Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt 
fastighetsmäklarlagen
. Avgörande 1999-09-27; 1998-5984
Makarna A yrkade hos nämnden skadestånd med 500 000 kr av mäklaren W och hennes försäkringsbolag och anförde som grund för yrkandet att W förorsakat dem ekonomisk skada.
Mäklaren W, liksom hennes ansvarsförsäkringsgivare, bestred yrkandet och anförde som grund för bestridandet att W:s agerande inte hade orsakat makarna A någon skada samt, i andra hand, att makarna A inte lidit någon ekonomisk skada.
Nämnden gjorde följande bedömning:
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Handpenning som fastighetsmäklaren tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår vidare att fastighetsmäklaren - i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det - skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Av 19 § framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överenskommelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 20 § skall en fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§ ersätta den skada som till följd härav drabbar köparen och säljaren.
Av utredningen i ärendet framgår att makarna A köpte en bostadsrättslägenhet i december 1994 för 1 100 000 kr. De beslutade sig för att sälja den hösten 1995 och de kontaktade mäklaren W, som värderade lägenheten till 1 350 000 kr. Makarna A anlitade i mitten av oktober 1995 W för att sköta försäljningen. Den 20 februari 1996 löpte emellertid W:s försäljningsuppdrag ut och makarna A förklarade för henne att de inte hade råd att fortsätta anlita mäklare. De förklarade dock att hon var välkommen att höra av sig till dem om någon skulle återkomma till henne med ett bra bud, dvs. minst 1 200 000 kr. Den 27 februari 1996 förmedlade mäklaren ett bud om 1 100 000 kr till makarna A. Tid för kontraktsskrivning bestämdes till den 1 mars 1996. En timme före kontraktsskrivning ringde makarna A upp W och förklarade att de var beredda att anta budet under förutsättning att hon satte ned sitt arvode från 40 000 kr till 10 000 kr. W svarade att hon inte var beredd att göra detta. Hon har uppgett att hon med denna korta varsel ej fick tag på köparen utan att denne infann sig för kontraktsskrivning enligt överenskommelse. W har vidare uppgett att köparen insisterade på att få skriva under avtalet för det fall att makarna A skulle ångra sig.
Av utredningen framgår vidare att makarna A den 4 mars 1996 hade ett inplanerat möte med sin bank för att gå igenom sin aktuella ekonomiska situation samt för att avge rapport om hur försäljningen fortlöpte. Vid detta tillfälle hade mäklaren lämnat över det av köparna underskrivna kontraktet till banken. Banktjänstemännen försökte övertala makarna A att acceptera budet. Den 6 mars 1996 skrev makarna A under kontraktet. Varken mäklare eller köpare var närvarande då de skrev under kontraktet.
Det framgår även av utredningen i ärendet att det i 7 § överlåtelseavtalet föreskrevs att köpet var ogiltigt för det fall köparen inte beviljades inträde i bostadsrättsföreningen samt att det i 1 § föreskrevs att handpenningen deponeradess på mäklarens klientmedelskonto enligt ett särskilt avtal.
Makarna A har anfört att de vid kontraktstillfället av banktjänstemännen fick veta att de skulle sammanträffa med köparen och mäklaren på banken två dagar senare för att mottaga handpenningen. Detta möte genomfördes aldrig. Makarna A tog därvid kontakt med bostadsrättsföreningens ordförande för att höra om föreningen kunde meddela ett förhandsbesked i frågan om köparen skulle antas som medlem i föreningen. Bostadsrättsföreningens ordförande förklarade att föreningen inte lämnade något förhandsbesked i denna fråga. Ordföranden förklarade att nya medlemmar inte kunde antas förrän de föregående beviljats utträde och att utträde ej kunde beviljas förrän tidigast på tillträdesdagen.
