Jordägarens byggnadsskyldighet vid jordbruksarrende. Arrendenämnden är behörig att pröva en ansökan om fastställande av kostnad för arbete som arrendatorn utför i jordägarens ställe, även efter det att arbetena har utförts.
Arrendenämnden i Sundsvall
T.J. och M.I.J. arrenderar genom avtal om jordbruksarrende en s.k. fjällägenhet på fastigheten Strömsund Raukasjön 1:1 av staten genom Länsstyrelsen i Jämtlands län.
I maj 2009 brann bostadshuset på fastigheten ned. T.J. och M.I.J. begärde hos länsstyrelsen att huset skulle byggas på nytt, men länsstyrelsen motsatte sig detta. T.J. och M.I.J. lät härefter själva uppföra ett nytt bostadshus.
T.J. och M.I.J. ansökte hos Arrendenämnden i Sundsvall om att nämnden skulle förklara att staten enligt 9 kap. 18 § JB hade haft skyldighet att ersätta bostadshuset med ett nytt samt fastställa kostnaden för det arbete de hade haft med att uppföra en ny byggnad, 3 000 000 kr.
Länsstyrelsen yrkade i första hand att arrendatorernas yrkanden skulle avvisas, i andra hand att de skulle ogillas. Till stöd för avvisningsyrkandet anförde länsstyrelsen att det av lagen tydligt framgick att nämndens prövning skulle göras innan arbetena utfördes. Arrendatorernas rätt att få sina yrkanden prövade hade därför upphört i och med att de själva ersatt den brunna byggnaden.
Nåsholm och Robinson) anförde i beslut den 4 maj 2015 bl.a. följande.
Det bör krävas tydligt rättsligt stöd för att avvisa en ansökan som görs i domstol eller arrendenämnd. Grundtanken i vårt rättssystem är att en part ska kunna få en bedömning i sak av domstol/nämnd i fråga om civila rättigheter och skyldigheter. Restriktivitet bör gälla i fråga om att avvisa rätten till sådan prövning. Förhållanden som åberopas till stöd för avvisning kan många gånger tas upp till bedömning vid den prövning som sker i sak.
Det är vanligt i lagstiftningen angående arrende och hyra att det finns bestämda och tydliga tidsfrister för att göra något, t.ex. en ansökan hos nämnden. I den aktuella paragrafen angående nybyggnadsskyldighet och fastställande av kostnad för arbete finns det inte någon frist i form av viss tid.
Staten har anfört att förhållandet att arrendatorerna redan hade byggt upp huset innan ansökan gjordes bör leda till ansökan ska avvisas.
Det framgår inte av lagtexten att det skulle finnas tidsmässig begränsning för möjligheten att få frågan om nybyggnadsskyldighet prövad av nämnden. Det sägs endast att ”Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet” prövas av nämnden.
Det är säkert mycket ovanligt att arrendatorn bygger utan att dessförinnan ha inhämtat nämndens beslut ifråga om byggnadsskyldighet och kostnad för arbetet, med hänsyn till risken att arrendatorn kan komma att få stå för kostnaden slutligen. I det här fallet har arrendatorerna hamnat i ett akut läge då deras bostadshus brunnit ned och de har haft möjlighet att bygga upp det med hjälp av en försäkring som de själva har haft. Det innebär att det finns en naturlig förklaring till att de inte har lagt tid på att starta ett ärende i nämnden, eller invänta beslut, innan byggandet.
Av bestämmelsen framgår att arrendatorerna har rätt att bygga upp huset i jordägarens ställe om jordägaren vägrar att göra det inom skälig tid efter anmaning. Det råder inte tvist om att jordägaren har anmanats och att bygget startat några månader senare. Det har inte invänts att arrendatorerna inte avvaktat byggandet under skälig tid. Enbart det förhållandet att arrendatorerna utnyttjat rätten att bygga själva, och tagit en risk ifråga om att inte få kostnaden ersatt av jordägaren, bör inte hindra arrendatorerna från att i efterhand få frågan om nybyggnadsskyldighet prövad.
Staten har haft möjlighet att göra ansökan i fråga om nybyggnadsskyldigheten i samma mån som arrendatorerna men inte utnyttjat den möjligheten. Det intresse som staten eventuellt kan ha haft av att få frågan prövad innan arrendatorerna själva byggde tillgodoses härigenom.
Bestämmelsens syfte är att var och en av parterna ska kunna få nämndens prövning av vem av parterna som är ansvarig för nybyggnation. Parterna kan ha stort intresse av att få den frågan besvarad även om huset redan är byggt, inte minst för att stimulera till en frivillig uppgörelse i efterhand.
