Planenligt utgångsläge ----- Tillämpning av bestämmelsen om s.k. planenligt ursprungsläge i 9 kap. 30 § första stycket 1 plan- och bygglagen. Mark- och miljööverdomstolen har upphävt ett beslut om bygglov för nybyggnad av fritidshus eftersom den fastighet på vilken huset planeras att uppföras är mindre än vad som föreskrivs i den gällande byggnadsplanen.
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Med ändring av mark- och miljödomstolens dom upphäver Mark- och miljööverdomstolen Byggnadsnämnden i Halmstads kommuns beslut den 9 december 2015, BN § 186, att meddela bygglov för nybyggnad av fritidshus på fastigheten XX i Halmstads kommun och avslår bygglovsansökan.
JA, DC, MC och VC har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska upphäva beslutet om bygglov.
Byggnadsnämnden i Halmstads kommun samt BA och MA har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom.
JA och DC har vidhållit vad de anfört tidigare och tillagt i huvudsak följande: BA och MA är väl medvetna om vilka planbestämmelser som gäller men har trots det ritat en mycket större byggnad än vad bestämmelserna tillåter. Varken fastigheten eller byggnadsverket överensstämmer med detaljplanen såvitt avser storlek. Det är tydligt angett i planen att det enda undantaget från planbestämmelsen om minsta tomtstorlek gäller tomter som redan är bebyggda.
MC och VC har vidhållit vad de anfört tidigare och tillagt i huvudsak följande: Byggnadsplanen medger 300 m2 maximal byggrätt men ingen ovillkorlig rätt att bygga. Planbestämmelserna kan tolkas så att en tomt måste vara 800 m2 för att få bebyggas. De planerar att bygga och renovera sin fastighet vilket kan innebära att garaget inte längre kommer att skymma utsikten. Det saknas utrymme för ägaren av XX att underhålla den planerade muren, då den går i tomtgräns med deras fastighet. Dessutom är placeringen av nybyggnationen planstridig då byggnaden placeras endast 2,7 meter från tomtgräns.
Byggnadsnämnden i Halmstads kommun (nämnden) har vidhållit vad den anfört i sitt beslut och tillagt i huvudsak följande: Fastigheten XX bildades år 1905 och har haft samma storlek hela tiden. Bildandet har inte utförts i strid mot stadsplan, byggnadsplan, avstyckningsplan eller tomindelning. Tomten var befintlig när den nu gällande planen antogs. Det är tydligt i planen att formuleringen ”tomt får inte ges mindre storlek än 800 m2” är framåtsyftande och tillämplig vid nybildning av fastigheter. Om planen avsett en inskränkning av byggrätten på befintliga fastigheter skulle det ha angetts. Nämnden anser att XX är planenlig och därför har ingen förklaring enligt 9 kap. 30 a § och p. 13 i övergångsbestämmelserna till plan- och bygglagen (PBL) gjorts. Det är fråga om en liten tomt med stor byggrätt. Byggrätten på 300 m2 är ett fast mått. På en 800 m2 stor tomt medför byggrätten en exploateringsgrad på 37,5 procent. Nu aktuellt bygglov på XX skulle medföra en exploateringsgrad på 27,5 procent. För att möjliggöra en lämplig planlösning måste byggnaden placeras närmare tomtgräns än normalt. Nybyggnationen bedöms vara anpassad till omgivningen och medför inte olägenheter för grannarna.
BA och MA har vidhållit vad de anfört tidigare och tillagt i huvudsak följande: Fastighetsbildningen för XX skedde innan aktuell plan antogs. Det får därför förutsättas att tomtstorleken godtagits. Planbestämmelserna anger att XX ligger på byggnadsmark och syftet är att bebygga tomten. Planbestämmelsen om tomtstorlek får anses vara framåtsyftande. Aktuellt bygglov ger en exploateringsgrad på fastigheten på 27,5 procent, vilket är mindre än om byggrätten utnyttjats fullt ut på en 800 m2 stor tomt. Byggnaden på XX har placerats med avstånd till fastighetsgränser i samråd med kommunen. Byggnadsnämnden har i enlighet med 39 § byggnadsstadgan medgett undantag från bestämmelserna i andra stycket. Undantag har gjorts för flera fastigheter inom samma planområde.
Mark- och miljööverdomstolen har hållit syn på fastigheten XX.
