Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
Duran förde vid Eskilstuna tingsrätt den talan mot J.T. och A.A. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Nelson och Ross samt tingsnotarien Martinez) anförde följande i dom den 25 april 2014.
J.T. och A.A. har genom köpekontrakt den 17 juni 2008 och köpebrev den 25 augusti 2008 förvärvat viss mark av R.N. Grundat på köpebrevet erhöll J.T. och A.A. lagfart på hela fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1 (fortsättningsvis Plångsta 1:1). Mellan parterna råder nu tvist beträffande om del av denna fastighet, benämnd Plångsta Fäboda 1:1 2 (fortsättningsvis Plångsta 1:1 2), omfattades av köpet.
Yrkanden m.m.
R.N. har yrkat att tingsrätten ska fastställa att R.N. äger bättre rätt än J.T. och A.A. till ett område om 25 700 kvm av fastigheten Plångsta 1:1, benämnt Plångsta 1:1 2 på karta som bifogades köpekontraktet.
J.T. och A.A. har bestritt käromålet.
R.N.
R.N. har som rättslig grund för käromålet anfört följande. R.N. är rätt ägare till den del av fastigheten Plångsta 1:1 som inte ingick i överlåtelsen till J.T. och A.A. Det föreligger tvist mellan parterna om vem som rätteligen är ägare till viss del av Plångsta 1:1 och denna rättsovisshet länder R.N. till förfång. Förfånget består i att han på grund av den rådande situationen inte kan disponera den del av fastigheten som rätteligen ägs av honom.
J.T. och A.A.
J.T. och A.A. har som rättslig grund för bestridandet anfört följande. Genom köp den 25 augusti 2008 förvärvade J.T. och A.A. hela fastigheten Plångsta 1:1. Något villkor om undantag av viss del har inte avtalats. För det fall köpekontraktets formulering om undantag av en del av fastigheten skulle anses vara partsavsikten vid köpet har Duran genom passivitet accepterat att hela fastigheten förvärvats av J.T. och A.A.
R.N.
Fastigheten Plångsta 1:1 har ägts av R.N. Under våren 2008 ville han sälja en gård på fastigheten och anlitade därför Svensk Fastighetsförmedling, som upprättade ett försäljningsprospekt. Prospektet innehöll bl.a. en karta som visade vilken del av fastigheten som såldes. På kartan angavs även den nya gränsen med rödmarkering och pilar. R.N. och svarandena avtalade att svarandena skulle köpa fastigheten. Ett köpekontrakt upprättades av vilket framgår att säljaren överlät ”Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha”. På en skiss som bifogades köpekontraktet markerades vad som ingick i köpet. Avsikten var att ett område om ca 25 700 kvm, benämnt Plångsta 1:1 2, skulle kvarbli i R.N:s ägo och inte omfattas av köpet. R.N. hade redan den 8 maj 2007 ansökt om avstyckning av denna del av fastigheten hos lantmäteriet.
Den 25 augusti 2008 fullföljdes fastighetsaffären genom att köpebrev utfärdades under medverkan av Svensk Fastighetsförmedling. Köpebrevet undertecknades på banken. Närvarande var R.N., J.T., A.A. och en bankkamrer. Vid tillträdet fördes diskussion om relaxering. Svarandena köpte således Plångsta 1:1, med undantag av den del av fastigheten som skulle avstyckas. R.N. hade dock vid denna tid ingen anledning att påskynda förrättningen eftersom hans planer för det område som skulle avstyckas kunde skjutas på framtiden. Med stöd av köpebrevet erhöll J.T. och A.A. sedermera lagfart på hela fastigheten.
Under början av år 2011 tog R.N. kontakt med lantmäteriet. Han ville påskynda avstyckningsförrättningen eftersom han hade planer för tomten. R.N. fick då beskedet att förrättningen var avslutad. I februari 2011 fick han även handlingarna i ärendet. R.N. försökte då rätta till det han ansåg var ett uppenbart misstag på grund av att lantmäteriet inte haft tillgång till köpekontraktet. Det konstaterades emellertid att lantmäteriet inte kunde ändra beslutet och inte heller hade för avsikt att inhämta kontraktet. Under kontakterna med lantmäteriet undvek R.N. att blanda in J.T. och A.A. eftersom han inte ville att det skulle uppstå någon konflikt. När han insåg att lantmäteriet inte avsåg att vidta några åtgärder tog han emellertid under hösten 2011 kontakt med svarandena. Han talade om för dem att de måste se till att förrättningen kunde fortsätta i enlighet med överenskommelsen, vilket svarandena emellertid inte var intresserade av. Trots upprepade försök kunde han inte förmå J.T. och A.A. att agera i enlighet med vad som hade överenskommits vid köpet.
J.T. och A.A.