När det gäller arrendatorns möjlighet att få nämndens beslut i fråga om fastställd kostnad för arbetet är lagtexten utformad på ett sätt som ger ett visst stöd för statens avvisningsyrkande. Det talas om att nämnden på begäran av arrendatorn ska fastställa ”beräknad” kostnad för arbete som ”kan komma” att utföras av arrendatorn.
Lagtexten, och även förarbetena, ger uttryck för att det handlar om en prövning av kostnaden i förväg. Som redan sagts torde det nästan uteslutande vara aktuellt med förhandsprövningar av det skälet att arrendatorn vill vara garderad innan han bygger. Lagstiftaren har såvitt framgår av förarbetena inte haft något annat fall för ögonen. Det är naturligtvis ett viktigt budskap i bestämmelsen att arrendatorn har rätt att få ett belopp fastställt i förväg. Arrendatorn lägger ju ned ett arbete på jordägarens fastighet som egentligen jordägaren skulle ha gjort.
Beslut om fastställd kostnad krävs för att arrendatorn ska kunna gå vidare och kräva jordägaren på ersättning efter att han har utnyttjat rätten att bygga själv. Vidare krävs att arbetet har fullbordats. Detta framgår tydligt av bestämmelsen. Ersättning yrkas i tingsrätt om jordägaren inte vill betala.
Bestämmelsen om nybyggnadsskyldighet ansågs vid dess införande år 1972 vara en av de mest betydelsefulla skyddsreglerna för arrendatorn vid sidan om besittningsskyddet. Det skulle vara en märklig svaghet i det systemet om arrendatorn skulle kunna påkalla prövning av nybyggnadsskyldigheten efter att byggandet skett men inte kunna göra det ifråga om fastställande av kostnad. Om lagstiftaren verkligen hade avsett att den möjligheten skulle vara stängd, i till exempel ett undantagsfall som detta, borde det ha lyfts fram tydligare i bestämmelsen än vad som nu är fallet.
Nämndens slutsats är att ansökan om nybyggnadsskyldighet och fastställande av kostnad för arbete enligt bestämmelserna i 9 kap. 18 § JB kan tas upp och prövas efter det att arrendatorn själv har byggt huset. Ansökan, så som den har utformats, ska alltså inte till någon del avvisas.
Vid sin fortsatta prövning kom nämnden fram till att T.J:s och M.I.J:s ansökan skulle bifallas i sin helhet.
Statens yrkande om avvisning ogillas.
Arrendenämnden fastställer att staten i egenskap av jordägare har haft skyldighet att bygga ett nytt bostadshus på T.J:s och M.I.J:s arrendeställe på fastigheten Strömsund Raukasjön 1:1, del av, efter det att huset förstördes genom brand i maj 2009.
Kostnaden för arrendatorernas arbete fastställs till 3 000 000 kr.
Länsstyrelsen överklagade i Hovrätten för Nedre Norrland och yrkade i första hand att hovrätten skulle undanröja arrendenämndens beslut och avvisa T.J:s och M.I.J:s talan. Länsstyrelsen framställde också yrkanden i sak.
T.J. och M.I.J. motsatte sig att deras vid arrendenämnden förda talan till någon del avvisades.
Hovrätten (hovrättsråden Guzman, Price, referent, och Macdonald) anförde i beslut den 23 juni 2016 följande.
I detta mål uppkommer frågan om bestämmelsen i 9 kap. 18 § JB ska tillämpas så, att en arrendenämnd kan fastställa en byggnadsskyldighet och bestämma kostnaderna för arrendatorers arbete efter det att bristerna har avhjälpts.
Bestämmelsen i 9 kap. 18 § JB infördes i samband med balkens tillkomst. Den situation som nu har aktualiserats berördes inte i förarbetena till bestämmelsen (prop. 1970:20). Av förarbetena framgår dock att det förutsattes att beslut om såväl byggnadsskyldighet som kostnader för arrendatorns egna arbete skulle fattas innan bristerna avhjälptes. Strukturen i lagtexten gör att det är svårt att få en klar bild över hur systemet i praktiken är tänkt att fungera. Förarbetena ger inte heller några mer detaljerade besked. Den prövning som görs i detta mål bör därför bygga på lagtextens innehåll som dock bör tolkas så att ändamålen med regleringen tillgodoses och att regleringen blir rationell. Detta gör att hovrätten har ansett sig kunna pröva målet på ett något friare sätt än i många andra mål.
