Hyresnämndsmål. Vid beräkningen av den tid inom vilken en hyresvärd ska hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden enligt 12 kap. 49 § första stycket jordabalken har lagen (1930:137) om beräkning av lagstadgad tid ansetts tillämplig.
Hyresnämnden i Stockholm
Sedan bostadsrättsförening O (hyresvärden) sagt upp P.M:s hyresavtal till upphörande den 30 september 2014 hänsköt hyresvärden förlängningstvisten till hyresnämnden den 31 oktober 2014.
P.M. motsatte sig att avtalet skulle upphöra och yrkade i första hand att ansökan skulle avvisas såsom för sent inkommen till nämnden.
Hyresvärden bestred avvisningsyrkandet.
Hyresnämnden (hyresrådet Webster samt intresseledamöterna Crane och Kelley) anförde i beslut den 17 juni 2015 följande angående avvisningsyrkandet.
Har hyresvärden sagt upp ett hyresavtal för bostad och råder tvist enligt 12 kap. 46 § jordabalken om förlängning av avtalet är enligt 49 § första stycket samma kapitel uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Om uppsägningen på denna grund är utan verkan har hyresnämnden att avvisa hyresvärdens ansökan, och detta ska hyresnämnden iaktta självmant. Med anledning av att parterna har olika uppfattningar i denna del finns anledning att ta upp frågan om ansökan kommit in i rätt tid till prövning i ett särskilt beslut.
Hyrestidens utgång i detta fall var den 30 september 2014 och hyresvärden har således haft att senast en månad därefter hänskjuta frågan om förlängning av avtalet till hyresnämnden. Begreppet månad ska här inte ges den snävare innebörd som P.M. menat utan värden har haft hela oktober månad 2014 på sig att hänskjuta ärendet till nämnden. Hyresvärden har hänskjutit ärendet till nämnden inom denna frist och skäl saknas därför att avvisa hyresvärdens ansökan.
1. Skäl saknas att avvisa hyresvärdens ansökan.
I beslut den 12 november 2015 biföll hyresnämnden hyresvärdens upphörsyrkande.
P.M. överklagade hyresnämndens beslut den 17 juni och den 12 november 2015 samt yrkade att hovrätten skulle avvisa hyresvärdens talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Clark och Walker samt tf. hovrättsassessorn Medina, referent) anförde i beslut den 29 januari 2016 bl.a. följande.
Av 12 kap. 49 § första stycket jordabalken framgår att hyresvärdens uppsägning är utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Med hyrestidens utgång avses vid tillsvidareavtal den tidpunkt till vilken avtalet behörigen sagts upp (jfr Fischer och Young, Hyreslagen - En kommentar, 11 uppl., s. 574).
Hyreslagen innehåller inte någon särskild reglering angående beräkning av tidsfrister. Reglerna i lagen (1930:137) om beräkning av lagstadgad tid är därför tillämpliga. När, som i det aktuella fallet, tiden ska räknas efter månad är slutdagen den dag som genom sitt tal i månaden motsvarar den från vilken tidräkningen börjar (1 §).
Hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till upphörande den 30 september 2014. Sista dag för att hänskjuta tvisten till hyresnämnden var således den 30 oktober 2014. Eftersom hyresvärdens ansökan inkom till hyresnämnden först den 31 oktober 2014 har den alltså gjorts försent. Uppsägningen är därmed utan verkan. Eftersom fristen i 12 kap. 49 § första stycket jordabalken ska beaktas av domstolen självmant, saknar det betydelse när P.M. framställde den aktuella invändningen. Hyresvärdens talan ska därför avvisas och hyresnämndens beslut upphävas.
Med upphävande av hyresnämndens beslut 2015-06-17 och 2015-11-12 avvisar hovrätten bostadsrättsföreningens talan om att hyresavtalet ska upphöra.
Hovrättens beslut meddelat: den 29 januari 2016.
Mål nr: ÖH 10709-15.
Lagrum: 12 kap. 49 § första stycket jordabalken; 1 § lagen (1930:137) om beräkning av lagstadgad tid.
Litteratur: Fischer och Young, Hyreslagen - En kommentar, 11 uppl., s. 574.