Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i en fastighet på Kungsholmen i Stockholm. Hyresvärden begärde hyreshöjningar på mellan fyra och femton procent samt motiverade höjningarna främst med att fastigheten ligger i ett område som är attraktivt och hänvisade till den s.k. Stockholmsmodellen där hyresmarknadens parter i Stockholm delat in Storstockholm i olika zoner beroende på läge. Hovrätten konstaterar att parterna i hyresförhandlingar får tillämpa olika modeller men om parterna inte kommer överens kan hyresnämnd och hovrätten i sin bedömning inte tillämpa andra förutsättningar än dem som hyresförhandlingslagen och 12 kap. jordabalken ger.
Hyresnämnden i Stockholm
I ansökan till hyresnämnden yrkade Wåhlin Fastigheter AB (Francis) att hyran för tjugosex lägenheter i fastigheten Klingan 5 på Stewart Plan 6 i Stockholm skulle höjas från den 1 januari 2012. Höjningen varierade mellan 4 och 15 procent.
De hyresgäster som företräddes av ombud medgav en höjning av hyrorna med 2,3 procent från den 1 januari 2012. Vilken inställning övriga hyresgäster hade var inte känt. Hyresnämnden utgick vid sin prövning från att de motsatte sig den yrkade höjningen.
Hyresnämnden (hyresrådet Morris samt intresseledamöterna Walter och Martinez) anförde i beslut den 19 april 2013 bl.a. följande.
Enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresvärden och hyresgästen, om förhandling enligt förhandlingsordning avslutas utan att överenskommelse träffas, rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Vid hyresnämndens prövning av hyran ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas.
Av sist nämnda paragraf framgår att hyresnämnden vid tvist om hyran ska fastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är därvid inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen av vad som är skälig hyra ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen.
Med bruksvärdet avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. För att lägenheter ska anses vara likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra. Åberopar parterna inte något direkt jämförligt material är hyresnämnden hänvisad till att göra en skälighetsbedömning.
Före den 1 januari 2011 gällde att som jämförelse vid skälig hyra skulle främst beaktas hyra för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag.
Med utgångspunkt i den lagändring som trädde ikraft den 1 januari 2011 har Francis gjort gällande att de av bolaget begärda hyrorna är skäliga. Nivån på hyrorna har räknats fram i enlighet med den s.k. Stockholmsmodellen. Stockholmsmodellen är en hyressättningsmodell som enligt May uppfattning överenskommits mellan Fastighetsägarna Stockholm, de tre kommunala bostadsföretagen och Hyresgästföreningen.
Som exempel på fastigheter vars lägenhetshyror är framräknade enligt Stockholmsmodellen har Francis hänvisat till Ruddammen 28 (Ruddammsbacken 42) och Klarberget 3 (Roslagsbacken 26-28).
Enligt hyresgästernas inställning är den begärda hyran inte skälig. Det finns inte heller någon bindande överenskommelse om en Stockholmsmodell. Skulle det finnas en sådan modell ger den nya bestämmelsen i jordabalken inte något utrymme för att använda modellen vid nämndens prövning av skälig hyra.
De lägenheter som Francis har åberopat anser hyresgästerna inte vara jämförbara ens som bakgrundsmaterial. Hyresgästerna har för egen del som jämförelsematerial åberopat lägenheter i flera olika fastigheter, vars hyror bestämts genom förhandlingsöverenskommelser mellan respektive fastighetsägare och Hyresgästföreningen.
Mot de av hyresgästerna åberopade jämförelselägenheterna har Francis invänt att de inte är godtagbara som direkt jämförelsematerial och inte heller som bakgrundsmaterial. Francis anser sig även här ha stöd för sitt ställningstagande av förarbetena till lagändringen. Wåhlins skäl är i huvudsak följande:
- hyrorna har bestämts med utgångspunkt i de allmännyttiga bostadsföretagens tidigare hyresnormerande roll och skyldighet att följa självkostnadsprincipen och hyrorna är därför lägre än de skulle ha varit om man i stället tillämpat affärsmässiga principer vid hyressättningen,
- det skulle strida mot regelsystemet för bruksvärdesprincipen att vid jämförelse använda hyror som klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra med hänsyn till att lägesfaktorn tidigare har haft för liten inverkan på hyressättningen.
Av betydelse vid bedömningen av hyrornas skälighet är också enligt Francis - oavsett om Stockholmsmodellen används eller inte - dels den extremt stora efterfrågan på hyreslägenheter i Stockholm, dels den än större efterfrågan på lägenheter i Stockholms innerstad.
Slutligen har Francis åberopat att det kan strida mot EU-rätten om förändringarna i hyresregleringen inte får avsett genomslag vid hyressättningen.
