En fastighetsmäklare har genom bl.a. sitt delägande haft ett väsentligt inflytande i ett bolag som bedriver en verksamhet som innefattar förvaltning av bostadsrättsföreningar. Genom att förmedla en bostadsrättslägenhet hos en förening, som för sin ekonomiska förvaltning anlitat bolaget, har mäklaren ansetts bryta mot god fastighetsmäklarsed och därför tilldelats varning.
Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 13 juni 2001 att meddela fastighetsmäklaren Y.P.M. en varning. Som skäl för beslutet angavs i huvudsak följande. En spekulant måste kunna utgå från att en fastighetsmäklare varken undanhåller negativa fakta eller onyanserat framhåller fördelar om en viss bostadsrättsförening. Även om någon oegentlighet inte kan påvisas i det enskilda fallet kan vissa ägarstrukturer och även vissa former av samarbete mellan företag vara ägnade att rubba förtroendet för en mäklare. Y.P.M. åtog sig att förmedla en bostadsrätt i en förening som överlåtit den ekonomiska förvaltningen till ett bolag, i vilket hon är delägare. Genom delägarskapet och firmateckningsrätten har hon ett ekonomiskt intresse i förvaltningsbolagets verksamhet då det gäller en förmedling av en lägenhet i en av bolaget förvaltad fastighet. En sådan koppling innebär att hennes opartiskhet kan komma att ifrågasättas då det gäller förmedling av en lägenhet i en av bolaget förvaltad fastighet. Att förvaltningsbolaget, förutom sin förvaltningsverksamhet, dessutom helt och hållet äger det mäklarföretag där Y.P.M. är verksam gör sammankopplingen än mer diskutabel. Det uppdagade förhållandet är sådant att det rubbar förtroendet för Y.P.M. som en opartisk och fristående fastighetsmäklare.
Y.P.M. överklagade beslutet och yrkade att länsrätten skulle undanröja varningen. Till stöd för sin talan anförde hon i huvudsak följande. Hon är tillsammans med sin make delägare i Cymko Förvaltnings AB, som i sin tur äger Cymko Mäklarna AB. Maken arbetar endast i Cymko Förvaltnings AB, som handhar ekonomisk förvaltning av bostadsrättsföreningar sedan år 1980. Förvaltningen innefattar bl.a. utskrifter och bevakning av betalning av årsavgifter, betalning av fakturor från föreningarna, upprättande av årsredovisningar och deklarationer till föreningarna och i vissa fall fastighetsskötsel upphandlad från andra företag. Hon arbetar endast som mäklare i Cymko Mäklarna AB och förmedlar både villafastigheter och bostadsrätter. Fastighetsmäklarnämndens påstående att en mäklare inte får undanhålla fakta eller onyanserat framhålla fördelar etc. är ett riktigt påstående, men har inte med förtroenderubbande verksamhet att göra. Omsorgsplikt och skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed följer av 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400). Att hon och hennes make valt att driva olika verksamheter i koncern påverkar inte förtroendet för henne som mäklare. Huvudsyftet med 14 § fastighetsmäklarlagen är att fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter och att mäklaren därvid skall framstå som en opartisk mellanman. Hon har inte andra intressen att tillgodose än att förmedla säljarens lägenhet till ett marknadsmässigt rätt pris, vilket inte kan liknas vid de exempel på förtroenderubbande verksamhet som anges i förarbetena. Även de uttalanden i förarbeten som gjorts i samband med prövning av samarbete mellan banker och fastighetsmäklarbolag är av intresse (SOU 1981:102). De två bolagen erbjuder inte föreningsmedlemmarna några favörer om de anlitar mäklarbolaget och marknadsmässig provision utgår. Vid bedömningen av vad som kan anses utgöra förtroenderubbande verksamhet bör beaktas att rättsläget är oklart och att lagstiftningen håller på att ses över. Höga krav bör därvid ställas på vad som kan anses utgöra förtroenderubbande verksamhet.
