Till ett bolag som skulle bedriva byggvaruhusrörelse upplät ett annat bolag för gemensam hyra dels en butikslokal på en fastighet, dels en annan fastighet för lagring och parkering. Sedan båda fastigheterna sålts till var sin ny ägare uppkommer frågan om nyttjanderättshavaren kunnat betala hela hyran till ägaren av den ena fastigheten med befriande verkan också gentemot den andre fastighetsägaren.
Top Industri AB väckte vid Enköpings tingsrätt den talan mot Bålsta Byggvaror AB som framgår av tingsrättens dom.
Ett av Bålsta Byggvaror framställt yrkande om avvisning av talan lämnades slutligt utan bifall genom beslut av HD den 13 november 2000 (NJA 2000 s. 576).
Tingsrätten (lagmannen Morris, rådmannen Johnson och tf. rådmannen Cameron) anförde i dom den 16 oktober 2002:
Genom ett hyreskontrakt daterat den 28 februari 1995 hyrde Jubilé AB ut fastigheterna Håbo Bista 1:178 (Bista 1:178) och Håbo Bista 3:21 (Bista 3:21) till Bålsta Byggvaror AB (Bålsta Byggvaror). Fastigheterna, som gränsar till varandra, skiljde sig åt bl.a. genom att det på Bista 3:21 fanns en byggnad medan Bista 1:178 var obebyggd. Enligt kontraktet löpte hyrestiden från och med den 1 mars 1995 till och med den 28 februari 2000. Hyran var i kontraktet bestämd till 15 000 kr per kvartal för båda fastigheterna att betalas först från och med den 1 januari 1998. Ägare till såväl Jubilé AB som Bålsta Byggvaror var B.B. Sedan Jubilé AB blivit försatt i konkurs såldes fastigheterna hösten 1997 på exekutiv auktion. Bista 1:178 förvärvades av Skytteholms Fastighets AB (Skytteholms) och Bista 3:21 av Nicklet Förvaltning (Nicklet). Skytteholms överlät senare Bista 1:178 till Top Industri AB (Top Industri), som blev lagfaren ägare till fastigheten den 21 augusti 1998. Nicklet överlät å sin sida sedermera Smith till Vaxholm Hw Konsult AB. Bålsta Byggvaror betalade efter överlåtelserna den i hyreskontraktet angivna hyran till ägarna av Bista 3:21 och betalade ingen hyra till ägarna av Bista 1:178. Hyresrätten till Bista 1:178 har efter den exekutiva försäljningen varit föremål för tvist vid flera tillfällen. Den 28 februari 2000 sade Top Industri upp hyresavtalet med Bålsta Byggvaror för villkorsändring. Efter prövning i hyresnämnden i Stockholm beviljades Bålsta Byggvaror uppskov med avflyttningen från Bista 1:178 till och med den 31 augusti 2001. Hyresnämnden fastställde samtidigt att Bålsta Byggvaror skulle betala hyra under uppskovstiden från och med mars 2000 med 60 000 kr per år.
Tvisten i detta mål gäller främst frågan om Bålsta Byggvaror genom att betala i hyreskontraktet angiven hyra till ägarna av Bista 3:21 skall anses ha fullgjort sin skyldighet att betala hyra även såvitt avser nyttjanderätten till Bista 1:178.
Top Industri har yrkat att tingsrätten skall förplikta Bålsta Byggvaror att till Top Industri utge 65 000 kr jämte ränta med 8 procent över för varje tid gällande diskonto från och med 1998-01-01 å 7 500 kr, 1998-04-01 å 7 500 kr, 1998-07-01 å 7 500 kr, 1998-10-01 å 7 500 kr, 1999-01-01 å 7 500 kr, 1999-04-01 å 7 500 kr, 1999-07-01 å 7 500 kr, 1999-10-01 å 7 500 kr och 2000-01-01 å 5 000 kr.
Bålsta Byggvaror har bestritt käromålet men vitsordat en hyra på 1 500 kr per kvartal som skälig i och för sig. Bålsta Byggvaror har vidare vitsordat sättet att beräkna ränta som skäligt i och för sig.
