Frågor om rätt till intrångsersättning för ledningsrätt avseende anläggningar för telekommunikation när ledningsrätten upplåtits i stället för tidigare nyttjanderätt (I-III).
Sedan Lantmäterimyndigheten i Jönköpings län beslutat om ledningsrätt för Telia AB och Telia Fastigheter AB avseende fastigheten Vaggeryd Gärahov 1:1 samt beslutat om ersättning för upplåtelsen till fastighetsägaren, Assi Domän AB, förde Sveaskog Förvaltnings Aktiebolag efter överklagande den talan vid Jönköpings tingsrätt, Fastighetsdomstolen, som framgår av fastighetsdomstolens utslag.
Fastighetsdomstolen (lagmannen Taylor, rådmannen Jarvis och fastighetsrådet Carter samt nämndemännen Kennedy och Williams) anförde följande i utslag den 31 maj 2005.
Sveaskog Förvaltnings AB (nedan Sveaskog), tidigare Assi Domän AB, är ägare till fastigheten Gärahov 1:1 i Vaggeryds kommun. Enligt ett arrendekontrakt från juli 1979 mellan dåvarande ägaren till fastigheten, Munksjö AB, och Televerket uppläts ett område om 252 m2 för uppsättning av teleautomatstationshus. Enligt kontraktet, som ersatte en tidigare överenskommelse från 1951, utgår en arrendeavgift om 500 kr per år med årlig uppräkning enligt konsumentprisindex (KPI). Som basår anges 1979 och totalindex för oktober månad. Upplåtelsen gäller från den 1 januari 1979. Uppsägningstid är ett år och förlängningstid fem år. På området är en byggnad, ett telestationshus, med en storlek om ca 55 m2 uppförd.
Efter ansökan från TeliaSonera AB, tidigare Telia AB, och Telia Net Fastigheter AB, tidigare Telia Fastigheter AB, (nedan Telia), beslutade Lantmäterimyndigheten Jönköpings län (nedan LM) den 30 november 2001 om ledningsrättsåtgärd innebärande rätt för Telia att för all framtid bibehålla byggnad för teleanläggning, teleledningar och för telestationen erforderlig utrustning m.m. LM bestämde ersättningen för upplåten ledningsrätt till 6 000 kr, att utges av Telia Fastigheter AB. Angående den närmare innebörden av ledningsrätten och beräkningen av ersättningsbeloppet, se bilaga 1 (här utesluten).
Ersättningsbeslutet har överklagats av Sveaskog. Frågan i målet är vilken ersättning som skall utgå för den upplåtna ledningsrätten.
Sveaskog har yrkat att ersättningen för ledningsrätten bestäms till 160 168 kr, varav 92 455 kr utgör intrångsersättning och 67 713 kr utgör ersättning för annan skada. Beloppet inkluderar de uppräknade arrendeavgifterna för 2002 och 2003 (1 519 + 1 475 =) 2 994 kr. I andra hand har yrkats att ersättningen bestäms till [2 994 + (nuvärdet av 15 x 10 000 =) 138 682 =] 141 676 kr. Sveaskog har yrkat att ersättningsbeloppet uppräknas med KPI från den 29 december 2001 tills laga kraft ägande avgörande föreligger samt att ränta utgår på det uppräknade beloppet enligt 5 § räntelagen (1975:635) tills betalning sker eller förfallodagen inträder samt enligt 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker. Sveaskog har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader.
Telia har bestritt bifall till överklagandet. Telia, som vitsordat att motparten har rätt till uppräkning av ersättningen med KPI, har angett att arrendeavgifterna för 2002 och 2003 är erlagda och att uppräkning av ersättningen därför skall ske först från den 1 januari 2004. Mot ränteberäkningen har inte funnits någon erinran.
Det aktuella området har sedan 1950-talet varit upplåtet som telestationsområde. Enligt arrendekontraktet från 1979 har arrendatorn rätt att disponera marken inom fastigheten för utfartsväg samt för el-, vatten- och avloppsledningar. Vem som har iordningställt marken och anlagt väg och parkeringsutrymme är oklart. Själva stationshuset är troligen uppfört av Telia. Eftersom området sedan länge är ianspråktaget och iordningställt för telestation är pågående markanvändning inom området inte skogsmark. Ersättning för upplåtelsen skall därför utgå som för iordningställd industrimark. I motsats till vad LM ansett saknas det skäl att utgå från förutsättningen att arrendeavtalet skulle upphört vid nästkommande omregleringstidpunkt, den 31 december 2003. Särskilt är så förhållandet med beaktande av att Telias behov av fortsatt nyttjande är så långsiktigt att förutsättningarna för ledningsrätt föreligger. Ersättning för ledningsrätten skall bestämmas enligt reglerna i expropriationslagen (ExL). Ersättning skall utgå dels för marken dels för förlorade arrendeavgifter. Det finns olika metoder för beräkning av värdet av fastigheter. Avkastningsmetoden är den lämpligaste metoden i detta fall. Markområdet är en liten del av en stor fastighet. Restfastigheten påverkas endast marginellt eller inte alls. Trots detta skall ersättning utgå.
Rose beslut rörande själva ledningsrätten vann laga kraft den 29 december 2001, vilken tidpunkt således är värdetidpunkten. Det fanns då ett arrendeavtal med en upplåtelsetid om 25 år gällande till utgången av 2003. Den tidigare upplåtna arealen, 252 m2, har i ledningsrättsbeslutet ersatts av ett markområde om 214 m2. Ledningsrättsområdet ligger i ett skogsområde nära länsväg 815 i Byarum vid norra avfarten till Vaggeryd från E4. Själva byggnaden ligger ca 10 meter från vägen. Området är således lättillgängligt. - Grunderna för ersättningens bestämmande finns i 4 kap. ExL. Intrångsersättningen skall utgöras av ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärdeminskning före respektive efter ledningsrätten. Därutöver skall annan ersättning utgå. Grundprincipen för ersättningsreglerna är att markägarens förmögenhetsbildning efter expropriationen bör vara densamma som om någon expropriation inte hade ägt rum. Vad som skall ersättas är den minskning i sakägarens förmögenhet som skulle inträda om någon ersättning inte utgick. Expropriationsskadan i denna bemärkelse omfattar den av expropriationen orsakade totala nettoskadan, och skadevärderingen kan sägas gå ut på att bestämma värdet av det förlorade förmögenhetsobjektet. Expropriationsskadan skall ge kompensation för ett ingrepp i ett fortgående ekonomiskt skeende. Värderingsuppgiften går ut på att fastställa det ekonomiska resultatet av två händelseförlopp, det verkliga och det tänkta händelseförloppet. Med det verkliga händelseförloppet menas det som kommer att utveckla sig efter expropriationen. Det tänkta är det som sannolikt skulle ha kommit till stånd om någon expropriation inte hade inträffat. I detta fall fanns vid värdetidpunkten en utgående arrendeavgäld och på grund av expropriationen förlorade fastighetsägaren denna avgäld, eftersom ledningsrätten ersätter arrendeupplåtelsen. I Lantmäteriverkets (LMV) rekommendationer den 14 oktober 2002 angående ersättningsprinciper för intrång av mobiltelemaster och optokablar på lantbruksfastigheter beskriver fall 3 a förhållandet då en befintlig nyttjanderätt med årliga avgifter omvandlas till ledningsrätt. Detta leder till att ersättningen bör bestämmas till summan av två delposter, dels nuvärdet av de årliga arrendeavgifterna enligt innevarande avtal, dels nuvärdet av markens eller masttomtens värde då arrendet skulle ha upphört. Enligt nämnda rekommendationer skall ersättningen i motsvarande fall grundas på en masttomt och detsamma torde gälla även för detta fall med en telestationstomt. Den andra ersättningsposten, nuvärdet av masttomtens värde, skall enligt rekommendationerna ersättas enligt fall 2 (mast finns, avtalstiden har gått ut) och här anges att en faktor av storleksordningen 10 årsbelopp kanske vore rimligt om man försöker att simulera den allmänna marknaden. I rekommendationerna anges vidare att en reduktion skall göras med hänsyn till den nytta som fastighetsägaren skäligen inte bör tillgodoräkna sig på grund av att mastägaren inte skall få betala två gånger för de kostnader som han har lagt ned med att ställa i ordning området. Tomtvärdet skall därför anses reducerat med dessa kostnader och därefter anges att en schablon därvid skulle kunna vara att ersättningen närmast hamnar på en nivå för värdet av en ”säker” råtomt, dvs. 5 årsbelopp. I detta fall finns egentligen för lite underlag för att dra ner faktorn till 5. Här är fråga om en arrendeavgäld som grundas på att arrendatorn ges rätt till och skall iordningställa erforderlig tomt. Arrendeavgälden är således en ersättning motsvarande en upplåtelse av en råtomt och inte en färdig anlagd tomt. Kapitaliseringsfaktorn bör därför vara 10. I rekommendationerna anges därutöver vad gäller frågan om hur den totala ersättningen skall fördelas på posterna intrångsersättning och annan ersättning att det framstår som rimligt att betrakta hela beloppet som intrångsersättning. I vägintrångsutredningen och även i rättsfall framhålls att ca 50 procent av totalskadan påverkar marknadsvärdet. Genomslagskraften kan således uppskattas till 50 procent av den totala skadan. Enligt Hartman doktorsavhandling Meddelande 4:89 Fastighetsteknik, Institutet för Infrastruktur, KTH Stockholm, s. 357, framhålls att det normalt kommer att utgå annan ersättning till fastighetsägaren vid vägintrång på jordbruksfastigheter. På s. 357 redovisas ett diagram över fördelningen av annan ersättning och intrångsersättning där Patterson utgår från M-faktorn 10 och kalkylräntan 4 procent samt olika återstående innehavstid 5-25 år. Vid 5 års återstående tid motsvarar marknadsvärdeminskningen faktor 10 och annan ersättning 2,5 och vid 25 års återstående innehavstid blir motsvarande M-faktor 10 och annan ersättning motsvarande faktorn 9. Med hänsyn härtill torde det i detta fall även utgå ersättning i form av annan ersättning. Fråga är i detta fall hur lång återstående innehavstid som Sveaskog kan förväntas inneha fastigheten och på hur lång tid ett nytt arrendeavtal skulle ha träffats. Ett rimligt antagande torde vara att nuvarande avtal skulle ersättas med ett liknande avtal på 25 år. Sveaskogs återstående innehavstid är svår att uppskatta men den uppskattas till 10 år från i dag, vilket även motsvarar 10 år efter det att avtalet löpt ut. Annan ersättning bör sålunda utgå motsvarande 10 års innehavstid, vilket enligt Duke avhandling ger en faktor på 7, med 4 procent avkastningskrav. - Fråga har uppkommit om fastighetsägaren skall erhålla ersättning för risken att han får ta ansvaret för skrotning av en anläggning om t.ex. teleföretaget går i konkurs. Länsförsäkringar i Stockholm har tagit fram ett prospekt på en skrotningsförsäkring, där försäkringsbolaget tar på sig ansvaret att t.ex. skrota telemaster och teknikbodar. Enligt Warren kan en skrotning av en teknikbod uppgå till över 100 000 kr. Med hänsyn härtill borde rimligen fastighetsägaren ges en kompensation för den risk som trots allt föreligger för att han i framtiden kan tvingas att ta över ansvaret för skrotning av ifrågavarande teknikbod om teleföretaget går i konkurs. Det kan nämnas att Telia i framtiden även kan sälja ledningsanläggningen till annat företag. - Det kan noteras att efterfrågan på lämplig mark för teleutrustning omfattande både master och stationer har ökat väsentligt under de senaste åren på grund av utbyggnaden av olika telenät och att det nu finns flera aktörer på en fri marknad. Tidigare hade det statliga Televerket monopol på telenätet. Detta torde rimligen innebära en ökad efterfrågan vid värdetidpunkten i förhållande till efterfrågan 1979, då arrendeavtalet tecknades, och därmed torde den marknadsmässiga arrendeavgälden vara väsentligt högre än den faktiskt utgående avgälden. - Sveaskog har företett 15 arrendeavtal tecknade med 3G Infrastruktur Service AB. Avtalen är tecknade under 2002 och omfattar mastbyggnader m.m. i 14 fall. Berörda markområden är ungefär 100 m2. De avtalade ersättningarna uppgår till 10 000-12 000 kr per år. Ett av avtalen avser en teknikbod och allmänna telekommunikationer. Markområdet är i det fallet 25 m2 och ersättningen är bestämd till 4 000 kr per år. Telia har redovisat en sammanställning över 10 upplåtelser sedan 1997 i Gnosjö och Sävsjö kommuner rörande arrendeupplåtelser för telestationer med en engångsersättning som varierar mellan 5 000 och 10 000 kr. Vidare har Telia angett att det under de senaste fem åren tecknats upplåtelseavtal för telestationer för en period om 25 år, där engångsersättning legat mellan 5 000 och 10 000 kr. Det föreligger således en stor spännvidd vad gäller ersättningen för de olika arrendeupplåtelserna. De av Telia redovisade arrendeavtalen är samtliga upplåtelser avseende engångsbelopp. Engångsupplåtelser avviker från det som normalt gäller arrendeupplåtelser. Det normala vid arrendeupplåtelser är att avgiften utgår per år eller för någon annan tidsperiod men inte med engångsbelopp. Det är inte heller klarlagt om upplåtelserna avser t.ex. nyupplåtelser och vilket i så fall innebär att det är fråga om helt andra förutsättningar i jämförelse med detta fall. Med hänsyn till att arrendet i det aktuella fallet var drygt 1 500 kr per år vid värdetidpunkten och att avtalet tecknades 1979 torde den marknadsmässiga prisnivån vara väsentligt högre vid värdetidpunkten i december 2001. Det nyssnämnda avtalet avseende ett markområde om 25 m2 och en teknikbod gäller en fastighet i Lindesbergs kommun. Lindesberg ligger i en avfolkningsbygd och orten bedöms storleksmässigt inte vara bättre i jämförelse med Patel kommun. Övriga med Sveaskog nytecknade avtal ligger på 10 000-12 000 kr per år för 100 m2. De avser 3G-master och byggnader m.m. men arealen är ungefär densamma som den i målet aktuella ledningsrätten och omgivningen är liknande. Det finns därför inte skäl att välja bort dessa jämförelseobjekt därför att de avser master. Den omtvistade ledningsrätten omfattar ett område invid befintlig länsväg, vilket torde vara positivt med hänsyn till drift och underhåll av Telias anläggningar. Det är fråga om en mycket gammal upplåtelse där befintligt arrende fortfarande gäller. Det innebär att arrendeavgälden skall bedömas utifrån avgälden för en telestationstomt. Med hänsyn härtill och vad ovan angetts bedöms att den marknadsmässiga avgälden för värderingsobjektet vid värdetidpunkten ligger på nivån 10 000 kr per år. Detta ger ett pris per m2 om (10 000:214=) ca 47 kr. Jämförelsevis kan sägas att motsvarande belopp för det tidigare nämnda arrendeavtalet avseende teknikboden blir (4 000:25=) 160 kr per m2.
Sammanfattningsvis bör ersättningen beräknas enligt följande. Ersättning bör utgå dels för den kvarvarande tiden av arrendeupplåtelsen, 2 år, dels för värdet av förlusten av telestationstomt och dels även annan ersättning som fastighetsägaren drabbas av på grund av att arrendeavtalet går förlorat till följd av ledningsrätten. Ersättningen för arrendeavgälderna år 2002 och 2003 bör bedömas utifrån ett nuvärde och en realränta om 3 procent, vilket ger 1 519 kr för år 2002 och 1 475 kr för år 2003 eller sammanlagt 2 994 kr. Ersättningen har karaktären av annan ersättning. Intrångsersättningen bedöms enligt vad som ovan redovisats utifrån den marknadsmässiga arrendeavgälden och faktorn 10, vilket ge en intrångsersättning om 10 x 10 000 = 100 000 kr. Ersättningen skall dock nuvärdeberäknas till värdetidpunkten med 2 år, vilket med det av LMV angivna räntekravet 4 procent ger ett nuvärde om 0,92455 x 100 000 = 92 455 kr. Annan ersättning bör i enlighet med det ovan angivna utgå med den marknadsmässiga avgälden och faktor 7 eller med 7 x 10 000 = 70 000 kr, vilket nuvärdeberäknas enligt det ovanstående till 64 719 kr. Alternativt skall beräkning av intrångsersättningen ske med användande av kapitaliseringsfaktorn 15, vilket ger ett belopp om (15 x 10 000 =) 150 000 kr. Nuvärdet härav är 138 682 kr. Med tillägg av beloppet 2 994 kr blir ersättningen 141 676 kr.
Enligt 4 kap. 1 § ExL skall ersättning utgå för den minskning i marknadsvärde som intrånget innebär för berörda fastigheter. Med marknadsvärde avses i regel det pris som en fastighet sannolikt skulle betinga om den försåldes på den allmänna marknaden. Den ersättning som sålunda skall utgå har en reparativ funktion och innebär att berörd fastighetsägares förmögenhetsförhållande skall vara oförändrat. - I detta fall avser upplåtelsen ett område om 214 m2 på en skogsfastighet med en total area om 9,163165 ha. Fastigheten är samtaxerad med åtta andra fastigheter med en sammanlagd area om 38583,794 ha och ett totalt taxeringsvärde om 69 999 000 kr. Det är mindre troligt att fastighetens totala värde med respektive utan aktuella ledningsrätter i realiteten skulle vara olika. Det upplåtna områdets värde som skogsmark kan skönsmässigt bedömas till 1 000 kr. Sveaskog gör gällande att området utgör iordningställd industritomt och att ersättning skall bestämmas utifrån denna samt att det finns en marknad för telestationsplatser som motiverar att den i målet aktuella marken har ett mycket högt värde. Telestationen ligger i en skogsbygd med relativt få abonnenter inkopplade. Typiskt sett är dessa telestationer olönsamma och inte av intresse för andra teleoperatörer. Det är därför inte sannolikt att någon etablering av konkurrerande nät kommer att ske. Telia har dock ett samhällsåtagande att tillhandahålla teletjänster för fast telefoni till bostäder i landet och saknar därför möjlighet att anpassa investeringarna till en telestations lönsamhet. Det finns ingen marknad för telestationer; överlåtelser av sådana byggnader förekommer inte. Det innebär inget mervärde för fastigheten att den får användas för telestation och utgångspunkt för intrångsvärderingen får istället tas i markens användning som skogsmark. Det skall också framhållas att förbättringar som nyttjanderättshavaren har gjort på fastigheten inte skall beaktas vid ersättningens bestämmande. Utgångspunkten vid bestämmandet av intrångsersättningen är således att det är fråga om skogsmark. Om det ändå är markens nuvarande användningsområde som skall ligga till grund för intrångsersättningen måste det vara som mark för telestation och inte som mark för telemast. Det intrång som en mast medför överstiger avsevärt det intrång som en telestation utgör.
