Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av preklusionsbestämmelsen i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken. Hovrätten har funnit att en hyresvärd inte kan åberopa betalningsförsummelser som ligger i tiden före ett tidigare beslut om förlängning av hyresavtalet som grund för sin talan. Den helhetsbedömning som ska göras vid en prövning enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken kan dock innefatta försummelser av hyresgästen under hela den tid som hyresförhållandet varat. Hovrätten konstaterar också att även beslut i enlighet med parternas överenskommelse och en överenskommelse som har stadfästs av hyresnämnden är beslut i bestämmelsens mening och leder till preklusion av omständigheter som kunnat åberopas i det tidigare målet.
Hyresnämnden i Malmö
J.G. hyr en lägenhet av S.P. och S.Y. (hyresvärdarna). Hyresvärdarna sade upp hyresavtalet till den 31 januari 2013 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas.
J.G. bestred yrkandet och yrkade för egen del uppskov med att flytta i sex månader.
Hyresvärdarna anförde bl.a. följande. Parterna har tidigare förlikts i ett störningsärende och då kommit överens om en förlängning av hyresavtalet med en månad i taget och med en månads uppsägningstid. Denna förlikning stadfästes av hyresnämnden den 10 oktober 2012. J.G. har efter det betalat hyran för sent vid tre tillfällen. Hyran för november betalades den 28 december 2012 och hyrorna för december och januari betalades den 2 januari 2013.
J.G. anförde bl.a. följande. Anledningen till betalningsförseningarna är att hon ligger i tvist med sin tidigare arbetsgivare. Eftersom hon inte fick någon lön under den aktuella perioden kunde hon inte betala hyran i tid. Hon kontaktade hyresvärdarnas receptionist per telefon och redogjorde för den problematik som uppstått. Hon har nu skaffat ett nytt arbete som säljare. Hon kommer dock inte att ha någon fast lön utan endast provision.
Hyresnämnden (hyresrådet Ayala samt intresseledamöterna Roth och Patel) anförde i beslut den 13 februari 2013 bl.a. följande.
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen, under vissa förutsättningar, rätt till förlängning av avtalet. Hyresgästen har dock enligt 12 kap. 46 § första stycket andra punkten jordabalken inte rätt till förlängning om han eller hon har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas.
Hyresgästen har i förevarande fall i ett s.k. störningsärende den 10 oktober 2012 träffat en förlikning med hyresvärden i hyresnämnden. Resultatet av förlikningen blev att det aktuella hyresavtalet förlängdes med en månad i taget med en månads uppsägningstid (s.k. korttidsavtal). Efter att förlikningen stadfästs av hyresnämnden har hyresgästen ostridigt blivit försenad med betalningen av november-, december- och januarihyran, varvid hyresavtalet sades upp till upphörande till den 31 januari 2013.
Hyresgästen har dock invänt att det föreligger ömmande omständigheter.
Det är hyresgästen som är ansvarig för att hyresvärden får hyrorna i rätt tid. Upprepade förseningar med hyran medför i regel att hyresförhållandet inte förlängs. I det aktuella ärendet är förseningarna begränsade till sitt antal, tre, varav dock två är långvariga, flera veckor. Förseningarna har inträffat omedelbart efter beslutet från hyresnämnden om att stadfästa den förlikning som parterna träffat angående hyresvärdens talan om upphörande av hyresavtalet på grund av störningar. Fråga var då om påstådda allvarliga störningar, bland annat avseende besökare till lägenheten. Hyresgästen bestred visserligen talan i det ärendet, men ändå träffades förlikning om s.k. korttidsavtal. Grunden för upphörstalan är nu annan än den i nämndens tidigare ärende. Ändå måste det beaktas att hyresgästen omedelbart efter en träffad förlikning i hyresnämnden försummat att betala hyran i tid. Förseningarna kan därför inte anses bagatellartade. Hyresgästen måste därför anses ha åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i sådan grad att avtalet inte skäligen kan förlängas. Hyresvärdens talan ska därför bifallas.
Hyresnämnden finner skäl föreligga att medge uppskov med att flytta till den 30 april 2013.
Hyresavtalet har upphört att gälla den 31 januari 2013. J.G. medges uppskov med att flytta till den 30 april 2013.
J.G. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle i första hand avslå hyresvärdarnas talan i hyresnämnden och i andra hand ge henne uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter sex månader från hovrättens beslut. Hon anförde bl.a. följande. Anledningen till korttidsavtalet är att det uppstod störningar i samband med att hon avbröt ett förhållande med en pojkvän som inte accepterade hennes beslut. Pojkvännen försökte vid ett antal tillfällen ta sig in i fastigheten och även in i hennes lägenhet. Det hela var väldigt jobbigt för henne och hon tyckte att det var mycket obehagligt att bli kallad till hyresnämnden. Hon var därför snabb med att gå med på ett korttidsavtal bara för att slippa ifrån saken.
