Hyresnämndsmål. En hyresgäst ville byta sin lägenhet om tre rum och kök mot en tio kvadratmeter större lägenhet, även den med tre rum och kök. Som skäl för bytet anförde hyresgästen att hon hade för avsikt att adoptera ett barn, att hennes tioåriga son behövde ett större rum, att hon numera arbetade hemifrån samt att ett godkännande i adoptionsärendet var beroende av att hon fick en större lägenhet. Hovrätten ansåg inte att vad hyresgästen anfört utgjorde beaktansvärda skäl för bytet och avslog överklagandet.
Hyresnämnden i Stockholm
M.M. ansökte om hyresnämndens tillstånd att överlåta sin hyresrätt i Bromma i Stockholm till K.S. för att genom byte erhålla V.H.A:s lägenhet i samma område. Som skäl för tillstånd angav hon i huvudsak följande. Hon är i behov av en större lägenhet med en mer ändamålsenlig planlösning, dels eftersom hennes son har blivit äldre, dels då hon planerar tillökning i familjen genom adoption. Hon behöver dessutom mer yta för att underlätta arbetet hemifrån. M.M. har bott tillsammans med sin son i deras nuvarande lägenhet sedan år 2017. I lägenheten finns två sovrum där sonens rum endast rymmer en säng. Sonen, som nu är tio år, har en väldigt begränsad yta samtidigt som hans behov ökar. Han behöver plats för lek, studier och privatliv med sina kompisar. Byteslägenheten har två möblerbara sovrum samt ett möblerbart vardagsrum. I den nuvarande bostaden löper köket längs med långsidan medan köket i byteslägenheten ligger på rummets kortsida. Sedan pandemin startade har M.M. arbetat 100 procent hemifrån vilket hon även kommer att fortsätta med efter pandemins slut, varför hon behöver ett kontor som tillgodoser hennes behov. Det är ungefär tio kvm skillnad mellan lägenheterna men planlösningen är mycket annorlunda. Hon har påbörjat processen för adoption och ett kommande steg är att familjerätten ska göra hembesök. Hon vill inte att den bedömningen ska göras utifrån den lägenhet som hon för närvarande bor i eftersom den är för liten för ett till barn. Om hon får avslag efter hembesöket vet hon inte om hon kommer att få någon mer chans.
Stena Fastigheter Stockholm AB motsatte sig ansökan och anförde följande som skäl för sin inställning. Det har inte skett någon förändring i M.M:s livssituation. Hon visste om, när hon ingick hyresavtalet, att sonen skulle växa och bli större. Det är inte ett beaktansvärt skäl att han behöver ett större rum. Vad gäller adoptionsplanerna är de inte så konkreta och nära förestående att de utgör ett beaktansvärt skäl. Att hon vill ha en annan planlösning för att underlätta hemarbete är inte heller ett beaktansvärt skäl. Pandemin är förhoppningsvis tillfällig och oavsett om hon planerar att arbeta hemifrån i framtiden måste det beaktas att det är en bostadslägenhet och inte en lokal hon förhyr.
Hyresnämnden (hyresrådet Spencer och intresseledamoten Clark) anförde i beslut den 21 april 2021 följande.
En hyresgäst får enligt 12 kap. 35 § första stycket jordabalken överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska som huvudregel lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
I förarbetena till lagstiftningen (SOU 1966:14 s. 359) har som exempel på beaktansvärda skäl angetts att en växande familj behöver större utrymmen, att en hyresgäst vars barn lämnat hemmet vill skaffa en mindre lägenhet, att väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden, t.ex. på grund av sjukdom eller pensionering, leder till att hyresgästen vill minska sina bostadsutgifter eller att hyresgästen genom byte har möjlighet att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard.
Hyresnämnden konstaterar att lägenheten och byteslägenheten båda är om tre rum och kök. Planritningar har uppvisats. Båda lägenheterna har två sovrum, som hyresgästen kan välja hur de ska disponeras. Byteslägenheten har visserligen en annan planlösning och har en yta som är strax under tio kvadratmeter större, men hyresnämnden finner, även med hänsyn tagen till att hyresgästen har en son om tio år, att det inte framgår att skillnaden mellan lägenheterna är så stor att hyresgästens bostadsstandard genom bytet skulle förbättras väsentligt. Det som har anförts om arbete i hemmet ändrar inte detta.
M.M. har även fört fram en önskan om att utöka familjen. Hon har visat utredning avseende ett inledande steg i en adoptionsprocess och att kontakt tagits i en godkännandeprocess. Hon har under sanningsförsäkran berättat att det finns möjlighet att redan efter mellan sex och tolv månader från ett godkännande antas för adoption. Mot hyresvärdens bestridande framgår dock inte att en utökning av familjen är konkret och nära förestående på ett sätt som medför att det nu finns beaktansvärda skäl för byte. Detta ändras inte av att M.M. på grund av sjukdom tidigare har varit förhindrad att agera avseende adoption eller av det hon anfört om behov av annan lägenhet i adoptionsprocessen.
