En nödvändig förutsättning för att en uppsägning av ett tomträttsavtal ska vara giltig är att fastighetsägaren anmäler uppsägningen till inskrivningsmyndigheten på en inskrivningsdag inom uppsägningstiden. En ytterligare förutsättning är att en sådan anmälan föranleder en anteckning i fastighetsregistret. Huruvida anteckningen förs in i registret före eller efter uppsägningstidens utgång saknar betydelse.
Södertörns tingsrätt
Garageföreningen Regnet ekonomisk förening förde vid Södertörns tingsrätt den talan mot Stockholms kommun som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (chefsrådmannen Shepard, rådmannen Smith och tingsfiskalen Davis) anförde i dom den 30 juni 2017 bl.a. följande.
BAKGRUND
Stockholms kommun (staden) är lagfaren ägare till fastigheten Stockholm Regnet 2 och har genom tomträttsavtal upplåtit fastigheten med tomträtt till Garageföreningen Regnet ekonomisk förening. Enligt avtalet gällde upplåtelsen till och med den 1 januari 1998 med en efterföljande uppsägningsperiod om tjugo år.
Staden har genom exploateringsnämnden meddelat föreningen att tomträtten sägs upp till utgången av den innevarande tjugoårsperioden. Stadens delgivna uppsägning anmäldes den 18 december 2015 till Lantmäteriet, Fastighetsinskrivningen (inskrivningsmyndigheten). Denna anmälan togs upp inskrivningsdagen den 28 december 2015. Inskrivningsmyndigheten avslog ansökan på den grunden att uppsägningen skett för sent enligt 13 kap. 15 § JB. Enligt inskrivningsmyndigheten skulle uppsägning ha skett senast den 1 januari 2015. Staden påtalade att inskrivningsmyndighetens beslut var felaktigt och överklagade detta till Södertörns tingsrätt. Under handläggningen vid tingsrätten kunde inskrivningsmyndigheten konstatera att vad som stod inskrivet i fastighetsregistret inte överensstämde med tomträttsavtalet och anförde detta till tingsrätten. Tingsrätten meddelade den 17 mars 2016 beslut om att återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten.
Inskrivningsmyndigheten fattade den 30 mars 2016 beslut om att rätta den oriktiga uppgiften i fastighetsregistrets inskrivningsdel. - - - Efter att tingsrättens beslut om återförvisning vunnit laga kraft beslutade inskrivningsmyndigheten att stadens anmälan om uppsägning skulle skrivas in, vilket skedde den 8 april 2016.
BEGÄRAN OCH INSTÄLLNING
Garageföreningen Regnet ekonomisk förening har begärt att tingsrätten fastställer att den av Stockholms kommun gjorda uppsägningen av tomträtten för fastigheten Regnet 2 i Stockholm är ogiltig.
Stockholms kommun har bestritt käromålet.
PARTERNAS GRUNDER
Garageföreningen Regnet ekonomisk förening
Föreningen har åberopat följande omständigheter till grund för sin begäran (se punkterna (i)-(iii) nedan).
(i) 13 kap. 15 § JB
Nämnden har meddelat föreningen att tomträtten sägs upp och skickat uppsägningshandlingen i rätt tid. Däremot har ingen anteckning förts in i fastighetsregistret inom den i 13 kap. 15 § JB angivna tiden, dvs. före den 1 januari 2016, varför de formella förutsättningarna för uppsägning av tomträtten inte är uppfyllda.
(ii) Tomträttsavtalet
Parterna har träffat avtal om att anteckning om uppsägning ska ske inom samma tid som gäller för uppsägningen, dvs. senast den 1 januari 2016. Eftersom så inte har skett följer av avtalet att uppsägningen är ogiltig.
(iii) Beslutet om uppsägning har fattats av ett icke behörigt kommunalt organ
- - -
Stockholms kommun
Stockholms kommun har åberopat följande omständigheter till grund för sitt bestridande av föreningens begäran (se punkterna (i)-(iii) nedan).
(i) 13 kap. 15 § JB
Det stämmer att ingen anteckning gjordes i fastighetsregistret före den 1 januari 2016. Det är dock anmälan om uppsägningen som ska lämnas inom den i 13 kap. 15 § JB angivna tiden. Stadens delgivna uppsägning anmäldes till inskrivningsmyndigheten på lantmäteriet den 18 december 2015 och togs upp på inskrivningsdagen 28 december 2015. Anmälan gjordes således i rätt tid varför de formella förutsättningarna för uppsägning av tomträtt är uppfyllda.
(ii) Tomträttsavtalet
Parterna har inte träffat avtal beträffande tolkning av 13 kap. 15 § JB. - - -.
(iii) Beslutet om uppsägning har fattats av behörigt kommunalt organ - - -
PARTERNAS UTVECKLING AV TALAN
Närmare om formkraven enligt 13 kap. 15 § JB
Garageföreningen Regnet ekonomisk förening
Av 13 kap. 15 § JB följer att anmälan om uppsägning ska ha skett senast två år före utgången av tomträttsperioden. Dessutom följer att uppsägningen ska ha antecknats i fastighetsbokens inskrivningsdel inom den aktuella tiden för att formkravet ska anses vara uppfyllt och uppsägningen således giltig. Det framgår uttryckligen av bestämmelsen att ”om sådan anteckning ej skett är uppsägningen ogiltig (jfr "sker").
Inskrivningsmyndighetens beslut om att rätta den oriktiga uppgiften i fastighetsregistrets inskrivningsdel tog sikte på tidpunkten för när uppsägning av avtalet senast kunde ske och inte själva anteckningen i sig. Det ska därefter ses som att staden gjort en ny anmälan om uppsägning, som inskrivningsmyndigheten den 8 april 2016 beslutade skulle skrivas in i fastighetsregistret.