Enligt hyresgästerna medför inte lagändringarna de konsekvenser som Francis påstått. Något hinder mot att använda hyresgästernas jämförelselägenheter vid bedömningen finns därför inte. Om hyresnämnden inte anser att lägenheterna är direkt jämförbara bör de ändå användas som bakgrundsmaterial och ha en avgörande betydelse vid en allmän skälighetsbedömning.
I det betänkande (EU, allmännyttan och hyrorna [SOU 2008:38]) som var en del av regeringens underlag i det aktuella lagstiftningsärendet föreslog utredaren att de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll skulle avskaffas och hyressättningsreglerna ändras. Bruksvärdessystemet skulle bestå men inom dess ramar skulle en ändring av bruksvärdesregeln ske för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. För att uppnå detta skulle enligt utredaren lagtexten preciseras så att det skulle framgå att det avgörande vid bedömningen av bruksvärdet ska vara hyresgästernas värderingar samt att hänsyn ska tas bl.a. till lägenhetens storlek, standard, planlösning och geografiska läge. Det föreslogs också att påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott skulle kunna leda till högre hyror och påtagliga och varaktiga efterfrågeunderskott skulle kunna leda till lägre hyror. Kollektivt avtalade hyror föreslogs få en normerande roll så länge de höll sig inom en rimlig tolkning av bruksvärdet (prop. 2009/10:185 s. 96).
Utredningens överväganden och förslag godtogs bara delvis.
Såväl förslaget om att avskaffa de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll som att i stället ge företräde åt jämförelse med hyror som bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen godtogs. Hyressättningsregeln i 12 kap. 55 § jordabalken ändrades till följd av det. Detta medförde alltså att efter den 1 januari 2011 kan jämförelse göras även med förhandlade hyror i privata hyresvärdars bestånd av lägenheter.
Den av utredningen föreslagna preciseringen av lagtexten genomfördes däremot inte. Inte heller förslaget om att ett varaktigt efterfrågeöverskott respektive efterfrågeunderskott skulle påverka hyran. Enligt regeringens bedömning skulle frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdesfaktorer borde ha vid fastställande av skälig hyra inte anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter (prop. 2009/10:185 s. 66). I sina skäl hänvisade regeringen till det arbete som bedrevs på flera håll i landet med att se över hyresstrukturerna inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet. På många orter har det tagits fram hyressättningsmodeller där bl.a. läget fått ökad betydelse men även andra faktorer har lagts till grund för bedömningen. Malmö, Göteborg, Umeå, Linköping och Norrköping nämndes som exempel på orter där hyresmarknadens parter gemensamt har tagit fram modeller för vilka egenskaper hos en lägenhet som ska påverka hyran. Flera remissinstanser hade enligt regeringen vidare uttryckt det önskvärda i att samarbetet mellan hyresmarknadens parter fick möjlighet att utvecklas utan att föregripas av lagstiftning. Regeringen anförde i propositionen att en korrekt satt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i boendet och att det fanns goda skäl att anta att motiverade förändringar även fortsättningsvis skulle åstadkommas av hyresmarknadens parter. Regeringen avstod därför från att lämna något förslag till lagändring om precisering av bedömningsgrunderna vid bruksvärdeshyra och lämnade inte heller något förslag när det gäller det s.k. påtaglighetsrekvisitet (a. prop. s. 68).
Francis har sökt visa att parterna kommit överens om en hyressättningsmodell, Stockholmsmodellen, och att modellen ska ligga till grund för hyressättningen i ärendet. Modellen som är mycket ambitiös innehåller parametrar/egenskaper som kan antas ge uttryck för många hyresgästers värderingar. Oavsett i vilken omfattning modellen är ett av parterna gemensamt bedrivet arbete anser hyresnämnden att det inte är visat att en slutlig överenskommelse träffats på det sätt som Francis har gjort gällande. Konsekvenserna av regeringens ställningstagande innebär dessutom enligt hyresnämndens uppfattning att en eventuell hyressättningsmodell endast skulle kunna få betydelse om parterna på bostadshyresmarknaden träffar förhandlingsöverenskommelser enligt modellen och därefter åberopar de satta hyrorna som jämförelse vid prövningen av hyror för andra lägenheter där såväl standard som läge med flera parametrar var likadana. Så är här inte fallet. Den s.k. Stockholmsmodellen kan därför inte läggas till grund för hyressättningen i ärendet. Hyresnämnden vill också erinra om att användandet av hyressättningsmodeller vid tidigare prövningar ifrågasatts i rättspraxis.
