Hyra. En hyresgäst boende i en bostadsrättsfastighet har utsatts för trakasserier från andra boende i fastigheten. Hyresgästen har till följd härav ansetts berättigad till nedsättning av hyran på grund av hinder och men i nyttjanderätten. Även fråga om hyran efter uppsägning av hyresavtalet och skadestånd på grund av trakasserierna.
T.P. flyttade in i en bostadslägenhet på Bergsgatan i Stockholm i april 1994. Hyresavtal hade dessförinnan ingåtts med den dåvarande fastighetsägaren. Den lägenhet som han bodde i ligger på bottenplanet i gårdshuset och alla lägenhetens fönster vetter mot gården. Gården mäter omkring 15 x 15 meter. Sedan Bostadsrättsföreningen Bananen 9 förvärvat fastigheten inträdde föreningen från och med den 1 januari 1994 som hyresvärd i hyresförhållandet med T.P., som således valde att inte bli medlem i föreningen och förvärva bostadsrätten till sin lägenhet. T.P. flyttade från lägenheten i mitten av november 1996. Fastigheten rymmer 34 bostadslägenheter, varav nästan alla är upplåtna med bostadsrätt medan de återstående lägenheterna innehas med hyresrätt.
T.P. yrkade att tingsrätten skulle förplikta föreningen att till honom betala 114 904 kr, varav 49 366 kr avsåg nedsättning av hyran, 63 618 kr skadestånd på grund av återkrävda studiemedel och 1 920 kr skadestånd för flyttningskostnader, allt jämte ränta.
Föreningen bestred käromålet men vitsordade att den yrkade nedsättningen av hyran var rätt beräknad. Som skälig nedsättning av hyran vitsordade föreningen emellertid endast tio procent.
Föreningen yrkade å sin sida att den hyresskuld om 18 140 kr för tiden november 1996 - mars 1997 som T.P. hade till föreningen skulle avräknas från det belopp som föreningen kunde förpliktas att betala.
T.P. bestred kvittningsyrkandet och vitsordade endast ett belopp som motsvarade 60 procent av det angivna beloppet som skäligt.
Som grunder för talan åberopade T.P. följande.
Det uppstod hinder och men i nyttjanderätten till hans lägenhet på Bergsgatan genom upprepade trakasserier, störande ljud och skadegörelse från grannarnas sida. Föreningen underlät trots upprepade klagomål från honom att tillfredsställande åtgärda problemen under tiden januari 1994 - november 1996. Han krävde därför nedsättning av hyran med 40 procent eller 49 366 kr. På grund av trakasserierna, ljuden och skadegörelsen från grannarna kunde han inte fullfölja sina studier och var omedelbart återbetalningsskyldig för två terminers studielån med 63 618 kr. På grund av den uppkomna situation tvingades han byta lägenhet, vilket medförde flyttningskostnader med 1 920 kr. Föreningen hade inte visat att dessa skador inte berodde på dess försummelse. Han yrkade dessa belopp som skadestånd. Det förelåg hinder och men i nyttjanderätten i sådan grad, att han haft rätt att häva kontraktet med omedelbar verkan. Då han tvingats lämna lägenheten på Bergsgatan mot sin vilja hade han inte heller någon hyresskuld till föreningen. Han meddelade föreningen att han skulle flytta och han återlämnade nycklarna till föreningen i samband med sin flyttning. På dessa grunder bestred han föreningens kvittningsyrkande.
Föreningen anförde att, när det funnits konkreta uppgifter om störningar riktade mot T.P., föreningen hade vidtagit adekvata åtgärder och att den inte hade varit försumlig. Någon rätt till nedsättning av hyran eller skadestånd förelåg därför inte. T.P. betalade tillbaka de återkrävda studielånen och han hade därför inte lidit skada. Han var därför inte berättigad till skadestånd med det yrkade beloppet. Störningarna hade inte heller varit så allvarliga, att de grundade skadeståndsskyldighet för föreningen. Det var fråga om tillfälliga störningar som fick tålas enligt hyreslagen. T.P. sades upp till avflyttning per den 1 oktober 1996. Han vägrade att flytta. Tvisten hänsköts till hyresnämnden, som avskrev ärendet den 18 mars 1997. Så länge en förlängningstvist pågår kan en hyresgäst inte tvingas flytta. T.P. betalade inte hyra för tiden november 1996 - mars 1997. Föreningen yrkade därför vid bifall till T.P:s talan avräkning av T.P:s hyresskuld.
