Fråga om förutsättningar för att genom fastighetsreglering ändra ett vägservitut bildat vid avstyckning.
Nyköpings tingsrätt, fastighetsdomstolen
Genom avstyckning år 1991 från lantbruksfastigheten T 1:1 i Eskilstuna kommun bildades bostadsfastigheten T 1:4. I samband med avstyckningen tillkom på T 1:1 ett officialservitut för väg till förmån för T 1:4. Servitutet avsåg en utfartsväg i en nordlig sträckning. Servitutsvägen utfördes emellertid inte. I stället anlades utfartsvägen i östlig sträckning över T 1:1 vilket de dåvarande ägarna var överens om.
Efter ansökan av nya ägare till T 1:4, makarna A, beslöt lantmäterimyndigheten (LM) i juli 2002 att ändra vägservitutet till att gälla den anlagda utfartsvägen. I. B. ny ägare till T 1:1 som hade bestritt makarna A:s yrkande, yrkade i andra hand intrångsersättning med 150 000 kr. Även det yrkandet avslogs av LM. (Vid förrättningen meddelades även vissa andra beslut som rörde fastigheterna men som utelämnas i referatet.)
I. B. yrkade att LM: s beslut skulle upphävas eller, i andra hand, att makarna A skulle förpliktas att till henne betala intrångsersättning i enlighet med vad hon yrkade hos LM. Hon anförde bl.a.: Några ändrade förhållanden har inte inträtt efter det att vägservitutet bildades år 1991. Därmed strider den beslutade ändringen av vägservitutet mot innehållet i 7 kap. 4 § andra stycket fastighetsbildningslagen (FBL). Ändringen orsakar vidare betydande inskränkning i nyttjandet av bostadsbyggnader och ekonomibyggnader på T 1:1. Under den tid som den förutvarande ägaren var ägare av T 1:4 fick hon på grund av att hon var nära anhörig rätt att nyttja den befintliga utfartsvägen, som passerar nära bostadshuset på T 1:1. I. B. har inte lämnat något medgivande till ett permanent utnyttjande av vägen, som är anlagd endast provisoriskt. Det servitut som bildades år 1991 är tillfyllest för att betjäna T 1:4: s behov av utfartsväg.
Makarna A bestred ändring och anförde bl.a.: Vägen fick den befintliga sträckningen sedan bygggnadsnämnden i ett förhandsbesked gällande avstyckningen av blivande T 1:4 förklarat, att en ny väg till platsen skulle anordnas och att vägen lämpligen skulle ha sin sträckning i östlig riktning från T 1:4. Vägen började anläggas under senhösten 1990 och är inte provisorisk. Det får antas att LM vid den förrättning där vägservitutet bildades av förbiseende förlagt vägen åt norr. Först vid försäljningen av T 1:4 till makarna A uppdagades att servitutet skulle avse en väg i nordlig sträckning.
Fastighetsdomstolen (rådmännen Smith (referent) och Brennan, fastighetsrådet Taylor samt nämndemännen Hayes och Ramirez) anförde i utslag den 15 juli 2005 i huvudsak följande.
Det har inte framkommit att det befintliga officialservitutet av förbiseende kom att avse en väg i en annan sträckning än den anlagda vägen. Makarna A:s påstående därom lämnas därför utan avseende.
