En bostadsrätt har sålts till en person som anvisats av fastighetsmäklare. Denne har med hänsyn till att försäljningen kommit till stånd avsevärd tid efter det att förmedlingsavtalet uppsagts och till omständigheterna i övrigt inte ansetts berättigad att uppbära mäklarprovision.
M.H bedriver yrkesmässigt fastighetsmäklarrörelse. Mellan M.H och K-E.F, innehavare med bostadsrätt av ett radhus i Lidingö, träffades d 1 sept 1992 ett avtal om förmedlingsuppdrag med ensamrätt rörande bostadsrätten. Avtalet innehöll bl a följande:
Provisionen beräknas efter viss procent på köpeskillingen. I detta fall med 5%.
Detta uppdrag gäller med ensamrätt från 1992-09-04 till 1992-11-01.
Efter ensamrättsuppdragets utgång gäller uppdraget tills vidare utan ensamrätt, tills uppsägning sker i enlighet med detta avtal.
Under den tid uppdraget gäller med ensamrätt får det ej uppsägas eller avbrytas utan mäklarens medgivande ---. Under den tid som uppdraget därefter löper utan ensamrätt gäller en uppsägningstid av 10 dagar.
M.H annonserade ut objektet i Dagens Nyheter d 6 sept 1992 och i Svenska Dagbladet d 4 okt 1992.
M.H genomförde i samråd med K-E.F tre visningar av huset i oktober 1992. Som intresserad spekulant uppträdde därvid bl a M.W.
M.W avgav under hösten 1992 ett bud på objektet på - som han då slutligen bestämde budet - 850 000 kr; i budet ingick att K-E.F skulle få överta M.W:s trerumslägenhet om ca 79 kvm med adress Sandhamnsgatan 10, Stockholm. K-E.F avvisade i slutet av oktober 1992 detta bud.
K-E.F visade i december 1992 på egen hand huset ytterligare en gång för Lloyd
Den 7 jan 1993 avsände K-E.F till M.H en skrift med följande innehåll.
Skälig tid har nu gått sedan vårt kontrakt gick ut och jag anser mig fri att kontakta annan mäklare.
Efter mottagandet av denna skrift tillställde M.H K-E.F en "spekulantlista". I listan, som upptog sju namn däribland M.W, angavs att om någon av angivna spekulanter skulle ingå köpeavtal emotsåg M.H provision.
Efter ytterligare kontakter mellan familjerna F och M.W under 1993 träffades - sedan M.W:s skaffat en större hyreslägenhet högre upp i det hus där de bodde - d 13 sept 1993 ett avtal, enligt vilket K-E.F och I.F överlät bostadsrätten till M.W och E.L-W för 850 000 kr; avtalet innebar även att säljaren fick överta köparens hyresrätt för en lägenhet om 87 kvm med adress Sandhamnsgatan 10, Stockholm.
M.H yrkade efter stämning å K-E.F vid Stockholms TR förpliktande för K-E.F att till honom utge provision med 42 500 kr jämte ränta.
K-E.F bestred käromålet. Han vitsordade yrkat belopp såsom enligt mäklaravtalet riktigt uträknad provision. För den händelse TR:n skulle finna M.H berättigad till provision, borde dock denna sättas ned enligt 18 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
M.H bestred att provisionen sattes ned.
TR:n (rådmännen Dawson, Molina och Kennedy) anförde i dom d 27 mars 1995: Parterms grunder.
M.H. Mellan M.H och K-E.F har träffats ett avtal om förmedlingsuppdrag med ensamrätt. M.H har anvisat en köpare, M.W, under den tid - nämligen fram till d 1 nov 1992 - uppdraget löpte med ensamrätt. Eftersom förmedlingsuppdraget inte sagts upp av K-E.F, har det fortsatt att löpa utan ensamrätt. Mellan M.W och K-E.F har d 13 sept 1993 träffats ett bindande avtal om köp av K-E.F:s bostadsrätt. Detta köpeavtal har träffats under den tid som förmedlingsuppdraget löpte utan ensamrätt. Köpeavtalet har träffats genom M.H:s förmedling. Det föreligger ett orsakssamband mellan det arbete M.H enligt förmedlingsuppdraget nedlagt som mäklare och köpeavtalet och provision bör utgå även om köpeavtalet ingåtts efter det att förmedlingsuppdraget helt upphört. Med hänsyn till det anförda är M.H berättigad till den begärda provisionen, vilken K-E.F sålunda är förpliktad att utge till honom.
K-E.F. De kontakter mellan K-E.F och M.W, som var en följd av M.H:s sammanförande av dessa parter, avbröts i slutet av oktober 1992. Förmedlingsavtalet upphörde, såvitt gällde ensamrätten, enligt avtalsbestämmelserna d 1 nov 1992. I sin helhet upphörde förmedlingsavtalet 10 dagar efter d 26 okt 1992, eftersom K-E.F sade upp avtalet vid telefonsamtal med M.H sistnämnda datum; i varje fall har K-E.F sagt upp avtalet i och med skriften som avsändes d 7 jan 1993 och avtalet upphörde då 10 dagar efter uppsägningen.
