Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Malmö. Lägenheter för vilka hyrorna bestämts efter andra kriterier än vad som är gängse har ansetts inte kunna ligga till grund för en direkt jämförelse. Om en hyresgäst har accepterat en viss hyreshöjning får vid infasning av den nya hyran den utgående hyran inte vid något tillfälle understiga det av hyresgästen medgivna beloppet. När den nya hyran överstiger den medgivna hyran med ett lågt belopp saknas anledning att fasa in den nya hyran.
Hyresnämnden i Malmö
- F.K:s lägenhet om 4 rum och kök, 100 kvm, till 9 595 kr per månad.
M.C., H.K., Perkins och F.K. (hyresgästerna) bestred bolagets yrkanden men vitsordade följande hyror som skäliga. 7 617 kr per månad för M.C:s och H.K:s lägenheter, 4 719 kr per månad för A.H.C:s lägenhet och 8 014 kr per månad för F.K:s lägenhet. För det fall att hyrorna skulle höjas yrkade hyresgästerna att de nya hyrorna skulle gälla fr.o.m. den 1 augusti 2013. De yrkade vidare infasning av de nya hyrorna och anstånd med betalning av retroaktiv hyra.
Bolaget bestred yrkandena om infasning och anstånd med betalning av retroaktiv hyra.
Bolaget anförde bl.a. följande. Fastigheten, som byggdes år 1969 som en del av det s.k. miljonprogrammet, har de senaste åren varit föremål för en mycket genomgripande ombyggnad. Bolaget har renoverat såväl de 196 lägenheterna som de allmänna utrymmena och gården och även sanerat asbest och PCB och förbättrat ventilationen. Ny köksinredningen med nya vitvaror har satts in. Badrum och gästtoaletter har helkaklats. Jordade uttag och jordfelsbrytare har satts in. Trapphus och portar har renoverats. Tvättstugorna har kaklats och försetts med nya maskiner. Hyresgästernas källarförråd har försetts med heltäckande plåt och s.k. tagglås har satts in i utrymmena. Gården har försetts med nya gräsmattor och buskar, grillplatser och lek- och spelmöjligheter. En ny sopanläggning har byggts.
Hyresgästerna anförde bl.a. följande. De största parterna på hyresmarknaden i Malmö använder sig av den s.k. Malmömodellen och tillämpar systematisk hyressättning för att kunna sätta rättvisa hyror. Ett flertal komponenter läggs enligt denna modell ihop, och det sammanlagda värdet används för att ta fram hyran för en enskild lägenhet. En av komponenterna är läget. De hyror som en bruksvärdering av prövningslägenheterna enligt Malmömodellen ger är skäliga. De av bolaget yrkade hyrorna skiljer sig oskäligt mycket från jämförelselägenheternas hyror. Den yrkade hyreshöjningen är så stor att det skulle vara svårt för hyresgästerna att betala retroaktiv hyra sedan februari 2013 om hyresnämnden skulle bifalla bolagets yrkande. Bolagets agerande sedan ansökan gavs in till hyresnämnden har orsakat tidsutdräkten. Det är oskäligt att hyresgästerna ska drabbas. De nya hyrorna bör därför gälla fr.o.m. den 1 augusti 2013.
Hyresnämnden (hyresrådet Brady samt intresseledamöterna Powell och Gardner) anförde i beslut den 10 juli 2013 bl.a. följande.
Prövningslägenheterna liksom jämförelselägenheterna finns i Rosengård, ett större bostadsområde uppfört under mitten och slutet av 1960-talet som en del i miljonprogrammets bostadsbyggande. Inom Rosengård finns flera delområden. Hyresgästerna har åberopat jämförelser dels med tre lägenheter i Kronodirektören 9 av vilka en besiktigats, dels med tre lägenheter i Landsfiskalen 1 av vilka två besiktigats. Bolaget har åberopat jämförelse med två lägenheter i samma fastighet som prövningslägenheterna och en lägenhet i Montgomery 1 som alla besiktigats av nämnden. De lägenheter inom området som inte besiktigats har ostridigt samma standard och utförande i övrigt som de besiktigade jämförelselägenheterna i respektive fastighet. Dessutom har uppgifter om lägenheter i Skyffeljärnet 1 åberopats av hyresgästerna och uppgifter om lägenheter i Skyffeljärnet 2, Bohus 5, Vesslan 14 och Smedjegatan 5 av bolaget, samtliga belägna i andra delar av Malmö. I samtliga jämförelselägenheter har hyran bestämts genom förhandlingsöverenskommelser.
