Om ett köp av en lantbruksfastighet blir ogiltigt till följd av att köparen vägras förvärvstillstånd, är staten enligt 12 § jordförvärvslagen (1979:230) skyldig att lösa egendomen till det pris som har avtalats. En sådan skyldighet finns dock inte om köpeskillingen inte endast obetydligt överstiger egendomens värde. I en tvist om inlösenskyldighet har det lagts på staten att visa att det avtalade priset är för högt.
Falu tingsrätt, fastighetsdomstolen
L.P. förde vid Falu tingsrätt, fastighetsdomstolen, den talan mot staten som framgår av fastighetsdomstolens dom.
Fastighetsdomstolen (rådmannen Hoover, f.d. lagmannen Simon och fastighetsrådet Calderon) anförde följande i dom den 5 juni 2009.
L.P. överlät i augusti 2007 fastigheten Orsa Stackmora 30:8 till Wright för en köpeskilling om 190 000 kr. Fastigheten har en areal på ca 2,2 ha, varav ett skogsskifte om ca 2,1 ha och ett åkerskifte om ca 0,1 ha. Wright ansökte hos Länsstyrelsen i Dalarnas län (länsstyrelsen) om förvärvstillstånd, men länsstyrelsen avslog ansökan.
L.P. begärde därefter att staten skulle lösa in fastigheten till det avtalade priset 190 000 kr. Genom beslut av den 29 januari 2008 vägrade länsstyrelsen inlösen med hänvisning till 12 § jordförvärvslagen (JFL), då köpeskillingen bedömdes betydligt överstiga egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter.
L.P. har väckt talan om inlösen vid Falu tingsrätt, fastighetsdomstolen.
Yrkanden m.m.
L.P. har yrkat att fastighetsdomstolen förpliktigar staten att lösa in fastigheten Orsa Stackmora 30:8 för en köpeskilling om 190 000 kr, jämte ränta enligt 4 och 6 §§räntelagen från och med den 20 oktober 2007 till dess full betalning sker. - - -.
Staten genom Länsstyrelsen i Dalarnas län har bestritt yrkandena om inlösen - - -, men vitsordat ränteyrkandet som skäligt i sig.
Parterna har anfört i huvudsak följande.
L.P.
Han försökte genomföra en försäljning av Stackmora 30:8 redan år 2004. Köpeskillingen var då 75 000 kr. Köparen fick inte förvärvstillstånd och denne begärde inlösen, men länsstyrelsen avslog denna begäran. Han väckte talan vid fastighetsdomstolen, men hans talan ogillades genom dom den 6 juli 2007. I det målet vitsordade staten ett marknadsvärde på 75 000 kr. Fastighetspriserna har stigit kraftigt efter år 2004. Värdet på skogen har stigit med ca 80 %. Stackmora 30:8 har grader i Orsa besparingsskog, vilket ger rätt till jakt inom ett enormt stort område.
Han bjöd ut fastigheten på ”Blocket” i augusti 2007 och fick ett stort antal svar med erbjudande om köpeskillingar i samma storleksordning som den nu aktuella. Han blev även erbjuden ett högre pris än 190 000 kr, men då var köpet med Wright klart. Marknadsvärdet ligger på denna nivå när det är fråga om fastigheter som har andel i besparingsskog. Den största delen av marknadsvärdet på Stackmora 30:8 avser värdet på jakträtten. Staten är därför enligt 12 § JFL skyldig att lösa fastigheten till det pris som har avtalats, dvs. 190 000 kr.
Med begreppet ”egendomens värde” i 12 § JFL avses egendomens marknadsvärde. För det fall 12 § JFL ska tolkas på annat sätt gör han gällande att en ersättning motsvarande köpeskillingen ändå motsvarar fastighetens värde enligt JFL, eftersom det beträffande jakträtt är tydligt uttalat i förarbetena att marknadsvärdet ska gälla.
Enligt 12 § JFL ska egendomens värde bedömas med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter. Avkastningen är inte begränsad endast till skoglig avkastning. Jakträtten utgör en del av fastighetens avkastning eftersom den ger möjlighet till egen jakt eller kan upplåtas mot ersättning. Vidare medför andelen i besparingsskogen att bidrag ges till exempelvis skogsvård, att olika projekt genomförs samt att man får tillgång till fina vägar. Det finns således värden som inte direkt ger avkastning i pengar.
Stackmora 30:8 består av två delar där en del kan bli tomt. Han har dock f.n. inte sökt bygglov.
Det har sålts ett flertal jämförbara fastigheter i Dalarna, bl.a. belägna i Sörsjön och i Lima, där prisnivåerna varit i paritet med den nu aktuella köpeskillingen. I något fall har länsstyrelsen även beviljat förvärvstillstånd för fastighet inom Orsa omarronderingsområde, trots att köparna bott i Mora och inte sedan tidigare ägt fastighet i Orsa.
Bestämmelsen om inlösen har innehållsmässigt inte ändrats sedan JFL:s tillkomst år 1979. I JFL fanns då fortfarande en möjlighet att vägra förvärvstillstånd om köpeskillingen eller annan ersättning inte endast obetydligt översteg egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter. En prisprövning förelåg således. I förarbetena till denna lag anges att prövningen av köpeskillingens skälighet bör i första hand utgå från egendomens avkastningsvärde vid en för orten normal driftsinriktning. Vidare anges att det finns värden som inte har samband med jord- och skogsbruket, exempelvis jakträtt, där värdet bör sättas med ledning av marknadsvärdet. Där anges vidare att inlösningspliktens utformning avsetts ha samma innehåll och lydelse som förvärvsregeln i då gällande 4 §.
