Hyra; ersättning till uppsagd lokalhyresgäst i tvist där hyresvärden för förlängning kräver högre hyra. Spörsmål dels huruvida ett av hyresvärden efter uppsägningen sänkt hyreskrav skall läggas till grund för prövningen och dels om bevisbördan beträffande kravets skälighet.
Habitator Habab Förvaltnings Aktiebolag (nedan kallat Habitator) hyrde av Förvaltnings Aktiebolaget Riddarholmen (nedan kallat Riddarholmen) en kontorslokal om 170 kvm med adress Riddargatan 16 i Stockholm mot en årshyra -- bashyra före indexuppräkning -- på 340 000 kr, eller alltså 2 000 kr per kvm. I mars 1990 sade Riddarholmen upp hyresavtalet till upphörande den 1 januari 1991, och krävde därvid för förlängning att årshyran skulle höjas till 2 700 kr per kvm. Habitator, som inte ansåg den begärda hyran skälig, hänsköt i maj samma år tvisten till hyresnämnden för medling.
I mitten av oktober 1990 tecknade Torres hyreskontrakt på en annan lokal vid Riddargatan, med adressnumret 17, för tillträde i januari 1991. Den omfattade 310 kvm och årshyran var 2 300 kr per kvm. Den 31 oktober 1990 sänkte Riddarholmen sitt hyreskrav för lokalen i huset Riddargatan 16 till 2 400 kr per kvm. Vid förhandling inför hyresnämnden därefter i december 1990 för medling blev parterna inte ense.
Habitator yrkade vid tingsrätten ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken med påstående att den av Riddarholmen för förlängning fordrade hyran var oskälig. Habitator gjorde gällande, att till grund för skälighetsprövningen i första hand skulle läggas den vid uppsägningen begärda hyran 2 700 kr per kvm och i andra hand kravet på 2 400 kr per kvm, att 2 000 kr per kvm var skälig hyra och att hyresläget för s.k. förlängningsavtal inte skulle medtas i jämförelsen.
Habitator åberopade som jämförelsematerial hyreskontrakt för åtta andra lokaler på Östermalm i Stockholm, varav fyra vid Riddargatan, och dessutom sitt eget nya hyreskontrakt på lokalen i huset Riddargatan 17. Habitator anförde vidare bl.a. att Riddarholmen p.g.a. hyresnivån inte hade lyckats få en ny hyresgäst till lokalen på Riddargatan 16 under ett och ett halvt år.
Riddarholmen invände att hyreskravet inte var oskäligt, att Riddarholmens till 2 400 kr per kvm sänkta hyreskrav skulle användas vid jämförelsen och att den skulle omfatta även s.k. förlängningsavtal.
Riddarholmen anförde vidare: Även en advokatfirma som hyrde lokal av samma storlek inom fastigheten sades upp i mars 1990 med krav på 2 700 kr per kvm i hyra för förlängning. Vid den tiden hade luften ännu inte gått ur fastighetsmarknaden och det fanns inte heller några tecken på att så skulle bli fallet. På grund av fallet som därefter inträffade på lokalhyresmarknaden sänkte Riddarholmen den 31 oktober 1990 sitt bud till båda hyresgästerna till 2 400 kr per kvm. Riddarholmen visste inte då att Habitator redan hade tecknat hyreskontrakt på en annan lokal. Med advokatfirman överenskom Riddarholmen under medlingen om den fordrade årshyran 2 400 kr per kvm. Genom att inte villkora sitt nya hyreskontrakt hade Habitator själv försatt sig i en situation där förlängning av hyresavtalet inte längre var aktuell, och hyresnämndens medlingsförfarande kom därigenom att bli meningslöst. Habitator utnyttjade inte heller möjligheten att begära ett s.k. marknadsyttrande från hyresnämnden.
Riddarholmen åberopade som jämförelsematerial advokatfirmans nya hyreskontrakt, Habitators nya hyreskontrakt och därutöver två av de av Habitator åberopade hyreskontrakten för lokaler vid Riddargatan, samt anförde slutligen också, att hyran för Habitators lokal på Riddargatan 16 efter indexreglering hade uppgått till 2 129 kr per kvm år 1990 och skulle ha blivit 2 368 kr per kvm för år 1991 om det gamla hyresavtalet fortsatt att gälla.
Stockholms tingsrätt (1995-11-28, rådmannen Wiggins) lämnade Habitators talan utan bifall och anförde.