Huvudregeln i bestämmelsen innebär att det är jordägaren som ska bygga upp eller på annat sätt åtgärda exempelvis en byggnad som har skadats. Det vanliga är då att de inblandade kommer överens om vilka åtgärder som jordägaren ska vidta. Om detta inte är möjligt kan arrendatorn anmana jordägaren att avhjälpa bristerna. Om jordägaren vägrar eller inte reagerar på en sådan anmaning kan arrendatorn begära hos arrendenämnden att nämnden fastställer att jordägaren är byggnadsskyldig. Jordägaren kan på motsvarande sätt begära att arrendenämnden fastställer att jordägaren inte är byggnadsskyldig.
Om arrendenämnden efter en prövning fastställer att jordägaren inte är byggnadsskyldig är saken avgjord (om man bortser från att beslutet kan ändras vid en överprövning). Om nämnden däremot kommer fram till att jordägaren är byggnadsskyldig ska jordägaren därefter avhjälpa bristerna.
När tvisten i ett sådant fall rör byggnadsskyldigheten i sig går det många gånger att förutsätta att jordägaren följer arrendenämndens eller en domstols beslut. Det saknas då som regel skäl att i samband med den processen begära att arrendenämnden fastställer beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.
Om en jordägare inte skulle följa arrendenämndens eller en domstols beslut som innebär att han eller hon är byggnadsskyldig kan arrendatorn, men inte jordägaren, i en andra process begära att arrendenämnden fastställer beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe. I den processen fastställs då ett belopp som arrendatorn har att hålla sig till när han eller hon avhjälper bristerna.
När arbetena sedan har utförts får arrendatorn begära ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet. Det spelar i en sådan situation ingen roll om arrendatorn lyckats åtgärda bristerna till en kostnad som understiger eller överstiger det fastställda beloppet; han eller hon har rätt till det beloppet, varken mer eller mindre.
Visserligen har det sagts att en arrendator många gånger saknar skäl att begära att arrendenämnden fastställer beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe i den process som rör frågan om byggnadsskyldighet. Det är dock tydligt att frågorna kan prövas i samma process. I en del fall går det att förutsätta att ett beslut om byggnadsskyldighet inte kommer att följas och tidsaspekten vid dubbla processer kan göra att arrendatorn anser att det finns skäl att pröva frågorna i ett sammanhang. En arrendator bör dock överväga frågan noga eftersom han eller hon riskerar att föra in omständigheter i processen som visar sig vara onyttiga. Processen blir också mer omfattande, vilket gör att den riskerar att bli både dyrare och ta längre tid.
Bestämmelsen i 9 kap. 18 § JB öppnar dock en alternativ väg för arrendatorn. I stället för att låta arrendenämnden pröva byggnadsskyldigheten kan han eller hon efter en anmaning till jordägaren utföra arbetet i jordägarens ställe. Arrendatorn får då inte någon förhandsprövning av byggnadsskyldigheten och står därmed risken för att det i efterhand visar sig att jordägaren inte var byggnadsskyldig. Å andra sidan slipper han eller hon vänta med att åtgärda bristerna tills en prövning i arrendenämnd och domstol har slutförts. Det är den situationen som aktualiseras i målet och regleringen ger inte svar på hur arrendatorn då ska få ersättningsfrågan prövad.
Som tidigare har nämnts förutsattes en förhandsprövning när reglerna i bestämmelsen skapades. Det finns dock inte något som formellt hindrar att en prövning i efterhand tillåts. Eftersom regelverket är otydligt finns det skäl för hovrätten att skapa en ändamålsenlig ordning och att bedöma om en efterhandsprövning enligt 9 kap. 18 § JB är lämplig eller om tvisten bör prövas på något annat sätt. Detta motsvarar vad som gäller för en prövning av lämpligheten av en fastställelsetalan i allmän domstol (jfr rättsfallen NJA 2005 s. 517 och 2007 s. 108).
I 9 kap. 18 § andra stycket JB finns en regel som anger att arrendatorn har rätt till skadestånd för den tid som arrendestället är i bristfälligt skick. I förarbetena finns det endast knapphändiga uttalanden om vilka slags skador som bestämmelsen tar sikte på. Det går emellertid att förutsätta att den i första hand avser förlusterna i den verksamhet som bedrevs på arrendestället. Det är dock inte på något sätt uteslutet att låta den omfatta en sådan skada som arrendatorn drabbas av genom att jordägaren efter anmaning inte låter åtgärda bristerna. En alternativ ordning kunde därför vara att föra en skadeståndstalan med stöd av den bestämmelsen.
