En kvinna köpte i eget namn men för en mans räkning en bostadsrätt och registrerades i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister som ensam ägare. Bostadsrätten har ansetts kunna beläggas med kvarstad för fordran mot mannen.
Stockholms tingsrätt förordnade i beslut den 22 november 2017 om kvarstad på så mycket av M.B:s egendom att en av Pensionsmyndigheten åberopad skadeståndsfordran om 84 019 925 euro kunde antas bli täckt vid utmätning.
Kronofogdemyndigheten verkställde den 19 december 2017 tingsrättens beslut genom att belägga en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Tallen 11 i Stockholm med kvarstad.
Nacka tingsrätt
M.B:s maka A.O.B. överklagade Kronofogdemyndighetens beslut i Nacka tingsrätt och yrkade att beslutet skulle hävas.
Till grund för sitt överklagande anförde A.O.B. i huvudsak följande.
Bostadsrätten tillhör henne. Det har inte funnits någon överenskommelse mellan henne och M.B. om att hon skulle förvärva bostadsrätten för hans räkning och M.B. har inte haft något verkligt intresse av hennes förvärv av bostadsrätten. Hon förvärvade bostadsrätten den 30 september 2012 och ansökte senare om medlemskap i föreningen, allt innan hon och M.B. ingick äktenskap den 25 maj 2013. Den 1 mars 2013 hade hon, genom sex delbetalningar, erlagt hela köpeskillingen om 27 000 000 kr. Hon står som ensam innehavare av bostadsrätten. Hon har visserligen inte haft några inkomster från och med år 2010 men har varit yrkesverksam innan dess. Det är uppenbart att de pengar som M.B. överförde till henne och som utg jorde dellikvider för betalning av bostadsrätten var gåvor. Respektive gåva vann sakrättsligt skydd redan i samband med att pengarna flöt in på hennes bankkonto. Bostadsrätten utgör hennes enskilda egendom i äktenskapet. Tanken var visserligen att M.B. skulle ha möjlighet att övernatta i bostadsrätten i samband med sina besök i Sverige men inte att den skulle utgöra hans stadigvarande boende eller att han skulle vara folkbokförd där. M.B. erhöll permanent uppehållstillstånd i Sverige först i februari 2016. M.B. har sitt stadigvarande boende i USA där han tidigare bott tillsammans med sina barn. Han har lagt ut bostaden i USA till försäljning eftersom den är för stor för honom ensam.
A.O.B. och M.B. ska i vart fall anses vara samägare till bostadsrätten. Till följd därav borde i stället den dolda ägarens, M.B:s, rätt mot henne ha belagts med kvarstad. Eftersom så inte skett ska beslutet om kvarstad hävas.
Pensionsmyndigheten bestred ändring av Kronofogdemyndighetens beslut och anförde bl.a. följande till grund för sin inställning.
M.B. är den reelle ägaren till bostadsrätten. A.O.B. har agerat som bulvan åt M.B. vid förvärvet och ägandet av bostadsrätten. Köpeskillingen för bostadsrätten var 27 000 000 kr. A.O.B. har inte haft någon inkomst från och med år 2010 samtidigt som M.B., enligt egen uppgift, haft betydande inkomster. A.O.B. har inte sålt sin tidigare bostad utan hyr ut den till närstående. A.O.B. har således saknat egen ekonomisk förmåga att bekosta förvärvet av bostadsrätten och har erhållit medel från M.B. i syfte att förvärva lägenheten. Det är uteslutet att överföringar om sammanlagt 27 000 000 kr utg jort medel till täckande av A.O.B:s personliga behov, jämför 6 kap. 3 § ÄktB. Det är inte heller visat att överföringarna har utg jort gåva varför A.O.B., redan av den anledningen, ska anses ha g jort förvärvet för M.B:s räkning.
A.O.B. har tidigare agerat som bulvan åt M.B. – – –
Tingsrätten (rådmannen Schneider) anförde i beslut den 16 oktober 2018 följande.
SKÄL FÖR BESLUTET
En förutsättning för att kvarstaden ska bestå är att det framgår att bostadsrätten tillhör M.B., se 4 kap. 17 § UB.
A.O.B. är antecknad som innehavare av bostadsrätten och f inns upptagen som köpare på köpehandlingarna. Utåt sett framstår hon alltså som ensam ägare av bostadsrätten. Tingsrätten konstaterar vidare att hennes påstådda förvärv av bostadsrätten skedde innan hon och M.B. ingick äktenskap och att eventuella gåvor till henne från honom i form av överföringar av medel mellan konton därför vann sakrättsligt skydd omedelbart vid underrättelsen till banken.
