Vid uppsägning av lokalhyresgäst kan prövning ske enligt den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken även om huset ska undergå en sådan ombyggnad som avses i 12 kap. 57 § första stycket 3.
Solna tingsrätt
Eurostar Aktiebolag förde vid Solna tingsrätt den talan mot Aktiebolaget Svenska Bostäder som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Mendoza och tingsfiskalen Lopez) anförde i dom den 19 februari 2008 bl.a. följande.
Bakgrund
Tvisten gäller tillämpningen av reglerna om indirekt besittningsskydd vid lokalhyra. Enligt dessa har en lokalhyresgäst inte rätt till förlängning av hyresavtalet utan i stället, under vissa förutsättningar, rätt till skadestånd om hyresvärden vägrar förlängning. Detta gäller inte om det föreligger en s.k. besittningsskyddsbrytande grund, se 12 kap. 57 § JB. Om skadestånd skall utgå skall detta motsvara minst en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet, men täcks förlusten inte av den ersättningen skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för sådan förlust, se 12 kap. 58 b § JB.
Aktiebolaget Svenska Bostäder (”Svenska Bostäder”) är ett av Stockholms stad ägt allmännyttigt bostadsföretag. Svenska Bostäder innehar med tomträtt fastigheterna i Vällingby centrum. Vällingby är en stadsdel i Stockholm som stod färdig i mitten av 1950-talet. Biografen Fontänen i Vällingby centrum invigdes 1956. Eurostar Aktiebolag (”Eurostar”) övertog Fontänen 1985 och hyrde därefter av Svenska Bostäder biograflokalen, som är belägen inom fastigheten Stockholm Tre Brunnar 1 och har adress Vällingbyplan 7 i Stockholm. Under år 2002 träffade parterna en överenskommelse om förlängning av hyresförhållandet i tremånadersperioder med en uppsägningstid om en månad. I en handling daterad den 17 maj 2004 sade Svenska Bostäder upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni 2004. Som orsak till att förlängning av hyresförhållandet inte medgavs angav Svenska Bostäder dels att huset i vilket lokalen var belägen skulle undergå en större om- och tillbyggnad och att Eurostar uppenbarligen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av om- och tillbyggnaden, dels att Svenska Bostäder hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalerna skulle moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet skulle komma att kunna nyttjas på ett effektivare, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt. Efter uppsägningen men före hyrestidens utgång enades parterna om uppskov med avflyttningen till och med den 30 september 2004. Eurostar hänsköt förlängningstvisten till hyresnämnden för medling. Vid en förhandling i hyresnämnden den 21 september 2004 enades parterna om förlängt uppskov med avflyttningen till och med den 31 december 2004. Svenska Bostäder medgav under hösten 2004, på begäran av Eurostar, ytterligare förlängt uppskov med avflyttningen till och med den 16 januari 2005. Eurostar avflyttade i vart fall vid sistnämnda tidpunkt från lokalen. Under 2005 bedrev Eurostar biografverksamhet i två andra lokaler i Västerort, nämligen Prisma i Hässelby gårds centrum och Kaskad i Blackebergs centrum.
Svenska Bostäder har genomfört en omfattande upprustning och ombyggnad av Vällingby centrum. I samband härmed har en ny biografanläggning med flera salonger - en s.k. multiplexbiograf - uppförts, omfattande dels den ursprungliga salongen (731 m2) dels ytterligare fyra salonger under jord. Den nya anläggningen, som totalt omfattar 2 167 m2, har Hernandez ut till SF Bio AB (”SF”).
Med anledning av att Svenska Bostäder vägrat ytterligare förlängning av hyresavtalet yrkar nu Eurostar skadestånd med belopp som överstiger en årshyra.
Yrkanden
Eurostar har yrkat att tingsrätten skall förplikta Svenska Bostäder betala i första hand 9 586 848 kr, i andra hand 3 886 848 kr, i båda fallen jämte ränta - - -.
Svenska Bostäder har bestritt käromålet men har såsom i och för sig skäligt vitsordat, förutom sättet att räkna ränta, vissa belopp som i och för sig skäliga - - -.
