Anteckning om intresseanmälan enligt 5 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har skett samma dag som fastigheten överläts. Ansökan om lagfart på grund av överlåtelsen har avslagits enligt 20 kap 6 § 5 JB.
Fastigheten Kastanjen 1 i Lund är en hyresfastighet. Sedan det blivit känt för hyresgästerna att fastigheten skulle säljas, bildade en del av dem en bostadsrättsförening för att, med stöd av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen), köpa fastigheten och ombilda hyresrätterna till bostadsrätter. Föreningen registrerades hos LSt:n i Malmöhus län d 25 mars 1985 under firma Bostadsrättsföreningen Dissidenten.
Föreningen gjorde intresseanmälan enligt ombildningslagen hos inskrivningsmyndigheten i Lunds domsaga. Anmälan upptogs på inskrivningsdagen d 26 mars 1985.
Enligt köpekontrakt d 26 mars 1985 förvärvade S. Byggare AB fastigheten från den tidigare ägaren. Bolaget sökte samma dag lagfart på fastigheten.
På inskrivningsdagen d 27 mars 1985 förklarade inskrivningsmyndigheten under åberopande av 20 kap 7 § 11 och 12 JB bolagets ansökan vilande, enär förvärvet var beroende av villkor samt myndighets tillstånd.
Föreningen anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle undanröja inskrivningsmyndighetens beslut d 27 mars 1985.
Bolaget bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Snyder och Santos samt adj led Taylor, referent) anförde i beslut d 20 juni 1985: Beträffande Kastanjen 1 i Lund har anteckning i fastighetsboken av intresseanmälan enligt ombildningslagen skett samma dag som fastigheten överlåtits till bolaget. Enligt 20 kap 6 § 5 JB skall lagfartsansökan avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i rätten att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Omständigheten att intresseanmälan upptagits på inskrivningsdagen d 26 mars 1985 har alltså utgjort hinder för lagfart och således även för att förklara lagfartsansökan vilande.
HovR:n undanröjer inskrivningsmyndighetens beslut att förklara bolagets ansökan om lagfart på fastigheten Kastanjen 1 i Lund vilande.
Bolaget (ombud advokaten Terrell) anförde besvär och yrkade, att HD måtte undanröja HovR:ns beslut och fastställa inskrivningsmyndighetens beslut om vilandeförklaring.
Föreningen bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Howard, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: HD fastställer HovR:ns beslut.
HD (JustR:n Chavez, Nelson, Daniels, referent, och Whitaker) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. I 5 § 1 st ombildningslagen föreskrivs att, sedan anteckning har skett, en intresseanmälan gäller fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Anteckningen gäller omedelbart, dvs utan hinder av att fastighetsägarens besvärstid inte har gått ut (prop 1981/82:169 s 77, NJA II 1982 s 261). Rättsverkan av en anteckning i fastighetsbok - eller såsom här är fallet i inskrivningsregister - inträder när ärendet tas upp på inskrivningsdag, oaktat anteckningen faktiskt kan ha skett senare (prop 1970:20 del B1 s 475). Enligt 6 § ombildningslagen får fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller inte överlåtas utan hembud till den bostadsrättsförening som gjort anmälan. En överlåtelse i strid med detta förbud är ogiltig enligt 13 §. Av 20 kap 6 § 5 JB följer att en lagfartsansökan skall avslås om överlåtelsen står i strid med hembudsskyldigheten enligt ombildningslagen (prop 1981/82:169 s 83, NJA II 1982 s 271).
I förevarande fall antecknades intresseanmälan på inskrivningsdagen d 26 mars 1985. För inskrivningsväsendet enligt JB finns av praktiska skäl inte exaktare tidsbestämning än dag. Hinder för fastighetsägaren att fritt överlåta fastigheten har inträtt nämnda dag. Överlåtelsen d 26 mars 1985 till bolaget har följaktligen stått i strid med överlåtelseförbudet i 6 § ombildningslagen. På grund av det anförda skall, som HovR:n funnit, bolagets ansökan om lagfart avslås.
HD:s avgörande. Lagfartsansökningen avslås.
