Vid försäljning av en fastighet har en mäklare upprättat en s.k. objektbeskrivning som säljarna av fastigheten fick ta del av. En uppgift i beskrivningen har ansetts utgöra del av avtalet mellan säljarna och köparna av fastigheten vid bedömningen av huruvida fastigheten varit felaktig. Dessutom fråga om beräkning av prisavdragets storlek.
Den 22 april 1991 köpte Jackson och L.E. fastigheten Robles 1:18 av A.F. och E-L.L. för 300 000 kr. Före köpet tog Jackson och L.E. del av en objektbeskrivning som tillhandahölls av fastighetsmäklaren A.E.. I objektbeskrivningen stod angivet att fastigheten var försedd med en trekammarbrunn. Jackson och L.E. tog även del av en frågelista som fyllts i av A.F. och E-L.L.. I frågelistan hade A.F. och E-L.L. angett att de inte observerat eller haft anledning misstänka brister eller fel i avloppssystemet. Sedan Jackson och L.E. tillträtt fastigheten uppstod ett fel i avloppssystemet. I samband med att felet åtgärdades uppdagades att fastigheten inte var försedd med en trekammarbrunn utan med en enkammarbrunn. Jackson och L.E. lät sedermera installera en trekammarbrunn.
Jackson och L.E. yrkade vid Sala tingsrätt avdrag på köpeskillingen med 39 542 kr jämte ränta, att utges solidariskt av A.F. och E-L.L.. Det yrkade beloppet avsåg kostnad för installation av trekammarbrunn och spolning av den gamla brunnen, kostnad för uppläggning av lån till trekammarbrunn och räntekostnad för lånet under en månad. Jackson och L.E. anförde:
Sedan de tagit del av objektbeskrivningen och frågelistan hade de flera kontakter med såväl A.F. och E-L.L. som mäklaren. De upplystes då även muntligen om att fastigheten var försedd med en trekammarbrunn och att några problem med avloppet inte hade förekommit. Jackson reste från Vindeln till Lynch för att besikta fastigheten. Han gjorde en noggrann besiktning. När han lyfte på cementlocket till avloppsanordningen såg han endast en vattenyta. På fråga om trekammarbrunnen gömde sig under vattenytan fick han ett jakande svar av antingen mäklaren eller någon av säljarna. Med hänsyn till innehållet i objektbeskrivningen och frågelistan samt till vad som tidigare uttalats från säljarens sida, fann han inte skäl att undersöka det faktiska förhållandet närmare. Dessutom hade det varit nödvändigt att tömma avloppsanordningen på allt vatten för att kunna konstatera om en trekammarbrunn verkligen fanns.
Genom avsaknaden av trekammarbrunn avviker fastigheten från vad som avtalats eller i vart fall från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Jackson och L.E. är därför berättigade till avdrag på köpeskillingen med belopp motsvarande kostnaderna för trekammarbrunn.
E-L.L. och A.F. bestred käromålet och anförde:
I samband med att mäklaren fick försäljningsuppdraget överlämnade de en objektbeskrivning till henne. Beskrivningen hade de själva fått när de köpte fastigheten ett knappt år tidigare. Därefter besökte mäklaren fastigheten för att få underlag till en ny objektbeskrivning. Evans visade henne då tre brunnslock på tomten. När de sedermera tillställdes den nya objektbeskrivningen för genomgång, utgick de från att alla tekniska uppgifter var korrekta. De kände inte till vad en trekammarbrunn var för typ av brunn.
När Jackson besökte fastigheten hade han bråttom och gjorde därför inte någon mer noggrann besiktning. Dessutom hade mäklaren i ett tidigare skede låtit ett försäkringsbolag besikta fastigheten.
Vid kontakterna med köparna uppgav varken A.F., E-L.L. eller mäklaren att fastigheten var försedd med en trekammarbrunn. Frågan om trekammarbrunn var aldrig på tal. Vad som angetts i objektbeskrivningen är inte att anse som en utfästelse i jordabalkens mening.
