När värderingsenhet inte gick fram till strandlinjen och stranden utnyttjats av allmänheten hänfördes fastigheten till belägenhetsklass 2, strandnära
Not 82. Överklagande av I.E. ang. allmän fastighetstaxering 1996. -Skattemyndigheten i Skåne län åsatte fastigheten Ålabodarna 1 i Landskrona kommun ett basvärde om 996 000 kr, varav markvärde 409 000 kr och byggnadsvärde 587 000 kr. Efter omräkning bestämdes taxeringsvärdet bestämts till 1 035 000 kr. - I.E. yrkade att basvärdet/taxeringsvärdet skulle sättas ned med ett skäligt belopp, så att hon kunde bo kvar. Hon anförde bl.a. följande. En fördubbling av markvärdet, från 211 000 kr till 425 000 kr, är orimligt. Att ha en tomt vid strand är förenat med stora kostnader. Eftersom havet ständigt vill ta för sig så måste hon ständigt hålla efter sin tomt, det kostar pengar att reparera muren. Eftersom huset är utsatt för vind och saltvatten medför även husets underhåll stora kostnader. Ålabodarna saknar affär och kommunikationer med tätorten. Gatubelysning får de betala själva. Snöröjning och asfaltering får deras gatuförening betala. - Skattemyndigheten fann i omprövningsbeslut inte skäl att ändra tidigare beslut. Som skäl härför angavs bl.a. följande. Basvärdet bestäms med hjälp av riktvärden för mark och byggnader. Riktvärdena är beräknade utifrån marknadsvärdenivån inom området. - I yttrande vidhöll I.E. vad hon tidigare anfört och tillade bl.a. följande. Hon yrkar att hennes fastighet klassas som strandnära och inte som strandtomt. Framför tomten finns en allmän badstrand som utnyttjas flitigt. Det finns en badbrygga som används av allmänheten. Bryggan bekostas och sätts ut av tio omkringliggande fastighetsägare. Stranden används också av fritidsfiskare. Mellan hennes fastighet och grannfastigheten finns en allmänning med nedgång till stranden som också, används flitigt av solande och badande människor. Hennes tomt är alltså strandnära och hon äger ingen ensamrätt till stranden, hon kan inte heller stänga av eller inhägna den. - I yttrande vidhåller skattemyndigheten sitt tidigare beslut och anför bl.a. följande. Enligt Riksskatteverkets anvisningar till fastighetstaxering skall strandtomt bestå av naturmark som inte används för bebyggelse, bil, park eller gångväg. Alltså är I.E:s tomt att betrakta såsom strandtomt. Basvärdet skall bestämmas med hjälp av riktvärden för mark och byggnader. Riktvärdena är beräknade utifrån marknadsvärdenivån inom området. Det har inte framkommit underlag att riktvärdena är felaktiga. - I yttrande vidhöll I.E. vad hon tidigare anfört och tillade bl.a. följande. Hon hävdade sin rätt att bli taxerad som strandnära med stöd av RSV 1995:17, 3.5 Speciell belägenhet, Rekommendationer: "Vid bedömningen av om en värderingsenhet skall indelas i belägenhetslass 1 eller 2 bör användningen av marken fram till strandlinjen vara av betydelse. För att värderingsenheten skall indelas i klass 1 bör ägaren av värderingsenheten ensam eller tillsammans med ägarna av närliggande tomter i stort sett ensamma kunna disponera strandzonen." Så är inte fallet. För att strandzon skall anses tillgänglig för värderingsenhetens ägare på sådant sätt att enheten bör indelas i belägenhetsklass 2 bör lämplig gångväg eller annan väg finnas från värderingsenheten till stranden. Det finns en allmän badplats framför hennes tomt och det finns gångväg ned till badplatsen. Denna väg används också som parkeringsplats. Dessutom finns en större parkeringsplats ca 100 m bort, med ett stort antal parkerade bilar. Fastigheten på andra sidan vägen ner till badplatsen är taxerad som strandnära. Hennes har taxerats som strandtomt. Enligt henne har båda fastigheterna exakt samma läge och därför vill hon att även hennes fastighet skall klassas som strandnära. - I yttrande vidhöll skattemyndigheten tidigare inställning. - Länsrätten i Skåne län (1999-06-22, ordf. Hart) yttrade: Den allmänna fastighetstaxeringen 1996 innefattar en ny värdering av varje taxeringsenhet (fastighet). Värderingen har inte något samband med tidigare taxeringsvärde. - Vid fastighetstaxeringen skall ett basvärde bestämmas för varje taxeringsenhet. Basvärdet bestäms med hjälp av riktvärden och skall motsvara 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde, dvs. det pris som taxeringsenheten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet skall bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före taxeringsåret, dvs. i detta fall prisnivån 1994. - Prisnivån kan inte fastställas med ledning av enstaka köp eller värderingar. Fastighetstaxeringen har därför föregåtts av ett omfattande förberedelsearbete för att fastställa den genomsnittliga prisnivån under 1994. Riktvärdena bygger på resultatet av dessa undersökningar och bestäms för kombinationer av värdefaktorer som i någon utsträckning varierar inom ett värdeområde och som har särskild betydelse för marknadsvärdet. Värdefaktorer för en småhusfastighet är bland annat storlek, standard, ålder, byggnadskategori och tomtyta, dvs. sådana egenskaper som är knutna till fastigheten. Indelningen i värdeområden skall göras så att inverkan av de värdefaktorer, som särskilt beaktats vid riktvärdets bestämmande skall kunna bedömas enligt enhetliga regler. - Ett basvärde som bestämts med hänsyn till för ett värdeområdet gällande riktvärde och värdefaktorer kan lagligen justeras endast med stöd av bestämmelsen i 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen, dvs. om det föreligger s.k. säregna förhållanden. För