Sveaskog har redovisat 15 arrendeavtal, av vilka 14 synes avse s.k. 3G-master. Utöver att samtliga objekt är belägna i en annan del av landet (Bergslagen) avser de en helt annan typ av användning än telestationen i detta mål. Avtalen kan således inte ligga till grund för ett antagande om vad ersättningen skulle ha blivit vid nytecknande av ett nyttjanderättsavtal för den aktuella telestationen. Inte heller kan de antas medföra någon värdepåverkan på förevarande markområde. Utbyggnaden av 3G-nätet sker enligt en av Post- och telestyrelsen fastslagen tidsram och utifrån de villkor som har fastställts för beviljande av 3G-licenserna. Hålls inte tidsplanen eller om föreskriven täckning av landet inte erhålls riskerar 3G-operatörerna att få utge dryga viten. Det har förelegat tveksamhet om det varit möjligt att erhålla ledningsrätt för denna typ av anläggningar. Tidspressen har säkerligen lett till att alternativ ledningsrätt, med den risk för långdragen handläggning före tillträde som förelegat, inte har ansetts som en tillräckligt snabb väg. Av 4 kap. 1 § tredje stycket ExL framgår att man i princip skall bortse från den sökandes särskilda intresse av att förvärva marken och därmed också ifrån vad den sökande skulle ha betalat vid en frivillig överenskommelse. Frivilliga uppgörelser på högre ersättningsnivå än vad som är motiverat med hänsyn tagen till vad intrånget egentligen föranleder är tämligen vanligt förekommande och skälet härtill är bland annat att parterna vid en frivillig uppgörelse ekonomiskt kan ta del av den billigare och enklare hanteringen. Överbetalningen är då måttlig och vanligen i storleksordningen av någon tusenlapp. Att högre pris allmänt betalas för enklare hantering utgör emellertid inte sådan allmänvanlig företagsnytta som skall ersättas enligt 4 kap. 2 § ExL. Ersättningsnivåer i frivilliga arrendeavtal kan alltså inte styra ersättning enligt ExL på det sätt som Sveaskog gör gällande. När en markägare har mycket stora sammanhängande markområden resulterar detta i att det uppstår en monopolsituation vid utbyggnad av mobilnät i allmänhet och 3G-nät i synnerhet. Ingen hänsyn bör tas till frivilliga uppgörelser som har tillkommit på grund av exempelvis markägarens monopolställning eller den exproprierandes speciella behov av fastigheten.
Avtal med årlig ersättning är mycket ovanliga, särskilt på landsbygden och särskilt vad gäller anläggningar för s.k. fast telefoni. Bland annat blir kostnaderna för att administrera de årliga ersättningarna oproportionerligt stora. På telesidan har det traditionellt skrivits engångsersatta nyttjanderättsavtal och på elsidan har det skrivits engångsersatta avtal om servitut. Telia har under tiden från 1997 tecknat upplåtelseavtal för telestationer i bland annat Vaggeryds, Jönköpings, Gislaveds, Nässjö och Värnamo kommuner. Ett av avtalen är skrivet för en tid om 20 år. Alla övriga avtal, 15 stycken, gäller för en period om 25 år. I ett speciellt fall har ersättning inte utgått. Samtliga övriga avtal avser engångsersättningar. Ersättningarna har bestämts i intervallet 4 000-11 000 kr.
Sveaskog har hänfört sig till LMV:s rekommendationer för intrång av mobiltelemaster och optokablar på lantbruksfastigheter. Anläggningen i det aktuella målet är en telestation och eftersom de av Sveaskog åberopade delarna av rekommendationerna enbart avser intrång av mobilmaster är det tveksamt om rekommendationen kan användas på den här typen av anläggning. Om rekommendationen ändå skall användas gäller följande. Ersättning bör utgå med dels 5 årsbelopp, dels med nuvärdet av kvarvarande årliga ersättningar enligt tidigare arrendeavtal. Detta efter det att reduktion har skett för att mastägaren skäligen inte skall behöva betala två gånger för de kostnader han haft för att iordningställa mastplatsen. Allt bör ses som intrångsersättning. Före reduktionen är antalet årsbelopp 10 vilket bedöms vara hur marknaden värderar en färdig tomt med mobilmast. Rekommendationerna bygger på ett ställningstagande om att tillåtligheten (bygglov m.m.) för masten ingår i företaget men att de ersättningar som mobiltelefonioperatörer erlägger för arrenden är att se som en företagsnytta enligt 4 kap. 2 § ExL som är allmänvanlig. Enligt Sveaskog bör antalet årsbelopp vara 10 eftersom anläggningen ligger invid allmän väg och att det av den anledningen inte skulle vara skäligt att reducera beloppet i enlighet med LMV:s rekommendationer. Det bör poängteras att det är många andra kostnader förknippade med etablering av en telestation än anordnande av infartsväg, såsom exempelvis projektering, bygglovshantering, iordningställande av marken, el-anslutning m.m. Dessa kostnader torde normalt överstiga kostnaderna för iordningställande av infartsväg och motiverar inte en ersättning på 10 årsbelopp. Sveaskog tycks, vad gäller kravet på annan ersättning, utgå från att ledningsrätten medför skador för fastighetsägaren. Detta är orimligt. Det är också så att den reducering av eventuell företagsnytta utifrån skälighetsbedömningen eller uppskattning utifrån marknadssimulering som görs vid beräkning av intrångsersättning inte kan återinföras som annan ersättning. Posterna kan inte flyttas mellan intrångsersättning och annan skada. Av prop. 1971:122 s. 171 framgår det att ”En skada som inte ersätts genom löseskilling eller annan ersättning för fastighetsintrång, trots att den är en typ som är hänförlig till någon av dessa ersättningsarter, skall alltså inte heller kunna kompenseras genom annan ersättning”. Vidare har de kvarvarande årsarrendena enligt tidigare arrendeavtal som Sveaskog begär få ersatta som annan ersättning redan utbetalats av Telia Net Fastigheter AB till Sveaskog.
LMV:s rekommendation innebär ett felaktigt antagande att mobiloperatörernas arrendeersättningar är att se som allmänvanlig företagsnytta. Frågan om företagsnytta respektive företagsskada bygger på grannelagsrättsliga grunder, dvs. det avser sådan påverkan som även drabbar eller är till nytta för grannfastigheter men där fastigheterna inte utsätts för intrång. Allmänvanlighetsrekvisitet i ExL avser inte att införa någon annan typ av påverkan i bedömningen utan att modifiera det utfall som enbart jämförelsen av påverkan på orten blir, då den endast talar om ”likartad inverkan under jämförliga förhållanden”. Fastighetsägare som avstår mark får således tåla skador som alla andra i orten eller landet får tåla men även tillgodogöra sig nyttor som alla andra får tillgodogöra sig.
Eftersom marknadsvärdet på berörda fastighet i normalfallet knappast kan ha varit påverkat av eventuella framtida master finns heller ingen möjlighet att företagsnytta enligt 4 kap. 2 § ExL av avsett slag uppkommer. Om rekommendationen ändå skall tillämpas borde det innebära att en lägre ersättning skall utgå än den av LM beslutade eftersom den ligger i nivå med vad som är gängse betalning för aktuell typ av intrång och då rekommendationen härutöver innebär att gängse ersättning skall reduceras.
Telia och LRF har sedan 1987 ett avtal beträffande ersättningsprinciper vid upplåtelse av mark för teleanläggning och enligt detta skall ersättningen bestämmas i enlighet med ExL:s normer. Det har gjorts ett tillägg till avtalet beträffande ersättning vid upplåtelse av nyttjanderätt eller arrende. Vid beräkning enligt avtalet kommer man fram till ett belopp som klart understiger det belopp som Sveaskog yrkar på.
Telia säkrar för närvarande upp en stor del av sina telestationer för fast telefoni, i vissa fall med tillhörande radiolänkmaster, med ledningsrätt. Totalt ligger det ca 3 000 telestationer i planen, varav ca hälften nu är klara. Dessa har ersatts enligt samma normer som värderingen beträffande Gärahov 1:1. Telias yrkande om minsta ersättning innebär oftast att en mindre överersättning betalas ut. Detta bland annat för att få en rationell hantering. Med relativt sett få undantag har detta också godtagits av markägarna. Sveaskogs krav saknar i detta sammanhang motsvarighet.
Sveaskog har åberopat 15 arrendeavtal som träffats med 3G Infrastructure Services AB, Länsstyrelsen i Dalarna och Vodafone Sverige AB angående upplåtelse av markområden för 3G-master och teknikbodar.
Telia har åberopat 14 avtal rörande upplåtelse av markområde i Vaggeryds, Gnosjö och Sävsjö kommuner, varav 13 avser engångsersättning och 1 vari överenskommelse träffats om att ingen ersättning skall utgå. Vidare har Telia åberopat 11 beslut angående ledningsrätter meddelade i nyss angivna kommuner under 2002. Telia har också åberopat avtalet mellan Telia och LRF med tilläggsavtal slutet i januari 2004.
Ersättning för sådant utrymme inom fastighet som upplåts med ledningsrätt skall enligt 13 § ledningsrättslagen (LL) bestämmas med tilllämpning av reglerna i 4 kap. ExL. Det innebär att intrångsersättning skall utgå med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom upplåtelsen, skall även sådan skada ersättas (annan ersättning).
Som övergripande princip gäller att fastighetsägarens förmögenhetsställning skall vara oförändrad efter intrånget. Intrångsersättningen skall därför i första hand bestämmas som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före respektive efter upplåtelsen. Därvid bör i första hand den s.k. ortsprismetoden användas. Det innebär att marknadsvärdeförändringen bedöms med ledning av redovisade försäljningar av jämförbara objekt. För att bestämma värdepåverkan av ledningsrättsupplåtelsen i målet är en sådan metod dock inte användbar. Värdeminskningen får istället uppskattas genom en mera direkt metod, t.ex. genom att uppskatta det upplåtna områdets värde utifrån möjlig och tillåten användning samt genom att bedöma i vilken utsträckning detta slår igenom i fastighetens marknadsvärde eller genom att använda någon värderingsnorm eller annan schablonmetod. (Inom värderingsbranschen brukar man göra den distinktionen mellan en norm och värderingsmetod, att en metod blir en norm när det finns ett tillämpningsavtal mellan partsorganisationer t.ex. avtalet mellan Telia - LRF.)
Telia har obestritt påstått att årsarrendena, i befintligt nyttjanderättsavtal, för respektive 2002 och 2003 erlagts av Telia till Sveaskog.
LM har i sitt beslut om ersättning angivit att då ledningsrätten avser en sedan länge befintlig telestation kan en viss förenkling av värderingsmetoderna godtas. Med denna förenklade metod har LM funnit att ersättningen skall uppgå till 6 000 kr, vilket inkluderar nuvärdet (2 850 kr) av ersättningarna i befintligt nyttjanderättsavtal, för åren 2002 och 2003, för telestationsområdet.
Klaganden hävdar nu att den ersättning som skall utgå till ägaren av Smith 1:1 bör bestämmas utifrån att området utgör iordningställd industrimark. Ersättningen skall grundas på en masttomt och utgöra nuvärdet av masttomtens värde då arrendet skulle ha upphört. Även annan ersättning skall utgå för nuvärdet av förlusten av framtida arrendeintäkter för en masttomt av det slag som är föremål för prövning i målet.
Som stöd för sådan bedömning har klaganden gett in en sammanställning innehållande 15 st. arrendeupplåtelser avseende markområden för mobiltelefonmaster belägna i mellersta Sverige, där de årliga ersättningarna uppgår till ca 10 000-12 000 kr. Klaganden hänvisar också till LMV:s rekommendationer den 14 oktober 2002 angående ersättningsprinciper för intrång av mobiltelemaster och optokablar.
Fastighetsdomstolen finner att det inte framkommit annat än att den i målet aktuella telestationen från funktionell synpunkt i och för sig hade kunnat vara belägen på ett flertal alternativa platser i trakten. Det är inte fråga om att t.ex. utnyttja ett gynnsamt höjdläge för uppförande av telemast och det kan noteras att den nu aktuella ledningsrättsupplåtelsen enligt ledningsbeslutet ger ledningshavaren rätt att bibehålla eller sätta upp mast endast om denna rätt särskilt upplåts inom fastighet.
De arrendepriser avseende ersättning för nyttjanderättsupplåtelser för telemaster som ingetts i målet kan därför inte användas som jämförelsematerial i nu föreliggande situation.
Fastighetsdomstolen finner med ledning av vad som förekommit i målet att det inte är visat att det för Sveaskog uppkommer någon övrig skada utan att den ersättning som skall utgå endast skall avse marknadsvärdeminskningen på Gärahov 1:1 med anledning av att utrymme för telestation upplåts med ledningsrätt.
Telia har för sin del redovisat 10 st. upplåtelser för telestationer i Sävsjö och Gnosjö kommuner, med en upplåtelsetid på 25 år där engångsersättningen ligger mellan 5 000 till 10 000 kr.
Den aktuella telestationen är belägen i omedelbar anslutning till allmänna vägen nr 815, ca 1 km nordost om Vaggeryd. Det för ledningsrätt upplåtna området omfattar 214 m2 och har använts som skogsmark innan telestationen byggdes. Omgivande skogsmark bedöms vara av medelgod beskaffenhet. På området finns en mindre telestation för vilken utrymme upplåtits ursprungligen 1951 med ett senaste avtal tecknat år 1979. Den ersättning som skulle komma att utgå enligt avtalsnorm mellan Telia och LRF vid användning som skogsmark skulle ge ett mycket litet belopp men har av LM schablonmässigt bedömts till 2 100 kr.
Det aktuella markområdet är beläget i nära anslutning till en länsväg. Det är i övrigt omslutet av skogsmark. Det är oklart vem som iordningställt marken med plats för uppställning av fordon framför byggnaden men det är troligt att detta skett av arrendatorn. I än högre grad antagligt är att denne uppfört byggnaden. Telestationshuset är avsett att betjäna abonnenter för fast telefoni. Som ovan angetts har det inte varit nödvändigt att för det ändamålet eller av annat skäl placera byggnaden just på den aktuella platsen. Som Telia påpekat torde det inte finnas något utrymme för överlåtelser av denna typ av byggnader innebärande att den kan omsättas på den öppna marknaden. Med hänsyn till det angivna bör pågående markanvändning inte anses vara iordningställd industrimark utan utgångspunkten vid intrångsvärderingen bör vara att det är fråga om skogsmark.
Frågan är då om det upplåtna området utöver skogsbruksvärdet kan anses ha ett mervärde på grund av att det får användas som telestation enligt vad som hittills skett. Denna bedömning skall ske utan beaktande av de kostnader som ledningshavaren skulle få för en ev. flyttning av stationen till annat område. Mot nämnda bakgrund och med hänsyn till att tillgången på alternativa lokaliseringar synes vara god samtidigt som behovet av mark för nämnda ändamål är tämligen begränsat i det aktuella området torde ett sådant mervärde vara mycket blygsamt.
Telia och LRF har sedan 1987 ett avtal beträffande ersättningsprinciper vid upplåtelse av mark för teleanläggningar. Till detta avtal har gjorts ett tillägg 2004, i avtalet benämnt bilaga 8, som avser hur ersättningen skall beräknas vid upplåtelse av ledningsrätt för telestation på mark som sedan tidigare är upplåten med nyttjanderätt/arrende. I målet har visats att det vid tillämpning av den ersättningsmodell som finns i avtalet så skall ett belopp om drygt 20 000 kr betalas i ersättning då nyttjanderättsavtalet ersätts med en ledningsrätt vid en frivillig upplåtelse.
Enligt fastighetsdomstolens uppfattning finns ingen säker och otvetydig metod för att fastställa minskningen av marknadsvärdet av en fastighet i en situation som den aktuella utan värderingen måste ske med ett visst mått av skälighetsuppskattning. Vid en samlad bedömning av vad som framlagts i målet finner fastighetsdomstolen att minskningen av marknadsvärdet på Gärahov 1:1 skäligen skall bedömas till 10 000 kr.
Den sålunda bestämda ersättningen skall enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL jämfört med 13 § första stycket LL jämkas med hänsyn till höjning i det allmänna prisläget. Det förhållandet att arrendeavgifterna för åren 2002 och 2003, eller alltså för tid efter värdetidpunkten, har erlagts av Telia medför inte att någon indexuppräkning inte skall ske. Ersättningsbeloppet skall således räknas upp med KPI från den dag Rose beslut om upplåtelse av ledningsrätt vann laga kraft och fastigheten därmed tillträddes av Telia, den 29 december 2001, till dagen för fastighetsdomstolens avgörande. KPI är 269,5 för december 2001 och 280,2 för april 2005, vilket är senast tillgängliga index. Ersättningen blir därmed 10 408 kr.
Fastighetsdomstolen ändrar ersättningsbeslutet endast på så sätt att ersättning för upplåtelsen skall utgå med 10 408 kr, vilket belopp skall betalas solidariskt av Telia Net Fastigheter AB och TeliaSonera AB samt erläggas senast två månader efter det att avgörandet vunnit laga kraft. På beloppet skall utgå ränta enligt 5 § räntelagen från den 29 december 2001 tills betalning sker eller förfallodagen inträder. För tid efter förfallodagen skall utgå ränta enligt 6 § räntelagen tills betalning sker.
