Hovrätten har funnit att en hyresgäst som på ett grönområde utanför prövningsfastigheten misshandlat en boende i ett intilliggande hus har gjort sig skyldig till en särskilt allvarlig störning i boendet och därmed förverkat hyresavtalet. Det har inte krävts att hyresgästen kände till att handlingen riktade sig mot en kringboende för att den ska anses utgöra en störning i boendet. Hovrätten har också uttalat att ett hyresavtals upphörande mellan två parter inte är att anse som lagföring eller straff.
Hyresnämnden i Stockholm
A.B. hyrde sedan november 2014 en lägenhet om två rum och kök. Varbergs Bostads AB (hyresvärden) sa upp hyresavtalet till den 1 december 2016. Hyresvärden yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas och att A.B. skulle förpliktas att genast avflytta samt att beslutet skulle få verkställas utan hinder av laga kraft.
A.B. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade uppskov med avflyttningen.
Hyresvärden medgav uppskov med avflyttningen för den händelse hyresnämnden skulle finna att hyresrätten inte är förverkad.
Hyresvärden anförde som grund bl.a. följande. A.B. har i första hand förverkat hyresrätten och i andra hand åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. A.B. har vållat svåra och omfattande störningen på ett sådant sätt att hon väsentligen försämrat kringboende hyresgästers boendemiljö. Störningarna är av sådan karaktär och omfattning att de skäligen inte kan tålas och är inte av ringa betydelse. A.B har tillställts ett varningsbrev med uppmaning att vidta rättelse, vilket emellertid inte har hjälpt. A.B. brister i sin hundhållning vilket medför sanitära brister och störningar. Besökare till A.B. tar sig in och ut ur fastigheten på ett synnerligen störande sätt, och har ropat och skrikit såväl utanför fastigheten som i trapphuset. A.B. och hennes besökare är inte sällan drogpåverkade. Vidare tränger det ut röklukt ur hennes lägenhet ut i trapphuset. En synnerligen allvarlig händelse inträffade den 6 augusti 2015 då A.B. misshandlade en granne, L.K., som var ute och rastade sin katt i anslutning till fastigheten. A.B. har dömts för bl.a. misshandel till skyddstillsyn, varvid domstolen konstaterade att gärningarna hade ett straffvärde som motsvarade tre månaders fängelse. Domen har vunnit laga kraft.
A.B. anförde bl.a. följande. Hon har inte utsatt sina grannar för störningar i den utsträckning som hyresvärden påstått och bolaget har inte i god tid kontaktat socialtjänsten angående samtliga störningar. Störningarna är i vart fall inte av sådan art och omfattning att de kan ligga till grund för ett förverkande av hyresrätten eller att hyresavtalet inte ska förlängas. Under alla förhållanden har hon vidtagit rättelse. Hon har inte vanskött hundhållningen eller haft bristande disciplin när det gäller hundarna. Det stämmer att det under en period var folk som sprang utanför fastigheten och i hennes trappuppgång för att söka upp henne. Hon har tidigare inte orkat stå emot dessa personer, som utnyttjat henne. Hon har erkänt misshandeln den 6 augusti 2016. Bakgrunden var att hon under en längre period mått mycket dåligt. Hon lider av bipolär sjukdom och fick efter händelsen diagnosen ADHD. Hon har tidigare i sitt liv råkat ut för olika trauman och när hon fick problem med sina grannar efter orosanmälningar kände hon sig än mer pressad. Hon hade två veckor före händelsen sökt akut hjälp för sin psykiska ohälsa men inte fått någon hjälp. När hon slog till sin granne hade hon fullständigt tappat kontrollen över sina impulser. Hon beklagar händelsen djupt. Hon får numera medicin som hjälper mot hennes ADHD och har stöd av bl.a. den övervakare som förordnades av tingsrätten.
Hyresnämnden (hyresrådet Foster samt intresseledamöterna Short och Young) anförde i beslut den 4 mars 2016 bl.a. följande.
Det är utrett att A.B. den 6 augusti 2015 misshandlade en granne, L.K. Misshandeln inträffade visserligen i bostadsområdet med ett antal grannar som vittnen men var uppenbarligen inte riktad mot L.K., som bor i en grannuppgång, som person. Det framstår snarare som att hon, visserligen efter en diskussion dem emellan, råkade komma i vägen för A.B., som uppenbarligen hade tappat sin impulskontroll. Händelsen är allvarlig men inte lika allvarlig som om det exempelvis hade rört sig om hämnd från A.B:s sida för att L.K. klagat hos hyresvärden över A.B:s beteende. Händelsen är därmed inte så allvarlig att den i sig medför att hyresrätten ska anses förverkad. Nämnden gör följande bedömning när det gäller frågan om A.B. har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Misshandeln den 6 augusti 2015 är i och för sig en allvarlig händelse men framgår som en engångsföreteelse. Något liknande har inte inträffat sedan dess och A.B. får numera medicinering, som uppenbarligen fungerar, och även stöd på annat sätt. Det är ostridigt att det förekommit mycket spring och oväsen från bekanta som sökt henne. Även där har det, vilket framgår av flertalet vittnesmål, skett en avsevärd förbättring sedan sommaren 2015. A.B. har också lämnat en förklaring till varför hon tidigare inte har kunnat styra över personer som velat träffa henne. Som hyresnämnden uppfattar det, är besök av bekanta till A.B. numera inte något problem. Vad gäller andra störningar är det inte utrett i vilken mån de är orsakade av A.B.
