Förmedling av bostadsrättslägenheter i en bostadsrättsförening där fastighetsmäklaren själv är medlem har ansetts strida mot god fastighetsmäklarsed.
Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 15 december 2004 att meddela fastighetsmäklaren Fields en varning för att ha förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening i vilken han själv var medlem. Nämnden anförde bl.a. att det finns en risk för att en mäklare, vid förmedling av lägenheter i den förening där mäklaren är medlem, påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman. Nämnden hänvisade till liknande, tidigare fall, där nämnden meddelat varning för mäklare som förmedlat lägenheter i den egna föreningen och där länsrätten funnit att en sådan förmedling stred mot 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).
Fields överklagade Fastighetsmäklarnämndens beslut och yrkade att beslutet att meddela honom varning skulle upphävas. Till stöd för yrkandet anförde han bl.a. följande. Det har inte funnits risk för att han vid förmedlingen av lägenheten skulle påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångå sin ställning som neutral mellanman. Inte heller i övrigt har det förekommit något i samband med försäljningen som varit ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. De ärenden som Fastighetsmäklarnämnden hänvisar till skiljer sig i avgörande hänseende från hans eget ärende. Det är i och för sig i viss mån fråga om en intressegemenskap av ekonomisk art. Nämnda intressegemenskap står emellertid inte i konflikt med utförande av mäklaruppdraget. Tvärtom ligger det såväl i säljarens som bostadsrättsföreningens intresse att finna en köpare som har ekonomiska förutsättningar att fullfölja köpet. Omvänt har fastighetsmäklaren en skyldighet att påpeka för en presumtiv köpare att denne saknar de ekonomiska förutsättningarna för att genomföra affären. Genom Fastighetsmäklarnämndens beslut hämmas konkurrensen. Det kan därför bli fråga om otillbörliga konkurrensfördelar för andra fastighetsmäklare. Det blir i praktiken ett förbud mot mäklaren som får anses sakna grund och som är diskriminerande. Vidare kan den kunskap som fastighetsmäklaren har om den bostadsrättsförening han är medlem i komma att gagna alla parter. En sammanvägning av samtliga parters intressen ger vid handen att hans förfarande skall anses stå i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed.
Länsrätten i Stockholms län (2005-06-07, ordförande Wilson) yttrade: Fastighetsmäklarnämnden har i det överklagade beslutet åberopat två tidigare avgöranden av nämnden att meddela varning för en mäklare som förmedlat lägenhet i den förening där han själv varit medlem. Det ena beslutet prövades efter överklagande av länsrätten i dom den 31 mars 2004 (mål nr 6112-03). Länsrätten fann att mäklaren härigenom handlat i strid med 12 § fastighetsmäklarlagen. Överklagandet avslogs. Kammarrätten meddelade inte prövningstillstånd. - Länsrätten konstaterar att i det beslut av Fastighetsmäklarnämnden som prövades av domstolen utgjorde förmedling av lägenhet i den förening mäklaren var medlem en av flera varningsgrundande förseelser, som renderade mäklaren varning. Länsrätten anser att omständigheterna i förevarande mål är sådana att Baker agerande inte motiverar att meddela honom varning. Med bifall till överklagandet skall därför Fastighetsmäklarnämndens beslut upphävas. - Länsrätten upphäver Fastighetsmäklarnämndens beslut.
Fastighetsmäklarnämnden överklagade och yrkade att kammarrätten skulle undanröja länsrättens dom och fastställa nämndens beslut att meddela Fields varning. Nämnden anförde till stöd för sin talan bl.a. följande. Fields har förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där han är medlem. Mäklaren har enligt fastighetsmäklarlagen en ställning som neutral mellanman och får därigenom inte ta hänsyn till ovidkommande omständigheter när han utför sitt uppdrag. För att en mäklare skall förtjäna kritik behöver det inte konstateras att mäklaren i det konkreta fallet har beaktat några ovidkommande omständigheter utan det är enligt nämndens uppfattning fullt tillräckligt att mäklaren befinner sig i en situation där en risk föreligger att mäklaren beaktar sådana omständigheter. Det är nämndens uppfattning att när en fastighetsmäklare förmedlar en bostadsrätt i en förening där mäklaren själv är medlem så föreligger det en risk att mäklaren beaktar ovidkommande omständigheter. Nämnden vill här peka på praktiska omständigheter såsom exempelvis grannförhållanden och medlemmars förväntade engagemang i den praktiska skötseln av fastigheten samt annan förvaltning. Därtill kan läggas att medlemskap i en bostadsrättsförening också utgör en intressegemenskap av ekonomisk art.
