Hyresnämndsmål. Sådana förbättrings- eller ändringsåtgärder som kräver tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken får inte utföras eller ens påbörjas innan ett godkännande eller tillstånd föreligger. Ett tillstånd kan inte lämnas i efterhand, när åtgärderna redan har vidtagits. Med hyresnämndens tillstånd menas ett beslut som har vunnit laga kraft. Hyresvärdens ansökan avslogs.
Hyresnämnden i Stockholm
WallWenn AB (hyresvärden) ansökte om hyresnämndens tillstånd till godkännande av förbättringsarbeten.
Hyresgästerna A.D., B.K.R., Greene, M.A., E.K., E.F. och O.S. (hyresgästerna) bestred ansökan. A.D., B.K.R., Greene och Owen yrkade att hyresvärdens talan skulle avvisas och anförde bl.a. att hyresvärden redan har utfört de tillståndspliktiga åtgärderna.
Hyresnämnden (hyresrådet Melton och intresseledamoten Martin) anförde i beslut den 12 april 2019, såvitt är av intresse här, följande.
Det är ostridigt att hyresvärden har evakuerat hyresgästerna och påbörjat rivning av kök och badrum. Hyresvärden har bestritt att åtgärder som kräver tillstånd har utförts och uppgett att man i de delarna väntar på hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden anser inte att en påbörjad rivning innebär att hyresvärden har vidtagit åtgärder utan tillstånd. Frågan är då om ytterligare åtgärder – som är tillståndspliktiga – har utförts. Det är hyresgästerna som har bevisbördan för sina påståenden om att tillståndspliktiga åtgärder har utförts utan tillstånd från hyresgästerna eller hyresnämnden. Hyresgästerna har här åberopat syn av lägenheterna vilket i ärendet inte varit möjligt att genomföra mot bakgrund av att fastigheten är en byggarbetsplats. Någon annan bevisning i denna del har inte åberopats av hyresgästerna. Hyresnämnden anser att den omständigheten att möjligheter till syn inte har förelegat inte kan leda till att hyresgästernas påståenden om att tillståndspliktigt arbete har utförts kan godtas. Hyresnämnden finner att hyresgästerna mot hyresvärdens bestridande inte har styrkt att tillståndspliktiga åtgärder har utförts. Hyresgästernas yrkande om avvisning ska därför avslås. Inte heller ska hyresvärdens ansökan avslås på den grund att åtgärderna redan är utförda.
Den tillståndsprövning som hyresnämnden ska göra sker i tre steg. Som framgår av lagtexten ska nämnden först bedöma om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs. Finner nämnden att ett sådant intresse finns ska den i nästa steg pröva om hyresgästens invändning utgör ett s.k. objektivt hyresgästintresse, dvs. om de önskemål som hyresgästen har är vanligt förekommande bland hyresgäster i allmänhet. Det krävs då inte att en majoritet av hyresgäster i huset är av den uppfattningen, utan endast att önskemålen typiskt sett kan antas vara vanligt förekommande. I ett sista steg, ska nämnden väga dessa intressen mot varandra.
Hyresgästerna har bestritt att stambyte behöver genomföras i deras lägenheter. Några av hyresgästerna har även bestritt att asbestsanering skulle behöva utföras i köken.
Fastigheten är byggd 1957 och har enligt hyresvärden inte genomgått någon större renovering. Enligt hyresvärden är stammarna uttjänta och det har funnits asbest i köken. Det kan möjligen vara så att vissa ledningar och stammar har renoverats tidigare men hyresnämnden har uppfattat det som ostridigt att hyresvärden nu genomför en större renovering av huset inbegripet stambyte. Hyresnämnden finner inte någon anledning att betvivla de uppgifter som lämnats angående förekomst av asbest i huset. Det har inte framkommit skäl att tro att hyresvärdens val av hur stambytet och renoveringen ska genomföras har styrts av andra faktorer än tekniska och fastighetsekonomiska. De åtgärder som ska utföras framstår för hyresnämnden som normala och inte av större omfattning än vad som är vanligt vid renoveringar av fastigheter i samband med stambyten. Hyresvärden har därmed beaktansvärda skäl att genomföra åtgärderna.
