A sålde till B en fastighet för en avtalad köpeskilling av 280 000 kr. I köpehandlingarna angavs emellertid köpeskillingen till endast 180 000 kr. Återstående 100 000 kr skulle B betala enligt utfärdad revers. A väckte talan mot B och yrkade betalning enligt reversen. B bestred betalningsskyldighet under åberopande av att den riktiga köpeskillingen ej angetts i köpehandlingarna och att köpet därför var ogiltigt. A:s fordringsanspråk har, oaktat att B inte yrkat ogiltigförklaring av själva köpet, ansetts inte kunna göras gällande. 4 kap 1 § JB.
Nunez och hans syskon Douglas och Rivas ägde tillsammans fastigheten stadsägan 16 996, Näset, Göteborgs kommun. Fastigheten var bebyggd med ett äldre sommarhus. 1 juni 1980 annonserades fastigheten ut till försäljning. Söndagen d 29 juni 1980 förevisades fastigheten och samma dag skrevs ett köpekontrakt avseende försäljning av fastigheten till makarna B. och C.E.. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 180 000 kr och tillträdesdagen till d ljan 1981. Vid samma tillfälle skrev makarna E.. på en växel enligt vilken de skulle betala 100 000 kr till B.N. d 1 jan 1981. Den 14 dec 1980 sammanträffade Nunez och makarna E.. på grund av att makarna E.. hade svårigheter med att få fram pengar till d 1 jan 1981. Växeln revs och i stället skrevs en revers i vilken makarna E.. åtog sig att senast d 1 maj 1981 till Nunez betala 100 000 kr jämte ränta med 12 % från d 15 dec 1980. Omkring d 30 dec 1980 sammanträffade Nunez och makarna E.. på en bank i Kållered. Makarna E.. skrev då under köpebrev för fastigheten. Den 26 jan 1981 hade samtliga säljare skrivit under köpebrevet och då betalade makarna E. 180 000 kr, vilket angavs som köpeskilling i köpebrevet.
Göteborgs TR ålade i lagsökningsutslag d 6 april 1984 makarna E. att på grund av reversen solidariskt till B.N. betala 100 000 kr jämte ränta. Makarna E. ansökte om återvinning.
Nunez yrkade vid TR:n att makarna E. solidariskt skulle åläggas att till B.N. betala 100 000 kr jämte ränta med 12 % från d 15 dec 1980 till d 1 maj 1981 och med 12,5 % från d 1 maj 1981 tills betalning sker.
Makarna E. bestred yrkandena.
TR:n (tingsfiskalen Lopez) anförde i dom d 29 juni 1984:
Domskäl. Nunez har som stöd för sin talan anfört i huvudsak följande: Det avtalades att makarna E. skulle betala 100 000 kr utöver de 180 000 kr som angavs i köpehandlingarna. Först växeln och sedan reversen avsåg dessa 100 000 kr. Makarna E. har inte erlagt betalning för reversen. Det är tillåtet att träffa vilka överenskommelser som helst vid sidan av själva köpeavtalet. Köpet är således inte ogiltigt och makarna E. är skyldiga att i enlighet med reversen betala yrkat belopp. - År 1980 var taxeringsvärdet 50 000 kr för tomten och 12 000 kr för byggnaden. Vid kontakt med taxeringsintendent fick Nunez besked om att taxeringsvärdet för fastigheten troligen skulle komma att höjas till mellan 180 000 och 220 000 kr. Vid visningen nämnde Nunez detta för makarna E. och sade att han ville ha 280 000 kr för fastigheten. Dessutom hade han tidigare under visningen fått ett bud på 265000 kr av en tandläkare. Makarna E. invände då att Nunez sagt 200 000 vid telefonsamtal med dem. Nunez svarade att om de ville sluta avtal genast så fick de vara beredda att betala 280 000 kr. Makarna E. accepterade detta. Makarna E. kunde inte erlägga någon handpenning eftersom de först var tvungna att sälja sin dåvarande bostadsfastighet. Nunez hade emellertid ansvar inför sina syskon och ville därför