L.H. bestred bifall till överklagandet och anförde bl.a. följande. Det kan inte anses föreligga någon risk för att han skulle ta hänsyn till ovidkommande omständigheter vid förmedlingen av objektet som är ett radhus i en förening som omfattar sammanlagt 122 stycken radhus. Hans andel och ekonomiska intressen i bostadsrättsföreningen är ringa och kan inte beaktas eller vägas in vid en riskbedömning. Han har utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och iakttagit god fastighetsmäklarsed. Han bor sedan mer än tio år i ett radhus i den aktuella föreningen. Vid tiden för förmedlingsuppdraget var han inte verksam i föreningen och har heller inte varit det under tioårsperioden dessförinnan. Det är fråga om en stor förening, varför det med hänsyn till de faktiska förhållandena inte kan anses föreligga någon som helst beaktansvärd risk för att hans neutrala ställning som mellanman skulle rubbas av grannförhållanden och hans engagemang i den praktiska skötseln i föreningen. Det rör sig således inte om förmedling av en lägenhet i en mindre bostadsrättsförening i en flerfamiljsfastighet, utan i stället om förmedling av ett radhus där varje i föreningen ingående radhus ligger i markplan och samtliga radhus har en egen jordlott. Det innebär att valet av grannar, grannförhållanden och medlemmars engagemang i skötseln inte har någon sådan betydelse som nämnden gör gällande. Nämnden har även hänvisat till hans ekonomiska intressegemenskap i bostadsrättsföreningen som skäl för sin inställning. Uppdragsgivaren var väl medveten om att han var medlem i bostadsrättsföreningen när denne lämnade förmedlingsuppdraget till honom. Nämnden synes mena att varje förmedling av lägenhet i en förening där mäklaren själv är medlem strider mot god fastighetsmäklarsed. Att anlägga nämndens betraktelsesätt på detta fall skulle få alltför långtgående och felaktiga konsekvenser. En eventuell risk för opartiskhet skall i stället bedömas med ledning av omständigheterna i varje enskilt fall.
Kammarrätten i Stockholm (2006-03-08, Avila, Knapp, King, referent), som hållit muntlig förhandling i målet, yttrade: Frågan är om Fields, genom att förmedla en bostadsrätt i en förening där han själv är medlem, har handlat på ett sådant sätt som är ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare eller om han på annat sätt brutit mot god fastighetsmäklarsed. - En mäklares ställning innebär att han skall vara en i princip opartisk mellanhand som i sitt uppdrag skall iaktta både säljarens och köparens intressen. En mäklare bör därför inte försätta sig i en situation där hans opartiskhet kan ifrågasättas. Enligt kammarrättens mening finns det en risk för att en mäklare vid förmedling av lägenheter i en bostadsrättsförening där han själv är medlem kan komma att påverkas av ovidkommande intressen och att hans ställning som opartisk mellanman härigenom äventyras. Bedömningen av om mäklaren, genom en sådan förmedling, brutit mot god fastighetsmäklarsed måste dock göras med beaktande av samtliga omständigheter i det enskilda fallet. - Mot bakgrund av vad som framkommit bl.a. om den aktuella föreningens storlek och L.H:s engagemang i föreningen samt då Fastighetsmäklarnämnden inte riktat någon kritik mot utförandet av förmedlingsuppdraget finner kammarrätten att Fields inte agerat i strid med god fastighetsmäklarsed i detta fall. Han skall därför inte meddelas någon varning. - Kammarrätten avslår överklagandet.
