En bostadsrätt som sålts i befintligt skick har ansetts vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta (19 § första stycket 3 köplagen). Även fråga om verkan av köparens undersökning före köpet och om prisavdragets beräkning vid fel.
M.R. förvärvade i oktober 2014 bostadsrätten till en lägenhet i ett radhus i Söderby från S.O. för en köpeskilling om 2 200 000 kr. Lägenheten tillträddes den 18 december 2014.
S.O. hade låtit renovera lägenhetens badrum under 2009. Vid besiktning efter köpet av lägenheten konstaterades flera brister i lägenhetens elinstallationer, bl.a. att halogenspotlights i badrummet satt för trångt och saknade skyddskåpa. Vidare konstaterades beträffande badrummet bl.a. att det saknades uppvärmning samt att fallbyggnader på golvet och rörgenomföringar var byggda i strid med gällande regler, plattsättning var felaktigt utförd, spygatten (golvbrunnen) för spillvatten från varmvattenberedaren var igensatt och det saknades tätskikt och keramisk beklädnad omkring varmvattenberedaren.
M.R. väckte talan mot S.O. och yrkade i första hand prisavdrag med 151 885 kr, motsvarande kostnaden för avhjälpande av fel i badrum genom rivning och återuppbyggnad av badrummet i sin helhet till avtalad standard samt åtgärdande av elinstallationer som inte var fackmässigt utförda. Reparationskostnaderna motsvarade skillnaden mellan värdet på bostadsrätten i avtalat och i felaktigt skick. För det fall prisavdraget skulle anses uppgå till ett lägre belopp än det yrkade, skulle det yrkade beloppet utgå som skadestånd. Av beloppet utgjorde 136 222 kr material och arbete avseende badrummet och 15 663 kr material och arbete avseende elinstallationerna.
Till grund för talan angav M.R. följande:
Bostadsrätten var felaktig eftersom den vid tidpunkten för tillträdet inte stämde överens med vad som hade avtalats mellan parterna. Felen bestod i att badrummet inte var helkaklat och att renoveringsarbetena i badrummet samt elinstallationerna i lägenheten inte var fackmässigt utförda, vilka innebar en konkret risk för vattenskada respektive brand. En förutsättning för köpet var att lägenheten var i sådant skick som den såg ut att vara vid hennes undersökning av den före köpet. Felen var dolda för henne.
Bostadsrätten stämde inte överens med de uppgifter som S.O. lämnade vid marknadsföringen av bostadsrätten eller annars före köpet. I objektsbeskrivningen beskrevs lägenhetens badrum som ”fräscht, helkaklat badrum”. En av de huvudsakliga anledningarna till att hon köpte bostadsrätten var att mäklaren och säljaren sade att badrummet var renoverat år 2009. Vidare intygade S.O. före köpet att kvalitetsdokument avseende badrummets fackmässiga renoveringsarbeten fanns. Hon hade således fog att förvänta sig att badrummet inte skulle behöva byggas om före år 2034–2039. Uppgifterna inverkade på köpet av bostadsrätten.
Om lägenhetens kök uppgavs i objektsbeskrivningen att det var stort och fräscht samt renoverat år 2009. S.O. beskrev köket muntligen inför köpet som alldeles fantastiskt. Hon hade fog att förvänta sig att elinstallationerna inte skulle innebära brandrisk eller risk för dödliga elstötar.
S.O. underlät före köpet att upplysa henne om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrättens egenskaper eller användning som S.O. kände till och som M.R. med fog kunde räkna med att bli upplyst om. Om hon hade fått relevant information hade hon kunnat fatta misstanke om felen och utföra en fördjupad undersökning. Avsaknaden av informationen påverkade hennes agerande och beslutet att köpa bostadsrätten.
Vidare var bostadsrätten i väsentligt sämre skick än vad hon hade fog att förutsätta med hänsyn till att bostadsrättsföreningen förelade henne att inom en viss tid åtgärda felen i badrummet, vilka medförde fara för liv och hälsa samt skada på egendom, genom att bygga ett nytt badrum.
Felen i bostadsrätten beror vidare på att S.O. var försumlig och/eller att bostadsrätten vid köpet avvek från vad S.O. fick anses ha utfäst. Försummelsen utgörs av att S.O. inte upplyste henne om att renoveringen av badrummet var en delrenovering som inte var fackmannamässigt utförd samt att S.O. påtalade att elinstallationer hade utförts, trots att de inte var fackmannamässigt utförda.
S.O. bestred käromålet. Hon vitsordade inte något belopp och gjorde bl.a. gällande att det inte var möjligt att utläsa av fakturorna om det vid renoveringen hade använts samma slags material som tidigare eller om det var fråga om standardhöjning för t.ex. plattor, kakel och klinker.
S.O. gjorde vidare gällande följande.
Hon kände inte till de åberopade felen. Bostadsrätten var inte felaktig vid köpet eller tillträdet och samtliga arbeten vid renoveringen av badrummet år 2009 var fackmässigt utförda i enlighet med kvalitetsintyg som lämnades till henne efter arbetets utförande. M.R. borde ha förutsatt att badrummet skulle vara uttjänt inom ca fyra år.
S.O. lät inte utföra några arbeten avseende el och en felbedömning ska därför göras utifrån de branschregler som förelåg när bostadsrätten byggdes.
Bostadsrättsföreningen ska ansvara för eventuella fel beträffande genomföringar av rör i golvet och avsaknad av uppvärmning i badrummet samt eventuella elfel.
Om bristerna förelåg vid tillträdet så var bostadsrätten i vart fall inte väsentligt sämre än vad M.R. med fog kunde förutsätta, eftersom den vid det tillfället var billigare än jämförelsebara objekt i området.
Med hänsyn till att bostadsrätten överläts i befintligt skick var M.R. skyldig att undersöka bostadsrätten, varvid felen med måttlig ansträngning hade kunnat upptäckas.
Reklamation av felen i badrummet, via skrivelse till henne den 12 maj 2016, skedde för sent och någon reklamation avseende övriga fel lämnades inte.
M.R. invände att hon lämnade en neutral reklamation av felen avseende badrummet och elinstallationerna vid ett möte den 30 januari 2015. Det gjordes då tydligt för S.O. att det förelåg brister i badrummet genom att renoveringen år 2009 inte var fackmässigt utförd och hade skett i strid med bostadsrättsföreningens stadgar.
Tingsrätten (rådmannen Gonzales) anförde i dom den 9 januari 2018 följande.
Tingsrätten redogör här för de rättsliga förutsättningarna. Härefter fortsätter tingsrätten.
M.R:s påstående, att samtliga påstådda fel i badrummet reklamerades vid mötet den 30 januari 2015, vinner stöd av den muntliga bevisningen endast såvitt avser spygattet, badrumsgolvets lutning och de spotlighter som fanns i badrummets tak. – – –. Med hänsyn till de låga krav som enligt rättspraxis ställs på reklamation enligt köplagen ska dessa tre påstådda fel anses vara reklamerade vid detta tillfälle (se rättsfallet NJA 1988 s. 335).
I övrigt är det inte genom M.R:s och Y.Ö:s uppgifter, som till stora delar är både kortfattade och odetaljerade, visat att något av de övriga påstådda felen i badrummet reklamerades vid mötet den 30 januari 2015. – – –. M.R. har således inte visat att något av de övriga felen reklamerades innan eller vid mötet.
När det gäller frågan om de påstådda tre felen har reklamerats ”inom skälig tid” efter det att köparen ”märkt eller borde ha märkt felet” gör tingsrätten följande bedömning. – – –.
Av Y.Ö:s och A.L:s vittnesmål är det visat att A.L. var tvungen att montera bort delar av pannan för att kunna iaktta att spygattet var igensatt. Det kunde inte krävas av M.R. att hon skulle ha monterat bort delar av pannan för att upptäcka det igensatta spygattet. Hon borde således inte ha märkt det påstådda felet när hon undersökte bostadsrättslägenheten innan köpet. Stadgandet i 20 § andra stycket köplagen hindrar därför inte M.R. att såsom fel åberopa det igenlagda spygattet.
Att halogenspotlighter i badrummet saknade inre inbyggnadstäckkåpor var iakttagbart för M.R. Det kunde emellertid inte krävas av henne att hon skulle ha sådana kunskaper om el och elutrustning att hon borde ha insett att det var ett köprättsligt fel att spotlighterna saknade täckkåpor. Hon borde således inte ha upptäckt det påstådda felet när hon undersökte bostadsrättslägenheten innan köpet. Stadgandet i 20 § andra stycket köplagen hindrar därför inte M.R. att såsom fel också åberopa dessa lampor.
När det gäller badrumsgolvets lutning gör tingsrätten följande bedömning. Att bakfall förekom på flera ställen på badrumsgolvet hade M.R. lätt kunnat konstatera genom att hälla ut vatten på golvet och se om det rann mot badrumsbrunnen. Hon borde ha gjort en sådan undersökning för att hennes undersökningsplikt skulle vara uppfylld. Resultatet av denna undersökning hade medfört att vatten hade stått kvar på golvet på vissa ställen, vilket hade inneburit att hon borde ha märkt att golvets lutning var felaktig. Detta hade i sin tur medfört att hennes undersökningsplikt hade utökats till att omfatta en professionell mätning av badrumsgolvet. Vid en sådan mätning hade M.R. också bort märka att badrumsgolvet vid platsen för dusch och bad översteg maximal tillåten golvlutning. Felet borde således ha upptäckts. M.R. får därför enligt 20 § andra stycket köplagen inte såsom fel åberopa badrumsgolvets lutning.
