Ett skriftligt avtal, varigenom en bostadsrättsförening förband sig att vid en senare tidpunkt låta en person få ett antal lägenheter som vid avtalstillfället var upplåtna med hyresrätt upplåtna på sig med bostadsrätt, har bedömts som ett giltigt optionsavtal. Även frågor om styrelsen varit behörig, om optionsavtalet utgjort en otillåten köpeskilling och om preskription.
J.K.M. väckte vid Solna tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Bokmalen 2 (Brf Bokmalen) som framgår nedan.
Tingsrätten (rådmännen Baker, Ford och Jordan) anförde följande i dom den 18 mars 2013.
Brf Bokmalen förvärvade tomträtten till fastigheten Bokmalen 2 i slutet av år 1998. J.K.M. ägde vid det tillfället en andel motsvarande 6 120/10 000 i fastigheten. I samband med försäljningen av fastigheten träffades ett avtal innehållande en särskild överenskommelse med Brf Bokmalen om att J.K.M. hade företrädesrätt på bostadsrätt till fem angivna bostadslägenheter som vid Brf Bokmalens tillträde var upplåtna med hyresrätt.
YRKANDEN M.M.
J.K.M. har yrkat a) att Brf Bokmalen ska förpliktas att till henne betala 5 210 000 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§räntelagen från 25 mars 2011 (dagen för delgivning av stämningsansökan) till dess full betalning sker och b) - - -
Brf Bokmalen har bestritt yrkandena men har vitsordat yrkat kapitalbelopp och ränta under punkten a) som skäligt i och för sig.
J.K.M.
Brf Bokmalen har i strid med avtalet som träffades i anslutning till försäljningen upplåtit två av lägenheterna, nr 3 och 6, till en köpeskilling om 3 000 000 kr respektive 2 210 000 kr till annan än J.K.M.
För det första görs gällande att det ingångna avtalet är att bedöma som ett optionsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Ett optionsavtal är giltigt om det uppfyller formkravet för ett upplåtelseavtal. Så är fallet här varför Brf Bokmalen är skyldig att ersätta J.K.M. för den skada hon förorsakats som följd av att Brf Bokmalen brutit mot avtalet. Den skada som förorsakats J.K.M. får anses vara ett belopp motsvarande det hon skulle ha erhållit om bostadsrättsföreningen upplåtit lägenheterna till henne och hon kunnat sälja lägenheterna till samma pris som nu föreningen upplåtit dem för.
För det andra är Brf Bokmalen i vart fall ersättningsskyldig enligt allmänna avtalsrättsliga principer eftersom J.K.M. drabbats av skada med anledning av Brf Bokmalens kontraktsbrott. Beräkningen av skadan är densamma som under förstahandsgrunden.
Det avtal som träffats är ett förhandsavtal då det reglerar en framtida rätt att förvärva bostadsrätt. Det är ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) då det inte uppfyller formkraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Av 5 kap. 7 § bostadsrättslagen framgår också att en förutsättning för giltigt avtal är att förhandstecknaren, dvs. J.K.M., varit hyresgäst och hyr de fem lägenheterna som avtalet omfattar. Brf Bokmalen har således inte ägt rätt att ingå ett avtal med detta innehåll med J.K.M., eftersom det strider mot reglerna i bostadsrättslagen.
J.K.M. har ingått avtalet som ett led i överlåtelsen av tomträtten till fastigheten Bokmalen 2, vilket innebär att ersättningen som yrkas är en tilläggsköpeskilling, vilken är otillåten enligt 7 kap. 13 § jordabalken. Då J.K.M. själv har kvitterat köpeskillingen för tomträtten som i överenskommen ordning är betald, saknar hon rätt till ytterligare betalning för tomträtten.
Avtalet är vidare ogiltigt på den grunden att Cowan och M.H. inte har varit behöriga att företräda Brf Bokmalen vid tidpunkten för avtalets ingående, eftersom de inte har valts enligt tillämplig lagstiftning. De har således inte kunnat binda Brf Bokmalen till de villkor som anges i avtalet.
J.K.M:s rätt till skadestånd är preskriberad eftersom fordrans uppkomst tar sin utgångspunkt i avtalet från den 1 februari 1998. Även fordran på eventuell tilläggsköpeskilling är preskriberad.
J.K.M.
