När omyndig ägt en andel i fast egendom, och förmyndaren begärt försäljning av den fasta egendomen enligt lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt, har samtycke av överförmyndaren ansetts erforderligt.
J.P. och C.P. (båda födda 1985), vilka äger vardera en tredjedel av fastigheten Ängsholmen 1:40 i Nynäshamn, ansökte d 26 april 1991 genom förmyndaren G.Ö. såsom ställföreträdare hos Handens TR om tillstånd till försäljning av fastigheten enligt samäganderättslagen till ett lägsta pris av 2 450 000 kr. De yrkade vidare att TR:n skulle utse god man att ombesörja auktionen.
X.X. (född 1980), som äger en tredjedel av fastigheten, bestred genom sin förmyndare O.P. yrkandet och anförde att det fanns synnerliga skäl för anstånd.
Som skäl för sin inställning anförde X.X.: O.P. är ensam vårdnadshavare om X.X.. X.X:s moder har avlidit. O.P. har tidigare varit gift med G.Ö. och har tillsammans med henne barnen J.P. och C.P..
Fastigheten Ängsholmen 1:40 i Nynäshamn inköptes som ersättningsfastighet till en ö, Brännskär, som X.X. ärvt efter sin mor. Köpeskillingen har erlagts av O.P.. En del av köpeskillingen kommer ifrån försäljningen av Brännskär.
Under 1987 beslöt O.P. att överföra Ängsholmen till sina tre barn X.X., C.P. och J.P.. Fastigheten försåldes till dåvarande taxeringsvärde. Orsaken var att barnen under sin uppväxttid och därefter skulle ha en gemensam punkt där de kunde vara tillsammans.
O.P. bär idag hela kostnaden för fastigheten. Han sköter den. Någon oenighet mellan delägarna om skötsel, renovering och nyttjanderätt av fastigheten föreligger inte. J.P., C.P. och X.X. vistas där gemensamt med O.P.. G.Ö. har inte framfört något önskemål om att få vara på Ängsholmen under de senaste åren. Det finns inte några ekonomiska skäl för J.P. och C.P. att sälja fastigheten.
X.X. upplever G.Ö:s ansökan om tvångsförsäljning av fastigheten som en vilja att klippa av så många band som möjligt, å ena sidan J.P. och C.P. och å andra sidan X.X. och O.P..
J.P:s och C.P:s placering av medel i detta sommarhus är en utomordentligt god placering. En överförmyndare skulle jämlikt FB:s regler inte acceptera en försäljning av fast egendom. Någon kostnad för J.P. och C.P. att inneha egendomen föreligger heller ej.
O.P. överväger att inleda en vårdnadsprocess mot G.Ö. angående J.P. och C.P..
TR:n (lagmannen Nguyen samt rådmännen Harris och Rogers) anförde i beslut d 27 juni 1991:
Skäl. De omständigheter X.X. anfört föranleder inte att synnerliga skäl för anstånd med försäljningen kan anses föreligga. X.X. har inte haft någon erinran mot det av sökandena angivna minimipriset.
Beslut. Fastigheten Ängsholmen 1:40 i Nynäshamns kommun skall för parternas gemensamma räkning utbjudas å offentlig auktion.
Advokaten O.J., Haninge, förordnas att i egenskap av god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev.
TR:n bestämmer att fastigheten inte får försäljas till ett pris understigande 2 450 000 kr.
X.X. anförde besvär i Svea HovR. Hon yrkade att HovR:n med undanröjande av TR:ns beslut skulle meddela anstånd med försäljningen. Hon gjorde därvid gällande att en försäljning innan barnen är myndiga skulle strida mot vad som både socialt och ekonomiskt är bäst för dem samt reste frågan om inte överförmyndarens tillstånd borde krävas.
HovR:n (hovrättsråden Bright, Clark och Norton samt hovrättsassessorn Silva, referent) anförde i beslut d 18 sept 1991:I 15 kap 15 § FB föreskrivs bl a att förmyndaren inte får överlåta den omyndiges fasta egendom utan överförmyndarens samtycke. Dessa bestämmelser skall enligt 19 § 3 st samäganderättslagen inte tillämpas i fråga om försäljning enligt samma lag av samfälld fast egendom som till någon del ägs av omyndig. Av förarbetena till samäganderättslagen och till den lag om förmynderskap som föregick FB:s bestämmelser i samma ämne framgår att den omyndiges intressen ansetts bli tillvaratagna genom samäganderättslagens föreskrifter om att rätten skall fastställa ett lägsta pris och att försäljningsvillkoren i övrigt skall bestämmas av den av rätten utsedde gode mannen (NJA II 1905 s 25 f och NJA II 1924 s 442 f).
