Fråga huruvida vitesklausul är oskälig enligt 36 § avtalslagen.
Tingsrätten (rådmannen Sims) anförde i dom den 16 juni 2010 följande.
P.A. och E.S. (köparna) ingick den 5 juli 2005 avtal med Tanums kommun (kommunen) om förvärv av fastigheten Tanum Hee 1:25 (fastigheten) till ett överenskommet pris om 105 496 kr. Handpenning erlades med 20 000 kr. Upprättat köpebrev undertecknades av kommunen och köparna den 14 november 2005 varvid resterande delen av överenskommen köpeskilling erlades. Av 11 § i köpekontraktet framgår att köparna utfäster sig att till kommunen utge ett vite om 200 000 kr om köparna inom fem år från tillträdesdagen överlåter fastigheten utan kommunens godkännande. Efter förvärvet bebyggde köparna fastigheten med ett bostadshus. Bostadshuset stod klart i början av 2006. Under hösten 2007 stod det klart att köparna inte hade ekonomiska möjligheter att behålla fastigheten. Köparna kontaktade därför en mäklare för att försöka hitta en köpare till fastigheten. I december 2007 tillskrev köparna kommunen i avsikt att erhålla godkännande av en försäljning av fastigheten. Fastigheten såldes innan ett godkännande av försäljningen hade erhållits. Något godkännande från kommunens sida erhölls aldrig.
Kommunen har yrkat att tingsrätten ska förplikta köparna att till kommunen solidariskt betala 200 000 kr jämte ränta på kapitalbeloppet enligt 4 och 6 §§räntelagen från den 3 maj 2009 till dess full betalning sker.
Köparna har motsatt sig yrkandet i dess helhet och inte godtagit något belopp som skäligt. Köparna godtog dock ränteberäkningen som skälig i och för sig.
Kommunen har till grund för käromålet åberopat att köparna är betalningsskyldiga i enlighet med 11 § i köpekontraktet eftersom de inom fem år från tillträdesdagen sålt fastigheten utan kommunens godkännande.
Köparna har till grund för sitt bestridande åberopat följande: Villkoret i köpekontraktets 11 § är i första hand ogiltigt med hänvisning till att kommunen i samband med avtalets ingående inte upplyst köparna om de bakomliggande villkor om bl.a. folkbokföring som ligger till grund för kommunens godkännande av en försäljning av fastigheten. - I andra hand ska villkoret i köpekontraktets 11 § lämnas utan avseende, eller i vart fall jämkas, eftersom villkoret är oskäligt med hänsyn till omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.
Kommunen har till utveckling av sin talan anfört i huvudsak följande.
Köparna har den 14 november 2005 förvärvat fastigheten av kommunen. I köpekontraktet som undertecknades den 5 juli 2005 finns ovan nämnda vitesklausul intagen. Enligt köpekontraktet skedde tillträdet till fastigheten den 1 juli 2005. Den 19 december 2007 inkom begäran från köparna om att få kommunens godkännande att sälja fastigheten. Kommunen har som politisk ambition att bibehålla Tanums kommun som ett levande samhälle året runt. Av denna anledning godkänner kommunen endast köpare som är folkbokförda i kommunen. Detta framgår av kommunens normer för registrering och försäljning av tomter för småhus för helårsboende. Eftersom de nya köparna inte var folkbokförda i kommunen informerades köparna om att vitesbeloppet skulle faktureras. Ny begäran om godkännande av försäljningen inkom från köparna. Tekniska nämnden behandlade frågan den 28 februari 2008, där beslut togs att utkräva vitet. Faktura med beloppet 200 000 kr översändes den 19 juni 2008 till köparna. Ansökan om betalningsföreläggande överlämnades till kronofogdemyndigheten den 1 april 2009. Köparna bestred ansökan varefter målet överlämnades till tingsrätten.
Köparna har till utveckling av sin talan i huvudsak anfört följande.
