Hyresvärd har förpliktats utge skadestånd till hyresgäst på grund av att temperaturen i lägenheten varit för hög och därför utgjort en sanitär olägenhet.
S.B. förhyrde tidigare enligt ett den 27 december 1990 daterat hyreskontrakt en lägenhet om tre rum och kök i en Aktiebolaget Gällivarehem tillhörig fastighet i Malmberget. Hon bodde kvar i lägenheten till och med den 30 juni 1992, varefter hon flyttade till en av henne förvärvad bostadsrättslägenhet.
I ansökan om stämning väckte S.B. talan mot bolaget och yrkade, som hon slutligen bestämde sin talan, förpliktande för bolaget att till henne utge 54 724 kr jämte ränta därå.
Bolaget bestred käromålet.
S.B. anförde som grund för sin talan bl.a. följande.
Hon flyttade in i lägenheten på Bergmansgatan 8 A den 27 december 1990. Redan kort tid efter inflyttningen kunde hon känna en obehaglig lukt av, som hon uppfattade det, rök eller os. Vidare var värmen i lägenheten besvärande. Till följd av lukten och den höga värmen i lägenheten började hon lida av huvudvärk och trötthet. Hon var vidare ofta förkyld och nödgades flera gånger uppsöka läkare. Efter att ha bott i lägenheten några veckor kunde hon konstatera förändringar på sina möbler på grund av värmen. Det uppstod sprickor i möblerna och de "släppte" i limmet. Hon blev tvungen att köpa nya köksmöbler men också dessa undergick nyssnämnda förändringar. Hon påtalade problemen för bolaget vid ett flertal tillfällen men ingenting hände. Av den anledningen satte hon sig i kontakt med bostadsförmedlingen för att försöka få en annan lägenhet. Därvid fick hon beskedet att någon lägenhet inte kunde ställas till hennes förfogande inom de närmaste fem åren. Hon tog nu kontakt med kommunens miljö- och hälsoskyddskontor i anledning av problemen med värmen och lukten i sin lägenhet. Hälsoskyddsinspektören Å.I. utförde mätningar i lägenheten i februari 1992. Mätningarna utvisade kraftigt förhöjda temperaturvärden. I hallen, där mätinstrumentet var placerat fanns inte några värmekällor. Likväl visade det sig att temperaturen i hallen uppgick till +25 grader på lördagen kl. 15.00 varefter temperaturen hade stigit till +26,5 grader vid avhämtandet av instrumentet. I den dokumentation i form av skrivelse den 17 februari 1992 till bolaget, vilken Å.I. upprättade i anledning av de utförda mätningarna, uttalade denne att temperaturen enligt mätpappret legat klart över +24 grader från lördag kl. 11.00 till tisdag kl. 12.30 samt att gränsen för sanitär olägenhet ligger på en varaktig temperatur över +24 grader. Å.I. ålade bolaget att vidta åtgärd för att få ner temperaturen under +24 grader i S.B:s lägenhet.
Å.I:s skrivelse den 17 februari 1992 till bolaget hade till resultat att man från bolagets sida genom en anställd vid namn S-E.R. vid ett tillfälle gjorde en mätning av temperaturen i lägenheten. Mätningen pågick endast några minuter. - Senare, troligen först under våren 1992, blev S.B. av bolaget erbjuden en annan lägenhet. Någon åtgärd hade vid den tiden från bolagets sida ännu inte vidtagits med avseende å S.B:s lägenhet. Den nya lägenhet som hon erbjöds skulle medföra en högre hyreskostnad och någon reducerad hyra ville bolaget inte gå med på. Dessutom visade det sig att den hyresgäst, som bodde i den utlovade lägenheten inte tillät henne tillträde till lägenheten och inte heller ville bolaget till henne lämna ut några nycklar till sistnämnda lägenhet. Eftersom S.B. i det skedet fann det olidligt att kvarbo i den "gamla" lägenheten skaffade hon en bostadsrättslägenhet. Hon hade i april 1992 sagt upp sin gamla lägenhet för avflyttning och uppsägningstiden var tre månader. Inflyttningen till den nya lägenheten skedde den 30 juni 1992 och således en månad före uppsägningstidens utgång. På grund härav ådrog hon sig kostnader för dubbelhyra avseende juli månad varjämte hon fick utgifter för flyttningen till bostadsrättslägenheten. Den yrkade ersättningen om 54 724 kr fördelar sig på följande poster:
5) 5 000 kr för olägenheter, vilket belopp inkluderar fysiska och psykiska besvär samt utlägg för läkarbesök.
Den av henne förhyrda lägenheten på Bergmansgatan 8 A har således varit behäftad med sådana brister vad gäller värme och lukt att för henne uppstått en sanitär olägenhet. Bolaget har trots påstötningar underlåtit att åtgärda bristerna och har därigenom ådagalagt vårdslöshet med ersättningsskyldighet som följd. Vad gäller yrkandet om ersättning för dubbelhyra har S.B. härutöver, som det får förstås, gjort gällande att hyresförhållandet på grund av ifrågavarande brister och oberoende av att uppsägning skett upphört att gälla i varje fall från och med den 30 juni 1992 och att hon därför skall vara berättigad att från bolaget utfå ersättning, motsvarande den hyra, som hon erlagt till bolaget för juli månad 1992.
