Fråga om omfattningen av en bostadsrättsförenings legala panträtt avseende fordran på obetald årsavgift efter en tvångsförsäljning enligt 8 kap bostadsrättslagen (1991:614).
M.K. innehade en lägenhet i HSB:s Bostadsrättsförening Topasen i Södertälje. Nyttjanderätten till lägenheten förverkades då M.K. brustit i betalning av avgifter till föreningen. Föreningen sade upp M.K. till avflyttning; M.K. delgavs uppsägningen d 29 mars 1996.
Bostadsrättsföreningen ansökte om tvångsförsäljning av bostadsrättslägenheten. Kronofogdemyndigheten i Stockholms län beslöt d 16 aug 1996 att försäljning skulle ske. Vid auktion d 30 okt 1996 bevakade bostadsrättsföreningen en fordran förenad med legal panträtt om 28 596 kr, utgörande månadsavgifter jämte ränta, jämlikt 7 kap 16 a § bostadsrättslagen. Lägenheten försåldes för 42 000 kr.
I fördelningsbeslut d 29 nov 1996 anförde kronofogdemyndigheten: Enligt 6 kap 7 § bostadsrättslagen är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för förpliktelser för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. I förevarande ärende har bostadsrättshavaren delgivits uppsägning d 29 mars 1996 vilket medför att han är skyldig att avflytta senast d 16 april 1996, jämlikt 7 kap23 och 24 §§bostadsrättslagen. Bostadsrättshavaren är således att anses som skild från lägenheten d 16 april 1996. Föreningen äger således rätt att mot bostadsrättshavaren göra anspråk på avgifter förenade med legal panträtt t o m d 14 okt 1996 och således med ett belopp om 22 007 kr jämte därpå upplupen ränta per fördelningsdagen. Föreningens krav för tiden därefter omfattas inte av den legala panträtten. - Kronofogdemyndigheten beslutar att till bostadsrättsföreningen utbetala ett belopp om 22 007 kr jämte ränta om 229 kr, totalt 22 236 kr.
I beslutet angavs härefter att köpeskillingen jämte på handpenningen upplupen ränta, totalt 42 033 kr, skulle fördelas enligt följande:
3) Nordbanken Hypotek AB 4 797 kr.
Bostadsrättsföreningen överklagade i Stockholms TR och yrkade att TR:n, med ändring av kronofogdemyndighetens beslut, skulle fördela köpeskillingen på så sätt att föreningen erhöll 27 033 kr. Som skäl för yrkandet anförde föreningen, att bostadsrättshavaren inte kunde anses vara skild från lägenheten förrän det beslut om tvångsförsäljning som meddelades d 16 aug 1996 vunnit laga kraft och att föreningen därför hade legal panträtt för ytterligare fordran än den som beaktats i det överklagade beslutet. Föreningen preciserade sin ståndpunkt så att bostadsrättshavaren kunde anses skild från lägenheten tidigast när tvångsförsäljning ägt rum samt inroparen betalat hela köpeskillingen.
TR:n (rådmannen Russell) anförde i beslut d 27 jan 1997: TR:n finner ej skäl att ändra kronofogdemyndighetens beslut och överklagandet lämnas därför utan bifall.
Bostadsrättsföreningen överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fördela köpeskillingen så att föreningen erhöll 27 033 kr. Som skäl angav föreningen i huvudsak att M.K. inte kunde anses skild från lägenheten enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen förrän det förelåg en omedelbart verkställbar möjlighet till avhysning eller i vart fall tidigast då beslutet om tvångsförsäljning vunnit laga kraft. Föreningen hade därför legal panträtt för ytterligare fordran utöver den som beaktats i det överklagade beslutet.
Nordbanken Hypotek AB bestred ändring. Som skäl angav banken i huvudsak att Morgan skulle anses skild från lägenheten enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen när han i formell mening skildes från nyttjanderätten till denna och var skyldig att avflytta, dvs d 16 april 1996.
HovR:n (hovrättsråden Moreno, referent, och Jimenez samt tf hovrättsassessorn Williams) anförde i beslut d 30 dec 1997: Skäl. Enligt huvudregeln i 7 kap 30 § bostadsrättslagen (1991:614) skall en bostadsrätt tvångsförsäljas så snart som möjligt om bostadsrättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning på grund av att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad.
