Inskrivningsmyndigheten beviljade av misstag lagfart för ett förvärv trots att en bostadsrättsförening hade antecknat en intresseanmälan enligt ombildningslagen. Bestämmelsen om att ett sådant förvärv ändå är giltigt när lagfart har beviljats har ansetts förutsätta att beslutet om lagfart fått laga kraft. Efter överklagande har lagfarten därmed undanröjts.
Lantmäteriet beviljade EMJ Fastighets AB lagfart på fastigheten Solna Portalen 7.
Bostadsrättsföreningen Trappgränd överklagade i Solna tingsrätt och yrkade att lagfartsbeslutet skulle undanröjas.
EMJ Fastighets AB bestred yrkandet.
Tingsrätten (tingsfiskalen Wolfe) anförde i beslut den 31 oktober 2019 följande.
BRF Trappgränd har yrkat att lagfartsbeslutet ska undanröjas och anfört i huvudsak följande. BRF Trappgränd har sedan den 12 juni 2019 en intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt avseende fastigheten inskriven i fastighetsregistret. B.S. har underlåtit att hembjuda fastigheten till BRF Trappgränd enligt lagen (1982:352) om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Lagfart har beviljats i strid med inskrivet förbehåll och är därför felaktigt.
EMJ Fastighets AB har yttrat sig. Bolaget har bestritt yrkandet – – –. Som skäl har EMJ Fastighets AB i huvudsak anfört följande. Det stämmer att BRF Trappgränd har haft en intresseanmälan inskriven i fastigheten och att föreningen inte har erbjudits att förvärva fastigheten innan den såldes till EMJ Fastighets AB. Lagfartsbeslutet ska ändå inte undanröjas eftersom EMJ Fastighets AB har beviljats lagfart i strid med 20 kap. 6 § 5 p. JB vilket enligt 13 § andra stycket lagen om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) medför att ogiltighet inte inträder. Att lagfartsbeslutet inte har vunnit laga kraft saknar betydelse.
Lantmäteriet har yttrat sig och anfört i huvudsak följande. Beslutet att bevilja lagfart var felaktigt eftersom lagfart beviljats i strid med inskrivet förbehåll. En intresseanmälan om ombildning till bostadsrätt är ett hinder enligt 20 kap. 6 § 5 JB och det bör krävas ett lagakraftvunnet beslut för att överlåtelsen ska bli giltig. Lantmäteriet har ingen invändning mot att beslutet ändras till ett avslag eller undanröjs och återförvisas.
Innan en fastighet säljs ska den förening som gjort en intresseanmälan om ombildning till bostadsrätt erbjudas att förvärva fastigheten genom hembud, annars är överlåtelsen ogiltig. Överlåtelsen blir däremot giltig om lagfart har meddelats i strid med bl.a. 20 kap. 6 § 5 JB. Detta följer av 6 och 13 §§ ombildningslagen. Enligt 20 kap. 6 § 5 JB ska en lagfartsansökan avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen.
Det är utrett att fastigheten Solna Portalen 7 har överlåtits utan beaktande av hembudsskyldigheten i ombildningslagen. Lantmäteriet beviljade lagfart trots att lagfartsansökan borde ha avslagits enligt 20 kap. 6 § 5 JB. Frågan i ärendet är om lagfarten därför ska undanröjas eller om överlåtelsen inte längre är ogiltig enligt 13 § andra stycket ombildningslagen, trots att lagfartsbeslutet inte har vunnit laga kraft.
Svea hovrätt har i mål ÖÄ 9584-11 den 17 januari 2012 konstaterat att lagfartsbeslut ska ha vunnit laga kraft innan en överlåtelse i strid med hembudsskyldigheten ska anses giltig. Tingsrätten ansluter sig till Svea hovrätts bedömning. Bostadsrättsföreningen borde inte förlora sin rätt för att Lantmäteriet förbisett en giltig inskrivning. Lagfartsbeslutet är alltså felaktigt och ska undanröjas.
