Fråga vid omprövning av tomträttsavgäld om det särskilda värde som fastigheten har för tomträttshavaren skall beaktas vid uppskattningen av fastighetens värde.
Stockholms kommun (kommunen) förde genom sin gatu- och fastighetsnämnd vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, den talan mot AB Stockholms Lokaltrafik (SL) om omprövning av tomträttsavgäld för, såvitt nu är i fråga, tomträtten till fastigheterna Herbariet 3 och Sandstugan 3 i Stockholms kommun som framgår av fastighetsdomstolens dom, i vilken SL benämns "bolaget".
Fastighetsdomstolen (rådmännen Berzins och Roberson, referent, fastighetsrådet Jackson samt två nämndemän) anförde i dom d. 23 maj 1997, såvitt angår tomträtten till Herbariet 3 och Sandstugan 3 bl.a.:
1 Bakgrund. 1.1 Herbariet 3.
Enligt tomträttskontrakt d. 27 dec. 1968 och d. 1 april 1969 upplät Stockholms kommun till AB Storstockholms lokaltrafik (bolaget) med tomträtt fastigheten Herbariet 3 inom Hägerstens församling i Stockholms kommun. Fastigheten ligger inom stadsdelen Liljeholmen och har adress Tellusborgsvägen 22-30. Dess areal är 101 792 kvm. Fastigheten har klassificerats som en specialenhet och har därför inte åsatts något taxeringsvärde. Tomträtten besväras inte av inteckningar.
Tomträttsupplåtelsen gäller från d. 1 jan. 1969. För reglering av tomträttsavgälden gäller tidsperioder om tio år. Avgälden för perioden d. 1 jan. 1979-d. 31 dec. 1988 var 1 525 000 kr per år. Tomträttsavgälden skall betalas i förskott senast den andra helgfria dagen i varje kalenderkvartal. Det är nu aktuellt att reglera avgälden från och med d. 1 jan. 1989.
Enligt tomträttsavtalet får bolaget använda fastigheten endast för industri- och förrådsbyggnader för uppställning av tunnelbanevagnar. För större delen av fastigheten gäller detaljplan Pl 5358 fastställd d. 16 jan. 1961. Enligt planen får fastigheten bebyggas endast med industri- och förrådsbyggnader för trafikändamål. Bostäder får inte inredas i större omfattning än som behövs för fastighetens skötsel och bevakning. En mindre del av fastigheten ligger inom ett område avsett för allmänt ändamål. Av detaljplanen framgår vidare att inom viss del av fastigheten skall befintlig vegetation och i dagen liggande bergspartier bevaras. Planen anger också att inom vissa stråk på fastigheten får bolaget inte vidta några anordningar som hindrar framdragande och underhåll av allmänna underjordiska ledningar. Slutligen framgår av planen att Essingeleden skall tillåtas passera på en bro tvärs över fastigheten.
För en mindre del av fastigheten har en ny detaljplan, Dp 8814, vunnit laga kraft d. 22 nov. 1989. Planändringen innebär att den berörda delen av fastigheten får användas för sportändamål. Samtidigt sker en utökning av byggrätten.
På fastigheten finns olika byggnader som utnyttjas för uppställning och renovering av tunnelbanetåg. Fastigheten har direktkontakt med tunnelbanenätet via en tunnel under Hägerstensåsen. Under den del av tomten som enligt detaljplanen skall lämnas orörd finns utsprängda bergrum som också används för uppställning av tunnelbanetåg. Vissa delar av fastigheten utnyttjas också för uppställning och service av bussar. Vidare finns en idrottshall som främst utnyttjas av personal anställd vid bolaget. Essingeleden passerar på en högbro över fastigheten. Bron vilar på pelare som har fundament på fastigheten.
1.2 Sandstugan 3.
Enligt tomträttskontrakt d. 20 dec. 1956 upplät Stockholms kommun till AB Stockholms Spårvägar med tomträtt fastigheten Sandstugan 3 (som tidigare benämndes Sandstugan 1) inom Enskede församling i Stockholms kommun. Tomträttshavare är numera bolaget. Fastigheten ligger i Johanneshov och har adress Hallvägen 54-66. Dess areal är 24 771 kvm. Fastigheten är en specialfastighet och har därför inte åsatts något taxeringsvärde. Tomträtten besväras inte av inteckningar.
Tomträttsupplåtelsen gäller från d. 1 jan. 1955. För reglering av tomt rättsavgälden gäller tidsperioder om tjugo år. Avgälden för perioden d. 1 jan. 1975-d. 31 dec. 1995 var 396 330 kr per år. Tomträttsavgälden skall betalas i förskott senast andra helgfria vardagen i varje kalenderkvartal. Det är nu aktuellt att reglera avgälden från och med d. 1 jan. 1996. Enligt tomträttskontraktet får bolaget använda fastigheten endast för förråd av banmaterial och i anslutning härtill bedriven verksamhet. Denna skall bedrivas så att den icke ur hälso- eller hygienisk synpunkt inger betänkligheter eller inverkar störande på kringliggande livsmedelsindustrier. Vidare får på fastigheten uppföras kontor, bostäder och garage i den omfattning som krävs för att sköta fastigheten.
För större delen av fastigheten gäller detaljplan P14051 fastställd d. 3 dec. 1952. Enligt planen får fastigheten användas endast för industrioch trafikändamål. Bostäder får dock uppföras i den utsträckning som krävs för anläggningens tillsyn och bevakning. Den högsta tillåtna byggnadshöjden är 16 m.
För en mindre del av fastigheten gäller detaljplan P15058 fastställd d. 2 maj 1958. Enligt denna plan får bolaget, inom ett område om cirka 2 300 kvm, inte vidta anordningar som förhindrar framdragande och underhåll av allmänna ledningar.
Fastigheten är bebyggd med byggnader vilka används som verkstäder för tillverkning av bl.a. spårdetaljer. Stora delar av tomtytan används för lagring av banmaterial för tunnelbanan samt för uppställning och service av arbetsfordon och redskap för tunnelbanedriften.
2 Yrkanden m.m. 2.1 Herbariet 3.
Kommunen har yrkat att den årliga tomträttsavgälden för den period som började d. 1 jan. 1989 fastställs till 6 075 000 kr. Yrkandet grundas på ett markvärde av 162 Mkr och en avgäldsränta av 3,75 %. Vidare har kommunen yrkat fastställelse av att bolaget skall utge vid domstillfället kvartalsvis förfallna avgäldshöjningar jämte ränta enligt 6 § räntelagen från respektive förfallodag till dess betalning sker.
Bolaget har bestritt kommunens yrkande om avgäldshöjning. Enligt bolagets uppfattning saknar marken värde. Bolaget har medgivit att utge förfallna skillnadsbelopp jämte ränta, med 10,65 % för perioden fr.o.m. d. 1 jan. 1989 t.o.m. d. 9 sept. 1996 och ränta enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Bolaget har för egen del yrkat att den årliga tomträttsavgälden för den period som började d. 1 jan. 1989 fastställs till 100 kr. Grunden för bolagets yrkande är att marken saknar marknadsvärde. För den händelse domstolen skulle finna att fastigheten betingar ett värde som industrifastighet har bolaget vitsordat ett markvärde av 75 Mkr och en avgäldsränta av 3,5 %. Bolaget har vidare yrkat fastställelse av att kommunen skall återbetala skillnadsbeloppet mellan från bolaget mottagna avgäldsbelopp och av domstolen fastställd avgäld jämte ränta enligt 5 § räntelagen från respektive inbetalningsdag till dess betalning sker.
Kommunen har bestritt bolagets yrkande. Kommunen har medgivit yrkad återbetalningsskyldighet jämte ränta för den händelse avgälden sänks.
2.2 Sandstugan 3.
Kommunen har yrkat att den årliga tomträttsavgälden för den period som började d. 1 jan. 1995 fastställs till 1 440 000 kr. Yrkandet grundas på ett markvärde av 32 Mkr och en avgäldsränta av 4,5 %. Vidare har kommunen yrkat fastställelse av att bolaget skall utge vid domstillfället kvartalsvis förfallna avgäldshöjningar jämte ränta enligt 6 § räntelagen från respektive förfallodag till dess betalning sker.
Bolaget har bestritt att utge en högre årlig avgäld än 396 330 kr, dvs. den avgäld som senast utgått. Enligt bolagets mening saknar fastigheten marknadsvärde. För den händelse domstolen skulle finna att fastigheten betingar ett värde som industrifastighet har bolaget vitsordat ett markvärde av 14 Mkr och en avgäldsränta av 4 %. Bolaget har medgivit att utge förfallna avgäldshöjningar jämte ränta enligt 6 § räntelagen.
3 Parternas utveckling av talan. 3.1 Markvärdet.
3.1.1 Kommunen.
Av 13 kap. 11 § JB följer att tomträttsavgälden vid omprövning skall bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Markvärdet skall motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick och grundas på bestämmelser som framgår av gällande detaljplaner och tomträttskontrakt. De detaljplaner och tomträttskontrakt som gäller för respektive fastighet är sådana att marken skall värderas som normal industrimark. I första hand görs härvid gällande att ändamålsbestämmelserna för samtliga fastigheter tillåter industrianvändning som inte är begränsad. När det gäller Herbariet 3 får bestämmelserna i tomträttsavtalet inte tolkas bokstavligt. När tunnelbanevagnarna ställs upp på fastigheten repareras de också. Fråga är alltså om normal verkstadsrörelse. En rimlig tolkning av bestämmelserna som gäller för Sandstugan 3 är att marken får användas för lager och verkstadsändamål som inte begränsas enbart till spårbunden trafik. ---. Även om domstolen skulle finna att ändamålsbestämmelserna är sådana att endast begränsad industrianvändning är möjlig visar den pågående användningen av fastigheterna att de har ett marknadsvärde som motsvarar marknadsvärdet för normal industrimark. Visserligen har Svea HovR i dom d. 15 april 1994, DT 37, angående depåfastigheten Råcksta 1:10 funnit att fastighetens användning är begränsad till nyttjande för tunnelbaneändamål och därför ogillat kommunens yrkande om avgäldshöjning. Förutsättningarna för värdering av depåfastigheter har emellertid ändrats sedan HovR:ns dom genom att bolagets verksamhet blivit konkurrensutsatt. Av bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 1995 framgår således att trafikproduktionen upphandlats i konkurrens. Den första upphandlingen beslutades 1993 och omfattade 20 % av busstrafiken samt tågtrafiken på Lidingöbanan, Nockebybanan och Saltsjöbanan. Därefter har ytterligare tre skilda trafikupphandlingar skett avseende dels busstrafik, dels olika tunnelbanelinjer. Upphandlingarna har resulterat i att 55 % av busstrafiken ombesörjs av tre bussbolag, som vunnit sina kontrakt i konkurrens. Även bolagets fastigheter ingår som ett led i trafikupphandlingarna. Detta framgår av anbudshandlingarna vari anbudsgivarna erbjuds att hyra lokaler (depåer, kontor etc.) för verksamheten belägna inom det aktuella verksamhetsområdet. Det framgår vidare att förhyrningarna erbjuds på sedvanliga lokalhyresvillkor samt att personallokaler i stationer och terminaler som ägs och förvaltas av bolaget kan ställas till trafikutövarens förfogande. För dessa utrymmen upprättas särskilda nyttjanderättsavtal. Hyran för disponibla lokaler anges i anbudsunderlaget och är i huvudsak nettohyror. Lokalerna i fråga är belägna i äldre byggnader och hyrorna varierar mellan 431 kr och 780 kr/kvm. Dessa nivåer är jämförbara med normala marknadshyror för industrilokaler i motsvarande lägen.
Herbariet 3 har ingått i anbudsförfarande. Sandstugan 3, som i och för sig inte ingått i anbudsförfarande, har ett likartat användningssätt som de depåfastigheter som ingått i sådant förfarande. Härav kan slutsatsen dras att fastigheten genererar hyresintäkter.
(Härefter följde i domen en redogörelse för av kommunen åberopat ortsprismaterial och kommunens kommentarer därtill, varefter i domen följde en fortsatt redogörelse för kommunens utveckling av talan enligt följande.)
