Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om fråga varit om en otillåten andrahandsupplåtelse har - när tiden för den otillåtna upplåtelsen inte varit ensamt avgörande för om hyresavtalet ska upphöra - särskild vikt lagts vid förstahandshyresgästens agerande för att upplösa hyresförhållandet med andrahandshyresgästen.
Hyresnämnden i Stockholm
HEBA Fastighets Aktiebolag (hyresvärden) yrkade att hyresavtalet med A.R. inte skulle förlängas efter den 1 april 2011 och att hon skulle åläggas att flytta från lägenheten. Som grund för yrkandet anfördes att A.R. hade upplåtit lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillstånd och att hon saknade behov av lägenheten.
Hyresnämnden i Stockholm (hyresrådet Dillon samt övriga ledamöterna Wood och Delacruz) meddelade den 23 juni 2011 följande beslut.
Det är ostridigt att lägenheten upplåtits till annan utan behövligt tillstånd efter den 31 juli 2010 då det av hyresvärden tidigare beviljade tillståndet löpte ut. Den otillåtna upplåtelsen pågick enligt A.R:s egna uppgifter till den 1 februari 2011, dvs. i ytterligare sex månader. Hyresnämnden finner att A.R. därmed har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Den omständigheten att hon numera kan ha ett skyddsvärt behov av lägenheten som permanent bostad ändrar inte den bedömningen. Inte heller det förhållandet att A.R. eventuellt skulle ha fått nämndens tillstånd till uthyrningen, om hon ansökt om det, påverkar bedömningen.
Vid angivna förhållanden ska hyresvärdens ansökan om hyresavtalets upphörande bifallas.
A.R. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade - såvitt är av intresse här - att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan vid hyresnämnden.
Hyresvärden bestred ändring av hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Davis, Massey och Collins, referent) anförde i beslut den 22 december 2011 följande.
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet och hållit muntlig förhandling. A.R. har hörts under sanningsförsäkran. På hyresvärdens begäran har vittnesförhör hållits med B.G. och P.M. På A.R:s begäran har vittnesförhör hållits med M.A.
Parterna har vidareutvecklat vad de anförde vid hyresnämnden. De har därutöver lagt till bl.a. följande.
Hyresvärden: A.R. hyrde tidigare en lägenhet om ett rum och kök av hyresvärden. Hon hade tillstånd av hyresvärden att hyra ut lägenheten i andra hand till P.M. Genom ett lägenhetsbyte överläts hyresrätten till prövningslägenheten till A.R. Hon hyr den lägenheten från den 1 december 2009. Fram till den 31 juli 2010 hade hon tillstånd att hyra ut prövningslägenheten till P.M. Under hösten 2010 fick hyresvärden veta att P.M. fortfarande bodde i lägenheten. Den 29 november ringde hyresvärden därför till A.R. som bekräftade att en väninna bodde i lägenheten och sa att väninnan skulle flytta.
A.R: Hon driver ett företag tillsammans med sin man som bor i Cypern. Tidigare bodde och arbetade även hon utomlands, bl.a. i Ryssland och Tyskland. Från och med februari 2011 drivs verksamheten från ett kontor i Stockholm. När hon bytte lägenhet skrev hon inte något nytt hyreskontrakt med P.M. Avsikten var att villkoren i det tidigare kontraktet skulle gälla, dvs. att P.M. hyrde endast ett rum och kök och att månadshyran var densamma (6 900 kr). Eftersom P.M. alltså endast hyrde ett rum och kök i prövningslägenheten har hon varit att anse som inneboende. A.R. begärde att få tillstånd till att hyra ut prövningslägenheten under ett år men beviljades endast tillstånd under åtta månader. I anslutning till att hyresvärden påtalade att hon inte fick upplåta lägenheten i andra hand kontaktade hon P.M. och bad henne att flytta. Hon ville vara snäll och försökte hitta en annan lägenhet åt P.M. Det visade sig dock att P.M. inte var intresserad. P.M. flyttade ut ur prövningslägenheten den 1 februari 2011. I samband med det flyttade A.R. in i lägenheten och hon bor där permanent. Hon äger ett fritidshus i skärgården där hon bor på somrarna.
