Hyresnämndsmål. En hyresgäst och dennes bekanta har tagit olovlig befattning med narkotika i hyresgästens bostad. Hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet avseende hans bostadslägenhet på grund härav skall upphöra enligt 12 kap. 46 § 1 st. 2 jordabalken har ogillats, när det inte visats att den olovliga befattningen stört andra hyresgäster eller hyresgästen misskött prövningslägenheten.
A.A.O. hyr sedan den 2 januari 2002 en bostadslägenhet om två rum och kök i Göteborgs stads bostadsaktiebolags (bolaget) fastighet vid Bredfjällsgatan 42 i Angered, Göteborgs kommun. Bolaget sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 december 2002 och ansökte vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra den dagen och att A.A.O. skulle förpliktas att flytta från lägenheten.
Bolaget anförde vid hyresnämnden i huvudsak följande. Genom att befatta sig med narkotika i prövningslägenheten och prövningsfastigheten och inte hindra att de som gästar honom där befattar sig med narkotika har A.A.O. åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Vidare har han inte sin stadigvarande bostad i prövningslägenheten utan bor hos sin f.d. hustru på Bredfjällsgatan 44. Det strider därför inte mot god sed i hyresförhållanden eller är på annat sätt oskäligt mot honom att hyresförhållandet upphör.
A.A.O. bestred bolagets talan.
Hyresnämnden i Göteborg (2003-01-28, hyresrådet Mcdowell samt intresseledamöterna Moore och Weber) biföll bolagets talan och anförde i sina skäl följande:
Tvisten skall bedömas enligt 12 kap. 46 § 1 st. 2 och 10 jordabalken som föreskriver följande såvitt nu är aktuellt. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (punkt 2) eller det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (punkt 10).
Av utredningen framgår att prövningslägenheten, på två rum och kök, bl.a. är möblerad med en säng. Det finns inga uppgifter som gör sannolikt att A.A.O. skulle bo någon annanstans än i prövningslägenheten. Med hänsyn härtill får han anses ha ett skyddsvärt intresse av att använda lägenheten som bostad. Hyresavtalet kan därför inte upphävas med stöd av punkt 10 ovan.
Vad sedan gäller upphörande med stöd av punkt 2 ovan är 12 kap. 25 § jordabalken av intresse. Enligt denna bestämmelse åligger det hyresgästen att vid användning av sin lägenhet iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och att hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten.
De ovanjordiska delarna av växten kat, vilka är aktuella i förevarande ärende, anses som narkotika enligt narkotikastrafflagen (1968:64). Olovlig befattning med narkotika strider mot den lagen. Enligt vittnesmålet från T.G., som gjorde ett trovärdigt intryck, påträffade polisen vid tillfället i juli 2002 i prövningslägenheten fem personer som satt och tuggade kat och hade minst två knippen kat var. Hyresnämnden anser det genom vittnesmålet styrkt att dessa personer, som gästat A.A.O., tagit olovlig befattning med narkotika i lägenheten. Enligt vittnesmålet från P.F., som också gjorde ett trovärdigt intryck, grep polisen A.A.O. den 2 januari 2003 i fastighetens garage med en påse kat i handen. Den 8 januari 2003 hittade polisen, enligt samma vittnesmål, i lägenheten drygt 60 knippen kat när A.A.O. och fem andra personer befann sig där. A.A.O. har liksom vittnet M.H., som greps vid tillfället den 8 januari 2003, vid förhör i nämnden förnekat varje kännedom om eller befattning med kat, men bådas utsagor var vaga och oengagerade och verkade otillförlitliga. Nämnden finner därför ovanstående uppgifter i T.G:s vittnesmål styrkta. Med hänsyn till omständigheterna måste A.A.O. ha känt till att det fanns kat i lägenheten den 8 januari 2003.
Genom att olovligen ha tagit befattning med en påse kat den 2 januari 2003 har A.A.O. inte iakttagit allt som fordras för att bevara gott skick inom fastigheten. Vidare har han inte hållit noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som gästar honom med hänsyn till dels den befattning med kat som tagits av dem som polisen fann i lägenheten i början av juli 2002, dels den stora mängd kat som påträffades i lägenheten den 8 januari 2003 och således måste ha förts dit.
A.A.O. har härigenom åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Bolagets yrkanden om att hyresavtalet skall upphöra och att A.A.O. skall åläggas att flytta skall därför bifallas.
