Förvärv av hyresfastighet genom fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag har ansetts inte vara omfattat av kravet på tillstånd av hyresnämnd i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Inskrivningsmyndigheten i Eksjö
Anderstorps Bostads Aktiebolag ansökte vid Inskrivningsmyndigheten i Eksjö om lagfart på fastigheten Gislaved Anderstorp 9:436.
Inskrivningsmyndigheten avslog ansökningen i beslut den 5 februari 2008. Som skäl för beslutet anförde myndigheten:
Fastigheten förvärvades genom fusion den 17 september 2007. Enligt vad som framkommit i ärendet anmäldes förvärvet till kommunen den 18 december 2007. Eftersom varken överlåtare eller förvärvare har anmält förvärvet till kommunen inom den tid som anges i 3 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. är förvärvet, enligt 5 § samma lag, ogiltigt. Ansökan om lagfart ska därför avslås i enlighet med 20 kap. 6 § 10 JB.
Anderstorps Bostads Aktiebolag överklagade i Göta hovrätt och yrkade att lagfart skulle beviljas.
Hovrätten (hovrättsråden Scott, referent, och Nelson samt tf. hovrättsassessorn Bass) anförde i beslut den 4 april 2008:
Anderstorps Bostads Aktiebolag har som grund för sitt yrkande anfört i huvudsak följande. Den juridiska person som i nuläget är lagfaren ägare har upplösts och upphört att existera. Det går därför inte att göra om förvärvet. Det är inte möjligt att på nytt överlåta fastigheten och därefter söka tillstånd hos kommunen i syfte att erhålla lagfart. Det är inte rimligt att fusion genom absorption ska omfattas av lagen om förvärv av hyresfastigheter. Kommunen har dessutom i beslut förklarat att de inte har någonting att invända mot förvärvet och de tillstånd som erfordras är sålunda givna. Det kan inte råda något tvivel om att det övertagande bolaget är ägare till ifrågavarande fastigheter.
I 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. stadgas att tillstånd av hyresnämnd krävs vid förvärv genom bl.a. fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen. Fusion kan, enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen, ske mellan det övertagande bolaget på ena sidan och ett eller flera överlåtande bolag på den andra sidan (absorption). Det nu aktuella förvärvet har således krävt tillstånd på sätt stadgas i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Sådant tillstånd har inte sökts inom den föreskrivna tiden, tre månader från att förvärvet skedde, varför förvärvet enligt 5 § samma lag är ogiltigt. Inskrivningsmyndigheten har således förfarit riktigt när ansökan om lagfart avslagits.
Överklagandet lämnas utan bifall.
Anderstorps Bostads Aktiebolag överklagade och yrkade att bolaget skulle beviljas lagfart på fastigheten, i andra hand att inskrivningsmyndighetens beslut skulle undanröjas och ärendet återförvisas till myndigheten för ny behandling.
Lantmäteriet avgav yttrande.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Cooke, föreslog i betänkande följande beslut:
Anderstorps Förvaltnings Aktiebolag har genom fusion uppgått i moderbolaget Anderstorps Bostads Aktiebolag (Anderstorp). Genom fusionen övertog Anderstorp dotterbolagets samtliga tillgångar och förpliktelser, däribland även fastigheten Gislaved Anderstorp 9:436. Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet. Efter verkställd fusion upplöstes dotterbolaget. Anderstorp har ansökt om lagfart. Fråga är nu om förvärv av hyresfastighet genom fusion av helägt dotterbolag omfattas av kravet på tillstånd enligt lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter (hyresförvärvslagen).
Enligt 1 § 1 st. 4 hyresförvärvslagen krävs vid förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet tillstånd från hyresnämnd när förvärvet sker genom fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551). Vidare stadgas i 3 och 5 §§ hyresförvärvslagen att förvärv som omfattas av kravet på tillstånd måste anmälas inom tre månader från förvärvet och utebliven eller för sent ingiven anmälan medför förvärvets ogiltighet. Enligt 20 kap. 6 § 8 och 10 JB ska en ansökan om lagfart avslås om tiden för anmälan har gått ut eller det är uppenbart att förvärvet på annan grund är ogiltigt.