Prövningslägenheterna och de jämförelselägenheter som åberopats av hyresgästerna finns på tre gårdar intill varandra i samma del av området, Herrgården. De har tillkommit vid samma tid och har samma karaktär. Inom fastigheterna ryms ett stort antal lägenheter av några olika typer, byggda likadant med liknande planlösning, standard och utrustning. Även lägenheten i Montgomery 1 tillhör Rosengård med ligger i en annan del av området med lägre bebyggelse och av delvis annan karaktär. De två prövningslägenheterna om 90 kvm är likadana.
Av 24 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) framgår att om en förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgästen rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Vi en sådan tvist ska hyran fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Även 55 d § fjärde-åttonde styckena i samma kapitel ska tillämpas. Enligt 55 § ska hyran bestämmas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I första hand ska hyran för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas vid prövningen.
För att hyresnämnden ska kunna bestämma en lägenhets hyra krävs att lägenhetens bruksvärde fastställs. Med bruksvärde avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från hyresgästens synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Till beskaffenhet hör bl.a. lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Hiss, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighesservice, lekplats samt garage eller biluppställningsplats som hör till själva lägenheten är några av de nyttigheter som hör till lägenhetens förmåner. Med övriga faktorer brukar avses husets allmänna läge, miljön, avstånd till allmänna fortskaffningsmedel och liknande. Bruksvärdet ska bestämmas objektivt, det vill säga utan hänsynstagande till den enskilde hyresgästens eller hyresvärdens värderingar eller behov. Vidare ska inte sådana förbättringar som kan betraktas som rena underhållsåtgärder tas med vid bedömningen av bruksvärdet.
Om möjligt bör nämndens beslut om hyra grundas på en direktjämförelse med hyran för lägenheter med samma bruksvärde som prövningslägenhetens. Vidare krävs att hyran för en sådan jämförelselägenhet är ett uttryck för en hyresnivå. Med ledning av de jämförelselägenheter som bildar den högsta hyresnivån bestäms därefter hyran för prövningslägenheten.
Om det i ett ärende inte har redovisats några sådana jämförelselägenheter, får nämnden göra en allmän skälighetsbedömning av den yrkade hyran mot bakgrund av sin egen erfarenhet om hyresläget på orten. Vid den bedömningen kan nämnden som bakgrundsmaterial även beakta jämförelselägenheter som inte är användbara för en direkt jämförelse.
Hyresgästerna har gjort gällande att hyran för prövningslägenheterna i första hand ska bestämmas genom en direkt jämförelse med lägenheterna i Landsfiskalen 1 eller Kronodirektören 9. Lägenheterna i Kronodirektören 9 har samma yta och planlösning som prövningslägenheterna. Vid besiktning har dock framgått att lägenheterna i viss utsträckning skiljer sig åt vad gäller standard, utrustning (t.ex. i kök och badrum) och gemensamma utrymmen. De förbättringsarbeten som genomförts i jämförelselägenheterna är inte lika genomgripande som dem som gjorts i prövningslägenheterna. Lägenheterna i Landsfiskalen 1 skiljer sig vad gäller de båda mindre lägenhetstyperna något åt vad gäller yta och planlösning från prövningslägenheterna men är i allt övrigt mycket lika dem och framstår som de mest likvärdiga jämförelseobjekten. Nämnden anser att de är i grova drag likvärdiga med prövningslägenheterna och att en direkt jämförelse därför kan göras med dem.
Bolaget har åberopat två jämförelselägenheter i prövningsfastigheten. Det rör sig dock om två enstaka lägenheter och de är därför inte användbara vid en direkt jämförelse.
Eftersom skälig hyra ska fastställas genom jämförelse med hyran för likvärdiga lägenheter när sådana finns kommer jämförelsen att ske med Landsfiskalen 1.
De hyror som bolaget begärt för de prövningslägenheter som har storleken 90 kvm respektive 51 kvm överstiger påtagligt jämförelselägenheternas hyror. Hyresnämnden finner att skäliga hyror för dessa lägenheter ska bestämmas till 7 700 kr per månad respektive 5 000 kr per månad.