År 1987 gjordes ändringar i JFL. Vid detta tillfälle ändrades lagens bestämmelser om prisprövning och avsikten var att det skulle bli enklare att få förvärvstillstånd. Syftet med detta var i sig att stimulera till en ökad omsättning av fastigheter och skapa förutsättningar för att hålla landsbygden levande. I förarbetena anges att fastighetens värde vid tillämpningen av den nya bestämmelsen bör bedömas enligt samma grunder som i annan lagstiftning, exempelvis 4 kap. 1 § expropriationslagen och 5 kap.fastighetstaxeringslagen. Vidare anges att det skulle finnas kvar en möjlighet att avslå en ansökan om tillstånd om det är uppenbart att det avtalade priset avsevärt överstiger egendomens marknadsvärde. Denna regel gällde inte inlösenskyldighet, men bestämmelsen om prisprövning och inlösenskyldighet avses ha samma innehåll och lydelse.
År 1991 gjordes nya förändringar i JFL. En omfattande avreglering skedde. Bestämmelserna om vägrat förvärvstillstånd med anledning av att köpeskillingen eller annan ersättning avsevärt översteg marknadsvärdet togs bort. I redovisningen av bakgrunden till förändringarna anges att de jordbrukspolitiska förutsättningarna hade ändrats och att det skulle ske en marknadsanpassning och avreglering av jordbruket. Det anges vidare att avregleringen skulle komma att leda till att produktionen av traditionella jordbruksprodukter minskar samt att marken kan få en ny användning. Det ansågs inte lämpligt att bevara bestämmelser som riskerade att hindra en lantbrukare från att själv avgöra hur marken ska nyttjas. Man noterade även att tidigare bestämmelsers avsikt att pressa fastighetspriserna fått den negativa följden att det slagits in en kil mellan brukande och ägande av åkerjorden. Vidare ansågs den gällande lagstiftningen ha bidragit till att avfolka snarare än att befolka glesbygden. De särskilda bestämmelserna om prisprövning slopades då det ansågs att prisprövningen innebar ett direkt gynnande av köpare som vill och får köpa lantbruksegendom och ett missgynnande av säljarna. Det anges vidare att ett avreglerat jordbruk kan få till följd att marken kan komma att utnyttjas i en mångfald former och även i kombination med andra verksamheter på ett annat sätt än vad som dittills gällt. Det anförs vidare att det då blir svårare att beräkna fastighetens marknadsvärde. Därtill anges att det är viktigt att lagstiftningen på jordbrukets område inte är sådan att en marknadsanpassning av näringen försvåras. Det är viktigt att notera att man därvid särskilt lagt vikt vid att prisstegringstakten på lantbruksfastigheter har tilltagit sedan år 1987.
Det som anges som lantbruksegendomars värde i lagens förarbeten är således marknadsvärdet. Detta gäller samtliga förarbeten berörande nu gällande lag och ändringar i denna. När det gäller lösenskyldigheten i sig har förarbetena varit sparsamma med utvecklande resonemang och det kan därför vara av intresse att beakta tidigare lagstiftning om jordförvärv. Före år 1979 års JFL gällde jordförvärvslagen (1965:290). I denna lag angavs att lösenskyldighet inte förelåg om priset uppenbart översteg egendomens värde eller egendomen häftar för intecknad gäld till högre belopp än priset. Bestämmelsen hade inte ändrats sedan 1955 års jordförvärvslag. Någon särskild motivering till bestämmelsernas innehåll lämnades därför inte i förarbetena till 1965 års lag. Dock anges en avsikt att förebygga illojala förfaranden.
I 9 § 1955 års jordförvärvslag anges att lösningsplikt inte föreligger, vad gäller nu aktuellt avseende, om priset uppenbart överstiger egendomens värde. Lydelsen motsvarar således 1965 års lag. Till denna paragraf ges en ganska ingående motivering. Ett omfattande resonemang förs kring s.k. illojala förfaranden, exempelvis att kringgå lagen genom att utsätta ett betydligt högre pris än det i verkligheten överenskomna. Det anges att det med tanke på liknande situationer kunde stadgas undantag från inlösningsskyldighet för fall där priset uppenbart överstiger egendomens värde. Avsikten var således huvudsakligen att ge myndigheterna möjlighet att stävja sådana illojala förfaranden. Om detta är det inte fråga i målet.
I förarbetena till 1955 års jordförvärvslag anför departementschefen att ändamålet med inlösenbestämmelserna i huvudsak är att tillgodose den enskildes rättssäkerhet. Även lagrådet anför att rättssäkerheten är det huvudsakliga ändamålet. Lagrådet anför vidare att det är uppenbart att det innebär stort men för den som äger fast egendom att inte få fritt förfoga över egendomen genom att avyttra den. Lagrådet anför vidare att skälig hänsyn till rättvisa och billighet kräver, att den enskildes intressen åtminstone så till vida beaktas, att han genom åläggande för kronan att lösa den egendom, varöver han ej fått fritt förfoga, sättes i tillfälle att i stället disponera över det värde i penningar som egendomen representerar.
