När lagfart beviljades på ett köpekontrakt som innehöll ett förbehåll om rådighetsinskränkning, antecknades inte förbehållet i fastighetsboken. Det har inte gått att säkert bedöma varför så inte skedde och det har inte kunnat uteslutas att det berodde på något annat än ett förbiseende. Förbehållet har därför inte kunnat antecknas i efterhand med tillämpning av reglerna om rättelse.
Genom ett köpekontrakt den 1 februari 1976 överlät Dixon fastigheten Huddinge Länna 3:145 till sin dotter I.H. för en köpeskilling om 74 000 kr. I köpekontraktet finns ett förbehåll med följande lydelse. ”Fastigheten får ej avyttras eller intecknas utan godkännande av säljaren och vid dennes frånfälle hänvisas till förordnande i testamente.”
Ett köpebrev upprättades den 1 februari 1976. I.H. beviljades lagfart vid Inskrivningsmyndigheten i Norrtälje den 23 februari 1977. Som fångeshandling hänvisades i såväl fastighetsboken som lagfartsbeviset till köpekontraktet. Förbehållet antecknades inte i fastighetsboken.
L.H. begärde den 30 januari 2002 hos inskrivningsmyndigheten att förbehållet skulle tas in i fastighetsregistrets inskrivningsdel genom en rättelse. I.H. bereddes tillfälle att yttra sig i saken och motsatte sig ansökan. Den 31 maj 2002 förelade inskrivningsmyndigheten Dixon med stöd av 19 kap. 16 § JB att vid äventyr av avvisning väcka talan om förbehållet i domstol.
Dixon ansökte den 20 juni 2002 om stämning vid Huddinge tingsrätt mot I.H. och framställde därvid yrkanden om bättre rätt till fastigheten, återgång av köpen och införande av förbehållet i fastighetsboken. Genom beslut den 25 april 2003 avvisade tingsrätten hans talan med motiveringen att stämningsansökan inte utan väsentlig olägenhet kunde läggas till grund för en rättegång. Hovrätten fastställde avvisningsbeslutet och dess beslut vann laga kraft den 10 september 2003. Inskrivningsmyndigheten avslutade ärendet genom en anteckning på dagboksbladet den 19 maj 2004.
I en skrift den 16 maj 2004 begärde Dixon på nytt att Inskrivningsmyndigheten i Norrtälje skulle vidta rättelse och ta in förbehållet. Sedan I.H. motsatt sig begäran förelade inskrivningsmyndigheten Dixon ånyo att väcka talan i saken vid äventyr att ansökan annars skulle kunna komma att avvisas.
Dixon väckte talan mot I.H. vid Huddinge tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle förklara att han hade bättre rätt till fastigheten. I dom den 17 maj 2005 ogillade tingsrätten L.H:s talan. Domslutet fastställdes av hovrätten, vars dom vann laga kraft den 9 mars 2007.
Inskrivningsmyndigheten (rådmannen Collins) anförde följande i beslut den 7 november 2007.
Dixon har inte inom föreskriven tid väckt talan ang. rådighetsinskränkningar i fastigheten. Tvisten ang. bättre rätt till fastigheten är lagakraftägande avgjord (se HD:s mål nr T 4468-06). L.H:s ansökan avvisas.
Dixon överklagade inskrivningsmyndighetens beslut att avvisa hans ansökan om anteckning i fastighetsregistret av rådighetsinskränkningar beträffande fastigheten Huddinge Länna 3:145 och yrkade, som han fick förstås, att hovrätten med undanröjande av avvisningsbeslutet skulle återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten. Han yrkade vidare i första hand att besittningsrätten till fastigheten skulle gå åter och i andra hand rättelse enligt 19 kap. 22 § JB.
Hovrätten (hovrättslagmannen Davis, hovrättsrådet Jones, referent, och tf. hovrättsassessorn Sellers) anförde följande i beslut den 20 augusti 2008.
Enligt inskrivningsmyndighetens föreläggande ålades Dixon att, vid avvisningsäventyr, väcka talan om rätten till inskrivning av rådighetsinskränkningar till den aktuella fastigheten. Den tvist som sedermera anhängiggjordes av Dixon gällde emellertid frågan om bättre rätt till fastigheten. Då Dixon således inte efterkommit föreläggandet har det varit korrekt av inskrivningsmyndigheten att avvisa hans ansökan.