att en handpenning skulle erläggas. En överenskommelse om handpenning på 100 000 kr träffades. I stället för att skriva in överenskommelsen i köpekontraktet utgav makarna E. separat en växel på beloppet. Av praktiska skäl ställdes växeln endast på Nunez och inte på samtliga säljare. Växeln skulle lösas samtidigt som man kontant betalade 180 000 kr d 1 jan 1981. Nunez hade inget intresse av att diskontera växeln och han litade på att den betalning som var överenskommen skulle erläggas. Makarna E. fick emellertid svårigheter med att sälja sin dåvarande fastighet, vilket medförde att det blev svårt för dem att skaffa fram pengar till d 1 jan 1981. Vid sammanträffandet d 14 dec 1980, då även en byggnadsingenjör vid namn Reynolds var närvarande, revs växeln och skrevs i stället den aktuella reversen. Samtidigt träffades ett nytt avtal om betalning av 180 000 kr på tillträdesdagen och om att tillträde skulle ske så snart makarna E. disponerade dessa medel. Detta gjorde makarna E. redan omkring d 30 dec 1980 och vid sammanträffandet på banken i Kållered skrev de på köpebrevet. Eftersom samtliga säljare inte var närvarande och vissa formaliteter på säljarsidan inte var klara, blev köpebrevet inte helt undertecknat förrän d 26 jan 1981 och då betalade makarna E. 180 000 kr. Vid sammanträffandet talades inte något om reversen. Om makarna E. ansett att reversen bara var en säkerhet för köpets fullföljande borde de ha begärt att få tillbaka den vid detta tillfälle. När reversen förföll till betalning d 1 maj 1981 erhöll Nunez inte någon betalning. Den 4 maj 1981 sände han ett påminnelsebrev till makarna E.. Han erhöll inte något svar. Han började då undra om makarna E. skulle betala resterande del av köpeskillingen. På uppdrag av Nunez ringde Reynolds till makarna E. för att påminna dem. Han talade med C.E.. Hon sade att de skulle göra rätt för sig.
Makarna E. har som stöd för sin talan anfört i huvudsak följande: Betalning har erlagts för reversen. Avtalad köpeskilling för fastigheten var 180 000 kr. Reversen på 100 kr var en del av köpeskillingen och utfärdades enbart som säkerhet för att makarna E. skulle fullfölja köpet. I och med betalningen av de 180 000 kronorna erlades full betalning för fastigheten. I enlighet härmed medger makarna E. att betala yrkad ränta från d 15 dec 1980 till d 26 jan 1981. Skulle TR:n finna att avtalad köpeskilling uppgår till 280000 kr, så är ej den riktiga köpeskillingen angiven i köpehandlingar. Detta medför att det då ej föreligger något giltigt köpeavtal och att själva köpet således är ogiltigt, vilket medför att TR:n ej kan förplikta makarna E. att prestera något med anledning av reversen. - B.N:s återgivande av händelseförloppet är i stort riktigt. Avtalat pris var dock 180 000 kr. Växeln respektive skuldebrevet avsåg del av detta pris och utgjorde endast säkerhet för att makarna E. skulle fullfölja köpet. I reversen sägs att den skall betalas senast d 1 maj 1981. Datumet bestämdes så långt fram för att makarna E. skulle få tid att få fram pengarna. Anledningen till att reversen inte revs då full betalning erlades var att makarna E. glömde bort den då det blev rörigt på grund av att alla formaliteter inte var klara på säljarsidan. Makarna E. kommer inte ihåg att de fått något krav från Nunez med posten. Det är riktigt att C.E. talat med R.S. i telefon och att hon då sagt att det var klart att de skulle göra rätt för sig. Uttalandet var emellertid helt allmänt och avsåg inte den påstådda skulden.
