Meddelande enligt 12 kap 44 § 1 st JB till socialnämnd i anledning av att bostadshyresgäst blivit uppsagd på grund av dröjsmål med hyresbetalning har godtagits trots att meddelandet inte innehållit föreskriven uppgift om lägenhetens storlek.
A.H. hyrde av V.H. m fl en lägenhet om två rum och kök med adress (adress, uteslutet här). V.H. och medparter ansökte d 24 sept 1982 vid Stockholms TR om handräckning med yrkande att A.H. skulle förpliktas att avflytta från lägenheten. Som grund för ansökningen åberopades att A.H. hade förverkat hyresrätten genom att inte betala förfallen hyra för sept 1981 och jan-juli 1982 med sammanlagt 4 237 kr.
TR:n (tingsfiskalen Jordan) anförde i utslag d 26 jan 1983:
Skäl. Den av sökandena lämnade uppgiften att svaranden dröjt mer än två vardagar efter förfallodagen med att betala hyran har lämnats utan invändning av svaranden. Vad som ligger svaranden till last är inte av ringa betydelse. Svaranden har därigenom förlorat sin hyresrätt. Svaranden har genom sk surrogatdelgivning d 9 juli 1982 delgivits uppsägning och underrättelse om möjligheten att återvinna hyresrätten. Till ansökan har sökandena bifogat ett d 9 juli 1982 daterat meddelande till socialnämnd om uppsägning av bostadshyresgäst på grund av försummad hyresbetalning, vilket avsänts i rekommenderad försändelse till nämnden d 14 juli 1982. Detta meddelande, som är utfärdat enligt det av regeringen fastställda formuläret, är ofullständigt ifyllt i det att uppgift om lägenhetens storlek saknas. Sökandena har därefter kommit in med ett nytt korrekt ifyllt meddelande, som avsänts i rekommenderad försändelse till socialnämnden d 7 okt 1982. Härav får anses framgå att sökandena återkallat det förstnämnda meddelandet och numera endast åberopat det sistnämnda meddelandet. Återvinningsfristen börjar således att löpa först d 7 okt 1982. Sökandena har i ansökan uppgivit att svaranden erlagt ett belopp överstigande hyresbeloppet d 16 aug 1982. Vid sådant förhållande har svaranden återvunnit hyresrätten. Sökandenas yrkande kan därför inte bifallas.
Slut. TR:n lämnar ansökningen utan bifall.
V.H. och medparter sökte återvinning och yrkade bifall till sin talan. Till stöd för sin ansökan anförde de bl a: I meddelandet till socialnämnden har av misstag lägenhetens storlek inte angivits men i ett nytt meddelande har en komplettering skett, därest det första meddelandet inte skulle vara tillfyllest. Detta innebär inte på något sätt, att sökandena återkallat det första meddelandet. Meddelandet åberopas fortfarande och sökandena gör gällande, att ansökan om avhysning skall kunna bifallas på grundval av meddelandet. Att lägenhetens storlek inte angivits, måste sakna betydelse för socialnämnden. Det viktiga för nämnden måste vara, att man anger rätt hyresvärd och hyresgäst och den hyra, som skall betalas och förfallodagen härför. I dessa delar föreligger inte några brister i meddelandet. Enligt förordningen om underrättelse och meddelande enligt 12 kap 44 § JB skall meddelande till socialnämnden avfattas enligt ett vid förordningen fogat formulär 2, men detta torde inte innebära, att man inte kan utelämna vissa betydelselösa detaljer, t ex lägenhetens storlek, som nämnden inte har något intresse av.
A.H. bestred bifall till kärandenas talan.
TR:n, fastighetsdomstolen (rådmannen Davies) anförde i dom d 15 april 1983:
Domskäl. Det är i målet ostridigt att A.H. förverkat hyresrätten till den aktuella lägenheten på grund av dröjsmål med betalning av hyra för månaderna sept 1981 och Lee tom juli 1982. Det är vidare ostridigt att A.H. betalat hyra för de angivna månaderna d 16 aug 1982. Den i målet tvistiga frågan gäller huruvida A.H. genom betalningen återvunnit hyresrätten eller ej.
För att en hyresgäst, vars hyresrätt till en bostadslägenhet är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och som sagts upp med anledning härav, skall kunna skiljas från lägenheten krävs enligt 12 kap 44 § JB bl a att det förflutit fjorton vardagar från det meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Meddelande till socialnämnd skall enligt 3 § förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap 44 § JB avfattas enligt ett till förordningen fogat formulär. I detta formulär anges under fem punkter vilka uppgifter som skall lämnas. Under punkten 3 skall uppgift lämnas om den förhyrda lägenhetens storlek uttryckt i antal rum.
I förevarande mål är upplyst att kärandena d 14 juli 1982 avsänt ett meddelande om uppsägningen av A.H. till Stockholms socialförvaltning. Meddelandet är avfattat enligt det till den ovan nämnda förordningen fogade formuläret. Uppgift om den förhyrda lägenhetens storlek har emellertid utelämnats.
