Fordran på grund av hyresavtal har ansetts vara förenad med förmånsrätt i konkurs utan hinder av att hyresgästen inte tillträtt lägenheten. 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen.
(Jfr 1987 s 992 och 1988 s 521)
EPT Electronic AB försattes i konkurs vid Stockholms TR d 28 jan 1991. Till förvaltare i konkursen utsågs advokaten C-G.W..
Vid tiden för konkursen bedrev EPT Electronic en omfattande tillverkningsindustri förlagd till förhyrda lokaler om knappt 20 000 kvm i Vällingby. Verksamheten utgjordes i huvudsak av tillverkning av radio och telecomprodukter. Hyresvärd för fastigheten i Vällingby var Trygg Hansa Fastigheter AB. Den 17 jan 1990 träffade konkursbolaget ett hyresavtal med Platzer Bygg AB, som bl a innebar att bolaget skulle tillträda lokaler hos Platzer d 1 jan 1991. Bolaget försattes emellertid i konkurs innan det hade tillträtt de nya lokalerna.
Konkursförvaltaren upprättade ett utdelningsförslag enligt vilket Barnes, liksom Trygg Hansa, tillerkändes förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen för hyresfordringar.
Societe Generale (i fortsättningen kallad banken) framställde invändning mot utdelningsförslaget och yrkade att detta skulle ändras så att Barnes inte tillerkändes förmånsrätt för sin hyresfordran utan att ifrågavarande belopp i stället tilldelades banken som utdelning under företagshypotek enligt 5 § 1 st 2 förmånsrättslagen. Konkursförvaltaren och Barnes bestred ändring av utdelningsförslaget.
Banken anförde till stöd för sin invändning i huvudsak följande. Förmånsrätten för hyresfordran skall inte ses i så vid betydelse att varje hyresfordran som föreligger vid konkursinträdet medför förmånsrätt. Något tillträde har inte skett i förevarande fall varför skyddsintresse ej föreligger och för övrigt har rättspraxis i en serie avgöranden konstaterat i stort sett tre fristående grundprinciper för att förmånsrätt skall gälla: Förlagsegendom måste förefinnas i den lokal hyresfordran avser (HovR:n för Nedre Norrlands slutliga beslut SO 28 i mål Ö 242/91). Hyresgästen måste ha tillträtt den lokal för vilken hyresfordran göres gällande (Stockholms TR:s beslut d 6 april 1990 i K 1310/85). Hyresförhållandet måste bestå när konkursen inträffar (NJA 1987 s 992 och NJA 1988 s 521). - Det är inte möjligt att tillerkänna ytterligare förmånsrätt - sammanlagt sex månaders hyra - för en och samma näringsverksamhet som inte var avsedd att drivas på två olika ställen. Eftersom Trygg Hansa erhållit förmånsrätt för sin hyra kan inte också Barnes erhålla förmånsrätt för sin. I den nu aktuella konkursen hade Platzers lokal inte heller tillträtts och sålunda fanns ingen konkursbolaget tillhörig egendom i Platzers fastighet, i vilken förmånsrätt lagligen kan göras gällande. Vidare avses med hyresförhållande den tid då hyresgäst behörigen suttit i lokalen och eftersom konkursbolaget aldrig suttit i lokalen har inget hyresförhållande uppkommit och kan sålunda ej heller bestå vid konkursens inträde.
Konkursförvaltaren sammanfattade sin uppfattning enligt följande: Förlagsegendom behöver inte finnas just i den lokal hyresfordran avser. Det är tillräckligt att lokalen är hänförlig till just den verksamhet som konkursbolaget bedrivit. Tillträde behöver ej ha skett. Det är tillfyllest att den avtalade tillträdesdagen enligt hyresavtalet inträtt.