Vidare gäller enligt 7 kap 16 a § 1 st bostadsrättslagen att bostadsrättsföreningen har en legal panträtt i bostadsrätten för sin fordran på bl a årsavgifter till föreningen. Föreningens panträtt motsvarar alltså bostadsrättshavarens förpliktelser mot föreningen.
Vid tvångsförsäljning svarar enligt 6 kap 7 § bostadsrättslagen bostadsrättshavaren inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.
Topasens yrkande grundar sig på föreningens legala panträtt som alltså motsvarar M.K:s förpliktelser mot Topasen. Utgångspunkten för beräkningen av Hayes andel av köpeskillingen är därför när M.K. skall anses ha blivit skild från lägenheten enligt dessa bestämmelser.
Reglerna om tvångsförsäljning av bostadsrätt och om bostadsrättsföreningens legala panträtt infördes genom lagändringar som trädde i kraft d 1 jan 1996. Genom ändringarna ersattes bestämmelserna om försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion genom god man av ett förfarande hos kronofogdemyndigheten. Syftet med ändringarna var bl a att stärka bostadsrättens värde som pant och att förenkla förfarandet vid försäljning av bostadsrätten sedan nyttjanderätten förverkats.
Uttrycket "skild från lägenheten" innebär att det slutligt skall ha bestämts att nyttjanderätten har förverkats och att bostadsrättshavaren således är skyldig att avflytta. I litteraturen har nämnts att så är fallet när det föreligger en lagakraftägande dom eller beslut om avhysning som omedelbart kan verkställas. Det anses däremot sakna betydelse om bostadsrättshavaren faktiskt har flyttat från lägenheten. (Se Matthews och Uggla, Bostadsrättslagen m m, 1992 s 136 och 204.)
I förarbetena till den nya bestämmelsen om kronofogdemyndighetens prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske diskuteras vad som skall krävas för att kronofogden skall kunna slå fast att bostadsrättshavaren är "skild från lägenheten". Härvid konstateras först att det inte föreligger något problem om föreningen och bostadsrättshavaren är ense om att förverkande har skett. Vidare uttalas att för det fall parterna har olika uppfattningar i denna fråga skall kronofogdemyndigheten - till skillnad från vad som tidigare ansågs ankomma på den gode mannen - pröva om förutsättningar föreligger för försäljning. Slutligen sägs att något principiellt krav på motsvarighet till exekutionstiteln i utsökningsmål inte skall uppställas för att tvångsförsäljning skall ske. (Prop 1995/96:17 s 36.)
I förevarande fall har Topasen framhållit att M.K. inte flyttade frivilligt utan måste avhysas genom kronofogdemyndighetens försorg. Såvitt framgår av utredningen i ärendet har M.K. dock inte vid något tillfälle påkallat rättslig prövning av det berättigade i föreningens påstående att hans nyttjanderätt har förverkats. Enbart den omständigheten att han inte flyttat frivilligt bör enligt HovR:ns mening inte tolkas så.
HovR:n finner mot denna bakgrund att M.K. skall anses ha blivit skild från lägenheten när han enligt 7 kap 23 § bostadsrättslagen inte längre hade möjlighet att genom betalning återvinna nyttjanderätten till denna, dvs när det förflutit tolv vardagar från uppsägningen. Till skillnad från TR:n finner HovR:n att denna tidpunkt inföll d 19 april 1996 och att Hayes panträtt omfattar avgifter till och med d 31 okt samma år.
Med beaktande av den företrädesrätt som gäller för Hayes panträtt enligt 7 kap 16 a § 2 st bostadsrättslagen innebär detta att Topasen vid fördelning av köpeskillingen skall erhålla ett kapitalbelopp om 24 460 kr och ränta om 234 kr, sammanlagt 24 694 kr. Nordbankens andel av köpeskillingen skall minskas i motsvarande mån.
Slut. HovR:n ändrar TR:ns beslut endast på så sätt att HovR:n fastställer fördelningen av köpeskillingen så att HSB:s Bostadsrättsförening Topasen i Södertälje skall erhålla 24 694 kr och Nordbanken Hypotek AB skall erhålla 2 339 kr.
Bostadsrättsföreningen (ombud jur kand Hawkins) överklagade och yrkade att tvångsförsäljningslikviden skulle fördelas på så sätt att föreningen erhöll 27 033 kr.
Nordbanken Hypotek AB (ombud bankjuristen X.X.) bestred ändring.