Hyresförvärvslagen infördes med avsikten att förebygga spekulation i hyresfastigheter och förhindra olämpliga personer att förvärva hyresfastigheter. För att åstadkomma det önskade resultatet infördes krav på tillstånd från hyresnämnd för vissa förvärv. 1 § innehåller en uttömmande uppräkning av de förvärv som omfattas av kravet på tillstånd. Tillståndsplikten gäller främst förvärv genom köp, byte eller gåva och även vissa bolagsrättsliga förvärv där ägarkontrollen över överlåtande bolags tillgångar förändras genom förvärvet. Vid lagens införande omfattades därför förvärv genom fusion enligt 175 § aktiebolagslagen (1944:705) dvs. i alla fall av fusioner utom när moderbolag fusionerades med helägt dotterbolag.
Vid införandet av aktiebolagslagen (1975:1385) angav förarbetena till lagen att 174 och 175 §§ skulle motsvaras av de nya bestämmelserna 14 kap. 8 § respektive 14 kap. 1 §. Förändringen kommenterades inte utan synes enbart varit redaktionell, se prop. 1978/79:164 s. 28 och prop. 1975:103 s. 521, 530, 645.
Inför Sveriges anpassning till EU genomfördes 1995 en större förändring av då gällande fusionsbestämmelser. Genom de nya reglerna infördes ett fusionsförfarande som skulle bygga på EU:s fusionsdirektiv. Genom lagändringen omarbetades 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385) till att innehålla en definition av innebörden av fusion samt en uppräkning av tilllåtna fusionsformer. Lagrummets ordalydelse var generell och får anses även ha omfattat fusion av helägt dotterbolag. Lagändringen medförde även en följdändring i hyresförvärvslagen som en anpassning till den nya innebörden i 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385). Vid införandet av den nu gällande aktiebolagslagen överfördes fusionsbestämmelserna i 14 kap.aktiebolagslagen (1975:1385) i det närmaste oförändrade till 23 kap.aktiebolagslagen (2005:551). Den nya lagen medförde enbart redaktionella följdändringar i hyresförvärvslagen. 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) innehåller, liksom den sista versionen av 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385), en definition av innebörden av fusion. Bestämmelsen anger även tillåtna fusionsformer. I tredje stycket finns en hänvisning till den förenklade ordning som gäller för fusion av helägt dotterbolag. Lagrummets utformning och ordalydelse upptar samtliga tillåtna fusionsformer, jfr prop. 2004/05:85 s. 479, 832 f. och prop. 1993/94:196 s. 176-177.
Bestämmelserna om fusion som infördes synes ha utvidgat de tillståndspliktiga förvärven i hyresförvärvslagen. Trots denna utvidgning innehåller förarbetena ingen särskild kommentar till förändringen. Att bestämmelsens innebörd skulle utvidgas på ett sådant sätt utan att detta särskilt anges eller motiveras i förarbetena är inte överensstämmande med gängse lagstiftningsteknik, i synnerhet som ändringen innebär att lagstiftaren överger principen att kravet på tillstånd enbart gäller de förvärv som medför en faktisk förändring av ägarkontrollen över det övertagande bolaget.
Med hänsyn till det anförda bör tillståndskravet i 1 § 1 st. 4 hyresförvärvslagen inte anses omfatta krav på tillstånd för fusioner mellan moderbolag och helägt dotterbolag. Lagfartsärendet ska sålunda visas åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.
Se HD:s beslut.
HD (justitieråden Baker, Ellis, referent, Olson och Black) meddelade den 16 april 2010 följande slutliga beslut:
Anderstorps Förvaltnings Aktiebolag, som var helägt dotterbolag till Anderstorps Bostads Aktiebolag, uppgick genom fusion år 2007 i moderbolaget. Genom fusionen övertog bostadsbolaget förvaltningsbolagets samtliga tillgångar, däribland fastigheten Gislaved Anderstorp 9:436, och dess samtliga skulder. Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet. Genom fusionen upplöstes dotterbolaget. Bostadsbolaget har ansökt om lagfart.