Föreliggande fall skiljer sig från vad som kan antas vara normalfallet därigenom att det är en omyndig delägare som är sökande och att även övriga delägare är omyndiga. Ingen av dessa omständigheter kan emellertid föranleda att överförmyndarens tillstånd skulle krävas i strid mot avfattningen av bestämmelsen i 19 § 3 st samäganderättslagen.
En delägares ansökan skall inte beviljas, om en annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd med försäljning. Eftersom det endast är fråga om anstånd, får de omständigheter som åberopas inte ha en mera varaktig karaktär (jfr NJA 1979 s 562). Vad X.X. anfört kan med hänsyn härtill inte hindra att förordnande om försäljning meddelas.
På grund av det anförda lämnar HovR:n besvären utan bifall.
X.X. (ombud advokaten Clay) anförde besvär och yrkade att HD skulle avvisa, alternativt ogilla ansökningen.
J.P. och C.P. (ombud för båda advokaten B.P.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Williams) föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. X.X. har - utöver tidigare åberopade omständigheter - anfört bl a följande. Syftet bakom bestämmelsen i 19 § 3 st samäganderättslagen är att delägare i samägd fastighet inte skall tvingas delta i investeringar och skötsel avseende denna som överstiger hans förmåga eller kommer i konflikt med andra hans önskemål. Delägare skall därför kunna upplösa samäganderättsgemenskapen även om andra delägare är omyndiga. I detta fall föreligger emellertid inget av de förhållanden som samäganderättslagen är tänkt att skydda delägare mot. Någon skillnad mot den situationen att förmyndare tar initiativ till försäljning av en fastighet som helt ägs av omyndig kan inte anses föreligga. Det görs därför gällande att tillstånd av överförmyndaren krävs som ett skydd mot missbruk av de minderårigas tillgångar. (Jfr Walin, Föräldrabalken och internationell föräldrarätt s 381.) G.Ö. är således inte behörig att utan sådant tillstånd föra barnens talan.
HD delar HovR:ns bedömning. Besvären skall därför lämnas utan bifall.
HD:s avgörande. HD lämnar besvären utan bifall.
HD (JustR:n Mitchell, Logan, Howard, Cummings och Allen, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. X.X. har anfört bland annat att J.P. och C.P:s förmyndare inte varit behörig att föra deras talan utan överförmyndarens tillstånd.
Enligt lagen (1904: 48 s 1) om samäganderätt har varje delägare som huvudregel befogenhet att kräva att gemenskapen upplöses genom försäljning av den samfällda egendomen. I 6 § nämnda lag stadgas således, att envar delägare, där ej annat avtalats, hos rätten äger ansöka om att godset för gemensam räkning utbjuds till försäljning på offentlig auktion. En förutsättning för ett sådant förordnande är dock, att inte någon annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Som skydd för delägarna föreskrivs vidare i 8 och 9 §§ (jfr även 12 §) dels att rätten kan fastställa ett pris under vilket godset inte får säljas, dels att försäljningen skall handhavas av en god man, på vilken det ankommer att bestämma försäljningsvillkoren, ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev. Är någon delägare omyndig, skall alltid ett minsta pris fastställas.
I 15 kap 15 § FB fastslås bland annat, att en förmyndare inte har rätt att överlåta den omyndiges fasta egendom utan överförmyndarens samtycke. Bestämmelsen gäller även förfogande över omyndigs andel i fast egendom. I förarbetena framhålls vikten av att dylik egendom inte avhänds den omyndige annat än då det är väl motiverat. Hänsyn skall tas till såväl den omyndiges ekonomiska ställning som hans personliga förhållanden. Överförmyndarens tillstånd kan lämnas på förhand. Det kan även avse försäljning på auktion. Vidare anges, att förbudet naturligen endast avser frivillig överlåtelse av egendomen. Stadgandet gäller således ej försäljning i exekutiv ordning. Inte heller äger det, enligt motiven, tillämpning då omyndig är delägare i fast egendom och fråga uppstår om försäljning enligt lagen om samäganderätt (NJA II 1924 s 437 ff och 1974 s 403. Jfr Walin, Föräldrabalken och internationell föräldrarätt, 4 uppl 1986, s 379 ff.)
