En dödsbodelägare som bodde kvar på dödsboets jordbruksfastighet har inte ansetts behörig att upplåta mark på fastigheten för ett garage.
Fastigheten Stenungsund Baggehög 1:2 ägdes fram till d 25 aug 1993 av dödsboet efter M.A., i vilket den efterlevande maken E.A. och de tre döttrarna K.A., I.J. och E.T. var delägare. Genom bodelning och arvskifte nämnda dag tilldelades de tre döttrarna fastigheten med en tredjedel var. E.A. avled i september 1994. Makarna U. och M.S. äger fastigheterna Baggehög 1:15 och 1:16, vilka gränsar till Baggehög 1:2. Under år 1993 påbörjade de uppförande av en garagebyggnad på Baggehög 1:2, några tiotal meter utanför de egna fastigheterna.
K.A. och I.J. väckte talan mot U.S. och M.S. vid Stenungsunds TR och yrkade förpliktande för dem att genast ta bort garagebyggnaden. Som grund för sin talan åberopade de att byggnaden hade uppförts utan tillstånd av dödsboet efter M.A., som då ägde Baggehög 1:2.
Makarna S bestred yrkandet.
Makarna S anförde bl a följande. De har bott på Baggehög 1:15 och 1:16 sedan år 1983. De kände E.A. mycket väl. Under sin bekantskap med honom fick de intrycket att han var ensam ägare till Baggehög 1:2. I december 1985 gav han dem skriftligen tillstånd att utföra en avloppsanläggning på Baggehög 1:2. Under år 1992 började de att diskutera möjligheten att uppföra ett garage. Eftersom det inte skulle få plats på deras egen mark tog de kontakt med E.A. och frågade om lov att anlägga garaget på Baggehög 1:2. E.A. lämnade sitt medgivande. De diskuterade köp och arrende för all framtid med E.A. men kom inte riktigt överens om upplåtelseform. E.A. gav dem dock tillstånd att uppföra garaget på anvisad plats. - Fastigheten Baggehög 1:2 har en areal av 32 ha. På fastigheten finns en mangårdsbyggnad och ekonomibyggnader. E.A. bodde kvar på fastigheten sedan hans maka avlidit år 1970. Han brukade inte jorden. E.A. fick rätt av döttrarna att förvalta fastigheten efter eget gottfinnande och han hade fullmakt att företräda dödsboet. - Dödsboet har genom E.A. lämnat makarna S medgivande att uppföra garaget. Dödsbodelägarna har godkänt E.A:s förvaltning genom att skriva under ett arvskiftesavtal. Eftersom döttrarna kände till att garaget var under uppförande och skrev under skifteshandlingen utan att ställa anspråk på E.A. på grund av hans förvaltning har de i efterhand godkänt hans handlande.
K.A. och I.J. anförde bl a följande. Det stämmer att makarna S tidigare fått utföra en avloppsanläggning på Baggehög 1:2. Detta var dock dödsbodelägarna ense om att tillåta. E.A. hade inte någon fullmakt att företräda dödsboet. Han hade visserligen rätt att bo på fastigheten, men han hade inte några särskilda befogenheter. När makarna S år 1992 med E.A. diskuterade möjligheten att uppföra ett garage på Baggehög 1:2, gav E.A. dem beskedet att de skulle återkomma under sommaren samma år då samtliga dödsbodelägare skulle finnas på plats. E.A. har inte lämnat något medgivande till makarna S att uppföra garaget. Dödsbodelägarna har inte godkänt byggnationen genom att underteckna skifteshandlingen i augusti 1993. Varken frågan om garaget eller E.A:s förvaltning i övrigt togs upp vid skiftet.
TR:n (lagmannen Lynch samt rådmännen Anderson och Wilcox) meddelade dom d 29 nov 1995. I domskälen återgav TR:n utsagor av parterna under sanningsförsäkran och av åberopade vittnen samt anförde härefter under rubriken TR:ns bedömning: Makarna S har uppfört sin garagebyggnad på dödsboets fastighet. Det ankommer på makarna S att visa att de haft boets tillåtelse till åtgärden.
