Fråga om bostadsrättshavare utan bostadsrättsföreningens samtycke upplåtit hela lägenheten i andra hand och därmed förverkat sin nyttjanderätt.
Bostadsrättsföreningen Klockbojen bildades år 1984 och har 128 medlemmar. Genom bosparande fick Randall rätt att teckna sig för en lägenhet i föreningen, en rättighet som han överlät på sin sambo Ayala Föreningen upplät med tillträde i maj 1984 lägenheten nr 802 om tre rum och kök till Ayala att "användas som bostad". Föreningens stadgar innehåller ett förbud mot andrahandsuthyrning utan föreningens tillstånd, vilket Ayala informerades särskilt om vid inträdet i föreningen.
Ayala har aldrig bott permanent i lägenheten utan har, tillsammans med sin son, född år 1978, sammanbott med Randall sedan slutet av 1970-talet i dennes radhus.
Efter tillträdet hyrde Hurley - med föreningens godkännande - under nästan två år ut lägenheten i andra hand till en vänfamilj. När hon hyrde ut lägenheten på nytt, till en annan familj, vägrade föreningen att ge sitt samtycke. Genom ett beslut i början av september 1986 avslog hyresnämnden Bartlett ansökan om tillstånd till uthyrningen. Fram till utgången av år 1992 bodde ingen permanent i lägenheten. Vid tre tillfällen lät Ayala vänner samt arbetskamrater till Randall mot ersättning disponera lägenheten. Sammanlagt nyttjades lägenheten av dessa under två till tre månader. Från januari 1993 och några månader framåt bodde Bartlett föräldrar i lägenheten, medan deras egen bostad renoverades.
Under sommaren 1993 började Ayala överväga att låta någon annan nyttja lägenheten mot ersättning. Hon tog kontakt med hyresnämnden för att få råd och skrev sedan i slutet av oktober 1993 till föreningen och uppgav att hon avsåg att hyra ut "del av" lägenheten från mitten av november 1993. Föreningen redovisade genom ett brev, daterat d. 11 nov. 1993, sin uppfattning att den tänkta uthyrningen inte var en sådan som var tillåten enligt bostadsrättslagen, utan var ett brott mot förbudet att utan samtycke hyra ut i andra hand. Föreningen förklarade att saken kunde prövas på nytt om Ayala gjorde troligt att upplåtelsen avsåg endast en begränsad del av lägenheten och kunde påvisa att lägenheten utgjorde en "del av Ert hem".
Söndagen d. 14 nov. 1993 sammanträffade Randall i lägenheten med föreningens ordförande och en styrelseledamot. Vid mötet redovisade Randall bl.a. att de hade en intresserad hyresgäst, Vargas, och att uthyrningen skulle ske med det minsta av lägenhetens rum låst.
Mellan Ayala och Vargas upprättades ett hyreskontrakt. Vargas flyttade in d. 15 nov. 1993. Det visade sig att hon ville ha sina egna möbler, varför det sedvanliga möblemang som fanns i lägenheten ställdes in i det mindre sovrum som inte omfattades av avtalet.
I ett brev d. 16 nov. 1993 meddelade föreningen att man stod kvar vid sin tidigare uppfattning att uthyrningen till Vargas var otillåten. Sedan Ayala och Randall i brev d. 19 nov. 1993 på nytt hävdat att de hade rätt att hyra ut en del av lägenheten gjorde föreningen i ett brev d. 24 nov. 1993 bl.a. gällande att fråga var om ett kringgående av förbudet mot andrahandsuthyrning. I ett brev d. 10 dec. 1993 förklarade sig föreningen emellertid, med hänsyn till att Vargas hade flyttat in i lägenheten, medge att hon bodde kvar t.o.m. d. 30 mars 1994. I brevet anförde föreningen vidare: "Vargas skall sålunda ha avflyttat senast d. 1 april 1994. I det fall avflyttning inte har skett vid denna tidpunkt kommer styrelsen att omgående inleda förfarandet med att förklara bostadsrätten förverkad". I ett brev d. 2 juni 1994 anmälde föreningen att den avsåg att vidta rättsliga åtgärder mot Ayala, eftersom hon inte hade efterkommit föreningens uppmaning om rättelse.
Vargas bodde kvar i lägenheten till maj 1995. I november 1995 flyttade Sutton och Burns in som hyresgäster i lägenheten på motsvarande villkor som hade gällt för Marsh väckte i augusti 1994 talan mot Ayala vid Södra Roslags TR och yrkade att TR:n skulle förklara Bartlett nyttjanderätt till lägenheten förverkad samt förplikta henne att genast avflytta därifrån vid äventyr att annars bli avhyst på egen bekostnad.
Ayala bestred föreningens talan.
Till grund för sin talan anförde föreningen i första hand: Ayala har utan föreningens tillstånd hyrt ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand. Hon har inte heller ansökt om tillstånd för uthyrningen hos hyresnämnden. Föreningen har anmanat henne att vidta rättelse, vilket inte har hörsammats. Det som ligger Ayala till last är inte av ringa betydelse. Hennes nyttjanderätt är därför förverkad enligt 7 kap. 18 § 2 bostadsrättslagen.
