Hyresnämndsmål. Ett villkor i hyresavtal om att de persienner som finns i lägenheten inte ingår i avtalet har ansetts utgöra hinder mot att förelägga hyresvärden att byta ut persiennerna, eftersom det inte framkommit annat än att lägenheten är fullt brukbar även utan persienner.
Hyresnämnden i Umeå
Enligt ett villkor i ett hyresavtal mellan AB Bostaden i Umeå och Chan skulle persienner inte ingå i avtalet. Persienner fanns uppsatta i lägenheten när avtalet träffades.
Chan yrkade att AB Bostaden i Umeå skulle åläggas att senast den 22 december 2006 byta ut vissa persienner i L-Å.Ö:s hyreslägenhet.
AB Bostaden i Umeå bestred bifall till yrkandet.
L-Å.Ö. anförde som grund för sin talan sammanfattningsvis följande. Persiennerna i hans lägenhet är funktionsodugliga genom att det inte går att skärma av solljuset. På grund av detta blir det sommartid för mycket ljusinsläpp i lägenheten. Det medför att det blir för varmt i lägenheten, att det blir svårt att sova och att det är besvärande insyn i lägenheten. Persiennerna, som ingår i förhyrningen som tillbehör till fastigheten, är äldre än 30 år. Bristerna är ett så allvarligt men i nyttjanderätten att ett åtgärdsföreläggande för att rätta till dem är nödvändigt.
AB Bostaden i Umeå anförde som grund för bestridandet sammanfattningsvis följande. Prövningslägenheten är även utan persienner fullt brukbar för sitt ändamål. L-Å.Ö. informerades muntligen inför inflyttningen om att persiennerna inte ingår i lägenhetens standard och att hyresvärden inte åtar sig något ansvar för underhållet av dem. Genom hyresavtalets villkor om att persienner inte ingår i avtalet fick Chan dessutom redan innan inflyttningen reda på att hyresvärden inte har något ansvar för underhållet.
Hyresnämnden (hyresrådet Morris och den övrige ledamoten Collier) anförde i beslut den 11 december 2006:
Enligt 12 kap. 15 § jordabalken skall hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick har avtalats. Eftersom hyresavtalet mellan parterna innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) kopplad till en förhandlingsordning, förutsätter ett avtal om avvikelse från huvudregeln om hyresvärdens underhållsskyldighet att de avvikande bestämmelserna intagits i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Då någon förhandlingsöverenskommelse ostridigt inte träffats i den frågan, kan hyresvärden inte undgå sitt ansvar för att underhålla de persienner som fanns i lägenheten, när hyresgästen tillträde lägenheten, alldeles oavsett om persiennerna funnits i lägenheten ända sedan huset byggdes eller under en kortare tid.
Iakttagelser vid besiktningen sammanställda med övrig utredning ger vid handen att persiennerna i kök och vardagsrum har sådan brister i fråga om funktion med följd att ljus släpps in i lägenheten, som ligger i söderläge, under en stor del av dagen. Även om risken för insyn är begränsad med hänsyn till att lägenheten ligger en halv trappa upp från markplanet, finner hyresnämnden att omständigheterna är sådana på grund av att lägenheten enbart är utrustad med fönster åt söder att bristerna har orsakat sådant men som motiverar ett beslut om åtgärdsföreläggande.
Hyresnämnden ålägger AB Bostaden i Umeå att senast den 11 januari 2007 avhjälpa brister i L-Å.Ö:s lägenhet enligt följande. Kök. Reparation eller byte av vred och fästknopp till persienn i ventilationsfönstret. Reparation eller byte av persienn i stora fönstret. Vardagsrum. Reparation eller byte av persienn i balkongdörrens fönster. Reparation eller byte av vred till persienn i ventilationsfönstret. Reparation eller byte av fästknopp i stora fönstret.