Bolaget anförde följande.
Det är riktigt att S.B. gjort anmälningar till bolaget och att dessa föranlett flera besök i hennes lägenhet från bolagets sida. Vad gäller lägenhetens temperatur har personal från bolaget utfört mätningar under den tid då S.B. fortfarande bodde i lägenheten. Mätningarna har avsett lufttemperatur och gett till resultat att temperaturen låg kring +22-23 grader och således under den temperatur om +24 grader som, om den är varaktig, enligt Socialstyrelsens allmänna råd 1988:2 är att bedöma som sanitär olägenhet. I sammanhanget kan påpekas att en mätning skett också under innevarande år. Mätresultatet utvisar även i detta fall temperaturer om cirka +22-23 grader. Den nya hyresgästen har inte framfört några anmärkningar vad gäller värmen i lägenheten. Beträffande den mätning som utförts av Å.I. vid miljöskyddskontoret kan de av honom redovisade värdena bero på att mätinstrumentet placerats på ett golv. Värmeledningarna är framdragna i betongen i golvbjälklaget och framledningstemperaturen ligger kring +36-40 grader och de höga värden, som Å.I:s mätning utvisar kan således avse golvtemperaturen. För ett rättvisande resultat skall mätningar ske från en decimeter och upp till en meter ovanför golvet. Bolaget utesluter inte att temperaturen vid något tillfälle kan ha uppgått till +24 grader men det bestrids att det därvid rört sig om någon varaktig sådan värme. - I mars 1992 blev S.B. av bolaget erbjuden en utbyteslägenhet. Hon avböjde emellertid erbjudandet eftersom hon tyckte att hyran för den nya lägenheten var alltför hög. Sedermera skedde från hennes sida uppsägning av lägenheten. Uppsägningstiden var tre månader och hon avflyttade när en månad kvarstod av uppsägningstiden. Eftersom den normala ordningen följts vad gäller uppsägning finner bolaget inte någon anledning föreligga att ersätta S.B. för flyttkostnader eller dubbelhyra. - Vad beträffar S.B:s ersättningsyrkande avseende möbler saknar bolaget möjlighet att uttala sig om vad som kan ha orsakat påstådda skador eftersom några onormala temperaturer i lägenheten inte kunnat konstateras. Samma synpunkt gör sig gällande i fråga om yrkandet om ersättning för olägenheten i övrigt.
I målet hördes på egen begäran S.B. under sanningsförsäkran. Spencer hölls vittnesförhör, på S.B:s begäran med Å.I., B.M., P.S. och T.N. samt på bolagets begäran med S-E.R..
Gällivare tingsrätt (1993-07-08, lagmannen Jones) biföll endast på det sätt käromålet att bolaget förpliktades att till S.B. utge ersättning för kemtvätt med fordrade 2 000 kr jämte ränta därå. Tingsrätten anförde i domskälen:
S.B:s under sanningsförsäkran lämnade uppgifter om stundtals återkommande lukt i lägenheten får anses vinna stöd av vad Å.I. omvittnat samt även uttalat i sin den 6 december 1991 dagtecknade skrivelse. Någon åtgärd för att undersöka och åtgärda problemet har bolaget inte vidtagit trots påpekanden från såväl S.B:s som Å.I:s sida. Genom sin underlåtenhet härutinnan får bolaget anses ha handlat oaktsamt och bör åläggas att till S.B. utge ersättning för kemtvätt med fordrade 2 000 kr.
Vad härefter beträffar värmen i lägenheten får genom S.B:s uppgifter, B.M:s och P.S:s berättelser och inte minst T.N:s vittnesmål anses utrett att det rört sig om en onormal och varaktig värme i lägenheten. Genom den sistnämndes uppgifter får vidare anses klarlagt att vissa av S.B:s möbler skadats till följd av värmen.
Enligt tingsrättens bedömning har emellertid S.B. inte förmått visa att värmen berott på någon brist, för vars åtgärdande bolaget haft att svara. Vid sådant förhållande bör hennes yrkanden om ersättning för förstörda möbler, flyttkostnader och dubbelhyra lämnas utan bifall.
Vad härefter gäller yrkandet om ersättning med 5 000 kr för andra olägenheter saknas anledning att ifrågasätta riktigheten av S.B:s påstående om fysiska och psykiska besvär samt läkarbesök. Mot bolagets bestridande har S.B. emellertid inte visat att ifrågavarande olägenheter varit en direkt följd av brist vad avser lägenheten. Hennes yrkande, såvitt nu är i fråga, bör därför lämnas utan bifall.
S.B. vädjade mot tingsrättens dom och yrkade att hovrätten helt skulle bifalla hennes vid tingsrätten förda talan.
