Sedan pantbrev i en fastighet lämnats som säkerhet för ett lån och för ett borgensåtagande avseende samma lån, har borgenären utlämnat pantbrevet till annan än borgensmannen. Borgenären har ansetts ha bevisbördan för att panten inte skulle ha gett full täckning för borgensåtagandet.
(Jfr 1936 s 177 och 625 samt 1938 A 309)
Den 16 mars 1984 förvärvade Å.H. fastigheten Dillingby 1:9 i Norrtälje kommun för 580 000 kr. Enligt en revers per d 15 mars 1984 beviljade Opusfinans Aktiebolag makarna Å. och Buckley ett lån å 60 000 kr mot säkerhet i form av ett pantbrev å samma belopp i fastigheten med förmånsrätt inom 558 700 kr. Som ytterligare säkerhet för lånet tecknades borgen på reversen av byggmästaren Williams och K.J. i Norrtälje. Enligt de i reversen angivna allmänna lånevillkoren punkt 3 gällde med avseende på borgen att av låntagarna förskriven pant "skall, i den mån den icke av reversinnehavaren tages i anspråk för förpliktelser enligt reversen, anses lämnad som säkerhet jämväl och i första hand för borgensmans regressfordran mot låntagaren".
Efter skilsmässa överlät Å.H. genom köpekontrakt d 28 febr 1986 fastigheten till makarna Poole och K.H. för en köpeskilling av 510 000 kr. Köparna övertog säljarens lån hos dels Svenska Handelsbanken i Norrtälje å 367 500 kr och dels hos länsbostadsnämnden å 114 964 kr. Säkerheter för lånen utgjordes av pantbrev i fastigheten å respektive 367 500 kr och 131 200 kr. 1 kontraktet angavs att det pantbrev å 60 000 kr, som utgjorde säkerhet för säljarens lån hos Opusfinans, skulle överlämnas till Svenska Handelsbanken utan kostnader.
Den 17 mars 1986 delgavs Williams en av Opusfinans gjord ansökan om lagsökning avseende hans borgensförbindelse på makarna Å. och L.H:s lån hos Opusfinans. Williams erlade betalning d 26 mars 1986 med 67 572 kr, varefter lagsökningsansökan återkallades.
Williams yrkade efter stämning å Opusfinans vid Stockholms TR att Opusfinans skulle förpliktas att till honom utge skadestånd med 67 572 kr jämte ränta, varvid Opusfinans skulle äga tillgodoräkna sig vad makarna Å. och Buckley betalt å H.J:s regressfordran mot dem fram till dess lagakraftägande dom förelåg. Betalningen skulle i första hand avräknas på förfallna räntor och i andra hand på förfallet kapitalbelopp. Från dagen för lagakraftägande dom skulle Opusfinans äga överta H.J:s regressfordran mot makarna Å. och L.H..
Opusfinans bestred käromålet och kunde inte vitsorda något belopp som i och för sig skäligt skadestånd. Opusfinans hade inte något att erinra mot skäligheten av fordrad ränta samt förklarade sig berett att vid bifall till käromålet överta H.J:s regressfordran från dagen för lagakraftägande dom.
