Hyresnämndsmål. Bedömningen av om en lägenheten är en hyresgästs permanenta bostad ska göras utifrån en helhetsbedömning med beaktande av sådana förhållanden som hyresgästens familjeförhållanden och sociala situation, hyresgästens anknytning till orten och framtidsplaner med avseende på boendet, lägenhetens storlek och standard i jämförelse med bostaden på arbets- eller studieorten samt möblemang och utrustning i respektive bostad.
Hyresnämnden i Stockholm
Hyresvärden L.E sade upp hyresavtalet med U.B och angav som grund för uppsägningen att Baker saknade behov av prövningslägenheten och att det därför inte skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara oskäligt mot henne att hyresförhållandet upphörde. U.B. bestred uppsägningen. Vid hyresnämnden hölls förhör med U.B.
Hyresnämnden (hyresrådet Jones samt intresseledamöterna Green och Brown) anförde i beslut den 11 mars 2013 bl.a. följande.
U.B. har gjort gällande att hon har behov av lägenheten som permanentbostad, i vart fall från och med hösten 2014. Det är ostridigt att U.B. arbetar i Bryssel sedan hösten 1998 och att hon hyr en lägenhet där. Av U.B:s egna uppgifter framgår att hon tillbringar 80-100 nätter per år i Sverige och att hon då huvudsakligen bor i lägenheten på Riddargatan. Även om U.B., enligt belgisk lag, inte räknas som bosatt i Belgien får dock hennes bostad där anses vara hennes permanenta bostad.
En hyresgäst som inte använder sin lägenhet som permanentbostad kan i vissa fall ändå anses ha ett skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten. Så är t.ex. fallet om hyresgästen har för avsikt att ta lägenheten i anspråk som sin permanenta bostad samt att återflyttningsplanerna är konkreta och att flyttningen är nära förestående.
I ett tidigare avgörande hade hyresgästen varit fast bosatt i Bryssel p.g.a. tjänstgöring hos EU-kommissionen i cirka åtta och ett halvt år och tjänstgöringen beräknades pågå under sammanlagt elva år. Mot bakgrund av den förhållandevis långa tid hyresgästen varit bosatt utomlands och då hon inte hade för avsikt att återvända inom den närmaste tiden befanns hennes behov inte skyddsvärt. Då hennes behov under semestrar och andra ledigheter inte heller var skyddsvärt vägde hyresvärdens intresse av att få tillgång till lägenheten som evakueringslägenhet över hyresgästens intresse av att få behålla lägenheten (SÖH 109/1999).
Omständigheterna i nu aktuellt ärende är i stort desamma som i ovan redovisat avgörande, dock med den skillnaden att U.B. avser att bosätta sig i lägenheten inom cirka ett och ett halvt år.
U.B. har ifrågasatt hyresvärdens behov av lägenheten som evakueringslägenhet. Av L.E:s uppgifter framgår att något bygglov avseende ombyggnaden av fastigheten på Valhallavägen ännu inte är inlämnat och det har inte heller påståtts att en sådan ansökan är nära förestående. L.E. har vidare uppgett att en ombyggnad beräknas kunna påbörjas nästa vår.
Anledning saknas att ifrågasätta U.B:s. uppgift om hennes möjlighet att gå i pension hösten 2014 och att hon då har för avsikt att permanent bosätta sig i lägenheten. Vid en avvägning mellan hennes intresse av lägenheten och hyresvärdens behov av evakueringslägenheter finner nämnden, med hänsyn till den osäkerhet som råder beträffande tidpunkten för hyresvärdens behov, att U.B:s intresse av att få behålla lägenheten för att åter bosätta sig i denna överväger hyresvärdens behov av lägenheten. Hyresvärdens ansökan ska därför avslås.
Hyresnämnden avslår L.E:s ansökan.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. U.B. bestred ändring. Parterna åberopade och vidareutvecklade vad de anfört vid hyresnämnden. I hovrätten hölls förhör med L.E.
Hovrätten (hovrättslagmannen Jenkins samt hovrättsråden Henderson, referent, och Lee) anförde i beslut den 7 oktober 2013 bl.a. följande.