Med utgångspunkt i det jämförelsematerial som redovisats bör markvärdet för Herbariet 3, Sandstugan 3 och --- bedömas enligt följande. För värderingen av Herbariet 3 har parterna enats om att värdet på normal industrimark vid värdetidpunkten, d. 1 jan. 1989, i Barnes skall anses vara 2 750 kr/kvm TA. Med hänsyn till att Herbariet 3 har en väsentligt större areal än det åberopade jämförelsematerialet skall en reduktion av det normala markvärdet ske med 23 % med utgångspunkt i Stockholms TR:s dom rörande Råcksta 1:10. Vidare bör markvärdet reduceras med 28,5 Mkr eftersom fastighetens grundläggningsförhållanden är sämre än normalt. Fastighetens totala markvärde blir därmed rätteligen 187 Mkr. Eftersom markvärdet tidigare i målet angivits till endast 162 Mkr hävdas att markvärdet är lägst 162 Mkr.
För Sandstugan 3 är värdetidpunkten d. 1 jan. 1995. Fastigheten ligger inte långt från Enskede Gård och är därför mest jämförbar med objekten i detta område. Liljeholmen har ett bättre läge medan läget för Bromma och Huddinge är sämre. Stor vikt bör läggas vid de senaste köpen i oktober 1992 och juni 1993. Markvärdet bör därför uppgå till åtminstone 2 100 kr/kvm TA eller totalt 52 Mkr. Med hänsyn till fastighetens storlek bör detta värde reduceras, dock inte i samma grad som för Herbariet 3. En reduktion med 10-15 % är rimlig varav följer att ett rimligt markvärde blir cirka 45 Mkr. Kommunen har dock tidigare bedömt markvärdet till 32 Mkr och hävdar därför i målet att detta uppgår till lägst 32 Mkr.
3.1.2 Bolaget.
Fastigheterna saknar marknadsvärde på grund av de begränsningar i fråga om fastigheternas tillåtna användning som framgår av gällande tomträttsavtal och detaljplaner. Avgälden för respektive fastighet skall därför bestämmas till lägsta möjliga belopp. För Herbariet 3 innebär detta 100 kr per år och för Sandstugan 3 och - - - hittills utgående avgälder.
Herbariet 3 saknar marknadsvärde på grund av de begränsningar i användningssättet som framgår av gällande detaljplaner och tomträttsavtal. Fastigheten planlades första gången genom detaljplan Pl 2943 som fastställdes d. 21 april 1944. Användningsområdet bestämdes till trafikändamål för den spårvagnshall, som skulle byggas på området. Området användes då av AB Stockholms Spårvägar, vilket bolag ägdes av Stockholms kommun. Senare kom en mindre del av området att utnyttjas för uppställning och service av bussar tillhörande Stockholms Spårvägar. Den plan som nu gäller för den största delen av området fastställdes 1961. Genom denna plan utvidgades trafikområdet och användningen bestämdes till trafikändamål. Av beskrivningen till planen framgår att området planlagts för kollektivtrafiken. Sedan bolaget d. 1 jan. 1967 övertagit AB Stockholms Spårvägars verksamhet upplät kommunen fastigheten med tomträtt till bolaget. Enligt tomträttsavtalet får fastigheten användas för uppställning av tunnelbanevagnar. Den faktiska användningen överensstämmer med ändamålet för upplåtelsen. Kommunen har medgivit att området i begränsad omfattning får utnyttjas för uppställning och service av bussar. Kommunen har vidare medgivit att den sporthall, som uppförts inom området, ryms inom ramen för tomträttsavtalets användningsbestämmelser. För aktuell typ av mark saknas köpare. Därmed saknar marken också marknadsvärde. Detta framgår av Svea HovR:s dom avseende Råcksta 1:10. En ytterligare omständighet som medför att fastigheten saknar marknadsvärde är att marken från början planlagts för kollektivtrafik och därför saknar förväntningsvärde.
Sandstugan 3 saknar marknadsvärde till följd av de begränsningar beträffande fastighetens användningssätt som anges i tomträttsavtalet. Av detta framgår nämligen att området endast får användas för förråd av banmaterial. Med formuleringen skall, enligt bolagets mening, förstås förråd för tunnelbanan. Fastigheten används också för detta ändamål. Mark som endast får användas på detta sätt saknar marknadsvärde.
Beträffande kommunens uppgift att fastigheterna ingår som en del i de upphandlingar av trafikverksamheten som bolaget genomfört anmärks följande. Systemet med hyressättning av lokaler är för bolaget endast en metod för att göra anbudsgivarna medvetna om kostnaderna för att disponera lokaler och därigenom få dem att begränsa sina lokalönskemål. På så sätt begränsas också kostnaderna för trafikverksamheten. Bolaget får emellertid ingen vinst av uthyrningen. Den hyra anbudsgivaren erlägger för de disponerade lokalerna till ett särskilt bolag, SL Fastigheter AB, motsvaras nämligen av ett lika stort belopp som anbudsgivaren begär av trafikutövaren, dvs. bolaget.
När det gäller att bedöma fastigheternas markvärde med utgångspunkt i ett normalt industrimarksvärde redovisas följande. För värderingen av Herbariet 3 är parterna ense om att värdet av en industritomt med en areal av 1500-5 000 kvm d. 1 jan. 1989 är 2 750 kr/kvm TA. Herbariet 3 avviker dock i flera avseenden från en normal industritomt. Ett område om 5 000 kvm, som på detaljplanen betecknats Pl område, kan överhuvudtaget inte utnyttjas och bör därför åsättas markvärdet noll kr. Den återstående tomtarealen, 94 000 kvm, är väsentligt större än en normal industritomt. I målet rörande Råcksta 1:10 gjordes jämförelser mellan mycket stora industritomter och normalstora tomter. Den stora arealen medförde i det målet en reduktion med 41 % av ett normalt industrimarksvärde. Med hänsyn till att Herbariet 3 har en ännu större areal än Råcksta 1:10 bör värdet reduceras med 44 %. De extraordinära grundläggningskostnaderna har i prisläge januari 1989 beräknats till 28,5 Mkr. Med beaktande av dessa faktorer blir det totala markvärdet för Herbariet 3,115,5 Mkr. Detta motsvarar ett genomsnittligt industrimarksvärde av 1230 kr/kvm TA. Tomten är emellertid belastad med vissa specifika negativa egenskaper som också måste beaktas. För 54 000 kvm av fastigheten, som utgör prickad mark och ledningsområde inom bebyggbar mark, bedöms markvärdet till hälften av tomtens genomsnittsvärde. I denna bedömning har också vägts in att tillfartsmöjligheterna till Herbariet 3 är väsentligt sämre än för normala industritomter. Essingeleden passerar på en högbro ovanför den bebyggbara delen av Herbariet 3. En viss del av fastigheten har på grund härav markerats som skyddsområde och byggnadsnämnden har givits rätt att lämna särskilda föreskrifter om hur bebyggelsen skall utformas inom det aktuella området. De negativa faktorerna till följd av Essingeleden uppskattas av bolaget till 20 % av genomsnittsvärdet. Den sporthall som ligger på fastigheten är en friskvårdsanläggning för bolagets personal. Anläggningen utgör en ekonomisk belastning för bolaget. Den minsta reduktion som är motiverad är att från det totala markvärdet dra bort värdet av den markyta som sporthallen upptar. De speciella negativa belastningarna motiverar att värdet av Herbariet 3 minskas med 40 Mkr. Fastighetens marknadsvärde d. 1 jan. 1989 blir således avrundat 75 Mkr.
(För att bedöma värdet av industrimark i bl.a. Sandstugan 3 åberopade SL ett flertal köp, som redovisades i domen jämte SL:s kommentarer, varefter domen fortsatte med SL:s utveckling av talan enligt följande.)
På grundval av det redovisade materialet bedöms Sandstugan 3 ha ett markvärde om högst 700 kr/kvm TA. Denna värdebedömning grundas på att markriktvärdet för Sandstugan 3 är 500 kr/kvm TA och att jämförelsematerialet pekar mot en köpeskillingskoefficient av 1,33-1,39. De speciella förhållanden som gäller för Sandstugan 3 i form av ett ledningsområde tvärs över fastigheten, tomtens form som ett cirkelsegment samt den förhållandevis stora arealen gör att markvärdet bör reduceras med 20 %. Markvärdet blir därför 560 kr/kvm TA eller totalt 14 Mkr.
(Härefter följde i domen en redogörelse för SL:s kritik av kommunens åberopade jämförelsematerial, varefter domen fortsatte):
3.1.3 Genmäle av kommunen.
Enligt kommunens mening grundas Svea HovR:s dom rörande Räcksta 1:10 på vissa förutsättningar som ej skall beaktas. Av bestämmelserna i 13 kap. 11 § 2 st. JB framgår att tomträttsavgälden skall grundas på det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Vid bestämmandet av markvärdet skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Av förarbetena till lagrummet framgår att tomträttshavarens rätt att förfoga över marken kan vara inskränkt genom föreskrifter om ändamålet med upplåtelsen och andra till tomträttsavtalet knutna bestämmelser om fastighetens användning och bebyggelse. Det framgår vidare att föreskrifter om markens utnyttjande skall vara intagna i upplåtelsehandlingarna eller också vara byggnadsbestämmelser, som kan bedömas vara likställda med avtalsbestämmelser. Av motiven till 13 kap. 4 § JB framgår att alla avtalsbestämmelser skall tas in i upplåtelsehandlingen för att bevisning om upplåtelsens innehåll skall vara tryggad under hela avtalets giltighetstid. I domen rörande Råcksta 1:10 förde HovR:n emellertid in omständigheter som inte alls överensstämmer med vad som här redovisats. Markvärdet skall som redovisats bestämmas på basis av markens värde i avröjt skick vid regleringstidpunkten. Det saknar därför betydelse om fastigheten redan före upplåtelsen var bebyggd med vagnhallar för Stockholms tunnelbana. På samma sätt saknar det arrendeavtal som gällde mellan Stockholms Spårvägar och kommunen betydelse för bestämmande av markvärdet. Förutsättningarna vid Svea HovR:s dom rörande Råcksta 1:10 var dessutom helt annorlunda än de som nu gäller eftersom bolagets trafikproduktion nu upphandlas i konkurrens. Enligt bolagets årsredovisning för 1995 har sedan 1993 trafik upphandlats för 1,7 miljarder kr, varav 30 % har vunnits av bolagets egna dotterbolag. Det framgår vidare av årsredovisningen att bolaget har nio dotterbolag, att sex av dem verkar på marknadens villkor samt att målsättningen är att all trafik skall vara upphandlad i konkurrens.
Bolagets påstående att Herbariet 3 på grund av att marken saknar förväntningsvärde för tätbebyggelse därför också saknar marknadsvärde är felaktigt, vilket framgår av HD:s dom d. 11 juni 1969 rörande inlösen av mark från Klara kyrkogård i Stockholm. HD angav i domen att det kan vara riktigt att mark som under mycket lång tid varit kyrkogård inte kan anses ha tagit åt sig något värde grundat på förväntningar om framtida användning som byggnadskvarter i allmänhet. Däremot saknas enligt HD fog för uppfattningen att marken endast skulle ha ett obetydligt värde. Värderingen av marken skall enligt HD anknyta till markvärden i närliggande byggnadskvarter.
Hur strikt tomträttsavtalet för Sandstugan 3 än tolkas menar kommunen att fastigheten ändå kan utnyttjas för upplagsändamål. För att bedöma värdet av sådan verksamhet hänvisas till de arrendenivåer som tillämpas för upplåtelser för upplagsändamål i Södra Hammarbyhamnen och i Henriksdal. Arrendenivån uppgår till 135 kr/kvm bruttotomtarea. Med utgångspunkt från denna nivå kan markvärdet för denna verksamhet beräknas till åtminstone 2 100 kr/kvm TA.
