Upphävande av servitut ----- Efter bildandet av ett vägservitut har den tjänande fastigheten delats genom avstyckning och ett hus uppförts i närheten av servitutsvägen. Dessa omständigheter har inte ansetts utgöra sådana ändrade förhållanden som, enligt 7 kap. 5 § andra stycket fastighetsbildningslagen, kan motivera att servitutet upphävs.
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2016-11-18 i mål nr F 2291-16, se bilaga A
KLAGANDE HS
Ombud: Advokat HS
MOTPARTER
1. BMS
2. BS
Ombud för 1 och 2: Advokaterna MB och NBH
SAKEN
Fastighetsreglering avseende upphävande/ändring av servitut berörande XXX m.fl. i Trosa kommun
________________
MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT
1. Med ändring av p. 1 i mark- och miljödomstolens dom upphäver Mark- och miljööverdomstolen Lantmäteriets samtliga beslut den 16 mars 2016 i ärende nr D12673, utom beslutet om fördelning av förrättningskostnaden, samt ställer in förrättningen.
2. Med ändring av p. 2 i mark- och miljödomstolens dom befriar Mark- och miljööverdomstolen HS från skyldigheten att betala ersättning för rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen. I stället ska BMS och BS ersätta HS för hennes rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen med 182 150 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 18 november 2016 tills betalning sker. Av beloppet avser 178 750 kr ombudsarvode.
3. BMS och BS ska betala ersättning för HS
rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 170 250 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från denna dag tills betalning sker. Beloppet avser ombudsarvode.
_________________
YRKANDEN M.M. I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN
HS har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska upphäva underinstan- sernas avgöranden och ställa in förrättningen. Hon har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen och i Mark- och miljööverdomstolen.
BMS och BS har bestritt HS samtliga yrkanden. De har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.
Till stöd för sin respektive talan har parterna åberopat i allt väsentligt samma grunder och omständigheter som de gjorde vid mark- och miljödomstolen.
MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL
Frågan om servitutet ska upphävas
Enligt 7 kap. 4 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, får ett servitut ändras bl.a. om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten och denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen. Om olägenheten inte kan undanröjas genom ändring får servitutet, enligt 7 kap. 5 § första stycket FBL, upphävas.
Mark- och miljööverdomstolen instämmer i mark- och miljödomstolens bedömning att servitutet i detta fall inte kan anses hindra ett ändamålsenligt utnyttjande av XXX i den mening som avses i 7 kap. 4 § FBL. Det finns alltså inte möjlighet att upphäva servitutet med stöd av 7 kap. 5 § första stycket FBL.
Servitut får även upphävas om det till följd av ändrade förhållanden inte behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Vidare får servitut upphävas om det under avsevärd tid inte utövats och omständigheterna även annars är sådana att det måste anses övergivet. (Se 7 kap. 5 § andra stycket FBL.)
Mark- och miljööverdomstolen instämmer i mark- och miljödomstolens bedömning att servitutet inte kan anses övergivet i den mening som avses i 7 kap. 5 § andra stycket FBL och att det alltså inte finns möjlighet att upphäva det på den grunden.
Vad som återstår att pröva är därmed om servitutet får upphävas eftersom det, till följd av ändrade förhållanden, inte behövs för XXY eller nyttan av det är ringa i jämförelse med belastningen på XXX.
Utgångspunkten vid den bedömningen måste vara att när servitutet inrättades hade XXY behov av förbindelse med stranden via en annan väg än den s.k. trappstigen. Inget har framkommit som visar att detta behov har förändrats i något relevant avseende. Mark- och miljööverdomstolen bedömer alltså att det inte har inträtt några ändrade förhållanden som medför att servitutet inte längre behövs för XXY eller att nyttan av det har minskat jämfört med hur det var när servitutet bildades.
Däremot har förhållandena på XXX förändrats efter det att servitutet inrättades, framförallt genom att fastighetens storlek har minskat efter avstyckningen av XXZ och att ett bostadshus har uppförts i närheten av servitutsvägen och vattnet. Efter avstyckningen upptar servitutet en relativt stor del av marken mellan huset och vattnet. Såtillvida har det alltså inträtt ändrade förhållanden som kan sägas innebära en ökad belastning av servitutet för XXX. Detta är dock en följd av rent interna åtgärder på den tjänande fastigheten, vilken – belastningen till trots – uppenbarligen har bedömts vara fortsatt lämpad för sitt ändamål även efter avstyckningen (jfr 3 kap. 1 § FBL där det föreskrivs bl.a. att fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som ombildas eller nybildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål och att fastigheten ska få en lämplig utformning).