Grunder
Eurostar har som grund för käromålet anfört: Den 17 maj 2004 sade Svenska Bostäder upp hyresavtalet mellan parterna till avflyttning; avflyttning skedde efter uppskov den 16 januari 2005. Svenska Bostäder är jämlikt 12 kap. 57 § och 58 b § JB ersättningsskyldigt gentemot Eurostar för den skada som Eurostar orsakats på grund av att Svenska Bostäder vägrade förlänga hyresavtalet. Skadan uppgår till yrkat kapitalbelopp.
Svenska Bostäder har som grunder för bestridandet anfört:
1) Eurostar har funnit och flyttat biografverksamheten till ersättningslokal. Prismabiografen är en godtagbar ersättningslokal, åtminstone i förening med fortsättningen som skedde i Kaskadbiografen.
12 kap. 57 § första stycket tredje punkten JB åberopas.
2) Svenska Bostäder har haft befogad anledning att vägra förlängning eftersom
a) det är ett sakligt skäl att i samband med den totala omgörelsen av Vällingby centrum till en kostnad av 2,9 miljarder kr göra om den omoderna ensalongsbiografen, ett kulturminne, som Eurostar förhyrde och bygga om den med 1 436 m2, allt för att förse denna stadskärna med 200 000 invånare med en multiplexbiograf med fem salonger och lika många filmdukar, och
b) detta intresse väger över Eurostars intresse.
Genom förlängningsvägran och uppförandet av den nya biografanläggningen uppnådde Svenska Bostäder att Svenska Bostäder - vars hyresgäst under åren återkommande klagat på att hyran var för hög - blev kvitt den dåliga affär som hyresavtalet med Eurostar innebar, att Svenska Bostäder fick en lämplig användning för kulturminnet (731 m2), att Svenska Bostäder och stadskärnans centrumanläggning fick en ny modern multiplexbiograf, en premiärbiograf, med fem salonger (2 167 m2), att Svenska Bostäder fick en ny operatör, SF, som var kapitalstark och kunde bära hyresgästens stora egna investering i den nya lokalen, hade ett starkt varumärke och utgjorde en långsiktig hyresgäst med vilja och förmåga att satsa på marknadsföring av anläggningen samt att Svenska Bostäder fick en kraftigt ökad hyresintäkt med en rimlig hyra.
12 kap. 57 § första stycket fjärde punkten JB åberopas.
Eurostar har mot detta anfört:
1) Eurostar bestrider att ersättningsskyldigheten skall bortfalla enligt 12 kap. 57 § första stycket tredje punkten JB eftersom Svenska Bostäder inte har anvisat en godtagbar ersättningslokal. Eurostar bestrider att Eurostar självt har ordnat med godtagbar ersättningslokal.
2) Eurostar bestrider att ersättningsskyldigheten skall bortfalla enligt 12 kap. 57 § första stycket fjärde punkten JB eftersom Svenska Bostäder inte heller haft annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet mellan parterna. Eurostar hävdar att Svenska Bostäder inte haft saklig grund för uppsägningen och även om så skulle vara fallet skall vid en intresseavvägning Eurostars intresse i vart fall anses väga tyngre än Svenska Bostäders. Vid intresseavvägningen skall särskilt beaktas att hyresförhållandet varat i 20 år, att Eurostar förvaltat och utvecklat en goodwill i biografen Fontänen, som är från 1950-talet, vilket har lett till att den blivit kulturminnesmärkt, att Eurostar helt saknar möjlighet att bedriva biografverksamheten Fontänen vidare i annan lokal och att verksamheten alltså helt måste upphöra, att Svenska Bostäder valde ett annat biografföretag utan att ens ge Eurostar möjlighet att s.a.s. ”matcha” villkoren, trots att Eurostar har erforderlig branschkunskap, erfarenhet och ekonomiska möjligheter att med framgång bedriva den nya biografen samt att Svenska Bostäder inte ens har ansträngt sig för att medverka till att finna ersättningslokal eller lämna ekonomisk gottgörelse.
Sakframställningar
- - -
Domskäl
Bevisning
- - -
Föreligger besittningsskyddsbrytande grund?
