Fråga om betydelsen i ersättningshänseende av att beträffande avstyckningsplaneområde meddelats tätbebyggelseförbud jämlikt 168 § byggnadslagen dels i fall av inlösen enligt 41 § byggnadslagen (I) och dels i fall av expropriation för tätbebyggelse (II).
(Jfr 1957 s 736 och 1981 s 933)
Stadsägan 7638 inom kommundelen Skarpäng i Täby kommun ägs av C.E.L. och A.N.. För stadsägan, som har en areal om 5 060 kvm och är obebyggd, gäller en av LSt:n d 9 nov 1976 fastställd stadsplan, enligt vilken fastigheten ingår i område utlagt till park.
Täby kommun yrkade vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, jämlikt 41 § byggnadslagen inlösen av stadsägan. C.E.L. och A.N. medgav inlösenyrkandet.
Fastighetsdomstolen medgav i beslut d 21 dec 1977 enkelt förhandstillträde till stadsägan d 1 jan 1978.
Kommunen bjöd 112 000 kr i löseskilling för stadsägan. Svarandena yrkade ersättning med 250 000 kr. Parterna var ense om att uppräkning skulle ske av löseskillingen från d 1 jan 1978 med index 456 till domens dag med index 505 och att ränta skulle utgå från förstnämnda tidpunkt enligt 5 § räntelagen.
TR:n (rådmannen Woods, tingsfiskalen Herman, fastighetsrådet Åsbrink samt nämndemännen Brown och Virgin) anförde i dom d 29 nov 1979:
Domskäl. Parternas utveckling av talan.
Parterna är ense om att d 1 jan 1978 är värdetidpunkt.
Kommunen har under åberopande av utlåtande d 2 nov 1977 av fastighetsbildningsmyndigheten i Täby kommun anfört bl a: För stadsägan 7 638 gällde tidigare avstyckningsplan godkänd d 21 juni 1929 och utomplansbestämmelser jämlikt 29 § byggnadsstadgan. Stadsägan ingick i sin helhet i kvartersmark enligt avstyckningsplanen. Vidare rådde byggnadsförbud jämlikt 110 § byggnadslagen från 1957. LSt:n meddelade d 11 april 1972 förbud jämlikt 35 § byggnadslagen att verkställa nybyggnad. Förordnande om förbud mot tätbebyggelse jämlikt 168 § byggnadslagen meddelades av LSt:n d 2 juli 1973 (lagakraftvunnet d 22 febr 1974). I förhandsremitterad dispositionsplaneskiss från 1969 ingår den aktuella fastigheten i område för sammanbyggda småhus. Dispositionsplaneskissen har inte godkänts av byggnadsnämnden, men det kan anses uppenbart att planskissen har tjänat till ledning vid senare detaljplanearbete. Planskissen har redovisats i byggnadsnämnden även 1972 och 1973. I bostadsbyggnadsprogram för åren 1972-1976 ingick fastigheten i område för vilket stadsplan beräknades fastställd hösten 1974. I tidigare bostadsbyggnadsprogram synes området inte ha varit i detalj tidsplanerat. I kommunens bostadsbyggnadsprogram för åren 1976-1980 och även 1977-1981 ingår området i stadsplaneområde "Nyckelpigan" där beräknad tidpunkt för antagande var 1977. Berörd del av stadsplaneområde för Nyckelpigan har emellertid kommit att ingå i den nu fastställda stadsplanen för kv Ryan.
För att utröna marknadsvärdet för fastigheten har jämförelsematerial rörande fastigheter inom det aktuella området som kan anses vara representativa och där icke speciella förhållanden påverkat köpeskillingens storlek framtagits för olika tidpunkter, se bilaga 1. (Bilagan återges ej här; red:s anm.) Förvärven har uppdelats i tre grupper a) förvärv före d 1 juli 1971, b) förvärvd 2 juli 1971-d 1 juli 1973 samt c) förvärv efter d 2 juli 1978. följande kriterier har använts vid urvalet av jämförelseobjekt:
Objekten skall vara belägna inom samma stadsdel som värderingsobjektet. - 2. Planförutsättningarna bör i första hand vara desamma som för värderingsobjektet dvs avstyckningsplan eller byggnadsplan med byggnadsförbud enligt 110 § byggnadslagen. På grund av att antalet förvärv inom plan före d 1 juli 1971 är få, har även förvärv utom plan med tagits i denna grupp. Vidare skall någon detaljplaneskiss inte ha redovisats före förvärvstidpunkten. - 3. Marken skall vara obebyggd. - 4. Kommunalt vatten och avlopp skall ej vara utbyggt till jämförelseobjekten, dvs förbud enligt 110 § byggnadslagen skall råda. - 5. Jämförelseobjektens storlek och arrondering bör inte alltför mycket avvika från värderingsobjektets.
Av objekten har nr 1-14 använts vid värderingen. Beträffande fastigheter inom avstyckningsplanen kan nämnas att planen ej innehåller uppgift om specificerad byggnadsrätt eller om fastigheterna är delbara. Om ej byggnadsförbud rått hade det varit möjligt bebygga fastigheterna. - Köpeskillingarna omräknade till kr/kvm och köpetidpunkten har inprickats på diagram. I diagrammet har en linje inpassats enligt minsta kvadratmetoden. Vid denna redovisning har hänsyn inte tagits till jämförelseobjektens storlek. Av diagrammet kan dock utläsas den allmänna prisutvecklingen för obebyggda fastigheter inom stadsdelen Skarpäng. Av ortsprismaterialet framgår vidare att prisutvecklingen för obebyggda fastigheter ökat ju närmare man kommer fastställelsetidpunkten för stadsplanen. Det tillåtna användningssättet för den aktuella fastigheten var fram till d 1 juli 1973 kvartersmark för enskilt bebyggande i avstyckningsplan. Avstyckningsplanen kan i detta sammanhang jämställas med byggnadsplan. Ett maximalt utnyttjande av fastigheten enligt avstyckningsplanen skulle, om styckning och byggnation hade kunnat ske, ha varit i ungefär tre relativt stora tomter. Den formellt tillåtna markanvändningen kunde dock inte utnyttjas, då byggnadsförbud jämlikt 110 § byggnadslagen rådde i avvaktan på utbyggnad av vatten och avlopp. Byggnadsförbudet jämlikt 35 § byggnadslagen kan inte anses ha medfört någon ytterligare inskränkning i fastighetens användningsmöjligheter. I och med att tätbebyggelseförbudet enligt 168 § byggnadslagen infördes d 2 juli 1973, kan den gällande avstyckningsplanen i princip anses ha upphävts. Tätbebyggelseförbudet medförde att det enligt avstyckningsplanen tillåtna användningssättet avseende rätt till tätbebyggelse på fastigheten försvann och att fastigheten endast fick utnyttjas enligt pågående markanvändning, vilket i detta fall innebar ett synnerligen extensivt nyttjande eftersom fastigheten var obebyggd. Teoretiskt sett borde därför värdet för en sådan fastighet, med bortseende från förväntningar om annat användningssätt, i och med förordnandet enligt 168 § byggnadslagen ha sjunkit till att motsvara värdet av pågående användning, vilket för den aktuella fastigheten torde ha uppgått till några kr/kvm. Av ortsprismaterialet framgår emellertid att värdet av obebyggda fastigheter i område med avstyckningsplan ej tycks värdemässigt ha påverkats av förordnandet enligt 168 § byggnadslagen. Detta kan tolkas så att man inte tillmätte det enligt avstyckningsplanen medgivna användningssättet någon större betydelse. Anledningen till detta kan vara det förhållandet att Täby kommun sedan slutet av 1960-talet bedriver en kontinuerlig och i bostadsbyggnadsprogram tidsplanerad förnyelse av sådana