Enligt tingsrättens uppfattning f inns det dock inget hinder mot att egendom och rättigheter som är skrivna i tredje mans namn och därmed utåt framstår som tillhörig tredje man utmäts för en gäldenärs skulder. Jämförelse kan göras med ett kommissionsförhållande där kommittenten omedelbart blir ägare till sådan egendom som kommissionären har köpt i eget namn men för kommittentens räkning. Ett skäl för ett sådant upplägg kan vara att gäldenären vill freda egendomen från utmätning varför tredje man agerar som bulvan. En förutsättning för att egendomen ska kunna utmätas är att det är klarlagt att tredje man innehar egendomen för gäldenärens räkning (se Roach, Tredje mans rätt vid utmätning, s. 225 ff.).
Omständigheter som, enligt tingsrättens uppfattning, kan tala för att tredje man har agerat som bulvan kan bland annat vara att gäldenären har ett eget intresse i egendomen, att gäldenären men inte tredje mannen haft ekonomisk förmåga att förvärva egendomen, och att gäldenären haft skäl att undanhålla medel eller haft skäl att inte vilja uppträda som ägare.
Av utredningen har det framkommit att A.O.B. inte haft någon inkomst från och med år 2010 och att hon inte heller avyttrade sin tidigare bostad inför förvärvet av den aktuella bostadsrätten. Det kan vidare konstateras att det hon nu uppgett om hur hon har f inansierat köpet av bostadsrätten, genom penninggåvor från M.B., inte är förenligt med det hon själv uppgett i en handling kallad Hughes, undertecknad av henne och M.B. den 1 mars 2017. Det f inns heller ingen utredning i form av t.ex. kontoutdrag som stöder påståendet att medel motsvarande köpeskillingen, 27 000 000 kr betalad i olika rater, har förts över från M.B. till A.O.B. M.B. har däremot mer än väl haft ekonomisk förmåga att förvärva bostadsrätten. Det är ostridigt att förvärvet skett efter att A.O.B. och M.B. haft en relation i ett antal år och inte alltför lång tid innan de ingick äktenskap. Det får vidare anses utrett att ett av syftena med förvärvet av lägenheten var att den skulle utgöra M.B:s bostad när han vistades i Sverige. M.B. har således haft ett intresse i egendomen. Redan dessa omständigheter sammantagna talar starkt för att A.O.B. har förvärvat och innehar egendomen för M.B:s räkning.
M.B. är misstänkt för grova bedrägerier i Sverige begångna under perioden 2013–2016. Han och bolag ägda och kontrollerade av honom har också som svarande varit inblandade i processer utomlands avseende mycket stora påstådda skulder, som ska ha uppkommit under perioden 2011–2016. Enligt tingsrättens uppfattning ger detta stöd för antagandet att M.B. har haft skäl att vilja undandra medel från en eventuell verkställighet genom att i stället överlåta pengar eller annan egendom till närstående. A.O.B:s förvärv av bostadsrätten har skett i tämligen nära anslutning till det förfarande som ledde till misstankar om grova bedrägerier i Sverige.
Vid en sammantagen bedömning av det ovanstående menar tingsrätten att det är visat att A.O.B. har förvärvat bostadsrätten för M.B:s räkning och att M.B. alltså ensam ska anses som ägare till bostadsrätten. A.O.B:s överklagande ska därför avslås.
BESLUT
Tingsrätten avslår A.O.B:s överklagande.
Svea hovrätt
A.O.B. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle häva verkställigheten av beslutet om kvarstad i bostadsrätten.
Pensionsmyndigheten motsatte sig att tingsrättens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Turner, Garcia, referent, och Garcia) anförde i beslut den 8 oktober 2019 följande.
SKÄLEN FÖR BESLUTET
Målet gäller verkställighet av ett beslut om kvarstad i en bostadsrätt. Verkställighet har skett för att säkerställa Pensionsmyndighetens skadeståndsanspråk om 84 019 925 euro mot M.B. enligt ett beslut om kvarstad meddelat av Stockholms tingsrätt den 22 november 2017. Kronofogdemyndigheten har den 19 december 2017 belagt en bostadsrätt med kvarstad och därvid bedömt att egendomen förvärvats av A.O.B. för M.B:s räkning och att han är den verklige ägaren.
I målet är ostridigt att A.O.B. förvärvat bostadsrätten i eget namn och att hon upptagits som medlem i bostadsrättsföreningen. Det är också ostridigt att förvärvet f inansierats med medel som härrör från M.B. A.O.B:s inställning är i korthet att hon förvärvat bostadsrätten för egen räkning och att hennes make M.B. tillskjutit medel i form av gåvor och underhåll. Pensionsmyndighetens ståndpunkt är att A.O.B. förvärvat bostadsrätten såsom bulvan för M.B. i syfte att dölja tillgångar för M.B:s borgenärer.