Ingenstans i de förarbeten som föreligger har diskuterats att låta det förhållandet att förvärvstillståndsreglerna gäller och kan begränsa kretsen av förvärvare påverka bedömningen av egendomens värde. Detta är ett oacceptabelt cirkelresonemang. Avsikten med inlösningsregeln är att fastighetsägaren ska ekonomiskt kompenseras och sättas i samma ekonomiska läge som om köparen hade erhållit förvärvstillstånd. Detta är en mycket viktig rättssäkerhetsaspekt för den enskilde. Om länsstyrelsens resonemang skulle godtas innebär detta att fastighetsägaren i normalfallet alls inte skulle få ekonomisk kompensation i enlighet med köpeskillingen utan endast för den köpeskilling som länsstyrelsen skulle bedöma att en i bygden bosatt person skulle vara villig att erlägga. Så är lagen inte utformad. Förhållandet skulle även strida mot gällande bestämmelser till skydd för den enskildes äganderätt. Därmed avses bestämmelserna i 2 kap. 18 § RF. Där tillförsäkras den enskilde rätt till ersättning för förlusten och förlusten i ett fall som detta är den köpeskilling som marknaden är beredd att erlägga för den aktuella fastigheten.
Det föreligger ingen skyldighet för staten att lösa in fastigheten enligt 12 § JFL eftersom köpeskillingen betydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter.
Orsa kommun är av regeringen utpekad som både omarronderings- och glesbygdsområde i JFL. Därmed tillhör Orsa kommun en av de mest reglerade trakterna i länet. Detta innebär att det är svårt för utomstående att nyetablera sig på små fastigheter, vilka bör användas för rationaliseringsändamål. På större fastigheter kan förvärv gjorda av icke ortsbor avslås eftersom förvärvsegendomen kan behövas som sysselsättningstillskott till på orten aktiva lantbrukare.
För privatpersoner är reglerna i 7 § JFL styrande för om förvärvstillstånd ska lämnas eller inte. I Orsa kommun kan förvärv avslås av rationaliseringsskäl eller sysselsättningsskäl. Det kan befaras att målsättningen med 7 § JFL inte kan nås med upprepade krav på inlösen till orimligt höga köpeskillingar.
Eftersom bestämmelserna i JFL har påtaglig verkningsgrad i Orsa kommun är marknaden för lantbruksfastigheter i Orsa kommun begränsad. I orten etablerade skogsägare har redan genom sina samfällighetsandelar jakträtt. De som har rimliga möjligheter att få förvärvstillstånd är inte villiga att betala någon nämnvärd merkostnad för att få ytterligare samfällighetsandelar. Tillägg för jaktvärdet vid förvärv av lantbruksfastighet ska därför vara begränsat.
Bedömningen av värdet har gjorts mot bakgrund av att marknaden är begränsad. Vid tillståndgivning görs en bedömning av om marken har betydelse för det aktiva skogsbruket.
Målsättningen är att det ska ske omarrondering inom Orsa. Efter en omarrondering ska det inte finnas kvar små fastigheter som inte är till nytta för skogsbruket. En omarrondering kan förväntas vara klar inom de närmaste 20 åren. Små fastigheter används för spekulation och gagnar inte trakten.
Inom ett omarronderingsområde tillämpas JFL lite olika beroende på vilket område det är fråga om. Tillämpningen är ”hård” där en omarrondering ligger nära i tiden. Där ägosplittringen är mindre och där omarrondering ligger längre fram i tiden är det en lite annan tillämpning. I de fall förvärvstillstånd beviljats har köpeskillingarna varit mycket lägre och det har varit fråga om mark som inte behövs för rationalisering av skogsbruket.
Det medges i regel förvärvstillstånd för köp som avser en skogsfastighet där det finns bostadsbyggnader och köparen avser att bosätta sig på fastigheten. Eftersom det ingår byggnader är det svårt att utifrån sådana köp bedöma köpeskillingens skälighet.
Avkastningsvärdet för skogen kan beräknas till ca 40 000 kr. Avkastningsvärdet är beräknat enligt beståndsmetoden. Värdet på åkerarealen kan beräknas till ca 1 000 kr. Andel i besparingsskog har för små fastigheter inte så stort värde i andra avseenden än jakträtten, exempelvis att få ekonomisk hjälp med skogsvård. Det är svårt att ange vilket pris som är skäligt för jakträtten på en fri marknad, men 40 000-50 000 kr kan vara rimligt. Vid prövningen av frågan om förvärvstillstånd har emellertid hänsyn tagits till att marknaden på grund av JFL:s bestämmelser om förvärvstillstånd är begränsad.
L.P. har som muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv samt vittnesförhör med B.S.
L.P. har som skriftlig bevisning åberopat dels handlingar avseende ett antal fastighetsförsäljningar som avsett fastigheter med andel i besparingsskog, dels två e-postmeddelanden från personer som anmält intresse för fastigheten i samband med försäljningen.
Såväl den muntliga som den skriftliga bevisningen har åberopats till styrkande av att fastighetens värde uppgått till den köpeskilling som överenskommits i köpeavtalet mellan L.P och Wright, att detta är fastighetens värde på marknaden samt att jakträttens värde är högt.
Tingsrätten, som tagit upp målet till avgörande efter huvudförhandling, gör följande bedömning.
Av 12 § JFL följer att staten är skyldig att lösa egendomen till det pris som har avtalats om säljaren begär det, men att sådan skyldighet inte föreligger, om köpeskillingen eller annan ersättning inte endast obetydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter eller om avtalsvillkoren i övrigt är oskäliga.
