En samägares andel i en fastighet har tillkommit genom dels gåva, dels köp. Ett med gåvan förenat hembudsförbehåll har inte hindrat att andelsinnehavaren på grund av köpet hade rätt till en försäljning av hela fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen.
Fastigheten Byn 1:218 i Hagfors kommun ägs gemensamt av R.B., E.N.B. och ett antal andra personer.
R.B. ansökte i Värmlands tingsrätt om att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt.
E.N.B. och tre andra delägare motsatte sig R.B:s ansökan. Som grund angav de i huvudsak att R.B. inte hade hembjudit sin andel i fastigheten till övriga delägare i enlighet med en hembudsklausul i det av B.B. utfärdade gåvobrev genom vilket R.B. hade förvärvat en andel i fastigheten.
Tingsrätten (rådmannen Johnson) anförde i beslut den 29 oktober 2015 följande.
Enligt 6 § samäganderättslagen har varje delägare i samägd egendom möjlighet att hos rätten begära att egendomen för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. För att en sådan försäljning ska få ske krävs emellertid att ingenting annat är särskilt avtalat delägarna emellan.
Av utredningen i ärendet framgår att det gåvobrev genom vilket R.B. och E.N.B. förvärvade B.B:s andel i den aktuella fastigheten innehåller en hembudsklausul som stadgar att en delägare som önskar sälja sin andel i fastigheten först måste hembjuda denna till övriga delägare. Ett giltigt förbehåll om hembudsskyldighet medför att en delägare, som inte hembjudit sin andel till övriga delägare, inte bör kunna påkalla försäljning på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen, jämför HD:s avgörande NJA 1989 s. 9.
B.B. var vid tiden för gåvan emellertid inte ensam ägare till den aktuella fastigheten, utan denna ägdes till andra hälften av R-d B. som senare kom att överlåta sitt innehav till O.Ö., Å.Ö. och T.B. Det har i ärendet inte framkommit någon uppgift om att denna överlåtelse skulle ha varit behäftad med något förbehåll om hembudsskyldighet. Hembudsskyldigheten har därmed omfattat endast vissa delägare i fastigheten. Det förhållandet att en delägares innehav i en fastighet är förenat med hembudsskyldighet kan, enligt tingsrättens mening, inte inverka på annan delägares rätt vars innehav inte är förenat med motsvarande begränsningar, jämför NJA 1989 s. 9. Det har således stått O.Ö., Å.Ö. och T.B. fritt att avyttra sina andelar i fastigheten eller att begära försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. I det nu aktuella fallet har O.Ö. sålt sin andel i fastigheten till bland andra R.B. R.B. var vid tiden för denna överlåtelse visserligen redan delägare i fastigheten genom den andel han mottagit i gåva från B.B. Att den andel som han fått i gåva varit förenad med hembudsskyldighet kan emellertid inte, mot bakgrund av den praxis som redogjorts för ovan, medföra att även den andel som han senare kom att förvärva av O.Ö. ska omfattas av samma skyldighet. Av det anförda följer att det inte föreligger något hinder mot att fastigheten utbjuds till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. R.B:s ansökan ska därför bifallas.
Tingsrätten förordnade att fastigheten skulle, för parternas gemensamma räkning, utbjudas till försäljning på offentlig auktion samt utsåg en god man att ombesörja auktion, fördela köpeskilling och utfärda köpebrev.
E.N.B. överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att R.B:s ansökan vid tingsrätten skulle avslås.
Hovrätten (hovrättslagmannen Williams samt hovrättsråden Byrd och Foster) anförde i beslut den 22 januari 2016 följande.
Hovrätten ansluter sig till tingsrättens bedömning och avslår därför överklagandet.
E.N.B. och medparter överklagade hovrättens beslut och yrkade att HD skulle avslå R.B:s ansökan om att fastigheten skulle bjudas ut till försäljning på offentlig auktion.
R.B. motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Sanchez, föreslog i betänkande följande beslut.
Parterna samäger fastigheten Byn 1:218 som ligger i Hagfors kommun. De har förvärvat sina andelar i fastigheten vid olika tillfällen och genom olika typer av förvärv.
R.B:s innehav uppgår till 7/24 av fastigheten och består av andelar som han har förvärvat vid två olika tillfällen. Den ena delen fick han i gåva av B.B. som gav bort sin hälftendel av fastigheten till honom och hans syster E.N.B. Den andra delen köpte han av den tidigare delägaren O.Ö. som sålde sin andel i fastigheten i lika andelar till R.B. och E.N.B.
Gåvobrevet som upprättades i samband med gåvan från B.B. innehåller en hembudsklausul av innebörd att gåvotagare som önskar sälja sin andel först skriftligen ska erbjuda samägare att köpa andelen. Om hembudet förkastas får andelen försäljas på öppna marknaden. I samband med köpet från O.Ö. togs någon motsvarande skriftlig hembudsklausul inte in i köpeavtalet.