H.J. anförde: När han ombads att teckna ifrågavarande borgensförbindelse tog han del av ritningar avseende fastigheten samt länsbostadsnämndens lånebesked enligt vilket fastighetens pantvärde uppgick till 525 000 kr. Med ledning härav kunde han som byggnadsingenjör och sakkunnig bedöma att fastigheten var värd ca 600 000 kr. Han ansåg därför att borgensförbindelsen var riskfri och tecknade densamma. När han senare tvingades infria reversen, hade Opusfinans i strid mot punkt 3 i de för reversen gällande villkoren och utan hans godkännande till Svenska Handelsbanken utlämnat det pantbrev, som även utgjorde säkerhet för hans regressfordran. Härigenom gjorde sig Opusfinans skyldigt till kontraktsbrott, vilket berättigar honom till skadestånd. I första hand bör kontraktsbrottet föranleda att han försätts i samma situation som om han aldrig tecknat borgensförbindelsen. Skadeståndet skall då motsvara hela det belopp han tvingats utge på grund av borgensförbindelsen. I andra hand bör skadeståndet motsvara den förlust han gjort på grund av att pantbrevet utlämnats utan hans vetskap. Om han fått veta att fastigheten skulle säljas och pantbrevet utlämnas hade flera alternativ stått honom till buds. Han hade kunnat vägra att godkänna att pantbrevet utlämnades om inte Opusfinans påtog sig förlusten. Han hade också själv kunnat inköpa fastigheten för att säkra sin rätt. Det hade i så fall varit möjligt att vid en senare tidpunkt sälja fastigheten utan att någon förlust uppkom. Om han köpt fastigheten för 510 000 kr och man därtill lägger hans utlägg för infriandet av borgensförbindelsen samt fastigheten bedöms ha ett lägre värde än vad han sålunda fått utge, fanns det möjlighet för honom att vid en försäljning kvitta den uppkomna realisationsförlusten mot realisationsvinster i hans rörelse. Hans skada på grund av Opusfinans' kontraktsbrott motsvarar i detta fall 75 procent av skillnaden mellan hans utlägg och det värde fastigheten bedöms ha, eller med andra ord 75 procent av hans förlust. - Fastigheten blev aldrig föremål för exekutiva åtgärder utan såldes under hand av mäklare. Försäljningen skedde innan Opusfinans ansökte om lagsökning på sin revers. Den mäklarprovision å 10 000 kr som utbetalades vid försäljningen inskränker panthavarnas rätt till utdelning ur fastigheten och drabbade på så sätt H.J.. Om han fått möjlighet att köpa fastigheten hade någon mäklare inte behövt anlitas. Under hösten 1985 fick han veta att Å.H. skulle skiljas och hade det trassligt. H.J. tog därför kontakt med Opusfinans och berättade om Å.H:s svårigheter. - Försäljningen skedde inte med tillbörlig omsorg och aktsamhet. Fastigheten blev inte värderad utan man förlitade sig på mäklarens uppgifter. Enligt ett av L. Fastighetsvärderingar Aktiebolag d 5 sept 1986 utfärdat värderingsintyg bedömdes fastigheten vid försäljningstillfället ha haft ett marknadsvärde av 575 000 kr.
Opusfinans anförde: Det vitsordas att Opusfinans gjort sig skyldigt till kontraktsbrott som i och för sig berättigar H.J. till skadestånd. Emellertid bestrids käromålet på den grunden att H.J. inte lidit någon skada till följd av kontraktsbrottet. Det utlämnade pantbrevet saknade nämligen allt värde. - Hösten 1985 kunde Å.H. inte betala räntor och amorteringar på sina lån. I september och oktober anmodade Opusfinans utan resultat Å.H. att betala. Den 6 nov 1985 underrättade Opusfinans H.J. i brev att Å. och Buckley underlåtit att betala räntor och amorteringar enligt reversen av d 15 mars 1984. I brev d 28 nov 1985 meddelade Opusfinans H.J. att reversen var uppsagd och förfallen till betalning med omedelbar verkan. Breven föranledde inte några åtgärder från H.J:s sida. Å.H:s räntekostnader för lånen på fastigheten uppgick sammanlagt till ca 6 000 kr per månad. Svenska Handelsbanken, som hade direkta kontakter med Å.H., kom överens med honom om att fastigheten skulle säljas. Villamarknaden var vid denna tid ganska besvärlig. Härtill kom att Å.H:s fastighet var avsides