Hyresnämndsmål. Målet rörde bl.a. frågan om en hyresgäst inte hade rätt att få hyresavtalet förlängt på grund av vanvård. I första hand gjorde hyresvärden gällande att avtalet var förverkat. Hovrätten konstaterade att en rättelseanmaning måste vara välgrundad för att kunna ligga till grund för ett förverkande. Hovrätten fann att så inte var fallet, varför hyresrätten inte kunde vara förverkad.
Hyresnämnden i Stockholm
Bostadsrättsföreningen Reversalet i Vällingby (hyresvärden) sade upp hyresavtalet med H.Y. till upphörande den 31 maj 2017 och yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas samt att H.Y. skulle åläggas att avflytta från lägenheten.
Som grund för uppsägningen anförde hyresvärden i första hand att H.Y. genom att underlåta att vidta rättelse med anledning av vanvård och ha vägrat hyresvärden tillträde för nödvändig tillsyn förverkat hyresrätten. I andra hand gjordes gällande att H.Y. genom att vanvårda lägenheten, vägra tillträde och försvåra tillsyn, störa grannar samt dröja med hyresbetalningar åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. H.Y. bestred yrkandet.
Förhållandena i ärendet var - såvitt är av intresse här - följande. Hyresvärden fick genom en granne till H.Y. kännedom om att dennes lägenhet var belamrad med saker. Grannen hade gjort sina iakttagelser genom H.Y:s öppna lägenhetsdörr. Den 23 september 2016 anmodade hyresvärden H.Y. att vidta rättelse. Hyresvärden besiktigade H.Y:s lägenhet i oktober 2016 samt i februari och maj 2017. Först vid det tredje besiktningstillfället kunde hyresvärden konstatera att viss rättelse vidtagits men att vidtagna åtgärder inte var tillräckliga för att rättelse skulle kunna anses vidtagen. Vidare hade H.Y. vägrat hyresvärden tillträde till lägenheten i november 2016 i anledning av en stamspolning. Avisering hade, enligt hyresvärden, skett i god tid. H.Y. öppnade dörren men vägrade tillträde. Hyresvärden medgavs tillträde först i december 2016.
Hyresnämnden fann att hyresavtalet inte var förverkat och att H.Y. inte heller hade åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresnämnden avslog därför hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra och förordnade att avtalet var förlängt på oförändrade villkor från och med den 1 juni 2017.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. H.Y. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.
Hovrätten (hovrättsråden Conner och Henderson samt f.d. hovrättsrådet Rodriguez, referent) anförde i beslut den 16 april 2018, såvitt avser frågan om förverkande, följande.
Hyresrätten är förverkad bl.a. om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen inte iakttar allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten samt hyresgästen inte utan dröjsmål vidtar rättelse efter tillsägelse (12 kap. 42 § första stycket 6 jordabalken). Hyresrätten är även förverkad om hyresgästen utan giltig ursäkt vägrar hyresvärden tillträde till lägenheten (42 § första stycket 7 samt 26 § samma kapitel). Sker rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte på grund av vanvård eller vägrat tillträde skiljas från lägenheten (43 § första stycket samma kapitel).
Hyresvärden har gjort gällande att H.Y. förverkat hyresrätten. Beträffande påståendet om vanvård gör hovrätten följande bedömning.
Är hyresrätten förverkad finns det inte utrymme för någon skälighetsbedömning. De i lag angivna förutsättningarna för förverkande måste vara tydligt uppfyllda. Hyresvärden har att styrka både att rättelseanmaningen varit befogad och att rättelse därefter inte har vidtagits utan dröjsmål.
Hyresvärden har den 23 september 2016 skriftligen uppmanat H.Y. att röja ur lösöre från lägenheten och se till att upprätthålla ordning, sundhet och gott skick i lägenheten. Det är denna rättelseanmaning som åberopas för påståendet om förverkande. H.Y. har vitsordat att han haft mycket saker i lägenheten men förnekat att den varit vanvårdad.
Hyresvärden har anfört att rättelseanmaningen grundades på uppgifter från grannar till H.Y. som genom dennes öppna dörr kunnat se in i lägenheten. Hyresvärdens bedömning av förhållandena i lägenheten bygger alltså inte på iakttagelser som någon företrädare för hyresvärden själv gjort på plats eller annars på vad som framkommit vid en besiktning av lägenheten. Enligt hovrättens mening kan anmaningen under dessa omständigheter inte sägas ha varit välgrundad och hyresvärden har då inte visat att den varit befogad. Redan av detta skäl kan hyresrätten inte vara förverkad. Att det i efterhand må ha visat sig att förhållandena motiverat en tillsägelse ändrar inte bedömningen.
Hyresvärden har gjort gällande att H.Y. vägrat tillträde för stamspolning den 11 november 2016. H.Y. har anfört att han inte hade fått någon avisering om stamspolningen och att han skulle på ett läkarbesök. Vidare har det inte framkommit att det var nödvändigt att utföra stamspolningen just den dagen (jfr Svea hovrätts dom den 24 april 2008 i mål nr T 5240-07). H.Y. har därefter efter aviseringar om tillträde berett hyresvärden sådant den 5 december 2016 för stamspolning och för besiktning den 1 februari 2017. H.Y:s hyresrätt kan inte anses förverkad på grund av vägrat tillträde.
Hovrätten fann emellertid att de betalningsförsummelser som H.Y. gjort sig skyldig till sammantaget var sådana att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
1. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten Bostadsrätts-föreningen Reversalet i Vällingbys talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 31 maj 2017. H.Y. är därmed skyldig att flytta genast.
2. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge H.Y. haft rätt att bo kvar i lägenheten.