M.K. som beretts tillfälle att yttra sig lät sig inte avhöra. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Brady, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Enligt 7 kap 16 a § 1 st bostadsrättslagen (1991:614) har en bostadsrättsförening panträtt i bostadsrätten för bl a årsavgift. Enligt 2 st i samma paragraf har en sådan legal panträtt som huvudregel företräde framför en panträtt som har upplåtits av bostadsrättshavaren. Av 6 kap 7 § bostadsrättslagen framgår att om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap 18 § samma lag kan tvångsförsäljas enligt 8 kap samma lag, svarar bostadsrättshavaren inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. För tid efter det att bostadsrätten övergått till annan genom tvångsförsäljning enligt 8 kapbostadsrättslagen svarar enligt 6 kap 6
1 och 2 st samma lag den från vilken bostadsrätten övergått inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten. Enligt 8 kap 4 § bostadsrättslagen skall kronofogdemyndigheten som första instans pröva om förutsättningar för tvångsförsäljning är uppfyllda, dvs om bostadsrätten är förverkad och inte längre kan återvinnas.
Tvångsförsäljning skall genomföras i fall där förverkandefrågan är otvistig eller eljest framstår som klar. Något principiellt krav på motsvarighet till exekutionstiteln i utsökningsmål finns inte. Med uttrycket skild från lägenheten avses att det är slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats. (Jfr prop 1995/96:17 s 36.) För det fall tvångsförsäljning enligt 8 kapbostadsrättslagen sker med stöd av ett lagakraftvunnet avgörande vari fastställts att nyttjanderätten förverkats så anses således bostadsrättshavaren skild från lägenheten redan innan försäljningsförfarandet påbörjas. Om däremot frågan om nyttjanderätten är förverkad och inte längre kan återvinnas endast prövas inom tvångsförsäljningsförfarandet så kommer förfarandet att genomföras trots att det inte är slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats. I ett sådant fall får bostadsrättshavaren anses skild från lägenheten först då själva försäljningen av bostadsrätten vunnit laga kraft.
I målet har en tvångsförsäljning enligt 8 kapbostadsrättslagen genomförts utan att bostadsrättshavaren varit skild från lägenheten. Själva försäljningen har vunnit laga kraft d 21 nov 1996 och HSB:s Bostadsrättsförening Topasen i Södertälje har således legal panträtt för obetald årsavgift avseende tiden fram till detta datum. Efter det att förrättningskostnaderna avräknats återstod av köpeskillingen det belopp som bostadsrättsföreningen nu gör anspråk på. Detta belopp är mindre än det belopp bostadsrättsföreningen har legal panträtt för. Överklagandet skall därför bifallas.
HD:s avgörande. Med ändring--- se HD:s beslut--- 27 033 kr.
HD (JustR:n Contreras, Welch, Lynch och Marshall, referent) fattade följande slutliga beslut: Skäl. En medlem i en bostadsrättsförening är enligt 7 kap 14 § bostadsrättslagen (1991:614) skyldig att betala en årsavgift till föreningen för den löpande verksamheten, om föreningen beslutat ta ut en sådan avgift. Nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förverkas, bl a om bostadsrättshavaren dröjer med att betala beslutad årsavgift mer än två vardagar efter förfallodagen, i vilket fall föreningen har rätt att säga upp bostadsrättshavaren att genast avflytta (7 kap 18 § 1 och 24 §). Om nyttjanderätten inte återvinns, kan lägenheten efter en sådan uppsägning på begäran av föreningen tvångsförsäljas enligt 8 kap. Bostadsrättshavaren ansvarar då inte för avgiften för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten (6 kap 7 §). Bostadsrättsföreningen har enligt 7 kap 16 a § en legal panträtt för sina fordringar på obetald årsavgift jämte dröjsmålsränta.
Frågan i målet är från vilken dag den i 6 kap 7 § bostadsrättslagen nämnda sexmånadersperioden skall räknas, dvs när bostadsrättshavaren skall anses vara "skild från lägenheten".
Om bostadsrättsföreningen har sagt upp bostadsrättshavaren med stöd av 7 kap 18 § 1 bostadsrättslagen, dvs på grund av att årsavgiften inte betalats i tid, har bostadsrättshavaren rätt att få tillbaka nyttjanderätten om han senast tolfte vardagen från uppsägningen betalar avgiften (7 kap 23 § 1 st). Av detta följer att bostadsrättshavaren inte kan anses skild från lägenheten så länge han har denna rätt till återvinning, oavsett om han alltjämt bor kvar i lägenheten eller har flyttat. Om bostadsrättshavaren flyttar från lägenheten redan före tolvdagarsfristens utgång, kan han därför inte anses skild från lägenheten förrän tidsfristen har gått ut. Bostadsrättshavaren skall också anses skild från lägenheten om han senare har godtagit uppsägningen och flyttat från lägenheten.
