Fråga om omfattningen av en gemensamhetsanläggning för utfartsväg.
Gemensamhetsanläggningen L ga: 1 i Strängnäs kommun bildades i samband med att avstyckningsförrättning genomfördes år 1985 avseende äldre fritidsbebyggelse. Anläggningen bestod bl.a. av befintlig utfartsväg inom L 1:1. Delen av utfartsvägen utanför L 1:1 berördes inte. Till viss del användes en befintlig väg över fastigheten K 2:1 som utfart. Någon skriftlig rätt att använda vägen förelåg inte. Den formella rätten att nyttja vägen var oklar. Ägarna till de i gemensamhetsanläggningen deltagande fastigheterna (delägarna) ansökte hos lantmäterimyndigheten om anläggningsförrättning för utökning av L ga: l till att omfatta hela utfartsvägen fram till allmän väg. Lantmäterimyndigheten meddelade den 25 mars 2003 beslut om ändring av tidigare anläggningsbeslut i huvudsak i enlighet med yrkandet vilket bl.a. innebar att den befintliga vägen över fastigheten K 2:1 togs i anspråk (vägalternativ A).
T.I., ägare till K 2:1, överklagade och yrkade att fastighetsdomstolen, med undanröjande av lantmäterimyndighetens beslut, skulle besluta om en gemensamhetsanläggning i enlighet med av honom framlagt alternativ till utfartsväg (vägalternativ D). Delägarna bestred yrkandet. Båda parter företedde utredningar avseende kostnaderna för de olika alternativen.
Tingsrätten (f.d. rådmannen Hernandez, referent, t.f. rådmannen Fowler och fastighetsrådet Krueger samt nämndemännen Jones och Burke) anförde i utslag den 26 oktober 2004.
Fastighetsdomstolen har vid syn kunnat konstatera att trafiken på K 2:1 går mycket nära boningshuset och gårdsplanen framför detta samt löper mellan ekonomibyggnaderna. Vägen används, utöver av K 2:1, av fastigheterna L 1:1 (två permanentbostäder), L 1:2-1:9 och Å 7:20 (fritidsbostäder) samt Å 8:1 (skogsfastighet). Med hänsyn till antalet fastigheter som har vägen som utfart och genom vad som framkommit av utredningen i målet är trafiken, i synnerhet sommartid, relativt omfattande. Djur och maskiner måste förflyttas över vägen. Detta innebär att trafikanterna hindras och tvingas vänta innan passage kan ske. Ur trafiksäkerhetssynpunkt är det mindre lämpligt med trafik nära boningshuset och ekonomibyggnaderna. Risken för olyckor kan inte bedömas som försumbar. Det framgår även att trafikförhållandena givit upphov till missämja mellan parterna. Det är uppenbart att en utfart förbi K 2:1 är besvärande för de boende, men även för övriga fastigheter som skall delta i gemensamhetsanläggningen. På grund av vad sålunda framkommit talar starka skäl för att ett annat alternativ till utfart än det beslutade bör övervägas.
Alternativ D undanröjer samtliga olägenheter för K 2:1 och innebär inga olägenheter ur trafiksynpunkt för övriga fastigheter. Det torde istället innebära en fördel för dessa, eftersom man slipper problemen i samband med passagen förbi gården. Kostnaden för alternativ A överstiger i T.I:s utredning vida övriga alternativ och är det billigaste av samtliga alternativ i motparternas förslag. Huvudparten av kostnaderna enligt alternativ A i T.I: s utredning hänför sig till intrångsersättningen. Enligt fastighetsdomstolens uppfattning torde den vara tilltagen i överkant men å andra sidan synes motparternas värdering vara väl optimistisk med tanke på de oklarheter som föreligger om rätt till utfart och eventuell ombyggnad. Någon bestämd slutsats om kostnaderna för alternativ A kan inte dras av det tillgängliga materialet annat än att kostnaderna torde bli lägre än vad T.I:s utredning visar men högre än vad som framgår av motparternas.
Av de beräkningar som föreligger beträffande kostnaden för alternativ D framgår följande. Lantmäterimyndigheten har i sin handläggning uppskattat nybyggnaden till 1 000 kr per längdmeter och till detta kommer kostnaden för en bro/trumma som skall byggas, totalt minst omkring 250 000 kr. Delägarna har uppskattat kostnaden till 537 000 kr, varav en vägtrumma för drygt 260 000 kr. T.I. har uppskattat kostnaden till mellan 138 750 kr och 187 000 kr, med ytterligare tillägg, ca 20 000 kr, för en bättre trumma enligt särskild offert. En skälig bedömning enligt fastighetsdomstolen är att kostnaderna kan ligga på drygt 250 000 kr. En objektiv värdering av alternativ D torde dock inte medföra att alternativet i förhållande till det antal andelar som blir aktuellt är att bedöma som oskäligt, även om kostnaden väl torde överstiga kostnaden för alternativ A. Med hänsyn till de fördelar som en ändrad sträckning skulle innebära för samtliga fastigheter som använder vägen kan enligt domstolens mening en betydande merkostnad accepteras.
