Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.
Hyresnämnden i Stockholm
Efter att en prövningsfastighet som uppfördes år 1946 genomgått en renovering tecknade samtliga boende i fastigheten ett hyreskontrakt innehållande en förhandlingsklausul. En förhandlingsöverenskommelse mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm den 12 mars 2012 resulterade i hyreshöjningar som hyresgästerna C.J., A.K., B.P., och L.B. motsatte sig. Hyresgästerna ansökte hos hyresnämnden om ändring av förhandlingsöverenskommelsen och begärde därutöver, för det fall deras talan om sänkta hyror inte vann bifall, att de nya hyrorna skulle betalas med ett lägre belopp under skälig tid, s.k. trappning. Som grund för talan anfördes dels att de hyreshöjningar som renoveringen av fastigheten resulterade i inte var skäliga, dels att renoveringen innebar inte en sådan standardhöjning som motiverade de kraftigt höjda hyrorna och dels att förutsättningar fanns att införa hyreshöjningarna successivt genom trappning.
Hyresvärden motsatte sig att förhandlingsöverenskommelsen skulle ändras med hänvisning till att den nya hyresnivån var skälig.
Hyresnämnden i Stockholm (hyresrådet Miranda samt intresseledamöterna Smith och Smith) meddelade beslut den 18 december 2012.
Efter att ha konstaterat att de i förhandlingsöverenskommelsen fastställda hyrorna var skäliga anförde hyresnämnden följande i fråga om förutsättningar för trappning av hyran förelåg.
I 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken ges en möjlighet för hyresnämnden att på begäran av hyresgäst bestämma att ny hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid i det fall att den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet och särskilda skäl inte talar emot det (”trappning”). Regeln är en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag.
Hyresgästerna har yrkat att de nya hyrorna, för det fall deras talan inte vinner bifall, ska trappas.
Hyror före och efter ingången förhandlingsöverenskommelse och den procentuella hyresökningen till följd därav för hyresgästerna är:
Tidigare hyra       Ny hyraHyresgäst   År       Månad      År    Månad  ÖkningC.J         68 577   5 715      92 770  7 731  35%A.K          41 963   3 497      69 451    5 788  66%B.P          61 316   5 110      93 637    7 803  53%L.B          60 617   5 051      91 036    7 586  50%
Dessa höjningar är så pass stora att regeln om trappning kan tillämpas. Frågan blir då om särskilda skäl talar emot trappning. Vad som ska förstås med särskilda skäl anges inte i lagtexten. I förarbetena (prop. 2009/10:185 s. 71 f.) till bestämmelsen anges dock att särskilda skäl exempelvis skulle kunna vara hyreshöjningar efter utförda standardhöjande åtgärder som föregåtts av hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd.
De åtgärder som utförts i hyresgästernas kök och badrum anses i praxis som standardhöjande åtgärder. Hyresgästerna har godkänt dessa åtgärder. Renoveringen av huset på fastigheten Bernard 14 får anses vara av sådan omfattning som varit vanlig vid senare års renoveringar av bostadshus. Hyresnämnden finner därför att det föreligger särskilda skäl för att inte trappa hyran. Detta innebär att förhandlingsöverenskommelsen inte heller ska ändras i denna del.
Hyresnämnden avslår i alla delar ansökningarna om ändring av förhandlingsöverenskommelsen.
C.J., B.P. och L.B. överklagade beslutet och yrkade, såvitt är av intresse här, bifall till sin i hyresnämnden förda talan. L.B. anförde för egen del att det vid hyrans bestämmande fanns anledning att beakta de av L.B. bekostade förbättringarna av lägenheten till visst belopp.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Williams och Rose, referent, samt adjungerade ledamoten Bean) anförde i beslut den 17 april 2014, såvitt är av intresse här, följande.
