Fråga om ersättningsskyldighet för fastighetsmäklare som vid förmedling av bostadsrätt lämnat felaktig uppgift om lägenhetsyta. 14 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
T.N. väckte vid Sollentuna TR talan mot fastighetsmäklaren E.O. och yrkade förpliktande för denne att till honom utge skadestånd med 75 500 kr. Som grund för sin talan påstod T.N. att E.O. hade varit oaktsam i sitt uppdrag som mäklare vid försäljning till honom av bostadsrätten till lägenheten nr 21 i bostadsrättsföreningen Kaptenen, Kaptensgatan 7 i Stockholm genom att inte kontrollera uppgift om lägenhetsyta eller låta T.N. göra det.
E.O. bestred bifall till T.N:s talan. Han medgav viss oaktsamhet men bestred att adekvat kausalitet förelåg mellan oaktsamheten och den påstådda skadan. Han förklarade sig inte vitsorda något belopp som i och för sig skäligt skadestånd eftersom T.N. enligt honom inte hade lidit någon skada.
TR:n (rådmannen Thomas) anförde i dom d 3 mars 1989:
Domskäl. Till utveckling av sin talan har T.N. anfört följande: I början av 1987 letade han efter lägenhet på Östermalm, gärna på Kaptensgatan eller däromkring. Från början ville han ha en lägenhet på ca 60 m2 men på grund av de höga priserna ansåg han sig kunna nöja sig med 50 m2. Han såg en annons om en lägenhet på 48 m2 som intresserade honom. Den förmedlades av Skandiamäklarna där E.O. är anställd. Vid visningen var T.N:s föräldrar närvarande. En lägenhetsbeskrivning lämnades, där ytuppgiften 48 m2 angavs som en faktauppgift. Kontrakt tecknades med ett pris av 725 000 kr. Dessförinnan träffades parterna. Även då var hans föräldrar närvarande liksom makarna Johnson och White.. Då omtalades inte någon osäkerhet beträffande ytuppgiften. Den faktiska ytan har uppmätts till 42,6 m2 eller 11,1% mindre än som uppgivits. När T.N. bestämde sig för lägenheten räknade han med ett m2-pris och då ytan är 5 m2 mindre har han betalt för mycket just beroende på den felaktiga ytuppgiften. E.O. har brustit i sin kontrollskyldighet i fråga om ytuppgiften och heller inte vidarebefordrat till köparen den osäkerhet om ytstorleken som sälgaren påpekat. Det yrkade skadeståndet är uträknat efter priset per m2 med en yta på 48 m2
E.O. har vitsordat att han fått uppdrag från Gonzales att sälja bostadsrätten. Han inhämtade då uppgifter och fick uppfattningen att ytan var 48 m2. Han upprättade en beskrivning som han återfick från säljaren med uppgift att viss osäkerhet rådde beträffande ytan som var 46-48 m2. Han påtalade osäkerheten om ytan vid visningen, dock ej direkt till varje spekulant, som fick en skriftlig beskrivning. Russell tog upp saken vid kontraktsskrivningen. Även Gonzales uttalade sig i frågan. Ingenting har tytt på att ytan var mindre än 46 m2. Osäkerheten om ytan bekymrade inte T.N. och påverkade inte beslutet att köpa lägenheten. E.O. vitsordar att ytan inte är större än 42,6 m2. E.O. gör gällande att han visserligen borde ha kontrollerat den exakta ytan men underlåtenheten är ej av så allvarlig natur att den kan anses skadeståndsgrundande enligt mäklarlagen då E.O. ej haft anledning tro att ytan var mindre än 46 m2. Vidare råder inte något adekvat orsakssammanhang mellan oaktsamheten och skadan då T.N. känt till att E.O. ej kontrollerat ytan men ändå skrivit på kontraktet. Slutligen har T.N. medverkat till den lidna skadan om sådan skulle anses föreligga. I vart fall har T.N. inte orsakats skada, då lägenheten idag är värd betydligt mer än köpeskillingen. E.O. har särskilt framhållit att lägenhetens värde inte bara är beroende av storleken utan också av andra faktorer.
I målet har T.N. och E.O. hörts under sanningsförsäkran. Som vittnen har på T.N:s begäran hörts hans föräldrar English och P.N. samt Jacobs och L.G. samt på E.O:s begäran säljarens make K.H..
Följande har i huvudsak uppgivits.
