Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
S.-O.A. väckte vid Helsingborgs tingsrätt den talan mot D.K. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (chefsrådmannen Williams samt rådmännen Barton och Diaz) anförde i dom den 29 april 2011:
Genom skriftligt avtal (Köpekontraktet) överlät S.-O.A. och hans hustru den 15 september 2007 ett område av sin fastighet Åstorp Maglaby 1:7 till D.K. för en köpeskilling om 900 000 kr. D.K. tillträdde fastigheten i maj 2008.
Den överlåtna delen av fastigheten har sedan avstyckning genomförts fått fastighetsbeteckningen Åstorp Maglaby 1:16. På denna fastighet fanns en loge. I logen fanns en torkanläggning för spannmål, en varmluftspanna, en dieseltank, en rökgasfläkt och en tippgrop. Parterna är ense om att S.-O.A. även efter fastighetsöverlåtelsen fortsatte att nyttja torkanläggningen med tillhörande silos m.m. i sin näringsverksamhet som lantbrukare. Den 16 april 2009 brann logen och torkanläggningen ner. Varmluftspannan skadades i branden, men inte dieseltanken.
Även tippgropen finns kvar idag.
Båda parter har efter branden hävdat äganderätt till torkanläggningen och de övriga föremålen som fanns i logen. De har var och en på sitt håll försäkrat, betalat försäkringspremie samt gjort anspråk på försäkringsersättning för den egendom som förstördes och skadades i branden. Parterna har dock tecknat olika typer av försäkringar. Länsförsäkringar har efter internutredning utgett försäkringsersättning till D.K. om cirka 200 000 kr, vilket motsvarar det egendomsvärde som försvann i branden. S.-O.A. hade, på grund av sin näringsverksamhet, tecknat en så kallad fullvärdesförsäkring.
S.-O.A. har yrkat att tingsrätten ska fastställa att han har bättre rätt till den nedbrunna torkanläggningen för spannmål bestående av spannmålstork, självtömmande och stumma silos, skopelevator, tre u-skruvar (11,4 resp. 6 meter), luftrens, spiraltrappa och elskåp samt till varmluftspanna, dieseltank, rökgasfläkt och den inre metalldelen av tippgropen (Egendomen) på fastigheten Åstorp Maglaby 1:16.
Som grund för sin talan har S.-O.A. åberopat följande. Egendomen ingick inte i fastighetsöverlåtelsen. Egendomen är inte fast egendom. I Köpekontraktet finns ingen reglering om äganderätten till lös egendom. Inte heller har parterna ingått något annat avtal som ger D.K. äganderätten till Egendomen.
D.K. har bestritt S.-O.A:s yrkande.
Som grund för bestridandet av käromålet har D.K. åberopat följande. Egendomen utgör fast egendom, vilket följer av Kelly. I vart fall är Egendomen fastighetstillbehör (byggnadstillbehör) och torde även vara industritillbehör och därför att anse som fast egendom. Äganderätten till Egendomen har därmed överförts till honom i samband med fastighetsöverlåtelsen.
S.-O.A. har till utvecklande av grunderna för sin talan bl.a. anfört följande. Egendomen fanns i en byggnad (Logen) som ingick i fastighetsöverlåtelsen. Egendomen utgör inte fast egendom. Torkanläggningen var inte fast installerad, den var enbart inlyft och placerad på golvet utan att vara förankrad i detta genom fastgjutningar eller dylikt. Torkanläggningen köptes för att den skulle passa in i den befintliga Logen på fastigheten utan att några justeringar skulle krävas. Inte heller var de övriga delarna som tillhörde torkanläggningen fastmonterade. Exempelvis rullade varmluftspannan på gummihjul och metallbehållaren till tippgropen låg lös i den fastgjutna behållaren. Egendomen utgör därmed inte fast inredning varmed byggnaden blivit försedd för stadigvarande bruk. Vidare hade S.-O.A. ursprungligen för avsikt att flytta Egendomen till sin egen fastighet där han bedriver den större delen av sin lantbruksrörelse. Att flytta Egendomen hade inte varit svårt. Anledningen till att han lät Egendomen stå kvar i Logen var att han tillförsäkrades äganderätten till denna genom Köpekontraktet. Inte heller har Egendomen varit ägnad till stadigvarande bruk för Logen. Logen har tidigare huvudsakligen brukats som en maskinhall för förvaring av maskiner.
För det fall Egendomen inte skulle anses utgöra lös egendom på ovan angivna grunder har S.-O.A. gjort gällande att denna ändå utgör lös egendom, eftersom den har tillförts byggnaden av annan än fastighetsägaren. Han ägde den överlåtna fastigheten gemensamt med sin hustru. Egendomen tillfördes byggnaden, dock enbart av honom själv eftersom den ingick i den av honom ensam ägda näringsverksamheten i vilken han bedrev sin lantbruksrörelse. Vidare har han installerat en ny varmluftspanna i byggnaden efter det att D.K. tillträdde fastigheten. Egendomen har därmed inte kommit i samma ägares hand och är sålunda fortfarande att betrakta som lös egendom. Eftersom Egendomen utgör lös egendom och då det mellan parterna inte har avtalats något om äganderätten till lös egendom har äganderätten till Egendomen inte påverkats av fastighetsöverlåtelsen.
D.K. har till utvecklande av grunderna för bestridandet bland annat anfört följande. Makarna A. förvärvade fastigheten år 1992. Torkanläggningen installerades år 1994. Det är riktigt att värmepannan byttes av S.-O.A. efter Köpekontraktets undertecknande, någon gång under år 2007 eller 2008.
Anledningen till det var den då långa förväntade nyttjanderätten till Logen och Egendomen som S.-O.A. hade tillförsäkrats genom Köpekontraktet. D.K. kontaktade makarna A. skriftligen strax efter branden. Han fick sedan ett svar från dem den 27 maj 2009 och då framstod tvisten som tydlig. Därefter hade parterna och försäkringsbolaget, hos vilket båda parter försäkrat Egendomen, ett sammanträde hemma hos makarna A. i september 2009. Skadereglering skedde därefter med D.K. i november år 2009.
Egendomen som fanns i Logen bestod av många olika delar. Enligt D.K:s mening utgör denna fast egendom och har därmed ingått i köpet av fastigheten. I Köpekontraktet har inga äganderättsförbehåll gjorts. Av Köpekontraktet framgår att Egendomen införlivats med byggnaden. Av § 11 i Köpekontraktet framgår att D.K. har beretts tillfälle att besiktiga bland annat ”byggnader med tillhörande installationer, anordningar och tillbehör inkl. anläggningar” med vilket avses Egendomen. I § 13 a i Köpekontraktet, enligt vilken han övertagit ett område med byggnader i befintligt skick, har inga förbehåll innefattande Egendomen gjorts. Av § 13 b framgår att S.-O.A. enbart förbehållits en nyttjanderätt ”avseende logen med tillhörande torkanläggning”. Denna nyttjanderätt, som förföll pga. branden i analogi med 9 kap. 18 § femte stycket JB, var benefik. Vidare klargör denna bestämmelse nyttjanderättshavarens ansvar; en underhållsskyldighet samt vårdplikt, inkl. försäkringsskydd för händelser som skulle kunna inträffa genom nyttjanderättshavarens eget vållande, av Logen med installationer och anläggningar. I § 13 b andra stycket i Köpekontraktet framkommer att som fastighetsägare hade D.K. inte någon lösenskyldighet för eventuella investeringar som S.-O.A. skulle kunna göra för att vidmakthålla och bruka sin nyttjanderätt, dvs. D.K. skulle inte kunna dra på sig någon lösenskyldighet för investeringar gjorda av S.-O.A. i hans egendom. Hade syftet varit att Egendomen skulle vara kvar i Copeland ägo skulle detta inte behövt regleras. I paragrafens tredje stycke anges att nyttjanderättshavaren äger rätt att utan ersättning montera ner och bortföra torkanläggningen senast sex månader efter nyttjanderättstidens utgång. Av detta framgår att det varit fråga om en tidsbegränsad nyttjandetid för S.-O.A. För D.K:s del var detta en bra lösning eftersom i det fallet att S.-O.A:s nyttjanderätt upphört skulle Egendomen inte utgöra annat än skrot, men om S.-O.A. inte skulle bortforsla denna ville D.K. ha möjlighet att kunna göra det själv. Bestämmelsen innebär sålunda att nyttjanderättshavaren får sex månader på sig att ta bort Egendomen. Detta är den enda bestämmelsen i Köpekontraktet som rör rätten till Egendomen. Det är S.-O.A. som har stått för utformningen av Kelly. Hade det varit av vikt för S.-O.A. att behålla äganderätten till Egendomen hade det också reglerats i Köpekontraktet. Detta har ej skett, utan det kan däremot konstateras att det viktiga för S.-O.A. var att kunna fortsätta sin verksamhet på den överlåtna fastigheten, i stället för att behöva skapa förutsättningar, innebärande omfattande ingrepp, för Egendomen på en annan plats.
I andra hand har D.K. gjort gällande att Egendomen är tillbehör till fastighet enligt 2 kap. 2-4 §§ JB, eftersom denna är tillförd byggnaden för stadigvarande bruk. Egendomen har således även till följd av denna reglering ingått i fastighetsöverlåtelsen. I vart fall följer detta av 2 kap. 2 § JB, men Egendomen torde även kunna anses vara industritillbehör enligt 2 kap. 3 § JB. Den verksamhet som bedrivits i Logen har visserligen inte varit en industri i traditionell mening, men den kan liknas vid en sådan varför Egendomen kan anses vara tillbehör även i analogi med 2 kap. 3 § JB. När Egendomen tillfördes Logen utfördes ett stort och omfattade arbete som tog mycket tid i anspråk. Det fordrades ingrepp i Logen i form av bl.a. anpassade kulvertar, gjutning i golv, uppförande av ett pannrum samt installation av elanläggning för att få byggnaden att fungera för sitt ändamål, dvs. för att Egendomen skulle kunna användas. Förvisso har inte hela Logen tagits i anspråk för denna, men det förändrar inte bedömningen. Att det bara var en av makarna A. som tillförde Egendomen till Logen innebär inte att Egendomen och fastigheten inte har kommit i samma ägares hand. Således förändrar det inte Egendomens karaktär som fast egendom.
