Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresförhållandet, när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till upphörande i förtid, upphör samtidigt som hyresavtalet, dvs. genast vid uppsägningen. Detta innebär att tidsfristen att anmoda make eller sambo, då hyresavtalet sagts upp till upphörande i förtid, börjar löpa samtidigt som hyresavtalet med hyresgästen sägs upp.
Hyresnämnden i Göteborg
Wallenstam AB (publ) (hyresvärden) sade upp hyresavtalet med C.D. den 14 maj 2015 till omedelbart upphörande p.g.a. förverkande. Anledningen till uppsägningen var att C.D. hade underlåtit att betala ett flertal hyror. Göteborgs tingsrätt fastställde den 14 mars 2016 att hyresrätten var förverkad. Samma dag som domen meddelades anmodade hyresvärden C.D:s sambo Barr att avflytta från lägenheten och hänsköt tvisten till hyresnämnden. Hyresvärden yrkade att hyresnämnden skulle fastställa att Barr inte hade rätt att för egen del överta hyresavtalet och ålägga honom att omedelbart flytta från lägenheten. D.W. bestred hyresvärdens talan och yrkade för egen del uppskov med att flytta.
Hyresnämnden (hyresrådet Caldwell samt intresseledamöterna Oliver och Kågan Mayo) anförde i beslut den 21 juli 2016 - såvitt är av intresse här - följande.
Hyresnämnden ska beakta vissa frister ex officio, dvs. självmant. En av dessa frister är att anmodan till sambo eller make att flytta i enlighet med 12 kap. 49 § andra stycket jordabalken har skett inom en månad efter det att hyresförhållandet upphörde. En sådan anmodan är utan verkan om inte sambon eller maken frivilligt flyttar eller hyresvärden inte inom en månad efter delgivning av anmodan hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden.
Hyresnämnden konstaterar att ett hyresförhållande kan upphöra vid olika tidpunkter. Det kan vara den dag till vilken behörig uppsägning företagits eller den dag ett beviljat uppskov med avflyttande löper ut. För det fall det föreligger tvist om uppsägningen verkligen är behörig och hyresgästen hävdar att han eller hon har rätt till förlängning och därför sitter kvar i lägenheten anses inte hyresförhållandet ha upphört förrän frågan är slutligt avgjord, antingen genom ett medgivande från hyresgästen, en förlikning eller att det föreligger ett avgörande från antingen hyresnämnd eller allmän domstol som har vunnit laga kraft.
I förevarande hyresförhållande har C.D. ensam stått på hyreskontraktet. D.W:s rätt att ta över lägenheten är beroende av om rättsförhållandet mellan hyresvärden och C.D. ska anses ha upphört eller inte. I förevarande fall har Göteborgs tingsrätt ålagt C.D. att avflytta och beslutat att åläggandet får verkställas utan att invänta laga kraft. Eftersom D.W. bär det hyresrättsliga ansvaret först efter det att hyresförhållandet med C.D. befunnits upphöra har det inte funnits anledning för hyresvärden att anmoda D.W. att flytta förrän tingsrätten prövat frågan om C.D. har rätt att bo kvar. Hyresvärden har anmodat D.W. att avflytta samma dag som Göteborgs tingsrätt ålagt C.D. att avflytta från lägenheten, dvs.den 14 mars 2016. Hyresvärden har därefter hänskjutit förlängningstvisten till hyresnämnden redan den 16 mars 2016. Både anmodan och hänskjutande har således skett i rätt tid.
1. Hyresnämnden fastställer att D.W. inte har rätt att överta hyresrätten till C.D:s lägenhet eller källarutrymme och få hennes hyresavtal förlängt för egen del.
2. Hyresnämnden avslår D.W:s yrkande om uppskov.
3. Hyresnämnden ålägger med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder D.W. att genast flytta från lägenheten med förråd vid påföljd att han annars kan avhysas därifrån och i så fall få betala kostnaderna för avhysnings-förfarandet.
D.W. överklagade beslutet och yrkade att hovrätten i första hand skulle undanröja hyresnämndens beslut och avvisa hyresvärdens talan i hyresnämnden. I andra hand yrkade han att hovrätten skulle fastställa att han har rätt att överta hyresrätten. För det fall han inte skulle ha rätt att överta hyresavtalet yrkade han uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter tre månader från hovrättens beslut.
Hyresvärden bestred D.W:s yrkanden och motsatte sig att uppskov medgavs. Hyresvärden yrkade för egen del att hovrätten skulle ålägga D.W. att flytta från prövningslägenheten.
Hovrätten tog del av utredningen i målet. Utredningen var i huvudsak densamma som i hyresnämnden. Viss ny skriftlig bevisning åberopades.
D.W. vidhöll vad han anförde i hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättsråden Carter och Gordon samt tf. hovrättsassessorn Dalton, referent) anförde i beslut den 31 mars 2017 följande.
Om hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet har make eller sambo, som inte har del i hyresrätten men har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Det gäller även när hyresrätten är förverkad (12 kap. 47 § andra stycket jordabalken). Om hyresvärden inte vill samtycka till förlängning av hyresavtalet, ska hyresvärden senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda make eller sambo som kan ha rätt till förlängning att flytta. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller den som anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande har gått ut (12 kap. 49 § andra stycket jordabalken).
