Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit, mot bakgrund av vad som i övrig gäller enligt 12 kap. jordabalken, att det vid återbetalning enligt 12 kap. 55 e § jordabalken inte krävs ett särskilt yrkande från hyresgästen för att ränta ska utgå på beloppet.
Hyresnämnden i Malmö
Hebert yrkade att hyresnämnden skulle bestämma hyran till 4 100 kr per månad och att hyresvärden G.T. skulle förpliktas att till henne återbetala hyra om 900 kr per månad fr.o.m. augusti månad 2016.
G.T. bestred yrkandena.
Hyresnämnden (hyresrådet Mills samt intresseledamöterna Huff och Cooper) anförde i beslut den 27 februari 2017 bl.a. följande.
I 12 kap. 55 e § jordabalken finns bestämmelser om återbetalning av hyra vid andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter samt om fastställande av villkor för fortsatt uthyrning. Om hyresvärden vid en andrahandsupplåtelse har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 12 kap. 55 § första-tredje styckena och 55 c § jordabalken, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. För bestämmande av skälig hyra för fortsatt uthyrning hänvisas till samma bestämmelser.
Bestämmelsen i 12 kap. 55 § första och andra styckena jordabalken innebär att hyran ska fastställas till skäligt belopp. Hyran är inte att anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna jämförelse ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus där hyran är förhandlad med Hyresgästföreningen och med ungefär samma bruksvärde som prövningslägenheten. Den typ av lägenhet som det här rör sig om är en hyresrätt där hyran är förhandlad och där bruksvärdet är bestämt. Det är då den hyran som ska läggas till grund för bedömningen av om återbetalning ska ske eller inte. Den hyran är 3 381 kr.
Vid bedömningen bör beaktas att det ingått kostnader för el i hyran samt att lägenheten varit fullt möblerad. Nämnden finner mot den bakgrunden att en hyra för prövningslägenheten som överstiger den av hyresgästen angivna skäliga hyran - 4 100 kr - för respektive månad inte kan bedömas som skälig. Den begärda hyran - 5 000 kr - är alltså en för hög hyra med hänsyn till prövningslägenhetens bruksvärde.
Hyresnämnden anser alltså, mot bakgrund av ovanstående, att den hyra som Hebert betalat varit för hög och att skälig hyra är - som yrkats - 4 100 kr per månad. Det betyder att G.T. ska betala tillbaka 6 300 kr jämte ränta till Hebert och att hyran för mars 2017 ska vara 4 100 kr.
1. Hyresnämnden förpliktar G.T. att till Hebert betala tillbaka ett belopp om sextusen trehundra (6 300) kr jämte ränta som hon tagit emot utöver skälig hyra med anledning av att Hebert hyr G.T:s hyreslägenhet i Malmö. Ränta ska utgå.
2. Hyresnämnden bestämmer månadshyran för mars 2017 till 4 100 kr.
G.T. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå Hickman talan i hyresnämnden. Hon vidhöll vad hon hade anfört i hyresnämnden och tillade därutöver i huvudsak följande. Hennes faktiska kostnader för lägenheten uppgår till 4 297 kr per månad, vari bl.a. ingår hemförsäkring med 73 kr. Utöver de faktiska kostnaderna ska beaktas att hon bekostat renovering av lägenheten innan Hebert flyttade in. Det ska också beaktas att Hebert haft tillgång till viss utrustning utöver möbler.
Sedan fråga uppkommit om hyresnämnden beslutat om ränta på det belopp som G.T. förpliktades att betala tillbaka till Hebert, utan att Hebert framställt något yrkande om ränta, fick Hebert yttra sig över frågan. Hon motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades i denna del.
Hovrätten (hovrättsråden Graves, Reed, referent, och Garcia) anförde i beslut den 3 oktober 2017 följande.
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är i huvudsak densamma som i hyresnämnden. G.T. har i hovrätten åberopat viss ny skriftlig bevisning.
Hovrätten prövar först frågan om G.T. har tagit emot en hyra som inte är skälig och därför ska betala tillbaka vad hon har tagit emot utöver skäligt belopp.
G.T. har i hovrätten anfört att hennes kostnad för hemförsäkring ska beaktas vid prövningen av vad som är en skälig hyra för lägenheten. Hovrätten konstaterar att hemförsäkringen inte är något som kan anses höja lägenhetens bruksvärde (se Svea hovrätts beslut den 10 januari 2012 i mål nr ÖH 4042-11). Något påslag för försäkringskostnaden ska därför inte göras när skälig hyra bestäms. Inte heller det som G.T. i övrigt har anfört till stöd för överklagandet ger anledning för hovrätten att frångå hyresnämndens bedömning av vad som är en skälig hyra för lägenheten. G.T. ska alltså till Hebert betala tillbaka 6 300 kr.
Frågan är då om G.T. ska förpliktas att betala ränta på det belopp som hon ska betala tillbaka, trots att Hebert inte framställde något yrkande om ränta i hyresnämnden.