På S.-O.A:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med honom själv. På D.K:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med honom själv samt vittnesförhör med N.H.
Som skriftlig bevisning har S.-O.A. åberopat fotografier över silorna och byggnaden, försäkringsbrev för lantbruksförsäkring, Köpekontraktet samt kontrakt avseende torkanläggningen. D.K. har åberopat skriftlig bevisning i form av Köpekontraktet, ritningar över Logens gavelsida respektive Logen ovanifrån samt tillhörande beskrivningar.
Frågan i målet gäller vem som ska anses ha bättre rätt till Egendomen som funnits i en av byggnaderna på den av makarna A. till D.K. överlåtna fastigheten. Frågan är, annorlunda uttryckt, om Egendomen omfattats av fastighetsöverlåtelsen eller inte. För att ta ställning till detta måste först bedömas huruvida Egendomen har varit lös egendom eller tillbehör till fastighet och på denna grund ska anses som fast egendom. I det sammanhanget måste också beaktas om Egendomen varit i samma ägares hand enligt 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB eller om så inte varit fallet, om Egendomen, trots att den kan bedömas som tillbehör till fastigheten enligt bestämmelserna i 2 kap. 1-3 §§ JB, ändå ska ses som lös egendom till följd av att ägarförhållandena har varit inkongruenta. Huvudfrågan i den delen gäller om en delägare till en fastighet ska anses som ”annan än fastighetsägaren” i den mening som avses i 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB.
Parterna har fört sin talan på det sättet att frågan om äganderätten till Egendomen i första hand ska avgöras utifrån Köpekontraktet. Emellertid är själva klassificeringen av egendom som fastighetstillbehör och därmed vad som utgör fast egendom inte möjlig att avtala om. Däremot kan Kelly ge indirekt stöd för bedömningen utifrån hur parterna själva har reglerat ansvaret mellan dem och vad de i Köpekontraktet närmare har överenskommit beträffande hur Egendomen skulle få nyttjas efter fastighetsköpet. Såtillvida får Köpekontraktet dessutom betydelse för prövningen genom att frågan huruvida det i detta har reglerats något om äganderätten till lös egendom kan få betydelse. Sistnämnda fråga blir emellertid av vikt att avgöra först för det fall det redan har slagits fast att egendomen ska anses som lös egendom. Utifrån vad som nu sagts övergår därför tingsrätten till att först pröva frågan om Egendomen utgör fast egendom eller inte.
S.-O.A. har gjort gällande att Egendomen inte ingått i fastighetsöverlåtelsen eftersom den utgör lös egendom, i första hand eftersom Egendomen inte varit byggnadstillbehör och i andra hand eftersom det varit S.-O.A. ensam som tillfört fastigheten Egendomen vilket medfört att egendom och byggnad inte kommit i samma ägares hand. Enligt S.-O.A. har parterna inte ingått avtal som reglerar rätten till lös egendom varför någon äganderättsövergång till följd av detta inte skett.
Reglerna om fastighetstillbehör återfinns i 2 kap. JB. Bestämmelserna bygger på två principer; ägarsamband och fysiskt samband. Om ett eller båda av dessa samband bryts ska föremålet betraktas som lös egendom (se bl.a. Williamson, Allmän fastighetsrätt, 1999, s. 147).
D.K:s uppfattning om att Egendomen inte utgör lös egendom vinner till viss del stöd i lag. I 2 kap. 1-4 §§ JB återfinns bestämmelserna om de s.k. fastighetstillbehören. Dessa bestämmelser bygger, som framgått, på två principer; fysiskt samband och ägarsamband. Egendomen skulle kunna anses vara ett tillbehör enligt 2 kap. 1 § JB, vilken definierar de s.k. omedelbara fastighetstillbehören. I ett avgörande från HD (NJA 1985 s. 365) ansågs just en siloanläggning utgöra en sådan anläggning som tillförts en fastighet för stadigvarande bruk enligt denna bestämmelse. I målet framgick av ena partens talan att det var fråga om en silo som monterats på en gjuten bottenplatta. I nu aktuellt mål är det i stället fråga om egendom som monterats inne i en redan befintlig byggnad, vilket torde tala för att 2 kap. 2 § JB i stället ska tillämpas, dvs. bestämmelsen om de medelbara fastighetstillbehören.
Ett första rekvisit som ska uppfyllas enligt sistnämnda bestämmelse är att byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet, med vilket avses att det ska finnas ett yttre samband med byggnaden. Enligt förarbetena behöver föremålen i fråga inte vara fästade vid byggnaden, men de ska ha ”anbringats i ett sådant samband med denna, som motsvarar föremålets ändamålsgemenskap med byggnaden” (se NJA II 1966 s. 36).
I målet har det genom av D.K. åberopade ritningar samt genom partsförhöret med S.-O.A. och vittnesförhöret med N.H. framkommit att torkanläggningen varit delvis fastgjuten i Logens golv. N.H. har dessutom uppgett att Egendomen enligt hans uppfattning måste bedömas vara en fast installation. Det har framkommit att oljetanken för närvarande är i S.-O.A:s besittning. Detta förhållande torde dock sakna betydelse eftersom föremål som rent tillfälligtvis avlägsnats inte förlorar sin karaktär som fastighetstillbehör (se bl.a. NJA II 1966 s. 36). S.-O.A. har uppgett att oljetanken finns i hans besittning för att han ska kunna använda upp den olja som finns i denna och som han tidigare hade inhandlat.
Om branden inte hade inträffat hade oljetanken förmodligen inte förflyttats från Logen eftersom den var ägnad att användas till just torkanläggningen. Mot denna bakgrund bedömer tingsrätten att Egendomen har ett sådant samband med Logen att byggnaden (Logen) ska anses ha blivit försedd med föremålen (Egendomen) i den mening som avses i 2 kap. 2 § JB.
Ett ytterligare krav i 2 kap. 2 § JB är att föremålet ska ha tillförts byggnaden för stadigvarande bruk. Detta bedöms genom en objektiv prövning; det ska föreligga ett ändamålssamband mellan byggnad och föremål. Det subjektiva syftet som byggnadens ägare kan ha haft vid anskaffning av föremålet är inte tillräckligt vid bedömningen (se NJA II 1966 s. 36.) Det faktum att S.-O.A. har gjort gällande att han haft för avsikt att flytta Egendomen - vilket också har bekräftats av D.K. - samt att han åsyftat att denna skulle utgöra lös egendom får därmed ingen betydelse för bedömningen. Detsamma torde gälla D.K:s uppgifter om att han personligen inte haft någon användning av Egendomen. Vid en bedömning av rekvisitet stadigvarande bruk bör man kunna utgå från att, om byggnaden inrättats på ett sådant sätt att den inte kan ändras utan genomgripande ombyggnadsarbeten, hela eller delar av denna huvudsakligen kommer att användas på samma sätt som tidigare (se bl.a. Burns, Kommentar till Jordabalken 1-5 kap., 1971, s. 141). Vad som i gällande rätt mera precist avses med omfattande ombyggnadsarbeten är dock i viss mån oklart.
I målet har genom S.-O.A:s och N.H:s uppgifter framkommit att relativt omfattande ombyggnadsarbeten utfördes innan Egendomen inmonterades i Logen samt att åtminstone visst ombyggnadsarbete av själva Logen skulle behöva utföras om byggnaden eller del av denna inte längre skulle användas för torkanläggningen. N.H. har dessutom uppgett att såsom den del av Logen som inrättats till användning av Egendomen såg ut skulle den behöva genomgå vissa förändringar, bl.a. omgjutning av golv, för att kunna brukas t.ex. som maskinhall vilket S.-O.A. uppgett att Logen använts för tidigare. Det bör i sammanhanget framhållas att någon ledning beträffande rekvisitet stadigvarande bruk inte kan hämtas från ovan nämnda rättsfall, NJA 1985 s. 365, eftersom rekvisitet enligt 2 kap. 1 § JB, till skillnad från motsvarande benämning i 2 §, är ett subjektivt rekvisit, dvs. det är den som har tillfört föremålet som ska haft för avsikt att detta skulle brukas på fastigheten under en längre tid (jfr Victorin & Sundell, a.a., s. 148 och 150 samt Clay, Jordabalkens tillbehörsreglering, 1985, s. 15).
Frågan här blir då om den ianspråktagna delen av Logen varit inrättad just för en torkanläggning. S.-O.A. har snarare gjort gällande det motsatta, dvs. att han har letat efter en torkanläggning som varit anpassad efter den redan sedan tidigare befintliga Logen. Svaret på frågan torde dock oavsett detta kunna besvaras jakande. S.-O.A. har uppgett att Logen ändå anpassades efter torkanläggningen på så vis att golvet gjutits om, bl.a. genom att en kulvert på cirka två meter skapades samt att delar av anläggningen fastgjutits i golvet. Dessutom har en elanläggning specifikt för torkanläggningen installerats samt ett pannrum inrättats för att denna skulle kunna brandklassas. Vidare har S.-O.A. uppgett att det tog omkring en och en halv månad att anpassa Logen och få Egendomen på plats samt att han anställt två byggnadssnickare särskilt för detta ändamål. Även rekvisitet stadigvarande bruk i 2 kap. 2 § JB måste därför anses uppfyllt.
