Hyresnämndsmål. I en bostadslägenhet om tre rum och kök hade hyresgästen iordningställt ett rum för att användas uteslutande för cannabisodling. Verksamheten påverkade även övriga delar av lägenheten. Hyresrätten har förverkats enligt 12 kap. 42 § första stycket 9 jordabalken då lägenheten ansetts ha till väsentlig del använts för sådan brottslig verksamhet som avses med bestämmelsen.
Hyresnämnden i Stockholm
Adams hyrde sedan den 1 juni 2010 en lägenhet om tre rum och kök. AB Stockholmshem (hyresvärden) sade upp hyresavtalet till upphörande den 30 september 2015 och yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas.
T.S. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade uppskov med avflyttningen.
Hyresvärden medgav inget uppskov.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. I första hand åberopas att hyresrätten är förverkad genom att Adams har använt en väsentlig del av lägenheten för tillverkning/odling av cannabis som är en brottslig verksamhet. I andra hand görs gällande att Adams i vart fall har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas genom att använda en väsentlig del av lägenheten för brottslig verksamhet samt genom att förorsaka störningar i boendet främst bestående i att det under en lång tid luktat cannabis i fastigheten. Det strider därför inte mot god sed i hyresförhållanden och är inte oskäligt mot honom att hyresförhållandet upphör. 12 kap. 46 § första stycket 1 och 2, 12 kap. 42 § första stycket 9 och 12 kap. 43 § andra stycketjordabalken åberopas. Polisen gjorde tillslag i lägenheten den 26 november 2014 då man påträffade Adams och dennes inneboende J.W. Man fann 24 cannabisplantor, motsvarande 349,64 gram, i ett av rummen i lägenheten som var mörklagt och utrustat för att kunna bedriva odling av cannabis. Adams anmodades att vidta rättelse den 27 november 2014. Adams har själv sagt att han använder cirka 0,2-0,3 gram per dag för eget bruk. Den mängd som fanns vid tillslaget överskrider den mängd som Adams sagt att han själv brukat. Adams har vidare uppgett att han odlat cannabis i lägenheten cirka två gånger per år sedan år 2012 vilket motsvarar 90-120 plantor. T.S. dömdes den 8 augusti 2015 och brottsmålsdomen har vunnit laga kraft.
T.S. anförde bl.a. följande. Han har odlat cannabis i lägenheten men det har bara varit för eget bruk. Han har aldrig sålt något. Enligt praxis i Sverige mäter man hela plantans vikt med stammen, rötter och jord vilket gör att vikten blir betydligt högre än om man mäter de delar som används. Det kan stämma att han från år 2012 fram till år 2014 har odlat cirka sex gånger. Vid varje tillfälle har han haft cirka 15-20 plantor eller mindre. Han har gjort militärtjänstgöring och deltagit i krig där han blev skottskadad tre gånger och utsatt för många hemska saker. Kriget ledde till att han drabbades av traumatiska skador, sömnproblem och mardrömmar. En läkare i USA föreskrev låga doser av cannabis och marijuana för att han skulle få lindring för sina besvär. Han har valt att röka cannabis framför att äta giftiga läkemedel. När han kom till Sverige började han odla själv eftersom han inte ville köpa på gatan. Idag vet han bättre och att det är olagligt det han gjort. Det är nu 13 månader sedan han slutade med odling och han använder inte längre droger. Han mår bättre, har fått arbete och har kontakt med Kriminalvården som anser att han har lyckats bra. Han har ändrat sig, lever ett bra liv nu och skulle vara tacksam om han kan få en andra chans. Det skulle drabba honom mycket svårt om han blir av med sin bostad i detta läge.
Hyresnämnden (hyresrådet Robertson samt intresseledamöterna Gallagher och Davis) anförde i beslut den 21 januari 2016 bl.a. följande.
Enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken har hyresgästen inte rätt till förlängning av sitt hyresavtal om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 9 jordabalken är hyresrätten förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.
Enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken har hyresgästen inte rätt till förlängning av sitt hyresavtal om han har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Det framgår av utredningen i ärendet att i Jones lägenhet påträffats 349,64 gram cannabisharts och att han den 8 augusti 2015 dömdes för narkotikabrott med anledning av odlingen i lägenheten.
Av förarbetena till den först angivna bestämmelsen (prop. 1979/80:179 s. 23 f.) framgår att det, för att förverkande ska komma i fråga, ska röra sig om ett systematiskt nyttjande av en lägenhet för brottslig verksamhet. Som exempel nämns spritklubb, falskmynteriverkstad eller laboratorium för framställning av narkotiska preparat. Det är lägenhetens karaktär av typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet. Lagrådet påpekade i sitt yttrande (a. prop. s. 108) att det utmärkande för den brottslighet som avsågs skola leda till förverkande var att den utövades affärsmässigt och att denna begränsning borde komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet framhöll vidare att det typiska för de brott som skulle leda till förverkande var att de tog lägenheten i anspråk med uteslutande av andra legala användningssätt.
Som framgår av de här redovisade förutsättningarna för förverkande med anledning av brottslig verksamhet i en prövningslägenhet ställs förhållandevis kvalificerade krav upp för att ett förverkande ska få ske enbart på grund av brottslig verksamhet i lägenheten. Det kan till en början konstateras att utredningen inte ger stöd för annat än att prövningslägenheten utgör Jones ordinarie bostad. Det är vidare konstaterat att Adams i lägenheten odlat och förvarat narkotika i tidigare angiven mängd men hyresvärden har dock inte visat att själva lägenheten utgjort lokal för försäljning eller att lägenheten till övervägande del tagits i anspråk för detta ändamål. Hyresrätten kan därför inte anses vara förverkad. Hyresvärdens förstahandsyrkande kan därför inte bifallas.
Fråga är då om hyresavtalet ska upphöra på grund av att Adams har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst varvid 12 kap. 25 § jordabalken är av intresse. Enligt den bestämmelsen åligger det hyresgästen att, när han använder lägenheten, se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas samt att hyresgästen vid användningen av sin lägenhet också i övrigt ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som gästar honom eller av annan han inrymt i lägenheten.
Såvitt utredningen visar har den befattning som Adams haft med narkotika i prövningslägenheten och i fastigheten inte lett till några störningar för andra hyresgäster. Inte heller kan utredningen anses visa att Adams misskött prövningslägenheten så att han härigenom skulle ha åsidosatt sina åligganden som hyresgäst på sätt att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Hyresnämnden finner vid en samlad bedömning inte visat att Adams åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens andrahandsyrkande kan därför inte heller bifallas.
Hyresnämnden lämnar hyresvärdens upphörsyrkande utan bifall, varför hyresavtalet löper vidare efter den 30 september 2015 på oförändrade villkor.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Adams delgavs föreläggande att yttra sig över överklagandet med hördes inte av.
Som grund för sin talan i hovrätten åberopade hyresvärden i första hand att Adams förverkat hyresrätten genom att använda en väsentlig del av prövningslägenheten för tillverkning/odling av cannabis, som är en verksamhet som är brottslig, och i andra hand att Adams har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst genom att använda en väsentlig del av lägenheten för tillverkning av cannabis, som är en verksamhet som är brottslig, samt genom att orsaka störningar i boendet i så hög grad att hyresavtalet ska upphöra.
Hyresvärden vidhöll och utvecklade vad som anförts i hyresnämnden och lade därutöver till bl.a. följande. T.S. har under en längre tid orsakat störningar i boendet även utöver de störningar som hans odling och användning av cannabis har medfört. Han har bl.a. hotat ett flertal grannar och utsatt kringboende för störande ljud.