T.N.: Han ville till en början ha en lägenhet om 60-65 m2 men var beredd att acceptera 50-55 m2 på Kungsholmen eller i Vasastan då han såg annonsen beträffande lägenheten på Kaptensgatan på 48 m2. Han gick med sina föräldrar på visningen där en allmän genomgång gjordes och lägenheten besågs. Någon diskussion om ytor förekom inte. Vid kontraktstillfället på Skandiamäklarnas kontor togs praktiska saker såsom inflyttning upp. Då frågade E.O. L.H. om ytan var 48 m2 och hon redovisade beräkningsmetoden. E.O. klargjorde inte att det var någon osäkerhet om ytan då Gonzales sa att en motsvarande lägenhet längre ned i huset var 46 m2 och den var någon meter mindre. Han kände inte till någon ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen över huvud taget. En riktig uppgift om ytan hade påverkat honom och han hade över huvud taget inte gått på någon visning om han vetat att ytan var 43 m2. Det var svårt att bedöma ytan efter bara ett besök men planlösningen var bra. Han uppfattade Gonzales som glad och öppen och hade ingen anledning att tro att hennes uppgifter var felaktiga. K.H. uttalade sig inte om lägenhetens storlek.
E.O.: Han är anställd hos Skandiamäklarna sedan 1984. Han fick uppdraget att sälja lägenheten genom verkställande direktören S.C. som bad honom ta kontakt med K.H.. Han besökte lägenheten, gjorde värdering och beskrivning samt skickade till säljaren L.H.. Han återfick beskrivningen med besked att det var osäkert om ytan var 46 eller 48 m2. Han korrigerade inte beskrivningen eftersom det angivits att ytan kunde vara också 48 m2. Han nämnde inte kollektivt tveksamheten om ytstorleken 46-48 m2 men sa det till en del spekulanter enskilt. Dagen efter visningen ringde T.N. och ville köpa lägenheten. Avtal upprättades och parterna träffades. Före undertecknandet framfördes tveksamhet om ytan av L. och K.H.. En dialog fördes men T.N. tvekade inte att underteckna kontraktet. Priset blev det utsatta, 725 000 kr, som han hade bedömt som riktigt att gå ut på marknaden med. På priset inverkar fastigheten, lägenheten, läget i huset, geografiska läget, ekonomin i bostadsrättsföreningen och avgiften. I mars 1987 var 725 000 kr ett högt pris för 43 m2 men idag är den värd 800 000 kr.
G.N. har lämnat samma uppgifter som sin son och framhållit att hon haft en stark minnesbild av hur Gonzales beskrivit hur ytstorleken beräknats via grannlägenhetens 46 m2 och ett par meter därutöver. Även P.N. har bekräftat dessa uppgifter.
Jacobs har närvarit vid visningen av lägenheten och då inte hört något nämnas om osäkerhet om lägenhetsytan.
K.H.: Hans hustru ägde lägenheten och hade fått den av sin far. Den var vid försäljningen sedan en tid uthyrd i andra hand. Han hade träffat S.C. och talat om lägenheten. S.C. hade då nämnt ett pris som han ansåg för lågt men återkom senare med ett bättre pris. Han och hans fru bestämde att den skulle säljas för 725 000 kr utan prutmån. Den skulle säljas för detta belopp eller också väntade de. Han fick över en beskrivning och gick igenom den. Några fel upptäcktes som att hyran var angiven per kvartal i stället för per månad. Ytan angavs till 48 m2. Någon i föreningen hade påtalat för Johnson att det var fel och han angav det i brev till E.O.. Uppgiften om ytan måste ha kommit från dem och han har undrat hur. Han har sett en värdering av Götabanken som L:s far låtit göra, där ytan angivits till 48 m2. Försäljningsuppdraget gavs i jan- febr 1987 med avslut i mars. I juni blev han varse att problem uppkommit och skrev då brev till T.N. och till mäklaren. Han har en god minnesbild av kontraktstillfället. Han var något försenad. De gick igenom avtalet. Vid något tillfälle tog han upp frågan om storleken på lägenheten och sa att han var osäker på ytan samt att en styrelseledamot i föreningen haft synpunkter. Han framhöll att detta inte påverkade priset. Martinez sa att de hade god erfarenhet av Skandiamäklarna. Han uppfattade det så att storleken inte var avgörande. Det som var ifrågasatt var om ytan var 46 eller 48 m2 men de tänkte inte att den skulle vara mindre än 46 m2. Det var en fin tvårumslägenhet med utmärkt läge. De var inte angelägna att den skulle säljas.