Mot ovan beskriven bakgrund bedömer Mark- och miljööverdomstolen att förhållandena inte har ändrats på sådant sätt att nyttan av servitutet för XXY numera är så ringa i jämförelse med belastningen på XXX att det finns skäl att upphäva servitutet. Med ändring av mark- och miljödomstolens dom ska Lantmäteriets beslut därför upphävas och förrättningen ställas in.
Lantmäteriets beslut om fördelning av förrättningskostnaden synes, åtminstone delvis, ha motiverats av det sätt på vilket HS utförde sin talan vid förrättningen. Mot denna bakgrund och då HS inte har framfört några skäl för en annorlunda fördelning bör beslutet om fördelning av förrättningskostnaden stå fast även vid en sådan prövning som, enligt 2 kap. 6 § andra stycket FBL, ska göras när en förrättning ställs in.
Rättegångskostnader
Vid ovan angiven bedömning i sak ska HS befrias från skyldigheten att ersätta BMS och BS för deras rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen. I stället ska hon tillerkännas ersättning för sina egna rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen och i Mark- och miljööverdomstolen.
Den ersättning som HS begärt för rättegångskostnader har vitsordats som skälig utom såvitt avser en post på 45 590 kr avseende arvode till ett biträde vid mark- och miljödomstolen. När det gäller denna ersättningspost har BMS och BS invänt att en del av arvodet tycks avse arbete som utförts i tiden före Lantmäteriets beslut den 16 mars 2016 och vidare att det inte av de fakturor som getts in går att utläsa att något för målet relevant arbete har utförts.
Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att det fakturaunderlag som getts in till stöd för ersättningsanspråket i nu aktuell del inte innehåller någon som helst information om vilket arbete som har utförts. Såvitt kan utläsas är det dock delvis fråga om arbete som legat i tiden före överklagandet till mark- och miljödomstolen. Till detta kommer att biträdet ifråga synes ha arbetat parallellt med HS nuvarande ombud, advokat HS, utan att det framgår varför detta varit motiverat. Sammantaget ger utredningen inte stöd för att någon del av biträdeskostnaden har varit skäligen påkallad för tillvaratagande av HS rätt. Någon ersättning i den delen ska därför inte utgå. I övrigt ska HS tillerkännas begärd ersättning för rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen och här.
Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Gill, tekniska rådet Adkins samt hovrättsråden Li Brismo och Woods, referent.
Föredragande har varit Cook.
__________________________________________
BILAGA A
NACKA TINGSRÄTTS, MARK- OCH MILJÖDOMSTOLEN, Garcia
Ombud: Advokat HS
MOTPART
1. BMS
2. BS
Ombud för båda: Advokaterna MB och NBH
ÖVERKLAGAT BESLUT
Lantmäteriets beslut 2016-03-16 i ärende nr D12673
SAKEN
Fastighetsreglering upphävande/ändring av servitut berörande Trosa XXX m.fl.
_______________
DOMSLUT
1. Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet.
2. HS ska ersätta BS och BMS för deras rättegångskostnader med 89 375 kr vardera, allt avseende ombudsarvode. På beloppen ska ränta utgå enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.
_______________
BAKGRUND
Lantmäteriet (LM) fattade den 16 mars 2016 ett fastighetsbildningsbeslut enligt vilket ett servitut för väg (04-VÄU-198.2) som belastar fastigheten XXX till förmån för fastigheten XXY upphävs. I samband därmed fattade LM även beslut om tillträde, ersättning, fördelning av förrättningskostnaderna och förrättningens avslutande.
HS, som äger fastigheten XXY, har överklagat Murphy beslut.
BS och BMS, som med hälften vardera äger fastigheten XXX, har motsatt sig att det överklagade beslutet ändras.
Mark- och miljödomstolen höll sammanträde och syn på fastigheten XXX och i viss mån på omgivande fastigheter den 27 september 2016. Målet har sedan efter viss ytterligare skriftväxling avgjorts på handlingarna.
YRKANDEN M.M.
HS har i första hand begärt att mark- och miljödomstolen ska upphäva det överklagade beslutet och ställa in förrättningen. I andra hand har hon begärt att domstolen ska undanröja det överklagade beslutet och visa förrättningen åter till LM för fortsatt hantering.
BS och BMS har motsatt sig ändring av det överklagade beslutet.
Parterna har begärt ersättning för sina rättegångskostnader.