Den mellan tidigare ägare träffade överenskommelsen om vägen har inte dokumenterats i skrift och uppfyller därmed inte formföreskrifterna för ett avtalsservitut. Det är inte osannolikt att tidigare ägare till T 1:1 haft en annan inställning till vägdragningen om T 1:4 skulle ha överlåtits till någon annan än en medlem av familjen. Denne måste anses ha varit medveten om att tomten i samband med avstyckningen fick rätt till utfart genom servitutet, dvs. åt norr. Det är inte heller osannolikt att tidigare ägare till T 1:1 önskade att det skulle finnas möjlighet att anordna en annan utfart i framtiden än den befintliga vägen om t.ex. ägarförhållandena skulle förändras. Den åberopade överenskommelsen får därmed anses ha karaktären av en nyttjanderätt som kan sägas upp av ThomasDen beslutade ändringen av servitutet strider inte mot bestämmelserna i 5 kap. 4 §, 5 § och 8 § FBL. Servitutet får efter ändringen bedömas uppfylla kraven i 7 kap. 1 § första stycket och 3 § samma lag, vilket senare lagrum innehåller särskilda bestämmelser om ändring av servitut. Även i 4 § i samma kapitel finns sådana bestämmelser. Det kan konstateras att inte någon av de förutsättningar för ändring av servitut som anges i 7 kap. 4 § första stycket FBL föreligger. Ändring av servitutet kan likväl ske, om ändrade förhållanden har inträtt efter servitutets tillkomst och den avsedda ändringen skulle innebära en väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse (se andra stycket i samma paragraf).
Såvitt framgår av utredningen påbörjades anläggandet av den befintliga vägen innan T 1:4 avstyckades och servitutet inrättades. Det får antas att det tilltänkta bostadshusets placering på 1:4 var känd för LM vid servitutsbildningen. År 1992 uppfördes emellertid stallbyggnaden, vilket skedde på den östra delen av fastigheten. Hästar hålls i en hägnad där vägen till följd av det ursprungliga servitutet naturligen skulle ha haft sin fortsatta sträckning på T 1:4. Det i avstyckningsbeslutet angivna ändamålet för avstyckningen var "nybildning av tomtplats för enbostadsbebyggelse". Användningen av T 1:4 får efter det ursprungliga servitutets tillkomst anses ha förändrats från att avse en renodlad bostadsfastighet till att gälla en bostadsfastighet med hästhållning. Med hänsyn till det anförda får anses att förhållandena för T 1:4 har förändrats på sådant sätt efter tillkomsten av servitutet att kravet på ändrade förhållanden i 7 kap. 4 § andra stycket FBL är uppfyllt.
Därefter skall prövas om den avsedda ändringen skulle innebära en väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse. Vid en jämförelse mellan det ursprungliga och det ändrade servitutet, gjord med utgångspunkt från hur situationen var när T 1:4 kom till och ingen bebyggelse fanns på tomten, får båda vägsträckningarna anses vara relativt likvärdiga när det gäller avstånd, lämplighet, markförutsättningar för en väganläggning m m., med en viss preferens för den norra sträckningen. Sedan stallbyggnaden uppförts blev det emellertid fördelaktigt att använda sig av en utfart åt öster. Det är därför uppenbart att det är en väsentlig fördel för T 1:4 om servitutet ändras enligt vad LM har beslutat. Mot bakgrund av hur T 1:4 numera är inrättad och används medför den av LM beslutade ändringen att servitutet blir betydligt mer ändamålsenligt för fastigheten än tidigare. Den beslutade ändringen får bedömas inte medföra en sådan olägenhet för T 1:1 att bestämmelsen i 7 kap. 4 § andra stycket utgör hinder att ändra servitutet på sätt LM har gjort.
Fastighetsdomstolen beslutade slutligen om intrångsersättning inom ramen för sin officialprövning med 50 000 kr till Klein efter att ha bedömt värdeminskning för T 1:1 till 40 000 kr.
Med ändring av lantmäterimyndighetens beslut i vad det avser ersättning förordnar fastighetsdomstolen att makarna A solidariskt till I. B förpliktas betala femtiotusen (50 000) kr.
Båda parter överklagade och vidhöll sina yrkanden från fastighetsdomstolen samt bestred respektive motparts ändringsyrkande.
Hovrätten (hovrättsråden Pitts och Sanchez, fastighetsrådet Hunter och f.d. hovrättsrådet Sanchez, referent) anförde i utslag den 24 oktober 2006:
Hovrätten finner inte skäl att frångå fastighetsdomstolens bedömning att kravet på ändrade förhållanden i 7 kap. 4 § andra stycket FBL (1970:988) är uppfyllt. När det sedan gäller det andra rekvisitet i samma stycke gör hovrätten följande överväganden.
