Formkravet för överlåtelse av fast egendom i 4 kap 1 § JB har ansetts inte tillämpligt i fråga om överlåtelse av s k dold äganderätt till fastighet.
Y.L. har varit sambo och senare gift med Howard, som är dotter till B.H.. I slutet av år 1973 bosatte sig Kline och Howard på fastigheten Schmidt 3 i Lidingö kommun. Denna hade förvärvats enligt ett köpekontrakt i vilket B.H. upptagits som köpare, och B.H. fick också lagfart på fastigheten. År 1978 köptes fastigheten Majfisken 1 i Lidingö, till vilken Kline och Howard flyttade, varefter Schmidt 3 såldes. Även beträffande Majfisken 1 antecknades B.H. som köpare och lagfaren ägare.
År 1988 väckte Y.L. talan mot B.H. vid Södra Roslags TR och yrkade i första hand förklaring att han hade bättre rätt än B.H. till fastigheten Majfisken 1.
Senare övertogs Y.L:s talan av Majfisken Fastighets AB, till vilket Y.L. hade överlåtit sina rättigheter i målet.
Bolaget yrkade att TR:n skulle i första hand fastställa att bolaget hade bättre rätt än B.H. till fastigheten Majfisken 1, i andra hand fastställa att bolaget var ägare till hälften av fastigheten och i tredje hand förplikta B.H. att till bolaget betala visst belopp.
Som grund för yrkandena om bättre rätt åberopade bolaget följande. Y.L. och B.H. avtalade d 8 nov 1973 inför förvärvet av Schmidt 3 skriftligen att B.H. i formellt hänseende skulle vara ägare till fastigheten, medan Kline skulle vara dess reelle ägare. Inför förvärvet av Majfisken 1 avtalade de muntligen att den skriftliga överenskommelsen skulle gälla också denna fastighet. Bolaget har genom ett skriftligt avtal d 10 okt 1988 övertagit Y.L:s rättigheter i processen mot B.H., dvs i första hand Y.L:s bättre rätt till fastigheten och därmed äganderätten till denna. Avtalet uppfyller inte formkraven för fastighetsöverlåtelse i 4 kap 1 § JB, men en överlåtelse av en huvudmans rättigheter mot en bulvan kan ske formlöst även om det rör sig om äganderätten till en fastighet. Den enda begränsningen i formellt hänseende beträffande förvärvet utgörs av att bolagets bolagsordning måste innehålla ett s k utlänningsförbehåll, och detta krav är uppfyllt. Om Y.L. ej är ägare till hela fastigheten så har han och Howard förvärvat den tillsammans och har han lagt ned kostnader för om- och tillbyggnad, varför han har i vart fall en hälftenrätt till den.
B.H. bestred bolagets talan. Som grund för bestridandet åberopade han följande. Det är han som köpt fastigheterna och betalt om och tillbyggnaden. Något avtal om att han endast formellt skulle vara ägare har inte träffats. Formkraven för fastighetsköp har inte uppfyllts när det gäller bolagets köp från Y.L., varför bolaget inte kan tillerkännas bättre rätt till fastigheten.
TR:n (rådmannen Vargas, hovrättsassessorn King och tingsfiskalen Richardson) meddelade dom d 5 juni 1989. I domskälen behandlade TR:n först frågan om det hade träffats ett bulvanavtal beträffande Majfisken 1 mellan Y.L. och B.H.. TR:n fann klarlagt att ett sådant avtal förelåg.
Härefter anförde TR:n i domskälen: Y.L. har emellertid överlåtit sina rättigheter mot B.H. i denna process och därmed fastigheten till bolaget. Överlåtelsen har skett utan att iaktta de formkrav som ställts upp i 4 kap JB. Bolaget har menat att en sådan överlåtelse är möjlig medan B.H. har hävdat att formkraven måste vara uppfyllda. Av rättsfallet NJA 1983 s 550, som bolaget hänvisat till, framgår att dold äganderätt till fastighet är möjlig trots att den dolde köparens underskrift saknas på köpeavtalet med säljaren. Den dolde köparen har då vid köpetillfället haft en överenskommelse med den köpare som förekommer på kontraktet om att köpet helt eller delvis sker för den doldes räkning. I det nu aktuella fallet är det emellertid fråga om övergång av fastigheten från den dolde köparen till en utomstående person. De skäl som anförts för att tillåta formlös övergång i det angivna rättsfallet har därför ingen bärighet beträffande bolagets köp från Y.L.. Tvärtom synes skäl saknas att i ett sådant fall gå ifrån formkravet i 4 kap 1 § JB. TR:n finner därför att Y.L:s överlåtelse till bolaget såvitt avser fastigheten är ogiltig. På grund härav kan bolagets yrkanden i första och andra hand inte bifallas.
