Det förhållandet att en bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen (1991:614) har panträtt i de bostadsrätter som föreningen har upplåtit har i visst fall inte hindrat att en bostadsrätt har förklarats förverkad på grund av bostadsrättshavarens dröjsmål med att betala årsavgiften.
S.R. innehar bostadsrätten till en lägenhet i en HSB- bostadsrättsförening i Stockholm. Efter ansökan om betalningsföreläggande meddelade kronofogdemyndigheten utslag den 16 september 1999 varigenom S.R. förpliktades att flytta från lägenheten. S.R. ansökte om återvinning. Föreningen vidhöll sitt yrkande om avhysning under åberopande av att bostadsrätten förverkats genom att årsavgifterna för maj och juni 1999, tillhopa 10 042 kr, inte betalats i tid utan först mer än tolv vardagar efter det S.R. blivit uppsagd. S.R. bestred avhysningsyrkandet under åberopande av att han återvunnit nyttjanderätten genom att betala årsavgifterna den 12 juli 1999. Han åberopade även sociala skäl.
Stockholms tingsrätt (1999-11-17, chefsrådmannen Kelly) undanröjde kronofogdemyndighetens utslag samt förpliktade S.R. att omedelbart flytta från lägenheten.
Under rubriken Domskäl anförde tingsrätten följande. S.R. har vitsordat att han underlåtit att i tid betala årsavgiften för maj och juni 1999. Föreningen har alltså varit berättigad att säga upp honom till avflyttning. Av handlingarna i målet framgår att föreningen med åberopande av att årsavgiften för de angivna månaderna inte betalats sagt upp S.R. genom att ett exemplar lagts i hans brevlåda och ett exemplar skickats till hans vanliga adress i rekommenderat brev, vilket skett den 17 juni. Årsavgifterna för maj och juni har enligt S.R:s egna uppgifter betalats först den 12 juli. Det är alltså ostridigt att betalningen skett mer än 12 vardagar efter det han blivit uppsagd. Han har således inte återvunnit nyttjanderätten till lägenheten. Bostadsrättslagen innehåller inget undantag för sociala skäl.
S.R. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle ogilla bostadsrättsföreningens talan. Föreningen bestred ändring.
Svea hovrätt (2000-02-22, hovrättslagmannen Tyler, hovrättsrådet Webb, referent, och hovrättsassessorn Roberts) fastställde tingsrättens domslut.
I domskälen anförde hovrätten följande.
S.R. har i hovrätten, utöver vad som antecknats i tingsrättens dom, anfört att han efter juni 1999 betalat avgifterna månadsvis och att han mot den bakgrunden borde få tillbaka nyttjanderätten, eftersom det inte handlar om en hyreslägenhet utan om en bostadsrätt för vilken han betalat 160 000 kr. S.R:s uppgift att avgifterna efter juni 1999 har betalats löpande har lämnats obestridd av föreningen.
Enligt 7 kap. 18 § 1 bostadsrättslagen är nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet förverkad bl.a. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två dagar efter förfallodagen, om inte det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, 19 § i samma kapitel.
Rättspraxis är, när det gäller tolkningen av begreppet "ringa betydelse" i bostadsrättslagen, sparsam. Motsvarande begrepp återfinns emellertid i bestämmelserna om förverkande av hyresrätt i hyreslagen, dvs. 12 kap.jordabalken. Lagstiftaren har eftersträvat en anpassning av bostadsrättslagens regler rörande förverkande till hyreslagens motsvarande regler. Det ligger därför nära till hands att hämta ledning från rättspraxis på det hyresrättsliga området. Begreppet "ringa betydelse" har i fråga om betalningsförsummelser getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning, och avgörande vikt har lagts vid vilken betydelse som försummelsen haft för hyresvärden. Det är uppenbart att det dröjsmål som S.R. låtit komma sig till last inte skulle ha varit att bedöma som av ringa betydelse om det i stället varit fråga om betalning av hyra.
Vid prövningen av frågan om vilken betydelse som bör tilläggas det förhållandet att en bostadsrättshavare har råkat i dröjsmål med att betala årsavgiften - eller del av den - tillkommer emellertid en omständighet som i det avseende som det nu är fråga om skiljer bostadsrätten från hyresrätten. Enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen har nämligen en bostadsrättsförening panträtt för sin fordran på årsavgiften. Denna legala panträtt är så utformad att föreningen har bästa rätt för sin fordran vid en exekutiv försäljning enligt utsökningsbalken. Samma förmånsrätt har föreningen för sin fordran vid en tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. I sådana fall då bostadsrätten har ett marknadsvärde som klart överstiger fordringen löper föreningen alltså inte någon nämnvärd risk att lida ekonomisk skada på grund av dröjsmålet. Annorlunda förhåller det sig vid hyra där någon motsvarande säkerhet inte finns. Betydelsen av att en bostadsrättshavare inte betalar årsavgiften i tid är alltså ofta mindre allvarlig sett ur upplåtarens synpunkt än om en hyresgäst inte betalar sin hyra. Slutsatsen av vad som anförts är att det kan finnas ett något större utrymme att anse en betalningsförsummelse vara av ringa betydelse i ett bostadsrättsförhållande än då det är fråga om hyra.
Även med beaktande av vad nu sagts finner hovrätten emellertid att det upprepade och relativt långvariga dröjsmål som S.R. låtit komma sig till last inte kan bedömas vara av ringa betydelse i bostadsrättslagens bemärkelse. Därför, och på av tingsrätten i övrigt angivna skäl, skall tingsrättens domslut fastställas.