Den som säljer en bostadsrätt blir inte fri från sin skyldighet att betala årsavgift till föreningen förrän bostadsrätten har övergått till köparen.
Riksbyggens Bostadsrättsförening Örebrohus nr 21 förde vid Örebro tingsrätt den talan mot A.W. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (tingsfiskalen Anderson) anförde följande i dom den 15 april 2013.
Riksbyggens Bostadsrättsförening Örebrohus nr 21 (föreningen) äger en fastighet i Örebro med adress Gladarbergsvägen 93, 703 76 Örebro. Den 1 mars 1999 upplät föreningen till A.W. bostadslägenhet nr 06621.000.0049 med bostadsrätt.
Den 17 december 2009 upprättades ett skriftligt köpeavtal mellan A.W. och en köpare, N.M., avseende den i målet aktuella bostadsrätten. Enligt avtalet skulle tillträde ske den 29 januari 2010. Senare avtalades, genom särskilt upprättad handling mellan A.W. och N.M., att tillträdesdagen skulle flyttas fram till den 26 februari 2010. Den 5 januari 2010 biföll föreningen N.M:s ansökan om medlemskap.
På grund av obetalda månadsavgifter för februari och mars 2010, förelade kronofogdemyndigheten den 25 mars 2010, på ansökan av föreningen, N.M. att avflytta från lägenheten.
Den 1 juli 2010 meddelade A.W. föreningen per e-post att köpet hävts eftersom N.M. inte erlagt full betalning för bostadsrätten, varvid A.W. samtidigt uppgav att hon motsatte sig att betala de månadsavgifter som upplupit per den 1 juli 2010.
A.W. överlät den 30 juli 2010 bostadsrätten till nya köpare och avfördes ur föreningens medlemsregister den 20 september 2010, varvid de nya köparna infördes i detsamma den 21 september 2010.
Föreningen skickade den 10 januari 2011 ett inkassokrav till A.W. avseende förfallna och obetalda månadsavgifter om 6 603 kr per månad avseende månaderna mars till och med juni 2010. A.W. bestred kravet.
Föreningen har yrkat att tingsrätten ska förplikta A.W. att till föreningen betala 26 412 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från den 15 juli 2010 till dess betalning sker.
A.W. har bestritt käromålet, men vitsordat yrkat belopp och sättet att beräkna ränta som skäligt.
Målet har, med stöd av 42 kap. 18 § 1 st. 5 p. RB, avgjorts utan huvudförhandling.
Föreningen har till A.W. upplåtit bostadslägenhet med bostadsrätt. A.W. har varit medlem i bostadsrättsföreningen och har enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) varit skyldig att betala årsavgift/månadsavgift till föreningen för den löpande verksamheten. A.W. har inte betalat månadsavgiften avseende månaderna från och med mars 2010 till och med juni 2010, om totalt 26 412 kr.
A.W.
Hon har under tiden från och med mars 2010 till och med juni 2010 inte innehaft nyttjanderätt till bostadsrättslägenheten och inte heller varit medlem i bostadsrättsföreningen. Hon är därför inte betalningsskyldig enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen.
A.W. har under tiden mellan den 1 mars 1999 och den 20 september 2010 innehaft nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten och varit medlem i föreningen. Efter att föreningen mottagit köpeavtalet från A.W. godkändes N.M. som medlem i föreningen. Tillträde skulle enligt köpeavtalet ske den 29 januari 2010. Enligt ett skriftligt tilläggsavtal flyttades dock tillträdet fram till den 26 februari 2010. Eftersom föreningen inte fick del av tilläggsavtalet kom föreningen felaktigt att avisera N.M. för månadsavgifter från och med den tidigare tillträdesdagen. Den 1 juli 2010 meddelade A.W. föreningen att köpet hade hävts eftersom hon inte hade erhållit hela köpeskillingen från N.M. och att avtalet därför inte hade fullbordats.
Av köpeavtalet mellan A.W. och N.M. framgår att äganderätten till lägenheten övergår till köparen först på tillträdesdagen sedan resterande köpeskilling erlagts. N.M. flyttade aldrig in i lägenheten och erhöll heller inte några nycklar till densamma. N.M. har därför aldrig tillträtt bostadsrätten. Köpeskillingen har heller inte betalats. På grund av att betalning inte erlades i enlighet med avtalsvillkoren fullbordades aldrig köpeavtalet mellan A.W. och N.M. Äganderätten till bostadsrätten har därför inte övergått från A.W. till N.M. Att föreningen beviljade N.M. medlemskap i föreningen medför inte att övergång av äganderätten till lägenheten kommit till stånd. Detta innebär att Jackson hela tiden varit ägare och innehaft nyttjanderätt till lägenheten. Därmed har förpliktelsen att till föreningen erlägga månadsavgift inte heller övergått från A.W. till N.M.