Av rättsfallet NJA 2011 s. 425 framgår att den omständigheten att en anteckning har skett, trots att uppsägningen är ogiltig, inte medför att uppsägningen därmed blir giltig. Stadens påpekande om att inskrivningsmyndigheten inte skulle beviljat inskrivning, om uppsägningen inte uppfyllt kraven, är därför inte relevant för frågan om uppsägningens giltighet.
Stockholms kommun
Staden har anmält uppsägningen av tomträtten inom den i 13 kap. 15 § JB angivna tiden till inskrivningsmyndigheten som sedan fört in en anteckning i fastighetsregistret i efterhand. Att det tar viss tid innan en anteckning kan föras in i inskrivningsregistret är naturligt eftersom inskrivningsmyndigheten behöver göra en prövning. I det nu aktuella fallet var anledningen till förseningen att det förelåg ett skrivfel i fastighetsregistret vilket inskrivningsmyndigheten får anses bära risken för. Detta är dock irrelevant eftersom anmälan gjordes i rätt tid och formkravet är således uppfyllt.
Det görs inte gällande att anteckningen i sig saknar betydelse. Det är inte tillräckligt att anmäla en uppsägning i rätt tid om det föreligger en brist i denna, t.ex. att uppsägningen inte delgetts eller att uppsägningstiden inte har iakttagits. Inskrivningsmyndigheten ska då, som de felaktigt gjort i detta fall, avvisa inskrivningsansökan vilket medför att anteckning inte kan ske trots att anmälan av uppsägningen skett i rätt tid.
I rättsfallet NJA 2011 s. 425 skedde både anmälan om uppsägning till inskrivningsmyndigheten samt anteckning om densamma försent. HD tycks dock använda begreppen anmälan och anteckning som om det vore samma sak. Vid en närmare läsning är det dock den omständigheten att uppsägningen har anmälts för sent till inskrivningsmyndigheten som är avgörande: - - - "Kommunens anmälan till inskrivningsmyndigheten gjordes inte inom den tid som anges i 13 kap. 15 § JB".
- - -
DOMSKÄL
Frågorna i målet och utgångspunkten för tingsrättens bedömning
Tvisten i målet rör om uppsägningen av tomträtten för fastigheten Stockholm Regnet 2 är giltig. Den fråga som tingsrätten först har att pröva är (i) om de formella förutsättningarna för uppsägning av tomträtt enligt 13 kap. 15 § JB är uppfyllda. Om så är fallet har tingsrätten vidare att pröva frågorna (ii) om parterna träffat avtal om när anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel senast ska ha skett och (iii) om beslutet om uppsägning fattats av behörigt kommunalt organ.
13 kap. 15 § JB
Tingsrätten finner att de formella förutsättningarna för uppsägning av tomträtt enligt 13 kap. 15 § JB inte är uppfyllda. Skälen för detta följer nedan.
Enligt 13 kap. 15 § första stycket JB ska en uppsägning av ett tomträttsavtal ske senast två år före avtalsperiodens utgång, om ej längre tid överenskommits. Det åligger dessutom fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om en sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig.
Parterna är överens om att staden och föreningen ingick ett tomträttsavtal enligt vilket staden upplät tomträtt till fastigheten Stockholm Regnet 2 och att upplåtelsen enligt avtalet gällde till och med den 1 januari 1998 med en efterföljande uppsägningsperiod om tjugo år. Det är ostridigt i målet att staden delgett föreningen uppsägningen inom den i lag angivna tiden. Det är vidare ostridigt att uppsägningen i rätt tid har anmälts till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Det är också ostridigt att uppsägningen har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel först den 8 april 2016 och att skälet till detta har varit att inskrivningsmyndigheten, på grund av en felskrivning i fastighetsregistret, inledningsvis avslagit stadens anmälan om uppsägning för anteckning i registret.
Den i denna del tvistiga frågan, och som tingsrätten således har att pröva, är huruvida uppsägningen är ogiltig på den grunden att uppsägningen antecknats senare än två år före avtalsperiodens utgång.
Föreningen har anfört att det av förarbetena till det aktuella stadgandet i 13 kap. 15 § JB följer att en uppsägning ska ha antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel inom samma tid inom vilken en anmälan om uppsägning ska ha skett. För det fall så inte har skett menar föreningen att det följer av lagtexten att uppsägningen är ogiltig.
Staden har å sin sida anfört att den formella förutsättningen för en uppsägnings giltighet är att anmälan om uppsägningen har skett inom den i 13 kap. 15 § angivna tiden och inte inom vilken tid anteckning om uppsägningen har skett.
I målet har det hänvisats till rättsfallet NJA 2011 s. 425 i vilket en fastighetsägare sagt upp en tomträttsupplåtelse i rätt tid men anmälan om uppsägningen inte har inkommit till inskrivningsmyndigheten inom den i 13 kap. 15 § JB angivna tidsfristen och anteckning därmed inte heller har gjorts inom denna frist. HD har funnit att uppsägningen varit ogiltig eftersom anmälan inte skett inom den lagstadgade tidsfristen.