Hyresgästerna önskar bibehålla sina kök. Svea hovrätt har i ett flertal avgöranden (se Svea hovrätts beslut den 8 november 2017 i mål nr ÖH 2158-17 och Svea hovrätts beslut den 26 februari 2019 i mål nr ÖH 3278-18) konstaterat att när en hyresvärds önskemål om att få byta ut den befintliga inredningen har samband med stambyte, är utrymmet för att vägra hyresvärden tillstånd på grund av att hyresgästerna vill behålla inredningen begränsat. Finns det ett objektivt hyresgästintresse av att behålla inredningen och visar hyresgästerna att stambytet skulle kunna ske på ett ekonomiskt och tekniskt försvarbart sätt med bevarande av inredningen kan hyresvärdens ansökan avslås.
Det framgår av bilder som getts in i ärendet att köken har varit av olika standard, såväl original från byggåret som mycket moderna och i gott skick. Önskemål om att behålla äldre platsbyggd inredning även i gott skick torde i normalfallet inte enligt hyresnämndens mening vara ett objektivt hyresgästintresse. Däremot anser hyresnämnden att några kök synes vara av så god standard att det skulle kunna utgöra ett relevant hyresgästintresse att behålla inredningen. Intresset av att behålla dessa kök ska därmed beaktas vid den intresseavvägning som ska göras. Någon utredning om att stambyte eller asbestsanering skulle kunna utföras i köket utan rivning av befintlig köksinredning har emellertid inte förebringats i ärendet. Hyresnämnden finner att hyresvärdens intresse av att i samband med stambyte få byta ut den befintliga köksinredningen väger över det objektiva hyresgästintresset att bevara den befintliga inredningen. Det är alltså inte oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs.
En av hyresgästerna har invänt att renoveringen innebär en stor hyreshöjning. När det gäller hyreshöjningar efter stambyten och renoveringar fastställs dessa efter förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästföreningen, varför hyresgäster är skyddade mot omotiverade hyreshöjningar. Den renovering som är aktuell i förevarande ärende framstår inte heller som någon form av lyxrenovering. Det finns även skyddsregler för att säkerställa att kraftigare hyreshöjningar fasas in och inte genomförs omgående mot hyresgästerna. Hyresnämnden finner med hänsyn till detta att det inte heller på grund av hyreshöjningarna är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs. – – –
Hyresvärdens ansökan ska bifallas.
1. A.D:s, B.K.R:s, M.L:s, M.A:s och E.K:s yrkanden om avvisning avslås.
2. Hyresnämnden lämnar hyresvärden tillstånd att utföra de åtgärder som yrkats för respektive motpart i lägenheterna – – –.
Intresseledamoten Jones var skiljaktig och anförde i huvudsak följande.
Av insända handlingar och sammanträdet i hyresnämnden framgår att hyresvärden bett hyresgästerna godkänna ett antal åtgärder och därvid åberopat att godkännandet sökts med hänvisning till 12 kap. 18 d och e §§ jordabalken. Av paragraferna framgår att godkännandet avser sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde. Hyresvärden har alltså haft för avsikt att höja lägenheternas standard. Det är ostridigt att varken de aktuella hyresgästerna eller hyresnämnden lämnat något godkännande, trots att ett sådant tillstånd uttryckligen krävs enligt 12 kap.jordabalken. Det är också ostridigt att hyresvärden ändå påbörjat arbeten i hyresgästernas lägenheter.
En fråga som hyresnämnden i stället haft att ta ställning till är om de tillståndspliktiga åtgärderna påbörjats, eftersom hyresvärden har hävdat att det bara är icke tillståndspliktiga åtgärder som hittills utförts. Av det följer att hyresvärden anser att en gräns kan dras mellan tillståndspliktiga och icke tillståndspliktiga åtgärder, på så sätt att de åtgärder som är tillståndspliktiga inte påbörjas förrän hyresvärden får sitt tillstånd, alternativt aldrig utförs.
Om hyresnämnden lämnar tillstånd till åtgärderna kan nämnden hålla med hyresvärden om att en sådan gräns går att dra, och har dragits, dvs. att det nu är rätt tillfälle att pröva om hyresvärden ska få sitt tillstånd. Mot detta invänder jag att standardhöjande åtgärder är en så integrerad del av de totala åtgärder som genomförs att någon gräns mellan dem svårligen låter sig göras. Att hyresvärden inte går med på att lägenheterna besiktigas gör en gränsdragning ännu svårare.