De jämförelsefastigheter som hyresgästerna hänvisat till har alla hyror som är bestämda i förhandlingsöverenskommelser för 2012, dvs. efter att de kommunala bostadsföretagen ålagts att bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer och med marknadsmässiga avkastningskrav. Även om regeringen uttalat att det på motsvarande sätt som nu finns ”bör det med en normerande roll för kollektivt avtalade hyror finnas en möjlighet att bortse från hyror om dessa klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra” (a. prop. s. 65) anser nämnden att uttalandet inte kan tolkas så att det finns en möjlighet att rent generellt avfärda möjligheten att göra jämförelse med de åberopade fastigheterna. Hyresnämnden anser därför att det i detta ärende inte finns något hinder mot att pröva lägenheternas jämförbarhet i bruksvärdeshänseende.
Som framgår av redogörelsen för regeringens ställningstaganden innebar inte ändringen av bruksvärdesregeln att dessa parametrar fick någon självständig betydelse. De får således heller ingen självständig betydelse vid nämndens prövning.
Francis har här anfört att hyrorna i jämförelsematerialet är påverkade av de kommunala bostadsföretagens tidigare hyresnormerande roll. Enligt Francis kan det strida mot EU-rätten att låta allmännyttans hyror även fortsättningsvis ligga till grund för hyressättningen. Frågan om den svenska lagstiftningen är förenlig med EU-rätten, prövades i samband med att lagstiftningen ändrades 2011. Regeringen konstaterade (prop. 2009/10:185 s. 26) att ”det bör skapas en ny reglering som är klart förenlig med EU-rätten och som samtidigt ger kommunerna möjlighet att använda sina bostadsbolag som verktyg för bostadsförsörjningen. Som konsekvens av detta bör även reglerna för hyressättning ändras”. Från den 1 januari 2011 gäller således att de kommunala bostadsföretagen ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Företagen har därigenom undantagits från kommunallagens regler om självkostnadsprincip och förbud mot vinstsyfte. Viss tid har således förflutit sedan lagändringen. Alldeles oavsett om det, som Francis påstår, fortfarande finns en kvardröjande effekt av allmännyttans tidigare hyresnormerande roll i olika förhandlingsöverenskommelser, medför inte detta enligt hyresnämnden att det skulle strida mot EU-rätten att pröva de åberopade förhandlingsöverenskommelserna. För att förhandlingsöverenskommelserna ska underkännas måste det även här framgå att hyrorna klart avviker från vad som kan anses vara skälig hyra.
Sammanfattningsvis anser hyresnämnden därför att det inte i och för sig föreligger något hinder mot att vid hyresnämndens prövning göra jämförelser med de av hyresgästerna åberopade lägenheterna.
Inte heller vad Francis i övrigt åberopat innebär att det föreligger hinder mot att pröva om det i första hand går att göra en direktjämförelse. Hyresnämnden övergår därför till att göra jämförelsen mellan prövningslägenheterna och jämförelselägenheterna.
Hyror ska sättas utifrån hur hyresgästerna värderar olika faktorer i boendet. En lägenhets bruksvärde bestäms således av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet (jämför prop. 1983/84:137 s. 72).
Hyresnämnden har besiktigat fyra lägenheter på Stewart Plan 6, varav två lägenheter på vardera ett rum och kök, 38 kvm, en lägenhet på två rum och kök, 58 kvm samt en lägenhet på tre rum och kök, 71 kvm.
På hyresgästernas begäran har besiktning skett av sammanlagt 15 jämförelselägenheter, varav två i fastigheten Vattenborgen 9 (Stewart Plan 5), två lägenheter i fastigheten Glaven 7 (S:t Göransgatan 116 och 118), tre lägenheter i Drakdödaren 1 (Stadshagsplan 1 och 5), en lägenhet i Drakdödaren 3 (Stadshagsvägen 18), två lägenheter i Odalbonden 2 (Stagneliusvägen 60), tre lägenheter i Nattvardsbarnen 1 (Stagneliusvägen 41), en lägenhet i Stjärnsången 1 (Palmbladsvägen 3) samt en lägenhet i Solsången 9 (Atterbomsvägen 34).
Hyresgästerna har efter besiktning hänfört lägenheterna i Glaven 7 (S:t Göransgatan 116 och 118) till bakgrundsmaterial. Övriga lägenheter är enligt hyresgästerna i första hand direktjämförliga.
På May begäran har besiktning skett av två lägenheter i fastigheten Klarbäret 3 (Roslagsbacken 26-28) samt en lägenhet i Ruddammen 28 (Ruddammsbacken 42). Francis har ansett att lägenheterna är bakgrundsmaterial.
Hyresgästerna har dessutom som bakgrundsmaterial åberopat fastigheterna Nattvardsbarnen 4 (Atterbomsvägen 42) och Edwards 3 (Stagneliusvägen 45).