T 1:4 har redan en rätt till utfart genom det förrättningsbeslut som beslutades när fastigheten bildades år 1991. För att utfartsservitutet skall ändras krävs att det skulle innebära en väsentlig fördel för denna fastighet utan att medföra olägenhet av betydelse för T 1:1.
En av fördelarna med ändringen består i att T 1:4, med hänsyn till hur den bebyggts, kan utnyttjas effektivare genom att vägmark inom fastigheten behöver tas i anspråk endast i ringa utsträckning. I stället kan en större del av fastigheten användas för djurhållningen t.ex. som hästhage. Enligt hovrättens bedömning är det dock endast fråga om att åstadkomma marginella förbättringar för fastigheten. En ytterligare fördel är att den i dag befintliga utfartsvägen kan utnyttjas och en ny utfartsväg därmed inte behöver anläggas. En ny utfartsväg enligt det befintliga servitutet torde dock kunna anläggas utan större kostnader. Sammantaget finner hovrätten att fördelarna av ändringen är begränsade. Fastighetens behov av utfartsväg får anses väl tillgodosett genom det befintliga servitutet och förhållandena kan inte anses vara sådana att det föreligger ett påtagligt behov att ändra servitutet.
Samtidigt konstaterar hovrätten att sträckningen enligt det ändrade servitutet kommer att ligga i omedelbar närhet till befintlig bebyggelse och den verksamhet som bedrivs på T 1:1. Fastighetsdomstolen har uppskattat värdeminskningen till 40 000 kr vilket enligt hovrätten inte förefaller orimligt. Olägenheterna kan därför knappast heller anses betydelselösa.
Enligt hovrättens bedömning föreligger därmed inte förutsättningar för att bifalla den yrkade ändringen av vägservitutet. Fastighetsdomstolens utslag skall därför ändras och lantmäterimyndighetens beslut upphävas i den delen. Som en följd härav skall även domstolens beslut om intrångsersättning upphävas
Hovrätten ändrar fastighetsdomstolens utslag på så sätt att lantmäterimyndighetens beslut om ändring av servitut för utfartsväg upphävs och fastighetsdomstolens utslag vad gäller ersättning upphävs.
Fastighetsrådet Hunter var skiljaktig beträffande skälen för hovrättens avgörande och anförde:
Enligt 7 kap. 3 § första stycket fastighetsbildningslagen (FBL), får ändring av servitut ske om servitutsbelastningen inte ökas eller minskas i nämnvärd mån. Det kan därmed ifrågasättas om inte lantmäterimyndigheten i stället för att besluta om ändring av servitutet borde ha beslutat om upphävande av det äldre servitutet kombinerat med bildande av ett nytt servitut (prop. 1969:128 s. 555) med tillämpning av 7 kap. 1 § första stycket FBL eller alternativt 49 § anläggningslagen (AL). I så fall hade som förutsättning för nybildning av servitutet gällt att det nya servitutet skulle vara av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning (7 kap. 1 § första stycket FBL) eller dess behov (49 § AL).
I rättsfallet NJA 1996 s. 110 godtogs beslut om ändring enligt 7 kap. 3 § första stycket FBL av ett förrättningsservitut där omständigheterna var sådana att upphävande i kombination med nybildning i stället borde ha beslutats. Högsta domstolens skäl för att tillåta ändringsförfarandet var bl.a. att ändringen inte skulle påverka något tredjemansintresse med bättre rätt i den tjänande fastigheten och att väsentlighetsrekvisitet i 7 kap. 1 § första stycket FBL får samma verkningar i sak som det för ändringsfallen i 7 kap. 4 § andra stycket FBL angivna rekvisitet, nämligen att ändringen skall innebära en väsentlig fördel för den härskande fastigheten utan att det för den tjänande fastigheten medför olägenhet av betydelse. Samma skäl kan anföras i detta fall.
