Hyresnämndsmål. Uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av avtalet skulle avgöras av skiljemän enligt skiljemannalagen.
Göteborgs socialförvaltning hyrde en lokal för barndagshemsverksamhet av Riksbyggens Bostadsrättsförening Göteborgshus nr 54. I hyresavtalet angavs att "tvister på grund av detta hyresavtal, som lagligen må överlåtas till skiljenämnd, ska avgöras av skiljemän enligt gällande lag om skiljemän". Linnéstaden sade den 4 januari 1999 upp hyresavtalet för villkorsändring fr.o.m. den 1 oktober 1999, varefter tvisten hänsköts till hyresnämnden för medling. Bostadsrättsföreningen motsatte sig hyressänkning. Eftersom parterna inte lyckades nå någon förlikning och då Linnéstaden inte gick med på förlängning av hyresförhållandet i enlighet med villkoren för det uppsagda avtalet avskrev hyresnämnden vid sammanträde inför nämnden den 24 augusti 1999 medlingsärendet, till följd varav hyresavtalet i enlighet med uppsägningen kom att upphöra den 1 oktober 1999. Under sammanträdet inför hyresnämnden begärde Linnéstaden uppskov med avflyttningen till den 1 oktober 2001, medan bostadsrättsföreningen medgav uppskov längst till den 1 april 2000. Hyresnämnden registrerade samma dag ett nytt ärende i uppskovsfrågan. I detta ärende begärde Linnéstaden även att hyresnämnden skulle fastställa vissa hyresvillkor att gälla under uppskovstiden, vilket bostadsrättsföreningen motsatte sig. Bostadsrättsföreningen påtalade att skiljeklausulen i hyresavtalet innebar att hyran under uppskovstiden skulle prövas av skiljenämnd och inte av hyresnämnden samt att rättegångshindret gällde uppskovsfrågan i dess helhet.
Hyresnämnden i Göteborg (1999-10-04 hyresrådet Kelley samt ledamöterna Small och Taylor) avvisade ansökan om uppskov och anförde bl.a. följande i sina skäl. I 12 kap. 66 § jordabalken stadgas såvitt nu är av intresse. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 d § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. - Bostadsrättsföreningen har framhållit att skiljeklausulen i hyresavtalet medför att uppskovsfrågan skall hanteras av skiljenämnd och inte av hyresnämnden eftersom nyssnämnda stadgande som är uttömmande, inte undantar uppskovssituationen för lokaler. - Linnéstaden har gentemot avvisningsyrkandet invänt. Den angivna paragrafen undantar från skiljeförfarandet frågor om hyresgästens rätt att behålla lägenheten. Därmed avses bl.a. just uppskov med avflyttningen i ett lokalhyresförhållande. - Lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas i princip också på skiljeavtal som slutits dessförinnan. Av lagens 4 § första stycket framgår att domstol inte mot en parts bestridande får pröva en fråga som enligt skiljeavtal skall prövas av skiljemän. Med domstol jämställs i detta sammanhang hyresnämnd. - Frågan är då om den skiljeklausul som har antagits i punkt 22 av förevarande hyresavtal hindrar att hyresnämnden prövar uppskovsansökan. Enligt nämndens mening avser det undantag från skiljeförfarandet som stadgas för "hyresgästens rätt att behålla lägenheten" i 12 kap. 66 § jordabalken enbart den besittningsrätt som tillkommer en hyresgäst i ett bestående hyresförhållande. Uppfattningen bekräftas i viss mån av paragrafens övriga innehåll, som från skiljeförfarande utesluter också frågor om sådana villkor som kan föreskrivas en bostadshyresgäst under uppskovstiden (52 §). Något motsvarande undantag görs inte för lokalhyresgäster. - Ansökan i ärendet får därför anses avse en sådan fråga som kan prövas av skiljemän. Med hänsyn härtill och då föreningen har bestritt att uppskovsfrågan avgörs i förevarande ordning är nämnden inte behörig att pröva den.
