Sedan en kommun hade lämnat tomträttshavare en skriftligt förslag till ändring av tomträttsavgälden, tillställde tomträttshavarna kommunen ett skriftligt förslag som innebar en halvering av den av kommunen föreslagna avgälden. Kommunen undertecknade av misstag detta senare förslag. Fråga om en för kommunen bindande avtal om ändring av tomträttsavgälden hade ingåtts (32 § 1 st avtalslagen).
Stockholms kommun yrkade efter stämning å makarna Lyons och Serrano.. vid Stockholms TR att TR:n skulle förklara ett mellan kommunen och makarna L. ingånget avtal om att den årliga tomträttsavgälden för fastigheten Lansiären 2 i Västerleds församling i Stockholm fr o m d 1 juli 1983 skulle utgå med 4 310 kr ej gällande mot kommunen.
Makarna L. bestred yrkandet.
Till utveckling av sin talan anförde kommunen: Makarna L. innehar tomträtten till den av kommunen ägda fastigheten Lansiären 2 i Stockholm. För tomträtten gäller avgäldsperioder om 10 år, varav den första räknas från d 1 juli 1973. Kommunen och tomträttshavaren har rätt att inför utgången av varje avgäldsperiod uppta frågan angående omprövning av avgälden för kommande period. Kan frivillig överenskommelse om ny avgäld inte träffas minst ett år före den nya periodens början, har den som vill ompröva avgälden att väcka talan vid domstolen under näst sista året av den löpande avgäldsperioden. - I slutet av april månad 1982 tillskrevs makarna L., liksom andra tomträttshavare, för vilka den löpande avgäldsperioden närmade sig sitt slut, att en omprövning av avgälden för deras tomträtt var aktuell.
Den åberopade skrivelsen innehöll bl a följande:
Avgälden för ovannämnda tomträtt skall enligt tomträttsavtalet vara oförändrad under perioder om 10 år. Enligt gällande lag har både kommunen och tomträttshavaren rätt att inför utgången av varje avgäldsperiod ta upp frågan om avgälden skall omprövas för kommande period. Kan frivillig överenskommelse om ny avgäld inte träffas minst ett år före den nya periodens början, skall den som vill ompröva avgälden väcka talan vid domstol under näst sista året av löpande avgäldsperiod. Domstolen skall enligt lagen bestämma avgälden för kommande avgäldsperiod på grundval av markens värde vid tidpunkten för omprövningen.
Enligt kommunfullmäktiges beslut d 21 dec 1981 skall avgäld för tomträttsfastighet med egnahemsbebyggelse beräknas med utgångspunkt från fastighetens marktaxeringsvärde enligt 1981 års allmänna fastighetstaxering.
Då avgäldsperioden för Er tomträtt närmar sig sitt slut har markavdelningen upprättat bifogade förslag till avtal om avgäld för nästa 10-årsperiod.
Då fastighetens marktaxeringsvärde är 200 000:- kr och den beräknade andelen i gemensamhetstomt ca 0 kvm, blir den årliga tomträttsavgälden 8 620:- kr, som framgår av nedanstående tabell. Tabellen gäller vid omprövning av avgäld för egnahemsfastigheter med regleringstidpunkt 1 juli 1983.
Om avtalsförslaget kan godkännas av Er skall båda exemplaren undertecknas och bevittnas samt återsändas till markavdelningen senast d 17 maj 1982.
Vi ansöker om inskrivning i tingsrätten av avtalet och betalar inskrivningskostnaden. Ert exemplar av avtalet kommer efter inskrivning att översändas till Er.