M.R. tillträdde lägenheten den 18 december 2014. Av utredningen i målet framgår att en närmare undersökning av bostadsrättslägenheten gjordes av företrädare för bostadsrättsföreningen när en vattenskada upptäcktes i januari 2015. Av A.L:s vittnesmål förefaller det som att han även var och kontrollerade pannan i lägenheten i januari 2015 innan mötet. I anledning av dessa fel kallade bostadsrättsföreningen till mötet den 30 januari 2015, där de tre ovan angivna felen reklamerades. Enligt kommentaren till 32 § köplagen framgår, som ovan har angivits, att det vid köp mellan privatpersoner finns anledning att acceptera ett visst dröjsmål med reklamationen. Det är naturligt att det krävs en person med professionella kunskaper för att upptäcka att det saknades ett spygatt under pannan och att ett sådant skulle finnas där samt att de spotlighter som fanns i badrummet saknade täckkåpor. Med beaktande av dessa omständigheter görs den bedömningen att M.R. reklamerade dessa två påstådda fel inom skälig tid.
Beträffande de påstådda felen i badrummet ska följande tilläggas. I objektsbeskrivningen, daterad den 23 oktober 2014 som M.R. ostridigt fick del av innan köpet av bostadsrätten, anges under rubriken ”Badrum” följande. ”Fräscht helkaklat badrum”. Genom denna uppgift har S.O. utfäst att badrummets samtliga golv och väggytor skulle vara täckta med kakel, även om ordet ”kakel” i första hand avser en väggbeklädnad. Med hänsyn till dessa omständigheter har undersökningsplikten för de påstådda felen avseende kakel och klinker bakom och under pannan reducerats, vilket kan påverka den tidpunkt då reklamationsfristen började löpa. – – –. Genom denna bevisning är det visat att M.R. och Y.Ö. vid mötet den 30 januari 2015 redan kände till att det inte fanns något kakel bakom pannan och att badrummet således inte var ”helkaklat”. Med hänsyn till dessa omständigheter, och då det dels genom de bilder som har förebringats som bevisning klart framgår att det saknades en del klinker under pannan, dels av utredningen i målet framgår att deltagarna vid mötet den 30 januari 2015 hade intresset riktat mot pannan i badrummet och de övriga påstådda felen i badrummet, finner tingsrätten att M.R., trots den reducerade undersökningsplikten, borde ha upptäckt att det saknades klinker under pannan. Reklamationsfristen började därför, även såvitt avser avsaknaden av kakel och klinker, att löpa i varje fall från mötet den 30 januari 2015.
Utöver påståendet att badrummet var ”helkaklat” har M.R. inte genom den skriftliga eller muntliga bevisningen visat att S.O. innan köpet lämnade uppgifter om bostadsrättens egenskaper eller användning som kan antas ha inverkat på köpet.
När det gäller elfel, utöver spotlighter i badrummet, gör tingsrätten följande bedömning. M.R. har anfört att hon erhöll full insikt om elfelen först efter det att hon hade tagit del av utlåtandet från elbesiktningsmannen P.C. daterat den 31 maj 2016. – – –. Till följd av dessa omständigheter finner tingsrätten att reklamationsfristen började löpa i varje fall i början av juni 2016. M.R. har gjort gällande att hon reklamerade de elfel som framgår av besiktningsprotokollet i vart fall den 24 augusti 2016. Hon har inte visat att hon reklamerat felen innan detta datum.
– – –. Från den tidpunkt då reklamationstiden började löpa i början av juni 2016 till och med den 24 augusti 2016 har det i varje fall förflutit två och en halv månad. En sådan reklamation har inte lämnats ”inom skälig tid”. Det kan dessutom tilläggas att M.R. inte heller har visat att någon reklamation ägde rum den 24 augusti 2016. Reklamationen har således skett ännu senare. Till följd av dessa omständigheter finner tingsrätten att M.R., enligt 32 § köplagen, inte får åberopa några elfel utöver de spotlighter som det ovan har redogjorts för.
M.R. har anfört att de spotlighter som fanns i badrummet saknade inre inbyggnadstäckkåpor vilket innebar risk för brand samt att spygattet var igensatt och överkaklat.
S.O. har inte i köpeavtalet eller i objektsbeskrivningen lämnat några uppgifter avseende spotlighternas eller spygattets egenskaper eller användning. M.R. har inte förebringat någon bevisning som ger stöd för att sådana uppgifter har lämnats muntligen eller i några andra handlingar. M.R. har således inte visat att de spotlighter som fanns i badrummet eller spygattet ska anses felaktiga enligt 19 § första stycket punkten 1.
S.O. har uppgivit att åtgärderna avseende spotlighter och spygattet som vidtogs under den tid hon ägde bostadsrättslägenheten utfördes av anlitade hantverkare. Vidare har hon uppgivit att taknivån i badrummet ändrades för att de säkerhetskrav som ställdes, när det gäller spotlighter, skulle uppfyllas. M.R. har inte förebringat någon bevisning som ger stöd för att S.O. skulle ha känt till de två påstådda felen. M.R. har således inte visat att S.O. måste antas ha känt till dessa två förhållanden när lägenheten tillträddes av köparen. M.R. har därför inte visat att de spotlighter som fanns i badrummet eller spygattet ska anses felaktiga enligt 19 § första stycket punkten 2.
Genom G.G:s och A.L:s uppgifter är det visat att det i bostadsrättsföreningens lägenheter ska finnas ett spygatt i badrummet under pannan i varje lägenhet. Vidare är det genom A.L:s vittnesmål visat att det till följd av kondens m.m. kan komma vatten från pannan i badrummet och att detta vatten ska ledas bort genom att vattnet hamnar i spygattet och inte på golvet nedanför pannan. Det är allmänt veterligt att vatten som inte leds bort från ett badrum orsakar vattenskador, eller att risken för vattenskador i varje fall ökar, samt att det finns stor risk att vattenskador i badrum orsakar stora skador då kaklade golv och väggar ofta måste brytas upp för att vattenskadorna ska kunna åtgärdas. Till följd av dessa omständigheter är det visat att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till omständigheterna med fog kunnat förutsätta.
Genom P.C:s vittnesmål samt hans sakkunnigutlåtande är det visat att avsaknaden av inbyggnadstäckkåpor medförde att det fanns risk för brand i badrummets undertak. Till följd av dessa omständigheter är det visat att bostadsrätten, även till följd av denna brist, var i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till omständigheterna med fog kunnat förutsätta.
Med hänsyn till det ovan angivna är det visat att bostadsrättslägenheten, till följd av att spotlighter i badrummet saknade täckkåpor och spygattet var igensatt, ska anses felaktig enligt 19 § första stycket punkten 3.
Det är därigenom visat att de fel, som spotlighter i badrummet och spygattet hade, fanns när M.R. tillträdde lägenheten. Vad S.O. har anfört i denna del medför därför inte att M.R. inte skulle ha rätt till prisnedsättning.
S.O. har, såvitt avser en del av de påstådda felen, som en omständighet till grund för sitt bestridande anfört att ansvaret för dessa fel åvilar bostadsrättsföreningen och att hon därför inte kan åläggas ansvar för eventuella fel avseende dessa poster.
Den omständigheten, att bostadsrättsföreningen i vissa avseenden är ansvarig i förhållande till lägenhetsinnehavaren, medför inte att köparen av en bostadsrättslägenhet inte framgångsrikt skulle kunna föra talan mot sin säljare för fel som hänför sig till områden som bostadsrättsföreningen är ansvarig för i förhållande till lägenhetsinnehavaren. M.R:s talan innebär ju sammanfattningsvis att hon har betalat köpeskillingen under förutsättning att de fel som hon gör gällande i målet inte fanns vid tillträdet samt att hon således, med hänsyn till de påstådda felen, betalade 151 885 kr för mycket för bostadsrätten. Vad S.O. har anfört i denna del medför därför inte att M.R. inte ska ha rätt till prisnedsättning.
S.O. har därutöver som en omständighet till grund för sitt bestridande anfört följande. Bostadsrätten var inte i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta då köparen haft kännedom om områdets lokala bostadsmarknad och då bostadsrätten var billigare än jämförelsebara objekt i området kring den tidpunkt när överlåtelsen ägde rum.
– – –. Endast denna bevisning visar inte att den ifrågavarande bostadsrätten inte var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. – – –.
– – –. Frågan om prisnedsättningens storlek ska, i stället för en strikt tillämpning av processrättsliga regler angående åberops- och bevisbörda, avgöras efter en skälighetsbedömning grundad på den utredning som finns i målet (se rättsfallet NJA 2011 s. 576). Av utredningen framgår att beloppet 141 617 kr avser kostnaden för att åtgärda en mängd påstådda fel. Samtliga dessa fel, utom det igensatta spygattet, har tingsrätten av ovan angivna skäl funnit att de inte kan ligga till grund för någon prisnedsättning. Det har inte förebringats någon bevisning som visar att en fackmannamässig delrenovering av badrummet, avseende spygattet, inte skulle gå att genomföra eller att en sådan renovering av något skäl skulle vara olämplig. Till följd av dessa omständigheter ska prisnedsättningen avseende detta fel bestämmas till ett lågt belopp. Tingsrätten finner att beloppet skäligen bör bestämmas till 10 000 kr.
M.R. har anfört att kostnaden för arbete och material för att avhjälpa elfelen uppgick till 15 663 kr. – – –. Av utredningen framgår att de ovan angivna beloppen avser en mängd påstådda elfel. Samtliga dessa fel, utom de spotlighter som var felaktiga, har tingsrätten av ovan angivna skäl funnit att de inte kan ligga till grund för någon prisnedsättning. Med hänsyn till dessa omständigheter finner tingsrätten att prisnedsättningen även avseende detta fel ska bestämmas till ett lågt belopp. Med beaktande av det ovan angivna rättsfallet ska en skälighetsbedömning göras. Beloppet bör skäligen bestämmas till 5 000 kr.
M.R. har som en omständighet till grund för sin talan anfört följande. För det fall tingsrätten skulle finna att prisavdraget uppgår till ett lägre belopp än det yrkade, ska beloppet jämväl utgå som skadestånd då felet beror på försummelse från svaranden.