Eftersom föreningen varit ovetande om att N.M. inte tillträtt bostadsrätten har föreningen felaktigt kommit att avisera N.M. avseende de i målet aktuella månadsavgifterna samt ansökt hos kronofogdemyndigheten om avhysning av N.M. Sedan föreningen fick kännedom om att överlåtelsen inte blivit av återkallades omgående ärendet hos kronofogdemyndigheten. Föreningen aviserade därefter A.W. retroaktivt avseende månaderna mars till och med juni 2010.
A.W.
Hon har tidigare varit bostadsrättsinnehavare i föreningen avseende den aktuella lägenheten. Den 17 december 2009 överlät hon bostadsrätten till N.M. genom skriftligt avtal. Dag för tillträde bestämdes till den 29 januari 2010. På grund av omständigheter hänförliga till köparen flyttades tillträdesdatumet fram en månad till 26 februari 2010. N.M. beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen den 5 januari 2010 och tillträdde lägenheten i enlighet med överenskommelsen den 26 februari 2010. Hon avflyttade från lägenheten i slutet av februari 2010. Hon har därefter inte mottagit några krav från föreningen vad gäller förfallna och obetalda månadsavgifter förrän i juni 2010.
Det är riktigt att, såvitt hon känner till, N.M. inte har bott i lägenheten. Anledningen till detta var att N.M. tänkte flytta in först då vissa renoveringsarbeten bl.a. avseende badrum och golvvärme var helt färdigställda. N.M. fick dock tillgång till lägenheten redan den 16 februari 2010 och har personligen varit i lägenheten ett flertal gånger i februari och mars 2010 i syfte att kunna beställa renoveringsarbeten. N.M. har också förvarat viss egendom inne i lägenheten. Hon har inte nekat N.M. tillgång till lägenhetsnycklar eller över huvud taget tillträde på avtalad tillträdesdag.
Överlåtelseavtalet mellan henne och N.M. hävdes i juni 2010, eftersom full köpeskilling för bostadsrätten aldrig erlades. Hävningen av köpeavtalet mellan henne och N.M. innebar att prestationerna gick åter, varvid en obligationsrättslig fordran mellan henne och N.M. uppkom. Hon kom därför under en kortare tid att återigen bli bostadsrättshavare och medlem i föreningen. Den 30 juli 2010 överlät hon bostadsrätten på nytt. De nya köparna beviljades medlemskap i föreningen och blev införda i medlemsregistret från och med den 21 september 2010. Härav kom hon att vara upptagen i föreningens medlemsregister under tiden från att avtalet med N.M. hävdes till dess att de nya köparna beviljades medlemskap.
Det har funnits ett bindande avtal mellan henne och N.M. Hon har avflyttat från lägenheten i slutet av februari 2010 och N.M. tillträtt densamma den 26 februari 2010 i enlighet med deras överenskommelse. Hon har efter denna dag fram till att avtalet hävdes inte haft rätt att på något sätt disponera över lägenheten och har heller inte gjort det. N.M:s avtalsbrott påverkar inte förhållandet mellan henne och föreningen. Såvitt gäller månaderna mars till och med juni 2010 som käromålet avser har hon varit varken bostadsrättsinnehavare eller medlem i föreningen. Att föreningen tidigare också tycks ha haft denna uppfattning styrks bl.a. av att ett flertal fakturor beträffande månadsavgifter ställts till N.M. på den i målet aktuella adressen samt av att ansökan om avhysning/betalningsföreläggande riktats mot N.M. och ingivits till kronofogdemyndigheten för obetalda månadsavgifter avseende februari och mars 2010. Eftersom hon redan den 17 december 2009 överlåtit bostadsrätten till N.M. har hon inte på någon grund att svara för de obetalda månadsavgifterna. Hennes betalningsansvar har därmed, i vart fall vid tiden för N.M:s tillträde den 26 februari 2010, upphört. Överlåtelsen innebär att hon jämlikt 2 kap. 11 och 14 §§ bostadsrättslagen ska anses ha utträtt ur föreningen, då annat inte framkommer av för­eningens stadgar.