En talan som går ut på att fastställa kostnaden för arrendatorns arbete ska omfatta den beräknade kostnaden för ett framtida arbete. En sådan prövning tar sikte på något annat än vilka kostnader som rent faktiskt blev följden av avhjälpandet, även om de faktiska kostnaderna kan ha en bevisverkan vid prövningen. Många gånger visar det sig att de faktiska avhjälpandekostnaderna blir avsevärt annorlunda än de beräknade kostnaderna. Förutom problemen med att beräkna kostnaderna har tids­aspekten betydelse. Det problemet uppmärksammades också i förarbetena till bestämmelsen (se exempelvis prop. 1970:20, Del A, s. 407-408). Processförutsättningarna för parterna blir också andra om talan enligt 9 kap. 18 § JB förs i efterhand; jordägaren ställs inför fullbordat faktum och riskerar att få motbevisa vissa omständigheter som han eller hon inte hade behövt göra vid en förhandsprövning.
En talan om skadestånd går i stället ut på att den drabbade ska försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Han eller hon ska inte tjäna på skadan men inte heller göra förluster på grund av den. Det är därmed mer ändamålsenligt att talan om ersättning förs som en skadeståndstalan än som en fastställelsetalan enligt 9 kap. 18 § JB. Lämplighetsprövningen faller därför ut på det sättet att en talan i efterhand om att fastställa kostnaden för arrendatorns arbete inte är lämplig. Den skada som arrendatorerna har drabbats av genom att jordägaren efter anmaning inte låtit åtgärda bristerna ska i stället föras som en skadeståndstalan.
Frågan om byggnadsskyldighet kan i och för sig prövas i samband med en skadeståndstalan. Å andra sidan är det svårt att se några negativa konsekvenser av att den frågan avgörs separat av arrendenämnden. Visserligen leder det till dubbla processer, men samtidigt går det att se prövningen i arrendenämnden som motsvarande en mellandomsfråga. Om talan om byggnadsskyldighet tillåts att först prövas i arrendenämnden skulle en senare skadeståndstalan bli mindre omfattande. Det finns därför skäl att låta frågan om byggnadsskyldighet prövas i efterhand av arrendenämnden.
Det finns skäl att tillåta att målet prövas av HD (8 kap. 31 d § JB). Sådana skäl finns för att det är mycket oklart hur reglerna i 9 kap. 18 § JB ska tillämpas och det finns inte något i rättskällorna som belyser den frågan. Det finns också andra skäl för att HD ska pröva hovrättens beslut. Hovrättens beslut har inte prejudikatverkan. En domstol som prövar en eventuell efterföljande skadeståndstvist kan komma till en annan slutsats än hovrätten och inte anse att det är möjligt att föra en sådan talan. Det kan därför inte uteslutas att parterna genom hovrättens beslut i praktiken fråntas möjligheterna att få sin sak prövad. Det finns därför även av det skälet ett betydande intresse av att HD prövar hur en talan ska föras i fall som det aktuella.
Sedan hovrättens beslut om avvisning fått laga kraft kommer hovrätten att pröva ärendet i sak i återstående del (fråga om fastställande av byggnadsskyldighet).
Hovrätten upphäver punkterna 1 och 3 i arrendenämndens beslut och avvisar arrendatorernas talan vid arrendenämnden i den del den avser fastställande av beräknad kostnad för arbete som arrendatorerna kan komma att utföra i jordägarens ställe.
Hovrätten avslår statens yrkande om avvisning i den del som gäller byggnadsskyldighet.
Hovrätten tillåter med stöd av 8 kap. 31 d § JB att beslutet får överklagas.
T.J. och M.I.J. överklagade hovrättens beslut och yrkade att Länsstyrelsen i Jämtlands läns yrkande om avvisning av ansökan om fastställande av ersättning för kostnader för utfört arbete skulle avslås.
Länsstyrelsen motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Cannon, föreslog i betänkande följande beslut.
1. T.J. och M.I.J. (arrendatorerna) ingick avtal om jordbruksarrende med staten genom Länsstyrelsen i Jämtlands län. På arrendestället fanns ett bostadshus som förstördes genom brand i maj 2009. Ett nytt bostadshus byggdes upp under hösten 2009-våren 2010. Därefter inkom arrendatorerna med ansökan till arrendenämnden och yrkade att nämnden skulle besluta dels att jordägaren hade haft byggnadsskyldighet att ersätta bostadshuset med ett nytt, dels att kostnaden för arbete som arrendatorerna utfört avseende uppförande av ersättningsbostad skulle fastställas till 3 000 000 kr.