M.R. har gjort gällande att bostadsrättslägenheten var felaktig i en rad hänseenden. Som ovan har angivits har tingsrätten bedömt att de flesta av de påstådda bristerna inte har utgjort något fel i köplagens mening. Hon har därför inte tillerkänts något prisavdrag i dessa delar. Av samma skäl kan hon inte erhålla skadestånd för att avhjälpa sådana brister. M.R:s skadeståndsyrkande ska därför ogillas.
S.O. ska till M.R. utge 15 000 kr jämte ränta – – –.
M.R:s skadeståndsyrkande ogillas.
Båda parter överklagade i Svea hovrätt. M.R. yrkade att hovrätten skulle bifalla hennes käromål. S.O. yrkade att hovrätten skulle avslå M.R:s yrkanden helt.
Parterna motsatte sig varandras ändringsyrkanden.
Hovrätten (hovrättsråden Ramos och Washington samt tf. hovrättsassessorn Fox, referent) anförde i dom den 26 april 2019 följande.
M.R. har gjort gällande att hon hade insikt om bristerna i lägenhetens elinstallationer – såväl de i badrummet som de i lägenheten i övrigt – redan i januari 2015 och att hon reklamerade dessa i samband med mötet som hölls den 30 januari 2015.
De fel som har gjorts gällande ifråga om andra elinstallationer än de som gällt halogenspotlighterna i badrummet bör bedömas som ett särskilt fel. För att M.R. ska kunna göra gällande felpåföljd krävs därför att hon reklamerat dessa fel särskilt. Vad gäller övriga elinstallationer i lägenheten har det inte framkommit något i utredningen som tyder på att M.R. vid något tillfälle har reklamerat brister i dessa elinstallationer. Även om M.R. inte fått full insikt om dessa brister förrän den 31 maj 2016 när elbesiktningen genomfördes, finns det inte heller något som tyder på att hon därefter reklamerade bristerna innan hon gav in stämningsansökan till tingsrätten i oktober 2016. Hon har därför reklamerat för sent.
M.R. har alltså inte rätt att göra gällande de nu aktuella bristerna i lägenhetens elinstallationer gentemot S.O.
Enligt M.R. var bostadsrätten inte i avtalsenligt skick och därmed felaktig eftersom det i objektsbeskrivningen angavs att lägenhetens badrum var ”helkaklat”, men att det senare visade sig att det saknades keramisk beklädnad under och bakom varmvattenberedaren i badrummet.
Objektsbeskrivningen är en bilaga till överlåtelseavtalet och är därmed en del av detta. I objektsbeskrivningen under rubriken ”Badrum” anges att detta är ”helkaklat”. Att badrummet inte var helkaklat är utrett genom bl.a. fotografier och vittnesuppgifter från Thompson, som berättat om sina iakttagelser i samband med rivningen av badrummet. Bostadsrätten var alltså inte i avtalsenligt skick och därmed att anse som felaktig enligt 17 § köplagen.
Den allmänt hållna friskrivningen om att bostadsrätten överlåtits i befintligt skick kan inte ges någon verkan mot den preciserade uppgiften att badrummet var ”helkaklat”. Friskrivningen utgör alltså inget hinder för M.R. att göra köprättsliga påföljder gällande för detta fel.
M.R. har gjort gällande att S.O. före köpet intygade att det fanns dokumentation avseende de arbeten som utförts i badrummet år 2009 och att hon skulle få samtliga handlingar till klarläggande av fackmännens insatser. Enligt M.R. innebar det utlovade kvalitetsdokumentet, som senare lämnades över, att S.O. intygade att badrummet uppfyllde kraven på fackmässigt utförande. S.O. har förnekat att hon lämnat några uppgifter inför överlåtelsen som inte överensstämde med verkligheten.
Genom förhören med M.R. och Y.Ö. har endast framkommit att de före köpet fått uppgiften om att badrummet var nyrenoverat år 2009. Det kan inte jämställas med en uppgift om att renoveringen var fackmässigt utförd. Varken M.R. eller Y.Ö. har uppgett att de före köpet fick information om eller del av kvalitetsdokumentet som intygade det fackmässiga utförandet. M.R. har därför inte styrkt sitt påstående om att S.O. före köpet lämnat uppgifter om att arbetena i badrummet var fackmässigt utförda eller liknande. Fel kan därmed inte anses föreligga enligt 18 § eller 19 § första stycket 1 köplagen.
M.R. har, mot S.O:s förnekande, gjort gällande att S.O. före köpet har underlåtit att upplysa henne om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som S.O. måste antas ha känt till. M.R. har dock inte närmare preciserat vilka omständigheter det är som S.O. känt till men underlåtit att upplysa om. M.R. har samtidigt anfört att samtliga fel som gjorts gällande i målet varit dolda såväl för henne som för S.O. Upplysningsplikten omfattar endast egenskaper hos varan som säljaren haft faktisk vetskap om. Mot bakgrund av hur M.R. har fört sin talan har hon inte visat att S.O. brustit i sin upplysningsplikt gentemot henne. Fel kan därmed inte anses föreligga enligt 19 § första stycket 2 köplagen.
Genom den utredning som M.R. har presenterat är det utrett att badrummet inte var fackmässigt utfört på så sätt att tätskiktet, plattsättningen och fallbyggnaden var bristfälliga på vissa punkter, att det saknades lämplig uppvärmning, att det förekom rörgenomföringar i golvet och att den s.k. spygatten (golvbrunnen) för spillvatten från varmvattenberedaren var igensatt. Det är vidare utrett att halogenspotlighter i badrummets tak inte installerats på ett fackmässigt sätt eftersom de saknade inbyggnadstäckkåpor och avståndet till innertaket ovanför var för snävt.
Det har inte framkommit att den bristande plattsättningen och avsaknaden av lämplig uppvärmning medförde några beaktansvärda funktionsmässiga effekter eller risker.
Mot denna bakgrund gör hovrätten bedömningen att bristerna avseende tätskiktet och fallbyggnaden, att det förekom rörgenomföringar i golvet och att spygatten var igensatt innebär att bostadsrätten var behäftad med väsentliga brister. Dessa innebar i sin tur att badrummets tätskikt måste göras om i dess helhet. Med hänsyn till risken för brand har installationen av halogenspotlighter utgjort ett väsentligt fel.
Utredningen visar att M.R. inför förvärvet fått uppgiften att badrummet var ”fräscht” och nyrenoverat år 2009. Med hänsyn till dessa uppgifter, vilka också stämde överens med hennes iakttagelser vid undersökningen av badrummet, anser hovrätten att hon har haft fog att förutsätta att badrummet renoverats på ett fackmässigt sätt och att hon inte skulle behöva göra om badrummet på många år. Hon får därmed även anses ha haft fog för att förutsätta att badrummet inte utförts på ett sätt som innebar risk för allvarliga vattenskador eller brandrisk.
Hovrätten anser sammantaget att de ovan konstaterade väsentliga bristerna i badrummet innebar att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad M.R. med fog har kunnat förutsätta och att bostadsrätten därför har varit felaktig enligt 19 § första stycket 3 köplagen även om den yrkade avhjälpandekostnaden inte varit särskilt hög i förhållande till bostadsrättens värde. Vad som framkommit om priset på bostadsrätten jämfört med andra liknande bostadsrätter i området förändrar inte heller bedömningen.
Sammanfattningsvis gör alltså hovrätten bedömningen att samtliga ovan konstaterade väsentliga fel i badrummet har varit dolda, vilket innebär att M.R. har rätt att göra felen gällande mot S.O.
M.R. har gjort gällande att felen i badrummet reklamerades den 30 januari 2015 i samband med ett möte med representanter från bostadsrättsföreningens styrelse. Enligt M.R. fick S.O. vid mötet även del av en besiktningsrapport upprättad av Ovento AB den 15 januari 2015, vilken emellertid inte åberopats i målet. Enligt M.R. avsåg brevet daterat den 12 maj 2016 främst att ge S.O. möjligheten att avhjälpa de tidigare reklamerade felen.
Mot denna bakgrund gör hovrätten, i likhet med tingsrätten, bedömningen att M.R. endast har kunnat visa att de fel som reklamerades vid mötet den 30 januari 2015 avsåg halogenspotlighterna, den igensatta spygatten och fallbyggnaden. Reklamationen gjordes inom skälig tid från A.L:s respektive Oventus AB:s undersökningar av badrummet i januari 2015 då M.R. upptäckte felen. Det anges i brevet som skickades till S.O. den 12 maj 2016 att M.R. i lägenheten hade upptäckt ”ett antal fel, som har reklamerats hos dig”. Brevet syftar därmed på fel som redan hade reklamerats och inte på några fel därutöver. Det har inte heller framkommit att M.R. vid något annat tillfälle har reklamerat några övriga fel. M.R. har därför förlorat rätten att göra gällande några andra fel mot S.O. än de som reklamerades i januari 2015.
Mot den bakgrunden och med hänsyn till vilken typ av fel det är fråga om är det utrett att samtliga nu aktuella fel förelåg vid tillträdet.
Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen åligger det föreningen att hålla lägenheten i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Enligt 7 kap. 12 § samma lag framgår att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller i något av de i bestämmelsen angivna undantagen. Gränsdragningen mellan bostadsrättsföreningens och bostadsrättshavarens ansvar har i stor utsträckning överlåtits att regleras i bostadsrättsföreningens stadgar.
Av 5 § bostadsrättsföreningens stadgar framgår att bostadsrättshavaren ansvarar för säkringsskåp och därifrån utgående elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer. Av detta följer att bostadsrättshavaren och inte bostadsrättsföreningen ansvarar för halogenspotlighterna.
