Ansökan om förlängning av jordbruksarrende har avslagits då jordägaren gjort sannolikt att han själv skall bruka arrendestället och det ej ansetts obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.
Enligt två skilda kontrakt i januari 1986 utarrenderade E.B. i egenskap av innehavare av Revelsta fideikommiss till S.K. och hans hustru G.K. dels 200 hektar, varav 192 hektar åker, av fastigheterna Göksbo 1:1 m. fl. (Göksbokontraktet), dels ca 191 hektar, varav ca 153 hektar åker, av fastigheterna Revelsta 1:1 m.fl. (Revelstakontraktet). Göksbokontraktet omfattar bostad åt arrendatorerna, medan Revelstakontraktet betecknats som ett sidoarrende. Arrendetiden var i båda kontrakten fem år och löpte ut den 14 mars 1991. I uppsägningen, som arrendatorerna mottog den 20 december 1989, sade jordägaren upp båda kontrakten till upphörande vid arrendetidens utgång.
I ansökningar till arrendenämnden i Stockholm yrkade jordägaren att nämnden skulle förklara att arrendeavtalen inte skulle förlängas efter den 13 mars 1991.
Arrendatorerna bestred jordägarens talan.
Sedan handläggningen av ärendet passerat fardagen 1991 yrkade jordägaren att arrendet skulle upphöra snarast möjligt. Arrendatorerna bestred detta yrkande och yrkade anstånd med avträdet till fardagen 1994.
Som grund för yrkandet att avtalen inte skall förlängas har jordägaren åberopat att han har för avsikt att själv bruka egendomarna och att det inte är obilligt mot arrendatorerna att arrendet upphör. Han har vidare uppgivit. Han är född 1940. Han tillträdde fideikommisset 1958. Han var då fortfarande omyndig och kunde inte hindra att Göksbo utarrenderades. Revelsta och Göksbo har utgjort kärnan i fideikommisset och tillhört släkten i 200 år. Han flyttade med sin familj till Göksbo 1975. Han har sedan dess genomgått sju olika kurser i jordbruk och skogsbruk. Den sista kursen - vid Sala lantbruksskola - pågår alltjämt. Hans ekonomi är god och tillåter honom att nu etablera sig som brukare av egendomarna. Endast 9 procent av fideikommissets (gamla) taxeringsvärde är belånat. Han disponerar ca en halv miljon kr i likvida medel.
Arrendatorerna har åberopat. S.K. är född 1929 och G.K. 1934. S.K. har ensam eller tillsammans med andra anhöriga varit arrendatorer på egendomen sedan 1959. Makarna K. är fortfarande i aktiv ålder. De har alltid arbetat inom jordbruket och är fast rotade i bygden. Någon alternativ verksamhet står inte till buds. Det skulle därför vara synnerligen obilligt om de nu skulle tvingas upphöra med arrendet. Beträffande jordägarens självinträde har de gjort gällande att han saknar praktisk erfarenhet av jordbruk. Jordägarens ekonomi är inte heller sådan att den tillåter honom att nu starta och driva en egendom av den omfattning som det här är fråga om. De båda upplåtelserna är i verkligheten att anse som en upplåtelse av gårdsarrende.
Arrendenämnden (1991-04-29, Duran, ordförande, samt Burke och Valdez) biföll jordägarens yrkande att arrendeavtalen inte skulle förlängas efter arrendetidens utgång den 14 mars 1991 och medgav uppskov med avflyttning till den 14 mars 1992. Arrendenämnden anförde i sina skäl följande.
Vardera parten har inför arrendenämnden redogjort för sina planer med egendomen inför den omställning som båda anser bör ske med anledning av 1990 års riksdagsbeslut om en ny livsmedels- och jordbrukspolitik. Jordägaren avser sålunda att - med stöd av omställnings- och anläggningsstöd - plantera lövskog på 210 hektar, energiskog på 30 hektar och odla energigräs alternativt extensivt bete på 117 hektar.
Arrendatorerna avser att odla energigräs på 280 hektar. Arrendatorerna har gjort gällande att jordägarens planer på skogsplantering på ca två tredjedelar av åkerarealen inte utgör grund för självinträde. Jordägaren har invänt att hans planer på omställning ligger i linje med riktlinjerna för den nya jordbrukspolitiken och gjorts upp i samråd med lantbruksnämnden.
