Fråga om rätten till ersättning för skada enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen (1991:614) innebär att en bostadsrättsförening är berättigad att av försäljningssumman erhålla betalning för ombudskostnader i ärende hos kronofogdemyndigheten om tvångsförsäljning.
På begäran av Bostadsrättsföreningen Stinsen 8 i Stockholm sålde Kronofogdemyndigheten i Stockholm den 2 mars 2004 en bostadsrätt tillhörande A.V. i föreningens fastighet. I ett fördelningsbeslut den 1 april 2004 tog kronofogdemyndigheten upp en delgivningskostnad för bostadsrättsföreningen om 2 188 kr. Vidare antecknades att bostadsrättsföreningen yrkat ersättning för processkostnader med 29 312 kr men att dessa inte var förenade med förmånsrätt i bostadsrätten och inte heller utgick enligt 8 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614).
Bostadsrättsföreningen Stinsen 8 överklagade kronofogdemyndighetens beslut vid Stockholms tingsrätt och yrkade att tingsrätten med ändring av kronofogdemyndighetens beslut skulle förordna att 31 500 kr av försäljningssumman skulle fördelas till Stinsen 8 för fordringar utan legal förmånsrätt.
Kronofogdemyndigheten yttrade sig i samband med överklagandet och anförde i huvudsak följande. Stinsen 8:s anmälda ombudskostnader om 29 312 kr togs inte ut i ärendet då kronofogdemyndighetens bedömning var att dessa kostnader inte grundades på innehavet av bostadsrätten på sätt som avses i 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen.
Tingsrätten (tingsfiskalen Hernandez) anförde följande i beslut den 25 maj 2004.
Frågan i ärendet är om Stinsen 8 med stöd av 8 kap. 5 § bostadsrättslagen skall vara berättigad att erhålla betalning ur försäljningssumman för de ombudskostnader som Stinsen 8 haft i anledning av målet vid kronofogdemyndigheten om tvångsförsäljning av A.V:s bostadsrätt.
Av 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen följer att en bostadsrättsförening vid tvångsförsäljning av bostadsrätt har rätt till betalning ur försäljningssumman för fordringar som inte är förenade med panträtt enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen om fordringen grundas på innehavet av bostadsrätten och anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljningen sker under hand, senast när fördelning skall äga rum. För att rätt till betalning ur försäljningssumman skall föreligga krävs att fordran ligger inom det rättsförhållande som bostadsrätten innebär. Fordran på grund av upplåtelse av garage, tvättstuga och liknande har denna karaktär (prop. 1995/96:17 s. 63).
Avgift på grund av upplåtelse har ett omedelbart samband med själva innehavet och nyttjandet av bostadsrätten och liknar på så sätt de lagstadgade avgifter som en bostadsrättsförening har rätt att ta ut i enlighet med 7 kap. 14 § bostadsrättslagen och som också är förenade med legal panträtt i enlighet med 7 kap. 16 a § och 8 kap. 5 § första stycket samma lag. Ersättning för ombudskostnader i samband med tvångsförsäljning är inte på samma sätt omedelbart grundat på innehavet av bostadsrätten.
Stinsen 8 har anfört att föreningen har rätt till ersättning för skada efter det att föreningen sagt upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning i enlighet med 7 kap. 25 § bostadsrättslagen. Stinsen 8 synes således göra gällande att sådan skada som skall ersättas enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen också skall ge bostadsrättsföreningen företrädesrätt genom rätt till betalning ur försäljningssumman enligt 8 kap. 5 § andra stycket samma lag.
Det vore emellertid att utvidga rätten till betalning ur försäljningssumman, enligt 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen, om ersättning för sådana skador som omfattas av 7 kap. 25 § bostadsrättslagen skulle tas ur försäljningssumman vid tvångsförsäljning. En sådan utvidgning av företrädesrätten framstår inte som förenligt med lagstiftarens intentioner, särskilt med beaktande av att lagstiftaren i prop. 1995/ 96:17 s. 30-32 framhållit vikten av en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningen och andra intressenter.