tätbebyggelseområden med eller utan gammal detalj plan, där vatten och avlopp saknas. Denna förnyelse sker genom stadsplaneläggning varvid hänsyn vanligen tas till bestående markägoförhållanden sålunda att gator, parker och andra områden för allmänt ändamål vid stadsplaneläggningen i första hand lokaliseras till befintliga vägreservat och friområden. Någon skillnad i detta avseende föreligger ej mellan tidigare ej planlagda områden och områden med byggnads- eller avstyckningsplaner. Först sedan stadsplan är fastställd bygger kommunen ut gator och va-nät. Den faktiska förutsättningen för att en ägare av en obebyggd fastighet inom ett förnyelseområde skall kunna bebygga fastigheten är därför att en stadsplan som medger bebyggelse blir fastställd. Ovanstående resonemang leder till att presumtionsregeln åberopas och att d 1 juli 1971 bör sättas till värdegrundande tidpunkt. - Metoden att använda kr/kvm som en funktion av tiden har som nämnts vissa brister, då hänsyn inte tas till fastighetens storlek. För att erhålla en säkrare uppskattning av värdet för en fastighet av samma storlek som värderingsobjektet vid presumtionstidpunkten har en specialstudie gjorts. I diagram har köpeskillingarna runt presumtionstidpunkten inritats som en funktion av arealen. Samtliga köpeskillingar har omräknats med konsumentprisindex för att motsvara värdet vid presumtionstidpunkten. I diagrammet har två linjer inpassats enligt minsta kvadratmetoden, en för förvärven 1-14, en för förvärven 6-14. Den sistnämnda linjen motsvarar därvid förvärv där stora fastigheter utom plan ej medtagits. Av kurvorna kan utläsas att värdet för en fastighet av värderingsobjektets storlek om samtliga förvärv medtas uppgår till ca 60 000 kr. Värdet i det andra fallet kan uppskattas till ca 63 000 kr. Detta motsvarar ett värde av 11:85 resp 12:45 kr/kvm vid presumtionstidpunkten. Uppräknat med konsumentprisindex motsvarar detta 20:60 resp 21:65 kr/kvm. Värdet av en fastighet av värderingsobjektets storlek och av normal beskaffenhet skulle vid värdetidpunkten uppgå till mellan 105 000 och 110 000 kr.
Svarandena har under åberopande av utlåtanden av lantmätaren E.A. anfört bl a: Stadsägan - som huvudsakligen består av svagt kuperad skogsmark - har enligt 1975 års taxering ett marktaxeringsvärde av 40 000 kr. Arbete med kommundelsplan för Skarpängsområdet påbörjades 1969 och ett förslag till kommundelsplan framlades 1973. Förslaget har sedan dess fortlöpande reviderats. I huvudsak har förslagen inneburit att Skarpängsområdet avsatts för såväl friliggande som sammanbyggda småhus. Det förslag som för närvarande är aktuellt innebär inte någon förändring i detta avseende. Flera stadsplaner i Skarpängsområdet har upprättats och fastställts. - Huvuddelen av Skarpängsområdets fastigheter saknar möjlighet att anslutas till kommunens va-nät. Gatunätet inom området får som helhet anses vara av låg standard. - För utrönande av fastighetens marknadsvärde har gjorts en ortsprisundersökning. Det är väsentligt att söka jämförelseobjekt inom områden med planförhålland en liknande värderingsobjektets. Således bör ej fastigheter som gått i köp/försäljning inom fastställd stads- eller byggnadsplan medtagas som jämförelseobjekt. Vidare omfattas värderingsobjektet av byggnadsförbud sedan 1957. Jämförelseobjekten bör därför främst sökas inom områden som täcks av samma eller liknande byggnadsförbud.
Följande krav har ställts på jämförelseobjekten vad beträffar deras materiella egenskaper: a) areal 4 000-6 000 kvm, b) ej möjlighet att ansluta till kommunala va-nätet, c) svagt kuperad skogsmark, d) taxerat byggnadsvärde ej överstigande 10 000 kr, e) försäljningen skall ha skett på den allmänna fastighetsmarknaden.
Under den studerade tidsperioden 1973-1975 har sammanlagt fem st fastigheter gått i köp/försäljning inom ortsprisområdet.
Värdet vid värdetidpunkten av stadsäga 7 638 kan efter extrapolering uppskattas till 250 000 kr. - Det bör även anmärkas att på fastigheten finns skog värderad till 5 500 kr. Hänsyn bör även tagas till detta vid värderingen.
Svarandena har vidare anfört bl a: Det bestrids att presumtionsregeln skulle vara tillämplig. Av hittills företagna utredningar framgår att markens värde ökat väsentligt från presumtionstidpunkten till värdetidpunkten. I förevarande fall synes emellertid denna värdeökning ej ha sin orsak i en förväntan om ändrad markanvändning beträffande värderingsobjektet. Såväl vid presumtionstidpunkten som vid värdetidpunkten består den tillåtna markanvändningen i en rätt att bebygga värderingsobjektet enligt gällande avstyckningsplan med tre tomter för permanentändamål. Den förväntade markanvändningen synes vid betraktande av den översiktsplanläggning, som skett under den senaste 10-årsperioden, likaså bestå i en uppdelning av värderingsobjektet i tomter avsedda för permanentändamål. Det förväntade antalet tomter synes - med beaktande av normal planläggningsmetodik - kunna anges till ca tre stycken. Såväl till omfattningen som till karaktären synes således den tillåtna och förväntade markanvändningen vid presumtionstidpunkten och vid värdetidpunkten i stort överensstämma. Skillnaden mellan den tillåtna och den förväntade markanvändningen består av att den förstnämnda skulle komma att genomföras genom avstyckningsplan och den sistnämnda genom stadsplan. Eventuella skillnader härvidlag är ej så stora - varken i värdehänseende eller i övrigt - att det finns skäl förmoda att marknadsvärdet för värderingsobjektet konstitueras av en förväntan om en ändrad markanvändning i expropriationslagens mening. Presumtionsregeln är därför ej tillämplig. Meddelade byggnadsförbud har ej någon självständig inverkan på värdeuppskattningen, de har endast betydelse för bedömningen av väntetiden före utbyggnaden i förhållande till motsvarande jämförelseobjekt. Ett förordnande enligt 168 § byggnadslagen innebär ej att avstyckningsplanen upphävs.
Beträffande marknadsvärdet i och för sig vid presumtionstidpunkten har svarandena anfört bl a: Värderingsobjektets marknadsvärde bedöms med utgångspunkt från en analys av de priser som betalts i samband med överlåtelse av fastigheter likvärdiga med värderingsobjektet under tidsperioden 1969-1972. De jämförelseobjekt, som ingår i analysen har förtecknats särskilt, se bilaga 2 (återges ej här; red:s anm). Urvalet av jämförelseobjekt har gjorts från ett av Täby kommun sammanställt ortsprismaterial. följande kriterier har använts vid detta urval. 1. Objekten skall vara belägna inom stadsdelen Skarpäng. - 2. Avstyckningsplan eller byggnadsplan. Byggnadsförbud enligt 110 § byggnadslagen. - 3. Marken obebyggd eller bebyggd med en byggnad, vars taxerade byggnadsvärde 1975 högst uppgår till 10 000 kr. - 4. Ej möjlighet att ansluta till kommunalt va-nät.
