Motorväg har anlagts över jord- och skogsbruksfastigheter. I mål om ersättning för upplåtelse av vägrätt uppkommer fråga om beräkning av minskning av fastighets marknadsvärde samt fråga om toleransavdrag och dess beräkning.
Vid omläggning av väg E 4 genom Södermanland drogs ny väg över bl.a. jord- och skogsbruksfastigheterna Stora Lida 3:1 och Ålberga Gård 3:1. Omläggningen av vägen skedde med stöd av en i april 1991 fastställd arbetsplan, som vann laga kraft i maj 1992. Bentley togs i anspråk från Ålberga Gård 3:1 d. 1 aug. 1992 och från Stora Lida 3:1 d. 15 sept. 1992. Överenskommelse träffades med Vägverket om ersättning för marken. Någon uppgörelse om ersättning därutöver kunde inte träffas. Ägarna till fastigheterna väckte talan mot staten genom Vägverket vid Nyköpings TR, fastighetsdomstolen, och yrkade ersättning för minskat marknadsvärde. I TR:ns dom behandlas talan av ägare till ytterligare tre fastigheter. Dessa delar av domen har uteslutits i referatet.
Under rubriken Yrkanden m.m. antecknade TR:n följande beträffande Stora Lida 3:1.
Allmänt, ostridiga omständigheter. Stora Lida 3:1 i Kila socken ägs av syskonen Hamilton, Miller och G.H. Gårdscentrum ligger ca 200 m norr om E 4 i dess tidigare dragning och ca 800 m söder om nya E 4. Fastigheten delas alltså numera i tre delar. Bostadsbyggnaden ligger i en söder/västersluttning med utsikt över Kiladalen. Ett isolerat område om 6 ha, bildande en kil norr om den nya vägen, har lösts in med 16 300 kr.
Fastigheten har en areal av 352 ha i ett sammanhängande skifte, varav 244 ha skog, 84 ha åker och bete samt 24 ha impediment. Vid 1992 års fastighetstaxering åsattes fastigheten ett totalt taxeringsvärde av 3 236 000 kr, varav 731 000 kr avsåg bostadsbyggnaden. På fastigheten finns vidare äldre ekonomibyggnader med en sammanlagd byggnadsyta om ca 800 kvm. Dessa byggnader har inte åsatts något särskilt taxeringsvärde. – Fastighetens marknadsvärde vid värdetidpunkten d. 15 sept. 1992 uppgick till 4 850 000 kr. Högsta tillåtna hastighet på E 4 förbi gårdscentrum var förut 90 km i timmen. På den nya sträckan är det tilllåtet att köra 110 km i timmen. – Efter omläggningen av E 4 har den ekvivalenta ljudnivån i markplanet beräknats till 49,5 dB(A). Före omläggningen var motsvarande siffra 61 dB(A).
Parternas ståndpunkter. Fastighetsägarna har yrkat ersättning med 752 000 kr, uppräknat på grund av förändringen i konsumentprisindex från d. 15 sept. 1992 till dagen för dom.
Vägverket har bestritt käromålet.
Utveckling av talan. Fastighetsägarna, vilka i värderingsfrågor biträtts av civilingenjören B.L., Bryggan Fastighetsekonomi, Stockholm, har anfört: Fastigheten var skadad av den gamla dragningen av E 4. Jaktmöjligheterna var försämrade och de i huvudbyggnaden boende stördes av trafikbuller från vägen. Uppdelningen i två delar försvårade brukandet av den del som låg söder om vägen. Marknadsvärdet, som vid värdetidpunkten var 4 850 000 kr, har satts ned med 5–10 % till följd av den gamla vägen. Den nya vägens tillkomst har medfört en kraftig ytterligare minskning. Boendecentrum ligger nu inklämt mellan den gamla och den nya vägen. Den tidigare möjligheten att snabbt komma ut i orörda marker har förlorats. Att högsta tillåtna hastigheten är 110 km i timmen på den nya vägen har medfört ett ökat trafikbuller inom delar av egendomen. Marknadsvärdet bestämdes tidigare av den goda boendemiljön och den attraktiva jakten, egenskaper som intresserar en köpstark kategori spekulanter, inte minst i det närbelägna Stockholmsområdet. Denna krets av köpare har fallit bort till följd av den nya vägen genom fastigheten. Marknadsvärdet bestäms numera av avkastningen av fastighetens skogs- och jordbruk och kan antagas ha sjunkit till följd av den nya vägens tillkomst med 15–20 % av det tidigare nedsatta värdet. Inklusive skada på jakten kan marknadsvärdet bedömas ha minskat med 800 000 kr. Om därifrån dras dels det belopp, 31 000 kr, vartill nyttan genom minskningen av trafiken på gamla sträckningen kan värderas, dels de 16 300 kr som redan erhållits, kvarstår, avrundat, 752 000 kr, vilket begäres.
Vägverket har anfört: Trafiken på den tidigare sträckningen av E 4, som går cirka 200 m från bostadscentrum, medförde att bullerbelastningen där var klart besvärande. Belastningen är nu mer än halverad. Vägen i sin gamla sträckning finns emellertid kvar och utgör en tillgång från kommunikationssynpunkt. Vägomläggningen har också varit till nytta, eftersom huvuddelen av fastighetens jordbruksareal ligger söder om gamla E 4 och transporterna till och från detta område nu kan ske med mycket mindre tidsförlust än tidigare till följd av den betydande trafikminskningen. Nyttan av företaget skall enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen beaktas vid skadebedömningen. Sammantaget kan konstateras att fastighetens marknadsvärde inte sjunkit med mera än vad ägarna enligt lag har att tåla utan ersättning. – Det vitsordas att fastigheten var skadad av gamla E 4. Denna värdeminskning kan bedömas till 100 000 kr. Skulle domstolen finna att ersättning skall utgå, vitsordas uppräkning och ränta enligt yrkandet.
Beträffande Ålberga Gård 3:1 antecknade TR:n följande.
Allmänt, ostridiga omständigheter. Ålberga Gård 3:1 i Kila socken ägs av J.S. och hans barn F.S. och A.S. Gårdscentrum ligger ca 300 m norr om den gamla dragningen av E 4 och ca 600 m söder om den nya, som på platsen går på en bro över Ålbergaån. Högsta hastigheten på den aktuella sträckan var på den gamla vägen 70 km i timmen. På den nya vägen är det 110 km i timmen.
Fastigheten är en stor jord- och skogsbruksegendom i ett sammanhängande skifte med en areal om drygt 1 400 ha. Av den totala arealen är 933 ha skog, 114 ha skogsimpediment, 320 ha åker och 45 ha tomtmark och övrig mark. Vid 1992 års fastighetstaxering åsattes fastigheten ett sammanlagt taxeringsvärde om 17 898 000 kr, varav 2 842 000 kr för bostadsbyggnaderna. Dessa har en total bostadsyta av 1 660 kvm, varav 500 kvm i huvudbyggnaden. Sammanlagt finns i husen 13 lägenheter. Gårdscentrum består av ett flertal större ekonomibyggnader om totalt 5 600 kvm lokalyta. – Efter omläggningen av E 4 har den ekvivalenta ljudnivån i markplanet framför huvudbyggnaden beräknats till 47,5 dB(A).
Parternas ståndpunkter. Fastighetsägarna har yrkat ersättning med 5 000 000 kr, uppräknat med konsumentprisindex från d. 1 aug. 1992 till dagen för dom.
Vägverket har bestritt käromålet.
Utveckling av talan. Fastighetsägarna har på samma sätt som ägarna till Stora Lida 3:1 grundat sitt ersättningsyrkande på bedömningen, att fastigheten efter tillkomsten av nya vägsträckningen inte förmår attrahera penningstarka personer som för sitt boende söker en lugn, naturskön miljö med goda jaktmöjligheter. De har om detta anfört i huvudsak detsamma som ägarna till Stora Lida 3:1.
Vidare har de anfört: Trots att den nya vägen ligger längre bort från gårdscentrum än den gamla upplevs trafiken nu betydligt starkare än förut. Detta beror på ökningen av den högsta tillåtna hastigheten och på att trafiken på en sträcka av 300 m går på bro över Ålbergaån och därvid lägger en bullermatta över den förut fridfulla dalgången. – Fastighetens marknadsvärde i augusti 1992, innan fastigheten påverkats av vare sig den gamla eller den nya E 4, uppgick till, avrundat, 27 miljoner kr, dvs. 1,5 gånger taxeringsvärdet. Den gamla vägen bedöms sänka värdet med 5–10 % eller till cirka 25 Mkr. Den nya sträckningen kan uppskattas ha sänkt marknadsvärdet med ytterligare 20 % eller till 20 Mkr. Skadan är alltså 5 Mkr, inklusive skadan på jaktvärdet. – Också här uppkommer nytta av trafikomläggningen genom att transporter till och från åkermark söder om gamla E 4 underlättas. Med hänsyn till att fastigheten redan förut varit skadad till mer än 5 % skall emellertid den ytterligare värdeminskning som den nya dragningen medför ersättas i sin helhet.
Vägverket har anfört: Det vitsordas att fastigheten i augusti 1992 i oskadat skick hade ett marknadsvärde av 27 Mkr. – Fastigheten ligger emellertid i omedelbar anslutning till Ålberga samhälle och relativt nära den tidigare sträckningen av E 4. Genom den nya vägen har trafiken på den gamla sträckningen minskat till stor nytta för jordbruksföretaget. Någon ersättningsgill företagsskada har inte uppkommit.
Härefter antecknade TR:n följande angående bevisning om värdeminskning.
Fastighetsägarna har till styrkande av sitt påstående om minskning av marknadsvärdet till följd av vägföretaget åberopat sakkunnigutlåtanden av avdelningsdirektören vid länsstyrelsen i Södermanlands län Garrison, fastighetsmäklaren Lewis och fastighetsmäklaren Weaver samt vittnesförhör med fastighetschefen vid AssiDomän AB, Miller. Burton och Peterson har hörts muntligen över sina sakkunnigutlåtanden. – Särskilt om företagets inverkan på möjligheterna till jakt har på ägarnas begäran som sakkunnig i anslutning till avgivna utlåtanden hörts jaktvårdskonsulenten Smith.
