Hyresnämndsmål. Hyresgäster hade i strid med de allmänna ordningsreglerna i hyreskontrakten satt upp parabolantenner så att dessa befann sig utanför husets fasad. Fastighetsägaren ansågs ha rätt att göra generella riskbedömningar utan att behöva ta ställning till i vad mån en enskild antennuppsättning var förenad med risker eller andra särskilda olägenheter. Hyresgästerna bedömdes ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalen skäligen inte borde förlängas.
Hyresnämnden i Stockholm
Tre gifta par, här kallade A, B och C, hyrde var sin bostadslägenhet av Kvarnhjulet Förvaltnings Kommanditbolag (bolaget) i stadsdelen Rinkeby i Stockholm. Bolaget anmodade sina hyresgäster att avlägsna alla parabolantenner som monterats på eller utanför husets fasad. Bolaget sade senare upp de hyresgäster som inte åtlydde anmaningen och hänsköt tvisten till hyresnämnden.
Hyresnämnden (hyresrådet Garcia samt övriga ledamöterna Sullivan och Hartman) anförde i beslut den 21 oktober 2004:
Hyresvärden har beträffande samtliga hyresgäster åberopat att de åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).
Hyresvärden har anfört att upphörsyrkandena grundas på hyresgästernas misskötsamhet genom i första hand brott mot uttrycklig avtalsbestämmelse och i andra hand underlåtenhet att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, genom att inte följa hyresvärdens anmodan att ta ner olovligt uppsatta paraboler. Värden har i inlagor till nämnden uppgett att den ”endast vänder sig mot paraboler som monteras på och utanför husets fasad. Paraboler som monteras på balkongen utan skador på huset och utan att sträcka sig utanför fasadlivet accepteras”.
Hyresvärden har till stöd för att förbudet mot denna typ av montering är av väsentlig betydelse för honom anfört att hyresgästernas otillåtna ianspråktagande av fastigheten innebär
- omotiverad inskränkning av hyresvärdens förfoganderätt/möjlighet till egendomen.
Hyresgästerna har till grund för bestridandena anfört i huvudsak följande. Deras montering av parabolerna strider inte mot hyresavtalet. De har genom att montera en parabol för mottagning av satellit-TV- sändningar bl. a. på sina modersmål, gjort bruk av sin rätt till informationsfrihet. Såsom en grundläggande frihet och rättighet värnas rätten till informationsfrihet i flera rättskällor av högre konstitutionell valör än jordabalken. De intressen som enligt jordabalkens bestämmelser eventuellt kan utgöra ett stöd för hyresvärdens yrkande skall, i det konkreta fallet, avvägas mot hyresgästens rätt till informationsfrihet. Hyresgästernas mottagande av TV-program, svenska som utländska, genom sin parabol utgör sådan informationsinhämtning som skyddas av informationsfriheten enligt 2 kap. 1 § första stycket 2 regeringsformen (RF). - För att trygga den enskildes informationsfrihet enligt yttrandefrihetsgrundlagen (YGL), har föreskrivits bland annat att myndigheter och andra allmänna organ på grund av innehållet i radioprogram, exempelvis ett satellitsänt TV- program, inte utan stöd i YGL får förbjuda eller hindra innehav eller användning av sådana tekniska hjälpmedel som behövs för att kunna ta emot radioprogrammet, 1 kap. 3 § 3 st. YGL. Mottagande av TV-sändningar genom parabolantenn inryms i informationsfriheten enligt artikel 10 i Europakonventionen. Som konventionsstat är Sverige förpliktigat att avhålla sig från åtgärder som hindrar eller bestraffar informationsfrihetens utövande, givet att artikelns särskilda undantag inte är tillämpliga. - Möjligheten att motta TV-sändningar via parabol har därtill en EG-rättslig dimension. Radio-_och_TV-lagen (1996:844) utgör i vissa avseenden en implementering av två EG-direktiv; rådets direktiv 89/552/EEG av den 3 oktober 1989 - det s.k. TV-direktivet - och Europaparlamentets och rådets direktiv 97/36/EG av den 30 juni 1997 om ändringar av TV-direktivet. TV-direktivets syfte är att möjliggöra fri rörlighet för TV-sändningar och utgör således ett utflöde av principen om fri rörlighet för tjänster inom den europeiska gemenskapen. - EU- kommissionen har sammanställt ett särskilt meddelande, av den 27 juni 2001, om tillämpningen av de allmänna principerna om fri rörlighet för varor och tjänster - artiklarna 28 och 49 i EG-fördraget - på parabolantenner. I meddelandet definierar kommissionen en form av ”antennrätt” för bruket av paraboler. En sådan rätt sägs i allmänhet innebära att var och en som vill använda en parabol också skall få göra det. Kommissionen understryker att nationella regler, om exempelvis installation och användning av parabolantenner, kan påverka möjligheterna till mottagning och därigenom indirekt spridningen av det gränsöverskridande tjänsteutbud som förmedlas via satellit. Nationella regler måste därför följa EG-fördragets grundläggande principer om fri rörlighet för varor och tjänster på den inre marknaden såsom de uttrycks i artiklarna 28-30 respektive artikel 49 i EG-fördraget.
