Hyresnämndsmål. Tillstånd för kommun att överlåta hyresrätten till en lägenhet har förenats med villkor om skyldighet för kommunen att gå i borgen för hyrans betalning.
Göteborgs kommun hyr sedan den 1 april 1991 en bostadslägenhet - en trerummare - i en Kommanditbolaget Nordhemsgatan 41 tillhörig fastighet på Nordhemsgatan 41 i Göteborg. Hyran uppgår till 6 562 kr i månaden. Kommunen ansökte hos hyresnämnden om tillstånd att överlåta sin hyresrätt till A.H., som alltsedan hyresförhållandets början hyr lägenheten i andra hand av kommunen för samma hyra.
Bolaget motsatte sig överlåtelsen och krävde i vart fall att kommunen gick i borgen för hyrans betalning.
Hyresnämnden i Göteborg (1995-05-04, intresseledamöterna Vega och T.T.) lämnade tillstånd till överlåtelsen under förutsättning att kommunen gick i borgen för hyrans betalning. Hyresnämnden yttrade i sina skäl följande.
Enligt 12 kap. 37 § jordabalken får en kommun, som fått en bostadslägenhet upplåten till sig, överlåta hyresrätten till lägenheten om hyresnämnden går med på det och överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan förenas med villkor.
Kommunen har anfört. A.H. kom till Sverige som flykting. Han har alltsedan april 1991 hyrt lägenheten av kommunen i andra hand och betalat hyran i tid trots att han till stor del levt på olika former av bistånd. Även om han inte heller nu har någon större förvärvsinkomst finns det inget skäl anta att han såsom förstahandshyresgäst skulle försumma att betala hyran i tid. Att kommunen ytterligare skulle behöva följa upp och garantera hyrans betalning - genom exempelvis borgensåtagande - är inte realistiskt. Det kan inte medföra någon påtaglig olägenhet för hyresvärden att hyresrätten utan villkor överlåts på A.H..
Bolaget har invänt främst följande. Sedan dåvarande bostadsförmedlingen på ett närmast konfiskatoriskt sätt ordnat så att A.H. fick hyra lägenheten utlovades att den senare skulle återgå till ägarens disposition. Något behov av lägenheten finns inte längre; A.H. har låtit meddela att han vill ha förstahandskontrakt enbart för att kunna byta till sig en mindre bostad. Även om han har skött sina hyresbetalningar gentemot kommunen är det osäkert om han skulle kunna göra det framöver gentemot bolaget. Hans senaste årsinkomst - såvitt känt 70 000 kr - står på intet vis i relation till lägenhetshyran. Ingen annan bostadssökande skulle under liknande omständigheter vara aktuell för ett eget avtal.
Hyresnämnden gör denna bedömning.
Frågan i ärendet gäller om kommunens hyresrätt till lägenheten kan överlåtas till A.H. utan att detta medför påtaglig olägenhet för bolaget eller, närmare bestämt, om A.H. som förstahandshyresgäst kan förväntas betala hyran i tid. Det är ostridigt att A.H. alltifrån inflyttningen för drygt fyra år sedan har betalat andrahandshyran utan anmärkning, trots att han till stor del varit beroende av samhällets stöd för sitt uppehälle. Mot denna bakgrund finns det mycket som tyder på att han också skulle komma att sköta sig som förtstahandshyresgäst och att kommunens ansökan skall kunna bifallas fullt ut. Men utredningen är närmast obefintlig när det rör en så central fråga som A.H:s faktiska, ekonomiska förutsättningar. Inte heller finns det någon uppgift om hans familjesituation eller - enligt vad som påtalats - hans mera övergripande mål med lägenheten. Med hänsyn till dessa tveksamheter finner nämnden att hyresrätten kan överlåtas på A.H. endast om kommunen genom borgen åtar sig att svara för hyrans betalning.
Hyresrådet H.H. var skiljaktig och anförde:
Frågan i ärendet gäller uteslutande om A.H. som förstahandshyresgäst kan förväntas betala hyran i tid. Under de drygt fyra år som han har hyrt lägenheten i andra hand har hyran betalats punktligt och han får härigenom anses ha visat en vilja att sköta sina hyresbetalningar. Vad avser hans förmåga att betala hyran får det förmodas att han också framöver kommer att få det samhällsstöd som behövs om hans egna inkomster inte skulle förslå. På grund av det anförda kan kommunens hyresrätt överlåtas till honom utan villkor. Det som hyresvärden har invänt i ärendet påverkar inte mitt ställningstagande.
Göteborgs kommun överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle lämna kommunen tillstånd att överlåta hyresrätten till A.H., utan att kommunen behövde gå i borgen för hyrans betalning.
Till utveckling av sin talan i hovrätten anförde kommunen följande.
Kommunen hyr sedan den 1 april 1991 ifrågavarande bostadslägenhet av bolaget. Kommunen har från samma tidpunkt hyrt ut lägenheten i andra hand till A.H.. Kommunen har under hela hyresförhållandet haft en hyresvärd - hyresgästrelation, som är gängse på bostadsmarknaden. A.H. har varje månad erhållit hyresavi på belopp som motsvarat vad kommunen haft att erlägga till bolaget. Under de drygt fyra år som A.H. har hyrt lägenheten har hyran betalats punktligt. Han får därmed anses ha visat både vilja och förmåga att sköta sina hyresbetalningar.
Kommunen inser att en hyresvärd under en viss tid vill ha garantier för hyrans betalning när hyresgästen inte kan visa upp några referenser. Av den anledningen accepterar kommunen att teckna förstahandsavtal med hyresvärden i de fall där lägenheten lämnas till kommunens förturskö för bostäder till flyktingar. Avsikten är dock att flyktingen efter en tid skall erhålla förstahandsavtal. I normalfallet skriver kommunen till hyresvärden efter ett år och begär att hyresvärden skall acceptera att hyresrätten överlåts till andrahandshyresgästen. Kommunen kan då intyga att hyresbetalningarna har skett i rätt tid.
