Beslut om fastställelse av tomtindelning av ett kvarter med därav enligt 38 § byggnadslagen följande nybyggnadsförbud har ansetts hänförligt under 4 kap 18 § JB, när särskilda skäl inte talar däremot.
(Jfr 1982 s 36)
Efter ansökan av L.W. om stämning å Dominat Hus AB förde C.W., som efter sin makes Ramirez död övertog hans talan, vid Stockholms TR den talan som framgår av TR:ns dom.
TR:n (chefsrådmannen Egenwall, rådmannen Everett och tingsfiskalen Logan) anförde i dom d 21 okt 1980: Yrkanden m m. Genom köpekontrakt d 7 jan 1974 sålde bolaget till L.W. fastigheten stadsäga 7027 D i Brännkyrka församling med adress Vivelvägen 83, Älvsjö, för 208 000 kr. Enligt då sedan länge gällande tomtindelning skulle stadsägan, som innehöll 824,1 kvm, tillsammans med del, dvs ett område om 404,7 kvm, av stadsägan 7027 C bilda tomten 7 i kvarteret Rödspättan. Enligt 38 § byggnadslagen rådde byggnadsförbud på platsen. Sedan L.W. sökt byggnadslovsdispens för tillbyggnad av det befintliga bostadshuset med ett bostadsutrymme, 25 kvm i flera plan, på den ena gaveln samt garage m m, 5,40 x 8,40 m, på den andra gaveln, avstyrkte fastighetsbildningsmyndigheten dispens med motivering att byggnadslov ej borde beviljas innan fastigheten Rödspättan 7 bildats samt med tillägg att sökanden borde uppmanas att förvärva återstående del av tomten 7 och ansöka om fastighetsbildning. Genom avtal d 3 maj 1977 överlät Stockholms kommun området om 404,7 kvm av stadsägan 7027 C till L.W. för 36 000 kr. Ärendet om byggnadslovsdispens avskrevs sedermera utan återkallelse från L.W.. Tillbyggnad har sedan skett av planerat bostadsutrymme, medan planerna på garage inte kommit att fullföljas.
C.W., som i avtal om bodelning och arvskifte efter sin numera avlidne make Ramirez tillskiftats tomten 7 i kvarteret Rödspättan och som övertagit talan i målet, har yrkat förpliktande för bolaget att utge 38 650 kr, avseende nedsättning av köpeskillingen, jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från delgivningsdagen d 27 okt 1977.
Som grund för yrkandet har C.W. anfört: Ramirez fick vid förvärvet av stadsägan 7027 D inte den rådighet över fastigheten som han hade skäl att förutsätta vid köpetillfället, eftersom fastigheten var belagd med byggnadsförbud. Fastigheten var alltså behäftad med rådighetsfel som sägs i 4 kap 18 § JB. L.W. var vid överlåtelsetillfället i god tro beträffande byggnadsförbudet. Bolaget är som säljare ansvarigt för ifrågavarande typ av fel, oavsett om bolaget känt till byggnadsförbudet eller ej. Det har ålegat bolaget att utreda om byggnadsförbud gällde och upplysa L.W. om gällande byggnadsförbud. Om bolaget varit i god tro härvidlag befriar det inte bolaget från ersättningsskyldighet. På grund av rådighetsfelet har L.W. utan motsvarande nytta haft utgifter med det yrkade beloppet, dvs 36 000 kr för förvärv av området om 404,7 kvm och 2 650 kr för utgifter i samband med fastighetsbildning. C.W. yrkar därför nedsättning av köpeskillingen med 38 650 kr.
Bolaget har bestritt käromålet. Bolaget har vitsordat att Ramirez har haft utgifter för markförvärv och fastighetsbildning med yrkat belopp men har i första hand bestritt att Ramirez är berättigad till nedsättning av köpeskillingen och i andra hand som skäligt vitsordat ett belopp om 8 000 kr, beräknat efter 20 kr per kvm för det tillköpta området. Ränteyrkandet vitsord as som skäligt.
