Hyresnämndsmål. En hyresvärd har utfört standardhöjande renoveringsåtgärder i en lägenhet. Hyresvärden har varken fått hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd till åtgärderna. Hyresvärden har sagt upp hyresavtalet när hyresgästerna förklarat att de inte accepterar den framtida höjningen av hyran för lägenheten. Hovrätten har ansett att det strider mot god sed i hyresförhållanden att hyresförhållandet upphör.
Hyresnämnden i Linköping
A.A. och B.B. hyr en lägenhet av Fastighets AB Radiomasten (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 1 november 2013 och hänsköt tvisten till hyresnämnden.
Hyresvärden yrkade att avtalet inte skulle förlängas. Som grund för talan åberopade hyresvärden bl.a. följande. Förestående renoveringar av lägenheten medför att A.A. och B.B. måste flytta. Hyresgästerna anmälde under år 2013 en fuktskada i lägenheten och krävde att hyresvärden skulle åtgärda skadan. Lägenheten är speciellt anpassad och inredd för funktionshindrade. De åtgärder som krävs för att komma till rätta med fuktskadorna är att demontera all inredning, ta bort nuvarande ytskikt och ersätta allt med nytt efter det att fuktspärr lagts på golv. Hyresvärden vill i samband med dessa åtgärder genomföra genomgripande ombyggnadsåtgärder i lägenheten för att den ska ha en normal standard utan speciella anpassningar och för att kunna ställa den till bostadsmarknadens förfogande. Det vore inte ekonomiskt försvarbart att återställa lägenheten i ursprungligt skick. Hyresvärden har erbjudit och erbjuder hyresgästerna att hyra en annan lägenhet i en fastighet som är identisk med prövningslägenheten och som har samma hyra och luftförhållanden. Hyresgästerna bor för närvarande i den lägenheten och hyresvärden har betalat flyttkostnaderna.
A.A. och B.B. bestred yrkandet.
Hyresnämnden (hyresrådet Christian samt intresseledamöterna White och Fisher) anförde i beslut den 18 december 2013 bl.a. följande.
Av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken framgår att hyresgästen, efter att denne blivit uppsagd, har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Hyresnämnden konstaterar inledningsvis att hyresvärden anfört ett sakligt skäl när bolaget hävdar att lägenheten behöver tas i anspråk för planerad ombyggnad.
En hyresgästs intresse av att få ett hyresavtal förlängt ska bedömas utifrån det primära syftet med hyreslagens regler om besittningsskydd, vilket är att trygga besittningen till hemmet. En avvägning måste göras mellan hyresvärdens och hyresgästens motstående intressen.
A.A. och B.B. har erbjudits och sedermera flyttat till en evakueringslägenhet. Deras besittningsskydd har därmed i realiteten redan brutits. De erbjuds nu lägenheten även som ersättningslägenhet. Såvitt framkommit är lägenheterna i allt väsentligt likvärdiga.
De nya grunduppgifterna för den ursprungliga lägenheten visar på omfattande renoveringar. En återflyttning till den lägenheten när renoveringarna är vidtagna skulle därmed innebära en avsevärd standardförbättring. Vidare står klart att renoveringen kommer att medföra en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde och, i vart fall på sikt, en högre hyra. A.A. och B.B. motsätter sig en hyreshöjning och menar att de fråntagits deras rätt till hyresgästinflytande.
Vid beaktande av reglerna om hyresgästinflytande kan hyresnämnden, i förevarande fall, endast göra en preliminär bedömning. I ärendet har framkommit sådana skäl för åtgärderna som normalt betraktas som beaktansvärda. Inte heller intresseavvägningen i den delen föranleder annat ställningstagande än att det inte är oskäligt mot A.A. och B.B. att åtgärderna genomförs. Fråga om hyresgästinflytande ska vid sådant förhållande inte påverka intresseavvägningen i för dem gynnande riktning.
Hyresnämnden kan, vid angivet förhållande, inte se det på annat sätt än att A.A:s och B.B:s krav på oförändrad hyra visar att de önskar samma standard som lägenheten hade före åtgärderna, dvs. samma standard som ersättningslägenheten har. Under alla förhållanden är det den standarden de kan förvänta i deras boende. Även om tillvägagångssättet må ha varit olyckligt för dem, när evakueringslägenheten övergick till ersättningslägenhet, ska inte heller den omständigheten påverka intresseavvägningen i för dem gynnande riktning.
Såvitt framkommit motsätter sig inte hyresvärden i och för sig att A.A. och B.B. flyttar tillbaka till den åtgärdade lägenheten till en hyra som bestämts efter lägenhetens bruksvärde. Bolaget har erbjudit en likvärdig lägenhet som därmed borde motsvara A.A:s och B.B:s framställda krav samt stått för flyttkostnader. Vidare förefaller bolaget ha gjort vad som kan förväntas med anledning av framställda klagomål på inomhusmiljö.
Sammantaget finner hyresnämnden att omständigheterna är sådana att det inte skulle vara oskäligt mot A.A. och B.B. att hyresförhållandet upphör. Ett upphörande skulle inte heller strida mot god sed i hyresförhållanden. Hyresvärdens ansökan om hyresavtalets upphörande ska därför bifallas.
1. Hyresavtalet mellan hyresvärden å ena sidan och A.A. och B.B. å andra sidan har upphört att gälla den 1 november 2013.
2. Med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder åläggs A.A. och B.B. att genast flytta från lägenheten.
3. För tiden för hyresavtalets upphörande till dess avflyttning sker, ska de tidigare hyresvillkoren gälla i tillämpliga delar.
A.A. och B.B. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.
Hyresvärden bestred ändring.