Hovrätten (hovrättsrådet Garcia, f.d. hovrättsrådet Estes, referent, och tf. hovrättsassessorn Suarez) anförde i beslut den 19 maj 2016 bl.a. följande.
Hovrätten prövar först frågan om hyresrätten är förverkad på grund av att lägenheten helt eller till väsentlig del använts för sådan brottslig verksamhet som avses i 12 kap. 42 § första stycket 9 jordabalken.
Av förarbetena till bestämmelsen framgår bl.a. att det för förverkande krävs att lägenheten systematiskt nyttjas för brottslig verksamhet (prop. 1979/80:179 s. 24). Som exempel anges fall där en lägenhet nyttjas till spritklubb, falskmyntarverkstad eller laboratorium för framställning av narkotiska preparat. Gemensamt för dessa fall är att själva lägenheten utgör en typisk förutsättning eller ett medel för den brottsliga verksamheten. Lagrådet framhöll i sitt yttrande att utmärkande för den brottslighet som ska leda till förverkande är att den utövas affärsmässigt, samt att typiskt för brottsligheten är att den tar lägenheten eller en väsentlig del av denna i anspråk, med uteslutande av andra legala användningssätt (a. prop. s. 108 f.). Det sistnämnda innebär enligt lagrådet i praktiken att lägenheten eller återstående del av den samtidigt knappast är lämplig som bostad, eftersom den brottsliga verksamheten som regel antingen är störande eller måste bedrivas under sådan sekretess att ett normalt boende vid sidan därav inte är möjligt.
Som framgår av de ovan redovisade uttalandena uppställs förhållandevis kvalificerade krav för att förverkande ska ske enbart på grund av att brottslig verksamhet förekommit i lägenheten (jfr RH 2003:35).
Adams har gjort gällande att odlingen av cannabis i lägenheten skett enbart i syfte att tillgodose hans eget bruk. Även med beaktande av vad han har anfört om att den mängd cannabis som han dömts för att ha framställt omfattade även delar av cannabisplantorna som inte skulle användas, framgår redan av hans egna uppgifter att han odlat avsevärt större mängder än vad han själv använde.
Beträffande i vilken omfattning lägenheten använts för den brottsliga verksamheten framgår av utredningen bl.a. följande. Lägenheten består av tre rum och kök om 60 kvm. T.S. har använt ett av rummen uteslutande för odling av cannabis. Vid den husrannsakan som genomförts i lägenheten påträffades totalt 24 cannabisplantor i rummet. Där fanns även utrustning för odlingen i form av ett antal värmelampor som var placerade ovanför plantorna. Vid tidpunkten var samtliga fönster i lägenheten mörklagda med mörkläggningsrullgardiner. Vidare var alla ventilationsluckor och eldosor i hela lägenheten övertäckta med tejp. De poliser som genomförde husrannsakan noterade att det förekom en mycket stark lukt av cannabis i lägenheten.
Mot bakgrund av vad som framkommit om förhållandena i lägenheten konstaterar hovrätten att den brottsliga verksamheten inverkat på förutsättningarna för att bo där på ett sådant sätt att lägenheten inte kan anses ha varit lämplig för ett normalt boende. Med hänsyn till detta får lägenheten anses till väsentlig del ha använts för den brottsliga verksamheten, även om den i och för sig samtidigt utgjort T.S:s bostad.
Sammanfattningsvis finner hovrätten att lägenheten har använts för brottslig verksamhet av sådan art och omfattning att hyresrätten är förverkad. Överklagandet ska därför bifallas på den av hyresvärden i första hand åberopade grunden.
2. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten AB Stockholmshems talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 30 september 2015. Adams är skyldig att flytta genast.
3. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge Adams haft rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 19 maj 2016.
Mål nr: ÖH 1333-16.
Lagrum: 12 kap. 42 § första stycket 9 och 46 § första stycket 1jordabalken.
Rättsfall: RH 2003:35.
Litteratur: Prop. 1979/80:179 s. 24 och 108 f.