Köpekontrakt och köpebrev avseende fast egendom innehöll ett förbud för köparen att sälja egendomen. Överlåtelseförbudet, som tillkommit i säljarens intresse, ansågs likväl sakna verkan mot köparens borgenärer. Egendomen ingick därför i köparens konkursbo. 4 kap 3 § och 20 kap 14 § JB, 5 kap 5 § UB och 3 kap 3 § KL.
Kommanditbolaget Kloster 12 köpte år 1987 fastigheterna Trelleborg Kloster 11 och 12 av SP Bensinstationer AB, numera Oleum Fastighets AB (Oleum), för 600 000 kr. Från köpet undantogs vissa byggnader och installationer såsom bensinpumpar och tankar i jorden. Säljaren skulle så småningom uppta bensinstationsverksamheten. Säljaren och köparen var i princip eniga om vissa utbyggnadsplaner beträffande bensinstationsrörelsen. I köpehandlingarna intogs bestämmelsen att köparen inte utan säljarens samtycke fick överlåta fastigheterna vidare och att villkoret för säljarens samtycke till en framtida överlåtelse var att fastigheterna bebyggdes såsom överenskommits. Denna inskränkning i köparens förfoganderätt antecknades i fastighetsboken.
Kommanditbolaget tog efter förvärvet av fastigheterna upp lån i Nordbanken och Första Sparbanken och pantsatte därvid fastigheterna. Fastigheterna intecknades för över 4 miljoner kr. Fastigheterna byggdes aldrig som planerat. Kommanditbolaget försattes i konkurs i början av år 1991. Fastigheterna har värderats till 1 300 000 kr.
Konkursförvaltaren begärde hos kronofogdemyndigheten i Malmöhus län att fastigheterna Trelleborg Kloster 11 och 12 skulle försäljas exekutivt. Nordbanken och Första Sparbanken anslöt sig som inteckningshavare till denna begäran.
Kronofogdemyndigheten (kronokommissarie B.) meddelade d 18 aug 1992 att avsikten var att sälja fastigheterna på auktion d 23 okt 1992.
Oleum anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle förordna att fastigheterna inte fick säljas exekutivt. Konkursboet, Nordbanken och Sparbanken Första AB gjorde gällande att hinder mot försäljning av fastigheterna inte förelåg.
HovR:n förordnade d 21 sept 1992 att, till dess målet avgjordes eller annorledes föreskrevs, vidare åtgärd för verkställighet inte fick äga rum.
HovR:n (hovrättslagmannen Pruitt, hovrättsrådet Johnson, referent, och adj led rådmannen Robles) anförde i slutligt beslut d 4 dec 1992, där Oleum kallades fastighetsaktiebolaget: Fastighetsaktiebolaget har till stöd för sin besvårstalan anfört i huvudsak följande. Kommanditbolaget förvärvade under sept månad 1987 från fastighetsaktiebolaget fastigheterna Trelleborg Kloster 11 och 12. På Kloster 12 fanns och finns ännu en s k automatstation för bensinförsäljning. Säljaren hade ett intresse av att även i framtiden bedriva bensinförsäljning på fastigheten. Parterna var därför överens om att köparen där skulle uppföra en ny, obemannad bensinstation. Till säkerhet för säljarens intresse att fastigheten verkligen blev bebyggd med bensinstation på sätt parterna förutskickat, vilket var ett ovillkorligt krav för säljaren, intogs i såväl köpekontraktet som köpebrevet en bestämmelse om att fastigheten inte fick överlåtas vidare utan att säljaren lämnat sitt samtycke härtill. Överlåtelseförbudet antecknades i fastighetsboken i samband med att köparen beviljades lagfart. Köparen försattes sedermera i konkurs. - Av 4 kap 3 § 3 JB framgår att en säljare med verkan mot bl a tredje man kan inskränka köparens rätt att vidareöverlåta fastighet. Detta får också till följd att hinder möter mot att fastigheterna utmäts och försäljs exekutivt (se 5 kap 5 § UB). Visserligen har i doktrin och förarbeten framförts vissa dubier rörande giltigheten av en sådan klausul som inskränker köparens rätt att vidareförsälja sin egendom men detta torde främst ta sikte på en situation där föreskriften tillkommit i köparens intresse, vilket ej är fallet här. I förevarande fall tillkommer att fastigheterna, eftersom de inte kan utmätas, inte tillhör konkursboet i den mening som anges i 3 kap 3 § 1 st KL. Konkursboet har därför saknat rätt att hos kronofogdemyndigheten begära exekutiv försäljning.
