När en hyresgäst hyrt en lokal och tecknat nytt hyresavtal avseende en del av lokalen, har preskriptionsfristen enligt 12 kap. 61 § JB för fordringsanspråk avseende det ursprungliga hyresförhållandet beräknats från tidpunkten när det nya avtalet började gälla.
Aktiebolaget Burmans Ur och Guld i Umeå hyrde en butikslokal av Fastighetsaktiebolaget Uman. Enligt hyreskontraktet, tecknat hösten 1999, hyrde Hull en lokal om 225 kvadratmeter i fastigheten Umeå Audumbla sedan den 31 oktober 1999. Burmans hade tidigare hyrt en större del av fastigheten, nämligen utöver samma 225 kvadratmeter ytterligare 156 kvadratmeter. Det hyresavtalet hade tecknats år 1996 för fem år. I samband med att det senare kontraktet tecknades lämnade Hull under hösten 1999 de 156 kvadratmeter som inte längre förhyrdes av bolaget. Parterna hade tidigare tvistat om hyran enligt 1996 års avtal och träffat en förlikning innebärande att hyran satts ned för en viss tidsperiod.
Uman väckte talan vid Umeå tingsrätt och yrkade, som talan slutligen bestämdes, förpliktande för Hull att betala 51 828 kr jämte ränta och kostnader avseende hyra enligt 1996 års hyresavtal för tiden till och med maj 1999.
Burmans bestred käromålet under åberopande i första hand att fordringen var preskriberad och i andra hand att full betalning erlagts i enlighet med förlikningsavtalet.
Burmans hemställde att tingsrätten skulle genom mellandom avgöra frågan huruvida Umans fordran var preskriberad. Uman godtog denna begäran.
Tingsrätten (rådmannen Miller) anförde följande i mellandom den 3 mars 2004.
Yrkanden m.m.
Till utvecklande av sin preskriptionsinvändning har Hull anfört: Hyresförhållandet till vilket Umans fordran härrör upphörde när hyresavtalet avseende lokalen om 381 m2 upphörde i slutet av oktober 1999 och Hull i såväl rättslig mening som rent faktiskt lämnade de 156 m2 som hyresvärden sedermera hyrde ut till en annan hyresgäst. Ett nytt hyresförhållande ingicks mellan Uman och Hull när avtal avseende lokalen om 225 m2 ingicks. Om det förhyrda objektets area som i detta fall ändras, är det inte längre fråga om samma hyresobjekt eller samma hyresförhållande. Fordran på hyra preskriberas två år från det att hyresförhållandet upphör och hyresgästen lämnar lokalen, vilket innebär att Woods förlorat rätten att föra talan i saken. - Syftet med preskriptionsregeln i 12 kap. 61 § JB utesluter inte en tillämpning av regeln i detta fall; det allmänna syftet med regeln är att tjäna säkerhet, trygghet och ekonomi i rättslivet, det specifika för hyresförhållandet är att parterna har en mängd förpliktelser i förhållande till varandra och det är angeläget att mellanhavanden klaras upp inom en någorlunda kort tid efter avtalets upphörande.
Uman har bestritt att fordringen skulle ha preskriberats och har anfört: Parterna har ett alltjämt pågående hyresförhållande alltsedan september 1996. Någon faktisk avflyttning från lokalerna har inte ägt rum utan Hull har alltsedan 1996 nyttjat och betalat hyra för samma 225 m2. Härutöver har man under perioden 1996-1999 dessutom förhyrt ytterligare 156 m2. Den omständigheten att innehållet i ett hyresavtal förändras i viss mån (att hyresbeloppet förändras, att hyrestiden förlängs eller att storleken av förhyrd yta förändras) innebär att det är fråga om en ny hyrestid. Så länge det gäller samma lokaler är det dock fråga om samma hyresförhållande. Det är samma parter och det avser, i vart fall till övervägande del, samma hyresobjekt. Den särskilda preskriptionsfristen om två år enligt 12 kap. 61 § JB löper från det att hyresförhållandet upphört, dvs. hyresgästen rent faktiskt lämnat lägenheten. Så länge hyresgästen sitter kvar i lägenheten gäller mellan näringsidkare vanliga regler om tio års preskription. - Syftet med preskriptionsregeln i 12 kap. JB är inte att den ska tillämpas i en situation som den förevarande. Av lagens förarbeten (SOU 1961:47 och prop. 1968:91, Keith s. 239) framgår att syftet med regeln är att hitta en snabb uppgörelse efter att hyresgästen lämnat lägenheten. I de fall när hyresgästen genom avtalad eller avtalslös förlängning sitter kvar i lägenheten börjar inte preskriptionstiden löpa. Det har således ingen betydelse om flera hyresavtal avlöst varandra.
