Upplåtelse, som givit ägare till angränsande fastighet rätt att under obegränsad tid inhägna och använda visst markområde, har inte ansetts utgöra servitut. Tillika fråga om tillämpning av 16 kap 14 § 1 st fastighetsbildningslagen.
Rivera äger fastigheten Mörtnäs 1:201 i Värmdö kommun. Fastigheten besväras av ett servitut till förmån för fastigheterna Mörtnäs 1:527 och 1:191, vilka ägs av I.H.
Mörtnäs 1:191 och Mörtnäs 1:201 har tillkommit genom avsöndring. Mörtnäs 1:527 har bildats 1944 efter avstyckning och sammanläggning. I Mörtnäs 1:527 kom därvid att ingå bl a fastigheten Mörtnäs 1:167 och ett från fastigheten Mörtnäs 1:79 avstyckat område. En mindre del av detta senare område utgjordes av ett mellan Mörtnäs 1:167 och Mörtnäs 1:201 avsatt vägområde.
Servitutet till förmån för Mörtnäs 1:191 och Mörtnäs 1:527 tillkom genom ett d 27 april 1942 träffat avtal mellan dåvarande ägaren till Mörtnäs 1:191 och Mörtnäs 1:527, å ena, samt dåvarande ägaren till Mörtnäs 1:201, å andra sidan.
Avtalet hade följande innehåll:
Såsom ägare av fastigheten Mörtnäs 1201 i Gustafsbergs socken upplåter jag härmed till Änkefru E.W. såsom nuvarande ägare till fastigheterna Mörtnäs 1167 och Mörtnäs 1191 det servitut, att ägaren av Mörtnäs 1167 och Mörtnäs 1191, i vems hand de vara må, berättigas att inhägna och beträda ej mindre - i vad på mig ankommer - den för Mörtnäs 1167 och Mörtnäs 1201 gemensamma vägen i gränsen mellan dessa, än även ett f n gemensamt med Mörtnäs 1167 och 1191 inhägnat område av mig tillhöriga Mörtnäs 1201 i form av en triangel om 110 kvm vars norra sida sammanfaller med norra rågången för Mörtnäs 1201, till en längd från denna rågångs östra ändpunkt av 45 meter åt väster, och vars östra sida sammanfaller med östra rågången för Mörtnäs 1201 till en längd av 5 meter söderut från sagda rågångs nordligaste ändpunkt; triangelns tredje sida sammanbinder de båda förstnämnda sidorna.
Såsom vederlag för servitutet för evärdelig tid har jag dels emottagit kronor 150:- och dels medgivande från ägaren till Mörtnäs 1167 och 1191 att - - - begagna för min fastighet Mörtnäs 1201 den å 1/3 mantal Mörtnäs - - - uppförd brygga - - -.
Detta servitut får intecknas på Walker bekostnad. - - -.
Inteckning enligt servitutsavtalet beviljades i Mörtnäs 1:201 d 6 maj 1942.
White ansökte 1977 hos fastighetsbildningsmyndigheten i Stockholms östra lantmäteridistrikt om fastighetsreglering och yrkade, att servitutet i vad angick rätt för ägaren till Mörtnäs 1:527 och 1:191 att inhägna och beträda det triangelformade området inom Mörtnäs 1:201 måtte upphävas.
Fastighetsbildningsmyndigheten beslöt d 28 sept 1978 att förrättningen skulle inställas. I skälen för beslutet anfördes bl a, att servitutet troligtvis tillkommit i brist på möjligheten att göra fastighetsreglering och att servitutet i samband med inskrivningen av inskrivningsdomaren omnämnts som "en maskerad äganderätt". Vidare anfördes: "Med hänsyn till servitutets karaktär, låt vara att ett sådant servitut inte skulle tillskapas idag, kan ej anses att ändrade förhållanden enligt 7 kap 4 § 2 st och 7 kap 5 § 2 st FBL har inträtt. Även om så hade skett skulle ej servitutet kunna ändras utan att medföra olägenhet av betydelse för den härskande fastigheten eller upphävas då nyttan av servitutet ej kan anses vara ringa i jämförelse med belastningen."