Parterna träffades under våren 2008 med anledning av fastighetsförsäljningen. Det var J.T. och A.A. som tog kontakt med R.N. Någon kontakt med mäklare förekom inte från svarandenas sida. De har inte heller tagit del av försäljningsprospektet. Parterna avtalade om ett köp i enlighet med köpekontraktet och kom överens om att köpeskillingen skulle uppgå till 3,1 miljoner kr. I köpekontraktet fanns inga uppgifter om avstyckning eller om kostnaderna för en sådan. Kontraktet hade upprättats av R.N. med hjälp av Svensk Fastighetsförmedling, men mäklaren närvarade inte vid något av parternas möten och inte heller när kontraktet skrevs under.
Redan innan tillträdet bosatte sig J.T. och A.A. på fastigheten och drygt två månader efter att kontraktet skrevs under träffades parterna på en bank för tillträde. R.N. hade med sig köpebrevet, som även det var upprättat av honom. Inte heller vid detta tillfälle var mäklaren närvarande. Det förekom inga diskussioner gällande avstyckning eller relaxering. Det enda som skedde vid mötet var att köpebrevet undertecknades. Banken erhöll säkerhet i hela fastigheten. Någon fastighetsbildningsförrättning skedde inte och J.T. och A.A. beviljades sedermera lagfart på hela fastigheten.
En tid därefter fick J.T. och A.A. en förfrågan från lantmäteriet och i samband härmed erhöll de även en kopia av den ansökan om avstyckning som tidigare hade gjorts av Duran Eftersom J.T. och A.A. inte förstod annat än att de var ägare till hela fastigheten och de inte var intresserade av någon avstyckning återkallade de förrättningen.
Under tiden mellan tillträdet och återkallelsen av förrättningen tog R.N. inte kontakt med J.T. och A.A. Det bestrids att Duran skulle ha vidtalat J.T. Parterna har inte haft någon diskussion om avstyckningen förrän J.T. och A.A. mottog ett brev från R.N:s dåvarande ombud i maj 2012.
På R.N:s begäran har hållits partsförhör under sanningsförsäkran med honom själv. R.N. har som skriftlig bevisning åberopat köpekontrakt, försäljningsprospekt, ansökan om lantmäteriförrättning, lantmäteriets anteckning om förfrågan angående förrättningen från J.T. samt återkallelse av lantmäteriförrättning.
På J.T:s och A.A:s begäran har hållits partsförhör under sanningsförsäkran med J.T. J.T. och A.A. har som skriftlig bevisning åberopat köpebrev.
Tingsrätten konstaterar inledningsvis att det i målet är ostridigt att R.N. genom köpekontrakt den 17 juni 2008 och köpebrev den 25 augusti 2008 överlåtit viss mark till J.T. och A.A. Vidare är ostridigt att J.T. och A.A., grundat på köpebrevet, erhållit lagfart på hela fastigheten Plångsta 1:1. Då emellertid benämningen av det område som var föremål för försäljning formulerats olika i köpekontraktet jämfört med köpebrevet har tvist uppkommit mellan parterna beträffande vilket område köpet avsåg.
I köpekontraktet har överlåtelsen formulerats på följande sätt.
Säljaren överlåter härmed till köparen på nedanstående villkor följande fasta egendom (nedan benämnd fastigheten): Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna.
I köpebrevet har i stället följande formulering använts.
Säljaren överlåter härmed till köparen följande egendom: Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna.
R.N. har gjort gällande att köpet, grundat på formuleringen i köpekontraktet, inte omfattade hela fastigheten, utan att en del därav, benämnd Plångsta 1:1 2, var undantagen från köpet. Detta har emellertid bestritts av J.T. och A.A., som menat att de förvärvat hela fastigheten, inklusive Plångsta 1:1 2. Den i målet aktuella frågan är således vad som gäller beträffande området Plångsta 1:1 2.
Av 4 kap. 1 § JB framgår att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåts till köparen. Om köp har slutits och därefter ett köpebrev upprättas äger 1 § tillämpning även i fråga om den senare handlingen. Vidare följer av 4 kap. 6 § JB att om förvärvets fullbordan eller bestånd, enligt köpehandlingen, gjorts beroende av villkor och det därefter upprättas ett köpebrev, villkoret måste tas med även i köpebrevet för att vara giltigt.
Det kan konstateras att såväl köpekontraktet som köpebrevet i det aktuella fallet uppfyller formkraven och därmed är formellt giltiga. Formuleringen att det endast var en del av fastigheten som överläts finns emellertid endast upptagen i köpekontraktet och fråga uppkommer därmed om denna del av avtalet kan anses utgöra ett sådant villkor som enligt 4 kap. 6 § JB måste upprepas i köpebrevet för att inte upphöra att gälla.
