Fastighetsmäklare som slutfört försäljning av bostadsrätt utan godkännande av borgenär till vilken bostadsrätten enligt skuldebrev var pantförskriven, men där bostadsrättsföreningen inte underrättats om pantförskrivningen, har inte ansetts handla i strid med god fastighetsmäklarsed.
Fastighetsmäklaren S.A. fick den 13 november 1998 i uppdrag att med ensamrätt förmedla en bostadsrätt. Den 15 december samma år såldes bostadsrätten. I § 14 överlåtelseavtalet angavs att en förutsättning för att avtalet skulle fullbordas var att panthavaren U.M.B. senast den 30 december 1998 godkände försäljningen och släppte den pant som belastade bostadsrätten. Om villkoret inte var uppfyllt senast den 30 december 1998 och avtal om förlängning av villkorstiden inte träffats senast samma dag skulle avtalet återgå i sin helhet. Sedan S.A. fått besked om att panträtten inte var inskriven hos bostadsrättsföreningen slutfördes dock försäljningen utan att panthavaren gett sitt godkännande.
Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 15 december 1999 att meddela S.A. varning och yttrade bl.a. följande. Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400), FML, skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Däri ligger bl.a. att informera om sådant som mäklaren känner till och som får anses vara av betydelse för parterna. I god fastighetsmäklarsed får även anses ligga att mäklaren inte agerar vilseledande eller på annat sätt otillbörligt gentemot övriga personer som mäklaren har kontakt med i anledning av förmedlingen. Frågan är om S.A. i tillräcklig grad informerat de i överlåtelsen involverade parterna och om hon skött uppdraget med vederbörlig omsorg i förhållande till dem. - Även om en panträtt i en bostadsrätt inte finns inskriven hos bostadsrättsföreningen har den fått sakrättsligt skydd om underrättelse om panten kommit föreningen tillhanda. En panträtt som föreningen inte har underrättats om kan få giltighet mot en person som på annat sätt fått vetskap om dess existens. Det är i detta ärende oklart på vilket sätt det faktum att den aktuella panträtten inte var inskriven hos bostadsrättsföreningen påverkat långivarens möjlighet att utnyttja panten som säkerhet för sin fordran. I och med att bostadsrätten såldes utan det begärda medgivandet är det dock möjligt att säkerheten inte längre skulle anses vara betryggande och att långivaren därför i enlighet med lånereversen skulle kunna säga upp hela lånet. Det kan inte heller uteslutas att långivaren skulle kunna rikta krav mot köparen och hävda panträtt i bostadsrätten för det fall säljaren inte skulle fullgöra betalningen av lånet. Köparen har ju i vart fall genom villkoret i köpekontraktet fått kännedom om att bostadsrätten pantförskrivits för säljarens skuld till panthavaren. S.A. borde mot bakgrund härav och av omsorg om säljaren och köparen inte ha fullföljt överlåtelsen innan konsekvenserna av pantsättningen närmare klarlagts. Hon borde åtminstone med säljaren och köparen ha tagit upp de risker som var förenade med att överlåta bostadsrätten utan det begärda medgivandet. Hon har inte visat eller gjort gällande att så har skett. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening har hon brustit i sin omsorgsplikt gentemot säljaren och köparen. - Vad gäller frågan om S.A. i förhållande till långivaren förfarit på ett sådant sätt att hon åsidosatt god fastighetsmäklarsed vill Fastighetsmäklarnämnden framhålla följande. S.A. och hennes mäklarkollega har för långivaren uppgett att om hon godkände försäljningen fanns ingen säkerhet kvar i bostadsrätten. Vid en medgiven försäljning kunde hon inte förväntas få sin fordran täckt, men den resterande fordringen kvarstod efter en försäljning. Långivaren fick även beskedet att överlåtelseavtalet var villkorat av hennes godkännande för att affären skulle kunna slutföras. Köpet skulle återgå om hon inte accepterade köpeskillingen och storleken på amorteringen. Hon har härigenom bibringats uppfattningen att hennes accept var en förutsättning för att köpet skulle bestå och hon har också haft rätt att utgå från att hon har kunnat anpassa sitt agerande vad gäller den pantsatta fordringen utifrån detta. - Med hänsyn till vad som sålunda förespeglats långivaren har det ålegat S.A. att - oavsett om hon haft fog för att anse att det faktum att panträtten inte var inskriven gjorde långivarens medgivande obehövligt - kontakta och informera henne om den uppkomna situationen. Så har inte skett. I stället har S.A. fullföljt överlåtelsen i strid mot de villkor långivaren uppställt i sitt medgivande. Genom att lämna långivaren ett besked som sedan ignorerats har S.A. påverkat hennes intresse av och möjlighet att agera för att säkra sina ekonomiska intressen i anledning av pantsättningen. S.A:s agerande har medfört att långivaren har vilseletts om sin rätt med anledning av överlåtelsen. S.A. får på grund av det anförda anses ha brutit mot god fastighetsmäklarsed på ett så allvarligt sätt att hon inte kan undgå att bli varnad.
