Lokal eller bostadslägenhet?
Bostadsrättsföreningen Gulddragaren väckte vid Södertörns tingsrätt den talan mot Stockholms stad, Hägersten–Liljeholmens stadsdelsförvaltning, som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (chefsrådmannen Garza, rådmannen Shaw och tingsfiskalen Kelley, referent) anförde i dom den 17 maj 2018 följande.
Hägersten-Liljeholmens stadsdelsförvaltning (härefter Staden) har förhyrt två hyresobjekt för omsorgsboende i bostadsrättsföreningen Gulddragarens (härefter Föreningen) hus på fastigheten Stockholm Gulddragaren 28. Ett objekt med nummer 9011 om totalt 372 kvm finns på Slättgårdsvägen 99 och ett objekt med nummer 9007 om totalt 372 kvm finns på Slättgårdsvägen 101 i Hägersten. Hyresavtalen ingicks ursprungligen mellan den dåvarande hyresvärden AB Svenska Bostäder och Staden. I samband med att Föreningen övertog tomträtten till fastigheten tecknades nya avtal. Objekten och ändamålet med förhyrningen har inte förändrats sedan Föreningen inträtt i hyresförhållandena. Avtalen är dagtecknade den 4 juni 2008 med en hyrestid från september månad 2009 till och med den 30 september 2013, med en uppsägningstid om nio månader samt tre års förlängning. Staden skrev under avtalen vid dagtecknandet medan Föreningen skrev under avtalen i augusti år 2009. De båda hyresavtalen har förlängts till och med den 30 september 2016.
Föreningen sa upp hyresavtalen för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Till uppsägningarna bifogades nya hyresvillkor för en förlängning av hyresförhållandena. Uppsägningarna delgavs Staden den 21 oktober 2015. Föreningen anser att avtalen är hyresavtal för lokaler. Staden anser att avtalen avser blockförhyrda bostadslägenheter. Parterna är i första hand oense om Föreningen haft rätt att säga upp hyresavtalen på det sätt som skett och i andra hand om hyresavtalen har förlängts på oförändrade villkor genom att Staden, genom att erlägga aviserad hyresbetalning, har accepterat förlängning på oförändrade villkor.
Staden har hyrt ut ytorna till personer med funktionsnedsättning genom att teckna individuella hyresavtal med varje boende. De båda hyresobjekten är likadana men spegelvänt utformade mot varandra. De består av två plan vardera. På det övre planet finns fyra lägenheter med ett rum och pentry och på det nedre planet finns två lägenheter med ett rum och pentry och en större lägenhet som innehåller gemensamma ytor för de boende med soffgrupp, TV-utrymme, matsalsbord och ett större kök. I den större lägenheten finns också ett kontorsutrymme med två arbetsplatser med datorer, ett utrymme där personalen kan sova samt toalett och dusch för personalen. Utrymmet som används av personalen är avgränsat med en glasvägg.
Staden har genstämt Föreningen och yrkat ersättning för erlagd fastighetsskatt, indextillägg på hyran samt moms. Parterna är överens om att Staden har betalat för detta under hela hyresperioden samt alltjämt betalar för detta. Det är tvistigt mellan parterna om Föreningen har haft rätt att ta ut fastighetsskatt, indextillägg samt moms.
Föreningen har yrkat att Staden ska förpliktas att genast avflytta från lokalerna med avtalsnummer 5204-9007 och 5204-9011 i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med adress Slättgårdsvägen 99 samt Slättgårdsvägen 101 i Stockholm.
Staden har bestritt yrkandet.
Staden har yrkat att Föreningen ska förpliktas att till Staden utge:
ett belopp om 229 737 kronor avseende felaktigt debiterad moms för perioden 1 april 2017–31 mars 2018 jämte ränta – – –.
Föreningen har bestritt yrkandena, men vitsordat de av Staden yrkade beloppen – – –.
Föreningen har sagt upp Stadens lokaler för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Parterna har inte träffat någon uppgörelse om nya villkor för en förlängning av hyresförhållandena, varför hyresförhållandena har upphört. Staden är därmed skyldig att avflytta från lokalerna.
Föreningen bestrider vidare att de båda hyresavtalen har förlängts på oförändrade villkor genom att uppsägning skett felaktigt eller genom en accept i form av betalning till Föreningen.
I första hand åberopar Staden som grund för sin inställning att Föreningen inte sagt upp de blockförhyrda bostadslägenheterna på rätt sätt. Varken hyresavtalen eller hyresförhållandena har därför upphört, utan de har istället förlängts på oförändrade villkor.
I andra hand åberopar Staden (om tingsrätten finner att lägenheterna har sagts upp korrekt av Föreningen) att Staden accepterat anbud från Föreningen om fortsatt förhyrning genom att acceptera förlängning av respektive hyresförhållande på oförändrade villkor. Stadens accept skedde genom att betalning i enlighet med av Föreningen utställda avier erlades för perioden från och med den 1 oktober 2016 till och med den 31 december 2016. Staden har tagit del av Föreningens meddelande om hyresinbetalningar först efter att Staden hade erlagt betalningen. Då hade hyresavtalet redan förlängts.
Föreningen, som är hyresvärd, har i strid med hyreslagen och utan något godkännande från hyresnämnden debiterat Staden dels ersättning för fastighetsskatt, dels ett indexerat tillägg till hyran, under perioden 1 oktober 2009 till och med 31 mars 2017.
Föreningen har tillämpat hyresvillkor som är ogiltiga. Erlagda betalningar ska därför återbetalas.
Föreningen har även under hela hyresförhållandet debiterat Staden 25 procent moms på hela hyresbeloppet. Då i vart fall den övervägande delen av ytorna i hyresobjekten hyrs ut som stadigvarande bostad saknas det förutsättning för Föreningen att ta ut sådan moms.  – – –.
Staden har från och med september 2009 förhyrt två lokaler i Föreningens hus. Parterna har tecknat hyresavtal på Fastighetsägarnas formulär för lokaler och parterna har sedan september 2009 tillämpat de hyresvillkor som är sedvanliga för lokalhyra. Sedan hyresavtalen ingåtts har Staden utöver hyran erlagt indextillägg, fastighetsskatt och moms.
Staden måste ha insett, eller borde i vart fall ha insett, att Föreningens uppfattning sedan 2009 varit att förhyrningen utgjort lokalhyra. Staden har inte upplyst Föreningen om att dess uppfattning om förhyrningen avviker från Föreningens.
Föreningen är frivilligt skattskyldig för moms vid uthyrning av lokaler efter en ansökan till Skatteverket när Föreningen bildades år 2009.  – – –.
Under alla förhållanden har Staden inte drabbats av ekonomisk skada genom att erlägga moms vid betalning till Föreningen. Staden äger möjlighet att få tillbaka moms på hyra för lokaler för särskilt boende. Momsen utgör inte heller en intäkt i Föreningen eftersom den redovisats till Skatteverket.
Partsavsikten och parternas handlande.
Det bestrids att partsviljan vid ingåendet av hyresavtalen varit att förhyrningen avsåg bostäder. När Föreningen trädde in som hyresvärd var avsikten från Föreningens sida att ingå hyresavtal för lokaler.
