Talan om ändring av tomträttsavgäld kan enligt 18 kap. 9 § jordabalken med laga verkan riktas bara mot den som senast har erhållit inskrivning för sitt förvärv, även om ansökningen endast lett till uppskov i ärendet eller vilandeförklaring.
Nacka tingsrätt, fastighetsdomstolen
Stockholms kommun ansökte den 20 september 2006 om stämning mot Mälartornet AB för omprövning av tomträttsavgäld avseende fastigheten Stockholm Fotocellen 5. Enligt tomträttskontraktet gällde för avgäldsreglering tioårsperioder från och med den 1 oktober 1967. Kommunens talan gällde den årliga avgälden för den period som började löpa den 1 oktober 2007.
Fastighetsdomstolen utfärdade stämning den 29 september 2006 mot Mälartornet. Härefter framkom att Laurus AB var tomträttsinnehavare enligt inskrivning den 19 juli 2006. Kommunen yrkade att Simpson skulle inträda som part i målet jämte Mälartornet.
Mälartornet gjorde gällande att kommunen ansökt om stämning mot fel person och medgav att Simpson inträdde som part i målet i stället för Mälartornet.
Enligt beslut av Bolagsverket den 7 december 2006 upptogs Laurus genom fusion av DK Syd AB, som förklarade sig inte önska inträda som part i målet. DK Syd anförde att någon giltig stämningsansökan inte hade kommit in till fastighetsdomstolen inom den frist som är föreskriven i 13 kap. 11 § andra stycket JB samt att avgäld därför skulle utgå med samma belopp som förut.
Tingsrätten (rådmannen Bridges) anförde följande i beslut den 26 januari 2009.
Laurus rättigheter och skyldigheter får genom fusionen anses ha övergått till DK Syd. Enligt 13 kap. 24 § st. 1 JB gäller i mål om omprövning av tomträttsavgäld expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar. Tomträtt likställs med fast egendom enligt 13 kap. 26 § st. 2 JB i bl.a. expropriationsmål. Av 5 kap. 11 § expropriationslagen framgår att talan kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande har överlåtit fastigheten/tomträtten. Den till vilken fastigheten/tomträtten har överlåtits har i målet samma ställning som om överlåtelsen sker under rättegången, jfr 5 kap. 11 § expropriationslagen och 13 kap. 7 § st. 3 RB. Det saknar betydelse huruvida kommunen hade kännedom om överlåtelsen eller ej. Av utdrag ur inskrivningsmyndighetens dagbok framgår att inskrivningsdag för Simpson som tomträttsinnehavare av Stockholm Fotocellen 5 var den 4 oktober 2006. Till följd härav finner fastighetsdomstolen att giltig stämningsansökan har inkommit inom rätt tid och därför skall kommunens yrkande om att DK Syd skall inträda i målet som part jämte Mälartornet bifallas.
Fastighetsdomstolen bifaller Stockholms kommuns yrkande om att DK Syd AB (publ.) skall inträda i målet som part jämte Mälartornet AB.
DK Syd AB och Mälartornet AB överklagade i Svea hovrätt. Bolagen yrkade att hovrätten skulle undanröja fastighetsdomstolens beslut och avvisa Stockholms kommuns talan om ändring av avgälden för tomträtten till fastigheten Fotocellen 5 i Stockholms kommun.
Kommunen bestred ändring.
Bolagen ifrågasatte om reglerna i 5 kap. 11 § expropriationslagen var tillämpliga i förevarande fall enär dessa tog sikte på utomobligatoriska förhållanden. För det fall expropriationslagens regler skulle tillämpas påpekade bolagen att ansökan om inskrivning av tomträtten grundade prioritet från inskrivningsdagen den 19 juli 2006, då ett uppskovsbeslut meddelades.
Hovrätten (hovrättsråden Adkins, Long och Jackson, referent, samt f.d. fastighetsrådet Moore) anförde följande i beslut den 17 juni 2011.
Hovrätten, som finner att hänvisningen i 13 kap. 24 § JB till expropriationslagens rättegångsbestämmelser inte inskränker sig till utomobligatoriska förhållanden, gör i övrigt följande bedömning.
Syftet med hänvisningen till bestämmelsen i 5 kap. 11 § expropriationslagen är att en fastighetsägare i en situation där tomträtten överlåtits eller en överlåtelse är på gång inte ska behöva tveka om mot vilken part han ska rikta en talan om höjning av tomträttsavgälden. Fastighetsägaren ska inte behöva riskera att missa fatalietiden därför att han inte vet vem han ska vända sig mot. Möjligen bör bestämmelsen också kunna tolkas så att en ny innehavare av tomträtt som sökt inskrivning i inskrivningsregistret inte ska behöva dras in i en process om höjning av avgälden efter fatalietidens utgång. För det fall överlåtelsen av tomträtten vid tidpunkten för talans väckande var definitiv i civilrättslig mening och den nye innehavaren erhållit vilade inskrivning kan fastighetsägaren ha förlorat sin rätt mot den nya innehavaren om han inte riktat sin talan mot denne (jfr Dahlsjö m.fl. Expropriationslagen, tredje uppl. s. 297).
