Hyresnämndsmål. Frågan i målet var om hyresgästen hade beaktansvärda skäl för att få upplåta prövningslägenheten i andra hand under sex månader för utlandsvistelse trots att han beviljats tillstånd till andrahandsupplåtelse av detta skäl två gånger tidigare. Hovrätten uttalar att lagstiftaren har ställt högre krav på vilka skäl som anförs för att tillåta andrahandsupplåtelse vid hyresrätter än vid bostadsrätter och att det vid återkommande andrahandsupplåtelser måste ställas större krav än när det är fråga om en enstaka upplåtelse. Mot bakgrund av att hyresgästen vid två tidigare tillfällen beviljats tillstånd att hyra ut lägenheten halvårsvis fann hovrätten att obestyrkta hälsoskäl inte utgjorde beaktansvärda skäl för att ytterligare en gång få tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand.
Hyresnämnden i Göteborg
A.Ö. yrkade att hyresnämnden skulle lämna honom tillstånd att hyra ut sin lägenhet till M.S. från och med den 1 oktober 2019 till och med den 31 mars 2020. Till stöd för sin ansökan anförde han att Bostadsaktiebolaget Poseidon (hyresvärden) tidigare vid två tillfällen samtyckt till att han hyrt ut sin lägenhet halvårsvis för utlandsvistelse och att han nu på samma sätt vill hyra ut sin lägenhet i ytterligare ett halvår för vistelse i Thailand.
Hyresvärden motsatte sig att tillstånd skulle lämnas.
Hyresnämnden (hyresrådet Ray samt intresseledamöterna Roberts och Moore) anförde i beslut den 28 oktober 2019 följande.
En hyresgäst har enligt 12 kap 40 § jordabalken rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillståndet ska ges om hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Beaktansvärt kan enligt förarbetena till bestämmelsen vara uthyrning under en längre utlandsvistelse. Det finns ingen tidsbegränsning för andrahandsuthyrningar, men ju längre tid sökanden har haft sin lägenhet uthyrd i andra hand desto starkare måste skälen vara för att tillstånd till fortsatt uthyrning ska lämnas. En omfattande andrahandsuthyrning anses innebära olägenheter för både hyresvärdar och andra hyresgäster.
Med hänsyn till att A.Ö. under de senaste två åren har haft tillstånd vid två tillfällen under sammanlagt ett års tid till uthyrning av samma skäl som han nu åberopat anser nämnden att de skäl som han har åberopat inte är tillräckliga starka för att tillstånd till fortsatt andrahandsuthyrning ska lämnas. Ansökan ska därför lämnas utan bifall.
Hyresnämnden avslår A.Ö:s ansökan om tillstånd till andrahandsuthyrning.
A.Ö. yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Ellison, referent, Wu och Conrad) anförde i beslut den 6 mars 2020 följande.
En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Ett tillstånd ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (Se 12 kap. 40 § jordabalken i dess lydelse före den 1 oktober 2019.)
Möjligheten att ge tillstånd till andrahandsupplåtelse för längre utlandsvistelse infördes den 1 januari 2009. Till grund för lagändringen låg betänkandet Upplåtelse av den egna bostaden, SOU 2007:74. I betänkandet föreslogs att en tillfällig längre utlandsvistelse skulle kunna utgöra beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse. I författningskommentaren till bestämmelsen uttalades att det inte var avsett att den hyresgäst som har dubbelt boende eller som annars regelbundet vistas utomlands under viss del av året ska kunna få tillstånd till att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Avsikten var att tillstånd skulle kunna lämnas då hyresgästen hade för avsikt att tillfälligt vistas utomlands under en längre tid men inte kunde åberopa arbete eller studier som skäl för upplåtelsen. I betänkandet angavs att utlandsvistelsen som regel bör pågå i åtminstone sex månader för att den ska kunna anses vara längre. (Se a. SOU s. 91.)