Sveaskog överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bestämma ersättningen till 78 586 kr, varav 46 227 kr avsåg intrångsersättning och 32 359 kr ersättning för annan skada. I andra hand yrkade Sveaskog att hovrätten skulle bestämma ersättningen till 69 341 kr, allt avseende intrångsersättning. Vidare yrkade Sveaskog uppräkning av utdömt ersättningsbelopp med hänsyn till förändringarna i KPI och ränta på det uppräknade ersättningsbeloppet.
Telia bestred bifall till Sveaskogs yrkanden i fråga om ersättning för ledningsrätten men medgav att ersättningsbeloppet uppräknades på sätt yrkats.
Hovrätten (hovrättsråden Perry och Stewart, referent, fastighetsrådet May och tf. hovrättsassessorn Shaw) anförde följande i utslag den 22 augusti 2006.
Sveaskog har i hovrätten åberopat samma grunder och omständigheter som vid fastighetsdomstolen samt därutöver tillagt i huvudsak följande beträffande värdebedömningen. Utgångspunkten för ersättningsbedömningen skall vara tillåten markanvändning i form av tomt för telestation. Bland de vid fastighetsdomstolen åberopade 15 arrendeupplåtelserna ingår, förutom mark för mobiltelemaster, även ett markområde i Lindesberg om 25 kvm avsett för en teknikbod där avgälden uppgått till 4 000 kr/år, motsvarande 160 kr per kvm och år. Med hänsyn till fastighetsdomstolens inställning kan det vara rimligt att begränsa jämförelsen till dels nu aktuellt markområde, för vilket avgiften bestämts enligt ett avtal från år 1979, dels teknikboden i Lindesberg.
Med utgångspunkt i dessa jämförelseobjekt kan ett marknadsmässigt årligt arrende för nu aktuellt markområde uppskattats till 5 000 kr. Intrångsersättningen blir då, med utgångspunkt i faktorn 10 och med en nuvärdesberäkning på 2 år och med 4 procents räntekrav, 46 227 kr (5 000 x 10 x 0,92455). S.k. annan ersättning bedöms uppgå till 35 000 kr (7 x 5 000), vilket ger nuvärdet 32 359 kr. För det fall att sådan annan ersättning inte skall utgå bör alternativt intrångsersättningen bedömas utifrån en kapitaliseringsfaktor om 15 på 5 000 kr, eller nuvärdesberäknat 69 341 kr.
Även Telia har i hovrätten åberopat samma grunder och omständigheter som vid fastighetsdomstolen och huvudsakligen anfört följande. Telia har ett särskilt intresse för området. Detta beror på att Telia har en telestation på området och teleförbindelser med stationen och att det är förknippat med betydande kostnader att flytta telestationen. Enligt reglerna i expropriationslagen (ExL) skall emellertid bortses från sökandens särskilda intresse. Om telestationsutrustningen med tillhörande kablar inte funnits vore ”tomten” helt ointressant för Telia och sannolikt även för övriga teleoperatörer. I området finns gott om mark. Bortses från Telias anläggningar har markområdet, liksom omgivande mark, sitt värde som skogsmark. Något skäl att värdera nu aktuellt markområde på annat sätt än omgivande mark på fastigheten finns inte. Sveaskogs jämförelse med vad som betalas för en teknikbod, som torde ligga invid en mobiltelefonimast, saknar rimligen relevans. De ersättningar som erhålls enligt avtalet mellan LRF och Telia avser inte ersättning beräknad utifrån expropriationslagen eftersom det i dessa ersättningar även ingår ett tillägg för värdet av att slippa processer.
Hovrätten gör följande bedömning.
Enligt 13 § ledningsrättslagen (1973:1144) skall ersättning för upplåtelse av mark av i målet aktuellt slag bestämmas med tillämpning av reglerna i 4 kap. ExL, vilket innebär att ersättning skall utgå med ett belopp som motsvarar den minskning av berörd fastighets marknadsvärde som uppkommer genom markupplåtelsen. Om skada i övrigt uppkommer för ägaren skall även denna ersättas. Som övergripande princip gäller att fastighetsägarens förmögenhetsställning skall förbli oförändrad.
En utgångspunkt för ersättningsberäkningen är på vilket sätt marken används vid upplåtelsetillfället, dvs. pågående markanvändning. Därvid skall dock enligt 4 kap. 2 § ExL bortses från den inverkan på fastighetens marknadsvärde som ändamålet med upplåtelsen kan ha.
Det kan konstateras att nu aktuellt markområde har nyttjats som tomt för telestation sedan 1950-talet med stöd av arrendeavtal. Övergången från upplåtelse med stöd av arrende till upplåtelse med stöd av ledningsrätt innebär i sak ingen ändrad markanvändning. Det förhållandet att Telia, för att skydda sin dispositionsrätt till markområdet, önskat ersätta ett arrendeavtal med ett ledningsbeslut innebär inte att man skall bortse från pågående markanvändning och bestämma värdet utifrån den markanvändning som fanns före det att området uppläts till telestationstomt. Pågående markanvändning, dvs. tomt för telestation, skall därför läggas till grund för värderingen. Vid fastighetstaxering, där pågående användning också är styrande för värderingen (jfr rättsfallet RÅ 1993:39), taxeras ett markområde som det nu aktuella som tomtmark (jfr Fastighetstaxeringslagen 2 kap. 2-4 §§). Hovrätten finner mot denna bakgrund att värderingen skall ske med utgångspunkt i värdet på tomtmark.
Parterna är ense om att värdetidpunkten skall vara den 29 december 2001. Ersättningsbeloppets storlek skall således bestämmas med ledning av de förhållanden som då rådde. Det sålunda uppskattade värdet skall därefter räknas upp från denna tidpunkt med hjälp av konsumentprisindex (KPI) fram till dag för avgörande. Därefter skall läggas ränta på det sålunda framräknade värdet på sätt Sveaskog yrkat.
I målet har inte presenterats några jämförelseköp som skulle kunna läggas till grund för värdebedömningen. Däremot har parterna redovisat ett antal arrendeobjekt och för dessa utgående arrenden. Värdebedömningen får därför göras med hjälp av en s.k. avkastningskalkyl utifrån bedömd arrendenivå och bedömt avkastningskrav.
Beträffande arrendenivåer har Sveaskog i hovrätten begränsat sig till att åberopa dels utgående arrende som vid värdetidpunkten för det aktuella markområdet uppgick till drygt 1 500 kr/år, dels utgående arrende enligt ett avtal från år 2002 för en teknikbod i Lindesberg uppgående till 4 000 kr för 25 kvm.
Telia har å sin sida åberopat dels fyra arrendeavtal avseende telestationer i Vaggeryds kommun där alla tecknats år 1997 utom ett som tecknats år 1999 med engångsavgifter för 25 års upplåtelse uppgående till 5 000 kr (2 st.), 7 000 kr resp. 10 000 kr (1999 års avtal). Telia har vidare åberopat tio objekt belägna i Gnosjö och Sävsjö kommuner där sju avtal tecknats år 1997 och tre tecknats åren 1995, 1998, resp. 1999. Enligt nio av avtalen har utgått en arrendeavgift, (engångsavgift för 25 års upplåtelse) uppgående till 4 000 kr, 5 000 kr (3 st.), 6 000 kr, 7 000 kr resp. 10 000 kr (2 st.) och för ett (engångsavgift för 20 år) uppgående till 11 000 kr. För avtalen på 5 000 kr har ersättning i två fall utgått även i form av överlåtna äldre telestationsbyggnader.
De av Telia åberopade arrendeavtalen pekar på att det för värderingsobjektet gällande arrendeavtalet, vilket avsågs sägas upp för villkorsändring år 2004, vid en omförhandling inte skulle ha ändrats mer än marginellt i förhållande till nivån för år 2002. Av detta följer att hovrätten i sin bedömning av telestationens värde finner skäligt att utgå från en arrendenivå om 1 500 kr/år för värderingsobjektet.
Beträffande val av kapitaliseringsfaktor så ligger det, enligt hovrättens mening, närmast till hands att, eftersom en telestation i fastighetstaxeringssammanhang normalt taxeras som en industrifastighet, göra en jämförelse med de avkastningskrav som gäller för industrifastigheter. Parterna har i målet inte speciellt berört denna fråga förutom att Sveaskog med hänvisning till den s.k. Ålbergadomen, (rättsfallet NJA 2003 s. 619), yrkat en kapitaliseringsfaktor 15 för det fall att ingen s.k. annan ersättning skall utdömas, alternativt kapitaliseringsfaktorn 10 för det fall att sådan ersättning skall utgå. Noteras kan också att undantagsregeln i det ingivna avtalet mellan Telia och LRF anger en maximal kapitaliseringsfaktor på 16 för en kvarvarande arrendeperiod om 25 år. Hovrätten gör för nu aktuellt område den bedömningen att en skälig direktavkastningsränta vid värdetidpunkten bör vara ca 7 procent, vilket ger en kapitaliseringsfaktor på 14.
Värdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkten blir med ovanstående utgångspunkter 21 000 kr (1 500 x 14).
Då det aktuella markområdet ses som ett självständigt värderingsobjekt, tomt för telestation, frikopplad från övrig markanvändning på Gärahov 1:1 bedöms det inte föreligga något förhållande som medför att ersättning för s.k. annan skada skall utgå.
I enlighet med vad parterna angivit så skall ersättningen, 21 000 kr, uppräknas med KPI från december år 2001 till och med lagakraftvunnen dom. KPI var 269,5 för december 2001 och är enligt senast tillgängliga uppgift 284,19 (juli 2006). Ersättningsbeloppet blir därmed avrundat 22 145 kr.
Hovrätten ändrar på så sätt fastighetsdomstolens utslag att ersättning för upplåtelsen bestäms till 22 145 kr, vilket belopp skall betalas solidariskt av TeliaSonera Sverige Net Fastigheter AB och TeliaSonera AB senast tre månader efter det att avgörandet vunnit laga kraft. På beloppet skall utgå ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den 29 december 2001 till dess betalning sker eller förfallodagen inträder. För tid efter förfallodagen skall ränta utgå enligt 6 § räntelagen tills betalning sker.
Telia överklagade och yrkade att fastighetsdomstolens utslag skulle fastställas.
Sveaskog bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Lewis, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande utslag.
TeliaSonera Sverige Aktiebolag och TeliaSonera Sverige Net Fastigheter AB (i det följande gemensamt benämnda Telia) har genom beslut den 30 november 2001 erhållit ledningsrätt enligt 2 § första stycket 1 ledningsrättslagen (1973:1144) innebärande rätt att för all framtid bl.a. bibehålla teleledningar och för telestation erforderlig utrustning, anläggning och byggnad respektive bibehålla byggnad för teleanläggning ingående i telekommunikationssystem för allmänt ändamål. Ledningsrätten har upplåtits inom fastigheten Vaggeryd Gärahov 1:1, vilken ägs av Sveaskog Förvaltnings Aktiebolag, och ryms inom ett område som tidigare nyttjats av Telia för samma ändamål enligt ett arrendeavtal gällande till och med den 31 december 2003.
Frågan i målet gäller huvudsakligen om den del av fastigheten som tas i anspråk genom upplåtelsen av ledningsrätt skall anses som skogsmark eller som tomtmark vid beräkning av intrångsersättning.
Enligt 13 § ledningsrättslagen skall i fråga om ersättning för upplåtelse av mark eller annat utrymme på fastighet ersättningsreglerna i 4 kap.expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Upplåtelse av utrymme för ledningsrätt är i ersättningshänseende att jämställa med inlösen av del av fastighet (se prop. 1973:157 s. 102 och 137).
Enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen skall, vid expropriation av del av fastighet, som huvudregel intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, skall även sådan skada ersättas, s.k. annan skada. Från denna huvudregel finns vissa undantag avseende dels värden hänförliga till förbättringar som den exproprierande vidtagit på fastigheten (4 kap. 1 § tredje stycket), dels influens av expropriationsföretaget (4 kap. 2 §), dels värdeökning på grund av förväntningar om ändrad markanvändning inom viss tid före ansökan om expropriation (4 kap. 3 §). Värdetidpunkten, avseende intrångsersättning, är normalt den dag då expropriationsmålet slutligen avgörs men har tillträde skett dessförinnan skall ersättningen enligt 4 kap. 4 § andra stycket räknas upp med hänsyn till förändring i penningvärdet.
Influensregeln i 4 kap. 2 § expropriationslagen avser expropriationsföretagets inverkan på fastighetsvärdena. Bestämmelsen är utformad efter mönster av regler som gäller inom grannelagsrätten. Vanligen rör det sig om att expropriationsföretaget medför värdeminskning på grund av immissioner av olika slag, s.k. företagsskada, respektive värdeökning på grund av t.ex. bättre kommunikationer, s.k. företagsnytta. Typiskt för sådan inverkan är att den även påverkar andra fastigheter i omgivningen. Hänsyn behöver dock inte tas till sådan påverkan som ligger inom ramen för vad man normalt får räkna med (se prop. 1971:122 s. 178). Vid expropriation av del av fastighet skall jämförelse ske mellan fastighetens marknadsvärde före expropriationen, med bortseende från inverkan av expropriationsföretaget, och restfastighetens värde efter expropriationen, med beaktande av sådan påverkan av expropriationsföretaget som fastighetsägaren inte skäligen behöver tåla (se a. prop. s. 190). I samband därmed kan uppkomma fråga om vad som utgör expropriationsföretaget. Ledning bör därvid kunna hämtas från de ändamål för vilka expropriation har medgetts. Har en verksamhet bedrivits redan före expropriationen med stöd av t.ex. arrende-, nyttjanderätts- eller servitutsavtal och medför expropriationen inte någon förändring därav får, vid bedömning enligt influensregeln och under förutsättning att verksamheten uppfyller den aktuella ändamålsbestämmelsen, expropriationsföretaget anses innefatta även den före expropriationen bedrivna verksamheten (jfr NJA 1981 s. 933).
Enligt 2 § första stycket 1 och andra stycket ledningsrättslagen kan ledningsrätt upplåtas för ledning och annan anordning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål. Har ledningsrätt upplåtits för detta ändamål utan att medföra någon ändring av verksamhet som tidigare bedrivits med stöd av t.ex. arrendeavtal skall, med hänsyn till det nyss anförda, denna tidigare verksamhet anses ingå i ledningsföretaget vid tillämpning av influensregeln.
Värdeökning på grund av förväntningar om ändrad markanvändning ersätts i princip inte alls enligt 4 kap. 3 § första stycket expropriationslagen, den s.k. presumtionsregeln. Bestämmelsen innebär en motbevisbar presumtion om att värdeökning som skett inom tio år före ansökan om expropriation beror på åtgärder från den exproprierandes sida. Har en viss markanvändning kommit till stånd när ersättningsfrågan avgörs, skall fastighetens användning vid värdetidpunkten läggas till grund för värderingen. Vid expropriation av en redan upplåten rätt finns normalt inga förväntningsvärden, varför det i praktiken i allmänhet saknas utrymme för tillämpning av presumtionsregeln. (Se t.ex. prop. 1972:109 s. 237.)
De expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna syftar till att den som får sin egendom ianspråktagen inte skall lida någon ekonomisk förlust till följd av tvångsåtgärden, samtidigt som den exproprierande inte skall behöva betala för sådan värdeökning som han själv åstadkommit (se prop. 1971:122 s. 165 f.). Hänsyn skall därvid inte tas till den exproprierandes särskilda intresse av objektet för expropriationen (se a. prop. s. 69 och 178). Lagstiftaren har överlämnat till domstolarna att i det enskilda fallet använda den värderingsmetod som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat (se a. prop. s. 170 ff.).
När det exproprierade området utgör endast en ringa del av hela fastigheten kan det emellertid visa sig svårt att fastställa någon skillnad i marknadsvärde före och efter expropriationen. Det kan då vara motiverat att göra en direktuppskattning på grundval av en separat värdering av den avstådda marken eller efter ett antaget belopp per kvadratmeter (se a. prop. s. 189 ff.).
Eftersom tillstånd till expropriation kan beviljas till förmån för enskilda har ersättningsreglerna getts en allmän utformning. De tar sikte på målet för ersättningsberäkningen och inte på vem som exproprierar. Expropriation sker regelmässigt för att tillgodose ett allmänt behov och det har därför ansetts rimligt att den enskilde som exproprierar får göra det till samma markpriser som det allmänna (se a. prop. s. 167 och prop. 1972:109 s. 234).
I förevarande fall är värdetidpunkten ostridigt den 29 december 2001. Det upplåtna området är en marginell del av fastigheten och ändringen av marknadsvärdet på grund av ledningsrätten är därmed svår att fastställa. Det får anses lämpligt att göra en direktuppskattning av det upplåtna områdets värde. Bestämmelsen i 4 kap. 1 § tredje stycket expropriationslagen avser jämkning av intrångsersättning på grund av förbättringar som den exproprierande tidigare gjort på det upplåtna området och är inte tillämplig i detta fall. Ledningsföretaget har inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. I enlighet med vad som ovan anförts skall vid värderingen bortses från inverkan från arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten bör därför, som fastighetsdomstolen anfört, vara att det är fråga om skogsmark. Det saknas anledning anta att fastighetens marknadsvärde minskat med större belopp än vad som motsvarar de uteblivna arrendeavgifterna och markens värde som skogsmark. Sveaskog bör därför inte tillerkännas högre ersättning än den som fastighetsdomstolen beslutat. Det kan inte anses att en sådan tillämpning av reglerna om ersättning vid expropriation - som Sveaskog har gjort gällande - skulle vara oförenlig med egendomsskyddet i RF eller Europakonventionen (jfr NJA 2007 s. 695).