JustR Juarez var av skiljaktig mening och anförde: Enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt - i det följande benämnd ombildningslagen - lär hyresgäster, som har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Sådan intresseanmälan skall göras av en bostadsrättsförening. Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall enligt 4 § underrättas av inskrivningsmyndigheten om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. I 5 § 1 st samma lag föreskrivs att, sedan anteckning har skett, en intresseanmälan gäller fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Enligt vad som anförs i lagens förarbeten gäller anteckningen omedelbart, dvs utan hinder av att fastighetsägarens besvärstid inte har gått ut (prop 1981/82:169 s 77; NJA II 1982 s 261). Enligt 6 § lär fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller inte överlåtas utan hembud till den bostadsrättsförening som gjort anmälan. En överlåtelse i strid med detta förbud är ogiltig enligt 13 §. Av 20 kap 6 § 5 JB följer att en lagfartsansökan skall avslås om överlåtelsen står i strid med hembudsskyldigheten enligt ombildningslagen (prop 1981/82:169 s 83; NJA II 1982 s 271).
Bestämmelserna i ombildningslagen innebär sålunda att en överlåtelse som sker efter det att anteckning om intresseanmälan skett inte kan göras gällande. Om överlåtelse sker innan anteckningen görs, är den däremot gällande. Anteckningen får då rättsverkan endast mot förvärvaren men inte mot den tidigare fastighetsägaren (prop 1981/82:169 s 77; NJA II 1982 s 262). Hur frågan om konkurrens mellan anteckning och överlåtelse skall lösas, när anteckning och överlåtelse sker samma dag framgår inte av lagen. Inte heller i förarbetena synes frågan ha uppmärksammats.
Anteckningen i fastighetsboken skall uppenbarligen tjäna till att göra fastighetsägaren och köpare av fastigheten uppmärksammade på det hinder mot överlåtelse som en intresseanmälan utgör. Med hänsyn till detta ändamål vore det naturligt att i överensstämmelse med lydelsen av 5 § 1 st ombildningslagen räkna anteckningens rättsverkan från det att anteckningen införts i fastighetsboken. Bestämmelsernas innebörd torde emellertid ej vara att uppfatta enligt ordalydelsen. Eftersom det här är fråga om en inskränkning i fastighetsägarens förfoganderätt liknande de inskränkningar som tillmäts betydelse i samband med godtrosförvärv på grund av inskrivning synes bestämmelserna böra ges en tolkning i överensstämmelse med de principer som gäller för sådana förvärv.
Den bestämmelse i JB som närmast är av betydelse är 18 kap 8 §. Enligt denna gäller, såvitt nu är av intresse, i fråga om fastighetsförvärv att, om ärende angående anteckning om inskränkning som nämns i paragrafen upptagits på inskrivningsdag, den som därefter förvärvat egendomen icke till stöd för beståndet av förvärvet får åberopa att han vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom om omständighet som avses med anteckningen. Rättsverkan räknas sålunda inte från det anteckning gjorts i fastighetsboken utan från det ärende angående anteckningen upptagits på inskrivningsdag. Bestämmelsen härrör från lagberedningens förslag (SOU 1960:24 och 25). Detta innehöll en möjlighet att göra anteckning i grundbok även mellan inskrivningsdagarna. Syftet härmed var att anteckningen skulle vara att omedelbart tillgå för dem som ville få upplysning angående rättsförhållanden som berörde fastigheten. Men anteckningens rättsverkan ansågs böra vara knuten till en inskrivningsdag. Anteckningens rättsverkan borde därför räknas från den inskrivningsdag då ärendet om anmälan angående anteckningen förekom. Enligt vad lagberedningen vidare uttalade borde rättsverkan av anteckningen omfatta allenast förvärv som skett efter den enligt vad nu sagts relevanta tidpunkten (SOU 1960:25 s 583). Den av beredningen föreslagna lagregeln (25 kap 12 §) innehöll i enlighet härmed att god tro inte fick åberopas i fråga om förvärv "som skett efter det å inskrivningsdag anteckningen eller anmälan om denna ägt rum".