M.H har inte sammanfört M.W med K-E.F på ett sådant sätt, att förhandlingar mellan dessa personer påbörjats under M.H:s uppdragstid. De förhandlingar mellan K-E.F och M.W, som ledde till köpet av bostadsrätten, är inte ett resultat av M.H:s sammanförande av dessa avtalsparter; dessa förhandlingar påbörjades i augusti 1993. Det föreligger inte något orsakssamband mellan försäljningen till M.W och M.H:s anvisning i oktober 1992. Köpeavtalet har inte träffats genom M.H:s förmedling. Försäljningen till M.W skedde även på andra villkor än de som var aktuella enligt M.W:s tidigare bud.
Även om angivet orsakssamband skulle anses föreligga, bör M.H inte tillerkännas provision på någon av de grunder han anfört med hänsyn till den långa tid som förflutit mellan anvisningen och försäljningen.
I alla händelser bör provisionen nedsättas enligt 18 § fastighetsmäklarlagen, då M.H vid sitt uppdrags utförande åsidosatt sina åligganden i så måtto, att M.H lämnat felaktiga uppgifter om M.Ws bud till K-E.F samt att M.H inte heller vidtagit några som helst försäljningsåtgärder såvitt gäller objektet efter d 1 nov 1992.
M.H har genmält. Det förhållandet att han ej vidtagit några förmedlingsåtgärder efter d 1 nov 1992 - han har härvidlag endast villfarit K-E.F:s önskemål - bör ej föranleda att provisionen sätts ned. Om det skulle visas att M.H lämnat felaktiga uppgifter angående M.W:s bud, vitsordar M.H en marginell nedsättning av den honom tillkommande provisionen, dock högst med 10 %.
Parternas utveckling av talan.
M.H. M.H arrangerade i oktober 1992 tre visningar av K-E.F:s hus och han var själv med vid visningarna. M.W kom vid alla tre tillfällena. I samband med den tredje visningen, d 16 okt 1992, lämnade M.W ett bud på objektet på 950 000 kr jämte rätt att överta M.W:s hyresrättslägenhet vid Sandhamnsgatan. M.W lät emellertid värdera K-E.F:s bostadsrätt och sänkte därefter budet till 850 000 kr jämte rätten att överta den nämnda hyresrätten. M.H har korrekt vidarebefordrat buden till K-E.F. M.H blev uppringd av K-E.F i slutet av oktober och K-E.F uttryckte därvid sitt missnöje med M.W:s senaste bud och avvisade det. K-E.F sade inte upp mäklaravtalet. M.H uppfattade det som att K-E.F i fortsättningen ville ligga lågt, varför M.H efter d 1 nov 1992 inte vidtog några marknadsföringsåtgärder beträffande objektet; han fick heller inte några instruktioner att vidtaga några sådana åtgärder.
K-E.F:s skrift av d 7 jan 1993 är inte att anse som en uppsägning av mäklaravtalet i dess helhet; M.H uppfattade det som en bekräftelse på att ensamrättsavtalet upphört och att K-E.F önskade stå fri att kontakta även annan mäklare. K-E.F kom upp på M.H:s kontor d 11 jan 1993 och frågade hur länge mäklaruppdraget gällde. K-E.F verkade orolig i anledning av denna fråga. M.H svarade att han inte visste hur länge avtalet kunde gälla. K-E.F fick då en kopia av mäklaravtalet, som M.H kan ha glömt att ge K-E.F tidigare.
Förmedlingsavtalet har löpt utan ensamrätt fram till försäljningen av objektet d 13 sept 1993, eftersom det inte dessförinnan sagts upp av K-E.F.
Det pris K-E.F fick vid försäljningen överensstämde med det senaste bud, 850 000 kr, som M.W avgav i oktober 1992; att M.W vid försäljningen lät K-E.F överta en annan och större lägenhet än den som var aktuell i oktober 1992 saknar betydelse, då en hyresrätt ej skall åsättas något ekonomiskt värde.
K-E.F. M.H har till honom vidarebefordrat M.Ws bud felaktigt; budet på 950 000 kr angav M.H som 900 000 kr och det på 850 000 kr som 800 000 kr. Vid telefonsamtal med M.H i slutet av oktober 1992 uttryckte sig K-E.F på ett sådant sätt att M.H måste ha förstått att mäklaravtalet sades upp i sin helhet per d 1 nov 1992. K-E.F har sagt upp förmedlingsavtalet i dess helhet i varje fall genom skriften av d 7 jan 1993 och M.H måste ha fått detta klart för sig senast vid K-E.F:s besök på kontoret d 11 jan. Först vid detta besök fick K-E.F ett exemplar av förmedlingsavtalet; han hade inte haft tillgång till avtalstexten tidigare. Rent allmänt var K-E.F missnöjd med M.H som mäklare; M.H visade inte tillräckligt intresse beträffande K-E.F:s önskemål att erhålla ett adekvat pris för bostadsrätten.
