Fråga, i visst fall, huruvida en som köpeavtal betecknad handling kunde anses uppfylla föreskriften i 4 kap 1 § JB att köpehandling skall innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.
Fastigheten Slakmöre 1:2 i Ryssby socken, Kalmar kommun, har tidigare i sin helhet ägts av E.H.. Denne överlät sedermera fyra femtedelar av fastigheten till sina fyra barn och deras makar. Fastigheten Slakmöre 1:18 ägs av B.J., som har en sommarbostad där.
Mellan B.J., ägare till fastigheten Slakmöre 1:18, och E.H. som fullmäktig för ägarna till Slakmöre 1:2 är följande avtal träffat:
Därest myndigheterna medgiva att ett markområde, beläget på Slakmöre 1:2 och öster om fastigheten Slakmöre 1:18 och norr om vägen Kåremo- Pataholm, avstyckas är ägarna till Slakmöre 1:2 villiga att försälja det avstyckade området till B.J. för en köpeskilling på tio tusen (10 000) kr, att tillträdas sedan avstyckningen blivit fastställd och köpeskillingen erlagd.
Det i handlingen åsyftade området omfattade ca 3 000 m2 råmark. När handlingen upprättades saknade E.H. fullmakter från övriga delägare att sälja området. Det visade sig senare att dessa inte ville gå med på försäljningen.
E.H. avled d 24 juli 1978.
B.J. väckte talan mot dödsboet efter E.H. vid Kalmar TR och yrkade förpliktande för dödsboet att till honom utge skadestånd med 13 000 kr jämte ränta.
Till stöd för sin talan anförde B.J. vid TR:n: Han hade på sin tid av E.H. köpt ett område, som nu utgör Slakmöre 1:18. E.H. hade haft åtskilliga offentliga uppdrag, bl a som riksdagsman, och åtnjöt allmänt förtroende. B.J. var intresserad av att förvärva även det angränsande markområdet för att förhindra att detta bebyggdes av annan och för att hans barn framdeles skulle kunna ha sommarbostad där. Han sökte upp E.H. och frågade om området var till salu. Han trodde då att E.H. alltjämt var ensam ägare till Slakmöre 1:2. E.H. svarade, att han inte hade någon användning för markbiten och var villig att sälja området till B.J. men att han trodde att det skulle bli svårt att få tillstånd till avstyckning. Vidare förklarade E.H. att det var bäst att klara av saken på en gång och att B.J. skulle återkomma om en vecka, så skulle E.H. skriva ut papperen under tiden. När B.J. återkom, var E.H. inte hemma, men B.J. fick avhämta köpehandlingen. Den var då undertecknad av E.H.. Troligen var den upprättad i två exemplar och återlämnade B.J. omedelbart det ena exemplaret i av honom undertecknat skick. Först när B.J. tog del av handlingens innehåll förstod han att E.H. inte ägde fastigheten ensam. Han litade emellertid på att denne hade uppgiven behörighet att företräda ägarna. Priset hade inte diskuterats mellan honom och E.H., men han godtog det i köpehandlingen angivna beloppet. Den 25 nov 1975 fick han positivt förhandsbesked av byggnadsnämnden rörande möjligheterna att uppföra en nybyggnad på området. När han därefter begärde avstyckning av området, anmodades han av fastighetsbildningsmyndigheten att förete fullmakter för E.H. från övriga delägare till Slakmöre 1:2. Han vände sig då åter till E.H.. Denne sade att B.J. fick skaffa fullmaktsformulären, så skulle E.H. ordna med att fullmakterna undertecknades. B.J. anskaffade formulären men dessa blev aldrig underskrivna. - B.J. gör gällande att den mellan honom och E.H. upprättade handlingen uppfyller de formella kraven för ett fastighetsköp och att fråga är om ett av avstyckning villkorat köp. Det var inte meningen att B.J. skulle få någon ytterligare köpehandling. E.H. ansvarade för att han hade erforderliga fullmakter. Då denne saknade sådana och då försäljningen inte blivit godkänd av huvudmännen är dödsboet skyldigt att ersätta B.J. all den skada, som han lidit därigenom att han inte kan göra köpet gällande mot ägarna av Slakmöre 1:2. Markområdets värde kan beräknas uppgå till omkring 20 000 kr. B.J. har haft utlägg för ritningar och ansökningsavgift hos byggnadsnämnden med sammanlagt 1 600 kr. Vidare tillgodoräknar han sig ersättning för eget arbete och tidsspillan i anledning av markförvärvet med 1 400 kr.
Om det inte skulle anses att köpehandlingen utgjorde ett giltigt köp, hävdade B.J. att handlingen i vart fall innefattade en utfästelse att framdeles sälja området och att han i sådant fall var berättigad till ersättning för det s k negativa kontraktsintresset. I andra hand yrkade han därför ersättning för utlägg samt för eget arbete och tidsspillan med sammanlagt 3 000 kr jämte ränta.