En förutsättning för att bostadsrätten ska kunna beläggas med kvarstad för Pensionsmyndighetens fordran är enligt 16 kap. 13 § UB, jämförd med 4 kap. 17 § samma balk, att det framgår att egendomen tillhör M.B. I målet uppkommer frågan om det är möjligt att ta i anspråk en bostadsrätt för en fordran mot en dold ägare till bostadsrätten.
Vid tillämpning av de angivna bestämmelserna är utgångspunkten att bulvanförhållanden och skenavtal inte medför hinder mot att lös egendom tas i anspråk för betalning av fordran mot den som visar sig vara verklig ägare till egendomen (se Harper, Tredje mans rätt vid utmätning, 1987, s. 226 f.).
Om det f inns en överenskommelse om att ett köp sker för annans räkning men i eget namn föreligger i juridisk mening ett kommissionsköp. Vid kommissionsköp av lös egendom övergår äganderätten direkt till kommittenten när kommissionären har g jort köpet (23 § andra stycket kommissionslagen, 2009:865). Motsvarande gäller i princip även i bulvanförhållanden (se t.ex. Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl. 1996, s. 146).
Vid förvärv av fast egendom som sker för annans räkning innebär formkraven för fastighetsöverlåtelse en komplikation. Av rättspraxis följer att en dold ägares anspråk inte kan göras gällande mot tredje man (se NJA 1984 s. 772). I konsekvens med detta synsätt har det inte heller ansetts möjligt att utmäta en fastighet hos den dolde ägaren (se NJA 1985 s. 615). I dessa fall har den dolde ägaren endast ett obligationsrättsligt anspråk på att bli ägare, s.k. dold äganderätt (se NJA 1993 s. 324). Av 1984 års fall framgår att denna ordning motiveras av en strävan att motverka risken för skenhandlingar och efterhandskonstruktioner samt kreditväsendets intresse av att kunna förlita sig på uppgifter i fastighetsregister och köpehandlingar.
Vid överlåtelse av bostadsrätt gäller motsvarande formkrav som i 4 kap. 1 § JB (6 kap. 4 § bostadsrättslagen, 1991:614). För att förvärvet ska kunna göras gällande mot överlåtarens borgenärer krävs vidare att bostadsrättsföreningen underrättas (denuntieras) om överlåtelsen (se NJA 1971 s. 66 och NJA 1993 s. 560).
Frågan är om det mot denna bakgrund f inns anledning att behandla bostadsrätter på samma sätt som fast egendom när det gäller anspråk på dold äganderätt. Hovrätten kan konstatera att det saknas vägledande rättspraxis när det gäller de sakrättsliga verkningarna av en dold äganderätt i en bostadsrätt och att dessa frågor har diskuterats i den juridiska litteraturen (se t.ex. Lambert i JT 2011–12, s. 327 f. och Adams i JT 2017–18, s. 61 f.).
Ett skäl som talar för att bostadsrätter och fastigheter bör behandlas på samma sätt i detta avseende är att det i båda fallen är fråga om egendom som ofta har ett betydande värde och som regelmässigt används som kreditsäkerhet. De huvudsakliga skälen till införandet av formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt var vidare intresset av att skapa ordning i rättsförhållandena och förebygga uppkomsten av tvister samt att underlätta beskattningen av realisationsvinster (se prop. 1981/82:169 s. 61 f. och SOU 1981:74 s. 299 f.).
Enligt 1 § kommissionslagen är lagen tillämplig på lös egendom, med vissa undantag för handel med f inansiella instrument. Av förarbetena framgår att frågan om lagen skulle vara tillämplig vid handel med bl.a. bostadsrätter övervägdes under lagstiftningsarbetet. Lagstiftaren kom till slutsatsen att kommissionslagen även fortsättningsvis ska kunna tillämpas på bostadsrätter (se prop. 2008/09:88 s. 26 f. och SOU 2005:120 s. 181 f.).
Ett köp av en bostadsrätt som sker för annans räkning omfattas alltså av regleringen i kommissionslagen. Principen att kommittenten har separationsrätt vid utmätning och konkurs hos kommissionären är ett väl etablerat avsteg från vad som annars krävs för ett sakrättsligt giltigt förvärv och har sin grund i att kommissionären aldrig betraktas som ägare. Som framgått ovan gäller de kommissionsrättsliga reglerna även när kommissionären agerar som bulvan.