Länsstyrelsen yrkade att arrendatorernas talan skulle avvisas. Som skäl för detta anfördes att en prövning av om det finns byggnadsskyldighet respektive fastställande av beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe, måste ske innan byggnaden återuppförs.
Arrendenämnden avslog yrkandet om avvisning. Nämnden fann vidare att staten i egenskap av jordägare hade haft skyldighet att bygga ett nytt bostadshus på arrendatorernas arrendeställe och fastställde kostnaden för arrendatorernas arbete till 3 000 000 kr.
Länsstyrelsen överklagade arrendenämndens beslut. Sedan hovrätten beslutat att ta ställning till yrkandet om att arrendatorernas talan vid arrendenämnden helt eller delvis skulle avvisas, fattade hovrätten det beslut som, av arrendatorerna, har överklagats till HD. I beslutet avvisade hovrätten arrendatorernas talan vid arrendenämnden i den del den avsåg fastställande av beräknad kostnad för arbete som arrendatorerna kunde komma att utföra i jordägarens ställe. Hovrätten avslog länsstyrelsens yrkande om avvisning i den del som gällde byggnadsskyldighet.
Frågan i HD är om arrendenämnd är behörig att pröva en talan om fastställande av kostnad för arrendators arbete efter att bristerna har avhjälpts.
En arrendenämnd är exklusivt forum för de tvister som nämnden har till uppgift att pröva enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (se Spencer, Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister, 2016, s. 110 och 116). Av 1 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder framgår att arrendenämnd bl.a. har till uppgift att pröva frågor som enligt 9 kap. 18 § JB ankommer på arrendenämnd.
Jordägaren har enligt 9 kap. 18 § JB byggnadsskyldighet om byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande skadas eller förslits i sådan utsträckning att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny. Byggnadsskyldigheten gäller dock endast om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Om jordägaren inte fullgör sin byggnadsskyldighet, får arrendatorn utföra arbetet i jordägarens ställe.
Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet prövas av arrendenämnden (9 kap. 18 § tredje stycket JB). Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arrendatorn.
Av 9 kap. 18 § tredje stycket JB framgår vidare att arrendenämnden, på begäran av arrendatorn, även ska fastställa beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe. Har kostnaden för arbetet fastställts av nämnden är arrendatorn, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet (9 kap. 18 § andra stycket).
I detta fall har arrendatorerna inkommit med ansökan till arrendenämnden först efter att ett nytt bostadshus har byggts upp. Frågan om arrendenämnd är behörig att pröva en talan om fastställande av kostnad för arrendators arbete efter att bristerna har avhjälpts, t.ex. genom att en byggnad har återuppförts efter brand, berördes inte i förarbetena.
Det finns på flera håll i arrendelagstiftningen bestämda tidsfrister för att t.ex. göra en ansökan hos arrendenämnden eller hänskjuta en tvist till nämnden (se bl.a. 9 kap. 10 § och 9 kap. 12 b § JB). Någon sådan tydlig tidsfrist finns inte i 9 kap. 18 § tredje stycket JB för fastställande av beräknad kostnad för arrendators arbete. Av den bestämmelsen kan inte anses framgå att det förhållandet att bristerna har avhjälpts skulle medföra att arrendenämnden är obehörig att pröva en ansökan från arrendatorn om fastställande av kostnad. Vidare får den koppling som finns mellan byggnadsskyldighet och fastställande av kostnad anses tala för att arrendenämnden, efter att bristerna har avhjälpts, är behörig att pröva inte bara byggnadsskyldigheten, utan även frågan om fastställande av kostnad.
Med hänsyn till det anförda blir slutsatsen att arrendenämnd, i likhet med vad som gäller när kostnad fastställs innan bristerna har avhjälpts, med stöd av 9 kap. 18 § JB är behörig att pröva frågan om fastställande av kostnad för arrendators arbete efter att bristerna har avhjälpts.
Arrendenämnden var alltså behörig att pröva arrendatorernas ansökan. Länsstyrelsens yrkande om avvisning ska därmed avslås även i den del som gäller fastställande av beräknad kostnad för arbete som arrendatorerna kan komma att utföra i jordägarens ställe.
Se HD:s beslut.
HD (justitieråden Castro, Gray, referent, och Bush) meddelade den 29 juni 2017 följande slutliga beslut.