Det saknas mot bakgrund av ovanstående skäl att pröva huruvida ombudskostnader i samband med tvångsförsäljning skall anses vara en sådan skada som bostadsrättsföreningen är berättigad till ersättning för enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen.
Stinsen 8 är således inte berättigad till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader i samband med målet om tvångsförsäljning vid kronofogdemyndigheten. Överklagandet skall därför avslås.
Tingsrätten avslår överklagandet.
Bostadsrättsföreningen Stinsen 8 överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.
A.V. bestred ändring.
Kronofogdemyndigheten yttrade sig.
Hovrätten (hovrättslagmannen Perez, hovrättsrådet Nunez och tf. hovrättsassessorn Garrett, referent) anförde följande i beslut den 12 maj 2005.
Frågan i ärendet är om föreningen vid tvångsförsäljningen av A.V:s bostadsrätt skall ha rätt till betalning ur försäljningssumman för sina ombudskostnader vid kronofogdemyndigheten.
Av 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen framgår att en bostadsrättsförening vid tvångsförsäljning av en bostadsrätt har rätt till betalning ur försäljningssumman även för andra fordringar än sådana som är förenade med panträtt i bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. En förutsättning för detta är att fordringarna grundas på innehavet av bostadsrätten och anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs. Fordringar på grund av upplåtelse av bl.a. tvättstuga och garage anses ha sådant samband med innehavet av bostadsrätten som avses. Vidare anses kostnader för avhysning, rättegångskostnader och vissa slag av skadestånd falla inom bestämmelsens tilllämpningsområde (se prop. 1995/96 s. 32).
Vid tvångsförsäljning tillämpas enligt 8 kap. 2 § bostadsrättslagen som huvudregel bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet. I 8 kap. 7 § bostadsrättslagen anges att vid tillämpningen av 17 kap. UB skall mål om tvångsförsäljning anses som mål om utmätning och att bostadsrättshavaren skall slutligt svara för förrättningskostnaderna i den mån de inte kan tas ur försäljningssumman. Det saknas i övrigt bestämmelser om ansvar för rättegångskostnader i 8 kap.bostadsrättslagen.
I 17 kap. UB finns bestämmelser om förrättningskostnader, dvs. det allmännas kostnader för förfarandet hos kronofogdemyndigheten. Vid införandet av UB gjordes vissa överväganden i frågan om det fanns skäl att införa bestämmelser om ersättning för en parts egna kostnader i utsökningsmål. Det ansågs dock att det i allmänhet inte föreligger något egentligt behov av kostnadsersättning i sådana mål (se prop. 1980/81:8 s. 822 f.). UB innehåller därför inte några bestämmelser om ersättning för processkostnader hos kronofogdemyndigheten.
Det anförda innebär att Stinsen 8 inte har rätt till ersättning av A.V. för sina egna processkostnader i målet hos kronofogdemyndigheten. Vid sådant förhållande kan föreningens nu framställda krav inte anses avse skadestånd enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen eller någon annan sådan fordran som omfattas av 8 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen (jfr Svea hovrätts, avd. 2, beslut 2004-08-25 i ärende ÖÄ 9287-03). Stinsen 8 har därför inte rätt till ytterligare betalning ur försäljningssumman för de nu framställda kraven och föreningens överklagande skall därmed avslås.
Hovrätten avslår Bostadsrättsföreningen Stinsen 8:s överklagande.
Bostadsrättsföreningen Stinsen 8 överklagade och yrkade att HD med ändring av hovrättens beslut skulle förordna att 31 500 kr av försäljningssumman skulle fördelas till föreningen för fordringar utan legal förmånsrätt.
I en senare skrivelse yrkade föreningen att ytterligare 14 375 kr av försäljningssumman, som hänförde sig till rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten, skulle fördelas till föreningen.
A.V. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Kaufman, hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Den 2 mars 2004 sålde kronofogdemyndigheten på begäran av Bostadsrättsföreningen Stinsen 8 en i föreningens fastighet belägen bostadsrätt som tillhörde A.V.