Tingsrätten finner härvid att formuleringen i kontraktet, dvs. att säljaren överlät del av fastigheten, sett till dess ordalydelse tar sikte på vad försäljningen avsåg. R.N. har förvisso anfört att innebörden av formuleringen var att lantmäteriförrättning för det undantagna området var sökt och att avstyckning sedermera skulle ske. Att köpets fullbordan eller bestånd med anledning härav skulle vara beroende av någon omständighet, exempelvis en framtida avstyckning, framgår emellertid inte. Formuleringen kan därmed inte anses utgöra ett sådant villkor som enligt jordabalkens bestämmelser måste upprepas i köpebrevet för att vara giltigt.
HD har i mål NJA 1982 s. 691 prövat frågan om vilken av köpehandlingarna som vid försäljning av tomträtt skulle äga företräde, då köpeskillingen angetts olika i köpekontraktet respektive köpebrevet. Domstolen konstaterade att enbart den omständigheten att köpebrevet upptog en annan köpeskilling än vad som följde av köpekontraktets bestämmelser inte betog köpebrevet dess verkan som giltig köpehandling mellan parterna. Med hänsyn därtill och till att köpebrevet upprättats senare än köpekontraktet skulle köpebrevet vara att uppfatta som en slutgiltig uppgörelse mellan parterna angående köpeskillingen, såvida inte särskilda skäl förelåg att tillägga köpebrevet annan innebörd eller att anse det ogiltigt. Sammantaget ansågs säljaren bunden av köpebrevet enligt dess ordalydelse.
Med beaktande härav finner tingsrätten beträffande det aktuella förvärvet att det måste finnas särskilda skäl för att inte låta köpebrevet gälla framför köpekontraktet. Avgörande blir därmed om det föreligger någon omständighet som skulle kunna medföra att köpekontraktet ska gälla, trots att parterna därefter upprättat ett köpebrev med en annan lydelse. Såvitt avser bedömningen i denna del kan konstateras att parterna är överens om att det var R.N. som, med hjälp av Svensk Fastighetsförmedling, upprättade köpehandlingarna. Inför överlåtelsen hade han förklarat för mäklaren att en del av fastigheten skulle styckas av och att försäljningen inte fick medföra några problem med förrättningen. J.T. och A.A. träffade emellertid aldrig mäklaren, utan hade endast kontakt med Jimenez och A.A. har även bestritt att de skulle ha fått del av det försäljningsprospekt som enligt Duran visade att det endast var del av fastigheten som var till salu. Av betydelse blir därmed vad som vid överlåtelsen och tillträdet diskuterades mellan Duran och J.T. och A.A. beträffande köpets omfattning.
R.N. har uppgett att han vid överlåtelsen var noga med att det var 13 hektar som försåldes och att det mellan parterna inte var någon tvekan om att det endast var Plångsta 1:1 1 som omfattades av köpet. J.T. har uppgett att Duran visserligen nämnde att han tänkte behålla en del av fastigheten, men att samtalet dem emellan främst handlade om det stall som skulle uppföras på fastigheten. Inte heller talades det, enligt J.T., om vem som skulle stå för avstyckningskostnader. Vidare har Duran uppgett att han vid tillträdet nämnde för bankkamreren att tomten som skulle relaxeras inte skulle vara med i panten. J.T. har emellertid hävdat att det vid nämnda tillfälle inte var tal om området Plångsta 1:1 2 eller om relaxering.
Parterna har lämnat olika uppgifter om vad som diskuterades mellan dem vid överlåtelsen och vid tillträdet rörande området Plångsta 1:1 2. Då det saknas anledning att sätta mer tilltro till en part än den andra kan det därmed inte anses visat att frågan om avstyckning behandlades. Vidare finner tingsrätten att det inte framkommit någon omständighet som tyder på att J.T. och A.A. borde ha anat att köpebrevet kunde ha varit oriktigt. Det förefaller snarare naturligt att de, som ovana fastighetsköpare, förlitade sig på att de handlingar som upprättats av den mer erfarne R.N. var korrekt formulerade.
Till följd av det sagda saknas det enligt tingsrättens mening grund för att inte anse att innehållet i köpebrevet överensstämmer med parternas överenskommelse. Tingsrätten finner därmed inte att Duran har kunnat styrka att parterna avtalat om att något område av fastigheten inte skulle ingå i köpet. Käromålet ska därmed ogillas.
Käromålet ogillas.
R.N. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle fastställa att han ägde bättre rätt än J.T. och A.A. till ett område om 25 700 kvm av fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, benämnt Plångsta 1:1 2 på kartskiss som bifogats köpekontraktet.
J.T. och A.A. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättslagmannen Daugherty och tf. hovrättsassessorn Stark) anförde följande i dom den 6 mars 2015.
R.N. överlät genom köpekontrakt den 17 juni 2008 och köpebrev den 25 augusti 2008 fast egendom till J.T. och A.A.