Arrendenämnden konstaterar att synen på åkerjordens användning för skogsplantering undergått en avsevärd förändring sedan jordabalkens tillkomst. Denna förändring har särskilt tydligt kommit till uttryck i riksdagens beslut den 9 juni 1990 om en ny livsmedelspolitik (skrivelse 327). Jfr proposition 1989/90:146 s. 174. Arrendenämnden finner därför att arrendatorerna inte visat fog för sin invändning i denna del. I frågan om jordägarens motiv och möjligheter att själv svara för driften av egendomen finner arrendenämnden att arrendatorerna ej förmått visa att jordägaren saknar förmåga härför eller att hans skäl för självinträde inte är godtagbara. I frågan om bifall till jordägarens talan är obilligt mot arrendatorerna konstaterar arrendenämnden att den gällande lagen utgår från att obilligheten skall framgå vid en vägning av vardera partens intresse. Se proposition 1978/79:183 s. 22, lagutskottet 1978/79:23 s. 26. Även parterna har utgått från denna tolkning av lagen. S.K. har ensam eller tillsammans med anhöriga varit arrendator på egendomen sedan 1959. Han och hans medarrendatorer har under denna tid gjort betydande investeringar i såväl den fasta egendomen som i inventarierna. För delar av de fasta investeringarna föreligger skriftliga avtal mellan parterna. Det normala sättet att reglera en arrendators investeringar är avräkning efter syn enligt 9 kap. 23 § jordabalken. Men eftersom man kan räkna med att arrendatorernas möjligheter att på den vägen få gottgörelse för investeringarna är begränsade, särskilt i fråga om den lösa egendomen, är det rimligt att hänsyn till investeringarna tas vid prövningen av frågan om obillighet. Det är tydligt att dessa arrendatorernas investeringar till stor del blir onyttiga för dem eller kommer att förlora i värde om jordägarens talan bifalles. Å andra sidan räknar nämnden med att arrendatorerna redan har dragit nytta av investeringarna och att, om deras talan vinner bifall, den av dem planerade omställningen för med sig att investeringarna under alla förhållanden förlorar avsevärt i värde.
Vid bedömandet av det mått av obillighet som vid ett bifall till jordägarens talan drabbar arrendatorerna har man också att beakta den sista punkten (27) i kontrakten, som har följande lydelse: ”I samband med upprättande av detta kontrakt har arrendatorerna upplysts om att självinträde kan bli aktuellt vid denna arrendeperiods slut." Jordägaren har sagt att han inte åberopar denna klausul som en bindande förpliktelse att lämna arrendet men att klausulen talar till jordägarens förmån vid avvägningen av parternas motstående intressen. Arrendatorerna har gjort gällande att klausulen inte säger annat eller mer än lagen och att den därför saknar självständig betydelse. Arrendenämnden anser att klausulen, även om den inte i formell mening tillför rättsförhållandet något vid sidan av arrendelagen, ändå måste ha varit ett memento för arrendatorerna. Även om klausulen således inte ensam kan avgöra utgången, är det rimligt att den vid intresseavvägningen beaktas och därvid räknas jordägaren tillgodo.
Den föreliggande tvisten har i mycket kommit att präglas av den tidigare omnämnda omläggningen av jordbrukspolitiken. Denna förutsätter att landets jordägare och brukare i betydande utsträckning nu ställer om jordbruksproduktionen. Omställningen kan förväntas bli särskilt aktuell i bygder sådana som denna. Beslut om omställning kan av flera skäl inte anstå utan måste fattas snabbt. Om man bortser från de ekonomiska bidrag av olika slag som kan utgå, är det i dagsläget knappast troligt att omställningen för brukaren kommer att bli särskilt lönsam. Å andra sidan ter sig omställningen på sikt och generellt sett som ofrånkomlig. Om man då frågar sig om ansvaret för ett beslut om omställning skall ligga hos jordägaren eller arrendatorn, framstår det - allmänt sett - som naturligt att detta ansvar skall ligga hos jordägaren om det kan ske utan att arrendatorns rätt trädes för när.
Arrendenämnden finner vid en samlad bedömning att jordägaren gjort sannolikt att han avser att själv bruka egendomen och att det - vid en avvägning av vardera partens intressen - inte är obilligt mot arrendatorerna att arrendeförhållandet upphör. Uppskov med avflyttningen bör dock i enlighet med 9 kap. 13 § jordabalken medges till nästa fardag.
