Den som har infriat ett borgensåtagande för en arrendators skyldig. heter mot jordägaren kräver arrendatorn på det utgivna beloppet. Tvisten har inte ansetts utgöra en arrendetvist som skall tas upp av fastighetsdomstol. 8 kap 32 § JB.
Williams arrenderade år 1976 två fastigheter i Motala kommun av Vibergska Slöjdskolefonden. Fonden företräddes av Motala kommun. Till säkerhet för K-G.A:s förpliktelser enligt arrendekontraktet tecknade Lantbrukarnas Borgensaktiebolag (bolaget) i juli 1982 borgen som för egen skuld till ett belopp om 50 000 kr jämte moms. Arrendeförhållandet upphörde år 1986 och Williams flyttade från fastigheterna påföljande år.
I jan 1988 väckte kommunen talan vid Linköpings TR, fastighetsdomstolen, mot Williams med yrkande om ersättning med närmare 600 000 kr jämte ränta huvudsakligen för avträdesbrister. Kommunen framställde också krav mot bolaget på grund av borgensförbindelsen. Borgensåtagandet infriades genom att bolaget i febr 1988 betalade 50 000 kr till kommunen. I målet vid fastighetsdomstolen träffade kommunen och Williams en förlikning enligt vilken Williams skulle betala 100 000 kr i ett för allt till kommunen. Fastighetsdomstolen stadfäste förlikningen genom dom i febr 1989.
I ansökan om betalningsföreläggande yrkade bolaget i okt 1989 hos Motala TR förpliktande för Williams att till bolaget betala 50 000 kr jämte ränta och kostnader. Sedan Williams bestritt ansökningen, hänsköts målet som tvistigt till rättegång och lämnades över från Motala TR till Linköpings TR såsom fastighetsdomstol.
Linköpings TR, fastighetsdomstolen, (rådmannen Lee) anförde i slutligt beslut d 24 april 1990 bl a: Tvisten gäller en borgensmans regresskrav mot gäldenären i anledning av ett infriat borgensåtagande. Då en sådan talan inte har direkt samband med rättsförhållandet mellan de tidigare parterna i arrendeavtalet, är de särskilda reglerna om förfarandet i arrendetvister inte tillämpliga. Linköpings TR i dess egenskap av fastighetsdomstol är därför inte behörig att pröva tvisten. Fastighetsdomstolen visar därför målet åter till Motala TR för fortsatt handläggning.
Beslutet vann laga kraft.
Motala TR (lagmannen Love) anförde i slutligt beslut d 6 juli 1990: Till grund för sin talan har bolaget åberopat arrendekontraktet och borgensförbindelsen. Bolaget har vidare åberopat att Motala kommun och Williams träffat förlikning i målet vid fastighetsdomstolen med vetskap om att bolaget infriat sitt borgensåtagande och därför hade ett regresskrav gentemot Williams på motsvarande belopp.
Enligt TR:ns mening har den av bolaget väckta talan sådant samband med arrendeförhållandet att tvisten bör anses som en arrendetvist, vilken skall prövas av fastighetsdomstol. Vid denna bedömning är TR:n inte behörig att pröva tvisten.
På grund av det anförda avvisar TR:n bolagets talan.
TR:ns avvisningsbeslut vann laga kraft.
Bolaget (ombud advokaten Morton) ansökte hos HD om hänvisning enligt 10 kap 20 § 2 st RB till den av domstolarna som bort upptaga målet.
Ärendet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Ochoa, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Enligt 8 kap 32 § JB skall arrendetvister - med vissa undantag - tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
Bolagets talan stöder sig på den regressrätt som bolaget hävdar sedan bolaget infriat sitt borgensåtagande för K-G.A:s förpliktelser enligt arrendekontraktet med Vibergska Slöjdskolefonden. Även om bolagets talan alltså inte direkt hänför sig till arrendeförhållandet får tvisten anses ha ett sådant samband med arrendeförhållandet att den bör bedömas som en arrendetvist. Linköpings TR, fastighetsdomstolen. borde därför ha fortsatt handläggningen av målet.
HD:s avgörande. HD hänvisar enligt 10 kap 20 § 2 st RB målet till Linköpings TR.
HD (JustR:n Booth, Castillo, Mcgee, Clark och Sullivan, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Enligt 8 kap 32 § JB skall arrendetvister - med vissa undantag - tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
En arrendetvist är en tvist i rättsförhållandet mellan parterna i arrendeavtalet (se NJA 1973 s 337). Vid avgörandet av frågan om det föreligger en sådan tvist har domstolarna att utgå från de omständigheter som käranden åberopar till grund för sin talan (jfr NJA 1973 s 1, i synnerhet JustR George särskilda yttrande, 1973 s 527, 1975 s 675, 1976 s 422, 1977 s 192 och 1983 s 173; se beträffande det motsvarande begreppet arbetstvist NJA 1984 s 705 och prop 1974:77 s 140 f). Käromålet skall med andra ord grunda sig på ett arrendeförhållande mellan enjordägare och en arrendator.
I princip måste krävas att tvisten också förs mellan dessa parter. Sålunda är ett regresskrav från en arrendator mot en annan arrendator som är solidariskt ansvarig för arrendet inte någon arrendetvist. 1 vissa undantagsfall kan en arrendetvist dock föreligga även om jordägaren eller arrendatorn inte är part i målet, tex då någon av dem har avlidit eller försatts i konkurs eller har överlåtit en fordran på grund av arrendeförhållandet till en tredje person (jfr beträffande arbetstvister prop 1974:77 s 140).
Av rättsfallet NJA 1977 s 188 framgår att det på motsvarande sätt föreligger en arrendetvist när den som har gått i borgen för arrendatorns skyldigheter mot jordägaren krävs av denne på arrendatorns skuld. 1 förevarande fall gäller tvisten emellertid ett regresskrav från borgensmannen mot arrendatorn. Ett sådant krav kan inte anses grunda sig på arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn, även om detta förhållande i vissa fall skulle kunna få prejudiciell betydelse för bedömningen av regresskravet (jfr Hughes, Rättegång II, 1985 s 29). Tvisten är därmed inte någon arrendetvist som skall tas upp av fastighetsdomstol.
På grund härav skall målet hänvisas till Motala TR, som är behörig att pröva tvisten.
HD:s avgörande. HD hänvisar enligt 10 kap 20 § 2 st RB målet till Motala TR.