I köpekontraktet formulerades objektet för överlåtelsen såsom ”Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna”. I den bifogade kartskissen hade ett område ringats in och benämnts Plångsta Fäboda 1:1 1. Den återstående delen, en utäga, hade på kartskissen benämnts Plångsta Fäboda 1:1 2. I köpebrevet formulerades köpeobjektet såsom ”Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna”.
Innan köpekontraktet undertecknades hade Duran till Lantmäteriet ansökt om avstyckning av utägan.
På grund av köpebrevet erhöll J.T. och A.A. lagfart till hela fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1. Sedan Lantmäteriet år 2010 kontaktat J.T. och A.A. om avstyckningsärendet återkallade de ärendet. Efter en kontakt med Lantmäteriet år 2011 fick Duran reda på att avstyckningsärendet hade återkallats.
R.N. har gjort gällande att köpet inte omfattade utägan till fastigheten och att han således har bättre rätt till den än J.T. och A.A., vilka bestritt detta och menat att köpet avsåg hela fastigheten.
Enligt ordalydelsen avser köpekontraktet en del av fastigheten, enligt bifogad kartskiss, medan köpebrevet avser hela fastigheten. Ordalydelserna i köpekontraktet och köpebrevet skiljer sig således åt avseende köpeobjektet.
Såväl köpekontraktet som köpebrevet uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § JB och är alltså båda i och för sig giltiga köpehandlingar. Hovrätten konstaterar att det inte är fråga om något s.k. svävarvillkor som måste upprepas i köpebrev för att gälla, eller ens ett villkor i egentlig mening, utan vad som är köpeobjektet. Bestämmelserna om villkor som behöver upprepas i köpebrev för att gälla är alltså inte tillämpliga.
När innehållet i köpekontraktet och köpebrevet skiljer sig åt får normalt köpebrevet, som utfärdas efter köpekontraktet, anses ha försteg framför köpekontraktet som bevis för parternas slutgiltiga avtal och den som påstår motsatsen anses ha bevisbördan för att det som framgår av köpekontraktet ska gälla (se NJA 1982 s. 691). Det är alltså R.N. som ska bevisa att parterna avtalat att del av fastigheten Plångsta 1:1 inte ingick i köpet.
Hovrätten konstaterar, i likhet med tingsrätten, att parterna har lämnat olika uppgifter om vad de uppfattade om diskussionerna mellan dem inför förvärvet av fastigheten. R.N. har bl.a. uppgett att han talade om för köparna att han skulle behålla en del av fastigheten, att han för köparna på plats pekade ut gränserna för den del som skulle säljas, att den del som skulle säljas mätte ca 13 ha samt att den till köpekontraktet bifogade kartskissen visades för köparna. J.T. har uppgett att Duran visserligen nämnde att han tänkte behålla det område som benämndes Plångsta 1:1 2 men att inget sades om huruvida lantmäteriförrättning var sökt eller om kostnaderna för en sådan förrättning. Enligt J.T. handlade diskussionen främst om ett stall som Duran skulle bygga på fastigheten för deras räkning. Något närmare om fastighetens gränser diskuterades inte. Hovrätten konstaterar vidare att det i köpekontraktet, vilket upprättades av mäklare på uppdrag av Duran, inte heller nämns något om att en ansökan om avstyckning gjorts eller hur kostnaderna för en sådan förrättning skulle fördelas.
Hovrätten ifrågasätter inte att R.N:s avsikt var att en del av fastigheten inte skulle ingå i köpet. Det går däremot inte att dra slutsatsen utifrån J.T:s uppgifter att J.T. och A.A. har uppfattat det på samma sätt. Inte heller omständigheterna i övrigt ger stöd för R.N:s uppfattning. R.N. har därmed inte kunnat visa att parternas gemensamma avsikt har varit annan än vad som framgår av köpebrevet. R.N:s talan ska därför lämnas utan bifall och tingsrättens dom ska fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Hovrättsråden French och Coleman var av skiljaktig mening och ansåg att de tre sista styckena i domen skulle bytas ut mot följande.
Parterna har uppgett följande i frågan om vad som sades före undertecknandet av köpekontraktet. R.N. har uppgett att han talade om för köparna att han skulle behålla en del av fastigheten, att han för köparna på plats pekade ut gränserna för den del som skulle säljas samt att han poängterade att området som skulle säljas mätte ca 13 ha. Han har vidare uppgett att kartan, som ringar in den del av fastigheten som var till salu, visades för köparna och var bifogad till köpekontraktet. J.T. har uppgett att Duran sa att ”den här tänkte jag behålla” med syftning på utägan och att man inte talade mer om den saken. Han har vidgått att kartan över fastigheten som köpekontraktet hänvisar till fanns med som bilaga till kontraktet, att han och A.A. tittade på den och att han läste kontraktet. Vid köpekontraktets undertecknande stod det alltså klart att den gemensamma partsavsikten var att utägan inte skulle ingå och att köpet omfattade ca 13 ha.