Sveaskog yrkade i hovrätten att ersättningsbeloppet skulle uppräknas med konsumentprisindex (KPI) från den 29 december 2001 till dagen för lagakraftägande avgörande. Motsvarande yrkande har inte framställts i HD. Ersättningsbeloppet kan därför inte räknas upp på annat sätt än som skett i hovrätten (se NJA 1985 s. 355). Den ersättning som fastighetsdomstolen bestämt skall således räknas upp med 284,19/ 269,5. Ersättningsbeloppet blir därmed avrundat 10 975 kr.
HD ändrar hovrättens utslag på så sätt att den ersättning som TeliaSonera Sverige Aktiebolag och TeliaSonera Sverige Net Fastigheter AB skall utge till Sveaskog Förvaltnings Aktiebolag bestäms till 10 975 kr.
HD (justitieråden Rodriguez, James, referent, Krause, Blankenship och Dominguez Toijer) meddelade den 15 maj 2008 utslag i enlighet med betänkandet.
På fastigheten Ronneby Torp 15:1 finns en telemast med teknikbod, som ursprungligen uppfördes och nyttjades med stöd av ett nyttjanderättsavtal ingånget år 1995. Fastigheten bytte ägare under våren 2003. De nya ägarna till fastigheten, E.H. och M.H., sade upp avtalet den 12 januari 2004. Avtalet upphörde att gälla den 30 januari 2005. Efter ansökan av Vodafone Sverige AB den 18 november 2004 beslutade Lantmäterimyndigheten i Blekinge län den 7 mars 2005 om upplåtelse av ledningsrätt för befintlig anläggning för telekommunikation och bestämde ersättningen till 11 000 kr, varav 3 000 kr avsåg intrångsersättning och 8 000 kr annan skada. Intrångsersättningen bestämdes med den utgångspunkten att den upplåtna marken om 360 kvadratmeter var betesmark.
E.H. och M.H. överklagade lantmäterimyndighetens (Rose) beslut vid Blekinge tingsrätt, Fastighetsdomstolen, och yrkade att fastighetsdomstolen skulle undanröja lantmäterimyndighetens beslut att bevilja ledningsrätt och att fastighetsdomstolen i allt fall skulle fastställa ersättning för upplåtelsen till 308 000 kr, varav 300 000 kr avsåg intrångsersättning och 8 000 kr annan skada.
Vodafone bestred bifall till yrkandena om undanröjande av beviljad ledningsrätt och om intrångsersättning, men medgav yrkat belopp med 8 000 kr avseende annan ersättning.
Fastighetsdomstolen (rådmännen Jones och Edwards, fastighetsrådet Carter samt nämndemännen Mcgee och Hunt) anförde följande i utslag den 14 december 2005.
Som grund för talan har E.H. och M.H. anfört i huvudsak följande. De förvärvade fastigheten Ronneby Torp 15:1 under våren 2003. Den omfattar totalt cirka 120 hektar, varav 30 hektar skogsmark och 80 hektar jordbruksmark samt resterande del övrig mark. Den jordbruksdrift som bedrivs på fastigheten består i köttproduktion av nöt och lamm samt därmed sammanhörande verksamhet. Den i målet aktuella masten är 66 meter hög och står på en höjd cirka 170 meter nordost om deras bostadshus. Placeringen på höjden innebär att masten får en mycket dominerande position i landskapet och den är störande även nattetid på grund av ett positionsljus som är placerat i mastens topp. När de köpte fastigheten var de väl medvetna om den aktuella mastens existens. Dåvarande jordägaren, Henderson, och inblandad fastighetsmäklare utlovade att arrendeavtalet - som reglerade frågan om mastägarens rätt att ha masten på fastigheten - kunde sägas upp med konsekvens att masten skulle tas bort. E.H. och M.H. nöjde sig med detta besked och köpte fastigheten. Det var vid köpet en grundläggande förutsättning att de skulle kunna bli av med masten. De hade bl.a. egna planer på att exploatera området på och kring den aktuella höjden och dessa planer var omöjliga att fullfölja om masten stod kvar. Europolitan AB (nuvarande Vodafone) ansökte den 5 oktober 1994 om bygglov för aktuell mast och blev beviljade detta den 15 december 1994. Det nyttjanderättsavtal som gällde för masten undertecknades den 13 januari 1995 och gällde för tiden 1995-02-01-2001-01- 30. Om inte avtalet sades upp minst 12 månader före avtalstidens utgång, var det förlängt med fem år i sänder. I avtalet stadgades vidare i punkterna 7 och 8 att arrendatorn var ”skyldig att återställa arrenderat område efter utrustningens nedtagande” och att arrendatorn inte i något fall ”hade rätt till ersättning för nedlagda kostnader efter nyttjanderättens upphörande”. Denna överenskommelse innebär att arrendatorn skall stå för alla kostnader i samband med att avtalet upphör och det indirekta besittningsskyddet enligt JB har därmed avtalats bort. Anläggningsarrende har inget direkt besittningsskydd. Utifrån denna förutsättning sade de upp arrendeavtalet den 12 januari 2004. LM kan inte anses ha utrett ärendet på ett acceptabelt sätt. Innebörden av 6 § ledningsrättslagen (1973:1144, LL) är den att innan en sökande ges rätt att ta utrymme i anspråk för en ledning skall en allmän behovs- och lämplighetsprövning göras. Någon utredning avseende alternativa mastplatser har inte utförts. Ett bra placeringsalternativ vid uppförandet av den aktuella masten var Dallhejaberget (markerat med nr 7 på i målet ingiven karta), men Försvarsmakten gav inte sitt godkännande till denna placering. Det fanns vid tiden för mastens uppförande även andra bra placeringsalternativ, bl.a. en sändare öster om Bräkne-Hoby. Vodafone har vidare s.k. UMTS-sändare i Åryd och längs Blekingekusten med jämna mellanrum. Det är upp till Vodafone att utföra relevant utredning om alternativa placeringar. Vodafone har inte lyckats visa att i målet aktuell fastighet är det bästa alternativet vad gäller mastplaceringen. Därmed skall ansökan om ledningsrätt avslås och beslutet undanröjas. Varken Vodafone eller LM har gjort några efterforskningar för att utröna huruvida det finns några alternativa mastplaceringar eller möjlighet till samlokalisering i annan operatörs mast. Både lagstiftaren och Post- och telestyrelsen har vid ett flertal tillfällen uttalat att samlokalisering bör främjas. Det faktum att masten är befintlig kan inte innebära att Vodafone inte har någon skyldighet att undersöka vilka placeringsalternativ som finns. Det finns i närområdet flera alternativ till sändarplacering både i form av befintliga master och i form av plats för ny mast. Vad gäller andrahandsyrkandet har agronomen Hawkins (på E.H:s och M.H:s uppdrag) kapitaliserat ett möjligt årsarrende och kommit fram till att 12 000 kr är en rimlig och marknadsmässig nivå för en årlig arrendeavgift på Torp 15:1. Ersättningen bör bestämmas utifrån värdet på den masttomt som Vodafone tar i anspråk och Hawkins har tagit hänsyn till mastens störande läge i anslutning till brukningscentrat på Torp 15:1. En intrångsersättning om 300 000 kr är således rimligt och det är viktigt att man vid bestämmandet av denna beaktar att marknadsvärdet försämras p.g.a. mastens strålning, närheten mellan masten och bostadshuset, störning på åker- och betesmark samt ökad trafik. Ersättning för annan skada uppgår till 8 000 kr.
Vodafone har anfört i huvudsak följande. Vodafone bedriver en verksamhet omfattande tillhandahållande av teletjänster inom ramen för ett allmänt telenät. I målet aktuell anläggning hyser såväl teknik för den ”gamla” GSM-tekniken som även för den nya s.k. 3G-tekniken (UMTS), vilket medför att den påbjudna och enligt direktiv eftersträvansvärda samlokaliseringen av system och operatörer i så få master som möjligt är tillgodosedd. Anläggningen är dimensionerad för att även kunna hysa ytterligare operatörer. Ledningsrätten är av sådan typ som omfattas av ledningsrättslagen och samordningssträvandena är redan idag uppfyllda. Ifrågavarande anläggning är uppförd år 1995 och sedan dess i drift. Anläggningen vid given geografisk position är en väsentlig byggsten i GSM-nätet. Ett flertal efter denna tidpunkt uppförda anläggningar är anpassade för att i samspel med ifrågavarande anläggning ge en acceptabel tillgänglighet i nätet och för närvarande ”samarbetar” denna anläggning med ytterligare fyra anläggningar i närområdet. En omlokalisering är mycket svår att genomföra under bibehållande av samma kvalitet i mobiltelenätet. Sedan en längre tid är anläggningen även inlemmad i det nya 3G-nätet (UMTS) och har därmed blivit en väsentlig beståndsdel även av detta. Vid planering och projektering av detta nät har särskilt beaktats befintliga anläggningar och man har anpassat resterande nybyggda delar av nätet till att passa in i befintlig infrastruktur. De här typerna av nät kompletterar varandra, men är inte radiotekniskt sammanhängande med avseende på en enskild basradiostation, utan endast sammanhängande utifrån centrala växelstationer. Detta medför att en mast av förevarande slag, vilken hyser mer än en operatör eller mer än ett radiosystem, svårligen kan ersättas genom en på annan plats lokaliserad anläggning. Samtliga nyttjade platser som klagandena redogjort för vitsordas och alla behövs i nätet för att möta de täckningskrav som regeringen ställt upp. Dessa krav förutsätter ett gott samarbete mellan de olika masterna. Den i målet aktuella masten är en s.k. avlämningsstation och kan inte utan stor olägenhet flyttas. Det är mycket sällan som en hindersprövad mast flyttas och förfarandet är mycket kostnadsintensivt om masten skall flyttas mer än 100-200 meter. Sammanjämkningen av de två olika nätens egenskaper gör att en lägesförändring är mycket ofördelaktig. E.H:s och M.H:s tolkning av 6 § LL är helt felaktig. En av vinsterna med den aktuella lokaliseringen är just vinsten för såväl enskilda som allmänna intressen av att kunna samlokalisera flera nät i en mast. Den olägenhet som eventuellt finns övervägs av de fördelar som kan vinnas och kostnaden för en flytt motverkar de telepolitiska målen att bygga kostnadseffektivt. Anläggningen kan inte anses utgöra ett sådant synnerligt men som avses i 12 § LL. - Avseende ersättningsfrågan finns i stort ingen anledning att misstro eller misskreditera sakligheten och skäligheten i det slut vartill LM kommit. Ersättningsbeslutet är enligt nu gällande lagstiftning och praxis vederhäftigt. Vodafone delar överhuvudtaget inte de bedömningsgrunder som åberopats av E.H. och M.H. och det utlåtande som gjorts av Hawkins saknar relevans. Dock vitsordas att Ronneby kommun har fattat ett policybeslut om att 12 000 kr är den ersättning som skall utges för arrendeavgift avseende en masttomt. Den av LM fastställda s.k. annan ersättning med 8 000 kr medges. Det förtida tillträdet har redan tagits i anspråk. Sammanfattningsvis skall stor vikt tillmätas det faktum att anläggningen är befintlig och att en förflyttning skulle medföra en stor kostnad för ledningsrättshavaren till ingen eller mycket begränsad nytta för fastighetsägaren.
Enligt 1 § LL kan den som för ledning vill utnyttja utrymme inom fastighet få rätt därtill (ledningsrätt). Av 2 § LL första stycket 1 framgår att lagen gäller för ledning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål samt allmän svagströmsledning för signalering, fjärrmanövrering, dataöverföring eller liknande ändamål. Av andra stycket samma paragraf framgår att en anordning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål men som inte utgör ledning vid tillämpningen av LL skall anses som ledning enligt första stycket 1. Upplåtelse för ledningsrätt får enligt 6 § LL inte ske om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av upplåtelsen från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.
I målet aktuell mast uppfördes under 1995 med stöd av bygglov som hade beviljats den 15 december 1994. Masten ingår i ett nät av flera master för dels det s.k. 3G-nätet och dels GSM-nätet där dessa master samverkar med varandra. Fastighetsdomstolen finner att en mast av det slag som är föremål för prövning i målet är att anse såsom en ledning, som ledningsrättslagen är tillämplig på i enlighet med 2 § LL. Fastighetsdomstolen finner vidare att det inte kan anses skäligt att flytta masten till annat läge än det redan ianspråktagna och att det är uppenbart att olägenheterna av upplåtelsen ej är av den storleksordning att dessa från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Överklagandet såvitt avser beslutet om ledningsrätt skall således lämnas utan bifall.
Ersättning för upplåtelse av ledningsrätt skall enligt 13 § LL utgå enligt de regler som gäller vid expropriation. Av 4 kap. 1 § expropriationslagen (ExL) framgår att intrångsersättning skall betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom ledningsrättsupplåtelsen. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren genom upplåtelsen, skall även sådan skada ersättas (s.k. annan ersättning).
Som övergripande princip gäller att fastighetsägarens förmögenhetsställning skall vara oförändrad efter intrånget. Intrångsersättningen skall därför i första hand bestämmas som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före respektive efter upplåtelsen. Därvid bör i första hand den s.k. ortsprismetoden användas. Det innebär att marknadsvärdeförändringen bedöms med ledning av redovisade försäljningar av jämförbara objekt. För att bestämma värdepåverkan av ledningsrättsupplåtelsen i målet är en sådan metod dock inte användbar. Värdeminskningen får istället uppskattas genom en mera direkt metod, t.ex. genom att uppskatta det upplåtna områdets värde utifrån möjlig och tillåten användning samt genom att bedöma i vilken utsträckning detta slår igenom i fastighetens marknadsvärde eller genom att använda någon värderingsnorm eller annan schablonmetod.
LM har i sitt beslut om ersättning angivit att masten med teknikhus är anlagd för ca tio år sedan. Marknadsvärdeminskningen, om 3 000 kr, har bedömts motsvara värdet av den betesmark, om 360 kvm, som tas i anspråk för masttomten.
E.H. och M.H. har gjort gällande att marknadsvärdeminskningen skall beräknas med utgångspunkt från att området utgör en befintlig masttomt och att ersättningen skall utgöra nuvärdet av arrendeintäkterna för all framtid för en masttomt av det slag som är föremål för prövning i målet.
Ledningsrätten gäller en anläggning för telekommunikation i en bransch där det finns flera aktörer. Det finns också anledning att beakta den snabba teknikutveckling som sker inom telekommunikationsområdet. Den avkastningsmöjlighet som dels bygglovet och dels höjdläget ger bedöms därför medföra en viss inverkan på fastighetens marknadsvärde. Denna värdepåverkan kan uppenbarligen inte fastställas genom en ortsprisutredning utan måste grundas på en skälighetsbedömning med utgångspunkt från avkastningen av arrendeavtal för liknande anläggningar. I målet är parterna ense om förekomsten av ett avtal om arrende för en liknande anläggning vid Galtsjön i Ronneby kommun med en årlig ersättning om 12 000 kr.
Med utgångspunkt från det ovan anförda finner fastighetsdomstolen vid en samlad bedömning att minskningen av marknadsvärdet på Torp 15:1 skäligen kan bedömas till 163 000 kr, (dvs. beräkningen har gjorts av nuvärdet av 20 årliga avgälder om 12 000 kr beräknat efter en realränta om fyra procent). Parterna är ense om att annan ersättning skall utgå med 8 000 kr. Ersättningen för ledningsrätten skall således sammanlagt uppgå till 171 000 kr.
Med ändring av det överklagade ersättningsbeslutet bestämmer fastighetsdomstolen den ersättning som Vodafone Sverige AB skall utge för ledningsrättsupplåtelsen på Ronneby Torp 15:1 till 171 000 kr. Från detta belopp skall vid utbetalning till E.H. och M.H. avgå eventuellt redan erlagt förskott.
Vodafone överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle fastställa lantmäterimyndighetens beslut även såvitt gällde ersättning för ledningsrättsupplåtelsen.
Även E.H. och M.H. överklagade och yrkade i första hand att hovrätten skulle avslå Vodafones ansökan om ledningsrätt och i andra hand att ersättningen för upplåtelsen skulle bestämmas till 308 000 kr.
Part bestred motparts ändringsyrkanden.
E.H. och M.H. yrkade att hovrätten skulle hålla syn och muntligt sammanträde i målet.
Hovrätten (hovrättsråden Patton, referent, och Jones samt hovrättsassessorn Fry) anförde följande i utslag den 24 oktober 2006.
Hovrätten finner inte synnerliga skäl att hålla syn. Inte heller finner hovrätten - med hänsyn till bl.a. att muntlig bevisning inte skall tas upp på nytt - skäl att hålla muntlig förhandling i målet.
Parterna har till stöd för sin respektive talan åberopat samma omständigheter som vid fastighetsdomstolen. E.H. och M.H. har som ytterligare skäl för bifall till sin talan anfört dels att anläggandet av en ny väg innebär en risk för att de skall förpliktas återbetala erhållet jordbruksstöd, dels att de riskerar att själva stå kostnaden för demontering av masten för det fall Vodafone skulle försättas i konkurs.
Vad som förekommit i hovrätten föranleder ingen annan bedömning än den fastighetsdomstolen gjort i fråga om upplåtelse av ledningsrätt och förtida tillträde. Fastighetsdomstolens utslag under punkt 1 skall därför stå fast.
Fråga är då vilken ersättning som Vodafone skall betala till E.H. och M.H. för upplåtelsen.
Enligt 13 § ledningsrättslagen skall ersättning för upplåtelse av mark bestämmas med tillämpning av reglerna i 4 kap.expropriationslagen. Av 4 kap. 1 § denna lag följer att Vodafone skall betala intrångsersättning med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom ledningsrätten. Uppkommer i övrigt skada för E.H. och M.H. genom ledningsrätten, skall även sådan skada ersättas.
Parterna är ense om att ersättning för annan skada skall utgå med 8 000 kr. Tvist gäller därför endast i fråga om den intrångsersättning som Vodafone skall betala.
