Vid en småhusentreprenad har uppgifterna i kontraktshandlingarna om fördelning mellan boarea och biarea varit felaktiga. Frågor om reklamation har skett i rätt tid och om beräkning av prisavdrag.
J.M. och T.M. förde vid Solna tingsrätt den talan mot LM Design to Live in AB som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Warner och Howell samt tingsfiskalen Smith) anförde i dom den 26 mars 2019 följande.
J.M. och T.M. (”M-s”) förvärvade genom köpekontrakt daterat den 15 september 2015 fastigheten Ekerö Närlunda 8:19 från LM Design to Live in AB (”LM Design”). Mellan samma parter ingicks samma dag ett entreprenadkontrakt enligt vilket LM Design skulle uppföra ett hus på fastigheten. Vid tidpunkten då avtalen ingicks hade huset påbörjats men inte färdigställts. Köpeskillingen för hela affären var 6 490 000 kr för byggnad och fastighet, respektive 3 510 000 kr för entreprenadarbetena. Totalt uppgick kostnaden till 10 000 000 kr.
Slutbesiktning skedde den 26 februari 2016 och avtalat tillträdesdatum var den 1 mars 2016, vilket även var det datum då tillträde skedde.
Till kontraktshandlingarna bilades ett antal handlingar. I köpekontraktet hänvisades det bl.a. till en objektsbeskrivning i vilken det under rubriken ”Boarea” angavs ”224 m2 + biarea m2 (säljarens information)”.
I samband med att M-s skulle få fastighetens taxeringsvärde bestämt genomförde de i juni 2017 en mätning av huset. Enligt mätningen uppgick husets boarea till 161 kvm och biarea till 63 kvm.
Tvisten i målet gäller om det föreligger fel i den tjänst som LM Design utfört och om M-s med anledning av det har rätt till prisavdrag. Båda parter är av uppfattningen att konsumenttjänstlagens bestämmelser är tillämpliga på entreprenadkontraktet och att tvisten rör huruvida det är fel i entreprenaden. I entreprenadkontraktet anges vidare att Allmänna Bestämmelser för Småhusentreprenader, ABS 09, gäller mellan parterna.
M-s har begärt att LM Design ska betala 1 400 000 kr till dem samt ränta – – –.
LM Design har motsatt sig M-s begäran. Bolaget har inte vitsordat något belopp men accepterat sättet att beräkna ränta.
GRUNDER M.M.
Parterna har avtalat om att husets boarea ska uppgå till 224 kvm, vilket framgår av objektsbeskrivningen. Objektsbeskrivningen utgör en del av entreprenadkontraktet/köpekontraktet. I verkligheten uppgår boarean till 161 kvm och biarean till 63 kvm. Det föreligger därmed fel i tjänsten då resultatet avviker från vad parterna får anses ha avtalat. Vad parterna avtalat om framgår skriftligen av objektsbeskrivningen.
LM Design har vid marknadsföringen av fastigheten, i objektsbeskrivningen, lämnat uppgiften att husets boarea skulle uppgå till 224 kvm. Objektsbeskrivningen är den enda kontraktshandlingen som innehåller en angivelse av byggnadens boarea. Då boarean endast uppgår till 161 kvm avviker resultatet från uppgiften som lämnats. Den lämnade uppgiften har haft betydelse för tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet. Den lämnade uppgiften kan antas ha inverkat på avtalet då M-s inte hade varit intresserade av huset till det pris som betalades om de hade vetat om att boarean endast uppgick till 161 kvm.
LM Design har, under alla omständigheter, underlåtit att upplysa M-s före avtalets ingående om förhållande rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet, dvs. vad husets boarea respektive biarea uppgick till. Det är en omständighet som LM Design i vart fall borde ha känt till. Det är också något som LM Design i vart fall borde insett var av betydelse för M-s. LM Designs underlåtenhet att upplysa om detta kan antas ha inverkat på parternas avtal (se ovan, 10 § konsumenttjänstlagen).
Fel föreligger i tjänst. Ett avhjälpande är inte aktuellt. Därmed har M-s rätt till prisavdrag. Prisavdragets storlek motsvarar den betydelse felet haft för M-s och uppgår till begärt belopp.
Det finns ingen avvikelse mellan vad som har avtalats och vad som har levererats. Entreprenadkontraktet och köpekontraktet ska ses var för sig. Av entreprenadkontraktet framgår inte att parterna har avtalat att boarean ska uppgå till 224 kvm. Entreprenadkontraktet utgör alltså ett separat avtal mellan parterna beträffande den byggnad som skulle uppföras på fastigheten. Entreprenadkontraktet innehåller därmed separata förpliktelser som är skilda från överlåtelsen av den fasta egendomen, vilket regleras av köpekontraktet med dess bilagor. Objektsbeskrivningen utgör endast en bilaga till köpekontraktet och inte till entreprenadkontraktet. För det fall entreprenadkontraktet och köpekontraktet ska ses som ett avtal och en helhetsbedömning ska göras av vad som får anses avtalat, framgår preciseringar av husets utformning av bilagorna till entreprenadkontraktet. Husets utformning har särskilt preciserats i följande bilagor:
Byggnads- och rumsbeskrivning för Närlunda 8:19 – – –.