belägen och inte helt färdigställd vad gäller garage, altan och tomt. Svenska Handelsbanken och Å.H. beslöt att man skulle anlita mäklaren Domän Fastighets Aktiebolag i Norrtälje. Från början angav mäklaren ett pris på 600 000 kr för fastigheten men tvingades sätta ned priset. Slutligen fick man fram endast en spekulant som var villig betala 510 000 kr. Svenska Handelsbanken kontaktade Opusfinans och redogjorde för situationen, som innebar att banken vid en försäljning skulle förlora ca 46 000 kr på sitt lån och att Opusfinans inte skulle få någonting för sitt pantbrev. Vid försäljningstillfället uppgick Svenska Handelsbankens fordran till 413 500 kr, länsbostadsnämndens fordran till 132 500 kr och Opusfinans' fordran till 67 572 kr, vilket sammanlagt gör 613 572 kr. Härtill kommer mäklarprovision. Mäklaren nöjde sig med halva provisionen eller 10 000 kr. För att alla fordringar skulle täckas måste alltså priset på fastigheten uppgå till 623 572 kr. Eftersom Opusfinans' pantbrev sålunda saknade allt värde, beslöt man att utlämna det till Svenska Handelsbanken. Opusfinans hade inget ansvar för den gjorda fastighetsförsäljningen. Om Opusfinans vägrat att lämna ut pantbrevet, hade försäljningen stoppats, vilket lett till att fastigheten i stället fått säljas exekutivt. Att H.J. själv skulle ha kunnat köpa fastigheten och utnyttja en realisationsförlust skattemässigt saknar relevans vid beräkningen av hans skada. När man bedömer vilken skada som uppkommit för Williams måste skadan hänföras till skadetillfället d 28 febr 1986. Vid denna tidpunkt var det inte möjligt att få ut ett högre pris för fastigheten än 510 000 kr.
TR:n (rådmännen Björkegren, Garner och Hall) anförde i dom d 20 okt 1988:
Domskäl. På H.J:s begäran har han hörts under sanningsförsäkran samt har vittnesförhör ägt rum med civilingenjören O.N. hos L. Fastighetsvärderingar Aktiebolag. På Opusfinans' begäran har vittnesförhör hållits med mäklarna C.S. och B.K.. Vidare har vittnesförhör ägt rum med Å.H. och banktjänstemannen K.B., vilka förhör åberopats av båda parter. Slutligen har parterna åberopat viss skriftlig bevisning.
I målet är ostridigt att Opusfinans i strid mot de villkor som gällt för Å. och L.H:s lån hos bolaget och utan att underrätta borgensmannen Williams utlämnat det pantbrev som utgjort säkerhet för lånet och för borgensmännens regressrätt. Opusfinans har vitsordat att detta kontraktsbrott i och för sig berättigar H.J. till skadestånd. Tvisten i målet gäller sålunda om H.J. till följd av Opusfinans kontraktsbrott lidit någon skada eller ej.
Till en början kan då konstateras att Å.H. under hösten 1985 inte kunnat betala räntor och amorteringar på fastighetslånen, vilket på initiativ av Svenska Handelsbanken föranlett en försäljning av fastigheten. Utredningen visar att Å.H. vid försäljningstillfället inte lyckats få ut ett högre pris för fastigheten än 510 000 kr. Opusfinans, som utom pantbrevet även haft borgensförbindelsen som säkerhet för sin fordran enligt reversen, har i den uppkomna situationen bedömt pantbrevet som värdelöst. Härav följer emellertid inte utan vidare att det varit uteslutet att rädda pantens värde.
Det har framkommit att fastigheten bebyggts 1984 med bl a statlig belåning. Inget i utredningen tyder på att det därefter inträffat något med fastigheten som i och för sig minskat dess värde. Vidare visar vittnesutsagorna av O.N. och B.K. att villapriserna i Norrtälje under 1986 och 1987 var i stigande. Enligt O.N. steg priserna under 1986 med 11 procent och under 1987 med 16 procent. Denna uppgång måste ha kunnat förutses av branschfolk som H.J.. Påståendet att H.J. i sin egenskap av byggmästare haft resurser att i febr 1986 förvärva Å.H:s fastighet har lämnats obestritt. Om Williams fått kännedom om att Opusfinans önskade utlämna ifrågavarande pantbrev i samband med Å.H:s försäljning av fastigheten, hade det alltså varit möjligt för Williams att agera på ett sätt som räddat pantbrevets värde som säkerhet.