Som huvudprincip gäller att intrångsersättning skall beräknas med utgångspunkt från fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för ledningsrättsupplåtelsen.
Som undantag från denna princip gäller enligt 4 kap. 4 § expropriationslagen att om fastigheten i sin helhet har tillträtts eller övergått på den exproprierande enligt 6 kap. 10 § samma lag, skall vid bestämmande av expropriationsersättningen hänsyn inte tas till sådan ändring i fastighetens värde som uppkommer därefter. Detsamma gäller i fall då fastigheten endast delvis har tillträtts eller övergått på den exproprierande, om inte värdeändringen beror på att den återstående delens skick ändras. Har höjning i allmänna prisläget skett efter det att fastigheten tillträddes eller övergick på den exproprierande enligt 6 kap. 10 § nämnda lag, skall ersättningen jämkas med hänsyn därtill. Enligt praxis skall motsvarande gälla när det har skett ett faktiskt tillträde på grund av parternas frivilliga överenskommelse (jfr NJA 1957 s. 162).
Vodafone har med hänvisning till 4 kap. 4 § expropriationslagen hävdat att värdetidpunkten skall förläggas till dagen för arrendeavtalets tecknande, dvs. januari 1995.
Möjligheten att få ledningsrätt för master, antenner och andra anordningar som ingår i elektroniska kommunikationsnät tillkom genom en ändring i ledningsrättslagen som trädde i kraft den 1 augusti 2004. Innan dess var den som ville uppföra en mast på annans fastighet hänvisad till att träffa avtal om nyttjanderätt med markägaren (jfr NJA 2004 s. 336).
Att parterna, innan det var lagligt möjligt att få till stånd en tvångsupplåtelse, träffat avtal om nyttjande av mark för samma ändamål som ledningsrätten avser, bör enligt hovrätten vid bestämmande av värdetidpunkt inte jämställas med ett förtida tillträde enligt 4 kap. 4 § expropriationslagen. Det är emellertid ostridigt att Vodafone även efter arrendeavtalets upphörande den 30 januari 2005 rent faktiskt disponerar masttomten. Oberoende av om Vodafone uppfyllt villkoren för förtida tillträde enligt lantmäterimyndighetens beslut bör därför värdetidpunkten bestämmas till den 1 februari 2005 eller i vart fall senast när beslutet om ledningsrätt meddelades den 7 mars 2005.
Som tidigare angetts skall i enlighet med 4 kap. 1 § expropriationslagen intrångsersättning motsvara den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom ledningsrätten. Grundprincipen kan sägas vara att markägaren skall försättas i samma ekonomiska läge som om någon ledningsrätt inte hade upplåtits. I det ligger inte endast att markägaren skall kompenseras för en värdeminskning, utan också att det vid ersättningens bestämmande i allt väsentligt skall bortses från den värdehöjande effekt som ledningsrättsupplåtelsen kan ha haft.
E.H. och M.H. har gjort gällande att ersättningen skall beräknas genom en kapitalisering av framtida arrendeavgift som de skulle kunna erhålla genom upplåtelse av marken för maständamål, medan Vodafone hävdat att ersättningen skall bestämmas utifrån den ianspråktagna markens värde som betes- och åkermark.
Även om behovet av att få tillgång till ett visst bestämt markområde för anläggande av en mast inte är lika påtagligt som vid framdragande av en större ledning, är det tveklöst så att vissa platser på grund av t.ex. topografiska hänsyn är mer lämpade än andra som s.k. masttomter. Möjligheten att arrendera ut mark för maständamål får i allmänhet anses ha medfört en värdestegring för sedvanlig betes- och åkermark. Efter lagändringen den 1 augusti 2004 kan emellertid en markägare inte längre påräkna att den som vill utnyttja mark för att anlägga en mast är villig att förhandla om nyttjanderätt. Tvärtom är det så att det kan vara till fördel för mastägaren att få ledningsrätt i stället för en på avtal grundad nyttjanderätt till marken (jfr prop. 2003/04:136 s. 13 f.).
Med hänsyn till det anförda går det enligt hovrätten inte att utifrån de förhållanden som rått före den 1 augusti 2004 dra någon säker slutsats om marknadsvärdet efter denna tidpunkt av mark som är lämpad som masttomt, men som saknar befintlig mastanläggning. Utredningen i målet ger inte heller något klart stöd för att - efter lagändringen den 1 augusti 2004 - ett markområdes lämplighet som masttomt i sig har någon mer påtaglig värdehöjande effekt.
Enligt 4 kap. 2 § 1 st. expropriationslagen gäller att om det företag för vars genomförande fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, skall löseskilling bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte förekommit, dock endast i den mån det finns skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden. Avser expropriationen del av fastighet, skall vad som sagts nu om beräkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före expropriationen. Bestämmelsen ger uttryck för den s.k. influensregeln.
Enligt hovrätten får en befintlig mastanläggning anses så förknippad med ledningsrättsföretaget att mastens eventuella påverkan i höjande riktning av marknadsvärdet inte bör berättiga till intrångsersättning. På motsvarande sätt skall vid uppskattning av marknadsvärdet bortses från de olägenheter som mastanläggningen kan medföra.
Av influensregeln följer vidare att det vid bestämmande av intrångsersättning inte skall tas hänsyn till att ett markområde är av särskilt intresse för den som ansöker om ledningsrätt för anläggande av mast. I det sammanhanget bör beaktas att uppbyggandet och bibehållandet av elektroniska kommunikationsnät grundas på ett starkt allmänt intresse. Det är från inte minst miljö- samt plan- och byggnadssynpunkt angeläget att den infrastruktur som används för elektroniska kommunikationer samutnyttjas i så hög grad som möjligt. Att så skall ske framgår av såväl lagen (2003:389) om elektronisk kommunikation som ledningsrättslagen (jfr prop. 2003/04:136 s. 18 f.). Det finns mot denna bakgrund inte anledning att vid beräkning av intrångsersättning låta marknadsvärdet påverkas av att det kan finnas flera konkurrerande nätinnehavare som har intresse av att för samma ändamål disponera ett visst markområde.
Också det förhållandet att bygglov för uppförande av mast beviljats bör anses så förknippat med ledningsrättsföretaget att en eventuell påverkan i höjande riktning av marknadsvärdet inte skall berättiga till intrångsersättning.
Sammanfattningsvis finner hovrätten inte visat att det markområde som tas i anspråk genom beslutet om ledningsrätt för Vodafone har ett marknadsvärde som, oberoende av ledningsrättsföretagets inverkan, överstiger ortspriset för betes- och åkermark.
Med utgångspunkt från ortspriset för betes- och åkermark har lantmäterimyndigheten värderat markområdet till 3 000 kr. E.H. och M.H. har inte invänt mot denna beräkning. Däremot har de gjort gällande att de haft planer på att exploatera området för annat ändamål. Någon närmare utredning om dessa planer och dess inverkan på marknadsvärdet har emellertid inte lagts fram. Hovrätten ansluter sig därför till lantmäterimyndighetens bedömning.
E.H. och M.H. har vidare hävdat att mastanläggningen medför olägenheter genom främst sin dominerande bild i landskapet och ett i mörker störande positionsljus i masttoppen, och att detta har medfört att fastighetens marknadsvärde har sjunkit. Hovrätten anser visserligen det sannolikt att mastanläggningen inverkar i sänkande riktning på fastighetens marknadsvärde, såvitt gäller bostadsdelen, men finner inte genom utredningen visat att denna inverkan är av sådan betydelse att den ger rätt till intrångsersättning.
Vid ovan angiven bedömning skall ersättning för ledningsrätten bestämmas i enlighet med lantmäterimyndighetens beslut.
Hovrätten avslår E.H:s och M.H:s begäran om syn och muntlig förhandling.
Hovrätten fastställer fastighetsdomstolens utslag under punkt 1.
Med ändring av fastighetsdomstolens utslag under punkt 2 fastställer hovrätten lantmäterimyndighetens beslut om ersättning.
Fastighetsrådet May var skiljaktig i den del som avser beslut om ersättning och anförde följande.
Det område av Torp 15:1 som här berörs av ledningsrättsupplåtelsen har sedan år 1995 använts som tomt för en basradiostation med tillhörande utrustning. Till upplåtelsen hör rätt till tillfartsväg. För denna användning finns enligt uppgift i målet de myndighetstillstånd som erfordras för denna verksamhet. Således är denna användning ur markanvändningssynpunkt i dag att betrakta som pågående/tillåten markanvändning etablerad ca 10 år före det att ledningsrättsförrättning sökts år 2004.
Det konstateras att etableringen skett med stöd av ett arrendeavtal daterat år 1995. Inför arrendetidens utgång år 2005 har ägarna till Torp 15:1, E.H. och M.H., sagt upp arrendet för avflyttning. I målet har E.H. och M.H. hävdat att i föreliggande arrendeavtal har arrendatorn frånsagt sig sitt indirekta besittningsskydd och att arrendet till följd av uppsägningen upphört att gälla. E.H. och M.H. har inte medgivit Vodafone att därefter kvarstå på området. Detta har inte bestritts av Vodafone Sverige AB (Vodafone).
Skälet till uppsägningen anges av E.H. och M.H. vara att basradiostationen orsakar sådana störningar att de finner att den ersättning som kan utgå inte motsvarar deras reservationspris (fastighetsägarens egen värdeuppskattning av intrånget).
Vodafone har efter det att man blivit uppsagd från arrendet ansökt om ledningsrätt för att få vara kvar på Torp 15:1 då man hävdar att basstationen är av strategisk betydelse för dem och att det är svårt att ersätta denna med en station i något annat läge till följd av nätets konfiguration.
Den ledningsrättsupplåtelse som här medgetts innebär således inte någon ändrad markanvändning utan endast att Vodafone byter ut ett utgånget i tid begränsat anläggningsarrende med bortavtalat besittningsskydd mot en officialrätt - ledningsrätt utan tidsinskränkning.
Den fråga som här uppkommer är då vilken ersättning skall utgå till ägarna till Torp 15:1 till följd av att Vodafone med stöd av en tvångsupplåtelse får kvarbli på sin ”arrendetomt”.
Vad avser ersättning vid upplåtelse av utrymme inom fastighet med stöd av ledningsrättslagen hänvisas i 13 § ledningsrättslagen (LL) till ersättningsreglerna i 4 kap.expropriationslagen (ExL). Vidare anges i 14 § LL att efter överenskommelse mellan parterna kan man göra avsteg från 13 § LL.
Ersättningen skall uppdelas i två delar, dels intrångsersättning och dels annan skada. Beträffande annan skada synes parterna vara överens om att en sådan skall vid en eventuell upplåtelse utgå med 8 000 kr.
I målet har ingen frivillig uppgörelse träffats mellan parterna i fråga om intrångsersättning och det föreligger inte något medgivande från ägarna till Torp 15:1 om att Vodafone skall fortsättningsvis få nyttja området efter arrendeavtalets upphörande.
Således skall intrångsersättning utgå i enlighet med ledningsrättslagens regler.
Av central betydelse för bedömning av ersättningens storlek är den s.k. värdetidpunkten dvs. den tidpunkt till vilken uppskattningen av intrånget skall hänföras.
Normalt skall värdetidpunkten hänföras till tiden för målets slutliga avgörande om inte tillträde ägt rum före denna dag.
Den fråga som först måste klarläggas är således när/om tillträde skett enligt ledningsrättslagen då detta är av avgörande betydelse för ersättningsbedömningen.
Frågan om tillträde regleras i LL i paragraferna 24, 25, 25a.
Av lagtext framgår att en förutsättning för att tillträde över huvud taget skall få ske är att ledningsbeslut skall ha meddelats och att särskild besvärshänvisning lämnats för ledningsbeslutet (förtida tillträde). Huvudregeln är att för att få tillträde krävs att ledningsbeslutet vunnit laga kraft och att ersättning betalts. Vad avser betalning kan dock upplåtaren medge att tillträde får ske utan att ersättning erlagts (25 § LL).
Detta skiljer sig från vad som gäller vid expropriation och detta framgår av prop. 1973:157 s. 111 där föredragande konstaterar att:
”Förutsättningarna för utredningens förslag är f.ö. inte desamma som de vilka gäller vid enkelt förhandstillträde vid expropriation. Vid expropriation är nämligen genom expropriationstillståndet avgjort att expropriaten skall avstå egendomen men i ett ledningsrättsärende blir motsvarande fråga avgjord först när ett lagakraftägande ledningsbeslut föreligger. Jag förordar därför att ledningsrättslagens bestämmelser om förhandstillträde utformas efter förebild av motsvarande regler i förslaget till anläggningslag. Som huvudregel bör gälla, att ledningsbeslut vunnit laga kraft och att ersättning för upplåtelse och för inlösen har erlagts.”
Tillträdesreglerna har sedermera modifierats genom 25a § LL jämfört med 5:30a § FBL där det framgår att beslut om tillträde får ges om ledningsbeslut fattats och besvärshänvisning getts för ledningsbeslutet även om inte detta beslut vunnit laga kraft.
I förrättningen har meddelats beslut om förtida tillträde 2005-03-07 under förutsättning att Vodafone betalar 11 000 kr direkt till ägarna till Torp 15:1 samt ställer godtagbar säkerhet till länsstyrelsen i Blekinge län. Här skall även anges en bortre tidsgräns inom vilken betalning skall ske för att få utnyttja denna rätt, vilket ej skett, och har åliggandena ej gjorts inom denna tid är rätten till förtida tillträde förfallen. Av förrättningsbeslutet framgår att om tidsfristen för förtida tillträde gått ut får tillträde ske först när ledningsbeslutet vunnit laga kraft och ersättning enligt ersättningsbeslutet betalts.
I målet har E.H. och M.H. angivit att Vodafone inte uppfyllt kraven för förtida tillträde vilket inte bestritts av Vodafone. Med hänsyn härtill och den tid som gått sedan beslutet om förtida tillträde, mer än ett år, får beslutet om förtida tillträde anses vara förfallet. Detta innebär att tillträde enligt ledningsrättslagen ännu inte skett.
I detta sammanhang kan noteras att i LMV rapport 1994:1 Värdetidpunkt och ränta vid markåtkomst anges på s. 22 att för att tillträde skall ha skett inom ramen för ExL 4:4 skall det grunda sig på en överenskommelse mellan parterna tyst eller uttrycklig. Vilket här ej finns. Ockupation får inte anses kunna konstituera tillträde i lagens mening. Se även Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II mål V 82:16.
Värdetidpunkt i målet skall därför vara dag för när målet slutligen avgörs vilket här betyder oktober 2006 eller ett senare datum vid ett eventuellt överklagande.
Vid värdering är huvudregeln att det värde som skall ersättas är värdet av pågående/tillåten markanvändning vid värdetidpunkten om inte ExL:s undantagsregler i form av 4:2, 4:3 och 4:4 är tillämpbara. Här kan först konstateras att 4:4 ExL inte är tillämplig då tillträde, såsom ovan angetts, ännu inte får anses ha skett i ledningsrättslagens mening. Inte heller 4:3 ExL är här tillämplig då syftet med ledningsrättsupplåtelsen inte är upplåtelse för ändrad markanvändning utan endast att få kvarstå vid pågående markanvändning.
Vad slutligen 4:2 ExL beträffar så anges att om expropriationsföretaget för vars genomförande inlösen sker medför någon inverkan av betydelse på fastighetens marknadsvärde skall man bortse från detta. Dock endast om det är skäligt med hänsyn till förhållandena på orten eller allmän förekomst av likartad inverkan. Dvs. man skall vid inlösen normalt bortse från expropriationsföretagets värdepåverkan både ur positiv som negativ synpunkt.
HD har i detta sammanhang uttalat sig i mål NJA 1981 s. 933 avseende räckvidden av 4:2 ExL beträffande planläggning i samband med expropriation för tätbebyggelse och säger att:
”I den mån värdestegring - utan att ha samband med förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt - beror på inverkan av det företag för vars genomförande expropriation äger rum (expropriationsföretaget), gäller 4 kap. 2 § expropriationslagen. Enligt huvudregeln i denna paragraf skall löseskillingen, om expropriationsföretaget har medfört positiv eller negativ inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, bestämmas på grundval av det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft, i fall sådan inverkan inte hade förekommit. Som framgår vid en jämförelse med motsvarande reglering i 8 § i 1917 års expropriationslag enligt paragrafens ursprungliga lydelse är det själva expropriationsändamålet som åsyftas med expropriationsföretaget (jfr NJA II 1918 s. 156 och prop. 1971:122 s. 178).
Den värdestegring som må ha ägt rum med anledning av detaljplanläggningen av det aktuella området kan inte anses vara föranledd av det företag för vars genomförande fastigheterna har exproprierats. Det av kommunen åberopade lagrummet 4 kap. 2 § expropriationslagen är sålunda inte tilllämpligt i föreliggande fall.”
Detta får anses innebära att HD haft en snäv bedömning i fråga om hur vitt man skall tolka ”expropriationsändamålet”.
I aktuellt fall är ”expropriationsändamålet” att bevara pågående markanvändning genom att möjliggöra en övergång från arrenderätt till ledningsrätt. Detta får anses innebära att ledningsrättsupplåtelsen i sig inte påverkar områdets marknadsvärde vare sig uppåt eller nedåt. Detta innebär att den s.k. ”influensregeln” i 4:2 ExL inte får anses ha någon inverkan på bestämmandet av intrångsersättningen.
En motsatt tolkning skulle innebära att en intressent skulle kunna arrendera ett område under en begränsad tid, t.ex. fem år, mot erläggande av en viss ersättning och därpå bygga en anläggning för att därefter med stöd av ledningsrättslagen under åberopande av 4:2 ExL få lösa till sig området mot en ersättning som sannolikt inte ens skulle motsvara ett årsarrende. Detta får inte anses tillåtet då det får anses innebära en alltför extensiv tolkning av begreppet ”expropriationsändamålet” om man skall kunna åberopa åtgärder som genomförts med stöd av avtal utan någon koppling till ledningsrättsförrättningen till stöd för att minska intrångsersättningen i förrättningen.