3.1.4 Genmäle av bolaget.
Det föreligger inga nya förutsättningar i de nu aktuella målen i förhållande till målet rörande Råcksta 1:10. Kommunens talan i HovR:n i det målet grundades också på uppfattningen att det var fråga om en verkstadsrörelse. Kommunens resonemang om att verksamheten genererar intäkter tillbakavisas. Bolagets intäkter motsvaras av kostnader. Principen med hyressättning av lokaler har, som tidigare nämnts, enbart tillkommit av effektivitetsskäl. HD:s dom från 1969 saknar relevans i detta mål eftersom HD:s prövning avsåg inlösen av mark enligt 41 § i den numera upphävda byggnadslagen. Ej heller det åberopade materialet med arrendeavgifter bör tillmätas betydelse. Avtalen grundar sig på ett ortsprismaterial hämtat från högkonjunkturen i slutet av 1980-talet. Många arrendatorer godtog avtalsförslagen utan att först kontakta sakkunniga i frågan. Det var sedan inte möjligt att få någon ändring till stånd på grund av gällande lagstiftning inom arrendeområdet. Materialet kan dock inte tillmätas betydelse för att visa värdenivån på tomträttsmark.
3.2 Avgäldsräntan.
(Under målets gång genom instanserna blev avgäldsräntan ostridig mellan parterna, varför domens redogörelse för parternas ståndpunkter och argumentation i denna fråga utesluts.)
3.3 Dröjsmålsräntan. 3.3.1 Bolaget.
Kommunens yrkande om dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen i målet rörande Herbariet 3 är oskäligt vad gäller perioden d. 1 jan. 1989-d. 9 sept. 1996. Parterna har kommit överens om att avvakta utgången i målet rörande Råcksta 1:10. Det är därför inte rimligt att bolaget skall behöva erlägga ränta beräknad som en förseningsavgift för den tidsperiod som målet vilat. Om bolaget skulle bli skyldigt att erlägga ränta bör denna därför med stöd av 8 § räntelagen, eller i vart fall enligt grunderna för bestämmelsen, jämkas till 10,65 % vilket är den ränta som bolaget själv kunnat förränta beloppen med.
3.3.2 Kommunen.
Yrkandet om jämkning bestrids. Kommunen förnekar att sådant avtal som bolaget påstår har ingåtts mellan parterna. En gemensam hemställan att ett mål skall förklaras vilande utgör ej skäl för jämkning. Räntelagens 8 § är för övrigt inte tillämplig på bolagets eventuella skyldighet att utge ränta.
Domskäl.
På bolagets begäran har vittnesförhör hållits med bolagets budgetchef, Cox Omfattande skriftligt material har förebragts. Fastighetsdomstolen har hållit syn på regleringsfastigheterna samt ett antal jämförelsefastigheter.
Av 13 kap. 11 § JB följer att tomträttsavgälden skall bestämmas på grundval av det värde, som marken äger vid tiden för omprövningen. Härvid skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Markvärdet skall i princip antas motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid omprövningstillfället. Sedan detta värde (avgäldsunderlaget) fastställts skall en avgäldsränta bestämmas. Enligt förarbetena till det ovan angivna lagrummet skall avgälden vid omregleringen bestämmas så att den motsvarar en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Bolaget har gjort gällande att fastigheterna Herbariet 3, Sandstugan 3 och - - - saknar marknadsvärde. Domstolen har därför först att ta ställning till riktigheten av det av bolaget framförda påståendet. För den händelse fastigheterna befinns ha ett marknadsvärde skall storleken av detta värde bestämmas.
4.1 Herbariet 3.
Enligt ordalydelsen i gällande detaljplaner och tomträttskontrakt får fastigheten, bortsett från mindre delar som får användas för allmänt ändamål och för sportändamål, nyttjas endast för uppställning och renovering av tunnelbanevagnar. Kommunens tolkning av ändamålsbestämmelserna, nämligen att dessa tillåter industrianvändning som inte är begränsad, saknar enligt domstolens mening fog. Domstolen utgår vid sin fortsatta prövning från att Herbariet 3 till allt övervägande del får användas endast för uppställning och renovering av tunnelbanevagnar. Någon alternativ industrianvändning kan således inte förutsättas. Mot bakgrund av det sagda och eftersom den verksamhet som i dag bedrivs på fastigheten, såvitt blivit utrett i målet, inte genererar vinst kan det hållas för visst att det stora flertalet köpare av industrimark inte är intresserade av att förvärva den. Marknadens vilja att förvärva fastigheten torde inte påverkas av om den verksamhet som i dag faktiskt bedrivs på den är konkurrensutsatt eller ej. Även kommunens i andra hand redovisade ståndpunkt, nämligen att fastigheten även om dess nyttjande är begränsat i enlighet med ordalydelsen i detaljplan och tomträttskontrakt ändå - på grund av att den verksamhet som bolaget bedriver på fastigheten är konkurrensutsatt - har ett markvärde som motsvarar värdet av normal industrimark saknar därför enligt domstolens mening betydelse.
Fastigheten kan således sägas sakna egentligt marknadsvärde. Härav kan emellertid inte, såsom bolaget gjort, automatiskt slutsatsen dras att fastigheten är värdelös.
Herbariet 3 har ägts av kommunen under lång tid. Planläggning skedde första gången år 1944 varvid bestämdes att marken skulle utnyttjas för den spårvagnshall som skulle uppföras för AB Stockholms Spårvägar. Den plan som nu gäller för huvuddelen av fastigheten anger, som sagts ovan, att marken skall utnyttjas för trafikändamål. I december 1964 träffades en principöverenskommelse mellan Stockholms kommun och dåvarande Stockholms läns landsting om samordning, utbyggnad och drift av ett kollektivt trafiksystem i regionen. För ändamålet bildade kommunen och landstinget ett kommunalförbund, KSL. Det av kommunen ägda bolaget, AB Stockholms Spårvägar, överfördes d. 1 jan. 1967 i kommunalförbundets ägo under namnet AB Storstockholms Lokaltrafik (bolaget). I samband därmed träffades avtal mellan kommunen och landstinget att tunnelbanenätet skulle övertas av bolaget. Herbariet 3 uppläts till bolaget med tomträtt från och med d. 1 jan. 1969 mot en årlig avgäld av 204 000 kr. I avtalet finns inte intagna några särskilda bestämmelser om hur avgälden framdeles skall beräknas.
Förekomsten av kollektivtrafik i Stockholm beror uppenbarligen inte av om verksamheten, med utgångspunkt i sedvanliga företagsekonomiska kalkyler, går med vinst. Verksamheten grundas i stället på politiska ställningstaganden. För den som åtar sig att bedriva tunnelbaneverksamheten i Stockholm betingar naturligen alla resurser - mark för verksamheten, personal, fordon, maskinell utrustning m.m. - som erfordras i och för verksamheten ett värde. Att även parterna i samband med upplåtelsen bedömde att möjligheten att disponera fastigheten för kollektivtrafiken utgjorde ett värde framgår enligt domstolens uppfattning av att parterna ingått tomträttsavtal på, vid tomträttsupplåtelser, sedvanliga villkor. Därest parterna bedömt marken sakna värde skulle rimligen kommunen i samband med bytet av huvudman överlåtit Herbariet 3 utan ersättning till bolaget alternativt skulle tomträttsavgälden ha bestämts till ett endast symboliskt belopp. Domstolen konstaterar således att marken har ett värde på grund av att den behövs för kollektivtrafiken som, enligt beslut tagna av samhällets politiska organ, skall finnas i Stockholm. I vilken form verksamheten bedrivs över tid, hur den finansieras eller hur trafikutövarens interna redovisningssystem fungerar saknar däremot enligt domstolens mening relevans för frågan om marken har ett värde. Det material som av kommunen förts in i målet till styrkande av att verksamheten för närvarande är konkurrensutsatt och det material som bolaget tillfört målet för att styrka att verksamheten för närvarande går med förlust föranleder därför inte någon domstolens ytterligare kommentar.
I frågan vilket värde som Herbariet 3 representerar gör domstolen följande bedömning. I HovR:ns dom rörande Råcksta 1:10 har HovR:n utan närmare redogörelse för sin analys uttalat att värdet på Råcksta 1:10 vid regleringstidpunkten d. 1 jan. 1989 - med beaktande av att den endast får utnyttjas för vagnhallar för Stockholms tunnelbana och därmed sammanhängande ändamål - uppenbart ej överstiger 28 600 000 kr. Domen kan enligt fastighetsdomstolens mening inte utan vidare ges annan innebörd än att värdet på ifrågavarande slag av fastighet skall uppskattas med stor försiktighet. Domstolen antecknar vidare. Marken i Herbariet 3 är visserligen utlagd till kvartersmark för enskild bebyggelse. Mot bakgrund av de speciella förutsättningar som gäller anser domstolen det ändå motiverat att söka ledning i de värderingsregler som gäller vid värdering av kvartersmark för annat än enskilt bebyggande dvs. kvartersmark för sådant ändamål som det ankommer på stat eller kommun att tillgodose. Vid värdering av sådan mark gäller som huvudregel att marken skall värderas med utgångspunkt i det användningssätt som gäller för angränsande kvartersmark. För Herbariet 3 skulle detta innebära en jämförelse med värdet av normal industrimark alternativt bostadsmark. Det är mest ändamålsenligt att därvid välja industrimark som utgångspunkt. Som ovan nämnts är emellertid det tillåtna användningsområdet för Herbariet 3 alltför begränsat för att en direkt jämförelse med normala industritomter i Stockholmsområdet skulle ge en rättvisande indikation av fastighetens värde. Det sagda leder till att domstolen har att söka ett försiktigt uppskattat industritomtvärde.
Parterna är vid denna utgångspunkt ense om att markvärdet skall grundas på att värdet av normal industrimark i Hägersten d. 1 jan. 1989 uppgick till 2 750 kr/kvm TA. Parterna är vidare ense om att detta värde skall reduceras med hänsyn till att Herbariet 3 är väsentligt större samt har sämre grundförhållanden än normala industritomter. Parterna är oense om hur stor reduktion dessa faktorer bör föranleda. Bolaget har vidare gjort gällande att reduktion även skall ske med hänsyn till att 54 000 kvm av tomten utgörs av prickad mark eller ledningsområde och således ej får bebyggas, att 8 000 kvm av tomten ej kan utnyttjas, att tillfartsmöjligheterna är starkt begränsade, att Essingeleden går på en högbro över fastigheten och att sporthallen som uppförts inte förräntar något markvärde.
För att bedöma värdet av den reduktion som är motiverad av hänsyn till tomtens storlek har båda parter hänvisat till domstolens uttalanden i målet rörande Råcksta 1:10. Domstolen fann i det målet, mot bakgrund av åberopade jämförelseobjekt, rimligt att åsätta Råcksta 1:10 ett värde motsvarande 65 % av normal industrimark. Domstolen beaktade därvid dels att Råcksta 1:10 är en mycket stor fastighet, nämligen cirka 86 000 kvm, dels att tillåtet användningssätt var begränsat till industrianvändning för trafikändamål, dock inte exklusivt tunnelbanetrafik. Även Herbariet 3 har en stor areal. Användningssättet är än mer begränsat än vad domstolen utgick från vid värderingen av Råcksta 1:10. Det finns enligt domstolens mening därför skäl att i detta mål tillämpa en annan reduktionsfaktor än den som kommit till användning i Räckstamålet. Enligt domstolen bör reduktionsfaktorn bestämmas till 50 %. Med utgångspunkt i parternas överenskommelse att värdet av en industritomt med en areal mellan 1 500 kvm och 5 000 kvm och med för industritomter sedvanliga användningsmöjligheter d. 1 jan. 1989 uppgick till 2 750 kr/kvm TA kan värdet på marken i Herbariet 3 således beräknas till 1 375 kr/kvm TA.
Av marken är 54 000 kvm utlagd som prickad mark eller som ledningsområde och får således inte bebyggas. Detta utgör i och för sig värdesänkande faktorer. Enligt domstolens mening ryms emellertid den värdesänkning som föranleds därav i den reduktion som gjorts med 50 %. Det användningssätt som förutsätts för Herbariet 3 är nämligen mindre känsligt för begränsningar i fråga om bebyggelsemöjligheter eftersom den mark som ej får bebyggas kan användas för uppställning av fordon och för uppläggning av material.
Det område om 8 000 kvm, vilket bolaget hävdar är värdelöst på grund av att det inte kan utnyttjas består av stora utsprängda bergrum som används som uppställningsrum för tunnelbanevagnar. Bolagets påstående att området inte kan nyttjas skall därför inte föranleda någon reduktion. Däremot bör, med hänsyn till att användning av området förutsätter betydande investeringar, bl.a. omfattande sprängningsarbeten, området inte åsättas något markvärde.