De båda hyresavtalen är tecknade på Fastighetsägarna Sveriges blankett för hyreslokaler, formulär nr 12B. Sedvanliga hyresvillkor för lokalhyra är avtalade mellan parterna och har tillämpats alltsedan 2009. Staden har inte vid något tillfälle under hyresförhållandena gjort gällande att Föreningen förfarit felaktigt genom att debitera fastighetsskatt, indexera hyresbeloppet eller påföra moms på fakturorna. Staden har också tagit på sig att svara för försäkringar. Hyresinbetalningar har skett kvartalsvis sedan 2009 utan något förbehåll från Stadens sida.
Staden har hänskjutit de båda uppsägningarna för medling till hyresnämnden och fört diskussioner med Föreningen om de begärda villkoren fram till dess att Staden insåg att Föreningen inte accepterar några andra villkor än de som erbjöds i uppsägningarna. Det var först sent i april 2016 som Staden för första gången påstod att förhyrningarna utgjorde blockhyra och att uppsägningarna därmed skulle vara utan verkan.
Boendet är av institutionellt slag.
Förhyrningarna har avsett gruppbostäder enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). I lokalerna bedriver Stockholms stad således social verksamhet av institutionell natur för personer som omfattas av personkrets 1 (utvecklingsstörning, autism eller autismliknande tillstånd).
Gruppbostaden är byggd med egna rum/lägenheter för brukarna. Det finns bemanning dygnet runt med sovande jour eller vaken nattpersonal och gemensamhetsutrymmen.
Det är således inte fråga om något självständigt boende, utan istället ett omsorgsboende av institutionellt slag inom ramen för Stockholms stads omsorgsverksamhet, varför förhyrningarna får anses avse lokaler.
Lokalernas yta. – – – Eftersom det inte har skett någon förändring av hyresobjekten eller dess utformning gör Föreningen gällande att varken bostadsdelen eller gemensamhetsutrymmena skiljer sig från vad parterna tidigare benämnt allmänna utrymmen och således består av en gemensamhetsdel, personalutrymmen samt tvättstuga, och alltjämt
uppgår till 42 procent av lokalernas respektive yta.  – – –.
Hyresavtalen har inte förlängts på oförändrade villkor genom att Staden erlagt hyra enligt avier för perioden 1 oktober 2016 till och med 31 december 2016. Alltsedan Föreningens möte med Stadens G.O. och H.Ö. den 22 februari 2016 har Staden haft kännedom om att de i uppsägningen erbjudna villkoren är de enda som kan accepteras av Föreningen för en förlängning av hyresförhållandena. Detta faktum har också bekräftats i e-post till Staden den 23 februari 2016. Genom skrivelse den 13 juni 2016 har Staden upplysts om att de båda anbuden återtagits, att hyresförhållandet därmed upphör den 30 september 2016 samt att avflyttning då ska ske. Utöver ovanstående har Föreningen genom skrivelse den 11 oktober 2016 informerat Staden om dess skyldighet att avflytta från lokalerna per den 30 september 2016. Det har således tidigt stått klart för Staden att Föreningen inte haft för avsikt att förlänga hyresförhållandena.
Staden är skyldig att erlägga ersättning till Föreningen för det olovliga nyttjandet av lokalerna. Ersättningen motsvarar vad hyran för lokalerna uppgår till. I skrivelse av den 11 oktober 2016 har Staden informerats om att alla betalningar som erläggs till Föreningen tas emot såsom skadestånd för det olovliga nyttjandet av lokalerna. Erläggandet av betalningar till Föreningen utgör således inte en accept av att hyresförhållandena förlängts på oförändrade villkor.
Partsavsikten och parternas handlande.
Stadens förhyrning av de aktuella lägenheterna går tillbaka till de ursprungliga hyresavtal som tecknades mellan den dåvarande hyresvärden AB Svenska Bostäder och den dåvarande hyresgästen Stockholms läns landsting. Hyresförhållandena inleddes i samband med att husen inom fastigheten uppfördes i slutet av 1980-talet.
Redan när husen byggdes var avsikten att använda ytan som bostadslägenheter. Av de ursprungliga hyresavtalen framgår att syftet med uthyrningen var att lägenheten skulle användas som ”gruppbostad med tillhörande allmänna utrymmen såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymme”. I samma avtal anges att hyresgästen är medveten om att gruppbostaden är inrymd i en lägenhet som är avsedd att användas som sex stycken bostadslägenheter, och att ”hyresgästen har rätt att utan värdens samtycke hyra ut bostadsdelarna av lägenheten i andra hand till de personer för vilka gruppbostaden är inrättad”. Enligt hyresprincipen skulle bostadshyra gälla och hyresreglering skulle ske på motsvarande sätt som för övriga bostadslägenheter i fastigheten, dvs. procentuellt efter det resultat som uppnåddes i förhandlingar om bostadshyror mellan AB Svenska Bostäder och dåvarande Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm. Även övriga hyresvillkor ger uttryck för att partsavsikten var att lägenheterna avsåg bostäder. Syftet med avtalet var att bereda Stadens hyresgäster, som är privatpersoner, boende. Det var även syftet när man tecknade nya avtal i samband med att Föreningen övertog tomträtten. Det spelar då ingen roll vad parterna har benämnt hyresavtalet.
Om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, utgör avtalet enligt 1 § sjätte stycket hyreslagen ett blockhyresavtal. Det är så de aktuella lägenheterna har använts i praktiken. Staden har tecknat enskilda hyresavtal med respektive boende i bostadslägenheterna. I dessa avtal definieras den lägenhet som respektive boende disponerar. I avtalet anges även att tillgång till de gemensamma utrymmena ingår i andrahandshyresavtalet. Det ska noteras att hyrestiden gäller tills vidare. Det är i regel långvariga hyresavtal, där de boende har sin fasta boplats under större delen av sitt vuxna liv eller i vart fall under långa tidsperioder om flera år. Det är otvivelaktigt så att de sex bostadslägenheterna i respektive gruppboende används uteslutande för bostadsändamål och att detta har varit syftet med Stadens förhyrning av respektive gruppboende alltsedan starten.
Stadens användning av lokalerna och de boendes användning av bostadslägenheterna förändrades inte när de nya avtalen tecknades 2008/2009. Dessa avtal upprättades av hyresvärden AB Svenska Bostäder i anslutning till att bolaget skulle överlåta tomträtten där byggnaderna är belägna till den nybildade bostadsrättsföreningen Gulddragaren. Staden kan inte med säkerhet fastställa varför nya hyresavtal skulle tecknas, men kan konstatera att de gamla avtalen innehöll en något speciell reglering av hyran. – – –. Någon förhandling av hyresavtalet mellan Föreningen och Staden förekom inte i samband med att de nya avtalen ingicks. Det avtalade ändamålet enligt det ursprungliga hyresavtalet angavs till ”Gruppbostäder med tillhörande allmänna utrymmen såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymmen” och i de nu aktuella hyresavtalen anges under rubriken ”Lokalens skick och användning” att lägenheterna ska användas för ”omsorgsboende”. Någon faktiskt ändring av ändamål eller verksamheten i lägenheterna har aldrig skett utan har alltid avsett bostadsändamål.
Boendet är inte av institutionellt slag.