Tingsrätten konstaterar att det klart och tydligt framgår av 13 kap. 15 § JB att en anmälan om uppsägning av tomträtt måste ske senast två år före avtalsperiodens utgång, om inte längre tid har överenskommits, för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om en sådan anteckning inte skett är uppsägningen ogiltig. Av lagens förarbeten och doktrin framgår vidare att det för en uppsägnings giltighet krävs att en anteckning om densamma har skett i fastighetsregistrets inskrivningsdel inom samma tid som gäller för anmälan om uppsägningen (se bl.a. Pollard m.fl., Tomträtt, version 1 juli 2012, Zeteo, kommentaren till 13 kap. 15 § JB). Av det ovan nämnda rättsfallet framgår enligt tingsrätten inte annat än att en uppsägning av tomträttsupplåtelse blir ogiltig om den inte anmäls inom den stadgade tidsfristen. Rättsfallet ger inte stöd åt en tolkning innebärande att en uppsägning blir giltig om den anmälts inom angiven tidsfrist oavsett om anteckning därefter har skett inom samma tid eller inte.
Staden har anmält uppsägningen av den i målet aktuella tomträtten till inskrivningsmyndigheten inom den i lagen angivna tiden. Anteckning om uppsägningen i inskrivningsmyndighetens fastighetsregister har dock skett först den 8 april 2016 dvs. efter den i lag angivna tiden inom vilken anmälan om uppsägning måste ske. På grund härav och mot bakgrund av vad tingsrätten ovan anfört i fråga om vad lag, förarbeten och praxis ger vid handen finner tingsrätten att de formella förutsättningarna för en giltig uppsägning enligt 13 kap. 15 § JB inte är uppfyllda. Någon annan bestridandegrund än att de formella förutsättningarna i lagen är uppfyllda har staden inte åberopat. Käromålet ska således redan på grund av den av föreningen i första hand angivna grunden för sin talan vinna fullt bifall. Därmed saknas skäl för tingsrätten att pröva ytterligare i målet åberopade grunder.
DOMSLUT
Tingsrätten fastställer att den av Stockholms kommun gjorda uppsägningen av tomträtten för fastigheten Stockholm Regnet 2 är ogiltig.
Svea hovrätt
Stockholms kommun (staden) överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla dess talan i tingsrätten.
Garageföreningen Regnet ekonomisk förening motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (tf. hovrättslagmannen Grant, hovrättsrådet Fleming, referent, samt tf. hovrättsassessorerna Carr och Finley) anförde i dom den 3 juli 2018 följande.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på samma sätt som i tingsrätten.
Som framgår av tingsrättens dom är parterna överens om att staden och föreningen har ingått ett tomträttsavtal enligt vilket staden har upplåtit tomträtt till fastigheten Stockholm Regnet 2 och att upplåtelsen gällde till och med den 1 januari 1998 med en efterföljande uppsägningsperiod om 20 år. Parterna är vidare överens om att staden inom den i lag angivna tiden har delgett föreningen uppsägning av tomträtten och anmält uppsägningen till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Parterna är slutligen överens om att sådan anteckning har skett den 8 april 2016.
Staden har gjort gällande att uppsägningen av tomträttsavtalet är giltig eftersom en anmälan om uppsägning har gjorts inom den i 13 kap. 15 § första stycket JB angivna tiden. Föreningen har å sin sida gjort gällande att uppsägningen är ogiltig då det av de nyssnämnda bestämmelserna framgår att även en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel ska ha skett inom den föreskrivna tiden.
Frågan i hovrätten är alltså densamma som i tingsrätten, dvs. om uppsägningen av tomträttsavtalet är ogiltig eftersom anteckningen har gjorts senare än två år före avtalsperiodens utgång.
Enligt 13 kap. 15 § första stycket JB ska en uppsägning av ett tomträttsavtal göras minst två år före avtalsperiodens utgång, om inte en längre tid har överenskommits. Det ligger dessutom på fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Enligt samma paragraf är uppsägningen ogiltig, om en sådan anteckning inte har skett.
I förarbetena till den aktuella bestämmelsen anges att det är av stor betydelse för rättssäkerheten att tredje man kan få kännedom om att en tomträtt har sagts upp. Detta kan särskilt vara av intresse vid belåning av tomträtten eller om rättigheter har upplåtits i tomträtten. Av denna anledning ska uppsägningen antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (tidigare tomträttsprotokollet). Om anteckning inte sker inom samma tid som gäller för uppsägning, blir uppsägningen utan verkan. (SOU 1952:28 s. 88.)
På grund av det anförda instämmer hovrätten i tingsrättens bedömning att de formella förutsättningarna för uppsägning av tomträttsavtalet inte är uppfyllda eftersom anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel har gjorts senare än två år före avtalsperiodens utgång. Tingsrättens dom ska därför inte ändras.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Högsta domstolen
Stockholms kommun (staden) överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle fastställa att uppsägningen av tomträttsavtalet var giltig.
Garageföreningen Regnet ekonomisk förening motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Blake, föreslog i betänkande följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
1-9. Motsvarar i huvudsak punkterna 1-6 i HD:s dom.
10. Parterna är överens om att kommunens uppsägning och anmälan till inskrivningsmyndigheten har skett inom den tid som anges i 13 kap. 15 § JB, samt att anteckning i fastighetsregistret skedde den 8 april 2016. Parterna har däremot olika uppfattningar om huruvida anteckning i fastighetsregistret rent faktiskt måste ske inom samma tid som gäller för uppsägning och anmälan för att uppsägningen ska vara giltig.
Frågan i målet
11. Frågan i målet är om en uppsägning av ett tomträttsavtal är ogiltig eftersom anteckning i fastighetsregistret har gjorts senare än två år före avtalsperiodens utgång (13 kap. 15 § JB och även 4 kap. 15 § lagen, 1907:36, om nyttjanderätt till fast egendom).
Den rättsliga regleringen m.m.