I rättspraxis har ansetts att en underrättelse till hyresgästen om dennes möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte har betalats i tid inte nödvändigtvis behöver avfattas enligt det för sådana meddelanden utfärdade formuläret för att vara gällande. HD har i det i NJA 1981 s 704 refererade avgörandet särskilt framhållit att det i det målet aktuella meddelandet innehöll samtliga de uppgifter varom hyresvärd enligt 12 kap 44 § JB skall underrätta hyresgästen. Med hänsyn bl a härtill fann HD att det inte fanns grund att frånkänna underrättelsen rättslig verkan.
Enligt fastighetsdomstolens mening ger varken lagtext eller rättspraxis utrymme för en prövning i det enskilda fallet om någon av de uppgifter som skall lämnas till socialnämnd har betydelse för nämnden. Meddelandet till socialnämnd behöver måhända, i enlighet med de synpunkter som kommer till uttryck i HD:s ovan angivna avgörande, inte avfattas enligt det föreskrivna formuläret för att bli gällande. Det krävs dock oavvisligen att meddelandet innehåller alla de uppgifter som skall lämnas enligt formuläret. Det meddelande som kärandena d 14 juli 1982 avsänt till socialförvaltningen i Stockholm saknar en av dessa uppgifter. Meddelandet är därför inte gällande. A.H. får därför anses ha återvunnit hyresrätten genom betalningen d 16 aug 1982. Kärandenas yrkande i målet skall alltså ogillas.
Domslut. Ansökningen om handräckning lämnas utan bifall.
V.H. och medparter fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
A.H. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Cervantes och hovrättsrådet Sanchez) anförde i dom d 16 maj 1984:
Domskäl. Det meddelande om uppsägningen enligt 12 kap 44 § JB, som i förevarande fall lämnats av hyresvärden (vadekärandena) d 14 juli 1982 till socialnämnden, avviker från det fastställda formuläret för sådant meddelande endast på det sätt att uppgift om lägenhetens storlek saknas. Meddelandet innehåller emellertid samtliga de uppgifter, vilka enligt lagrummet skall lämnas till nämnden. Uppgiften i formuläret om lägenhetens storlek kan inte anses betingad av syftet med meddelandeplikten enligt lagrummet nämligen att hyresvärden skall till socialnämnden lämna alla de uppgifter, som kan vara av betydelse för att nämnden skall kunna träda in och betala den förfallna hyran och därmed förhindra att hyresgästen skiljs från lägenheten. Meddelandet kan därför inte anses ofullständigt, om lagrummets syfte beaktas. Med hänsyn härtill och då lagtexten i 12 kap 44 § JB ej innehåller föreskrift att meddelandet för att bli gällande måste avfattas enligt fastställt formulär saknas grund att frånkänna meddelandet rättslig verkan.
Gibson för erläggande av hyra i 12 kap 44 § JB hade således löpt ut, då A.H. d 16 aug 1982 betalade den förfallna hyran. A.H. har följaktligen ej återvunnit sin hyresrätt, varför ansökningen om handräckning skall bifallas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förklarar HovR:n A.H. skyldig att avflytta från den förhyrda lägenheten vid äventyr att eljest bli vräkt därifrån på egen bekostnad.
Referenten, hovrättsassessorn Sandoval, med vilken hovrättsrådet Miles instämde, var av skiljaktig mening och anförde: Enligt 12 kap 44 § I st JB krävs för att beslut om vräkning skall kunna meddelas, bl a att meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden. Vad i motiven uttalats om de syften som föranlett denna föreskrift (se prop 1977/78:175 s 175-176) utgör skäl för att meddelandet skall - i enlighet med gälland förordning - innehålla alla de uppgifter som anges i det med stöd av 3 st i angivna lagrum fastställda formuläret. I förevarande fall saknas i meddelandet uppgift om lägenhetens storlek (antal rum). Vid sådant förhållande kan meddelandet inte tillerkännas rättslig verkan. TR:ns dom skall därför fastställas.
A.H. sökte revision och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns domslut.
V.H. och medparter bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Ternen, hemställde i betänkande om följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.
HD (JustR:n Schroeder, Young, Wood, Harris och Alexander, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Av handlingarna framgår följande. Den 9 juli 1982 delgavs A.H. uppsägning från en av honom förhyrd bostadslägenhet om två rum och kök i en fastighet i Stockholm. Grunden för uppsägningen var att hyresrätten förverkats genom att A.H. inte erlagt förfallen hyra för sept 1981 och jan-juli 1982 på sammanlagt 4 237 kr. Samtidigt delgavs A.H. underrättelse enligt 12 kap 44 § JB om möjligheten att genom att betala hyran återfå hyresrätten. Till socialförvaltningen i Stockholms kommun avsändes d 14 juli 1982 i rekommenderat brev meddelande till socialnämnden om uppsägningen. Den 16 aug 1982 betalade A.H. den förfallna hyran.
