Formkravet vid fastighetsköp. När ska en av såväl köpare som säljare undertecknad köpehandling anses ha getts ut så att avtalsbundenhet har uppstått? Jfr NJA 2000 s. 747 I och II.
Dödsboet efter Scott förde vid Norrköpings tingsrätt den talan mot S.J. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Thomas) anförde i dom den 23 oktober 2009:
Aktiebolaget Byggutredare S.J. AB (Byggutredare), för vilket S.J. är ställföreträdare, ägde fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24 (Fastigheten). Fastigheten, som tidigare benämnts ”mark kring Nisses sommarstuga”, bildades efter att parterna den 25 maj 2007 ingått en förlikning i ett mål om gränsdragning mellan fastigheterna Stormbäcken 1:22 (ägs av Byggutredare) och Stormbäcken 1:3 (ägs av dödsboet efter P.A. [Dödsboet]). Enligt förlikningsavtalet skulle bland annat Dödsboet erhålla den del av Stormbäcken 1:3 som sedermera blev Fastigheten.
Byggutredare undertecknade en överlåtelsehandling avseende Fastigheten den 23 januari 2008. Parterna har olika uppfattning om när Dödsboet undertecknade samma handling.
Fastigheten såldes den 20 oktober 2008 av Byggutredare till S.J., som erhöll lagfart för Fastigheten med inskrivningsdag den 21 oktober 2008.
Vad som hände mellan den 25 maj 2007 och den 20 oktober 2008 är till viss del stridigt mellan parterna.
Yrkanden m.m.
Dödsboet efter Scott har yrkat att tingsrätten skall förklara att dödsboet har bättre rätt än S.J. till fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24.
S.J. har bestritt yrkandet.
Genom avtal den 25 maj 2007 och den 23 januari 2008 har Byggutredare överlåtit Fastigheten till Dödsboet. Byggutredare har därefter, utan att vara rätt ägare, ånyo överlåtit Fastigheten till S.J. S.J. har vid förvärvet varit i ond tro om Byggutredares tidigare överlåtelse till Dödsboet. S.J:s inskrivning av hans förvärv av Fastigheten ger ej företräde framför Dödsboets förvärv. Dödsboet har därför bättre rätt än S.J. till Fastigheten.
S.J.
Dödsboet undertecknade inte överlåtelsehandlingen daterad den 23 januari 2008 innan Byggutredare sålde Fastigheten till S.J. Överlåtelsen fullföljdes således inte av Dödsboet och någon överlåtelse av Fastigheten kom inte till stånd.
För det fall tingsrätten finner att Dödsboet undertecknade överlåtelsehandlingen daterad den 23 januari 2008 var S.J. i god tro om att så inte skett.
Dödsboets klandertalan har framställts för sent.
Genom förlikningsavtalet daterat den 25 maj 2007 och överlåtelsehandlingen daterad den 23 januari 2008 sålde Byggutredare Fastigheten till Dödsboet. Handlingarna är undertecknade av båda parter. Överförmyndaren undertecknade handlingen den 17 april 2008 och samtyckte därigenom till överlåtelsen beträffande en av dödsbodelägarna. Formkraven för överlåtelsen är således uppfyllda.
Oaktat om formkraven för överlåtelsen varit uppfyllda var S.J. inte i god tro om förvärvet, eftersom S.J. var ställföreträdare för Byggutredare. Han var således medveten om överlåtelsen den 23 januari 2008.
Dödsboet har inte framställt yrkandet om bättre rätt för sent.
S.J.
S.J. har inte tagit del av överlåtelsehandlingen efter att den undertecknades av Dödsboet förrän han blev delgiven stämningsansökan i målet den 29 januari 2009. Han har inte heller tagit del av överlåtelsehandlingen efter att den undertecknats av överförmyndaren förrän vid muntlig förberedelse i målet den 23 mars 2009. Dödsboet har varken sökt lagfart eller på annat sätt varit aktivt i överlåtelsen. Detta trots att Byggutredare i brev daterat den 13 september 2008 och i e-post daterat den 12 oktober 2008, båda skickade till P.-A.B., Dödsboets tidigare ombud, hotade att sälja Fastigheten. S.J. antog därav att Dödsboet inte godtagit överlåtelsen och att Byggutredare fortfarande var ägare till Fastigheten den 20 oktober 2008.
S.J. meddelade genom brev Dödsboet den 31 oktober 2008 att han förvärvat Fastigheten. Den 17 november 2008 sade S.J. upp nyttjanderätten till ”Nisses sommarstuga” genom ett brev till Dödsboet. Den 24 november 2008 erhöll Dödsboet besked om att Byggutredare inte var lagfaren ägare till Fastigheten. Den 2 januari 2009 begärde Dödsboet anstånd hos arrendenämnden med att yttra sig i nyttjanderättsärendet utan att hävda någon äganderätt. De hävdade inte heller någon äganderätt i januari 2009 under förberedelserna för möte inför arrendenämnden den 17 februari 2009. Dödsboet har således framställt sitt yrkande om bättre rätt för sent.
Dödsboet har som muntlig bevisning åberopat vittnesförhör med P.K. Som skriftlig bevisning har Dödsboet åberopat förlikningsavtal, överenskommelse, överlåtelseavtal, lantmäteriförrättning, e-postkorrespondens, brev från överförmyndaren och av överförmyndaren undertecknad överlåtelsehandling.
S.J. har som muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv. Som skriftlig bevisning har S.J. åberopat utdrag ur fastighetsregistret, förrättningshandling, förlikningsavtal, utdrag ur lantmäteriets inskrivningsdagbok, uppsägning av nyttjanderätt, information från arrendenämnden, yttrande av A.-H.S., oöppnat rekommenderat brev, e-postkorrespondens samt diverse brev från S.J.
Enligt 4 kap. 1 § JB sluts köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Det är ostridigt att säljaren, Byggutredare, genom S.J. skrev under överenskommelsen den 23 januari 2008 samt att denna handling utgör en köpehandling. Genom den skriftliga bevisningen framgår att dödsbodelägarna i Dödsboet undertecknat samma handling. Emellertid framgår det inte när detta skedde.