GRUNDER OCH UTVECKLING AV TALAN
Parterna har på ett mycket utförligt sätt argumenterat för sin sak i mark- och miljödomstolen. Argumentationen har i stor utsträckning avsett äldre förhållanden och andra fastigheter i området. I det följande redovisas parternas talan endast i den mån mark- och miljödomstolen anser att den har omedelbar betydelse för den i målet aktuella prövningen, dvs. om servitutet 04-VÄU-198.2 i den del som det belastar fastigheten XXX ska upphävas eller inte
HS har i huvudsak anfört följande till stöd för sin talan.
Några ändrade förhållanden har inte inträtt. Vägservitutet behövs för den härskande fastigheten XXY och nyttjas av denna fastighet. Vägservitutets nytta är inte ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten XXX. XXY använder vägservitutet. Det saknas således förutsättningar för att upphäva servitutet. Murphy beslut ska därför upphävas och förrättningen ställas in.
LM har under alla förhållanden inte utrett förutsättningarna för att ändra servitutet istället för att upphäva det. I andra hand begär hon därför att Murphy beslut ska undanröjas och förrättningen visas åter till LM för fortsatt hantering.
HS äger fastigheten XXY sedan oktober 2007. Fastigheten är belägen en dryg halvmil sydväst om Trosa stad och har del i vatten i Hållsviken som utgör en vik av Östersjön. Fastigheten är en jordbruksfastighet om drygt 150 000 kvm.
XXY bildades genom en avstyckning från dåvarande stamfastigheten YXX den 16 juni 1927. XXY är i sin tur stamfastighet för ett antal avstyckade fastigheter, bl.a. XXX (se bild nedan där den med mörkare färg markerade fastigheten är XXY).
Borttagen karta
Längs med Garcia är fastigheterna XXY, XYX och XXZ skogbeklädda och mycket bergiga. Höjdskillnaderna inom detta område uppgår delvis till omkring 20 meter. Endast de nordligaste delarna av fastigheterna XYX och XXZ är farbara. I detta område finns den aktuella servitutsvägen som i riktning från den allmänna landsvägen och mot havet leder från XXY över fastigheterna XYX och XXZ till Hållsviken.
Vägservitutet inrättades under 1930-talet i samband med avstyckningarna från XXY av vad som skulle bli de nuvarande fastigheterna XYX och XXZ. Servitutet ger XXY och därifrån avstyckade fastigheter rätt att nyttja ett fem meter brett vägområde utmed gränsen av fastigheten och ned till Hållsviken, dvs. inom det farbara området av fastigheterna XYX och XXZ.
Till följd av Murphy beslut att upphäva servitutet saknar XXY såväl rättsliga som faktiska möjligheter att med fordon nå den delen av den egna fastigheten som är belägen vid Hållsviken och som nyttjas bl.a. för båtplatsändamål. Nyttan av servitutet kan mot den bakgrunden inte anses som ringa. Topografin inom XXY gör att det inte är möjligt att använda någon annan väg.
Vidare stämmer det inte, som LM anfört, att servitutets nyttjats endast vid ett tillfälle. Servitutet har löpande nyttjats av XXY och nyttjas alltjämt kontinuerligt av den fastigheten.
Servitutet kan inte heller anses hindra ett ändamålsenligt nyttjande av fastigheten XXX. Till en början kan konstateras att BS och BMS har köpt fastigheten med vetskap om servitutet. Den belastningen bör ha påverkat köpeskillingen i en för BS och BMS gynnande riktning. Dessutom har bostadshuset byggts ut mot det aktuella servitutsområdet på så sätt att en veranda byggts mot vattnet och att bostadshuset har höjts med ytterligare en våning. Det går alldeles utmärkt att nyttja strandområdet på fastigheten XXX trots det befintliga servitutet.
Vad BS och BMS anfört om andra vägar på andra fastigheter i området saknar betydelse för den nu aktuella prövningen.
Under alla förhållanden kan servitutet vid den del av XXX som ligger vid vattnet förläggas närmare vattnet och längre från den veranda som den tidigare fastighetsägaren valt att förlägga i anslutning till det aktuella servitutsområdet.
BS och BMS har i huvudsak anfört följande.
Servitutet hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten XXX och denna olägenhet kan inte undanröjas genom ändring. Det ska därför upphävas.
Till följd av ändrade förhållanden behövs inte servitutet för den härskande fastigheten XXY. I vart fall är till följd av ändrade förhållanden servitutets nytta av ringa betydelse i förhållande till den belastning det innebär för den tjänande fastigheten. Det ska därför även på dessa grunder upphävas.
LM har utrett möjligheterna att ändra servitutet. Det saknas därför skäl att undanröja Murphy beslut och visa förrättningen åter till LM för fortsatt hantering.