Vidare har LMV i sina rekommendationer 2002-06-05 (reviderade 2002- 10-14) Ersättningsprinciper för intrång av mobiltelemaster och optokablar på lantbruksfastigheter angett att vad avser upplåtelse av ledningsrätt för befintliga master skall ersättning i princip utgå från värdet av ”en befintlig masttomt” med beaktande av att giltiga nyttjanderättsavtal kan minska ersättningen.
Sammanfattningsvis innebär ovanstående att vid bestämmande av intrångsersättningen skall denna uppskattas utifrån vad värdet är på en tomt för en basradiostation. Denna ståndpunkt stöds av tre hovrättsavgöranden som avser ersättning för ledningsrättsupplåtelse när område tidigare arrenderats för samma ändamål, se mål HVS Ö 1850-95, HNN Ö 730-95, HGO Ö 1719-05. Här kan noteras att i mål HNN Ö 730-95 saknades vid tiden för avgörandet giltigt arrendeavtal.
Det kan noteras att vid fastighetstaxering där pågående markanvändning också är styrande för värderingen taxeras ett markområde som det nu aktuella som tomtmark (jfr Fastighetstaxeringslagen 2 kap. 2-4 §§).
”Masttomten” får ur användningssynpunkt anses utgöra en egen värderingsenhet med ett självständigt värde varför det värde som här sökes är värdet av denna ”tomt”.
I målet har inte presenterats några jämförelseköp som skulle kunna läggas till grund för värdebedömningen. Värdebedömningen får därför göras med stöd av en s.k. avkastningskalkyl.
På förekommen anledning kan konstateras att det förhållandet att det vid en tvångsinlösen endast finns en intressent inte innebär att ersättningsnivån skall sättas lägre än annars och att man inte heller vid en tvångsupplåtelse kan bortse från förhållandet att marken kan vara attraktiv även för andra intressenter om området utbjudits på marknaden på sedvanligt sätt. Det ligger i sakens natur att tvångsupplåtelse begärs endast om den som vill lösa marken inte har avtalsenlig tillgång till denna.
Av målet i fastighetsdomstolen framgår att parterna är överens om förekomsten av ett arrendeavtal för en liknande anläggning vid Galtsjön i Ronneby kommun med en årlig ersättning om 12 000 kr. I övrigt har inte parterna redovisat något konkret underlag för bedömning av skälig arrendenivå.
Då Vodafone i sin argumentering framfört sitt mycket starka behov av nu aktuell masttomt och att den i deras nät är av strategisk betydelse har här utgåtts ifrån att vid en omförhandling av arrendeavtalet så skulle beloppet 12 000 kr/år + index ha ansetts som skäligt.
Här har därför vid uppskattning av masttomtens värde utgåtts ifrån att den i dagens läge skulle inbringa minst en årlig arrendeavgift på 12 000 kr + index att läggas till grund för värdebedömningen.
Denna årliga avgäld skall kapitaliseras utifrån vad en köpare av Torp 15:1 skulle ha betalat extra för en årlig inkomst på 12 000 + index kr vilken fortlöpande kan omförhandlas vid utgången av varje avtalsperiod.
Beträffande val av kapitaliseringsfaktor så konstateras dels att en ledningsrättsupplåtelse inte är begränsad i tiden och dels att Vodafone i sin argumentation framhållit att det i princip saknas alternativ för en alternativ placering. Detta innebär rent värdemässigt att avkastningskravet sänks då en köpare av Torp 15:1 kan räkna med en förhållandevis säker långsiktig avkastning med möjlighet till höjning av arrendeavgiften vid en omförhandling speciellt som det inte finns något i den allmänna teknikutvecklingen som pekar på att behovet av masttomter framgent kommer att minska.
E.H. och M.H. har i sin argumentering hävdat att en skälig kapitaliseringsfaktor är 25 ggr årsavgiften med hänvisning till mål HNN Ö 730-95 och HVS Ö 1850-95. Fastighetsdomstolen har i sin beräkning använt en faktor på ca 14 (13,59). Vodafone har i målet inte kommenterat detta.
I brist på av parterna redovisat underlag för lämplig kapitaliseringsfaktor kan konstateras att en kapitaliseringsfaktor rent allmänt bestäms ifrån realräntan, enligt praxis 3 %, med pålägg för en riskfaktor som varierar med hänsyn till läge, typ av objekt m.m. Pålägg för inflation görs normalt inte om det belopp man utgår ifrån, såsom här, är fullt indexreglerat med hänsyn till inflationen. Här görs den bedömningen att en skälig direktavkastningsränta vid värdetidpunkten här bör vara ca 7 % vilket ger en kapitaliseringsfaktor på 14.
Värdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkten blir med ovanstående utgångspunkt 12 000 x 14 = 168 000 kr.
Med tillägg för ersättning för annan skada om 8 000 kr, vilket parterna är överens om, bör den totala ersättningen för ledningsrättsupplåtelsen utgå med 168 000 + 8 000 = 176 000 kr.
Ovanstående leder till att jag finner att med ändring av det överklagade ersättningsbeslutet skall Vodafone Sverige AB för ledningsrättsupplåtelsen utge 176 000 kr till ägarna till Torp 15:1.
E.H. och M.H. överklagade och yrkade att Telenor Sverige Aktiebolag (tidigare Vodafone Sverige AB) skulle förpliktas att till dem utge ersättning med 308 000 kr, uppräknat enligt konsumentprisindex, jämte ränta.
Telenor Sverige Aktiebolag bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Lewis, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande utslag.
Telenor Sverige Aktiebolag har genom beslut den 7 mars 2005 erhållit ledningsrätt enligt 2 § första stycket 1 och andra stycket ledningsrättslagen (1973:1144) för befintlig anläggning för telekommunikation ingående i elektroniskt kommunikationssystem för allmänt ändamål. Ledningsrätten har upplåtits inom fastigheten Ronneby Torp 15:1, vilken ägs av E.H. och M.H., och tar i anspråk ett något större område än det som tidigare nyttjats av Telenor för samma ändamål enligt ett arrendeavtal gällande till och med den 30 januari 2005.
Frågan i målet gäller huvudsakligen om den del av fastigheten som tas i anspråk genom upplåtelsen av ledningsrätt skall vid beräkning av intrångsersättning anses som betes- eller åkermark eller som tomtmark för telemast med teknikbod, och i det senare fallet om ersättning kan beräknas grundad på avkastning av arrendeavgifter. Parterna är också oense om till vilken tidpunkt värderingen skall hänföras. I målet är ostridigt att ersättning för annan skada skall utgå med 8 000 kr.
Har fastigheten tillträtts i förtid blir, enligt 4 kap. 4 § första stycket expropriationslagen, dagen för det faktiska tillträdet värdetidpunkt. Förtida tillträde kan ske efter beslut av lantmäterimyndigheten, 25 a § ledningsrättslagen jämförd med 5 kap. 30 a § FBL, eller under vissa förutsättningar om berörda sakägare så medger, 25 § ledningsrättslagen. Så länge fastighet nyttjas med stöd av arrende- eller nyttjanderätt och ersättning utgår härför kan något tillträde enligt ledningsrättslagen inte anses ha skett. För det fall att nyttjanderättshavaren efter avtalets upphörande fortsätter att bruka fastigheten på samma sätt som förut och sedermera erhåller ledningsrätt för samma ändamål som tidigare får tidpunkten för avtalets upphörande anses som tillträde i ledningsrättslagens mening (jfr NJA 1957 s. 162).
De expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna - - - se betänkandet i det under I refererade målet - - - (se a. prop. s. 167 och prop. 1972:109 s. 234).
I förevarande fall upphörde arrendeavtalet den 30 januari 2005 men Telenor fortsatte att använda telemasten med dess anordningar. Beslut om ledningsrätt meddelades sedermera den 7 mars samma år. Någon ändring i verksamheten var det inte fråga om. Telenor får därför anses ha tillträtt den upplåtna ledningsrätten redan den 31 januari 2005, vilket således blir värdetidpunkt vid beräkning av intrångsersättning. Det upplåtna området är en marginell del av fastigheten och ändringen av marknadsvärdet på grund av ledningsrätten är därmed svår att fastställa. Det får anses lämpligt att göra en direktuppskattning av det upplåtna områdets värde. Ledningsföretaget har inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. I enlighet med vad som ovan anförts skall vid värderingen bortses från inverkan från arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten bör därför, som hovrätten anfört, vara att det är fråga om betes- eller åkermark. Det saknas anledning anta att fastighetens marknadsvärde minskat med större belopp än vad som motsvarar markens värde som betes- eller åkermark. Det kan inte anses att en sådan tillämpning av reglerna om ersättning vid expropriation - som E.H. och M.H. har gjort gällande - skulle vara oförenlig med det grundlagsfästa skyddet för egendom (jfr NJA 2007 s. 695).
Hovrättens avgörande i fråga om ersättning skall således fastställas. Dock skall beloppet avseende intrångsersättning uppräknas enligt konsumentprisindex (KPI) i enlighet med E.H:s och M.H:s yrkande. KPI i november 2006 var 286,43 och det senast kända avseende mars 2008 är 298,08. Beloppet skall alltså räknas upp med 298,08/286,43, vilket avrundat blir 3 122 kr.
HD ändrar hovrättens utslag i punkt 3 endast på så sätt att den ersättning som Telenor Sverige Aktiebolag skall utge till E.H. och M.H. bestäms till 11 122 kr, jämte ränta enligt 5 § räntelagen från den 22 november 2006 till dess betalning sker eller till tre månader efter dagen för HD:s utslag. För tiden därefter skall ränta på beloppet utgå enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.
HD (justitieråden Rodriguez, James, referent, Krause, Blankenship och Dominguez Toijer) meddelade den 15 maj 2008 utslag i enlighet med betänkandet.
Sedan Lantmäterimyndigheten i Västmanlands län beslutat om ledningsrätt för Vodafone Sverige AB avseende fastigheten Västerås Hässlö 5:1 samt beslutat om ersättning för upplåtelsen till fastighetsägaren, Västerås kommun, förde kommunen efter överklagande den talan vid Västmanlands tingsrätt, Fastighetsdomstolen, som framgår av fastighetsdomstolens utslag.
Fastighetsdomstolen (lagmannen Sweeney, rådmannen Gardner och fastighetsrådet Jones) anförde följande i utslag den 22 april 2005.
Europolitan AB, numera Vodafone Sverige AB (Vodafone), bedriver verksamhet med mobiltelefoni i Sverige och anlägger för detta ändamål bl.a. mobiltelefonistationer.
Fastigheten Västerås Hässlö 5:1 (fastigheten) är belägen i östra delen av Västerås tätort, väster om Västerås flygplats. Fastigheten, som har en areal om ca 80 ha i huvudsak bestående av exploateringsmark och parkmark, ägs av Västerås kommun (kommunen) och har ett taxeringsvärde år 2000 om 5,8 Mkr.
Enligt ett år 1999 av parterna undertecknat arrendeavtal berättigades Vodafone att mot en årlig avgift om 7 000 kr med full indexuppräkning under en tid av drygt tre år nyttja ett 30 kvm stort område inom ovannämnda fastighet för en basradiostation för mobiltelefonitrafik bestående av betongtorn, teknikbod och ledningar på kabelstege däremellan.
I september 2001 meddelade kommunen bygglov för ovannämnda anläggning.
Arrendeavtalet löpte ut den 31 december 2002.
Efter arrendetidens utgång krävde kommunen att Vodafone skulle avflytta från arrendestället.
I ett brev som i februari 2003 skickades från kommunen till Vodafone angavs att avflyttningskravet stod kvar, men att kommunen inte motsatte sig att Vodafone sökte ledningsrätt.
Vodafone ansökte i mars 2003 hos Lantmäterimyndigheten Västmanlands län (LM) om ledningsförrättning i syfte att inrätta ledningsrätt för ovannämnda anläggning.
- anlägga och för all framtid bibehålla, underhålla och förnya betongtorn och teknikbod samt erforderliga ledningar på kabelstege däremellan (ledningen),
- rätt att anlägga och bibehålla erforderliga ledningar för anläggningens kraft- och teleförsörjning.
För ledningen uppläts ett område om 230 kvm.
- avverka hinderlig vegetation.
Vodafone berättigades att ta väg eller använda väg på Hässlö 5:1 för tillsyn och arbeten med ledningen.
Fastighetsägaren förbjöds att ändra markanvändningen i närheten av ledningen genom att uppföra byggnad eller annan anläggning, plantera träd eller anordna upplag så att ledningen kunde skadas m.m.
LM avslog samtidigt ett yrkande om förtida tillträde och förordnade att ersättningsbeslut skulle meddelas och förrättningen avslutas, när värdering utförts.
Beslutet vann laga kraft den 16 augusti 2003.
LM uppdrog åt värderingsmannen Solomon att som sakkunnig bistå med underlag inför beslut i ersättningsfrågan.
I den värderingssakkunniges utlåtande anfördes sammanfattningsvis följande:
- Värderingsobjektet var beläget i ett område med högt efterfrågetryck.
- Enligt en befintlig översiktsplan fanns flera tänkbara utnyttjanden, men också restriktioner på grund av flygbuller.
- Med hänsyn till områdets läge och restriktioner bedömdes att det inte skulle bebyggas, utan vara kvar som frilufts- och skyddsområde.
- Trots att området inte var planlagt, var det rimligt att värdera det som allmän plats (parkmark), vilket innebar råmarksvärde. Läget var inte så självklart för en basradiostation att detta specifikt hade påverkat områdets marknadsvärde.
- Råmarksvärdet runt en större stad i Mellansverige bedömdes ligga mellan 10 kr/kvm och 100 kr/kvm beroende på belägenhet och plansituation. Markvärdet inom området bedömdes på grund härav vara 25 kr/kvm.
- Inte bara ledningsrättsområdet, utan även viss mark omkring detta skulle påverkas av upplåtelsen. Ersättningsberäkningen borde därför baseras på 1 000 kvm.
- En ersättning om 25 000 kr motsvarade därför fastighetens marknadsvärdeminskning.
I ett yttrande över den värderingssakkunniges utlåtande anförde kommunen följande:
-Marknaden för fastigheten är bl.a. att arrendera ut mark för telemaster.
- Det finns ett flertal master i områdets närhet och antalet master talade för att parterna accepterat ett marknadsvärde för master.
- I kommunen finns ett antal jämförelseobjekt med arrendeupplåtelser för mast med årliga arrendeavgifter på mellan 15 000 kr och 20 000 kr.
-Med stöd av bl.a. en dom från hovrätten i Nedre Norrland, i mål Ö 730-95 skall ersättningen beräknas så att en årlig ersättning om 15 000 kr kapitaliseras för all framtid efter 4 procent, vilket ger en ersättning om 375 000 kr.
Med anledning av kommunens ersättningsyrkande anförde den värderingssakkunnige följande:
- Om den befintliga masten medfört en värdeökning på fastigheten, så skall den värdeökningen inte beaktas.
- Om det finns en mer allmän förväntan om mastetablering, skall detta förväntningsvärde inte ersättas, om förväntan uppkommit under de senaste tio åren (4 kap. 3 § expropriationslagen). Så är fallet här, varför förväntningsvärdet inte är ersättningsgillt.
- Det är inte marknadsvärdeminskningen på fastigheten av nu aktuellt intrång som skall ersättas, utan hänsyn skall tas även till de ytterligare reduktioner som influens- och presumtionsreglerna kan innebära.
LM meddelade den 18 november 2003 bl.a. ersättningsbeslut och avslutade förrättningen.
Enligt ersättningsbeslutet skulle Vodafone betala ersättning till kommunen för ledningsrättsupplåtelsen med 25 000 kr. LM åberopade därvid vad den värderingssakkunnige anfört.
Kommunen har överklagat förrättningen och yrkat att ersättningsbeslutet skall ändras så att kommunen tillerkänns 425 000 kr avseende intrångsersättning och annan ersättning. På beloppet yrkas därjämte uppräkning och ränta enligt 13 och 30 §§ledningsrättslagen.
Vodafone har motsatt sig att ersättningsbeslutet ändras.
Ledningsrättslagen (LL) ger möjlighet att tvångsvis mot ersättning upplåta utrymme för att dra fram vissa närmare angivna typer av allmännyttiga ledningar. Denna rätt att ta i anspråk utrymme kallas ledningsrätt.
I 13 § LL stadgas att ersättning för intrång p.g.a. ledningsrätt (ledningsintrång) skall bestämmas enligt 4 kap.expropriationslagen (ExL).
Ersättning för ledningsintrånget kan enligt 4 kap. 1 § ExL utgå som intrångsersättning, om intrånget medfört en marknadsvärdeminskning på fastigheten genom ledningsrättsupplåtelsen, och därutöver som annan ersättning, om fastighetsägaren åsamkas kostnader genom intrånget.
Kommunens talan grundas på att mobiltelefonianläggningen har medfört en ökning av fastighetens värde som omintetgörs genom ledningsrättsupplåtelsen. För den fortsatta prövningen är det av vikt att slå fast att en sådan värdepåverkan i förevarande fall kan ha uppkommit både genom en förväntan om ändrad markanvändning och genom pågående markanvändning. I samband med arrendeavtalet och fram till meddelat bygglov kan fastighetens värde således ha ökat genom en förväntan om arrendeinkomst från en framtida anläggning och därefter, sedan bygglov meddelats, på grund av arrendeinkomster från en pågående, tillåten markanvändning, såvitt gäller den anläggning inom 30 kvm av fastigheten som bygglovet avsåg. I samband med Vodafones ansökan om ledningsrätt, kan därutöver ha tillkommit ett förväntningsvärde avseende markanvändningen inom de ytterligare 200 kvm som enligt ansökan skall tas i anspråk. Ledningsbeslutet innebär ostridigt att dessa värdekomponenter omintetgörs.
Frågan i målet är inledningsvis, om ovan angivna värdekomponenter kan tillgodoräknas kommunen och således föranleda att kommunen tillerkänns ersättning baserad på dem.