T.P. anförde till utveckling av sin talan i huvudsak följande.
Redan under åren 1991-1993 utsattes han för störningar från grannarnas sida. Han vände sig till den dåvarande fastighetsförvaltaren och hyresvärden vidtog åtgärder. Störningarna minskade genom dessa åtgärder och han kunde låta sig nöja. Sedan fastigheten sålts till föreningen ökade störningarna. Barn spelade boll mot väggen till hans lägenhet. När barnens lek blev alltför störande bad han dem att sluta. Det uppstod irritation mellan honom och barnens föräldrar. Föräldrarna uppmanade sina barn till mobbning mot honom. Barnen använde rent rasistiska ord mot honom. Tonårspojkar med vänner åkte skateboard på gården och ropade: "Vit makt! Nigger!". Ett stort antal cyklar ställdes upp på gården. Många familjer hade flera cyklar och cykelstället räckte inte. Cyklarna ställdes upp invid hans sovrumsfönster och han stördes av slamret när de boende hämtade eller parkerade sina cyklar. När han påtalade dessa störningar fick han ovett tillbaka. På sommaren 1994 klättrade barnen upp på hans blomlådor och fönsterbräde och vidare in i hans lägenhet. En lampa gick sönder. När han framförde klagomål till föreningens styrelse hände ingenting. En ensamstående kvinna, T.K., kom ofta hem sent på natten och slängde och slamrade avsiktligt med sin cykel utanför hans sovrumsfönster. Han hade oftast sitt fönster öppet och hon kunde stå utanför och prata om apor i bur, negerdjävul m.m. Hennes dotter Russell ryckte upp blommor ur hans blomlådor. Han älskar blommor och hade köpt sådana för tusen kronor. Han satte upp en lapp i porten om skadegörelsen på hans blommor. Han nämnde inga namn i texten. T.K., som ibland också hade plockat blommor från hans blomlådor, rev emellertid ned lappen och kastade in den i hans brevlåda. Han pratade om detta med föreningens ordförande.
Då han hade klagat till föreningens styrelse otaliga gånger utan att någon bättring skett, ansökte han hos hyresnämnden om åtgärdsföreläggande för föreningen. Vid förhandlingen den 31 mars 1995 företräddes han av en ombudsman från hyresgästföreningen, T.R. Denne ansåg sig inte kunna företräda honom i en tvist mellan boende som var medlemmar i hyresgästföreningen. T.R. återkallade ansökan om åtgärdsföreläggande och handläggningen övergick i ett medlingsförfarande. Han ville ha frågan om åtgärdsföreläggande prövad och återkallade därför genast fullmakten för T.R. men detta har inte antecknats någonstans. Förhandlingen utmynnade i att hyresnämnden avskrev ärendet. Han överklagade avskrivningsbeslutet men hovrätten lämnade överklagandet utan bifall.
Hans situation blev värre efter det att han ansökt om åtgärdsföreläggande för föreningen. Rent rasistiska påhopp skedde. Ungdomar kunde stå utanför hans fönster och skrika "vit makt" m.m. I juni 1995 målade någon hakkors på hans lägenhetsdörr och skrev "Åk hem! Jävla neger" samt "BSS".
Någon tid senare kastades en rökbomb in genom brevinkastet i hans lägenhet. En mindre brand uppstod.