Rivera anförde besvär hos Stockholms TR, fastighetsdomstolen, och yrkade bifall till sin vid fastighetsbildningsmyndigheten förda talan.
I.H. bestred ändring.
Båda parter fordrade ersättning för sina rättegångskostnader.
Rivera anförde till utveckling av sin talan bl a: Servitutet hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av Mörtnäs 1:201. I villabyggnadens bottenvåning finns ett garage med uppfart från Rogestavägen. Emellertid löper uppfartsvägen i så brant stigning att en bil inte kan föras in i garaget vid halt väglag. Detta innebär att garaget är obrukbart för sitt ändamål under en större del av vinterhalvåret. Enda möjligheten att tillfredsställande lösa garageproblemet är att uppföra ett fristående garage. Detta bör förläggas till den närmast Rogestavägen liggande delen av servitutsområdet och få direkt infart från vägen. Att inte kunna förfoga över servitutsområdet medför också i annat hänseende olägenhet för Rivera - De härskande fastigheterna saknar helt behov av servitutet. I vart fall är deras nytta av servitutet ringa i förhållande till den belastning som servitutet utgör för Mörtnäs 1:201. - Det triangelformade området användes ej för vägändamål. Området är gräsbevuxet och har merendels utnyttjats som solplats. Det avskildes år 1972 helt från den övriga delen av Mörtnäs 1:201 genom ett staket. Mörtnäs 1:527 har så stor areal att det tillskott av mark som området utgör ej behövs för vistelseändamål. I.H. avser för övrigt att låta uppdela fastigheten i tre tomter. De nu befintliga fritidshusen kommer därvid att ersättas med annan bebyggelse, för vars tillkomst servitutsområdet är utan varje betydelse. Mörtnäs 1:191 är på grund av tomtens utformning och terrängens beskaffenhet ej möjlig att bebygga. Det enda intresse som denna fastighet i och för sig kan tänkas ha av servitutsområdet är att nyttja detta som gångstig mot Rogestavägen. Större tillfartsväg än gångstig kommer aldrig att behövas, och under alla förhållanden kan en tillfartsväg lämpligen förläggas till andra delar av Mörtnäs 1:527. - Enligt servitutsavtalet skulle ägaren till Mörtnäs 1:201 såsom en del av vederlaget för upplåtelsen äga tillgång till en brygga med båtplats. Sedan Rivera för I.H. påtalat att tillgång till brygga och båtplats saknades, upplyste denne att den i servitutsavtalet omnämnda bryggan var bortspolad. Bryggan skulle ha legat på Mörtnäs 1:204. Mörtnäs 1:201 får således avstå från servitutsområdet utan att för detta förutsatt vederlag utgår. - Vid bedömande av frågan om servitutets bestånd bör även beaktas att avtalets syfte var sådant att inteckning rätteligen ej bort beviljas; i vart fall har inskrivning ej kunnat medges idag.
I.H. anförde bl a: Servitutet har stor betydelse för båda de härskande fastigheterna, nämligen som tomtmark. I servitutsupplåtelsen talas om att ägaren till de härskande fastigheterna "berättigas inhägna och beträda" bl a det triangelformade området. Det har således ej varit fråga om att nyttja detta just för vägändamål. Hur området nyttjas är i själva verket inte relevant. Det avgörande är om ägaren till de härskande fastigheterna typiskt sett har avsedd nytta av servitutet. - Det är riktigt att I.H. avser att dela upp Mörtnäs 1:527 i tre tomter för permanentbebyggelse. Även om delning av fastigheten kommer till stånd kvarstår behovet av tillgång till servitutsområdet - då närmast för tillfartsväg. - Att det skulle föreligga något behov av att återföra servitutsområdet till Mörtnäs 1:201 bestrides. Det går väl för sig att bygga ett fristående garage utan att ta servitutsområdet i anspråk. - Det är i och för sig riktigt att den brygga vid vilken båtplats skulle tillhandahållas ej längre finns kvar. Servitutsavtalet kan ej tolkas så att båt- och bryggplats skulle finnas i evärdelig tid.
