En bostadsrätt som sålts i befintligt skick har ansetts inte vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta (19 § första stycket 3 köplagen). När utgiften för att åtgärda vissa brister i bostadsrättslägenheten utgjort några procent av priset kan bostadsrätten anses felaktig bara om övriga omständigheter med stor tyngd talar för att fel föreligger.
Stockholms tingsrätt
R.D. väckte vid Stockholms tingsrätt den talan mot P.D. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Hurst) anförde i dom den 9 juni 2017 följande.
BAKGRUND
Genom överlåtelseavtal daterat den 28 april 2015 förvärvade R.D. från P.D. bostadsrätten till lägenhet nr 15/1301 i Bostadsrättsföreningen Sergeanten 4 med adress Riddargatan 70 i Stockholm. Lägenhetens boarea uppgick till 74 kvadratmeter och priset för denna till 7 500 000 kr. R.D. tillträdde lägenheten den l september 2015.
Lägenheten har enligt förbehåll överlåtits i befintligt skick. Sedan R.D. tillträtt lägenheten och låtit besikta badrummet upptäcktes att badrummet haft vissa brister. R.D. skickade därför en reklamation till P.D. angående vissa fel i badrummet. Därefter har badrummet blivit föremål för ytterligare en besiktning. P.D. förnekade att det förelåg fel och bestred anspråk på ersättning för kostnader förenade med att avhjälpa bristerna. R.D. anlitade därefter ett byggbolag för att riva och ersätta det befintliga badrummet. I samband med rivningsarbetena har R.D. låtit besikta badrummet ytterligare en gång.
Gutierrez har uppkommit mellan parterna om huruvida bristerna utgör fel i köprättslig mening och, om så är fallet, om P.D. ska svara för bristerna i form av skadestånd alternativt prisavdrag.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
R.D. har yrkat att tingsrätten ska förplikta P.D. att till R.D. utge 205 000 kr jämte ränta – – –.
P.D. har bestritt käromålet i sin helhet. Med undantag för ränteyrkandet har inget belopp vitsordats som skäligt i och får sig.
GRUNDER
R.D.
Lägenheten har vid förvärvet varit behäftad med fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen i enlighet med de avvikelser som finns angivna i nedan redogjorda anmärkningar från besiktningsprotokollen. Badrummet har därför behövt rivas och byggas om i sin helhet.
Lägenheten har mot denna bakgrund väsentligt avvikit från vad R.D. har haft fog att förutsätta med anledning av
– lägenhetens pris och hur lägenheten framstått vid visning,
– att badrummet endast varit sex år gammalt,
– att badrummet saknat heltäckande tätskikt och avvikit från gällande branschregler för våtrum för år 2009,
– att badrummet inte varit användbart för sitt avsedda ändamål utan utgjort en konstruktion med risk för framtida fuktskador, samt
– att badrummet med anledning av ovan inte varit försäkringsbart.
Med påståendet att badrummet inte har varit försäkringsbart menas att försäkringsersättning vid försäkringsfall helt eller delvis hade kunnat utebli.
R.D. har inte upptäckt felet före köpet och borde inte heller ha gjort detta. Det bestrids att han har haft en utökad undersökningsplikt enligt överlåtelseavtalet.
Den sammanlagda kostnaden för renoveringsarbetet, inklusive rivning samt kostnad för byggmaterial och inredning, har uppgått till 205 000 kr och fakturerades R.D. den 7 mars 2016. Kostnaderna har i första hand utgjort en skada för R.D. och i andra hand föranlett en rätt till prisavdrag, där åtgärdandekostnaderna motsvarar skillnaden mellan lägenheten i avtalsenligt skick och felaktigt skick.
Det bestrids att avvikelser från branschregler inte skulle ha en påverkan på lägenhetens beboelighet eller marknadsvärde.
Det bestrids att badrummet har försetts med mer exklusiv inredning eller utrustning än den ursprungliga. Det bestrids att ändringen av planlösningen har inneburit en ökad arbetskostnad då badrummet behövde rivas i sin helhet. Om ändrad planlösning har inneburit en ökad kostnad så har den i vart fall varit försumbar. Det kan inte vitsordas att badrummets livslängd skulle vara 25 år. Det bestrids att ROT-avdrag ska beaktas i sänkande riktning. Avdrag för ålder och bruk vitsordas för kommod, handfatsblandare och toalettstol.
P.D.
Lägenheten har sålts i ‚befintligt skick‚. Eventuella avvikelser har således inte inneburit att lägenheten varit i väsentligt sämre skick än vad R.D. med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till
– lägenhetens pris; avvikelserna har inte inverkat, eller i vart fall endast haft försumbar inverkan, på lägenhetens marknadsvärde,
– att avvikelserna inte haft någon betydelse för badrummets funktion eller användning, samt
– att kostnaderna för att åtgärda avvikelserna varit förhållandevis låga.
För det fall tingsrätten anser att fel föreligger, är det under alla omständigheter fråga om sådana avvikelser som R.D. bort ha upptäckt vid sin undersökning av lägenheten före köpet.
För det fall tingsrätten anser att fel föreligger, ska tingsrätten i sänkande riktning beakta den standardhöjning som renoveringen inneburit, de ökade arbetskostnader som en ändring av planlösning har inneburit, avdrag för badrummets ålder och bruk (sex år) och att R.D. har haft möjlighet till ROT-avdrag. Prisavdraget ska endast avse återställande till befintligt skick.
UTVECKLING AV TALAN
R.D.
Fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen
R.D. har låtit besikta badrummet vid tre tillfällen, vilket utmynnat i följande tre besiktningsprotokoll.
Av besiktningsprotokoll av den 29 oktober 2015 framgår följande.
1. Delar av kakelväggen under den infällda nischen är ‚bom‚ vilket betyder att väggen låter ihålig när man knackar på den. Det kan bero på att plattorna delvis sitter löst och att det saknas vidhäftning i underlaget.
2. Avloppsröret ur golvet till tvättmaskinen är monterat för nära väggen. Troligtvis är även toalettavloppet monterat för nära väggen då toalettstolen står mycket nära väggen och det går inte att se ner bakom den.
3. Bakom kommoden finns det ett utrymme i väggen där rörkopplingar och rörskarvar finns monterade. Utrymmet saknar godkänd botten och tätskikt, även läckagedräneringsrör. Om det eventuellt blir ett vattenläckage och fuktskada i utrymmet så kommer försäkringsbolaget med största sannolikhet avböja skadan och ersättning uteblir.
4. Det är bruk på klämringen och golvbrunnsmanschetten.
5. Flera kakelplattor på nischen/utbyggnaden från väggen till vänster in mot duschen har spruckit och det beror troligtvis på någon typ av rörelse eller spänning i konstruktionen.
