Sedan köpare av fastighet tillträtt en i vart fall 170 år gammal byggnad på fastigheten har det visat sig att det förelåg rötskador och angrepp av skadeinsekter på bl.a. golvbjälkar. Fråga om fastighetens skick avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Makarna M. och F.S. yrkade vid Sjuhäradsbygdens tingsrätt att N.S. skulle förpliktas att till dem utge 50 000 kr jämte ränta.
N.S. bestred yrkandet.
Som grund för sitt yrkande anförde makarna S. att de förvärvat en fastighet av R.S., att fastighetens skick befunnits avvika från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet, att felet bestått i rötskador och angrepp av skadeinsekter på golvbjälkar och nedersta delen av ytterväggar samt på delar av blindbottenkonstruktionen, att felet inte borde ha upptäckts vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och övriga omständigheter vid köpet, att de med stöd av 4 kap. 19 § jordabalken är berättigade till avdrag på köpeskillingen om 50 000 kr motsvarande uppskattad kostnad för avhjälpande av felet samt att N.S. är betalningsansvarig då denne enligt avtal med R.S. övertagit allt ansvar för dolda fel i fastigheten.
N.S. anförde som grund för sitt bestridande att fastighetens skick inte avvikit från vad makarna S. med fog kunnat förutsätta vid köpet samt att felet i vart fall borde ha upptäckts vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och övriga omständigheter vid köpet.
Till utveckling av sin talan anförde makarna S.: De hade under en tid letat efter ett torp i trakten av Borås och Ulricehamn och därvid tittat på ett 20-tal objekt. För det dyraste objektet var utgångsbudet 395 000 kr medan genomsnittsnivån låg på cirka 160 000 kr. Flertalet av torpen var i behov av viss renovering. Den aktuella fastigheten annonserades ut i Göteborgs-Posten den 19 juni 1994. I annonsen angavs att torpet var nyrenoverat. De ringde omedelbart och gjorde en besiktning av fastigheten tillsammans med mäklaren N.S. samma dag. På fastigheten fanns bl.a. ett friliggande torp om ett plan, uppfört på s.k. torpargrund. Vid besiktningen av torpet gick makarna S. runt inne i stugan tillsammans med N.S. och de tittade bl.a. på taket och väggarna samt vid spisen. En viss renovering av byggnaden hade utförts för att få den mer tidsenlig. Golvlisterna som var cirka 25 cm höga utgjordes av gedigna och kraftiga brädor. Det var fråga om en typ av allmogelister. Listerna gav ett påkostat och fräscht intryck. Samtliga fönster befanns vara av god kvalité. De kontrollerade att inte golven sviktade. Vidare undersökte makarna S. vinden via en lucka från köket. De kunde därvid besiktiga spismuren, som befanns vara torr, vilket inte hade varit vanligt förekommande i de andra torp som de hade tittat på. Man kunde även från utrymmet se den renovering som var gjord i taket. Storstugan hade ett vackert furugolv. I köket fanns det en betsad furupanel, förhållandevis nya kökssnickerier och en fräsch plastmatta. I sovkammaren fanns det en väggfast säng. Vid sin undersökning kunde de inte upptäcka någon defekt. När makarna S. utförde den utvändiga besiktningen kunde de konstatera att det var en gedigen stengrund. Brädfodringen gick ner till husgrunden, cirka 20-40 cm ovanför marknivån. Byggnaden var även utrustad med kopparstuprännor. Tomten hade en kraftig lutning och det fanns därför inget ytvatten stående på tomten. Träpanelen var av god kvalité och av allt att döma tämligen nymålad. I grundens samtliga sidor fanns sammanlagt sju kopparventiler inmurade. Under besöket nämnde aldrig N.S. något om varken husets brister eller behovet av besiktningsman. Han påpekade särskilt att ägaren, R.S., invändigt hade höjt taket och lagt in takbjälkar och han förevisade den vackra spisen.