Föreningen har som skriftlig bevisning åberopat utdrag från Riksbyggens datasystem, överlåtelseavtal mellan A.W. och N.M. daterat den 17 december 2009, skriftligt tilläggsavtal till köpeavtalet mellan A.W. och N.M., e-postmeddelande från A.W. till föreningen daterat den 1 juli 2010, förarbeten till bostadsrättslagen samt två utdrag ur föreningens medlemsförteckning.
A.W. har inte åberopat någon bevisning.
I målet är ostridigt att det den 17 december 2009 upprättades ett mellan A.W. och N.M. civilrättsligt giltigt köpeavtal avseende den aktuella bostadsrätten samt att N.M. den 5 januari 2010 antogs som medlem i föreningen. Frågan i målet är om bostadsrätten övergått från A.W. till N.M. och om A.W. därmed enligt 6 kap. 6 § bostadsrättslagen är fri från förpliktelsen att erlägga månadsavgift till föreningen under den i målet aktuella tiden samt om A.W. varit medlem i föreningen under samma tid och därmed skyldig enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen att erlägga månadsavgift till föreningen.
Föreningen har gjort gällande att bostadsrätten aldrig överlåtits till N.M. eftersom köpeavtalets villkor för övergång av ägande- och dispositionsrätten inte uppfyllts. Eftersom någon övergång av bostadsrätten således inte skett, är inte heller A.W. fri från förpliktelsen att erlägga månadsavgift till föreningen. A.W. har häremot anfört att bostadsrätten överlåtits per den 17 december 2009 och att hennes förpliktelse att erlägga månadsavgift till föreningen upphörde senast när N.M. tillträdde lägenheten den 26 februari 2010.
Av det i målet aktuella köpeavtalets 9 § (med rubrik ”Äganderättens övergång, avgifter”) framgår att ”Ägande- och dispositionsrätten till lägenheten övergår till köparen först på tillträdesdagen sedan köpeskillingen erlagts enligt villkoren i 2 § samt att detta innebär bl.a. att säljaren ensam ska betala eventuella skatter, årsavgift och andra utgifter som berör lägenheten fram till tillträdesdagen. I köpeavtalets 2 § (med rubrik ”Betalningsvillkor”) föreskrivs att köparen ska betala köpeskillingen genom dels erläggande av en handpenning om 37 000 kr senast den 6 januari 2010, dels erläggande av resterande betalning om 333 000 kr kontant på tillträdesdagen.
Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har en bostadsrättsförening rätt att av medlem ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Årsavgiften betalas vanligen månadsvis i form av en månadsavgift.
Vem av köpare och säljare som i samband med övergång av bostadsrätt ansvarar för att månadsavgiften till föreningen betalas regleras i 6 kap. 6 § bostadsrättslagen. Av lagrummets första stycke följer att för tiden efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått inte för att erlägga månadsavgift. För att en övergång av skyldigheten att erlägga månadsavgift enligt 6 kap. 6 § bostadsrättslagen ska aktualiseras krävs att bostadsrätten övergått till ny innehavare. Termen övergång omfattar såväl överlåtelse, dvs. singularfång som köp och byte, som universalsuccession genom familje- och associationsrättsliga fång. Vid överlåtelse av en bostadsrätt gäller de formkrav som framgår av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.
En bostadsrätt utgör lös egendom som är fritt överlåtbar, varför köplagens (1990:931) dispositiva regler huvudsakligen är tillämpliga på en bostadsrättsöverlåtelse. Med undantag för de tvingande regler avseende överlåtelsens form som framgår av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen står det parterna fritt att inbördes avtala om övriga villkor för överlåtelsen, här­ibland villkoren för äganderättens övergång.
De skyldigheter som följer med innehavet av en bostadsrätt bör i princip åvila den som kan utnyttja bostadsrättens ekonomiska värde (se Sexton & Uggla, Bostadsrättslagen - En kommentar, 1 mars 2012, Zeteo, kommentaren till 6 kap. 6 §). Möjligheten att utnyttja bostadsrättens ekonomiska värde följer med äganderätten till bostadsrätten. Enligt tingsrättens uppfattning kan därför en fullbordad överlåtelse i 6 kap. 6 § bostadsrättslagens mening anses inträffa först sedan äganderätten till bostadsrätten överförts från säljare till köpare.