6. Svacka med bakfall i golvet vid toalettstolen där vattnet blir stående på golvet Det är felutfört då vattnet ska rinna ner mot golvbrunnen.
I detta besiktningsprotokoll konstateras bland annat att ‚bristerna i badrummet måste åtgärdas för att kunna uppfylla gällande regler, krav och försäkringsbolagens villkor. För att åtgärda dessa problem måste badrummet öppnas upp och tätskiktet brytas. Det medför att badrummet måste rivas i sin helhet då det i dagsläget inte finns någon branschgodkänd metod att laga tätskikt på och därmed kan försäkringsbolagen neka ersättning för en sådan lagning. Det ska kontrolleras hos aktuellt försäkringsbolag.‚
Av besiktningsprotokoll av den 17 november 2015 framgår följande.
1. Kvalitetsdokument saknas, det vill säga dokumentation av att arbete utförts enligt branschregler. Avsaknad av kvalitetsdokument innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört med åtföljande risk för fuktskador.
2. Bakfall noterades på golv vid toalettstol och i anslutning till duschutrymme vilket är en avvikelse från gällande branschregler.
3. ‚Bom‚ (bristfällig vidhäftning) konstaterades lokalt i plattsättning på vägg.
4. Brunnsduk har skurits så att den hamnat under klämringen i golvbrunnen vilket ej följer tillverkarens anvisningar.
5. Skruv till klämring är för hårt nedskruvade så att plastmaterialet i klämring har gett med sig vilket kan medföra att klämring inte är korrekt monterad.
6. Med anledning av hur bruk dragits ner i golvbrunnen gick det inte att kontrollera utförandet vad avser brunnsduken.
7. Sprickor noterades i kakelplattor i duschzonen.
8. Plattsättning är utförd utan ytterhörnslister och skurna vassa kanter noterades på ytterhörn.
9. Nivåskillnader s.k. fogsprång noterades på golv och vägg och olika storlek på fog noterades på väggar.
10. Avstånd mellan avloppsrör/vägg bedöms vara för litet vilket ej följer gällande branschregler. Avstånd mellan rör och vägg ska vara minst 40 mm. (OBS! Ej c-mått.)
11. Toalettstol bedöms vara väggnära monterad.
12. Stor nivåskillnad noterades mellan golvnivå i våtrum och i allrum utanför.
13. Utrymme med dolda vattenkopplingar noterades bakom tvättställ och tät botten med skvaller samt tätskikt saknas.
I detta besiktningsprotokoll konstateras att ‚med anledning av att flertalet av noterade brister ej bedöms vars utförda enligt gällande branschregler samt att kvalitetsdokument saknas kan det innebära risk för fuktskador samt att försäkringsbolagen lämnar ett begränsat försäkringsskydd. Dessa brister kan endast avhjälpas fackmässigt genom att våtrummet renoveras i sin helhet.‚
Av besiktningsprotokoll av den 15 december 2015 framgår följande.
1. Delar av de putsade väggarna är ‚bom‚ vilket betyder att väggen låter ihålig när man knackar på den. Det kan bero på att putsen inte har full vidhäftning i underlaget.
2. Det finns tätskikt monterat på väggarna under fästmassan för kakel­och klinkerplattorna men det har bitvis mycket dålig vidhäftning i de putsade väggarna då det går att dra av tätskiktet från väggarna.
3. Vid dörren går det att se att det nya golvet är byggt på det gamla och konstruktionen har dubbla tätskikt.
4. Grundregeln i branschreglerna är att befintligt ytskikt ska avlägsnas. Applicering på befintligt ytskikt är ett avsteg från grundregeln och ska noteras i kvalitetsdokumentet.
Med anledning av att besiktningsmannen utgått från att 2014 års branschregler varit tillämpliga, och inte rätteligen 2009 års regler, har vissa anmärkningar i besiktningsprotokollet frånfallits.
Att anmärkningarna som finns redovisade i ovan besiktningsprotokoll avviker från gällande branschregler framgår även av i målet ingivna branschregler. Vidare framgår det av ingivna försäkringshandlingar att ovan anmärkningar föranleder att försäkringsersättning vid försäkringsfall helt eller delvis uteblir.
I bifogad frågelista och objektsbeskrivning till överlåtelseavtalet framgår ‚Renovering badrum 2009‚ respektive ‚Nyrenoverad och påkostad lägenhet‚, vilken information givit R.D. fog att förutsätta ett badrum utan ovan redogjorda anmärkningar.
R.D. har i samband med överlåtelseavtalets undertecknande efterfrågat kvalitetsdokument avseende badrummet. P.D. har då svarat att han ska tillhandahålla dessa men inte gjort detta.
Det bestrids att avtalat pris understeg lägenhetens marknadsvärde samt att byggnadens stammar inte håller i längre tid än 30 år.
Undersökningsplikt före köpet
R.D. har haft den undersökningsplikt som gäller enligt köplagen. Han har inte haft någon utökad undersökningsplikt med anledning av § 3 i överlåtelseavtalet, som ska tolkas i enlighet med sin ordalydelse.
R.D. har besökt lägenheten vid totalt två tillfållen före tillträdet. Det första tillfållet var i samband med visning och varade i cirka 20-30 minuter. Vid det andra tillfållet, som ägde rum efter överlåtelseavtalets undertecknande men innan tillträdet, besöktes lägenheten tillsammans med en inredningsdesigner och varade i cirka 30 minuter.
Enligt punkt 4 i frågelistan, vilken utgör bilaga till överlåtelseavtalet, framgår motsatsvis att P.D. inte observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i badrummets el-, gas-, ventilations, vatten- eller avloppssystem. P.D. har brukat badrummet i drygt sex år. Om inte P.D. observerat vissa avvikelser under denna tid är det inte heller rimligt att anse att R.D. har brustit i sin undersökningsplikt.
R.D. har varken upptäckt eller bort upptäcka felet före köpet. De avvikelser som förelegat har inte kunnat upptäckas vid något av ovanstående tillfållen. Man har visserligen genom att knacka på enstaka kakelplattor kunnat upptäcka att det låter ihåligt (‚bom‚) men denna avvikelse har visat sig bestå även efter att väggen har rivits då problemet legat under tätskiktet och således varit dolt.
Skadestånd/Prisavdrag
Kostnaden för att åtgärda badrummet har uppgått till i målet yrkat belopp. ROT-avdrag har inte använts eftersom denna möjlighet redan förbrukats i samband med annan renovering av lägenheten.
R.D. har återanvänt material i den omfattning det varit möjligt vilket inneburit att duschblandare och tvättmaskin har kunnat återanvändas. R.D. har valt att köpa en ny tvättmaskin, men kostnaden härför innefattas inte i yrkat belopp. En stor del av kostnaden för att åtgärda felet är att hänföra till arbetskostnad och icke återanvändbart material, vilket inskränkt möjligheten att återanvända material.