Av 12 kap. 61 § JB följer att hyresvärd eller hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande ska väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten och att, om denna tid inte iakttas, rätten till talan är förlorad, om ej annat har avtalats. I målet har inte gjorts gällande att parterna träffat avtal om avvikelse från denna särskilda preskriptionsregel.
Avgörande för om preskriptionsfristen i förevarande fall börjat löpa den 30 oktober 1999 eller inte är huruvida det hyresförhållande till vilket fordran hänför sig upphört i och med att Hull då lämnade 156 m2 lokalyta och parterna tecknade nytt hyresavtal avseende den återstående arean på cirka 225 m2. Då arean på detta sätt ändrats innebär det att det nya hyresavtalet kommit att avse ett annat hyresobjekt än det tidigare. Enligt tingsrättens bedömning har därmed ett nytt hyresförhållande mellan parterna ersatt det tidigare. Det får också anses mest ändamålsenligt att samtliga fordringsanspråk hänförliga till tiden före förändringen av hyresobjektets omfattning vid tvist kommer under domstols prövning inom viss tid därefter. Eftersom Uman alltså väckt talan mer än två år efter det att Hull lämnade den tidigare förhyrda lokalen är hyresfordran preskriberad.
Tingsrätten förklarade att Fastighetsaktiebolaget Umans fordran på hyra för tiden till och med maj månad 1999 var preskriberad.
Uman överklagade i Hovrätten för Övre Norrland och yrkade att hovrätten skulle förklara att Umans fordran på hyra för tiden till och med maj månad 1999 inte var preskriberad.
Burmans bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Coleman, referent, och Madden samt hovrättsassessorn Frazier) anförde följande i dom den 3 februari 2005.
Vardera parten har i hovrätten till stöd för sin ståndpunkt i preskriptionsfrågan anfört väsentligen detsamma som från partens sida antecknats i tingsrättens mellandom.
Hovrätten instämmer i den bedömning som tingsrätten gjort i preskriptionsfrågan. Tingsrättens mellandom skall därför fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens mellandom.
Uman överklagade och yrkade att HD skulle förklara att Umans fordran mot Williams UTDV 90392 AB (tidigare Aktiebolaget Burmans Ur och Guld i Umeå) avseende hyra för tiden till och med maj månad 1999 inte var preskriberad.
Williams bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Holmes, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Williams hyrde en butikslokal om 381 m2 av Uman mellan åren 1996 och 1999. År 1999 tecknade parterna ett nytt hyresavtal avseende en lokal i samma fastighet. Det avtalet omfattade 225 m2, vilka hade ingått i arean beträffande det tidigare avtalet.
Av 12 kap. 61 § JB framgår att hyresvärd eller hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Målet gäller huruvida en fordran på hyra enligt parternas tidigare avtal omfattas av sådan preskription.
Det nya avtalet omfattade således en annan area än det tidigare avtalet. Det nya avtalet avsåg därmed ett annat objekt än tidigare och ett nytt hyresförhållande inleddes beträffande detta (jfr Williams, Hyreslagen - En kommentar, 8:e uppl., 2006 s. 695 och 710 samt RBD 1979:12). Eftersom hyresförhållandet rörande den tidigare lägenheten avslutades då det nya avtalet tecknades började den tvååriga preskriptionsfristen att löpa avseende den lägenheten. Uman har därmed väckt talan om den aktuella fordran för sent. Hovrättens dom skall därmed fastställas.
HD fastställer hovrättens dom.
HD (justitieråden Calderon, Mueller, Dennis, referent, och Horton) meddelade den 11 maj 2007 följande dom.
Burmans hyrde en butikslokal om 381 m2 av Uman mellan åren 1996 och 1999. År 1999 överlät Hull sin nyttjanderätt till en del av lokalen till en annan näringsidkare. I samband därmed tecknade Hull och Woods ett nytt hyresavtal avseende resterande 225 m2 av lokalen.
Av 12 kap. 61 § JB framgår att hyresvärd eller hyresgäst som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Målet gäller huruvida en fordran på hyra enligt parternas tidigare avtal omfattas av sådan preskription.
Avgörande för frågan om Umans fordran är preskriberad är vad som i bestämmelsen avses med lägenhet och vad som avses med att lämna lägenheten.
I 12 kap. 1 § första stycket JB anges att kapitlet reglerar avtal, varigenom hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning och att detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Med lägenhet avses således hus eller del av hus. Det är lägenheten som utgör objektet för hyresavtalet. I samband med tvist om förverkande av hyresrätt har i rättspraxis hyresavtalets lydelse varit avgörande för vad som ansetts vara lägenheten (se NJA 1924 s. 177 och 1961 s. 380).