Fastighetsmäklarnämnden vidhöll sitt beslut och anförde bl.a. följande. Den generella utgångspunkten är att en mäklare inte skall ägna sig åt en verksamhet vid sidan av mäklarverksamheten som ger anledning till misstanke att mäklaren skall kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köparen eller säljare vid fullbordandet av förmedlingsuppdragen. Även om det i det enskilda fallet inte skulle kunna påvisas att ett sådant förhållande föreligger har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med uppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens ställning som opartisk mellanman (jfr prop. 1994/95:14 s. 80). Att Y.P.M. eller det företag som hon har anknytning till vid prissättningen av olika tjänster inte beaktar det kritiserade förhållandet saknar betydelse i sammanhanget.
Länsrätten i Stockholms län (2002-04-10, ordförande Yang) yttrade: I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. - I 14 § fastighetsmäklarlagen stadgas att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. - I lagens förarbeten anges att en typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen (Parker s. 80.). - Länsrätten gör följande bedömning. - En fastighetsmäklare får, såsom angivits ovan, inte ägna sig åt verksamhet ägnad att rubba förtroendet för dennes ställning som opartisk mellanman. Vilken verksamhet som skall anses omfattas av förbudet har överlämnats åt rättspraxis att avgöra. Utgångspunkten vid bedömningen av huruvida den ifrågavarande verksamheten kan anses utgöra förtroenderubbande sådan är dock att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att denne skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare och säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdraget. Förbudet omfattar således situationer, i vilka mäklaren har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts och förutsätter inte att någon skada kan påvisas i det enskilda fallet. - Y.P.M. har i egenskap av fastighetsmäklare åtagit sig att förmedla en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som har överlåtit den ekonomiska förvaltningen till ett bolag, Cymko Förvaltnings AB, i vilket hon är delägare och firmatecknare. Därtill är Cymko Förvaltnings AB ägare av det mäklarbolag, Cymko Mäklarna AB, i vilket Y.P.M. är verksam. Länsrätten finner vid en sammantagen bedömning att Y.P.M. genom delägarskapet och den därtill knutna firmateckningsrätten samt den föreliggande ägarkonstellationen har haft ett sådant intresse i förvaltningsbolagets verksamhet att hennes opartiskhet som mäklare kan ifrågasättas. De nu angivna omständigheterna får därför anses vara sådana att de är ägnade att rubba förtroendet för henne som opartisk mellanman. Med hänsyn härtill har fastighetsmäklarnämnden haft fog för sitt beslut att meddela Y.P.M. en varning. Överklagandet skall därför avslås. - Länsrätten avslår överklagandet.
Y.P.M. överklagade länsrättens dom hos kammarrätten.
Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till överklagandet.
Kammarrätten i Stockholm (2003-07-04, Ferguson, Randall, referent, Lindsey) yttrade: Vad Y.P.M. anfört i kammarrätten och vad som i övrigt förekommit i målet föranleder inte kammarrätten att göra någon annan bedömning än den länsrätten har gjort. - Kammarrätten avslår överklagandet.
Y.P.M. fullföljde sin talan hos Regeringsrätten och yrkade att Regeringsrätten skulle undanröja Fastighetsmäklarnämndens beslut att tilldela henne en varning. Hon anförde bl.a. följande. Hennes delägarskap i Cymko Förvaltnings AB är inte ägnat att rubba förtroendet gentemot säljare och köpare av en bostadsrättslägenhet. Detta bolag handhar ekonomisk förvaltning åt bostadsrättsföreningar, medan hon såsom mäklare i Cymko Mäklarna AB har kontakt med privatpersoner som äger och vill sälja bostadsrättslägenheter. De båda bolagen utför tjänster åt helt olika uppdragsgivare. Hon har inte heller tagit någon del i den förvaltande verksamheten, som har skötts av hennes make. Därmed har hon inte bedrivit den verksamhet som ansetts förtroenderubbande. I anledning av nämndens beslut har hon också avgått ur förvaltningsbolagets styrelse och tecknar inte längre bolagets firma. Varken länsrätten eller kammarrätten har närmare klargjort hur hennes opartiskhet som mäklare kan komma att ifrågasättas. Det är oklart hur hon skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare och säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdraget bara för att den aktuella föreningen förvaltas av förvaltningsbolaget. Att en mäklare har god inblick i en bostadsrättsförening torde snarast vara till fördel för samtliga inblandade. Det kan inte vara lagstiftarens mening att det skall räcka med att det finns en koppling mellan förvaltningsbolaget och mäklarbolaget. I det enskilda fallet måste krävas att den misstanke om risk för ovidkommande hänsyn som läggs till grund för bedömningen är konkret och påvisbar. Vidare måste även övriga omständigheter beaktas och ligga till grund för en samlad bedömning.
Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till överklagandet och anförde bl.a. följande. Den omständigheten att en mäklare har sakkunskap om förhållandena i en enskild bostadsrättsförening kan i sig inte anses utgöra någon nackdel i samband med förmedling av en lägenhet i föreningen. I förevarande fall finns emellertid risk för lojalitetskonflikt genom att Y.P.M. har olika intressen att tillgodose i sin roll som mäklare respektive ägare av ett förvaltningsbolag. Redan genom delägarskapet har Y.P.M. ett ekonomiskt intresse i förvaltningsbolagets verksamhet. Kopplingen innebär att hennes opartiskhet kan komma att ifrågasättas då det gäller förmedling av ett objekt i en bostadsrättsförening som anlitat bolaget för förvaltning. Det är tillräckligt att situationen som sådan ger anledning till misstanke om att förtroendet för mäklaren kan rubbas. Det är inte nödvändigt att risken är konkret och påvisbar eller att en omständighet i det enskilda fallet tyder på missbruk av förtroende.
Regeringsrätten (2006-12-01, Cortez, Ross, Sanchez, Hill) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Vid den i målet aktuella tiden var Y.P.M. hälftenägare, styrelsesuppleant och firmatecknare i ett aktiebolag som bedrev verksamhet i form av ekonomisk förvaltning av bostadsrättsföreningar. Det löpande arbetet i bolaget utfördes av hennes make. Y.P.M. förmedlade en bostadsrättslägenhet i en bostadsrättsförening som förvaltades av detta bolag. Frågan i målet är om Y.P.M. härigenom har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och om hon i så fall bör meddelas varning.
Enligt 8 § första stycket 3 fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden enligt tredje stycket i paragrafen i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
I 12 § första stycket föreskrivs att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Enligt 14 § får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.
Av förarbetena till bestämmelserna i 12 § om god fastighetsmäklarsed framgår att paragrafen innehåller den övergripande handlingsnorm som en fastighetsmäklare skall följa vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag (prop. 1994/95:14 s. 40). I några anslutande bestämmelser, bl.a. i 14 §, anges särskilt några mera grundläggande skyldigheter. En utgångspunkt för bestämmelserna är att fastighetsmäklaren har ställning som en opartisk mellanman.
I förarbetena till regleringen i 14 § om förbud för s.k. förtroenderubbande verksamhet sägs bl.a. följande (a. prop. s. 54 och 80). Vad regeln avser att förbjuda är att en mäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställning äventyras. Det är inte möjligt att uttömmande ange vilka slag av verksamheter som generellt skulle vara oförenliga med fastighetsmäkleri utan det måste överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fall regeln skall tillämpas. En typ av situationer som faller under förbudet är emellertid när mäklaren av något skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Även om mäklarens dubbla lojaliteter inte leder till skada för köpare eller säljare i det enskilda fallet har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.
Regeringsrätten gör följande överväganden.
Huruvida en verksamhet skall anses otillåten enligt 14 § bör bedömas främst mot bakgrund av om verksamheten till sin art kan anses förtroenderubbande. Det faller sig naturligt att bedömningen i regel görs i förväg utan att hänsyn tas till vilka enskilda förmedlingsuppdrag som kan bli aktuella i framtiden.
En verksamhet som består i förvaltning av bostadsrättsföreningar bör inte generellt sett betraktas som förtroenderubbande enligt 14 §. Såvitt framgår av utredningen finns det i detta mål inte heller någon särskild omständighet som medför att det kan antas att förtroendet för Y.P.M. som fastighetsmäklare rubbas av att det bolag som hon har intressen i bedriver förvaltning av bostadsrättsföreningar.