Parterna är vidare överens om att man i samband köpebrevets undertecknande på banken inte sinsemellan särskilt tog upp frågan om vad köpet avsåg. R.N., som hade med sig köpebrevet, har uppgett att han utgick från att det som stod i kontraktet skulle gälla och att köpebrevet endast fungerade som ett kvitto på betalningen. J.T. har uppgett att han inte närmare kände till förfarandet med köpebrev och att han litade på att det ”sköttes bra från R.N:s sida”. J.T. tycks således inte vid det tillfället ha reflekterat över lydelsen i köpebrevet eller att köpet skulle avse något annat än vad parterna kommit överens om enligt köpekontraktet. Om J.T. och A.A. när de undertecknade köpebrevet reflekterade över dess lydelse i förhållande till köpekontraktet, synes det för övrigt ligga närmare till hands för dem att anta att utägan redan hade avstyckats än att anta att den ingick i köpet, mot bakgrund av att de var införstådda med vad köpekontraktet avsåg.
Såvitt framkommit har J.T. och A.A. inte heller efter köpet på något sätt aktivt hävdat att utägan ingick i köpet förrän de hösten 2010 återkallade den av R.N. gjorda ansökningen om avstyckning. De hade då några månader tidigare i egenskap av registrerade ägare till utägan fått ett brev av Lantmäteriet med anledning av den då ännu pågående förrättningen och därefter hos Lantmäteriet efterhört förutsättningarna för att återkalla ansökan. J.T. och A.A. har alltså, såvitt framkommit, inte gjort anspråk på utägan förrän de genom Lantmäteriet fått uppgiften att de var registrerade som ägare till den. Det kan härvid nämnas att registreringen i sig inte har någon betydelse för rättsläget mellan köpare och säljare.
J.T. och A.A. har i hovrätten gjort gällande att R.N:s passivitet i frågan visar att avsikten var att utägan skulle ingå i köpet. R.N. fick våren 2011 reda på att J.T. och A.A. antecknats som ägare också till utägan. Enligt egen uppgift tog han upp saken med köparna under hösten 2011 och vidare genom sitt ombud våren 2012. Han har därvid uppgett att han under tiden försökte få Lantmäteriet att med stöd av köpekontraktet ta upp ärendet på nytt och att han med tanke på grannsämjan drog sig för att diskutera saken med J.T. och A.A. Betydelsen av att R.N. dröjt med att ta upp saken får ses mot bakgrund av att det då inte pågick några ärenden, att marken inte nyttjades för annat ändamål än att Duran slog vall och tog väg över den samt att det inte heller annars tycks ha funnits någon särskild omständighet som fordrade en snabbare reaktion från R.N:s sida. Den tidsutdräkt det här varit fråga om kan inte tillmätas någon betydelse i sammanhanget.
Inte heller senare inträffade omständigheter pekar alltså på att partsviljan vid köpetillfället varit en annan än den som kom till uttryck i köpekontraktet. Enligt vår mening har således framkommit att den gemensamma partsavsikten vid köpet, trots lydelsen i köpebrevet, var att utägan inte skulle ingå i köpet.
J.T. och A.A. har som en särskild grund för bestridandet anfört att R.N. i vart fall genom passivitet accepterat att hela fastigheten förvärvats av J.T. och A.A.
R.N. har grundat sin talan i målet på äganderätt. En sådan rätt till fast egendom kan utsläckas på grund av passivitet gentemot exempelvis en förvärvare, om denne har erhållit lagfart och hävdat egendomen med äganderättsanspråk under en följd av 20 år (16 kap. 1 § JB). Den tidsutdräkt som lagts R.N. till last kan inte i sig föranleda att utägan kan anses ha förvärvats av J.T. och A.A. på grund av passivitet.
Enligt vår mening ska således R.N:s talan bifallas och tingsrättens dom ändras på så sätt.
R.N. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa att han hade bättre rätt än A.A. och J.T. till det område om 25 700 kvadratmeter av fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1 som benämns 1:1 2 på den kartskiss som är bifogad köpekontraktet den 17 juni 2008.
A.A. och J.T. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Torres, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Genom köpekontrakt den 17 juni 2008 och köpebrev den 25 augusti 2008 överlät Duran viss mark till J.T. och A.A.
I köpekontraktet formuleras överlåtelsen på följande sätt.
Säljaren överlåter härmed till köparen på nedanstående villkor följande fasta egendom (nedan benämnd fastigheten): Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna.
I köpebrevet har i stället följande formulering använts.
Säljaren överlåter härmed till köparen följande egendom: Fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, Plångsta Fäboda 1, 635 04 Eskilstuna.
