Fråga om tillämpningen av 12 kap. 65 § JB vid byte av en bostadsrätt mot en hyresrätt till en bostadslägenhet. - Bestämmelsen har tillämpats trots att part till grund för sin talan inte åberopat att motparten uppsåtligen uppställt villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten.
Schultz hyrde fram till den 1 augusti 1988 en bostadslägenhet om två rum och kök med adress Kaplansbacken 3 i Stockholm. M.H. innehade fram till juli månad 1988 en bostadsrättslägenhet om ett rum och kök med adress Månadsvägen 28 i Järfälla. Mellan Schultz och M.H. slöts någon gång i maj eller juni 1988 ett avtal enligt vilket Schultz skulle köpa M.H:s bostadsrättslägenhet för ett visst belopp under förutsättning att hyresrätten till lägenheten på Kaplansbacken överfördes till M.H. Den 2 juni 1988 upprättades en till HSB i Järfälla riktad överlåtelseanmälan undertecknad av M.H. Enligt denna gällde som villkor för Z.S:s förvärv av bostadsrätten att M.H. godkändes som hyresgäst av Z.S:s hyresvärd. I överlåtelseanmälan uppgavs att det för bostadsrätten begärda priset uppgick till 220 000 kr. Parterna är emellertid ense om att avtalet mellan dem hade ett annat innehåll i fråga om priset för bostadsrätten. Den 22 juni 1988 skrevs Z.S:s hyreskontrakt till lägenheten på Kaplansbacken av och ett nytt kontrakt tecknades mellan hyresvärden, SPP, och M.H. Enligt detta började M.H:s kontraktstid att löpa från och med den 1 augusti 1988. M.H. flyttade emellertid in i hyreslägenheten redan i slutet av juni eller början av juli 1988. Under juli månad sålde han sin bostadsrättslägenhet i Järfälla till annan person än Schultz
Schultz yrkade att tingsrätten skulle fastställa att parterna ingått ett bindande avtal om bostadsbyte innebärande att Schultz köper M.H:s bostadsrättslägenhet för 100000 kr och överlåter sin hyresrätt till lägenheten på Kaplansbacken till M.H. samt att detta avtal alltjämt gäller.
M.H. bestred yrkandet, under åberopande att han hävt avtalet sedan Schultz brutit det.
Parterna anförde till stöd för sin talan följande.
M.H.: Det var visserligen avtalat att han skulle tillträda hyreslägenheten den 1 augusti 1988 men Schultz samtyckte i juni till att han skulle få flytta in redan den 1 juli. Schultz överlämnade därför redan den 22 juni en nyckel till honom så att han skulle kunna påbörja inflyttningen. Han fick också 1000 kr av Mcdaniel var för flyttningskostnad och städning av två lägenheter. De hade avtalat att de skulle träffas den 23 juni 1988 för att fullfölja överlåtelsen av bostadsrätten på HSB:s kontor i Järfälla. Schultz var emellertid inte hemma när M.H. kom till hans bostad för att hämta honom. M.H. kunde inte heller komma i kontakt med Zoltan S. eller få reda på var denne befann sig eller när han skulle återkomma. Vid det planerade sammanträffandet den 23 juni 1988 skulle Schultz ha haft med sig 60000 kr, vilket belopp M.H. behövde för att lösa ett lån för vilket bostadsrätten var pantsatt. Under den närmaste veckan efter den 23 juni försökte M.H. komma i kontakt med Schultz men misslyckades. Han hamnade då i den situationen att han skulle betala hyra för lägenheten på Kaplansbacken, månadsavgift för lägenheten i Järfälla och lösa lånet för vilket bostadsrätten var pantsatt. Han hade inte ekonomiska resurser härtill. I detta läge valde han att häva avtalet med Schultz och att så snart som möjligt sälja bostadsrätten till annan person. Det visade sig senare att Schultz utan att underrätta honom eller en gemensam god vän till dem, vid namn Kalman K., hade rest till Ungern över sommaren. Genom att utebli från det avtalade mötet den 23 juni och genom att vara oanträffbar under sommaren måste Schultz anses ha brutit avtalet. M.H. har på grund härav haft laglig rätt att häva avtalet. - När det gäller det pris som Schultz skulle betala för bostadsrätten hade de kommit överens om att Schultz som avsåg att sälja bostadsrättslägenheten, skulle behålla 100000 kr och lämna resterande del av köpeskillingen till M.H. De räknade med att få ut mellan 200 000 och 220 000 kr vid försäljningen av bostadsrätten.