Enligt parternas avtal har det ålegat LM Design att uppföra huset i enlighet med de ovan nämnda bilagorna. LM Design har också uppfört huset på detta sätt, vilket framgår av godkänd slutbesiktning den 26 februari 2016.
Tjänsten avviker inte från uppgifter lämnade av LM Design vid marknadsföringen. För det fall tjänsten skulle anses avvika från uppgifter som lämnats av LM Design vid marknadsföringen så kan dessa uppgifter inte antas ha inverkat på avtalet. – – – Ingenting i M-s bud tyder på att husets areor haft den betydelse för M-s som M-s påstår. Detta stöds också av de omständigheterna att bygglovshandlingarna (delegationsbeslutet som var en bilaga till entreprenadkontraktet) innehöll information beträffande rummen i souterrängplanet om att det var vissa av rummen som inte uppfyllde kraven i Boverkets byggregler (BBR) gällande ljusförhållanden. De lämpade sig därför inte som sovrum. Det måste därför ha varit uppenbart för M-s att huset skulle komma att innehålla biareor. M-s beslutade trots detta sig för att ingå avtal på sätt som skett. Frågan om fördelningen mellan boarea och biarea kan därmed inte varit av någon avgörande betydelse för M-s beslut att ingå avtalet.
Under alla omständigheter ska de detaljerade uppgifter som återfinns i bygglovsritningarna och delegationsbeslutet (se nämnt ovan), som utgjorde bilagor till entreprenadkontraktet, anses som sådana förtydligande uppgifter vilka utgjorde en sådan rättelse som avses i 10 § andra stycket konsumenttjänstlagen och som därmed klargjorde för M-s att huset skulle komma att innehålla biareor.
LM Design har inte underlåtit att upplysa om förhållanden rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet. Tvärtom har det framgått av till entreprenadkontraktet bilagda handlingar. Genom bl.a. ritningarna över huset har man tydligt visat hur huset och dess rum kommer se ut. Huset har byggts i enlighet med de ritningar som bifogats entreprenadkontraktet.
Det föreligger inte fel i tjänst och M-s har därför inte rätt till prisavdrag. Det bestrids även att det påstådda felet har den påverkan som M-s gör gällande och att eventuellt prisavdrag uppgår till 1 400 000 kr.
Genom de detaljerade handlingar ”Bygglovsritningar Närlunda 8:19” och ”Delegationsbeslut – Bygglov för nybyggnad av enbostadshus på fastigheten Närlunda 8:19”, som var bilagor till entreprenadkontraktet (se ovan) som M-s fick tillgång till i samband med köpet den 15 september 2015 måste de, eller i vart fall borde de, ha märkt det påstådda felet. I vart fall borde de ha märkt det påstådda felet i samband med slutbesiktning av huset den 26 februari 2016. Felet reklamerades den 15 juni 2017, dvs. ett år och nio månader efter att de borde ha märkt felet. Köparna har därmed inte reklamerat felet inom skälig tid och de har följaktligen förlorat rätten att åberopa det påstådda felet mot LM Design.
I anslutning till att parterna undertecknade entreprenadkontraktet önskade M-s, efter synpunkter om att det skulle kunna bli mörkt i souterrängplanet ett förslag från LM Design angående placering av takfönster ovanför den trappa som leder ner till souterrängplanet. LM Design återkom via e-postmeddelande till T.M. med ett förslag till hur ett takfönster skulle kunna placeras. Till meddelandet fanns även en bilaga med en planritning där den anlitade arkitekten ritat in takfönstrets placering. M-s avstod dock från att genomföra den föreslagna förändringen. Sett till att M-s hade synpunkter på att souterrängplanet skulle kunna bli mörkt visar att de redan var medvetna om att souterrängplanet skulle komma att innehålla biareor.
Det bestrids att reklamation skulle ha skett för sent. Fernandez räknas från och med då felet upptäcktes. Felet upptäcktes vid mätningen av huset i juni 2017. Det gick uppskattningsvis en vecka mellan mätningen och att M-s, genom ombud, den 15 juni 2017 skickade ett brev till LM Design vari felet reklamerades. Felet har följaktligen reklamerats inom skälig tid.
Parterna är överens om att konsumenttjänstlagen är tillämplig på avtalet och att huset har den bruttoarea som anges som boarea i avtalet. De är också överens om att huset de facto inte endast har en boarea utan också en biarea. Avtalet innehåller en felaktig uppgift som näringsidkaren normalt har att svara för så som varande en utfästelse. En förutsättning för att M-s ska kunna få framgång med sin talan är dock att de reklamerat felet inom skälig tid efter att de borde ha upptäckt felet. I det sammanhanget får det samlade underlaget som parterna hade tillgång till vid avtalets ingående stor betydelse.