en sådan justering krävs att det visas dels att det finns en värdefaktor för fastigheten som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande, dels att detta påtagligt inverkar på marknadsvärdet En sådan justerings storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde som taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden. - Påtaglig inverkan på en småhusfastighets marknadsvärde skall anses föreligga när säregna förhållanden föranleder  att det med ledning av riktvärdet bestämda värdet höjs eller sänks med minst 50 000 kr. - Länsrättens bedömning. - Stor procentuell höjning. Basvärdet har fastställts enligt uppgifter i deklarationen och med tillämpning av aktuella riktvärdeangivelser. Det har inte framkommit att riktvärdeangivelserna ger ett för högt marknadsvärde. - Speciell belägenhet. Värdefaktorn speciell belägenhet skall vid riktvärdets bestämmande indelas i följande tre klasser - 1. Bowman. - 2. Strandnära. 3. Ej strand eller strandnära. - Värderingsenheten hänförs till klass 1, om byggnadsplatsen på värderingsenheten ligger mindre än 75 meter från hav, insjö eller vattendrag. Värderingsenhet, som utgörs av en eller flera självständiga fastigheter, skall också hänföras till klass 1, om enheten till någon del ligger mindre än 50 meter från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klass 1 endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används for bebyggelse, bil-, park- eller gångväg. - Till klass 2 hänförs en värderingsenhet, som inte skall hänföras till klass l och på vilken byggnadsplatsen ligger högst 150 meter från stranden, om området fram till strandlinjen inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som medför att strandzonen inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare. - Grund för att fastigheten inte skall taxeras som strand har inte visats föreligga. - Social service. De omständigheter att det saknas olika former av samhällsservice (affär och kommunikation till tätorten) är beaktade i riktvärdet för värdeområdet. - De omständigheter att det saknas kommunal belysning, snöröjning och vägunderhåll är även de beaktade i riktvärdet för värdeområdet. - Underhåll. För att justering för säregna förhållanden skall kunna företas gäller som grundläggande förutsättning att det skall vara fråga om en värdefaktor som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som avviker från vad som är enhetligt eller genomsnittligt beaktat i värdeområdet. Dessutom uppställs som krav att värdefaktorn skall ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för att kunna beaktas. - Vad som anförts om att byggnaden är utsatt för vind och saltvatten utgör sådana förhållanden som gäller för flertalet fastigheter inom värdeområdet. Dessa förhållanden utgör således inte någon grund för justering av marknadsvärdet. - Det har inte visats att kostnaden för repareration av muren påtagligt inverkar på marknadsvärdet. - Vid ovanstående bedömning skall överklagandet avslås. - Länsrätten avslår överklagandet. - I.E. fullföljde sin talan. Hon anförde bl.a. att taxeringsvärdet medförde att hon fick betala orimligt mycket i skatt för en ordinär fastighet. - Skattemyndigheten ansåg att kammarrätten skulle avslå överklagandet. - Kammarrätten i Göteborg (Rispe, Dean, Gonzales): instämde i länsrättens bedömning och ändrade därför inte den överklagade domen. - I.E.fullföljde sin talan. - Riksskatteverket (RSV) tillstyrkte bifall till överklagandet såvitt avsåg fastighetens indelning i belägenhetsklass. Vad som i övrigt anförts av I.E. borde enligt RSV inte föranleda någon ändring av kammarrättens dom. - Regeringsrätten (2003-05-06, Smith, Nordborg, Lambert, Dexe, Nord): Skälen för Regeringsrättens avgörande. Riktvärden för tomtmark för småhus skall enligt 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), i lydelse vid 1996 års allmänna fastighetstaxering, inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av vissa angivna värdefaktorer samt, om särskilda skäl föreligger, typ av bebyggelse och speciell belägenhet. Med speciell belägenhet avses tomtmarkens läge inom värdeområdet, t.ex. vid strand. - Enligt RSV:s föreskrifter (RSFS 1987:24) om värderingen vid fastighetstaxering skall värdefaktorn speciell belägenhet indelas i följande tre belägenhetsklasser: - 1. Bowman. - 2. Strandnära. - 3. Ej strand eller strandnära. - Går värderingsenheten inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klass 1 endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg. - Av utredningen i målet framgår följande. Tomtmarken till fastigheten Ålabodarna 1:9 går inte ända fram till strandlinjen. Mellan fastigheten och dess grannfastighet finns en bred gångväg som leder ner till stranden. Gångvägen och stranden används av badande under sommartid och av nöjesfiskare året runt. - Regeringsrätten gör följande bedömning. - Med hänsyn till att aktuell värderingsenhet inte går fram till strandlinjen och att stranden utnyttjas av allmänheten finner Regeringsrätten att fastigheten Ålabodarna 1:9 skall hänföras till belägenhetsklass 2, strandnära. - Såvitt gäller vad I.E. i övrigt anfört gör Regeringsrätten samma bedömning som kammarrätten och länsrätten. - Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten beslutar, med ändring av kammarrättens dom, att fastigheten Ålabodarna 1:9 skall hänföras till belägenhetsklass 2, strandnära. - I övrigt fastställer Regeringsrätten det slut som kammarrättens dom innehåller. (fd I 2003-04-02, Coleman)