Vid gåva av fast egendom har gåvotagarna genom förbehåll i gåvobrevet tillförsäkrats förköpsrätt till varandras andelar i egendomen. Förbehållet har ansetts giltigt, varför enligt 20 kap 14 § JB anteckning om detsamma skolat göras i fastighetsboken.
(Jfr 1971 s 516 och 1974 s 314)
Genom gåvobrev d 1 april 1978 överlät K.A. U till vart och ett av sina tre barn 1/6 av fastigheten (Bostadsadress, uteslutet här), Värmdö kommun. Gåvobrevet innehöll bl a följande villkor: "Om någon av gåvotagarna önskar avhända sig sin andel i fastigheten eller del därav, är denne skyldig att hembjuda sin andel till de andra gåvotagarna eller deras rättsinnehavare. I den mån flera önskar begagna sig av dem tillkommande lösenrätt, skall den hembjudna fastighetsandelen fördelas lika dem emellan. Kan överenskommelse om pris och övriga villkor inte nås, skall dessa fastställs av skiljenämnd enligt lag om skiljemän."
Enlig samma dag förrättat arvskifte efter deras moder hade vart och ett av de tre barnen tillskiftats 1/6 av samma fastighet. I arvskifteshandlingen fanns upptaget förbehåll av samma innehåll som i gåvobrevet.
Gåvotagarna avgav förklaring att de mottagit gåvan på det angivna villkoret.
Lagfart på samtliga förvärv beviljades d 19 april 1978 utan att något förbehåll antecknades i fastighetsboken.
De tre syskonen ansökte hos inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga på inskrivningsdagen d 24 maj 1978 om att det förbehåll som enligt bodelnings- och arvskifteshandlingen samt gåvobrevet inskränkte deras rätt att överlåta den förvärvade egendomen måtte enligt 20 kap 14 § JB anteckns i fastighetsboken.
Inskrivningsmyndigheten avvisade ansökningen och anförde som skäl för avvisningsbeslutet: Den i bodelnings- och arvskifteshandlingen resp gåvobrevet upptagna skyldigheten för barnen resp gåvotagarna att vid överlåtelse av sin andel i den förvärvade egendomen hembjuda andelen till "de andra barnen eller deras rättsinnehavare" resp till "gåvotagarna eller deras rättsinnehavare" innefattar ett avtal om förköpsrätt till fast egendom. Enär sådant avtal enligt svensk rätt inte kan ingås med bindande verkan (se NJA I 1971 s 516), är den angivna hembudsskyldigheten inte av beskaffenhet att enligt 20 kap 14 § JB kunna föranleda anteckning i fastighetsboken. Ansökan skall därför avvisas.
De tre syskonen anförde såsom gåvotagare besvär i Svea HovR med yrkande att HovR:n måtte upphäva inskrivningsmyndighetens beslut och till myndigheten återförvisa ärendet om anteckning enligt 20 kap 14 § JB beträffande den i gåvobrevet avsedda fasta egendomen.
HovR:n (hovrättslagmannen Johnson och hovrättsrådet Bennett) anförde i slutligt beslut d 12 dec 1978: Klagandena har anfört. Enär den i gåvobrevet angivna hembudsskyldigheten är ett villkor för gåvan, som uppställts av givaren, föreligger enligt klagandenas mening ej något avtal om förköpsrätt till fast egendom. Villkoret under punkt 2 i gåvobrevet torde fastmer vara att betrakta som en sådan bestämmelse om inskränkning i köparens rätt att överlåta fastigheten, som enligt 4 kap 29 § jämfört med 4 kap 3 § 3 JB är giltig om den, som skett i förevarande fall, intagits i gåvobrevet.
Enligt 4 kap 30 § 1 st JB gäller det i gåvobrevet upptagna villkoret om hembudsskyldighet inte mot den till vilken gåvotagare överlåtit sin fastighetsandel, - såvida icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Om sådan talan väcks skall rätten enligt 19 kap 20 § 1 st samma balk genst göra anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Vid angivna förhållanden skulle den nu yrkade anteckningen i fastighetsboken inte få någon självständig rättslig betydelse. Besvären skall därför lämnas utan bifall.
