Stämmobeslut om byggande av balkonger har i visst fall ansetts vara en förändring av ringa betydelse för bostadsrättshavare som innehade underliggande lägenheter. Stämmobeslutet har godkänts enligt 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen.
Bostadsrättsföreningen Facklan 10 som äger en fastighet belägen vid Västmannagatan 24/ Rådmansgatan 79 i Stockholm ansökte om att hyresnämnden skulle godkänna dess stämmobeslut om att bygga balkonger till tolv av fastighetens 27 lägenheter. Tre av bostadsrättshavarna motsatte sig att få en balkong uppförd ovanför den egna lägenheten eftersom balkongen skulle medföra skuggning av lägenheten.
Hyresnämnden i Stockholm (2002-12-20, hyresrådet Pittman och ledamöterna Wilkins och Harper) godkände stämmobeslutet med följande skäl.
Tillämpliga lagrum är 9 kap. 16 § första stycket 2 och 17 §bostadsrättslagen.
16 § första stycket 2 har denna lydelse:
För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
17 § har denna lydelse:
Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.
Föreningen har hävdat att hyresnämnden bör kunna godkänna stämmobeslutet med direkt tillämpning av 17 § andra meningen, nämligen att nyuppförandet av balkongerna kan anses ha liten betydelse för motparterna, vilka bor under balkongerna, medan dessa har bestritt att nyuppförandet av balkongerna har liten betydelse för dem och att dessa vid en prövning enligt 17 § första meningen inte kan anses vara en angelägen åtgärd, varför stämmobeslutet redan på den grunden inte skall godkännas.
Fyra rättsfall från hovrätten har tagits upp av parterna.
Breddning av befintliga balkonger fann hyresnämnden och hovrätten vara av liten betydelse för berörda bostadsrättshavare, varför stämmobeslutet godkändes, medan nyuppförande av balkonger ansågs vara en icke angelägen åtgärd, varför stämmobeslutet inte godkändes.
Breddning av befintliga balkonger fann hyresnämnden och hovrätten inte vara av liten betydelse för berörda bostadsrättshavare men fann att detta var en angelägen åtgärd och godkände stämmobeslutet.
Nyuppförande av balkonger fann hyresnämnden och hovrätten vare sig vara av liten betydelse eller en angelägen åtgärd, varför stämmobeslutet inte godkändes.
Uppsättande av skärmtak - plåt - över de balkonger som ligger högst upp i huset fann hyresnämnden och hovrätten vara av liten betydelse för berörda bostadsrättshavare, varför stämmobeslutet godkändes.
Av besiktningsprotokollet, byggnadsritningar och fotografier framgår hur det tänkta balkongbygget kommer att gestalta sig. Stadsbyggnadskontoret har givit byggnadslov för balkongerna. Hyresnämnden utgår från att kontoret med sina erfarenheter har tillgodosett både de arkitektoniska och estetiska frågorna vad gäller nyuppförande av balkonger på gårdar i Stockholms innerstad. Trots detta kan det inte uteslutas att uppförandet av balkongerna i fråga kan komma att påverka ljusförhållandena i de lägenheter som ligger på nedre botten. Däremot finner hyresnämnden att de värderingsutlåtande som motparterna har åberopat i ärendet inte kan ges någon självständig betydelse mot bakgrund av att värdeutlåtandena inte kan betraktas på annat sätt än som ett osäkert indicium på en värdeminskning ock i ljuset av att lagstiftaren har anvisat slika frågor till den rättsliga behandling som framgår av 9 kap. 18 § bostadsrättslagen. Mot bakgrund av dessa förhållanden är det endast hur balkongbygget kan tänkas påverka trivseln för motparterna, genom påståendet om försämrade ljusförhållanden, som hyresnämnden har att överväga vid tillämpningen av 9 kap. 17 § bostadsrättslagen.
I 9 kap. 17 § första meningen anges att ett stämmobeslut skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Att förändringen är angelägen har i enlighet med den svenska rättstraditionen om lagmotivens betydelse i citerade rättsfall givits den innebörden att renovering och utbyggnad av balkonger har ansetts utgöra en angelägen förändring medan nyuppförande av balkonger inte varit en angelägen åtgärd. Rent språkligt torde däremot under en angelägen förändring kunna inrymmas en hel del andra åtgärder än vad förarbetena (prop. 1990/91:92 s. 109 och 221) och 3 kap.plan- och bygglagen (1987:10) beskriver. Med tanke på att samhällsutvecklingen går allt snabbare och levnadsstandarden och därmed människors krav på olika faciliteter höjs, bör ett lagrum, som tillkom för att avskaffa den s.k. vetorätten som före tillkomsten av 9 kap.16 - 18 §§bostadsrättslagen gällde, kunna anpassas till dessa nya förhållanden. I dagsläget är det, så vitt hyresnämnden erfarit, behovet av balkonger som kanske kan anses vara en angelägen förändring. Vid en sådan bedömning skulle prövningen av ett ärende där motparterna endast indirekt påverkas av åtgärden i fråga kunna avgöras genom prövningen av huruvida stämmobeslutet är oskäligt mot bostadsrättshavaren.
