En hyresgästs misshandel av en granne har ansetts utgöra en sådan särskilt allvarlig störning som gett hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen till omedelbar avflyttning utan att hyresgästen dessförinnan tillsagts om rättelse (12 kap. 25 § tredje stycket och 42 § fjärde stycket JB). Hyresvärden har ansetts ha rätt att avvakta med uppsägningen till dess att brottmålsdom angående gärningen, som förnekats av hyresgästen, vunnit laga kraft två och ett halvt år efter gärningstillfället.
Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna (Signalisten) förde efter stämning vid Solna tingsrätt den talan mot M.S. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Hamilton) anförde i dom den 12 augusti 2005, såvitt angår själva saken:
Målet gäller frågor om en hyresrätt är förverkad på grund av en särskilt allvarlig störning i boendet och om hyresvärden dröjt för länge med uppsägningen.
M.S. förhyr sedan den 1 november 1991 av Bostadsstiftelsen Signalisten i Solna (nedan Signalisten) en bostadslägenhet om tre rum och kök, 63,4 kvadratmeter, på Törnbacken 1 i Solna. Den 4 juli 2002 hade M.S. tvättid i fastighetens tvättstuga. M.R., som var sambo till en annan hyresgäst, hade tvättiden efter M.S. När hon kom till tvättstugan låg hans tvätt kvar i torktumlaren. Eftersom hennes tvättid hade börjat plockade hon ur hans tvätt och lade dit sin egen, varefter hon återvände till lägenheten. När hon kom tillbaka hade M.S. tagit ut hennes tvätt ur tumlaren och lagt tillbaka sin egen. En upprörd ordväxling uppstod, vilken övergick till att M.S. kom att utöva våld mot M.R. Han kom senare att åtalas vid Stockholms tingsrätt för bl.a. misshandel, bestående i att han slagit henne i ansiktet med ett par jeans, tilldelat henne slag med händerna som träffat ansikte och bröst samt tagit ett struptag med båda händerna runt hennes hals och tryckt henne bakåt mot en glasdörr som gått sönder och skurit av hennes hår. Åklagaren påstod att M.R. av våldet hade tillfogats bl.a. smärta, underhudsblödningar vid halsgropen, rodnader, blåmärken och rivsår. M.S. gick med på att han hade motat M.R. ifrån sig och att hon därvid fallit mot en glasruta som gått sönder, förnekade vad åklagaren i övrigt hade lagt honom till last.
I dom den 23 februari 2004 fann tingsrätten åtalet styrkt; misshandeln bedömdes ej som ringa. M.S. dömdes för detta och andra brott till fängelse sex månader. Han överklagade denna dom och en annan, av Sollentuna tingsrätt meddelad dom. Han yrkade frikännande i den aktuella delen. I hovrätten justerade åklagaren gärningsbeskrivningen så att det efter ”struptag” angavs ”alternativt grepp”. Hovrätten meddelade dom den 22 november 2004. Hovrätten delade tingsrättens bedömning att M.S. misshandlat M.R., genom att bland annat ta ett grepp runt hennes hals. M.S. dömdes för den samlade brottligheten till fängelse ett år. Hovrättens dom vann laga kraft. M.S. har i det nu aktuella målet godtagit att han gjort sig skyldig till misshandel enligt hovrättens dom.
Signalisten sade inledningsvis inte upp M.S. med anledning av det inträffade. I en ansökan om vanlig handräckning, som inkom till kronofogdemyndigheten den 1 december 2004, yrkade emellertid Signalisten att Burton skulle förpliktas att avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad. Grunden var att hyresrätten var förverkad enligt 12 kap. 42 § första stycket 6 JB. Kopia av ansökningen hade sänts till socialnämnden i Solna. M.S. delgavs ansökningen den 7 februari 2005, med verkan att uppsägning därmed skett. M.S. bestred avhysningsyrkandet, varefter målet på begäran av Signalisten överlämnades till tingsrätten.
Yrkanden m.m.
