Fråga om mäklares ansvar för uppgift om lägenhets bostadsyta. Avgörande 1995-02-23; 94-4399
F köpte år 1990 en andelslägenhet i centrala Stockholm, vars bostadsyta av mäklaren hade angivits till 63 kvm. Då F fyra år senare skulle sälja lägenheten, uppdagades att den verkliga bostadsytan var endast 55 kvm. Under åberopande att det ålegat mäklaren att kontrollera att uppgiften om bostadsytan stämde och att mäklaren genom sin underlåtenhet härvidlag handlat försumligt, menade F att han sålunda fått betala ett för högt pris för lägenheten och begärde att mäklarens försäkringsbolag skulle ersätta hans skada ur mäklarens ansvarsförsäkring.
F yrkade att försäkringsbolaget skulle utge ersättning till honom med 145 673 kr.
Försäkringsbolaget, som bestred yrkandet, anförde att det saknats uppgift om lägenhetens bostadsyta hos bostadsföreningen, att mäklaren erhållit uppgiften om bostadsytan från säljaren och inte haft skäl att ifrågasätta densamma samt att mäklaren upplyst F om att uppgiften var ungefärlig.
Nämndens bedömning:
I den skriftliga beskrivningen av andelslägenheten, som har upprättats av mäklaren, har bostadsytan angetts till ca 63 kvm. Det är ostridigt att mäklaren har fått den uppgiften från säljaren. Såvitt framkommit har mäklaren inte på något sätt kontrollerat uppgiften. Han har sålunda varken kontrollmätt lägenheten själv eller gjort någon kontrollmätning på en ritning över lägenheten. Inte heller synes mäklaren ha försökt att kontrollera ytuppgiften hos bostadsföreningens styrelse; där fanns bl.a. en ritning över fastigheten på vilken det finns en anteckning att den aktuella lägenhetens yta var 57 kvm. - Det bör också anmärkas att det inte synes ha förekommit några diskussioner om ytan mellan parterna i samband med köpet.
Vid en efter köpet gjord uppmätning har det visat sig att bostadsytan rätteligen är 55 kvm, dvs. 12.7 % mindre än vad som uppgetts. En differens på 8 kvm kan i ett fall som detta inte anses rymmas inom ca-begreppet. Frågan är alltså om mäklaren genom att ange fel bostadsyta till köparen har varit vårdslös på ett sådant sätt att skadeståndsskyldighet har uppstått.
Uppgifterna om försäljningsobjektets storlek är rent generellt av grundläggande betydelse för den som funderar på ett köp av bostad. När det gäller lägenheter har bostadsytan dessutom stor betydelse vid bedömningen av det begärda priset. Spekulanten har rätt att utgå från att uppgifterna i fastighetsmäklares skriftliga objektsbeskrivningar är kontrollerade och riktiga. Om det föreligger osäkerhet i något avseende åligger det mäklaren att klart och tydligt ange detta.
En mäklare får följaktligen anses skyldig att på något lämpligt sätt kontrollera uppgifter från säljaren rörande bostadsytan (jfr t.ex. Sveriges Aktiva Fastighetsmäklares Riksförbunds etiska regler från 1977 samt 1993-06-24 prel. antagna riktlinjer för fastighetsmäklartjänster, utarbetade av Konsumentverket i samråd med fastighetsmäklarnas branschförbund; se också rättsfallet NJA 1991 s. 725). Sådan kontroll kan ske exempelvis genom kontrollmätning eller hos bostadsrättsföreningens styrelse.
Oavsett vilken kontrollåtgärd som mäklaren hade vidtagit i detta fall, bör han vid en kontroll ha fått en tydlig indikation på att säljarens uppgift var felaktig. Genom att inte kontrollera uppgiften och inte heller tydligt reservera sig vid köpetillfället har mäklaren alltså varit oaktsam. Denna oaktsamhet är av det slaget att skadeståndsskyldighet har uppstått. På grund av den meddelade ansvarsförsäkringen har försäkringsbolaget att betala skadeståndet.
Nämnden är emellertid inte beredd att godta den beräkning av skadan som F har gjort. Nämnden finner sig därför föranlåten att bestämma skadeståndet, i ett för allt, efter en skälighetsbedömning. Enligt nämndens mening är F skäligen gottgjord med en ersättning uppgående till 100 000 kr.
När det gäller den fordrade ersättningen för en kredituppläggningskostnad finner nämnden att F får anses ha godtagit den kostnaden i samband med att han avtalade om krediten. Hans yrkande i den delen skall därför lämnas utan bifall.
De två representanterna för näringsidkarsidan var skiljaktiga och anförde följande.
Enligt vår mening föreligger ingen allmän skyldighet för mäklare att vid utförande av sitt uppdrag kontrollera en av säljaren lämnad uppgift om lägenhetens yta. Sådan skyldighet för mäklaren får dock anses föreligga om särskilda omständigheter påkallar det, t.ex. om uppgiften framstår som osäker (NJA 1991 s. 725). I förevarande fall har det inte ens gjorts gällande att någon sådan omständighet förelåg som borde föranlett mäklaren att misstro säljarens uppgift. Vid sådant förhållande anser vi det inte är visat att mäklaren varit försumlig vid utförande av sitt uppdrag, varför vi lämnar F anmälan utan bifall. Överröstade i fråga om skadeståndsskyldighet anser vi att skadeståndet skäligen kan bestämmas till 75 000 kr.