Är avsaknad av förråd som påståtts tillhöra en bostadsrättslägenhet ett sådant fel som berättigar köpare till prisavdrag från köpeskillingen? Hur ska värdet av avsaknaden av ett förråd beräknas? Överviktsprincipens tillämpning i fråga om rättegångskostnader.
S.B. förvärvade våren 2009 en bostadsrättslägenhet i Bro från L.F. till ett pris om 460 000 kr. Köpehandlingarna undertecknades på mäklarens kontor. S.B. hade före köpet besökt lägenheten vid ett tillfälle. Närvarande vid denna s.k. förvisning var utöver S.B. två eller tre andra spekulanter. Efter visningen påbörjades en budgivning ur vilken S.B. gick segrande. Tillträde till lägenheten skedde den 1 september 2009. Någon gång kort dessförinnan, enligt S.B. den 16 augusti och enligt L.F. den 23 augusti, besökte S.B. lägenheten tillsammans med en väninna och sin son. Då förevisades även ett förråd som disponerades av L.F. S.B. överlämnade senare i september ett kravbrev till L.F. i vilket hon krävde 100 000 kr i prisavdrag, då det visat sig att det inte ingick något förråd i lägenhetsköpet. Det var i målet ostridigt att något förråd inte ingick vid lägenhetsköpet. Frågan i målet är om detta utgör ett fel som berättigar S.B. till ett prisavdrag från köpeskillingen, och i så fall hur stort detta skall vara.
S.B. yrkade ersättning med 100 000 kr jämte ränta.
L.F. bestred yrkandet med vitsordade 4 000 kr samt sättet att beräkna ränta som skäligt i och för sig.
Tingsrätten (rådmännen Odonnell och Hunt samt tingsfiskalen Bishop) anförde i dom den 18 maj 2011:
S.B.
Den vara hon köpt, lägenheten, är i enlighet med 18 § köplagen behäftad med ett fel då förråd saknas. Hon har rätt till ett prisavdrag i första hand eftersom varan inte överensstämmer med vad som avtalats mellan parterna, i andra hand eftersom den avviker från vad hon med fog kunnat förutsätta och slutligen då den inte överensstämmer med de utfästelser som L.F. och mäklaren har gjort och den felaktiga informationen har inverkat på hennes beslut om att köpa lägenheten.
I objektsbeskrivningen av lägenheten framgår följande under rubriken Gemensamhetsanläggningar: “Det finns förråd och tvättstuga i angränsande fastighet”. När hon var där på visningen den 7 maj så förevisade mäklaren förråden. Han sa då att ett av de tre förråden som fanns i utrymmet var L.F:s men att han inte visste vilket det var. Det var väldigt viktigt för henne att det fanns ett förråd. Hon har en förmåga att samla på sig mycket saker, och hon bad därför specifikt att få se förråden och ställde frågor om det. Vid själva kontraktsskrivningen sades ingenting om förråden. Hon hade ingen orsak att prata om det då eftersom hon redan sett förråden. Den 16 augusti när hon besökte lägenheten tittade de igen på förråden. L.F. var med då och berättade att hon disponerade två av de tre förråden. L.F. sa att ett av förråden var hennes och att hon fått överta det andra efter en granne, men att bostadsrättsföreningen ville ha tillbaka det nu. L.F. sa att hon kunde få välja vilket av de två hon ville ha och hon bestämde i samråd med sin son att ta det vänstra förrådet.
När hon sedan hade flyttat in märkte hon att hon inte fått nycklarna till förrådet av mäklaren. Hon träffade söndagen efter inflyttningen på L.F. vid entrén till huset och frågade henne då om nyckeln till förrådet. Svaret hon fick var att det inte fanns något förråd som ingick och att hon fick kontakta bostadsrättsföreningen om att eventuellt hyra ett förråd av den.
Hon blev något senare erbjuden ett förråd av föreningen men hon var inte intresserad av att hyra ett förråd. Det som erbjöds var att hon utan kostnad skulle få nyttja ett förråd, men med en uppsägningstid om tre månader från båda parters håll och därför var hon inte intresserad av något sådant avtal. Erbjudandet innebar inte att felet avhjälptes.
Det yrkade prisavdraget baserar sig på den uppskattning som mäklaren gjorde när hon kontaktade honom efter att det stod klart för henne att något förråd inte ingick. Beräkningen är inte gjord utifrån priset eller storleken på lägenheten utan är en uppskattning av vad hon har gått miste om genom att det inte ingick något förråd.
