Exekutiv försäljning av andel av bostadsrätt. Fråga om avsevärt högre köpeskilling kunnat förväntas vid nytt försäljningsförsök.
Kronofogdemyndigheten förklarade den 11 oktober 2011 att U.O:s hälftendel av nyttjanderätten till en lägenhet i en bostadsrättsförening i Stockholm hade ropats in av P.K. för en köpeskilling om 240 000 kr.
U.O. överklagade kronofogdemyndighetens beslut och yrkade att beslutet skulle upphävas.
Tingsrätten (tingsfiskalen Evans) upphävde genom beslut den 22 december 2011 kronofogdemyndighetens beslut. Tingsrätten anförde i sitt beslut bland annat följande.
U.O. har som grund för sitt överklagande anfört att en avsevärt högre köpeskilling sannolikt hade kunnat uppnås vid en ny försäljning och att kronofogdemyndigheten därmed inte skulle ha godtagit inropet. Han har inte ifrågasatt försvarligheten av utmätningen i sig. Tingsrätten noterar dock att andel i bostadsrätt i sig anses kunna ha ett ekonomiskt värde som gör utmätningen försvarlig enligt 4 kap. 3 § första stycket utsökningsbalken (UB). (Se NJA 1995 s. 478 och NJA 2011 N 16.) Vid prövningen av om en avsevärt högre köpeskilling sannolikt hade kunnat uppnås vid ny försäljning enligt 9 kap. 4 § första stycket UB ställs stora krav på den utredning som åberopats till stöd för påståendet att auktionsförrättaren felbedömt möjligheterna (se NJA 1969 s. 540 och NJA 1977 s. 823).
Bostadsrättslägenheten har värderats till 4 750 000 kr (+/- 250 000 kr) enligt slutlig värdebedömning utfärdad av Eminenta Värdia den 27 juli 2011. Efter avdrag för på bostadsrätten belöpande skulder med panträtt om 2 450 000 kr återstår, baserat på värderingen, ett övervärde om 2 300 000 kr (+/- 250 000 kr) för hela lägenheten. Detta motsvarar ett övervärde om 1 150 000 kr (+/- 125 000 kr) för bostadsrättsandelen.
Av kronofogdemyndighetens visningsrapport framgår att flertalet av besökarna på visningen inte hade uppfattat att försäljningen endast avsåg en hälftendel i bostadsrätten utan att endast två personer på visningen förstått detta. Kronofogdemyndigheten har i sitt yttrande uppgett att det kom åtta personer till visningen. Den annons som tingsrätten tagit del av var införd i Dagens Nyheter under rubriken ”Bostadsrätter” och på rad två i annonsen står angivet ”50 % ”. Marknadsvärdet är i annonsen angivet för hela lägenheten, dvs. 4 750 000 kr.
Av handlingarna i ärendet framgår vidare att kronofogdemyndigheten genomfört två utrop vid auktionen den 11 oktober 2011. Det första utropet gav ett högsta bud om 50 000 kr, vilket inte godtogs. Vid andra utropet godtogs P.K:s bud om 240 000 kr. Enligt protokollet från den exekutiva försäljningen var fyra spekulanter närvarande vid auktionen.
Vid prövningen av om budet borde ha godtagits fanns anledning för auktionsförrättaren att inte endast bedöma vad som kunde uppnås vid en ny auktion utan också om försäljning under hand kunde vara ändamålsenligt. Detta särskilt som det kan ifrågasättas om annonseringen av bostadsrättsandelen var genomförd på ett ändamålsenligt sätt. Tingsrätten anser att utformningen av annonsen och placeringen under rubriken ”Bostadsrätter” inte på ett tillräckligt tydligt sätt visat att det rörde sig om en andel av en bostadsrätt. Detta bekräftas av den omständigheten att endast två av de åtta personer som kom till visningen hade uppfattat att det var fråga om en andel. Det svaga intresset vid auktionen kan därmed, i vart fall till viss del, ha sin förklaring i annonsens utformning och placering samt att inga andra försök synes ha gjorts för att finna potentiella köpare som är intresserade av denna typ av investering. En försäljning av en andel i en bostadsrätt kan inte anses vara av något större intresse för personer som letar bostad utan utgör snarare en ren finansiell placering och borde därför saluföras som en sådan av kronofogdemyndigheten. Detta medför exempelvis att en försäljning under hand kan vara motiverad.