Huset är byggt i souterräng vilket ökar sannolikheten att det finns biarea i huset. Av de ritningar som ingavs samtidigt med ansökan om bygglov och som utgör en del av villkorsbilagan till köpekontraktet framgår vidare att souterrängplanet har tre stycken hobbyrum men endast ett sovrum. Dessutom anges följande i delegationsbeslutet: ”Hobbyrummen i souterrängplan är på planritningen försedda med sängar, rummen uppfyller dock inte kraven i BBR gällande ljusförhållanden i rum där man vistas mer än tillfälligt och lämpar sig därför ej som sovrum”. Problemen med ljusförhållandena i dessa rum har också diskuterats mellan parterna och huruvida det borde sättas in takfönster.
I kommentaren till konsumenttjänstlagen anges att konsumenters insikter har betydelse. Normalt bör näringsidkaren kunna utgå från att konsumenten har samma insikter rörande förhållanden av betydelse i sammanhanget som konsumenter i allmänhet har. (Se Mullins, Konsumenttjänstlagen, 10 april 2018, Zeteo, kommentaren till 17 §, ”Borde konsumenten ha märkt felet – undersökningsplikt?”) Uppgifterna om att tre ”hobbyrum” inte lämpar sig som sovrum är en sådan varningsflagg om att biarea finns i huset att konsumenten måste undersöka den saken vidare. Det krävs ingen närmare granskning innan en normalt aktsam person förstår att huset har både biarea och boarea. En snabb överslagsberäkning där man summerar de olika rummens areor, sovrum, hobbyrum m.fl. typer av rum, visar att den uppgivna boarean 224 kvadratmeter helt enkelt inte kan stämma. Redan vid avtalsslutet borde därför M-s ha förstått att angiven boarea rätteligen innefattade en tämligen stor biarea. Fernandez för reklamation började därför löpa redan vid avtalets ingående. Reklamation har alltså inte skett i skälig tid efter att M-s borde ha upptäckt felet. Talan ska därför ogillas på denna grund.
Käromålet ogillas.
J.M. och T.M. (”M-s”) överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla deras talan i tingsrätten.
LM Design to Live in AB motsatte sig ändring av tingsrättens dom.
Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Rogers, hovrättsråden Williams, referent, och Walker samt tf. hovrättsassessorn Benson) anförde i dom den 21 april 2020 följande.
Parterna har i hovrätten åberopat grunder och utvecklat sin talan i enlighet med vad som framgår av tingsrättens dom. Parterna är dock överens om att köpeskillingen om 6 490 000 kr inte omfattade både fas
tighet och byggnad, utan bara själva fastigheten. Parterna har lagt fram samma bevisning i hovrätten som i tingsrätten.
Den första frågan hovrätten har att ta ställning till är om det föreligger fel i den tjänst LM Design har utfört. Tingsrätten har för sin del konstaterat att avtalet innehåller en felaktig uppgift när det gäller angiven boarea. Hovrätten ansluter sig till denna bedömning vilken uppenbarligen innefattar ett ställningstagande till frågan om objektsbeskrivningen utgör en del av avtalet. Redan härigenom står det klart att tjänsten avviker från vad parterna har avtalat och att det föreligger ett fel enligt 9 § första stycket 3 konsumenttjänstlagen.
Tingsrätten har karakteriserat den felaktiga uppgiften som en utfästelse vilken näringsidkaren normalt har att svara för. Hovrätten finner därför anledning att även beröra frågan om tillämpligheten av 10 § konsumenttjänstlagen på den aktuella tjänsten. Enligt denna bestämmelse ska en tjänst anses felaktig bl.a. om resultatet avviker från sådana uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med avtalets ingående eller annars vid marknadsföring har lämnats av näringsidkaren eller av någon annan näringsidkare för näringsidkarens räkning. I förevarande fall är det ostridigt att objektsbeskrivningen, som användes vid marknadsföringen av huset och som utgör en bilaga till köpekontraktet, anger en boarea om 224 kvm. Detta är en uppgift som lämnats av mäklaren för LM Designs räkning och som LM Design därför ansvarar för.
M-s har uppgett att boarean var viktig för dem och att de inte hade tittat på objektet om den verkliga boarean hade angetts. Ingenting motsäger deras uppgifter. Uppgiften om boarean i objektsbeskrivningen får därför, om den inte ska anses vara en del av avtalet, i vart fall antas ha inverkat på avtalet. De uppgifter om ljusförhållanden som återfinns i bygglovsritningarna och delegationsbeslutet kan inte anses utgöra en sådan tydlig rättelse som avses i 10 § andra stycket konsumenttjänstlagen. Eftersom husets verkliga boarea uppgår till 161 kvm föreligger därför en sådan avvikelse som utgör fel även enligt förevarande bestämmelse.
Nästa fråga hovrätten har att ta ställning till är om M-s reklamerat felet i rätt tid. Avgörande för den frågan är när felet upptäcktes och fristen för reklamation som en konsekvens därav började löpa. LM Design har bl.a. gjort gällande att M-s ”i vart fall borde ha märkt det påstådda felet i samband med slutbesiktning” men har inte närmare berört om och i vilken utsträckning detta påverkar tillämpningen av 60 § konsumenttjänstlagen. Tingsrätten, som funnit att fristen för reklamation började löpa redan vid avtalets ingående, har naturligen inte haft någon anledning att beröra denna fråga. Hovrätten prövar därför inledningsvis frågan om slutbesiktningens betydelse i det avseende som nu har angetts.
