Hovrätten har funnit att en uppsägning inte uppfyller kraven på ett klart och entydigt innehåll. Därmed har uppsägningen ansetts vara ogiltig.
Hyresnämnden i Västerås
Zavala hyr en lägenhet av Din Bostad i Köping AB (hyresvärden). Hyresvärden sa upp hyresavtalet till upphörande den 31 januari 2016 och hänsköt tvisten till hyresnämnden.
Hyresvärden yrkade att avtalet inte skulle förlängas. Som grund för talan anförde hyresvärden bl.a. följande. Zavala har vid upprepade tillfällen underlåtit att betala hyran i tid och hon har därigenom åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Uppsägningshandlingen avser uppsägning på två olika grunder och det har stått klart för hyresgästen att hyresavtalet fortsatt var uppsagt till upphörande den 31 januari 2016, även efter det att återvinning av hyresrätten har skett.
K.F.C. motsatte sig yrkandet och anförde bl.a. följande. Det stämmer i stort sett att hon har betalat hyran vid de tidpunkter som hyresvärden påstått. Breven som hyresvärden har skickat till henne har hon läst delvis men hon har inte förstått att hon riskerade att förlora hyresrätten. Det var först när handlingarna från hyresnämnden kom som hon förstod hur allvarlig situationen var. Hon har tidigare kunnat betala i efterhand.
Hyresnämnden (hyresrådet Black samt intresseledamöterna Guerra och Walls) anförde i beslut den 10 mars 2016 bl.a. följande.
Det är i ärendet utrett att Zavala under perioden april 2015 till och med december 2015, mer eller mindre regelmässigt, har betalat hyran för sent och att dröjsmålen i många fall har varit betydande. Zavala har därigenom på ett allvarligt sätt åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst.
Hyresvärden har skickat inkassokrav till Zavala och sagt upp hyresavtalet för omedelbart upphörande på grund av förverkande vid flera tillfällen. Zavala har då återvunnit hyresrätten genom att erlägga hyra inom återvinningsfristen. Hyresvärden har gjort gällande att denne, den 20 augusti 2015, har anmodat Zavala att vidta rättelse avseende sena hyresbetalningar och informerat K.F.C. om att hyresavtalet annars kan komma att sägas upp till upphörande utan ytterligare varningar. Zavala har vid sammanträdet inte kunnat bekräfta att hon mottagit just en sådan anmodan, men av den utredning som hyresvärden har givit in framgår att en såsom anmodan rubricerad försändelse har skickats till K.F.C. med rekommenderad post den 24 augusti 2015.
Den 18 september 2015 har K.F.C:s hyresavtal på nytt sagts upp för upphörande på grund av förverkande. Zavala återvann även denna gång hyresrätten. Av den uppsägning som har tillställts K.F.C. den 23 oktober 2015 framgår att hyresavtalet är uppsagt till att upphöra den 31 januari 2016. Det av hyresvärden angivna skälet för uppsägningen är att hon vid upprepade tillfällen för sent har erlagt månatlig hyra. Därefter anges i samma uppsägningshandling att hon vidare har underlåtit att erlägga hyra för oktober månad 2015 varför hyresrätten har förverkats. Det anges där att Zavala har att avflytta omedelbart från lägenheten men samtidigt att hon genom att betala 6 036 kr kan återvinna hyresrätten. Hyresvärden har på olika sätt gjort Zavala uppmärksam på att fortsatta betalningsförsummelser kan leda till att hyresrätten går förlorad. Hyresnämnden finner dock att utredningen visar att K.F.C, genom den tvetydigt utformade uppsägningshandlingen, har givits visst fog för sin uppfattning att hyresrätten skulle kunna återvinnas även denna gång, innebärande att hyresavtalet därigenom skulle komma att bestå.