Dödsboet bestred käromålet och anförde: E.H. var väl förfaren i juridiska spörsmål. Han var vid avtalets ingående 82 år men fortfarande vital. Avtalets benämning är oväsentlig. Enligt sin ordalydelse innehåller det endast ett uttalande att ägarna under vissa förutsättningar var villiga att sälja markområdet. Avtalet kan därför inte ens betraktas som en utfästelse att sälja området. Än mindre innefattar det ett för parterna bindande köpeavtal. Om E.H. åsyftat ett sådant, hade han säkerligen låtit bevittna sin namnteckning. Handlingen tjänade endast syftet att ligga till grund för B.J:s framställningar till fastighetsbildningsmyndigheten och byggnadsnämnden. Parterna skulle senare förhandla om ytterligare villkor. Inte ens om handlingen skulle anses innefatta en utfästelse om framtida försäljning föreligger skadeståndsskyldighet för dödsboet. - Mot de fordrade beloppen göres ingen annan erinran än att det för eget arbete och tidsspillan begärda beloppet ej kan vitsordas.
TR:n (lagmannen Osten-Sacken, rådmannen Smith och Johnson rådmannen Martin) anförde i dom d 10 mars 1981:
Domskäl. Till stöd för sin ståndpunkt att avtalet i fråga inte skulle vara giltigt som fastighetsköp har dödsboet endast åberopat att handlingens ordalag, "villiga att försälja", utvisar att avtalet inte skulle vara bindande för säljarna.
Enligt TR:ns mening kan avgörande vikt inte fästas vid handlingens angivna ordalag. Den har betecknats som köpeavtal och stadgar förpliktelser för båda parter. Någon antydan om att vissa köpevillkor skulle bli föremål för ytterligare förhandlingar innehåller den inte. Ej heller ger B.J:s i övrigt obestridda uppgifter rörande omständigheterna vid avtalets tillkomst anledning anta att, om avstyckning kom till stånd, annat återstod än betalning av köpeskillingen och utfärdande av köpebrev. TR:n finner därför att handlingen är att anse som ett - frånsett E.H:s bristande behörighet - giltigt köpeavtal.
Vid denna bedömning har dödsboet medgivit sig vara skadeståndsskyldigt för det att avtalet inte kunnat göras gällande mot samtliga fastighetsägare.
Vad angår B.J:s anspråk på ersättning med 1 400 kr för arbete och tidsspillan har denne uppgivit: Besök hos byggnadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten samt anskaffandet av ritningar föranledde att han måste ta ledigt från sitt arbete vid flera tillfällen. Vidare satte han till ett flertal dagar för att hugga slanor, varmed han skulle inhägna området.
TR:n finner att beloppet om 1 400 kr är skäligt. I övrigt har dödsboet inte haft något att erinra mot B.J:s krav. Käromålet skall följaktligen i sin helhet bifallas.
Domslut. Dödsboet skall till B.J. utge 13 000 kr jämte ränta.
Dödsboet fullföjde talan i Göta HovR och yrkade ogillande av käromålet.
B.J. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Cook, hovrättsrådet Polland samt adj led Kelly och Patel, referent) anförde i dom d 29 sept 1982:
Domskäl. I 4 kap 1 § 1 st JB stadgas att köpehandling avseende fast egendom bl a skall innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köp som icke uppfyller denna föreskrift är enligt 4 kap 1 § 2 st JB ogiltigt.
Som framhålls i förarbetena till JB är det av vikt att formkraven vid fastighetsköp upprätthålls med stränghet. Det i köpeavtalet förekommande uttrycket "villig att försälja" kan därför inte anses utgöra en godtagbar överlåtelseförklaring. På grund härav är köpet ogiltigt. Den som köpeavtal betecknade handlingen är i stället att förstå som en utfästelse att försälja markområdet till B.J.. Sådan utfästelse är ej lagligen bindande. Vid sådant förhållande och då något åtagande om skadestånd i utfästelsen vid utebliven uppfyllelse ej gjorts, kan B.J:s skadeståndstalan ej bifallas. Käromålet skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom lämnar HovR:n B.J:s talan utan bifall.
B.J. sökte revision och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan om förpliktande för dödsboet att till honom utge 13 000 kr jämte ränta.
Dödsboet bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Ternert, hemställde i betänkande om följande dom: Domskäl. B.J. har i målet gjort gällande att E.H. genom att underteckna den som köpeavtal betecknade handlingen avsett att ingå ett slutgiltigt avtal om försäljning av markområdet. Häremot har dödsboet hävdat att köpeavtalet är en icke lagligen bindande utfästelse om försäljning av fast egendom.
