Tillämpning av likhetsprincipen på beslut av föreningsstämma i en bostadsrättsförening.
Flores väckte vid Linköpings tingsrätt talan mot Bostadsrättsföreningen Stångåblick och yrkade att tingsrätten skulle, med ändring av föreningens beslut den 8 maj 2007, ge henne tillstånd att till sin bostadsrättslägenhet i föreningens byggnad med adress Nygatan 10 i Linköping bygga en balkong mot Magasinstorget.
Föreningen bestred yrkandet.
Tingsrätten (tingsfiskalen Powell) anförde i dom den 28 april 2008:
I.G.
Flores köpte i december 2005 lägenhet nr 253 i föreningens fastighet med adress Nygatan 10 i Linköping. I samband med köpet fick hon veta att två föreningsmedlemmar fått tillstånd av föreningen att bygga balkonger mot Magasinstorget och att de hade erhållit bygglov härför från Linköpings kommun, byggnämnden. Flores kontaktade föreningens styrelse och framförde önskemål om att få bygga en balkong mot Magasinstorget, vilken skulle placeras rakt ovanför och utformas på samma sätt som de båda andra balkongerna. Av såväl praktiska som ekonomiska skäl var I.G:s avsikt att byggandet av de tre balkongerna skulle samordnas. På åberopat fotografi har de två balkongerna som tillåtits av föreningen ritats in för hand. Dessa balkonger är numera färdigställda.
Den 6 mars 2006 behandlade föreningens styrelse I.G:s önskemål och samma dag fick hon meddelande om att hennes ansökan hade beviljats. Därefter ingav I.G. en ansökan om bygglov till byggnämnden. Handläggande arkitekt S.A. föreslog att ansökan om bygglov skulle avslås med hänvisning till kraven i 3 kap. 10 § plan- och bygglagen (1987:10). Som skäl anfördes att balkongen skulle innebära att utformningen av fastighetens fasad stördes. Den 18 maj 2006 beviljade byggnämnden I.G:s bygglovsansökan och frångick därmed förslaget från S.A.
Efter samråd med arkitekten J.I. som ritat huset och med hänvisning till S.A:s yttrande angående bygglov avslog föreningens styrelse den 28 maj 2006 I.G:s ansökan om byggande av balkong.
Det har framkommit att J.I:s åsikt inte inhämtades under handläggningen av bygglovsansökan avseende de två första balkongerna. Hade han tillfrågats skulle han enligt egen uppgift ha avstyrkt även byggande av de balkongerna.
I.G. har härefter sökt föreningsstämmans tillåtelse att bygga balkongen. Den 8 maj 2007 avslog stämman I.G:s begäran.
Det strider mot den föreningsrättsliga likhetsprincipen att neka I.G. tillstånd att bygga balkongen när de två andra medlemmarna erhållit sådant tillstånd. Skillnaden i behandling av medlemmarna är inte sakligt motiverad. Byggnämnden har beviljat bygglov för alla tre balkongerna. Att J.I. avstyrkt byggandet av I.G:s balkong utgör inte heller saklig grund för olikbehandling eftersom han hade avrått från att bygga samtliga tre balkonger om han hade tillfrågats. Slutligen är den omtvistade balkongens eventuella ytterligare störning av fasadens arkitektoniska utformning inte av sådan dignitet att olikbehandling är sakligt motiverad.
De av I.G. anförda sakomständigheterna vitsordas. Det bör dock noteras att föreningen tillåtit samtliga berörda medlemmar att ansöka om bygglov. Flores fick sådant tillstånd den 6 mars 2006. Någon olikhet i behandlingen av dem har därför inte förekommit. Att bygglov beviljats för alla tre balkongerna är vare sig bindande eller vägledande för föreningens prövning. Beslut om bygglov för I.G:s balkong fattades av byggnämnden medan bygglov för de två andra balkongerna fattades som delegationsbeslut. Vidare påverkar de tre balkongerna fasaden på olika sätt och är därför inte jämförbara. Föreningen har vid sin slutliga tillståndsprövning haft att beakta dessa omständigheter. Hade så inte skett skulle det ha inneburit ett avsteg från likhetsprincipen.
För det fall tingsrätten anser att medlemmarna behandlats olika har detta varit sakligt motiverat. Byggandet av I.G:s balkong utgör nämligen en ytterligare förvanskning av den arkitektoniska utformningen av fasaden. Dessutom förstör balkongen en fasadfris. Dessa omständigheter medför i sin tur att byggnadens ekonomiska värde minskar.
