Fråga om en i köpekontrakt från år 1934 intagen garanti kan anses ha verkan som en sevitutsupplåtelse och därför ska få skrivas in.
Inskrivningsmyndigheten i Norrtälje
Genom köpekontrakt upprättat den 7 mars 1934 sålde Lidingö stad till S.T. den i staden belägna tomten nr 1 i kvarteret Solsidan (fastigheten Solsidan 1). I 3 § i köpekontraktet garanterar Lidingö stad ”att det väster om tomten belägna parkområdet icke kommer att bebyggas”. Genom sammanläggning av fastigheten Solsidan 1 och del av fastigheten Solsidan 2 har fastigheten Lidingö Solsidan 16 bildats. G.B. och B.S. är i dag lagfarna ägare till fastigheten.
Inskrivningsmyndigheten avslog G.B:s och B.S:s ansökan om att få ovannämnda garanti inskriven i intilliggande fastighet Lidingö Lidingö 7:71 såsom ett servitut till förmån för fastigheten Lidingö Solsidan 16.
G.B. och B.S. överklagade inskrivningsmyndighetens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla deras ansökan.
Lidingö stad bestred ändring och yrkade ersättning för rättegångskostnader i hovrätten.
Hovrätten (hovrättspresidenten Harris, hovrättslagmannen Hayes och hovrättsrådet Price, referent) anförde i beslut den 10 juli 2008 följande.
Den ifrågavarande garantin upprättades år 1934. Nu gällande jordabalk (1970:994) trädde i kraft den 1 januari 1972. Enligt 34 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken ska i fråga om servitut som upplåtits före balkens ikraftträdande äldre bestämmelser fortfarande äga tillämpning. Av 58 § samma lag följer att nya balkens bestämmelser om handläggning av inskrivningsärende ska, då fråga är om rättsförhållande som tillkommit före balkens ikraftträdande, tillämpas med iakttagande av vad som enligt denna lag gäller om tillämpning av äldre bestämmelser på rättsförhållandet.
Av vad som redovisats ovan följer att lagen (1907:36 s. 25) om servitut (1907 års servitutslag) ska tillämpas på rättsförhållandet i förevarande fall medan jordabalkens regler om handläggning av inskrivningsärende ska tillämpas på inskrivningsförfarandet.
1907 års servitutslag saknar formföreskrifter för servitutsavtal. De formkrav som ställs upp i 14 kap. 5 § jordabalken har som nämnts inte fått retroaktiv verkan och ska således inte tillämpas på rättsförhållandet i förevarande fall. I 1 § i 1907 års servitutslag beskrivs servitut som ”besvär och last” som läggs på en fastighet till förmån för en annan fastighet. Sistnämnda lag innehåller inte någon definition av begreppet servitut. Bortsett från formkraven i 14 kap. 5 § jordabalken gäller i princip samma rekvisit för servitutsupplåtelse oavsett om rättsförhållandet tillkommit före eller efter jordabalkens ikraftträdande (se prop. 1970:20 B s. 714 f. och s. 729 samt Lopez, Baldwin, 1991, s. 31 f. och 67 f.). Utgångspunkten vid bedömningen av om servitut föreligger är förhållandena vid avtalstillfället (Lopez, a.a., s. 67 f.).
Ett servitut får aldrig innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Detta gäller även i fråga om så kallade negativa servitut. Begränsningen har ansetts gälla även om endast en del av den tjänande fastigheten tagits helt i anspråk (se NJA 1983 s. 292 och NJA 1996 s. 776 samt Lopez, a.a., s. 39 ff.). Domstolen har även att göra en totalbedömning av ändamålsenligheten av att upplåtelsen tillåts få servitutsfigurens speciella rättsverkningar (Hillert, a.a., s. 37 f. och 59 ff.).
Av det aktuella köpekontraktet framgår inte klart vilken fastighet som är härskande respektive tjänande. Något sådant uttryckligt formkrav fanns dock inte vid den aktuella tiden. Samtidigt står det klart att garantin enligt sin ordalydelse innebär ett totalt byggnadsförbud på det intilliggande markområdet, varigenom Lidingö stad avstått från att utnyttja denna del av fastigheten i detta hänseende. Även om inte ändamålet med garantin uttryckligen framgår synes den ha tillkommit för att tillgodose att utsikten från Lidingö Solsidan 16 inte ska försämras. Garantin kan således inte anses innebära någon rätt till ett positivt utnyttjande av det intilliggande området. Även om området ytmässigt utgör en mindre del av fastigheten Lidingö Lidingö 7:71 uppkommer härigenom inte obetydliga olägenheter för denna fastighet eftersom tillkomsten av garantin i väsentlig mån minskar användbarheten av den ifrågavarande delen av fastigheten. Vid en samlad bedömning av ändamålsenligheten måste även beaktas att behovet av att bevara utsikten från fastigheten Lidingö Solsidan 16 skulle kunna tillgodoses på ett för fastigheten Lidingö Lidingö 7:71 väsentligt mindre ingripande sätt. Såsom garantin utformats innebär den också i praktiken i det närmaste ett totalt ianspråktagande av det aktuella markområdet (jfr RH 45:85). På grund av det anförda finner hovrätten att garantin inte uppfyller rekvisiten för en servitutsupplåtelse. Överklagandet ska därför avslås.
1. Hovrätten avslår överklagandet.
2. G.B. och B.S. ska ersätta Lidingö stad för rättegångskostnader i hovrätten.
Hovättens beslut meddelat: den 10 juli 2008.
Mål nr: Ö 8820-07.
Lagrum: 14 kap. 5 § jordabalken; 34 § och 58 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken; 1 § lagen (1907:36 s. 25) om servitut.
Rättsfall: NJA 1983 s. 292; NJA 1996 s. 776; RH 45:85.
Litteratur: prop. 1970:20 B s. 714 f. och 729; Hillert, Baldwin, 1991, s. 31 f., 37 f., 39 ff., 59 ff. och 67 f.