Hyresnämndsmål. I tvist om förlängning av hyresavtal invände hyresgästen att han inte hade känt till att det fanns ohyra i hans lägenhet förrän detta upptäcktes när hyresvärden besiktade den. Med hänsyn till den mängd ohyra som påträffades fann hovrätten att hyresgästen, med det krav på normal uppmärksamhet som kan ställas på en hyresgäst, borde ha uppmärksammat ohyran. Han var därför ansvarig även om han inte själv lagt märke till förhållandet. Eftersom han inte underrättat hyresvärden om att ohyra förekom i lägenheten och därigenom bidrog till att ohyran spridits i fastigheten var hyresrätten förverkad.
Hyresnämnden i Stockholm
AB Stockholmshem (hyresvärden) ansökte hos hyresnämnden om att G.L:s hyresavtal inte skulle förlängas och att denne skulle åläggas att flytta. Till grund för ansökan anfördes - såvitt är av intresse här - följande. G.L. har förverkat hyresrätten genom att inte underrätta hyresvärden om förekomsten av mjölbaggar i lägenheten vilket bidragit till att dessa spridits inom fastigheten. Det är sex lägenheter i trapphuset fördelat på tre våningsplan. G.L. bor på mittenvåningen. Kring årsskiftet 2015/2016 flyttade S.G. in i lägenheten rakt ovanför Rodgers uppmärksammade i anslutning till inflyttningen att det var problem med ohyra. Efter att hon först själv försökt få stopp på ohyran kontaktades skadedjurssaneringsföretaget Nomor. Nomors personal giftsprutade i hennes lägenhet den 25 och 29 februari samt den 29 mars 2016. Krypen visade sig vara mjölbaggar. S.G. började ana att problemen med ohyra kom från G.L:s lägenhet eftersom hon sedan en tid känt ”soplukt” därifrån, särskilt när dörren till hans lägenhet öppnades. Hon kontaktade därför hyresvärden som begärde tillträde för besiktning av G.L:s lägenhet den 1 april 2016. I sophinken under diskbänken var det alldeles svart, det kryllade av mjölbaggar. Det fanns även annan ohyra och det var flugor i kökstaket. Eftersom G.L. inte anmält detta till hyresvärden hade mjölbaggarna spridit sig till S.G:s lägenhet. Saneringsföretaget Nomor kontaktades för att utföra saneringsarbete i G.L:s lägenhet. Hyresvärden fick vetskap om förekomsten av ohyra vid besiktningen den 1 april 2016 och avtalet sades upp den 26 maj 2016 bl.a. av den anledningen att G.L. inte underrättat hyresvärden om ohyran.
G.L. bestred ansökan. För det fall att ansökan bifölls, begärde han uppskov med avflyttning.
Hyresvärden medgav uppskov med avflyttning till den 31 december 2016.
Hyresnämnden (hyresrådet Weaver samt intresseledamöterna West och Edwards) anförde i beslut den 26 oktober 2016 bl.a. följande.
Förhöret med S.G. bekräftar de uppgifter som hyresvärden lämnat om förekomsten av ohyra i hennes lägenhet […]. Av hennes uppgifter framgår också att hon hittat skadedjur på flera våningsplan i trapphuset, sista gången i trapphuset var i början av september. Sedan mitten av augusti har hon inte sett något skadedjur i sin lägenhet. M.J. har berättat i huvudsak följande. […] När de öppnade skåpet under diskbänken var det djur överallt, det ”kröp i soppåsen, det var alldeles svart”. Även J.W. […] har berättat […] att det vid besöket […] fanns baggar och flugor i lägenheten. Han har också bekräftat M.J:s uppgifter om en mängd baggar i bänkskåpet, ”det kryllade av baggar, soppåsen rörde på sig”. C.S. är skadedjursexpert och arbetar med alla skadedjursfrågor hos AB Stockholmshem. Hon har inte varit i G.L:s lägenhet men hon har haft kontakt med S.G., personal hos Nomor och Anticimex samt med M.J. och J.W. Enligt hennes uppgifter är det, med hänsyn till mängden baggar som fanns, omöjligt att G.L. inte skulle ha upptäckt dem.
Hyresvärden har i första hand åberopat att G.L., genom att inte underrätta hyresvärden om förekomst av mjölbaggar i lägenheten vilket bidragit till att mjölbaggarna spridits inom fastigheten, förverkat hyresrätten.
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet utom när hyresrätten är förverkad, 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken. Enligt 42 § första stycket 5 samma kapitel är hyresrätten förverkad om hyresgästen genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten. Enligt femte stycket är hyresrätten inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Enligt 43 § första stycket får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållanden som avses i 42 § första stycket 5.