Såsom parterna utformat sin talan uppkommer i huvudsak frågor om tillämpningen av 4 kap. 2, 3 och 4 §§ ExL. I det följande behandlas först frågan om värdetidpunkten (4 kap. 4 § ExL) och därefter frågorna om tillämpning av presumtionsregeln (4 kap. 3 § ExL) och bestämmelsen om företagsnytta (4 kap. 2 § ExL).
Inledning. Intrångsersättning skall enligt huvudregeln bestämmas utifrån fastighetens marknadsvärde, sådant det är, då ersättningen bestäms. Men om fastigheten eller del därav tidigare tillträtts av den exproprierande eller övergått på denne med sådant förhandstillträde som anges i 6 kap. 10 § ExL, skall enligt 4 kap. 4 § 1 st. ExL värderingen ske utan beaktande av ändringar i marknadsvärdet som inträffat efter tillträdet.
I förevarande fall har arrendeavtal tecknats, bygglov meddelats och anläggningen utförts ett par år före Rose prövning av ersättningsfrågan. Parterna har olika uppfattning i frågan om detta innebär att sådant tillträde har ägt rum att bestämmelsen i 4 kap. 4 § 1 st. ExL blir tillämplig.
Kommunen hävdar att tidpunkten för värderingen skall bestämmas till dagen för ledningsbeslutets lagakraftvinnande, den 16 augusti 2003, eftersom arrendeavtalet inte kan grunda tillträde i den bemärkelse som avses i 4 kap. 4 § 1 st. ExL. Kommunen gör därvid gällande att det av Vodafone åberopade rättsfallet (se nästa stycke) gäller servitutsbildning.
Vodafone gör gällande att värderingen skall ske vid tidpunkten för arrendeavtalets ingående och anför som skäl för detta att tillträde i lagrummets bemärkelse kan ske genom frivilliga överenskommelser, även i de fall överenskommelsen gäller en begränsad sakrätt såsom nyttjanderätt eller servitut. Vodafone hänvisar härvid i huvudsak till rättsfallet NJA 1957 s. 162.
Fastighetsdomstolens bedömning. Bestämmelsen i 4 kap. 4 § 1 st. ExL är ostridigt tillämplig också på tillträde genom frivillig överenskommelse. Frågan är endast i vilken utsträckning överenskommelser om upplåtelser av begränsad sakrätt kan beaktas. Varken lagtexten i sig, förarbetena till lagbestämmelsen eller till motsvarande lagbestämmelse (33 §) i tidigare gällande expropriationslag eller det av Vodafone åberopade rättsfallet ger en tydlig ledning härvidlag.
En del lagbestämmelser i ExL talar mot att tillträde i förevarande bemärkelse föreligger vid överenskommelser om begränsade sakrätter. Således stadgas i 4 kap. 1 § 3 ExL att värderingen av fastigheten skall ske utan beaktande av förbättring som den exproprierande utfört såsom nyttjanderätts- eller servitutshavare till fastigheten, en bestämmelse som vore onödig, om tillträde enligt 4 kap. 4 § 1 st. ExL föreligger även vid överenskommelser om begränsad sakrätt. Sistnämnda lagrum gäller vidare endast vid sådant förhandstillträde som anges i 6 kap. 10 § ExL, dvs. kvalificerat förhandstillträde med rättsverkningar såsom äganderätt. Lagrummet måste motsatsvis tolkas så att det inte gäller enkelt förhandstillträde enligt 5 kap. 17 § ExL, med rättsverkningar motsvarande någon form av begränsad sakrätt.
Mot bakgrund av vad som anförts bör tillträde i förevarande mening anses föreligga endast vid överenskommelser om upplåtelse med i något avseende tryggat bestånd.
I förevarande fall har fastigheten tagits i besittning med stöd av ett treårigt, icke besittningsskyddat nyttjanderättsavtal. Sedan avtalet upphört att gälla, har parterna inte uttalat någon gemensam vilja att träffa nytt avtal; tvärtom har kommunen begärt att anläggningen skall tas bort.
Det anförda gör att tillträde i den mening som avses i 4 kap. 4 § 1 st. ExL inte kan anses ha skett förrän ledningsbeslutet vann laga kraft, dvs. den 16 augusti 2003. Den värdeökning på fastigheten som kan ha förelegat vid denna tidpunkt får anses ha föranletts dels av ett värde baserat på tillåten markanvändning avseende mobiltelefonianläggning inom 30 kvm av fastigheten, för vilken bygglov meddelats, dels ett förväntningsvärde avseende den i ledningsbeslutet tillkommande ytan.
Inledning. I 4 kap. 2 och 3 §§ ExL finns bestämmelser om undantag från den i 4 kap. 1 § ExL angivna principen att intrångsersättning skall motsvara minskningen i den avstående fastighetens marknadsvärde. Sålunda skall man enligt det senare av angivna lagrum, den s.k. presumtionsregeln, vid värderingen bortse från sådan värdeökning som inträffat under tiden tio år före ansökan om expropriation, om inte ägaren av den berörda fastigheten visar att värdeökningen beror på annat än förväntningar om ändringar i markens tillåtna användningssätt.
Som framgått ovan bör den påstådda värdeökningen vid värdetidpunkten till en del anses baserad på förväntningar om en utvidgning av området i enlighet med beslutet om ledningsrätt. Kommunen har inte på ett tydligt sätt tagit ställning i frågan om presumtionsregelns inverkan på denna värdeökning, medan Vodafone å sin sida hävdar att den innebär att värdeökningen i denna del inte skall beaktas, eftersom den uppkommit mindre än tio år före ansökan om ledningsrätt.
Fastighetsdomstolens bedömning. Då annat inte visats måste, med hänsyn till den tekniska utvecklingen, det förväntningsvärde som enligt vad ovan anförts kan ha förelegat vid värdetidpunkten i allt väsentligt anses ha uppkommit mindre än 10 år före ledningsrättsansökan. Detta förväntningsvärde kan därför inte tillgodoräknas kommunen vid ersättningsberäkningen.
Inledning. Enligt 4 kap. 2 § ExL skall man vid värderingen i skälig omfattning bortse från sådan värdepåverkan som är att hänföra till ”det företag för vars genomförande fastighet exproprieras”. Värdepåverkan som är positiv brukar därvid omnämnas såsom ”företagsnytta”.
Den värdepåverkan på fastigheten som enligt vad ovan anförts kan föreligga har, såvitt gäller förväntningsvärdet, utmönstrats i föregående avsnitt. Kvarstående värdepåverkan är att hänföra till tillåten markanvändning avseende mobiltelefonianläggning inom 30 kvm av fastigheten, för vilken bygglov meddelats. Frågan är om en sådan värdepåverkan till någon del skall lämnas utan avseende såsom företagsnytta, eller m.a.o., om bygglovet är att anse som en del av det företag för vilket ledningsrätt begärs.
Kommunen hävdar att bygglovet inte är en del av ledningsrättsföretaget och att den nu behandlade lagbestämmelsen därför inte kan tillämpas på den värdeökning som uppkommit därigenom, medan Vodafone har motsatt uppfattning. Parterna har åberopat en del rättsfall till stöd för sin talan.
Fastighetsdomstolens bedömning. Varken lagtexten, dess förarbeten eller tillgängliga rättsfall ger en säker ledning i frågan, om ett bygglov för en anläggning som ingår i ett företag för vilket expropriation skall ske skall anses ingå i företaget.
Det ligger nära till hands att anse att bygglovet skall anses ingå i företaget, i synnerhet då företagaren ansökt om och erhållit detta. Men mot denna uppfattning kan anföras att ett bygglov i fråga om rättsverkan i mycket kan jämföras med en detaljplan avseende lokaliseringen av en anläggning. Enligt ett tydligt domstolsavgörande (NJA 1981 s. 933) anses en sådan detaljplan inte ingå i företaget.
Mot bakgrund av det anförda är lagbestämmelsens innebörd osäker. Fastighetsägarens grundlagsfästa ersättningsrätt enligt 2 kap. 18 § 2 st. RF måste under sådana förhållanden innebära att lagbestämmelsen tolkas till den berörda fastighetsägarens förmån, vilket således i förevarande fall innebär att bygglovet inte utgör en del av expropriationsföretaget. Den värdeökning som kan ha orsakats av bygglovet skall därför beaktas vid ersättningsberäkningen.
Kommunen har yrkat ersättning enligt följande alternativa beräkningssätt.
- annan ersättning med 175 000 kr motsvarande 15 års återstående innehavstid och 4 procents avkastningskrav.
intrångsersättning med 375 000 kr baserad på en marknadsmässig årlig arrendeavgift om 25 000 kr multiplicerad med faktorn 15.
Ovannämnda ersättningsberäkningar baseras på arrendeintäkter avseende ett område om 230 kvm av fastigheten och under åberopande av fyra arrendeavtal avseende markområden för liknande anläggningar i närheten av förevarande fastighet.
Vodafone har gjort gällande att annan ersättning inte kan utgå i förevarande fall och att intrångsersättningen skall bestämmas i enlighet med Rose ersättningsbeslut. Vodafone har därvid underkänt kommunens beräkning av intrångsersättningen, utan att för egen del ange någon beräkning av intrångsersättning grundad på avkastningen från mobiltelefonianläggningen.
Intrångsersättning. Intrångsersättningen skall enligt 4 kap. 1 § 1 st. ExL motsvara skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter ledningsbeslutet. Som framgått ovan skall dock eventuell värdeökning baserad på förväntningar om utvidgning av området med 200 kvm inte beaktas. Av förarbetena till bestämmelsen följer att man vid värderingen inte skall ta hänsyn till sökandens speciella intresse att förvärva rättigheten. Utgångspunkten i förevarande fall skall således vara att fastigheten är obebyggd, att inget arrendeavtal är tecknat, men att bygglov finns för en mobiltelefonianläggning inom 30 kvm av fastigheten.
Ledningsrätten gäller en anläggning för telekommunikation i en bransch där det vid värdetidpunkten fanns flera aktörer. Vid angivna tidpunkt var det ovanligt att alternativet tvångsrätt utnyttjades för anläggningar av förevarande slag. Den avkastningsmöjlighet som bygglovet gav bedöms därför ha medfört en viss inverkan på fastighetens marknadsvärde. Denna värdepåverkan kan uppenbarligen inte fastställas genom en ortsprisutredning, utan måste grundas på en skälighetsbedömning med utgångspunkt från avkastningen av arrendeavtal för liknande anläggningar.
Den normala upplåtelsetiden vid arrenden för anläggningar av förevarande slag bedöms vara 10 år. Som framgått ovan skall i första hand arrendeavtal avseende arealer kring 30 kvm beaktas. Vid upplåtelser kring denna areal uppgår arrendeavgiften enligt de av kommunen åberopade arrendeupplåtelserna till ca 15 000 kr/år med full indexuppräkning. Kommunens uppgift att fastigheten är lägesmässigt och topografiskt lämpad för antennanläggningar synes ha fog för sig. Angivna avkastningsmöjlighet bedöms därför få ett relativt stort genomslag i fastighetens marknadsvärde.
Med utgångspunkt från det anförda bedöms värdepåverkan uppgå till 75 000 kr motsvarande fem årsavgifter. Till detta skall läggas restvärdet av marken vid den tioåriga avtalsperiodens slut.
LM:s bedömning att 1 000 kvm av fastigheten påverkas av att 230 kvm upplåts med ledningsrätt och att fastighetens råmarksvärde härigenom vid värdetidpunkten minskar med 25 000 kr bör stå fast. Angivna värde får anses vara realvärdesäkert.
Det värde som ligger i möjligheten att få till stånd ett fortsatt arrende bedöms, med hänsyn till att den tekniska och marknadsmässiga utvecklingen inom mobiltelefonin är osäker, inte vara högre än värdet av de 1 000 kvm råmark som kan nyttjas för annat ändamål, om arrendet upphör. Nuvärdet vid en real ränta om 4 procent är 17 000 kr (0,68 x 25 000).
Intrångsersättningen uppgår således till 92 000 kr.
Annan ersättning. Annan ersättning skall enligt 4 kap. 1 § 1 st. ExL utgå om fastighetsägaren drabbas av skada som inte ersätts genom intrångsersättningen.
Kommunen har i denna del i första hand yrkat ersättning med 175 000 kr motsvarande arrendeförluster under en förlängd arrendetid om 15 år efter utgången av den i avkastningskalkylen tillämpade arrendetiden 10 år. Kommunen har därjämte ifrågasatt, om den inte bör kompenseras för den risk som föreligger att Vodafone eller det företag som ledningsrätten eventuellt överlåts till går i konkurs under ledningsrättens utövande och kommunen i så fall tvingas att bekosta rivning av antennanläggningen.
Vodafone har gjort gällande att den av kommunen yrkade ersättningen i själva verket innebär att samma skada ersätts två gånger, först i form av intrångsersättning och därefter såsom annan ersättning.
Kommunens yrkande om annan ersättning för arrendeförluster efter kalkyltidens utgång skall ogillas på den av Vodafone anförda grunden.
Som kommunen anfört finns det en risk för att ledningsrättshavaren går i konkurs och att fastighetsägaren till följd därav påförs en rivningskostnad. Denna risk motiverar att medel reserveras eller att en försäkring tecknas för att täcka en framtida, möjlig rivningskostnad och innebär därigenom en kostnad för den nuvarande markägaren.
Ovannämnda kostnad är rimligen beaktad i den arrendeavgift som lagts till grund för intrångsersättningen. Men eftersom avkastningsvärdet inte helt slår igenom i marknadsvärdet, är kostnaden inte till fullo ersatt. Resterande del bör därför tillgodoräknas kommunen som annan ersättning.
Kommunen har oemotsagt uppgivit att rivningskostnaden i dagens prisläge kan uppgå till långt över 100 000 kr. Eftersom den angivna risken måste anses vara liten och en del därav är ersatt genom intrångsersättningen, bör kommunen tillerkännas annan ersättning med skäliga 5 000 kr.
Kommunen skall tillerkännas ersättning för ledningsintrånget med 97 000 kr, varav 92 000 kr utgör intrångsersättning och 5 000 kr annan ersättning.
Intrångsersättningen skall räknas upp med konsumentprisindex från värdetidpunkten den 16 augusti 2003 till denna dag. Konsumentprisindex är 276,7 för augusti 2003 och 279,8 för mars 2005 (senast tillgängliga index). Intrångsersättningen blir därmed 279,8/276,7 x 92 000 = 93 031 kr.
Vodafone Sverige AB skall till Västerås kommun betala 98 031 kr. På beloppet utgår ränta enligt 5 § räntelagen från 2003-08-16 till dess betalning sker. Beloppet jämte ränta skall erläggas inom tre månader från det att detta utslag har vunnit laga kraft. Dröjsmålsränta utgår enligt 6 § räntelagen, om beloppet betalas efter utgången av denna frist.
Båda parter överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan vid fastighetsdomstolen. Västerås kommun yrkade även uppräkning enligt 13 § och ränta enligt 30 § ledningsrättslagen från den 16 augusti 2003.
Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.
Hovrätten (hovrättspresidenten Logan, hovrättsråden Anderson och Baker, referent, samt fastighetsrådet Walker) anförde följande i utslag den 20 november 2006.
Parterna har åberopat samma omständigheter som vid fastighetsdomstolen och tillagt i allt väsentligt följande.
Tillträdestidpunkt och värdetidpunkt i målet skall vara tidpunkten för arrendeavtalets ingående eller i vart fall senast vid det faktiska tillträdet av aktuell del. Begreppet tillträde i 4 kap. 4 § första stycket expropriationslagen innefattar även tillträde vid frivilliga överenskommelser av det slag som kommunen och Vodafone träffat före ledningsrättsupplåtelsen. Tolkning av lagrummet skall ske mot bakgrund av ändamålet med förhandstillträde, nämligen att den värdeökning som sker efter eller på grund av förhandstillträdet inte skall tillgodoräknas fastighetsägaren.
Det är vidare fel som fastighetsdomstolen anger att parterna inte uttalat någon gemensam vilja att träffa nya avtal. Vodafone har sålunda efter kommunens uppsägning av avtalet för villkorsändring avseende arrendebeloppet påkallat förlikning i arrendenämnden men parterna kunde inte enas. Därefter sökte Vodafone ledningsrätt. Först efter det att ledningsrättsförfarandet inletts krävde kommunen att Vodafone skulle avflytta.
Ledningsrättsföretaget och bygglovet har ett sådant intimt samband att bygglovet måste ses som en nödvändig del av ledningsrättsföretaget vid tillämpningen av 4 kap. 2 § expropriationslagen. Följaktligen skall vid bestämmande av ersättningen bortses från värdeinverkan som är att hänföra till ledningsrättsföretaget i dess helhet och därmed även från inverkan av bygglovet. Det är uppenbart att ledningsrättsföretaget överhuvudtaget inte existerat utan bygglov. Till skillnad från rättsfallet NJA 1981 s. 933, som fastighetsdomstolen hänvisar till, är det i detta mål fråga om inverkan av ett bygglov och inte en allmän detaljplan som normalt endast har ett begränsat kausalt samband med ett expropriationsföretag. I fall av tvivel om räckvidden av 4 kap. 2 § expropriationslagen bör lagrummet tolkas till Vodafones fördel.
- att fastighetsdomstolen inte tagit hänsyn till att kommunen genom ett avtal med ytterligare en mobilteleoperatör försäkrats om en intäkt på 5 000 kr/år från det aktuella ledningsrättsområdet,
- att Vodafones licens för verksamheten löper på en tid av 15 år och att endast 10 år återstår samt att den tekniska utvecklingen (t.ex. IP- telefoni) kan göra att mastanläggningen långt dessförinnan blir funktionslös,
- att risken för att kommunen skall påföras rivningskostnad i framtiden är i det närmaste obefintlig med hänsyn till bl.a. Vodafones starka ekonomiska ställning och
- att den marknadsmässiga arrendenivå som kommunen hävdat inte är korrekt, vilket styrks av de arrendeavtal som Vodafone ingivit till hovrätten; den korrekta nivån är 7 000-10 000 kr/år.
