Efter det att en hyresgäst genom lagakraftvunnet beslut ålagts att flytta från sin bostadslägenhet har hyresvärden väntat i mer än sex månader med att begära avhysning. Under denna tid har hyresvärden skickat hyresavier till hyresgästen och tagit emot hyresbetalningar från henne. Hyresgästens invändning om hinder mot verkställighet till följd av att ett nytt hyresförhållande uppkommit har inte ansetts kunna lämnas utan avseende.
E.E.S. hyrde en lägenhet på Valhallavägen i Stockholm av Fastighetsbolaget Älgen 13 Handelsbolag. Sedan bolaget sagt upp hyresavtalet till den 31 december 2006 biföll Hyresnämnden i Stockholm i beslut den 6 februari 2007 bolagets talan om avtalets upphörande och ålade E.E.S. att flytta från lägenheten senast när beslutet vann laga kraft, vid äventyr att hon annars kunde komma att bli avhyst. Hyresnämndens beslut vann laga kraft den 28 februari 2007.
I ansökan som inkom till Kronofogdemyndigheten den 5 september 2007 ansökte bolaget om att E.E.S. skulle avhysas från lägenheten.
Kronofogdemyndigheten (Hughes) anförde i beslut den 25 oktober 2007:
E.E.S. har invänt i huvudsak följande. Från februari 2007 och alltfort har E.E.S. betalat hyra till hyresvärden med sammanlagt 11 hyresinbetalningar. Sättet för betalning har varit dels via Internet med angivande av referens och hyra och dels genom betalning av hyresvärden utsända avier. Hyresavier har bilagts av vilka framgår att hon har aviserats om hyra för oktober, november och december månad 2007. Beloppen har mottagits av hyresvärden utan erinran. Fastställelsetalan har inletts vid Stockholms tingsrätt om att det finns ett bestående hyresförhållande mellan parterna. Trots tidigare förverkande har således ett nytt rättsförhållande uppstått.
Sökanden har yttrat sig och har anfört följande. E.E.S. har ansökt om återställande av försutten tid i Svea hovrätt och efter hovrättens avslag ansökt om prövningstillstånd i HD. HD meddelade avslag på ansökan om prövningstillstånd den 15 juni 2007. Den före detta förvaltaren har inte skickat några hyresavier till E.E.S. efter hyresnämndens beslut och har istället tillskrivit E.E.S. och påmint om hyresrättens förverkande och att inbetalt belopp behålles såsom skadestånd. Den nye förvaltaren har av misstag kopplat till sina datarutiner skickat hyresavier till E.E.S. för 4:e kvartalet 2007. Så snart misstaget upptäcktes har E.E.S. tillskrivits av förvaltaren med påminnelse om hyresrättens förverkande, meddelande om att inbetalt belopp behålles såsom skadestånd och med meddelande om misstaget avseende hyresavier. Av bilagor framgår att BAS Förvaltning AB har tillskrivit svaranden den 5 juni 2007 med anledning av inbetalning om 15 013 kr den 30 maj 2007. ”Då Er hyresrätt är förverkad mottages detta belopp såsom förskott på eventuellt skadestånd.” Den 22 oktober 2007 har hon tillställts ett meddelande där förvaltare MI2u hänvisar till misstag kopplade till datarutiner och på nytt hänvisar till att beloppen mottagits såsom förskott på ett eventuellt skadestånd i anledning av att svaranden orättmätigt bebor lägenheten. Sökanden har hänvisat till hovrättens resonemang i NJA 1981 s. 409.
Enligt 3 kap. 21 § UB får verkställighet inte äga rum om svaranden gör gällande att förhållande utgör hinder mot verkställighet om invändningen inte kan lämnas utan avseende.