Hyresnämnden finner sammanfattningsvis att A.B. har utsatt grannar för olika typer av störningar och att misshandeln av en granne utgör en allvarlig händelse. Störningarna är i sig så allvarliga att de skulle kunna motivera att hyresavtalet inte förlängs. Nämnden beaktar emellertid att det har skett en dramatisk förbättring och att A.B. numera får hjälp med medicin men även stöd på annat håll, varför risken för fortsatta störningar har minskat avsevärt. Till detta kommer att, om hon förlorar sin bostad, så skulle hon sannolikt få mycket svårt att få en ny bostad på öppna marknaden. Det framstår därför inte som skäligt att hyresförhållandet upphör. Hyresvärdens yrkande ska därför lämnas utan bifall.
Hyresvärdens yrkande lämnas utan bifall.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
A.B. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändras. För det fall att hyresavtalet skulle upphöra yrkade hon uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter tre månader från hovrättens beslut.
Hyresvärden medgav uppskovsyrkandet.
Parterna vidhöll och utvecklade vad de anfört i hyresnämnden. De lade därutöver till bl.a. följande.
Såväl misshandeln den 6 augusti 2015 som störningar från besökare till A.B., som tagit sig in och ut ur fastigheten, är så allvarliga att hyresrätten är förverkad utan föregående rättelseanmaning. Det stämmer inte att L.K. råkade komma i vägen för A.B. så som hyresnämnden angett. Inte heller har det skett en dramatisk förbättring. En period innan hyresnämndens sammanträde var det aningen lugnare men kort därefter inkom en ny störningsanmälan.
A.B.
Att hon slog L.K. berodde på en tillfällig omständighet. Hon lider av en diagnos som medför bl.a. bristande impulskontroll. Vid den tidpunkten visste hon inte vem L.K. var. För det fall hyresavtalet inte förlängs skulle det innebära dubbelbestraffning mot bakgrund av att hon dömts till skyddstillsyn med anledning av incidenten den 6 augusti 2015.
Hennes psykiska rehabilitering är beroende av att hon har en trygg fast punkt genom ett eget boende. Hon har boendestödjare, regelbunden kontakt med sin övervakare och läkare, går i samtalsterapi och har påbörjat ett program för impulskontroll. Risken för fortsatta störningar har minskat avsevärt och hon har inte utsatt sina grannar för störningar efter hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Hansen och Prince samt tf. hovrättsassessorn Campbell, referent) anförde i beslut den 31 augusti 2016 - såvitt är av intresse här - följande.
Hovrätten inleder med att ta ställning till om hyresavtalet är förverkat på grund av särskilt allvarlig störning den 6 augusti 2015. Om så är fallet saknas anledning för hovrätten att pröva om andra störningar förekommit eller om A.B. har vidtagit rättelse.
Enligt 12 kap. 25 § jordabalken ska hyresgästen när han eller hon använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att det inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Om det förekommer störningar i boendet, ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Tillsägelse och underrättelse till socialnämnden behöver inte lämnas om hyresvärden säger upp hyresgästen med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).
Av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken följer att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet om hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 6 jordabalken är hyresrätten förverkad om hyresgästen åsidosätter sina skyldigheter enligt 25 § vid användningen av lägenheten och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. Av paragrafens fjärde stycke framgår att om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet är hyresavtalet förverkat även om tillsägelse om rättelse inte har skett och att uppsägning av hyresavtal får ske utan föregående underrättelse till socialnämnden.
Bestämmelserna i 12 kap. 25 § jordabalken syftar till att skydda hyresgäster mot att utsättas för störningar i boendet. Reglerna om hyresvärdars skyldighet att uppmana en störande hyresgäst att omedelbart upphöra med störningarna och möjligheten för hyresvärdar att vid särskilt allvarliga störningar säga upp ett hyresavtal utan föregående rättelseanmaning infördes för att förstärka hyresgästers skydd mot störningar.
I förarbetena till regleringen om särskilt allvarliga störningar uttalas bl.a. följande. Även ytor utanför ett flerfamiljshus innefattas i begreppet bostadsmiljö. Reglerna om störningar i boendet gäller i fall då någon som bor i omgivningen drabbas av störningar. Uttrycket omgivningen avser inte att åstadkomma någon yttre begränsning utan endast markera att reglerna om störningar i boendet gäller till förmån för de kringboende som drabbas av störningar. Särskilt allvarliga störningar i boendet kan bl.a. vara att hyresgästen gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis våld eller hot om våld som riktat sig mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten. (Se prop. 1992/93:115 s. 18-21 och 31.)