Konkursboet har genmält bl a följande. Det finns anledning att ifrågasätta om ett överlåtelseförbud i ett oneröst avtal över huvud taget är giltigt mellan parterna. Oavsett hur det förhåller sig härmed gäller förbudet i vart fall inte gentemot tredje man, dvs vid en försäljning föranledd av utmätning eller konkurs. Den motsatta ståndpunkten skulle skada fastighetsomsättningen och kreditgivningen i anledning härav. Konsekvenserna skulle bli särskilt orimliga för de panthavare som fått sina pantbrev före avtalet om överlåtelseförbud. I förevarande fall kan inte vitsordas att förbehållet verkligen tillkommit i överlåtarens intresse.
Nordbanken och sparbanken har bl a hänvisat till 5 kap 13 § UB, enligt vilken bestämmelserna om förbud mot utmätning i 1-9 §§ samma kapitel inte hindrar att egendom som avses där utmäts för fordran som är förenad med panträtt i egendomen.
Av handlingarna i målet framgår att kommanditbolaget försatts i konkurs d 16 jan 1991, att konkursförvaltaren begärt att de nu aktuella fastigheterna säljs exekutivt samt att Nordbanken och sparbanken begärt anslutning enligt 12 kap 13 § UB.
Kronofogdemyndighetens meddelande d 18 aug 1992 om auktion får anses innefatta ett beslut om att de berörda fastigheterna i princip skall säljas exekutivt vid auktionen. Beslutet rör fastighetsaktiebolagets rätt på sådant sätt att bolaget får föra talan mot beslutet.
En förutsättning för att egendom skall kunna utmätas - och därmed också för att den skall ingå i ett konkursbo - är sedan gammalt att egendomen kan överlåtas. Det är emellertid klart, att inte varje för ägaren själv bindande överlåtelseförbud också medför utmätingsförbud. Detta framgår av 5 kap 5 § UB, vari som huvudprincip anges att egendom som till följd av sin beskaffenhet, enligt föreskrift vid gåva eller testamente eller på annan grund som gäller mot envar ej får överlåtas, ej heller får utmätas.
Den närmare innebörden av uttrycket "annan grund som gäller mot envar" är oklar. Med samma uttryck i motsvarande äldre bestämmelse, 66 § utsökningslagen, hade man närmast att förstå särskild lagbestämmelse (Olivecrona, Utsökning, 9 uppl, 1978, s 67). Med sådan bestämmelse bör enligt HovR:ns mening jämställas fast rättspraxis.
I gällande lag finns det inte någon bestämmelse som säger att avtal vid överlåtelse av fast egendom om förbud mot vidareöverlåtelse är ogiltigt. Däremot anges i 4 kap 3 § JB att en bestämmelse som ej intas i köpehandlingen är ogiltig, om bestämmelsen innebär att köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks. Om en sådan bestämmelse har tagits med i köpehandlingen, skall enligt 20 kap 14 § JB anteckning härom göras i fastighetsboken. Anteckningen medför bl a att en ny förvärvare av fastigheten inte kan åberopa att han inte kände till den inskränkning som anteckningen avser (18 kap 8 § JB). De angivna lagrummen kan sägas förmedla det intrycket att avtalsklausuler som inskränker förvärvarens rätt att överlåta fastigheten i princip är tillåtna.
