Fastighetsköpare åberopar som grund för yrkande om avdrag på köpeskillingen, att fastigheten efter köpslutet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning, som grundats på ett vid köpslutet föreliggande. men ännu inte fastställt stadsplanebeslut. Förhållandet har bedömts enligt bestämmelsen om faktiskt fel i fastigheten i 4 kap 19 § JB.
Jfr 1980 s 398)
Fil kand A.B. förde efter ansökan om stämning å omyndiga C.J.L.G, C.B.G och C.L.G.vid Södra Roslags TR den talan som framgår av TR:ns dom.
TR:n (lagmannen Harris, tingsdomaren Padilla och rådmannen Lopez) anförde i dom d 6 april 1978: Yrkanden m m. Svarandena överlät enligt köpekontrakt d 6 maj 1975 till A.B. (Fastighetsadress, utslutet här), Danderyds kommun, för 535 000 kr med tillträde d 18 aug 1975. Svarandena hade i sin tur samma dag förvärvat fastigheten genom gåva från föräldrarna L.G. och EdwardsFastigheten är belägen invid den s k Osbyrondellen, som utgör skärningspunkt för Vendevägen och Angantyrvägen. Vendevägen utnyttjas som förbindelseväg mellan Djursholm och motorvägen mellan Stockholm och Norrtälje (Roslagsvägen).
Vid tidpunkten för köpet förelåg ett av kommunfullmäktige i Danderyds kommun d 17 juni 1974 fattat beslut om ändring av den stadsplan som berörde bl a Vendevägens sträckning. Beslutet fastställdes av LSt:n d 12 febr 1976. Ändringen innebar bl a att Osbyrondellen skulle flytts närmare fastigheten; avståndet mellan fastighetens gräns och rondellen skulle minskas från 20 m till 3 m. Stadsplanen förverkligades därefter under år 1977.
Som grund för käromålet har A.B. - såsom hon slutligt bestämt sin talan - åberopat de omständigheterna i förening, att det vid tidpunkten för köpet förelegat risk för att den av fullmäktige antagna stadsplanen skulle komma till utförande, att denna risk vore att i rättslig mening anse såsom fel enligt 4 kap JB - liggande i gränsen mellan faktiskt fel och rådighetsfel - samt att makarna G, som ägt kännedom om stadsplanen, varit pliktiga att upplysa henne därom med hänsyn till de betydande olägenheter för miljön ändringen kunde komma att medföra för fastigheten; det gjordes dock ej gällande att makarna G förtigit förhållandet i svikligt syfte.
På anförda grunder har A.B. yrkat, att TR:n måtte förplikta svarandena att såsom avdrag på köpeskillingen utge ett belopp om 60 000 kr, motsvarande minskningen av fastighetens marknadsvärde, jämte ränta enligt räntelagen från d 24 febr 1977.
Svarandena har i första hand bestritt käromålet på den grund att den påtalade risken för ett genomförande av stadsplanen ej utgjorde fel i JB:s mening, enär sådant fel - oavsett om det betecknades som faktiskt, abstrakt fel, rådighetsfel eller rättsligt fel - måste hänföra sig till fastigheten och dess egenskaper. I detta fall syntes det däremot vara fråga om sådana olägenheter, immissioner, som reglerades av 30 § miljöskyddslagen. A.B. borde därför vända sig gentemot kommunen. - Skulle den åberopade risken för ett genomförande av stadsplanen rymmas under JB:s felbegrepp, har svarandena i andra hand invänt:
- A.B. hade genom särskild förklaring i köpekontraktet såväl godkänt fastighetens skick som friskrivit säljarna från allt ansvar för fel eller brister, vare sig de av köparen bort uppmärksammas eller icke. Denna förklaring vore självfallet bindande för A.B..
- Frågan om Vendevägens förändring hade ostridigt bragts på tal före köpet, även såtillvida som L.G. avrått A.B:s man från tanken att anordna utfart från fastigheten till Angantyrvägen med uttrycklig hänvisning till förestående vägarbeten. Vägarbeten hade dessutom påbörjats, låt vara ej i närheten av rondellen. Det hade därför ingått i A.B:s undersökningsplikt att själv skaffa sig den närmare kännedom om stadsplaneändringen som hon bedömde erforderlig. Genom att underlåta detta hade hon även på denna grund förlorat sin rätt att åberopa sig på JB:s felkapitel.
Mot svarandens hänvisning till friskrivningsklausulen (1) har A.B. gjort gällande, att klausulen med hänsyn till dess avfattning - denna bestode av två stycken med sinsemellan motstridigt innehåll - "upphävde sig själv" och att det i allt fall vore otillbörligt av svarandena att åberopa sig på denna.
