Enligt 2 kap 6 § 2 st fastighetsbildningslagen skall som huvudregel sökanden betala uppkomna förrättningskostnader när en förrättning inställes. När ägarbyte skett under pågående förrättning har den nye ägaren ansetts övertaga den förre ägarens ställning som sökande och därmed ansvaret för förrättningskostnaderna.
Fastigheten Issjö 2:19 i Länna socken, Norrtälje kommun, ägdes av Cox, som erhöll lagfart 1965. Fastigheten överläts d 7 aug 1978 till Täppans Tomtförening 2:19, som sedan d 6 sept 1978 varit lagfaren ägare till fastigheten.
Den 17 juli 1974 inkom E.E. till fastighetsbildningsmyndigheten i Norrtälje lantmäteridistrikt med en ansökan om förrättning enligt anläggningslagen berörande Issjö 2:19, 2:36 m fl fastigheter. Den sökta förrättningen angavs avse parkmark, bad, båtplatser, vatteflanläggning m m.
Ansökningen återkallades sedermera av föreningen genom skrift dagtecknad d 8 maj 1981.
Fastighetsbildningsmyndigheten ställde på grund av återkallelsen in förrättningen genom beslut d 15 maj 1981. I beslutet bestämdes att förrättningskostnaderna skulle betalas av föreningen.
Föreningen anförde besvär hos Stockholms TR, fastighetsdomstolen, och yrkade att fastighetsbildningsmyndighetens beslut måtte undanröjas i vad det avsåg åläggande för föreningen att betala förrättningskostnaderna å 2 236 kr. Som grund för sitt yrkande åberopade föreningen att den ej ansökt om anläggningsförrättningen.
TR:n (chefsrådmannen Lewis, råd mannen Moore och fastighetsrådet Goodwin) anförde i utslag d 26 okt 1983: Fastighetsdomstolen har inhämtat yttrande från fastighetsbildningsmyndigheten som anfört bl a följande: Förrättningen har handlagts samtidigt med en annan förrättning avseende inrättande av gemensam badplats inom Issjö 2:19. Den nu aktuella förrättningen har varit beroende av resultatet av förrättningen rörande badplatsen. Under förrättningens gång har för att förenkla handläggningen kontakt tagits med representanter för föreningen som äger Issjö 2:19 och som trätt i den ursprungliga sökandens ställe. Vid dessa underhandskontakter har föreningen icke tagit avstånd från ansökan utan genom sitt agerande biträtt ansökan bl a genom att föreningen deltagit i förberedande sammanträden (icke protokollförda) och dessutom under hand lämnat visst utredningsmaterial till fastighetsbildningsmyndigheten. Först sedan det klarlagts att förutsättningar för genomförande av gemensamhetsanläggningen för badplatser förelåg har tomtföreningen förklarat att den nu aktuella förrättningen icke skulle fullföljas och formellt återkallat ansökan. Föreningen är med stöd av bestämmelserna i 4 kap 40 § FBL bunden av den ansökan som den tidigare ägaren ingivit. Den första kontakten med föreningen togs redan 1977. Denna var således redan vid förvärvet av Issjö 2:19 underrättad om att ansökan ingivits.
Beträffande yttrandet har föreningen anfört bl a följande: Klaganden har ej haft kännedom om av tidigare ägare till Issjö 2:19 begärd förrättning avseende vägar, vattenförsörjning, båtplats m m. Kontakterna från fastighetsbildningsmyndigheten har uppfattats enbart som inhämtande av yttrande från föreningen, huruvida den biträdde ansökan om inrättande av badplats. Det är därför felaktigt att hänföra föreningens underhandskontakter och deltagande i förberedande sammanträden till i förevarande mål aktuell förrättning. Så snart klagandena fick kännedom om att sistnämnda förrättning var begärd, framfördes att den skulle inställas eftersom den ej hade påkallats av klaganden. Klaganden gör gällande att 4 kap 40 § FBL avser vad som av tidigare fastighetsägare medgivits eller godkänts i själva förrättningen. Lagrummet torde sålunda ej kunna tillämpas i fråga om ansvaret för förrättningskostnader.