L.H:s yrkanden om återgång respektive rättelse kan inte tas upp till prövning av hovrätten i detta sammanhang.
Hovrätten avslår överklagandet.
Dixon överklagade och yrkade i första hand att HD skulle upphäva hovrättens och inskrivningsmyndighetens avgöranden och besluta om rät-telse i fastighetsregistrets inskrivningsdel vad gäller fastigheten Huddinge Länna 3:145 och därvid föra in ett förbehåll om rådighetsinskränkning enligt ett köpekontrakt den 1 februari 1976 (villkor nr 3). I andra hand yrkade Dixon att HD skulle undanröja hovrättens och inskrivningsmyndighetens beslut och återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten för fortsatt handläggning.
HD inhämtade yttrande från Lantmäteriet.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Wilson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
I punkterna 1-6 tecknas bakgrunden i enlighet med vad som har redovisats inledningsvis i referatet. Punkterna 7-13 har i huvudsak samma lydelse som punkterna 7-13 i HD:s beslut.
För att rättelse ska kunna ske krävs att oriktigheten är uppenbar. Oriktigheten ska således vara objektivt konstaterbar och det ska stå klart vad som egentligen avsetts (Fitger, Rättegångsbalken, s. 17:12, Morris och Mcclure, Förvaltningslagen med kommentarer, 3 uppl., 2010, s. 339). I lagförarbetena nämns som exempel att datum för ansökan eller beslut angetts oriktigt eller att inskrivningsbeslutet avviker från de handlingar på vilka beslutet grundas. I rättsfallet NJA 2007 s. 396 fann HD att ett antal inteckningar som beviljats av inskrivningsmyndigheten på grundval av en handling som getts in av ett misstag kunde avföras genom rättelse.
I.H:s förvärv av fastigheten har varit förenat med förbehåll som inskränkt hennes rätt att överlåta och inteckna fastigheten. Förbehållet har såvitt framkommit gällt i vart fall mellan Dixon och I.H. (se NJA 1993 s. 468). Det har inte antecknats i fastighetsboken i samband med att lagfartsansökan behandlades. Det är inte möjligt att nu och på detta underlag avgöra av vilken anledning förbehållet inte antecknades. Det kan ha berott på ett rent förbiseende från inskrivningsmyndighetens sida. Som framhållits av Lantmäteriverket kan det dock även ha berott på att inskrivningsmyndigheten gjort bedömningen att förbehållet av något materiellträttsligt skäl, exempelvis att det inte gällt mot tredje man, inte borde antecknas. Det förhållandet att det inte skett någon anteckning av förbehållet kan således inte anses innebära att det föreligger en uppenbar oriktighet i den mening som avses i 19 kap. 22 § JB.
Inskrivningsmyndighetens beslut den 19 maj 2004 med anledning av L.H:s första ansökan om rättelse år 2002 har vunnit laga kraft och kan inte bli föremål för HD:s prövning i detta mål. Detsamma gäller de spörsmål som Dixon tagit upp rörande betalning av köpeskillingen, preskription av skuldebrevet, I.H:s äganderätt till fastigheten och påståendena om rättegångsfel i de tvistemål som förekommit med anledning av inskrivningsmyndighetens förelägganden.
Inskrivningsmyndigheten har behandlat även den andra ansökan om rättelse som en ansökan om anteckning av förbehåll enligt 20 kap. 14 § JB och i stället för att pröva frågan om rättelse i sak förelagt Dixon att väcka talan enligt 19 kap. 16 § JB.
Som angetts i det föregående kan en anteckning enligt 20 kap. 14 § JB ske utan samband med att lagfartsfrågan prövas och då på framställning även av någon annan än fastighetsägaren som har ett intresse i saken. I lagförarbetena anförs att den till vars fastighetsförvärv förbehållet är knutet bör beredas tillfälle att yttra sig och att om det i en sådan situation visar sig att frågan om anteckning av förbehållet är tvistig, föreläggande att väcka talan i saken vid domstol enligt 19 kap. 16 § JB bör kunna meddelas den som hävdar att förbehållet gäller (prop. 1970:20 del B 2, s. 599, Douglas m.fl. En kommentar till JB och anslutande författningar, 2007, s. 467, Domstolsverkets handbok för inskrivningsväsendet avsnitt 4.2.4). Att förbehållet skulle antecknas har varit den reella innebörden av L.H:s ansökan, oaktat vad han själv rubricerat den som, och inte en rättelse av en tidigare oriktig införing. HD kan mot den bakgrunden inte finna att inskrivningsmyndigheten vid handläggningen av L.H:s ansökan om rättelse, i stället för att pröva frågan i sak, genom det meddelade föreläggandet att väcka talan gjort sig skyldig till något fel som kan föranleda undanröjande av avvisningsbeslutet.
