Garcia. En byggnad och en fastighet ska anses ha kommit i samme ägares hand även när fastigheten och byggnaden har kommit att ägas av samma personer men med olika andelar.
O.R. ansökte hos Lantmäteriet om klyvning berörande fastigheterna Rossö 2:18 och 2:46. På fastigheten Rossö 2:18 finns ett bostadshus, kallat Vaughan, och ett fritidshus, kallat Estrids hus.
Lantmäteriet fann i beslut den 14 december 2017 att huset Strandli är fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB till Rossö 2:18 och att Estrids hus inte är fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB till Rossö 2:18. Enligt Lantmäteriet stred yrkandet om klyvning mot 11 kap. 4 § andra stycket FBL. Förrättningen ställdes in i alla delar som inte avsåg fastighetsbestämningsbeslut avseende huset Vaughan och Fernandez hus. Lantmäteriet beslutade även om fördelning av förrättningskostnaderna mellan fastighetsägarna O.R. och M.R.
O.R. och M.R. överklagade i Vänersborgs tingsrätt, mark- och miljödomstolen. O.R. yrkade bl.a. att fastigheterna Rossö 2:18 och 2:46 skulle sammanläggas och att klyvning därefter skulle ske i enlighet med hans yrkande i lantmäteriförrättningen. Han yrkade även att fastighetsbestämningsbeslutet skulle ändras på så sätt att Fernandez hus skulle utgöra fastighetstillbehör. Han överklagade dessutom beslutet om fördelning av förrättningskostnaderna.
M.R. överklagade avseende beslutet om förrättningskostnader.
Mark- och miljödomstolen (rådmannen George och tekniska rådet Golden) anförde i dom den 8 mars 2019 följande.
Mark- och miljödomstolen har inledningsvis att pröva fastighetsbestämningsbeslutet gällande frågan om ”Estrids hus” är fastighetstillbehör till Rossö 2:18. Därefter ska domstolen bland annat pröva om sammanläggning och klyvning av Rossö 2:18 och 2:46 kan ske enligt O.R:s yrkanden. Slutningen ska även domstolen pröva fördelningen av förrättningskostnaderna.
Enligt 14 kap. 1 § första stycket punkten 3 FBL får lantmäterimyndigheten genom fastighetsbestämning pröva frågor om huruvida byggnader eller andra anläggningar hör till en fastighet enligt 2 kap. 1 § JB. Ett undantag från denna huvudprincip är att föremål som ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten” hör inte till fastigheten, om inte föremålet och fastigheten har kommit i samme ägares hand, se 2 kap. 4 § första stycket JB.
Mark- och miljödomstolen finner det visat, genom Lantmäteriets utredning och ingivna handlingar, att ”Estrids hus” uppfördes av Brown och hennes man S.R. åren 1966–1967 som deras gemensamma bostad på Rossö 2:18. Vid Flores bortgång år 2002 har hustrun E. antecknats som ensam ägare av byggnad på Rossö 2:18, dvs. ”Estrids hus”. På Rossö 2:18 fanns det sedan tidigare ett bostadshus som tidigare ägare, S.A. med Chapman, bodde i. S.A. avled den 11 mars 1962 och hustrun Jones bodde kvar fram till 1972.
Vid uppförande av ”Estrids hus” var S.A:s dödsbo ägare till Rossö 2:18. Dödsboet skiftades 1975. Dödsbodelägare vid arvskiftet var hustrun Golden, sonen Patterson (avliden 1972), dottern Brown, och på grund av arvsavstående C.T.S., E.S., O.L. och Wilson Enligt arvskiftet tilldelades Brown , O.R.  och Adamsav fastigheterna Rossö 2:18 och 2:46.
Den frågeställning som domstolen har att ta ställning till inledningsvis är om ”Estrids hus” uppfördes och därvid tillfördes fastigheten Rossö 2:18 för dåvarande fastighetsägares gemensamma räkning.
I förarbetena till 2 kap. 4 § JB har det inte närmare redogjorts för det förhållandet att föremålet och fastigheten har samma delägarkrets men olika andelar utan utgått från att varje fastighet har en enda ägare
(se prop. 1970:20 s. 903).