Vid besiktningen den 1 april 2016 fanns en stor mängd ohyra, framförallt mjölbaggar, i G.L:s lägenhet. Av vittnesförhören framgår att ohyran spridit sig till S.G:s lägenhet på våningen ovanför och att ohyra förekommit även i trapphuset. Att G.L. inte skulle ha uppmärksammat ohyran finner hyresnämnden uteslutet. Det är ostridigt att G.L. inte underrättat hyresvärden om förekomsten av ohyra. På grund härav, och då det som ligger G.L. till last inte är av ringa betydelse, är hyresrätten förverkad. Hyresvärden sade upp hyresavtalet den 26 maj 2016. Hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet ska upphöra ska därför bifallas redan på den i första hand åberopade grunden och G.L. ska åläggas att flytta. Eftersom hyresrätten är förverkad kan längre uppskov än vad hyresvärden medgett inte lagligen medges.
1. Hyresnämnden bifaller hyresvärdens upphörsyrkande. Hyresavtalet har därför upphört den 31 augusti 2016.
G.L. överklagade beslutet och yrkade att hovrätten i första hand skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden och i andra hand ge honom uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter tre månader från hovrättens beslut.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades och medgav inte något ytterligare uppskov.
Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden. G.L. lade till bl.a. följande. Numera är lägenheten städad och det finns ingen ohyra. Han tömmer soporna regelbundet. Genom stadsdelsförvaltningens försorg får han boendestöd. […] Han kände inte till att det fanns ohyra i lägenheten förrän vid besiktningen den 1 april 2016. Han blev då lika förvånad som hyresvärdens personal över mängden ohyra i soppåsen.
Hovrätten (hovrättsrådet Dillon, f.d. hovrättsrådet Reyes, referent, och tf. hovrättsassessorn Howell) anförde i beslut den 27 februari 2017 bl.a. följande.
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken är hyresgästen skyldig att genast ge hyresvärden meddelande om förekomsten av ohyra i lägenheten. Hyresgästen kan inte, vid underlåten anmälan, ursäkta sig med att han eller hon inte iakttagit förhållandet om en iakttagelse hade varit möjlig vid sådan normal uppmärksamhet som kan krävas av en hyresgäst (jfr Sullivan, Allmänna hyreslagen, 5 uppl., 1969, s. 107). Av 42 § första stycket 5 samma kapitel följer att hyresrätten är förverkad om hyresgästen genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten. I doktrinen har i detta avseende framhållits att hyresgästen anses skyldig att hålla sig underrättad om lägenhetens tillstånd och att hyresgästen inte kan försvara sig med att han eller hon inte kände till ohyran (se Lejman, Den nya hyresrätten, 1976, s. 236). Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse är dock hyresrätten inte förverkad (femte stycket i 42 §).
I målet är utrett att det förekommit ohyra i stor mängd i G.L:s lägenhet. Hovrätten konstaterar också att utredningen visar att ohyran inte bara fanns i soppåsen, att mängden ohyra visar att det funnits ohyra som förökat sig under en längre tid samt att det står klart det är från hans lägenhet som ohyran spridit sig till trapphuset och till lägenheten ovanför.
Det är ostridigt i målet att G.L. inte underrättat hyresvärden om att det fanns ohyra i hans lägenhet. G.L. har berättat att han inte kände till att det fanns ohyra förrän den upptäcktes vid hyresvärdens besiktning. Med hänsyn till den mängd ohyra som påträffades i G.L:s lägenhet borde han, med det krav på normal uppmärksamhet som kan ställas på en hyresgäst, ha uppmärksammat ohyran. Han är därför ansvarig även om han inte själv skulle ha lagt märke till förhållandet. Det som ligger G.L. till last kan inte bedömas vara av ringa betydelse.
Hovrättens bedömning leder till slutsatsen att G.L:s hyresrätt är förverkad eftersom han inte underrättat hyresvärden om att ohyra förekom i lägenheten och därigenom bidrog till att ohyran spridits i fastigheten. G.L:s överklagande ska därför avslås.
Något uppskov med att flytta kan inte ges eftersom hyresrätten är förverkad och hyresvärden motsatt sig detta.
Hovrätten avslår överklagandet. G.L. är därmed skyldig att flytta genast. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge G.L. haft rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 27 februari 2017.
Mål nr: ÖH 9745-16.
Lagrum: 12 kap. 24 §, 42 § första stycket 5 och femte stycketjordabalken.
Litteratur: Lejman, Den nya hyresrätten, 1976, s. 236; Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl., 1969, s. 107.