Kommunen i sin egenskap av hyresvärd gentemot A.H. känner inte till hans ekonomiska förhållanden. Kommunen vitsordar de uppgifter som bolaget har lämnat om hans taxerade inkomst. Det kan dock konstateras att A.H., liksom samtliga kommunmedlemmar, enligt 6 § socialtjänstlagen har rätt till bistånd för sin försörjning och sin livsföring i övrigt, om hans behov inte kan tillgodoses på annat sätt. Socialtjänstlagen omgärdas av mycket sträng sekretess. Kommunen menar att det inte är rimligt att begära av A.H. att han, om han uppbär socialbidrag, skall avstå från det sekretesskydd som lagen ger honom. I stället menar kommunen att hans visade betalningsvilja och förmåga bör vara tillräckligt kvalificerande för att han skall kunna erhålla ett förstahandskontrakt.
Bolaget bestred ändring samt anförde följande.
Bolaget kan inte instämma i kommunens uppfattning att förhållandet mellan kommunen och A.H. är en på bostadsmarknaden gängse hyresvärd - hyresgästrelation. Härför är förhållandena alldeles för speciella. Eftersom A.H., såvitt bolaget har sig bekant, helt lever på samhällets resurser vet bolaget inte hur hyran regleras. Det kan ju vara så att ett annat, bidragsgivande, kommunalt organ betalar hyran till det förhyrande kommunala organet. Det kan också vara så att samtidigt med hyresavin skickas hyrespengar som andrahandshyresgästen betalar hyran med. Hur hyran har reglerats måste alltså - i avsaknad av egentlig utredning härom - betraktas som en intern kommunal bokföringsfråga. Det är förvånande, att kommunen inte ens i hovrätten besvärat sig med att presentera den utredning om A.H:s faktiska ekonomiska förutsättningar, hans familjesituation och hans mera övergripande mål med lägenheten som hyresnämnden fann vara av central betydelse.
För en hyresvärd är det av väsentlig betydelse att ha kännedom om en hyresgästs ekonomiska förhållanden. Det är av den anledningen som det regelmässigt begärs kreditupplysningar. En hyresgäst, som har inkomster, kan vid betalningsförsummelser bli föremål för utmätning i lön och skatt m.m., något som är omöjligt beträffande bidragstagare. Om kommunens resonemang i dessa frågor är riktigt, skulle ju alla fastighetsförvaltningar kunna sluta med kontroll av ekonomisk status; samtliga kommunmedlemmar har rätt till bistånd och det skulle då inte vara någon risk för att hyran inte blev betald. Verkligheten är emellertid en annan.
Svea hovrätt (1995-10-18, hovrättsråden Benson, referent, och Phillips samt hovrättsassessorn Hernandez) lämnade kommunens överklagande utan bifall samt anförde följande i skälen.
Bestämmelsen om kommunens rätt att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet som upplåtits till kommunen tillkom 1980 och föranleddes av bostadsanvisningslagens införande samma år. I förarbetena till bestämmelsen, som ursprungligen fanns i 12 kap. 34 a § jordabalken, uttalas att hyresnämndens prövning av den blivande lägenhetsinnehavarens lämplighet i allt väsentligt bör vara densamma som nämnden gör i bytesärenden enligt 12 kap. 35 § jordabalken (prop. 1979/80:72 s. 52).
Beträffande rekvisitet "utan påtaglig olägenhet för hyresvärden" i sistnämnda lagrum uttalar hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966:14 s. 358) följande. Häri ligger bl.a. att den som hyresgästen vill sätta i sitt ställe skäligen skall kunna tagas för god såsom hyresgäst. Därvid skall hänsyn tas till den nye hyresgästens förmåga att fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst såväl med avseende på hyresbetalningen som beträffande vårdnadsplikten och iakttagandet i övrigt av ordning och skick i fastigheten. Hyresvärden måste i dessa avseenden ha tillgång till betryggande upplysningar om den föreslagne hyresgästens kvalifikationer. Det bör åligga den hyresgäst, som vill sätta annan i sitt ställe, att införskaffa utredning härom.
Hovrätten menar att det i förevarande fall åligger kommunen att förse bolaget med erforderliga upplysningar om A.H.. Eftersom han har bott fyra år i fastigheten måste bolaget redan ha en uppfattning om hans fullgörande av sin vårdnadsplikt och om hans förmåga att iaktta sundhet, ordning och skick i fastigheten. Bolaget har inte riktat några invändningar mot honom i detta avseende. Kommunens upplysningsskyldighet torde därför kunna begränsas till A.H:s ekonomiska förhållanden.
Kommunen har i denna del hänvisat till att A.H. under hela hyrestiden betalat hyran i rätt tid till kommunen och menat att han därmed visat sig ha både vilja och förmåga att sköta sina hyresbetalningar.
I målet är ostridigt att A.H:s årsinkomst understiger årshyran för lägenheten och att han är i behov av bidrag från kommunen för sin försörjning. Med hänsyn härtill måste det åligga kommunen att lämna sådana upplysningar om A.H:s ekonomiska förhållanden att bolaget får tillräckligt underlag för att kunna göra en egen bedömning av hans betalningsförmåga. Detta har kommunen inte gjort. Tillståndet att överlåta hyresrätten till A.H. kan därför inte ges utan skyldighet för kommunen att gå i borgen för hyrans betalning. Kommunens överklagande skall således ogillas.