Fråga om skadeståndsskyldighet mot annan än uppdragsgivaren för den som i värderingsintyg beträffande fast egendom av oaktsamhet åsatt fastigheten ett alltför högt marknadsvärde. Jfr 1987 s. 692
(Jfr 1987 s. 692)
Den 17 nov. 1989 utfärdade Alvarez - anställd som värderingsman hos Russell Fastighetsvärderingar i Sundsvall AB (Ljungquistbolaget) och tillika firmatecknare i bolaget - på uppdrag av Apex Förvaltnings AB ett värderingsutlåtande beträffande fastigheten Pastorn 12 i Östersund. Alvarez uppgav i utlåtandet att fastighetens marknadsvärde enligt hans bedömning var att återfinna inom intervallet 73 000 000-79 000 000 kr. Utlåtandet åberopades senare som underlag för en ansökan hos Föreningsbanken AB av Apex International AB om kredit mot säkerhet av ett pantbrev å 6 500 000 kr i Pastorn 12 med förmånsläge inom 29 146 810 kr. Banken beviljade i maj 1990 den sökta krediten med det nämnda pantbrevet som säkerhet. Apex International AB kunde inte infria sitt betalningsåtagande mot banken. Pastorn 12 såldes på exekutiv auktion d. 22 sept. 1993. Köpeskillingen, 25 000 000 kr, täckte inte till någon del bankens med panträtt i fastigheten förenade fordran hos Apex International AB om, kapitalbelopp och tilläggsbelopp inräknade, sammanlagt 8 122 292 kr.
Banken väckte talan mot Ljungquistbolaget vid Sundsvalls TR och yrkade förpliktande för bolaget att utge skadestånd till banken med 8 122 292 kr.
Ljungquistbolaget bestred käromålet men vitsordade det yrkade beloppet som i och för sig skäligt.
Som grund för käromålet anförde banken: B. A. har varit vårdslös vid utförandet av sitt värderingsuppdrag. Det värde han åsatt fastigheten i utlåtandet överstiger väsentligt det faktiska marknadsvärdet vid tiden för utlåtandet. Banken skulle inte ha godtagit pantbrevet i Pastorn 12 som säkerhet och inte beviljat den sökta krediten om ett korrekt marknadsvärde angetts. Alvarez har genom sin vårdslöshet vid värderingen av fastigheten åsamkat banken skada i form av kreditförlusten om 8 122 292 kr. Ljungquistbolaget är enligt 3 kap. 1 § skadeståndslagen ansvarigt mot banken för denna skada.
Som grund för sitt bestridande anförde Ljungquistbolaget:
Det finns inget kontraktsförhållande mellan banken och Ljungquistbolaget. Käromålet avser ersättning för ren förmögenhetsskada. Skyldighet att ersätta tredje man sådan skada föreligger enligt huvudregeln endast om skadan åsamkats genom brott. Det saknas förutsättningar för att i detta fall frångå huvudregeln. 2. B. A. har inte varit vårdslös vid utförande av värderingsuppdraget.
Det föreligger inte orsakssamband mellan den påstått oriktiga värderingen och den skada som banken lidit.
Banken har varit medvållande till skadan genom att utan närmare kontroll godta Williams värderingsutlåtande som underlag för kreditprövningen, trots att utlåtandet innehållit uppgift, att det upprättats för att användas i en tvist, och ett förbehåll varav det framgick att det var osäkert om vissa uppgifter som legat till grund för värderingen var korrekta. Om vårdslöshet, för vilken Ljungquistbolaget har ansvarat, visas ha förekommit vid värderingen, bör skadeståndet därför under alla förhållandenjämkas, i första hand till noll.
Till utveckling av sin talan anförde parterna bl.a. följande.