Föreningen gjorde i andra hand gällande att Hurley, som över huvud taget inte hade bott i lägenheten, hade använt denna i strid mot upplåtelseändamålet och att hennes nyttjanderätt därför var förverkad enligt 7 kap. 18 § 3 jämförd med 7 kap. 6 § bostadsrättslagen.
Ayala förnekade att hon hade gjort sig skyldig till någon otillåten andrahandsuthyrning. Hon hade hyrt ut endast en del av lägenheten och det var alltså fråga om en i sig tillåten deluthyrning. Det rum som inte var uthyrt var låst och disponerades av Sanders K själv. Om det skulle vara fråga om en uthyrning i andra hand gjorde Ayala gällande att föreningen hade anmanat henne att vidta rättelse för sent. I vart fall hade andrahandsuthyrningen varit av ringa betydelse för föreningen.
Hurley förnekade också att hon hade använt lägenheten i strid med upplåtelseändamålet. I vart fall hade hennes användning inte haft någon avsevärd betydelse för föreningen. Denna hade vidare inte anmanat henne att vidta rättelse av den påstådda avvikelsen från ändamålet. Slutligen gjorde hon gällande att föreningen inte fick åberopa denna förverkandegrund, eftersom den inte hade angetts som grund för uppsägning.
I målet anförde parterna bl.a. följande.
Föreningen: Föreningen har aldrig fallit ifrån sin inställning att uthyrningen till Vargas var otillåten och skulle rättas. Det var av vänlighet mot Vargas som hon fick flytta in temporärt. Uthyrningen till Vargas kom till stånd sedan hon låtit införa en annons i Lidingö tidning. Randall svarade på annonsen och ställde som krav bl.a. att Vargas skulle ha egen hemförsäkring. Vargas hade egen namnskylt och eget telefonabonnemang. Hon nyttjade även i övrigt lägenheten som sin egen och hade nyckel även till det låsta rummet. Hon har endast haft kontakt med Fletcher K som brukade besöka lägenheten ett par gånger i månaden. Randall brukade inte komma oanmäld och öppna med den egna nyckeln utan ringde i förväg. Vargas betalade 4 300 kr per månad medan Bartlett avgift till föreningen uppgick till 3 815 kr. - Föreningen är av kooperativ natur och det är en väsentlig olägenhet om medlemmarna inte bor i sina lägenheter utan hyr ut dem i andra hand. Bartlett metod med många kortvariga uthyrningar visade sig dessutom innebära ett ökat slitage av hennes lägenhet.
Hurley: Hon var tidigare gift med Randall De separerade år 1976 och skildes år 1978. Sedan de tog upp förhållandet på nytt har relationen varit osäker. Hon ville därför ha en lägenhet att kunna flytta till med sonen. Nu är hennes tanke att sonen vid uppnådda 20 år skall flytta till lägenheten. Under de gångna åren har de själva sovit över i lägenheten några gånger. De har badat bastu, nyttjat tvättstugan och har hela tiden haft mat i frysen. Hon var medveten om att hon inte kunde hyra ut lägenheten i andra hand. När avgiften till föreningen steg började hon fundera på vad hon kunde göra i stället. Hon tog därför kontakt med hyresnämnden och fick besked om att det var tillåtet att hyra ut en del av lägenheten. Vargas hade nyckel till alla innerdörrar och alltså även till det rum som hon inte hyrde, närmast av säkerhetsskäl. Detta rum gick för övrigt inte att praktiskt nyttja eftersom det var belamrat med möbler. Ayala hade hela tiden kvar sin egen namnskylt på ytterdörren. Det är Fletcher K som hela tiden har skött hyresförhållandet. Han besöker lägenheten ofta och ringer av hänsyn till hyresgästen på dörren innan han går in. Motsvarande villkor gäller för hyresförhållandet med Sutton och Burns De har dock inte någon nyckel till det låsta rummet.
I målet hördes Sanders K under sanningsförsäkran samt bl.a. Vargas och Fletcher K som vittnen.
Ayala bekräftade i förhöret de uppgifter hon hade lämnat som sakframställning.
Vargas uppgav: Hon annonserade efter en lägenhet. Hon skulle inte ha accepterat att hyra lägenheten om Sanders K själv skulle ha bott där. Två rum och kök var dock tillräckligt för henne. Det tredje rummet var låst och hon var aldrig inne i det sedan hon blev hyresgäst, även om hon hade nyckel dit. Hon hade namnskylt på ytterdörren och hade egna möbler och egen köksutrustning. I övrigt nyttjade hon fastighetens alla gemensamhetsutrymmen. Hon träffade Randall ungefär en gång i månaden. Oftast skulle denne hämta bär i frysen. Han ringde alltid och sade till innan han kom. Han hade dock tillåtelse att gå in i lägenheten om hon inte skulle vara hemma.
West, uppgav: Under sommaren 1993 fick han nekande svar från föreningen på en begäran att få hyra ut lägenheten under cirka tre år eller till dess hans styvson var stor nog att flytta in. Efter kontakt med hyresnämnden fick han veta att det gick att hyra ut en del av lägenheten utan tillstånd. Han har förgäves försökt få besked från styrelsen under vilka villkor en sådan uthyrning skulle kunna godtas av föreningen. Han har besökt lägenheten två till fyra gånger per månad och har rätt att gå in när han vill. Beträffande slitaget uppstod det när den första familjen hyrde lägenheten. Det var han själv som tog upp den frågan med hyresgästen, som fick betala ersättning till den renovering som sedan gjordes. Föreningen var inte inblandad över huvud taget.
