Fråga, vid en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, om hyresrätter vilka upplåtits till personer eller bolag som har intressegemenskap med en hyresvärd inte ska anses vara uthyrda i lagens mening och därmed undantas i beräkningen av antalet lägenheter. Hovrätten har funnit att lägenheterna inte ska undantas, då hyra betalas för lägenheterna och dessa i övrigt uppfyller kriterierna för att ett hyresförhållande föreligger.
Lantmäteriet Fastighetsinskrivning
Lantmäteriet Fastighetsinskrivning i Norrtälje beviljade genom beslut den 11 oktober 2018 en ansökan från bostadsrättsföreningen Skatan 9 om intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt.
Fastighetsägaren J-E.S. överklagade inskrivningsmyndighetens beslut och yrkade att tingsrätten skulle undanröja beslutet om anteckning av föreningens intresseanmälan i fastighetsregistrets inskrivningsdel. – – –
Som grund för yrkandet anförde J-E.S. huvudsakligen följande. Inskrivningsmyndighetens beslut baserar sig på felaktiga uppgifter om hur stor andel av hyresgästerna av de uthyrda lägenheterna i fastigheten som förklarat sig intresserade av ombildning enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). J-E.S. underrättades felaktigt om intresseanmälan först efter inskrivningsmyndighetens beslut. I fastigheten finns nio och inte åtta lägenheter, vilket påstås i intresseanmälan. En av lägenheterna innehas av J-E.S. J-E.S. nyttjar inte någon annan lägenhet i fastigheten. Endast fyra lägenhetsinnehavare, tillika medlemmar i föreningen, har anmält intresse för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Om fastighetsägarens lägenhet inte medtas i beräkning har således endast innehavare till hälften av lägenheterna i fastigheten anmält intresse för ombildning. De återstående fyra lägenheterna är uthyrda till andra hyresgäster som kontinuerligt erlagt hyra. Föreningens intresseanmälan uppfyller därför inte det krav som uppställs enligt 3 § andra stycket 2 ombildningslagen för sådan anteckning i fastighetsregistret som inskrivningsmyndigheten har gjort.
Föreningen bestred ändring av Lantmäteriets beslut. Föreningen anförde till grund för sitt bestridande i huvudsak följande. Såsom framgår av intyget ingivet till inskrivningsmyndigheten finns totalt nio lägenheter i fastigheten. Fem av dessa lägenheter ska dock inte beaktas vid beräkningen av antalet intressenter enligt ombildningslagen eftersom dessa lägenheter innehas av fastighetsägaren eller personer som har intressegemenskap med denne. Därtill kommer att en av dessa fem lägenheter disponeras som en lokal. Slutligen har inte J-E.S. visat att hyra har betalats för någon av dessa fem lägenheter, vilket innebär att lägenheterna i praktiken inte George ut och därför inte ska omfattas av begreppet lägenhet i ombildningslagen.
Tingsrätten (tingsfiskalen Watson) anförde i beslut den 3 maj 2019 bland annat följande.
Ändamålet med ombildningslagen är att stimulera övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Har hyresgästerna i en fastighet tagit initiativ till och engagerat sig för en ombildning har därför ansetts att en ombildning bör underlättas. Lagstiftningen har också till syfte att stimulera hyresgäster att ta sådana initiativ. Ordningen som valts för att uppnå dessa syften är att de hyresgäster med intresse att förvärva den fastighet de bor i gör en s.k. intresseanmälan. En sådan intresseanmälan hindrar fastighetsägaren från att sälja fastigheten utan att först erbjuda föreningen att köpa den. Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt att köpa den fastighet de bor i (se bl.a. Kennedy m.fl., Bostadsrättslagen, lagkommentaren till ombildningslagen, avsnitt 02, Zeteo, 2017-06-08).
Enligt 3 § ombildningslagen ska intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten åtföljas av ett intyg från bostadsrättsföreningens styrelse om hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar. Vidare ska det intygas att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen och – om de är bostadshyresgäster och anmälan avser ombildning till bostadsrätt – även är folkbokförda på fastigheten.
Inskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan är av formell natur (jfr RH 1993:71). I det intyg föreningen bifogade intresseanmälan anges att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de i fastigheten uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen samt att hyresgästerna till de medräknade bostadslägenheterna är folkbokförda på fastigheten. Därtill intygas att det totala antalet lägenheter i fastigheten är åtta stycken med undantag för garage och fastighetsägarens kontorslokal. Skrivningen om att det ”bortsetts från – – – fastighetsägarens kontorslokal” borde ha föranlett inskrivningsmyndigheten att komplettera ansökan (jfr NJA 2003 s. 125 och 19 kap. 16 § jordabalken). Detta eftersom det innebar en otydlighet i frågan om det fanns tillräcklig majoritet. Frågan är då om de uppgifter som framkommit i tingsrätten innebär att anteckningen ska undanröjas.