Den 21 juni 1994 var makarna S. ånyo ute och tittade på torpet. Besiktningen tillgick på ungefär samma sätt som vid det föregående tillfället. N.S. var endast med dem en kortare stund eftersom det fanns andra intressenter närvarande. Vid detta tillfälle var Williams sambo H.P. närvarande. H.P. ledsagade dock inte makarna S. vid besiktningen. Däremot hade F.S. ett samtal med honom. H.P., som var pensionerad byggmästare, uppgav därvid att renoveringen av torpet hade ombesörjts av honom och hos honom anställd personal. Upplysningen stämde överens med det intryck makarna S. hade av torpet, nämligen att det var fråga om en hantverksskicklig renovering. H.P. berättade dock inte i detalj om vilka renoveringsåtgärder som hade utförts. Det förevisades även ett antal fotografier av det renoveringsarbete som hade utförts, bl.a. bilder på takläggningen.
Makarna S. förvärvade fastigheten för en köpeskilling om 300 000 kr genom köpekontrakt av den 1 juli 1994, med tillträde samma dag. Samtidigt betalade makarna S. 75 000 kr till N.S. utgörande mäklararvode. Ett par dagar efter tillträdet försökte F.S. att montera ned den väggfasta sängen som var belägen i torpets sovkammare. För att ge sängen bärighet hängde sänggavlarna på de höga golvlisterna. När han lyfte upp sängens botten klev han in mot väggen. I det skedet "säckade" golvet, dvs det släppte från väggen. Företagen undersökning visade att det i köket och sovkammaren förelåg rötskador och angrepp av skadeinsekter på golvbjälkar och nedersta delen av ytterväggar upp till golvlisten samt även på delar av blindbottenkonstruktionen, att skadorna på bottenbjälklaget och ytterväggarnas nedre delar delvis uppkommit genom fuktpåverkan som en följd av dels otillräcklig ventilation och genomluftning av utrymmet under bjälklaget, dels tillskott av vatten i samband med regn och snösmältning samt att skadorna innebar hållfasthetsförsämringar och olägenheter med risk för exempelvis mögeltillväxt. Plastmattan låg på masonit och därunder var ett trägolv beläget. Varken masoniten eller trägolvet var angripet av röta. Det var däremot de träplankor som var belägna under trägolvet. Dessa var fastspikade i golvbjälkarna. Skadorna var inte upptäckbara vid besiktningen. Det fanns ingen möjlighet att titta in i grunden genom att öppna ventilerna. Inte heller fanns det någon ingång till grunden. Den var överhuvudtaget inte tillgänglig för besiktning. Även om man hade brutit upp någon av ventilerna hade det inte varit möjligt att observera mögelangreppen på grund av att sikten hade skymts av bjälkar och sten. Skadorna hade inte heller kunnat upptäckas med användande av stickverktyg eller fuktindikator.
Fastighetens skick avvek från vad makarna S. med fog kunnat förutsätta vid köpet och felet var inte besiktningsbart. Makarna S. hade inte anledning att vänta sig rötskador i torpet bl.a. med hänsyn till att torpet hade sedvanlig ventilation med tanke på fastighetens typ och ålder. Eftersom makarna S. erhöll, såväl muntligen som skriftligen, uppgifter om att torpet hade renoverats reducerades undersökningsplikten till en undersökningsplikt av normal omfattning. Undersökningsplikten är därför fullgjord. På grund av felet är makarna S. berättigade till avdrag på köpeskillingen. Kostnaden för avhjälpande av felen har uppskattats till cirka 50 000 kr. Enligt ett mellan R.S. och N.S. upprättat avtal övertog den senare allt ansvar för eventuella dolda fel i fastigheten och är därmed rätt part att ställa talan mot.
N.S. anförde till utveckling av sin talan: R.S. var formellt säljare av fastigheten men det var hennes sambo, H.P., som skötte arbetet med försäljningen. N.S. fick mäklaruppdraget och åtog sig samtidigt att ansvara för de eventuella dolda fel som en köpare kunde åberopa gentemot säljaren. Vid ett besök som N.S. gjorde på fastigheten berättade H.P. att man hade renoverat torpet för att få det mer tidsenligt. Man hade därvid bl.a. renoverat köksspisen, tapetserat, bytt ut golvet i storstugan och fönster, iordninggjort yttertaket samt synlagt stockarna i innertaket. N.S. fick intrycket att det var snyggt renoverat. Fastigheten annonserades ut till försäljning, varvid han angav att den var renoverad. Makarna S. anmälde sitt intresse. De besiktigade därefter fastigheten vid två tillfällen.