Bringborn har som sin mening uttalat att Ålberga Gård 3:1 till följd av vägens nya dragning undergått en värdeminskning med 20 %, alltså med 5 400 000 kr, vid sidan av värdeminskning på 660 000 kr på grund av skada på jakten. Enligt Bringborn hade den tidigare dragningen av E 4 däremot inte orsakat någon värdeminskning.
I fråga om Stora Lida 3:1 har Bringborn funnit att den sammanlagda värdeminskningen till följd av den gamla och den nya vägsträckningen motsvarar 15 % av marknadsvärdet om 4 850 000 kr, dvs. 728 000 kr. Bringborn har motiverat skillnaden i förhållande till Ålberga Gård 3:1 med att Stora Lida inte vore lika attraktiv för den kategori köpare som avses; marknadsvärdet av Stora Lida grundas enligt Bringborn i högre grad på fastighetens avkastningsförmåga. Också för denna fastighet tillkommer enligt Bringborn värdeminskning på grund av skada på jakten.
Burton har rörande Stora Lida uttalat att efterfrågan på skogsmark med jaktmöjligheter på rimligt avstånd från huvudstaden ökat efter liberaliseringen av jordförvärvslagstiftningen och att Burton med mångårig erfarenhet som mäklare av lantegendomar bedömer att fastighetens marknadsvärde sjunkit med ca 900 000 kr till följd av den nya sträckningen av E 4.
Peterson har på liknande grunder funnit att Ålberga 3:1 till följd av den nya vägdragningen sjunkit i värde med 6 Mkr. Stora Lida, som Peterson ansett ha en något annorlunda karaktär men vara attraktiv som hästgård, har sagts förlora 0,5 Mkr i marknadsvärde som en följd av den nya vägdragningen. Beträffande båda gårdarna tillkommer också enligt Peterson skada på jakt.
Smith har redovisat fem försäljningar av stora egendomar i Stockholmsregionen, vilka gjorts av AssiDomän AB under åren 1995–97. Enligt Smith visar materialet att för en attraktiv gård betalas ett högre pris om gården ligger skyddad utan störningar från vägar än om den korsas av en större väg, såsom E 4. Köpeskillingskoefficienten (köpeskillingen/taxeringsvärdet) har för de i materialet ingående fastigheter som bedömts ostörda redovisats till 2,4, medan den för de störda objekten angivits till 1,7. Förhållandet mellan erhållen köpeskilling och marknadsvärdet enligt värderingar som AssiDomän i förväg hade låtit göra har angivits vara 1,5 till 1 för de ostörda och sålunda mest attraktiva fastigheterna och 1 till 1 för de störda. – Smith har om avgifterna för jaktarrende på gårdar i Södermanland av den typ som det här är fråga om angivit ett årligt belopp om 150 kr per ha som möjligt.
Castro har uttalat bl.a.: Jaktmöjligheterna har försämrats dels genom att möjligheten att använda hund rent allmänt minskat, dels genom den barriär som vägen med sitt staket utgör och som hindrar djurens naturliga vandring. Starkt negativ inverkan har också ljudet från trafiken på E 4, som på grund av sin permanent höga nivå försämrar hörbarheten av skallet från en drivande hund. – Köttavkastningen från markerna kan beräknas till cirka 50 kr per ha och år. Härtill kommer rekreationsvärdet, cirka 100 kr per ha och år.
Förväntad arrendeavgift vid en upplåtelse av jakten bedömer Castro – med erfarenhet från egendomar med jämförliga förhållanden – till 150 kr per ha och år med hänsyn till markernas storlek och viltrikedom och närheten till Stockholm och Norrköping. – Det totala jaktvärdet per år uppgick före omläggningen till 54 000 kr för Stora Lida och till 211 800 kr för Ålberga Gård. Olika delar av fastigheterna har skadats i olika grad. Den sammanlagda årliga förlusten kan beräknas till 22 015 kr för Stora Lida och 33 092 kr för Ålberga Gård. Skadan består för all framtid. På grund av anknytningen till värdering av skada på skogsmark bör den kapitaliseringsränta tillämpas, som vanligen används i sådana sammanhang, nämligen 5 %. Sålunda kan förlusten anges till 440 300 kr för Stora Lida och till 661 840 kr för Ålberga Gård.
Särskilt om jaktskada. Vägverket har när det gäller vägföretagets inverkan på jakten i första hand hänvisat till en värderingsmetod som utarbetats inom Lantmäteriverket och avser förluster till följd av intrång i areella näringar (”IAN-metoden”). Denna innebär att man använder en faktor M (marknadsvärdefaktor) för att direkt uppskatta skadan. Faktorn uttrycker det samband som bedöms finnas mellan marknadsvärdeminskningen och den årliga förändringen av framtida intäkter och kostnader. Uppskattningen avser dels summan av de skador (intäktsbortfall och kostnadsökningar), som intrånget bedöms medföra för ägaren under dennes återstående innehavstid, dels den marknadsvärdeminskning som intrånget bedöms ge upphov till när ägaren i framtiden överlåter sin fastighet. Vägverket har hävdat att M-faktorn i målet bör sättas till 10. – Den årliga skadan har påståtts vid värdetidpunkten uppgå till 55 kr per ha, motsvarande den årliga arrendeavgift som arrendenämnden i Västerås fastställt för en period om fem år från och med den 1 juli 1993 vid förlängning av jaktarrenden på fastigheter i Tunaberg i Nyköpings kommun. Utgående från detta värde har vägverket vitsordat att jaktskada uppkommer för Stora Lida med 49 500 kr och för Ålberga Gård med 82 500 kr.
Vägverket har vidare i denna del anfört: En jaktskada skall i likhet med annan företagsskada ersättas bara i den mån den inte är orts- eller allmänvanlig. Om ersättning finnes motiverad skall alltså därifrån dras vad som med hänsyn till orts- eller allmänvanligheten bör tolereras utan ersättning. Sådant avdrag bör i detta fall uppgå till 2 % av det marknadsvärde som svarar mot respektive fastighets hela skogs- och jordbruksvärde. Någon ersättningsgill skada uppkommer inte i någotdera fallet.
I andra hand har Vägverket åberopat en dom av HovR:n för Nedre Norrland 1989-10-18, nr DT 53, angående jaktskada till följd av ny sträckning av väg E 75 väster om Östersund. HovR:n fann att jakten blivit försvårad inom en zon av 500 m på ömse sidor. Marknadsvärdeminskningen bestämdes i målet med utgångspunkt i ortens pris på jaktarrende och en kapitaliseringsränta av 5 % och under antagande att marknadsvärdeminskningen motsvarade endast 75 % av det kapitaliserade värdet av årlig avkastningsminskning.
Vägverket har anfört: Till skillnad från vad som var fallet i Östersundsmålet har på Stora Lida och Ålberga Gård viltstängsel satts upp vid vägen. Genomslaget på marknadsvärdet kan därför beräknas vara endast 50 % av minskningen i avkastningsvärde. Jaktintrånget leder inte till större värdeminskning än den som skall tålas utan ersättning vid den aktuella typen av skada.
Fastighetsägarna har i fråga om betydelsen av arrendenämndens beslut anfört att arrendetiden i dessa fall varit endast två år, eftersom markägaren, Domän Skog AB, velat ha möjlighet att sälja fastigheterna utan belastning av jaktarrende och att detta var anledningen till att arrendenivån blev låg.
TR:n höll syn dels på kärandenas egna fastigheter, dels på jämförelseobjekt (fastigheter belägna utefter E 4 i Östergötland).
TR:n (rådmannen Hicks, f.d. lagmannen Sampson och fastighetsrådet Sullivan samt nämndemännen Gordon och Powers) meddelade dom d. 6 nov. 1998. Under rubriken Domskäl anförde TR:n följande. Ägarna till Stora Lida 3:1 och Ålberga Gård 3:1 bygger sina ersättningsyrkanden på bestämmelserna om företagsskada i expropriationslagen 4 kap. 2 §. Bestämmelserna innebär att om det företag, för vars genomförande fastighet eller del därav exproprieras, medför inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, så skall löseskilling, respektive intrångsersättning bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte förekommit, dock endast i den mån det finns skäligt med hänsyn till förhållandena på orten eller den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden.
Ägarna till Stora Lida 3:1 har hävdat att fastighetens värde till följd av den nya dragningen av E 4 sjunkit med 15–20 % utöver den värdeminskning som egendomen drabbats av till följd av den tidigare dragningen av E 4. För Ålberga Gård 3:1 anges motsvarande siffra till 20 %. Den huvudsakliga grunden för angivna ståndpunkter är att presumtiva köpare efter vägomläggningen har ett mindre intresse av att köpa egendomarna.
Domstolen bedömer det förebragta materialet på följande sätt.
Det är en rimlig utgångspunkt att det för egendomar som ligger förhållandevis nära Stockholm alltid finns ett stort men varierande intresse från en viss kategori köpare, som önskar förvärva en gård med ett lugnt läge, ett representativt byggnadsbestånd och goda förutsättningar för jakt. Marknadsläget var särskilt gynnsamt för försäljning av sådana fastigheter i slutet av 1980-talet, då finans- och fastighetsmarknaderna var synnerligen heta. Värdetidpunkt i målen är emellertid d. 15 sept., respektive d. 1 aug. 1992. Det är allmänt bekant att både finans- och fastighetsmarknaderna drabbades av en tillbakagång redan år 1991 och att nedgången på båda marknaderna varit betydande hösten 1992. Det måste antagas att vid denna tidpunkt intresset för stora egendomar i Stockholms närhet hade mattats.
Burton och Peterson, båda med erfarenhet av försäljning av större egendomar, har uttalat att fastigheterna sjunkit i värde ungefärligen i den omfattning som fastighetsägarna hävdat. Det har dock i målet inte redovisats något material i form av uppgift om genomförda försäljningar till stöd för de redovisade uppfattningarna. Några närmare överväganden rörande fastighetsmarknadens förändringar har inte heller redovisats i vittnesmålen. Domstolen väljer därför att tillmäta de två fastighetsmäklarnas utsagor mindre vikt.
Det material som Smith i sitt vittnesmål hänfört sig till är av intresse så till vida som Smith sökt visa vilka prisskillnader som föreligger mellan attraktiva egendomar och egendomar som är störda av trafikleder. De köp som redovisats är enligt uppgift gjorda för något eller ett par år sedan, alltså i ett något annat marknadsläge än det som gällde på hösten 1992. Detta i förening med det förhållandet att de närmare omständigheterna kring köpen inte blivit redovisade gör att domstolen tillmäter även denna bevisning mindre vikt.
