Hyresnämndsmål. Vid bruksvärdesprövning har såsom jämförelsematerial beaktats lägenheter som ägs av nationsstiftelser då dessa betraktats som allmännyttiga bostadsföretag. Härvid har särskilt beaktats att nationsstiftelserna i samband med statlig belåning godkänts som sådana av lånemyndigheten samt att någon ändring av beslutet inte skett därefter.
C.K. och medparter är bostadshyresgäster hos Studentstaden i  Uppsala AB (Studentstaden). Hyresgästerna hyr antingen studentrum eller vanliga bostadslägenheter om minst två rum och kök. Studentstadens bostadsbestånd uppgår totalt till drygt 6 000 hyresobjekt. Fastigheterna omfattas av förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen. Enligt en förhandlingsöverenskommelse från januari/februari 1997 höjdes hyrorna i bostadsbeståndet från och med den 1 juli 1997. De aktuella hyresgästerna (21 stycken) har emellertid inte någon förhandlingsklausul i sina hyresavtal, varför deras lägenheter inte omfattas av förhandlingsöverenskommelsen. - Den 18 april 1997 skickade Studentstaden ett villkorsmeddelande till motparterna vari Studentstaden begärde samma hyra och från samma tidpunkt som för de hyresgäster som omfattades av det kollektiva förhandlingssystemet. Någon uppgörelse träffades inte och Studentstaden ansökte hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. - Samtliga hyresgäster med bostäder om minst två rum och kök (13 stycken) utom en medgav vid hyresnämnden de yrkade hyrorna från den 1 mars 1998. Hyresgästerna med studentrum (åtta stycken) bestred att hyrorna för deras bostäder höjdes.
Hyresnämnden i Stockholm (1998-02-24, hyresrådet Wood och intresseledamöterna Lawson och Johnson) fastställde för alla utom en av hyresgästerna hyran från och med den 1 november 1997 till de belopp som Studentstaden yrkat.
I sina skäl yttrade hyresnämnden bl.a. följande. Den första frågan att ta ställning till här är om de av hyresgästerna åberopade jämförelserummen över huvudtaget kan användas vid en jämförelseprövning. - Hyresvärden har gjort gällande att jämförelserummen skall uteslutas vid prövningen bl.a. därför att rummen inte ligger i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag och, i vart fall, därför att rummen inte är regelrätt hyressatta hos de aktuella nationsstiftelserna. Enligt hyresnämndens mening kan även andra jämförelseobjekt än sådana som finns hos allmännyttiga bostadsföretag vara relevanta vid en jämförelseprövning. Men för att jämförelseobjekt skall kunna godtas bör det, till att börja med, vara klarlagt att hyrorna för objekten har fastställts enligt gängse bruksvärdenormer. I det aktuella fallet är parterna oense om vilka överväganden som ligger bakom hyressättningen av jämförelserummen. - Enligt hyresnämndens mening bör det åligga den part som åberopar ett visst jämförelsematerial att visa att det är relevant vad gäller allmänna förutsättningar vid hyressättningen. I detta fall har hyresgästerna inte gjort det, varför hyresnämnden utesluter jämförelsematerialet vid prövningen av hyrorna för de aktuella rummen hos sökandebolaget. Hyrorna för dessa rum får då istället fastställas efter en allmän skälighetsbedömning, grundad främst på nämndens besiktningsiakttagelser av prövningsobjekten. Vid en sådan prövning finner nämnden att de yrkade hyrorna är skäliga, även om underhållsskicket kan ifrågasättas i första hand vad gäller vissa av nämnden besiktigade gemensamhetsutrymmen i området Studentstaden. - Sammantaget skall således 20 av de 21 hyror som är föremål för prövning fastställas enligt Studentstadens ansökan.
C.K. och fyra andra hyresgäster överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle upphäva beslutet om hyreshöjning och ogilla Studentstadens talan om ändring av hyresvillkor.
Studentstaden bestred ändring.