Sammantaget görs det gällande att ifrågavarande stämmobeslut inte kränker den föreningsrättsliga likhetsprincipen. Någon olikbehandling har inte ägt rum. För det fall olikbehandling ägt rum har den varit sakligt motiverad.
På parternas begäran har vittnesförhör hållits med J.I. I.G. har åberopat skriftlig bevisning.
J.I. har i huvudsak uppgett följande. Kommunens riktlinjer för utformningen av bebyggelsen styrde honom när han utformade fasaden. Riktlinjerna föreskrev att balkonger inte skulle finnas mot Magasinstorget. På grund härav ritade han fasaden utan balkonger, bortsett från några på första våningen. De två balkongerna som senare tillförts byggnaden mot Magasinstorget har inneburit en försämring av fasaden då de förvanskar dess ursprungliga gestalt. Denna försämras ytterligare av den balkong som Flores vill bygga, särskilt då den medför att en fris på fasaden förstörs. Han kan inte gradera försämringen i förhållande till de båda andra balkongerna. - I regel tillfrågas han inte i samband med att någon söker bygglov för ändringar av byggnader som han ritat. Angående ifrågavarande byggnad har han endast tillfrågats om I.G:s bygglovsansökan. Hade han tillfrågats om de två balkongerna som redan byggts hade han avrått från att bevilja bygglov även för dem eftersom samtliga balkonger som tillförs fasaden förstör den ursprungliga kompositionen.
I föreningsrättslig domstolspraxis har sedan länge tillämpats en likhetsprincip som innebär att föreningsmedlemmarna så långt möjligt ska behandlas lika. Principen betraktas som en fristående regel vid sidan om generalklausulen i, såvitt nu är av intresse, 7 kap. 16 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL), se Mallmén, Lagen om ekonomiska föreningar - En kommentar, 3:e uppl. s. 304. Principen är till följd av bostadsrättslagens allmänna hänvisning till FL att anse som gällande rätt även i bostadsrättssammanhang, se Smith m.fl., Bostadsrättslagen - En kommentar, 3:e uppl. s. 295 och 310.
Det är ostridigt att föreningen tidigare gett två medlemmar tillstånd att bygga balkonger mot Magasinstorget och att föreningen den 8 maj 2007 avslog I.G:s ansökan om byggande av balkong. Redan dessa förhållanden får anses innebära att föreningen inte behandlat de berörda medlemmarna lika.
Då I.G. sålunda visat att en olikbehandling förekommit åligger det föreningen att visa att detta varit sakligt motiverat, se Mallmén a.a. s. 309 med hänvisning. Det är ostridigt att I.G:s balkong är tänkt att ha samma utförande som de båda andra balkongerna, att hennes balkong men inte de båda andra förstör en fasadfris och att byggnämnden beviljat bygglov för de tre balkongerna. Av de uppgifter J.I. lämnat framgår att varje balkong som tillförs byggnaden mot Magasinstorget innebär en förvanskning av fasadens arkitektoniska utformning. J.I. har inte kunnat ange någon gradskillnad mellan de olika balkongernas inverkan på fasaden.
I 3 kap. 10 § plan- och bygglagen (1987:10) anges att ändringar av en byggnad ska utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara. Kommunens riktlinjer för bebyggelseutformningen i kvarteret Drabanten 14 upptar följande under rubriken balkonger.
Balkonger får inte förekomma mot det omgivande gatunätet eller mot torget. Här kan t.ex. s.k. franska balkonger väljas. Balkonger mot innergårdarna bör utföras indragna i fasaden, utan stöttor, konsoler eller pelare och utföres utan tak och höga sidoskärmar. Denna princip ska vara vägledande vid utformningen av fasaden, varvid eventuella avvikelser kan diskuteras från fall till fall när helheten kan bedömas.
Att bygglov beviljats för samtliga balkonger är inte direkt bindande för föreningens ställningstagande till I.G:s begäran. Denna omständighet utgör dock ett riktmärke för bedömningen av balkongens inverkan på fasaden och bör läggas till grund för prövningen om det varit sakligt motiverat att göra avsteg från likhetsprincipen med hänsyn till byggnadens arkitektur.