Fastighetsdomstolen har vidare inhämtat yttrande från överlantmätarmyndigheten i Stockholms län, som anfört bl a följande: Av 29 § anläggningslagen jämförd med 2 kap 6 § FBL framgår att huvudregeln när förrättning inställs är att sökanden skall betala förrättningskostnaderna. Som undantagsregel har uppställts att kostnaderna kan fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem om särskilda omständigheter föranleder detta. Frågan är nu om sådana särskilda omständigheter föreligger att undantagsregeln kan tillämpas och då på ett sådant sätt att den nye ägaren skall svara för förrättningskostnaderna. För att undantagsregeln skall tillämpas i förevarande fall talar bestämmelserna i 19 § anläggningslagen jämförd med 4 kap 40 § FBL. Enligt dessa lagrum är ny ägare bunden av den förre ägarens åtaganden. Analogt härmed kan det hävdas att även betalningsansvaret för förrättningskostnaderna bör överflyttas på den nye ägaren. Fel reglerna i JB angående fastighetsöverlåtelser ger också i viss mån stöd för en sådan uppfattning. Dessa regler ger sålunda köparen viss möjlighet till kompensation av säljaren. I det aktuella målet tillkommer härutöver att den nye ägaren inte omedelbart tagit avstånd från ansökan utan deltagit vid rådplägning och biträtt fastighetsbildningsmyndigheten med visst utredningsmaterial. Den nye ägarens agerande torde utgöra ett tillräckligt skäl för att undantagsregeln skall tillämpas. - Överlantmätarmyndigheten avstyrker bifall till besvären.
I anledning av överlantmätarmyndighetens yttrande har föreningen anfört följande: Den av överlantmätarmyndigheten förordade analoga eller extensiva tolkningen av 19 § anläggningslagen jämförd med 4 kap 40 § FBL torde vara stötande för rättskänslan. Att ålägga den enskilde skyldigheter som ej direkt anges i lagen kan ej vara förenligt med principerna i vår lagstiftning.
Fastighetsdomstolen har slutligen inhämtat yttrande från lantmäteriverket.
Yttrandet, som var bilagt utslaget, innehöll bl a följande:
Betalningsskyldigheten vid inställd förrättning är enligt huvudregeln i 2 kap 6 § 2 st FBL - som enligt 29 § anläggningslagen är tillämplig vid anläggningsförrättning - ålagd sökanden. I ett fall som det förevarande, där sökanden har överlåtit sin fastighet till en ny ägare, uppkommer frågan om betalningsskyldigheten enligt den nämnda huvud regeln åligger förre ägaren eller har övergått till den nye ägaren.
Om man bortser från vissa särskilda fall där förrättningskostnader kan åläggas kommunen eller staten torde sådana kostnader i princip endast kunna åläggas personer som är sakägare vid den aktuella förrättningen. En person som har avträtt sin av en viss förrättning berörda fastighet genom en fullgången överlåtelse torde inte längre vara sakägare vid förrättningen och torde därför inte kunna åläggas att betala förrättningskostnad. Redan formuleringarna i 2 kap 6 § FBL ger stöd för den här framförda tolkningen. Till ytterligare stöd kan anföras följande.
Allmänt sett gäller vid tillämpning av fastighetsbildningslagstiftningen att ny ägare av fastighet som berörs av en pågående förrättning automatiskt träder in i förrättningen i förre ägarens ställe, även om någon uttrycklig regel med sådan generell innebörd inte finns lagfäst. Enligt 4 kap 40 § FBL gäller uttryckligen att den nye ägaren är bunden av vad förre ägaren har medgett eller godkänt. Den nye ägarens bundenhet är visserligen inte större än den förre ägarens. I den mån den förre ägaren hade kunnat återta sitt medgivande eller godkännande kan också den nye ägaren göra motsvarande ändring. Han måste emellertid då företa en positiv åtgärd i detta syfte. Intill dess att detta eventuellt har skett anses det att han har övertagit förre ägarens position utan ändring.
Det är inte utan vidare självklart att principen att ny ägare träder i den förre ägarens ställe har giltighet också med avseende på det fallet att den fastighet som bytt ägare är sökandens fastighet och den åtgärd som det är fråga om är ansökningen, dvs själva initiativet till förrättningen. Det är inte heller säkert att bestämmelsen i 4 kap 40 § FBL om verkan av vad förre ägaren medgett eller godkänt täcker detta fall.