P.K. har uppgett att hon i egenskap av handläggare för överförmyndaren fick överenskommelsen i original skickad till sig den 3 mars 2008. Den var då undertecknad av både S.J. och dödsbodelägarna. Eftersom en av dödsbodelägarna var underårig krävdes överförmyndarens samtycke för köpets fullbordan. Överförmyndaren samtyckte till köpet genom att hon stämplade och skrev under handlingen den 17 april 2008. Därefter skickade hon tillbaka originalhandlingen men behöll en kopia.
Av en kopia av handlingen framgår att denna inkom till överförmyndaren den 3 mars 2008 och är undertecknad av dödsbodelägarna, P.K. och S.J. Handlingen är daterad den 23 januari 2008 och stämplad på sätt som P.K. har uppgett. S.J. har visserligen inte vitsordat att det är hans namnteckning på handlingen, men vid en okulär jämförelse av underskrifterna på den stämplade handlingen och den handling med samma innehåll som S.J. har vidgått att han har skrivit under finner tingsrätten det styrkt att S.J. har undertecknat även den stämplade handlingen. Genom P.K:s uppgifter och den skriftliga bevisningen är det således styrkt att Dödsboet har undertecknat överlåtelsehandlingen i vart fall den 3 mars 2008.
Det är ostridigt att Byggutredare därefter sålde Fastigheten till S.J. den 20 oktober 2008 och blev beviljad lagfart dagen efter.
Har fast egendom överlåtits till flera var för sig, har enligt 17 kap. 1 § JB det förvärv för vilket inskrivning först sökes företräde. Enligt 2 § ger inskrivning av överlåtelse av fast egendom inte företräde framför tidigare överlåtelse av egendomen, om förvärvaren vid förvärvet ägde eller bort äga kännedom om den tidigare överlåtelsen. Således har S.J:s köp av Fastigheten företräde framför Dödsboet, under förutsättning att S.J. den 20 oktober 2008 inte ägde eller bort äga kännedom om den tidigare överlåtelsen.
När köpare och säljare undertecknar en köpehandling vid olika tillfällen blir inte avtalet bindande vid den tidpunkt båda har undertecknat handlingen. För att säljaren skall bli bunden av köpet måste den underskrivna köpehandlingen först kommuniceras, antingen till motparten eller till någon annan fristående person, hos vilken motparten kan inhämta upplysningar om att köpet är avslutat (jfr NJA 2000 s. 747 I). Således kan säljaren vara ovetande om att de formkrav som ställs i 4 kap. 1 § JB är uppfyllda trots att både säljare och köpare har undertecknat köpehandlingen.
S.J. har som företrädare för Byggutredare skrivit under köpehandlingen mellan Byggutredare och Dödsboet. Därtill har han själv uppgett att han fram till den 12 september 2008 var övertygad om att Dödsboet ägde Fastigheten.
Det är i målet visat att överlåtelsehandlingen har lämnats till P.K. hos överförmyndaren. Det har således varit möjligt för S.J. att ta del av den undertecknade köpehandlingen samt inhämta upplysningar om huruvida köpet var avslutat eller inte. Därigenom borde S.J., som ställföreträdare för Byggutredare, den 20 oktober 2008 ägt kännedom om att köpet fullgjorts. S.J:s köp av Fastigheten äger således inte företräde framför Dödsboets, varför Dödsboet har bättre rätt till Fastigheten än S.J.
Det saknas rättsligt stöd för påståendet att talan om bättre rätt har väckts för sent.
Enligt vad som anförts ovan skall käromålet bifallas.
Tingsrätten fastställer att dödsboet efter Scott har bättre rätt än S.J. till fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24.
S.J. överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla dödsboets talan.
Dödsboet bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsrådet Krueger och tf. hovrättsassessorn Edwards) anförde i dom den 27 juni 2011:
Sedan S.J. överklagat tingsrättens dom beslutade hovrätten den 17 februari 2010 att inte meddela prövningstillstånd - - - . HD meddelade därefter, den 17 september 2010, S.J. tillstånd till målets prövning i hovrätten. I skälen anförde HD följande: I målet aktualiseras frågan när säljare av en fastighet blir bunden av den av honom undertecknade köpehandlingen. I förevarande fall är köparen ett dödsbo. Sedan samtliga dödsbodelägare skrivit under köpehandlingen har denna - eftersom en av delägarna var omyndig - lämnats till överförmyndaren som tecknat sitt godkännande på handlingen. Frågan är om det förhållandet att handlingen vederbörligen undertecknad och godkänd funnits tillgänglig hos överförmyndaren räcker för att säljaren ska bli bunden. Den i målet aktuella situationen skiljer sig något från de fall som var föremål för prövning i NJA 2000 s. 747 I och II. Det får anses vara av vikt för ledningen av rättstillämpningen att målet prövas av hovrätten.
I hovrätten har dödsboet efter Scott åberopat samma omständigheter som vid tingsrätten och särskilt framhållit följande. I det aktuella målet är det inte fråga om ett sedvanligt fastighetsförvärv eftersom bakomliggande omständigheter skiljer sig drastiskt från gängse fastighetsaffärer. Den ifrågavarande överlåtelsehandlingen har tillkommit till följd av ett förlikningsavtal som träffats mellan Byggutredare S.J. AB och dödsboet i anledning av en tidigare tvist. Enligt detta förlikningsavtal skulle äganderätten till fastigheten överföras till dödsboet och bolaget få annan mark. När fastighetsbildning hade genomförts manifesterades detta i den aktuella överlåtelsehandlingen utan att någon egentlig motprestation skulle utgå. Bolaget har således inte haft någon som helst anledning att befara att dödsboet skulle välja att inte fullfölja överlåtelsen. Kravet på att överlåtelsehandlingen ska manifesteras utåt bör därför ställas lågt.
