Hyresnämndsmål. Fråga om partsställning, otillåten andrahandsupplåtelse och behovsprövning i mål där hyresgästen flyttat ut från prövningslägenheten efter makarnas äktenskapsskillnad men innan bodelning skett. I beslutet behandlas även frågan om hur 12 kap. 34 § jordabalken förhåller sig till 12 kap. 47 § jordabalken i dessa fall. Med hänsyn till att hyresgästen saknat behov av lägenheten för egen del, har det inte ansetts vara oskäligt mot henne att hyresavtalet upphör.
Hyresnämnden i Stockholm
D.S. hyr en lägenhet av Aktiebolaget Stockholmshem (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 28 februari 2018 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att D.S. skulle åläggas att flytta från lägenheten med tillhörande förråd.
Hyresvärden gjorde i första hand gällande att hyresrätten var förverkad eftersom D.S. olovligen upplåtit lägenheten i andra hand och underlåtit att utan dröjsmål vidta rättelse efter anmodan. I andra hand åberopades att D.S. genom att upplåta lägenheten i andra hand hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. I sista hand åberopades att D.S. saknar behov av lägenheten eftersom hon har sitt boende ordnat på annat håll.
D.S. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och anförde i huvudsak att det var hennes f.d. make S.S. som bor i lägenheten.
Hyresnämnden (tf. hyresrådet Wells samt intresseledamöterna Sexton och Ramirez) anförde i beslut den 5 september 2019 i huvudsak följande.
Det är ostridigt att D.S. inte har bott i lägenheten efter 2016 och att S.S. bor i lägenheten sedan 2013. Eftersom D.S. saknar hyresvärdens samtycke och inte heller har hyresnämndens tillstånd till att låta S.S. nyttja lägenheten, innebär detta förhållande att hon olovligen upplåter lägenheten i andra hand. Härigenom har hon allvarligt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Eftersom hon inte vidtagit rättelse efter att ha fått en anmodan från hyresvärden om att upphöra med upplåtelsen, har hon förverkat hyresrätten. Hyresvärdens talan ska således bifallas redan på denna grund (12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken).
Mot bakgrund av det ovan anförda bedömer hyresnämnden att åsidosättandet är av sådan grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Därmed finner nämnden att hyresvärden, även på denna grund, ska vinna bifall för sin talan (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).
Det är klarlagt i ärendet att D.S. har sitt boende ordnat på annat håll och har intresse av lägenheten endast för sin dotters pappas boende, som hon inte har sammanbott med sedan hon flyttade ut från lägenheten för tre år sedan. Hyresvärdens skäl att hyra ut lägenheten till bostadssökande i kö är sakligt. Vid en avvägning mellan hyresvärdens intresse av att låta avtalet upphöra och D.S:s intresse av lägenheten, finner hyresnämnden att värdens intresse väger tyngre. Mot denna bakgrund kan det inte anses strida mot god sed i hyresförhållandet eller annars anses oskäligt mot D.S. att hyresavtalet upphör. Hyresvärdens ansökan ska därför bifallas även på denna grund (12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken).
1. Hyresavtalet mellan Aktiebolaget Stockholmshem och D.S. – – – har upphört att gälla den 28 februari 2018.
D.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden. Enligt hovrätten kunde hennes överklagande även uppfattas så att hon menar att hyresvärden riktat sin talan mot fel person eftersom hennes f.d. make ska anses som hyresgäst på grund av att han önskar få överta lägenheten genom bodelning.
Till stöd för sitt överklagande anförde hon bl.a. följande. Prövningslägenheten har utgjort hennes och hennes f.d. makes gemensamma bostad. De skilde sig år 2015 och två år senare, i juni 2017, flyttade hon ut från lägenheten medan hennes f.d. make bodde kvar. Innan hon flyttade ut ansökte hon om att få hyra ut lägenheten till honom i andra hand. När hennes ansökan inte godkändes av hyresvärden ansökte hon i stället om att få överlåta lägenheten till honom. Hennes f.d. make vill nu överta lägenheten genom bodelning.
Hovrätten (hovrättsråden Sanders och Hubbard samt f.d. hovrättsrådet Nicholson, referent) anförde i beslut den 22 april 2020 följande.