I 19 § 3 st samäganderättslagen sägs uttryckligen, att bestämmelserna i 15 kap 15 § FB inte skall tillämpas i fråga om försäljning enligt samäganderättslagen av samfälld fast egendom, som till någon del ägs av omyndig. Lagrummets ordalydelse är generell. Trots detta synes det av förarbetena till samäganderättslagen framgå, att avsikten endast varit att göra ett undantag från förmynderskapslagstiftningens regler för de fall, där det är en annan delägare än den omyndige som begär försäljning. I det ursprungliga lagförslaget föreskrevs sålunda i 8 §, att förordnande om försäljning av fast egendom, vari omyndig hade del, inte fick meddelas med mindre den rätt varunder förmynderskapet lydde givit tillstånd till försäljningen. Detta stadgande utgick emellertid och ersattes med föreskriften om minimipris i 9 §, sedan vissa ledamöter i HD påpekat, att det "lärer med fog kunna ifrågasättas, om det är riktigt att låta delägares rätt att kräva gemenskapens upplösning lida inskränkning i följd därav, att någon delägare är omyndig". (NJA II 1905 Nr 4 s 25 f.)
Uppenbart är, att ett krav på samtycke från överförmyndaren i en situation där det är en annan delägare än den omyndige som begär försäljning skulle stå i strid med lagens syfte att ge varje delägare en enkel möjlighet att få gemenskapen upplöst genom försäljning av den samfällda egendomen. Om tillstånd vägrades skulle någon försäljning överhuvudtaget inte kunna ske, och även om tillstånd erhölls skulle försäljningen kunna bli försenad.
Är det däremot den omyndige delägarens förmyndare som begär försäljning enligt samäganderättslagen blir situationen annorlunda. I ett sådant fall medför ett krav på samtycke från överförmyndaren typiskt sett inte någon olägenhet för övriga delägare i egendomen. Såvitt angår den omyndiges rätt skiljer sig en begäran av förmyndaren om försäljning enligt samäganderättslagen i sak knappast från det fallet att förmyndaren medverkar till en frivillig försäljning på offentlig auktion. Samäganderättslagen skyddar visserligen den omyndiges intressen så till vida att försäljningen sker genom god man och att ett minimipris alltid skall fastställas när en omyndig är delägare. Den i FB förutsatta lämplighetsprövningen av frågan huruvida det över huvud taget är förenligt med den omyndiges intressen att fastigheten säljs kan emellertid inte komma till stånd med stöd av reglerna i samäganderättslagen. Det finns inte något sakligt skäl till att denna prövning skall underlåtas i det fallet att det är förmyndaren själv som begär försäljningen. De i FB meddelade reglerna till den omyndiges skydd kan i så fall lätt kringgås, i synnerhet i fall då förmyndaren företräder samtliga delägare men också i sådana situationer på vilka detta mål ger exempel.
Vad som nu har sagts talar för att huvudregeln i 15 kap 15 § FB bör äga tillämpning när försäljning enligt samäganderättslagen begärs av förmyndaren. I den allmänt anlitade standardkommentaren till FB anges också, att överförmyndarens tillstånd synes böra krävas, om den omyndiges förmyndare tar initiativ till försäljningen. (Hayes, Föräldrabalken och internationell föräldrarätt, 4 uppl 1986 s 381.)
Bestämmelsen i 19 § 3 st samäganderättslagen bör alltså, trots sin generella avfattning, inte äga tillämpning, då begäran om försäljning framställs av den omyndiges förmyndare. G.Ö. är således inte behörig att utan överförmyndarens samtycke föra J.P. och C.P:s talan. Målet bör återförvisas till TR:n, som har att bereda G.Ö. tillfälle att inhämta sådant samtycke.
HD:s avgörande. Med undanröjande av underrätternas beslut visar HD ärendet åter till TR:n för erforderlig behandling.