Vad gäller den största prövningslägenheten om 100 kvm är det inte möjligt att göra en direkt jämförelse då jämförelselägenhetens yta är 112 kvm vilket innebär en alltför stor skillnad mellan lägenheterna. Hyran för denna lägenhet får i stället bestämmas genom en skälighetsbedömning. Malmömodellen kan vid den bedömningen endast få indirekt betydelse genom att jämförelselägenheternas hyror bestämts i förhandlingsöverenskommelser där modellen använts. Även beträffande denna lägenhet anser nämnden att jämförelselägenheterna i närområdet är de som kan ge bäst ledning. Vid en sådan jämförelse anser hyresnämnden att skälig hyra ska bestämmas till 8 400 kr per månad.
De nya hyrorna är högre än de tidigare. Det finns därför skäl att bestämma att de ska betalas med lägre belopp under en skälig övergångsperiod.
Den retroaktiva hyran uppgår till ett inte obetydligt belopp. Hyresnämnden anser att visst anstånd bör medges med betalningen av den hyresskuld som blir en följd av beslutet.
Hyresnämnden ändrar hyresvillkoren i hyresavtalet på så sätt att hyran per månad fastställs enligt följande.
1. M.C. […], 7 045 kr fr.o.m. den 1 februari 2013 och 7 000 kr fr.o.m. den 1 februari 2014.
2.H.K. […], 7 045 kr fr.o.m. den 1 februari 2013 och 7 000 kr fr.o.m. den 1 februari 2014.
3. A.H.C. […], 4 622 kr fr.o.m. den 1 februari 2013 och 5 000 kr fr.o.m. den 1 februari 2014.
4. F.K. […], 7 660 kr fr.o.m. den 1 februari 2013 och 8 400 kr fr.o.m. den 1 februari 2014.
Hyresgästerna medges anstånd med betalningen av det överskjutande beloppet jämte ränta t.o.m. den 31 januari 2014. Räntan till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen.
Bolaget yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden och motsatte sig infasning av de nya hyrorna och att hyresgästerna medgavs anstånd med att betala retroaktiv hyra.
Hyresgästerna motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Parterna vidhöll vad de anfört i hyresnämnden.
Bolaget lade till bl.a. följande. Ombyggnaden av prövningsfastigheten har varit mycket genomgripande. Lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 har renoverats under hand och inte alls på samma sätt som fastigheten Kronodirektören 3. Holma ligger på samma avstånd från centrum som Rosengård. I stort sett samtliga hyresgäster i Kronodirektören 3 har arbete och inkomst. Det förekommer bilbränder i Rosengård men dessa sker vid bensinstationen där de syns bäst och skapar mest uppmärksamhet.
Hyresgästerna lade till bl.a. följande. Kronodirektören 3 ligger i den ”sämsta” delen av Rosengård. Bolaget har under dagarna innan synen städat på fastigheten och transporterat bort utbrända bilar som har stått intill fastigheten. Hyresgästföreningen har påkallat förhandling avseende jämförelselägenheterna i Kronodirektören 3 eftersom de numera anses ha fått fel hyra.
Hovrätten (hovrättsråden Phillips och Perez, referent, samt tf. hovrättsassessorn Sloan) anförde i beslut den 15 april 2016 följande.
Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärd och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen har avsett (24 § första stycket hyresförhandlingslagen [1978:304]). Vid prövning av en sådan tvist ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas.
I 12 kap. 55 § första stycket jordabalken anges att vid tvist om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp och att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. I förarbetena till bestämmelsen har uttalats att någon detaljprövning inte ska eftersträvas vid prövningen av om jämförelseobjekt och prövningslägenhet är direkt jämförbara (prop. 1968:91 Bihang A s. 54).
Ett centralt begrepp vid prövning av bostadslägenheters hyra är bruksvärdet. I frågan vad som är avgörande för bruksvärdet har regeringen uttalat följande. En lägenhets bruksvärde bestäms av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas. Hyran ska i första hand fastställas efter en jämförelse med hyran för andra likvärdiga lägenheter (direkt jämförelse). De jämförelselägenheter som representerar den högsta hyresnivån bildar utgångspunkten för fastställande av prövningslägenhetens hyra. Finns inte underlag för att fastställa hyran genom en jämförelse med likvärdiga lägenheters hyresnivåer så fastställs hyran genom en allmän skälighetsbedömning grundad på bl.a. hyresnämndens eller hovrättens kännedom om det allmänna hyresläget på orten. (Jfr prop. 2009/10:185 s. 22.)
