En bostadsrättsförening har reparerat en brandskadad lägenhet. Bostadsrättshavaren har ansetts inte vara skyldig att ersätta föreningen för standardhöjning.
Bostadsrättsföreningen Butler förde vid Gävle tingsrätt den talan mot H.M. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (lagmannen Barnes) anförde i dom den 5 juni 2008:
Bostadsrättsföreningen Butler (Föreningen) äger fastigheten Norr 20:7 i Gävle, i vilken H.M. innehar en lägenhet med nyttjanderätt. I samband med en brand i grannfastigheten skadades H.M:s lägenhet av rök och sot. Föreningen tog i anspråk sin fastighetsförsäkring för att reparera skadorna och försäkringsbolaget gjorde då åldersavdrag i lägenheten med beaktande av åldern på de skadade ytskikten.
Yrkanden m.m.
Föreningen har framställt de yrkanden som framgår av domslutet. Käromålet grundar sig på underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen samt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Till stöd för sin talan har Föreningen huvudsakligen anfört: Omfattningen av Föreningens ansvar gäller endast återställande till det skick ytskiktet i lägenheten hade innan skadan inträffade. Av praktiska skäl är det sällan varken möjligt eller eftersträvansvärt att återställa ytskikt till det begagnade skick de befann sig i innan skadan uppkom. Eftersom gamla ytskikt har ersatts med nya har lägenheten fått en standardförbättring och därmed en värdeökning. Det innebär att den skadedrabbade försatts i en bättre ekonomisk situation efter skadan än den han befann sig i innan. Av den anledningen ska H.M. bekosta skillnaden mellan nyvärdet och värdet efter åldersavdrag. Föreningens stadgar ger inte stöd för att denna kostnad ska åvila Föreningen.
H.M. har bestritt käromålet. Till stöd för sin inställning har han anfört: Det finns inget juridiskt stöd för Föreningen att kräva ersättning för åldersavdraget.
Parterna har åberopat viss skriftlig bevisning, men ingen muntlig bevisning. Målet har med stöd av 42 kap. 18 § första stycket 5 RB avgjorts utan huvudförhandling.
Bostadsrättslagen 7 kap. 12 § reglerar underhållsansvaret mellan Föreningen och bostadsrättshavaren. När det är fråga om fördelning av kostnader vid ett skadetillfälle får ledning även sökas inom skadeståndsrätten.
Ersättning för skada ska försätta den skadelidande i samma ekonomiska situation som innan skadan inträffade. Om kompensationen i ett skadefall ger den skadelidande en fördel i form av värdeökning eller annan ekonomisk vinning ska skadeståndet kunna minskas i motsvarande mån, s.k. compensatio lucri cum damno (se t.ex. Rivera, Mathews: Skadeståndsrätt, 6:e uppl. 2000, s. 373, och NJA 1990 s. 705).
H.M. har fått en fördel i form av värdeökning av lägenheten pga. skadefallet. Om ersättningen skulle motsvara kostnaden för reparation utan avräkning för åldersavdrag skulle det medföra att H.M. försattes i en gynnsammare ekonomisk situation än den han befann sig i innan skadan uppstod. Eftersom gamla ytskikt har ersatts med nya har lägenheten fått en standardförbättring och därmed en värdeökning.
På grund av det anförda finner tingsrätten att Föreningen har rätt till ersättning från H.M. för den standardförbättring och därmed värdeökning avseende lägenhetens ytskikt som genomförda reparationer har medfört. Om beloppet råder ingen tvist. Käromålet ska därmed bifallas.
H.M. ålades att till bostadsrättsföreningen utge 48 331 kr jämte ränta.
H.M. överklagade i Hovrätten för Nedre Norrland och yrkade i första hand ogillande av bostadsrättsföreningens talan. I andra hand yrkade han att hans underhållsansvar skulle begränsas till 40 195 kr.