Signalisten har vid tingsrätten vidhållit sitt avhysningsyrkande och vidare yrkat att tingsrätten skall förordna att domen skall få verkställas fastän den inte vunnit laga kraft. Till stöd för sin talan har Signalisten - som gjort gällande att bestämmelserna i 12 kap. 42 § första stycket 6 och fjärde stycket JB är tillämpliga - anfört i huvudsak följande. M.S. har genom att misshandla en annan boende i fastigheten, M.R., gjort sig skyldig till ett allvarligt brott som har samband med boendet. Då störningen med hänsyn till dess art är att betrakta som särskilt allvarlig har inte Signalisten behövt anmoda M.S. att vidta rättelse före uppsägningen. Hyresrätten är förverkad och Signalisten har haft rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid.
M.S. har bestritt käromålet. Han har i första hand gjort gällande att händelsen inte utgör en särskilt allvarlig störning, varför hyresrätten, till följd av utebliven anmodan till M.S. om att vidta rättelse och underrättelse till socialnämnden, inte är förverkad. I andra hand har han hävdat att förverkandepåföljden inte kan göras gällande, eftersom det gått för lång tid mellan störningen och den tidpunkt då uppsägning skedde. Han har förklarat att han bott kvar i lägenheten från tiden för händelsen fram till juli 2004, då han greps och häktades för annan brottslighet, och att det inte uppstått några konflikter med grannarna under den tiden.
M.S. har bestritt att förordnande meddelas om att domen skall få verkställas fastän den inte vunnit laga kraft.
Enligt 12 kap. 25 § JB skall en hyresgäst när han använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i boendet som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Tillsägelse och underrättelse till socialnämnden behövs inte om hyresvärden säger upp hyresgästen med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet). Enligt 12 kap. 42 § första stycket 6 är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. I 42 § fjärde stycket stadgas att det nyss sagda vid särskilt allvarliga störningar i boendet gäller även om någon tillsägelse om rätttelse inte skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal ske utan föregående underrättelse till socialnämnden, men en kopia av uppsägningen skall skickas till socialnämnden. 43 § första stycket innehåller en bestämmelse om att det vid särskilt allvarliga störningar är utan betydelse att hyresgästen vidtar rätttelse innan hyresvärden sagt upp avtalet.
I målet är ostridigt att M.S. misshandlat M.R. på sätt hovrätten funnit. Signalisten har inte före uppsägningen uppmanat honom att vidta rättelse eller underrättat socialnämnden om störningen. Den första frågan som tingsrätten har att ta ställning till är om den misshandel som M.S. utsatt M.R. för är att betrakta som en särskilt allvarlig störning i JB:s mening.
Syftet med den nu gällande lagstiftningen, som kom till 1993, var att förstärka hyresgästernas skydd mot störningar i boendet. I mycket grava störningsfall skulle hyresvärden få rätt att genast säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, dvs. utan föregående varningsbrev eller underrättelse till socialnämnden. I förarbetena nämns två situationer, som skulle kunna föranleda en sådan åtgärd. Den ena situationen är att en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalar störningar i boendet eller någon annan som bor i fastigheten nämns som exempel. (Prop. 1992/93:115 s. 21.) M.S. har gjort sig skyldig till våld mot en person som bott i fastigheten. Varje sådant våld kan emellertid inte föranleda tillämpning av bestämmelsen. I ett rättsfall (RH 1999:57 I) hade en hyresgäst misshandlat en person, som var på tillfälligt besök hos en annan hyresgäst. Tingsrätten - vars dom fastställdes av Svea hovrätt - uttalade att det vid bedömningen av om gärningen skulle betraktas som en särskilt allvarlig störning i boendet var naturligt att beakta gärningens straffvärde. Tingsrätten bedömde att gärningens straffvärde syntes i vart fall motsvara någon månads fängelse och fann att det var fråga om en särskilt allvarlig störning.
Den misshandel som M.S. utsatt M.R. för får anses ha haft ett straffvärde överstigande en månad. Tingsrätten finner att angreppet utgjort en särskilt allvarlig störning i boendet, som gett Signalisten rätt att säga upp M.S. utan föregående rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden.
M.S. har i andra hand hävdat att så lång tid förflutit från händelsen till uppsägningen, att Signalisten inte får göra gällande att hyresrätten är förverkad.