Under hänvisning till vad som hade framkommit genom den i målet upptagna bevisningen fann TR:n inte skäl att ifrågasätta makarna Moore uppgift att de hade fått lov av E.A. att uppföra garaget. Det var dock ostridigt att de själva inte fått något sådant löfte av övriga dödsbodelägare.
Härefter anförde TR:n: Det har inte visats att det funnits något avtal mellan dödsbodelägarna att E.A. hade rätt att företräda boet vid rättshandlingar i allmänhet. Inte heller kan det anses visat att E.A:s löfte genom något konkludent handlande från döttrarnas sida blivit bindande för dödsboet.
Då makarna S således inte kunnat visa att E.A:s löfte till dem att uppföra garaget på Baggehög 1:2 är bindande för dödsboet skall käromålet bifallas.
Domslut. TR:n förpliktar U.S. och M.S. att ta bort en av dem på fastigheten Stenungsund Baggehög 1:2 invid Baggehög 1:15 och 1:16 uppförd garagebyggnad.
U.S. och M.S. överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade ogillande av K.A:s och I.J:s vid TR:n förda talan.
K.A. och I.J. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsrådet Lindskog, hovrättsassessorn Butler och adj led Castro, referent) anförde i dom d 18 febr 1997: Domskäl. HovR:n finner i likhet med TR:n utrett att makarna S har styrkt sitt påstående om att de fått lov av E.A. att uppföra garagebyggnaden på dödsboets fastighet. HovR:n ansluter sig vidare till TR:ns uppfattning att makarna S inte har förmått visa att de övriga dödsbodelägarna uttryckligen gett E.A. fullmakt att företräda dödsboet eller att dödsboet har blivit bundet av E.A:s löfte i efterhand genom att döttrarna undertecknade arvskifteshandlingen d 25 aug 1993.
Frågan är då om E.A. haft sådan ställning att dödsboet ändå blivit bundet av hans löfte. Vid bedömningen härav beaktar HovR:n följande omständigheter.
E.A. har efter hustruns bortgång år 1970 ensam bott kvar på gården och skött den. Han har i vart fall vid tre tillfällen uppträtt som fastighetens ägare i förhållande till makarna S. Han har således gett dem tillstånd att på Baggehög 1:2 odla potatis, ställa upp en fritidsbåt för vinterförvaring och att anlägga ett infiltrationsdike. Sistnämnda tillstånd har han lämnat skriftligen. Av utredningen framgår att E.A:s döttrar vid samtliga dessa tillfällen lämnat fadern sitt samtycke till upplåtelserna. Ingen av döttrarna har emellertid vid dessa tillfällen varit i kontakt med makarna S. Döttrarna har således varit medvetna om och även accepterat att E.A. företrädde dödsboet vid dessa överenskommelser med makarna S. I målet har vidare framkommit att E.A. utåt företrädde dödsboet i kontakterna med den lantbrukare som arrenderade jordbruksmarken och i trakten brukade man allmänt tala om "Mayer mark och Mayer gård". Mot denna bakgrund finner HovR:n att makarna S inte harhaft anledning att ifrågasätta E.A:s behörighet att träffa avtal som rörde fastigheten. HovR:n anmärker härvid att äldre lantbrukare som bor på en jordbruksfastighet i regel disponerar den fullt ut.
Av utredningen framgår att K.A. redan år 1992 och I.J. i april 1993 fick kännedom om makarna S:s önskemål om att få bygga ett garage på dödsboets fastighet. Trots detta tog ingen av dem kontakt med makarna S för att förklara att fastigheten ägdes av ett dödsbo och att E.A. inte ensam var behörig att träffa bindande avtal för dödsboet. HovR:n finner, med hänsyn härtill och mot bakgrund av vad som tidigare förevarit mellan E.A. och makarna S, att K.A. och I.J. får stå risken för sin underlåtenhet att underrätta makarna S om att fastigheten ägdes av ett dödsbo. E.A. har således genom sin ställning bundit dödsboet vid det löfte han lämnat makarna S att uppföra garagebyggnaden på dödsboets fastighet. Käromålet skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom ogillar HovR:n käromålet. Hovrättsrådet Manning var skiljaktig och anförde: Som TR:n och majoriteten funnit har makarna S styrkt sitt påstående att de fått lov av E.A. att uppföra garagebyggnaden på dödsboets fastighet men de har inte visat att det förelegat någon uttrycklig fullmakt för E.A. att företräda dödsboet eller att detta blivit bundet av E.A:s löfte i efterhand.