Med stöd av köpebrevet ansökte och beviljades A.A. och J.T. lagfart på hela fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1.
R.N. har gjort gällande att parterna avtalat om överlåtelse av fastigheten i enlighet med köpekontraktet, d.v.s. med undantag för det område som närmare framgår av den till köpekontraktet bifogade kartskissen.
A.A. och J.T. har gjort gällande att parterna avtalat om köp av hela fastigheten, i enlighet med köpebrevet. A.A. och J.T. har som alternativ grund gjort gällande att för det fall köpekontraktets formulering om undantag av en del av fastigheten skulle anses vara partsavsikten vid köpet har Duran genom passivitet accepterat att hela fastigheten förvärvats av A.A. och J.T.
Enligt 4 kap. 1 § första stycket JB gäller att köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som skrivs under av köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskillingen och en förklaring att egendomen överlåts på köparen. Ett köp som inte uppfyller formföreskrifterna är enligt bestämmelsens tredje stycke ogiltigt.
Formkraven innebär att det av köpehandlingen måste framgå vilken fastighet eller vilket område som överlåtelsen avser (se prop. 1970:120 B 1 s. 150). Vid överlåtelse av del av fastighet är det tillräckligt att det till avtalet bifogas en karta med området utmärkt eller att gränserna på annat sätt beskrivs på ett tydligt sätt (se rättsfallen NJA 1986 s. 366 och NJA 1995 s. 178).
Om formföreskrifterna i och för sig är uppfyllda men oklarhet råder beträffande någon av uppgifterna som omfattas av formkravet, leder inte det till att avtalet blir ogiltigt, om oklarheten kan avhjälpas genom en tolkning av vad parterna avtalat.
Den allmänna utgångspunkten vid avtalstolkning är primärt att söka utröna vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet. Om en gemensam partsavsikt inte kan utrönas får i stället tolkningen göras utifrån mer objektiva faktorer. Först i sista hand, när resultatet varken utmynnar i ett klargörande av en gemensam partsavsikt eller att ett objektivt avtalsinnehåll kan fastställas, har man att falla tillbaka på andra mer generella tolkningsprinciper, såsom den s.k. oklarhetsregeln (jfr rättsfallet NJA 2001 s. 750).
Utöver avtalets ordalydelse har diskussioner som förts i samband med avtalsförhandlingarna särskild betydelse för att fastställa vad parterna avsett vid avtalsslutet (se rättsfallet NJA 2014 s. 960). Omständigheter som inträffat efter att parterna ingått ett bindande avtal saknar i princip betydelse för att fastställa avtalsinnehållet men kan i vissa fall tillsammans med övriga omständigheter belysa vad parterna avsett i samband med att avtalet slöts.
Tolkningen av ett avtal om fastighetsköp måste därtill ske med beaktande av jordabalkens systematik för hur sådana avtal ingås. Av särskild betydelse i det här sammanhanget är på vilket sätt och vid vilken tidpunkt avtalsbundenhet uppstår vid fastighetsöverlåtelser.
Om köpehandling som iakttagit formkraven enligt 4 kap. 1 § första stycket JB har upprättats och skrivits under av köparen och säljaren, har parterna träffat ett bindande avtal om fastighetsöverlåtelse (jfr rättsfallet NJA 2012 s. 1095).
Vid bruk av dubbla köpehandlingar, vanligtvis benämnda som köpekontrakt och köpebrev, gäller enligt 4 kap. 2 § JB de grundläggande formkraven enligt 1 § första stycket även den senare handlingen, köpebrevet. Om köpekontraktet uppfyller formkraven men köpebrevet brister i formellt hänseende får det dock endast den begränsade effekten att köpebrevet blir utan verkan som köpehandling. Köpet blir därmed inte definitivt, varvid bl.a. följer att köparen inte kan beviljas lagfart. Bristen förtar dock inte verkan av köpekontraktet som bindande rättshandling mellan köpare och säljare.
Om diskrepans råder köpehandlingarna emellan måste man undersöka orsakerna till den och vad den består i. Även om parterna genom köpekontraktet bundit sig till överlåtelsen kan de exempelvis ha avsett att lämna utrymme för att en precisering kring ett visst avtalsvillkor ska ske senare, i samband med att köpebrevet upprättas.
I rättsfallet NJA 1982 s. 691, som rörde överlåtelse av en tomträtt, förelåg en diskrepans mellan köpekontraktet och köpebrevet såvitt avser storleken av köpeskillingen. Denna hade i köpekontraktet angetts preliminärt utifrån en indexmodell och när ett visst utfall enligt indexet förelåg skulle köpebrev upprättas. Bl.a. mot denna bakgrund ansåg HD att köpebrevet var att uppfattas som en slutlig uppgörelse mellan parterna angående köpeskillingen.