När en uppsägning av ett hyresavtal görs måste av rättssäkerhetsskäl krävas att uppsägningshandlingen ges ett klart och entydigt innehåll (RBD 19:77). Uppsägningshandlingen anger att hyresavtalet upphör den 31 januari 2016 men också att hyresgästen, på grund av att hyresrätten har förverkats, är skyldig att genast avflytta från densamma. Handlingen medger också hyresgästen en möjlighet att återvinna hyresrätten. Uppsägningen uppfyller, enligt hyresnämndens mening, inte de krav som måste ställas på klarhet och entydighet, varför den inte kan läggas till grund för ett beslut om att hyresavtalet ska upphöra i enlighet med ansökan. Ansökan ska därför avslås.
Ansökan avslås.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. Hyresvärden vidhöll vad bolaget anfört i hyresnämnden och tillade därutöver bl.a. följande. Uppsägningen uppfyller de krav som ställs avseende klarhet och tydlighet och ska således läggas till grund för ett beslut om att hyresavtalet ska anses ha upphört den 31 januari 2016. Av uppsägningshandlingen den 23 oktober 2015 framgår att skälet för uppsägningen är att Zavala vid upprepade tillfällen underlåtit att betala hyran i tid. Det måste därmed anses ha stått helt kart för henne att hon blivit uppsagd till den 31 januari 2016. Hyresvärden har därutöver i ett separat stycke angett att hyresrätten även är förverkad i enlighet med bestämmelserna om återvinning av förverkad hyresrätt på grund av obetald hyra. Av handlingarna framgår det tydligt att det är på två separata grunder som Zavala har blivit uppsagd. Likaså måste det stått klart för henne att hon inte haft att genast flytta från prövningslägenheten.
Hovrätten (hovrättsråden Sparks, Melendez, referent, och Pitts) anförde i beslut den 24 oktober 2016 följande.
Av 12 kap. 8 § jordabalken framgår att en uppsägning ska vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader. Enligt samma bestämmelse bör hyresvärden ange orsaken till att avtalet ska upphöra. Det saknas därutöver lagstadgade formkrav i fråga om vilken information en uppsägningshandling ska innehålla. Av rättssäkerhetsskäl ska dock en uppsägning ha ett innehåll som är klart och entydigt (se RBD 19:77).
Av uppsägningshandlingen framgår att hyresavtalet sägs upp till upphörande den 31 januari 2016, vilket får uppfattas som att hyresavtalet sägs upp till upphörande vid hyrestidens utgång. Av uppsägningshandlingen framgår även att hyresrätten förverkats eftersom Zavala underlåtit att betala hyra för oktober 2015 och att hon ska flytta genast. Därefter har bolaget angett att Zavala har möjlighet att återvinna hyresrätten genom att betala den utestående hyran.
Mot bakgrund av att bolaget har använt sig av uppsägning till hyrestidens utgång får det anses vara vilseledande gentemot Zavala att därefter hänvisa till reglerna om förverkande och återvinning. Det kan ha gett K.F.C. uppfattningen att hon skulle få behålla hyresrätten efter återvinning. Detta trots att hyresvärden således angett att hyresavtalet sägs upp till den 31 januari 2016. Bolaget har gjort gällande att uppsägningshandlingen innebär att Zavala haft att genast flytta från prövningslägenheten om återvinning inte sker. Hovrätten konstaterar att vid uppsägning till hyrestidens utgång - vilket är fallet här - har hyresgästen rätt att bo kvar till dess tvisten om förlängning av hyresavtalet är slutligt avgjord, om så inte är fallet när hyrestiden gått ut (12 kap. 50 § första stycket jordabalken). Uppsägningen är således missvisande och uppfyller inte kraven om ett klart och entydigt innehåll. Därmed är uppsägningen ogiltig. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 24 oktober 2016.
Mål nr: ÖH 2792-16.
Lagrum: 12 kap. 8 § och 50 § första stycket jordabalken.
Rättsfall: RBD 19:77.