Samtliga fastigheter ligger inom vad Francis ansett vara jämförbart läge på orten (B-läge).
Fastigheten på Stewart Plan 6 är ett femvåningshus med 29 lägenheter, varav 26 lägenheter är föremål för prövning i detta ärende. Fastigheten som är byggd 1937 renoverades 2009 varvid bl.a. fasaden putsades, stambyte skedde med åtföljande totalrenovering av kök och badrum, fönster och radiatorer byttes och nytt SMHI-styrt uppvärmningssystem installerades. Elen är utbytt och fastigheten har Aptus-system. Lägenheterna har säkerhetsdörrar. Francis har uppgett att alla lägenheter håller en jämförbar standard. Påståendet har inte ifrågasatts. Samtliga lägenheter utom lägenhet nr 101 har balkong. Efter den besiktning som skett kan det konstaterats att såväl lägenheterna som de allmänna utrymmena håller en mycket god standard och att fastigheten ger ett gediget och välskött intryck. Den gällande normhyran för lägenheterna före prövningen ligger på ca 1 437-1 493 kr/kvm/år (avser 2011 års hyra). Med normhyra avses hyran per kvm och år för en lägenhet om 3 rum och kök, 77 kvm, enligt det på bostadshyresmarknaden tillämpade systemet med relativa hyror (SABO- modellen med färdigställda lägenheter från 1991).
De av hyresgästerna åberopade jämförelselägenheterna visar alla stora likheter med prövningslägenheterna på Stewart Plan 6. De ligger alla geografiskt inom ett område som är likvärdigt enligt May uppfattning (B-läge). Samtliga fastigheter utom en (Glaven 7 på S:t Göransgatan) är byggda mellan åren 1935 och 1942 och ombyggda 2009-2012. Planlösningarna är i huvudsak likartade. Detsamma gäller standard i kök och badrum samt tvättstugor. Fastigheten på Stewart Plan 6 har dock en något högre standard i köken. Samtliga jämförelselägenheter ger ett välskött intryck när det gäller såväl enskilda lägenheter som gemensamma utrymmen. Vissa skillnader mot prövningsfastigheten finns ändå. I fastigheten Drakdödaren 1 är ombyggnaden inte lika omfattande, t.ex. är inte radiatorerna bytta. Normhyran för de jämförelselägenheter som åberopas till direkt jämförelse ligger mellan 1 369-1 438 kr per kvm/år för år 2012.
De av Francis åberopade fastigheterna på Ruddammsbacken och Roslagsbacken är byggda i början på 1990-talet. Planlösningar gjordes vid den tiden på annat sätt och lägenheterna ger ett betydligt öppnare intryck. Såväl kök, badrum som balkonger är större. Fastigheterna har som bakgrundsmaterial ett begränsat värde.
När det gäller den närmare jämförelsen mellan olika lägenheter antecknas följande.
På Stewart Plan 6 finns huvudsakligen lägenheter om ett rum och kök (29-38 kvm), en enstaka lägenhet på ett rum och kök (41 kvm), några lägenheter på två rum och kök (39 och 58 kvm) samt en trerumslägenhet (71 kvm).
Som hyresnämnden ovan angett är likheterna i fråga om användningssätt och modernitetsgrad stor mellan prövningslägenheter och jämförelselägenheter. För att en direktjämförelse ska kunna ske krävs emellertid också att prövningslägenheter och jämförelselägenheter även ytmässigt motsvarar varandra. I praxis har endast en skillnad på ca fem procents ytavvikelse godtagits.
När det gäller de lägenheter i prövningsfastigheten på ett rum och kök med en yta på mellan 29 och 33 kvm kan det konstateras att det inte finns någon lägenhet i jämförelsematerialet som storleksmässigt ligger inom ramen för vad som kan godtas. Avvikelserna är för stora.
Inte heller för den lägenhet på ett rum och kök, 41 kvm, finns det någon lägenhet med motsvarande antal rum och yta i jämförelsematerialet.
När det däremot gäller prövningslägenheter på ett rum och kök, 36 respektive 38 kvm, finns det i Drakdödaren 1 på Stadshagsplan 1 lägenheter som har en godtagbar ytmässig avvikelse. Lägenheterna skiljer sig ändå åt då ombyggnaden av jämförelsefastigheten är mindre omfattande, radiatorerna inte är utbytta och köksskåpen bara delvis är utbytta. Jämförelselägenheterna saknar dessutom balkonger.
För lägenheter på två rum och kök, 58 kvm, finns det också lägenheter i jämförelsematerialet som även till ytan är godtagbara. För den lägenhet som Francis åberopat i fastigheten Drakdödaren 1 på Stadshagsplan 5 gäller samma avvikelser som angetts ovan. En jämförelselägenhet i Nattvardsbarnen 1 på Stagneliusvägen 41 har en möblerbar hall vilket medför en delvis annan planlösning.