TR:n behandlade härefter bolagets i tredje hand framställda yrkande om ekonomisk ersättning och fann på anförda skäl att B.H. skulle betala 300 000 kr till bolaget.
Domslut. Med ogillande av bolagets yrkanden om bättre rätt förpliktade TR:n B.H. att till bolaget betala 300 000 kr.
Båda parter fullföljde talan i Svea HovR.
Bolaget yrkade helt bifall till sin vid TR:n förda talan.
B.H. yrkade att HovR:n skulle helt ogilla bolagets talan.
HovR:n (hovrättslagmannen Faulkner, hovrättsrådet Williams, referent, och t f hovrättsassessorn Hjelmtorp) anförde i dom d 10 jan 1991:
Domskäl. TR:n har funnit att det förelegat ett bulvanavtal mellan Y.L. och B.H. beträffande fastigheten Majfisken 1. HovR:n delar den bedömningen. Som en följd härav skulle Y.L., om han inte överlåtit sina rättigheter på bolaget, ha fått bifall till förstahandsyrkandet om bättre rätt till fastigheten. Ett bifall till samma yrkande sedan bolaget trätt i Y.L:s ställe förutsätter att bolaget gjort ett giltigt förvärv av fastigheten. Den prövning som härvidlag är aktuell i målet gäller frågan om fångeshandlingen är upprättad så som föreskrivs i lag.
Den av bolaget åberopade handlingen är rubricerad "Överlåtelse" och har i övrigt följande lydelse: "Undertecknad överlåter härmed till Majfisken Fastighets AB, orgnr 556304-4618, bil A samtliga mina rättigheter i pågående mål T 1006/88:10 vid Södra Roslags TR på villkor som separat överenskommits med rätt för Majfisken Fastighet AB att bl a inträda som parti målet." Handlingen är dagtecknad d 10 okt 1988 och underskriven av Y.L. samt av B.L. för Majfisken Fastighets AB.
Överlåtelsen till bolaget uppfyller i JB upptagna formkrav såtillvida att det är fråga om en skriftlig handling, som är underskriven av överlåtaren och förvärvaren och som innehåller en överlåtelseförklaring. Uppgift om den fasta egendomen framgår endast indirekt genom hänvisningen till tvisteföremålet. Vid en ansökan om lagfart för bolaget skulle inte överlåtelsehandlingen ensam utan endast i förening med dom i målet utgöra fångeshandling (se rättsfallet RH 1984:59). Med hänsyn härtill, och då tvisten endast gäller fastigheten Majfisken 1, får formkravet anses uppfyllt även i detta avseende.
Överlåtelsehandlingen upptar inte något vederlag för fastigheten men anger å andra sidan inte heller uttryckligen att det är fråga om ett benefikt fång. HovR:n anser att det i detta fall, som gäller en transaktion mellan ett aktiebolag och dess ende aktieägare, inte bör komma i fråga att, utan direkt stöd av lag, låta angiven oklarhet om överlåtelsens innebörd föranleda att förvärvet blir ogiltigt.
Sammanfattningsvis finner HovR:n således att bolaget genom överlåtelsen från Y.L. förvärvat bättre rätt till fastigheten än B.H. och att bolagets förstahandsyrkande därför skall bifallas.
Domslut. HovR:n fastställer, med ändring av TR:ns dom, att Majfisken Fastighets AB äger bättre rätt än B.H. till fastigheten Majfisken 1 i Lidingö kommun.
Hovrättsrådet Davis var skiljaktig och anförde: Jag är ense med HovR:ns övriga ledamöter t o m det stycke som slutar "får formkravet anses uppfyllt även i detta avseende." Härefter vill jag anföra följande.
4 kap 1 § JB anger att en köpehandling skall uppta köpeskillingen. Av samma kap:s 28 och 29 §§ framgår att bl a 1 § i kap:t i tillämpliga delar gäller byte och gåva. Enligt min mening är dessa bestämmelser så att tolka att det av en överlåtelsehandling skall framgå huruvida mellan överlåtaren och förvärvaren är avtalad köpeskilling - eller annat vederlag - eller huruvida så inte är fallet; för det fall förstnämnda situation är för handen skall köpeskillingen eller vederlaget anges.