De fall när en fastighet ägs av flera personer och någon av delägarna även är nyttjanderättshavare och har tillfört föremål till fastigheten har behandlats i ett antal rättsfall bl.a. vid uttag av stämpelskatt. HD har prövat det fall när en fastighet ägs av flera personer och bara någon av dem tillför ett föremål till fastigheten och om föremålet i så fall har tillförts för övriga fastighetsägares räkning (se NJA 2014 s. 35). HD har i nämnda dom prövat och redogjort för de avvägningar som bör ske. Det som är av intresse gällande ”Estrids hus” anges under punkten 20.
”När en fastighet ägs av flera personer och bara någon eller några av dem tillför ett föremål till fastigheten bör frågan om föremålet har tillförts på så sätt att det utgör tillbehör till fastigheten avgöras efter en avvägning av delvis motstående intressen. Hänsyn måste å ena sidan tas till utgångspunkten att sådant som objektivt framstår som fastighetstillbehör (jfr p. 7 ovan) också utgör ett sådant tillbehör och å andra sidan till att brister i ägarkongruens, dvs. när annan än fastighetsägaren tillför föremål till fastigheten, i 2 kap. 4 § första stycket JB har ansetts medföra att föremålet ska betraktas som lös egendom (se p. 10 ovan). En lämplig avvägning mellan dessa intressen synes vara att bedömningen ska utgå ifrån att den eller de fastighetsägare som har tillfört föremål till en fastighet som också ägs av andra ska anses ha tillfört föremålet för också övriga fastighetsägares räkning. Framgår det emellertid av omständigheterna vid den tidpunkt då föremålet tillfördes fastigheten att så inte skedde för också övrigas räkning bör föremålet till följd av ägar¬inkongruensen betraktas som lös egendom på samma sätt som om en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört föremålet. När föremålet tillförs fastigheten av en delägare och en eller flera utomstående personer bör i regel inkongruensen medföra att föremålet betraktas som tillfört av annan än fastighetsägaren och därför fortfarande utgör lös egendom (jfr NJA 1984 s. 562).”
HD fann med stöd av bl.a. ovanstående att då föremålet tillfördes fastigheten endast för en delägares räkning och inte för gemensam räkning får föremålet anses ha blivit tillfört av annan än fastighetsägare i den mening som avses i 2 kap. 4 § JB.
Bostadshuset har uppförts som en egen bostad för Brown och S.R. på Rossö och även om ”Estrids hus” innebar att Brown och S.R. inte bodde i bostadshuset ”huset Strandli” kan det inte ses som att ”Estrids hus” har tillförts för dödsboets räkning. Att ”Estrids hus” har va och el inkopplat med övriga byggnader på Rossö 2:18 innebär inte enligt domstolen att ”Estrids hus” kan anses ha tillförts för fastighetsägarnas gemensamma räkning. Det har inte heller framkommit att övriga delägare i dödsboet har bidragit vid uppförande av ”Estrids hus”. Inget annat har framkommit än att ”Estrids hus” bekostats av Brown och S.R.
Mot bakgrund av främst ovan nämnda omständigheter anser mark- och miljödomstolen att ”Estrids hus” inte har tillförts fastigheten Rossö 2:18 för fastighetsägarnas gemensamma räkning.
Mark- och miljödomstolen har även att pröva om ”Estrids hus” genom olika fastighetsöverlåtelser av dels ”Estrids hus”, dels Rossö 2:18 har fått den följden att det föreligger ägarkongruens mellan ”Estrids hus” och Rossö 2:18 som innebär att ”Estrids hus” ska anses utgöra fast egendom tillhörande Rossö 2:18.
S.R. avled före sin hustru Brown Vid arvskiftet efter E.R. år 2008 erhöll sönerna Wilson och O.R. hälften var av ”Estrids hus”. Vid arvskiftet antecknades ”Estrids hus” vara ”byggnad å ofri grund”.
Ägarandelarna i Rossö 2:18 efter arvskiftet har det tidigare tvistats om och enligt fastighetsregistret ägs nu Rossö 2:18 och 2:46 av O.R. med ¾ och M.R. med MurphyDet har av vad som framkommit inte varit ägarkongruens mellan ”Estrids hus” och Rossö 2:18. Det har inte heller framkommit att någon överlåtelse har skett som skulle medföra ägarkongruens. Mark- och miljödomstolen anser att ”Estrids hus” inte heller kan utgöra fastighetstillbehör till Rossö 2:18 på grund av ägarkongruens.