Servitutet inkräktar på deras hemfridszon vid bostadshuset och inskränker starkt deras möjligheter att disponera och utnyttja strandområdet. Det skär av deras möjligheter att på ett optimalt sätt förfoga över stranden och det vattenområde som hör till fastigheten. De köpte fastigheten med befintligt bostadhus och med ett servitut som varit obrukbart sedan 1939. Med hänsyn härtill hindrar servitutet ett ändamålsenligt utnyttjande av deras fastighet.
De nyss beskrivna olägenheterna kan inte undanröjas genom att servitutet ändras. På grund av de topografiska förhållandena på deras fastighet skulle en ändring av servitutet endast kunna innebära att servitutet flyttades närmare vattnet.
Olägenheterna skulle därmed kvarstå. Om servitutet skulle flyttas till något annat område på deras fastighet skulle det förutsätta sprängning m.m. och innebära en så betydande ökning av belastningen på deras fastighet att ändringen skulle vara otillåten. Att endast inskränka användningen till en viss typ av fordon skulle vidare innebära att olägenheterna för dem kvarstår. Sammanfattningsvis innebär en ändring av servitutet inte någon minskning av de olägenheter det innebär för dem. Det ska därför upphävas.
Servitutet har vidare varit outnyttjat och därmed övergivet under minst 74 år, dvs. fram till 2013 när avtalsservitutet över fastigheten XYX kom till och det blev möjligt för fastigheten XXY att utnyttja servitutet över deras fastighet. Behovet av att nå stranden på XXY hade under denna tid tillgodosetts genom att Västerljungs-Djupvik kunnat nå stranden över egna ägor via den s.k. trappvägen (markerad med punkter på bilden ovan) som är belägen söder om deras fastighet och fastigheten ZXY.
Det har aldrig funnits något behov av att nå strandremsan med fordon och servitutet har aldrig varit avsett för hjulfordon. Såvitt de känner till har servitutet använts endast vid två tillfällen. Sammanfattningsvis behövs således inte servitutet för den härskande fastigheten till följd av ändrade förhållanden. I vart fall får servitutet anses som i det närmaste outnyttjat och övergivet. Även dessa förhållanden utgör grund för att upphäva servitutet.
Med hänsyn till att servitutet inte kunnat utnyttjas har ägarna till XXX inrättat sig efter detta och år 1956 uppfört ett bostadshus vid stranden med en hemfridszon som sträcker sig ända fram till stranden. Servitutet löper rakt igenom denna hemfridszon. Dessutom utgör servitutsområdet efter avstyckning av fastigheten XXZ 27 procent av deras fastighet. Deras fastighet har dessutom tillförts ett vattenområde vilket utökar behovet av att kunna utnyttja stranden. Till det kommer att HS äger exploateringsfastigheten ZXX, och de befarar att hon avser att reglera in den fastigheten i fastigheten XXY. Vidare är XXY en jordbruksfastighet och utifrån den fastighetens ändamål kan de inte se något behov av att nå stranden med fordon.
Sammantaget innebär dessa ändrade förhållanden att nyttan av servitutet för XXY måste anses vara ringa i jämförelse med den belastning servitutet innebär för deras fastighet.
Till sist kan framhållas att förutsättningarna för ändring av servitutet är väl utredda av LM. Topografin på deras fastighet är sådan att det står klart att åtkomst till servitutet kräver fortsatt tillgång till stranden på deras fastighet. Det står även klart att det inte är möjligt att minska den belastning som servitutet innebär för deras fastighet genom att flytta det närmare vattnet. Mot den bakgrunden saknas det skäl att undanröja Murphy beslut och visa förrättningen åter till LM för fortsatt hantering.
BEVISNING
Parterna har lagt fram omfattande skriftligt material.
DOMSKÄL
Inledning
Mark- och miljödomstolen anser att överklagandet ska avslås och att HS ska ersätta BS och BMS för deras rättegångskostnader med 89 375 kr vardera. Skälen för dessa bedömningar redovisas nedan under särskilda rubriker.
Servitutet
Ett servitut får upphävas om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten och denna olägenhet inte kan undanröjas genom att servitutet ändras (7 kap. 5 § första stycket jämfört med 4 § första stycket i samma kapitel fastighetsbildningslagen [1970:988] [FBL] ).
Ett servitut får även upphävas om servitutet till följd av ändrade förhållanden inte behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Dessutom får ett servitut upphävas om det under avsevärd tid inte utnyttjats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet (7 kap. 5 § andra stycket FBL). Anledningen till att ett servitut inte har utövats på avsevärd tid eller är övergivet är som regel antingen att det ersatts med annan motsvarande rättighet eller att det på grund av andra förändringar blivit outnyttjat (se LM:s handbok FBL 2016-07-01 s. 663).