Den i målet aktuella överlåtelsehandlingen uppfyller inte dessa angivna krav; det framgår inte på något sätt om vederlag är utfäst eller ej. Vid detta förhållande är, som också TR:n funnit, Y.L:s överlåtelse av fastigheten till bolaget ogiltig.
B.H. (ombud advokaten B.S.) sökte revision och yrkade ogillande av bolagets i målet förda talan. Alternativt yrkade han att denna talan skulle avvisas.
Bolaget (ombud advokaten L.M.) bestred ändring.
HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan, huruvida överlåtelsen till bolaget kunde anses giltig såvitt avsåg Y.L:s påstådda rätt till fastigheten, samt förklarade frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Borgström, föreslog i betänkande följande dom:
Domskäl. Revisionstalan innebär bl a att B.H. yrkat ogillande av bolagets i målet förda talan om bättre rätt till fastigheten i fråga. Han har därvid gjort gällande att Y.L:s överlåtelse till bolaget, i vad avser dennes påstådda rätt till fastigheten, är ogiltig, eftersom formkravet för överlåtelse av fast egendom ej iakttagits.
Målet inleddes med att Y.L. väckte talan mot B.H. med yrkande om bl a bättre rätt till den omtvistade fastigheten under påstående om ett bulvanförhållande dem emellan och därpå grundad s k dold äganderätt till fastigheten. Y.L. överlät därefter samtliga sina "rättigheter" i det vid TR:n pågående målet till bolaget, vilket tilläts överta den av honom väckta talan. - En förutsättning för att bolaget skall vara berättigat att överta Y.L:s talan om bättre rätt till fastigheten torde vara att dennes överlåtelse till bolaget av sin påstådda rätt till fastigheten är giltig dem emellan. Något hinder att överlåta ett sådant anspråk till annan föreligger i och för sig inte (jfr NJA 1986 s 83). Skulle överlåtelsen av Y.L:s äganderättsanspråk i fråga om fastigheten anses giltig och anspråket alltså ha övergått till bolaget, blir detta berättigat att få bifall till sin talan om bättre rätt till fastigheten i samma mån som Kline må ha ägt sådan rätt.
Domstolarna har ansett de i 4 kap 1 § JB stadgade formföreskrifterna vara tillämpliga på den i målet gjorda överlåtelsen, såvitt avser Y.L:s påstådda rätt till fastigheten, men har gjort skilda bedömningar i frågan om fångeshandlingen uppfyller formkravet för överlåtelse av fast egendom. Bolaget har gjort gällande att en överlåtelse av ett dolt anspråk på äganderätt till fast egendom kan ske formlöst. Bedömningen av den angivna överlåtelsens giltighet bör inledas med en prövning av frågan om de för överlåtelse av fast egendom stadgade formföreskrifterna över huvud taget är tillämpliga på en överlåtelse av ett sådant anspråk, som det nu aktuella.
Härvidlag kan till en början framhållas följande. Den överlåtelse till bolaget som ostridigt ägt rum i målet har, såvitt nu är av intresse, avsett ett av den påstådde dolde ägaren, Y.L., framställt anspråk på att i förhållande till den öppne ägaren, B.H., vinna förklaring om äganderätt till den aktuella fastigheten. För ett sådant obligationsrättsligt anspråk kan - i linje med vad som ansetts gälla i situationer då dold samäganderätt mellan makar och sambor aktualiserats - sakrättsligt skydd uppnås först genom meddelandet av en lagakraftvunnen dom på den dolde ägarens äganderätt till fastigheten eller genom en formenlig överlåtelse till denne från den öppne ägaren (NJA 1984 s 772, 1985 s 97 och s 615). Innan så skett har den dolde ägarens rätt beskrivits i termer som "obligationsrättslig äganderätt" och som "ett rättsligt skyddat anspråk på att bli ägare" (JustR Newman särskilda yttrande i rättsfallet NJA 1982 s 589) eller som "endast en slags fordringsrätt" (Stephens, Juridisk tidskrift 1990-1991 s 204).  De ställningstaganden som gjorts i rättspraxis medför vidare att en dold ägares obligationsrättsliga anspråk inte inkräktar på den öppne ägarens behörighet att förfoga över fastigheten, möjligen frånsett rena kollusionsfall. I doktrinen har också betonats att, innan en dold äganderätt till fastighet manifesterats på förut angivet sätt, denna rätt inte kan betecknas som en äganderätt i sedvanlig mening (se t ex Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, 1985 s 59, 76 och 124 samt Klami, "Dold äganderätt" och förvärvstillstånd. Synpunkter på svensk och finsk rätt, Tidskrift utgiven av Juridiska Föreningen i Finland 1990 s 120).