L.H. har även gjort gällande att han följt inskrivningsmyndighetens föreläggande den 23 juni 2004. Det framgår dock av Huddinge tingsrätts dom den 17 maj 2005 och Svea hovrätts dom den 10 oktober 2006 att han väckt talan mot I.H. med yrkande om bättre rätt till fastigheten. Som påpekats av Lantmäteriverket har Dixon alltså väckt talan om något annat än vad han förelagts att göra. Det framgår visserligen av protokollet från huvudförhandlingen i Svea hovrätt att Dixon som grund för sin talan där även hänfört sig till förbehållet enligt köpekontraktet och att hovrätten, efter invändning från I.H:s sida, funnit att åberopandet inte utgjort en ny omständighet i den mening som avses i 50 kap. 25 § tredje stycket RB. Detta innebär dock inte att Dixon kan anses ha väckt talan om förbehållet i enlighet med inskrivningsmyndighetens föreläggande. Han har således inte följt föreläggandet. Inte heller på denna grund föreligger det således skäl att ändra det överklagade beslutet.
Det nu anförda leder fram till slutsatsen att Carr överklagande ska lämnas utan bifall.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Baker, Johnson, Hoffman, referent, Rush och Fry) meddelade den 3 december 2010 följande beslut.
I punkterna 1-6 tecknas bakgrunden i enlighet med vad som har redovisats inledningsvis i referatet.
Dixon har till stöd för sin talan i HD gjort gällande dels att han följt inskrivningsmyndighetens förelägganden, dels att föreläggandena under alla förhållanden inte varit lagligen grundade då han begärt rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel och inte inskrivning av förbehållet. Ansökan om rättelse skulle därför inte ha avvisats utan prövats i sak redan år 2002. Dixon har även tagit upp frågor rörande betalningen av köpeskillingen, preskription av det skuldebrev som utfärdades vid köpet, I.H:s äganderätt till fastigheten samt rättegångsfel som enligt L.H:s mening förekommit i tidigare mål.
Lantmäteriet har i sitt yttrande sammanfattningsvis anfört att Dixon väckt talan om helt andra frågor än vad hans ansökan berört, att inskrivningsmyndigheten handlagt ärendena korrekt och att HD bör avslå överklagandet.
Bestämmelserna m.m.
Allmänna bestämmelser om inskrivning enligt JB finns i 19 kap. i balken. Inskrivning enligt balken ska göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Inskrivningsärenden är bl.a. ärenden om lagfart och inteckning eller annan inskrivning enligt 20-24 kap. JB. Närmare bestämmelser om handläggningen av inskrivningsärenden finns i 19 kap. 10-26 §§ JB. Därutöver ska vissa bestämmelser i lagen (1996:242) om domstolsärenden tillämpas vid handläggningen. Beslut i ett ärende som enligt lag ska föras in i fastighetsregistrets inskrivningsdel meddelas genom att det förs in i denna del av registret.
Om det på grund av särskild omständighet finns anledning anta att det förvärv sökanden åberopat är ogiltigt, inte kan göras gällande eller att den sökta åtgärden på annat sätt skulle kränka någon annans rätt, ska inskrivningsmyndigheten enligt 19 kap. 16 § första och andra styckena JB ge den vars rätt berörs tillfälle att yttra sig eller hålla sammanträde. Av paragrafens tredje stycke framgår att myndigheten, om den finner att det råder tvist om sökandens rätt, också får förelägga sökanden att inom viss tid väcka talan vid domstol. Följer sökanden inte föreläggandet får inskrivningsmyndigheten avvisa ansökan.