Eftersom tjänsten rör uppförande av ett enbostadshus är konsumenttjänstlagens regler gällande småhusentreprenader tillämpliga. Enligt 60 § nämnda lag får en konsument, sedan entreprenaden godkänts vid en slutbesiktning, endast åberopa vissa i paragrafen uppräknade fel. I förevarande fall är det ostridigt att slutbesiktning har genomförts och att entreprenaden därigenom blivit godkänd. Av 56 § framgår att besiktningsmannen vid en slutbesiktning ska undersöka om entreprenaden är felaktig enligt 9 §, det vill säga bl.a. om den avviker från vad parterna avtalat. I entreprenadkontraktet har inte angivits någon uttrycklig information om fördelningen mellan bo- och biarea och i slutbesiktningsprotokollet har inte någon information om areor tagits upp. LM Design har inte heller påstått att slutbesiktningen omfattade uppmätning av areor. Slutbesiktningen kan mot bakgrund av ovanstående inte anses omfatta en undersökning av detta förhållande. Den omständigheten att bo- och biarea har angetts i objektsbeskrivningen föranleder inte någon annan bedömning. Preklusionsbestämmelserna i 60 § utgör därför inte hinder för M-s att åberopa felet.
Frågan är därför om M-s reklamerat i rätt tid enligt den allmänna reklamationsregeln i 17 § konsumenttjänstlagen. I första meningen anges att konsumenten ska reklamera ett påstått fel inom skälig tid från att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet. I andra meningen finns dock en presumtionsregel som innebär att en reklamation som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid ska anses ha skett i rätt tid. Denna presumtionsregel, som är väldigt förmånlig för konsumenten, innebär att regeln om skälig tid i praktiken har spelat ut sin roll (se Mullins, Konsumenttjänstlagen. En kommentar, 2013, s. 281). Det är konsumenten som har bevisbördan för att reklamation har skett och när. Har reklamation skett inom två månader från att konsumenten enligt egen uppgift märkt felet är det näringsidkaren som har bevisbördan för att konsumenten märkt felet tidigare (jfr Mullins, a.a. s. 291).
I förevarande fall har M-s uppgett att de upptäckte felet vid den areamätning som utfördes av Anticimex i juni 2017 och att reklamation skedde ungefär en vecka därefter, den 15 juni 2017. Utgångspunkten är därför att reklamation har skett i rätt tid. LM Design, liksom tingsrätten, har fört ett resonemang om att M-s måste eller borde märkt felet redan vid tidpunkten för avtalets undertecknande. Mot bakgrund av den presumtionsregel som redogjorts för ovan saknar det dock betydelse när M-s borde märkt felet. Något påstående om att M-s vid avtalstillfället, eller något annat tillfälle tidigare än två månader innan reklamation skedde, faktiskt märkt felet har inte framförts. LM Design har dock påstått att M-s i anslutning till avtalets undertecknande var medvetna om att souterrängplanet skulle komma att innehålla biareor eftersom parterna diskuterade om ett takfönster skulle kunna lösa problemet med att våningsplanet var mörkt. Det är dock inte visat att M-s, genom att inse att souterrängplanet skulle bli mörkt, också märkt att boarean skulle vara någon annan än de 224 kvm som angetts i objektsbeskrivningen. Detta särskilt mot bakgrund av att ställföreträdaren för LM Design, M.E., själv i förhör inte kunnat svara på vad som är skillnaden mellan bo- respektive biarea. Varför M-s, som får anses ha mindre kunskap om detta än bolaget, skulle insett detta är därför oklart. Reklamation har således skett i rätt tid.
Eftersom tjänsten har varit felaktig har M-s rätt till prisavdrag. Enligt 22 § konsumenttjänstlagen ska ett prisavdrag, såvitt här är relevant, svara mot felets betydelse för konsumenten. Vid denna bedömning ska framför allt beaktas den minskning av tjänstens värde som blivit en följd av felet (se Unnersjö, Konsumenttjänstlagen, kommentaren till 22 §, JUNO, 2020-03-23). Prisavdraget bör i förevarande fall därför motsvara den skillnad i marknadsvärde som föranletts av att boarean varit mindre än vad som angetts i objektsbeskrivningen (jfr hovrättens resonemang i NJA 2016 s. 237 samt RH 1994:124).