Bostadsrättsföreningen bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Hays samt hovrättsråden White och Berger, referent) anförde i dom den 2 mars 2009:
Parterna har i hovrätten åberopat i allt väsentligt samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten. H.M. har begärt att få återta sitt vid tingsrätten gjorda vitsordande av det yrkade beloppet och gjort gällande att föreningen gjort en överdebitering av hans underhållsansvar, varför detta i vart fall ska begränsas till 40 195 kr.
Bostadsrättsföreningen har bestritt att vitsordandet ska få återtas.
Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) följer att huvudansvaret för en lägenhets skick, det s.k. inre underhållet, åvilar bostadsrättshavaren om inte annat har bestämts i stadgarna. Från denna huvudregel gäller vissa undantag. Bland annat gäller beträffande brandskada att bostadsrättshavarens ansvar är inskränkt till skada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av honom. Anledningen till att föreningen alltså i princip svarar för övriga brandskador är att det får anses åligga föreningen att teckna försäkring för sådana skador avseende alla utrymmen i huset (se Griffith m.fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 3:e uppl. 2005, s. 200).
Föreningen har i enlighet med det nu sagda utnyttjat sin fastighetsförsäkring för att reparera de skador som uppstod till följd av branden. Försäkringsbolaget har dock gjort åldersavdrag från försäkringsersättningen för varje lägenhet med beaktande av åldern på de skadade ytskikten. Föreningens talan i målet går ut på att föreningens ansvar endast gäller kostnaden för återställande till det skick lägenheten hade innan skadan inträffade och att beloppen som motsvarar åldersavdraget därför bör belasta bostadsrättshavaren.
Av bestämmelserna i bostadsrättslagen framgår inte annat än att det är föreningen som ska svara för reparationerna i en situation som den tvisten gäller. Det kan inte utifrån lagtexten utläsas någon begränsning i föreningens ansvar. Inte heller framgår någon sådan begränsning av föreningens stadgar.
Frågan är då om bostadsrättshavaren ändå bör anses ersättningsskyldig för den kostnad som motsvarar åldersavdragen med hänsyn till att bostadsrättshavaren genom föreningens reparationer erhållit en standardhöjning och därmed försatts i en ekonomiskt bättre situation än han befann sig i innan skadan inträffade.
Inom skadeståndsrätten gäller som en allmän princip att i fall där ersättning för skada har resulterat i fördelar för den skadelidande kan det bli aktuellt att göra avdrag från skadeståndet för den nytta som den skadelidande har haft (compensatio lucri cum damno; se Frazier m.fl., Skadeståndsrätt, 7:e uppl. 2006, s. 368 f.). Principen gäller i förhållandet mellan en skadeståndsskyldig och en skadelidande vid bestämmande av skadeståndsbeloppets storlek. Den fordran som föreningen anser sig ha mot bostadsrättshavaren avser dock inte skadestånd utan det är istället fråga om att föreningen vill att bostadsrättshavaren ska stå för den del av reparationskostnaden som föreningens försäkring inte har täckt. En sådan fördelning av kostnadsansvaret kan möjligen framstå som rimlig med hänsyn till att det är bostadsrättshavaren och inte föreningen som i första hand drar nytta av den standardförbättring som reparationerna medfört. Med hänsyn till att det inte är fråga om att bestämma skadestånd kan en sådan ersättningsskyldighet dock inte grundas på skadeståndsrättsliga principer. Det kan vidare anmärkas att det bör ha varit möjligt för bostadsrättsföreningen att teckna en försäkring som gav rätt till ersättning utan åldersavdrag.
Sammanfattningsvis finner hovrätten således att de av bostadsrättsföreningen åberopade rättsliga grunderna inte kan föranleda att kostnaderna motsvarande åldersavdraget ska belasta bostadsrättshavaren. Bostadsrättsföreningens talan mot H.M. ska därför ogillas.
Med ändring av tingsrättens dom ogillar hovrätten Bostadsrättsföreningen Wallace talan.
