Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om en hyresgäst har hyrt ut lägenheten i dess helhet i andra hand har det avgörande ansetts vara om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten, inte om något av lägenhetens rum undantagits från upplåtelsen.
Hyresnämnden i Göteborg
R.H. hyrde av Göteborgs stads bostadsaktiebolag (bolaget) en lägenhet om fyra rum och kök, 122 kvm, på Viktoriagatan i Göteborg. Sedan bolaget sagt upp hyresavtalet med R.H. till den 30 april 2005, yrkade bolaget vid hyresnämnden att avtalet inte skulle förlängas.
Hyresnämnden (hyresrådet Macdonald samt övriga ledamöterna Webb och Weber) anförde i beslut den 25 augusti 2005:
Som skäl för hyresavtalets upphörande har bolaget anfört. R.H. har genom att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand förverkat sin hyresrätt eller i vart fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör bestå. Eftersom han sedan februari 2002 finns antecknad som utvandrad till Malaysia och aldrig varit folkbokförd på prövningsadressen strider det inte heller i övrigt mot god  sed i hyresförhållanden eller är det annars oskäligt mot honom att hans hyresförhållande upphör. Hyresvärden skall ställa lägenheten till bostadsmarknadens förfogande. Med anledning av att R.H. utan lov har hyrt ut lägenheten till minst två personer har bolaget anmanat honom att se till att dessa andrahandshyresgäster flyttar. Någon rättelse har inte skett, varför hyresavtalet har sagts upp. Andrahandshyresgästerna bor fortfarande kvar.
R.H. har invänt. I hans lägenhet bor inte någon andrahandshyresgäst utan två personer, vilka på likartade hyresavtal hyr av honom såsom inneboende. De har sålunda tillgång till varsitt sovrum, vardagsrummet, badrummet och köket. Det större sovrummet disponerar han uteslutande själv. Orsaken till detta arrangemang är att han under de senaste åren periodvis vistas i Thailand. [---]
Nämnden gör denna bedömning.
Av 12 kap. 46 § första stycket jordabalken framgår, att en hyresgäst har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresrätten är förverkad (p.1), hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (p.2) eller det i övrigt inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot honom att hyresförhållandet upphört (p.10). - Enligt 42 § samma kapitel är hyresrätten förverkad bl.a. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad (3 p.)
R.H. har aldrig varit folkbokförd på prövningslägenheten. Innan han i februari 2002 antecknades som utvandrad var hans senast kända folkbokföringsadress på Aschebergsgatan  i Göteborg med boxnummer som särskild postadress. Efter utflyttningen från riket har han haft fast bostad i Sydostasien medan andra personer har disponerat hans lägenhet här som permanentbostad. Redan dessa omständigheter talar mycket starkt för att R.H. - trots vad han hävdat om ett inneboendeförhållande - har upplåtit lägenheten åt utomstående i andra hand (jfr BD 287/1990).
Dessa för R.H. besvärande fakta bärs inte upp av övertygande och trovärdiga förklaringar. Tvärtom tycks omständigheterna kring olika namnskyltar, särskild postbox m.m. på ett entydigt sätt bekräfta att R.H. inte har något behov av lägenheten för egen del. Det bör i sammanhanget noteras att han inte har varit personligen närvarande vare sig vid avtalets tillkomst eller nu när avtalets upphörande står i fokus.
Sammanfattningsvis finner nämnden att även om det inte kan anses till fullo klarlagt att R.H. genom olovlig andrahandsupplåtelse har förverkat sin hyresrätt så har han i vart fall inte förmått göra sannolikt att han har något skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten. Ansökan skall därför bifallas.
Hyresavtalet mellan bolaget och R.H. har upphört att gälla den 30 april 2005.
R.H. överklagade och yrkade att hovrätten skulle i första hand avslå bolagets talan vid hyresnämnden och i andra hand medge uppskov med avflyttningen till den 1 juni 2007.
Bolaget bestred ändring men medgav uppskov med avflyttningen till den 30 april 2007.
Hovrätten (hovrättslagmannen Travis Toijer samt hovrättsråden Shelton, referent, och Trujillo) anförde i beslut den 15 februari 2007:
Hovrätten har tagit del av handlingarna och hållit förhandling. På begäran av R.H. har förhör hållits med honom själv under sanningsförsäkran, med C.C., C.T. och P.S. som vittnen samt med D.F. upplysningsvis.
Parterna har vidareutvecklat vad de anförde vid hyresnämnden.