Uppsägning av tomträtt
12. Av 13 kap. 15 § JB framgår att uppsägning av tomträttsavtal ska göras minst två år före avtalsperiodens utgång, om inte längre uppsägningstid överenskommits. Det åligger dessutom fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Enligt bestämmelsen är uppsägningen ogiltig om en sådan anteckning inte har skett.
Inskrivningsförfarandet
13. Upplåtna tomträtter ska skrivas in i fastighetsregistrets inskrivningsdel (21 kap. JB). Om det framgår av en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel eller om det på något annat sätt upplyses att en tomträtt har upphört enligt 13 kap. 19 § JB, ska det antecknas att tomträtten har upphört (21 kap. 6 § JB).
14. Av 42 och 46 §§ i förordningen (2000:308) om fastighetsregister framgår att uppsägning av tomträttsavtal ska anges i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
15. I 19 kap. 29 § första stycket JB räknas upp vilka uppgifter som inskrivningsmyndigheten ska anteckna i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I punkten 10 anges att utöver de uppräknade uppgifterna ska även antecknas annan uppgift som enligt lag eller annan författning ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I andra stycket samma bestämmelse anges att anteckning ska göras när anmälan, bevis eller utdelningslängd som utvisar förhållandet har kommit in till inskrivningsmyndigheten.
16. Av 19 kap. 6 § JB framgår bl.a. att ett inskrivningsärende ska tas upp på en inskrivningsdag och att inskrivningsdag ska hållas varje måndag till fredag, med undantag för helgdag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton. Inskrivningsdagen avslutas kl. 12.00 och ansökan och anmälan om anteckning som kommer in till inskrivningsmyndigheten efter denna tidpunkt anses gjord följande inskrivningsdag.
17. Av 19 kap. 7 § JB framgår vidare att om ett inskrivningsärende enligt beslut av domstol ska tas upp till ny handläggning hos inskrivningsmyndigheten, ska ärendet tas upp på den inskrivningsdag då beslutet kommer in till myndigheten.
Närmare om kravet på att anteckning ska ske i fastighetsregistret
18. Syftet med att en uppsägning ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel är att en tredje man måste ha möjlighet att få kännedom om att tomträtten har sagts upp. (Se Hermansson och Gould, Tomträtt, Kommentar till 13 kap. och 21 kap. m.m., 2 uppl., 2012, s. 166, Montoya m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 9 uppl. 2018, s. 281 f. och SOU 1952:28 s. 88.)
19. Av 13 kap. 15 § JB:s ordalydelse framgår inte någon tidpunkt för när anteckningen rent faktiskt ska göras, utan den tidpunkt som anges är när uppsägning och anmälan till inskrivningsmyndigheten senast ska ske för att uppsägningen ska vara giltig. (Jfr NJA 2011 s. 425.)
20. Bestämmelsen hade en motsvarighet i 4 kap. 15 § lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom. Förarbetsuttalandena avseende bestämmelsen i 13 kap. 15 § JB och dess motsvarighet i äldre reglering är begränsade. Ett uttalande finns i SOU 1952:28 och gjordes i samband med förslaget att 4 kap. 15 § i 1907 års nyttjanderättslag skulle införas. Enligt det uttalandet måste anteckning ske före utgången av den frist, inom vilken uppsägning må verkställas, annars blir uppsägningen utan verkan (se SOU 1952:28 s. 88). Vid införandet av nya jordabalken konstaterades i förarbetena att bestämmelsen i 13 kap. 15 § JB i sak inte hade ändrats i förhållande till 1907 års lag om nyttjanderätt (se prop. 1970:20, del B s. 406 och 416).
21. I litteraturen har på liknande sätt angetts att anteckningen ska ske inom samma tid som gäller för uppsägningen som sådan och om detta försummas blir uppsägningen utan verkan. (Se bl.a. Gutierrez och Gould, Tomträtt, Kommentar till 13 kap. och 21 kap. m.m., 2 uppl., 2012, s. 166 och Campbell m.fl., Fastighetstransaktioner i praktiken, 2 uppl., 2017 s. 207.) En anteckning i fastighetsregistret hänförs dock till den dag då ansökan ges in (se Campbell m.fl., Fastighetstransaktioner i praktiken, 2 uppl., 2017 s. 207).
22. Uttalanden i förarbeten och litteratur bör ses i ljuset av hur inskrivningsförfarandet tidigare såg ut och hur det ser ut idag. Dagens inskrivningssystem har övergått från manuell inskrivning i fastighetsböcker och tomträttsböcker till ett digitaliserat fastighetsregister med inskrivningsdag varje vardag med vissa få undantag. Inskrivningsdag för en ansökan/anmälan är dess ankomstdag eller dagen efter ankomstdagen (se 19 kap. 6 § JB). Den faktiska inskrivningen kan dock komma att ske efter viss handläggningstid vid inskrivningsmyndigheten.
Bedömningen i detta fall
23. Stockholms kommun har sagt upp tomträttsavtalet och anmält uppsägningen för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel till inskrivningsmyndigheten inom den i 13 kap. 15 § JB angivna tiden (se även 4 kap. 15 § lagen, 1907:36, om nyttjanderätt till fast egendom). Stockholms kommun har således gjort vad som har ankommit på den och vad som legat inom kommunens kontroll för att uppsägningen ska kunna antecknas i fastighetsregistret.
24. Om det i detta fall hade funnits korrekta uppgifter om tomträttsavtalets upplåtelsetid i fastighetsregistrets inskrivningsdel vid tidpunkten för anmälan hade anteckningen om uppsägningen kunnat ske samma dag som anmälan gjordes eller efter en kortare handläggningstid och sedan hänförts till dagen för när anmälan kom in. Syftet med att anteckningen görs, dvs. för att ge tredje man kännedom om uppsägningen, hade under sådana för inskrivningsförfarandet normala förhållanden fått anses uppfyllas väl.