Svenska Bostäder har vägrat att förlänga hyresförhållandet. Omständigheterna är sådana att Eurostar har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB, om det inte föreligger en s.k. besittningsskyddsbrytande grund enligt 12 kap. 57 § första stycket. Svenska Bostäder har mot Eurostars skadeståndskrav invänt att det föreligger sådana grunder enligt tredje och fjärde punkterna i sistnämnda lagrum.
Enligt tredje punkten har hyresgästen inte rätt till ersättning om huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen (också ett annat här inte aktuellt fall berörs). Parterna är ense om att huset skulle undergå en sådan större ombyggnad att Eurostar uppenbarligen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. De är vidare ense om att Svenska Bostäder inte anvisat någon ersättningslokal. Svenska Bostäder har emellertid gjort gällande att sistnämnda förhållande saknar betydelse, eftersom Eurostar självt skaffat lokaler (Prisma i Hässelby gårds centrum och Kaskad i Blackebergs centrum), vilka i vart fall tillsammans utgör godtagbar ersättning för Fontänen. Svenska Bostäder har i den delen hänvisat till de principer som HD lade fast i rättsfallet NJA 1989 s. 824; domstolen uttalade där att hyresgästen inte kan grunda något ersättningsanspråk på hyresvärdens underlåtenhet att anvisa honom en lokal, om hyresgästen dessförinnan själv skaffat en lokal med vilken han skäligen skulle ha fått åtnöjas för det fall den anvisats av hyresvärden. Eurostar har hävdat att syftet med förhyrningen av Prisma och Kaskad inte var att skaffa ersättningslokaler utan att begränsa skadan och sysselsätta personalen, samt att lokalerna i vart fall inte var godtagbara som ersättning för Fontänen.
Tingsrätten prövar först om Prisma och Kaskad, ensamma eller tillsammans, utgör godtagbara ersättningslokaler för Fontänen, eller med andra ord om Eurostar skäligen kunnat åtnöjas med dem. För att detta skall vara fallet erfordras att de uppfyllt sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till Eurostars verksamhet framstår som godtagbara.
Både Prisma och Kaskad är liksom Fontänen belägna i Västerort. Hässelby gårds centrum och Blackebergs centrum är emellertid väsentligt mindre än Vällingby centrum. Av ett utlåtande från Handelns Utredningsinstitut framgår att 92 köpcentrum kartlagts i Stockholms län år 2003; Blackebergs centrum är inte med i kartläggningen eftersom dess yta understiger 3 000 m2. Hässelby gårds centrum betraktas som ett bostadsområdescentrum medan Vällingby centrum är ett regioncentrum. Handelsytan i Vällingby centrum är cirka tio gånger större än Hässelby gårds centrum, omsättningen är sex gånger så hög och det finns fyra gånger flera butiker. Om alla centrum i länet rangordnas efter totalyta kommer Vällingby centrum på 14:e plats och Hässelby gårds centrum på 86:e plats. Om rangordningen i stället sker efter totalomsättning kommer Vällingby centrum på 13:e plats och Hässelby gårds centrum på 68:e plats.
Prisma är en aula till Hässelbygårdsskolan. Den innehåller cirka 300 stolsplatser. Standarden får anses vara tämligen god, men lokalen har inte biografkaraktär. Vid filmvisningar måste mörkläggningsgardiner dras för fönstren, och nedanför scenen står ett piano. Kaskad innehåller cirka 260 stolsplatser men endast 150 personer får vistas samtidigt i lokalen med hänsyn till brister i brandskyddet och dålig ventilation. Lokalen har på tingsrätten gjort ett nergånget intryck. Fontänen är en riktig biograflokal, som hade sådana kvaliteter att den kulturminnesmärkts, och som före ombyggnaden innehöll cirka 440 stolsplatser.
Prisma har förhyrts av Hässelbygårdsskolan för användning som biograf på söndagar samt kvällstid på onsdagar och torsdagar. Kaskad har förhyrts i andra hand av Teaterföreningen Spiro - som i sin tur hyrt lokalen på rivningskontrakt - för användning som biograf på söndagar samt kvällstid på tisdagar. Hyra har i båda fallen utgått med procentandelar av biljettintäkterna. Fontänen har förhyrts på förstahandskontrakt för stadigvarande användning som biograf med fast hyra.
