Den som innehar en bostadsrättslägenhet i andra hand har ansetts kunna intervenera enligt 14 kap 9 § RB i en rättegång om förverkande av bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten men inte få ställning som självständig intervenient enligt 14 kap 11 § 2 st RB. - Den som har förvärvat en självständig nyttjanderätt till en bostadsrättslägenhet har ansetts över huvud taget inte kunna intervenera enligt 14 kap 9 § RB i en rättegång om förverkande av bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten.
(Jfr 1961 s 384 och 1964 s 500)
Östersunds kommun uthyrde, såsom medlem i HSB:s bostadsrättsförening Lillsjön i Östersund och innehavare av bostadsrättslägenheten nr 117, genom skriftligt hyresavtal d 18 april 1988 sin lägenhet till A.H.. Enligt avtalet uppläts lägenheten fr o m d 9 okt 1987 på en månad. Om uppsägning ej skedde, skulle kontraktstiden automatiskt förlängas med en månad i taget, och förnyad prövning skulle ske månadsvis. Uppsägningstiden bestämdes till en vecka. Genom avtalet förband sig A.H. bl a att uppträda på sådant sätt att övriga lägenhetsinnehavare inte stördes och att väl vårda såväl lägenhet som inventarier. A.H. avstod från besittningsskydd, och hyresnämnden i Sundsvall lämnade sitt godkännande därtill.
Sedan bostadsrättsföreningen skriftligen uppmanat kommunen att vidta rättelse, med anledning av störningar från lägenheten, väckte föreningen talan mot kommunen vid Östersunds TR, fastighetsdomstolen med yrkande att nyttjanderätten skulle förklaras förverkad och att kommunen skulle åläggas att omedelbart avflytta från lägenheten. Föreningen anförde till stöd för ansökningen att störningar förekom från lägenheten och att rättelse inte hade vidtagits.
TR:n utsatte målet till muntlig förberedelse d 23 april 1990. På grund av kommunens utevaro avkunnade TR:n på yrkande av bostadsrättsföreningen tredskodom, varigenom kommunen ålades att omedelbart avflytta från lägenheten vid äventyr att annars på egen bekostnad bli vräkt. På bostadsrättsföreningens begäran delgavs tredskodomen med kommunen d 2 maj 1990. Kommunen sökte inte återvinning, varför domen vann laga kraft mot kommunen d 5 juni 1990.
A.H. ansökte i skrift, som inkom till TR:n d 25 maj 1990, om att som intervenient enligt 14 kap 10 § och 11 § 2 st RB få delta i rättegången mellan bostadsrättsföreningen och kommunen och - för det fall ansökningen om intervention skulle bifallas - om återvinning av tredskodomen. Till stöd för ansökningen om intervention anfördes i huvudsak följande: A.H. har som andrahandshyresgäst ingen självständig hyresrätt gentemot bostadsrättsföreningen. Tvisten mellan föreningen och kommunen rör därför hans rätt på så sätt att tredskodomen kommer att gälla för eller emot honom som om den meddelats i rättegång vari han varit part. Till stöd för att han som självständig intervenient äger inträda i målet åberopas uttalande av HD i rättsfallet NJA 1960 s 408. - Avgörande för målets utgång är hur A.H. skött sig som hyresgäst. Kommunen har genom passivitet i rättegången medverkat till att denna sakfråga inte prövats.
Bostadsrättsföreningen bestred interventionsansökningen. Till stöd härför anfördes bl a att något rättsförhållande inte förelåg mellan föreningen och A.H. - det förelåg inte någon för A.H. självständig rätt till lägenheten. Bostadsrättsföreningen hänvisade till uttalanden av HD i rättsfallet NJA 1961 s 384 samt anförde vidare att A.H. - även om interventionsrätt skulle anses föreligga - inte kunde förvärva en bättre rättsställning än parten på den sida i processen där intervention skedde.
Kommunen avstod från att yttra sig över ansökningen.
TR:n (lagmannen Kennedy, chefsrådmannen Wright och rådmannen Alvarez) anförde i beslut d 26 juni 1990: A.H:s talan går ut på att det hyresförhållande mellan bostadsrättsföreningen och kommunen som upphört genom tredskodomen d 23 april 1990 skall återställas. A.H. har inte påstått att han har en mot föreningen gällande självständig hyresrätt. Då kommunen avstått från återvinning av tredskodomen kan A.H. ej ens som självständig intervenient inträda i rättegången mellan föreningen och kommunen. A.H. kan därför inte tillåtas att intervenera i målet. På grund härav kan TR:n inte pröva A.H:s begäran om återvinning av tredskodomen.