I ställningsfullmaktsfrågan gör jag följande bedömning.
För att en ställningsfullmakt skall föreligga skall i princip följande förutsättningar vara uppfyllda (Martinez, Avtalsrätt, 3 uppl, 1995 s 117). Mellanmannen skall inta en ställning. Intagandet av ställningen skall grunda sig på avtal med huvudmannen. Ställningen skall enligt lag eller sedvänja medföra behörighet. Mellanmannen skall företa rättshandlingen i huvudmannens namn. Den företagna rättshandlingen måste falla inom fullmaktens gränser. Medkontrahenten får inte ha insett eller bort inse förekomsten av inskränkande föreskrifter av huvudmannen, dvs måste vara i god tro.
E.A. bodde efter hustruns bortgång 1970 ensam kvar på gården och skötte den dagliga förvaltningen. I trakten där fastigheten är belägen brukade man allmänt tala om "Mayer mark och Mayer gård". E.A. har således utåt haft ställning som fastighetsägare eller förvaltare. Annat har inte heller framkommit än att samtliga dödsbodelägare var överens om att E.A. skulle bo kvar på gården och sköta denna. Således är de två första förutsättningarna uppfyllda.
E.A:s ställning innebar att han kunde binda dödsboet i fråga om vardagliga avtal som hade direkt samband med gårdens skötsel. I förevarande fall var det fråga om att ingå ett avtal som under mycket lång tid skulle komma att undandra dödsboet förfogandet över en del av fastigheten och avtalet var inte sådant att det gick att konstatera i vilken utsträckning det var till nytta för dödsboet. Avtalet gränsade till ett avhändande av en del av fastigheten. Sådana avtal omfattas enligt min bedömning inte av den behörighet som E.A:s ställning medförde. Vidare framstår sådana avtal som så ingripande att man bör ställa större krav på medkontrahentens aktivitet. Denne bör i sådana fall undersöka lagfartsförhållandena. Detta trots att annat inte har framkommit i målet än att E.A. enbart handlade i eget namn och aldrig nämnde för makarna S att det fanns ett dödsbo som ägde fastigheten.
Således kan det inte anses ha förelegat någon sådan ställningsfullmakt för E.A. att dödsboet blivit bundet av E.A:s löfte och följaktligen skall TR:ns domslut fastställas.
K.A. och I.J. (ombud för båda advokaten M.M.) överklagade och yrkade bifall till sin talan i TR:n.
U.S. och M.S. (ombud för båda advokaten R.G.) bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Melchior, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. I HD har K.A. och I.J. vitsordat att E.A. lämnat U. och M.S. lov att uppföra garagebyggnaden på den plats där den nu står.
Frågan i målet är om E.A. haft sådan ställning och toleransfullmakt att dödsboet blivit bundet av hans löfte.
Någon uttrycklig viljeförklaring från K.A:s och I.J:s sida som skulle medföra att dödsboet blivit bundet på grund av deras aktiva handlande saknas i målet. Frågan är om deras passivitet att inte ingripa för att undanröja det yttre intrycket av behörighet, i kombination med E.A:s ställning och medgivande till bygget, medför att en toleransfullmakt skall anses föreligga. På grund av de upprepade representationshandlingar från den föregivna fullmäktigens, E.A:s, sida, som skett, och att K.A. och I.J. inte tidigare, trots sin vetskap om E.A:s tidigare uppträdande som ensam ägare och företrädare för egendomen, reagerat mot detta, skall toleransfullmakt anses ha förelegat för E.A.. K.A. och I.J. är därför bundna av de handlingar E.A. företagit med egendomen. På grund härav skall K.A:s och I.J:s talan ogillas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Camacho, Robinson, referent, Saunders, Green och Pripp) beslöt följande dom: Domskäl. I målet är numera ostridigt att E.A. lämnat makarna S lov att uppföra garagebyggnaden på den plats där den uppfördes.