R.H. har här anfört bl.a. följande. Han bodde i prövningslägenheten från år 1996 till mars månad 2003 då han flyttade utomlands. Först i maj 2006 har han kunnat återflytta med sin nuvarande familj. Under den tid han bodde utomlands hade han olika inneboende i lägenheten, dock aldrig mer än två samtidigt. Hela tiden hade han själv tillgång till ett av rummen, som alltid var låst. De inneboende hade inte nyckel till det rummet. Det har alltså inte varit fråga om någon tillståndspliktig andrahandsupplåtelse. Han reste hem till Sverige vid några tillfällen och sov över i lägenheten vid ca tre till fyra tillfällen. Någon gång besökte han lägenheten men sov hos sin mor. Även om han före utlandsvistelsen var folkbokförd på en annan adress, bodde han i prövningslägenheten.
Bolaget har anfört följande. Bolaget vidhåller åberopade upphörsgrunder. Medan R.H. var bortrest nyttjades lägenheten i dess helhet av i vart fall två personer och det bestrids att ett rum stod till R.H:s förfogande. Bolaget ifrågasätter R.H:s uppgift att han numera har behov av lägenheten som permanent bostad. Det skall i vart fall inte räknas honom till godo att han återflyttat först åtta månader efter det att hyresnämnden meddelat sitt beslut.
Hovrätten prövar först om R.H., som bolaget påstått, har hyrt ut prövningslägenheten i andra hand utan erforderligt samtycke eller tillstånd och därigenom förverkat hyresrätten.
Av utredningen framgår det att C.C. och D.F. hyrde var sitt rum i lägenheten, C.C. från augusti 2004 till maj 2005 och Andersen från augusti 2004 till december 2005. Ingen av dem var personligen bekant med R.H. De kände till att han bodde utomlands och träffade honom någon gång när han besökte lägenheten. Hyran betalade de till R.H:s syster eller ibland direkt till fastighetsägaren. De hade tillgång till hela lägenheten, bortsett från det rum som R.H. höll  låst. R.H:s gode vän C.T. hade formulerat hyreskontrakten. Han besökte lägenheten ibland.
Enligt huvudregeln i 12 kap. 39 § jordabalken får en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand (s.k. total sublokation). Högsta domstolen har bedömt frågan om andrahandsupplåtelse av en bostadsrättslägenhet har avsett lägenheten i dess helhet. Det avgörande har ansetts vara om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten, inte om något av lägenhetens rum undantagits från upplåtelsen (se NJA 2001 s. 241 I och II). Det skall anmärkas, att vid denna tid hade den tillämpliga bestämmelsen i bostadsrättslagen (1991:614) motsvarande lydelse som 39 § jordabalken.
R.H. har förbehållit sig själv nyttjanderätten till ett av lägenhetens rum, som inte har varit tillgängligt för C.C. och D.F. Dessa har annars haft tillgång till hela lägenheten. R.H. har medan upplåtelserna pågick besökt lägenheten endast vid något enstaka tillfälle. Hans syster och C.T. är de som har bevakat hans intressen. Någon kontinuerlig tillsyn har det dock inte varit fråga om.
Enligt hovrättens bedömning har C.C. och D.F. - bortsett från det av R.H. avstängda rummet - kunnat använda lägenheten helt utan inskränkningar. De får därför anses ha haft rätt att självständigt nyttja den. Hovrätten finner, i linje med det synsätt som har kommit till uttryck i Högsta domstolens avgöranden år 2001, att upplåtelsen därmed har varit sådan att den skulle ha krävt hyresvärdens samtycke. Något sådant har inte förelegat.
Den 23 december 2004 anmodade bolaget R.H. att upphöra med andrahandsupplåtelse av lägenheten och den 31 januari 2005 sade bolaget upp hyresavtalet till upphörande den 30 april 2005.
Den tidsfrist om ca en månad som R.H. har fått för att vidta rättelse har varit ganska kort. Utredningen visar dock att R.H. under denna tid inte ens gjort något försök att bringa andrahandsupplåtelserna till upphörande eller ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Han har därför inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtagit rättelse. Det som ligger honom till last är inte av ringa betydelse. Hyresrätten är därmed förverkad (42 § första stycket 3 och femte stycket jordabalken). Överklagandet skall alltså avslås på denna grund.
Vid denna bedömning saknar hovrätten anledning att ta ställning till bolagets påståenden att hyresavtalet hade kunnat bringas att upphöra på grund av att R.H. annars åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst eller därför att hans behov av lägenheten inte är sådant att det skulle vara oskäligt mot honom att hyresförhållandet upphör.
Eftersom hyresrätten är förverkad kan längre uppskov med avflyttningen än vad bolaget medgett inte komma i fråga.
Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på så sätt att R.H. medges uppskov med avflyttningen till den 30 april 2007.
Hovrättens beslut meddelat: den 15 februari 2007.
Mål nr: ÖH 6936-05.
Lagrum: 12 kap. 39 §, 42 § första stycket 3 och femte stycket, 46 § första stycket 1jordabalken.
Rättsfall: NJA 2001 s. 241 I och II.
Litteratur: Mitchell - Ryan, Hyreslagen, 8 uppl., s. 297 ff.