Vid fastighetsägarnas bedömning av hur egendomarnas marknadsvärde minskat till följd av vägdragningen har hänsyn tagits till inverkan av skador på jakten. Trots detta har parterna i särskild ordning redovisat sina respektive uppfattningar om hur just skadorna på jakten på kvarvarande delar av fastigheterna påverkar marknadsvärdet.
Fastighetsägarna har baserat sin bedömning angående jaktskada i första hand på de beräkningar som redovisats av Castro och i andra hand på en beräkning som delvis baserats på det s.k. Östersundsmålet. Vägverket grundar sin uppfattning i första hand på den s.k. IAN-modellen och i andra hand på en direkt överföring av Östersundsdomens principer.
Domstolen konstaterar inledningsvis att om det material som åberopats till stöd för påståendet om marknadsvärdeminskningens storlek varit helt klargörande, det inte hade varit erforderligt att särskilt ta upp frågan om huruvida marknadsvärdet sjunkit till följd av försämrade jaktmöjligheter. Domstolen uppfattar materialet till denna del såsom åberopat i avsikt att ytterligare styrka storleken av den totala värdeminskningen.
Det åberopade materialet i denna del bedöms enligt följande. I målet skall fastställas hur mycket fastigheternas marknadsvärde sjunkit till följd av de försämrade jaktmöjligheterna. Beräkningarna görs med utgångspunkt i det synsätt som redovisats i de två domstolsavgöranden som redovisats, alltså HovR:ns för Nedre Norrland avgörande från 1989 avseende väg E 75 vid Östersund samt HD:s avgörande från 1998, vid vilket den s.k. IAN-modellen godtagits som beräkningsmetod. Sistnämnda mål avsåg dock ej minskat marknadsvärde på grund av försämrad jakt.
Vilken beräkningsmetod som än används har den bedömda arrendenivån en avgörande betydelse.
I förhören med Smith och Castro har dessa uppgivit att vid nyupplåtelser vid värdetidpunkten arrendenivån legat på cirka 150 kr/ha och år. Arrendenivån för befintliga arrenden har uppgivits vara 60 kr/ha och år.
Domstolen finner att arrendenivån för de aktuella gårdarna bör bedömas främst mot bakgrund av det material som Smith och Castro redovisat, enligt vilket jakträtten kan inbringa 150 kr/ha och år. Emellertid har fastighetsägarna betonat att något upplåtande av jakträtten inte är aktuellt vare sig på Stora Lida eller Ålberga Gård. I denna hypotetiska situation måste domstolen räkna med möjligheten att vid en verklig arrendeupplåtelse tiden skulle ha gjorts tämligen kort också i dessa fall. Domstolen stannar därför för att räkna med en arrendeavgift av 125 kr/ha och år.
I Östersundsdomen år 1989 räknades med en kapitaliseringsränta av 5 %. Utvecklingen på räntemarknaden pekar mot att en lägre räntenivå nu kunde tillämpas. För en lägre nivå talar också det förhållandet att en investering i jakträtt i dessa delar av landet även på längre sikt torde vara tämligen realvärdesäker.
Även om värdetidpunkten i målet är september 1992 talar de nämnda omständigheterna i viss mån för att tillämpa en något lägre kapitaliseringsränta än 5 %. Domstolen konstaterar emellertid i likhet med vad som uttalats i Östersundsdomen att det vid värdering av jakt saknas anledning att frångå den i skogsvärderingssammanhang gängse använda räntesatsen 5 %. Det kan noteras att 5 % använts i skogliga sammanhang även efter år 1992.
I Östersundsdomen uttalade HovR:n att avkastningsvärdet av jakt inte torde slå igenom på en fastighets marknadsvärde med mer än 75 %. Inte heller i nu förevarande fall anser domstolen det kunna antagas att jaktskadan får ett fullständigt genomslag.
Vägverket har påtalat att i de aktuella fallen viltstängsel finns utmed vägen i motsats till hur situationen var vid väg E 75. Verket har gjort gällande att genomslaget i marknadsvärdet därför i målet skall sättas till 50 %. Å andra sidan är den skyltade hastigheten på E 4 vanligen 110 km i timmen, medan hastigheten på E 75 var 90 km i timmen. Såväl den totala trafikmängden som andelen tung trafik är också större på E 4 än på E 75. Sammantaget finner domstolen att dessa båda omständigheter talar för att också i detta mål ersättningsberäkningen skall grundas på antagandet av 75 % genomslag på marknadsvärdet.
Under antagande att jakten skadats inom en zon av 500 m på båda sidor om vägen, dvs. på en areal av 90 ha för Stora Lida och 140 ha för Ålberga Gård, finner domstolen att jaktskadans inverkan på marknadsvärdet för Stora Lida 3:1 kan beräknas till, avrundat, 170 000 kr och att för Ålberga Gård 3:1 motsvarande belopp blir 265 000 kr.
Vad gäller den totala värdeminskningen för de båda fastigheterna gör domstolen följande övervägande.
Det får anses vara nödvändigt i vår tid att motorvägar byggs och att vägnät, som tidigare varit tillräckligt, kompletteras. Det krävs då att enskilda fastighetsägare avstår erforderlig mark. Det är inte heller ovanligt att en ny vägdragning gör det nödvändigt att ytterligare mark tas i anspråk från en fastighet som redan tidigare drabbats. Verkan av de omfattande ingrepp som blir följden av sådana företag, vilkas lokalisering åtminstone för den drabbade kan te sig som beroende på tillfälligheter, kan inte anses ens till någon del allmänvanlig. Det är enligt domstolens mening alltså inte rimligt att en fastighetsägare skall utan ersättning godta förläggningen av en stor motorväg på hans fastighet. Någon motsvarande störning till följd av annat än ett vägbygge torde inte förekomma, i vart fall inte vanligen. Fastighetsägare är därmed berättigade att få ersättning för minskat marknadsvärde. Rimligt är också att i nu förevarande fall beakta att egendomarna skadats i viss utsträckning redan genom den tidigare dragningen av E 4.
När det gäller att bedöma värdeminskningens storlek ger det material som redovisats i målet begränsad ledning.
Beträffande Stora Lida 3:1 gör domstolen följande överväganden. Förutom genom försämringen av jaktmöjligheterna har marknadsvärdet sjunkit på grund av att den nya E 4 skär igenom fastigheten och inverkar negativt på den relativt rofyllda miljö som gården på grund av sitt läge förut hade. Det är uppenbart att fastigheten till följd därav är mindre attraktiv för köpare som just värdesätter sådana faktorer. Enligt parternas gemensamma uppfattning uppgår värdet av Stora Lida 3:1, om man bortser från både den tidigare och den nuvarande sträckningen av E 4, till 4 840 000 kr. Den tidigare dragningen anses av fastighetsägarna ha medfört att värdet sjunkit med 350 000 kr, medan vägverket uppskattar värdeminskningen till 100 000 kr. I de utlåtanden som lämnats anges att fastighetens marknadsvärde sjunkit med ca 0,5–0,7 Mkr med bortseende från jakten.
Eftersom utredningen i målet knappast ger någon vägledning för att bedöma den sänkning av marknadsvärdet som uppstått utöver påverkan från jakt tvingas domstolen till en allmän skälighetsbedömning. Domstolen stannar för att uppskatta den totala värdeminskningen till, avrundat, 400 000 kr, vilket motsvarar cirka 9 % av det marknadsvärde fastighetsägarna angivit innan den nya vägdragningen genomfördes. Med hänsyn till att fastigheten drabbats av störningar från E 4 redan tidigare i en sådan omfattning att marknadsvärdet redan påverkats, dock utan rätt till ersättning, skall ingen reduktion göras för någon del som fastighetsägarna själva skulle ha att bära. – Från beloppet skall däremot avgå belopp enligt fastighetsägarnas medgivande, nämligen 31 000 kr för den nytta fastigheten haft av den nya vägdragningen och 16 300 kr, som fastighetsägarna erhållit för ett visst markområde. Den ersättning som skall utgå blir således 352 700 kr.
Ersättningen skall räknas upp med konsumentprisindex från d. 15 sept. 1992 till dagen för dom. I september 1992 var konsumentprisindex 234,6. På domens dag senast kända index uppgår till 256,8. Ersättningen skall därför efter uppräkning bestämmas till 386 076 kr.
För Ålberga Gård 3:1 leder motsvarande resonemang till följande slutsatser. Marknadsvärdet till följd av försämrad jakt har beräknats till 265 000 kr. Fastighetens totala marknadsvärde i helt oskadat skick är enligt parternas gemensamma mening 27 Mkr. I de utlåtanden som lämnats har sagts att fastighetens marknadsvärde sjunkit med cirka 5–6 Mkr med bortseende från jakten.
Domstolen konstaterar att Ålberga Gård är en attraktiv gård med bl.a. en vacker huvudbyggnad, som säkerligen är av intresse för kapitalstarka köpare. När det gäller att bedöma den skada som uppstått till följd av den ändrade dragningen av E 4 finns det också i detta fall föga ledning i utredningsmaterialet. Domstolen får därför också här göra en skönsmässig bedömning av den uppkomna skadan. Hur mycket marknadsvärdet påverkats av försämrad jakt har redan uppskattats. Den nya vägdragningens inverkan på boendet i huvudbyggnaden bedömer domstolen som ganska begränsad. Det område som påverkas mest är det vackra naturområdet utmed Ålbergaån. Vid domstolens syn upplystes att flera fastigheter sålts eller var till försäljning inom detta område. Detta är förståeligt, eftersom den nya motorvägen här upplevs som klart störande. Däremot bör köpare, som är intresserade av Ålberga 3:1 på grund av dess huvudbyggnad och dess attraktiva jakt, även efter den nya vägdragningen ha ett klart intresse av att förvärva fastigheten. Domstolen stannar för att uppskatta den totala värdeminskningen för fastigheten till följd av den nya dragningen av E 4 till 1,3 Mkr. Beloppet inkluderar ersättning för skada på jakten. Det motsvarar cirka 5 % av fastighetens värde innan den nya dragningen av E 4 blev genomförd. Inte heller i detta fall skall något toleransavdrag göras, eftersom fastigheten redan drabbats av störningar från den tidigare vägdragningen.