TR:n (rådmannen Phillips) anförde i beslut d 31 jan 1996: TR:n finner inte att de invändningar som banken gjort har tillräcklig bärkraft. Av de åberopade avgörandena från HD framgår att det är av yttersta vikt att ett bestående hyresavtal kan åberopas när förmånsrätten aktualiseras och annat har inte visats än att ett sådant förelåg mellan Barnes och konkursbolaget vid konkursutbrottet. Att tillträde skall ha skett på annat sätt än att tillträdesdagen passerats har inte visats och att förlagsegendom skall behöva finnas i den aktuella lokalen finner TR:n inte vara nödvändigt. Att förmånsrätt på grund av företagshypotek gäller oberoende av geografisk belägenhet följer utav att den territoriella begränsningen av i vilken egendom företagsinteckning kan beviljas har avskaffats och att företagsinteckningar såsom huvudregel skall vara rikstäckande. Att förmånsrätt så att säga kommer att utgå dubbelt är möjligen olyckligt men föranleder inte att lagen kan tillämpas annorlunda.
Vid denna bedömning finner TR:n att utdelningen i konkursen skall fastställas i enlighet med utdelningsförslaget.
Banken överklagade i Svea HovR med samma yrkande som vid TR:n. Platzer bestred ändring.
Barnes åberopade ett utlåtande av professor A.V. samt doktoranderna A.D-S. och R.H..
HovR:n (presidenten Powers och hovrättslagmannen Jones) anförde i beslut d 26 sept 1996: Skäl: Parterna har åberopat samma grunder och huvudsakligen utvecklat sin talan på samma sätt som vid TR:n.
Förvaltaren har utöver vad som anfördes vid TR:n, som skäl för att avtalad tillträdesdag och inte faktisk dag för tillträdet skall vara avgörande vid bedömningen om en hyresfordran är förenad med förmånsrätt eller inte, anfört följande. Hyresvärdens krav på att vid uthyrning kunna förutse när förmånsrätt inträder är uppfyllt om avtalad tillträdesdag är avgörande för bedömningen, eftersom tillträdesdagen oftast är en klart preciserad dag som hyresgäst och hyresvärd gemensamt har reglerat och kan överblicka. Också konkursförvaltaren har då möjlighet att snabbt konstatera om förmånsrätt inträtt. Om dagen för faktiskt tillträde är avgörande minskar möjligheten för företagsinteckningshavare att förutse när den konkurrerande legala förmånsrätten inträder.
HovR:n gör följande bedömning.
1 § förmånsrättslagen (1970:979) lägger fast att konkursborgenärerna har inbördes rätt till betalning i den ordning som anges i lagen. För hyresfordringar föreskrivs i 5 § i lagen att förmånsrätt i lös egendom som hör till näringsverksamhet följer med fordran hos en hyresgäst på grund av ett hyresavtal angående lägenhet som var avsedd för verksamheten. Förmånsrätten år begränsad till belopp som motsvarar tre månaders hyra.
I rättspraxis (NJA 1987 s 992) har som en förutsättning för förmånsrätt ställts upp kravet att ett hyresförhållande skall bestå vid tidpunkten för konkursbeslutet.
I hyresavtalet om lokalerna i Järfälla var tillträdesdagen bestämd till d 1 jan 1991. Konkursbeslutet meddelades d 28 jan 1991. Det är ostridigt i målet att konkursbolaget vid tiden för konkursbeslutet inte påbörjat någon verksamhet i dessa lokaler.
Frågan i målet är om det för att en hyresvärd skall kunna göra gällande förmånsrätt i konkurs för en fordran på grund av ett hyresavtal som löper vid tiden för konkursbeslutet också krävs att konkursgäldenären då faktiskt utövar den hyresrätt som regleras genom avtalet. En fråga i sammanhanget är vilken betydelse det kan ha att gäldenären vid konkursbeslutet bedrev verksamhet i andra lokaler, förhyrda hos en annan hyresvärd som också har anspråk på förmånsrätt i konkursen.
Förmånsrättslagen föreskriver inte att förmånsrätt kan göras gällande bara i de fall då gäldenären vid konkursbeslutet faktiskt utnyttjar sin rätt enligt hyresavtalet att använda lokalen. Lagen ställer alltså inte upp några krav på att hyresgästen skall ha flyttat in i lokalerna och börjat använda dessa och finnas kvar där med sin verksamhet vid konkursutbrottet. Som framgår av det nämnda avgörandet av HD finns det dock ett utrymme för att hävda att vissa ytterligare preciserade förutsättningar måste föreligga, om förmånsrätt för en hyresfordran skall kunna göras gällande. Det ligger dock i sakens natur att det endast är i begränsad omfattning som sådana inskränkande tolkningar av förmånsrättsreglerna får ifrågakomma.