Tingsrätten undanröjer Lantmäteriets beslut och återförvisar ärendet till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.
EMJ Fastighets AB överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten, med upphävande av tingsrättens beslut, skulle fastställa Lantmäteriets lagfartsbeslut.
Hovrätten (hovrättsråden Bolton och Diaz samt tf. hovrätts-assessorn Kennedy, referent) anförde i beslut den 26 februari 2020 följande.
Frågan i målet är om den beviljade lagfarten ska undanröjas eller om överlåtelsen inte längre är ogiltig enligt 13 § andra stycket lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen), trots att lagfartsbeslutet inte har vunnit laga kraft.
Tingsrätten har redogjort för de bestämmelser som är av intresse för frågan. Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att lagfartsbeslut ska ha vunnit laga kraft innan en överlåtelse i strid med hembudsskyldigheten ska anses giltig enligt 13 § andra stycket ombildningslagen. Hovrätten avslår därför EMJ:s överklagande.
Hovrätten avslår överklagandet.
EMJ Fastighets AB överklagade och yrkade att HD skulle fastställa Lantmäteriets beslut att bevilja lagfart gällande fastigheten Solna Portalen 7.
Bostadsrättsföreningen Trappgränd bestred bolagets yrkande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Smith, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Punkterna 1–6 motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s beslut.
Hyresgäster har rätt att genom en förening förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (1 § ombildningslagen). Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (3 §). När en intresseanmälan har antecknats får inte fastigheten överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva fastigheten, s.k. hembud (6 §). Överlåtelser i strid med 6 § är ogiltiga (13 § första stycket). Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 13 JB, gäller inte första stycket (13 § andra stycket).
Av 20 kap. 1 § JB framgår att den som med äganderätt har förvärvat fast egendom ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart). Som princip har en lagfart inte betydelse för ett förvärvs giltighet utan ska endast legitimera en person som ägare till fastigheten, vilket får praktisk och rättslig betydelse i olika sammanhang.
Huvudregeln är att lagfarten inte hindrar att frågan om äganderätt prövas i domstol, men om det finns särskilda föreskrifter om att inskrivningen har rättsverkan gäller dessa (jfr 19 kap. 40 § JB). Beslutet att bevilja lagfart kan alltså få materiell betydelse i vissa fall. Ett sådant exempel är 13 § andra stycket ombildningslagen.
En ansökan om lagfart ska avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart inte var beviljad för överlåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag (20 kap. 6 § 5 JB). När det finns en inskriven intresseanmälan från en bostadsrättsförening att förvärva fastigheten ska ansökan om lagfart alltså avslås.
Ett beslut i ett inskrivningsärende får överklagas av den det berör (19 kap. 32 § JB). Det innebär att det som utgångspunkt är möjligt att undanröja en felaktigt beviljad lagfart. Frågan är om den möjligheten begränsas av regleringen i 13 § andra stycket ombildningslagen.
Ordalydelsen i 13 § andra stycket ombildningslagen är väl förenlig med såväl synsättet att beslutet om lagfart måste ha fått laga kraft för att en överlåtelse i strid med hembudsskyldigheten ändå ska vara giltig som med synsättet att det räcker med att ett beslut om lagfart har meddelats.
Av förarbetena framgår att bestämmelsen är motiverad av rättssäkerhetsskäl och tar sikte på det fallet att lagfart på grund av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser (se prop. 1981/82:169 s. 83). Det är alltså motiverat av rättssäkerhetsskäl att en överlåtelse i strid med ombildningslagen i något skede blir giltig, men uttalandet säger ingenting om när rättsverkan av en felaktigt beviljad lagfart inträder.
Vid tolkningen av bestämmelsen bör ändamålet med lagen beaktas. Lagen innehåller bestämmelser som ger hyresgästerna en företrädesrätt att köpa den fastighet de bor i. Syftet med ombildningslagen är att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. (Se a. prop. s. 18 ff.) Lagstiftningen har alltså tillkommit i hyresgästernas intresse.
