Hyresnämndsmål. Sedan en hyresvärd begärt förhandlingsordning har hyresgästföreningens obestridda uppgift, att den inte är representativ för dem som bor i fastigheten, vid en samlad bedömning medfört att det inte ansetts skäligt att begärd förhandlingsordning mot hyresgästföreningens vilja skall gälla.
Marks kommun äger ett antal fastigheter på vilka 181 bostadslägenheter och sju lokaler finns. Av bostadslägenheterna utgör 153 servicelägenheter. Sex hyresgäster i lägenhetsbeståndet är medlemmar i hyresgästföreningen. Ingen av dessa bor i någon servicelägenhet. Medelåldern bland hyresgästerna är 85 år. De flesta är fysiskt sjuka eller åldersdementa och saknar enligt kommunen förmåga att själva söka medlemsskap i hyresgästföreningen och att själva företräda sig i förhandlingar om hyresvillkor. Bland hyresgästerna har inte framkommit någon uttalad mening för att hyran och andra hyresvillkor skall fastställas efter förhandlingar mellan kommunen och hyresgästföreningen. Parterna slöt år 1978 ett avtal om förhandlingsordning, som upphörde att gälla den 30 juni 1995 sedan hyresgästföreningen hade sagt upp den. Kommunen har förklarat sig villig att i en förhandlingsöverenskommelse medge hyresgästföreningen förhandlingsersättning med cirka 84 kr för varje lägenhet som kommer att omfattas av den begärda förhandlingsordningen. För att vara intresserade, har hyresgästföreningen krävt en förhandlingsersättning om 250 kr för varje lägenhet. Därefter har hyresgästföreningen vägrat att sluta avtal om förhandlingsordning för de aktuella fastigheterna.
Kommunen yrkade att hyresnämnden skulle finna kommunen berättigad till en förhandlingsordning med hyresgästföreningen samt att det skulle fastställas att den skulle ha det innehåll som framgår av en bilaga till ansökningen.
Hyresgästföreningen bestred kommunens talan men medgav - för det fall hyresnämnden skulle bifalla kommunens talan - yrkandet om förhandlingsordningens innehåll.
Hyresnämnden i Göteborg (1996-04-25, hyresrådet Weaver) lämnade kommunens talan utan bifall. I sina skäl för beslutet anförde hyresnämnden följande.
Enligt 10 § hyresförhandlingslagen har en hyresgästorganisation respektive hyresvärd rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisationens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive mot hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.
Sakförhållandena i målet är ostridiga. Tvisten mellan parterna avser bara huruvida det är skäligt mot hyresgästföreningen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.
Det ovan anförda lagrummet fick sin nuvarande lydelse genom en lagändring den 1 juli 1994. Den ändringen innebar i sak, såvitt nu är av intresse, att ett rakt skälighetsrekvisit (om det ..... kan anses skäligt) infördes i stället för ett obillighetsrekvisit (om det ej ..... kan anses obilligt). Avsikten med denna ändring var bl.a. att det skulle åligga den part som påstår att det föreligger rätt till förhandlingsordning att visa detta, och inte, som enligt den tidigare lydelsen, den part som påstod motsatsen, se prop. 1993/94:199 s. 91.
Förarbetena till bestämmelsen berör endast i ringa omfattning det fallet att det är en fastighetsägare som mot en hyresgästorganisations vilja påstår rätt till förhandlingsordning. Dessa ger dock en viss ledning för hur den aktuella tvisten skall bedömas. I de ursprungliga förarbetena, se prop. 1977/78:175 s. 117 f, framhölls det - trots att det enligt bestämmelsens ursprungliga lydelse ålåg den som påstod att det inte förelåg rätt till förhandlingsordning att bevisa detta - att beviskraven på hyresgästorganisationen borde kunna sättas lägre än vad som gällde för fastighetsägaren i motsvarande situation. I dessa framhölls det vidare att om den tilltänkta hyresgästorganisationen invänder att den inte är representativ för dem som bor i husen synes denna invändning böra godtas. Endast i sällsynta undantagsfall kunde det bli aktuellt att ålägga en hyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vilja. Bestämmelsens nuvarande lydelse med det raka skälighetsrekvisitet talar för att det numera om möjligt finns ett ännu mindre utrymme för att tvinga på en hyresgästorganisation en förhandlingsordning mot dess vilja. I förarbetena till den lydelsen uttalas det till och med att det kan anses vara oskäligt mot organisationen att denna skall tvingas till förhandlingar som gäller ett allt för litet antal hyresgäster, se prop. 1993/94:199 s. 92.