Den som vill köpa en fastighet av kommunen måste stå i tomtkö. Tomter anvisas av kommunen i turordning efter placering i tomtkön. Ingen av de personer som stod i tomtkö var intresserade av att förvärva fastigheten eftersom denna har ett oattraktivt läge utan havsutsikt och även gränsar till en större industrifastighet. Köparna har aldrig stått i någon tomtkö. Eftersom fastigheten visade sig mer eller mindre omöjlig att sälja frågade köparna kommunen om de kunde få köpa fastigheten trots att de inte stod i tomtkö. Köparna och kommunen träffade därefter avtal om köp av fastigheten på sätt som beskrivits ovan. Efter fastighetsköpet har köparna bebyggt fastigheten med ett bostadshus vilket stod klart i början av år 2006. Under hösten 2007 steg räntorna kraftigt varför köparna inte längre hade ekonomiska förutsättningar att behålla fastigheten. Köparna fick rådet av sin bank att försöka sälja fastigheten. Köparna kontaktade av denna anledning en fastighetsmäklare. Eftersom den ekonomiska situationen hade blivit ohållbar var det angeläget att sälja fastigheten så fort som möjligt. Köparna kontaktade därför kommunen och aviserade att de eventuellt behövde avyttra fastigheten. Fastigheten visade sig, med hänsyn till dess läge, trots det nya bostadshuset, vara ytterst svårsåld. Efter ett antal månader lyckades köparna slutligen hitta två personer som visade sig vara intresserade av att köpa fastigheten. Köparna tillskrev av denna anledning kommunen, den 17 december 2007, i avsikt att få kommunens godkännande av försäljningen. Kommunen besvarade inte skrivelsen. Eftersom det inte rörde sig om en spekulationsförsäljning trodde köparna att ett godkännande endast var en formalitet och skulle kunna erhållas utan problem. Fastigheten såldes den 19 december 2007. Den 8 januari 2008 erhöll köparna ett brev från kommunen med innehåll att vitesbeloppet skulle komma att faktureras köparna. I köpekontraktet finns den aktuella vitesklausulen intagen. Kommunen har gjort gällande att det av kommunens normer framgår att kommunen endast godkänner köpare som är folkbokförda i kommunen eller som har för avsikt att folkbokföra sig på fastigheten. Dessa förutsättningar finns inte intagna i köpekontraktet. Köparna har inte, vare sig i samband med förvärvet av fastigheten eller senare, fått någon information om förekomsten av kommunens normer. Om kommunen hade informerat köparna om existensen av- och innehållet i kommunens normer i samband med förvärvet av fastigheten hade köparna aldrig förvärvat densamma. Särskilt som fastigheten redan tidigare visat sig vara näst intill omöjlig att sälja, vilket kommunen varit medveten om. Vitesbeloppets storlek är oskäligt med hänvisning till det låga pris som fastigheten förvärvades för, det faktum att köparna varit tvungna att sälja fastigheten för att rädda familjens ekonomi och att det aldrig har varit fråga om någon spekulationsaffär samt att köparna dessutom gjort en förlust på 206 000 kr vid försäljningen av fastigheten. Köparna är alltjämt folkbokförda i kommunen och betalar alltjämt kommunala skatter och avgifter. Försäljningen av fastigheten har medfört ökade intäkter för kommunen i form av två norska medborgare vilka vistas på fastigheten större delen av året. De nya ägarna betalar kommunala avgifter och bidrar därutöver till ökad konsumtion. Ett flertal fastigheter inom kommunen har sålts till personer som förvisso folkbokfört sig i kommunen men i praktiken nyttjar sina fastigheter som sommarbostäder.
Kommunen bestrider att fastigheten var mer eller mindre omöjlig att sälja. Kommunen kunde inte låta fastigheten tillträdas förrän tidigast den 1 maj 2005. Köparna anmälde formellt intresse för fastigheten den 13 juni 2005. Fastigheten var inte osåld under lång tid. - Köparna har upplysts om att fastigheten såldes för permanentboende och att tilldelning av tomt endast sker till personer bosatta/folkbokförda i kommunen eller som i samband med köpet bosätter/folkbokför sig i kommunen. Köparna borde därigenom ha förstått att kommunen skulle kunna komma att utkräva vite enligt vitesklausulen om köparna, vilket skedde, sålde fastigheten till köpare som inte uppfyller detta krav. -
Kommunen godtar att köparna har gjort en förlust på 206 000 kr vid försäljningen av fastigheten. - Kommunen vitsordar inte att de som köpte fastigheten av Knapp och E.S. vistats på fastigheten större delen av året. De betalar ingen kommunal inkomstskatt till kommunen. - Påståendet om att ett flertal personer vilka är folkbokförda i kommunen endast bebor sina fastigheter i egenskap av sommarbostäder är felaktigt. Ett sådant förfarande är inte möjligt med hänvisning till gällande lag om folkbokföring, dygnsvila och hemvist.