De boende är personer med funktionsnedsättning, men det är inte fysiska problem som gör att de behöver boendet och lägenheterna är inte inredda för vård. De boende har rätt att disponera de gemensamma ytorna enligt de hyresavtal som Staden har med dem. Lägenheterna är ettor med tillhörande kök/pentry i en öppen planlösning, med soffor och bokhyllor i respektive lägenhet. Det finns också toalett och dusch i varje lägenhet. De boende behöver stöd med att komma iväg till dagverksamhet på morgonen. De får också hjälp med att städa och tvätta, men det är individuellt vad de behöver hjälp med. Boendet är inte avsett för att ge de boende vård, utan om de boende blir sjuka åker de till sjukhus. Det finns personal dygnet runt. Personalen är antingen pedagoger, undersköterskor eller socionomer.
Det är inte fråga om något tillfälligt korttidsboende där ”patienter” läggs in för kortare tider. Lägenheterna är utformade som helt vanliga hyreslägenheter med egen ingång ifrån en helt vanlig trappuppgång. De boende har egna nycklar till porten och till de egna lägenheterna, de har egen brevlåda för post, egna telefonabonnemang och de kan ta emot besökare och komma och gå som de vill. Lägenheterna är möblerade av de boende och innehåller allt som en vanlig bostadslägenhet innehåller. Det är otvivelaktigt så att de sex bostadslägenheterna i respektive gruppboende används uteslutande för bostadsändamål och att detta har varit syftet med Stadens förhyrning av respektive gruppboende alltsedan starten. Ytor i hyresavtalet. – – –.
Därmed är det ca 7 procent av de totalt 372 kvm som är ”lokalyta” och resterande 93 procent är bostadslägenheter, gemensamhetsytor eller trappuppgång. Även om man skulle räkna med hela gemensamhetslokalens 80 kvm utgör det knappt 22 procent av den totala ytan. Härav framgår att bostadslägenhetsinslaget är det helt dominerande, oavsett hur man räknar.
Enligt Stadens förmenande måste Föreningen, för att kunna ändra villkoren i respektive hyresförhållande, begära villkorsändring på sätt som gäller för bostäder och, om parterna inte kunde enas om nya villkor, hänskjuta villkorstvisten till hyresnämnden i Stockholm för att fastställa nya hyresvillkor. Föreningen har emellertid inte delgett Staden en korrekt begäran om villkorsändring för bostäder och inte heller hänskjutit de i målet aktuella ”uppsägningshandlingarna” (för lokaler) till hyresnämnden för prövning inom tidsfristen för bostäder.
Den 9 september 2016 aviserade Föreningen Staden för en ny hyresperiod oktober–december 2016, dvs. efter att den ursprungliga hyresperioden hade löpt ut.  – – –. Fakturorna betalades rättidigt av Staden innan Föreningen skickade sin nya skrivelse den 11 oktober 2016. Staden vidhåller att ett nytt hyresavtal under alla förhållanden därmed har uppkommit. Vidare framgår av Föreningens årsredovisning för 2016 att förhyrningen till omsorgsboende har förlängts med en angiven löptid till den 30 september 2019. Även detta talar för att Föreningen avsåg att hyresavtalet skulle förlängas.
Hyresavtalen har således förlängts på oförändrade villkor till den 30 september 2019.
På Föreningens begäran har vittnesförhör hållits med tidigare styrelseledamoten B.H. På Stadens begäran har vittnesförhör hållits med enhetschefen C.B. Båda parterna har åberopat viss skriftlig bevisning. På Stadens begäran har rätten även hållit syn på gruppboendet.
Tingsrätten har kommit fram till att Föreningens talan ska bifallas och Staden därmed förpliktas att omedelbart avflytta från de aktuella lokalerna. Skälen för det är följande.
Rättsliga utgångspunkter för tingsrättens prövning. Hyresavtal kan avse antingen bostad eller lokal. Av 12 kap. 1 § tredje stycket JB (hyreslagen) följer att med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, medan med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Av sjätte stycket i samma bestämmelse följer att om hyresavtalet omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand, s.k. blockhyra, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vissa av reglerna om bostadshyra. Sådana förbehåll är dock giltiga endast om de godkänts av hyresnämnden. Blockuthyrning är alltså inte en egen form av hyra, utan en form av bostadshyresavtal där reglerna om lokal under vissa förutsättningar får tillämpas.
Eftersom reglerna om bostadshyra utgör en tvingande lagstiftning till skydd för hyresgästen kan inte parterna fritt bestämma om ett hyresavtal ska klassificeras som bostadshyra eller lokalhyra. Vid tolkningen av om ett hyresförhållande utgör bostadshyra eller lokalhyra är avgörande för klassificeringen istället det ändamål för vilket lägenheten har upplåtits samt vad hyresparterna under hyresförhållandet senare kan ha överenskommit om lägenhetens användning (se bl.a. RBD 10:82 och Hovrätten över Skåne och Blekinges dom den 12 januari 2000 i mål nr T 81-99). Detta gör sig gällande även när det är fråga om uthyrning av flera lägenheter som ska upplåtas i andra hand, eftersom blockhyra som ovan nämnts inte är en egen form av hyra. Om hyresgästen inte har annat syfte med förhyrningen än att upplåta samma bostäder vidare är det normalt fråga om bostadshyra (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 13 september 2012 i mål nr ÖH 2422-12). I förarbetena till bestämmelsen om blockhyra framkommer också att det exempelvis kan vara fråga om bostadshyra när ett större antal lägenheter upplåtits till en studentbostadsstiftelse som vidareupplåter lägenheterna till studenter (se prop. 1983/84:137 s. 111).
Gränsdragningen mellan lokalhyra och bostadshyra där flera lägenheter upplåtits har behandlats i en rad avgöranden. I ett avgörande från Bostadsdomstolen (RBD 5:93) hade ett landsting hyrt en lägenhet där fyra–fem personer med intellektuell funktionsnedsättning bodde. Med hänsyn till bl.a. att avtalet benämndes lokalhyresavtal, innehöll en indexklausul och villkor om att hyresgästen skulle betala fastighetsskatt, samt att lägenheten i viss mån var anpassad till att fungera som institutionellt boende fann Bostadsdomstolen att det var fråga om lokalhyra. Samma slutsats kom Svea hovrätt till i ett fall där en kommun hyrt en fastighet med fem lägenheter och ett gemensamhetsutrymme i syfte att utgöra gruppbostad. Hovrätten la avgörande vikt vid gemensamhetsutrymmets omfattning (drygt 35 procent av den totala ytan) och till omständigheten att vårdpersonal fanns på plats dygnet runt, varför det inte var fråga om ett självständigt boende utan ett boende inom ramen för någon form av omsorgsverksamhet (se Svea hovrätts beslut den 12 juni 2003 i mål nr ÖH 6207-02). Mot bakgrund av liknande faktorer har hovrätten även kommit fram till att upplåtelse av ytor för ålderdomshem i ett fall utgjort lokalhyra (se Svea hovrätts beslut den 13 september 2012 i mål nr ÖH 2422-12). Sammanfattningsvis kan alltså sägas att om boendet inte är självständigt utan mer av institutionellt slag talar det för att avtalsförhållandet är att klassificera som lokalhyra.
Bedömningen i detta fall. Tingsrätten konstaterar inledningsvis att parterna är ense om att syftet med upplåtelsen är, och allt sedan de ursprungliga hyresavtalen ingicks har varit, att Staden ska vidareuthyra lägenheterna till personer med funktionsnedsättning. Att de senast gällande hyresavtalen, ingångna 2009, är benämnda lokalhyresavtal och innehåller en rad villkor som är typiska för lokalhyra – däribland en indexklausul och att hyresgästen ska stå för fastighetsskatt – talar i viss mån för att parterna avsett att hyresförhållandet skulle utgöra lokalhyra. Med beaktande av att de tvingande reglerna om bostadshyra utgör en skyddslagstiftning till hyresgästers förmån kan detta dock inte tillmätas alltför stor betydelse. Avgörande för bedömningen i detta fall blir istället i vad mån de upplåtna ytorna till övervägande del utgjort självständiga boenden, eller om gruppboendet snarare är av institutionellt slag.