I samband med att K-E.F i december 1992 på egen hand visade lägenheten för M.W - vilket M.W begärt - tog han ett fotografi av familjen M.W:s lilla barn. I början av juli 1993 skickade K-E.F:s hustru fotografiet till M.W:s, vilket föranledde M.W att ta en ny kontakt. Nya köpeförhandlingar fördes i augusti 1993 och - bl a då M.W erbjudit övertagande av en större, bättre disponerad och högre i huset belägen lägenhet än den tidigare erbjudna - kom köpeavtalet av d 13 sept 1993 till stånd.
Domskäl.
M.H och K-E.F har hörts under sanningsförsäkran varjämte, på M.H:s begäran, M.W hörts som vittne.
M.H och K-E.F har i sina utsagor i huvudsak bekräftat sina respektive under sakframställningen lämnade uppgifter.
TR:n finner av utredningen framgå följande.
M.H har under den tid förmedlingsavtalet varit gällande med ensamrätt anvisat M.W som köpare av K-E.F:s bostadsrätt. Kontakterna med M.W har avbrutits i samband med att K-E.F i slutet av oktober 1992 avvisade M.Ws bud. M.H:s ensamrättsuppdrag har, i enlighet med vad som angivits i avtalet om förmedlingsuppdrag, upphört i och med utgången av oktober månad 1992.
K-E.F har gjort gällande, i första hand, att han muntligen per telefon i slutet av oktober 1992 sagt upp uppdraget i dess helhet. M.H har häremot hävdat att K-E.F vid telefonsamtalen inte sagt något som kunnat tolkas som en uppsägning. Mot M.H:s bestridande finner TR:n inte visat, att K-E.F vid telefonsamtalen uttryckt sig på ett sådant sätt att M.H bort förstå att K-E.F sade upp förmedlingsavtalet i dess helhet. Såvitt framgår av utredningen har dock M.H:s faktiska sysslande i ärendet upphört efter telefonsamtalen med K-E.F och han har således härefter inte bemödat sig om uppdraget.
Enligt TR:ns mening har däremot K-E.F:s skrift av d 7 jan 1993 ett sådant innehåll, att M.H därigenom måste ha insett att K-E.F i och med detta helt sade upp förmedlingsavtalet. Enligt TR:ns bedömning har M.H:s uppdrag således upphört tio dagar efter det att han fått del av nämnda skrift. Vad slutligen gäller K-E.F:s hanterande av uppsägningen och frågan om den skett redan i och med de nämnda telefonsamtalen må i varje fall noteras, att M.H inte förrän långt senare tillställt K-E.F ett exemplar av förmedlingsavtalet med de däri angivna uppsägningsbestämmelserna.
M.W har i slutet av december 1992 på nytt tagit kontakt med K-E.F och därvid bl a erbjudit honom en annan - och för F:s mer passande - lägenhet i inbyte. Kontakterna mellan K-E.F och M.W har därefter ånyo avbrutits och inte etablerats på nytt förrän på sensommaren 1993, vilka kontakter så småningom ledde fram till köpeavtalet i september 1993.
M.W:s nya kontakt med K-E.F i december 1992 har inte varit ett resultat av något M.H:s åtgörande i saken utan kontakten har, såvitt framgår av utredningen, tagits på M.W:s initiativ. M.W:s har på egen hand bytt till sig en lägenhet, vilken omständighet uppenbarligen gjort att även K-E.F blivit intresserad av att genomföra en affär med Lloyd De slutliga köpevillkoren har därmed haft ett annat innehåll än de som innefattats i det slutbud som M.H förmedlade till K-E.F.
Lång tid har förflutit mellan M.H:s anvisning och till dess köpeavtalet mellan K-E.F och M.W ingicks. Det händelseförlopp, som inletts med en ny kontakt mellan K-E.F och M.W i slutet av december 1992 - vilken kontakt avbrutits och återupptagits på sensommaren 1993 - har utspelat sig och utvecklats utan M.H:s medverkan - och ens vetskap. Det har vidare inte framkommit något som tyder på att K-E.F på ett illojalt sätt sökt undandra sig att betala provision till M.H; något sådant har heller inte uttryckligen hävdats av M.H.
TR:n finner en samlad bedömning av allt som förekommit i målet ge vid handen, att något orsakssammanhang inte kan anses föreligga mellan M.H:s åtgöranden och det sedermera träffade köpeavtalet. Vid detta förhållande bör någon provision till M.H inte utgå och bör käromålet således ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
M.H överklagade i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
K-E.F bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Sanmark och hovrättsrådet Ray) anförde i dom d 22 dec 1995: Domskäl. Parterna har åberopat samma grunder som vid TR:n. HovR:n har även i övrigt att utgå från de uppgifter som förelåg vid TR:n.
