Vid bestämmandet av det skadestånd en hyresgäst skulle erlägga enligt 12 kap. 24 § första stycket jordabalken ansågs ledning böra hämtas i 5 kap. 7 § skadeståndslagen.
R.W. (hyresvärd) yrkade vid Nacka tingsrätt att Nacka kommun (hyresgäst) skulle förpliktas att till honom genast utge 60 000 kr jämte ränta.
Som grund för yrkandet anförde R.W.: Nacka kommun har av R.W. förhyrt fem lägenheter på Blåsutvägen 19. Fyra av lägenheterna var enrumslägenheter med kokvrå och den femte bestod av två rum och kök. Tre av lägenheterna var möblerade och de två övriga omöblerade. Vidare hyrde kommunen två möblerade lägenheter i en villa på Skogsstigen 15 i Nacka, den ena på fem rum och kök och den andra på två rum och kök. Lägenheterna användes av kommunen för att tillfälligt inhysa invandrare. I december 1993 sade kommunen upp avtalen för samtliga lägenheter till avflyttning den sista juni 1994. Efter besiktning den 28 april och 29 juni 1994 med deltagande av R.W. samt L.L. som företrädare för kommunen konstaterades, att samtliga lägenheter måste repareras samt att möbler behövde kasseras eller repareras. Hyresgästerna flyttade ut den 30 juni och några reparationer eller utbyte av möbler kunde inte ske förrän de flyttat ut. Åtgärderna vidtogs under juli månad 1994 och lägenheterna kunde därför inte hyras ut då. R.W. administrerade reparationerna, bytte ut och återställde möbler och förlorade därigenom inkomster från annat arbete. På grund av det inträffade har han förlorat dels hyresintäkter under juli månad 1994 med 40 000 kr, dels arbetsförtjänst med 20 000 kr. Enligt 12 kap. 24 § jordabalken skall hyresgästen svara för all skada som han orsakat. Uteblivna intäkter på grund av stillestånd samt förlorad arbetsinkomst är ersättningsgilla enligt såväl inomkontraktuella som utomkontraktuella rättsprinciper. Kommunen är därför skyldig att ersätta honom enligt yrkandet.
Nacka kommun bestred yrkandet men vitsordade skäligheten av det yrkade beloppet jämte ränta. Som grund för bestridandet anförde kommunen: Någon rätt till de yrkade kostnaderna finns inte enligt jordabalkens bestämmelser. Dessa reglerar hyresförhållandet uttömmande men tillåter avtal med avvikande innehåll. Något sådant avtal har parterna inte träffat. Av förarbetena till den bestämmelse som föregick 12 kap. 24 § jordabalken framgår genom orden "skada därå", att hyresgästen endast är skyldig att ersätta skada på den förhyrda egendomen. Ändringen av lydelsen till "all skada" berodde inte, såvitt framgår av motiven, på någon ändring av det materiella innehållet i bestämmelsen. Om kostnad för stillestånd hade varit en ersättningsgill skada borde detta framgå av rättspraxis.
Nacka tingsrätt (Cook, rådmännen Johnson, Garcia och Mann) biföll käromålet och anförde följande i sina domskäl:
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken skall hyresgästen ersätta hyresvärden all skada. Det är ostridigt att R.W. orsakats dels bortfall av hyresintäkter på grund av att han måst reparera lägenheterna efter hyrestidens utgång, dels inkomstförlust på grund av att han måst administrera reparationerna och avsätta tid till att bortforsla och anskaffa nya möbler.
12 kap.jordabalken reglerar utförligt, men inte uttömmande, rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. I flera hänseenden kan parterna genom avtal, som avviker från lagen eller utfyller den, fritt utforma rättsläget. I åtskilliga fall träder otvivelaktigt annan dispositiv lagstiftning eller allmänna rättsprinciper in.
I förevarande fall finns inget särskilt avtalat mellan parterna om ersättningsskyldigheten.
Varken lydelsen av 12 kap. 24 § jordabalken eller dess förarbeten ger stöd för slutsatsen att ersättningsskyldigheten för skada till följd av vanvård av lägenheten är begränsad till endast fysiska skador på denna. Den skadeståndsrättsliga reglering som finns i 5 kap. 7 § skadeståndslagen gäller därför. Enligt denna har R.W. rätt till ersättning för de skador som han för talan om i målet.
Svea hovrätt (1997-03-11, hovrättslagmannen Weber samt hovrättsråden Oliver, Johnson, referent, och Wilson) fastställde tingsrättens domslut och anförde i sina domskäl följande:
Hyresgästens skyldighet att ersätta skada som uppkommer genom hans eget vållande eller genom vållande av dem för vilka han svarar enligt 12 kap. 24 § första stycket jordabalken regleras i det lagrummet. Skadeståndets omfattning är inte i bestämmelsen begränsad till ersättning för reparationskostnad o.dyl., utan ersättningsskyldigheten omfattar uttryckligen "all skada" med det undantag endast som enligt andra meningen gäller för vissa fall av brandskada.
Före lagändringen år 1968 kunde den språkliga utformningen av bestämmelsen med hänvisning - genom ordet "därå" - till skada på själva lägenheten kanske föranleda tolkningen, att ersättningsskyldigheten inte omfattade skada utanför denna och därför inte heller skada av det slag som avses med R.W:s talan i målet.
Med lagändringen avsågs ingen saklig ändring i då gällande rätt. Även tidigare omfattade emellertid hyresgästens vårdplikt och skyldighet att ersätta skada de allmänna utrymmena utanför lägenheten (se t.ex. Owens, Allmänna hyreslagen, 4:e uppl., 1960, sid. 134). Eftersom bestämmelsen i 12 kap. 24 § första stycket jordabalken sålunda inte i något särskilt hänseende begränsar omfattningen av skadeståndet vid sådan sakskada som där avses, får ledning hämtas i 5 kap. 7 § skadeståndslagen om vad som allmänt gäller om skadeståndets bestämmande. Även sådan följdskada som nu är ifråga skall därför ersättas av hyresgästen.
På grund av det anförda och då den R.W. åsamkade skadan ostridigt är en följd av vållande för vilket kommunen bär ansvaret som hyresgäst samt tvist inte heller råder om det fordrade beloppet skall dennes talan bifallas.