Lantmäterimyndighetens beslut att tillämpa reglerna i 7 kap. 3 § första stycket FBL om ändring av servitut får därmed i och för sig godtas.
För att ett yrkande om ändring, i ett fall som det aktuella, skall bifallas krävs enligt 7 kap. 4 § andra stycket FBL att 1) ändrade förhållanden har inträtt efter servitutets tillkomst samt 2) att det innebär en väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att det för den andra medför olägenhet av betydelse.
Den första ändringsgrunden infördes efter påpekande av lagrådet. I förarbetena (prop.1969: 128 s. 1139, jfr även Carey - Nordström Fastighetsbildningslagen, En kommentar andra upplagan s. 314) har framhållits att ändringsgrunden torde komma att ha betydelse enbart i fråga om avtalsservitut. Att från början olämpliga servitut bildats vid förrättning var något som man inte behövde räkna med enligt lagrådet. Det anförda tyder på att begreppet ”ändrade förhållanden” inte skall ges en alltför restriktiv innebörd vid ändring av förrättningsservitut och att den avgörande prövningen i stället sker enligt den andra ändringsgrunden.
I föreliggande fall har fastighetsdomstolen funnit att ändrade förhållanden inträtt genom att stallbyggnaden uppförts på T 1:4 och att fastighetens användningssätt efter servitutets tillkomst därmed ändrats från en renodlad bostadsfastighet till en bostadsfastighet med hästhållning. Den bedömningen godtas.
När det gäller den andra ändringsgrunden kan till en början konstateras att det saknas vägledning i lagens förarbeten vad som avses med rekvisitet ”väsentlig fördel”. Rättsfallet NJA 1996 s. 110 ger emellertid stöd för att rekvisitet ges samma innebörd och verkningar i sak som rekvisitet ”väsentlig betydelse” i 7 kap. 1 § första stycket FBL och 49 § AL.
Förarbetena till 7 kap. 1 § första stycket FBL ger inte någon omedelbar vägledning för tolkning av rekvisitet ”väsentlig betydelse”. Det framgår dock att väsentlighetsvillkoret i 7 kap. 1 § första stycket FBL är en skärpning av det allmänna kravet i 5 kap. 4 § första stycket samma lag att fastighetsreglering skall medföra en mer ändamålsenlig markanvändning (prop. 1969:128 s. B 1137). Jfr även Fisher s. 303 där det anges att servitutsbildning enligt 7 kap. FBL skall vara av påtaglig betydelse för härskande fastighet.
Rekvisitet ”väsentlig betydelse” gäller även som en förutsättning för att ta i anspråk mark för en gemensamhetsanläggning (5 och 12 § § AL) utan stöd av överenskommelse mellan berörda parter. Rekvisitet gäller även i fråga om upplåtelse av vägrättighet för en enstaka fastighet enligt 49 § AL. Enligt förarbetena till AL (prop. 1973:160 s. 151), skall det föreligga ett påtagligt behov för en fastighet att ha tillgång till den nyttighet som avses med anläggningen för att rekvisitet skall vara uppfyllt. Som ett exempel när rekvisitet inte är uppfyllt anges att en fastighet redan har tillgång till en nyttighet som fyller samma funktion som den ifrågasatta gemensamhetsanläggningen.
För att rekvisitet ”väsentlig fördel” skall vara uppfyllt bör därför krävas att servitutsändringen innebär att ett påtagligt behov hos den härskande fastigheten tillgodoses.
Från och med stycket i hovrättens utslag som börjar "En av fördelarna med ändringen" är jag ense med majoriteten.
Hovrättens utslag meddelat: den 24 oktober 2006.
Mål nr: Ö 6334-05.
Lagrum: 7 kap. 3 § första stycket och 4 § andra stycketfastighetsbildningslagen (1970:988).
Rättsfall: NJA 1996 s.110.
Litteratur: Fisher, Fastighetsbildningslagen, En kommentar s. 314.