En uppgift i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan rättas enbart om det vid en enkel jämförelse mellan beslutet om inskrivning, handlingarna i inskrivningsärendet och vad som tillförs i rättelseärendet, klart framgår att det föreligger en oriktighet.
I ett handläggningsprotokoll den 16 juli 2018 vid Solna tingsrätt antecknades följande.
KB Myran nr 314 (KB Myran), lagfaren ägare till fastigheten Stockholm Kontot 2 (fastigheten), ansökte genom Nordea Bank AB (publ) (Nordea) den 17 januari 2018 om inteckning på 155 250 000  kr i fastigheten. Samma dag beviljades ansökan av Lantmäteriets Fastighetsinskrivning i Norrtälje. Sedan felaktighet upptäckts ansökte KB Myran om rättelse vid inskrivningsmyndigheten och begärde att det intecknade beloppet skulle ändras till 27 000 000  kr samt att överskjutande stämpelskatt skulle återbetalas till KB Myran. Lantmäteriets Fastighetsinskrivning avslog den 16 februari 2018 ansökan om rättelse.
KB Myran har till tingsrätten överklagat inskrivningsmyndighetens beslut och vidhållit sitt yrkande. KB Myran har framfört i huvudsak följande. KB Myran instruerade Nordea att upprätta handlingar åt Moss med instruktion om ett inteckningsbelopp om 27 000 000 kr. Nordea antecknade av misstag ett felaktigt belopp om 155 250 000  kr på ansökan, vilket intygas av till tingsrätten ingivna handlingar. KB Myran har aldrig haft för avsikt att ansöka om inteckning om 155 250 000 kr och det beloppet överstiger vida Miller värdering av fastigheten. Uttagna pantbrev är inte pantförskrivna. Skrivfelet medför att det i ett offentligt register finns en missvisande uppgift om en viktig omständighet som rör fastigheten, vilket är olämpligt. Det kan uteslutas att inskrivningen skedde på något annat sätt än ett rent förbiseende. I ett i princip identiskt ärende meddelade Göteborgs tingsrätt den 21 maj 2018 (Ä 3737-18) beslut att rättelse enligt bestämmelsen skulle ske. Det föreligger förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22  § JB.
Kammarkollegiet, vilket för det allmännas talan i ärenden om rättelse enligt 19 kap. 22  § JB, har motsatt sig ändring av inskrivningsmyndighetens beslut. Kammarkollegiet har framfört i huvudsak följande. För att rättelse enligt 19 kap. 22  § JB ska kunna ske krävs, i de fall det rör sig om ett misstag från sökandes sida, att det av omständigheterna måste klart framgå att ansökan kommit att avvika från vad som varit sökandens avsikt vid ansökningstillfället. För rättelse krävs att felet är objektivt konstaterbart. Att Nordea skrivit fel belopp och att Moss skrivit under det felaktiga beloppet talar emot att felet är uppenbart. Den som ansöker om inteckning ansvarar för att uppgifterna i ansökan motsvarar vad som avses. Att pantbrev inte är pantförskrivna leder inte till att rättelse ska ske. Någon missvisande uppgift på det sätt som Moss påstått finns inte i fastighetsregistret.
Tingsrätten (rådmannen Carroll) avslog KB Myrans överklagande i beslut den 16 juli 2018. Tingsrätten anförde följande skäl för beslutet.
Frågan i ärendet är om ett av KB Myran felaktigt angivet inteckningsbelopp är en sådan uppenbar oriktighet som avses i 19 kap. 22  § JB och om inskrivningsmyndigheten därför ska vara skyldig att rätta uppgiften enligt samma bestämmelse.
Av 19 kap. 22  § JB följer att om fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, ska inskrivningsmyndigheten rätta uppgiften. Möjligheten för en inskrivningsmyndighet att besluta om rättelse infördes med jordabalken och tog ursprungligen sikte på förbiseenden hos myndigheten. Genom en lagändring den 1 juli 1990 utvidgades bestämmelsernas tillämpningsområde till att även gälla fall då oriktigheten beror på någon annan än inskrivningsmyndigheten. I motiven till 19  kap. 22  § JB har uppkomsten till uppenbara oriktigheter exemplifierats som rena skrivfel eller annat dylikt förbiseende som strider mot vad som måste antas ha varit den beslutandes vilja (prop. 1970:20 del B s. 538). I lagkommentaren till bestämmelsen framgår att den även kan avse fel i inskrivningsbeslut som avviker från de handlingar på vilka beslutet grundas (Martin m.fl., Jordabalken, [2015-04-01], kommentar till 19 kap. 22  §, Parker). Oriktigheten ska dock vara objektivt konstaterbar och det ska stå klart vad som egentligen har avsetts (NJA 2010 s. 611). I NJA 2007 s. 396 förelåg förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22  § JB då två identiska inteckningsansökningar ingivna vid olika tillfällen, varav den ena av ansökningarna var förtryckt som ”bevakningskopia”, ansågs utgöra en uppenbar oriktighet.