En dom eller annat utslag som förpliktar någon att flytta från en fastighet, lägenhet eller liknande kan inte verkställas efter hur lång tid som helst. Om fastighetsägaren låter nyttjanderättshavaren bo kvar och fortsätter att ta emot hyresbetalningar anses ett nytt hyresförhållande ha uppstått mellan parterna. I förarbetena till UB nämns att om fastighetsägaren dröjt sex månader med att begära verkställighet och mottagit hyra under tiden bör detta normalt innebära att svaranden får anses på nytt ha godtagits som hyresgäst.
I förevarande fall har hyresnämndens beslut vunnit laga kraft den 28 februari 2007 i och med att beslutet inte överklagats i rätt tid. Målet har anlänt till Kronofogdemyndigheten knappt sju månader efter att beslutet vunnit laga kraft.
Enbart den omständigheten att det förflutit så lång tid utgör i sig skäl att anse att ett nytt hyresförhållande uppkommit. Sökanden har hänvisat till NJA 1981 s. 409 och hovrättens skäl. I det fallet hade dock verkställighet sökts efter tio veckor, dvs. efter en betydligt kortare tid än i förevarande fall.
Det förhållandet att svaranden ansökt om återställande av försutten tid föranleder inte någon annan bedömning.
Inte heller meddelanden om att hyran tas emot som skadestånd föranleder någon annan bedömning. Det meddelande som lämnats talar om ”eventuellt” skadestånd och refererar bara till den enskilda hyresinbetalningen och inte till övriga hyror som mottagits och som kommer att mottas framöver. Meddelandet den 22 oktober 2007 kommer först efter att hyresgästen - inför förestående avhysning - gjort invändning. I slutet av september har svaranden efter att ha aviserats betalat hyrorna för september- december 2007 och detta har inte - innan invändningen - föranlett någon reaktion från sökandens sida.
Sammantaget finner Kronofogdemyndigheten att svarandens invändning inte kan lämnas utan avseende. Verkställighet får inte ske.
Verkställighet får ej ske.
Fastighetsbolaget Älgen 13 överklagade i Nacka tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle undanröja Kronofogdemyndighetens beslut och visa ärendet åter till myndigheten för fortsatt verkställighet. Till stöd för sitt yrkande anförde bolaget i huvudsak följande. Något nytt hyresförhållande har inte uppkommit mellan parterna. Efter det att hyresnämndens beslut vunnit laga kraft ansökte E.E.S. om återställande av försutten tid. Med tanke på en avhysnings ingripande karaktär och den påfrestning det skulle innebära för E.E.S. valde fastighetsbolaget att invänta slutligt beslut i frågan. Frågan avgjordes slutligt av HD den 15 juni 2007. Ansökan om verkställighet lämnades in 11 veckor senare. Detta är inte en sådan tidsrymd att ett nytt hyresförhållande har uppstått mellan parterna. E.E.S. har flera gånger påmints om att hyresrätten är förverkad och att de betalningar som gjorts betraktats som förskott på skadestånd.
Tingsrätten antecknade att E.E.S. hade väckt talan mot bolaget vid Stockholms tingsrätt med yrkande att tingsrätten skulle fastställa att ett hyresförhållande uppkommit mellan parterna.
Tingsrätten (rådmannen Velasquez) meddelade den 14 december 2007 följande beslut:
Vad fastighetsbolaget anfört föranleder inte tingsrätten att göra någon annan bedömning än den Kronofogdemyndigheten har gjort. Överklagandet lämnas därför utan bifall.
Fastighetsbolaget Älgen 13 överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle visa ärendet åter till Kronofogdemyndigheten för fortsatt verkställighet.