Tingsrätten finner med hänsyn till det anförda att Prisma och Kaskad inte, vare sig för sig eller tillsammans, kan anses ha uppfyllt sådana krav att de är godtagbara som ersättningslokaler för Fontänen. Redan på grund härav kan Svenska Bostäder inte gå fri från skadeståndsansvar på den nu åberopade grunden.
Svenska Bostäder har emellertid också anfört att ersättningsskyldigheten skall bortfalla enligt 12 kap. 57 § första stycket fjärde punkten JB, där det stadgas att hyresgästen inte har rätt till ersättning om ”hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet”. Det är här fråga om den s.k. generalklausulen, enligt vilken hyresvärdens ersättningsskyldighet kan bortfalla när han har ett sakligt skäl att disponera över lokalen och detta skäl väger tyngre än hyresgästens intresse av att få behålla den. Svenska Bostäder har i denna del hänvisat till sitt starka företagsekonomiska intresse av att i samband med den totala och kostnadskrävande ombyggnaden av Vällingby centrum göra om den gamla biografen till en modern biografanläggning som var anpassad till den nya centrumanläggningen, och hävdat att detta intresse är starkare än Eurostars intresse av att få stanna kvar i den gamla lokalen. Svenska Bostäder har därvid också pekat på sitt intresse av att få en stark hyresgäst - SF - till den nya anläggningen.
Fråga är om en större ombyggnad av biografen, innefattande bl.a. en utvidgning och restaurering, vilken i sin tur haft sådana bakomliggande skäl som Svenska Bostäder angett. Frågan är då om generalklausulen kan tillämpas även i ett sådant fall, då hyresvärden förutom ombyggnadssituationen kan åberopa även andra skäl för sin förlängningsvägran. Detta skulle innebära att hyresvärdens skyldighet att i dessa situationer anvisa ersättningslokal skulle bortfalla, om en intresseavvägning enligt fjärde punkten utföll till hyresvärdens förmån.
Hyreslagstiftningssakkunniga föreslog i sitt betänkande Ny hyreslagstiftning (SOU 1966:14) att hyresvärden vid vägrad förlängning skulle vara skadeståndsskyldig, om han inte hade befogad anledning till sin vägran. I den proposition (prop. 1967:141) som ledde till lagstiftning anförde emellertid departementschefen att vissa typsituationer borde regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skulle anses ha befogad anledning att vägra förlängning skulle hänföras till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul.
Ombyggnadsfallet är en sådan särskilt reglerad typsituation, och generalklausulens subsidiaritet har kommit till uttryck i lagtextens formulering ”i annat fall”.
Med hänsyn till det anförda finner tingsrätten att det inte kommer i fråga att tillämpa fjärde punkten.
Vid angiven bedömning är Svenska Bostäder skyldigt att till Eurostar utge ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB.
Allmänt om ersättningsskyldighetens omfattning
- - -
Sammanfattning
Svenska Bostäder skall åläggas att till Eurostar betala 2 900 000 kr för rörelseskada, 83 025 kr för flyttningskostnader och 100 000 kr för inventarier, sammanlagt 3 083 025 kr, jämte ränta.
Domslut
1. Tingsrätten förpliktar Aktiebolaget Svenska Bostäder att till Eurostar Aktiebolag betala 3 083 025 kr jämte ränta - - -.
Rådmannen Palmer var skiljaktig och anförde:
Jag delar majoritetens bedömning i allt utom vad gäller storleken av ersättningen för inventarier.
- - -
- - -. Jag uppskattar således skadan såvitt angår inventarierna till 500 000 kr.
Svea hovrätt
Svenska Bostäder överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.
Eurostar bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Sims och Taylor, referent) anförde i dom den 18 november 2008:
Hovrättens domskäl
Svenska Bostäder har i hovrätten frånfallit sin i tingsrätten i första hand åberopade grund för ogillande av käromålet, nämligen den i 12 kap. 57 § första stycket tredje punkten JB upptagna besittningsskyddsbrytande grunden som handlar om ombyggnad. Svenska Bostäder har grundat sin talan i hovrätten uteslutande på den i tingsrätten i andra hand åberopade bestridandegrunden, den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket fjärde punkten JB.
