Hela taket på en kontorsbyggnad var sedan lång tid iordningställt som terrass. En servitutsupplåtelse som innebar att innehavaren av angränsande tomträtter, på vilka bostadsbyggnader var uppförda, fick rätt att disponera terrassen till uteplats och kolonilotter har ansetts giltig.
Bränneriet AB förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot HSB:s Bostadsrättsförening Musteriet i Stockholm som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Flores, Kaiser och Hernandez) anförde i dom den 27 augusti 2004:
Fastigheterna Bränneriet 4, 6 och 7 är belägna på Reimersholme i Stockholms kommun. Fastigheterna är bebyggda; Bränneriet 4 med ett flerbostadshus i sex våningar, Bränneriet 6 med en kontorsbyggnad i två plan och Bränneriet 7 med ett mindre flerbostadshus. På taket till Bränneriet 6 finns en terrass om ca 800 kvm, som bl.a. används för odling och som uteplats. På terrassen finns även fyra lanterniner och ventilationsuttag som betjänar den underliggande kontorsbyggnaden. Bostadsbyggnaden på Bränneriet 4 och kontorsbyggnaden på Bränneriet 6 är delvis ihopbyggda. På Bränneriet 6 finns även en sopsugsanläggning som ingår i en gemensamhetsanläggning. Denna omfattar samtliga fastigheter på Reimersholme. Bränneriet 6 tillkom år 1983 genom en avstyckning från Bränneriet 4. Fastigheterna är upplåtna med tomträtt. Tomträtten till Bränneriet 6 innehas sedan år 1986 av Bränneriet AB (Bränneriet) och tomträtterna till Bränneriet 4 och 7 av HSB:s bostadsrättsförening Musteriet nr 131 (Föreningen). Sedan byggnaden på Bränneriet 4 brunnit ned beviljades i september år 1982 bygglov för att uppföra den på nytt. Då byggdes också bl.a. balkonger och altaner på den fasad som vetter mot terrassen på Bränneriet 6. Bostadsbyggnaden på Bränneriet 4 inrymmer 76 lägenheter. Mellan Föreningen och dåvarande tomträttsinnehavaren till Bränneriet 6, HSB Stockholm ekonomisk förening, ingicks år 1984 ett servitutsavtal, enligt vilket tomträttsinnehavaren till Bränneriet 4 och 7 äger rätt att för all framtid disponera takterrassen som uteplats och koloniland. Servitutsavtalet fogas till domen som bilaga 1 (ej återgiven här. Red:s anm.). Servitutet är inskrivet i fastighetsregistret.
Bränneriet har yrkat att tingsrätten förklarar att servitutsavtalet är ogiltigt och att beslutet om inskrivning skall undanröjas.
Föreningen har bestritt bifall till käromålet.
Servitutsavtalet innebär en stor ekonomisk belastning för Bränneriet. En servitutsupplåtelse måste vara ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning. Åtgärden skall efter en sammanvägd bedömning leda till en positiv nettoeffekt. Tomträtternas sammanlagda värde skall sålunda öka. Detta är en förutsättning för upplåtelsen för ett servitut enligt bestämmelserna i 14 kap. 1 § JB. Detta krav är inte uppfyllt. Enligt samma bestämmelse måste ett servitut vara av stadigvarande betydelse. Denna förutsättning är inte heller uppfylld eftersom den verksamhet som bedrivs på takterrassen är till för att främja ett personligt intresse hos föreningens medlemmar och har inte något bestående värde för fastigheterna. Vidare får ett servitut inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande tomträtten vilket här är fallet eftersom Bränneriet inte har tillgång till taket till sin egen kontorsbyggnad.
De nödvändiga förutsättningarna för ett giltigt servitut förelåg inte när servitutet uppläts och inte heller senare. Detta innebär att servitutsavtalet är ogiltigt. Det innebär även att inskrivningen av servitutet skall undanröjas.
De nödvändiga förutsättningarna för upplåtelse av servitutet föreligger och detta är därför inte ogiltigt.