Till stöd för överklagandet anförde A.A. och B.B. bl.a. följande. De påtalade för hyresvärden att inomhusmiljön i prövningslägenheten var dålig p.g.a. fukt. B.B. lider sedan tidigare av Clark och sjukdomen kol och kort tid efter inflyttningen i prövningslägenheten tilltog hans luftrörsbesvär. De erbjöds och accepterade att flytta till en evakueringslägenhet under tiden som renoveringsåtgärder p.g.a. fukten pågick. Hyresvärden nämnde då en maximal hyreshöjning om 500 kr per månad, vilket de accepterade. Det var först senare som hyresvärden meddelade att även vissa standardhöjande åtgärder skulle utföras, vilka skulle medföra en hyreshöjning om drygt 2 000 kr per månad. När hyresgästerna meddelade att de inte accepterade den högre begärda hyran sa hyresvärden upp hyresavtalet. Som skäl för uppsägningen angavs att lägenheten behövde tas i anspråk för omfattande renoveringar. Detta utgör inte sakligt skäl för uppsägning. Vill en hyresvärd utföra standardhöjande åtgärder och med anledning av det höja hyran ska hyresvärden antingen skaffa ett skriftligt godkännande från hyresgästen eller vända sig till hyresnämnden för att få tillstånd till förbättringsåtgärden. Hyresvärdens agerande i förevarande fall innebär att en hyresgäst riskerar att förlora sin hyresrätt om hyresgästen inte accepterar en hyreshöjning efter renovering. Det är oskäligt mot hyresgästen och det kan inte vara lagstiftarens avsikt att besittningsskyddet ska kunna brytas i en sådan situation. Besittningsskyddet har inte brutits ens temporärt genom att hyresgästerna tillfälligt flyttat till evakueringslägenheten. Hyresgästerna har inte tecknat något hyresavtal för evakueringslägenheten. Den flytthjälp som hyresgästerna har fått bestod endast i att de fick hjälp med att bära över sina saker till evakueringslägenheten. Hyresgästerna har själva fått packa sina saker och de har inte packat mer än nödvändigt eller gjort sig hemmastadda i evakueringslägenheten. Hyresgästerna har inte behov av den specialutrustning för funktionshindrade som fanns i prövningslägenheten innan renoveringen. Evakueringslägenheten - vilken de erbjudits som ersättningslägenhet - motsvarar inte förhållandena i prövningslägenheten bl.a. vad gäller utsikt och ljusinsläpp. Vidare är inomhusluften bristfällig.
Till stöd för bestridandet anförde hyresvärden bl.a. följande. De har saklig grund för uppsägningen eftersom hyresgästerna har erbjudits en likvärdig ersättningslägenhet och det är inte oskäligt och strider inte mot god sed i hyresförhållanden att hyresavtalet upphör. Prövningslägenheten var tidigare inredd med specialutrustning för funktionshindrade. Detta var också en anledning till att hyresgästerna valde att flytta till prövningslägenheten. Ombyggnaden för att ta bort särskild inredning för funktionshindrade utgör saklig grund för uppsägning. Ersättningslägenheten är likvärdig med prövningslägenheten. Den ser i fråga om planlösning och inredning likadan ut som prövningslägenheten gjorde innan renoveringen. Vidare är båda lägenheterna på markplan och har en egen uteplats. Hyran för ersättningslägenheten är samma som för prövningslägenheten innan renovering. Ersättningslägenheten ligger bara några meter bort och i samma fastighet som prövningslägenheten. Det finns inga brister i ventilationen i ersättningslägenheten, vilket framgår av de luftflödesmätningar som har gjorts i lägenheten.
Hovrätten (hovrättsråden Haas och Buchanan, referent, samt adjungerade ledamoten Kemp) anförde i beslut meddelat den 26 mars 2014 följande.
Enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken har hyresgästen - efter att hyresvärden har sagt upp hyresavtalet - rätt till förlängning om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
För att en hyresvärd ska få utföra standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhets bruksvärde eller åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en lägenhet krävs att åtgärderna har godkänts av hyresgästen eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna (se 12 kap. 18 d § jordabalken). Om hyresvärden inte följer detta får en sådan åtgärd, vid tvist om hyrans storlek, beaktas först efter fem år (se 12 kap. 55 a § jordabalken).
I målet är utrett att hyresgästerna flyttade till en evakueringslägenhet för att hyresvärden skulle kunna göra vissa renoveringsåtgärder p.g.a. fukt i prövningslägenheten. I samband med detta vidtog hyresvärden ytterligare standardhöjande renoveringsåtgärder i prövningslägenheten. Hyresvärden har inte fått hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd till de senare åtgärderna. I stället har hyresvärden - efter det att hyresgästerna förklarat att de inte accepterar den framtida höjningen av hyran för prövningslägenheten - sagt upp hyresgästerna.
Den prövning som hovrätten har att göra i målet är om det strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphör. Om en hyresvärd tillåts att, såsom i detta fall, säga upp ett hyresavtal för att få utföra standardhöjande åtgärder utan godkännande från hyresgästen eller tillstånd från hyresnämnden skulle det innebära ett kringgående av bestämmelserna om hyresgästinflytande i 12 kap. 18 d § jordabalken. Hovrätten anser att detta skulle strida mot god sed i hyresförhållanden. Att hyresvärden erbjudit en ersättningslägenhet saknar betydelse. Hyresvärdens talan i hyresnämnden om att hyresavtalet ska upphöra ska därför avslås.
Någon ändring av hyresvillkoren har inte begärts. De ska därför gälla oförändrade.
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.
Hovrättens beslut meddelat: den 4 juli 2014.
Mål nr: ÖH 353-14.
Lagrum: 12 kap. 18 d §, 46 § första stycket 10 och 55 a §jordabalken.