L.F.
Hon har aldrig uppgivit, varken till mäklaren eller till S.B., att det ingick något förråd i köpet. Det kan inte sägas framgå av objektsbeskrivningen heller att något förråd ingår, eftersom det är nämnt under Gemensamhetsanläggningar och det bara är information om att förråd finns. Om förrådet var så viktigt för köparen så skulle hon ha kontaktat bostadsrättsföreningen för att försäkra sig om att ett sådant ingick, bland annat genom att begära ut upplåtelsehandlingarna avseende lägenheten. Även om rätten skulle finna att ett förråd borde ha ingått så är avvikelsen från vad som avtalats så ringa att detta inte kan sägas utgöra ett fel i köprättslig mening som ska berättiga till något prisavdrag. Storleken på lägenheten var 96,5 kvm medan förrådet i fråga bara är 1,6 kvm. Om avvikelsen ändå finns så har den avhjälpts genom att S.B. erbjudits ett förråd kostnadsfritt av föreningen. Hon kan inte ansvara för vad mäklaren har sagt till S.B., men eftersom han sålt flera andra lägenheter i föreningen så borde han ha varit medveten om att det inte finns några förråd för bostadsrättsinnehavarna. De få förråd som finns har fördelats mellan tidigare styrelsemedlemmar. På själva köpeavtalet så har mäklaren heller inte fyllt i att det skulle ingå något förråd utan bara låtit den förtryckta texten om vad som ingick utöver själva lägenheten stå kvar.
Vid besöket den 23 augusti så stämmer det att man tittade på förråden, men hon var då väldigt tydlig med att förklara för S.B. att det inte ingick något förråd i köpet, utan att S.B. fick tala med föreningen om möjligheten att eventuellt få ta över något av de förråd som hon disponerat. Hon gav telefonnumret till styrelseordföranden till S.B:s son. När hon stötte på S.B. i huset strax efter tillträdet så frågade S.B. efter nycklarna till förrådet. Hon upprepade då att de fick kontakta föreningen varpå S.B. blev förgrymmad. Sedan kom S.B. och lämnade över brevet med kravet på 100 000 kr. Hon kontaktade föreningen och bad dem att försöka ordna ett förråd åt S.B. så att alla kunde bli glada och nöjda. Hon bodde i lägenheten i nästan 25 år och var under merparten av tiden med i styrelsen i olika funktioner. Det var tack vare sitt styrelseengagemang som hon kom att disponera förråden.
Det vitsordade beloppet baserar sig på hälften av det kvadratmeterpris som S.B. köpte lägenheten för.
Enligt tingsrätten måste den skriftliga objektsbeskrivningen ha gett köparen intrycket att det fanns ett förråd som tillhörde lägenheten.
Mäklaren har i förhör uppgett att orsaken till att det står med i beskrivningen är att han fått informationen av L.F. vid en genomgång inför försäljningen. L.F. upplyste då honom om att hon hade ett förråd i entréplan. Senare under processen berättade hon att hon disponerade två förråd men att endast det ena hörde till lägenheten. Denna information har han fört vidare till S.B., och han har berättat att han vid visningen den 7 maj ringde upp L.F. så att hon kunde komma tillbaka till huset och ge honom nyckeln till förrådet eftersom spekulanterna ville se det.
Enligt tingsrätten finns det ingen anledning att ifrågasätta de uppgifter som lämnats av mäklaren. S.B. har mot den bakgrunden inte haft någon anledning att vid kontraktskrivningen ta upp frågan om det hörde ett förråd till bostadsrätten. Med hänsyn till avtalets ordalydelse och omständigheterna kring lägenhetsköpet anser tingsrätten att avtalet innebar att förrådet ingick i bostadsrätten. Bostadsrätten avvek således från vad som hade avtalats och den ska därför anses som felaktig.
S.B. har innan hon ingick köpet förevisats förrådet av S.A. och enligt både sin egen och mäklarens utsaga ställt ett antal frågor om förrådet eftersom ett sådant var av stor betydelse för henne. Av objektsbeskrivning framgår vad som ovan beskrivits. Någon skyldighet för S.B. att mot bakgrund av detta göra en närmare undersökning av huruvida förrådet ingick, t.ex. genom att kontakta bostadsrättsföreningen eller begära ut upplåtelsehandlingarna från 1985, kan inte anses ingå i hennes undersökningsplikt och tingsrätten finner därför att hon har uppfyllt denna och att hon har rätt att åberopa felet.