Bränneriet kan inte nyttja sin byggrätt som detaljplanen medger, vilket innebär en påtaglig ekonomisk belastning. Enligt detaljplanen för området från år 1978 finns det en rätt att på tomträtten uppföra en byggnad för bostadsändamål om 5-6 plan. Denna byggrätt avser Bränneriet att utnyttja, vilket servitutsavtalet omöjliggör. Enligt detaljplanen får antingen den befintliga byggnaden på Bränneriet 6 rivas och en ny om 17 meters höjd och 12,5-13 meters bredd uppföras eller så kan en påbyggnad uppföras på den befintliga byggnaden till en höjd av 17 meter och med den angivna bredden. För en sådan byggnadsåtgärd gäller övergångsbestämmelser som har den innebörden att ändringar av bebyggelsen får göras för de ändamål som byggnadsnämnden kan godkänna. Bränneriets avsikt är att bygga till en byggnad om två plan på terrassen cirka sex-sju meter från föreningens hus. Den nya byggnaden skulle få en bruttoarea om 800 kvm. Detta skulle i och för sig kräva en mindre ändring av detaljplanen. I det rådande byggnadsklimatet i Stockholm, där det föreligger stor bostadsbrist, bör det inte vara något problem att få de behövliga tillstånden för byggandet. Servitutet utgör emellertid ett hinder i detta avseende. Bränneriet uppskattar förlusten att inte få utnyttja sin byggrätt till cirka 2,5 miljoner kr. Vid en tillbyggnad måste lanterninerna på takterrassen tas bort vilket är till nackdel för kontorsbyggnaden. Vid en tillbyggnad försvinner odlingslotterna vilket är till nackdel för föreningen. Nya odlingslotter skulle emellertid gå att anlägga i närheten. Värdet av servitutet för Bränneriet 4 och 7 kan uppskattas till cirka 500 000 kr. Servitutet innebär att det sammanlagda värdet av de berörda tomträtterna minskar med 2-2,5 miljoner kr. Nyttjandet av takterrassen innebär vidare en kontinuerlig - ekonomisk och teknisk - försämring av byggnaden på Bränneriet 6. Skador har redan uppkommit och det föreligger risk för att skadorna förvärras. Även detta innebär en påtaglig ekonomisk belastning för Bränneriet. Det är således en stor ekonomisk nackdel för Bränneriet att inte få utnyttja terrassen för den planerade byggnationen.
Servitutet innebär vidare ett helt eller delvis ianspråktagande av tomträtten. Användningen av tomträtten är därmed helt ”låst” och Bränneriet kan inte vidta några som helst åtgärder. Servitutet har inte heller någon stadigvarande betydelse för föreningens tomträtt. Den odling som bedrivs på terrassen är av personligt intresse för medlemmarna och den kan lika gärna bedrivas på en annan plats. Dessa kan också få en uteplats på något närliggande ställe.
Terrassen har nyttjats för sitt nuvarande ändamål sedan fastigheten först bebyggdes år 1872. Det är högst osäkert om Bränneriet skulle få nödvändiga tillstånd att uppföra den planerade byggnaden. Detta skulle nämligen allvarligt försämra för de bostadsrättsinnehavare som har sina lägenheter mot terrassen. En påbyggnad i enlighet med Bränneriets planer kan inte heller bli lönsam. En sådan innebär nämligen att ett tilläggsavtal måste slutas till det gällande tomträttsavtalet. För övrigt är byggrätten avseende Bränneriet 4 och Bränneriet 6 konsumerad genom att flerbostadshuset på Bränneriet 4 återuppfördes efter branden. Kommunen tillåter endast att bostadshus med hyresrätter byggs på det befintliga huset. Tomträttsavgälden skulle därmed öka i motsvarande mån som det ökade hyresvärdet, vilket innebär att någon positiv nettoeffekt inte skulle uppstå. En viss positiv inverkan skulle dock uppstå för Bränneriet 6 genom att Bränneriet skulle kunna disponera takterrassen för egen del. Emellertid skulle bostadsrätterna för Bränneriet 4 och 7 minska kraftigt i värde om odlingslotterna och uteplatserna skulle försvinna. Vidare skulle de lägenheter som vetter mot terrassen få ett försämrat ljusinsläpp. Värdeminskningen för Föreningens bostadsrätter kan bedömas vara 2,2 miljoner kr. Om hänsyn sedan tas till värdet av förlusten av kolonilotter och uteplatser blir den sammanlagda värdeminskningen minst 3,7 miljoner kr. - Det finns inte några skador på grund av takterrassen. Om sådana skador skulle uppstå regleras detta i servitutsavtalet. Bränneriet skulle få en viss försämring av sin nuvarande byggnad om lanterninerna försvinner. Denna värdeminskning kan uppskattas till 400 000 kr. Utnyttjandet av servitutet skänker således ett mervärde till Föreningens tomträtter, vilket gör att dessa kan utnyttjas mer ändamålsenligt. Detta rekvisit för servitutet är således uppfyllt.