Top Industri har som grund för och till utveckling av käromålet anfört följande. Bålsta Byggvaror är i dröjsmål med betalning av hyra för Bista 1:178 med det yrkade beloppet. Top Industri har övertagit tidigare ägarens, Skytteholms, förfallna och obetalda hyresfordringar. Eftersom hyresavtalet avser två fastigheter, varav Top Industri under den ifrågavarande perioden ägde en, är Top Industri berättigat till i vart fall hälften av det i hyreskontraktet angivna hyresbeloppet, vilket är skäligt. - Bålsta Byggvaror fick kännedom om att Skytteholms var ny ägare till Bista 1:178 redan genom den uppsägning av hyresavtalet som skedde den 18 oktober 1997 och Bålsta Byggvaror hade kännedom om Skytteholms adress. Vidare träffades i början av år 1998 ställföreträdaren för Skytteholms, T.A., och B.B. för att diskutera fastigheten. T.A. erbjöd då B.B. att köpa eller hyra fastigheten med hänsyn till att hyresgästen hade sagts upp. B.B. avvisade dock detta erbjudande och har senare uttalat att Skytteholms varken skulle bli av med honom eller erhålla någon betalning. Skytteholms skickade inte några hyresavier till Bålsta Byggvaror. Skälet till detta var att hyresavtalet var uppsagt och att Skytteholms inte ville hamna i ett nytt hyresförhållande. En hyresgäst är emellertid skyldig att betala hyra utan anfordran och utan avisering.
Bålsta Byggvaror har som grund för och till utveckling av svaromålet anfört följande. I första hand åberopar Bålsta Byggvaror att Top Industris talan inte kan bifallas eftersom en rättslig grund för det yrkade beloppet inte har angetts. I andra hand gör Bålsta Byggvaror gällande att bolaget har fullgjort sin betalningsskyldighet. Obetald hyra föreligger inte och den betalning som skett har gjorts med befriande verkan till ägaren av Bista 3:21. För det tredje åberopas att Bålsta Byggvaror har varit i god tro angående det förhållandet att ägaren till Bista 3:21 hade rätt att erhålla betalningen. - Bålsta Byggvaror erhöll omedelbart hyresavier från den nye ägaren till Bista 3:21. Några hyresavier erhölls inte från Top Industri. Skytteholms fakturerade i stället hyra till Gray och inledde även rättsliga åtgärder mot Gray för att driva in hyran. Det i målet aktuella hyresavtalet skall ses mot bakgrund av att det i början av 1990-talet var nästan omöjligt att hyra ut industrifastigheter av det ifrågavarande slaget. Hyreskontrakt med lågt satta hyror var vanliga. Värdet av Bista 1:178 i hyreskontraktet var obetydligt. Fastigheten hade inget självständigt värde; det var fråga om obehandlad mark med taxeringsvärde på 155 000 kr medan Bista 3:21 hade en byggnad med en yta på 800 kvadratmeter och ett taxeringsvärde som uppgick till tre miljoner kronor.
Top Industri har som skriftlig bevisning åberopat bl.a. en promemoria jämte komplettering av denna rörande industrimarkvärden och arrendeavgifter. På begäran av Top Industri har vittnesförhör hållits med T.K., tidigare ställföreträdare för Top Industri, samt med T.A. På begäran av Bålsta Byggvaror har B.B. hörts under sanningsförsäkran.
Vad Top Industri anfört om att hyra skall utgå med hälften av det i hyreskontraktet angivna beloppet eftersom hyresrätten avser två fastigheter och att denna hyra är skälig innefattar, mot vad Bålsta Byggvaror har invänt, en rättslig grund för käromålet. Käromålet kan därför inte ogillas på denna av Bålsta Byggvaror åberopade grund.
Såväl T.A. som T.K. har i sina respektive förhör bekräftat Top Industris påstående om att Top Industri har förvärvat Skytteholms hyresfordran gentemot Bålsta Byggvaror. Tingsrätten finner att Top Industri genom utredningen får anses ha visat att bolaget har förvärvat Skytteholms hyresfordringar.
Tingsrätten övergår härefter till att pröva frågan om Bålsta Byggvaror genom hyresbetalningarna med 15 000 kr per kvartal till ägarna av Bista 3:21 har befriats från skyldigheten att utge hyra till Top Industri. Avgörande för detta är om ägarna till Bista 3:21 enligt fordringsrättsliga regler har haft s.k. passivlegitimation för hela hyresfordringen, dvs. om de genom att motta betalning befriat Bålsta Byggvaror från ytterligare betalningsskyldighet. Uttryckliga lagregler om sådan legitimation när det finns flera borgenärer saknas och rättspraxis är begränsad. Dessa frågor är beroende av karaktären av fordringsförhållandet. Vid normalt delbara prestationer, t.ex. penningfordringar, anses i den juridiska litteraturen att situationen vanligen är sådan att borgenärerna endast kan kräva sin andel av det totala fordringsbeloppet. Annorlunda är det däremot om borgenärerna endast gemensamt kan göra fordringsrätten gällande, t.ex. när en fordran har övergått från en borgenär till flera. Det finns slutligen den situationen att varje borgenär i ett gemensamt fordringsförhållande kan göra hela fordringen gällande. Denna sistnämnda typ av fordringsförhållande förutsätter i princip att borgenärerna avtalat om det. Någon sådan överenskommelse mellan ägarna till de aktuella fastigheterna har dock inte ens påståtts föreligga. Inte heller i övrigt har framkommit omständigheter som medför att ett sådant fordringsförhållande skulle anses ha uppkommit. För de två förstnämnda fordringsförhållandena anger t.ex. Baker i Festskrift till Andrews, s. 681 ff., som en huvudregel för passivlegitimationen att varje borgenärs andel i fordringen är lika stor; jfr även NJA 1977 s. 160. Detta innebär att en gäldenär som inte känner till någon närmare fördelning av en fordran mellan flera borgenärer inte med befriande verkan kan åberopa en betalning som går utöver en sådan likafördelning. En sådan regel bygger på tanken att i möjligaste mån tillgodose vad som kan ha varit avsett mellan borgenärerna. Tingsrätten finner mot bakgrund av det anförda att Bålsta Byggvaror i den föreliggande situationen inte gentemot Top Industri kan åberopa hyresbetalningen, i den mån betalningen överskred det hyresbelopp som ägarna till Bista 3:21 var materiellt berättigade till.