Brf Bokmalen bildades i februari 1993 då också föreningens stadgar fastställdes. Patent- och registreringsverket registrerade föreningen i mars 1993. I samband med registreringen granskas att de formella förutsättningarna för en registrering är uppfyllda. Efter registreringen är föreningen en juridisk person som företräds av styrelsen. Detta innebär att förutsättningar finns att företräda föreningen. Styrelsen i Brf Bokmalen har bestått av tre ledamöter och det har inte varit fråga om någon interimsstyrelse. Den omständigheten att en bostadsrättsförening bildas långt innan den aktiveras hindrar inte att föreningen företräds av styrelsen.
Delägarna i tomträtten Bokmalen 2 överlät och sålde sina andelar till Brf Bokmalen i slutet av år 1998. Köpebrevet har för föreningens räkning undertecknats av tre styrelseledamöter, Cowan, M.H. och M.T-H. Vid ombildningen deltog nästan alla hyresgäster och dessa blev medlemmar i föreningen efter beslut av styrelsen. Styrelsen valdes på den konstituerande stämman som hölls den 1 december 1998. I samband med stämman överlämnade Fischer bostadsrättsbevis till bl.a. J.K.M. och dessa handlingar var alltså upprättade när stämman inleddes.
Under år 2001 friställdes lägenhet nr 4, vilken omfattas av optionsavtalet. Brf Bokmalen upplät då lägenheten till J.K.M. När lägenheterna nr 3 och 6, vilka också omfattas av optionsavtalet, friställdes sålde föreningen dem utan att upplåta lägenheterna till J.K.M. Lägenheterna såldes för 3 000 000 kr respektive 2 210 000 kr.
J.K.M. gör inte gällande att det skulle röra sig om ett förhandsavtal eftersom avtalet är ett optionsavtal. Skillnaden mellan förhandsavtal och optionsavtal är att ett förhandsavtal är bindande för båda parter medan ett optionsavtal endast är bindande för den som ställer ut optionen, dvs. föreningen. J.K.M. menar att om föreningen gör gällande att det skulle röra sig om ett förhandsavtal och att detta skulle vara ogiltigt på grund av formfel är föreningen skadeståndsskyldig mot J.K.M. enligt 5 kap. 9 § bostadsrättslagen.
De personer som företrädde Brf Bokmalen vid avtalets ingående och även undertecknade avtalet ägde rätt att företräda Brf Bokmalen vid tidpunkten för undertecknandet då dessa valts vid föreningsstämma den 8 februari 1993.
J.K.M. bestrider att fordran har preskriberats. Avtalet som käromålet stöds på har tillämpats av parterna kontinuerligt fram till år 2009. Även i Brf Bokmalens årsredovisningar har skyldigheterna i avtalet bekräftats.
Det har inte varit fråga om en tilläggsköpeskilling då J.K.M. erhållit full ersättning enligt köpekontrakt och köpebrev.
Det avtal som träffats är ett förhandsavtal då det reglerar en framtida rätt att förvärva bostadsrätt. Det är ogiltigt då det inte uppfyller formkraven i bostadsrättslagen. Avtalet anger inte beräknad tidpunkt för upplåtelsen, uppgift om beräknad årsavgift eller kostnadskalkyl granskad av två intygsgivare. Dessa brister i formkravet innebär att avtalet är ogiltigt. Av 5 kap. 7 § bostadsrättslagen framgår också att en förutsättning för giltigt avtal är att förhandstecknaren, dvs. J.K.M., varit hyresgäst och hyr de fem lägenheterna som avtalet omfattar. Detta framgår av 5 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen som anger att ett förhandsavtal upphör att gälla om förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits. Brf Bokmalen har således inte ägt rätt att ingå ett avtal med detta innehåll med J.K.M., eftersom det strider mot reglerna i bostadsrättslagen om förhandsavtal och innebär ett kringgående av förbudet i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen att upplåta en lägenhet med bostadsrätt så länge den är upplåten med hyresrätt. Lägenheterna 3, 5, 6 och 8 var vid tidpunkten för avtalets ingående upplåtna med hyresrätt till andra personer än J.K.M. Med hänsyn härtill är avtalet ogiltigt.
I det köpebrev som upprättats med anledning av tomträttens överlåtelse och som registrerats den 18 december 1998 hos inskrivningsmyndigheten anges att ”Då hela köpeskillingen blivit till fullo betald, kvitteras den härmed och övergår äganderätten på köparen.” Ett köpebrev där säljaren kvitterat köpeskillingen som betald utgör normalt sett ett mycket starkt bevis för att köpeskillingen erlagts och att parternas ekonomiska mellanhavanden i anledning av överlåtelsen är reglerade. Då J.K.M. själv har kvitterat köpeskillingen för tomträtten som i överenskommen ordning är betald, saknar hon rätt till ytterligare betalning för tomträtten. Även fordran på eventuell tilläggsköpeskilling är preskriberad.
