Fråga om hyreslägenhet på grund av brand skulle anses så förstörd att hyresavtalet har förfallit.
F.A. och A.A. (makarna A) och Starfast Fastighetsförvaltning AB (Starfast) tecknade den 1 september 1992 ett skriftligt hyreskontrakt avseende en marklägenhet i två plan om 3,5 rum och kök i Staffanstorp. Lägenheten var ett radhus och belägen i en byggnad som innehöll tre lägenheter, varav en lägenhet var i ett plan och en lägenhet var likadan som makarna A:s.
Natten mellan den 29 och den 30 oktober 2005 utbröt av okänd anledning en brand på balkongen till makarna A:s lägenhet. Denna spred sig in i lägenheten varvid räddningstjänst tillkallades.
Den lägenhet som makarna A innehade revs efter branden så att i huvudsak endast bottenplattan återstod varefter en ny lägenhet återuppfördes på samma plats. Tvist förelåg huruvida hyresförhållandet bestod mellan makarna A och Hendricks. Makarna A bodde efter branden på annan adress och Hendricks hade hyrt ut det aktuella hyresobjektet till andra personer.
Makarna A yrkade att tingsrätten skulle fastställa att det mellan Hendricks och dem träffade hyresavtalet avseende bostadslägenheten skulle bestå.
Starfast bestred käromålet.
Parterna anförde följande till stöd för talan.
Efter släckningsarbetet kunde det konstateras att större delen av ovanvåningen hade skadats. Balkong, toalett, hall och ett sovrum var utbrända. Det andra sovrummet på samma plan var svartgrått men ej utbränt. Klädkammaren var sotskadad men intakt och trappan mellan våningsplanen var oskadd. På bottenvåningen var endast tvättstugan, som låg rakt under balkongen, skadad. Övriga utrymmen, kök, vardagsrum och hall, var intakta och i stort sett all inredning på bottenvåningen gick att rädda. De har kvar det mesta av sitt bohag såsom möbler, porslin, dator etc. än idag. En del av deras bohag samt delar av den fasta inredningen var dock rök- eller vattenskadad. Lägenheten besiktigades den 31 oktober 2005 av deras försäkringsbolag, Folksam, varvid skadorna dokumenterades. I avvaktan på att lägenheten skulle saneras och återställas flyttade de till en ersättningslägenhet som de själva hade hittat. Trots att det i princip var endast ovanvåningen som hade brandskadats valde bostadsbolaget att riva hela byggnaden. Dock kvarstod bottenplattan på vilken man sedan återuppförde marklägenheten. I slutet av januari 2006 mottog de ett brev daterat den 25 januari 2006 från bostadsbolaget om att deras hyresavtal på grund av branden hade förfallit och att det inte längre fanns ett hyresförhållande mellan parterna. Den 25 maj 2006 gjorde de en framställan till bolaget om återflyttningsrätt samt en önskan om en tidplan för inflyttning. I brev från bostadsbolagets ombud daterat den 4 maj 2006 meddelades att bolagets uppfattning om att hyresförhållandet hade upphört genom branden kvarstod. I början av juli månad 2006 kunde de konstatera att lägenheten var färdigställd och att bostadsbolaget hade hyrt ut den till andra hyresgäster.
Som grund för käromålet anförs i huvudsak följande. Skadorna i lägenheten har inte varit av sådan art eller omfattning att lägenheten kan anses ha blivit så förstörd att hyresavtalet därigenom förfallit. Visserligen blev större delen av ovanvåningen totalförstörd av branden och bottenvåningen blev rök- och vattenskadad. Starfast valde därför att riva byggnaden. Huruvida det var nödvändigt eller ej kan de inte bedöma. Oavsett vilket har det inte rått någon tvekan om att det varit Lindsey avsikt att återuppföra den aktuella bostadslägenheten. Av den brandutredning som gjordes med anledning av branden framgår att Hendricks redan på brandnatten uppgett att den aktuella lägenheten och den intilliggande grannlägenheten som också brandskadades skulle rivas och återuppbyggas. Starfast:s avsikt att återuppbygga lägenheten bekräftas också av att lägenheten har återuppbyggts.