Det nya avtalet avsåg en del av den lokal som hade förhyrts genom det tidigare avtalet. Den lokal som därmed hyrdes av Hull var alltså en annan lägenhet än den lägenhet som hade Kelly enligt det tidigare avtalet (jfr Williams, Hyreslagen - En kommentar, 8:e uppl., 2006 s. 695 och 710 samt Rättsfall från Bostadsdomstolen, RB 1979:12).
Frågan är då vid vilken tidpunkt som Hull skall anses ha lämnat lägenheten som förhyrdes genom det tidigare avtalet.
I 1907 års hyreslag var utgångspunkten för preskriptionsfristen den dag hyresavtalet upphörde att gälla. Genom 1968 års hyresreform berättigades hyresgästen att i vissa fall sitta kvar i lägenheten även efter hyrestidens utgång. För att de fordringsanspråk som till följd därav uppkom skulle jämställas med anspråk grundade direkt på hyresavtalet bestämdes utgångspunkten för preskriptionsfristen till den tidpunkt när hyresgästen ”avträder” lägenheten, vilket numera i lagtexten uttrycks som ”lämnar” lägenheten (se prop. 1967:141 s. 239 och 1983/84:137 s. 137).
I förevarande fall - när det inte varit fråga om någon förlängning av hyresförhållandet såvitt avser den ursprungliga lägenheten - får Hull anses ha lämnat lägenheten när hyresförhållandet avseende denna upphört. Den tvååriga preskriptionsfristen för fordringsanspråk hänförliga till hyresförhållandet beträffande den ursprungliga lägenheten började således löpa vid tidpunkten när det nya hyresavtalet började gälla, dvs. den 31 oktober 1999. Uman har därmed för sent väckt talan om den aktuella fordran. Hovrättens domslut skall därför fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
Justitierådet Sullivan var av skiljaktig mening på sätt framgår av följande yttrande.
Enligt 12 kap. 61 § JB skall hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Annars är anspråket preskriberat.
Före 1968 års hyresreform räknades preskriptionstiden från det att hyresavtalet upphörde. Avsikten med den nu aktuella lagändringen var att preskriptionstiden inte skulle börja löpa om hyresgästen med stöd av lagen utnyttjade en avtalslös förlängningstid. Preskriptionstiden börjar enligt praxis dock inte löpa om hyresgästen lämnar lägenheten under hyrestiden; inte heller påverkas den särskilda preskriptionstiden av att hyresgästen rättsstridigt bor kvar i lägenheten, och om han delgivits en uppsägning med krav på omedelbar avflyttning lär preskriptionstiden börja löpa omedelbart. (Jfr Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen, 8 uppl. 2006 s. 737 och Skorup & Underskog, Hyreslagarna, 2005 s. 234.)
När Hull avstod från en del av lägenhetsytan förändrades naturligtvis hyresförhållandet eller hyresavtalet (som gav upphov till hyresförhållandet), och man kan också säga att hyresavtalet ersattes av ett nytt hyresavtal, oavsett om detta manifesterades i skrift. Burmans skulle dessutom kunna anses ha lämnat den ursprungliga lägenheten, sedd som en helhet.
Preskriptionsbestämmelsen i 12 kap. 61 § JB bör emellertid, liksom andra bestämmelser som inskränker den materiella rätten, tolkas med viss försiktighet.
Ifrågavarande tvist torde visa att parter i ett förändrat men delvis bestående hyresförhållande finner det onaturligt att, om inte alla hyresfordringar är avvecklade inom två år, anhängiggöra talan vid domstol. Tvåårspreskription torde vara särskilt överraskande om hyresfordringen, t.ex. i form av ett skadeståndsanspråk, hänför sig till den del av den ursprungliga lägenheten som hyresgästen behållit.
Tillämpas preskriptionsbestämmelsen på det sättet att varje förändring av lägenhetens yta skall starta preskriptionstiden, blir undantag nödvändiga när förändringen är av mindre omfattning. Härigenom uppkommer gränsdragningsproblem. Man kan vidare undra, om ny preskriptionstid skulle börja löpa varje gång en hyresgäst inskränker sitt nyttjande enligt ett enda avtal om successiva minskningar av ytan.
Det lämpligaste torde vara att den särskilda preskriptionstiden i 12 kap. 61 § JB börjar löpa först när hyresgästen lämnat hela den lägenhet som hyresfordringen hänför sig till.
En sådan lagtolkning behöver inte påverka tolkningen av t.ex. bestämmelserna om uppsägning för avflyttning eller villkorsändring.
Fastighetsaktiebolaget Umans fordran på hyra för tiden till och med maj månad 1999 är således inte preskriberad.
HD:s dom meddelad: den 11 maj 2007.
Mål nr: T 871-05.
Lagrum: 12 kap. 61 § JB.
Rättsfall: NJA 1924 s. 177 och NJA 1961 s. 380.