Servitutet tar inte heller Bränneriet 6 helt i anspråk, eftersom kontorsbyggnaden nyttjas av Bränneriet. Vidare betjänar lanterninerna och friskluftsintagen kontorsbyggnaden. Bränneriet har således kvar åtskilliga rättigheter som knyter an till tomträtten. Servitutet reglerar också varaktiga förhållanden som bestått sedan takterrassen uppförts under slutet av 1800-talet.
På Bränneriets begäran har förhör med partssakkunniga civilingenjören Hughes och arkitekten Wagner hållits.
På föreningens begäran har förhör med partssakkunniga civilingenjören Hardy och civilingenjören Martin hållits.
Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Tingsrätten har hållit syn på fastigheterna.
I 14 kap. 1 § JB regleras servitutsrekvisiten. Dessa är avgörande för om servitut föreligger eller inte.
Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i visst hänseende.
Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet.
Enligt 13 kap. 1 § andra stycket JB kan i avtalsförhållanden tomträtter vara såväl härskande som tjänande i ett servitutsförhållande.
För att ett servitutsavtal skall kunna förklaras ogiltigt krävs att angivna rekvisit inte föreligger. För att inskrivning i fastighetsregistret skall beviljas åligger det inskrivningsmyndigheten att pröva förutsättningarna för servitutet. Om dessa inte är uppfyllda skall inskrivning inte beviljas. Inskrivningsmyndighetens prövning är emellertid summarisk och utesluter inte att en rättighet som av myndigheten bedömts vara ett servitut i själva verket inte uppfyller förutsättningarna härför.
Med en ändamålsenlig användning avses att servitutet skall medföra en större nytta för den, såsom i förevarande fall, härskande tomträtten än den börda som det innebär för den tjänande tomträtten. En sådan positiv nettoeffekt av servitutet innebär således att tomträtternas sammanlagda värde skall bli högre genom att servitutet upplåts, vilket innebär ett mera rationellt utnyttjande av den fasta egendomen.
Parterna har till stöd för sina ståndpunkter åberopat värderingsutlåtanden och förhör med sakkunniga. Den av Bränneriet åberopade utredningen grundas på att planändring och erforderliga tillstånd medger den tilltänkta tillbyggnaden, vilket innebär att någon säker slutsats om det ekonomiska utfallet därav inte kan dras. Enligt vad Woods uppgett är nettoeffekten av att servitutet upphör av marginell betydelse med utgångspunkt i rådande förhållanden. Av utredningen framgår däremot att terrassen typiskt sett torde ha en betydande positiv nettoeffekt på föreningens bostadsrätter. Tingsrätten finner mot denna bakgrund att servitutet har ett värde för föreningens tomträtter som överstiger Bränneriets tomträtt och att servitutet innebär ett sammanlagt högre värde för föreningens tomträtter. Det kan därmed inte anses utrett att servitutet inte innebär en ändamålsenlig användning av tomträtterna.
Ändamålet med servitutet har angetts vara att det skall nyttjas som uteplats och kolonilott. Av utredningen framgår att terrassen använts för sådant ändamål alltsedan byggnaden tillkom i slutet av 1800-talet. Även om det i och för sig skulle vara möjligt att anlägga såväl odlingslotter som uteplatser på annat ställe framstår den nuvarande belägenheten som oskiljaktig från tomträtterna till Bränneriet 4 och 7, vilket i sin tur innebär att servitutet får anses vara av stadigvarande betydelse för de härskande tomträtterna. Vid synen har iakttagits att servitutet utsiktsmässigt har en klart positiv effekt för bostadsrättshavarna i byggnaden på Bränneriet 4. Denna effekt har inte angetts i avtalet, men framstår dock som svår att skilja från det angivna ändamålet som uteplats.