Hyresvärden kan, när hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet antingen till upphörande i förtid (12 kap. 42 § jordabalken) eller med iakttagande av lagstadgad uppsägningstid (12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken). Ett hyresavtal som har sagts upp till upphörande i förtid upphör genast att gälla (12 kap. 6 § jordabalken). Hyresgästen är då skyldig att flytta om uppsägningen var befogad, annars består hyresförhållandet som om uppsägningen inte hade skett. Om hyresvärden däremot har sagt upp hyresavtalet och åberopat förverkande som hinder mot förlängning är utgångspunkten att hyresgästen har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Om hyresgästen medges förlängning anses inte ett nytt hyresavtal ha uppkommit utan till grund för hyresförhållandet ligger fortfarande det tidigare hyresavtalet.
Tiden för att anmoda make eller sambo utgår från när hyresförhållandet med hyresgästen upphör, vilket i 12 kap.jordabalkens mening inte är detsamma som när hyresavtalet upphör. Hyresförhållandet föreligger under den sammanlagda tid som hyresgästen har rätt att förfoga över lägenheten och kan därför sträcka sig längre än hyrestiden enligt avtalet.
Hyresvärden har i förevarande fall sagt upp D.W:s sambos hyresavtal till upphörande i förtid. Hon delgavs uppsägningen den 14 maj 2015. Göteborgs tingsrätt konstaterade att hyresrätten var förverkad och beslutade i dom den 14 mars 2016 att hon genast skulle avflytta från prövningslägenheten. Samma dag som domen meddelades anmodade hyresvärden D.W. att avflytta från lägenheten och den 16 mars 2016 hänsköt hyresvärden tvisten till hyresnämnden.
Den fråga som hovrätten har att ta ställning till är om hyresvärden har anmodat D.W. att avflytta i tid.
Som en del av hyresgästens besittningsskydd har hyresgästen, när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och vägrat förlängning, en lagstadgad rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan om förlängning är slutligt avgjord. Under den tiden ska de förut mellan parterna gällande hyresvillkoren tillämpas (12 kap. 50 § första och tredje styckena jordabalken). När hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande att upphöra i förtid är bestämmelserna om besittningsskydd inte tillämpliga på hyresförhållandet (12 kap. 45 § första stycket 4 jordabalken). Det innebär att hyresgästen efter uppsägningen inte har laglig rätt att bo kvar i lägenheten på de tidigare mellan parterna gällande villkoren.
Ett hyresförhållande kan, såsom hyresnämnden har funnit, upphöra vid olika tidpunkter. Hovrätten instämmer i hyresnämndens uppfattning att hyresförhållandet består efter uppsägningen när hyresvärden gör gällande förverkande som hinder mot förlängning. I den situationen omfattas hyresgästen av besittningsskyddsreglerna och har rätt att bo kvar i prövningslägenheten till dess frågan om förlängning är slutligt avgjord.
Till skillnad från hyresnämnden finner hovrätten att det saknas stöd för att hyresförhållandet, när ett hyresavtal har sagts upp till upphörande i förtid, gäller efter hyresvärdens uppsägning och fram till dess domstolens avgörande har vunnit laga kraft. När hyresavtalet har sagts upp till upphörande i förtid har hyresgästen ingen lagstadgad rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten är slutligt avgjord. Parternas förpliktelser enligt hyresavtalet upphör även samtidigt som avtalet sagts upp och hyresgästen kan ådra sig skadeståndsskyldighet gentemot hyresvärden om hyresgästen olovligen använder lägenheten efter uppsägningen. Mot denna bakgrund finner hovrätten att hyresförhållandet, när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till upphörande i förtid, upphör samtidigt som hyresavtalet, dvs. genast vid uppsägningen. Det innebär att tidsfristen att anmoda make eller sambo börjar löpa samtidigt som hyresavtalet med hyresgästen sägs upp.
Sammantaget finner hovrätten att D.W:s sambos hyresförhållande upphörde samma dag som hon delgavs uppsägningen, dvs. den 14 maj 2015. Hyresvärden hade då att senast inom en månad därefter anmoda D.W. att avflytta och att ytterligare en månad därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresvärden, som har tillställt D.W. anmodan först den 14 mars 2016 och hänskjutit tvisten till hyresnämnden den 16 mars 2016, har alltså anmodat D.W. och hänskjutit tvisten till hyresnämnden för sent. Hyresvärdens anmodan är därmed utan verkan. Hyresnämndens beslut ska därför undanröjas och hyresvärdens talan i hyresnämnden avvisas.
Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut och avvisar hyresvärdens talan.
Hovrättens beslut meddelat: den 31 mars 2017.
Mål nr: ÖH 6985-16.
Lagrum: 12 kap. 6 §, 42 §, 45 § första stycket 4, 46 § första stycket 1, 47 § andra stycket, 49 § andra stycket och 50 § första och tredje styckenajordabalken; 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.