Hyresnämndsmål. Hyresnämnden godkände ett stämmobeslut avseende badrumsrenovering i samband med stambyte. Vattenledningar och brunnar skulle bytas ut, varefter badrummet skulle återställas enligt dagens byggnadsstandard. Enligt hovrätten kan det ifrågasättas om de tilltänkta förändringarna i samband med återställandet ska anses som en förändring av lägenheten och om förändringen i så fall kan anses vara föranledd av en ombyggnad. Dessa förutsättningar framgår inte tydligt av lagtext och förarbeten. Att badrumsrenovering i samband med stambyte omfattas av de aktuella bestämmelserna är något som har växt fram i praxis. Hovrätten fann det vanskligt att utan närmare utredning nu frångå fast praxis och att tvisten därför borde prövas i enlighet med denna. Bostadsrättshavarens överklagande avslogs.
Hyresnämnden i Göteborg
Bostadsrättsföreningen Sörgården (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av beslut på extra föreningsstämma den 1 mars 2017 att genomföra stambyte med tillhörande badrumsrenovering i föreningens hus. Till stöd för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. Stamledningarna är mer än 50 år gamla. Vattenstammarna behöver bytas och vattenrören ska placeras i nytt läge. Stämmobeslutet innebär vissa mindre förändringar av medlemmarnas badrum när det gäller nya tät- och ytskikt på golv och väggar samt ny badrumsinredning och sanitetsporslin med tillhörande armaturer. För att begränsa ingreppen har föreningen kommit fram till att i vissa lägenheter med nyrenoverade badrum (inte äldre än fem år) kan ändringen göras utan att befintliga badrum rivs. En förutsättning för detta är att medlemmen kan uppvisa ett våtrumsintyg som visar att badrummet är renoverat på ett fackmannamässigt sätt och uppfyller reglerna för våtutrymme. I samband med badrumsrenoveringarna ska fukt i husstommen torkas. För de badrum som inte ska rivas kan torkning av bjälklaget göras underifrån. Det är en metod som är både mer tidskrävande och kostsam. En förutsättning för att denna metod ska tillämpas är att det med säkerhet kan fastställas att tätskikten i badrummet är fullt funktionsdugligt.
K.A. bestred ansökningen och anförde bl.a. följande. Han renoverade sitt badrum för 14 år sedan och har gjort stora investeringar i badrummet som håller högre standard än den som föreningen erbjuder.
Hyresnämnden (hyresrådet Brown Wilkens samt intresseledamöterna Murphy och Robles) anförde i beslut den 4 april 2018 i huvudsak följande.
I 9 kap 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) stadgas bl.a. följande. För att ett beslut på föreningsstämma, innebärande att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av om- eller tillbyggnad, ska vara giltigt ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
Enligt 17 § första stycket i samma kapitel ska stämmobeslutet på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om förändringen kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.
De åtgärder som föreningen begär tillstånd till går längre än föreningens skyldighet att återställa badrummet i brukbart skick. De föreslagna åtgärderna är vanligt förekommande i samband med stambyte, men innebär en sådan förändring som inte kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Med hänsyn till vad som förekommit i ärendet bedömer nämnden förändringen som angelägen och att syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.
Även med beaktande av de påfrestningar som en renovering av badrummet är förenat med kan åtgärderna inte anses som oskäliga mot K.A. Föreningsstämmans beslut ska därför godkännas.
Hyresnämnden godkänner föreningsstämmans beslut den 1 mars 2017 om badrumsrenovering i samband med utbyte av vattenledningar.
K.A. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle i första hand avslå föreningens ansökan om godkännande av stämmobeslutet den 1 mars 2017 och i andra hand godkänna stämmobeslutet med det villkoret att åtgärderna i hans lägenhet inskränker sig till byte av vattenledningar utan att badrummet renoveras. Till stöd för sitt överklagande anförde han bl.a. följande. I mars 2018 träffade han och föreningen en överenskommelse om att vattenledningarna skulle bytas utan att badrummet skulle renoveras, på motsvarande sätt som för de bostadsrättshavare som har nyrenoverade badrum med våtrumsintyg. Kort efter det att överenskommelsen bekräftats skickade föreningens ombud ett nytt meddelande till honom att han skulle bortse från vad som tidigare sagts. Föreningen hävdade därefter att badrummet måste renoveras så som tidigare angetts. Föreningen har inte haft rätt att ensidigt frångå överenskommelsen och föreningen är därför förhindrad att göra stämmobeslutet gällande mot honom. Detta är en preliminärfråga som hovrätten måste pröva innan den kan ta ställning till om stämmobeslutet ska godkännas. Med hänsyn till överenskommelsen skulle det i vart fall vara oskäligt att göra stämmobeslutet gällande mot honom.