I förevarande fall hade Laurus AB sökt inskrivning av sitt förvärv den 19 juli 2006 varvid uppskov meddelades till inskrivningsdagen den 28 september samma år. Vid kontroll dagen därefter erfor kommunen att full inskrivning inte beviljats. Kommunen måste i det osäkra inskrivningsrättsliga läge som rådde vid ingivandet av stämningsansökan kunna vända sig mot den part som hade full inskrivning för tomträtten utan att riskera att missa fatalietiden.
Laurus AB (numera DK Syd AB) får i den uppkomna situationen samma ställning i rättegången mellan kommunen och Mälartornet AB som om överlåtelsen av tomträtten ägt rum under rättegången.
Fastighetsdomstolens slut ska sålunda fastställas.
Hovrätten fastställer det slut fastighetsdomstolen kommit till.
DK Syd AB och Mälartornet AB överklagade. De yrkade att HD skulle upphäva hovrättens beslut och avvisa Stockholms kommuns talan.
Kommunen motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD inhämtade yttrande från Lantmäteriet.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Huff, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
I punkterna 1-3 tecknas en bakgrund i överensstämmelse med punkterna 1-3 i HD:s beslut.
Enligt 18 kap. 10 § JB ska 9 § samma kapitel tillämpas i mål angående omprövning av tomträttsavgäld. I 18 kap. 9 § JB anges att talan om bättre rätt till fast egendom med laga verkan kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande har överlåtit fastigheten. Vidare sägs att den till vilken fastigheten sålunda överlåtits har i målet samma ställning som om överlåtelsen skett under rättegången.
DK Syd och Mälartornet har gjort gällande att punkten 13 i tomträttskontraktet innebär att 18 kap. 9 § JB inte är tillämplig och att paragrafen endast gäller utomobligatoriska förhållanden. Enligt nämnda punkt 13 meddelade Mälartornet kommunen beträffande överlåtelsen av tomträtten. HD gör i denna del ingen annan bedömning än hovrätten. Paragrafen är alltså tillämplig i målet.
Den fråga som HD har att ta ställning till är om kommunen när den ansökte om stämning mot Mälartornet angående omprövning av tomträttsavgälden väckte talan mot rätt part. Avgörande för bedömningen är hur formuleringen senast är beviljad eller sökt i 18 kap. 9 § JB ska tolkas. Det kan anmärkas att när det talas om beviljad eller sökt lagfart motsvaras detta för tomträtters del av beviljad eller sökt inskrivning av tomträtten.
I förarbetena till 18 kap. 9 § JB anges att den lagfartsåtgärd som avses är den senaste som förekommit före rättegångens inledande, vare sig åtgärden innefattar att lagfart beviljats eller bara sökts (prop. 1970:20 del B 1 s. 477, jfr även Moore m.fl., Expropriationslagen, 3 uppl. 2010, s. 297). Således står det inte en fastighetsägare fritt att med laga verkan rikta talan mot antingen den som senast beviljats inskrivning av tomträtten eller den som senast sökt inskrivning av tomträtten. Talan måste väckas mot den som är föremål för den senast inträffade av dessa båda händelser.
En ytterligare fråga är vad som ska anses ligga i uttrycket sökt i 18 kap. 9 § JB. Det går att anlägga två olika synsätt på detta. Det ena synsättet är att det räcker med att en ansökan om inskrivning av tomträtten har gjorts och föranlett inskrivningsmyndigheten att bevilja uppskov (19 kap. 14 § JB). Det andra synsättet är att det krävs att ansökan om inskrivning har förklarats vilande (21 kap. 7 § första stycket JB jämförd med 20 kap. 7 § samma balk).
Utifrån ordalydelsen i 18 kap. 9 § JB ligger det nära till hands att dra slutsatsen att det räcker med att ansökan om inskrivning av tomträtten kommit in till inskrivningsmyndigheten för att inskrivning ska anses sökt. Det är emellertid tveksamt om det har varit lagstiftarens avsikt och om en sådan ordning är ändamålsenlig.
