I samband med ett fastighetsköp utförde en besiktningsman för köparnas räkning en s.k. jordabalksbesiktning. Kort tid efter tillträdet upptäcktes att det rann vatten genom taket. Sedermera konstaterades att takläckaget orsakat röt- och mögelangrepp. - Hovrätten fann att besiktningen var att anse som felaktig och att köparna till följd därav var berättigade till avdrag på det pris de betalat för den utförda tjänsten. Däremot ogillades köparnas yrkande om skadestånd eftersom det inte var utrett att de lidit skada till följd av felet i tjänsten.
Makarna U. förvärvade den 16 juni 1993 en fastighet i Stockholms kommun. I köpeavtalet intogs följande bestämmelse.
Köparna skall på egen bekostnad låta utföra s.k. teknisk besiktning av fastigheten. Skulle det därvid framkomma allvarliga fel eller brister äger köparna rätt till omförhandling av köpeskillingen eller rätt till hävning av köpet.
Makarna U. kontaktade XY Värdering AB och uppdrog åt bolaget att göra en värdering och teknisk besiktning, en s.k. jordabalksbesiktning. Besiktningen utfördes den 5 augusti 1993 av bolagets besiktningsman L.N. I besiktningsprotokollet gjordes beträffande tak och ventilation följande anteckningar.
Vind ovanför ekonomiutrymmen; takpanelen något missfärgad, gäller speciellt vid ena ytterväggen. Luftning/ventilation bör ökas. Värmeisolering justeras. - Yttertak av eternitplattor delvis komp. med plåt. Brist i infästningen av en mängd plattor. En eventuell omläggning kan bli aktuell inom en snar framtid. - Vindsutrymmen ovanför bostadsdelen; /vinden högst upp ej tillgänglig/ Möjlighet av till och frånluft synes ej tillräcklig. - Vind, förrådsutrymmen, bristfällig luftning/ventilation, bör ökas.
I oktober 1993, kort tid efter tillträdet, rann det i samband med töväder in vatten genom taket. Vid en besiktning gjord av T.F. någon gång i december 1993/januari 1994 konstaterades att bristfällig ventilation och takläckage orsakat rötsvampsangrepp, mögel och blånader i vindsdelarna. Kostnaden för omläggning av taket och bättring av ventilationen uppgick till 86 300 kr.
Makarna U. yrkade förpliktande för XY Värdering AB att till dem betala 86 300 kr jämte ränta.
Stockholms tingsrätt (1996-09-20, hovrättsassessorn Nichols) lämnade käromålet utan bifall.
Tingsrätten anförde i sin dom bl.a. följande.
Makarna U. har som grund för sin talan anfört: XY Värdering AB förfor vårdslöst vid utförandet av det uppdrag som lämnades bolaget genom att besiktningsmannen dels inte noterade och upplyste om fel och brister relaterade till takkonstruktionen, dels underlät att informera om risken med att ventilationen var bristfällig; han borde ha föreslagit en utvidgad undersökning. Detta medförde att makarna U. köpte fastigheten utan att vara medvetna om de fel som fanns. Den skada de åsamkades motsvaras av kostnaden - 86 300 kr - för att reparera felen (taket och ventilationen). Reparationerna innebar inte någon standardhöjning. - Eftersom XY Värdering AB var vårdslöst vid utförandet av besiktningen skall bolaget dessutom enligt grunderna för 37 och 38 §§köplagen förpliktas återbetala 2 875 kr, dvs. hälften av kostnaden för besiktningen.
XY Värdering AB har som grund för sitt bestridande anfört: Makarna U. har inte åsamkats någon skada. I besiktningsprotokollet anmärktes att takbyte kunde bli aktuellt inom snar framtid och att ventilationen behövde ökas; de var alltså medvetna om att de reparationer som yrkandet avser behövde utföras. I andra hand bestrids att besiktningen utfördes vårdslöst. Skulle tingsrätten finna att bolaget har varit vårdslöst, bestrids yrkandet på den grunden att makarna U. var medvållande genom att de inte vidtog de åtgärder som angavs i besiktningsprotokollet, t.ex. ökade ventilationen på vinden. Det vitsordas att kostnaden för de reparationer som har vidtagits uppgår till 86 300 kr. Reparationerna innebar emellertid en standardhöjning; med hänsyn tagen till denna kan skadan vitsordas uppgå till en tredjedel av yrkat belopp, 28 766 kr. - Om makarna U. skulle erhålla skadestånd på grund av att besiktningen utförts vårdslöst försätts de i den situation de skulle ha varit om besiktningen utförts korrekt. De kan inte dessutom få åter del av kostnaden för besiktningen. - Makarna U:s syfte med besiktningen var, förutom att uppfylla sin undersökningsplikt, att få veta om husets skick motiverade en omförhandling av köpeskillingen eller gav en rätt till hävning av köpet. Av besiktningsprotokollet framgår beträffande taket att "En eventuell omläggning kan bli aktuell inom en snar framtid." Beträffande ventilationen har på ett par ställen angetts att den "bör ökas".