Genomsnittligt har man under perioden 1969-1972 således erlagt 25-28 000 kr i köpeskilling för en blivande tomtplats inom avstyckningsplan, vilket skulle betyda att värderingsobjektet hade ett värde om 75-85 000 kr vid presumtionstidpunkten d 1 juli 1971.
Värderingsobjektets marknadsvärde vid presumtionstidpunkten har uppskattats i såväl enheten kr/blivande tomtplats enligt avstyckningsplan eller byggnadsplan som i enheten kr/kvm markareal. Bägge fallen har ett sannolikt pris om 80 000 kr, vilket pris utgör marknadsvärdet vid presumtionstidpunkten. Detta belopp vitsordas i och för sig om presumtionsregeln skulle vara tillämplig.
Kommunen har ytterligare anfört bl a: - - - Svarandenas resonemang som leder till ett påstående att presumtionsregeln ej är tillämplig grundar sig på den felaktiga uppfattningen att tillåten markanvändning vid värdetidpunkten består i en på avstyckningsplanen grundad rätt att stycka och bebygga värderingsobjektet med tre enbostadshus. Av ortsprismaterialet för obebyggda fastigheter framgår att marknadsvärdet för dessa ökat i ej obetydlig grad från presumtionstidpunkten till värdetidpunkten. Det har ej kunnat utredas att denna värdestegring beror på annat än förväntningar om annat användningssätt. Presumtionsregeln är därför tillämplig. - Om svarandenas beräkningssätt skall gälla kan 42:50 kr/kvm eller 215 000 kr vitsordas.
På svarandenas begäran har vittnesförhör hållits med lantmätaren E.A..
Svarandena har medgett inlösenyrkandet, vilket skall bifallas.
Fastighetsdomstolen behandlar först frågan om presumtionsregeln i 4 kap 3 § 1 st expropriationslagen är tillämplig eller ej. Enligt detta lagrum skall vid bestämmande av löseskilling sådan ökning av fastighetens marknadsvärde av någon betydelse som ägt rum från presumtionstidpunkten - d 1 juli 1971 - räknas ägaren tillgodo endast i den mån det blir utrett att den beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt.
Parterna är ense om att fastigheten mellan presumtionstidpunkten och värdetidpunkten - d 1 jan 1978 - haft en värdestegring som väsentligt överstiger förändringarna i penningvärdet för samma period. Kommunen har gjort gällande att presumtionsregeln är tillämplig.
Svarandena har å sin sida hävdat att regeln inte är tillämplig eftersom den tillåtna markanvändningen vid de båda tidpunkterna är densamma, dvs rätt att bebygga enligt gällande avstyckningsplan med tre tomter för permanentändamål.
Fastighetsdomstolen finner till en början - vilket parterna är ense om - att den värdestegring som skett mellan presumtionstidpunkten och värdetidpunkten är "av någon betydelse" enligt ovannämnda lagrum.
En tillämpning av presumtionsregeln innebär att marknadsvärdet vid presumtionstidpunkten skall läggas till grund för expropriationsersättningens fastställande i den mån det inte blir utrett att den värdestegring som inträffat efter presumtionstidpunkten beror på annat än förväntningar om ändring i tillåtet användningssätt. Bevisbördan i sistnämnda hänseende åvilar markägaren.
Svarandena har - som ovan angetts - påstått att den tillåtna användningen vid de båda tidpunkterna skulle bestå i en rätt att efter uppdelning av fastigheten i tre tomter bebygga dessa med hus för permanentändamål. Samtidigt har dock hävdats att den förväntade markanvändningen skulle bestå i att efter stadsplaneläggning uppdela inlösenobjektet i tomtplatser avsedda för permanentbostadsändamål. Av vittnesförhöret med A framgår vidare att köpeskillingarna vid de av svarandena åberopade förvärven nr 1-5 grundats på förväntningar om att efter en detaljplaneläggning kunna dela och bebygga stadsägan med småhus och inte på avstyckningsplanen som sådan.
Av avgörande betydelse för frågan om presumtionsregelns tillämpning finner fastighetsdomstolen vara om det i målet visats eller i vart fall gjorts sannolikt att den år 1971 tillåtna markanvändningen bestod i en rätt att få dela inlösenobjektet och därefter bebygga de sålunda nybildade fastigheterna. Det hr i målet emellertid inte visats att - även med bortseende från det nybyggnadsförbud jämlikt 110 § byggnadslagen som då rådde - det varit möjligt att ha fått en sådan uppdelning till stånd. Den tillåtna markanvändningen 1971 får därför anses ha varit att utnyttja stadsägan såsom enbart en tomtplats för bostadsändamål. Presumtionsregeln är sålunda tillämplig och löseskillingen skall - såsom parterna valt att föra sin talan - bestämmas med utgångspunkt från fastighetens marknadsvärde d 1 juli 1971.
Till grund för bestämmandet av marknadsvärdet d 1 juli 1971 är parterna ense om att lägga de nio jämförelseobjekten som i bilaga 1 upptagits under nr 6-14.
Medan kommunen efter korrigering av de erlagda köpeskillingarna till presumtionstidpunkten funnit värdet per tomtplats vara arealberoende och därför bestämt värdet efter en beräknad regressionslinje, har svarandena valt att utan korrektion beräkna ett genomsnittligt kvadratmeterpris och applicera detta på värderingsobjektet.
Fastighetsdomstolen finner för sin del ortsprismaterialet böra utnyttjas på sådant sätt att erlagda köpeskillingar först korrigeras till värdetidpunkten. I brist på annat lämpligt index godtas den av kommunen verkställda justeringen med konsumentprisindex. Därefter bör det sålunda justerade jämförelsematerialet analyseras med avseende på de värdebestämmande faktorerna. En sådan analys leder till att man för mindre fastigheter utbetalat mer per kvm än för större. Sålunda har fastigheter understigande 2 500 kvm betalats med i genomsnitt ca 17 kr/kvm i 1971 års prisnivå. Motsvarande belopp för försålda fastigheter med en areal kring 5 000 kvm uppgår till ca 12 kr/kvm. Även om de senare endast uppgår till 2 st kan det inte vara riktigt att vid värdebestämningen av inlösenobjektet använda ett genomsnittsvärde baserat på samtliga förvärv. Den av kommunen använda metoden där samtliga förvärv beaktas men där hänsyn ävan tas till arealen bör därför ges företräde. Med hänsyn härtill finner fastighetsdomstolen att marknadsvärdet d 1 juli 1971 kan bestämmas till det av kommunen angivna beloppet eller 63 000 kr. Om uppräkning av detta belopp är parterna ense. Löseskillingen skall således bestämmas till ((63 000 x 505)/252 =) 126 250 kr.
Om ränteberäkningen är parterna ense.
Fastigheten belastas av penninginteckning. Löseskillingen jämte ränta skall därför nedsättas hos LSt:n.
Domslut. Kommunen berättigas jämlikt 41 § byggnadslagen inlösa stadsägan 7 638 inom Täby kommun.
Kommunen förpliktas att till svarandena utge löseskilling med 126 250 kr jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d 1 jan 1978 till dess betalning sker.
Beloppet skall nedsättas hos LSt:n.
C.E.L. och A.N. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan angående löseskilling, jämkad till tidpunkten för HovR:ns dom.
Kommunen bestred ändring men medgav uppräkning av löseskillingen enligt index.
HovR:n (hovrättsråden Heath och Mays samt adj led Benjamin, referent) anförde i dom d 8 april 1981:
Domskäl. HovR:n har hållit huvudförhandling i målet.
I HovR:n har parterna i huvudsak vidhållit sina i TR:ns dom antecknade ståndpunkter och därutöver framhållit följande.