Han vände sig till polisen och gjorde anmälningar om flera händelser. På grund av polisens omorganisation fick hans ärenden inte någon prioritet. Några utredningar kom inte till stånd. Han gjorde närmare 60 polisanmälningar. Polisen bedömde emellertid hoten mot hans person som så allvarliga, att han fick ett trygghetspaket. Han nyttjade detta vid fyra tillfällen. Ett sådant tillfälle var när han blev utsatt för handgripligheter från en bostadsrättshavare och styrelsemedlem, T.B. Han gjorde själv vad han kunde för att få till stånd en ändring. Han skrev brev till styrelsen och hade muntliga kontakter med styrelsens ledamöter och fastighetsförvaltaren. I maj - juni 1996 meddelade föreningen honom att man skulle säga upp honom på grund av att han skulle ha uppträtt störande, bl.a. genom okynnesanmälningar till polisen. T.K. hade också klagat på att han skulle ha trakasserat henne. Han vände sig till Diskrimineringsombudsmannen, som i sin tur kontaktade polisen och bostadsförmedlingen. I oktober 1996 fick han besked om att han skulle få en ny lägenhet den 1 december 1996. Han underrättade föreningen om detta och i samband med flyttningen i november 1996 lämnade han sina nycklar till föreningens dåvarande ordförande, O.J. Nycklarna återsändes emellertid till honom på hans nya adress, varför han sände dem till föreningen med posten. Han hade aldrig mer än en uppsättning nycklar.
Under den tid som målet gällde studerade han musikvetenskap på Musikhögskolan. På grund av trakasserierna uppnådde han inte erforderliga studieresultat och han blev återbetalningsskyldig för två terminers studiemedel. Han kunde inte heller sova ordentligt och därför inte koncentrera sig på lektioner och vid praktiska övningar. Han var också nervös och rädd till följd av trakasserierna.
Föreningen anförde i huvudsak följande.
Det som hänt före förhandlingen i hyresnämnden den 31 maj 1995 ansåg föreningen vara avklarat i och med medlingen i nämnden. T.P. kunde ha ansökt om åtgärdsföreläggande på nytt men det gjorde han inte. Flera hyresgäster och medlemmar i föreningen hade framfört klagomål mot T.P. I brev den 10 juni 1996 sade föreningen upp T.P. till avflyttning den 1 oktober 1996. T.P. vägrade att flytta och lämnade inte ifrån sig några nycklar. O.J. hade inte mottagit några nycklar från T.P. Några nycklar kom inte heller till föreningen per post förrän i månadsskiftet februari - mars 1997. Då kom bara en uppsättning nycklar. T.P. hade kvitterat ut tre uppsättningar nycklar och hade således två uppsättningar kvar. T.P. betalade inte hyra för november och tiden därefter.
T.P. hade under åren gjort ett stort antal polisanmälningar, bl.a. mot T.K. Dessa anmälningar resulterade inte i något mer än att hon kallades till förhör en gång. I september 1995 ville flera medlemmar i föreningen ta upp en diskussion om att säga upp T.P., eftersom han lyckats skrämma upp småbarnen och deras föräldrar. Gården blev inte längre en naturlig träffpunkt. T.P. hade t.ex. fotograferat T.K:s dotter och hennes kamrater när de befann sig på gården. De tyckte detta var mycket obehagligt. Han hade också under vintern 1995 hotat T.K. varje gång hon passerade honom eller hans flickvän genom att tala om att hon var polisanmäld. Hennes dotter vågade inte längre leka på gården. Barnen fick inte vistas på gården eller i närheten av hans fönster. T.K. upplevde fortsatta störningar efter förhandlingen i hyresnämnden i maj 1995. T.P. påstod bl.a. att hon låg bakom hakkorset på hans dörr och brandbomben. När händelsen med klottret på T.P:s dörr inträffat lät föreningen omgående måla om dörren och man talade också om för de boende att sådant absolut inte fick förekomma i föreningens fastighet.
I tingsrätten hördes T.P. och föreningens ordförande Taylor under sanningsförsäkran medan Davidson, som under vissa perioder bott hos T.K., och A.H. hördes som vittnen.
Föreningen åberopade viss skriftlig bevisning.
Stockholms tingsrätt (2000-05-12, rådmännen Mason och Hernandez) ogillade käromålet. Tingsrätten anförde i domskälen följande.