Kommunen anförde vidare: Av skrivelsen framgår att den av kommunen föreslagna årliga avgälden, 8 620 kr, beslutats av kommunfullmäktige och sålunda beräknats med utgångspunkt från fastighetens marktaxeringsvärde, vilket är i enlighet med rättspraxis för tomträtter med egnahemsbebyggelse. Man kunde vidare av den i skrivelsen intagna tabellen se vilken avgälden skulle bli vid olika marktaxeringsvärden. Vid skrivelsen fogades ett avtalsförslag i två exemplar innehållande alla för ett avtal om ny tomträttsavgäld erforderliga uppgifter. Om tomträttshavarna godkände den föreslagna tomträttsavgälden, hade de endast att underteckna, bevittna och låta återsända avtalsexemplaren till kommunen. Återsändande skulle ske senast d 17 maj 1982. Efter det kommunen undertecknat avtalet och det inskrivits skulle ena avtalsexemplaret återsändas till tomträttshavarna. - Då makarna L. inte lät sig avhöra inom den i skrivelsen angivna tiden för återsändande av undertecknade avtalsexemplar väckte kommunen d 18 juni 1982 talan om omprövning av tomträttsavgälden, varjämte en samma dag daterad påminnelseskrift sändes till makarna. Den 28 juni 1982 inkom emellertid från makarna L. avtalsförslaget, undertecknat av dem och bevittnat. Enär avtalet undertecknats och kommit kommunen tillhanda tidigare än ett år före utgången av den löpande avgäldsperioden, undertecknades det i sin tur av kommunen och ingavs till inskrivningsmyndigheten för inskrivning. - Den 11 okt 1982 då första inställelse ägde rum i målet angående omprövning av tomträttsavgälden - kommunen hade inte hunnit återkalla sin talan, enär man avvaktat inskrivning av avtalet, vilket dragit ut på tiden - upptäcktes att i avtalet intagits en årlig avgäld om 4 310 kr i stället för den avgäld å 8 620 kr som kommunen föreslagit makarna L.. - Kommunen hade inte observerat att makarna ändrat avgälden till 4 310 kr i det av dem undertecknade och till kommunen återsända avtalsförslaget. Beloppet är en halvering av den från kommunens sida krävda avgälden. Enligt den i skrivelsen intagna tabellen, vilken fastställts av kommunfullmäktige, är avgälden 8 620 kr vid ett marktaxeringsvärde av 200 000 kr, vilket är marktaxeringsvärdet för den fastighet som är upplåten med tomträtt till makarna L.. Först vid ett så lågt marktaxeringsvärde som 100 000 kr är avgälden 4 310 kr. Makarna L. har i den löpande avtalstexten målat över eller raderat ut det avgäldsbelopp som angivits i kommunens avtalsförslag. Man har sedan tagit en kopia av förslaget, varigenom raderingen blivit omöjlig att upptäcka, skrivit in ett nytt avgäldsbelopp och efter beloppet inom parentes angivit "eget förslag". Handlingen har undertecknats, bevittnats och skickats till kommunen. - De tjänstemän som för kommunens räkning undertecknade avtalshandlingen misstog sig beträffande handlingens innehåll. Man trodde sig sluta avtal om den från kommunens sida föreslagna avgälden om 8 620 kr. Den avgivna viljeförklaringen har således fått annat innehåll än som åsyftats, enär det inte upptäckts att den av tomrättshavarna underskrivna handlingen utgjorde en oren accept. - Lopez erhöll först vid första inställelsen i avgäldsmålet vetskap om att den avtalshandling han och hans hustru tillställt kommunen undertecknats av kommunen. Han upplystes samtidigt härmed att detta skett av misstag. - Som grund för kommunens yrkande åberopas i första hand 32 § 1 st avtalslagen. Den av kommunen avgivna viljeförklaringen har av misstag fått ett annat innehåll än som åsyftats och tomträttshavarna har insett eller bort inse detta, då rättshandlingen blev dem kunnig, varför kommunen inte kan vara bunden av viljeförklaringens innehåll. Då avtalet endast avsåg överenskommelse om tomträttsavgäldens belopp och kommunens misstag hänför sig just till beloppet, måste avtalet som sådant sakna verkan mot kommunen. - I andra hand åberopas 33 § avtalslagen. Omständigheterna vid avtalets tillkomst - vilka tomträttshavarna kände till eller måste antagas ha känt till, då de fick vetskap om rättshandlingen - var sådana att det skulle strida mot tro och heder att göra avtalet gällande. Vad som därvid läggs tomträttshavarna till last är att de syftat till att kommunens företrädare skulle underteckna deras förslag utan att upptäcka den ändring de gjort. Detta framgår därav att de lämnat ett eget förslag, oaktat det av kommunens skrivelse framgått att kommunens förslag ej var förhandlingsbart, att de förfarit högst egendomligt vid avgivande av sitt eget förslag samt att de dröjt ända till d 23 juni 1982 med att insända förslaget, som kom kommunen tillhanda d 28 juni 1982. - I sista hand görs gällande att avtalets innehåll är oskäligt på grund av omständigheterna vid avtalets tillkomst och att avtalet därför med stöd av 36 § 1 st avtalslagen skall lämnas utan avseende. De omständigheter som avses är desamma som åberopats till stöd för ogiltigförklaringen enligt 33 § avtalslagen.