Vadekärandena: Den år 1929 fastställda avstyckningsplanen innebar att den aktuella stadsägan rymde minst tre tomtplatser på vilka bebyggelse kunnat anordnas. De byggnadsförbud enligt 35 och 110 §§byggnadslagen (BL) som meddelats har inte inneburit någon ändring i den bebyggelserätt avstyckningsplanen utvisar. Inte heller det enligt 168 § BL meddelade byggnadsförbudet har medfört att avstyckningsplanen upphävts. Den har gällt till dess området i den nya stadsplanen lades ut till park. Den värdeökning som gäller för stadsägan mellan presumtionstidpunkten och värdetidpunkten har alltså inte berott på förväntningar om förändrad markanvändning.
Kommunen: Det är riktigt att ett maximalt utnyttjande av stadsägan enligt avstyckningsplanen ger tre tomtplatser. För ett sådant utnyttjande krävs emellertid såväl tillstånd till avstyckning som byggnadslov. På grund av det pågående planarbetet är det osäkert om sådant tillstånd och byggnadslov skulle ha meddelats. - Kommunens begäran om införande av 168 §-förordnande grundades främst på det förhållandet att avstyckningsplanen var föråldrad och att det framstod som uppenbart att en eventuell framtida bebyggelse inte skulle följa denna plan. LSt:ns beslut om 168 §-förordnande avsåg även ett flertal andra områden inom kommunen.
HovR:n gör följande bedömning.
Värdetidpunkt i målet är d 1 jan 1978. Enligt en d 9 nov 1976 fastställd stadsplan är inlösenfastigheten, som är obebyggd och har en areal av 5 060 kvm, utlagd till park. Kommunen äger därför enligt 41 § BL lösa in fastigheten. Enligt byggnadslagens ersättningsprinciper skall löseskillingen bestämmas med utgångspunkt från de bebyggelseförutsättningar som gällde omedelbart före stadsplanens fastställande. Dessa principer innebär bl a att man bortser från inverkan av sådant byggnadsförbud som tillkommit för att hindra byggnadsåtgärder medan den nya stadsplanen utarbetas och fastställs. Atgärder som har samband med den nya plan genom vilken den aktuella fastigheten utläggs till park skall således inte beaktas. Värdering sker med andra ord som om de tidigare bebyggelsemöjligheterna fortfarande gällde vid värdetidpunkten.
Fastigheten är belägen inom område som intill fastställandet av 1976 års stadsplan formellt omfattades av avstyckningsplan godkänd av LSt:n d 21 juni 1929. För fastigheten gällde före fastställandet av 1976 års stadsplan byggnadsförbud enligt 35 och 110 §§ BL samt förordnande enligt 168 § BL.
Vid avstyckningsplanens godkännande undantogs uttryckligen den i förslaget till avstyckningsplan redovisade fastighetsindelningen. LSt:n beslöt i stället att godkänna förslaget under förutsättning "att lägenhet som genom 'jordledning' inom området avskiljes för bildande av tomtplats erhåller en areal av minst 1 500 kvm" intill dess viss närmare preciserad utredning skett. Med hänsyn härtill måste en uppdelning av inlösenfastigheten i tre tomter anses ha varit tillåten enligt avstyckningsplanen. Det enligt avstyckningsplanen tillåtna användningssättet ändras inte i och för sig genom införande av byggnadsförbuden jämlikt 35 och 110 §§ BL. Dessa utgör endast fördröjande moment vid planens genomförande.
Byggnadsförbudet enligt 35 § BL har tillkommit för att hindra bebyggelse medan 1976 års stadsplan utarbetades. Eftersom löseskillingen skall bestämmas med bortseende från denna stadsplan, och då byggnadsförbudet enligt 35 § BL har direkt samband med stadsplanen, skall bortses från detta förbud vid löseskillingens bestämmande.
Vad angår 168 §-förordnandet pågick stadsplanearbetet vid dess tillkomst. Beslut om upprättande av stadsplan torde ha förelegat i vart fall d 11 april 1972, då LSt:n meddelade förbud enligt 35 § BL. Någon reell inverkan på möjligheterna att reglera byggnadsverksamheten kan införandet av ett 168 §-förordnande inte ha, då byggnadsförbud enligt 35 och 110 §§ BL redan meddelats. Vid genomförandet av den nya stadsplanen skulle ett 168 §-förordnande kunna få betydelse vid inlösen av mark för allmänt ändamål och vid expropriation av kvartersmark, om förordnandet beaktades vid ersättningens bestämmande. Kommunen har inte kunnat ange någon annan verkan av förordnandet. Främst med hänsyn till att förordnandet tillkommit efter det att arbetet med den nya planen påbörjats, finner HovR:n det ha sådant samband med denna plan att löseskillingen skall bestämmas utan beaktande av detsamma.
Ett byggnadsförbud enligt 110 § BL föranleds vanligen av att området saknar erforderliga vägar och/eller att frågan om vatten och avlopp inte är tillfredsställande löst. I detta fall får antas att ett bebyggande av området inte kommer att ske förrän dessa brister avhjälpts. Oavsett om ett formellt byggnadsförbud enligt 110 § BL föreligger, bestäms därför värdena inom området av vid vilken tidpunkt föreliggande brister kan förväntas bli avhjälpta samt vilka kostnader härför som sannolikt kommer att åvila fastighetsägarna. Anledning saknas således att ta ställning till om löseskillingen skall bestämmas med beaktande eller med bortseende av byggnadsförbudet enligt 110 § BL.
Mot bakgrund av det anförda skall löseskillingen bestämmas som om vid värdetidpunkten gällt en med byggnadsplan jämförlig avstyckningsplan som tillät uppdelning av fastigheten i tre tomter, så snart fastigheten kunnat förses med erforderliga vägar och ledningar för vattenförsörjning och avlopp. Vid dessa utgångspunkter finner HovR:n att det av vadekärandena vid värdetidpunkten beräknade marknad svärdet om 250 000 kr ej är för högt. Löseskillingen skall sålunda bestämmas till (250 000 x 624)/456 eller avrundat 342 000 kr.
Domslut. HovR:n ändrar TR:ns dom på det sätt att kommunen förpliktas att till vadekärandena utge löseskilling med 342 000 kr jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d 1 jan 1978 till dess betalning sker.
Löseskillingen skall nedsättas hos LSt:n.
Fastighetsrådet Ramsey var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: Jag ansluter mig till majoritetens uttalanden i domen men anser att följande två stycken bör inskjutas före det stycke som börjar "Vad angår 168 §-förordnandet - - - -".
För att tätbebyggelse, som inte är av mindre omfattning, skall vara tillåten, förutsätter byggnad slagen att stadsplan eller byggnadsplan skall ha fastställts. Avstyckningsplan jämställs emellertid med byggnadsplan genom stadgandet i 168 § BL att det generella tätbebyggelseförbudet utanför stads- och byggnadsplanelagt område inte gäller område med avstyckningsplan, såvida inte särskilt förordnats om förbud mot tätbebyggelse inom avstyckningsplanen. Inom den nu aktuella avstyckningsplanen vann sådant förordnande laga kraft d 22 febr 1974. Tillkomsten av ett 168 §-förordnande kan enligt min mening inte uppfattas på annat sätt än som ett ställningstagande till att avstyckningsplanen inte längre är jämställd med byggnadsplan och därför ej heller längre är ett uttryck för enligt BL tillåten markanvändning. Ett förordnande enligt 168 § BL om förbud mot tätbebyggelse inom avstyckningsplan är således i praktiken jämställt med ett upphävande av stadsplan eller byggnadsplan. Den omständigheten att 168 §-förordnandet i detta fall meddelades "tills vidare" medför inte att förordnandets innebörd blir en annan.