D.S. har i hovrätten anfört att hennes f.d. make har begärt att lägenheten ska tillskiftas honom genom bodelning. Hyresrätten till en lägenhet kan övergå till en make eller sambo genom bodelning så länge hyresavtalet inte har upphört. Är hyresrätten uppsagd vid tiden för bodelningen är det emellertid en uppsagd hyresrätt som förvärvas. Om hyresvärden har underrättats om bodelningen och vill göra gällande uppsägningen i förhållande till den nya hyresgästen, måste hyresvärdens talan riktas mot den make eller sambo som har förvärvat hyresrätten. (Se 12 kap. 33 § jordabalken och bl.a. Svea hovrätts beslut den 17 april 2007 i mål nr ÖH 8922-06.) Det räcker dock inte att makar som separerar är överens om att någon av dem ska få överta lägenheten. En bodelningshandling måste finnas upprättad och ange att hyresrätten överförts på maken för att överlåtelse ska anses ha skett. (Se Blackwell och Hill, Hyreslagen, En kommentar, tolfte upplagan, 2019, s. 295.)
Hyresvärden har sagt upp hyresrätten till den 28 februari 2018. Det har inte gjorts gällande att bodelning redan har skett och att hyresrätten därigenom överförts till D.S:s f.d. make. D.S. är därför att anse som den hyresgäst som hyresvärden haft att rikta sin talan mot.
Hyresvärden har som grund för sitt upphörsyrkande gjort gällande att D.S. har upplåtit lägenheten i andra hand utan tillstånd och inte vidtagit rättelse efter anmodan.
Om en hyresgäst avlider eller efter separation lämnat hemmet och maken bor kvar i lägenheten tills vidare är det inte fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver tillstånd (se prop. 1967:141 s. 225). Att en frånskild make bott kvar i lägenheten i avvaktan på att bodelning kan genomföras har inte heller ansetts som en otillåten andrahandsupplåtelse (se Svea hovrätts beslut den 28 juni 2016 i mål nr ÖH 4266-15 med där gjorda hänvisningar).
Enligt vad som framkommit gifte sig D.S. och hennes f.d. make år 2012 och har sammanbott i lägenheten sedan år 2013, då de också fick en dotter ihop. Makarna skilde sig år 2015. D.S. lämnade lägenheten i juni 2017 medan hennes f.d. make bodde kvar. Någon bodelning har ännu inte kommit till stånd. Mot den angivna bakgrunden anser hovrätten att det inte kan vara fråga om en otillåten andrahandsupplåtelse. Hyresrätten är därmed inte förverkad och hyresvärdens talan kan inte heller bifallas på den grunden att D.S. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst.
Behovsprövning m.m.
Hyresvärden har även gjort gällande att D.S. saknar behov av lägenheten medan bolaget behöver lägenheten för att hyra ut den till bostadssökande.
Det är ostridigt i målet att D.S. inte bor i prövningslägenheten och inte har något behov av den för egen del utan att de omständigheter som hon anfört endast är hänförliga till hennes f.d. makes behov av lägenheten. Vad D.S. anfört kan uppfattas som att hon gör gällande att hon har rätt att överlåta lägenheten till sin f.d. make med stöd av 12 kap. 34 § jordabalken. Av praxis framgår att om omständigheterna i ett förlängningsmål talar för att hyresgästen skulle få tillstånd att överlåta hyresrätten kan det bli aktuellt att förlänga hyresavtalet för att ge hyresgästen möjlighet att ge in en ansökan om överlåtelse. I dessa fall har det dock handlat om överlåtelser mellan andra närstående än makar och sambor. (Se BD 207/1985 med där gjorda hänvisningar.)
När det gäller make och sambo som inte har del i hyresrätten finns det en särskild möjlighet att få överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken. En förutsättning är att den som vill överta hyresrätten har sin bostad i lägenheten och att hyresvärden skäligen kan godta honom eller henne som hyresgäst. Vill hyresvärden inte samtycka till en förlängning av hyresavtalet enligt 47 § ska hyresvärden senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda den som enligt 47 § kan ha rätt till förlängning att flytta (12 kap. 49 § andra stycket jordabalken). För att bestämmelserna ska fylla sin funktion och ge tidigare make eller sambo som inte har del i hyresrätten samma rätt till ett nytt hyresavtal som en medhyresgäst, måste bestämmelserna vara tillämpliga även när skilsmässan eller separationen skett före uppsägningen (jfr a. prop. s. 144 ff. och Svea hovrätts beslut den 6 juli 2018 i mål nr ÖH 3497-18).
Enligt hovrätten finns det i ett mål som det nu aktuella – där tidigare make har möjlighet att få överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken – inte någon anledning att förlänga hyresavtalet för att ge hyresgästen möjlighet att ansökan om överlåtelse enligt 12 kap. 34 § samma balk. Mot denna bakgrund och med hänsyn till att D.S., i enlighet med vad som tidigare konstaterats, saknar behov av lägenheten för egen del och att hyresvärden anfört ett sakligt avflyttningsskäl är det inte oskäligt mot D.S. att hyresavtalet upphör (jfr RBD 31:79). Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet. D.S. är därmed skyldig att flytta genast.