Enligt 12 kap. 16 § 3 och 11 § 3jordabalken har en hyresgäst som utan eget vållande drabbas av hinder och men i nyttjanderätten rätt till nedsättning av hyran för den tid som sådana förhållanden varit rådande. Med hinder och men i nyttjanderätten avses inte bara sådana omständigheter, som har med lägenhetens skick och utrustning att göra, utan även sådana förhållanden som är aktuella i förevarande mål. Nedsättningen av hyran skall motsvara graden av hinder och men i nyttjanderätten.
Enligt 12 kap. 16 § 3 och 11 § 4jordabalken har en hyresgäst som drabbas av skada på grund av hinder och men i nyttjanderätten rätt till skadestånd, om inte hyresvärden visar att skadan inte beror på hans försummelse.
Det är hyresgästen som har bevisbördan för att det förelegat sådant hinder och men i nyttjanderätten, att han är berättigad till nedsättning av hyran. Hyresgästen har också bevisbördan för att han drabbats av skada, men bevisbördan övergår därefter till hyresvärden, som har att exculpera sig för att gå fri från skadeståndsansvar. Såvitt gäller beviskravet uppställs det krav som gäller i tvistemål i allmänhet. T.P. har således att styrka att hinder och men i nyttjanderätten förelegat och att han drabbats av skada till följd av detta. Först när han fullgjort detta blir det aktuellt att bedöma frågan om föreningen fullgjort sin skyldighet att exculpera sig.
T.P. har gjort gällande att han varit utsatt för trakasserier, störande ljud och skadegörelse under tiden januari 1994 - november 1996. Han har förhållandevis utförligt redovisat vad han upplevt som hyresgäst i föreningens fastighet. Hans uppgifter får ett starkt stöd av M.W:s vittnesmål. Tingsrätten finner inte anledning att betvivla att de upplevt sitt boende på det sätt de beskrivit. Det krävs emellertid att T.P. styrker att de obehagligheter som han varit utsatt för varit av sådan art och grad, att de är att bedöma som hinder och men i nyttjanderätten.
Såvitt gäller tiden januari 1994 - maj 1995 har T.P. lämnat svävande uppgifter om vad som förevarit. Han har beskrivit hur det slamrats med cyklar och hur barn och ungdomar spelat boll på gården och studsat den mot hans sovrumsvägg. Det är en allmänt hållen beskrivning av händelser, som är svåra att placera i tiden. Det är också förenat med svårigheter att bedöma intensiteten i störningarna. En händelse som beskrivits på ett konkret sätt och som tidsmässigt förlagts till september 1994 är händelsen, då T.P:s blomlåda utsattes för skadegörelse. Detta är emellertid en isolerad händelse, som i och för sig givit T.P. anledning att hos hyresnämnden ansöka om åtgärdsföreläggande för föreningen, men händelser av liknande slag har inte inträffat på nytt. T.P. har visserligen nämnt att det brutits blommor från hans blomlådor tidigare och att han då reagerat med att säga till att "det räckte med att ta en eller två blommor".
Såvitt gäller den nu aktuella tiden är att märka att förhandlingen hos hyresnämnden den 31 maj 1995 utmynnade i ett medlingsförfarande och att hyresnämnden avskrev ärendet efter återkallelse. T.P. har gjort gällande att han vid förhandlingen återkallat den fullmakt han utfärdat för ombudet och att utvecklingen av ärendet hos nämnden inte blivit den han önskat. T.P. överklagade hyresnämndens avskrivningsbeslut till hovrätten som inte fann anledning att göra ändring i beslutet. Någon ytterligare bevisning utöver sina egna uppgifter har T.P. inte åberopat. Tingsrätten finner därför inte skäl att se annorlunda än hovrätten på den frågan nu. Föreningens uppfattning att de störningar som må ha inträffat under tiden fram till hyresnämndens medlingsförfarande den 31 maj 1995 får anses vara slutligt behandlad i och med hyresnämndens handläggning av saken har fog för sig. Hyresnämndens handläggning och avskrivningsbeslut utgör dock inget formellt hinder att T.P. för talan här även angående den tiden. Vad som förekommit här visar emellertid inte att det under denna tid förelegat hinder och men i nyttjanderätten.