I hovrätten anförde C.K. och medparter bl.a. följande. Hyran för prövningslägenheterna skall fastställas efter en direktjämförelse med det av dem åberopade jämförelsematerialet. Därvid skall nationsstiftelserna betraktas som allmännyttiga bostadsföretag.  Även om de inte skulle anses som allmännyttiga bostadsföretag skall de användas som grund för bedömningen, dvs. som bakgrundsmaterial eftersom inget annat jämförelsematerial inom allmännyttan åberopats. Fastigheterna i vilka jämförelselägenheterna är belägna har inte uppförts med donationsmedel. De i målet aktuella donationerna gavs till nationerna inte till stiftelserna. Nationsstiftelserna och studentnationerna har helt separata ekonomier. Jämförelselägenheternas hyror har bestämts efter förhandlingar som bygger på stiftelsens självkostnadskalkyler. Jämförelselägenheterna ligger vid Studentvägen i Uppsala. Fastigheterna, både vad gäller jämförelse- och prövningslägenheterna, uppfördes i etapper under 1950-talet. De uppfördes enligt samma koncept, vilket bestämdes bland annat av de byggnormer och lånebestämmelser som gällde vid denna tid för studentbostäder. I likhet med prövningslägenheterna uppfördes jämförelselägenheterna för att tillgodose studenternas behov av billiga och ändamålsenliga bostäder. Uppsala stads bostadsnämnd tillstyrkte i november 1960 och i april 1961 att nationsstiftelserna var jämställda med allmännyttiga bostadsföretag då den beslutade att stiftelserna skulle erhålla statliga tertiär- och tilläggslån för att uppföra de i målet aktuella studentbostäderna som åberopas som jämförelsematerial. De statliga lånen beviljades i november 1960 och i april 1961 genom slutliga beslut av bostadsstyrelsen, som således också godkände stiftelserna som allmännyttiga bostadsföretag. Av länsbostadsnämndens slutliga beslut i mars 1961 avseende tertiärlån för senare byggetapper vid Studentvägen framgår att även länsbostadsnämnden godkänt nationsstiftelserna såsom allmännyttiga bostadsföretag. Nationsstiftelserna har sedan länge en motsvarande roll på studenternas bostadsmarknad som de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen har på den övriga bostadsmarknaden. Denna roll är viktig eftersom risken för orimligt höga hyror är stor om de privata intressena i allt för hög grad får bestämma hyresnivån för studenterna.
Studentstaden å sin sida anförde följande. De lägenheter som hyresgästerna åberopar som jämförelselägenheter i målet kan inte ligga till grund för en jämförelseprövning därför att de ligger i hus tillhöriga nationsstiftelser och dessa inte är allmännyttiga bostadsföretag. Husen har vidare uppförts med donationsmedel och hyran har därför satts till nivåer under bruksvärdeshyran. Den är således varken korrekt satt eller representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. Vidare hyrs lägenheterna ut endast till studerande som är medlemmar i resp. nation. För att en nationsstiftelse vid tillämpningen av 12 kap. 55 § jordabalken skall betraktas som ett allmännyttigt bostadsföretag räcker därför inte att den i samband med erhållande av statligt lån erkänts som sådan, utan även i övrigt nämnda villkor måste vara uppfyllda. Detta är inte fallet med de i målet aktuella stiftelserna, eftersom endast en minoritet av styrelseledamöterna har utsetts av kommunen och helt utomstående har försett stiftelserna med grundkapital samt syftet med donationerna har just varit att undvika en icke önskvärd hyreshöjning.