När en ansökan om inskrivning kommer in och uppskov beviljas för komplettering av ansökan prövar inte inskrivningsmyndigheten ansökan i sak (jfr prop. 1970:20 del B 1 s. 508 ff.). I detta skede kan det således vara mycket osäkert om inskrivning slutligen kommer att beviljas. När inskrivningsmyndigheten beslutar om att en ansökan om inskrivning ska förklaras vilande sker däremot en sakprövning vid vilken framkommer att det enda hindret för full inskrivning är någon eller några av de orsaker som återfinns i 20 kap. 7 § JB.
Syftena med 18 kap. 9 § JB synes i huvudsak vara två. Det ena är att käranden, genom kontroll hos inskrivningsmyndigheten, ska kunna veta vem han med laga verkan kan rikta sin talan mot. Det andra syftet är att talan ska riktas mot den som i regel är den verklige ägaren. Med hänsyn till det sistnämnda syftet framstår det som ändamålsenligt att det krävs att den som ansökt om inskrivning inte endast har beviljats uppskov utan att ansökan åtminstone förklarats vilande.
Det nämns i förarbetena till 18 kap. 9 § JB att den aktuella lagtextformuleringen ger uttryck för lagfartens legitimerande verkan och att det saknar betydelse om lagfart beviljats eller ansökan förklarats vilande (prop. 1970:20 del B 1 s. 476, jfr a. prop. del A s. 415). Detta tyder starkt på att avsikten med formuleringen lagfart senast är beviljad eller sökt i lagtexten har varit att sökanden ska ha erhållit full eller vilande lagfart.
Mot bakgrund av det anförda (p. 10-12 ovan) finner HD att en fastighetsägare som riktar sin talan angående omprövning av tomträttsavgäld mot den som senast sökt inskrivning av tomträtten med laga verkan kan göra detta endast om ansökan har förklarats vilande. Det räcker alltså inte att ansökan har kommit in till inskrivningsmyndigheten och uppskov har meddelats.
Kommunen riktade sin talan mot Mälartornet. Detta bolag var när talan väcktes inte längre ägare av tomträtten men var fortfarande inskriven som sådan i fastighetsregistret. Den nya ägaren, Simpson, hade ansökt om inskrivning av tomträtten men varken beviljats full eller vilande inskrivning utan inskrivningsmyndigheten hade endast meddelat uppskov. Detta innebär att kommunen har riktat sin talan mot rätt part. Överklagandet ska därför avslås.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Jones, Miranda, Brown, referent, Lopez och Lopez) meddelade den 8 april 2013 följande beslut.
Mälartornet var inskriven som innehavare av tomträtten i fastigheten Stockholm Fotocellen 5. Mälartornet överlät den 30 juni 2006 tomträtten till Laurus AB (numera DK Syd). Laurus sökte den 19 juli 2006 inskrivning för sitt förvärv. Sedan inskrivningsmyndigheten först beslutat om uppskov till den 27 september 2006, beviljades Simpson den 4 oktober 2006 inskrivning för tomträtten från den 19 juli 2006.
Stockholms kommun väckte den 20 september 2006 talan mot Mälartornet och yrkade höjning av tomträttsavgälden. Vega för att väcka talan gick ut den 30 september 2006. Sedan Mälartornet invänt att talan riktats mot fel part yrkade kommunen, efter utgången av talefristen, att DK Syd skulle kallas att inträda som part i rättegången.
Fastighetsdomstolen fann att kommunen väckt talan mot Mälartornet inom rätt tid och biföll kommunens yrkande om att DK Syd skulle inträda som part i målet jämte Mälartornet. Hovrätten fastställde beslutet.
I 18 kap. JB finns bestämmelser bl.a. om betydelsen av inskrivning i vissa fall. Talan om bättre rätt till fast egendom kan enligt 18 kap. 9 § med laga verkan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen överlåtits har i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett under rättegången.
Enligt 18 kap. 10 § andra stycket JB äger bestämmelserna i 18 kap. 9 § motsvarande tillämpning bl.a. när en fastighetsägare vill väcka talan enligt 13 kap. 11 § om omprövning av tomträttsavgäld.
Ordalydelsen i 18 kap. 9 § talar för att talan med laga verkan kan väckas endast mot den som senast har sökt lagfart om fastigheten har överlåtits. Den som väcker talan har inte valrätt mellan att rikta talan mot den som har beviljats eller mot den som endast har sökt lagfart. I förarbetena till jordabalken bekräftas att den inskrivningsåtgärd som avses är den senaste som har förekommit före rättegångens inledande, vare sig åtgärden innefattar att lagfart har beviljats eller bara har sökts (prop. 1970:20 del B 1 s. 477). Det anförda medför att det inte är möjligt att med laga verkan rikta talan mot den som har beviljats lagfart, om en förvärvare därefter har sökt inskrivning för sitt förvärv.