Då 168 §-förordnandet ges denna innebörd uppkommer fråga om förordnandet har sådant samband med 1976 års stadsplan, att löseskillingen skall bestämmas med bortseende från inverkan av förordnandet i likhet med vad som tidigare sagts gälla för inverkan av det år 1973 införda byggnadsförbudet enligt 35 § BL. Enligt vadekärandenas mening saknar denna fråga praktisk betydelse eftersom den begärda löseskillingen bestämts med ledning av köp av jämförelsefastigheter, för vilka gällt avstyckningsplan med 168 §-förordnande. Även om tillkomsten av 168 §-förordnandet inte på något sätt inverkat på storleken av fastighetens marknadsvärde är det enligt min mening av betydelse att klarlägga om 168 §-förordnandet skall beaktas eller ej. Beaktas 168 §-förordnandet kan nämligen marknadsvärdet vid värdetidpunkten inte anses bygga på tillåten eller pågående markanvändning. Expropriationslagens presumtionsregel kan då leda till att löseskillingen kommer att understiga marknadsvärdet vid värdetidpunkten.
Kommunen sökte revision och yrkade att löseskillingen måtte bestämmas till det av TR:n fastställda beloppet, uppräknat till tiden för HovR:ns dom.
C.E.L. och A.N. bestred kommunens revisionstalan samt yrkade ytterligare uppräkning av löseskillingen för tiden fram till HD:s dom.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Quinn, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom:
Domskäl. Värdet av inlösenfastigheten vid värdetidpunkten d 1 jan 1978 skall ostridigt beräknas utan beaktande av att fastigheten enligt fastställd stadsplan ingår i område utlagt till park. Fastighetens värde vid denna tidpunkt skall i stället i princip bestämmas med utgångspunkt i de bebyggelseförutsättningar som gällde omedelbart före stadsplanens fastställande. I målet är ostridigt att fastighetens värde vid värdetidpunkten skall beräknas till belopp som avsevärt överstiger dess värde vid presumtionstidpunkten. Sådan värdeökning skall enligt 4 kap 3 § expropriationslagen (ExL) tillgodoräknas markägarna endast i den mån det blir utrett att den beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt.
På de av HovR:n anförda skälen finner HD att vid värderingen skall bortses från det jämlikt 35 § byggnadslagen (BL) meddelade byggnadsförbudet. Även frågan om betydelsen i målet av förbudet enligt 110 § BL är att bedöma på sätt HovR:n angivit.
Vad angår frågan om betydelsen i ersättningshänseende av förordnandet jämlikt 168 § BL är följande att beakta.
Institutet avstyckningsplan, som tillkommit år 1926, avskaffades i samband med BL:s ikraftträdande d 1 jan 1948. Sådana avstyckningsplaner, som gällde vid denna tidpunkt, tillades enligt BL övergångsvis samma bebyggelsereglerande verkan som byggnadsplan. Tätbebyggelse får sålunda enligt 168 § BL äga rum inom område för avstyckningsplan, ehuru områdets lämplighet för sådan bebyggelse ej prövats vid planläggning enligt BL. Med stöd av bestämmelse i samma § kan emellertid LSt:n förordna att tätbebyggelse inom avstyckningsplaneområde inte vidare får äga rum. Ett sådant förordnande gäller utan tidsbegränsning och måste betraktas som ett ställningstagande av innebörd att avstyckningsplanen inte vidare skall läggas till grund för reglering av bebyggelse inom området. En avstyckningsplan, beträffande vilken 168 §-förordnande meddelats, kan följaktligen inte längre anses ge uttryck för en enligt BL tillåten markanvändning. Ett dylikt förordnande bör därför i värderingshänseende i princip jämställas med ett upphävande av planen.
Beträffande frågan huruvida värderingen i målet, med hänsyn till den princip som kommit till uttryck 4 kap 2 § ExL, skall ske med bortseende från inverkan av 168 §-förordnandet har kommunen gjort gällande att dess ansökan om beslut om sådant förordnande inte utgjorde ett led i stadsplanearbetet utan grundades på att avstyckningsplanen var så föråldrad att den inte kunde ligga till grund för fastighetsindelning och reglering av bebyggelse inom området. Kommunen har vidare upplyst att dess ansökan omfattade flertalet av de i kommunen då gällande avstyckningsplanerna.
Av vad ovan anförts rörande innebörden av övergångsbestämmelserna i 168 § BL följer att ett förordnande om tätbebyggelseförbud beträffande avstyckningsplaneområde måste anses företrädesvis vara grundat på bedömningen att förutsättningar att genomföra avstyckningsplanen saknas. Sådant förordnande kan meddelas oavsett om stadsplaneläggning är aktuell och är inte i och för sig erforderligt för att förhindra bebyggelse i samband med upprättande av stadsplan för mark inom avstyckningsplaneområde. Vid angivna förhållanden bör endast i undantagsfall ett för visst område meddelat 168 §-förordnande anses ha sådant samband med stadsplaneläggning av området att vid inlösen av fastighet för genomförande av stadsplanen värderingen skall ske med bortseende från inverkan av förordnandet. Utredningen i målet ger inte vid handen att sådant samband förelegat i förevarande fall.
Med hänsyn till vad sålunda upptagits skall fastighetens värde vid värdetidpunkten bestämmas utan beaktande av den markanvändning som varit tillåten enligt avstyckningsplanen. På grund härav och då i målet ej visats att värdeökningen under presumtionstiden berott på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt, skall ersättning utgå endast för fastighetens värde vid presumtionstidpunkten, uppräknat till värdetidpunkten i målet.
Värdet av fastigheten vid presumtionstidpunkten kan - oavsett frågan om fastighetens delbarhet - inte på den föreliggande utredningen bestämmas till högre belopp än det TR:n fastställt eller 63 000 kr. Detta värde motsvarar, uppräknat till värdetidpunkten d 1 jan 1978, ett belopp av 114 000 kr.
Kommunen har bestritt att jämkning av ersättningen efter tillträdesdagen får ske för längre tid än till dagen för HovR:ns dom. Till stöd härför har kommunen åberopat att priserna för obebyggda tomter i Skarpängsområdet ej stigit efter sistnämnda tidpunkt.
Jämlikt 4 kap 4 § 2 st ExL skall expropriationsersättning jämkas med hänsyn till höjning i allmänna prisläget som ägt rum efter det att fastigheten tillträddes. Sådan kompensation för penningvärdeförändring bör i regel beräknas med ledning av konsumentprisindex (jfr prop 1971:122 s 177). Vad kommunen åberopat rörande prisutvecklingen beträffande fastigheter i orten föranleder ej till att dylik jämkning inte skall ske även för tiden efter HovR:ns dom. Löseskillingen skall därför, efter uppräkning enligt konsumentprisindex för tiden från värdetidpunkten till dagen för HD:s dom, bestämmas till 196 250 kr.
Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns domslut att HD bestämmer löseskillingens belopp till 196 250 kr.
HD (JustR:n Lester, Wilson, referent, Vängby, Williams och Brown) beslöt dom i enlighet med betänkandet.
Nacka kommun förde vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, den talan om expropriation mot B.C., S.S. och B.F. som framgår av TR:ns dom.
TR:n (rådmännen Norton och Rhodes, fastighetsrådet Dougherty samt nämndemännen Campbell och Davis) anförde i dom d 17 april 1980:
Fastighetsforhållanden och parternas yrkanden. Regeringen har genom beslut d 10 mars 1977 jämlikt 2 kap 1 § expropriationslagen för att ge kommunen möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning meddelat kommunen tillstånd att med äganderätt expropriera, såvitt här är fråga, fastigheterna Lännersta 1:887, 1:1093 och 1:634. I beslutet föreskrevs, att expropriationssaken senast d 10 mars 1978 skulle ha fullföljts genom ansökan om stämning till domstol.
