Mäklares anspråk på provision för förmedling av fastighetsförsäljning har ogillats till följd av bristande orsakssammanhang mellan mäklarens åtgöranden och försäljningen.
(Jfr 1975 s 748)
I dec 1973 uppdrog Davis åt Mäklarefirman A.C. AB att under tiden d 15 dec 1973-d 15 mars 1974 med ensamrätt till salu utbjuda och förmedla försäljning av hans fastighet (Fastighetsadress, uteslutet här)i Båstad. Fastighetsmäklaren A.M. visade d 13 mars 1974 fastigheten för direktören S.L.. Denne köpte d 17 juni 1974 fastigheten för 385 000 kr.
Efter ansökan om stämning å H.N. vid Södra Roslags TR yrkade bolaget förpliktande för Davis att till bolaget utge mäklarprovision med 9 700 kr jämte 5 % ränta därå från dagen för delgivning av stämning. Som grund för yrkandet åberopade bolaget, att det av H.N. lätt uppdrag att sälja fastigheten, att det anvisat S.L. som köpare, att försäljning kommit till stånd och att det förelåg ett direkt eller indirekt orsakssammanhang mellan anvisningen och försäljningen.
H.N. bestred bifall till bolagets talan, under åberopande av att bolaget aldrig sammanfört parterna till förhandlingar och att det i allt fall inte var orsakssammanhang mellan anvisningen d 13 mars 1974 -och försäljningen d 17 juni 1974 till S.L.. Han invände att han, sedan visningen avslutats, ej deltagit i någon diskussion om köpeskilling eller andra köpevillkor och att han ej ens känt till vem S.L. var eller hans förhållanden i övrigt.
Davis medgav att det fordrade provisionsbeloppet var rätt beräknat enligt taxa. Eftersom denna avsåg att ersätta inte bara mäklarens arbete med att sammanföra köpare och säljare och visa fastigheten utan också arbetet med upprättande av köpehandling, men A.M. ej medverkat till köpehandlingen, kunde H.N. vid bifall till käromålet ej vitsorda högre provision än hälften av yrkat belopp.
Bolaget genmälde att det på grund av H.N:s åtgöranden ej beretts tillfälle att slutföra uppdraget och att bolaget således ej gått förlustigt rätten till full provision.
TR:n (tingsdomaren Smith, hovrättsrådet Nixon och tingsfiskalen Lam) anförde i dom d 28 april 1977: Till utvecklande av sin talan har bolaget anfört: H.N. hade under flera år utbjudit fastigheten till försäljning genom skilda mäklare. I dec 1973 lämnade han bolaget uppdrag att under tiden d 15 dec 1973-d 15 mars 1974 med ensamrätt samt därefter utan ensamrätt försälja fastigheten. A.M., som drev egen mäklarrörelse i samarbete med bolaget, mottog uppdraget för bolagets räkning samt bekräftade uppdraget i brev d 13 dec 1973 till H.N.; i enlighet med Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbunds rikstaxa skulle förmedlingsprovision utgå med tre procent å de första 200 000 kronorna jämte två procent å överskjutande belopp. Efter det att A.M. inspekterat fastigheten bestämdes att man skulle begära 450 000 kr för fastigheten. Bolaget utannonserade fastigheten i såväl riks- som lokalpress. Vid visningen d 13 mars 1974 var, förutom A.M. och S.L., S.L:s hustru och Davis närvarande. S.L. företog en mycket ingående besiktning av fastigheten. Davis var hela tiden närvarande under besiktningen av byggnaden och han beskrev olika tekniska detaljer. Efter visningen, då H.N. ej var närvarande, nämnde A.M. att priset var 450 000 kr. S.L. var mycket intresserad av fastigheten men ansåg att priset var för högt. Han gav dock inget bestämt motbud. A.M. ringde samma eller påföljande dag upp Davis och meddelade S.L:s inställning samt sade att en uppgörelse med S.L. inte var möjlig om inte Davis satte ned priset. Davis ville emellertid inte gå med på detta. A.M. hade vid ytterligare ett par tillfällen kontakt med S.L. och med H.N. men båda vidhöll sin inställning i prisfrågan. Ett par veckor efter visningen besökte A.M. och S.L. åter fastigheten i anslutning till att de besett en annan fastighet. S.L. var alltjämt intresserad men, då A.M. uppgav att priset var oförändrat, förföll saken. - Någon gång i början av juni 1974 gav Jenkins uppslag om att en läkarstation skulle öppnas i Båstad. A.M. sände därför d 12 juni 1974 ett brev till Kristianstads läns landsting och meddelade att det fanns en lämplig villa till salu. Något köp kom dock inte till stånd. Ungefär samtidigt annonserade H.N. själv ut fastigheten. S.L. svarade per telefon och fick då klart för sig att det var den villa S.L. tidigare besökt. Davis nämnde nu ett lägre pris och fastigheten såldes till S.L.. Denne tog efter köpet genast kontakt med bolagets direktör, C.E.C., och meddelade att han köpt fastigheten.