Det nu anförda skulle således tala för att en äganderättsövergång avseende Egendomen skulle ha skett i samband med köpet av fastigheten, eftersom Egendomen måste bedömas vara byggnadstillbehör till Logen som ostridigt utgör fast egendom och som omfattas av fastighetsöverlåtelsen.
Det återstår emellertid att pröva om undantagsregeln i 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB är tillämplig, enligt vilken undantag görs för en del fall då det tillförda föremålet ägs av annan än fastighetsägaren och därför, trots dess karaktär av fastighetstillbehör, ändå ska betraktas som lös egendom. Vid de fall då annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål, som enligt 2 kap. 1-3 §§ JB kan anses utgöra tillbehör till fastighet, är föremålet ifråga således inte fastighetstillbehör såvida föremålet och fastigheten inte kommit i samma ägares hand.
S.-O.A. har gjort gällande att det enbart varit han som i sin näringsverksamhet tillfört Egendomen till fastigheten och detta har inte heller ifrågasatts från motpartens sida. Vidare har S.-O.A. anfört att eftersom fastigheten vid detta tillfälle ägdes av båda makarna A. har Egendomen och fastigheten inte kommit i samma ägares hand.
Förarbetena till 2 kap. 2 § JB behandlar inte fall som detta, dvs. då en fastighet ägs av två personer, men endast en av dem tillför föremål till fastigheten. S.-O.A:s uppfattning vinner visst stöd i praxis. Inledningsvis kan nämnas att i ovan berörda rättsfall, NJA 1985 s. 365, var förhållandet liknande det som nu är för handen. Siloanläggningen hade nämligen tillförts av en av två personer som ägt den fastighet som fråga var om i målet. HD prövade dock inte denna omständighet, eftersom den inte hade åberopats som stöd för att anläggningen skulle ha tillförts av annan än fastighetsägaren. Ytterligare stöd vinner S.-O.A:s ståndpunkt av ett annat rättsfall, NJA 1982 s. 773, som gällde fråga om det förelegat hinder för lagfart. Enligt omständigheterna i målet hade två makar gemensam lagfart på en fastighet. Hustrun sålde sedan sin hälft av fastigheten med undantag för en byggnad till mannen. Mannen påstod att det var han ensam som tillfört byggnaden till fastigheten. Föredraganden i HD anförde bl.a. att en delägare i en fastighet inte är densamme som fastighetsägaren och att vad en delägare ensam tillför en fastighet därmed inte blir tillbehör till denna. HD synes i sitt avgörande ha instämt i föredragandens uppfattning och framförde i sina skäl bl.a. att det saknades anledning att ifrågasätta uppgiften från mannen om att han ensam tillfört byggnaden till fastigheten och att det därför inte ansågs uppenbart att byggnaden utgjorde fastighetstillbehör. Det bör dock noteras att HD särskilt anmärkte att lagfarten inte hade någon konstitutiv verkan beträffande fastighetens tillbehörskrets och att det vid prövningen av ett lagfartsärende i regel får utgås från de förhållanden i sak som framgår av handlingarna. I senare rättsfall om bl.a. stämpelskatt har samma ståndpunkt intagits med hänvisning till 1982 års fall (se bl.a. stämpelskattemålen NJA 1984 s. 562 och RH 1989:23). Denna tolkning stöds även till viss del av vad som uttalats i litteraturen (se bl.a. Williamson, a.a., s. 154). Undantag torde möjligen kunna göras för de fall då föremålet inte utan väsentlig värdeförstörelse kan avlägsnas från byggnaden (se NJA 2002 s. 561). I sistnämnda fall av s.k. accession (sammanfogning) blir det tillförda föremålet fastighetstillbehör omedelbart, även om ägarförhållandena skulle vara inkongruenta.
De nu anförda rättsfallen ger alltså visst stöd för Copeland ståndpunkt att Egendomen alltjämt skulle betraktas som lös egendom eftersom den tillförts av honom ensam och således inte omfattas av fastighetsöverlåtelsen. Samtidigt måste framhållas att rättsfallen har avsett frågor om lagfart och stämpelskatt där det av naturliga skäl sker en mera schematisk prövning. Som nämnts har HD också i rättsfallet NJA 1982 s. 773 särskilt framhållit att en lagfart inte har någon konstitutiv verkan för tillbehörsfrågan. Räckvidden av rättsfallen vid en mera fullständig materiell prövning framstår därför som något oklar.
Av betydelse i detta sammanhang är dock också att det inte alltid är äganderättsförhållandena avseende det tillförda föremålet som avgör vem som ska anses ha tillfört detta till fastigheten enligt jordabalkens tillbehörsreglering. Avgörande i detta hänseende har i stället enligt uttalanden i förarbetena till jordabalken ansetts vara i vems intresse föremålet har tillförts fastigheten (se NJA II 1966 s. 68 f. och 76). Den närmare innebörden av detta framstår som något oklar. I litteraturen har angetts att det möjligen är avgörande för vems räkning ett föremål har anskaffats eller att denne ska ha haft nytta av föremålet som sådant (se Bradley, Fastighetstillbehör de lege ferenda - kritik och reformförslag i Fastighetsrättsliga studier till minnet av Jones, 2002, s. 213-244, på s. 235, och Clay, a.a., s. 70 f.). Detta innebär att det kan argumenteras för att Egendomen tillförts fastigheten även i S.-O.A:s hustrus intresse, varvid även hon kan anses ha tillfört denna till fastigheten och således skulle Egendomen och fastigheten ha kommit i samma ägares hand (jfr Klein, Svensk rättspraxis. Sakrätt 1982-2001 i SvJT 2003 s. 753-956, på s. 914 f.). Ett uttalande av liknande innebörd återfinns i en kommentar till silofallet, NJA 1985 s. 365, i Småköpsutredningens slutbetänkande Köp av byggnad på ofri grund, m.m. (SOU 1988:66) där utredningen, efter att först ha anfört att HD:s skrivning synes antyda att om invändningen hade gjorts (att siloanläggningen tillförts av annan än fastighetsägaren, vår anm.) skulle den exekutiva auktionen ha hävts, framhåller att man å andra sidan också kunde tänka sig att HD i så fall hade bedömt att mannen köpt siloanläggningen för sin och hustruns gemensamma räkning, vilket hade lett till att auktionen ändå hade blivit bestående (se betänkandet s. 29).
Det kan således konstateras att rättsläget är oklart. Jordabalkens tillbehörsreglering infördes bl.a. i syfte att stärka den fasta egendomens betydelse som kreditsäkerhet. Utifrån ett sådant perspektiv ter det sig problematiskt om regelsystemet ger alltför stort utrymme för att enbart det förhållandet att inte samtliga fastighetsägare till en samägd fastighet tillfört byggnader och andra omfattande anläggningar skulle medföra att sådan egendom, som annars typiskt sett skulle utgöra fastighetstillbehör, i stället ska ses som lös egendom tillhörig endast någon eller några av ägarna. Det skulle nämligen föra med sig att sådana byggnader och anläggningar därmed inte skulle ingå i den egendomsenhet som ligger till grund för värderingen av fastigheten och därmed i ett vidare perspektiv den fasta egendomens användning som säkerhet på kreditmarknaden. Särskilda svårigheter skulle under sådana förhållanden gälla när det är fråga om att fastighetsägarna är gifta med varandra eller är sammanboende och därför har en ekonomisk gemenskap med varandra (se särskilt Watson, Ett spörsmål om fastighetstillbehör - en tilllämpning av 2 kap. 4 § JB beträffande makar och sambor i Festskrift till Lee, 1993, s. 39-49 och även Jones, Bullock och äganderättsfrågor i Bullock - en antologi, 1999, s. 27-41, jfr dock för en delvis annan uppfattning Barker, Bullock och familjeförhållanden i samma antologi, s. 11-26). Den verksamhet som bedrivs på den av dem gemensamt ägda fastigheten har därför, åtminstone i ekonomiskt hänseende, betydelse för dem båda, oavsett om endast en av dem skulle aktivt driva själva verksamheten. I praxis finns också stöd för att HD i likartade fall ansett att den tillförda egendomen ska anses ha varit föremål för en remuneratorisk gåva, om inte särskilda skäl motsäger detta (se NJA 1986 s. 513 och 2002 s. 561). Dylika gåvokonstruktioner eller motsvarande presumtionsregler synes emellertid vara en svårframkomlig väg för att på ett klart och tydligt sätt lösa den aktuella problematiken.
Enligt tingsrättens mening skulle i stället en mera ändamålsenlig lösning vara att anknyta till den praxis som vuxit fram gällande dold samäganderätt. Se bl.a. NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693, 1982 s. 589, 1984 s. 772, 1985 s. 97 och 1985 s. 615. En sammanfattning av nämnda rättsfall ges i Sexton, a.a., särskilt i avsnitt 4.2.1 och 4.2.3. Med stöd av denna - eller snarare som en spegelbild av denna - skulle tillförd egendom av det slag som är aktuellt i detta mål gentemot tredje man (i sakrättsligt hänseende) anses som tillförd av fastighetsägarna gemensamt [eller, såsom det uttrycks i förarbetena till jordabalken, ha tillförts i fastighetsägarnas gemensamma intresse (Se NJA II 1966 s. 68 f. och 76)] och därför ha kommit i samme ägares hand (jfr för en likartad argumentation Nunez, a.a. s. 47 ff.). En sådan lösning är också väl förenlig med det faktum att det förhållandet att ett föremål anses ”höra till fastigheten” enligt 2 kap. 4 § JB gäller gentemot tredje man, men inte - i avsaknad av annat lagstöd - mellan parterna (se bl.a. Wilkins, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl. 1996, s. 35). De interna äganderättsförhållandena skulle sedan - så länge dessa inte manifesterats utåt - få lösas genom obligationsrättsliga anspråk mellan makarna eller samborna.