Slutsatsen av det anförda är att ett dolt äganderättsanspråk på en bostadsrätt har samma sakrättsliga verkningar som när det gäller lös egendom i allmänhet. En bostadsrätt kan alltså utmätas eller beläggas med kvarstad för en fordran mot en dold ägare till bostadsrätten.
När det gäller frågan om A.O.B. förvärvat bostadsrätten för M.B:s räkning och om han ska anses vara ägare, ger utredningen i målet inte anledning till annan bedömning än den som tingsrätten har g jort. Överklagandet ska därför avslås.
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet.
Högsta domstolen
A.O.B. överklagade hovrättens beslut och yrkade att HD skulle häva beslutet att belägga en bostadsrätt med kvarstad.
Pensionsmyndigheten motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD meddelade prövningstillstånd med utgångspunkt i hovrättens bedömning att Hall hade förvärvat bostadsrätten för M.B:s räkning.
HD avg jorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Monroe, föreslog i betänkande följande beslut.
SKÄL
Bakgrund
1–4. Motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s beslut.
Frågan i målet
5. Motsvarar punkten 5 i HD:s beslut.
Verkställighet av beslut om kvarstad
6. Verkställighet av kvarstadsbeslut syftar till att ta egendom till visst värde i anspråk, för att senare kunna utmäta denna. I huvudsak gäller samma bestämmelser vid verkställighet av kvarstad som för utmätning (16 kap. 13 § UB).
7. En grundläggande princip vid verkställighet är att bara egendom som tillhör gäldenären eller som han eller hon ska anses vara ägare till kan tas i anspråk (se 4 kap. 17 och 24 §§ samt 16 kap. 13 § UB).
8. Motsvarar punkten 8 i HD:s beslut.
Kommissionsköp
9. Ett kommissionsköp föreligger när en mellanman (kommissionären) får i uppdrag att köpa viss egendom i eget namn men för huvudmannens (kommittentens) räkning.
10–13. Motsvarar i huvudsak punkterna 17, 20, 23 och 24 i HD:s beslut.
Köp av bostadsrätt för annans räkning
14. Av förarbetena till kommissionslagen framgår att lagstiftaren övervägde om lagen skulle omfatta bostadsrätter bl.a. på grund av de särskilda sakrättsliga regler och formkrav som gäller vid köp av sådan egendom. Tillräckliga skäl för att begränsa lagens tillämplighet ansågs emellertid inte föreligga. (Se a. prop. s. 28 och SOU 2005:120 s. 181 ff.)
15. Allmänna sakrättsliga regler och jordabalkens formkrav har alltså ansetts utgöra skäl för att inte låta äganderätten till fast egendom övergå till huvudmannen redan i samband med förvärvet. Vid överlåtelse av bostadsrätt gäller liknande formkrav som för fast egendom (6 kap. 4 § bostadsrättslagen, 1991:614, och 4 kap. 1 § JB). Bostadsrättslagens formkrav ger mot denna bakgrund visst stöd för att det f inns skäl att behandla bostadsrätter på motsvarande sätt som gäller för fast egendom när köp har skett för annans räkning ( jfr White, a.a., s. 327 f. och Solomon, Anspråk på dold samäganderätt till den gemensamma bostaden – preskription och några sakrättsliga aspekter, JT 2017–18, s. 61 ff.).
16. De sakrättsliga verkningarna av ett skriftligt överlåtelseavtal skiljer sig emellertid åt vid de olika förvärven. Vid överlåtelse av fast egendom ger redan överlåtelseavtalet skydd mot överlåtarens borgenärer (se NJA 1993 s. 324). Avseende bostadsrätter krävs för sådant skydd att bostadsrättsföreningen har underrättats om överlåtelsen (se NJA 1971 s. 66 och NJA 1993 s. 560).
17. Skälen för att behandla bostadsrätter på motsvarande sätt som gäller för fast egendom kan sammantaget inte anses väga så tungt att det f inns anledning att åsidosätta kommissionslagen.
18. Om syftet med ett kommissionsköp av en bostadsrätt är att dölja existensen av huvudmannen som den verklige köparen föreligger ett bulvanförhållande. Skiljelinjen mellan bulvanfall och kommission är ofta oklar. Regleringen i kommissionslagen anses dock, direkt eller analogt, tillämplig också på bulvanfall. ( Jfr Torres, Kommissionslagen – En kommentar, 2017, s. 30.)
19. Vid köp av bostadsrätt genom kommission eller bulvan får huvudmannen alltså en sakrättsligt giltig äganderätt redan vid förvärvet och bostadsrätten kan därmed beläggas med kvarstad för fordran mot honom eller henne.