På Stagneliusvägen 41 finns även en lägenhet som är ytmässigt jämförbar med de lägenheter på två rum och kök, 39 kvm, som finns på Stewart Plan 6. Viss skillnad beträffande planlösningen finns dock.
När det slutligen gäller den prövningslägenhet på tre rum och kök, 71 kvm, som är en sammanslagning av två mindre lägenheter anser nämnden att skillnaderna i planlösningar mellan prövnings- och jämförelselägenheterna är för stora för att direktjämförelse ska kunna göras.
Redovisade skillnader mellan prövningslägenheter och jämförelselägenheter begränsar möjligheterna till direktjämförelse. Hyresnämnden blir därmed tvungen att göra en allmän skälighetsbedömning där iakttagelserna vid besiktningen av även det åberopade jämförelsematerialet ändå får viss betydelse. När det gäller hyresnivåerna kan det konstateras att prövningslägenheterna redan för 2011 ligger på en högre nivå än hyrorna i jämförelselägenheterna för 2012. Hyresnämnden anser visserligen att fastigheten på Stewart Plan 6 håller en något högre standard än övriga fastigheter vilket berättigar till en viss hyresskillnad men att skillnaderna inte är så stora att de motiverar den begärda hyran. Även genom den medgivna hyreshöjningen på 2,3 procent kommer skillnaderna i förhållande till jämförelsematerialet att bestå. Dessutom anser hyresnämnden att det inom bruksvärdessystemet finns en möjlighet att differentiera hyrorna på grund av bostadens läge inom huset. Eftersom det med hänsyn till såväl ljusförhållanden som utsikt kan bedömas ha ett högre bruksvärde ju högre upp i huset man bor, bör ett tillägg för detta göras. Tillägget bör bestämmas så att det blir högre ju högre upp lägenheten ligger i huset. För lägenheter på bottenvåningen blir det inget tillägg men för lägenheter en trappa upp tillkommer då ett månatligt tillägg på 40 kr, för lägenheter två trappor upp blir tillägget 80 kr etc. För lägenheterna på femte våningen blir tillägget därmed 200 kr. Skälig hyra för respektive lägenhet ska därför fastställas till i tabell angivna belopp.
Det saknas anledning att bestämma att avbetalning ska ske då hyresgästerna betalat a conto hyra.
Hyresnämnden fastställer att hyrorna från den 1 januari 2012 ska ändras i enlighet med hyresgästernas medgivande om en höjning om 2,3 procent samt eventuellt tillägg för respektive lägenhets läge i huset.
Wåhlin Fastigheter AB (Francis) överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden samt anförde bl.a. följande. De jämförelseobjekt som hyresgästerna har åberopat kan inte användas för bruksvärdeprövning eftersom effekterna av tidigare lydelse av 12 kap. 55 § jordabalken, att endast objekt i allmännyttiga bostadsföretags bestånd fick användas vid en jämförelse, dröjer kvar. Dessa hyror har inte bestämts utifrån affärsmässiga principer. En jämförelse med dessa objekt strider därför mot EU-rätten. De yrkade hyrorna har beräknats utifrån bruksvärdefaktorerna enligt Stockholmsmodellen. Francis har kontrollräknat hyrorna i de åberopade objekten i kvarteret Ruddammen och det visar sig att hyressättningen i dessa objekt överensstämmer med Stockholmsmodellen. Om man endast omfördelar hyrorna i Storstockholmsområdet skulle det bli märkliga konsekvenser. I en kommun kan ett bestånd ligga i utkanten och hyrorna sänks medan ett i övrigt jämförbart bestånd i grannkommunen ett litet stycke bort kan anses ligga centralt varpå hyrorna höjs där. Detta hämmar bostadsbyggandet och ger orättvisa hyror. Hyrorna ska spegla efterfrågan hos hyresgästerna innebärande att ett efterfrågeöverskott ska påverka hyran. Läget har stor betydelse för efterfrågan. För att få en uppfattning om lägets betydelse kan en jämförelse göras mellan bostadsköernas längd i olika områden. Om hyresnämnden och hovrätten anser sig förhindrade att väga in de faktorer som hyresmarknadens parter varit ense om och som avspeglas i Stockholmsmodellen innebär det att Hyresgästföreningen har veto och kan dra fördelar av att stranda förhandlingar.