Den begränsade möjligheten att angöra fastigheten utgör en negativ faktor som bör föranleda viss reduktion utöver den som redan gjorts. Även Essingeledens närhet påverkar användningsmöjligheterna, främst genom de fundament till bropelarna som finns på fastigheten. Den negativa inverkan dessa har på markutnyttjandet måste dock anses vara ganska begränsat. Att bolaget begärt och fått tillstånd att uppföra en idrottshall på fastigheten motiverar inte att markvärdet sänks.
Sammanfattningsvis finner domstolen det rimligt att reducera markvärdet ytterligare med hänsyn till att begränsningarna i det aktuella fallet bedöms vara mer ingripande än vad som var fallet med Råcksta 1:10. Ett område om 8 000 kvm åsätts således inget markvärde. För den återstående delen av tomten reduceras värdet 1 375 kr/kvm TA med något mer än 10 % till 1200 kr/kvm TA.
Det totala värdet av Herbariet 3 blir härigenom, avrundat, 112,5 Mkr (101792 kvm TA - 8 000 kvm TA x 1200 kr/kvm TA). Från denna summa skall avgå 28,5 Mkr avseende dåliga grundförhållanden. Det reducerade markvärdet för Herbariet 3 blir således 84 Mkr.
4.2 Sandstugan 3.
Enligt ordalydelsen i gällande detaljplan, från år 1952, får fastigheten användas för industri- och trafikändamål. I tomträttskontraktet, från år 1955, begränsas användningsområdet ytterligare genom att där stadgas att fastigheten får användas endast för förråd av banmateriel och i anslutning härtill bedriven verksamhet. Kommunen gör gällande att bestämmelserna skall ges den tolkningen att marken får användas för lager och verkstadsändamål som inte begränsas till spårbunden trafik. Kommunen har inte anfört skäl varför bestämmelsen skall ges en vidare innebörd än sin ordalydelse. Bolaget menar att med bestämmelsen skall förstås förråd för tunnelbanan. Det kan i och för sig hållas för troligt att parterna vid upplåtelsen med "banmateriel" närmast avsåg sådant materiel som erfordras för att tillhandahålla en fungerande spårbunden kollektivtrafik i Stockholm. Domstolen anser dock att bolaget inte lämnat tillräckligt underlag för ståndpunkten att lagring av banmateriel för annat än tunnelbanan på fastigheten skulle strida mot den gemensamma partsavsikten vid avtalets ingående. Domstolen utgår vid sin fortsatta prövning av att Sandstugan 3 får användas i enlighet med ordalydelsen i tomträttskontraktet, dvs. för förråd av banmateriel i allmänhet. Fastigheter med sådant användningsområde är av intresse på fastighetsmarknaden i Stockholm. Härav kan slutsatsen dras att Sandstugan 3 har ett marknadsvärde. Det tillåtna användningsområdet för Sandstugan 3 får dock, om än inte i samma utsträckning som beträffande Herbariet 3, anses alltför begränsat för en direktjämförelse med normala industritomter i Stockholmsområdet. Även för Sandstugan 3 har domstolen således att söka ett försiktigt uppskattat industritomtvärde.
Regleringstidpunkt för Sandstugan 3 är d. 1 jan. 1995. Parterna har olika uppfattning om vilka jämförelseobjekt som skall ligga till grund för värderingen. Kommunen har gjort gällande att fog finns för att ta med köp som genomförts för väsentligt mer än tio år före regleringstidpunkten under det att bolaget hävdat att sådana köp inte skall tillmätas någon vikt. Bolaget hävdar vidare att friköp inte skall medtas i jämförelsematerialet men att s.k. obeståndsobjekt skall tas med. Kommunen företräder den motsatta åsikten.
Domstolen har i ett flertal tidigare mål angett att analyser av förvärv gjorda mer än tio år före regleringstidpunkten är behäftade med så många osäkerhetsfaktorer att sådana objekt som huvudregel inte skall godtas. Domstolen finner inte skäl till annan bedömning i det nu aktuella målet. Även frågan om obeståndsobjektens lämplighet som jämförelseobjekt har varit före i tidigare mål. Domstolen finner inte heller beträffande dessa objekt anledning att nu intaga annan uppfattning. Detta innebär att obeståndsobjekt som bytt ägare genom överenskommelse mellan två av varandra oberoende parter på marknaden och efter en normalt genomförd marknadsföring skall medtas i jämförelsematerialet, dock att slutsatser av dessa förvärv måste göras med stor försiktighet. Det saknas också skäl att utmönstra de s.k. friköpen redan på grund av att fråga är om friköp. Även från dessa köp måste dock slutsatserna dras med stor försiktighet. Med utgångspunkt från dessa ställningstaganden kan parternas återstående material för att beräkna markvärdet på Sandstugan 3 sammanfattas enligt följande, se domsbilaga 2 (här utesluten; red:s anm.).
(Härefter följde i domskälen en utvärdering av visst, av parterna åberopat jämförelsematerial, varefter i domskälen anfördes):
Parternas material ger således inte stor ledning vid bestämmandet av marknadsvärdet för Sandstugan 3. Dock kan konstateras att Sandstugan 3 ligger i direkt anslutning till Slakthusområdet, som är ett bra industriområde i Stockholm och Globenområdet. Domstolens, från andra prövningsmål - såsom Charkuteristen 8 i Enskede i vilket mål dom meddelades d. 8 dec. 1995, DF 134 och Hällsätra 4 i Skärholmen i vilket mål dom meddelades d. 27 nov. 1995, DF 131 - inhämtade kännedom om prisnivåer medför att domstolen finner en nivå om 1200 kr/kvm TA utgöra en rimlig utgångspunkt för värderingen av marken i Sandstugan 3. Sandstugan 3 är betydligt större än normala industritomter. Användningsbestämmelserna medger inte ett obegränsat industriutnyttjande. Med hänsyn härtill är det liksom vid värderingen av Herbariet 3, motiverat att reducera markvärdet och vid reduceringen även taga viss hänsyn till de av bolaget påstått värdesänkande faktorerna såsom tomtens form och den omständigheten att stor del av marken utgör ledningsområde. Sandstugan 3 är betydligt mindre än Herbariet 3. Användningsmöjligheten är mindre begränsad än vad som gäller för Herbariet 3. Domstolen anser med beaktande härav att avdraget för Sandstugan 3 bör bestämmas till 35 %. Markvärdet blir härigenom, avrundat, 775 kr/kvm TA (1200 kr/kvm TA x 0,65). Eftersom fastighetens areal uppgår till 24 771 kvm blir det sammanlagda markvärdet 19,2 Mkr.
4.4 Avgäldsränta.
Domstolen finner att den framtida inflationstakten bör beräknas till cirka 5 % per år. Detta leder till en avgäldsränta om 4,5 % vid en avgäldsperiod om 20 år. Denna nivå överensstämmer väl med Svea HovR:s avgörande i målet rörande Tranbodarne 12. I målet fastställde HovR:n avgäldsräntan till 3,75 % vid en avgäldsperiod om 10 år.
I enlighet med det sagda skall alltså avgäldsräntan för Herbariet 3 bestämmas till 3,75 %. För Sandstugan 3 och --- skall avgäldsräntan bestämmas till 4,5 %.
4.5 Dröjsmålsränta.
Vid denna utgång i huvudsaken skall bolaget förpliktas att utge förfallna avgäldsbelopp jämte ränta därå. Bolaget har i målet rörande Herbariet 3 bestritt att för tiden före d. 9 sept. 1996 betala högre dröjsmålsränta än 10,65 %.
Domstolen har i tidigare mål uttalat att ränta på förfallna skillnadsbelopp skall beräknas enligt räntelagens regler om dröjsmålsränta. Vad bolaget anfört innefattar inte skäl att göra annan bedömning i det nu aktuella målet. Dröjsmålsränta skall således beräknas efter 4 och 6 §§räntelagen.
4.6 Sammanfattning---. 4.6.1 Herbariet 3.
Med ett markvärde av 84 Mkr och en avgäldsränta av 3,75 % skall den årliga avgälden för den tioårsperiod som började d. 1 jan. 1989 fastställas till 3 150 000 kr. Bolaget skall förpliktas att utge dröjsmålsränta på förfallna skillnadsbelopp i enlighet med kommunens yrkande därom. 4.6.2 Sandstugan 3.
Med ett markvärde av 19,2 Mkr och en avgäldsränta av 4,5 % skall den årliga avgälden för den tjugoårsperiod som började d. 1 jan. 1995 fastställas till 864 000 kr per år. Bolaget skall förpliktas att utge dröjsmålsränta på förfallna skillnadsbelopp i enlighet med kommunens yrkande därom.
Domslut.
Fastighetsdomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till Herbariet 3 i Stockholms kommun till 3 150 000 kr för den avgäldsperiod som började d. i jan. 1989.
Fastighetsdomstolen fastställer att AB Storstockholms Lokaltrafik är skyldigt att till kommunen utge kvartalsvis förfallna avgäldshöjningar jämte ränta enligt 6 § räntelagen från respektive förfallodag till dess betalning sker.
Fastighetsdomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till Sandstugan 3 i Stockholms kommun till 864 000 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1996.
Fastighetsdomstolen fastställer att AB Storstockholms Lokaltrafik är skyldigt att till kommunen utge kvartalsvis förfallna avgäldshöjningar jämte ränta enligt 6 § räntelagen från respektive förfallodag till dess betalning sker.
Såväl kommunen som SL överklagade i Svea HovR
Kommunen yrkade i själva saken, såvitt nu är i fråga, att HovR:n med ändring av fastighetsdomstolens dom skulle fastställa den årliga avgälden för tomträtten till Herbariet 3 till 6 075 000 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1989 och för tomträtten till Sandstugan 3 till 1 170 000 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1995 (inte 1996 som felaktigt angivits i TR:ns domslut).
SL yrkade i själva saken, såvitt nu är i fråga, att HovR:n skulle med ändring av fastighetsdomstolens dom fastställa den årliga avgälden för tomträtten till Herbariet 3 till 100 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1989 och för tomträtten till Sandstugan 3 till 396 330 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1995. SL yrkade även att HovR:n skulle förplikta kommunen att återbetala skillnadsbeloppet mellan från bolaget emottagna avgäldsbelopp och av HovR:n fastställd avgäld för Herbariet 3 jämte ränta enligt 5 § räntelagen från respektive inbetalningsdag till dess betalning sker. För det fall en avgäldshöjning för Herbariet 3 skall ske yrkade SL att räntan på mellanskillnaden för tiden fram till och med d. 9 sept. 1996 skulle jämkas till den räntesats som gäller enligt 5 § räntelagen.
Parterna medgav den eventuella återbetalningsskyldighet som kunde bli följden av HovR:ns dom men bestred i övrigt motparts yrkanden.
HovR:n (hovrättslagmannen Åsbring, fastighetsrådet Dahlsjö och tf. hovrättsassessorn Mason, referent) anförde i dom d. 26 febr. 1999: HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n enats om att det normala industrimarkvärdet i området omkring Sandstugan 3 vid värdetidpunkten uppgick till 1200 kr/kvm TA---. Parterna har vidare enats om att avgäldsräntan skall vara 3,75 % för Herbariet 3 och 4,5 % för Sandstugan 3 --- samt att exploateringstalet för Herbariet 3 var 0,6 och för omkringliggande industrimark 1,0-1,2. SL har i HovR:n frånfallit sitt påstående att Herbariet 3 saknade förväntningsvärde. I övrigt har parterna åberopat samma grunder och omständigheter som vid TR:n. Parterna har i allt väsentligt åberopat samma bevisning som vid TR:n. Syn har hållits på fastigheterna Herbariet 3 och Sandstugan 3.
HovR:n gör följande bedömning.