L.P. har yrkat att staten ska lösa in fastigheten för 190 000 kr, dvs. det pris som avtalades mellan honom och Williams har bestritt inlösen med hänvisning till att köpeskillingen betydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter.
Det som staten anfört medför att staten anser att egendomens värde på en ”fri marknad” uppgår till 81 000-91 000 kr, varav 40 000 kr avser avkastningsvärdet för skogen, 1 000 kr värdet på åkerarealen och 40 000-50 000 kr värdet för jakträtten. Staten har hävdat att värderingen dock ska ske med beaktande av att marknaden för den aktuella fastigheten är begränsad med hänsyn till bestämmelserna om förvärvstillstånd i JFL.
L.P. har inte redovisat någon uppdelning av köpeskillingen på olika poster. Han har gjort gällande att värdet på fastigheten, oavsett hur denna fördelning görs, uppgår till 190 000 kr. Enligt hans mening ska värderingen inte påverkas av bestämmelserna i JFL som staten hävdat.
På grund av jordbruks- och skogsmarkens betydelse för samhället har sedan länge funnits vissa begränsningar av möjligheterna att förvärva mark. Jordförvärvslagarna från 1955, 1965 samt nuvarande JFL från år 1979, bygger till stor del på behovet av storleksrationaliseringar och arronderingsförbättringar. Efter år 1979 har bestämmelserna i JFL vid flera tillfällen ändrats och inneburit en väsentlig avreglering. Emellertid kvarstår begränsningarna när det gäller förvärv av egendom i omarronderingsområden. JFL är således alltjämt starkt styrande i sådana områden och är ett av medlen för att genomföra omarronderingar. I de fall inlösen förekommer är avsikten att marken ska säljas vidare inom ramen för en omarrondering.
När JFL började gälla år 1979 fanns en bestämmelse om att förvärvstillstånd kunde vägras om köpeskillingen eller annan ersättning inte endast obetydligt översteg egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter (4 § första stycket 1 i den då gällande lydelsen). I förarbetena (NJA II 1979 s. 266 ff.) till denna bestämmelse anges bl.a. att prövningen av köpeskillingens skälighet i första hand bör utgå från egendomens avkastningsvärde vid en för orten normal driftsinriktning. Där anges vidare att det kan finnas värden som inte har samband med jord- och skogsbruket, exempelvis jakträtt, och där värdet bör sättas med ledning av marknadsvärdet. Grunden för statens lösningsskyldighet är att JFL i vissa fall medför att kretsen av spekulanter blir starkt begränsad och att det därför är rimligt att ägaren också i dessa fall har möjlighet att avyttra egendomen till skäligt pris (NJA II 1979 s. 302 f.).
Kretsen av spekulanter som kan erhålla förvärvstillstånd begränsas i detta fall eftersom marken är belägen inom omarronderingsområde. Bestämmelsen om inlösen utgör då ett skydd för säljaren så att denne under alla förhållanden kan avyttra fastigheten till ett skäligt pris.
Stackmora 30:8 omfattar endast 2,2 ha. Det är uppenbart att en större del av köpeskillingen avser jakträtten.
Staten har vid beräkningen av avkastningsvärdet för skogen tillämpat beståndsmetoden som är en marknadsanpassad avkastningsmetod. Samma metod används i omarronderingsverksamheten. Det har inte framkommit någon omständighet som ger anledning till att frångå statens bedömning av värdet på skogen. När det gäller värdet på åkern har Munoz gjort gällande att denna mark kan användas som tomtmark. Han har inte på något sätt gjort detta troligt, varför det värde som staten angett, ca 1 000 kr, bör godtas.
De uppgifter som framkommit genom den åberopade bevisningen medför att det saknas anledning att ifrågasätta att det finns personer som är beredda att betala belopp i storleksordningen 190 000 kr för små fastigheter som har andel i besparingsskog. Det är dock endast genomförda köp som ger en indikation på marknadsvärdet. L.P. har åberopat ett antal genomförda fastighetsköp avseende små fastigheter med andel i besparingsskog. Emellertid är det endast ett köp som avser en fastighet inom omarronderingsområde. Det avser fastigheten Orsa Stackmora 31:24 med en areal om 0,1 ha. Länsstyrelsen beviljade förvärvstillstånd den 18 december 2008. Köpeskillingen var 65 000 kr. Här framgår med än större tydlighet att det främst är jakträtten som köpeskillingen avser. Såvitt framkommit var köparna av denna fastighet bosatta utanför Orsa och inte tidigare ägare av fastighet i Orsa. Av länsstyrelsens beslut framgår att förvärvstillstånd beviljats eftersom egendomen inte ansetts vara av intresse ur rationaliseringssynpunkt. Staten har emellertid inte lämnat någon ytterligare information angående denna fastighet. Även om mycket talar för att det förhåller sig på det sätt som anges i beslutet, går det inte att göra någon säker bedömning av frågan huruvida fastigheten kommer att ingå i en eventuell framtida omarronderingsförrättning. Även om 65 000 kr godtas som en prisobservation för jakträtten inom ett kommande omarronderingsområde är det uppenbart att fastighetens värde avsevärt understiger 190 000 kr.
Sammantaget innebär det anförda att köpeskillingen överstiger egendomens värde på det sätt som staten hävdat.
Det som L.P. anfört beträffande egendomsskyddet i 2 kap. 18 § regeringsformen torde sakna relevans (se SOU 1993:40 s. 70).