Tingsrätten gör följande bedömning.
Det får generellt sett anses att den som ger in handlingar för fastighetsförvärv till en myndighet bär ett ansvar för att uppgifterna i dessa handlingar är korrekta (se Svea hovrätts beslut ÖÄ 5138-15 av den 13 augusti 2015). Detta bör även avse handlingar för inteckning av fastigheter och den uppenbara oriktigheten ska framgå vid en formell granskning av dokumentet för att rättelse i allmänhet ska kunna ske. Även om tingsrätten inte har skäl att ifrågasätta KB Myrans uppgifter om att inteckningsbeloppet rätteligen skulle ha varit 27 000 000  kr måste utgångspunkten således vara att en ansökan som skickas till inskrivningsmyndigheten är korrekt och allvarligt menad. Tingsrätten kan i denna del konstatera att inskrivningsmyndigheten godkände ansökan i ingivet skick; det kan inte anses ha ålegat myndigheten att vidta några särskilda efterforskningar med anledning av det ansökta beloppet (jfr Hovrätten för Västra Sveriges beslut Ö 3995-02 av den 14 februari 2003). Att det angivna inteckningsbeloppet översteg fastighetens värde eller att pantbreven inte är pantförskrivna påverkar inte bedömningen i frågan. Det kan även noteras att om fastighetsregistret innehåller en felaktig uppgift om inteckningsbeloppet drabbar detta i praktiken bara den sökande själv genom att ett felaktigt stämpelskattebelopp tas ut.
Den felaktighet som nu är i fråga har varken varit objektivt konstaterbar eller en uppgift som avvek från handlingarna på vilka beslutet grundades. Mot bakgrund av det anförda och vad som framkommit i ärendet saknas det enligt tingsrättens mening tillräckligt stöd för att anse att det av KB Myran felaktigt angivna inteckningsbeloppet är en sådan uppenbar oriktighet som avses i 19 kap. 22  § första stycket JB. KB Myrans överklagan ska därför avslås.
KB Myran nr 314 överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle besluta om rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel avseende fastigheten Stockholm Kontot 2 på så sätt att den beviljade inteckningen om 155  250  000  kr ströks och ersattes med en inteckning om 27  000  000  kr samt att stämpelskatten fastställdes till 540  000 kr.
Kammarkollegiet motsatte sig ändring av tingsrättens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Myers, Stewart, referent, och Bowman) avslog överklagandet i beslut den 21 december 2018. Som skäl för beslutet anförde hovrätten följande.
Om fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, ska inskrivningsmyndigheten enligt 19 kap. 22  § första stycket JB rätta uppgiften.
Någon närmare ledning för hur begreppet ”uppenbar oriktighet” ska tolkas ger inte lagtexten. Vägledande förarbetsuttalanden saknas. HD har i förhållande till den liknande bestämmelsen om rättelse i 17 kap. 15  § RB uttalat att rättelse ska tillämpas restriktivt och att det för att en oriktighet ska anses uppenbar bör krävas att felet är objektivt konstaterbart (se NJA 1990 s. 208 och NJA 2014 s. 29). Några motsvarande uttalanden har inte gjorts i förhållande till bestämmelsen i 19 kap. 22  § JB. Av bestämmelsens ordalydelse framgår emellertid att den är avsedd att ha en begränsad räckvidd (jfr NJA 1990 s. 208).
I NJA 2007 s. 396 prövade HD frågan om förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22  § JB förelåg. I det fallet hade en bank för två fastighetsägares räkning av förbiseende lämnat in en ansökan om inteckning till inskrivningsmyndigheten. Ansökningshandlingen var märkt ”bevakningskopia” men var i övrigt identisk med en nio dagar tidigare ingiven och bifallen ansökan, så när som på att den var undertecknad av en annan banktjänsteman. HD konstaterade att ingen anmärkning kunde riktas mot inskrivningsmyndighetens beslut att bifalla även den andra ansökan, men fann det styrkt att handlingen inte hade varit avsedd att utgöra en ansökan om inteckning. Mot denna bakgrund konstaterades att inskrivningen på grund av bankens förbiseende hade blivit uppenbart oriktig och att förbiseendet fick anses vara av den karaktären att det omfattades av 19 kap. 22  § första stycket JB.