Badrummet har inte försetts med mer exklusiv inredning eller utrustning. Tvärtom valde R.D. att endast uppföra badrummet som ‚halvkaklat’’ och material har i övrigt inköpts till låga priser.
P.D.
Fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen
Badrummet har varit fullt fungerande för sitt syfte. Det har inte förelegat några fukt-/vattenskador i badrummet. Två av tre besiktningsprotokoll har utgått från 2014 års branschregler, när det rätteligen ska vara 2009 års regler. Branschregler är inte tvingande utan ska ses som rekommendationer. Den omständigheten att avvikelser förekommer från gällande branschregler innebär inte per automatik att försäkringsersättning vid försäkringsfall inte utgår.
Bortsett från badrummets byggår lämnades ingen information om badrummets utförande. Byggnadens stammar är mer än 35 år gamla. Behov av renovering av stammar och rörsystem börjar i regel uppstå efter 30 år. R.D. borde därför ha räknat med att byggnaden inom en snar framtid stod inför ett stambyte och att badrummet därför skulle komma att behöva renoveras.
R.D. har inte efterfrågat kvalitetsdokument. Det finns inte, och har aldrig funnits, några kvalitetsdokument.
Avtalat pris motsvarade inte ett marknadsmässigt värde för lägenheten vid tidpunkten för överlåtelsen.
Undersökningsplikt före köpet
R.D. har haft en utökad undersökningsplikt enligt § 3 i överlåtelseavtalet. Enligt bestämmelsen uppmanas han att besikta lägenheten innan tillträdesdagen för att försäkra sig om lägenhetens skick. R.D. påkallade inte någon sådan besiktning. Den utökade undersökningsplikten omfattar även de fel som inte hade upptäckts vid visningstillfållet.
R.D. besökte lägenheten vid totalt tre tillfållen, varav två ägde rum innan överlåtelseavtalets undertecknade och ett efter undertecknandet men innan tillträdet. Vid det senare tillfållet, som varade i cirka en timme, närvarande han tillsammans med en inredningsdesigner.
I princip samtliga anmärkningar från besiktningsprotokollen – bakfall, sprickor i kakelplattor, bom-ljud, fogsprång, sprickor i kakelplattor, skurna kanter på plattornas ytterhörn, nivåskillnader/fogsprång, avstånd mellan avloppsrör/vägg, toalettstolens placering nära väggen, nivåskillnad i våtrum och allrum m.m. – har kunnat upptäckas vid okulär, alternativt ytlig, besiktning utan förstörande ingrepp. Vissa av avvikelserna såsom nivåskillnader har kunnat upptäckas genom att låta en kula rulla efter golvet. Förekomsten av dessa synliga fel har i sin tur föranlett en utökad undersökningsplikt. Det vitsordas att förekomsten av dubbla tätskikt inte har kunnat upptäckas före köpet.
Skadestånd/Prisavdrag
Badrummet har efter renoveringen försetts med marmor och mer exklusiv och kostsam badrumsinredning än den ursprungliga. Befintlig badrumsinredning hade kunnat återanvändas. Badrummets planlösning har gjorts om och dusch och tvättmaskin har bytt plats vilket föranlett ökade arbetskostnader såsom flytt av rör etcetera.
Avdrag ska vidare göras för ålder och bruk. Ett badrums livslängd ska bedömas till 25 år och badrummet var drygt sju år gammalt vid tidpunkten för överlåtelsen. Avdrag ska således göras för ålder och bruk med cirka 35 procent.
Vid skadeståndets bestämmande ska även möjligheten till ROT-avdrag beaktas i sänkande riktning eftersom R.D. i annat fall skulle bli överkompenserad.
Det har varit möjligt att utföra en delreparation av badrummet vilket i så fall skulle föranleda lägre avhjälpandekostnader.
UTREDNINGEN
På R.D:s begäran har partsförhör under sanningsförsäkran hållits med honom själv, vittnesförhör hållits med M.B. (besiktningsman), M.A. (besiktningsman), M.R. (projektledare), C.D., (R.D:s fru) samt sakkunnigförhör hållits med J.D. (fastighetsmäklare).
På P.D:s begäran har partsförhör under sanningsförsäkran hållits med honom själv samt vittnesförhör hållits med H.L. (fastighetsmäklare), G.R. (P.D:s sambo) och P.B. (besiktningsman).
Parterna har åberopat viss skriftlig bevisning.
DOMSKÄL
Allmänt
Den aktuella bostadsrätten till lägenheten är en befintlig rättighet som enligt avtal överlåtits mellan två privatpersoner. Detta innebär att lägenheten ska betraktas som lös egendom enligt köplagen (1990:931) och att eventuella fel ska prövas enligt denna lags bestämmelser.
I målet är ostridigt att lägenheten överlåtits i befintligt skick, att badrummet vid överlåtelsen haft de anmärkningar som finns redovisade ovan under avsnittet utveckling av talan samt att reklamation har skett i rätt tid.
Tingsrätten har initialt att pröva om anmärkningarna i besiktningsprotokollen utgör fel i köprättslig mening. Om så är fallet ska tingsrätten därefter pröva om R.D. uppfyllt sin undersökningsplikt. Om även detta är fallet återstår för tingsrätten att pröva om ersättningsgill skada alternativt rätt till prisavdrag föreligger och, om så är fallet, om R.D. har begränsat sin skada samt frågan om standardhöjande åtgärder.
Fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen
Allmänt
R.D. har grundat sin talan på fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen. Enligt denna bestämmelse ska en vara som har sålts i befintligt skick anses felaktig om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. Enligt motiven till bestämmelsen är denna avsedd att tillämpas endast i sådana fall då varans skick står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter, vilken fråga ska bedömas objektivt (prop. 1988/89:76 s. 93).
En central hållpunkt vid bedömningen av om fel föreligger är varans pris. Om priset är högt i förhållande till kostnaden för att åtgärda felet är förekomsten av ett förbehåll om att en vara överlåts i befintligt skick mindre effektivt för en köpare som vill åberopa fel, även om det genom kravet att varan måste vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta finns en marginal till säljarens förmån (Svea hovrätts dom den 9 februari 2016 i mål nr T 11138-14). Den omständigheten att kostnaden för att avhjälpa felet inte är särskilt hög i förhållande till priset utesluter dock inte att felet ändå utifrån övriga omständigheter kan anses vara väsentligt (se t.ex. NJA 1998 s. 792 som avsåg ohyra i bostadsrätt).