Hovrätten konstaterar att hyresvärden har haft hyresgästernas godkännande för de ombyggnadsåtgärder som har föranlett hyreshöjningen och hyrorna har fastställts efter förhandling med en hyresgästorganisation. Har en hyresgäst med stöd av 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) påkallat ändring av en förhandlingsöverenskommelse, gäller att prövningen ska ske med tillämpning av 12 kap. 55 § jordabalken. När prövningen, som i detta fall, avser hyrans storlek ska hyresnivån alltså bedömas utifrån bruksvärdet. Utgångspunkten är att hyror satta efter en förhandlingsöverenskommelse är skäliga. Kan hyresgästen, med åberopande av lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, påvisa att hyresnivån inte är skälig, ska överenskommelsen ändras. Om jämförelsematerialet inte är sådant att en direkt jämförelse kan göras och hyresnämnden därför är hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning, är däremot utrymmet för nämnden att ändra överenskommelsen begränsat. (Se Svea hovrätts beslut 2010-03-05 i mål ÖH 7637-08.) En hyresgäst har enligt 12 kap. 24 a § jordabalken rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder utan hyresvärdens medgivande. Enligt 12 kap. 55 b § jordabalken får hyresgästens ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten tillgodoräknas hyresvärden vid prövningen av hyran endast om det finns särskilda skäl. Detta innebär dock inte att hyresgästen ska gottgöras för dessa arbeten som ett avdrag på hyran, utan avsikten med bestämmelsen är att jämförelse ska ske med sådana lägenheter där dessa åtgärder inte vidtagits. Hyresnämnden har besiktigat prövningslägenheterna och jämförelselägenheter. Det som förekommit i hovrätten ger inte anledning att frångå hyresnämndens bedömning när det gäller hyrorna.
Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt 12 kap. 55 § första stycket jordabalken är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid, s.k. trappning. (Se 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken.) Som hyresnämnden anmärkt i sitt beslut anges i förarbetena till bestämmelsen att begreppet särskilda skäl avser exempelvis hyreshöjningar efter utförda standardhöjande åtgärder som föregåtts av hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd. Hovrätten har dock vid prövning av villkorsändring enligt 12 kap. 54 § jordabalken och vid prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen uttalat att en höjning av hyran med tio procent bör anses vara väsentlig och att det främst är just vid standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på tio procent eller mer. Hovrätten hänvisade till att det i förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtas samt att det i förarbetena poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång. (Se prop. 2009/10:185 s. 72 och 91 f. och RH 2013:9 1-3.)
I förevarande mål är det fråga om klander av en träffad förhandlingsöverenskommelse. De ovan redovisade rättsfallen om trappning tar sikte på den situationen att hyresförhandlingarna har strandat och någon överenskommelse således har inte träffats. Den fråga som hovrätten har att ta ställning till är om reglerna om trappning också ska kunna tillämpas i de fall där en förhandlingsöverenskommelse har träffats.
När hyresvillkor har träffats genom förhandlingsöverenskommelse gäller att de villkor som parterna har kommit överens om får tillämpas från den dag som anges i överenskommelsen. Är det fråga om en hyreshöjning blir hyresgästen alltså skyldig att betala den högre hyran i enlighet med förhandlingsöverenskommelsen (prop. 1977/78:175 s. 133). Enligt den förhandlingsöverenskommelse som är aktuell här ska den nya hyran tas ut från och med månadsskiftet efter färdigställandet. I den fortsatta prövningen utgår hovrätten således från att hyresgästerna redan betalar den framförhandlade hyran.
Bestämmelserna om trappning i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken infördes som en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag. Reglerna om trappning ska skydda hyresgästerna mot att det reella besittningsskyddet urholkas. Den s.k. likhetsprincipen i 21 § hyresförhandlingslagen hindrar inte att trappning tillämpas i en förhandlingsöverenskommelse. Dock får tillämpningen inte innebära att det uppstår skilda hyresnivåer för medlemmar respektive icke-medlemmar i den avtalsslutande hyresgästorganisationen (prop. 2009/10:185 s. 68 ff. och 95 samt prop. 1977/78:175 s. 102 f.).
Hovrätten har funnit att det som förekommit här inte ger anledning att frångå hyresnämndens bedömning om hyrornas storlek. I en sådan situation synes lagstiftaren inte ha avsett att hyresgästerna med tillämpning av trappningsreglerna ska kunna få viss del av hyran återbetald. Hovrätten finner att en sådan tillämpning av trappningsreglerna skulle Vaughan syftet med reglerna. Enligt hovrättens mening är trappningsreglerna inte tillämpliga i den situation som är aktuell i målet.
Den bedömning som hovrätten har gjort innebär att hyresgästernas överklaganden ska avslås.
Hovrätten avslår överklagandena.
Hovrättens beslut meddelat: den 17 april 2014.
Mål nr: ÖH 452-13.
Lagrum: 12 kap.24 a, 54, 55 och 55 b §§jordabalken; 21, 22 och 24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304).
Rättsfall: Svea hovrätts beslut 2010-03-05 i mål ÖH 7637-08; RH 2013:9 1-3.
Litteratur: Prop. 1977/78:175; Prop. 2009/10:185.