I nu aktuellt mål har huset, såvitt här relevant, uppförts enligt de ritningar som bifogats entreprenadavtalet, och M-s har själva uppgett att de kunnat använda huset på det sätt som de tänkt. Den invändning gällande boarean som M-s fört fram gäller således framför allt den värdepåverkan en mindre boarea har på en eventuell framtida försäljning av fastigheten. M-s har härvid åberopat ett sakkunnigutlåtande från Jæger & J:son där skillnaden i marknadsvärde för aktuell fastighet med ett hus om 224 kvm boarea, respektive ett hus om 161 kvm boarea och 63 kvm biarea, uppskattas till 1 400 000 kr. Värderingen har gjorts utifrån en ortsprisanalys där köpeskillingarna normerats mot både boarea och s.k. värdearea, vilken utgörs av boarean plus 20 procent av biarean. LM Design har i sin tur åberopat ett sakkunnigutlåtande från Densia, i vilket marknadsvärdespåverkan uppskattas till noll kronor. Densias utlåtande bygger på endast ett jämförelseobjekt, varför bevisvärdet av detsamma får anses lågt. Utlåtandet från Jæger & J:son grundar sig på ett större underlag, men inkluderar även inte helt nybyggda hus och gör i sin jämförelse inte någon skillnad mellan olika typer av hus och biareor. Ett våningsplan i souterräng har t.ex. i regel ett vidare användningsområde än en oinredd källare eller ett garage. Enligt hovrätten får detta betydelse vid bedömningen av marknadsvärdet. Mot bakgrund av ovanstående finner hovrätten att M-s inte har visat att marknadsvärdespåverkan är så stor som påståtts. Istället uppskattar hovrätten att ett skäligt prisavdrag uppgår till 900 000 kr.
LM Design to Live in AB ska till J.M. och T.M. betala 900 000 kr jämte ränta - - - .
LM Design to Live in AB överklagade hovrättens dom och yrkade att hovrätten skulle ogilla J.M:s och T.M:s talan.
J.M. och T.M. motsatte sig ändring av hovrättens dom.
HD meddelade det prövningstillstånd som framgår av punkten 6 i HD:s dom.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Rodriguez, föreslog i betänkande följande dom.
Punkterna 1–4 motsvarar i huvudsak punkterna 1–5 i HD:s dom.
Punkten 5 motsvarar punkten 6 i HD:s dom.
Punkten 6 motsvarar punkten 7 i HD:s dom.
Det aktuella huset har uppförts i enlighet med avtalade ritningar och huset har den totala boyta som framgår av avtalet. Felet i tjänsten består i att fördelningen mellan boarea och biarea i det färdigställda huset inte stämmer överens med vad som har angetts i avtalet.
I förevarande fall har entreprenaden godkänts vid en slutbesiktning. Slutbesiktningen har dock inte omfattat uppmätning och kontroll av husets boyta och i slutbesiktningsprotokollet har inte någon information om areor tagits upp. Slutbesiktningen utgör därmed inte något hinder för M-s att åberopa det aktuella felet.
Punkten 9 motsvarar punkten 8 i HD:s dom.
Bestämmelsen i andra meningen infördes i konsumenttjänstlagen i syfte att genomföra konsumentköpsdirektivet. En likadan bestämmelse infördes samtidigt i 23 § konsumentköplagen (1990:932). Den kortaste reklamationsfrist som medgavs enligt direktivet var två månader från det att konsumenten upptäckte felet. Det ansågs att direktivets regel (artikel 5.2) måste vara en i allmänhet mer konsumentvänlig bestämmelse än vad som följde av konsumentköplagen och att direktivets regel därför borde få en motsvarighet i den lagen och i konsumenttjänstlagen. Det ansågs dock inte uteslutet att det även med lagens då gällande lydelse kunde tänkas fall där den tid som skäligen borde stå köparen till buds för att reklamera översteg två månader. Det föreslogs därför att direktivets regel om två månaders reklamationsfrist från det att felet upptäcktes borde kombineras med den då gällande reklamationsbestämmelsen, varigenom uppnåddes att reklamation alternativt kan ske inom den längre tid som kan anses skälig efter det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. (Se prop. 2001/02:134 s. 57.)
Fernandez enligt tvåmånadersregeln börjar löpa när konsumenten har märkt felet. Efter denna tidpunkt har konsumenten alltid rätt att reklamera inom två månader. Det gäller även om det skulle kunna anses att konsumenten borde ha märkt felet vid en tidigare tidpunkt. Regeln om reklamation inom skälig tid, och då särskilt tidpunkten från det att konsumenten borde ha märkt felet, torde härmed i praktiken ha spelat ut sin roll (jfr Mullins, Konsumenttjänstlagen. En kommentar, 2 uppl. 2020, s. 299, och Goodwin Herre och Robinson, Konsumentköplagen. En kommentar, 5 uppl. 2019, s. 302).
Tvåmånadersregeln är en presumtionsregel om att reklamation har skett i rätt tid. Har reklamation skett inom två månader från det att konsumenten enligt egen uppgift märkt felet är det näringsidkaren som har bevisbördan för att konsumenten märkt felet tidigare. Denne har då att visa att konsumenten faktiskt har märkt felet tidigare än två månader före reklamation. (Se Johansson, a.a., s. 311. Jfr också King, Om köp och byte av lös egendom, 4 uppl. 1960, s. 710.)
M-s har uppgett att de upptäckte felet vid den areamätning som utfördes av Anticimex i juni 2017 och att reklamation skedde ungefär en vecka därefter. Att reklamation har skett vid denna tidpunkt är ostridigt mellan parterna. Utgångspunkten är således att reklamation har skett i rätt tid.
Vid dessa förhållanden åligger det LM Design att visa att M-s faktiskt har upptäckt felet tidigare än de gjort gällande. Det saknar vid den bedömningen betydelse när M-s eventuellt borde ha upptäckt felet.