De omständigheter i målet som talar för att det är fråga om självständiga boenden är framför allt att merparten av de uthyrda ytorna utgör separata lägenheter, med badrum och kokvrå, som respektive innehavare själv inrett och förfogar över nycklar till. Det har även framkommit att flera av de boende bott i lägenheterna under många år, och det är alltså inte fråga om några tillfälliga vårdplaceringar eller korttidsboenden. Det har också, genom C.B:s uppgifter, framkommit att flera av de boende har daglig sysselsättning på annat håll. Någon dagverksamhet bedrivs alltså inte på boendet.
Till de omständigheter som talar för att det är fråga om ett institutionellt boende hör i huvudsak följande. Det finns personal på plats dygnet runt, och dessa har egna kontor i utrymmen som ligger i direkt anslutning till gemensamhetsutrymmena. Vad gäller bemanningen finns personal på plats dygnet runt. På nätterna är totalt två personer på plats varav en – den som bemannar Slättgårdsvägen 101 – alltid är vaken. I anslutning till personalutrymmena på Slättgårdsvägen 99 finns dessutom en sovplats för den ur personalen som har nattjour där. Under kvällarna, fram till kl. 21, bemannar tre stycken ur personalen Slättgårdsvägen 99 och lika många Slättgårdsvägen 101. Det är brukarnas behov som avgör om det finns vaken nattpersonal. För närvarande placeras alltså brukare med behov av vaken nattpersonal på Slättgårdsvägen 101.
Beträffande personalens roll på boendet har framkommit att personalen ger stöd åt och servar de boende genom att bl.a. hjälpa till att laga mat, handla och tvätta, och genom att hjälpa till med morgonrutiner som att ordna frukost och packa väskorna. På helgerna hjälper personalen till att ordna aktiviteter som att gå på bio och konserter, samt bistår med att arrangera fester. Det har även framkommit att vissa av de boende har svårt att uttrycka önskemål om vad de ska göra, varför personalen ger förslag på olika aktiviteter. Personalen har huvudnycklar så att de kan komma in i alla lägenheter. Samtliga dessa omständigheter talar enligt tingsrättens uppfattning starkt för att personalens roll är sådan att det är fråga om ett institutionellt boende.
Vad gäller de gemensamhetsytor som finns utgör själva existensen av dessa förvisso inte att boendet har en institutionell karaktär. Av betydelse är däremot vad som framkommit om hur dessa ytor utnyttjats. Det är utrett att de boende ofta lagar mat och äter tillsammans i gemensamhetsutrymmena. Till detta kommer att personalen hjälper till att ordna gemensamma aktiviteter i dessa utrymmen. Även detta är omständigheter som talar för att de upplåtna ytorna totalt sett är av institutionellt slag.
Med beaktande av angivna omständigheter bedömer tingsrätten att gruppboendet har en klar institutionell karaktär. Det är alltså inte fråga om något självständigt boende. Med hänsyn till detta och vad som i övrigt framkommit i målet, bl.a. gällande avtalsvillkoren, finner tingsrätten att hyresförhållandet är att klassificera som lokalhyresavtal. Föreningens uppsägning av hyresavtalen har därmed skett på korrekt sätt.
Staden har i andra hand gjort gällande att hyresavtalen förlängts på oförändrade villkor genom att Staden erlagt betalning för utställda fakturor avseende perioden 1 oktober 2016–31 december 2016. Tingsrätten gör följande bedömning.
Hur ett hyresavtal ingås regleras inte särskilt i hyreslagen, utan följer istället vad som gäller enligt avtalslagen och allmänna avtalsrättsliga principer. Detta innebär att ett hyresavtal, liksom avtal i allmänhet, kan ingås formlöst. Ett exempel på detta är att avtal ingås genom parternas agerande, s.k. konkludent handlande. I praxis har fastslagits att ett nytt hyresförhållande kan uppkomma t.ex. om en hyresvärd efter att hyresförhållandet upphört fortsätter att ta emot hyra och under en längre tid underlåter att ansöka om avhysning (se bl.a. NJA 1981 s. 409 och NJA 2008 s. 910).
I det aktuella fallet har Staden endast erlagt hyresbetalning för en faktura (per hyresobjekt) som utställts efter hyresavtalets upphörande. Kort efter denna betalning, den 11 oktober 2016, har Föreningen gjort klart för Staden att denna betalning, liksom framtida betalningar, kommer att betraktas som skadestånd för att Staden kvarstannar i lokalerna. Vidare har Föreningens uppsägning av hyresavtalen per den 30 september 2016 föregåtts av förhandlingar parterna emellan, som avslutats med att Föreningen tydlig gjort klart för Staden att man inte vill förlänga hyresavtalen. Under dessa förhållanden kan Stadens betalning av fakturorna utställda för perioden 1 oktober 2016–31 december 2016 inte anses medföra att parterna träffat nya hyresavtal.
Tingsrätten har kommit fram till att Stadens talan ska ogillas. Skälen till det är följande.
Stadens genkäromål har, såvitt gäller yrkandena om ersättning för erlagda hyrestillägg i form av indexerade tillägg och fastighetsskatt, grundats på att parternas hyresavtal varit att se som ett bostadshyresavtal och att avtalsvillkoren om indexerad hyra och påförande av fastighetsskatt stått i strid med tvingande lagstiftning. Eftersom tingsrätten i huvudkäromålet kommit fram till att det varit fråga om lokalhyra ska Stadens genkäromål i denna del ogillas.
Vad gäller bedömningen av om de uthyrda ytorna i skatterättslig mening utgör stadigvarande boende ska hänsyn tas till såväl byggnadens karaktär som byggnadens användning. Tingsrätten har i huvudkäromålet kommit fram till att hyresförhållandet avsett lokalhyra, eftersom det varit fråga om en omsorgsverksamhet av institutionell karaktär. Även om den skatterättsliga bedömningen av begreppet stadigvarande boende är fristående från den civilrättsliga bedömningen av om ett avtal är att klassificera som bostadshyra finns det i nu aktuellt fall inte anledning att se parternas avtalsförhållande som annat än en upplåtelse för verksamhet. Föreningen har därmed haft rätt att debitera moms förutsatt att den uppfyllt förutsättningarna för frivillig skattskyldighet för moms.
Föreningen har presenterat anmälan och registerutdrag till stöd för att den alltsedan 2009 varit frivilligt skattskyldig för moms. Av anmälan framgår bl.a. att Föreningen ansökt om registrering för moms, och att Föreningen förvärvat fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med verksamhetslokal som omfattas av skattskyldighet för moms.
Tillträdesdag för fastigheten har i anmälan angetts till den 16 september 2009. Av registerutdraget framgår att Föreningen registrerats som skattskyldig för moms från och med detta datum. Genom detta anser tingsrätten att Föreningen visat att det funnits beslut om frivillig skattskyldighet. För tiden efter den 1 januari 2014, då den s.k. fakturaprincipen trädde i kraft, är utrett att Föreningen ställt ut fakturor i enlighet med 9 kap. 1 § mervärdesskattelagen, och att Staden löpande betalat dessa fakturor utan invändning. Stadens yrkanden om återbetalning av debiterad moms ska alltså även de ogillas.