Hovrätten tar först ställning till om hyresvärden har anfört ett sakligt skäl för uppsägningen. Av förhöret med L.E. har framkommit att det förekommer en rad omflyttningar inom hans fastighetsbestånd och att det även sker upplåtelser till nya hyresgäster. Han har heller inte kunnat ange någon bestämd tidsplan för de förestående renoveringsarbetena. Utredningen ger därför inte fog för bedömningen att några konkreta ombyggnationer är direkt avhängiga av att prövningslägenheten frigörs. I praxis har det emellertid ansetts att en hyresvärds behov av en prövningslägenhet för evakueringsändamål vid en kommande ombyggnad utgör ett sakligt skäl för uppsägning även om ombyggnadsplanerna ännu befinner sig på projekteringsstadiet (se Hanson och Gregory, Hyreslagen En kommentar, tionde upplagan, s. 517). Redan det förhållandet att det på grund av planerade ombyggnationer kommer att uppstå ett behov av ett flertal evakuerings- och ersättningslägenheter inom L.E:s fastighetsbestånd är därför enligt hovrättens mening tillräckligt för att han ska anses ha ett sakligt skäl för uppsägningen.
Hyresvärdens intresse ska vägas mot U.B:s behov av lägenheten. Nästa fråga som hovrätten har att ta ställning till är om prövningslägenheten vid denna avvägning ska betraktas som U.B:s permanenta bostad.
För att en lägenhet ska anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement krävs enligt praxis att den används minst 80-100 dagar per år och att den då används i samband med arbete och studier (se t.ex. ÖH 3120-12). När det, som i detta fall, i stället gäller en lägenhet som enligt hyresgästens egen uppfattning är den permanenta bostaden, och arbete eller studier bedrivs på annan ort, kan enligt hovrättens mening inte frekvensen och längden av vistelserna tillmätas någon avgörande betydelse. Bedömningen av om lägenheten ska betraktas som hyresgästens permanenta bostad ska i stället, enligt hovrättens tolkning av detta begrepp, göras utifrån en helhetsbedömning med beaktande av sådana förhållanden som hyresgästens familjeförhållanden och sociala situation, hans eller hennes anknytning till orten, framtidsplaner med avseende på boendet, lägenhetens storlek och standard i jämförelse med bostaden på arbets- eller studieorten samt möblemang och utrustning i respektive bostad.
Enligt vad Baker har berättat rör det sig här om två likvärdiga lägenheter med avseende på storlek, standard och utrustning. U.B. bodde i lägenheten i Stockholm i närmare tio år innan hon skaffade en bostad i Bryssel. Av förhöret har framgått att hennes boende i Bryssel är helt relaterat till hennes anställning hos EU:s utrikestjänst, att hon inte har rätt att folkbokföra sig där enligt belgisk lag och att hon inte fullt ut är berättigad till de sociala förmåner som tillkommer dem som bor i Belgien. Till detta kommer att hon har sin släkt och sina vänner i Sverige. Hovrätten har uppfattat att dessa relationer är mycket viktiga för U.B. som är ensamstående. Hon har berättat att hon regelmässigt reser till Stockholm för att delta i firandet av födelsedagar, bröllop, barndop och andra högtider. Det är också i lägenheten i Stockholm som hon tillbringar semestrar och storhelger. Mot bakgrund av dessa förhållanden finner hovrätten att det står klart att U.B. på goda grunder betraktar denna lägenhet som sitt hem och sin fasta punkt i tillvaron. Till detta kommer att hon planerar att inom något år gå i pension, lämna bostaden i Bryssel och enbart bo i lägenheten i Stockholm.
Sammantaget bedömer hovrätten att lägenheten på Riddargatan i Stockholm utgör U.B:s permanenta bostad och att hon därför har ett skyddsvärt behov av denna. Detta behov väger tyngre än L.E:s intresse av att frigöra lägenheten för evakueringsändamål.
Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.
Hovrättens beslut meddelat: den 7 oktober 2013.
Mål nr: ÖH 3411-13.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Rättsfall: Svea hovrätts beslut nr SÖH 109/1999; Svea hovrätts beslut 2012-07-16 i mål nr ÖH 3120-12.
Litteratur: Hanson och Gregory, Hyreslagen En kommentar, tionde upplagan s. 517.