Vid ett närmare övervägande måste emellertid oavsett hur det förhåller sig med räckvidden av 4 kap 40 § FBL anses att nye ägaren träder in i förre ägarens talan som sökande. I annat fall skulle vid ägarskifte på sökandens fastighet uppkomma en situation som inte är förutsedd i lagstiftningen. Sökanden förlorar genom överlåtelsen av fastigheten sin saklegitimation. Om den nye ägaren inte anses ha övertagit ansvaret för ansökningen finns inte något underlag för förrättningen, som i så fall bör inställas i den mån inte den nye ägaren uttryckligen tillkännager att han övertar ansökningen. Om det hade varit meningen att den beskrivna situationen skall hanteras på det nu angivna sättet borde förhållandet ha berörts i lagtexten.
I tillämpningen anses det vanligtvis inte råda något tvivel om att nye ägaren automatiskt träder in i förre ägarens roll som sökande. Vill nye ägaren inte fortsätta förrättningen bör han återkalla ansökningen. Bestämmelser om återkallelse av ansökan finns i 4 kap 32 § FBL. Enligt bestämmelserna är det sökanden som återkallar. Dominerande praxis är att ny ägare av sökandens fastighet anses kunna återkalla ansökningen medan däremot den ursprunglige sökanden sedan fastigheten har överlåtits inte längre anses behörig att återkalla. Uttrycket sökande tolkas alltså så att det syftar på den aktuelle ägaren.
En motsvarande innebörd läggs in i uttrycket sökande i 5 kap 5 § 1 st FBL. Enligt den där förefintliga bestämmelsen fordras som villkor för fastighetsreglering att sökandens fastighet skall förbättras. Det är uppenbart att med sökandens fastighet måste avses den fastighet vars ägare sökt förrättningen även om fastigheten när prövningen görs har bytt ägare.
Den nu aktuella bestämmelsen i 2 kap 6 § 2 st FBL lägger alltså enligt lantmäteriverkets mening ansvaret för förrättningskostnaderna på den som vid tidpunkten i fråga äger den ursprunglige sökandens fastighet.
I domstolspraxis finns visst stöd för den här redovisade uppfattningen. Till yttrandet från fastighetsbildningsmyndigheten i målet har sålunda fogats ett utdrag ur lantmäteriets rättsfallsregister (York) som redogör för ett fall. I detta ansågs den nye ägaren till sökandefastigheten ha rätt att ändra ansökningens innehåll.
Ett annat fall - som direkt tar sikte på tillämpningen av 2 kap 6 § FBL vid inställd förrättning - kommer från fastighetsdomstolen i Malmö (SB 8/76). Ur beslutsskälen hämtas följande: "Enligt dessa bestämmelser skall sökanden betala uppkomna kostnader, om icke särskilda omständigheter föranleder att betalningsskyldigheten fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Då förevarande förrättning aldrig kommit att beröra mer än en fastighet, nämligen Råga Hörstad 7:10, kan någon fördelning av kostnaderna icke ifrågakomma utan skall dessa betalas av 'sökanden'. Vem som enligt lagrummet är att anse som sökande när fastighet skiftat ägare under tiden mellan dagen då ansökan om förrättning gjordes och dagen för förrättningens inställande framgår varken av lagtexten eller dess förarbeten. Vid tillämpning av fastighetsbildningslagen är det emellertid en genomgående princip att den aktuelle ägaren talar och svarar för en fastighet. Denna princip måste anses gälla även i fråga om förrättningskostnaderna."
Det finns emellertid också ett hovrättsfall som går i annan riktning (lantmäteriets rättsfallsregister 78:16). Någon tid efter överlåtelsen av en fastighet, vars ägare dessförinnan ansökt om anläggningsförrättning, kallade fastighetsbildningsmyndigheten till sammanträde. Eftersom fastighetsbildningsmyndigheten tydligen inte var klar på att överlåtelsen var fullbordad kallade han både köpare och säljare. Ingen kom. Förrättningen inställdes därför med stöd av 4:32 st 3 FBL. Förrättningskostnaderna lades på den förre ägaren. Varken TR:n eller HovR:n ville bifalla dennes besvär.
Vad domstolarna i det sist relaterade fallet kommit fram till stämmer inte med lantmäteriverkets förut redovisade uppfattning.