Om det inte i köpekontraktet särskilt föreskrivits att något visst villkor ska regleras i samband med att köpebrev ska upprättas eller att köpet på något annat sätt är villkorat, saknas i allmänhet anledning att tillmäta köpebrevet en självständig betydelse för att bestämma avtalets innehåll. Vid bruk av dubbla köpehandlingar får i stället köpekontraktet betraktas som den grundläggande handlingen för att fastställa avtalets innehåll, om inte särskilda skäl talar emot det.
Regler om avtalsbundenhet genom passivitet återfinns bl.a. i 4, 6 andra stycket och 9 §§ avtalslagen. Bestämmelserna är inte tillämpliga för sådana avtal som regleras i 4 kap. JB. Utrymmet för att med stöd av analogier och allmänna avtalsrättsliga principer tillämpa regler om avtalsbundenhet genom passivitet avseende fastighetsöverlåtelser är synnerligen begränsat. För fast egendom gäller i stället att äganderätt genom passivitet kan uppstå enligt vad som i 16 kap. 1 § JB stadgas om hävd.
Köpekontraktets överlåtelseförklaring med hänvisning till den bifogade kartskissen beskriver vilket område som skulle ingå i köpet. Det är inte i övrigt uppställt något villkor, såvitt avser vilken egendom som överlåtelsen omfattar. Sett till köpekontraktets ordalydelse följer således att det omtvistade området inte skulle ingå i köpet. Frågan är då om den gemensamma partsavsikten varit en annan än den köpekontraktet ger uttryck för.
R.N. och J.T. har hörts angående omständigheterna i samband med köpet. De har i vissa avseenden lämnat olika uppgifter om vad som sas innan och i samband med att köpekontraktet skrevs under. Parterna är dock beträffande de diskussioner som fördes om det aktuella området i princip överens, nämligen att Duran talade om för J.T. och A.A. att han avsåg att behålla området. Det har inte framkommit att parterna förde några andra diskussioner specifikt rörande det aktuella området.
Utöver vad som avhandlades i samband med att köpekontraktet upprättades har parterna uppehållit sig vid vissa andra omständigheter kring köpet, exempelvis frågor som rör avstyckningen av det aktuella området. Att parternas avtal inte omfattade en reglering av avstyckningskostnader och att det inte skedde någon relaxation avseende den inteckning som belastade fastigheten talar inte i det här fallet med särskild styrka för att parterna inte avsåg att undanta det aktuella området vid överlåtelsen.
Beträffande omständigheter efter avtalets ingående måste i och för sig köpebrevets ordalydelse tillmätas ett konkret bevisvärde för att den gemensamma partsavsikten varit en annan än den köpekontraktets ordalydelse ger uttryck för. Utöver köpebrevets lydelse har det emellertid inte framkommit någon efterföljande omständighet av särskild tyngd som talar för att så skulle ha varit fallet. Än mindre har det framkommit någon omständighet som tyder på att parterna avsåg att göra en ändring av vad som tidigare avtalats, angående egendomens omfattning. Den omständigheten att frågan om det aktuella området inte alls diskuterades, i tiden mellan att de båda köpehandlingarna upprättades, talar snarare emot en slutsats om att den gemensamma partsviljan varit en annan än den som köpekontraktet ger uttryck för.
Vid en sammanvägning av omständigheterna kring överlåtelsen är bedömningen att det inte framkommit att parterna, angående egendomens omfattning, avsett något annat än vad som framgår av köpekontraktet.
De omständigheter som A.A. och J.T. gjort gällande om R.N:s passivitet är inte sådana att de kan leda till avtalsbundenhet.
Slutsatsen är således att parterna avtalat om överlåtelse av den egendom som framgår av köpekontraktet. R.N:s talan om bättre rätt till det omtvistade området ska således bifallas. -  -  -
Med ändring av hovrättens dom i själva saken fastställer HD att R.N. äger bättre rätt än A.A och J.T. till det område om 25 700 kvadratmeter av fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, som benämns 1:1 2 på den kartskiss som bifogades det mellan parterna upprättade köpekontraktet den 17 juni 2008.
HD (justitieråden Bernard, Moses, Cuevas, Coleman och Graham, referent) meddelade den 5 juli 2016 följande dom.
Genom ett köpekontrakt den 17 juni 2008 överlät Duran fast egendom till A.A. och J.T. I kontraktet angavs att köpet omfattade ”fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1, del av enl. bif. kartskiss ett område om ca 13 Ha”. Den bifogade kartan visade Fäboda 1:1 och de kringliggande fastigheterna. På kartan fanns antecknat ”ca 13 ha” vid den västra delen av Fäboda 1:1 och ”ca 2 ha” vid den östra mindre del av Fäboda 1:1 som ligger som en utäga bortom grannfastigheten.