Avhjälpande eller omleverans är inte aktuellt i detta fall. M.R. har därför rätt att kräva prisavdrag (37 § köplagen). Prisavdrag ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och avtalsenligt skick (38 § köplagen). Det är ofta naturligt vid bedömningen av varans värde i felfritt skick att utgå ifrån det avtalade priset och vid bedömningen av felaktigt skick utgå från vad det skulle kosta att avhjälpa felet (se Holden och Walls, Köplagen, 26 oktober 2018, Zeteo, kommentaren till 38 §).
M.R. har till grund för det yrkade prisavdraget lagt kostnaden för avhjälpande av fel. Till stöd för avhjälpandekostnadens storlek har hon åberopat en faktura från Vendelsö Mur & Kakelteknik AB samt diverse kvitton från Bauhaus. På fakturan anges att kostnaden för ”helrenovering badrum enligt offert” uppgår till 94 000 kr. I övrigt saknas specifikation av beloppet. Därutöver anges på fakturan att den omfattar ”extra kostnad kakel, klinker”, ”tilläggsarbete målning fönster” och ”material målning fönster” till en sammanlagd kostnad av 3 939 kr. Kvittona från Bauhaus avser bl.a. ett duschhörn för 4 495 kr och en toapappershållare för 269 kr.
Det har visserligen, som redogjorts för ovan, framkommit att felen innebar att hela badrummets tätskikt behövde göras om. Det är dock oklart hur mycket arbete och material som lagts ner och om hela eller endast delar av kostnaden på 94 000 kr avser åtgärdande av själva tätskiktet. Det är vidare oklart varför det skulle ha varit nödvändigt att måla om fönster och varför badrumsinredningen uppenbarligen inte återanvänts fullt ut samt om det skett några standardhöjande åtgärder. Genom förhör med Y.Ö. har det t.ex. framkommit att toalettstolen återanvändes men att duschväggarna byttes ut på grund av att han och M.R. valde en ny lösning för dragning av rör, vilket alltså medfört en kostnad som inte S.O. ska stå för.
M.R. har bevisbördan för prisavdragets storlek. Hon har haft all möjlighet att föra full bevisning i frågan. Det kan t.ex. noteras att Thompson, som har utfört badrumsrenoveringen och ställt ut fakturan, har hörts i målet men att han inte fått några närmare frågor om vare sig kostnaderna eller åtgärderna. Den offert som fakturan hänvisar till har inte heller åberopats i målet. Det finns ingen anledning för hovrätten att sätta ner beviskravet eller att uppskatta kostnaden till ett skäligt belopp. Den utredning som M.R. har presenterat visar inte att det yrkade beloppet motsvarar kostnaden för att avhjälpa de fel som hon kan göra gällande mot S.O.
Detta innebär även att M.R. inte har styrkt att hon orsakats någon skada som uppgår till det yrkade beloppet. Hon kan därför inte heller tillerkännas något skadestånd vid sidan av prisavdrag.
Sammantaget innebär hovrättens bedömning att M.R:s talan ska avslås i dess helhet. Tingsrättens dom ska ändras i enlighet med detta.
Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så sätt att hovrätten avslår M.R:s talan i dess helhet.
M.R. överklagade och yrkade att HD skulle återförvisa målet till hovrätten, alternativt bifalla den talan hon förde vid tingsrätten.
S.O. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Marks, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
Punkterna 1–5 motsvarar i huvudsak punkterna 1, 2, 15 och 20 i HD:s dom.
Punkterna 6–21 motsvarar i huvudsak vad som upptagits i inledningen av referatet under rubriken Nacka tingsrätt.
Punkten 22 motsvarar i huvudsak punkten 5 i HD:s dom.
Punkten 23 motsvarar i huvudsak punkten 6 i HD:s dom.
Punkterna 24–32 motsvarar i huvudsak punkterna 7–13 i HD:s dom.
Punkterna 33–41 motsvarar i huvudsak punkterna 15–21 i HD:s dom.
Punkterna 42–53 motsvarar i huvudsak punkterna 22–28 i HD:s dom.
Lägenheten har i detta fall sålts i ”befintligt skick”. Som anförts i det föregående innehåller avtalet en preciserad uppgift om att badrummet var helkaklat, vilket utgör en avtalad egenskap hos lägenheten (se p. 38). Vidare har köparen lämnats uppgiften om att badrummet var renoverat år 2009, vilket inneburit att bostadsrätten även avvikit från vad köparen med fog har kunnat förutsätta (jfr p. 41). Den allmänt hållna friskrivningen kan inte ges någon verkan mot dessa preciserade uppgifter. Bostadsrätten får därför anses felaktig enligt 19 § första stycket 1.
Med hänsyn till att felen inte kunde upptäckas okulärt alternativt att det krävdes fackkunskap för att upptäcka dem, kan säljaren inte antas ha känt till felen. Säljaren har därför inte underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande som innebär att lägenheten ska anses vara felaktig enligt 19 § första stycket 2.
Utredningen utvisar inte att bostadsrätten sålts till ett understigande marknadsvärde om ca 700 000 kr jämfört med andra bostadsrätter i området, så som säljaren gjort gällande. Det avtalade priset på bostadsrätten ska därför anses motsvara bostadsrättens värde i felfritt skick.
Av den utredning som köparen åberopat framgår att hon haft kostnader för att avhjälpa felen om ca 150 000 kr. Dessa motsvarar närmare 6 procent av det avtalade priset för bostadsrätten. Det bör inte i detta hänseende göras avdrag för standardhöjande åtgärder, och inte heller endast beaktas fel som reklamerats i tid, så som säljaren gjort gällande. Bostadsrätten kan därför utifrån kvantitativa hänsyn anses ha varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till dess pris enligt 19 § första stycket 3.
Till det kommer att felen medfört fara för liv och hälsa samt skada på egendom samt att bostadsrättsföreningen med anledning av detta förelagt köparen att inom en viss tid åtgärda felen genom att bygga ett nytt badrum.
Bostadsrätten kan således även utifrån kvalitativa hänsyn anses ha varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta.
Felen i badrummet och de felaktiga elinstallationerna innebär alltså att bostadsrätten ska anses vara felaktig enligt 19 § första stycket 3.
Punkterna 61–66 motsvarar i huvudsak punkterna 29–31 i HD:s dom.
I detta fall har köparen undersökt lägenheten före köpet. Säljaren lämnade dock preciserade uppgifter om att badrummet var helkaklat och renoverat år 2009. Dessa uppgifter gav köparen en godtagbar anledning att inte före köpet närmare undersöka badrummets beskaffenhet. Av förhören med sakkunnige M.A. och vittnet Thompson framgår att felen i badrummet inte heller kunde upptäckas okulärt alternativt att det krävdes fackkunskap för att upptäcka dem. Felen i badrummet har således inte varit sådana att köparen borde ha märkt dem vid en sedvanlig undersökning av lägenheten före köpet.
Utifrån de uppgifter som sakkunnige P.C. lämnat kan motsvarande slutsats dras beträffande de felaktiga elinstallationerna.
Köparens undersökning av lägenheten före köpet hindrar därför inte henne att göra gällande påföljder för de nu aktuella felen.
Punkterna 70–72 motsvarar i huvudsak punkterna 34 och 35 i HD:s dom.
Punkterna 73–77 motsvarar i huvudsak punkterna 36 och 37 i HD:s dom.
Av köparens och Y.Ö:s uppgifter framgår endast att de vid mötet generellt påtalade elfel i lägenheten. Köparen har därför inte visat att hon reklamerat övriga fel avseende elinstallationer i lägenheten, förutom halogenspotlights i badrummet.
Punkterna 79–81 motsvarar i huvudsak punkten 38 i HD:s dom.
Punkterna 82–88 motsvarar i huvudsak punkterna 39–43 i HD:s dom.
Punkterna 89–93 motsvarar i huvudsak punkterna 44, 45 och 48–50 i HD:s dom.
I förarbetena och praxis har det dock ansetts att beräkningen av prisavdraget, när det saknas marknadsvärden som referenspunkter, får ske utifrån en skönsmässig uppskattning av felet och dess värde i relation till det avtalade priset (jfr a. prop. s. 133, NJA 1937 s. 518, NJA 1938 s. 318, NJA 1991 s. 808 och ”Kackerlackorna” NJA 1998 s. 792. Jfr också för norsk rätts del HR-1998-45-A och för dansk rätts del U.2008.2238H).
I de fall en ersättning ska fastställas till ett skäligt belopp betyder det emellertid inte att beloppet får bestämmas helt diskretionärt. Också en skälighetsbedömning av ett belopp ska, så långt det går, göras normstyrt. En friare bedömning får dock godtas om den görs inom vissa ramar. I lagstiftarens anvisning om att ett belopp ska bestämmas efter skälighet måste vidare ligga, att domstolen får göra en friare bedömning än vad som annars skulle ha varit fallet, när förhållanden som är svåra att utreda eller värdera har betydelse för prövningen. Domstolen ska redovisa de överväganden som ligger till grund för beloppsbestämningen. (Jfr ”Entré Malmö” NJA 2019 s. 445 med hänvisningar.)
Att bestämma ett värde är vidare en rättslig bedömning som domstolen har att göra. En parts bevisbörda avser alltså inte värdet i sig utan de omständigheter som ska vara underlag för domstolens bestämmande av värdet. (Jfr ”Sjukhuscaféet” NJA 2017 s. 261 p. 15.)
När det gäller att bestämma varans värde i avtalsenligt och i felaktigt skick återstår således att, i de fall marknadsvärdena inte kan fungera som referenspunkter för att de är svåra att utreda eller värdera, göra en skönsmässig bedömning för att komma fram till ett skäligt belopp som prisavdraget ska motsvara.
Vid en sådan bedömning bör reparationskostnader fungera som en referenspunkt, dock med beaktande av att prisavdraget inte ska resultera i en ersättning som kan likställas med avhjälpande eller skadestånd. Prisavdraget bör alltså som utgångspunkt understiga vad det kostar att reparera varan (jfr för norsk rätts del HR-2000-11-A och för dansk rätts del U.2012.2255H, U.2012.3483H och U.2013.140H samt för finsk rätts del KKO 1982-II-175, KKO 1983-II-39 och KKO 1986-II-90).