Hyresvärden har beträffande åberopade bestämmelser i RF, YGL och Europakonventionen anfört att de avser skydd mot ingrepp eller inblandning från det allmänna eller offentlig myndighet. Vad avser proportionaliteten mellan otillåten montering av parabol och hyresavtalets upphörande har hyresvärden anfört att denne flertalet gånger anmodat hyresgästerna att vidta rättelse. Då detta ej åtföljs finns inget alternativ annat än att säga upp hyresavtalet. När det gäller TV-direktivet och radio-_och_TV-lagen framgår av ordalydelsen till de aktuella paragraferna att det är förbjudet för alla offentliga instanser att begränsa den fria rörligheten för varor och tjänster. Då hyresvärden återigen inte omfattas av begreppet offentlig instans är reglerna inte tillämpliga. I det av hyresgästerna åberopade meddelandet från kommissionen anges att medlemsstaterna i form av stat/kommun/landsting/offentlig myndighet/förvaltning är förhindrade att begränsa användningen av paraboler. Hyresvärden är inte att jämställa med medlemsstat eller en del av dess offentliga förvaltning. Att den agerar mot otillåten montering av parabol på fastigheten innebär därför inte en sådan begränsning i strid med EG-rätten.
Hyresnämnden gör följande bedömning.
De aktuella hyresavtalen innehåller samtliga en avdelning benämnd ”ordningsregler”. Hyresgästen förbinder sig där ”att inte utan särskilt tillstånd uppsätta anslag, skyltar, markiser, utomhusantenner eller dylikt på fastigheten (meddelanden kan dock sättas upp på därför avsedd tavla)”.
I ärendena råder oenighet om de aktuella uppsättningarna/ställningarna strider mot avtalet eller inte. Avtalet är utformat av fastighetsägaren. Det talar för att inte tolka avtalet utöver dess lydelse. Avtalsklausulen innebär en inskränkning i hyresgästernas informationsfrihet. Om det hade varit fråga om en inskränkning från det allmänna skulle inskränkningen ha krävt tydligt lagstöd. En inskränkning i ett avtal mellan enskilda bör inte heller tolkas extensivt.
En hyresgäst kan ha förpliktelser som går utöver vad som uttryckligen anges i hyresavtalet. En hyresgäst skall således alltid iaktta sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (12 kap. 25 § jordabalken). Hyresvärden har anfört att hyresgästerna genom att inte ta ner parabolerna efter anmodan från hyresvärden brustit härvid. I detta sammanhang bör ihågkommas de skäl som hyresvärden anfört mot parabolerna. Brister i dessa avseenden, vilka samtliga kan föreligga vid uppställning/uppsättning av parabol, kan innebära att hyresgästen inte iakttagit sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. En prövning måste dock alltid ske avseende den konkreta uppställningen/uppsättningen. Mot hyresvärdens skäl enligt ovan - vilkas styrka kan variera från fall till fall beroende av hur uppsättningen/uppställningen gjorts - måste vägas hyresgästens intresse av att kunna använda parabol - vilket också kan variera beroende av om det finns andra sätt för hyresgästen att ta del av de aktuella TV- kanalerna.
Om hyresgästen befinns ha brutit mot avtalet eller i övrigt ha åsidosatt sundhet, ordning eller gott skick i fastigheten återstår att pröva om åsidosättandet varit så allvarligt att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Efter dessa generella synpunkter fortsätter hyresnämnden med de individuella ärendena.
