När köpeskilling för fastighet blivit nedsatt på grund av att fastigheten avvikit från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet har säljaren, oavsett att han varit i god tro, ansetts skyldig att utge s k avkastningsränta på belopp som han till följd av nedsättningen haft att återbära. 2 § 2 st räntelagen (1975:635).
Makarna G. och K.I. förvärvade genom köpekontrakt d 16 sept 1974 fastigheten Mcclain 1 i Eslövs kommun av makarna B.. och N.B. för en köpeskilling av 235 000 kr.
Efter stämning å makarna B. vid Eslövs TR yrkade makarna I. nedsättning av köpeskillingen. De gjorde gällande att fastigheten vid köpet varit behäftad med fel vilka föranlett fuktskador; felen hade varit dolda och hade icke kunnat upptäckas vid besiktning som föregått köpet. Makarna I. yrkade förpliktande för makarna B. att utge 25 000 kr jämte ränta från delgivningsdagen till dess betalning skedde. För den händelse nedsättningen av köpeskillingen skulle beräknas i 1974 års penningvärde yrkade makarna i alternativt förpliktande för makarna B. att utge 15 000 kr jämte ränta enligt 2 § räntelagen från d 15 nov 1974 till dess betalning skedde.
Makarna B. bestred käromålet. Som skälig ersättning för de fel som makarna I. gjorde gällande vitsordade makarna B. ett belopp om 4 000 kr. De bestred att ränta enligt 2 § räntelagen skulle utgå på detta belopp.
TR:n (lagmannen Lidin, t f rådmannen Stephenson och tingsfiskalen Miller) meddelade dom d 11 jan 1982. TR:n fann att makarna I. var berättigade till nedsättning av köpeskillingen. Nedsättningen skulle beräknas med utgångspunkt i det pris som makarna I. erlade år 1974 och kunde skäligen skattas till 10 000 kr. I domskälen anförde TR:n i fråga om ränteyrkandet: Å beloppet skall utgå ränta enligt 4 och 6 §§räntelagen; en tillämpning av 2 § 2 st räntelagen skulle i förevarande fall, där avtalet icke hävts, stå i direkt strid med lagrummets ordalydelse och kan ej god tagas. TR:ns domslut: TR:n bifaller i så måtto käromålet, att TR:n förpliktar makarna B. att en för båda och båda för en genast till makarna I. utgiva 10 000 kr jämte ränta därå enligt 4 och 6 §§räntelagen från d 8 juli 1981 till dess betalning sker.
Båda parter fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge. Makarna I. yrkade helt bifall till sin vid TR:n förda talan. Makarna B. yrkade att HovR:n måtte ogilla makarna I:s talan i dess helhet.
HovR:n (hovrättslagmannen Garcia, hovrättsråden Wood och Mueller, referent, samt hovrättsassessorn Barron) anförde i dom d 10 maj 1983:
Domskäl. Lika med TR:n finner HovR:n att fastigheten varit behäftad med de påstådda felen och att makarna I. på grund härav är berättigade till nedsättning av köpeskillingen. Såsom TR:n funnit skall nedsättningen bestämmas till skillnaden mellan den erlagda köpeskillingen och det värde fastigheten vid tiden för köpet skulle ha haft om felen varit kända. Den uppskattning till 10 000 kr som TR:n gjort får anses rimlig.
Makarna I. har, vid denna bedömning av frågan hur nedsättningen av köpeskillingen skall beräknas, yrkat avkastningsränta på beloppet enligt 2 § 2 st räntelagen. I förarbetena till detta lagrum uttalar departementschefen (prop 1975:102 s 116), att bestämmelsen analogivis torde kunna begagnas när en köpeskilling har betalats i sin helhet och det därefter blir bestämt att avdrag på köpeskillingen skall ske. HovR:n finner därför att ränta såsom makarna I. yrkat bör utgå enligt 2 § 2 st och 5 §räntelagen.
Domslut. HovR:n ändrar på det sätt TR:ns domslut att HovR:n förpliktar makarna B. att solidariskt till makarna I. utge 10 000 kr jämte ränta därå enligt 2 § 2 st och 5 §räntelagen från d 15 nov 1974 tills betalning sker.
Makarna B. (ombud advokaten T.M.) sökte revision och yrkade, att HD måtte upphäva HovR:ns domslut vad beträffar åläggandet att betala ränta från d 15 nov 1974 och i stället förordna att ränta på kapitalbeloppet skall beräknas enligt 4 och 6 §§räntelagen med utgångspunkt från dagen för delgivning av stämningsansökningen.
Makarna I. (ombud advokaten Nelson) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Ternert, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. Bestämmelsen i 2 § 2 st räntelagen (1975:635) innehåller att när betalning återgår på grund av att avtal hävs till följd av betalningsmottagarens kontraktsbrott eller på liknande grund, så föreligger rätt att jämte kapital beloppet utfå ränta för tiden från betalningsdagen till den dag återbetalning sker eller ränta börjar löpa enligt reglerna om dröjsmålsränta. I enlighet med 5 § i lagen är räntefoten diskontot ökat med två procentenheter. Denna ränta benämns avkastningsränta eftersom den är avsedd att vid återbäring av en köpeskilling ge den betalande parten skälig avkastning på det belopp som återbetalas till denne.