Förmånsrättslagen anger inte heller att förmånsrätt i en konkurs kan göras gällande med avseende på endast ett enda hyresförhållande eller att förmånsrätten för hyresfordringar sammanlagt inte får omfatta ett högre belopp än som motsvarar tre månaders hyra. I sammanhanget bör nämnas att det enligt förarbetena till förmånsrättslagen inte ställs upp som krav för förmånsrätt att fordringen avser vad som i avtalet har betecknats som hyra. Även anspråk på skadestånd kan t ex inbegripas. Fordringen skall dock grundas på ett hyresavtal. (Se prop 1970:142 s 54 och 95.)
Vad kan då motivera att förmånsrätten får göras gällande bara om lokalen tagits i anspråk för hyresgästens ändamål före konkursbeslutet? De skäl som vid den nuvarande förmånsrättslagens tillkomst anfördes för ett bibehållande av förmånsrätten för hyresfordringar synes utgå från att fordringen uppkommit medan hyresgästen faktiskt använt lokalen i sin verksamhet. Det har sålunda framhållits att en hyresvärd skulle vara beredd att låta en betalningssvag hyresgäst fortsätta att utnyttja lokalen, om hyresvärden kunde förlita sig på en gynnad ställning för sin hyresfordran i händelse av konkurs. Om hyresgästen av någon anledning inte tagit lokalen i anspråk, skulle samma skäl för en förmånsrätt för uppkomna hyresfordringar inte kunna anföras.
Mot detta kan invändas att det finns åtskilliga situationer när det måste anses ligga i borgenärernas intresse att ett företag skall kunna avtala om förhyrning av andra lokaler i syfte att t ex minska hyreskostnaderna eller få lokaler som genom sin utformning eller geografiska belägenhet kan bidra till ett bättre resultat i rörelsen.
Det faktiska besittningstagandet av förhyrda lokaler kan därför inte ha någon avgörande betydelse för värderingen av det sakligt befogade i att föreskriva förmånsrätt för hyresfordringar. Åtskilliga tillämpningssvårigheter synes i stället vara förenade med ett krav på att lokalerna faktiskt skall utnyttjas vid tiden för konkursbeslutet.
Gränsfall måste sålunda förekomma där det är vanskligt att fastställa om förhållandena är sådana att förmånsrätt får göras gällande. Är det t ex tillräckligt om hyresgästen flyttat in i lokalen med någon egendom eller skall det krävas att han börjat bedriva verksamhet där? På motsvarande sätt kan det bli svårt att avgöra om en hyresgäst lämnat en lokal.
Ett krav på faktiskt tillträde innebär också att hyresgästens egna dispositioner, som hyresvärden vanligtvis inte kan påverka, blir bestämmande för om förmånsrätt för hyresfordringen kan göras gällande.
Om domstolarna genom sina avgöranden inskränker området för förmånsrätt för hyresfordringar utöver vad en omsorgsfull tolkning av lagbestämmelserna och dessas förarbeten ger vid handen, skapas en osäkerhet också för andra sammanhang om förmånsrättsreglernas räckvidd. En sådan utveckling är inte till gagn för det ekonomiska livet.
Det anförda leder enligt HovR:ns mening till att det för förmånsrättens giltighet i ett hyresförhållande inte kan uppställas ett krav på att lokalen i fråga vid tiden för konkursbeslutet faktiskt utnyttjas för sitt ändamål av konkursgäldenären.
TR:ns beslut i fråga om förmånsrätten skall på grund av vad som nu anförts stå fast.
Slut. HovR:n fastställer TR:ns beslut i fråga om förmånsrätt för Platzer Bygg AB:s fordran.
Hovrättsrådet Hahn och tf hovrättsassessorn Daniel, referent, var skiljaktiga och anförde: Enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen är fordran hos hyresgäst på grund av hyresavtal angående lägenhet som var avsedd för näringsverksamhet förenad med förmånsrätt i lös egendom som tillhör verksamheten. Förmånsrätten är begränsad till belopp som motsvarar tre månaders hyra.