12 kap. JB innehåller åtskilliga bestämmelser - i allmänhet tvingande - till skydd för hyresgästen. Reglerna om förverkande har försetts med olika spärrar. I flera fall krävs t.ex. att hyresgästen underlåter att efter tillsägelse vidta rättelse. Lagstiftningen innehåller däremot inte några generella bestämmelser om inom vilken tid uppsägning skall ske. Vissa fall är emellertid reglerade. En hyresgäst får enligt 43 § första stycket inte skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 (ohyra i lägenheten) eller 8 (vissa allvarliga kontraktsbrott). 43 § andra stycket handlar om den situationen att en lägenhet såsom anges i 42 § första stycket 9 används för brottslig näringsverksamhet eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Hyresgästen får i dessa situationer skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har förflutit från det att domen i brottmålet vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. Bestämmelsen får ses mot bakgrund av att en passiv hyresvärd kan riskera att själv bli dömd för brott.
Även om lagreglering saknas för det nu aktuella fallet kan inte anses att hyresvärden får dröja med uppsägningen hur länge som helst. Frågan är emellertid om den nu aktuella tidsutdräkten bör godtas.
En jämförelse kan - förutom med de nu refererade bestämmelserna i 12 kap. JB - göras med lagen (1982:80) om anställningsskydd (LAS), vilken också har bestämmelser till skydd för den typiskt sett svagare parten i avtalsförhållandet. 7 § tredje stycket LAS föreskriver att en uppsägning som beror på förhållanden som hänför sig till arbetstagaren personligen inte får grundas enbart på omständigheter som arbetsgivaren har känt till mer än två månader före lämnad underrättelse enligt 30 § eller, om sådan underrättelse inte lämnats, inom två månader före uppsägningen. Undantag gäller dock bl.a. om det finns synnerliga skäl. Om arbetstagaren misstänks för brott men förnekar detta anses det att arbetsgivaren har rätt att dröja med underrättelsen tills brottsligheten har prövats av allmän domstol. Vid mera komplicerad och förnekad brottslighet räknas fristen från det att en fällande brottmålsdom vunnit laga kraft och arbetsgivaren har fått reda på det (se Lunning-Toijer, Anställningsskydd, 8:e uppl. s. 409). Jfr också om avskedande 18 § andra stycket LAS och a.a. s. 473 ff.
M.S. har nekat till att ha misshandlat M.R., och sedan han fällts i tingsrätten har han överklagat till hovrätten med yrkande om frikännande. Sådana omständigheter får anses ha förelegat att Signalisten haft fog för att avvakta hovrättens dom i brottmålet. Signalisten har kort tid efter hovrättens dom ansökt om avhysning. Med beaktande av de överväganden som ligger bakom de refererade reglerna i 12 kap. 43 § JB och i LAS bedömer tingsrätten att Signalisten ej dröjt så länge med uppsägningen, att man förlorat sin rätt att göra gällande förverkande av hyresrätten.
Visserligen kan sägas att det nu angivna ställningstagandet strider mot grundtanken bakom bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet, som är att i dessa fall möjliggöra ett särskilt snabbt förfarande. Tillräckliga skäl finns emellertid inte att i det nu aktuella avseendet göra åtskillnad mellan de störningar som är särskilt allvarliga och de som inte är det.
Käromålet skall alltså bifallas.
Målet är delvis svårbedömt. Förordnande bör inte meddelas om att domen skall få verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft.
- - -.
M.S. förpliktas att avflytta från den av honom förhyrda lägenheten nr 2008.0021 på Törnbacken 1, 170 67 Solna, vid äventyr att han kan avhysas på egen bekostnad.
Yrkandet om att domen skall få verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft lämnas utan bifall.
- - -.
M.S. överklagade i Svea hovrätt och yrkade i själva saken att hovrätten skulle ogilla Signalistens talan om förpliktande för honom att avflytta från den i målet aktuella lägenheten.
Signalisten bestred ändring.
Hovrätten avgjorde med tillämpning av 50 kap. 13 § andra stycket 2 RB målet utan huvudförhandling.
Hovrätten (hovrättsråden Sandoval och Vaughn, referent, samt tf. hovrättsassessorn Lopez) anförde i dom den 2 mars 2006 i själva saken:
Sakomständigheterna i målet är ostridiga och parterna har i hovrätten utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som vid tingsrätten.
Det som har anförts här föranleder inte hovrätten att göra någon annan bedömning än den som tingsrätten har gjort. Tingsrättens dom skall därför fastställas i överklagad del.
- - -.
Hovrätten fastställer tingsrättens dom såvitt nu är i fråga.
- - -.
M.S. överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla Signalistens avhysningsyrkande.