Den av makarna A lämnade sakframställningen kan i allt väsentligt vitsordas. Det är således riktigt att det finns ett skriftligt hyresavtal mellan parterna avseende den lägenhet som är föremål för tvisten. Det är också riktigt att det inträffade en brand vid den aktuella tiden. Omfattningen av brandskadorna enligt makarna A:s sakframställning kan också vitsordas. Deras lägenhet var den som blev mest skadad. Det som återstod av lägenheten efter släckningsarbete och sanering var i princip bottenplattan och möjligen ett par radiatorer som kunde användas. När detta kunnat konstateras har lägenheten inte längre kunnat användas för sitt ursprungliga ändamål och hyresavtalet mellan parterna har förfallit. Det är riktigt att Hendricks redan under brandutredningen uppgav att de hade för avsikt att återuppbygga lägenheten.
Tingsrätten (rådmannen Bright, fd. rådmannen Young och tingsnotarien Adams) anförde i dom den 20 mars 2007 följande.
Makarna A har ursprungligen som skriftlig bevisning åberopat fotografier av lägenheten efter branden men har vid huvudförhandlingen avstått från att åberopa denna bevisning.
Starfast har inte åberopat någon skriftlig bevisning men som muntlig bevisning åberopat vittnesförhör med skaderegleraren vid Länsförsäkringar Skåne, T.B.
T.B. har uppgett i huvudsak följande. Starfast Fastighetsförvaltning AB var vid den tiden försäkringstagare hos Cook och han hade hand om ärendet. Han var vid skadeplatsen efter att branden inträffat. Det första han gjorde var en bedömning av om det fanns några restvärden för att förhindra följdskador. Han tittade på byggnaden i sin helhet och konstaterade att vissa fönster och en del radiatorer kunde räddas. Det fanns också en lägenhet i byggnaden som var så pass oskadad att den hyresgästen kunde bo kvar. De övriga två lägenheterna bedömde han som totalskadade. Restvärden fanns även i betongplattan som han bedömde kunde användas efter rivning av dessa två lägenheter. Även om vissa väggar fanns kvar gjorde han bedömningen att det inte var ekonomiskt försvarbart att behålla väggarna. Skadorna bestod dels i vad branden i sig hade orsakat med sotutströmning, dvs. sotpartiklar som sätter sig dels i stommen och i fasadteglet och dels i vad själva släckningsarbetet tillfogat byggnaden i form av släckvatten. När han tittade på byggnaden så stod skalmuren kvar. När man börjar riva blir det dock så stora skador att det förelåg stor osäkerhet om man skulle få ett gott resultat om man sparade de bitarna. Dessutom var det en trästomme i byggnaden vilket innebar att när man rev trästommen fanns det ingen bärighet i fasadteglet. Enligt hans bedömning kunde man därför inte spara de delarna utan för stora kostnader. Till det skall läggas osäkerheten i om det skulle komma att lukta på grund av att sotet träcker in i byggnadsdelar. - Lägenhetslängan bestod av tre lägenheter varav två fick rivas helt och hållet medan den tredje var mer oskadad. När man rev de två lägenheterna blev det vissa skador på gaveln till den tredje lägenheten. - Starfast Fastighetsförvaltning AB fick ekonomisk ersättning från Länsförsäkringar för att återställa byggnaden och lägenheten är återuppförd.
I 12 kap. 10 § första stycket jordabalken anges att om en lägenhet före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller hyresavtalet. Enligt 12 kap. 16 § första stycket 1 jordabalken gäller denna bestämmelse också om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan.
Nu angivna bestämmelser har sitt ursprung i 3 kap. 9 och 12 §§ 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom och har i huvudsak följt med oförändrade och utan närmare kommentarer i lagförarbeten i samband med ändringar i 1907 års lag och därefter i jordabalken. I motiven till 1907 års lag (NJA II 1908 s. 138 f) uttalades bl.a. följande.
9 § upptar det fall, att före hyrestidens början fastigheten genom vådeld eller annorledes förstöres eller så skadas, att den icke kan iståndsättas. Hyresaftalets fullgörande måste i sådan händelse anses vara omöjligt; det kan icke af hyresvärden fordras, att han skall för aftalets fullgörande åter uppbygga huset. Att här icke kan afses allenast total ödeläggelse är gifvet; huru omfattande en skada bör vara för att den inte skall anses hafva medfört dylik omöjlighet, kan naturligtvis icke genom fasta regler utmärkas.
Dagens hyreslagstiftning har i huvudsak oförändrad utformning. Bestämmelserna har en social skyddsfunktion och hyresgästens besittningsskydd är i det sammanhanget grundläggande. Bestämmelsen i 12 kap.10 och 16 §§jordabalken utgör ett undantag från detta skydd i en situation när lagstiftaren ansett att det inte av hyresvärden kan fordras att han för avtalets fullgörande skall återuppföra huset på grund av att en bostad har förstörts eller skadats på sådant sätt att det inte kan iståndsättas.