Makarna L. anförde: Sakförhållandena har riktigt angivits av kommunen utom vad angår den tidpunkt då det blev känt för makarna att kommunen undertecknat avtalet. Rätt tidpunkt är i början av sept 1982. L.L. ringde då till kommunen och blev av en tjänsteman upplyst om att avtalet sänts för inskrivning. Han drog därav slutsatsen att kommunen undertecknat avtalet. Någon tid före första inställelsen i avgäldsmålet ringde han på nytt och fick då beskedet att inskrivning ännu ej skett men att man hoppades att få inskrivning i sådan tid att man hann återkalla stämningsansökningen före inställelsedagen. Makarna L. hade förvärvat tomträtten i maj 1981. De hade ej tidigare innehaft tomträtt. De visste att tomträttsavgälden skulle höjas men hade ej väntat sig en så stor höjning som den kommunen föreslog. Den var 20 gånger större än den tidigare gällande. Makarna uppfattade kommunens skrivelse som ett anbud. De avgav ett eget förslag, varvid de tyckte sig kunna gå med på hälften. Förslaget undertecknade de d 23 juni 1982 och insände till kommunen. De hade fått påminnelseskriften någon dag efter d 18 juni. - Makarna L. bestrider att avtalet skulle vara ogiltigt. Vad angår tillämpning av 32 § avtalslagen kan de ej uttala sig i frågan om kommunen avgivit en viljeförklaring som av misstag fått annat innehåll än åsyftat varit. De bestrider att de insett eller bort inse detta. Vad angår 33 § avtalslagen bestrider de att de åsyftat att kommunens företrädare skulle underteckna avtalet utan att upptäcka den ändring som gjorts. Av kommunens skrivelse framgick enligt deras åsikt inte att budet ej var förhandlingsbart. De hade ej för avsikt att försätta kommunen i tidsnöd och sådan uppkom ej heller. Deras tillvägagångssätt var ej egendomligt. Avtalets innehåll är ej oskäligt på grund av omständigheterna vid dess tillkomst, varför ej heller 36 § avtalslagen äger tillämpning.
Kommunen genmälde: Det kan inte vitsordas att L.L. före första inställelsen i avgäldsmålet vid telefonsamtal med kommunen upplysts om att avtalet undertecknats av kommunen, utan kommunen vidhåller att han fick denna vetskap först vid inställelsen. Även om makarna L. före nämnda inställelse erhållit kännedom om att kommunen underskrivit avtalet, har de redan vid detta tidigare tillfälle insett eller bort inse att kommunen misstagit sig på avtalets innehåll. Det måste ha framstått som mycket märkligt och osannolikt för makarna L. att kommunen utan förhandling skulle ha godtagit en halvering av den fordrade avgälden och frångått den av kommunfullmäktige beslutade avgäldstabellen av vilken framgick att vid ett marktaxeringsvärde om 200 000 kr avgälden är 8 620 kr. Kommunen skulle därigenom ha godtagit en avgäld som utgår vid ett marktaxeringsvärde av endast 100 000 kr.
TR:n (rådmännen Baker, Russell och Gordon) anförde i dom d 17 juni 1983:
Domskäl. - - - Makarna L. har - - - under sanningsförsäkran berättat i överensstämmelse med vad de anfört till utveckling av sin talan. De har uppgivit bl a följande.