TR:n (rådmannen Brown) anförde i dom d. 3 april 1996: Domskäl. Det har blivit klarlagt att hyresförhållandet mellan Ayala och Vargas på den avgörande punkten motsvarade vad de hade avtalat i hyreskontraktet. Även om Stewart nyckelinnehav kunde leda tankarna åt annat håll, är det alltså visat att det tredje rummet i lägenheten faktiskt inte stod till hennes förfogande och inte disponerades av henne. Motsvarande förhållande har visats gälla för uthyrningen till Sutton och Burns
Enligt 12 kap. 39 § JB får en hyresgäst inte i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet. Stadgandet får antas ha samma betydelse som uttrycket "hela sin lägenhet" i 7 kap. 10 § 1 st. bostadsrättslagen. Det framgår av Bostadsdomstolens praxis att stadgandet i hyresförhållanden tolkats bokstavligt och att Bostadsdomstolen vid bedömningen inte har tillmätt betydelse åt omständigheten att uthyraren själv inte bor i lägenheten vid en deluthyrning (se t.ex. beslut nr 31/1986 och 227/1992).
I propositionen till bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92 s. 118) förklarade föredraganden att den praxis som etablerats vad gäller andrahandsupplåtelser av hyreslägenheter borde vara vägledande även vid en prövning enligt bostadsrättslagen. Även om då avsågs bedömningen av bostadsrättshavarens skäl för andrahandsuthyrning, anser TR:n att uttalandet bör tillämpas även på den nu aktuella situationen. TR:n finner därför att det inte kan anses att Ayala hyrt ut hela sin lägenhet till Vargas eller senare till Sutton och Burns Hon har alltså inte förverkat nyttjanderätten på den grunden.
TR:n behandlade härefter föreningens andrahandsgrund och kom därvid till slutsatsen att Ayala i vart fall genom de två senaste uthyrningarna hade använt lägenheten i strid mot det avsedda ändamålet. Detta var enligt TR:n av avsevärd betydelse för föreningen och föreningen hade anmanat henne att vidta rättelse. TR:n fann att föreningen hade rätt att i målet åberopa brott mot ändamålet som förverkandegrund och att käromålet alltså skulle bifallas.
Domslut. Med bifall till käromålet förklarar TR:n Bartlett nyttjanderätt till lägenheten 802 i Bostadsrättsföreningen Klockbojen förverkad och förpliktas Ayala att genast avflytta från lägenheten.
Ayala överklagade i Svea HovR och yrkade ogillande av föreningens talan.
Föreningen bestred ändring.
Parterna åberopade i HovR:n samma grunder och omständigheter som vid TR:n.
Föreningen vidhöll att Ayala hade förverkat sin nyttjanderätt på grund av otillåtna andrahandsuthyrningar och anförde vidare: De uttalanden som gjordes i propositionen 1990/91:92 s. 118 om att rättspraxis på hyresrättens område bör vara vägledande vid prövningen enligt bostadsrättslagen skall ses i ljuset av de skillnader som gäller mellan dessa två boendeformer. TR:n har intolkat mer än vad lagstiftaren avsett. Vägledande skall endast vara den praxis som utvecklats beträffande bedömning av de skäl hyresgästen respektive bostadsrättshavaren har för sin andrahandsupplåtelse. De rättsfall som åberopas avsåg hyreslägenheter och gällde förhållanden från tiden före bostadsrättslagens ikraftträdande.
HovR:n (hovrättslagmannen Sanchez, hovrättsrådet Maldonado och hovrättsassessorn Price, referent) anförde i dom d. 16 juli 1997 rörande frågan om otillåten andrahandsuthyrning: HovR:n delar TR:ns bedömning i denna del.
HovR:n behandlade härefter föreningens andrahandsgrund. HovR:n fann på anförda skäl att föreningen inte hade varit berättigad att säga upp Ayala till avflyttning under åberopande av att hon använt lägenheten i strid med upplåtelseändamålet och att överklagandet därför skulle bifallas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom lämnar HovR:n Bostadsrättsföreningen Klockbojens talan utan bifall.
Föreningen (ombud advokaten Bailey) överklagade och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns domslut.
Ayala (ombud advokaten Hudson) bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Bostadsrättsföreningen Klockbojen bildades år 1984 och har 128 medlemmar. Sedan maj samma år disponerar Ayala i föreningen med bostadsrätt nyttjanderätten till en lägenhet om tre rum och kök. I avtalet mellan föreningen och Sanders K anges att ändamålet med upplåtelsen är att lägenheten skall användas som bostad. Enligt föreningens stadgar är bostadsrättshavare förbjuden att utan föreningens tillstånd hyra ut lägenheten i andra hand.
Hurley har, ostridigt, aldrig bott i lägenheten och har ända sedan tillträdet, under de två första åren med föreningens tillstånd, i perioder hyrt ut lägenheten till olika personer. Enligt den ordning för uthyrningen som har gällt sedan november 1993 har ett rum i lägenheten hållits låst för Bartlett räkning medan hyresgästen fritt har disponerat övriga delar av denna. Dock har i vart fall hyresgästen Vargas haft en nyckel till det låsta rummet. Föreningen har i november 1993 förklarat för Hurley, såväl muntligen som skriftligen, att man inte accepterade att hon hyrde ut lägenheten.