Vid synen har iakttagits att den kontorsbyggnad som finns på Bränneriet 6 till fullo nyttjas som sådan. På taket finns lanterniner och ventilationsanordningar och servitutet kan inte anses helt eller delvis ta tomträtten i anspråk.
Vid synen har vidare iakttagits att lokalerna i kontorsbyggnaden är nyrenoverade. Taket har i vissa delar sänkts och där har förevisats färgförändringar efter fuktgenomsläpp. I dessa delar har nya elledningar installerats. Av utredningen går dock inte att dra slutsatsen att det är fråga om någon pågående fuktutträngning, utan förändringarna synes närmare vara av äldre art. Det går inte heller att bedöma om utträngningen har skett i nära anslutning till lanterniner eller ventilationsuttag som betjänar kontorsbyggnaden. Därtill kommer att frågan är reglerad i servitutsavtalet. Bränneriets påstående om skador och risk för sådana kan därmed inte beaktas.
Tingsrätten finner sammanfattningsvis att de nödvändiga rekvisiten för servitut föreligger. Det saknas därmed grund för att förklara servitutet ogiltigt. Bränneriets talan kan därför inte vinna bifall.
Käromålet ogillas.
Bränneriet AB överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.
Föreningen bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Jensen samt hovrättsråden Martinez och Morrison, referent) anförde i dom den 16 maj 2005:
Parterna har åberopat samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten.
Hovrätten har, på begäran av Föreningen, tagit del av vittnesförhören vid tingsrätten med Hardy och Martin genom banduppspelning. Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Hovrätten har hållit syn på fastigheterna.
Enligt 14 kap. 1 § JB krävs för att ett servitut skall kunna upplåtas att servitutet är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning. Innebörden härav är att upplåtelsen skall leda till en positiv nettoeffekt, dvs. att de två fastigheternas sammanlagda värde ökar, inte endast sett ur en ekonomisk synvinkel, utan genom att upplåtelsen medför en totalt sett mera effektiv och rationell användning av de båda fastigheterna. Upplåtelsen får således inte vara till nytta för den härskande fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad utan att en från en allmän synpunkt effektivare användning av fastigheterna uppnås. Vidare skall upplåtelsen avse rätt för den härskande fastigheten att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Servitutet får således inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Denna begränsning har ansetts gälla även i fråga om ett totalt ianspråktagande av endast en del av den tjänande fastigheten (jfr NJA 1983 s. 292 och NJA 1996 s. 776). Slutligen skall servitutet vara till stadigvarande nytta för den härskande fastigheten som sådan och inte endast med hänsyn till ägarens personliga intressen.
På Bränneriet 6 finns en kontorsbyggnad i två plan. Den i målet aktuella upplåtelsen avser rätt för Bränneriet 4 och 7 att som uteplats och koloniland för all framtid disponera takterrassen på Bränneriet 6. Terrassen om 800 kvadratmeter utgör byggnadens hela takyta och utgör en inte oväsentlig del av Bränneriet 6. Även om det på terrassen finns ventilationsrör och vissa takfönster för kontorsbyggnaden, är ägaren till Bränneriet 6 i praktiken avskuren från all användning av terrassen. Upplåtelsen hindrar också för all framtid till- och ombyggnation liksom annan förändring av byggnadens användningsområde. Upplåtelsen har därför en allvarlig negativ effekt när det gäller utnyttjandet av den härskande fastigheten.
Ändamålet med upplåtelsen är att Bränneriet 4 och 7 skall få tillgång till uteplats och koloniland. Detta kan sägas utgöra ett trevnadstillskott för vissa av lägenhetsinnehavarna i dessa fastigheter men tillgodoser inte något direkt behov för fastigheterna som sådana. Då ett flertal lägenhetsinnehavare har tillgång till balkong och det i området finns vissa grönområden kan en förlust av takterrassen som uteplats och koloniland inte anses utgöra något större men för Bränneriet 4 och 7. I jämförelse med den belastning upplåtelsen således innebär för den tjänande fastigheten måste nyttan för de härskande fastigheterna anses vara långt mindre. En upplåtelse som den aktuella är således inte ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning.