A.A.O. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att bolagets talan vid hyresnämnden skulle ogillas.
Svea hovrätt (2003-06-13, hovrättsråden George, referent, och Osborne samt hovrättsassessorn Griffin) biföll överklagandet och ogillade bolagets talan om hyresavtalets upphörande. Hovrätten anförde i sina beslutsskäl följande. Vad först gäller frågan om A.A.O. har sin stadigvarande bostad i prövningslägenheten finner hovrätten i likhet med hyresnämnden att utredningen inte visar annat än att så är fallet. Som hyresnämnden funnit finns inte skäl att låta hyresförhållandet upphöra på grund av att A.A.O. skulle sakna behov av lägenheten som bostad.
Bolaget har vidare gjort gällande att A.A.O. genom att befatta sig med narkotika i prövningslägenheten och prövningsfastigheten och inte hindra dem som gästar honom att där befatta sig med narkotika har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet av den anledningen inte bör förlängas.
Hovrätten finner i likhet med hyresnämnden att utredningen visar att A.A.O. själv tagit befattning med narkotika inom fastigheten och att han måste ha varit medveten om att de som gästade honom i prövningslägenheten när husrannsakan genomfördes dels den 2 juli 2002 och dels den 8 januari 2003 där tog befattning med narkotika. Det kan till detta konstateras att en hyresrätt kan förklaras förverkad med anledning av att den förhyrda lägenheten används för brottslig verksamhet. Av 12 kap. 42 § 1 st. 9 jordabalken följer nämligen att en hyresrätt är förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
Av förarbetena till den nyss angivna bestämmelsen (prop. 1979/80:179 s. 23 f) framgår att det för att förverkande skall komma i fråga skall röra sig om ett systematiskt nyttjande av en lägenhet för brottslig verksamhet. Som exempel nämns spritklubb, falskmynteriverkstad eller laboratorium för framställning av narkotiska preparat. Det är lägenhetens karaktär av typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet. Lagrådet påpekade i sitt yttrande (a. prop. s. 108) att det utmärkande för den brottslighet som avsågs skola leda till förverkande var att den utövades affärsmässigt och att denna begränsning borde komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet framhöll vidare att det typiska för de brott som skulle leda till förverkande var att de tog lägenheten i anspråk med uteslutande av andra legala användningssätt.
Som framgår av de här redovisade förutsättningarna för förverkande med anledning av brottslig verksamhet i en prövningslägenhet ställs förhållandevis kvalificerade krav upp för att ett förverkande skall få ske enbart på grund av brottslig verksamhet i lägenheten.
Som tidigare konstaterats ger utredningen inte stöd för annat än att prövningslägenheten utgör A.A.O:s ordinarie bostad. Inte heller ger utredningen stöd för annat än att det varit A.A.O:s bekanta som i samband med besök hos honom använt narkotika. Det kan i målet inte anses vara visat att prövningslägenheten använts på sådant sätt att förutsättningar för ett förverkande med stöd av 12 kap. 42 § 1 st. 9 jordabalken av hyresrätten skulle ha förelegat om talan härom hade förts. Bolaget har heller inte åberopat förverkandereglerna för hyresavtalets upphörande utan i stället gjort gällande att A.A.O:s befattning med narkotika i prövningslägenheten och i fastigheten medför att han åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § 1 st. 2 jordabalken).
Vid prövningen av den frågan finner hovrätten till en början att enbart den omständigheten att brottslig verksamhet pågått i lägenheten och fastigheten inte bör kunna läggas till grund för ett beslut med stöd av 12 kap. 46 § 1 st. 2 jordabalken om verksamheten inte skulle omfattas även av 42 § 1 st. 9 samma kap. Om hyresavtalet skall upphöra på grund av att A.A.O. har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst är, som hyresnämnden konstaterat, 12 kap. 25 § jordabalken av intresse. Enligt den bestämmelsen åligger det hyresgästen att vid användningen av sin lägenhet iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och att hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten.
Såvitt utredningen visar har den befattning som A.A.O. och hans bekanta haft med narkotika i prövningslägenheten och i fastigheten inte lett till några störningar för andra hyresgäster. Inte heller kan utredningen anses visa att A.A.O. misskött prövningslägenheten så att han härigenom skulle ha åsidosatt sina åligganden som hyresgäst på sätt att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Hovrätten finner sålunda att A.A.O:s överklagande skall bifallas och bolagets talan om hyresavtalets upphörande ogillas.