Föreningen har till grund för yrkandet att bostadsrätten skall förklaras förverkad åberopat i första hand att Sanders K utan föreningens tillstånd har hyrt ut lägenheten i andra hand. Hurley å sin sida har gjort gällande att uthyrningen avser del av lägenheten och har dessutom till grund för bestridandet anfört att hon inte i tid har anmanats att vidta rättelse.
7 kap. 8 § bostadsrättslagen reglerar förhållandena vid uthyrning av del av lägenheten. I bestämmelsen stadgas, att bostadsrättshavaren inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon medlem i föreningen. Uttrycket inrymma måste innebära att det, för att fråga skall vara om en delupplåtelse, krävs att bostadsrättshavaren bor i lägenheten samtidigt med hyresgästen. Det har Sanders K ostridigt inte gjort.
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Lagrummets ordalydelse talar i och för sig för att upplåtelsen måste avse lägenhetens hela yta för att lagrummet skall bli tillämpligt. A andra sidan innebär den ordning som Sanders K har tillämpat för uthyrningen i realiteten, att hon helt har överlämnat dispositionsrätten till lägenheten till hyresgästen i fråga och därmed inte längre har någon kontroll över lägenheten. I den meningen har upplåtelsen omfattat hela lägenheten.
I målet har åberopats att Bostadsdomstolen i ett antal avgöranden har funnit att uthyrning av en hyreslägenhet på motsvarande sätt som skett i förevarande fall inte har bedömts utgöra en upplåtelse av hela lägenheten. Detta synsätt har dock satts i fråga (se t.ex. Thornton, Hyreslagen, 6 uppl. 2000 s. 246). 1 sammanhanget bör beaktas att hyresrätten som upplåtelseform skiljer sig i viktiga avseenden från bostadsrätten. Som HD har konstaterat i rättsfallet NJA 1991 s. 343 har en bostadsrättsförening en kooperativ karaktär och för att föreningen skall kunna fungera på ett tillfredsställande sätt krävs att en medlem är beredd att visa solidaritet gentemot föreningen och övriga medlemmar. En intressegemenskap antas alltså föreligga mellan föreningen och medlemmen samt mellan medlemmarna inbördes. På hyresrättens område däremot råder ett partsförhållande mellan hyresvärden och hyresgästen.
Av det anförda följer att en upplåtelse av en bostadsrättslägenhet under de former som Ayala har tillämpat bör bedömas vara en total upplåtelse av lägenheten (jfr SOU 2000:2 s. 196 f.). Att Ayala inte har haft föreningens tillstånd för den uthyrning som föreningens talan avser är ostridigt.
Enligt 7 kap. 18 § 2 bostadsrättslagen är nyttjanderätten till lägenheten förverkad om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och föreningen berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning såvida det som ligger bostadsrättshavaren till last inte enligt 19 § är av ringa betydelse eller bostadsrättshavaren enligt 21 § låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål.
I bostadsrättslagen är inte närmare angivet i vilka former en tillsägelse skall ske. Som HovR:n har konstaterat skall den emellertid ge klara besked till bostadsrättsinnehavaren om vilken rättelse denne enligt föreningens mening skall vidta. Av handlingarna framgår att föreningen i skrift till Gordon 10 dec. 1993 har anmanat henne att upphöra med uthyrningen. Det är inte visat att föreningen hade kännedom om den otillåtna upplåtelsen mer än två månader dessförinnan. Föreningen har därför inom den tid som krävts anmanat Ayala att vidta rättelse.
Med hänsyn till den långa tid som den otillåtna uthyrningen har pågått och då denna har fortsatt även efter det att föreningen anhängiggjort talan om förverkande av bostadsrätten kan det som ligger Ayala till last inte anses som ringa. Bostadsrätten är därför förverkad. Föreningens talan skall alltså bifallas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
HD (JustR:n Jones, Garrett, Clark och Håstad, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Bostadsrättsföreningen Klockbojen bildades år 1984. Sedan maj samma år disponerar Ayala med bostadsrätt en lägenhet om tre rum och kök i föreningens fastighet för bostadsändamål. Enligt föreningens stadgar är bostadsrättshavare förbjuden att utan föreningens tillstånd hyra ut lägenheten i andra hand.
Det är ostridigt att Ayala aldrig bott i lägenheten och att hon periodvis hyrt ut denna till olika personer. Från mitten av november 1993 hyrde hon ut lägenheten utom ett rum till Vargas I det undantagna, minsta rummet förvarade Ayala möbler.
Sedan föreningen i slutet av oktober 1993 fått kännedom om den tillämnade uthyrningen till Vargas, vägrade föreningen att ge sitt tillstånd. I december 1993 medgav föreningen dock att Vargas, som flyttat in, fick bo kvar men krävde att hon skulle ha avflyttat senast d. 1 april 1994. Vargas bodde emellertid kvar efter denna dag.