När det gäller storleken på den hyra som belöper på Bista 1:178 saknas således överenskommelse mellan de båda fastighetsägarna. Tingsrätten måste därmed bestämma vilken hyra som Bålsta Byggvaror skulle betala för Bista 1:178 för den i målet aktuella tiden. Av 12 kap. 19 § fjärde stycket JB följer att hyra, som ej har bestämts till belopp i hyresavtalet, skall utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Bevisbördan för vad som skall anses vara skälig hyra åvilar Top Industri. Enligt den av Top Industri åberopade promemorian skulle en skälig arrendeavgift för Bista 1:178 kunna bestämmas till motsvarande cirka 30 000 kr per år, dvs. i princip vad Top Industri har yrkat. Top Industri har i denna del även hänvisat till hyresnämndens i Stockholm beslut om hyra under uppskovstiden. Emellertid har B.B., som företrädde såväl hyresgäst som hyresvärd vid tecknandet av hyreskontraktet, i sitt förhör i väsentliga delar bekräftat vad som har anförts sakframställningsvis från Bålsta Byggvarors sida om hur de två fastigheterna värderats vid tiden för kontraktstecknandet. Mot bakgrund härav och med beaktande av den ovan angivna regeln i JB finner tingsrätten att Top Industri inte kan anses ha visat att hyran skäligen uppgår till mer än det av Bålsta Byggvaror vitsordade beloppet, således 1 500 kr per kvartal.
Det anförda leder till att käromålet skall bifallas på så sätt att Bålsta Byggvaror förpliktas att till Top Industri betala det vitsordade kapitalbeloppet jämte ränta.
Bålsta Byggvaror AB skall till Top Industri AB betala 13 000 kr jämte ränta med 8 procent över för varje tid gällande diskonto från och med 1998-01-01 å 1 500 kr, 1998-04-01 å 1 500 kr, 1998-07-01 å 1 500 kr, 1998- 10-01 å 1 500 kr, 1999-01-01 å 1 500 kr, 1999-04-01 å 1 500 kr, 1999-07- 01 å 1 500 kr, 1999-10-01 å 1 500 kr och 2000-01-01 å 1 000 kr, allt till dess betalning sker.
Bålsta Byggvaror Aktiebolag överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla Top Industri AB:s talan.
Top Industri AB bestred yrkandet.
Hovrätten (hovrättslagmannen Thompson, hovrättsråden Hall, referent, och Gonzalez samt tf. hovrättsassessorn Lester) anförde i dom den 23 april 2003:
Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder och i huvudsak utvecklat sin talan på samma sätt som vid tingsrätten.
B.B. har hörts på nytt här. Bandupptagning av vittnesförhöret vid tingsrätten med T.A. har spelats upp. Bålsta Byggvaror har som skriftlig bevisning åberopat hyreskontraktet.
Enligt hyreskontraktet från den 28 februari 1995 förhyrde Bålsta Byggvaror en lokal i fastigheterna Bista 3:21 och Bista 1:178 i Håbo kommun för en gemensam årshyra av 60 000 kr. Hyran skulle erläggas förskottsvis med 15 000 kr per kvartal. Fastigheterna hade vid hyreskontraktets tillkomst samma ägare. Bista 1:178 ägs numera av Top Industri, medan Bista 3:21 ägs av annan. Av hyreskontraktet framgår vidare att Bista 3:21 var bebyggd med en cirka 800 kvadratmeter stor byggnad samt att Bista 1:178 utgjorde tomtmark.
Top Industri har gjort gällande att Bålsta Byggvaror är skyldigt att betala viss del av hyran enligt hyreskontraktet till Top Industri.
Enligt huvudregeln skall hyran för lokaler vara till beloppet bestämd i avtalet (12 kap. 19 § JB). Det åligger en hyresgäst att betala hyra även utan anfordran.