J.K.M. har emellertid ingått avtalet som ett led i överlåtelsen av tomträtten till fastigheten Bokmalen 2, vilket innebär att ersättningen som yrkas är en tilläggsköpeskilling, vilken är otillåten enligt 7 kap. 13 § jordabalken.
Avtalet är vidare ogiltigt på den grunden att Fischer och M.H. inte varit behöriga att företräda Brf Bokmalen vid tidpunkten för avtalets ingående, eftersom de inte valts enligt tillämplig lagstiftning. De har således inte kunnat binda Brf Bokmalen till de villkor som anges i avtalet. Personerna har endast ingått i en interimsstyrelse och således inte varit behöriga att ingå ett avtal som binder framtida styrelser. Under tiden de var styrelseledamöter har föreningen inte bedrivit den verksamhet som stadgarna stipulerar då den inte ägt någon fastighet. Vidare har de aktuella styrelseledamöterna inte kallat till stämma i föreningen, hållit styrelsemöten, avlämnat årsredovisning eller på annat sätt agerat som en styrelse ska göra för att få behörighet att företräda medlemmarna. För att en interimsstyrelse ska kunna ikläda Brf Bokmalen 2 ekonomiska skyldigheter krävs att en korrekt vald styrelse ratihaberar sådana beslut. Enligt 9 kap. 12 § bostadsrättslagen och 6 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar ska en styrelse väljas av föreningsstämman. Enligt 9 kap. 14 § bostadsrättslagen och 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar ska medlemmarna kallas till stämman enligt stadgarna och enligt lag. Som en följd av den bristande behörigheten har Fischer och M. H. haft ett personligt ansvar för de förpliktelser som de ingått för föreningens räkning.
Till stöd för att Fischer och M.H. inte varit behöriga att företräda föreningen åberopas även den omständigheten att de aldrig varit medlemmar i föreningen. Som framgår av lagen om ekonomiska föreningar (6 kap. 4 § andra stycket) ska styrelseledamot vara medlem i föreningen, om ingenting annat anges i stadgarna. Föreningens stadgar har aldrig innehållit ett villkor som skulle ha gett dem behörighet att företräda föreningen.
J.K.M:s rätt till skadestånd är preskriberad eftersom fordrans uppkomst tar sin utgångspunkt i avtalet från den 1 februari 1998. Fotnoterna som återfinns i Brf Bokmalens årsredovisningar ska inte tolkas så som J.K.M. har gjort och har inte preskriptionsbrytande verkan.
Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Tingsrätten har först att pröva om det ingångna avtalet som träffades i anslutning till försäljningen av tomträtten till fastigheten Bokmalen 2 ska bedömas som ett optionsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Enligt avtalets ordalydelse görs en utfästelse från Brf Bokmalen att i framtiden upplåta bostadsrätt till J.K.M. när någon av de lägenheter som vid avtalets ingående är upplåtna till tredje man med hyresrätt friställs. Av ordalydelsen kan inte utläsas att det finns en skyldighet för J.K.M. att förvärva lägenheterna med bostadsrätt. Med hänsyn till avtalets innehåll anser tingsrätten att det är att betrakta som ett optionsavtal.
Nästa fråga blir då om optionsavtalet om upplåtelse av bostadsrätt har bindande verkan. I 5 kap.bostadsrättslagen finns särskilda bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt, s.k. förhandsavtal. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Förutsättningarna för att ett förhandsavtal ska anses giltigt är att vissa formkrav är uppfyllda. Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna är ogiltigt. I sammanhanget ska framhållas att en lägenhet som är upplåten med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Undantag gäller om upplåtelse sker om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet ska upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan (4 kap. 3 §). Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostadsrätt i strid med nyss nämnda bestämmelser, är upplåtelsen ogiltig (4 kap. 3 §). Förbudet mot s.k. dubbelupplåtelse har ställts för att skydda de hyresgäster som i ett ombildningsfall inte vill gå över till bostadsrätt. Sådana hyresgäster har föreningen som hyresvärd och de behåller bytesrätt och besittningsskydd. Den särskilda reglering som finns när det gäller en bostadsrättsförenings möjlighet att ingå avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt medför enligt tingsrättens mening att det föreligger ett förbud mot optionsavtal när fråga är om upplåtelse av bostadsrätt. Vad Högsta domstolen tidigare har uttalat i fråga om optionsavtal och överlåtelse av bostadsrätt ändrar inte denna bedömning, eftersom det i nu aktuellt mål rör ett optionsavtal vid upplåtelse av bostadsrätt (jfr NJA 1992 s. 66 och NJA 2001 s. 75). Yrkandet om skadestånd kan alltså inte vinna bifall med stöd av optionsavtalet.