LM Design har gjort gällande att M-s måste ha märkt felet redan vid tidpunkten för avtalets undertecknande eftersom det är uppenbart att det som anges i handlingarna om husets areor inte går att förena med det sätt som husets areor har beskrivits i objektsbeskrivningen. LM Design har vidare gjort gällande att den omständigheten att M-s hade synpunkter på att suterrängplanet skulle kunna bli mörkt, varvid parterna diskuterade insättning av takfönster, visar att M-s redan då var medvetna om att suterrängplanet skulle komma att innehålla biareor och alltså inte överensstämde med objektsbeskrivningen. LM Design har slutligen anfört att M-s i vart fall vid den noggranna genomgång som skedde vid slutbesiktningen måste ha märkt att det uppförda huset inte överensstämde med de areauppgifter som angivits i objektsbeskrivningen.
Det finns ingen utredning i målet som visar att M-s vid någon tidpunkt har informerats om fördelningen mellan boarea och biarea i huset. Av den muntliga bevisningen framgår att husets boarea inte diskuterades särskilt mellan parterna, varken inför köpet eller därefter. Det kan inte anses visat att M-s enbart genom ritningarna och övriga kontraktshandlingar har märkt att fördelningen mellan boarea och biarea skulle vara något annat än det som angavs i avtalet. Inte heller den omständigheten att parterna diskuterat insättning av takfönster visar att M-s känt till denna omständighet. Någon annan utredning som visar att M-s måste ha upptäckt felet tidigare än de gjort gällande har inte lagts fram i målet. Reklamation har således skett i rätt tid.
Punkterna 17–20 motsvarar i huvudsak punkterna 16–18 i HD:s dom.
Punkterna 21–26 motsvarar i huvudsak punkterna 19–22 i HD:s dom.
Punkterna 27–30 motsvarar i huvudsak punkterna 23–26 i HD:s dom.
Med beaktande av detta, samt med hänsyn tagen till felets speciella karaktär, kan det inte anses möjligt att dra några säkra slutsatser vad gäller fastighetens marknadsvärde och den eventuella påverkan på värdet som den felaktigt utförda tjänsten har inneburit. Det får i den situationen i stället göras en skönsmässig uppskattning av felet och dess värde i relation till det avtalade priset, varvid ledning delvis kan hämtas från de åberopade sakkunnigutlåtandena. Till viss del bör även felets betydelse för M-s beaktas.
Även om det färdiga husets totala boyta är detsamma som anges i avtalet mellan parterna har fastigheten haft en fördelning mellan boarea och biarea som väsentligen avviker från vad som angetts i avtalet. Att denna avvikelse inte skulle innebära någon påverkan på marknadsvärdet framstår inte som troligt. Huset har dock uppförts i enlighet med de ritningar som bifogats entreprenadkontraktet och M-s har uppgett att de kan använda huset på det sätt som de tänkt. Det som främst har haft betydelse för M-s är den värdepåverkan som en mindre boarea har vid en eventuell framtida försäljning av fastigheten.
Vid en sammanvägd bedömning av dessa omständigheter och med beaktande av den utredning gällande marknadsvärdet som lagts fram i målet framstår ett prisavdrag uppgående till 900 000 kr som skäligt. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Clark, Cruz, Johnston, Dyer och Gonzalez, referent) meddelade den 27 maj 2021 följande dom.
J.M. och T.M. förvärvade den 15 september 2015 fastigheten Ekerö Närlunda 8:19 från LM Design. Parterna ingick samma dag ett entreprenadkontrakt enligt vilket LM Design skulle uppföra ett hus på fastigheten. Vid tidpunkten då avtalen ingicks hade uppförandet av huset påbörjats men inte färdigställts. Köpeskillingen uppgick till sammanlagt 10 miljoner kr, varav 6 490 000 kr avsåg tomten med den del av huset som då hade uppförts och 3 510 000 kr entreprenadarbeten för färdigställandet av huset. Slutbesiktning ägde rum i februari 2016 och huset tillträddes den 1 mars samma år.
I köpekontraktet hänvisades till en objektsbeskrivning i vilken det under rubriken ”Boarea” angavs ”224 m2 + biarea m2 (säljarens information)”. I samband med att M-s skulle få fastighetens taxeringsvärde bestämt genomförde de i juni 2017 en mätning av huset. Enligt mätningen uppgick husets boarea till 161 kvadratmeter och biarean till 63 kvadratmeter.
M-s yrkade vid tingsrätten att LM Design skulle förpliktas att betala 1 400 000 kr till dem. Till grund för yrkandet åberopade de att fel hade förelegat i tjänsten och att de därmed hade rätt till prisavdrag. Felet bestod i att fördelningen mellan boarea och biarea i det färdigställda huset inte stämde med vad som hade angetts i avtalet.
Tingsrätten fann att avtalet innehöll en felaktig uppgift men att M-s hade reklamerat för sent. Deras talan ogillades därför.
Hovrätten har ändrat tingsrättens dom. Enligt hovrätten hade felet reklamerats i tid. Hovrätten har förpliktat LM Design att till M-s betala 900 000 kr som prisavdrag.