Bostadsrättsföreningen överklagade och yrkade att HD skulle, med ändring av hovrättens dom, fastställa tingsrättens dom.
H.M. bestred ändring. För det fall HD skulle ålägga H.M. underhållsansvar för s.k. åldersavdrag yrkade han att ansvaret skulle begränsas till 40 195 kr.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Patterson Person, föreslog i betänkande följande dom:
Bostadsrättsföreningen Butler äger fastigheten Norr 20:7. Föreningsmedlemmen H.M. innehar en lägenhet med nyttjanderätt i fastigheten.
Den 17 maj 2005 inträffade en omfattande brand i grannfastigheten Centralhotellet. Då föreningens hus och Centralhotellet var sammanbyggda blev ett flertal lägenheter i föreningens hus skadade av rök och sot, däribland H.M:s lägenhet. För att reparera skadorna tog föreningen i anspråk sin fastighetsförsäkring. Fastighetsförsäkringen täckte en stor del av kostnaderna för återuppbyggnaden, men åldersavdrag gjordes för H.M:s lägenhet med utgångspunkt från åldern på de skadade ytskikten.
Frågan i målet är om en bostadsrättshavare har ansvar för kostnad motsvarande åldersavdrag som en bostadsrättsförening fått vidkännas vid skadereglering med försäkringsbolag i samband med brandskada.
Föreningen har till grund för sin talan gjort gällande att föreningens ansvar för reparationen av lägenheten enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) endast omfattar ett återställande till det skick ytskiktet i lägenheten hade innan skadan. I HD har föreningen vidare åberopat den omständigheten att det vid tiden för branden, såvitt föreningen vet, inte fanns någon försäkring som täckte åldersavdrag som föreningen skulle ha kunnat teckna.
H.M. har bestritt att föreningens ansvar enligt nämnda bestämmelse är begränsat vid en brandskada som den förevarande. Han har vidare yrkat att den av föreningen åberopade nya omständigheten ska avvisas.
Föreningens möjligheter att teckna viss typ av försäkring utgör inte sådan omständighet som har omedelbar betydelse för utgången av målet, s.k. rättsfakta. Det saknas därmed skäl att enligt bestämmelsen i 55 kap. 13 § RB avvisa den av föreningen i HD anförda omständigheten.
I 7 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att det, sedan tillträde medgetts, åligger föreningen att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån inte ansvaret enligt 12 § samma kapitel vilar på bostadsrättshavaren. Av sist nämnda bestämmelse framgår att bostadsrättshavaren har huvudansvaret för lägenhetens skick, det s.k. inre underhållet, om inte annat har bestämts i stadgarna eller följer av de undantag från detta huvudansvar som görs i andra-fjärde stycket.
I tredje stycket görs undantag beträffande ansvaret för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada. För sådan skada svarar således föreningen, dock inte om skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara.
Bestämmelserna i andra-fjärde stycket, avseende de delar som undantagits från bostadsrättshavarens huvudansvar, är så till vida tvingande att bostadsrättshavaren inte genom stadgebestämmelse kan åläggas ytterligare underhållsskyldighet i de avseenden som där anges (SOU 1988:14 s. 154).
Innebörden av den underhålls- och reparationsskyldighet som regleras i paragrafen är att det föreligger skyldighet dels att vidta de åtgärder som behövs, dels att svara för kostnaderna för dessa åtgärder (prop. 1971:12 s. 124).
Bestämmelsen om att föreningen i princip svarar för brand- eller vattenledningsskada är i sak oförändrad sedan tillkomsten av 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Utifrån vad som framgår av förarbetena (NJA II 1930 s. 507 f.) torde skälet till denna bestämmelse ha varit föreningens möjligheter att hålla fastigheten försäkrad mot sådan skada.