Hägersten-Liljeholmens Stadsdelsförvaltning förpliktas att genast avflytta från lokalerna med avtalsnummer 5204-9007 och 5204-9011 i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28 med adress Slättgårdsvägen 99 samt Slättgårdsvägen 101 i Stockholm.
Hägersten-Liljeholmens Stadsdelsförvaltnings yrkanden ogillas.
Stockholms stad överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla Bostadsrättsföreningen Gulddragarens käromål och bifalla stadens genkäromål.
Föreningen motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Clark och Diaz, referent, samt tf. hovrättsassessorerna Martinez och Moses) anförde i dom den 10 maj 2019 följande.
Parterna har åberopat samma grunder och utvecklat talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten. Utredningen är densamma som i tingsrätten.
Grundfrågan när det gäller prövningen av föreningens käromål och stadens genkäromål är om hyresförhållandet ska betraktas som förhyrning av bostadslägenhet eller förhyrning av lokal. Föreningen hävdar att hyresobjektet är en lokal, medan staden anser att det rör sig om bostadslägenheter.
Ett hyresavtal avser antingen en bostad eller en lokal. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, medan med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (se 12 kap. 1 § tredje stycket JB).
I förarbetena till 12 kap. 1 § JB behandlas s.k. blandade upplåtelser, dvs. upplåtelser av lägenheter för såväl bostad som annat ändamål. Som exempel nämns läkare, tandläkare, advokater och vissa hantverkare, som kan driva näringsverksamhet i en lägenhet som samtidigt fungerar som bostad för rörelseidkaren. För att undvika tveksamheter kring gränsdragningen mellan bostadshyra och lokalhyra ska en lägenhet hänföras till bostadssektorn så snart bostadsinslaget inte endast är av ringa betydelse i förhållande till lokalinslaget. Det direkta besittningsskyddet kan därmed sträckas ut till att i princip gälla även kombinerade upplåtelser. (Se prop. 1967:141 s. 124.)
Den omständigheten att hyresavtalen benämns lokalhyresavtal liksom förekomsten av vissa villkor som är typiska för lokalhyra, bl.a. en indexklausul, talar enligt hovrättens mening i och för sig med viss styrka för att parterna avsett att det i detta fall ska röra sig om just lokalhyra. Hyresförhållandet har också bestått under förhållandevis lång tid utan att någon av de inblandade parterna har uttryckt någon avvikande uppfattning i frågan om vad som har avtalats mellan dem.
Som tingsrätten har framhållit utgör emellertid de tvingande reglerna om bostadshyra en lagstiftning som syftar till att skydda de boende och det är därför inte avgörande hur parterna har rubricerat avtalet. Av betydelse är framför allt det ändamål för vilket lägenheten har upplåtits. Även vad parterna senare under hyresförhållandet kan ha kommit överens om gällande lägenhetens användning kan inverka på bedömningen (se Diaz/Tucker, Hyreslagen, Zeteo 2019-01-01, kommentaren till 12 kap. 1 § JB).
Parterna är överens om att syftet med upplåtelsen är att staden som hyresgäst i sin tur ska hyra ut lägenheterna som ingår i det upplåtna hyresobjektet till personer med funktionsnedsättning inom ramen för ett omsorgsboende.
Vid den närmare bedömningen av parternas ändamål med upplåtelsen är graden av institutionaliserat boende en viktig omständighet. I rättspraxis finns flera exempel på gränsdragningen mellan bostadshyra och lokalhyra när det har rört sig om olika former av grupp- eller omsorgsboenden (se bl.a. de rättsfall som finns antecknade i tingsrättens dom samt Svea hovrätts beslut den 8 december 2016 i mål nr ÖH 5059-16 och beslut den 22 februari 2019 i mål nr ÖH 7411-18). Faktorer som har vägts in i bedömningen är bl.a. hur stor del av den totala ytan som har varit gemensamhetsutrymmen, vilken typ av verksamhet som kan ha bedrivits i lägenheten och vilken personal som har funnits på plats.
De omständigheter som talar för att det i detta fall är fråga om bostadslägenheter är flera. Den stora merparten av de uthyrda ytorna utgör separata lägenheter med badrum och kokvrå, som respektive innehavare själv har inrett och har nycklar till. Det rör sig om permanent boende och flera av hyresgästerna har bott i lägenheterna under många år. Hyresgästerna betalar hyra, har hemförsäkring och egen telefon samt bestämmer själva vilka som besöker lägenheterna. Det är alltså inte fråga om tillfälliga vårdplaceringar eller korttidsboenden. Den personal som finns på plats har inga formella befogenheter i förhållande till hyresgästerna utan har främst en hjälpande och rådgivande roll. Flera av de boende har sin dagliga sysselsättning på annat håll. Någon dagverksamhet bedrivs inte på boendet. Personalen utför inte heller någon vård. Den som behöver läkarvård eller liknande söker detta vid vårdcentral eller sjukhus, varvid personalen kan hjälpa till med att komma i kontakt med vården. Att viss personal finns på plats dygnet runt förtar därför enligt hovrättens mening inte det övergripande intrycket av att det rör sig om bostadslägenheter. Vidare är de gemensamma ytorna begränsade i förhållande till den totala ytan. Att det sker gemensam matlagning och att personalen hjälper till med diverse aktiviteter är enligt hovrättens mening inte heller omständigheter som påverkar intrycket av att det främsta syftet med stadens förhyrning är att bereda boende åt personer som behöver viss hjälp i sitt dagliga liv. Det institutionella inslaget framstår därmed som begränsat.
Av viss betydelse är även att kommunen hyr lägenheterna med stöd av beslut om insatser enligt lagen (1993:387) om stöd och service för vissa funktionshindrade. Syftet med verksamhet som bedrivs enligt den lagen är att främja likhet i levnadsvillkor och full delaktighet i samhällslivet för de personer som omfattas av lagen. Målet ska vara att den enskilde får möjlighet att leva som andra (se 5 § och prop. 1992/93:159 s. 83).
Det sagda innebär enligt hovrättens mening sammantaget att lägenheterna är upplåtna för att till en inte oväsentlig del användas som bostäder. Hyresavtalen avser således bostadslägenheter och uppsägningen från föreningens sida har därmed inte skett på ett korrekt sätt och är utan verkan.
Föreningens käromål ska sammanfattningsvis ogillas. Tingsrättens dom ska ändras i enlighet med detta.
Med hänsyn till att käromålet ska ogillas ska föreningen som utgångspunkt betala tillbaka de belopp i form av fastighetsskatt och indextillägg som har tagits ut av staden utan att föreningen har haft rätt till det. Vad föreningen anfört till stöd för sitt bestridande leder inte till någon annan slutsats.
När det gäller begärd ersättning för erlagd mervärdesskatt har föreningen invänt att staden inte har lidit någon ekonomisk skada och därför inte är berättigad att få något tillbaka. Att staden kan få in mervärdesskatt från lokaler som hyrs ut för särskilt boende är enligt hovrättens bedömning en annan sak och medför inte att den mervärdesskatt som staden har betalat till föreningen utan grund inte ska återbetalas (se NJA 2015 s. 1072, särskilt punkten 20).
