Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Varberg. Hovrätten fann att åberopade jämförelselägenheter kunde tjäna som underlag för en direkt jämförelse och biföll hyresvärdens yrkande om ny hyra. I målet förekom prövningslägenheter och jämförelselägenhet där skillnaden i yta översteg vad som enligt tidigare praxis ansetts utgöra en acceptabel ytskillnad. Hovrätten, som uttalade att hänsyn skulle tas även till lägenheternas utformning och storlek, ansåg att ytskillnaden inte var så stor att en direkt jämförelse var utesluten på den grunden. Även fråga om hyran för vissa jämförelselägenheter kunde anses utgöra enstaka topphyror och om tidpunkten för när den nya hyran skulle börja gälla.
Hyresnämnden i Göteborg
I ansökan till hyresnämnden yrkade Kvarngränd AB och B.J. (hyresvärdarna) att hyran för sju lägenheter på fastigheterna Siken […] och Stenbiten […] skulle höjas med tio respektive sju procent från den 1 april 2013.
Hyresgästerna motsatte sig den yrkade höjningen. Hyresgästerna motsatte sig under alla förhållanden att hyreshöjningen skulle gälla före den 1 juli 2013. De yrkade dessutom att en eventuell hyreshöjning skulle tas ut genom en infasning av den nya hyran.
Hyresnämnden (hyresrådet Diaz samt intresseledamöterna Brown och Johnson) anförde i beslut den 2 juli 2013 följande.
Hyra ska enligt 12 kap. 55 § första och andra styckena jordabalken bestämmas enligt följande. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Om hyra kan sättas genom en direkt jämförelse med andra lägenheter anses hyran inte vara oskälig om den överstiger jämförelselägenhetens hyra med upp till fem procent, det s.k. påtaglighetstillägget. Om hyran inte kan sättas genom en direkt jämförelse med andra lägenheter utan efter en allmän skälighetsbedömning finns det inte något utrymme för att göra ett påtaglighetstillägg.
Lika med parterna anser nämnden att det är hyresnivån i Varberg som är av betydelse i ärendet. Parterna är ense om att de lägenheter som åberopats till jämförelse med varandra har i princip likvärdiga lägen inne i Varbergs stad.
Hyresnämnden, som besiktigat ett antal av de av båda parter åberopade jämförelselägenheterna, finner att lägenheterna är direkt jämförbara. Hyrorna ska därför sättas genom en direkt jämförelse. Medan hyresgästernas jämförelser omfattar knappt 120 lägenheter avser hyresvärdarnas ett tjugotal lägenheter. Ett antal av parternas jämförelselägenheter är dessutom så avvikande från prövningslägenheterna att de inte kan godtas för en direktjämförelse. Vid sådant förhållande utgör det material som kvarstår från hyresvärdarnas sida så få lägenheter att de får anses utvisa enstaka topphyror som inte ska beaktas vid bedömningen. Hyresnämnden har därför att utgå från hyresgästernas jämförelser vid hyressättningen.
För prövningslägenheterna om 3 rum och kök på 70 kvm i Siken ger jämförelsematerialet (3 rum och kök på 79,8 kvm i Husaren 12, 3 rum och kök på 71,8 kvm i Husaren 1, 3 rum och kök på 67,1 kvm i Igladammen 14) en hyra på 852 kr/kvm/år. Med ett tillägg för påtaglighet motsvarar detta 895 kr/kvm/år, vilket ger en månadshyra på 5 221 kr för prövningslägenheterna.
För prövningslägenheterna om 2 rum och kök på 54 kvm i Siken ger jämförelsematerialet (2 rum och kök på 62 kvm i Husaren 12, 2 rum och kök på 54-55/59-60 kvm i Igladammen 14) en hyra på 871 kr/kvm/år. Med ett tillägg för påtaglighet motsvarar detta 915 kr/kvm/år, vilket ger en månadshyra på 4 118 kr för prövningslägenheterna i Siken. För prövningslägenheterna om 2 rum och kök på 60 kvm i Stenbiten ger samma jämförelsematerial en månadshyra på 4 575 kr.
Hyresgästerna har begärt att eventuella hyreshöjningar ska tas ut genom en upptrappning av den utgående hyran. Då hyreshöjningarna blir avsevärt lägre än tio procent finner nämnden att de inte bör trappas upp utan får tas ut omedelbart. Hyresvärdarna har begärt att de nya hyrorna ska utgå från den 1 april 2013 medan hyresgästerna motsatt sig att de ska utgå före den 1 juli 2013. Hyresnämnden anser att det inte kan läggas hyresvärdarna till last att hyresförhandlingarna i Varberg dragit ut på tiden. Hyreshöjningarna bör därför utgå från den 1 april 2013.