L.G. som är chef för Sparbankernas värderingsinstitut och ansett sig vara specialist på bostadsrätter har redogjort för metoden att värdera bostadsrättslägenheter. Han har framhållit att det 19,9 fall av 10 är felaktigt att jämföra m2 trä men att denna metod tyvärr används av lekmän. Han har jämfört priser för sju av honom gjorda värderingar och sedermera genomförda köp på Östermalm av lägenheter med ytor om 31, 35, 42, 43, 44,4, 56 och 65 m2 och med ett, ett och ett halvt eller två rum och kök och fått fram ett pris på 15 100 kr per m2 vilket legat till grund för beräkningen av yrkat skadestånd.
T.N. har som skriftlig bevisning åberopat biträdande juristen vid Sveriges Fastighetsmäklarsamfund P.B:s uttalande d 19 okt 1987 i brev till G.N. att samfundets uppfattning är att E.O. brustit i sin kontrollskyldighet. I samma brev har han meddelat att Skandiamäklarnas skadeanmälan vidarebefordrats till Trygg-Hansa för bedömning dock med tillkännagivande att samfundets uppfattning är att någon ansvarsskada inte föreligger och ansvarsförsäkringen därför inte kan tas i anspråk.
T.N. har vidare som skriftlig bevisning åberopat ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen Kaptenen enligt vilken lägenheten nr 21 har en yta av 43 m2, vilket jämväl framgår av ett likaledes åberopat bostadsrättsavtal d 15 aug 1974.
TR:n gör följande bedömning. E.O. har genom sin chef, Skandiamäklarnas verkställande direktör, erhållit uppdrag från säljarens make, K.H., att sälja en bostadsrättslägenhet på Kaptensgatan 7 för 725 000 kr utan prutmån. Redan det sätt han fått uppdraget måste givit honom anledning att tro att han kunde förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnade om lägenheten utan att behöva närmare kontrollera dem. Det är därför naturligt att E.O. inte granskade riktigheten av den uppgivna lägenhetsytan innan bostadsrätten utannonserades. Utredningen i målet ger inte heller vid handen att E.O. när han fått kännedom om den av Gonzales angivna tveksamheten beträffande lägenhetsytan - 46 eller 48 m2 - underlåtit att vidarebefordra den upplysning han fått. Hans åtgärd att vid sammanträffandet mellan köpare och säljare tillfråga säljaren om lägenhetsytans storlek måste anses innebära att han iakttagit sin upplysningsplikt. Det hade också varit möjligt för köparna att utan svårighet kontrollera samtliga lämnade sakuppgifter om lägenheten genom att vända sig till bostadsrättsföreningen eller efterfråga bostadsrättsavtalet om någon sakuppgift verkligen varit avgörande för deras beslut att köpa bostadsrätten. Det framstår härvid snarast som lägenhetens läge och skick, dess planlösning inkluderande även antalet rumsenheter samt det begärda priset oavsett det exakta kvadratmeterantalet varit mer avgörande för T.N.. Mot denna bakgrund kan E.O. inte anses ha brustit i sin undersöknings- eller upplysningsplikt. Han kan därför inte bli skadeståndsskyldig mot T.N. om denne till äventyrs skulle kunna anses drabbad av ekonomisk skada på grund av lägenhetens mindre ytinnehåll. Det har därvid snarast kommit att framstå som om T.N. numera har anledning att vara nöjd med att han inköpte bostadsrätten. Käromålet skall sålunda ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
T.N. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till käromålet.
E.O. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Nelson, hovrättsrådet Beltran och Perez, referent) anförde i dom d 28 sept 1990: Båda parter har åberopat vad de anförde inför TR:n och E.O. har vidareutvecklat detta. Sålunda har han anfört att den försumlighet han gjort sig skyldig till konsumerats genom att han vid kontraktsskrivningstillfället tagit upp frågan om lägenhetsytan. Vidare har han bestritt att T.N. lidit någon skada och i vart fall ej till belopp överstigande 20 000 kr. För det fall denne dock skulle visa sig ha lidit skada skall skadeståndet jämkas helt eller delt emedan han medverkat till densamma. T.N. har bestritt att jämkningsskäl föreligger.
HovR:n har tagit upp samma muntliga bevisning som TR:n, med undantag för vittnesförhöret med M.L..
Domskäl. Så som parterna på ömse sidor här slutligen lagt upp sin talan skall HovR:n först pröva huruvida (1) den försumlighet E.O. visat då han förmedlade köpet grundade skadeståndsskyldighet gentemot emot köparen. Vid jakande svar skall i nästa led tas ställning till (2) huruvida T.N. (a) visat sig ha lidit skada och i så fall (b) om, och i vad mån, skadan överstiger 20 000 kr, vilket E.O. bestritt att den gör. För det fall att skada visas vara liden, överstigande 20 000 kr eller ej, skall slutligen ställning tas till om (3) T.N. tillkommande skadestånd skall jämkas helt eller delt på grund av att han medverkat till sin skada.