Frågan i målet är om de hyresbetalningar som Bålsta Byggvaror ostridigt gjort till ägarna av Bista 3:21 har medfört befrielse från skyldigheten att nu utge hyra till Top Industri.
Det förhållandet att fastigheterna överlåtits och kommit i olika ägares händer har inte påverkat Bålsta Byggvarors rättigheter och skyldigheter enligt hyresavtalet. Fastighetsöverlåtelserna har inte heller medfört att fastighetsägarna förvärvat bättre rätt till hyra än vad den ursprunglige fastighetsägaren hade enligt hyreskontraktet.
Av det nyss anförda följer att ägarna till Bista 3:21 och Bista 1:178 har en gemensam hyresfordran enligt hyreskontraktet på Bålsta Byggvaror. Kontraktet kan i sammanhanget betraktas som ett enkelt skuldebrev. Ett sådant skuldebrev får inte överlåtas så att gäldenärens ställning typiskt sett försämras. När en fordran enligt ett skuldebrev överlåts till flera borgenärer äger gäldenären betrakta fordringsägarna som en borgenär (jfr Baker i Festskrift till Andrews s. 686).
I detta fall har Bålsta Byggvaror inte haft kännedom om fastighetsägarnas inbördes rätt till hyran enligt hyresavtalet. Med hänsyn till att endast den ena fastigheten var bebyggd, framstår fastighetsägarnas inbördes rätt till hyresbeloppet inte som uppenbar. Det kan inte rimligen begäras att hyresgästen skall efterforska vilken inbördes rätt till hyresbeloppet som gällde mellan fastighetsägarna.
På grund av vad som upptagits i det föregående anser hovrätten att Bålsta Byggvaror hade rätt betala hyran på sätt som skett. Top Industris talan i målet skall följaktligen ogillas.
Med upphävande av tingsrättens dom ogillar hovrätten Top Industri AB:s talan.
Top Industri AB överklagade och yrkade att HD skulle förplikta Bålsta Byggvaror Aktiebolag att till Top Industri betala 13 000 kr jämte ränta med åtta procent över för varje tid gällande diskonto fr.o.m. den 1 januari 1998 å 1 500 kr, den 1 april 1998 å 1 500 kr, den 1 juli 1998 å 1 500 kr, den 1 oktober 1998 å 1 500 kr, den 1 januari 1999 å 1 500 kr, den 1 april 1999 å 1 500 kr, den 1 juli 1999 å 1 500 kr, den 1 oktober 1999 å 1 500 kr och den 1 januari 2000 å 1 000 kr.
Bålsta Byggvaror bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Smith, hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Enligt ett hyresavtal den 28 februari 1995 hyrde Bålsta Byggvaror AB av Jubilé AB och ett annat bolag fr.o.m. den 1 mars 1995 t.o.m. den 28 februari 2000 dels en lokal om 800 kvm på fastigheten Bista 3:21 dels tomten Bista 1:178 i Håbo kommun. Årshyran uppgick enligt avtalet till 60 000 kr och skulle erläggas utan anfordran förskottsvis med 15 000 kr per kvartal. Jubilé och Bålsta Byggvaror ägdes vid denna tid av samma person. Denne företrädde bolagen när avtalet tecknades.
Sedan Jubilé försatts i konkurs såldes fastigheterna på hösten 1997 på exekutiv auktion. Skytteholms Fastighets AB förvärvade Bista 1:178 medan Watson förvärvade Bista 3:21. Skytteholm överlät den 15 maj 1998 Bista 1:178 till Top Industri AB, som beviljades lagfart på fastigheten den 21 augusti 1998. Nicklet Förvaltning överlät den 31 mars 1999 Bista 3:21 till Vaxholm Hw Konsult AB.
Bålsta Byggvaror har i vart fall fr.o.m. den 1 januari 1998 till hyrestidens utgång betalat hela hyran till ägarna av Bista 3:21.
Top Industri har yrkat att Bålsta Byggvaror skall förpliktas att, som bolaget har bestämt sin talan i HD, till Top Industri fr.o.m. den 1 januari 1998 till den 28 februari 2000 betala 1 500 kr per kvartal, dvs. sammanlagt 13 000 kr. Till grund för sin talan har Top Industri anfört att Bålsta Byggvaror har att betala hyra till Top Industri enligt avtalet.
Bålsta Byggvaror har bestritt bifall till käromålet. Till grund för bestridandet har Bålsta Byggvaror åberopat i huvudsak att bolaget genom de betalningar som bolaget har erlagt till ägarna av Bista 3:21 har fullgjort sin förpliktelse enligt avtalet även mot Top Industri.
Frågan i målet är således om Bålsta Byggvaror genom att till ägarna av Bista 3:21 erlägga den i avtalet angivna hyran har betalat med befriande verkan jämväl gentemot ägarna till Bista 1:178.
