Hyresnämndsmål. Hyresgästen hade under renovering av prövningslägenheten flyttat till en evakueringslägenhet. Hyresgästen återvände inte till prövningslägenheten vid tidpunkten för återflytt och hyresvärden sade upp hyresavtalet för prövningslägenheten. Hovrätten fann att ett avflyttningsåläggande beträffande prövningslägenheten kunde omfatta även evakueringslägenheten.
Hyresnämnden i Västerås
Hyresvärden sade upp hyresavtalet med Y.K. till den 31 maj 2015.
Hyresvärden yrkade i hyresnämnden att hyresavtalet inte skulle förlängas efter nämnda datum och att Y.K. skulle åläggas att flytta dels från prövningslägenheten, dels från den evakueringslägenhet som Y.K. olovligen bodde i.
Y.K. motsatte sig hyresvärdens yrkande och yrkade vid bifall till hyresvärdens talan uppskov med avflyttningen. Hyresvärden medgav inget uppskov.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. Y.K. har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. Y.K. har trots överenskommelse och anmodan inte flyttat tillbaka till prövningslägenheten utan kvarsitter utan tillstånd i evakueringslägenheten. Återflytt skulle ha skett den 1 januari 2015. Vidare har Y.K. helt slutat betala hyran. Ingen hyra har betalats för månaderna januari - april 2015. Vid ett bifall till upphörandeyrkandet avseende prövningslägenheten förfaller rätten att nyttja evakueringslägenheten eftersom det finns endast ett hyresavtal och det avser prövningslägenheten. Det föreligger inget hinder för hyresnämnden enligt 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder besluta om ett avflyttningsåläggande för båda lägenheterna.
Y.K. anförde bl.a. följande. Han vill bo kvar i evakueringslägenheten eftersom han kommit överens med hyresvärden om att han skulle få bo kvar där till dess att han får en billigare lägenhet. Han vill inte flytta tillbaka till prövningslägenheten. Han har inte betalat hyran för januari - april 2015 eftersom hyresvärden inte skickat några hyresavier.
Hyresnämnden (hyresrådet Morgan samt intresseledamöterna Rodriguez och Little) anförde i beslut den 11 maj 2015 bl.a. följande.
I ärendet är ostridigt att Y.K. inte har återflyttat till prövningslägenheten utan alltjämt bor kvar i evakueringslägenheten trots anmodan om återflytt, som påstås ha skickats den 13 januari 2015, och rättelseanmaning av den 22 januari 2015. Vidare är i ärendet ostridigt att Y.K. inte har betalt hyra vare sig för prövningslägenheten eller för evakueringslägenheten.
Av ingiven överenskommelse av den 30 oktober 2014 framgår att Y.K. skulle ha återflyttat till prövningslägenheten om han inte senast den 30 december 2014 meddelade hyresvärden att han önskade teckna ett hyresavtal för evakueringslägenheten, vilket inte har skett. Hyresavtalet för prövningslägenheten består således sedan den 1 januari 2015, om än numera i uppsagt skick. Vid hyresnämndens sammanträde den 27 april 2015 finns en hyresskuld för prövningslägenheten avseende januari t.o.m. april 2015. Med anledning av nämnda överenskommelse och hyresvärdens bestridande finner hyresnämnden det inte visat att Y.K. har rätt att nyttja evakueringslägenheten.
Genom hyresvärdens anmodan om att vidta rättelse finner hyresnämnden utrett att Y.K. har blivit medvetandegjord om att hyresvärden inte accepterade uteblivna hyror samt att bolaget inte heller accepterade att han fortsatte att nyttja evakueringslägenheten. Y.K. har efter gjord anmodan den 22 februari 2015, uppsägningen den 16 februari 2015, hyresnämndens sammanträde den 27 april 2015 samt att Y.K. i samband med sammanträdet i hyresnämnden erbjöds möjlighet till förlängning av hyresavtalet för prövningslägenheten om han accepterade förlikningsförslaget, inte vidtagit någon rättelse. Hyresnämnden finner Y.K:s agerande anmärkningsvärt och inte ursäktligt.
Hyresnämnden anser att Y.K. genom att dels inte återflytta till prövningslägenheten, dels genom att inte betala förfallna hyror, grovt har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att det inte är oskäligt mot honom att hyresavtalet upphör.
Med anledning av att det föreligger en betydande hyresskuld saknas förutsättningar för att meddela uppskov med avflyttning. Det föreligger därför skyldighet för Y.K att senast vid hyrestidens utgång avflytta från bostadslägenheten.
Av bestämmelsen i 13 a § lagen om arrende- och hyresnämnder framgår att om hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande bifalls, kan hyresnämnden på yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas.