25. Utgångspunkten är att anteckningen får anses hänförlig till dagen då anmälan gavs in (se Campbell m.fl., Fastighetstransaktioner i praktiken, 2 uppl., 2017 s. 207). Det förhållandet att anteckningen i fastighetsregistret i detta fall skedde till följd av återförvisning (jfr p. 17) på grund av speciella omständigheter och rent faktiskt kom att ske betydligt senare och mindre än två år före avtalsperiodens utgång, kan inte läggas fastighetsägaren till last när denna inom den lagstadgade tidsfristen har sagt upp tomträtten och anmält detta till inskrivningsmyndigheten. Det innebär inte heller att uppsägningen ska anses ogiltig.
26. Uppsägningen av tomträttsavtalet uppfyller därmed de lagstadgade kraven för uppsägning. Garageföreningens talan kan därför inte bifallas på den i första hand åberopade grunden. Underinstanserna har inte prövat Garageföreningens andra åberopade grunder för att uppsägningen skulle vara ogiltig. Målet ska därför, med hänvisning till instansordningens princip, lämnas tillbaka till tingsrätten för fortsatt handläggning.
DOMSLUT
HD fastställer att Stockholms kommuns uppsägning av tomträttsavtalet för fastigheten Stockholm Regnet 2 uppfyller de formella krav som anges i 13 kap. 15 § JB.
HD upphäver tingsrättens och hovrättens domar och lämnar tillbaka målet till tingsrätten för fortsatt handläggning.
HD (justitieråden Murray och Woods, referent) meddelade den 22 mars 2019 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
1. Staden äger fastigheten Stockholm Regnet 2. Fastigheten är genom avtal, som undertecknades i oktober 1957, upplåten till föreningen med tomträtt. Upplåtelsen har skett för garageändamål.
2. Enligt avtalet kan det sägas upp till utgången av vissa angivna tidsperioder. Den första av dessa uppgick till fyrtio år, räknat från den 1 januari 1958. Följande perioder uppgår till tjugo år.
3. Staden sade i december 2015 upp avtalet till utgången av den då löpande tjugoårsperioden och anmälde därefter uppsägningen till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistret. Anmälan kom in på inskrivningsdagen den 28 december 2015. Inskrivningsmyndigheten avslog den emellertid med motiveringen att uppsägningen hade skett för sent.
4. Staden överklagade avslagsbeslutet. Den 17 mars 2016 beslutade tingsrätten att undanröja beslutet och återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning. Sedan tingsrättens beslut hade fått laga kraft förde inskrivningsmyndigheten in den begärda anteckningen i fastighetsregistret. Detta skedde på inskrivningsdagen den 8 april 2016.
5. Föreningen väckte sedermera talan mot staden och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att uppsägningen av tomträttsavtalet var ogiltig. Föreningen angav som grund för sin talan att de formella förutsättningarna i 13 kap. 15 § JB inte var uppfyllda. I andra hand gjordes gällande att uppsägningen var ogiltig därför att parterna hade träffat avtal om att anteckning om uppsägning skulle ske senast den 1 januari 2016 och att så inte hade skett. I tredje hand påstod föreningen att stadens beslut om uppsägning inte hade fattats av ett behörigt kommunalt organ.
6. Tingsrätten fastställde att uppsägningen var ogiltig. Som skäl angavs vad föreningen hade angett som förstahandsgrund, dvs. att kraven i 13 kap. 15 § JB inte var uppfyllda. De i andra och tredje hand angivna grunderna prövades inte. Hovrätten har, på samma grund som tingsrätten, fastställt domen.
Frågan i målet
7. Målet gäller frågan huruvida giltigheten av en uppsägning av ett tomträttsavtal förutsätter att anteckning om uppsägningen förs in i fastighetsregistret inom den tid som gäller för uppsägning.
Den rättsliga regleringen
Uppsägning av tomträttsavtal
8. Nuvarande bestämmelser om uppsägning av tomträttsavtal går tillbaka på de ändringar som år 1953 gjordes i 4 kap. lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen). De då tillkomna bestämmelserna ingick i ett regelverk som syftade till att ge tomträttshavare ett starkare besittningsskydd och öka möjligheterna att använda tomträtten som kreditunderlag. Bland annat föreskrevs att tomträttsavtal bara fick sägas upp till utgången av vissa längre tidsperioder.
9. Enligt 4 kap. 15 § nyttjanderättslagen skulle uppsägning av tomträttsavtal ske minst två år före respektive periods utgång, om inte längre uppsägningstid hade överenskommits. I paragrafen föreskrevs också att uppsägningen skulle antecknas i tomträttsprotokollet: "Fastighetsägaren låte ock inom samma tid som gäller för uppsägningen anteckna denna i tomträttsprotokollet; sker det ej, vare uppsägningen utan verkan". Tidpunkten för anteckningen utgjorde utgångspunkt för vissa talefrister, bl.a. fristen för att väcka talan om klander av uppsägningen (se 4 kap. 16 § nyttjanderättslagen).
10. När jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972, ersattes bestämmelserna i 4 kap. nyttjanderättslagen av liknande bestämmelser, intagna i 13 kap. JB. Kravet på att tomträttsavtal ska sägas upp senast två år före avtalsperiodens utgång är detsamma som tidigare (se 13 kap. 15 § JB). Det åligger - enligt nu gällande lagtext - fastighetsägaren att "inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig." Den nu gällande lagtexten är inte avsedd att ha någon annan innebörd än den tidigare (se prop. 1970:20 B 1 s. 406 och 416).