Vad gäller frågan om en avsevärt högre köpeskilling hade kunnat uppnås vid ett nytt försäljningsförsök konstaterar tingsrätten att den accepterade köpeskillingen om 240 000 kr motsvarar cirka 21 procent (+/- cirka två procentenheter) av det bedömda marknadsvärdet. P.K. har anfört att det sedan värderingstillfället och fram till försäljningen har skett en nedgång i priserna på bostadsrättsmarknaden och att ytterligare nedgång är att vänta. Enligt tingsrättens mening får dock denna nedgång i marknaden - i avsaknad av uppgifter om att den ska ha varit eller kan förväntas bli exceptionell - anses rymmas inom det angivna värdeintervallet i värderingsutlåtandet.
Tingsrätten har inte funnit någon rättspraxis till ledning för hur stor rabatt i förhållande till marknadsvärdet som är rimlig för en andel i en bostadsrätt och inte heller till ledning för vilken köpeskilling som är acceptabel för bostadsrätter generellt i förhållande till av kronofogdemyndigheten inhämtade värderingar. Vad gäller fast egendom finns rättspraxis avseende fall där köpeskillingen understigit marknadsvärdet med mer eller mindre betydande belopp. Högsta domstolen har till exempel godtagit försäljningar som skett till cirka 79 respektive cirka 72 procent av det bedömda marknadsvärdet men underkänt en försäljning som ägt rum till en köpeskilling motsvarande 40 procent av marknadsvärdet. (Se NJA 1977 s. 823, NJA 1969 s. 540 och NJA 1972 s. 5.) I samtliga dessa fall har det givetvis varit fråga om en helhetsbedömning av samtliga omständigheter men de rabatter i förhållande till bedömt marknadsvärde som accepterats måste ändå i sig anses vara av visst intresse. Vidare noteras att Johnson hovrätt i ett fall fastställt kronofogdemyndighetens beslut om försäljning av en fastighet till en köpeskilling motsvarande cirka 11 procent av det bedömda marknadsvärdet (Svea hovrätts beslut den 23 februari 2011 i ärende nr ÖÄ 222-11). I det fallet hade dock tre tidigare försäljningsförsök genomförts vid olika datum under en längre tidsrymd.
Tingsrätten anser liksom kronofogdemyndigheten och P.K. att en andel i en bostadsrätt inte kan värderas till andelen av marknadsvärdet för hela lägenheten utan att en försäljning av en andel måste ske med en viss rabatt. Rabatten betingas framför allt av processkostnader relaterade till en senare försäljning av bostadsrätten enligt samäganderättslagen samt tidsåtgången för en sådan försäljning. Vidare bör också alternativkostnaden för det kapital som binds i andelen under tiden fram till försäljning samt risken för nedgång i bostadsrättsmarknaden vägas in i värderingen. Såsom U.O. anfört bör dock de processkostnader som är förenade med en försäljning av hela lägenheten enligt samäganderättslagen uppgå till i stort samma belopp oavsett bostadsrättens marknadsvärde. Detta förhållande innebär i sig att det inte är möjligt att ange ett visst procentuellt intervall för vad som kan anses vara en rimlig köpeskilling för en bostadsrättsandel eftersom nämnda kostnader utgör en relativt sett mindre andel av bostadsrättsandelens värde ju högre detta värde är.