I målet har makarna E. och Nunez hörts under sanningsförsäkran och har vittnesförhör hållits med R.S..
B.N. har som skriftlig bevisning åberopat reversen samt kopia av sitt kravbrev avd 4 maj 1981.
Makarna E. har som skriftlig bevisning åberopat köpekontraktet och köpebrevet.
TR:ns bedömning:
Ett skuldebrev innebär normalt ett så starkt bevis för att en fordran föreligger att det åligger gäldenären att styrka de invändningar han gör mot fordringen (jämför bl a Walin, Lagen om skuldebrev m m, 1977, s 17 och HD:s uttalande i domskälen i rättsfallet NJA 1975 s 577). Någon omständighet som föranleder avsteg från detta har enligt TR:ns mening inte framkommit i målet. Det åligger således makarna E. att styrka sin invändning att betalning erlagts för reversen, dvs att avtalad köpeskilling för fastigheten var 180 000 kr.
Makarna E. har under sanningsförsäkran lämnat berättelser som i allt väsentligt överensstämmer med deras påståenden och Nunez har under sanningsförsäkran lämnat en berättelse som i allt väsentligt överensstämmer med hans påståenden. Något som medför att tilltro bör sättas till makarna Armstrong uppgifter framför B.N:s har inte framkommit. Tvärtom ger B.N:s berättelse ett trovärdigare intryck och stöds av Gardner uppgift att Nunez flera gånger och redan några dagar efter visningen sommaren 1980 talat om för R.S. att köpeskillingen var 280 000 kr. - De övriga uppgifter som R.S. lämnat synes inte vara direkt oförenliga med någondera av parternas versioner. - TR:n finner därför att makarna E. ej ens gjort sannolikt att den avtalade köpeskillingen endast var 180 000 kr.
Emellertid skall, enligt 4 kap 1 § JB, köpeskillingen upptas i köpehandlingarna annars är köpet ogiltigt. Av förarbetena framgår att avsikten med bestämmelsen var att bryta med tidigare praxis och inte längre godta sidoöverenskommelser om annan köpeskilling än den som angivits i köpehandlingarna (jämför NJA II 1972 s 56-62). Avtalet om att makarna E., utöver de 180 000 kr som angivits som köpeskilling i köpehandlingarna, skall betala 100 000 kr i enlighet med reversen strider således mot denna bestämmelse. Det åligger TR:n att även utan formlig invändning undandra sig medverkan till indrivning av en förbindelse som saknar rättsordningens gillande och stöd. Käromålet skall därför ogillas.
Domslut. TR:n undanröjer sitt utslag d 6 april 1984 i lagsökningsmål och ogillar käromålet.
B.N. fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till käromålet.
Makarna E. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Davenport, hovrättsrådet Hall och hovrättsassessorn Vance, referent) anförde i dom d 11 jan 1985:
Domskäl. Liksom TR:n finner HovR:n utrett att parterna kommit överens om att makarna E. skulle betala 280 000 kr för fastigheten, trots att köpeskillingen i köpehandlingarna angivits till endast 180 000 kr. Det är vidare utrett att köpeskillingen skulle erläggas genom att makarna E. dels betalade 180 000 kr kontant på tillträdesdagen, dels i enlighet med reversen betalade 100 000 kr jämte ränta till B.N. senast d 1 maj 1981. Slutligen är det utrett att makarna E. inte har erlagt det sistnämnda beloppet.
Enligt 4 kap 1 § JB är köp av fastighet ogiltigt om köpeskillingen inte angivits i köpehandlingarna. Har köpeskillingen angivits till annat belopp i köpehandlingarna än som parterna i verkligheten avtalat, kan köpet sålunda på talan av någon av parterna förklaras ogiltigt. Bestämmelsen medför emellertid inte att en sådan överenskommelse om ytterligare betalning som Nunez och makarna E. träffat utan vidare saknar verkan. För att makarna E. skall undgå betalningsskyldighet på grund av reversen fordras antingen att köpet förklaras ogiltigt eller att någon av de i avtalslagen angivna ogiltighetsgrunderna föreligger. Att köpet skulle förklaras ogiltigt har inte yrkats i målet. Inte heller har det påståtts att någon av avtalslagens ogiltighetsgrunder är för handen. Makarna E. är därför skyldiga att utge betalning till Nunez enligt reversen.