Rättspraxis på området är begränsat. I det sammanhanget kan tingsrätten hänvisa till ett par hovrättsavgöranden, dels SvJT 1946 rf. s. 47 och en dom från Hovrätten för Västra Sverige den 28 maj 2004 i mål T 1513-04 samt ett avgörande i Bostadsdomstolen, RBD 1992:10. I doktrinen har bestämmelserna diskuterats och rättsfallen kommenterats om än sparsamt (se Holmqvist-Thomsson Hyreslagen - en kommentar 8. uppl. 2006 s. 65-67, Thomas Hyra och Bostad 1985 s. 64-65 och Walton Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom 6. uppl. 2004 s. 199 och 206).
Enligt tingsrättens mening måste vid bedömningen i det aktuella fallet beaktas å ena sidan det väsentliga syftet med lagstiftningen att fungera som ett socialt skydd för en hyresgäst att behålla en bostad och å andra sidan den ekonomiska uppoffring ett iståndsättande av en skadad lägenhet innebär för fastighetsägaren. Fortfarande har hyreslagstiftningen idag en betydande skyddsfunktion till förmån för hyresgästen. Samtidigt är fastighetsägarens ekonomiska möjligheter att sätta istånd en skadad lägenhet eller ett skadat hus med lägenheter idag betydligt större på grund av att sådana fastigheter så gott som alltid numera är försäkrade.
I det aktuella fallet var fastigheten försäkrad. Fastighetsägaren har ostridigt omedelbart efter branden förklarat att den skadade byggnaden och den aktuella lägenheten skulle återuppföras. Detta har också skett. Hur stor kostnaden varit har inte framkommit i målet. Det är dock ostridigt att fastighetsägaren i allt väsentligt har ersatts för återuppbyggnadskostnaderna genom en försäkring. Även om skadorna i den aktuella lägenheten varit betydande kan tingsrätten inte bortse från det förhållandet att ett väsentligt skäl till att den del av byggnaden som innehöll den aktuella lägenheten revs så att endast bottenplattan återstod måste ha haft sin orsak i avsikten att med hjälp av försäkringsersättningen återuppbygga byggnaden för oförändrad användning.
Med hänsyn till vad som nu angetts och med beaktande av lagstiftningens övergripande funktion som skyddslagstiftning för hyresgästen samt fastighetsägarens uttalade avsikt att återställa hyresobjektet kan vid en samlad bedömning byggnaden och lägenheten inte anses så förstörd i lagens mening att hyresavtalet kan anses förfallet. Under sådana förhållanden skall makarna A:s talan bifallas.
Tingsrätten fastställer att hyresavtalet daterat den 1 september 1992 mellan Starfast Fastighetsförvaltning AB och A.A. och F.A. avseende bostadslägenheten skall bestå.
Starfast överklagade domen och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.
A.A. och F.A. bestred ändring.
Parterna vidhöll vad de vid tingsrätten anfört till stöd för talan.
Hovrätten (lagmannen Humphrey, hovrättsrådet Moore, referent, hovrättsassessorn Cannon och tf. hovrättsassessorn Bell) anförde i dom den 25 mars 2009 följande.
Frågan i målet är om hyresavtalet mellan å ena sidan Hendricks och å den andra A.A. och F.A. har förfallit genom branden natten mellan den 29 och 30 oktober 2005. Det avgörande för den saken är i sin tur, enligt 12 kap.10 och 16 §§jordabalken, om lägenheten genom branden blev så förstörd att den inte kunde användas för det avsedda ändamålet.
När bestämmelsen i dess äldre motsvarighet infördes i början av förra seklet angavs i förarbetena, som framgår av tingsrättens dom, att avsikten inte var att endast total ödeläggelse skulle omfattas. Men inga ytterligare anvisningar gavs, om hur bedömningen ska göras av om lägenheten är så förstörd att avtalet är förfallet.
I litteraturen har man diskuterat vad som krävs för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller (se t.ex. Michael m.fl., Hyreslagen En kommentar, 8 uppl. 2006, s. 65 f., Sherman, Olson, Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., 2003, s. 171 ff., och Ward, Brooks, Hyra och bostad, 4 uppl., 1985, s. 65). Den diskussionen har i huvudsak tagit sikte på vilken omfattning förstörelsen ska ha och om man bör ta hänsyn till faktorer som hur lång tid det tar att återställa lägenheten och om ett återställande framstår som ekonomiskt förnuftigt. Dåvarande Bostadsdomstolen tog i RBD 92:10 också hänsyn till omfattande saneringsarbeten som hade utförts efter en brand. Enligt domstolen hade lägenheten, oavsett hur stora skadorna hade varit efter själva branden, i vart fall genom saneringsåtgärderna blivit så förstörd att hyresavtalet förfallit.