Av 13 kap. 11 § JB följer att tomträttsavgälden skall bestämmas på grundval av markens värde vid omregleringstidpunkten. Vid bedömningen av markvärdet skall enligt samma lagrum hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Parterna är vidare ense om att markens värde skall motsvara ett tänkt salu-/marknadsvärde på marken i avröjt skick. Av det sagda följer bl.a. att inskränkningar beträffande fastigheternas tillåtna användning och bebyggande i gällande detaljplaner och tomträttsavtal skall beaktas vid fastställandet av marknadsvärdet. Eventuella förväntningar om sådan ändrad markanvändning som inte inryms i gällande detaljplaner och tomträttsavtal skall däremot inte beaktas.
Parterna har redovisat olika uppfattningar om vilka inskränkningar i rätten att förfoga över fastigheterna som förelåg vid respektive omregleringstidpunkt. Om plan- och tomträttsbestämmelsemas innebörd i något avseende är oklara måste de tolkas med utgångspunkt i vad som kan antas ha varit den ursprungliga avsikten. Därvid får också enligt HovR:n beskrivningen till detaljplanen betydelse eftersom detaljplanens syfte framgår av denna. Med hänsyn till det nära sambandet mellan detaljplan och tomträttsavtal får planbeskrivningen även betydelse för tolkningen av tomträttsavtalet. Av betydelse vid tolkningen kan också vara vad som förevarit både i tiden före och efter avtalstidpunkten. Herbariet 3.
Gällande planbestämmelser för Herbariet 3 begränsar användningen till i huvudsak trafikändamål. Några mindre delar får användas för allmänt ändamål och sportändamål. Av beskrivningen till detaljplanen framgår att detaljplanen har upprättats i syfte att tillgodose tunnelbanans behov av mark för uppställning av tunnelbanevagnar m.m. Av handlingarna framgår vidare att fastigheten innan gällande detaljplan upprättades användes för spårvagnshallar. Enligt tomträttsavtalet får Herbariet 3 uttryckligen endast användas för industri- och förrådsbyggnader för uppställning av tunnelbanevagnar.
Fastigheten har hela tiden använts i enlighet med tomträttsavtalets ordalydelse. Därutöver har viss uppställning och service av bussar avsedda för det trafiknät som ansluter till tunnelbanan skett på fastigheten. Av ett av SL åberopat brev från Stockholms Spårvägar till kommunen, daterat d. 3 mars 1965, framgår att det redan när tomträttsavtalet ingicks var parternas avsikt att en mindre del av fastigheten skulle användas för SL:s bussar. På fastigheten har även uppförts en sporthall som används av SL:s personal. I målet är utrett att kommunen har medgett att sporthallen ryms inom ramen för tomträttsavtalet, dock endast under förutsättning att den används som rekreationsanläggning för personalen och inte för kommersiellt bruk. Kommunen har hävdat att tomträttsavtalet inte skall tolkas bokstavligt och att normal industriverksamhet är tillåten på fastigheten. HovR:n finner dock uppenbart att fastighetens användning med hänsyn till gällande detaljplan och tomträttsavtal är begränsad till industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans och därtill anslutande kollektivtrafiks behov. Denna användning skall därmed ligga till grund för bestämningen av marknadsvärdet för Herbariet 3.
Kommunen har hävdat att den upphandling i konkurrens av delar av driften som SL numera tillämpar innebär att SL:s verksamhet kan jämföras med vilken kommersiell verksamhet som helst. SL har invänt att konkurrensutsättningen visserligen minskat kostnaderna, men inte medfört någon avgörande förändring av verksamhetens ekonomiska villkor. HovR:n finner det genom den utredning som SL åberopat i målet, främst förhöret med budgetchefen Cox och utlåtandet av SL:s analysgrupp, visat att den verksamhet som är tillåten på fastigheten, oberoende av vem som driver den, inte kan ge någon avkastning som kan förränta ett markvärde. Därmed är det inte troligt att någon skulle vara intresserad av att köpa fastigheten i en tänkt försäljningssituation. Eftersom SL:s speciella behov av marken inte skall beaktas följer att Herbariet 3 i princip måste anses sakna marknadsvärde.
HovR:n ansluter sig i och för sig till TR:ns bedömning att marken och rätten att disponera denna har ett värde för SL. I den mån denna rätt av någon anledning skulle upphöra skulle SL tvingas anskaffa ersättningsmark till viss kostnad, vars nivå skäligen skulle kunna bedömas utifrån värdet av där omkringliggande industrimark. I målet skall emellertid markvärdet vid en tänkt försäljningssituation uppskattas, varför det saknar betydelse vilket värde rätten till den aktuella marken representerar för SL. Det av kommunen åberopade avgörandet av HD avseende Klara kyrkogård (notisfallet NJA 1969 A 22) och den av TR:n angivna värderingsregeln för s.k. allmän kvartersmark tar sikte på att bestämma ersättningen vid ianspråktagande av mark och saknar därför relevans i detta mål. HovR:n finner därmed att SL:s talan vad gäller avgälden för Herbariet 3 skall bifallas.
Sandstugan 3.
Gällande detaljplanebestämmelser för Sandstugan 3 begränsar användningen till industri- och trafikändamål. Av beskrivningen till detaljplanen framgår att detaljplanen upprättats i syfte att reservera centralt belägen mark för förråd av banmateriel till tunnelbanan. Sandstugan 3 får enligt tomträttsavtalet endast användas för förråd av banmateriel och i anslutning därtill bedriven verksamhet. Vidare får på fastigheten uppföras kontor, bostäder och garage i den omfattning som krävs för att sköta fastigheten. Kommunen har hävdat att avtalet innebär att fastigheten får användas för förråd av banmateriel av vad slag som helst, medan SL har uppfattningen att användningen är begränsad till förråd för tunnelbanemateriel.
I tomträttsavtalet finns inte samma precisering till tunnelbana som för Herbariet 3. Med hänsyn till detaljplanens syfte och till hur fastigheten har använts gör HovR:n dock den bedömningen att parternas avsikt när avtalet ingicks var att fastigheten under överskådlig tid inte skulle användas för annat än viss industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans behov. Utgångspunkten för värderingen blir därmed i princip densamma som för Herbariet 3. Följaktligen skall även Sandstugan 3 anses sakna marknadsvärde. SL:s talan vad gäller avgälden för Sandstugan 3 skall därmed bifallas.
HovR:ns domslut.
Med ändring av fastighetsdomstolens domslut under punkten 1 och upphävande av punkten 2 fastställer HovR:n den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Herbariet 3 i Stockholms kommun för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1989 till 100 kr.
Med ändring av fastighetsdomstolens domslut under punkten 4 och upphävande av punkten 5 fastställer HovR:n den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Sandstugan 3 i Stockholms kommun för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1995 till 396 330 kr.
Kommunen skall till SL utge skillnadsbeloppet mellan från SL emottagna avgäldsbelopp och av HovR:n fastställd avgäld för Herbariet 3, jämte ränta enligt 5 § räntelagen från respektive inbetalningsdag.
Hovrättsrådet Phillips var skiljaktig i fråga om bestämmandet av avgälderna och anförde följande.
SL har hävdat att regleringsfastigheterna saknar marknadsvärde till följd av begränsningar i rätten att använda marken. SL har uppgivit att bolaget inte går med vinst och att den tillåtna verksamheten, oavsett av vem den bedrivs, inte kan gå med vinst.
Utredningen visar att SL:s verksamhet inte ger någon vinst, i bemärkelsen överskott som kan delas ut till ägaren. SL är emellertid överhuvudtaget inte ett vinstdrivande företag. Ägarna driver inte verksamheten, genom SL, för att generera vinst. Det är snarast fråga om "transportkonsumtion för skattemedel". Motivet för verksamheten är politiskt och kan till sitt innehåll beskrivas vara att transportbehovet i viss utsträckning skall tillgodoses med kollektivtrafik, att denna trafik skall bedrivas med kommunalt huvudmannaskap och att taxorna, biljettpriserna, skall bestämmas politiskt samt, som en spegelbild därav, att kostnaderna, i den mån de inte täcks av biljettintäkter och andra intäkter, skall betalas med skattemedel. Så sker också, och de skattemedel som sålunda tillförs är en intäkt i rörelsen, och ej ett aktieägarekapitaltillskott. SL går således inte heller med förlust och frågan om vinst eller förlust i bolaget är utan relevans när det gäller att fastställa ett markvärde som avgäldsunderlag för bestämmande av tomträttsavgäld. Ett annat belysande exempel på att vinstmotivet hos nyttjanderättshavaren saknar betydelse för markens värde är boende. Innehavaren till en nyttjanderätt till en villatomt gör ingen vinst. Motivet för innehavet år konsumtion, nämligen att bo. Att boendet, ekonomiskt sett, enbart är förenat med kostnader leder inte till att marken skulle sakna värde och till följd därav inte föranleda någon avgäld (eller motsvarande).
SL har hävdat att den intäkt i form av hyra som driftentreprenören betalar för utnyttjandet av SL:s egna anläggningar och lokaler motsvaras av en lika stor kostnad för SL eftersom det är SL som betalar driftentreprenören för dennes verksamhet. Hyressättningen bestäms av SL och anges i anbudsunderlaget. Den har tillkommit enkom för att främja ett rationellt utnyttjande av resurserna genom att synliggöra kostnaden för driften. Hyresintäkten skulle således inte innebära att marken gav någon avkastning.
Detta påstående kan förefalla bestickande vid ett statiskt betraktelsesätt, där inga andra jämförelser görs än den mellan, å ena sidan, anbud grundade på att SL tillhandahåller driftentreprenören mark och anläggningar hyresfritt och, å andra sidan, att SL tillhandahåller samma mark och anläggningar till en av bolaget bestämd hyra. Med dessa begränsande förutsättningar framstår bolagets resultat som lika i de båda fallen.
Vad som bör jämföras är emellertid effekten av, å ena sidan, att en anbudsgivare i sitt anbud tar med förhyrning av exempelvis kontorslokaler tillhandahållna av SL på prövningsfastigheten och, å andra sidan, att en anbudsgivare avstår från dylik förhyrning. I den teoretiska modellen påverkas inte anbuden för utförande av driften av denna skillnad. Den senare anbudsgivaren har ju kostnad för motsvarande kontorsyta någon annanstans, förhyrd eller i egna lokaler, och tar med kostnaden i sin kalkyl. SL:s kostnad för driften blir lika stor. SL:s egna kostnader för lokalerna förblir lika stora. Men SL:s hyresintäkt bortfaller. Resultatet minskar alltså med beloppet av den uteblivna hyresintäkten (i sin tur minskat med den rörliga kostnaden för uthyrningen). Motsatt förbättras resultatet med hyresintäkten när lokalerna hyrs ut, och det oavsett om uthyrningen sker till driftentreprenören eller till vem som helst. Alltså: lokalerna, och därmed även marken, genererar intäkt. Denna ger alltså avkastning i SL:s verksamhet.
Härtill är ytterligare att säga, att den i detta sammanhang intressanta frågan överhuvudtaget inte är huruvida tomträttsinnehavarens verksamhet går med vinst eller om marken ger någon avkastning i dennes verksamhet, utan om marken ger avkastning för markägaren. I detta fall konkretiserat till om SL betalar avgälderna. Såvitt bekant betalar SL alla sina kostnader, det må sedan vara löner, material, energi eller tjänster, hyror etc. Hittills har jämväl tomträttsavgälderna betalats. Redan den historiska verkligheten ger således beskedet att prövningsfastigheterna genererar avkastning till fastighetsägaren. Och man kan uppenbart utgå från att SL kommer att betala framtida tomträttsavgälder alldeles oavsett om kommunens yrkanden bifalles fullt ut eller inte. Några förändringar, som skulle kunna föranleda påståendet att fastigheterna numera, till skillnad mot tidigare, inte skulle generera någon avkastning har inte presenterats i målet. SL har visserligen, i polemik med fastighetsdomstolens uppfattning, att parterna i samband med upplåtelserna tillmätt dispositionsrätten till regleringsfastigheterna ett värde, uppgivit att bolaget vid den tiden inte kunde överblicka förhållandena. Uppgiften förtjänar inte avseende.