Vad gäller försäljningen av bostadsrättslägenheten finner HovR:n följande vara utrett.
M.H har i oktober 1992 anvisat M.W som spekulant på K-E.F:s bostadsrättslägenhet. M.W har i samband härmed avgett två bud på lägenheten; det sista på 850 000 kr. I detta bud ingick också att K-E.F skulle få överta hyresrätten till en lägenhet om 79 kvm i en fastighet på Sandhamnsgatan 10.
I september 1993 köpte Gonzales och dennes hustru lägenheten av K-E.F för 850 000 kr. I köpet ingick att K-E.F skulle få överta hyresrätten till en lägenhet om 87 kvm, också den belägen i fastigheten på Sandhamnsgatan 10 men något högre upp i fastigheten. Vid detta köp medverkade inte M.H.
Det har inte framkommit att K-E.F själv efter oktober 1992 vidtog några åtgärder för att sälja sin lägenhet, såsom t ex att annonsera ut den. Som framgår av redovisningen i TR:ns dom höll K-E.F emellertid viss kontakt med M.W under tiden fram till dennes köp.
Frågan i målet är om M.H på grund av det mellan honom och K-E.F träffade avtalet om förmedlingsuppdrag har rätt till provision för försäljningen till Lloyd
För rätt till provision krävs att det föreligger ett klart samband mellan M.H:s anvisning av M.W som spekulant och dennes köp samt att förmedlingsuppdraget fortfarande är gällande eller, om så inte är fallet, att det inte har förflutit alltför lång tid mellan anvisningen och köpet. Vid bedömningen är det även av vikt om och i så fall när förmedlingsuppdraget har upphört.
HovR:n finner med hänsyn till vad som är utrett i målet att det finns ett uppenbart orsakssamband mellan anvisningen och köpet.
Vad gäller förmedlingsuppdraget finner HovR:n, i likhet med TR:n, att det är utrett att uppdraget upphörde i januari 1993.
Den tid som har förflutit från anvisningen fram till försäljningen i september 1993 är, enligt HovR:ns mening- med hänsyn bl a till köpets art och till vad som har kommit fram om K-E.F:s och M.W:s kontakter under den aktuella perioden - inte så lång att M.H inte har rätt till provision. Att förmedlingsuppdraget upphörde i januari 1993 ändrar inte denna bedömning.
K-E.F har emellertid också gjort gällande att en eventuell ersättning till M.H i vart fall bör sättas ned med stöd av 18 § i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Han har härvid påstått att M.H har lämnat felaktiga uppgifter om M.W:s bud på lägenheten samt att M.H inte har vidtagit några som helst försäljningsåtgärder avseende objektet efter d 1 nov 1992.
I det åberopade lagrummet anges att fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om han vid uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet varit av ringa betydelse.
Mot M.H:s bestridande har K-E.F inte förmått visa att denne har lämnat felaktiga uppgifter om M.W:s erbjudanden. Kan då M.H, som K-E.F har gjort gällande, ha försummat att vidta lämpliga försäljningsåtgärder efter d 1 nov, 1992. Det får, om parterna inte har avtalat annat, anses åligga en mäklare att fortlöpande försöka få den avsedda försäljningen till stånd.
Det är utrett att M.H inte har vidtagit några försäljningsåtgärder efter d 1 nov 1992.
M.H har emellertid uppgett att han uppfattade det som att K-E.F efter telefonkontakter i slutet av oktober 1992 ville "ligga lågt" och att M.H i vart fall inte har fått några instruktioner av K-E.F. Denne har inte visat att dessa uppgifter från M.H skulle vara felaktiga. På grund härav finner HovR:n att det vid bestämmandet av en eventuell provision inte kan läggas M.H till last att han inte vidtog några försäljningsåtgärder efter d 1 nov 1992 och fram till dess att förmedlingsuppdraget upphörde i januari 1993.
Att M.H inte vidtog några försäljningsåtgärder efter avtalets upphörande i januari 1993 kan inte i sig få till följd att M.H inte skulle ha rätt till provision. Hans egen uppfattning om huruvida förmedlingsavtalet gällde eller inte efter januari 1993 kan härvid inte tillmätas någon betydelse.
Som HovR:n redan har angett är den tid som har förflutit fram till M.Ws köp inte så lång att M.H inte har rätt till provision. Denna skall alltså utgå med det yrkade beloppet.
TR:ns dom skall ändras i enlighet med det sagda.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n K-E.F att till M.H betala 42 500 kr jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från d 24 febr 1994 till dess betalning sker.