En detaljplan kan manifestera en avsikt att på lång sikt förändra en befintlig bebyggelse eller fastighetsindelning. Detta betyder att när en detaljplan antas kan fastigheter och byggnadsverk som redan finns inom ett planområde stå i strid med planens föreskrifter om t.ex. tomt- eller byggnadsarea. För att uppnå syftet med önskad förändring kan detta medföra att bygglov inte kan medges för bland annat nya byggnader på fastigheter som inte är planenliga. Den beskrivna situationen regleras i 9 kap. 30 § första stycket 1 PBL. Där föreskrivs det som en förutsättning för att bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan att den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser överensstämmer med detaljplanen (s.k. planenligt ursprungsläge).
Fastigheten XX omfattas av en byggnadsplan (1380K-P696) från år 1984 som enligt övergångsbestämmelserna till PBL gäller som detaljplan. I planbestämmelserna anges det bl.a. att tomt inte får ges mindre storlek än 800 m2. Fastigheten XX, som bildades innan planen antogs, har en yta på ca 425 m2 och är alltså väsentligt mindre än de 800 m2 som föreskrivs i planen. Nämnden har gjort gällande att nu berörd planbestämmelse endast är framåtsyftande och att den endast är tillämplig vid nybildning av fastigheter. Denna tolkning motsägs dock av undantagsbestämmelsen i byggnadsplanens 10 §, där det föreskrivs att på tomt som vid planens fastställande redan är bebyggd får, utan hinder av bl.a. bestämmelsen om minsta tomtstorlek, till nybyggnad hänförlig åtgärd vidtas inom befintlig byggnadsvolym. Om planbestämmelsen angående minsta tomtstorlek endast vore framåtsyftande på sätt nämnden hävdat skulle den nu berörda undantagsbestämmelsen inte fylla någon praktisk funktion. Utgångspunkten vid bedömningen måste därför vara att bestäm-melsen om att tomt inte får ges mindre storlek än 800 m2 gäller även för fastigheter som fanns redan när planen antogs och att fastigheten XX alltså inte har ett planenligt utgångsläge.
Om den åtgärd som det har sökts bygglov för avser uppförande av en ny byggnad på en fastighet som inte överensstämmer med detaljplanen, dvs. inte har ett planenligt utgångsläge, kan bygglov ändå beviljas om avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning eller vid en fastighetsbildning (se 9 kap. 30 § första stycket 1 b PBL). I detta fall har fastighetsbildningen avseende XX skett innan byggnadsplanen antogs och någon tidigare bygglovsprövning har inte förekommit. Det finns därför inte förutsättningar att tillämpa denna undantagsbestämmelse.
Enligt 9 kap. 30 a § och p. 13 i övergångsbestämmelserna till PBL finns det även en möjlighet för byggnadsnämnden att, under vissa förutsättningar, i ett beslut om bygglov förklara att en brist när det gäller det planenliga utgångsläget ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 9 kap. 30 § första stycket 1 b PBL. Någon sådan förklaring har nämnden dock inte lämnat. Enligt Mark- och miljööverdomstolens bedömning finns det inte heller utrymme att lämna en sådan förklaring i detta fall.
Sammanfattningsvis innebär det ovan anförda att bygglov för uppförande av fritidshus på fastigheten XX inte kan beviljas eftersom fastigheten ifråga inte överensstämmer med byggnadsplanens föreskrifter om minsta tomtstorlek. Nämndens beslut om bygglov ska därför, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, upphävas.
Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Blake och Ellison, tekniska rådet Ewing samt hovrättsrådet Bryant, referent
Mark- och miljödomstolen avslår överklagandena.
Byggnadsnämnden i Halmstads kommun (nedan nämnden) beslutade den 9 december 2015 att bevilja bygglov för nybyggnad av fritidshus och marklov för erforderliga markarbeten på fastigheten XX.
Beslutet överklagades av bland andra DC, JA, VC och MC till Länsstyrelsen i Hallands län som den 23 mars 2016 avslog överklagandena.
YRKANDEN M.M.