L.L.: Makarna blev bekymrade över den föreslagna "20-dubblingen" av avgälden. De kände ej till rutinerna för tomträtt. Tomträttsavgäldernas storlek varierar väldigt i Bromma. Makarna diskuterade saken med grannar. Ingen av dem hade fått meddelande om uppsägning. Grannarna blev "chockerade", när de fick höra hur stor höjning som aviserats. De kunde ej ge några råd. Makarna L. övervägde att gå in i en villaägareförening för att göra en gemensam aktion, men det blev ej av. Tiden gick utan att makarna kunde bestämma sig. Slutligen bestämde de sig för att skicka in ett förslag på en '10-dubbling". I kommunens skrivelse stod det klart och tydligt att kommunen översände ett förslag. Makarna tyckte därför de kunde komma med ett eget förslag. L.L. väntade sig att det skulle bli förhandlingar med kommunen. Vid avgivande av det egna förslaget förfor makarna på det sätt kommunen angivit. Detta gjordes för att kommunen skulle få ett felfritt avtalsförslag - utan överstrykningar och dylikt. I sin anställning hos ett större företag har L.L. gått till väga på samma sätt, när det gällt avtal med elverket. Elverket har skickat över förslag till avtal om abonnemang på viss effekt. Då företaget ej velat godtaga den föreslagna effekten, har L.L. låtit måla över effektuppgiften och fotografera blanketten med förslaget i övrigt, varefter blanketten, undertecknad av företaget och med annan effektuppgift översänts till elverket såsom ett anbud från företaget. I dessa fall har Lyons dock först varit i förbindelse med elverket om tillvägagångssättet, och i texten har ej tillskrivits orden eget förslag. Metoden att tillskriva "eget förslag" i den löpande texten torde ej vara vanlig. L.L. har aldrig sett denna metod tillämpas förut. Orden eget förslag tillades på förslag av I.L., som därmed åsyftade att kommunen ej skulle missta sig på ändamålet med handlingen. Lopez tyckte att de tillagda orden eget förslag syntes ganska tydligt i den korta texten. Han blev glad när han av telefonbeskedet i början av sept 1982 förstod att kommunen accepterat makarnas förslag. Han hade, som förut sagts, väntat sig förhandlingar. Han misstänkte inte att något misstag förekommit.
I.L.: Efter diskussioner sinsemellan kom makarna fram till att de kanske kunde komma med ett förslag på en höjning som de ansåg skälig. L.L.. har i sitt arbete att ta befattning med avtalsförslag. I.L. tyckte de skulle skriva in orden eget förslag för att det skulle synas att de avgivit ett eget förslag. Hon tyckte det blev tillräckligt tydligt.
TR:n gör följande bedömning.
Det framstår som uppenbart att kommunen avgivit en viljeförklaring som av misstag fått annat innehåll än åsyftat varit i det att kommunen trott sig teckna avtal om en tomträttsavgäld å 8 620 kr men tecknat avtal om en avgäld å endast 4 310 kr.
Makarna L:s uppgift att de redan i början av sept 1982 fått kännedom om att kommunen undertecknat avtalet har ej vederlagts och skall därför godtagas.
Mot makarna L:s bestridande har ej styrkts att de vid nämnda tid insett att ett förklaringsmisstag förelegat på kommunens sida. Däremot måste omständigheterna anses utvisa att makarna L. bort inse misstaget. Vid denna bedömning har TR:n främst beaktat att det med hänsyn till innehållet i kommunens skrivelser måste ha framstått som synnerligen överraskande för makarna att kommunen utan föregående av makarna väntade förhandlingar och utan något av makarna åberopat skäl godtagit en halvering av den i gällande tabell angivna avgälden.
Vid angivna bedömning är kommunen jämlikt 32 § avtalslagen icke bunden av det omstämda avtalet. Käromålet skall därför bifallas.
Domslut. TR:n förklarar det mellan parterna ingångna avtalet om att den årliga tomträttsavgälden för fastigheten Lansiären 2 fr o m d 1 juli 1983 skall utgå med 4 310 kr ej gällande mot kommunen.
Makarna L. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att kommunens talan måtte ogillas.
Kommunen bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Sexton och hovrättsrådet Mercer, referent anförde i dom d 12 mars 1984:
Domskäl. I HovR:n har makarna Luna hörts ånyo under sanningsförsäkran och därvid i allt väsentligt lämnat samma uppgifter som de enligt TR:ns dom lämnat inför TR:n. Den skriftliga bevisningen har ånyo förebragts.