Mot denna bakgrund finner tingsrätten att Egendomen gentemot D.K. ska betraktas ha kommit i samme ägares hand och utgör därför fast egendom. Avtalets lydelse där det föreskrivs en nyttjanderätt till Egendomen motsäger inte detta utan ger snarare indirekt stöd för en sådan bedömning. Vid denna bedömning tillhör således Egendomen D.K., som förvärvat denna genom fastighetsköpet. Käromålet ska därför ogillas.
Käromålet ogillas.
S.-O.A. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.
D.K. motsatte sig S.-O.A:s yrkande.
Hovrätten (hovrättslagmannen Schneider, hovrättsrådet Larson, f.d. chefsrådmannen Morales och hovrättsassessorn Brown, referent) anförde i dom den 24 maj 2012:
Parternas grunder är i hovrätten desamma som vid tingsrätten.
Hovrätten har tagit del av samma skriftliga och muntliga bevisning som tingsrätten. Förhören med S.-O.A., D.K. och N.H. har lagts fram genom uppspelning av tingsrättens ljud- och bildupptagningar.
Enligt 2 kap. 1 § JB hör byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk till denna. Denna typ av tillbehör kallas omedelbara fastighetstillbehör. Enligt 2 § samma kapitel hör till byggnad ”fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna”. Denna typ av tillbehör kallas byggnadstillbehör eller medelbara fastighetstillbehör. Enligt 4 § samma kapitel blir föremål som ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten” inte tillbehör, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Slutligen gäller enligt 7 § samma kapitel att en överlåtelse av ett tillbehör inte gäller mot tredje man, förrän tillbehöret skiljs från fastigheten på ett sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna.
I likhet med tingsrätten konstaterar hovrätten att parterna i och för sig inte kan avtala om huruvida viss egendom ska anses vara tillbehör eller ej. Detta följer av lag. Avtalsfrihet råder emellertid på så sätt att de, med verkan dem emellan, kan avtala om äganderätten till viss egendom. Det gäller oavsett om egendomen är fast eller lös. Tillbehör kan sålunda undantas från en fastighetsöverlåtelse (jfr 2 kap. 7 § JB).
Parterna har lagt upp sin respektive talan på det sättet att de i första hand har åberopat avtalsregleringen och i andra hand egendomens ställning som tillbehör respektive icke tillbehör. Hovrätten prövar därför först om avtalet reglerar äganderätten till egendomen, oavsett om denna är lös egendom eller tillbehör som mellan parterna ska upphöra att vara tillbehör.
Den 15 september 2007 slöts avtalet mellan å ena sidan M.A. och S.-O.A. och å andra sidan D.K. om överlåtelse av ett område av fastigheten Åstorp Maglaby 1:7. Området har nu fastighetsbeteckningen Åstorp Maglaby 1:16. De avtalsvillkor som enligt hovrättens mening primärt är av intresse är §§ 11 och 13 b.
I § 11 anges att köparen beretts tillfälle att besiktiga fastigheten och dess byggnader ”med tillhörande installationer, anordningar och tillbehör inkl. anläggningar”. Det sägs där inget om vilka dessa tillbehör närmare bestämt är. Av den klausulen kan därför inga slutsatser dras.
I § 13 b finns en förhållandevis utförlig reglering med rubriken ”Loge”. Det sägs inledningsvis att ”säljaren skall förbehållas nyttjanderätt längst till 2024-03-14 avseende logen med tillhörande torkanläggning”. Bestämmelsen kan tolkas på två sätt. Innebörden kan antingen vara att säljaren ska ha nyttjanderätt till logen för att bruka sin där placerade torkanläggning. Innebörden kan också, vilket med hänsyn till ordalydelsen ligger närmare till hands, vara att säljaren ska ha nyttjanderätt till logen och torkanläggningen. Innebörden skulle vid det senare alternativet vara att egendomen följde med i överlåtelsen.
I § 13 b finns också en reglering om att nyttjanderättshavaren väl ska underhålla logbyggnaden med tillhörande installationer och anläggningar. ”Köparen/fastighetsägaren” har vidare enligt paragrafen ingen lösenskyldighet för säljarens eventuellt gjorda investeringar vid nyttjanderättens upphörande. Nyttjanderättshavaren ges rätt att utan ersättning montera ned torkanläggningen och bortföra densamma senast sex månader efter det att nyttjandet upphört; om så inte skett ”tillfaller” torkanläggningen fastighetsägaren utan särskild ersättning.
Att säljaren har getts rätt att montera ned och bortföra torkanläggningen efter det att nyttjandet upphört antyder att denna inte skulle följa med i överlåtelsen, särskilt som den annars skulle ”tillfalla” köparen. Att köparen vid nyttjanderättens upphörande inte har någon lösenskyldighet för säljarens eventuellt gjorda investeringar tyder däremot på att egendomen skulle följa med i överlåtelsen.
Regleringen i § 13 b får mot angiven bakgrund anses motsägelsefull. Hovrätten kan inte av dess ordalydelse eller genom en tolkning av den dra den slutsatsen att parterna avtalat att S.-O.A. skulle behålla äganderätten till egendomen, oavsett om denna är att anse som lös egendom eller tillbehör. Copeland talan kan därför inte bifallas på förstahandsgrunden. Nästa fråga blir om egendomen utgör tillbehör.
Eftersom det är fråga om egendom som monterats inne i en byggnad anser hovrätten, i likhet med tingsrätten, att prövningen bör avse om egendomen är byggnadstillbehör.
Det råder enighet om att S.-O.A. införskaffade torkanläggningen med tillhörande silor m.m. år 1994. Han ändrade då golvet så att det blev en 10-13 meter lång, 1,5 meter djup och 1,5 meter bred försänkning i golvet (kulvert), vilken var förenad med en tvärgående liknande men kortare kulvert. Spannmål kunde med hjälp av en elevator, skruvar och kulvertarna transporteras mellan torkanläggningen och åtta silor. Två silor tömdes genom var sin kona. De övriga tömdes genom förbindelser i golvet till den långa kulverten. Den kortare kulverten var avsedd att tippa spannmål i. Själva torkanläggningen fungerade genom att varmluft tillfördes från en varmluftspanna som stod i ett utrymme i en del av en angränsande byggnad.
Även om anläggningen införskaffades just för att passa till den befintliga logen, anser hovrätten, liksom tingsrätten, att egendomen har ett sådant yttre samband med byggnaden att byggnaden ska anses ha blivit försedd med egendomen.
När S.-O.A. år 1994 försåg logen med egendomen var syftet att han skulle torka spannmål som foder till sina grisar. Egendomen fungerade alltså som en del av den jordbruksverksamhet han bedrev och kunde för en objektiv betraktare förväntas göra så under överskådlig tid. Detta bekräftas ytterligare av den långa nyttjanderättstid som förbehölls i överlåtelseavtalet. Liksom tingsrätten finner hovrätten att byggnaden ska anses vara försedd med egendomen för stadigvarande bruk.
Egendom som en fastighet visserligen är försedd med för stadigvarande bruk blir ändå inte tillbehör, om ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren” tillfört fastigheten egendomen, och egendomen och fastigheten inte senare kommit i samma ägares hand. Detta innebär att egendom som tillhör annan och som fastighetsägaren tillför till fastigheten blir tillbehör (jfr rättsfallet NJA 1985 s. 365 och Bradley, Fastighetstillbehör de lege ferenda - kritik och reformförslag i Fastighetsrättsliga studier till minnet av Jones, 2002, s. 226 samt Flores, Bullock och accession, ak.avh. 2012, s. 321 och 334-341). Egendom som annan än fastighetsägaren tillför blir inte tillbehör (jfr NJA 1966 s. 580, 1979 s. 145 och 1980 s. 488), om inte en äganderättsövergång beträffande egendomen - t.ex. genom gåva eller accession - kan konstateras (jfr NJA 1986 s. 513 och 2002 s. 561).
S.-O.A. har anfört att de inkongruenta ägarförhållandena - han ägde ensam egendomen och tillförde denna till fastigheten, medan han och M.A. ägde hälften var av fastigheten - innebär att egendomen inte blivit tillbehör. D.K. har hävdat att det räcker att en av fastighetsägarna äger den egendom som tillförts i båda ägarnas intresse och att denna därför har blivit tillbehör.
Frågan är nu vad som gäller, när en delägare till fastigheten ensam har tillfört något till fastigheten. Är det då ”fastighetsägaren” eller ”annan än fastighetsägaren” som har tillfört egendomen?
Denna fråga har inte besvarats i förarbetena, där diskussionen underförstått synes utgå från att varje fastighet har en enda ägare (se särskilt NJA II 1966 s. 68-69, 73 och 76-77). Språkligt sett framstår det dock enligt hovrättens mening som långsökt att se den angivna situationen som att ”annan än fastighetsägaren” har tillfört egendomen. Så har också Svea hovrätt uppfattat rättsläget i stämpelskattemålet RH 1985:100. Enligt hovrätten blev de byggnader en person uppförde på en fastighet tillbehör till denna, ”eftersom han var delägare i fastigheten”.
Ordalagen har emellertid i andra sammanhang, som tingsrätten angett, getts den tolkningen att en delägare som tillför något är ”annan än fastighetsägaren”. I rättsfallet NJA 1982 s. 773 uttalade föredragande revisionssekreteraren i sitt betänkande: ”En delägare i en fastighet är inte densamme som fastighetsägaren. Tillför delägaren ensam fastigheten något, blir det därför inte tillbehör till fastigheten.” Fallet handlade emellertid om huruvida det fanns uppenbart hinder mot att bevilja en lagfartsansökan. HD anslöt sig inte till föredragandens uppfattning om rättsläget utan förklarade bara att det inte kunde anses uppenbart att byggnaden utgjorde tillbehör till fastigheten. Föredraganden och HD var därvid ense om att lagfartsansökningen kunde beviljas utan hinder av ett förbehåll om att en byggnad som tillförts av bara den ena delägaren inte ingick i överlåtelsen. I gåvoskattemålet RH 1989:23 anslöt sig Hovrätten för Övre Norrland till föredragandens uttalande i NJA 1982 s. 773.