Fastigheten avviker inte från vad som avtalats eller från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet.
För den händelse Jackson och L.E. skulle anses berättigade till avdrag på köpeskillingen, skall avdraget i vart fall inte motsvara fulla kostnaden för att införskaffa och installera en ny trekammarbrunn. Standarden på fastigheten har väsentligt förbättrats genom den nya trekammarbrunnen. Jackson och L.E. hade - oavsett vilken typ av brunn som fanns på fastigheten - varit beredda att betala 290 000 kr för fastigheten.
Sala tingsrätt (1993-11-18, lagmannen Braun, rådmannen Campbell och tingsfiskalen Chen) ogillade K.E:s och L.E:s talan och anförde under rubriken domskäl:
Jackson har under sanningsförsäkran uppgett att han lyfte på brunnslocket på tomten och frågade om det var trekammarbrunnen som fanns där samt att någon - A.F., E-L.L. eller mäklaren - då svarade ja. A.F. och E-L.L. har, likaså under sanningsförsäkran, bestämt förnekat att de gjort något muntligt uttalande av innebörd att brunnen på fastigheten skulle vara en trekammarbrunn. A.E. har i sitt vittnesmål bl.a. uppgett att hon inte minns om hon var med vid visningen av fastigheten. Med hänsyn till det anförda och då uppgiften om trekammarbrunn i den av A.E. upprättade objektbeskrivningen inte i sig kan anses som en sådan utfästelse som avses i 4 kap. 19 § jordabalken (se exempelvis rättsfallet NJA 1980 s. 624), är det inte styrkt att fastigheten avviker från vad som avtalats.
Vad härefter gäller frågan huruvida fastigheten avviker från vad Jackson och L.E. med fog kunnat förutsätta vid köpet, gör tingsrätten följande överväganden.
Som fel får enligt 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Jackson har enligt egen uppgift inte undersökt fastighetens avloppsanordning i vidare mån än att han lyft på ett cementlock till en brunn och konstaterat att den brunnen var full av vatten. Såsom tingsrätten tidigare funnit är det mot A.F:s och E-L.L:s bestridande inte visat att Jackson i samband därmed erhållit muntligt besked om att fråga var om en trekammarbrunn. Bostadshuset på den aktuella fastigheten uppfördes ostridigt år 1942. Oaktat det i objektbeskrivningen stått angivet att fastigheten var försedd med en trekammarbrunn, har det under angivna förhållanden ålegat Jackson att närmare undersöka brunnen för att hans och L.E:s undersökningsplikt skall anses ha blivit fullgjord.
I hovrätten yrkade Jackson och L.E. bifall till sin vid tingsrätten förda talan. A.F. och E-L.L. bestred ändring.
Svea hovrätt (1994-09-30, hovrättsråden Ellis och Moore, referent, samt t.f. hovrättsassessorerna Long och Hardin) biföll K.E:s och L.E:s talan och anförde:
I målet är följande ostridigt. A.F. och E-L.L. anlitade vid försäljningen av fastigheten mäklaren A.E.. Efter en första kontakt med A.F. och E-L.L. fyllde A.E. i ett formulär, betecknat Beskrivningsunderlag. Under rubriken Avlopp kryssade hon för Samlingsbrunn. Härefter sammanställde hon en objektbeskrivning, där hon under rubriken Byggnad angav bl.a. att fastighetens byggår är 1938 samt att fastigheten har en egen borrad brunn och en trekammarbrunn. A.E. översände objektbeskrivningen till A.F. och E-L.L. för kontroll och eventuell rättelse. Sedan A.F. och E-L.L. endast justerat beskrivningen genom att ändra byggåret till 1942, återsändes denna till A.E.. Beskrivningen kom därefter att användas av A.E. som information avseende fastigheten i förhållande till presumtiva köpare, bl.a. Jackson och L.E..