Med hänsyn till att förevarande bestämmelse reglerar överlåtelse av en vara i befintligt skick är det naturligt att köparen, i ett sådant fall, utgår från att säljaren avser att kraftigt inskränka sitt felansvar, vilket leder till att utrymmet för att beakta köparens förväntningar är begränsade. Detta framgår redan av dels att varan måste vara i väsentligt sämre skick för att felansvar ska aktualiseras, dels att köparens befogade förväntningar är en bedömning av objektiv karaktär, jfr uttrycket ‚fog‚. Detta innebär till exempel att inte varje eventuell avvikelse från branschregler eller liknande vad gäller renoveringsarbeten kan betraktas som en väsentlig avvikelse från köparens befogade förväntningar när en vara överlåts i befintligt skick.
Bestämmelsens bakomliggande syfte, vilket även utgör det underliggande riktmärket vid bedömningen, är att undvika oskäliga utfall.
I förevarande fall motsvarar de fel som görs gällande av de i besiktningsprotokollen, under avsnittet utveckling av talan, upptagna anmärkningarna, vilka utgör utgångspunkten vid bedömningen av om lägenheten är i ‚väsentligt sämre skick‚. R.D. har i målet anfört ett antal omständigheter som enligt honom bör grunda fel i köprättslig mening. Dessa omständigheter ska nedan bli föremål för behandling.
Priset m.m.
I målet har fråga uppkommit om avtalat pris motsvarade ett marknadsvärde för lägenheten vid tidpunkten för överlåtelsen. Denna fråga saknar relevans vid bedömningen av felets väsentlighet i förhållande till priset. Utgångspunkten vid bedömningen är istället det pris som avtalats mellan parterna. En sådan uppfattning har stöd i principen om parternas avtalsfrihet samt att aktuell bestämmelse även fäster avseende vid ‚övriga omständigheter‚ för det fall det skulle bli aktuellt att inordna marknadsvärdet som en parameter vid tillämpningen av bestämmelsen. Priset är i förevarande fall ett fixerat belopp som vid bedömningen ska jämföras med kostnaden för att åtgärda felet. Vid en sådan jämförelse konstaterar tingsrätten att denna kostnad motsvarar mindre än tre procent av priset för lägenheten, vilket är en i sammanhanget försumbar andel. Sett enbart utifrån den förutsättningen kan felet inte anses vara väsentligt (Svea hovrätts dom den 9 februari 2016 i mål nr T 11138-14).
P.D. har invänt att avtalat pris understeg marknadsvärdet för lägenheten och att detta förhållande bort inskränka R.D:s förväntningar. Enligt P.D. uppgick marknadsvärdet till minst 7 700 000 kr. Till stöd för denna uppfattning har han bland annat hänfört sig till en annan lägenhet som var belägen på nedre botten i samma byggnad. Denna lägenhet hade en i princip identisk planlösning, var en kvadratmeter mindre och överläts mot ett pris om 7 700 000 kr.
J.D. och H.L. har samstämmigt uppgett att avtalat pris motsvarade ett vid tidpunkten för överlåtelsen marknadsmässigt värde. R.L. har i ett skriftligt utlåtande åsatt lägenheten ett marknadsvärde uppgående till 7 750 000 kr – 8 000 000 kr.
Enligt tingsrättens uppfattning är ett slutpris avhängigt en mängd differentierade omständigheter, varav tillfälligheter kan vara en sådan omständighet. Detta förhållande kan föranleda vissa svårigheter vid fastställandet av ett marknadsvärde. Det framstår därför som vanskligt att tala i termer av under- och överpris när beloppsdifferensen är låg i förhållande till avtalat pris. Vid en samlad bedömning konstaterar tingsrätten att P.D. inte förmått visa att marknadsvärdet vid tidpunkten för överlåtelsen översteg avtalat pris. P.D:s invändning i denna del ska därför lämnas utan avseende.
Informationsunderlaget
Enligt den till överlåtelseavtalet bifogade frågelistan och objektbeskrivningen anges ‚Renovering badrum 2009‚ respektive ‚Nyrenoverad och påkostad lägenhet‚. R.D. har, med hänvisning till angiven information, anfört att han haft befogad anledning att förvänta sig ett badrum utan de i målet påtalade bristerna.
En generell utgångspunkt är att allmänna uppgifter eller allmänt lovprisande av en viss vara ensamt endast bör tillmätas begränsad vikt. Betydelsen av sådan allmän information ska bedömas objektivt. Det ligger i farans riktning, särskilt med hänsyn till informationens tämligen innehållslösa karaktär, att mottagare av sådan information medvetet eller undermedvetet tillmäter informationen ett innehåll som ytterst bottnar i subjektiva föreställningar. Vid en sådan bedömning bör det dock istället framstå som uppenbart för mottagaren av informationen att denna ensamt inte kan föranleda långtgående slutsatser eller förväntningar.
Tingsrätten konstaterar att det av den ovan refererade informationen inte framgår om renoveringsarbetena utförts i enlighet med gällande branschregler eller mer specifikt om badrummets skick i övrigt. Informationen är, sett ensamt, intetsägande. Att det finns vissa avvikelser i förhållande till då gällande branschregler kan alltså inte i sig föranleda att felet anses vara väsentligt.
I målet har fråga även uppkommit om förekomsten av kvalitetsdokument avseende badrummet. R.D. har påstått att han blivit informerad om att sådana dokument finns att tillgå och att han blivit utlovad dessa. I enlighet med huvudregeln ankommer det på part som påstår ett visst förhållande att förete detta. Sålunda ankommer det på R.D. att belägga sitt påstående.
I förhör med R.D. och C.D. har det framkommit att P.D. uttalat att kvalitetsdokument fanns att tillgå och att han avsåg att överlämna dessa. P.D. och G.R. har motsatsvis uppgett att kvalitetsdokument inte fanns att tillgå och att R.D. inte heller efterfrågat sådana dokument. P.D. har även uppgett att han inte utfäst att utge kvalitetsdokument. I förhör med H.L. har det framkommit att han inte visste om kvalitetsdokument fanns att tillgå och att han av denna anledning inte uttalat sig närmare kring frågan. Han har vid kontroll av sin e-postkorrespondens inte förmått finna någon anteckning om kvalitetsdokument. Inte heller har han funnit någon anteckning om detta i sin mapp.
I förevarande fall står ord mot ord. Sherman vittnesutsaga är inte heller sådan att denna ger stöd åt R.D:s påstående. Tingsrätten konstaterar därför att R.D. inte förmått visa att han blivit informerad om att kvalitetsdokument fanns att tillgå och än mindre att han blivit utlovad sådana dokument. Ställningstagandet innebär att R.D:s påstående i denna del ska lämnas utan avseende.
Badrummets funktion och konstruktion samt rätten till försäkringsersättning
En av badrummets viktigaste egenskaper är att hålla tätt. Det är ostridigt att badrummet, avseende dess funktion och användning, inte uppvisade felsymtom. P.D. och G.R. har uppgett att badrummet fungerade väl och utan anmärkning under den tid som badrummet brukades av dem. Inte heller M.B. och M.A. har vid besiktning förmått identifiera skador som kan härledas till badrummets konstruktion. Det är vidare ostridigt att badrummets konstruktion i vissa angivna avseenden avvikit från gällande branschregler. Det är mot ovan bakgrund visat att förevarande badrum, trots avvikande konstruktion, uppnått avsedd funktion.