I nu aktuellt fall har det inte varit fråga om en ansökningshandling som av förbiseende har lämnats in till inskrivningsmyndigheten. Vad Moss har gjort gällande är i stället att det i ansökan har kommit att anges ett annat inteckningsbelopp än det som varit avsett och att detta har berott på förbiseende från både banken och KB Myran. Det saknas i och för sig skäl att ifrågasätta att så har varit fallet. Registrering har skett i enlighet med de uppgifter som angavs i inteckningsansökan. Fastighetsregistrets inskrivningsdel har därmed kommit att innehålla en uppgift som är oriktig i förhållande till vad Moss har uppgett varit avsikten med ansökan.
När det gäller frågan om oriktigheten också har varit uppenbar anser hovrätten att de nu angivna förhållandena skiljer sig från de som förelåg i 2007 års rättsfall. I det nu aktuella fallet var ansökningshandlingen avsedd att utgöra en ansökan om inteckning, om än på ett annat belopp än det angivna, och handlingen hade undertecknats av såväl två företrädare för KB Myran som två företrädare för banken. I likhet med tingsrätten anser hovrätten att den som undertecknar och ger in en inteckningsansökan måste anses bära ett ansvar för att kontrollera att uppgifterna i ansökan är korrekta (jfr Svea hovrätts beslut den 13 augusti 2015 i mål nr ÖÄ 5138-15). Inte heller fanns det något i ansökningshandlingen som antydde att det angivna beloppet var oriktigt (jfr bl.a. NJA 2007 s.  396 och Hovrätten för Västra Sveriges beslut den 27 februari 2003 i mål nr Ö 3995-02). Mot denna bakgrund anser hovrätten inte att oriktigheten har varit uppenbar och inte heller att förbiseendet har varit av den karaktären att det omfattas av 19 kap. 22  § första stycket JB. Vad Moss har anfört om att inteckningsbeloppet överstiger fastighetens värde och att det utfärdade pantbrevet inte har pantförskrivits ändrar inte denna bedömning. Förutsättningar för rättelse finns därmed inte och KB Myrans överklagande ska avslås. Tingsrättens beslut ska alltså inte ändras.
KB Myran nr 314 överklagade och yrkade att HD skulle besluta om rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel avseende fastigheten Stockholm Kontot 2 på så sätt att den beviljade inteckningen om 155  250  000  kr ersattes med en inteckning om 27  000  000  kr samt att stämpelskatten fastställdes till 540  000 kr.
Kammarkollegiet motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Wise, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Punkterna 1-3 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-5 i HD:s skäl.
Frågan i målet är om det föreligger förutsättningar för rättelse av uppgiften om inteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (19 kap. 22  § första stycket första meningen JB).
Fastighetsregistret innehåller information om alla fastigheter i Sverige. Registret består bl.a. av en inskrivningsdel (3  § lag [2000:224] om fastighetsregister). Inskrivningsdelen ska innehålla uppgifter om inteckningar i fastigheter (se 42  § förordning [2000:308] om fastighetsregister).
Av 19 kap. 22  § första stycket första meningen JB framgår att om fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, ska inskrivningsmyndigheten rätta uppgiften.
Rättelse förutsätter att oriktigheten är uppenbar. Enligt vad som uttalas i förarbetena är denna inskränkning i möjligheten att rätta en uppgift nödvändig för att skydda ägares eller rättighetshavares intressen. Avsikten är att materiella förändringar i registrets innehåll av uppgifter som inte är uppenbart oriktiga ska kunna uppnås endast i den ordningen som omgärdas av garantier för den enskildes rättstrygghet. (Se prop. 1999/2000:39 s.  199 f.)
Liknande bestämmelser om rättelse av domar och beslut finns även i andra lagar än jordabalken. I rättegångsbalken finns bestämmelser om rättelse i 17  kap. 15  § och 30 kap. 13  §. Enligt de paragraferna får rätten besluta om rättelse om den finner att en dom eller ett beslut innehåller någon uppenbar oriktighet till följd av rättens eller någon annans skrivfel, räknefel eller liknande förbiseende. Även i rättegångsbalken är alltså en förutsättning för att rättelse ska få ske att den aktuella oriktigheten är uppenbar.
Avfattningen av bestämmelsen i 17 kap. 15  § RB visar att den är avsedd att ha en begränsad räckvidd. Med hänsyn till de intressen som bär upp rättskraftsinstitutet och instansordningen ska rättelse tillämpas restriktivt. (Se NJA 1990 s. 208 och NJA 2014 s. 29.)
