Hyresnämndsmål. Sedan fastighetsägare begärt hyresnämndens förhandsbesked rörande frågan om hembud behövdes vid överlåtelse av fastigheten, har ansökningen avvisats eftersom någon bestämd köpare inte angetts.
Lantbrukarnas Ekonomi AB är innehavare av tomträtten till fastigheten Smyrna 2 med adress Sandhamnsgatan 38 i Stockholm. Genom ansökan till hyresnämnden yrkade bolaget att nämnden skulle pröva om hembud till den bostadsrättsförening, för vilken en intresseanmälan för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt  fanns antecknad i fastighetsboken hos inskrivningsmyndigheten, behövdes enligt 6 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Som grund för sin ansökan åberopade bolaget i huvudsak att tomträttshavaren enligt tomträttsavtalet och enligt avtal med tidigare tomträttshavare var skyldig att anvisa ledigblivna lägenheter i huset till utländska beskickningar, enskilda tjänstemän vid sådana beskickningar eller personer som hade anvisats av det svenska utrikesdepartementet och att en bostadsrättsförening på samma sätt som en annan tomträttshavare inte kan fullgöra denna skyldighet.
Bostadsrättsföreningen yrkade att ansökningen i första hand skulle avvisas och i andra hand ogillas. Föreningen hävdade att hyresnämnden inte kunde pröva ansökningen eftersom någon konkret köpare inte fanns. Som grund för yrkandet om att ansökningen skulle ogillas åberopade föreningen dessutom att den av bolaget angivna talan endast hänförde sig till tredjemans intresse som svenska staten har i sin egenskap av ägare till den med tomträtt upplåtna fastigheten.
Hyresnämnden i Stockholm (1998-10-14 hyresrådet Roberts samt intresseledamöterna Hernandez och Salazar) avvisade ansökningen och yttrade i sina skäl följande.
Enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen behövs inte ett hembud om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. - Såsom bostadsrättsföreningen anfört har bolaget inte angett någon konkret köpare till tomträtten. Frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse kan därför inte bli föremål för hyresnämndens prövning. Ansökningen skall därför avvisas.
Bolaget överklagade beslutet och yrkade i första hand att målet skulle återförvisas till hyresnämnden för prövning i sak och i andra hand att bolagets talan vid hyresnämnden skulle bifallas.
Föreningen bestred ändring.
Parterna upprepade och vidareutvecklade i hovrätten vad de anfört vid hyresnämnden med bl.a. följande tillägg.
Bolaget: Målet bör återförvisas på grund av att det i förarbetena till ombildningslagen inte finns något krav på att sökanden i ett dispensärende skall ha ett förslag till ett köpeavtal för att få till stånd en prövning enligt 6 § tredje stycket i denna lag. Det finns ett klart uttalande i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 78) om att prövningen bör ske innan fastighetsägaren överlåter fastigheten. Detta tyder på att lagstiftaren ansett att hyresnämnden kan göra en förhandsprövning av frågan om ett hembud behövs. Hembud behövs inte när detta är oskäligt med hänsyn till villkoren för och omständigheterna vid överlåtelsen av tomträtten. Vem som i stället för föreningen förvärvar tomträtten är ointressant eftersom prövningen inte skall göras med hänsyn till vem denne är och hans förhållande till överlåtaren. Villkoren för överlåtelse av tomträtten till annan än föreningen kommer alltid att innebära att köparen, oavsett vem denne är, har att ta över skyldigheten att respektera anvisningsrätten för staten (utrikesdepartementet). Detta följer av föreskrifter både i tomträttsavtalet och i det separatavtal i vilket överlåtaren förbundit sig att förbehålla anvisningsrätten mot förvärvare av tomträtten. Villkoren och omständigheterna vid överlåtelsen är således kända. En överlåtelse av tomträtten till föreningen är i sig oskälig då en bostadsrättsförening på grund av tvingande bestämmelser i bostadsrättslagen inte kan efterkomma statens anvisningsrätt. Även detta förhållande gör att det i förevarande mål inte bör krävas något förslag till köpeavtal för att pröva frågan om ett hembud behövs.
Föreningen: För att man skall kunna ta ställning till frågan om befrielse från hembudsskyldigheten i en överlåtelsesituation måste köparen samt de villkor och omständigheter som skall gälla för överlåtelsen till annan än bostadsrättsföreningen vara kända. Det har inte varit lagstiftarens intention att prövningen enligt den aktuella bestämmelsen skulle göras genom ett allmän principiellt ställningstagande. Eftersom det inte finns någon uppgift om vem förvärvaren är och då inte heller villkoren och omständigheterna vid en sådan överlåtelse är kända, kan någon prövning enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen inte ske.
Svea hovrätt (1999-05-28, hovrättslagmannen Rodriguez samt hovrättsråden Chavez och Warren, referent) lämnade i beslut överklagandet utan bifall enär hovrätten inte fann skäl att göra annan bedömning än den hyresnämnden gjort.