Parterna har i HovR:n vidhållit de ståndpunkter de intagit vid TR:n, dock att kommunen lämnat utan bestridande påståendet att makarna L. vid telefonförfrågan i början av sept 1982 fått vetskap om att kommunen undertecknat avtalet.
Kommunen har i HovR:n förklarat att makarna L:s avtalsförslag är att anse som ett avslag på kommunens avtalsförslag i förening med ett nytt anbud. Ostridigt är också att makarna L. åsyftat att avge ett eget anbud. Deras av dem undertecknade avtalsförslag har, därom råder ej tvist, undertecknats av kommunen genom därtill behöriga personer. Kommunen har hävdat att dessa vid undertecknandet ej observerade ändringarna, dvs avgäldsbeloppet och tillägget "(eget förslag)", och att de därför underskrev avtalet i tron att det var fråga om en ren accept.
HovR:n gör följande bedömning.
Det av kommunen underskrivna avtalsförslaget består av endast en sida och kan ej sägas vara i något avseende otydligt. En person som använder normal uppmärksamhet kan inte undgå att se beloppet och texttillägget (eget förslag). I första hand måste gälla att den som av oaktsamhet genom sin underskrift godkänner ett tydligt avtalsförslag blir bunden av villkoren i förslaget. Kommunens avtalsförslag kunde ej uppfattas vara "ej förhandlingsbart". Omständigheterna är eljest inte sådana att det kan anses att makarna L. insett eller bort inse att kommunen på grund av misstag godkänt deras avtalsförslag. Ej heller kan kommunen anses ha styrkt att makarna L. syftat till att kommunens företrädare skulle underteckna deras förslag utan att upptäcka avvikelserna från kommunens förslag eller att omständigheterna i övrigt är sådana att avtalet på grund av bestämmelserna i 33 eller 36 §§avtalslagen ej är gällande. Kommunens talan skall därför lämnas utan bifall.
Domslut. Med ändring av TR:ns domslut lämnar HovR:n kommunens talan utan bifall.
Hovrättsassessorn Perez, med vilken hovrättsrådet Alexander instämde, var av skiljaktig mening och anförde: Utredningen ger vid handen att makarna L. haft fog för sitt antagande att kommunens avtalsförslag var förhandlingsbart. Som TR:n anfört framstår det som uppenbart att kommunen avgivit en viljeförklaring, vilken av misstag fått ett annat innehåll än det åsyftade. Makarna L:s ändringar i avtalsförslaget ansluter utseendemässigt förvillande nära till hur den ersatta delen av avtalstexten var utformad. Med hänsyn till innehållet i kommunens skrivelse beträffande omprövningen av tomträttsavgälderna kan den slutsatsen dragas att det inte bara var makarna L:s tomträttsavgäld som då var aktuell för omprövning. Mot denna bakgrund och med beaktande av det sätt på vilket makarna L. utformat och "presenterat" sitt avtalsförslag får det anses ha förelegat en påtaglig och förutsebar risk för att kommunen av misstag kunde komma att underteckna sagda avtalsförslag. Att det senare även blev fallet borde makarna Luna ha insett när de blev underkunniga om att kommunen utan förhandlingar "accepterat" en halvering av den ursprungligen angivna avgälden. Vid denna bedömning är, som TR:n funnit, kommunen jämlikt 32 § 1 st avtalslagen inte bunden av det ifrågavarande avtalet. TR:ns domslut skall därför fastställas.
Kommunen (ombud stadsnotarien Hall) sökte revision och yrkade att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte fastställa TR:ns domslut.
Makarna L. (ombud advokaten A.L.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Kjellkvist, hemställde i betänkande om följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.
