Hyresnämndsmål. En bostadsrättsförening har ansökt om att hyresnämnden ska godkänna ett stämmobeslut om byte av fönster. Fråga om fönsterbyte är en sådan förändring av bostadsrättshavares bostadsrättslägenhet på grund av om- eller tillbyggnad som enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) kräver, om inte bostadsrättshavaren samtycker, att minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och att hyresnämnden ger sitt godkännande.
Hyresnämnden i Stockholm
Bostadsrättsföreningen Russell (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på föreningsstämma den 21 maj 2012 att byta de gamla fönstren på plan fem till nya och redan upphandlade fönster. Till grund för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. De befintliga fönstren är gamla och uttjänta med bl.a. höga uppvärmningskostnader, kallras och läckage som följd. Om andra fönster köps in kommer det att innebära en kostnad om 250 000 kr för föreningen. De nya energieffektiva fönstren som upphandlats har isolerglas, vilket enligt leverantören kräver en kraftigare fönsterbåge. Fönsterbågen medför att själva glasytan minskar i yta. Skillnaden är dock enligt styrelsens uppfattning marginell. År 2009 var medlemmarna i föreningen ense om att fönstren behövde åtgärdas. J.K. tog in offerter och år 2010 upphandlades de nu aktuella nya fönstren som vid tidpunkten för köpet var de bästa att tillgå.
Bostadsrättshavarna Taylor, Brown, Martin och Brown bestred ansökan.
Hyresnämnden (hyresrådet Turner samt intresseledamöterna Robinson och Coleman) anförde i beslut den 29 maj 2013 bl.a. följande.
En föreningsstämma ska normalt sett inte besluta om underhåll och reparationer av föreningens hus och mark utan det är frågor som faller inom styrelsens förvaltningsuppdrag. Ett undantag från angiven utgångspunkt är att beslut, som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark, enligt 9 kap. 15 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) ska fattas på en föreningsstämma.
Enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen kräver ett beslut, som innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, för att vara giltigt att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen blir beslutet giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Enligt 9 kap. 17 § bostadsrättslagen ska hyresnämnden godkänna ett stämmobeslut om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om förändringen kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren är dock kraven för ett godkännande lägre. Då får beslutet godkännas om syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt.
Såsom den sistnämnda bestämmelsen är uppbyggd har hyresnämnden att först ta ställning till om byte av fönster kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna Taylor, Brown, Martin och B.N. Om så befinns vara fallet är det enda kravet för att stämmobeslutet ska godkännas att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Föreningen behöver då inte visa att förändringen är angelägen och att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavarna. Om emellertid så inte befinns vara fallet måste föreningen visa att förändringen är angelägen och att den inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavarna.
Det kan inledningsvis konstateras att fönsterbytet kommer att påverka lägenheterna. Om försämringen ska anses vara av liten betydelse eller inte gör parterna skilda bedömningar av. Av vad som framkommit torde ljuspåverkan i bostadsrättshavarnas lägenheter emellertid inte vara mer än vad som får anses vara acceptabelt i ett boende. Trots detta konstaterande kommer ändå ett genomförande av stämmans beslut att leda till ljuspåverkan som inte var förutsedd vid byggandet av föreningens hus. Vid avvägningen mellan vad som här angivits finner hyresnämnden därför att stämmobeslutet inte kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Detta innebär att föreningen måste visa att förändringen är angelägen och att den inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavarna.
Ingen av bostadsrättshavarna har invänt att fönstren inte behöver åtgärdas. Nya fönster är redan inköpta. Annat har inte framkommit än att de fönster föreningen införskaffat stämmer med modern teknik. Det finnas skilda tekniska lösningar men det måste vara föreningen obetaget att välja en lösning så länge den inte strider mot någon förutsättning i det lagrum hyresnämnden nu utgår från. Det har inte framkommit att den lösning föreningen valt skulle vara olämplig. Även om det kan vara möjligt att sälja vidare de redan införskaffade fönstren så kan det inte uteslutas att föreningen därigenom riskerar en förlust. Mot denna bakgrund finner hyresnämnden att föreningen visat att syftet med nya fönster inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt än det stämmobeslutet anger.
Det kan inte anses oskäligt mot bostadsrättshavarna att föreningen i enlighet med stämmobeslutet genomför fönsterbytet, eftersom det måste anses vara angeläget för föreningen att upprätthålla god standard i huset.