Beloppet 1 300 000 kr skall räknas upp med konsumentprisindex från d. 1 aug. 1992 till i dag. I augusti 1992 var index 231,3. Det i dag senast kända index är 256,8. Ersättning skall alltså utgå med 1 443 320 kr.
Domslut. Staten förpliktades att utge 384 422 kr till Hamilton, Miller och G.H. samt 1 443 320 kr till J.S., A.S. och F.S.
Fastighetsägarna överklagade i Svea HovR och yrkade fullt bifall till sin talan i fastighetsdomstolen.
Vägverket överklagade och yrkade att fastighetsägarnas talan i huvudsaken skulle ogillas.
Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.
Parterna åberopade i allt väsentligt samma grunder och omständigheter som vid TR:n. Utredningen var densamma som vid TR:n. HovR:n höll syn på Stora Lida 3:1 och Ålberga Gård 3:1. Till förtydligande av sin talan anförde parterna bl.a. följande.
Fastighetsägarna. Motorvägar utgör 0,35 % av alla vägar och kan aldrig anses orts- eller allmänvanliga. Något toleransavdrag bör inte göras beträffande någon av fastigheterna med hänsyn till att dessa redan var skadade av gamla E 4:an. Toleransavdraget är knutet till fastigheten och inte till fastighetens ägare. Om toleransavdrag kommer ifråga bör detta sättas lägre än 5 % med hänsyn till fastigheternas läge långt ifrån någon tätort (jfr NJA 1999 s. 385 – Dalarödomen). När det gäller jaktskadan hänvisas i första hand till Baldwin beräkningar. I andra hand kan jaktskadan för Stora Lida, med visst stöd av Östersundsdomen, beräknas till 450 000 kr (90 ha x 150 kr/ha x 3 %). Jaktskadan har 100 % genomslagskraft på marknadsvärdet av fastigheten. Kalkylräntan 3 % ger en långsiktig realvärdessäkring. För Ålberga Gård ger motsvarande beräkning att jaktskadan uppgår till 700 000 kr.
Vägverket. Den nya sträckningen av E 4:an innebär också fördelar för fastigheterna, vilka överväger värdeminskningen på grund av den nya vägen. I vart fall har någon värdeminskning som överstiger toleransgränsen inte uppkommit. Vägverket vitsordar att jakten har skadats på grund av den nya vägen. Vägverket kan inte vitsorda att det i marknadsvärdet för fastigheterna finns ett ”övervärde”, dvs. ett marknadsvärde baserat på annat än ett avkastningsvärde, som har minskat på grund av den nya vägsträckningen.
Motorvägen innebär störningar som är både orts- och allmänvanliga. Den går till stor del genom fastigheternas skogspartier. En stor del av landets skogsfastigheter har störningar av större trafikleder. Stora Lida och Ålberga Gård ligger i ett levande jord- och skogsbrukslandskap som berörs av många vägar, södra stambanan och Björkviks flygplats. Den tidigare sträckningen av E 4:an utgörs av gamla riksväg 1. Det har varit ett riksintresse att se till att E 4:an fått motorvägsstandard. Om störningen från motorvägen överstiger toleransgränsen skall ett toleransavdrag på 5 % göras oberoende av vilken sorts störning det är frågan om (jfr Dalarödomen). Avdraget är knutet till fastighetsägaren. Syskonen H. förvärvade Stora Lida år 1985. J.S. förvärvade Ålberga Gård år 1956 och hans barn A.S. och F.S. blev delägare år 1975. Vid dessa förvärvstidpunkter var gamla E 4:an redan en av landets mest trafikerade vägar. Vägverket kan inte vitsorda att störningarna av gamla E 4:an givit en värdeminskning som varit större än 5 %.
Trafikintensiteten har sjunkit från 11 720 fordon per dygn till 960 fordon per dygn på gamla E 4:an. På Stora Lida har bullernivån vid bostadsbyggnaden sjunkit från 61 dB(A) till 49,5 dB(A). Detta innebär att bostadsvärdet stigit med 100 000 kr, vilket utgör ca 10 % av byggnadsvärdet om 1 300 000 kr.
Jordbruksdriften på åkerareal söder om gamla E 4:an har underlättats genom trafikomläggningen. Nyttan kan beräknas till 31 000 kr. Jordbruksdriften störs inte av nya E 4:an. Skadan på jakten av nya E 4:an kan beräknas till 24 750 kr. En förbättring av jakten på de södra delarna av fastigheten har skett, vilken kan uppskattas till ¼ av skadan på de norra delarna eller 6–8 000 kr. Detta innebär sammantaget att företagsnyttan av den nya sträckningen överväger företagsskadan.
För Ålberga Gård gäller på motsvarande sätt att bostadsvärdet stigit med 100 000 kr, att nyttan av förbättrad jordbruksdrift kan beräknas till 36 000 kr, att jaktskadan kan beräknas till 38 500 kr och att förbättringen av jakten på de södra delarna kan uppskattas till 8–10 000 kr.
En utgångspunkt för beräkningen av jaktskadan är att jakten skadats i en zon 500 m från motorvägen. Skadan är 100 % närmast vägen och avklingar rätlinjigt med avståndet från vägen, vilket ger ett genomsnittligt värde om 50 %. En arrendenivå på 55 kr/ha och år, berörd mark om 90 ha för Stora Lida och 140 ha för Ålberga Gård och M-faktor 10 ger de vitsordade beloppen för jaktskadan på respektive fastighet. I andra hand vidhålls för beräkningen av jaktskadan det som anförts vid fastighetsdomstolen.
HovR:n (hovrättslagmannen Bjällås, hovrättsrådet Mccall, referent, fastighetsrådet Dahlsjö och hovrättsrådet Martinez) anförde i dom d. 20 okt. 2000: HovR:ns domskäl. Tillämpliga bestämmelser och den närmare innebörden av 4 kap. 2 § expropriationslagen. Målet skall bedömas med utgångspunkt i 55 § väglagen (1971:948) i vilken sägs att om en väghållare har erhållit vägrätt, är fastighetsägaren berättigad att av väghållaren få intrångsersättning och ersättning för annan skada till följd av vägens byggande eller begagnande, utom i vissa fall som inte är aktuella här. I bestämmelsen görs en hänvisning till 4 kap.expropriationslagen (1972:719) för hur ersättningen skall bestämmas. Av 4 kap. 2 § expropriationslagen framgår att om det företag, dvs. i detta fall den nya motorvägen, för vars genomförande en fastighet tas i anspråk, medför inverkan av någon betydelse för fastighetens marknadsvärde, så skall löseskilling bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte hade förekommit. Ersättning skall dock utgå endast i den mån det finns skäligt med hänsyn till förhållandena på orten eller den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden. Bestämmelsen har utformats efter mönster av 1 § miljöskadelagen, numera 32 kap. 1 § miljöbalken.
När en del av en fastighet tas i anspråk gäller en särskild regel för hur intrångsersättning bestäms. Regeln innebär att marknadsvärdet före expropriationen, här upplåtelsen av vägrätt, i princip bestäms till det värde fastigheten skulle ha haft om någon inverkan av företaget inte hade förekommit medan marknadsvärdet efter upplåtelsen alltid beräknas med beaktande av sådan inverkan. Jämförelse skall alltså göras mellan å ena sidan hela fastighetens marknadsvärde före upplåtelsen med bortseende av företagets inverkan och å andra sidan restfastighetens värde efter upplåtelsen med beaktande av denna inverkan.
Ersättningsbestämmelserna i 4 kap. 2 § expropriationslagen bygger på att orts- och allmänvanlighetsprövningen skall avse såväl företagsskada som företagsnytta, vilket är av stor betydelse för ersättningens storlek. Om varken företagsskadan eller företagsnyttan är att anse som orts- eller allmänvanlig skall båda beaktas vid ersättningsberäkningen och det är därmed, om företagsskadan antas överstiga företagsnyttan, frågan om att beräkna en nettoskada. Är däremot endast företagsnyttan att anse som orts- och allmänvanlig, får fastighetsägaren tillgodogöra sig denna utan att någon avräkning skall ske på ersättningen för företagsskadan. En förutsättning är givetvis att företagsnyttan orsakats av vägföretaget.
I målet skall prövas om företagsskadan till följd av den nya motorvägen är ersättningsgill enligt bestämmelserna i 4 kap. 2 § expropriationslagen. Över de södra delarna av fastigheterna Stora Lida och Ålberga Gård går gamla E 4:an och över de norra delarna nya E 4:an eller motorvägen. Som en direkt följd av motorvägen har trafikbelastningen på gamla E 4:an minskat drastiskt och de tidigare negativa verkningarna av den vägen har lindrats. Såväl Vägverket som fastighetsägarna har i sin argumentation utgått ifrån att nyttoeffekterna av att trafiken minskat på gamla E 4:an skall beaktas. Det har i målet inte heller påståtts att denna nytta skall lämnas obeaktad på grund av att den inte orsakats av vägföretaget eller att den med hänsyn till orts- och allmänvanlighetsrekvisitet skall tillgodoräknas fastighetsägarna utan att dras av mot uppkommen företagsskada. Det som nu sagts innebär att HovR:n vid sin prövning kommer att utgå ifrån att hänsyn även kan tas till den inverkan på fastigheterna som uppkommit till följd av trafikminskningen på gamla E 4:an.
De aktuella störningarna och deras effekt. De störningar som fastighetsägarna åberopat är trafikbuller och förfulning av miljön på tidigare ostörda delar av fastigheterna. Den nya E 4:an innebär också, enligt fastighetsägarna, en barriäreffekt så att de norra delarna är svårare att nå. Dessa störningar har en negativ inverkan på fastigheternas användning för boende, rekreation och jakt. Vägverket har vitsordat att motorvägen har en viss negativ inverkan på fastigheterna men att störningarna är allmänvanliga. När det gäller jakten har Vägverket vitsordat att den skadats i en zon om 500 m från vägen.
Utredningen i målet visar att de ekvivalenta ljudnivåerna vid bostadsbyggnaderna har sjunkit för Stora Lida från 61 dB(A) till 49,5 dB(A) och för Ålberga Gård från 53 dB(A) till 49,5 dB(A). De tidigare maximalnivåerna kan antas kvarstå genom att gamla E 4:an fortfarande trafikeras. Vid synen kunde konstateras att tidigare ostörda skogsområden norr och söder om motorvägen numera är bullerstörda. Synen gav också vid handen att landskapet har förfulats genom motorvägen. Det gäller främst vid Ålbergaån där vägen dragits fram över öppen mark på en brokonstruktion. Från huvudbyggnaden på Stora Lida kan motorvägen inte ses och från huvudbyggnaden på Ålberga Gård är den knappt synlig.