Det avtal som erbjöds S.B. av föreningen var visserligen vederlagsfritt, men med en uppsägningstid på tre månader. Att S.B:s farhågor om att avtalet kunde komma att sägas upp från föreningens sida var befogat har vittnesförhöret med P.H. bekräftat. Han har uppgett att förrådet nu sedan en tid tillbaka är omgjort till arbetsutrymme för styrelsen, och att tankarna på denna ombyggnad fanns redan när S.B. erbjöds förrådet hösten 2009. Tingsrätten finner därför att det förråd som erbjöds inte innebar ett avhjälpande av felet.
Tingsrätten konstaterar så långt att S.B. har köpt en lägenhet som varit felaktig för henne då något förråd inte ingått, att något avhjälpande inte har skett och att hon är berättigad till prisavdrag för detta eftersom felet inte beror på henne eller något förhållande på hennes sida (30 § köplagen).
Enligt 38 § köplagen ska prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och avtalsenligt skick. I detta fall innebär det skillnaden i pris mellan lägenheten med förråd och lägenheten utan förråd. Det står för tingsrätten klart att avsaknaden av förråd är ett sådant fel som påverkar priset på en bostadsrätt. Till skillnad från många fel är avsaknaden av förråd till en lägenhet sådant att det inte går att beräkna en avhjälpandekostnad, vilket annars är utgångspunkten för beräkning av prisavdrag. Enligt rättspraxis och förarbetena till bestämmelsen i 38 § får man då göra en skönsmässig bedömning av vad felet kan ha för prispåverkan.
Det värderingsintyg som åberopats som bevisning av S.B. avser en helt annan lägenhet. Av intyget framgår att det inte finns någon samlad erfarenhet redovisad på värdeskillnaden vid försäljning av lägenhet med respektive utan lägenhetsförråd, men att klart är att det är en fördyrad boendekostnad för bostadsrättsinnehavaren om denne saknar förråd och måste hyra ett. Den metod för beräkning av prisavdragets storlek som anvisas i utlåtandet framstår dock som i princip godtagbar.
L.F. har å sin sida gjort gällande att en beräkning utifrån kvadratmeterpriset på lägenheten jämfört med förrådets storlek skulle utvisa en skada på cirka 4 000 kr och att denna är att anse som ringa. Enligt tingsrättens mening kan denna metod inte användas, eftersom två kvadratmeter boyta endast marginellt hade höjt lägenhetens marknadsvärde, medan tillgången till ett förråd får anses viktig för de flesta köpare och därför höja värdet med ett högre belopp än kvadratmeterpriset i genomsnitt. Den metod som L.F. presenterat ger därför ingen vägledning.
Vid tingsrättens skönsmässiga bestämmande av prisavdragets storlek kan ingen hänsyn tas till någon beräkning av eventuella faktiska kostnader för förrådsuthyrning. Ingångsvärden för användning i den formel för sådan beräkning som presenteras i värderingsintyget saknas i detta mål, då det inte har förts någon bevisning om vad ett förråd av storleken 1,6 kvm skulle kosta att hyra i Bro. Den utredning som S.B. lagt fram ger därför inte tillräckligt stöd för det av henne yrkade beloppet. Tingsrätten anser att prisavdraget skäligen bör bestämmas till 50 000 kr.
S.B. har vunnit målet såtillvida att L.F. förpliktigas att betala ett belopp till henne. Beloppet är dock endast hälften av det yrkade. Tingsrätten finner trots detta inte att parterna ska stå sina egna rättegångskostnader utan att L.F. ska betala hälften av S.B:s kostnader. Detta då S.B:s talan vunnit bifall i de stora frågorna i målet som kan uppskattas ha tagit merparten av ombudens tid i anspråk, dvs. huruvida ett fel har förelegat och om S.B. är berättigad till prisavdrag eller inte.
L.F. ska till S.B. utge 50 000 kr jämte ränta och rättegångskostnader med 32 725 kr jämte ränta.
Rådmannen Odonnell var skiljaktig såvitt avser frågan om prisavdragets storlek och anförde följande.
Motiveringen i de två första styckena under rubriken ”Hur ska beräkningen av prisavdraget ske?” ska kvarstå; ”Enligt 38 § köplagen … //…som i princip godtagbar.” Därefter ska följande gälla.
