Hyresnämndsmål. Fråga om hyresrätten är förverkad trots att det förflutit lång tid mellan rättelseanmaningen och uppsägningen. Hovrätten har funnit att hyresvärdens kontakter med hyresgästen och sociala myndigheter i tiden mellan rättelseanmaningen och uppsägningen inneburit att hyresgästen inte med fog kunnat få uppfattningen att hyresvärden inte såg med allvar på störningarna. Att hyresvärden har avvaktat viss tid med att säga upp hyresavtalet har därför inte ansetts utgöra hinder mot att hyresrätten blir förverkad.
Hyresnämnden i Stockholm
H.L. hyrde sedan juni 1997 en lägenhet om två rum och kök, 43 kvm. AB Familjebostäder (hyresvärden) sa upp hyresavtalet till upphörande den 30 april 2016 och yrkade bl.a. att hyresavtalet inte skulle förlängas och att H.L. skulle åläggas att flytta från lägenheten.
H.L. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Hyresvärden åberopade bl.a. följande. Det görs i första hand gällande att hyresrätten är förverkad och i andra hand att H.L. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Ända sedan 2013 har det från H.L. och dennes lägenhet förekommit bl.a. kraftiga högljudda skrik hela dygnet under olika tider och med varierande intensitet. Det kan upprepas under längre tid, vara periodvis tyst men skriken återkommer och är störande för grannarna. Störningar förekommer minst någon gång i månaden, oftast oftare. Hyresvärden anmodade den 3 juli 2015 H.L. att vidta rättelse och kopia skickades till stadsdelsförvaltningen. Av anmodan framgår att hyresvärdens personal gjort hembesök och pratat personligen med H.L. och uppmanat honom att inte störa. Hyresvärden har haft åtskilliga kontakter med socialtjänsten och äldreomsorgen. Hembesök gjordes den 1 och 30 juli 2015. Den 25 augusti 2015 hade hyresvärden kontakt med biståndshandläggaren och den 27 augusti 2015 hade parterna ett möte hos H.L. Den 30 oktober 2015 var det ett möte med personal från socialtjänsten. Under 2016 var det fortsatt kontakt med biståndshandläggaren den 23 februari och den 30 maj. Störningarna har fortsatt både efter anmodan att vidta rättelse och efter uppsägningen. Det är lite lång tid mellan anmodan och uppsägningen men det var många kontakter mellan parterna under tiden.
H.L. anförde bl.a. att han inte har skrikit och att det inte heller är någon annan som har skrikit.
Hyresnämnden (hyresrådet Garza samt intresseledamöterna Wang och Marsh) anförde i beslut den 19 oktober 2016 bl.a. följande.
Enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken ska hyresgästen när han använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen ska hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar, d.v.s. de som hör till hans hushåll eller gästar honom.
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken inte rätt till förlängning av hyresavtalet när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet i förtid (p 1) eller om hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (p 2). Enligt 42 § första stycket 6 samma kapitel är hyresrätten förverkad om hyresgästen åsidosätter något av vad som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten och rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.
Hyresvärdens påståenden om att H.L. uppträtt störande genom högljudda skrik får stöd av de uppgifter som vittnena lämnat. Av deras berättelser framgår att störningarna pågått under lång tid såväl före som efter rättelseanmaningen samt under 2016. M.R. har även berättat att de återkommande skriken på ett allvarligt sätt påverkat hans familjeliv. Även de åberopade rapporterna från störningsjouren bekräftar att allvarliga störningar förekommit i enlighet med vad hyresvärden gjort gällande. H.L. har därigenom åsidosatt vad som ålegat honom enligt 25 §. Trots att H.L. erhållit en rättelseanmaning i juli 2016 och hyresvärden haft omfattande kontakter såväl med honom som med socialtjänsten för att komma till rätta med problemen har H.L. fortsatt att uppträda störande i fastigheten. Vad som ligger honom till last är inte av ringa betydelse. Hyresrätten är därmed förverkad. Vid sådant förhållande ska hyresvärdens upphörsyrkande bifallas.
H.L. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.
H.L. vidhöll vad han hade anfört i hyresnämnden och lade därutöver till bl.a. följande. Vittnena i hyresnämnden talade inte sanning och rapporterna från störningsjouren är falska. Han har inte stört, utan det är en annan granne som vid flera tillfällen har skrikit högt. [---]
Hovrätten (hovrättsråden Russell och Hardin samt tf. hovrättsassessorn Ross, referent) anförde i beslut den 5 december 2016 följande.
Av hyresnämndens akt framgår att H.L. anmodades att vidta rättelse den 3 juli 2015. Enligt rapporterna från störningsjouren har störningar från H.L:s lägenhet konstaterats i augusti, september och oktober 2015. Rapporterna är förhållandevis utförliga och anger att störningarna består av skrik eller höga röster från H.L:s lägenhet nattetid. Hovrätten finner inte anledning att ifrågasätta störningsrapporternas riktighet. Genom dessa rapporter framgår således att H.L., trots rättelseanmaningen, utsatt sina grannar för störningar. Han har därmed inte omedelbart vidtagit rättelse, varför hyresvärden haft rätt att säga upp hyresavtalet.
Hyresvärden sa upp hyresavtalet först den 27 januari 2016. Frågan är om hyresvärden har dröjt för länge med att vidta åtgärder för att avsluta hyresavtalet. I hovrättens praxis har ansetts att en hyresrätt inte är förverkad om det förflutit för lång tid mellan rättelseanmaning och uppsägning eftersom tidsutdräkten kan ha gett hyresgästen intrycket av att hyresvärden inte sett särskilt allvarligt på det som föranlett anmaningen (se Svea hovrätts beslut den 24 november 2015 i mål nr ÖH 8071-15). I förevarande fall har hyresvärden gjort gällande att bolaget haft åtskilliga kontakter med socialtjänsten och äldreomsorgen samt att det under sommaren och hösten 2015 gjorts hembesök hos H.L. och parterna haft möten hos honom i syfte att hitta en lösning så att H.L. kunde bo kvar. Dessa uppgifter har inte ifrågasatts av H.L., som vid sammanträdet biträddes av personal från socialtjänsten. Vid sådana förhållanden har H.L. inte med fog kunnat få uppfattningen att hyresvärden inte såg med allvar på störningarna. Den omständigheten att hyresvärden i detta fall har avvaktat med att säga upp hyresavtalet utgör därför inget hinder mot att hyresrätten blir förverkad.
Sammanfattningsvis finner hovrätten således att H.L. har förverkat hyresrätten genom att utsätta sina grannar för störningar och inte utan dröjsmål vidta rättelse efter tillsägelse. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet. H.L. är därmed skyldig att flytta genast.
Hovrättens beslut meddelat: den 5 december 2016.
Mål nr: ÖH 9616-16.
Lagrum: 12 kap. 25 § första stycket, 42 § första stycket 6 och 46 § första stycket 1jordabalken.
Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 24 november 2015 i mål nr ÖH 8071-15.