Att motorvägen har en barriäreffekt som i betydande grad påverkar förekomsten av vilt i området mellan vägarna framgår av Baldwin uttalanden.
Sammanfattningsvis menar HovR:n att den förändrade bullersituationen lett till att fastigheternas användning för jakt och övrig rekreation påverkats negativt medan boendemiljön vid bostadsbyggnaderna förbättrats. Även den estetiska störningen påverkar fastigheternas användning för rekreation negativt men har endast obetydlig inverkan på boende och jakt. Barriäreffekten av motorvägen har stor negativ inverkan på jakten och mindre på rekreationsvärdet. Barriäreffekten av gamla E 4:an har minskat, vilket bör vara positivt för boendemiljön. De nu beskrivna effekterna är sådana att de har betydelse för fastigheternas marknadsvärde.
Störningarnas orts- och allmänvanlighet. Fastighetsägarna hävdar att en ny motorväg aldrig kan anses orts- eller allmänvanlig bl.a. mot bakgrund av hur liten del av vägnätet som är motorväg. Vad som skall bedömas är emellertid inte om störningskällan är vanligt förekommande utan om de aktuella störningarna är det. Prövningen i detta fall bör därför avse om fastigheterna är utsatta för buller, förfulning och barriäreffekter utöver vad som kan anses vanligt under jämförbara förhållanden. Det kan noteras att i förarbetena till miljöskyddslagen anges som exempel på när allmänvanlighetsrekvisitet kan medföra befrielse från ersättningsskyldighet det fallet att en fastighet förlorar i skönhetsvärde och störs av buller från en motorväg som dras fram genom en förut orörd natur (prop. 1969:28 s. 240).
Vid synen kunde HovR:n konstatera att ingreppet i naturen och ljudnivåerna i och för sig är påtagliga men ändå inte mer omfattande än vad som normalt är att förvänta sig när vägar, järnvägar och andra infrastrukturanläggningar byggs över tidigare orörd jord- och skogsbruksmark. Till detta kommer att fastigheterna ligger i ett område som sedan länge berörts av en stor trafikled. HovR:n gör den bedömningen att störningarna, som de beskrivits i föregående avsnitt, såväl var för sig som sammantagna är att anse, om inte ortsvanliga, så i vart fall allmänvanliga. Detta ställningstagande innebär emellertid inte att det är uteslutet att ersättning skall utgå till ägarna av Stora Lida och Ålberga Gård. Vid den skälighetsprövning som skall göras har även andra faktorer betydelse.
Skadornas storlek eller värdeminskningen. HD anger i Dalarödomen ett antal omständigheter som bör vägas in vid skälighetsprövningen nämligen om det aktuella området har en speciell karaktär, den sammantagna inverkan av störningarna, skadans art och totala storlek, om fastighetsägarna är privatpersoner, gällande gränsvärden för immissioner, företagets samhällsnytta och att toleransgränsen för vissa typer av immissioner kan ligga högre än för andra. HD konstaterar att det är svårt att lägga samman och värdera så artskilda störningar som buller och estetisk påverkan och att i stället den ekonomiska betydelsen av störningarna får användas som en gemensam värdemätare på dem. I Dalarömålet var det fråga om miljöskada. I detta mål, som gäller ersättning enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen, är det inte själva störningen utan störningens inverkan på marknadsvärdet som skall bedömas. Det är alltså än mer befogat att se till skadans ekonomiska storlek eller till värdeminskningen på fastigheten vid den slutliga avvägningen om ersättning skall utgå eller inte.
Fastighetsägarnas bevisning är inriktad på att visa hur stor värdeminskningen är för fastigheterna på grund av störningarna. Deras främsta kritik av fastighetsdomstolens dom är att domstolen inte har värderat denna bevisning särskilt högt. HovR:n delar emellertid fastighetsdomstolens bedömning att Johnston och Lindsey fastighetsvärderingar inte framstår som tillförlitliga, främst med hänsyn till att dessa inte bygger på något faktiskt redovisat material från försäljningar i jämförbara områden utan utgörs av subjektiva uppskattningar. Miller uppgifter hänför sig visserligen till faktiska försäljningar men de aktuella fastigheterna, belägna i Stockholms närmaste omgivningar, är enligt HovR:ns mening inte jämförbara med Stora Lida och Ålberga Gård. I förhöret med Miller framkom också att speciella omständigheter kan ha inverkat på prissättningen vid några av försäljningarna. Genom vad dessa personer uppgett kan det inte heller anses visat att Stora Lida och Ålberga Gård tidigare attraherat en speciell köparkategori som nu fallit bort.
HovR:n gör i stället följande bedömning av om någon värdeminskning uppkommit. Bland presumtiva köpare av Stora Lida och Ålberga Gård finns sannolikt flera personer som värdesätter en god och utvecklingsbar boendemiljö kring huvudbyggnaderna högre eller lika högt som att jord- och skogsbruksmarken är ostörd och fullt ut kan utnyttjas som rekreationsområde. Det framstår som alldeles klart att störningarna på boendemiljön av gamla E 4:an vid respektive huvudbyggnad minskat drastiskt i och med motorvägens tillkomst. Detta gäller i något högre grad för Stora Lida än för Ålberga Gård. Detta innebär alltså att fastigheterna närmast skulle ha blivit attraktivare för denna kategori köpare. Vägverket har uppskattat denna värdeökning till 100 000 kr, vilket förefaller vara ett rimligt belopp. HovR:n bedömer å andra sidan att fastigheterna har drabbats av en värdeminskning beroende på att skogsområdena närmast den nya motorvägen inte längre erbjuder en ostörd naturupplevelse på grund av buller och förfulning av miljön. Denna värdeminskning kan emellertid inte antas överstiga den nyss nämnda värdeökningen.
Som tidigare har slagits fast har störningarna från motorvägen påtagligt inverkat på möjligheterna till jakt. Smith har i sitt utlåtande framhållit att de aktuella områdena är mycket god jaktmark och att värdet av jakten är större än normalt då även kronhjort och vildsvin finns på markerna. Fastighetsägarna bedriver själva jakt på fastigheterna. Jakten framstår därför som en betydelsefull faktor när marknadsvärdet för fastigheterna skall bedömas. HovR:n finner det klarlagt att den försämrade jakten fört med sig en minskning av fastigheternas marknadsvärde.
Parterna har när det gäller värderingen av jaktskadan och dess genomslag på marknadsvärdet presenterat olika men också alternativa beräkningsmetoder. Inte någon av metoderna framstår som klart mer tillförlitlig än övriga.
Med utgångspunkt i Baldwin uppfattning att jakten i området mellan den gamla och nya vägen har kraftigt försämrats bl.a. genom att vilttillgången har minskat, bedömer också HovR:n att jaktvärdet minskat med två tredjedelar. Området mellan vägarna omfattar enligt Smith 184 ha av Stora Lida och 130 ha av Ålberga Gård. Inom ett område om 500 m norr om motorvägen bedöms jakten ha skadats till hälften. Zonen norr om motorvägen omfattar enligt HovR:ns beräkningar ca 45 ha av Stora Lida och 75 ha av Ålberga Gård.
HovR:n gör i huvudsak samma bedömning som fastighetsdomstolen av den utredning om arrendenivåer som lagts fram. Det saknas anledning att gå ifrån fastighetsdomstolens bedömning om en marknadsmässig arrendenivå om 125 kr per hektar och år som utgångspunkt för beräkningen av marknadsvärdeminskningen. Den årliga jaktskadan kan därmed uppskattas till ca 18 100 kr för Stora Lida och ca 15 500 kr för Ålberga Gård.
HovR:n finner att fastighetsägarna uppenbarligen överskattat värdeminskningen genom att använda kapitaliseringsfaktorn 33 och räkna med ett genomslag på 100 % i marknadsvärdet. Vägverkets beräkning bygger på en multiplicering av arrendeavgiften med M-faktor 10 varvid marknadsvärdet erhålls direkt. M-faktor 10 rekommenderas av Lantmäteriverket för att bestämma marknadsvärdeminskningen vid normala jordbruksintrång utgående från en viss årsskada. Enligt HovR:n finns det emellertid anledning att anta att intrång i jakt i allmänhet har större effekt på en fastighets marknadsvärde än vad normala jordbruksintrång har. I detta fall är det dessutom frågan om välbelägen jaktmark och, vilket får anses belagt av vittnesmålen, mycket värdefull jakt inte minst ur rekreationssynpunkt, varför påverkan på marknadsvärdet torde vara särskilt stor. Vid bestämningen av marknadsvärdeminskningen bör även vägas in att jaktmöjligheterna har försämrats kraftigt inom det stora området mellan vägarna, som är särskilt värdefull jaktmark med hänsyn till läget nära huvudbyggnaderna. Marknadsvärdeminskningen bedömer HovR:n motsvara 15 årsskador eller, avrundat, 275 000 kr för Stora Lida och 235 000 kr för Ålberga Gård.
Sammanfattningsvis finner HovR:n att de båda fastigheterna har drabbats av en värdeminskning och att denna kan beräknas till 275 000 kr för Stora Lida och 235 000 kr för Ålberga Gård.
Är fastighetsägarna skyldiga att tåla det intrång som konstaterats? För bedömning av denna fråga är det av intresse att sätta jaktintrånget och den framräknade värdeminskningen i relation till den jaktbara arealen, det totala jaktvärdet och jaktvärdet inom det skadade området samt även det totala jord- och skogsbruksvärdet och jord- och skogsbruksvärdet inom det skadade området.
Det totala oskadade jaktvärdet kan för Stora Lida beräknas till 660 000 kr (125 kr/ha och år x 15 x 352 ha) och för Ålberga Gård till 2 625 000 kr (125 kr/ha och år x 15 x 1400 ha). Jaktvärdet inom det skadade området kan beräknas till 430 000 kr (125 kr/ha och år x 15 x 229 ha) respektive 384 000 kr (125 kr/ha och år x 15 x 205 ha). Fastigheternas jord- och skogsbruksvärde kan med ledning av vad som framförts i målet uppskattas till 3 500 000 kr för Stora Lida och 21 400 000 kr för Ålberga Gård. Värdet av de skadade områdena kan efter proportionering av totalvärdena uppskattas till 2 300 000 kr för Stora Lidas del och 3 100 000 kr för Ålberga Gårds del.