Föreningen motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut och anförde bl.a. följande. Det har inte ingåtts någon bindande överenskommelse mellan parterna. Föreningen försökte nå en samförståndslösning men den lösningen var inte genomförbar eftersom badrummet renoverades för 14 år sedan och K.A. inte kunde visa upp något våtrumsintyg. Enligt huvudregeln i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen samt 36 § i föreningens stadgar är det bostadsrättshavaren som svarar för tätskiktet. Vid ett stambyte anses dock bostadsrättsföreningen skyldig att återställa lägenheten efter stambytet, dvs. anbringa nya tätskikt. Vidare anges i 41 § i stadgarna att föreningsstämman, i samband med en gemensam underhållsåtgärd, kan besluta om reparation av utrustning och inredning för vilka medlemmen ansvarar. Mot denna bakgrund finns det anledning och även en skyldighet för föreningen att åtgärda tätskiktet i K.A:s badrum.
Hovrätten (hovrättsrådet Griffin, f.d. hovrättsrådet Hall, referent, och tf. hovrättsassessorn Scott) anförde i beslut den 24 april 2019, såvitt är av intresse här, följande.
Stämmobeslutet beskriver badrumsrenoveringen enligt följande. Ford, kakel och klinker, badkar, duschväggar, blandare och porslin (dvs. all interiör) kommer att rivas ut. Därefter kommer vattenledningar och brunnar att bytas ut och sedan följer återställandet enligt dagens byggnadsstandard.
En första fråga är om de aktuella åtgärderna är sådana att de omfattas av bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen, alltså om åtgärderna innebär att lägenheten kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad.
Stambytet i sig är en underhållsåtgärd som omfattas av bostadsrättsföreningens underhållsskyldighet enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen och som inte kräver stämmobeslut med kvalificerad majoritet och hyresnämndens godkännande. Normalt torde beslutet kunna fattas av bostadsrättsföreningens styrelse (9 kap. 15 § bostadsrättslagen). Bostadsrättsföreningen anses ha en skyldighet att återställa lägenheten sedan arbetena utförts. Det kan ifrågasättas om de i detta fall tilltänkta förändringarna i samband med återställandet ska anses som en förändring av lägenheten och om den i så fall kan anses föranledd av en ombyggnad. Av lagtextens ordalydelse framgår inte tydligt att så skulle vara fallet. (Jfr Shannon – Uggla, Bostadsrättslagen – En kommentar, 5 uppl., s. 372 och 383 f.)
De nuvarande bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 och 17 §bostadsrättslagen har ersatt bestämmelser i 60 § i 1971 års bostadsrättslag. Enligt den tidigare lagen kunde bostadsrättshavaren motsätta sig och därmed hindra genomförandet av ett beslut som innebar att den egna lägenheten skulle undergå försämring av icke ringa betydelse. Detta kallades bostadsrättshavarens vetorätt. Var försämringen av ringa betydelse krävdes dock inget samtycke. Om stämmobeslutet i annat fall skulle leda till en väsentlig förändring av lägenheten, fordrades antingen att bostadsrättshavaren hade biträtt beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande hade förenat sig om detta. En icke väsentlig förändring kunde således genomföras utan bostadsrättshavarens medgivande.
Avskaffandet av vetorätten motiverades med att den kunde leda till att en för hela bostadsrättsföreningen angelägen ombyggnadsåtgärd måste underlåtas. Detta kunde gälla t.ex. installation av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytan måste tas i anspråk. Hissinstallation och ändringar för att göra fastigheten mer tillgänglig för personer med nedsatt rörelseförmåga m.m. var sådana krav som enligt lag kunde ställas i samband med ombyggnad. (Prop. 1990/91:92 s. 98 ff.) I förarbetena talas om fysiska förändringar av en lägenhet för att installationer av nämnda slag skulle kunna genomföras. Där sägs ingenting om att arbeten i samband med stambyte skulle kunna utgöra förändring av en lägenhet med anledning av en om- eller tillbyggnad.