Den nya vägen skall anslutas till allmän väg och för detta fordras tillstånd enligt väglagen eller åtminstone ett fördjupat samråd med Vägverket. Fastighetsdomstolens uppfattning är att anslutningen bör kunna ske utan några större problem.
Vid övervägande av samtliga omständigheter finner fastighetsdomstolen att en förläggning av gemensamhetsanläggningen i enlighet med alternativ D medför minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. Överklagandet skall därför bifallas på så sätt att gemensamhetsanläggningen förläggs i huvudsak i enlighet med alternativ D. Förrättningen skall därför återförvisas till lantmäterimyndigheten för förnyad handläggning efter här angivna riktlinjer.
Fastighetsdomstolen bifaller T.I:s talan på så sätt att ärendet återförvisas till lantmäterimyndigheten för att genomföra utfartsvägens sträckning i huvudsak i enlighet med alternativ D och de anvisningar som lämnats i skälen.
Delägarna överklagade och yrkade bifall till sin talan i fastighetsdomstolen. I andra hand yrkade de att hovrätten skulle förordna att lantmäterimyndighetens prövning inte skulle vara begränsad till enbart alternativ D utan även omfatta ett alternativ E vilket skulle innebära minskad trafik förbi T.I:s bostadshus och vara avsevärt billigare än alternativ D. T.I. vidhöll vad han anfört vid fastighetsdomstolen och tillade att han inte kunde acceptera alternativ E eftersom det bl.a. omöjliggör djurhållning på gården.
Hovrätten (hovrättsråden Cruz och Lopez, fastighetsrådet Brown samt hovrättsrådet Thomas, referent) anförde i utslag den 12 maj 2006:
Huvudfrågan i målet i hovrätten är vilket av alternativen A, D och E som skall beslutas som utfartsväg fram till allmän väg för L ga: 1. Till en början kan konstateras att det, eftersom det saknas formell rätt till sådan utfart för huvuddelen av de fastigheter som ingår i L ga: 1, föreligger båtnad enligt 6 § anläggningslagen (1973:1149) för samtliga tre alternativ. Valet mellan de tre alternativen avgörs genom tillämpning av den s.k. lokaliseringsregeln i 8 § anläggningslagen. Enligt denna bestämmelse skall gemensamhetsanläggning förläggas och utföras på sådant sätt att ändamålet med anläggningen vinns med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. Hovrätten prövar först vilket av de tre alternativen som föranleder minsta intrång och olägenheter; därefter prövas om kostnaderna för det valda alternativet är oskäliga.
Vid bedömningen av vilket vägalternativ som medför minsta intrång och olägenheter skall den befintliga rättsliga belastningen och den faktiskt pågående vägtrafiken i alternativ A enligt hovrättens mening inte beaktas. Ett motsatt synsätt skulle i princip omöjliggöra att en olämpligt lokaliserad väg flyttas till ett bättre läge. I rättsfallet NJA 1993 s. 7, där det också var fråga om att pröva olika vägalternativ enligt 8 § anläggningslagen, synes inte Högsta domstolen heller ha beaktat den befintliga rättsliga och faktiska belastning som förelåg för ett av alternativen.
Vid prövningen av intrånget och olägenheterna skall främst bedömas de olika alternativens förtjänster och nackdelar, såsom störningar för K 2:1, anslutningar till allmän väg från trafiksäkerhetssynpunkt samt trafiksäkerhet och trafikförhållanden i övrigt. Bortsett från trafiksäkerhetsfrågorna vid anslutningen till allmän väg, är det enligt hovrätten tydligt att alternativ D medför minsta intrång och olägenheter, eftersom vägen i det alternativet förläggs långt från bebyggelsen och inte nämnvärt påverkar verksamheten vid gården. Det saknar vid den bedömningen betydelse hur T.I. genom att uppföra vissa byggnader har valt att disponera sin fastighet. Beträffande trafiksäkerheten vid anslutningen till allmän väg är, enligt vad som bl.a. har framkommit genom förhöret med B.L., alternativ D det sämsta av alternativen. Samtliga vägalternativ innebär dock godtagbar trafiksäkerhet. T.I. har även förklarat att han är beredd att fortsättningsvis tillåta gångtrafik över sin fastighet så att den busshållsplats som utnyttjas av bl.a. boende i L skall kunna nås på samma sätt som idag. Det synes enligt hovrätten inte heller föreligga något hinder mot att gemensamhetsanläggningen utvidgas till att även innefatta en sådan gångväg. Hovrättens samlade bedömning är därmed att alternativ D medför minsta intrång och olägenheter.