Davis har anfört: H.N. hade under några år anlitat skilda mäklare och utbjudit fastigheten till försäljning för ett lägsta pris av 390 000 kr. Efter rekommendationer vände han sig till bolaget. Detta krävde och erhöll ensamrätt till försäljningen under tiden d 15 dec 1973-d 15 mars 1974. A.M. besiktigade fastigheten och sade att man borde kunna få ut 460 000 kr. Mot slutet av tiden för uppdraget avtalade A.M. om visning av fastigheten för S.L. och dennes hustru. Visningen ägde rum d 13 mars 1974, delvis i H.N:s närvaro. Davis, som fick veta besökarnas namn men inte deras adress, deltog dock inte i några underhandlingar om priset eller om andra villkor för en försäljning. Efter visningen meddelade A.M. att S.L. avböjt att köpa fastigheten och A.M. verkade föga intresserad av att ta upp ytterligare förhandlingar med S.L.. Eftersom bolaget inte presenterade något resultat ansåg sig H.N. själv behöva annonsera ut fastigheten. Detta gjorde han d 16 juni 1974 i Svenska Dagbladet. Han erhöll flera svar, bl a från S.L.. Davis fick dock ej klart för sig att det var S.L. förrän då de senare samma dag träffades på fastigheten och gjorde upp om köpet. Parterna vände sig till Skandinaviska Enskilda Banken för upprättande av köpehandlingar, som underskrevs d 17 juni 1974.
Bolaget har som bevisning åberopat A.M:s brev d 13 dec 1973 innehållande bekräftelse av mäklaruppdraget, A.M:s brev d 12 juni 1974 till Kristianstads läns landsting samt vittnesförhör med A.M.. Davis har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran.
Domskäl. Ostridigt är att Davis för tiden d 15 dec 1973-d 15 mars 1974 givit bolaget ensamrätt att förmedla försäljning av fastigheten. Det har ej påståtts att Davis därefter lämnat mäklaruppdrag åt annan.
Klarlagt är att, på föranledande av A.M., Butler 13 mars 1974 sammanträffade med makarna L såsom spekulanter på fastigheten och med A.M. och att han deltog i visningen av densamma. Genom vittnesmålet är utrett att H.N. därvid genom A.M. fick besked om makarnas namn, titel och hemort. Denna kontakt mellan parterna ledde dock ej direkt till avtal om överlåtelse av fastigheten.
Emellertid framgår av utredningen att S.L. även efter denna tidpunkt förblev starkt intresserad av fastigheten. När han ungefär tre och en halv månad senare köpte denna, måste med hänsyn till den snabbhet varmed affären då gjordes upp antagas, att vad som tidigare förevarit hade väsentlig betydelse för tillkomsten av köpet. Den omständigheten att det var genom H.N:s egna åtgärder, som uppgörelse slutligen kom till stånd, förringar ej vikten härav.
På grund av vad nu upptagits och med hänsyn till den korta tid som förflutit mellan parternas sammanträffande d 13 mars 1974 och köpslutet, finner TR:n att bolagets verksamhet - oavsett att bolaget ej deltagit i de slutliga förhandlingarna om försäljningen - stått i sådant samband med köpet av fastigheten att bolaget är berättigat till provision.