Tingsrätten har härefter att ta ställning till om Brf Bokmalen i vart fall är ersättningsskyldig gentemot J.K.M. enligt allmänna avtalsrättsliga principer. Hon har endast allmänt hävdat att en skadeståndsskyldighet följer av allmänna avtalsrättsliga principer vilket har bestritts av Brf Bokmalen. Skadeståndsyrkandet kan därför inte heller vinna bifall på denna grund.
Sammanfattningsvis ska käromålet i den del det avser skadestånd ogillas.
Tingsrätten ogillar käromålet.
J.K.M. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle bifalla hennes talan.
Brf Bokmalen motsatte sig ändring av tingsrättens dom.
Hovrätten (f.d. hovrättsrådet Perry, hovrättsrådet Williams, adjungerade ledamoten Campbell och tf. hovrättsassessorn Jackson, referent) anförde i dom den 27 februari 2014 följande.
Parterna har till stöd för sin talan åberopat samma grunder, omständigheter och bevisning som vid tingsrätten.
Hovrätten finner i likhet med tingsrätten att det avtal som innehåller en särskild överenskommelse om rätt för J.K.M. att i framtiden få fem lägenheter upplåtna på sig med bostadsrätt är ett optionsavtal som ger J.K.M. rätt, men inte skyldighet, att förvärva bostadsrätterna. Det är alltså inte fråga om ett sådant förhandsavtal som avses i 5 kap.bostadsrättslagen (1991:614).
När det gäller lös egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det (se NJA 1992 s. 66).
Högsta domstolen har i ovan nämnda rättsfall slagit fast att ett optionsavtal avseende en framtida överlåtelse av bostadsrätt är giltigt om det är upprättat i skriftlig form. Högsta domstolen har vidare i ett visst fall funnit att ett skriftligt avtal avseende överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt är bindande mellan parterna (NJA 2001 s. 75). Frågan huruvida ett optionsavtal avseende en framtida upplåtelse av bostadsrätt är giltigt har däremot inte prövats av Högsta domstolen. Frågan har dock diskuterats i litteraturen och olika åsikter har framförts (se bl.a. Ritter artikel, Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, SvJT 2007 s. 623 ff. och Anderson artikel, Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter, SvJT 2005 s. 478 ff.). Rättsläget får betecknas som oklart.
Något hinder i lagstiftning mot det i målet aktuella optionsavtalets giltighet finns alltså inte. Frågan är då om det finns särskilda omständigheter som föranleder att optionsavtalet ändå ska anses ogiltigt.
I målet är fråga om en ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. J.K.M. ägde en sådan majoritet av andelarna i den tomträtt som förvärvades av Brf Bokmalen att en ombildning inte hade varit möjlig utan hennes medverkan. Det förhållandet att J.K.M. vid en framtida upplåtelse måhända får tillgodogöra sig betydande värden till följd av eventuella prisuppgångar utgör inte i sig skäl att anse optionsavtalet ogiltigt. Förhållandet var känt för föreningen redan vid avtalets ingående och föreningen har haft att planera sin ekonomi därefter liksom att preliminärt pröva Thompson lämplighet som medlem. Inte heller föreningens medlemmar, som fortlöpande fått information om avtalets påverkan på föreningens ekonomi genom föreningens årsredovisningar, kan anses ha något behov av skydd. Det finns inte heller något behov av att skydda optionstecknaren, dvs. J.K.M., då hon inte har någon skyldighet att fullfölja avtalet om i stället en prisnedgång skulle inträffa, om föreningens ekonomi dramatiskt skulle försämras eller om hon av annan anledning inte skulle vilja fullfölja avtalet. Föreningen behöver inte heller skyddas i detta fall eftersom man har kvar sin nuvarande hyresgäst. Det kan alltså konstateras att varken behovet av att skydda bostadsrättsföreningen, föreningens medlemmar eller optionstecknaren talar för att optionsavtalet ska anses ogiltigt. Fråga är då om hyresgästerna har något behov av skydd utöver det som bostadsrättslagen stadgar i 4 kap. 3 § och 5 kap. 7 §.