Två ledamöter var skiljaktiga och anförde följande. Vi instämmer i majoritetens kritik av S.A:s agerande. Vi anser dock att S.A. inte skall meddelas varning utan att ärendet kan skrivas av med de av Fastighetsmäklarnämnden gjorda påpekandena.
S.A. överklagade beslutet och yrkade att det skulle undanröjas.
Länsrätten i Stockholms län (2001-02-14, ordförande Hansen) yttrade: Enligt 12 § första stycket FML skall fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. - Enligt 8 § FML skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registrering bl.a. för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. - Av utredningen i målet framgår bl.a. följande. - I det nu aktuella fallet har fastighetsmäklaren S.A. haft uppdraget att med ensamrätt förmedla bostadsrätten. Säljaren till bostadsrätten hade tidigare, i samband med att hon köpte bostadsrätten, lånat 85 000 kr av den dåvarande säljaren och enligt upprättad lånerevers, daterad den 7 maj 1998, utgör bostadsrätten pant för denna fordran. Av lånereversen framgår vidare att fordringsägaren har rätt att säga upp hela lånet till betalning omgående om säkerheten för lånet inte längre är betryggad. Enligt § 14 i det överlåtelseavtal som S.A. upprättade mellan säljaren och köparen avseende bostadsrätten, undertecknat av båda parter den 15 december 1998, är en förutsättning för avtalets fullbordan att panthavaren senast den 30 december 1998 godkänner försäljningen och släpper den pant som belastar bostadsrätten. Om villkoret inte är uppfyllt sistnämnda datum och avtal om förlängning av villkorstiden inte träffats senast samma dag, skall avtalet i sin helhet återgå och deponerad handpenning omedelbart återbetalas till köparen utan att skadeståndsanspråk kan ställas av någon part. I skrivelse daterad den 17 december 1998 informerar S.A. panthavaren om ovan nämnda villkor och ber panthavaren underteckna en handling rörande frisläppning av pant. I skrivelsen uppger hon vidare att eftersom köpeskillingen om 90 000 kr skall täcka obetalda avgifter till föreningen med 28 936 kr och fastighetsmäklarens arvode om 25 000 kr så blir det endast 36 064 kr kvar att täcka panthavarens fordran med. I svar på nämnda skrivelse meddelar panthavaren att hon kan medge frisläppande av pant under förutsättning att, efter det att avgifterna till föreningen dragits av, hon får 50 000 kr och fastighetsmäklaren de resterande 11 064 kr. I ytterligare skrivelse från fastighetsmäklaren meddelas panthavaren att fastighetsmäklaren inte kan reducera sin provision och att om hon inte kan acceptera köpeskillingen och storleken på amorteringen av hennes lån till säljaren så måste de låta köpet återgå. Den 22 december 1998 meddelar bostadsrättsföreningen fastighetsmäklaren att bostadsrätten inte är pantsatt. - Länsrätten gör följande bedömning. - Som ovan framgår skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registrering för, alternativt meddela varning till, den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter i FML, om förseelsen inte är ringa. Frågan i målet är huruvida S.A., enligt 12 § första stycket nämnda lag, kan anses ha utfört sitt här aktuella uppdrag omsorgsfullt samt i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed och därvid tillvaratagit både säljarens och köparens intressen. Av utredningen framgår att S.A. kände till att säljaren hade lånat pengar och att det avseende detta lån fanns en upprättad lånerevers enligt vilken säljaren pantsatt bostadsrätten som säkerhet för lånet. Vidare framgår att köparen, i vart fall genom villkoret i § 14 i överlåtelseavtalet mellan säljaren och köparen, fått kännedom om att bostadsrätten pantförskrivits för säljarens skuld till långivaren. För att en panträtt skall ha sakrättsligt skydd, dvs. vara giltig mot tredje man, krävs normalt att en denuntiation/underrättelse om panten har skett till föreningen. En panträtt kan dock få giltighet mot en person som på annat sätt fått vetskap om dess existens. I förevarande fall hävdar långivaren/panthavaren att hon denuntierat föreningen om pantsättningen. Hon har emellertid inte visat att så skett och enligt såväl muntlig som skriftlig uppgift från föreningen var bostadsrätten inte pantsatt. Panträtten finns inte heller inskriven hos föreningen. Med hänsyn till omständigheterna i målet delar länsrätten Fastighetsmäklarnämndens uppfattning att det är oklart på vilket sätt det faktum att den aktuella panträtten inte var inskriven hos föreningen påverkat långivarens möjlighet att utnyttja panten som säkerhet för sin fordran. Enligt den mellan säljaren och långivaren upprättade lånereversen har fordringsägaren rätt att säga upp lånet till betalning omgående om säkerheten för lånet inte längre är betryggad. Att detta, som då skulle vara till nackdel för säljaren, skulle kunna bli aktuellt efter det att bostadsrätten sålts utan långivarens medgivande är inte otänkbart. Det kan inte heller uteslutas att långivaren skulle kunna rikta krav mot köparen och hävda panträtt i bostadsrätten för det fall säljaren inte skulle fullgöra sin betalning av lånet. I likhet med Fastighetsmäklarnämnden finner länsrätten att S.A., av omsorg både