MC och VC har yrkat att länsstyrelsens och nämndens beslut ska upphävas och har anfört bl.a. följande. Länsstyrelsen har inte tagit deras argument i beaktande då beslut fattades. Mark- och miljödomstolen bör göra en nyanserad och rättvis prövning av detta ärende då såväl nämnden som länsstyrelsen väljer att tolka gällande bestämmelser frikostigt till den bygglovs-sökandes fördel. Det kan inte vara självklart att upprätta en stödmur mot angränsande tomter, fylla upp marken och inskränka på gällande bestämmelser avseende avstånd mellan grannbebyggelse. De anser att i stället för en annan placering av byggnaden skulle en minskning av byggnadens bottenyta göra att den bättre passade in på tomten samt förhöll sig till tomgränser. Det bör poängteras att det är fråga om ett fritidshus, ej ett permanent/åretruntboende, vilket borde medge att en bottenyta mindre än 117 m2 inte kan anses orimlig. Länsstyrelsen har i sitt beslut inte kommenterat deras synpunkter gällande höjd av mur i tomtgräns och upphöjning av mark i tomtens bakkant annat än i ovan text. Dessa är för dem de två viktigaste synpunkterna då muren är placerad i tomtgränsen. När kontrollerna inför fastighetsköpet gjordes tog de för givet att fastighetsägaren av XX uppmärksam- made både tomtens utformning och lutning. De antar också att fastighetsägaren av XX förstår att det inte är en rättighet att upprätta en mur runt sin tomt och fylla upp hela marken med negativ påverkan på intilliggande fastigheter. När gräns- bestämmelse genomfördes av Lantmäteriet medverkade både fastighetsägaren av XX samt fastighetsägaren av YY Lantmäteriet poängterade då att många spekulanter ringt och frågat om XX när den låg ute till försäljning och att de hade varit tydliga mot alla spekulanter att det är en svårbebyggd tomt. Då de träffade fastighetsägaren av XX på plats sa de aldrig att de tyckte att deras murförslag var okey. De var tydliga med att de ville fundera igenom förslaget samt att de inte tyckte att muren skulle löpa runt hela deras tomt utan att det borde gå att hitta ett annat förslag. De föreslog att de skulle höja marken upp mot vägen men slänta den i bakkant vilket skulle bli mer naturligt i omgivningen. Fastighetsägare av XX menade att det var svårt att kunna göra det då tomten är liten och undrade om de kunde slänta in på YY (deras tomt). De var tydliga med att fastighets- ägaren av XX måste hålla sig på sin tomt och att det är orimligt att lägga över problemet på sina grannar om tomten är ”för liten” för det hus man ville bygga. De första bygglovshandlingar som byggnadskontoret skickade ut och de som grannar fick yttra sig över var daterade den 24 augusti 2015. Alla tre fastighetsägare yttrade sig mot bygglovshandlingarna som skickades ut. Inte endast fastighetsägarena av YY samt ZZ. Dock var dessa handlingar daterade den 24 augusti 2015. De har hela tiden varit tydliga med att deras ståndpunkt är att fastighetsägare XX ville höja upp hela sin tomt och genom det bygga en mur grannar och samfällighet, samt att de borde hålla sig inom bygglovsreglerna för avstånd till grannar. Ett förslag från deras sida var att fastighetsägare av XX kunde placera huset utmed PV, som de andra husen på gatan, för att slippa bygga så långt in på tomten och därmed kunna slänta tomten i bakkant. Det var inte byggnadens utformning som stod i fokus för deras synpunkter utan byggnadens placering på tomten och muren. Det är anmärkningsvärt att kommunen bedömt handlingarna som planenliga då de går utanför planbestämmelserna. De första handlingarna som de fick möjlighet att yttra sig över från kommunen var bygglovshandlingar daterade den 24 augusti 2015. Vid överklagandet uttalade de sig endast om den del av muren som angränsade mot deras tomt, där av ovan ”skrivelse”.  De förstår inte hur jämförelsen med byggnadens djup i förhållande till byggnaden på fastigheten  YY då deras tomt är 1 255 m2, rektangulär och sluttar från PV ner mot havet. Den aktuella tomten är 425 m2 och trekantig. Vad och hur man kan bygga på en tomt måste utgå från tomtens utformning och storlek och kan ej endast jämföras med grannars fastigheter.
Fastigheten YY har dubbelt djup mot vad fastigheten XX har och tomten sluttar ner mot havet och planas ut mot både samfällighet och grannar nedanför. Det är inte uppfyllnad och med andra ord mur på främre delen av tomten (mot PV) som de uttalat sig om utan att muren ska gå runt hela tomten och inte sluttas i bakkant som de andra tomterna gör i närområdet. De vill inte fylla upp  sin tomt och tycker inte att det ska krävas för att det på ett naturligt sätt ska gå att bebygga XX. Den uppfyllnad som krävs vid PV bör kunna släntas ut i bakkant av tomten. Det är relevant för ärendet att YY har begränsad sikt mot planerad mur och har inte fönster i riktning mot mur. De kan även nämna att deras passage för att komma från framsida till baksida av huset går utmed tomtgränsen och med andra ord utmed ovan ”planerad mur”. Fastigheten YY har en carport placerad närmast tomtgräns mot XX, ej ett garage. Det är anmärkningsvärt att kommunen gett anvisningar om uppfyllnad av hela tomten när del av tomten skulle kunna fyllas upp och resten släntas för att naturligt passa in i omgivningen. De tycker även att det är anmärkningsvärt att kommunen och länsstyrelsen tycker att det är en rättighet att bygga 117 m2 oavsett fastighetens utformning, trots att ansökan gäller ett fritidshus.
