Hyresnämndsmål. Kommunen hyr en lokal, som inretts med bostadslägenheter, vilka i sin tur hyrs ut till personer med vårdbehov. Hyresförhållandena har ansetts vara sådana andrahandsupplåtelser som omfattas av 12 kap. 55 d § jordabalken. Hyran -- samma hyra som kommunen erlägger till hyresvärden som lokalhyra -- har bedömts som oskälig och kommunen har ålagts återbetalningsskyldighet.
Fastigheten Havskatten 2 uppfördes år 1992. Fastighetsägare är AB Familjebostäder. Stockholms socialförvaltning hyr av AB Familjebostästäder en yta om 718 kvm i fastigheten. Kontraktet anger att upplåtelsen avser en lokal, omfattande 10 lägenheter, gemensamhetslokaler och ett mindre personalutrymme, att användas som vårdenhet för åldersdementa inklusive gruppboende.
G.R. och hennes medparter har av Stockholms stad genom den sociala distriktsnämnden enligt skriftliga hyreskontrakt förhyrt respektive bostadslägenhet om 47 kvm samt del i gemensamma utrymmen. Hyreskontrakten har betecknats som andrahandskontrakt där AB Familjebostäder angetts som fastighetsägare och staden som hyresvärd. Hyran har ända sedan inflyttningen ostridigt uppgått till 6 394 kr per månad. Hyresförhållandena upphörde den 30 september 1995 efter att ha varat från inflyttningen år 1992.
Hyresgästerna gjorde gällande att hyran var oskälig och yrkade vid hyresnämnden återbetalning av vad de erlagt för mycket. Kommunen bestred yrkandet.
Hyresnämnden i Stockholm (1995-11-20, hyresrådet M.E. och intresseledamöterna A-S.J-S. och L.T.) förpliktade kommunen att till envar av hyresgästerna utge 31 056 kr jämte ränta samt anförde bl.a. följande i skälen.
Av 12 kap. 55 d § jordabalken följer att en hyresvärd under vissa förutsättningar kan åläggas att betala tillbaka hyra. Paragrafen gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet, dock inte vid upplåtelser för fritidsändamål. -- Den återgivna bestämmelsen är knappast avsedd för upplåtelser av nu aktuellt slag. Det torde framgå av bestämmelsens förarbeten (prop. 1987/88:162, BoU 22). Det är dock i förevarande fall fråga om upplåtelse i andra hand av bostadslägenhet och bestämmelsen är enligt ordalydelsen tillämplig. Hyresnämnden finner därför inte hinder föreligga att tillämpa bestämmelsen på den ifrågavarande tvisten.
Frågan om hyrans skälighet skall prövas enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Paragrafen tillämpas även då hyresvärden eller hyresgästen påkallat ändring av hyresvillkoren enligt 54 § samma kapitel. Att hyran på detta sätt kan prövas också vid vissa upplåtelser i servicehus, sjukhem och vid annat s.k. kategoriboende är ingen nyhet (se Svea hovrätts beslut nr SÖH 47/95, 75/95 och 76/95; jfr Bostadsdomstolens beslut den 14 april 1994, nr 89/94). Vid prövningen har hyresnämnden att bortse från att hyran kan ha bestämts med hänsyn tagen till de statliga eller kommunala bidrag den boende är berättigad till.
Hyresnämnden finner sig hänvisad till att -- med beaktande av vad parterna anfört och åberopat -- göra en skälighetsbedömning grundad på nämndens iakttagelser vid besiktningen och på dess allmänna kännedom om hyresläget på orten. Hyresnämnden konstaterar att prövningslägenheterna är ljusa och modernt utrustade. De ger ett förhållandevis tilltalande intryck. Om hyran för trerumslägenheterna i kvarteret räknas om med hjälp av den s.k. SABO-kurvan motsvarar den för prövningslägenheterna ungefärligen 950 kr per kvm och år eller ca 3 700 kr per månad. Hyresnämnden, som har att uppskatta skälig hyra för prövningslägenheterna inklusive värdet av tillgång till de allmänna utrymmena, finner att denna uträkning kan tjäna som viss ledning vid skälighetsbedömningen.
Vad tillgången till de allmänna utrymmena beträffar, bör följande beaktas. Det s.k. uppehållsrummet är inget självständigt rum utan mera en utvidgning av korridoren. Köket är visserligen rymligt och trevligt men disponeras av hyresgästerna främst i samband med måltider. Eftersom de betalar särskilt för maten kan värdet av att tillgång till köket inte vid hyressättningen anses särskilt stort.
Vid en samlad bedömning finner hyresnämnden att skälig hyra för prövningslägenheterna kan uppskattas till 5 100 kr per månad. Den hyra staden har tagit ut är påtagligt högre och därför inte att anse som skälig. Staden bör därför åläggas att betala tillbaka mellanskillnaden jämte ränta. Återbetalningsskyldigheten skall därvid avse tiden två år tillbaka räknat från septemberhyran 1995. Staden skall därför åläggas att till envar av sökandena återbetala (24 x 1 294 =) 31 056 kr. Vid ränteberäkningen anser hyresnämnden sig kunna utgå från att hyran under perioden betalats förskottsvis den sista dagen i varje kalendermånad.
Hyresnämnden är medveten om att detta beslut kan rubba förutsättningarna för de bostadsbidrag (bostadstillägg) som hyresgästerna må ha uppburit under perioden. Frågan om omprövning av sådana bidrag ligger dock utanför hyresnämndens kompetensområde.
Kommunen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hyresgästernas talan vid hyresnämnden skulle ogillas. Hyresgästerna bestred ändring.
Svea hovrätt (1996-08-19, hovrättslagmannen Cook samt hovrättsråden Nelson, referent, och Wilkins) lämnade överklagandet utan bifall. I sina skäl uttalade hovrätten bl.a. följande.
Det förhållandet att kommunens kontrakt med AB Familjebostäder avser hyra av lokal och inte bostad utesluter inte att 12 kap. 55 d § jordabalken är tillämplig enligt sin ordalydelse, när kommunen i sin tur har upplåtit hyresobjektet som bostad. En sådan tolkning är också bäst förenlig med regleringens allmänna syfte. Såsom kommunen anfört har bestämmelsen i och för sig tillkommit för att förhindra att de som har svårt att få förstahandskontrakt tvingas acceptera en oskälig hyra för att få hyra en lägenhet i andra hand i ett läge med brist på bostadslägenheter. Även om så ej är fallet här är bestämmelsen dock utformad så att den är generellt tillämplig på andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter som inte avser fritidsändamål, och de i målet aktuella upplåtelserna är därför inte undantagna från bestämmelsens tillämpningsområde.
Hyresnämnden har efter besiktning och en allmän skälighetsbedömning funnit att de utgående hyrorna är oskäliga och fastställt skäliga hyror. Vad som anförts här ger inte hovrätten anledning att göra en annan bedömning. Det förhållandet att kommunen må ha betalat samma belopp som de utgående hyrorna till AB Familjebostäder som lokalhyra är inte av beskaffenhet att inverka på bedömningen av vad som är skälig hyra för bostadslägenheter.