Svenska Bostäder har i hovrätten angivit den åberopade grunden enligt följande: att det är ett sakligt skäl att i samband med den totala omgörelsen av Vällingby centrum, till en kostnad av 3 miljarder kr, inte medge Eurostar förlängning av hyresavtalet beträffande ensalongsbiografen Fontänen om 731 kvm och genom tillbyggnad göra om och utöka denna med en yta om 1 436 kvm, allt för att förse denna stadskärna med 200 000 invånare med den ”ankaranläggning” som en multiplexbiograf med fem salonger utgör samt att Svenska Bostäders intresse av att genomföra detta väger tyngre än det intresse Eurostar haft att behålla hyresrätten till ensalongsbiografen.
Svenska Bostäder har vidare i hovrätten accepterat tingsrättens bedömning i fråga om ersättningsskyldighetens omfattning.
Eurostar har - i de delar målet varit uppe till prövning i hovrätten - åberopat samma grunder och väsentligen samma omständigheter som i tingsrätten.
Hovrätten gör följande bedömning.
Tingsrätten fann att Svenska Bostäder inte kunde gå fri från skadeståndsskyldighet på grund av den av Svenska Bostäder i första hand åberopade bestridandegrunden, dvs. ombyggnad, eftersom Svenska Bostäder inte tillhandahållit en godtagbar ersättningslokal för Eurostars biografverksamhet. Svenska Bostäder har nu godtagit tingsrättens dom i denna del och menar att hovrätten med tillämpning av den s.k. generalklausulen ska göra en allmän intresseavvägning och att denna, med beaktande av de omständigheter som Svenska Bostäder åberopat, ska utfalla till Svenska Bostäders förmån.
Den s.k. generalklausulen åberopades även i tingsrätten. Tingsrätten kom emellertid fram till att den situation som det är fråga om i målet regleras primärt och därmed exklusivt av bestämmelsen om ombyggnad och att en tillämpning av generalklausulen därför inte var aktuell i detta fall. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att Svenska Bostäder, genom att åberopa vad som närmast är att betrakta som skäl för ombyggnaden, inte kan påkalla tillämpning av den generalklausulen i stället för den särskilda bestämmelsen om ombyggnad. På grund av detta och de av tingsrätten i denna del anförda skälen ska överklagandet lämnas utan bifall.
Hovrättens domslut
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
Hovrättsrådet Daniels och adjungerade ledamoten Wilson var skiljaktiga i fråga om domens motivering och anförde:
Svenska Bostäder har i målet ursprungligen åberopat två besittningsskyddsbrytande omständigheter som bestridandegrunder, dels ombyggnadsfallet med ersättningslokal (12 kap. 57 § första stycket 3 JB), dels den s.k. generalklausulen (samma lagrum, samma stycke 4). Sedan tingsrätten inte godtagit den första bestridandegrunden har Svenska Bostäder frånfallit denna i hovrätten men vidhållit generalklausulen som bestridandegrund. Denna bestridandegrund och de omständigheter som Svenska Bostäder anfört till utveckling av denna måste därför prövas i målet.
Vid sidan av själva ombyggnaden har således Svenska Bostäder i denna del angett omständigheter som närmast skulle utgöra starka affärsmässiga skäl för att bryta besittningsskyddet. Dessa omständigheter har angetts i tingsrättens dom - - -. En, som det får uppfattas, från lönsamhetssynpunkt förväntad gynnsam omläggning av brukningsändamålet kan således i och för sig anföras som saklig grund för en uppsägning - och därmed i målet åberopas som skäl för att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet med stöd av generalklausulen i fjärde punkten. Eurostar har utvecklat sitt bemötande av denna grund i tingsrättens dom - - -.
Svenska Bostäder har emellertid enligt vår mening, vid den tillkommande intresseavvägning som här ska göras, inte förmått visa att deras intresse av att genomföra den beskrivna förändringen överväger Eurostars intresse av att behålla hyresrätten till den aktuella lokalen. Sammantaget finner vi inte att Svenska Bostäder visat befogad anledning att upplösa hyresförhållandet varför tingsrättens domslut ska fastställas.
