Hyresnämndsmål. En fastighet var ställd under särskild förvaltning efter beslut av hyresnämnden. Under tid den särskilda förvaltningen pågick överläts fastigheten. På ansökan av den nye ägaren beslutade hyresnämnden att den särskilda förvaltningen skulle upphöra. Den av hyresnämnden utsedde särskilde förvaltaren begärde hos nämnden att redovisningen skulle godkännas och att begärt förvaltararvode skulle fastställas. Frågan i målet är om den ursprunglige eller den nye ägaren till fastigheten ska betala förvaltararvodet när överskott saknats i förvaltningen, varför arvodet inte till någon del kunde tas ur avkastningen.
Hyresnämnden i Västerås
En fastighet i White, har från och med den 16 december 2013 till och med den 15 juli 2014 varit ställd under särskild förvaltning i enlighet med ett beslut av hyresnämnden. Fastigheten har den 12 juni 2014 förvärvats och tillträtts av Traume AB som därefter har ansökt om att hyresnämnden beslutar att den särskilda förvaltningen upphör. Hyresnämnden beslutade den 27 juni 2014 att tvångsförvaltningen skulle upphöra den 15 juli 2014. Den 3 september 2014 har den av nämnden utsedde särskilde förvaltaren kommit in med begäran om godkännande av redovisning samt fastställande av förvaltararvode med avseende på tiden från och med den 1 januari 2014 till och med den 15 juli 2014. Hyresnämnden har hållit sammanträde. Vid sammanträdet var den särskilde förvaltaren närvarande liksom den tidigare fastighetsägaren. Förvaltaren har redogjort för att överskott saknas i förvaltningen, varför arvodet inte till någon del kan tas ur avkastningen. Under handläggningen har frågan uppkommit bl.a. om vem som ska anses utgöra fastighetsägare i den mening som avses i 25 § bostadsförvaltningslagen (1977:792). Denna fråga har hyresnämnden handlagt skriftligen efter det att den särskilde förvaltaren har yttrat sig.
Hyresnämnden (hyresrådet Ramirez samt intresseledamötena Robinson och Woodward) anförde i beslut den 21 november 2014 i frågan om betalningsansvar för förvaltararvodet följande.
Förvaltaren har yrkat ersättning för förvaltningen med 107 680 kr inklusive mervärdesskatt och har redogjort för att överskott saknas i förvaltningen, varför arvodet inte till någon del kan tas ur avkastningen. Traume AB har uppgett att man inte i egenskap av ny ägare till fastigheten är att betrakta som fastighetsägare i den mening som avses i 25 § bostadsförvaltningslagen. Om hyresnämnden skulle förelägga Traume AB att utge arvodet skulle det innebära att den tidigare ägaren skulle göra en ekonomisk vinst på tvångsförvaltningen och det kan aldrig ha varit lagstiftarens avsikt. Om hyresnämnden ändå skulle anse att det finns en skyldighet för Traume AB att stå för kostnader för tvångsförvaltningen bör nämnden i vart fall göra en uppdelning av tiden före tillträdet av fastigheten och tiden därefter.
Enligt 25 § bostadsförvaltningslagen har förvaltaren rätt att få skäligt arvode, som bestäms av hyresnämnden, för varje kalenderår eller för kortare tid. Arvodet ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden föreskriver att det helt eller delvis ska betalas av fastighetsägaren personligen.
Enligt 19 § bostadsförvaltningslagen gäller beslut om förvaltning mot den nya ägaren om fastigheten under pågående förvaltning byter ägare. Denne inträder i förre ägarens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.
I 31 § bostadsförvaltningslagen föreskrivs att hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder till omedelbar efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt bostadsförvaltningslagen förordna att det ska lända till efterrättelse genast.
Det yrkade beloppet avser särskild förvaltning av en fastighet i White med totalt 63 bostadslägenheter. Den tidigare ägaren har bestritt yrkandet på grund av att hon saknar förmåga att bedöma skäligheten av yrkat belopp. Traume AB har inte yttrat sig över det yrkade beloppets skälighet. Inledningen på en särskild förvaltning är, enligt hyresnämndens uppfattning, normalt sett mer krävande jämfört med när förvaltningen har pågått en tid. Den aktuella förvaltningen har pågått under endast ca sju månader. Hyresnämnden har inte funnit anledning att ifrågasätta behovet av den nedlagda tid som har redovisats av förvaltaren samt anser att tvångsförvaltning är mer krävande än vanlig fastighetsförvaltning. Hyresnämnden beaktar också att det från allmän synpunkt är angeläget att få kompetenta personer eller företag att ställa sig till förfogande som förvaltare. Skäl har inte framkommit att ifrågasätta att den särskilde förvaltaren har utfört sitt uppdrag med erforderlig omsorg. Hyresnämnden finner det begärda arvodet skäligt. Det ska därför fastställas.
Enligt hyresnämndens uppfattning ska 25 § bostadsförvaltningslagen läsas så att det är ägaren vid den särskilda förvaltningens upphörande som får anses vara fastighetsägare i relevant mening. Denna uppfattning stöder nämnden på 19 § bostadsförvaltningslagen som anger att om fastigheten övergår till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslutet om förvaltning mot den nye ägaren. I författningskommentaren i prop. 1976/77:151 anges att den nye ägaren övertar den förres rättigheter och skyldigheter med avseende på förvaltningen. Frågan om vem av de bägge ägarna som slutligt ska svara för en förpliktelse mot tredje man får lösas genom avtal mellan ägarna. Även särregleringen av betalningsskyldigheten i 13 § andra stycket, innebärande att den tidigare ägaren i det fallet alltjämt är ansvarig trots en äganderättsövergång, bidrar till nämndens uppfattning om hur huvudregeln bör tolkas.