Hyresnämnden bestämmer att hyran fr.o.m. den 1 april 2013 ska vara 5 221 kr/månad för lägenheterna om 3 rum och kök i Siken, 4 118 kr/månad för lägenheterna om 2 rum och kök i Siken och 4 575 kr/månad för lägenheterna om 2 rum och kök i Stenbiten.
Hyresvärdarna överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. Även hyresgästerna överklagande hyresnämndens beslut. De yrkade i första hand att hovrätten skulle avslå hyresvärdarnas talan i hyresnämnden. I andra hand yrkade hyresgästerna att hyreshöjningen skulle gälla först från den 1 augusti 2013 och att hyresgästerna skulle få dela upp den retroaktiva hyran på tolv månader. Hyresvärdarna motsatte sig att den retroaktiva hyran skulle få delas upp.
Hyresvärdarna anförde bl.a. följande. De av hyresvärdarna åberopade jämförelsematerialet utgör inte enskilda topphyror utan är representativa för en hyresnivå i Varberg. I enlighet med vad som anförts i prop. 1968:91 Bihang A s. 54 och Svea hovrätts beslut den 25 mars 2008 i mål nr ÖH 4983-07 ska den högsta jämförelsehyran läggas till grund för bedömningen. Det blir en alltför stor administrativ belastning för hyresvärdarna om hyresgästerna medges anstånd med att betala retroaktiv hyra under tolv månader. Hyresgästerna borde ha räknat med att en höjning av hyran skulle ske och reserverat medel för detta. Skälet till att hyran ska utgå från den 1 april 2013 är att hyrorna alltid har förhandlats att gälla från den 1 januari. I detta fall har dock hyresvärdarna valt att senarelägga tidpunkten för ny hyra. Förhandlingsframställningen gjordes i september 2012 och parterna förhandlade från september fram till januari 2013 under vilken tid det hölls flera sammanträden. Eftersom parterna inte kom överens, fanns det ingen annan möjlighet för hyresvärdarna än att stranda förhandlingarna i februari och lämna in en ansökan till hyresnämnden, vilket gjordes den 24 april 2013 gentemot hyresgästerna i nu aktuellt mål.
Hyresgästerna anförde bl.a. följande. Det är inte bara i prövningsfastigheterna som det finns uteplats. Även Igladammen har uteplats. De av hyresvärdarna åberopade jämförelsehyrorna är enskilda topphyror och de kan inte användas för direkt jämförelse. Hyrorna omfattar tillsammans bara 17 lägenheter, vilket ska jämföras med 74 lägenheter i Igladammen som hyresgästerna har åberopat. De av hyresgästerna åberopade lägenheterna är däremot direkt jämförbara. Hyresvärdarnas strandning av förhandlingarna var planerad. Direkt efter strandningen skickade hyresvärdarna ut brev till hyresgästerna med förslag på hyreshöjning. Det finns inget skäl att låta hyran utgå från annan tidpunkt än den som anges som huvudregel i hyresförhandlingslagen. Dessutom skulle hyresvärdarna ha angett skälen för tillämpning av undantaget redan i ansökan till hyresnämnden, vilket inte gjorts. Formföreskriften i hyresförhandlingslagen har inte iakttagits och huvudregeln ska därför tillämpas. För hyresgästerna är det en stor ekonomisk börda att betala retroaktiv hyra. Den retroaktiva hyran ska därför delas upp på tolv månader. Dessutom utgår det ränta på den retroaktiva hyran under anståndstiden, varför hyresvärdarna inte gör någon ekonomisk förlust.
Hovrätten (hovrättsråden Gonzales och Mckinney, referent, samt tf. hovrättsassessorn Simmons) anförde i beslut den 30 oktober 2014 följande.
Ett centralt begrepp vid prövning av bostadslägenheters hyra är bruksvärdet. I frågan vad som är avgörande för bruksvärdet har regeringen uttalat följande (prop. 2009/10:185 s. 22). En lägenhets bruksvärde bestäms av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas.
Hyran ska i första hand fastställas efter en jämförelse med hyran för andra likvärdiga lägenheter (direkt jämförelse). De jämförelselägenheter som representerar den högsta hyresnivån bildar utgångspunkten för fastställande av prövningslägenhetens hyra. Finns inte underlag för att fastställa hyran genom en jämförelse med likvärdiga lägenheters hyresnivåer så fastställs hyran genom en allmän skälighetsbedömning grundad på bl.a. kännedomen om det allmänna hyresläget på orten.
