Hyresnämndsmål. Kravet på att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen har inte ansetts innefatta något krav på att avtalet skall vara undertecknat av båda parter. Bostadsrättsförenings ansökan om upphörande av hyresavtal har avvisats, eftersom lägenheten har ansetts upplåten med bostadsrätt (I och II). Frågor också om en bostadsrättsförening genom att sända över ett ej undertecknat upplåtelseavtal med följebrev har lämnat ett bindande anbud samt om giltigheten av en bostadsrättsupplåtelse kan prövas i mål av detta slag (II).
En bostadsrättsförening ansökte hos hyresnämnden om att hyresgästen O.S:s hyresavtal skulle förklaras ha upphört.
O.S. yrkade i första hand att bostadsrättsföreningens talan skulle avvisas, eftersom prövningslägenheten redan var upplåten med bostadsrätt och bestred i andra hand bostadsrättsföreningens talan.
Hyresnämnden i Stockholm (2003-12-02, hyresrådet Rush och övriga ledamöterna Miller och Good Haring) lämnade O.S:s yrkande att bostadsrättsföreningens talan skulle avvisas utan bifall samt förklarade i ett senare beslut att hyresavtalet löpte vidare på oförändrade villkor.
Hyresnämnden anförde följande skäl till sitt beslut i avvisningsfrågan.
Hyresnämnden finner att skriftlighetskravet i 4 kap. 5 § bostadsrättslagen innefattar ett krav på undertecknande från båda parter för att ett bindande upplåtelseavtal skall anses ha träffats. Då företrädare för föreningen inte undertecknat avtalet föreligger ingen upplåtelse av bostadsrätt och heller inget hinder mot att pröva föreningens upphörsyrkande.
Bostadsrättsföreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden.
O.S. yrkade att hovrätten skulle avvisa föreningens talan.
Part bestred motparts yrkande.
Svea hovrätt (2004-04-16, hovrättsråden Lee, referent, och Guerra samt hovrättsassessorn Taylor) undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade bostadsrättsföreningens talan i målet vid hyresnämnden.
I sina beslutsskäl anförde hovrätten följande.
Av 4 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) framgår bl.a. att upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen och att det i upplåtelsehandlingen skall finnas uppgift om parternas namn, den lägenhet som upplåtelsen avser, de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Även om det kan tyckas ligga i sakens natur att det skriftliga avtalet undertecknas och att det dessutom är lämpligt att så görs, innehåller den nämnda bestämmelsen inte något uttryckligt krav på att upplåtelseavtalet måste vara undertecknat. Ett sådant krav finns dock i fråga om överlåtelse av bostadsrätt och köp av fast egendom (se 6 kap. 4 § bostadsrättslagen och 4 kap. 1 § jordabalken).
Ett formkrav måste tolkas restriktivt. Om det varit lagstiftarens mening att ett upplåtelseavtal måste vara undertecknat av båda parter för att vara giltigt (jfr 4 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen), hade detta kommit till uttryck i lagtexten. Hovrätten finner således att formkravet i 4 kap. 5 § bostadsrättslagen, utöver kravet på att en upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, inte innefattar något ytterligare krav på att upplåtelseavtalet skall undertecknas av båda parter.
På grund av det anförda finner hovrätten att ett avtal ingåtts mellan föreningen och O.S. om upplåtelse med bostadsrätt av prövningslägenheten. Det finns vid denna bedömning inte någon tvist om förlängning av hyresavtal att pröva. O.S:s överklagande skall följaktligen bifallas och hyresnämndens beslut undanröjas.
En bostadsrättsförening ansökte hos hyresnämnden om att hyresgästen T.G.T:s hyresavtal skulle förklaras ha upphört och att ett avflyttningsåläggande skulle meddelas.
T.G.T. yrkade i första hand att bostadsrättsföreningens talan skulle avvisas eftersom prövningslägenheten redan var upplåten med bostadsrätt och bestred i andra hand föreningens talan.