T.J. och M.I.J. arrenderade av staten genom ett jordbruksarrende en s.k. fjällägenhet, som ligger i ett väglöst fjällområde vid den norska gränsen. De bodde på fastigheten och bedrev jordbruk, hantverk och turistverksamhet. I maj 2009 brann bostadshuset ned av oklar anledning. T.J. och M.I.J. anmodade under sommaren länsstyrelsen att bygga upp huset, men länsstyrelsen motsatte sig detta. De lät därför själva uppföra ett nytt bostadshus på hösten.
T.J. och M.I.J. ansökte därefter hos arrendenämnden om att nämnden skulle fastställa dels statens byggnadsskyldighet för det nedbrunna huset, dels kostnaderna för arbetet med att återuppföra det (tre miljoner kr). Länsstyrelsen invände att arrendenämnden inte var behörig att pröva dessa frågor, med hänvisning till att en sådan prövning bara kan göras innan arbetena utförs.
Arrendenämnden fann att den var behörig att pröva ansökningen och biföll T.J:s och M.I.J:s yrkanden i sak. Hovrätten har däremot funnit att arrendenämndens behörighet omfattar endast frågan om byggnadsskyldighet, inte den om fastställande av kostnader för arbetet. Hovrätten har därför avvisat T.J:s och M.I.J:s talan i den sistnämnda delen. Hovrätten har ännu inte prövat yrkandet om fastställande av byggnadsskyldighet i sak.
Frågan i målet är om en arrendenämnd är behörig att pröva en ansökan om fastställande av kostnad för arrendatorns arbete även efter det att arbetet har utförts.
I 9 kap. 18 § JB regleras vissa frågor om jordägarens skyldigheter under arrendetiden och de påföljder som arrendatorn kan göra gällande om skyldigheterna eftersätts. Enligt paragrafens första stycke ska jordägaren bl.a. utföra nybyggnad om en byggnad skadas i sådan grad att åtgärderna behövs för att anläggningen ska kunna tjäna sitt avsedda ändamål. En viktig begränsning är att arbetet måste behövas med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Jordägaren behöver alltså inte lägga ned kostnader som inte är företagsekonomiskt motiverade. Om jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning avhjälper bristen, får arrendatorn enligt paragrafens andra stycke utföra arbetet i jordägarens ställe.
Frågan om jordägarens byggnadsskyldighet prövas av arrendenämnden. På begäran av arrendatorn ska nämnden även fastställa ”beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra” i jordägarens ställe. (Se 9 kap. 18 § tredje stycket JB.)
Det finns en nära koppling mellan vilken byggnadsskyldighet som föreligger för jordägaren och vilka kostnader som är motiverade för arrendatorns arbete. Kostnaderna för arbetet kan i princip inte avse annat än vad som omfattas av jordägarens byggnadsskyldighet; arrendatorns arbete utförs i jordägarens ställe. Byggnadsskyldighetens omfattning är i sin tur beroende av den jordbruksekonomiska bedömningen av den aktuella investeringens lämplighet på längre sikt, en bedömning som alltså får betydelse också för fastställandet av kostnaderna för arbetet.
Det beslut som arrendenämnden fattar med stöd av 9 kap. 18 § tredje stycket JB ska inte innehålla något uttalande om arrendatorns rätt att utföra arbetet. Det rör sig bara om ett fastställande av jordägarens byggnadsskyldighet och - i förekommande fall - kostnaden för arbetet. Talan om ersättning för arbetet får föras i allmän domstol. Med utgångspunkt i arrendenämndens fastställande av byggnadsskyldigheten ska domstolen då avgöra om det finns förutsättningar att ålägga jordägaren ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 18 §. Om kostnaden för arbetet har fastställts av arrendenämnden, har arrendatorn rätt till det fastställda beloppet (9 kap. 18 § andra stycket).
En arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor som enligt jordabalken ankommer på nämnden, bl.a. frågor som avses i 9 kap. 18 § JB (se 8 kap. 30 § JB och 1 § lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder). Arrendenämndens behörighet är därmed i detta fall beroende av den materiella regleringen i 9 kap. 18 §.
Lagen utgår uppenbarligen här från det normala fallet, nämligen att prövningen av byggnadsskyldighet och arbetskostnad görs innan arbetet utförs. Av lagtexten framgår inte vad som gäller i fråga om behörighet vid fastställande av byggnadsskyldighet och kostnader för det fallet att - som i målet - arrendatorn redan skulle ha utfört arbetet. Vid sin granskning framhöll Lagrådet att det dock inte var möjligt att i någorlunda kortfattade lagbestämmelser uttömmande reglera de olika situationer som här kan uppstå, varför det i viss utsträckning måste överlämnas åt rättstillämpningen att finna skäliga och praktiska lösningar (se prop. 1970:20 s. 369).