Prövningsfastigheten ligger, såsom hyresnämnden beskrivit, i den del av området Rosengård i Malmö som ligger längst ut från centrum, Herrgården. Husen har genomgått en total upprustning som omfattar både lägenheterna och de gemensamma utrymmena. Även gården har rustats upp, vilket har skett i samverkan med hyresgästerna. I samband med byte av vatten- och avloppsledningar har ytskikt och inredning i samtliga hallar, kök, badrum och - i förekommande fall - gästtoaletter byggts om. Det kan vidare nämnas att det är förberett för tvättmaskin i badrummen. Likaså är det förberett för diskmaskin i köken förutom i lägenheterna som består av 2 rum och kokvrå. Elen har bytts ut och automatsäkringar samt jordfelsbrytare har installerats. Balkongfönstren har bytts ut till nya med isolerglas och väggen mot balkongen har tilläggsisolerats. Det finns persienner som standard i samtliga fönster. Förråden har försetts med plåtväggar mot källargången. Tvättstugorna är helkaklade och det finns torkrum med avfuktare. Garaget, som ligger under gården och till vilket det finns ingång via trapphuset, har rustats upp och garageplatserna har försetts med låsbara gallergrindar. Garageplats ingår dock inte i hyran.
Hyresgästerna har för jämförelse med prövningslägenheten om 4 rum och kök, 100 kvm, åberopat en lägenhet om 4 rum och kök, 112 kvm, i Landsfiskalen 1. Vid synen kunde hovrätten konstatera att lägenheten är en hopslagning av två lägenheter varför planlösningen klart avviker från prövningslägenhetens och att lägenheten dessutom består av 5 rum. Någon direkt jämförelse med denna lägenhet kan alltså inte göras.
När det gäller lägenheterna om 3 rum och kök samt 2 rum och kokvrå gör hovrätten följande bedömning.
De av bolaget åberopade jämförelselägenheterna i samma fastighet som prövningslägenheterna, har gjorts i ordning under åren 2004 och 2007 och hyran har bestämts i förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen. Hyrorna för dessa lägenheter överstiger vad hyresnämnden bestämt för prövningslägenheterna. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyrorna för enstaka lägenheter - som det är fråga om här - inte visar en hyresnivå. Någon direkt jämförelse med dessa lägenheter kan därför inte ske.
Landsfiskalen 1 och 2 ligger intill Kronodirektören 3 i området Rosengård men något närmare Malmö centrum. Läget är således närmast identiskt. Fastigheterna ägs av det kommunala bostadsföretaget MKB. MKB förvärvade fastigheterna år 2006 efter att kommunen köpt fastigheterna. Av förhöret med Arellano, som är hyresanalytiker på MKB, framgår att fastigheterna då var i ett ”bedrövligt skick” och att flera lägenheter t.o.m. saknade ytterdörr. De första tre åren ägnade MKB åt att åstadkomma något som kunde kallas för en värdig bostad. Därefter rustades gården, garaget, tvättstugorna och trapphusen upp. Tappvattenledningarna byttes, varefter lägenheterna rustades upp allt efter behov. Det har således enligt Arellano inte varit fråga om en genomgripande renovering, utan snarare om att ”lappa och laga”. Hovrätten har vid sin syn kunnat konstatera att det föreligger stora skillnader i upprustningsgrad mellan prövningsfastigheten och fastigheterna Landsfiskalen 1 och 2. I köken i sist nämnda fastigheter har inte hela köksinredningen bytts ut utan stommarna har behållits. Köksfläkten är av enklare modell. Vidare har inte förberetts för diskmaskin och tvättmaskin. Jordfelsbrytaren omfattar inte hela lägenheten och det saknas automatsäkringar i Landsfiskalen 1 och 2. Köksinredningen och utförandet i kök och badrum är mer gediget och praktiskt i prövningslägenheterna jämfört med lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2. De allmänna utrymmena i Landsfiskalen 1 och 2 håller inte samma höga standard som i prövningsfastigheten. Någon direkt jämförelse mellan lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 respektive Kronodirektören 3 kan därför inte göras.
Vidare har Arellano uppgett att det finns ett politiskt intresse av att begränsa hyreshöjningarna i Landsfiskalen 1 och 2, att hyrorna inte höjdes de första tre åren samt att driftsnettokalkylen egentligen skulle föranleda en försäljning av fastigheterna eftersom de inte går med vinst. Det faktum att hyrorna i Landsfiskalen 1 och 2 har bestämts efter andra kriterier än vad som är gängse medför att dessa lägenheter inte kan ligga till grund för en direktjämförelse (jfr det s.k. S:t Eriksmålet, RH 1999:90).