Hyresnämnden i Stockholm (2003-12-02, tf. hyresrådet Boone och övriga ledamöterna Green och Marshall) lämnade Young yrkande att bostadsrättsföreningens talan skulle avvisas utan bifall och lämnade bostadsrättsföreningens upphörsyrkande utan bifall samt förklarade att hyresavtalet löpte vidare på oförändrade villkor. Hyresnämnden anförde följande skäl i fråga om avvisningsyrkandet.
Frågan med vilken nyttjanderätt rättighetshavaren disponerar lägenheten är av omedelbar betydelse för prövningen av förlängningstvisten och utgör därmed en s.k. preliminärfråga som hyresnämnden får pröva.
Enligt 4 kap. 5 § bostadsrättslagen skall upplåtelse av bostadsrätt ske skriftligen. I upplåtelsehandlingen skall anges parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgiften. Det ligger i sakens natur att det skall framgå att det är fråga om upplåtelse av bostadsrätt och att avtalet skall vara undertecknat av företrädare för föreningen. Av 4 kap. 7 § bostadsrättslagen följer att en upplåtelse som skett i strid med 5 § inte är giltig.
Det är i ärendet ostridigt att föreningen inte skrivit under de avtal som T.G.T. återsänt till föreningen. Någon giltig upplåtelse kan därför inte anses ha ägt rum. Den nyttjanderätt som T.G.T. har till lägenheten är därmed att betrakta som hyresrätt grundad på det hyresavtal som föreningen sagt upp. T.G.T:s avvisningsyrkande skall därför lämnas utan bifall.
Bostadsrättsföreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden.
T.G.T. yrkade i första hand att hovrätten skulle avvisa bostadsrättsföreningens talan och bestred i andra hand ändring av hyresnämndens beslut.
Bostadsrättsföreningen bestred avvisningsyrkandet.
Svea hovrätt (2004-10-14, hovrättslagmannen Giles, hovrättsrådet Howard och hovrättsassessorn Edwards, referent) undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade bostadsrättsföreningens talan vid hyresnämnden med följande skäl.
Hovrätten prövar först frågan om bostadsrättsföreningens talan vid hyresnämnden skall avvisas.
T.G.T. har gjort gällande att hon innehar prövningslägenheten med bostadsrätt och inte med hyresrätt. Hon har uppgett att hon mottog två skriftliga upplåtelseavtal vilka hon skrev på och skickade tillbaka till föreningen samt att hon har betalat upplåtelseavgiften om 531 000 kr till föreningen. Enligt T.G.T. har ett bindande avtal om upplåtelse med bostadsrätt därmed träffats mellan henne och bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningen har vitsordat de faktiska omständigheterna men har bestritt att T.G.T. skulle inneha prövningslägenheten med bostadsrätt, eftersom kravet på en skriftlig upplåtelse i 4 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) måste anses innebära att avtalet blir giltigt bara om båda parter undertecknar det, något som bostadsrättsföreningen inte har gjort i detta fall. Bostadsrättsföreningen har vidare invänt att upplåtelseavtalet och den skriftliga information som följde med är att anse som i första hand en uppfordran till hyresgästen att avge ett anbud och i andra hand ett erbjudande som har villkorats av bostadsrättsföreningens undertecknande. I vart fall skall bostadsrättsupplåtelsen vara att betrakta som ogiltig.
Enligt 9 § avtalslagen kan ett meddelande som är utformat som ett anbud istället ses bara som en uppfordran att avge anbud, om meddelandet innehåller orden ”utan förbindelse”, ”utan obligo” eller liknande uttryck. I det följebrev som sändes med upplåtelseavtalet finns inget sådant uttryck som antyder att bostadsrättsföreningen inte ansåg sig bunden fullt ut enligt avtalets innehåll. I följebrevet framställs bostadsrättsföreningens undertecknande tvärtom som en ren formalitet, vilken skulle åtgärdas när bostadsrättsföreningen tillträdde fastigheten den 1 juli 2003.