I litteraturen har rättsläget ansetts vara sådant att en byggnad som en make ensam tillför en av makarna samägd fastighet som utgångspunkt är lös egendom (se Jones, Bullock och äganderättsfrågor i Bullock - en antologi, 1999, s. 36, och Flores, a.a. s. 327-328) eller åtminstone kan vara det (se Watson, Ett spörsmål om fastighetstillbehör i Festskrift till Lee, 1993, s. 42 samt Owens och Myers, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl. 2011, s. 75).
I det redan nämnda fallet NJA 1985 s. 365 uppkom just den fråga som är av intresse i detta mål. Säljarens äganderättsförbehåll avseende egendomen hade utsläckts när köparen hade tillfört egendomen till sin fastighet. Ett tänkbart skäl för att egendomen ändå inte skulle bli fastighetstillbehör var att köparen bara var en av två delägare till fastigheten. Eftersom parterna inte hade åberopat denna omständighet kunde frågan emellertid inte prövas av HD. I litteraturen har man inte ansett sig kunna dra några säkra slutsatser om hur prövningen skulle ha utfallit om frågan hade kunnat prövas (se SOU 1988:66 s. 28-29, Klein i SvJT 2003 s. 914-915 och Nunez, a.a., s. 43).
I förarbetena diskuterades några fall då det var oklart om fastighetsägaren eller ett föremåls ägare tillfört föremålet till fastigheten. Det framhölls att det då borde tas fasta på om föremålet tillförts fastigheten i fastighetsägarens intresse; i så fall skulle föremålet bli tillbehör (NJA II 1966 s. 69 och 76; Burns, Kommentar till jordabalken 1-5 kap., 1971 s. 169). Det har föreslagits att dessa uttalanden kan tolkas som att det avgörande är för vems räkning ett föremål har anskaffats (Barry, a.a. s. 234-235 och 243-244). På liknande sätt har föreslagits att egendom som en delägare köper för båda makarnas räkning skulle - genom en analogi till kommissionslagen - anses tillföras fastigheten av dem båda och därmed bli tillbehör (Almgren, a.a. s. 44-46). Ett annat sätt att bedöma i vems intresse ett föremål har tillförts är att undersöka vem som bestämt att föremålet ska tillföras fastigheten (Gordon, Fastighetsköp, 20 uppl. 2012, s. 96). Eftersom bristande ägarsamband hindrar att ett föremål blir tillbehör endast om föremålet tillförts fastigheten av någon annan än fastighetsägaren, finns det anledning att fokusera på vem som, när det är fråga om samägda fastigheter, ska anses ha tillfört fastigheten föremålet eller i vems intresse detta skett (Strömgren, a.a. s. 330 och 342-348). Enligt Gay (a.a. s. 343) avser frågan om ”i vems intresse” själva tillförandet men frågan om ”för vems räkning” snarare äganderätten till föremålet, även om dessa frågor tenderar att smälta samman. Intresseteorin innebär sammanfattningsvis, enligt Gay (a.a. s. 344-346), att föremål som tillförts i fastighetsägarens intresse är att anse som tillbehör, eller motsatsvis, att föremål som tillförts i annans intresse inte är att anse som tillbehör.
I likhet med tingsrätten anser hovrätten att det behövs ett klart och tydligt svar på frågan under vilka förutsättningar egendom som en delägare i en fastighet tillför till denna blir tillbehör till fastigheten. Avgörande är enligt hovrättens mening om föremålet tillförts fastigheten i fastighetsägarnas gemensamma intresse. Den delägare som tillfört ett föremål i fastighetsägarnas gemensamma intresse ska då anses vara ”fastighetsägaren” i den mening som avses i 2 kap. 4 § JB. Vid bedömningen av om så varit fallet bör ledning kunna tas av vad som gäller när det ska konstateras om fastigheten är försedd med föremålet för stadigvarande bruk, nämligen det objektiva ändamålssammanhanget. Det avgörande skulle då vara hur ändamålssammanhanget mellan fastigheten och det eventuella tillbehöret framstår för en utomstående betraktare (jfr Strömgren, a.a. s. 347-348).
Om t.ex. två makar äger hälften var av en bostadsfastighet och den ena köper en ny spis till byggnaden måste det normalt utåt uppfattas som att inköpet har skett i deras gemensamma intresse. Spisen blir då tillbehör, utan att man behöver gå omvägen om en gåvokonstruktion. Om t.ex. ett antal syskon äger en ärvd skogsfastighet och förser en byggnad på denna, vilken de använder tillsammans, med olika tillbehör bör bedömningen normalt också bli att byggnaden försetts med tillbehören i deras gemensamma intresse.
Utgångspunkten för hovrättens bedömning är alltså att ett föremål, som en delägare i fastigheten ensam tillför denna i ett för fastighetsägarna gemensamt intresse, ska anses vara tillbehör till fastigheten.
Frågan är då om S.-O.A. tillförde fastigheten torkanläggningen i ett för de båda delägande makarna gemensamt intresse.
Det står klart att det i vart fall inte finns något i förhållande till delägarna i fastigheten helt utomstående intresse i vilket egendomen tillfördes. Det har framkommit att S.-O.A. och M.A. ägde hälften var av den aktuella jordbruksfastigheten, men att det var bara S.-O.A. som aktivt drev jordbruket. Torkanläggningen hade betydelse för den jordbruksverksamhet som S.-O.A. och M.A. - aktivt eller passivt - bedrev på fastigheten. Detta innebär enligt hovrättens mening att S.-O.A. tillförde fastigheten torkanläggningen i båda ägarnas gemensamma intresse. Torkanläggningen tillfördes alltså inte fastigheten av annan än fastighetsägaren. Den var därmed byggnadstillbehör och således fast egendom.
Det anförda innebär att hovrätten finner att äganderätten till torkanläggningen övergick till D.K. vid fastighetsöverlåtelsen.
Det är ostridigt att S.-O.A. tillförde en ny varmluftspanna till byggnaden efter överlåtelsen av fastigheten. Anledningen var att den gamla varmluftspannan var uttjänt. S.-O.A. har argumenterat för att i vart fall den nya varmluftspannan inte kunnat bli tillbehör, medan D.K. har argumenterat för att S.-O.A. såsom ett vederlag för nyttjanderätten hade ett ansvar för att vidmakthålla anläggningen.
Även denna fråga bör avgöras av i vems intresse den nya varmluftspannan tillförts fastigheten. I förarbetena diskuterades bl.a. att elmätare och mjölktankar (NJA II 1966 s. 69 och 76 samt NJA II 1972 s. 35-36) inte tillfördes fastigheten i fastighetsägarens intresse och därmed inte blev att anse som tillbehör. Exemplen antyder att såväl fastighetsägaren som den som tillför ett föremål kan ha någon typ av intresse i tillförandet av föremålet. I förevarande fall är det, till skillnad från exemplen med elmätare och mjölktankar, fråga om att en del i en anläggning byts ut för att helheten ska fungera. Även om S.-O.A. själv var den som främst hade intresse i att torkanläggningen fungerade, är det typiskt sett fastighetsägaren som har intresse i att de till fastigheten hörande anläggningarna är funktionsdugliga. Av den anledningen har också uttalats att, om en hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren åtagit sig att bekosta något som ska vara kvar för framtiden, detta bör anses ha överlåtits till fastighetsägaren (NJA II 1966 s. 67, jfr s. 69). Det blir då tillbehör genom att ägandet av fastigheten och föremålet blir kongruent. Samma rättsliga resultat blir följden om föremålet anses tillfört fastigheten i fastighetsägarens intresse.
Att det typiskt sett är fastighetsägaren som har intresse av att de till fastigheten hörande anläggningarna är funktionsdugliga stöds i det nu aktuella fallet också av avtalet mellan parterna. S.-O.A. åtog sig att väl underhålla anläggningen. Avtalsregleringen är som framhållits i det föregående motsägelsefull, men att S.-O.A. hade skyldighet att hålla anläggningen funktionsduglig åt D.K. i egenskap av ägare stämmer väl överens med att S.-O.A. inte betalade någon hyra och att D.K. inte hade någon lösenskyldighet för S.-O.A:s eventuellt gjorda investeringar vid nyttjanderättens upphörande. S.-O.A. får alltså anses ha försett byggnaden med den nya varmluftspannan i D.K:s intresse såsom ägare av byggnaden med tillhörande anläggning.
Varmluftspannan har därmed blivit tillbehör, och S.-O.A:s talan kan inte heller i denna del bifallas.
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
S.-O.A. överklagade hovrättens dom och yrkade bifall till sin talan i målet.
HD meddelade, med utgångspunkt i domstolarnas bedömning att byggnaden skulle anses ha varit försedd med den omtvistade egendomen för stadigvarande bruk på det sätt som krävs för att den skulle kunna utgöra byggnadstillbehör, prövningstillstånd i frågan om egendomen hade tillförts byggnaden av annan än fastighetsägaren på så sätt att den likväl utgjorde lös egendom. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.
Sedan D.K. avlidit inträdde hans dödsbo som part i målet. Dödsboet motsatte sig ändring av hovrättens dom.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Salazar, föreslog i betänkande följande dom:
HD fastställer hovrättens dom såvitt avser frågan om den omtvistade egendomen har tillförts byggnaden av annan än fastighetsägaren på så sätt att den likväl utgör lös egendom.
HD meddelar inte prövningstillstånd i övrigt.