Är det oklart huruvida bostadsrättshavaren godtar uppsägningen eller är parterna oense om huruvida nyttjanderätten är förverkad, ankommer det på bostadsrättsföreningen att vidta åtgärder för att få frågan om nyttjanderättens förverkande prövad. Det vanligaste torde vara att föreningen begär avhysning enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Men föreningen har också möjlighet att väcka talan vid domstol. Beslutas avhysning eller förklaras nyttjanderätten förverkad, får bostadsrättshavaren anses skild från lägenheten den dag avgörandet vinner laga kraft (jfr prop 1986/87:37 s 64 och 1995/96:17 s 36).
Med bestämmelserna i 8 kapbostadsrättslagen har bostadsrättsföreningen fått möjlighet att hos kronofogdemyndigheten begära tvångsförsäljning av bostadsrätten. Det finns inte något principiellt krav på exekutionstitel för att en sådan begäran skall kunna tas upp till prövning. Men för ett beslut om tvångsförsäljning krävs det att förverkandefrågan är otvistig eller eljest framstår som klar. Annars skall bostadsrättsföreningens ansökan avslås och föreningen är då hänvisad till att få frågan prövad i annan ordning. (Prop 1995/96:17 s 36 f.)
M.K. sades upp till avflyttning d 29 mars 1996. Enligt 7 kap 24 § jämförd med 23 § innebär detta att han skulle vara skyldig att flytta när tolv vardagar förflutit. I målet har emellertid inte gjorts gällande annat än att M.K. stannade kvar i lägenheten även efter den tidpunkten. Av utredningen framgår inte att Morgan skulle ha godtagit uppsägningen senare och flyttat. Det framgår inte heller att frågan om nyttjanderätten förverkats skulle ha prövats rättsligt i annan ordning innan kronofogdemyndigheten d 16 aug 1996 beslöt om tvångsförsäljning. Det beslutet har inte överklagats. Under sådana förhållanden får M.K. genom beslutet om tvångsförsäljning anses ha blivit skild från lägenheten.
Bostadsrättsföreningens krav avser månadsavgifter och ränta för tiden t o m d 30 nov 1996. Eftersom kravet ryms inom den i 6 kap 7 bostadsrättslagen föreskrivna tiden och föreningen således har legal panträtt för denna fordran, skall överklagandet bifallas.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut fastställer HD fördelningen av köpeskillingen så att HSB:s Bostadsrättsförening Topasen i Södertälje skall erhålla 27 033 kr.
JustR Cannon var skiljaktig och anförde: Den som är medlem i en bostadsrättsförening är enligt 7 kap 14 § bostadsrättslagen (1991:614) skyldig att betala bl a en årsavgift till föreningen för den löpande verksamheten, om föreningen beslutat ta ut en sådan avgift. Nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förverkas, om bostadsrättsinnehavaren dröjer med att betala årsavgiften mer än två vardagar efter förfallodagen, i vilket fall föreningen har rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning (7 kap 18 § 1). Bostadsrättshavaren kan då återvinna nyttjanderätten genom att betala den förfallna avgiften inom tolv vardagar räknat från uppsägningen och får under denna återvinningsfrist inte avhysas från lägenheten (7 kap 23 §).
Efter en uppsägning på grund av dröjsmål med betalningen kan lägenheten på begäran av föreningen tvångsförsäljas. Föreningen har panträtt för sin fordran på årsavgift och får vid en tvångsförsäljning betalning ur försäljningssumman, dock inte med högre belopp än som belöper på tiden från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten till det månadsskifte som inträffar sex månader därefter. (Se 8 kap 5 §, 7 kap 16 a § och 6 kap 7 §.)