Makarna A tog därvid kontakt med mäklarfirmans VD med vilken de sammanträffade den 28 mars 1996. De kom överens om att mäklarfirman skulle garantera hela köpeskillingen från tillträdesdagen fram till dess att köparen blivit antagen som medlem i bostadsrättsföreningen. För det fall köparen ej skulle antagas som medlem i bostadsrättsföreningen skulle lägenheten återgå till makarna A, som då skulle vara skyldiga mäklarfirman 1 100 000 kr. Den 1 april 1996 tillträdde köparen lägenheten och den 21 maj samma år beviljades hon medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Makarna A har yrkat ersättning för att mäklaren orsakat dem ekonomisk skada dels genom att överlämna kontraktet till banken och därmed skapa en tvångsförsäljningssituation som ledde till att lägenheten såldes långt under marknadspris, dels genom att använda en ogenomtänkt kontraktssituation och att inte närvara vid kontraktsskrivningen orsaka att handpenningens utbetalande försenades vilket medförde att de inte hann betala sina skulder i tid och därmed fick betalningsanmärkningar.
W har bestritt att hon har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. För det fall nämnden skulle finna att hon har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed gör W gällande att hon i vart fall inte har orsakat makarna A någon ekonomisk skada.
Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 27 maj 1998 (dnr 4-2404-97) kritiserat mäklaren W för att hon inte var närvarande vid slutuppgörelsen för att kunna bistå säljare och köpare med de råd och upplysningar som dessa kunde behöva. De har vidare kritiserat mäklaren W för att hon lyfte sin provision innan köparen hade beviljats inträde i bostadsföreningen, vilket var en förutsättning enligt överlåtelseavtalet. Sammanfattningsvis fann fastighetsmäklarnämnden att W hade brutit mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och att förseelsen inte var att bedöma som ringa. W tilldelades därför en varning.
W överklagade beslutet till länsrätten som i dom den 16 december 1998 fann att fastighetsmäklarnämnden haft fog för att meddela W en varning. Till grund för sitt beslut anförde länsrätten att W borde ha varit närvarande när säljarna undertecknade kontraktet och att hon genom sin utevaro hade underlåtit att sköta sitt uppdrag på ett omsorgsfullt sätt. Länsrätten anförde vidare att W inte ägt tillgodogöra sig provision förrän köparen beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen och bindande köpeavtal förelåg.
W överklagade domen till kammarrätten som i beslut den 26 maj 1999 beslöt att inte meddela prövningstillstånd.
På den föreliggande utredningen finner nämnden inte att makarna A har förmått visa att bostadsrättslägenheten sålts till ett pris under det dåvarande marknadsvärdet. Makarna A har därmed inte visat att de har lidit någon skada i den delen.
Vad därefter avser frågan om handpenningens utbetalande konstaterar nämnden att det vid köp av bostadsrättslägenheter är vanligt förekommande att överlåtelseavtalet innehåller ett återgångsvillkor som innebär att försäljningen går åter om köparen inte beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Nämnden konstaterar vidare att när ett köpekontrakt villkoras anses det inte föreligga något bindande köp förrän detta villkor har uppfyllts. Detta innebär att den handpenning som avtalas i köpekontraktet bör deponeras för att säkerställa att rätt part erhåller handpenningen den dag då villkoret uppfylls respektive inte uppfylls. Nämnden konstaterar vidare att varken Fastighetsmäklarnämnden eller länsrätten har kritiserat W för hanteringen av medlemskapet. Nämnden anser därmed inte att W kan anses ha agerat vårdslöst genom att inta ett sådant återgångsvillkor i överlåtelseavtalet samt att med anledning av detta villkor upprätta ett depositionsavtal. Att många bostadsrättsföreningar inte tar upp frågan om tillträde förrän köparen tillträtt lägenheten föranleder inte någon annan bedömning.
Mot bakgrund av det ovan anförda finner nämnden inte att W har agerat på ett sådant sätt att hon har orsakat makarna A någon ekonomisk skada. Deras yrkande kan därmed inte bifallas.