HD (justitieråden Wheeler, Hayes, referent, och Foster) meddelade den 13 februari 2014 följande dom:
Genom ett skriftligt avtal överlät S.-O.A. och hans hustru år 2007 ett område av sin fastighet Åstorp Maglaby 1:7 till D.K. Efter avstyckning av området bildades fastigheten Maglaby 1:16 som tillträddes av D.K. i maj 2008. På området fanns en loge som var uppförd på femtiotalet. I logen fanns en torkanläggning för spannmål i vilken ingick bland annat en varmluftspanna. Torkanläggningen hade tillförts fastigheten av S.-O.A. Han fortsatte efter överlåtelsen att med stöd av ett nyttjanderättsavtal använda sig av torkanläggningen som fanns på den överlåtna fastigheten. Han lät då också införskaffa och installera en ny varmluftspanna. Den 16 april 2009 brann logen och torkanläggningen ner.
S.-O.A. och D.K. har båda hävdat äganderätt till torkanläggningen och de övriga föremålen i logen. S.-O.A. har härvid anfört att de inkongruenta ägarförhållandena, dvs. att han ensam ägde egendomen och tillförde denna till fastigheten medan han och hustrun ägde hälften var av fastigheten, innebär att egendomen inte var tillbehör till fastigheten utan fortfarande var lös egendom.
I HD är frågan nu om det förhållandet att egendom som till sin karaktär utgör byggnadstillbehör och som har tillförts en fastighet av en person som är delägare av den innebär att egendomen genom denna åtgärd blivit tillbehör till fastigheten.
I 1 kap. 1 § JB anges att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör enligt 2 kap. 1 § bl.a. byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Som byggnadstillbehör och därmed tillbehör till fastigheten betraktas enligt 2 kap. 2 § fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Till fastigheten hör enligt 2 kap. 3 § inte s.k. industritillbehör, dvs. maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna, där ägaren har avgett en förklaring om att egendomen inte hör till fastigheten och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
Enligt 2 kap. 4 § första stycket JB hör föremål som ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten” inte till denna, om inte föremålet och fastigheten har kommit i samme ägares hand. Till fastigheten hör inte heller industritillbehör om detta har tillförts fastigheten av fastighetsägaren utan att han eller hon ägde föremålet eller om föremålet har förvärvats av fastighetsägaren under villkor att överlåtaren har rätt att återta föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom eller henne enligt överlåtelseavtalet och villkoret fortfarande gäller. För andra föremål än industritillbehör gäller enligt 2 kap. 5 § att ett återtagande- eller äganderättsförbehåll inte kan göras gällande sedan fastighetsägaren har tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten. Detsamma gäller om avtalet i stället har betecknats som hyresavtal eller betalningen har erlagts som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om det är åsyftat att den som har fått föremålet ska bli ägare av det.
Regler om vad som ska utgöra tillbehör till fast egendom infördes först vid slutet av 1800-talet (lagen den 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra). Utgångspunkten enligt dessa var att till fast egendom hörde det som hade uppförts på jorden och det som hade anbringats för stadigvarande bruk i det uppförda. Ett undantag utgjordes emellertid av sådant som skulle kunna anses höra till den fasta egendomen men där ”någon efter särskilt stadgande eller på annan emot en var gällande grund [hade] äganderätt till byggnad eller annat” (4 § i lagen).
Regleringen i 1895 års lag ersattes av lagen den 29 juli 1966 om vad som är fast egendom. Dessa bestämmelser ersattes i sin tur av regleringen i 2 kap. JB, som i nu relevanta delar är densamma som 1966 års reglering. I förarbetena till 1966 års lag anförde departementschefen att den underförstådda huvudregeln i lagen var att alla föremål som objektivt framstod som fastighetstillbehör också utgjorde sådana tillbehör (se NJA II 1966 s. 76). Ett uttryck för denna principiella inställning var enligt departementschefen att äganderättsförbehåll borde frånkännas verkan såvitt avsåg föremål som fastighetsägaren hade införlivat med sin fastighet på ett sådant sätt att de framstod som typiska tillbehör till denna. Detsamma borde också vara avgörande för tillbehörsegenskapens inträde när fastighetsägaren hade tillfört fastigheten förhyrd egendom. En liknande inställning kom till uttryck också i förarbetena till jordabalken. Ett viktigt skäl för denna angavs vara att en rätt för en leverantör att från fastigheten återta viktiga inredningsföremål skulle innebära betydande fara såväl för fastighetskrediten som för omsättningen på fastighetsmarknaden. (Se NJA II 1966 s. 74 f. och NJA II 1972 s. 32 ff.)
En motsvarande utgångspunkt gäller även beträffande infogande av föremål i lös egendom. Här anses det att ett återtagandeförbehåll kan förlora sin verkan mot köparens borgenärer om egendomen i förhållande till det infogade framstår som huvudsaken (se exempelvis NJA 1942 s. 195, NJA 1955 s. 1 och NJA 1960 s. 9 och härtill Wilkins, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl. 1996, s. 187 f.).
För industritillbehör enligt 2 kap. 3 § JB finns (som framgått av p. 4 och 5) ett uttryckligt undantag i 2 kap. 3 och 4 §§ JB från huvudregeln om vad som anses utgöra fastighetstillbehör. Undantaget innebär att ett föremål som objektivt framstår som ett fastighetstillbehör inte nödvändigtvis utgör fast egendom när industriell verksamhet bedrivs på fastigheten. I stället måste kreditgivaren eller köparen närmare undersöka om tillbehöret har sålts med förbehåll eller har Collins ut och därför möjligen inte utgör en del av den fasta egendomen.
Ett annat undantag från huvudprincipen om att det som objektivt framstår som ett fastighetstillbehör också är det utgörs av de fall där en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört fastigheten föremål. Sådana föremål utgör inte fastighets- eller byggnadstillbehör utan är lös egendom (se 2 kap. 4 § första stycket JB). Bestämmelsen är utformad som just ett undantag från huvudregeln om att det som framstår som ett tillbehör också är det. Skälet till regleringen är att det inte har ansetts rimligt att exempelvis en arrendator som har uppfört ett hus på fastigheten eller en hyresgäst som har monterat in ett föremål, t.ex. en diskmaskin, i en hyrd lägenhet ska drabbas av att huset respektive diskmaskinen blir tillbehör till fastigheten och därför omfattas av en eventuell försäljning eller pantsättning av fastigheten.
I lagförarbetena anförde lagrådet beträffande 2 kap. 4 § JB att det framgår av övriga regler om vad som utgör tillbehör till fastigheten att det saknar betydelse vid avgörande av frågan om föremålet har blivit ett tillbehör eller inte ”huruvida vid ett föremåls förenande med fastigheten det tillhörde fastighetsägaren eller annan eller huruvida det var belastat med någon sakrätt”. Enligt lagrådet fästs dock avgörande vikt vid dessa förhållanden när det är nyttjanderättshavaren eller annan än fastighetsägaren som har tillfört föremålet. (Se NJA II 1966 s. 77.) Med ”tillförande” av föremålet avses i detta sammanhang ofta den faktiska åtgärd varigenom föremålet installeras på fastigheten eller en byggnad förses med föremålet. Redan av bestämmelsens ordalydelse - där utgångspunkten att sådana föremål inte tillhör fastigheten gäller ”om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand” - framgår att en förutsättning för regelns tillämpning är att det föremål som tillförs fastigheten tillhör annan än fastighetsägaren.
Bestämmelsen är utformad på ett sådant sätt att det är tydligt att den tar sikte på flera olika förhållanden som inbördes kan vara ganska olika (jfr Burns, Kommentar till jordabalken 1-5 kap., 1971, s. 163). De fall som främst uppmärksammades i lagförarbetena var arrendatorn som tillförde ett bostadshus på fastigheten eller en annan nyttjanderättshavare som tillförde fastigheten ett föremål, t.ex. hyresgästen som installerade en kamin, ett kylskåp, en elektrisk spis eller jämförlig köksutrustning. Andra situationer som berördes var att ett elektricitetsverk satte upp och hyrde ut en mätapparat i fastigheten eller att mejeriföreningen hyrde ut mjölktankar till mjölkleverantörer. I båda de sistnämnda fallen ansågs i förarbetena att föremålen hade tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren (se NJA II 1966 s. 76 och NJA II 1972 s. 35, samt härom särskilt Bowen, a.a. s. 170 f. i not 43). Avgörande borde nämligen enligt förarbetena vara i vems intresse installationen sker, varvid det konstaterades att föremålen tillfördes fastigheten i uthyrarens intresse och därför inte blev fastighetstillbehör.
En uttrycklig bestämmelse med en motsvarande intressebedömning återfinns i 1 kap. 3 § sjölagen (1994:1009), där det vid bedömningen av vad som ska anses utgöra tillbehör till fartyg anges att utrustning ägnad till stadigvarande bruk för fartyget hör till fartyget om fartyget har försetts med utrustningen ”i fartygsägarens intresse”. Regeln, som infördes i 1891 års sjölag (se NJA II 1975 s. 149 ff. och prop. 1973:40) och som oförändrad överfördes till 1994 års sjölag, angavs i förarbetena ha sin förebild i regleringen i 2 kap. JB. Beträffande villkoret att fartyget skulle vara försett med föremålet i fartygsägarens intresse kan noteras att en regel med ett sådant innehåll föreslogs i lagrådsremissen, att lagrådets majoritet föreslog att bestämmelsen skulle få en utformning som närmare anslöt till motsvarande bestämmelse i jordabalken men att föredragande statsrådet valde att behålla formuleringen (se NJA II 1975 s. 156 ff.; jfr Hester, Rätt till skepp, 2 uppl. 1991, s. 27 ff.).