A.H. har som grund för sitt bestridande av motparternas ansökan om handräckning åberopat, att meddelandet till socialnämnden inte innehållit föreskriven uppgift om lägenhetens storlek, i följd varav den i 12 kap 44 § JB angivna fristen för betalning av hyran inte hade börjat löpa när han erlade hyran. Genom betalningen fick därför A.H. tillbaka hyresrätten.
För att den nyss angivna fristen skall börja löpa krävs i fråga om bostadslägenhet enligt lagtexten i 12 kap 44 § 1 st JB dels att hyresgästen delges - förutom uppsägning - underrättelse om möjligheten att återvinna hyresrätten dels att "meddelande om uppsägningen och anledningen till denna" lämnas till vederbörande socialnämnd. I 3 st samma § anges att regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande.
Enligt 3 § förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap 44 § JB skall meddelandet till socialnämnden avfattas enligt ett vid förordningen fogat formulär. I formuläret finns vid punkten 3 rubriken "Den förhyrda lägenhetens storlek (antalet rum)".
Av författningstexten kan alltså utläsas att meddelandet till socialnämnden skall innehålla uppgift om lägenhetens storlek. Ordalydelsen ger närmast det intrycket att det är fråga om en formföreskrift i den meningen att meddelandet till socialnämnden skall innehålla alla de i formuläret angivna uppgifterna för att fristen för återvinning av hyresrätten skall börja löpa. Det är emellertid inte uteslutet att uppfatta ordalagen så att det åtminstone i vissa delar är fråga om ordningsföreskrifter. En underlåtenhet att iaktta en ordningsföreskrift skulle i så fall sakna betydelse för frågan om fristen börjat löpa. Att regleringen kan uppfattas så följer bl a av att det förefaller egendomligt att en underlåtenhet att lämna den i punkten 1 i formuläret föreskrivna uppgiften om hyresvärdens telefonnummer verkligen skulle ha den betydelsen att fristen inte börjar löpa.
Reglerna om underrättelse till hyresgästen enligt fastställt formulär infördes år 1973. I förarbetena uttalades då att en underrättelse som avvek från det fastställda formuläret borde frånkännas rättslig betydelse (prop 1973:23 s 170 och LU 1973:13 s 53-54). Motsvarande uttalande gjordes inte när bestämmelserna om meddelande till socialnämnd infördes år 1978.
Mot bakgrund av att sistnämnda bestämmelser nära ansluter till de redan tidigare gällande reglerna om underrättelse till hyresgäst ligger det i och för sig närmast till hands att anta, att lagstiftaren avsett att 1973 års motivuttalanden skulle vara tillämpliga också i fråga om meddelandet till socialnämnden. Å andra sidan måste också beaktas, att det år 1973 var fråga om att säkerställa att berörda hyresgäster verkligen fick reda på att hyresrätt kan återvinnas och hur det går till. Det var då angeläget att underrättelsen utformades på ett klart och entydigt sätt. Av det skälet tillkom ordningen med fastställt formulär. I 1978 års lagstiftningsärende var situationen en annan. Det var då fråga om meddelande till en kommunal myndighet, som naturligtvis har helt andra förutsättningar än hyresgäster i gemen att förstå vad saken gäller. De rättspolitiska grunderna för att kräva att handlingen utformas enligt fastställt formulär var således inte alls lika framträdande i 1978 års lagstiftningsärende som de hade varit år 1973.
HD har i rättsfallet NJA 1981 s 704 intagit den ståndpunkten att underrättelsen till hyresgästen inte behöver avfattas ordagrant enligt formuläret. Inte heller i fråga om meddelandet till socialnämnden bör en avvikelse från formuläret utan vidare leda till att meddelandet är utan verkan. Här måste särskilt beaktas syftet med meddelandeplikten och att fråga är om ett meddelande till en myndighet och inte till hyresgästen. Det nu anförda talar för att avsaknaden av en uppgift som är utan betydelse för att nämnden skall kunna träda in och betala den förfallna hyran och därmed förhindra en vräkning inte ges den verkan att meddelandet frånkänns rättslig betydelse.
Det meddelande som lämnats i förevarande fall till socialnämnden avviker från det fastställda formuläret för sådant meddelande endast på det sätt att uppgift om lägenhetens storlek inte lämnats. Uppgiften får anses ha saknat betydelse för socialnämnden när det gällde att ta ställning till om nämnden skulle betala hyresskulden. Uppgiften är således av sådan art som nyss nämnts. Med hänsyn härtill bör inte meddelandet frånkännas rättslig verkan. Eftersom fristen hade löpt ut innan A.H. betalade den förfallna hyran, har A.H. inte fått tillbaka hyresrätten. Ansökningen om handräckning skall alltså bifallas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.