Enligt köpekontraktet var köpeskillingen 3 100 000 kr, ett belopp som skulle vara slutbetalt på tillträdesdagen. I kontraktet föreskrevs att Duran skulle överlämna ett köpebrev när köpeskillingen var betald.
Ett år tidigare hade Duran ansökt hos Lantmäteriet om att utägan skulle avstyckas. Ärendet var fortfarande aktuellt.
Parterna upprättade sedan den 25 augusti 2008 ett köpebrev, där det angavs att köpeskillingen var helt betald. Som köpeobjekt upptogs nu ”fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1”.
Med stöd av köpebrevet fick A.A. och J.T. lagfart på Plångsta Fäboda 1:1. Sedan de hade kontaktats av Lantmäteriet angående det pågående ärendet om avstyckning av utägan, återkallade de ansökningen och ärendet avslutades.
Eftersom parterna inte kunde enas om huruvida köpet omfattade även utägan, väckte R.N. talan om bättre rätt till den marken. Tingsrätten fann att Duran inte kunde styrka att parterna hade avtalat om att utägan inte skulle ingå i köpet och ogillade därför hans talan. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.
Sedan gammalt används ofta dubbla köpehandlingar vid försäljning av fast egendom. Det vanliga är att parterna först skriver ett köpekontrakt som innehåller alla avtalsvillkoren och att de därefter - när köpeskillingen är betald eller något annat villkor är uppfyllt - upprättar ett köpebrev. Rent praktiskt har förfarandet den betydelsen att säljaren genom att innehålla köpebrevet kan förmå köparen att fullgöra sina åtaganden enligt köpekontraktet.
Sedvänjan med dubbla köpehandlingar kommer till uttryck i de formkrav som enligt jordabalken gäller för köp av fast egendom. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt måste det ingås genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Kontraktet måste innehålla en uppgift om köpeskillingen och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Om det i kontraktet har föreskrivits att ett köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvet har gjorts beroende av att köpeskillingen har betalats. Med en sådan föreskrift i kontraktet kan köparen alltså inte få full lagfart med stöd av endast köpekontraktet. (Se 4 kap. 1 och 5 §§ JB.)
Om ett köp har ingåtts och det därefter ska upprättas ett köpebrev angående förvärvet, ska också köpebrevet underskrivas av parterna och innehålla uppgift om köpeskillingen, liksom en förklaring att egendomen överlåts. Innehåller köpebrevet inte alla dessa uppgifter, är det utan verkan som köpehandling. Köpet blir då inte definitivt. Bristerna i köpebrevet förtar dock inte verkan av köpekontraktet, utan parterna är fortfarande bundna av det avtal som de har ingått genom kontraktet. (Se 4 kap. 2 § JB.)
Avtalstolkning syftar i första hand till att försöka utröna vad parterna gemensamt har avsett med avtalet. Vid motstridiga uppgifter i köpehandlingar för fast egendom måste hänsyn tas till de dubbla köpehandlingarnas funktion och rättsverkan.
Köpekontraktet utgör den grundläggande köpehandlingen. Det är redan genom kontraktet som parterna träffar ett bindande överlåtelseavtal, och kontraktet får normalt ses som ett uttryck för parternas gemensamma avsikt. Det gäller särskilt i de på grund av formkraven obligatoriska delarna. Vanligen innehåller köpekontraktet också alla de väsentliga avtalsvillkoren, medan köpebrevet har som huvudsaklig funktion att utgöra ett avslut på köpet.
Detta innebär att köpekontraktet som regel bör läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet. Det kan dock av omständigheterna framgå att parterna har avsett att ändra eller precisera avtalet genom köpebrevet (jfr NJA 1982 s. 691).
I köpekontraktet med kartskissen angavs den överlåtna egendomen så att utägan inte skulle omfattas av köpet. Det har inte framkommit några omständigheter som visar att parterna ändå var överens om att utägan skulle ingå. Endast det förhållandet att den inte undantogs i köpebrevets uppgift om vad som överläts innebär inte att avtalet kan anses ha haft - eller under mellantiden fått - något annat innehåll än det som framgår av köpekontraktet.
Vad A.A. och J.T. har anfört om att Duran varit passiv efter köpet kan inte medföra att han har förlorat rätten till utägan (jfr förutsättningarna för hävd i 16 kap. 1 § JB).
R.N. har alltså bättre rätt än A.A. och J.T. till utägan.
HD fastställer att Duran har bättre rätt än A.A. och J.T. till det område om 25 700 kvadratmeter av fastigheten Strängnäs Plångsta Fäboda 1:1 som benämns 1:1 2 på den kartskiss som är bifogad köpekontraktet den 17 juni 2008.
HD:s dom meddelad: den 5 juli 2016.
Mål nr: T 1834-15.
Lagrum: 4 kap. 1,2 och 5 §§ JB.
Rättsfall: NJA 1982 s. 691.