I fördelningsbeslut den 1 april 2004 avslog kronofogdemyndigheten av bostadsrättsföreningen framställda krav på ersättning för ombuds- och delgivningskostnader vid försäljningen om 29 312 kr.
Frågan i målet är huruvida bostadsrättsföreningen vid tvångsförsäljningen av A.V:s bostadsrätt har rätt till betalning ur försäljningssumman för sina kostnader för förfarandet vid kronofogdemyndigheten.
Före den 1 januari 1996 fanns två former av tvångsförsäljning av bostadsrätt. Försäljning kunde ske dels exekutivt efter utmätning för en panthavares eller en oprioriterad borgenärs fordran dels på en offentlig auktion enligt bostadsrättslagen.
Efter lagändring motsvarar förfarandet vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. 2 § bostadsrättslagen i huvudsak bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, under förutsättning att inte annat följer av bestämmelserna om tvångsförsäljning i bostadsrättslagen.
Enligt 8 kap. 5 § första stycket bostadsrättslagen har en bostadsrättsförening vid tvångsförsäljning av en bostadsrätt rätt till betalning ur försäljningssumman för sådana fordringar som är förenade med panträtt enligt 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. Av förarbetena till ändringarna i bostadsrättslagen framgår att den legala panträtten inte avser rättegångskostnader (se prop. 1995/96:17 s. 32).
Enligt 8 kap. 5 § andra stycket samma lag har föreningen rätt till betalning även för andra fordringar än sådana som är förenade med panträtt i bostadsrätten under förutsättning bl.a. att de anmäls till kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs. Frågan är då om begreppet annan fordran enligt andra stycket kan avse rättegångskostnader.
I specialmotiveringen i propositionen (s. 63) anförs att med uttrycket annan fordran avses fordringar som ligger inom det rättsförhållande som bostadsrätten innebär, t.ex. fordran på grund av upplåtelse av garage, tvättstuga eller liknande. Rättegångskostnader kan inte anses vara att hänföra till denna typ av kostnader.
I bostadsrättslagen finns således inte någon bestämmelse som vid sidan av 8 kap. 7 § reglerar ansvaret för rättegångskostnader. Enligt lagrummet skall mål om tvångsförsäljning av bostadsrätt vid tillämpning av 17 kap. UB anses som mål om utmätning. Bostadsrättshavaren skall slutligt svara för förrättningskostnaderna i den mån de inte kan tas ut ur försäljningssumman.
17 kap. UB reglerar kostnaderna för ett utsökningsförfarande. Vid UB:s tillkomst övervägdes möjligheten att införa regler som gjorde det möjligt för kronofogden att tillerkänna sökanden ersättning av svaranden för eget arbete och kostnader. Departementschefen stannade emellertid vid sina överväganden för att inte föreslå några sådana bestämmelser (se prop. 1980/81:8 s. 828).
Någon laglig möjlighet för bostadsrättsföreningen att få ersättning för yrkade kostnader finns således inte. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Vargas, Jenkins, Moore och George) meddelade den 2 juli 2007 följande beslut.
Bostadsrättsföreningens yrkande att ytterligare medel av försäljningssumman skall fördelas till föreningen har framställts efter det att tiden för överklagande gått ut och skall därför avvisas.
Av handlingarna i målet framgår att föreningen med stöd av 7 kap. 18 § 1 a bostadsrättslagen (1991:614) sagt upp bostadsrättshavaren A.V. till avflyttning på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift. Föreningen har därför i enlighet med 7 kap. 30 § ansökt om tvångsförsäljning av bostadsrätten hos kronofogdemyndigheten som genomfört en sådan försäljning (8 kap. 3 och 4 §§).
Frågan i målet gäller om föreningen har rätt till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader som föreningen haft i samband med förfarandet hos kronofogdemyndigheten.
