En fastighet har överlåtits till tre bröder genom gåva. I gåvobrevet uppställdes ett villkor om att fastighetsägarnas samägande av fastigheten inte ska vara underkastat reglerna i samäganderättslagen (1904:48 s. 1). Fråga om villkoret även gäller för bröstarvingarna till den ene brodern efter att han avlidit och de förvärvat hans fastighetsandel genom arv.
Powers och E.D.H. väckte talan mot A.H. och Ward och yrkade att tingsrätten skulle besluta att fastigheten Östhammar Andersby 2:5 för gemensam räkning skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen samt att rätten skulle utse en god man att handha försäljningen. Kim och Ward bestred yrkandena.
Tingsrätten (rådmannen Barrera) anförde i beslut den 19 maj 2015 bl.a. följande.
Enligt ett gåvobrev daterat den 30 oktober 1990 överlät E.H. till A.H., F.H. och Ward till lika del med fri förfoganderätt och på vissa villkor fastigheten Östhammar Andersby 2:5. Ett av villkoren är att fastighetsägarnas samägande av fastigheten inte ska vara underkastad reglerna i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Gåvobrevet reglerar vad som ska gälla om en fastighetsägare vill avyttra sin andel i fastigheten på annat sätt än genom bodelning, gåva eller försäljning till den egna familjen. Det anges i gåvobrevet att efter gåvotagares död ska hans andel av gåvoegendomen med full äganderätt tillfalla hans bröstarvingar till fördelning dem emellan enligt lag. Powers och E.D.H. är barn till F.H. som avlidit.
Det är angivet i gåvobrevet att fastighetsägarnas samägande av fastigheten inte ska vara underkastat reglerna i samäganderättslagen. Det som Powers och E.D.H. anfört är inte sådant som gör att det angivna villkoret inte skulle vara gällande mot dem. Eftersom det uttryckligen anges att lagen inte är tillämplig saknas förutsättningar att besluta om att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion och att en god man utses för att handha försäljningen. Deras yrkanden ska därför ogillas.
A.D.H:s och E.D.H:s yrkanden lämnas utan bifall.
Powers och E.D.H. överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla deras talan såsom den framställts vid tingsrätten.
A.H. och Ward motsatte sig ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Cuevas och hovrättsrådet Decker samt tf. hovrättsassessorn Barron Virtanen, referent) anförde i beslut den 9 september 2015 bl.a. följande.
Enligt 6 § lagen om samäganderätt kan varje delägare av en fastighet, om inte annat är särskilt avtalat mellan dem, hos rätten begära att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion. Ett förordnande om utbjudande till försäljning på offentlig auktion får inte meddelas om en delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Enligt 8 § samma lag ska rätten i samband med ett sådant förordnande utse en god man att bland annat ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen.
Följande är utrett. E.H., som numera är avliden, har i ett gåvobrev daterat den 30 oktober 1990 överlåtit fastigheten Östhammar Andersby 2:5 till bröderna F.H., Kim och Ward till lika delar och med fri förfoganderätt. I gåvobrevet uppställdes bland annat ett villkor om att fastighetsägarnas samägande av den aktuella fastigheten inte ska vara underkastat reglerna i samäganderättslagen. Powers och E.D.H. har, i egenskap av bröstarvingar efter avlidne F.H., samäganderätt till fastigheten tillsammans med A.H. och Ward Enligt gåvobrevet har Powers och E.D.H. fått sina fastighetsandelar med full äganderätt. I gåvobrevet finns även en så kallad hembudsklausul som innebär att en fastighetsägare som vill avyttra sin andel i fastigheten är skyldig att först hembjuda andelen till de andra delägarna. Vill de andra inlösa andelen ska detta ske till det marknadsvärde som fastställts av mäklare. Om fastighetsägarna inte kommer överens om valet av fastighetsmäklare ska sådan, enligt gåvobrevet, utses av sekreteraren i Sveriges Fastighetsmäklarsamfund. Accepteras inte hembudet får den avhändande fastighetsägaren utan hinder av hembudsklausulen fritt avhända sig andelen till annan.