I föreliggande fall bedömer tingsrätten att de processkostnader som kan uppkomma vid en försäljning av lägenheten enligt samäganderättslagen, tillsammans med övriga kostnader och olägenheter som är förknippade med en investering i en bostadsrättsandel, inte kan vara så omfattande att det är rimligt med en rabatt om cirka 910 000 kr (+/- 125 000 kr) jämfört med det bedömda marknadsvärdet av bostadsrättsandelen vid en försäljning av lägenheten i sin helhet. Tingsrätten konstaterar vidare att eftersom bedömningen av vad som kan anses utgöra en avsevärt högre köpeskilling ska ske i relation till den köpeskilling om 240 000 kr som accepterades av kronofogdemyndigheten, så kan även en väl tilltagen rabatt i förhållande till marknadsvärdet fortfarande resultera i ett belopp som är att anse som avsevärt högre. Vad gäller kostnaderna som tillkommer för en ny försäljning noterar tingsrätten att förrättningskostnaderna i samband med den nu överklagade försäljningen uppgick till 14 771 kr, varav 5 171 kr avsåg värderingen och 9 600 kr avsåg försäljningsavgiften om 4 procent. De förrättningskostnader som kan tillkomma vid en ny försäljning kan därmed inte komma bli så höga, i relation till värdet av bostadsrättsandelen, att de i sig skulle motivera att nytt försäljningsförsök inte bör genomföras.
Med anledning av det ovan anförda finner tingsrätten att det vid auktionstillfället var sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kunde uppnås vid ett nytt försäljningsförsök. Den exekutiva försäljningen ska därför upphävas.
Med upphävande av det intermistiska beslutet av den 17 november 2011, upphäver tingsrätten kronofogdemyndighetens beslut den 11 oktober 2011 (F-1947-11-01) om exekutiv försäljning.
P.K. överklagde tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle fastställa kronofogdemyndighetens beslut. Till stöd för sitt överklagande anförde han bland annat följande. Det har inte redovisats någon utredning kring varför en ny auktion bör hållas och det framgår inte av tingsrättens beslut varför en avsevärt högre köpeskilling skulle kunna uppnås vid ett nytt auktionstillfälle.
I hovrätten yttrande sig två motparter och bestred ändringsyrkandet.
Hovrätten (hovrättsråden Young, Franklin och Cabrera, referent) anförde i beslut den 5 april 2012 bland annat följande.
Av 9 kap. 4 § första stycket UB framgår att kronofogdemyndigheten vid försäljning på auktion inte får godta inrop, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. För att kunna avgöra detta måste en helhetsbedömning göras av samtliga relevanta omständigheter såsom t.ex. uppskattat marknadsvärde, förhållandena på den aktuella marknaden och eventuella tidigare försäljningsförsök.
Den i ärendet aktuella bostadsrättslägenheten har i juli 2011 värderats till 4 750 000 kr (+/- 250 000 kr). Efter avdrag för skulder med panträtt återstår, baserat på värderingen, ett övervärde om 2 300 000 kr (+/- 250 000 kr) för hela lägenheten. Detta motsvarar ett övervärde om 1 150 000 kr (+/- 125 000 kr) för bostadsrättsandelen.
Kronofogdemyndigheten accepterade vid första auktionstillfället efter ett andra utrop en köpeskilling om 240 000 kr, vilket motsvarar en rabatt om 910 000 kr (+/- 125 000 kr) jämfört med bostadsrättsandelens beräknade övervärde. Bostadsrätten i fråga är belägen i Stockholms innerstad som under många år har haft en bostadsmarknad präglad av hög efterfrågan och prisstegringar, även om den på senare tid visat tecken på en viss avmattning. Trots att marknaden för bostadsrättsandelar generellt sett är begränsad finner hovrätten - mot bakgrund av bostadsrättens läge, det uppskattade övervärdet samt det intresse andelen bör kunna väcka hos exempelvis investerare - att det accepterade priset är anmärkningsvärt lågt. Det får anses sannolikt att avsevärt högre köpeskilling kan uppnås och att därför åtminstone ytterligare ett försäljningsförsök bör göras. Tingsrättens beslut ska således inte ändras.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 5 april 2012.
Mål nr: ÖÄ 463-12.
Lagrum: 9 kap. 4 § första stycket UB.
Rättsfall: NJA 1969 s. 540; NJA 1972 s. 75; NJA 1977 s. 823; NJA 1995 s. 478; NJA 2011 N 16; Svea hovrätts beslut den 2 mars 2011 i ärende ÖÄ 222-11.
Litteratur: Ramos m.fl., En kommentar till utsökningsbalken, 4 uppl., 2008, s. 334 ff.