Bedömningen i detta fall
20. Bostadsrätten är köpt för M.B:s räkning. Han blev därmed ägare till egendomen redan vid förvärvet ( jfr 23 § andra stycket kommissionslagen). Det har således inte funnits några hinder mot att belägga bostadsrätten med kvarstad. Överklagandet ska därför avslås.
HD:S AVGÖRANDE
HD avslår överklagandet.
HD ( justitieråden Roberson, Sanchez, referent, Hoffman, Wall och Carson) meddelade den 2 april 2020 följande slutliga beslut.
SKÄL
Bakgrund
1. Stockholms tingsrätt beslutade i november 2017 om kvarstad på så mycket av M.B:s egendom att Pensionsmyndighetens skadeståndsfordran om drygt 84 miljoner euro kunde antas bli täckt vid utmätning.
2. Kronofogdemyndigheten belade med stöd av beslutet en bostadsrätt i bostadsrättsföreningen Tallen 11, Stockholm, med kvarstad. M.B:s maka A.O.B. överklagade beslutet. Det är ostridigt att A.O.B. har förvärvat bostadsrätten i eget namn och att hon ensam upptagits som medlem i bostadsrättsföreningen.
3. Tingsrätten och hovrätten avslog överklagandet.
4. HD har meddelat prövningstillstånd med utgångspunkt i hovrättens bedömning att A.O.B. har förvärvat bostadsrätten för M.B:s räkning.
Frågan i målet
5. Frågan är om en bostadsrätt som någon har köpt i eget namn men för en huvudmans räkning kan beläggas med kvarstad för en fordran mot huvudmannen.
Verkställighet av beslut om kvarstad
6. Kvarstad i brottmål förutsätter att någon är skäligen misstänkt för brott och att det skäligen kan befaras att den misstänkte på något sätt kan komma att undandra sig att betala bl.a. skadestånd till målsäganden (26 kap. 1 § RB). För verkställighet av ett beslut om kvarstad tillämpas reglerna i 16 kap. 13–16 §§ UB. Av 13 § första stycket framgår bl.a. att regleringen om utmätning i 4 kap. i stor utsträckning ska tillämpas.
7. En grundläggande princip vid verkställighet är att bara egendom som tillhör gäldenären eller som han eller hon ska anses vara ägare till kan tas i anspråk (se 4 kap. 17 § UB för lös egendom och 24 § för fast egendom). Det f inns presumtionsregler som gäller för lös egendom i gäldenärens besittning eller som gäldenären innehar besittningen till gemensamt med annan (18 och 19 §§). För fast egendom gäller att om gäldenären har lagfart på egendomen, får utmätning ske om det inte framgår att egendomen tillhör annan (24 § andra meningen). Någon motsvarande regel gäller inte för den som är registrerad som ägare i en bostadsrättsförenings lägenhetsregister (se mer om registret i det följande, p. 13).
8. En bostadsrätt är sådan lös egendom som inte kan vara föremål för besittning. För att en bostadsrätt ska kunna beläggas med kvarstad krävs det därför enligt 4 kap. 17 § UB att det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Det är sökanden som har bevisbördan för och ska styrka att egendomen tillhör gäldenären (se bl.a. ”Bättre rätt till fordon I” NJA 2019 s. 765 I).
Köp av fastighet och bostadsrätt
9. Ett köp av fast egendom förutsätter att avtalet ingås i skriftlig form. Avtalet ska innehålla uppgift om den fastighet som överlåts, säljarens och köparens underskrift, uppgift om köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Om köpet inte uppfyller dessa krav är det, med undantag för vad som särskilt föreskrivs om köpeskillingen, ogiltigt. Det innebär att avtalet inte kan göras gällande oavsett hur lång tid som förflyter efter parternas rättshandlande. (Se 4 kap. 1 § JB.)
10. Förvärvaren är efter köpet skyldig att inom viss tid ansöka om lagfart (se 20 kap. 1 och 2 §§ JB). Fångeshandlingen och de övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet ska då ges in (se 20 kap. 5 §). Lagfarten skrivs in i det offentliga fastighetsregistret. Den för vilken lagfart senast har sökts är legitimerad att överlåta fastigheten, liksom att ta ut inteckningar och upplåta panträtt i egendomen.
11. Vid köp av fast egendom får köparen skydd mot säljarens borgenärer redan genom det skriftliga avtalet. Det krävs alltså inte tradition (besittningsövergång), denuntiation (underrättelse) eller lagfart. (Se ”Fastigheten Majf isken” NJA 1993 s. 324 och ”Bultens förvärv” NJA 2007 s. 652.)