Jaktskadan berör för Stora Lida ca 65 % av den jaktbara arealen samt utgör 42 % av det totala jaktvärdet, 64 % av jaktvärdet inom det skadade området samt 8 % av totala jord- och skogsbruksvärdet och 12 % av jord- och skogsbruksvärdet inom det skadade området. Motsvarande värden är för Ålberga Gård 15 %, 9 %, 61 %, 1 % respektive 8 %. Denna jämförelse visar att jaktskadan på respektive fastighet inom det område som berörs är högst betydande. I båda fallen måste den skadade arealen också anses som omfattande. Om skadan relateras till hela markinnehavet måste likväl skadan vad gäller Stora Lida bedömas som stor. För Ålberga Gård framstår skadan i detta hänseende som mindre betydande. Särskilt gäller detta om skadan relateras till det totala jord- och skogsbruksvärdet.
Med hänsyn till att jakten onekligen är en betydande tillgång för fastigheterna, att jakten i detta område anses särskilt värdefull och att intrånget och värdeminskningen är betydande, särskilt satt i förhållande till den skadade delen framstår det inte som skäligt att ägarna själva skall bära hela den värdeminskning de drabbats av. Detta gäller framförallt för Stora Lida. Det framstår emellertid inte heller som rimligt att göra någon skillnad mellan fastigheterna beroende på ett sådant i nu aktuellt sammanhang mer slumpmässigt förhållande som fastigheternas totala omfattning och värde.
Att samhällsnyttan av den nya motorvägen är stor ändrar inte bedömningen. Det gör inte heller någon annan av de faktorer som nämns i Dalarömålet och som inte har berörts särskilt. Den uppkomna värdeminskningen skall därför ersättas.
Toleransavdrag. Någon enhetlig syn på om en fastighetsägare skall få full kompensation för en konstaterad värdeminskning eller om ett s.k. toleransavdrag skall göras finns inte. Av förarbetena framgår att det till sist blir fråga om en skälighetsbedömning med många möjligheter till nyansering, om toleransavdrag skall göras eller inte (prop. 1969:28 s. 240). I rättspraxis har toleransavdrag gjorts när det gällt ersättning för trafikimmissioner i form av främst buller och estetiska störningar (se NJA 1977 s. 424, det s.k. Värmdöledsmålet, och Dalarömålet). Avdraget har utgjort 5 % av fastighetens värde i oskadat skick. Avdraget har motiverats av att hänsyn bör tas till att många fastighetsägare drabbas av trafikstörningar utan att kvalifikationsgränsen för ersättning uppnås.
I underättspraxis har toleransavdrag inte gjorts när den drabbade fastigheten sedan lång tid varit utsatt för andra störningar av samma art som de som varit föremål för prövning.
Vägverket har hävdat att eftersom de nuvarande fastighetsägarna har förvärvat sin fastighet vid en tidpunkt då fastigheten redan störts av vägtrafiken, skall avdrag göras. Enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen skall emellertid prövningen av ersättning ske utifrån företagets inverkan på fastighetens marknadsvärde och oberoende av förhållandena vid den nuvarande ägarens förvärv. Förvärvstidpunkten saknar därmed betydelse.
Om man ser till de olika störningarna som är aktuella i detta mål och vilka som funnits förut, kan konstateras att jakten på Stora Lida och Ålberga Gård endast i mindre utsträckning har varit störd av gamla E 4:an och då i form av trafikbuller. Viltinvandringen söderifrån synes, enligt vad Smith har uppgett, ha varit begränsad inte av gamla E 4:an utan av den söder om vägen belägna Kilaån, som utgjort en naturlig gräns. Däremot har fastigheternas boendemiljö under lång tid varit kraftigt påverkad av trafikstörningar från gamla E 4:an. Barriäreffekter har också funnits redan tidigare. Sammantaget menar HovR:n att, i ett fall som detta, när en fastighet redan tidigare varit avskuren av en kraftigt trafikerad väg, blir avskuren av ytterligare en väg dit trafikströmmen går, är det inte rimligt att göra något avdrag på ersättningen. I likhet med fastighetsdomstolen anser HovR:n alltså att fastighetsägarna skall få ersättning för hela den värdeminskning som deras fastigheter drabbats av.
Indexuppräkning. Beloppet 275 000 kr för Stora Lida skall räknas upp med konsumentprisindex från d. 15 sept. 1992 till dagen för HovR:ns dom. Aktuella konsumentprisindex är 234,6 (september 1992) respektive 262,0 (september 2000). Ersättningen för intrånget på Stora Lida bestäms efter uppräkning till 307 118 kr.
På motsvarande sätt skall beloppet 235 000 kr för Ålberga Gård räknas upp från d. 1 aug. 1992. Aktuella konsumentprisindex är 231,3 (augusti 1992) respektive 262,0 (september 2000). Ersättningen för intrånget på Ålberga Gård bestäms efter uppräkning till 266 191 kr.
HovR:ns domslut. HovR:n ändrade på så sätt fastighetsdomstolens dom att det belopp som staten skulle utge till Hamilton, Miller och G.H. bestämdes till 307 118 kr och det belopp som staten skulle utge till J.S., A.S. och F.S. bestämdes till 266 191 kr.
Fastighetsägarna överklagade och yrkade bifall till de yrkanden de hade framställt i HovR:n.
Vägverket överklagade endast beträffande det s.k. toleransavdraget och yrkade i första hand att HD skulle bestämma ersättningen till F.H., Miller och G.H. till 32 500 kr och befria verket från ersättningsskyldighet till J.S., A.S. och F.S. I andra hand och under förutsättning att HD fann att toleransavdrag skulle beräknas med utgångspunkt i fastigheternas jord- och skogsbruksvärde, yrkade verket att ersättningsbeloppet avseende F.H., Miller och Middleton skulle bestämmas till 100 000 kr. I sista hand och under förutsättning att HD fann att toleransavdrag skulle beräknas med utgångspunkt i fastigheternas jaktvärde, yrkade verket att ersättningsbeloppet avseende F.H., Miller och Middleton skulle bestämmas till 242 000 kr och ersättningsbeloppet avseende J.S., A.S. och F.S. skulle bestämmas till 103 750 kr.
Part bestred motparts yrkande.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Powers, Lucero, Payne, Downs, referent, och Wersäll) beslöt följande dom: Domskäl. Vid omläggning av väg E 4 genom Södermanland drogs en ny väg över bl.a. fastigheterna Stora Lida 3:1 och Ålberga Gård 3:1. Omläggningen skedde med stöd av en i april 1991 fastställd arbetsplan som vann laga kraft i maj 1992. Bentley togs i anspråk från Ålberga Gård d. 1 aug. och från Stora Lida d. 15 sept. 1992.
Ägarna till de två fastigheterna har efter ansökan om stämning på staten genom Vägverket yrkat ersättning för minskat marknadsvärde. Målet i HD gäller om fastighetsägarna har rätt till ersättning enligt 55 § väglagen (1971:948) för s.k. företagsskada på fastigheterna.
Den rättsliga regleringen. Bestämmelserna i 55 § väglagen innebär att en väghållare som i likhet med Vägverket erhållit vägrätt är – med vissa undantag som inte är aktuella i detta mål – skyldig att till fastighetsägaren betala intrångsersättning och ersättning för annan skada till följd av vägens byggande eller begagnande. I paragrafen hänvisas till 4 kap.expropriationslagen (1972:719) i fråga om hur ersättningen skall bestämmas.
I 4 kap. 1 § 1 st. andra och tredje meningarna expropriationslagen finns bestämmelser om intrångsersättning vid expropriation av del av fastighet. Bestämmelserna innebär att ersättningen skall bestämmas till ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen skall även sådan skada ersättas. Fastighetsägarna har i HD gjort gällande att dessa bestämmelser skall tillämpas när ersättning beräknas för den barriäreffekt som uppstår genom att motorvägen med viltstängsel förhindrar viltets fria rörlighet över fastigheterna. Men som Vägverket har anfört är de angivna bestämmelserna i 4 kap. 1 § expropriationslagen inte tillämpliga på de skadeverkningar, exempelvis barriäreffekter, som blir följden av att vägen byggs och tas i bruk; sådana skador skall ersättas enligt 2 § i samma kapitel (jfr King, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, 1991, s. 242 f.).
Bestämmelsen i 4 kap. 2 § expropriationslagen innebär att, om den aktuella omläggningen av E 4 över Stora Lida och Ålberga Gård medfört inverkan av någon betydelse på fastigheternas marknadsvärde (det s.k. väsentlighetsrekvisitet), löseskillingen skall bestämmas på följande sätt. Först beräknas det marknadsvärde som respektive fastighet hade omedelbart innan marken för vägen togs i anspråk, varvid man bortser från att vägplanen vid denna tidpunkt var känd och påverkade marknadsvärdet. Fastigheterna värderas i det skick de befann sig vid denna tidpunkt. Härefter beräknas restfastigheternas marknadsvärden med beaktande av vägföretagets inverkan. Skillnaden mellan de erhållna värdena skall ersättas i den mån det är skäligt med hänsyn till förhållandena på orten (ortsvanlighet) eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden (allmänvanlighet). Det kan vara skäligt i vissa fall att ålägga en väghållare ersättningsskyldighet även om de störningar som företaget förorsakar anses vara orts- eller allmänvanliga. I praxis görs ett s.k. toleransavdrag från den beräknade ersättningen. Avdraget är avsett att skapa rättvisa mellan å ena sidan ersättningsberättigade fastighetsägare för vilka företaget medfört inverkan på fastigheternas marknadsvärde som inte skäligen bör tålas och å andra sidan icke ersättningsberättigade fastighetsägare vilkas fastigheter visserligen påverkats värdemässigt av företaget men endast i så ringa omfattning att inverkan skäligen bör tålas.
Vilka skador på fastigheternas marknadsvärde har vägföretaget medfört? Fastighetsägarna har gjort gällande att fastigheterna på grund av anläggandet och begagnandet av motorvägen har utsatts för förfulning, buller, vatten- och luftföroreningar samt fått minskat rekreationsvärde och jaktskada. Fastighetsägarna menar att fastigheterna inte längre är attraktiva för den särskilda kapitalstarka köparkategori som söker stora ostörda fastigheter som kan utnyttjas för rekreation och jakt och som är belägna på pendelavstånd från Stockholm. Främst till följd härav har fastigheternas marknadsvärde minskat.
