Hyresnämndsmål. Hyresgästerna ville byta sin lägenhet mot en mindre lägenhet med lägre hyra och anförde som skäl att deras inkomster väsentligen förändrats sedan de deltidspermitterats på obestämd tid till följd av en pandemi. Hovrätten uttalar att betydelsen av inkomstförändringar i bytessammanhang måste bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, bl.a. hur stora förändringarna är, om de är varaktiga eller inte och hur förändringarna påverkar möjligheten för hyresgästen att betala hyran för prövningslägenheten. Hovrätten ansåg att hyresgästerna hade visat beaktansvärda skäl för bytet.
Hyresnämnden i Stockholm
R.W. och Johnson ansökte om hyresnämndens tillstånd att överlåta sin hyresrätt i Sundbyberg till A.A. för att genom byte erhålla dennas hyresrätt på Södermalm i Stockholm. Som skäl för tillstånd angav de följande. De arbetar båda inom klädbranschen och har på grund av coronapandemin under våren permitterats på deltid på obestämd tid. Detta har medfört att de gått ner i arbetstid och att de inte längre får OB-tillägg i samma utsträckning som förut för exempelvis helgarbete. Före pandemin hade de en samlad månadsinkomst om ca 44 500 kr netto men efter permitteringarna har de endast kvar ca 34 500 kr netto. Hyran i Sundbyberg ligger på ca 11 000 kr, medan hyran på Södermalm är ca 7 000 kr. Att A.A:s lägenhet bara är 25 kvm är för dem inget problem.
Hyresvärden motsatte sig det begärda bytet och anförde följande som skäl för sin inställning. Hyresvärden ifrågasätter inte omständigheterna och har ingen erinran mot A.A. som ny hyresgäst i och för sig. Det föreligger dock inte beaktansvärda skäl för byte. Även om den samlade månadsinkomsten gått ned, har sökandena fortfarande en tillräcklig inkomst för att klara hyran för lägenheten i Sundbyberg.
Hyresnämnden (intresseledamöterna Anderson och Brown) anförde i beslut den 1 september 2020 följande.
En hyresgäst får överlåta sin hyresrätt för att genom byte få en annan bostadslägenhet om hyresvärden går med på det eller om hyresnämnden lämnar tillstånd. Sådant tillstånd ska lämnas på de villkor som framgår av 12 kap. 35 § jordabalken, bl.a. att hyresgästerna har beaktansvärda skäl för bytet. Den samlade minskade inkomsten till följd av de pandemirelaterade permitteringarna, ca 10 000 kr per månad netto, är så pass stor att den innefattar beaktansvärda skäl för bytet. Vid bedömningen bör beaktas att klädbranschen är utsatt och att det framstår som ej osannolikt att det handlar om minskade inkomster inte bara under några månader utan på längre sikt. Genom bytet mildras effekterna då lägenheten på Södermalm har ca 4 000 kr lägre hyra. Förändringarna i inkomsterna på grund av pandemin utgör därför beaktansvärda skäl för bytet, varför ansökan ska bifallas.
Hyresnämnden bifaller ansökan och ger R.W. och Johnson tillstånd att överlåta sin hyresrätt – – – till A.A. i syfte att genom byte erhålla dennas hyresrätt – – – .
Hyresrådet Copeland var skiljaktig och anförde följande.
Betydelsen av inkomstförändringar i bytessammanhang måste alltid bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, bl.a. hur stora förändringarna är och om de är varaktiga eller inte och hur det påverkar möjligheterna att betala hyran för den lägenhet som hyresgästerna vill byta. Minskningen av den samlade inkomsten efter permitteringarna är i sig betydande, men det är svårt att i dagsläget överblicka om det är en temporär förändring eller mer varaktig. Bara en under några månader minskad inkomst utgör i sig inte beaktansvärt skäl för byte. Även efter inkomstminskningarna under våren är sökandenas ekonomi tillräcklig för att klara av hyran i Sundbyberg. Vid en samlad bedömning finner jag att inkomstminskningarna i detta fall inte utgör beaktansvärda skäl, i alla fall för närvarande. Ansökan ska därför avslås. Överröstad i denna del är jag i övrigt ense med majoriteten.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå R.W:s och L.H:s talan i hyresnämnden.
R.W. och Murray motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Anderson, Marquez och Anderson, referent.) anförde i beslut den 29 januari 2021 följande.
Enligt 12 kap. 32 § jordabalken får en hyresgäst som huvudregel inte överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Reglerna om byte i 12 kap. 35 § jordabalken innebär ett undantag från denna huvudregel. Enligt sist nämnda bestämmelse kan en hyresgäst, trots att hyresvärden vägrar samtycke, få överlåta sin hyresrätt för att genom byte erhålla annan bostad om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Från och med den 1 oktober 2019 gäller att bytet måste avse bostadslägenheter och har hyresgästen eller byteskontrahenten varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan krävs synnerliga skäl för att bytet ska tillåtas. Efter lagändringen anges också uttryckligen i bestämmelsen att tillstånd inte ska lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i bytet har begärt, avtalat om eller tagit emot särskild ersättning för bytet.