Vid den första visningen erhöll makarna S. en skriftlig beskrivning av fastigheten, varur det bl.a. framgick att torpet hade flyttats till sin nuvarande plats år 1827. Vid besöket gick makarna S. runt och tittade på fastigheten tillsammans med N.S.. N.S. vidareförmedlade de uppgifter han hade erhållit av H.P.. Någon ingående undersökning av byggnaderna utförde de dock inte utan det var endast fråga om en okulär besiktning. Den andra visningen tillgick i stort på samma sätt som den första. Denna gång var dock även H.P. närvarande. H.P. ledsagade makarna S. och berättade om vilka renoveringsåtgärder som hade utförts. N.S. upplyste makarna S. om deras undersökningsplikt. Någon ytterligare undersökning av byggnaderna gjordes inte av makarna S. före köpet.
En vecka efter köpet hörde F.S. av sig till N.S. och informerade denne om att det hade påträffats rötskador i torpet. N.S. tog sig ut till torpet för att bedöma skadornas omfattning. Eftersom golvet hade rivits upp vid hans ankomst till torpet var det inte möjligt för honom att bilda sig någon närmare uppfattning om skadorna. Han kunde dock konstatera att rötan hade brett ut sig i bjälkarna. Även nedersta delen av väggarna var angripna upp till golvlisten.
Makarna S. blev upplysta vid köpet om att torpet flyttades till sitt nuvarande läge år 1827 och att det således var av ännu äldre datum. Med hänsyn till husets ålder, konstruktion och övriga omständigheter avvek inte fastighetens skick från vad makarna S. med fog kunnat förutsätta vid köpet. De borde i vart fall av angivna skäl ha kontrollerat byggnaderna mer noggrant. Varken försäljningsannonsen eller lämnade uppgifter om renoveringen innebar att makarna S:s undersökningsplikt reducerades. Vid erforderlig genomförd undersökning hade de upptäckt att fastigheten var utrustad med otillräcklig ventilation, att risk för tillskott av vatten förelåg samt att ventilationen var dålig. De borde ha undersökt golv och väggar med redskap och inte endast tittat på ytorna. Fuktskadorna hade upptäckts om makarna S. hade tagit bort golvlisten eller använt sig av en fuktmätare med stift. De kunde även ha stuckit in ett stickverktyg genom golvet eller i skarven mellan golvet och golvlisten. Skadorna hade även upptäckts om de hade tittat in i grunden efter att ha brutit upp en ventil. Eftersom felet hade kunnat upptäckas vid en undersökning av erforderlig omfattning är det inte fråga om ett dolt fel.
På egen begäran hölls partsförhör med F.S. och N.S.. De berättade därvid i huvudsak i enlighet med vad som antecknats under parternas respektive sakframställning. N.S. tillade dock: Efter det att han hade tittat på byggnaden och hört H.P. berätta om renoveringsarbetet skrev han på avtalet, vari han förband sig att ansvara för dolda fel i fastigheten. Han misstänkte aldrig att det fanns fukt- och mögelproblem. Om han hade haft sådana misstankar hade han aldrig skrivit på nämnda avtal. Det fanns inga synliga symtom på skadorna.
Vittnesförhör hölls på makarna S:s begäran med tekn. lic. L-E.A. och på N.S:s begäran med byggnadsingenjören T.E..
Sjuhäradsbygdens tingsrätt (1995-10-20, tingsfiskalen Flores) förpliktade N.S. att till makarna S. utge yrkat belopp jämte ränta.
I domskälen anförde tingsrätten:
I målet är ostridigt att det, vid tiden för makarna S:s tillträde till fastigheten, i sovkammaren och köket förelåg rötskador och angrepp av skadeinsekter på golvbjälkar och nedersta delen av ytterväggar upp till golvlisten samt även på delar av blindbottenkonstruktionen. Det är vidare ostridigt att skadorna på bottenbjälklaget och ytterväggarnas nedre del delvis uppkommit genom fuktpåverkan som en följd av otillräcklig ventilation och genomluftning av utrymmet under bjälklaget samt tillskott av vatten i samband med regn och snösmältning.