Fastigheterna är belägna i Boo socken inom Nacka kommun och ägs, Lännersta 1:887 av B.C., Lännersta 1:1093, vilken numera har registerbeteckningen Lännersta 11:93, av S.S. och Lännersta 1:634 av B.F..
Efter ansökningar om stämning å fastighetsägarna, inkomna till domstolen d 9 mars 1978, har kommunen yrkat förpliktande för dem att var för sig till kommunen avstå äganderätten till sin fastighet.
Fastighetsägarna har medgivit expropriationsyrkandena.
Kommunen har i löseskilling för fastigheterna bjudit 41 700 kr för Lännersta 1:887 samt 35 700 kr för vardera av Lännersta 11:93 och Lännersta 1:634. Kommunen har dock medgivit att nämnda belopp, vilka är hänförliga till prisläget d 1 juli 1979, uppräknas till prisläget denna dag med tillämpning av de förändringar i konsumentprisindex, som dessförinnan redovisas och eljest skäligen kan antagas.
Fastighetsägarna har fordrat löseskilling, B.C. för Lännersta 1:887 med 100 000 kr, S.S. för Lännersta 11:93 med 90 000 kr och B.F. för Lännersta 1:634 med 100 000 kr, var jämte de fordrat tillägg för ettvart belopp motsvarande förhöjningen av konsumentprisindex från d 1 juli 1979 till denna dag.
Fastigheterna är obebyggda och har ett taxerat markvärde av envar 10 000 kr. Arealen uppgår för Lännersta 1:887 till 1 745 kvm, för Lännersta 11:93 till 1 508 kvm och för Lännersta 1:634 till 1 580 kvm. Enligt fastighetsboken för Nacka domsaga är fastigheterna intecknade dels för penninginteckningar, Lännersta 1:887 för 3 700 kr, Lännersta 11:93 för 1 200 kr och Lännersta 1:634 för tillhopa 25 675 kr dels ock  för ett antal servitut. Kommunen har medgivit att servituten lämnas orubbade vid expropriationen och berörda sakägare har ej rest invändning häremot.
Fastigheterna ingår numera i område, för vilket gäller en d 15 juli 1976 fastställd och d 10 mars 1977 lagakraftvunnen stadsplan. Enligt denna plan utgöres fastigheterna av kvartersmark för sammanbyggda småhus. Tidigare omfattades fastigheterna av en d 26 mars 1930 godkänd avstyckningsplan enligt vilken de utgjorde kvartersmark för vanligt bostadsbyggande, därvid tomt skulle omfatta minst 1 500 kvm mark. Fastigheterna är kuperade. Omgivningen är tätbebyggd med olikåldrig, blandad permanent- och fritidsbebyggelse som uppförts med stöd av äldre avstyckningsplaner.
För expropriationsfastigheterna rådde byggnadsförbud åren 1940-1961 i avvaktan på upprättande av byggnadsplan. Sådant förbud återinfördes i början av år 1965. Den 19 sept 1967 meddelades tätbebyggelseförbud genom förordnande enligt 168 § byggnadslagen och 83 § byggnadsstadgan och fro m d 13 febr 1968 har byggnadsförbud rått enligt 35 § byggnadslagen.
Parternas utveckling av talan. Kommunen. Värdetidpunkten i målet skall visserligen vara dagen för slutlig dom. Tillstånd till expropriation av fastigheterna hade emellertid sökts innan stadsplanen fastställdes. Jämlikt 4 kap 3 § expropriationslagen - den s k presumtionsregeln - skall således fastighetsvärdena fastställas utan hänsyn till sådan stegring av värdet som uppkommit efter d 1 juli 1971 (presumtionstidpunkten) till följd av förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt.
Vid sistnämnda tidpunkt omfattades fastigheterna av dels avstyckningsplanen, dels tätbebyggelseförbud enligt 168 § byggnadslagen och 83 § byggnadsstadgan och dels nybyggnadsförbud enligt 35 § sagda lag. Genom det meddelade tätbebyggelseförbudet har den byggnadsrätt, som eljest tillkommit fastigheterna enligt 168 § byggnadslagen, upphävts och marken är till följd därav att betrakta som vid presumtionstidpunkten ej detaljplanelagd.
På grund av det sagda bör fastigheterna enligt kommunens uppfattning värderas som råmark, vilken tagit åt sig värde till följd av tätbebyggelseförväntningar först genom att arbetet med stadsplanen år 1975 påbörjats.
Vid värderingen bör givetvis fastigheternas topografi och läge beaktas. I övrigt bör objekten värderas efter jämförelse med försäljningar av likartade fastigheter inom orten, dvs obebyggda fastigheter utan omedelbar byggnadsrätt. Kommunen har företagit en utredning rörande lagfarna köp under åren 1968-1978 av obebyggda fastigheter inom Eknäs, Björknäs och Tollare samt Boo och Lännersta inom Boo församling, varvid dock uteslutits fastigheter med areal understigande 1 200 kvm eller överstigande 2 400 kvm, fastigheter som försålts av aktiebolag samt fastigheter som försålts tillsammans med andra. Med hänsyn till materialets stora spridning har en särskild genomgång gjorts rörande förvärven åren 19 691 973 i Boo och Lännersta. - - -
Fastighetsägarna. Det vitsordas att presumtionsregeln är tillämplig i målet och att expropriationsfastigheterna vid presumtionstidpunkten - d 1 juli 1971 - var underkastade de av kommunen angivna förbuden med avseende å bebyggelse. Dessa förbud torde emellertid stå i sådant samband med expropriationsföretaget - genomförandet av stadsplanen - att man vid värderingen har att bortse från den eventuellt värdedämpande effekt förbuden må ha haft enligt presumtionsregeln. Det ursprungliga byggnadsförbudet tillkom nämligen i anledning av att fråga väckts om upprättande av byggnadsplan och gällde - med undantag för åren 1962-1964 samt några kortare glapp i förlängningsförordnandena - till d 1 dec 1967 först jämlikt 64 § stadsplanelagen och sedermera jämlikt 108 § och 100 §byggnadslagen. Sedan kommunen år 1967 ändrat planeringsarbetets inriktning att i stället gälla stadsplan begärde kommunen sagda år och erhöll d 13 febr 1968 byggnadsförbud enligt 35 § byggnadslagen, dvs förbud i anledning av väckt fråga om antagande av stadsplan. Detta förbud kvarstod tills stadsplanen fastställdes. Förordnandet jämlikt 168 § byggnadslagen kan i föreliggande fall ej tillmätas annan betydelse än byggnadsförbud enligt 35 § samma lag. Det har således sedan lång tid varit kommunens uttalade avsikt att upprätta ny plan för området, och varje meddelat byggnadsförbud har alltså varit avsett att gälla endast tills ny plan fastställts. Samband måste alltså anses föreligga mellan expropriationsföretaget och förbuden, varför man skall bortse från dessa vid värderingen. Till stöd för denna ståndpunkt åberopas dessutom, att kommunen i sin ansökan om expropriationstillstånd hänvisat till Boo kommuns planer på att upprätta byggnadsplan och kommunens egna planeringar för ny planläggning i området.
