Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt 
fastighetsmäklarlagen
 (mäklarens agerande i samband med överlåtelsen). Avgörande 2000-05-31; 1999-5766
I maj 1998 anlitade P en fastighetsmäklare för försäljning av sin bostadsrättslägenhet. P var missnöjd med det sätt på vilket mäklaren utfört uppdraget och yrkade hos nämnden skadestånd för nedsatt pris på lägenheten, en månads hyra samt ersättning för det extra arbete P utförde i samband med lägenhetsförsäljningen
Mäklaren bestred yrkandet och anförde bland annat att den avtalade köpeskillingen var marknadsmässig.
Nämnden gjorde följande bedömning:
Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren – i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det – skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Av 19 § framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11–19 §§ skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren.
Av utredningen i ärendet framgår att P den 12 maj 1998 anlitade mäklaren för försäljning av sin bostadsrättslägenhet i Östergötland. Enligt avtalet om förmedlingsuppdraget var utgångspriset för lägenheten 95 000 kr. Lägenheten försåldes sedermera genom ett överlåtelseavtal som undertecknades av köparen den 1 september och av säljaren den 15 september 1998. Köpeskillingen bestämdes till 80 000 kr. I avtalet anges tillträdesdag ”Enligt överenskommelse, dock senast den 1 november 1998”. Det anges vidare i avtalet att ”Årsavgift och andra utgifter rörande bostadsrätten betalas av säljaren i den mån de avser tiden före tillträdesdagen och för tiden därefter av köparen”. Av utredningen framgår vidare att mäklaren – med stöd av fullmakt från P – den 1 oktober 1998 kvitterade köpeskillingen samt undertecknade köpbevis och likvidavräkning. Tillträdesdagen bestämdes därvid till den 1 oktober 1998. Det framgår dock av utredningen i ärendet att P ändock betalade avgiften för oktober 1998.
P har yrkat skadestånd med 10 000 kr avseende nedsatt pris på lägenhet. Han har därvid åberopat annonser som visar prisnivån på liknande lägenheter i området. Mäklaren har hävdat att avtalad köpeskilling var marknadsmässig. Nämnden kan i denna fråga konstatera att priset på en bostadsrättslägenhet bestäms av bland annat tillgång och efterfrågan. Andra faktorer som kan påverka är lägenhetens skick, läge i fastigheten med mera. Det är upp till säljaren i varje enskilt fall att godta det pris som erbjuds. Att likvärdiga lägenheter annonseras ut till högre pris än det köparen och säljaren har kommit överens om vid den aktuella försäljningen kan enligt nämndens mening inte föranleda att P som säljare har lidit någon ersättningsgill skada. Mot denna bakgrund kan hans yrkande i denna del inte bifallas.
P har vidare yrkat skadestånd med 3 992 kr bestående i hyra för oktober månad 1998. Som ovan redovisats bestämdes tillträdesdagen – i samband med köpeskillingens erläggande och köpbevisets undertecknande – till den 1 oktober 1998. Det framgår vidare att P trots detta har betalat hyra för oktober månad, dvs. för tid efter tillträdesdagen och således i strid med avtalet. Någon skriftlig överenskommelse härom synes inte ha upprättats och det är inte heller i ärendet visat att mäklaren i god tid före affärens avslutande förankrat denna uppgörelse hos säljaren. Nämnden finner att mäklaren genom detta agerande får anses ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen på ett sådant sätt att hon i och för sig är skadeståndsskyldig för uppkommen skada. När det gäller storleken av den uppkomna skadan finner nämnden att det förelegat vissa svårigheter att beräkna den. Av utredningen i ärendet framgår dock att avgiften för den aktuella lägenheten har betalats av P:s arbetsgivare och att P:s kostnad – enligt egen uppgift – uppgår till 2 300 kr per månad i minskad nettolön på grund av att förmånsvärdet upptas till beskattning. Nämnden finner att det saknas anledning att ifrågasätta denna uppgift och bestämmer således skadans storlek till nämnda belopp. Mäklaren har dock i ärendet obestritt uppgivit att hon till följd av det inträffade satte ned sitt arvode med 2 500 kr. Vid en samlad bedömning finner nämnden att P härigenom är skäligen tillgodosedd i denna del.
P har även yrkat ersättning med 1 008 kr för eget nedlagt arbete. Nämnden finner härvidlag inte att P visat att han drabbats av någon ersättningsgill skada.
Vad slutligen gäller frågan om utbetalningen av handpenningen från mäklaren till säljaren konstaterar nämnden att dröjsmålet härmed varit så begränsat att den uppkomna skadan får anses försumbar.
Sammanfattningsvis finner nämnden sålunda att P:s yrkanden bör avslås.