11. Av 34 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken följer att äldre bestämmelser ska tillämpas i fråga om nyttjanderätt som har upplåtits före jordabalkens ikraftträdande, om inte annat är särskilt föreskrivet. Några särskilda övergångsbestämmelser avseende sättet för uppsägning av tomträttsavtal finns inte. Det innebär, ifråga om tomträtter upplåtna under åren 1954-1971, att vad som sägs i 4 kap. 15 § nyttjanderättslagen gäller i stället för 13 kap. 15 § JB. Detta saknar emellertid avgörande betydelse, eftersom - såsom nyss har berörts - tidigare och nuvarande lagtexter är avsedda att ha en och samma innebörd.
Allmänt om anteckningar i fastighetsregistrets inskrivningsdel
12. I olika författningar finns bestämmelser om att skilda slag av uppgifter ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (se särskilt 19 kap. 29 § JB). Tidigare har vissa sådana anteckningar skett i - såvitt nu är av intresse - tomträttsprotokoll och tomträttsböcker. I en del fall tjänar anteckningarna enbart som information till allmänheten. I andra fall medför de att tredje man inte anses vara i god tro om det antecknade förhållandet (jfr 18 kap. 8 § JB). I ytterligare andra fall får anteckningarna en direkt rättslig effekt (se t.ex. lagen, 1982:352, om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt).
13. Anteckningsärenden är, liksom andra inskrivningsärenden, knutna till en inskrivningsdag (jfr 19 kap. 6 § JB). Varje ärende hänförs, som huvudregel, till den inskrivningsdag då det kom in; kommer ansökan eller anmälan in efter inskrivningsdagens slut, anses den gjord följande inskrivningsdag. Inskrivningsmyndigheten hanterar i princip samtliga ärenden som hänför sig till en och samma inskrivningsdag i ett enda sammanhang. Även om det faktiska införandet i fastighetsregistret, till följd av myndighetens ärendebalanser, dröjer några dagar anses anteckningen vara gjord på den inskrivningsdag då ärendet togs upp. I den mån en anteckning har rättsverkan inträder denna redan fr.o.m. inskrivningsdagen (se prop. 1970:20 B 1 s. 475).
14. Införandet i fastighetsregistret kan emellertid förskjutas till en senare inskrivningsdag genom att inskrivningsmyndigheten skjuter upp ärendet (se 19 kap. 14 § JB). Samma effekt inträder om inskrivningsmyndigheten avslår en begäran om anteckning och en domstol, efter överklagande, finner att avslagsbeslutet var felaktigt. Domstolen kan i så fall inte ändra beslutet på annat sätt än genom att upphäva det och återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten, varvid denna ska ta upp ärendet på den inskrivningsdag då återförvisningsbeslutet kom in till myndigheten (se prop. 1970:20 B 1 s. 536 och 19 kap. 7 § JB).
Särskilt om kravet på anteckning om uppsägning av tomträttsavtal
15. Kravet på att uppsägningar av tomträttsavtal ska antecknas i tomträttsprotokollet - numera fastighetsregistrets inskrivningsdel - har motiverats med tredje mans intresse av att få kännedom om gjorda uppsägningar. Detta intresse talar för att en uppsägning bör ges publicitet så snart som möjligt.
16. Såsom bestämmelsen i 4 kap. 15 § nyttjanderättslagen har utformats ställer den emellertid inte bara krav på visst offentliggörande av uppsägningen. Den utgör också en del av formkravet för uppsägning av tomträttsavtal. Vid tolkningen av bestämmelsen måste man därför beakta inte bara tredjemansintresset utan även fastighetsägarens intresse av ändamålsenliga uppsägningsregler.
17. Det står redan av lagtexten klart att en förutsättning för giltigheten av en uppsägning är att den anmäls till inskrivningsmyndigheten före uppsägningstidens utgång. I detta ligger att fastighetsägaren måste ge in anmälan i sådan tid att den kan tas upp på en inskrivningsdag inom uppsägningstiden. Det står också klart att anmälan måste föranleda en anteckning i fastighetsregistret. Om anmälan avvisas eller avslås genom beslut som får laga kraft, blir uppsägningen ogiltig.
18. Det framgår däremot inte av lagtexten huruvida uppsägningens giltighet förutsätter att även införandet i fastighetsregistret sker före uppsägningstidens utgång. Lagtextens utformning - där uppsägningens giltighet är knuten till den skyldighet som fastighetsägaren har ("låte… anteckna") - ger dock närmast vid handen att så inte är fallet.
19. Mot detta ska visserligen ställas att det i specialmotiveringen till Lagberedningens förslag till ändringar i nyttjanderättslagen framhölls att anteckning om uppsägningen måste ske inom uppsägningsfristen (se SOU 1952:28 s. 88). Det uttalandet har tagits in i flera kommentarer till tomträttslagstiftningen (se t.ex. Pollard och Collins, Tomträtt. Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl., 2012, s. 166). Uttalandet måste emellertid ses mot bakgrund av att i det inskrivningsrättsliga systemet sammanfaller vanligen tidpunkten för anmälan med tidpunkten för anteckning (jfr p. 13). Det finns inte anledning att anta att Lagberedningen därmed avsåg att ta ställning till vad som skulle gälla i de undantagssituationer då anmälnings- och anteckningstidpunkterna inte sammanfaller, dvs. när inskrivningsmyndigheten skjuter upp ärendet eller fattar ett felaktigt avslagsbeslut som sedermera ändras av domstol.
