En ansökan om klyvning har inte hindrat försäljning av samägd fastighet enligt samäganderättslagen när ärendet om försäljning av fastigheten en gång tidigare förklarats vilande i anledning av en ansökan om klyvning som återkallats och därmed inte prövats i sak.
A.J. och N.Ö. äger lika stora delar av fastigheten L. A.J. begärde att tingsrätten skulle förordna att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Sedan N.Ö. ansökt om klyvning av fastigheten, beslutade tingsrätten på begäran av N.Ö. att vilandeförklara ärendet, dock längst till dess Lantmäteriets ärende om klyvning hade fått laga kraft. Någon prövning av ärendet hos Lantmäteriet kom aldrig till stånd, eftersom N.Ö. återkallade sin ansökan om klyvning.
Tingsrätten förelade därefter N.Ö. att yttra sig med anledning av Lantmäteriets avskrivningsbeslut, varefter hon återigen ansökte att tingsrätten skulle vilandeförklara ärendet om försäljning av fastigheten då hon på nytt ansökt om klyvning av fastigheten hos Lantmäteriet. A.J. motsatte sig N.Ö:s begäran om att tingsrätten åter skulle vilandeförklara ärendet och yrkade att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion.
Tingsrätten (tf. rådmannen Roberts) anförde i beslut den 1 mars 2019 följande.
Varje delägare i en fastighet som flera äger gemensamt får enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (i fortsättningen samäganderättslagen) ansöka om att fastigheten för gemensam räkning ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. Beslut om att fastigheten ska utbjudas till försäljning ska inte ske, om någon delägare visar synnerliga skäl för anstånd. I 7 § samäganderättslagen anges att om annan delägare av en fastighet vill att samägandet ska upplösas genom klyvning och tingsrätten ännu inte slutligt prövat att fastigheten ska utbjudas till försäljning, ska tingsrätten vilandeförklara ärendet. Enligt samma paragraf ska frågan om försäljning vila om ansökan om klyvning skett ”till dess sig visat, huruvida på den ansökan klyvning kommer till stånd; är ej ansökan om klyvning gjord, give rätten nödig tid därtill.”
Samäganderättslagen ska bidra till en lösning av konflikter mellan delägarna, ytterst genom att det gemensamma ägandet avvecklas. Lagens syfte är att var och en av delägarna ska ha en möjlighet att enkelt upplösa gemenskapen, se NJA 2012 s. 757 och där gjorda hänvisningar.
Lagtexten och förarbetena ger inte stöd för att en delägare ska kunna söka och återkalla ansökan om klyvning flera gånger, för att försöka förhindra eller försena en viss försäljning. Tolkningen måste i stället vara att den delägare som önskar klyvning kan göra en ansökan om det, och om ansökan inte leder till att klyvning sker, har delägaren försuttit sin möjlighet att genom en förnyad ansökan om klyvning skjuta upp tingsrättens beslut om att förordna om försäljning. Stöd för denna tolkning finns i lagtextens formulering ”på den ansökan”. Det framhålls i förarbetena att den som önskar klyvning ska inom skälig tid fatta sitt beslut respektive vidta erforderliga åtgärder. Detta talar också för att det inte bör finnas grund för vilandeförklaring vid en förnyad ansökan om klyvning när den som ansökt återkallat en tidigare ansökan om samma sak. Även regleringen att åberopandet av en ansökan om klyvning först i högre rätt inte påverkar beslutet om förordnande av försäljning, visar också att den som önskar klyvning framför försäljning av fastigheten inte ska kunna skjuta upp avgörandet avseende försäljningen.
Det finns därmed inte stöd i 7 § samäganderättslagen för att vilandeförklara frågan om förordnande om utbjudande till försäljning av fastigheten med anledning av N.Ö:s förnyade ansökan om klyvning. N.Ö:s yrkande om vilandeförklaring ska därför avslås. N.Ö. har i övrigt inte visat några synnerliga skäl för anstånd enligt 6 § samäganderättslagen att fastigheten ska utbjudas till försäljning.