T f överlantmätaren Wiren avgav yttrande i målet.
TR:n (chefsrådmannen Gonzalez, rådmannen Greer, fastighetsrådet Willis samt två nämndemän) anförde i utslag d 11 maj 1979:
Skäl. Uttrycket "inhägna och beträda" i servitutsavtalet utgör ej något klart angivet ändamål för upplåtelsen. Närmare utredning till klarläggande av det ursprungliga syftet med upplåtelsen har icke förebragts. Wiren har i målet för sin del antagit att huvudsyftet varit att det triangelformade området skulle utgöra dels "ett komplement till Mörtnäs 1:527" såsom vistelseområde, dels tillfredsställa ett behov att nå Mörtnäs 1:191. Området i fråga har emellertid ostridigt hållits gräsbevuxet och har uppenbarligen utnyttjats enbart som vistelseområde. Det ligger därför nära till hands att - liksom på sin tid vederbörande inskrivningsdomare i ärendet om inteckning enligt avtalet - hysa tvekan huruvida upplåtelsen icke i realiteten var att jämställa med äganderätt. I upplåtelsen måste dock anses ligga tillräckligt inslag av servitut för att avveckling genom fastighetsreglering skall kunna förekomma.
Bestämmelserna i fastighetsbildningslagen om ändring eller upphävande av servitut återspeglar i första hand intresset av att ur allmän synpunkt olämpliga servitut utsöndras. Med stöd av 7 kap 5 § 1 st kan sålunda ett avtalsservitut upphävas oberoende av parternas utgångspunkter vid upplåtelsen. Vad White åberopat till stöd för sin talan utgör emellertid inte tillräckligt starka skäl för tillämpning av nämnda lagrum. Även om ett sådant starkt allmänt intresse, som förutsätts i sagda bestämmelse, ej föreligger kan enligt 7 kap 5 § 2 st nämnda lag avtalsservitut upphävas om ändrade förhållanden inträtt efter upplåtelsen. För upphävande krävs i så fall också att servitutet antingen ej behövs för den härskande fastigheten eller att nyttan är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten.
TR:n behandlade härefter utförligt omständigheterna i målet och anförde avslutningsvis: En sammanvägning av det som nu anförts finner domstolen ge vid handen, att i jämförelse med den belastning som servitutet innebär för Mörtnäs 1:201 nyttan av servitutet för Mörtnäs 1:527 är ringa och nyttan för Mörtnäs 1:191 än mindre. Domstolen finner följaktligen och då gällande bestämmelser i övrigt om fastighetsreglering ej föranleder annat bedömande laga förutsättningar föreligga för upphävande av servitutet. Besvären skall därför bifallas och förrättningen återförvisas till fastighetsbildningsmyndigheten för fortsatt handläggning, bl a av frågan om eventuellt vederlag för servitutets upphävande.
I fråga om rättegångskostnaderna anförde TR:n i sina skäl bl a: Domstolen prövar skäligt förplikta I.H. såsom tappande part att ersätta Ford kostnader å målet i fastighetsdomstolen.
Slut.
- Med ändring av fastighetsbildningsmyndighetens beslut upphäver domstolen det i Mörtnäs 1:201 inom Värmdö kommun d 27 april 1942 upplåtna och d 6 maj 1942 intecknade servitutet såvitt avser rätt för ägaren till Mörtnäs 1:191 och Mörtnäs 1:527 (tidigare 1:167) att inhägna och beträda ett Mörtnäs 1:201 tillhörigt område i form av en triangel med en yta av 110 m2. - Fastighetsbildningsmyndigheten har att återupptaga förrättningen för fortsatt handläggning.