Linnéstaden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och återförvisa målet till hyresnämnden för fortsatt handläggning. Som grund för överklagandet anförde Linnéstaden bl.a. följande. Bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken medför att skiljeförfarande inte får användas vid tvist angående en hyresgästs rätt att tillträda eller behålla en lägenhet. Uttrycket behålla lägenheten avser inte enbart besittningsrätten i ett bestående hyresförhållande utan även rätten att behålla lägenheten under uppskovstiden. I lokalhyresförhållanden kan hyresnämnden i ett enda fall fatta beslut angående hyresvillkoren, nämligen enligt 12 kap. 59 § andra stycket jordabalken beträffande de hyresvillkor som skall gälla under uppskovstiden. Således fattar hyresnämnden beslut om hyresgästens rätt att behålla lägenheten och på vilka villkor detta skall ske. Uppskovstiden torde därmed också vara att anse som ett hyresförhållande i nu berört avseende. För det fall skiljeförfarande skulle vara tillämpligt beträffande lokalhyresgästens ansökan om uppskov med avflyttningen, är det ovisst om en sådan ansökan skall göras hos hyresnämnden eller hos en eventuell skiljenämnd. Det kan inte har varit lagstiftarens mening att i en social skyddslagstiftning skapa en sådan ovisshet. Det kan vidare inte ha varit lagstiftarens avsikt att uppgiften att fastställa uppskovstidens längd och de villkor som skall gälla under denna skall bli föremål för ett skiljeförfarande, eftersom en skiljenämnd inte har den allmänna kännedom om hyresläget på orten som skall läggas till grund för bestämmande av de skäliga hyresvillkor som skall gälla under uppskovstiden. Lagstiftningen i 12 kap. 66 § jordabalken tillkom vidare när en lokalhyresgäst hade direkt besittningsskydd och har därefter inte undergått någon förändring i sak. Hyresnämnden kunde således tidigare mot hyresvärdens vilja förlänga ett hyresförhållande för en lokalhyresgäst, som därmed fick rätt att behålla hyresrätten. Begreppet behålla lägenheten torde omfatta tiden fram till dess skyldighet att avflytta inträder, det vill säga även under uppskovstiden.
Bostadsrättsföreningen anförde i hovrätten bl.a. följande. Det framgår av bestämmelsen om lokalhyresgästs indirekta besittningsskydd i 12 kap. 57 § jordabalken att ett hyresförhållande, efter exempelvis hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet, upphör vid avtalstidens utgång. Detta följer också av bestämmelsen i 12 kap. 59 § jordabalken om uppskov med avflyttning. Där sägs att när hyresförhållandet skall upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Hyresgästens rätt att disponera lägenheten under uppskovstiden grundar sig inte på något gällande hyresavtal utan på ett beslut om uppskov med avflyttning. Ett beslut om uppskov med avflyttning förutsätter att någon rätt för hyresgästen att behålla lägenheten inte längre föreligger. Med uttrycket "hyresgästens rätt att behålla lägenheten" kan därmed inte avses hyresgästens nyttjande av lägenheten under uppskovstiden. I en situation då hyresgästen med stöd av ett hyresavtal kan hävda en rätt att behålla lägenheten saknas det därmed laglig grund för ett beslut om uppskov. I den i målet aktuella situationen har hyresgästen skyldighet att avflytta vid hyrestidens utgång. För att lindra förlusten av att hyresförhållandet upphör kan hyresgästen begära uppskov med avflyttningen. Ett beslut om uppskov medför dock endast att tidpunkten för avflyttning framflyttas och inte någon rätt för hyresgästen att behålla lägenheten. - Vid tillkomsten av bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken om skiljeförfarande i hyrestvister anförde Socialstyrelsen (se NJA II 1923 s. 44 ff.), att bestämmelsen tog sikte bl.a. på frågan om ett hyresavtals giltighet eller dess fortsatta bestånd och inte på vad som skulle gälla efter att det stod klart att hyresavtalet skulle komma att upphöra vid avtalstidens eller förlängningsperiodens utgång. Det framgår vidare av NJA 1972 s. 54, vilket rättsfall rör motsvarigheten till 12 kap. 66 § jordabalken för arrende, att arrendators skyldighet att kvarsitta på fastigheten till arrendetidens utgång inte kan bli föremål för skiljedom. Det bör då e contario följa att sådana frågor som inte gäller arrendators/hyresgästs rätt eller skyldighet att kvarsitta på fastigheten eller i lägenheten till arrendetidens eller hyrestidens utgång kan bli föremål för skiljedom. Uppräkningen i 12 kap. 66 § jordabalken av de frågor som inte får omfattas av avtal om framtida skiljeförfarande är uttömmande. Detta följer, förutom av själva lagtexten, av att det är fråga om en bestämmelse som inskränker parternas avtalsfrihet och att sådana bestämmelser skall tillämpas restriktivt. Högsta domstolen har velat inskränka regeln om skiljedoms ogiltighet till sådana frågor där kvalificerad juridisk bedömning anses särskilt viktig (se Sandoval i SvJt 1980 s. 259). Frågan om uppskov med avflyttning i lokalhyresförhållanden är inte en sådan fråga som kan anses kräva kvalificerad juridisk bedömning och därmed bör anförtros endast åt hyresnämnd. Detta följer redan av att ett uppskovsbeslut som efter en materiell prövning meddelas av en hyresnämnd inte får överklagas. Prövning av rättsfrågor som anförtrotts hyresnämnd bör också med fördel kunna prövas av skiljenämnd enligt skiljemannalagen eftersom hyresnämnd kan utses till skiljenämnd. I detta hänseende har lagstiftaren likställt skiljenämnd och hyresnämnd.
Svea hovrätt (2000-05-29 hovrättslagmannen Berry, hovrättsrådet Dalton, referent, och hovrättsassessorn Gray) undanröjde hyresnämndens beslut och återförvisade målet till hyresnämnden för fortsatt behandling. Hovrätten anförde följande i sina skäl.