I målet har föreningen i första hand gjort gällande att Bartlett nyttjanderätt är förverkad därför att hon utan föreningens tillstånd hyrt ut lägenheten i andra hand. Ayala har invänt främst att tillstånd inte behövts, eftersom hela lägenheten inte Martin ut.
I bostadsrättslagen (1991:614) ges i 7 kap. 6-9 §§ bestämmelser om hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten, medan det i 10-11 §§ ges bestämmelser om upplåtelse av lägenheten i andra hand. Enligt 8 § får bostadsrättshavaren inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i denna. Enligt 10 § får - med vissa här inte aktuella undantag - bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. I 11 § stadgas att, om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse, bostadsrättshavaren ändå får upplåta hela lägenheten i andra hand, om han under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen. Om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand, är enligt 18 § 2 nyttjanderätten under ytterligare vissa förutsättningar förverkad.
Ayala har visserligen undantagit ett rum i lägenheten från upplåtelsen. Vargas har emellertid ensam bott i lägenheten och förfogat över samtliga övriga utrymmen, däri inräknat kök och badrum. Enligt vad som framgår av utredningen i målet har Ayala under den i målet aktuella tiden inte haft annan kontakt med lägenheten än att hennes sambo Randall besökt den någon gång i månaden, efter att på förhand ha meddelat sin ankomst till Wong har således haft rätt att självständigt nyttja lägenheten. Mot bakgrund härav får Ayala anses ha till Vargas upplåtit hela lägenheten i den mening som avses i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
Det som ligger Ayala till last är inte av ringa betydelse (7 kap. 19 § bostadsrättslagen).
Ayala har mot föreningens förverkandeyrkande dessutom invänt att föreningen inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på uthyrningen sagt till henne att vidta rättelse, vilket krävs i 7 kap. 21 § bostadsrättslagen. Det är emellertid inte visat att föreningen hade kännedom om den otillåtna upplåtelsen mer än två månader innan föreningen d. 10 dec. 1993 anmanade Ayala att bringa hyresförhållandet till upphörande senast den sista mars 1994.
Bartlett nyttjanderätt till lägenheten är således förverkad.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
JustR Hayes var skiljaktig och anförde: Särskilt med tanke på de ingripande rättsverkningarna av otillåten andrahandsuthyrning enligt 7 kap.10-11 §§bostadsrättslagen bör dessa bestämmelser tillämpas efter sin ordalydelse. För detta talar också att Hurley hade anledning att räkna med att bestämmelserna skulle tillämpas i överensstämmelse med vad som är fast praxis vid tillämpningen av motsvarande bestämmelser i hyreslagen.
Av utredningen i målet framgår att Hurley hyrde ut två av lägenhetens rum, medan hon själv disponerade det tredje rummet, låt vara att det var mindre än de uthyrda rummen. Hon upplät således inte hela lägenheten i andra hand och nyttjanderätten har inte förverkats på den grunden.
I fråga om föreningens andrahandsgrund instämmer jag i HovR:ns bedömning.
På grund av det anförda bör föreningens talan ogillas.
HSB:s Bostadsrättsförening Flodhästen i Mölndal väckte vid Mölndals TR talan mot Clark och yrkade att TR:n skulle förklara bostadsrätten till lägenhet nr 22 i föreningen förverkad samt ålägga Clark att genast avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
Clark bestred käromålet.
Till utveckling av sin talan anförde föreningen bl.a. följande. Clark innehar med bostadsrätt lägenhet nr 22 i Bostadsrättsföreningen Flodhästen i Mölndal. 1992 begärde Clark och fick tillåtelse att upplåta lägenheten i andra hand till två flickor under ett års tid. Som skäl för sin begäran anförde Clark att han skulle flytta ut till sitt sommarhus i Vallda, för att se om det var möjligt att nyttja nämnda sommarhus för åretruntboende. Clark har allt sedan dess angett sommarhuset som sin permanenta postadress. Andrahandsupplåtelsen förlängdes med föreningens tillstånd till månadsskiftet juni juli 1994, varefter en av de två flickor som hyrt lägenheten avflyttade. Clark fortsatte emellertid att hyra ut lägenheten till den andra flickan. Föreningen gav respit med flickans avflyttning till september 1994.1 november 1994 beslutade föreningen att godta en fortsatt upplåtelse av lägenheten i andra hand till årsskiftet 1994-1995. Emellertid fortsatte Clark att även därefter hyra ut lägenheten till flickan. Föreningen skickade därför d. 9 mars 1995 en anmaning till Clark att vidta rättelse vid äventyr av att föreningen annars skulle vidta rättsliga åtgärder. Då flickan till föreningen uppgav att hon snart skulle flytta från lägenheten ansåg föreningen emellertid att skäl saknades att driva ärendet vidare. Flickan avflyttade från lägenheten i september 1996. Föreningen kunde dock konstatera att en ny hyresgäst, Bailey, flyttat in i lägenheten någon gång i mitten av september 1996. Det framkom vidare att hyreskontrakt tecknats mellan Clark och Williams 30 sept. 1996. 1 detta kontrakt var Hancock adress angiven till Kilanäsvägen i Vallda. Vidare var hyran angiven till 3 000 kr, vilket översteg den på hela lägenheten belöpande månadsavgiften. Clark och Bailey träffade nytt hyresavtal d. 31 okt. 1996, av vilket det framgår att det åligger Clark att till uthyrningen inhämta erforderligt samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse. Styrelsens ordförande Smith har tillsammans med några av grannarna kunnat konstatera att Clark inte bor i lägenheten. Clark hyr inte heller någon av föreningens parkeringsplatser, oaktat att han har bil. Sammantaget anser föreningen att Hancock upplåtelse är av sådan art att föreningens tillstånd krävs, då den inte kan betraktas såsom en partiell upplåtelse. Om TR:n trots det anförda skulle finna att endast en del av lägenheten upplåtits till Bailey, görs det i andra hand gällande att det ändå skall anses att fråga är om otillåten andrahandsuthyrning då Clark själv varken bor i lägenheten eller utövar någon daglig tillsyn över den. Föreningen har fullgjort vad som ankommer på den genom att inom två månader efter det att föreningen erhållit kännedom om upplåtelsen till Bailey i mitten på september 1996 skriftligen anmoda Moreno 21 okt. 1996, i enlighet med bostadsrättslagens 7 kap. 32 §, att vidta rättelse. Någon rättelse har inte kommit till stånd. Då Clark har handlat i strid mot 7 kap. 10 § bostadsrättslagen skall nyttjanderätten jämlikt samma lags 7 kap. 18 § 2 st. 2 förklaras förverkad.
