Fråga om vad som bör upptäckas vid okulär besiktning av fastighet. Avgörande 1996-11-01; 96-2024
I juni 1995 anlitade A bolaget för besiktning av en fastighet. I källaren sniffade besiktningsmannen i luften och konstaterade att det inte luktade konstigt. Vid undersökning med fuktmätare gavs inte något utslag. När A tillträdde fastigheten i augusti 1995 kände han en tydlig mögellukt i källaren. A blev misstänksam och anlitade ett annat företag för inspektion. Detta företag konstaterade och lokaliserade mögellukt och mätte upp förhöjda fuktvärden i två av källarrummen. A yrkade i nämnden skadestånd med 65 181 kr avseende reparations- och besiktningskostnader.
Bolaget bestred yrkandet om skadestånd och anförde bl.a. att bolaget endast hade utfört en okulär besiktning.
I besiktningsutåtandet angavs under rubriken "Besiktningens omfattning" bl.a. att besiktningen omfattade "det byggtekniska" och att de brister och fel som var möjliga att upptäcka vid en okulär besiktning skulle noteras. Under rubriken "Generellt" påpekades att man vid besiktningen hade påtalat risken med att i källarhus stänga den fuktvandring som förekommer genom väggar och markbjälklag. Under rubriken "Gillestuga" uppgavs att det vid besiktningen nämnts vissa risker med golv- och väggkonstruktionen. Under rubriken "Förråd" nämndes förekomst av färg- och putssläpp på vägg. Under rubriken "Matkällare" nämndes slutligen att det fanns fuktgenomslag på väggar.
Nämndens bedömning:
Nämnden konstaterar inledningsvis att det i förevarande fall inte är fråga om någon s.k. jordabalksbesiktning i egentlig mening (jfr. 4 kap. 19 § jordabalken). En jordabalksbesiktning är betydligt mera omfattande och innebär att köparen får hjälp att uppfylla sin s.k. undersökningsplikt.
I förevarande fall är det bara fråga om en okulär besiktning. Nämnden anser inte att utredningen ger stöd för slutsatsen att besiktningen inte har utförts på ett fackmässigt sätt. Mot denna bakgrund och med hänsyn till att den som beställer en besiktning av detta begränsade slag inte kan anses ha anledning att förvänta sig att få en mera ingående undersökning än den som har företagits, finner nämnden att A:s yrkande skall avslås.
Det kan avslutningsvis tilläggas att, enligt nämndens mening, en besiktning av det slag som har utförts här inte i sig torde utesluta att köparen har möjlighet att göra säljaren ansvarig för dolda fel.