S.J. har åberopat samma omständigheter som vid tingsrätten, samt till förtydligande av sin inställning anfört bland annat följande. Byggutredare S.J. AB har inte blivit bundet av överlåtelseavtalet eftersom dödsboets undertecknande av överlåtelseavtalet inte kommit att manifesteras utåt. Dödsboet har vare sig tillhandahållit bolaget det av dödsboet undertecknade överlåtelseavtalet eller överlämnat detta till en i förhållande till dödsboet fristående person. Om överförmyndaren anses vara en i förhållande till dödsboet fristående person har bolaget, som först undertecknande part, inte haft skyldighet att före överlåtelsen till S.J. - utöver de kontakter bolaget haft med dödsboet som inte bekräftade att överlåtelsen hade vederbörligen undertecknats - även vända sig till överförmyndaren för att ta reda på om dödsboets accept avgetts. Även om bolaget vänt sig till överförmyndaren hade det inte kunnat ta del av överlåtelseavtalet i original eftersom det inte fanns där.
Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten. Vidare har ljud- och bildupptagningen av förhöret vid tingsrätten med P.K. lagts fram.
Hovrätten gör följande bedömning.
Av utredningen framgår i sak sammanfattningsvis följande. Den 25 maj 2007 ingick Byggutredare S.J. AB och dödsboet förlikning i en fastighetstvist. Förlikningen innebar att dödsboet, efter fastighetsbildning, skulle tillföras den del av bolagets mark som nu utgör Norrköping Stormbäcken 1:24 och att bolagets fastighet skulle tillföras viss mark från dödsboets fastighet. Efter att fastighetsbildning ägt rum undertecknade bolaget den 23 januari 2008 en överlåtelsehandling avseende Stormbäcken
1:24. Överförmyndaren fick del av originalhandlingen, som då var undertecknad även av dödsbodelägarna, den 3 mars 2008. Överförmyndaren samtyckte till köpet den 17 april 2008 och skickade därefter tillbaka originalhandlingen. Originalhandlingen synes dock inte kommit dödsboet till del. Bolaget sålde den 20 oktober 2008 fastigheten till S.J. Han erhöll lagfart dagen efter. Dödsboet ansökte om stämning den 22 januari 2009 med yrkande om bättre rätt till fastigheten.
En första förutsättning för att dödsboets talan ska kunna bifallas är att den överlåtelse som kommer till uttryck i den överlåtelsehandling som undertecknades av Byggutredare S.J. AB den 23 januari 2008 var bindande för bolaget när detta överlät fastigheten till S.J. i oktober 2008.
Av rättsfallen NJA 2000 s. 747 I och II framgår att det, när undertecknandet inte sker samtidigt, inte är tillräckligt att båda parter har undertecknat överlåtelsehandlingen. För bundenhet krävs också att den sist undertecknande parten har låtit sitt tillträde till avtalet bli känt utåt och berett motparten möjlighet att ta kännedom därom. Detta kan ske genom att det undertecknade avtalet överlämnas till motparten. En annan möjlighet som enligt rättsfallen står till buds är att, i detta fall dödsboet, lämnar den undertecknade köpehandlingen till någon annan i förhållande till dödsboet fristående person, där bolaget kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat.
I det föreliggande fallet är omständigheterna kring överlåtelsen speciella såtillvida att bolaget, genom lantmäteriförrättningen, redan erhållit ersättning för fastigheten. Huvudmotivet för det ovan redovisade kravet på utgivande av den undertecknade överlåtelsehandlingen - att undvika spekulation - har därmed fallit bort. Det kan dock knappast komma i fråga att anpassa kravet på grundläggande moment i avtalsslutet efter omständigheterna i det enskilda fallet. För att det ska ha förelegat en fullbordad försäljning till dödsboet, och bolaget därmed gjort sig skyldigt till tvesala, krävs därför att dödsboet, genom att den undertecknade köpehandlingen sändes till överförmyndaren, kan anses ha överlämnat köpehandlingen till en från dödsboet fristående person på sätt som förutsätts i de tidigare nämnda rättsfallen.
För att dödsboets förvärv ska vara gällande krävs sålunda enligt de ovan berörda rättsfallen att den undertecknade köpehandlingen har lämnats ”till någon annan i förhållande till säljaren fristående person, hos vilken köparen kan inhämta upplysningar om att köpet är avslutat”. Det är i och för sig osäkert om det är avsett att handlingen ska kunna lämnas till vem som helst som inte är ombud för den som sist undertecknade handlingen. Eftersom det samtidigt uttalas att den som först undertecknat handlingen ska kunna inhämta besked hos den till vilken handlingen utlämnats kan en sådan tolkning knappast komma i fråga. Enligt Walker bör det krävas att den utomstående personen på något sätt har haft med köpet att göra, t.ex. i samband med förhandlingarna, så att det faller sig naturligt för den part som först undertecknat handlingen att vända sig till denne för att få information (se Hamilton, Fastighetsköp, 18 uppl., 2007, s. 51).
Överförmyndaren torde vara att betrakta som en förvaltningsmyndighet och förvaltningslagen (1986:223) ska tillämpas på överförmyndarens ärenden. Sakligt sett är överförmyndarens uppgift att ta till vara den enskildes intressen genom kontroll av förmyndarnas med fleras åtgärder (se Morales m.fl., Föräldrabalken, En kommentar, del II, suppl. 6, sept. 2006, s. 19:3). Som myndighet måste överförmyndaren anses fristående i förhållande till den omyndige och kan således inte jämställas med ett ombud. Detta gäller även med beaktande av att överförmyndaren i det aktuella ärendet haft att se till den underårige dödsbodelägarens intressen. Att det när köpehandlingen tillsändes överförmyndaren saknades en förutsättning för ett bindande avtal - nämligen just överförmyndarens godkännande - bör enligt hovrättens mening inte heller tala emot att köpehandlingen skulle kunna anses utgiven till en fristående person på det sätt som avses i de tidigare berörda rättsfallen, när överförmyndaren sedermera godkänt avtalet.
Som tidigare nämnts räcker det dock inte för bundenhet att den underskrivna köpehandlingen - om den inte utges direkt till den först undertecknande avtalsparten - utlämnas till vilken person som helst som är fristående från den sist undertecknande parten. Den part som har undertecknat köpehandlingen först ska hos denna person också kunna inhämta upplysningar om att köpet är avslutat. Detta krav bör enligt hovrättens mening tolkas mot bakgrund av att det måste vara praktiskt hanterbart för den först undertecknande parten att ta reda på om avtal har slutits. För bundenhet bör det därför inte vara tillräckligt att köpehandlingen utlämnats till en fristående person, hos vilken det i efterhand visar sig ha varit möjligt för den först undertecknande parten att ta del av köpehandlingen. Det bör också krävas att den fristående personen är någon som det för den först undertecknande parten framstår som naturligt att vända sig till för att inhämta information om huruvida avtal har slutits. Frågan är om överförmyndaren i detta fall kan betraktas som en sådan person.
