Fråga om köpare av en fastighet har reklamerat fel i fastigheten inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet.
P.F. och C.S. för vid Varbergs tingsrätt talan om ersättning med 125 000 kr jämte ränta avseende dolda fel i en fastighet som de förvärvat av M.A. och J.F. De senare bestrider talan.
Tingsrätten (f.d. lagmannen Smith) handlade målet i parternas utevaro den 7 november 2007, från vilken handläggning i protokollet antecknades följande.
I målet förs talan om ersättning med 125 000 kr jämte ränta för dolda fel i en förvärvad fastighet.
Talan bestrids under invändning att felen har reklamerats för sent och att felen inte kan anses ha varit dolda.
Invändningen om för sen reklamation är en sådan omständighet som enligt 17 kap. 5 § RB är av omedelbar betydelse för utgången. Tingsrätten har i en underrättelse till parterna den 31 januari 2007 förelagt dem att yttra sig om deras inställning till att genom mellandom pröva om reklamation har skett för sent. Tingsrätten angav två alternativa tidpunkter för när reklamationsfristen skulle ha börjat löpa, den 26 maj och den 22 juni 2004, varvid konstaterades att reklamation ostridigt har skett den 12 oktober 2004. Parterna har samtyckt till att denna fråga prövas genom mellandom och att den kan avgöras utan huvudförhandling enligt 42 kap. 18 § 1 st. 5 p. RB.
Parterna har dessutom samtyckt till att hänskjuta frågan till HD enligt 56 kap. 13 § RB.
Tingsrätten finner att det föreligger förutsättningar för ett sådant hänskjutande.
I den fråga som skall prövas av HD har parterna gjort gällande följande.
J.F. och M.A.: Enligt deras uppfattning bekräftar kärandens uppgifter i reklamationsskriften att felen blev kända senast den 26 maj 2004 och att därefter gjord utredning avser andra frågor än utredande av felet som sådant. Tidpunkten för när reklamationsfristen har börjat löpa bör därför inte sättas senare än den 26 maj 2004. Även om tiden skulle räknas från den 22 juni 2004 har reklamation skett för sent.
P.F. och C.S.: Först vid besiktningen och utredningen den 22 juni 2004 blev det klart för dem vari felen bestod och anledningen till felen. De har inte förstått att de kunde reklamera såsom privatpersoner. När de begripit detta, har de reklamerat inom ett par veckor därefter. Sedan de anlitat sakkunnig juridisk hjälp, vilket skedde två veckor före den 12 oktober 2004, fick de begrepp om att säljarna har ett ansvar. De drog inte den slutsatsen den 26 maj 2004 att de kunde vända sig till säljarna vid dolda fel i fastigheten.
I fråga om de närmare omständigheter som kärandena vill åberopa till stöd för att reklamation inte skall anses ha skett för sent hänvisas till innehållet i deras skrift till rätten den 14 september 2007.
De sakförhållanden som där redovisas torde vara ostridiga.
Tingsrätten beslutar med hänvisning till 56 kap. 13 § RB att hänskjuta frågan om reklamation har skett för sent till prövning av HD.
- - -.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Davis, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut:
P.F. och C.S. (köparna) förvärvade den 13 november 2003 en fastighet av M.A. och J.F. (säljarna). Fastigheten tillträddes den 9 februari 2004. Till följd av besvärande lukt i fastigheten anlitade köparna D.G. Fuktkonsult AB, som avgav särskilt besiktningsutlåtande den 26 maj 2004, och sedermera Vagnvägens Bygg AB, som besiktigade fastigheten den 22 juni 2004. Köparna reklamerade mot fel i fastigheten den 12 oktober 2004. Cirka två veckor dessförinnan hade de anlitat sakkunnig juridisk hjälp.
I tingsrättens mål yrkar köparna att säljarna skall förpliktas utge ersättning till dem med 125 000 kr jämte ränta avseende dolda fel i fastigheten. Säljarna bestrider talan under invändning att felen reklamerats för sent och att felen inte kan anses ha varit dolda.
Tingsrätten har till HD hänskjutit frågan om reklamation har skett för sent.
Om en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet får köparen göra avdrag på köpeskillingen. Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning på visst sätt av fastigheten, dvs. säljaren svarar bara för dolda fel (4 kap. 19 § JB). Enligt 4 kap. 19 a § JB får köparen vidare inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 19 § om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Bestämmelsen innefattar två frågeställningar; när reklamationsfristen börjar löpa och hur lång tid därefter köparen har på sig att reklamera.
