Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelsen om preklusion i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken. Hovrätten fann att bestämmelsen för sin tillämpning förutsätter att en förlängningstvist har avgjorts genom hyresnämnds eller domstols beslut och konstaterade därmed att Kronofogdemyndighetens beslut att efter hyresvärdens återkallelse skriva av ärenden om handräckning mot hyresgästen med anledning av obetalda hyror inte är sådana beslut som enligt bestämmelsen leder till preklusion av omständigheter som har åberopats eller har kunnat åberopas i ärendena.
Hyresnämnden i Stockholm
Hyresvärden sade upp hyresavtalet med Keller till den 31 juli 2015. Hyresvärden yrkade i hyresnämnden i första hand att avtalet inte skulle förlängas efter den 31 juli 2015 och att Keller skulle åläggas att flytta från lägenheten samt i andra hand att avtalet under en prövotid om två år skulle gälla med en månads hyres- och förlängningstid samt med en månads uppsägningstid från hyresvärdens sida.
Som grund för sin talan anförde hyresvärden att Keller genom att vid upprepade tillfällen betala hyran för sent hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
Keller bestred hyresvärdens förstahandsyrkade men medgav andrahandsyrkandet. För det fall att hyresavtalet skulle upphöra yrkade Keller uppskov med att flytta.
Hyresvärden anförde - såvitt här är av intresse - följande. Vid tiden för ansökan förelåg en hyresskuld om 6 392 kr. Hyresvärden har ansökt om handräckning vid tre tillfällen. I september 2014 anmodades Keller att vidta rättelse och socialtjänsten underrättades men förseningarna fortsatte. Av de senaste 17 hyrorna har 11 betalats för sent. Hyran för maj 2015 betalades 130 dagar för sent. Sedan maj 2015 har hyran betalats i tid med undantag för hyran för augusti 2015 som betalades fem dagar för sent.
Keller anförde - såvitt här är av intresse - följande. Han har nu förstått vikten av att betala hyran i tid. Hans nuvarande inkomst från tolkuppdrag kommer att förbättras när han blir legitimerad tolk. Dessutom går han en taxiutbildning som han förväntas bli klar med i höst. Det kommer att ge honom en stadig inkomst. Socialtjänsten hjälper honom med hyran. Den sena betalningen av hyran för maj 2015 berodde på ett missförstånd. Socialtjänsten hade betalat en del av hyran men Keller trodde att hela hyran var betald.
Hyresnämnden (hyresrådet Williams samt intresseledamöterna Jones och Elliott) anförde i beslut den 4 november 2015 bl.a. följande.
Keller har efter sammanträdet gett in ett antal handlingar rörande hur hyrorna har betalats. Av dessa framgår bl.a. att en betalning skett den 30 mars 2015 och att referensnumret avser hyran för april 2015, att en betalning skett den 29 april 2015 och att referensnumret avser hyran för maj 2015 samt att en betalning skett den 31 juli 2015 och att referensnumret avser hyran för augusti 2015. Vidare framgår att hyran för november 2015 betalades den 29 oktober 2015.
Om hyrevärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.
Även om hyrorna för april, maj och augusti 2015 har betalats i rätt tid så har hyrorna vid flera andra tillfällen betalats för sent och betalningsförseningarna fortsatte även efter det att Keller i september 2014 anmodades att vidta rättelse. Keller har därmed allvarligt åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Vid den skälighetsbedömning som nämnden har att göra finner nämnden, med hänsyn till att hyrorna nu har betalats i tid, att det skulle vara oskäligt mot Keller att låta avtalet upphöra. Hyresnämnden finner det dock skäligt att avtalet under en prövotid ska löpa med ändrade hyresvillkor, vilket Keller medgett, och att prövotiden bör bestämmas i enlighet med hyresvärdens yrkande, dvs. två år.
1. Hyresnämnden avslår hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet ska upphöra.
2. Hyresavtalet ska för tiden till och med den 31 oktober 2017 löpa med en månads hyres- och förlängningstid samt en månads uppsägningstid från hyresvärdens sida.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. Keller motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras. För det fall att hyresavtalet skulle upphöra yrkade Keller uppskov med att flytta. Hyresvärden motsatte sig uppskov.
Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden.
Hyresvärden lade till bl.a. följande. Keller har numera ingen hyresskuld och hyran för september 2015-april 2016 har betalats i tid. De tidigare betalningsförsummelserna är dock tillräckliga för att hyresavtalet ska upphöra. Keller har redan i en skrivelse år 2012 informerats om att hyresavtalet kan komma att sägas upp om han inte betalar hyran i tid. En rättelseanmaning har även skickats till Keller med rekommenderat brev i september 2014. Hyresvärden har dessutom i september 2012, januari 2014 och mars 2015 ansökt om handräckning mot Keller på grund av obetalda hyror. Ärendena har skrivits av efter att Keller betalat de förfallna hyrorna. De bekräftelser över utförda betalningar som Keller har åberopat till stöd för att han har betalat hyran för april, maj och augusti 2015 i tid är fabricerade. Utöver betalningsförsummelserna åberopar hyresvärden även att Keller genom sitt agerande vid hyresnämnden, dvs. att han har upprättat och undertecknat en falsk återkallelseskrift som han skickat till hyresnämnden, åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas.
Keller lade till bl.a. följande. Han hade ett möte med hyresvärdens jurist S.S. den 11 februari 2015. Mötet föranleddes av att hyresvärden misstänkte att han olovligen hyrde ut sin lägenhet i andra hand. Vid mötet framfördes inga klagomål gällande betalningsförsummelser och det nämndes inget om att hyresvärden planerade att säga upp hyresavtalet med hänvisning till sena hyresbetalningar. Oavsett detta har hyran betalats i tid från och med hyran avseende april 2015 och det vore därför oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Att han betalat hyran i tid sedan april 2015 medför under alla förhållanden att han ska ges skäligt uppskov med eventuell avflyttning.
Hovrätten (hovrättsrådet Chang, f.d. hovrättsrådet Watkins och tf. hovrättsassessorn Walker, referent) anförde i beslut den 2 augusti 2016 bl.a. följande.
Hyresvärdens tidigare ansökningar om handräckning har omfattat betalningsförsummelser som även åberopas i detta mål. Hovrätten måste därmed, även om merparten av de åberopade betalningsförsummelserna är ostridiga, först ta ställning till om hyresvärden på grund av bestämmelsen om preklusion i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken i någon mån är förhindrad att göra gällande de åberopade betalningsförsummelserna.
Av den aktuella bestämmelsen följer att ett beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning och att hyresvärden i en senare förlängningstvist inte får åberopa omständigheter som har åberopats eller har kunnat åberopas i det tidigare målet eller ärendet. Preklusion förutsätter alltså att en förlängningstvist har avgjorts genom ett beslut om förlängning. Frågan i det här fallet är om Kronofogdemyndighetens beslut att efter hyresvärdens återkallelse skriva av de aktuella handräckningsärendena är sådana beslut som avses i bestämmelsen och som leder till preklusion av omständligheter som har kunnat åberopas i ärendena.
När 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken först infördes var preklusionsverkan enligt bestämmelsens ordalydelse knuten till beslut eller dom om förlängning. Av förarbetena framgick närmare att bestämmelsen var avsedd att reglera verkan av hyresnämnds beslut eller domstols dom om förlängning (prop. 1973:23 s. 128 f.). I samband med att Bostadsdomstolen inrättades inskränktes förutsättningarna för preklusion till, vad som även gäller i dag, att en förlängningstvist har avgjorts genom beslut om förlängning. Enligt förarbetena var det emellertid endast fråga om en redaktionell ändring till följd av att Bostadsdomstolens avgörande skulle komma att ske genom beslut och inte dom (prop. 1974:151 s. 131). Bostadsdomstolen har därefter i här relevanta delar ersatts av Svea hovrätt som också avgör förlängningstvister genom beslut. Bestämmelsen om preklusion får därmed fortfarande förstås som att den för sin tillämpning förutsätter att en förlängningstvist har avgjorts genom hyresnämnds eller domstols beslut.