- I.H. förpliktas att till S.H utge ersättning för rättegångskostnader i målet med 1 000 kr jämte ränta efter 6 procent om året från denna dag till dess betalning sker.
I.H. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n måtte fastställa fastighetsbildningsmyndighetens beslut att inställa förrättningen. Han yrkade vidare, att HovR:n måtte befria honom från skyldighet att ersätta Ford rättegångskostnader i TR:n och i stället ålägga Rivera att ersätta honom hans kostnader därstädes.
Rivera bestred ändring.
Parterna yrkade ersättning för sina rättegångskostnader i HovR:n.
HovR:n (hovrättslagmannen Pena, fastighetsrådet Clayton, hovrättsrådet Hill, referent, och hovrättsassessorn Hicks} anförde i utslag d 23 nov 1979:
Skäl. Såsom TR:n funnit kan av uttrycket "inhägna och beträda" ändamålet med avtalet ej klart utläsas.
I HovR:n har ingivits och åberopats kopia av det yttrande, som ägaren av Mörtnäs 1:167 och 1:191 genom sitt ombud d 21 maj 1942 avgav till vederbörande inskrivningsdomare i ärendet angående inteckning för servitut på grund av avtalet. Yttrandet avgavs sedan inskrivningsdomaren berett sökanden tillfälle att visa att den ifrågavarande rätten - som enligt inskrivningsdomarens mening av ordalydelsen att döma närmast syntes motsvara en maskerad äganderätt - var av servitutskaraktär. I yttrandet förklarades att syftet var "att med hänsyn till rådande naturförhållanden vinna förmånligare hägnadsmöjligheter för den härskande fastigheten, med hänsyn tagen även till den nuvarande bebyggelsen därstädes". Yttrandet avgavs kort tid efter det att avtalet ingicks och HovR:n anser att man kan utgå ifrån att det återger vad som avsågs. Yttrandet ger klart vid handen att avtalet ej - såsom avfattningen möjligen kan ge anledning förmoda - avsåg vägändamål; detta framgår för övrigt också av att det aktuella området ostridigt hållits gräsbevuxet och utnyttjats som solplats m m. En av de två sommarstugorna på Mörtnäs 1:167 var belägen omedelbart intill fastighetens södra gräns. Avtalet tillkom uppenbarligen för att tillgodose ett önskemål från ägaren av Mörtnäs 1:167 och 1:191 att av trevnadsskäl få tillgång till ett större område söder om sommarstugan än gränsförhållandena medgav och för att underlätta inhägnandet av tomten. Enligt avtalet var området redan vid avtalstilfället "inhägnat" och det synes alltsedan dess ha varit avgränsat i söder av staket.
HovR:n finner med hänsyn till vad som anförts rörande ändamålet med avtalet och till att fråga är om ett totalt ianspråktagande att avtalet ej kan anses avse servitut. Upphävande kan därför inte ske genom fastighetsreglering. I.H:s besvär skall således bifallas.
Parterna har i målet utgått ifrån att ifrågavarande avtal - såsom det rubricerats - inneburit upplåtelse av servitut och har frågan om så är fallet inte dragit några särskilda rättegångskostnader. Kostnaderna är i stället helt att hänföra till arbete med frågan om det förmenta servitutet skulle upphävas. Dessa kostnader har vid HovR:ns bedömning blivit onyttiga. HovR:n finner därför med stöd av 16 kap 14 § och 17 kap 3 § FBL att vardera parten skall bära sin rättegångskostnad såväl vid TR:n som i HovR:n.
HovR:ns avgörande.
- Med upphävande av TR:ns utslag i huvudsaken fastställer HovR:n fastighetsbildningsmyndighetens beslut att inställa ifrågavarande förrättning.
- HovR:n befriar I.H. från skyldighet att till Rivera utge ersättning för dennes rättegångskostnader vid TR:n och bestämmer att vardera parten skall bära sina rättegångskostnader såväl vid TR:n som i HovR:n.
Besvär över HovR:ns utslag anfördes av såväl Rivera som I.H.
