Hyresnämndsmål. En dotter hade bott tillsammans med sin mor i dennas lägenhet i tre år, då modern togs in på sjukhus och sedan avled. Eftersom dottern behållit sin lägenhet under denna tid och endast flyttat in till modern för att vårda henne har en verklig boendegemenskap mellan modern och dottern inte ansetts föreligga. En ansökan från dödsboet om att få överlåta hyresrätten enligt 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken på dottern har därför ogillats.
Hyresvärden ansökte hos hyresnämnden om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla då hyresgästen G.B. hade avlidit. Dödsboet efter G.B. bestred ansökan och ansökte om tillstånd att överlåta hyresrätten till G.B:s dotter K.B. som hade varaktigt sammanbott med G.B. i prövningslägenheten i Stockholm. Hyresvärden bestred ansökan om överlåtelse och anförde som skäl att K.B. hade sitt boende ordnat i en egen lägenhet i Stockholm.
Hyresnämnden i Stockholm (2002-11-21, hyresrådet Richards samt ledamöterna Ward och Williams) lämnade hyresvärdens upphörsyrkande utan bifall och biföll dödsboets ansökan om tillstånd att överlåta hyresrätten till K.B.
I sina beslutsskäl anförde hyresnämnden - efter att ha konstaterat att ansökan gällde överlåtelse till en hyresgästen närstående och att frågan var om K.B. varaktigt hade sammanbott med G.B. - bl.a. följande.
Det är dödsboet som har bevisbördan för att ett varaktigt sammanboende ägt rum. De uppgifter som lämnats under vittnesförhör med två personer som under åren 1998 till 2001 bott i samma fastighet som prövningslägenheten, visar med tillräcklig grad av styrka att K.B. flyttade samman med G.B. i prövningslägenheten under sommaren eller tidig höst 1998 och att de bodde där tillsammans och delade hushåll fram till och med juni 2001 då G.B. intogs för sjukhusvård. Att K.B. under den aktuella tiden fortfarande haft kvar kontraktet på sin tidigare bostad förändrar inte den bedömningen. Även om avsikten var att boendet skulle bestå under många år kan ju inte K.B. ha varit säker på hur lång tid G.B. hade kvar, varför det förefaller som ett rimligt ställningstagande att inte säga upp det tidigare kontraktet. Eftersom sammanboendet bestått i nästan tre år är det att betrakta som varaktigt. Under sådant förhållande föreligger rätt för dödsboet att överlåta lägenheten till K.B. och hyresvärdens upphörsyrkande skall lämnas utan bifall.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut med yrkande att hans talan skulle bifallas och dödsboets ansökan ogillas. Hyresvärden anförde bl.a. följande. Syftet med K.B:s boende i prövningslägenheten har endast varit att vårda modern G.B. Det har således inte varit ett sammanboende i lagens mening. Dödsboet bestred ändring.
Svea hovrätt (2003-10-21, hovrättslagmannen Medina, hovrättsrådet Griffin och hovrättsassessorn Noble, referent) biföll hyresvärdens överklagande med följande skäl.
Såsom hyresnämnden funnit visar utredningen att K.B. sedan någon gång under sommaren 1998 och fram till och med juni 2001, då G.B. intogs på sjukhus, bott tillsammans med sin mor i hennes lägenhet. Den fråga som hovrätten först har att ta ställning till är om deras boende skall anses vara ett sammanboende i den mening som avses i 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken.
I förarbetena till 1968 års ändringar i hyreslagen diskuterades om det principiella förbudet för hyresgästen att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten skulle behållas. Eftersom ett överlåtelseförbud ansågs vara till fördel för hyresgästerna i allmänhet och för en smidigt fungerande hyresmarknad fick detta kvarstå. Det utvidgades samtidigt till att även omfatta dödsbon (prop. 1968:91 Bihang A s. 146 f.). Av sociala skäl infördes en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till en annan person även om hyresvärden motsatte sig detta.
I specialmotiveringen till 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken anges att i kravet på sammanboende ligger att den föreslagna efterträdaren i allt väsentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med honom. Härigenom kunde en klar gräns upprätthållas mellan inneboende och den som i verklig mening haft boendegemenskap med hyresgästen (a.a.s. 220). De citerade motivuttalandena är alltjämt vägledande för rättstillämpningen.
K.B., som för övrigt är läkare, flyttade hem till sin mor för att vårda henne. Vårdbehovet var så stort att K.B. inte disponerade ett eget rum i lägenheten utan sov i en säng intill moderns för att kunna vara modern behjälplig om hon behövde gå upp under natten. Enligt K.B. hade modern inte kunnat bo kvar i sitt hem om inte K.B. hade flyttat hem till henne. K.B. tog i stor sett endast med sig kläder från sin bostad. I den lägenheten hade hon således kvar alla sina möbler och övriga tillhörigheter. Hon besökte regelbundet lägenheten för att hämta post, som alltjämt var ställd dit, och för att vattna en krukväxt. Nu angivna omständigheter innebär, enligt hovrättens mening, att K.B. har haft kvar sitt hem i sin lägenhet. Hon kan under angivna omständigheter inte anses ha haft verklig boendegemenskap med modern i prövningslägenheten. Det förhållandet att K.B. inte haft tid eller ork att flytta alla sina tillhörigheter från sin lägenhet ändrar inte bedömningen. Hovrätten finner därför att det inte varit fråga om ett sådant sammanboende som avses i 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken. Dödsboets yrkande om att överlåta hyresrätten till K.B. kan därför inte bifallas. Vid sådant förhållande kan det inte anses oskäligt mot dödsboet att hyresavtalet upphör. Hyresvärdens överklagande skall därför bifallas.