Det grundläggande syftet med 9 kap. 18 § JB är att skydda arrendatorns rätt när jordägaren inte uppfyller sina skyldigheter enligt arrendeavtalet. När arrendenämnden har beslutat om fastställande av kostnader, kan arrendatorn innan han inleder arbetet vara säker på att få ersatt detta belopp vid en eventuell domstolsprövning av jordägarens ersättningsskyldighet. Arrendenämndens sakkunniga prövning av byggnadsskyldighet och kostnader kan dock vara av värde för arrendatorn även efter det att arbetet har utförts, t.ex. i diskussioner med jordägaren eller vid övervägande om en rättegång ska inledas vid domstol för att få fastslaget jordägarens ersättningsskyldighet. Som framgår av det föregående är en jordbruksekonomisk bedömning avgörande inte bara för vilken byggnadsskyldighet som föreligger utan också för vilket arbete som arrendatorn får utföra. Det framstår som mindre ändamålsenligt om arrendatorn, efter att ha fått slutligt fastställt att jordägaren är byggnadsskyldig i det arrenderättsliga förfarandet, skulle behöva vända sig till domstol för att få prövat vilka kostnader för det arbete som har utförts i jordägarens ställe som han kan få ersatta. Det handlar ofta om brister av sådant slag att arrendatorn av praktiska skäl måste åtgärda dem snabbt.
I den arrenderättsliga litteraturen har också ansetts att arrendenämnden torde vara behörig att fastställa kostnaderna även för arbete som redan har utförts och att en sådan ordning framstår som rimlig (se Lopez, Jordbruksarrende, 1985, s. 95 f.).
Bestämmelserna i 9 kap. 18 § JB får därmed förstås så att en arrendenämnd är behörig att pröva en ansökan om fastställande av kostnad för arrendatorns arbete även efter det att arbetet har utförts.
Den prövning som T.J. och M.I.J. påkallar faller inom arrendenämndens behörighet enligt 9 kap. 18 § JB.
Länsstyrelsens yrkande om avvisning ska därför avslås också i den del som gäller fastställande av kostnad för arbete, och hovrättens beslut ska ändras i enlighet med detta. Frågan om något belopp för arbete ska fastställas ska prövas i sak av hovrätten.
HD ändrar hovrättens beslut på så sätt att Länsstyrelsen i Jämtlands läns yrkande om avvisning avslås även i den del som gäller fastställande av kostnad. Det innebär att vad hovrätten har förordnat i första stycket i sitt beslut inte längre gäller.
Justitierådet Smith var skiljaktig och anförde.
Målet gäller frågan om en arrendenämnd är behörig att fastställa kostnaden för uppförande av en byggnad som, enligt arrendatorn, jordägaren har varit skyldig att uppföra enligt 9 kap. 18 § JB och som arrendatorn har uppfört i jordägarens ställe.
Utgångspunkten vid bedömningen av denna fråga är att tvister mellan enskilda prövas av domstol. I detta mål är visserligen den ena parten staten. Staten har emellertid i detta fall samma ställning som en enskild part och den angivna utgångspunkten gäller därför även här. För att utgångspunkten ska frångås och prövningen överlämnas till en annan myndighet än domstol, t.ex. arrendenämnd, krävs stöd i lag (se 11 kap. 5 § RF).
Av 9 kap. 18 § JB följer att jordägaren i vissa fall är skyldig att utföra vissa arbeten på arrendestället, bl.a. åtgärda skadad eller försliten byggnad. Om jordägaren inte fullgör denna skyldighet, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Frågan om jordägarens skyldighet att utföra arbete enligt paragrafen prövas, enligt paragrafens tredje stycke, av arrendenämnden. Där sägs också att arrendenämnden, på arrendatorns begäran, ska fastställa beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.
Såsom den sistnämnda bestämmelsen är utformad avser den enbart det fallet då det aktuella arbetet ännu inte är utfört. Frågan är då om paragrafen ändå ger stöd för arrendenämnden att på liknande sätt fastställa kostnaderna för redan utfört arbete.