Hovrättsråden Drangel och Stokes, referent, var skiljaktiga och anförde: Liksom majoriteten finner vi att det föreligger ett sådant orsakssamband mellan M.H:s anvisning av M.W som spekulant på lägenheten och det senare ingångna köpeavtalet mellan K-E.F och M.W och dennes hustru att M.H i och för sig har rätt till ersättning för sin förmedling.
Däremot delar vi inte majoritetens uppfattning att det är utrett att förmedlingsavtalet upphörde i januari 1993, eftersom lydelsen av det brev som K-E.F i det sammanhanget skickade till M.H kan tolkas på flera sätt. Det är alltså K-E.F som har att visa att avtalet upphört och enligt vår mening har han, mot M.H:s bestridande, inte förmått göra detta. - Denna bedömning påverkar emellertid inte bedömningen av M.H:s rätt till förmedlingsprovision.
I frågan om ersättningen till M.H skall sättas ned med stöd av 18 § i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare gör vi dessutom följande bedömning.
Det är ostridigt att M.H inte har vidtagit några försäljningsåtgärder efter d i nov 1992. M.H har härvid uppgett att han uppfattade det som att K-E.F efter telefonkontakter i slutet av oktober 1992 ville "ligga lågt" och att han i vart fall inte har fått några instruktioner av K-E.F.
Enligt vår mening får det, trots M.H:s förklaringar, anses anmärkningsvärt att denne, som enligt egen uppgift ansåg och som alltjämt gör gällande att försäljningsuppdraget kvarstod ännu i september 1993, inte under vintern och våren 1993 tog någon kontakt med K-E.F för att efterhöra om några ytterligare försäljningsåtgärder påkallades. Hade en sådan kontakt tagits hade dessutom oklarheten beträffande frågan om uppdraget alltjämt gällde sannolikt klarats ut.
M.H:s underlåtenhet i angivet hänseende utgör enligt vår mening ett åsidosättande av hans åligganden mot K-E.F som inte är av ringa betydelse. Vi finner med anledning härav att den ersättning son Rodriguez har rätt till enligt förmedlingsavtalet bör sättas ned.
Vi anser att den underlåtenhet som ligger M.H till last är av den beskaffenheten att ersättningen till honom skall sättas ned till hälften. Vi förpliktar därför, med ändring av TR:ns dom, K-E.F att till M.H betala 21 250 kr jämte ränta i enlighet med M.H:s yrkande.
K-E.F (ombud advokaten S.G) överklagade och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns dom. För det fall att HD skulle finna att M.H var berättigad till provision, yrkade han att provisionen skulle sättas ned.
M.H (ombud advokaten Sutton) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Reid, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan i HD åberopat samma grunder och samma bevisning som i TR:n och HovR:n.
För att en fastighetsmäklare skall ha rätt till provision har i praxis fyra krav ställts upp, nämligen att det föreligger ett mäklaruppdrag från en part, att mäklaren har anvisat uppdragsgivaren en medkontrahent, att avtal om överlåtelse har träffats mellan uppdragsgivaren och den anvisade medkontrahenten samt att avtalet har tillkommit genom mäklarens förmedling, dvs det skall finnas ett orsakssamband mellan anvisningen och det avtal som träffats. Genom införandet av lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, vilken är tillämplig i målet, har denna praxis lagfästs, se NJA II 1984 s 38f. Regeln om fastighetsmäklares rätt till provision återfinns i 15 § nämnda lag. Enligt 18 § samma lag kan dock ersättningen sättas ned om mäklaren åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren och åsidosättandet inte är av ringa betydelse. - De nu nämnda bestämmelserna har överförts till 21 och 23 §§ i den nya fastighetsmäklarlagen (1995:400) med bara smärre språkligajusteringar.
I målet är ostridigt att K-E.F i september 1992 lämnade M.H uppdrag att förmedla försäljning av ett bostadsrättsradhus som K-E.F då innehade och att K-E.F genom avtal d 13 sept 1993 sålde bostadsrätten till M.W utan M.H:s medverkan. Tvisten i målet rör i första hand frågorna om M.W har anvisats av M.H på det sätt som krävs för att provision skall utgå och - om denna fråga besvaras jakande - om det avtal som träffats mellan K-E.F och M.W tillkommit genom M.H:s förmedling.
Såvitt nu är av intresse får följande anses framgå av utredningen. M.H genomförde efter samråd med K-E.F visningar av bostadsrätten i oktober 1992. Vid visningarna uppträdde M.W som spekulant. I slutet av samma månad, medan M.H:s förmedlingsuppdrag fortfarande gällde med ensamrätt, lämnade M.W bud på bostadsrätten om 950 000 kr. I budet, som kort därefter sattes ned till 850 000 kr, ingick att K-E.F skulle få överta M.Ws hyresrättslägenhet om 79 kvm på Sandhamnsgatan 10 i Stockholm. M.H vidarebefordrade med uppgivande av M.Ws namn buden till K-E.F vilken avvisade dem någon av de sista dagarna i oktober. Vissa kontakter förekom mellan K-E.F och M.W i december 1992 och i juli-augusti 1993. Genom avtal d 13 sept 1993 sålde K-E.F bostadsrätten till M.W för 850 000 kr. I samband därmed övertog K-E.F den hyresrättslägenhet om 87 kvm, också den belägen på Sandhamnsgatan 10 i Stockholm, som Gonzales sedan februari 1993 disponerade.