Vid förfarandet hos inskrivningsmyndigheten tillämpas förvaltnings-lagen (2019:700). Vid tolkningen av 13 § ombildningslagen bör därför även beaktas att det i förvaltningslagen finns en bestämmelse om besluts verkställbarhet. Huvudregeln är att ett beslut som får överklagas inom en viss tid får verkställas när överklagandetiden har gått ut, om beslutet inte har överklagats (35 §). Enligt 4 § gäller dock att om en annan lag eller en förordning innehåller någon bestämmelse som avviker från förvaltningslagen, tillämpas den bestämmelsen.
Lagstiftaren har ansett att rätten att överklaga ett beslut inte får göras meningslös genom att ett överklagbart beslut på ett kanske irreparabelt sätt verkställs redan innan den som kan överklaga har getts en reell möjlighet att få beslutet överprövat i högre instans (se prop. 2016/17:180 s. 211).
En bostadsrättsförenings möjlighet att överklaga ett lagfartsbeslut blir innehållslös om inskrivningsmyndighetens beslut om lagfart skulle innebära att ett köp i strid med hembudsskyldigheten blir giltigt och att lagfartsbeslutet därför inte går att ändra.
HD har tidigare prövat motsvarande fråga enligt den numera upphävda förköpslagen (1967:868). När inskrivningsmyndigheten beviljade lagfart trots att kommunens tid för att anmäla förköp inte hade gått ut uppkom frågan om lagfartsbeslutet skulle ha fått laga kraft för att köpet ändå skulle bli giltigt eller om redan inskrivningsmyndighets beslut att bevilja lagfart släckt ut kommunens förköpsrätt. Förarbeten till förköpslagen och äldre förarbeten till den tidigare jordförvärvslagen, liksom avvägningen mellan de i målet förekommande motstridiga intressena, talade för att förköpsrätten hade gått förlorad redan i och med beslutet om lagfart. (Se NJA 1991 s. 696.)
Såväl förköpslagen som ombildningslagen ger möjlighet för ett visst subjekt, kommunen respektive bostadsrättsföreningen, att förvärva fastigheten före andra köpare. Förarbetena är dessutom i stora delar likartade. Det talar för att samma resonemang som i rättsfallet NJA 1991 s. 696 bör kunna föras även när det gäller ombildningslagen. Det finns dock väsentliga skillnader mellan de olika lagarna. En viktig skillnad är att det enligt förköpslagen är kommunen, dvs. det allmänna, som har intresse av förköp medan det enligt ombildningslagen är en bostadsrättsförening som har samma intresse.
Vid bedömningen måste det beaktas att det alltså är fråga om två enskilda intressen som står mot varandra. Det innebär att de skäl som låg bakom utgången i rättsfallet NJA 1991 s. 696 inte går att överföra på detta mål utan andra hänsyn måste tas.
Det faktum att det är enskilda parter som har intressen i målet innebär att Europakonventionen är tillämplig.
Enligt artikel 6.1 i Europakonventionen ska var och en vid prövningen av hans eller hennes civila rättigheter och skyldigheter vara berättigad till en rättvis och offentlig förhandling inom skälig tid och inför en oavhängig och opartisk domstol som upprättats genom lag.
Europadomstolen har ansett att artikel 6.1 är tillämplig på förfaranden om tillstånd att förvärva, behålla eller utnyttja egendom och att sådana frågor alltså rör civila rättigheter. I linje med detta bör även en fråga om lagfart, som i förlängningen dessutom innebär en rätt för föreningen att förvärva fastigheten de bor i, betraktas som en tvist om civila rättigheter.
Tvister om civila rättigheter förutsätter att det finns en rätt till domstols-prövning. I svensk rätt finns en möjlighet att överklaga beslut om lagfart. För att det ska finnas en rätt till domstolsprövning som motsvarar kraven i artikel 6.1 räcker det inte med att det finns möjlighet att få till stånd en prövning utan domstolens behörighet måste också vara tillräckligt omfattande för att medge en fullständig bedömning av de civila rättigheterna och skyldigheterna. (Se Mcguire, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, 5 uppl. 2015, s. 204.)