Till stöd för bestridandet har bolaget anfört: Att den från bolaget köpta fastigheten jämlikt 38 § byggnadslagen var belagd med byggnadsförbud innebar inte att fastigheten var behäftad med rådighetsfel, eftersom enligt paragrafens tredje stycke undantag från förbudet kan medges. L.W. skulle ha kunnat få byggnadslov om han fullföljt sin ansökan om byggnadslovsdispens och planerat tillbyggnaden av garage enligt gällande regler minst 4 m i stället för som skett 2,5 m från gräns. Om rådighetsfel skulle anses föreligga, borde Ramirez ha undersökt och därmed upptäckt att byggnadsförbud gällde. L.W. var alltså i ond tro vid köpet. Bolaget kände vid försäljningen inte till byggnadsförbudet och hade inte heller haft någon undersökningsplikt. Bolaget är således inte gentemot L.W. ersättningsskyldigt för rådighetsfel. Genom tillköpet av området från kommunen ökade L.W:s förmögenhet med minst yrkat belopp. Någon 'skada" har Ramirez därför inte lidit. Vidare har L.W. köpt området för dyrt.
C.W. har till utveckling av sin talan anfört: Bolaget hade i juni 1973 köpt stadsägan 7027 D för att sälja den vidare efter renovering. Trots att renoveringen avsåg arbeten som krävde byggnadslov - man byggde en gästtoalett, ett nytt badrum och en bastu - sökte bolaget inte byggnadslov. Om byggnadslov hade sökts, skulle bolaget ha fått kännedom om att fastigheten var under byggnadsförbud. När fastigheten d 4 jan 1974 visades för försäljning, frågade L.W. försäljaren L.E. om det gick bra att bygga till och fick till svar att tomten var tillräckligt stor för detta. Det var väsentligt för Ramirez att få bygga till. Huset var nämligen för litet och L.W., som var byggnadssnickare, ämnade utföra arbetet själv. Hösten 1974 började Ramirez skissa och våren 1975 kontaktade han arkitekt L.B. vid fastighetskontoret som lovade att ordna formaliteterna. Sedan det upplysts att fastigheten ingick i en administrativt bildad tomt med byggnadsförbud, sökte Ramirez hösten 1976 byggnadslovsdispens. Kontakter togs med olika personer - 1:e byråarkitekten Ayala, Hernandez, överlantmätaren Graham och stadsingenjören H. - som alla förklarade att dispens inte kunde ges. Av Graham hörde Ramirez att kommunen ämnade höja sitt markpris från 90 kr till sannolikt 130 kr per kvm. L.W. beslöt sig därför att köpa omedelbart. Han försökte förgäves pruta på priset och blev tvungen att köpa området om 404,7 kvm för 90 kr per kvm, dvs kommunens ordinarie pris. Priset kunde inte anses oskäligt. L.W. hade varit beredd att reducera den planerade garagetillbyggnaden om det varit ett hinder för tillstånd. Genom köpet från kommunen hade Ramirez inte fått någon värdeökning. Området låg nämligen utefter den hårt trafikerade Svartlösavägen och saknade intresse för L.W.. Den nybildade fastigheten skulle kunna styckas endast om huset revs.
Bolaget har anfört: De renoveringsarbeten som bolaget utförde före försäljningen var sådana att någon klar skyldighet att söka byggnadslov inte fanns. När L.E. visade fastigheten för Ramirez, sade L.E. inte att det gick bra att bygga till. L.W. sade däremot till L.E. att huset var precis lagom för L.W:s familj. Redan det förhållandet att det som Ramirez köpte betecknades som stadsäga som uppenbarligen ingick i någon plan borde ha gjort Ramirez misstänksam att byggnadsförbud kunde råda. 38 § byggnadslagen ger möjlighet till dispens men Ramirez fullföljde inte sin dispensansökan utan lät sig nöja med fastighetsbildningsmyndighetens avstyrkande. Om dispensansökningen hade fullföljts, är det mycket möjligt att L.W. fått dispens. En dispens var emellertid beroende både av att garagebyggnaden lagts för nära gräns och att tomten inte var rättsligt bildad. L.W. förhastade sig när han köpte området av kommunen. Om Ramirez varit angelägen att snabbt bygga till och detta påverkat att dispensansökningen inte fullföljdes, borde Ramirez ha haft en fastare hållning gentemot kommunen vid prissättningen. Om priset skulle vara skäligt, har Ramirez fått motsvarande värde vid köpet. Området utgör ca en tredjedel av hela fastigheten tomten 7 i kvarteret Rödspättan. Fastigheten värderades vid arvskifte 1979 till ca 550 000 kr. Den är delbar i sitt nuvarande skick, eftersom den till tänkta garagetillbyggnaden ej kom till stånd.