Enligt propositionen med förslag till räntelag (prop 1975:102 s 115- 116) kan regeln om avkastningsränta bli aktuell vid alla slags avtal där återgång av erlagd betalning kommer i fråga, men tillämpningsområdet är i första hand inriktat på köp av fast och lös egendom. Vidare anges att bestämmelsen analogivis torde kunna begagnas när en köpeskilling har betalats i sin helhet och det därefter blir bestämt att avdrag på köpeskillingen skall ske. För att avkastningsränta skall komma i fråga förutsätts att avtal hävs eller att betalning går åter på liknande grund. Med det senare uttrycket åsyftas enligt propositionen bl a att avtal blir ogiltigt på grund av svek, handlande mot tro och heder e d. Däremot skall regeln inte komma till användning i fall då betalningen går åter enligt principen för condictio indebiti, när betalningsmottagaren är i god tro och liknande fall.
Tvisten i målet för frågan om avkastningsränta skall kunna utgå när det vid köp av fast egendom har fastställts att avdrag på köpeskillingen skall ske till följd av s k dolt fel i fastigheten. Makarna B. har i egenskap av säljare gjort gällande att sådan ränta inte kan utgå enär avtalet inte har blivit hävt och eftersom de vid tidpunkten för köpet inte kände till det ifrågavarande felet och därmed var i god tro när de mottog köpeskillingen.
Såsom framgår av de återgivna avsnitten av propositionstexten har det förutsatts att bestämmelsen om avkastningsränta skall vara tillämplig inte bara vid hävning av ett avtal utan även när sanktionen gäller avdrag på en tidigare erlagd köpeskilling. Avkastningsräntan får i båda dessa fall ses som ett komplement till beslut om återbetalning av kapitalbelopp, helt eller delvis. Möjligheten att fastställa avkastningsränta är dock begränsad så till vida att de omständigheter som föranlett att avtal hävts eller köpeskilling satts ned skall vara att hänföra till förhållanden rörande säljares förpliktelser. Genom 4 kap 19 § JB ankommer det på säljaren av fast egendom att svara för fel som vid tidpunkten för köpet var okända för avtalsparterna. En avtalsjämkning som sker till följd av ett sådant fel är således att hänföra till säljarsidans ansvar trots att god tro inte sätts i fråga. Förutsättningarna för att i ett sådant fall tillerkänna en köpare avkastningsränta får därför anses uppfyllda.
B. och N.B:s talan innefattar medgivande att från dagen för delgivning av stämningsansökan - d 8 juli 1981 - betala ränta på kapitalbeloppet enligt 4 och 6 §§räntelagen. Såsom jämväl framgår av bestämmelsen i lagens 2 § skall skyldigheten att erlägga avkastningsränta begränsas i enlighet därmed.
I målet har vidare blivit upplyst att B. och N.B. d 20 maj 1983 betalat det av HovR:n fastställda kapitalbeloppet. På grund härav skall den enligt 6 § räntelagen utgående räntan inte löpa längre än till och med den dagen.
Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns dom att B. och N.B. förpliktas att för tiden från d 8 juli 1981 t o m d 20 maj 1983 betala ränta på 10 000 kr enligt 6 § räntelagen i lagrummets lydelse före d 1 juli 1984. HD fastställer vad HovR:n beträffande ränta har förordnat för tiden dessförinnan.
HD (JustR:n Patrick, Horne, referent, Phillips, Hickman och Lopez) beslöt följande dom:
Domskäl. Bestämmelsen i 2 § 2 st räntelagen om s k avkastningsränta gäller "fordran som avser återgång av betalning då avtal hävts till följd av betalningsmottagarens kontraktsbrott eller på liknande grund". I belysning av förarbetena (prop 1975:102 s 93 f och 115 f samt SOU 1974:28 s 132 f) måste stadgandet så förstås, att det omfattar dels återgång av betalning då avtal hävts till följd av betalningsmottagarens kontraktsbrott dels återgång av betalning på en grund som liknar hävning till följd av betalningsmottagarens kontraktsbrott. I överensstämmelse med vad som också uttalats i förarbetena får bestämmelsen anses analogivis tillämplig när betalning skall gå åter endast delvis, såsom när en köpeskilling har betalats i sin helhet och det därefter blir bestämt att avdrag på köpeskillingen skall ske.
För att en avtalspart skall äga rätt att häva avtalet på grund av kontraktsbrott från motpartens sida förutsätts i princip inte att motparten kände till eller ens borde ha känt till att han bröt mot avtalet. Att vid fastighetsköp nedsättning av köpeskillingen sker på grund av att fastigheten avvikit från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet måste därför, oavsett att säljaren varit i god tro, i förevarande hänseende jämställas med att ett avtal hävts till följd av betalningsmottagarens kontraktsbrott.
I samband med yrkandet om befrielse från skyldighet att utge avkastningsränta enligt 2 och 5 §§räntelagen från d 15 nov 1974 har makarna B. medgivit att HD i stället förordnar att de från dagen för delgivning av stämningsansökningen - d 8 juli 1981 - skall betala dröjsmålsränta enligt 4 och 6 §§räntelagen. För dröjsmålsränta gäller emellertid en högre räntefot än för avkastningsränta. Eftersom makarna I. inte fullföljt talan mot HovR:ns dom kan denna inte ändras såvitt därigenom förordnats att ränta inte för någon tid skall utgå efter högre räntefot än den för avkastningsränta gällande.
Domslut. HD fastställer det slut, vartill HovR:n kommit.
Samma bedömning som i det refererade målet gjordes i ett samtidigt avgjort mål mellan Hernandez och Vasquez ang köp av fast egendom (nr DT 23).