Med ogillande av ansökan om intervention avvisar TR:n A.H:s ansökan om återvinning av tredskodomen.
A.H. anförde besvär i HovR:n för Nedre Norrland och yrkade bifall till sin ansökan om att som självständig intervenient på svarandesidan få delta i rättegången mellan bostadsrättsföreningen och kommunen
A.H. åberopade till stöd för sin talan - utöver vad som anfördes vid TR:n - i huvudsak följande: Skriftligt hyresavtal föreligger mellan honom och kommunen. Enligt 30 § bostadsrättslagen har kommunen rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand utan särskilt tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Det har vidare varit känt för bostadsrättsföreningen att sådan upplåtelse skett och till vem. - Tredskodomen är direkt gällande och verkställbar mot honom som om den meddelats i mål vari han varit part. Hans enda möjlighet att med en mot sin hyresvärd - kommunen - giltig hyresrätt värja sig mot domen, är att han får inträda som självständig intervenient i målet. Han har inte haft möjlighet att som andrahandshyresgäst själv väcka talan och begära målens förening, eftersom han inte underrättats om den pågående processen. I rättsfallen (NJA 1960 s 408 och 1961 s 384), som rör frågor om andrahandshyresgästs rätt till intervention, ges inte entydiga besked om förutsättningarna för att rätt till självständig intervention skall föreligga. Den tolkning som ligger närmast till hands är att endast en andrahandshyresgäst, som i förhållande till hyresvärden inte har en självständig hyresrätt, bör kunna inträda som självständig intervenient i mål mellan förstahandshyresgästen och dennes hyresvärd. En andrahandshyresgäst, som har en gentemot förstahandshyresgästens hyresvärd självständig hyresrätt, torde däremot inte ha samma behov av att kunna intervenera. Med en sådan ställning skulle han ju enligt 16 kap 8 § UB kunna åberopa, att det inte är uppenbart att han saknar fog att motsätta sig verkställigheten av domen. - A.H. gör i första hand gällande att han med en gentemot bostadsrättsföreningen giltig hyresrätt äger inträda som självständig intervenient i målet; andrahandsupplåtelsen är lagenlig och kan inte ifrågasättas av bostadsrättsföreningen. I andra hand gör han gällande att han även har en gentemot bostadsrättsföreningen självständig hyresrätt. Till stöd härför åberopas 7 kap 31 § JB som är i allt fall analogt tillämplig. Kommunen har avsiktligen drivit en process bakom ryggen på sin hyresgäst. Processen har rört hans rätt, eftersom avgörande för dess utgång borde ha varit frågan hur han skött sig som hyresgäst. Kommunen har inte gått i svaromål mot bostadsrättsföreningens talan, och på grund av kommunens passiva hållning i processen har tredskodomen kunnat meddelas. Kommunen har således sökt utnyttja det förhållandet att han i egenskap av andrahandshyresgäst normalt inte skulle stå i något rättsförhållande till bostadsrättsföreningen. Vidare föreligger mellan kommunen och bostadsrättsföreningen en intressegemenskap innebärande, att man på enklaste sätt vill bli av med honom som hyresgäst i bostadsrättsföreningens fastighet. - Eftersom kommunen missbrukat sin särställning enligt bostadsrättslagen och därigenom kunnat kringgå de regler som skulle garantera honom en ur rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande prövning av sin sak, kan det inte anses rimligt att hänvisa honom till den osäkrare väg, som möjligheten att värja sig mot domens verkställande - troligen först efter ytterligare en process riktad mot kommunen - innebär.
HovR:n (hovrättsråden Gallagher och Similä adj led fd lagmannen Myers, referent, och hovrättsassessorn Zimmerman) anförde i slutligt beslut d 15 mars 1991:
Skäl. A.H. har gjort sin ansökan om intervention först sedan TR:n meddelat tredskodom i målet men innan domen vunnit laga kraft mot kommunen. Frågan är först om ansökan har gjorts i sådan tid att den kan bli föremål för saklig prövning. I rättstillämpningen och i den juridiska litteraturen (se Strong, Om anslutningsvad och reformatio in pejus, 1953 s 88 f, Strong, Rättegång VI, 1978 s 30 och Gärde m fl, Nya RB, 1949 s 748) anses att en självständig intervenient, även om han vid underrätten inte deltagit i processen, ensam äger fullfölja talan mot underrättens avgörande. Enligt HovR:ns mening måste detsamma anses gälla då fråga är om återvinning av tredskodom. A.H:s ansökan om att som självständig intervenient få - genom återvinning av tredskodomen - delta i rättegången skall därför prövas i sak. Prövningen skall göras utifrån de vid tiden för ansökan gällande förhållandena.
