Den tidpunkt vid vilken en hyresvärd under löpande hyrestid kan få tillträde till en lägenhet enligt 12 kap. 26 § andra stycket tredje meningen jordabalken för utförande av arbeten, som vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, har ansetts infalla en vecka efter det att den för hyresavtalet gällande uppsägningstiden löpt ut.
I fastigheten Strandvägen 13 i Stockholm hyr ett bolag - Genilab - av ett fastighetsbolag - Ecom - en kontorslokal i gathuset och en förrådslokal i gårdshuset. Ecom har sedan hösten 1998 utfört ombyggnads- och renoveringsarbeten på fastigheten. Samtliga hyresgäster i gårdshuset, förutom Genilab, och vissa hyresgäster i gathuset har evakuerats eller erhållit ersättningslägenheter.
Ecom yrkade att tingsrätten skulle förordna att Genilab skulle bereda Ecom och av Ecom anlitad entreprenör tillträde - under en tid om tio veckor från tingsrättens förordnande - till Genilab förhyrd lokal på Strandvägen 13 för att kunna fullfölja påbörjade renoverings- och ombyggnadsarbeten i viss, närmare angiven utsträckning.
Ecom hade, i form av bankgaranti, ställt säkerhet för skada som Genilab kunde tillfogas.
Ecom anförde till utvecklande av sin talan i huvudsak följande. Enligt 12 kap. 26 § jordabalken äger en hyresvärd utföra samtliga typer av arbeten i en lokal efter det att hyresgästen informerats om erforderliga arbeten och hyresgästen kunnat bringa hyresavtalet att upphöra. - Genilab har erhållit löpande information om ombyggnads- och renoveringsarbetena alltsedan arbetena inleddes under hösten 1998. Efter det att utökat bygglov beviljats i november 1998 har kontakterna med Genilab intensifierats och Genilab har bl.a. erhållit ritningsmaterial och kartskisser över erforderliga arbeten i lokalen. Några oklarheter föreligger därför inte om att Genilab senast i april 1999 varit fullt medvetet om samtliga de arbeten som skall utföras i lokalen. Genilab har inte sagt upp avtalet till upphörande. De tidsfrister som uppställs i lag har löpt ut och Ecom äger erhålla tillträde till lokalen för att utföra nödvändiga arbeten. - Ecom har till följd av Genilabs vägran att bereda Ecom tillträde till lokalen lidit avsevärd skada. I det fall tillträde till lokalen inte kan erhållas beräknas skadan slutligen komma att uppgå till mellan 7 000 000 kr och 10 000 000 kr. Ecom avser att kräva Genilab på skadestånd när skadan kunnat fastställas. - Genilabs agerande att hitintills inte bevilja Ecom tillträde till lokalen och kräva Ecom på mycket betydande belopp för att avflytta från lokalen medför att det skäligen kan befaras att Genilab även fortsättningsvis inte kommer att bereda Ecom tillträde till lokalen. Genilab förhindrar därvid Ecom att utöva sin rätt.
Genilab bestred yrkandena men godtog den ställda säkerheten. Genilab anförde till utvecklande av sitt bestridande i huvudsak följande.
1. I september 1999 träffades en överenskommelse mellan parterna med innebörden att Ecom förband sig dels att inte utföra några arbeten i lokalen, dels att inte utföra några störande arbeten på andra håll i fastigheten under den kvarstående hyrestiden, dvs. t.o.m. september månad 2001. Överenskommelsen är bindande för Ecom.
2. De arbeten som Ecom begär att få utföra i den av Genilab förhyrda lokalen skulle vålla väsentligt hinder och men i Genilabs nyttjanderätt. Sådant arbete får inte utföras.
3. Tingsrätten är fel forum för denna typ av tvist. Ecom skulle rätteligen ha vänt sig till kronofogdemyndigheten.
4. Skäl att tillåta den av Ecom begärda säkerhetsåtgärden föreligger inte då bifall till Butler begäran inte är av synnerlig vikt för Ecom men skulle vålla stort men för Genilab.
Stockholms tingsrätt (2000-06-22, rådmannen Wilson) ogillade Butler yrkande. I skälen anförde tingsrätten följande.