Rörande till en början frågan huruvida (1) E.O. gjort sig skyldig till skadeståndsgrundande försumlighet då han förmedlade köpet beskriver utredningen, jämte ostridiga fakta, följande bild.
T.N. var intresserad av att - stödd av modern som finansiär - köpa en bostadsrättslägenhet i Stockholm att användas av honom som bostad. De sökte en tvårumslägenhet om 50-60 m2 och kalkylerade, efter att först ha sökt på Kungsholmen och i Vasastaden, med ett m2-pris av omkring 15 000 kr för bostad av den standard T.N. var beredd att köpa på Östermalm. Annonsen om lägenheten på Kaptensgatan intresserade dem fastän ytan stod angiven till bara 48 m2. Därtill bidrog familjens goda erfarenhet av Skandiamäklarna, som uppträdde som mäklare.
E.O. hade fått uppdraget av verkställande direktören i företaget, som i sin tur stod i vänskapsförhållande till säljarens make, K.H.. Efter besiktning gjorde han en beskrivning av lägenheten med uppgift om att lägenhetsytan var 48 m2, en uppgift som han fått av säljaren. Efter säljarens granskning därav fick han ett brev från K.H. vari denne upplyste att en viss osäkerhet rådde om den rätta ytan, som skulle vara antingen 46 eller 48 m2. E.O., som höll detta för att vara av endast marginell betydelse, kontrollerade ej hur det egentligen förhöll sig med ytmåttet; det hade han eljest kunnat göra genom att ta del av bostadsrättsbeviset eller bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. Ej heller ändrade han i beskrivningen utan tänkte nöja sig med att muntligen påpeka förhållandet för uppträdande spekulanter; dock nämnde han det inte vare sig för T.N. eller för dennes mor. Men i samband med att köpekontraktet gicks igenom vid köpslutet tog han upp saken genom att uppmana Gonzales att uttala sig om lägenhetens storlek.
Gonzales förklarade vid detta tillfälle att lägenheten under den hon sålde var 46 m2 och att hennes egen var ett par m2 större; skillnaden skulle bero av att trapphuset inkräktade olika mycket på de båda lägenheterna. Det är omstritt i vad mån också K.H. kan ha uttalat sig härom vid tillfället, men det har i varje fall ej framgått att han skulle ha sagt mer än hans hustru gjorde.
HovR:n går ut ifrån att den som står i begrepp att köpa en bostadsrättslägenhet vanligen har skäl att få klart besked om lägenhetens yta, av säljaren eller genom egen undersökning. Ju mindre lägenhet han köper desto viktigare kan detta vara för köparen, eftersom avvikelse från vad han räknar med då måste få proportionellt större återverkan på användbarheten. E.O. blev informerad om att den lägenhet, som han skulle bjuda ut och beskrev som 48 m2 stor, kunde vara ett par m2 mindre än så. Han såg denna möjliga avvikelse som så marginell att det skulle vara nog att han muntligen informerade spekulanterna om förhållandet. Men att säljaren, som egentligen borde veta besked, svävade på målet om lägenhetsytan borde ha givit en aktsam mäklare - medveten om sin uppgift att vara tillförlitlig informationskälla för köparen - fullgott skäl att själv skaffa sig visshet om hur det rätteligen förhöll sig i det stycket. E.O. hade kunnat göra det genom att ta del av bostadsrättsbevis eller av bostadsrättsföreningens ekonomiska plan; HovR:n räknar med att sådant är enkelt nog för en yrkesmässig mäklare.
Att E.O. inte satte sig i stånd att själv ge potentiella köpare klart besked, fastän han lätt hade kunnat göra det, innebar att han var beredd att på dessa köpare lägga en risk för att de blev felinformerade - och det inte bara i marginellt avseende; någon visshet om att felmarginalen stannade vid 2 m2 hade han ju inte. Även om ingen köpare kan helt frånhända sig att bära risken för att bli felinformerad, innebar E.O:s underlåtenhet en oaktsamhet som för en yrkesmässig mäklare måste vara allvarlig nog att grunda skadeståndsansvar gentemot en köpare som till följd därav lider skada i rimlig förlitan på mäklarens uppgifter till honom. E.O:s oaktsamhet förstärks dessutom av att han också försummade att ge T.N. den tilläggsinformation om oklarheten rörande lägenhetsytan som han egentligen tänkt ge alla spekulanter muntligen i stället för att föra in den i den skriftliga beskrivningen; andra spekulanter fick däremot del av den.