Mot bakgrund av det anförda saknas förutsättningar för tillstånd till överlåtelse, varför begäran ska avslås.
Begäran om tillstånd till överlåtelse för byte avslås.
Intresseledamoten Campbell var skiljaktig och anförde följande.
Mot bakgrund av att byteslägenheten är större samt har två rejäla sovrum och bättre möblerbarhet, finner jag att skillnaden mellan lägenheterna är så stor att bytet skulle medföra en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Jag finner också att adoptionen får anses vara tillräckligt konkretiserad och nära förestående för att M.M. ska anses ha beaktansvärda skäl för bytet. Eftersom det inte har framförts någon invändning avseende övriga förutsättningar, finner jag därför att tillstånd till överlåtelsen ska ges. Jag är i övrigt ense med majoriteten.
M.M. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla hennes talan i hyresnämnden. Hon tillade att hon nu genomgått en föräldrautbildning för internationell adoption och informerats om att det i hennes situation är lämpligt med adoption från Serbien. Det innebär att en adoption kan genomföras inom 1–4 månader från det att hon godkänts för adoption.
Stena Fastigheter Stockholm AB motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Bell och Galvan, referent, samt f.d. hovrättsrådet Walters) anförde i beslut den 30 augusti 2021 följande.
Enligt 12 kap. 32 § jordabalken får en hyresgäst som huvudregel inte överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Reglerna om byte i 12 kap. 35 § jordabalken innebär ett undantag från denna huvudregel. Enligt sist nämnda bestämmelse kan en hyresgäst, trots att hyresvärden vägrar samtycke, få överlåta sin hyresrätt för att genom byte erhålla annan bostad om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Bytesrätten infördes i slutet på 1960-talet som en förlängning av besittningsskyddet och för att öka rörligheten på marknader med bostadsbrist. Med besittningsskydd avses alltså inte bara trygghet i besittningen av det egna hemmet utan också att hyresgästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj ska tryggas. Någon oinskränkt bytesrätt föreligger dock inte. Bytesregelns utformning ger uttryck för den avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen som ska ske vid prövningen av en bytesansökan. (Se prop. 1968:91, Bihang A, s. 192 f. och 220 f. samt prop. 2018/2019:107 s. 24.)
Som exempel på vad som kan utgöra beaktansvärda skäl för ett byte nämns i förarbetena bl.a. förändrade familjeförhållanden. Det kan vara fråga om att familjen växer eller att ett barn lämnat hemmet. Som ett annat exempel anges möjligheten för hyresgästen att få en väsentligt förbättrad boendestandard. (Se SOU 1966:14 s. 359 f. samt prop. 1968:91, Bihang A, s. 220 f. och prop. 2018/19:107 s. 24). Det är hyresgästen som har bevisbördan för att det föreligger sådana omständigheter som gör att det finns tillräckliga skäl för bytet (se prop. 2018/19:107 s. 26).
Den fråga hovrätten har att ta ställning till i målet är om M.M. har visat att det föreligger sådana omständigheter att hon har beaktansvärda skäl för att byta prövningslägenheten mot byteslägenheten. De skäl som M.M. har anfört till stöd för sin bytesansökan är att hon har för avsikt att adoptera ett barn, att hennes tioåriga son behöver ett större rum, att hon numera arbetar hemifrån samt att ett godkännande i adoptionsärendet är beroende av att hon får en större lägenhet.
Av utredningen framgår att M.M. sedan hyresnämndens beslut har genomgått en föräldrautbildning för internationell adoption. Det finns inte någon anledning att ifrågasätta seriositeten i M.M:s adoptionsplaner. Vad som framkommit om adoptionen kan för närvarande dock inte anses vara tillräckligt konkretiserat för att utgöra beaktansvärda skäl för byte på grund av ändrade familjeförhållanden.
Av ingivna planritningar framgår att byteslägenheten är cirka tio kvadratmeter större än prövningslägenheten och har en något annorlunda planlösning. Det framgår även att byteslägenheten har två jämnstora sovrum medan ett av sovrummen i prövningslägenheten är mindre än det andra. Även om byteslägenheten skulle ge M.M:s son ett något större sovrum och möjliggöra för en annan möblering kan bytet enligt hovrätten inte anses medföra en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Beaktansvärda skäl för ett byte med hänsyn till skillnaden mellan lägenheterna föreligger alltså inte. Det förhållandet att M.M. numera arbetar hemifrån ändrar inte den bedömningen.
Utredningen ger inte underlag för slutsatsen att ett godkännande i adoptionsprocessen är beroende av att M.M. får genomföra bytet. Redan av den anledningen kan omständigheten inte utgöra ett beaktansvärt skäl för bytet.
Hovrätten instämmer alltså i hyresnämndens bedömning att det saknas förutsättningar för att bevilja bytesansökan. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.