Om inskrivningsmyndighetens beslut att meddela lagfart skulle innebära att ett förvärv i strid med hembudsskyldigheten blir giltigt och att lagfartsbeslutet därför inte kan undanröjas, skulle föreningens klagorätt bli innehållslös. Det är därför tveksamt om rätten till domstolsprövning är uppfylld om domstolen inte har möjlighet att korrigera det felaktiga beslutet på grund av att det får rättsverkan redan genom att det meddelas. En tolkning av bestämmelsen som innebär att ett förvärv i strid med hembudsskyldigheten blir giltigt redan genom inskrivningsmyndighetens beslut att meddela lagfart riskerar således att kränka artikel 6.1 i Europakonventionen.
Sammantaget talar såväl syftet med ombildningslagen som tankarna bakom förvaltningslagen och rätten till domstolsprövning enligt artikel 6.1 i Europakonventionen för att 13 § ombildningslagen bör ges den innebörden att ett beslut att meddela lagfart måste ha fått laga kraft för att ett förvärv i strid med ombildningslagen ska bli giltigt. Innan ett beslut att bevilja lagfart har fått laga kraft är det alltså möjligt att undanröja beslutet.
I målet är ostridigt att Bostadsrättsföreningen Trappgränd i juni 2019 fick en intresseanmälan om förvärv av fastigheten Solna Portalen 7 för ombildning till bostadsrätt inskriven i fastighetsregistret. Det innebär att fastighetsägaren inte fick överlåta fastigheten till någon annan utan att föreningen först hade erbjudits att köpa fastigheten (6 § ombildningslagen).
Fastighetsägaren beaktade inte hembudsskyldigheten utan sålde fastigheten till EMJ Fastighets AB som ansökte om lagfart. Inskrivningsmyndigheten beviljade EMJ Fastighets AB lagfart trots att det i fastighetsregistret fanns en anteckning om föreningens intresseanmälan. Lagfart borde därför inte ha beviljats (jfr 20 kap. 6 § 5 JB).
Ett förvärv i strid med hembudsskyldigheten i ombildningslagen blir inte giltigt förrän ett beslut att meddela lagfart har fått laga kraft. Det innebär att det inte finns något hinder mot att undanröja den felaktigt beviljade lagfarten i detta fall. Överklagandet ska alltså avslås.
Se HD:s beslut.
HD (justitieråden Simon, Henderson, Gonzalez, referent, Guerra och Ross) meddelade den 18 december 2020 följande beslut.
Hyresgäster i en fastighet i Solna bildade bostadsrättsföreningen Trappgränd och anmälde att föreningen var intresserad av att förvärva fastigheten med stöd av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Lantmäteriet, som är inskrivningsmyndighet, antecknade Larson intresseanmälan i fastighetsregistrets inskrivningsdel. När en intresseanmälan har antecknats får fastigheten enligt 6 § ombildningslagen inte överlåtas utan att bostadsrättsföreningen har erbjudits att förvärva fastigheten, s.k. hembud.
Trots att något hembudsförfarande inte hade skett sålde fastighetsägaren fastigheten till EMJ Fastighets AB. EMJ sökte lagfart på förvärvet. En anteckning om intresseanmälan utgör enligt 20 kap. 6 § 5 JB egentligen hinder mot beviljande av lagfart. Av misstag beslutade emellertid Lantmäteriet om lagfart för EMJ:s förvärv.
Trappgränd, som underrättades om den felaktigt beviljade lagfarten, överklagade beslutet till tingsrätten och yrkade att lagfarten skulle undanröjas. Bostadsrättsföreningen hänvisade till bestämmelsen i 13 § första stycket ombildningslagen enligt vilken en överlåtelse i strid med förbudet i 6 § är ogiltig. EMJ invände att enligt vad som sägs i 13 § andra stycket så gäller föreskriften om ogiltighet inte när lagfart – såsom i detta fall – har beviljats i strid med hindret i 20 kap. 6 § 5 JB. Enligt bolaget saknar det därvid betydelse om lagfartsbeslutet har fått laga kraft eller inte.