Parterna har som skriftlig bevisning åberopat köpekontrakt daterat den 5 juli 2005. Kommunen har åberopat brev daterat den 27 januari 2005 från kommunen till personerna i tomtkön, uppgifter för tilldelning av kommunal tomt för permanentboende, utdrag som visar att de nya köparna varken är folkbokförda eller betalar skatt i kommunen, samt första sidan i köpekontrakt från 2007. Köparna har åberopat inkomstdeklaration för inkomståret 2008.
Det är ostridigt att villkoret i köpekontraktets 11 § innebär att kommunen måste godkänna en överlåtelse av fastigheten som sker inom fem år från tillträdesdagen och att köparna vid en försäljning som sker utan kommunens godkännande riskerar att få betala ett vite på 200 000 kr.
Köparna har gjort gällande att detta villkor i första hand är ogiltigt med hänvisning till att kommunen i samband med avtalets ingående inte upplyste köparna om de bakomliggande villkor om bl.a. folkbokföring som ligger till grund för kommunens godkännande av en försäljning av fastigheten.
Parterna synes inte närmare ha diskuterat innebörden av avtalsvillkoret vid avtalets ingående och köparna har såvitt framkommit inte varit fullt medvetna om vilka kriterier kommunen tillämpar för sitt godkännande. Formuleringen av avtalsvillkoret framstår emellertid som klar och entydig och köparna måste vid avtalets tillkomst rimligen ha varit medvetna om att vite kan komma att tas ut vid en försäljning som sker inom fem år från tillträdesdagen utan kommunens godkännande. Mot denna bakgrund kan det förhållandet att kommunen inte tydliggjort förutsättningarna för ett godkännande inte utgöra en sådan omständighet som medför att avtalsvillkoret ska förklaras ogiltigt.
Köparna har i andra hand gjort gällande att villkoret i köpekontraktets 11 § ska lämnas utan avseende, eller i vart fall jämkas, eftersom villkoret är oskäligt med hänsyn till omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.
Kommunen har anfört att syftet med vitesklausulen är att undvika spekulationsköp och främja permanentboende. Klausulen utgör således ett påtryckningsmedel.
Ett villkor av nu ifrågavarande slag kan inte generellt sett anses som oskäligt. Det åligger därför köparna att i det enskilda fallet åberopa omständigheter som visar att villkoret är oskäligt.
Som tidigare konstaterats måste köparna vid avtalets tillkomst rimligen varit medvetna om att vite skulle kunna komma att avkrävas vid en försäljning som sker inom fem år från tillträdesdagen utan kommunens godkännande. Parterna synes dock inte närmare ha diskuterat innebörden av avtalsvillkoret vid avtalets ingående, och storleken på vitet, vilket är nästan dubbelt så stort som köpeskillingen, har såvitt framkommit bestämts ensidigt av kommunen som måste bedömas vara den starkare parten i avtalsförhållandet.
Köparna, som bebyggt fastigheten med ett bostadshus, har ca två och ett halvt år efter förvärvet av fastigheten sålt denna med en förlust på 206 000 kr. Köparna har sålt fastigheten på grund av ekonomiskt trångmål. Syftet bakom försäljningen har varit att undvika ännu större skuldbörda. Avsikten med försäljningen har således inte varit spekulation. Fastigheten har varit svårsåld. Köparna har under hösten 2007 försökt finna en bofast köpare men inte lyckats.
Vid en sammanvägning av dessa omständigheter finner tingsrätten att det visserligen inte finns tillräcklig grund för att bedöma avtalsvillkoret som så oskäligt att det ska lämnas utan avseende, men väl för att bedöma det som oskäligt i sådan grad att det finns grund för att jämka vitesbeloppet.
Enligt tingsrättens bedömning utgör ett rimligt vitesbelopp i förevarande situation 100000 kr. Köparna ska således betala detta belopp till kommunen.