Utredningen får anses ge vid handen att M.H har sammanfört K-E.F med M.W på det sätt som krävs för att provision skall utgå. Frågan är då om det avtal som träffats mellan K-E.F och M.W har tillkommit genom M.H:s förmedling.
Om endast en mäklare har medverkat och avtal har slutits med den spekulant som mäklaren har anvisat, torde man som regel kunna presumera ett sådant orsakssamband som medför rätt till provision. Sambandet kan emellertid vara tveksamt om förhandlingarna mellan parterna har avbrutits och senare återupptagits utan mäklarens medverkan, se NJA II 1984 s 39. Detsamma gäller när avtal ingås lång tid efter det att anvisning har skett, se SOU 1981:102 s 198. Orsakssamband kan dock ändå anses föreligga om inga andra omständigheter av betydelse än sådana som är hänförliga till den anlitade mäklarens åtgärder - t ex säljarens egna försäljningsansträngningar genom annonsering eller dylikt - har inträffat mellan anvisning och avtal.
I förevarande fall har M.H:s förmedlingsåtgärder lett till kontakt mellan K-E.F och M.W, vilket i sin tur har medfört att den senare fått ett sådant intresse för bostadsrätten att det kvarstått även sedan K-E.F avvisat det bud som M.W lämnade. K-E.F har inte vidtagit några åtgärder för att på egen hand eller genom annan mäklares förmedling sälja sin bostadsrätt. Med hänsyn härtill och till att de slutliga köpevillkoren i huvudsak överensstämt med det slutbud som M.W genom M.H lämnade till K-E.F, får det anses föreligga ett sådant orsakssamband mellan M.H:s anvisning och det senare träffade köpeavtalet att M.H är berättigad till provision.
K-E.F har för detta fall gjort gällande att provisionen bör sättas ned med stöd av 18 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Han har därvid hävdat att M.H har lämnat felaktiga uppgifter om M.W:s bud på bostadsrätten samt att M.H inte har vidtagit några som helst försäljningsåtgärder efter d 1 nov 1992.
Som tidigare anförts får det av utredningen anses framgå att M.H vidarebefordrat riktiga uppgifter om M.W:s bud till K-E.F. Skäl att sätta ned provisionen av denna anledning saknas därför.
M.H har vidgått att han inte har vidtagit några försäljningsåtgärder beträffande bostadsrätten efter d 1 nov 1992. Han har förklarat detta med att han efter telefonkontakter med K-E.F i slutet av oktober 1992 uppfattade saken så att denne ville "ligga lågt" och att han i varje fall inte fick några instruktioner i saken av K-E.F Att dessa uppgifter är felaktiga har inte visats av K-E.F. Frågan är då om M.H ändå haft en skyldighet att vidta åtgärder för att sälja bostadsrätten.
Om parterna inte har avtalat något annat får det anses åligga en mäklare att, under den tid som förmedlingsavtalet gäller, fortlöpande försöka få en avsedd försäljning till stånd. I detta får också anses ligga en skyldighet för mäklaren att, om uppdragsgivaren av någon anledning inte vill att aktiva försäljningsåtgärder skall vidtas, fortlöpande hålla kontakt med uppdragsgivaren för att efterhöra om och när sådana åtgärder påkallas.
Lika med underrätterna anser HD att förmedlingsavtalet har upphört att gälla efter det att M.H fick del av K-E.F:s skrift av d 7 jan 1993. Det har därför ålegat M.H att fram till denna tidpunkt i vart fall efterhöra om K-E.F påkallade några försäljningsåtgärder. M.H:s underlåtenhet härvidlag får anses utgöra ett åsidosättande av hans åligganden mot K-E.F, vilket inte är av ringa betydelse. På grund härav skall den ersättning som M.H, i enlighet med vad som tidigare har anförts, har rätt till sättas ned. Underlåtenheten får anses vara av sådan beskaffenhet att provisionen till M.H skall sättas ned till hälften.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förpliktar HD K-E.F att till M.H betala 21 250 kr jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från d 24 febr 1994 till dess betalning sker.
HD (JustR:n Vängby, Bishop och Ortiz) beslöt följande dom: Domskäl. Såsom domstolarna funnit har K-E.F återkallat M.H:s förmedlingsuppdrag i början av januari 1993.