Schultz: Efter sammanträffandet med M.H. på SPP:s kontor den 22 juni skulle M.H. kontakta HSB i Järfälla så snart som möjligt. Enligt M.H:s uppgifter behövde HSB lång tid för att skriva ut de handlingar som erfordrades för att han skulle kunna överta bostadsrätten. De sköt därför på tillträdet till bostadsrättslägenheten från den 1 juli till den 1 augusti. Någon bestämd dag för ett sammanträffande hos HSB hade de dock inte avtalat. M.H:s påstående att de skulle träffas den 23 juni på HSB:s kontor i Järfälla är felaktigt. Det har inte heller varit tal om några 60 000 kr för lösen av lån. Z.S:s mor, som var bosatt i Ungern, insjuknade vilket medförde att Schultz med kort varsel blev tvungen att resa till henne. Detta skedde i slutet av juni. Han kunde vid avresan inte bedöma när han skulle komma tillbaka till Sverige. M.H. visste att han for till Ungern. Innan han reste överlämnade han en nyckel till lägenheten på Kaplansbacken och 1000 kr till M.H. Denne skulle se till lägenheten under hans bortovaro. Pengarna fick M.H. för att klara hyran under juli månad. Dessutom hade K.K. pengar som han för Z.S:s räkning skulle använda till handpenning för det fall kontraktshandlingarna beträffande bostadsrättslägenheten blev klara under Deleon. När Schultz i början av oktober 1988 återkom från Ungern visade det sig att M.H. flyttat in i hyreslägenheten och sålt bostadsrättslägenheten till annan person. - Han hade inte någon annan avsikt med bostadsrättslägenheten än att bo där själv. Han har aldrig talat om att sälja den vidare. Det var muntligen överenskommet mellan honom och M.H. att han skulle betala 110 000 kr för bostadsrätten. Den värderades till ca 220 000 kr.
Stockholms tingsrätt (1990-12-20, rådmännen Miles och Smith samt tingsfiskalen Allen) biföll käromålet och yttrade i sina domskäl följande.
Det kan mot bakgrund av innehållet i 12 kap 65 § jordabalken ifrågasättas om det avtal som träffats mellan Schultz och M.H. över huvudtaget kan vara giltigt. M.H. har visserligen inte åberopat förbudet mot att betinga sig ersättning för överlåtelse av hyresrätt som grund för sitt bestridande av käromålet. Tingsrätten anser sig dock skyldig att ex officio ta upp frågan.
Högsta domstolen har i dom den 12 juli 1990, DT 26, bl.a. uttalat följande: "För att 12 kap. 65 § jordabalken skall kunna tillämpas vid sådana byten (tingsrättens anm.: HD avser byte mellan andel i bostadsförening och hyresrätt) måste emellertid utredas hur mycket köparen skulle ha betalat, om inte hyresrätt lämnats i byte. Endast när köpeskillingen för bytesobjekt klart understiger detta belopp bör återbetalningsskyldighet komma i fråga." Högsta domstolens nu citerade uttalande innebär att den omständigheten, att priset för en bostadsrätt sätts ner med hänsyn till att en hyresrätt överlåtes till säljaren, inte automatiskt medför att överlåtelsevillkoren blir ogiltiga. Med hänsyn härtill och då det i målet inte har gjorts gällande att Schultz har överträtt förbudet mot ersättning för överlåtelse av hyresrätt utgår tingsrätten i det följande från att avtalet mellan Schultz och M.H. var giltigt när det ingicks. Tingsrättens prövning kommer således att avse frågan om M.H. haft laga skäl för att häva avtalet.
Av utredningen i målet framgår att M.H. den 7 juli 1988 träffade ett muntligt avtal om försäljning av bostadsrättslägenheten på Månadsvägen i Järfälla sedan han dessförinnan annonserat ut den i pressen.
Som skäl för sin åtgärd att sälja bostadsrättslägenheten till annan än Schultz har M.H. åberopat att han hamnat i ekonomiskt trångmål på grund av att Schultz uteblivit från det avtalade mötet den 23 juni och därefter varit omöjlig att komma kontakt med för M.H. Mot sanningshalten i M.H:s uppgifter talar, förutom Z.S:s uppgifter, det ostridiga förhållandet att han av Schultz erhållit pengar som kunnat användas för att betala julihyran för lägenheten på Kaplansbacken. Vidare hade det naturliga handlandet för en avtalspart i den av M.H. uppgivna situationen varit att behålla bostadsrättslägenheten och låta Schultz ta konsekvenserna av sin bortovaro såvitt avsåg hans egen lägenhet. Det lån för vilket bostadsrätten var pantsatt hade då inte heller förfallit till betalning. M.H. har i stället valt att flytta in i lägenheten på Kaplansbacken och att redan inom loppet av några dagar efter det Schultz uteblivit från det påstådda mötet låta annonsera ut bostadsrättslägenheten till försäljning. M.H:s handlande tyder på att han sålt bostadsrätten för att undgå det prisavdrag som han fått vidkännas om överenskommelsen med Schultz hade fullföljts.