Slutsatsen blir att det inte föreligger någon skyldighet för staten att lösa in fastigheten. Käromålet ska alltså ogillas.
- - -.
Fastighetsdomstolen ogillade käromålet.
L.P. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten, med ändring av fastighetsdomstolens dom, skulle förplikta staten genom Länsstyrelsen i Dalarnas län att lösa fastigheten Orsa Stackmora 30:8 för en köpeskilling om 190 000 kr jämte ränta.
Staten bestred ändring. Med hänsyn till vad fastighetsdomstolen hade antecknat i sin dom förtydligade staten sin inställning till jakträttens värde, att den skulle bedömas utifrån den begränsade marknaden - omarronderingsområdet - som den aktuella fastigheten fanns på.
Hovrätten (hovrättslagmannen Gross, hovrättsråden Harmon, referent, och Simmons samt fastighetsrådet Allen) anförde följande i dom den 18 december 2009.
Enligt 12 § jordförvärvslagen (JFL) finns en skyldighet för staten att lösa egendomen till det pris som har avtalats om säljaren begär det. En sådan skyldighet föreligger dock inte om köpeskillingen eller annan ersättning inte endast obetydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter eller om avtalsvillkoren i övrigt är oskäliga.
Bakgrunden till inlösenskyldigheten framgår av ett uttalande av departementschefen i prop. 1978/79:85 s. 138. ”Som lagrådet anför är grunden för statens inlösningsskyldighet enligt paragrafen den att lagens föreskrifter i vissa fall medför att kretsen av spekulanter blir starkt begränsad och att det därför är rimligt att ägaren också i dessa fall har möjlighet att avyttra egendomen till skäligt pris.”
Hur detta ”skäliga pris” skulle bedömas framgår inte av några motiv till paragrafen om inlösenskyldighet - 12 § i nuvarande JFL och 14 § i dåvarande JFL. Motiveringarna finns i stället till 4 § som då avsåg den prisprövning som numera avskaffats. Begreppet skäligt pris fanns i både 4 och 14 §§ och skulle bedömas på samma sätt.
I prop. 1978/79:85 s. 25 och 26 anförde departementschefen följande. ”När det sedan gäller frågan om vilket värde som bör tjäna som norm för bedömningen om köpeskillingen eller annat vederlag skall anses skäligt anser jag i likhet med utredningen och flertalet remissinstanser att det i princip bör vara egendomens avkastningsvärde som bör utgöra riktpunkt för bedömningen. - - - Som utredningen framhåller måste emellertid vissa nyttigheter värderas med ledning av marknadsvärdet. På många lantbruksföretag finns nämligen värden som inte har samband med egendomens användning för jordbruk eller skogsbruk. Exempel härpå är vissa byggnader, grustag, jakträtt m.m. Vid prövningen bör givetvis värdet på sådana nyttigheter sättas med ledning av marknadsvärdet.”
Genom en lagändring 1987 mildrades prisprövningen avsevärt och sambandet mellan värdebegreppen i 4 § - prisprövningen - och 14 § - inlösenskyldigheten - upphörde genom att prisprövningen ändrades till att förvärvstillstånd fick vägras om det var uppenbart att köpeskillingen eller annan ersättning avsevärt översteg egendomens marknadsvärde. Prisprövningen ändrades således från att i grunden vara baserad på avkastningsvärde till att bli helt baserad på marknadsvärde. Någon förändring i 14 § om värderingen vid inlösenskyldighet gjordes inte. (Jfr prop. 1986/87:122 s. 17.)
Genom en lagändring 1991 togs prisprövningen helt bort men inte heller detta innebar att någon förändring i 14 § om värderingen vid inlösenskyldighet gjordes. (Jfr prop. 1990/91:155 s. 31 f.)
Något rättsligt stöd att begränsa marknaden på sätt länsstyrelsen gjort finns inte. Enligt hovrätten bör egendomens värde bedömas utifrån en marknad där det inte enbart finns spekulanter som kan vara säkra på att erhålla förvärvstillstånd. Å andra sidan är det inte heller fråga om ett marknadsvärde i vanlig bemärkelse eftersom det är avkastningsvärdet och inte marknadsvärdet som ska ligga till grund för bedömningen i fråga om värdet på skog. Däremot ska marknadsvärdet ligga till grund för bedömning av värden som inte har samband med jord- och skogsbruk, exempelvis jakträtt.
Staten har bedömt egendomens värde till 81 000-91 000 kr. Av detta avser 40 000 kr avkastningsvärdet för skog, 1 000 kr för åkermark och 40 000-50 000 kr för jakträtten. L.P. har inte ifrågasatt värderingen av skogen och hovrätten finner ingen anledning att ifrågasätta detta värde.
L.P. har åberopat följande köp som jämförelsematerial för att visa att den överenskomna köpeskillingen på 190 000 kr inte är högre än att staten är skyldig att inlösa fastigheten till detta pris.