I förevarande fall föreligger sådan brandskada för vilken föreningen, i enlighet med vad som redogjorts för, har att svara för reparationen. Varken av bestämmelsen i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen eller av dess förarbeten kan utläsas att detta ansvar på något sätt skulle vara begränsat, utan föreningen ansvarar fullt ut för reparation av sådan skada, vilket innebär både att vidta åtgärder och att bekosta desamma. Föreningens talan kan således inte vinna bifall på denna grund.
Föreningen har vidare gjort gällande att H.M:s lägenhet, som en följd av företagen reparation, fått en standardförbättring och därmed en värdeökning motsvarande det s.k. åldersavdraget eftersom gamla ytskikt ersatts med nya, vilket inneburit att H.M. försatts i en bättre situation efter skadan än den han befann sig i innan. Med hänvisning till skadeståndsrättsliga principer har därför enligt föreningen H.M. att bekosta det s.k. åldersavdraget.
Lika med hovrätten finner HD att det mellan parterna inte föreligger något förhållande som kan grunda rätt till skadestånd, varför föreningens talan inte heller kan vinna bifall utifrån skadeståndsrättsliga principer.
Med utgångspunkt från de av föreningen till grund för sin talan åberopade omständigheterna har HD slutligen även att ta ställning till om föreningens talan inom den angivna ramen kan bifallas enligt principen om obehörig vinst (jfr NJA 1989 s. 614).
Mot bakgrund av hur parterna fört sin talan i underinstanserna är utgångspunkten för HD:s prövning att de av föreningen vidtagna reparationerna i H.M:s lägenhet varit - i enlighet med föreningens påstående - standardhöjande med värdeökning av lägenheten som följd.
För att den av föreningen påstådda standardförbättringen och värdeökningen av lägenheten ska anses vara obehörig krävs emellertid att förmögenhetsförskjutningen saknar rättsgrund (Thomas, Om obehörig vinst särskilt utanför kontraktsförhållanden, 1950, s. 174 ff. Jfr Draft Common Frame of Reference, Velazquez - 2:101, s. 3874 ff.). Föreningen har enligt 7 kap.4 och 12 §§bostadsrättslagen att i förevarande fall ansvara för brandskadan i den utsträckning som redogjorts för tidigare. Ändamålet med bestämmelserna kan sägas vara att reglera fördelningen mellan bostadsrättshavaren och föreningen avseende ansvaret, även ekonomiskt, för bl.a. reparation av lägenheten vid brand. Då det således följer av lag att föreningen har sådant kostnadsansvar, i den i målet föreliggande situationen, kan den av föreningen påstådda värdeökningen inte anses sakna rättsgrund och vara obehörig. Några skäl för att trots detta använda vinstkrav i denna situation kan inte anses föreligga.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Mitchell, Hickman, referent, Dixon, Giles och Olson) meddelade den 15 september 2011 följande dom:
H.M. är medlem i Bostadsrättsföreningen Butler i Gävle. Sedan bl.a. hans lägenhet i föreningens fastighet skadats av rök och sot på grund av en brand i en grannfastighet, lät föreningen reparera skadorna. Ur föreningens fastighetsförsäkring utgick ersättning för reparationskostnaden, dock med åldersavdrag. Målet gäller om föreningen till den del dess kostnad inte täckts av försäkringen har rätt till ersättning av H.M.
Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) framgår det att huvudansvaret för en bostadsrättslägenhets skick, det inre underhållet, åvilar bostadsrättshavaren. Med en här inte aktuell begränsning görs emellertid ett undantag beträffande ansvaret för reparationer på grund av bl.a. brandskada. För sådana reparationer svarar föreningen. Ansvaret innebär en skyldighet att dels vidta reparationsåtgärder, dels svara för kostnaden för sådana åtgärder (prop. 1971:12 s. 124).
