Hyreslägenhet har ansetts övergiven på så sätt att hyresvärden fått återta den.
B.V. hyrde den 1 juli 1972 en lägenhet om ett rum och kokvrå i en fastighet som ägdes av försäkringsbolaget L.. I slutet av augusti 1989 erhöll B.V. en skriftlig uppsägning av hyreskontraktet, varvid hyresvärden som grund för uppsägningen åberopade att B.V. inte erlagt hyran för april-augusti 1989. Det visade sig att B.V. erlagt hyran och att uppsägningen var felaktig. B.V. erlade inte någon hyra för tiden efter den 1 oktober 1989. I mitten av mars 1991 lät hyresvärden tömma lägenheten, enär denna ansågs övergiven.
B.V. ansökte om stämning och yrkade att försäkringsbolaget skulle återinsätta honom i hans rätt enligt hyreskontraktet samt utge skadestånd för egendom som förkommit och skadats.
Försäkringsbolaget bestred yrkandena.
Skövde tingsrätt (1993-06-14, lagmannen Williams) ogillade yrkandet om att B.V. skulle återfå sin hyresrätt men tillerkände honom visst belopp i skadestånd för egendom som skadats.
Till utveckling av sin talan i tingsrätten anförde B.V. bland annat. Efter den felaktiga uppsägningen erhöll han inga hyresavier. Eftersom hyresvärden i december 1986 skriftligen bett hyresgästerna att invänta utsända hyresavier innan inbetalning sker, dröjde han med den fortsatta hyresinbetalningen. Han hade i brev till försäkringsbolagets ombud i oktober 1989 besvarat uppsägningen och krävt att få bli kvar vid sin hyresrätt. B.V. arbetade i familjeföretaget M. och konstruerade industrimaskiner åt olika företag i Skövde. Arbetet utfördes i en av M. hyrd lägenhet om 31 kvm i samma fastighet, där bostadslägenheten fanns. Kontraktet på M:s lägenhet sades upp, eftersom man inte kunde komma överens om hyran. Inventarierna flyttades till den av B.V. hyrda bostadslägenheten och dess källarutrymme. Den mer värdefulla egendomen förvarades i bostadslägenheten. När hyresvärden senare tömde B.V:s lägenhet flyttades M:s och B.V:s inventarier till olika källarutrymmen. Eftersom uppsägningen är ogiltig och han har sin hyresrätt kvar skall han med stöd av 7 kap. 22 § jordabalken återinsättas i sin rätt enligt hyreskontraktet. Det gods han begär ersättning för har förvarats i en lokal som han haft hyresrätt till och som hyresvärden orättmätigt tagit sig in i och flyttat godset, vilket denne inte sedan kunnat återställa.
Försäkringsbolaget anförde: Det är riktigt att det till den av B.V. förhyrda lägenheten hörde ett källarförråd och att M. tidigare hyrt en lokal om 31 kvm. På grund av att försäkringsbolagets ombud fått den felaktiga uppgiften att hyran för viss tid 1989 inte var betald kom B.V. att bli uppsagd på oriktiga grunder. När lägenheten skulle repareras i mars 1991 konstaterade försäkringsbolaget att lägenheten var övergiven. Reklamförsändelser och annan post låg i drivor innanför dörren och gav vid handen att B.V. eller någon annan inte varit i lägenheten på lång tid. Det gick inte att få kontakt med B.V.. Det gods som fanns i lägenheten bars ned i källaren och förvarades i ett låst utrymme. Allt detta gods har återlämnats till B.V.. Det bestrids att B.V. lidit någon skada. Talan om att B.V. skall återinsättas i hyresrätten är riktad mot fel person och bör avvisas eller i vart fall ogillas.
Tingsrätten anförde som sin bedömning bland annat följande.