Kort tid efter det att förhandlingen i hyresnämnden ägt rum inträffade händelsen då T.P:s lägenhetsdörr bemålades med hakkors och rasistiska uttryck. Av H-O.W:s vittnesmål framgår att föreningen lät måla om dörren och sanera väggen mycket snart efter händelsen. Enligt Taylor lämnade föreningen också information till sina medlemmar och till hyresgästerna att föreningen inte tolererade sådana tilltag i föreningens fastighet.
Tingsrätten finner utrett att T.P. utsatts för ett synnerligen svårartat angrepp med rasistiska förtecken. Detta får emellertid med hänsyn till allvaret i händelsen också anses vara en händelse av engångskaraktär. Föreningen har liksom T.P. misstänkt en i fastigheten boende för att ha utfört gärningen. Den polisanmälan som T.P. gjorde ledde endast till att T.K. kallades till förhör och något åtal väcktes inte. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att inte heller denna händelse vare sig enskilt eller sammantaget med andra händelser är av den arten att föreningen skall bära en nedsättning av hyran på grund av hinder och men i nyttjanderätten.
Någon tid efter händelsen med hakkorset kastades en brandbomb in i T.P:s lägenhet och en mindre brand i textilier uppstod. Inte heller denna händelse har utretts närmare av polis och det finns skäl att anlägga samma synsätt på denna händelse.
De övriga störningar i tiden fram till avflyttningen som T.P. beskrivit har en mer allmändaglig karaktär och synes bottna i personliga motsättningar mellan honom och andra boende. T.P. har berättat om händelser som inträffat vid vissa tidpunkter utan att ange hur lång tid som förflutit mellan de olika tillfällena. Det är svårt att dra några slutsatser om hur ofta denna typ av störningar förekommit och hur allvarliga de varit. Davidson har uppgivit att störningarna inträffat dagligen mellan kl. 06.00 och midnatt. Davidson har emellertid inte varit stadigvarande bosatt i T.P:s lägenhet och hennes uppgifter i denna del måste bedömas med viss försiktighet. A.H., som bodde direkt ovanför T.P:s lägenhet, har omvittnat att störningar i form av slammer med cyklar och annat oväsen från gården förekommit. Han har också berättat att han med företrädare för föreningen diskuterat avsaknaden av ordningsregler för gården och att ingenting hänt efter detta. Även om A.H:s vittnesmål ger ett viss stöd åt uppgifterna från T.P. och Davidson om dessa störningar kan tingsrätten inte finna det tillräckligt styrkt att dessa störningar haft sådan frekvens och sådant allvar, att de kan bedömas utgöra hinder och men i nyttjanderätten.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att T.P. inte styrkt att det varit fråga om trakasserier och störningar i sådan omfattning, att hinder och men i nyttjanderätten kan anses ha förelegat. Hans talan kan därför inte vinna bifall. Med denna bedömning saknas anledning för tingsrätten att bedöma föreningens kvittningsinvändning.
Rådmannen Jenkins var skiljaktig och ville bifalla käromålet på följande sätt.
Jag är ense med majoriteten om domens avfattning till och med fjärde stycket under domskälen som slutar. "Det krävs emellertid att T.P. styrker att de obehagligheter som han varit utsatt för varit av sådan art och grad, att de är att bedöma som hinder och men i nyttjanderätten". Jag gör dock en annan bedömning av vad som är visat i målet och anser att skälen fortsättningsvis skall ha följande lydelse.
Den lägenhet T.P. hyrde var genom sitt läge på nedre botten utsatt för störningar från lekande barn och ungdomar som uppehöll sig på den relativt begränsade gården. Detsamma gällde annan användning av gården som för uppställning av cyklar. Normalt sett är denna typ av störningar att betrakta som sådana lindriga och tillfälliga störningar som en hyresgäst får tåla. Skulle störningarna bara ha omfattat de mindre barnens lek tidiga mornar, blomplockning i T.P:s blomlådor och intresse av att titta in i T.P:s lägenhet skulle de ligga på en nivå som en hyresgäst får tåla. Detsamma gäller äldre ungdomars bollspel vid enstaka tillfällen. Fråga är alltså om störningarna överskridit den nivån.