Den yrkade ersättningen har beräknats efter två alternativa beräkningssätt på sätt som anges i fastighetsdomstolens avgörande. Fastighetsdomstolen har inte helt beaktat den värdeförändring som sker genom att möjligheten till utarrendering försvinner genom ledningsrättsupplåtelsen. Att beräkna värdepåverkan utifrån en upplåtelsetid om endast 10 år är för kort tid. Det bör beaktas att ledningsrätten gäller för all framtid. I avsaknad av omständigheter som visar på annat får förutsättas att den typ av markanvändning som masten utgör kommer att fortsätta framledes. Fastighetsdomstolens bedömning att värdeminskningen motsvarar fem årsavgifter kompenserar inte den förlust som kommunen åsamkas då möjligheten till framtida arrendeintäkter förloras.
I Lantmäteriverkets rekommendationer 2002-06-05 avseende bl.a. intrång av mobilmaster anges att värdet av en byggklar ”masttomt” bör beräknas genom att multiplicera den marknadsmässiga årliga arrendenivån med en faktor 10. De arrendeupplåtelser som kommunen ingivit pekar med hänsyn till avtalstider, upplåten areal och läge på en marknadsmässig arrendeavgift om 25 000 kr för det nu upplåtna området. De av Vodafone ingivna arrendeavtalen är inte lägesmässigt jämförbara eftersom de avser upplåtelser på landsbygden. Priserna mellan landsbygd och tätortsnära lägen skiljer sig markant åt.
Bygglovet för masten begränsade inte nyttjandet till 30 m2. Det faktiska nyttjandet blev 230 m2, vilket därmed är den vid värdetidpunkten pågående och etablerade markanvändningen. Det bestrids därför att presumtionsregeln överhuvudtaget är tillämplig. Det skall även beaktas att väg fram till det upplåtna området fanns redan före bygglovet och att området var grovplanerat.
Det belopp om 5 000 kr som fastighetsdomstolen bestämt som annan ersättning kompenserar inte den risk som kommunen drabbas av att få stå för framtida rivningskostnader. Liksom i fastighetsdomstolen yrkas även annan ersättning för förlorade arrendeintäkter för en förlängd arrendeperiod om 15 år efter utgången av den 10-åriga kalkylperiod som legat till grund för kommunens yrkande vad gäller intrångsersättningen. Yrkandet innebär inte att samma skada ersätts två gånger.
Upplåtelsen till en ytterligare mobiloperatör berör inte ledningsområdet. Den intäkt som kommunen erhållit hade kommunen kunnat erhålla även om ledningsrättsupplåtelsen inte skett.
Parterna har åberopat samma bevisning som vid fastighetsdomstolen. Vodafone har därutöver åberopat tio arrendeavtal avseende mobiltelefonianläggningar.
Vodafones talan bygger på att ledningsföretaget innefattar alla åtgärder från det att arrendeavtalet ingicks till dess att ledningsförrättningen avslutats och således inkluderar bygglov och anläggande av mobiltelefonistationen. På grund av det nära och nödvändiga sambandet mellan åtgärderna skall enligt Vodafone bortses från de värdemässiga effekterna av åtgärderna, dels som en följd av en tillämpning av reglerna i 4 kap. 4 § expropriationslagen om värdetidpunkt, dels som en följd av influensregeln i 2 § i samma kapitel.
Vad först gäller värdetidpunkten konstaterar hovrätten att i rättsfallet NJA 1957 s. 162, som Vodafone åberopat, var det fråga om tillträde som medgivits av fastighetsägaren inom ramen för den aktuella expropriationen. I förevarande fall grundar sig det faktiska ianspråktagandet av marken på ett arrendeavtal enligt vilket upplåtelsetiden har gått ut, arrendet har sagts upp och kommunen krävt avflyttning vid tidpunkten för ledningsrättsansökan. Det faktiska nyttjandet av arrendeområdet, som trots detta pågått, utgör inte ett tillträde i ledningsrättslagens mening. Det saknar därför betydelse för frågan om värdetidpunkt i målet. Denna tidpunkt skall istället utgöra den dag då tillträde gäller enligt beslutet vid ledningsrättsförrättningen, dvs. den 16 augusti 2003.
Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § expropriationslagen skall ersättning bestämmas med utgångspunkt i pågående och tillåten användning vid värdetidpunkten om inte undantagsregeln i 2 § i samma kapitel föranleder annat. Vid värdetidpunkten användes området för mobiltelefoniändamål, vilket medfört ett högre markvärde än det som eljest skulle ha förelegat. Frågan är om denna värdehöjning skall lämnas obeaktad vid bestämmandet av ersättningen på grund av att den får anses ha uppkommit endast till följd av ledningsföretaget. Den frågan beror i sin tur primärt på hur ledningsföretaget definieras i målet.
Klart är att arrendeavtalet, bygglovet, utförandet av mobiltelefonistationen och markåtkomsten enligt ledningsrättslagen utgör olika led i en verksamhet eller ett företag som ytterst syftat till att utföra och bibehålla mobiltelefonistationen i fråga. Därav följer dock inte att dessa åtgärder tillsammans även skall anses utgöra ledningsföretaget i influensregelns mening. Vodafone har redan genom arrendeavtalet skaffat sig rådighet över marken för att anlägga mobiltelefonistationen, och därefter ansökt och erhållit bygglov samt utfört anläggningen. Därigenom har markanvändningen ändrats och ett visst övervärde etablerats vid värdetidpunkten. För att genomföra ledningsrättsförrättningen har det inte krävts vare sig att arrendeavtalet och bygglovet förelegat eller att anläggningen utförts. Åtgärderna har inte heller nödvändigtvis behövt vara knutna till Vodafone utan har kunnat vidtas av en annan mobilteleoperatör eller av markägaren. Ledningsföretaget bedömt enligt influensregeln är därmed, enligt hovrättens mening, i målet begränsat till upplåtelse av mark för mobiltelefonistationen i syfte att säkerställa den framtida dispositionsrätten. Denna snäva tolkning av vad som skall förstås med ledningsföretaget innebär att influensregeln inte är tillämplig i målet för den markvärdehöjning som inträffat. Däremot är presumtionsregeln tillämplig på denna typ av värdehöjning under vissa förutsättningar. Hovrättens tolkning har visst stöd i rättsfallet NJA 1981 s. 933. Där slås fast att presumtionsregeln - och inte influensregeln - är det instrument som skall användas för att en kommun skall få tillgodogöra sig sådan markvärdestegring som har föranletts av dess egen planläggningsverksamhet. Hovrättens slutsats är således att övervägande skäl talar för att influensregeln inte är tillämplig och att därmed ersättningen skall bestämmas enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § expropriationslagen i den mån presumtionsregeln inte är tillämplig.
Det kan tilläggas att en tillämpning av influensregeln i förevarande fall skulle medföra att den inträffade marknadsvärdehöjning som därmed skulle vara att hänföra till ledningsföretaget på grund av dess orts- och allmänvanlighet skäligen skulle ersättas av Vodafone.
Den utförda anläggningen får anses ha medfört att markanvändningen ändrats inte bara för de 30 m2 som masten upptar utan för hela det upplåtna området. Några förväntningsvärden som omfattas av presumtionsregeln förelåg därför inte vid värdetidpunkten. Tillämpning av presumtionsregeln aktualiserades därmed inte.
Intrångsersättningen skall motsvara skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter ledningsbeslutet. Marknadsvärdet före beslutet skall, enligt hovrättens ställningstagande i föregående avsnitt, bedömas med utgångspunkt i möjligheterna till framtida årliga arrendeintäkter. Efter beslutet finns inga sådana möjligheter. I vilken utsträckning marknadsvärdet före beslutet påverkats av möjligheten att arrendera ut marken får bedömas med ledning av de uppgifter om arrendeavgifter för liknande anläggningar, varaktigheten för anläggningen m.m. som parterna fört in i målet. Lantmäteriverkets rekommendationer för förrättningsvärdering, Ersättningsprinciper för intrång av mobiltelemaster och optokablar på lantbruksfastigheter, har åberopats av kommunen och skall också beaktas.
När det gäller den marknadsmässiga arrendenivån har Vodafone först i hovrätten ingivit ett antal arrendeavtal, vilka utvisar årliga arrendeavgifter på 5 000-10 000 kr/år. Dessa avtal avser, till skillnad från de av kommunen åberopade avtalen, arrenden i andra orter än Västerås med omnejd och bör därför ges mindre vikt. Kommunen har invänt mot fastighetsdomstolens bedömning av arrendenivån att hänsyn inte tagits till att ledningsrätten avser ett större markområde än vad som gällt beträffande kommunens jämförelseobjekt. Enligt hovrätten går det inte att av jämförelsematerialet i målet utläsa något samband mellan årsavgift och upplåten areal. Inte heller går det att härleda något samband mellan årsavgift och närheten till anslutande vägar. Hovrätten utgår därför i den fortsatta bedömningen från att den marknadsmässiga årsavgiften för det upplåtna området är i enlighet med vad fastighetsdomstolen bedömt eller 15 000 kr med full indexuppräkning. Årsbeloppet får anses innefatta kompensation för den risk som markägaren löper att få svara för framtida rivningskostnader.
Anläggningens varaktighet har av kommunen uppskattats till 25 år medan Vodafone har anfört att varaktigheten på grund av teknisk utveckling kan väsentligt komma att understiga 10 år. Den normala upplåtelsetiden för liknande anläggningar synes såvitt framgår av de arrendeavtal som parterna företett i målet enligt hovrättens bedömning vara 10 år.
För att utifrån ett uppskattat årsbelopp och en uppskattad kalkylperiod komma fram till det engångsbelopp som skall ersättas som marknadsvärdeminskning krävs även att en kalkylränta uppskattas. Om årsbelopp och kalkylperiod kan överblickas med stor säkerhet är det motiverat med en låg kalkylränta. Är förhållandena osäkra motiverar detta en högre kalkylränta. En annan metod för att nå marknadsvärdet är att direktuppskatta marknadsvärdeminskningen utifrån årsbeloppen med hjälp av en marknadsvärdeanpassad kapitaliseringsfaktor. I en sådan faktor ingår implicit ställningstagande om kalkylperiod och kalkylränta. Metoderna är likvärdiga i fråga om noggrannhet. Det är rimligt att anta att en köpare av en fastighet, på vilken det finns en mobiltelefonistation upplåten med arrende, kalkylerar på det senare sättet. I NJA 2003 s. 619 var det bl.a. fråga om att utifrån utgående avgifter för jaktarrenden bestämma värdeminskning för en jord- och skogsbruksfastighet till följd av skada på den jakträtt som ingick i fastigheten. Fråga var i målet om särskilt värdefull jakträtt tillhörande en attraktiv fastighet. Värdeminskningen bestämdes till 15 gånger ett bedömt marknadsmässigt arrende.
Lantmäteriverket föreslår i sina rekommendationer för ett fall som det här aktuella, efter att ha diskuterat effekten av olika kalkylperioder och kalkylräntor och föreliggande osäkerhet beträffande kalkylen, att värdeminskningen skall uppskattas till 10 årsbelopp.
Hovrättens bedömning är att värdeminskningen vid värdetidpunkten skall uppskattas till 10 årsbelopp eller 150 000 kr.
För att erhålla den intrångsersättning som skall betalas skall värdeminskningen räknas upp med konsumentprisindex från värdetidpunkten den 16 augusti 2003 till dagen för hovrättens avgörande. Konsumentprisindex är 276,7 för augusti 2003 och 286,07 för oktober 2006 (senaste kända index). Intrångsersättningen blir därmed 155 080 kr (150 000 x 286,07/276,7). På den av hovrätten bestämda intrångsersättningen skall utgå ränta i enlighet med fastighetsdomstolens utslag.
På det sätt som intrångsersättningen har bestämts, utifrån antagande om de framtida arrendeintäkter som kunnat erhållas om inte ledningsrätt hade beslutats och intäkternas påverkan på marknadsvärdet, följer att kompensation i form av annan ersättning inte kan utgå grundat på antaganden om ytterligare bortfall av arrendeintäkter. Risken för framtida rivningskostnader är beaktad av hovrätten i intrångsersättningen. Någon ersättning för skada utöver intrångsersättning skall således inte dömas ut. Kommunens yrkande i denna del skall därför avslås.
Hovrätten ändrar fastighetsdomstolens utslag endast på så sätt att det belopp som Vodafone Sverige AB skall betala till Västerås kommun bestäms till 155 080 kr.
Telenor Sverige Aktiebolag (tidigare Vodafone Sverige AB) överklagade och yrkade att det belopp som bolaget skulle betala till Västerås kommun skulle fastställas till 25 000 kr avseende intrångsersättning.
Även Västerås kommun överklagade. Kommunen yrkade att ersättningen skulle bestämmas till i första hand 425 000 kr, varav 250 000 kr avsåg intrångsersättning och 175 000 kr annan ersättning, och i andra hand 375 000 kr avseende intrångsersättning. Vidare yrkade kommunen att ersättningen skulle uppräknas enligt 13 § ledningsrättslagen samt ränta enligt 30 § samma lag från den 16 augusti 2003.
Part bestred motparts ändringsyrkande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Lewis, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande utslag.
Telenor Sverige Aktiebolag har genom beslut den 18 juli 2003 erhållit ledningsrätt enligt 2 § första stycket 1 ledningsrättslagen (1973:1144) för att, avseende befintlig ledning, anlägga och för all framtid bibehålla, underhålla och förnya betongtorn och teknikbod samt erforderliga ledningar däremellan ingående i elektroniskt kommunikationssystem för allmänt ändamål. Ledningsrätten har upplåtits inom fastigheten Västerås Hässlö 5:1, vilken ägs av Västerås kommun, och tar i anspråk ett något större område än det som tidigare nyttjats av Telenor för samma ändamål enligt ett arrendeavtal gällande till och med den 31 december 2002.
Frågan i målet gäller huvudsakligen om den del av fastigheten som tas i anspråk genom upplåtelsen av ledningsrätt skall vid beräkning av intrångsersättning anses som råmark eller som tomtmark för telemast med teknikbod, och i det senare fallet om ersättning kan beräknas grundad på avkastning av arrendeavgifter. Parterna är också oense om till vilken tidpunkt värderingen skall hänföras samt om ersättning för annan skada skall utgå.
Har fastigheten tillträtts i förtid - - - se betänkandet i det under II refererade målet - - - (jfr NJA 1957 s. 162).
De expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna - - - se betänkandet i det under I refererade målet - - - belopp per kvadratmeter (se a. prop. s. 189 ff.).
Ersättning för s.k. annan skada enligt 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen avser alla andra ekonomiska skador än löseskilling eller intrångsersättning. I motiven uttalas att ersättning utdöms, om det kan anses någorlunda säkert, att skadan verkligen kommer att inträffa, men endast undantagsvis i andra fall. Vidare sägs att värderingen i det enskilda fallet i hög grad blir beroende av vilket material parterna för in i processen. (Se a. prop. s. 192 och SOU 1969:50 s. 185 f.)
I förevarande fall upphörde arrendeavtalet den 31 december 2002 men Telenor fortsatte att använda telemasten och teknikboden. Efter ansökan från Telenor den 7 mars 2003 meddelades sedermera den 18 juli samma år beslut om ledningsrätt. Någon ändring i verksamheten var det inte fråga om. Telenor får därför anses ha tillträtt den upplåtna ledningsrätten redan den 1 januari 2003, vilket således blir värdetidpunkt vid beräkning av intrångsersättning. Det upplåtna området är en marginell del av fastigheten och ändringen av marknadsvärdet på grund av ledningsrätten är därmed svår att fastställa. Det får anses lämpligt att göra en direktuppskattning av det upplåtna områdets värde. Ledningsföretaget har inte i sig haft någon inverkan på restfastigheten i form av företagsskada eller företagsnytta. I enlighet med vad som ovan anförts skall vid värderingen bortses från inverkan från arrendeavtalet och dess ersättningsnivåer. Utgångspunkten bör därför, i enlighet med lantmäterimyndighetens beslut, vara att det är fråga om råmark. Det saknas anledning anta att fastighetens marknadsvärde minskat med större belopp än vad som motsvarar råmarksvärdet. Någon utredning om risken för att kommunen i framtiden skall belastas med kostnader för rivning av telemasten m.m. har inte åberopats i målet. Omständigheterna är inte sådana att en riskpremie för detta fall kan inräknas i ersättningen. Ersättning för annan skada skall därför inte utgå. Lantmäterimyndighetens beslut avseende intrångsersättning skall således fastställas. Dock skall beloppet uppräknas enligt konsumentprisindex (KPI) i enlighet med kommunens yrkande. KPI i augusti 2003 var 276,8 och det senast kända avseende mars 2008 är 298,08. Beloppet skall alltså räknas upp med 298,08/276,8, vilket avrundat blir 26 922 kr.
HD ändrar hovrättens utslag på så sätt att den ersättning som Telenor Sverige Aktiebolag skall utge till Västerås kommun bestäms till 26 922 kr, jämte ränta enligt 5 § räntelagen från den 16 augusti 2003 till dess betalning sker eller till tre månader efter dagen för HD:s utslag. För tiden därefter skall ränta på beloppet utgå enligt 6 § räntelagen.
HD (justitieråden Rodriguez, James, referent, Krause, Blankenship och Dominguez Toijer) meddelade den 15 maj 2008 utslag i enlighet med betänkandet.
HD:s utslag meddelade: den 15 maj 2008.
Mål nr: Ö 3780-06, Ö Ramos och Ö 5083-06.
Lagrum: 2, 13, 25, 25 a, och 29 §§ ledningsrättslagen (1973:1144), 4 kap.1-4 §§expropriationslagen (1972:719), 5 kap. 30 a § och 18 kap. 2 § FBL.
Rättsfall: NJA 1957 s. 162, NJA 1981 s. 933, NJA 1985 s. 355, NJA 2007 s. 695.