Hyresvärden har gjort gällande att hyresavtalet ska upphöra på grund av dels att A.R. olovligen har upplåtit lägenheten i andra hand och därmed åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst, dels att hon saknar behov av lägenheten (12 kap. 46 § första stycket 2 och 10 jordabalken). Hovrätten prövar, liksom hyresnämnden, först frågan om olovlig andrahandsupplåtelse.
Det är ostridigt att P.M. under perioden den 1 augusti 2010 - den 1 februari 2011 bodde i prövningslägenheten utan tillstånd av hyresvärden eller hyresnämnden. Frågan är då om lägenheten har upplåtits i andra hand eller om P.M. - som A.R. hävdar - har varit inneboende. Den omständigheten att den till vilken lägenheten upplåtits inte disponerar hela lägenheten innebär inte i sig att det inte kan vara fråga om en andrahandsupplåtelse. Avgörande vid bedömningen är i stället om den till vilken lägenheten upplåtits har haft rätt att självständigt - utan förstahandshyresgästens kontroll - nyttja lägenheten.
A.R. har berättat att hon under den tid P.M. bodde i lägenheten själv bodde utomlands, att hon besökte lägenheten då och då men att hon aldrig sov över där. Före sina besök ringde hon och sa när hon skulle komma. P.M. har berättat att A.R. besökte henne sammanlagt tre till fem gånger. Genom vad som framkommit vid förhören finner hovrätten visat att A.R. inte har haft tillräcklig kontroll över lägenheten, utan att P.M. har haft den självständiga rätt att använda lägenheten som krävs för att det ska ha varit en andrahandsupplåtelse. Eftersom tillstånd till upplåtelsen saknats har det varit en olovlig upplåtelse.
Vid den skälighetsbedömning som ska göras vid en prövning enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken gör hovrätten följande överväganden.
Den olovliga andrahandsupplåtelsen har i detta fall pågått under sex månader. Om det inte finns några för hyresgästen särskilt ömmande omständigheter har i praxis en otillåten upplåtelse under omkring sex månader ansetts så allvarlig att hyresavtalet ska upphöra. När det som i detta fall är fråga om en otillåten andrahandsupplåtelse som inte varat så länge att tidsfaktorn kan sägas vara mer eller mindre ensamt avgörande för om hyresavtalet ska upphöra eller inte är det alltså av särskild betydelse under vilka förutsättningar som den otillåtna upplåtelsen skett.
Av utredningen framgår att A.R. har hyrt ut prövningslägenheten med vetskap om att hon saknade tillstånd för det. Först när hyresvärden efter omkring fyra månader påtalade den otillåtna upplåtelsen för henne började hon agera för att upplösa hyresförhållandet med P.M. Detta är omständigheter som med styrka talar till hennes nackdel. Att hon eventuellt skulle kunnat få tillstånd till en förlängd andrahandsupplåtelse saknar betydelse i sammanhanget. Till A.R:s fördel talar att hon snart efter det att hyresvärden påtalat den otillåtna andrahands-upplåtelsen för P.M. gjort klart att hon måste flytta omedelbart. A.R. försökte också hjälpa P.M. med en annan bostad.
Vid en sammanvägning av omständigheterna i målet konstaterar hovrätten att det avtalsbrott som A.R. gjort sig skyldig till är så allvarligt att det inte är oskäligt mot henne att hyresavtalet upphör. Att hon nu bor i prövningslägenheten och har behov av den förändrar inte hovrättens bedömning. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 22 december 2011.
Mål nr: ÖH 6027-11.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.
Litteratur: Gibson o.a., Hyreslagen, En kommentar, 9 uppl. s. 426 ff.