Hyresnämndsmål. I mål om återbetalning av hyra vid upplåtelse i andra hand av bostadslägenhet har hovrätten ansett att en avgift för en förmedlingstjänst inte utgör en sådan bruksvärdeshöjande nyttighet som hyresvärden har rätt att tillgodoräkna sig vid bestämmandet av skälig andrahandshyra.
Hyresnämnden i Stockholm
D.K. hyrde under perioden den 24 december 2019–30 juni 2020 en bostadslägenhet i andra hand av S.A. Den 14 juli 2020 inkom D.K. med en ansökan om återbetalning av hyra till hyresnämnden. D.K. begärde att S.A. skulle återbetala 33 153 kr till honom avseende överhyra under perioden den 24 december 2019–30 juni 2020 jämte ränta på det sätt som framgår av beslutet.
S.A. motsatte sig D.K:s krav.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Mcmahon) anförde i beslut den 28 september 2021 följande.
Om en hyresgäst som har hyrt ut sin lägenhet i andra hand har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt hyreslagens bestämmelser, ska hyresnämnden på ansökan av andrahandshyresgästen besluta att förstahandshyresgästen ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp. På beloppet ska ränta utgå enligt lag (12 kap. 55 f § jordabalken).
Hyresnämnden kan konstatera att parterna är överens om hyrestiden och samtliga belopp av betydelse för att beräkna den oskäliga hyran och vilket belopp som S.A. ska betala tillbaka. Dock är de inte överens om huruvida utgångspunkten för beräkningarna ska vara det belopp som D.K. betalat i andrahandshyra eller det belopp som betalats ut till S.A. från det bolag som förmedlat tjänsten. Enligt hyresnämnden måste utgångspunkten vid beräkningen vara det belopp som D.K. betalat som andrahandshyra, dvs. 13 000 kr.
Det innebär att den hyra som D.K. betalat under hyrestiden uppgår till 6 x 13 000 kr + 8/31 x 13 000 kr, dvs. 81 355 kr.
Förstahandshyran under hyrestiden uppgår till 6 795 kr x 6 + 8/31 x 6 795 kr, dvs. 42 524 kr. På det ska tillägg med femton procent ske samt kostnader om 10 372 kr tillgodoräknas S.A. Den skäliga hyran under hyrestiden uppgår då till 42 524 kr x 1,15 + 10 372 kr, dvs. 59 275 kr.
Vid sådana förhållanden ska S.A. till D.K. betala tillbaka 81 355 kr - 59 275 kr, dvs. 22 080 kr. På beloppet ska ränta utgå på sätt D.K. begärt, eftersom det sättet att beräkna räntan är förmånligare för S.A. än vad som följer av lag.
S.A. ska till D.K. betala tillbaka 22 080 kr för oskälig hyra. På beloppet ska ränta utgå enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den 30 juni 2020 till dess detta beslut får laga kraft och för tiden därefter enligt 6 § räntelagen till dess full betalning sker.
S.A. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle sätta ned det belopp hon ska betala till D.K. med 3 600 kr.
S.A. anförde bl.a. följande. Kostnaden för förmedlingstjänsten Qasa som hon hyrde ut sin lägenhet genom var 1 200 kr per månad. Denna kostnad bör hon och D.K. dela på eftersom det var han som var intresserad av att uthyrningen skedde via Qasa. Hyresförhållandet varade i cirka sex månader. Det belopp hon ska betala till D.K. bör därför sättas ned med 3 600 kr (6 månader x 1 200 kr / 2 = 3 600 kr).
D.K. anförde bl.a. följande. S.A. har själv valt att använda sig av förmedlingstjänsten för att hyra ut sin lägenhet. Han ska därför inte behöva betala för tjänsten.
Hovrätten (hovrättsråden Barnes och Cooper samt adjungerade ledamoten Gentry, referent) anförde i beslut den 10 maj 2022 följande.
Som hyresnämnden konstaterat är parterna överens om hyrestiden, vilken förstahandshyra S.A. betalat, vilket påslag som ska göras för möbler och för vissa nyttigheter. Den tvistiga frågan är om S.A. även har rätt att tillgodoräkna sig kostnaden för förmedlingstjänsten.
Skälig hyra bedöms efter lägenhetens bruksvärde. Om lägenheten hyrs ut möblerad anses det inverka på bruksvärdet. Även olika nyttigheter som hyresgästen haft tillgång till som t.ex. el, tv och bredband anses bruksvärdeshöjande (se Thomsson & Holmqvist, Hyreslagen – en kommentar, 3 aug. 2021, JUNO, kommentaren till 12 kap. 55 f § jordabalken). Hemförsäkring är däremot enligt fast praxis inte något som kan anses höja bruksvärdet. För att bedömas som bruksvärdeshöjande ska det således vara fråga om sådana nyttigheter som har en koppling till andrahandshyresgästens faktiska nyttjande av lägenheten. I förarbetena till den senaste lagändringen av 12 kap. 55 f § jordabalken anges vidare att en andrahandshyresgäst inte bör behöva stå för förstahandshyresgästens administrativa kostnader (se prop. 2018/19:107 s. 46).
Enligt hovrättens bedömning är en avgift för en förmedlingstjänst en administrativ kostnad för förstahandshyresgästen och inte en bruksvärdeshöjande nyttighet för andrahandshyresgästen. S.A. har därför inte rätt att göra påslag för förmedlingsavgiften. Hovrätten instämmer således i hyresnämndens bedömning att utgångspunkten vid beräkningen ska vara det belopp som D.K. betalat som andrahandshyra.
Det som förekommit i hovrätten motiverar i övrigt ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.