Tingsrätten behandlar först frågan om formuleringarna i besiktningsprotokollet kan anses tillräckliga för att XY Värdering AB skall befinnas ha gjort klart för köparna att de åtgärder de nu begär ersättning för skulle komma att behöva vidtas inom kort; om detta gjorts klart har köparna inte drabbats av någon skada på det sätt de gjort gällande.
Även om formuleringen i besiktningsprotokollet vad gäller taket inte exakt återspeglar de iakttagelser L.N. säger sig ha gjort - att taket var helt slut och att det fanns risk för takläckage - kan det inte råda något tvivel om att den som läser protokollet inför ett husköp måste inse att med husköpet följer en snar kostnad för takomläggning. För frågan om köparen åsamkats skada saknar det då betydelse vilken den direkta orsaken till takomläggningen slutligen blir. Det framgår också klart av protokollet att åtgärder bör vidtas för att öka ventilationen.
När makarna U. tillträdde fastigheten hade de således genom besiktningsprotokollet fått information om att de reparationer som de nu begär ersättning för skulle få vidtas och de hade möjlighet att med den vetskapen omförhandla köpeskillingen eller begära ersättning. Mot denna bakgrund finner tingsrätten inte visat att makarna U. har orsakats någon skada. S.U:s uppgifter om vad Jackson yttrade i samband med besiktningen ändrar inte bedömningen; yttrandena står inte i strid med vad som anförs i besiktningsprotokollet.
Trots det nu anförda är det av betydelse huruvida XY Värdering AB utförde sitt uppdrag med tillbörlig omsorg; köparna har ju yrkat återbetalning av hälften av besiktningskostnaden. Tingsrätten prövar nu denna fråga.
Frågan om hur tydlig en besiktningsman bör vara beträffande vilka risker olika byggnadskonstruktioner innebär måste naturligtvis bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Även om det i detta fall måhända hade varit önskvärt att L.N. påtalat läckagerisken och risken med bristande ventilation är det enligt tingsrättens uppfattning att ställa alltför stränga krav på besiktningsmannen om han i ett fall som det förevarande skulle förväntas ange inte bara vilken åtgärd som behöver vidtas utan också vad som kan inträffa om åtgärden inte vidtas. Sistnämnda information framstår nämligen många gånger som överflödig.
Beträffande vilka iakttagelser som var möjliga att göra vid den första besiktningen i fråga om befintliga läckage kan konstateras att det gick nästan fem månader mellan de två besiktningstillfällena i början av augusti, respektive i slutet av december 1993. Det första läckage som makarna U. lade märke till ägde rum i oktober 1993. När T.F. gjorde sina iakttagelser hade det alltså läckt in vatten en tid. Det kan mot denna bakgrund inte anses tillförlitligen utrett att det vid den första besiktningen fanns tecken på befintliga takläckage. Inte heller i övrigt har det utretts att förhållandena var sådana att vårdslöshet kan läggas besiktningsbolaget till last.
Makarna U. överklagade tingsrättens dom.
Svea hovrätt (1997-11-28, hovrättslagmannen Stevens Didón och hovrättsrådet Davis) förpliktade XY Värdering AB att betala 2 875 kr jämte ränta. Hovrätten anförde i sina domskäl bl.a. följande.
Makarna U. har här uppgett bl.a. följande. Vid besiktningstillfället förklarade Jackson dels att taket innehöll asbest och att detta medförde särskilda kostnader vid omläggning, dels att ventilationen lätt kunde ordnas genom att en tegelsten togs ut från väggen.