S.B. har anfört att det skulle vara för kostsamt att inhämta en motsvarande värdering i detta mål (ca 30 000 kr), varför istället värderingsintyget från målet i Solna tingsrätt åberopats som jämförelse för beräkningen. Därutöver har S.B. i förhör uppgett att beloppet 100 000 kr är en uppskattning som gjorts genom kontakt med mäklaren, vilket denne i förhör inte kunna vidgå. Vad som gäller vid tillämpningen av 38 § köplagen då en skönsmässig bedömning ska göras regleras inte närmare i bestämmelsen. Vägledning i detta hänseende bör kunna göras vad som gäller vid tillämpning av skönsmässig bedömning enligt 35 kap. 5 § rättegångsbalken, varvid det förutsätts att det föreligger åtminstone någon form av sannolikhetsöversikt för att skadan uppgår till det fastställda beloppet. Vid en sådan skönsmässig bedömning som ska göras enligt 38 § köplagen bör på samma sätt medföra att köparen måste göra sannolikt att det föreligger någon omständighet som utgör en rimlig utgångspunkt för en skönsmässig bedömning. Enligt min mening har inte S.B. uppfyllt sin bevisskyldighet i detta hänseende och kan därför inte anses ha visat sannolikhet för sitt beräkningssätt, då det i målet inte finns någon utredning om gällande hyresnivåer och andra för värdeuppskattningen mer relevanta faktorer. Utgångspunkten får därför göras utifrån den beräkning som L.F. gjort, det vill säga utifrån kvadratmeterpriset på lägenheten. L.F. gör i detta fall gällande att värdet ska beräknas motsvarande hälften av kvadratmeterpriset (460 000 ./. ca 100 = 4 600 ./. 2 = 2 300 x 1,6 = ca 4000 kr). Enligt min mening är förrådet i och för sig av sådan karaktär att kvadratmeterpriset på den ytan i sig inte bör anses lika hög som kvadratmeterpriset på bostadsyta. Däremot har ett förråd ett tilläggsvärde som sannolikt påverkar priset på en bostadsrätt på ett annat sätt. Ett skäligt värde i detta hänseende är enligt min mening 10 000 kr, vilket prisavdraget bör bestämmas till.
L.F. överklagade tingsrättens dom och yrkade att S.B:s talan skulle ogillas i dess helhet. Hon yrkade vidare befrielse från skyldighet att utge ersättning för S.B:s rättegångskostnader vid tingsrätten samt förpliktelse för S.B. att svara för L.F:s rättegångskostnader där.
S.B. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Ramirez, Johnston, referent, och Kramer) anförde i dom den 28 mars 2012 följande.
Kärnfrågan i målet är om det ostridiga faktum att något förråd inte ingick i den bostadsrätt som S.B. köpte av L.F. är ett fel som berättigar till prisavdrag från köpeskillingen.
Avsaknaden av förråd till en bostadsrätt - bortsett från i vilken upplåtelseform själva förrådet må ha och dess storlek - får rent allmänt för de flesta förvärvare anses vara av stor relevans. Förekomsten av ett förråd till en bostadsrätt är alltså en värdehöjande faktor. Utredningen visar att förrådsfrågan i nu aktuellt mål till och med var av avgörande betydelse för S.B:s val av just den aktuella lägenheten.
I likhet med tingsrätten, och på de skäl som närmare angetts i tingsrättens dom, finner också hovrätten att bostadsrätten avvikit från vad som hade avtalats och att den därför ska anses som felaktig eftersom det inte ingick något förråd. Hovrätten ansluter sig även till tingsrättens bedömning vad gäller undersökningsplikten och frågan om avhjälpande av felet.
S.B. yrkade vid tingsrätten prisavdrag med 100 000 kr. L.F. bestred yrkandet och vitsordade 4 000 kr såsom skäligt i och för sig. Tingsrätten uppskattade prisavdraget till 50 000 kr.