I målet har parterna gjort gällande att de av dem åberopade jämförelsematerialet är direkt jämförligt. När bedömningen av vad som är skälig hyra för en bostadslägenhet görs efter en direkt jämförelse är det en förutsättning att prövningslägenheten och jämförelselägenheterna med hänsyn till bruksvärdet är åtminstone i grova drag likvärdiga. Direkt jämförelse görs inte med en enstaka lägenhet; jämförelsematerialet måste ha en sådan omfattning att det speglar en mera allmän hyresnivå.
För att en direkt jämförelse ska kunna göras krävs, som ovan konstaterats, att prövningslägenheten och jämförelselägenheterna är i grova drag jämförbara. Enligt uttalanden i förarbetena innebär detta bl.a. att prövningslägenheten och jämförelselägenheterna ska ha ungefär samma bostadsyta och modernitetsgrad (prop. 1968:91 Bihang A s. 53 och prop. 1974:150 s. 471). Vad som avses med i grova drag jämförbara har utvecklats i rättspraxis.
En faktor som är av betydelse i sammanhanget är att ytskillnaden mellan prövningslägenheten och jämförelseobjekten inte är alltför stor. I enlighet med vad Bostadsdomstolen uttalat i rättsfallet RBD 21:91 får anses att en ytskillnad på +/- 5 procent är acceptabel (se också Gilbert/Waller, Hyreslagen. En kommentar, 10:e uppl., s. 614 f.). Enligt hovrättens mening måste i sammanhanget också beaktas hur skillnaden i yta fördelas mellan respektive lägenhets olika rum och att hänsyn även tas till skillnaden i absoluta tal. Prövningslägenheterna är på 54, 60 respektive 70 kvm vardera. I målet förekommer prövningslägenheter och jämförelselägenheter där skillnaden i yta med upp till 5 procent överstiger vad som enligt praxis anses utgöra acceptabel ytskillnad. Hovrätten anser dock att - med beaktande av lägenheternas utformning och storlek - skillnaden i yta inte kan anses vara så stor att en direkt jämförelse skulle vara utesluten på denna grund.
En annan omständighet som är av betydelse för om en direkt jämförelse kan göras eller inte är att antalet rum i prövningslägenheten och jämförelselägenheterna är lika. I målet har som jämförelselägenhet åberopats bl.a. en lägenhet i Bromsaren 15 om 4 rum och kök med en yta om 69 kvm. Lägenheten har av parterna ansetts vara direkt jämförbar med prövningslägenheten om 3 rum och kök med en yta om 70 kvm i Siken. Hovrätten anser att jämförelselägenheten i alltför stor grad avviker från prövningslägenheten om 3 rum och kök för att kunna tjäna som underlag för en direkt jämförelse.
Båda prövningsfastigheterna består av tvåvåningshus med en trappuppgång och med en omgivande trädgård i vad som kan betecknas som villakvarter. Jämförelsefastigheterna, förutom Bromsaren 15, ligger i samma geografiska område söder om centrum. Bromsaren 15 ligger norr om och något närmare centrum än övriga besiktade fastigheter. Parterna är dock ense om att prövningslägenheter och jämförelselägenheter har i princip jämförbara lägen. Hovrätten delar den uppfattningen.
När det gäller Husaren 12 består fastigheten av ett hus med flera trappuppgångar och flera våningar, tillsammans 37 lägenheter. Denna fastighet kan mer betecknas som hyreshusområde än prövningsfastigheternas mer villaliknande karaktär. Också Igladammen 14 med 74 lägenheter framstår som hyreshusområde. Detta förhållande kan dock inte ensamt utesluta att jämförelselägenheterna i dessa fastigheter kan tjäna som underlag för en direkt jämförelse.
Även om byggnationen är olika har planlösning, materialval samt standarden i kök och badrum liksom tvättstuga och trappuppgång påtagliga likheter mellan de olika fastigheterna. Dock har lägenheten om 55 kvm i Igladammen 14 en något annorlunda planlösning med en smal hall som mynnar ut i vardagsrummet. Köket är mycket litet och badrummet har snedtak som medför att det är mycket lågt till tak över badkaret. Den kan därför inte tjäna som underlag för en direktjämförelse. De två större jämförelselägenheterna i Igladammen 14 har en något mer modern standard i kök och badrum än prövningslägenheterna. En direkt jämförelse kan emellertid inte anses utesluten.