Signalisten bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Bush, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom:
HD fastställer hovrättens dom.
HD (justitieråden Hernandez, Dominguez, referent, Wong, Smith och Oliver) meddelade den 26 februari 2008 dom i enlighet med betänkandet.
Justitierådet Oliver tillade för egen del:
Det kan inte antas att hyresvärden i avsaknad av en lagstadgad fristregel får dröja med uppsägningen hur länge som helst. Någon bestämd tid inom vilken uppsägning skall ske är dock inte möjlig att ange. Vad som är en godtagbar tidsutdräkt beror på en helhetsbedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.
Att hyresvärden, som i det aktuella fallet, med fog väntar på ett underlag av relevans för bedömningen av om uppsägningsrätt föreligger är ägnat att förlänga vad som är en godtagbar tid. Vidare kan förhållanden som störningens art och grad liksom hur hyresgästen har skött sig därefter tillmätas betydelse för den frågan, såväl i förlängande som i förkortande riktning. Ytterst handlar det om att göra en avvägning av parternas, och i vissa fall också andra hyresgästers, befogade skyddsintressen.
Av det sagda följer att när hyresvärden avvaktar utgången av ett brottmål, det inte kan antas att hyresvärden alltid skulle anses vara berättigad att vänta ut en lagakraftvunnen dom. Av betydelse är om hyresgästen nekar till gärningen. Och även om så är fallet kan i det enskilda fallet tänkas att det står så klart att uppsägningsrätt föreligger, att det saknas anledning att tillmäta en pågående brottmålsrättegång vikt vid bedömningen av vad som är godtagbar tidsutdräkt (jfr från det arbetsrättsliga området AD 2004 nr 9, där en arbetsgivare beträffande sitt ställningstagande till om uppsägning skulle ske ansågs vid tillämpning av tvåmånadersregeln i 7 § fjärde stycket lagen [1982:80] om anställningsskydd ha rätt att vänta ut ett brottmål mot den anställde, eftersom utgången var ”långt ifrån självklar”; se även AD 2005 nr 107).
Att hyresvärden i en situation liknande den som är före i målet underrättar hyresgästen om sin avsikt att säga upp hyresavtalet om utgången i brottmålet går hyresgästen emot bör typiskt sett förlänga vad som eljest skulle ha varit en godtagbar tid. Genom meddelandet får hyresgästen en möjlighet att anpassa sig till situationen.
I anslutning till det sagda kan sättas i fråga om det inte av allmänna rättsprinciper borde följa en generell skyldighet för hyresvärden att inom skälig tid underrätta hyresgästen om att han överväger att säga upp hyresavtalet, när han inte kan göra så genast därför att han måste avvakta visst underlag för att kunna ta slutlig ställning i frågan. Underlåten underrättelse skulle då leda till att uppsägningsrätten gick förlorad.
HD har i dom den 30 november 2007 i mål T 128-06  (NJA 2007 s. 909.) framhållit att i fråga om återförsäljaravtal en skyldighet att bemöta en felaktig uppsägning med en neutral reklamation möjliggör för den uppsägande parten att inrätta sig efter att uppsägningsfrågan är tvistig. Fallet torde vara att förstå så, att åtminstone i ett fortvarigt avtalsförhållande som rymmer ömsesidiga rättigheter och skyldigheter en klargörandeplikt i form av en reklamationsskyldighet kan utan stöd av lag föreligga för en part, om det finns ett klargörandebehov hos motparten.
I ett hyresförhållande kan en hyresgäst ha många skäl att vilja blir informerad om att hyresvärden överväger att säga upp avtalet när - på det sätt som aktualiseras i detta mål - hyresvärden har fog för att vänta med sitt slutliga ställningstagande. Han kan t.ex. bli erbjuden annan lägenhet, som han tackar nej till därför att han räknar med att få bo kvar. Han kan också tänkas vidta renoveringsåtgärder eller andra kostsamma ingrepp i lägenheten i samma tro.
Mot en reklamationsplikt i hyresförhållanden utan stöd av lag kan emellertid anföras att det regelsystem som upptas i 12 kap. JB är så sofistikerat och innefattar så väl övervägda intresseavvägningar - innefattande många kommunikationsregler - att regelverket i angivet hänseende bör betraktas som färdigt och därmed slutet.