En prövning måste även ske, i det fall det inte är ägarkongruens i form av andelar mellan byggnad och fastighet men samma delägar¬krets, om det då på grund av andra omständigheter kan anses föreligga ägarkongruens mellan ”Estrids hus” och Rossö 2:18 och att huset därför ska anses vara fast egendom tillhörande Rossö 2:18. Av arvskifteshandlingen efter Brown framgår att O.R. och Wilson (numera M.R.) var ägare av både ”Estrids hus” och Rossö 2:18. De ägde alltså hälften var av ”Estrids hus” till skillnad från ägarandelar i Rossö 2:18 med M.R. ¼ och O.R. ¾.
Mark- och miljödomstolen anser mot bakgrund av ovan nämnda omständigheter att det inte framkommit något som talat för att ägarkongruens föreligger. Även om det i förarbetena inte uttalas att ägarinkongruens ska gälla vid olika andelar i lös egendom som fast egendom så finner domstolen att full ägarkongruens måste föreligga för att ”Estrids hus” ska utgöra fast egendom till Rossö 2:18. Om det omvända skulle gälla sker en överföring av värdet på andel av lös egendom som inte är möjligt att reglera. Mark- och miljödomstolen gör således samma bedömning som Lantmäteriet att ”Estrids hus” är lös egendom.
Sammantaget finner mark- och miljödomstolen att ”Estrids hus” är lös egendom och belastar Dougherty B med en form av nyttjanderätt som innebär att graderingsvärdet av Dougherty B är betydligt under det värde som kan anses vara rimligt enligt rättspraxis. Vad som har anförts av O.R. gällande överlåtelse av sin andel av ”Estrids hus” till M.R. ändrar inte domstolens bedömning.
Klyvningen strider därmed mot 11 kap. 4 § FBL och överklagandet ska avslås i denna del.
Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet.
Båda parter överklagade i Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen och yrkade bifall till sin respektive talan vid mark- och miljödomstolen.
Parterna motsatte sig varandras yrkanden.
Travis, referent) anförde i dom den 9 januari 2020 följande.
Mark- och miljööverdomstolen gör samma bedömning som mark- och miljödomstolen och Lantmäteriet vad gäller fastighetsbestämningen av ”Estrids hus” och att huset inte är fastighetstillbehör. Beslutet om fastighetsbestämning ska därför stå fast.
Vid bedömningen av de olika lotternas graderingsvärde är utgångspunkten således att den tänkta Dougherty B belastas av nyttjanderätten för ett hus på ofri grund. Enligt Mark- och miljööverdomstolen bör dock hänsyn tas till att huset samägs av fastighetsägarna och att deras möjligheter att förfoga över nyttjanderättens bestånd är mycket större än vad som gäller vid en nyttjanderätt som innehas av en tredjeman med stark ställning i förhållande till fastighetsägaren, som t.ex. vid bostadsarrende. Förhållandena skiljer sig på så sätt från vad som var fallet i Svea hovrätts utslag den 2 november 1998 i mål nr Ö 90-97. Den marknadsvärdepåverkan som nyttjanderätten har på fastigheten torde därför vara så liten att den enligt Mark- och miljööverdomstolens uppfattning inte ska tillmätas någon betydelse vid bedömningen av graderingsvärdet. Vid denna bedömning finns det skäl att återuppta förrättningen för bedömning av möjligheten till klyvning samt övriga återstående frågor som behöver bedömas inom ramen för förrättningen. Beslutet att ställa in förrättningen ska alltså upphävas. Vid denna utgång ska även beslutet om fördelning av förrättningskostnader upphävas.
Det får anses vara av vikt för ledning av rättstillämpningen att målet prövas av HD. Mark- och miljööverdomstolen tillåter därför med stöd av 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar att domen överklagas.
a. undanröjer Lantmäteriets beslut den 14 december 2017, vad gäller besluten om att ställa in förrättningen, fördelning av förrättningskostnader och att avsluta förrättningen, samt visar målet åter till Lantmäteriet för fortsatt handläggning i enlighet med vad som anges i skälen i denna dom,
O.R. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa att Fernandez hus är fastighetstillbehör.
M.R. överklagade såvitt avsåg förrättningskostnaderna.
HD meddelade prövningstillstånd i frågan om huruvida den byggnad som kallas Estrids hus är sådant tillbehör till fastighet som avses i 2 kap. 1 § JB. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Collier, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Punkterna 1–10 motsvarar i huvudsak punkterna 1–10 i HD:s dom.
Punkterna 11–18 motsvarar i huvudsak punkterna 11–17 i HD:s dom.