Domskäl. I målet har förut nämnda Anderson och L.E. hörts som vittnen.
TR:n gör följande bedömning.
När L.W. d 7 jan 1974 av bolaget köpte fastigheten stadsägan 7027 D rådde enligt 38 § byggnadslagen byggnadsförbud på fastigheten, eftersom stadsägan enligt då gällande tomtindelning tillsammans med ett område om 404,7 kvm av stadsägan 7027 C skulle bilda tomten 7 i kvarteret Rödspättan. L.W., som avsåg att bygga till det bostadshus som fanns på stadsägan 7027 D, kände inte till detta.
Bolaget har gjort gällande att Ramirez borde ha undersökt om byggnadsförbud gällde och att Ramirez därför varit i ond tro. En omständighet som skulle ha motiverat undersökningsplikt skulle enligt bolaget ha varit att det som Ramirez köpte betecknats som stadsäga. TR:n finner emellertid inte visat att Ramirez, vare sig på grund av beteckningen stadsäga eller annat förhållande, haft någon sådan undersökningsplikt. Bolagets inställning att Ramirez hade undersökningsplikt medan bolaget inte skulle ha haft någon undersöknings- eller upplysningsplikt finner TR:n inte hållbar.
Ramirez hade vid förvärvstillfället således skäl att förutsätta att fastigheten inte var belagd med byggnadsförbud. Sådant rådighetsfel, som avses i 4 kap 18 § JB förelåg därför. Att dispens från byggnadsförbudet i undantagsfall, när särskilda skäl är därtill, kan medges föranleder inte till annan bedömning. Det kan i sammanhanget inte ha ålegat L.W. att vidta ytterligare åtgärder än vad som faktiskt skett.
C.W., som övertagit tomten 7 i kvarteret Rödspättan, är alltså berättigad till nedsättning av köpeskillingen för det rådighetsfel som funnits på stadsägan 7027 D. Utredningen om denna nedsättning är bristfällig och har inte inriktats på förhållandet mellan värdet av stadsägan med befintligt byggnadsförbud och det värde stadsägan skulle ha haft om byggnadsförbud inte rått. TR:n anser uppenbart att förhållandet mellan dessa båda värden inte kan ha varit så stor som det yrkade beloppet. Genom förvärvet från kommunen har ju L.W. fått tomtarealen ökad med inemot en tredjedel i förhållande till det ursprungligen köpta. TR:n anser det också uppenbart att skillnaden mellan de förut nämnda båda värdena inte är obefintlig. I brist på närmare utredning får skillnaden enligt TR:ns uppskattning antas ha uppgått till åtminstone det belopp, 8 000 kr, som bolaget på andra grunder vitsordat som skäligt.
Domslut. Dominat Hus AB förpliktas att till C.W. genast utge 8 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 27 okt 1977 tills betalning sker.
Bolaget fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att C.W:s vid TR:n förda talan måtte ogillas.
C.W. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Calhoun samt hovrättsråden Morris och Oliver, referent) anförde i dom d 5 mars 1982:
Domskäl. Bolaget har i HovR:n bestritt, att rådighetsfel förelegat beträffande fastigheten och gjort gällande att det byggnadsförbud som rått följer direkt av lag och att situationen således inte varit sådan som avses i 4 kap 18 § JB nämligen att rådighetsinskränkningen berott på offentlig myndighets beslut. Bolaget har vidare erinrat om att det ej föreligger någon skyldighet för en säljare att upplysa köparen om innehållet i gällande rätt. I övrigt har parterna åberopat samma grunder som angivits i TR:ns dom.
I HovR:n har förnyade vittnesförhör ägt rum med L.E. och Anderson.
Som TR:n konstaterat rådde, när Ramirez köpte ifrågavarande stadsäga, enligt 38 § byggnadslagen byggnadsförbud på fastigheten, eftersom stadsägan enligt gällande tomtindelning tillsammans med del av stadsägan 7027 C skulle bilda tomten nr 7 i kv Rödspättan. Nämnda förhållande har medfört att L.W. ej erhållit byggnadslov för planerad tillbyggnad av huset på fastigheten. Efter uppmaning från fastighetsbildningsmyndigheten har han senare förvärvat även den aktuella delen av stadsägan 7027 C. L.W:s rådighet över den först inköpta fastigheten har således varit inskränkt. Fråga uppkommer då om denna rådighetsinskränkning är av det slag att C.W., som övertagit talan i målet, är berättigad att jämlikt 4 kap 18 § JB erhålla avdrag på köpeskillingen.