Det finns helt visst anledning att visa större försiktighet med att låta ett i lag knäsatt regelsystem som är detaljrikt och avsett att vara heltäckande suppleras av allmänna rättsprinciper, än när det gäller mer rudimentärt lagreglerade avtalsförhållanden eller sådana avtal som över huvud inte omfattas av särskild lagstiftning (såsom t.ex. återförsäljningsavtal). Men en lagstiftare kan inte täcka in alla situationer som kan aktualiseras. Förevarande mål illustrerar det. Ett visst utrymme för att falla tillbaka på allmänna rättsgrundsatser måste därför alltid finnas.
I linje med det sagda finns inte utrymme för att anta att en hyresvärd för att vara bevarad sin uppsägningsrätt generellt skulle vara skyldig att inom viss tid klargöra sin avsikt att eventuellt, beroende på information som han ännu inte har, säga upp hyresavtalet. Omständigheterna i förevarande mål är inte sådana att den frågan aktualiseras, men om det antas att hyresvärden hade varit helt passiv och inga särskilda omständigheter i övrigt förelåg, kan det likväl inte antas att hyresvärden genom underlåten reklamation förlorat sin rätt att säga upp avtalet.
Däremot bör i vissa fall kunna tänkas att särskilda förhållanden kan föranleda en klargörandeplikt. Om t.ex. i det aktuella fallet hyresgästen hade frågat hyresvärden hur denne tänkte agera beträffande hyresavtalet, får således antas att om hyresvärden inte inom skälig tid besvarade förfrågningen rätten att vänta ut domstolens avgörande gick förlorad.
Men även utan att hyresgästen frågar hyresvärden om hans avsikter - något som nog ofta ter sig som mindre attraktivt för hyresgästen - bör en klargörandeplikt kunna föreligga, om hyresgästen har särskilda behov av att bli informerad och hyresvärden har måst inse detta. Exempel på sådana fall kan vara de som har nämnts ovan, nämligen att hyresgästen vidtar kostsamma åtgärder med lägenheten eller att han avstår erbjudanden som förutsätter att han flyttar. Det förhållandet att hyresvärden är klar över att det kan dröja lång tid innan han är satt i position att kunna ta slutlig ställning i uppsägningsfrågan bör särskilt beaktas vid bedömande av om hyresvärden i sådana situationer skall anses bevarad sin uppsägningsrätt utan att han har gjort förbehåll för det eller på annat sätt informerat hyresgästen om att uppsägning kan komma att ske. En lång tidsutdräkt ökar typiskt sett hyresgästens behov av vetskap, och det måste normalt också hyresvärden inse.
Skulle hyresgästen fråga hyresvärden om denne har något emot ett kostsamt ingrepp i lägenheten och hyresvärden besvarar frågan nekande utan att göra förbehåll om sin uppsägningsrätt, förefaller alldeles uppenbart att han därmed förlorar denna, men det följer redan på avtalsrättsliga grundsatser. Här är det således snarare fråga om en eftergift än en rättighetsförlust på grund av en åsidosatt klargörandeplikt.
En särskild aspekt i sammanhanget är om påföljden vid ett åsidosättande av den klargörandeplikt som kan vara för handen i ett enskilt fall nödvändigtvis behöver vara förlust av rätten att säga upp hyresavtalet. Andra hyresgästers befogade intressen kan föranleda att hyresförhållandet bör bringas till ett upphörande, trots att hyresvärden inte hållit den störande hyresgästen så underrättad som han bort. I det läget kan ett hyresvärdens skadeståndsansvar mot hyresgästen synas vara en lämpligare påföljd.
Det kan nog inte uteslutas att skadeståndsansvar i vissa fall kan vara en alternativ påföljd till preklusion. Ett möjligt exempel är att hyresgästen med hyresvärdens vetskap gör investeringar i lägenheten. Det är emellertid en mycket svårbedömd fråga som jag inte kan gå närmare in på i detta sammanhang.
Eftersom förevarande mål inte ger anledning för HD att pröva frågan om hyresvärdens klargörandeplikt finns ingen anledning att närmare än vad som nu har skett beröra dessa spörsmål.
HD:s dom meddelad: den 26 februari 2008.
Mål nr: T 1462-06.
Lagrum: 12 kap. 25 § tredje stycket, 42 § fjärde stycket och 43 § andra stycket JB.
Rättsfall: AD 2004 nr 9 och AD 2005 nr 107.