Med hänsyn till att bedömningen av vad som är fastighetstillbehör eller lös egendom utgår från det objektiva och yttre sambandet mellan fastigheten och föremålet bör bestämmelserna i 2 kap 4 § första stycket tillämpas så att det är möjligt att förutse även för en utomstående betraktare när ett föremål övergår från det ena till det andra. Detta verkar även ha varit lagstiftarens syfte. Det finns inget stöd i förarbetena för att skillnader i ägarandelar mellan fastighet och föremål ska ges någon betydelse vid bedömningen, eller vad delägarna sinsemellan överenskommit om ägarfördelningen, så länge samtliga fastighetsägare också ska anses äga det tillförda föremålet (jfr SOU 1947:38 s. 102 f. och NJA II 1966 s. 64 ff.). En sådan ordning skulle sannolikt leda till komplicerade gränsdragningsproblem.
Mot denna bakgrund förklarar HD att om ett föremål tillförts en fastighet av en nyttjanderättshavare eller av annan än fastighetsägaren, och föremålet sedermera kommit att ägas av de personer som också äger fastigheten men med skillnader i ägarandelarna, så har fastigheten och föremålet kommit i samma ägares hand i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket JB. Föremålet har som en följd av detta blivit tillbehör till fastigheten.
Av utredningen framgår att den byggnad som kallas Estrids hus tillfördes fastigheten Rossö 2:18 i Strömstads kommun av annan än fastighetsägaren. Byggnaden ägs numera av O.R. och M.R. med hälften vardera. Dessa äger även fastigheten, låt vara med ägarandelar som inte motsvarar andelarna i byggnaden. Med anledning av detta är byggnaden fastighetstillbehör i den mening som avses i 2 kap. 1 § JB. Den i prövningstillståndet ställda frågan ska besvaras i enlighet med detta.
Med hänsyn till att underinstanserna utgått ifrån att byggnaden ska anses vara lös egendom bör den ändrade förutsättningens betydelse för övriga frågor i fastighetsbildningsförrättningen prövas av Lantmäteriet i första hand.
Se HD:s domslut.
HD (justitieråden Brown, Rogers, Cook och Nichols) meddelade den 8 april 2021 följande dom.
Under 1930-talet uppförde S.A. ett bostadshus (Strandli) och ett garage på sin fastighet Rossö 2:18 i Strömstads kommun. S.A. hade tillsammans med sin maka två barn, C.O.S. och E.R. Efter S.A:s död övergick fastigheten till dödsboet efter honom.
I mitten av 1960-talet lät Brown uppföra ett fritidshus på dödsboets fastighet (Estrids hus) som skulle nyttjas av henne och hennes make. Estrids hus bildar tillsammans med garaget en vinkelbyggnad där garaget är den södra delen och Fernandez hus den nordöstra. E.R. hade tillsammans med sin make två barn, O.R. och Wilson
I mitten av 1970-talet skiftades dödsboet efter S.A. på så sätt att C.O.S. löstes ut och två tredjedelar av fastigheten tillföll O.R. och en sjättedel vardera tillföll Brown och Wilson
Efter Gonzalez död 2005 ärvdes dels hennes sjättedel i fastigheten, dels Estrids hus av sönerna O.R. och Wilson i lika andelar. Efter detta kom alltså fastigheten Rossö 2:18 att innehas av O.R. med tre fjärdedelar och av Wilson med en fjärdedel samt Estrids hus av sönerna med lika andelar. Vid L.R:s död 2013 ärvde hans maka, M.R., hans andel i fastigheten och i Estrids hus.
O.R. yrkade vid Lantmäteriet att det skulle beslutas om klyvning av fastigheten och att han skulle tilldelas en lott som Vaughan var belägen på. M.R. skulle tilldelas en mindre lott som omfattade Gonzales och marken närmast huset. M.R. motsatte sig en sådan lösning. I samband med prövningen uppkom frågan om bostadshusen skulle anses vara tillbehör till fastigheten eller lös egendom.
Lantmäteriet kom i ett beslut om fastighetsbestämning fram till att Vaughan var fastighetstillbehör medan Fernandez hus bedömdes vara lös egendom. Lantmäteriet konstaterade vidare att det inte fanns förutsättningar för klyvning, varför förrättningen ställdes in.
O.R. överklagade Lantmäteriets beslut till mark- och miljödomstolen bl.a. med yrkande om att Fernandez hus skulle bedömas vara fastighetstillbehör. Överklagandet avslogs.