Vid bedömningen av vilka kostnader som har varit nödvändiga för att återställa varan till avtalsenligt skick bör kostnaderna omfatta skäliga åtkomst- och återställandeåtgärder.
Vidare bör beaktas om varan har förbättrats genom reparationen och köparen därigenom riskerar att bli överkompenserad. I sådant fall bör prisavdraget minskas med ett fördelsavdrag (se Walls och Holden, a.a., kommentaren till 38 §. Jfr också ”Byggnadsställningarna” NJA 2011 s. 576, ”Stallreparationen” NJA 2016 s. 945 och ”Bilrånet II” NJA 2019 s. 1001. Och för norsk rätts del HR-2017-1073-A, Martinez, Obligasjonsrett, 2017, s. 149 f. och för dansk rätts del U.1952.778/1H samt Austin, Erstatningsberegning i kontraktsforhold, 2000, s. 793 ff).
Fördelsavdraget bör dock tillämpas med försiktighet med hänsyn till att det för köparen är en tvingad fördel. Köparen har nämligen i vissa fall inget annat val än att byta ut något begagnat till något nytt. Ett fördelsavdrag kan även vara av förhållandevis stor ekonomisk betydelse i en privatpersons ekonomi, särskilt när inköp av fastigheter normalt är en stor investering som begränsar köparens ekonomiska handlingsutrymme om reparationskostnaderna är betydande. Om kostnaderna inte täcks helt finns det en risk för att köparen saknar ekonomisk förmåga att avhjälpa bristen. Dessutom är det ofta osäkert om reparationen faktiskt medför en fördel för köparen och hur stor den möjligen är. (Jfr Brown, Fordelen av forlenget levetid – levetidsfradrag i prisavslag etter avhendingsloven, 2017, s. 462 f. och Austin, a.a., s. 793 f.)
Bostadsrätten har sålts i ”befintligt skick”. När det gäller att bestämma dess värde i avtalsenligt och i felaktigt skick får, när marknadsvärdena i detta fall inte kan fungera som referenspunkter, göras en skönsmässig bedömning för att komma fram till ett skäligt belopp som prisavdraget ska motsvara. Vid en sådan bedömning bör reparationskostnaderna fungera som en referenspunkt.
Att badrummet inte kunde återställas utan att rivas och byggas upp på nytt styrks av de uppgifter som Johnson och Thompson lämnat. Y.Ö. har vidare förklarat att det inte var ett alternativ att återanvända glasdörrar till duschen, eftersom det var hål i dessa sedan rörledningarna passerat genom dem. Han har också berättat att ett nytt element behövde köpas in eftersom det inte fanns något sedan tidigare. Köparen har gjort gällande att kostnaden för detta uppgick till drygt 135 000 kr, vilket också fakturaunderlag utvisar. Köparen har vidare gjort gällande att kostnaderna för arbete och material avseende felaktiga elinstallationer uppgick till drygt 15 000 kr. En del av detta arbete avser således arbete och material för halogenspotlights i badrummet.
P.C. har förklarat att livslängden på ett fackmässigt utfört badrum med ytskikt bestående av klinker och kakel uppgår till 25–30 år. Badrummet var vid tillträdet ca fem år gammalt varför ett fördelsavdrag bör göras om ca fem procent.
Mot denna bakgrund bör prisavdraget skäligen uppskattas till 130 000 kr.
Köparen har inte visat att säljaren brustit i sin upplysningsplikt eller gjort någon utfästelse beträffande elinstallationerna. Köparens yrkande om skadestånd kan således inte bifallas.
Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD S.O. att betala 130 000 kr till M.R. jämte ränta – – –.
HD (justitieråden Leonard, Walls, referent, Flores, Smith och Camacho) meddelade den 10 december 2020 följande dom.
M.R. förvärvade i oktober 2014 en bostadsrätt till ett radhus på Myrmalmsringen i Haninge kommun byggt 1986 (lägenheten) av  S.O. för 2 200 000 kr. Den såldes i befintligt skick. Säljaren hade låtit renovera badrummet 2009.
Innan avtalet undertecknades var köparen på en visning av lägenheten. Köparen tillträdde lägenheten den 18 december 2014. Den 15 januari 2015 undersökte köparen badrummet tillsammans med en representant för bostadsrättsföreningen. Med anledning av att det konstaterades en rad brister förelade föreningen köparen att snarast, dock senast före sommaren 2016, bygga om badrummet så att det blev fackmässigt utfört. En besiktning av lägenhetens elinstallationer genomfördes den 31 maj 2016, varvid flera brister konstaterades.
Köparen väckte talan mot säljaren och yrkade i första hand prisavdrag med 151 885 kr. Kravet baserades dels på kostnaden för avhjälpande av fel i badrum genom rivning och återuppbyggnad av badrummet i sin helhet till avtalad standard, dels på kostnaden för åtgärdande av elinstallationer som inte var fackmässigt utförda. Av beloppet utgjorde 136 222 kr kostnader för material och arbete avseende badrummet och 15 663 kr kostnader för material och arbete avseende elinstallationerna. Reparationskostnaderna motsvarade enligt köparen skillnaden mellan värdet av bostadsrätten i avtalat och i felaktigt skick. För det fall prisavdraget skulle anses uppgå till ett lägre belopp än det yrkade krävde köparen ersättning för mellanskillnaden i form av skadestånd.
Tingsrätten förpliktade säljaren att till köparen utge 15 000 kr såsom prisavdrag och ogillade köparens yrkande om skadestånd.
Hovrätten har bedömt att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta med anledning av vissa fel i badrummet. Hovrätten har dock ogillat köparens talan i dess helhet med hänvisning till att hon inte visat att det yrkade beloppet avseende prisavdrag motsvarat kostnaden för att avhjälpa felen och till att hon inte styrkt att hon orsakats någon skada.
Frågorna i målet är främst 1) om bostadsrätten är att anse som felaktig, 2) om köparen i så fall kan göra gällande felen trots att bostadsrätten sålts i ”befintligt skick”, 3) om köparen har rätt till prisavdrag och 4) hur prisavdraget i sådant fall ska beräknas.
En bostadsrätt är lös egendom och därför i köplagens mening en vara. Eftersom varken säljare eller köpare har agerat för ändamål som har samband med egen näringsverksamhet är köplagen tillämplig (1 §). Lagen är dispositiv (3 §).
Regler om vilka krav som köparen med fog kan ställa på varan finns i 17 och 18 §§ köplagen. Reglerna kompletteras av 19 § om när fel ska anses föreligga trots att parterna avtalat om att varan säljs i ”befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll.
Varan ska i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet (17 § första stycket). Varan ska vidare, om inte annat följer av avtalet, bland annat vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används och för det särskilda ändamål för vilket varan var avsedd att användas, om säljaren vid köpet måste ha insett detta särskilda ändamål och köparen har haft rimlig anledning att förlita sig på säljarens sakkunskap och bedömning (andra stycket). Varan är felaktig om den avviker från vad som nu angetts eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta (tredje stycket).
Det centrala vid felbedömningen enligt 17 § är alltså vilka befogade förväntningar om att varan är beskaffad på visst sätt som avtalet, de övriga normer som är tillämpliga och omständigheterna i övrigt vid köpet kan ha gett köparen och vilka avvikelser från sådana förväntningar som föreligger.
Regleringen i 17 § kompletteras av 18 § om säljarens ansvar för uppgifter. Om de uppgifter som säljaren lämnat har skapat en befogad förväntan hos köparen på att varan ska vara beskaffad på ett visst sätt kan varan anses felaktig redan med stöd av 17 §. Bestämmelserna i 18 § syftar främst till att klargöra informationsansvaret.
Varan är att anse som felaktig om den inte stämmer överens med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (18 § första stycket). Den är vidare att anse som felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Ansvar föreligger dock inte i ett sådant fall om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna. (Se 18 § andra stycket.)
Allmänt hållna värdeomdömen grundar generellt inte något ansvar för säljaren (jfr prop. 1988/89:76 s. 88). Ett uttalande om att en bostadsrättslägenhet är ”nyrenoverad” eller ”moderniserad” medför inte utan vidare att köparen har fog att förutsätta att den är fri från allvarliga fel; det krävs normalt också att det närmare har angetts att renoveringen eller moderniseringen avsett just sådana särskilda delar av lägenheten som senare visar sig vara felaktiga (jfr beträffande fastigheter ”Bjälklaget” NJA 1983 s. 865).
Frågan om varan är felaktig ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för varan går över på köparen. Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare. (Se 21 § första stycket köplagen.) Om inte annat har avtalats vid ett köp av en bostadsrätt övergår risken på köparen vid tillträdet av lägenheten.
Av utredningen framgår att badrummets tätskikt var bristfälligt i flera hänseenden. Det saknades tätskikt bredvid och bakom varmvattenberedaren, där också plattsättningen var bristfällig. Vidare förekom det genomföringar av rör i golvet och därmed i golvets tätskikt på flera ställen. Den s.k. fallbyggnaden – lutningen av golvet – var också bristfällig. Vidare var spygatten (golvbrunnen) för spillvatten från varmvattenberedaren igensatt och överkaklad. Dessa brister innebar en konkret och förhöjd risk för fuktskador. Bristerna var av ett sådant slag att det inte var möjligt att åtgärda dessa genom en delreparation. I stället behövde hela badrummets tätskikt göras om, något som nödvändiggjorde en totalrenovering av badrummet. Badrummet saknade också uppvärmning eftersom radiatorn var borttagen och någon golvvärme inte hade installerats.
En fråga i målet är om dessa avvikelser utgjorde fel enligt reglerna i 17 och 18 §§ köplagen.