Fastighet                          Köpedatum         Köpesumma     ArealÄlvdalen Skärtjärn 4:6 och 13:8 januari 2007 310 000 kr 14,9 haÄlvdalen Skärtjärn 4:6 2007-09-11 160 000 kr 9,3 haÄlvdalen Skärtjärn 13:8 2007-06-01 150 000 kr 5,6 haMalung-Sälen Storagen 10:4 2007-12-17 130 000 kr 0,5 haÄlvdalen Skärtjärn 4:9 2007-12-21 185 000 kr 9,5 haMalung-Sälen Östra Långstrand 4:3 2008-11-14 225 000 kr 1,6 haOrsa Stackmora 31:24               november 2008  65 000 kr 0,1 ha
Enligt Munoz är den till fastigheterna i ovanstående tabell knutna jakträtten helt avgörande för prissättningen. Att köpeskillingarna i samtliga fall skulle vara helt beroende av jaktvärdet och inte till någon del beroende av skogsavkastning eller bebyggelseförväntning framstår emellertid enligt hovrättens mening inte som uppenbart.
Jämförelseobjekten är mindre skogsfastigheter i norra Dalarna med jakträtt inom besparingsskogar. Fastigheten Stackmora 31:24 är mycket lik Stackmora 30:8, den här aktuella fastigheten. Vid en justering av köpeskillingen för Stackmora 31:24 med det av staten uppgivna värdet för skogen på Stackmora 30:8 med 40 000 kr erhålls en summa på 105 000 kr.
En enskild köpeskilling är inte detsamma som marknadsvärdet på en fastighet. För att bedöma fastighetsvärdet krävs ett antal köp av jämförbara fastigheter. Den jämförelsefastighet som är mest lik Stackmora 30:8 indikerar ett marknadsvärde på 105 000 kr. Övriga jämförelsefastigheter indikerar ett högre marknadsvärde men jämförbarheten kan ifrågasättas eftersom det kan finnas andra värdegrundande egenskaper än jakt för dessa fastigheter.
Utredningen i målet - de av L.P. redovisade jämförelseköpen och statens värdering - ger inte stöd för att värdet enligt 12 § JFL på fastigheten Stackmora 30:8 kan bedömas vara högre än 150 000 kr.
En sista frågeställning blir om ett pris på 190 000 kr kan anses överstiga 150 000 kr mer än endast obetydligt. 190 000 kr överstiger 150 000 kr med drygt 25 %. I prop. 1978/79:85 s. 26 sägs följande om vad som avses med ”endast obetydligt överstiger”. Observera att uttalandet nedan avser värderingen inför prisprövningen men att värderingsgrunden för prisprövning och inlösen var samma vid tiden för uttalandet.
”Jag delar utredningens uppfattning att det normalt bör vara tillräckligt med överslagsmässiga värdebedömningar av avkastningsvärdet. För det fall lantbruksnämnden på grundval av sådana beräkningar preliminärt kommer till det resultatet att priset är så högt att tillstånd bör vägras bör dock krävas att lantbruksnämnden gör mer noggranna kalkyler om avkastningen av jordbruksjorden och värdet av den växande skogen innan definitiv ställning tas i tillståndsfrågan. Eftersom all värdering är behäftad med osäkerhet anser jag att köpeskillingar eller annat vederlag som endast obetydligt överstiger värderingsresultatet kan godtas. Hur stor avvikelse som bör accepteras får bero på omständigheterna i det enskilda fallet.”
Uttalandet visar, enligt hovrätten, att statens inlösenskyldighet omedelbart faller om köpeskillingen överstiger värdet med hänsyn till egendomens avkastning och övriga omständigheter. Att inlösenskyldigheten sträcker sig något längre beror enbart på värderingsosäkerheten.
De av L.P. redovisade jämförelseköpen och utformningen av redovisningen innebär i och för sig att avtalad köpeskilling ligger inom värderingsosäkerheten. En del av osäkerheten beror dock på att jämförelseköpen endast är mycket summariskt redovisade och att en noggrannare genomgång av dessa med en redovisning av vilka andra värdepåverkande faktorer som funnits eller inte funnits vid köpen skulle ha minskat värderingsosäkerheten. Bevisbördan för att inlösenskyldighet föreligger åvilar primärt den som påkallar inlösen. Att parten valt en redovisning som ger större osäkerhet kan inte innebära att partens ställning förbättras.
Hovrätten bedömer, i likhet med fastighetsdomstolen, att köpeskillingen i detta fall överstiger egendomens värde på det sätt staten har hävdat. Överklagandet ska därmed avslås och fastighetsdomstolens dom stå fast.
Hovrätten fastställde fastighetsdomstolens dom.
L.P. överklagade och yrkade att HD skulle ändra hovrättens dom och förplikta staten genom Länsstyrelsen i Dalarnas län att lösa in hans fastighet Orsa Stackmora 30:8 med 190 000 kr jämte ränta.
Länsstyrelsen motsatte sig att domen ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Oliver, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
L.P. är ägare till fastigheten Orsa Stackmora 30:8 i Dalarnas län. Fastigheten, som ligger inom såväl glesbygds- som omarronderingsområde, består av 2,1 ha skogsmark och 0,1 ha åkermark. Fastigheten har även del i besparingsskog och en rätt till jakt. Munoz sålde fastigheten för 190 000 kr.
Enligt 7 § jordförvärvslagen (1979:230) får tillstånd till förvärv av egendom i omarronderingsområde vägras, om förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationalisering av ägostrukturen. Om sådant tillstånd vägras är staten enligt 12 § jordförvärvslagen skyldig att på begäran av ägaren lösa egendomen till det avtalade priset bl.a. om inte köpeskillingen inte obetydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter.
Lowery köpare nekades förvärvstillstånd av länsstyrelsen. Hans begäran att staten då skulle lösa in fastigheten avslogs av länsstyrelsen som ansåg att priset som Lowery köpare var beredd att betala inte obetydligt översteg värdet på fastigheten.
