Två försök att sälja fastighet på exekutiv auktion har misslyckats. Sökanden - ett fastighetsfinansieringsaktiebolag - har begärt att en tredje auktion skall hållas och lovat att då köpa fastigheten om inte någon annan spekulant ropar in den. Kronofogdemyndigheten har ansetts inte äga avvisa begäran om nytt försäljningsförsök. 12 kap 42 § 2 st UB.
Sedan Kristianstads TR genom lagsökningsutslag fastställt bl a att en Sparbankernas Fastighetsfinansierings AB:s, SPAFI, fordran skulle utgå ur G.B. tillhöriga fastigheten (adress uteslutet här) i Knislinge, Östra Göinge kommun, med förmånsrätt på grund av pantbrev i fastigheten och denna således enligt 4 kap 27 § UB var att anse som omedelbart utmätt, utbjöds fastigheten av kronofogdemyndigheten i Kristianstads distrikt till försäljning på exekutiv auktion första gången d 14 juni 1983 och andra gången d 16 aug 1983 utan att något bud avgavs vid någotdera tillfället. Vid den senare auktionen begärde SPAFI med åberopande av 12 kap 42 § UB att det skulle göras ytterligare ett försäljningsförsök.
Kronofogdemyndigheten (kronofogde S.) meddelade beslut d 16 aug 1983, vari anfördes bl a följande: Fastigheten (adress uteslutet här) i Knislinge har utbjudits till försäljning på exekutiva auktioner dels d 14 juni 1983 dels denna dag. Vid ingen av dessa auktioner har det avgivits något bud alls.
Fastigheten har enligt beskrivningsprotokollet ganska många "skavanker", och tomtunderhållet har angetts som mindre gott. Detta förhållande tillsammans med att det i Knislinge och trakterna däromkring finns ganska många fastigheter till salu visar klart, att det inte är troligt, att fastigheten kan säljas inom rimlig tid. Att antagandet är riktigt, bekräftas av det ovannämnda faktum, att det inte avgivits något enda bud vid någon av auktionerna.
Med stöd av 12 kap 42 § 2 st UB avvisar kronofogdemyndigheten SPAFI:s begäran om ytterligare försäljningsförsök.
I enlighet med sista st av nyssnämnda paragraf häver kronofogdemyndigheten utmätningen av fastigheten (adress uteslutet här).
SPAFI anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n måtte undanröja det överklagade beslutet och återförvisa målet till kronofogdemyndigheten för förnyad handläggning.
G.B. lät sig inte avhöra.
Övriga sakägare, som beslutet angick, biträdde SPAFI:s yrkande.
HovR:n (hovrättslagmannen Paul, adj led f d chefsrådmannen Brady och hovrättsassessorn Morrison) anförde i slutligt beslut d 21 okt 1983: Av utredningen framgår att exekutiv auktion hållits d 14 juni och d 16 aug 1983 utan att den utmätta fastigheten blivit såld. Enligt 12 kap 42 § 2 st UB får kronofogdemyndigheten avvisa begäran om nytt försäljningsförsök, om det saknas anledning antaga att fastigheten kan säljas inom rimlig tid.
SPAFI, som varit närvarande vid båda auktionerna, har d 16 aug 1983 begärt att ytterligare ett försäljningsförsök skall göras. Som skäl härför har i besvärsinlaga d 31 aug 1983 anförts följande. Det har endast förflutit sex månader sedan ansökan om försäljning gjordes. Fastighetsmarknaden på den aktuella orten får anses som synnerligen "svår", och tidpunkten för de två auktioner som hållits har i stort sett sammanfallit med semestertider. Vidare har SPAFI utlovat att ropa in fastigheten om inte något godtagbart bud kan erhållas.
Bestämmelsen i 12 kap 42 § UB anger att i princip endast två försäljningsförsök skall göras. I målet har SPAFI inte visat någon omständighet - utöver sitt eget i varje fall redan vid andra försäljningsförsöket aktuella inköpserbjudande - som gör, att det kan antas att ett tredje försäljningsförsök skulle lyckas. Det måste anses strida mot grunderna för berörda stadgande i UB att under angivna förhållanden medge ett nytt försäljningsförsök. En sådan tolkning skulle i princip innebära att en borgenär alltid kan framtvinga en tredje auktion. Detta kan inte vara rimligt med hänsyn bl a till de stora kostnader som detta skulle orsaka samhället och till de olägenheter som en tidsutdräkt alltid medför. HovR:n fastställer därför överklagade beslutet.