E.E.S. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Bates och Kelley) anförde i beslut den 18 mars 2008:
Bolagets ansökan om verkställighet av hyresnämndens beslut, som vann laga kraft den 28 februari 2007, inkom till Kronofogdemyndigheten den 5 september 2007. Verkställighet har således i och för sig inte sökts förrän relativt lång tid efter exekutionstitelns dag, vilket bolaget har förklarat bero på att bolaget avvaktat lagakraftvunnet beslut avseende E.E.S:s ansökan om återställande av försutten tid. Av utredningen framgår att bolaget inte förbehållslöst har mottagit E.E.S:s hyresbetalningar. I juni 2007 har E.E.S. således informerats om att den inbetalning hon gjort föregående månad tagits emot som förskott på eventuellt skadestånd eftersom hennes hyresrätt förverkats. Detta talar emot att bolaget kan anses ha godtagit E.E.S. som hyresgäst igen, eller att hon haft fog för att anse så vara fallet. Inte heller har bolagets ansökan om avhysning dröjt så länge efter brevet i juni 2007 att det av den anledningen kan anses att ett nytt hyresförhållande uppkommit.
Det förhållandet att bolaget - av förbiseende - den 18 september 2007, inte fullt två veckor efter det att ansökan om verkställighet gavs in den 5 september, skickat avier för hyresbetalningar avseende oktober- december 2007 kan mot bakgrund av vad som förevarit tidigare inte ha gett E.E.S. någon befogad anledning anta att nytt hyresförhållande uppkommit; för övrigt upplystes hon den 22 oktober 2007, en vecka efter det att hon anfört hinder mot verkställighet, av bolaget om att avierna utsänts av misstag. Att frågan om nytt hyresförhållande för närvarande prövas vid tingsrätten inom ramen för ett tvistemål sedan E.E.S. väckt fastställelsetalan mot bolaget föranleder inte någon annan bedömning. Mot bakgrund av det anförda anser hovrätten att Robertson invändning kan lämnas utan avseende. Det föreligger alltså inte något hinder mot verkställighet, varför det överklagade beslutet skall undanröjas och ärendet återförvisas till Kronofogdemyndigheten för fortsatt handläggning.
Med undanröjande av det överklagade beslutet förklarar hovrätten att något hinder mot verkställighet inte föreligger samt visar ärendet åter till Kronofogdemyndigheten för fortsatt handläggning.
Referenten, tf. hovrättsassessorn Phillips, var skiljaktig och anförde följande.
E.E.S. har mot den sökta verkställigheten invänt att ett nytt hyresförhållande har uppkommit. Samma tvistefråga är för närvarande uppe till bedömning i ett tvistemål mellan parterna vid Stockholms tingsrätt. Enligt min mening bör den för detta ärende och det nämnda tvistemålet gemensamma tvistefrågan inte avgöras på exekutiv väg, utan den bör i stället avgöras inom ramen för tvistemålet (jfr prop. 1980/81:8 s. 328). Jag instämmer visserligen i majoritetens bedömning att det brev som bolaget skickade till E.E.S. i juni 2007 talar emot att hon godtagits som hyresgäst igen, eller att hon haft fog för att anse så vara fallet. Även med beaktande av detta måste emellertid Robertson invändning enligt mig - i avvaktan på avgörande av tvistemålet - anses ägnad att göra verkställighetsfrågan så tvivelaktig att den inte rimligen kan lämnas utan avseende. Därmed anser jag att det föreligger hinder mot verkställighet, varför överklagandet enligt min mening borde avslås.
E.E.S. överklagade och yrkade att HD skulle med ändring av hovrättens beslut fastställa tingsrättens beslut.
Fastighetsbolaget Älgen 13 bestred ändring.
HD beslöt den 12 maj 2008 att vidare verkställighet av hyresnämndens beslut den 6 februari 2007 inte fick ske till dess annat beslutats.
Under handläggningen av målet i HD begärde Neglä 2 AB att få inträda i processen i stället för Fastighetsbolaget Älgen 13.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Savage, föreslog i betänkande följande beslut:
Under handläggningen av målet i HD har Fastighetsbolaget Älgen 13 Handelsbolag meddelat att äganderätten till den aktuella hyresfastigheten vid årsskiftet 2007/08 övergått till Neglä 2 AB. Det bolaget har begärt att få inträda i processen i stället för Älgen 13. Något hinder mot detta föreligger inte.