12. Vid överlåtelse av bostadsrätt gäller liknande formkrav som för fast egendom. Avtalet ska alltså upprättas skriftligen, skrivas under av säljaren och köparen samt innehålla uppgifter om dels den lägenhet som överlåtelsen avser, dels priset för bostadsrätten (se 6 kap. 4 § bostadsrättslagen, 1991:614). Om överlåtelsen inte uppfyller dessa formföreskrifter är den, med undantag för vad som särskilt föreskrivs i 4 § andra stycket om priset, ogiltig. Väcks emellertid inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då överlåtelsen skedde, är rätten till en sådan talan förlorad. (Se 5 §.) Regeln har motiverats med att följderna av att överlåtelsen blir ogiltig är allvarliga, bl.a. att en panträtt som har upplåtits av förvärvaren blir ogiltig och att vidareöverlåtelser också blir ogiltiga, eftersom bostadsrätt inte kan vara föremål för exstinktivt godtrosförvärv (se prop. 1995/96:17 s. 45 f.).
13. I en bostadsrättsförening ska föras förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Medlemsförteckningen – som innehåller uppgifter om medlemmens namn och postadress, tidpunkt för inträde i föreningen och den bostadsrätt som medlemmen har – ska vara tillgänglig för var och en som vill ta del av den. Däremot gäller beträffande lägenhetsförteckningen, där anteckning bl.a. ska ske av pantsättningar av bostadsrätten, att den inte är tillgänglig för var och en (se 9 kap. 8–11 §§bostadsrättslagen).
14. Vid förvärv av bostadsrätt får köparen skydd mot säljarens borgenärer först när bostadsrättsföreningen har underrättats om överlåtelsen och sålunda inte redan genom avtalet (se ”Bostadsrätten i Brf Godheten” NJA 1971 s. 66 och ”Bostadsrätten i Brf Verdandi” NJA 1993 s. 560). Här tillämpas alltså motsvarande huvudprincip som för förvärv av enkel fordran, där det för skydd mot överlåtarens borgenärer krävs att gäldenären har underrättats av överlåtaren eller förvärvaren (se 31 § skuldebrevslagen). Det gör att förutsättningarna för skydd mot överlåtarens borgenärer vid köp av bostadsrätt skiljer sig åt från köp av sådan lös egendom som utgör lösöre, där det normalt krävs ett förvärvsavtal och att tradition skett. Förutsättningarna skiljer sig alltså också från vad som gäller för fast egendom, där det räcker med själva avtalet för att sådant skydd ska uppkomma (se p. 11).
Köp för annans räkning men i eget namn
15. Vid förvärv av egendom är det inte ovanligt att köparen införskaffar egendomen med avsikten att den helt ska ägas av annan eller att en eller flera andra personer ska äga egendomen tillsammans med köparen. Sådana köp är delvis lagreglerade.
16. Ett kommissionsköp föreligger när en mellanman (kommissionären) får i uppdrag att köpa viss egendom i eget namn men för huvudmannens (kommittentens) räkning. Vid kommissionsköp av lös egendom är kommissionslagen (2009:865) tillämplig (1 §). Om syftet med ett kommissionsköp är att dölja existensen av huvudmannen som den verklige köparen föreligger ett bulvanförhållande. Skiljelinjen mellan bulvanfall och kommission är ofta oklar. Regleringen i kommissionslagen anses dock, direkt eller analogt, typiskt sett tillämplig också på bulvanfall. ( Jfr Torres, Kommissionslagen – En kommentar, 2017, s. 30.)
17. Enligt kommissionslagen blir kommittenten omedelbart ägare till varor som har köpts in av kommissionären för kommittentens räkning (23 § andra stycket). Äganderätten övergår således direkt från säljaren till kommittenten utan att kommissionären har rätt till egendomen (se prop. 2008/09:88 s. 128). Det innebär bl.a. att kommittenten genom avtalet får omedelbart skydd mot kommissionärens insolvens. Motsvarande lagregler saknas för köp av fast egendom för annans räkning.
Köp av fastighet för annans räkning
18. När det gäller fastighetsköp som sker helt eller delvis för annans räkning har jordabalkens formkrav, och då särskilt kravet på köparens underskrift, ansetts förhindra att kommittentens äganderätt härleds direkt från säljaren ( jfr exempelvis King, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, 1985, s. 45 f.).