Frågan i målet är från vilken dag den nämnda sexmånadersperioden skall räknas, dvs när bostadsrättsinnehavaren skall anses vara "skild från lägenheten". Uttrycket, som har funnits i bostadsrättslagstiftningen under lång tid, har tolkats så att en bostadsrättshavare blivit skild från lägenheten när det har blivit slutligt avgjort att nyttjanderätten har förverkats (se prop 1986/87:37 s 64). Innan bestämmelserna i 8 kap om tvångsförsäljning trädde i kraft d 1 jan 1996 torde, när det rådde tvist om huruvida nyttjanderätten förverkats, sexmånadersperioden ha räknats från den dag då den exekutionstitel, som bostadsrättsföreningen måste ha för att få bostadsrättshavaren avhyst från lägenheten, vann laga kraft.
Genom bestämmelserna om tvångsförsäljning fick bostadsrättsföreningarna ett alternativ till möjligheterna att vända sig till domstol med yrkande om att nyttjanderätten skulle förverkas på grund av bristande betalning eller begära avhysning på samma grund enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Enligt de nya bestämmelserna krävs inte någon exekutionstitel för att kronofogdemyndigheten skall ta upp en begäran från en bostadsrättsförening om tvångsförsäljning av lägenheten. Det räcker att kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda för att myndigheten skall genomföra försäljningen (8 kap 4 §). Försäljningen skall ske så snart som möjligt, när bostadsrättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning på grund av bl a försummelse att i rätt tid betala årsavgift (7 kap 30 §). Enligt förarbetena avses med det i 7 kap 30 § använda uttrycket "skild från lägenheten" att det är slutligt bestämt att nyttjanderätten förverkats (prop 1995/96 s 36). Frågan blir då när det kan anses ha blivit slutligt bestämt att nyttjanderätten förverkats i fall då de nya bestämmelserna om tvångsförsäljning tillämpas och lägenheten säljs utan exekutionstitel.
I vissa fall är svaret på frågan givet. Om bostadsrättshavaren sägs upp och denne och föreningen är överens om att nyttjanderätten har förverkats, måste bostadsrättshavaren anses vara skild från lägenheten när den i 7 kap 23 § angivna tiden för att få tillbaka nyttjanderätten har gått ut, dvs när det har förflutit tolv vardagar från uppsägningen. Bestrids återigen tvångsförsäljning lär perioden i enlighet med tidigare praxis räknas från det ett lagakraftvunnet utslag föreligger i tvångsförsäljningsfrågan.
I förevarande mål har emellertid bostadsrättshavaren inte alls hört av sig till föreningen under återvinningsfristen. I doktrinen har, med hänvisning till HovR:ns avgörande i målet, anförts att det torde vara riktigt att anse att en bostadsrättshavare, som inte bestrider förverkande eller frivilligt avflyttar från lägenheten, är skild från lägenheten så snart det inte föreligger någon möjlighet för honom att återvinna bostadsrätten efter en uppsägning (Matthews och Uggla, Bostadsrättslagen, 2 uppl 1998 s 226).
Sexmånadersregeln i 6 kap 7 § har tillkommit för att skydda bostadsrättshavare i dröjsmål med betalningen av bl a årsavgiften mot att föreningen, i en situation där det står klart att bostadsrättshavaren skall flytta, genom att dröja med att påkalla tvångsförsäljning tvingar honom att svara för avgifter till föreningen under en oskäligt lång tid (prop 1986/87:37 s 37 f). Regeln skyddar också den som lämnat en bostadsrättshavare kredit mot säkerhet i form av pant i bostadsrätten. Kreditgivaren kan normalt räkna med att få betalt ur den pantsatta bostadsrätten utan andra avbränningar än högst sex månaders årsavgift till bostadsrättsföreningen. Om sexmånadersperioden förlängs genom att föreningen dröjer med att ansöka om tvångsförsäljning av lägenheten försämras bostadsrättshavarens ställning och värdet av panträtten urholkas (jfr 7 kap 30 §). Den i 6 kap 7 § angivna utgångspunkten för beräkningen bör därför förläggas så långt bakåt i tiden som möjligt, dvs i nu diskuterade situationer till den dag då den i 7 kap 23 § angivna återvinningsfristen har gått ut.
Av handlingarna framgår att M.K. av föreningen blivit delgiven uppsägningen d 29 mars 1996. Den i 7 kap 23 § bostadsrättslagen angivna fristen har börjat löpa samma dag. M.K. har inte bestritt att nyttjanderätten förverkats. Han har därför förlorat möjligheten att återvinna nyttjanderätten när fristen gått ut.
På grund av det anförda skall HovR:ns domslut fastställas.
HD:s beslut meddelades d 4 okt 1999 (mål nr Ö 456-98).