Hyresnämnden i Stockholms län förklarade i beslut den 6 februari 2007 att Robertson hyresrätt hade upphört att gälla och ålade henne att flytta från lägenheten senast när hyresnämndens beslut vunnit laga kraft. Beslutet vann laga kraft den 28 februari 2007. I det överklagade beslutet har hovrätten förklarat att något hinder mot verkställighet av hyresnämndens beslut inte föreligger samt visat ärendet åter till Kronofogdemyndigheten för fortsatt handläggning.
Av 3 kap. 21 § andra stycket UB följer att verkställighet inte får äga rum, om svaranden gör gällande att något förhållande som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. Vilket beviskrav som i det enskilda fallet bör ställas beträffande de omständigheter som åberopas till stöd för att verkställighet skall vägras beror på invändningens innebörd och omständigheterna i övrigt (prop. 1980/81:8 s. 333). Vissa invändningar, t.ex. att betalningsuppskov lämnats, måste gäldenären styrka, medan det beträffande vissa andra invändningar bör tillämpas ett lägre beviskrav.
E.E.S. har gjort gällande att Älgen 13:s underlåtenhet att i rätt tid ansöka om verkställighet har lett till att ett nytt hyresförhållande uppkommit och hon har väckt talan vid Stockholms tingsrätt med yrkande att tingsrätten fastställer att så är fallet. När det gäller en invändning av detta slag bör ett lägre beviskrav tillämpas. De omständigheter och bevis som anförs måste dock ha sådan substans att invändningen inte kan anses sakna fog.
Om en hyresvärd efter det att ett hyresförhållande har upphört fortsätter att ta emot hyra och under en längre tid underlåter att ansöka om avhysning, kan ett nytt hyresförhållande uppkomma (se t.ex. rättsfallet NJA 1981 s. 409). Detta följer av allmänna avtalsrättsliga principer. Att ett nytt avtal anses slutet konkludent är särskilt närliggande i hyresförhållanden, eftersom sociala olägenheter kan uppstå för hyresgästen om frågan om verkställighetens genomförande hålls svävande under lång tid och hyresgästen blir beroende av hyresvärdens välvilja. Har sökanden dröjt med att begära verkställighet så länge som sex månader och mottagit hyra för den tiden, bör detta enligt förarbetena till UB normalt innebära att svaranden godtagits som hyresgäst igen. (Prop. 1980/81:8 s. 774 f. och 777 f.)
Älgen 13 ansökte om avhysning i september 2007, dvs. mer än sex månader efter det att hyresnämndens beslut vunnit laga kraft. Under denna tid skickade bolaget hyresavier till E.E.S. och tog emot hyresinbetalningar av henne. Först i juni 2007, närmare fyra månader efter det att hyresnämndens beslut vunnit laga kraft, framförde Älgen 13 - enligt vad bolaget har påstått - till E.E.S. att hennes senast gjorda hyresbetalning hade tagits emot som förskott på eventuellt skadestånd eftersom hennes hyresrätt var förverkad. Mot denna bakgrund, och då E.E.S. har väckt talan mot Älgen 13 med yrkande om fastställelse av att ett nytt hyresförhållande har uppkommit, får hennes invändning anses vara sådan att den inte kan lämnas utan avseende. Överklagandet skall därför bifallas.
Med ändring av hovrättens beslut i själva saken fastställer HD tingsrättens beslut.
HD (justitieråden Pugh, Alexander, Harrison, Livingston och Hill, referent) meddelade den 30 september 2008 slutligt beslut i enlighet med betänkandet.
HD:s beslut meddelat: den 30 september 2008.
Mål nr: Ö 1558-08.
Lagrum: 3 kap. 21 § andra stycket UB.
Rättsfall: NJA 1981 s. 409.