Vägverket har anfört att fastigheternas avkastningsvärde inte har minskat och har med hänvisning till bl.a. att bostadsbyggnaderna saknar ståndsmässighet påstått att fastigheterna inte är av den karaktären att de har ett särskilt ”övervärde”, som minskat på grund av motorvägens sträckning över fastigheterna.
Fastighetsägarna har i HD anfört att det kan vara nära nog omöjligt för en fastighetsägare att visa vilka skador på fastighetens marknadsvärde som ett vägföretag förorsakat och att fastighetsägarens lagfästa rätt till ersättning blir illusorisk med de höga beviskrav som HovR:n ställt.
I samband med tillkomsten av 1972 års expropriationslag uttalade lagstiftaren att bevisvärderingen i expropriationsmål borde ske på samma sätt som i skadeståndsrättsliga mål. Parterna skulle i princip anses vara jämställda och de tidigare bevislättnaderna för de ersättningsberättigade skulle inte längre förekomma. Inte heller ansågs det vara möjligt att ställa upp några allmänna regler om vilka beviskrav som skulle gälla i olika situationer. Lagstiftaren överlämnade till rättstillämpningen att efter allmänna överväganden avgöra detta från fall till fall (se prop. 1971:122 s. 168 ff.). Dessa principer för bevisvärderingen, som sedan 30 år tillämpas i expropriationsmål, får anses gälla också i mål om ersättning enligt 55 § väglagen.
När det gäller de skador som vägföretaget förorsakat på de aktuella fastigheterna har HovR:n hållit syn. Vid synen har HovR:n konstaterat att tidigare ostörda områden norr och söder om motorvägen har blivit bullerstörda och att landskapet förfulats, främst vid Ålbergaån där motorvägen dragits fram över öppen mark på en brokonstruktion. Mot detta ställer HovR:n att motorvägen inte kan ses från huvudbyggnaden på Stora Lida och att den knappt är synlig från huvudbyggnaden på Ålberga Gård. Vid en samlad bedömning av iakttagelserna vid synen har HovR:n funnit ingreppet i naturen och ljudnivåerna i och för sig vara påtagliga men inte mera omfattande än vad som normalt kan förväntas när vägar byggs över tidigare orörd jord- och skogsbruksmark. Denna bedömning får godtas.
Utredningen i HD rörande vägföretagets påverkan på fastigheternas marknadsvärden har i övrigt varit densamma som i HovR:n. I HD har på fastighetsägarnas begäran vittnena Weaver, Lewis och Miller hörts på nytt. De har därvid berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad de enligt HovR:ns dom uppgivit i HovR:n och sammanfattningsvis angivit att nya E 4 påverkat marknadsvärdena på de två fastigheterna på följande sätt: Enligt Weaver har nya E 4 minskat marknadsvärdet på Stora Lida med 500 000 kr och på Ålberga Gård med 6 milj. kr, jaktskadan oräknad. Lewis har bedömt att Stora Lidas marknadsvärde på grund av nya E 4 minskat med 900 000 kr, inräknat jaktskadan. Miller har bedömt att värdeminskningen på Stora Lida och Ålberga Gård är cirka 40 %.
Weaver och Lewis har värderat fastigheterna utifrån sina erfarenheter som mäklare av jordbruks- och skogsbruksfastigheter. Deras värdeutlåtanden får till stor del anses bygga på en subjektiv uppskattning, vilket gör dem osäkra. Miller uppskattning av värdepåverkan bygger på faktiska försäljningar av fem fastigheter inom en radie motsvarande Stora Campbell och Ålberga Gårds avstånd från Stockholm. Försäljningarna har dock skett några år senare än värdeåret och de sålda fastigheterna kan inte bedömas vara likvärdiga med Stora Lida och Ålberga Gård.
Som domstolarna funnit tillåter därför de vittnesmål som Weaver, Lewis och Miller lämnat inte några säkra slutsatser rörande nya E 4:ans påverkan på marknadsvärdet på Stora Lida och Ålberga Gård. Genom vad de uppgivit kan det inte heller anses visat att Stora Lida och Ålberga Gård tidigare attraherat en speciell köparkategori som fallit bort när nya E 4 drogs över fastigheterna.
Det är emellertid ostridigt i målet att nya E 4 medfört att tidigare ostörda områden norr och söder om motorvägen har blivit bullerstörda och att landskapet förfulats. Vidare framgår av Alf Lettesjös uttalanden att nya E 4 har en barriäreffekt som i betydande grad påverkar förekomsten av vilt i området mellan gamla och nya E 4. Effekterna av dessa förändringar på fastigheternas marknadsvärden är svåra att fullt bevisa.
Om man tills vidare bortser från jaktskadan har HovR:n med stöd bl.a. av sina iakttagelser vid synen funnit att bullerstörningarna och de estetiska störningarna uppvägs av de positiva effekter på fastigheternas marknadsvärden som nya E 4 har haft. Utredningen i HD lämnar inte stöd för någon annan bedömning. Någon ersättning för dessa skador skall därför inte tillerkännas fastighetsägarna.
Särskilt om jaktskadan. I målet är numera ostridigt att störningarna från nya E 4 påtagligt inverkat på möjligheterna till jakt. Parterna är eniga om att den skadade jaktarealen motsvarar en totalskadad areal om 145,5 hektar för Stora Lida och 124,5 hektar för Ålberga Gård. Det är fråga om en mycket god jaktmark och värdet av jakten är större än normalt eftersom det finns bl.a. kronhjort och vildsvin. Den försämrade jakten har fört med sig att fastigheternas marknadsvärde minskat.
I HD tvistar parterna om hur jaktskadan skall beräknas. Oenigheten rör nivån på jaktarrendet, vilken kalkylränta som skall tillämpas vid beräkning av skadan och vilket genomslag jaktskadan har på fastigheternas marknadsvärde.
Fastighetsdomstolen utgick vid sin beräkning av jaktskadan från att jakträtten vid värdetidpunkten kunde inbringa 150 kr per hektar och år. Fastighetsägarna jagade emellertid själva och avsåg inte att upplåta jakträtt åt utomstående. Fastighetsdomstolen menade att om en arrendeupplåtelse verkligen kom till stånd denna därför skulle avse en kortare tid än normalt med åtföljande lägre arrendeavgift. I enlighet härmed räknade TR:n med en arrendeavgift på 125 kr per hektar och år. Fastighetsdomstolens bedömning av den marknadsmässiga arrendenivån godtogs av HovR:n.
Fastighetsägarna har i HD vänt sig mot att arrendenivån reduceras från 150 till 125 kr per hektar och år på grund av att de inte upplåter jakträtten till utomstående.
Vägverket har förklarat sig numera godta en arrendenivå på 125 kr per hektar och år men har motsatt sig en högre nivå med hänvisning till bl.a. lägre arrendenivåer som redovisats i beslut av arrendenämnden i Västerås år 1994.
Utredningen i målet om tillämpade arrendenivåer i Mellansverige omkring år 1992 visar inte att det varit möjligt för fastighetsägarna att arrendera ut jakträtten till högre avgift än Vägverket godtagit eller 125 kr per hektar och år. Jaktskadan skall därför beräknas med detta värde.
Utgångspunkten för ersättningens bestämmande skall vara att fastighetsägarens förmögenhetsställning skall vara densamma som om något intrång inte skett (jfr prop. 1971:122 s. 165). Ersättningen skall motsvara nedgången i fastigheternas marknadsvärde till följd av intrånget i jakten. Som underlag för bedömningen har parterna presenterat olika beräkningsmodeller.
Fastighetsägarna har gjort gällande att en kalkylränta om 3 % skall tillämpas för att beräkna den eviga skadan på jakten och har hävdat att den sålunda beräknade skadan har fullt genomslag i fastigheternas marknadsvärde eftersom jakten har stor betydelse för en skogsfastighets värde.
Vägverket har hänvisat till den s.k. M-faktormetoden och hävdat att metoden såsom framgår av NJA 1998 s. 62 är väl underbyggd. Verket har förklarat sig kunna vitsorda HovR:ns bedömning att skadan motsvarar 15 årsskador eller, om en avkastningsvärdering av en evig skada skall tilllämpas, förklarat sig kunna vitsorda ett genomslag i marknadsvärdet om 75 % vid 5 % kalkylränta.
Det föreligger inte någon utredning i målet om fastigheters marknadsvärde i förhållande till avkastning av jaktmark i allmänhet. Den kalkylränta som fastighetsägarna hänför sig till avser direktavkastning av enbart skog och den kalkylränta som Vägverket hänför sig till avser en genomsnittlig totalavkastning på investeringar i allmänhet. Inte heller föreligger det någon utredning om jaktskadans genomslag i marknadsvärdet; genomslaget kan vara beroende av vilken kalkylräntenivå som används. Den s.k. M-faktormetoden bygger på en schablonisering av sambandet mellan kalkylränta och genomslag i marknadsvärde, med antagande att ju lägre kalkylränta som tillämpas vid kapitaliseringen av skadan desto mindre genomslag får skadan i marknadsvärdet.
Vad som har förekommit i målet ger inte tillräckligt stöd för någon bestämd slutsats om tillämplig kalkylränta, jaktskadans genomslag i fastigheternas marknadsvärde eller vilken M-faktor som skall tillämpas.
Vid detta förhållande finner HD inte skäl att frångå HovR:ns bedömning att fastigheternas värdeminskning kan uppskattas till 15 årsskador.
På grund av det anförda skall värdeminskningen på fastigheterna beräknas avrundat till 275 000 kr för Stora Lida och 235 000 kr för Ålberga Gård.
Är skadorna orts- eller allmänvanliga? Fastigheterna Stora Lida och Ålberga Gård har under avsevärd tid korsats av en väg av riksintresse. Vägen har successivt blivit mer och mer trafikerad och vid värderingstidpunkten passerade i genomsnitt drygt 11 000 fordon om dygnet på gamla E 4. Vägomläggningen har inneburit att fastigheterna korsas av nya E 4 som går ca 800 m norr om gamla E 4 och att fastigheterna numera passeras av omkring 13 000 fordon per dag på nya E 4.