M.H. har bevisbördan för sitt påstående att han haft laga skäl för sin åtgärd att häva avtalet med Black finner med hänvisning till vad ovan anförts det inte visat att sådana skäl förelegat.
Också när det gäller frågan vilket belopp Schultz enligt parternas muntliga avtal skulle betala för bostadsrätten skiljer sig parternas uppgifter avsevärt. Eftersom båda parter synes ha uppskattat bostadsrättens värde på den öppna marknaden till mellan 200 000 kr och 220 000 kr är skillnaden mellan deras ståndpunkter emellertid inte så stor som det i förstone kan synas. Z.S:s uppgifter synes leda till ett för M.H. förmånligare resultat än vad dennes egna uppgifter gör. Schultz har för övrigt själv uppgivit att det pris som han skulle betala uppgick till 110 000 kr oaktat hans talan avser fastställande av att priset uppgick till endast 100000 kr. Tingsrätten, som fäster större avseende vid Z.S:s uppgifter än vid M.H:s, utgår från Z.S:s egna uppgifter om vilket pris som avtalats för bostadsrätten.
M.H. vädjade mot domen och yrkade ogillande av Z.S:s i målet förda talan.
Schultz bestred ändring.
Svea hovrätt (1992-06-25, lagmannen Carroll Didon, hovrättsrådet Gibson, referent, samt t.f. hovrättsassessorerna Golden och Buchanan) lämnade Larsen talan utan bifall.
I domskälen yttrade hovrätten:
I hovrätten har parterna i allt väsentligt utvecklat sin talan i enlighet med vad som antecknats i tingsrättens dom. De har ytterligare uppgivit bl.a. följande.
M.H.: Schultz hade lovat att till honom överlämna 60000 kr som lån, att användas till att lösa M.H:s skuld till bostadsrättsföreningen. Detta belopp skulle M.H. dock sedermera betala tillbaka till Schultz Denne skulle ha 100 000 kr "svart" för hyreslägenheten. Tanken var att Schultz skulle sälja bostadsrättslägenheten vidare. De räknade med att vid denna försäljning erhålla 200 000 kr. Härav skulle Schultz behålla 100 000 kr för hyreslägenheten. M.H. skulle erhålla 60000 kr att användas för återbetalning av lånet till Schultz och ytterligare 40000 kr som dellikvid för bostadsrättslägenheten. Sammanfattningsvis skulle M.H. erhålla hyreslägenheten och 40 000 kr.
Schultz: Det var överenskommet att M.H. för bostadsrättslägenheten skulle erhålla hyreslägenheten jämte ett kontant belopp om 110000.
Hovrätten gör följande bedömning.
I målet är utrett följande. I en överlåtelseanmälan den 2 juni 1988 från M.H. till bostadsrättsföreningen har denne uppgivit att han av Schultz begärt ett pris för bostadsrätten om 220000 kr. Parternas överenskommelse om förvärvet av bostadsrätten kom dock aldrig att fullföljas. M.H. sålde i juli 1988 bostadsrätten till en annan person för 195 000 kr. Dessa förhållanden i förening med vad parterna uppgivit medför att det står helt klart att Schultz som ett led i överenskommelsen med M.H. ställt villkor om vederlag för hyresrätten.
Enligt 12 kap. 65 § jordabalken är det straffbart att uppsåtligen uppställa villkor om vederlag för överlåtelse av hyresrätt till en bostadslägenhet. Sådant villkor är enligt tredje stycket samma paragraf ogiltigt. M.H. har visserligen inte som grund för sitt bestridande av käromålet åberopat detta. Även vid detta förhållande kan det emellertid inte godtas att hovrätten skulle fastställa att det avtal varom nu är i fråga gäller mellan parterna (jfr Davis, Avtalsrätt I, 9 uppl. 1989, s. 271 ff och där upptagna rättsfall). Den av Schultz i målet förda talan skall således ogillas.