Frågan är därefter hur uttrycket att inskrivning ”är sökt” bör förstås. Uttrycket kan uppfattas som att det är tillräckligt att en ansökan har kommit in utan att någon inskrivningsåtgärd ännu företagits med anledning av ansökan. Av förarbetena till jordabalken framgår dock att avsikten var att knyta legitimationsverkan till inskrivningen. Det anges också att det saknar betydelse ”om lagfart beviljats eller ansökan förklarats vilande” (a. prop. 1970:20 del B 1 s. 476).
En utgångspunkt vid bedömningen är alltså att inskrivningen av en lagfart i fastighetsregistret har en legitimerande verkan. Talan kan väckas mot den som på grund av inskrivning - beviljad eller sökt - framstår som rätt ägare. Den som överväger att väcka talan kan få en upplysning om rådande inskrivningsförhållanden genom fastighetsregistret och därmed också ett besked om vem talan med laga verkan kan riktas mot. Den som har beviljats eller sökt inskrivning för ett förvärv är dessutom i allmänhet också den verklige ägaren till en fastighet eller innehavaren av en tomträtt.
Beslut om vilande lagfart ska enligt 42 § tredje stycket första meningen förordningen (2000:308) om fastighetsregister föras in i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Av det anförda följer att talan kan riktas mot den förvärvare som beviljats vilande inskrivning för sitt förvärv.
Frågan är om även ett beslut om uppskov ska ges legitimerande verkan. Yates ska enligt 19 kap. 13 § JB meddelas om ansökan om lagfart avser en fastighet eller en del av en fastighet som ingår i en beslutad men inte fullbordad sammanläggning. Yates får i dessa fall dock inte meddelas om ansökan omedelbart ska avvisas eller avslås. Vidare får inskrivningsmyndigheten, enligt 19 kap. 14 § första stycket, om det är nödvändigt för utredningen, besluta om uppskov i ett ärende till en viss senare inskrivningsdag. Detsamma gäller om ansökan är ofullständig i vissa angivna hänseenden.
Också uppskovsbeslut ska föras in i fastighetsregistret, se 42 § tredje stycket andra meningen fastighetsregisterförordningen. Den som kontrollerar inskrivningsförhållandena får därmed besked om att ansökan om inskrivning har skett för ett förvärv och om att inskrivningsmyndigheten har fattat beslut om uppskov.
När uppskov beviljas enligt 19 kap. 14 § JB för komplettering av en ansökan kan det visserligen sägas att inskrivningsmyndigheten inte prövar ansökan i sak och att det därmed är ovisst om ansökan kommer att bifallas (jfr prop. 1970:20 del B 1 s. 508 ff.; se också Stevenson, Fastighetspant, 3 uppl. 1987, s. 37). Även om det kan råda en viss osäkerhet om inskrivning slutligen kommer att beviljas torde emellertid de allra flesta uppskovsbeslut följas av ett beslut om full inskrivning.
Om talan med laga verkan endast skulle kunna väckas mot den som har en beviljad eller vilande lagfart också när det direkt av fastighetsregistret framgår att beslut om uppskov meddelats, torde konsekvensen i många fall bli att talan i realiteten väcks mot en tidigare ägare trots att upplysningar om förvärvet finns i fastighetsregistret.
De syften som bär upp bestämmelserna om verkan av inskrivning talar mot bakgrund av vad som har anförts för att uttrycket ”sökt lagfart” i 18 kap. 9 § JB bör omfatta även de fall där inskrivningsmyndigheten meddelat beslut om uppskov. En sådan ordning där det inte görs skillnad mellan olika beslut framstår som tydlig och lättillämpad.
När kommunen väckte talan mot Mälartornet hade tomträtten överlåtits till Laurus. Mälartornet var dock fortfarande inskriven som innehavare av tomträtten men Simpson hade ansökt om inskrivning för sitt förvärv, vilket framgick av det beslut om uppskov som meddelats och som var infört i fastighetsregistrets inskrivningsdel när talan väcktes. Kommunen har därmed inte riktat sin talan mot den som senast beviljats eller sökt inskrivning för sitt förvärv. Överklagandet ska därför bifallas och kommunens talan avvisas.
Med ändring av hovrättens beslut och undanröjande av fastighetsdomstolens beslut avvisar HD Stockholms kommuns talan i målet.
HD:s beslut meddelat: den 8 april 2013.
Mål nr: Ö 3407-11.
Lagrum: 13 kap. 11 §, 18 kap. 9 och 10 §§, 19 kap. 13 och 14 §§ JB, 42 § förordningen (2000:308) om fastighetsregister.