Opusfinans' åtgärd att utlämna pantbrevet har sålunda åsamkat H.J. skada. Denna består däri att för det fall hans regressfordran inte blir till fullo betald har han betagits möjligheten att genom pantbrevet kompensera sig för bristen. Det är därför skäligt att Opusfinans erlägger skadestånd genom att betala H.J. yrkat belopp mot övertagande av hans regressfordran.
Käromålet skall alltså bifallas.
Domslut. Opusfinans skall till H.J. utge 67 572 kr jämte ränta därå enligt en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 8 procentenheter from 27 mars 1986 tills betalning sker. Opusfinans äger avräkna vad Å. och Buckley fram till lagakraftägande dom föreligger erlagt till Williams som betalning på dennes regressfordran. Avräkningen skall i första hand ske på förfallna räntor och i andra hand på förfallet kapitalbelopp.
Opusfinans skall från dagen för lagakraftägande dom överta H.J:s regressfordran mot Å. och L.H..
Opusfinans fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att H.J:s talan skulle ogillas.
H.J. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsrådet Å Lynch och hovrättsassessorn Watson) anförde i dom d 23 maj 1989:
Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat i huvudsak samma omständigheter som vid TR:n.
Sedan Williams hade betalat makarna Å. och Strickland skuld till Opusfinans borde bolaget ha överlämnat pantbrevet till Williams som säkerhet för dennes regressfordran. Williams hade då kunnat förhindra försäljningen till makarna Poole och Fischer genom att vägra att utlämna pantbrevet. Fastigheten hade då troligen sålts exekutivt. Enligt HovR:ns uppfattning är det inte sannolikt att fastigheten därvid skulle ha sålts till sådant pris att Williams hade fått någon utdelning. Huruvida Williams skulle ha valt att själv förvärva fastigheten för att kunna tillgodogöra sig en möjlig framtida värdestegring framstår som åtminstone ovisst. Med hänsyn till de räntekostnader och övriga utgifter för fastigheten som då uppkommit är det likaledes ovisst om ett förvärv skulle ha medfört någon ekonomisk fördel. Vad slutligen gäller invändningen att H.J. efter en försäljning skulle ha kunnat utnyttja en eventuellt uppkommen realisationsförlust till kvittning mot en motsvarande vinst har bolaget bestritt att en sådan möjlighet förelåg. HovR:n finner att Williams, som i denna del ej förebringat annan bevisning än sitt eget hörande, inte styrkt sitt påstående.
HovR:n finner sammanfattningsvis att H.J. inte gjort övervägande sannolikt att han åsamkats skada. Under sådana förhållanden kan hans talan inte bifallas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom ogillar HovR:n H.J:s talan i målet.
Referenten, hovrättsrådet Bolte, och hovrättsrådet Fowler var skiljaktiga.
Bolte anförde: Den mellan parterna stridiga frågan huruvida pantbrevet kunde komma att få någon betydelse för H.J:s möjligheter att gottgöra sig för sin regressfordran hos makarna H har aktualiserats genom Opus finans' kontraktsbrott att mot villkor i reversen utlämna pantbrevet till Svenska Handelsbanken. Det ifrågakommer enligt min mening inte att låta den ovisshet, som kontraktsbrottet förorsakat, drabba H.J.. Opusfinans åvilar alltså att styrka sitt påstående att pantbrevet skulle komma att sakna värde i H.J:s hand. Mot vad vittnena O.N. och B.K. uppgivit samt i övrigt blivit känt om prisutvecklingen på fastigheter samt vad Williams påstått om sina möjligheter att själv övertaga fastigheten har Opusfinans inte förmått göra detta eller ens visa att pantbrevets värde i H.J:s hand skulle vara mindre än den återstående regressfordringen hos makarna H. H.J:s påstående att han lidit skada genom att han gått förlustig pantbrevet skall därför tagas för god. Vid sådant förhållande och med godtagande av TR:ns skadeståndsberäkning skall TR:ns domslut fastställas.