Då inget annat hinder framkommit, ska A.J:s yrkande bifallas om förordnande att fastigheten ska utbjudas till försäljning.
Enligt 8 § samäganderättslagen ska tingsrätten vid förordande om att en fastighet ska utbjudas för försäljning utse en god man. Advokaten H-O.H. framstår som lämplig för uppdraget som god man.
1. N.Ö:s yrkande om vilandeförklaring av ärendet avslås.
2. Tingsrätten förordnar att fastigheten L. – – –, för parternas gemensamma räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Advokaten H-O.H. – – – utses att som god man ombesörja auktionen, fördela köpe-skillingen samt utfärda köpebrev.
N.Ö. överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla hennes begäran om vilandeförklaring av ärendet. Till stöd för sin talan anförde hon i huvudsak följande. Tingsrätten har gjort en felaktig tolkning av bestämmelsen i 7 § samäganderättslagen. Varken lagtext eller förarbeten lämnar utrymme för att tolka 7 § samäganderättslagen så att den inte är tillämplig om en ansökan om klyvning gjorts tidigare men aldrig prövats i sak och en ny ansökan om klyvning i laga ordning gjorts innan tingsrätten slutligt prövat ärendet. Enligt 7 § samäganderättslagen är samtliga rekvisit uppfyllda för att N.Ö:s begäran om vilandeförklaring i tingsrätten ska godkännas. Tingsrätten har valt att göra ett reduktionsslut där tillämpningsområdet i paragrafen inskränks i förhållande till dess ordalydelse. En sådan tolkning och tillämpning förutsätter att det föreligger starka skäl och stöd i förarbetena vilket inte är aktuellt i det här fallet. Förarbetena är tydliga med att en delägare till en fastighet ska ha ett starkt skydd för sin rätt att påkalla klyvning. Det framgår inte heller att denna rätt skulle vara begränsad till en ansökan. – – – Tingsrätten anser också att lagtextens formulering ”på den ansökan” ger stöd för att endast en ansökan kan accepteras som grund för vilandeförklaring. Det framgår att lagtexten syftar till en ansökan på vilket det faktiskt prövats om klyvning kommer till stånd eller inte. N.Ö:s första ansökan har inte materiellt prövats varför det vore oskäligt att inte tillämpa paragrafen enligt sin ordalydelse när en andra ansökan ligger för materiell prövning. Tingsrätten synes ha tolkat N.Ö:s hantering av återkallelsen av sin första ansökan om klyvning och den därpå följande nya ansökan som ett försök att obstruera. Något sådant syfte har det inte varit fråga om och ska inte vägas in vid tolkningen av den aktuella bestämmelsen. Anledning till återkallelsen står att finna i att motparten betungade processen hos Lantmäteriet. – – –
N.Ö. har haft nödig tid att ansöka om klyvning. Det kan inte vara lagstiftarens tanke att delägare, till men för den som ansökt om försäljning, genom att gång på gång inge och återkalla ansökan om klyvning ska kunna förhindra en försäljning.
Hovrätten (hovrättsråden Allen och Juarez, referent, samt tf. hovrättsassessorn Diaz) anförde i beslut den 1 oktober 2019 följande.
Frågan som hovrätten har att ta ställning till är om N.Ö:s andra ansökan om klyvning innebär att ärendet om försäljning enligt samäganderättslagen ska vilandeförklaras och hur omständigheten att hennes ansökan om klyvning inte prövats i sak av Lantmäteriet påverkar denna bedömning.