Bestämmelsen om att arrendenämnden kan fastställa beräknad kostnad för arbete ska läsas tillsammans med vad som sägs i paragrafens andra stycke om att en arrendator som utför arbetet i jordägarens ställe har rätt till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet. Syftet med bestämmelserna måste antas vara att skydda arrendatorn mot den osäkerhet som annars skulle råda om hur omfattande och kostsamma åtgärder som arrendatorn kan vidta på jordägarens bekostnad; genom nämndens beslut blir arrendatorn garanterad ersättning för arbetet inom en viss kostnadsram och kan anpassa sitt arbete till denna ram.
Att lagtexten inte ger arrendenämnden någon motsvarande möjlighet att fastställa storleken av kostnader för redan utfört arbete får ses mot bakgrund av att det nu angivna syftet inte gör sig gällande sedan arbetet väl har utförts. Det talar för att bestämmelsen om fastställande av kostnader inte bör tolkas utöver sin ordalydelse.
Till bilden hör att ett arrendenämndsbeslut om fastställande av kostnaderna inte är exigibelt. Om jordägaren sedermera inte betalar det fastställda beloppet, måste arrendatorn vända sig till allmän domstol och utverka en fullgörelsedom. När det finns ett beslut avseende en i förväg beräknad kostnad för arbetet torde - mot bakgrund av den materiella bestämmelse om arrendatorns rätt till ersättning som finns i 9 kap. 18 § andra stycket - utgången av en sådan domstolsprocess vanligen vara given. Vilken verkan ett arrendenämndsbeslut om kostnaderna för redan utfört arbete skulle ha vid en åtföljande domstolsprövning framstår däremot som oklart. Även detta talar för att den aktuella bestämmelsen inte bör tolkas utöver sin ordalydelse.
Det kan visserligen anföras praktiska skäl för att arrendenämnden, trots vad som nu har sagts, bör ha möjlighet att ta ställning även till kostnaderna för redan utfört arbete, bl.a. det förhållandet att nämnden får antas ha särskild sakkunskap om de frågor som därvid aktualiseras. Sannolikt skulle också nämndens ställningstagande kunna tilläggas i vart fall viss prejudiciell betydelse vid en efterföljande skadeståndstalan mot jordägaren. Enligt min mening kan det likväl inte i 9 kap. 18 § JB tolkas in något lagstöd för att arrendenämnden självständigt ska kunna uttala sig om storleken av kostnaderna för redan utfört arbete. Inte heller annan lagstiftning ger sådant stöd.
Jag anser därför att hovrättens beslut - att avvisa yrkandet om att arrendenämnden ska fastställa kostnaderna för redan utfört arbete - ska stå fast.
Justitierådet Goodman var skiljaktig beträffande motiveringen och anförde.
Jag ansluter mig till vad majoriteten har anfört till och med punkten 8. Skälen bör därefter enligt min mening ha följande lydelse.
Enligt 1 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (se också 8 kap. 30 § JB) har arrendenämnden till uppgift bl.a. att pröva tvist i fråga vars prövning enligt 9 kap. 18 § JB ankommer på nämnden. Enligt tredje stycket i det sistnämnda lagrummet ankommer det på nämnden att pröva sådana frågor om jordägarens byggnadsskyldighet som avses i paragrafens första stycke. Nämnden ska också, på begäran av arrendatorn, fastställa beräknad kostnad för sådant arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.
T.J. och M.I.J. har ansökt om att arrendenämnden, med stöd av 9 kap. 18 § JB, ska fastställa kostnaden för arbetet med att återuppföra det nedbrunna huset. Tvisten måste redan på den grunden anses vara en tvist i en sådan fråga vars prövning ankommer på arrendenämnden. (Jfr vad som gäller enligt den s.k. påståendedoktrinen. Eftersom behörigheten i detta fall har knutits till prövning enligt en viss regel måste en ansökan som avser prövning enligt den ifrågavarande regeln kunna jämställas med ett påstående om ett dubbelrelevant behörighetsgrundande rättsfaktum.)
Arrendenämnden var följaktligen behörig att pröva arrendatorernas ansökan också i denna del. Huruvida det är möjligt att, på sätt som nämnden gjort, med stöd av 9 kap. 18 § fastställa kostnaden för ett redan utfört arbete är en fråga som hovrätten får ta ställning till inom ramen för sin prövning av ansökan.
Detta betyder att länsstyrelsens yrkande om avvisning ska avslås också i den del som gäller fastställande av kostnad för arbete, och att hovrättens beslut ska ändras i enlighet med detta.
HD:s beslut meddelat: den 29 juni 2017.
Mål nr: Ö 3361-16.
Lagrum: 9 kap. 18 § JB.