Vad slutligen gäller frågan om storleken av den provision som skall utgå finner TR:n att bolaget, som yrkesmässigt förmedlar försäljning av fastigheter, måste anses berättigat att uppbära sedvanlig provision på försäljningen och att det således skall tillerkännas yrkat belopp.
Domslut. H.N. förpliktas att till bolaget utgiva 9 700 kr jämte 5 % ränta därå från d 5 juni 1975 till dess betalning sker.
H.N. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av bolagets talan.
Bolaget bestred ändring.
HovR:n (presidenten Ramirez, hovrättsråden Boyd, referent, och Grönvall samt adj led Thomas) fastställde i dom d 16 juni 1978 TR:ns dom.
Davis sökte revision och yrkade att HD måtte ogilla bolagets talan.
Bolaget bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling i HD (JustR:n Stevens, Young, Nguyen, Ramirez och Garrett, referent) som beslöt följande dom:
Domskäl. H.N. har bestritt bolagets talan på följande grunder. Bolaget kunde inte anses ha fullgjort sitt uppdrag gentemot H.N. eftersom det aldrig hade sammanfört honom och S.L. till förhandlingar om villkoren för en överlåtelse av fastigheten. I allt fall förelåg ej något orsakssammanhang mellan den visning av fastigheten som genom bolagets försorg hade ägt rum d 13 mars 1974 och den försäljning av fastigheten som Davis och S.L. - sedan de lätt kontakt med varandra på grund av en av H.N. i en rikstidning införd annons - hade träffat avtal om d 17 juni samma år.
Vid huvudförhandlingen inför HD har Davis och A.M. ånyo hörts.
H.N., som hörts under sanningsförsäkran, har utöver eller med ändring av vad som finns antecknat i TR:ns dom uppgivit bl a följande. På den aktuella fastigheten hade han år 1969 låtit uppföra en villabyggnad i två plan. Villan hade gjorts så modern som möjligt och hade utrustats med en rad olika tekniska finesser, bl a en automatisk ventilationsanläggning för att värmeförluster genom vädring med öppna fönster skulle undvikas. Eftersom det från börjat varit tänkt att hans son också skulle bosätta sig i Båstad hade huset byggts med sikte på möjligheten att inreda en separat lägenhet i den övre våningen, vilken därför utrustats med bl a ett pentry. - När H.N. efter två års fruktlösa försök att sälja fastigheten i dec 1973 vänt sig till bolaget, hade han varit mycket angelägen om att så snart som möjligt få den såld eftersom den kostade honom rätt betydande belopp i form av ränteutgifter. A.M. hade vid deras första sammanträffande varit mycket entusiastisk över villan och föreslagit att försäljningspriset skulle sättas så högt som 440 000 eller 450 000 kr. H.N., som dessförinnan nämnt att han tidigare hade begärt ett pris på omkring 400 000 kr, hade svarat att det givetvis inte fanns något som hindrade att A.M. försökte få ut det högre priset. - I samband med A.M:s och makarna L:s besök på fastigheten d 13 mars 1974 hade Davis av och till deltagit i visningen av villan. Därvid hade det aldrig varit tal om pris eller andra villkor för ett köp. Davis hade varit förvånad över detta men hade inte velat "störa A.M:s planer". När visningen var slutförd hade Davis inte känt till vilket pris som A.M. hade uppgivit för makarna L. - Ett par dagar efter visningen hade Davis kontaktat A.M. per telefon för att höra hur makarna L hade reagerat. A.M. hade då svarat att "det vart inget". Av vad A.M. vidare sagt hade H.N. lätt det bestämda intrycket, att S.L. visserligen ansett priset för högt men att inte detta utan andra skäl varit avgörande för den uteblivna affären. H.N. hade lätt ett klart intryck av att alla tankar på vidare diskussioner i saken mellan parterna hade varit skrinlagda. A.M. hade således inte ens fört på tal att Davis borde pruta på priset. Hade A.M. gjort det skulle H.N. givetvis ha varit beredd att sänka priset, eftersom han redan från början hade ansett ett pris på 450 000 kr orealistiskt. Att A.M. också ansett att möjligheterna till en affär med S.L. "varit helt avklippta" framgick bl a av det förhållandet, att A.M. senare inte vid något tillfälle med ett ord hade berört S.L. som en fortfarande tänkbar köpare. - När S.L. d 16 juni 1974 per telefon svarade på den av H.N. i Svenska Dagbladet samma dag införda annonsen angående fastigheten, hade Davis inte känt igen S.L.. Först när denne senare samma dag anlänt till Båstad, hade Davis upptäckt att det var samma person som hade besett fastigheten d 13 mars. Såvitt H.N. kunde erinra sig hade han inte angivit något pris i sin annons. Sannolikt hade han emellertid redan vid telefonsamtalet med S.L. sagt att priset var 385 000 kr. Efter ungefär 1/2-3/4 timmes ny besiktning av fastigheten hade S.L. bestämt sig för att köpa den för det av H.N. begärda priset.