Även i ett fall där ett mäklaruppdrag återkallats blir uppdragsgivaren som regel skyldig att utge provision, om han senare ingår avtal med en medkontrahent som anvisats av mäklaren under den tid då uppdraget gällde. Mäklarens rätt skulle annars kunna bli otillbörligt åsidosatt, t ex på det sättet att uppdragsgivaren och hans medkontrahent kunde välja att uppskjuta den formella bekräftelsen på ett avtal som i realiteten träffats före återkallelsen, i syfte att undvika ett provisionsanspråk från mäklaren.
För att en fastighetsmäklare skall ha rätt till provision är det emellertid inte tillräckligt att en överlåtelse till en person som anvisats av mäklaren faktiskt kommit till stånd. Som en generell förutsättning gäller därutöver, att överlåtelsen skett genom mäklarens förmedling, dvs att det föreligger ett orsakssamband mellan mäklarens verksamhet och det avtal som träffats. (Se numera 21 § 2 st fastighetsmäklarlagen, 1995:400, vilken i sak överensstämmer med 15 § 2 st lagen 1984:81 om fastighetsmäklare, som gällde vid den tid som är aktuell i målet.) Av rättsfallen NJA 1975 s 748 och 1985 s 219 framgår att ett sådant orsakssammanhang som regel torde kunna presumeras om avtal slutits med en av mäklaren anvisad spekulant. I något fall kan omständigheterna dock vara sådana att orsakssambandet mellan mäklarens insats och det ingångna avtalet, t ex på grund av den tid som hunnit förflyta däremellan eller genom att det slutliga avtalet träffats på villkor som på ett avgörande sätt skiljer sig från dem som var aktuella när mäklaren ledde förhandlingar mellan parterna, är så svagt att någon provision inte skall utgå. (Se t ex SOU 1981:102 s 85, 195 och 198 samt rättsfallet NJA 1981 s 259.)
Av utredningen framgår bl a följande. K-E.F gav i september 1992 M.H uppdrag att förmedla försäljning av K-E.F:s bostadsrättsradhus. M.H genomförde i oktober samma år visningar av huset, vid vilka bl a M.W uppträdde som spekulant. M.W lämnade successivt två bud på bostadsrätten. Det sista budet innebar att M.W skulle betala 850 000 kr och att K-E.F dessutom skulle få överta hyresrätten till M.W:s lägenhet. Båda buden förkastades av K-E.F. Efter d 1 nov 1992 vidtog M.H inga ytterligare förmedlingsåtgärder. Under slutet av december 1992 förekom viss ytterligare kontakt mellan K-E.F och Lloyd I början av januari 1993 sade K-E.F som tidigare angivits upp förmedlingsavtalet. I juli 1993 sände K-E.F ett brev av personlig karaktär till M.W, vilket ledde till att M.W på nytt tog kontakt med K-E.F i augusti. Efter ytterligare förhandlingar ingick parterna d 13 sept 1993 ett avtal, varigenom M.W köpte K-E.F:s hus för 850 000 kr och K-E.F övertog den nya hyreslägenhet som M.W under tiden bytt sig till.
Det har således förflutit lång tid mellan de åtgärder M.H vidtog och avtalet mellan K-E.F och Lloyd Avtalet har, sedan K-E.F och M.W på eget initiativ tagit förnyad kontakt, ingåtts tio månader efter M.H:s senaste förmedlingsåtgärder och åtta månader efter det att förmedlingsavtalet sades upp. Det har också ingåtts på delvis andra villkor än de som gällde vid de inledande förhandlingarna. Såsom TR:n framhållit har det inte framkommit något som tyder på att K-E.F på ett illojalt sätt sökt undandra sig att betala provision till M.H.
Med hänsyn härtill kan sådant orsakssamband inte anses föreligga mellan M.H:s åtgöranden med anledning av förmedlingsuppdraget och försäljningen till M.W att Rodriguez är berättigad att uppbära provision.
M.H:s talan skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
Referenten, JustR Peters, med vilken JustR Lambe förenade sig, var skiljaktig och anförde: Vid den tid som är aktuell i målet gällde lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Enligt 15 § 2 st i denna lag - som i sak överensstämmer med 21 § 2 st i den nu gällande fastighetsmäklarlagen (1995:400) - skulle mäklare ha rätt till provision endast om avtal om överlåtelse genom hans förmedling träffats mellan uppdragsgivaren och någon som anvisats av mäklaren. Det var således inte tillräckligt att överlåtelse till en person som anvisats av mäklaren faktiskt kommit till stånd, utan det krävdes därutöver att överlåtelsen skett genom mäklarens förmedling. Ett orsakssammanhang mellan mäklarens verksamhet och det träffade överlåtelseavtalet var alltså en förutsättning för att provision skulle utgå.