Enligt förarbetena börjar reklamationsfristen för ett dolt fel löpa när felet på ett påtagligt sätt framträder (se prop. 1989/90:77 s. 62). Detta innebär att köparen måste ha fått faktisk, subjektiv insikt om felet (se Hultmark, Reklamation vid kontraktsbrott, 1996, s. 57).
Vid besiktningen den 26 maj 2004 bröt D.G. upp taket i källaren. Den okulära besiktningen visade på fuktskador och luktskador i källarens takbjälklag i takbrädor, tjärpapp och isolering. I utlåtandet angavs vidare att ”Orsaken till skadorna är sannolikt att fukten tränger in i yttergrundmuren vid utvändig trappa”. Även om det först vid besiktningen den 22 juni 2004 konstaterades att det var entrétrappan som var orsaken till fuktskadorna, måste köparna redan genom de skador som framträtt vid besiktningen den 26 maj 2004 ha insett att det fanns fel i fastigheten. Reklamationsfristen har därför börjat löpa från det sistnämnda datumet.
Det är ostridigt att köparna reklamerade felen den 12 oktober 2004. Frågan i målet är om reklamationen skett inom skälig tid efter det att reklamationsfristen börjat löpa den 26 maj 2004.
Den tid inom vilken meddelande om ett fel bör lämnas efter det att det upptäckts kan enligt förarbetena variera beroende bl.a. på vem som är köpare. Att meddelande skall lämnas inom skälig tid avser således att medge en bedömning som tar hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. (A. prop. s. 62.)
Bedömningen av om reklamation skett inom skälig tid bör vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson (se a. prop. s. 62). Det anförda ligger i linje med vad som gäller enligt den allmänna köprätten till vilken bestämmelsen om reklamation i JB har anpassats (se a. prop. s. 45). Såväl köplagen (32 §) som konsumentköplagen (23 §) innehåller bestämmelser om skyldighet för köparen att reklamera ett fel inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Vid konsumentköp föreskrivs uttryckligen att en reklamation som fullgörs inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid skall anses ha skett i rätt tid. Detta utesluter inte att reklamation också kan ske inom en längre tid, som i det enskilda fallet kan anses skälig, efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet (se prop. 2001/02:134 s. 85). Även om köplagen, som reglerar köp mellan privatpersoner, inte innehåller någon motsvarande tvåmånadersfrist, har huvudregeln enligt den lagen ändock ansetts vara att det kan finnas anledning att acceptera ett visst dröjsmål med reklamationen när köparen är privatperson (jfr Baxter, Köplagen, 1995, s. 388 f.).
Det finns i detta sammanhang inte anledning att kräva mer av en privatperson eller konsument som köper en fastighet än av en privatperson eller konsument som köper lös egendom. En utgångspunkt bör därför vara att en fastighetsägare, som köpt en fastighet i egenskap av privatperson eller konsument, och som reklamerat mot ett fel i fastigheten inom två månader efter det att felet på ett påtagligt sätt framträtt, har reklamerat inom skälig tid. Green bör kunna förlängas om det finns skäl för det. Vid den bedömningen bör det emellertid hållas i minnet att det ur allmän synpunkt ansetts vara en fördel att en fastighetsägare inte dröjer allt för länge med att reagera, när han inser att fastigheten är felaktig, samt att en reklamation inte behöver innehålla något särskilt yrkande eller någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet för att skyldigheten att reklamera skall vara uppfylld. Det räcker med en s.k. neutral reklamation. (Se prop. 1989/90:77 s. 45 och 62.) De omständigheter som åberopas till stöd för att reklamation har skett inom skälig tid bör därför vara starkare ju längre tid som har förflutit sedan köparen märkt eller borde ha märkt felet.
Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet som enligt förarbetena bör beaktas vid bedömningen av om reklamation skett inom skälig tid (se a. prop. s. 62). Det kan därför i särskilda fall finnas anledning att frångå den ovan nämnda utgångspunkten i skärpande riktning, exempelvis om en fastighet köpts av en privatperson som yrkesmässigt arbetar med fastigheter, t.ex. en fastighetsmäklare, och denna person samtidigt inte kan åberopa någon omständighet till stöd för att reklamationsfristen bör förlängas. I det motsatta fallet bör uttalandet emellertid inte tas till intäkt för att hänsyn kan tas till att en privatperson visar sig sakna kunskap om fastighetsköp. Det ankommer på en fastighetsköpare, liksom vilken annan köpare som helst, att sätta sig in i vad som gäller för köpet genom att bl.a. läsa de villkor som gäller för köpet och bilda sig en uppfattning om vilket ansvar säljare respektive köpare i allmänhet har. Däremot bör det finnas utrymme för köparen - innan reklamation sker - att såväl ytterligare låta undersöka fastigheten som att anlita inledande juridisk hjälp för att bedöma om det finns utrymme i det konkreta fallet att hålla säljaren ansvarig för det fel som påträffats. För att sådana åtgärder skall tillåtas förlänga reklamationsfristen bör de dock vidtas i relativt snar anslutning till att fristen börjat löpa.
