Hyresrätten har ansetts förverkad genom att hyresgästen utsatt de som bor i omgivningen för sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken (I och II).
M.M. hyr en bostadslägenhet i en av Stockholmshem ägd fastighet med adress Västertorpsvägen 83 i Hägersten. Stockholmshem sade den 5 december 1996 upp hyresavtalet med M.M. med omedelbar verkan. Stockholmshem yrkade härefter vid tingsrätten att M.M. skulle förpliktas att genast flytta från lägenheten samt åberopade som grund för sin talan följande omständigheter.
M.M. har den 28 november 1996 oprovocerat gjort sig skyldig till misshandel av Ö.T. som var på tillfälligt besök hos M.M:s granne R.N. genom att tilldela denne ett antal knytnävsslag i ansiktet. Av misshandeln, som ägde rum i farstun omedelbart utanför M.M:s och R.N:s lägenheter, uppstod smärta och blodvite. Ö.T:s läpp spräcktes och hans ena öga svullnade igen. Svullnaden och blessyren försvann först efter 14 dagar. Ö.T. har polisanmält händelsen men något beslut har ännu inte fattats i åtalsfrågan. M.M. har vidare trakasserat R.N. genom att banka i väggen till hennes lägenhet och genom att lägga handskrivna lappar med egendomligt innehåll i brevinkastet till hennes lägenhet. Genom sitt handlande har M.M. åsidosatt vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Med hänsyn till det oprovocerade våldets art och natur är störningarna särskilt allvarliga. Stockholmshem har därför ägt säga upp hyresavtalet utan föregående rättelseanmaning. - Stockholmshem åberopade viss skriftlig och muntlig bevisning.
M.M. bestred bolagets talan och förnekade att han utövat misshandel mot Ö.T. eller att han trakasserat R.N. Han bestred vidare att de påstådda störningarna, för det fall Stockholmshems påståenden skulle anses styrkta, var att anse som så allvarliga att bolaget ägt säga upp hyresavtalet utan föregående anmaning att vidta rättelse och utan att skicka meddelande till socialnämnden.
Stockholms tingsrätt (1997-06-06, chefsrådmannen Hudson samt rådmännen Williams och Stanley) förpliktade M.M. att genast avflytta från den av honom förhyrda lägenheten samt uttalade bl.a. följande i sina domskäl.
Stockholmshem har sagt upp M.M. utan föregående uppmaning att upphöra med de påstådda störningarna och utan att underrätta socialnämnden i kommunen om dessa. Det annars gällande kravet på att uppsägning på grund av störande beteende skall föregås av en uppmaning att vidta rättelse och av meddelande om störningar till socialnämnden gäller enligt 12 kap. 25 § tredje stycket och 42 § fjärde stycketjordabalken inte om hyresgästen utsatt andra hyresgäster för särskilt allvarliga störningar i deras boende. En första fråga för tingsrätten är därför om de störningar som M.M. enligt Stockholmshem har utsatt Hurley för är "särskilt allvarliga" i jordabalkens mening.
I propositionen (1992/93:115) om ändringar i jordabalkens hyresregler anför det föredragande statsrådet i den allmänna motiveringen till den nu aktuella bestämmelsen (s. 21) att förverkande av hyresrätt utan föregående rättelseanmaning kan inträda i framför allt två situationer. Den ena utgörs av sådana fall i vilka en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten. Den andra situationen är då någon hyresgäst inte klarar av eget boende på grund av psykisk sjukdom eller liknande problem och det kan förutses att en rättelseanmaning inte kommer att leda till rättelse och det är fråga om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de boende. Specialmotiveringen till 12 kap. 25 § tredje stycket och 42 § fjärde stycketjordabalken innehåller inga ytterligare upplysningar. Något rättsfall som belyser gränsdragningen mellan sådana störningar som medför förverkande av hyresrätten utan föregående rättelseanmaning och sådana som medför förverkande av hyresrätten först efter en sådan uppmaning föreligger såvitt tingsrätten kunnat finna inte.
Av det handlande som Stockholmshem åberopat som skäl för att utan föregående rättelseanmaning säga upp M.M. till omedelbar avflyttning är det endast den påstådda misshandeln som, om påståendet befinnes styrkt, kan vara av så allvarlig beskaffenhet att den kan leda till att hyresrätten anses omedelbart förverkad. De påstådda trakasserierna kan motivera en rättelseanmaning men inte läggas till grund för en uppsägning på grund av omedelbart förverkande.