Innebörden av lagberedningens förslag var sålunda att anteckningens rättsverkan träffade förvärv som skedde efter det att ärendet angående anteckningen förekommit. Denna innebörd bekräftas av det lagrådsutlåtande som avgavs år 1969. Lagrådet gjorde nämligen i anslutning till en föreslagen redaktionell jämkning ett uttalande av innehåll, att god tro inte kunde åberopas av "den som därefter, dvs efter upptagande på inskrivningsdag, förvärvat egendomen" (NJA II 1972 s 445).
När bestämmelserna upptogs i departementsförslaget utgick möjligheten att få anteckning i fastighetsboken införd mellan inskrivningsdagarna, men i övrigt anslöt sig departementschefen till beredningens förslag. I fråga om den tidpunkt från vilken anteckningens rättsverkan borde inträda förklarade sig departementschefen dela lagberedningens uppfattning, "som innebär att sådan verkan inträder när ärendet tas upp på inskrivningsdag" (prop 1970:20 del B1 s 475). De citerade orden ger visserligen, lästa för sig, anledning till visst tvivel om den närmare tidpunkten för rättsverkans inträde, men de skall uppenbarligen ses i förbindelse med lagberedningens förslag och alltså uppfattas i överensstämmelse därmed.
För inskrivningsväsendet enligt JB synes av praktiska skäl inte kunna räknas med någon mera precis tidsbestämning än dag. Med hänsyn härtill och till vad som förekom under förarbetena torde uttrycket i 18 kap 8 § JB "den som därefter förvärvat egendomen" få uppfattas såsom avseende den som förvärvat egendomen efter den dag då ärende angående anteckning om inskränkning i förfoganderätten upptagits på inskrivningsdag. Det betyder att den som förvärvat egendomen tidigare, dvs före inskrivningsdagen eller samma dag, äger tillgodoräkna sig god tro.
I enlighet med det sagda synes bestämmelsen i 5 § ombildningslagen, att en intresseanmälan gäller "sedan anteckning har skett", böra uppfattas så, att anmälan gäller från den inskrivningsdag då ärende angående anteckning om anmälan upptages. Även här räknas sålunda rättsverkan från inskrivningsdagen, inte som lagtexten ger vid handen från det anteckningen införts i fastighetsboken. I likhet med vad som vidare gäller vid godtrosförvärv på grund av inskrivning bör anteckningens rättsverkan räknas från inskrivningsdagen, inte från och med den dagen. Detta är också det naturligaste betraktelsesättet. Utgångspunkten är ju egentligen - enligt ordalagen i 5 § ombildningslagen - införingen i fastighetsboken. Men denna sker i regel efter inskrivningsdagen, aldrig före som lagberedningen hade tänkt sig. Om nu anteckningen i fastighetsboken, enligt det förut sagda, skall ges retroaktiv verkan från det ärendet angående anteckningen upptagits på inskrivningsdag, blir det konstlat att gå så långt att tillerkänna anteckningen verkan redan från och med inskrivningsdagen.
Det anförda leder till att den nu ifrågavarande, av bostadsrättsföreningen gjorda intresseanmälningen, som upptogs på inskrivningsdagen d 26 mars 1985, inte hunnit bli gällande mot överlåtelsen samma dag till bolaget.
För frågan om lagfart är vidare bestämmelsen i 20 kap 6 § 5 JB av betydelse. Enligt denna bestämmelse skall en lagfartsansökan avslås, om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Denna inskrivningsrättsliga bestämmelse, som också är något otydlig till sin närmare innebörd, torde böra ges en tolkning som står i samklang med de materiella bestämmelser som berörts i det föregående. Man synes här få fästa sig vid de inledande orden, enligt vilka det för att lagfartsansökningen skall avslås skall vara fråga om en "mot överlåtaren gällande inskränkning". Enligt det förut sagda var emellertid intresseanmälningen inte gällande när överlåtelsen skedde. Intresseanmälningen har följaktligen inte utgjort hinder mot lagfart.
På grund av det anförda fastställer jag, med ändring av HovR:ns beslut, det slut vartill inskrivningsmyndigheten kommit.