De tre prövningsfastigheterna ger sålunda avkastning och har därför också ett marknadsvärde, förutsatt att det inte föreligger något hinder mot omsättning. Därvid skall självklart bortses från att marken är upplåten med tomträtt. Fastigheter som är upplåtna med tomträtt kan kommunen överhuvudtaget ej omsätta på marknaden. Skulle man i samband med omprövning av tomträttsavgäld, närmare bestämt vid prövningen avseende avgäldsunderlaget, inte bortse härifrån skulle ju konsekvensen bli att inga tomträttsupplåtna fastigheter skulle ha något marknadsvärde. Redan här visar det sig alltså att markvärdebestämningen måste ske utifrån vissa hypoteser. För mark som ger avkastning finns det, i den teoretiska/hypotetiska modell för värdering som det här är fråga om, i en fungerande marknadsekonomi alltid en köpare, eller annorlunda uttryckt ett marknadspris. Frågan huruvida det finns möjliga köpare till hela SL eller tunnelbanerörelsen, vilken fråga parterna uppehållit sig vid i målet, är felställd. Markens marknadsvärde är, som ovan sagts, inte en funktion av en viss nyttjanderättshavare eller dennes verksamhet, utan av vad de som placerar pengar i fastigheter är villiga att betala för marken, vilket i sin tur främst är en funktion av den avkastning som den på marken tillåtna verksamheten kan alstra. - Att villkoren för nyttjandet av marken enligt ett tomträttsavtal skall beaktas vid bestämmandet av avgäldsunderlaget är en annan sak: Det är bara det som man enligt avtalet äger nyttja som man skall betala för.
Vad som skall sökas är således markens saluvärde i avröjt skick, tänkt utan tomträttsupplåtelsen som sådan, men med beaktande av de rådighetsbestämmelser som följer dels av lag och myndighetsbeslut etc., exempelvis strandskydd och planbestämmelser, dels av markägarens villkor enligt tomträttsupplåtelsen för markens användning.
Förfarandet härför kan i detta fall lämpligen vara det, att i ett första steg bestämma det tänkta saluvärdet på marken i avröjt skick med beaktande av nuvarande användningsrätt enligt planbestämmelserna samt att härefter pröva om, och i så fall i vilken omfattning, de villkor för rätten att använda marken som intagits i tomträttsupplåtelserna är av beskaffenhet att påverka detta tänkta saluvärde.
I den mån det blir fråga om tolkning av de i tomträttskontrakten intagna villkoren skall generellt hållas i minnet, att det förhållandet att parterna i samband med upplåtelsen av tomträtten haft viss avsikt rörande den förhandenvarande eller kommande användningen av marken inte är detsamma som att de haft för avsikt att inskränka ändamålet med upplåtelsen till just den för stunden aktuella verksamhetsformen.
Parterna är ense om att värdet på normal industrimark i Barnes kring Herbariet Svid värdetidpunkten var 2 750 kr/kvm TA samt att exploateringstalet för sådan mark var 1,0-1,2 medan motsvarande tal för Herbariet 3 var 0,6 vilket ger ett värde om 1 500 kr/kvm TA. Därmed är de ifrågasatta reduktionsfaktorer som hänför sig dels till att delar av fastigheten enligt detaljplanen skall lämnas orörd eller ej får bebyggas, dels till skyddet för underjordiska ledningar, dels till Essingeleden beaktade. Därutöver bör, i detta sammanhang, dels fastighetens storlek, dels grundförhållandena beaktas. Utredningen ger ej stöd för en större reduktion hänförlig till fastighetens storlek än 20 %. Därvid gör jag den bedömningen att fastighetens utformning och läge i förhållande till vägnätet inte föranleder några beaktansvärda svårigheter att - i det tänkta, avröjda skicket och utifrån förutsättningen att fastigheten skulle delas i ett antal industrifastigheter av för trakten normal storlek - ordna tillfarts- och vägförsörjningsfrågan med ianspråktagande av 20 % av ytan. Sålunda erhålles ett värde för normal industrimark om 1 200 kr/kvm TA och för fastigheten om (101 792 x 1 200=) avrundat 122 Mkr, vilket minskat med 28,5 Mkr för dåliga grundförhållanden ger 93,5 Mkr.
Nu är det inte markens värde som normal industrimark som sökes. Vid bestämmandet av avgäldsunderlaget skall jämväl de ytterligare villkor avseende rådigheten över marken och dess användning som kan följa av planbestämmelser och avtalsvillkor beaktas. Därvid skall hållas i minnet att dylika bestämmelser och villkor kan, i förhållande till begreppet "normal industrimark" vara såväl utvidgande som inskränkande. Enligt tomträttskontraktet får Herbariet 3 användas endast för industri- och förrådsbyggnader för uppställning av tunnelbanevagnar. Även om nyttjanderättsvillkoret är dåligt formulerat är det likväl klart, att det medför att fastigheten blott kan användas för verksamhet i anslutning till Stockholms tunnelbanesystem. Det finns därför för närvarande de facto blott en tänkbar användare, nämligen SL, som, även med bortseende från tomträttsupplåtelsen, i detta avseende intar en monopolställning. Detta påverkar i en tänkt försäljningssituation markvärdet i sänkande riktning. Å andra sidan säkerställer bestämmelserna det ändamål för markens användning som markägaren och nyttjanderättsinnehavaren, vilka tidigare satt på samma sida av förhandlingsbordet, eftersträvade. Tillgång till mark för service och underhåll av tunnelbanevagnarna är en nödvändig förutsättning för driften. Tillgången till dylik mark får antas vara begränsad. Det föreligger således mellan markägaren och nyttjanderättshavaren ett ömsesidigt beroende. Den senares monopol kan därför blott i begränsad omfattning påverka markvärdet i sänkande riktning i en dylik försäljningssituation. Sammantaget saknas skäl att frångå det värde om 84 Mkr som fastighetsdomstolen bestämt.
Enligt detaljplanen får Sandstugan 3 användas endast för industri- och trafikändamål. Detta innebär, uttryckt i positiva termer, att fastigheten får användas för såväl industriändamål som trafikändamål. För denna fastighet föreligger således ej någon monopolsituation på användarsidan. Parterna har i HovR:n vitsordat den nivå på värdet för dylik mark, nämligen 1 200 kr/kvm TA, som fastighetsdomstolen funnit vara en utgångspunkt för värderingen. Detta ger, utan reduceringar, ett värde om 29,7 Mkr. Som fastighetsdomstolen funnit skall värdet reduceras dels till följd av fastighetens storlek och form samt på grund av ledningsområdet, dels till följd av de inskränkningar i rådigheten över marken och dess användning som följer av avtalsvillkoren. Avtalsvillkoren skall därvid tolkas på sätt fastighetsdomstolen gjort, alltså i enlighet med sin ordalydelse ---. Inte heller har det förebringats skäl att frångå fastighetsdomstolens bedömning i fråga om storleken av reduceringen ---. Markvärdet för Sandstugan 3 skall således bestämmas till 19,2 Mkr.
Med dessa bedömningar skall såväl kommunens som SL:s ändringsyrkanden i fråga om tomträttsavgälderna lämnas utan bifall. Överröstad i avgäldsfrågan är jag i övrigt ense med majoriteten.
Kommunen överklagade och yrkade i själva saken att de årliga avgälderna för tomträtterna till Herbariet 3 och Sandstugan 3 skulle fastställas till de av fastighetsdomstolen bestämda beloppen.
SL bestred ändring. För det fall att avgälden för tomträtten till Herbariet 3 skulle höjas yrkade SL fastställelse av att räntan på det mellanskillnadsbelopp som SL har att erlägga för tiden fram till och med d. 9 sept. 1996 skall utgå enligt 5 § räntelagen.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Warner, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. ---.
Kommunen har vad gäller Herbariet 3 och Sandstugan 3 i HD förklarat att den godtar fastighetsdomstolens dom i huvudsaken. Fastighetsdomstolen fann i sin dom dels att markvärdet för Herbariet 3 kunde beräknas till 84 miljoner kr och avgäldsräntan till 3,75 %, dels att markvärdet för Sandstugan 3 kunde beräknas till 19,2 miljoner kr och avgäldsräntan till 4,5 %. I HovR:n enades parterna om att godta fastighetsdomstolens bedömning av avgäldsräntans storlek. Tvistigt i HD är således endast om fastigheterna har ett marknadsvärde och vad detta i så fall är. Kommunen har i HD accepterat HovR:ns bedömning att Herbariet 3:s användning är begränsad till industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans och därtill anslutande kollektivtrafiks behov och att Sandstugan 3:s användning är begränsad till viss industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans behov.
Parternas rättsliga argumentation i HD har till en del varit särskild inriktad på dels hur förhållandena vid den ursprungliga upplåtelsen skall påverka bedömningen, dels på hur relevanta de fastighetsrättsliga ersättningssystemen i expropriationslagen med flera lagar är för tomträttsavgäldens fastställande. Utöver annat kommer detta därför att något beröras nedan.
Båda de i målet återstående fastigheterna ligger i Stockholm. Som framgår av fastighetsdomstolens dom är Herbariet 3 101 792 kvadratmeter, eller drygt 10 hektar, stor och ligger i stadsdelen Liljeholmen, det vill säga relativt centralt. Fastigheten detaljplanelades huvudsakligen 1961 och får bebyggas endast med byggnader för trafikändamål. På vissa delar av fastigheten skall befintlig vegetation och berg i dagen bevaras samt får inom andra delar inga anordningar finnas som hindrar att underjordiska ledningar dras och underhålls. Vid fastighetstaxeringar har fastigheten klassificerats som specialenhet och därför inte åsatts något taxeringsvärde. Den är sedan slutet av 1960-talet upplåten med tomträtt till SL. Tomträttsavtalet föreskriver att fastigheten endast får användas för industri- och förrådsbyggnader samt för uppställning av tunnelbanevagnar. Avgälderna löper på tio år. Tomträtten är inte intecknad. På fastigheten finns olika byggnader som används för uppställning och renovering av tunnelbanetåg. Under en del av fastigheten som inte får bebyggas finns bergrum för uppställning av tunnelbanetåg. Dessutom används delar av fastigheten för uppställning och service av bussar. På fastigheten finns en idrottshall, främst använd av SL:s personal. Essingeleden passerar på en högbro över fastigheten. Bron har pelarfundament på fastigheten, vilka utgör hinder för ytterligare bebyggelse. Antalet infarter till fastigheten är starkt begränsat i förhållande till dess storlek, något som gör att oproportionerligt stort utrymme behöver tas i anspråk för interna transporter.
Sandstugan 3 är 24 771 kvadratmeter stor och ligger i stadsdelen Johanneshov, också det relativt centralt i Stockholm. Den har "tårtbitsform". Fastigheten detaljplanelades huvudsakligen 1952 och får enligt planen användas endast för industri- och trafikändamål. Bostäder får byggas i den utsträckning som behövs för tillsyn av anläggningen. Inom ett område om 2 300 kvadratmeter tvärs över fastigheten får inte vidtas anordningar som förhindrar framdragande och underhåll av allmänna ledningar. Vid fastighetstaxeringar har fastigheten bedömts vara en specialfastighet och därför inte åsatts något taxeringsvärde. Den uppläts 1956 med tomträtt till AB Storstockholms spårvägar. Sedan 1967 innehar SL tomträtten. Enligt tomträttsavtalet får fastigheten endast användas för förråd av banmaterial och i anslutning till detta bedriven verksamhet. På fastigheten får uppföras kontor, bostäder och garage i den omfattning som behövs för fastighetsskötseln. Avgälderna löper på tjugo år. Tomträtten är inte intecknad. På fastigheten finns olika byggnader som används för tillverkning av bland annat spårdetaljer. Stora delar av tomtytan används för lagring av banmaterial för tunnelbanan samt för uppställning och service av arbetsfordon och redskap för tunnelbanedriften.