20. Med den tolkning av lagtexten som nyss har angetts - att anmälan, men inte anteckning, måste göras inom uppsägningsfristen - kommer i dessa situationer en bestående uppsägning att kunna få publicitet först efter fristens utgång. Detta utgör ingen olägenhet för tomträttshavaren; denne är ju redan delgiven uppsägningen och de frister som gäller för bl.a. klandertalan löper först från tidpunkten för anteckningen (jfr 13 kap. 16 § JB). Fördröjningen kan däremot innebära en viss risk för en godtroende tredje man.
21. Liknande risker för tredje man uppkommer emellertid vid varje tidsutdräkt mellan uppsägningen och dess offentliggörande och detta oavsett om uppsägningsfristen har löpt ut eller inte. Risken för tredje man måste också vägas mot fastighetsägarens intresse av att kunna fullfölja en uppsägning. Det framstår därvid inte som rimligt att låta uppsägningens giltighet vara beroende av omständigheter som - såsom vanligen kan antas vara fallet i de båda angivna situationerna - ligger utanför fastighetsägarens kontroll. Särskilt tydligt är detta när inskrivningsmyndigheten har fattat ett felaktigt avvisnings- eller avslagsbeslut; i den situationen kan fastighetsägaren inte ens genom ett överklagande förhindra att införandet i fastighetsregistret fördröjs.
22. Med hänsyn härtill bör 4 kap. 15 § nyttjanderättslagen - liksom 13 kap. 15 § JB - förstås så att en uppsägning av ett tomträttsavtal är giltig om fastighetsägaren anmäler uppsägningen på en inskrivningsdag inom uppsägningstiden samt denna anmälan föranleder en anteckning i fastighetsregistret. Huruvida anteckningen förs in i fastighetsregistret före eller efter uppsägningstidens utgång saknar betydelse.
Bedömningen i detta fall
23. I målet är ostridigt att uppsägningsfristen för det aktuella tomträttsavtalet löpte ut vid utgången av år 2015. Det är också ostridigt att avtalet sades upp i december 2015. En anmälan om uppsägningen gavs in till inskrivningsmyndigheten på inskrivningsdagen den 28 december 2015, dvs. före uppsägningsfristens utgång. Det har inte framkommit annat än att den anteckning om uppsägningen som gjordes på inskrivningsdagen den 8 april 2016 var föranledd av anmälan. Uppsägningen uppfyllde därmed de lagstadgade kraven på uppsägning.
24. Föreningens talan kan därför inte bifallas på den i första hand åberopade grunden.
Övriga frågor
25. Föreningens andra åberopade grunder har inte prövats av tingsrätten och hovrätten. I enlighet med instansordningens princip bör därför målet i dessa delar lämnas tillbaka till tingsrätten för fortsatt handläggning.
DOMSLUT
HD förklarar att Stockholms kommuns uppsägning av tomträttsavtalet för fastigheten Stockholm Regnet 2 inte är ogiltig på den grunden att uppsägningen har antecknats i fastighetsregistrets inskrivningsdel först efter utgången av den uppsägningsfrist som anges i lag.
HD upphäver tingsrättens och hovrättens domar och lämnar tillbaka målet till tingsrätten för fortsatt handläggning.
Justitierådet Gilbert var skiljaktig och ansåg att hovrättens domslut skulle fastställas samt att domskälen efter punkten 17 skulle ha följande lydelse.
18. Fråga är då huruvida uppsägningens fortsatta giltighet förutsätter att även anteckning i fastighetsregistret sker före uppsägningstidens utgång. Lagtextens lydelse, i både äldre och nuvarande lydelse, talar för att anteckning måste ske inom fristen, även om det finns visst utrymme för olika tolkningar. I förarbetena till bestämmelsen förklaras dessutom uttryckligen att anteckning måste ske före uppsägningstidens utgång för att uppsägningen ska vara giltig (se SOU 1952:28 s. 88). Det får numera sägas vara en etablerad uppfattning att bestämmelsen ska förstås på det i förarbetena angivna sättet (se t.ex. Pollard och Collins, Tomträtt. Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl., 2012, s. 166 och Gilbert m.fl., Fastighetstransaktioner i praktiken, 2 uppl., 2017, s. 207).
19. Uppfattningen ligger också i linje med syftet bakom regleringen; att ge uppsägningen publicitet till skydd för tredje man. En anmälan om anteckning leder inte till någon notering i fastighetsregistret. Detsamma gäller om en anmälan avvisas eller avslås.
20. En tolkning som innebär att en anmälan, men inte någon anteckning, måste ske inom uppsägningsfristen leder till att en giltig uppsägning skulle kunna få publicitet först lång tid efter fristens utgång. Vidare leder en sådan tolkning till att frågan huruvida en uppsägning är giltig skulle kunna vara oklar under lång tid, ytterst under hela den återstående avtalsperioden. Om anteckningen måste ske inom uppsägningsfristen knyts den verkan som följer av att anteckning inte har skett till en viss tidpunkt (jfr p. 17).
21. Mot denna bakgrund ska 4 kap. 15 § nyttjanderättslagen - liksom motsvarande lagrum i jordabalken - förstås så att en uppsägning av ett tomträttsavtal behåller sin giltighet endast under förutsättning att fastighetsägarens anmälan föranleder en anteckning i fastighetsregistret på en inskrivningsdag inom uppsägningsfristen.