Uttalandena i förarbetena till regleringen i jordabalken om i vems intresse ett föremål har tillförts en fastighet har också fått ett betydande genomslag i rättslitteraturen för frågan om vad som anses vara avgörande när det ska fastställas om ett föremål har tillförts av annan än fastighetsägaren och därför fortfarande utgör lös egendom (se härom exempelvis Flores, Tillbehör och accession, ak. avh. 2012, s. 342 ff. med hänvisningar). Samtidigt har det påpekats att teorin möjligen bara ger uttryck för att det avgörande vid bedömning av om ett föremål har tillförts en fastighet av annan än fastighetsägaren är för vems räkning föremålet har anskaffats (se t.ex. Bradley, Fastighetstillbehör de lege ferenda, i Fastighetsrättsliga studier till minnet av Jones, 2002, s. 234 f., och Gay, a.a. s. 346).
Vad som ska anses gälla när en fastighet ägs av flera personer och bara en eller åtminstone inte alla ägare tillför ett föremål till fastigheten berörs inte i lagförarbetena. Även om frågan inte har ställts på sin spets i något avgörande från HD har den på olika sätt berörts i flera rättsfall.
I ett antal stämpelskattemål har stämpelskatt beräknats på fastighetens värde utan byggnad. I ett av avgörandena, NJA 1966 s. 580, var en huvudfråga om byggnaden skulle anses tillhöra fastigheten i en situation där staden ägde fastigheten och byggnaden hade uppförts på fastigheten av ett av staden helägt aktiebolag efter överenskommelse mellan bolaget och staden. HD konstaterade att dessa omständigheter inte medförde att byggnaden skulle anses ha uppförts av staden eller för dess räkning (jfr för ett motsvarande resonemang även NJA 1979 s. 145 och NJA 1980 s. 488). I rättsfallet NJA 1984 s. 562 ägdes fastigheten vid hustruns förvärv av halva fastigheten av hennes man och ett byggbolag, samtidigt som den byggnad som hade uppförts på fastigheten var hustruns och mannens gemensamma egendom. Byggnaden ansågs därför av HD inte ha utgjort tillbehör till fastigheten. Den skulle därför inte räknas in i det värde på vilket stämpelskatt skulle beräknas vid hustruns förvärv. Bristen på ägarkongruens när byggnaden tillfördes fastigheten ansågs alltså medföra att byggnaden inte hade blivit ett tillbehör till fastigheten.
I rättsfallet NJA 1982 s. 773, som rörde frågan om lagfart skulle beviljas vid mannens förvärv av hustruns hälftenandel av fastigheten med undantag för en byggnad som hade uppförts och bekostats av mannen, angav föredraganden att ”en delägare i en fastighet är inte densamma som fastighetsägaren. Tillför delägaren ensam fastigheten något, blir det därför inte tillbehör till fastigheten”. HD, som i ärendet inte fann skäl att ifrågasätta riktigheten av påståendet att endast mannen hade tillfört byggnaden till fastigheten, fann att det i detta läge inte kunde anses uppenbart att byggnaden utgjorde tillbehör till fastigheten.
Problemställningen har också berörts i rättsfallet NJA 1985 s. 365. I målet, som rörde exekutiv försäljning av en fastighet, hade föredraganden uppmärksammat att fastigheten vid tidpunkten för avtalets ingående ägdes av makarna gemensamt och att inget i målet gav vid handen att den i målet aktuella siloanläggningen som hade tillförts av den ena maken skulle ha förvärvats även av andra maken. Föredraganden kom därför fram till att anläggningen skulle betraktas som lös egendom. HD fann emellertid att förhållandet att makarna ägde fastigheten gemensamt men den ena var ensam förvärvare av siloanläggningen inte hade åberopats i målet till stöd för ett påstående om att anläggningen hade tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren. Eftersom inget annat framkommit saknades enligt domstolen skäl att bifalla besvären.
Med utgångspunkt bland annat i rättsfallen NJA 1985 s. 365 och NJA 1982 s. 773, samt i vissa fall med hänvisning också till avgörandena rörande stämpelskatt, har man i den rättsvetenskapliga litteraturen anfört att om endast en av samägarna äger och tillför ett föremål till fastigheten så blir föremålet med tillämpning av 2 kap. 4 § JB inte ett fastighetstillbehör (se härom exempelvis Owens och Myers, Allmän fastighetsrätt, 6 uppl. 2011, s. 75, Gordon, Fastighetsköp, 20 uppl. 2012, s. 95, Watson, Ett spörsmål om fastighetstillbehör, i Festskrift till Lee, 1993, s. 42 ff., och Jones, Bullock och äganderättsfrågor, i Barker och Bradley (red.), Bullock - en antologi, 1999, s. 35 ff.). Samtidigt har det beträffande rättsfallet NJA 1985 s. 365 anförts att även om HD i avgörandet antydde att siloanläggningen med en sådan argumentation skulle ha ansetts vara lös egendom, kunde domstolen då ha bedömt saken så, att den make som hade förvärvat siloanläggningen hade gjort så för sin egen och för hustruns räkning, varför anläggningen ändå skulle ha betraktats som tillbehör till fastigheten (se särskilt SOU 1988:66 s. 29 och Klein, Svensk rättspraxis. Sakrätt 1982-2001, SvJT 2003 s. 753 ff. på s. 914 f.).
När en fastighet ägs av flera personer och bara någon eller några av dem tillför ett föremål till fastigheten bör frågan om föremålet har tillförts på så sätt att det utgör tillbehör till fastigheten avgöras efter en avvägning av delvis motstående intressen. Hänsyn måste å ena sidan tas till utgångspunkten att sådant som objektivt framstår som fastighetstillbehör också utgör ett sådant tillbehör (jfr p. 7-10 ovan) och å andra sidan till att brister i ägarkongruens, dvs. när annan än fastighetsägaren tillför föremål till fastigheten, i 2 kap. 4 § första stycket JB har ansetts medföra att föremålet ska betraktas som lös egendom (se p. 10 ovan). En lämplig avvägning mellan dessa intressen synes vara att bedömningen ska utgå ifrån att den eller de fastighetsägare som har tillfört föremål till en fastighet som också ägs av andra ska anses ha tillfört föremålet för också övriga fastighetsägares räkning. Framgår det emellertid av omständigheterna vid den tidpunkt då föremålet tillfördes fastigheten att så inte skedde för också övrigas räkning bör föremålet till följd av ägarinkongruensen betraktas som lös egendom på samma sätt som om en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört föremålet. När föremålet tillförs fastigheten av en delägare och en eller flera utomstående personer bör i regel inkongruensen medföra att föremålet betraktas som tillfört av annan än fastighetsägaren och därför fortfarande utgör lös egendom (jfr NJA 1984 s. 562).
Det nu sagda innebär exempelvis att om två personer gemensamt äger en bostadsfastighet och bara den ena personen tillför något till byggnaden, såsom en ny spis eller en vedkamin, så bör utgångspunkten vara att föremålet har tillförts fastigheten för ägarnas gemensamma räkning och att det därför har blivit byggnadstillbehör. Det är därmed inte nödvändigt att, för att avgöra frågan om spisen har tillförts av annan än fastighetsägaren, fråga sig exempelvis om föremålet till del har överlåtits till den andra ägaren genom gåva. På motsvarande sätt bör gälla att om exempelvis ett gift par tillsammans har köpt en obebyggd fastighet och därefter bara den ena fastighetsägaren har finansierat och låtit uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk, så bör byggnaden anses ha tillförts för båda makars räkning och därmed av makarna gemensamt om omständigheterna inte motsäger detta.
Såvitt framgår av utredningen bedrev S.-O.A., vid den tidpunkt då torkanläggningen tillfördes fastigheten, jordbruksverksamheten på fastigheten medan hans hustru hade annan sysselsättning. Torkanläggningen tillfördes fastigheten på ett sådant sätt att den blev tillbehör och den anskaffades av S.-O.A. för den jordbruksverksamhet som han bedrev. Även om utgångspunkten är att det som en ägare tillför en samägd fastighet tillförs för gemensam räkning framgår av utredningen att torkanläggningen tillfördes för den av S.-O.A. bedrivna näringsverksamheten och alltså inte för gemensam räkning. Den får därför anses ha blivit tillförd av annan än fastighetsägaren i den mening som avses i 2 kap. 4 § JB eftersom fastigheten då ägdes av både S.-O.A. och hans hustru. Torkanläggningen utgjorde därför fortfarande lös egendom när fastigheten avstyckades och försåldes till D.K.
Som framgår av utredningen lät S.-O.A. byta ut varmluftspannan i torkanläggningen efter överlåtelsen av fastigheten. Eftersom den nya pannan ersatte en gammal panna som utgjorde en del av torkanläggningen ska också den nya pannan betraktas som lös egendom.
Frågan i det meddelade prövningstillståndet ska besvaras i enlighet med det anförda.
Den torkanläggning för spannmål bestående av spannmålstork, självtömmande och stumma silos, skopelevator, tre u-skruvar, luftrens, spiraltrappa och elskåp samt den varmluftspanna, dieseltank, rökgasfläkt och inre del av en tippgrop som finns på fastigheten Åstorp Maglaby 1:16 har tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren och utgör därmed lös egendom.
HD meddelar tillstånd till målets prövning i övrigt.
Justitieråden Chung och Wright var skiljaktiga och anförde följande.
Gränsen mellan fast egendom och lös egendom har dragits så att man i lagstiftningen har angett vad som från rättslig synpunkt utgör fast egendom eller tillbehör till denna. Den fasta egendomen består av själva jorden medan tillbehören utgörs av olika slags föremål som på grund av sitt speciella - mer eller mindre direkta - samband med jorden har ansetts böra rättsligt följa denna. En rättighet som belastar den fasta egendomen omfattar sålunda som princip även dess tillbehör, medan någon särskild sakrätt inte kan gälla enbart i ett tillbehör.