Makarna K. klandrade arrendenämndens beslut och yrkade att fastighetsdomstolen skulle fastställa att arrendekontrakten från januari 1986 mellan makarna K. och E.B. skulle förlängas för en ny femårsperiod räknat fr.o.m. den 14 mars 1991. Som grund för yrkandena åberopade makarna K. följande. E.B. har inte gjort sannolikt att han skall självinträda. Han avser inte att bedriva jordbruk utan plantera skog på större delen av åkermarken. Han har inte heller kunnat visa att han har ekonomiska förutsättningar att genomföra sina avsikter och inte heller att han har praktisk erfarenhet att kunna driva jordbruksverksamhet på fastigheterna. Under alla omständigheter är det obilligt mot arrendatorerna att arrendeförhållandet upphör. - Om förlängning av arrendekontrakten ej sker, yrkade makarna K. uppskov med avflyttning till den 14 mars 1994.
E.B. bestred yrkandena och de av kärandena åberopade grunderna mot självinträde.
Till utveckling av sin talan har parterna i huvudsak anfört följande.
Makarna K.: S.K. och hans broder L.K. arrenderade Göksbofastigheterna från år 1959 och Revelstafastigheterna från år 1964. År 1975 övertog L.K. Revelstafastigheterna ensam samt S.K. och hans hustru Ross. År 1985 ville L.K. frånträda sitt arrende på Revelstafastigheterna och på E.B:s begäran övertog makarna K. detta arrende från L.K. Fastigheterna utgör en brukningsenhet. När arrendekontrakten skrevs under i januari 1986 för den senaste arrendeperioden funderade S.K. inte närmare över punkten 27 med upplysning från jordägaren att självinträde kunde bli aktuellt vid arrendeperiodens slut. Efter uppsägningen den 20 december 1989 har makarna K. ansökt om och fått omställningsstöd med 2,7 Mkr för att odla energigräs på cirka 250 hektar. Den insådda energigräsarealen skall skördas våren 1993. De har kvar omkring 100 hektar spannmålsodling. De har investerat 500 000 kr i en press till energigräset. De har inga inkomster vid sidan av arrendena. E.B. är för sin och sin familjs försörjning inte beroende av att driva lantbruk på egendomarna. Även om han har för avsikt att bruka egendomarna, synes han inte ha ekonomiska förutsättningar att genomföra detta. Han har inte ens lagt fram någon ekonomisk kalkyl i målet. Han har inte tagit tillvara tidigare tillfällen till självinträde. Makarna K. skulle vid ett frånträdande få ta i anspråk rätt "tunna" pensioner. De har ett antal aktiva år framför sig och det torde vara omöjligt att finna annat arbete eller annat arrende.
E.B.: De båda arrendeställena ingår tillsammans med Ekebrofastigheterna i ett fideikommiss sedan år 1790. Även Ekebrofastigheterna är utarrenderade. Det sammanlagda taxeringsvärdet för de tre arrendeegendomarna uppgår till 7,544 Mkr. Fastigheterna är exceptionellt lågt belånade, endast omkring 10 procent av taxeringsvärdet. E.B. har avlagt juris kandidatexamen och har haft några anställningar som jurist. Han har skaffat sig såväl teoretisk som praktisk utbildning för att överta driften av egendomarna. Han har skogs- och investeringskonton på 550000 kr, aktier för 100 000 kr och bankmedel på 50 00 kr. Inkomsterna av skogsbruket på de tre arrendeegendomarna ger netto 300 000 kr om året. Han kan söka anläggningsstöd och även omställningsstöd för sina tilltänkta åtgärder. Han kan utan vidare belåna egendomarna efter medgivande från fideikommissnämnden, vilket torde vara en formsak för investeringarna på fastigheterna. Han har så stark ekonomi att han kan ställa om produktionen även utan omställningsstöd. Makarna K. har haft arrendena under mycket lång tid. För investeringar är särskilda avtal träffade. Genom den egna omställningen har de förlorat en stor del av värdet på sin maskinpark. Deras ålder gör det naturligt för dem att nu sluta som jordbrukare. De förvarnades år 1986 om att självinträde kunde bli aktuellt och de sades upp i december 1989. De har sökt omställning av produktionen efter uppsägningen.
S.K. och E.B. har hörts under sanningsförsäkran. På makarna K:s begäran har vittnesförhör hållits med agronomen K.G.l vid lantbruksenheten i länsstyrelsen.