HD (JustR:n Greene, Moore, Collins, Greer och Hunter, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Av utredningen framgår bl a följande. Makarna L. mottog i slutet av april 1982 ett på en blankett utskrivet ej undertecknat avtalsförslag från kommunen avseende ändring av den årliga avgälden för den tomträtt makarna L. innehade. I blanketten angavs avgälden till 8 620 kr. Makarna L. målade över avgäldsbeloppet, tog en kopia av blanketten och skrev därefter in beloppet 4 310 kr på samma plats på blankettkopian. Härvid tillfogades inom parentes orden "eget förslag". Makarna L. skrev under fotokopian och skickade den till kommunen, som mottog handlingen d 28 juni 1982. Kommunen undertecknade handlingen, vilket L.L.. fick kännedom om vid ett telefonsamtal i början av sept 1982.
I målet är klarlagt att kommunen skrev under nyssnämnda handling av misstag i den tron att handlingen upptog det av kommunen föreslagna avgäldsbeloppet 8 620 kr.
Kommunen har gjort gällande att makarna Luna sökt förleda kommunen att underteckna den fotokopierade handlingen och att de insett att kommunen skrivit under handlingen av misstag. Såsom HovR:n funnit har kommunen inte kunnat styrka dessa påståenden. Med hänsyn härtill föreligger till bedömning huruvida makarna L. bort inse att kommunen undertecknat handlingen av misstag (32 § 1 st avtalslagen).
Vid bedömningen av denna fråga är i första hand av betydelse vilka slutsatser makarna Luna borde ha dragit rörande kommunens inställning till deras förslag mot bakgrund av vad avtalet gällde och vad som tidigare förekommit i saken.
Bestämmelserna i 13 kap 11 § JB om ändring av tomträttsavgäld syftar bl a till att göra det möjligt för fastighetsägaren - i regel en kommun - att tillgodogöra sig markvärdestegringen. Särskilt de kommuner vilka såsom Stockholms kommun upplåtit ett stort antal tomträtter ägnar därför betydande uppmärksamhet åt frågan om vilka principer som skall tillämpas från kommunens sida i samband med om reglering av tomträttsavgäld. När det såsom i detta fall är fråga om tomträttsupplåtelse för egnahemsbebyggelse torde kommunerna sträva efter att enhetliga principer verkligen tillämpas i praktiken; något annat skulle innebära att frågan om indragning av markvärdestegringen behandlades på ett godtyckligt sätt av kommunen. I det aktuella fallet får detta den betydelsen att makarna L. i och för sig hade anledning att utgå från att kommunen skulle behandla frågan om avgälden för deras tomträtt på åtminstone i huvudsak samma sätt som frågan om avgäld för andra liknande tomträtter.
Av utredningen framgår att kommunen tillsammans med sitt förslag till en tomrättsavgäld på 8 620 kr tillställde makarna L. en skrivelse, som innehöll uppgifter om att kommunfullmäktige d 21 dec 1981 hade beslutat, att avgäld för tomträttsfastighet med egnahemsbebyggelse skulle beräknas med utgångspunkt från fastighetens marktaxeringsvärde enligt 1981 års allmänna fastighetstaxering; det föreslagna avgäldsbeloppet var uträknat i enlighet med en i skrivelsen intagen tabell, utvisande avgälden vid olika nivåer för taxeringsvärden. Enligt vad som angavs i skrivelsen skulle med tillämpning av tabellen den årliga tomträttsavgälden för makarna L:s tomträtt bli 8 620 kr.
Makarna L:s förslag innebar en halvering av den av kommunen föreslagna tomträttsavgälden. Mot bakgrund av de upplysningar makarna L. tidigare erhållit om grunderna för kommunens förslag borde de ha förstått att kommunen knappast skulle vara beredd att utan någon som helst diskussion till sådan grad frångå de av kommunfullmäktige beslutade principerna för beräkningen av tomträttsavgälden. Makarna L. borde inte heller ha förbisett möjligheten att kommunen inte observerat orden "eget förslag" i makarna L:s förslag till ändrad tomträttsavgäld utan utgått från att förslaget innefattade en ren accept av kommunens eget förslag. Med hänsyn härtill hade makarna L. bort inse att kommunens godtagande av deras förslag berodde på ett misstag. Kommunen är därför enligt 32 § 1 st avtalslagen inte bunden av avtalet.
I enlighet med det anförda skall kommunens talan bifallas.
Domslut. Med upphävande av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.