Enligt 2 kap. 11 § 2 st. bostadsrättslagen ska en medlem som upphör att vara bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Av detta följer att en medlem kan, så länge han innehar bostadsrätt, aldrig utträda ur föreningen.
I litteraturen har det uttalats att bestämmelsen gäller såväl då medlemmen har överlåtit bostadsrätten som när han avsagt sig den eller förlorat den på annat sätt. Vidare har det uttalats att övervägande skäl talar för att bestämmelsen är tillämplig också när en upplåtelse eller överlåtelse är ogiltig eller hävning sker (se Sexton & Uggla, Bostadsrättslagen - En kommentar, 1 mars 2012, Zeteo, kommentaren till 2 kap. 11 §). I förarbetena till bostadsrättslagen (se prop. 1981/82:169 s. 87) har det angetts att ett ogiltigt överlåtelseavtal innebär att säljaren inte upphör att vara bostadsrättshavare och behöver därför inte på nytt ansöka om medlemskap i föreningen när köpet återgår. Vidare anges att på motsvarande sätt får det anses som om ett beviljat medlemskap inte gäller för köparen.
I litteraturen har det uttalats att en osäkerhet finns i frågan vad som sker med medlemskapet när överlåtelser inte består (se SvJT 2005 s. 495). Författaren skriver i artikeln att den bestämmelse som är tillämplig är 2 kap. 11 § bostadsrättslagen och enligt bestämmelsens ordalydelse är den tillämplig endast i den situationen då medlemmen verkligen varit bostadsrättshavare. Vidare skriver författaren att om bestämmelsen ska tolkas enligt sin ordalydelse skulle den alltså inte vara tillämplig om överlåtelsen är ogiltig. Författaren hänvisar sedan till ovan nämnt förarbetsuttalande (se prop. 1981/82:169 s. 87) och menar, som det får förstås, att 2 kap. 11 § bostadsrättslagen inte ska tolkas enligt sin ordalydelse och att bestämmelsen är tillämplig även om överlåtelsen är ogiltig. Vidare skriver författaren att bestämmelsen inte heller besvarar frågan om vad som händer med överlåtarens medlemskap efter en hävning. Författaren skriver att en hävning kan ske antingen med anledning av ett villkor i köpet eller med stöd av köplagen, vilket medför att hävningen kan ske i en situation där förvärvaren antingen aldrig har varit bostadsrättshavare eller där denne har varit det. Författaren skriver vidare att situationen när förvärvaren aldrig har varit bostadsrättshavare är så lik den vid ogiltighet att det är svårt att se något skäl för att göra skillnad mellan dessa samt att det rimliga efter en hävning förefaller vara att ”överlåtaren” återfår sitt medlemskap i och med att ”förvärvaren” anses ha utträtt ur föreningen. Författaren drar sedan slutsatsen att lagstiftaren har tänkt sig att ett beviljat medlemskap med därmed förenat utträde för den tidigare innehavaren får ses som ett beslut villkorat av att förvärvet står sig.
Tingsrätten gör mot bakgrund av det anförda följande bedömning.
Tingsrätten konstaterar att det i målet aktuella köpeavtalet varit obligationsrättsligt bindande mellan A.W. och N.M. från och med dagen för dess undertecknande den 17 december 2012. Någon annan tolkning av köpeavtalet kan dock inte göras än att A.W. och N.M. avtalat om att ägande- och dispositionsrättens övergång varit beroende av att köpeskillingen till fullo betalats. Det är i målet ostridigt att N.M. inte erlagt köpeskillingen i enlighet med villkoren i köpeavtalet. Äganderätten till bostadsrätten har därför inte övergått från A.W. till N.M. i 6 kap. 6 § bostadsrättslagens mening. A.W. har således inte upphört att vara bostadsrättshavare och medlem i föreningen under den i målet aktuella tiden (jfr 2 kap. 11 § bostadsrättslagen). Då A.W. inte utträtt som medlem i föreningen har hennes skyldighet att erlägga månadsavgift till föreningen inte upphört. A.W. har således jämlikt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen varit skyldig att erlägga månadsavgift till föreningen under den i målet aktuella tiden. Föreningens talan ska därför bifallas.
Tingsrätten förpliktade A.W. att till Riksbyggens Bostadsrättsförening Örebrohus nr 21 utge 26 412 kr jämte ränta.
A.W. överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.
Bostadsrättsföreningen motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Smith, referent, Armstrong och Phillips) anförde följande i dom den 29 september 2014.
Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på väsentligen samma sätt som vid tingsrätten. De har även åberopat samma bevisning som vid tingsrätten.
Frågan är om A.W. under perioden mars-juni 2010 varit skyldig att till Föreningen erlägga månadsavgifter för bostadslägenhet nr 49 i Föreningen.
Av 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) följer att en skyldighet att erlägga månadsavgift till en bostadsrättsförening förutsätter medlemskap i densamma. Det framgår av 2 kap. 11 § andra stycket samma lag att, såvitt här är aktuellt, utträde ur en bostadsrättsförening sker då den tidigare medlemmen upphör att vara bostadsrättshavare, dvs. när övergång av den tidigare medlemmens bostadsrätt har skett. De angivna bestämmelserna harmonierar med bestämmelsen i 6 kap. 6 § bostadsrättslagen enligt vilken en överlåtare av en bostadsrätt - generellt - inte svarar för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten, däribland skyldigheten att erlägga månadsavgift, vid överlåtelse till en annan medlem i bostadsrättsföreningen för tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till denne samt vid annan överlåtelse än genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen till någon som inte är medlem i föreningen, först efter det att förvärvaren antagits till medlem.
Den avgörande frågan i målet är därför om, och i så fall när, bostadsrätten övergått från A.W. till köparen, N.M.
Allmänt gäller att parterna emellan övergår äganderätten till en bostadsrätt när det skriftliga avtalet om överlåtelse är ingånget på sätt som anges i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen, om inte äganderättsövergången enligt avtalet är beroende av något villkor som först ska uppfyllas. Ett vanligt sådant villkor är att äganderättsövergången har gjorts beroende av att hela köpeskillingen betalas. Om köpet är villkorat övergår äganderätten till köparen när villkoret har infriats, i betalningsfallet när betalningen har skett. Så länge överlåtelsen är villkorad avtalsparterna emellan har, naturligt nog, inte heller någon överlåtelse ägt rum i förhållande till föreningen.
Av det aktuella köpeavtalet framgår att huvuddelen av köpeskillingen skulle betalas på tillträdesdagen och att ägande- och dispositionsrätten till lägenheten övergick till köparen ”först på tillträdesdagen sedan köpeskillingen erlagts”. Bestämmelsen kan enligt hovrättens mening inte tolkas på annat sätt än att äganderätten till bostadsrätten skulle övergå på N.M. först sedan hon hade betalat hela köpeskillingen.
I tilläggsavtalet till köpeavtalet flyttades tillträdesdatumet till lägenheten fram till ett senare datum än vad som gällde enligt köpeavtalet. Tilläggsavtalets innehåll ger emellertid inte vid handen att något annat framgent skulle gälla än att tillträde fortfarande skulle ske först sedan köpeskillingen hade erlagts samt att ägande- och dispositionsrätten till bostadsrätten alltjämt var avhängig både tillträdet och erläggandet av köpeskillingen.
A.W. hävdar emellertid, såsom hon får uppfattas, att parterna därefter frångått dessa båda sistnämnda villkor för köpet i och med att N.M. kommit att tillträda bostadsrätten vid det datum som anges i tilläggsavtalet trots att köpeskillingen då inte hade erlagts. Tillträdet ska ha skett genom att N.M. erhållit samtliga nycklar till lägenheten och där­igenom fått ensam dispositionsrätt över densamma. Någon anledning att betvivla de uppgifter som A.W. har lämnat i detta avseende finns inte. En överenskommelse likt den beskrivna strider inte heller mot varken de formkrav som gäller för överlåtelse av bostadsrätt eller mot vad parterna avtalat om i köpeavtalet samt tilläggsavtalet till detta. Hovrätten har därför att utgå ifrån att parterna överenskom att tillträde skulle ske innan hela den avtalade köpeskillingen hade erlagts.
Hovrätten konstaterar emellertid att köpeavtalets villkor om erläggande av full köpeskilling för köpets fullbordande aldrig har upphört att vara gällande mellan parterna. Därmed fordrades det för äganderättens övergång att detta villkor uppfylldes. Det förhållandet att N.M. getts tillträde till lägenheten kan med hänsyn till detta inte ges någon annan innebörd än att A.W. och N.M. genom denna sin överenskommelse reglerat dispositionsrätten över bostadsrätten i avvaktan på köpets fullbordan och den därmed sammanhängande övergången av äganderätten. Genom överenskommelsen har alltså inte satts ur spel villkoret att full köpeskilling skulle erläggas för äganderättens övergång. Då det är ostridigt att N.M. inte någon gång utfört vad som i detta avseende ålegat henne har någon äganderättsövergång aldrig skett.