Därefter har hovrätten att pröva att kostnaderna för alternativ D inte är oskäliga. Vilka omständigheter som skall vägas in i den prövningen har inte utvecklats i förarbeten eller rättspraxis. Ett led i bedömningen bör enligt hovrättens uppfattning emellertid vara att jämföra uppkommande kostnader om alternativ D genomförs med kostnader och ekonomiska konsekvenser i övrigt som följer av att alternativen A eller E genomförs. Av betydelse vid skälighetsbedömningen kan även vara antalet fastigheter som skall bära kostnaderna m.m. och storleken av dessa i förhållande till fastigheternas värde. Beträffande alternativ D är vägbyggnadskostnaden den ojämförligt största kostnadsposten medan kostnaderna för intrångsersättning är ytterst begränsade. Med hänsyn till att en vägtrumma måste anläggas och till den väganslutning som skall utföras är kostnaden högre än vad man normalt har att räkna med för en väg av den längd och beskaffenhet som det är fråga om. Parternas utredning om vägbyggnadskostnaderna visar stora skillnader. Till en del beror skillnaderna på olika antaganden om vilken vägstandard som krävs och i vilken utsträckning material på platsen kan användas. Fastighetsdomstolens bedömning av kostnaden kan vara rimlig, men hovrätten anser sig inte kunna dra någon säker slutsats. För den skälighetsbedömning som nu skall göras är detta emellertid inte nödvändigt; den osäkerhet som föreligger kan godtas.
Beträffande alternativ E synes kostnaderna vara av i huvudsak samma storleksordning som för alternativ D, om kostnaderna för intrångsersättning tas med i beräkningen. Även här föreligger osäkerhet om det exakta beloppet. Kostnaderna för alternativ D kan emellertid inte anses oskäliga vid en jämförelse med alternativ E.
Vid bedömningen av kostnader och ekonomiska konsekvenser av alternativ A skall enligt hovrättens mening framför allt beaktas skillnaden i fastighetens K 2:1 värde med respektive utan belastning av utfartsväg. I målet har parterna redovisat utredningar om vilken intrångsersättning som skulle utgå till ägaren av K 2:1 vid alternativ A. Utredningarna innehåller även vissa bedömningar om den värdeminskning som skulle inträffa om vägen inrättas som gemensamhetsanläggning. Delägarnas utredning utgår från att K 2:1 redan är belastad med vissa vägrättigheter, och den kan därför inte användas för den aktuella prövningen. T.I:s utredning kan däremot utnyttjas i viss utsträckning.
K 2:1 är en välbelägen och attraktiv mindre jord- och skogsbruksfastighet. Vägens lokalisering, sedd i förhållande såväl till bostadsbebyggelse och ekonomibyggnader som till belägenheten av åker- och betesmarken, medför att det föreligger en betydande värdeskillnad mellan fastighetens värde med respektive utan utfartsväg. Även beträffande värdeskillnaden råder osäkerhet men hovrätten bedömer att värdeskillnaden i huvudsak väger upp vägbyggnadskostnaderna och intrångsersättningen för alternativet D. Från den nu berörda aspekten kan sålunda kostnaderna för alternativ D inte anses oskäliga. Vidare kan konstateras att kostnaderna för alternativ D kommer att bäras av de fastigheter som skall ingå i gemensamhetsanläggningen. Räknat per fastighet kommer kostnaden, om utgångspunkten tas i parternas kostnadsbedömningar, att vara i storleksordningen 20 000-40 000 kronor. I förhållande till de berörda fastigheternas marknadsvärden kan inte hovrätten finna annat än att det är ett måttligt belopp. För ägaren av K 2:1 innebär däremot alternativ A en väsentligt större uppoffring även om han till viss del kommer att kompenseras via intrångsersättning.
Hovrätten finner således att alternativ D kan genomföras utan oskäliga kostnader. Delägarnas överklagande skall därmed avslås och fastighetsdomstolens avgörande fastställas.
Utöver vad fastighetsdomstolen angivit som riktlinjer vid den fortsatta handläggningen skall det särskilt åligga lantmäterimyndigheten att iaktta följande.
1. En gångväg över K 2:1 för åtkomst av busshållplats bör ingå i gemensamhetsanläggningen. Den lämpligaste sträckningen av gångvägen skall utredas.
2. En beskrivning av utförandet av de nya delarna av anläggningen (vägalternativ D) skall upprättas och tas in i anläggningsbeslutet (jfr 24 § anläggningslagen).
3. Det skall utredas ytterligare i vilken omfattning fastigheten Å 9:1 (tidigare Å 8:1) skall delta i gemensamhetsanläggningen.
Vidare vill hovrätten erinra om att det för säkerställande av det ändamål som anläggningsförrättningen synes syfta till krävs att eventuella utfartsservitut som belastar K 2:1 enligt alternativ A upphävs genom fastighetsreglering. Servitutsbelastningen behöver således klarläggas och ersättningsbeslut, med anledning av beslut om upphävande av servituten, fattas. Genom ersättningsbeslutet vid fastighetsregleringen kompenseras fastigheter som har servitutsrätt i alternativ A för den ekonomiska skada som de åsamkas genom att utfartsrätten omlokaliseras till alternativ D.
Hovrätten fastställer med de anvisningar som lämnats under hovrättens skäl fastighetsdomstolens avgörande.
Hovrättens dom meddelad: den 12 maj 2006.
Mål nr: Ö 9230-04.
Lagrum: 8 § anläggningslagen (1973:1149).
Rättsfall: NJA 1993 s. 7.
Litteratur: Prop. 1973:160 s. 194 f.