Hyresnämndsmål. Hyresgästen, en ensamstående mamma med fyra minderåriga barn, har allvarligt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst genom att inte betala hyran. Vid skälighetsbedömningen har hovrätten beaktat bestämmelserna i Europakonventionen och Barnkonventionen om rätten till respekt för sitt hem och barnets bästa. Det har inte ansetts att det förhållandet att Barnkonventionen sedan den 1 januari 2020 gäller som svensk lag ger anledning att frångå den praxis som tidigare har utvecklats. Med stöd i denna praxis har hovrätten bedömt att hyresavtalets upphörande står i rimlig proportion till det åsidosättande som hyresgästen gjort sig skyldig till. Hovrätten har vidare ansett att det med hänsyn till risken för att hyresskulden ökar under uppskovstiden inte finns skäl att medge hyresgästen något uppskov med avflyttningen.
Hyresnämnden i Stockholm
A.O.S. hyr en lägenhet av AB Botkyrkabyggen (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 29 februari 2020 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att Gates skulle åläggas att flytta från lägenheten.
A.O.S. hördes inte av.
Hyresvärden anförde som grund för sin talan att A.O.S., genom att ha underlåtit att betala hyran samt vid upprepande tillfällen betalat hyran försent, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Enligt hyresvärden hade hyresskulden ökat och uppgick vid sammanträdet i nämnden till 54 557 kr.
Hyresnämnden (hyresrådet Benjamin samt intresseledamöterna Henderson Kramer och Martinez) anförde i beslut den 11 juni 2020 följande.
Om en hyresvärd säger upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning, utom när hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). Ett sådant åsidosättande kan vara att inte i tid eller inte alls betala hyran. Av handlingarna i ärendet framgår att A.O.S. vid ett stort antal tillfällen, även efter uppsägningen, betalt hyran för sent eller inte alls och att hon vid nämndens sammanträde har hyresskulder som uppgår till betydande belopp. Hon har därigenom åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens begäran om att hyresavtalet ska upphöra och att A.O.S. ska åläggas att avflytta från lägenheten ska därför bifallas.
1.Hyresvärdens begäran om att hyresavtalet ska upphöra bifalls. Det innebär att hyresavtalet upphörde den 29 februari 2020.
2.A.O.S. åläggs, med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, att avflytta från lägenheten senast när detta beslut får laga kraft.
3.För den tid som A.O.S. har rätt att bo kvar i lägenheten ska villkoren i hyresavtalet gälla oförändrade i tillämpliga delar.
A.O.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden eller i vart fall ge henne ett så långt uppskov med att flytta som möjligt.
A.O.S. anförde bl.a. följande. Hon är ensamstående mamma till fyra barn i åldrarna fyra till 15 år. Det är viktigt för deras trygghet och utveckling att de får behålla sin lägenhet och bevara anknytningen till sitt område. Barnperspektivet bör beaktas. Hon förnekar inte att hon på grund av ekonomiska problem har svårt att klara av sina hyresbetalningar och hon har begärt stöd av socialtjänsten men utan att få någon hjälp. Hon har även begärt betalningsförmedling därifrån och har dessutom ansökt om god man, men någon sådan har ännu inte utsetts. Hon avser att göra sitt bästa för att från juli månad betala sin hyra samt med stöd av socialtjänsten göra upp en avbetalningsplan. Hyran för juni månad är numera betalad.
Hyresvärden medgav inget uppskov.
Hovrätten (hovrättsråden Walton, Stephens samt Welch, referent) anförde i beslut den 16 oktober 2020 följande.
Av utredningen framgår bl.a. följande. I november 2017 kom parterna överens om ett s.k. korttidsavtal på grund av A.O.S:s betalningsförsummelser. A.O.S. har därefter fortsatt att missköta sina hyresbetalningar och vid tidpunkten för hyresnämndens sammanträde den 11 juni 2020 uppgick hyresskulden till över 54 000 kr. A.O.S. har endast gjort gällande att en mindre del av den skulden nu har betalats.
Att betala hyran i tid är en av hyresgästens viktigaste förpliktelser. Genom betalningsförsummelserna har A.O.S. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet som utgångspunkt bör upphöra.
Vid prövningen av frågan om hyresavtalet skäligen inte bör förlängas ska dock hänsyn även tas till vad A.O.S. har anfört om hur hennes barn skulle drabbas om hon förlorade sin bostad. Relevanta bestämmelser i den Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen) och Förenta nationernas konvention om barnets rättigheter (Barnkonventionen) ska därvid beaktas.
Den som inte äger utan hyr sin bostad saknar det starka skydd som äganderätten till en bostad ger. En hyresgäst kan därför bli tvungen att flytta när hyresavtalet löper ut eller hyresrätten förverkas utan att detta står i strid med artikel 8 i Europakonventionen om den enskildes rätt till respekt för sitt hem (se Martinez, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, JUNO, version 5, s. 427). Enligt artikel 3 i Barnkonventionen ska barnets bästa alltid komma i första hand vid åtgärder som rör barn. Konventionen medger dock att en intresseavvägning görs vid sådana åtgärder (se NJA 2013 s. 1241). I fall då en hyresgäst gjort sig skyldig till ett allvarligt åsidosättande av sina förpliktelser som hyresgäst, har i praxis hänsynen till barnets bästa inte getts en avgörande betydelse vid intresseavvägningen (se bl.a. RH 2014:45 samt Svea hovrätts beslut den 7 december 2015 i mål nr ÖH 4843-15 och den 7 november 2017 i mål nr ÖH King). Det förhållandet att Barnkonventionen sedan den 1 januari 2020 gäller som lag i Sverige ger enligt hovrätten inte anledning att frångå denna praxis (se Svea hovrätts beslut den 3 juli 2020 i mål nr ÖH 4779-20).
Enligt hovrätten är de betalningsförsummelser som A.O.S. har gjort sig skyldig till så allvarliga att det även med beaktande av hennes rätt till respekt för sitt hem samt barnens bästa finns tillräckligt starka skäl för att hyresavtalet ska upphöra. Hovrätten bedömer alltså att hyresavtalets upphörande står i rimlig proportion till det åsidosättande som Gates gjort sig skyldig till.
Sammantaget innebär hovrättens bedömningar att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Överklagandet ska därför avslås.
Även vid bedömningen av uppskovsfrågan ska barnens bästa beaktas. I det aktuella fallet finns en omfattande hyresskuld och risken för att skulden ökar under uppskovstiden framstår som betydande. Mot denna bakgrund ska uppskovsyrkandet, också med beaktande av barnens bästa, avslås.
Hovrätten avslår överklagandet och uppskovsyrkandet. A.O.S. är därmed skyldig att flytta genast.