Med hänsyn till det anförda kan den upplåtelse som skett genom det som servitutsavtal betecknade avtalet inte godkännas som servitut. Avtalet skall således ogiltigförklaras och den beviljade inskrivningen upphävas.
Med ändring av tingsrättens dom förklarar hovrätten det mellan innehavarna av tomträtterna Bränneriet 6 samt Bränneriet 4 och 7 den 18 juni 1984 träffade servitutsavtalet ogiltigt.
Inskrivningsmyndighetens i Stockholms domsaga beslut den 26 november 1990, nr 48983, om inskrivningen av servitutet undanröjs.
Adjungerade ledamoten Anderson var skiljaktig och anförde: Jag delar tingsrättens bedömning att nödvändiga rekvisit för servitut föreligger och vill därför låta tingsrättens dom stå fast.
Föreningen överklagade och yrkade att HD skulle i första hand fastställa tingsrättens dom, i andra hand förklara att servitutsavtalet saknade rättsverkan som servitut, i tredje hand undanröja hovrättens dom och visa målet åter till hovrätten för ny handläggning.
Bränneriet bestred ändring. För det fall att andrahandsyrkandet tillläts medgav Bränneriet detta.
Lantmäteriverket avgav yttrande. Verket bedömde att det aktuella avtalet uppfyllde villkoren för servitut enligt 14 kap. 1 § JB.
HD avgjorde målet efter huvudförhandling med syn.
HD (justitieråden Johnson, Ramirez, Torres, Lewis Toijer och Miller, referent) meddelade den 29 oktober 2009 följande dom:
Fastigheterna Stockholm Bränneriet 4, 6 och 7 är upplåtna med tomträtt. Bostadsrättsföreningen är tomträttshavare till Bränneriet 4 och 7 (bostadstomträtterna). Dessa är i enlighet med ändamålen för tomträtterna bebyggda med bostadshus upplåtna med bostadsrätt. Bränneriet är tomträttshavare till Bränneriet 6 (kontorstomträtten). Denna är i enlighet med ändamålet för tomträtten bebyggd med en kontorsbyggnad i två plan. Kontorsbyggnadens tak utgörs i sin helhet av en takterrass om i vart fall 650 m2.
År 1984 träffade bostadsrättsföreningen och den dåvarande innehavaren av kontorstomträtten ett servitutsavtal, som för all framtid ger innehavaren av bostadstomträtterna rätten att disponera takterrassen som uteplats och koloniland. Takterrassen har använts på detta sätt sedan i vart fall 1930-talet. Servitutet är inskrivet.
Frågan i målet är om servitutet är ogiltigt.
Bränneriet har i HD gjort gällande bl.a. att servitutet hindrar innehavaren av kontorstomträtten från om- och tillbyggnad i enlighet med gällande detaljplan.
Enligt 13 kap. 1 § andra stycket JB får servitut upplåtas i tomträtt och till förmån för tomträtt. Bedömningen av om det finns förutsättningar för servitut i respektive till förmån för en tomträtt ska göras utifrån tomträttens ändamål och användning.
När det i det följande talas om fastighet avses också tomträtt.
Av 14 kap. 1 § JB följer att ett servitutsavtal är giltigt om det (i) är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning och (ii) är begränsat på det sättet att ägaren till den härskande fastigheten har rätt att i endast visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk eller råda över användningen av den tjänande fastigheten eller vad som hör till denna samt (iii) avser ett ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten.
Frågan huruvida servitutsrekvisiten är uppfyllda ska som utgångspunkt prövas på grundval av förhållandena vid servitutsavtalets ingående. Skulle rekvisiten inte vara uppfyllda leder avtalet inte till något servitut. Det hindrar inte att avtalet kan vara bindande mellan parterna såsom ett nyttjanderättsavtal (jfr NJA 1997 s. 307).
