Hyresnämndsmål. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hos hyresnämnden ansökts, av hyresgästen att bostadsrättsföreningen skall föreläggas upplåta lägenheten med bostadsrätt, och av bostadsrättsföreningen att hyresavtalet skall upphöra. Frågan om upplåtelseföreläggande har ansetts böra avgöras först sedan förlängningsfrågan blivit slutligt avgjord.
Rojas hyr en bostadslägenhet i fastigheten Bergsundsgatan 13 i Stockholm. Sedan bostadsrättsföreningen Ångpannan förvärvat fastigheten enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, yrkade Rojas att hyresnämnden skulle förelägga bostadsrättsföreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt till henne.
Bostadsrättsföreningen bestred yrkandet samt anförde: Rojas har blivit utesluten ur föreningen genom stämmobeslut den 4 juli 1994, och måste på sedvanligt sätt ansöka om medlemskap hos föreningen eller klaga vid allmän domstol. Rojas blev muntligen delgiven beslutet vid hyresnämndens tidigare förhandling den 28 februari 1995. Upplåtelseärendet kan inte avgöras innan föreningen fått ansökan om medlemskap i enlighet med stadgarnas bestämmelser. För det fall att hyresnämnden finner att Rojas är att anse som medlem i föreningen, anser föreningen att det ändå föreligger hinder för upplåtelse eftersom Rojas är uppsagd. Föreningens stadgar ändrades och registrerades den 13 februari 1995. Enligt de nya stadgarna föreligger grund för uteslutning enligt dess § 4. Rojas var närvarande vid föreningsstämman där beslutet om de nya stadgarna togs. Fråga om antagande av medlem skall enligt stadgarnas § 3 avgöras av styrelsen. Rojas skadar föreningens intressen, och kan därför inte antas som medlem. Rojas har inte uteslutits enligt de nya stadgarna, eftersom föreningen betraktat henne som utesluten sedan tidigare. En förutsättning för att föreningen skall upplåta en lägenhet med bostadsrätt är att hyresgästen skall vara klanderfri. Föreningen anser att det i samband med medlemskapsansökan och vid upplåtelseföreläggande borde ske någon form av lämplighetsprövning. B.N. har deponerat hyran sedan december 1994 och vägrat tillträde till lägenheten i samband med renoveringsarbeten. Vidare finns det ingen hyresrättslägenhet att upplåta med bostadsrätt, då hyresavtalet är uppsagt. För det fall att hyresnämnden finner att B.N:s yrkande skall bifallas yrkar föreningen att Rojas skall utge en upplåtelseavgift om 28 000 kr för den högre standarden prövningslägenheten erhåller i samband med ombyggnaden jämfört med övriga lägenheter i fastigheten.
Hyresnämnden i Stockholm (1995-06-08 hyresrådet O.A. och två intresseledamöter) ålade bostadsrättsföreningen att upplåta den av Rojas nyttjade lägenheten med bostadsrätt i enlighet med de ekonomiska villkor som angivits i den för fastigheten och lägenheten gällande ekonomiska planen samt anförde i sina skäl följande.
Av de uppgifter föreningen lämnat i ärendet framgår att Rojas erhöll vetskap om att hon hade uteslutits som medlem den 28 februari 1995, varför hyresnämnden utgår från att Rojas var att anse som medlem under erbjudandetiden, vilken enligt vad föreningen angivit omfattar tiden den 30 juni 1994 till och med den 31 december 1994. Rojas har inkommit med ansökan enligt 4 kap. 6 § bostadsrättslagen den 27 december 1994. Förlängningsärendet inkom till hyresnämnden den 13 februari 1995 och avser en uppsägning daterad den 20 januari 1995 till den 1 augusti 1995.
På grund av att förlängningsärendet ligger i tiden efter erbjudandetiden finner hyresnämnden att ärendet angående skyldighet att upplåta bostadsrätt först bör prövas i ärendet. Vid sådant övervägende skall förlängningsärendet vila i avvaktan på att upplåtelsefrågan prövats. Även ärendena avseende åtgärdsföreläggande och medling bör vila.
I egenskap av medlem i föreningen under erbjudandetiden äger Rojas laglig rätt att få på sig upplåten den lägenhet hon som hyresgäst förhyrt i fastigheten. Erbjudandet hänvisar villkorsvis till den ekonomiska planen. Hyresnämnden finner således att Rojas har uppfyllt de lagliga rekvisit som uppställes i bostadsrättslagen i samband med att en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet -- 2 kap. 8 och 12 §§; 4 kap. 6 § bostadsrättslagen -- varför hennes ansökan skall bifallas.
Bostadsrättsföreningen överklagade beslutet och yrkade ogillande av B.N:s talan vid hyresnämnden. B.N. bestred ändring.
Svea hovrätt, avd. 16 (1996-06-14, hovrättslagmannen Sanchez samt hovrättsråden Norman, referent, och Hill) undanröjde det överklagade beslutet och återförvisade målet till hyresnämnden för fortsatt behandling och anförde därvid följande.
Den fråga hovrätten först har att ta ställning till är om Rojas är medlem i bostadsrättsföreningen, eftersom upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt enligt 1 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) endast får ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningen har gjort gällande att Rojas genom styrelsebeslut den 4 juli 1994 blivit utesluten som medlem i föreningen. Rojas har invänt att den påstådda uteslutningen är en efterhandskonstruktion samt att hon i vart fall ännu inte delgivits protokollet med uteslutningsbeslutet och att beslutet därför inte kan göras gällande mot henne.
Av utredningen i målet framgår, att Rojas i augusti 1994 erbjudits att få köpa bostadsrätt, att föreningens ordförande i skrift den 3 november 1994 till Rojas uttryckligen förklarat att en skrivelse från föreningen den 15 oktober 1994 till henne inte skulle uppfattas som en vägran att ge henne möjlighet att köpa bostadsrätt, samt att föreningen inte vidtagit någon som helst åtgärd för att underrätta Rojas om uteslutningen trots att hon vid ett flertal tillfällen tillskrivit föreningen angående bostadsrätten; först vid sammanträde inför hyresnämnden den 28 februari 1995 upplystes hon muntligen om att det fattats ett sådant beslut. Enligt hovrättens mening måste bostadsrättsföreningens handlande efter den 4 juli 1994 i vart fall uppfattas så att den frånfallit beslutet om uteslutning av B.N.. Vid sådant förhållande finner hovrätten att Rojas alltjämt är att anse som medlem i föreningen.
Har en bostadsrättsförening vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt antagit en hyresgäst som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt upplåtits till honom, skall denne enligt 2 kap. 13 § bostadsrättslagen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Bestämmelsen i 4 kap. 6 § andra stycket bostadsrättslagen om att hyresnämnden på ansökan av medlem får förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt gäller inte, enligt tredje stycket, hyresgäst i ombildningsfallen, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.
Föreningen har den 20 januari 1995 sagt upp B.N:s hyresavtal till upphörande den 1 augusti 1995 och har vidare den 13 februari 1995 hänskjutit förlängningstvisten till hyresnämnden. Eftersom frågan om B.N:s medlemskap med hänsyn till den pågående förlängningstvisten är oklar, borde hyresnämnden på grund av vad som nu sagts ha avvaktat med prövningen av frågan om upplåtelseföreläggande till dess förlängningsfrågan blivit slutligt avgjord (se prop. 1990/91:92 sid. 177).
Med hänsyn till det ovan anförda skall hyresnämndens beslut undanröjas och målet återförvisas till hyresnämnden för fortsatt behandling.