19. I ett antal avgöranden har HD utvecklat principer om s.k. dold samäganderätt. Av rättspraxis följer bl.a. att make eller sambo till den som förvärvar fast egendom för gemensamt begagnande under vissa förutsättningar kan anses ha förvärvat en dold samäganderätt till fastigheten (se t.ex. ”Samägandet i Grönsiskan” NJA 1980 s. 705, ”Samägandet i Boda” NJA 1981 s. 693, ”Samägandet i stadsägan I” NJA 1982 s. 589 och ”Samägandet i Oxhalsö” NJA 2008 s. 826; jfr även ”Fastigheten Droppemåla” NJA 2004 s. 397).
20. Vid köp av fast egendom i kommission har det ansetts mest förenligt med allmänna sakrättsliga principer och jordabalkens formkrav att inte låta äganderätten till hela eller delar av fastigheten övergå till kommittenten (den dolde ägaren) redan i samband med förvärvet. Först när äganderätten har manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppne samägaren till den dolde samägaren eller när det f inns en lagakraftvunnen dom på äganderätt för den dolde samägaren anses denne få skydd för sitt äganderättsanspråk. Dessförinnan har alltså den dolde samägaren inte skydd mot den öppne samägarens borgenärer (se ”Fastigheten i Haninge” NJA 1984 s. 772; jfr justitierådet Raymond tillägg för egen del i ”Samägandet i stadsägan I” NJA 1982 s. 589).
21. Domstolen motiverade i 1984 års rättsfall sitt ställningstagande bl.a. med att en överlåtelse eller en panträttsupplåtelse från en person som i köpehandlingarna har angetts som köpare av en fastighet och fått lagfart på denna i princip inte torde kunna angripas med hänvisning till det dolda anspråket. Det anfördes också att en annan ordning skulle till borgenärernas skada underlätta skentransaktioner och efterhandskonstruktioner. Det skulle också uppstå praktiska svårigheter för kreditväsendet genom att möjligheterna till en allmän bedömning av en persons kreditvärdighet på grundval av uppgifter i fastighetsböcker och köpehandlingar skulle minska.
22. Intill dess att den dolda samäganderätten har manifesterats på nyssnämnda sätt har alltså den öppne samägaren legitimation att förfoga
över fastigheten genom överlåtelse och pantsättning. Detta gäller också om talan har väckts av den dolde samägaren mot den öppne samägaren med yrkande om att den dolde samägaren ska förklaras framför den öppne samägaren vara ägare till hälften av fastigheten (se ”Samägandet i stadsägan II” NJA 1985 s. 97).
23. Dold äganderätt till fast egendom är därmed inte en äganderätt i vanlig mening utan endast ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren. Den dolda äganderätten har även betecknats som ett rättsligt skyddat anspråk på att bli ägare. (Se ”Fastigheten Majf isken” NJA 1993 s. 324, ”Samägandet i Svedala Aggarp” NJA 2013 s. 632 p. 5–6 och justitierådet Raymond tillägg i ”Samägandet i stadsägan I” NJA 1982 s. 589.)
24. Eftersom den dolde ägaren endast har ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppna ägaren kan utmätning för den dolde ägarens skuld inte avse själva fastigheten utan endast det anspråk som den dolde ägaren har gentemot den öppna ägaren om att bli insatt som ägare; det är då fråga om en rättighetsutmätning (se ”Samägandet i Sandberga” NJA 1985 s. 615).
Köp av bostadsrätt för annans räkning
25. Som framgått skiljer sig de sakrättsliga verkningarna åt mellan förvärv av fast egendom och bostadsrätt i vissa avseenden. Vid överlåtelse av fast egendom ger redan överlåtelseavtalet skydd mot överlåtarens borgenärer men vid överlåtelse av bostadsrätt krävs denuntiation till bostadsrättsföreningen (se p. 11 och 14).
26. Vid förvärv av fast egendom förvärvar en dold ägare eller samägare inte omedelbart genom förvärvet en äganderätt till hela eller delar av fastigheten utan i stället ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren. Först i och med ett formenligt avtal mellan den dolde och öppne ägaren eller en lagakraftvunnen dom får den dolde ägaren en äganderätt till hela eller delar av fastigheten och först därefter kan utmätning ske av fastigheten för en fordran som någon har mot den dolde ägaren.
27. Den nu angivna ordningen går alltså tillbaka på formkravet vid överlåtelse av fast egendom. De för bostadsrättsförvärv liknande formkraven, och skälen för dem (se prop. 1981/82:169 s. 61 f.), skulle kunna ge ett visst stöd för att behandla bostadsrätter på motsvarande sätt, när köp har skett för annans räkning. Det skulle då innebära att utmätning av en bostadsrätt för den dolde ägarens skuld inte kunde ske och att utmätning endast skulle avse den rättighet att bli insatt som ägare som den dolde ägaren i så fall skulle ha. Formkravet skulle i så fall leda till ett undantag från vad som annars gäller för lös egendom. ( Jfr White, Dold samäganderätt – en sammanfattning av rättsläget, JT 2011–12, s. 313 ff. på s. 327 f. och Solomon, Anspråk på dold samäganderätt till den gemensamma bostaden – preskription och några sakrättsliga aspekter, JT 2017–18, s. 52 ff. på s. 61 ff.)
