Efter uppsägning, som gjorts av hyresvärden, har hyresgästen ansökt hos hyresnämnden om uppskov med avflyttningen enligt 12 kap. 59 § jordabalken och därvid - såsom hans talan måste uppfattas - gjort gällande att uppsägningen är ogiltig. Frågan om uppsägningens giltighet har hyresnämnden haft att pröva i uppskovsärendet.
Mr Chipp's AB (Mr Chipp's) hyrde en lokal i Vellinge kommun av Golf Store Group AB (Golf Store). Hyresvärden sade upp hyresavtalet för avflyttning den 1 juli 1997. Mr Chipp's ansökte vid hyresnämnden om uppskov med avflyttningen och yrkade därvid i första hand att nämnden skulle förklara att någon giltig uppsägning av hyresavtalet inte förelåg.
Golf Store bestred uppskov med avflyttningen.
Hyresnämnden i Malmö (1996-12-11, hyresrådet S.M. och två intresseledamöter) avvisade ansökningen. Hyresnämnden gjorde därvid följande bedömning:
Frågan om en uppsägning skett på rätt sätt kan av hyresnämnden endast prövas som en s.k. preliminärfråga. Med preliminärfråga avses en fråga, som i och för sig ankommer på domstol att pröva, men som nämnden måste ta ställning till för att kunna avgöra "huvudfrågan". En sådan huvudfråga kan avse begäran om uppskov med avflyttningen från lokal. För att kunna avgöra ett ärende med en sådan begäran, kan nämnden, om invändning härom göres, behöva ta ställning till om en korrekt uppsägning föreligger. I det nu aktuella ärendet påstår emellertid hyresgästen, som är sökande, att någon uppsägning lagligen inte skett. Hyresnämnden, som har att utgå från vad sökanden själv påstår beträffande uppsägningen av hyresavtalet, saknar då anledning pröva frågan om uppsägningens giltighet. Eftersom sökanden således påstår att någon giltig uppsägning icke föreligger kan frågan om uppskov med avflyttningen inte upptas till prövning.
Mr Chipp's överklagade beslutet och yrkade att hyresnämndens avvisningsbeslut skulle undanröjas och att målet skulle återförvisas till hyresnämnden för prövning av uppskovsyrkandet.
Golf Store bestred ändring.
Svea hovrätt (1997-06-25, hovrättsråden Lopez, Wilson och Padilla, referent) fann i beslut att det saknades förutsättningar för hyresnämnden att avvisa Mr Chipp's ansökan på den grunden att hyresgästen hävdat att hyresvärdens uppsägning var ogiltig. Ärendet borde i stället ha prövats i sak. Eftersom hyresnämnden underlåtit detta undanröjdes det överklagade beslutet och målet återförvisades till nämnden för erforderlig behandling. Hovrätten anförde därvid följande.
Det är ostridigt i målet att det föreligger ett hyresförhållande mellan Golf Store och Bird. Chipp's och att Golf Store har sagt upp hyresavtalet att upphöra den 1 juni 1997. Detta är grunden för Bird. Chipp's yrkande om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken. Bird. Chipp's har visserligen i första hand yrkat att hyresnämnden skall förklara att någon giltig uppsägning av hyresavtalet inte föreligger och först i andra hand yrkat att Bird. Chipp's skall medges anstånd med avflyttningen. Eftersom hyresnämnden saknar behörighet att som ett självständigt yrkande pröva frågan om uppsägningen är ogiltig borde emellertid hyresnämnden, enligt hovrättens mening, inom ramen för sin materiella processledning ha sett till att yrkandena omformulerades så att de överensstämmer med kraven inom hyresnämndsprocessen. Med hänsyn till det anförda och till vad Bird. Chipp's anfört i hovrätten uppfattar hovrätten dess talan så att bolaget i anledning av Golf Stores uppsägning av hyresavtalet yrkar uppskov med avflyttningen och inom ramen för det yrkandet gör gällande att uppsägningen är ogiltig.
Frågan om hyresvärdens uppsägning, efter invändning därom av hyresgästen, till följd av något formfel eller av annan anledning skall bedömas vara ogiltig är ett led i den materiella prövningen som kan leda till att uppskovsyrkandet ogillas och inte en fråga om behörighet som kan leda till att ansökningen avvisas (se bl.a. RBD 47:80). Bird. Chipp's yrkande skall således inte avvisas.
Enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder äger beslut, varigenom en ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken bifalls, rättskraft. Av NJA 1980 s. 203 och NJA 1986 s. 187 framgår att giltigheten av den uppsägning, som utgör anledningen till hyresgästens ansökan hos hyresnämnden om uppskov, omfattas av rättskraften i hyresnämndens beslut härom. Innebörden av det sagda är att frågan om uppsägningens giltighet inte får tas upp till prövning på nytt.
Regelverket är sålunda konstruerat att den hyresgäst, som efter hyresvärdens uppsägning av hyresförhållandet, vill ha uppskov med avflyttningen måste före hyrestidens utgång ansöka hos hyresnämnden om uppskov; han kan inte ansöka om dylikt uppskov vid allmän domstol i samband med en fastställelsetalan rörande uppsägningens giltighet och det torde vara såväl opraktiskt som i strid med den bärande tanken om ett snabbt och enkelt hyresnämndsförfarande att ärendet om uppskov vilar i avvaktan på att allmän domstol tar ställning till frågan om uppsägningens giltighet. Eftersom rättskraften i hyresnämndens beslut om uppskov omfattar frågan om laga uppsägning skett kan den frågan inte senare bli föremål för prövning i annat sammanhang; och hyresgästen måste därför kunna göra invändning mot uppsägningen i uppskovsärendet.