Fastighetsmäklarnämnden överklagade och yrkade att Regeringsrätten med undanröjande av länsrättens och kammarrättens domar skulle fastställa nämndens beslut att meddela Fields en varning. Till stöd för sin talan anförde nämnden bl.a. följande. Fastighetsmäklaren har ett speciellt uppdrag och ska så långt möjligt inta en neutral roll som opartisk mellanman. Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska därvid tillvarata både köparens och säljarens intressen. Mäklaren får inte driva handel med fastigheter och inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare (14 §). - En bostadsrättsförening utgör en intressegemenskap av ekonomisk art. En medlems andelstal och inflytande är beroende av bl.a. bostadsrättsföreningens storlek. Enligt nämnden innebär dock boendeformen i sig att var och en av föreningens medlemmar har sådana rättigheter och skyldigheter som medför att en fastighetsmäklare inte kan förmedla ett objekt i den bostadsrättsförening där mäklaren själv eller någon honom närstående är medlem. - Kammarrätten har uppställt ett krav på att bedömningen av om mäklaren, genom förmedling i den egna bostadsrättsföreningen, brutit mot god fastighetsmäklarsed måste göras med beaktande av ”samtliga omständigheter i det enskilda fallet”. En sådan prövning strider enligt nämndens mening mot uttalanden i förarbetena och saknar grund. Det är situationen som sådan som ska prövas, dvs. om det föreligger en risk för att mäklarens ställning som mellanman äventyras. Hur det förhåller sig i det enskilda fallet är inte avgörande för bedömningen av om agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed eller inte. Situationen som sådan ger anledning till misstanke om att mäklaren tillgodoser även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Ett exempel kan vara att mäklaren själv eller bostadsrättsföreningen av någon anledning föredrar en viss spekulant framför andra. Det kan också vara fråga om andra intressekonflikter. - Även om nämnden inte anser att en prövning bör göras av omständigheterna i det enskilda fallet vill nämnden i dessa delar framhålla följande. Den aktuella bostadsrättsföreningen omfattar totalt 122 radhus i markplan. Nämnden anser att föreningen är förhållandevis liten och att det bör anses försvårande att bostäderna utgörs av radhus. Vid sådana förhållanden kan det vara av särskild betydelse för var och en av övriga medlemmar vem som slutligt blir köpare. Det gäller t.ex. förutsättningar för skötsel av tomt men också av gemensamma anläggningar och ytor. Enligt nämndens uppfattning bör utgångspunkten vara att varje medlem i en bostadsrättsförening har anledning att engagera sig i föreningen. Detta engagemang behöver inte ta sig uttryck i särskilda förtroendeuppdrag i föreningens styrelse eller liknande. I många bostadsrättsföreningar förutsätts att medlemmarna medverkar i underhållsarbeten, reparationer, städning, trädgårdsskötsel och liknande praktiska insatser. En medlem ska också, genom att närvara vid årsstämma och medlemsmöten, påverka och granska styrelsens arbete och förvaltning av föreningens tillgångar. - Nämnden har inte ifrågasatt Baker agerande på annat sätt än vad som nu är aktuellt. Om mäklaren åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget så skulle detta i sig utgöra grund för kritik och eventuell varning. - Det föreligger inga omständigheter som kan medföra att förseelsen är att bedöma som ringa.
L.H. bestred bifall till överklagandet. Han yrkade vidare ersättning för rättegångskostnader. Till stöd för sin talan anförde han bl.a. följande. Det har inte förelegat något förhållande som påverkat hans opartiskhet som mellanman och han har därför inte brutit mot god fastighetsmäklarsed. - Det är riktigt att, som kammarrätten gjort, vid bedömningen ta hänsyn till samtliga omständigheter. Vid bedömningen av risken för att en mäklare tar hänsyn till ovidkommande intressen och att mäklarens ställning som opartisk mellanman äventyras går det inte att bortse från att bostadsrättsföreningens storlek har betydelse. I en förening med mycket få lägenheter finns en intressegemenskap som inte kan anses föreligga i en större förening. Det är här fråga om en relativt stor förening. - Han var inte verksam i styrelsen och hade inte heller något förtroendeuppdrag. Föreningen anlitar en entreprenör som sköter och underhåller föreningens gemensamma ytor som gräsmatta och yttre underhåll. Det saknas förutsättningar att betrakta det som en försvårande omständighet att bostäderna i föreningen är radhus. Medlemmarna i föreningen har samma rättigheter och skyldigheter gällande exempelvis städdagar oavsett om föreningens bostäder utgörs av lägenheter eller radhus. Engagemang avseende t.ex. trädgårdsskötsel grundar i sig ingen sådan intressegemenskap som kan påverka en mäklare att ta ovidkommande hänsyn eller rubba hans ställning som opartisk mellanman. - Mäklaren får enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen inte bedriva verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Denna regel syftar till att säkerställa mäklarens opartiskhet och mäklarens lojalitet mot köparen och säljaren. I förarbetena