Hyresnämndsmål. Hovrätten konstaterar att hyresnämnden, om förverkande åberopas som upphörsgrund i första hand, har att pröva förverkandefrågan först. För att frångå angiven prövningsordning krävs hyresvärdens uttryckliga medgivande. Om hyresvärden inte rangordnat åberopade upphörsgrunder, åligger det hyresnämnden att klarlägga om viss grund åberopas i första hand. Hovrätten uttalar sig också om situationer då hovrätten kan pröva annan grund än förverkande fastän förverkande åberopats.
Hyresnämnden i Göteborg
I ansökan till hyresnämnden yrkade Partillebo AB att hyresavtalet skulle förklaras ha upphört den 30 april 2017 och att H.M. skulle åläggas att avflytta från lägenheten. H.M. motsatte sig att hyresavtalet skulle förkla-ras ha upphört.
Partillebo AB anförde som grund för sin talan följande. H.M. har upplåtit bostadslägenheten i andra hand till sin bror utan hyresvärdens samtycke. Partillebo AB har anmodat H.M. att rätta sig genom att upphöra med upplåtelsen. H.M. har inte vidtagit rättelse och har därigenom förverkat sin hyresrätt eller - i andra hand - åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. I vart fall saknar H.M. behov av lägenheten.
Hyresnämnden (f.d. hyresrådet Cole samt intresseledamöterna Jones och Cooper) anförde i beslut den 18 december 2017 - såvitt är av intresse här - att inget yrkande framställts som kräver en bedömning av om hyresrätten är förverkad, att prövningslägenheten inte var H.M:s permanentbostad eller utgjorde ett nödvändigt bostadskomplement samt att H.M. inte hade rätt till förlängning av hyresavtalet och skulle åläggas att avflytta.
Hyresavtalet mellan H.M. och Partillebo AB beträffande en bostadslägenhet - - - har upphört att gälla den 30 april 2017.
Hyresnämnden ålägger med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arren-denämnder och hyresnämnder H.M. att flytta från lägenheten med tillhörande förråd vid påföljd att H.M. annars kan avhysas därifrån och i så fall får betala kostnaderna för avhysningsförfarandet.
Så länge H.M. har rätt att bo kvar i lägenheten ska hyresvillkoren, med undantag för bestämmelserna om hyrestid och uppsägningstid, gälla oförändrade.
H.M. överklagade beslutet och yrkade uppskov med att flytta till den 30 april 2018. Partillebo AB (hyresvärden) motsatte sig att något uppskov gavs.
Hovrätten (hovrättsråden Scott och Liu samt f.d. hovrättsrådet Medina, referent) anförde i beslut den 18 december 2018 följande.
Den fråga som hovrätten har att pröva är om H.M. ska ges uppskov med att flytta. Vad hyresnämnden anfört i sitt beslut föranleder dock hovrätten att anmärka följande.
I hyresnämnden åberopade hyresvärden som grund för sin talan att H.M. förverkat hyresrätten genom otillåten andrahandsupplåtelse eller - i andra hand - genom samma upplåtelse åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärden gjorde vidare gällande att Brown saknade skyddsvärt behov av lägenheten.
Hyresnämnden har - med motiveringen att det inte framställts något yrkande som kräver bedömning av om hyresrätten är förverkad - valt att inte pröva frågan om förverkande utan i stället ta ställning till om hyresavtalet skulle upphöra på grund av att Brown saknade behov av lägenheten. Hovrätten gör följande överväganden i fråga om hyresnämnden haft rätt att underlåta att först pröva om hyresavtalet skulle upphöra på grund av förverkande.
Om hyresvärden åberopar flera grunder för sin talan om hyresavtalets upphörande har det i praxis ansetts att hyresnämnden först ska pröva frågan om hyresrätten är förverkad, i vart fall om förverkandegrunden åberopats i första hand (se Bostadsdomstolens avgörande RBD 1989:9, Svea hovrätts beslut den 28 juni 2016 i mål nr ÖH 4266-15 och Jarvis, Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister. Förfarandet i nämn-der och hovrätt, Jones, 2016, s. 350 f.). Upphörande av hyresavtal på grund av förverkande skiljer sig från övriga upphörsgrunder i 12 kap. 46 § första stycket jordabalken. Det är endast vid upphörande på grund av förverkande som hyresnämnden kan förordna att beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft, se 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vidare är hyresnämnden och hovrätten vid förverkande förhindrade att mot hyresvärdens bestridande ge hyresgästen uppskov med att flytta, se 12 kap. 52 § första stycket jordabalken.