J.A., Sanchez, A.B., I.B., M.D., V.K., U.L., P.L., Cantrell, H.E.N., J.N., K.S., B.H.S. och M.S. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras och anförde bl.a. följande. De av Francis åberopade jämförelseobjekten i Ruddammen är inte jämförbara med prövningslägenheterna. De skiljer sig åt beträffande byggnadsår, byggnadssätt och standard. Fastigheterna i Ruddammen är typiska 90-talsfastigheter uppbyggda kring en innergård. De kommunala bostadsbolagen har under lång tid tillämpat affärsmässiga principer i sin förvaltning eftersom de har haft ett avkastningskrav. De har inte omfattats av den självkostnadsprincip som återfinns i kommunallagen. Hyresgästernas jämförelsematerial kan användas vid prövningen och det saknar betydelse om förhandlingsöverenskommelsen för dessa fastigheter har träffats före eller efter lagändringen den 1 januari 2011. Hyresnämndens beslut strider inte mot EU-rätten. Hyresgästerna värderar inte läget högst utan det framgår av enkätundersökningar att det är trygghet som värderas högst. Stockholmsmodellen kan inte ligga till grund för prövningen i detta mål eftersom hyresmarknadens parter inte har poängsatt bruksvärdefaktorerna i modellen. Det finns ingen överenskommelse om Stockholmsmodellen.
M.B., T.G., E.H.M., L.J., S.K., S.L., M.R., M.R., L.S., M.S., och K.Å. hördes inte av.
Hovrätten (hovrättsråden Lewis och Gonzales, referent, samt adjungerade ledamoten Dominguez) anförde i beslut den 2 maj 2014 följande.
Om det uppstår tvist om hyran för en bostadslägenhet ska hyran bestämmas med ledning av det s.k. bruksvärdesystemet. När en lägenhets bruksvärde ska bestämmas är jämförelser med hyran för andra lägenheter avgörande. Enligt 12 kap. 55 § jordabalken ska hyran vid tvist fastställas till skäligt belopp. Utgångspunkten vid denna bedömning är att likvärdiga lägenheter ska ha likvärdig hyra. Hyran är vid en sådan prövning inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska, för hyrestvister som inletts från den 1 januari 2011, främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen.
En lägenhets bruksvärde bestäms bl.a. av lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Utöver lägenhetens egentliga beskaffenhet kan också vad som ges beteckningen förmåner, knutna till lägenheten eller fastigheten, påverka bruksvärdet. Hit hör t.ex. hiss, tvättstuga, god fastighetsservice, lekplats och garage. Slutligen kan faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverka bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar eller behov beaktas. (Jfr prop. 1983/84:137 s. 72 och 2009/10:185 s. 67.)
Utgångspunkten i 12 kap. 55 § jordabalken är att hyra ska bestämmas efter en jämförelse med hyran för lägenheter på samma ort. I förarbetena till lagrummet uttalade emellertid föredragande statsrådet (prop. 1983/84:137 s. 78) att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om jämförelsematerial helt saknas på orten och förhållandena på den andra orten i övrigt förefaller likvärdiga, när hyresnämnden vid en allmän skälighetsbedömning har att bestämma skälig hyra för aktuella lägenheter. Denna syn på tillämpningen av ortsbegreppet har Svea hovrätt gått ifrån i några avgöranden (se t.ex. hovrättens beslut den 19 mars 2008 i mål nr ÖH 2041-07 och beslut den 16 februari 2011 i mål nr ÖH 7217-09). I dessa avgöranden har hovrätten uttalat att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns. I sammanhanget kan läggas till att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen.
Mot bakgrund av att processen i hyresmål är dispositiv ligger det också i linje med allmänna processrättsliga principer att det står part fritt att åberopa den bevisning som parten önskar, allt så länge bevisningen kan anses vara relevant. (Se RH 2013:3.)
Francis har anfört att hyresgästernas efterfrågan på lägenheter och därmed lägenhetens geografiska läge ska ges en större betydelse vid bedömningen av hyrorna. Francis har hävdat att parterna på hyresmarknaden har accepterat att läget ska påverka hyresnivån eftersom de är överens om kriterierna i Stockholmsmodellen samt att det skulle strida mot EU-rätten att inte tillmäta läget självständig betydelse eftersom förhandlingsöverenskommelser hos privata hyresvärdar fortfarande präglas av att hyror före lagändringen endast fick jämföras med förhandlade hyror för de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter.
Betydelsen av lägenhetens geografiska läge för bruksvärdebedömningen och frågan om de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll var förenlig med EU-rättens konkurrens- och statsstödsregler var båda föremål för överväganden i regeringens proposition 2009/10:185. Francis har anfört att regeringen i propositionen gjort uttalanden som ger stöd för uppfattningen att det geografiska läget ska ges större inverkan på hyran.