Clark anförde bl.a. följande. Han flyttade in i den aktuella bostadsrättslägenheten 1962. 1992 begärde han tillstånd från styrelsen att hyra ut lägenheten i dess helhet i andra hand till två flickor under ett års tid, vilket föreningen beviljade. Perioden utsträcktes sedermera med föreningens tillstånd t.o.m. d. 30 juni 1994. Fr.o.m. d. 1 juli 1994 skulle Clark hyra ut två möblerade rum till en utav flickorna. Trots att fråga var om en partiell upplåtelse av lägenheten och trots att Clark själv inte begärde det, beslutade styrelsen att godkänna upplåtelsen såsom andrahandsuthyrning fram till d. 31 dec. 1994. Clark påpekade detta för föreningen. Den 19 jan. 1995 översände styrelsen en uppsägning till Clark Skälet till uppsägningen var att han upplåtit lägenheten i andra hand utan föreningens samtycke samt att han inte efter rättelseanmaning d. 17 nov. 1994 vidtagit rättelse utan dröjsmål. Styrelsen åberopade alltså en rättelseanmaning som skedde när styrelsens tillstånd ostridigt fortfarande gällde. Anmaning att vidta rättelse gjordes inte efter d. 31 dec. 1994, varför uppsägningen var ogiltig. Den 21 okt. 1996 översände föreningen ett nytt brev med anmodan att vidta rättelse, enligt vilket styrelsen skulle ha konstaterat att Clark sedan mitten av september 1996 utan tillstånd upplåtit sin bostadsrätt i andra hand. Sammanfattningsvis gör Clark gällande. Han har inte upplåtit sin lägenhet i dess helhet i andra hand - utan endast del därav - varför styrelsens tillstånd inte erfordrats. Om TR:n skulle finna att den aktuella uthyrningen är att betrakta som upplåtelse i dess helhet är uppsägningen utan verkan, då föreningen från det att kännedom erhölls om andrahandsupplåtelsen inte inom två månader anmodat honom att vidta rättelse i enlighet med 7 kap. 21 § bostadsrättslagen. I sista hand göres gällande att upplåtelsen som rättelsen tog sikte på avsåg en hyresgäst som flyttat innan hyresförhållandet med Jackson påbörjats och att rättelse således vidtagits.
TR:n (rådmannen Carpenter anförde i dom d. 19 juni 1997: Domskäl. På föreningens begäran har partsförhör hållits med Smith samt vittnesförhör med Gordon och Hicks. På Hancock begäran har förhör hållits med honom själv under sanningsförsäkran och vittnesförhör med Bailey
Föreningen har som skriftlig bevisning åberopat utdrag ur befolkningsregistret, samt ett av Williams 30 sept. 1996 undertecknat hyresavtal till styrkande av att Hancock adress har varit Kilanäsvägen i Vallda, respektive att det varit frågan om uthyrning i andra hand som krävt styrelsens samtycke. Clark har åberopat samma hyresavtal till styrkande av att uthyrningen avsett endast del av lägenhet.
Smith, Gordon och Hicks har samstämmigt uppgett att de endast sett Clark vid ett fåtal tillfällen i det aktuella området och att Clark enligt deras mening varken bor i den aktuella bostadsrättslägenheten, eller utövar tillsyn över den. Hicks har även uppgett att han observerat att Bailey flyttade in i den aktuella lägenheten runt mitten på september.