HD har meddelat prövningstillstånd med utgångspunkt i hovrättens bedömning att fel har förelegat i den utförda tjänsten. De frågor som HD har att ta ställning till är därmed om reklamation har skett i rätt tid och hur prisavdraget i så fall ska beräknas.
Målet rör uppförande av ett enbostadshus på entreprenad i ett konsumentförhållande. Konsumenttjänstlagen (1985:716) är därmed tillämplig. I 51–61 §§ finns bestämmelser som gäller särskilt för småhusentreprenader. I den mån annat inte framgår av dessa paragrafer är lagens allmänna bestämmelser tillämpliga även på sådana entreprenader.
Reklamation regleras i 17 § konsumenttjänstlagen (jfr 61 §). I paragrafen anges att en konsument som vill åberopa att tjänsten är felaktig ska underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att konsumenten har märkt eller borde ha märkt felet. Vidare anges att en underrättelse som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid ska anses ha skett i rätt tid.
Den senare regeln infördes, samtidigt med en motsvarande bestämmelse i 23 § konsumentköplagen (1990:932), i samband med genomförandet av konsumentköpsdirektivet . Den kortaste reklamationsfrist som medges enligt direktivet är två månader från det att konsumenten upptäckte felet. Det ansågs att direktivets regel (artikel 5.2) var en i allmänhet mer konsumentvänlig regel än den om att reklamation ska ske inom skälig tid efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet och att direktivets regel därför borde få en motsvarighet i såväl konsumentköplagen som konsumenttjänstlagen (se prop. 2001/02:134 s. 57).
Tvåmånadersfristen börjar löpa när konsumenten har märkt felet. Det är konsumentens faktiska kunskap om felet som är avgörande. Vid tillämpningen av bestämmelsen saknar det alltså betydelse om konsumenten borde ha märkt felet vid en tidigare tidpunkt.
Om näringsidkaren gör gällande att reklamation har skett för sent med hänvisning till att konsumenten hade märkt felet tidigare än vad han eller hon har uppgett, ligger bevisbördan för att så har varit fallet på näringsidkaren. Beviskravet bör vara det som normalt gäller i tvistemål. Någon gång kan det finnas bevisning rörande konsumentens subjektiva kännedom om felet. I normalfallet blir det emellertid fråga om en objektiverad bedömning. Vid en sådan får bl.a. felets karaktär och omfattning betydelse. Om omständigheterna objektivt sett är sådana att det framstår som mer eller mindre uteslutet att konsumenten efter en viss tidpunkt var okunnig om felet, får kunskap om felet anses ha förelegat från den tidpunkten.
M-s har uppgett att de upptäckte felet vid en areamätning som utfördes av Anticimex i juni 2017, vilket var omkring en vecka innan reklamation skedde. Vid dessa förhållanden åligger det LM Design att bevisa att M-s har märkt felet tidigare.
Även om det kan tyckas att uppgifterna om boarea och biarea i kontraktshandlingarna är svåra att förena med husets faktiska utformning kan avvikelsen inte anses så uppenbar att det står klart att M-s redan före Anticimex mätning hade insett att uppgifterna inte stämde. Vad som utgör boarea respektive biarea är inte självklart och M-s var, såvitt framkommit, inte närmare insatta i de regler och principer som styr detta.
Av den muntliga bevisningen framgår att husets area inte diskuterades särskilt mellan parterna och det har inte framkommit att M-s skulle ha fått information om fördelningen mellan boarea och biarea från något annat håll. Några slutsatser om M-s insikter om felet kan inte heller dras av de diskussioner som förekom mellan parterna om att montera takfönster på suterrängplanet för att få ett bättre ljusinsläpp eller av vad som i övrigt har framkommit om parternas kontakter.
Med hänsyn till det anförda ska M-s uppgift om när de har märkt felet ligga till grund för bedömningen av reklamationsfrågan. Reklamation har därmed skett i rätt tid.
Av 16 § konsumenttjänstlagen framgår att om tjänsten är felaktig utan att det beror på något förhållande på konsumentens sida, får konsumenten hålla inne betalningen, kräva avhjälpande eller prisavdrag eller häva avtalet samt dessutom kräva skadestånd.
Den primära påföljden är avhjälpande (jfr 20 § konsumenttjänstlagen). Om felet av någon anledning inte avhjälps, får dock konsumenten enligt 21 § göra avdrag på priset. Rätten till prisavdrag förutsätter inte att felet är väsentligt och det krävs inte heller vårdslöshet från näringsidkarens sida.
Prisavdrag syftar i allmänhet till att återställa balansen mellan den felaktiga prestationen och det vederlag som ska betalas. Prisavdraget åstadkommer en sådan utjämning genom att värderelationen mellan prestationerna efter prisavdraget blir densamma som enligt det ursprungliga avtalet. (Jfr bl.a. ”Högskoleavgiften” NJA 2018 s. 266 p. 24, ”Badrummet i radhuset” HD:s dom 2020-12-10 i mål T 2829-19 – NJA 2020 s. 951 – p. 43 och prop. 1989/90:89 s. 126.)