Adj led Dunn var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: Enär hembudsskyldigheten icke - vare sig i egenskap - av avtal om förköpsrätt eller såsom ett gåvovillkor - kan leda till inskränkning i gåvotagares rättsliga möjlighet att överlåta fastighetsandelen, finner jag att besvären skall lämnas utan bifall.
Referenten, hovrättsrådet Garcia var av skiljaktig mening och anförde: Den handling på vilken klagandena grundar sin äganderätt innehåller förbehåll som föreskriver begränsning i deras rätt att överlåta egendomen. Inskrivningsmyndighetens prövning omfattar ej frågan vilken rättslig verkan som tillkommer förbehållet. Vid sådant förhållande är förutsättningarna för anteckning enligt 20 kap 14 § JB uppfyllda.
Jag undanröjer därför det överklagade beslutet. Till följd därav skall ärendet enligt 19 kap 15 § JB upptagas till ny handläggning av inskrivningsmyndigheten.
Gåvotagarna anförde besvär och yrkade att HD måtte undanröja HovR:ns beslut och förordna att ärendet skulle upptagas till ny handläggning av inskrivningsmyndigheten.
Ärendet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Dufwa, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande slutliga beslut:
Skäl. Ifrågavarande förbehåll i gåvobrevet innebär ej, att gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor. Stadgandet i 4 kap 30 § 1 st JB är alltså ej tillämpligt.
Förbehållet inskränker gåvotagarns rätt att överlåta den bortgivna egendomen, eftersom var och en av dem ålagts skyldighet att, om han önskar avhända sig sin fastighetsandel, hembjuda denna till de andra gåvotagarna eller deras rättsinnehavare. Den sålunda föreskrivna hembudsskyldigheten innebär att gåvotagarna tillförsäkrats förköpsrätt till varandras andelar och att sådan rätt även kan tillkomma gåvotagares rättsinnehavare vid överlåtelse från någon av gåvotagarna.
Avtal om förköpsrätt till fast egendom anses icke kunna ingås med bindande verkan (se t ex prop 1970:20 del B 1 s 22 samt NJA 1971 s 516 och 1974 s 314). Som skäl mot att tillåta avtal om förköpsrätt har anförts, att ett sådant institut kan tänks föra med sig ogynnsamma verkningar bl a för fastighetsomsättning och kreditgivning (prop 1970:20 del B 1 s 23).
Vid gåva av fast egendom är emellertid å andra sidan ett överlåtelseförbud i princip giltigt mot både gåvotagare och tredje man (se t ex 66 § 1 st UL, NJA II 1968 s 549). Det ifrågavarande förbehållet om hembudsskyldighet med därav följande förköpsrätt innebär mindre inskränkning i gåvotagarnas förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud och kan inte anses medföra mer ogynnsamma verkningar än ett sådant förbud. Förbehållet bör därför anses giltigt.
Av det anförda följer, att förutsättningar för anteckning enligt 20 kap 14 § JB av det ifrågavarande förbehållet i gåvobrevet föreligger. Ärendet bör därför upp tagas till ny handläggning av inskrivningsmyndigheten.
Slut. Med undanröjande av HovR:ns beslut samt inskrivningsmyndighetens beslut såvitt gäller frågan om anteckning enligt 20 kap 14 § JB av det i gåvobrevet d 1 april 1978 upptagna förbehållet återförvisar HD ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning av det nu angivna förbehållet.
HD (JustR:n Fisher, Atkins, White och Carson, referent) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.
JustR Knox var av skiljaktig mening i fråga om motiveringen och anförde: Det ifrågavarande förbehållet i gåvobrevet är ej sådant att gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor. Bestämmelsen i 4 kap 30 § JB är alltså ej tillämplig.
Förbehållet innefattar inskränkning i gåvotagares rätt att överlåta mottagen fastighetsandel. Sådant villkor kan med bindande verkan för förvärvaren förenas med gåva. Villkoret utgör följaktligen sådan inskränkning varom anteckning enligt 20 kap 14 § JB skall göras i fastighetsboken när lagfart sökes eller när upplysning om inskränkningen därefter vinnes.
Litteratur: Se förutom i referatet anmärkt litteratur även White, Allmän sakrätt, 1973, s 449 och 465.