Rivera yrkade, att HD måtte fastställa TR:ns utslag samt förplikta I.H. att ersätta S.H:s rättegångskostnader i HovR:n.
I.H. yrkade, att HD måtte förplikta Rivera att ersätta I.H:s rättegångskostnader i TR:n och HovR:n.
Part bestred motparts ändringsyrkande.
Parterna fordrade ersättning för kostnader å målet i HD.
Statens lantmäteriverk avgav efter förordnande av HD yttrande i målet. I yttrandet anförde lantmäteriverket bl a:
Upplåtelsens formulering anger inte vad som var ändamålet med servitutet. Syftet har emellertid belysts i inskrivningsärendet år 1942 och i det nu aktuella målet.
Först kan erinras om att rättspraxis allmänt sett måste sägas ha intagit en restriktiv hållning till servitut som avser ett totalt ianspråktagande av ett område av en fastighet. Här kan hänvisas till rättsfallet NJA 1948 s 807.
Servitut enligt JB förutsätter att en ändamålsenlig markanvändning främjas (prop 1970:20 s 716). Servituts funktion är att åstadkomma en positiv nettoeffekt för de berörda fastigheterna tillsammantaget.
Den formulering som avtalet i det aktuella fallet fått tyder närmast på att syftet varit att ge de härskande fastigheterna rätt att disponera området på samma sätt som om området förvärvats med äganderätt. Denna uppfattning styrks av den till inskrivningsdomaren insända förklaringen i samband med inskrivningen år 1942. På detta tyder också den rätt att inhägna området som avtalet ger de härskande fastigheterna. Området ingår som en del i de härskande fastigheternas trädgård och är avgränsat genom staket och buskar. Någon praktisk möjlighet för den tjänande fastighetens ägare att utnyttja området finns inte.
Området är till viss nytta för Mörtnäs 1:527 då det fungerar som en del av fastighetens trädgård och vidgar utrymmet i anslutning till det på fastigheten uppförda fritidshuset. Men fastigheten är även utan detta område ytmässigt fullt tillräcklig för att fungera för sitt ändamål. Behovet av tillfartsväg i den händelse fastigheten skulle delas, som fastighetsägaren angett som ett motiv till att servitutsavtalet inte bör upphävas, får lösas i samband med den förrättning som då aktualiseras. Då Mörtnäs 1:191 enbart till en mindre del gränsar till det aktuella området måste nyttan av de upplåtna rättigheterna för denna fastighet anses mindre än för Mörtnäs 1:527. P g a de i remissakten redovisade höjdförhållandena kan Mörtnäs 1:191 knappast komma att använda området för utfart. Behovet av gångväg fram till Rogestavägen är tillgodosett genom rätten att utnyttja den 1,5 m smala markremsan på Mörtnäs 1:527. De härskande fastigheternas funktion är således inte beroende av de rättigheter som avtalet medger dem när det gäller det nu aktuella triangelformade området på Mörtnäs 1:201.
Mot de härskande fastigheternas nytta av rättigheterna skall vägas de nackdelar som uppkommer på den tjänande fastigheten, Mörtnäs 1:201. Fastigheten är mot Rogestavägen enligt vad som framgår av handlingarna ca 25 m bred inklusive det aktuella området. Områdets bredd mot vägen är ca 5 m. Det är således ett ganska väsentligt område i bostadshusets närhet som helt tas i anspråk med stöd av avtalet.
Vid en sammanvägning av fördelar och nackdelar överväger enligt lantmäteriverkets mening de negativa faktorerna. Någon positiv nettoeffekt uppkommer inte.
Sammanfattningsvis anser lantmäteriverket att de befogenheter som följer av avtalet medför ett totalt ianspråktagande av området och att de i avtalet upplåtna rättigheterna inte åstadkommer någon positiv nettoeffekt tillsammantaget för de tre berörda fastigheterna. Upplåtelsen bör därför inte betraktas som servitut.