Inte heller bestämmelsen i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen om förbud att upplåta lägenhet med hyresrätt med bostadsrätt talar emellertid för att optionsavtalet inte ska kunna göras gällande. Optionsavtalet anger nämligen att lägenheterna ska upplåtas när de friställts och härmed får förstås att skyldigheten att upplåta lägenheten inträder först när hyresförhållandet upphört och lägenheten således står till Brf Bokmalens förfogande. Hyresgästerna är alltså inte fråntagna vare sig sitt besittningsskydd eller sin bytesrätt. Det kan också nämnas att det inte heller finns något som hindrar att ett förhandsavtal enligt 5 kap.bostadsrättslagen tecknas avseende lägenheter som redan är uthyrda.
Vidare kan 5 kap. 7 § bostadsrättslagen, som avser förhandsavtal och inte optionsavtal, inte förstås på det sättet att en förutsättning för ett giltigt förhandsavtal är att förhandstecknaren är hyresgäst i de lägenheter som avtalet omfattar. Det finns nämligen inte något som hindrar att förhandsavtal tecknas med annan än hyresgäst.
Sammantaget finner alltså hovrätten till skillnad från tingsrätten att det saknas några sådana särskilda omständigheter som bör medföra att optionsavtalet är ogiltigt. J.K.M. kan alltså göra avtalet gällande mot Brf Bokmalen. Vid sådant förhållande har hovrätten att pröva frågan huruvida avtalet kan anses ogiltigt på grund av styrelsens bristande behörighet.
Brf Bokmalen har i huvudsak invänt att styrelseledamöterna Fischer och M.H., som undertecknade optionsavtalet, inte var behöriga att företräda Brf Bokmalen vid tidpunkten för avtalets ingående eftersom de inte hade valts enligt tillämplig lagstiftning.
Av 9 kap. 12 § bostadsrättslagen och 6 kap. 4 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar framgår att styrelseledamöter i en bostadsrättsförening ska vara medlemmar i föreningen om inte stadgarna i särskilt angivna fall tillåter annat. Vidare anges i 9 kap. 12 § bostadsrättslagen att av styrelsens ledamöter ska alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma. I 9 kap. 14 § bostadsrättslagen och 7 kap. 8 § lagen om ekonomiska föreningar finns föreskrifter om föreningsstämma och kallelse till föreningsstämma.
I litteraturen har uttalats att det är logiskt omöjligt att iaktta bestämmelserna i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar fullt ut vid bildandet av en förening (Johnson och Sellers, Bostadsrätt: med en översikt över kooperativ hyresrätt, 2011, omarb. uppl. 3, s. 63). Det är till exempel egentligen fel att anta medlemmar innan styrelsen väljs, eftersom det enligt 2 kap. 1 § bostadsrättslagen är styrelsen som ska anta medlemmar. Å andra sidan kan enligt 9 kap. 12 § bostadsrättslagen inte hela styrelsen i en bostadsrättsförening utses av andra än medlemmarna. Bildandet får istället ses som en helhet som slutligen leder till att föreningen bildas.
Vid nyproduktion av bostadsrättslägenheter är det normala att den enskilde blir medlem i en bostadsrättsförening och får en lägenhet upplåten med bostadsrätt under medverkan av ett byggbolag eller annan organisation. Föreningen har då redan kontorsbildats och förvärvat det hus i vilket lägenheter ska upplåtas med bostadsrätt. Det är i nyproduktion ovanligt att enskilda tar initiativ och genomför bildandet av en förening. Frågan ställer sig annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Vid ombildning är tanken från lagstiftarens sida att en bostadsrättsförening bildas av de boende i huset och att bostadsrättsföreningen därefter köper huset av fastighetsägaren. Reglerna kring ombildningar finns förutom i bostadsrättslagen också i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Initiativet för en ombildning kan dock även komma från annan än hyresgästerna, till exempel från fastighetsägaren. Gången vid en sådan fastighetsägarinitierad ombildning är i stället i huvudsak densamma som vid nybyggnad. Det innebär att en bostadsrättsförening kontorsbildas och förvärvar huset, varefter bostadsrätter upplåts i hyreslägenheterna (Kelly och Turner, s. 120).
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Registrering är enligt 9 kap. 3 § bostadsrättslagen en förutsättning för att en bostadsrättsförening ska bli en juridisk person. I och med registreringen kan föreningen förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Lagen ställer ett antal krav för att en bostadsrättsförening ska få registreras. Således krävs enligt 1 kap. 2 § bostadsrättslagen att föreningen har minst tre medlemmar, antagit stadgar, samt utsett styrelse och minst en revisor.