R.B. har ansökt om att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion och att god man ska utses för att ha hand om försäljningen. Till stöd för sin ansökan har han åberopat sitt innehav av den fastighetsandel som han köpt av O.Ö. och som inte omfattas av något skriftligt hembudsförbehåll.
E.N.B., Th.N., T.N. och White (klagandena) har motsatt sig att fastigheten säljs på offentlig auktion. De har gjort gällande att det hembudsförbehåll som finns intaget i gåvobrevet från B.B. medför att R.B. är förhindrad att begära att fastigheten säljs om han inte först har erbjudit övriga delägare att köpa sin andel i fastigheten. I hovrätten och HD har klagandena även anfört att det finns en muntlig överenskommelse om att framtida försäljningar ska ske inom släkten för att bevara fastigheten i släktens ägo.
Tingsrätten biföll R.B:s ansökan och förordnade god man att ha hand om försäljningen av fastigheten. Hovrätten avslog E.N.B:s överklagande.
Frågan i målet är om det finns hinder mot en försäljning av fastigheten med stöd av 6 § samäganderättslagen, antingen på grund av hembudsförbehållet i gåvobrevet, eller på grund av den påstådda muntliga överenskommelsen om att framtida försäljningar ska ske inom släkten.
Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt är en obligationsrättslig reglering tillkommen i syfte att erbjuda lösningar på konfliktsituationer som kan uppstå avseende förvaltningen av den samägda egendomen eller avseende samägandets bestånd då två eller flera personer tillsammans äger vissa typer av egendom (se NJA II 1905 art. 4). Lagstiftningen är dispositiv såtillvida att samägarna som utgångspunkt har möjlighet att träffa avtal sinsemellan som innebär att lagens huvudbestämmelser sätts ur spel. Eftersom samäganderättslagen är tillämplig på olika typer av egendom kan dock även den lagstiftning som i övrigt är tillämplig för en viss typ av egendom ha betydelse för giltigheten av ett sådant avtal.
För att förfoga över samägd egendom i dess helhet krävs enligt 2 § samäganderättslagen som huvudregel att samtliga som äger en andel i egendomen samtycker till den åtgärd som företas. Av detta följer motsatsvis att varje delägares möjlighet att självständigt vidta åtgärder som innebär att denne förfogar över egendomen genom exempelvis överlåtelse i huvudsak bara kan avse den andel denne själv äger.
Enligt 6 § har varje delägare möjlighet att hos rätten ansöka om att den samägda egendomen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion, förutsatt att annat inte har avtalats mellan delägarna och att ingen av dem visar att det finns synnerliga skäl för anstånd med en försäljning.
Utöver regelrätta avtal om att samäganderättslagen inte ska tillämpas har i praxis även hembudsförbehåll under vissa förhållanden bedömts vara en sådan omständighet som gör att en ansökan om försäljning inte kan bifallas om villkoret om hembud inte är uppfyllt. När det gäller fast egendom krävs det för att ett hembudsförbehåll ska utgöra hinder för en försäljning dels att det rör sig om ett förbehåll som uppställts i samband med en överlåtelse av klart benefik karaktär, såsom vid gåva eller arv, dels att hembudsförbehållet är skriftligt och finns intaget i fångeshandlingen. Muntliga eller skriftliga överenskommelser om förköpsrätt till fast egendom är däremot inte giltiga om de träffats mellan parterna vid en överlåtelse mot vederlag eller mellan delägarna under samägandets bestånd. Sådana överenskommelser utgör följaktligen inte hinder mot att bifalla en begäran om försäljning enligt samäganderättslagen (se 4 kap. 3 och 29 §§ JB samt NJA 1974 s. 314, NJA 1989 s. 696 och NJA 1994 s. 69).
Det ovan anförda innebär att en person som är delägare i en samägd fastighet har möjlighet ge bort sin egen andel av fastigheten i gåva och med bindande verkan begränsa gåvotagarens möjlighet att få till stånd en försäljning enligt 6 § samäganderättslagen. Effekten av en sådan begränsning kan dock aldrig sträcka sig längre än till den andel i fastigheten som gåvotagaren förfogar över.
Delägare i samägd egendom kan i många fall ha förvärvat sina andelar vid olika tillfällen och genom olika typer av fång. Förvärven kan också vara förbundna med villkor som sinsemellan skiljer sig åt. HD har tidigare slagit fast att det faktum att en delägares andel är förenad med en föreskrift som begränsar dennes rätt att begära försäljning enligt 6 § samäganderättslagen inte påverkar en annan delägares rätt att begära sådan försäljning, förutsatt att dennes andel inte omfattas av en motsvarande föreskrift (se NJA 1989 s. 9).