Föreningen ska därför förpliktas att till staden betala tillbaka yrkade belopp, som är vitsordade både till sin storlek och när det gäller sättet att beräkna räntan. Stadens genkäromål ska därför bifallas. Tingsrättens dom ska ändras i enlighet med detta.
Hovrätten ändrar, med upphävande av punkterna 1–3 i tingsrättens domslut, tingsrättens dom på följande sätt.
a) Bostadsrättsföreningen Gulddragarens käromål ogillas.
229 737 kr jämte ränta – – –.
Bostadsrättsföreningen Gulddragaren (Föreningen) överklagade och yrkade att HD skulle förplikta Stockholms stad (Staden) att genast avflytta från lokalerna i fastigheten Stockholm Gulddragaren 28.
Föreningen yrkade vidare att Stadens genkäromål skulle ogillas i dess helhet.
Staden motsatte sig ändring av hovrättens dom.
HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om parternas avtal avsåg hyresavtal för bostadsrättslägenheter eller lokal. HD vilandeförklarade frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Benton, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Punkterna 1–6 motsvarar i huvudsak punkterna 1–7 i HD:s dom.
Punkterna 7–8 motsvarar i huvudsak punkterna 8–9 i HD:s dom.
Utgångspunkten för bestämmelserna i 12 kap. JB är att hyresvärden i egenskap av fastighetsägare hyr ut en lägenhet till en hyresgäst. Det finns dock situationer då fastighetsägaren och hyresvärden inte är densamme. Ett exempel är när en hyresgäst hyr ett antal lägenheter för att hyra ut dem i andra hand. Bestämmelser om denna situation, kallad blockhyresavtal, finns i 12 kap. 1 § sjätte stycket.
Enligt bestämmelsen gäller beträffande bostadslägenheter i ett blockuthyrningsavtal att parterna, om hyresnämnden gett sitt godkännande, kan avtala om förbehåll som avviker från lagen så länge de inte står i strid med reglerna om lokalhyra och inte avser rätten till förlängning eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan. För att det ska vara fråga om blockuthyrning krävs att hyresavtalet avser minst tre lägenheter som ska hyras ut i andra hand som bostäder.
Ett blockuthyrningsavtal innebär således att lokalhyresregler i stor utsträckning skulle kunna göras tillämpliga på upplåtelse av bostadslägenheter. Det är dock inte fråga om ett lokalhyresavtal i sådana fall, utan bostadshyresavtal varvid hyresgästens besittningsskydd fortfarande gäller som för bostadshyra. Blockhyresbestämmelsen är avsedd för att kunna tillämpas i fråga om kommunernas särskilda boenden för äldre, sjuka eller handikappade, studentboenden, personalbostäder och liknande (se prop. 1983/84:137 s. 111 f.).
Staden har i första hand till grund för sitt bestridande av käromålet gjort gällande att parterna har träffat ett blockhyresavtal. Som framgått kräver emellertid förbehåll enligt 12. kap. 1 § sjätte stycket godkännande av hyresnämnden för att gälla. Något sådant godkännande finns inte, varför avtalet inte kan anses vara ett blockhyresavtal. Bedömningen av avtalet måste därför göras enligt 12 kap. 1 § tredje stycket.
Avtalen har benämnts lokalhyresavtal och innehåller bl.a. en index-klausul som är typisk för lokalhyra. Detta talar för att avtalen avser just lokalhyra. Staden har inte heller uttryckt någon invändning mot avtalen eller hur de har tillämpats förrän denna tvist uppstod. Det kan dock framhållas att benämningen av avtalen ändrades i samband med att Föreningen efterträdde AB Svenska Bostäder som avtalspart, utan att ändringen föregicks av förhandling med Staden. Det har i detta avseende inte framkommit annat än att Föreningen avsett att objekten skulle hyras ut för samma ändamål som tidigare.
Som såväl tingsrätten som hovrätten har framhållit utgör reglerna om bostadshyra en lagstiftning som syftar till att skydda de boende och det är därför inte avgörande hur parterna har rubricerat avtalet. Framförallt är det ändamålet för vilket lägenheten har upplåtits som är av betydelse.
Parterna är i målet överens om att syftet med upplåtelsen är att staden som hyresgäst i sin tur ska hyra ut lägenheterna som ingår i de två hyresobjekten till personer med funktionsnedsättning inom ramen för ett omsorgsboende.
Det finns i och för sig personal tillgänglig dygnet runt. Emellertid förekommer ingen dagverksamhet på boendet. Lägenheterna är disponerade som självständiga enheter, möblerade av andrahandshyresgästerna och många av dessa har bott där lång tid och avser fortsätta bo där. Bostadsinslaget kan därför inte anses utgöra en oväsentlig del av upplåtelsen. Avtalet mellan parterna utgör således ett hyresavtal avseende bostadslägenheter.
Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd avseende målet i övrigt. Hovrättens domslut ska således stå fast  – – –.
HD förklarar att avtalet mellan Bostadsrättsföreningen Gulddragaren som hyresvärd och Stockholms stad som hyresgäst avser hyresavtal för bostadslägenhet.
HD beviljar inte prövningstillstånd avseende målet i övrigt. Hovrättens domslut står därmed fast.
HD (justitieråden Smith, Wade, referent, Michael, Hale och Cardenas) meddelade den 11 september 2020 följande dom.
Staden, Hägersten-Liljeholmens stadsdelsnämnd – numera Hägersten-Älvsjö stadsdelsnämnd – har enligt två avtal av Föreningen sedan 2009 hyrt lägenheter för s.k. omsorgsboende i Föreningens hus. Staden (ursprungligen dock Stockholms läns landstings fastighetsnämnd) hyrde dessförinnan lägenheterna av AB Svenska Bostäder som hyresvärd. Enligt de tidigare avtalen hyrdes lägenheterna ut för att användas som gruppbostad med tillhörande allmänna utrymmen såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymmen. De nu aktuella avtalen ingicks i samband med att AB Svenska Bostäder sålde fastigheten till Föreningen.
Varje hyresobjekt uppgår till 372 kvm och omfattar sex separata lägenheter om vardera cirka 40 kvm, bestående av ett rum med tillhörande badrum och kokvrå (pentry), samt en större lägenhet med kök. Den större lägenheten om cirka 80 kvm utnyttjades som gemensamma utrymmen samt som personalutrymme.
Staden har i sin tur alltsedan 1990 hyrt ut merparten av ytorna till personer med funktionshinder genom att teckna individuella hyresavtal med varje boende.
Föreningen sade upp hyresavtalen för villkorsändring till upphörande den 30 september 2016. Parterna är i första hand oense i frågan om Föreningen har haft rätt att säga upp avtalen på det sätt som skett och i andra hand om avtalen har förlängts på oförändrade villkor.
Föreningen väckte talan vid tingsrätten och yrkade att Staden skulle förpliktas att genast avflytta från objekten. Staden bestred Föreningens talan och yrkade i genstämning att Föreningen skulle förpliktas utge ersättning för felaktigt debiterade hyrestillägg och mervärdesskatt.
Tingsrätten biföll käromålet och ogillade genkäromålet. Hovrätten har ogillat käromålet och bifallit genkäromålet.
HD har beviljat prövningstillstånd beträffande frågan om parternas avtal avser hyresavtal för bostadslägenhet eller lokal. HD har förklarat frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.