Sammanfattningsvis finner hovrätten att det i målet inte finns några jämförelselägenheter i utredningen som lämpar sig för en direkt jämförelse med prövningslägenheterna.
Eftersom det inte finns några lägenheter att göra direkt jämförelse med är hovrätten hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning baserad på vad som framförts av parterna och vad hovrättens ledamöter iakttagit vid synen samt hovrättens allmänna kännedom om hyresläget i Malmö. Hovrätten har vid syn av prövningslägenheterna och främst jämförelselägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 kunnat konstatera att prövningslägenheterna håller en väsentligt bättre standard, inte bara vad avser den genomförda renoveringen av lägenheterna utan även med beaktande av säkerhetsaspekter och kringmiljö. Även om någon direkt jämförelse inte kan göras med dessa är det ändå lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 som är närmast jämförbara med prövningslägenheterna. Hyrorna i dessa fastigheter har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Att hyrorna inte vid prövningstidpunkten var förhandlade enligt den s.k. Malmömodellen har inte någon betydelse för bedömningen av om hyrorna kan läggas till grund för en allmän skälighetsbedömning. Inte heller det förhållandet att hyresvärden må ha haft en ambition att hålla nere hyrorna i Landsfiskalen 1 och 2 har någon betydelse vid en skälighetsbedömning. Med beaktande av skillnaden i standard mellan prövningslägenheterna och lägenheterna i Landsfiskalen 1 och 2 ska hyrorna i prövningsfastigheten sättas högre än i Landsfiskalen 1 och 2. Utredningen i målet ger dock inte skäl för en höjning av hyrorna utöver vad hyresnämnden bestämt. Överklagandet ska därför avslås vad gäller hyresnivån.
Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten, om särskilda skäl inte talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § femte stycket jordabalken) s.k. infasning eller trappning. I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.). Hovrätten konstaterar att det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på 10 procent eller mer. I förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtagits. Vidare poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång (se a. prop. s. 72 och RH 2013:9 I).
I detta fall rör det sig om hyreshöjningar som väsentligt överstiger 10 procent. I rättsfallet RH 2013:9 III har slagits fast att, när en hyresgäst har accepterat en viss hyreshöjning måste detta beaktas vid en infasning av den nya hyran. Detta innebär att den utgående hyran inte vid något tillfälle får understiga det av hyresgästerna medgivna beloppet. Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att det är aktuellt att fasa in hyrorna för A.H.C. och F.K. Vad gäller M.C:s och H.K:s hyror överstiger den nya hyran den medgivna hyran med ett belopp som understiger 100 kr. Mot den bakgrunden anser hovrätten att det saknas anledning att deras hyror ska fasas in. Hovrätten ändrar därför hyresnämndens beslut i enlighet med det sagda.
I rättsfallet RH 2013:9 I har framhållits att det ofta inte är nödvändigt att tillämpa reglerna om trappning och om anstånd med att betala överskjutande belopp samtidigt. Hovrätten finner att det i detta fall är befogat att tillämpa bestämmelserna samtidigt för A.H.C. och F.K.
Såsom hyresnämndens beslut är utformat, har hyresgästerna haft att börja att betala det överskjutande beloppet innan frågan om villkorsändring vunnit laga kraft. En ändring av hyresnämndens beslut i detta avseende är därför nödvändig. Hovrätten flyttar således fram anståndstiden så att sexmånadersfristen går ut den 31 december 2016.
Hovrätten ändrar och förtydligar hyresnämndens beslut på följande sätt.
- F.K:s lägenhet till 8 400 kr/månad.
- F.K. betala hyra med 8 014 kr/månad.
3. Anstånden med betalning av överskjutande belopp jämte ränta skjuts upp till den 31 december 2016. Ränta till förfallodagen ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Efter anståndstidens utgång beräknas räntan enligt 6 § räntelagen.
Hovrättens beslut meddelat: den 15 april 2016.
Mål nr: ÖH 6975-13.
Lagrum: 12 kap. 55 § och 55 d § fjärde-åttonde styckena jordabalken; 24 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304).
Rättsfall: RH 1999:90; RH 2013:9 I och III.
Litteratur: Prop. 1968:91, Bihang A, s. 54; Prop. 2009/10:185, s. 22, 72 och 91 f.