En fördröjning av reklamationen kan också godtas på grund av sjukdom och andra omständigheter av subjektiv natur (se Hultmark, a.a. s. 58).
Köparna har förvärvat den aktuella fastigheten i egenskap av privatpersoner utan särskilda kunskaper i byggnadstekniska frågor. De får därför anses ha haft skäl att anlita Vagnvägens Bygg AB för ytterligare undersökning av fastigheten i syfte att bedöma om det fanns utrymme i det konkreta fallet att hålla säljarna ansvariga för de skador som påträffats. Med hänsyn till att den besiktningen genomförts redan den 22 juni 2004 har det - mot bakgrund av säljarnas berättigade intresse av att få besked om eventuella klagomål - emellertid inte funnits anledning för köparna att avvakta den juridiska rådgivningen ända till månadsskiftet september/oktober 2004. Den omständigheten att de först i samband därmed fått klart för sig att säljarna kunde ha ett ansvar och att de kunde reklamera som privatpersoner kan inte tillmätas någon betydelse. Inte heller den omständigheten att köparna under sommaren 2004 valt att först vända sig till Anticimex med kritik mot den överlåtelsebesiktning som gjorts av Anticimex före köpet medför någon annan bedömning. Köparna borde därför ha kunnat framställa en neutral reklamation i vart fall under andra halvan av augusti månad 2004. P.F:s vitsordade sjukdomstillstånd bör inte medföra att reklamationsfristen förlängs ytterligare.
Den hänskjutna frågan skall besvaras i enlighet med det anförda.
HD förklarar att reklamation har skett för sent.
HD (justitieråden Stanley, Gray, Shepherd, referent, Miller och Williams) meddelade den 9 december 2008 följande beslut:
P.F. och C.S. (köparna) förvärvade genom köpekontrakt den 13 november 2003 en fastighet av J.F. och M.A. (säljarna). Fastigheten tillträddes den 9 februari 2004. Sedan köparna uppmärksammat besvärande lukt i fastigheten anlitade de D.G. Fuktkonsult AB, som avgav besiktningsutlåtande den 26 maj 2004, och sedermera Vagnvägens Bygg AB, som besiktigade fastigheten den 22 juni 2004. Reklamation avseende fel i fastigheten skedde den 12 oktober 2004. Cirka två veckor dessförinnan hade köparna anlitat juridisk hjälp.
I tingsrättens mål yrkar köparna att säljarna skall förpliktas att utge ersättning till dem med 125 000 kr jämte ränta, avseende nedsättning av köpeskillingen på grund av dolda fel i fastigheten. Säljarna bestrider käromålet under invändning att felen reklamerats för sent och att felen inte kan anses ha varit dolda.
Tingsrätten har till HD hänskjutit frågan om reklamation har skett för sent.
Om en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet får köparen enligt 4 kap. 19 § JB göra avdrag på köpeskillingen. Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning på visst sätt av fastigheten, dvs. säljaren svarar bara för dolda fel. Enligt 19 a § första stycket får köparen vidare inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 19 § om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan dock köparen åberopa felet även om han inte reklamerat i tid (19 a § andra stycket).
Enligt förarbetena bör reklamationsfristen för ett dolt fel beräknas med utgångspunkt i den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt framträder (prop. 1989/90:77 s. 62).
Som målet här föreligger till bedömning finns det inte underlag för en bedömning enligt vilken reklamationsfristen skulle ha börjat löpa tidigare än i anslutning till D.G:s besiktning den 26 maj 2004. Vid denna besiktning hade taket i källaren brutits upp. Besiktningen visade på fuktskador och luktskador i källarens takbjälklag, i takbrädor, tjärpapp och isolering. I utlåtandet angavs att orsaken till skadorna sannolikt var att fukten tränger in i yttergrundmuren vid utvändig trappa. Även om det först vid besiktningen den 22 juni 2004 klarlades att det var entrétrappan som var orsaken till fuktskadorna, måste köparna genom vad som framkom vid besiktningen den 26 maj 2004 ha insett att det fanns fel i fastigheten och vari felen huvudsakligen bestod. Reklamationsfristen har därför börjat löpa från sistnämnda datum.