Den övrige ledamoten Barnes var skiljaktig och fann att AB Bostaden i Umeå med ansvarsbefriande verkan kunde avtala bort sitt underhållsansvar på det sätt som skett, att det inte framgick att brister på persienner eller avsaknad av persienner medförde någon olägenhet på grund av bristande möjlighet att reglera ljusinsläpp och att ett beslut om åtgärdsföreläggande därför inte var motiverat, varför L-Å.Ö:s yrkande om sådant borde avslås.
AB Bostaden i Umeå (hyresvärden) överklagade och yrkade att hovrätten skulle avslå L-Å.Ö:s talan vid hyresnämnden.
L-Å.Ö. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Lawrence, Le, referent, och Archer) anförde i beslut den 19 december 2007:
Hovrätten har tagit del av handlingarna. Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anförde vid hyresnämnden. De har tillagt bl.a. följande.
Hyresvärden: Vid inflyttningen informerades L-Å.Ö. om att persiennerna inte ingår i lägenhetens standard. Lägenheten uppfyller även utan persienner det skick som krävs enligt 12 kap. 9 § jordabalken. I konsekvens härmed omfattas inte persienner av hyresvärdens underhållsskyldighet, såvitt hyresvärden inte frivilligt har åtagit sig ett sådant ansvar.
L-Å.Ö.: Persiennerna har stor betydelse, eftersom lägenheten vetter mot söder och blir mycket varm. Persiennerna är även viktiga för mörkläggning. Underhållsskyldigheten för persienner kan avtalas bort genom förhandlingsöverenskommelse, men så har inte skett i det här fallet. Alltså är avtalet inte giltigt.
Om en hyresgäst har installerat persienner och dessa övertas av nästa hyresgäst är persiennerna den övertagande hyresgästens egendom. Om persienner däremot inte övertas av den nye hyresgästen utgör de fastighetstillbehör och tillhör fastighetsägaren, eftersom persiennerna och fastigheten då är i samma ägares hand (jfr 2 kap. 4 § första stycket jordabalken). I en sådan situation är utgångspunkten att persiennerna omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet.
Hyresvärden har inte påstått att L-Å.Ö. har övertagit persiennerna från den tidigare hyresgästen. Det är således hyresvärden som äger persiennerna.
Det är ostridigt att det i hyresavtalet anges att ”persienner ingår ej i hyresavtalet” och att företrädare för hyresvärden även muntligen inför ingåendet av avtalet har upplyst L-Å.Ö. om att persienner inte omfattas av hyresavtalet. Persiennerna ingår alltså inte i upplåtelsen och därmed har också underhållsskyldigheten för persiennerna avtalats bort. Den fråga som hovrätten har att ta ställning till är därför om det är möjligt att undanta persiennerna från uthyrning på det sätt som har gjorts.
På tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (se 12 kap. 9 § första stycket jordabalken). Bestämmelserna anger en lägre gräns för i vilket skick en lägenhet kan hyras ut. Det innebär att ett hyresavtal inte får innehålla något villkor som innebär att den uthyrda lägenheten inte når upp till den standard som följer av bestämmelsen.
Det har inte kommit fram annat än att L-Å.Ö:s lägenhet är fullt brukbar även utan persienner. Det avtalsvillkor som har tagits in i hyresavtalet mellan hyresvärden och L-Å.Ö. om att persienner inte ingår i hyresavtalet står därmed inte i strid med 12 kap. 9 § första stycket jordabalken. Persiennerna omfattas alltså inte av förhyrningen och ett åtgärdsföreläggande kan därför inte meddelas. Med hänsyn till detta ska hyresvärdens överklagande bifallas och L-Å.Ö:s talan vid hyresnämnden avslås.
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten L-Å.Ö:s ansökan om åtgärdsföreläggande.
Hovrättens beslut meddelat: den 19 december 2007.
Mål nr: ÖH 10267-06.
Lagrum: 12 kap. 9 § första stycket, 15 § första stycket, 16 § första stycket 2 och andra stycketjordabalken.