Regeringen har i propositionen 2009/10:185 hänvisat till den utredning som föregick lagförslagen (EU, allmännyttan och hyrorna, SOU 2008:38). Utredningen konstaterade att en lägenhets geografiska läge inte överallt har tillmätts tillräcklig betydelse i de kollektiva förhandlingarna och att det därför fanns orter där hyresstrukturen inte återspeglar hyresgästernas värderingar. Utredningen lämnade förslag om att lagtexten skulle preciseras så att det skulle framgå att det avgörande vid bedömningen av bruksvärdet ska vara hyresgästernas värderingar samt att hänsyn ska tas bl.a. till lägenhetens storlek, standard, planlösning och geografiska läge. Vidare föreslogs att påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott ska kunna leda till högre hyror och påtagliga och varaktiga efterfrågeunderskott ska kunna leda till lägre hyror (se a. prop. s. 67 f.). Denna precisering kom dock inte att föras in i 12 kap. 55 § jordabalken. Utredningen hade uppmärksammat det arbete som pågick på flera håll i landet med att se över hyresstrukturerna inom ramen för det kollektiva förhandlingssystemet, och att bl.a. läget gavs en ökad betydelse i de modeller som tagits fram på olika orter. Hyresmarknadens parter i Malmö, Göteborg, Umeå, Linköping och Norrköping nämndes som exempel på orter som har tagit fram modeller för vilka egenskaper hos en lägenhet som ska påverka hyran. Flera remissinstanser hade också påpekat att ett statligt ingripande på området skulle äventyra intresset av att gå vidare med detta arbete. Regeringen anförde i propositionen att en korrekt satt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i boendet och att det fanns goda skäl att anta att motiverade förändringar även fortsättningsvis skulle åstadkommas av hyresmarknadens parter.
Regeringen anförde vidare (a. prop. s. 67) att bruksvärdesystemet innebär att hyrorna ska sättas utifrån hur hyresgästerna värderar olika faktorer i boendet och upprepade de faktorer som anförts i propositionen 1983/84:137 (s. 72), vilka återgetts ovan. Regeringen - som underströk att ansvaret för hyressättningen även framdeles bör ligga på de lokala parterna på hyresmarknaden - avstod från att uttala sig om vilken eller vilka faktorer som skulle ges större tyngd än andra faktorer vid bestämmandet av bruksvärdet.
Den enda lagändring som genomfördes från den 1 januari 2011 när det gäller bruksvärdebedömningen var att det främst var hyran för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen som skulle beaktas när skälig hyra bestäms. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll kom därmed att falla bort. Om hyresvärd och hyresgäst inte kommer överens om hyran är hyresnämnd och hovrätten enligt lagen fortfarande hänvisad till att göra jämförelse främst med förhandlade hyror, innebärande att även hyror i det privata beståndet numera ska beaktas. Därvid kan domstolen i och för sig nu som tidigare bortse från jämförelselägenheter om dessa inte är korrekt prissatta (jfr prop. 2009/10:185 s. 65 f., prop. 1974:150 s. 471 och RH 1999:90). För den händelse en hyresnämnd skulle anse att hyran för ett åberopat jämförelseobjekt inte är korrekt i det att det geografiska läget inte har beaktats tillräckligt, skulle det vara möjligt för hyresnämnden att bortse från det jämförelseobjektet. En skälighetsbedömning omfattar emellertid en helhetsbedömning av de olika faktorer som påverkar hyran och en enskild faktor kan i en sådan värdering enligt hovrättens mening inte ges ett pris i kronor och ören, dvs. en enskild faktor har inte självständig betydelse för hyressättningen. Det geografiska läget ingår som en faktor i bedömningen. Att detta även tidigare beaktats framgår bl.a. av rättsfallet RBD 1991:8. En skälighetsbedömning måste således ha sin utgångspunkt i en jämförelse med jämförelsematerial, bakgrundsmaterial eller hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten. I skälighetsbedömningen är sådant som längden på köerna av bostadssökande av underordnad betydelse. Däremot är hyresmarknadens parter fria att i förhandlingsöverenskommelse ge vissa faktorer ett särskilt värde eller pris eller att låta vissa faktorer ha direkt betydelse för hyressättningen utan att närmare precisera dessa till belopp. När hyresmarknadens parter inte kan komma överens ankommer det på hyresnämnd och hovrätten att bestämma skälig hyra. Vid den bedömningen är det avgörande om hyran totalt sett vid en prövning enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 § jordabalken kan anses skälig. Huruvida parterna i den strandade förhandlingen har utgått från någon viss modell eller inte saknar betydelse i detta sammanhang.