T.F. har här berättat i allt väsentligt detsamma som han anfört i sitt besiktningsutlåtande den 11 januari 1994. Av utlåtandet framgår bl.a. följande. Husets yttertak har, på grund av för högt fuktinnehåll i yttertakspanelen, skadats av mögel-, blånads- och rötangrepp. Detta i sin tur beror på att vatten läcker in genom den del av taket som lutar 16 grader samt att vattenånga tränger upp till vindarna från bostadsdelen. - Eternitplattorna hade spikats direkt på underlagspappen utan mellanliggande läkt. - Takläckagen beror på att taktäckningen inte är anpassad till 16 graders taklutning. - Skadorna och orsakerna till vattenläckagen var möjliga att upptäcka före köp. Besiktningsmannen som utfört bolagets besiktning har inte noterat var de allvarligaste angreppen fanns. I det fall notering om angrepp har gjorts, har han dragit fel slutsats vad gäller orsaken. Han har noterat avsaknad av ventilation, men det är anmärknigsvärt att han inte uppgett att eventuella skador orsakade av denna brist skulle undersökas. I vart fall borde han ha informerat makarna U. varför ventilation skall finnas och vad som kan inträffa om denna saknas.
T.F. har vidare uppgett att de skador som han beskrivit i sitt utlåtande måste ha funnits redan vid tillfället för den tidigare besiktningen.
Hovrätten gör följande bedömning.
Bolaget har av makarna U. erhållit uppdrag att utföra en s.k. jordabalksbesiktning. Enligt allmänna rättsgrundsatser har bolaget därvid i sin egenskap av uppdragstagare haft skyldighet att handla fackmässigt och att med tillbörlig omsorg ta till vara sina uppdragsgivares intressen (jfr 4 § konsumenttjänstlagen, 1985:716, KTjL, och 12 § fastighetsmäklarlagen, 1995:400 samt King, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, 3 uppl. 1996 s. 206 ff).
Genom vad T.F. anfört anser hovrätten det utrett att de skador denne upptäckte vid sin besiktning i allt väsentligt förelåg redan när L.N. besiktigade fastigheten.
Av det utlåtande som bolaget avgett framgår visserligen att ventilationen i vindsutrymmena var otillräcklig. I utlåtandet talas också om missfärgning av takpanelen. Som påpekas i T.F:s utlåtande har Jackson och bolaget dock inte dragit den för makarna U. viktiga slutsatsen därav, nämligen att dessa förhållanden kunde innebära att taket var skadat av mögel och röta. Inte heller har anmärkts att skador av den otillräckliga ventilationen skulle undersökas. - I bolagets utlåtande påpekas att en takomläggning kunde komma att aktualiseras inom en snar framtid. Men denna anmärkning sker i allmänna ordalag som inte understryker möjligheten av att det kunde finnas behov av omedelbara åtgärder.
Vid en samlad bedömning finner hovrätten att bolagets besiktning inte är utförd med den fackmässighet och den omsorg som makarna U. med fog kunnat förutsätta. Besiktningen är därvid att anse som felaktig (jfr 9 § KTjL).
På grund av det anförda är makarna U. - utan att frågan om vårdslöshet behöver prövas - berättigade till reduktion av det pris de betalat för den utförda tjänsten (jfr 21 § KTjL och King a.a. s. 217).
I målet har yrkats återbetalning med 2 875 kr, motsvarande hälften av kostnaden för besiktningen. Om skäligheten av detta belopp jämte ränta råder inte tvist. Makarna U:s yrkande i denna del skall således bifallas.
Hovrätten övergår härefter till makarna U:s yrkande om skadestånd.
För att makarna U. skall ha rätt till skadestånd krävs enligt allmänna rättsgrundsatser att de tillfogats skada på grund av felet i tjänsten, att bolaget vid fullgörandet av uppdraget har förfarit vårdslöst, samt att det föreligger orsakssamband mellan felet och skadan. (Jfr Hellner a.a. s. 217 f och där gjorda hänvisningar). Oavsett frågan om vårdslöshet krävs alltså att makarna U. har drabbats av skada och att det föreligger orsakssamband. Hovrätten prövar i det följande dessa sistnämnda båda frågor i ett sammanhang.
Som makarna U. måste förstås har de i denna del gjort gällande bl.a. följande. I köpekontraktet angående fastigheten är intagen en klausul enligt vilken de vid allvarliga fel i fastigheten hade rätt till omförhandling av köpeskillingen eller hävning av köpet. Om den av bolaget utförda besiktningen hade haft godtagbar standard, hade de blivit varse felen i fastigheten och därvid beretts tillfälle att vända sig till säljarna och erhålla ett avdrag på priset; därigenom hade de kunnat kompensera sig för den reparationskostnad som de nu själva tvingats stå för.