Butler talan innebär yrkande om ett provisoriskt ordnande av det rättsförhållande mellan parterna som kan bli föremål för rättegång. Till grund härför ligger bestämmelserna i 12 kap. 26 § jordabalken, JB, enligt vilka hyresvärden får utföra annat arbete i lägenheten sedan han lämnat hyresgästen meddelande om detta och hyresgästen inte inom en vecka sagt upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöras.
I målet är ostridigt att Genilab inte sagt upp avtalet. Beträffande meddelande enligt 12 kap. 26 § JB har Genilab tidigare angett som grund för bestridandet att något meddelande över huvud taget inte lämnats av Ecom om de nu aktuella arbetena. Vid huvudförhandlingen gjordes gällande att en överenskommelse träffats mellan hyresvärden och hyresgästen om att inga arbeten skulle utföras under den återstående hyrestiden enligt kontraktet och invändningen åberopades inte uttryckligen som grund för bestridandet.
När det gäller den tidpunkt då Ecom, om ovanstående rekvisit uppfyllts, skulle kunna få tillträde till lokalen för att påbörja arbetena har parterna olika utgångspunkt. Ecom anser att den tidpunkten skall infalla då nio månader och en vecka förflutit sedan meddelandet lämnats. Enligt Ecom lämnades meddelandet senast i april 1999 och tidpunkten för att kunna påbörja arbetena skulle då infalla i februari 2000. Genilab anser att tidpunkten, i enlighet med bestämmelserna i 12 kap. 26 §, jämfört med 12 kap 4 § andra stycket punkt 5 JB, infaller då hyresavtalet löpt ut, nämligen den 1 oktober 2001.
Hyresavtalet mellan parterna, som avser lokal, löper på bestämd tid, t.o.m. den 20 september 2001. Enligt 12 kap. 4 § JB skall ett sådant avtal, om det sägs upp för att upphöra att gälla, sägas upp senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader. Den tidpunkt då ett sådant avtal upphör att gälla är den sista dagen som anges som hyrestid. Detta innebär i det aktuella fallet att den tidpunkt då avtalet kunnat bringas att upphöra om Genilab hade gjort uppsägning är den 1 oktober 2001. Varken JB:s regler eller hyresavtalet ger således Ecom rätt att påbörja arbetena före denna tidpunkt.
För att vinna bifall till yrkandet om säkerhetsåtgärd enligt 15 kap. 3 § RB skall Ecom göra sannolikt att bolaget kommer att vinna den talan i huvudfrågan som bolaget har att väcka. Tingsrätten finner att sannolika skäl inte visats. Yrkandet skall ogillas. Vid denna utgång skall Ecom ersätta motpartens kostnader i målet. Ecom har vitsordat motpartens kostnadsyrkande.
Ecom överklagade tingsrättens beslut och yrkade i hovrätten bifall till sin talan vid tingsrätten med den justeringen att Ecom begärde att få tillträde till Genilabs lokal under en tid om tio veckor från hovrättens förordnande.
Genilab bestred ändring och tillade som bestridandegrund följande.
Ecom har inte lämnat någon information till Genilab om de arbeten som Ecom begär att få utföra förrän Genilab den 8 maj 2000 delgavs Butler inlaga av den 20 mars 2000 till Stockholms tingsrätt (tingsrättens aktbilaga 1) samt ritningsmaterial påföljande dag. Vidare har - eftersom ritningsmaterialet inte var komplett - den frist varom talas i 12 kap. 26 § andra stycket jordabalken ännu ej börjat löpa.
Ecom gjorde gällande att meddelande om de arbeten som omfattas av yrkandet lämnades till Genilab den 20 maj 1999.
Svea hovrätt (2000-09-12, hovrättslagmannen Young samt hovrättsråden Davidson, referent, och Brewer) undanröjde tingsrättens beslut och återförvisade målet till tingsrätten för fortsatt behandling.
I skälen anförde hovrätten följande.