När det gäller frågan om hyresnämnd och hovrätten på grund av EU:s konkurrensregler eller statsstödsregler skulle nödgas bortse från jämförelsematerialet och tillämpa en friare hyressättningsmodell liknande Stockholmsmodellen gör hovrätten följande bedömning. I lagstiftningsärendet prop. 2009/10:185 framfördes en farhåga om att de kommunala bostadsföretagens dominerande ställning som aktör på marknaden i hyressättningsärenden kunde strida mot EU:s konkurrensrättsliga regler. Av den anledningen genomfördes två förändringar. Dels skulle jämförelse få ske även med förhandlade hyror i privata bostadsföretag, dels ställdes det krav på att de kommunala bostadsföretagen skulle bedriva sin verksamhet affärsmässigt. Som exempel kan nämnas att hyresnämnden i rättsfallet RH 1999:90 hade uteslutit hyrorna i en fastighet och ansett att de inte heller kunde ligga till grund för bedömningen av skäliga hyror för prövningsfastigheten eftersom det kunde ifrågasättas om hyran i jämförelsefastigheten var korrekt satt med beaktande av självkostnadsprincipen. Hovrätten lämnade överklagandet utan bifall och konstaterade att ordalydelsen i 12 kap. 55 § jordabalken inte hindrar hyresnämnd eller hovrätten från att vid fastställande av skälig hyra bortse från underprissatta jämförelseobjekt. Enligt hovrättens mening kan underprissättning i jämförelsematerial som ägs av kommunala bostadsföretag komma i konflikt med EU:s konkurrensrättsliga regler eller EU:s statsstödsregler. Lagstiftaren har - för att komma till rätta med denna tveksamhet i förhållande till EU-rätten - genom ändringarna i 12 kap. 55 § jordabalken, som trädde i kraft den 1 januari 2011, uttalat att jämförelse numera får ske med förhandlade hyror oavsett om jämförelselägenheterna är i privat eller kommunal ägo. I den mån jämförelsematerialet skulle visa sig underprissatt har hyresnämnd och hovrätten möjlighet att bortse från jämförelsematerialet. Att hyresgästernas värderingar av det geografiska läget och att betydelsen av det geografiska läget ännu inte har fått fullt genomslag i förhandlade hyror medför, enligt hovrättens mening, inte att den svenska lagstiftningen inte stämmer överens med EU:s regelverk. Som ovan konstaterats omfattar skälighetsbedömningen en helhetsbedömning av de olika faktorer som påverkar hyran. Den bedömningen ska ha sin utgångspunkt i en jämförelse med hyror i andra fastigheter och lägesfaktorn är en omständighet som ska vägas in i denna bedömning. För det fall i övrigt i allt väsentligt jämförbara lägenheter i ett område, som åberopas som jämförelseobjekt, skulle ha en hyra som motsvarar eller är högre än hyran i prövningsobjektet, som har ett läge som får anses mer attraktivt än jämförelseobjektet, skulle hyresnämnd och hovrätten kunna väga in detta förhållande i skälighetsbedömningen.
Parterna är överens om att ingen lägenhet i det åberopade jämförelsematerialet är direkt jämförbar med prövningslägenheterna. Hovrätten har alltså att - i likhet med hyresnämnden - göra en allmän skälighetsbedömning.
Hyresnämnden har, som det får anses, bestämt hyran efter en allmän skälighetsbedömning enligt 12 kap. 55 § jordabalken grundad på bl.a. iakttagelserna vid sin besiktning av prövningslägenheterna, jämförelselägenheterna och nämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten. Hyresnämnden har varit enig. Enligt hovrättens mening kan inte, av skäl som redogjorts för ovan, en enskild faktor i bruksvärdebedömningen åsättas ett särskilt värde. Hyresnämnden har åsatt läget i huset ett särskilt värde. Läget i huset kan ha betydelse t.ex. för ljusinsläpp. Lägen högre upp i huset kan värderas högre av hyresgäster i allmänhet, särskilt om det finns hiss. Hovrätten utgår från att de av hyresnämnden bestämda hyrorna inte mer än marginellt skulle avvika vid en sammanvägd bedömning där även läget i huset hade beaktats. Det som förekommit i hovrätten motiverar således ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 2 maj 2014.
Mål nr: ÖH 4677-13.
Lagrum: 12 kap. 55 § jordabalken; 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304).
Rättsfall: RBD 1991:8; RH 1999:90; RH 2013:3; Svea hovrätts beslut den 19 mars 2008 i mål nr ÖH 2041-07; Svea hovrätts beslut den 16 februari 2011 i mål nr ÖH 7217-09.
Litteratur: Prop. 1974:150 s. 471; Prop. 1983/84:137 s. 72 och 78; Prop. 2009/10:185 s. 26, 65 f., 67 f. och 96; EU, allmännyttan och hyrorna, SOU 2008:38.