Föreningen har gjort gällande att fastighetsägarens, eller till denne närståendes, kontorslokal inte ska anses vara en lägenhet i ombildningslagens mening. Av 2 § andra stycket framgår att som lägenhet räknas enligt lagen varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Undantag görs för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen. Det senare lagrummets utformning föranleddes av lagrådets yttrande under lagstiftningsarbetet som framhöll bl.a. följande. Det kan ifrågasättas om lägenheter som fastighetsägaren disponerar bör inräknas. Vidare vore det föga rationellt att här ta hänsyn också till upplåtelser där hyresgästen inte gärna kan ha något beaktansvärt intresse att förvärva bostadsrätt. För att undvika möjligheten att kringgå lagstiftningen bör man konsekvent betrakta som lägenhet varje del av hyreshuset som utgör ett naturligt objekt för uthyrning, oavsett om den faktiskt uthyrts eller inte (se NJA II 1982 s. 259 ff.). I senare förarbeten anges att inte bara bostadslägenheter utan även lokaler ska ingå i beräkningsunderlaget, samt att en lägenhet som inte är uthyrd inte ska räknas med (se prop. 2002/03:12 s. 100). Det anges där även att bara hyresgäster som hyr direkt av värden ska räknas med, vilket innebär att andrahandshyresgäster inte ingår i underlaget.
Som utgångspunkt ska alltså varje enhet som utgör ett naturligt objekt för uthyrning betraktas som en lägenhet enligt ombildningslagen. Av lagtexten framgår även att lägenheten ska vara inrättad för att användas som bostad eller för annat ändamål, med undantag för förvaring. Även en lokal omfattas alltså av begreppet lägenhet. Det innebär att det i den aktuella fastigheten finns totalt nio enheter som ska betraktas som lägenheter.
Föreningen har även gjort gällande att de lägenheter som hyrs av personer som är närstående till fastighetsägaren inte ska beaktas vid beräkningen av antalet intressenter. Det är ostridigt att J-E.S. tillsammans med sin fru C.S. disponerar en lägenhet i fastigheten (lägenhet – – –). Av utredningen har även följande framkommit. En lägenhet disponeras av J-E.S. och Gonzalez i deras egenskap av dödsbodelägare i dödsboet efter Thompson mor (lägenhet – – – ). Två lägenheter disponeras av bolaget Vox Humana C.S. AB (lägenhet – – –  och – – – ). En lägenhet disponeras av F.F.S., Thompson son (lägenhet – – – ). Det får därmed anses utrett att fem av lägenheterna i fastigheten hyrs av J-E.S. eller av personer med nära anknytning till J-E.S. Mot bakgrund av ombildningslagens ändamål, utformningen av 2 § andra stycket i samma lag samt för att undvika ett kringgående av lagens ändamål ska i det aktuella fallet dessa fem lägenheter inte räknas in i det totala antalet uthyrda lägenheter. Det föreligger därmed tillräcklig majoritet. Intresseanmälan och intyget uppfyller i övrigt de krav som uppställs i ombildningslagen. J-E.S:s överklagande ska därför avslås.
Det förhållandet att J-E.S. fick underrättelse om föreningens intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten först efter myndighetens anteckning i fastighetsregistret föranleder inte någon annan bedömning.
1. Tingsrätten avslår Thompson överklagande.
J-E.S. överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten, med ändring av tingsrättens beslut, skulle upphäva inskrivningsmyndighetens beslut.
Bostadsrättsföreningen Skatan 9 bestred ändring.
Lantmäteriet bereddes tillfälle att yttra sig i målet och överlämnade målet till hovrättens bedömning.
Hovrätten (hovrättsråden Patel och Cabrera samt f.d. hovrättsrådet Garza anförde i beslut den 27 mars 2020 följande.
Ärendet gäller inskrivningsmyndighetens anteckning av en intresseanmälan enligt 3 § ombildningslagen. Enligt bestämmelserna ska en sådan anmälan åtföljas av ett intyg från bostadsrättsföreningens styrelse som anger hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan omfattar. Vidare ska – såvitt nu är av intresse – intygas att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsföreningen samt att bostadshyresgästerna är folkbokförda på fastigheten.
Varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål ska räknas som en lägenhet vid beräkningen av antalet lägenheter enligt ombildningslagen. Däremot ska inte garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen tas med i beräkningen. (Se 2 § ombildningslagen.)
