Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresgästens hyresförseningar varit så omfattande att hyresavtalet inte ska förlängas trots att socialtjänsten numera betalar hyran direkt till hyresvärden. Hovrätten har särskilt beaktat att två förseningar var mycket långa samt att hyresförseningar förekom även efter uppsägningen.
Hyresnämnden i Malmö
MKB Fastighets AB (hyresvärden) sade upp R.A.A:s hyresavtal till den 31 december 2011 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. Taylor har hyrt prövningslägenheten under en kort tid om 10 månader. Under denna tid har endast tre hyror betalats i rätt tid. Fyra av hyrorna är betalda med försumbar försening. Hyran för maj 2011 och september 2011 betalades den 16 november 2011, således med 200 respektive 77 dagars försening. Efter uppsägningen i september 2011 betalades hyran för oktober den 3 oktober 2011. Hyran för november 2011 har betalats i rätt tid. Taylor har bott så kort tid i lägenheten att han inte hunnit få någon rättelseanmaning.
R.A.A. bestred yrkandet och anförde bl.a. följande. Han vitsordar uppgifterna om hyresbetalningarna. Han är arbetslös och socialförvaltningen betalar hans hyra. Anledningen till att hyran för maj 2011 inte betalades i tid var ett missförstånd mellan honom och hans socialsekreterare. Han har nu fått mer omfattande hjälp från socialförvaltningen. Eftersom han har räkningar som betalas med autogiro fungerade det inte när socialförvaltningen satte in pengarna till hyran på hans konto. För en månad sedan bestämdes därför att han skulle gå med hyresavin till sin handläggare på socialförvaltningen som betalar hyran direkt till hyresvärden.
Hyresnämnden (hyresrådet Barnett och intresseledamoten Hernandez) anförde i beslut den 6 december 2011 bl.a. följande.
Enligt 12 kap. 20 § jordabalken ska en hyresgäst, om annat inte har avtalats, betala hyran senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Ett åsidosättande av denna skyldighet kan, såsom hyresvärden i förevarande fall gjort gällande, innebära att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Av utredningen framgår följande. Taylor har hyrt prövningslägenheten sedan den 2 februari 2011. Fråga är sålunda om ett endast kortvarigt hyresförhållande. När hyresvärden sade upp hyresavtalet i september månad var två av hyrorna obetalda; maj- och septemberhyran. Dessa båda hyror betalades den 16 november 2011. Med beaktande av att Taylor inför betalningen av oktober månads hyra redan var i dröjsmål med två hyror samt att han hade erhållit en uppsägning, måste i förevarande fall vikt fästas vid att han inte betalat oktoberhyran i tid, även om det endast rör sig om ett par dagars försening. Det är också anmärkningsvärt att han inte tidigare vidtagit åtgärder för att autogirobetalningar inte skulle hindra hans hyresbetalningar och i vart fall borde han ha vidtagit åtgärder för att se till att del av hyran kunde betalas med de pengar som blev över när autogirobetalningar gjorts.
Omfattande betalningsförsummelser medför enligt praxis normalt att hyresförhållandet upplöses. Med hänsyn till de synnerligen långa dröjsmålen måste fråga anses vara om omfattande betalningsförsummelser. Hyresvärden har enligt åberopad skriftlig bevisning lämnat betalningskraven på majhyran och septemberhyran till inkasso. Taylor har därmed blivit uppmärksammad på att han varit i dröjsmål. Att inte ens efter uppsägningen se till att betala hyran i tid medför vid en samlad bedömning att Taylor får anses ha åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Ansökan ska därför bifallas.
Hyresavtalet ska upphöra att gälla den 31 december 2011.
Intresseledamoten Flores var skiljaktig och anförde:
Den omständigheten att Taylor trots allt aktivt sökt socialförvaltningens hjälp med betalningarna medför att han inte kan anses ha åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att avtalet bör upphöra. Överröstad i denna del är jag i övrigt ense med majoriteten.
Taylor överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Han anförde bl.a. följande. Han har tidigare bott på härbärge och att ta steget till egen lägenhet utan något extra stöd blev svårt. När han bytte socialsekreterare fick inte den nya socialsekreteraren information om hans stödbehov. Det var först under hösten 2011 som han fick de rätta stödinsatserna. Sedan oktober 2011 betalar socialtjänsten hyran direkt till hyresvärden och hyran betalas numera i tid.
Hyresvärden bestred ändring och anförde bl.a. följande. När Taylor fick inkassokraven för maj- och septemberhyran fick han även information om att upprepade betalningsförsummelser kan leda till att hyresavtalet sägs upp. Även om Taylor aktivt sökt hjälp hos socialförvaltningen kan det inte läka de betalningsförsummelser som trots allt skett. Att hyrorna numera genom socialtjänstens försorg betalas i tid visar inte att Taylor har en egen förmåga att sköta hyresbetalningarna.
Hovrätten (hovrättslagmannen Cruz, hovrättsrådet Martinez och hovrättsassessorn Sweeney, referent) anförde i beslut den 18 juni 2012 följande.
R.A.A. har hyrt prövningslägenheten sedan den 2 februari 2011. Avtalet sades upp i september 2011 och hyresnämnden prövade förlängningsfrågan i december 2011. Det är alltså, som hyresnämnden också framhållit, fråga om ett kortvarigt hyresförhållande.
Under perioden fram till hyresnämndens beslut betalades hyran för sent vid sju tillfällen. Tre av förseningarna var försumbara (1-2 dagar), ytterligare två var korta (3-5 dagar) och två förseningar var mycket långa (200 respektive 77 dagar). Den sista av dessa förseningar var visserligen kort (3 dagar), men skedde efter uppsägningen.
En av hyresgästens viktigaste förpliktelser gentemot hyresvärden är att betala hyran i rätt tid. Även om de försenade betalningarna i viss mån berott på att Taylor inte har fått det stöd som han har behövt av socialtjänsten, innebär inte detta att han inte har ett eget ansvar gentemot hyresvärden. I påminnelser och inkassokrav avseende maj- och septemberhyrorna uppmärksammades Taylor på vikten av att betala hyran i tid. Trots detta betalade han inte dessa hyror förrän långt efter det att hyresvärden sagt upp hyresavtalet. Det måste också beaktas att de två förseningarna var mycket långa.
Även om hyrorna numera betalas i tid till följd av att socialtjänsten betalar hyran direkt till hyresvärden finner hovrätten att de betalningsförsummelser som förekommit är så allvarliga att Taylor genom dessa har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet. Taylor är därmed skyldig att flytta genast.
Hovrättens beslut meddelat: den 18 juni 2012.
Mål nr: ÖH 10777-11.
Lagrum: 12 kap. 20 § och 46 § första stycket 2 jordabalken.