I konsekvens med det sagda bör expropriationsfastigheterna värderas som om de redan vid presumtionstidpunkten varit klara för bebyggelse med fristående villor. Värdena kan följaktligen bestämmas genom jämförelse med priser som erlagts för dylika byggklara tomter vid värdetidpunkten i målet. En ändring i markens tillåtna användningssätt har skett genom stadsplanen. Enligt den skall marken användas för radhusbebyggelse. Värdeökning efter presumtionstidpunkten som beror på förväntningar om sådan ändring räknas icke fastighetsägarna tillgodo. Värderingsmetoden strider således ej mot presumtionsregeln i 4 kap 3 § expropriationslagen.
Därest mot fastighetsägarnas uppfattning marken skall värderas som icke detaljplanelagd vitsordas att den i princip kan jämställas med råmark. Härvid måste dock beaktas, att bestämda förväntningar om snar planläggning måste ha förelegat redan vid presumtionstidpunkten. Det omgivande området var sålunda bebyggt med småhus och vägar och ledningar var anlagda.
Genmäle av kommunen. Något samband mellan expropriationsföretaget - vilket avser uppförande av radhusbebyggelse - och de från år 1965 gällande byggnadsförbuden kan inte anses föreligga. Under 1960-talet förekom inte några planarbeten inom Boo kommun som berörde området. Icke heller förelåg då några möjligheter att erhålla dispens för bebyggelse i området. Sträckningen av nya Värmdöleden var då alltför osäker, och denna fråga blev icke klar förrän år 1972 genom att arbetsplan fastställdes. Först härefter kunde kommunen ta upp frågan om planläggning i området; en områdesplan fastställdes 1974 och sedan påbörjades arbetet med stadsplanen.
Förbudet enligt 35 § byggnadslagen kom till för att komplettera förordnandet enligt 168 § samma lag genom att även till- och ombyggnadsarbeten förbjöds.
Att ansökningen om expropriationstillståndet i sin motivering kom att innehålla hänvisning till äldre och påtänkta planarbeten berodde på ett misstag från ombudets sida, och bör icke påverka bedömningen i målet.
Genmäle av fastighetsägarna. När B.F. år 1964 köpte fastigheten Lännersta 1:634 förklarade stadsarkitekten att han kunde påräkna byggnadslov men sedan ritningar gjorts klara hade byggnadsförbud trätt i kraft och dispens blev utesluten. I början av år 1974 fick B.F. sedan en propos från fastighetskontoret om att bygga en s k parvilla på fastigheten. Först sedan ritningar för en sådan bebyggelse upprättats väcktes hos planförfattarna inom kommunen tanken på radhusbebyggelse. Detta visar att det vid presumtionstidpunkten fanns grund för förväntningar om en snar bebyggelsemöjlighet i området.
Domskäl. Tvistens omfattning. Kommunen innehar gällande tillstånd att expropriera fastigheterna, och fastighetsägarna har medgivit kommunens inlösenyrkanden.
Kommunen har medgivit, att i fastigheterna gällande servitut lämnas orubbade av expropriationen.
Parks råder således allenast beträffande storleken av löseskillingarna för fastigheterna, vilken tvist dock avser såväl principerna för värderingen som bestämmandet av marknadsvärdet enligt de utgångspunkter, som skall gälla för värderingen.
Värderingsprinciperna. Kommunen hävdar - såsom dess talan måste förstås - att fastigheterna till följd av stadgandet i 4 kap 3 § expropriationslagen, jämfört med pkt 13 i övergångsbestämmelserna till denna lag, och d 1 juli 1971 för dem rådande byggnadsförbud - särskilt det jämlikt 168 § byggnadslagen meddelade - skall värderas som råmark, för vilken förväntningar om framtida användning för tätbebyggelse ej skall påverka expropriationsersättningen i vidare mån än vad som redan tagit sig uttryck i marknadspriserna vid nyssnämnda tidpunkt. Fastighetsägarna gör gällande att marken skall värderas som om byggnadsrätt då förelåg till följd av huvudregeln i 168 § byggnadslagen enligt avstyckningsplanens bestämmelser. Det är däremot ostridigt att därefter uppkomna förväntningar om ändring i tillåten markanvändning icke skall beaktas.
Parks råder således om verkningarna i värderingshänseende av förordnandet enligt 168 § byggnadslagen och det enligt 35 § samma lag meddelade byggnadsförbudet. Uppenbart är att dessa tillkommit för att förhindra bebyggelse som skulle kunna försvåra genomförandet av framtida planläggning. Förordnandet och förbudet måste alltså anses ha sådant samband med expropriationsföretaget, vars syfte är att genomföra den numera antagna stadsplanen, att deras inverkan på fastigheternas marknadsvärden d 1 juli 1971 jämlikt 4 kap 2 § 1 st expropriationslagen icke skall ge utslag i löseskillingarna.
Värderingen skall vid dessa förhållanden ske i enlighet med av fastighetsägarna hävdade principer.
Marknadsvärdena d 1 juli 1979. Domstolen fann sig böra antaga följande värden för expropriationsobjekten vid ifrågavarande tidpunkt, nämligen 95 000 kr för vardera Lännersta 1:634 och 1:887 samt 75 000 kr för Lännersta 11:93.
Löseskillingarna. Parterna är ense om att nyss erhållna värden skall justeras till denna dag med ledning av antagen utveckling av konsumentprisindex. För juni 1979 uppgick index till 497 och vid överläggningen till dom senast kända index utgör 552 för febr 1980. För dagen för domen anser sig domstolen mot denna bakgrund böra antaga ett index av 560.
Justeringarna bör vid angivna förhållanden innebära en ökning av värdetalen med närmare 13 procent. Värdena denna dag bör därför i avrundade tal antagas uppgå till 107 000 kr för vardera Lännersta 1:634 och Lännersta 1:887 samt till 85 000 kr för Lännersta 11:93.
Utredningen ger icke skäl till antagande, att fastigheternas på grundval av deras enligt stadsplanen gällande byggnadsrätt beräknade värde för någon av dem understiger sålunda angivna värden. Löseskillingarna skall förty fastställas till de belopp, som angivits i föregående stycke.
B.C. har visat, att hon innehar den i Lännersta 1:887 gällande penninginteckningen, och S.S. har för sin del visat att han innehar den i Lännersta 11:93 gällande penninginteckningen. Löseskillingarna för nämnda fastigheter skall sålunda utbetalas till dem. Av löseskillingen för Lännersta 1:634 bör 30 000 kr nedsättas och återstoden utbetalas till B.F..
Domslut. 1. Fastighetsägarna förpliktas att till kommunen avstå, B.C. äganderätten till Lännersta 1:887, S.S. äganderätten till Lännersta 11:93 och B.F. äganderätten till Lännersta 1:634, alla inom Boo församling i Nacka kommun.
Domstolen fastställer löseskillingarna för fastigheterna för vardera Lännersta 1:887 och Lännersta 1:634 till 107 000 kr och för Lännersta 11:93 till 85 000 kr.
Av löseskillingen för Lännersta 1:634 skall hos LSt:n i Stockholms län nedsättas 30 000 kr. Till fastighetsägarna skall kommunen utge, till B.C. löseskillingen för Lännersta 1:837 107 000 kr, till S.S. löseskillingen för Lännersta 11:93 85 000 kr och till B.F. av löseskillingen för Lännersta 1:634 77 000 kr.
I fastigheterna gällande servitut skall icke rubbas av expropriationen.
Kommunen fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att löseskillingarna, uttryckta i penningvärdet d 1 juli 1971, måtte bestämmas till 29 200 kr för Lännersta 1:634, 30 500 kr för Lännersta 1:887 och 22 600 kr för Lännersta 11:93, vilka belopp omräknade till värdetidpunkten d 3 nov 1980 (index 598) utgjorde 69 300, 72 400 resp 53 600 kr.