Överförmyndaren har inte deltagit i överlåtelsen, har inte haft någon skyldighet att låta bolaget särskilt ta del av sitt beslut och har inte tagit hand om originalhandlingen. Någon särskild anledning för bolaget att vända sig till överförmyndaren för att ta reda på om köpet var avslutat har bolaget inte haft. Överlåtelsehandlingen kan mot denna bakgrund inte, sedan den undertecknats av dödsboet, anses utgiven på det sätt som krävs för att överlåtelsen till dödsboet ska ha blivit bindande för bolaget. Att det faktiskt har varit möjligt för bolaget att genom överförmyndaren få kunskap om att dödsboet undertecknat överlåtelsehandlingen föranleder mot bakgrund av vad som tidigare anförts inte någon annan bedömning. Något hinder för bolaget att i stället överlåta fastigheten till S.J. har således inte förelegat. Dödsboets talan ska därför ogillas.
Med ändring av tingsrättens dom lämnar hovrätten den av dödsboet förda talan utan bifall.
Referenten, f.d. hovrättsrådet Miranda, var skiljaktig och anförde:
Av utredningen framgår … se domen … sedermera godkänt avtalet.
Överförmyndaren är en myndighet och därmed, som anförts, ett i förhållande till den omyndige fristående organ och kan på intet sätt jämföras med ett ombud. Det enligt rättsfallet NJA 2000 s. 747 centrala för att överlåtelsen ska anses avslutad är att överlåtelsehandlingen har lämnat den som sist undertecknade handlingen, inte att handlingen med säkerhet kan förväntas nå fram till motparten. Överförmyndaren har visserligen inte tagit del i köpet, men det har stått klart för bolaget att en av delägarna av dödsboet var omyndig och att köpet för sin giltighet var beroende av överförmyndarens godkännande. Det bör mot den bakgrunden ha framstått som möjligt för bolaget att vända sig till överförmyndaren och få reda på att dödsboet undertecknat avtalet. Lika med tingsrätten finner jag att den av dödsboet undertecknade handlingen utgetts när den sändes till överförmyndaren. Den omständigheten att överförmyndaren inte behållit originalhandlingen, utan återsänt denna till dödsboet, föranleder inte till annan bedömning.
Genom att dödsboet ska anses ha utgett den av bolaget och dödsboet undertecknade handlingen när den skickades till överförmyndaren är situationen densamma som om parterna gemensamt undertecknat denna och en fullbordad överlåtelse har därmed kommit till stånd mellan bolaget och dödsboet. Det förhållandet att bolaget inte fått något besked när det senare förhörde sig hos dödsboet och dess tidigare ombud om hur det gick med köpet innebär inte att dödsboet har frånträtt detta. S.J. är inte bara köpare av fastigheten utan också ställföreträdare för bolaget. Vad som får anses vara känt för bolaget har därmed också varit känt för honom och han kan inte anses ha varit i god tro när han förvärvade fastigheten.
Inte heller föreligger det, som tingsrätten har konstaterat, något lagligt stöd för S.J:s påstående att dödsboet reagerat för sent på överlåtelsen till honom.
I enlighet med det anförda ska tingsrättens dom fastställas.
Dödsboet efter Scott överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle fastställa att dödsboet hade bättre rätt än S.J. till fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24.
S.J. motsatte sig ändring av hovrättens dom.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Miller, föreslog i betänkande följande dom:
Mellan Byggutredare S.J. AB och dödsboet efter Scott uppstod en tvist om gränsdragning mellan dem tillhöriga fastigheter. Den 25 maj 2007 träffades ett förlikningsavtal innebärande bl.a. att dödsboet skulle erhålla del av den fastighet som tillhörde bolaget. I detta syfte bildades fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24 genom lantmäteriförrättning. Därefter upprättades en handling benämnd Överenskommelse, innehållande rubriken Överlåtelse, enligt vilken bolaget till fullföljd av förlikningsavtalet överlät den avstyckade fastigheten till dödsboet. Byggutredare S.J. AB:s ställföreträdare S.J. undertecknade överenskommelsen om överlåtelse den 23 januari 2008 och återsände den till dödsboet. Handlingen undertecknades av dödsbodelägarna och den underårige dödsbodelägarens förmyndare, och gavs den 3 mars 2008 in till överförmyndaren för godkännande enligt 13 kap. 10 § första stycket 1 FB. Överförmyndaren undertecknade handlingen den 17 april 2008 och skickade därefter tillbaka originalet till dödsboet, medan en kopia behölls hos överförmyndaren. Den 20 oktober 2008 sålde Byggutredare S.J. AB fastigheten till dess ställföreträdare S.J., som beviljades lagfart den 21 oktober 2008.
Dödsboet efter Scott har gjort gällande bättre rätt till fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24, eftersom giltigt avtal om överlåtelse har träffats mellan parterna genom förlikningsavtalet den 25 maj 2007 och överlåtelseavtalet den 23 januari 2008. I HD har dödsboet förtydligat sin talan och i första hand hävdat att bindande överlåtelseavtal uppkom redan genom förlikningsavtalet den 25 maj 2007, att ansökan om fastighetsbildning till uppfyllande av de villkor som uttryckts i förlikningsavtalet har gjorts inom tidsfristen enligt 4 kap. 7 § JB och att den senare handlingen, överenskommelsen om överlåtelse, är att betrakta som ett köpebrev eller sådan annan ytterligare köpehandling varom stadgas i 4 kap. 2 § JB. I andra hand har Dödsboet gjort gällande att bindande avtal i vart fall har träffats genom att överenskommelsen om överlåtelse undertecknats av båda parterna och funnits tillgänglig hos överförmyndaren.