Ett servitut blir inte giltigt bara för att det skrivits in. Inskrivningsmyndighetens prövning är summarisk och inte slutligt avgörande för giltighetsfrågan. Om inskrivning sker av ett ogiltigt servitut kan ägaren till den tjänande fastigheten efter talan vid allmän domstol genom dom få fastställt att servitutet är ogiltigt och att inskrivningsbeslutet ska undanröjas.
Om ändrade förhållanden gör att servitutsrekvisiten inte längre är uppfyllda innebär inte det att servitutet blir ogiltigt. Det kan emellertid efter vad som sägs i 14 kap. 14 § JB upphävas genom fastighetsreglering enligt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988).
För ett giltigt servitut krävs att nyttan för den härskande fastigheten överstiger belastningen på den tjänande fastigheten. Det innebär ett krav på att servitutet genom ett rationellt utnyttjande av den fasta egendomen medför en positiv nettoeffekt och därmed en ökning av fastigheternas sammanlagda värde (prop. 1970:20 Del B 2 s. 716).
Vid bedömningen av nyttan för den härskande fastigheten ska mark, byggnader och andra anläggningar ses som en sammanhållen enhet (a. prop. s. 720 f.).
Bedömningen ska göras typiserat. Att i det enskilda fallet en positiv nettoeffekt inte uppnås behöver således inte innebära att servitutet är ogiltigt (a. prop. Del A s. 410 f., jfr Del B 2 s. 716 ff.).
Som framgår av vad som ovan anförts ska bedömningen göras med utgångspunkt i förhållanden vid servitutsavtalets tillkomst.
Det aktuella servitutsavtalet tillkom 1984. Terrassen var då anlagd sedan lång tid och utgjorde en del av kontorsbyggnaden. Att använda takterrassen som uteplats och för att hålla kolonilotter på det sätt som anges i servitutsavtalet är i sig godtagbara servitutsändamål.
Genom servitutet har innehavaren av bostadstomträtterna tillförsäkrats uteplatser och kolonilotter på terrassen samtidigt som innehavaren av kontorstomträtten i motsvarande mån betagits möjligheten att själv nyttja den. Frågan är om det innefattade en ändamålsenlig användning.
Tillgång till uteplatser och kolonilotter på en takterrass får typiskt sett anses ha ett större värde för boende i en bostadsbyggnad än för dem som arbetar i en kontorslokal. Vidare är, efter vad som framgick vid en av HD hållen syn, takterrassen belägen i direkt anslutning till den ena bostadsbyggnaden (uppförd på Bränneriet 4) och kan inte enkelt och naturligt nås på något annat sätt än via en innegård och ett trapphus i den byggnaden. Terrassen måste därför anses vara mer tillgänglig och lämpad som uteplats för innehavaren av bostadstomträtterna än för innehavaren av kontorstomträtten. Mot bakgrund av hur parterna har utformat talan saknas det anledning att gå in på frågan om betydelsen av att den andra bostadsbyggnaden (uppförd på Bränneriet 7) inte på motsvarande sätt ligger i direkt anslutning till takterrassen.
Bränneriet har påtalat att de som bor i bostadsrättslägenheterna har tillgång till andra uteplatser, vilket skulle reducera värdet av tillgången till takterrassen. Efter vad som framgick av synen har dock dessa uteplatser sådan karaktär och är så belägna att de inte kan anses ha någon större inverkan på bedömningen av servitutets nettonytta.
Att servitutet som Bränneriet framhållit främjar enskilda bostadsrättshavares personliga intressen, bl.a. genom att tillgången till takterrassen ger ett förhöjt värde på de enskilda bostadsrätterna, saknar betydelse i aktuellt hänseende. Det avgörande är att servitutet höjer värdet på bostadstomträtterna. Att så är fallet framstår som klart om man tänker sig att bostadsrättsföreningen skulle sälja bostadstomträtterna (alltså innefattande på dessa uppförda bostadsbyggnader) med servitutsrättigheterna och jämför med att en försäljning skulle ske utan dessa rättigheter.