28. Av förarbetena till kommissionslagen framgår att lagstiftaren, bl.a. på grund av de särskilda sakrättsliga regler och formkrav som gäller vid köp av bostadsrätter, övervägde om lagen skulle omfatta sådan egendom. I ett utkast till lagrådsremiss hade det föreslagits att kommissionslagen inte skulle vara direkt tillämplig vid handel med bostadsrätter. Fondkommissionsutredningen ansåg dock att mycket talade för att något undantag inte borde göras. Utredningen konstaterade bl.a. att traditionsprincipen inte hindrade att inköpskommittenten vid köp av lösöre f ick omedelbart skydd mot kommissionärens borgenärer. Den konstaterade vidare att godtrosförvärv inte kunde göras vid förvärv av bostadsrätter men att detta inte såvitt känt skapat några större olägenheter i samband med kommission än annars. (Se SOU 2005:120 s. 181 ff.) Också regeringen fann att det saknades tillräckliga skäl för att begränsa lagens tillämplighet. Något undantag för vissa typer av egendom infördes därför inte i lagen, utan den kom att gälla, liksom den tidigare lagen, all lös egendom. (Se prop. 2008/09:88 s. 28.)
29. Att frågan om kommissionslagens tillämpningsområde  –  som enligt 1 § alltså omfattar lös egendom – övervägts i lagstiftningsarbetet, och att bl.a. sakrättsliga frågor beträffande bostadsrätter då särskilt beaktades, talar starkt för att 23 § kommissionslagen ska tillämpas också vid förvärv av bostadsrätter.
30. Till det kommer att det redan i dag sakrättsligt görs skillnad mellan förvärv av fast egendom och bostadsrätt (se p. 25). Det föreligger också vissa skillnader beträffande formkravet, bl.a. att formfel vid köp av bostadsrätt läks efter två år, som talar mot att bostadsrätter ska behandlas på motsvarande sätt som fast egendom vid utmätning och kvarstad beträffande den dolde ägarens skuld.
31. Också regleringen i 4 kap. UB talar för att bostadsrättsförvärv inte ska behandlas på motsvarande sätt som förvärv av fast egendom när det gäller den dolde ägarens ställning gentemot den öppne ägaren. I 4 kap. 24 § ges således en presumtionsregel för att den som har lagfart också är ägare till fastigheten. En sådan regel f inns inte för bostadsrätt. Registreringen i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister skapar alltså inte en presumtion för ägande. Det kan i sammanhanget noteras att särregler f inns för annan slags lös egendom som inte är lös sak, t.ex. för tomträtter (se 1 kap. 11 §) och vissa lösa saker, t.ex. registrerade skepp och luftfartyg där inskrivningen i registret ger en presumtion för ägande (se 4 kap. 18 § andra stycket och 19 § tredje stycket). Det f inns inget som talar för att avsaknaden av den typen av bestämmelser för bostadsrätter skulle bero på ett förbiseende från lagstiftarens sida.
32. Slutsatsen är alltså att 23 § kommissionslagen ska tillämpas vid förvärv av bostadsrätt och att något hinder mot utmätning inte kan anses föreligga beträffande den dolde ägarens skuld. Det f inns därmed inget hinder mot att en bostadsrätt under sådana förhållanden beläggs med kvarstad.
Bedömningen i detta fall
33. Bostadsrätten är köpt för M.B:s räkning. Han blev därmed ägare till egendomen redan vid förvärvet. Det har således inte funnits några hinder mot att belägga bostadsrätten med kvarstad. Överklagandet ska därför avslås.
34. Enligt 32 § lagen (1996:424) om domstolsärenden får domstolen i ärenden där enskilda är motparter till varandra med tillämpning av 18 kap. RB förplikta bl.a. den ena parten att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet.
35. Pensionsmyndigheten får i det här ärendet, som gäller verkställighet av kvarstad för skadeståndsanspråk med anledning av brott, anses jämställd med en enskild part. A.O.B. ska därför ersätta Pensionsmyndigheten för rättegångskostnader.
36. Pensionsmyndigheten har begärt ersättning för ombudsarvode i HD med knappt 78 000 kr. Arvodet är skäligt.
HD:S AVGÖRANDE
HD avslår överklagandet.
– – –