Den bestämmelse om omprövning av tomträttsavgäld som skall tillämpas i målet finns alltså i 13 kap. 11 g 2 st. JB. Enligt bestämmelsen skall rätten bestämma tomträttsavgälden på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Vid bedömningen skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som gäller för fastighetens användning och bebyggelse. I förarbetena (se t.ex. NJA II 1953 s. 371 ff. - avser egentligen införandet av motsvarande bestämmelse i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom) anges inte närmare hur markvärdet i det enskilda fallet skall uppskattas utan det överlämnades åt rättspraxis att dra upp riktlinjer för detta. Samtidigt poängterades det att omprövningen skulle ske fristående från den ursprungligen bestämda avgälden; en eventuell subvention eller felkalkylering av avgälden vid den ursprungliga upplåtelsen skulle inte tillåtas få konsekvenser för all framtid. I praxis har HD i rättsfallet NJA 1975 s. 385 uttalat, i och för sig i anslutning till bedömningen av avgäldsräntan och inte markvärdesbedömningen, att markvärdet som söktes skulle motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid omregleringstidpunkten. I ett avgörande från året därpå, NJA 1976 s. 562, uttalade HD, med hänvisning till nämnda förarbeten, att med det värde på marken som skulle läggas till grund för avgäldsberäkningen avsågs vad som i expropriationslagstiftningen betecknades som marknadsvärde. Underrättspraxis har, bortsett från fall där parterna enats om andra utgångspunkter, följt dessa avgöranden.
Expropriationslagen (1972:719) innehåller ingen legaldefinition på begreppet marknadsvärde, men i förarbetena (se t.ex. prop. 1971:122 s. 171) anges att med marknadsvärde avses det pris fastigheten sannolikt skulle betinga vid försäljning i den allmänna marknaden. Fastighetens marknadsvärde skall således i princip ses fristående från fastighetsägaren och dennes intresse av att i det enskilda fallet behålla fastigheten eller erhålla en viss ersättning. Det eventuella större värde en viss fastighet kan ha för ägaren ersätts i stället genom personlig ersättning (jfr a. prop. s. 171 samt Holden, Värderingsrätt, Stockholm 1998, s. 238). Det har i den rättsvetenskapliga litteraturen hävdats att marknadsvärdeprincipen är ett utslag av en teori inom fastighetsekonomin enligt vilken en fastighets särskilda värde för innehavaren inte är möjligt att använda i en värderingssituation, detta eftersom det värdet objektivt inte kan uppskattas (jfr t.ex. Holden, a.a., s. 136 f. samt 142 ff.). Marknadsvärdet uppstår först i relationen till en tänkbar köpare.
I de försök till reformering av systemet för tomträttsavgälder som gjorts har i definitioner i stort sett likalydande den ovan använts (se t.ex. SOU 1980:49 s. 120, SOU 1990:23 s. 43 och lagrådsremiss 27/97 s. 54). Det får alltså genom praxis och förarbeten anses klart att med markens värde vid omregleringstidpunkten avses sannolikt pris vid försäljning på allmänna marknaden, det vill säga den expropriationsrättsliga betydelsen. Detta är också logiskt. Att använda olika värdebegrepp, eller ge ett visst värdebegrepp olika innebörd i skilda värderingssituationer, skulle kunna leda till att samma mark, trots att förutsättningarna i övrigt är lika, bedömdes ha olika vården beroende på vilken lagstiftning som tillämpades i det enskilda fallet.
Förarbetena till expropriationslagen innehåller också en närmare utveckling av hur lagstiftaren tänkt sig att marknadsvärdebegreppet skall tillämpas i olika situationer. Bland annat anförs, i anslutning till uttalanden om den grundläggande principen att en kommun inte skall få betala för en värdeökning som beror på kommunens egna insatser, att man vid värderingen inte skall ta hänsyn till kommunens särskilda intresse av att förvärva fastigheten (a. prop. s. 172, jfr också s. 69). I samband med uttalanden om olika värderingsmetoder diskuteras också situationer där det kan vara svårt att fastställa någon allmän prisnivå genom jämförelse med andra fastigheter. Som exempel nämns bland annat fastigheter inrättade för en viss typ av industriell verksamhet, vilka kan ha mycket ringa värde för en köpare som inte kan använda dem för samma ändamål. Om det kan sägas existera någon marknad för sådana fastigheter torde andra värderingsmetoder än ortsprisjämförelser huvudsakligen få användas. Liknande resonemang kunde komma i fråga för till exempel gudstjänstlokaler och anläggningar för militära och vetenskapliga ändamål (a. prop. s. 173 f.). Motsvarande principer torde för övrigt ha gällt redan enligt äldre expropriationsregler. I 1917 års expropriationslag fanns i 7 § en regel som styrde ersättningen vid inlösen. Enligt bestämmelsen skulle ersättning utgå motsvarande fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetens avkastning. I det av parterna diskuterade rättsfallet NJA 1969 A 22 fann HD vid tillämpning av bestämmelsen vid inlösen enligt byggnadslagen av mark på Klara kyrkogård att marken, trots att den var avsatt för kyrkliga ändamål och därför inte tagit åt sig något värde grundat på förväntan om annan användning, hade ett värde och att detta i vart fall motsvarade kyrkans återanskaffningskostnad (återanskaffningskostnaden beräknades sedan utifrån värdet på närliggande kvartersmark).
Dessa principer och andra uttalanden i förarbetena till expropriationslagen kan emellertid inte, lika lite som andra regler om tvångsvis ianspråktagande av mark, direkt överföras till tomträttssammanhang. Nu gällande expropriationslag infördes 1972, ungefär tjugo år efter att bestämmelsen om omprövning av tomträttsavgäld införts i då gällande lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Bestämmelserna har helt olika ändamål. Expropriationslagens syfte är, med vissa modifikationer, att se till att den som får sin egendom exproprierad objektivt sett inte lider någon ekonomisk förlust till följd av det tvångsvisa ianspråktagandet av viss egendom (se a. prop. s. 199 och Cooley/Stark, Expropriationslagen, Stockholm 1989, s. 160 ff). Tomträttsinstitutet kan däremot sägas ha till syfte att dels göra det möjligt för den som saknar ekonomiska möjligheter att köpa mark att ändå långsiktigt få disponera marken, dels att garantera fastighetsägaren värdestegringen på marken (se t.ex. Jackson/Harris, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, Stockholm 1997, s. 256 f.). I tomträttssammanhang används följaktligen marknadsvärdet som ett led i en omförhandling av ett avtal mellan två kontraktsparter, inte för att bestämma en skada som skall ersättas på ett skäligt sätt.
Fastighetsdomstolen fann alltså i fråga om fastigheterna överhuvudtaget hade något marknadsvärde att Herbariet 3, dels på grund av att fastigheten huvudsakligen bara kunde användas för uppställning och renovering av tunnelbanevagnar, dels på grund av att verksamheten på fastigheten inte gav någon vinst, att det kunde hållas för visst att stora flertalet köpare av industrimark inte ville köpa den. Fastigheten saknade "egentligt marknadsvärde". Härav följde dock inte att den var värdelös. I stället hade marken ett värde på grund av att den behövdes för kollektivtrafiken. Vidare bedömde fastighetsdomstolen att Sandstugan 3:s tillåtna användningssätt var inte så inskränkt som Herbariet 3:s, att den därför var intressant på fastighetsmarknaden i Stockholm och hade ett marknadsvärde. HovR:n fann i fråga om Herbariet 3 att den verksamhet som var tillåten på fastigheten, oberoende av vem som drev den, inte kunde ge någon avkastning som förräntade ett markvärde. Därmed var det inte troligt att någon skulle vara intresserad av att köpa fastigheten och eftersom SL:s speciella behov av marken inte skulle beaktas följde att Herbariet 3 "i princip" måste anses sakna marknadsvärde. Så här långt kan alltså fastighetsdomstolen och HovR:n anses ha varit ense. HovR:n fann emellertid vidare att det i och för sig var riktigt att marken och rätten att disponera denna hade ett värde för SL, men eftersom det var markvärdet vid en tänkt försäljningssituation som skulle uppskattas saknade detta betydelse. I fråga om Sandstugan 3 fann HovR:n att den tillåtna användningen var inskränkt på samma sätt som för Herbariet 3, att utgångspunkten för värderingen därmed i princip var densamma som för Herbariet 3 och att följaktligen även Sandstugan 3 skulle anses sakna marknadsvärde.
I HD har parterna i denna del i huvudsak argumenterat om fastigheternas förmåga att ge avkastning, möjliga köpare samt prisbildning. Kommunen har bland annat hävdat att både Herbariet 3 och Sandstugan 3 ger avkastning, om inte annat så i form av att SL sparar in kostnader för annan mark, och att det kan finnas flera tänkbara köpare till marken. Inte bara SL, som HovR:n enligt kommunen felaktigt tagit bort som intressent på marken, skulle vara intresserat av att förvärva marken utan också andra företag som bedriver verksamhet med anslutning till tunnelbanan såsom service på tunnelbanevagnar. I polemik med HovR:ns dom har kommunen också hävdat att det markvärde HovR:n funnit understiger råmarksvärdet i centrala Stockholm. SL har gentemot detta bland annat anfört att fastigheternas avkastningsförmåga inte kan ses fristående från SL:s hela tunnelbaneverksamhet och att denna inte ger vinst samt att det saknas stöd i lagförarbeten och praxis för att beräkna avkastningen såsom insparade kostnader. Det finns inget intresse för andra än SL att köpa fastigheterna eftersom det inte finns ekonomisk bärkraft mellan investering och möjlig intäkt. SL skulle som enda möjliga köpare endast betala ett symboliskt pris för fastigheterna.
Vid bedömningen av om fastigheterna överhuvudtaget har något marknadsvärde finns det anledning att erinra om tanken bakom marknadsvärdebegreppet. Värdet uppstår i en relation mellan subjekt och objekt, vilken kan bedömas utifrån. Mot denna bakgrund får fastighetsdomstolens uppfattning i fråga om Herbariet 3:s värde anses felaktig, i vart fall för bedömningen av om fastigheten har ett marknadsvärde som kan grunda en tomträttsavgäld. Att fastigheten är en nödvändig tillgång för kollektivtrafiken i Stockholm, och väl då också för tomträttshavaren SL, konstituerar inte ett marknadsvärde. Den första fråga man i stället bör ställa sig är om det överhuvudtaget kan finnas någon reell och seriös efterfrågan på fastigheterna på den allmänna marknaden. Den vanliga utgångspunkten är då att ett eventuellt intresse förutsätter ett ekonomiskt rationellt handlande, ofta uttryckt i att den som skall förvärva fastigheten måste kunna förvänta sig en rimlig avkastning på i fastigheten investerat kapital. Tankemodellen ger dock inte alltid ett rättvisande svar. När det till exempel gäller fastigheter som kan tänkas bli köpta av privata näringsidkare är inte de affärsmässiga överväganden denne gör kända. Det kan mycket väl tänkas att näringsidkaren av strategiska skäl köper en fastighet som i sig inte kan förränta nedlagt kapital. Både Herbariet 3 och Sandstugan 3 är emellertid tämligen udda objekt och med de begränsningar som gäller för deras användning måste efterfrågan vara mycket begränsad. Det kan dock inte sägas vara riktigt att, när det gäller om det finns efterfrågan överhuvudtaget, bortse från någon tänkbar intressent. I vart fall är en sådan ståndpunkt typiskt sett svår att förena med tomträttsinstitutet, där det finns ett tomträttsavtal som ingåtts för att någon har behov av att nyttja mark och som under överskådlig tid binder fastighetsägaren till nyttjanderättshavaren. Det är ju ett nödvändigt, om än kanske inte tillräckligt, skäl för någon att ingå i ett tomträttsavtal att denne har behov av att kunna nyttja mark. Den efterfrågan som den ovan berörda tankemodellen söker konstatera torde därför i ett tomträttsfall vara konstaterad redan genom att ett nyttjanderättsavtal ingåtts. Att i det just här aktuella fallet SL ingått tomträttsavtalen, som ju inte kan sägas upp av SL, till Herbariet 3 och Sandstugan 3, torde också bero på att SL vid avtalens ingående hade behov av att kunna nyttja fastigheterna på ett långsiktigt sätt. Vidare nyttjade SL vid värdetidpunkten för både Herbariet 3 och Sandstugan 3 fastigheterna. SL:s behov av fastigheterna, eller andra med motsvarande läge och inriktning, torde bestå. Fastigheternas användningsområde är "skräddarsydda" för SL:s verksamhet. Det får därför anses uppenbart att SL vid ett tänkt utbjudande av fastigheterna på allmänna marknaden skulle ha ett reellt intresse av att förvärva dem och att detta intresse skulle vara så stort att, om nu kommunens reservationspris vore högre än ett symboliskt pris, SL skulle erbjuda mer. Fastigheterna måste därför också redan på grund härav anses ha ett marknadsvärde. Det material parterna fört in i målet om konkurrensutsättning och upphandling, SL:s avkastning med mera föranleder inte annan bedömning.