Vid förhören har S.K. och E.B. lämnat något motstridiga uppgifter i frågan huruvida den i arrendekontrakten år 1986 intagna nya punkten med upplysning om ett eventuellt självinträde vid arrendetidens slut varit föremål för diskussion eller kommentar vid parternas undertecknande av arrendekontrakten i januari 1986. E.B. har uppgett att han påpekat den nya punkten men inte närmare kunnat ange i vilka ordalag det skett. S.K. har förklarat sig sakna minnesbild av att denna punkt, som han självklart läst igenom, skulle ha kommenterats av någon av parterna vid nämnda tillfälle. S.K. har vitsordat att han kände till E.B:s skogsutbildning och utbildning vid Jällaskolan. Vid förhöret har S.K. även uppgett att hans son har ett mindre arrende och att han låter sonen använda en del av maskinparken på sitt arrende. E.B. har vid förhöret förklarat att en viktig grund för det begärda självinträdet är att egendomarna utgör en släktgård och att han anser att ägande och brukande bör vara på en hand.
Uppsala tingsrätt, fastighetsdomstolen (1992-02-25, chefsrådmannen Heath, rådmannen Moreno samt nämndemännen Smith, Williams och Barajas) lämnade makarna K:s klandertalan utan bifall och anförde följande.
Fastighetsdomstolen delar arrendenämndens uppfattning vad gäller såväl den förändrade synen under de senaste åren på åkerjordens användning för skogsplantering som E.B:s motiv och möjligheter att själv svara för driften av egendomen. Domstolen finner liksom arrendenämnden att E.B. gjort sannolikt att han avser att själv bruka arrendeegendomarna. Domstolen godtar även den vägning av vardera partens intressen som arrendenämnden gjort vid bedömningen huruvida ett självinträde av jordägaren är obilligt mot arrendatorerna eller ej.
Med hänsyn till att makarna K. redan i kontrakten i januari 1986 upplysts om att självinträde kunde bli aktuellt vid arrendeperiodens slut och uppsägning skett i december 1989 finner domstolen ej skäl att lämna makarna K. längre uppskov för avflyttning än arrendenämnden gjort i sitt beslut.
S.K. och G.K. fullföljde talan mot tingsrättens dom och yrkade bifall till sin talan vid tingsrätten.
E.B. bestred bifall till yrkandet om förlängning av arrendeavtalen men medgav uppskov med avflyttning till den 14 mars 1993.
Svea hovrätt (1993-01-26, hovrättslagmannen Hopkins, fastighetsrådet Stewart och hovrättsrådet Hunt) ändrade endast på det sätt tingsrättens dom att S.K. och G.K. medgavs uppskov med avträdet av arrendet till den 14 mars 1993. Hovrätten anförde i domskälen följande.
Parterna har i hovrätten till stöd för sin talan åberopat huvudsakligen samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten. S.K. och G.K. har tillagt bl.a. att E.B:s möjligheter att ställa om jordbruksproduktionen numera ytterligare försämrats. De senaste förändringarna i jordbrukspolitiken har medfört att E.B:s planer för driften inte längre är aktuella och det minskade statliga omställnings- och anläggningsstödet gör att E.B:s tidigare ekonomiska kalkyler inte längre håller.
I likhet med arrendenämnden och tingsrätten finner hovrätten med tillämpning av 9 kap. 8 § första stycket 3. jordabalken att E.B. gjort sannolikt att han själv skall bruka arrendeställena och att det inte är obilligt mot arrendatorerna att arrendeförhållandena upphör. Hovrätten utgår därvid från bedömningen att E.B., som tidigare visat sig vara i stånd att utforma planer för brukandet, också kan utforma och ekonomiskt genomföra alternativa planer för driften när han väl tillträtt arrendeställena. Hovrätten anser att det saknas tillräckliga skäl att medge S.K. och G.K. uppskov med avflyttningen utöver vad E.B. medgivit.
T. f. hovrättsassessorn Thompson var skiljaktig och anförde följande. E.B. har i hovrätten förklarat att han inte kan lämna en plan för hur arrendeställena skall brukas för det fall arrendeförhållandena upphör. Han har vidare uppgett att han "får tackla det på bästa sätt" och att "oljeväxter verkar bli stort under 1993". E.B. har förklarat att hans osäkerhet i detta avseende beror på att processen dragit ut på tiden och att möjligheterna att få statliga bidrag har försämrats under den tid processen har pågått.