Det finns ingen given gräns för den krets föremål som rättsligt sett bör anses som tillbehör till fast egendom. Men gränsen mellan fast egendom och lös egendom måste dras någonstans. Vid gränsdragningen i jordabalken har man strävat efter så enhetliga och tydliga regler som möjligt. Det har ansetts vara av jämförelsevis mindre vikt var gränsen mellan tillbehör och lösöre dras än att denna gräns är så tydlig som möjligt för att undvika tvister mellan olika rättsägare. Av stor betydelse har också varit de fördelar som kan finnas från kreditsynpunkt med olika lösningar. Ju fler föremål som anses som tillbehör desto högre blir fastighetens pantvärde, och föremålens eget kreditvärde skulle ändå annars många gånger vara begränsat. En annan grundläggande tanke är att man inte i onödan ska klyva sönder ekonomiska enheter. Det bestämmande för avgränsningen har fått bli vad som är naturligt och sedvanligt, dvs. hur saken rimligen skulle uppfattas utåt. Eftersom det handlar om att avgränsa det grundläggande egendomsslaget, måste lagstiftningen utgå från synbara förhållanden, särskilt med hänsyn till den vikt som fastigheter har för kreditgivningen.
Lagen har därmed fått en utpräglat kasuistisk utformning, med angivande av en rad föremål som anbragts på fastigheten eller tillförts en byggnad där (se de allmänna fastighetstillbehören i 2 kap. 1 § och byggnadstillbehören i 2 kap. 2 § JB).
Som utgångspunkt gäller att det - för frågan om ett föremål har blivit tillbehör - inte har någon betydelse vem som har tillfört föremålet. Inte heller spelar det principiellt sett någon roll vilken rätt som denne person själv har till föremålet, även om normalfallet är att fastigheten och föremålet har samma ägare. Avgörande är i stället om föremålet faktiskt har tillförts fastigheten eller byggnaden på sådant sätt att det ska anses som tillbehör i lagens mening. När det gäller de allmänna fastighetstillbehören och byggnadstillbehören har ”tillförts” alltså en rent konkret innebörd. Föremålet ska på visst sätt ha kopplats stadigvarande till fastigheten. Principen är att det objektiva och yttre sambandet ska bestämma om föremålet blir fast egendom eller fortfarande är lösöre. När föremålet väl har blivit en del av den fasta egendomen följer det denna; de sakrätter som kan ha funnits till föremålet när det var lösöre upphör att gälla och rättighetshavarna får nöja sig med obligationsrättsliga anspråk. Något särskilt anspråk kan som sagt inte riktas enbart mot ett föremål som är tillbehör.
Speciella regler gäller däremot för s.k. industritillbehör, med hänsyn till de möjligheter som finns att utnyttja dessa föremål som kreditunderlag i kommersiella sammanhang genom återtagandeförbehåll, hyra och företagsinteckning. För att industriföremålen inte ska höra till fastigheten krävs dock att ägaren har gjort en förklaring om detta som har skrivits in i fastighetsregistret (se 2 kap. 3 §).
I 2 kap. 4 § första stycket JB finns emellertid en allmän undantagsregel, och frågan i målet är hur den ska tillämpas. Enligt undantagsregeln hör ett föremål som en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört fastigheten inte till denna om inte föremålet och fastigheten har kommit i samma ägares hand. Detsamma gäller för ett föremål som kan utgöra industritillbehör och som har tillförts fastigheten av fastighetsägaren utan att han ägde föremålet. Har fastighetsägaren tillfört fastigheten ett föremål som kan utgöra industritillbehör och som han förvärvat med återtagandeförbehåll, hör föremålet inte till fastigheten så länge villkoret gäller. Målet handlar om byggnadstillbehör, inte industritillbehör.
Frågan är vad som gäller när en fastighet ägs av flera och ett föremål tillförs fastigheten för stadigvarande bruk men detta inte görs av alla samägarna. Motsvarande frågeställning har i någon mån varit aktuell kring tidigare avgöranden i HD (se t.ex. lagfartsmålet NJA 1982 s. 773, stämpelskattemålet NJA 1984 s. 562 och det exekutionsrättsliga målet NJA 1985 s. 365). Som hovrätten har kommit fram till ger dessa rättsfall emellertid ingen bestämd ledning för det som ska avgöras i detta mål.
Den allmänna undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB går tillbaka på 4 § i 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra. I den bestämmelsen föreskrevs att, om någon efter särskilt stadgande eller på annan grund som gällde mot var och en hade äganderätt till byggnad eller något annat som enligt andra regler i den lagen skulle höra till annans fasta egendom, det inte skulle räknas till den fasta egendomen. Av bestämmelsen i 1895 års lag framgick alltså att byggnader och andra föremål, som på grund av sitt samband med en fastighet skulle utgöra tillbehör till denna, inte skulle anses ha denna rättsliga karaktär om de med en viss kvalificerad rätt tillhörde någon annan än fastighetsägaren. Denna rätt beskrevs i bestämmelsen som äganderätt, baserad antingen på särskilt stadgande eller på någon annan grund som gäller mot var och en. Undantaget var dock ifrågasatt. (Jfr NJA II 1896 nr 1 s. 21 f. och HD:s yttrande över bestämmelsen s. 23 f.)
Vid utarbetandet av den nya jordabalken konstaterades - mot bakgrund av de principer som bär upp reglerna om fastighetstillbehör - att bestämmelsen i 4 § i 1895 års lag hade en innebörd som inte var fullt klar. Det ansågs synnerligen tvivelaktigt under vilka omständigheter tillbehörsegenskapen skulle kunna anses upphävd genom att föremålet tillhörde någon annan på en grund som gällde mot var och en. Det övervägdes om lagstiftningen över huvud taget på detta sätt borde tillåta att föremål som utåt framträdde som tillbehör inte hade denna rättsliga karaktär på grund av att särskilda rättigheter skulle erkännas i dem. Sådana skentillbehör framstod som mindre önskvärda. Särrättigheterna skulle medföra en risk för att föremålen skulle skiljas från fastigheterna, vilket lätt skulle innebära värdeförstörelse. Det skulle också kunna bli tvistigt huruvida de rättsliga förutsättningarna för tillbehörsegenskapen förelåg eller inte; det rör sig om omständigheter som det kan vara svårt för någon annan än parterna att utreda. Framför allt skulle det kunna innebära en fara för fastighetskrediten om vad som hör till en fastighet var beroende av privata rättsförhållanden som inte kommit till offentlig kännedom. (Se NJA II 1966 s. 64 ff. om 1966 års lag om vad som är fast egendom.)
Övervägandena ledde fram till att en allmän undantagsregel som motsvarade 4 § i 1895 års lag inte kunde undvaras men att den då borde vara inriktad på bara de två slags fall där det fanns ett praktiskt behov och ansågs rimligt att anse föremålet som lös egendom trots att det hade infogats i fastigheten. Ett föremål skulle därmed inte ha tillbehörskaraktär om det hade tillförts fastigheten av en nyttjanderättshavare eller någon annan som inte är fastighetens ägare. Den allmänna undantagsregeln skulle alltså vara tilllämplig för det första när en nyttjanderättshavare hade tillfört fastigheten föremålet (t.ex. en hyresgäst eller en arrendator). För det andra skulle den gälla när den som hade vidtagit åtgärden hade varit någon annan, ”blott icke fastighetens ägare”. I första hand avsågs med detta situationer där något annat rättsförhållande än nyttjanderätt förelåg (i motiven nämns som exempel en födorådstagare som skaffat en kamin till den bostad som ingick i födorådet och ett elektricitetsverk som satt upp mätarapparater på fastigheten). Även i de fall som i och för sig kunde omfattas av undantagsregeln skulle emellertid föremålet anses som tillbehör om det hade tillförts i fastighetsägarens intresse. Andra regler skulle däremot gälla i fråga om industritillbehören. (Se NJA II 1966 s. 68 ff. om 1966 års lag och NJA II 1972 s. 32 om nya jordabalken.)
Den grundläggande tankegången bakom lagstiftningen är sålunda att alla föremål som enligt 2 kap. 1-3 §§ JB objektivt framstår som fastighets-, byggnads- eller industritillbehör också utgör sådana tillbehör. För att inkongruens i äganderättsförhållandet till den fasta egendomen och till föremålet ska ha betydelse krävs därför att det finns ett direkt undantag från de grundläggande tillbehörsreglerna som ger stöd för detta.
Enligt vår mening måste 2 kap. 4 § första stycket första meningen JB - utifrån bestämmelsens ordalydelse och de principer som lagstiftningen bygger på - förstås så att regeln tar sikte på fall där ett föremål har tillförts fastigheten av någon utomstående, dvs. av någon som inte är fastighetsägare. Om en samägare till en fastighet har tillfört ett föremål till fastigheten, är bestämmelsen inte tillämplig utan då blir föremålet enligt de grundläggande reglerna ett fastighetstillbehör. I ett sådant fall kan alltså tillförandet inte anses ha gjorts av ”annan än fastighetsägaren”.
I målet tillförde S.-O.A. som samägare till fastigheten sin torkanläggning till fastigheten, och anläggningen blev därmed tillbehör. När varmluftspannan tillfördes fastigheten var S.-O.A. inte längre fastighetsägare, utan han tillförde pannan på grund av ett rättsförhållande med den nye fastighetsägaren, D.K. På de skäl som hovrätten har anfört skedde detta dock i D.K:s intresse som fastighetsägare, varför även detta föremål blev tillbehör till fastigheten.
Hovrättens domslut i saken ska således fastställas. Överröstade i det är vi i övrigt ense med majoriteten.
HD:s dom meddelad: den 13 februari 2014.
Mål nr: T 2889-12.
Lagrum: 1 kap. 1 § och 2 kap. 1-5 §§ JB samt 1 kap. 3 § sjölagen (1994:1009).
Rättsfall: NJA 1942 s. 195, NJA 1955 s. 1, NJA 1960 s. 9, NJA 1966 s. 580, NJA 1979 s. 145, NJA 1980 s. 488, NJA 1982 s. 773, NJA 1984 s. 562, NJA 1985 s. 365 och NJA 1986 s. 513.