DC och JA har yrkat att mark- och miljödomstolen upphäver beslutet om beviljat bygglov och har anfört bl.a. följande. Fastigheten köptes nyligen och köparna var väl medvetna om vilka planbestämmelser som gäller. Detta framgår av dokumentet ”Yttrande angående överklagat bygglov på fastigheten XX” som ägarna av fastigheten XX har sänt till länsstyrelsen. Trots detta ritar köparen en mycket större byggnad än vad plan-bestämmelserna medger, man ämnar även att höja marknivån drastiskt. Enligt beräkningar går det åt över 400 m3 fyllnadsmassa.
I relation till att fastigheten är 425 m2 innebär det en höjning av marknivån med i snitt en meter. Enligt nybyggnadskartan är byggnaden tänkt att placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter mot  YY (2,7 meter) och mot MV (1 meter).  Denna placering är planstridig om inte förutsättningarna i 39 § tredje stycket byggnadsstadgan är uppfyllda. Nämnden påpekar att särskilda skäl krävs för att ett undantag ska göras men anger dock inget särskilt skäl till undantag. Därmed är förutsättningarna i 39 § byggnadsstadgan inte uppfyllda varvid byggnaden ska ses som planstridig. Vidare har de inte tagit ställning till om denna avvikelse kan förklaras som en mindre avvikelse. Det finns inte någon förklaring till länsstyrelsens bedömning om att det saknas möjlighet till andra placeringar på tomten.  Formuleringen är inte relevant i sammanhanget då byggnadens storlek kan utformas mindre för att hamna inom planbestämmelserna. Eftersom nämnden har utelämnat både förklaring och samlad bedömning av den avvikande åtgärden yrkar de att beslut om beviljat bygglov upphävs i enlighet med 39 § tredje stycket byggnadsstadgan (jfr. bl.a. Mark- och miljööverdomstolens dom i mål P 3161-12). Genom att frångå bestämmelser om 4,5 meter från tomtgräns har byggnaden utformats bredare och således även högre. Dessutom ämnar man även höja marknivån under byggnaden med 1,2 meter, vilket inverkar betydande på insynsskydd, solljus och således även kringliggande fastigheters värde. Att uppföra en 1 meter hög mur på gräns mot MV samt lägga byggnaden 1 meter (med tillkommande utskjutande tak på 40 centimeter är det endast 60 centimeter) från denna väg ses som högst olämpligt ur trafiksäkerhetssynpunkt. Åtgärden försvårar framkomligheten till fastigheten XY vilken har MV som infartsväg. Genom att
tillföra 400 m3 fyllnadsmassa förändrar man landskapsbilden väsentligt. Eftersom fastighetens adress enligt nybyggnadskarta och fastighetsregistret är MV 4 behöver man inte förlägga byggnaden i nivå med PV. Eftersom den beslutade åtgärden drastiskt förändrar stads- och landskapsbilden yrkar de att beslut om beviljat bygglov upphävs i enlighet med kravet i 2 kap. 6 § 1 PBL.
BA och MA har bestritt bifall till överklagandena och anfört bl.a. följande. Om byggnadens golvnivå skulle sänkas ytterligare klaras ej ytavvattningen från byggnaden och det är inte heller byggtekniskt möjligt. De har i övrigt hänvisat till tidigare yttrande till länsstyrelsen.
Nämnden har bestritt bifall till överklagandet och anfört bl.a. Ett särskilt skäl för att göra avsteg från byggnadsstadgan beträffande avstånd till gräns är byggrättens storlek i förhållande till den yta som är möjlig att ianspråkta för byggnation.
Mark- och miljödomstolen har den 5 december 2016 haft sammanträde med syn i målet.
Mark- och miljödomstolen har gått igenom överklagandena och handlingarna i akten. Beträffande åtgärdens förenlighet med 39 § byggnadsstadgan (1959:612), BS, vill domstolen framhålla följande.
Av 39 § BS framgår att ”Byggnad ska förläggas till sådant ställe å tomten att den på lämpligt sätt ansluter till övrig bebyggelse å denna och å närbelägen mark. Byggnad inom område med stadsplan eller byggnadsplan skall, såvida annat ej föreskrivits i planen eller medgives av byggnadsnämnden, läggas i gatulinjen eller, om förgård finnes, i inre förgårdslinjen. I övrigt skall, där annat ej är föreskrivet, vid val av plats för byggnad iakttagas
a) att byggnad, som ej sammanbygges eller kan förväntas komma att sammanbyggas med byggnad på granntomt, icke må läggas på mindre avstånd från gränsen mot denna än som motsvarar hälften av den för byggnaden tillåtna största höjden och ej närmare gränsen än 4,5 meter; samt
b) att avståndet mellan byggnader å samma tomt ej må vara mindre än den för någondera byggnaden tillåtna största höjden.