Det föreligger olika uppgifter om vad som utspelade sig den 28 november 1996. - - - Tingsrätten finner (därför) utrett att M.M. tilldelat Ö.T. fler knytnävsslag i ansiktet, av vilka uppstått smärta och blodvite, och att misshandeln inte föregåtts av någon muntlig eller fysisk provokation från Ö.T:s sida.
För att M.M:s misshandel av Ö.T. skall kunna föranleda förverkande av hans hyresrätt krävs att han genom gärningen anses ha utsatt dem som bor i hans omgivning för en störning i deras boende. Ö.T. vistades i fastigheten som R.N:s gäst. Angreppet på honom måste därför anses ha inneburit en störning i hennes boende.
Vid bedömande av frågan om den misshandel som M.M. har gjort sig skyldig till utgör en så allvarligt störning i R.N:s boende att han på grund därav omedelbart förverkat sin hyresrätt är det naturligt att se till gärningens straffvärde. En oprovocerad misshandel av vilken följt blodvite i ansiktet föranleder, om inte särskilda omständigheter föreligger, regelmässigt fängelse. Det är inte tingsrättens sak att nu utmäta en påföljd men tingsrätten måste ändå konstatera att gärningens straffvärde i förevarande fall synes motsvara i varje fall någon månads fängelse.
Vid en jämförelse mellan den gärningen som M.M. enligt utredningen i förevarande mål gjort sig skyldig till och de gärningar, som enligt uttalandena i propositionen om ändringar i jordabalkens hyresregler skall kunna föranleda ett omedelbart förverkande av hyresrätten, kan konstateras att mordbrand har ett betydligt högre straffvärde än misshandel av det nu aktuella slaget. Som exempel nämns dock även våld och hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot annan som bor i fastigheten. Uttalandet härom ger anledning anta att lagstiftarens avsikt varit att även muntligen framförda hotelser skall kunna föranleda att gärningsmannens hyresrätt anses förverkad utan föregående rättelseanmaning. Olaga hot föranleder, om det rör sig om muntligen framförda hotelser och gärningsmannen inte samtidigt hotat med vapen, normalt böter.
Enligt tingsrättens mening utgör M.M:s angrepp mot Ö.T. en så allvarlig störning i R.N:s boende att hans hyresrätt förverkats. Stockholmshem har på grund därav varit berättigat att med omedelbar verkan säga upp hyresavtalet med honom. Yrkandet om att M.M. skall förpliktas att omedelbart avflytta från lägenheten skall således bifallas. Vid denna bedömning saknas anledning att pröva frågan om han även gjort sig skyldig till trakasserier, som ju enligt vad tingsrätten redan anfört endast kan motivera rättelseanmaning. - - -
M.M. överklagade tingsrättens dom och yrkade i hovrätten ogillande av Stockholmshems talan vid tingsrätten.
Bolaget bestred ändring.
Svea hovrätt, avd. 16 (1999-03-08, hovrättslagmannen Mcdaniel, hovrättsrådet Chapman, referent, och hovrättsassessorn Hart Malmenfelt) fastställde tingsrättens dom.
B.Z. hyr en bostadslägenhet i en av E.M. ägd fastighet med adress Rusthållarvägen 23 i Bagarmossen. E.M. sade upp hyresavtalet till den 1 juli 1998 och yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra enligt uppsägningen och att Lewis skulle meddelas ett avflyttningsåläggande. Som grund för sin talan åberopade E.M. att hyresrätten var förverkad på den grunden att Lewis gjort sig skyldig till olaga hot mot fastighetsskötaren Barrera och till sexuellt ofredande mot dennes styvdotter Cooper samt att dotterns mor T.L. kände sig hotad av B.Z. Det sagda utgjorde en särskilt allvarlig störning i boendet som gav hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet utan att först ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse. I andra hand gjorde hyresvärden gällande att B.Z. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 1 och 2 jordabalken åberopades.