Vad först gäller frågan huruvida B.V. alltjämt är bibehållen hyresrätten till den aktuella lägenheten är ostridigt att försäkringsbolagets uppsägning av hyresavtalet under påstående att hyra för viss tid inte betalts är ogiltig. Försäkringsbolaget har emellertid gjort gällande att B.V. övergett lägenheten och att bolaget därför fått återta den. Det är ostridigt att B.V. inte erlagt hyra för sista kvartalet 1989 och inte heller för tiden därefter. B.V. har efter den i och för sig ogiltiga uppsägningen inte besökt lägenheten förrän tidigast en gång vid midsommar 1991. I lägenheten har under denna tid funnits uppstaplade möbler och annan egendom. Drivor av reklam och möjligen av annan post har bildats innanför dörren. Försäkringsbolaget får anses ha haft fog för bedömningen att egendomen i lägenheten hade ett förhållandevis lågt värde och att lägenheten var övergiven. Tingsrätten anser att den varit att anse som övergiven. B.V:s yrkande om att bli återinsatt i hyresrätten skall därför ogillas.
Beträffande yrkandet om skadestånd fann tingsrätten att B.V. skulle tillerkännas visst belopp för egendom som skadats.
B.V. och försäkringsbolaget överklagade tingsrättens dom.
B.V. vidhöll i hovrätten att han inte hade övergett lägenheten och att försäkringsbolaget skulle återinsätta honom som hyresgäst samt ersätta egendom som skadats och förkommit.
Försäkringsbolaget bestred ändring och yrkade att bli befriat från skadeståndsskyldighet.
Göta hovrätt (1994-04-27, hovrättslagmannen Kelly, hovrättsrådet Martin, referent, och adjungerade ledamoten kammarrättsassessorn Williams) ogillade helt B.V:s talan.
I domskälen anförde hovrätten:
B.V:s talan om att bli återinsatt i hyresrätten måste uppfattas som ett yrkande om bättre rätt till nyttjanderätten och skall riktas mot den nye nyttjanderättshavaren. Hans talan i denna del har riktats mot fel part och skall därför ogillas.
B.V. har som grund för sitt skadeståndsyrkande i första hand anfört att försäkringsbolaget utan rätt har återtagit lägenheten. För det fall att hovrätten skulle finna att lägenheten var övergiven har han i andra hand åberopat att hyresvärden har varit vårdslös och inte förvarat egendomen på det sätt som stadgas i 12 kap. 27 § andra stycket jordabalken samt därigenom brustit i sin vårdnadsplikt.
Enligt 12 kap. 27 § första stycket jordabalken får en hyresvärd genast återta en lägenhet om hyresgästen överger den. Bestämmelsen infördes i jordabalken år 1973 (Ds JU 1972:5 och prop. 1973:23). Bakgrunden till lagstiftningen var att det i vissa fall kunde innebära en betydande omgång att få en försumlig hyresgäst skild från lägenheten genom att anlita ett tidsödande och kostsamt vräkningsförfarande.
Bestämmelsen att en hyresvärd får återta en lägenhet får självfallet endast tillämpas när det står helt klart att lägenheten är övergiven, vilket många gånger kan vara svårt att avgöra. Departementschefen anförde härom bland annat följande (prop. 1973:23 s. 139): Lägenheten får anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen ej längre nyttjar lägenheten och inte heller avser att återupptaga nyttjandet. Fortsätter hyresgästen att betala hyran för lägenheten, trots att han inte uppehåller sig i denna kan lägenheten inte anses övergiven. En underlåtenhet från hyresgästens sida att för längre eller kortare tid betala hyra kan inte ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om hyresgästen därutöver på ett eller annat sätt ställer lägenhetens nycklar till hyresvärdens förfogande föreligger ett säkert tecken på att lägenheten är övergiven. Detsamma gäller om hyresgästen flyttar sina tillhörigheter från lägenheten och inte betalar hyran. Lägenheten kan ofta anses övergiven i en sådan situation även om vissa föremål lämnats kvar. Förutsättningen för att lägenheten skall få återtas måste självfallet vara att inte någon omständighet tyder på att lägenheten alltjämt bebos.
När M. under vintern eller våren 1989 lämnade sin kontorslokal i fastigheten flyttade B.V. viss egendom till den nu aktuella lägenheten, som tidigare hade utnyttjats som övernattningsrum av honom. Därefter har M inte haft någon verksamhet i Skövde och B.V. har inte bott i lägenheten. Han hämtade sängkläder i lägenheten under sin semester sommaren 1989 och besökte sedan inte fastigheten förrän vid midsommartid 1991. B.V. har inte betalt hyra för tiden efter den 1 oktober 1989 och han har inte varit i förbindelse med bolaget om den kvarlämnade egendomen. När lägenheten skulle repareras i mars 1991 tömdes den av U.K. och I.E. på försäkringsbolagets order. Av U.K:s vittnesmål framgår att han vid ett telefonsamtal med B.V. under sommaren 1991 uppmanade denne att hämta sina tillhörigheter, men att B.V. dröjde med detta till november samma år.