Å andra sidan har beträffande förköpsklausuler - vilka utgör en särskild form av inskränkning i rätten att förfoga över en fastighet, mindre ingripande än ett generellt överlåtelseförbud - i rättspraxis slagits fast att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan i samband med köp. Grunden för denna inställning är att sådana klausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se NJA 1984 s 673).
Beträffande överlåtelseförbud i köpeavtal eller andra typer av avtal som innebär ömsesidiga förpliktelser - onerösa avtal - har i doktrinen antagits att sådana bör gälla, om förbudet har uppställts i överlåtarens intresse, men inte om det har uppställts i förvärvarens intresse (Walin m fl, Utsökningsbalken, 2 uppl, 1987, s 199 med hänvisningar i not 4 samt Gutierrez, Handbok i sakrätt, 1985, s 120). Till grund för denna inställning synes ligga främst rättsfallen NJA 1881 s 510 och 1893 s 537 (jfr dock härom Parker i TSA 1941 s 246 f och Acevedo, Allmän sakrätt, 1973, s 466). Ett överlåtelseförbud, vilket uppenbarligen i överlåtarens intresse intagits i ett köpeavtal avseende lös egendom, har dock ansetts inte i och för sig utgöra hinder mot företagna utmätningar av egendomen (NJA 1974 s 376).
Det principiella synsätt som begränsar utrymmet för klausuler om förköpsrätt till fast egendom kan med än större styrka anläggas på klausuler om generella överlåtelseförbud i köpeavtal. Sådana förbud bör därför - oavsett om de uppställts i överlåtarens eller förvärvarens intresse - i vart fall inte tillerkännas verkan mot förvärvarens borgenärer. Något hinder mot att de i målet aktuella fastigheterna säljs exekutivt föreligger således inte.
HovR:n lämnar besvären utan bifall.
Oleum (ombud advokaten B.O.) anförde besvär och yrkade att HD skulle förordna att fastigheterna Trelleborg Kloster 11 och 12 inte fick försäljas exekutivt.
Konkursboet (ombud advokaten T.D.), Securum Finans AB (ombud C-J.N.), vilket övertagit Nordbankens fordran, och Sparbanken Sverige, i vilken Sparbanken Första gått upp, bestred ändring.
HD förordnade d 22 febr 1993 att, tills målet avgjordes eller annorledes förordnades, vidare åtgärder för verkställighet ej skulle vidtas.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Melander, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Sådana villkor vid överlåtelse av fast egendom, som innebär att förvärvaren får överlåta egendomen vidare endast om överlåtaren lämnar sitt samtycke till det eller först måste erbjudit den åt någon inom en bestämd krets (hembud), har traditionellt i svensk rätt bedömts ha begränsade rättsverkningar. I vissa fall har sådana villkor inte alls godtagits. Skälet för detta stränga synsätt är att sådana inskränkningar i äganderätten kan skada kreditgivningen och fastighetsomsättningen.
Vad villkor om överlåtelseförbud beträffar framgår emellertid av 4 kap 3 § 3 JB att sådana för att vara giltiga skall intas i köpehandlingarna eller vid gåva i motsvarande handlingar. Med hänsyn härtill kan förbehåll om överlåtelseförbud, som redan antytts, inte frånkännas all rättsverkan. Ett sådant förbehåll är åtminstone gällande mellan parterna. Med stöd av äldre rättsfall (NJA 1881 s 510 och NJA 1893 s 537) har det i doktrinen antagits att överlåtelseförbud i onerösa avtal gäller också mot förvarvarens borgenärer om förbudet uppställts i överlåtarens intresse (se härom Gutierrez, Handbok i sakrätt 1985, s 120).
Att det förhåller sig på det sättet är emellertid omtvistat. I ett betydligt senare rättsfall (NJA 1974 s 376) ansåg domstolarna att ett överlåtelseförbud tillkommet i överlåtarens intresse vid avtal om köp av lös egendom inte hindrade utmätning av egendomen för förvärvarens skulder.