Referenten, hovrättsrådet Reyes var skiljaktig och anförde: Av utredningen - - - se HovR:ns beslut - - - erhållas.
På grund av SPAFI:s löfte om inrop av fastigheten saknas inte anledning antaga att fastigheten kan säljas inom rimlig tid. Sådana omständigheter föreligger inte att kronofogdemyndigheten likväl bort avvisa den gjorda begäran om ytterligare ett försäljningsförsök. Jag vill därför upphäva det överklagade beslutet och visa målet åter till kronofogdemyndigheten för fortsatt handläggning.
SPAFI anförde besvär och yrkade att HD måtte upphäva det överklagade beslutet och visa målet åter till kronofogdemyndigheten för fortsatt handläggning.
SPAFI åberopade i HD utöver vad som tidigare framhållits att någon prövning av möjligheterna att försälja fastigheten under hand uppenbarligen inte företagits och att SPAFI:s talan i vart fall på denna grund borde vinna bifall.
G.B., som delgavs föreläggande att inkomma med förklaring, lät sig inte avhöra.
Övriga sakägare, som beslutet angick, biträdde den av SPAFI förda talan.
Kronofogdemyndigheten och riksskatteverket avgav yttranden till HD.
Kronofogdemyndigheten vitsordade i sitt yttrande att SPAFI genom sitt ombud avgav ett löfte vid auktionstillfället d 16 aug 1983 att inropa fastigheten på en eventuell tredje auktion.
Riksskatteverket anförde i sitt yttrande bl a: Enligt 12 kap 42 § 2 st UB får kronofogdemyndigheten avvisa begäran om nytt försäljningsförsök efter två auktioner när det saknas anledning anta att fastigheten kan säljas inom rimlig tid. Ett utdraget försäljningsförfarande medför ökade kostnader och tar i anspråk avsevärda resurser. Det är därför rimligt och berättigat att kronofogdemyndigheten getts möjlighet att avvisa en begäran om ytterligare försäljningsförsök. Lagstiftaren har ansett att två resultatlösa auktioner räcker för att konstatera att fastigheten, i vart fall vid den tidpunkten, inte kan säljas. Motsvarande bestämmelse var när den tillkom 1912 tvingande och medförde alltid (med undantag av tvångsförvaltningsfallen) att utmätningen gick åter efter två försäljningsförsök. Detta motiverades av att "ett antagligt anbud inte står att vinna under rådande konjunkturer" (NJA II 1912 s 154). Senare lagstiftningsåtgärder torde inte ha medfört någon ändring av det förhållandet att ett avvisningsbeslut får grundas på bedömningen av rådande efterfrågan.
Den nu aktuella situationen skulle utgöra ett uppenbart avvisningsfall om det inte var så att SPAFI på den senare auktionen avgett ett "löfte" om att - om behövligt - ropa in fastigheten vid nästa auktion. Även om en sådan utfästelse knappast är formellt bindande (Moore, Svensk Sakrätt II. Fast egendom, 1965, s 114 f) behöver man inte ifrågasätta att detta varit SPAFI:s avsikt, särskilt som SPAFI har egna intressen att bevaka. Man bör därför i detta fall kunna utgå ifrån att om en tredje auktion satts ut SPAFI skulle - om behövligt, dvs om ingen annan lämnar ett godtagbart bud - ropa in fastigheten. Om liknande förfaranden skulle bli vanliga torde kronofogdemyndigheten få svårigheter med att bedöma utfästelserna.
Enligt riksskatteverkets mening bör lagbestämmelsen emellertid inte tolkas efter bokstaven på det sättet att varje trovärdig utfästelse att "nästa gång" ropa in fastigheten skulle medföra att ett nytt försäljningsförsök fick göras. Har två auktionsförsök visat att något intresse inte finns för fastigheten bör ett ytterligare försäljningsförsök således inte kunna motiveras enbart av att en tidigare helt passiv sökande nu förklarar sig villig att ropa in fastigheten. En borgenär, som har intressen i fastigheten får, i likhet med andra, agera på de auktioner som utsatts. Detta gäller speciellt om sökanden inte anfört några extraordinära omständigheter som förklaring till varför han inte avgett något bud. Omfattningen av de åtgärder som vidtas i ett utsökningsmål avgörs av kronofogdemyndigheten. Sökanden bör inte, genom att tidsmässigt planera sina dispositioner, kunna framtvinga en eljest omotiverad upprepning av genomförd förrättning.