Banken: Apex Förvaltnings AB träffade år 1987 avtal med bolagsmännen i Handelsbolaget Pastorn om köp av andelarna i handelsbolaget. Fastigheten Pastorn 12, som samma år förvärvats av handelsbolaget för ca 12,3 milj. kr, utgjorde bolagets enda tillgång. Sedan tvist uppkommit mellan Apex Förvaltnings AB och bolagsmännen angående köpeskillingen, uppdrog det förstnämnda bolaget åt Ljungquistbolaget att göra en värdering av Pastorn 12. B. A., som utförde värderingen, avgav med anledning härav det nämnda värderingsutlåtandet. Apex Förvaltnings AB och bolagsmännen träffade härefter i februari 1990 förlikning, innebärande att köpeskillingen för bolagsandelarna bestämdes till 24,5 milj. kr. B. A:s värderingsutlåtande åberopades sedan till styrkande av värdet av Pastorn 12, när handelsbolaget ställde pantbrevet å 6,5 milj. kr som säkerhet för den kredit som banken i maj 1990 beviljade Apex International AB. Krediten beviljades i förlitan på att Williams värdering var riktig. Ljungquistbolaget hade, såsom bolaget självt anfört, stor erfarenhet av fastighetsvärdering, och bolaget var väl känt på marknaden. Banken hade därför ingen anledning att ifrågasätta Williams värdering. Det förhållandet, att det i värderingsutlåtandet angetts, att det var avsett att komma till användning i en tvist, fritar inte B. A. eller Ljungquistbolaget från ansvar för utlåtandets innehåll gentemot tredje man i enlighet med vad som följer av rättsfallet NJA 1987 s. 692. Alvarez hade anledning att räkna med att utlåtandet kunde komma att användas även i samband med belåning av fastigheten. - Banken har inhämtat utlåtanden beträffande fastighetens värde från lantmätaren Woods och från byggnadsingenjören Miller Dessa har kommit fram till väsentligt lägre värden än av B. A. uppgivna 73-79 milj. kr. Woods har sålunda bedömt fastighetens marknadsvärde i november 1989 till 28,3 milj. kr och värdet i november 1990 till 31,5 milj. kr, medan Miller bedömt värdet i juli 1993 till 24 milj. kr. Vid den exekutiva auktionen i september 1993 såldes fastigheten för 25 milj. kr. - Banken hävdar i anslutning till F. N:s bedömning att fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för Williams utlåtande uppgick till ca 28,3 milj. kr. Banken skulle inte ha godtagit pantbrevet i Pastorn 12 som säkerhet för den sökta krediten, om banken fått en korrekt uppgift om fastighetens marknadsvärde. Det föreligger alltså ett klart samband mellan B. A:s vårdslösa värdering och den skada som banken lidit. Det bestrids att banken varit medvållande till skadan genom vårdslöshet vid kreditprövningen. Med hänsyn till B. A:s bedömning av fastighetens marknadsvärde fanns ingen anledning för banken att räkna med annat än att pantbrevet utgjorde tillräcklig säkerhet för den sökta krediten.
Ljungquistbolaget: Williams uppdrag från Apex Förvaltnings AB gällde, såsom uppgetts av banken, ett värderingsutlåtande som skulle åberopas i Apex' tvist med säljarna av andelarna i handelsbolaget. Alvarez fick uppdraget under pågående handläggning av tvisten inför skiljenämnd. Han måste utföra värderingen utan att ha besiktigat fastigheten och med ledning enbart av uppgifter om uthyrbara ytor och hyresintäkter, som han fått från Apex' ombud i tvisten. Med hänsyn till den avsedda användningen av utlåtandet och osäkerheten i fråga om underlaget för värderingen angav B. A. tydligt i utlåtandet, att det var "avsett att ligga till grund för tvist" och att värderingen endast gällde under förutsättning att "erhållet underlag i form av intäkter och ytuppgifter är korrekta". - Banken har hänvisat till rättsfallet NJA 1987 s. 692 som grund för att Ljungquistbolaget, trots att utomkontraktuellt förhållande föreligger, skulle vara skadeståndsskyldigt. De av HD i detta rättsfall angivna förutsättningarna för värderingsmans skadeståndsansvar vid oaktsamt intygande föreligger inte i fråga om det hår aktuella värderingsutlåtandet. I utlåtandet angavs uttryckligen att det var avsett att användas i en