har lagstiftaren valt att ange vad som ska vara förtroendeskadande verksamhet. Det är fråga om kvalificerade förhållanden, t.ex. att mäklare verkar som agent hos en husfabrikant. Detta bygger på att ett sådant förhållande skulle kunna anses medföra ekonomiska incitament för mäklaren. Det kan exempelvis vara fråga om att rekommendera köparen att välja ett hus från en leverantör som den aktuella mäklaren representerar, dvs. att mäklarens egna intressen kommer före köparens. Ett annat incitament skulle kunna vara att styra bort spekulanter som inte vill köpa hus från mäklarens leverantör eller att mäklaren får incitament att i förhållande till säljaren otillbörligt gynna en spekulant som köper hus från mäklarens leverantör, dvs. att mäklaren inte iakttar sin opartiskhet. Förarbetena tar således sikte på sådana situationer där mäklaren har ett verkligt incitament att agera på ett särskilt sätt. L.H:s medlemskap i bostadsrättsföreningen är emellertid inte en sådan omständighet. Han hade inget ekonomiskt incitament för att brista i sin opartiskhet som mellanman. - Säljaren till bostadsrätten var när han kontaktade Fields väl medveten om att denne bodde i föreningen och därtill var medlem. Säljaren gjorde alltså ett aktivt val när det gällde att välja en mäklare som han kände och som bodde i samma förening. Det förbud som nämnden vill skapa skulle från ett konsumentperspektiv innebära att medborgarna inte längre själva har rätt att fritt välja den mäklare de anser bäst lämpad när de vill sälja sin bostad.
Regeringsrätten (2008-11-20, Nordborg, Ferrell, Conway, Hernandez, Bean) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Enligt 8 § första stycket 3 fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Enligt samma lagrums tredje stycke får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning om det kan anses vara tillräckligt eller underlåta påföljd om förseelsen är ringa.
I 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed samt att mäklaren därvid ska tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av förarbetena framgår att en fastighetsmäklare ska så långt möjligt inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakterna mellan köpare och säljare. Båda parterna ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Innebörden av begreppet god fastighetsmäklarsed får ytterst formas av rättspraxis (prop. 1994/95:14 s. 40 ff.).
I 13 och 14 §§fastighetsmäklarlagen ges exempel på situationer där mäklarens ställning som opartisk mellanman ska anses rubbad och som därför inte tillåts. Av 13 § framgår att en fastighetsmäklare inte får köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla och inte heller förmedla en fastighet till någon närstående. Av 14 § framgår att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter och inte heller i övrigt ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.
Målet gäller frågan om Fields brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att förmedla en bostadsrätt i en bostadsrättsförening i vilken han själv varit medlem.
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i hus som föreningen äger upplåta lägenheter med nyttjanderätt utan begränsning i tiden. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen, dvs. dels rätten att disponera en viss lägenhet, dels de ekonomiska rättigheter som tillkommer innehavaren, t.ex. andel i tillgångarna vid föreningens upplösning. Därtill kommer andra rättigheter som följer av medlemskapet, exempelvis rösträtt vid föreningens stämma. Medlemskap i en bostadsrättsförening innebär således att medlemmen har ett ekonomiskt intresse i föreningen.
Varken säljare eller köpare ska behöva befara att en mäklare påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag. En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett eget intresse i föreningen, oavsett föreningens storlek och oavsett mäklarens eventuella aktivitet inom densamma. Även om det i det aktuella fallet inte framkommit någonting som tyder på att mäklaren skulle ha tagit ovidkommande hänsyn eller på annat sätt påverkats av sitt medlemskap i föreningen är, enligt Regeringsrättens mening, redan den omständigheten att han typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga ägnad att rubba förtroendet för hans opartiskhet. Det är därför olämpligt att mäklaren förmedlar bostadsrätter i en bostadsrättsförening där han själv är medlem. En sådan förmedling får således anses strida mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte anses som ringa. Fastighetsmäklarnämndens beslut att meddela Fields en varning ska därför fastställas.
Regeringsrätten har ingen laglig möjlighet att i mål av detta slag bevilja ersättning för rättegångskostnader av statliga medel eller ålägga någon av parterna att ersätta motpartens rättegångskostnader. Yrkandet om ersättning för rättegångskostnader ska därför avvisas.
Regeringsrättens avgörande.
Regeringsrätten avvisar yrkandet om ersättning för rättegångskostnader.
Med bifall till överklagandet upphäver Regeringsrätten kammarrättens och länsrättens domar och fastställer Fastighetsmäklarnämndens beslut att meddela Fields en varning.