HD har i NJA 1987 s 992 slagit fast att en förutsättning för att en hyresfordran i konkurs skall vara förenad med förmånsrätt är att hyresförhållandet består vid konkursbeslutet.
Fråga är då om det fanns ett bestående hyresförhållande mellan konkursbolaget och Platzer d 28 jan 1991 då konkursbeslutet meddelades.
I hyresavtalet mellan konkursbolaget och Barnes angavs tillträdesdag d 1 jan 1991. Att konkursbolaget inte faktiskt hade tillträtt lokalen när konkursbeslutet meddelades är härvid, enligt vår bedömning, utan betydelse (jfr Moran och Mays, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 4 uppl 1991 s 55, not 32). Vi finner därför att det fanns ett bestående hyresförhållande mellan Barnes och konkursbolaget vid tidpunkten för konkursbeslutet.
Fråga år därefter om det, för att förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen skall kunna göras gällande, krävs att lokalen har tillträtts, när som i förevarande fall avsikten var att bedriva verksamheten i en enda lokal. Vid tidpunkten för konkursbeslutet bedrev konkursbolaget verksamhet i lokaler förhyrda av Trygg Hansa.
Av bestämmelsens ordalydelse framgår inte om det för förmånsrättens åtnjutande gäller en sådan förutsättning. Fråga är då syftet med bestämmelsen. I förarbetena till förmånsrättslagen angavs att den ledande principen för reformeringen av lagstiftningen var, att alla borgenärer skulle behandlas lika i förmånsrättsligt avseende, om inte verkligt bärande eller starka skäl fanns för en åtskillnad (SOU 1969:5 s 41; prop 1970:142 s 83). Lagberedningen fann det - trots att antalet förmånsrätter minskades - befogat att i viss begränsad omfattning behålla förmånsrätten för hyresvärds fordringar (SOU 1969:5 s 43). Förmånsrätt för hyra hade redan avskaffats i Norge och i Danmark hade förslag lagts fram om att gällande bestämmelse om förmånsrätt för hyresvärd och jordägare skulle upphävas. Beredningen var tveksam till att ta ett så radikalt steg som man gjort i Norge och Danmark och som skäl för att behålla förmånsrätten för hyra anförde beredningen bl a borgenärernas intresse av att hyresrätten bevarades, genom att hyresvärden - om hans fordran var förenad med förmånsrätt - kunde tänkas avvakta en uppgörelse mellan konkursgäldenären och borgenärerna och undvika att omedelbart begära avhysning på grund av att hyresrätten hade förverkats (ibid s 108). Departementschefen, som anslöt sig till beredningens förslag, anförde att hyresprivilegierna borde omprövas förutsättningslöst, varvid utgångspunkten skulle vara att hyresvärdar skulle behandlas på samma sätt som det stora flertalet oprioriterade fordringsägare (prop 1970:142 s 93ff). Förmånsrättens stora ekonomiska betydelse för hyresvärden och dennes svårigheter att snabbt hyra ut en stor och dyr lägenhet på nytt sedan den utrymts i förtid angavs vara skäl som uppenbarligen inte kunde motivera ett bibehållande av hyresprivilegiet. De skäl som med tillräcklig styrka talade för att behålla förmånsrätten var i stället följande. Samtliga borgenärer skulle var betjänta av att hyresvärden avstod från att vid hyresgästens betalningsförsummelse omedelbart begära avhysning. Vid hyresgästens konkurs kunde konkursförvaltningen i stället få visst anstånd med betalningen och under respittiden närmare undersöka konkursgäldenärens förvärvsverksamhet och besluta om hur den lämpligen borde rekonstrueras eller avvecklas. En flyttning av ett konkursföretag innebar ofta att verksamheten avsevärt försvårades eller omöjliggjordes.
Begränsningen av förmånsrätten till ett belopp motsvarande tre månaders hyra var enligt departementschefen motiverat av att detta belopp var tillräckligt för sitt syfte att ge konkursförvaltningen tid att undersöka och besluta om hur konkursgäldenärens rörelse skulle rekonstrueras eller avvecklas.