mot säljaren och köparen, inte borde ha fullföljt överlåtelsen utan att konsekvenserna av pantsättningen närmare klarlagts och hon upplyst köparen och säljaren om riskerna med att överlåta bostadsrätten utan det begärda medgivandet. Då så inte skett, eller i vart fall varken påståtts eller visats att så skett, har hon brustit i sin omsorgsplikt gentemot köparen och säljaren. Vad sedan gäller S.A:s agerande i förhållande till långivaren konstaterar länsrätten att fastighetsmäklarens skyldigheter att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara avser fullgörandet av ett enskilt förmedlingsuppdrag utan i allt, dvs. även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll. I förevarande fall har S.A., i sin roll som fastighetsmäklare av bostadsrätten, kontaktat långivaren med anledning av den omtalade pantsättningen och meddelat denna att överlåtelseavtalet mellan köparen och säljaren avseende bostadsrätten villkorats på så sätt att långivarens godkännande krävts för att affären skall kunna slutföras. När S.A. senare får kännedom om att bostadsrätten enligt föreningen inte är pantsatt slutför hon överlåtelsen i strid med långivarens villkor för att frisläppa panten och utan att ens kontakta långivaren och informera denna om den uppkomna situationen. Såsom Fastighetsmäklarnämnden anfört har S.A:s agerande gentemot långivaren påverkat dennes möjlighet att agera för att säkra sina ekonomiska intressen i anledning av pantsättningen och medfört att långivaren vilseletts om sin rätt med anledning av överlåtelsen och även länsrätten finner att S.A. härigenom brutit mot god fastighetsmäklarsed. - Mot ovan nämnda bakgrund gör länsrätten bedömningen att S.A. handlat i strid med sina skyldigheter enligt FML. Förseelserna kan enligt länsrättens mening inte anses ringa, varför S.A. inte kan undgå varning. - Länsrätten avslår överklagandet.
S.A. överklagade och yrkade att kammarrätten skulle undanröja varningen. Hon yrkade vidare att kammarrätten skulle hålla muntlig förhandling.
Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till överklagandet.
Kammarrätten i Stockholm (2001-09-21, Spencer, Allen, referent, Woodard) yttrade: Begreppet god fastighetsmäklarsed infördes genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare som trädde i kraft den 1 juli 1984. I förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 36) uttalades att det i god fastighetsmäklarsed bl.a. ligger att mäklaren i åtskilliga hänseenden bör tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen. - 1984 års lag upphörde att gälla den 1 oktober 1995 då FML trädde i kraft. Begreppet god fastighetsmäklarsed har behållits i den nya lagen och avsikten är att innebörden och utvecklingen av begreppet skall styras av olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsynsmyndigheternas bedömningar samt avgöranden i både allmän domstol och allmän förvaltningsdomstol (prop. 1994/95:14 s. 40). I förarbetena anfördes att kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Fastighetsmäklaren skall vara en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på (a. prop. s. 41). - Kammarrätten gör följande bedömning. - En fastighetsmäklare är skyldig att vid utförandet av ett uppdrag iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har därvid att tillgodose både köparens och säljarens intressen. I förevarande fall har det lagts S.A. till last att hon medverkat till en försäljning av en lägenhet trots att lägenheten varit pantförskriven till förmån för en tidigare ägare, vilken motsatte sig en försäljning. S.A. har häremot invänt att panträtten inte varit inskriven i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. - För att en pantsättning av en bostadsrätt skall fullbordas krävs att en underrättelse om pantförskrivningen (denuntiation) lämnas till bostadsrättsföreningen. Ett annat sätt att uttrycka saken är att panthavaren genom denuntiationen vinner skydd mot pantupplåtarens borgenärer (jfr Stanley, Panträtt, 2 u. 1985, s. 216). Har en bostadsrättsförening underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt skall föreningen enligt 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614) utan dröjsmål anteckna uppgiften i lägenhetsförteckningen. - Genom att det i överlåtelseavtalet införts en bestämmelse om köpets återgång för det fallet panthavaren inte godkände överlåtelsen, får det anses utrett att såväl köpare som säljare varit införstådda med att lägenheten varit pantförskriven. Det är vidare utrett att S.A. - efter det att överlåtelseavtalet upprättats - av bostadsrättsföreningen informerats om att någon panträtt avseende ifrågavarande lägenhet inte fanns inskriven i föreningens lägenhetsförteckning. Att S.A. i det läget valde att fullfölja försäljningen utan att kontakta den tidigare ägaren kan inte anses ha varit i strid med god fastighetsmäklarsed. Vid angivna förhållanden har det saknats grund för att meddela S.A. varning. Överklagandet skall därför bifallas och den påförda varningen undanröjas. Vid denna utgång i själva saken har frågan om muntlig förhandling förfallit. - Kammarrätten ändrar länsrättens dom och undanröjer den påförda varningen.