Hyresnämnden resonerar i sitt beslut om hyresvärdars beaktansvärda intresse av att åtgärder genomförs, och om det så kallade objektiva hyresgästintresset, och drar slutsatsen att det inte är oskäligt mot hyresgästerna i detta ärende att åtgärderna genomförs. I praktiken innebär det att ta ställning för att ett tillstånd till förbättringsarbeten ändå skulle ha lämnats. Jag anser att det är att kringgå reglerna i 12 kap.jordabalken om att denna prövning ska göras innan arbetena påbörjas.
Hyresvärdens ansökan ska därför avslås. Överröstad i denna del är jag i övrigt ense med majoriteten.
A.D., B.K.R., Greene och E.K. (klagandena) överklagade hyresnämndens beslut och yrkade, såvitt nu är av intresse, att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsrådet Ramirez samt f.d. hovrättsråden Lowery, referent, och Richards) anförde i beslut den 27 april 2020, såvitt är av intresse här, följande.
Vid hyresnämndens sammanträde den 14 januari 2019 uppgav hyresvärden att lägenheternas kök och badrum hade rivits. Hyresvärden har således vidgått att tillståndspliktiga åtgärder hade påbörjats innan hyresnämnden meddelade sitt beslut men anfört att arbetena slutförts först efter det att tillstånd lämnats. Hyresvärden har gjort gällande att det i förevarande fall är först när hyresgästen återflyttat efter renoveringen som det krävs att ett godkännande föreligger.
Klagandena har hävdat att åtgärderna i deras lägenheter hade genomförts betydligt tidigare och att det krävs tillstånd innan arbeten som förutsätter tillstånd ens påbörjas.
Frågan i målet är alltså vid vilken tidpunkt en hyresvärd ska ha fått tillstånd att utföra förbättrings- eller ändringsarbeten.
I 12 kap. 18 d § jordabalken sägs att arbeten av aktuellt slag endast får utföras under angivna förutsättningar och att det för att sådana åtgärder ska få vidtas krävs att de har godkänts av de berörda hyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna.
18 h § samma kapitel jordabalken anger att en förbättrings- eller ändringsåtgärd kan förbjudas om den påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd. Av 55 a § samma kapitel följer att, vid prövning av hyran, en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas om godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats.
Av ordalydelsen måste anses följa att bestämmelserna förutsätter att tillstånd föreligger innan åtgärden utförs och att detta, bortsett från rena förberedelser, innefattar även att åtgärden påbörjas. Även om det inte uttryckligen uttalas måste lagens ståndpunkt vara att ett tillstånd inte kan lämnas i efterhand, när åtgärderna redan har vidtagits (jfr prop. 1996/97:30 s. 92). Att de åtgärder som avses med hyresvärdens ansökan i detta mål numera har vidtagits är ostridigt.
Till skillnad från hyresnämnden anser hovrätten att rivning av kök och badrum inför en ombyggnad måste ses som ett påbörjande av tilltänkta åtgärder och att sådana åtgärder alltså kräver att hyresvärden erhållit tillstånd. Det räcker således inte att tillstånd finns då åtgärderna slutförs. I 12 kap. 18 d § jordabalken sägs att hyresnämnden lämnar tillstånd. Eftersom hyresnämndens beslut kan överklagas, måste det vara fråga om ett beslut som vunnit laga kraft. Något sådant tillstånd förelåg inte då hyresvärden enligt egen utsago slutförde åtgärderna.
Klagandena har anfört att de aktuella åtgärderna till stor del inte varit standardhöjande utan i själva verket inneburit en sänkt standard. Hovrätten anser dock att prövningen i målet måste utgå från vad hyresvärden i sin ansökan anfört om att det är fråga om förbättringsarbeten. En annan sak är att ansökan torde innefatta vissa åtgärder som inte kräver tillstånd (RH 2004:3).
2. Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten WallWenn AB:s ansökan om tillstånd att utföra förbättringsarbeten.