I objektsbeskrivningen angavs att badrummet var ”helkaklat”. Den bristfälliga plattsättningen medförde att badrummet inte stämde överens med vad som följde av avtalet. I detta avseende var alltså bostadsrätten felaktig (jfr 17 § första stycket köplagen).
Som hovrätten funnit angavs inför köpet att badrummet var ”fräscht” och var nyrenoverat 2009. Detta stämde också väl överens med vad som kunde iakttas före köpet. Dessa förhållanden medförde att köparen hade fog att förutsätta att renoveringen av badrummet skett på ett fackmässigt sätt i enlighet med de krav som gällde 2009. Det betyder också att köparen hade befogade förväntningar om att badrummet renoverats på ett sätt som inte innebar risk för allvarligare vattenskador. De brister som förelåg i badrummet – särskilt avsaknaden av tätskikt vid varmvattenberedaren, rörgenomföringarna i golvet, fallbyggnaden och den igensatta spygatten – innebar att badrumsrenoveringen i flera avseenden inte hade utförts fackmässigt. Bostadsrätten var därför felaktig i dessa avseenden (jfr 17 § tredje stycket köplagen).
Utredningen visar att de lampor, s.k. halogenspotlights, som monterats i badrummet saknade täckkåpor, samtidigt som innertaket inte hade sänkts tillräckligt mycket. Detta innebar att lamporna inte monterats på ett fackmässigt sätt och att det förelåg en risk för brand. Också i detta avseende avvek lägenheten från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Bostadsrätten var därför felaktig också i detta hänseende (jfr 17 § tredje stycket).
Vid den besiktning som köparen lät utföra i maj 2016 av elinstallationerna i lägenheten anmärktes mot – utöver installationen av halogenspotlights i badrummet – vissa elinstallationer i andra delar av lägenheten, bl.a. beträffande kabeldragningar på terrass och i förråd samt avseende elcentral och belysningsskåp på en toalett. Enligt protokollet behövde åtgärder vidtas eftersom det annars förelåg risk för elolycka.
Vid köpet lämnades inte någon utfästelse eller information om elinstallationernas kvalitet eller när dessa utförts. Det innebär att köparen inte hade fog att förutsätta att elinstallationerna – i de avseenden som påtalats – stämde överens med de krav som var gällande vid köpet. Med beaktande av avvikelsernas art och omfattning kan lägenheten, som byggdes 1986, inte anses ha avvikit från köparens befogade förväntningar. Fel förelåg därför inte i dessa hänseenden.
Eftersom köplagen är dispositiv kan parterna reglera säljarens ansvar för varans egenskaper. En säljare kan på olika sätt (och under förutsättning att köparen accepterar det) åstadkomma begränsningar i sitt ansvar. Genom en beskrivning av varan kan säljaren exempelvis göra klart att den har eller inte har vissa egenskaper och därmed försäkra sig om att köparen inte får befogade förväntningar om annat. Säljaren kan också ange att han eller hon inte ansvarar för varan i ett eller flera specificerade hänseenden. Ansvaret för varan kan vidare begränsas genom att säljaren modifierar eller helt avtalar bort köparens möjligheter att göra gällande en eller flera påföljder.
Säljarens ansvar för varans egenskaper kan också begränsas genom ett mer eller mindre allmänt förbehåll rörande varans beskaffenhet. Verkan av en allmän egenskapsfriskrivning är dock begränsad på det sätt som följer av 19 § köplagen. Även om varan har sålts i ”befintligt skick” eller med ett liknande allmänt förbehåll ska den anses felaktig, bl.a. om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta (första stycket 3).
Regleringen om att fel ska anses föreligga om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med fog har kunnat förutsätta har sitt ursprung i 1973 års konsumentköplag. I förarbetena till den regleringen anfördes att även om säljaren inte lämnat några närmare uppgifter om varan borde han eller hon kunna göras ansvarig för fel om varan uppenbarligen inte motsvarade vad köparen skäligen kunde fordra. Detta exemplifierades (jfr ”Den rostskadade bilen” NJA 1971 s. 51) med att säljaren av en begagnad bil som sålts till ett pris som överensstämde med det gängse för en bil av samma modell, ålder och skick skulle vara ansvarig trots avtal om ”befintligt skick” om bilen på grund av svåra rostskador inte alls motsvarade priset (se SOU 1972:28 s. 123 och prop. 1973:138 s. 241 f.). Det framgår av förarbetena till köplagen att bestämmelsen är avsedd att träffa fall där varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter (se prop. 1988/89:76 s. 93; jfr NU 1984:5 s. 235).
I rättsfallet ”Badrummet” NJA 2019 s. 807 uttalade HD att förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Om skillnaden uppgår till bara några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande. (Se p. 12 i domen.) Värdepåverkan av bristerna i den bostadsrättslägenhet som rättsfallet gällde motsvarade mindre än 3 procent av priset för den. Den ansågs därför inte ha varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog hade kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris (se p. 17 i domen; jfr för norsk rätts del HR-2010-233-A, där 3,36 procent av priset inte ansågs tillräckligt).
HD framhöll i rättsfallet att det kan föreligga andra omständigheter som medför att bristerna kan påtalas som fel, trots att värdeskillnaden i sig – dvs. det kvantitativa elementet i väsentlighetsbedömningen – inte medför att väsentlighetskravet är uppfyllt. Sådana omständigheter kan enligt domstolen vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller köparen drabbas av kostnader som inte avser felavhjälpandet. Ju mindre skillnaden mellan det avtalade priset och värdet i felaktigt skick är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. (Se ”Badrummet” NJA 2019 s. 807 p. 12–14.)
Utöver dessa omständigheter kan det finnas skäl att beakta sådant som om varan är ny eller begagnad och om den egenskap som brustit kan uppfattas vara av central eller av mer perifer betydelse för köparen (jfr för norsk rätts del HR-2007-1874-A och HR-2010-233-A).
För att kunna bedöma om skillnaden mellan varans pris och värdet i felaktigt skick är så stor att väsentlighetströskeln – vid en rent kvantitativ bedömning – har passerats, måste värdet i det felaktiga skicket slås fast. Även värdet i avtalsenligt skick måste slås fast (jfr p. 45 och 46). Hur dessa bedömningar ska göras återkommer HD till i det följande (se p. 57 ff.).
En köpare får inte såsom fel åberopa vad han eller hon måste antas ha känt till vid köpet, eftersom köparen då inte har fog att förutsätta något annat (se 20 § första stycket köplagen; jfr 17 § tredje stycket). Köparen har inte någon skyldighet att på eget initiativ undersöka varan före köpet. Men om köparen före köpet har undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får köparen inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder (se 20 § andra stycket).
Om säljaren har lämnat bestämda, konkreta uppgifter eller utfästelser om en eller flera egenskaper hos varan kan köparen – om denne vidtar en undersökning antingen på eget initiativ eller efter säljarens uppmaning – ändå ha anledning att begränsa undersökningen. Köparen kan då ha fog för att ta fasta på uppgiften och låta bli att undersöka varan i de hänseenden som uttalandena avser, utan att den underlåtenheten begränsar hans eller hennes rätt att åberopa ett fel i dessa avseenden. (Se t.ex. ”Bostadsrättslokalen” NJA 2016 s. 237, p. 35; jfr Walls, Något om ansvarsbegränsningar och positiva uppgifter, i Festskrift till Garcia, 2018, s. 243 ff.) Köparen kan dock förlora sin rätt att göra fel gällande om det ändå före köpet har framkommit något som medför att köparen borde ha insett att det förelåg en avvikelse från en lämnad uppgift (jfr för fastighetsköpens del ”Friskt och kallt” NJA 1978 s. 301).
När en undersökning görs antingen på köparens eget initiativ eller på säljarens uppmaning bestäms vad som borde ha märkts av omständigheterna i det särskilda fallet. En utgångspunkt för vad köparen haft anledning att upptäcka är den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning. Vid kommersiella köp torde vägledning kunna hämtas från det krav på undersökning enligt god affärssed som gäller för undersökningen efter köpet (jfr 31 § köplagen). Är köparen däremot en fysisk person som agerar för enskilt ändamål ställs lägre krav. Om köparen i ett sådant fall anlitar en fackman för att undersöka varan före köpet bör bedömningen normalt utgå från vad denne bort upptäcka. Bedömningen av vad köparen borde ha märkt ska göras med beaktande av vilken slags vara köpet avser, hur omfattande undersökningen varit och vilka praktiska möjligheter köparen med hänsyn till sina kunskaper och erfarenheter haft att vid sin undersökning upptäcka felet i fråga (se t.ex. ”Husbilsbytet” NJA 1996 s. 598; jfr även SOU 1976:66 s. 319).
De krav som kan ställas på en undersökning enligt 20 § köplagen skiljer sig från vad som gäller vid fastighetsköp. I 4 kap. 19 § andra stycket JB föreskrivs att köparen som fel inte får åberopa en avvikelse som han eller hon borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Den skyldigheten, som gäller generellt vid fastighetsköp, är typiskt sett mer omfattande än den undersökningsskyldighet som köparen av lös egendom har när han eller hon blivit anmodad att undersöka egendomen. Det betyder att undersökningsskyldigheten före köpet vid köp av en bostadsrätt, t.ex. ett radhus som ägs av en bostadsrättsförening, generellt är mindre omfattande än om köpet avsett en fastighet.
