Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
Arrendenämnden i Umeå
C.G.E. arrenderar en tomt på fastigheten Umeå Sörmjöle 3:68 av jordägaren K.O. enligt avtal om bostadsarrende. Jordägaren sade upp arrendeavtalet och ansökte om arrendenämndens prövning enligt 10 kap. 3 § JB.
Sedan parterna enats om förlängning av arrendeavtalet fastställde arrendenämnden (hyresrådet Ballard samt ledamöterna Neal och Ford) i beslut den 20 november 2009 arrendeavgiften till 8 000 kr för år med viss indexuppräkning. I övrigt skulle enligt nämndens beslut gälla de villkor som upptogs i ett av K.O. upprättat förslag till avtal om bostadsarrende. I avtalets § 2 med rubriken Ändamål föreskrivs följande:
Arrendestället utarrenderas för fritidsändamål. Arrendatorn äger rätt att på tomtplatsen uppföra och bibehålla fritidshus och därtill erforderliga anordningar, såsom uthus och brunn, samt nyttja arrendestället för fritidsändamål. Ny-, till- och ombyggnader på tomtplatsen skall godkännas av berörda myndigheter och av ”grannar”.
C.G.E. överklagade i Hovrätten för Övre Norrland. Han yrkade dels att arrendeavgiften skulle bestämmas till 6 500 kr för år och att indexuppräkningen skulle justeras på visst sätt, dels att hovrätten skulle upphäva villkoret att arrendestället uppläts endast för fritidsändamål.
K.O. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Wright, Ortiz och Donovan, referent) fastställde i slutligt beslut den 14 november 2011 arrendenämndens beslut om arrendeavgiften men gjorde viss justering beträffande indexuppräkningen. I fråga om C.G.E:s yrkande avseende begränsningen av arrenderätten till fritidsändamål anförde hovrätten i sitt beslut följande.
C.G.E. har i huvudsak anfört följande. Bostadsarrende är den upplåtelseform som arrendet avser och som det finns bestämmelser om i JB. K.O. försöker införa en upplåtelseform som dels inte existerar enligt JB:s bestämmelser, dels innebär definitionssvårigheter och försätter C.G.E. i en mycket osäker situation. Rätten bör särskilt uppmärksamma att K.O. tidigare sagt upp aktuell arrenderätt till förverkande med åberopande av att arrendatorn utnyttjade sin egen bostadsbyggnad permanent under cirka sex månader från våren till hösten 2006. En bostadsarrendator bör själv få råda över i vilken omfattning bostaden nyttjas, utan risk för att arrenderätten förverkas. Innebörden av villkoret fritidsändamål är otydligt och ger upphov till svåra tolkningsfrågor. Arrendatorns nyttjandegrad medför varken kostnader eller olägenheter för jordägaren. Villkoret om begränsning av arrendet till fritidsändamål är oskäligt.
K.O. har anfört att hon och C.G.E. aldrig har kommit överens om något nytt arrendeavtal. Han har därför gått in i arrendeförhållandet på samma villkor som föregående arrendator. I det avtalet anges att arrendet avser fritidsändamål. C.G.E. har för sin del inte begärt någon villkorsändring. Yrkandet om ändring i denna del kan därför inte prövas av hovrätten.
Hovrätten gör följande bedömning.
Det framgår av arrendenämndens handlingar att den begränsning av arrendets ändamål som K.O. föreslagit varit föremål för omfattande diskussioner mellan parterna i arrendenämnden. Ärendet inleddes genom att K.O. yrkade att arrenderätten skulle förklaras förverkad. När hon vid arrendenämndens sammanträde den 25 maj 2009 utvecklade grunderna för det yrkandet anförde hon inledningsvis att ”C.G.E. har brukat tomt 138 som ett permanent boende trots att det tydligt står angivet i det arrendekontrakt C.G.E. övertog att tomt 138 är upplåten till arrende för fritidsändamål”. C.G.E. hade redan tidigare framfört invändningar mot denna begränsning i arrenderätten, vilka invändningar han stod fast vid under sammanträdet. Arrendenämndens beslut innefattar ett fastställande av det nu aktuella villkoret i § 2 i K.O:s avtalsförslag. Det föreligger mot den bakgrunden inte hinder för hovrätten att pröva C.G.E:s yrkande i denna del.