Högsta domstolen
Svenska Bostäder överklagade hovrättens dom och yrkade att käromålet skulle lämnas utan bifall.
Eurostar bestred ändring.
HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida det i målet skolat prövas om Svenska Bostäder haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt punkt 4 i 12 kap. 57 § första stycket JB. Frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Jones, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom:
Domskäl
Bakgrund
Under denna rubrik lämnas en redogörelse som i huvudsak motsvarar HD:s domskäl punkterna 1-7. Härefter anförs följande.
HD:s bedömning
7. Vid hyra av lokaler har hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte mot hyresvärdens vilja kan åstadkomma en förlängning av hyresförhållandet, men att det i stället föreligger en rätt till ersättning från hyresvärden för den skada hyresgästen lider genom att vara tvungen att flytta (12 kap. 57 § JB). Hyresvärden är dock inte ersättningsskyldig om det föreligger en s.k. besittningsskyddsbrytande grund. De besittningsskyddsbrytande grunderna anges genom en uppräkning i den nämnda bestämmelsen. Ett sådant undantag från ersättningsskyldighet är om huset ska undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och hyresvärden anvisar hyresgästen en annan godtagbar lokal (det s.k. ombyggnadsfallet, 12 kap. 57 § första stycket 3 JB). Vid sidan av vissa sådana särskilt reglerade typsituationer såsom ombyggnad, föreskrivs undantag från ersättningsskyldigheten om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (den s.k. generalklausulen, 12 kap. 57 § första stycket 4 JB).
8. Den ovan nämnda bestämmelsen rörande ombyggnad är en särreglering som ska tillämpas i situationer där hyresvärden som skäl för att vägra förlängning av hyresförhållandet åberopar att huset ska genomgå en större ombyggnad. I situationer där hyresvärden åberopar annat skäl för upplösning av hyresförhållandet än de särskilt i lagen angivna typsituationerna kan generalklausulen komma att tillämpas.
9. Frågan i målet är om det, såsom tingsrätten och hovrätten ansett, föreligger hinder att tillämpa generalklausulen i en situation där en sådan större ombyggnad som avses i bestämmelsen rörande ombyggnadsfallet ska företas. Frågan om förhållandet mellan generalklausulen och de övriga bestämmelserna i 12 kap. 57 § JB i detta avseende har inte berörts i förarbetena. Ett i förarbetena nämnt exempel på när generalklausulen kan tillämpas är då hyresvärden avser att göra en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet (prop. 1968:91 Bihang A s. 127). Det torde inte vara en ovanlig situation att sådana planer på en omläggning av användningsområdet också innebär att en större ombyggnad ska äga rum. Det kan därför inte gärna ha varit lagstiftarens avsikt att det ska föreligga hinder att tillämpa generalklausulen i ett sådant fall. Den omständigheten att en sådan större ombyggnad som avses i bestämmelsen rörande ombyggnadsfallet ska företas kan således inte i sig innebära att det är uteslutet att tillämpa generalklausulen. Tillämpningen av denna bestämmelse beror på de skäl som hyresvärden åberopar för att hyresförhållandet ska upplösas. En bedömning av om skälet kan anses utgöra annat fall i den mening som avses i generalklausulen får således göras i det enskilda fallet.
10. I förevarande fall har Svenska Bostäder som skäl för upphörande av hyresförhållandet åberopat att bolaget inom ramen för en omfattande förnyelse av centrumanläggningen önskade skapa en ny, mer modern och företagsekonomiskt bättre biografanläggning. Den befintliga biograflokalen skulle restaureras och slås samman med en nybyggnation omfattande dubbelt så stor yta som den ursprungliga biografen. Hovrätten har ansett att detta enbart är att betrakta som skälen för ombyggnaden. Det åberopade skälet innefattar emellertid till stor del annat än sådant som är hänförligt till ombyggnaden av huset i vilket den förhyrda biograflokalen inrymdes. Svenska Bostäder får därför anses ha åberopat ett annat och självständigt skäl för att upplösa hyresförhållandet. I enlighet med vad som ovan uttalats föreligger inte hinder att pröva den åberopade grunden med tillämpning av generalklausulen.