I 12 kap. 55 e § andra stycket jordabalken anges att om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första-tredje styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta.
Det framgår inte direkt av bestämmelsens ordalydelse huruvida det krävs ett särskilt yrkande från hyresgästen för att hyresnämnden ska kunna förordna om ränta på det belopp som hyresvärden ska betala tillbaka. Frågan berörs inte heller i förarbetena till bestämmelsen (prop. 1987:88:162). Den omständigheten att ett beslut om återbetalning av hyra förutsätter ett yrkande från hyresgästen - vilket följer av bestämmelsens ordalydelse - innebär dock inte nödvändigtvis att det dessutom krävs ett särskilt yrkande om ränta för att hyresnämnden ska kunna besluta om detta (jfr dock Svea hovrätts beslut den 11 december 2014 i mål nr ÖH 6697-14).
Regleringen i 12 kap. 55 e § jordabalken infördes i syfte bl.a. att stärka skyddet mot oskäliga hyror för de hyresgäster som saknar laglig eller praktisk möjlighet att begära en omprövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i 12 kap.54-55 d §§jordabalken (se a. prop. s. 10 f.). Bestämmelsen ersatte den tidigare bestämmelsen i 12 kap. 65 a § fjärde stycket jordabalken. Enligt den sistnämnda bestämmelsen kunde en hyresvärd som uppsåtligen begagnade sig av det förhållandet att en hyresgäst saknade besittningsskydd till att ta ut en uppenbart oskälig hyra dömas till straff. Dessutom var hyresvärden skyldig att lämna tillbaka vad han eller hon tagit emot i den mån det översteg skälig hyra jämte ränta på detta belopp. I dessa fall var återbetalningsskyldigheten alltså en följd av hyresvärdens straffansvar, och det krävdes inte något särskilt yrkande från hyresgästen för att ränta skulle utgå på det belopp som skulle betalas tillbaka. Införandet av bestämmelserna i 12 kap. 55 e § jordabalken innebar att hyresvärdens straffansvar togs bort och att hyresgästen gavs en möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att begära återbetalning. Det finns dock inget stöd i förarbetena för att någon förändring i frågan om ränta varit avsedd, på så sätt att det skulle krävas ett särskilt yrkande från hyresgästen för att hyresnämnden ska kunna besluta om ränta.
Förutom bestämmelserna om återbetalning av hyra i 12 kap. 55 e § jordabalken finns det andra bestämmelser i 12 kap.jordabalken om återbetalningsskyldighet för hyresvärden. En hyresvärd ska enligt 12 kap. 55 d § åttonde stycket jordabalken, om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut om ändring av hyresvillkoren, samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han eller hon till följd av detta har uppburit för mycket jämte ränta. Skyldigheten att betala ränta enligt denna bestämmelse gäller oberoende av yrkande från hyresgästen (jfr BD 51/1993).
Enligt 12 kap. 55 e § tredje stycket jordabalken ska hyresvärden i ett ärende om återbetalning enligt andra stycket samma bestämmelse, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Om hyran sänks retroaktivt tillämpas den ovan nämnda bestämmelsen i 12 kap. 55 d § åttonde stycket jordabalken. Hyresvärden kan alltså även i ett ärende om återbetalning av hyra komma att åläggas återbetalningsskyldighet i enlighet med denna bestämmelse. I ett sådant fall krävs inte något särskilt yrkande från hyresgästen för att ränta ska utgå på det belopp som ska återbetalas.
Enligt hovrättens mening talar de redovisade bestämmelsernas systematik för att det inte heller när hyresvärden åläggs återbetalningsskyldighet enligt 12 kap. 55 e § andra stycket jordabalken bör krävas ett särskilt yrkande från hyresgästen för att ränta ska utgå på det belopp som ska återbetalas. Även det förhållandet att bestämmelserna, i fråga om räntan, är formulerade på liknande sätt talar för att de också bör tolkas på samma sätt.
Hovrätten beaktar även att bestämmelserna om återbetalning av hyra i 12 kap. 55 e § jordabalken är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen, vilket talar för en tolkning som innebär att hyresvärdens skyldighet att betala ränta på det belopp som ska återbetalas gäller oberoende av yrkande från hyresgästen.
Mot bakgrund av det anförda finner hovrätten att 12 kap. 55 e § jordabalken ska tolkas på så sätt att det inte krävs något särskilt yrkande från hyresgästen för att hyresnämnden ska kunna besluta om ränta. G.T. ska alltså, som hyresnämnden har funnit, förpliktas att betala ränta på det belopp som hon ska betala tillbaka till L.H. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrättens beslut meddelad: den 3 oktober 2017.
Mål nr: ÖH 2075-17.
Lagrum: 12 kap.54-55 e §§jordabalken.
Rättsfall: BD 51/1993; Svea hovrätts beslut den 10 januari 2012 i mål nr ÖH 4042-11; Svea hovrätts beslut den 11 december 2014 i mål nr ÖH 6697-14.
Litteratur: Prop. 1987:88:162 s. 10 f.