En bostadsrättsförening behöver inte ha ett hus för att kunna bildas, vilket för övrigt vore omöjligt då föreningen före bildandet inte är en juridisk person. Lagen om ekonomiska föreningar överlåter i stor utsträckning åt de blivande föreningsmedlemmarna att själva bestämma hur bildandet ska gå till. Det som har förutsatts vara det normala tillvägagångssättet är att de som vill bilda en bostadsrättsförening kallar till ett konstituerande möte. Vid detta möte beslutar de att bilda föreningen och antar stadgar (Kelly och Turner, s. 61).
Regler om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt finns som nämnts i ombildningslagen. Lagen ger hyresgästerna rätt att genom en förening förvärva bland annat tomträtt för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Enligt 3 § samma lag gäller att om hyresgästerna är intresserade av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, får detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Intresseanmälan medför att föreningen får företrädesrätt vid en försäljning av fastigheten.
I målet har åberopats ett stort antal handlingar i fråga om styrelsens behörighet. Av en handling benämnd ”Protokoll fört vid konstituerande möte vid bildande av Bostadsrättsföreningen Huset 109 den 8 februari 1993” framgår att fem namngivna personer sammankommit för att ta ställning till ett förslag om bildande av bostadsrättsförening. Av protokollet framgår vidare bland annat att de närvarande beslutade att bilda bostadsrättsföreningen Huset 109 och att Fischer, M.H. och M.T-H. valdes till ordinarie styrelseledamöter intill dess ordinarie föreningsstämma hållits. Av handlingen framgår däremot inte vilka personer som utgör föreningens medlemmar. Av en handling benämnd ”Protokoll från styrelsesammanträde i Bostadsrättsföreningen Huset 109 den 9 februari 1993” framgår att styrelsen beslutade att styrelseledamöterna äger rätt att teckna föreningens firma två i förening. Enligt J.K.M. registrerades föreningen den 18 mars 1993. Uppgiften har inte ifrågasatts av Brf Bokmalen och får stöd av i målet ingivet utdrag från näringslivsregistret. Föreningen hette vid bildandet år 1993 ”Bostadsrättsföreningen Huset 109” och namnändrade därefter till ”Bostadsrättsföreningen Bokmalen 2”. I en medlemsförteckning avseende föreningen daterad den 10 november 1998 har som medlemmar upptagits samma personer som anges som säljare i köpeavtalet avseende tomträtten. Av en kallelse daterad den 7 oktober 1998 och undertecknad av Fischer framgår bland annat att vid den extra stämman skulle väljas styrelseledamöter och att han till medlemmarna skulle utlämna upplåtelseavtal samt bostadsrättsbevis. Av handling benämnd ”Protokoll fört vid extra föreningsstämma i Brf Bokmalen 2 tisdagen den 1 december 1998” framgår att den tidigare styrelsen ersattes av en ny styrelse vid den extra stämman.
Hovrätten konstaterar till en början att bildandet av föreningen år 1993 framstår som ett sedvanligt sätt att bilda en förening på. Det får godtas att de personer som närvarade vid det konstituerande mötet också utgjorde föreningens medlemmar. Det får vidare godtas att den av medlemmarna valda styrelsen utgjorde föreningens ordinarie styrelse och inte någon interimsstyrelse. Styrelsen hade alltså därefter behörighet att företräda föreningen. Vidare kan det förhållandet att föreningen under lång tid inte ägde någon fastighet, inte kallade till föreningsstämmor, inte höll styrelsemöten, inte avlämnade årsredovisning och inte heller i övrigt utförde sedvanligt styrelsearbete inte anses innebära att styrelsens behörighet upphörde. Frågan är dock om denna styrelse var behörig ända fram till föreningsstämman den 1 december 1998.
