I tvist om förlängning av arrendeavtal har jordägaren ansetts ha gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället, och det har inte ansetts obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphörde. Arrendatorn har medgetts uppskov med avträdet för att kunna anpassa storleken av sin djurbesättning till lämplig nivå.
P.J. arrenderade sedan den 14 mars 1981 av T.R. för jordbruksändamål del av fastigheten Stiby 5:2. Enligt arrendeavtalet omfattade arrendestället cirka 12 ha åker och cirka 22 ha betesmark. I upplåtelsen ingick inte byggnader. T.R. sade upp avtalet till den 13 mars 1991 och hänsköt förlängningsfrågan till arrendenämnden i Växjö med yrkande att avtalet skulle upphöra att gälla enligt uppsägningen. P.J. bestred yrkandet.
Som grund för sitt yrkande angav T.R. att han själv skulle bruka arrendestället och att det inte var obilligt mot P.J. att arrendeförhållandet upphörde. P.J. hävdade dels att T.R. inte gjort sannolikt att han skulle bruka arrendestället, dels att det skulle vara obilligt mot P.J. att arrendeförhållandet upphörde.
Till utveckling av sin talan anförde T.R. bl.a. följande. Han köpte fastigheten år 1977 för att själv bruka den men fann det lämpligare att låta P.J. arrendera jordbruksmarken. Han hade sagt upp avtalet en gång tidigare, men på grund av att han misstog sig om besittningsskyddsreglerna förlängdes avtalet med en andra period. Han bor nu i boningshuset och avser att börja bruka marken själv. Hans avsikt är att föda upp köttdjur. Han har nu 12 djur som han har inhysta hos en lantbrukare i Fjälkinge. Marken skall han använda som betesmark och för odling av vall och spannmål. Han är inte själv lantbrukare utan driver bagerirörelse. Han kommer att få hjälp med driften av en person som har lantbrukskunskaper.
P.J. anförde till utveckling av sin talan: Det är riktigt att T.R. tidigare sagt upp avtalet. Det måste ändå betvivlas att denne verkligen kommer att bruka arrendestället. - Själv är han jordbrukare på heltid och har ingen annan sysselsättning. Han är 51 år. Han äger tre fastigheter i Stiby och en i Hörby. Stibyfastigheterna omfattar 40 ha mark av olika slag och 15 ha ren åkermark. Hörbyfastigheten omfattar tre ha åker. Hans produktionsinriktning är huvudsakligen amkor. För närvarande har han 100 djur. Förutom för bete använder han marken för odling av korn och fabrikspotatis samt för vallodling. På arrendestället har han nu endast bete. På sin egen gård har han investerat i en fruktsaftbassäng om 700 kbm, vilket kostade 35 000 kr för tio år sedan. Han måste bygga ut ett skärmskydd för djuren för en kostnad av 30 000 kr jämte materialkostnad. Möjligheterna att få arrendera mark är tämligen små. Om arrendeförhållandet upphör blir han tvungen att halvera djurbesättningen, både med hänsyn till hur många djur han får hysa på sin egen mark och med hänsyn till fodertillgången. Vidare blir fruktsaftbassängens halva volym överflödig och skärmskyddet onödigt stort. Från ekonomisk synpunkt vore det ett väsentligt avbräck för honom att behöva lämna arrendestället.
Arrendenämnden i Växjö (1990-10-16, hyresrådet Sanchez samt ledamöterna Lewis och Baxter) förklarade att arrendeavtalet inte skulle förlängas efter den 13 mars 1991.
I skälen anförde nämnden bl. a. följande.
Med hänsyn till fastighetens förutsättningar och till att T.R. inte har egen erfarenhet av lantbruk torde den jordbruksdrift som han kan komma att ägna sig åt på Stiby 5:2 att bli av begränsad omfattning och närmast tjäna ett personligt intresse hos jordägaren. Enbart detta förhållande kan emellertid inte anses tillräckligt för att på ett avgörande sätt minska trovärdigheten i T.R:s uppgifter om sin avsikt. Han synes också ha ekonomiska och andra förutsättningar för att förverkliga sina planer. Sammantaget finner därför arrendenämnden att T.R. gjort sannolikt att han skall bruka arrendestället.