Det förhållandet att Ecom haft möjlighet att enligt 12 kap. 26 § femte stycket jordabalken ansöka om särskild handräckning vid kronofogdemyndigheten hindrar inte tingsrätten från att pröva Butler förevarande talan enligt 15 kap. 3 § rättegångsbalken (se 62 § lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning).
Det arbete som Ecom begärt att få utföra i Genilabs lokal är att hänföra till sådant "annat arbete" som avses i 12 kap. 26 § andra stycket tredje meningen jordabalken, dvs. det är fråga om arbete som inte är brådskande men som vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten.
Vill en hyresvärd utföra sådana mer ingripande arbeten som det här är fråga om i en lägenhet, får hyresgästen enligt 12 kap. 26 § andra stycket tredje meningen jordabalken inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. I fjärde meningen i samma stycke anges att sådant arbete inte utan hyresgästens medgivande får påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra.
Bestämmelser angående den tidpunkt då avtalet kunnat bringas att upphöra finns i 12 kap. 6 § andra stycket jordabalken. I detta lagrum anges att om ett hyresavtal sägs upp av någon annan orsak än som anges i första stycket som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, och är det inte fråga om fall som avses i 5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om uppsägningstid, den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 4 § första stycket, om hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 § andra stycket, om hyresavtalet i gäller för bestämd tid. Härav följer att - eftersom hyresavtalet i förevarande fall avser en lokal och hyrestiden är bestämd och längre än nio månader - uppsägningstiden är nio månader.
Bestämmelserna i 12 kap. 26 § andra stycket jordabalken hade före den 1 januari 1985 följande lydelse: "Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra." Hyresvärden hade således rätt att under löpande hyrestid få tillträde till lägenheten för att utföra sådana arbeten som det är fråga om i målet. Lagändringen 1985 var en följd av att fardagsbegreppet utmönstrades ur lagtexten. I specialmotiveringen till 12 kap. 26 § andra stycket uttalas: "Utnyttjar hyresgästen sin rätt enligt detta stycke att säga upp avtalet, upphör detta sedan den för avtalsförhållandet gällande uppsägningstiden enligt 4 § löpt ut. Detta följer av 6 § andra stycket." (prop. 1983/84:137 s. 126). Lagstiftaren har således inte haft för avsikt att genom lagändringen 1985 frånta hyresvärden hans rätt att under löpande hyrestid få tillträde till en lägenhet för att utföra ifrågavarande arbeten (jfr Johnson, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl. s. 149 f).
Hovrätten finner på grund av det anförda att Genilab kan bringa hyresavtalet att upphöra till en tidpunkt som infaller nio månader och en vecka från det att Genilab fått meddelande om de arbeten som skall utföras. Det är således efter denna tidpunkt som Ecom har rätt till tillträde till lägenheten.
Tingsrätten har till följd av sitt ställningstagande att Ecom över huvud taget inte haft rätt att före den 1 oktober 2001 påbörja de arbeten som bolaget vill utföra inte tagit ställning till Genilabs alla bestridandegrunder. De frågor som återstår att pröva är bland annat frågan om den information som Genilab fått av Ecom om arbetena uppfyller de krav som ställs på ett sådant meddelande som avses i 12 kap. 26 § andra stycket jordabalken, och frågan om parterna - såsom Genilab påstår - träffat en överenskommelse innebärande att några arbeten inte skulle utföras i lokalen under den återstående hyrestiden. Vidare måste en avvägning göras mellan parternas respektive intressen. Parterna har beträffande dessa frågor åberopat såväl skriftlig som muntlig bevisning. Enligt förarbetena till rättegångsbalken följer av hovrättens skyldighet att sörja för att mål blir på lämpligt sätt handlagt att hovrätten - med undanröjande av det överklagade avgörandet - kan återförvisa mål även i fall när rättegångsfel inte förekommit (SOU 1938:44 s 527 och 569; jfr Boyd, Rättegång VI, 3. uppl. s 127 f). Hovrätten finner att de frågor som återstår att pröva i målet - med hänsyn till instansordningen - lämpligen bör prövas av tingsrätten. Det överklagade beslutet skall därför undanröjas och målet återförvisas till tingsrätten för fortsatt behandling.