En fastighetsägare äger i regel utgå från att fastighetens skick inte avviker från normal standard hos den typ av fastigheter som köpet gäller. Gäller köpet bostadsfastigheter är byggnadens skick det centrala, varvid man har att bedöma t.ex. byggnadens ålder, underhållet, användningen (året-runt-bostad eller fritidshus) samt byggnadskonstruktionen och byggnadsmaterialet.
En köpare av äldre fastighet har i viss utsträckning att räkna med bristfälligheter av skilda slag. Bristerna kan vara anknutna till den specifika äldre byggnadskonstruktionen och de kan även uppkomma som en naturlig följd av förslitning på grund av normal användning eller yttre förhållanden såsom regn, temperaturförändringar och liknande omständigheter. En köpare bör dock alltid, såvida inte annat följer av köpeavtalet, rimligen kunna räkna med att fastigheten är fullt brukbar för sitt ändamål och att fastigheten inte är behäftad med sådana brister som väsentligen inverkar på fastighetens marknadsvärde.
I målet har det förelegat sådana omfattande rötskador och angrepp av skadeinsekter att fastigheten i detta hänseende - även vid beaktande av byggnadens ålder - avvikit från vad makarna S. med fog kunnat förutsätta vid köpet. Eftersom fastighetens standard avvikit från den standard makarna S. har rätt att kräva föreligger ett fel i köprättslig mening.
En fastighetsköpare får inte åberopa ett fel som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Utgångspunkten för undersökningspliktens omfattning är vad en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpare borde ha upptäckt eller förstått.
I förevarande fall är det ostridigt att rötskadorna i nedersta delen av ytterväggar sträckte sig från den del av väggen som låg under golvnivån och upp till golvlisten och att torpargrunden var tillgänglig för besiktning först efter uppbrytande av inmurad ventil.
N.S. har invänt att det måste, med hänsyn till omständigheterna, ha ålegat makarna S. att vid besiktningen göra ingrepp i byggnaden, såsom att bryta upp stängda utrymmen och lossa på golvlister, eller använda fuktmätare och stickverktyg.
I normalfallet är köparen inte skyldig att företa sådana åtgärder. Det kan dock förekomma omständigheter som ger köparen anledning att vidta sådana åtgärder vid sin besiktning. Dessa omständighet kan utgöras av t.ex. symtom på fel eller uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna. Omständigheterna kan vara tillräckliga för att köparen skall ha skäl att misstänka att det förekommer fel i ett slutet utrymme till följd att undersökningspliktens omfattning utökas.
Av utredningen framgår att makarna S. verkställt en ingående undersökning av tillgängliga utrymmen i byggnaden och att de därvid varken upptäckt eller bort upptäcka något symtom på att det förelåg omfattande rötskador och skadedjursangrepp. Byggnadens skick jämte de uppgifter makarna S. erhöll om renoveringen har inte gett dem anledning att företa en mer omfattande besiktning än den de faktiskt utförde. En omständighet som talar mot en utvidgad undersökningsplikt är vidare N.S:s uppgift om att han inte hade påtagit sig något ansvar för dolda fel för det fall han hade haft misstankar om rötskador i byggnaden. Med hänsyn till det nu anförda - och då enbart det förhållandet att det rör sig om en äldre byggnad inte är skäl nog - har makarna S. saknat anledning att vidta de åtgärder som N.S. gjort gällande. De har följaktligen inte eftersatt sin undersökningsplikt. Rötskadorna och angreppen av skadeinsekter på golvbjälkar, nedersta delen av ytterväggar och blindbottenkonstruktionen är därför ett sådant dolt fel för vilket säljaren enligt 4 kap. 19 § jordabalken har att svara. Med hänsyn härtill och då tvist inte föreligger om beloppet skall käromålet bifallas.
N.S. överklagade domen och yrkade att makarna S:s talan skulle ogillas.
Makarna S. bestred ändring.
Parterna åberopade i hovrätten samma grunder som de anfört vid tingsrätten. Förnyade förhör ägde rum med de vid tingsrätten hörda personerna.