C.K och medparter invände. Studentstadens påståenden är i flera hänseenden oriktiga. Som framgår av åberopade lånebeslut och som Studentstaden också har vitsordat har studentbostadsstiftelserna (nationsstiftelserna) i vederbörlig ordning godkänts som allmännyttiga bostadsföretag. Någon återkallelse av dessa beslut har inte skett. Av motiven till lånebesluten framgår bl.a. att studentbostadsföretagen befriats från kravet på kommunal majoritet i styrelserna samt från kommunalt ansvar för vissa förluster. Vidare framgår av prop. 1950:99 s. 68 ff. att studentbostadsföretagen med hänsyn till deras art befriats från såväl majoritetskravet som kommunalt förlustansvar. Hyrorna för jämförelselägenheterna sätts fullt ut efter självkostnadsprincipen och hyrorna är korrekta och representativa för det allmännyttiga beståndet av studenthem i Uppsala. Hyrorna framförhandlas enligt föreliggande förhandlingsordning med ledning av företagens självkostnadskalkyler. Bestånden är stora och hyressättningen homogen. - Några donationsmedel har som nämnts inte bekostat uppförandet. De bidrag som har erhållits för de i målet aktuella jämförelselägenheterna har varit blygsamma och har till den alldeles övervägande delen lämnats av kommuner och landstingskommuner. Medlen har i huvudsak använts för möblering och övrig inredning och dessa inventarier är sedan länge avskrivna.
Svea hovrätt (1999-05-19, hovrättslagmannen Mendoza samt hovrättsråden Rios och Richardson, referent) ändrade hyresnämndens beslut och ogillade Studentstadens yrkande om hyreshöjning för C.K. och medparter. Hovrätten anförde i sina skäl följande.
Hovrätten har först att ta ställning till om de av C.K. och medparter åberopade studentrummen, som hyrs ut av nationsstiftelser kan användas för direktjämförelse, alternativt bakgrundsmaterial vid hyressättningen av prövningslägenheterna om ett rum. Hovrätten antecknar att dessa i fråga om yta, läge och utrustning enligt parternas mening synes vara i grova drag likvärdiga med de åberopade jämförelselägenheterna och att Studentstadens invändning mot direktjämförelse inte gäller skillnader i dessa och liknande hänseenden. I stället åberopas att nationsstiftelserna inte utgör allmännyttiga bostadsföretag, att hyran för stiftelsernas studentrum har satts under bruksvärdet samt att rummen uthyrs endast till studerande som tillhör resp. nation.
I målet är ostridigt att de aktuella nationsstiftelserna i samband med statlig belåning har av lånemyndigheten godkänts som allmännyttiga bostadsföretag samt att någon ändring av besluten inte därefter skett. Av utredningen framgår att undantag för nationsstiftelsernas del gjorts från kraven på kommunal majoritet i styrelsen och kommunalt ansvar för uppkommande skulder. Vad Studentstaden i övrigt har anfört föranleder heller inte att nationsstiftelserna vid hyressättningen inte skall anses som allmännyttiga bostadsföretag.
Studentstaden har vidare invänt att hyra för jämförelselägenheterna till följd av omfattande donationer har satts under bruksvärdet och att lägenheterna av det skälet inte kan användas som jämförelsematerial. Hovrätten anser att påståendet har vederlagts genom den redovisning som hyresgästerna lämnat, särskilt i fråga om donationernas omfattning och givare. Det är inte visat annat än att hyrorna, som hyresgästerna påstått, fastställs efter förhandlingar och med iakttagande av självkostnadsprincipen. Den omständigheten att lägenheterna hyrs ut endast till studenter tillhörande nationen kan inte anses utgöra hinder mot jämförelseprövning vid hyressättning av andra likadana studentlägenheter.
Hovrätten finner på grund av vad nu sagts att något principiellt hinder inte möter mot att de åberopade jämförelselägenheterna används för direktjämförelse eller, om lägenheterna i något fall skulle visa sig inte vara likvärdiga, som bakgrundsmaterial. Oavsett om hyran för prövningslägenheterna fastställs efter en direktjämförelse med beaktande av påtaglighetsrekvisitet eller efter en skälighetsbedömning mot bakgrund av nationsstiftelsernas omfattande bestånd av jämförbara lägenheter finner hovrätten att skälig hyra inte överstiger den som redan utgår för de berörda lägenheterna. Överklagandet såvitt avser årshyran för de fem studentrummen skall därför bifallas.