Av lagtexten i 4 kap 1 § JB kan sålunda knappast utläsas något krav på att de för överlåtelse av fast egendom stadgade formföreskrifterna skall tillämpas vid överlåtelse av ett sådant anspråk som det nu aktuella. Frågan är då om det enligt grunderna för detta stadgande likväl finns anledning att ställa krav på viss form för att anse en dylik överlåtelse giltig. Härtill kan anmärkas följande.
En överlåtelse av ett dolt anspråk på äganderätt till en fastighet innebär inte att det därigenom kommer till stånd en sakrättsligt verkande äganderättsövergång med avseende på själva fastigheten. Inte heller torde en sådan överlåtelse ha någon betydelse i legitimationshänseende, dvs för frågan om vem som i princip är behörig att i olika hänseenden förfoga över fastigheten. Bl a på grund härav gör sig de skäl som uppbär kravet på viss form vid fastighetsöverlåtelse inte lika starkt gällande vid en sådan överlåtelse, som nu är i fråga (jfr Westerlind, Kommentar till JB 1-5 kap, 1971 s 237 f och NJA 1983 s 550). Lagstiftaren torde inte haft nu diskuterad fråga i blickpunkten, men allmänt sett måste det föreligga starka skäl för att på angivet sätt utsträcka tillämpningen av civilrättsliga formföreskrifter.
Med hänsyn till vad ovan anförts kan en överlåtelse av ett dolt anspråk på att vinna förklaring om äganderätt till fast egendom inte anses omfattad av de i 4 kap 1 § JB stadgade formföreskrifterna, även om HD tidigare - i annat sammanhang och mera i förbigående - synes ha gett uttryck för annan uppfattning (NJA 1986 s 83, s 85).
Annan grund för den ifrågavarande överlåtelsens ogiltighet har ej påståtts än att formkravet för överlåtelse av fast egendom inte iakttagits.
Vad ovan upptagits medför att Y.L:s överlåtelse till bolaget måste anses giltig, såvitt avser dennes påstådda rätt till den aktuella fastigheten.
Beträffande målet i övrigt saknas skäl att meddela prövningstillstånd.
Angivna ställningstaganden leder till att det slut vartill HovR:n kommit skall stå fast.
Domslut. HD förklarar att Y.L:s överlåtelse till Majfisken Fastighets AB är giltig, såvitt avser dennes påstådda rätt till fastigheten Majfisken 1 i Lidingö kommun.
HD meddelar inte prövningstillstånd beträffande målet i övrigt. Det slut vartill HovR:n kommit skall därför stå fast.
HD (JustR:n Wilson, Kennedy, referent, Kelly, Thomas och Hoffman) beslöt följande dom:
Domskäl. Av handlingarna i målet framgår att fastigheten Kennedy 1 i Lidingö kommun enligt köpehandling år 1978 förvärvades av B.H.. Y.L. och senare bolaget har i målet gjort gällande att Y.L. och B.H. hade träffat överenskommelse om att Y.L. skulle vara reell ägare till fastigheten och att B.H. endast i formellt hänseende skulle stå som ägare. I andra hand har hävdats att den reella äganderätten tillkommit Y.L. och hans hustru gemensamt, varvid hans andel av fastigheten uppgått till hälften. Detta innefattar påstående om att Y.L. haft s k dold äganderätt till fastigheten eller hälften därav och att B.H. varit s k öppen ägare.
I överlåtelsehandlingen av d 10 okt 1988 angavs att Y.L. till bolaget överlät samtliga sina rättigheter i det då pågående målet vid TR:n, på villkor som separat överenskommits, med rätt för bolaget att bl a inträda som part i målet. Med hänsyn till vad som yrkats i målet måste denna överlåtelse anses avse i första hand Gallegos påstådda dolda äganderätt till fastigheten eller hälften därav. I målet är fråga om överlåtelsen i detta hänseende kan anses giltig.
Till bedömande uppkommer först frågan huruvida bestämmelserna i 4 kap 1 § JB om krav på skriftlig form vid överlåtelse av fast egendom över huvud är tillämpliga i fråga om överlåtelse av dold äganderätt till fastighet. Bolaget har gjort gällande att nämnda formkrav inte gäller i sådant fall, medan B.H. har hävdat motsatt ståndpunkt.