Sedan gammalt anses - utan uttryckligt stöd i lagen - en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte vara rättsligt bindande. Avtal om förköpsrätt, som kan jämställas med en sådan utfästelse eller med ett hembudsförbehåll, har därför underkänts i rättspraxis (NJA 1984 s 673 och NJA 1987 s 726). Däremot har ett förbehåll om förköpsrätt i ett gåvoavtal godtagits (NJA 1981 s 897). I linje härmed har en förköpsklausul i ett avtal om bodelning och arvskifte också ansetts giltig (NJA 1990 s 18). I förhållande till överlåtelseförbud utgör ju ett förköpsavtal en mindre inskränkning i mottagarens förfoganderätt. Härtill kommer att en föreskrift om överlåtelseförbud vid gåva eller i testamente enligt 5 kap 5 § 1 st UB i princip utgör ett utmätningshinder. Frågan om utmätningshinder enligt detta lagrum har också prövats i domstol. Med hänsyn till att transaktionen i fråga inte kunde betraktas som en klar gåva förelåg dock inte hinder för utmätning (NJA 1991 s 376).
Mot bakgrund av det anförda blir utgångspunkten för en bedömning av de sakrättsliga verkningarna av överlåtelseförbudet i förevarande fall att medan inskränkningar som överlåtelseförbud och förköpsförbehåll kan accepteras vid benefika rättshandlingar så synes motsatsen gälla när det handlar om rättshandlingar med ömsesidiga prestationer. Benefika rättshandlingar är vanligast mellan närstående. De intressen och hänsyn som anmäler sig i sådana fall- är ju andra än vid avtal i affärsmässiga sammanhang.
Besvären kan därför inte bifallas.
Slut. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.
HD (JustR:n Ellison, Jackson, Johnson, referent, Campos och Murray) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Enligt en i köpehandlingarna intagen klausul fick kommanditbolaget inte överlåta de av bolaget förvärvade fastigheterna förrän säljaren, Oleum-bolaget, lämnat sitt medgivande till det. Sådant medgivande skulle säljaren vara skyldig att lämna när fastigheterna blivit bebyggda på visst i köpekontraktet angivet sätt och säljaren kunnat återuppta den bensinstationsrörelse som vid köpetillfället bedrevs på fastigheterna.
Köpehandlingarna och övrig utredning får anses visa att det angivna överlåtelseförbudet tillkom i säljarens intresse. Anteckning om överlåtelseförbudet gjordes i fastighetsboken i anslutning till att kommanditbolaget beviljades lagfart på fastigheterna. Enligt vad Oleum- bolaget obestritt har uppgivit skedde pantsättning av pantbrev i fastigheterna till säkerhet för Nordbankens och Första Sparbankens fordringar efter det att anteckningen gjorts i fastighetsboken. Vad parterna nu tvistar om är huruvida fastigheterna under dessa förhållanden får säljas exekutivt i kommanditbolagets konkurs (3 kap 3 § 1 st KL jämfört med 5 kap 5 § 1 st UB).
I flera rättsfall har uttalats att förköpsklausuler i avtal om köp av fast egendom saknar verkan även mellan parterna (NJA 1981 s 897, 1984 s 673, 1987 s 726 och 1990 s 18). Till skillnad mot vad som är fallet beträffande förköpsklausuler finns emellertid i fråga om överlåtelseförbud en särskild lagregel, som både på grund av sin lydelse och i belysning av förarbetena till den måste uppfattas så, att överlåtelseförbud i köpehandling avseende fast egendom har rättsverkan (4 kap 3 § 3 JB, SOU 1960:25 s 78 samt prop 1970:20 del B 1 s 145).