Av Svea hovrätts beslut den 29 februari 1996 i mål ÖH 2898/95-78 framgår att, om fastigheten under pågående förvaltning har bytt ägare, så föranleder inte detta någon fördelning av kostnaden mellan den tidigare och den nuvarande ägaren.
Hyresnämnden bestämmer arvodet för förvaltningen till av förvaltaren begärt belopp och ålägger Traume AB att utge beloppet till förvaltaren samt erinrar om att beslutet länder till omedelbar efterrättelse.
Traume AB överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle ändra beslutet i första hand så att Traume AB helt befrias från förpliktelse att betala arvode för förvaltningen och i andra hand så att Traume AB befrias från förpliktelse att betala arvode för förvaltningen för den tid som den tidigare ägaren varit ägare till fastigheten.
Traume AB vidhöll vad bolaget anfört i hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Det är normalt att ett uppdrag att förvalta en fastighet upphör eller förhandlas om när en ny fastighetsägare tillträder fastigheten. De kostnader som uppstått före tillträdet ska då enligt stadgad praxis betalas av den tidigare fastighetsägaren medan senare kostnader ska betalas av den nye ägaren. Samma uppdelning görs beträffande förvaltararvodet och hyresintäkterna. Det finns inte anledning att tro att lagstiftaren avsett en annan ordning när det gäller tvångsförvaltning. Av förarbetena till 19 § bostadsförvaltningslagen framgår att parterna själva ska lösa frågan om vem som ska vara betalningsskyldig vid en överlåtelse. Om Traume AB föreläggs att betala förvaltararvodet innebär det att den tidigare ägaren, vars försummelse medfört tvångsförvaltningen, slipper betala normala förvaltningskostnader för fastigheten och därmed gör en ekonomisk vinst. Detta måste uppfattas som obilligt mot Traume AB som lagt ner stora kostnader på att få ordning på förvaltningen. Traume AB har inte någon invändning mot hyresnämndens beslut att godkänna förvaltningen och fastställa det av förvaltaren begärda arvodet men bolaget anser sig inte som part i dessa frågor.
Hovrätten (hovrättsråden Mendez och Richards samt tf. hovrättsassessorn Ballard, referent) anförde i beslut den 23 april 2015 följande.
Som hyresnämnden har funnit ska förvaltarens arvode i det här fallet betalas av fastighetsägaren. Arvodets storlek är inte föremål för hovrättens prövning. Frågan som hovrätten har att ta ställning till är vem som ska åläggas betalningsskyldighet för förvaltararvodet när, som i förevarande fall, fastigheten överlåtits under pågående tvångsförvaltning.
Övergår fastigheten till ny ägare under pågående tvångsförvaltning inträder den nye ägaren i förre ägarens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått (19 § bostadsförvaltningslagen). I förarbetena till bestämmelsen framhålls att den nye ägaren övertar den förre ägarens rättigheter och skyldigheter med avseende på förvaltningen men att frågan om vem av de bägge ägarna som slutligt ska svara för en förpliktelse mot tredje man får lösas genom avtal mellan ägarna (prop. 1976/77:151 s. 99 f.). Även om betalningsskyldighet till förvaltaren inte regleras i 19 § bostadsförvaltningslagen ger bestämmelsen, enligt hovrättens mening, genom vad som framgår av förarbetena uttryck för en huvudregel avseende det ansvar som en ny ägare till en tvångsförvaltad fastighet har.
För att säkerställa förvaltarens rätt till arvode bör regleringen av vem som är betalningsskyldig vara lätt att tillämpa och i möjligaste mån försvåra för en fastighetsägare som vill undandra sig betalning. Detta uppnås genom att betalningsskyldigheten, i enlighet med huvudregeln i 19 § bostadsförvaltningslagen, följer med fastigheten vid ett ägarbyte. Det kan mot den bakgrunden inte komma i fråga att låta endast den tidigare ägaren bli betalningsskyldig för förvaltararvodet. Det finns inte stöd i lag för att göra någon fördelning av betalningsskyldigheten mellan den förutvarande och den senare ägaren och av de skäl som redovisas ovan är en uppdelning inte heller önskvärd (jfr Svea hovrätts beslut den 29 februari 1996 i mål ÖH 2898/95-78 [SÖH85]). En annan sak är att säljaren och köparen vid överlåtelsen kan, och i de flesta fall kommer att, avtala om vem som slutligt ska bära kostnaden för tvångsförvaltningen. Ett sådant avtal påverkar emellertid inte bedömningen av vem som är betalningsskyldig gentemot förvaltaren.
Hyresnämndens beslut att ålägga Traume AB betalningsskyldighet för förvaltarens arvode är således riktigt och överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 23 april 2015.
Mål nr: ÖH 11434-14.
Lagrum: 13 § andra stycket samt 19, 25 och 31 §§bostadsförvaltningslagen (1977:792).
Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 29 februari 1996 i mål ÖH 2898/95-78 (SÖH85).
Litteratur: Prop. 1976/77:151 s. 99 f.