Fastighetsmäklarnämnden överklagade och yrkade att Regeringsrätten med upphävande av kammarrättens dom skulle fastställa länsrättens dom. Till stöd för sin talan anförde nämnden bl.a. följande. Nämnden har i ärendet aktualiserat frågan om konsekvenserna av att bostadsrätten belastades med en panträtt som var känd för köparen. Nämnden ifrågasätter inte vad kammarrätten anfört om att panthavaren genom denuntiation till bostadsrättsföreningen vinner skydd mot pantupplåtarens borgenärer. Vad som dock kan framhållas är att kammarrätten inte berört frågan om betydelsen av att köparen känt till panträtten och vilken betydelse detta förhållande haft för panthavarens möjlighet att hävda panträtten i bostadsrätten i förhållande till köparen. Enligt nämndens mening är det tänkbart att frågan om en panthavare får ett sakrättsligt skydd gentemot den denuntierade köparen inte är avhängig av om bostadsrättsföreningen fått något meddelande om pantförskrivning. Vad nämnden lagt S.A. till last och meddelat henne varning för är att hon gett panthavaren besked om att panthavarens samtycke erfordrades för att överlåtelsen skulle fullföljas men därefter ändå verkat för att försäljningen fullföljdes utan att panthavaren kontaktades. Hon har invaggat panthavaren i en falsk säkerhet när hon inte begärde ett slutligt ställningstagande från panthavaren eller klargjorde den uppkomna situationen för henne. Försäljningen kom således att slutföras i strid med återgångsklausulens syfte och panthavaren fråntogs därmed möjligheten att säkerställa sina intressen. Kammarrätten synes mena att en mäklares omsorgsplikt är begränsad till köparens och säljarens intressen och därvid fäst avseende vid att bostadsrättsföreningen inte fått något meddelande om pantförskrivningen. Enligt nämndens uppfattning innefattar mäklarens omsorgsplikt även panthavaren och det förhållandet att föreningen inte underrättats om panten påverkar inte S.A:s ansvar gentemot panthavaren.
Prövningstillstånd meddelades.
S.A. yrkade att kammarrättens dom skulle fastställas och anförde till stöd härför bl.a. följande. Hon fick överta uppdraget från en kollega som inte hade lyckats sälja bostadsrätten. Kollegan hade fått besked från bostadsrättsföreningen om att föreningen inte fått någon underrättelse om pantsättning av lägenheten. Hon fick kontakt med en person som ville köpa lägenheten. I samband därmed blev hon uppringd av en bekant till panthavaren som uppgav att bostadsrätten var pantsatt och som skickade över en kopia av skuldebrevet. Uppgifterna kontrollerades med säljaren som bekräftade att hon hade lånat pengar av den tidigare ägaren av bostadsrätten och att bostadsrätten hade ställts som säkerhet för lånet. S.A. tog en förnyad kontakt med bostadsrättsföreningen för att kontrollera om föreningen hade underrättats om någon pantsättning. Föreningen kunde inte besvara frågan direkt men skulle undersöka saken närmare och återkomma. Det var angeläget att försäljningen fortskred eftersom det hade varit svårt att sälja lägenheten och säljaren häftade i skuld till föreningen med två månadsavgifter. Den 15 december 1998 upprättade hon ett överlåtelseavtal. För att skydda säljaren och köparen tog hon in den aktuella återgångsklausulen i avtalet. Då det visade sig att köpeskillingen inte skulle täcka säljarens skuld till föreningen, mäklararvodet och den uppgivna panten skrev hon den 17 december 1998 ett brev till panthavaren och frågade om hon var villig att släppa panten mot att hon fick viss avbetalning på lånet. Panthavaren svarade att hon var villig till detta men att hon då krävde 50 000 kr. I ett senare brev till panthavaren uppgav en kollega till S.A. att detta inte var möjligt. Den 22 december 1998 återkom bostadsrättsföreningen och meddelade att det inte fanns någon panträtt inskriven i föreningens lägenhetsförteckning. Föreningens besked innebar att återgångsklausulen tillkommit på felaktiga grunder och därmed saknade betydelse för köpets genomförande. Hon diskuterade den uppkomna situationen med säljaren och köparen som båda var överens om att fullfölja köpet.