Av förarbeten och praxis synes framgå att en brottslig gärning som ligger till grund för ett förverkande på grund av särskilt allvarlig störning bör ligga på fängelsenivå (se bl.a. RH 1999:57 I och NJA 2008 s. 243). Emellertid kan även gärningar som endast föranlett ett bötesstraff vid försvårande omständigheter, exempelvis om gärningen är att se som en hämndåtgärd, anses utgöra en särskilt allvarlig störning (se RH 2015:31).
A.B. har dömts till ansvar för misshandel begången den 6 augusti 2015. Omständigheterna kring händelsen är i allt väsentligt ostridiga. I detta mål är utrett att A.B., efter viss ordväxling dem emellan, utdelat två knytnävsslag mot L.K. som träffade i ansiktet.
A.B. har anfört att hon vid den aktuella tidpunkten inte visste vem L.K. var och uppgiften får tas för god. Hovrätten har därmed att ta ställning till om det krävs att hyresgästen vet att angreppet riktar sig mot en kringboende för att det ska anses vara en störning i boendet.
Av lagtext och förarbeten kan inte utläsas att det vid bedömning av om en händelse utgör en störning i boendet har någon betydelse huruvida hyresgästen känt till att den som handlingen riktat sig mot bor i omgivningen. Det har inte heller tillmätts någon betydelse i praxis (se RH 1999:57 II). En hyresgäst som går till angrepp mot en för denne okänd person kan inte veta att angreppet är en störning i den angripnes boende. Det ter sig då slumpartat för hyresgästen om ett sådant angrepp kan leda till att hyresavtalet upphör. Dock måste enligt hovrätten beaktas att bestämmelserna om störningar i boendet avser att utgöra ett skydd för andra boende. Mot denna bakgrund finner hovrätten att hyresgästen inte behöver ha vetskap om att en handling riktar sig mot kringboende för att det ska utgöra en störning i boendet. Att A.B. inte visste vem L.K. var inverkar alltså inte på bedömningen.
I målet framgår att L.K. bor i ett hyreshus som ligger bredvid det hyreshus som A.B. bor i. L.K. är enligt hovrättens bedömning att anse som kringboende på sådant sätt som krävs för att ingå i personkretsen som bor i omgivningen. Det framgår vidare att misshandeln inträffade på ett grönområde vid bostadsområdet som lägenheterna har balkonger mot. Hovrätten anser att angreppet på L.K. har skett i nära anslutning till fastigheten och att det är att anse som en störning i hennes boende. Händelsen är med hänsyn till sin art att anse som en särskilt allvarlig störning. Hyresvärden har således haft rätt att säga upp hyresavtalet utan föregående rättelseanmaning.
A.B. har, som hon får förstås, invänt att det skulle strida mot förbudet mot dubbelbestraffning om den gärning som hon redan ådömts straff för i brottmålsprocessen även medför att hyresavtalet upphör.
Förbudet mot dubbelbestraffning innebär att ingen får lagföras eller straffas på nytt för ett brott eller en lagöverträdelse som han eller hon redan blivit frikänd från eller dömd för (se bl.a. artikel 4.1 i Europakonventionens sjunde tilläggsprotokoll och artikel 50 i EU:s stadga om de grundläggande rättigheterna). En grundläggande förutsättning för att förbudet mot dubbelbestraffning ska aktualiseras är att de två förfarandena avsett lagföring eller straff (jfr Frank, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, uppl. 5, s. 647). Att ett hyresavtal mellan två parter upphör på laglig grund är inte att anse som lagföring eller straff. Förbudet mot dubbelbestraffning omfattar således inte den aktuella situationen. A.B:s invändning lämnas därför utan avseende.
Sammantaget finner hovrätten att hyresavtalet är förverkat och A.B. har inte rätt till förlängning. Hyresvärdens upphörsyrkande ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.
Det begärda uppskovet är medgivet och ska bifallas.
2. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 1 december 2015.
3. A.B. ges uppskov med att flytta till den 30 november 2016.
4. A.B. är skyldig att flytta den 1 december 2016.
5. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge A.B. har rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 31 augusti 2016.
Mål nr: ÖH 2556-16.
Lagrum: 12 kap. 25, 42 § första stycket 6, 42 § fjärde stycket och 46 § första stycket 1jordabalken; Artikel 4.1 Europakonventionens sjunde tilläggsprotokoll; Artikel 50 EU:s stadga om de grundläggande rättigheterna.
Rättsfall: NJA 2008 s. 243; RH 1999:57 I och II; RH 2015:31.
Litteratur: Prop. 1992/93:115 s. 18-21 och 31; Frank, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, 5 uppl., s. 647.