Hyresnämnden finner att det finns förutsättningar för nämnden att förplikta Y.K. att avflytta från prövningslägenheten, då nämnden bedömer att han alltjämt får anses ha disposition till denna.
Hyresnämnden noterar att det i bestämmelsen i 13 a § lagen om hyres- och arrendenämnder anges lägenheten. Enligt hyresnämndens mening avses med lägenheten, den lägenhet som har varit föremål för prövning i en förlängningstvist. I förevarande fall har evakueringslägenheten inte varit föremål för hyresnämndens prövning och nämnden kan därför inte pröva yrkandet om förpliktande att avflytta från denna lägenhet. Enligt nämnden ankommer det på allmän domstol att pröva frågan om avhysning och förpliktelse att avflytta från evakueringslägenheten. Yrkandet om förpliktelse att avflytta från evakueringslägenheten ska därför avslås.
1. Hyresavtalet mellan hyresvärden och Y.K. avseende prövningslägenheten upphör att gälla den 31 maj 2015.
2. Yrkandet om uppskov med avflyttning avslås.
3. Y.K. förpliktas avflytta från prövningslägenheten senast den 1 juni 2015 kl. 12.00 vid påföljd att avhysning annars sker på egen bekostnad.
4. Yrkandet om förpliktelse att avflytta från evakueringslägenheten avslås.
Y.K. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras och yrkade för egen del bifall till sin talan i hyresnämnden även vad avsåg begäran att Y.K. skulle åläggas att flytta från evakueringslägenheten. Y.K. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras i den delen.
Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättsrådet Steele och f.d. hyresrådet Clark, referent, samt tf. hovrättsassessorn Wilson) anförde i beslut den 13 januari 2016 bl.a. följande.
Den skriftliga överenskommelse som parterna har träffat om evakuering och som åberopats av hyresvärden innebär bl.a. att Y.K. senast den 2 november 2014 ska ha flyttat från sin lägenhet till evakueringsbostaden så att hyresvärden ska kunna påbörja den av hyresnämnden godkända renoveringen i lägenheten samt att Y.K. senast den 30 december 2014 ska meddela hyresvärden om han vill återflytta till sin renoverade lägenhet eller i stället vill avsluta hyresavtalet och ingå ett hyresavtal för evakueringslägenheten. Enligt överenskommelsen ges Y.K. också viss flyttningsersättning m.m.
Hovrätten finner att hyresavtalet beträffande prövningslägenheten inte har upphört genom överenskommelsen och att något nytt hyresavtal inte har träffats beträffande evakueringslägenheten. Överenskommelsen får därför ses som ett mellan parterna under hyresförhållandet överenskommet hyresvillkor avseende hyresavtalet för prövningslägenheten, som också är det hyresavtal som nu har sagts upp. En överenskommelse med ett sådant hyresvillkor får normalt anses förmånligare för hyresgästen än den möjlighet till uppsägning med återflyttningsrätt som föreligger enligt 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken. I målet har inte framkommit annat än att hyresvillkoret är skäligt.
Vad gäller frågan om hyresavtalets förlängning instämmer hovrätten i hyresnämndens bedömning och konstaterar att Y.K. dels genom att inte återflytta till prövningslägenheten efter avtalad tidpunkt, dels inte betala förfallna hyror har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att det inte är oskäligt mot honom att hyresavtalet upphör. Y.K. har anfört att han muntligen accepterat erbjudandet om att ta över evakueringslägenheten och att han har betalat hyran för den ena lägenheten. Y.K. har inte åberopat någon bevisning i målet som ger stöd åt hans påståenden. Vad han har anfört påverkar därför inte hovrättens bedömning.
Enligt 13 a § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder får hyresnämnden, om en hyresvärds talan om att hyresavtalet ska upphöra vinner bifall, efter yrkande av hyresvärden ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. Ett sådant avflyttningsåläggande innebär att hyresnämndens beslut blir verkställbart. Av 9 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt framgår att avflyttningsåläggande kan meddelas även av hovrätten. Y.K. har, som hovrätten funnit, åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Hyresavtalet ska därför upphöra. Mot bakgrund av vad hovrätten anfört i fråga om innebörden av överenskommelsen om evakuering innebär det att också rätten att tillfälligt nyttja evakueringslägenheten har upphört. Som hyresvärden har begärt ska därför - med ändring av hyresnämndens beslut i denna del - ett avflyttningsåläggande omfatta också evakueringslägenheten.
1. Hovrätten avslår Scott överklagande.
2. Med bifall till hyresvärdens överklagande ändrar hovrätten hyresnämndens beslut på så sätt att Y.K. förpliktas att flytta även från evakueringslägenheten. Y.K. är därmed skyldig att genast flytta från prövningslägenheten och evakueringslägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 13 januari 2016.
Mål nr: ÖH 5012-15.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken; 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; 9 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.