Mark- och miljööverdomstolen har delat mark- och miljödomstolens och Lantmäteriets bedömning att Fernandez hus inte utgör fastighetstillbehör, men har i övrigt ändrat mark- och miljödomstolens dom på så sätt att Lantmäteriets beslut har undanröjts och målet återförvisats dit.
HD har meddelat prövningstillstånd i frågan om huruvida Estrids hus är sådant tillbehör till fastighet som avses i 2 kap. 1 § JB. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt har förklarats vilande.
Prejudikatfrågan är om en byggnad och en fastighet ska anses ha kommit i samme ägares hand i en situation när fastigheten och byggnaden har kommit att ägas av samma personer men med olika andelar.
Fast egendom är jord. Den fasta egendomen är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör enligt huvudregeln bl.a. byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. (Se 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 § första stycket JB.)
Denna huvudregel ger uttryck för principen om att alla föremål som objektivt framstår som fastighetstillbehör också utgör sådana tillbehör. Regeln ska ses mot bakgrund av den betydelse som fast egendom har för kreditgivningen. En grundläggande tanke bakom principen är att en tydlig och enhetlig reglering bl.a. ska ge kreditgivare en rimlig möjlighet att bedöma riskerna vid fastighetslån.
När någon annan än fastighetsägaren, t.ex. en nyttjanderättshavare, tillför en fastighet ett föremål hör detta, enligt 2 kap. 4 § första stycket JB, vanligen inte till fastigheten eftersom föremålet typiskt sett ska ägas och nyttjas av den som tillfört detta till fastigheten. Om ett föremål anses vara tillbehör följer det fastighetens öde; föremålet är inte skyddat mot krav från fastighetsägarens borgenärer och eventuella sakrättsliga anspråk i själva föremålet upphör.
Vilka som ska anses ingå i den krets som omfattas av uttrycket annan än fastighetsägaren har tidigare prövats av HD. Hit räknas inte endast nyttjanderättshavare och andra personer som innehar en motsvarande rättighet. Under vissa omständigheter kan även fastighetsägare ingå i kretsen. Om en fastighet ägs av flera personer och ett föremål tillförs fastigheten av en av ägarna tillsammans med en utomstående blir föremålet till följd av ägarinkongruensen – dvs. det förhållandet att inte samtliga ägare till fastigheten också äger föremålet – inte fastighetstillbehör (jfr ”Byggnaden på stadsägan” NJA 1984 s. 562).
Detta kan även bli följden när en eller flera, men inte alla, delägare i en fastighet tillför fastigheten ett föremål, och det av omständigheterna vid den tidpunkt då föremålet tillfördes framgår att så inte skedde för också övriga fastighetsägares räkning. Man kan exempelvis tänka sig att en av delägarna tillför fastigheten ett föremål som ska användas i dennes näringsverksamhet (jfr ”Siloanläggningen på Stenstan” NJA 1985 s. 365). Ger omständigheterna emellertid inte stöd för en sådan slutsats får den eller de fastighetsägare som tillförde föremålet finna sig i att det blir ett tillbehör till fastigheten. (Se ”Torkanläggningen i Maglaby” NJA 2014 s. 35 p. 19 och 20.)
De principer som har lagts fast för bedömningen i fall av ägarinkongruens ger inget svar på frågan hur man bör se på saken när det är samma personer som äger fastigheten och exempelvis en byggnad men med olika andelar. I denna situation bör huvudregeln om att föremål som objektivt framstår som fastighetstillbehör också utgör sådana tillbehör få genomslag.
En sådan tillämpning ligger dessutom närmast lagtexten i 2 kap. 4 § första stycket JB, där det anges att det styrande är om fastigheten och föremålet kommit i samme ägares hand. Det finns inget stöd i lagens förarbeten för att skillnader i ägarandelar mellan fastighet och föremål ska ges någon betydelse vid bedömningen, så länge samtliga fastighetsägare också är ägare till föremålet.
Slutsatsen är följaktligen att om ett föremål har tillförts en fastighet av någon annan än fastighetsägaren men föremålet sedermera kommit att ägas av de personer som också äger fastigheten, så har fastigheten och föremålet kommit i samme ägares hand i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket JB. Detta gäller även om fastigheten och föremålet ägs med olika andelar; föremålet har trots andelsinkongruensen blivit tillbehör till fastigheten. Det förhållandet att delägarna sinsemellan i en sådan situation kan se ett behov av att reglera sina obligationsrättsliga mellanhavanden för att uppnå överensstämmelse med vad som gäller sakrättsligt påverkar inte bedömningen.