I vissa fall bör avvisning emellertid inte ske efter två auktionsförsök. Enligt riksskatteverkets uppfattning bör detta närmast ifrågakomma när det varit något "fel" med auktionen, dvs när man egentligen bort få bättre respons från spekulanterna men detta av någon speciell anledning uteblivit. Som exempel på tänkbara anledningar kan nämnas olyckligt undanskymd (men formellt korrekt) annonsering och allvarliga trafikhinder. Eventuellt kunde undantagsvis också t ex ett missöde, som drabbat sökanden och som medfört att han inte kunnat inställa sig på auktionen för att bevaka sina intressen, kunna beaktas.
Enligt riksskatteverkets mening har SPAFI inte anfört sådana skäl som motiverar ändring av HovR:ns beslut.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Malmström Öhman, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Enligt 12 kap 42 § 2 st UB får, då två auktioner hållits utan att fastighet blivit såld, begäran om nytt försäljningsförsök avvisas om det saknas anledning antaga att fastigheten kan säljas inom rimlig tid.
Fråga är i målet om ytterligare försäljningsförsök bör göras sedan det inte avgivits något bud på fastigheten vid två tidigare försäljningsförsök. (Härvid är att beakta om det med hänsyn till fastighetens beskaffenhet och rådande fastighetsmarknad fortfarande kan finnas möjlighet att sälja fastigheten inom rimlig tid.)
I målet är ostridigt att SPAFI i samband med det andra försäljningsförsöket avgivit löfte om att inropa fastigheten på en eventuell tredje auktion. Anledning förekommer inte till antagande annat än - vilket inte heller ifrågasatts från riksskatteverkets sida - att det rör sig om ett allvarligt menat inköpserbjudande och att SPAFI således avser att inropa fastigheten vid ytterligare försäljningsförsök om inte annat godtagbart bud avges.
Vid sådant förhållande saknas inte - som föreskrivs i förevarande lagrum - anledning anta att fastigheten kan säljas inom rimlig tid. HovR:ns och kronofogdemyndighetens beslut skall därför undanröjas och målet skall alltså visas åter till kronofogdemyndigheten för erforderlig behandling.
Slut. HD undanröjer HovR:ns och kronofogdemyndighetens beslut och visar målet åter till kronofogdemyndigheten för erforderlig behandling.
HD (JustR:n Roberts, Gonzales, referent, Vängby, Cruz och Rhodes) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Enligt 12 kap 42 § 2 st UB får kronofogdemyndigheten avvisa begäran om nytt försök att sälja utmätt fastighet om två auktioner hållits utan att fastigheten har blivit såld och det saknas anledning antaga att fastigheten kan säljas inom rimlig tid.
Bestämmelsen ger enligt sin ordalydelse inte uttryck för annat än att kronofogdemyndigheten skall göra en bedömning av den marknadsmässiga möjligheten att sälja fastigheten vid ett tredje försök. I förarbetena saknas stöd för tanken att myndigheten med hänvisning till allmänna principer för utsökningsförfarandet - såsom önskemålen att begränsa det allmännas och enskildas kostnader och att minska tidsutdräkten - skulle kunna avvisa en begäran om ett tredje försäljningsförsök oaktat en klar försäljningsmöjlighet föreligger. Till en sådan möjlighet kan hänföras också ett löfte att inropa fastigheten vid det försöket, under förutsättning att löftet måste uppfattas som seriöst.
SPAFI:s löfte att vid en tredje auktion köpa fastigheten om ingen annan spekulant ropar in den får, såsom riksskatteverket också medgivit, tagas för gott. Det måste således antagas att fastigheten på grund därav kan säljas inom rimlig tid. Förutsättningar för ett nytt försäljningsförsök får därför anses föreligga.
Vad angår av SPAFI i HD framfört påstående att möjligheten att sälja fastigheten under hand borde undersökas av kronofogdemyndigheten, finner HD utredningen ge vid handen att förutsättningar för sådan försäljning saknas.
Slut. HD undanröjer HovR:ns och kronofogdemyndighetens beslut och visar målet åter till kronofogdemyndigheten för erforderlig behandling.