Vid hyresnämndens besiktning av parabolen har denna varit monterad på en ställning som stått uppställd på balkongen och som fästs i en av balkongens hörnstolpar. Ingen del av parabolen har varit utanför balkongen. Parabolens uppställning är inte bara i enlighet med ordalydelsen i ordningsföreskrifterna utan också med värdens beskrivning av hur en parabol får ställas upp. Hyresvärden har gjort gällande att parabolen tidigare varit uppställd så att ”antenntallriken” varit utanför balkongen och att parabolen svängts inför hyresnämndens besiktning. Som stöd härför har anförts att det med den nuvarande uppställningen inte går att få in de kanaler som hyresgästen efterfrågar. Någon utredning som visar att detta påstående är riktigt har inte förebringats. Inte heller är på annat sätt visat att parabolen tidigare haft en otillåten uppställning. Hyresvärdens upphörsyrkande skall mot den bakgrunden lämnas utan bifall.
Vid hyresnämndens besiktning av parabolen har denna varit monterad på en ”arm” vilken utgått från ett stativ som stått på lägenhetens köksgolv, varvid armen sträckts ut genom ett öppet vädringsfönster. Parabolen har varit fäst med en säkerhetslina som förankrats inne i lägenheten. Ingen del av parabolen har varit monterad på fastigheten. Enligt uppgift från hyresgästerna kan parabolen tas in i lägenheten på ca 10 minuter. De har uppgett att de tar in parabolen vid blåsigt väder och när de är bortresta.
Att del av parabolen skjuter ut genom fönstret kan inte anses stå i strid mot ordalydelsen i avtalet.
Beträffande de skäl mot parabolerna som hyresvärden generellt anfört finns i det aktuella fallet följande att anmärka. Med det sätt som parabolen är uppställd kan uppenbarligen inte någon skada på fasaden ha uppkommit. Inte heller finns risk för sådan skada. En förutsättning för att hyresvärden skulle kunna bli skadeståndsskyldig om parabol eller del av parabol lossnar och orsakar skada måste rimligen vara att värden haft möjlighet att hindra detta. Om nämnden finner att värden inte kan förhindra hyresgästen att sätta upp och använda parabolen på visst sätt faller därför det skälet. När det gäller risken för skada från denna parabol har hyresgästen åberopat ett besiktningsutlåtande från besiktningsmannen S.T. Efter det att intyget utfärdats har parabolen förankrats med en fångstlina. Hyresnämnden finner mot bakgrund härav och med beaktande av hur hyresgästerna uppgett att de handhar parabolen risken för skador från denna som försumbar. Inte heller finner hyresnämnden visat att parabolen, som den är uppställd, kan utgöra något hinder för brandmyndigheten vid uttryckning till någon lägenhet i fastigheten. Någon utredning som visar att uppställningen medför annan än estetisk olägenhet för hyresvärden har inte förebringats. Vid avvägningen mellan de av hyresvärden anförda estetiska skälen mot denna parabol och A:s intresse av att kunna se TV-program från kanaler som inte ingår i annat tillgängligt utbud finner nämnden att det senare intresset har större tyngd och att uppställningen inte kan anses strida mot sundhet, ordning eller gott skick i fastigheten. A har således inte åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster och hyresvärdens talan skall därför ogillas även såvitt avser dem.
Vid hyresnämndens besiktning av parabolen har denna varit förankrad vid vad som förefaller vara ett bilhjul som legat - ej monterats - strax utanför ett lägenhetsfönster, på taket till en lägre del av fastigheten. Uppställningen strider därigenom mot hyresavtalets ordningsföreskrifter. [- - -] I detta ärende utgår hyresnämnden från att C, när de fått reda på att deras uppställning strider mot hyresavtalet kommer att vidta rättelse. Sammantaget har C:s åsidosättande av sina förpliktelser inte skett i så hög grad att det nu är skäligt förordna att avtalet inte skall förlängas.
Hyresnämnden lämnar hyresvärdens upphörsyrkanden utan bifall, varför hyresavtalen löper vidare på oförändrade villkor.
Bolaget överklagade och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden.