Domstolarna har funnit att makarna S inte har förmått visa att de övriga dödsbodelägarna uttryckligen givit E.A. fullmakt att företräda dödsboet eller att dödsbodelägarna genom konkludent handlande i efterhand godtagit hans upplåtelse av mark för garaget. Det finns inte skäl att frångå denna bedömning. E.A. skall därför anses ha handlat utan sådan fullmakt som avses i 10 § 1 st lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) och denna brist har inte blivit läkt genom senare åtgärder av dödsbodelägarna.
Frågan blir då om E.A. omedelbart på grund av allmän ställningsfullmakt enligt 10 § 2 st avtalslagen eller på grund av en sådan speciell ställningsfullmakt som i doktrinen brukar kallas tolerans- eller kombinationsfullmakt ändå var behörig att för dödsboets räkning upplåta marken för garagebyggnaden.
I doktrin och praxis har framhållits att institutet ställningsfullmakt avser schablonartade och i det dagliga livet ofta upprepade rättshandlingar, medan ovanliga och mera omfattande rättshandlingar som regel sker med stöd av skriftlig fullmakt (NJA 1992 s 782 och Martinez, Avtalslagen, 3 uppl s 122). Vid tillämpning på omständigheterna i förevarande mål är det tydligt att E.A., som ensam bodde på fastigheten sedan år 1970 och utåt uppträdde som om han hade full befogenhet att förvalta denna efter eget skön, kunde binda dödsboet i frågor som kan sägas röra den löpande förvaltningen av den del av gården som inte var utarrenderad. Det får också anses ha legat inom hans behörighet att på det sätt som skett låta makarna S lägga upp sin båt på fastigheten över vintern och ha ett potatisland på denna.
En upplåtelse av mark för uppförande av ett garage på fastigheten får emellertid anses utgöra en ovanlig och jämförelsevis omfattande rättshandling. En sådan rättshandling täcks inte av den allmänna ställningsfullmakt som E.A. enligt vad nyss sagts hade på grund av att han bodde på gården och skötte den.
Nästa fråga blir då om E.A. genom att tidigare ingå avtal med makarna S utan att dödsboet framfört några erinringar häremot kan anses ha förvärvat en tolerans- eller kombinationsfullmakt som gav honom behörighet att upplåta dödsboets mark för garageändamål. Vid den bedömningen kan bortses från de nyssnämnda upplåtelserna av mark för vinterförvaring av båt och för potatisodling eftersom de är så begränsade att de omfattas av den allmänna ställningsfullmakten. En tredje rättshandling som åberopats i målet gäller en upplåtelse av mark år 1985 för ett infiltrationsdike. Den markupplåtelsen får anses falla utanför vad som ryms i den allmänna ställningsfullmakten. E.A. hade inhämtat de övriga dödsbodelägarnas samtycke till upplåtelsen men undertecknade upplåtelseavtalet i eget namn. Detta kan ha givit makarna S intrycket att E.A. hade en vidare behörighet att disponera över fastigheten. Det skulle emellertid föra för långt att tillmäta denna enda och för länge sedan företagna rättshandling så stor vikt att den i förening med den nämnda allmänna ställningsfullmakten anses konstituera en sådan speciell ställningsfullmakt att E.A:s löfte om mark på fastigheten för ett garage åt makarna S binder dödsboet. E.A. har alltså inte varit behörig att upplåta mark på fastigheten för makarna S:s garage.
På grund av det anförda skall klagandenas talan bifallas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förpliktar HD U.S. och M.S. att ta bort en av dem på fastigheten Stenungsund Baggehög 1:2 invid Baggehög 1:15 och 1:16 uppförd garagebyggnad.
HD:s dom meddelades d 25 maj 1998 (mål nr T 1138/97).