En given utgångspunkt som följer redan av förarbetena är att omfattningen av den rent fysiska förstörelsen har betydelse. A.A:s och F.A:s lägenhet har fått omfattande skador och inget i utredningen tyder på annat än att åtgärden att riva hela byggnaden och återuppföra den har vilat på rationella fastighetsekonomiska grunder. En bedömning utifrån den fysiska förstörelsen leder, även om kriterier vägs in som tar sikte på följderna av den fysiska förstörelsen, till slutsatsen att lägenheten blev så förstörd att den inte kunde användas för det avsedda ändamålet.
Frågan blir därmed om man, som A.A. och F.A. gjort gällande, ska ta hänsyn till att hyresvärden direkt efter branden hade för avsikt att återuppbygga lägenheten och att detta kan medföra att lägenheten trots allt inte ska anses så förstörd att hyresavtalet har förfallit.
Visserligen är hyreslagstiftningen, främst när det gäller bostadslägenheter, en skyddslagstiftning för hyresgästen. Samtidigt måste konstateras att en tolkning där man väger in hyresvärdens planer på att återuppbygga lägenheten saknar allt stöd i såväl lagtexten som förarbetena till bestämmelsen.
I direktiv från 1997 gav regeringen 1997 års hyreslagstiftningsutredning i uppdrag att utreda vad som gäller om en lägenhet förstörs genom en olyckhändelse och att överväga bl.a. om en återflyttningsrätt borde införas. Utredningen kom fram till att en återflyttningsrätt inte borde införas. Den hänvisade därvid främst till att det praktiska behovet var litet eftersom hyresgästen i regel erbjöds en rätt att flytta tillbaka, samtidigt som en reglering skulle bli både omfattande och komplicerad. Såväl direktiven som utredningens överväganden och propositionen synes utgå ifrån att frågan om hyresvärden avser att återuppbygga lägenheten saknar betydelse; bl.a. hade hela diskussionen om återflyttningsrätt varit irrelevant med ett annat synsätt (dir. 1997:97, SOU 2000:76 s. 55 ff. och prop. 2001/02:41 s. 39 ff.). En återflyttningsrätt är nämligen aktuell endast om lägenheten ska återuppbyggas och vilar på tanken att avtalet har förfallit. I annat fall gäller ju hyresavtalet fortfarande.
Nämnas kan också att regeringen i direktiven 2006:85 gav Hyreslagsutredningen i uppdrag att överväga om de krav som ställs för att en lägenhet ska anses så förstörd att hyresavtalet förfaller bör höjas, och om det är möjligt och lämpligt att i lagen närmare ange när en lägenhet ska anses förstörd. De direktiven förefaller bygga på samma synsätt som tidigare, eftersom regeringen angav att det i utredningens uppdrag inte ingick att överväga om hyresgästen bör erbjudas återflyttningsrätt om lägenheten anses förstörd och hyresvärden därefter uppför en ny lägenhet. Hyreslagsutredningen föreslog i sitt delbetänkande Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) en ny undantagsbestämmelse. I korthet innebär den att hyresavtalet inte ska förfalla, även om lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Vissa förutsättningar ska då vara uppfyllda, bl.a. att det gäller en bostadslägenhet och att hyresvärden har för avsikt att återställa eller har återställt lägenheten. Förslaget bereds för närvarande inom Regeringskansliet.
Det nu anförda innebär att det saknas stöd för att väga in hyresvärdens planer på att återuppbygga lägenheten, när bedömningen görs av om lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Därmed är hyresavtalet mellan Hendricks och makarna A förfallet. A.A. och F.A:s talan ska således ogillas.
Med ändring av tingsrättens domslut ogillar hovrätten käromålet.
Hovrättens dom meddelad: den 25 mars 2009.
Mål nr: T 912-07.
Lagrum: 12 kap.10 och 16 §§jordabalken.
Rättsfall: RBD 92:10.
Litteratur: Michael m.fl., Hyreslagen En kommentar, 8 uppl. 2006, s. 65 f.; Sherman, Olson, Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., 2003, s. 171 ff.; Ward, Brooks, Hyra och bostad, 4 uppl., 1985, s. 65; SOU 2000:76 s. 55 ff.; Prop. 2001/02:41 s. 39 ff.