Som framgår av kallelsen till och protokollet vid föreningsstämman den 1 december 1998 skedde vid det mötet inte någon ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Ombildningen måste alltså ha skett tidigare. Någon utredning om när detta skedde och hur det gick till har inte lagts fram i målet. Att något beslut om styrelseledamöternas utträde som medlemmar skulle ha fattats har inte heller framkommit. I medlemsförteckningen daterad den 10 november 1998 är styrelsemedlemmarna inte upptagna. Detta skulle kunna tyda på att styrelsen inte längre var medlemmar. Av handlingarna framgår dock att det är styrelsen som har kallat till stämman den 1 december, att medlemmarna vid detta möte skulle få sina upplåtelsebevis och att styrelsen vid detta möte skulle avlösas av en ny styrelse, som helt bestod av de nyblivna medlemmarna. Det framstår inte som rimligt att den styrelse som skulle haft behörighet att kalla till stämman, teckna upplåtelser av bostadsrätt och utfärda bostadsrättsbevis inte skulle ha haft behörighet att företräda föreningen i andra avseenden, såsom exempelvis vid tecknande av det nu aktuella optionsavtalet. Det är mot denna bakgrund naturligt att betrakta de första styrelseledamöterna också som medlemmar och därmed behöriga att företräda föreningen fram till stämman den 1 december 1998, då denna styrelses uppdrag avslutades och då de egentliga medlemmarna tog över ansvaret för förvaltningen av föreningen.
När det gäller frågan huruvida optionsavtalet undertecknades före eller efter stämman konstaterar hovrätten att det av kallelsen framgår att medlemmarna i samband med föreningsstämman skulle få upplåtelsebevis och bostadsrättsbevis. Detta talar enligt hovrättens mening för att även optionsavtalet var undertecknat inför föreningsstämman. Det har inte heller framkommit att giltigheten av övriga lägenhetsupplåtelser har ifrågasatts. Hovrätten finner mot bakgrund av nu angivna omständigheter att Brf Bokmalen inte har presenterat någon utredning som omkullkastar utgångspunkten att optionsavtalet undertecknades före föreningsstämman. Vid detta förhållande har hovrätten att pröva huruvida det i målet yrkade beloppet utgör en otillåten tilläggsköpeskilling.
Brf Bokmalen har gjort gällande att köpeskillingen för tomträtten framgår av köpebrevet och att J.K.M. inte har rätt att få någon tilläggsköpeskilling utöver detta. Brf Bokmalen har vidare gjort gällande att optionsavtalet har ingåtts som ett led i överlåtelsen av tomträtten, vilket innebär att ersättningen som yrkas i målet är en otillåten tilläggsköpeskilling.
Av 13 kap. 7 § jordabalken framgår att bestämmelserna om fast egendom i jordabalken är tillämpliga också avseende överlåtelse av tomträtt. Av 4 kap. 1 § första stycket jordabalken framgår att köpehandlingen ska innehålla uppgift om bland annat köpeskillingen. I 4 kap. 1 § andra stycket anges att om köpare och säljare vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig.
Frågan är om optionsavtalet utgör en sådan överenskommelse om annan köpeskilling som avses i 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken. I så fall är avtalet ogiltigt.
Av förarbetena till bestämmelsen framgår att kravet på att köpeskillingen ska anges korrekt föranleddes av att lagstiftaren ville förhindra olika former av vilseledanden av tredje man eller myndigheter. Om parterna har angett en lägre köpeskilling än den verkliga kan avsikten vara att undgå full lagfartsstämpel eller undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren. Om parterna å andra sidan har angett en högre köpeskilling än den verkliga, kan meningen till exempel vara att vilseleda arrendatorer som har förköpsrätt till den sålda fastigheten. En för högt angiven köpeskilling kan också i vissa fall användas för att kringgå hyresgästers rätt att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt (prop. 1991/92:110 s. 9 och 10 samt prop. 1970:20, del B I, s. 150 f.).
Av köpebrevet avseende överlåtelse av tomträtten till fastigheten Bokmalen 2 framgår bland annat att J.K.M. och de övriga delägarna överlät tomträtten till Brf Bokmalen (med dåvarande namnet Bostadsrättsföreningen Huset nr 109) till en sammanlagd köpeskilling om 2 285 000 kr, att den del av köpeskillingen som är hänförlig till J.K.M:s andel i tomträtten uppgick till 988 000 kr och att hela köpeskillingen blivit till fullo betald. Överlåtelsen av tomträtten skedde enligt parterna i slutet av år 1998. Av optionsavtalet, som ingicks den 1 december 1998, framgår bland annat följande. Enligt avtal mellan delägarna till tomträtten motsvarar J.K.M:s tomträttsinnehav sju enheter, av vilka fem är uthyrda till tredje man och två disponeras av henne.