De ovan redovisade bestämmelserna i bostadsrättslagen kan inte tolkas på något annat sätt än att de avser övergång av själva bostadsrätten, inte bara dispositionsrätten. Eftersom bostadsrätten inte vid någon tidpunkt kan anses ha övergått till N.M., har A.W. under hela den i målet aktuella tidsperioden fortsatt att vara bostadsrättsinnehavare och därmed också medlem i föreningen (jfr även SvJT 2005 s. 495 f.).
Det förhållandet att parterna i köpeavtalet knutit bl.a. skyldighet att erlägga avgifter till Föreningen till tillträdet och inte äganderättsövergången saknar betydelse eftersom de bestämmelser i bostadsrättslagen som avser skyldigheten att erlägga avgift till bostadsrättsföreningen inte är dispositiva. Parterna har alltså inte med bindande verkan mot Föreningen kunnat avtala om avvikelse från vad som i dessa hänseenden stadgas i bostadsrättslagen.
Således har A.W. under den i målet aktuella perioden haft den skyldighet som tillkommer medlemmar i Föreningen att enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen erlägga månadsavgift. Om det yrkade beloppets storlek och sättet att beräkna ränta råder inte tvist. Det finns därför förutsättningar att bifalla Föreningens talan.
Tingsrättens domslut ska i enlighet med det redovisade fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
A.W. överklagade och yrkade att HD skulle ogilla den talan som Riksbyggens Bostadsrättsförening Örebrohus nr 21 förde i målet.
Föreningen motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Allen, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Punkterna 1-7 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-4 i HD:s domskäl.
Frågan i HD är om det är säljaren av en bostadsrätt som ska ansvara för obetalda månadsavgifter i förhållande till en bostadsrättsförening då köparen beviljats medlemskap i föreningen men överlåtelseavtalet senare hävts pga. att hela köpeskillingen inte har betalats.
Rättslig reglering m.m.
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt och andra frågor rörande förvärv och överlåtelse av bostadsrätt är ingående reglerat i bostadsrättslagen (1991:614).
Av 7 kap. 14 § framgår att varje medlem i en bostadsrättsförening är skyldig att betala en årsavgift till föreningen för den löpande verksamheten, om föreningen beslutat att ta ut en sådan avgift. Årsavgifterna i en förening avser att täcka kostnaderna för föreningens löpande verksamhet. Det vanliga är att årsavgiften tas ut som en månadsavgift.
Enligt 2 kap. 11 § andra stycket ska en medlem som upphör att vara bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han eller hon får stå kvar som medlem. Det innebär att en medlem aldrig kan utträda ur en bostadsrättsförening så länge som denne innehar en bostadsrätt, vilket gör att en bostadsrättshavares medlemskap, i normalfallet, upphör i och med att den nye innehavaren antas som medlem. Bakgrunden till bestämmelsen är att en bostadsrättsförening normalt inte ska ha andra medlemmar än sådana som också är bostadsrättshavare.
De angivna bestämmelserna ligger i linje med 6 kap. 6 § andra stycket. Av den framgår att när överlåtelse sker till någon som inte är medlem i bostadsrättsföreningen, och det inte är fråga om familje- eller associationsrättsliga förvärv, övergång efter exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., befrias den tidigare bostadsrättshavaren från de förpliktelser som är förenade med bostadsrätten först efter det att förvärvaren antagits som medlem, däribland skyldigheten att betala medlemsavgift.
En av förutsättningarna för att bli medlem i en bostadsrättsförening är att bostadsrätten har övergått (jfr 2 kap. 3-7 §§ och 11 §, 6 kap. 1 § och 6 kap. 4-8 §§).
Allmänt gäller att parterna emellan övergår äganderätten till en bostadsrätt när det skriftliga avtalet om överlåtelse är ingånget på sätt som anges i 6 kap. 4 §. Enligt den bestämmelsen ska ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen samt innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt ett pris. Vidare ska köparen godkännas som medlem i föreningen, 6 kap. 5 §. En överlåtelse som inte uppfyller dessa formföreskrifter är ogiltig och ska då gå åter.
I ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt kan emellertid även avtalsparterna ha gjort köpet beroende av olika villkor (se NJA 1997 s. 127 och RH 1995:147). I det fall som säljaren och köparen har ställt upp ett villkor om att priset ska betalas i enlighet med köpeavtalet som en förutsättning för att bostadsrätten ska övergå, blir överlåtelsen avhängig av att köparen uppfyller detta betalningsvillkor.
Bristande villkorsuppfyllelse kan leda till att säljaren häver köpeavtalet med hänvisning till villkor i avtalet eller enligt köplagen (1990:931) vars regler äger tillämplighet vid köp av bostadsrätt. Hävning av köpeavtalet kan då komma att ske vid en tidpunkt då bostadsrätten överhuvudtaget inte har övergått från köparen till säljaren.
I förarbetena har behandlats vad som sker med ett medlemskap i en bostadsrättsförening när en överlåtelse inte består pga. ogiltighet, dvs. i de fall då det föreligger brister i de formkrav som bostadsrättslagen ställer upp vid överlåtelse. Uttalandena ger vid handen att eftersom följden av ett ogiltigt överlåtelseavtal är att säljaren inte har upphört att vara bostadsrättshavare behöver denne inte ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen på nytt vid återgång. Bostadsrättshavaren har med andra ord inte utträtt ur föreningen. På motsvarande sätt gäller inte ett beviljat medlemskap för köparen. (Se prop. 1981/82:169 s. 87.)
Såvitt avser situationen där hävning sker före det att köparen blir bostadsrättshavare pga. bristande villkorsuppfyllelse är den så likartad den vid ogiltighet att det finns anledning att behandla frågan om medlemskapets bestånd på samma sätt (jfr Sexton i SvJT 2005 s. 478 f.).
Som nämnts (p. 10) är det bostadsrättsföreningens medlemmar som har att betala avgift till föreningen. Det får till följd att en överlåtare som inte kan anses ha upphört att vara bostadsrättshavare och medlem i bostadsrättsföreningen är skyldig att i förhållande till föreningen betala föreningsavgifter (jfr 2 kap. 11 § och 6 kap. 6 § andra stycket bostadsrättslagen).
Detta synsätt överensstämmer med principen om att de skyldigheter som följer med innehavet av en bostadsrätt bör vila på den som kan utnyttja bostadsrättens ekonomiska värde (jfr prop. 1971:12 s. 115 och NJA 1953 s. 561).
HD:s fråga ska besvaras på följande sätt. I det fall som hävning sker av överlåtelseavtalet före det att säljaren har upphört att vara bostadsrättshavare har dennes medlemskap i bostadsrättsföreningen fortsatt att gälla utan uppehåll. Det innebär att det alltjämt är säljaren som - i förhållande till föreningen - är skyldig att enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen betala månadsavgifter till föreningen om än köparen har beviljats medlemskap i denna.
Det är ostridigt att A.W. och N.M. ingick ett giltigt köpeavtal den 17 december 2009 som sedermera hävdes av King pga. att N.M. inte erlade full betalning för bostadsrätten i enlighet med avtalsvillkoren. Köpeavtalet och tilläggsavtalet mellan A.W. och N.M. kan inte tolkas på annat sätt än att en förutsättning för övergång var att full betalning erlades senast vid tillträdet.
Eftersom bostadsrätten inte vid någon tidpunkt kan anses ha övergått från A.W. till N.M. har hon oavbrutet fortsatt att vara bostadsrättshavare och medlem i bostadsrättsföreningen. A.W. har därför haft ansvaret att betala månadsavgift till föreningen enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen för månaderna mars till och med juni 2010. Att N.M. beviljades medlemskap i föreningen och tillträdde bostadsrättslägenheten är därför inte av betydelse i detta mål.
Av vad som sagts nu följer att A.W:s överklagande ska ogillas och hovrättens domslut fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Taylor, Mills, Bennett, referent, Moore och Nguyen) meddelade den 25 maj 2016 följande dom.
Bakgrund m.m.
Genom ett skriftligt avtal den 17 december 2009 överlät A.W. en bostadsrätt i bostadsrättsföreningens hus i Örebro till N.M. för 370 000 kr. Enligt avtalet skulle N.M. tillträda lägenheten den 29 januari 2010. En handpenning om 37 000 kr skulle betalas senast den 6 januari 2010 och resterande 333 000 kr kontant på tillträdesdagen. I § 9 i avtalet föreskrevs följande.
