Rätt till skadestånd efter för sen reklamation av brister vid överlåtelsebesiktning.
YRKANDEN M.M.
Genom köpekontrakt den 15 juni 1999 förvärvade Ward och P.S. (makarna S.) med hälften vardera av S.P. en viss fastighet i Kungsbacka för en köpeskilling om 1 555 000 kr och med tillträde den 15 juli 1999. Fastigheten är bebyggd med ett souterränghus uppfört år 1977. Innan köpekontraktet undertecknades gav makarna S. i uppdrag åt BFL Byggkonsult B.F. Aktiebolag (BFL) att göra en s.k. överlåtelsebesiktning av fastigheten, vilken ägde rum den 14 juni 1999. Besiktningen utfördes av bolagets ställföreträdare Rice S. väckte, under påstående att BFL vid utförandet av besiktningen hade förfarit oaktsamt på sådant sätt att de vållats skada, talan mot BFL med yrkande att bolaget skulle förpliktas att till dem utge skadestånd med 402 725 kr jämte ränta.
BFL bestred käromålet, bl.a. på den grunden att makarna S. hade reklamerat för sent med följd att de förlorat rätten att föra talan om skadestånd.
Tingsrätten beslöt den 30 november 2004 att, såvitt nu är i fråga, genom mellandom pröva huruvida makarna S. på grund av för sen reklamation eller preskription gått miste om sin rätt att föra talan om skadestånd mot bolaget.
Makarna S. yrkade att tingsrätten i mellandom skulle förklara att de inte på grund av för sen reklamation eller preskription gått miste om sin rätt att föra talan om skadestånd mot BFL.
BFL bestred yrkandet.
Makarna S. åberopade ett flertal omständigheter till stöd för att BFL hade förfarit oaktsamt.
BFL invände att reklamation av BFL:s tjänst hade skett för sent med följd att makarna S. förlorat rätten att föra talan om skadestånd mot bolaget.
Makarna S. genmälde: Det krävs inte att reklamation görs inom viss tid när det, såsom här är fallet, gäller skadestånd på grund av oaktsamt utfört uppdrag. I vart fall har reklamation inte skett för sent med beaktande av följande. Var och en av makarna S. saknar kunskap i byggfrågor och juridiska frågor i anledning av fastighetsköp och besiktningsuppdrag, varför de haft rätt att anlita sakkunnig person för bedömning dels av huruvida fel föreligger i fastigheten, dels huruvida detta kan göras gällande mot antingen säljare eller besiktningsman. Makarna S. har, genom sitt ombud, efter att de den 17 februari 2002 erhöll det sista besiktningsutlåtandet från den av dem anlitade sakkunnige, Campbell, den 4 mars 2002 skriftligen avgett reklamation och angett grunder för sina påståenden. BFL svarade inte på reklamationen och BFL har inte förrän i samband med svaromålet anfört att reklamation skett för sent.
Makarna S. anförde till stöd för sin rätt att föra talan följande. Med anledning av de iakttagelser av vit utfällning i ytterväggen i bastun som makarna S. upptäckte någon gång i juni eller juli 2001 och senare gjorda iakttagelser av ytterligare utfällningar i garagets och tvättstugans ytterväggar kontaktade P.S. M:s Torkteknik AB och uppdrog åt T.L. att besiktiga fastigheten med utgångspunkt i vad som upptäckts. Makarna S. saknar helt byggnadstekniska och juridiska kunskaper och detta var deras första fastighetsköp. T.L:s första besiktning skedde den 3 september 2001 och utlåtande över hans besiktning utfärdades inte förrän den 10 december 2001, då utlåtandet kom makarna S. tillhanda. Anledningen till att det dröjde med utlåtandet var att T.L. väntade på ett provsvar. Efter det att makarna S. fått utlåtandet kontaktade de ombudet, advokaten G.R., som hade en första genomgång med dem den 18 december 2001. Den 8 januari 2002 ägde en första genomgång rum med makarna S., G.R. och T.L., varvid det bestämdes att kompletterande utredning skulle ske för att klarlägga och dokumentera mellanväggkonstruktionens utförande och för en ny uppskattning av kostnaderna för åtgärdande av felen. En sådan kompletterande, fördjupad utredning skedde den 15 januari 2001 och ett första utlåtande upprättades den 17 januari 2002 för att i utlåtande den 30 januari 2002 kompletteras med bilder. Den 11 februari 2002 upprättade T.L. ett utlåtande avseende kompletterande utredning vad gäller bristerna i fastighetens dränering. Efter genomgång med makarna S. av T.L:s utredning upprättades en längre preciserad reklamationsskrivelse som den 4 mars 2002 översändes till säljaren av fasigheten och till BFL. Skrivelsen innehöll upplysning om att makarna S. anmält fukt- och mögelskadorna till Småhusskadenämnden och att makarna S. skulle, så snart Småhusskadenämndens utredning och beslut meddelats, redovisa sin slutliga inställning. Vid denna tid kunde samtliga i målet angivna fel och brister på fastigheten lätt iakttas genom att väggar och golv frilagts vid inspektionsplatser. BFL hörde dock inte av sig med anledning av skrivelsen. Den 18 oktober 2002 tillställdes BFL ett preciserat krav på skadestånd med angivande av grunden för detta.