Bista 3:21 har en yta om 4 342 kvm. På fastigheten finns en byggnad med en lokal om i vart fall 800 kvm. På Bista 1:178, som har en areal om 2 599 kvm, fanns endast en barack. Någon utredning om efter vilka principer hyran bestämdes när nyttjanderättsavtalet träffades finns inte. Med hänsyn till fastigheternas storlek och bebyggelse framstår det emellertid som klart att huvuddelen av avgiften för upplåtelsen borde tillkomma ägaren till Bista 3:21. Hur stort detta belopp varit har inte varit känt för förvärvarna av fastigheterna.
Enligt hyresavtalet och lag har det ankommit på Bålsta Byggvaror att sista vardagen före respektive kvartal betala hyra till Top Industri, som för tiden före Top Industris förvärv av fastigheten den 15 maj 1998 övertagit även Skytteholms krav på hyra för Bista 1:178.
Något lagrum som uttryckligen reglerar den föreliggande frågan finns inte. En tanke vid tillkomsten av skuldebrevslagen var att lagen i rimlig utsträckning skulle kunna tillämpas analogt (se Luna o.a., Lagen om skuldebrev, s. 15). Bestämmelsen i 27 § skuldebrevslagen enligt vilken en ny borgenär inte får en bättre rätt mot gäldenären när enkelt skuldebrev överlåts bör därför kunna tillämpas relativt vidsträckt och gälla i princip även för t.ex. hyresavtal (se t.ex. Gray, Lagen om skuldebrev, 2:a uppl. 1995 s. 84 och Bennett, Fordran och skuld, 7:e uppl. 2004 s. 105). Huruvida den kan tillämpas fullt ut i förevarande situation är dock tveksamt.
I doktrinen har ansetts att frågan om vem som är rätt mottagare av en fordran som ursprungligen tillhört en borgenär och som efter överlåtelse har övergått till flera borgenärer beroende på fordringens art och andra omständigheter kan besvaras på i huvudsak tre sätt. I ett solidariskt fordringsförhållande anses den borgenär som först kräver in fordringen ha företräde till hela prestationen. När gäldenären har presterat till en borgenär har han således fullgjort sin förpliktelse. Som exempel på denna situation har angetts att ett bankkonto har öppnats i flera personers namn med föreskriften att var och en av dem har rätt att ensam ta ut medlen (se Dominguez, Obligationsrätt s. 151). Ett annat alternativ är att en viss del av fordringen tillkommer varje borgenär och att varje andel betraktas som en självständig fordran; ett andelsförhållande föreligger alltså. För att detta alternativ skall kunna tillämpas krävs att fordringen är delbar. I ett aktivt andelsförhållande finns normalt ingen annan gemenskap mellan borgenärerna än den omständigheten att de olika delfordringarna grundar sig på ett gemensamt rättsfaktum (se Dominguez a.a. s. 152). Ett tredje alternativ är att borgenärerna tillsammans äger ett objekt, var och en med en viss del i detta, s.k. samfordrings- eller samäganderätt, och tillsammans är rätt mottagare av en prestation. Borgenärerna får endast gemensamt göra en sådan fordran gällande, t.ex. genom användande av fullmakt (se Tiberg i Festskrift till Bolton, Flera personer som borgenärer eller gäldenärer s. 686). Det har dock ansetts tveksamt om en fordran i form av enkelt skuldebrev som inte är ett presentationspapper skall anses vara en samfordringsrätt (Dominguez a.a. s. 154).
De exempel som nämns i litteraturen avser en fordran enligt enkelt skuldebrev. Den i målet föreliggande situationen är emellertid mer komplicerad. De ovan nämnda åsikterna kan därför inte utan vidare föras över på denna tvist.
Utan tvekan är betalning av hyra en delbar prestation. Mellan ägarna till Bista 3:178 och Bista 3:21 har därför ett andelsförhållande förelegat vad gäller hyresfordringen. Några svårigheter kan inte ha funnits för företrädaren för Bålsta Byggvaror att hålla sig informerad om vem som varit ägare till Bista 1:178 och att efterhöra dennes inställning till hyresfordringen. Ett krav på ett sådant handlande från en gäldenär kan inte heller anses stå i strid med principen att gäldenärens situation efter överlåtelsen inte skall försämras. Betalning av hela hyran till ägaren av Bista 3:21 bör därför ha skett först om ägaren till Bista 1:178 gjort klart att detta kunnat ske eller ägaren till Bista 3:21 företett fullmakt från den förre innebärande rätt att uppbära hyran. För den händelse att säkert besked om till vem hyresbetalningen skulle ske inte kunnat erhållas från någon av fastighetsägarna eller tvist förelegat mellan dem har möjligheten funnits att enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet sätta ned hyresbeloppet hos länsstyrelsen.