Fowler anförde: H.J. har - genom Opusfinans' åtgärd att i strid mot de i reversen angivna lånevillkoren punkt 3 överlämna pantbrevet till Svenska Handelsbanken - betagits alla möjligheter att rädda pantens värde. H.J:s möjligheter att i efterhand visa att han härigenom drabbats av en skada är begränsade. Att således bedöma sannolikheten av att de olika tänkbara handlingsalternativ som han med pantbrevet i sin besittning hade haft och som enligt hans bedömning skulle ha inneburit att han hade kunnat hålla sig skadeslös innefattar en inte ringa grad av osäkerhet. Denna osäkerhet bör i bevishänseende endast i begränsad utsträckning gå ut över H.J.. Vid sådant förhållande finner jag att Williams gjort övervägande sannolikt att han genom Opusfinans' handlande åsamkats skada. Vad gäller skadeståndsberäkningen delar jag TR:ns bedömning och bifaller H.J:s talan i dess helhet.
H.J. (ombud advokaten L.G.) sökte revision och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns dom.
Opusfinans (ombud advokaten Jennings) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Douglas, hemställde i betänkande att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. Opusfinans har vitsordat att bolaget gjort sig skyldigt till kontraktsbrott genom att utlämna pantbrevet till annan än Williams och att denne därför i och för sig är berättigad till skadestånd. Bolaget har emellertid bestritt att Williams lidit någon skada, då pantbrevet saknade allt värde.
Enligt rättspraxis (se NJA 1936 s 177 och 625) åligger det Opusfinans att visa att panten inte skulle gett H.J. full täckning för hans borgensåtagande vid den tidpunkt då borgensansvaret gjordes gällande. Denna tidpunkt får anses vara när Williams delgavs ansökan om lagsökning d 17 mars 1986.
Opusfinans har åberopat utredning om att fastigheten utannonserades till försäljning vid fem tillfällen under tiden d 10 dec 1985-d 24 jan 1986 och att den visades för ca 14 familjer. Mäklaren C.S. har uppgett att han inte kunde sälja fastigheten till ett högre pris. Denna uppfattning har stötts av mäklaren B.K..
Mot detta har Williams åberopat ett värderingsintyg av O.N. samt förhör med denne. O.N. har angett att fastighetens marknadsvärde i februari/mars 1986 var 575 000 kr +/- 40 000 kr samt att priserna på småhus därefter stigit kraftigt. Han har ifrågasatt det sätt på vilket fastigheten såldes.
Opusfinans har genom den utredning som förebragts i målet inte förmått styrka att pantbrevet inte skulle utgjort full säkerhet för den skuld som Williams gått i borgen för. H.J:s talan skall därför bifallas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
HD (JustR:n Wilson, Barnes, Burke, Boone och Alvarez, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Bolaget har vitsordat att det har gjort sig skyldigt till kontraktsbrott genom att utlämna pantbrevet till annan än Williams och att denne därför i och för sig är berättigad till skadestånd. Bolaget har emellertid bestritt att Williams lidit någon skada, eftersom panten saknade allt värde.
När H.J. infriade sitt borgensåtagande hade han genom bolagets kontraktsbrott betagits möjligheten att på grund av panträtten få betalning ur fastigheten för det fall att hans regressfordran inte blev till fullo betald. Bolaget har bevisbördan för sitt påstående att panten inte skulle ha gett full täckning för borgensåtagandet (se NJA 1936 s 177, 1936 s 625 och 1938 not A 309.)
Den utredning som har förebragts i målet visar inte med den tydlighet som får krävas vid kontraktsbrott av förevarande slag att panten ej skulle ha utgjort full säkerhet för den skuld som Williams gått i borgen för. H.J:s talan skall därför bifallas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.