I målet är fråga om den hyra Riddarholmen begärde för att acceptera ett fortsatt hyresförhållande kan anses vara skälig och, om så inte är fallet, vilken ersättning som skall utgå. Habitator har i första hand gjort gällande att jämförelsen skall ske utifrån Riddarholmens krav i uppsägningsskriften av den 16 mars 1990. Av doktrinen (jfr Hyreslagen. En kommentar -- Sawyer, 4:e uppl. 1994 sid. 530) framgår att parterna i ett hyresförhållande kan ändra sina ståndpunkter under medlingen hos hyresnämnden samt att hyresvärdens slutliga ståndpunkt blir avgörande för skälighetsprövningen om förlikning inte kommer till stånd. Tingsrätten anser inte att Riddarholmen kan vara betagen sin rätt till nedjustering p.g.a. att Habitator utan Riddarholmens vetskap redan tecknat ett bindande hyresavtal för annan lokal när justeringen skedde. Tingsrätten lägger därför Riddarholmens hyreskrav om 2 400 kr per kvm till grund för marknadsjämförelsen.
Enligt 12 a § 1 st lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kan hyresvärd eller hyresgäst begära ett s.k. marknadsyttrande av hyresnämnden. Yttrandet syftar till att tjäna som underlag för en eventuell ersättningstvist. Lagstiftaren har knutit stor betydelse till sådana yttranden, jfr de särskilda presumtions- och preklusionsreglerna i 12 kap. 57 a § 2 och 3 st jordabalken. Habitator har -- trots att det nu för talan om ersättning -- försummat att begära yttrande. I det jämförelsematerial som Habitator har åberopat -- vilket delvis har åberopats även av Riddarholmen -- varierar lokalernas ytor, hyror och lägen märkbart. Lokalernas ytor varierar mellan 109--310 kvm och årshyrorna varierar mellan 1 502--2 300 kr per kvm. Hyrorna har vidare varierat i fråga om indexreglering och huruvida fastighetsskatt ingått. Habitator har inte kunnat närmare ange när de olika kontrakten har tecknats. Den uppgiften är av särskild betydelse med hänsyn till att lokalhyresmarknaden var starkt fallande under den ifrågavarande tiden. Tingsrätten finner att Habitator med den åberopade utredningen inte förmått visa att den av Riddarholmen begärda hyran om 2 400 kr per kvm kan anses påtagligt ha överstigit skälig marknadshyra vid hyrestidens utgång. Under dessa förhållanden skall käromålet lämnas utan bifall.
Habitator överklagade och yrkade bifall till sin talan.
Svea hovrätt (1996-10-16, hovrättslagmannen Hawkins samt hovrättsråden Johnson och Nelson, referent) fastställde tingsrättens domslut och anförde:
Riddarholmens krav på en årshyra per kvadratmeter beräknad efter 2 700 kr sänktes ostridigt innan medlingsförfarandet avslutats till 2 400 kr. I tvistefrågan om det ena eller andra av dessa belopp skall användas vid skälighetsprövningen vill hovrätten anföra följande.
Före lagändringen den 1 juli 1979 (1979:252), genom vilken tillades ett fjärde stycke i 12 kap. 58 § jordabalken, gällde, att hyresvärden i uppsägningen skulle underrätta hyresgästen om de villkor han uppställde för att förlänga hyresförhållandet; men hyresvärden var oförhindrad att i medlingsärendet kräva strängare villkor, exempelvis högre hyra än den förut angivna (se prop. 1978/79:89 s. 15).
Lagändringen medförde förbud för hyresvärden att innan medlingen avslutats kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han uppgivit i uppsägningen vid påföljd att hyresgästen får rätt till ersättning om förlängning inte kommer till stånd. Liksom tidigare är det däremot hyresvärden obetaget att under medlingen gå hyresgästen tillmötes genom att sänka hyreskravet, och det blir skäligheten av detta krav som skall prövas i en senare ersättningstvist (se prop. 1978/79:89 s. 25).
Med angivna utgångspunkt lägger hovrätten Riddarholmens krav i oktober 1990 på 2 400 kr per kvm och år till grund för prövningen.
I frågan huruvida den sålunda fordrade hyran var skälig eller ej beaktar hovrätten särskilt Riddarholmens av Habitator obestridda uppgift, att hyran för år 1991 enligt det uppsagda hyresavtalet skulle ha uppgått till 2 368 kr per kvm och år, samt den omständigheten att hyran för den nya och betydligt större lokal vid Riddargatan till vilken Habitator flyttade uppgick till 2 300 kr per kvm och år. Dessa omständigheter i förening med utredningen i övrigt finner hovrätten ge vid handen att den fordrade hyran kan antas ha motsvarat marknadshyran och skall därmed anses skälig. Habitators talan skall följaktligen lämnas utan bifall.