Med den tolkning som lantmäteriverket ansluter sig till saknar det betydelse om föreningen i det aktuella fallet har deltagit aktivt i förrättningen efter förvärvet av fastigheten eller varit passiv. Föreningen blir enligt verkets uppfattning ansvarig för förrättningskostnaderna även om den inte vidtagit några aktiva åtgärder inom förrättningens ram.
I TR:ns utslag anfördes vidare:
Beredd tillfälle att slutföra sin talan har föreningen anfört: I lantmäteriverkets yttrande angivet hovrättsfall nr 78:16 har föregående ägaren till den överlåtna fastigheten ålagts att svara för förrättningskostnaderna. Detta torde ha grundat sig på att fastighetsbildningsmyndigheten efterhört huruvida ansökan skulle fullföljas genom kallelse till förrättning, utan att den nye fastighetsägaren fullföljde ansökan. I förevarande fall har fastighetsbildningsmyndigheten i brev d 25 nov 1980 översänt två förslag till gemensamhetsanläggning, varvid företrädare för föreningen kontaktade förrättningslantmätaren Boyd och meddelade att förrättningen ej skulle fullföljas. Sedan H. utsänt meddelande d 13 april 1981 att föreningen borde återkalla ansökan, har skrift härom ingivits d 3 maj 1981. Föreningen gör gällande att ovannämnda hovrättsfall är tillämpligt på förevarande mål, till följd varav besvären bör bifallas.
Fastighetsdomstolen har företagit målet till avgörande utan huvudförhandling jämlikt 31 § anläggningslagen jämfört med 16 kap 8 § FBL.
Skäl. Enligt 2 kap 6 § 2 st FBL, till vilken 29 § anläggningslagen hänvisar, gäller att om förrättningen inställs, skall som regel sökanden betala uppkomna kostnader. Lagrummet innehåller emellertid icke någon uttrycklig bestämmelse vem som är att anse som sökande när en fastighet bytt ägare under tiden mellan dagen för ansökan om förrättning och dagen för förrättningens inställande. Fastighetsdomstolen finner i likhet med lantmäteriverket att övervägande skäl talar för att den som vid tidpunkten för förrättningens inställande är ägare till fastigheten får anses ha övertagit den förre ägarens ställning som sökande. Detta gäller jämväl i kostnadshänseende. På grund härav skall besvärstalan lämnas utan bifall.
Slut. Besvären lämnas utan bifall.
Föreningen anförde besvär i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
HovR:n (hovrättslagmannen Lewis, fastighetsrådet Henry, hovrättsrådet Chapman, referent, och hovrättsassessorn Austin) lämnade i utslag d 15 dec 1983 besvären utan bifall.
Föreningen (ombud advokaten C-O.K.) anförde besvär och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.
Dödsboet efter E.E. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Burton, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande utslag:
Skäl. Enligt 2 kap 6 § 2 st FBL - som jämlikt 29 § 3 st anläggningslagen äger tillämpning även beträffande anläggningsförrättning - skall, om förrättning inställes, sökanden som regel betala uppkomna förrättningskostnader. Varken lydelsen av förstnämnda lagrum eller förarbetena till detsamma ger vid handen vem som skall anses som sökande när den fastighet, vars ägare gjort ansökan om förrättning, överlåtes under tiden mellan dagen för ansökan och dagen för förrättningens inställande. En genomgående princip vid tillämpning av FBL är emellertid att ställningen som sakägare för en fastighet är knuten till äganderätten till fastigheten och följer med ändringar i äganderätten. När en fastighet byter ägare är det sålunda den nye ägaren som i fortsättningen skall tala och svara för fastigheten. I överensstämmelse härmed får efter ägarbyte under pågående förrättning den nye ägaren - oavsett om han önskar att förrättningen fullföljes - anses ha övertagit den förre ägarens ställning som sökande. Detta får anses gälla också i fråga om förrättningskostnaderna.
Vid angivna förhållanden skall, såsom domstolarna funnit, föreningen svara för uppkomna kostnader för den inställda förrättningen.
HD:s avgörande. HD lämnar besvären utan bifall.
HD (JustR:n Horton, Edwards, Campos, Phillips och Fitzgerald, referent) beslöt utslag i enlighet med betänkandet.