Den prövning hyresnämnden har att göra är först huruvida nyuppförandet av balkonger kan anses ha en liten betydelse för motparterna i ärendet, dvs. att tillämpa 9 kap. 17 § andra meningen bostadsrättslagen. Om den prövningen inte utfaller till föreningens förmån skall enligt hyresnämndens bedömning en prövning ske enligt 9 kap. 17 § första meningen.
Mot bakgrund av att balkonger i fråga endast är 1,4 meter breda och inte heller alltför långsträckta så finns det vissa paralleller med hovrättens rättsfall SÖH 150/2000, där ett skärmtak av plåt hade liten betydelse för den bostadsrättshavare som direkt var påverkad av åtgärden i fråga. Även hovrättens rättsfall SÖH 121/99 ger visst belägg för att utbyggnad av redan befintliga balkonger inte kan anses störa underboendes ljusförhållanden i någon större mån.
Hyresnämnden finner att nyuppförandet av balkonger ovanför motparternas lägenheter, objektivt sett, får anses vara av liten betydelse för motparterna. Då åtgärden skäligen icke kan tillgodoses på annat sätt skall stämmobeslutet godkännas. Bostadsrättsföreningens ansökan skall alltså bifallas.
U.H., C.L. och K.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att bostadsrättsföreningens ansökan om godkännande avseende byggande av balkonger ovanför deras lägenheter skulle lämnas utan bifall. Bostadsrättsföreningen bestred ändring.
Svea hovrätt (2003-01-23, hovrättslagmannen Lee, hovrättsrådet Hammond och hovrättsassessorn Guerrero, referent) lämnade överklagandena utan bifall med följande skäl.
Av utredningen i målet framgår följande. Bostadsrättsföreningens fastighet ligger vid Västmannagatan / Rådmansgatan i centrala Stockholm. Klagandenas lägenheter är belägna på nedre botten. U.H:s lägenhet är på tre rum och kök (ca 75 kvm) och har två rum som vetter mot gatan medan köket och ett av rummen ligger mot gården i österläge. C.L:s lägenhet är på ett och ett halvt rum och kokvrå (36 kvm) mot gården med lägenhetens två fönster i söderläge. K.S:s lägenhet är på två rum och kök (64 kvm). Den har tre fönster mot gatan och ett fönster i köket, som vetter mot gården i söderläge. Gården är cirka 12 x 13 meter och omgiven av högre hus. Vid en föreningsstämma beslutades med 14 röster för och 6 emot att för totalt 12 av fastighetens 27 bostadsrättslägenheter skulle balkonger uppföras på fasaden mot gården. Bygglov har beviljats. Beslutet innebär bl.a. att balkonger planeras att byggas till lägenheter omedelbart ovanför klagandenas lägenheter. Balkongen ovanför U.H:s lägenhet blir 3,6 meter och sträcker sig över köksfönstret och ett av det angränsande rummets två fönster. Balkongen ovanför K.S:s lägenhet blir 2,6 meter och sträcker sig över köksfönstret. Balkongen ovanför C.L:s lägenhet blir 3 meter lång och sträcker sig över ett av lägenhetens två fönster. Balkongerna kommer att få en bredd om 1,4 meter och deras nederkant kommer att sluta 40 cm över fönstrens överkant. U.H. och Molina har - mot bakgrund av att deras lägenheter inte kan förses med balkonger - erbjudits att få anlägga uteplatser på fastighetens gård. Beträffande K.S. finns inte utrymmesmässig möjlighet till det.
Klagandena har i huvudsak upprepat och vidareutvecklat vad de anförde vid hyresnämnden. De gör således gällande att balkongerna kommer att innebära en avsevärd minskning av dagsljuset i deras lägenheter, vilket medför en minskad trivsel för dem i deras boende och också minskat marknadsvärde för lägenheterna. De har förståelse för om någon vill öka trivseln i sitt boende, vilket en balkong skulle innebära, men menar att detta inte bör få ske genom att trivseln för en annan boende i fastigheten minskar.