Powers och E.D.H. har bland annat gjort gällande att de på grund av allmänna avtalsrättsliga principer inte ska anses vara bundna av villkoret i gåvobrevet om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig. Hovrätten konstaterar att rättsläget än så länge är oklart beträffande frågan under vilka omständigheter en förvärvare av en fastighetsandel är bunden av ett villkor av aktuellt slag (jfr NJA 2007 s. 455 samt Högsta domstolens beslut den 13 oktober 2014 i mål nr Ö 1323-14). Enligt hovrättens uppfattning kan det därtill finnas anledning att skilja ett förvärv genom arv, som i detta fall, från ett förvärv genom köp där det åtminstone i litteraturen diskuteras huruvida förvärvarens onda eller goda tro om villkorets existens kan få betydelse för bedömningen. Under dessa förhållanden menar hovrätten att det inte finns några allmänna avtalsrättsliga principer som medför att Powers och E.D.H. inte är bundna av det aktuella villkoret.
A.D.H. och E.D.H. har vidare gjort gällande att eftersom de fått sina fastighetsandelar med full äganderätt så ska gåvobrevet tolkas på så vis att villkoret om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig endast gäller mot de ursprungliga gåvotagarna och inte mot dem. Enligt Powers och E.D.H. stöds detta av att gåvobrevet inledningsvis stadgar att fastigheten överlåts till gåvotagarna med fri förfoganderätt, vilket starkt talar för att tanken varit att sekundosuccessorer, till skillnad från de ursprungliga gåvotagarna, skulle äga fastigheten utan inskränkningar. Enligt Powers och E.D.H. vinner den tolkningen också stöd av bestämmelsen i 9 kap. 2 § ärvdabalken som anger att den som inte är född eller avlad vid testators död ska erhålla egendomen till full ägo.
Hovrätten konstaterar inledningsvis att skillnaden mellan uttrycken ”full äganderätt” och ”fri förfoganderätt”, enligt doktrin och rättspraxis, i första hand tar sikte på mottagarens möjlighet att ge eller testamentera bort egendomen ifråga. Att fastigheten enligt gåvobrevet i detta fall tillfaller gåvotagarna med fri förfoganderätt medan bröstarvingar efter gåvotagares död erhåller sin del med full äganderätt, medför således inte att det senare ska tolkas som ett undantag från villkoret om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig. Bestämmelsen i 9 kap. 2 § ärvdabalken föranleder inte någon annan bedömning.
Hovrätten konstaterar vidare att såväl ”gåvotagare” som ”fastighetsägare” förekommer i gåvobrevet. Beträffande villkoret om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig används det senare begreppet. Detta talar enligt hovrättens uppfattning för att gåvobrevet ska tolkas på det sätt som Kim och Ward har gjort gällande, nämligen att det aktuella villkoret ska vara bindande även för Powers och E.D.H. och inte bara för de ursprungliga gåvotagarna. Vad Powers och E.D.H. anfört ger inte hovrätten anledning att göra någon annan tolkning av villkoret än vad som följer av dess ordalydelse, alltså att fastighetsägarnas samägande av fastigheten inte ska vara underkastat reglerna i samäganderättslagen. Powers och E.D.H. är således bundna av villkoret.
A.D.H. och E.D.H. har slutligen invänt att det aktuella villkoret i vart fall ska lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen. De har anfört att de inte var födda vid gåvobrevets tillkomst varför de inte haft någon möjlighet att påverka dess innehåll eller bevaka sin rätt, vilket innebär att de är i behov av särskilt skydd mot oskäliga villkor. Enligt Powers och E.D.H. är villkoret oskäligt eftersom de utan samäganderättslagen inte har någon möjlighet att avyttra sina andelar eller tvingas sälja dessa till en köpeskilling långt under marknadsvärdet. Detta medför att de sitter fast i ett oönskat ägande. Hovrätten konstaterar att Powers och E.D.H. enligt gåvobrevet har möjlighet att överlåta sina fastighetsandelar till annan än A.H. och Ward för det fall A.H. och Ward inte accepterat deras hembud inom viss tid. Gåvobrevet anger även hur valet av fastighetsmäklare, för värdering av andelarna, ska gå till för det fall fastighetsägarna inte kommer överens. Villkoret om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig kan således inte, enligt hovrättens uppfattning, anses som oskäligt på grund av vad Powers och E.D.H. anfört om möjligheten att avyttra fastighetsandelarna. Hovrätten anser inte heller att det som Powers och E.D.H. anfört i övrigt utgör skäl att jämka bort det aktuella villkoret med stöd av 36 § avtalslagen.
Sammanfattningsvis instämmer hovrätten i tingsrättens bedömning att det som Powers och E.D.H. anfört inte medför att det angivna villkoret inte ska anses vara gällande mot dem. Deras överklagande ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 9 september 2015.
Mål nr: ÖÄ 5254-15.
Lagrum: 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.
Rättsfall: NJA 2007 s. 455.
Litteratur: Ferguson, Barron, 2000.