S.J. har invänt att förlikningsavtalet den 25 maj 2007 utgör ett avtal om kommande marköverlåtelser och fastighetsbildning och att det inte kan anses utgöra ett bindande överlåtelseavtal rörande fastigheten, samt att giltig överlåtelse av fastigheten inte heller har kommit till stånd genom överenskommelsen om överlåtelse eftersom bolaget aldrig fick del av det av dödsboet undertecknade överlåtelseavtalet.
Enligt 4 kap. 1 § första stycket JB gäller att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är enligt 4 kap. 1 § tredje stycket ogiltigt. Av 4 kap. 28 och 29 §§ JB följer att bestämmelserna i 1 § i tillämpliga delar även gäller i fråga om byte och gåva.
För att formkravet enligt 4 kap. 1 § JB ska anses uppfyllt krävs att det av överlåtelsehandlingen framgår vilken fastighet som överlåtelsen avser (jfr prop. 1970:20 B 1 s. 150). Det är viktigt att de för fastighetsköp stadgade formkraven upprätthålls strängt och att den fastighet som avtalet omfattar kommer till klart uttryck i överlåtelsehandlingen. Detta sker genom angivande av fastighetsbeteckningen eller av uppgifter så att objektet för överlåtelsen på annat sätt kan uttolkas. Vid överlåtelse av del av fastighet, som sedermera ska avstyckas, har HD i tidigare avgöranden ansett att det är tillräckligt att det till avtalet bifogas en karta med den aktuella fastigheten utmärkt, eller att gränserna för densamma på annat sätt beskrivs, för att formkravet ska anses uppfyllt i den delen (jfr NJA 1986 s. 366 och NJA 1995 s. 178).
En annan grundläggande förutsättning för att formkravet för avtal om fastighetsöverlåtelse ska anses uppfyllt och parterna ska anses bundna av avtalet är att överlåtelsehandlingen har undertecknats av både köparen och säljaren. HD har i sina avgöranden NJA 2000 s. 747 I-II prövat frågan vad som gäller i situationer där köpare och säljare undertecknar en köpehandling beträffande fast egendom vid skilda tillfällen. Domstolen har härvid inledningsvis konstaterat att det är en allmän princip att en rättshandling blir bindande för en löftesgivare först när den med hans medgivande kommit till uttryck utåt, och slagit fast att i fall då säljare först undertecknar köpehandlingen och därefter lämnar den till köparen för underskrift, bundenhet ska anses inträda när säljaren har mottagit den av motparten undertecknade handlingen. Även överlämnande av den underskrivna köpehandlingen till fastighetsmäklare som anlitats för köpet ska enligt HD anses vara tillräckligt för att ett köp har kommit till stånd, med hänsyn till att det ofta kan vara naturligt att parten efter undertecknandet överlämnar ett exemplar av köpehandlingen till mäklaren och att det enligt lag åligger mäklaren att vid utförandet av sitt uppdrag tillvarata både säljarens och köparens intresse. Detsamma får enligt avgörandena anses gälla om den av säljaren undertecknade köpehandlingen överlämnas till någon annan i förhållande till säljaren fristående person, hos vilken köparen kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat. - Däremot är det enligt domstolen inte tillräckligt att den undertecknade köpehandlingen lämnas till den sist undertecknande partens advokat, eftersom denne är ombud för parten och handlingen därigenom inte kan anses vara utgiven.
För att bundenhet ska uppkomma vid successivt undertecknande av avtalshandlingen fordras alltså att den sist undertecknande parten ger ut handlingen till motparten, eller till någon i förhållande till den sist undertecknande parten fristående person, hos vilken det faller sig naturligt för den först undertecknande parten att inhämta upplysning om att överlåtelsen är avslutad. Bedömningen av vilka personer som omfattas av den senare kategorin bör ske restriktivt. Den aktuella frågan i målet är om överförmyndaren kan anses vara en sådan fristående person som avses.
Av 16 kap. 1 § FB följer att överförmyndaren har till uppgift att utöva tillsyn över förmyndares, gode mäns och förvaltares verksamhet och att överförmyndaren vid tillsynen särskilt ska se till att den enskildes tillgångar i skälig omfattning används för hans eller hennes nytta och att tillgångarna i övrigt är placerade så att tillräcklig trygghet finns för deras bestånd och så att de ger skälig avkastning. Samma ändamål ligger bakom bestämmelsen i 13 kap. 10 § FB om krav på överförmyndarens godkännande vid fastighetsöverlåtelser m.m. Överförmyndarens roll såvitt nu är av intresse är alltså att ta till vara den underåriges intressen genom kontroll av förmyndarnas åtgärder; någon motsvarande skyldighet att se till motpartens intressen föreligger inte. Överförmyndaren har normalt inte heller haft något med avtalsförhandlingarna eller överlåtelsen att göra innan han eller hon får överlåtelsehandlingen för godkännande. Även om den först undertecknande parten har varit införstådd med att avtalet måste godkännas av överförmyndaren för att bli giltigt, kan det inte anses naturligt att denne ska behöva vända sig till överförmyndaren för att få information om huruvida motparten har undertecknat handlingen eller inte. Mot bakgrund härav kan den sist undertecknande parten därför inte anses ha gett ut avtalet genom att detta har skickats till överförmyndaren.
Omständigheterna i målet är speciella på så sätt att överlåtelsen utgjorde ett led i en förlikning innebärande ett bytesavtal och att Byggutredare S.J. AB redan genom lantmäteriförrättningen hade erhållit ersättning för fastigheten vid tidpunkten för upprättandet av överenskommelsen om överlåtelse. Någon möjlighet till spekulation har inte funnits på dödsboets sida. Det är dock av stor vikt att de för fastighetsköp stadgade formkraven upprätthålls strängt och HD delar hovrättens bedömning att det knappast kan komma i fråga att anpassa kravet på grundläggande moment i avtalsslutet efter omständigheterna i det enskilda fallet.