Att badrumsrenovering i samband med stambyte kan omfattas av regleringen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen är något som har växt fram i rättspraxis. Bortsett från ett fall då Svea hovrätt uttryckligen frångått kravet på att den berörda lägenheten måste fysiskt förändras (RH 2001:24), finns det ett flertal avgöranden där hovrätten tillämpat de aktuella bestämmelserna på åtgärder i badrum i samband med stambyte. I ett fall hade hyresnämnden uttalat att de aktuella åtgärderna i samband med stambyte i berörda badrum ingick i det s.k. inre underhållet som hör till bostadsrättshavarens ansvarsområde, varför bostadsrättsföreningen inte hade rätt att mot bostadsrättshavarens vilja utföra sådana åtgärder. Däremot hade bostadsrättsföreningen såväl rätt som skyldighet att utföra behövligt underhåll av stamledningar och andra åtgärder som ligger inom bostadsrättsföreningens s.k. yttre underhållsskyldighet, även om detta skulle innebära ingrepp i en lägenhet och därvid beröra sådant som hör till den inre underhållsskyldigheten. Om ytskiktet i badrummet skadas i samband med att bostadsrättsföreningen låter utföra yttre underhåll, ankommer det på föreningen att med beaktande av bostadsrättshavarens önskemål så långt möjligt återställa badrummet i det skick det hade före ingreppet. Hyresnämnden fann att det aktuella stämmobeslutet inte kunde godkännas. Svea hovrätt fann till skillnad från hyresnämnden att de ändringar som berörde badrummen fick anses vara sådana förändringar som omfattas av den nu behandlade bestämmelsen (beslut nr SÖH 409/2002). Bedömningen att bestämmelsen omfattar åtgärder av nu aktuellt slag har bekräftats i senare avgöranden (exempelvis Svea hovrätts beslut den 1 december 2015 i mål nr ÖH 1908-15 med där angivna tidigare avgöranden, se vidare Shannon – Uggla, a.a., s. 372 och 383 f.).
Nuvarande praxis synes sakna stöd i lagens förarbeten. Det är oklart hur denna rättstillämpning ursprungligen motiverades, vilket väcker frågan om det finns anledning att i dag ifrågasätta denna tillämpning. Om åtgärder av nu aktuellt slag kunde genomföras utan stämmobeslut med kvalificerad majoritet och hyresnämndsprövning skulle uppenbarligen bostadsrättsföreningarna besparas en tids- och resurskrävande beslutsprocess, liksom även hyresnämnderna skulle få en avlastning. Också Svea hovrätt hanterar ett betydande antal ärenden avseende ingrepp i lägenhet.
Rättstillämpningen följer av fast praxis. Såvitt känt har det inte framförts någon egentlig kritik mot den nuvarande tillämpningen. Det framstår då som vanskligt att utan närmare utredning frångå praxis och därmed frånta bostadsrättshavarna det skydd som beslutsordningen i bostadsrättsföreningen och den följande domstolsprövningen utgör. Hovrätten finner därför att tvisten i förevarande mål bör prövas i enlighet med praxis. Det finns dock goda skäl för att utvärdera hittillsvarande rättstillämpning i frågor som rör förändring av en lägenhet i anledning av en ombyggnad, både avseende åtgärder i samband med stambyte och andra åtgärder (jfr Christian artiklar Mer än återställande av bostadsrätterna vid stambyte – analys samt Förändringar av bostadsrätter vid stambyte – analys, JP Infonet, 2009 respektive 2018). En utvärdering av hittillsvarande praxis när det gäller badrumsrenoveringar och annan tillämpning av 9 kap.16 och 17 §§bostadsrättslagen torde lämpligen ske på initiativ av statsmakterna.
Hovrätten finner alltså att tvisten i detta mål ska anses falla under bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen och att bedömningen ska ske med tillämpning av 17 § samma kapitel.
Hovrätten finner till en början att frågan om en bindande överenskommelse träffats mellan föreningen och K.A. och om föreningen därför skulle vara förhindrad att göra stämmobeslutet gällande inte utgör en sådan preliminärfråga som hovrätten måste ta ställning till för att kunna avgöra tvisten. Hovrätten övergår därför till att pröva om stämmobeslutet ska godkännas.
På de skäl föreningen anfört finner hovrätten att den tilltänkta förändringen av badrummet får anses angelägen och att syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. I likhet med hyresnämnden anser hovrätten att beslutet inte är att bedöma som oskäligt mot K.A.
Överklagandet ska alltså avslås.
1.Hovrätten avslår överklagandet.