Det sagda är ett uttryck för den uppfattningen att servitutsfiguren typiskt sett inte bör användas för uppnående av förändringar av det slag som det gäller här. För sådana syften bör i stället användas nyttjanderätt eller marköverföring.
På anförda grunder anser lantmäteriverket att HovR:ns utslag bör stå fast.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr F. hemställde i betänkande, att HD måtte meddela utslag enligt följande: Skäl. Lantmäteriverket har avstyrkt bifall till besvären.
Såsom HovR:n funnit är den ifrågavarande rättigheten ej ett servitut och därför inte möjlig att upphäva genom fastighetsreglering.
Av förarbetena till FBL:s regler om fördelning av rättegångskostnader (prop 1969:128 s B 920) framgår, att om vissa parter står i klart motsatsförhållande till varandra i domstolen, torde deras kostnader i regel böra fördelas enligt den i 18 kap 1 § RB lagfästa principen om förlorande parts skyldighet att ersätta motparten hans rättegångskostnad. Rivera har förlorat målet. Skäl att avvika från den nämnda principen föreligger inte i detta mål. Rivera skall således ersätta I.H. för dennes rättegångskostnader.
Slut. HD fastställer HovR:ns utslag i huvudsaken.
HovR:ns utslag beträffande rättegångskostnaderna ändras på det sätt att Rivera förpliktas ersätta I.H. dennes rättegångskostnader i TR:n med 3 775 kr, varav 3 750 kr utgör ombudsarvode, jämte 6 procent ränta därå från dagen för TR:ns utslag tills betalning sker och i HovR:n med 8 500 kr utgörande ombudsarvode jämte 6 procent ränta därå från dagen för HovR:ns utslag tills betalning sker.
Rivera förpliktas ersätta I.H. dennes kostnader å målet i HD med 12 000 kr utgörande ombudsarvode samt lösen för HD:s utslag jämte 6 procent ränta å det sammanlagda beloppet från dagen för HD:s utslag tills betalning sker.
HD (JustR:n Arnold, Lawrence, Wise, Jones och Scott, referent) beslöt följande utslag:
Skäl. Såsom HovR:n funnit är den ifrågavarande rättigheten ej ett servitut och kan därför inte upphävas genom fastighetsreglering.
Enligt 16 kap 14 § FBL kan fastighetsdomstolen, efter vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna, förordna att sakägare som förlorar målet skall ersätta annan sakägare dennes rättegångskostnad. Stadgandet äger motsvarande tillämpning i fråga om rättegången i HovR och HD (17 kap 3 § och 18 kap 2 § FBL). Avfattningen av stadgandet ger domstolarna en betydande frihet att bedöma frågor om ersättning för rättegångskostnad i fastighetsbildningsmål efter förhållandena i det särskilda fallet. I förarbetena (prop 1969:128 s B 920) har visserligen förutsatts att om vissa parter står i klart motsatsförhållande till varandra i domstolen deras kostnader i regel skall fördelas enligt den i 18 kap 1 § RB lagfästa principen om förlorande parts skyldighet att ersätta motparten hans rättegångskostnader. Starka skäl talar emellertid i förevarande fall för en avvikelse från den nämnda principen. Ehuru S.H. såvitt gäller själva slutet framstår som tappande, innebär avgörandet, med hänsyn till motiveringen och den betydelse som denna kan antas ha för S.H:s möjligheter att i framtiden få tillgång till det omtvistade området, i realiteten en framgång för Rivera i jämförelse med den ståndpunkt som I.H. intagit i målet. Med avseende på den rättsfråga som varit avgörande för utgången har dessutom något motsatsförhållande mellan parterna inte förelegat i målet; båda parter har i samtliga instanser hävdat den av HD underkända ståndpunkten, att det i målet aktuella avtalet inneburit en servitutsupplåtelse.
På grund av det anförda bör skäligen vardera parten bära sin rättegångskostnad.
Slut. HD fastställer HovR:ns utslag.
Vardera parten skall bära sin rättegångskostnad i HD.