Skadeståndsskyldighet för fastighetsmäklare på grund av oriktig uppgift om att det till en bostadsrättslägenhet hört en uteplats. Avgörande 2007-08-12; ärendenr 2006-6789.
Fastighetsmäklaren E hade i uppdrag att förmedla försäljningen av en bostadsrättslägenhet. Enligt objektsbeskrivningen var lägenheten belägen i ett gårdshus utan grannar och hade en stor uteplats. Lägenheten köptes av N för 1 275 000 kr. Efter köpet blev det klarlagt att det inte hörde någon uteplats till bostadsrätten utan att den aktuella platsen var avsedd för användning av alla boende i föreningen. N ansåg att E därför hade lämnat felaktig information om bostadsrättslägenheten. N ansåg också att uppgifterna om avgiften för elektricitet, varmvattenberedare och tvättstuga varit felaktiga.
N yrkade i nämnden skadestånd med 170 000 kr. Till stöd för sitt yrkande anförde hon att de felaktiga uppgifterna om uteplats m.m. hade medfört ett för högt pris för bostadsrättslägenheten.
E motsatte sig yrkandet och anförde i sammandrag att han inte hade lämnat några felaktiga uppgifter i de avseenden som lagts honom till last. I fråga om uteplatsen anförde E bl.a. att objektsbeskrivningen hade upprättats med utgångspunkt i uppgifter från säljaren och bostadsrättsföreningen, vilket framhölls i objektsbeskrivningen. Parterna hade gått igenom beskrivningen och godkänt den. E framhöll att när man ser uteplatsen är det naturligt att den tillhör gårdshuset. Det fanns ingen anledning att tro att den inte gjorde det.
Nämnden gjorde följande bedömning.
Utgångspunkter för bedömningen
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:450) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av både säljarens och köparens intresse. Fastighetsmäklaren ska i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Av 16 § framgår vidare att fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11–19 §§fastighetsmäklarlagen ska han eller hon, enligt 20 §, ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Skadeståndsskyldigheten kan jämkas eller sättas ned helt om det är skäligt.
Oriktig uppgift i objektsbeskrivningen?
I objektsbeskrivningen har angetts att försäljningsobjektet är ett gårdshus utan grannar med stor uteplats. Vidare har under rubriken ”Uteplats” angetts ”Egen uteplats i sydöst”. N har mot denna bakgrund med fog kunnat utgå från att uteplatsen genom någon form av upplåtelseavtal har tillhört den aktuella bostadsrätten. Handlingarna i ärendet visar att så inte har varit fallet och att även andra boende haft möjlighet att använda uteplatsen. Objektsbeskrivningen har således varit felaktig.
Har fastighetsmäklaren varit skyldig att kontrollera uppgiften?
En fastighetsmäklare har, med några här inte tillämpliga undantag enligt 17 § fastighetsmäklarlagen, normalt rätt att utan någon egen kontroll vidarebefordra de uppgifter som en säljare lämnat till honom eller henne. Om det finns anledning att misstänka att uppgiften inte är korrekt är mäklaren dock skyldig att kontrollera uppgiftens riktighet innan den vidarebefordras eller påtala att uppgiften kan vara felaktig.
Utredningen i ärendet, framför allt de vittnesattester som N har åberopat, talar mot att E från bostadsrättsföreningen eller säljaren har fått uppgifter av sådant slag att han kunnat räkna med att uteplatsen hört till bostadsrätten på det sätt som objektsbeskrivningen anger.
Till detta kan läggas att det i ärendet handlar om en lägenhet av mycket begränsad yta. Det måste då ha varit särskilt attraktivt för en presumtiv köpare att en egen uteplats av inte obetydlig storlek hört till bostadsrätten. Det torde heller knappast höra till vanligheten att en lägenhet av detta slag i Stockholms innerstad förfogat på angivet sätt över en uteplats.
Enligt nämndens uppfattning medför dessa omständigheter att E borde ha närmare undersökt vad som gällt beträffande uteplatsen innan uppgiften togs in i objektsbeskrivningen. Den omständigheten att säljaren paraferat sidorna i beskrivningen ändrar inte denna ståndpunkt.
Genom att inte göra en sådan kontroll har E enligt nämndens mening av oaktsamhet brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen i sådan grad att han är skyldig att ersätta den ekonomiska skada som N lidit genom den felaktiga uppgiften.
N:s övriga anmärkningar
I övrigt ger utredningen inte stöd för bedömningen att E gjort sig skyldig till fel eller försummelse som kan grunda skadeståndsskyldighet enligt fastighetsmäklarlagen.
Skadeståndsskyldighetens omfattning
E är alltså skyldig att ersätta N den ekonomiska skada hon har lidit till följd av hans försumlighet.
Uppgiften om uteplatsen har framhållits som försäljningsargument och uppenbarligen varit av avgörande betydelse för N:s köpbeslut. Nämnden finner därför att den felaktiga uppgiften måste ha påverkat köpeskillingen i höjande riktning. N har inte lagt fram någon bevisning, t.ex. värderingsintyg, om hur mycket uteplatsen kan antas ha inverkat på priset. Nämnden uppskattar därför hennes skada till 50 000 kr. Detta belopp bör E rekommenderas att betala.