11. Med hänsyn till det ovan anförda hade det i målet bort prövas om Svenska Bostäder hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet i enlighet med den åberopade generalklausulen.
12. Vid denna bedömning av den dispenserade frågan bör prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt. Då hovrätten inte har prövat om det förelegat befogad anledning för Svenska Bostäder att upplösa hyresförhållandet i enlighet med generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB bör målet lämpligen återförvisas till hovrätten för fortsatt handläggning.
13. Hovrättens dom bör därför undanröjas och målet återförvisas dit.
Domslut
Se HD:s dom.
HD (justitieråden Lyons, Reyes, Smith, Christensen Herre och Jefferson, referent) meddelade den 18 mars 2011 följande dom:
Domskäl
Bakgrund
1. Svenska Bostäder innehar med tomträtt fastigheter i Vällingby centrum. Eurostar hyrde där från år 1985 en biograflokal.
2. År 2004 sade Svenska Bostäder upp hyresavtalet. Som skäl angavs i uppsägningshandlingen dels att huset i vilket lokalen var belägen skulle undergå en större om- och tillbyggnad och att Eurostar uppenbarligen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för om- och tillbyggnaden, dels att Svenska Bostäder hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalerna skulle moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet skulle komma att utnyttjas på ett mer effektivt, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt. Svenska Bostäder angav att bakgrunden till uppsägningen var att centrumanläggningen fått minskad attraktionskraft och förlorat marknadsandelar och att man därför beslutat att satsa omfattande belopp på om- och tillbyggnad.
3. Eurostar avflyttade från lokalen i början av år 2005. Svenska Bostäder genomförde därefter en omfattande upprustning och ombyggnad av Vällingby centrum som innebar att det tillkom fler butiker och restauranger samt ett ökat nöjesutbud, bl.a. en biografanläggning som omfattade både den ursprungliga salongen och efter sammanslagning med en nybyggnation under jord ytterligare fyra salonger. Denna biografanläggning hyrs av SF Bio AB.
4. Eurostar yrkade vid tingsrätten skadestånd på grund av att Svenska Bostäder vägrade förlänga hyresförhållandet. Svenska Bostäder bestred talan i första hand på den grund att Eurostar funnit en godtagbar ersättningslokal (se 12 kap. 57 § första stycket 3 JB). I andra hand gjordes på anförda grunder gällande att Svenska Bostäder hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (se 12 kap. 57 § första stycket 4 JB).
5. Tingsrätten, som uttalade att det rörde sig om en större ombyggnad av biografen, fann att Eurostar inte flyttat till en godtagbar ersättningslokal och att Svenska Bostäder därmed inte kunde undgå ersättningsskyldighet på den i första hand åberopade grunden. Vidare fann tingsrätten att ombyggnadsfallet var en i 12 kap. 57 § första stycket 3 JB särskilt reglerad typsituation och att generalklausulen i punkten 4 var subsidiär i förhållande till den punkten. Mot den bakgrunden kunde det inte komma i fråga att tillämpa punkten 4.
6. I hovrätten frånföll Svenska Bostäder den i första hand åberopade grunden avseende ombyggnad och förklarade att tingsrättens bedömning i fråga om ersättningsskyldighetens omfattning accepterades. Andrahandsgrunden preciserades på så sätt att Svenska Bostäder åberopade att fråga var om en total förändring av Vällingby centrum till en kostnad av 3 miljarder kr, att den ensalongsbiograf om 731 kvm som Eurostar hyrde genom en tillbyggnad gjorts om till en multiplexbiograf med fem salonger och en utökad yta om 1 436 kvm, och att den aktuella stadskärnan med 200 000 invånare därmed försågs med en ”ankaranläggning”. Förhållandena medförde enligt Svenska Bostäder att dess intresse av att genomföra förändringen vägde tyngre än det intresse Eurostar hade att behålla hyresrätten till ensalongsbiografen.