Vad gäller kravet på att oriktigheten ska vara uppenbar bör det, med hänsyn till de rättssäkerhetsintressen som omger rättelseinstitutet, kunna ställas krav på att felet ska vara objektivt konstaterbart. Ofta torde ett rättningsbart fel framgå genom att det finns en skillnad mellan domskäl och domslut eller genom att det av någon annan anledning är klart att det fattas något i avgörandet eller detta på något sätt har blivit fel. Det kan emellertid inte anses vara ett krav att felet direkt ska framgå av enbart själva domen eller beslutet. Även fel som framgår vid en enklare jämförelse mellan avgörandet och handlingarna i målet bör kunna anses uppenbara. (Se NJA 2014 s. 29 och Barrera m.fl., Rättegångsbalken m.m., 18 december 2018, Zeteo, kommentaren till 17 kap. 15  § RB.)
De argument som anförs som skäl för att bestämmelsen om rättelse i rättegångsbalken ska tillämpas restriktivt gör sig även gällande vid tillämpningen av 19 kap. 22  § JB. Mot den bakgrunden bör kravet på att felet ska vara objektivt konstaterbart ställas upp även vid bedömningen av om oriktigheten är uppenbar i den meningen som avses i 19 kap. 22  § första stycket JB.
Lantmäteriet beslutade om inskrivning av inteckningen i fastighetsregistret i enlighet med KB Myrans ansökan. Det fanns inget i ansökningshandlingen som antydde att det angivna beloppet var oriktigt.
Utredningen i ärendet är inte sådan att det kan anses styrkt att det inteckningsbelopp som angavs i ansökningshandlingen inte stämde överens med KB Myrans avsikt (jfr NJA 2007 s. 396).
Mot den bakgrunden är det inte möjligt att objektivt konstatera att fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller en oriktighet som berott på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel. Oriktigheten kan därmed inte anses vara uppenbar och på grund härav föreligger inte förutsättningar för rättelse enligt 19 kap. 22  § första stycket första meningen JB.
Överklagandet ska därför avslås.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Baird, Hudson, referent, Hayes, Long och Johnson) meddelade den 20 juni 2019 följande beslut.
KB Myran nr 314 är innehavare av tomträtten till fastigheten Stockholm Kontot 2. Bolaget ansökte genom Nordea Bank AB om en inteckning på 155 250 000  kr i tomträtten. Lantmäteriet beslutade om inteckning i enlighet med ansökan.
Bolaget begärde därefter rättelse av beslutet på så sätt att det intecknade beloppet skulle ändras till 27 000 000  kr och att överskjutande stämpelskatt skulle återbetalas. Lantmäteriet avslog begäran om rättelse.
Bolaget överklagade beslutet om rättelse och anförde bl.a. följande. Bolaget hade aldrig för avsikt att ansöka om en inteckning om 155 250 000 kr. Banken, som anlitades för att upprätta handlingar, fick instruktionen att inteckning skulle sökas med ett belopp om 27  000  000  kr. Banken angav dock av förbiseende ett felaktigt belopp på ansökningsblanketten. Firmatecknarna i bolaget utgick vid undertecknandet av ansökningshandlingen från att den var utformad enligt bolagets instruktioner. Det pantbrev som hänför sig till inteckningen har inte pantförskrivits.
Till stöd för sitt överklagande åberopade bolaget ett intyg från en banktjänsteman, där denne bekräftar att banken av förbiseende fyllt i fel belopp. Dessutom åberopade bolaget ett mejl från en anställd i bolaget till en anställd i banken där det föreslås att de ska talas vid via telefon om en inteckning om 27 000 000 kr.
Tingsrätten ansåg att det saknades förutsättningar för att rätta beslutet om inteckning och avslog överklagandet. Hovrätten har gjort samma bedömning som tingsrätten.
Huvudfrågan i målet är huruvida det föreligger en sådan uppenbar oriktighet i fastighetsregistrets inskrivningsdel att det finns förutsättningar för rättelse.
Av 19 kap. 22  § första stycket första meningen JB framgår att inskrivningsmyndigheten under vissa angivna förutsättningar ska rätta felaktigheter i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I stort sett likalydande bestämmelser om rättelse av olika avgöranden finns i andra lagar (jfr 17 kap. 15  § och 30 kap. 13  § RB, 36  § förvaltningslagen, 2017:900, 33  § lagen, 1996:242, om domstolsärenden och 32  § förvaltningsprocesslagen, 1971:291). Förutsättningarna för att rättelse ska kunna ske är att registret eller avgörandet innehåller en uppenbar oriktighet eller felaktighet som beror på domstolens, myndighetens eller någon annans skrivfel eller på något liknande förbiseende; vid rättelse i fastighetsregistret kan oriktigheten även bero på ett tekniskt fel. Det finns mot bakgrund av den likhet som reglerna om rättelse uppvisar goda skäl att tillämpa bestämmelserna på ett likartat sätt.