Hyresvärdarna motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras och medgav inte något uppskov. De anförde bl.a. att J.G. varit försenad med hyran vid betydligt fler tillfällen än de som angavs i hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättslagmännen Alvarez och King samt hovrättsrådet Green, referent) anförde i beslut den 12 juni 2013 följande.
Hyresvärdarna har tidigare sagt upp hyresavtalet med J.G, varefter parterna i hyresnämnden kom överens om att avtalet skulle förlängas med förkortade hyres- och uppsägningstider (s.k. korttidsavtal). Överenskommelsen stadfästes av hyresnämnden genom beslut den 10 oktober 2012. I det nu aktuella målet har hyresvärdarna i hovrätten åberopat betalningsförsummelser som i tiden ligger såväl före som efter beslutet i hyresnämnden. Av bestämmelsen om preklusion i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken följer att ett beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning och att hyresvärden i ett senare förlängningsärende inte får åberopa omständigheter som kunnat åberopas i det tidigare ärendet. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1973:23 s. 178) anges att preklusionsverkan inte inträder om parterna under förlängningstvisten träffar en överenskommelse om fortsatt uthyrning. Överenskommelsen kan emellertid innebära att hyresvärden avstår från möjligheten att åberopa tidigare omständigheter. Även i ett sådant fall är hyresvärden förhindrad att göra gällande tidigare försummelser.
I rättspraxis har det ansetts att preklusionsbestämmelsen inte hindrar en hyresvärd från att i en förlängningstvist åberopa betalningsdröjsmål även i den del dessa legat i tiden före ett tidigare förlängningsbeslut (Rättsfall från Bostadsdomstolen, RBD 1987:9). Domstolen fann på närmare anförda skäl att, om hyresvärden i en ny förlängningstvist åberopade ytterligare betalningsdröjsmål, detta kunde ses som en ny grund för talan vilken hyresvärden var oförhindrad att anföra trots att det i den ingick moment som låg i tiden före ett tidigare förlängningsbeslut.
Enligt hovrättens mening stämmer den tolkning Bostadsdomstolen gjort mindre väl med bestämmelsens ordalydelse. Bestämmelsen anger att ett beslut om förlängning ska ses som ett avtal om fortsatt uthyrning och att omständigheter som kunnat åberopas i målet eller ärendet inte får åberopas mot hyresförhållandet. En hyresvärd kan därmed inte som grund för sin talan åberopa betalningsförsummelser som ligger i tiden före ett beslut om förlängning av hyresavtalet. En annan sak är att det vid en prövning enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken ska göras en helhetsbedömning och att helhetsbilden kan innefatta försummelser av hyresgästen under hela den tid som hyresförhållandet varat.
Om hyresnämnden har meddelat ett beslut i enlighet med parternas överenskommelse eller om överenskommelsen har stadfästs med stöd av den särskilda regeln om stadfästelse är det fråga om beslut i bestämmelsens mening och leder också till preklusion av omständigheter som kunnat åberopas i målet. Detta gäller oavsett om överenskommelsen innebär ett s.k. korttidsavtal eller inte.
Ett korttidsavtal medför generellt sett ett skärpt krav på hyresgästens skötsamhet. Detta gäller naturligtvis särskilt försummelser av samma slag som föranledde korttidsavtalet. Som hyresnämnden anfört kan det dock beaktas om hyresgästen kort tid efter en förlikning i hyresnämnden missköter hyresbetalningarna även om förlikningen närmast avsåg försummelser av annat slag.
Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Det som J.G. anfört om sina ekonomiska och personliga förhållanden förändrar inte den bedömningen. Överklagandet ska därför avslås.
Såvitt framkommit finns det i dag inte någon hyresskuld. Hovrätten finner att J.G. skäligen bör ges ett visst uppskov med att flytta.
Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut bara på så sätt att J.G. ges uppskov med att flytta till den 31 augusti 2013. J.G. är skyldig att flytta den 2 september 2013.
Hovrättens beslut meddelat: den 12 juni 2013.
Mål nr: ÖH 2115-13.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket och 51 § andra stycketjordabalken.
Rättsfall: Rättsfall från Bostadsdomstolen, RBD 1987:9.
Litteratur: Prop. 1973:23 s. 178.