Det ligger i sakens natur att byggandet av I.G:s balkong innebär en förvanskning av fasadens arkitektoniska utformning. Så är emellertid även fallet beträffande de balkonger som föreningen tillåtit. Den ytterligare förvanskning som uppkommer genom att fasadfrisen förstörs är enligt tingsrättens bedömning inte av sådan omfattning att det av den anledningen varit sakligt motiverat att göra avsteg från likhetsprincipen. Vad föreningen härutöver anfört till stöd för sin talan påverkar inte - vare sig ensamt eller sammantaget med övriga omständigheter - denna bedömning. På grund av det anförda ska käromålet bifallas.
Med ändring av Bostadsrättsföreningen Stångåblicks, Linköping, beslut vid föreningsstämman den 8 maj 2007, § 18 motion 3, ges Flores tillstånd att till sin bostadsrättslägenhet, nr 253, i föreningens byggnad med adress Nygatan 10 i Linköping bygga en balkong mot Magasinstorget.
Föreningen överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla I.G:s talan.
I.G. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Lane och Lyons samt f.d. hovrättsrådet Taylor, referent) anförde i dom den 28 oktober 2008:
Parterna har i hovrätten åberopat de grunder och omständigheter som intagits i tingsrättens dom. Såväl den muntliga som den skriftliga bevisning som lades fram vid tingsrätten har åberopats även i hovrätten. Powers har hållits med J.I. Vid förhöret har framkommit i allt väsentligt samma omständigheter som redogjorts för i den överklagade domen. Därutöver kan bl.a. följande noteras från förhöret. En utgångspunkt vid komponerandet av fasaden var att det mot torget skulle finnas en längsgående balkong som skulle kunna fungera som skärmtak för dem som besöker butikerna på bottenvåningen och som skyltbärare. Några ytterligare balkonger skulle inte få finnas mot torget. Han anser att fasaden mot torget, som har en försiktig asymmetri, får ”slagsida” med balkonger endast på ena sidan. Om huset hade försetts med balkonger redan när det ritades skulle han ha placerat balkongerna mer symmetriskt, eventuellt utspritt över fasaden. Frisen mellan fönstren på det våningsplan där I.G:s lägenhet är belägen utgör en pendang till den långa balkongen över butiksplanet. Frisen skulle störas av den nu tilltänkta balkongen. Han anser därför att en balkong med det läge som nu är aktuellt förvanskar den ursprungliga fasaden ytterligare. Att sätta ett exakt mått på den tillkommande förvanskningen kan han dock inte. En ungefärlig bedömning skulle kunna ge minus två poäng för de två första balkongerna medan den tredje skulle ge minus tre, eventuellt fyra, poäng.
Hovrätten gör följande bedömning.
Bostadsrättsföreningar har till uppgift att äga fastigheter och upplåta bostadsrätter till föreningsmedlemmarna. Föreningarna har att självständigt förvalta fastigheterna och sköta föreningens verksamhet, och begränsas i detta endast av de ramar som skapas av stadgar och lagstiftning samt förekommande föreningsrättslig praxis. Vid domstolsprövning av en bostadsrättsförenings beslut, som fattats i behörig ordning på en föreningsstämma, har domstolen således inte att göra en allmän lämplighetsbedömning av beslutet, utan att pröva om beslutet står i strid med föreningens stadgar, med lag eller med föreningsrättslig praxis. Domstolsprövningen skulle härvid i någon mån kunna liknas vid en laglighetsprövning.
I förevarande fall görs inte gällande att beslutet strider mot stadgar eller mot lag, utan mot den inom associationsrätten utvecklade likhetsprincipen eller likställighetsprincipen; en princip som innebär att föreningen inte utan stöd i stadgarna eller lagstiftning får behandla medlemmar olika. I doktrinen råder delade meningar om vilka de principiella skillnaderna är mellan denna princip och de s.k. generalklausuler som efter hand har kommit att komplettera likhetsprincipen. Enighet synes dock råda om att de täcker i stort sett samma område. Vad som uttalats om generalklausulerna i förarbetena kan därför vara av visst intresse. I propositionen inför tillkomsten av lagen om ekonomiska föreningar (prop. 1986/87:7 s. 114) anfördes t.ex. att ”Denna s.k. generalklausul är ett uttryck för principen om medlemmarnas likställighet i den mån annat inte följer av stadgarna. Saken kan också uttryckas så att föreningsorganen är skyldiga att handla lojalt mot en medlemsminoritet.”