R.D. har i målet invänt att badrummets konstruktion föranlett en risk för framtida fuktskador och, med anledning av att konstruktionen avvikit från gällande branschregler, risk för att försäkringsersättning vid försäkringsfall helt eller delvis uteblir.
I rättspraxis förekommer det att felbedömningen i varierande utsträckning knyter an till byggnormer eller motsvarande riktlinjer och till vad som anses vara fackmannamässigt (Svea hovrätts dom den 9 februari 2016 i mål nr T 11138-14, Svea hovrätts dom den 25 apri1 2016 i mål nr T 6334-15 och Svea hovrätts dom den 14 maj 2014 i mål nr T 11585-13). I samtliga tre hänvisade mål har skada konstaterats föreligga, vilkens uppkomst kunnat härledas till sakens konstruktion och tekniska utförande.
Den omständigheten att ett badrum inte i alla delar är uppfört i enlighet med gällande branschregler innebär inte per automatik att det föreligger en ökad risk för skada. I aktuellt badrum har inte någon skada förekommit trots att det brukats i drygt sex år med i målet konstaterade avvikelser från branschreglerna.
Förekomsten av skada är en stark indikation på att en konstruktion har en fundamental brist. Vid avsaknad av skada och givet omständigheterna i målet i övrigt är det befogat att uppställa ett krav på att det ska föreligga en påtaglig risk för att den påstådda skaderisken ska förverkligas. Sålunda är det inte tillräckligt att visa vissa avvikelser från branschregler och att eventuell försäkringsersättning vid försäkringsfall av denna anledning helt eller delvis skulle kunna utebli.
Tingsrätten konstaterar att R.D. inte förebragt utredning som visar att påstådd risk för skada varit påtaglig.
Slutsats
Tingsrätten finner sammantaget att det inte är visat att fel föreligger enligt 19 § första stycket 3 köp1agen. Detta oaktat om ovan behandlade omständigheter beaktas var för sig eller i förening. Mot angiven bakgrund ska käromålet i sin helhet ogillas.
DOMSLUT
Käromålet ogillas.
Svea hovrätt
R.D. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla hans talan vid tingsrätten.
P.D. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättslagmannen Ingram, hovrättsrådet ©sa Sanchez och tf. hovrättsassessorn Green, referent) anförde i dom den 1 november 2018 följande.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Allmänt
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att eventuella fel i bostadsrätten ska prövas enligt köplagens bestämmelser. Som tingsrätten konstaterat är det inte tvistigt att bostadsrätten har överlåtits i befintligt skick, att badrummet vid överlåtelsen haft de anmärkningar som finns redovisade under avsnittet utveckling av talan i tingsrättens dom samt att reklamation skett i rätt tid. Frågorna i målet ska prövas i den ordningen som tingsrätten angett. Inledningsvis prövar därför hovrätten om R.D. har visat att det förelegat fel i bostadsrätten enligt 19 § första stycket 3 köplagen.
Fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen
Enligt 19 § första stycket 3 köplagen ska varan, trots förbehåll om att den sålts i befintligt skick, anses felaktig om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. I förarbetena anges att bestämmelsen endast är avsedd att tillämpas i sådana fall då varans skick står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter och att den frågan ska bedömas objektivt (prop. 1988/89:76 s. 93). Köparen har alltså rätt att kräva en viss miniminivå trots att förbehåll gjorts om att varan sålts i befintligt skick.
Tingsrätten har i sin dom redogjort för vilket pris som ska läggas till grund för bedömningen och vilken betydelse lägenhetens pris har i förhållande till dess skick. Hovrätten delar fullt ut tingsrättens bedömning att P.D. inte visat att avtalat pris om 7 500 000 kr understigit lägenhetens marknadsvärde vid tiden för överlåtelsen. Kostnaden för att åtgärda felet i badrummet utgör mindre än tre procent av priset för lägenheten vilket även hovrätten anser är en försumbar andel av priset. Sett enbart utifrån den förutsättningen kan felet inte anses vara väsentligt. Detta utesluter dock inte att felet utifrån övriga omständigheter ändå kan anses vara väsentligt.
Hovrätten instämmer vidare i tingsrättens bedömningar under avsnittet informationsunderlaget. När det gäller avsnittet badrummets funktion och konstruktion samt rätten till försäkringsersättning kommer dock hovrätten fram till andra slutsatser än vad tingsrätten gjort.
Enligt de åberopade besiktningsprotokollen avvek badrummet på flera punkter från de branschregler som gällde när badrummet renoverades år 2009. Besiktningsmännen M.B. och M.A. har i sina vittnesmål lyft fram två av anmärkningarna som särskilt allvarliga. Det gäller dels avsaknaden av tätskikt och dränering i utrymmet med rörkopplingar och rörskarvar i väggen bakom tvättstället, dels att badrummet byggts på det befintliga tätskiktet. M.B. har dessutom uppgett att alla fel i duschzonen är farliga och innebär risker men att fel i inbyggda delar innebär väldigt stora risker. M.A. har sagt att en läcka i rören bakom tvättstället kan leda till enorm skada och att konstruktionen med dubbla tätskikt innebär en risk för att fukt byggs in. Både M.B. och M.A. har uppgett att det inte finns någon av branschen godkänd metod för att delreparera dessa fel utan att hela badrummet behöver rivas. Även P.B. har sagt att utrymmet bakom tvättstället måste åtgärdas för att badrummet ska vara tätt. Han har uppgett att man dock skulle kunna försöka att delreparera felet.
När det gäller P.B:s uppgifter måste enligt hovrätten beaktas att han inte sett badrummet och att hans uppgifter om möjligheten att delreparera felet varit allmänt hållna. Hovrätten utgår därför från de uppgifter som besiktningsmännen M.B. och M.A., som sett badrummet och upprättat besiktningsprotokollen, lämnat. Enligt hovrättens mening har R.D. därmed styrkt sitt påstående om att badrummet på grund av avvikelserna från branschstandarder måste byggas om helt för att undvika risk för framtida fuktskador. Med hänsyn till lägenhetens pris och standard anser hovrätten att dessa fel innebär att lägenheten varit i väsentligt sämre skick än R.D. med fog kunnat förutsätta, trots förbehållet om att den sålts i befintligt skick. R.D. har därmed visat att fel förelegat enligt 19 § första stycket 3 köplagen.
