Hyresgäst har enligt 12 kap. 21 § jordabalken deponerat hyra hos länsstyrelsen. Hyresvärden har inom tremånadersfristen endast väckt fullgörelsetalan om betalning av hyra och först efter fristens utgång framställt yrkande om rätt att lyfta de deponerade beloppen. Yrkandet om betalning har inte ansetts vara ett sådant yrkande som enligt 12 kap. 22 § andra stycket jordabalken hindrar återbetalning av deponerade medel till hyresgästen.
Järn i Offentlig Miljö, G.L. Aktiebolag (Järn AB) hyrde av Pakta Industrifastigheter Aktiebolag (Pakta) en lokal i Hässelby i Stockholm. Järn AB deponerade 265 811 kr avseende hyra för tredje och fjärde kvartalen 1995 samt första kvartalet 1996 hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 § jordabalken. Pakta underrättade enligt 12 kap. 22 § andra stycket länsstyrelsen om att talan avseende beloppet väckts mot Järn AB.
Järn AB inkom till länsstyrelsen med en begäran om återbetalning av deponerade medel. Som grund för sin begäran angav Järn AB att Pakta inom laga tid väckt talan endast om betalning av hyra och inte om rätt att lyfta deponerade belopp.
Länsstyrelsen i Stockholms län (1996-01-26, Brown) avslog Järn AB:s begäran om återbetalning med följande motivering.
Enligt JB 12 kap. 22 § 2 st har hyresgästen rätt att återfå deponerat belopp om hyresvärden inte inom tre månader från underrättelse om deposition underrättar Länsstyrelsen om att talan har väckts om att få lyfta beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppet inte lyftas förrän hyresvärdens talan har blivit slutligt avgjord.
Länsstyrelsen vare sig kan eller skall bedöma hur väckt talan eller pågående process kan komma att förändras och utvecklas. Oavsett om talan har väckts om fullgörelse avseende betalning av hyra eller om fastställelse avseende rätt till deponerade hyresbelopp, kan Länsstyrelsen därför inte utbetala deponerade medel förrän hyresvärdens talan är slutligt avgjord.
Järn AB överklagade länsstyrelsens beslut till hovrätten och yrkade bifall till sin talan vid länsstyrelsen.
Pakta bestred ändring.
Svea hovrätt (1996-05-15, hovrättsråden Chen, Edwards och Rogers, referent) upphävde länsstyrelsens beslut och förklarade Järn AB berättigat att återfå deponerade 265 811 kr jämte upplupen ränta. I skälen till beslutet anförde hovrätten följande.
Järn AB har till grund för sin talan anfört följande. Pakta har inte inom den tidsfrist som stadgas i 12 kap. 22 § andra stycket jordabalken väckt talan om att få lyfta de deponerade beloppen. Järn AB har därför rätt att återfå dessa.
Pakta har till grund för sin talan anfört följande. Talan enligt det aktuella lagrummet torde kunna väckas såväl genom ansökan om stämning som genom ansökan om betalningsföreläggande. Pakta har - inom tremånadersfristen - väckt talan mot Järn AB genom ansökan om betalningsföreläggande. Sedan målet överlämnats till tingsrätten har talan vid muntlig förberedelse den 4 mars 1996 justerats så att det beträffande de deponerade beloppen numera yrkas att tingsrätten skall fastställa att Lopez är berättigat att lyfta beloppen. Järn AB yrkade att justeringen skulle avvisas. Tingsrätten lämnade avvisningsyrkandet utan bifall. Tingsrätten noterade i sitt beslut att Lopez kan uppnå samma resultat genom att enbart framställa yrkande om fullgörande av de berörda beloppen. Tingsrätten synes därmed ha avsett att talan om utfående av beloppen skulle anses vara en sådan talan som avses i aktuellt lagrum.
Länsstyrelsen har i yttrande till hovrätten anfört följande.
Det framgår av lagtext och doktrin att hyresvärdens yrkande i tvist vad avser deponerat belopp skall gå ut på att domstolen måtte förklara värden berättigad att lyfta beloppet. Det framgår också av RB 13:3 att möjligheterna att ändra och justera väckt talan är begränsade.
Vid begäran om återbetalning i ärende där hyresvärden underrättat om att talan väckts, undersöker länsstyrelsen om talan har väckts i rätt tid och om talan rör hyra. Skulle länsstyrelsen i övrigt granska och bedöma hur talan har väckts och huruvida en begäran om ändring eller justering av talan skulle godtas av domstolen eller ej, skulle resultatet kunna bli att länsstyrelsen gör en återbetalning då fullgörelsetalan har väckts och det sedan visar sig att hyresvärdens talan justeras så att domen sedan fastställer hyresvärdens rätt att lyfta deponerade belopp. Enligt länsstyrelsens uppfattning vare sig skall eller kan länsstyrelsen förekomma domstolen genom att tolka RB 13:3 eller sätta bestämmelsens gränser.
Hyresvärd kan väcka talan antingen genom stämning eller genom ansökan om betalningsföreläggande (tidigare lagsökning, se bl.a. Dyer, Hyra och bostad, 1978, s. 74). En sådan ansökan anger arten av fordran - hyra för viss period - men är inte samtidigt en begäran om fastställelse av rätt till deponerade hyresbelopp. Skulle regeln i JB 12:22 2 st tolkas bokstavligt, kunde ansökan om betalningsföreläggande inte räknas som talan väckts. Även detta talar mot att länsstyrelsen skall göra bedömningar av hur en tvist kan komma att utvecklas.
Hovrätten gör följande bedömning.
Enligt 12 kap. 22 § andra stycket jordabalken har hyresgästen rätt att återfå det deponerade beloppet om inte hyresvärden - inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom - visar att talan väckts om att få lyfta beloppet. Av lagrummet följer, att det beträffande talan som hyresvärden väckt ankommer på länsstyrelsen att pröva både om det skett i rätt tid och om talan är sådan som sägs i lagrummet. Huruvida hyresvärden har möjlighet att senare, när tremånadersfristen gått ut, ändra sin talan saknar betydelse för hyresgästens rätt att återfå deponerade belopp.
I målet är ostridigt att Lopez inom tremånadersfristen endast väckt fullgörelsetalan om betalning av hyra och först efter fristens utgång framställt yrkande om rätt att lyfta de deponerade beloppen.
Hovrätten anser inte att yrkandet om betalning är ett sådant yrkande som åsyftas i det angivna lagrummet och därmed inte heller att det yrkandet hindrar återbetalning till Järn AB; och yrkandet om rätt att lyfta deponerade belopp har framställts för sent. Järn AB har därför rätt att återfå beloppen.