Om sökandens förvärv är förenat med förbehåll som bl.a. inskränker hans eller hennes rätt att överlåta egendomen eller söka inteckning i den, ska det enligt 20 kap. 14 § JB göras en anteckning om det i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart söks eller när inskrivningsmyndigheten därefter får kännedom om inskränkningen. Myndighetens prövning är oberoende av om det görs en ansökan om anteckning eller ej.
Bestämmelser om rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel finns i 19 kap. 22-25 §§ JB. I 19 kap. 22 § första stycket föreskrivs att om inskrivningsdelen innehåller ”någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel”, myndigheten ska rätta uppgiften. Ett rättelseärende kan tas upp efter ansökan eller ex officio. Innan rättelse sker ska myndigheten ge den som berörs av åtgärden tillfälle att yttra sig. Något yttrande behöver dock inte inhämtas om det är obehövligt. Beslut om rättelse meddelas genom att uppgiften ändras eller tas bort med uppgift om att rättelse skett.
Möjligheten för en inskrivningsmyndighet att besluta om rättelse infördes med JB och tog ursprungligen sikte på situationer där en införing i fastighetsboken på grund av ett förbiseende hos myndigheten kommit att stå i strid med vad som måste antas ha varit den beslutandes vilja (SOU 1960:25 s. 699 f., prop. 1970:20 del B 1 s. 538 f.). Genom en lagändring den 1 juli 1990 utvidgades bestämmelsernas tillämpningsområde till att även gälla fall då oriktigheten beror på någon annan än inskrivningsmyndigheten, exempelvis sökanden (prop. 1989/90:71 s. 50 f.). Beror oriktigheten på något annat förhållande, exempelvis att det inskrivna förvärvet är behäftat med någon materiell brist eller att en inskrivningsrättslig föreskrift har åsidosatts, kan rättelse inte ske.
L.H:s skrivelse den 16 maj 2004 lyder såvitt här är av intresse: ”Med hänvisning till nya JB 19 kap. 22 § påpekar jag att fastighetsregistrets inskrivningsdel (kopia biläggs) innehåller uppenbart oriktighet som beror på IM i Huddinge domsagas förbiseende att inte 23/2 1977 införa enl. JB 4 kap. 3 § 3 punkten rådighetsinskränkningarna för säljarens intressen i tredje villkoret i köpekontraktet 1/2 1976 (kopia biläggs). Yrkar jag att IM i Norrtälje RÄTTAR uppgifter enl. JB 19 kap. 23 § som bör gälla fr.o.m. 23/2 1977. Något yttrande behöver dock inte inhämtas, eftersom det är uppenbart obehövligt enl. JB 19 kap. 24 §.”
Genom att Dixon särskilt markerade ordet RÄTTAR och uttryckligen hänvisade till tre lagrum avseende rättelse står det klart att vad han åsyftade var en rättelse enligt 19 kap. 22 § JB och inte en anteckning i efterhand enligt 19 kap. 16 §. Inskrivningsmyndigheten borde därför inte - utan att ha inhämtat L.H:s medgivande - ha behandlat skrivelsen som något annat än en begäran om rättelse. En sådan begäran kan inte föranleda ett föreläggande enligt 19 kap. 16 § tredje stycket att väcka talan vid domstol.
Inskrivningsmyndighetens beslut att avvisa L.H:s yrkande på den grunden att denne underlåtit att väcka talan enligt myndighetens föreläggande var sålunda felaktigt. Beslutet ska därför, med ändring av hovrättens beslut, undanröjas.
I.H:s förvärv av fastigheten var förenat med ett förbehåll som inskränkte hennes rätt att överlåta och inteckna fastigheten. Såvitt kan bedömas borde förbehållet år 1977 ha antecknats i inskrivningsregistret enligt 20 kap. 14 § JB. Det går inte att nu säkert bedöma varför så inte skedde. Det kan inte uteslutas att det berodde på något annat än ett förbiseende, exempelvis en rättslig bedömning. Det finns därför inte förutsättningar att anteckna förbehållet i efterhand med tillämpning av rättelsereglerna.
L.H:s ansökan om rättelse ska alltså avslås.
De övriga frågor som Dixon har tagit upp kan inte prövas i detta ärende.
Med ändring av hovrättens beslut undanröjer HD inskrivningsmyndighetens beslut.
HD avslår L.H:s ansökan om rättelse.
HD:s beslut meddelat: den 3 december 2010.
Mål nr: Ö 3876-08.