Av utredningen framgår att Fernandez hus tillfördes fastigheten av Brown vid en tidpunkt när hon inte var ägare till någon del av fastigheten, eftersom denna då ägdes av det oskiftade dödsboet efter hennes far. Huset var med andra ord ett hus på ofri grund och utgjorde lös egendom. O.R. och Wilson – vars andel numera ägs av M.R. – har senare blivit gemensamma ägare till fastigheten med olika ägarandelar. De har även blivit gemensamma ägare till Estrids hus, men med en annan inbördes ägarfördelning (hälften vardera). Samma personer har således blivit delägare till såväl fastigheten som Fernandez hus.
I en sådan situation har fastigheten och huset kommit i samme ägares hand i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket JB. Estrids hus är alltså att bedöma som fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § första stycket JB och utgör därmed fast egendom. Den i prövningstillståndet ställda frågan ska besvaras i enlighet med detta.
Den bedömning som nu har redovisats kan få betydelse för övriga frågor i fastighetsbildningsförrättningen. Detta bör prövas av Lantmäteriet i samband med en ny förrättning.
HD meddelar därför prövningstillstånd i målet i övrigt och ändrar Mark- och miljööverdomstolens dom i huvudsaken på så sätt att målet – utifrån förutsättningen att Fernandez hus utgör fast egendom – återförvisas till Lantmäteriet för fortsatt handläggning.
HD förklarar att den byggnad på fastigheten Rossö 2:18 i Strömstads kommun som kallas Estrids hus är sådant tillbehör till fastighet som avses i 2 kap. 1 § JB och därmed utgör fast egendom.
HD meddelar prövningstillstånd för målet i övrigt.
Med ändring av punkten 1 a i Mark- och miljööverdomstolens dom undanröjer HD Lantmäteriets beslut den 14 december 2017 i ärende O072704 om att ställa in förrättningen, om fastighetsbestämning av Gonzales, om fördelning av förrättningskostnader och om att avsluta förrättningen samt visar målet åter till Lantmäteriet för fortsatt handläggning.
Referenten, justitierådet Myers, var skiljaktig beträffande skälen och anförde.
Jag ställer mig bakom det som anges i domen till och med punkten 17. Jag ställer mig också bakom bedömningen i detta fall i punkterna 19–23. Jag menar att domskälen i punkt 18 bör ha följande lydelse.
Slutsatsen är följaktligen att om ett föremål har tillförts en fastighet av någon annan än fastighetsägaren men föremålet sedermera kommit att ägas av de personer som också äger fastigheten, så ska fastigheten och föremålet i regel anses ha kommit i samme ägares hand i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket JB. Detta gäller även om fastigheten och föremålet ägs med olika andelar; föremålet har trots andelsinkongruensen blivit tillbehör till fastigheten. Undantag från denna utgångspunkt bör dock kunna medges i vissa fall när ett andelsförvärv leder till en förmögenhetsöverföring från en delägare till en annan, såsom när en förvärvad andel i ett föremål (t.ex. en hälftenandel i en byggnad) upphör och ersätts av en mindre andel i en fastighet (t.ex. en tredjedel i en fastighet med byggnaden som tillbehör). Vid förvärv som grundas på en överenskommelse mellan berörda delägare (t.ex. vid köp, byte eller ett arvskifte) kan verkningarna av en förmögenhetsöverföring regleras obligationsrättsligt mellan parterna i den mån överföringen inte har godtagits som ett led i genomförandet av överenskommelsen. Huvudregeln bör då få genomslag. Vid förvärv som inte grundas på en överenskommelse mellan delägarna (t.ex. arv ur enmansdödsbon eller legat) kan emellertid en förmögenhetsöverföring, som ett resultat av hur lagregeln verkar, leda till en konflikt med skyddet av äganderätten till den förvärvade andelen. Detta på grund av slumpmässiga värdeförhållanden mellan föremål och fastighet. (Jfr Eur. Comm. H.R., 2 October 1982, Drake and Malmström v. Sweden, Nos. 8588/79 and 8589/79, DR 29, p. 64.) Undantag från huvudregeln bör då göras i avsaknad av ett effektivt rättsmedel för att förvärvaren ska kunna få sin förlust ersatt. (Jfr Europakonventionen artikel 13.)