På sätt tingsrätten redogjort för ska prisavdraget beräknas enligt 38 § köplagen. I målet saknas utredning om vad avsaknaden av förråd prismässigt skulle kunna uppskattas till. Något utrymme för att tillämpa 35 kap. 5 § första meningen rättegångsbalken finns inte, eftersom utredningsbristen inte har sin grund i bevissvårigheter. Eftersom prisavdraget avser ett relativt högt belopp bör inte heller andra meningen i nämnda lagrum tillämpas. Normalt blir det då aktuellt att tillämpa regler om åberops- och bevisbörda se NJA 2011 s. 576. Omständigheterna i förevarande mål får dock - i likhet med förhållandet i berörda rättsfall - anses vara sådana att parterna får antas ha godtagit att prisavdraget uppskattas efter skälighet på ett ofullständigt underlag. Med beaktande av bostadsrättens inköpspris, läge och övriga omständigheter får 10 000 kr anses utgöra ett skäligt prisavdrag i detta fall. Mot bakgrund av det anförda ska, med ändring av tingsrättens domslut, L.F. förpliktas att utge 10 000 kr, jämte ränta i enlighet med vad tingsrätten bestämt.
Kärnfrågan i målet har, både vid tingsrätten och i hovrätten, vunnits av S.B. Tingsrätten har bestämt prisavdraget till 50 000 kr och hovrätten till 10 000 kr.
Vid tingsrätten yrkade S.B. ersättning för rättegångskostnader med 65 460 kr och tillerkändes 32 725 kr, båda beloppen inklusive mervärdesskatt.
Den omständigheten att prisavdraget som varit föremål för domstolarnas uppskattning inte nått upp till det belopp som ursprungligen yrkades av S.B. ska inte med medföra ett frångående av huvudregeln, att den tappande parten ska betala rättegångskostnaderna. Som skäl för detta har i förarbeten och praxis åberopats kärandens svårigheter att förutse vilket belopp rätten kommer att stanna för sedan vederbörande vunnit i kärnfrågan. Hovrätten finner därför, även med beaktande av att ytterligare prutning skett i hovrätten, inte på talan av L.F. skäl att göra annan bedömning än den tingsrätten gjort i rättegångskostnadsfrågan vid tingsrätten.
S.B. har i hovrätten yrkat ersättning för rättegångskostnader med 35 000 kr inklusive mervärdesskatt. Hälften av detta belopp får anses belöpa på kärnfrågan som S.B. alltså vunnit i här. Prisavdragsfrågan har hon förlorat ytterligare i hovrätten. Hovrätten finner skäligt att låta L.F. betala 21 000 kr till S.B. för rättegångskostnaderna här.
Hovrätten ändrade tingsrättens domslut endast på det sättet att det belopp L.F. skulle utge till S.B. bestämdes till 10 000 kr jämte ränta. Hovrätten förpliktade L.F. att ersätta S.B. hennes rättegångskostnader i hovrätten med 21 000 kr jämte ränta.
Tf. hovrättsassessorn Schwartz var skiljaktig i frågan om motiveringen såvitt avsåg prisavdragets storlek och anförde följande. Jag instämmer i det som anförts av den skiljaktiga ledamoten i tingsrätten och finner med samma motivering att prisavdragets storlek ska bestämmas till 10 000 kr.
Hovrättens dom meddelad: den 28 mars 2012.
Mål nr: T 5202-11.
Lagrum: 1, 17, 18, 20, 30, 36 och 38 §§köplagen; 1 kap. 6 § och 3 kap. 32 §avtalslagen; 18 kap. 4 § och 35 kap. 5 §rättegångsbalken.
Förarbeten: Prop. 1988/89 s. 89.
Rättsfall: NJA 1973 s. 623; NJA 1978 s. 307; NJA 1979 s. 567; NJA 1984 s. 280; NJA 1991 s. 725; NJA 2011 s. 576; RH 1994:124; RH 1994:136; RH 1995:79 och Svea hovrätts dom 2004-05-27 i mål T 9318-02.
Litteratur: Ramirez m.fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 1:4 och 6:10; Herrera m.fl., Avtalslagen, En kommentar, s. 67 och 306-308; Håstad, Köprätt, s. 84 och 112 f.; Cole m.fl., Fastighetsmäklarlagen: En kommentar, s. 215 f och 374; Zeteos lagkommentarer till 17, 16, 30 och 38 §§köplagen samt 18 kap. 4 § och 35 kap. 5 §rättegångsbalken; Golden, SvJT 1982 s. 111-112; Simmons m.fl., Rättegång III, 7 uppl., s. 306 ff.; Heuman, Tolkning av prejudikat som bygger på felaktig rättstillämpning, Festskrift till Edwards, s. 110 ff.; Lundblad, Om skiljedomskostnader, Festskrift till Ramsey, s. 255.