Den tid inom vilken meddelande om ett fel bör lämnas efter det att det framträtt kan enligt förarbetena variera beroende bl.a. på vem som är köpare. Regeln att meddelande skall lämnas inom skälig tid avser således att medge en bedömning som tar hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidkare än om köparen är en privatperson. Vilket mått av sakkunskap som köparen har är också en omständighet som bör beaktas. En köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. Det kan vidare vara nödvändigt att göra en särskild undersökning av fastigheten. (A. prop. s. 62.)
Det nu anförda ligger i linje med vad som gäller enligt den allmänna köprätten. Köplagen (1990:931), som gäller vid köp av lös egendom, innehåller en regel om reklamationsskyldighet (32 §) som motsvarar JB:s regel. Även i förarbetena till köplagen betonades att en strängare bedömning är avsedd när köparen är näringsidkare och att köparens sakkunskap bör beaktas. Dessutom påpekades att kravet på skyndsamhet kan variera beroende på vilken vara försäljningen avser (prop. 1988/89:76 s. 124).
Det kan vidare noteras att det för konsumentköp, dvs. köp av lös egendom där köparen är en konsument och säljaren en näringsidkare, i 23 § konsumentköplagen (1990:932) har införts en regel av innebörd att reklamation som lämnas inom två månader efter det att köparen märkt felet alltid skall anses ha lämnats i rätt tid. Paragrafen medger även att reklamation kan ske inom en längre tid, som i det enskilda fallet kan anses skälig, efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet (prop. 2001/02:134 s. 85).
Det måste anses att det för en köpare som är privatperson utan särskild sakkunskap på området i många fall är svårare vid fastighetsköp än vid köp av lös egendom att bedöma om det föreligger ett fel som kan göras gällande mot säljaren. Det får därför i större utsträckning godtas att en fastighetsköpare innan han reklamerar skall ha möjlighet att anlita biträde av sakkunnig person för att undersöka felet och för att göra bedömningar av det. Vidare kan det vid fastighetsköp finnas möjlighet att framställa krav mot en besiktningsman som utfört överlåtelsebesiktning i stället för mot säljaren. Ett visst, om än begränsat, tidsmässigt utrymme för att innan säljaren reklameras överväga den saken bör få finnas. I undantagsfall bör även sjukdom och liknande omständigheter av personlig art på köparens sida kunna beaktas när reklamationsfristen bestäms. (Jfr beträffande konsumentköp prop. 1989/90:89 s. 114.)
Även om ett hänsynstagande till omständigheter av det slag som nu angetts medför att reklamationsfristen i viss utsträckning förlängs, så kan en sådan förlängning inte anses påtagligt försvåra säljarens situation. Vid fel i fastighet har säljaren inte vare sig rätt eller skyldighet att avhjälpa felet. Vidare är utgångspunkten för reklamationsfristen den tidpunkt då köparen märkte eller borde ha märkt felet. Eftersom det inte föreskrivs någon undersökningsplikt för köparen efter köpet kan säljaren alltså inte bortse från att han fram till dess att den i 4 kap. 19 b § JB angivna tioåriga preskriptionstiden har inträtt kan utsättas för krav på grund av fel i fastigheten.
Köparna förvärvade den aktuella fastigheten såsom privatpersoner utan särskilda sakkunskaper i byggnadstekniska frågor. Även om de genom undersökningen den 26 maj 2004 fick vetskap om felen och vari dessa huvudsakligen bestod, får det godtas att de innan de reklamerade anlitade ytterligare tekniskt biträde för att bedöma felen. Det får vidare anses rimligt att köparna, som före köpet hade låtit utföra en överlåtelsebesiktning, gjorde vissa undersökningar av möjligheten att göra felen gällande mot besiktningsmannen. Såvitt framgår vidtog köparna dessa åtgärder utan oskäligt dröjsmål; att det på grund av semester tog något längre tid att få svar från det företag som utfört besiktningen bör därvid inte läggas köparna till last.
Med beaktande av de nu angivna omständigheterna får det anses att reklamationen, som skedde ca 4,5 månader efter att reklamationsfristen börjat löpa, har skett inom skälig tid. Den ställda frågan skall besvaras i enlighet härmed.
HD förklarar att reklamation inte har skett för sent.
HD:s beslut meddelat: den 9 december 2008.
Mål nr: Ö 4308-07.
Lagrum: 4 kap. 19 a § JB, 32 § köplagen (1990:931) och 23 § konsumentköplagen (1990:932).