Ett viktigt remedium för en fastighetsägare mot en betalningstredskande nyttjanderättshavare är enligt JB:s regler att säga upp avtalet till upphörande. Om Bålsta Byggvaror i den föreliggande situationen skulle ha kunnat med befriande verkan betala hela hyran enligt avtalet till ägaren av Bista 3:21 har Top Industri berövats denna möjlighet. En sådan ordning kan inte anses godtagbar.
Av det anförda följer att de hyresbetalningar som Bålsta Byggvaror har gjort till ägarna till Bista 3:21 inte har befriat bolaget från skyldigheten att fullgöra avtalet gentemot Top Industri. Det ankommer därför på Bålsta Byggvaror att betala inte erlagda hyror till bolaget. Om dessas storlek och yrkad ränta råder inte tvist. Bålsta Byggvaror skall således till Top Industri betala yrkat belopp jämte ränta.
HD (justitieråden Martinez, Jackson, referent, och Schneider) meddelade den 19 juli 2005 följande dom.
Tvisten mellan parterna har sin bakgrund i ett hyreskontrakt år 1995 genom vilket Bålsta Byggvaror av Jubilé AB hyrde dels en lokal på fastigheten Bista 3:21, dels tomten Bista 1:178, båda i Håbo kommun. I avtalet angavs att lokalen omfattade 800 kvm, att den och tomten Bista 1:178 uthyrdes för att användas som butik och förråd för försäljning av byggmaterial m.m. samt att till lokalen hörde parkeringsplatser. Hyrestiden löpte fram till och med den 28 februari 2000. Årshyran uppgick enligt avtalet till 60 000 kr och skulle erläggas utan anfordran förskottsvis med 15 000 kr per kvartal. Jubilé och Bålsta Byggvaror företräddes av samma person när avtalet tecknades. Det framgår i målet att i den byggvaruhusrörelse som skulle bedrivas på grundval av kontraktet butikslokalen var belägen på Bista 3:21 medan tomten Bista 1:178 i första hand tjänade som lagringsutrymme och bilparkering. Det är uppenbart att det var en förutsättning att både lokalen och tomten skulle brukas tillsammans.
Sedan Jubilé försatts i konkurs såldes fastigheterna på hösten 1997 till Skytteholms Fastighets AB, som förvärvade Bista 1:178, och Watson, som förvärvade Bista 3:21. Skytteholmsbolaget överlät den 15 maj 1998 Bista 1:178 till Top Industri, som beviljades lagfart på fastigheten den 21 augusti 1998. Nickletbolaget överlät den 31 mars 1999 Bista 3:21 till Vaxholm Hw Konsult AB.
Bålsta Byggvaror har i vart fall fr.o.m. den 1 januari 1998 till hyrestidens utgång betalat hela hyran enligt kontraktet till ägarna av Bista 3:21. Frågan i målet är om Bålsta Byggvaror härigenom har betalat hyresbeloppen med befriande verkan också gentemot ägarna till Bista 1:178.
Tre alternativ är tänkbara i denna situation där en ursprunglig avtalspart ersatts av två nya fastighetsägare som övertagit anspråken gentemot nyttjanderättshavaren på hyra enligt kontraktet. Ett är att nyttjanderättshavaren kan betala till vilken som helst av fastighetsägarna med befriande verkan också gentemot den andre. Ett andra alternativ är att nyttjanderättshavaren måste betala till varje fastighetsägare efter dennes andel i avtalsförhållandet. Det tredje alternativet är att fastighetsägarna samfällt skall få betalningen. (Jfr t.ex. Dominguez, Obligationsrätt s. 150 ff., Tiberg, Fordringsrätt, 7 uppl. s. 32 ff. och Schultz, Fordran & skuld, 7 uppl. s. 65 f.)
Det första alternativet som i allmänna kontraktsrättsliga förhållanden anses förutsätta ett avtal och vara ovanligt (jfr Tiberg a.a. s. 33) torde inte vara aktuellt i detta sammanhang. Vid valet mellan de båda andra alternativen brukar i andra sammanhang vikt läggas vid om det i fordringsförhållandet är fråga om en delbar prestation eller inte. Är prestationen delbar talar det för det andra alternativet med betalning efter andelstal (jfr Mellqvist-Persson a.a. s. 66). Är prestationen däremot odelbar ligger det nära till hands att anse att betalning skall ske till mottagarna samfällt enligt alternativ tre (jfr Dominguez, Lärobok i obligationsrätt, 6 uppl. s. 79).