Tvisten skall prövas med tillämpning av 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken. Enligt denna bestämmelse har arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet utom när jordägaren gör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.
Inledningsvis skall således prövas om E.B. har åberopat en besittningsskyddsbrytande grund till stöd för sin talan. I förarbetena till bestämmelsen anges att jordägarens påstående att han själv skall ägna sig åt jordbruket måste vara sakligt underbyggt. Enbart ett påstående som inte stöds av omständigheterna räcker inte. Jordägaren får alltså vara beredd på att redovisa en plan för hur brukandet skall bedrivas. Eftersom det är fråga om en utredning om framtida förhållanden kan det inte krävas mer än en sannolikhetsbevisning (prop. 1970:20 B 2 s. 863 och SOU 1968:57 s. 393).
E.B. har påstått att han själv skall bruka arrendeställena. Som framgår av det ovan anförda har E.B. inte alls kunnat precisera - än mindre lämna en plan för - hur brukandet skall ske. Detta medför att E.B. inte ens med mycket lågt ställda beviskrav skall anses ha, mot makarna K:s bestridande, gjort sannolikt att han skall bruka arrendeställena själv. E.B. har således inte åberopat en besittningsskyddsbrytande grund och hans talan skall redan på grund härav lämnas utan bifall. Att E.B:s osäkerhet om driften föranleds av att förlängningstvisten har blivit långdragen, leder inte till annan bedömning; jordägarens besittningsskyddsbrytande grund skall nämligen bedömas utifrån omständigheterna vid prövningstidpunkten.
Även om E.B. hade åberopat en besittningsskyddsbrytande grund, hade för bifall till hans talan krävts att obillighetsprövningen utfallit till hans förmån. Bestämmelsen om att jordägarens självinträde förutsätter att det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör infördes 1979. I förarbetena till bestämmelsen pekas på omständigheter som typiskt sett bör tillmätas vikt vid obillighetsprövningen. Som omständigheter av vikt på arrendatorns sida anges bl.a. att arrendeavtalet innefattar bostad för arrendatorn och hans familj eller att arrendet utgör arrendatorns huvudsakliga försörjningsunderlag och det på grund av t.ex. arrendatorns höga levnadsålder inte verkar troligt att han skall kunna få ett nytt stadigvarande arbete inom regionen. Som omständighet av vikt på jordägarens sida anges bl.a. att jordägaren kan ha upplåtit arrendet av tillfälliga orsaker och att båda parter kan ha varit överens om upplåtelsens begränsade karaktär. I sådant fall bör självinträde i regel medges. Vidare nämns att berättigad hänsyn bör tas till jordägarens sociala och ekonomiska situation (prop. 1978/79:183 s. 22 f och LU 1978/79:23 s. 25 f).
S.K. och G.K. är 63 respektive 59 år. De uppnår således pensionsålder om endast några få år och de har sannolikt svårt att få annat stadigvarande arbete på orten. Därtill kommer att de har arrenderat och varit bosatta på Göksbo sedan 1958, dvs i 34 år. Vid en helhetsbedömning av omständigheterna i målet finner jag att det vore obilligt att låta arrendeförhållandet såvitt avser Göksbo upphöra. Även om E.B. hade åberopat en besittningsskyddsbrytande grund hade således den fortsatta prövningen lett till att arrendeavtalet såvitt avser Göksbo hade förlängts.
Beträffande Revelstaarrendet är förhållandet ett annat. Makarna K. har visserligen arrenderat Revelsta i sammanlagt 19 år, nämligen 1964-1976 och från 1986 och framåt. Emellertid har de inte sin bostad på Revelsta. Dessutom är det ostridigt mellan parterna att makarna K. i samband med att arrendekontraktet undertecknades 1986 uppmärksammade att E.B. i punkten 27 anmärkte att självinträde kunde bli aktuellt vid arrendeperiodens utgång. För det fall E.B. hade åberopat en besittningsskyddsbrytande grund skulle, mot bakgrund av det nu anförda, intresseavvägningen beträffande Revelstaarrendet ha utfallit till E.B:s förmån.
Överröstad i denna del anser jag att makarna K. som har förklarat att det energigräs som de sått skall skördas under våren 1993, skäligen bör medges uppskov med avträdet till den 1 juli 1993.