Undersökningsplikt före köpet
En köpare som har undersökt varan får inte som fel åberopa vad denne borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren handlat i strid mot tro och heder (20 § andra stycket köplagen). Omfattningen av en köpares undersökningsplikt är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, varvid bedömningen får ske med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning (se prop. 1988/89:76 s. 94).
Av 3 § i överlåtelseavtalet följer att köparen uppmanats att undersöka och besiktiga lägenheten innan tillträdesdagen. P.D. har gjort gällande att klausulen innebär att R.D. haft en utökad undersökningsplikt.
P.D. har vitsordat att förekomsten av dubbla tätskikt i badrummet inte har kunnat upptäckas före köpet. Frågan som hovrätten har att pröva är om R.D. borde märkt att utrymmet i väggen bakom tvättstället saknat tätskikt och dränering.
Hovrätten konstaterar inledningsvis att varken ordalydelsen av 3 § i överlåtelseavtalet eller något annat i utredningen ger stöd för att parterna avtalat om en utökad undersökningsplikt. Bedömningen av om R.D. fullgjort sin undersökningsplikt ska alltså göras utifrån ovan nämnda regel i köplagen.
Det är ostridigt att det utrymme som saknat tätskikt och dränering varit dolt bakom en kommod. För att över huvud taget kunna se utrymmet krävdes, enligt M.B., M.A. och M.R., att lådorna i kommoden togs ut. Något krav på att en köpare av en bostadsrätt ska undersöka dolda utrymmen så ingående kan inte rimligtvis uppställas. R.D. har därmed inte brustit i sin undersökningsplikt och har rätt att åberopa felen.
Skadestånd/prisavdrag
Det är ostridigt att R.D. reklamerat felen i badrummet till P.D. som förnekat att det förelegat fel och därför motsatt sig att utge ersättning för att avhjälpa dessa. R.D. har därefter anlitat ett byggbolag som, under ledning av M.R., rivit och byggt om badrummet.
R.D. har begärt ersättning för kostnaden för arbete och material för renoveringen. Han har i första hand gjort gällande att kostnaderna utgjort en skada för honom och i andra hand att han har rätt till prisavdrag.
P.D. har anfört att det i sänkande riktning bör beaktas den standardhöjning som renoveringen inneburit, de ökade arbetskostnader som den ändring av planlösningen i badrummet inneburit, avdrag för det befintliga badrummets ålder och bruk samt att R.D. haft möjlighet till ROT-avdrag som han inte utnyttjat.
R.D. har vitsordat att avdrag ska göras för ålder och bruk avseende kommoden, handfatsblandaren och toalettstolen.
Enligt 40 § första stycket köplagen har en köpare rätt till ersättning för den skada han lider genom att varan är felaktig. Principerna för skadeståndets beräkning och omfattning anges i 67–70 §§ köplagen. Utgångspunkten är att den skadelidande genom skadeståndet skall försättas i samma ekonomiska situation som om avtalet fullgjorts på riktigt sätt.
R.D. har åberopat fakturor till stöd för att han haft de begärda kostnaderna för att återställa badrummet i avtalsenligt skick. Han har berättat att han gjorde prisjämförelser innan han köpte materialet till badrummet och att han köpte flera varor till nedsatt pris, bl. a. marmorn och toalettstolen. För att ytterligare hålla kostnaderna nere valde han att ersätta det helkaklade badrummet med halvkaklad inredning. Han återanvände även en duschblandare från det befintliga badrummet. Han har förklarat att varken han eller hans fru kunnat använda ROT-avdrag på arbetskostnaden eftersom de förbrukat avdragsrätten i tidigare renoveringar.
M.R. har berättat att byggbolaget gav R.D. ca 40 000 kr i rabatt på arbetskostnaden. Hon har sagt att det inte innebar något merarbete att byta plats på tvättmaskinen och duschen, såsom R.D. önskade. Enligt henne var kostnaden för renoveringen normal och den enda inredning i det befintliga badrummet som kunde återanvändas var duschblandaren. M.R. har också bekräftat att varken R.D. eller hans fru hade möjlighet att använda ROT-avdrag på arbetskostnaden.
Hovrätten anser att det genom den skriftliga bevisningen, R.D:s och M.R:s uppgifter är visat att R.D. haft de begärda kostnaderna. R.D:s och M.R:s uppgifter visar även att kostnaderna varit skäliga för att återställa badrummet i avtalsenligt skick. Utredningen har inte gett stöd för Hunter invändningar, med undantag för invändningen om att avdrag för ålder och bruk ska göras. I enlighet med vad R.D. har vitsordat ska därför avdrag göras med 35 procent på kostnaden för kommoden, handfatsblandaren och toalettstolen. P.D. ska därmed betala skadestånd till R.D. med 197 041 kr (205 000 kr-7 959 kr). Det råder inte tvist om ränteyrkandet som också ska bifallas.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten ändrar tingsrättens dom på så sätt att hovrätten förpliktar P.D. att till R.D. betala 197 041 kr jämte ränta – – –.
Högsta domstolen
P.D. överklagade och yrkade att HD skulle ogilla käromålet.
R.D. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Ruiz, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
DOMSKÄL
Frågorna i målet
1. Målet gäller huvudsakligen frågorna om en bostadsrätt är felaktig enligt 19 § första stycket 3 köplagen (1990:931) och om så är fallet, om köparen får åberopa felet samt om köparen i så fall har rätt till skadestånd eller prisavdrag.
Bakgrund
Punkterna 2–6 motsvarar i huvudsak punkterna 2–9 i HD:s dom.
Rättslig reglering
Felaktig vara
7. Vid tvist angående köp av bostadsrätt mellan privatpersoner är köplagen tillämplig.
8. En vara som har sålts i ‚befintligt skick‚ eller med ett liknande förbehåll anses enligt 19 § första stycket 3 köplagen felaktig om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. I förarbetena framhålls att regleringen endast är avsedd att tillämpas när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter (se prop. 1988/89:76 s. 93).
9. Ett allmänt förbehåll om ‚befintligt skick‚ eller liknande sänker de krav som kan ställas på varan, även om en köpare inte behöver acceptera vilken standard som helst (se a. prop. s. 36). Eftersom köparen måste utgå ifrån att säljaren kraftigt vill inskränka sitt felansvar, torde dock utrymmet för att beakta köparens förväntningar vara begränsat (se Lambert och Mullins, Köplagen, 26 oktober 2018, Zeteo, kommentaren till 19 § köplagen under avsnitt 5.4.5).
10. Avseende en byggnads konstruktion anses gällande byggnorm utgöra en objektiv måttstock för vad som är befogat för en fastighetsköpare att förvänta sig (se NJA 2016 s. 346). Eftersom tillämpliga branschregler är ett frivilligt regelverk som måste avtalas mellan beställaren och entreprenören för att vara gällande, kan alla avvikelser härifrån inte anses innebära att en vara är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog har kunnat förutsätta.