J.K.M. har alltså sålt sina andelar i tomträtten till Brf Bokmalen samtidigt som Brf Bokmalen till henne utfärdat dels fem reverser - med olika belopp hänförliga till de fem uthyrda lägenheterna - dels upplåtit två bostadsrätter till henne för ett sammanlagt insatskapital om 111 698 kr. Brf Bokmalen är vidare skyldig att upplåta bostadsrätt till J.K.M. när någon av de fem uthyrda lägenheterna friställs. Brf Bokmalen ska dessutom upplåta lägenhet som friställs för en insats motsvarande reversbeloppet för respektive lägenhet. Det åligger slutligen J.K.M. att då återlämna den av henne innehavda reversen.
Hovrätten konstaterar att optionsavtalet inte innehåller någon reglering av en köpeskilling utöver den som regleras i köpebrevet. I vilken form köpeskillingen har erlagts, exempelvis genom kontant betalning eller genom upprättande av ägarreverser till säljaren i enlighet med optionsavtalet saknar däremot betydelse för den nu aktuella bedömningen av om den angivna köpeskillingen är riktig eller inte. Optionsavtalet kan inte heller anses ha till syfte att vilseleda tredje man eller myndigheter i fråga om köpeskillingens storlek eller på något annat sätt. Hovrätten finner därför att optionsavtalet inte kan anses utgöra ett sådant sidoavtal om köpeskilling som enligt 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken är ogiltigt. Vid detta förhållande har hovrätten att ta ställning till frågan huruvida preskription har inträtt.
Parterna är överens om att preskriptionsfristen för den i målet aktuella fordran inleddes den 1 december 1998 och att det år 2009 uppstod en tvist mellan parterna om Brf Bokmalens skyldigheter enligt avtalet. J.K.M. har vidare uppgett att Brf Bokmalen år 2001 till henne upplät en av lägenheterna med bostadsrätt i enlighet med optionsavtalet. Brf Bokmalen har inte ifrågasatt denna uppgift. Hovrätten utgår från de nu redovisade omständigheterna.
J.K.M. har åberopat ett antal handlingar angående frågan om preskription. Av åberopade årsredovisningar för Brf Bokmalen från åren 2000-2002 och 2004-2009 framgår i en fotnot att de fyra lägenheter som upplåts med hyresrätt hanteras i ett speciellt avtal mellan Brf Bokmalen och J.K.M. I flera av årsredovisningarna anges J.K.M. som ägare till de fyra hyresrätterna. Av åberopade avräkningshandlingar för år 2005, 2008 och 2009, balansräkning för år 2001 och 2005, resultaträkning för år 2005, handling benämnd kommentar till årsredovisningen för år 2003 och protokoll från styrelsemöte från år 2001 framgår att Brf Bokmalen och J.K.M. under dessa år har gjort återkommande avräkningar avseende överskottet hänförligt till de fyra hyreslägenheterna som omfattas av optionsavtalet. I flera av handlingarna beskrivs J.K.M. som ägare till de fyra lägenheterna. Av avier från Handelsbanken för år 2005-2007 och av Brf Bokmalens kontoutdrag för år 2002 framgår att utbetalningar till J.K.M. har gjorts.
Hovrätten konstaterar att annat inte framkommit, eller ens påståtts, än att tio års preskriptionstid gäller för den i målet aktuella fordran. Den upplåtelse av bostadsrätt som skedde år 2001 i enlighet med optionsavtalet innebar ett erkännande från Brf Bokmalens sida av föreningens skyldigheter enligt avtalet och utgjorde ett preskriptionsavbrott. Senast år 2009, då tvist uppstod om Brf Bokmalens skyldigheter enligt optionsavtalet, måste nytt preskriptionsavbrott anses ha inträffat. Redan på grund av dessa omständigheter kan konstateras att preskription inte har inträtt. Dessutom får preskriptionsavbrott anses ha skett genom regelbunden tillämpning av Avtalet med återkommande avräkningar.
Eftersom J.K.M:s fordran inte har preskriberats ska hennes talan i denna del bifallas. Om det yrkade beloppets storlek jämte ränta råder inte tvist.
Hovrätten ändrar punkten 1 i tingsrättens domslut på följande sätt: Hovrätten förpliktar Bostadsrättsföreningen Bokmalen 2 att till J.K.M. betala 5 210 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 25 mars 2011 tills betalning sker.
Hovrättens dom meddelad: den 27 februari 2014.
Mål nr: T 3709-13.
Lagrum: 4 kap. 3 § och 5 kap. 7 §bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: NJA 1992 s. 66; NJA 2001 s. 75.
Litteratur: Sellers, Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, SvJT 2007 s. 623 f.; Sanchez, Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter, SvJT 2005 s. 478 f.