När förfarandet har nått så långt som till ett färdigt förslag till avtal, vilket motparten i princip bara kan anta eller förkasta, måste det med hovrättens synsätt ställas höga krav på tydlighet, om bostadsrättsföreningen vill begränsa sin bundenhet vid det utsända materialet eller på något annat sätt förbehålla sig rätten att skjuta upp sitt slutliga ställningstagande. Hovrätten finner mot den bakgrunden att handlingarna inte kan ses vare sig som en uppfordran att avge anbud eller som ett villkorat erbjudande. Upplåtelseavtalet och följebrevet är i stället att anse som ett för bostadsrättsföreningen bindande anbud.
Hovrätten har alltså kommit fram till att översändandet av upplåtelseavtalet och följebrevet är att anse som ett för bostadsrättsföreningen bindande anbud. T.G.T. har accepterat anbudet genom att underteckna och skicka tillbaka avtalet till bostadsrättsföreningen. Hon har därefter fullföljt avtalet genom att betala upplåtelseavgiften om 531 000 kr till bostadsrättsföreningen.
Frågan är då om avtalsbundenhet har uppkommit genom hennes accept av anbudet eller om det därutöver krävs att avtalet undertecknas även av företrädare för bostadsrättsföreningen.
Av 4 kap. 5 § bostadsrättslagen framgår bl.a. att upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen och att det i upplåtelsehandlingen skall finnas uppgift om parternas namn, den lägenhet som upplåtelsen avser, de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Det finns inte något uttryckligt krav på att upplåtelseavtalet dessutom måste vara undertecknat. Hovrätten har i ett tidigare avgörande uttalat att formkravet, utöver kravet på att en upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, inte innefattar något ytterligare krav på att upplåtelseavtalet skall undertecknas av båda parter (beslut 2004-04-16 i mål nr ÖH 60-04, se rättsfall I ovan).
Mot den bakgrunden anser hovrätten att avtalsbundenhet har uppstått genom att T.G.T. accepterade anbudet.
Som ett led i prövningen av preliminärfrågan om prövningslägenheten är upplåten med hyresrätt eller med bostadsrätt, kan den ytterligare, likaledes preliminära frågan om en upplåtelses giltighet uppkomma. Det har ansetts att hyresnämnden eller hovrätten då bör göra endast en summarisk prövning och utgå från att upplåtelsen är giltig, om det inte är uppenbart att den är ogiltig. När mera svårbedömda ogiltighetsanledningar åberopas, t.ex. sådana som enligt 3 kap.avtalslagen hänför sig till avtalsparternas personer, bör hyresnämnden eller hovrätten för att beakta en invändning om ogiltighet kunna kräva att denna är klart dokumenterad genom domstols dom i saken eller på något annat lika tydligt sätt. Det bör inte ankomma på hyresnämnden eller hovrätten att ta upp omfattande muntlig bevisning i frågan (Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 1994:24).
Detta synsätt bör anläggas på bostadsrättsföreningens invändning att bostadsrättsupplåtelsen är ogiltig på grund av att föreningen förletts att tro att Young make var den som innehade hyresavtalet för prövningslägenheten. Hovrätten har då det inte är uppenbart att den eventuella upplåtelsen med bostadsrätt är ogiltig av det angivna skälet i stället att utgå från att den är giltig.
Som framgått ovan finner hovrätten att ett giltigt avtal har ingåtts mellan bostadsrättsföreningen och T.G.T. om upplåtelse av prövningslägenheten med bostadsrätt. Det finns vid denna bedömning inte någon tvist om förlängning av hyresavtal att pröva. Hyresnämndens beslut skall därför undanröjas och bostadsrättsföreningens talan vid hyresnämnden avvisas.