Sedan en medlem i en bostadsrättsförening överlåtit sin bostadsrätt vägrades köparna inträde i föreningen. Överlåtaren yrkade skadestånd av föreningen med påstående att denna gjort sig skyldig till avtalsbrott genom att utan grund vägra köparna medlemskap och därigenom vålla överlåtaren skada motsvarande förlusten av köpeskillingen. Skadeståndstalan har ogillats.
L.E. har varit ägare av en bostadsrätt och därtill hörande lägenhet i HSB:s bostadsrättsförening Soluret nr 279 i Tyresö (föreningen). När L.E. inte längre kunde betala månadsavgifterna beslöt hon att försöka sälja bostadsrätten. Sedan det visat sig svårt att finna en köpare avsade sig L.E. den 9 februari 1995 bostadsrätten för det fall den inte hade sålts före den 30 april 1995. Under april månad lyckades L.E. att hitta två köpare, makarna Hale och Galvan
Ett överlåtelseavtal med angiven köpeskilling 20 000 kr skrevs under av parterna den 29 april 1995 och en "revers/köpeskilling" om 30 000 kr skrevs under den 2 maj av Hale
Den 3 juli 1995 fick L.E. i ett skriftligt meddelande från föreningen besked om, att makarna G. inte hade beviljats medlemskap i föreningen av ekonomiska skäl och att dessa hade en månad på sig att hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden. Beskedet innehöll vidare att bostadsrätten, om tvisten inte inom föreskriven tid hänsköts till hyresnämnden, skulle återgå till föreningen fr.o.m. den 1 maj 1995 i enlighet med L.E:s avsägelse den 9 februari 1995. Makarna G. hänsköt inte tvisten till hyresnämnden och bostadsrätten återgick till föreningen utan att L.E. erhöll någon ersättning.
L.E. väckte talan mot föreningen vid Handens tingsrätt och yrkade förpliktande för föreningen att till henne betala 50 000 kr jämte ränta. Som grund för käromålet anförde L.E. bl.a. följande. Parterna hade ett avtalsförhållande med föreningens stadgar som del i detta. Enligt 31 § i stadgarna fick föreningen inte vägra en köpare inträde, om den skäligen borde godta köparen som bostadsrättshavare. Föreningen hade inte skäl att vägra Hale och Galvan medlemskap och den har därför gjort sig skyldig till avtalsbrott mot L.G. Hon har drabbats av en skada motsvarande den avtalade köpeskillingen, som uppgick till yrkat belopp. Föreningen är därför skyldig att utge skadestånd till L.E. motsvarande detta.
Till utveckling av sin talan anförde L.E. bl.a. följande. En bostadsrättsförenings prövning av en förvärvares ansökan om medlemskap skall ske enligt objektivt godtagbara skäl. Prövningen gäller bl.a. om förvärvaren är i stånd att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen. Makarna G. hade 1995 tillsammans en inkomst om ca 360 000 kr och ansåg sig utan svårighet kunna klara månadsavgiften på 7 000 kr för lägenheten. T.G. hade visserligen några gamla skulder och en betalningsanmärkning men han kunde uppvisa en skriftlig uppgörelse med de två borgenärer som fanns kvar. Hale var skuldfri.
Föreningen bestred yrkandet och åberopade följande alternativa grunder för sitt bestridande:
1. Det är inte föreningen utan dess styrelse som är rätt motpart. Denna har enligt stadgarna att anta medlemmar och det är också styrelsen som har agerat i detta fall. Styrelsens eventuellt felaktiga beslut binder inte föreningen.
2. Föreningens prövning genom styrelsen av medlemskapsansökningen har skett på ett korrekt sätt enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen och motsvarande bestämmelser i stadgarna.
3. Överlåtelsen av bostadsrätten var ogiltig enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen på grund av att formkraven i 4 § samma kapitel inte var uppfyllda. Köpeskillingen hade nämligen i avtalet angetts till 20 000 kr i stället för 50 000 kr och reversen hade endast undertecknats av den ena köparen.
4. Att en bostadsrättsförening med tillämpning av stadgarna inte godkänner en förvärvare som medlem medför inte att föreningen åsamkas skadeståndsskyldighet gentemot säljaren.
Handens tingsrätt (1998-06-03, lagmannen Cooper, rådmännen Schultz, referent, och Flores) biföll L.E:s talan. I domskälen anförde tingsrätten bl.a. följande.