Föreningen har gjort gällande att en bostadsrättsförenings ansvar för brandskada omfattar endast ett återställande till det skick lägenheten hade före skadetillfället, att utförda reparationer har lett till en högre standard än så och att H.M. därför är skyldig att utge ersättning för den standardhöjningen med ett belopp som svarar mot åldersavdraget. H.M. har bestritt den av föreningen hävdade begränsningen av dess reparationsskyldighet och att han är skyldig att utge den av föreningen begärda ersättningen.
Utifrån vad som framgår av förarbetena torde skälet till föreningens ansvar för brandskada, som knäsattes med tillkomsten av 1930 års lag om bostadsrättsföreningar, ha varit föreningens möjligheter att hålla fastigheten försäkrad mot sådan skada (NJA II 1930 s. 507 f.). Föreningen har i anslutning till det framhållit att det vid tiden för branden, såvitt föreningen vet, inte var möjligt att teckna någon försäkring enligt vilken ersättning utgick utan åldersavdrag.
Att möjligheterna att hålla fastigheten försäkrad må ha legat till grund för den lagstadgade riskfördelningen vid brandskada innebär inte att tolkningen av bestämmelsen är beroende vare sig av förändringar på försäkringsmarknaden eller av den enskilda bostadsrättsföreningens möjlighet att teckna försäkringsskydd. I vad mån det var möjligt att teckna en försäkring enligt vilken ersättning utgick utan åldersavdrag saknar således betydelse för bostadsrättshavarens ersättningsskyldighet.
Vilken omfattning en bostadsrättsförenings skyldighet att reparera en brandskada har framgår inte av bostadsrättslagen, och någon ledning ges inte heller i dess förarbeten. Det framstår emellertid som givet att de skadade funktionerna ska återställas och standarden bibehållas.
Skyldigheten sträcker sig dock inte så långt att en bostadsrättshavare har ett befogat anspråk på att få de skadade delarna utbytta eller reparerade till nyskick eller till dagens standard. T.ex. kan bostadsrättsföreningen nöja sig med att ersätta skadade inventarier med i alla avseenden likvärdiga men begagnade inventarier.
En annan sak är att föreningen kan åta sig att mot särskild ersättning vidta reparationsåtgärder som går utöver vad föreningen hade kunnat begränsa sig till.
Ofta är läget det att en reparation inte låter sig utföras till annan nivå än nyskick. En reparation kan också på grund av arbetsmässiga eller ekonomiska förhållanden eller av andra praktiska skäl med nödvändighet vara att utföra så att den innebär en förbättrad funktionalitet eller att bättre material kommer till användning (t.ex. ersätts gamla vitvaror med nya därför att begagnade inte står att finna). I sådana fall leder reparationen till att lägenheten får en högre standard än vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva.
Att lägenheten i vissa fall kan få en högre standard än vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva är emellertid en följd av att den i lagen stadgade skyldigheten för föreningen att reparera lägenheten fullgörs på det sätt som måste ske. En rätt för föreningen att kräva ersättning för den högre standarden bör då i brist på författningsstöd vara motiverad av tungt vägande rättspolitiska skäl. Det gäller även till den del bostadsrättshavaren har gjort en tydlig värdemässig vinst på reparationen. (Jfr Thomas, Om obehörig vinst särskilt utanför kontraktsförhållanden, 1950, s. 181 f.)
Rättspolitiskt talar den associationsrättsliga likhetsprincipen för att föreningen bör ha en viss rätt till vinstersättning i den diskuterade situationen, men argumentet väger inte tillräckligt tungt.
Om praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärder leder till en standardhöjning är alltså bostadsrättshavaren inte skyldig att utge ersättning för denna.
Lika med hovrätten finner HD att skadeståndsrättsliga principer inte kan leda till att föreningens talan vinner bifall.
Mot bakgrund av det anförda ska hovrättens domslut fastställas.
- - -.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 15 september 2011.
Mål nr: T 1528-09.
Lagrum: 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614).
Samtidigt med det refererade målet och på motsvarande sätt avgjordes ett liknande mål mellan Bostadsrättsföreningen Butler och Brown (mål nr T 1531-09).