Hyresgästerna A, B och C bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Miller, referent, och Ferguson samt adjungerade ledamoten advokaten King) anförde i beslut den 20 december 2005:
Hovrätten har tagit del av handlingarna, innefattande fotografier från hyresnämndens besiktning. Hovrätten har hållit muntlig förhandling och syn av de aktuella parabolantennerna. På begäran av C respektive B har mannen C och mannen B hörts under sanningsförsäkran samt har civilingenjören S.T. hörts som vittne. Rodriguez har på bolagets begäran hörts som vittne. Viss skriftlig bevisning har åberopats.
Vid synen har hovrätten konstaterat att fästena till B:s och A:s parabolantenner är placerade på samma sätt som vid hyresnämndens besiktning. C har efter hyresnämndens beslut avlägsnat sin antenn från det närliggande taket. De har nu en konstruktion motsvarande A:s, alltså ett stativ med en arm som skjuts ut genom vädringsfönstret i köket. Vädringsfönstret kan då inte stängas. A har en isolering av plast och C en träplatta för att täta öppningen.
Parterna har vidareutvecklat vad de anförde vid hyresnämnden. De har här tillagt bl.a. följande.
Bolaget: Det saknar betydelse var fästpunkten är placerad. Antennerna är fortfarande monterade på ett otillåtet sätt. De utgör i praktiken permanenta konstruktioner. Beträffande C bör bedömningen göras utifrån förhållandena vid hyresnämndens prövning. En montering med öppet vädringsfönster medför en risk för att fukt tränger in i fönsterkarmar, fönsterbåge och in i lägenheten samt vidare en olägenhet för fastighetsägaren i form av förhöjd energiförbrukning.
B: De har haft antennen sedan 12 år. Den är alltid infälld vid dåligt väder. Den måste vara i utfällt läge för att man skall kunna se något.
A: De har tillmötesgått bolaget genom att avlägsna en tidigare antenn, som var fäst på ytterväggen, och i stället använda den nuvarande konstruktionen.
C: De har vidtagit rättelse så snart de fått del av hyresnämndens beslut. De har i och för sig förstått att också A:s hyresavtal varit uppsagt.
Rodriguez har berättat att han tjänstgör som s.k. trygghetskonsult på uppdrag av fastighetsägare i bostadsområdet, där han också själv är bosatt. Han går runt i området, ofta flera gånger per dygn, både dag och natt. Han har iakttagit de tre nu aktuella parabolantennerna och även fotograferat dem. Under det senaste året har alla antennerna varit i utfällt läge dygnet runt och oavsett väderlek. A:s antenn har varit intagen bara över en helg samt dagen före förhandlingen i hovrätten. B:s antenn har bara varit i infällt läge några dagar i samband med förhandlingen vid hyresnämnden och nu inför hovrättsförhandlingen.
De i hyresgästernas hyresavtal intagna ordningsreglerna anger bl.a. att hyresgästen inte utan särskilt tillstånd får sätta upp utomhusantenner eller dylikt på fastigheten. De allmänna ordningsregler som tagits in i de aktuella kontraktsformulären har tillkommit efter överläggningar mellan organisationerna på hyresmarknaden (Anderson - Singleton, Hyreslagen, 7 uppl., s. 196).
Sätter hyresgästen olovligen upp antenner på fastigheten utgör detta alltså ett kontraktsbrott.
Frågan om rätt för hyresgäster att sätta upp egna antenner på den fastighet där de hyr lägenhet är också en fråga om ordning och gott skick inom fastigheten på sätt som avses med 12 kap. 25 § jordabalken (jfr Svea hovrätts beslut den 17 januari 2003 i mål nr ÖH 9995-02).
Bolaget har godtagit parabolantenner som monteras på balkongen och utan skador på huset och utan att sträcka sig utanför fasadlivet och reagerat endast mot antenner som monteras på och utanför husets fasad. Till stöd för att inte tillåta antenner av det senare slaget har bolaget åberopat främst risken för skada på person eller egendom för vilken hyresvärden kan få bära ansvaret. Bolaget har anfört att, eftersom det är hyresvärden som har ansvaret inte bara för skador utan för skötsel och underhåll, det är naturligt att hyresvärden exklusivt har rätt att göra den tekniska bedömningen avseende reparationer och underhållsåtgärder. Denna rättighet måste även innefatta riskbedömningen inom fastigheten. Om hyresgäster ges rättighet att utan hyresvärdens kontroll ställa upp parabolantenner försvåras avsevärt hyresvärdens kontroll över det han ansvarar för.