Det är uppenbart att styrelsen handlar på föreningens vägnar och binder denna. Invändningen att föreningen ej är rätt part skall därför inte beaktas.
L.E. och hennes köpare har främst genom att inte i avtalet ange den fulla köpeskillingen, 50 000 kr, brutit mot formkravet att avtalet skall ange köpeskilling. Med hänsyn till att köpare och säljare var överens om konstruktionen med avtal och revers, att båda handlingarna presenterades för föreningen samt att föreningen uppenbarligen accepterat dessa som ett avtal om försäljning för 50 000 kr och först långt senare, under processen, gjort invändning om formfel, finner tingsrätten att den invändningen inte nu kan användas som grund för ogillande av käromålet.
Parterna är ense om att makarna G. 1995 sammanlagt hade en inkomst om ca 360 000 kr. Hale har under vittnesförhör uppgett, att hon vid besök hos föreningens dåvarande förvaltare H.L. upplyst och visat, att hon inte längre hade någon skuld samt att Galvan hade betalat tidigare skulder utom två om sammanlagt 40 000 kr och träffat uppgörelse med borgenärerna om avbetalningar om 2 000 kr per månad. H.L. har i vittnesförhör bekräftat att han fortlöpande i samband med att föreningen omprövade sitt beslut fick in kompletterande uppgifter från Hale utan att nu komma ihåg deras innehåll. Det saknas anledning att betvivla de uppgifter Hale lämnat under ed. Föreningen har alltså vid sin bedömning haft tillgång till ovan nämnda uppgifter om inkomster och skulder. Mot den bakgrunden hade föreningen inte skäl att vägra makarna G. inträde i föreningen. Föreningens beslut var alltså felaktigt och föreningen har då gjort sig skyldig till avtalsbrott. Det felaktiga beslutet vållade L.E. en skada motsvarande köpeskillingen.
Föreningen överklagade tingsrättens dom och yrkade ogillande av L.E:s talan vid tingsrätten. L.E. bestred ändring.
Svea hovrätt (1999-11-16, hovrättslagmannen Hernandez, hovrättsråden Smith och Hernandez, referent, samt hovrättsassessorn Baker Malmenfelt) upphävde tingsrättens dom och ogillade L.E:s talan. I sina domskäl anförde hovrätten bl.a. följande.
Beträffande föreningens förstahandsinvändning, att det inte är föreningen utan i stället dess styrelse som är rätt part och att eventuella felaktiga beslut inte binder föreningen, delar hovrätten tingsrättens bedömning. Föreningen måste således anses bunden av de beslut som styrelsen fattar inom ramen för sin behörighet, bl.a. i fråga om antagande av medlemmar. Det är däremot en annan fråga om och i så fall när ett felaktigt styrelsebeslut kan ådraga bostadsrättsföreningen skadeståndsskyldighet gentemot en medlem. Anledning saknas att pröva den frågan i vidare mån än den aktualiseras vid prövningen av föreningens övriga alternativa grunder - att överlåtelsen är ogiltig på grund av formfel respektive att styrelsen fattat ett korrekt beslut då den avslagit medlemskapsansökningen.
I 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) i dess lydelse före den 1 januari 1996 föreskrivs att ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen samt att bl.a. köpeskillingen skall anges i avtalet. Enligt 5 § tredje stycket i dess tidigare lydelse är en överlåtelse som inte uppfyller dessa formföreskrifter ogiltig. I målet är ostridigt att den avtalade köpeskillingen för bostadsrätten var 50 000 kr. Vid överlåtelsen upprättades två handlingar. I ett av köpare och säljare den 29 april 1995 undertecknat "Avtal om överlåtelse av bostadsrätt" anges att säljaren överlåter och försäljer bostadsrätten till köparen för en överenskommen köpeskilling av 20 000 kr. Avtalet innehåller ingen hänvisning till någon annan, kompletterande handling. I en den 2 maj 1995 av Hale ensam undertecknad handling benämnd "Valencia/köpeskilling" förbinder hon sig att till säljaren betala en "köpeskilling" av 30 000 kr för bostadsrätten. Att överlåtelsen kommit att ske på angivet sätt torde få tillskrivas avtalsparternas bristande erfarenhet. Avvikelserna från de då gällande formföreskrifterna är emellertid, särskilt i fråga om köpeskillingen, så stora att överlåtelsen enligt hovrättens mening får anses ogiltig.