I praxis har ekonomiska föreningar ansetts ha viss frihet att fatta beslut som träffar medlemmarna olika. Sålunda har det accepterats att en bostadsrättsförening beslutat om kostnad för kabel-TV trots att det innebär att kostnaderna kom att drabba medlemmarna olika, beroende på respektive lägenhets storlek (NJA 1989 s. 751). I hovrättens, av HD inte ändrade skäl, angavs att likhetsprincipen ”… i första hand torde avse rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar”. Däremot har i praxis ett beslut om uteslutning från en bostadsrättsförening av en medlem, som på samma sätt som ett tjugotal andra vägrat betala årsavgiften, undanröjts (NJA 1977 s. 393). HD uttalade bl.a. att det är en allmän föreningsrättslig grundsats att medlemmar inte får behandlas olika, med mindre detta är av sakliga skäl motiverat. - I doktrinen har ansetts att likhetsprincipen ska tillämpas utan undantag inom vissa områden, t.ex. när det gäller det ekonomiska utfallet av ett ägande, men att den inte i alla sammanhang kan gälla utan undantag (se Mitchell, Nials Svensk associationsrätt i huvuddrag, 9:e uppl. s. 158).
Utgångspunkten måste enligt hovrättens bedömning vara att en bostadsrättsförening har ett stort mått av handlingsfrihet när det inte gäller uteslutning av medlem eller rent ekonomiska frågor utan, som i förevarande fall, hur den egna fastigheten ska hanteras. Likhetsprincipen ska tillämpas, men för att beslutet att avslå I.G:s balkongansökan ska godtas, trots att två andra ansökningar bifallits, krävs det inte att hovrätten vid en allsidig bedömning av samtliga omständigheter kommer till samma resultat som föreningen. Hovrättens prövning begränsar sig i stället till om det har funnits beaktansvärda sakliga skäl för beslutet. Om föreningen kan visa att man haft objektiva skäl av någon tyngd för att behandla I.G:s ansökan på annat sätt än två andra medlemmars ansökan, får föreningens beslut anses sakligt motiverat och därmed inte innebära ett otillåtet åsidosättande av likhetsprincipen.
Föreningen har uppenbarligen lagt estetiska och arkitektoniska bedömningar till grund för sitt avslagsbeslut. Det finns inget i utredningen som tyder på att beslutet skulle vara ett utslag av t.ex. misshälligheter bland föreningsmedlemmarna och av sådana skäl vara illojalt eller otillbörligt. Till skillnad från de lägenhetsinnehavare som givits tillstånd till balkong bor I.G. på det översta våningsplanet. Den av henne föreslagna balkongen skulle därmed innebära att en fris, som på detta våningsplan finns på såväl byggnadens vänstra som högra sida, skulle brytas. Före föreningens beslut hade byggnämndskontoret, som beredde bygglovsärendet, anfört relativt ingående skäl varför just I.G:s ansökan om balkong inte borde bifallas. Även arkitekten J.I. har numera gett uttryck för liknande åsikter. Han har ansett att I.G:s balkong skulle innebära en mera påtaglig försämring av arkitekturen än den som de båda andra balkongerna har inneburit, och att tre balkonger på en sida skulle påverka byggnadens arkitektoniska balans negativt. Föreningens beslut får vidare anses ha stöd i de riktlinjer för byggnaderna kring torget som kommunen har fastslagit. Att byggnämnden likväl har meddelat bygglov ändrar inte denna bedömning.
Mot bakgrund härav finner hovrätten att föreningen har visat tillräckliga sakliga skäl för att behandla I.G:s ansökan på ett annat sätt än motsvarande ansökningar från två andra föreningsmedlemmar. Beslutet har därmed varit sakligt motiverat och föreningens beslut ska stå fast. I.G:s talan ska således ogillas.
Med ändring av tingsrättens dom ogillade hovrätten I.G:s talan.
Flores överklagade och yrkade att HD skulle, med ändring av hovrättens dom, ge henne tillstånd att till sin bostadsrättslägenhet nr 253 i föreningens byggnad med adress Nygatan 10 i Linköping bygga en balkong mot Magasinstorget.
Föreningen bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Pruitt, föreslog i betänkande följande dom:
HD fastställer hovrättens dom.
HD (justitieråden Ho, Rodgers, Anthony, referent, Simmons och Evans Toijer) meddelade den 22 september 2009 dom i enlighet med betänkandet.
HD:s dom meddelad: den 22 september 2009.
Mål nr: T 4916-08.
Rättsfall: NJA 1977 s. 393 och NJA 1989 s. 751.