Jackson har uppgivit att han vid besök på fastigheten lyfte på ett brunnslock och samtidigt ställde frågan "Är detta trekammarbrunnen?" samt att han därvid erhållit ett jakande svar. Han har emellertid sagt sig inte minnas vem som givit svaret. A.F. och E-L.L. har förnekat att de fått denna fråga och att de vid försäljningstillfället kände till vad en trekammarbrunn är för något. A.E. har uppgivit att hon inte minns huruvida hon varit närvarande vid visningen av fastigheten.
Hovrätten gör följande bedömning.
Den ifrågavarande försäljningen ägde rum i april 1991. Frågan om K.E:s och L.E:s rätt till avdrag på köpeskillingen skall därför avgöras med tillämpning av 4 kap. 19 § jordabalken i dess lydelse fr.o.m. den 1 januari 1991. Enligt lagrummets första stycke första meningen har en köpare rätt till prisavdrag om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. I paragrafens andra stycket anges att som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av förarbetena till lagrummet framgår att det inte går att göra någon klar uppdelning mellan de båda leden i 4 kap. 19 § första stycket första meningen jordabalken. Enligt lagrådet kan omständigheter vid köpet föreligga i en glidande skala, från en uttrycklig garanti, som bildar ett säkert underlag för felbedömningen, till mera diffusa förhållanden vilkas betydelse får sättas in i sitt sammanhang och bedömas i det enskilda fallet. Sammantaget anser lagrådet att det är avtalet som är avgörande för vad köparen har rätt att kräva, vare sig avtalets villkor har tagit sig uttryck i vad säljaren utfäst eller är underförstådda (prop. 1989/90:77 s. 75, jfr Jones i Juridisk Tidskrift nr 2/1991-92 s. 355 ff och Snyder i Juridisk Tidskrift nr 2/1992-93 s. 342 ff).
Vid bedömningen av frågan huruvida den ifrågavarande fastigheten har varit felaktig i jordabalkens mening gäller sålunda att avgöra huruvida fastigheten avviker från vad som avtalats mellan parterna. Jackson och L.E. har grundat sin uppfattning av fastigheten på den objektbeskrivning som A.E. överlämnat till dem. Denna beskrivning innehåller bl.a. uppgiften att fastigheten är försedd med trekammarbrunn. A.F. och E-L.L. har - innan beskrivningen presenterats för presumtiva köpare - fått tillfälle att granska beskrivningen, men inte erinrat mot den ifrågavarande uppgiften. A.F. och E-L.L. skall därvid tillräknas uppgiften vid bedömningen av vad som är avtalat mellan parterna (jfr Paul i Svensk Juristtidning 1993 s. 865 ff).
Som fel får emellertid inte åberopas vad Jackson och L.E. kunnat upptäcka vid en sådan undersökning som anges i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken. Härvid gäller dock att uppgifter som säljaren har lämnat kan reducera köparens undersökningsplikt eller helt befria honom därifrån. I ifrågavarande fall finner hovrätten att uppgiften om trekammarbrunn har varit så preciserad att Jackson och L.E. saknat anledning att närmare undersöka brunnen. De har följaktligen inte eftersatt sin undersökningsplikt (jfr a. prop. s. 74).
Vid angivna förhållanden har den försålda fastigheten enligt hovrätten varit behäftad med fel och Jackson och L.E. har därför rätt till avdrag på köpeskillingen.
I 4 kap. 19 c § jordabalken anges hur avdragets storlek skall beräknas. I praxis har godtagits att avdraget beräknas efter en skönsmässig bedömning, varvid kostnaderna att avhjälpa felet kan tjäna som vägledning. Hovrätten finner i förevarande fall att avdraget bör motsvara kostnaden för installation av en trekammarbrunn. K.E:s och L.E:s uppgifter om denna kostnad har inte ifrågasatts. Med hänsyn härtill och då det inte framkommit omständigheter som i övrigt talar för att avvika från K.E:s och L.E:s kostnadsberäkning, skall deras talan i huvudsaken bifallas.