Förarbetena till sistnämmda lagrum ger ej något stöd för att bland de myndighetsbeslut det här gäller ingår beslut om planer enligt byggnadslagen eller beslut om tomtindelning. I propositionen till JB (1970:20 del B s 205) uttalades visserligen att myndighetens beslut inte nödvändigtvis skulle behöva utpeka just den aktuella fastigheten utan att också ett förbud med mera generell räckvidd kunde avses. Som exempel nämndes därvid ett beslut enligt byggnadslagen innebärande att nybyggnad inte får företas inom område där fastigheten är belägen. Enligt lagrådets mening borde emellertid huvudregeln vara att beslutet skulle ta sikte på den aktuella fastigheten eller på en viss grupp av fastigheter där fastigheten ingick (prop 1970:20 del A s 218).
Det byggnadsförbud som gällde för den av L.W. inköpta stadsägan 7027 D följer av 38 § byggnadslagen, enligt vilken nybyggnad ej får företagas i strid mot tomtindelning eller på fastighet som ej överensstämmer med tomtindelning. Mot bakgrund av de uttalanden som gjordes under förarbetena till JB kan den rådighetsinskränkning som sålunda förelegat beträffande nämnda stadsäga ej anses vara av det slag som avses i 4 kap 18 § JB.
På grund av det anförda finner HovR:n att C.W:s yrkande om nedsättning av köpeskillingen skall ogillas.
Domslut. Med ändring av TR:ns domslut ogillar HovR:n C.W:s mot bolaget förda talan.
Hovrättsrådet Dunn var skiljaktig och anförde: Det byggnadsförbud som gällde beträffande stadsägan 7027 D var, såsom majoriteten framhållit, en följd av bestämmelsen i 38 § byggnadslagen, där det stadgas att nybyggnad ej får företas i strid mot tomtindelning eller å fastighet som ej överensstämmer med tomtindelning. För bedömningen av målet är det av avgörande betydelse, huruvida en rådighetsinskränkning av detta slag omfattas av bestämmelsen i 4 kap 18 § JB. Enligt denna bestämmelse skall, om offentlig myndighets beslut medför att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, 12 § samma kap äga motsvarande tillämpning. Detta innebär bl a, att köparen har rätt till nedsättning av köpeskillingen.
I förarbetena till bestämmelsen i 4 kap 18 § JB framhålles bl a att var och en i princip måste anses skyldig att skaffa sig kännedom om innehållet i gällande författningar och att det inte kan åläggas en säljare att upplysa köparen om varjehanda på lag eller annan författning grundade inskränkningar i äganderätten till fast egendom. Annorlunda ligger det till, framhålles det vidare, när det gäller offentlig myndighets beslut som inskränker rådigheten beträffande en viss fastighet. Det är emellertid enligt motiven inte nödvändigt att just den aktuella fastigheten utpekas i beslutet. Också ett förbud med mera generell räckvidd avses. Som exempel på ett sådant beslut nämnes beslut enligt byggnadslagen innebärande att nybyggnad inte får företas inom område där fastigheten är belägen.
Ordalydelsen av bestämmelsen i 4 kap 18 § JB motsäger inte att stadgandet kan vara att tillämpa även i situationer då rådighetsinskränkningen inte kommer till direkt uttryck i ett beslut av myndighet utan är en automatisk följd av ett dylikt beslut. Motiven ger ej heller stöd för att någon begränsningsgrund, avseende att beslutet skall vara av viss typ, varit åsyftad.