Den i målet aktuella situationen är mer komplicerad än det i litteraturen vanliga exemplet att fordran enligt ett enkelt skuldebrev av borgenären har överlåtits till flera. Det rör sig här om ömsesidiga förpliktelser - Bålsta Byggvaror skall betala hyra mot att fastighetsägarna tillhandahåller motprestation i form av plats för byggvaruhusrörelsen. Bålsta Byggvarors prestation, hyresbeloppen, är i och för sig delbar, men det kan diskuteras om den ändå inte bör betraktas som odelbar (jfr Dominguez, Obligationsrätt s. 154 f., Tiberg i Festskrift till Bolton s. 686 och Mellqvist-Persson a.a. s. 66). Det kan också diskuteras om de två fastighetsägarnas prestation, upplåtelse av nyttjanderätt, är delbar eller inte. Som framgått var avsikten att de två brukningsdelarna, lokalen på Bista 3:21 och tomten Bista 1:178, skulle nyttjas tillsammans. I så måtto ter det sig naturligt att se nyttjanderättsupplåtelsen som en odelbar prestation. Å andra sidan rör det sig om nyttjanderätt till två skilda fastigheter, som kan ha olika ägare, och egentligen två nyttjanderätter varav den ena gäller en lokal och den andra huvudsakligen ett markområde. Mest naturligt synes då vara att betrakta också fastighetsägarnas prestation som delbar.
Frågan är emellertid om det för utgången i målet har betydelse vilketdera alternativet som den aktuella situationen kan hänföras till. Antingen skulle Bålsta Byggvaror för att nå befriande verkan gentemot ägaren av Bista 1:178 ha betalat till denne (eller någon representant för denne; här kan bortses från att dennes andel i hyreskontraktet inte motsvarade någon del av hyran). Eller så skulle Bålsta Byggvaror ha betalat till fastighetsägarna gemensamt, något som hade krävt att ägaren till Bista 3:21 var utsedd att vara den som företräder dem gemensamt (jfr Tiberg i a. festskrift s. 686 f.) eller åtminstone utåt framstått som sådan, något som inte Bålsta Byggvaror kan åberopa sig på. När nu Bålsta Byggvaror inte erlade hyra i enlighet med något av dessa fall, kan bolagets betalning till ägaren av Bista 3:21 inte befria bolaget från att betala också till ägaren av Bista 1:178.
Två möjligheter som i den rådande situationen i praktiken stod Bålsta Byggvaror till buds var att antingen hos fastighetsägarna få besked om vilken fördelning som gällde dem emellan av kravet på hyra och betala dem i enlighet därmed eller att - i avsaknad av ett sådant besked - till ägaren av Bista 3:21 betala en del av hyran och deponera återstoden av hyresbeloppen enligt 1 § andra stycket lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.
Med hänsyn till det anförda och då tvist nu inte råder om att tio procent av den totala hyran belöper på Bista 1:178 skall överklagandet bifallas och tingsrättens dom alltså fastställas i huvudsaken.
Justitieråden Brown och Allen var skiljaktiga och anförde:
Ett hyresavtal är ett ömsesidigt förpliktande avtal där hyresvärdens huvudförpliktelse är att fortlöpande ställa hyresobjektet till förfogande och hyresgästens att periodvis utge hyra. En överlåtelse av den fastighet i vilken ett hyresobjekt är beläget innebär även ett partsbyte i hyresavtalet genom att den nye fastighetsägaren blir ny hyresvärd. I regel förutsätter ett partsbyte i ett ömsesidigt förpliktande avtal motpartens samtycke, emellertid gäller detta inte för hyresavtal. Den nye fastighetsägaren är enligt 7 kap. 13 och 16 §§ JB bunden av hyresavtalet om detta är skriftligt. Någon formalisering av partsbytet brukar därför inte ske. En annan sak är att det ligger i den nye hyresvärdens intresse att denuntiera hyresgästen om överlåtelsen för att denne inte skall fortsätta att betala hyra till överlåtaren och för erhållande av sakrättsligt skydd för hyresfordran.
Om ett hyresavtal avser flera fysiskt avgränsbara objekt såsom lokaler, mark och byggnader i olika kombinationer får upplåtelsen av dessa i regel ändå betraktas som upplåtelse av ett hyresobjekt. Det gör därvid ingen skillnad om hyresobjektets separata delar är belägna på olika registerfastigheter ägda av samme fastighetsägare. Ur såväl hyresgästens som hyresvärdens perspektiv är tillhandahållande av hyresobjektet i ett sådant fall en odelbar prestation och avtalets innehåll - t.ex. hyrestid, regler om uppsägning m.m. - gäller samtliga delar av hyresobjektet om inte annat avtalats. Fråga är då hur man skall se på hyresgästens huvudsakliga prestation - att betala hyra - i det fallet att hyresobjektet är beläget på flera registerfastigheter och dessa övergått till skilda ägare.