Bytesrätten infördes i slutet på 1960-talet som en förlängning av besittningsskyddet och för att öka rörligheten på marknader med bostadsbrist. Med besittningsskydd avses alltså inte bara trygghet i besittningen av det egna hemmet utan också att hyresgästens fortsatta behov av bostad för sig och sin familj ska tryggas. Någon oinskränkt bytesrätt föreligger dock inte. Bytesregelns utformning ger uttryck för den avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen som ska ske vid prövningen av en bytesansökan. (Se prop. 1968:91, Bihang A, s. 192 f. och 220 f. samt prop. 2018/2019:107 s. 24.)
Som exempel på vad som kan utgöra beaktansvärda skäl nämns i förarbetena bl.a. att en växande familj behöver större utrymmen, att en hyresgäst vars barn lämnat hemmet vill skaffa en mindre lägenhet, att en hyresgäst fått stadigvarande boende på annan ort och att väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden, t.ex. på grund av sjukdom eller pensionering, leder till att hyresgästen vill minska sina bostadsutgifter (se SOU 1966:14 s. 359 f. samt prop. 1968:91, Bihang A, s. 220 f. och prop. 2018/19:107 s. 24). Det ska alltså vara fråga om sådana påtagliga fördelar med bytet att det utifrån hyresgästens situation framstår som objektivt sett berättigat att genomföra bytet.
Normalt krävs också att de ändrade förhållandena har uppstått under hyresförhållandet. Att hyresgästen t.ex. vill prioritera annat än boendekostnader godtas därför i princip inte som beaktansvärda skäl. (Jfr Edling, Jordabalk, 1970:994, 12 kap. 35 §, Jones 1 september 2016, JUNO, samt Davenport och Davenport, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, Hyresnämndens praxis, 3 uppl., s. 142 f.) Det är hyresgästen som har bevisbördan för att det föreligger sådana omständigheter som gör att det finns tillräckliga skäl för bytet (se prop. 2018/19:107 s. 26).
Som exempel på vad som kan utgöra synnerliga skäl för ett byte anges i förarbetena att hyresgästen förlorat arbetet och inte har ekonomisk möjlighet att betala hyran för sitt nuvarande boende (se prop. 2018/19:107 s. 65).
Det ankommer på Johnson och R.W. att vid hyresvärdens bestridande visa att deras ekonomiska förhållanden väsentligen har förändrats på ett sådant sätt att de kan anses ha beaktansvärda skäl för att byta sin lägenhet.
Betydelsen av inkomstförändringar i bytessammanhang måste bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, bl.a. hur stora förändringarna är, om de är varaktiga eller inte och hur förändringarna påverkar möjligheten för hyresgästen att betala hyran för prövningslägenheten.
Det är ostridigt att L.H:s och R.W:s gemensamma nettoinkomst minskat från ca 44 500 kr till ca 34 500 kr per månad med anledning av att de under våren 2020 deltidpermitterades på obestämd tid till följd av covid-19. Minskningen, som utgör nästan en fjärdedel av den totala inkomsten, utgör enligt hovrätten en väsentlig förändring av L.H:s och R.W:s ekonomiska förhållanden.
När det gäller varaktigheten av inkomstminskningen bedömer hovrätten att den, med hänsyn till att pandemin ännu inte har visat några tecken på att avta, kan förväntas bestå åtminstone fram till sommaren 2021. Hur L.H:s och R.W:s ekonomiska situation kommer att förändras därefter är osäkert. Inkomstminskningen kommer med all sannolikhet inte att vara permanent men den är inte heller klart tidsbegränsad eller relativt snabbt övergående.
Inkomstminskningen påverkar också L.H:s och R.W:s förmåga att betala hyran för prövningslägenheten om ca 11 000 kr per månad, även om de inte saknar ekonomisk möjlighet att betala den. Att få byta prövningslägenheten mot byteslägenheten, som har en månadshyra om ca 7 000 kr, får i denna situation anses var en påtaglig fördel för dem.
Vid en samlad bedömning anser hovrätten att det objektivt sett framstår som berättigat att Johnson och R.W. får genomföra bytet, och att de alltså har beaktansvärda skäl för bytet. Hyresvärden har inte haft några invändningar mot byteskontrahenten och inte heller i övrigt framfört några skäl för att bytet skulle innebära en påtaglig olägenhet för denne. Mot den bakgrunden ska överklagandet avslås. Vid denna bedömning saknas det skäl för hovrätten att ta ställning till vad Johnson och R.W. i övrigt anfört som skäl för att bytet ska tillåtas.
Hovrätten avslår överklagandet.