Regeringsrätten höll den 8 april 2003 muntlig förhandling i målet.
Regeringsrätten (2003-05-22, Wilson, Tucker, Kelly, Miller, Sanchez) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Enligt 12 § första stycket FML skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt förarbetena till bestämmelsen (prop. 1994/95:14 s. 76) har formuleringen "i allt iaktta god fastighetsmäklarsed" valts för att framhålla mäklarens skyldigheter att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda försäljningsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Vidare skall fastighetsmäklaren enligt 17 § FML kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Detta gäller i tillämpliga delar även i fråga om bostadsrättslägenheter.
Enligt 8 § första stycket 3 FML skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden enligt tredje stycket i samma paragraf i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
Frågan i målet gäller om S.A. utfört sitt fastighetsmäklaruppdrag i enlighet med de krav som ställs upp i 12 § FML.
För att en pantsättning av en bostadsrätt skall fullbordas och panthavaren vinna sakrättsligt skydd mot pantupplåtarens borgenärer krävs att bostadsrättsföreningen underrättats om pantförskrivningen (jfr Hart, Hart, Bostadsrättslagen, ombildningslagen och omregistreringslagen - en kommentar, 2 u. 1998, s. 132). Har en bostadsrättsförening underrättats om att bostadsrätten är pantsatt skall föreningen enligt 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen genast anteckna uppgiften i lägenhetsförteckningen.
När S.A. övertog mäklaruppdraget fanns det en uppgift från bostadsrättsföreningen om att det inte fanns någon anteckning i lägenhetsregistret om pantsättning av lägenheten. Vid tidpunkten för överlåtelseavtalet gjorde dock panthavaren gällande att lägenheten var pantsatt. I skuldebrevet fanns också en pantförskrivningsklausul inskriven. I den uppkomna situationen framstod det således som osäkert om det trots bostadsrättsföreningens uppgift förelåg en sakrättsligt skyddad panträtt i lägenheten. För att skydda säljaren och köparen skrev S.A. därför in en klausul i överlåtelseavtalet om återgång av köpet för det fall att panthavaren inte godkände överlåtelsen. Bostadsrättsföreningen bekräftade emellertid på nytt att någon panträtt avseende lägenheten inte fanns inskriven i föreningens lägenhetsförteckning. Sedan S.A. informerat köparen och säljaren om att det inte fanns någon sakrättsligt skyddad panträtt beslutade dessa att fullfölja avtalet utan godkännande av panthavaren. Av vad nu anförts och i övrigt framkommit i målet framgår enligt Regeringsrättens mening inte annat än att S.A. genom sitt agerande har tillvaratagit både säljarens och köparens intressen i enlighet med 12 § FML.
Frågan är då om det ålegat S.A. att innan försäljningen slutfördes kontakta panthavaren och informera henne om att hon inte hade någon sakrättsligt skyddad panträtt samt konsekvenserna därav. Som redan nämnts tillkom återgångsklausulen på grundval av panthavarens uppgifter som sedermera visade sig felaktiga. S.A:s skriftväxling med panthavaren byggde på samma felaktiga premisser. Annat har inte framgått i målet än att S.A. i föreliggande situation gjorde vad som var möjligt för att få besked från bostadsrättsföreningen om uppgifternas riktighet. Enda skälet till att återgångsklausulen tillkom var, som utredningen i målet visat, att lägenheten eventuellt var belastad med en sakrättsligt skyddad panträtt. Då denna förutsättning brast kan det enligt Regeringsrättens mening inte anses ha förelegat någon skyldighet för S.A. att tillgodose även panthavarens intressen.
Det har således, som kammarrätten funnit, saknats grund för att meddela S.A. varning.
Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten fastställer kammarrättens domslut.