Fastighetsmäklare har inte ansetts skyldig att utge skadestånd till en person som genom bulvan förvärvat en fastighet och således endast innehaft fastigheten med dold äganderätt.
J.R. ägde en fastighet i Dalarö, Haninge kommun. L.E. ägde en angränsande fastighet. L.E. såg i en tidningsannons att fastighetsmäklaren Y.G. utbjöd J.R:s fastighet till försäljning. L.E. var intresserad av att förvärva fastigheten men visste att J.R. inte ville sälja den till honom. L.E. anlitade därför Jones, som i eget namn men för L.E:s räkning i maj 1990 förvärvade fastigheten. Varken Y.G. eller J.R. kände till att H.N. endast var bulvan för L.E..
L.E. yrkade i Stockholms tingsrätt att Hammond skulle förpliktas att till honom utge skadestånd med 1 197 000 kr jämte ränta. Som grund för talan åberopade han att Hammond hade förfarit vårdslöst i samband med förmedlingen av J.R:s fastighet genom att till Jones lämna vissa felaktiga uppgifter om fastigheten samt att L.E. på grund härav hade drabbats av skada uppgående till yrkat belopp. L.E. anförde att Hammond var ersättningsskyldig mot honom enligt 14 § lagen om fastighetsmäklare (mäklarlagen).
Y.G. bestred L.E:s talan. Hon anförde bl.a. att hon inte var ansvarig enligt mäklarlagen eftersom hon inte hade förmedlat någon fastighetsöverlåtelse till L.E..
Stockholms tingsrätt (1993-05-07, chefsrådmannen Jones samt rådmännen White och York) anförde i domskälen bl.a. följande.
I samband med förvärvet av fastigheten från J.R. har H.N. på anmodan av L.E. i eget namn handlat för dennes räkning. Som åsyftat var har därigenom L.E:s intresse i saken varit dolt för bl.a. J.R. och Y.G.. Annat har inte påståtts än att H.N. helt handlade i enlighet med L.E:s direktiv och att det dem emellan var klart att L.E. skulle dra den faktiska nyttan av köpet. Jones har sålunda varit bulvan för L.E.. Svensk rätt intar närmast den ståndpunkten att huvudmannen, i ett fall som det förevarande, blir ägare till fastigheten i och med förvärvet från säljaren. L.E. är således den verklige köparen och Y.G. är gentemot honom ansvarig enligt fastighetsmäklarlagen. Hon kan å sin sida mot L.E. åberopa såväl dennes som H.N:s insikter och handlande.
Tingsrätten lämnade med här ej återgiven motivering L.E:s talan utan bifall.
L.E. överklagade domen och yrkade bifall till käromålet. Y.G. bestred ändringsyrkandet. Parterna åberopade samma omständigheter som i tingsrätten.
Svea hovrätt (1994-03-22, hovrättslagmannen Curry, hovrättsrådet Wallace samt t.f. hovrättsassessorerna Tapia, referent, och Carpenter) fastställde tingsrättens domslut. I domskälen anförde hovrätten.
Enligt köpekontraktet sålde J.R. fastigheten till H.N.. Det var för såväl Y.G. som J.R. dolt att H.N. endast var bulvan för L.E. och att dessa bådas avsikt var att L.E. skulle bli ägare till fastigheten.
I 14 § första stycket mäklarlagen föreskrivs att en fastighetsmäklare, som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 9-13 §§ samma lag, skall ersätta den skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Fråga är i målet huruvida Y.G. enligt detta lagrum kan förpliktas att betala skadestånd till L.E., trots att hon inte har förmedlat någon fastighetsförsäljning till honom. Avgörande vid denna bedömning är om L.E. kan anses vara köpare av fastigheten.
En inom äldre doktrin omdiskuterad fråga är huruvida huvudmannen eller bulvanen blir ägare av en fastighet som enligt köpehandlingarna förvärvas av bulvanen (se bl.a. Martin, SvJT 1956 s. 241 ff). Som skäl för att huvudmannen blir ägare har anförts att denna lösning stämmer överens med vad som för lös egendom föreskrivs i 53 § andra stycket lagen (1914:45) om kommission. Enligt detta lagrum blir kommittenten omedelbart ägare till lös egendom som kommissionären har förvärvat för kommittentens räkning. Den motsatta ståndpunktens förespråkare har med hänvisning till fastighetsköpets formbundna karaktär anfört att den som avser att förvärva fast egendom kan bli ägare till denna endast om han är upptagen som köpare i köpehandlingarna.
Högsta domstolen har i flera rättsfall i början av 1980-talet fastslagit att en person kan inneha s.k. dold äganderätt till en fastighet som enligt fångeshandlingen förvärvats av dennes make eller sambo. I ett av fallen (NJA 1983 s. 550) bestred den utåt framträdande ägaren att dold äganderätt förelåg och anförde härvid att köpet var ogiltigt enligt 4 kap. 1 § jordabalken, eftersom motpartens underskrift inte fanns på köpehandlingen. Högsta domstolen ansåg dock detta förhållande inte hindra att dold äganderätt förelåg.
I rättsfallet NJA 1993 s. 324 har Högsta domstolen uttalat bl.a. följande. Dold äganderätt till fastighet är inte en äganderätt i vanlig mening utan får anses utgöra endast ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren. Den dolde ägaren erhåller skydd för sitt äganderättsanspråk mot den öppne ägarens borgenärer först i och med att detta har manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren till honom eller genom en lagakraftvunnen dom på hans äganderätt (NJA 1984 s. 772). Den dolda äganderätten inverkar inte heller på den öppne ägarens legitimation att förfoga över fastigheten genom överlåtelse eller pantsättning (NJA 1984 s. 772 och 1985 s. 97). Utmätning för den dolde ägarens gäld kan inte avse själva fastigheten utan endast det anspråk som den dolde ägaren har gentemot den öppne ägaren (NJA 1985 s. 615). De anmärkta rättsfallen har visserligen avsett anspråk mellan makar eller före detta makar, varmed måste jämställas sambor, men det saknas anledning till att andra principer skulle gälla vid dold äganderätt utanför äktenskap eller samboförhållanden.
Högsta domstolens praxis ger sålunda inte stöd för uppfattningen att den dolde ägaren kan rikta några anspråk mot annan än den öppne ägaren. Av allmänna avtalsrättsliga principer följer att ömsesidiga förpliktelser normalt endast uppkommer mellan avtalsparterna, dvs. i ett fall som det förevarande mellan säljaren och bulvanen samt mellan bulvanen och dennes huvudman (jfr Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, 1985, s. 48 f). I det ovan nämnda rättsfallet NJA 1983 s. 550 anförde Högsta domstolen att det i målet var fråga om ett rättsförhållande mellan den utåt framträdande förvärvaren och den part som hävdar det dolda samäganderättsanspråket; domstolen ifrågasatte huruvida ett dolt samäganderättsförhållande av ifrågavarande art över huvud taget skulle kunna ge upphov till anspråk av säljaren mot den dolde samägaren eller av denne mot säljaren.
Under tiden från H.N:s förvärv fram till dennes vidareöverlåtelse till L.E. får L.E. anses ha haft en dold äganderätt till fastigheten. Som framgått ovan kunde han på grund av denna rätt göra anspråk på fastigheten gentemot H.N.. Han kunde däremot inte grunda några krav mot säljaren.
På grund av vad som nu anförts finner hovrätten att L.E. inte kan anses vara köpare av fastigheten i den mening som avses i mäklarlagen. Han har därför inte rätt till skadestånd av Y.G. enligt 14 § första stycket mäklarlagen. Tingsrättens domslut skall alltså fastställas.