Bolaget bestred ändring.
Hovrätten för Övre Norrland (1994-03-07, hovrättsråden Becker och Williams samt t.f. hovrättsassessorn Smith, referent) förpliktade, med ändring av tingsrättens dom, bolaget att till S.B. utge 49 724 kr jämte ränta.
Hovrätten anförde under rubriken domskäl:
Parterna har åberopat samma grunder för sin talan i hovrätten som vid tingsrätten.
I hovrätten har S.B., T.N., B.M., P.S. och S-E.R. hörts på nytt. S.B. har åberopat samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten. Vidare har förhöret med Å.I. vid tingsrätten på S.B:s begäran spelats upp. Bolaget har åberopat samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten.
Hovrättens bedömning.
Enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken gäller bl.a. bestämmelsen i 11 §, om men uppstår i nyttjanderätten till lägenhet utan hyresgästens vållande. Enligt andra stycket i 11 § har hyresgästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen inte beror på hans försummelse.
Om den mätning som Å.I. utförde i S.B:s hem framgår av ett brev utfärdat av Å.I., vilket S.B. åberopat, att mätningen utfördes med en termohygrograf, som placerades på hallgolvet mot en vägg, att mätapparaturen inte var kalibrerad och att den i förhållande till en s.k. snabbtermometer, inte heller den kalibrerad, visade 1,5 grader lägre temperatur. S.B. har även åberopat utskrift av mätapparatens skrivare. Enligt anteckning på utskriften utfördes mätningen från fredagen den 7 februari 1992 kl. 15.00 till tisdagen den 11 februari 1992 kl. 12.00. Efter att under fredagen ha visat en temperatur om mellan +22 och 25 grader, stabiliserade sig mätresultatet enligt skrivaren under lördagen på +25 grader. Denna temperatur har sedan registrerats fram till tisdagen. Skrivaren har enligt vad som framkommit av Å.I:s uppgifter varit påslagen vid förflyttningen från S.B:s lägenhet till Å.I:s arbetsplats på tisdagen. Därvid har den utskrivit ett mätresultat som efter en kort period med fallande temperatur stabiliserat sig på +20 grader under tisdagen. Av Å.I:s vittnesmål framgår vidare att mätapparaten, då den togs bort från S.B:s lägenhet, utvisade 1,7 grader lägre temperatur än jämförelsetermometern, en uppgift som inte ifrågasatts av bolaget. S.B:s uppgift att mätapparaten placerats på ett ställe där ingen värme på golvet kändes, finner hovrätten inte heller skäl att ifrågasätta. Härtill kommer att temperaturmätaren sedan den placerats på Å.I:s arbetsplats utvisat en konstant temperatur om ca +20 grader, vilket tyder på att mätresultatet, trots att mätaren inte varit kalibrerad, inte i någon betydande mån avvikit från den faktiska temperaturen. På grund av det anförda finner hovrätten att mätresultatet stöder S.B:s påstående att temperaturen varaktigt legat över +24 grader. Ytterligare stöd härför utgör den av S.B. i övrigt åberopade bevisningen. Av T.N:s vittnesmål framgår således att S.B:s möbler företett skador som inte torde uppkomma vid normala temperaturer och av B.M:s och P.S:s uppgifter framgår att de upplevt värmen i S.B:s lägenhet som "olidlig". Exakt resultat från den mätning som S-E.R. utfört, och som ifrågasatts av S.B., har inte kunnat presenteras av bolaget. Eftersom det har gått en avsevärd tid sedan mätningen gjordes torde inte säkra slutsatser kunna dragas av vad S-E.R. uppgivit om denna. Hovrätten finner därför inte att vad S-E.R. uppgivit medför anledning till annan bedömning än den ovan redovisade.
Vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finner hovrätten att övervägande skäl talar för att temperaturen i S.B:s bostad utgjort en sanitär olägenhet.
S.B. har under sanningsförsäkran uppgivit att hon med undantag för en enstaka helg haft elementen avstängda och att hon på allt sätt försökt att få ner värmen i lägenheten genom att bl.a. öppna fönster. Hovrätten, som inte finner anledning att ifrågasätta uppgifterna, finner därför att den höga värmen i lägenheten inte kan ha berott på S.B:s vållande. Lägenheten kan därför inte anses ha varit fullt brukbar för det avsedda ändamålet utan har i detta avseende varit behäftad med en icke obetydlig brist. Vid sådant förhållande är S.B. berättigad till skadestånd om bolaget ej visar att bristen inte beror på dess vållande. Bolaget har inte förmått visa detta.
Genom vad som framkommit finner hovrätten att S.B. är berättigad till ersättning, förutom vad tingsrätten utdömt för kemtvätt, för förstörda möbler, flyttkostnader och för dubbelhyra. Om beloppen råder ingen tvist.
Vad beträffar yrkandet om ersättning för olägenheter inkluderande fysiska och psykiska besvär samt utlägg för läkarbesök finner hovrätten inte skäl för annan bedömning än den som tingsrätten har gjort.