I detta fall har köparen fått en visning av bostadsrättslägenheten före köpet. Förhandsvisningen syftade inte i första hand till att köparen närmare skulle undersöka lägenhetens skick utan till att ge köparen ett underlag för ett beslut att eventuellt köpa lägenheten. Det finns inga uppgifter om att köparen blivit anmodad att undersöka lägenheten närmare i ett eller flera avseenden. Dessa förhållanden påverkar i betydande utsträckning vad köparen borde ha märkt. Av bevisningen framgår att vissa av felen i badrummet inte heller kunde upptäckas okulärt och att det för andra fel krävdes fackkunskap för att dessa skulle upptäckas. Felen i badrummet var således inte sådana att köparen borde ha märkt dem vid visningen. Det förhållandet att köparen förevisades lägenheten före köpet hindrar därför inte köparen från att göra gällande påföljder för de nu aktuella felen (jfr p. 29 första meningen). Till det kommer att säljaren lämnade en preciserad uppgift om att badrummet var helkaklat och att köparen därför inte hade anledning att ägna badrummets beskaffenhet i angivet hänseende närmare uppmärksamhet.
Köparens reklamation m.m.
En förutsättning för att köparen överhuvudtaget ska kunna göra gällande påföljder för fel i varan är att köparen reklamerar felet, dvs. lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet (jfr 32 § köplagen). Denna neutrala reklamation syftar till att göra klart för säljaren dels att det föreligger ett avtalsbrott som köparen önskar göra gällande, dels att informera säljaren om felet. Genom informationen skapas möjligheter för säljaren att vidta åtgärder, exempelvis avhjälpa felen. Det krävs dock inte att köparen anger vilka påföljder köparen vill göra gällande.
För att reklamationen ska uppfylla kraven förutsätts att köparen anger vari felet huvudsakligen består, hur det visar sig eller i vilket avseende som varan enligt köparens uppfattning avviker från avtalad standard. För detta ändamål krävs inte någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet. (Jfr prop. 1988/89:76 s. 123 f.)
I det nu aktuella fallet hade säljaren och köparen tillsammans med representanter för bostadsrättsföreningen ett möte den 30 januari 2015. Mötet föranleddes av att bostadsrättsföreningen förelagt köparen att åtgärda badrummet, vilket innebar att badrummets tätskikt måste göras om. Bristerna vid renoveringen 2009 hade uppdagats av föreningens företrädare en kort tid efter köparens tillträde. Av protokollet från mötet framgår att en av punkterna på dagordningen var ”Renovering duschrum n.b.”. Vid mötet talades det om bristerna i badrummet. Säljaren fick information om föreningens krav på köparen om att badrummet måste åtgärdas. Också den bristfälliga installationen av spotlights i badrummets tak adresserades. Mot den bakgrunden måste det ha stått klart för säljaren att köparen gjorde gällande att badrummet var felaktigt i ett antal hänseenden och höll säljaren ansvarig för detta. Kravet på neutral reklamation är uppfyllt.
Köparen flyttade in i lägenheten i mitten av december 2014. De reklamerade felen uppdagades den 15 januari 2015. Reklamationen av felen i badrummet vid mötet skedde således i rätt tid.
Säljaren har gjort gällande att bostadsrättsföreningen och inte hon ansvarar för installationen av belysningen i badrummets tak och rördragningen genom golvet. Med hänsyn till regleringen i 7 kap. 4 och 12 §§ bostadsrättslagen (1991:614) och till vad som följer av föreningens stadgar ansvarar säljaren, och inte föreningen, för belysningen. Detsamma gäller beträffande hur rören var dragna genom golvet. (Se även ”Knoppens golvvärmesystem”, HD:s dom den 27 oktober 2020 i mål T 2948-19. )
Av 30 § köplagen framgår att om varan är felaktig och det inte beror på köparen eller något förhållande på hans eller hennes sida, får köparen kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd.
Till skillnad från vad som gäller vid köp av fastighet har en köpare av en vara rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen, om avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren (34 § första stycket köplagen). Varan ska genom avhjälpandet försättas i ett sådant skick som krävs enligt vad som får anses följa av parternas avtal. Arten och omfattningen på felet bestämmer därför vad säljaren har en skyldighet att åtgärda. Säljaren är typiskt sett inte skyldig att försätta varan i ett bättre skick än som följer av avtalet. Säljarens avhjälpandeskyldighet vid fel i varan bör däremot anses omfatta också åtkomst- och återställandeåtgärder. (Jfr ”De ingjutna rören” NJA 2018 s. 653; jfr även Walls och Holden, Köplagen, 21 november 2019, Norstedts, Taylor, kommentaren till 34 §.)
Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet har köparen i stället en rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (34 § tredje stycket köplagen). Vad som ska anses vara försvarliga kostnader får avgöras med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet (se a. prop. s. 128 f.).
Om något avhjälpande inte kommer i fråga får köparen kräva prisavdrag (37 § första stycket köplagen). Främst avses situationer där felet inte går att avhjälpa eller där ett avhjälpande skulle kosta orimligt mycket i förhållande till den förbättring som kan uppnås. I dessa fall kan säljaren alltså inte åläggas vare sig att själv avhjälpa felet eller att bekosta avhjälpandet. I stället kan han eller hon behöva tåla ett prisavdrag. Köparen har också rätt till prisavdrag om avhjälpandet inte sker inom skälig tid efter reklamationen. (Jfr ”Kackerlackorna” NJA 1998 s. 792.)
Grundtanken med prisavdragspåföljden är att det får antas föreligga en ekonomisk balans mellan parternas respektive prestationer, men att den balansen har rubbats genom felet i varan. Köparen ska därför anses berättigad till ett belopp som återställer balansen. Prisavdraget åstadkommer en sådan utjämning genom att värderelationen mellan prestationerna blir densamma efter prisavdraget som enligt det ursprungliga avtalet. Bedömningen ska ske objektiverat. Felets betydelse för den enskilde köparen är därför normalt inte en relevant faktor. (Jfr bl.a. Walls, Ersättningar i köprätten, Särskilt om skadeståndsberäkning, ak.avh. 1996, s. 107, 114 ff., 149 ff.; jfr a. prop. s. 132.)
Prisavdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalade priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (se 38 § köplagen).
Vid fastställandet av värdet i avtalsenligt skick gäller som utgångspunkt en presumtion för att det värdet motsvarar det avtalade priset för varan. Det motiveras av att en köpare typiskt sett inte är villig att betala mer än som motsvarar varans marknadsvärde och att säljaren inte är villig att sälja varan till ett lägre pris än som motsvarar marknadsvärdet. Presumtionen kan dock motbevisas. I ett fall där det bevisas att köparen har betalat mer eller mindre än det marknadsvärde som kan fastställas ska i stället detta värde läggas till grund för beräkningen av prisavdraget.
När köparen och säljaren av en bostadsrätt kommer överens om ett pris är det, liksom vid försäljning av annan begagnad lös egendom av specieskaraktär, en mängd faktorer som avgör priset i det enskilda fallet. Utöver objektiva faktorer, såsom skick, läge och efterfrågan, kan köparens och säljarens subjektiva värderingar avgöra priset. Det är därför inte sällan förenat med svårigheter att jämföra det pris som överenskommits för en bostadsrätt med det pris som betalats för andra liknande bostadsrätter i motsvarande lägen. Av dessa skäl bör det även vid köp av bostadsrätter gälla en presumtion som innebär att värdet av en bostadsrättslägenhet i avtalsenligt skick motsvarar det avtalade priset.
I det fall där det finns en marknad för varor i felaktigt skick uppkommer normalt inga problem med att fastställa marknadsvärdet i det skicket. I andra fall kan svårigheterna vara betydande. Svårigheten är typiskt sett större när det gäller en vara som inte är direkt utbytbar mot en annan vara som är avtalsenlig. Det förekommer dock att sakkunniga värderingsmän kan uttala sig om marknadsvärdet i det felaktiga skicket. Det senare synes inte minst kunna komma ifråga när det gäller -bostadsrätter, eftersom sådana ibland säljs med ett reparationsbehov, t.ex. avseende kök eller badrum.
När det är möjligt att återställa varan till avtalsenligt skick genom en reparation, uppkommer frågan om värdet i felaktigt skick som ett alternativ ska bestämmas utifrån marknadsvärdet för varan i avtalsenligt skick med avdrag för reparationskostnader.
Med hänsyn till köplagens system av påföljder, där det finns en rätt till avhjälpandekostnadsersättning och där det även kan finnas en rätt till skadestånd som alternativ eller komplement till prisavdraget, kan det anföras principiella argument mot att lägga reparationskostnaden till grund för bestämningen av prisavdraget. (Jfr a. prop. s. 128 f., Walls, a.a. 1996, s. 160 f. och Skinner, Köprätt – och annan kontraktsrätt, 6 uppl. 2009, s. 111.)
Det som talar emot att låta reparationskostnaden bilda en utgångspunkt för prisavdraget är att det ibland är tydligt att den inte motsvarar värdeskillnaden mellan felaktigt och avtalsenligt skick. Om köparen har betalat mer för varan än vad som motsvarar marknadspriset medför det att köparen underkompenseras om han eller hon som prisavdrag får vad det kostar att reparera felet. Också den omvända situationen kan förekomma. I vissa fall kan värdet av en reparerad vara, även om den återställts till avtalsenligt skick, vara lägre än värdet av en avtalsenlig vara som inte har reparerats.
Vid köp av fastigheter och bostadsrätter är det inte ovanligt att eventuella reparationsbehov och kostnaderna för sådana reparationer som är kända vid tiden då parterna avtalade om priset inte fullt ut får utslag i en motsvarande minskning av det pris som köpare är villiga att betala eller det pris säljaren är villig att sälja objektet för. I andra fall kan reparationsbehovet i stället medföra en större prissänkning än som motsvarar reparationskostnaden, exempelvis för att köpare inte vill åsamkas de olägenheter som en reparation kan föra med sig. Sådana omständigheter har betydelse för lämpligheten av att använda reparationskostnaden vid bestämmande av prisavdraget.
Trots dessa invändningar kan det ibland finnas skäl att bestämma värdet i felaktigt skick till värdet av varan i avtalsenligt skick med avdrag för reparationskostnaderna. Det gäller i vart fall när det saknas tydliga indikationer på att priset för varan inte motsvarar marknadsvärdet i avtalsenligt skick eller att reparationskostnaden av andra skäl över- eller underkompenserar köparen (jfr t.ex. för fastighetsköpens del ”Mögelskadan I” NJA 1988 s. 3 samt ”Mögelskadan II” NJA 1988 s. 363; jfr även för norsk rätts del HR-1998-45-A och för dansk rätts del U.2012.3483H).