Undersökningsplikt
11. En köpare har enligt köplagen inte någon allmän skyldighet att undersöka varan före köpet. Om köparen har gjort en sådan undersökning, får köparen inte som fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder (20 § andra stycket köplagen).
12. Omfattningen av köparens undersökningsplikt är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning (se a. prop. s. 94). Bedömningen av vad köparen borde ha märkt ska göras med beaktande av hur omfattande undersökningen har varit samt vilka praktiska möjligheter köparen med hänsyn till sina kunskaper och erfarenheter har haft att upptäcka felet (se NJA 1996 s. 598). Undersökningspliktens omfattning kan vidare påverkas av säljarens uppträdande som kan ge köparen anledning att både begränsa men även helt avstå från sin undersökning (se bl.a. NJA 2016 s. 237).
13. Det är säljaren som har bevisbördan för att köparen borde ha upptäckt den omständighet som påstås utgöra fel (se Johnson m.fl., Köplagen – En kommentar, 2017, s. 225).
Prisavdrag och skadestånd
14. Om varan är felaktig och det inte beror på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen kräva bl.a. prisavdrag och skadestånd (30 § köplagen).
15. Med stöd av 37 § första stycket köplagen får köparen kräva prisavdrag om avhjälpande eller omleverans inte kommer i fråga. Prisavdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och avtalsenliga priset svarar mot förhållandet mellan varans värde i felaktigt och avtalsenligt skick, vid tidpunkten för avlämnandet (38 § köplagen).
16. I många fall kan prisavdragets storlek inte baseras på marknadsvärden. I förarbetena framhålls att beräkningen i så fall får göras på mer skönsmässiga grunder med utgångspunkt i felets betydelse för köparen (se a. prop. s. 133). Gällande varor av mer unik karaktär framhålls i doktrin att det bör kunna ställas upp en presumtion som innebär att det avtalade priset motsvarar priset för varan i korrekt skick. Vidare bör kostnaden för att avhjälpa felet i många fall kunna vara en naturlig utgångspunkt för att bestämma marknadspriset på en felaktig vara. (Jfr Lambert och Mullins, a.a., kommentaren till 38 § köplagen under avsnitt 8.10.1.)
17. Köparens rätt till skadestånd regleras i 40 § köplagen. I den bestämmelsen anges att köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att varan är felaktig. Köparens rätt till skadestånd faller endast bort om säljaren visar att det finns ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Säljarens kontrollansvar innebär att utrymmet för befrielse från skadeståndsskyldighet är mycket begränsat i praktiken (jfr a. prop. s. 136).
18. Skadestånd på grund av avtalsbrott omfattar ersättning för utgifter, prisskillnad, utebliven vinst och annan direkt eller indirekt förlust med anledning av avtalsbrottet (67 § första stycket köplagen). Utgångspunkten för skadeståndets beräkning är att den skadelidande ska sättas i samma läge som om motparten skulle ha fullgjort avtalet på rätt sätt; ersättning enligt det positiva kontraktsintresset. Principen om fullt skadestånd begränsas emellertid av vissa principer och regler, såsom principen att det krävs adekvat kausalitet mellan förlusten och avtalsbrottet samt skyldigheten för den skadelidande att begränsa sin skada enligt 70 § köplagen. (Se a. prop. s. 193.)
19. Skadeståndsskyldigheten vid felaktig vara omfattar inte indirekta förluster, om det inte har förekommit försummelse på säljarens sida eller varan avviker från vad säljaren särskilt har utfäst (40 § andra och tredje styckena köplagen). Säljarens kontrollansvar omfattar således primärt ersättning för direkta förluster.
20. En direkt förlust är en förlust som inte omfattas av den uttömmande uppräkningen av indirekta förluster i 67 § andra stycket köplagen. Utmärkande för en direkt förlust är att den är en normal och förutsebar följd av avtalsbrottet. Exempelvis anses en köparens avhjälpningskostnader sedan säljaren har misslyckats med att avhjälpa felet, utgöra en direkt förlust. (Se a. prop. s. 48 f.)
Bedömningen i detta fall
Felaktig vara
21. Av utredningen i målet framgår att badrummets konstruktion på flera punkter avvek från tillämpliga branschregler vid tidpunkten för renoveringen. Bristerna har bl.a. medfört att badrummet inte var tätt; vilket får anses vara en grundläggande egenskap för ett badrum.
22. Även om risken för fuktskador inte realiserades innan badrummet renoverades, måste badrummets skick redan med hänsyn till avsaknaden av heltäckande tätskikt anses ha varit i väsentligt sämre skick än vad R.D. med fog har kunnat förutsätta med hänsyn särskilt till att badrummet endast var sex år gammalt samt bostadsrättens pris och standard. Trots att bostadsrätten har sålts i befintligt skick ska den därför anses felaktig enligt 19 § första stycket 3 köplagen.
Undersökning av varan
23. För att kunna konstatera bristerna i utrymmet bakom kommoden krävdes att lådan monterades ner. Av M.B:s uppgifter framgår att hans bedömning är att bristerna i badrummet inte var upptäcktbara för en lekman.
24. R.D. har förklarat att han inte uppmärksammade några problem med badrummet vid hans undersökning av lägenheten före köpet. Även P.D. har uppgett att sin saknade kännedom om bristerna i badrummets konstruktion.
25. Omständigheterna kan inte anses ha varit sådana att R.D. med anledning av sin undersökning borde ha märkt bristerna i badrummet. 20 § andra stycket köplagen utgör således inte hinder för R.D. att åberopa felen.
Påföljd vid fel
26. R.D. har i första hand gjort gällande att han har orsakats en ersättningsgill skada som motsvarar kostnaden för att totalrenovera badrummet.
27. P.D. har inte visat att han har hindrats från att avlämna en avtalsenlig vara och han är därmed skadeståndsskyldig för direkta förluster till följd av avtalsbrottet.
28. I målet är det ostridigt att avhjälpande från säljarens sida inte har varit aktuellt. R.D:s kostnader för att avhjälpa felet får därmed ses som en direkt förlust till följd av avtalsbrottet. Frågan är emellertid om det hade varit tillräckligt med en delrenovering.
29. M.B. och M.A. har angett att det krävdes en totalrenovering av badrummet för att åtgärda konstaterade brister. P.B. har varit av motsatt uppfattning och anfört att det hade varit möjligt att göra en delreparation. P.B. har emellertid inte sett badrummet och hans uppgifter i denna del har varit allmänt hållna. R.D. får med anledning härav anses ha visat att det krävdes en totalrenovering.
30. R.D. har vitsordat visst avdrag från begärt skadestånd med hänsyn till kommodens, handfatsblandarens och toalettstolens ålder och bruk. Det har inte framkommit skäl att göra ytterligare avdrag från renoveringskostnaden. Yrkat belopp efter vitsordat avdrag får anses innebära att R.D. sätts i samma ekonomiska situation som om avtalet fullgjorts korrekt.