Om hyresvärden åberopar flera grunder för sin talan har Bostadsdomstolen uttalat att domstolen av processekonomiska skäl kan pröva den i andra hand åberopade grunden i stället för frågan om förverkande, under förutsättning att det inte finns anledning att anta att hyresvärden kan ha något rättsligt intresse av att få förverkandefrågan prövad (se RBD 1982:28). Bostadsdomstolens avgörande har bekräftats av senare avgöranden från hovrätten (se exempelvis Svea hovrätts beslut den 27 november 2003 i mål nr ÖH 1278-03 och den 17 juli 2015 i mål nr ÖH 43-15). Dock kan varken Bostadsdomstolens eller hovrättens avgöranden anses ge stöd för att hyresnämnden kan underlåta att pröva frågan om förverkande. Även om det i hyresnämnden inte framställts yrkande från hyresvärden om verkställighet även om beslutet inte har vunnit laga kraft eller ett uppskovsyrkande från hyresgästen, kan det inte utan vidare anses att det saknas anledning att anta att hyresvärden inte kan ha något rättsligt intresse av att få förverkandefrågan prövad. Oavsett om uppskov begärts i hyresnämnden eller inte kan hyresgästen nämligen framställa sådant yrkande i hovrätten, antingen som ett andrahandsyrkande för det fall hyresavtalet inte förlängs eller som ett självständigt yrkande, dvs. utan att i första hand yrka förlängning av hyresavtalet. Redan av det skälet följer att det i hyresnämnden i princip alltid finns anledning att anta att hyresvärden har ett rättsligt intresse av att få frågan om förverkande prövad.
Därtill kan anmärkas att hyresvärden, om denne vinner framgång i frågan om förlängning av hyresavtal, inte kan överklaga hyresnämndens beslut enbart på grund av att talan bifallits på annan upphörsgrund än förverkande. För att hyresvärd som haft framgång i förlängningstvisten ska ha rätt att överklaga och på så sätt få frågan om förverkande prövad av hovrätten, krävs överklagande av hyresnämndens beslut att antingen ge hyresgästen uppskov eller avslå hyresvärdens yrkande om omedelbar verkställighet. Om hyresnämnden inte meddelat något sådant beslut finns alltså ingen möjlighet för hyresvärden att få frågan om förverkande prövad.
Det som ovan angetts innebär att hyresnämnden, om förverkande åberopas som upphörsgrund i första hand, har att pröva förverkandefrågan först. För att få frångå angiven prövningsordning krävs hyresvärdens uttryckliga medgivande att hyresnämnden tillåts avgöra i vilken ordning som hyresvärdens grunder för talan ska prövas. För det fall hyresvärden inte kan anses ha rangordnat åberopade upphörsgrunder, åligger det hyresnämnden att klarlägga om hyresvärden åberopar viss grund i första hand.
Hovrätten har att utgå från hyresnämndens bedömning att hyresavtalet har upphört på grund av att H.M. saknar behov av lägenheten. Hovrätten är därför inte förhindrad att ge uppskov mot hyresvärdens bestridande utan får, i enlighet med 12 kap. 52 § första stycket jordabalken, ge skäligt uppskov med avflyttningen. Hovrätten anser att H.M. bör ges ett kortare uppskov med att flytta.
H.M. ges uppskov med att flytta till den 31 januari 2018. H.M. är skyldig att flytta den 1 februari 2018.
Hovrättens beslut meddelat: den 18 december 2017.
Mål nr: ÖH 8504-17.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket och 52 § första stycketjordabalken; 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Rättsfall: RBD 1982:28; RBD 1989:9; Svea hovrätts beslut den 27 november 2003 i mål nr ÖH 1278-03; Svea hovrätts beslut den 17 juli 2015 i mål nr ÖH 43-15; Svea hovrätts beslut den 28 juni 2016 i mål nr ÖH 4266-15.
Litteratur: Jarvis, Hyrestvister, arrendetvister och bostadsrättstvister.