Fastighetsägarna bestred ändring och yrkade ytterligare uppräkning av dem tillkommande ersättningar enligt konsumentprisindex för tiden fram till HovR:ns dom i målet jämte ränta.
HovR:n (hovrättslagmannen Andrade, fastighetsrådet Ramsey, hovrättsrådet Harper och adj led Travis, referent) anförde i dom d 19 maj 1981:
Domskäl. HovR:n har i deldom d 24 okt 1980 lämnat kommunen medgivande till kvalificerat förhandstillträde och fastställt förskott med 47 300 kr såvitt avser Lännersta 1:887 och med 40 500 kr såvitt avser envar av Lännersta 1:634 och 11:93. Kommunen har upplyst att medgivandet utnyttjats och förskotten erlagts d 3 nov 1980.
Fastighetsägarna har i HovR:n vitsordat att fastigheterna d 1 juli 1971 med beaktande av inverkan av förordnandet d 19 sept 1967 enligt 168 § byggnadslagen (BL) och byggnadsförbudet enligt 35 § samma lag hade de värden som kommunen angivit medan kommunen å sin sida medgivit att fastigheterna, med bortseende från inverkan av nämnda förordnande och förbud, vid tiden för TR:ns dom hade de värden som av TR:n fastställda löseskillingar utvisar (index 560). Dessa senare belopp utgör omräknade till värdetidpunkten 114 300, 114 300 och 90 800 kr för Lännersta 1:634, 1:887 respektive 11:93. I HovR:n återstår således endast frågan om byggnadsförbudet och förordnandet har sådant samband med expropriationsföretaget att de ej skall beaktas vid värderingen av fastigheterna.
Byggnadsförbudet enligt 35 § BL tillkom för att hindra bebyggelse medan stadsplan för området upprättades. Eftersom löseskillingarna enligt parternas samstämmiga mening skall bestämmas med bortseende från den slutligen år 1977 fastställda stadsplanen och då byggnadsförbudet enligt 35 § BL har direkt samband med planen, skall bortses från förbudet vid löseskillingarnas bestämmande.
Förordnandet enligt 168 § BL meddelades år 1967. Det egentliga detaljplanearbetet påbörjades, såvitt framgår av utredningen, inte förrän några år in på 1970-talet och resulterade i den stadsplan, som slutligen fastställdes genom regeringens beslut d 10 mars 1977. Expropriationstillstånd gavs samma dag.
Då således förordnandet enligt 168 § BL ligger avsevärt i tiden före detaljplanearbetet får det antas att förordnandet företrädesvis grundats på bedömningen att förutsättningar att genomföra avstyckningsplanen saknades. Med hänsyn härtill och då det av utredningen inte framgår att förordnandet ändå meddelats med hänsyn till upprättandet och genomförandet av planen finner HovR:n att det inte har sådant samband med expropriationsföretaget att ersättningarna skall bestämmas med bortseende från inverkan av förordnandet.
Löseskillingarna skall således bestämmas med ledning av de värden d 1 juli 1971 som kommunen angivit.
Parterna är ense om att index vid tiden för HovR:ns dom kan beräknas till 635. Även i övrigt är parterna ense om index och om grunderna för uppräkning.
Löseskillingar skall således fastställas till följande avrundade belopp:
Lännersta 11:93 - - - 54 400 kr.
Kommunen är skyldig att utge ränta enligt 6 kap 16 § expropriationslagen.
Domslut. 1. Med ändring av TR:ns domslut, såvitt nu är i fråga, fastställer HovR:n löseskillingen för Lännersta 1:887 till 74 000 kr, för Lännersta 11:93 till 54 400 kr och för Lännersta 1:634 till 71 100 kr, i följd varav kommunen har att efter avdrag för utbetalda förskott utge till B.C. 26 700 kr, till S.S. 13 900 kr och till B.F. 30 600 kr.
de belopp kommunen har att erlägga enligt 1 skall kommunen utge ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) från d 3 nov 1980 till dess betalning sker eller ränta skall utgå enligt 6 kap 16 § första punkten expropriationslagen.
Ersättningen till B.F. jämte ränta skall nedsättas hos LSt:n i Stockholms län. I övrigt behöver nedsättning ej ske.
Fastighetsägarna sökte revision. B.C. och S.S. yrkade att HD måtte, med ändring av HovR:ns dom, fastställa löseskillingarna per värdetidpunkten för Lännersta 1:887 till 114 300 kr och för Lännersta 11:93 till 90 800 kr samt uppräkna dessa belopp enligt konsumentprisindex för tiden fram till dagen för HD:s avgörande. B.F. yrkade att löseskillingen för Lännersta 1:634 måtte bestämmas i enlighet med TR:ns bedömning med jämkning enligt konsumentprisindex för tiden fram till HD:s dom.
Kommunen bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Quinn, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom:
Domskäl. I HD är mellan parterna ostridigt att värderingen i målet skall ske med bortseende från det enligt 35 § byggnadslagen (BL) meddelade nybyggnadsförbudet.
Vad angår frågan om betydelsen i ersättningshänseende av förordnandet jämlikt 168 § BL är följande att beakta.
Institutet avstyckningsplan, som - - - se referatet under 1 - - - ett upphävande av planen.
Beträffande frågan huruvida värderingen i målet, med hänsyn till den princip som kommit till uttryck i 4 kap 2 § expropriationslagen, skall ske med bortseende från inverkan av 168 §-förordnandet har kommunen gjort gällande att ansökningen om beslut om sådant förordnande inte hade samband med stadsplanearbetet utan grundades på att avstyckningsplanen ansågs föråldrad och inte möjlig att genomföra. Kommunen har vidare upplyst att ansökningen omfattade samtliga områden med avstyckningsplaner inom dåvarande Boo kommun.
Av vad ovan anförts rörande innebörden av övergångsbestämmelserna i 168 § BL följer att ett förordnande om tätbebyggelseförbud beträffande avstyckningsplaneområde måste anses företrädesvis vara grundat på bedömningen att förutsättningar att genomföra avstyckningsplanen saknas. Sådant förordnande kan meddelas oavsett om stadsplaneläggning är aktuell och är inte i och för sig erforderligt för att förhindra bebyggelse i samband med upprättande av stadsplan för mark inom avstyckningsplaneområde. Vid angivna förhållanden bör endast i undantagsfall ett för visst område meddelat 168 §-förordnande anses ha sådant samband med stadsplaneläggning av området att vid expropriation av fastighet värderingen skall ske med bortseende från inverkan av förordnandet. Utredningen i målet ger inte vid handen att sådant samband förelegat i förevarande fall.
Med hänsyn till vad sålunda upptagits skall värderingen av fastigheterna ske på sätt HovR:n angivit. Efter ytterligare jämkning av den oguldna delen av ersättningarna enligt konsumentprisindex för tiden fram till HD:s dom skall därför löseskillingarna bestämmas till - avrundat - 78 300 kr för Lännersta 1:634, 80 300 kr för Lännersta 1:887 samt 57 700 kr för Lännersta 11:93.
Domslut. HD gör ej annan ändring i HovR:ns domslut än att HD fastställer löseskillingen för Lännersta 1:887 till 80 300 kr, för Lännersta 11:93 till 57 700 kr samt för Lännersta 1:634 till 78 300 kr, i följd varav de belopp kommunen har att utge efter avdrag för utbetalda förskott uppgår beträffande B.C. till 33 000 kr, beträffande S.S. till 17 200 kr samt beträffande B.F. till 37 800 kr.
HD (JustR:n Lester, Wilson, referent, Vängby, Williams och Brown) beslöt dom i enlighet med betänkandet.