7. Hovrätten har bedömt att vad Svenska Bostäder åberopade närmast var att betrakta som skäl för ombyggnad och att bolaget därför inte kunde påkalla tillämpning av generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB i stället för den särskilda bestämmelsen om ombyggnad i 12 kap. 57 § första stycket 3.
HD:s bedömning
8. En lokalhyresgäst har vid uppsägning inte någon rätt till förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen har han enligt 12 kap. 56-60 §§ JB dock ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Det indirekta besittningsskyddet och därmed också rätten till ersättning kan emellertid falla bort enligt vad som anges i 12 kap. 57 § första stycket 1-5.
9. De bestämmelser som här närmast är av intresse är de likartat uppbyggda 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 JB (rivningsfallet respektive ombyggnadsfallet) samt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4. Rivningsfallet innebär att hyresvärden, för det fall huset ska rivas, är ersättningsskyldig, om hyresvärden inte anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Ombyggnadsfallet innebär att hyresvärden, för det fall huset ska undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden, är ersättningsskyldig för det fall hyresvärden inte anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. I båda fallen kan det indirekta besittningsskyddet brytas genom att avtalet innehåller en s.k. rivnings- eller ombyggnadsklausul. Enligt generalklausulen i punkten 4 faller ersättningsskyldigheten bort - utan krav på anvisning av annan godtagbar lokal - om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
10. Rivnings- och ombyggnadsfallen avser enligt vad som anges i motiven typiserade situationer. Hyresvärden behöver inte ange några bevekelsegrunder för rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intressen beaktas genom rätten till ersättning för det fall hyresvärden inte anvisar en annan godtagbar lokal. Det rör sig om ett slags legal intresseavvägning (jfr Thomas m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7 uppl. 2007, s. 118).
11. När hyresvärden åberopat någon annan grund för upplösning av hyresförhållandet än de som regleras i punkterna 2 och 3 kan generalklausulen komma att tillämpas. Ett i motiven nämnt exempel är att hyresvärden avser att göra en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet (prop. 1968:91 Bihang A s. 127).
12. Vid tillämpningen av generalklausulen ska först prövas om hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen. Om så är fallet ska därefter en avvägning ske mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Det finns inga principiella begränsningar av de omständigheter som får beaktas vid denna intresseavvägning. Bl.a. kan beaktas tillgången till ersättningslokal, den tid som hyresgästen bedrivit verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, hyresgästens beroende av en viss kundkrets eller ett visst affärsläge och huruvida hyresvärden erbjudit viss kompensation eller förlängning (jfr SOU 1966:14 s. 333, prop. 1968:91 Bihang A s. 127 och Moreno, Nyttjanderätt, 13 uppl. 2010, s. 153 f.).
13. Hur generalklausulen förhåller sig till rivnings- och ombyggnadsfallen har inte närmare berörts i förarbetena. Det kan emellertid inte antas att lagstiftarens avsikt varit att utesluta en tillämpning av generalklausulen så snart avsikten är att riva eller bygga om. Uttrycket ”i annat fall” i fjärde punkten begränsar således inte generalklausulens tillämpningsområde. Generalklausulen innebär i stället att det indirekta besittningsskyddet, utöver vad som följer av föregående punkter, alltid faller om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
14. Av det anförda följer att det inte finns något hinder mot att enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 pröva huruvida av Svenska Bostäder åberopade förhållanden medför att bolaget hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Den prövningen skulle då också ha gjorts. Den dispenserade frågan ska besvaras i enlighet med det.
15. Vid denna bedömning bör prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt. Eftersom hovrätten inte har prövat betydelsen av de av Svenska Bostäder åberopade förhållandena bör målet återförvisas till hovrätten för fortsatt handläggning. Hovrättens dom ska därför undanröjas och målet återförvisas dit.
Domslut
HD förklarar att det i målet skulle ha prövats om Aktiebolaget Svenska Bostäder haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 JB.
HD meddelar prövningstillstånd i den del av målet som förklarats vilande.
HD undanröjer hovrättens dom och visar målet åter till hovrätten för fortsatt handläggning.
HD:s dom meddelad: den 18 mars 2011.
Mål nr: T 5286-08.
Lagrum: 12 kap. 57 § första stycket 3 och 4 JB.