Grunden för inlösenskyldigheten har av regeringen angetts vara att kretsen av spekulanter på egendom som avses i de aktuella lagrummen starkt begränsas genom lagens föreskrifter och att man därför velat bereda ägaren möjlighet att avyttra egendomen till skäligt pris (se prop. 1978/79:85 s. 138).
I förarbetena till jordförvärvslagen sägs vidare att vissa nyttigheter måste värderas med ledning av marknadsvärdet eftersom på många lantbruksföretag finns värden som inte har samband med egendomens användning för jord- eller skogsbruk. Som exempel nämns bl.a. byggnader, grustag och jakträtt. Vid prövningen bör givetvis värdet på sådana nyttigheter sättas med ledning av marknadsvärdet (se a. prop. s. 26).
Det är ostridigt mellan parterna att fastigheten, med hänsyn till avkastningen på skogen och åkermarken, är värd 41 000 kr. Vad som återstår att värdera är då fastighetens jakträtt och andel i besparingsskog. Den avgörande frågan för bedömningen om köpeskillingen är för hög i förhållande till fastighetens värde är framför allt vilket marknadsvärde som den jakträtt som följer fastigheten har.
12 § jordförvärvslagen är uppbyggd så att om en köpare vägras förvärvstillstånd har säljaren rätt att få fastigheten inlöst för den aktuella köpeskillingen. Det gäller inte om köpeskillingen inte obetydligt överstiger egendomens värde. Att inlösen vägras är sålunda formulerat som ett undantag från regeln att fastigheten ska lösas in om så begärs. Vid sådant förhållande är det naturligt att placera bevisbördan på den som åberopar undantaget, dvs. länsstyrelsen.
Länsstyrelsen torde dessutom ha större möjligheter att säkra bevisning om marknadsvärdet på i målet aktuella rätter än vad en enskild person normalt har. Detta leder till att bevisbördan även vid användande av en bevissäkringsprincip bör ligga på länsstyrelsen.
Att L.P. slutit ett avtal om försäljning av fastigheten på 190 000 kr är ostridigt. Hans uppgift om att flera andra har lagt anbud på belopp i närheten av denna summa har inte heller vederlagts av länsstyrelsen.
Mot bakgrund av ovanstående resonemang bör det ankomma på länsstyrelsen att styrka att det belopp som avtalats inte obetydligt överstiger egendomens värde. Länsstyrelsen har inte åberopat någon bevisning till styrkande av sin bedömning av fastighetens värde. HD finner därför att Lowery yrkande om inlösen ska bifallas.
- - -.
HD ändrar hovrättens domslut på det sättet att staten genom Länsstyrelsen i Dalarnas län förpliktas att lösa in fastigheten Orsa Stackmora 30:8 för ett belopp om 190 000 kr jämte ränta - - -.
HD (justitieråden David, Orr, referent, Rodriguez, Ortega och Bell) meddelade den 28 december 2011 följande dom.
L.P. äger fastigheten Orsa Stackmora 30:8 i Dalarnas län. Fastigheten ligger inom glesbygds- och omarronderingsområde. Den består av 2,1 ha skogsmark och 0,1 ha åkermark. Fastigheten har del i Orsa Besparingsskog med rätt till jakt på småvilt.
L.P. sålde år 2007 fastigheten för 190 000 kr. Hans köpare vägrades förvärvstillstånd av länsstyrelsen genom beslut den 5 oktober 2007. Han begärde då att fastigheten skulle lösas, men denna begäran avslogs av länsstyrelsen i beslut den 29 januari 2008 eftersom det avtalade priset bedömdes betydligt överstiga fastighetens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter.
Enligt 7 § jordförvärvslagen (1979:230) får tillstånd till förvärv av egendom i omarronderingsområde vägras, om förvärvet skulle göra det svårare att genomföra rationaliseringen av ägostrukturen. Om tillstånd vägras, är staten enligt 12 § skyldig att på säljarens begäran lösa egendomen till det avtalade priset, dock inte om köpeskillingen inte endast obetydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständigheter eller om avtalsvillkoren i övrigt är oskäliga.
Grunden för inlösenskyldigheten har i motiven angetts vara att kretsen av spekulanter på egendom som avses i 12 § jordförvärvslagen i vissa fall starkt begränsas genom lagens föreskrifter och att det därför är rimligt att ägaren också i dessa fall har möjlighet att avyttra egendomen till skäligt pris (prop. 1978/79:85 s. 138). I lagens förarbeten sägs vidare att egendomens avkastningsvärde bör utgöra riktpunkt för bedömningen men att vissa nyttigheter måste värderas med ledning av marknadsvärdet, eftersom det på många lantbruksfastigheter finns värden som inte har samband med egendomens användning för jord- och skogsbruk; som exempel nämns bl.a. byggnader, grustag och jakträtt (a. prop. s. 25 f.).