Hyresgästföreningens inställning att den inte vill ha den begärda förhandlingsordningen utgör, som framgått av det anförda, ett mycket tungt vägande skäl mot kommunens talan.
Kommunen har till stöd för sin ståndpunkt i skälighetsfrågan särskilt framhållit att det är angeläget att hyregästföreningen förhandlar för hyresgästerna, eftersom en stor andel av dessa, på grund av hög ålder, fysisk sjukdom och/eller åldersdemens, inte själva är i stånd att förhandla om hyror och övriga hyresvillkor för sina lägenheter. Dessa omständigheter är visserligen bestickande, särskilt mot bakgrund av att det är praktiskt och mycket vanligt att kollektiva hyresförhandlingar genomförs av hyresgästorganisationer även för hyresgäster som inte är medlemmar i dessa. Vid bestämmandet av hur tungt dessa omständigheter skall väga vid hyresnämndens skälighetsprövning bör det dock i en mildrande riktning beaktas att det i detta fall, till skillnad från normalfallen, rör sig om ett fall där hyresgästorganisationen inte vill påta sig att företräda även oorganiserade hyresgäster. Tyngden av dessa omständigheter bör också, som hyresgästföreningen särskilt har påpekat, motverkas av att det enligt 12 kap. 54 a § jordabalken finns en möjlighet att sluta individuella avtal om hyreshöjningar till följd av hyresgästens passivitet.
I det förevarande ärendet finns det inte något uttalat intresse bland hyresgästerna om att hyresgästföreningen skall företräda några andra hyresgäster än de sex hyresgäster som är medlemmar i hyresgästföreningen. De organiserade hyresgästerna motsvarar cirka tre procent av samtliga hyresgäster i de aktuella fastigheterna. Denna andel ligger långt under den andel om cirka tio procent som bör krävas när en hyresgästorganisation själv, men mot en hyresvärds vilja, vill erhålla en förhandlingsordning, jfr. prop. 1993/94:199 s. 92. Hyresgästföreningens ringa stöd bland hyresgästerna talar därför med styrka mot en förhandlingsordning som hyresgästföreningen inte önskar.
Till skillnad från kommunen kan hyresgästföreningen inte anses ha någon större egen nytta av att förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästerna förs i kollektiva former av hyresgästföreningen mot dess vilja. Med stöd av 20 § hyresförhandlingslagen kan dock hyresgästföreningen erhålla förhandlingsersättning med skäligt belopp för samtliga lägenheter som skulle omfattas av förhandlingsordningen. Denna möjlighet till ersättning kan till viss del anses tala till förmån för kommunens rätt att få den begärda förhandlingsordningen trots hyresgästföreningens avvisande hållning.
Vid en samlad bedömning finner hyresnämnden att skälen för kommunens talan inte är så starka att det är skäligt mot hyresgästföreningen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Kommunens ansökan skall därför avslås.
Kommunen överklagade beslutet till Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. Till stöd för överklagandet anförde kommunen bl.a. Kommunens uppfattning är att hyresgästföreningen har en officiell ställning som företrädare för alla hyresgäster med förhandlingsklausul i hyresavtalen och inte bara för sina medlemmar. Att hyresgästföreningen skulle kunna välja att inte förhandla för icke-medlemmar kan inte ha varit lagstiftarens avsikt då hyresförhandlingslagen kom till år 1978. Enligt uppgift från hyresgästföreningen har föreningen som rutin att tidigare medlemmar avförs som medlemar då de flyttar in i en servicelägenhet. Det är därför inte konstigt att medlemsantalet är mycket lågt. En förhandlingsordning har funnits under tiden 1978-1995, då föreningen sade upp förhandlingsordningar med kommunen i de fall föreningen hade mindre än 25 % av hyresgästerna som medlemmar. Under hela tiden har förhandlingsersättning betalats.