Det framgår av både T.P:s, M.W:s och H-O.W:s uppgifter, att T.P. fortlöpande klagat på förhållandena och att han när han upplevt dessa klagomål som resultatlösa lämnat in ett stort antal polisanmälningar. Det flagranta övertrampet genom målningen av rasistiska ord på T.P:s lägenhetsdörr har omedelbart åtgärdats av föreningen. I övrigt har Taylor uppgett att han talat med dem som T.P. klagat på och bedömt att ord stod mot ord och att föreningen därför inte vidtagit några andra åtgärder än att slutligen säga upp T.P.
Av H-O.W:s uppgifter framgår, att de enda regler som gällde var att de boende skulle visa allmän hänsyn och att de boende i övrigt skulle visa omdöme och använda sitt sunda förnuft. Av hans uppgifter framgår också att cykelstället som stått i en hörna av gården flyttats och ställts upp utanför T.P:s fönster under den renovering som utfördes av bl.a. fasaderna och att detta arbete inklusive planerad förändring av gården hade påbörjats under försommaren 1995 och inte avslutats innan T.P. flyttade från lägenheten. Av A.H:s uppgifter framgår att han på ett årsmöte försökt att ta upp frågan om ordningsregler, t.ex. att bollspel och dylikt inte borde vara tillåtet och att han samtidigt försökt ta upp frågan om att cykelstället borde flyttas men fått beskedet att cykelstället skulle stå kvar.
T.P. har under sanningsförsäkran bekräftat sina under sakframställningen lämnade uppgifter. Davidson som under längre perioder bott hos honom men även har haft ett eget boende har stött hans uppgifter och att det var fråga om ständiga störningar samt att det var fråga om en upptrappning av störningarna. A.H. har uppgett, att han vid några tillfällen vaknat av att T.K. hanterat sin cykel på ett sätt som medvetet var ägnat att störa de kringboende och att han senare förstått att hennes handlande var riktat mot T.P. H-O.W, å sin sida, har inte gjort några iakttagelser. Som förklaring till det har han uppgett, att han bodde i gatuhuset, inte umgicks med de boende i gårdshuset och sällan tittade ut över gården. Det framgår dock att han vid ett tillfälle haft möjlighet att bilda sig en egen uppfattning, när han samtidigt med T.P. och föreningens kassör Booth befann sig på gården även om han stod bakom en dörr och gjorde i ordning sonens cykel. Han bedömde dock, att detta arbete var viktigare - ett arbete som bröts av att hans maka ropade att han erhållit ett tjänstesamtal. I stället frågade han senare en kvinnlig hyresgäst som befann sig på platsen vad som hänt.
Den bild som ges av T.P. och Davidson är störningar som till en början måste betraktas som normala i en tätort men som successivt växer utöver denna gräns med ungdomar som visar basebollträn, uttalar förtäckta hot, ägnar sig åt sporter på gården som seriösa utövare skulle ägna sig åt på platser bättre anpassade för dessa. Deras berättelse skall ses i ljuset av den slutliga målningen av rasistiska slagord. Enligt min bedömning har Davidson beskrivit en typisk mobbningssituation, även om ingen använt ordet mobbning i målet. Med den bevisning som föreligger i målet framgår av T.P:s och M.W:s av A.H. i ovan angivna del stödda berättelse att T.K. har deltagit i störningarna mot T.P. och att T.B. som förälder inte försökt påverka sin pojkes eller dennes kamraters uppträdande för att minska störningarna mot T.P. Utredningen visar inget annat än att T.K. och T.B. skriftligen framfört klagomål mot T.P. först efter det att han vädjat till barnen och ungdomarna samt framfört klagomål till föräldrarna och att senare ytterligare barnfamiljer skrivit under klagobrevet, varav vissa aldrig bott i fastigheten. Enligt min bedömning har således T.P. utsatts för hinder och men i nyttjanderätten utan eget vållande. Han har därför rätt till skälig nedsättning av hyran. Jag bedömer att han har rätt till nedsättning av hyran med 20 procent. Med hänsyn till vad jag anfört om utvecklingen av störningarnas omfattning finner jag skäligt att denna hyresreduktion utgår från och med den 1 januari 1995. Mot föreningens bestridande är inte visat att hyra för november 1996 har betalats. Reduktionen skall alltså utgå till och med oktober 1996 för redan erlagda belopp. T.P. har alltså rätt att återfå 15 515 kr.