Mot bakgrund av de nu redovisade uttalandena finner vi att det allmänna syftet med hyresvärdens förmånsrätt är att tillgodose övriga borgenärers intressen. Vidare är det av stor betydelse att panthavarnas rätt inte inskränks i större utsträckning än vad som krävs för att tillgodose borgenärsintresset. Som framhållits i förarbetena har samtliga borgenärer ett intresse av att en omedelbar avhysning av hyresgästen undviks. Det står alltså klart att bestämmelsens syfte gör sig gällande i fråga om en hyresfordran för en lokal som hyresgästen faktiskt har tillträtt. Frågan är om det också kan vara ett allmänt borgenärsintresse att en hyresfordran, som avser en lokal, som ännu inte har tillträtts av hyresgästen, förenas med förmånsrätt. Till stöd för att så är fallet har i målet anförts att ett krav på faktiskt tillträde för att hyresfordran skall vara förenad med förmånsrätt skulle medföra svårigheter för en näringsidkare att träffa avtal om lokalhyra, i vart fall om tillträdet ligger långt fram i tiden och säkerhet inte kan ställas. Det har vidare anförts att det för hyresgäster i mindre bra ekonomiska situationer skulle vara helt uteslutet att få till stånd ett lokalhyreskontrakt. Vidare har hänvisats till den slumpmässighet ett krav på faktiskt tillträde skulle medföra. Beträffande dessa synpunkter gör vi följande bedömning. Ett krav för att en hyresfordran skall vara förenad med förmånsrätt är att ett bestående hyresavtal finns vid konkursbeslutet. En hyresvärd som tecknar ett avtal med tillträdesdag långt fram i tiden måste därför utgå från att hans fordran på grund av avtalet kommer att vara förenad med förmånsrätt först sedan avtalad tillträdesdag har inträffat. De påtalade svårigheterna att få till stånd ett hyresavtal i situationer där hyresgästens betalningsförmåga framstår som osäker finns därför redan på grund av kravet på att ett bestående hyresförhållande skall finnas för att förmånsrätt skall kunna göras gällande. De kan inte sägas påverkas nämnvärt av att det för att hyresfordringen skall vara förenad med förmånsrätt också krävs att faktiskt tillträde till lokalen har skett. Vi finner därför inte att de motiverar att en hyresfordran, som avser en lokal, som ännu inte tillträtts av hyresgästen, skall vara förenad med förmånsrätt. Inte heller medför det förhållandet att en hyresgäst kan senarelägga det faktiska tillträdet någon annan bedömning.
I målet har också intresset av att det skall vara möjligt att enkelt bestämma och förutse när förmånsrätt finns påtalats. Inte heller detta intresse är dock enligt vår bedömning av sådan betydelse att det utgör ett tillräckligt starkt skäl för tillerkänna förmånsrätt i den nu aktuella situationen. Med hänsyn till syftet med 5 § 1 st I förmånsrättslagen finner vi därför, när som i den nu uppkomna situationen hyresgästen vid tidpunkten för konkursbeslutet bedriver verksamheten i lokaler förhyrda av viss hyresvärd och vid samma tidpunkt tillträdesdagen enligt ett hyresavtal med en annan hyresvärd avseende andra lokaler har inträtt men tillträde till dessa lokaler inte har skett, att den senare hyresvärdens fordran på grund av hyresavtalet inte är förenad med förmånsrätt. På grund av vad som nu anförts finner vi att överklagandet skall bifallas och TR:ns beslut ändras i enlighet med bankens yttrande.
Banken (ombud advokaten D.D.M.) överklagade och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns beslut frånkänna Platzers hyresfordran förmånsrätt och till följd härav ändra utdelningsförslaget på så sätt att motsvarande belopp (3 310 923 kr) tillfördes banken.
Platzer (ombud advokaten T.W.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Alvsing, föreslog i betänkande följande beslut: HD fastställer HovR:ns beslut.
HD (JustR:n Davis, Oconnor, Smith, referent, Moss och Gonzalez) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.
HD:s beslut meddelades d 26 nov 1997 (mål nr Ö 4722/96).