Enligt HD:s uppfattning har således Herbariet 3 och Sandstugan 3 ett marknadsvärde. Värdet skall bestämmas med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastigheternas användning och bebyggelse. Som vid all marknadsvärdebedömning i domstol handlar det om att göra en prognos utifrån det material parterna för in i målet. Säkerheten i en sådan prognos blir avhängig relevansen och tillförlitligheten i parternas material. Det är då en väl känd sanning inom fastighetsvärderingen att utfallet av en värdering till mycket stor del styrs av hur vårderingsuppdraget utformats. Olika värderingsmetoder tillämpade på samma material ger ofta olika utfall. Inte sällan ställs domstolen inför rena skälighetsuppskattningar.
Kommunen har godtagit fastighetsdomstolens bedömning av de omständigheter som kommunen åberopat. Det av kommunen ursprungligen påstådda markvärdet 187 miljoner kr för Herbariet 3 uppskattades av fastighetsdomstolen till 84 miljoner kr; detta att jämföra med det av SL hävdade värdet 75 miljoner kr. Fastighetsdomstolen utgick härvid från ett industrimarkvärde om 2 750 kr/kvadratmetern för "normala" industrimarkstomter på 1500-5 000 kvadratmeter i Hägersten, en värdenivå som parterna var överens om. Värdet reducerades sedan till hälften, 1 375 kr/kvadratmetern, på grund av att tomten var avsevärt större än normalt och det begränsade användningsområdet. Att 54 000 kvadratmeter enligt detaljplanen inte fick bebyggas skulle enligt fastighetsdomstolen inte föranleda någon ytterligare reducering; detta eftersom marken kunde användas för uppställning av fordon med mera. Däremot skulle 8 000 kvadratmeter inte åsättas något värde då dess exploatering krävt stora kostnader. Viss reduktion skulle dessutom ske på grund av de begränsade möjligheterna att köra in på fastigheten och Essingeledens inverkan på användningen av fastigheten. Värdet uppskattades mot bakgrund av detta till 1200 kr per kvadratmeter. Det av kommunen ursprungligen påstådda markvärdet 45 miljoner kr för Sandstugan 3 uppskattades av fastighetsdomstolen till 19,2 miljoner kr; detta att jämföra med det av SL hävdade värdet 14 miljoner kr. Fastighetsdomstolen utgick därvid från sin tidigare kännedom om prisnivåer och fann en rimlig utgångspunkt för värderingen av Sandstugan 3 vara 1200 kr/kvadratmeter. Eftersom Sandstugan var betydligt större än normala industritomter, användningsbestämmelserna inte medgav ett obegränsat industriutnyttjande, tomtens form och det faktum att stor del av marken var ledningsområde borde markvärdet reduceras med 35 %. I HovR:n enades parterna om att det "normala" industrimarkvärdet i området runt Sandstugan 3 var 1200 kr/kvadratmetern.
Parterna är således i målet ense om att utgångspunkten för värderingen av Herbariet 3 är ett "normalt" industrimarksvärde om 2 750 kr/kvadratmetern för en fastighet på 1 500-5 000 kvadratmeter i området och att användningen är begränsad till industri- och förrådsändamål för tunnelbanans och därtill anslutande kollektivtrafiks behov. Eftersom kommunen godtagit uppskattningen 1 200 kr/kvadratmeter är frågan i HD endast om de värdereducerande omständigheter SL åberopat innebär skäl att ändra uppskattningen nedåt. Några principiella invändningar kan inte göras mot fastighetsdomstolens uppskattning av värdet. Vad SL anfört utgör, inte minst mot bakgrund härav, inte skäl ändra värderingen. HD godtar därför fastighetsdomstolens uppskattning av värdet på Herbariet 3.
Vad gäller värderingen av Sandstugan 3 är parterna i HD ense om att utgångspunkten är ett "normalt" industrimarkvärde i området om 1 200 kr/ kvadratmeter och att användningen är begränsad till viss industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans behov. Värderingen skall alltså ske utifrån en mer begränsad möjlig användning än den fastighetsdomstolen utgick från. Eftersom kommunen godtagit uppskattningen 775 kr/kvadratmeter är frågan i HD endast om de omständigheter SL åberopat i förening med den ytterligare inskränkningen i användningen innebär skäl att ändra fastighetsdomstolens uppskattning. SL har dock inte fört in några omständigheter i målet som med någon säkerhet visar att denna ytterligare inskränkning i den tillåtna användningen påverkar fastighetens marknadsvärde. Några principiella invändningar mot fastighetsdomstolens uppskattning kan inte göras. Mot bakgrund härav får fastighetsdomstolens uppskattning även av värdet på Sandstugan 3 godtas.
HD finner alltså inte skäl att frångå de markvärden som fastighetsdomstolen uppskattat. Det råder inte tvist om avgäldsräntans storlek. De årliga avgälderna skall därför fastställas till de belopp fastighetsdomstolen funnit.
SL har, för det fall avgäldshöjning skall ske, framställt ett yrkande om justering av räntan på betalning av avgälden för Herbariet 3. Kommunen har dock inte överklagat HovR:ns dom i frågan om fullgörelse av avgälden och ränta på denna. Frågorna är således inte föremål för prövning i HD. SL:s yrkande i fråga om ränta, som framställts först i svaromålet och således även efter överklagandetidens utgång, skall därför avvisas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom i fråga om fastställande av årliga avgälder för tomträtterna till Herbariet 3 och Sandstugan 3 i Stockholms kommun fastställer HD dels den årliga avgälden för tomträtten till Herbariet 3 till 3 150 000 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1989, dels den årliga avgälden för tomträtten till Sandstugan 3 till 864 000 kr för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1995.
HD (JustR:n Long, Valencia, referent, Pripp, Håstad och Davidson) beslöt följande dom: Domskäl. Vid omprövning av tomträttsavgäld gäller enligt 13 kap. 11 § 2 st. JB att avgälden för den kommande perioden skall bestämmas på grundval av det värde marken anses äga vid tiden för omprövningen. Därvid skall hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Det värde på marken som skall läggas till grund för avgäldsberäkningen har i rättspraxis ansetts skola motsvara det marknadsvärde som med dessa utgångspunkter kan anses gälla för fastigheten i avröjt skick (NJA 1975 s. 385 och NJA 1976 s. 562). Vid bedömningen av marknadsvärdet måste av naturliga skäl bortses från den belastning på fastigheten som själva tomträtten utgör.
Som parterna har bestämt sin talan är huvudfrågan i målet i vad mån de aktuella fastigheterna, Herbariet 3 och Sandstugan 3 i Stockholms kommun, kan anses ha något marknadsvärde.
Kommunen har i HD förklarat sig godta HovR:ns bedömning att plan- och tomträttsbestämmelserna innebär att Herbariet 3 får användas endast för industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans jämte därtill anslutande kollektivtrafiks behov och Sandstugan 3 endast för viss industri- och förrådsverksamhet för tunnelbanans behov. Med hänsyn till de begränsningar som i enlighet härmed ostridigt gäller för fastigheternas användning måste det antas att, vid ett hypotetiskt utbjudande av fastigheterna till försäljning, dessa skulle ha erbjudit intresse endast för en förvärvare som driver verksamhet med anknytning till tunnelbanetrafiken eller avser att ställa fastigheterna till förfogande för sådan verksamhet. Eftersom det i detta fall är tomträttshavaren - SL - som är huvudman för tunnelbanetrafiken, uppkommer fråga om det värde som marken har för SL skall beaktas vid marknadsvärdesbedömningen eller om man i enlighet med HovR:ns bedömning skall bortse från detta värde.
Vid tillämpningen av expropriationslagen (1972:719) gäller som allmän grundsats att den exproprierandes särskilda intresse av att förvärva fastigheten inte skall beaktas. Inte heller beaktas vid marknadsvärdesbedömningen det särskilda intresse som kan föreligga för ägaren till fastigheten att få behålla denna. I den mån fastigheten har större värde för ägaren än som svarar mot fastighetens marknadsvärde gäller principiellt att detta inte påverkar löseskillingen för fastigheten utan beaktas först vid bestämmande av sådan personlig ersättning till fastighetsägaren som härutöver kan utgå till följd av expropriationen. (Prop. 1971:122 s. 171 f.).
De nu angivna expropriationsrättsliga principerna skall ses mot bakgrund av att expropriationslagstiftningen syftar till att säkerställa att den som får sin egendom ianspråktagen inte skall lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden samtidigt som den exproprierande inte skall behöva betala för sådan värdeökning som denne själv har åstadkommit. Principerna kan inte utan vidare överföras till den situation som föreligger när en tomträttsavgäld skall omprövas, en procedur som inte tar sikte på att bestämma ersättning för en skada utan på en omreglering av ett avtal mellan två kontraktsparter. Tomträttshavaren är inte ägare till den fastighet som belastas av tomträtten och det möter redan av detta skäl inte något hinder att beakta även det värde som fastigheten representerar för denne, när man i detta sammanhang skall göra en hypotetisk bedömning av hur resultatet skulle bli om fastigheten utbjöds till försäljning utan belastning av tomträtten. Ett annat synsätt skulle innebära att en fastighet, vars användningsområde är begränsat till en verksamhet som tomträttshavaren driver i monopolställning, principiellt sett skulle betraktas som värdelös vid avgäldens bestämmande, något som inte skulle vara rimligt.
I förevarande fall har de aktuella fastigheterna sedan lång tid tillbaka använts för lokaltrafikens behov och deras användningsområde är avpassat för SL:s verksamhet. SL:s behov av att även i fortsättningen kunna nyttja fastigheterna är ostridigt. Det måste antas att SL, om fastigheterna bjöds ut till försäljning, skulle ha ett reellt intresse av att förvärva dem. Av SL i HD lämnad uppgift att SL för sådant fall inte skulle ha anledning att betala mer än en symbolisk köpeskilling kan inte godtas. Som redan antytts skulle för övrigt även andra förvärvare med anknytning till tunnelbaneverksamheten än SL vara tänkbara.
Fastigheterna får med hänsyn härtill anses ha ett marknadsvärde i den mening som uttrycket bör tilläggas i förevarande sammanhang. Värdet bör anses motsvara ett försiktigt uppskattat industritomtvärde. Med dessa utgångspunkter saknas skäl att avvika från fastighetsdomstolens bedömning, enligt vilken på anförda skäl markvärdet för Herbariet 3 beräknats till 84 miljoner kr och markvärdet för Sandstugan 3 till 19,2 miljoner kr. Det är numera ostridigt att avgäldsräntan skall bestämmas till 3,75 % för Herbariet 3 och 4,5 % för Sandstugan 3. Fastighetsdomstolens domslut i fråga om de årliga avgälderna för tomträtterna skall således fastställas.
I sin dom fastställde fastighetsdomstolen på begäran av kommunen - utöver tomträttsavgälderna - bl.a. skyldighet för SL att till kommunen utge förfallna avgäldshöjningar jämte ränta enligt 6 % räntelagen från respektive förfallodag till dess betalning sker. Genom HovR:ns dom har dessa förordnanden upphävts. I den delen har kommunen inte överklagat HovR:ns dom, och förordnandena har följaktligen upphört att gälla. SL:s yrkande i HD att räntan på det mellanskillnadsbelopp som SL har att erlägga för tiden fram till och med d. 9 sept. 1996 i fråga om Herbariet 3 skall utgå enligt 5 § räntelagen i stället för 6 § samma lag kan vid angivna förhållande inte upptas till prövning i detta mål.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom i själva saken, såvitt nu är i fråga, fastställer HD fastighetsdomstolens domslut i vad det gäller de årliga avgälderna för tomträtterna till Herbariet 3 och Sandstugan 3 i Stockholms kommun för de avgäldsperioder som började d. 1 jan. 1989 respektive d. 1 jan. 1995.
Av Aktiebolaget Storstockholms Lokaltrafik (SL) framställt yrkande om fastställande av viss ränta avvisas. ---.
HD:s dom meddelades d. 31 jan. 2002 (mål nr T 1337-99).