Det bestrids att det skulle föreligga en tvåårig preskriptionstid i avtalsförhållandet mellan makarna S. och BFL. I stället föreligger en tioårig preskriptionstid i enlighet med vad som gäller enligt skadeståndslagen. Det krävs ej att reklamation görs inom viss tid när det, såsom i detta fall, är fråga om skadestånd för oaktsamt utfört uppdrag, eftersom det inte finns någon direkt tillämplig lag. Det räcker med att framställa ett skadeståndskrav. På grund av att BFL förfarit oaktsamt skall skadeståndslagens regler tillämpas. Om reklamation skall ske har denna inte skett för sent. Makarna S. saknar båda kunskap i byggnads- och juridiska frågor i anledning av fastighetsköp och besiktningsuppdrag. De har därför haft rätt att, innan reklamation görs, anlita sakkunnig person för bedömning av om fel föreligger i fastigheten och om detta kan göras gällande mot antingen säljare eller besiktningsman. Makarna S. har, genom sitt ombud, efter att de den 17 februari 2002 erhöll det sista besiktningsutlåtandet från T.L., den 3 mars 2002 skriftligen avgett reklamation och grunder för sina påståenden. BFL svarade inte på reklamationen och BFL har inte förrän i samband med svaromålet anfört att reklamation skett för sent.
BFL anförde till stöd för invändningen om reklamation och preskription följande. BFL genomförde överlåtelsebesiktningen den 14 juni 1999 och redovisade resultatet av denna för makarna S. samma dag. Enligt egen uppgift noterade makarna S. en vit utfällning i en yttervägg mot bastun under juni-juli 2001. De lämnade i slutet av sommaren 2001 i uppdrag åt M:s Torkteknik AB att besiktiga fastigheten för att bekräfta och dokumentera förekomsten av påstådda fel. De har fått vetskap om påstådda fel under september 2001. Makarna S. har fått del av M:s Torkteknik AB:s besiktningsutlåtande omkring den 10 december 2001. BFL mottog makarna Johnson reklamation genom brev daterat den 4 mars 2002, vilket kom BFL tillhanda tidigast den 5 mars 2002. Makarna S. bodde alltså i byggnaden under cirka två år utan att märka, eller i vart fall utan att påtala, några fel i densamma. De påtalade dock inte felen för BFL förrän tidigast den 5 mars 2002, dvs. cirka nio månader efter upptäckten och mer än två och ett halvt år efter att tjänsten utfördes. Det skall också anmärkas att makarna S. ansåg att utfällningen var så anmärkningsvärd att de lät T.L. utföra ett flertal undersökningar av fastigheten utan att de någon gång påtalade detta för BFL.
Vid en analogisk tillämpning av reglerna i konsumenttjänstlagen, konsumentköplagen och andra lagreglerade reklamations- respektive preskriptionsbestämmelser skall talan anses preskriberad två år efter att tjänsten utfördes. Under alla omständigheter borde makarna S. ha reklamerat till BFL i september 2001, dvs. ca tre-fyra månader efter att de upptäckte felen, eller i vart fall senast i mitten av december 2001 när det var helt klart för dem i vilket skick huset var. När detta inte gjordes har deras rätt till talan förfallit.
Tingsrätten (rådmännen Brown och Byrd samt hovrättsassessorn Harrell) anförde i mellandom den 14 mars 2005 följande:
Makarna S. har som skriftlig bevisning åberopat besiktningsutlåtanden upprättade av T.L. den 10 december 2001, den 17 och 30 januari 2002 samt den 11 februari 2002. På makarna S:s begäran har de själva hörts under sanningsförsäkran och som vittnen hörts T.L. samt besiktningsmännen Black och A.H. På BFL:s begäran har förhör under sanningsförsäkran ägt rum med B.F. samt som vittne hörts besiktningsmannen M.J.
Makarna S. har i målet gjort gällande att den överlåtelsebesiktning som BFL gjort på deras uppdrag utförts oaktsamt, dvs. att den varit felaktig, och att de därigenom orsakats skada, som BFL är skyldigt att utge ersättning för. Vid prövningen av deras eventuella rätt till skadestånd uppkommer till en början frågan huruvida makarna S., såsom BFL hävdat, varit skyldiga att reklamera inom viss tid och, om så är fallet, huruvida reklamation gjorts i rätt tid. Befinns reklamation ha skett för sent inställer sig frågan vilken rättsföljd detta bör leda till.
Det uppdrag som BFL åtagit sig är inte sådant att reglerna i 18 kap. 9 § handelsbalken är tillämpliga därpå. Inte heller finns någon annan lagregel som är direkt tillämplig på frågorna om reklamation m.m. vid ett sådant uppdrag. I rättspraxis har vid bedömning av vissa frågeställningar vid avtal av förevarande slag hänvisats till allmänna rättsgrundsatser och gjorts analogier med konsumenttjänstlagen (se RH 1988:60). Det finns enligt tingsrättens uppfattning starka skäl för sådana analogier med beaktande av de påtagliga likheter som föreligger mellan ett sådant uppdragsavtal som det här aktuella och tjänster som utförs av olika slags rådgivare, exempelvis tekniska konsulter, där konsumenttjänstlagen kan tillämpas enligt vad som anges i förarbetena till den lagen.