När frågan om orts- och allmänvanlighet prövas menar fastighetsägarna att det aldrig kan anses vara vare sig orts- eller allmänvanligt att ha en motorväg i europavägnätet över sin fastighet. Men som Vägverket anfört är det inte vägen utan det vägbuller och andra störningar som den genererar som skall bedömas.
Frågan blir därmed om nya E 4, som byggts över fastigheterna med fyra filer och som där har en högsta tillåten hastighet av 110 kilometer i timmen, alstrar vägbuller, avgaser och andra störningar som kvalitativt och kvantitativt skiljer sig från de störningar som alstras av andra större vägar upplåtna för motortrafik i höga hastigheter. Lagstiftaren har i förarbetena till miljöskyddslagen (1969:387) besvarat den frågan nekande och har som exempel på när allmänvanlighetsrekvisitet kan medföra befrielse från ersättningsskyldighet anfört en fastighet som störs av buller från en motorväg som dras fram genom en förut orörd natur (prop. 1969:28 s. 240 och NJA II 1969 s. 306). Störningarna från nya E 4 får därför som HovR:n funnit anses vara allmänvanliga.
Som nämnts har fastigheterna sedan mycket länge korsats av en hårt trafikerad väg av riksintresse. Störningarna från gamla E 4 med sina 11 000 fordon per dygn var vid värdetidpunkten ortsvanliga för Stora Lida och Ålberga Gård. Nya E 4 går parallellt med gamla E 4 i en sträckning 800 m norr om denna, men korsar fortfarande fastigheterna. Förändringen är inte större än att störningarna från nya E 4 också måste anses vara ortsvanliga för Stora Lida och Ålberga Gård.
Som HovR:n funnit är det emellertid inte skäligt att fastighetsägarna skall tåla störningarna från nya E 4 utan ersättning.
Toleransavdraget. Frågan är då vad fastighetsägarna skäligen bör tåla utan ersättning, dvs. vilket toleransavdrag som skall göras från den konstaterade värdeminskningen.
Fastighetsägarna har gjort gällande att något toleransavdrag inte skall göras eftersom fastigheterna redan tidigare varit störda av gamla E 4 och ersättning för denna störning inte utgått. Toleransavdraget skall sålunda enligt fastighetsägarnas mening följa fastigheten och inte fastighetsägaren.
Vägverket har hävdat att toleransavdraget skall vara 5 % på fastigheternas värde och att störningar från gamla E 4 inte utgör skäl för att nu underlåta att göra toleransavdrag. Enligt verkets mening innebär dessutom vägomläggningen att gamla E 4 blivit nyttigare för fastigheterna. Verket har också påpekat att fastighetsägarna förvärvat fastigheterna efter anläggandet av gamla E 4 och att de sålunda inte har drabbats ekonomiskt.
I förarbetena till miljöskyddslagen väcktes frågan om ersättning skulle utgå endast för den del av skadan som låg över gränsen för vad som enligt huvudregeln skäligen borde tålas eller för hela skadan, men något svar lämnades inte utan saken överlämnades till rättstillämpningen (se prop. 1969:28 s. 242 och NJA II 1969 s. 308). Härefter infördes det tidigare nämna toleransavdraget av HD genom NJA 1977 s. 424 (Värmdöledsmålet). Ett sådant toleransavdrag har gjorts också i efterföljande praxis, se NJA 1988 s. 376 (Torslandamålet) och NJA 1999 s. 385 (Dalarömålet). Huvudregeln är sålunda att ersättning skall utgå endast för den del av skadan som ligger över toleransgränsen.
Visst stöd för att vid bestämmandet av toleransavdraget beakta att Stora Lida och Ålberga Gård redan var störda av en europaväg när nya E 4 drogs över fastigheterna skulle kunna hämtas från ackumuleringsregeln i 31 kap. 9 § miljöbalken som bl.a. avser ersättning vid ingripanden av det allmänna. Bestämmelsen innebär att vissa beslut under de senaste tio åren skall läggas samman med det senaste beslutet när bedömning skall göras om kvalifikationsgränsen för skadeersättning eller inlösen har överträtts. Regeln motiverades med att det skulle anses stötande om lagstiftningen utnyttjades på ett sådant sätt att en fastighetsägare genom skilda på varandra följande restriktioner skulle tvingas acceptera ett större intrång än om skadan bedömts i ett sammanhang (jfr prop. 1997/98:45 Del 2 s. 323 f. och NJA II 1998 s. 879). Frågan har också berörts i doktrinen (Dahlsjö m.fl., Fastighetsrättsliga ersättningsprinciper, 2000 s. 25 f.).
Som anförts i det föregående innebär emellertid bestämmelsen i 4 kap. 2 § expropriationslagen att ersättningen i målet skall bestämmas genom att man först beräknar det marknadsvärde som respektive fastighet hade omedelbart innan marken för nya E 4 togs i anspråk, varvid fastigheterna värderas i det skick de befann sig vid denna tidpunkt, dvs. hänsyn tas till att gamla E 4 då gick över fastigheterna i Kilaåns dalgång. Härefter beräknas restfastigheternas värde med beaktande av vägföretagets inverkan på marknadsvärdet. Det är skillnaden mellan de erhållna värdena, i förekommande fall minskad med ett toleransavdrag, som skall tillerkännas fastighetsägarna. Detta framgår av att bestämmelsen behandlar ”det företag för vars genomförande fastighet exproprieras”, dvs. i förevarande fall nya E 4. Den omständigheten att fastigheterna redan var störda av den hårt trafikerade gamla E 4 utgör inte skäl att nu underlåta toleransavdrag.
Det återstår härefter att bestämma vad fastighetsägarna skäligen bör tåla, dvs. nivån för toleransavdraget och vilket värde som toleransavdraget skall beräknas på.
Fastighetsägarna har gjort gällande att ett toleransavdrag om 5 %, som tillämpats i Värmdöledsmålet och Dalarömålet, inte är tillämpligt i förevarande fall eftersom det i de angivna rättsfallen varit fråga om villafastigheter belägna i storstadsnära miljö, medan nu aktuella fastigheter är jord- och skogsbruksfastigheter belägna på landsbygden. Skulle HD finna att toleransavdrag skall göras så menar fastighetsägarna att avdraget skall bestämmas till högst 2 % beräknat på berörd del av respektive fastighet med en beloppsmässig begränsning till högst ett halvt basbelopp.
Vägverket har hävdat att toleransavdraget skall bestämmas till 5 % och beräknas i första hand på fastigheternas totalvärde, i andra hand på fastigheternas jord- och skogsbruksvärde eller i sista hand på fastigheternas jaktvärde.
Förarbetena till expropriationslagen ger ingen vägledning beträffande vad en fastighetsägare skäligen får tåla utan gottgörelse utan hänvisar till att ledning får sökas i de principer som utbildats inom grannelagsrätten för skadefall (se prop. 1971:122 s. 191). I den skälighetsprövning som skall göras bör ett flertal omständigheter vägas in, exempelvis skadans art och storlek samt om fastighetsägarna är privatpersoner. Toleransgränsen för vissa typer av immissioner, t.ex. buller och estetisk inverkan, kan ligga högre än för andra (jfr prop. 1969:28 s. 240 och NJA II 1969 s. 306). HD har i Värmdöleds- och Dalarömålen bestämt toleransnivån till 5 % av fastigheternas oskadade värde. I Värmdöledsmålet var det fråga om trafikimmissioner i form av buller som inte var ortsvanliga men allmänvanliga. I Dalarömålet var det fråga om ersättning för bullerstörningar och estetiska immissioner på grund av vägverksamhet. I Torslandamålet ansågs 7,5 % av det värde fastigheten hade i oskadat skick vara vad fastighetsägaren fick tåla vid inverkan av psykiska och estetiska störningar från ett kraftledningsföretag.
HD har i det föregående funnit att skadorna på fastigheterna är såväl allmän- som ortsvanliga. Det talar för att toleransavdraget bör ligga på samma nivå som i Värmdöleds- och Dalarömålen. Men de rättviseskäl som enligt vad ovan anförts bär upp toleransavdraget gör sig inte gällande i samma mån beträffande jaktskador som beträffande exempelvis bullerstörningar. Det talar för att toleransavdraget skall vara lägre för sådana skador än för den typ av skador som förevarit i de tidigare nämnda rättsfallen. HD finner därför att toleransavdraget bör bestämmas till 2 %.
När en jaktskada uppkommer på en del av en fastighet är det knappast rimligt att toleransavdraget relateras till fastighetens totala värde. Det skulle nämligen innebära att stora fastigheter får vidkännas betydande intrång av detta slag utan någon ersättning alls. Det finns flera möjligheter att undgå sådana effekter. Avdraget kan relateras till fastigheternas totala jord- och skogsbruksvärde, till värdet av den skadade fastighetsdelen eller till det totala jaktvärdet på fastigheten. Med hänsyn till toleransavdragets ändamål framstår det som mest rimligt att avdraget knyts till vad som skadats, nämligen jakten. Vägverket har angett det totala jaktvärdet till 660 000 kr för Stora Lida och 2 625 000 kr för Ålberga Gård. Någon invändning mot dessa belopp har inte gjorts. Toleransavdraget blir därför för Stora Lida 13 200 kr och för Ålberga Gård 52 500 kr.
Ersättningen skall därför bestämmas till 275 000 ./. 13 200 = 261 800 kr för ägarna till Stora Lida och till 235 000 ./. 52 500 = 182 500 kr för ägarna till Ålberga Gård.
Uppräkning. Beloppet 261 800 kr för Stora Lida skall räknas upp med konsumentprisindex från d. 15 sept. 1992 till dagen för HD:s dom. Konsumentprisindex är 234,6 för september 1992 och 278,3 för november 2003 (senast tillgängliga index). Ersättning för intrånget på Stora Lida blir därmed 310 567 kr.
Beloppet 182 500 kr för Ålberga Gård skall räknas upp med konsumentprisindex från d. 1 aug. 1992 till dagen för HD:s dom. Konsumentprisindex är 231,3 för augusti 1992 och 278,3 för november 2003. Ersättning för intrånget på Ålberga Gård blir därmed 219 584 kr.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förpliktade HD Vägverket att utge 310 567 kr till Hamilton, Miller och G.H. samt 219 584 kr till J.S., A.S. och F.S.
HD:s dom meddelades d. 19 dec. 2003 (mål nr T 4286-00).