Av förhöret med föreningens ställföreträdare Wood framgår att man från föreningens sida var osäker på hur överlåtelsehandlingarna skulle bedömas men att man inte hade uppfattat att överlåtelsen på grund av formfel kunde vara ogiltig. Den prövning som skedde kom därför också endast att gälla frågan om de båda köparna borde skäligen godtas som medlemmar med hänsyn till deras ekonomiska förhållanden. Fråga uppkommer då om föreningen först i det senare uppkomna målet kan som grund för ogillande av käromålet åberopa att överlåtelsen är ogiltig, något som tingsrätten inte har ansett möjligt.
Den ogiltighet som inträder till följd av att formföreskrifterna i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen inte iakttagits kan åberopas av inte bara avtalsparterna utan även av bostadsrättsföreningen. Detta har samband bl.a. med att föreningen har ett starkt intresse av att inte som medlem anta någon som förvärvat en bostadsrätt genom ett avtal som enligt 6 kap. 5 § är ogiltigt. I sådant fall kan nämligen föreningen riskera att bli skyldig att prestera såväl till köparen som till säljaren av bostadsrätten (se Johnson och Phillips, Bostadsrätt, 1993, s. 90 f). Någon begränsning i tiden föreligger inte för rätten att åberopa ogiltigheten. Inte heller har föreningen gentemot avtalsparterna förklarat sig avstå från att göra detta.
Av vad som sagts nu följer att L.E:s skadeståndstalan skall ogillas redan av det skälet att en giltig överlåtelse av bostadsrätten inte skett. Hovrätten vill emellertid tillägga följande med avseende på frågan om föreningen brustit i prövningen av medlemskapsansökningen.
I kravet på att föreningen skäligen bör godta förvärvaren som bostadsrättshavare och således bevilja medlemskap ligger i första hand att den nytillträdande bostadsrättshavaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Den prövning som föreningen har att göra måste självfallet ske på ett objektivt sätt och grundas på utredning i rimlig omfattning beträffande sökandens ekonomiska förhållanden. Det ligger samtidigt i sakens natur att en bostadsrättsförening måste ges vida ramar för sin skälighetsbedömning, särskilt som denna är inriktad på framtida och därmed på svårbedömbara förhållanden. För förvärvarens men inte för överlåtarens del finns vid avslag en rätt till prövning av hyresnämnd. För att en bostadsrättsförenings beslut att vägra förvärvaren medlemskap skall kunna föranleda skadeståndsansvar gentemot den medlem som överlåtit bostadsrätten måste det - förutsatt att skadeståndsskyldighet inte redan på annan grund är utesluten - krävas att föreningen i avsevärd grad har åsidosatt sin skyldighet att iakttaga objektivitet vid prövningen.
Av utredningen i målet, främst förhören med Wood och H.L. framgår att styrelsen inför beslutet i medlemskapsfrågan haft tillgång till ett bedömningsunderlag i form av kreditupplysningar, en av HSB upprättad kalkyl, lönespecifikationer för Galvan för tiden december 1993 - oktober 1994 samt brev från vissa företag med uppgift om hans skulder och avbetalningsplaner, allt avseende tid före 1995. Däremot hade den trots flera påstötningar inte fått något arbetsgivarintyg, vilket de ansåg att den behövde för att bedöma sökandenas ekonomiska förutsättningar under kommande år. De har vidare uppgivit att styrelsen vid sin bedömning fäst vikt vid bl.a. att Galvan och Hale inte hade styrkt sina framtida inkomster, att Galvan hade flera betalningsanmärkningar och konsumtionsskulder på mer än 150 000 kr, att det var nödvändigt att iaktta försiktighet eftersom föreningen redan då befann sig i ekonomiskt kristillstånd samt att styrelsen sammantaget bedömde att Galvan och Hale inte hade förmåga att klara sina förpliktelser.
Hovrätten kan inte finna att utredningen ger stöd för annat än att föreningen, genom sin styrelse, gjort en seriös och på objektiva skäl grundad bedömning av sökandenas förmåga att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen men funnit att de saknat förmåga till detta. Oavsett om skäl kunnat åberopas för en annan bedömning, kan därför styrelsens handlande, enligt vad förut sagts, inte medföra något skadeståndsansvar.
Sammanfattningsvis finner hovrätten att L.E. inte har styrkt att hon har rätt till skadestånd. Överklagandet skall därför bifallas och L.E:s talan vid tingsrätten ogillas.