Sålunda finner hyresnämnden att stämmans beslut ska godkännas och föreningens ansökan bifallas.
Hyresnämnden godkänner beslut på stämma den 21 maj 2012 i Bostadsrättsföreningen Russell om byte av fönster på våningsplan fem i föreningens hus på [gatan här utelämnad] i Stockholm.
Brown och Taylor överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå föreningens talan i hyresnämnden.
Föreningen bestred ändring.
Till stöd för överklagandet anförde Taylor bl.a. att bytet av fönster är att betrakta som en ombyggnation då de nya fönsterbågarna består av ett annat material än de tidigare och det nya glaset har mindre yta vilket medför 25 procent sämre ljusinsläpp.
Till stöd för bestridandet anförde föreningen bl.a. följande. Fönstren på våning fem har under flera år varit i behov av att bytas ut och styrelsen påbörjade under år 2010 arbetet med att ta in offerter varefter fönster beställdes. Fönsterbyte är en ren underhållsfråga som inte rör en om- eller tillbyggnad och styrelsen är behörig att fatta beslut om byte av fönster utan föreningsstämmans godkännande. Fönsterbytet påbörjades därför utan stämmans beslut. Några av de boende på våning fem motsatte sig ett fortsatt fönsterbyte med de fönster som föreningen köpt in och styrelsen beslutade därför att hänskjuta frågan till föreningsstämman. Stämman beslutade den 21 maj 2012 att de nya fönstren skulle sättas in. Föreningen beslöt att hänskjuta frågan om godkännande av stämmobeslutet till hyresnämnden eftersom några av de berörda bostadsrättshavarna inte samtyckte till beslutet.
Hovrätten (hovrättsråden Riggs, Wilkerson, referent, och Kim) anförde i beslut meddelat den 26 mars 2014 bl.a. följande.
Inom tillämpningsområdet för 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen faller beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk med anledning av en om- eller tillbyggnation. Bestämmelsen tar således i första hand sikte på fysiska förändringar av lägenheten. Förändringar av allmänna utrymmen som tvättstuga eller vinds- och källarförråd omfattas emellertid också av bestämmelsen.
I praxis (RH 2001:24) har bestämmelsens tillämpningsområde ansetts avse även den påverkan på en lägenhet som föranleds av att lägenheten ovanför förses med balkong. Hovrätten har i senare avgöranden (Svea hovrätts beslut den 22 juni 2010 i mål nr ÖH 3580-09 och den 18 mars 2014 i mål nr ÖH 938-14), som rörde byte av lägenhetsdörr mot säkerhetsdörr och byte av hiss i befintligt schakt, konstaterat att 2001 års rättsfall inte ger stöd för att utvidga begreppet förändring att avse annat än en fysisk förändring av lägenheten.
I förevarande mål är det fråga om ett fönsterbyte. Hovrätten har att först ta ställning till om fönsterbytet kan anses ha samband med en om- eller tillbyggnad. I den bedömningen konstaterar hovrätten att det av utredningen inte framgår annat än att fönsterbytet inte kommer att föranleda några mer omfattande arbeten. De nya fönstren har samma karmmått som befintliga fönster. Att säga att arbetena skulle ha samband med en om- eller tillbyggnad är enligt hovrättens mening inte förenligt med ordalydelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Inte heller kan arbetena sägas medföra en förändring av lägenheterna trots att fönsterbytet ostridigt kommer att innebära en viss försämring av ljusinsläppet i lägenheterna.
Vad som sagts ovan leder till den slutsatsen att fönsterbytet inte är en sådan åtgärd som omfattas av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. C.H:s och S.H:s lägenheter är således inte berörda på det sätt som avses med bestämmelsen. Föreningens ansökan hade därför inte bort tas upp till prövning av hyresnämnden. Hyresnämndens beslut bör därför till den del det överklagats undanröjas och föreningens talan vid nämnden i den delen avvisas.
Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut såvitt avser Brown och Taylor samt avvisar Bostadsrättsföreningen Tors Murs talan vid nämnden i den delen.
Hovrättens beslut meddelat: den 26 mars 2014.
Mål nr: ÖH 6074-13.
Lagrum: 9 kap. 15 § första stycket, 16 § första stycket 2 och 17 §bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: RH 2001:24; Svea hovrätts beslut den 22 juni 2010 i mål nr ÖH 3580-09 och den 18 mars 2014 i mål nr ÖH 938-14.