Av förlikningsavtalet den 25 maj 2007 följer att fastigheten som ska överlåtas är ”under bildande” och att den är ”utstakad på plats med tomt kring ’Nisses sommarstuga’ om uppskattningsvis 950-1 000 m2 jämte ca 15 m. utanför idag befintlig strandlinje”. S.J. har anfört att det markområde som fanns beskrivet i förlikningsavtalet inte motsvarar det markområde som genom lantmäteriförrättningen kom att bli den överlåtna fastigheten, eftersom det under förrättningen uppstod meningsskiljaktigheter som kom att utmynna i en justering av den avstyckade fastigheten. Definitionen av den aktuella fastigheten, med gjord hänvisning till att den är utstakad på plats och med uppskattande av arealen, är alltför oprecis för att handlingen ska kunna utgöra ett giltigt överlåtelseavtal. Att godta en sådan oprecis angivelse av fastigheten skulle kunna leda till mycket stora tolkningssvårigheter. Redan av den anledningen kan förlikningsavtalet alltså inte anses uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § JB.
Som HD redogjort för ovan, kan den sist undertecknande parten inte anses ha gett ut avtalet genom att detta har skickats till överförmyndaren. Någon giltig överlåtelse av fastigheten till dödsboet har därför inte heller kommit till stånd genom överenskommelsen om överlåtelse. Hovrättens domslut ska således fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Holder, Hernandez, Castaneda, Stewart, referent, och Coleman) meddelade den 21 december 2012 följande dom:
Mellan Byggutredare S.J. AB och dödsboet efter Scott uppstod en tvist om gränsen mellan deras fastigheter. Den 25 maj 2007 träffade parterna ett skriftligt förlikningsavtal som bl.a. innebar att de skulle byta viss mark. I och för markbytet bildades fastigheten Norrköping Stormbäcken 1:24. En handling rubricerad Överlåtelse upprättades, enligt vilken bolaget till fullföljd av förlikningsavtalet överlät fastigheten till dödsboet.
Bolagets ställföreträdare S.J. skrev under fullföljdshandlingen den 23 januari 2008 och sände den till dödsboet. Handlingen undertecknades av dödsbodelägarna, varav en var underårig, samt den underåriges förmyndare. Den gavs den 3 mars 2008 in till överförmyndaren för godkännande enligt 13 kap. 10 § första stycket 1 FB. Överförmyndaren tecknade sitt godkännande på handlingen den 17 april 2008 och skickade den därefter tillbaka till dödsboet. En kopia behölls hos överförmyndaren.
Den 20 oktober 2008 sålde bolaget fastigheten till S.J., som beviljades lagfart dagen efter.
Dödsboet har gjort gällande bättre rätt till fastigheten. I HD har dödsboet med förtydligande av sin talan hävdat i första hand att ett bindande överlåtelseavtal uppkom redan genom förlikningsavtalet. Fullföljdshandlingen skulle vara att betrakta som ett köpebrev eller sådan annan ytterligare köpehandling som regleras i 4 kap. 2 § JB. I andra hand har dödsboet gjort gällande att ett bindande avtal har träffats genom att fullföljdshandlingen undertecknades av båda parter och fanns tillgänglig hos överförmyndaren.
S.J. har invänt att förlikningsavtalet utgör endast ett avtal om kommande marköverlåtelse och fastighetsbildning. Han har vidare anfört att inte heller genom fullföljdshandlingen har någon giltig överlåtelse av fastigheten kommit till stånd, eftersom bolaget aldrig fick del av denna efter det att dödsboet hade undertecknat handlingen.
Enligt 4 kap. 1 § första stycket JB gäller att ett köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Ett köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är enligt 4 kap. 1 § tredje stycket ogiltigt. I 4 kap. 28 och 29 §§ föreskrivs det att bestämmelserna i 1 § i tillämpliga delar även gäller i fråga om byte och gåva.
Formkraven innebär att den fastighet eller det område som avtalet omfattar ska komma till klart uttryck i köpehandlingen (jfr prop. 1970:20 B 1 s. 150). Vid överlåtelse av en del av en fastighet är det tillräckligt att det till avtalet fogas en karta där det aktuella området som ska avstyckas har märkts ut eller att gränserna annars har beskrivits på ett lika tydligt sätt (se NJA 1986 s. 366 och NJA 1995 s. 178).
Också överlåtelseförklaringen ska komma till klart uttryck i köpehandlingen. I rättspraxis har ”köper” och ”övertar” godtagits som en överlåtelseförklaring (se NJA 1975 s. 635). När det ska fastställas om innehållet i en handling uppfyller kravet på en överlåtelseförklaring, ska sedvanliga principer för avtalstolkning tillämpas. Det betyder att också andra omständigheter än ordalydelsen kan vara av betydelse (jfr NJA 1984 s. 482).
Enligt förlikningsavtalet är den fastighet som ska överlåtas ”under bildande” och ”utstakad på plats med tomt kring ’Nisses sommarstuga’ om uppskattningsvis 950-1 000 m2 jämte ca 15 m utanför idag befintlig strandlinje”. Beskrivningen av den mark som avses uppfyller inte kravet på ett tydligt angivande av det ifrågavarande markområdet.
I förlikningsavtalet används uttrycken ”överenskommer om markbyte” och ”dödsboet erhåller fastighet under bildande”. Dessa uttryck utgör isolerat sett en tillräckligt tydlig överlåtelseförklaring. I den senare upprättade fullföljdshandlingen används emellertid rubriken ”Överlåtelse” och texten att bolaget ”överlåter härmed till fullföljd av […] förlikningsavtalet” fastigheten.
Det talar för att den gemensamma partsavsikten vid ingåendet av förlikningsavtalet inte var att ingå ett då bindande överlåtelseavtal. I samma riktning pekar den omständigheten att företrädaren för dödsboet inte ansökte om det för förvärvet nödvändiga tillståndet hos överförmyndaren enligt 13 kap. 10 § FB förrän efter det att fullföljdshandlingen hade upprättats.
Av nu anförda skäl har förlikningsavtalet inte utgjort ett bindande överlåtelseavtal. Frågan är därför om fullföljdshandlingen utgör ett sådant avtal.
En utfästelse att sälja eller att köpa fast egendom kan enligt fast rättspraxis inte genomdrivas (jfr p. 17). När en part undertecknar en köpehandling avseende ett fastighetsköp och därefter skickar den till motparten för dennes underskrift, uppkommer därför inte bundenhet för någon av parterna förrän båda blir bundna, dvs. de blir bundna samtidigt. I linje med allmänna avtalsrättsliga principer uppkommer sådan bundenhet senast när den först undertecknande parten har tagit del av den av båda parter undertecknade handlingen (jfr 7 § avtalslagen).