Föreningen har också upprepat och vidareutvecklat vad den anförde vid hyresnämnden. Enligt föreningens mening innebär innehållet i 9 kap. 17 § jämfört med 18 § bostadsrättslagen att ett sänkt marknadsvärde för en lägenhet inte är en sådan faktor som bör vägas in i en prövning enligt 9 kap. 17 § bostadsrättslagen, eftersom den frågan är särskilt reglerad i 18 §. Föreningen gör i första hand gällande att den förändring som byggande av balkonger innebär är av liten betydelse för klagandena men hävdar att behovet av balkonger under alla förhållanden bör anses som en angelägen förändring. Om klagandenas talan skulle bifallas ges de i praktiken rätt att stoppa att balkonger uppförs på fastigheten. Bostadsrättshavare som har lägenheter på andra våningen och som då skulle gå miste om balkonger kommer ju i sin tur att motsätta sig att få balkonger över den egna lägenheten. En ”dominoeffekt” uppstår i huset, som resulterar i att inga balkonger byggs.
Hovrättens bedömning.
Hovrätten har i beslut den 26 mars 2001 (RH 2001:24) funnit att det aktuella balkongbygget berör klagandenas rätt som bostadsrättshavare på ett sådant sätt att de omfattas av det skydd som erbjuds i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Enligt den bestämmelsen kräver ett beslut, som innebär att en med bostadsrätt upplåten lägenhet kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, för att vara giltigt, att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen blir beslutet giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
Ett stämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen skall enligt 17 § första stycket samma kapitel på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.
Såsom bestämmelsen är uppbyggd har hovrätten att först att ta ställning till om de planerade balkongerna kan anses vara av liten betydelse för klagandena. Om så skulle befinnas vara fallet är ju enda kravet för att stämmobeslutet skall godkännas att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Föreningen behöver således då inte visa att förändringen är angelägen och att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavarna.
Det kan inledningsvis konstateras att balkongerna, objektivt sett, kommer att medföra sämre ljusförhållanden i vissa delar av klagandenas lägenheter. Det ligger i sakens natur att det måste anses medföra en mer eller mindre minskad trivsel i boendet. Om försämringen skall anses vara liten eller inte beror, enligt hovrättens mening, på hur lägenheterna är utformade och hur stor del av den reella boendeytan som kommer att påverkas, dvs. ju större lägenheten är och ju fler andra ljusinsläpp som lägenheten har desto mindre betydelse får försämringen för det totala boendet i lägenheten.
U.H:s lägenhet är på tre rum och kök (ca 75 kvm) och har två av rummen mot gatan. Balkongen kommer att på gårdssidan sträcka sig över köksfönstret och ett av två fönster i det angränsande rummet. Med hänsyn till att det är en stor del av lägenheten som inte alls kommer att beröras av balkongen finner hovrätten att stämmobeslutet när det gäller U.H:s lägenhet kan anses vara av liten betydelse för honom.
När det sedan gäller K.S:s lägenhet är den på två rum och kök (64 kvm) och har tre fönster mot gatan och ett fönster i köket, som vetter mot gården. Eftersom den allra största delen av lägenheten således inte alls påverkas av en balkong ovanför köksfönstret måste förändringen även beträffande K.S. anses vara av liten betydelse.
Vad slutligen gäller C.L:s lägenhet är den på endast ett och ett halvt rum och kokvrå (36 kvm) och ligger mot gården. Balkongen ovanför C.L:s lägenhet kommer att sträcka sig över ett av lägenhetens två fönster. Lägenheten ligger intill en halvhög mur och torde även idag ha begränsat ljusinsläpp. En balkong ovanför fönstret närmast muren medför en ytterligare begränsning av ljusinsläppet och får en relativt stor påverkan på boendemiljön i lägenheten. Vid den bedömning som hovrätten nu har att göra måste emellertid också vägas in att föreningen har erbjudit C.L. att få anlägga en uteplats utanför lägenheten. Av fotografi att döma torde en sådan uteplats kunna bli funktionell och tillföra lägenheten ett inte obetydligt mervärde i boendet. Den måste också anses kompensera de försämrade ljusförhållandena inne i lägenheten. Hovrätten finner därför att stämmobeslutet, med hänsyn till det erbjudande föreningen gett Molina, måste anses vara av liten betydelse.
Klagandena har även gjort gällande att balkongerna kommer att negativt påverka marknadsvärdet på deras lägenheter och att det som en självständig faktor skall inverka på bedömningen i målet. Det får anses ligga i sakens natur att försämrad trivsel i boendet på ett eller annat sätt kan påverka bostadsrättens marknadsvärde. Någon självständig betydelse kan dock inte ges ett eventuellt försämrat marknadsvärde vid en prövning enligt förevarande bestämmelser. En ersättning för intrång eller för annan skada som klagandena eventuellt kan orsakas med anledning av stämmobeslutet regleras i 9 kap. 18 § bostadsrättslagen. Talan om sådan ersättning skall väckas vid fastighetsdomstolen.
Eftersom syftet med byggande av balkonger inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt och förändringen beträffande samtliga klagande anses vara av liten betydelse skall stämmobeslutet godkännas. U.H:s, K.S:s och C.L:s överklaganden skall således lämnas utan bifall.