Till att börja med kan konstateras att en penningprestation i och för sig alltid är delbar. Om hyresvärden och hyresgästen i ett fall som ovanstående har avtalat om hur hyran fördelar sig mellan de delar som ingår i hyresobjektet är det ett uttryck för en partsvilja som också bör kunna läggas till grund för en fördelning av hyran när registerfastigheterna efter en försäljning hamnat i olika ägares händer och flera hyresvärdar därmed trätt in i hyresavtalet i stället för den tidigare.
När en fördelning av hyran mellan de separata delarna i det upplåtna objektet saknas i hyresavtalet föreligger inte någon grund som hyresgästen kan åberopa till stöd för en fördelning av hyresbeloppet mellan de två innehavarna av hyresfordran och inte heller för hyresvärdarna att kräva en sådan fördelning. En betalning efter en skönsmässig fördelning eller en hälftendelning av fordran mellan innehavarna skulle innefatta ett risktagande för hyresgästen och det kan därför inte anses åvila hyresgästen att på eget initiativ företa en sådan fördelning.
Ett krav på aktivitet för att träffa en överenskommelse om en fördelning av förfallna och framtida hyresfordringar med innebörd att vardera borgenären skall vara berättigad till en viss andel i dessa kan ställas på hyresvärdarna, men knappast på hyresgästen. En sådan överenskommelse som realiter innebär en uppdelning av hyran på de olika objekten måste för att ha verkan i förhållande till hyresgästen involvera denne eftersom uppdelningen kan ha relevans för hyresgästens kvittningsmöjligheter (jfr 27 § skuldebrevslagen) liksom för framtida förhandlingar om villkorsändringar samt för uppdelning av hyresavtalet i separata kontrakt. Det saknas sålunda förutsättningar för att anse hyresfordran som delbar utan föregående överenskommelse mellan parterna.
Med hänsyn till vad som anförts ovan och till att hyresvärdarnas prestation att tillhandahålla hyresobjektet är odelbar bör en sådan hyresfordran ses som en gemensam fordran (samfordran) (se bl.a. Jenkins och Dunn, Fordran & Skuld, 7 uppl., s. 65 f.). Betalning med befriande verkan kan då endast ske till en behörig representant för innehavarna av den gemensamma fordran (se Dominguez, Obligationsrätt, s. 155).
Om hyresgästen inte har erhållit underrättelse från de nya hyresvärdarna till vem hyran skall betalas, men hyresgästen är medveten om att partsbyte har skett i hyresavtalet torde hyresgästen inte längre kunna betala med befriande verkan till den tidigare hyresvärden (§ 29 skuldebrevslagen). Hyresgästen kan då begära en samfälld betalningsinstruktion från de nya hyresvärdarna eller deponera hela hyran hos länsstyrelsen, under förutsättning att länsstyrelsen accepterar en analog tillämpning av lagen om nedsättning av penningmedel. Sådana åtgärder förutsätter emellertid att hyresgästen vet vem som förvärvat fastigheten eller fastigheterna och från vilken tidpunkt - om ens samma - de nya hyresvärdarna är berättigade att uppbära hyresbetalningen. Mot bakgrund av att hyran i regel skall erläggas i förskott och med beaktande av de stränga sanktioner som kan inträda vid betalningsdröjsmål måste nu nämnda svårigheter beaktas vid bedömningen av om hyresgästens betalning skall anses ha skett till de nya hyresvärdarna med befriande verkan.
I förevarande fall har hyresavtalet inte innehållit någon fördelning av hyran mellan marken och lokalen. Avsikten med förhyrningen var att Bålsta Byggvaror skulle bedriva rörelse genom försäljning av byggvaror på hyresobjektet. Det synes ha varit en nödvändig förutsättning för rörelsens bedrivande att det fanns både en försäljningslokal och parkeringsplatser samt en plats för upplag i anslutning till försäljningslokalen och parkeringsplatserna. Upplåtelsen var således inte en delbar prestation oaktat att den avsåg två separata registerfastigheter.
I målet är utrett att Bålsta Byggvaror, som hade vetskap om att den ursprunglige hyresvärden försatts i konkurs samt att den ena fastigheten sålts under hand och den andra på exekutiv auktion till två olika ägare, mottagit anvisning enligt 12 kap. 20 § JB om mottagaradress och hyresavier från den ene hyresvärden på hela det överenskomna hyresbeloppet samt att den andre hyresvärden låtit sig avhöra med krav på hyra först efter ett och ett halvt år. Bålsta Byggvaror får mot denna bakgrund och med hänsyn till vad som ovan sagts anses ha haft befogad anledning att uppfatta anvisningarna om betalning som att Nickletbolaget var en behörig representant för hyresvärdarna samfällt. Top Industris talan skall därmed ogillas.
HD:s dom meddelad: den 19 juli 2005.
Mål nr: T 2082-03.