Clark har uppgett bl.a.: Det vitsordas att hans adress har varit Kilanäsvägen i Vallda. Detta beror dock enbart på att han inte bemödat sig om att begära ny adressändring efter det att han gett upp tanken på att bo i sommarstugan. Uthyrningen av den aktuella bostadsrätten avser del av lägenhet. Han har för egen del behållit det större av lägenhetens två sovrum, dit Bailey inte har tillträde. Dörren till hans egna sovrum är försedd med sjutillhållarlås och är alltid låst när han inte vistas i lägenheten. Han ser till lägenheten åtminstone en till två gånger i veckan och det händer även att han övernattar där. Lägenheten hyrs ut möblerad. Bailey flyttade in i lägenheten runt 5-6 okt. 1996. Innan dess hade han varit uppe och besiktigat lägenheten i samband med att den tidigare inneboende flyttade ut. Till att börja med upprättades ett handskrivet hyreskontrakt som sedermera kompletterades med ett förtryckt sådant i anledning av att Bailey skulle söka bostadsbidrag. Hancock egen adress kom därvid av ett förbiseende att uppges till Vallda.
Bailey har uppgett bl.a.: Han hyr två av lägenhetens tre rum, samt del i kök och badrum. Han har inte tillträde till Hancock rum, då dörren till det alltid är låst. Det förtryckta hyreskontraktet upprättades på försäkringskassans begäran, så att Bailey skulle erhålla bostadsbidrag. Som det senare skulle visa sig har han inte ansetts berättigad till bostadsbidrag då han endast hyrt del av lägenhet och detta framgick ur de handskrivna tilläggen till det förtryckta blanketthuvudet. Han flyttade in i den aktuella lägenheten under första veckan i oktober 1996.
TR:ns bedömning.
Under rubriken "Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter" föreskrivs i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen att en bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke eller hyresnämnden enligt 11 § samma kap. lämnat tillstånd till upplåtelsen.
Enligt 12 kap. 39-40 §§ JB får en hyresgäst upplåta sin lägenhet i dess helhet i andra hand endast om hyresvärden samtyckt till upplåtelsen eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den.
En väsentlig skillnad i bostadsrättshavarens rättsliga ställning och hyresgästens är att bostadsrättshavaren har en icke tidsbegränsad nyttjanderätt medan hyresgästen har en tidsbegränsad. Den nyttjanderätt de har till sina lägenheter innebär emellertid för båda att de med de inskränkningar som framgår av avtal, stadgar och lag får disponera lägenheten efter gottfinnande.
Bostadsdomstolen har vid flera tillfällen uttalat sig rörande tolkningen av 12 kap. 39 § JB. Det saknas, enligt TR:ns mening, anledning att tolka 7 kap. 10 § bostadsrättslagen, som har samma ordalydelse som förstnämnda lagrum, på annat sätt.
Genom vad Clark och Bailey berättat finner TR:n utrett att Clark för egen räkning disponerar en del av lägenheten och att uthyrningen till Bailey således inte omfattar hela lägenheten. Vid angivna förhållanden kan inte anses vara fråga om upplåtelse av lägenheten i dess helhet i andra hand. Inte heller vad föreningen i övrigt åberopat och anfört visar att uthyrningen till Jackson haft sådan karaktär att uthyrningen kan anses ha skett i strid med 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Föreningens talan skall därför ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
Föreningen överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till käromålet.
Clark bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Thompson, referent, och Stanley samt hovrättsassessorn Larson) anförde i dom d. 17 juni 1998: Domskäl. I HovR:n har parterna åberopat samma omständigheter och bevis som vid TR:n, och omförhör har ägt rum med de personer som hördes där. Vid omförhören har lämnats i huvudsak samma uppgifter som redovisats i TR:ns dom.
Föreningen har gjort gällande att ändamålet med hyreslagstiftningen avviker från det som ligger till grund för reglerna om bostadsrätt och att det därför skulle finnas utrymme för att tolka de likalydande bestämmelserna om andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen och JB på skilda sätt. Det finns i och för sig visst fog för detta synsätt. HovR:n kan emellertid inte finna att det härigenom skulle föreligga längre gående möjligheter till förverkande av bostadsrätter än av hyresrätter. Med hänsyn härtill och till vad TR:n anfört om de närmare omständigheterna kring den aktuella uthyrningen kan föreningens talan inte vinna bifall.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
Föreningen (ombud advokaten Wolfe) överklagade och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.
Clark (ombud advokaten Wallace) bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Clark disponerade sedan 1962 med nyttjanderätt lägenheten nr 22 i HSB:s Bostadsrättsförening Flodhästen i Mölndal. Lägenheten omfattar tre rum och kök. Från 1992 t.o.m. 1994 hyrde Clark med föreningens tillstånd ut lägenheten till olika personer. Som skäl för sin önskan att hyra ut lägenheten angav Clark att han flyttat till sin fritidsfastighet i Vallda. Clark fortsatte även därefter att hyra ut lägenheten, men då utan föreningens tillstånd. Den 1 juli 1999 överlät han lägenheten med föreningens godkännande.
Föreningen har till grund för sitt yrkande att bostadsrätten skall förklaras förverkad åberopat i första hand att Clark i strid mot 7 kap. 10 § bostadsrättslagen har upplåtit lägenheten i andra hand utan tillstånd av föreningen och att han trots anmodan härom inte har vidtagit rättelse.
Clark har till grund för bestridandet anfört i första hand följande. Han har inte upplåtit lägenheten i dess helhet i andra hand, utan endast del av denna. Föreningens tillstånd har därför inte erfordrats. Om uthyrningen är att betrakta som en upplåtelse i dess helhet är uppsägningen utan verkan då föreningen från det att föreningen d. 19 jan. 1995 fick kännedom om upplåtelsen inte inom två månader anmodade honom att vidta rättelse. Den upplåtelse som rättelsen avsåg gällde en hyresgäst som flyttat. Rättelse har därför vidtagits.