Slutsats
31. Hovrättens domslut ska därmed fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Stewart, Norris, Hall, Smith och Carney, referent) meddelade den 29 oktober 2019 följande dom.
DOMSKÄL
Frågan i målet
1. Målet gäller huvudsakligen frågan om en bostadsrätt som sålts i befintligt skick har varit i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta och om den därigenom är felaktig (19 § första stycket 3 köplagen).
Bakgrund
2. ©r 2015 köpte R.D. en bostadsrätt på Riddargatan i Stockholm av P.D. för 7 500 000 kr. Bostadsrätten såldes i befintligt skick. Badrummet hade enligt en bilaga till överlåtelseavtalet renoverats år 2009. Innan avtalet undertecknades besökte R.D. lägenheten tillsammans med mäklaren.
3. Efter tillträdet lät R.D. två besiktningsföretag undersöka badrummet. Av besiktningsprotokollen framgår att badrummet hade brister. R.D. anlitade därefter ett byggbolag som rev ner badrummet och uppförde ett nytt. Under rivningsarbetet utfördes ytterligare en besiktning, varvid fler brister konstaterades.
4. I besiktningsprotokollen antecknades bl.a. följande. Det fanns rör-kopplingar i ett utrymme vid kommoden där det saknades tätskikt, godkänd botten och dräneringsrör. Det nya golvet hade byggts ovanpå ett gammalt golv så att golvet fått dubbla tätskikt. Golvet hade också ytor med bakfall och det fanns sprickbildningar i vissa kakelplattor.
5. R.D. väckte talan mot P.D. och yrkade ersättning med 205 000 kr, motsvarande utgiften för rivning och uppförande av ett nytt badrum.
6. R.D. gjorde i första hand gällande att han har orsakats en ersättningsgill skada motsvarande renoveringsutgiften och i andra hand att han har rätt till prisavdrag. Till grund för talan angavs att lägenheten var felaktig därför att badrummet inte kunde användas för avsett ändamål på grund av avsaknad av ett heltäckande tätskikt och att det uppförts med avvikelser från de branschregler som gällde 2009. Bristerna medförde att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad R.D. med fog kunde förutsätta med hänsyn till bland annat lägenhetens pris och utseende samt badrummets ålder.
7. P.D. motsatte sig käromålet och gjorde gällande att lägenheten hade sålts i befintligt skick och inte varit i väsentligt sämre skick än vad R.D. kunnat förutsätta. Bristerna fick i vart fall inte åberopas, eftersom de borde ha upptäckts vid genomförd undersökning av lägenheten. P.D. gjorde också gällande att parterna avtalat om att R.D. haft att utföra en mer ingående undersökning än vad som följer av 20 § köplagen. Beträffande beloppet gjorde P.D. bland annat gällande att det borde sättas ner för att motsvara värdet av det gamla badrummet efter ålder och bruk.
8. I målet är det ostridigt att de brister som noterats i besiktningsprotokollen fanns vid överlåtelsen och att reklamation i och för sig har skett i rätt tid. R.D. har vitsordat att begärd ersättning sätts ner med knappt 8 000 kronor med hänsyn till det gamla badrummets ålder.
9. Tingsrätten ogillade käromålet. Hovrätten har bedömt att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad R.D. med fog har kunnat förutsätta, att han inte har brustit i sin undersökningsplikt och att han har rätt till yrkat skadestånd efter vitsordat avdrag.
Felbedömning när varan sålts i befintligt skick
10. Tvisten faller inom köplagens tillämpningsområde (1 §). Lagen är dispositiv (3 §). Primär betydelse för säljarens felansvar har därför vad som följer av avtalet i fråga om varans skick (17 § första stycket, jfr 18 §). Om inget annat följer av avtalet, ska varan ytterst motsvara vad köparen med fog kunnat förutsätta (se 17 § andra och tredje styckena).
11. Säljaren kan begränsa detta felansvar genom att friskriva sig från ansvar för köparens förväntningar på varans skick. En sådan friskrivning kan avse en specifik egenskap eller vara allmän och då t.ex. ange att varan överlåts i befintligt skick. Friskrivningen ska i princip tillerkännas verkan mellan parterna (jfr prop. 1988/89:76 s. 91; jfr NJA 2016 s. 237 p. 27–29). Detta följer av 3 §. Verkan av en allmän egenskapsfriskrivning är dock begränsad enligt lagen (19 §). Således ansvarar säljaren trots sin friskrivning bl.a. om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta (19 § första stycket 3). Lagbestämmelsen är avsedd att träffa fall när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter (se a. prop. s. 93).
12. Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. Det kan dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel. (Jfr Norges Hıyesteretts avgörande i Riley och Osborne, Alminnelig obligasjonsrett, 2018 s. 174.)
13. Sådana omständigheter kan vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avser felavhjälpandet.
14. Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta; i annat fall är varan inte felaktig i den mening som avses i 19 § första stycket 3 köplagen (jfr NJA 1998 s. 792).
Bedömningen i detta fall
15. Av utredningen i målet framgår att badrummet saknade ett heltäckande tätskikt och att det på flera punkter inte byggts enligt fackmässig standard.
16. P.D. har inte visat att parterna avtalat om att R.D. skulle genomföra en mer ingående undersökning av lägenheten än vad som i allmänhet kan krävas av en bostadsrättsköpare (jfr 20 § köplagen). P.D. har inte heller visat att R.D. borde ha märkt de påtalade bristerna vid en sedvanlig undersökning av lägenheten före köpet.
17. R.D. har haft utgifter med anledning av de påtalade bristerna uppgående till 205 000 kr eller – efter vitsordad justering avseende förbättring av badrummet – till cirka 197 000 kr. Utgiften motsvarar mindre än tre procent av priset. Bostadsrättslägenheten kan därför inte anses ha varit i väsentligt sämre skick än R.D. med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris.
18. Mot bakgrund av att skillnaden mellan pris och värde är så begränsad, kan bostadsrätten anses felaktig bara om övriga omständigheter har tillräcklig tyngd. Visserligen har R.D. – för att förebygga risker för vattenskada – varit tvungen att renovera badrummet. Detta har inneburit ett hinder i nyttjanderätten. Hindret har dock enbart rört badrummet och varit begränsat till cirka tre månader. Sett till köpet av bostadsrätten som helhet har bristerna inte en sådan tyngd att de ändå utgör ett fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen.
19. Bostadsrätten har alltså inte varit felaktig. Hovrättens dom ska därför ändras och tingsrättens domslut fastställas.
DOMSLUT
HD ändrar hovrättens dom och fastställer tingsrättens domslut – – –.