Det finns inte någon anledning att se på annat sätt på en situation som innebär att andelar för vilka olika villkor i fråga om möjlighet att få till stånd en försäljning enligt 6 § gäller kommer i samma ägares hand. Enbart det faktum att så sker kan inte medföra att en begränsning i förfogaderätten för en av andelarna utsträcks till att omfatta även en icke begränsad andel som den som uppställt förbehållet aldrig haft någon möjlighet att förfoga över.
Den andel av fastigheten som R.B. har fått i gåva av B.B. omfattas av ett skriftligt dokumenterat hembudsförbehåll i överlåtelsehandlingen. Förbehållet är giltigt och begränsar R.B:s möjlighet att med stöd av det ägandet begära försäljning enligt 6 § samäganderättslagen.
När det däremot gäller den fastighetsandel som R.B. senare har köpt av O.Ö. har några begränsande villkor inte tagits in i köpebrevet. Även om så hade varit fallet skulle ett sådant villkor vid köp inte, lika lite som en eventuell muntlig eller skriftlig överenskommelse mellan delägarna till fastigheten under samägandets bestånd, ha kunnat medföra att R.B. som förvärvare av den andelen hade varit förhindrad att begära försäljning enligt 6 § samäganderättslagen med stöd av detta innehav.
Att den ena av andelarna är förenad med ett hembudsförbehåll medför inte att de begränsningar som den andelen omfattas av också får giltighet även för den senare köpta andelen. Detta innebär att R.B. har rätt att begära försäljning enligt 6 § samäganderättslagen med stöd av sitt innehav av den senare köpta andelen.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Stevens, Lutz, referent, Vega, Ortiz och Sweeney) meddelade den 22 juni 2017 följande slutliga beslut.
När en fastighet ägs gemensamt av flera ska på begäran av någon av dem hela fastigheten bjudas ut till försäljning på offentlig auktion, om något annat inte har avtalats mellan ägarna (se 6 § lagen, 1904:48 s. 1, om samäganderätt; i paragrafen finns också en uppskovsregel som saknar betydelse i målet).
Målet gäller verkan av ett hembudsförbehåll i samband med gåva av en fastighetsandel. En första fråga är om förbehållet på så sätt är bindande för gåvotagaren att denne inte med stöd av andelsinnehavet har rätt att begära en försäljning enligt 6 § samäganderättslagen. Om så är fallet uppkommer frågan om hindret består, när gåvotagaren ökar sitt andelsinnehav genom ett tilläggsförvärv utan någon förfogandebegränsning.
Parterna i målet, bland dem R.B., äger gemensamt fastigheten Byn 1:218 som ligger i Hagfors kommun. De har förvärvat sina andelar i fastigheten vid olika tillfällen och genom olika typer av förvärv.
R.B:s andel i fastigheten har tillkommit genom två förvärv, först genom gåva och sedan genom köp. Enligt villkor i gåvobrevet får den genom gåvan förvärvade egendomen inte säljas fritt förrän övriga delägare har erbjudits men avstått från att köpa den (hembudsförbehåll).
Med hänvisning till 6 § samäganderättslagen har R.B. ansökt om att hela fastigheten ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. Till stöd för sin ansökan har han åberopat sitt innehav på grund av köpet.
Klagandena har invänt att R.B. på grund av hembudsförbehållet i samband med gåvoförvärvet är förhindrad att begära att fastigheten säljs, eftersom något hembud inte har skett.
Tingsrätten biföll R.B:s ansökan och utsåg en god man att ha hand om försäljningen av fastigheten. Beslutet överklagades. Hovrätten har avslagit överklagandet.
I hovrätten och HD har klagandena anfört att det finns en muntlig överenskommelse om hembud. Påståendet är emellertid inte styrkt, och det saknas därför anledning att ta ställning till betydelsen av en sådan överenskommelse när det gäller tillämpningen av 6 § samäganderättslagen.
Överlåtelseförbud och hembudsförbehåll i samband med förvärv av fast egendom genom gåva eller testamente är i princip bindande för mottagaren. Som framgår av rättsfallet NJA 1984 s. 673 förutsätts det vid gåva att det rör sig om en ”klar gåvotransaktion”.
I rättsfallet NJA 1989 s. 9 uttalade HD att ett överlåtelseförbud i ett testamente ”måste […] antas medföra att [testamentstagaren] inte är berättigad att genom egen ansökan utverka” att fastigheten säljs enligt 6 § samäganderättslagen. Med den utgångspunkten ansågs förbudet inte inverka på annan delägares rätt att begära sådan försäljning.