tvist. Något ansvar för värderingsmannen gentemot den som använder utlåtandet i ett helt annat syfte kan därför inte uppkomma. Alvarez hade ingen anledning att räkna med att utlåtandet skulle kunna komma att användas i något annat sammanhang än som var avsett. I det ovannämnda rättsfallet anges som grund för värderingsmans ansvar mot tredje man, att det måste stå klart för värderingsmannen att utlåtandet kan komma till användning för skilda ändamål och av flera personer. Situationen i förevarande mål är tvärtom den, att det stått klart för Alvarez att värderingsutlåtandet inte skulle komma att utnyttjas för något annat ändamål än tvisten. Williams ansvar för innehållet i värderingsutlåtandet kan därför inte gälla mot tredje man som beviljat kredit med utlåtandet som underlag. Det bestrids vidare att banken haft fog för att sätta tillit till utlåtan det. I utlåtandet har tydligt angetts, såväl att ändamålet med det var ett helt annat än användning i belåningssyfte, som att osäkerhet rådde om de yt och intäktsuppgifter som ingick i underlaget för värderingen. - Det saknas fog för påståendet att Gallagher varit vårdslös vid värderingen. För det fall TR:n likväl skulle finna, att Alvarez förfarit vårdslöst, hävdar Ljungquistbolaget, att orsakssamband saknas mellan B. A:s försumlighet och bankens skada. - Om skadeståndsskyldighet för Ljungquistbolaget anses kunna komma i fråga gör bolaget slutligen gällande att banken varit medvållande till den uppkomna skadan. Banken har, trots att utlåtandet utfärdats för visst ändamål, och trots påpekandet i utlåtandet om osäkerhet beträffande yt och intäktsuppgifter, godtagit Williams utlåtande som enda underlag för kreditprövningen. Med hänsyn till omständigheterna borde banken ha närmare kontrollerat värderingsunderlaget och värderingsmannens bedömning. Av allt att döma har man hos banken inte ens läst igenom utlåtandet. Banken borde i varje fall ha tagit kontakt med B. A. för kompletterande upplysningar om förutsättningarna för värderingen. Enligt Mack mening är bankens medvållande så grovt, att skadeståndet bör jämkas till noll.
TR:n (rådmannen Jones, f.d. lagmannen Miller, referent, och rådmannen Frey) meddelade dom d. 9 april 1996.
I sina domskäl anförde TR:n: Vad först angår frågan om B. A. förfarit vårdslöst vid utförandet av värderingsuppdraget kan konstateras, att det fastighetsvärde som Alvarez angett i sitt utlåtande är väsentligt högre än de värden som framgår av de av banken åberopade värderingsutlåtandena. Enligt TR:n ger dessa utlåtanden vid handen - med så hög grad av säkerhet som kan krävas vid bedömning av fastighetsvärden - att marknadsvärdet av Pastorn 12 vid tiden för Williams utlåtande, i november 1989, uppgick till ca 30 milj. kr.
TR:n fann att det måste anses att Alvarez förfarit vårdslöst genom att presentera det av honom framräknade värdet som fastighetens marknadsvärde. Vidare anförde TR:n: B. A. har åberopat, att han angett att utlåtandet var avsett att användas i tvist, och att han därför inte kunde vara ansvarig mot tredje man som använt utlåtandet för annat ändamål. TR:n finner på denna punkt, att det nämnda påpekandet inte varit så avfattat, att Alvarez kunnat bortse från möjligheten att utlåtandet kunde komma till användning även i belåningssammanhang. Det hade enligt TR:ns mening krävts ett tydligare formulerat förbehåll beträffande användningen av utlåtandet för att Alvarez skulle helt fritas från ansvar mot tredje man för utlåtandets innehåll.
För att skadeståndsskyldighet gentemot tredje man skall kunna komma i fråga i ett fall som det förevarande krävs emellertid även att tredje man, som använt sig av utlåtandet, haft fog för att förlita sig på värderingsmannens bedömning, och att orsakssamband föreligger mellan värderingsmannens försumlighet och den skada som tredje mannen lidit. Här kommer också i blickpunkten frågan huruvida banken genom egen vårdslöshet bidragit till den uppkomna skadan. I angivna hänseenden beaktar TR:n följande.