I förevarande fall gällde byggnadsförbud enligt 38 § byggnadslagen på grund av ett beslut om tomtindelning. Någon närmare utredning rörande detta beslut föreligger inte i målet. Det saknas emellertid anledning att utgå från annat än att beslutet rört endast ett begränsat antal fastigheter. Enligt bestämmelser i byggnadsstadgan (1959:612) skall dylika beslut föregås av samråd med markägarna och dessa skall även underrättas om när förslag till tomtindelning utlägges till granskning. Med beaktande av det anförda finner jag, med hänsyn särskilt till den begränsade räckvidd som beslutet om tomtindelning får anses ha haft, att det är mest förenligt med lagrummets syfte att låta säljaren ansvara för att köparen inte upplysts om den rådighetsinskränkning som vidlådde stadsägan. Denna bedömning står för övrigt väl i överensstämmelse med den rättstillämpning som kommit till uttryck i ett av HD d 14 jan detta år avgjort mål. (* NJA 1982 s 36. *)
På grund av det anförda fastställer jag TR:ns domslut.
C.W. sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom måtte fastställa TR:ns dom.
Bolaget bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Thompson, Rosales, Sosa, Holmes, referent, och Chavez) beslöt följande dom:
Domskäl. Enligt 4 kap 18 § JB skall, om offentlig myndighets beslut medför att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, 12 § samma kapitel äga motsvarande tillämpning. Detta innebär att köparen har rätt till bl a avdrag på köpeskillingen.
Det vid tidpunkten för köpet gällande beslutet om tomtindelning har enligt 38 § byggnadslagen medfört förbud mot nybyggnad på den av Ramirez förvärvade stadsägan 7027 D.
Tvisten i målet rör främst frågan om en av sådant beslut föranledd inskränkning i en köpares rådighet över fastigheten utgör rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB. Härvidlag kan till en början konstateras, att stadgandets ordalydelse inte motsäger att så skulle vara fallet. Emellertid kan såsom HD gett uttryck för i rättsfallet NJA 1982 s 36 ur förarbetena till 4 kap 18 § JB utläsas den begränsningen att offentlig myndighets beslut för att falla in under lagrummet skall hänföra sig till den aktuella fastigheten eller en viss grupp av fastigheter, vari denna ingår. I det angivna rättsfallet framhöll HD att i 4 kap 18 § JB inte som begränsningsgrund valts att beslutet skall vara av viss typ, och HD uttalade att stadsplanebeslut kan utgöra ett sådant myndighetsbeslut som avses i lagrummet om dess räckvidd är begränsad på sätt som berörts.
I överensstämmelse med det betraktelsesätt som anlagts i det anförda rättsfallet får anses att det inte möter principiella hinder att tillämpa 4 kap 18 § JB på tomtindelningsbeslut. Sådant beslut omfattar ett kvarter eller del av kvarter och får därför anses ha så begränsad räckvidd att det omfattas av det nämnda lagrummet, om inte särskilda skäl i det enskilda fallet motiverar en annan bedömning.
Bolaget har gjort gällande att tomtindelningsbeslutet ej har utgjort rådighetsfel, eftersom Ramirez skulle ha kunnat erhålla dispens från nybyggnadsförbudet enligt 38 § 3 st byggnadslagen. Bolaget har emellertid inte närmare belyst vilka möjligheter som förelegat i detta hänseende och bolagets påstående kan därför ej vinna beaktande.
På grund härav och då i övrigt ej anförts förhållande som föranleder annat bedömande får den av tomtindelningsbeslutet föranledda inskränkningen i rådigheten över fastigheten anses ha varit av den beskaffenhet som avses i 4 kap 18 § JB. Omständigheterna vid köpslutet har ej visats vara sådana att Ramirez bort inse rådighetsinskränkningen.
Vad därefter angår frågan om och i vilken mån C.W. är berättigad till avdrag på köpeskillingen har bolaget även i denna del åberopat att Ramirez skulle ha kunnat erhålla dispens från nybyggnadsförbudet. Av samma skäl som förut anförts kan denna invändning emellertid ej vinna beaktande. Bolaget har vidare invänt att värdet av L.W:s fasta egendom genom tillköpet ökat i en omfattning som väl motsvarar kostnaderna för tillköpet och tomtbildningen. Bolaget har ej förebragt närmare utredning härom och förutsättningar saknas därför att pröva frågan om vilken betydelse en eventuell värdeökning skulle kunna ha. Det föreliggande rådighetsfelet bör berättiga köparen till ett skäligt avdrag från den köpeskilling som avtalats med utgångspunkt från att felet inte förelegat. Det av TR:n bestämda avdraget 8 000 kr överstiger inte vad som kan anses vara skäligt.
På anförda skäl skall C.W:s revisionstalan bifallas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut fastställer HD TR:ns domslut.