A.M. har i HD till en början angående sitt förhållande till bolaget uppgivit följande. Han innehade vid den aktuella tiden en egen mäklarfirma som i fråga om olika uppdrag - däribland det som gällde försäljningen av H.N:s fastighet - arbetade i visst kompanjonskap med bolaget. Avtalet med bolaget hade inneburit att A.M. var tillförsäkrad en viss del av de provisioner som tillföll bolaget på grund av dessa uppdrag. För den aktuella försäljningen hade bolaget redan utgivit en sådan andel av provision till A.M.. Om H.N:s talan i målet skulle bifallas, skulle A.M. troligen bli skyldig att återbetala det uppburna beloppet till bolaget.
Angående sin befattning med H.N:s fastighet har A.M. anfört bl a följande: När han efter uppdragets erhållande första gången hade besökt fastigheten för att besiktiga den och för att göra upp med H.N. angående de närmare villkoren för en försäljning, hade han genast fått det intrycket att det var fråga om en i viss mån unik villa. Genom ett brev från en annan mäklare, som tidigare hade bjudit ut fastigheten till försäljning, hade han fått den uppfattningen att det begärda priset förut varit 495 000 kr. Han hade själv föreslagit ett pris på 450 000 eller 460 000 kr. - Visningen av villan för makarna L hade varit mycket grundlig, eftersom dessa genast blivit livligt intresserade av objektet. Davis hade varit med hela tiden. Bl a hade han deltagit vid olika mätningar för att undersöka förutsättningarna för en om- eller tillbyggnad i avsikt att göra ett större s k Hollywood-kök. S.L:s hustru hade nämligen ansett köket i den nedre våningen vara alltför litet. Efter omkring 1 1/2-2 timmar hade makarna L och A.M. lämnat huset. I H.N:s frånvaro hade de tagit upp ett allmänt resonemang om förutsättningarna för en affär. Sannolikt hade S.L. redan då sagt att han ville ha ett lägre pris. Men i huvudsak hade hans besked inneburit att han först skulle återvända till Malmö för att diskutera med en byggmästare angående den tänkta ombyggnaden samt att han därefter skulle återkomma med ett bud på fastigheten. Redan dagen därpå hade S.L. ringt till A.M.. Han hade då sagt, att han visserligen ville köpa fastigheten men inte till det begärda priset. Som skäl därför hade han pekat på de betydande ytterligare kostnader som skulle uppstå på grund av den tänkta ombyggnaden och även på den grund att tomten ännu inte var helt färdigställd. A.M. hade därefter tagit kontakt med H.N.. Denne hade emellertid inte alls varit intresserad av att pruta på priset. - I samband med att A.M. någon tid senare hade visat en annan fastighet i Båstad för makarna L och deras dotter, hade de ånyo tittat på H.N:s fastighet. A.M. ville minnas att detta skedde på makarna L:s begäran. Eftersom Davis inte hade varit hemma vid detta tillfälle och A.M. inte haft med sig någon nyckel till fastigheten, hade de nöjt sig med en utvändig besiktning.