I sak konstaterar hovrätten att den begränsning av arrendet till att endast avse fritidsändamål som arrendenämnden genom sin hänvisning till K.O:s kontraktsförslag fastställt är förenad med så stora tolkningsproblem att den är uppenbart olämplig. Arrendenämndens beslut ska således redan av det skälet, och utan att hovrätten tar ställning till huruvida det lagligen är möjligt att föreskriva en sådan begränsning i ett avtal om bostadsarrende, ändras på så sätt att det fastslås att arrendet avser bostadsändamål.
Hovrätten ändrade arrendenämndens avgörande på det sättet att det av nämnden fastställda villkoret att C.G.E:s arrenderätt endast skulle avse fritidsändamål upphävdes.
K.O. överklagade hovrättens beslut och yrkade att HD skulle undanröja beslutet att upphäva villkoret att arrenderätten skulle avse endast fritidsändamål.
C.G.E. motsatte sig ändring av hovrättens beslut.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Blackburn, föreslog i betänkande följande beslut:
I rubriken till arrendeavtalet mellan parterna står att arrendet upplåts för fritidsändamål. C.G.E. har anfört att tidigare arrendatorer genom muntlig överenskommelse fått använda aktuellt arrende för permanent boende och att detta därigenom blivit avtalsinnehåll. Arrendenämnden har därför genom sitt beslut ändrat avtalsvillkoren. Hovrättens beslut innebar således ett fastställande av rådande förhållanden.
I 8 kap. 3 § JB framgår att avtal om bostadsarrende ska vara skriftligt och att samtliga avtalsvillkor ska anges i handlingen. Tillägg som inte upprättats skriftligen är utan verkan.
I rättsfallet NJA 1971 s. 412 kom HD fram till att skriftlighetskrav avseende ett jordbruksarrende inte kunde upprätthållas med sådan stränghet att varje muntligt avtalsvillkor rörande jordbruksarrende under alla omständigheter var utan verkan. Det kunde dock inte godtas att i väsentliga avseenden reglerades via muntliga överenskommelser.
Enligt HD måste frågan om huruvida arrenderätten avser permanentboende eller fritidsbruk vara en så väsentlig fråga att skriftlighet måste krävas. Redan av detta förhållande följer att arrendeavtalet som hovrätten prövade var ett arrende avseende fritidsändamål. Ett fastställande av jordägarens förslag till avtal kan därför inte innebära att arrendevillkoren ändras.
HD övergår därefter till att pröva huruvida hovrätten kunde pröva frågan om ändring av villkoret om fritidsändamål.
I 9 kap. 10 § JB sägs att om jordägaren har sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förlängning, ska jordägaren hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske. Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden, ska den som har begärt villkorsändring senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
I tredje stycket i samma lagrum sägs att om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom den tid som anges är uppsägningen eller begäran om villkorsändring utan verkan.
Endast den som gjort en uppsägning eller begärt villkorsändring har rätt att hänskjuta tvist till arrendenämnden. Motparten till den som begärt villkorsändringen ska inte ha rätt att anslutningsvis begära villkorsändring, se prop. 1983/84:136 s. 77.
C.G.E. har inte själv hänskjutit tvisten till arrendenämnden. Detta innebär att det endast är de ändringar i villkoren som K.O. hänskjutit till nämnden som ska bli föremål för prövning. Han kan inte heller med verkan under processens gång framställa yrkanden om ändringar i avtalsvillkoren.
Hovrätten skulle mot bakgrund av det sagda inte ha prövat frågan om arrendet skulle avse permanentboende eller fritidsändamål. Hovrättens förordnande om att villkoret om fritidsändamål skulle upphävas ska därför undanröjas.