I 12 kap. JB finns bestämmelser om hyra. Med hyra avses enligt 1 § första stycket upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning. För att det ska vara fråga om ett hyresavtal krävs att hyran inte är av underordnad betydelse (jfr NJA 1971 s. 129).
Lagen reglerar två typer av lägenheter, bostadslägenhet och lokal. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. (Se 1 § tredje stycket.) Reglerna för bostadslägenheter och för lokaler skiljer sig åt i väsentliga delar, bl.a. i fråga om besittningsskyddet och rätten till förlängning av hyresförhållandet (se 46 § respektive 57 §).
I 1 § sjätte stycket regleras s.k. blockuthyrning. Med detta avses att hyresavtalet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen gäller minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt. Reglerna tillskapades sedan det konstaterats att det förekom att en hyresgäst hyrde ett flertal bostadslägenheter för att sedan själv hyra ut lägenheterna i andra hand, där fastighetsägaren var införstådd med detta. Som exempel på sådan uthyrning nämndes att ett industriföretag eller en sjukvårdshuvudman hyrde ett större antal lägenheter och i sin tur hyrde ut lägenheterna till sina anställda, eller att en studentbostadsstiftelse hyrde bostadslägenheter för att vidareupplåta dessa till studenter. Lagstiftaren utgick härvid från att lagens tvingande regler för bostadslägenheter gällde såväl för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen som mellan den senare och andrahandshyresgästen. (Se SOU 1981:77 s. 322 f. och prop. 1983/84:137 s. 111 f.)
Vid blockuthyrning får parterna avtala om förbehåll som strider mot reglerna för bostadslägenheter. För att ett förbehåll ska vara giltigt krävs att det godkänts av hyresnämnden. Utan ett sådant godkännande är avtalet mellan parterna i sig giltigt men de tvingande reglerna för bostadshyra ska i sin helhet gälla. Huvudsyftet med ordningen där hyresnämnden ska lämna sitt tillstånd är att möjligheten till blockuthyrning inte ska missbrukas av mindre nogräknade hyresvärdar för att kringgå de tvingande regler som finns till skydd för den som hyr en bostadslägenhet. Det är mot den bakgrunden som något sådant godkännande inte behövs om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.
Regleringen om blockuthyrning är direkt tillämplig när hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen omfattar tre eller fler bostadslägenheter och enbart bostadslägenheter. Vilka regler som ska tillämpas när hyresavtalet avser också lokaler, eller när avtalet inte bara syftar till att bostadslägenheter ska hyras ut i andra hand, följer alltså inte direkt av regleringen. Det är emellertid klart att det inte är tillräckligt att hyresavtalet omfattar minst tre lägenheter oavsett vad upplåtelsen i övrigt inbegriper. Samma fråga uppkommer när endast en lägenhet upplåts och det ska avgöras om fråga är om lokalupplåtelse eller upplåtelse av bostadslägenhet enligt 1 § tredje stycket. Frågan får besvaras med tillämpning av de allmänna principer som gäller för upplåtelser som sker för såväl bostadsändamål som annat ändamål, s.k. kombinerade upplåtelser.
Vid kombinerade upplåtelser av en lägenhet följer av 1 § tredje stycket att reglerna för bostadslägenheter ska tillämpas när lägenheten upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad.
Avgörande för frågan om upplåtelsen avser bostadslägenhet eller lokal är det avtalade ändamålet. Detta kan framgå uttryckligen av avtalet eller vara underförstått mellan parterna. Hyreskontraktets utformning är inte avgörande; det utslagsgivande är i stället vad parterna avsåg vid avtalets ingående. När det inte går att få klarhet i parternas gemensamma avsikt rörande lägenhetens användning, och därmed om ändamålet med upplåtelsen, får den frågan avgöras genom sedvanlig avtalstolkning.
Utgångspunkten bör därvid vara hur en förnuftig person i samma situation som parterna hade uppfattat ändamålet med uthyrningen. Hänsyn får här tas till alla tolkningsdata av betydelse, främst av objektiv karaktär, som kan klargöra vad parterna vid avtalets ingående avtalade om för ändamål med uthyrningen. Av betydelse är här bl.a. vad som framgår rörande avtalsförhandlingarna, avtalets ordalydelse, avtalets systematiska uppbyggnad, parternas handlande efter avtalsingåendet, parternas agerande före avtalsingåendet i fall där de tidigare ingått samma typ av avtal, lägenhetens utformning och eventuell verksamhets art.
Ingen av de nu nämnda faktorerna är nödvändigtvis avgörande för avtalstolkningen. Vad som exempelvis anges om ändamålet i kontraktet blir inte avgörande, om det av övriga omständigheter framgår att det uppgivna ändamålet inte motsvaras av vad parterna faktiskt avsåg att lägenheten skulle användas till (jfr t.ex. RBD 10:82). Hur lägenheten faktiskt används kan vidare vara en indikation på hur parterna uppfattat avtalsändamålet. Den omständigheten kan emellertid typiskt sett inte ges avgörande betydelse, eftersom hyresgästens faktiska användning inte nödvändigtvis motsvaras av hyresvärdens uppfattning vid avtalsingåendet. Användningen kan också ändras under hyrestidens gång och detta bör i allmänhet inte påverka bedömningen av om det är fråga om hyra av en bostadslägenhet eller inte.
Att lägenheten är inrättad på ett sätt som är typiskt för en bostadslägenhet talar för att upplåtelsen avser bostadsändamål (jfr RBD 32:80). Bostadsinslagets betydelse kan inte bedömas enbart genom en jämförelse mellan hur stor del som upplåtits för bostadsändamål respektive lokaländamål. Det som är relevant är i stället hur betydelsefull användningen för bostadsändamål är i förhållande till annan användning av lägenheten. Är avsikten att den ska användas som permanentbostad i stället för tillfälliga övernattningar kan detta tala för att upplåtelsen i dess helhet ska anses avse bostadslägenhet (jfr exempelvis RBD 37:79 och RBD 2:80).
När uthyrning sker för viss verksamhet har dess art betydelse för bedömningen, jfr t.ex. rättsfallet RBD 5:93. I det avgörandet hade en privat hyresvärd och ett landsting tecknat avtal om att lägenheten också fortsättningsvis skulle vara bostad åt fyra till fem funktionshindrade personer för vilka landstinget hade vårdansvar. Lägenheten bestod av fyra sovrum som disponerades av en person vardera, två duschrum med toalett som delades mellan de boende, ett övernattningsrum för personal med dusch och toalett, ett rum som användes som kansli och mottagning samt vardagsrum och kök som var gemensamma för de som vistades i lägenheten. Hyreskontraktet hade träffats med användning av ett formulär avsett för lokaler och vissa av hyresvillkoren var typiska för en lokal. Kontraktet angav dock inte hur lägenheten närmare skulle användas. Lägenheten hade emellertid byggts om inför avtalsingåendet för att anpassas till den verksamhet som bedrevs där. Bostadsdomstolen konstaterade att lägenheten i viss mån var anpassad till att fungera som institution och att det inte för vårdtagarna – även om ambitionen var att de skulle bo under så hemlika förhållanden som möjligt – var fråga om ett självständigt eget boende utan ett boende som ingick i den verksamhet av social och institutionell natur som landstinget som omsorgsansvarig bedrev. Lägenheten ansågs vara en lokal.
