Fråga om fastighet mot fastighetsägarens bestridande kunde anslutas till gemensamhetsanläggning.
Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen
Efter ansökan beslutade lantmäterimyndigheten (LM) att inrätta gemensamhetsanläggningen R ga: 1 i Stockholms kommun. Anläggningen består av en lekplats med anordningar. I gemensamhetsanläggningen skulle enligt LM: s beslut delta flerbostadsfastigheterna R 7, 12, 13 och tomträtten till R 14. Anläggningen belastade samtliga fastigheter utom R 13. I samma förrättning upphävdes servitut avseende gemensamt nyttjande av gårdsplan m.m. till förmån för- och jämväl belastande - R 7, 12, 13 och 14.
Den bostadsrättsförening som ägde R 13 klagade och yrkade att LM: s beslut såvitt det avsåg att föreningens fastighet anslöts till gemensamhetsanläggningen skulle upphävas. Föreningen anförde bl.a. följande: Det är inte av väsentlig betydelse för föreningens fastighet att ha del i anläggningen. Föreningen motsätter sig inte att övriga berörda fastigheter tillsammans bildar en gemensamhetsanläggning. I fastighetens närhet finns ett stort antal lekplatser och gårdar, varav några är belägna närmare R 13 än ifrågavarande gårdsutrymme. I omedelbar närhet finns också Gärdet och Djurgården med god möjlighet till både utevistelse och lek. Föreningen anser med beaktande härav att gemensamhetsanläggningen inte påverkar värdet på R 13. Den medför vidare inte vare sig sociala eller miljömässiga fördelar för fastigheten och det finns inte något påtagligt behov för föreningen att ha tillgång till den nyttighet som avses med gemensamhetsanläggningen.
Ägarna till övrigt berörda fastigheter bestred ändring. Bl.a. hänvisades till vissa äldre avtal som reglerade skyldigheten att delta i kostnaderna för gemensamma gårdsutrymmen samt att villkoren i anläggningslagen för att ansluta R 13 till gemensamhetsanläggningen var uppfyllda.
Fastighetsdomstolen (rådmännen Davis, referent, och Wolfe samt fastighetsrådet Steele) anförde i utslag den 29 april 2005 i huvudsak följande:
Bostadsrättsföreningen har yrkat att Mitchell beslut såvitt det avser att föreningens fastighet R 13 "tvångsansluts" till anläggningen R ga: l skall upphävas. Föreningen har till stöd härför gjort gällande att det inte är av väsentlig betydelse för fastigheten att delta i anläggningen. Föreningen har inte motsatt sig att en gemensamhetsanläggning inrättas för övriga berörda fastigheter.
Föreningen har inte ifrågasatt LM: s båtnadsprövning, men däremot gjort gällande en annan slutsats än den LM kommit till vid prövningen av väsentlighetsrekvisitet i 5 § anläggningslagen (1973:1149) (AL). Enligt denna bestämmelse får en gemensamhetsanläggning inte inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. - Mitchell beslut att upphäva servitut har inte överklagats och prövningen av väsentlighetsrekvisitet skall ske med bortseende från servituten. Förutsättningarna vid de upphävda servitutens tillkomst saknar därmed också betydelse i målet.
Föreningen har gjort gällande att fastigheten R 13 inte har något behov alls av anläggning, vare sig på den egna fastigheten eller på de övriga fastigheter som omfattas av Mitchell beslut, eftersom behovet av lekplats och utrymme för rekreation i stället kan tillgodoses på andra närliggande ställen.
Enligt motiven till lagstiftningen tar 5 § AL sikte på att skydda den enskilde fastighetsägaren mot att tvingas delta i en anläggning som han inte har någon påtaglig nytta av (se härom och det följande NJA II 1974 s. 18 f). Det avgörande för frågan om väsentlig betydelse bör i princip vara om det föreligger ett påtagligt behov för fastigheten att ha tillgång till den nyttighet som avses med gemensamhetsanläggningen. För det fallet att nyttigheten inte kan med samma fördel för fastighetsägaren tillgodoses genom en separat anläggning som fyller samma funktion som den ifrågasatta gemensamhetsanläggningen, bör det räcka med att konstatera att ett sådant behov föreligger. Om fastigheten redan är utrustad med en separat anläggning som fyller samma funktion som den ifrågasatta gemensamhetsanläggningen, bör å andra sidan anslutning som regel inte komma i fråga. Undantag bör dock göras för sådana fall då den befintliga anläggningen är utsliten eller dess användning står i strid mot plan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser eller mot beslut av myndighet som har att svara för hälsovård, trafiksäkerhet, miljövård eller liknande intressen. Ett påstående av en fastighetsägare att han har för avsikt att anskaffa och driva en separat anläggning torde i allmänhet kunna lämnas utan beaktande. Endast om fastighetsägaren kan göra sannolikt att den separata anläggningen är fördelaktigare för honom och att det finns ekonomiska, tekniska och rättsliga förutsättningar att utföra anläggningen, bör hans fastighet lämnas utanför gemensamhetsbildningen. Det anförda innebär att det inte i varje särskilt fall behöver utredas att en gemensamhetsanläggning ställer sig billigare för fastighetsägaren än en separat anläggning. - Kravet på väsentlig betydelse bör anses uppfyllt även när en fastighet visserligen vid anslutningstillfället inte har behov av anläggningen, men sådant behov kan väntas föreligga inom den närmaste framtiden.
Samtliga berörda fastigheter är bebyggda med flerbostadshus. Antalet lägenheter inom R 13 synes mot bakgrund av att bostadsytan enligt taxeringsuppgifter uppgår till 2 885 kvm inte vara obetydligt. Utredningen ger inte vid handen att bebyggelsen är inrättad för enbart en- eller två personers hushåll för vilka det knappast skulle kunna anses vara av väsentlig betydelse att ha tillgång till enskild lekplats på den egna gården eller på närbelägen fastighet. Det är däremot sannolikt att bostadsrättsinnehavarstrukturen, även om den för närvarande inte skulle anses medföra något behov anläggningen, är sådan att det kan antas att det inom den närmaste framtiden i genomsnitt bor ett inte obetydligt antal barn på fastigheten. Det kan därmed inte med tillämpning av det betraktelsesätt som gäller för en separat anläggning anses sannolikt att lekplats och utrymme för rekreation "på andra närliggande ställen" med hänsyn till tillsyns- och säkerhetsaspekter är fördelaktigare för föreningens fastighet än den av LM inrättade anläggningen som är tillgänglig utan konflikt med allmän trafik. Fastighetsdomstolen finner på grund härav att det är av väsentlig betydelse för R 13 att ha del av anläggningen och föreningens överklagande kan sålunda inte vinna bifall.
Bostadsrättsföreningen överklagade och yrkade bifall till sin talan i fastighetsdomstolen.
Hovrätten (hovrättspresidenten Parker, hovrättslagmannen Ramos, hovrättsrådet Robinson, referent, och fastighetsrådet Smith) anförde i utslag den 18 april 20006 följande:
Hovrätten finner lika med fastighetsdomstolen att det är av väsentlig betydelse för R 13 att ha del i gemensamhetsanläggningen R ga: 1. Överklagandet skall därför avslås.
Hovrättens utslag meddelat: den 18 april 2006.
Mål nr: Ö 4393-05.
Lagrum: 5 § anläggningslagen (1973:1149).
Litteratur: Prop. 1973:160 s.151-153.