En fastighetsmäklare som bedriver en sidoverksamhet kan emellertid inte bortse från denna när ett förmedlingsuppdrag aktualiseras. Finns det ett sådant samband mellan verksamheten och det enskilda förmedlingsuppdraget att det finns risk att förtroendet för mäklaren i denna yrkesroll skadas kan det inte anses förenligt med god fastighetsmäklarsed enligt 12 § att denne åtar sig uppdraget.
Ett affärsmässigt uppdrag att sköta en bostadsrättsförenings ekonomiska förvaltning innebär att uppdragstagaren har egna ekonomiska intressen i förhållande till föreningen. Om en fastighetsmäklare har ett sådant uppdrag kan det ifrågasättas om mäklaren samtidigt kan förmedla en bostadsrättslägenhet i föreningen utan att det finns risk för att mäklaren kommer att företräda andra intressen än köparens och säljarens på det sätt som avses i 12 §. Det kan då anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed att förmedla lägenheten. Den omständigheten att en mäklare enligt 16 § har en informationsskyldighet gentemot parterna som skulle omfatta bl.a. upplysningar rörande ett eventuellt förvaltningsuppdrag ger inte anledning till någon annan bedömning. Den nu redovisade uppfattningen om innebörden av god fastighetsmäklarsed tar i och för sig sikte på den situationen att mäklaren själv svarar för förvaltningen av föreningen. Slutsatsen bör emellertid inte bli en annan i det fallet att det kan sägas att mäklaren indirekt svarar för förvaltningen, t.ex. genom en juridisk person som han har ett väsentligt inflytande över.
Y.P.M. har förmedlat en bostadsrätt till en lägenhet i en bostadsrättsförening vars ekonomiska förvaltning sköttes av ett bolag som hon genom bl.a. sitt delägande får anses ha haft ett väsentligt inflytande över. Mot bakgrund av det ovan anförda finner Regeringsrätten att Y.P.M. har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att utföra förmedlingsuppdraget. Förseelsen kan inte anses ringa. Överklagandet skall därför avslås.
Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten avslår överklagandet.
Regeringsrådet Nord var skiljaktig beträffande motiveringen och anförde följande. Jag anser att domskälen efter "Regeringsrätten gör följande överväganden" bort ha följande lydelse.
I 14 § fastighetsmäklarlagen har förbudet mot förtroenderubbande verksamhet utformats på så sätt att förbudet avser handel med fastigheter eller annan verksamhet som "är ägnad" att rubba förtroendet för honom som mäklare. I detta ordval ligger att verksamheten typiskt sett skall vara sådan att den skulle kunna medföra att förtroendet för mäklarens opartiskhet inte kan upprätthållas hos de parter mellan vilka mäklaren i sitt förmedlingsuppdrag har att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed och därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av ordvalet följer vidare att bedömningen skall vara objektiv. Den skall alltså inte vara beroende av om det i det enskilda fallet uppkommit någon skada eller annan nackdel för mäklarens uppdragsgivare eller köparen av förmedlingsobjektet.
En verksamhet som består i förvaltning av bostadsrättsföreningar bör inte generellt sett betraktas som förtroenderubbande. Med hänsyn till att lagstiftningen syftar till att säkerställa att en mäklare vid utförandet av sitt uppdrag inte skall kunna ens misstänkas för opartiskhet är det dock uppenbart att en sådan verksamhet inte får bedrivas på ett sådant sätt att detta syfte riskeras. Om så kan anses vara fallet måste avgöras med utgångspunkt i omständigheterna i varje enskilt ärende. Y.P.M. har haft ett väsentligt inflytande i moderbolaget Cymko Förvaltnings AB. Det förhållandet att bolagets praktiska verksamhet obestritt uppgetts ha bedrivits av hennes make innebär inte att hon kan sägas vara avlyft sin del av ansvaret för bolaget. Dessa omständigheter sammantagna innebär att Y.P.M. förenat sitt deltagande i moderbolagets verksamhet med sin verksamhet som mäklare i dotterbolaget på ett sådant sätt att den förvaltningsverksamhet som bedrivs i moderbolaget är ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare, men endast avseende förmedling av bostadsrätter till lägenheter hos de föreningar som anlitat detta bolag. Det i målet aktuella uppdraget avsåg en sådan bostadsrätt. Överklagandet skall avslås.