På grund av det anförda skall B.N:s talan bifallas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n B.E. och C.E. att solidariskt till B.N. betala 100 000 kr jämte ränta med 12 % från d 15 dec 1980 till d 1 maj 1981 och därefter med 12 1/2 % till dess betalning sker.
Makarna E. (ombud advokaten E.W.) sökte revision. De yrkade att HD måtte ogilla B.N:s talan.
B.N. (ombud advokaten H.G.C.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Ternert, hemställde i betänkande att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. Den talan som parterna har fört i målet innebär att HD vid sin prövning har att utgå från att det genom den muntliga bevisning som tidigare förebragts blivit utrett att fastigheten sålts för 280 000 kr och inte för den i köpekontraktet och köpebrevet angivna köpeskillingen 180 kr. Köpehandlingarna upptar således inte den köpeskilling som har avtalats mellan parterna vilket är en sådan formell brist som enligt 4 kap 1 § JB gör fastighetsköpet ogiltigt. Såsom följer av 20 kap 6 § samma balk medför detta förhållande att hinder mot lagfart föreligger. Det har emellertid i målet inte framställts något yrkande beträffande själva köpets ogiltighet, utan saken har av parterna begränsats till att gälla frågan om den av B. och C.E. utfärdade skuldförbindelsen på 100 000 kr kan anses som giltig. Genom att köpeskillingen för fastigheten befunnits uppgå till 280 000 kr och köparna ostridigt inte erlagt mer än 180 000 kr kvarstår för dem en skuld på 100 000 kr, vilket utgör det belopp som de genom skuldebrevet har åtagit sig att betala. B.N:s yrkande om betalningsförpliktelse skall därför bifallas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Edwards, Adams, Peterson, referent, Woodward och Sherman) beslöt följande dom:
Domskäl. I målet är följande utrett. Den avtalade köpeskillingen för fastigheten var 280 000 kr. I köpehandlingarna angavs emellertid köpeskillingen till endast 180 000 kr. Den avtalade köpeskillingen skulle erläggas genom att makarna E. betalade dels 180 000 kr kontant på tillträdesdagen, dels 100 000 kr jämte ränta senast d 1 maj 1981 enligt reversen. Den 26 jan 1981 betalade de 180 000 kr.
Tvisten gäller frågan, om makarna E. skall förpliktas att till Nunez betala beloppet 100 000 kr jämte ränta enligt reversen. Makarna E. har som grund för sitt bestridande av betalningsskyldighet åberopat att den riktiga köpeskillingen ej angetts i köpehandlingarna och att köpet därför är ogiltigt.
Enligt 4 kap 1 § JB är köp av fast egendom ogiltigt, om köpeskillingen inte har upptagits i köpehandlingen. Av lagmotiven framgår (prop 1970:20 s B 150 f; NJA 11 1972 s 59) att det stränga formkravet när det gäller uppgift om köpeskillingen har till syfte att hindra vilseledande av tredje man eller myndighet.
De nu ifrågavarande köpehandlingarna upptar inte den mellan parterna avtalade köpeskillingen. Som framgått är enligt JB sådant köp ogiltigt. Härav följer att köpet kan på talan av part förklaras ogiltigt. Men även när, som i förevarande fall, part åberopar köpeavtalets ogiltighet utan att yrka ogiltigförklaring av själva köpet, får av ogiltighetsregeln anses följa att ett på köpeavtalet grundat fordringsanspråk inte kan göras gällande. B.N:s talan skall följaktligen, som TR:n funnit, ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom lämnar HD B.N:s talan utan bifall.