Byggnadsnämnden äger medgiva undantag från bestämmelserna i andra stycket, om det finnes påkallat av särskilda skäl samt kan ske utan men för granne eller fara för sundhet, brandsäkerhet eller trafiksäkerhet och utan att ett lämpligt bebyggande av området försvåras. Kan åtgärden inverka på förhållandena å angränsande tomt, skall dess ägare höras i saken.”
Mark- och miljödomstolen anser beträffande dess storlek och utformning, att byggnaden på ett lämpligt, eller åtminstone godtagbart, sätt ansluter till övrig bebyggelse på närbelägen mark. Den i bygglovet medgivna byggnaden har dock placerats närmare än 4,5 meter gentemot gränsen till granntomten på fastigheten YY och avviker i detta avseende gentemot bestämmelsen i 39 § andra stycket a) BS i fråga om avstånd till gräns. Eftersom en väg löper mellan fastigheterna XX och fastigheterna XY och ZX är bestämmelsen om minsta avstånd till gräns, som är inriktad på gräns mot granntomt, därför inte tillämplig i fråga om byggnadens placering i förhållande till dessa senare fastigheter.
För att byggnaden ska anses planenlig i fråga om avstånd till gränsen gentemot fastigheten YY krävs i enlighet med vad som redovisats ovan dels att det föreligger särskilda skäl för en placering av byggnaden på sätt som skett i bygglovet, dels att placeringen av byggnaden kan ske utan men för granne eller fara för sundhet, brandsäkerhet eller trafiksäkerhet och utan att ett lämpligt bebyggande av området försvåras.
Bedömningen av om det finns särskilda skäl enligt 39 § tredje stycket BS får ske utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Av rättspraxis framgår att bedömningen av vad som utgör särskilda skäl ska ske restriktivt. I princip krävs att det inte är möjligt att placera byggnaden på annan plats än den sökta.
I praxis anses en i en detaljplan medgiven byggrätt i fråga om storlek ha ett mycket starkt stöd. Mot bakgrund av den tillåtna byggrättens storlek i förhållande till tomtens mycket begränsade yta och i kombination med förekomsten av prickmark mot PV, anser mark- och miljödomstolen att det föreligger särskilda skäl för en placering av byggnaden i enlighet med bygglovet.
Mark- och miljödomstolen anser vidare att den avvikelse i fråga om avstånd till gränsen gentemot fastigheten  YY som gjorts mot 39 § andra stycket BS kan ske utan fara för sundhet, brandsäkerhet eller trafiksäkerhet. Den fråga som då återstår att ta ställning till är huruvida placeringen av byggnaden kan ske utan men för granne. Med begreppet men avses enligt praxis en olägenhet som inte är betydande (jfr. bl.a. Mark- och miljööverdomstolens dom den 18 september 2012 i mål 2693-12).
Mark- och miljödomstolen konstaterar att ett garage är beläget mellan bostadshusen på fastigheterna YY och XX. Byggnaden begränsar såväl den egna utsikten för fastigheten YY som avskärmar insynen från grannfastigheten.
Domstolen kan mot bakgrund av komplementbyggnadens belägenhet mellan bostadshusen på de båda fastigheterna inte se att det skulle uppstå någon beaktansvärd olägenhet för fastigheten YY Mark- och miljödomstolen anser därför att den sökta åtgärden är förenlig med innehållet i 39 § BS i fråga om avstånd till gräns och att det alltså inte föreligger någon planavvikelse i denna del.
Mark- och miljödomstolen konstaterar att byggnadsplanen inte innehåller någon bestämmelse vad gäller frågan om förändring av marknivån samt att stödmuren uppförs på mark som ligger inom byggrätten. Även i detta avseende är alltså den sökta åtgärden planenlig. Inte heller i övrigt kan domstolen se att det skulle föreligga någon avvikelse gentemot byggnadsplanen.
De olägenheter som redovisats av klagandena kan inte anses som betydande.
Mark- och miljödomstolen anser vid dessa förhållanden att överklagandena ska avslås.
Överklagande senast den 27 februari 2017.
I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Nunez, ordförande, och tekniska rådet Everett. Föredragande har varit beredningsjuristen Vazquez.