Upplysningen i utlåtandet, att det var avsett att användas i en tvist, har - även om den inte varit tillräcklig för att helt befria Alvarez från ansvar för värderingen - utgjort en påtaglig anledning för banken att ifrågasätta om utlåtandet var lämpligt som underlag för beslut i ett kreditärende. Ett ytterligare skäl härför var, att det marknadsvärde som angavs i utlåtandet var anmärkningsvärt högt i förhållande till fastighetens taxeringsvärde och motsvarade ett pris per kvm lägenhetsyta, som avsevärt översteg den prisnivå som kunde utläsas av det i utlåtandet redovisade ortsprismaterialet. Denna omständighet borde inte ha kunnat undgå uppmärksamhet vid en med rimlig noggrannhet utförd prövning av värdet av den erbjudna säkerheten. Även förklaringen i utlåtandet av innebörd, att värderingsmannen inte kunde garantera riktigheten av de ytoch intäktsuppgifter som legat till grund för värderingen, borde ha tjänstgjort som en varningssignal. Handläggaren av kreditärendet hos banken kan med hänsyn till de här berörda omständigheterna inte anses ha haft fog för att sätta tillit till B. A:s värderingsutlåtande och borde därför inte utan närmare kontroll ha godtagit utlåtandet som underlag för bedömningen av den erbjudna säkerheten. Den kontrollåtgärd som i första hand bort komma i fråga var att inhämta kompletterande upplysningar genom förfrågan hos värderingsmannen. En sådan förfrågan hade sannolikt medfört, att banken fått sådana uppgifter angående förutsättningarna för Williams värdering, att pantbrevet i Pastorn 12 inte godtagits som säkerhet för den sökta krediten med stöd enbart av Williams vårderingsutlåtande. I varje fall borde banken därigenom ha fått möjlighet till en mera realistisk bedömning av fastighetens värde än den som framgick av detta utlåtande. Banken hade sålunda genom en sådan kontroll, som enligt det ovan sagda varit påkallad, kunnat undgå den kreditförlust, för vilken ersättning yrkats i målet.
Det nu anförda innebär sammanfattningsvis att banken haft så starka skäl att ifrågasätta B. A:s utlåtande, att detta inte borde ha godtagits av banken som enda underlag vid bedömningen av fastighetens värde. Den skada banken lidit får därmed anses väsentligen bero på försumlighet vid dess kreditprövning.
På grund av det anförda skall käromålet ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
Banken (senare FöreningsSparbanken AB, vari Föreningsbanken AB uppgått) överklagade i HovR:n för Nedre Norrland och yrkade bifall till käromålet.
Ljungquistbolaget bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Rivera och Kemp, hovrättsassessorn Rivera, referent, samt tf. hovrättsassessorn Kennedy anförde i dom d. 16 juni 1998: Domskäl. HovR:n tar först ställning till frågan om Ljungquistbolaget, trots att bankens anspråk avser en ren förmögenhetsskada, kan åläggas skadeståndsskyldighet gentemot banken om det kan visas att banken har åsamkats påstådd skada till följd av vårdslöshet från Mack sida. För att en ren förmögenhetsskada skall vara ersättningsgill krävs enligt 2 kap. 4 § skadeståndslagen att skadan vållats genom brott. För ersättningsskyldighet i annat fall förutsätts, förutom i kontraktsförhållanden, i princip stöd i lag. Av förarbetena till skadeståndslagen framgår emellertid att avsikten med införandet av ovan nämnda bestämmelse inte var att hindra en rättsutveckling genom praxis i riktning mot ett vidgat ansvar för ren förmögenhetsskada (prop. 1972:5 s. 568). - I linje härmed har HD i rättsfallet NJA 1987 s. 692 uttalat att skadeståndsansvaret för den som yrkesmässigt åtar sig fastighetsvärderingar i regel inte bör begränsas till skada som uppdragsgivaren lidit utan omfatta också skada som åsamkats tredje man, såvida inte förbehåll om frihet från sådant ansvar gjorts i intyget. HD anförde därvid även att det för värderingsmannen måste stå klart att värderingsintyget kan komma till användning för skilda ändamål och av flera personer samt att det för skadeståndsansvar erfordras att den skadelidande med fog satt sin tillit till intyget.
B. A. har i sitt utlåtande angivit att detta var "avsett att ligga till grund för tvist". B. A. kan med detta uttalande inte anses ha friskrivit sig från ansvar för skada som skulle kunna uppkomma om intyget användes för något annat ändamål. Inte heller kan han anses ha gjort någon sådan friskrivning genom att ange att marknadsvärdebedömningen gällde endast under förutsättning att erhållet underlag i form av intäkter och ytuppgifter var korrekta, i synnerhet inte som Alvarez senare i intyget förklarat sig bedöma hyresintäkterna som marknadsmässiga. Med hänsyn till främst det nu anförda och på de skäl TR:n i övrigt, såvitt nu är i fråga, anfört finner HovR:n att Alvarez haft anledning att räkna med att värderingsintyget kunde komma att användas även i belåningssammanhang.