Reglerna om rättelse syftar till att erbjuda en snabb och enkel väg att rätta till uppenbara felaktigheter utan att överklagande till högre instans behöver ske eller, i de fall då avgörandet har fått laga kraft, särskilda rättsmedel tillgripas. Avfattningen av bestämmelserna ger vid handen att de är avsedda att ha en begränsad räckvidd. Med hänsyn till de intressen som bär upp rättskraftsinstitutet och instansordningen ska rättelse tillämpas restriktivt. (Jfr ”Tyresös gatukostnader” NJA 1990 s. 208 och ”Den kompletterande räkningen” NJA 2014 s. 29.) När det är fråga om uppgifter som förts in i fastighetsregistret tillkommer det förhållandet att tilliten till registrets innehåll är av mycket stor betydelse för fastighetsmarknaden. Det är angeläget att rättelsemöjligheten inte tillämpas på ett sådant sätt att den tilliten sätts i fara.
En förutsättning för att rättelse ska få ske är alltså att den aktuella oriktigheten är uppenbar. Vägledande förarbetsuttalanden saknas för hur detta krav ska tolkas.
För att ett beslut om rättelse inte ska äventyra enskildas rättssäkerhet bör det ställas krav på att felet är objektivt konstaterbart (jfr p. 8 i ”Den kompletterande räkningen”). Med ett sådant krav skapas en yttre ram för tillåtna rättelser. Det bör alltså inte komma ifråga att rätta ett beslut enbart därför att en part påstår sig ha menat något helt annat än det som har kommit till uttryck i en ansökan eller ett avgörande.
Rättsfallet ”Bevakningskopian” NJA 2007 s. 396 ger stöd till det anförda. I det fallet hade fastighetsägare efter ansökan beviljats ett antal inteckningar i en fastighet. Ägarna beviljades strax därpå ytterligare inteckningar. Detta skedde efter att en bank av förbiseende hade gett in en bevakningskopia av ansökan i det tidigare ärendet. Fastigheten kom därigenom att belastas av dubbla inteckningar. HD ansåg att förutsättningar för rättelse förelåg då det hade styrkts att fastighetsägarna inte haft för avsikt att ansöka om inteckningarna enligt bevakningskopian. Inskrivningen ansågs på grund av bankens förbiseende ha blivit uppenbart oriktig.
Det kan, som rättsfallet visar, inte alltid krävas att felet direkt ska framgå av själva avgörandet. Även fel som framgår vid en enklare jämförelse mellan avgörandet och handlingarna i det tidigare ärendet bör kunna anses uppenbara. (Se ”Den kompletterande räkningen”.)
Någon gång bör rättelse även kunna ske när det genom material som tillförs först i rättelseärendet styrks att det tidigare beslutet har fått ett oriktigt innehåll. Kravet på att oriktigheten ska vara uppenbar medför emellertid även i den situationen att rättelse kan ske endast om materialet klart och entydigt - och utan några närmare överväganden från domstolens eller myndighetens sida - ger besked om det innehåll som beslutet rätteligen skulle ha haft. Kan det innehåll som beslutet skulle ha haft fastställas först efter en något mera omfattande utredning eller efter en bedömning av tillförlitligheten av olika utsagor i ärendet, kan oriktigheten inte anses vara uppenbar.
Sammanfattningsvis kan således rättelse ske enbart om det vid en enkel jämförelse mellan beslutet om inskrivning, handlingarna i inskrivningsärendet och vad som tillförs i rättelseärendet, klart framgår att det föreligger en oriktighet.
Lantmäteriet beslutade om inskrivning av inteckningen i fastighetsregistret i enlighet med KB Myrans ansökan. Det fanns inget i ansökningshandlingen som antydde att det angivna beloppet var oriktigt.
Inte heller framgår det, vid en enkel jämförelse mellan vad som förekommit i inteckningsärendet och den nu åberopade utredningen, att det inteckningsbelopp som angavs i ansökningshandlingen inte stämde överens med KB Myrans avsikt. Oriktigheten är därmed inte uppenbar på ett sådant sätt som förutsätts för att rättelse ska kunna vidtas.
Överklagandet ska därför avslås.
HD avslår överklagandet.