Enligt rättsfallen NJA 2000 s. 747 I och II gäller i fråga om förutsättningarna för avtalsbundenhet vidare följande. Det är tillräckligt för bundenhet att den underskrivna köpehandlingen har lämnats till den fastighetsmäklare som har anlitats för köpet. Det är för bundenhet också tillräckligt att den av båda parter undertecknade köpehandlingen har lämnats till någon annan i förhållande till den sist undertecknande parten fristående person, hos vilken den först undertecknande parten kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat. Det räcker inte att den undertecknade köpehandlingen har lämnats till den sist undertecknande partens advokat.
Av det sagda följer att bundenhet vid successivt undertecknande av köpehandlingen alltid uppkommer genom att den sist undertecknande parten ger ut handlingen till motparten eller till en person som har behörighet att med bindande verkan för denne ta emot handlingen, typiskt sett partens ombud. Med hänsyn till fastighetsköpets särskilda natur måste bundenhet vidare antas uppkomma, inte bara när den av båda parter underskrivna handlingen lämnas till en sådan mäklare som omfattas av fastighetsmäklarlagen (2011:666), utan också när den ges in till inskrivningsmyndigheten i ett inskrivningsärende eller - i fråga om överlåtelse av ett markområde - till fastighetsbildningsmyndigheten för fastighetsbildning.
I målet aktualiseras frågan vad som närmare bestämt ligger i den av HD anvisade bindningsmöjligheten att handlingen lämnas till någon i förhållande till den sist undertecknande parten fristående person. Med utgångspunkten att ingen av parterna är bunden förrän båda är det sträcker sig den ordningen längre än vad som följer av allmänna avtalsrättsliga principer, enligt vilka bundenhet skulle förutsätta att handlingen har mottagits av den först undertecknande parten (jfr p. 12). Det huvudsakliga skälet för bindningsordningen är - enligt vad HD framhöll i 2000 års avgöranden - att den sist undertecknande parten inte ska kunna utnyttja en oklarhet, när det gäller om ett avtal har ingåtts eller inte.
Beträffande den först undertecknande partens skyddsbehov märks att han när som helst och utan att något formkrav behöver iakttas kan förhindra att köpet fullföljs genom att meddela motparten sin ändrade inställning. På det sättet kan han sätta en gräns för hur långt den sist undertecknande parten kan spekulera på hans bekostnad. Den tilltänkte köparen har också rätt att återfå eventuellt utgivet vederlag. Vidare kan det sättas i fråga om inte allmänna principer om culpa in contrahendo kan leda till ett visst skadeståndsansvar för en part som inte agerar med tillbörlig lojalitet mot motparten, och det oberoende av om köpet kommer till fullföljande eller inte. Beträffande de särskilda överväganden som i det hänseendet kan föranledas av de fastighetsrättsliga formkraven kan antecknas följande.
En utgångspunkt vid fastighetsköp har sedan länge varit att en bristande uppfyllelse av ett löfte om en försäljning eller om ett köp inte ska medföra något skadeståndsansvar, i vart fall inte när ett sådant ansvar allvarligt underminerar formkravet (se t.ex. NJA 1923 s. 316, NJA 1929 s. 225, NJA 1932 s. 290, NJA 1940 s. 112, NJA 1941 s. 689 och NJA 1947 s. 220; jfr Harris, Om handpenningsavtal i samband med köp av fast egendom, Festskrift till Watson, 1950, s. 302 ff. på s. 312 f.). Underlåtenheten att infria en sådan utfästelse medför därför inte någon skyldighet att utge skadestånd enligt (det positiva) kontraktsintresset. Skälet till det är att en rätt till sådan ersättning skulle innebära att löftesmottagaren försattes i samma ekonomiska situation som om ett bindande avtal hade ingåtts, och att detta skulle underminera formkravets syfte.
När emellertid parterna har ingått ett handpenningavtal enligt vilket köparen åtar sig att ersätta säljaren dennes skada om köpet inte kommer till stånd, anses denna särskilda förbindelse bindande för köparen. Om ett sådant avtal har träffats kan köparen enligt handpenningavtalet bli ersättningsskyldig upp till handpenningens belopp för sådana skadeståndsposter som försätter den skadelidande i samma ekonomiska situation som om något avtal inte hade kommit till stånd (det s.k. negativa intresset eller tillitsintresset). Rätten till ersättning omfattar i dessa fall säljarens utgifter för förhandling, avtalsingående och uppfyllelse eller förberedelse för uppfyllelse av avtalet. Härutöver kan ersättning utgå för s.k. dispositionsförluster, dvs. sådana förluster som säljaren har gjort genom att ha vidtagit eller ha låtit bli att vidta rättsliga dispositioner i tillit till det förutsatta avtalet. En sådan förlust kan uppkomma för säljaren om han har avböjt att träffa ett fördelaktigt avtal med någon annan i förlitan på att avtalet med den förste köparen skulle bli bindande (se t.ex. NJA 1974 s. 526; jfr beträffande ersättning enligt tillitsintresset exempelvis Stewart, Ersättningar i köprätten. Särskilt om skadeståndsberäkning, 1996, s. 304 ff. med hänvisningar i fotnot 46 samt Little, Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga ansvarsprinciper, JT 1993-94, s. 433 ff. på s. 452).
När parterna har avtalat om att handpenningen i sin helhet ska vara förverkad ifall det förutsatta överlåtelseavtalet inte ingås, får inställningen i svensk rätt anses vara att förverkandeöverenskommelsen inte är bindande i den utsträckning som den ger säljaren en rätt till ersättning för mer än tillitsintresset. Detsamma gäller när parterna i stället har avtalat om att vite ska utgå om avtalet inte kommer till stånd. Har parterna ingått ett handpenningavtal men inte angett konsekvenserna av att köparen inte fullbordar köpet, får det i normalfallet anses vara underförstått att köparen ska utge ersättning enligt tillitsintresset - med handpenningen som tak - om ett bindande avtal inte kommer till stånd. (Se NJA 1974 s. 526.)