Svarandena har vitsordat ett avdrag på köpeskillingen om 28 748 kr, motsvarande uppskattade kostnader för anordnande av ett plank till skydd mot rondellen; ränteyrkandet har vitsordats som skäligt i och för sig.
Domskäl. Såsom svarandena hävdat utgör den åberopade risken för ett genomförande av stadsplanen icke fel i fastigheten. Redan på denna grund lämnas käromålet utan bifall.
A.B. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan med viss precisering av ränteyrkandet.
C.J.L.G och medparter bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Brock, hovrättsrådet Miller samt adj led Nelson och Williams) anförde i dom d 16 febr 1979:
Domskäl. Parterna har i HovR:n vidhållit sina ståndpunkter från TR:n och åberopat den bevisning som förebragts därstädes. Vadesvarandena har dessutom bestritt att L.G. före köpet ägt kännedom om att kommunfullmäktige antagit stadsplanen.
HovR:n gör följande bedömning.
A.B., som inte förmått styrka att L.G. vid tiden för köpeförhandlingarna vetat om att kommunfullmäktige antagit stadsplanen, har, såvitt utredningen visar, före köpet blivit upplyst om att vägarbeten i området var planerade. Även om den åberopade risken för stadsplaneändring i och för sig skulle kunna anses vara ett sådant fel som avses med bestämmelserna i 4 kap JB, kan därför förefintligheten av risken i detta fall icke grunda ansvar för säljarparten jämlikt nämnda bestämmelser. TR:ns domslut skall följaktligen fastställs.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
A.B. sökte revision och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan med viss jämkning i fråga om ränteyrkandet.
C.J.L.G och medparter bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Jimenez, Mason, Fisher, Perez, referent, och Adams) beslöt följande dom:
Domskäl. Parterna har i HD vidhållit de påståenden och invändningar som angetts i TR:ns dom, varvid A.B. intagit ståndpunkten att i fastigheten förelegat ett sådant fel som avses i 4 kap 19 § JB. Revisionssvarandena har häremot invänt, att risken för genomförande av en stadsplaneändring som ej berör den sålda fastigheten inte kan betraktas som ett faktiskt fel i denna.
Till stöd för sin talan åberopar A.B., att den förvärvade fastigheten efter köpslutet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning, som grundats på ett vid köpslutet föreliggande men då ännu inte fastställt stadsplanebeslut. En sådan avvikelse från vad köparen förutsatt rörande fastigheten bör, såsom A.B. gjort gällande, bedöms enligt 4 kap 19 § JB och kan jämlikt 12 § samma kap berättiga till bl a avdrag på köpeskillingen. I allmänhet kräver detta att köparen vidtagit rimliga åtgärder för att undersöka de förhållanden han åberopar.
Det är i HD ostridigt, att L.G. vid köpeförhandlingarna kände till att kommunfullmäktige beslutat om ändring av stadsplanen beträffande rondellen. Av utredningen framgår, att L.G. före detta beslut visat stor aktivitet för att hindra en sådan utvidgning av rondellen som senare skett, varvid han bl a i en skrift till kommunens byggnadsnämnd d 23 dec 1973 utvecklat de mycket stora nackdelar åtgärden skulle få för miljön på makarna G:s fastighet. Han måste därför vid köpeförhandlingarna ha förstått, att risken för sådana förändringar var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten. L.G. har vidare saknat fog för att anta att A.B. kände till förhållandet. Likväl har han vid förhandlingarna i förevarande hänseende lämnat enbart upplysningen att Vendevägen skulle breddas, en upplysning som inte kan anses ge en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av förändringarns innebörd. Snarare har det sätt varpå gatuarbetena omnämnts varit ägnat att minska A.B:s eventuella farhågor angående arbetenas betydelse för fastigheten.
Det anförda innebär, att L.G. vid försäljningen av fastigheten på ett sådant sätt utnyttjat A.B:s bristande kännedom om det förhållande som åberopats i målet, att revisionssvarandena inte mot hennes anspråk på prisnedsättning kan invända att hon försummat sin undersökningsplikt beträffande samma förhållande. Av samma skäl kan de inte mot anspråket göra gällande den klausul i köpekontraktet, varigenom de friskrivits från ansvar för fel eller brist i fastigheten.
På grund av den avvikelse som förekommit från vad A.B. haft anledning räkna med vid köpet är hon berättigad till avdrag på köpeskillingen. Med ledning särskilt av vittnesförhören i TR:n med direktören Peterson och arkitekten Nunez kan avdraget skäligen skattas till det yrkade beloppet.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom i huvudsaken förpliktar HD revisionssvarandena att solidariskt till A.B. utge 60 000 kr jämte ränta enligt räntelagen (1975:635) från d 24 febr 1977 tills betalning sker.