I propositionen till aktuell lagändring utmönstrades kravet på att utlandsvistelsen skulle vara tillfällig. Regeringen anförde att reglerna om tillstånd till andrahandsupplåtelse ger uttryck för ett slags avvägning mellan, å ena sidan, hyresgästens intresse av att hyra ut lägenheten i andra hand och, å andra sidan, hyresvärdens intresse av att ha kontroll över vilka personer som bor i huset och att regeringens förslag innebär en viss utvidgning av de situationer som kan utgöra beaktansvärda skäl för att upplåta en lägenhet i andra hand. Regeringen uttalade vidare att den hade svårt att se några tungt vägande skäl mot en ordning där tillstånd kunde ges även till hyresgäster som hade dubbelt boende eller som annars regelbundet vistades utomlands. Eftersom hyresnämnden har att pröva om det föreligger beaktansvärda skäl för varje uthyrningsperiod för sig ansåg regeringen att det inte borde vara uteslutet för en person att vid upprepade tillfällen få hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning för vistelse utomlands. (Se prop. 2008/09:27 s. 9 ff.) Regeringen uttalade vidare att det inte är tillräckligt att hyresgästen kan åberopa en sådan situation som anges i bestämmelsen (t.ex. längre utlandsvistelse). Hyresgästen måste dessutom ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Enligt regeringen måste hyresgästen kunna visa att han eller hon har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten, även om kravet på bestående anknytning inte bör ställas alltför högt. (Se a. prop. s. 21.)
En motsvarande reglering till bestämmelsen i 12 kap. 40 § andra stycket jordabalken återfinns i 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614). Bestämmelsen fick sin nuvarande lydelse den 1 juli 2014. Lagändringen innebär att ett tillstånd inte längre kräver att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen utan endast att han eller hon har skäl för den. Syftet med ändringarna var att ge ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta sina lägenheter i andra hand och på så sätt bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning. Regeringen uttalade att många bostadsrättshavare upplever sin lägenhet som en ägd bostad och ser det som naturligt att det råder en stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand. Eftersom bostadsrättshavaren som utgångspunkt svarar för det inre underhållet av lägenheten, är det också han eller hon som får betala för det slitage som kan uppstå i lägenheten under en andrahandsupplåtelse. Regeringen uttalade vidare att det i allmänhet bör vara tillräckligt att de anförda skälen innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Hänsyn måste tas till omständigheterna i det enskilda fallet och bostadsrättshavarens skäl väger normalt lättare med tiden. (Se prop. 2013/14:142 s. 13 och s. 21 f.)
Jordabalkens och bostadsrättslagens bestämmelser om tillstånd till andrahandsupplåtelse skiljer sig således åt på det sättet att bostadsrättslagens bestämmelser ger större utrymme för en sådan upplåtelse. Anledningen till denna åtskillnad är bl.a. att nyttjanderättsformerna skiljer sig åt liksom ansvaret för lägenhetens skick.
Frågan i målet är om A.Ö. har beaktansvärda skäl för att få upplåta prövningslägenheten i andra hand under sex månader för utlandsvistelse trots att han beviljats tillstånd till andrahandsupplåtelse av detta skäl två gånger tidigare. A.Ö. har i hovrätten tillagt att anledningen till hans återkommande utlandsvistelser är hälsoskäl. Hyresvärden har mot detta endast invänt att A.Ö. saknar beaktansvärda skäl för andrahandsupplåtelsen.
Hovrätten konstaterar att lagstiftaren har ställt högre krav på vilka skäl som anförs för att tillåta en andrahandsupplåtelse vid hyresrätter än vid bostadsrätter. Detta framstår som naturligt bl.a. med hänsyn till hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick. När det är fråga om återkommande andrahandsupplåtelser måste vidare större krav ställas på de skäl som anförs för att tillstånd ska kunna ges än när det är fråga om en enstaka upplåtelse. Vid återkommande andrahandsupplåtelser på grund av utlandsvistelse kan fråga även uppkomma om utlandsvistelsen är så omfattande att lägenheten inte längre kan anses utgöra hyresgästens egentliga hem och bostad (permanentbostad).
Mot bakgrund av att A.Ö. vid två tidigare tillfällen beviljats tillstånd att hyra ut sin lägenhet halvårsvis anser hovrätten att vad han nu anfört inte utgör beaktansvärda skäl för att ytterligare en gång få tillstånd till att upplåta lägenheten i andra hand. Hans obestyrkta påstående om att utlandsvistelsen är föranledd av hälsoskäl föranleder inte någon annan bedömning. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.