Av regleringen i 38 § köplagen framgår alltså att beräkningen av prisavdraget är en enkel matematisk operation när det är möjligt att med en rimlig grad av säkerhet fastställa värden i felaktigt och avtalsenligt skick. Om det inte ter sig möjligt kan, som just anförts, reparationskostnaden användas som en uppskattning av värdeminskningen till följd av felet. Skulle reparationskostnaden vara högre än den värdeminskning felet medfört är köparen emellertid normalt inte berättigad till full ersättning för denna kostnad i form av prisavdrag (jfr t.ex. ”Mögelskadan I” NJA 1988 s. 3; jfr även för norsk rätts del HR-2000-11-A och för dansk rätts del U.2012.3483H och U.2013.140H). Omvänt gäller att om det kan klargöras att varan även efter en fullgod reparation skulle ha ett marknadsvärde som understiger värdet på motsvarande från början avtalsenliga vara, kan det finnas skäl att bestämma prisavdraget så att det kompenserar köparen också för den kvarstående värdeminskningen (jfr för norsk rätts del HR-2010-1967-A).
Vidare bör beaktas om varan genom reparationen får en högre standard eller kvalitet i övrigt än varan i avtalsenligt skick skulle ha haft. I ett sådant fall finns det annars en risk att köparen blir överkompenserad om hela reparationskostnaden läggs till grund för prisavdragsberäkningen; delar av kostnaden har ju avsett sådant som inte bara försätter varan i avtalsenligt skick. När varan genom reparationen får en högre standard än avtalad bör prisavdraget därför i vissa fall minskas så att det motsvarar bara det som varit nödvändigt för att återställa varan till den standard som avtalats (s.k. fördelsavdrag; jfr Johnny Herre och Holden, a.a., kommentaren till 38 § och ”Byggnadsställningarna” NJA 2011 s. 576, särskilt justitierådet Lee tillägg för egen del; jfr även för norsk rätts del HR-2017-1073-A och Martinez, Obligasjonsrett, 2017, s. 149 f. samt för dansk rätts del U.1952.778/1H och Austin, Erstatningsberegning i kontraktsforhold, 2000, s. 793 ff.).
Ett sådant fördelsavdrag bör vid prisavdragsberäkningen tillämpas med försiktighet med hänsyn till att det för köparen kan vara en påtvingad fördel. Det gäller särskilt när köparen inte har något annat val än att byta ut något begagnat till något nytt. Dessutom kan det ofta vara osäkert om reparationen faktiskt medför en förbättring för köparen och hur stor den i så fall är. (Jfr exempelvis Austin, a.a., s. 793 f. och Brown, Fordelen av forlenget levetid – levetidsfradrag i prisavslag etter avhendingsloven, 2017, s. 462 f.)
När det saknas tydliga marknadsvärden för varor i felaktigt skick och reparationskostnaden inte är en relevant faktor får prisavdraget bestämmas utifrån en skönsmässig uppskattning av felet och dess värde i relation till det avtalade priset. Också när reparationskostnaden är utgångspunkten kan prisavdraget bl.a. av hänsyn till de skäl som angetts i det föregående behöva bestämmas till ett skäligt belopp. Skälighetsbedömningen ska vara normstyrd. En friare bedömning får dock godtas om den görs inom vissa ramar. (Jfr ”Entré Malmö” NJA 2019 s. 445 p. 10 med hänvisning.)
I rättsfallet ”Badrummet” NJA 2019 s. 807, punkten 12, konstaterade HD att vid bedömningen av om väsentlighetströskelns kvantitativa element har passerats kan i regel värdet av varan i bristfälligt skick presumeras motsvara priset för varan minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Vid bestämningen av värdet i bristfälligt skick med stöd av reparationskostnaderna finns det dock skäl att ta hänsyn till samma faktorer som ska beaktas i det fallet att prisavdraget bestäms med utgångspunkt från sådana kostnader.
I normala fall får värdeskillnaden antas motsvara reparationskostnaden (se p. 52 och 53). Det finns därför typiskt sett skäl att utgå ifrån relationen mellan avtalat pris och denna kostnad för att avgöra det kvantitativa elementet i väsentlighetsbedömningen på sätt som angavs i ”Badrummet”. Liksom när prisavdraget bestäms kan det emellertid finnas skäl att avvika från reparationskostnaden när det framgår av omständigheterna att priset för varan varit lägre eller högre än marknadsvärdet. Detsamma gäller när det kan slås fast att reparationskostnaden inte fullt ut får genomslag i en förändring av marknadsvärdet eller när ersättning för reparationskostnaden inte fullt ut kompenserar påverkan på marknadsvärdet (se p. 53).
När de åtgärder som måste till för att återställa varan till avtalsenligt skick också medför en standardhöjning ska detta beaktas vid prisavdragsberäkningen (se p. 54 och 55). Någon sådan korrigering för standardförbättringen bör emellertid inte ske vid bestämningen av den värdeskillnad som är relevant för bedömningen av om väsentlighetströskeln passerats (jfr för norsk rätts del HR-2017-1073-A).
I objektsbeskrivningen lämnade säljaren en preciserad uppgift om att badrummet var helkaklat, något som därför får betraktas som en avtalad egenskap. Den allmänt hållna friskrivningen om att bostadsrätten såldes i ”befintligt skick” kan inte ges någon verkan mot denna preciserade uppgift. Den får därför anses ha varit felaktig i detta avseende trots friskrivningen (jfr 19 § första stycket 1 köplagen).
Det avtalade priset uppgick till 2 200 000 kr. Det saknas i detta fall skäl att utgå från annat än att priset motsvarade värdet av bostadsrätten i avtalsenligt skick. Köparen har bevisat att det var nödvändigt att riva badrummet och bygga upp det på nytt. Enligt åberopat fakturaunderlag uppgick kostnaderna till drygt 135 000 kr.
Säljaren har anfört att delar av renoveringskostnaden avsåg förbättringar eller sådant som inte behövde åtgärdas för att återställa badrummet till avtalat skick. Köparen har invänt att samtliga arbeten var nödvändiga. HD bedömer att kostnaden för de åtgärder som var nödvändiga för att reparera badrummet skäligen kan uppskattas till 125 000 kr.
Köparen har vidare gjort gällande att kostnaderna för arbete och material avseende felaktiga elinstallationer uppgick till drygt 15 000 kr. En del av detta arbete avser arbete och material för halogenspotlights i badrummet. Hur stor del av kostnaden som avsåg denna badrumsbelysning framgår dock inte av utredningen men beloppet kan skäligen uppskattas till 5 000 kr.
Det finns i detta fall inget som ger anledning att avvika från presumtionen om att värdet i felaktigt skick ska bestämmas till värdet i avtalsenligt skick med avdrag för reparationskostnaden. Den värdeskillnad som är relevant vid väsentlighetsbedömningen enligt 19 § första stycket 3 köplagen kan därför uppskattas till 130 000 kr.
I ”Badrummet” NJA 2019 s. 807 uttalade HD att en värdeskillnad om några procent inte medför att kravet på ett uppenbart missförhållande är uppfyllt sett enbart till priset och kostnaden. I det fallet kom domstolen fram till att bristernas värdepåverkan motsvarade mindre än 3 procent av priset för bostadsrätten och att detta inte medförde att den var i väsentligt sämre skick än köparen med fog hade kunnat förutsätta med hänsyn till priset.
I detta fall uppgår värdeskillnaden till cirka 6 procent. En sådan skillnad får vid en rent kvantitativ bedömning anses uppfylla väsentlighetskriteriet i 19 § första stycket 3 köplagen (jfr för norsk rätts del Booth, där cirka 6 procent av priset rent kvantitativt ansågs vara tillräckligt för att felet skulle anses väsentligt och HR-2017-1073-A, där en avvikelse om cirka 5,5 procent ansågs tillräcklig).
Till det kommer att bristerna avsåg badrummet, som får anses vara en central funktion i en lägenhet. Vidare medförde de fara för brand och vattenskada. Dessutom fick bristerna till följd att bostadsrättsföreningen förelade köparen att inom en viss tid åtgärda dessa genom att bygga ett nytt badrum. Dessa omständigheter talar också för att bostadsrätten, trots friskrivningsklausulen, ska anses felaktig. Det har inte framkommit omständigheter av annat slag som talar emot bedömningen.
Bostadsrätten får därför vid en helhetsbedömning anses ha varit behäftad med fel trots att den sålts i befintligt skick.
I det föregående har konstaterats att skälig reparationskostnad kan bestämmas till ca 130 000 kr. Av åberopad sakkunnigbevisning framgår att livslängden på ett fackmässigt utfört badrum med ytskikt bestående av klinker och kakel uppgår till 25–30 år. Badrummet var vid tillträdet ca fem år gammalt och köparen hade därför skäl att förvänta sig att inte på länge behöva renovera det. Renoveringen till nyskick har dock medfört en viss standardhöjning, varför ett mindre fördelsavdrag bör göras vid bestämningen av prisavdraget. Med hänsyn härtill och till den osäkerhet som generellt gäller för värdet av en bostadsrätt i felaktigt skick bör prisavdraget skäligen bestämmas till 120 000 kr.
Köparen har i andra hand yrkat att skillnaden mellan prisavdraget och de kostnader köparen angett att hon haft ska ersättas i form av skadestånd. Köparen har emellertid inte visat att säljaren agerat på ett sådant sätt att säljaren också ska anses skadeståndsskyldig. Yrkandet kan redan på grund härav inte bifallas.
Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD S.O. att betala 120 000 kr till M.R. jämte ränta – – –.