I frågan huruvida det skall anses obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör gör arrendenämnden följande överväganden. I ett arrendeförhållande kan det föreligga omständigheter som ger särskild tyngd åt arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Om detta intresse är tillräckligt tungt vägande jämfört med jordägarens intresse av självinträde kan det vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. P.J. är självägande jordbrukare och han har inte sin bostad på arrendestället. Huruvida det är obilligt mot honom att arrendeförhållandet upphör får anses som en rent ekonomisk fråga. Arrendestället utgör tillskottsmark till P.J:s egen gård. Arrendenämnden har besiktigat arrendestället och därvid funnit att betesmarken inte är av särskilt god beskaffenhet. Arrendenämnden anser att den ekonomiska betydelsen för P.J. av att ha tillgång till arrendestället måste anses som ganska begränsad. De investeringar som P.J. åberopat kan inte heller tillmätas någon större betydelse, eftersom de dels inte gjorts på arrendestället, dels inte är av någon större omfattning. Arrendenämnden anser på grund av vad som nu sagts att ett upphörande av arrendeförhållandet visserligen är till nackdel för P.J. men att skadan kan antas bli ganska måttlig. T.R:s intresse av självinträde får visserligen anses väga något mindre tungt än vad som hade varit fallet om han ämnat försörja sig på att bruka arrendestället, men det kan ändå inte anses obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör till förmån för jordägarens självinträde. P.J. saknar således rätt till förlängning av arrendeavtalet.
P.J. klandrade arrendenämndens beslut genom att väcka talan mot T.R. vid Karlskrona tingsrätt, fastighetsdomstolen, med yrkande att domstolen skulle förlänga arrendeavtalet med fem år räknat från och med den 14 mars 1991. I andra hand yrkade yrkade han uppskov med avträdet under tre år från och med nämnda datum. T.R. bestred yrkandet om förlängning men medgav att P.J. fick uppskov med avträdet till den 15 mars 1992.
Parterna åberopade samma grunder för sin talan i förlängningsdelen som vid arrendenämnden. Som grund för sitt andrahandsyrkande angav P.J. att han måste vidta omfattande åtgärder för att inrätta sitt jordbruksföretag till den nya situationen samt att en sådan anpassning inte kunde åstadkommas på kort tid.
I målet hölls förhör med P.J. under sanningsförsäkran samt vittnesförhör med pensionären J.J., som enligt T.R. skulle hjälpa honom med jordbruksdriften, och med redovisningskonsulten R.O., som gjort en ekonomisk utredning angående Harris ekonomiska situation. Tingsrätten höll också syn på arrendestället.
Parterna anförde till utveckling av sin talan, utöver vad de gjort vid arrendenämnden, i huvudsak följande.
P.J.: T.R. har inte kunnat visa på några fastare planer vad gäller jordbruksdriften. Hans uttalanden om att han kommer att få hjälp med driften av en person med lantbrukskunskaper är vaga och oprecisa. Han bor inte heller stadigvarande på Stiby 5:2. – P.J. driver ett arealkrävande lantbruksföretag. Arrendeställets mark utgör en väsentlig andel av den totala areal som han förfogar över. För att kunna fortsätta sin nuvarande verksamhet är han tvungen att ha tillgång till arrendemarken. De betydande investeringar han gjort på sin egen gård är avpassade till tillgången till arrendestället. Ett avträdande från arrendestället skulle således i hög grad påverka hans möjligheter att framgent försörja sig som lantbrukare. Hans ålder och yrkesinriktning gör att han har svårt att få ett annat arbete inom regionen. När arrendeavtalet ingicks framkom inte något som antydde att jordägaren upplät arrendet för endast en kortare tid.
