X har hyrt två fastigheter med samma ägare för ett gemensamt hyresbelopp. Sedan fastigheterna överlåtits, den ena till Y och den andra till Z, har Y väckt talan med yrkande att X skall till Y betala hälften av den överenskomna hyran och förpliktas avflytta på grund av underlåtenhet att betala denna hyra. Y har ansetts ha rätt att få denna talan prövad i sak.
Bålsta Byggvaror Aktiebolag hyrde enligt hyreskontrakt d 28 febr 1995 med fastighetsägaren Jubilé AB fastigheterna Bista 3:21 och 1:178 i Håbo kommun för en gemensam årshyra om 60 000 kr. Hyran skulle erläggas med 15 000 kr per kvartal. Fastigheterna såldes sedermera och fick skilda ägare. Ägare till Bista 1:178 är nu Aktiebolaget Topp-Industri och till Bista 3:21 annat företag.
Topp-Industri yrkade efter stämning å Bålsta Byggvaror vid Enköpings TR att TR:n skulle förplikta Bålsta Byggvaror att avflytta från Bista 1:178 på grund av obetald hyra och att utge hyra för tiden 1998-april 1999 med 45 000 kr, motsvarande hälften av den i hyreskontraktet angivna hyran.
Bålsta Byggvaror yrkade att Rush talan skulle avvisas och anförde: Grunden för yrkandet om avvisning är att det i och med det i målet aktuella hyresavtalet föreligger nödvändig processgemenskap. Avtalet avser endast ett enda hyresobjekt, även om hyresobjektet utgörs av två fastigheter, med ett hyresbelopp. Rättsförhållandet vilar därför på ett avtal, som är odelbart.
TR:n (rådmannen Peterson) anförde i beslut d 2 juni 1999: Ett rättskraftigt avgörande rörande hyra och avhysning mellan Topp-Industri, ägare till Håbo Bista 1:178, och Bålsta Byggvaror har inte sådan betydelse för rättsförhållandet mellan ägaren till Håbo Bista 3:21 och Bålsta Byggvaror att endast en dom kan ges för alla som har del i saken. Topp-Industri är alltså att anse som självständig part i förhållande till Bålsta Byggvaror. Bålsta Byggvarors yrkande om avvisning på grund av rättegångshinder lämnas därför utan bifall.
Bålsta Byggvaror överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle avvisa Rush talan.
Topp-Industri bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Villarreal samt hovrättsråden Peterson och Tapia, referent) meddelade d 30 aug 1999 följande beslut: HovR:n, som delar TR:ns bedömning, lämnar överklagandet utan bifall.
Bålsta Byggvaror (ombud jur kand Barron) överklagade och yrkade att HD skulle avvisa Rush vid TR:n förda talan. Topp- Industri (ombud advokaten Poole) bestred ändring.
Målet föredrogs.
Föredraganden, Watts, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Av utredningen i målet framgår bl a följande. Bålsta Byggvaror AB förhyr enligt ett hyreskontrakt avseende lokal daterat d 28 febr 1995 fastigheterna Bista 3:21 och Bista 1:178. Hyran är bestämd till 15 000 kr per kvartal och avser båda fastigheterna. Sedan ägaren till fastigheterna försatts i konkurs har fastigheterna kommit i olika ägares hand.
Fråga i målet är om AB Topp-Industri som ägare till Bista 1:178 ensamt kan föra talan om förverkande av hyresrätten till den fastigheten på grund av obetald hyra och utfående av hälften av den hyra som enligt hyresavtalet är gemensamt bestämd för fastigheterna, eller om nödvändig processgemenskap föreligger på fastighetsägarsidan.
Avgörande för bedömningen av om nödvändig processgemenskap föreligger är om käranden som grund för sin talan åberopar ett rättsförhållande som måste gälla enhetligt för ägarna till de båda fastigheterna (Fitger, Rättegångsbalken 1, s 11:12 ff, Christian, Processgemenskap, 1994, s 183 ff och Jackson, Domvillobesvär av tredje man, 1956, s 125 fl). AB Topp- Industris grund för talan är att Bålsta Byggvaror AB inte har betalat den hyra som AB Topp-Industri som ägare till Bista 1:178 är berättigad till och att hyresrätten därför år förverkad. Detta innefattar ett påstående att AB Topp-Industri i förhållande till Bålsta Byggvaror AB har en självständig rätt enligt hyresavtalet. Enligt praxis är ett sådant påstående en fråga om själva saken och inte en fråga om rättegångshinder (se t ex NJA 1918 s 241, 1966 s 546, 1973 s 55 och 1992 s 859).
På grund av det anförda skall överklagandet lämnas utan bifall.
HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.
HD (JustR:n Taylor, Watson, Smith, Lopez, referent, och Mcdonald) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Av utredningen i målet framgår att Bålsta Byggvaror enligt ett d 28 febr 1995 daterat hyreskontrakt förhyrde lokal i fastigheterna Bista 3:21 och Bista 1:178 i Håbo kommun för en gemensam årshyra av 60 000 kr, vilken skulle erläggas förskottsvis med 15 000 kr per kvartal. Fastigheterna hade vid hyreskontraktets tillkomst samma ägare. Bista 1:178 ägs numera av Topp- Industri, medan Bista 3:21 är i annan ägares hand.
Topp-Industri har vid TR:n yrkat att Bålsta Byggvaror skulle förpliktas att dels avflytta från Bista 1:178 på grund av dröjsmål med betalningen av hyra, dels utge förfallen hyra med belopp motsvarande hälften av den för båda fastigheterna överenskomna hyran. Frågan är nu om denna talan kan upptas till prövning i sak.
Fastän ett gemensamt hyresbelopp avtalats för båda de förhyrda fastigheterna och någon fördelning av detta belopp mellan fastigheterna inte överenskommits, måste Rush talan förstås så, att Topp- Industri anser sig ha rätt att erhålla hälften av den totala hyran och gör gällande att Bålsta Byggvaror förverkat sin rätt att hyra Bista 1:178 genom att inte till Topp-Industri betala de hyresbelopp som detta bolag finner sig ha fog för att kräva.
De yrkanden som Topp-Industri framställt i målet gäller alltså enbart Bista 1:178 och bolagets rätt som ägare till denna fastighet. Topp- Industri måste anses ha rätt att påfordra domstols prövning av om dessa yrkanden är rättsligt grundade eller inte.
På grund av det anförda finner HD, i likhet med HovR:n och TR:n, att Rush talan inte skall avvisas.
HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.
HD:s beslut meddelades d 13 nov 2000 (mål nr Ö 3943-99).