HovR:n finner vidare, mot bakgrund av vad som ovan anförts och med hänsyn till att intyget avfattats av ett välrenommerat värderingsbolag, att banken får anses ha haft fog för att sätta sin tillit till värderingsintyget.
Sammantaget kan alltså enligt HovR:ns mening Ljungquistbolaget åläggas skadeståndsskyldighet för det fall B. A., för vilken Ljungquistbolaget ostridigt svarar, förfarit vårdslöst och därigenom orsakat banken skada.
På utförligt redovisade skäl fann HovR:n att Alvarez hade utfört sitt uppdrag vårdslöst och att detta lett till att det i värderingsutlåtandet åsatta värdet av fastigheten kommit att högst avsevärt överstiga dess marknadsvärde vid den aktuella tidpunkten. HovR:n konstaterade vidare att banken hade åsamkats skada genom att godta pantbrevet i fastigheten som säkerhet och bevilja Apex International AB den sökta krediten. Det kunde enligt HovR:n hållas för visst att banken inte skulle ha beviljat det aktuella lånet med kännedom om fastighetens rätta värde. Den skada som banken lidit var således en följd av att Williams värdeutlåtande var missvisande. HovR:n anförde vidare: Det anförda leder till att Ljungquistbolaget enligt HovR:ns mening i princip är skadeståndsskyldigt gentemot banken. Om storleken av bankens skada råder i sig inte tvist.
Såvitt gäller de omständigheter Ljungquistbolaget åberopat till stöd för att banken genom att utan närmare kontroll ha godtagit Williams värderingsutlåtande varit medvållande till skadan - nämligen värdeutlåtandets uppgifter att det upprättats för att användas i en tvist och att marknadsvärdebedömningen gällde endast under förutsättning att erhållet underlag i form av intäkter och ytuppgifter var korrekt - hänvisas till vad HovR:n ovan anfört i frågan om banken haft fog för att sätta tillit till intyget. Härutöver bör även beaktas det förhållandet att det mycket höga marknadsvärde som Alvarez redovisat - i förhållande till lånets "bästa läge" - gjorde att risken för banken, även med beaktande av möjligheten av felvärdering, måste framstått som obetydlig. Med hänsyn härtill, och med beaktande av vad som tidigare anförts, kan inte anses att banken, genom att godta intyget utan närmare kontroll, varit i påstått hänseende medvållande i sådan grad att skadeståndet bör jämkas.
Domslut. Med upphävande av TR:ns dom förpliktar HovR:n Ljungquistbolaget att till banken utge 8 122 292 kr.
Ljungquistbolaget överklagade och yrkade ogillande av bankens talan i målet.
Banken bestred ändring.
Ljungquistbolaget åberopade till stöd för sin talan två utlåtanden av professor Smith.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, Glenn, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Alvarez har i värderingsintyg beträffande fastigheten Pastorn 12 i Östersund bedömt att fastighetens marknadsvärde kunde återfinnas inom intervallet 73-79 milj. kr. I utlåtandet framgår att det upprättats i anledning av en tvist samt att bedömningen av värdet varit beroende av att vissa uppgifter varit korrekta. Värderingsintyget har härefter åberopats som grund för en ansökan om kredit hos nuvarande FöreningsSparbanken AB, som beviljat krediten med värderingsintyget som underlag för beslutet. Sedan krediten inte kunnat infrias såldes fastigheten på exekutiv auktion för 25 milj. kr. Det är numera ostridigt att Alvarez förfarit vårdslöst genom att åsätta fastigheten ett alltför högt marknadsvärde.
Frågan i HD gäller värderingsmans skadeståndsansvar för felaktiga uppgifter i ett värderingsintyg och hur långt detta ansvar kan sträcka sig utanför kontraktsförhållandet. HD har i rättsfallet NJA 1987 s. 692 slagit fast att sådant skadeståndsansvar kan komma ifråga om annan än uppdragsgivaren med fog satt sin tillit till intyget och förbehåll om frihet från ansvar inte gjorts i intyget.