Frågan är nu huruvida förvärv av hyresfastighet genom fusion av helägt dotterbolag omfattades av kravet på tillstånd enligt den numera upphävda lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (hyresförvärvslagen).
Enligt 1 § första stycket 4 hyresförvärvslagen krävdes vid förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet tillstånd från hyresnämnd när förvärvet skedde genom fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551), om det påkallades av den kommun där fastigheten är belägen. Vidare stadgades i 3 och 5 §§ hyresförvärvslagen att förvärv som omfattades av kravet på tillstånd måste anmälas till kommunen inom tre månader från förvärvet, och att utebliven eller för sent ingiven anmälan medförde förvärvets ogiltighet. Enligt 20 kap. 6 § 8 och 10 JB ska en ansökan om lagfart avslås, om tiden för anmälan har gått ut eller det är uppenbart att förvärvet på annan grund är ogiltigt.
Hyresförvärvslagen infördes med avsikten att förebygga spekulation i hyresfastigheter och förhindra att olämpliga personer förvärvade hyresfastigheter. För att åstadkomma det önskade resultatet infördes krav på tillstånd från hyresnämnd för vissa förvärv. 1 § innehöll en uttömmande uppräkning av de förvärv som omfattades av kravet på tillstånd. Tillståndsplikten gällde främst förvärv genom köp, byte eller gåva och även vissa bolagsrättsliga förvärv där ägarkontrollen över överlåtande bolags tillgångar förändrades genom förvärvet. Vid lagens införande omfattades därför förvärv genom fusion enligt 175 § aktiebolagslagen (1944:705). Fusioner när moderbolag enligt 174 § fusionerades med helägt dotterbolag omfattades inte. En fusion enligt 175 § skedde genom att det överlåtande bolagets alla tillgångar och skulder övergick till det övertagande bolaget mot vederlag i penningar eller aktier i det övertagande bolaget. Denna åtskillnad mellan de två fusionsformerna behölls i aktiebolagslagen (1975:1385) och har behållits även i den nu gällande aktiebolagslagen (6- 27 §§ respektive 28-35 §§ och rubrikerna närmast före dessa bestämmelser, ”Fusion enligt 1 § andra stycket” respektive ”Absorption av helägt dotterbolag”).
I förarbetena till 1975 års aktiebolagslag angavs att de äldre lagrummen 174 och 175 §§ motsvarades av de nya bestämmelserna 14 kap. 8 § respektive 14 kap. 1 §. Med anledning av den nya lagen ändrades hyresförvärvslagens tillståndskrav - dock först år 1979 då fusionsformen kombination reglerades i 2 § - till att gälla fusion enligt 14 kap.1 och 2 §§aktiebolagslagen. Fusion enligt 14 kap. 8 § omfattades alltså inte. Förändringen kommenterades inte närmare i förarbetena utan utgjorde en ren konsekvensändring, men det underströks att även den nya fusionsformen kombination borde omfattas av tillståndstvång eftersom den innebar att ägarkontrollen över överlåtande bolags tillgångar förändras (se prop. 1978/79:164 s. 28, jfr prop. 1975:103 s. 521, 530, 645). Inte heller i samband med tillkomsten av 2005 års aktiebolagslag, då hänvisningen i hyresförvärvslagen ändrades till sin sist gällande lydelse, antyddes att ändringen skulle vara annat än en konsekvensändring (se prop. 2005/06:25 s. 83).
Det kan här anmärkas att tillståndskravet vid förvärv genom fusion enligt den numera upphävda lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. och jordförvärvslagen (1979:230) inte heller omfattade fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag. Enligt jordförvärvslagen omfattade tillståndsplikten fusion enligt 14 kap. 1 och 2 §§ i 1975 års aktiebolagslag men däremot, i anslutning till ett uttryckligt ställningstagande i betänkandet Ny jordförvärvslag, inte fusion enligt 14 kap. 8 § (SOU 1977:93 s. 66, prop. 1978/79:85 s. 41). Kravet på tillstånd vid fusion har sedermera upphävts.