Genom den utredning som lagts fram i målet och de iakttagelser mark- och miljödomstolen kunnat göra vid synen kan BS och BMS inte anses ha visat att det aktuella servitutet kan anses hindra ett ändamålsenligt utnyttjande av deras fastighet i sådan utsträckning att det på den grunden finns tillräckliga skäl att upphäva servitutet. Inte heller har de visat att servitutet under avsevärd tid inte utnyttjats och att omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet eller att fastigheten XXY inte skulle vara i behov av servitutet. Tvärtom är det ostridigt i målet att servitutet vid i vart fall några tillfällen har utnyttjats efter år 2013. Det finns därför inte heller skäl att på dessa grunder upphäva servitutet.
Mark- och miljödomstolen kan dock konstatera att det sedan servitutet bildades inträtt ändrade förhållanden. T.ex. har det från de i målet aktuella fastigheterna skett flera avstyckningar och behovet av att utnyttja servitutet över fastigheten XXX förefaller under lång tid ha varit mycket begränsat.
Mot den bakgrunden finns det anledning att överväga om nyttan av servitutet för fastigheten XXY kan anses vara ringa i jämförelse med den belastning som servitutet innebär för fastigheten XXX eller om servitutet under avsevärd tid inte utnyttjats och om det på dessa grunder finns skäl att upphäva servitutet. Det bör framhållas att det är de i målet aktuella fastigheternas nytta respektive belastning av servitutet som ska bedömas och inte i vad mån fastigheternas ägare anser sig ha nytta av servitutet eller anser att det utgör en belastning.
Fastigheten XXY är en jordbruksfastighet. Det har inte kommit fram att fastigheten för det ändamålet av någon särskild anledning skulle ha något mera påtagligt behov av att nå fastighetens område nere vid stranden genom den aktuella servitutsvägen. Tvärtom förefaller fastighetens behov av väg till stranden under lång tid i första hand ha tillgodosetts genom den s.k. trappvägen som går över den egna fastigheten. Servitutsvägen synes ha använts mycket sparsamt före år 2013 och därefter vid några tillfällen. Mot den bakgrunden måste den fastighetens nytta av servitutet anses vara förhållandevis ringa. Det gäller inte minst i ljuset av att transporter till den strandremsa som tillhör fastigheten bör kunna ske sjövägen i den utsträckning de inte kan ske över den befintliga vägen på den egna fastigheten eller på något annat sätt.
Mark- och miljödomstolen har vidare vid synen kunnat konstatera att fastigheten XXX domineras av ett berg och att den enda egentliga tomtmarken finns framför bostadshuset och sträcker sig fram till vattnet. Det är också fråga om en förhållandevis liten fastighetsarea och servitutet utgör numera en inte obetydlig del av fastighetens totala area och en betydande area av den disponibla ytan mellan bostadshuset och vattnet. Avståndet mellan byggnaden inom XXX och strandlinjen är, enligt förrättningskartan (KA 1 i Murphy akt), endast ca 18 m. Inom detta strandområde är servitutsvägen lokaliserad med en bredd av 5 m. Servitutet inkräktar på bostadshusets hemfridszon och försämrar på ett påtagligt sätt möjligheterna att använda marken mellan huset och vattnet. Det råder inga tvivel om att servitutet numera måste anses utgöra en betydande belastning för den fastigheten. Den bedömningen påverkas inte på något beaktansvärt sätt om servitutet skulle ändras och servitutsområdet flyttas närmare vattnet.
Vid en sammantagen bedömning anser mark- och miljödomstolen att nyttan av servitutet för fastigheten XXY måste anses så ringa i förhållande till den belastning det numera utgör för fastigheten XXX att det finns skäl att upphäva servitutet. HS överklagande ska därför lämnas utan bifall.
Rättegångskostnader
Med hänsyn till målets utgång är HS förlorande part. Omständigheterna är sådana att hon bör åläggas att ersätta BS och BMS för deras rättegångskostnader. HS har som skäligt i och för sig accepterat ett belopp om totalt 178 750 kr, inklusive mervärdesskatt. Med hänsyn till målets omfattning och beskaffenhet anser mark- och miljödomstolen att skälig ersättning inte överstiger det belopp som HS accepterat som skäligt i och för sig. Hon ska därför åläggas att betala det beloppet med hälften vardera till BS och BMS. På beloppet ska ränta utgå enligt lag.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 (DV 427)
Överklagande senast den 9 december 2016.
Taylor                        Torres
Ware
I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Taylor, ordförande, och tekniska rådet Torres.