Bestämmelsen i 12 kap. 25 § jordabalken om att hyresgäst vid sin användning av hyreslägenheten skall iaktta allt som fordras för att bevara gott skick inom fastigheten har ansetts tillämplig på hot från hyresgästs sida mot hyresvärdens personal när handlingen haft samband med deras förvaltning av fastigheten.
Hyresvärden - Aktiebolaget Svenska Bostäder - yrkade att hyresgästen G.B:s hyresavtal skulle upphöra samt att G.B. skulle åläggas att flytta. Bolaget påstod därvid i första hand att hyresrätten var förverkad enligt 12 kap. 42 § första stycket 6 jordabalken och i andra hand att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen borde upphöra. Som grund för sin talan åberopade hyresvärden att G.B. ringt till bolagets områdeskontor och uttalat hotelser.
G.B. bestred hyresvärdens yrkande.
Hyresnämnden i Stockholm (1996-06-18, hyresrådet M.E. och två intresseledamöter) lämnade hyresvärdens yrkande utan bifall och anförde i sina skäl följande.
Hyresvärden grundar sin talan på att hyresgästen per telefon till olika anställda uttalat ett hot om att kasta in en handgranat på bolagets områdeskontor. G.B. har vitsordat att han ringt de aktuella samtalen men har förnekat att han uttalat hot på angivet sätt. Han har medgett att han varit arg men påstått att han bara talat om att kasta en sten. När han fick brevet med anmodan att vidta rättelse (aktbil. 4) uppfattade han det som att han skulle varit störande mot grannarna. Därför ringde han upp U.R. och påtalade att detta inte stämde. Han var inte arg vid det tillfället utan upprepade bara på U.R:s begäran vad han tidigare sagt till J.L..
Hyresvärden har gjort gällande att G.B. genom sitt hot förverkat hyresrätten och att han därvid åsidosatt sina skyldigheter enligt 12 kap. 25 § jordabalken. Bestämmelsen säger att hyresgästen vid sin användning av lägenheten skall iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. De uttalanden G.B. gjort har skett per telefon till bolagets områdeskontor. Hyresnämnden finner att bestämmelsen - som bör tolkas restriktivt - enligt sin ordalydelse inte är tillämplig på det nu aktuella förfarandet. Hyresrätten är alltså inte förverkad.
Hyresnämnden prövar tvisten enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Av bestämmelsen följer att hyresgästen saknar rätt till förlängning av hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Hyresnämnden finner att G.B. hotat bolagets anställda på sätt hyresvärden gjort gällande. Vittnena har berättat hur de tagit hotet på allvar och känt sig illa berörda. Hyresnämnden finner - i likhet med tingsrätten - utrett att G.B. gjort sig skyldig till olaga hot. Hotet är att anse som ett åsidosättande av de hyresrättsliga förpliktelserna. G.B. har genom vad som förevarit allvarligt åsidosatt sina skyldigheter. Frågan är då om hyresavtalet på grund härav skäligen skall upphöra.
Vid den skälighetsbedömning det nu aktuella lagrummet ger utrymme för beaktar hyresnämnden att G.B. varit hyresgäst hos bolaget under 22 år utan att det, såvitt framkommit, tidigare riktats anmärkningar mot honom som hyresgäst. Det som nu inträffat den 28 eller 29 december 1995 och den närmaste tiden därefter är visserligen inte en enstaka händelse. Händelserna, som utspelade sig under någon veckas tid, har dock ett klart samband och har måhända inträffat under en period då G.B:s psykiska jämvikt varit rubbad. Det har inte påståtts att han efter denna kritiska period och efter uppsägningen ånyo åsidosatt sina förpliktelser. Genom tingsrättens dom - som knappast lär ändras på talan av G.B. - har dennes agerande fått straffrättsliga konsekvenser för honom.
Hyresnämnden finner vid en samlad bedömning att det skulle vara oskäligt att nu låta hyresavtalet upphöra. Hyresvärdens talan kan då inte vinna bifall. - Ändring av hyresvillkoren har inte påkallats.
Hyresnämnden vill tillägga att, om G.B. ånyo skulle åsidosätta sina förpliktelser i nu aktuellt hänseende eller på liknande sätt och om hyresavtalet därför på nytt skulle sägas upp, G.B. då inte kan räkna med att åter få hyresvtalet förlängt av hyresnämnden.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten och yrkade bifall till sin vid hyresnämnden förda talan.
G.B. bestred ändring samt yrkade visst uppskov med avflyttningen.
Svea hovrätt (1996-12-03, hovrättslagmannen Young, hovrättsrådet Farrell, referent, och hovrättsassessorn Hicks), som höll muntlig förhandling i målet, förordnade, med upphävande av hyresnämndens beslut, att G.B:s hyresavtal hade upphört den 1 maj 1996 samt ålade G.B. att genast flytta från lägenheten. I skälen till beslutet anförde hovrätten bl.a. följande.
Holt har i hovrätten berättat bl.a. följande. Den aktuella dagen i slutet på december 1995 arbetade hon i receptionen på Svenska Bostäders områdeskontor i Hagsätra. Hon tog emot ett telefonsamtal från G.B. i vilket han beklagade sig över den dåliga värmen i hans lägenhet. Då hon upplyste honom om att det hade uppstått en värmeläcka i området blev G.B. arg och sade att han skulle gå hem till en kompis som hade en handgranat och hämta denna och därefter gå till områdeskontoret och kasta in granaten så det inte blev något kvar av dem som arbetade på kontoret. G.B. sade detta på ett sätt som gjorde att hon verkligen trodde att han skulle kunna göra som han sagt. Både hon och de övriga som arbetade på kontoret - tre eller fyra personer - blev mycket rädda. Hon känner fortfarande oro på grund av det hot hon utsatts för.