Rättsfallet är ett undantag från huvudregeln att skadeståndsskyldighet för ren förmögenhetsskada i utomkontraktuella förhållanden föreligger endast om skadan åsamkats annan genom brott. Skadeståndsskyldighet har i dessa undantagsfall ansetts kunna uppkomma i vissa situationer och först efter en prövning av omständigheterna i det enskilda fallet. Någon presumtion för skadeståndsskyldighet föreligger således inte. Det får istället an komma på den som inte är avtalspart och som senare använder ett värderingsintyg som underlag för en rättshandling att visa att omständigheterna varit sådana att han eller hon haft fog att sätta tillit till intyget. I detta sammanhang kan det bakomliggande syftet med intyget spela en viss roll. Har intyget utfärdats i en annan del av samma kedja av ett rättsförhållande bör större tillit kunna fästas till intyget än om det har upprättats i ett helt annat syfte. Förekommer uppgifter som ger anledning till kontroll bör dock intyget inte utan vidare kunna åberopas utanför kontraktsförhållandet.
I förevarande fall har intyget upprättats i anledning av en tvist. I utlåtandet har detta uttryckligen angivits liksom att värderingen gällde endast om vissa uppgifter var korrekta. Värderingsmannen har alltså uppmärksammat andra än kontraktsparten på avsikten med intyget och att intyget innehöll vissa brister.
Fråga är då om värderingsmannen haft anledning att befara att värderingsintyget trots sina brister skulle komma att användas i annat sammanhang. Ljungquistbolaget har obestritt gjort gällande att såväl värderingsmannen som uppdragsgivaren vid tidpunkten för intygets upprättande varit medvetna om de bristande förutsättningar som gällde för värderingsuppdraget. För att ytterligare försäkra sig om att intyget inte skulle kunna användas i annat sammanhang har värderingsmannen angett för vilket ändamål intyget upprättats och vilka brister som funnits vid värderingen. Att uppdragsgivaren, trots detta, senare använde värderingsintyget i ett annat sammanhang är enligt Ljungquistbolaget att betrakta som ett vilseledande från uppdragsgivarens sida.
Detta måste emellertid ses mot bakgrund av de stora krav som ställts på att de värderingar som lämnas av professionella värderingsmän är korrekta. Föreligger i det enskilda fallet osäkerhet rörande värderingen måste detta framgå. I förevarande fall är ostridigt att värderingsmannen lämnat upplysningar om intygets användningsområde samt att det förekom brister i värderingen. Dessa upplysningar måste för en omsorgsfull läsare ha uppfattats som en varning och gett anledning till en extra kontroll.
Banken har inte kunnat visa att förbehållen över huvud taget uppmärksammats vid kreditbedömningen. Vid sådana förhållanden är annat inte rimligt än att banken själv får stå för de konsekvenser ett sådant risktagande innebär. Banken kan därmed inte anses ha haft fog att sätta sin tillit till värderingen och till följd därav skall bankens skadeståndstalan ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD käromålet.
HD (JustR:n Yoder, Carlson och Cabrera) beslöt följande dom. Domskäl. Det är numera ostridigt i målet att Alvarez i det aktuella värderingsutlåtandet åsatte fastigheten Pastorn 12 i Östersund ett alltför högt marknadsvärde och att han därigenom förfarit vårdslöst.
Tvisten gäller en ren förmögenhetsskada i ett utomobligatoriskt förhållande. Något stöd i lag för bolagets skadeståndsskyldighet finns inte. HD har emellertid i rättsfallet NJA 1987 s. 692 prövat frågan om skadeståndsskyldighet i ett fall där en professionell värderingsman av oaktsamhet hade lämnat en oriktig och vilseledande uppgift i ett värderingsintyg avseende en fastighet i fråga om möjligheten att exploatera fastigheten för bebyggelse. Intyget hade utfärdats på beställning av en fastighetsbyrå som använde det när den ansökte och fick ett lån med fastigheten som säkerhet. När säkerheten senare behövde tas i anspråk därför att byrån inte betalade sitt lån, visade det sig att säkerheten inte förslog till att täcka långivarens fordran. Denna krävde då betalning av värderingsmannens arbetsgivare.