I fråga om sitt tillvägagångssätt vid utförandet av mäklaruppdrag har A.M. uppgivit, att han av princip aldrig sammanför parterna för några diskussioner om pris eller andra villkor för ett köp innan han genom förhandlingar med var och en av dem kunnat konstatera att förutsättningar finns för en uppgörelse. Skälet härför är enligt A.M. att man måste föra en helt skild argumentation beroende på om det är spekulanten eller säljaren som skall påverkas i den ena eller andra frågan, t ex beträffande priset.
Av H.N:s och A.M:s uppgifter framgår att A.M. sammanfört H.N. och makarna L vid visningen d 13 mars 1974. Därvid har visserligen inte förts närmare förhandlingar mellan de tilltänkta avtalsparterna rörande köpeskillingen och övriga villkor för själva köpet. Däremot har vissa andra förhållanden av betydelse för ett köp varit på tal mellan dem, såsom fastighetens skick och möjligheterna för en ombyggnad. Redan genom vad sålunda förekommit lär A.M. anses ha sammanfört parterna på sådant sätt som utgjort förutsättning för provision för den händelse avtal med anledning därav kommit till stånd mellan H.N. och makarna L.
Utredningen ger emellertid vid handen, att någon försäljning till makarna L inte följde omedelbart på sammanträffandet d 13 mars 1974 utan kom till stånd först sedan H.N. på egen hand d 16 juni 1974 annonserat ut fastigheten och vid de därpå följande förhandlingarna nöjt sig med ett betydligt lägre pris än det som gällde vid tiden för nämnda sammanträffande. H.N. har menat att till följd härav sådant orsakssammanhang inte kan anses föreligga mellan A.M:s åtgörande och försäljningen till makarna L att H.N. är skyldig utge provision.
Beträffande de förhållanden som är av betydelse för denna fråga står uppgift mot uppgift. Sålunda är oklart vad som egentligen avhandlades mellan A.M. och H.N. efter visningen d 13 mars 1974. Mot vad H.N. uppgivit har bolaget inte styrkt, att H.N. genom A.M. - som valde att föra förhandlingarna med makarna L i H.N:s frånvaro - fått klart för sig att det begärda priset var det avgörande hindret för en uppgörelse med makarna L. Det sätt på vilket förhållandena sedermera utvecklade sig talar snarast för att H.N. bibringats den uppfattningen, att makarna L trätt tillbaka främst av andra skäl än att priset var för högt samt att förhandlingarna med dem var "helt avklippta". Den enda kontakt mellan H.N. och A.M. som förekom under tiden fram till dess H.N. annonserade ut fastigheten synes ha varit den som H.N. själv tog med A.M. rörande ett uppslag om ny tänkbar spekulant.
Så mycket är klart att den av H.N. ombesörjda annonseringen d 16 juni 1974 var den direkta orsaken till den förnyade kontakten samma dag mellan Davis och S.L.. Å andra sidan kunde uppgörelsen mellan dem träffas redan påföljande dag efter en jämförelsevis kort visning av fastigheten, något som tyder på att den av A.M. anordnade visningen d 13 mars 1974 inte saknade betydelse för affärens genomförande. Det kan dock inte antagas, att denna visning betytt annat än att den gjort en närmare besiktning överflödig vid det förnyade sammanträffandet d 16 juni 1974. Ej heller kan antagas att bolagets åtgöranden i övrigt med anledning av försäljningsuppdraget haft nämnvärd betydelse för försäljningen vid sidan av H.N:s egen annonsering och de underhandlingar om villkoren för köpet han själv fört på grundval av den nya kontakten med S.L.. I målet har inte framkommit förhållande som ger anledning till förmodan att Davis skulle i illojalt syfte ha utnyttjat de åtgärder bolaget tidigare vidtagit i saken, vilket för övrigt ej ens påståtts.
På grund av vad sålunda anförts kan sådant orsakssammanhang ej anses föreligga mellan bolagets åtgöranden med anledning av försäljningsuppdraget och försäljningen att bolaget är berättigat uppbära provision. Bolagets talan skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD bolagets talan.