Ägande- och dispositionsrätten till lägenheten övergår till köparen först på tillträdesdagen sedan köpeskillingen erlagts enligt villkoren i § 2. Detta innebär bl.a. att säljaren ensam ska betala eventuella skatter, årsavgift och andra utgifter som berör lägenheten fram till tillträdesdagen. Därefter betalas dessa av köparen.
N.M. ansökte om medlemskap i föreningen och ansökan beviljades den 5 januari 2010. Enligt ett tilläggsavtal ändrades tillträdesdagen till den 26 februari 2010. A.W. flyttade från lägenheten i slutet av februari. N.M. fick nycklar till lägenheten och tillgång till den.
I ett mejl den 1 juli 2010 underrättade A.W. föreningen om att hon hade hävt avtalet med N.M., som inte hade uppfyllt betalningsvillkoren. Den 30 juli 2010 överlät A.W. bostadsrätten till nya köpare.
Föreningen krävde A.W. på månadsavgifter för bostadsrätten för månaderna mars t.o.m. juni 2010 med sammanlagt 26 412 kr. Sedan A.W. vägrat betala, väckte föreningen talan mot henne. Tingsrätten biföll föreningens talan, och hovrätten har fastställt domslutet.
Frågan i HD är om A.W. är skyldig att betala de avgifter som föreningen har fordrat.
Rättslig reglering m.m.
Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) är varje medlem i en bostadsrättsförening skyldig att betala en årsavgift till föreningen för den löpande verksamheten, om föreningen har beslutat att ta ut en sådan avgift. Vanligen debiteras årsavgiften månadsvis.
I 6 kap. 6 § bostadsrättslagen anges att den som överlåter en bostadsrätt inte svarar för förpliktelser för ”tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått till en medlem i föreningen”. När bostadsrätten övergår genom försäljning till någon som inte redan är medlem, blir säljaren dock fri från ansvar ”först efter det att förvärvaren antagits till medlem”.
Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen (6 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen). Ytterligare formkrav finns. Om formkraven inte iakttas är avtalet ogiltigt (6 kap. 5 § tredje stycket). Följs formkraven är avtalet omedelbart bindande mellan parterna.
Regleringen i 6 kap. 6 § bostadsrättslagen innebär att den som säljer en bostadsrätt till någon som inte är medlem i föreningen blir fri från ansvar för avgifterna till föreningen först när alla de tre förutsättningar som nämns i bestämmelsen är uppfyllda. Bostadsrätten ska ha övergått till köparen, denne ska ha blivit medlem och föreningen ska ha underrättats om övergången. Den omständigheten att avgiftsskyldigheten enligt 7 kap. 14 § åvilar ”varje medlem” ska sålunda inte förstås så att säljaren slipper betala så snart köparen blivit antagen som medlem i föreningen. Det gäller även om säljaren då skulle ha avförts som medlem.
Som nämnts blir ett avtal om försäljning av en bostadsrätt bindande mellan parterna redan genom avtalet, om formkraven har uppfyllts. Frågan om när bostadsrätten övergår till köparen avgörs av överlåtelseavtalets närmare innehåll. Om det i avtalet finns ett villkor om att bostadsrätten övergår först när köpeskillingen har betalats, gäller detta.
Tidpunkten för tillträde är avgörande för köparens rätt att ta lägenheten i besittning. Men en besittningsrätt innebär inte att bostadsrätten övergår till köparen i den mening som avses i 6 kap. 6 § bostadsrättslagen. Vad som där avses är att köparen tar över de rättigheter och skyldigheter som är knutna till bostadsrätten, i dagligt tal att köparen blir ägare.
Att köparen får tillträda bostadsrätten innan betalning har erlagts innebär inte i sig att ett villkor om betalning för att bostadsrätten ska övergå upphör att gälla.
Överlåtelseavtalet innehöll en klausul om att äganderätten till bostadsrätten skulle övergå ”först på tillträdesdagen sedan köpeskillingen erlagts”. Det innebär att övergången var villkorad av att köpeskillingen betalades. Att N.M. fick tillträda lägenheten utan att betala innebar inte att villkoret eftergavs.
Eftersom bostadsrätten inte övergick till N.M., blev A.W. inte fri från ansvaret för förpliktelserna gentemot föreningen. Hon är därför betalningsskyldig för avgifterna, och hovrättens domslut ska alltså fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 25 maj 2016.
Mål nr: T 5195-14.
Lagrum: 6 kap. 6 § och 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614).