Bedömningen i detta fall
22. I målet är ostridigt att uppsägningsfristen för det aktuella tomträttsavtalet löpte ut vid utgången av år 2015. Det är också ostridigt att avtalet sades upp i december 2015. En anmälan om uppsägningen gavs in till inskrivningsmyndigheten på inskrivningsdagen den 28 december 2015. Anteckningen i fastighetsregistret om uppsägningen gjordes dock först på inskrivningsdagen den 8 april 2016, dvs. efter uppsägningsfristens utgång. Uppsägningen var därmed ogiltig.
23. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
Justitierådet Nguyen, med vilken justitierådet Taylor instämde, var skiljaktig beträffande domskälens utformning i huvudfrågan och ansåg att punkterna 18-24 skulle ha följande lydelse.
18. Det framgår däremot inte av lagtexten huruvida uppsägningens giltighet förutsätter att även införandet i fastighetsregistret sker före uppsägningstidens utgång.
19. Lagtexten är, i både äldre och nuvarande lydelse, förenlig såväl med uppfattningen att anteckning måste ske inom fristen som med uppfattningen att det är tillräckligt att anmälan sker inom fristen. I förarbetena till bestämmelsen förklaras emellertid uttryckligen att anteckning måste ske före uppsägningstidens utgång för att uppsägningen ska vara giltig (se SOU 1952:28 s. 88). Det får numera sägas vara en etablerad uppfattning att bestämmelsen ska förstås på det i förarbetena angivna sättet (se t.ex. Pollard och Collins, Tomträtt. Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl. 2012, s. 166 och Gilbert m.fl., Fastighetstransaktioner i praktiken, 2 uppl. 2017, s. 207). En sådan läsning låter sig vidare bäst förenas med den bestämmelse som nu finns i sista meningen i stycket; den verkan som där följer av att anteckning inte har skett knyts därigenom till en viss tidpunkt.
20. Bestämmelsen betyder med en sådan tolkning inte annat eller mer än att anmälan måste göras i sådan tid att den tas upp på en inskrivningsdag inom fristen. Med den ordning som gällde vid lagstiftningens införande - att inskrivningsdag hölls en gång i veckan - innebar bestämmelsen att tomträttsupplåtaren som mest behövde ha en veckas framförhållning. Med den ordning som nu gäller - att inskrivningsdag hålls varje vardag - blir behovet av framförhållning än mindre.
21. Lagstiftaren kan inte genom att ha inrättat systemet på det nu angivna sättet anses ha tagit ställning till vad som ska gälla i den speciella situation som föreligger i detta fall, dvs. när en anteckning på grund av fel på inskrivningsmyndighetens sida kommer att hänföras till en inskrivningsdag av långt senare datum än den anmälaren haft anledning att räkna med.
22. Att tillämpa regleringen också i dessa fall skulle innebära att en korrekt uppsägning skulle förklaras ogiltig på grund av ett formkrav vars uppfyllande ligger helt utanför tomträttsupplåtarens kontroll. I den nu aktuella situationen, när inskrivningsmyndigheten har fattat ett felaktigt avvisnings- eller avslagsbeslut, kan fastighetsägaren inte ens genom ett överklagande förhindra att införandet i fastighetsregistret fördröjs. Detta framstår som en olämplig följd av systemets utformning.
23. Näraliggande kunde därför vara att reducera tillämpningsområdet för den avslutande bestämmelsen på så sätt att den, trots vad som sagts i det föregående, inte ska tillämpas i fall i vilka anteckning på grund av fel på inskrivningsmyndighetens sida och med stöd av bestämmelsen i 19 kap. 7 § JB tas upp på en senare inskrivningsdag än den till vilken ärendet felet förutan bort hänföras.
24. En sådan tillämpning av bestämmelsen skulle inte medföra några påtagliga olägenheter för tomträttshavaren; denne är ju redan delgiven uppsägningen och de frister som gäller för bl.a. klandertalan löper först från tidpunkten för anteckningen (jfr 13 kap. 16 § JB).
25. Den fördröjning som skulle kunna uppstå kan däremot innebära en viss risk för en godtroende tredje man. Vissa risker för tredje man uppkommer emellertid vid varje tidsutdräkt mellan uppsägningen och dess offentliggörande och detta oavsett om uppsägningsfristen har löpt ut eller inte. Risken för tredje man måste också vägas mot fastighetsägarens intresse av att kunna fullfölja en gjord uppsägning.
26. Med hänsyn till det sagda bör 4 kap. 15 § nyttjanderättslagen - liksom 13 kap. 15 § JB - tillämpas på så sätt att en uppsägning inte anses ogiltig i de fall i vilka anteckning på grund av fel på inskrivningsmyndighetens sida och med stöd av bestämmelsen i 19 kap. 7 § JB tas upp på en senare inskrivningsdag än den till vilken ärendet felet förutan bort hänföras.
Bedömningen i detta fall
27. I målet är ostridigt att uppsägningsfristen för det aktuella tomträttsavtalet löpte ut vid utgången av år 2015. Det är också ostridigt att avtalet sades upp i december 2015. En anmälan om uppsägningen gavs in till inskrivningsmyndigheten på inskrivningsdagen den 28 december 2015, dvs. före uppsägningsfristens utgång. Det förhållandet att anteckning om uppsägningen gjordes först på inskrivningsdagen den 8 april 2016 har föranletts av fel på inskrivningsmyndighetens sida och skett med stöd av 19 kap. 7 § JB. Det krav som följer av den avslutande bestämmelsen i 4 kap. 15 § första stycket nyttjanderättslagen - liksom av 13 kap. 15 § första stycket sista meningen JB - hindrar i denna situation inte att uppsägningen förblir giltig.
28. Föreningens talan kan därför inte bifallas på den i första hand åberopade grunden.