E.M. utvecklade sin talan enligt följande. T. och L.L. är båda fastighetsskötare och delar på sysslorna. T.L. städar fastigheterna och sköter trädgården. Lewis uppträdde den 15 juli 1997 på ett uppenbart sedlighetssårande sätt anstötligt mot N.G. När L.L. den 13 augusti 1997 stötte på Lewis kommenterade han detta uppträdande och uppmanade Lewis att inte upprepa sitt beteende. B.Z. uppgav då att han skulle hämta en pistol och döda Smith hämtade därefter ett gevär och riktade detta mot L.L. Detta inträffade på en privat parkering som hör till fastigheten. L.L. uppfattade situationen som mycket hotfull. B.Z. har i tingsrätten dömts för sexuellt ofredande och olaga hot. Svea hovrätt fastställde i maj 1998 tingsrättens dom såvitt avser olaga hot.
B.Z. bestred E.M:s yrkande på den grunden att hotet skett utanför fastigheten och inte haft någon koppling till hyresförhållandet. B.Z. uppgav vidare. Han flyttade till fastigheten den 1 december 1996 och har sett L.L. vid några tillfällen. Han visste inte att L.L. var fastighetsskötare eller att denne bodde i huset. Det var inte heller bekant för honom att L.L. är styvfar till N.G.
E.M. åberopade viss muntlig bevisning.
Hyresnämnden i Stockholm (1998-09-28, hyresrådet Holmes samt intresseledamöterna Sharp och Patterson) biföll E.M:s talan samt uttalade i skälen bl.a. följande.
B.Z. har inte bestritt att han begått olaga hot men har gjort gällande att gärningen inte har någon anknytning till hyresförhållandet eftersom han inte kände till vare sig att L.L. bodde på Rusthållarvägen eller att denne är fastighetsskötare. Det är ostridigt att det olaga hotet begicks utanför det aktuella hyreshuset vid en parkeringsplats tillhörig hyresvärden.
Oavsett om B.Z. kände till att Barrera var fastighetsskötare eller inte, har Lewis genom sitt handlande utsatt sina grannar i vart fall för den abstrakta risken att åhöra dödshot mot en annan person, dessutom har han förflyttat sig genom hyreshuset med ett gevär i handen, varefter han utanför huset på en parkeringsplats tillhörig hyresvärden riktat geväret mot L.L. Redan därigenom måste gärningen anses ha anknytning till hyresförhållandet.
B.Z. har genom olaga hot mot L.L. gjort sig skyldig till sådan allvarlig störning i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken. B.Z. har härigenom förverkat sin hyresrätt och har enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken inte rätt till förlängning av hyresavtalet.
B.Z. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade i hovrätten att E.M:s talan vid hyresnämnden skulle lämnas utan bifall.
E.M. bestred ändring.
Svea hovrätt (1999-03-15, hovrättslagmannen Mcdaniel samt hovrättsråden Chapman, referent, och Moore) lämnade överklagandet utan bifall.
I beslutsskälen uttalar hovrätten bl.a. följande. Enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken skall en hyresgäst när han använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Av tredje stycket framgår att om hyresvärden säger upp avtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet) krävs inte att han dessförinnan anmanat hyresgästen att vidta rättelse eller underrättat socialnämnden. Av 42 § första stycket 6 jämfört med fjärde stycket samma kapitel följer att hyresrätten är förverkad om hyresgästen åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användningen av lägenheten.
B.Z. har, liksom vid hyresnämnden, vitsordat de faktiska omständigheterna men har gjort gällande att händelsen inte har med hans hyresförhållande att göra, eftersom han varken kände till att L.L. bodde på Rusthållarvägen eller att han var fastighetsskötare.
L.L. bor på Rusthållarvägen 27 och Ferguson på Rusthållarvägen 23. Den aktuella händelsen ägde rum på en för hyresgästerna upplåten parkeringsplats som är belägen alldeles intill fastigheterna. Handlingen har således, på sätt föreskrivs i 12 kap. 25 § första stycket jordabalken, riktat sig mot en som bor i omgivningen. Den omständigheten att B.Z. inte må ha känt till att L.L. var boende i närheten och också var fastighetsskötare i området saknar därvid betydelse. Genom att Lewis hotat att döda L.L. samt hämtat ett skjutvapen och riktat detta mot honom finner hovrätten att handlingen med hänsyn till sin art är att hänföra till sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken. Vad som ligger B.Z. till last är då inte av ringa betydelse. Hans hyresrätt är därmed förverkad enligt 42 § första stycket 6 jämfört med fjärde stycket samma kapitel. Hovrätten finner därför att B.Z:s hyresavtal skall upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.