I domen uttalades bl.a. att avsikten med ett värderingsintyg beträffande fast egendom oftast är att det skall tjäna som beslutsunderlag i samband med rättsliga förfoganden över fastigheter, främst köp och belåning, och att det för värderingsmannen måste stå klart att intyget kan komma till användning för skilda ändamål och av flera personer; att annan än uppdragsgivaren fäster avseende vid ett värderingsintyg angavs vara ofrånkomligt. Vidare sades att övervägande skäl talar för att den som med fog satt sin tillit till ett värderingsintyg inte skall bära följderna av en skada som ytterst beror på att intygsgivaren förfarit vårdslöst. Avslutningsvis sammanfattades att skadeståndsansvaret för den som yrkesmässigt åtar sig fastighetsvärderingar i regel inte bör begränsas till skada som uppdragsgivaren lidit utan omfatta också skada som åsamkats tredje man, såvida inte förbehåll om frihet från sådant ansvar gjorts i intyget.
1987 års rättsfall ger inte stöd för att en tredje man utan vidare kan använda sig av ett värderingsutlåtande med skadeståndsansvar för värderingsmannen i fall utlåtandet innehåller felaktigheter som kan tillräknas värderingsmannen som oaktsamhet. Avgörande är om tilliten till utlåtandet varit befogad. Av betydelse för prövningen av denna fråga är bl.a. om utställaren gett uttryck för något förbehåll avseende ansvaret för intyget eller om detta har lämnats helt förbehållslöst. Med hänsyn till de följder som ett skadeståndsansvar kan föra med sig bör det inte ställas alltför stora krav på utformningen av sådana friskrivningar.
Till detta kommer att ett värderingsutlåtande kan ha varit avsett för ett bestämt ändamål som inte har samband med något förestående förfogande över fastigheten. Det kan i sådana fall ha förelegat begränsningar i värderingsmannens möjlighet att göra en allsidig bedömning som varit kända för uppdragsgivaren och som därför inte ansetts nödvändiga att ange i själva utlåtandet. Med hänsyn härtill måste det vara möjligt för värderingsmannen att begränsa sitt ansvar genom att i utlåtandet uttryckligen hänvisa till det ändamål som föranlett utlåtandets utfärdande.
I det föreliggande fallet är det frågan om ett värderingsutlåtande som Alvarez i egenskap av professionell värderingsman fått i uppdrag att lämna med anledning av en skiljetvist som förelåg mellan Apex Förvaltnings AB och bolagsmännen i ett handelsbolag. B. A:s värderingsutlåtande kom senare att åberopas när fastigheten ställdes som säkerhet för en kredit som banken beviljade Apex International AB.
Att det nu aktuella värderingsutlåtandet var avsett att användas endast i den pågående skiljetvisten får Alvarez antas ha åsyftat att informera om när han inledningsvis i utlåtandet angav att detta var "avsett att ligga till grund för tvist". Även om formuleringen brister i klarhet får upplysningen anses tillräcklig för att banken borde genom en förfrågan hos Alvarez ha närmare förvissat sig om huruvida utlåtandet kunde läggas till grund för kreditgivning på samma sätt som ett sedvanligt värderingsutlåtande på fastighetsmarknaden. Det är inte visat att så skett i detta fall. Banken kan då inte anses berättigad till skadestånd på grund av Williams vårdslöshet vid beräknande av fastighetens marknadsvärde. Bankens talan skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
Referenten, JustR Brown, och JustR Gross var skiljaktiga.
JustR Brown anförde: I rättsfallet NJA 1987 s. 692 har HD behandlat frågan om skadeståndsskyldighet mot annan än uppdragsgivaren för den som av oaktsamhet lämnat felaktig uppgift i värderingsintyg beträffande fast egendom. En utgångspunkt för HD:s överväganden i det målet var att värderingsintyg beträffande fast egendom, som avges av någon som yrkesmässigt åtar sig uppdrag att värdera sådan egendom, oftast år avsedda att tjäna som beslutsunderlag i samband med rättsliga förfoganden över fastigheter, främst köp och belåning. För värderingsmannen måste det stå klart att intyget kan komma till användning för skilda ändamål och av flera personer. Att annan än uppdragsgivaren fäster avseende vid ett värderingsintyg är ofrånkomligt. HD drog därav slutsatsen att skadeståndsansvaret för den som yrkesmässigt åtar sig fastighetsvärderingar i regel inte bör begränsas till skada som uppdragsgivaren lidit utan omfatta också skada som åsamkats tredje man, såvida inte förbehåll om frihet från sådant ansvar gjorts i intyget.