Det är inte ovanligt att hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen avser flera lägenheter med olika eller kombinerad användning. Avtalen kan här anges avse flera lägenheter men också uttryckligen avse bara en lokal, som i sin tur kan delas upp i ett antal bostadslägenheter och andra lägenhetsytor. Det kan alltså vara fråga om exempelvis kombination av uthyrning av en eller flera lokaler och uthyrning av ett antal bostadslägenheter, där den för parterna gemensamma och synbara avsikten är att bostadslägenheterna ska hyras ut i andra hand. Vilka regler som ska tillämpas på helheten framgår inte direkt av 1 §.
Den nu aktuella typen av hyresavtal är vanligt förekommande när staten, en region eller en kommun är förstahandshyresgäst och bostadslägenheterna ska hyras ut i andra hand till exempelvis asylsökande, personer som får stöd i form av insatser enligt lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade eller personer inom äldreomsorgen som bereds särskilt boende och som får tillgång till service och omvårdnad dygnet runt eller delar av dygnet.
När upplåtelsen i andra hand avser mer än tre bostadslägenheter, dvs. lägenheter som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, står det parterna fritt att avtala att hyresavtalet mellan fastighetsägare och förstahandshyresgäst ska anses avse bostadslägenheter. Det gäller även om en inte oväsentlig del av hyresobjektet ska användas för annat ändamål än bostad. Ett sådant avtal får anses medföra att reglerna om blockuthyrning ska tillämpas. I ett sådant fall kan parterna alltså avtala om avvikelser från vad som gäller för bostadslägenheter inom de gränser som lagen ger (se p. 10). Förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen får då ett direkt besittningsskydd.
När parterna i avtalet angett att reglerna om lokaler ska vara tillämpliga kan de tvingande reglerna om bostadslägenhet ändå bli tillämpliga, om det genom tolkning av parternas avtal följer att en inte oväsentlig del av hyresobjektet avser bostad. Det finns skäl att i dessa fall ta hänsyn till alla föreliggande omständigheter och avgöra om hyresavtalet domineras av bostadsupplåtelsen eller bostadsupplåtelserna på ett sådant sätt att det finns skäl att tillämpa den tvingande regleringen för bostadslägenheter på hela hyresavtalet. De faktorer som har betydelse för bedömningen beträffande kombinerad upplåtelse av en lägenhet får här motsvarande betydelse (jfr p. 14–18). Av betydelse är vidare hur upplåtelseobjektet är beskaffat beträffande sådant som fördelning mellan bostadsyta och lokalyta, om objektet anpassats för verksamheten samt hur bostadsdelarna är beskaffade. Väsentlig vikt får också fästas vid arten av den verksamhet som ska bedrivas. När det gäller olika typer av gruppboenden kan sådana faktorer som personalintensitet och vård­inslag vara att beakta, i den mån sådana omständigheter var kända för parterna vid avtalets ingående.
Av rättspraxis från hovrätterna framgår att avtal om kombinerade upplåtelser av flera lägenheter för olika typer av grupp- eller omsorgsboenden (jfr p. 20) som huvudregel har bedömts vara avtal om hyra av lokal. Domstolarna har då särskilt fäst avseende vid att boendet för andrahandshyresgästerna har arrangerats inom ramen för någon form av omsorgsverksamhet eller verksamhet av mer eller mindre institutionell natur och att bostadsmomentet varit av underordnad betydelse i förhållande till verksamheten.  Det finns emellertid också exempel på rättspraxis där domstolarna har bedömt att tillhandahållandet av permanentbostäder utgjort det huvudsakliga syftet och att därför reglerna för bostadslägenheter ska tillämpas.
De två avtal som parterna har ingått rubriceras ”Hyreskontrakt för lokal”. Av avtalen framgår bl.a. att den lokal som hyrdes ut uppgick till 372 kvm, att lokalen uthyrdes med särskild för verksamheten avsedd inredning, att hyrestiden inleddes när Föreningen tog över fastigheten i september 2009 och varade till och med den 30 september 2013, att uppsägningstiden var nio månader och att avtalet vid utebliven uppsägning förlängdes med tre år, att hyresgästen i tillägg till den överenskomna hyran skulle erlägga ersättning för sin andel av vid varje tillfälle utgående fastighetsskatt samt att avtalet innehöll villkor i övrigt som typiskt sett är avsedda för lokalkontrakt. Dessa omständigheter talar för att det är fråga om lokalupplåtelser.
Under rubriken ”Lokalens skick och användning” angavs vidare att lokalen uthyrdes i befintligt skick att användas till ”Omsorgsboende”. Parternas avtal ersatte enligt en särskild bestämmelse ett tidigare avtal mellan Svenska Bostäder och Staden. Av det avtalet framgick att lägenheten uthyrdes att användas som gruppbostad med tillhörande allmänna utrymmen, såsom gemensamt kök, tvättstuga, expeditions- och personalutrymmen. Också detta avtal var i grunden utformat som ett lokalhyresavtal. Hyran bestämdes enligt principerna för bostadshyra jämte självkostnader som hyresvärden åsamkades på grund av lägenhetens iordningställande och användning som gruppbostad.
Vid avtalsingåendet mellan Föreningen och Staden skulle ingen förändring av verksamheten ske. Det var därför känt vid avtalsingåendet att delar av objektet disponerades av personal och att en lägenhet användes gemensamt av de boende och personalen. Den del av objektet som inte disponerades enskilt av de boende uppgick till knappt en tredjedel av den totala ytan.
Det får också anses ha varit känt att hyresobjektet användes som gruppbostad. Sådana regleras av 9 § 9 lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade. Syftet med boendeformen är att vuxna personer med funktionshinder som inte klarar eget boende eller boende i servicebostad ska ges möjlighet att skapa sig ett eget hem. Boendeformen ska därmed vara ett bostadsalternativ för den som har ett så omfattande tillsyns- och omvårdnadsbehov att mer eller mindre kontinuerlig närvaro av personal är nödvändig. Målsättningen med boenden av aktuellt slag är att boendet inte bör likna en institution utan att lägenheterna ska fungera som de boendes privata hem. De enskilda lägenheterna disponerades alltså av personer som typiskt sett har ett mer eller mindre omfattande tillsyns- och omvårdnadsbehov. I det aktuella fallet träffades individuella andrahandsuthyrningsavtal med de boende och lägenheterna innehöll såväl kök som badrum.
Särskilt avtalets utformning, den avsedda användningen och det av parterna angivna ändamålet med uthyrningen samt det betydande inslaget av vård- och omsorgsverksamhet medför att avtalen mellan Föreningen och Staden ska anses avse upplåtelse av lokal, trots att bostadslägenheterna utgjorde separata lägenheter.
Den fråga som ställs i prövningstillståndet ska alltså besvaras på så sätt att avtalen mellan Föreningen som hyresvärd och Staden som hyresgäst avser hyresavtal för lokal.
Med denna utgång ska prövningstillstånd beviljas i målet i övrigt.
HD gör i övriga frågor ingen annan bedömning än den tingsrätten gjort. Föreningens uppsägning har alltså skett på ett korrekt sätt. Något nytt avtal kan inte anses träffat mellan parterna. Stadens genkäromål ska vidare ogillas.
HD förklarar att avtalen mellan Bostadsrättsföreningen Gulddragaren som hyresvärd och Stockholms stad som hyresgäst avser hyresavtal för lokal.
HD beviljar prövningstillstånd i målet i övrigt.
Med ändring av hovrättens dom i själva saken fastställer HD tingsrättens domslut.