Prövningen i ett ärende om anteckning av en intresseanmälan är av formell natur och tar som regel sikte på att uppgifterna i ansökan uppfyller de krav som ställs i ombildningslagen. Det kan dock finnas fall där en mer materiell prövning kan vara motiverad. (Se t.ex. NJA 2002 s. 613.)
I inskrivningsärenden finns det ingen begränsning för part att i högre instans åberopa nya omständigheter och bevis. Ett ärende som överklagats ska alltså prövas med utgångspunkt i den utredning som finns tillgänglig i den högre instansen. (Se bl.a. NJA 2002 s. 613, NJA 2003 s. 125 och RH 1993:71.)
J-E.S. har påstått att anteckningen i fastighetsregistret är felaktig eftersom den baserar sig på oriktiga uppgifter om hur stor andel av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna i fastigheten som förklarat sig intresserade av ombildning enligt 3 § ombildningslagen. Bostadsrättsföreningen har å sin sida anfört att ombildningslagens krav på kvalificerad majoritet är uppfyllt eftersom fem av lägenheterna i fastigheten inte kan anses uthyrda med hänsyn till att lägenheterna disponeras av J-E.S. eller personer som har intressegemenskap med honom och någon hyra inte betalas.
Som tingsrätten angett ska varje del av hyreshuset som utgör ett naturligt objekt för uthyrning, oavsett om den faktiskt hyrs ut eller inte betraktas som en lägenhet enligt ombildningslagen, och detta gäller även lokaler. Det anförda innebär att det med en beräkning enligt 2 § andra stycket ombildningslagen finns nio lägenheter i fastigheten. Frågan är då hur många av dessa som ska anses uthyrda enligt 3 § ombildningslagen. I målet är ostridigt att fyra av de nio lägenheterna hyrs av bostadsrättsföreningens medlemmar, att en disponeras av J-E.S., två av hans frus aktiebolag, en av hans son och en av dödsboet efter hans mor.
Av praxis framgår att en fastighetsägare inte kan vara hyresgäst i sin egen fastighet (se NJA 1952 s. 37 och RH 2006:46). Även om det finns nio lägenheter i fastigheten kan alltså högst åtta av dem anses vara uthyrda.
För att det ska föreligga ett hyresförhållande krävs vidare att lägenheten har upplåtits till nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 § jordabalken). I hyresavtalen mellan J-E.S. och de personer och bolag som får anses ha intressegemenskap med honom anges att hyra ska betalas för respektive lägenhet. Att hyra betalas för dessa lägenheter har även intygats av Thompson ekonomiska förvaltare. Enligt hovrätten får det genom utredningen anses visat att hyra betalas för de aktuella lägenheterna.
Nästa fråga är om det förhållandet att lägenheterna disponeras av personer som får anses ha intressegemenskap med J-E.S. innebär att lägenheterna inte ska anses vara uthyrda. Enligt hovrätten finns det inte något stöd i ombildningslagen eller dess förarbeten för ett sådant synsätt. Inte heller ger tidigare rättspraxis stöd för en sådan tolkning.
Inom närliggande rättsområden finns det regler som syftar till att hindra att fastighetsägaren och personer som denne har en intressegemenskap med kringgår lagregler som är till för att skydda nyttjanderättshavaren (se 7 kap. 31 § jordabalken). Dessa gäller dock endast andrahandsupplåtelser och syftet är framförallt att hindra att fastighetsägaren kringgår reglerna om besittningsskydd (se prop. 1984/85:111 s. 11 ff. och 27 ff.). Regleringen ger alltså inte något stöd för att en lägenhet som upplåtits till personer eller bolag som har intressegemenskap med hyresvärden inte ska anses vara uthyrd i ombildningslagens mening.
Sammanfattningsvis anser hovrätten att det saknas underlag för slutsatsen att de lägenheter som upplåtits till personer eller bolag som är fristående från J-E.S., men har intressegemenskap med honom, inte ska anses vara uthyrda i ombildningslagens mening. Denna bedömning leder hovrätten till slutsatsen att endast hälften av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna har förklarat sig intresserade av ombildningen. Kravet på kvalificerad majoritet i 3 § ombildningslagen är alltså inte uppfyllt och inskrivningsmyndighetens beslut om anteckning av bostadsrättsföreningen Skatan 9:s intresseanmälan ska därför undanröjas. – – –
Med ändring av tingsrättens beslut undanröjer hovrätten inskrivningsmyndighetens beslut om anteckning av bostadsrättsföreningen Skatan 9:s intresseanmälan. – – –