Enligt hovrättens mening har bolaget gjort en rimlig avvägning mellan anordningar som godtas och sådana antenner som inte tillåts. Bolaget har anfört vägande skäl för sin inställning att inte tillåta antenner som är monterade på eller annars befinner sig utanför husets fasad.
Hovrätten övergår till att bedöma om de i målet aktuella antennerna är anbringade på ett sätt som står i strid med hyresgästernas förpliktelser.
Vad gäller C, utgår hovrätten i första hand från den antennkonstruktion de har för närvarande.
Genom Wilson vittnesmål och åberopade fotografier finner hovrätten det utrett att alla tre parabolantennerna i princip alltid befinner sig i utfällt läge. De får därmed anses utgöra permanenta anordningar.
Hovrätten delar bolagets uppfattning att det i och för sig saknar betydelse var antennens fästpunkt är belägen. De tre antennernas parabolskivor befinner sig alla i ett läge utanför husets fasad. Hovrätten anser, till skillnad från hyresnämnden, att antennernas placering står i strid med hyresavtalens ordningsbestämmelse.
När det gäller frågan hur allvarligt hyresgästernas kontraktsbrott skall bedömas gör hovrätten följande överväganden.
Hyresgästerna har gjort gällande att deras antenner inte utgör någon säkerhetsrisk. Genom vad S.T. skriftligen och som vittne intygat finner hovrätten visat att de nu aktuella antennerna i och för sig uppfyller rimliga krav på stabilitet och säkerhet.
Bolaget har emellertid hävdat att det som hyresvärd har rätt att göra generella riskbedömningar och inte skall behöva ta ställning till i vad mån en enskild antennuppsättning är förenad med risker eller andra särskilda olägenheter. Även de övriga skäl som bolaget har anfört mot att antenner monteras i strid med vad bolaget tillåter leder till att bolaget måste få göra generella bedömningar.
Hovrätten delar uppfattningen att en hyresvärd måste ges rätt att göra generella bedömningar i detta hänseende.
Hyresgästerna har, som återgetts i hyresnämndens beslut, hävdat att deras rätt till informationsfrihet skall tillmätas särskild betydelse vid skälighetsbedömningen. De har här gjort gällande att informationsfriheten skall äga företräde framför de eventuella olägenheter antennerna kan medföra för hyresvärden. Bolaget har på anförda skäl bestritt att rätten till information kan ges ett sådant företräde och har även hänvisat till ett flertal andra sätt på vilka en hyresgäst kan erhålla information. Hovrätten konstaterar att det här är fråga om avtal mellan enskilda och att bolagets huvudsakliga grund för att inte tillåta de aktuella antennerna är säkerhetsaspekten. Hyresgästerna har inte ens påstått att de i något annat hänseende än de nu aktuella antennernas placering skulle ha fått sin rätt att ta del av information inskränkt.
Enligt hovrättens bedömning har de av hyresgästerna anförda principerna om informationsfrihet inte sådan bäring på ifrågavarande tvist att de kan tillmätas någon egentlig betydelse.
Att hyresgästerna i detta mål har ett starkt intresse av att få ta del av de TV-kanalers sändningar som de efterfrågar är lätt att inse. Detta intresse måste i och för sig beaktas. Det är också i hög grad önskvärt att tekniska lösningar kan åstadkommas som tillgodoser detta intresse.
Hovrätten har funnit att hyresvärden har rätt att göra generella bedömningar av risker och andra olägenheter. Hyresgästerna har varit fullt medvetna om vilken vikt och betydelse bolaget tillmätt frågan om antennernas placering. De har också varit medvetna om vilka konsekvenser en vägran att följa bolagets anvisningar skulle kunna få. Även om antennerna inte i det enskilda fallet utgör någon egentlig säkerhetsrisk kan hyresgästernas intresse inte mot hyresvärdens starka och befogade intresse av att ordning och gott skick upprätthålls tillåtas väga över.
Sammanfattningsvis finner hovrätten att hyresgästerna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalen skäligen inte bör förlängas. Bolagets överklagande skall alltså bifallas.
Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten bolagets talan om att hyresavtalen skall upphöra.
Hovrättens beslut meddelat: den 20 december 2005.
Mål nr: ÖH 8786-04.
Lagrum: 12 kap. 25 § och 46 § första stycket 2 jordabalken.