Hovrätten har ovan funnit att bolagets besiktning i flera avseenden varit bristfällig. Vid bedömningen huruvida bristerna medfört att en skada uppkommit för makarna U. bör emellertid beaktas att i utlåtandet anmärkts att en eventuell omläggning av yttertaket kan bli aktuell inom en snar framtid. Även om denna anmärkning får anses som oprecis, bör den dock ha uppmärksammat makarna U. på att det med köpet av fastigheten snart kunde följa en kostnad för omläggning av taket; något som bör ha påverkat bedömningen av köpeskillingen för fastigheten. Hovrätten beaktar i detta sammanhang även det förhållandet att köpeskillingen bestämdes till 1 225 000 kr, trots att fastighetens marknadsvärde i det till bolagets besiktningsutlåtande fogade värdeintyget uppskattats till 1 150 000 kr med en variation uppåt och nedåt om 50 000 kr.
Mot bakgrund av det anförda anser hovrätten det inte utrett att makarna U. lidit en skada till följd av felet i tjänsten. Makarna U:s yrkande om skadestånd skall således inte bifallas.
Referenten, tf. hovrättsassessorn Weaver, var skiljaktig och anförde:
Bolaget har av makarna U. erhållit uppdrag att utföra en s.k. jordabalksbesiktning. Det har därmed ålegat bolaget bland annat att redovisa resultatet av besiktningen på ett sådant sätt att makarna U. kunnat dra rimliga och korrekta slutsatser av detta resultat (jfr NJA 1994 s. 532).
S.U. har berättat att han uppfattade besiktningsutlåtandet och L.N:s muntliga uppgifter så att han skulle kunna fortsätta och laga taket på samma sätt som den tidigare ägaren och att ventilationen skulle kunna åtgärdas genom att en tegelsten togs bort ur väggen. Han uppfattade inte att ventilationsförbättringarna och omläggningen av taket var åtgärder som var direkt förestående. Det saknas anledning att misstro S.U:s påstående om hur han uppfattade L.N:s uppgifter. S.U:s uppfattning att taket under en längre period skulle kunna lagas på samma sätt som den tidigare ägaren gjort har emellertid inte fog för sig. Av besiktningsutlåtandet framgår att det fanns brister i infästningarna av en mängd plattor samt att en eventuell omläggning kunde bli aktuell inom en snar framtid. Makarna U. borde åtminstone ha dragit slutsatsen att plattorna på taket behövde läggas om. Av den information makarna U. fick kunde de emellertid inte dra slutsatsen att omläggningen av taket skulle innefatta att lägga ett helt nytt tak. Även S.U:s uppfattning att reparationerna inte var direkt förestående och att ventilationen kunde åtgärdas genom ett enklare ingrepp framstår som befogad mot bakgrund av innehållet i besiktningsutlåtandet och L.N:s uppgifter.
Bolaget har inte visat att det eller L.N. lämnat sådana upplysningar att makarna U. borde ha insett i vilken omfattning det förelåg skador i huset. Bolaget skall därför anses ha varit oaktsamt vid utförandet av uppdraget.
Det finns inte skäl att betvivla att besiktningsutlåtandet haft betydelse för makarna U:s beslut att köpa fastigheten.
Bolaget har därigenom av oaktsamhet föranlett makarna U. att köpa fastigheten utan att känna till de brister som ostridigt fanns på byggnaden. Härigenom har skada uppkommit för makarna U.
Bolaget har gjort gällande att makarna U. varit medvållande genom att inte vidta de åtgärder som angavs i besiktningsprotokollet. Med hänsyn till att det inte framgick av besiktningsmannens uppgifter att åtgärderna beträffande ventilationen och taket skulle vidtas omedelbart kan makarna U. inte anses medvållande. Skadeståndsskyldigheten kan därför varken bortfalla eller jämkas av den anledningen.
Makarna U. har yrkat ersättning för samtliga kostnader med anledning av att taket lades om och ventilationen åtgärdades. De är emellertid endast berättigade till ersättning för kostnaden att åtgärda de skador som inte framgick av besiktningsmannens uppgifter och som därtill inte kan anses standardhöjande. Det får anses skäligt att de tillerkänns det av bolaget vitsordade beloppet, 28 766 kr.
Med hänsyn till att makarna U. kompenseras genom skadestånd kan prisavdrag inte komma ifråga.