Som nämnts kan delägarna avtala om att 6 § samäganderättslagen inte ska gälla. Men vid överlåtelseförbud respektive hembudsförbehåll i samband med förvärv genom gåva eller testamente är det inte fråga om avtal mellan delägarna. Ifall en delägare förfogar över sin andel i strid mot en sådan förfogandebegränsning, så leder det alltså som utgångspunkt inte till något skadeståndsansvar mot övriga delägare. Det hindrar inte att ett avtalsförhållande som omfattar förfogandebegränsningen i vissa fall kan ha uppkommit mellan delägarna. Ett möjligt exempel är att de accepterar en gemensam gåva som är förenad med en sådan begränsning. Det kan heller inte uteslutas att allmänna principer om tredjemansavtal kan leda till bundenhet mot annan delägare.
För en tillämpning av 6 § samäganderättslagen bör det dock inte alltid vara tillräckligt att den delägare som begär försäljning är i förhållande till övriga delägare berättigad till det. Fastän det inte framgår av lagtexten kan således hinder mot en tillämpning tänkas, när delägaren på annan grund än avtal mellan delägarna saknar rätt att förfoga över sin andel. Detta har också antagits i 1989 års avgörande.
Förfogandebegränsningar i samband med förvärv av fast egendom genom gåva eller testamente (benefika förvärv) godtas av rättsordningen i åtminstone vissa fall. Det är då fråga om undantag från vad som gäller i allmänhet. Ordningen motiveras av den hänsyn till givarens respektive testators vilja, som bör visas vid benefika egendomsavhändelser. När rättsordningen på det viset och på den grunden godtar en förfogandebegränsning, bör inte 6 § samäganderättslagen tillämpas så att givarens eller testators vilja åsidosätts. Att begränsningen i delägarens förfoganderätt inte grundar någon självständig rätt för de övriga delägarna saknar mot den bakgrunden betydelse. Detsamma gäller det förhållandet att en givare i princip inte kan göra gällande en förfogandebegränsning mot en förvärvare, ens om denne är i ond tro (jfr HD:s beslut den 12 april 2017 i mål Ö 583-16 NJA 2017 s. 289).
Det låter sig diskuteras om R.B:s gåvoförvärv utgör en sådan ”klar gåvotransaktion” som är en förutsättning för att han ska vara bunden av hembudsförbehållet. Utredningen ger vid handen att viss betalning för andelen har skett. Parterna har emellertid inte argumenterat kring vad det kan innebära. Men om R.B. på grund av det efterföljande tilläggsförvärvet under alla förhållanden har rätt till försäljning enligt 6 § samäganderättslagen, har det ingen betydelse huruvida hembudsförbehållet är bindande. HD övergår därför till att pröva betydelsen av det förvärvet.
Om R.B. i sig skulle vara bunden av hembudsförbehållet i samband med gåvan, så skulle han - tilläggsförvärvet förutan - inte ha rätt till en försäljning enligt 6 § samäganderättslagen. Det beror emellertid inte på att de övriga delägarna är berättigade enligt hembudsförbehållet utan på att ett verksamt förbehåll ska respekteras av rättsordningen (se p. 13).
Som har konstaterats i det föregående godtas förfogandebegränsningar i samband med förvärv av fast egendom genom gåva eller testamente av hänsyn till givarens respektive testators vilja. Det hänsynstagandet är emellertid inte skäl för att låta begränsningen omfatta mer än vad som svarar mot egendomen. När ett benefikt fång av en egendomsandel är förenat med en förfogandebegränsning, saknas det därför anledning att låta begränsningen omfatta mer av mottagarens andelsinnehav än vad som svarar mot det benefika fånget.
Av det sagda följer att i den mån innehavet genom t.ex. ett tilläggsförvärv är större än vad som svarar mot det benefika fånget, så förfogar mottagaren över den överskjutande delen utan hinder av förfogandebegränsningen. I linje med det gäller att den överskjutande delen är åtkomlig för mottagarens borgenärer, även om detta inte skulle gälla för den egendomsandel som har mottagits genom gåva eller testamentariskt förordnande.
Det föregående innebär att R.B. inte är hembudspliktig för hela sitt andelsinnehav utan endast för en del av detta. Innehavet av den del som inte omfattas av någon förfogandebegränsning berättigar honom att påkalla försäljning enligt 6 § samäganderättslagen.
Slutsatsen är att även om R.B. skulle vara bunden av hembudsförbehållet, så har han rätt att få till stånd en försäljning av fastigheten enligt sin ansökan. Överklagandet ska följaktligen avslås.
HD avslår överklagandet.
HD:s beslut meddelat: den 22 juni 2017.
Mål nr: Ö 781-16.
Lagrum: 6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt.
Rättsfall: NJA 1984 s. 673 och NJA 1989 s. 9.