Svea hovrätt (1997-07-07, hovrättslagmannen Martinez, hovrättsrådet Castro och hovrättsassessorn Warren, referent) lämnade överklagandet utan bifall och anförde i sina skäl följande.
Den 1 april 1997 ändrades vissa bestämmelser i hyresförhandlingslagen. Bl.a. återinfördes förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus och gjordes viss ändring av 10 § hyresförhandlingslagen av innebörd att hyresnämnden, vid prövning av om en förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. "det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta". Enligt den tidigare lydelsen stadgades det i stället att hänsyn skulle tas till "organisationens stöd bland hyresgästerna". Detta krav borde enligt uttalandena i förarbetena (prop. 1993/94:199 s. 64) inte ställas för högt. Organisationen borde dock åtminstone ha stöd av ungefär tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle omfatta. Det relativt låga kravet på hyresgäststöd hängde samman med en önskan att främja möjligheterna att teckna mer än en förhandlingsordning för varje hus. Till följd av det återinförda förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus, ställs det enligt paragrafens nuvarande innehåll högre krav beträffande det antal lägenheter som en förhandlingsordning minst bör omfatta (prop. 1996/97:30 s. 46f).
Vid samma tillfälle ändrades även den s.k. passivitetsregeln (12 kap. 54 a § jordabalken) så att den numera gäller endast hyresavtal för obestämd tid och som avser en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning.
I målet är fråga bl.a. vilken vikt som vid skälighetsbedömningen enligt 10 § hyresförhandlingslagen skall tillmätas föreningens obestridda uppgift, att den inte är representativ för dem som bor i husen. Denna fråga har behandlats i motivuttalandena till ändringarna i bl.a. hyresförhandlingslagen (se prop. 1996/97:30 s. 48). 1995 års hyreslagstiftningsutredning anförde att en hyresgästorganisation - mot bakgrund bl.a. av utredningens sedermera icke genomförda förslag om rätt till förhandlingsersättning - borde kunna tvingas att vara part i en förhandlingsordning för ett hus, även om inte någon av hyresgästerna var medlem i organisationen. Det kunde dock enligt utredningen inte uteslutas, att avsaknaden av medlemmar i ett hus kan vara en omständighet som tillsammans med andra kan medföra att det inte är skäligt mot organisationen att förhandlingsordningen skall gälla (SOU 1995:119 s. 62). Vid remissbehandlingen av förslaget instämde Svenska Kommunförbundet och Stockholms kommun i utredningens bedömning och underströk vikten av att de hyresgäster som bor i bl.a. servicelägenheter får hjälp med att bevaka sina intressen. Svea hovrätt ifrågasatte däremot i sitt remissyttrande utredningens ståndpunkt. Regeringen hänvisade till vissa uttalanden som i förarbetena till hyresförhandlingslagen gjordes om en organisations skyldighet att ingå förhandlingsordning och anslöt sig till den där angivna slutsatsen, att det endast i sällsynta undantagsfall torde kunna bli aktuellt att ålägga en hyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vilja (prop. 1977/78: 175 s. 188). Vidare anförde regeringen att de omständigheter som Stockholms kommun och Svenska Kommunförbundet framfört visserligen var beaktansvärda men inte gav anledning till annan bedömning i denna fråga än tidigare.
I målet är ej annat utrett än att hyresgästorganisationen endast har sex medlemmar bland hyresgästerna i de ca 180 lägenheterna. Vid en samlad bedömning och mot bakgrund av vad som nyss sagts, finner hovrätten att det inte kan anses skäligt mot hyresgästföreningen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Vad kommunen anfört föranleder således inte annan bedömning än den hyresnämnden gjort. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.