I 4 kap 1 § JB i dess vid tiden för den nu förevarande överlåtelsen gällande lydelse föreskrevs bl a att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen, att handlingen skall uppta köpeskillingen och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen samt att köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är, frånsett fall som här saknar intresse, ogiltiga.
En grundläggande princip i fråga om överlåtelse av fast egendom är att redan det skriftliga överlåtelseavtalet medför sakrättsliga verkningar. Förvärvaren blir sålunda skyddad mot överlåtarens borgenärer i och med överlåtelseavtalet och detta ger också skydd mot ny överlåtelse av egendomen eller upplåtelse av panträtt från förre ägarens sida, låt vara att förvärv från denne kan få företräde på grund av god tro och, då det gäller överlåtelse, tidigare inskrivningsansökan (17 kap 1 och 2 §§ och 6 kap 7 § JB).
Dold äganderätt till fastighet är däremot över huvud inte förenad med något sakrättsligt skydd. Innehavaren därav erhåller sålunda skydd för sitt äganderättsanspråk mot den öppne ägarens borgenärer först i och med att detta har manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren till honom eller genom en lagakraftvunnen dom på hans äganderätt (NJA 1984 s 772). Den dolda äganderätten inverkar inte heller på den öppne ägarens legitimation att förfoga över fastigheten genom överlåtelse eller pantsättning (NJA 1984 s 772 och 1985 s 97). Utmätning för den dolde ägarens gäld kan inte avse själva fastigheten utan endast det anspråk som den dolde ägaren har gentemot den öppne ägaren, varvid fråga är om rättighetsutmätning (NJA 1985 s 615). De nu anmärkta rättsfallen har visserligen avsett anspråk mellan makar eller före detta makar, varmed måste jämställas sambor, men det saknas anledning till att andra principer skulle gälla vid dold äganderätt utanför äktenskap eller samboförhållanden.
Det nu sagda visar att dold äganderätt till fastighet inte är en äganderätt i vanlig mening utan får anses utgöra endast ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren. Den dolda äganderätten har också betecknats som ett rättsligt skyddat anspråk på att bli ägare (se JustR Cameron i NJA 1982 s 589, 610, se även Barker, Äganderätten till fastighet för makar och samboende s 58 f, 76 och 124). Härav följer att dold äganderätt till fastighet inte har karaktär av fast egendom, och den behandlas som nämnts inte heller som fast egendom i exekutionsrättsligt hänseende. De skäl som kan anföras för ett formkrav vid överlåtelse av fast egendom kan inte heller på samma sätt åberopas då det gäller dold äganderätt; förvärv av dold äganderätt medför t ex inte skyldighet att söka lagfart. Att kräva skriftlig form vid överlåtelse av dold äganderätt till fastighet skulle för övrigt inte vara väl förenligt med det förhållandet att sådan rätt uppkommer utan stöd av någon skriftlig handling.
I gåvoskattemålet NJA 1986 s 83, som gällde frågan om gåva av fastighet vilken påstods delvis vara föremål för dold äganderätt skulle anses härröra även från den dolde ägaren, anförde HD i sina skäl bl a att det inte torde finnas något hinder för den dolde ägaren att överlåta sitt anspråk till annan, varvid formkravet för överlåtelse av fast egendom torde få iakttas. Detta uttalande angående formkrav är, som framgår av det sagda, försett med reservationer och synes kunna uppfattas närmast som en rekommendation med sikte exempelvis på fall då överlåtelsehandlingen i ett senare skede avses ligga till grund för en lagfartsansökan. Annorlunda uppfattat vore uttalandet - som ligger vid sidan av den i målet aktuella skattefrågan och alltså utgör ett s k obiter dictum - oförenligt med den dolda äganderättens natur.
På grund av det anförda kan formkravet i 4 kap. 1 § JB för överlåtelse av fast egendom inte anses tillämpligt i fråga om överlåtelse av dold äganderätt till fastighet. Härav följer att överlåtelsen till bolaget av Y.L:s påstådda rätt till fastigheten Majfisken 1 är giltig.
Vid denna bedömning saknas det skäl att meddela prövningstillstånd beträffande målet i övrigt.
Domslut. HD förklarar att överlåtelsen från Y.L. till Majfisken Fastighets AB är giltig såvitt avser Y.L:s påstådda rätt till fastigheten Majfisken 1 i Lidingö kommun.
HD meddelar inte prövningstillstånd beträffande målet i övrigt. HovR:ns domslut skall därför stå fast.