Bestämmelserna i 23 kap. 1 § aktiebolagslagen, med underrubriken över 1-5 §§ ”Gemensamma bestämmelser”, definierar begreppet fusion och anger i andra stycket de tillåtna fusionsformerna. Lagrummets tredje stycke innehåller en hänvisning till bestämmelserna för den förenklade ordning som enligt kapitlets 28-35 §§ ska användas vid fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag. Lagrummets placering och utformning som en portalparagraf ger intryck av att avse samtliga tillåtna fusionsformer, inklusive fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag. Emellertid kan konstateras att definitionen av begreppet fusion i paragrafens första stycke tar sikte på övertagande mot vederlag till aktieägarna i det eller de överlåtande bolagen, vilket synes utesluta fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag (se ovan vid 4). En sådan tolkning förstärks av att bestämmelsen i 2 § om vederlag i pengar eller aktier till aktieägarna i dessa bolag, trots sin placering under rubriken ”Gemensamma bestämmelser”, uppenbarligen inte kan avse fall av fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag. Bestämmelsen i paragrafens andra stycke om absorption inbegriper enligt sin ordalydelse fusion med helägt dotterbolag, som ju är ett specialfall av absorption (prop. 1993/94:196 s. 177). Mot en sådan tolkning talar emellertid att rubriken närmast före 6-27 §§ - som inte avser fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag - har betecknats ”Fusion enligt 1 § andra stycket”.
Hänvisningen i 1 § hyresförvärvslagen till ”fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen” måste tolkas med hänsyn till det nu sagda och mot bakgrund av att fusion mellan moderbolag och helägt dotterbolag uttryckligen var undantaget från tillståndsplikt vid lagens tillkomst samt att ingen ändring härvidlag har varit avsedd när den aktiebolagsrättsliga lagstiftningen ändrats. Hänvisningen måste därmed vara så att förstå att endast fusioner mellan andra bolag än moderbolag och helägt dotterbolag var avsedda att träffas av kravet på tillstånd.
Bestämmelserna om absorption av helägt dotterbolag i 28-35 §§aktiebolagslagen var tillämpliga på fusionen mellan bostadsbolaget och förvaltningsbolaget. Följaktligen har bostadsbolagets förvärv genom fusionen med förvaltningsbolaget inte krävt tillstånd enligt hyresförvärvslagen och något hinder i det hänseendet mot att lagfart beviljas föreligger inte. Lagfartsärendet ska sålunda visas åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.
Med ändring av hovrättens beslut upphäver HD inskrivningsmyndighetens beslut och visar ärendet åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.
Justitierådet Gudmund Toijer var skiljaktig och anförde:
Tidigare krävdes det att hyresnämnden lämnade sitt tillstånd till vissa förvärv av hyresfastigheter, om kommunen påkallade att frågan skulle prövas. Efter vad som angavs i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. gällde detta bl.a. vid ”fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551)”. Denna hänvisning innebar att tillstånd fordrades vid alla slag av fusioner som behandlas i 23 kap.aktiebolagslagen, således även vid absorption av helägt dotterbolag. Ett sådant förvärv skulle därför anmälas till kommunen inom tre månader. Om så inte skedde, var förvärvet av hyresfastigheten ogiltigt.
Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upphörde att gälla vid utgången av februari 2010. Att lagen upphävts har emellertid inte någon betydelse för de förvärv som tidigare blivit ogiltiga genom att de inte anmälts till kommunen i rätt tid. Förvärven är alltjämt ogiltiga (se prop. 2009/10:21 s. 40, 44).
Det förvärv av hyresfastigheten Gislaved Anderstorp 9:436 som Anderstorps Bostads AB gjorde genom absorption av det helägda dotterbolaget Anderstorps Förvaltnings AB år 2007 anmäldes inte till kommunen i rätt tid och är ogiltigt. Bostadsbolagets ansökan om lagfart ska därför avslås.
Enligt min mening ska överklagandet lämnas utan bifall.
HD:s beslut meddelat: den 16 april 2010.
Mål nr: Ö 1754-08.
Lagrum: 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. samt 23 kap. 1 §, 2 §, 6-27 §§ och 28-35 §§aktiebolagslagen (2005:551).