Vad som gäller när parterna inte har ingått något avtal om handpenning, förverkande eller vite är mer osäkert. I rättspraxis finns det inte något klart exempel på att ersättning enligt tillitsintresset har utgått i avsaknad av en sådan särskild överenskommelse, när ett avtal om ett fastighetsköp inte har fått en bindande form. Däremot finns det många exempel på fall där någon ersättning inte har utgått (se särskilt NJA 1973 s. 175, där säljaren i samband med köparens önskemål under förhandlingarna gjorde ändringar i husets inredning i enlighet med köparens önskemål men köparen sedan valde att inte köpa fastigheten; köparen ansågs inte ha ådragit sig någon ersättningsskyldighet men grunden för det framstår inte som helt klar; se även de i p. 17 angivna rättsfallen). De principer som har utvecklats för handpenningavtalen och motsvarande avtal får emellertid anses vila på grundtanken att ersättning enligt tillitsintresset ska kunna utgå i vissa fall när det är motiverat och inte innebär att de fastighetsrättsliga formkraven kringgås eller urholkas.
Mot den angivna bakgrunden kan det inte anses finnas något absolut hinder mot att lägga allmänna lojalitetshänsyn till grund för en rätt till ersättning enligt principerna om culpa in contrahendo också när det gäller fastighetsköp (jfr Maxwell, a.a., s. 453 och Walker, Fastighetsköp, 20 uppl. 2012, s. 71). Har en köpare av oaktsamhet skapat en befogad men i sak oriktig tillit hos säljaren om att ett bindande avtal om fastighetsköp har ingåtts eller kommer att ingås och har säljaren drabbats av kostnader eller annan skada därför att han har handlat på grundval av denna tillit, så bör det - beroende på de närmare omständigheterna - kunna medföra skyldighet att utge skadestånd enligt tillitsintresset. Motsvarande ansvar bör en säljare ha.
Eftersom således den först undertecknande parten har ett visst skydd mot illojal spekulation av motparten - genom dels att han när som helst kan hindra fortsatt spekulation, dels att en viss rätt till skadestånd föreligger - finns det inte tillräckliga skäl för att förstärka detta skydd genom en utsträckning av principerna för avtalsbundenhet vid fastighetsköp utöver vad som redan har skett i praxis. Snarare finns det skäl att tillämpa den bindningsordning som HD anvisade i NJA 2000 s. 747 I och II med en viss återhållsamhet, så att avvikelsen från vad som följer av allmänna avtalsrättsliga principer blir så liten som möjligt.
Förutom i de situationer som anges i punkt 14, bör mot bakgrund av det anförda ett överlämnande av en av båda parter undertecknad köpehandling avseende fast egendom till en utomstående leda till avtalsbundenhet endast om tre förutsättningar är uppfyllda. För det första får den mottagande personen inte beträffande köpehandlingen stå under den sist undertecknande partens instruktionsmakt; exempelvis får han inte vara skyldig att återlämna handlingen till denne. För det andra bör det av parternas avtal eller omständigheterna vid avtalsingåendet framgå för den först undertecknande parten att handlingen efter motpartens underskrift kommer eller kan komma att ges ut genom att lämnas till den fristående personen. För det tredje bör det krävas att personen har en skyldighet att tillhandahålla handlingen så att den först undertecknande parten ensidigt kan vidta rättsliga dispositioner med stöd av avtalet, exempelvis genom att få till stånd en inskrivning av överlåtelsen. Den som har fått parternas gemensamma uppdrag att ta emot den undertecknade handlingen och ombesörja lagfart uppfyller dessa krav.
Det föregående innebär att det för avtalsbundenhet inte är tillräckligt att den part som har tagit emot en av motparten undertecknad handling kontaktar denne och upplyser att handlingen är undertecknad. Detta gäller oavsett om det sedermera kan föras i bevis att köpehandlingen hade undertecknats före bekräftelsen. Det är för bundenhet inte heller tillräckligt att köpehandlingen efter undertecknande av den andra parten i kopia lämnas till en sådan person som avses i punkt 23 (eller till motparten själv). En annan sak är att ett sådant handlande kan föranleda skadeståndsansvar (se p. 21).
Enligt 16 kap. 1 § FB har överförmyndaren till uppgift att utöva tillsyn över bl.a. förmyndares verksamhet och att vid tillsynen särskilt vaka över att den omyndiges tillgångar i skälig omfattning används för hans nytta och att tillgångarna i övrigt är placerade så att tillräcklig trygghet finns. Samma ändamål ligger bakom bestämmelsen i 13 kap. 10 § om krav på överförmyndarens godkännande vid en fastighetsöverlåtelse. Överförmyndarens roll är alltså att ta till vara den underåriges intressen genom kontroll av förmyndarnas åtgärder. Någon skyldighet att se till motpartens intressen föreligger inte.
Den funktion som en överförmyndare har vid en fastighetsöverlåtelse i vilken en underårig är part medför att överförmyndaren inte kan anses vara en sådan fristående person som avses i punkt 23.
Av det sagda följer att det för avtalsbundenhet inte var tillräckligt att fullföljdshandlingen med för bundenhet erforderliga underskrifter fanns hos överförmyndaren. Inte heller uppkom avtalsbundenhet genom att överförmyndaren lämnade originalet till företrädare för dödsboet.
Eftersom förlikningsavtalet inte uppfyller de formkrav som gäller för fastighetsöverlåtelser och fullföljdshandlingen inte på ett erforderligt sätt gavs ut, så har någon bindande överlåtelse av fastigheten till dödsboet inte kommit till stånd. Hovrättens domslut ska således fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 21 december 2012.
Mål nr: T 3679-11.
Lagrum: 4 kap. 1 § JB, 13 kap. 10 § FB.
Rättsfall: NJA 1923 s. 316, NJA 1929 s. 225, NJA 1932 s. 290, NJA 1940 s. 112, NJA 1941 s. 689, NJA 1947 s. 220, NJA 1973 s. 175, NJA 1974 s. 526, NJA 1975 s. 635, NJA 1984 s. 482, NJA 1986 s. 366, NJA 1995 s. 178, NJA 2000 s. 747 I och II.