Mot bakgrund av det anförda måste det anses att servitutet på det sätt som krävs har vid tiden för servitutsavtalets ingående varit ägnat att skapa en totalt sett ändamålsenlig användning av tomträtterna.
En servitutsbelastning innebär regelmässigt att ägaren av den tjänande fastigheten begränsas i sitt nyttjande av denna. Ett servitut får dock inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten (a. prop. Del B 2 s. 731). Ett servitutsändamål som innebär ett totalt ianspråktagande av en inte oväsentlig del av den tjänande fastighetens markareal har ansetts vara oförenligt med det här aktuella servitutsrekvisitet (NJA 1983 s. 292 och 1996 s. 776).
Ett servitut som innebär att ägaren av den härskande fastigheten ges rätt att för ett visst ändamål nyttja en del av en byggnad på den tjänande fastigheten kan i regel inte anses innebära ett sådant totalt ianspråktagande som det förevarande servitutsrekvisitet syftar till att hindra. Det gäller även om servitutet inte bara utesluter annat nyttjande av den befintliga byggnaden i den del som servitutet avser utan också om det hindrar framtida till- eller ombyggnader. En annan sak är att om en förändrad användning av den tjänande fastigheten skulle bli aktuell, det kan få betydelse för frågan om servitutets upphävande.
Det aktuella servitutet innebär att takterrassen i det närmaste helt tas i anspråk av innehavaren av bostadstomträtterna för servitutsändamålet. Att ett visst plan eller skikt av en fastighet eller en byggnad på en fastighet ska användas för ett särskilt ändamål, behöver emellertid inte innebära ett totalt ianspråktagande av fastigheten eller byggnaden, något som för övrigt får anses gälla också efter införandet av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning (jfr SOU 1963:68 s. 446 f. samt prop. 2002/03:116 s. 27 f. och 39 f.). Nyttjandet i det aktuella fallet begränsas av ett specifikt servitutsändamål, nämligen att takterrassen ska användas till uteplats och koloniland. Innehavaren av kontorstomträtten har vidare full tillgång till byggnaden under taket och även till resten av tomträtten. Fråga är därför om ett begränsat ianspråktagande.
Ett servitut måste vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte enbart tillfredsställa ett tillfälligt behov, vare sig för en viss ägare av den härskande fastigheten (NJA 1997 s. 307) eller i tiden (prop. 1970:20 Del B 2 s. 728).
Det krävs inte att servitutet är nödvändigt för den härskande fastighetens ändamålsenliga funktion. Det förhållandet att ett behov som avses tillgodosett med ett servitut kan tillfredsställas på andra sätt hindrar därför inte att servitutet kan anses vara av stadigvarande betydelse. Däremot kan det få betydelse för prövningen av rekvisitet ändamålsenlig användning.
En uteplats i anslutning till en bostad tillfredsställer i regel ett behov hos de boende. Det gäller även beträffande den aktuella takterrassen. Det behovet ska tillräknas bostadsrättsföreningen såsom innehavare av bostadstomträtterna. Att vissa av de boende kan ha större nytta av takterrassen och andra mindre saknar i sammanhanget avgörande betydelse.
Anläggningen på takterrassen har funnits och nyttjats av dem som bott i de byggnader som tillhör bostadstomträtterna sedan i vart fall 1930-talet. Redan detta visar att fråga inte är om något tillfälligt användande.
Det är vidare inte visat att vid tiden för servitutsavtalets ingående någon relevant förändring av användandet av den aktuella kontorsbyggnaden var så närliggande, att arrangemanget måste anses ha varit tillfälligt.
Eftersom samtliga servitutsrekvisit var uppfyllda när servitutsavtalet ingicks är det giltigt. Med ändring av hovrättens domslut ska därför tingsrättens domslut fastställas. Därmed saknas anledning att pröva bostadsrättsföreningens andrahands- och tredjehandsyrkanden.
Med ändring av hovrättens dom fastställer HD tingsrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 29 oktober 2009.
Mål nr: T 2375-05.
Lagrum: 13 kap. 1 § och 14 kap. 1 § JB.
Rättsfall: NJA 1983 s. 292, NJA 1996 s. 776 och NJA 1997 s. 307.