Hyresnämndsmål. Vid bruksvärdesprövning har det ansetts inte föreligga hinder mot att som jämförelseobjekt åberopa fastigheter i andra kommuner än den där prövningslägenheterna finns.
Hyresnämnden i Stockholm
Cook och medparter (hyresgästerna) är bostadshyresgäster hos Wåhlin Fastigheter AB (hyresvärden) i fastigheterna Stugan 10, Grönskogen 4 och Kapellet 2, alla belägna i Sundbyberg. Hyresvärden yrkade att hyresnämnden skulle fastställa hyrorna för lägenheterna till vissa belopp att utgå från vissa tidpunkter. Hyresgästerna hade inget att invända mot tidpunkterna för hyreshöjningen, men bestred storleken på höjningarna. För det fall att hyresnämnden skulle bifalla hyresvärdens begärda hyreshöjningar yrkade hyresgästerna att nämnden skulle bestämma att hyran skulle betalas med ett lägre belopp under en skälig tid genom s.k. infasning. Hyresgästerna yrkade också anstånd med betalning av eventuell retroaktiv hyra. Hyresvärden bestred yrkandet om infasning men medgav yrkandet om anstånd med betalning av retroaktiv hyra.
Hyresvärden åberopade som jämförelsematerial sex lägenheter i Stockholms kommun och alla utom en besiktades av hyresnämnden. Hyresvärden anförde bl.a. följande beträffande sitt åberopade material. Av 12 kap. 55 § jordabalken följer att utgångspunkten är att jämförelse ska ske med andra lägenheter och hus på orten men det finns också en möjlighet att vid behov jämföra med lägenheter och hus på andra orter med likartade förhållanden. I aktuellt ärende är det hyresvärdens uppfattning att det inte finns något relevant jämförelsematerial i Sundbybergs kommun där prövningslägenheten är belägen. Det enligt hyresvärden mest jämförbara är andra av hyresvärden ombyggda fastigheter. De tre fastigheter (Hästholmsvägen 12 och 15 på Danviksklippan samt Franklin Plan 6 i Stadshagen) hyresvärden har valt att jämföra med är belägna i Stockholms kommun. Enligt Svea hovrätts avgörande i mål nr ÖH 2041-07 finns det inte något hinder mot att göra en sådan jämförelse. Stockholm och Sundbyberg har likartade förutsättningar ur en rad olika perspektiv. Vid värdering av stadskvaliteter som görs i olika sammanhang värderas bl.a. närhet till centrum, tillgång till spårbunden trafik, kvartersform, tillgång till gång-gatunät och tillgång till urbana verksamheter som restauranger och butiker. Centrala Sundbyberg uppfyller, i sig själv, de flesta av dessa krav på god stadskvalitet men har dessutom närhet till Stockholm framför allt som knutpunkt för spårbunden trafik (järnväg, tunnelbana, pendeltåg och snart spårvagn). De av hyresvärden ombyggda fastigheterna är fullt jämförbara till såväl omfattning, utförande, materialval och kvalitet. Endast smärre skillnader förekommer såsom att hyresvärden byggde om husen på Danviksklippan innan Carney övergått till att alltid använda maskiner av märket Miéle i tvättstugorna. Där är maskinerna i stället av märket Wascator.
Hyresgästerna åberopade som jämförelsematerial åtta lägenheter i Sundbyberg. Av det åberopade materialet beskiktade hyresnämnden tre lägenheter.
Hyresnämnden i Stockholm (hyresrådet Smith samt övriga ledamöterna Fernandez och Beard, skiljaktig) uttalade i beslut den 2 februari 2012 bl.a. följande.
Eftersom en hyressättning efter direktjämförelse inte är möjlig är hyresnämnden hänvisad att uppskatta skälig hyra för prövningslägenheterna efter en allmän skälighetsbedömning med beaktande av det åberopade bakgrundsmaterialet. Vid denna prövning beaktar hyresnämnden att lägenheterna och lägenheternas hus (alla byggda under1940-talet) genomgått omfattande renoveringar under åren 2010-11 av det slag som under senare år varit vanliga i renoveringar av äldre fastigheter. Parternas inställningar synes ha utgått från att en normhyra bestäms för lägenheterna. Med beaktande av att hyresnämnden inte besiktat alla lägenheter vars hyror prövas, väljer hyresnämnden i stället att göra en allmän skälighetsbedömning av hyrorna för lägenheterna med bibehållande av de skillnader i bruksvärde som i dag finns dem emellan men med beaktande av att i lägenheterna och de hus lägenheterna är belägna i har skett bruksvärdeshöjande åtgärder. De åtgärder som skett innebär att hyresgästernas lägenheter tillsammans med de hus som lägenheterna är belägna i, har genomgått en totalrenovering. Det är frågan om standardhöjande åtgärder som höjt lägenheternas bruksvärden. Hyresnämnden fastställde mot bakgrund av det sagda skälig hyra till närmare angivna belopp.
Därefter prövade hyresnämnden från vilka tidpunkter de nya hyrorna skulle börja gälla.
Hyresnämnden övergick till att pröva hyresgästernas yrkande om infasning. Nämnden avslog yrkandet och anförde att det i huvudsak var två förhållanden som talade mot att de nya hyrorna skulle fasas in. För det första hade ombyggnation skett efter godkännande av hyresgästerna eller hyresnämndens medgivande och för det andra hade den renovering som hyresvärden genomfört innefattat en ombyggnad som fick anses sedvanlig för fastigheter av berört slag och standard.
Avslutningsvis prövade hyresnämnden yrkandet om anstånd med betalning.