Det kan noteras att A-S.G. har flyttat från sin lägenhet i Siken den 30 juni 2013 och att lägenheten har byggts om samt fått vissa detaljer i köket omgjorda, vilket medför att köket ger ett något modernare intryck än övriga kök i fastigheten. Lägenheten skiljer sig också från de övriga i fastigheten genom den stora inhägnade uteplatsen som finns i anslutning till lägenheten. Hovrätten konstaterar att det i jämförelsematerialet inte finns något objekt som kan tjäna som en direkt jämförelse med denna lägenhet.
Frånsett antalet lägenheter i Husaren 12 och Igladammen 14 anser hovrätten att prövningslägenheterna och de åberopade jämförelselägenheterna är i grova drag jämförbara (med ovan redovisade undantag). Såväl storlek på fastigheten, lägenheternas storlek, modernitetsgrad i kök och badrum, underhållsgrad samt utomhusmiljö i Rudan 16, Bromsaren 15 och Siken 18 påminner mycket om såväl Siken som Stenbiten. I Bromsaren 15 finns visserligen parkeringsmöjligheter på tomten. Siken, Stenbiten, Rudan 16 och Siken 18 ligger emellertid i ett område där möjligheten att finna en parkeringsplats utefter gatan synes större än runt Bromsaren 15.
Sammanfattningsvis konstaterar hovrätten att de åberopade jämförelselägenheterna kan tjäna som underlag för en direkt jämförelse (med ovan gjorda undantag). Detta innebär att prövningslägenheterna om 2 rum och kök är direkt jämförbara med de åberopade tvårummarna i Igladammen 14 (med undantag av lägenheten om 55 kvm) och Siken 18. Prövningslägenheterna om 3 rum och kök (A-S.G:s lägenhet undantagen) är direkt jämförbara med övriga jämförelselägenheter (lägenheten i Bromsaren 15 om 4 rum och kök undantagen).
Hovrätten har konstaterat att det finns underlag för en direkt jämförelse med hänsyn till bruksvärdet. Utgångspunkten är att likvärdiga lägenheter ska ha samma hyra. Om jämförelsematerialet inte visar en någorlunda enhetlig hyresnivå ska utgångspunkten för bedömningen vara hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenheten ska alltså godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå som framkommit vid jämförelseprövningen. Även om den begärda hyran något överstiger denna nivå får den godtas så länge den inte är påtagligt högre än hyrorna för jämförelseobjekten. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 54 och prop. 1983/84:137 s. 77 samt RBD 21:91). Det sagda innebär således att den högsta hyran ska användas vid prövningen och inte ett genomsnitt av hyrorna på de objekt som är direkt jämförbara.
I 1968 års proposition uttalade departementschefen bl.a. att varsamhet måste iakttas vid jämförelseprövning. Ett grundläggande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran även på lite längre sikt stämmer överens med marknadsläget.
Hyresnämnden ansåg att hyresgästerna hade åberopat ett mer omfattande jämförelsematerial än hyresvärdarna och att hyresvärdarnas material, med beaktande av att inte alla objekt - oklart vilka - kunde direktjämföras, därför utvisade endast enstaka topphyror som inte kunde beaktas vid bedömningen. Hovrätten konstaterar att en obalans mellan antalet åberopade objekt inte utgör skäl för att anse att hyresvärdarnas åberopade hyror i jämförelsefastigheter ska anses utgöra enstaka topphyror. I stället får en bedömning göras av hur stort det jämförbara materialet är i förhållande till antalet hyreslägenheter på orten (jfr BD 326/1987). De jämförelselägenheter som hyresvärden har åberopat ligger i tre fastigheter. Hyrorna har bestämts genom förhandlingsöverenskommelse. Hyrorna för så pass många lägenheter spridda på tre fastigheter med totalt 20 stycken lägenheter kan enligt hovrättens mening inte anses utgöra enstaka topphyror.
De jämförelselägenheter som hovrätten i det föregående har ansett vara direkt jämförbara ska ligga till grund för den fortsatta bedömningen.
För lägenheterna om 70 kvm respektive 54 kvm i Siken och 60 kvm i Stenbiten har hyresvärdarna jämfört med 60 kvm respektive 69 kvm i Siken 18 (5 219 kr/mån respektive 5 912 kr/mån), 61 kvm i Bromsaren 15 (5 104 kr/mån) samt 67 kvm i Rudan 16 (5 588 kr/mån).
Vid jämförelse med lägenheterna i Siken 18, Rudan 16 och Bromsaren 15 finner hovrätten att hyresnivån för dessa lägenheter överstiger den som yrkats av hyresvärdarna för lägenheterna i Siken och Stenbiten. Hyresvärdens yrkande om ny hyra ska därför bifallas.