7 kap. 8 § bostadsrättslagen reglerar förhållandena vid uthyrning av del av lägenheten. I bestämmelsen stadgas, att bostadsrättshavaren inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Uttrycket inrymma måste innebära att det, för att fråga skall vara om en delupplåtelse, krävs att bostadsrättshavaren bor i lägenheten samtidigt med hyresgästen. Det kan Clark, som under den tid tvisten gäller endast har vistats där sporadiskt, inte anses ha gjort.
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Lagrummets ordalydelse talar i och för sig för att upplåtelsen måste avse hela lägenhetens yta för att lagrummet skall bli tillämpligt. Clark har uppgivit att han brukat övernatta i lägenheten en gång i månaden och att han har besökt den några gånger i veckan, varvid han bl.a. hämtat sin post, samt att vissa besök infallit när hyresgästen inte har funnits i lägenheten. En sådan ordning innebär att Clark i stort har överlämnat dispositionsrätten till lägenheten till hyresgästen i fråga och därmed inte längre har haft någon kontroll över lägenheten. I den meningen har upplåtelsen omfattat hela lägenheten.
I målet har --- se under I --- och hyresgästen.
Av det anförda följer att en uthyrning av en bostadsrättslägenhet under de former som Clark har tillämpat bör bedömas vara en total upplåtelse av lägenheten (jfr SOU 2000:2 s. 196 f.). Att Clark inte har haft föreningens tillstånd för den uthyrning som föreningens talan avser är ostridigt.
Enligt 7 kap. 18 § 2 --- se under Schmitt dröjsmål.
Den upplåtelse som föreningens talan avser har skett till Jackson och påbörjades i början av oktober 1996. Föreningen har i skrift d. 21 okt. 1996 anmodat Clark att vidta rätttelse. Även om därvid angivits att upplåtelsen pågått sedan september 1996 kan skriften inte antas ha avsett annan upplåtelse än den som var aktuell när skriften avläts. Anmodan har således skett inom den tid som anges i 7 kap. 21 § bostadsrättslagen. Någon rättelse har inte vidtagits.
Med hänsyn till den tid som uthyrningen i andra hand har pågått utan tillstånd kan det som läggs Clark till last inte anses som ringa. Bostadsrätten är således förverkad.
Då Clark överlåtit lägenheten skall yrkandet att han skall åläggas att avflytta från denna lämnas utan bifall.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förklarar HD att Hancock nyttjanderätt avseende bostadsrätten till lägenhet nr 22 i HSB:s Bostadsrättsförening Flodhästen i Mölndal är förverkad.
Föreningens yrkande att Clark skall åläggas att genast avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad lämnas utan bifall.
HD (JustR:n Jones, Garrett, Clark och Håstad, referent) beslöt följande dom: Domskäl. I målet är ostridigt att Clark sedan 1962 med bostadsrätt disponerat en lägenhet om tre rum och kök i Bostadsrättsföreningen Flodhästens fastighet i Mölndal. Mellan 1992 och 1994 hade Clark föreningens tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand. Från oktober 1996 hyrde Clark ut två av rummen med erforderlig tillgång till kök och badrum till Black har under uthyrningarna huvudsakligen varit bosatt i sitt sommarhus i Vallda.
Föreningen har i första hand gjort gällande att Hancock nyttjanderätt förverkats därför att han hyrt ut lägenheten utan föreningens tillstånd till Bailey
I bostadsrättslagen (1991:614) - - - se under I - - - förutsättningar förverkad.
Bailey har i målet bl.a. uppgivit att Clark övernattade i lägenheten någon gång i månaden, att han därutöver besökte lägenheten ett par gånger i veckan, att han vid sina besök utnyttjade köket och det undantagna rummet samt att han fick post till lägenheten. Bailey kan därmed inte anses ha haft rätt att självständigt utnyttja lägenheten. Mot bakgrund härav kan Clark inte anses ha till Bailey upplåtit hela lägenheten i den mening som avses i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
Föreningen har i andra hand åberopat att - om endast partiell sublokation skall anses ha förelegat - Clark förverkat nyttjanderätten därför att han inte själv bodde i lägenheten och inte heller utövade erforderlig tillsyn och kontroll.
Med utgångspunkt i att upplåtelsen inte varit otillåten enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen har Scott boende i lägenheten föranlett nyttjanderättens förverkande endast om boendet kunnat medföra men för föreningen eller någon medlem i denna (se 7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Detta har emellertid inte påståtts av föreningen.
Hancock uthyrning till Bailey har således inte medfört att Hancock nyttjanderätt förverkats.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
JustR Hayes var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: Av utredningen i målet framgår att Clark hyrde ut två av lägenhetens rum, medan han själv disponerade det tredje rummet. Han upplät således inte hela lägenheten i andra hand och nyttjanderätten har inte förverkats på den grunden.
I fråga om föreningens andrahandsgrund instämmer jag i majoritetens bedömning.
HD:s domar i de båda målen meddelades d. 19 april 2001 (mål nr T 3328-97 och T 3213-98).