Enligt 8 kap. 2 § bostadsrättslagen tillämpas vid tvångsförsäljning bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet om inte annat följer av kapitlet. Vid tillämpning av 17 kap. UB skall enligt 8 kap. 7 § bostadsrättslagen mål om tvångsförsäljning anses som mål om utmätning, med den avvikelsen att bostadsrättshavaren (och inte sökanden) skall svara för förrättningskostnaderna i den mån de inte kan tas ut av försäljningssumman.
Vid tillkomsten av 17 kap. UB diskuterades i vad mån den som sökte verkställighet hos kronofogdemyndigheten borde kunna få ersättning för sina kostnader i ärendet. Även om det i och för sig ansågs rimligt med en sådan rätt stannade emellertid lagstiftaren för att inte införa några bestämmelser därom. (Se prop. 1980/81:8 s. 828.)
Eftersom UB således inte innehåller några bestämmelser som medger sökanden att erhålla ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten kan bostadsrättsföreningen inte få ersättning för dessa enligt de principer som gäller för rättegångskostnader (jfr även NJA 2002 s. 613). Utan stöd i avtal kan sådana kostnader inte heller anses ersättningsgilla vare sig enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen eller på annan civilrättslig grund.
HD avslår överklagandet.
Referenten, justitierådet Navarro, var skiljaktig på sätt som framgår av följande yttrande.
Att det i UB inte finns några bestämmelser om rätt till ersättning för sökandens kostnader för förfarandet hos kronofogdemyndigheten innebär inte att sökanden aldrig har rätt till sådan ersättning. I propositionen där frågan om införandet av sådana bestämmelser berördes framhölls (se prop. 1980/81:8 s. 828) att det ofta förekommer att panthavare i samband med panträttsupplåtelsen betingar sig ersättning för indrivningskostnader. Panthavaren har då också rätt att ur panten få ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten (jfr Anderson m.fl., Utsökningsbalken - en kommentar, 3:e uppl. 1999 s. 643).
Någon sådan överenskommelse finns inte mellan bostadsrättsföreningen och A.V. Frågan är då om bostadsrättsföreningen ändå kan ha en sådan rätt med stöd av bestämmelserna i bostadsrättslagen.
Som framhölls när de nuvarande reglerna om tvångsförsäljning infördes är syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen att, sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren (jfr prop. 1995/96:17 s. 34). I överensstämmelse härmed har föreningen vid tvångsförsäljning inte endast rätt till betalning ur försäljningssumman för sådana avgifter som avses i 8 kap. 5 § första stycket bostadsrättslagen och som omfattas av den legala panträtten, utan också, enligt andra stycket i 8 kap. 5 §, för andra fordringar mot bostadsrättshavaren som grundar sig på innehavet av bostadsrätten (under förutsättning att de anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs). Sådana fordringar tas dock ut efter alla andra fordringar som medför rätt till betalning ur bostadsrätten.
Enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen har en bostadsrättsförening som säger upp en bostadsrättshavare till avflyttning rätt till ersättning för skada. Föreningen är således berättigad till ersättning för sådana kostnader som uppkommer för föreningen till följd av uppsägningen och det därtill anknutna förfarandet (jfr Sherman m.fl., Bostadsrättslagen - en kommentar, 3:e uppl., 2005 s. 236). Tvångsförsäljning ingår som ett led i det förfarandet (7 kap. 30 § bostadsrättslagen).
I motsats till majoriteten finner jag därför att rätten till ersättning för skada enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen får anses medföra att föreningen är berättigad att ur försäljningssumman erhålla ersättning även för sådana kostnader som varit skäligen påkallade för att tillvarata föreningens rätt vid förfarandet hos kronofogdemyndigheten. Överröstad i den delen är jag i övrigt ense med majoriteten.
HD:s beslut meddelat: den 2 juli 2007.
Mål nr: Ö 2257-05.
Lagrum: 7 kap. 25 § och 8 kap.2, 5 och 7 §§bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: NJA 1989 s. 251, NJA 1994 s. 709 och NJA 2002 s. 613.