Enligt 6 § samäganderättslagen får varje delägare i en fastighet ansöka om att fastigheten för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Beslut om att fastigheten ska utbjudas till försäljning ska inte ske, om någon delägare visar synnerliga skäl för anstånd. I 7 § samma lag anges att om fastigheten är sådan att tillämpliga föreskrifter om klyvning kan komma i fråga och en delägare har ansökt om att fastigheten ska försäljas, ska delägare som vill att gemenskapen ska upplösas genom klyvning ge detta tillkänna innan rätten avgör frågan om försäljning. Av samma paragraf framgår att om en delägare ger tillkänna att klyvning har sökts i laga ordning ska rätten vilandeförklara frågan om försäljning till dess att ansökan om klyvning har avgjorts. Om ansökan om klyvning inte är gjord ska rätten ge nödig tid därtill. Vidare anges att för det fall delägaren först i högre rätt visar att klyvning sökts, hindrar det inte gemensam försäljning vare sig klyvning kommer till stånd eller inte.
I förarbetena till samäganderättslagen anges följande (prop. 1904:86 s. 17 och18).
Genom upptagande af föreskrifter om upplösning af egendomsgemenskap medelst godsets försäljning åsyftas ingalunda att betaga delägare i fastigheten å landet rätten att påyrka klyfning. Tvärtom synes ingen tvekan kunna råda därom, att den delägare, som föredrager klyfning framför försäljning, bör, såvidt klyfning är möjlig, behålla sitt vitsord gent emot annan delägare, som önskar försäljning. Å andra sidan lärer denne senare med fog kunna begära, att meddelägaren inom skälig tid fattar sitt beslut och, om han väljer klyfning, vidtager erforderliga åtgärder för dess erhållande, samt att han efter denna tids förlopp ej vidare skall äga att förhindra försäljning. Man har trott sig rätt afväga dessa stridiga intressen genom att, på sätt i 9 § är föreslaget, låta den delägare, som önskar klyfning, få nödig tid att, efter det försäljning af annan delägare vid domstol äskats, i laga ordning söka klyftning samt vid rätten styrka, att så skett, men däremot låta yrkandet om försäljning erhålla företräde framför klyfningsansökan, hvarom bevis först i högre rätt förebringas.
Såsom framgår av förarbetena har den delägare som föredrar klyvning framför en försäljning en ovillkorlig rätt att göra ansökan därom och, om sådan ansökan ännu inte företagits, rätt till skälig tid att inge sådan ansökan. Det ankommer dock på den delägare som önskar ansöka om klyvning att inom skälig tid fatta sitt beslut och vidta erforderliga åtgärder för detta. Därefter har delägaren inte rätt att förhindra försäljningen. Lagtexten anger även att rätten ska låta frågan om försäljning vila till dess det är visat om ”huruvida på den ansökan klyvning kommer till stånd”. Detta innebär att ärendet om försäljning enligt samäganderättslagen efter en ansökan om klyvning ska vilandeförklaras till dess den pågående ansökan om klyvning har kommit till ett avgörande. Uttalandet i förarbetena avseende den intresseavvägning som gjorts i fråga om en klyvningsansökan i högre rätt bör enligt hovrättens mening inte förstås som att det i lägre rätt är uteslutet att avslå en ansökan om vilandeförklaring. Om det vore möjligt att gång på gång ansöka och återkalla en ansökan om klyvning så länge ärendet om försäljning pågår i tingsrätt finns en risk att detta skulle kunna missbrukas till men för den som vill upplösa egendomsgemenskapen genom försäljning enligt samäganderättslagen. Rätten att påkalla ett klyvningsförfarande bör därför inte kunna utsträckas för långt.
N.Ö. har återkallat sin första ansökan om klyvning och hennes ansökan har därför inte prövats i sak, dvs. ansökan om klyvning har inte kommit ”till stånd”. N.Ö. har således erhållit sin ovillkorliga rätt att ansöka om klyvning och bör därefter inte ha rätt att förhindra försäljningen. Hon har därför inte rätt att få ärendet vilandeförklarat i och med sin andra ansökan om klyvning, oaktat att den första ansökan inte prövats i sak av Lantmäteriet. De skäl N.Ö. anfört i övrigt avseende grunden för hennes återkallelse av ansökan om klyvning medför ingen annan bedömning. Hennes överklagande ska därmed avslås.
Hovrätten avslår N.Ö:s överklagande.