Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresvärden eftersatt underhållet av vissa golv i lägenheten och att förutsättningar funnits att meddela åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
Hyresnämnden i Jönköping
M.A. och K.J. yrkade att Fastigheter i Hagadal AB (hyresvärden) skulle åläggas att slipa och lacka parkettgolvet i vardagsrummet alternativt byta ut golvet samt att åtgärda hallgolvet. M.A. och K.J. yrkade också att föreläggandet skulle förenas med vite.
Hyresvärden motsatte sig att vidta andra åtgärder än att laga glipor och fästa lösa bitar i parkettgolvet.
Hyresnämnden (hyresrådet Keller samt intresseledamöterna Price och Ferguson) anförde i beslut den 15 mars 2016 följande.
När det gäller underhållsbrister så får åtskillnad göras på funktionsbrister och estetiska brister. När det gäller ytskikt kan dessa uppvisa båda dessa typer av brister. En funktionsbrist i ett golv kan avse att golvet är svårt att hålla rent på en godtagbar nivå eller att man riskerar att haka fast med strumpor i flisor eller kanter eller att man kan få skador på fötter eller tår.
Andra brister på ytskikt får i allmänhet bedömas som estetiska brister. För att sådana ska föranleda åtgärdsföreläggande krävs att slitaget är så iögonenfallande eller omfattande att det förfular helhetsintrycket av lägenheten. Det är naturligt att ett ytskikt under viss tid innan renovering uppvisar ett mer slitet intryck än vad som är anmärkningsfritt.
Hallgolvet är påtagligt slitet, främst i den delen som är avsedd för att ställa skor. I övriga delar syns slitaget mest som färgskiftningar. Hyresnämnden anser att slitaget inte kan anses vara av funktionell karaktär. Hyresnämnden anser inte heller att slitaget ur estetisk synvinkel har gått så långt att det är motiverat med åtgärdsföreläggande. Yrkandet ska därför avslås i den delen.
Parkettgolvet är på några ställen i rummet påtagligt slitet. På några ställen finns något allvarligare brister. Vid ingången till vardagsrummet från hallen finns ett par bitar som är något lösa. Enligt hyresgästerna kan dessa plockas upp från sina platser helt. Vissa glipor mellan bitarna finns också i ett område något utanför de lösa bitarna. Vid balkongen finns ett område ca 40x20 cm med ett visst slitage i ytan. Där ses också vissa glipor mellan bitarna. I det inre hörnet till vänster om balkongdörren finns också ett område ca 50x50 cm med ett synbart slitage i ytan. Slutligen finns ett område i det inre högra hörnet i rummet med ett område ca 40x40 cm med slitage i ytan.
Hyresvärden har gått med på att fästa eventuellt lösa bitar samt att täta glipor där sådana finns. I övrigt anser inte hyresnämnden att golvet är i så dåligt skick att det måste åtgärdas med en helrenovering eller utbyte i nuläget. Hyresnämnden anser därför att det i dessa delar inte behövs ett åtgärdsföreläggande.
Hyresnämnden avslår M.A:s och K.J:s ansökan om åtgärdsföreläggande.
M.A. och K.J. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.
Parterna vidhöll vad de anfört i hyresnämnden.
M.A. och K.J. lade till bl.a. följande. I första hand görs gällande att hyresvärden eftersatt sin underhållsskyldighet. Hallgolvet och parkettgolvet är i behov av underhåll och hyresvärden har underlåtit att underhålla golven med skäligt tidsmellanrum. Underhållsåtgärder vidtogs senast år 1985. Redan när de flyttade in fanns ett behov av underhåll av golven. I andra hand görs gällande att det bristande underhållet av golven har lett till ett försämrat helhetsintryck av lägenheten som avviker från vad hyresgäster har rätt att kräva. I tredje hand görs gällande att det förekommer hinder eller men i nyttjanderätten i lägenheten som uppstått utan deras vållande.
Hyresvärden lade till bl.a. följande. Golvens brister utgör normalt slitage och det finns inte något underhållsbehov av golven. Det avgörande för bedömningen är golvens behov av underhåll och inte ytskiktens ålder eller när det senaste underhållet vidtogs. Det bestrids att underhåll av golven skedde senast år 1985 och golven var i gott skick när hyresgästerna flyttade in i lägenheten. De påstådda bristerna leder inte till ett försämrat helhetsintryck av lägenheten och utgör inte heller hinder eller men i nyttjanderätten.
Hovrätten (hovrättsråden Moore, Butler, referent, och Collins) anförde i beslut den 21 juni 2017 följande.
En hyresvärd ska, som huvudregel, enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en uthyrd lägenhets försämring genom ålder och bruk. Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet har en hyresgäst rätt att ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken. Hovrätten har i tidigare avgörande funnit att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken (se RH 2016:51 samt Svea hovrätts beslut den 6 december 2016 i mål nr ÖH 10081-15). Åtgärdsföreläggande kan, såvitt nu är av intresse, också meddelas om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken).
Bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet innebär inte att hyresvärden är skyldig att vid varje tidpunkt åtgärda varje reparationsbehov i en lägenhet. Den ger i stället uttryck för en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder.
Enskilda och vid olika tidpunkter förekommande avvikelser utgör inte en brist i underhållsskyldigheten som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken. Bristande underhåll manifesteras i stället i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgäster har att förvänta sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan. En eventuell skyldighet för hyresvärden att åtgärda en enstaka avvikelse före den tidpunkt då underhållet vid en helhetsbedömning anses som eftersatt får då prövas enligt bestämmelsen i 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken. En tillämpning av denna bestämmelse förutsätter dock att hinder eller men föreligger i nyttjanderätten.
Det kan vara svårt att precisera hur stora avvikelserna ska vara, särskilt när det gäller underhåll av golv, för att det ska vara aktuellt med ett åtgärdsföreläggande. Skyldigheten att åtgärda reparationsbehov omfattar främst det normala slitage som uppstår med tiden. I prop. 1974:150 s. 487 uttalas bl.a. följande angående slitage och vanvård.
"Begär hyresgäst reparationsföreläggande för att förmå hyresvärden att fullgöra sin reparationsplikt enligt 15 § andra stycket hyreslagen, är det tänkbart att hyresvärden invänder att bristen beror, inte på normalt slitage utan på vanvård från hyresgästens sida. Innebörden av det nyss nämnda lagrummet är bl.a. att reparation skall kunna påfordras, om det finns behov av reparationen och så lång tid har förflutit sedan motsvarande arbeten utfördes att det är rimligt att lägenheten repareras på nytt. Bara under dessa förutsättningar kan reparationsföreläggande meddelas. Är dessa förutsättningar för handen, torde hyresnämnden oftast kunna lämna en invändning från hyresvärdens sida av det slag som angetts utan avseende. Någon gång kan emellertid omständigheterna vara sådana att det är uppenbart att reparationsbehovet uppkommit uteslutande genom vanvård av lägenheten. I sådana fall får frågan om hyresgästens vållande prövas som ett led i prövningen av hans ansökan om reparationsföreläggande."
Det är hyresgästerna som har bevisbördan för att det förekommer sådana brister i prövningslägenheten som motiverar ett åtgärdsföreläggande. Hovrätten anser dock att denna bevisbörda, mot bakgrund av att 12 kap.jordabalken utgör en skyddslagstiftning, inte omfattar att hyresgästerna ska styrka vid vilka tidpunkter som hyresvärden har eller inte har uppfyllt sin underhållsskyldighet enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken.
Av utredningen i målet framgår att både golvet i hallen och parkettgolvet är påtagligt slitna med skador och att golven är i behov av underhåll. Hyresgästerna har i målet gjort gällande att golven inte underhållits sedan år 1985. I detta mål har hyresvärden enbart bestritt hyresgästernas uppgift utan att närmre redogöra för när underhåll av golven faktiskt skett.
Hyresgästerna har gjort gällande att golven var i behov av underhåll redan när de flyttade in i lägenheten år 2007, vilket är tio år sedan. Hyresvärden har bestritt denna uppgift och har anfört att golven var i gott skick när hyresgästerna flyttade in. Hyresvärden har dock inte visat att de skador som finns på golven ska ha uppkommit under hyrestiden på grund av hyresgästens vållande (jfr NJA 1987 s. 668). Det är således inte visat annat än att skadorna på golven hänför sig till normalt slitage, som av hyresnämndens beskrivning och bilderna är relativt omfattande.
Det är alltså utrett att det finns ett behov av underhåll av både golvet i hallen och parkettgolvet. Med hänsyn till att det har förflutit lång tid sedan någon renovering utförts måste tidpunkten för sedvanliga underhållsåtgärder i lägenheten när det gäller aktuella golv anses ha inträtt. Det finns inget som tyder på att bristerna är en följd av något annat än normalt slitage. Under sådana förhållanden finner hovrätten, att det är rimligt att hyresvärden vidtar underhåll av golven. Hyresvärden ska därför åläggas att vidta underhållsåtgärder på golven i hallen och vardagsrummet.
Hovrätten finner, med hänsyn till arbetenas omfattning, att tiden för åtgärdande av lägenheten bör bestämmas till tre månader. Hovrätten finner inte anledning att förena åtgärdsföreläggandet med ett äventyr av vite.
Hyresnämndens beslut ska således ändras och hyresvärden åläggas att åtgärda skadorna på golvmattan i hallen och på parkettgolvet.
Med ändring av hyresnämndens beslut förelägger hovrätten Fastigheter i Hagadal AB att inom tre månader från hovrättens beslut åtgärda golvmattan i hallen och parkettgolvet.
Hovrättens beslut meddelat: den 21 juni 2017.
Mål nr: ÖH 2872-16.
Lagrum:12 kap.15 § andra stycket och 16 §jordabalken.
Rättsfall: NJA 1987 s. 668; RH 2016:51; Svea hovrätts beslut den 6 december 2016 i mål nr ÖH 10081-15.
Litteratur: Prop. 1974:150 s. 487.