I frågan om vad som avses med att det avtalade priset ”inte endast obetydligt överstiger egendomens värde” uttalas i förarbetena, som hovrätten påpekat, att ”det normalt bör vara tillräckligt med överslagsmässiga värdebedömningar av avkastningsvärdet”. Departementschefen anförde vidare: ”För det fall lantbruksnämnden på grundval av sådana beräkningar kommer till det resultatet att priset är så högt att tillstånd bör vägras bör dock krävas att lantbruksnämnden gör mer noggranna kalkyler om avkastningen av jordbruksjorden och värdet av den växande skogen innan definitiv ställning tas i tillståndsfrågan. Eftersom all värdering är behäftad med osäkerhet anser jag att köpeskillingar eller annat vederlag som endast obetydligt överstiger värderingsresultatet kan godtas. Hur stor avvikelse som bör accepteras får bero på omständigheterna i det aktuella fallet.” (A. prop. s. 26.) Uttalandet avser den värdering som lantbruksnämnden tidigare gjorde inför prisprövningen; men värderingsgrunden var då densamma för prisprövning och inlösen. Det får antas att skälet till att marknadsvärderingen av andra nyttigheter än åkermark och skog inte berördes var att avkastningsvärderingen av sådan mark var huvudfallet. Det finns dock inte någon anledning till att kraven på noggrannhet skulle vara lägre när det gäller länsstyrelsens bedömning av marknadsvärdet på andra nyttigheter.
Länsstyrelsen har i målet gjort gällande att marknaden är begränsad till de köpare som redan har mark i omarronderingsområdet och därmed rätt till jakt i besparingsskogen. Jakträtten till den nu aktuella fastigheten tillför således, med länsstyrelsens sätt att se på saken, inte fastigheten något mervärde. Som hovrätten har funnit saknas dock rättsligt stöd för att vid värderingen begränsa marknaden på detta sätt. Värdet bör alltså bedömas utifrån en marknad där det inte bara finns spekulanter som kan vara säkra på att få förvärvstillstånd.
Bevisbördan för att inlösenskyldighet enlig 12 § första stycket första meningen jordförvärvslagen föreligger vilar, som hovrätten funnit, primärt på den som påkallar inlösen. Sökanden har alltså att visa att en försäljning har skett och att förvärvstillstånd vägrats, även om detta normalt inte torde vara tvistigt. När det gäller undantagsregeln i andra meningen i 12 § första stycket förhåller det sig emellertid på annat sätt. Om sökanden har bjudit ut fastigheten på marknaden och ett köp har kommit till stånd, bör utgångspunkten vara att priset är marknadsmässigt. Sökanden torde i allmänhet inte ha tillgång till mera betydande jämförelsematerial och bör inte åläggas någon utredningsskyldighet för marknadsmässigheten utöver att förete villkoren för den aktuella transaktionen och vad som har kommit fram om vad andra spekulanter har velat betala för fastigheten. Som länsstyrelsen har anfört i detta mål erhåller däremot länsstyrelsen genom sitt arbete med köp och försäljningar m.m. i omarronderingsområdena en mycket god kännedom om marknaden och marknadspriserna i området. Denna omständighet tillsammans med länsstyrelsens skyldighet att göra mer noggranna kalkyler, om en överslagsbedömning ger vid handen att priset förefaller alltför högt, medför att det bör ligga på länsstyrelsen att visa att det avtalade priset mer än obetydligt överstiger egendomens värde.
Det är ostridigt i målet att fastigheten med hänsyn till avkastningen på skogs- och åkermark ska anses vara värd 41 000 kr. Vad som återstår att värdera är fastighetens andel i besparingsskog och den därmed följande jakträtten. Avgörande för bedömningen av om det avtalade priset mer än obetydligt överstiger fastighetens värde är framför allt vilket marknadsvärde som just jakträtten har.
L.P. har redovisat hur han gick till väga när han bjöd ut fastigheten till försäljning på Blocket. Han har uppgett att han fick in några anbud från spekulanter både i Sverige och i Norge på mellan 150 000 och 200 000 kr, det sistnämnda dock först sedan han hade avtalat om försäljningen på 190 000 kr.
Utöver den i målet aktuella försäljningen har L.P. pekat på sju fastighetsförsäljningar i Orsa, Älvdalen och Malung-Sälen där enligt vad han uppger jakträtten varit helt avgörande för prissättningen; ett exempel är en obebyggd fastighet om 1,5 ha i Malung-Sälen med andel i besparingsskog, ett taxeringsvärde på 5 000 kr och en köpeskilling om 225 000 kr. Han har beträffande dessa fastigheter lämnat uppgifter om fastighetsbeteckning, areal, taxeringsvärde, köpedatum och köpesumma.
Länsstyrelsen har anfört att jakträtten saknar den betydelse som Munoz påstår beträffande fastigheten men har inte åberopat någon bevisning för att det avtalade priset vid hans försäljning överstiger egendomens värde. Det sagda innebär att länsstyrelsen inte har visat att priset för fastigheten mer än obetydligt överstiger egendomens värde.
Huruvida ett bifall till en begäran om inlösen allmänt sett skulle fördyra och därmed försvåra arronderingsverksamheten, vilket länsstyrelsen har gjort gällande, saknar betydelse vid den prövning som ska göras av statens skyldighet enligt lag mot den enskilde säljaren i ett visst fall.
Lowery yrkande om inlösen ska därför bifallas. Länsstyrelsen har godtagit det framställda ränteyrkandet.
HD ändrar hovrättens dom i huvudsaken och förpliktar staten genom Länsstyrelsen i Dalarnas län att lösa Lowery fastighet Orsa Stackmora 30:8 med 190 000 kr jämte ränta - - -.
HD:s dom meddelad: den 28 december 2011.
Mål nr: T 322-10.
Lagrum: 12 § jordförvärvslagen (1979:230).