Av 22 § konsumenttjänstlagen framgår att ett prisavdrag ska motsvara vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, ska prisavdraget i stället svara mot felets betydelse för konsumenten.
Av lagen framgår inte hur prisavdrag ska beräknas när ett avhjälpande inte kan komma i fråga. Ur konsumentens perspektiv råder det stora likheter mellan den situationen och den som uppkommer när ett avhjälpande visserligen kan ske men ett på det sättet beräknat prisavdrag är oskäligt stort. I normalfallet finns det inte skäl att göra skillnad mellan dessa båda situationer när det gäller enligt vilka principer prisavdrag ska beräknas. Som utgångspunkt bör prisavdraget således bestämmas utifrån felets betydelse för konsumenten även när något avhjälpande inte är aktuellt.
Det vanliga är att resultatet av tjänsten på grund av felet objektivt sett är mindre värt än om det hade varit felfritt. Om så är fallet, bör prisavdraget svara mot värdereduktionen. Även när tjänsten är felaktig utan att resultatet för den skull objektivt sett är mindre värt än om det hade varit felfritt är konsumenten emellertid berättigad till ett prisavdrag som svarar mot felets betydelse för honom eller henne. Prisavdraget får då bestämmas genom en skönsmässig uppskattning. (Se prop. 1984/85:110 s. 242.)
Prisavdraget bör alltså som utgångspunkt bestämmas utifrån den värdereduktion som felet motsvarar. Det blir då fråga om att beräkna prisavdraget på liknande sätt som enligt reglerna i t.ex. 38 § köplagen, 28 § konsumentköplagen och 4 kap. 19 c § JB. Vid småhusentreprenader innebär det att prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan värdet av entreprenaden i felfritt skick och dess värde i det tillhandahållna skicket. Beräkningen bör typiskt sett baseras på marknadsvärden. När det saknas tydliga marknadsvärden får prisavdraget i stället bestämmas till ett skäligt belopp utifrån en uppskattning av felet och dess värde i relation till det avtalade priset (jfr ”Badrummet i radhuset” p. 56).
Eftersom den utförda tjänsten har varit felaktig och något avhjälpande inte kan komma i fråga har M-s rätt till prisavdrag. Detta ska då
svara mot felets betydelse för dem. Prisavdraget ska bestämmas i första hand utifrån den skillnad i marknadsvärde som följer av att boarean har varit mindre än vad som angavs i avtalet. Det har inte framkommit att den felaktiga uppgiften om boarea och biarea har haft någon annan betydelse för dem, exempelvis beträffande hur huset har kommit att se ut eller hur de har kunnat nyttja det.
M-s har åberopat ett sakkunnigutlåtande där skillnaden i marknadsvärde mellan fastigheten i avtalsenligt skick, med en boarea om 224 kvadratmeter, och i felaktigt skick, med en boarea om 161 kvadratmeter och en biarea om 63 kvadratmeter, har uppskattats till 1 400 000 kr. Värderingen har gjorts utifrån en ortsprisanalys där köpeskillingarna bedömts med hänsyn till både boarea och s.k. värdearea, vilken utgörs av boarean plus 20 procent av biarean.
LM Design har å sin sida åberopat ett sakkunnigutlåtande där påverkan på marknadsvärdet har uppskattats till noll kronor. Utlåtandet bygger på en jämförelse mellan den i målet aktuella fastigheten och ett närliggande likvärdigt objekt som sålts i november 2017. Bedömningen grundar sig i huvudsak på att det inte är någon storleksmässig skillnad mellan fastigheten i avtalsenligt och felaktigt skick när det gäller bruksarean, dvs. den totala ytan.
Det utlåtande som LM Design har åberopat bygger således på en jämförelse med endast ett objekt, vilket medför en betydande osäkerhet. Det utlåtande som M-s har åberopat grundar sig på ett större underlag, men inkluderar å andra sidan också objekt som inte framstår som direkt jämförbara med den aktuella fastigheten. Ett våningsplan i suterräng har t.ex. normalt ett vidare användningsområde än en oinredd källare eller ett garage. En fastighet där all boyta ligger ovan jord torde vidare i regel värderas annorlunda än ett suterränghus med samma yta. Härtill kommer att det också är många faktorer utöver storleken som påverkar marknadsvärdet, bl.a. fastighetens läge och skick.
Även om det färdiga husets totala yta stämmer med vad som anges i avtalet har huset en betydligt mindre boarea än vad som anges där. Att denna avvikelse inte skulle innebära någon påverkan på marknadsvärdet framstår som uteslutet. Med hänsyn till den osäkerhet som kringgärdar slutsatserna i det värderingsutlåtande som M-s har åberopat kan det emellertid inte heller anses utrett att påverkan är fullt så stor som utlåtandet ger uttryck för.
Några säkra slutsatser om den skillnad i marknadsvärde som felet har inneburit kan inte dras. Prisavdraget får under sådana förhållanden bestämmas till ett skäligt belopp utifrån en samlad bedömning av den utredning som har lagts fram. Det saknas skäl att i den delen frångå den bedömning som hovrätten har gjort. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.