Knapp och E.S. ska solidariskt till Tanums kommun betala 100 000 kr samt ränta på beloppet enligt 4 och 6 §§räntelagen (1975:635) från den 3 maj 2009 till dess full betalning sker.
Tanums kommun yrkade i hovrätten fullt bifall till sin talan vid tingsrätten.
P.A. och E.S. förelades att yttra sig men hördes inte av.
Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Long samt hovrättsråden Jones och West, referent) anförde i dom den 22 mars 2011 följande.
Tanums kommun har åberopat samma omständigheter och bevisning som vid tingsrätten.
Frågan i hovrätten är om det finns förutsättningar för att jämka vitesbeloppet.
Enligt förarbetena till 36 § avtalslagen bör vitets belopp ses i relation till överträdelsens karaktär och den ekonomiska förlusten. Hänsyn bör dock även tas till det intresse den berättigade i övrigt kan ha haft av att den vitessanktionerade handlingen företas eller underlåts. Även omständigheterna vid avtalets tillkomst bör beaktas. Det är också viktigt att hänsyn tas till ändrade förhållanden som kan ha medfört att ett avtalat vite framstår som oskäligt. Jämkning av vite kan komma ifråga bland annat på den grunden att den berättigades förlust klart understiger det avtalade vitet. Bedömningen måste dock i hög grad vara beroende av omständigheterna i det särskilda fallet. Även om det inte är möjligt att göra en klar gränsdragning mellan villkor av olika slag kan det finnas anledning att beakta i vilken utsträckning en vitesklausul har till huvudsakligt syfte att fungera som påtryckningsmedel eller om syftet främst är att garantera den berättigade ersättning för eventuell förlust. Av förarbetena framgår att utredningens åsikt var att jämkning inte bör ske i sådana fall då orsakerna till att en part inte fullgör sina skyldigheter uteslutande hänför sig till hans egna förhållanden. I propositionen (prop. 1975/76:81) med förslag till ändringar i avtalslagen ansluter man sig till denna åsikt, men utesluter inte att omständigheter som sjukdom, arbetslöshet eller dylikt i vissa fall kan utgöra en åtminstone bidragande orsak till nedsättning av vite.
Vidare uttalas i förarbetena att bedömningen av om jämkning bör ske i övrigt, liksom annars vid tillämpningen av generalklausulen, i hög grad blir beroende av parternas förhållande till varandra. Har en överlägsen part utnyttjat sin ställning att föreskiva ett högt vite ligger det givetvis närmare till hands att sätta ner vitet än om parterna är jämställda och villkoret har varit föremål för särskilda överläggningar mellan parterna (se prop. 1975/76:81 s. 141-142).
Det framgår visserligen inte av parternas avtal att kommunen endast kommer att ge sitt godkännande till försäljning till köpare som är eller i samband med köpet kommer att bosätta/folkbokföra sig i kommunen. Av den av Knapp och E.S. ifyllda blanketten ”Uppgifter för tilldelning av kommunal tomt för permanentboende” framgår dock att Knapp och Lewis måste ha varit medvetna om att tilldelning av tomt endast skedde till personer som är eller i samband med köpet bosätter/folkbokför sig i kommunen. Även med beaktande av att Knapp och E.S. haft en underlägsen ställning och trott sig i efterhand kunna få kommunens godkännande kan vitesbeloppets storlek inte anses som oskälig med hänsyn till att köpeskillingen satts långt under uppgivet marknadsvärde och lägre än halva taxeringsvärdet. Inte heller medför det faktum att Knapp och E.S. fick ekonomiska svårigheter och inte sålt i spekulationssyfte att det avtalade vitet är oskäligt. Sammantaget anser hovrätten således att vitesklausulen inte kan anses oskälig. Någon jämkning ska därför inte ske.
Tanums kommuns talan ska därmed bifallas.
Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så sätt att hovrätten bestämmer det vite som Knapp och E.S. solidariskt ska betala till Tanums kommun till 200 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från den 3 maj 2009 till dess betalning sker.
Hovrättens dom meddelad: den 22 mars 2011.
Mål nr: T 3180-10.
Lagrum: 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
Rättsfall: NJA 1983 s. 865; NJA 1993 s. 468; NJA 1984 s. 673.
Litteratur: Prop. 1975/76:81 s. 140-143.