A.H. grundar numera sin ansökan på att han gentemot bostadsrättsföreningen skulle ha en giltig och självständig hyresrätt. Som hans talan i HovR:n får förstås gör han jämväl gällande - liksom vid TR:n - att självständig interventionsrätt föreligger även till följd av att tredskodomen är gällande och verkställbar mot honom.
A.H. har inte närmare angett på vilket sätt påstått hyresförhållande med bostadsrättsföreningen uppstått. Det bör i detta sammanhang först konstateras att kommunen i egenskap av medlem i bostadsrättsföreningen har en på bostadsrättslagen grundad nyttjanderätt till lägenheten. Något hyresförhållande i den mening som avses i 12 kap JB föreligger således inte mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. A.H. kan därför inte genom att träda i kommunens ställe förvärva någon hyresrätt gentemot bostadsrättsföreningen. A.H. har inte påstått att han träffat något avtal med bostadsrättsföreningen angående förhyrning av lägenheten eller att han med kommunen träffat avtal om övertagande av bostadsrätten till lägenheten. Mot denna bakgrund kan A.H., enligt HovR:ns mening, inte anses stå i något hyresförhållande eller annat rättsligt förhållande, som berättigar honom att såsom självständig intervenient inträda i rättegången mellan bostadsrättsföreningen och kommunen.
Eftersom A.H., såsom konstaterats, inte kan anses stå i något sådant rättsförhållande till bostadsrättsföreningen som han i målet gjort gällande, måste han anses bunden av de dispositioner som kommunen i egenskap av bostadsrättsinnehavare företar beträffande lägenheten. Den omständigheten att tredskodomen är gällande och verkställbar mot A.H. kan därför inte medföra att han äger inträda som självständig intervenient i rättegången.
På anförda skäl bör A.H:s besvärstalan lämnas utan bifall. - Såsom TR:n funnit föreligger därmed inte rätt till återvinning.
HovR:ns avgörande. HovR:n lämnar besvären utan bifall.
A.H. (ombud advokaten R.F-H.) anförde besvär och yrkade bifall till sin talan i HovR:n.
Kommunen och bostadsrättsföreningen bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Ryde, föreslog i betänkande följande beslut: HD fastställer HovR:ns beslut.
HD (JustR:n Martinez, Cook, Clark, Moore och Pittman, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Målet gäller till en början frågan om den till vilken en bostadsrättshavare har upplåtit sin lägenhet i andra hand kan inträda som självständig intervenient enligt 14 kap 11 § 2 st RB i en rättegång om förverkande av bostadsrättshavarens nyttjanderätt.
En bostadsrättshavares förfogande över sin lägenhet är bindande för den som innehar lägenheten i andra hand. Denne träffas därför av rättskraften hos avgörandet i en rättegång om förverkande av bostadsrättshavarens nyttjanderätt. Saken får därmed anses röra hans rätt på sådant sätt att han kan intervenera i rättegången enligt 14 kap 9 § RB. Han kan dock inte anses få ställning som självständig intervenient enligt 14 kap 11 § 2 st RB(jfr NJA 1964 s 500).
En annan fråga som aktualiseras i detta mål är om den som - vid sidan av eller i stället för en bostadsrättshavare - har förvärvat en självständig nyttjanderätt till bostadsrättshavarens lägenhet kan inträda som självständig intervenient i en rättegång om förverkande av bostadsrättshavarens nyttjanderätt.
Den som innehar en självständig nyttjanderätt till en bostadsrättslägenhet träffas inte av rättskraften hos ett avgörande i en rättegång om någon annans nyttjanderätt till denna lägenhet. Saken rör då inte hans rätt, och han kan därmed över huvud taget inte intervenera i rättegången enligt 14 kap 9 § RB (jfr NJA 1961 s 384). Däremot kan han skydda sin nyttjanderätt genom att väcka talan om fastställelse av denna rätt och begära att denna talan handläggs gemensamt med talan mot bostadsrättshavaren eller genom att i ett mål om avhysning motsätta sig verkställighet enligt 16 kap 8 § UB.
På grund av det sagda kan A.H. - oavsett om han innehar kommunens bostadsrättslägenhet i andra hand eller om han har förvärvat en självständig nyttjanderätt till denna lägenhet - inte inträda som självständig intervenient i rättegången om förverkande av kommunens nyttjanderätt till lägenheten. Hans besvärstalan kan därför inte vinna bifall.
HD:s avgörande. HD lämnar A.H:s besvärstalan utan bifall.