Det ligger i sakens natur att utrymmet för att friskriva sig från ett utomobligatoriskt skadestånd måste vara begränsat. Syftet med ett skadeståndsansvar till förmån för tredje man skulle ju helt omintetgöras, om det skulle räcka med en blank förklaring av den som utfärdar exempelvis ett värderingsintyg, att han inte svarar för skada som intyget kan orsaka. En mera begränsad friskrivning, t.ex. en uttrycklig förklaring i ett värderingsintyg att intyget är avsett att företes i en skiljetvist och att värderingsmannen fritar sig från ansvar för skada som uppstår i samband med att intyget utnyttjas i annat sammanhang, får emellertid godtas.
Ljungquistbolaget har anfört att banken inte haft fog att i belåningssammanhang sätta tillit till värderingsutlåtandet med hänsyn till att Alvarez uttryckligen angivit att utlåtandet var "avsett att ligga till grund för tvist". Uppgiften att intyget var avsett att läggas till grund för tvist framstår som i det närmaste obegriplig och det framgår i vart fall inte att intyget utfärdats för att företes i ett skiljemål. Uppgiften kan inte anses innebära att B. A. friskrivit sig från ansvar för skada som skulle kunna uppkomma om utlåtandet användes för annat ändamål än som underlag för skiljenämndens bedömning av fastighetens marknadsvärde.
Ljungquistbolaget har vidare anfört att marknadsvärdebedömningen enligt intyget gällde "endast under förutsättning att erhållet underlag i form av intäkter och ytuppgifter är korrekta". Denna reservation får betydelse framför allt vid en bedömning av om värderingsmannen förfarit vårdslöst, något som numera är ostridigt i målet. Däremot kan reservationen inte tilläggas den betydelsen att Alvarez friskrivit sig från skadeståndsansvar om intyget användes för exempelvis belåningsändamål.
Frågan blir då om de nu behandlade uttrycken i värderingsutlåtandet var ägnade att väcka sådant tvivel om utlåtandets tillförlitlighet att det inte varit befogat av banken att utan vidare kontroll lägga utlåtandet till grund för beslut att ge lån med fastigheten som säkerhet.
Ljungquistbolaget var vid tiden för Williams utlåtande ett av Sveriges största värderingsföretag och hade som sådant ett gott anseende bland fastighetsmäklare och banker. Bolagets utlåtanden användes frekvent i samband med köp och belåning av fastigheter. När banken fick del av det ifrågavarande utlåtandet, som med utnyttjande av sedvanliga metoder vid värdering av fastigheter utvisade att fastigheten hade ett marknadsvärde av 73-79 milj. kr, hade banken att ta ställning till ett lån mot säkerhet i form av pantbrev i fastigheten med förmånsläge inom 29 milj. kr. Med hänsyn till relationen mellan dessa siffror hade banken goda skäl att bedöma det sökta lånet som nära nog riskfritt. Att Alvarez kommit fram till ett omkring 150 % för högt marknadsvärde på fastigheten låg långt bortom vad banken hade anledning att räkna med. Det fanns inte anledning för banken att med B. A. kontrollera huruvida det i intyget angivna "marknadsvärdet" skilde sig från det marknadsvärde som man använder sig av när fastigheter belånas.
På grund av det anförda finner jag att banken haft fog att sätta tillit till värderingsutlåtandet.
HovR:ns domslut skall alltså fastställas.
JustR Gross anförde: I rättsfallet NJA 1987 s. 692 anfördes att skadeståndsansvaret för den som yrkesmässigt åtar sig fastighetsvärderingar i regel inte bör begränsas till skada som uppdragsgivaren lidit utan omfatta också skada som åsamkats tredje man, såvida inte förbehåll om sådant ansvar gjorts i intyget.
I det aktuella värderingsutlåtandet anges uttryckligen att avsikten är att bestämma fastighetens marknadsvärde och den metod som använts svarar också formellt sett mot detta syfte. Med hänsyn härtill kan anmärkningen i intyget att det är "avsett att ligga till grund för tvist" inte anses tillräcklig för att kunna innebära att B. A. friskrivit sig från ansvar gentemot tredje man eller ens att ge banken anledning att med B. A. kontrollera att intyget verkligen kunde användas som underlag för en bedömning av fastighetens marknadsvärde.
På grund av det anförda och på de skäl som HovR:n i övrigt anfört skall HovR:ns domslut fastställas.
HD:s dom meddelades d. 19 dec. 2001 (mål nr T 3134-98).