M.J., som är förvaltningschef för det aktuella området, har uppgett att han fick besked om vad som hänt när han senare samma dag kom till områdeskontoret, att personalen var så uppskrämd att han funderade på att stänga kontoret samt att han omedelbart ringde upp G.B., som då i telefon upprepade det tidigare till Holt uttalade hotet.
U.R., som är störningsombudsman hos Svenska Bostäder, har berättat bl.a. följande. Omkring den 3 januari 1996 kontaktades han av M.J. som berättade för honom vad som hänt och som bad honom att skriva ett varningsbrev till G.B.. Den 9 januari samma år kontaktades han på telefon av G.B.. G.B. ringde med anledning av att han fått varningsbrevet och uttryckte sitt missnöje med innehållet i detsamma. Han frågade G.B. varför denne hotat personalen på områdeskontoret och fick då en motfråga lydande "att jag skulle slänga in en handgranat?". Han bekräftade detta och sade till G.B. att denne inte bara skulle skälla på personalen utan anmäla till områdeskontoret om det förelåg något fel i dennes bostad så att det kunde åtgärdas. G.B. blev då arg och sade att han nog skulle slänga in den där handgranaten. Efter detta har inga hotelser förekommit.
G.B. har uppgett bl.a. Han ringde till områdeskontoret den aktuella dagen i slutet på december 1995 och klagade på att det var kallt i lägenheten. Han talade med Holt och bad att få tala med M.J.. När han fick höra att M.J. inte fanns där bad han Holt hälsa M.J. att, om denne inte ordnade så att han fick varmare i sin lägenhet, så skulle han gå ner till områdeskontoret och kasta in en sten genom fönstret så att det blev lika kallt på kontoret som det var i hans lägenhet. Han har aldrig nämnt något om någon handgranat. Efter en kort stund ringde M.J. upp honom i hans bostad och uppmanade honom att be om ursäkt, vilket han inte ansåg att han hade någon anledning till. Han hotade aldrig M.J. och det talades inte om vad han sagt om att kasta in en sten på kontoret. När han fått varningsbrevet - i vilket det bl.a. står att han skulle ha stört hyresgäster i fastigheten - ringde han upp U.R. för att fråga vad denne egentligen menade. Under samtalets gång frågade U.R. vad han sagt till Holt och han upprepade då på U.R:s direkta fråga att han uppgett att han skulle kasta in en sten på områdeskontoret om inte värmen höjdes i lägenheten.
Hovrätten gör följande bedömning.
De i hovrätten hörda vittnena har var för sig lämnat utförliga och sammanhängande berättelser om vad som enligt deras uppfattning hänt. Vittnena har gjort ett trovärdigt intryck. Hovrätten anser att vad vittnena uppgett skall läggas till grund för bedömningen. Hovrätten finner således styrkt att G.B. hotat Holt, M.J. och U.R. på sätt dessa uppgett. Den första frågan som hovrätten har att ta ställning till är huruvida 12 kap. 25 § första stycket andra meningen jordabalken är tillämplig på vad G.B. gjort sig skyldig till.
I samband med att bestämmelsen fick sin nuvarande utformning uttalades i propositionen (prop. 1992/93:115 s. 31 f) bl.a. följande.
Regeln om bevarande av ordning, sundhet och gott skick har behållits därför att det kan inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet inte kan tillämpas på. Som ett exempel kan nämnas att en hyresgästs klandervärda beteende inte drabbar andra boende utan hyresvärdens anställda eller en lokalhyresgäst. Det inom hyresrätten vedertagna begreppet "sundhet, ordning och skick" har ändrats till "sundhet, ordning och gott skick". Denna ändring bör göra regeln mer lättbegriplig. Någon saklig ändring är inte avsedd.
Med det angivna syftet är det knappast väl förenligt att anse regeln - och därmed även förverkandemöjligheten - tillämplig endast i sådana fall då själva den klandervärda handlingen har utförts inom fastigheten. Ordalydelsen nödvändiggör heller inte en sådan snäv begränsning. Det framstår i stället, mot bakgrund av ändamålet med bestämmelsen, som naturligt att till åsidosättande av gott skick inom fastigheten hänföra även hot eller annat otillbörligt beteende från hyresgästers sida mot hyresvärdens personal när handlingen, som här, har samband med deras förvaltning av fastigheten.
G.B. har från sin bostad per telefon på sätt förut angivits uttalat allvarliga hotelser mot personalen på bolagets områdeskontor. Han har härigenom allvarligt brustit i vad som fordras för att bevara gott skick inom fastigheten. Således har G.B. åsidosatt vad som skall iakttagas enligt 12 kap. 25 § jordabalken vid användning av lägenheten. G.B. har fått ett rättelsebrev av vilket klart framgår att vad som lades honom till last var att han uttalat hotelser till personalen på områdeskontoret. G.B. har också i brevet anmodats att omedelbart vidtaga rättelse. Han har i stället härefter på nytt uttalat hotelserna till bolagets störningsombudsman. G.B. har således inte vidtagit rättelse. Då vad som ligger G.B. till last inte kan anses vara av ringa betydelse är hyresrätten förverkad. Hovrätten vill här påpeka, att det förhållandet att inga nya hotelser uttalats efter telefonsamtalet den 9 januari 1996 inte kan påverka frågan om hyresrätten är förverkad eller ej. Mot bakgrund av vad som sålunda anförts har G.B. enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken inte rätt till förlängning av hyresavtalet varför detta har upphört vid den tidpunkt till vilken bolaget sagt upp avtalet.
Eftersom hyresrätten är förverkad och bolaget bestritt G.B:s uppskovsyrkande kan detta inte lagligen bifallas.