Med ändring av hovrättens beslut undanröjer HD hovrättens beslut att upphäva villkoret att arrenderätten endast ska avse fritidsändamål.
HD (justitieråden Randall, Howard, George, Sparks, referent, och Shaw) meddelade den 20 februari 2013 följande slutliga beslut:
C.G.E. arrenderar sedan år 2005 en tomt på fastigheten Umeå Sörmjöle 3:68 av jordägaren K.O. Enligt ingressen till ett kontrakt från år 2004, som C.G.E. övertog från en tidigare arrendator, upplät jordägaren tomten ”till arrende för fritidsändamål”. Jordägaren sade upp avtalet med C.G.E. och gjorde gällande att arrenderätten var förverkad. Tvisten hänsköts därefter av jordägaren till arrendenämnden. I andra hand yrkade hon att arrendevillkoren skulle ändras, bl.a. på så sätt att avgiften skulle höjas, enligt ett utkast till arrendeavtal som hon gav in i ärendet. Arrendatorn motsatte sig jordägarens yrkanden och framförde själv synpunkter på vissa villkor, såväl enligt det mellan parterna gällande kontraktet som enligt utkastet till nytt avtal. Under handläggningen vid arrendenämnden kom parterna överens om att arrendet skulle förlängas. Tvisten i den delen avskrevs därför från vidare handläggning.
Arrendenämnden beslutade att fastställa arrendeavgiften till visst belopp med indexuppräkning. Arrendenämnden fastställde övriga villkor genom att hänvisa till jordägarens avtalsutkast, som fogades till beslutet. I utkastet angavs att arrendestället utarrenderades för fritidsändamål.
Arrendatorn överklagade arrendenämndens beslut. I hovrätten yrkade han att arrendeavgiften skulle ändras på visst sätt. Han framställde också ett yrkande om att hovrätten skulle ändra ”vad arrendenämnden beslutat i fråga om övriga arrendevillkor på så sätt [att] hovrätten upphäver villkoret om att arrendestället endast upplåts för fritidsändamål”. Jordägaren motsatte sig att arrendenämndens beslut ändrades.
Hovrätten har fastställt arrendenämndens beslut om arrendeavgift och justerat indexuppräkningen. Hovrätten har också upphävt det ”av arrendenämnden fastställda villkoret att C.G.E:s arrenderätt endast ska avse fritidsändamål”. Slutligen har hovrätten, efter påpekande av parterna, beslutat att övriga villkor ska gälla enligt ett annat avtalsutkast från jordägaren än det som arrendenämnden hänvisade till. - - -.
De villkor som hovrätten har prövat och upphävt har följande lydelse. ”Arrendestället utarrenderas för fritidsändamål. Arrendatorn äger rätt att på tomtplatsen uppföra och bibehålla fritidshus och därtill erforderliga anordningar, såsom uthus och brunn, samt nyttja arrendestället för fritidsändamål” (§ 2 första stycket, första och andra meningarna i bilaga B till hovrättens beslut). Frågan i HD är om hovrätten har haft möjlighet att upphäva dessa villkor.
Det rör sig här om ett bostadsarrende. Vid sådana arrenden sker uppsägning eller ändring av villkoren enligt i stort sett samma regler som gäller för jordbruksarrenden (se 10 kap. 3, 6 och 6 a §§, jfr 9 kap. 10-13 §§ JB). Den part som önskar att villkoren för arrendet ska ändras har att meddela motparten detta. Om jordägaren säger upp avtalet till arrendetidens utgång, anses uppsägningen i andra hand innefatta en begäran om ändring av villkoren. Uppsägning respektive meddelande ska delges motparten enligt vad som framgår av 8 kap. 8 § och 10 kap. 3 § JB. Uppsägning eller begäran om villkorsändring ska ske senast ett år före arrendetidens utgång.