Av köpeavtalet framgår att delägarna förklarar sig villiga att till B.J. försälja ett visst område av fastigheten under förutsättning att avstyckning kan komma till stånd. Handlingen är för säljarnas räkning undertecknad enbart av E.H. och namnteckningen är inte bevittnad. Det har stått klart för E.H. att han ej ägde behörighet att företräda de övriga delägarna. Vad beträffar avsaknaden av bevittning av E.H:s namnunderskrift, ter det sig osannolikt att detta är en följd av dennes förbiseende eller okunskap om de formella kraven för fastighetsköp. I avtalstexten saknas också bestämmelser om avstyckningskostnadernas fördelning och andra villkor som vanligen förekommer i köpeavtal som förutsätter att fastighetsbildning kommer till stånd. Dessa förhållanden leder närmast till den tolkningen att avtalet inte har upprättats i syfte att slutgiltigt reglera villkoren för fastighetsöverlåtelsen. Det är rimligt att förutsätta att E.H. i stället har betraktat avtalet som en förklaring att han varit villig att medverka till en försäljning. Avtalstextens utryckssätt "villiga att försälja" får därför förutsättas ge uttryck för vad E.H. verkligen har avsett med avtalet. B.J. har också å sin sida låtit sig nöja med avtalet i den utformning detta förelagts honom för underskrift. Mot bakgrund av dessa omständigheter får det anses som mest sannolikt att avtalet från E.H:s sida varit avsett som en utfästelse att framdeles, därest de i avtalet angivna förutsättningarna kunde uppfyllas, medverka till en överlåtelse som sedan kunde läggas till grund för lagfart. Sådan utfästelse om försäljning av fast egendom är inte lagligen bindande. Enär avtalet således inte har kunnat göras gällande mot E.H. kan den mot hans dödsbo förda talan inte vinna bifall.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Burns, Williams, referent, Cook, Miller och Williams) beslöt följande dom:
Domskäl. I 4 kap 1 § 1 st JB stadgas att köpehandling avseende fast egendom bl a skall innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köp som inte uppfyller denna föreskrift är enligt 4 kap 1 § 2 st JB ogiltigt.
Såsom framhållits i förarbetena till JB är det viktigt att de för fastighetsköp stadgade formkraven upprätthålls strängt och att bl a säljarens viljeförklaring - att han överlåter fastigheten till köparen - kommer till klart uttryck i köpehandlingen. För ett giltigt köp kan emellertid inte krävas, att överlåtelsen uttrycks med en ordalydelse som direkt anknyter till lagtexten. Bedömningen av frågan, huruvida en handling kan anses ge klart uttryck åt en överlåtelseförklaring, kan inte heller begränsas till enskilda i handlingen förekommande uttryck utan måste ske på grundval av handlingens innehåll i dess helhet.
Det i den aktuella handlingen förekommande uttrycket "villiga att försälja" kan givetvis isolerat betraktat inte uppfattas som en överlåtelseförklaring. Med hänsyn till att fråga var om en av avstyckning villkorad rättshandling ger uttrycket å andra sidan inte något starkt stöd för ett antagande, att handlingen avsetts innebära endast en utfästelse om framtida försäljning. Handlingen har betecknats köpeavtal, den anger köpeskillingen och bestämmer att tillträde skall ske sedan avstyckningen blivit fastställd och köpeskillingen erlagd, och den har undertecknats av både B.J. och E.H., med orden köpare resp säljare under namnteckningarna. Det antyds inte i handlingen, och det ligger inte heller i sakens natur, att något ytterligare skulle vara att avtalsvis reglera i parternas mellanhavande. På grund av vad nu sagts får handlingen, betraktad i dess helhet, anses med tillräcklig tydlighet ge uttryck åt en överlåtelseförklaring.
Det sagda utesluter inte att omständigheter vid sidan av själva innehållet i handlingen kan föranleda att handlingen bedöms som endast uttryck för en utfästelse om framtida försäljning. Till stöd för uppfattningen att handlingen bör bedömas på detta sätt har dödsboet åberopat bl a att handlingen inte blivit bevittnad. Detta förhållande kan emellertid inte tillmätas nämnvärd betydelse. Det får förutsättas att parterna avsett att ett med bevittning försett köpebrev skulle ha utfärdats och utgjort grund för lagfart, om fastighetsbildningen kommit till stånd och köpeskillingen blivit erlagd. Inte heller eljest har rörande omständigheterna kring av talets tillkomst förebragts något förhållande som föranleder annan bedömning än att genom handlingen ett giltigt köp skulle ha kommit till stånd om E.H. haft skriftlig fullmakt från övriga delägare i fastigheten.
Vid denna bedömning har dödsboet medgivit skadeståndskyldighet. På grund härav och på de av TR:n beträffande skadeståndets belopp anförda skälen skall käromålet bifallas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.