Enligt 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) får ett beslut om ändring av hyresvillkor som huvudregel inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan. Om det finns skäl för det, får hyresnämnden dock bestämma att ett beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt. I förarbetena (se prop. 1977/78:175 s. 137 och prop. 1983/84: 137 s. 84) ges exempel på när detta kan ske. Ett sådant exempel är när förhandlingsordningens parter har fortsatt sina förhandlingar under den uttryckliga förutsättningen att den hyra som de kan komma överens om ska få tas ut från en viss tidpunkt som har passerats, utan att någon uppgörelse har nåtts. Ett annat exempel är att part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatt förhandlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare förhandlingsöverenskommelsen och denna försening inte kan läggas honom eller henne till last som försummelse. Om hyresvärden vill gå ifrån huvudregeln ska han eller hon ange skäl för det i ansökan till hyresnämnden.
Hyresvärdarna har i ansökan till hyresnämnden angett att de genom ombud förhandlat med Hyresgästföreningen från slutet av september 2012 till dess förhandlingarna strandade i februari 2013 om höjning av hyrorna från den 1 januari 2013. Hyresnämnden har i aktuellt mål funnit att det inte kan läggas hyresvärdarna till last att hyresförhandlingarna i Varberg dragit ut på tiden. Det är i och för sig ostridigt att hyresvärdarna påkallat förhandlingar angående nya hyror den 28 september 2012. Hyresvärdarna har vidare anfört att hyresförhandlingen avsett hyreshöjningar från den 1 januari året därpå, liksom alla tidigare år.
Hovrätten finner - särskilt med beaktande av att hyresvärdarna påkallat förhandlingar först i slutet av september 2012 avseende hyror från den 1 januari 2013 - att det i detta fall inte föreligger sådana omständigheter som motiverar att gå ifrån huvudregeln för tidpunkten från vilken ny hyra ska gälla, dvs. från det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan till hyresnämnden. Ansökningar om ändring av hyresvillkor kom in till hyresnämnden den 24 april 2013. Den nya hyran får därför tas ut först från den 1 augusti 2013.
Hyresnämndens beslut ska ändras i enlighet med vad som framgår av hovrättens beslut. När det gäller lägenheten som A-S.G. bott i, har hon flyttat innan den nya hyran får tas ut och hyresvärdens talan ska därför lämnas utan bifall såvitt avser hennes lägenhet.
Enligt 12 kap. 55 d § sjunde stycket jordabalken får anstånd medges med betalning av överskjutande belopp jämte ränta som följer av ett beslut att betala hyra för förfluten tid.
Hyresgästerna har yrkat att de ska få dela upp retroaktiv hyra på tolv månader.
Hyresvärdarna har anfört att det skulle bli betungande administration att dela upp den retroaktiva hyran. Hovrätten konstaterar att vad hyresvärdarna anfört inte utgör ett godtagbart skäl mot en uppdelning av den retroaktiva hyran. Mot bakgrund av att den månatliga hyreshöjningen inte är påfallande hög anser hovrätten att det är skäligt att bevilja hyresgästerna anstånd under sex månader med att betala den retroaktiva hyran. Hyresnämndens beslut ska alltså ändras också i denna del.
1. Hovrätten lämnar Kvarngränd AB:s talan mot A-S.G. utan bifall.
2. Med ändring av hyresnämndens beslut fastställer hovrätten följande hyror i övrigt att gälla från den 1 augusti 2013: 4 342 kr per månad för lägenheterna om 2 rum och kök i Siken, 5 415 kr per månad för lägenheten om 3 rum och kök i Siken och 4 699 kr per månad för lägenheterna om 2 rum och kök i Stenbiten.
Det överskjutande belopp som hyresgästerna till följd av detta beslut ska betala för tiden fr.o.m. den l augusti 2013, får betalas med en sjättedel varje månad med början den 1 december 2014. Ränta till respektive förfallodag ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Efter anståndstiden utgår ränta enligt 6 § räntelagen på överskjutande belopp.
Hovrättens beslut meddelat: den 10 oktober 2014.
Mål nr: ÖH 6723-13.
Lagrum: 12 kap. 55 § och 55 d §jordabalken; 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304).
Rättsfall: RBD 21:91; BD 326/1987; Svea hovrätts beslut den 25 mars 2008 i mål nr ÖH 4983-07.
Litteratur: Prop. 1968:91 Bihang A s. 53 och 54; Prop. 1974:150 s. 471; Prop. 1977/78:175 s. 137; Prop. 1983/84:137 s. 77 och 84; Prop. 2009/10:185 s. 22; Gilbert/Waller, Hyreslagen. En kommentar, 10:e uppl., s. 614 f.