Part som vill att uppsägning eller villkorsändring ska bli gällande måste vid tvist hänskjuta frågan till arrendenämnden. Hänskjutandet ska vid uppsägning ske inom två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske. Vid villkorsändring kan den part som har begärt ändring hänskjuta tvisten senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång. Om en tvist inte hänskjuts i föreskriven ordning blir uppsägningen eller begäran om villkorsändring utan verkan. (Se 10 kap. 6 a §, jfr 9 kap. 10 § JB.)
Reglerna medför att endast jordägaren (vid uppsägning) eller den part som har delgett motparten en begäran om villkorsändring har rätt att hänskjuta en tvist till arrendenämnden. Motparten har, sedan hänskjutande skett, ingen möjlighet att anslutningsvis framställa krav om ändring av villkoren utan måste själv följa det föreskrivna förfarandet (prop. 1983/84:136 s. 77). Om bara den ena parten har hänskjutit saken till arrendenämnden, kan det inte mot den hänskjutande partens bestridande fastställas något villkor som för den parten är sämre än de villkor som har gällt under den närmast föregående tiden.
Förlängs arrendet ska arrendeavgift och annat av part uppställt villkor för arrendet gälla om det är skäligt. I den mån någon ändring av villkoren inte påkallas av hänskjutande part ska samma villkor som förut gälla (10 kap. 6 § JB). Arrendenämnd eller domstol ska alltså i ett sådant fall inte pröva de villkor som gäller sedan tidigare. Föreligger ett gällande avtal måste arrendenämnd eller domstol jämföra detta med de villkor som part i behörig ordning har ställt upp. Endast de villkor som är nya eller ändrade ska prövas. Prövningen ska avse villkorens skälighet med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. De nya eller ändrade villkoren ska alltså ses i sitt avtalsmässiga sammanhang.
I förevarande fall hänsköt enbart jordägaren tvisten till arrendenämnden. Parterna har fört diskussioner kring olika villkor i samband med tvistens handläggning inför arrendenämnden och i hovrätten. Vad arrendatorn har anfört beträffande de nu aktuella villkoren - att arrendet har övergått till åretruntboende och att villkoren är så otydliga att de är oskäliga - är sådant som hade kunnat prövas om han hade hänskjutit frågan till arrendenämnden i den föreskrivna ordningen (se p. 6 och 7). Arrendatorn har emellertid inte delgett jordägaren något meddelande med en begäran om villkorsändring. Han har alltså inte heller kunnat hänskjuta någon tvist angående villkoren till arrendenämnden. Det är således endast de ändringar av villkoren som jordägaren har påkallat eller medgett som har kunnat prövas; i övrigt ska samma villkor som förut gälla.
Av ingressen till 2004 års arrendeavtal framgår att tomten har upplåtits till arrende för fritidsändamål (se p. 1). I det utkast till nytt avtal som har lagts fram av jordägaren under processens gång har angetts att arrendestället utarrenderas och får nyttjas för fritidsändamål (§ 2 första stycket, första meningen och andra meningen sista ledet; se p. 5). Någon ändring av det villkoret har inte påkallats av jordägaren och kunde alltså inte prövas av hovrätten. Samma villkor angående fritidsändamål ska därför gälla för den nya arrendeperioden.
Övriga preciseringar i § 2 första stycket, andra meningen är, som arrendenämnden har funnit, skäliga.
Sammanfattningsvis ska villkoret om fritidsändamål stå fast så som det framgår av § 2 första stycket, första och andra meningarna i bilaga B till hovrättens beslut. Beslutet ska alltså ändras i denna del.
HD undanröjer hovrättens beslut att upphäva villkoret om att arrenderätten ska avse fritidsändamål. Det betyder att § 2 första stycket, första och andra meningarna i bilaga B till hovrättens beslut ska gälla.
HD:s beslut meddelat: den 20 februari 2013.
Mål nr: Ö 5531-11.
Lagrum: 9 kap. 10 § samt 10 kap. 3, 6 och 6 a §§ JB.