Hyresnämndsmål. Fråga om vilka krav som skall ställas på en bostadsrättsförenings utredning i ärende om godkännande av ingrepp i bostadsrättslägenhet.
HSB Bostadsrättsförening Linjalen i Göteborg äger en fastighet med fem husblock som uppfördes på 1960-talet. Det finns 420 bostadslägenheter, varav 20 saknar balkong.
En extra föreningsstämma beslutade om utbyggnad av balkongplattan och inglasning av samtliga balkonger. Enligt stämmoprotokollet uppnåddes två tredjedels majoritet vid omröstning. Trettio bostadsrättshavare motsatte sig att få sina balkonger utbyggda och inglasade.
Föreningen yrkade att hyresnämnden skulle godkänna stämmans beslut. Trettio bostadsrättshavare bestred yrkandet.
Hyresnämnden i Göteborg (2004-07-07, hyresrådet Davenport Wilkens och övriga ledamöterna Smith och Wright) godkände föreningens beslut om balkongutbyggnad och inglasning som fattades vid extra föreningsstämma. Hyresnämnden anförde som skäl för sitt beslut bl.a. följande.
[---].
I 9 kap. 16 § stycket 2 bostadsrättslagen stadgas bl.a. följande. Om ett beslut, som innebär att en med bostadsrätt upplåten lägenhet kommer att förändras med anledning av om- eller tillbyggnad, skall vara giltigt krävs att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte har gett sitt samtycke till ändringen blir beslutet giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
I 9 kap. 17 § första meningen nämnda lag anges att ett stämmobeslut skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.
Såsom bestämmelsen är uppbyggd har hyresnämnden först att ta ställning till om utbyggnaden och inglasningen av balkongerna kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Om så är fallet är det enda kravet för att stämmobeslutet skall godkännas att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Föreningen behöver således då inte visa att förändringen är angelägen och att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavarna.
Berörda bostadsrättshavare har främst invänt att en utbyggnad av balkongerna medför att lägenheterna blir mörkare och därmed mindre trivsamma. Det har också framförts att det blir en ökad insyn. En annan för bostadsrättshavarna viktig faktor är att månadsavgifterna kommer att bli mycket högre (minst 10 %). Det har också framförts farhågor om att värdet på bostadsrätterna kommer att sjunka.
Hyresnämnden har på plats kunnat konstatera att utbyggnaden av balkongerna kan komma att i vissa lägenheter påverka ljusförhållandet negativt och i vissa fall kommer också insynen att bli större. Hyresnämnden har vid sin besiktning konstaterat att de försämringar som kan bli aktuella, givetvis för den enskilde bostadsrättshavaren framstår som betydande men är i lagens mening av liten betydelse (jfr Svea Hovrätts beslut 1999-03-30, SÖH 121 och RH 2003:10).
Ett eventuellt försämrat marknadsvärde till följd av förändringen kan inte ges någon självständig betydelse vid en prövning enligt 9 kap. 17 § bostadsrättslagen. En ersättning för intrång eller annan skada som en bostadsrättshavare kan orsakas med anledning av stämmobeslutet regleras i 9 kap. 18 § nämnda lag. Talan om sådan ersättning skall väckas vid fastighetsdomstolen.
[---].
Eftersom syftet med ombyggnaden av balkonger inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt och förändringen, objektivt sett, får anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren skall stämmobeslutet godkännas. Föreningens ansökan skall alltså bifallas.
Tio bostadsrättshavare överklagade beslutet och yrkade bl.a. att hovrätten skulle avslå föreningens talan. Som grund för överklagandet anfördes bl.a. att de inte hade fått tillräcklig information om vilka åtgärder som skall utföras, hur mycket balkongerna skall byggas ut eller hur stor avgiftshöjningen kommer att bli. De tillade att de ryktesvägen hade fått höra att balkongerna kan komma att byggas ut med så mycket som en meter och att avgiftshöjningen kan bli 17 procent.
Föreningen bestred ändring och anförde bl.a. följande. Bostadsrättshavarna har haft tillgång till information om förändringarna. I hyresnämnden visades en modell av en inglasad balkong. Av den framgick det att alla glasrutor kunde skjutas åt sidan. Det är inte korrekt att balkongerna kommer att bli som värmeskåp.
Svea hovrätt (2004-10-26, hovrättslagmannen Daniels samt hovrättsråden Rogers, referent, och Garza) ändrade hyresnämndens beslut och avslog föreningens begäran om godkännande av det beslut om balkongutbyggnad och inglasning som fattades vid extra föreningsstämma. I skälen anförde hovrätten bl.a. följande.
[---].
Frågan är om hovrätten kan godkänna extrastämmans beslut om utbyggnad och inglasning av balkonger. Ett godkännande skall lämnas, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om förändringen vid en rättslig bedömning kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, gäller dock som enda krav för ett godkännande att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. (Se 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen [1991:614].)
Det är föreningen som skall visa att det finns förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som bostadsrättshavare inte har samtyckt till. I detta ligger att det ytterst kommer an på föreningen att presentera den utredning som behövs för att en hyresnämnd eller hovrätten skall kunna bedöma förändringen och dess betydelse. Normalt torde detta inte leda till några svårigheter i sig, eftersom föreningen kan utgå från det underlag som har tagits fram för den interna beslutsprocessen.
I detta fall kan hovrätten dock konstatera att utredningen framstår som osedvanligt knapphändig. Det är svårt redan att göra den grundläggande bedömningen om förändringen kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna eller inte och därmed att ta ställning till vilka rättsliga förutsättningar som gäller för ett godkännande.
Föreningen har inte gett in några ritningar eller andra beskrivningar som närmare visar vilka åtgärder som planeras eller hur de kommer att påverka lägenheterna. Det framgår exempelvis inte hur stora balkongplattorna kommer att bli, om ljusförhållandena försämras i några rum eller om det kommer att bli ökad insyn mellan bostäderna. Inte heller går det att läsa ut ur materialet om föreningen har ett befogat intresse av att genomföra en utbyggnad och en inglasning som omfattar samtliga balkonger eller om det utseendemässigt och från ekonomiska utgångspunkter kan godtas att bara vissa balkonger ändras. Till detta kommer att utredningen inte medger några säkra slutsatser om de kostnader som åtgärderna för med sig för bostadsrättshavarna eller vad merkostnaden blir vid en jämförelse med en mindre ingripande renovering.
Mot den nu angivna bakgrunden kommer hovrätten fram till att föreningen inte har kunnat visa att det finns förutsättningar för ett godkännande. Överklagandet skall därför bifallas.