Mot denna bakgrund konstaterar hovrätten att Kronofogdemyndighetens beslut att efter hyresvärdens återkallelse skriva av handräckningsärendena inte är sådana beslut som enligt den aktuella bestämmelsen leder till preklusion av omständigheter som har kunnat åberopas i ärendena. Hyresvärden får alltså åberopa samtliga betalningsförsummelser som görs gällande i målet.
Det är ostridigt att Keller under perioden september 2011-mars 2015 har betalat hyran för sent vid 22 tillfällen. Hyresvärden har gjort gällande att Keller även har betalat hyran för april, maj och augusti 2015 för sent. Enligt hyresvärden har dessa förseningar uppgått till 138, 130 respektive fem dagar.
Vid sammanträdet i hyresnämnden vidgick Keller hyresvärdens uppgifter om att hyran för april, maj och augusti 2015 hade betalats för sent. Efter sammanträdet ändrade Keller sin inställning och gjorde, med hänvisning till ny skriftlig bevisning, gällande att han hade betalat hyran i tid från och med hyran för april 2015. Denna inställning har vidhållits i hovrätten.
Av hyresnämndens avgörande framgår att nämnden har fäst avgörande vikt vid den skriftliga bevisning som Keller gav in i samband med att han ändrade sin inställning. Såvitt framgår av hyresnämndens akt fick hyresvärden aldrig tillfälle att yttra sig över Kelly ändrade inställning och den nya skriftliga bevisningen. Hyresnämnden har härigenom förfarit felaktigt. Felet har dock avhjälpts genom att hyresvärden i hovrätten har haft tillfälle att yttra sig i de aktuella delarna.
Det är Keller som har bevisbördan för att han har betalat hyran för april, maj och augusti 2015 i tid. Till stöd för sitt påstående har Keller bl.a. gett in utdrag från en bank som utvisar utförda betalningar. Hyresvärden har anfört att dessa utdrag är fabricerade och hyresvärden har som motbevisning åberopat vidimerade utdrag från bolagets PlusGirokonto. Med beaktande av den skriftliga bevisning som hyresvärden har åberopat i denna del finner hovrätten att Keller inte har visat att han har betalat hyrorna för april, maj och augusti 2015 i tid.
En av hyresgästens främsta skyldigheter är att betala hyran i tid. I det här fallet har betalningsförsummelserna pågått under flera år och de har även fortsatt efter det att hyresvärden i september 2014 skickade en rättelseanmaning till Keller och i april 2015 hänsköt tvisten till hyresnämnden. Flera av förseningarna har dessutom varit betydande. Genom sin underlåtenhet att vid flera tillfällen betala hyran i tid har Keller allvarligt försummat sina skyldigheter som hyresgäst.
Hovrätten finner att Keller redan genom betalningsförsummelserna har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Vad Keller har anfört angående mötet mellan honom och hyresvärden den 11 februari 2015 ändrar inte denna bedömning.
Hovrätten har funnit att hyresavtalet ska upphöra redan på grund av betalningsförsummelserna och har därför inte anledning att ta ställning till frågan om den återkallelseskrift som Keller gett in till hyresnämnden är förfalskad och i så fall vilken betydelse detta har i förlängningstvisten. Den frågan får bedömas i annan ordning.
Med hänsyn till att Keller har betalat hyran i tid sedan september 2015 och inte längre har någon hyresskuld bör han ges ett kortare uppskov med att flytta.
3. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 31 juli 2015.
4. Hovrätten ger Keller uppskov med att flytta till den 30 september 2016. Han är därmed skyldig att flytta från lägenheten den 3 oktober 2016.
5. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge Keller har rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 2 augusti 2016.
Mål nr: ÖH 10622-15.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 2 och 51 § andra stycketjordabalken.
Litteratur: Prop. 1973:23 s. 128 f; prop. 1974:151 s. 131.