Frågan är alltså om Lantmäteriets beslut att bevilja lagfart för EMJ:s förvärv medför att detta omedelbart blir giltigt och att det därför inte är möjligt att nu efter överklagande undanröja beslutet. Såväl tingsrätten som hovrätten har funnit att lagfarten ska undanröjas.
Av lagtexten i 13 § andra stycket ombildningslagen framgår i och för sig inte att beslutet om lagfart måste ha fått laga kraft för att giltigheten ska inträda. Det ligger ändå närmast till hands att läsa bestämmelsen mot bakgrund av den allmänt gällande principen att ett avgörande normalt får effekt först när det inte kan överklagas.
I förarbetena till ombildningslagen sägs bara att 13 § andra stycket tar sikte på det fallet att en lagfart på grund av förbiseende har beviljats i strid med jordabalkens regler och att bestämmelsen är motiverad av rättssäkerhetsskäl; den i målet omtvistade frågan berörs inte (jfr prop. 1981/82:169 s. 83). Enligt äldre förarbeten till motsvarande reglering i jordförvärvslagen (1979:230) ska regleringen förhindra att ett förvärv rivs upp efter lång tid, vilket annars kunde leda till att också en mängd senare förvärv, inteckningar m.m. skulle förfalla (jfr ang. den gamla jordförvärvslagen, prop. 1945:336 s. 60 f.). Det finns i förarbetena inte något som ger stöd för att ogiltigheten av ett förvärv är avsedd att läkas omedelbart genom Lantmäteriets beslut om lagfart.
Om ett ogiltigt förvärv skulle bli giltigt omedelbart på grund av Lantmäteriets beslut om lagfart, riskerar den rätt till hembud som ombildningslagen ger bostadsrättsföreningen att bli mer eller mindre illusorisk. Till skillnad från parterna i förvärvet kan bostadsrättsföreningen inte effektivt bevaka sin rätt på annat sätt än just genom att angripa ett beslut om lagfart. Det finns också ett allmänt intresse i att en lagfart så långt som möjligt motsvarar det korrekta rättsläget, vilket åstadkoms genom Lantmäteriets prövning och möjligheten för den som är berörd att överklaga myndighetens beslut till domstol. Det gäller särskilt i ett fall som detta där lagfarten inte endast har bevisverkan utan också materiell betydelse. Tredje man har visserligen intresse av att kunna lita på en beviljad lagfart, men detta intresse gör sig gällande med mindre styrka i fråga om ett lagfartsbeslut som inte har fått laga kraft.
I rättsfallet NJA 1991 s. 696 konstaterade HD vid tillämpningen av en liknande ogiltighetsreglering i den nu upphävda lagstiftningen om kommunal förköpsrätt att förköpsrätten hade gått förlorad redan i och med beslutet om lagfart trots att beslutet stred mot lagen; det krävdes inte att beslutet hade fått laga kraft för att giltigheten skulle inträda. I den situationen ställdes emellertid inte såsom i förevarande mål två enskilda intressen mot varandra utan i stället ett enskilt intresse mot de mer allmänna och långsiktiga samhällsintressen som förköpsrätten skulle tillgodose. Omständigheterna i målet var också speciella, eftersom kommunen i HD hade medgett att förvärvaren fick lagfart och frågan var om det fanns förutsättningar att i enlighet med kommunens ändrade inställning låta inskrivningsmyndighetens beslut om lagfart stå fast.
Slutsatsen är att regeln att förvärvet blir giltigt enligt 13 § andra stycket ombildningslagen förutsätter – i linje med vad som allmänt gäller – att beslutet om lagfart har fått laga kraft.
Som tingsrätten och hovrätten har funnit ska Lantmäteriets beslut om lagfart därmed undanröjas.
HD avslår överklagandet.