L-E.A. uppgav bl.a. följande. Han har besiktigat byggnaden och kan med ledning av sina iakttagelser säga att skadorna på bottenbjälklaget har uppkommit genom fuktpåverkan på grund av bl.a. otillräcklig ventilation. Att ventilationen var otillräcklig kunde man dock inte sluta sig till när man utifrån såg att det fanns sju ventiler i grunden - vilket är fler än normalt på så här gamla hus - och höjden på grunden. Med vetskap om torpets ålder hade han dock som byggnadstekniker före ett tänkt köp av fastigheten gjort en mycket ingående undersökning av denna. Ventilerna kan knackas loss med hjälp av t.ex. mejsel och slägga. Beroende på hur ventilerna sitter kan man sedan med hjälp av en ficklampa kanske se undersidan av bjälklaget och upptäcka eventuella rötskador. Om man lossar en golvlist och därefter lyckas sticka in en fuktmätare känns det litet mjukare om man kommer på en rötskada. Det effektivaste sättet att upptäcka om det finns rötskador är dock att såga ett hål i golvet för att den vägen kunna titta ner i kryputrymmet.
T.E. uppgav bl.a.: Det torde vara allmänt känt att det finns stor risk för att så gamla torp som det här är fråga om kan ha tagit skada av brister i ventilationen och av närheten till marken. Enligt hans uppfattning är det närmast ett axiom att det finns rötskador i gamla torp. Sju ventiler, som fanns i denna husgrund, är ett otillräckligt antal. Det borde vara minst dubbelt så många. För att få information om hur det ser ut under huset kan man lyfta bort gallerventiler - något som är lätt gjort med hjälp av en mejsel eller något liknande föremål - och lysa med en ficklampa in genom ventilöppningen. I vart fall vid någon öppning kan man på detta sätt få en god uppfattning om hur det ser ut. Med hjälp av en fuktindikator, som har korta stift, eller ännu hellre en fuktmätare, som har längre stift, kan man kontrollera fukthalten i träet. Vidare är det så att om man knackar på rötskadat trä hörs ett ljud som manar till ytterligare undersökningar.
Hovrätten för Västra Sverige (1996-10-30, hovrättsrådet Matthews, referent, rådmannen Greene samt hovrättsassessorn Barber) ogillade med ändring av tingsrättens dom makarna S:s talan.
I domskälen anförde hovrätten: I målet är ostridigt att det vid makarna S:s förvärv av fastigheten under byggnadens sovkammare och kök förelåg rötskador och angrepp av skadeinsekter på golvbjälkar, i nedersta delen av ytterväggarna och på delar av blindbottenkonstruktionen samt att skadorna på ytterväggarna gick upp till underkanten av golvbjälkarna. Ostridigt är också att skadorna på bottenbjälkarna och ytterväggarna uppkommit genom fuktpåverkan till följd av otillräcklig ventilation och genomluftning av utrymmet under bjälklaget och genom tillskott av vatten vid regn och snösmältning. Enighet råder vidare om att kostnaderna för att avhjälpa felen uppgår till 50 000 kr.
Som tingsrätten uttalat äger en köpare av en fastighet i regel utgå ifrån att fastighetens skick inte avviker från normal standard hos den typ av fastighet som köpet gäller. Vad som är normal standard hos en byggnad som i likhet med den här aktuella är i vart fall 170 år gammal är dock vanskligt att uttala sig om. Att en byggnad av sådan ålder, uppförd på en s. k. torpargrund, i viss utsträckning är behäftad med skador som uppkommit genom fuktpåverkan är emellertid, enligt vad utredningen i målet ger vid handen, så vanligt förekommande att en köpare har att räkna med att sådana fel kan föreligga om han inte erhåller besked i någon form om att så ej är fallet.
Makarna S. har i målet inte visat att det fel som ostridigt vidlådde den i målet aktuella byggnaden var allvarligare eller mer omfattande än vad man har att räkna med vid en byggnad av här aktuellt slag. Att de före förvärvet upplysts om att byggnaden renoverats kan, då renoveringsarbetena inte påståtts innefatta åtgärder avseende golvbjälkar m.m., inte leda till annan bedömning. Makarna S. har därför inte styrkt sitt påstående att fastighetens skick avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet. Deras talan skall på grund härav ogillas.