Fråga om skadeståndsansvar enligt 
fastighetsmäklarlagen
. Avgörande 1999-07-12; 1998-6148
Makarna S anlitade i början av år 1994 fastighetsmäklaren D inför ett köp av ett nyuppfört småhus. D ordnade bl.a. med en s.k. jordabalksbesiktning, som utfördes av en besiktningsman som han kände till. Kort tid efter det att makarna S flyttat in i huset uppstod problem med elanläggningen. År 1995 uppstod problem med golven. Det visade sig sedermera att någon s.k. slutbesiktning inte gjorts av huset. S yrkade hos nämnden skadestånd med 344 433 kr av antingen mäklaren D eller av dennes försäkringsbolag. Som grund för yrkandet angavs att mäklaren utfört sitt uppdrag på ett felaktigt sätt och felaktigt tolkat regelsystem och branschpraxis.
Både mäklaren och dennes ansvarsförsäkringsgivare bestred påståendet att mäklaren skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
Nämnden gjorde följande bedömning:
S och hans fru köpte fastigheten i februari 1994. Köpet förmedlades av fastighetsmäklaren D. Som grund för sitt skadeståndsanspråk har S åberopat bl.a. att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen när denne inte har kontrollerat att fastigheten inte genomgått för nyuppförda småhus sedvanliga kommunala besiktningar. I vart fall borde mäklaren ha insett att huset inte var färdigbyggt. Mäklaren har vidare åsidosatt sina skyldigheter genom att ha förmedlat besiktningsuppdrag åt en viss besiktningsman samt att det har funnits jäv mellan mäklaren och besiktningsmannen. Mäklaren bör hållas ansvarig för besiktningsmannens vårdslöshet.
D har själv och genom sin ansvarsförsäkringsgivare bestritt att han har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt med iakttagande av både säljarens och köparens intresse. Han skall i allt iakttaga god fastighetsmäklarsed. Enligt 16 § skall fastighetsmäklaren vidare i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Enligt 17 § skall fastighetsmäklaren även kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.
Det framgår av 20 § att om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11 – 19 §§, skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.
Även om parterna har lämnat motstridiga uppgifter i flera avseenden anser nämnden sig kunna konstatera följande:
Mäklaren har i vissa avseenden en undersökningsplikt. Det åligger således mäklaren att kontrollera vem som har förfoganderätten över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättighet som belastar fastigheten. I denna undersökningsplikt ingår normalt inte att undersöka om fastigheten under byggnadstiden besiktigats på föreskrivet sätt. Men mäklaren kan i vissa fall ha en längre gående undersökningsplikt. Finns det anledning att misstänka att säljarens uppgifter inte är fullständiga eller korrekta eller finns det med hänsyn till vad mäklaren med sin branschkännedom kan iaktta beträffande fastigheten annan grund för misstänksamhet bör mäklaren sålunda ha skyldighet att undersöka förhållandena. Nämnden kan i detta fall inte finna att omständigheterna varit sådana att mäklaren haft anledning att misstänka att fastigheten inte var slutbesiktigad. Vid sådant förhållande och då S inte kan anses ha lidit någon ekonomisk skada till följd av utebliven slutbesiktning kan hans yrkande på denna grund inte bifallas.
Vad gäller mäklarens sätt att endast anvisa en viss besiktningsman konstaterar nämnden att mäklare enligt branschpraxis i normalfallet hänvisar till flera lämpliga besiktningsmän som köparen kan välja mellan. Om mäklaren i detta fall lämnat förslag på flera besiktningsmän är något oklart. Enligt egen utsago har han dock sagt att det fanns flera bra besiktningsmän att välja mellan. S har inte uttalat några preferenser. Parterna synes överens om att mäklaren fått i uppdrag att ordna en besiktning som tidsmässigt passade såväl S som säljaren. Besiktningen kom att utföras av en besiktningsman med gott renommé och vana när det gäller besiktning av småhus. Det framgår inte av utredningen att den anlitade besiktningsmannen stått i något beroendeförhållande till mäklaren eller på annat sätt skulle ha varit jävig. Nämnden anser inte att mäklaren genom att hjälpa till att arrangera besiktningen, även om han därvid rent faktiskt kommit att svara för valet av besiktningsman, uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt köparens intressen eller eljest förfarit i strid med god fastighetsmäklarsed. S kan därför inte heller på denna grund vinna bifall till sin talan.
Även om mäklaren i detta fall kontaktat besiktningsmannen måste det ha varit uppenbart för S att besiktningen inte var en del i mäklaruppdraget utan utförts av en självständig företagare med eget ansvar. Det är ostridigt att S av mäklaren informerats om sin undersökningsplikt och att man kom överens om att en så kallad jordabalksbesiktning skulle genomföras. Besiktningen har utförts på S:s uppdrag. Mäklaren har inte något ansvar för eventuella brister i besiktningen. Det framgår av besiktningsutlåtandet att ytvatten rinner in i torpargrunden, särskilt på norra sidan, och att marken är mycket fuktig. Enligt nämnden borde S själv ha uppfattat detta uttalande i besiktningsutlåtandet som en allvarlig varningssignal om att fastigheten avvek från normal standard. Att mäklaren inte avrådde eller vidtog andra åtgärder till följd av påpekandet i besiktningsprotokollet kan inte anses innebära att han uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. På den föreliggande utredningen kan nämnden inte heller finna att mäklaren på någon annan grund har åsidosatt sina skyldigheter.
Det kan tilläggas avslutningsvis att nämnden, såsom S har lagt fram sin talan, inte har haft anledning att ta ställning till besiktningsmannens eventuella vårdslöshet.