Enligt min mening har föreningen under den långa tid som det här varit fråga om förhållit sig alltför passiv. Hyresvärden har således inte visat att bristen inte beror på hans försummelse. Förhållandena har varit sådana att T.P. har haft rätt att omedelbart säga upp kontraktet. Han har alltså rätt till skadestånd och är således berättigad till ersättning för flyttningskostnader om 1 920 kr. När det gäller ersättning för studiemedel på grund av återkrav av dem på grund av att studierna inte fullföljts har - enligt min bedömning - T.P. inte lämnat sådan uppgifter att det framgår att det råder adekvat kausalitet mellan hans bristande studieresultat och störningarna i boendet. I denna del kan yrkandet således inte bifallas.
Av utredningen framgår att T.P. flyttat från lägenheten i november 1996. Han har uppgett att han när han flyttade lämnade tillbaka de nycklar han tidigare erhållit till föreningens dåvarande ordförande och att han fått dem tillbaka och därför återsänt dem till föreningen i ett rekommenderat brev. Denne person har inte hörts i rätten. Mot bakgrund av den bedömning jag gjort i övrigt får denna uppgift tas för god liksom uppgiften att alla såg när han flyttade. På grund av detta finner jag att T.P. enbart är betalningsskyldig för hyran för november 1996 med nedsättning efter samma grunder som jag tidigare funnit, d.v.s. med 20 procent. Föreningen har således mot T.P:s krav rätt att kvitta ett belopp av 80 procent av hyran eller
2 902 kr.
Enligt min mening skall föreningen förpliktas att till T.P. betala 14 533 kr.
T.P. överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan. Föreningen bestred ändring.
Svea hovrätt (2002-03-15, hovrättslagmannen Acevedo samt hovrättsråden Burton, referent, Barry och Bailey) ändrade tingsrättens dom och förpliktade föreningen att till T.P. betala 49 110 kr jämte ränta. Hovrätten anförde följande.
T.P. och Davidson har båda utförligt och på ett enligt hovrättens bedömning trovärdigt sätt beskrivit de händelser av olika slag som enligt dem innefattat störningar i T.P:s boende och som pågått med olika grader av intensitet från början av år 1994 till och med november år 1996.
A.H., som gjort ett trovärdigt intryck, har lämnat uppgifter som på väsentliga punkter starkt stödjer T.P:s och M.W:s berättelser.
Hovrätten finner genom den sålunda lämnade bevisningen utrett, att T.P. redan tidigt år 1994 började utsättas för störningar i form av främst upprepad åverkan på hans blomlåda utanför hans lägenhet på bottenvåningen, upprepade skakningar av cyklar i ett cykelställ utanför lägenheten i avsikt att åstadkomma oväsen samt bollspel på gården nära hans lägenhetsfönster varvid barn och ungdomar roat sig med att studsa bollen mot ytterväggen till hans sovrum. Hovrätten sätter tilltro till T.P:s uppgift att störningarna från gården ibland påbörjats tidigt på morgonen, fortsatt under dagen och slutat först sent på kvällen eller påföljande natt. Av utredningen får vidare anses framgå att störningarna pågått under hela den tid som T.P. påstått men att de varierat i intensitet under denna tid.
Hovrätten finner inte visat annat än att T.P. vidtagit väl avvägda åtgärder i syfte att få rättelse till stånd, i form av från början uppmaningar till störande barns och ungdomars föräldrar och hänvändelser till hyresvärden. När sådana initiativ inte lett till något tillfredsställande resultat, har han vidtagit fortsatta rimliga åtgärder för att återfå ett boende under "normala" förhållanden genom att vända sig till polisen och dessutom ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. I stället för att förbättra situationen har dessa åtgärder uppenbarligen medfört att motsättningarna mellan T.P. och några grannfamiljer skärpts. Ytterst allvarliga mot T.P. riktade angrepp inträffade efter det att hyresnämnden avslutat T.P:s där anhängiggjorda ärende genom att rasistiska slagord skrivits på hans dörr och genom att en brandbomb kort därefter slängts in i hans lägenhet. Till viss del synes denna försämring kunna förklaras med att föreningen synes ha haft den felaktiga uppfattningen att de störningar som inträffat fram till hyresnämndens medlingsförfarande blivit slutligt behandlade i och med hyresnämndens handläggning av saken, vilket sannolikt gett dem som orsakat störningarna anledning att tro att T.P:s klagomål i stort sett varit ogrundade och deras beteende godtagbart.