Från beslutet var, såvitt avsåg infasningen av de nya hyrorna, ledamoten Beard skiljaktig och ansåg att dessa borde fasas in under en period om fem år. Han anförde bl.a. att hyreshöjningarna var så höga att ombyggnationen i sig inte kunde anses utgöra ett särskilt skäl mot att tillämpa regeln om infasning.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade i första hand fullt bifall till sin talan i hyresnämnden och i andra hand att hovrätten skulle återförvisa målet till nämnden för fortsatt behandling. Som grund för återförvisningsyrkandet anförde hyresvärden att det i hovrätten åberopades syn av nytt jämförelsematerial - fastigheterna Postiljonen 16 samt Teaterladan 4 och 5, samtliga belägna i Stockholm, och Persiljan 1 i Solna - och att med hänsyn till instansordningen besiktningen lämpligen borde göras av hyresnämnden som första instans. Vidare anförde hyresvärden att det överklagade beslutet var bristfälligt eftersom det inte framgick vilka skäl som låg till grund för beslutet.
Hyresgästerna yrkade fullt bifall till sin talan i hyresnämnden. De bestred yrkandet om återförvisning av målet till hyresnämnden och anförde bl.a. att det enligt lagen saknas förutsättningar för att i detta fall göra jämförelse med hyreslägenheter i en annan kommun än Sundbyberg.
Hovrätten (hovrättslagmannen Ross samt hovrättsråden King, referent, och Miller) anförde i beslut den 31 oktober 2012 följande.
När en lägenhets bruksvärde ska bestämmas är jämförelser med hyran för andra lägenheter avgörande. Om parterna inte kan komma överens om hyrans storlek ska hyran bestämmas till ett skäligt belopp. Utgångspunkten vid denna bedömning är att likvärdiga lägenheter ska ha likvärdig hyra. I förarbetena till 12 kap. 55 § jordabalken uttalas bl.a. att i första hand bör hyran bestämmas efter en direkt jämförelse med hyran för lägenheter på samma ort (prop. 1983/84:137 s. 77). Om lägenheter saknas på orten för en direkt jämförelse har hyresnämnden att vid sin bedömning falla tillbaka på den allmänna regeln att hyran ska vara skälig.
I målet har hyresvärden redan i hyresnämnden åberopat jämförelseobjekt belägna utanför Sundbyberg. Nu har hyresvärden åberopat ytterligare jämförelseobjekt i Stockholm och Solna. Hyresgästerna har gjort gällande att förutsättningar saknas för att i detta fall tillåta jämförelse av lägenheter som ligger i någon annan kommun än Sundbyberg.
I förarbetena till 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken uttalade föredragande statsrådet (a. prop. s. 78) att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om jämförelsematerial helt saknas på orten och förhållandena på den andra orten i övrigt förefaller likvärdiga, när hyresnämnden vid en allmän skälighetsbedömning har att bestämma skälig hyra för aktuella lägenheter. Denna syn på tillämpningen av ortsbegreppet har Svea hovrätt gått ifrån i några avgöranden (se t.ex. hovrättens beslut den 19 mars 2008 i mål nr ÖH 2041-07 och beslut den 16 februari 2011 i mål nr ÖH 7217-09). I dessa avgöranden har hovrätten uttalat att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns. I sammanhanget kan läggas till att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen.
Mot bakgrund av att processen i hyresmål är dispositiv ligger det också i linje med allmänna processrättsliga principer att det står part fritt att åberopa den bevisning som parten önskar, allt så länge bevisningen kan anses vara relevant.
Till det sagda kan läggas att det kan ifrågasättas om en snäv tolkning av ortsbegreppet alltid kan stå i överensstämmelse med EU-rätten och dess förbud mot missbruk av en dominerande ställning (artikel 82 i EU-fördraget). (Se Svea hovrätts beslut den 2 oktober 2006 i mål nr ÖH 3464-05.)
Med beaktande av ovan sagda anser hovrätten att det inte föreligger hinder mot att i målet som jämförelseobjekt åberopa fastigheter som ligger i Stockholm och Solna och att det inte kan uteslutas att fastigheterna Postiljonen 16 samt Teaterladan 4 och 5, samtliga belägna i Stockholm, och Persiljan 1 i Solna kan få betydelse för bedömningen av skälig hyra för prövningslägenheterna. Det finns därför skäl att hålla syn av dessa.
Hovrätten har därefter att ta ställning till om hovrätten bör hålla syn på fastigheterna eller om målet i stället bör återförvisas till hyresnämnden så att besiktning sker där av nämnden som första instans. En återförvisning till hyresnämnden innebär å ena sidan med nödvändighet att målets slutliga avgörande fördröjs. Hovrätten anser å den andra sidan att det i mål om hyressättning är av särskild vikt att den första instansen har möjlighet att beakta samtliga åberopade jämförelseobjekt vid sin bedömning av skälig hyra. Mot den bakgrunden finner hovrätten att övervägande skäl talar för att målet ska återförvisas till hyresnämnden för fortsatt behandling.
Till detta kommer att det av hyresnämndens beslut inte klart framgår vilken bruksvärdesprövning som nämnden har gjort när skälig hyra har bestämts, vilket påpekats av hyresvärden.
Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut och återförvisar målet till nämnden för fortsatt behandling.
Hovrättens beslut meddelat: den 31 oktober 2012.
Mål nr: ÖH 1751-12.
Lagrum: 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken; Artikel 82 i EU-fördraget.
Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 2 oktober i mål nr ÖH 3464-05; Svea hovrätts beslut den 19 mars 2008 i mål nr ÖH 2041-07; Svea hovrätts beslut den 16 februari 2011 i mål nr ÖH 7217-09.
Litteratur: Prop. 1983/84:137 s. 77 f.