Enligt bestämmelserna i 17 § första stycket konsumenttjänstlagen skall reklamation ske inom skälig tid efter det att felet märkts eller bort märkas. Denna bestämmelse är ett uttryck för en allmänt erkänd rättsgrundsats inom bl.a. köprätten. Enligt tingsrättens mening finns det mycket starka skäl för att tillämpa denna princip även vid ett sådant uppdrag som det är fråga om i detta mål. Det kan däremot möjligen för tjänster av denna typ föra för långt att utan uttryckligt lagstöd tillämpa även den yttersta tidsgräns om två år från uppdragets avslutande inom vilken reklamation måste ske enligt angivna 17 §.
På grund av det anförda anser tingsrätten att det i vart fall har ålegat makarna S. att, om de ansett att fel förelegat i uppdragets utförande, underrätta BFL om detta inom skälig tid från det att de märkt felet. Att tiden skall räknas från det att de bort märka felet har inte gjorts gällande i målet.
Makarna S. har uppgett att de i juni-juli 2001, möjligen i början av augusti detta år, inne i souterrängplanet upptäckt att det fanns en fläck med vit utfällning på en yttervägg i bastun, att putsen hade släppt på ytterväggen i tvättrummet och att det fanns ”bubblor” i putsen på garagets yttervägg. P.S. har tillagt att han uppfattade att dessa skador var orsakade av fukt. Den besiktningsman som de då anlitade, T.L., har uppgett att han vid sin första besiktning av fastigheten den 3 september 2001 kände en obehaglig lukt. Han har vidare berättat att tapeten i förrådet i souterrängplanet hade rivits ner och att han noterade ett flertal tecken på att det förekom fukt- och rötskador i byggnaden. Bl.a. fann han att mattan i bastun hade släppt och att fukt- och rötskadorna där var omfattande och långt gångna. Han uppmätte också mycket höga fuktvärden i souterrängplanet. Redan vid detta tillfälle underrättade han A.S. om sina iakttagelser. Hon vidarebefordrade dessa upplysningar till P.S.
Utredningen visar alltså att makarna S. allra senast den 3 september 2001 blivit medvetna om att det förelåg fukt- och rötskador i byggnaden. Trots detta har de reklamerat hos BFL först genom brev avsänt den 4 mars 2002. De har alltså dröjt i vart fall sex månader med att underrätta BFL. Makarna S. kan därför inte anses ha reklamerat inom skälig tid. Att de velat avvakta ytterligare undersökningar, bl.a. för att utreda den närmare omfattningen av skadorna och kostnaden för att åtgärda dessa, förändrar inte denna bedömning eftersom skyldigheten att underrätta BFL om sin åsikt att fel förelegat i den utförda tjänsten inte omfattat mer än en s.k. neutral reklamation.
Makarna S. har alltså för sent reklamerat påstådda fel i uppdragets utförande. Gängse påföljd vid för sen reklamation av fel är att rätten att tala å felet går förlorad. Skäl saknas att i detta mål göra annan bedömning. Följaktligen har makarna S. på grund av för sen reklamation gått miste om rätten att föra talan om skadestånd mot BFL.
Tingsrätten förklarar att A.S. och P.S. på grund av för sen reklamation förlorat rätten att föra talan om skadestånd mot BFL för påstådda fel i den av bolaget utförda besiktningen.
A.S. och P.S. överklagade mellandomen och yrkade att hovrätten skulle förklara att de inte på grund av för sen reklamation eller preskription gått miste om sin rätt att föra talan om skadestånd mot BFL.
BFL bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Hendricks, hovrättsråden Fisher och Parker, referent, samt tf. hovrättsassessorn Graham), som avgjorde målet utan huvudförhandling, anförde i dom av den 1 februari 2006 följande:
Parterna har i hovrätten åberopat i huvudsak samma omständigheter och utredning till stöd för sin respektive talan som vid tingsrätten. Makarna S. har därutöver hänvisat till ett rättsutlåtande av professor Boyle.
I fråga om reklamation och preskription finner hovrätten, liksom tingsrätten och på de av tingsrätten anförda skälen, att det i vart fall har ålegat makarna S. att, om de ansett att fel förelegat i uppdragets utförande, underrätta BFL om detta inom skälig tid från det att de märkt felet. Hovrätten instämmer också i tingsrättens bedömning att makarna S. har reklamerat för sent. Inte heller i fråga om påföljden vid för sen reklamation finns skäl till annan bedömning än den som tingsrätten har gjort. Tingsrättens mellandom bör alltså fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens mellandom.
Hovrättens dom meddelad: den 1 februari 2006.
Mål nr: T 2099-05.
Rättsfall: RH 1998:60.