Den rättsverkan som ett överlåtelseförbud sålunda har gäller naturligtvis i första hand parterna emellan. Har överlåtelseförbudet, såsom i det aktuella fallet, enligt 20 kap 14 § JB antecknats i fastighetsboken, får det vidare anses bindande för en ny ägare av fastigheten (jfr 18 kap 8 § JB samt det nyssnämnda uttalandet i 1970 års proposition).
Däremot föranleder de angivna bestämmelserna i JB inte med nödvändighet slutsatsen att ett sådant överlåtelseförbud, som nu är i fråga, är gällande mot köparens borgenärer på så sätt att det utgör hinder mot utmätning av fastigheten för köparens skulder och medför att fastigheten inte heller skall ingå i köparens konkursbo.
Mot bakgrund av rättsfallen NJA 1881 s 510 och 1893 s 537 har tidigare brukat antas att överlåtelseförbud i ett oneröst avtal har verkan mot förvärvarens borgenärer, om förbudet har uppställts i överlåtarens intresse. I rättsfallet NJA 1974 s 376 ansågs emellertid att ett sådant överlåtelseförbud, som i det fallet hade uppställts vid försäljning av ett antal tavlor, inte utgjorde hinder mot utmätning. Med hänvisning till bl a sistnämnda rättsfall har inom doktrinen ifrågasatts om principen enligt 1881 och 1893 års rättsfall verkligen fortfarande gäller (Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt s 223, Acevedo i SvJT 1983 s 195 samt Allmän sakrätt s 466 f, Crosby, Specialprocess 3 uppl s 146, Håstad, Sakrätt avseende lös egendom 4 uppl s 352 f, Gutierrez, Handbok i sakrätt s 119 f och Robbins, Skuldebrev, växel och check 6 uppl s 37).
Det synes knappast finnas grund för att i dag som en huvudregel uppställa, att överlåtelseförbud i samband med köp har verkan mot köparens borgenärer när förbudet tillkommit i säljarens intresse; det ligger närmare till hands att med stöd av NJA 1974 s 376 anta att sådan rättsverkan inte inträder.
Vid köp erlägger köparen någon form av vederlag även när avtal träffas om överlåtelseförbud. Borgenärsintresset talar allmänt sett starkt emot att en borgenär inte skulle kunna få betalning ur den egendom som trätt i stället för detta vederlag. Vad särskilt gäller köp av fast egendom skulle något sådant kunna medföra skadeverkningar jämförliga med dem som åberopats mot att förköpsklausuler skulle gälla i sådana förhållanden (se härom i NJA 1984 s 673). Det skulle utgöra en anmärkningsvärd inkonsekvens i regelsystemet, om ett överlåtelseförbud skulle ha rättsverkningar även mot köparens borgenärer, medan en förköpsklausul inte skulle ha några rättsverkningar alls.
Det nu anförda föranleder slutsatsen att rättsverkningarna av överlåtelseförbudet inte sträcker sig så långt att kommanditbolagets borgenärer är förhindrade att ta fastigheterna i anspråk för utmätning. Därmed ingår fastigheterna i kommanditbolagets konkursbo och skall följaktligen säljas exekutivt i anledning av konkursförvaltarens begäran härom.
HD:s avgörande. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.
JustR Ellison tillade för egen del: Rättsläget efter detta avgörande är alltjämt otillfredsställande såtillvida som förköps- och hembudsklausuler i avtal om fastighetsköp anses sakna varje rättsverkan, medan ett överlåtelseförbud - som ofta kan syfta till i stort sett detsamma - antas gälla mellan parterna och mot ondtroende förvärvare av fastigheten. Inte heller bestämmelsen i 8 kap 8 § 1 st UB om att vissa överenskommelser mellan samägare hindrat exekutiv försäljning passar in i mönstret (jfr härom NJA 1991 s 597). Dessa inkonsekvenser i rättssystemet är emellertid svåra att avhjälpa i rättstillämpningen. Det finns bl a därför goda skäl att lagstiftaren uppmärksammar dessa frågor (jfr även det särskilda yttrandet i NJA 1990 s 18).