T.R.: Att han inte stadigvarande bott på fastigheten (Björkelunds gård) beror på att han tvingats tjänstgöra i Stockholm vissa veckor. Detta skall förhoppningsvis inte bli nödvändigt i fortsättningen. - De investeringar P.J. gjort på sin egen gård kan inte ha varit avpassade för driften på arrendestället. Fruktsaftsbassängen fanns redan före arrendets tillträde. Skärmskyddet har P.J. förelagts att vid vite av 50 000 kr färdigställa före den 22 februari, varför han onekligen haft god tid på sig att anpassa storlek och kostnader härför till ett mindre antal djur.
Karlskrona tingsrätt, fastighetsdomstolen (1991-05-30, lagmannen Price, rådmannen Williams, fastighetsrådet Mccarthy samt nämndemännen Mclaughlin och Lloyd) lämnade yrkandet om förlängning av arrendeavtalet utan bifall, medgav P.J. uppskov med avträdet till den 15 mars 1992 och förordnade att samma villkor som tidigare skulle gälla under uppskovstiden.
I domskälen anförde tingsrätten följande.
I likhet med arrendenämnden finner tingsrätten att T.R. gjort sannolikt att han skall bruka arrendestället.
I frågan huruvida det skall anses obilligt mot P.J. att arrendeförhållandet upphör antecknar tingsrätten följande. I målet är ostridigt att P.J. - om han måste avträda arrendet - kan förväntas göra en årlig förlust som bokföringsmässigt kan uppskattas till omkring 100 000 kr. I målet är vidare ostridigt att arrendeavtalet uppsagts av T.R. till upphörande redan efter utgången av den första femårsperioden. Med hänsyn härtill finner tingsrätten att P.J. borde ha planerat driftsinriktningen av sitt lantbruksföretag med beaktande av att arrendet kunde komma att upphöra efter förhållandevis kort tid. På grund härav och på de skäl arrendenämnden i övrigt anfört finner tingsrätten att det ej kan anses obilligt mot P.J. att arrendeförhållandet upphör till förmån för T.R:s självinträde. Käromålet skall således lämnas utan bifall. P.J. bör erhålla uppskov med avträdet under ett år.
P.J. överklagade domen och yrkade bifall till sin klandertalan. I andra hand yrkade han uppskov med avträdet till den 15 mars 1994.
T.R. bestred ändring. Parterna åberopade samma grunder för sin talan som vid tingsrätten.
I hovrätten hölls förhör under sanningsförsäkran med parterna och vittnesförhör med J.J. varjämte bandupptagningen av vittnesförhöret vid tingsrätten med R.O. spelades upp. Från förhören antecknade hovrätten följande.
P.J.: Han har bedrivit köttdjursproduktion sedan tjugoårsåldern. Förutom praktisk erfarenhet av verksamheten har han teoretisk utbildning i form av en fem månaders kurs på lantbruksskola och en kurs i företagsekonomi på samma skola. Köttdjursproduktion kräver goda kunskaper och stor erfarenhet av djurhantering. Sedan han tillträdde arrendestället har han successivt utökat verksamheten. För närvarande har han, förutom ett litet antal svin, omkring 100 nötkreatur. Han har fått uppfattningen att arrendeförhållandet skulle fortsätta om allt gick bra och har inte fått något besked av T.R. om att denne var missnöjd med honom som arrendator. - Marken på arrendestället är fukthållande och därför mycket bra som betesmark. Han har djuren där från senare hälften av maj till slutet av oktober. Under återstoden av året befinner de sig på hans egen gård. Fruktsaftsbassängen på gården anlades innan det nu aktuella arrendeavtalet slöts men dimensionerades med tanke på att han skulle ha ett sidoarrende. Skärmskyddet byggdes först för omkring 35 djur och har senare utökats till att rymma 95 djur. Skärmskyddet är i det närmaste färdigt. - Före 1981 livnärde han sig på den verksamhet som han bedrev på sin egen gård jämte viss bisyssla. Hans mor, som är gammal och sjuk, bor på gården och är beroende av hans tillsyn. - Det är kalvningssäsong under våren, varför det inte är möjligt att med kort varsel minska djurbesättningen.