Mot bakgrund av vad som framkommit i målet finner hovrätten - vid bedömningen av om de störningar av olika slag som förekommit skall betraktas som varaktigt men i nyttjanderätten - att man inte enbart bör fästa avseende vid i vilken utsträckning störningarna varit av engångskaraktär eller pågående med en sådan lägre intensitet att de skäligen skulle kunna tolereras. Det bör enligt hovrättens mening i stället särskilt beaktas att störningar av detta slag under en lång tid påverkar den drabbade negativt i olika hänseenden, framför allt i form av den anspänning som följer av att som utsatt ständigt känna ovisshet om och ha uppmärksamheten riktad på eventuellt kommande störningar som kan inträffa när som helst. Det har tydligt framkommit i målet att T.P. under hela den aktuella tiden haft ett boende förenat med sådana stora påfrestningar. Hovrätten finner därför att det under denna tid förelegat sådant men i nyttjanderätten som ger T.P. rätt till nedsättning av hyran. Nedsättningen bör skäligen bestämmas till vad som T.P. yrkat, dvs. till 40 % av hyran. Vid denna bedömning skall T.P:s talan i nu aktuell del helt bifallas.
I fråga om föreningens kvittningsvis framställda motfordran avseende obetald hyra för tiden november 1996 - mars 1997 konstaterar hovrätten att T.P:s hyresavtal sagts upp av föreningen till avflyttning den 1 oktober 1996 och att T.P. varit oförhindrad att när som helst acceptera uppsägningen. T.P:s uppgifter om de åtgärder som han vidtagit för att för föreningen göra känt att han skulle avflytta och att han också faktiskt gjort det under slutet av november 1996 får anses vara sannolika och bör därför godtas. Föreningen kvittningsyrkande skall därför lämnas utan avseende förutom såvitt avser novemberhyran som T.P. medgett att betala.
Hovrätten prövar därefter T.P:s yrkande om skadestånd för flyttningskostnader. Han har rätt till sådan ersättning, om föreningen inte har visat att bristen i form av men i nyttjanderätten inte berott på föreningens försummelse (12 kap. 11 § första stycket 4 jämfört med 16 § jordabalken).
Hovrätten finner av utredningen i målet att föreningen inte varit tillräckligt aktiv för att som hyresvärd motverka att störningarna fortsatte. Relativt enkla åtgärder hade kunnat vidtas för att förbättra situationen. Vissa åtgärder föreslogs också av Diskrimineringsombudsmannen. Cykelstället utanför T.P:s lägenhet kunde ha avlägsnats. Flyttbara trädgårdsprodukter hade kunnat placeras där för att hålla de bollspelande ungdomarna på avstånd. Ordningsregler kunde ha satts upp. Frågan om störningar m.m. borde dessutom ha behandlats på något möte så att de boende i fastigheten fick klart för sig att störningar inte kunde accepteras och också hade kunnat diskutera vilka åtgärder som lämpligen borde och kunde vidtas för att förbättra förhållandena.
Hovrätten anser att föreningen på grund av sin passivitet inte förmått visa att den inte varit försumlig. Föreningen är därför skyldig att ersätta T.P. för hans flyttningskostnader. Beloppets storlek har vitsordats.
Vad gäller T.P:s yrkande om skadestånd relaterat till hans utgifter för studiemedel finner hovrätten att han inte förmått styrka, att det råder orsakssamband mellan hans bristande studieresultat och störningarna i boendet. Yrkandet i denna del kan därför inte bifallas.