Den i och för sig skadeståndsgrundande oaktsamhet som sålunda ligger E.O. till last blev inte heller - som han själv menar - hotad genom att han till slut manade säljaren att inför köparen uttala sig om lägenhetsytan. Ty inte bara gjordes detta i ett så sent förhandlingsskede som då köpekontraktet gicks igenom för underskrift och då en närmare undersökning kunde vålla oönskad försening av köpet. Utan dessutom kom säljaren, Gonzales, därvid att i mäklarens närvaro uttala sig så att det kunde uppfattas väl så mycket som en försäkran att ytan verkligen var uppgivna 48 m2 som att saken var oklar och kunde behöva undersökas.
I fråga om (2a) T.N. visat sig ha lidit skada till följd av E.O:s oaktsamhet kan först konstateras, att vad T.N. köpte visade sig vara en lägenhet vars yta ej endast med ett par m2 understeg den uppgivna utan i själva verket var ca 5 m2 mindre än så. Det är skäl att räkna med att denna avvikelse - då det gäller en så relativt liten bostad som i detta fall - skulle ha kunnat åberopas mot säljaren som grund att häva köpet. I varje fall måste T.N. ha kunnat med framgång kräva den nedsättning av köpeskillingen som svarar mot felet. Han har emellertid valt att stå vid köpet och i stället söka skadestånd av mäklaren motsvarande det överpris han anser sig ha fått betala för lägenheten. Det har ej ens påståtts att han skulle vara förhindrad att resa dylikt anspråk mot mäklaren, vilken för övrigt i sin tur har lagfäst rätt att - för det fall att skadeståndstalan bär fram - efter omständigheterna söka åter av säljaren vad han sålunda nödgas utge.
E.O. ansåg själv att högt pris begärdes för lägenheten. I den mån han värderade marknaden rätt ligger det redan på grund härav nära till hands att anta att T.N. kom att betala överpris för den med oriktigt uppgiven yta utbjudna lägenheten. Antagandet bekräftas av det vittne med sakkunskap på området som T.N. låtit höra i målet, nämligen L.G.. Mot den rättsliga bakgrund som nyss beskrevs har T.N. alltså styrkt att han led skada.
Vad så gäller spörsmålet (2b) om, och i vad mån, skadan översteg för detta fall vitsordade 20 000 kr har HovR:n funnit L.G. ingående och nyanserade bedömning av det marknadsläge, som vid tiden för köpet rådde för bostadsrättslägenheter av denna beskaffenhet och detta läge i Stockholm, vara väl motiverad och övertygande. Det innebär att T.N. har visat fullt fog för sitt påstående att ungefär 15 000 kr per m2 lägenhetsyta var ett marknadsmässigt pris för lägenheten då han köpte den. Följaktligen får T.N. tillika anses ha visat att hans skada bör värderas till det belopp han yrkar.
Återstår så spörsmålet huruvida (3) skadeståndet bör jämkas helt eller delt på grund av att T.N. medverkat till sin skada. Vad E.O. härutinnan gör gällande går ut på att T.N. bort själv förvissa sig om lägenhetsytans rätta mått och att han hade skäl därtill åtminstone sedan han hört säljaren uttala sig om måttet.
HovR:n håller emellertid före att T.N. till en början rimligen bort kunna lita på den beskrivning en företrädare för Skandiamäklarna hade skriftligen givit honom. Och som redan framgått menar HovR:n att vad säljaren i samband med kontraktsskrivningen hade att säga om lägenhetens yta inte behövde uppfattas så att det fördenskull var skäl att tro att rätta ytmåttet behövde kontrolleras ytterligare. E.O. har följaktligen inte visat fog för sitt påstående att skadeståndet skall jämkas. HovR:n finner sålunda att T.N:s skadeståndstalan skall bifallas, och det fullt ut.
Domslut. Med upphävande av TR:ns domslut förpliktar HovR:n E.O. att till T.N. utge 75 500 kr.
E.O. (ombud advokaten E.W.) sökte revision och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns domslut.
T.N. (ombud advokaten Hays) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Cooley, föreslog i betänkande följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.
HD (JustR:n Taylor, Gonzalez, Hughes, referent, Jones och Levine) beslöt dom i enlighet med betänkandet.