T.R.: Sedan våren 1991 bor han med sin familj på Björkelunds gård. Hans elvaåriga dotter går i skola på orten. - Han är chef för och delägare i ett större bageriföretag. Förr eller senare kommer han att sälja sin andel i företaget och helt ägna sig åt jordbruk. Han avser att göra gården inkomstbringande eller i vart fall så lönsam som möjligt. En liten del av marken har han arrenderat ut till televerket. - Hans köttdjur finns fortfarande i Fjälkinge. På Björkelunds gård finns stall för omkring 25 djur. - Enligt hans mening har det under hela den senaste arrendeperioden stått klart för P.J. att han ville att arrendeförhållandet skulle upphöra. Han har i vart fall sagt detta till P.J. då han vid olika tillfällen klagat på dennes sätt att sköta verksamheten på arrendestället.
J.J.: Han är uppvuxen på en bondgård och har fem bröder som är bönder. Själv har han arbetat som busschaufför hos SJ från 1955 till 1988, då han fyllde 60 år och gick i pension. Under sin fritid har han vistats hos sina bröder och hjälpt dem med jordbruket. Han har således långvarig praktisk erfarenhet av jordbruk. Någon teoretisk utbildning på området har han dock inte. Den planerade verksamheten på Björkelunds gård kommer att utgöra en fritidssysselsättning för honom, vilket han finner mycket lämpligt.
R.O.: Arrendestället betyder mycket för P.J. Det är ganska svårt att skaffa arrende i regionen.
Hovrätten över Skåne och Blekinge (1992-02-17, hovrättsråden Conway och Carlson, referent, samt t.f. hovrättsassessorn Johns) fastställde tingsrättens domslut i förlängningsdelen och ändrade endast på så sätt tingsrättens domslut i uppskovsdelen att P.J. medgavs uppskov med avträdet till den 15 mars 1993.
I domskälen anförde hovrätten följande.
Det jordbruk som T.R. avser att bedriva på Björkelunds gård torde visserligen, i vart fall under de närmaste åren, närmast tjäna ett personligt intresse hos T.R. Han har emellertid utan tvivel de ekonomiska förutsättningar som krävs för den planerade verksamheten och måste även med hjälp av J.J. anses kunna driva denna på ett tillfredsställande sätt. Hovrätten finner därför, liksom tingsrätten, att T.R. gjort sannolikt att han själv skall bruka arrendestället.
Det är ostridigt i målet att P.J. får skära ner sin djurbesättning väsentligt om han måste avträda arrendet, vilket medför att hans inkomst av köttdjursproduktionen minskar i motsvarande mån. Det kan emellertid inte anses framgå av utredningen att tillgången till arrendestället, som han brukat endast under en tioårsperiod, är av avgörande betydelse för hans försörjning. Vad gäller de av honom åberopade investeringarna på sin egen gård kan det utvidgade skärmskyddet inte anses vara en investering av sådan omfattning att den bör tillmätas någon större betydelse för frågan om arrendeavtalet bör förlängas. Fruktsaftsbassängen, som anlades innan arrendeavtalet slöts, saknar enligt hovrättens mening helt betydelse i detta sammanhang. På grund av det anförda finner hovrätten, liksom tingsrätten, att det inte kan anses obilligt mot P.J. att arrendeförhållandet upphör.
P.J. måste sedan länge ha insett att T.R. önskade att arrendeförhållandet skulle upphöra. Med hänsyn till P.J:s inställning och arrendelagens bestämmelser har det emellertid ingalunda varit uppenbart att så skulle bli fallet. P.J. får därför anses ha varit berättigad att fortsätta med sin köttdjursproduktion i oförändrad omfattning till dess frågan om förlängning av arrendeavtalet blivit slutligt avgjord. Han bör nu medges uppskov med avträdet för att kunna anpassa storleken av djurbesättningen till lämplig nivå, skäligen under ett år från den av tingsrätten bestämda avträdesdagen.