Då försäkringsbolaget beredde sig tillträde till lägenheten i mars 1991 hade B.V. således inte varit där på närmare två år och lägenheten utnyttjades som förvaringsutrymme för möbler och annan egendom som blivit över i samband med att hans och M:s verksamhet i Skövde upphörde. Av U.K:s och I.E:s vittnesmål framgår att den kvarlämnade egendomen hade ett obetydligt värde. B.V. hade visserligen inte lämnat tillbaka nycklarna, men försäkringsbolaget kände till att B.V., när M:s hyresförhållande upphörde, vägrade att lämna tillbaka nycklar eftersom han ansåg att nycklar inte skulle återlämnas utan "på polisens rekommendation" istället klippas sönder. Med hänsyn till att B.V. inte betalt hyra under närmare 18 månader och förhållit sig helt passiv beträffande den kvarlämnade egendomen finner hovrätten att det inte förelegat någon omständighet som utvisat för hyresvärden att B.V. verkligen ville behålla nyttjanderätten till lägenheten. Omständigheterna är i stället sådana att B.V. får anses ha övergett lägenheten. Försäkringsbolaget har därför varit berättigat att återta den.
Försäkringsbolaget har flyttat den egendom som fanns i lägenheten och därför varit skyldig att ta vård om egendomen. Departementschefen har anfört (prop. 1973:23 s. 141) att hyresvärdens vårdnadsplikt bör jämställas med den som en depositarie har för anförtrott gods. Frågan om hur långt värdens ansvar i en sådan situation sträcker sig är emellertid omdiskuterad (jfr Bengtsson i Förvaltningsrättslig tidskrift 1972 s. 93). Eftersom försäkringsbolaget nödgats ta hand om egendomen kan det enligt hovrättens mening inte ställas alltför stränga krav på bolaget för att skydda egendomen mot stöld eller annan skada. B.V. är inte heller berättigad till ersättning för personliga utgifter som han haft för att återfå egendomen.
Vid tvist om vad som funnits i en övergiven lägenhet anförde departementschefen (prop. 1973:23 s. 140) följande: Bevisläget i en sådan tvist får bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Påstår hyresgästen att ett enstaka värdefullt föremål funnits kvar i en i övrigt övergiven lägenhet, torde han ha att styrka sitt påstående, om det bestrids av hyresvärden. Får däremot hyresvärden om hand ett antal föremål med något värde, när han sätter sig i besittning av lägenheten, synes det lämpligt att han upprättar en enkel förteckning över dem för att oklarhet inte skall behöva råda om egendomens sammansättning.
Mot bakgrund av vad som ovan anförts finner hovrätten i likhet med tingsrätten att det ankommer på B.V. att styrka att egendom, som flyttats från lägenheten, förekommit eller skadats. B.V:s uppgift om att konstruktionsritningar flyttats från lägenheten till källaren finner hovrätten vederlagd genom U.K:s och I.E:s vittnesmål. Lika med tingsrätten finner hovrätten inte styrkt att egendom som tillhört M. förstörts eller förkommit. Den skadeståndstalan som grundas på B.V:s avtal med M. skall därför ogillas.
Vad härefter gäller B.V:s egna inventarier var dessa begagnade. Som nämnts ovan bedömde U.K. och I.E. att inventarierna hade ett mycket ringa värde. Mills har gett uttryck för samma uppfattning. Försäkringsbolaget uppmanade B.V. att genast hämta sina tillhörigheter, vilket han inte gjorde. Enligt hovrättens mening kan det inte krävas att inventarierna skulle ha förvarats eller hanterats på ett mer betryggande sätt i samband med att de flyttades från lägenheten till källaren eller vid förvaringen där. Hovrätten finner därför inte visat att B.V:s egendom har skadats eller förkommit. Vid sådant förhållande skall B.V:s talan även i denna del ogillas.