HD har i tidigare rättsfall fastslagit att ett orsakssammanhang som ger rätt till provision kan presumeras föreligga om endast en mäklare har medverkat och avtal har slutits med en av denne anvisad spekulant (NJA 1975 s 748 och 1985 s 219). Denna presumtion är av betydelse i nu förevarande fall där utredningen ger vid handen att köparen av bostadsrätten, M.W, hade anvisats av mäklaren, M.H, och säljaren av bostadsrätten, K-E.F, inte hade anlitat någon annan mäklare för att få bostadsrätten försåld. Frågan är då om det i detta fall föreligger någon särskild omständighet som medför att presumtionen bryts. En sådan omständighet skulle kunna vara den relativt långa tid som förflutit mellan M.H:s insatser i saken och överlåtelsen av bostadsrätten.
När det gäller betydelsen av denna tidsfaktor bör följande förhållanden beaktas. Det var i oktober 1992 som M.H anvisade M.W som spekulant på bostadsrätten. M.W lämnade successivt två bud på bostadsrätten. Det sista budet innebar att M.W skulle betala 850 000 kr och att K-E.F dessutom skulle få överta hyresrätten till en lägenhet. Båda buden förkastades av K-E.F i slutet av oktober 1992, varför någon försäljning inte kom till stånd vid denna tidpunkt. Efter d 1 nov 1992 vidtog M.H inga ytterligare åtgärder för att få bostadsrätten försåld. I januari 1993 sände K-E.F till M.H:s företag ett brev i vilket han förklarade att skälig tid hade förflutit sedan mäklarkontraktet mellan K-E.F och M.H utlöpt och att K-E.F ansåg sig fri att kontakta annan mäklare. M.H besvarade brevet genom att tillställa K-E.F en lista över de personer som M.H hade anvisat som spekulanter och framhålla att han emotsåg provision för det fall att någon av dessa personer skulle ingå avtal om köp av bostadsrätten. Under juli och augusti 1993 hade K-E.F och M.W utan M.H:s medverkan kontakter med varandra, och de förhandlingar som då fördes dem emellan ledde till att K-E.F i september 1993 sålde bostadsrätten till M.W mot en köpeskilling av 850 000 kr, varjämte det angavs vara en förutsättning att K-E.F skulle få överta hyresrätten till en viss lägenhet, vilken var en annan än den som M.W erbjudit K-E.F vid de tidigare förhandlingarna i oktober 1992.
De åtgärder som ledde till försäljningen i september 1993 var inte resultatet av förnyad annonsering eller andra liknande åtgärder från K-E.F:s sida. De kontakter som förekom mellan K-E.F och M.W under sommaren 1993 måste i stället ses som ett fullföljande av de förhandlingar som förts i oktober 1992 och som kommit till stånd inom ramen för M.H:s uppdrag som mäklare. Avtalet om överlåtelse av bostadsrätten var dessutom till både innehåll och konstruktion nära besläktat med det sista av de anbud som M.W tidigare avgivit. Sålunda var köpeskillingen oförändrad i förhållande till detta anbud, och i överlåtelseavtalet liksom i det tidigare anbudet ingick som ett element att K-E.F skulle överta en hyreslägenhet.
Det föreligger under dessa omständigheter ett sådant samband mellan M.H:s arbete som mäklare och försäljningen att denna måste anses ha kommit till stånd genom M.H:s förmedling. M.H är därför berättigad att erhålla mäklarprovision.
Det återstår att ta ställning till om det finns skäl att sätta ned mäklarprovisionen med tillämpning av 18 § lagen om fastighetsmäklare på grund av att M.H åsidosatt sina åligganden vid utförandet av uppdraget som mäklare.
Som HovR:n funnit, kan det inte anses visat att M.H lämnat felaktiga uppgifter om M.Ws bud på bostadsrätten. Något skäl till nedsättning av provisionen på denna grund föreligger därför inte.
När det sedan gäller frågan om M.H försummat sina åligganden genom att inte vidta några försäljningsåtgärder efter d 1 nov 1992 har M.H uppgivit att han i slutet av oktober 1992 av K-E.F uppmanats att "ligga lågt". Som HovR:n funnit, kan inte anses visat att denna uppgift är felaktig. Vidare måste vikt tillmätas K-E.F:s brev i januari 1993. Detta brev var avfattat på ett sådant sätt att M.H hade fog för att uppfatta det antingen som en uppsägning av förmedlingsavtalet mellan K-E.F och M.H eller som en anvisning om att K-E.F tills vidare inte önskade att M.H skulle vidta ytterligare åtgärder inom ramen för detta avtal. Med hänsyn härtill kan M.H inte anses ha åsidosatt sina åligganden genom att avstå från fortsatta åtgärder med avseende på en försäljning av K-E.F:s bostadsrätt. Inte heller på denna grund finns alltså skäl för nedsättning av provisionen.
Med hänsyn till det anförda skall HovR:ns domslut i huvudsaken fastställas.
HD:s dom meddelades d 29 maj 1997 (mål nr T 474/96).