I målet har en lokalhyresgäst sagt upp sitt hyresavtal för villkorsändring, varefter parterna inte kunnat enas om villkoren för förlängning av hyresavtalet, vilket medfört att hyresförhållandet skall upphöra. - Frågan i målet är om uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av hyresavtalet, som lagligen kan överlåtas till skiljenämnd, skall avgöras av skiljeman enligt skiljemannalagen.
Frågor om uppskov och om hyresvillkor under uppskovstid har sakligt och ofta även handläggningsmässigt ett nära samband med hyresnämndsbeslut om rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla en hyreslägenhet och om bestämmande av hyresvillkoren. Även beslut om uppskovstid och hyresvillkor under denna tid kräver kännedom om bl.a. hyresmarknaden och hyresförhållandena på orten, vilket hyresnämnden har. En ansökan om uppskov i ett lokalhyresförhållande måste göras före hyrestidens utgång. Risk föreligger för rättsförluster om hyresgästen inte kan vända sig till hyresnämnden och få uppskovsfrågan prövad där och kanske heller inte ges möjlighet att i tid begära uppskov på annat håll; någon skiljenämnd kanske inte har hunnit utses före hyrestidens utgång. Vilka regler som skall gälla vid skiljenämndens prövning är vidare oklart. De nämnda omständigheterna talar starkt för att frågor om uppskov och hyresvillkor under uppskovstid skall prövas av hyresnämnd. Avgörande är emellertid innebörden av bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken.
Enligt den nämnda bestämmelsen får skiljeavtal inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §§ samt i vissa andra här ej aktuella fall. Bestämmelsen syftar till att från skiljeavtalsområdet avskilja sådana beslut i vilka hyresnämnds respektive domstols kvalificerade prövning ansetts angelägen.
Av bestämmelsens lydelse framgår inte direkt om begreppet "behålla" innefattar endast rätten- eller skyldigheten - att fortsatt hyra lägenheten eller om det även omfattar rättsförhållandet under uppskovstid. Vissa slutsatser kan dock dras av vad som sägs angående fastställande av hyresvillkor. Från skiljeavtal undantas som nämnts fastställande av hyresvillkor i vissa fall. Det gäller främst den grundläggande bestämmelsen i 55 § om fastställande av hyra i bestående hyresförhållanden. Vidare undantas fastställande av hyresvillkor för den fortsatta förhyrningen när ett hyresavtal har förlängts (51 §) samt, för tiden fram till avflyttningen, när hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande bifallits och antingen beslutet meddelats efter hyrestidens utgång eller hyresnämnden medgett hyresgästen uppskov med avflyttningen (52 §). Undantag har däremot inte gjorts i fråga om fastställande enligt 59 § andra stycket av hyresvillkor under uppskovstiden vid förhyrning av lokal. Som framgått begränsas undantagen enligt sin lydelse till frågan om bestämmande av hyresvillkoren i de angivna situationerna. Undantag görs således inte beträffande själva beslutet om uppskov, varken enligt 52 eller 59 §. När det gäller bostadslägenhet kan det knappast vara rimligt att anta att frågan om uppskov omfattas av skiljeavtal medan hyresvillkoren för samma tid prövas av hyresnämnd. I stället måste lagstiftaren ha ansett att hyresnämnd även skall besluta i uppskovsfrågan. Lagtexten erbjuder visst stöd för detta, nämligen om begreppet behålla lägenheten anses omfatta även det fortsatta nyttjande av lägenheten som ett uppskov innebär. Det är här fråga om ett tillfälligt fortsatt nyttjande som inte grundar sig på ett hyresavtal eftersom detta upphört. Enligt 52 § andra stycket skall dock i detta fall tidigare hyresvillkor fastställas, om parterna ej enas om andra villkor.
Även ett uppskov med avflyttningen i ett lokalhyresförhållande innebär ett fortsatt nyttjande utan att det längre finns ett mellan parterna gällande hyresavtal. Någon anledning att göra en annan bedömning i detta fall än beträffande ett uppskov för bostadshyresgästen finns knappast. Uppskovet får även här antas rymmas i begreppet behålla lägenheten, vilket får till följd att själva uppskovsfrågan inte kan omfattas av ett skiljeavtal utan skall prövas av hyresnämnd.
Till skillnad från vad som gäller beträffande bostadslägenhet innehåller emellertid 66 § inte i fråga om lokaler något undantag från skiljeförfarande beträffande fastställandet av hyresvillkoren under uppskovstiden. Detta får anses medföra att hyresnämnd är förhindrad att pröva den frågan, om part gör invändning om skiljeavtal.
Eftersom hyresnämnden inte prövat frågan om skälig uppskovstid bör målet med hänsyn till instansordningen bedömas av hyresnämnden som första instans. Hyresnämndens beslut skall därför undanröjas och målet återförvisas till nämnden för fortsatt behandling.