Hovrätten har funnit att hyresnämnden haft fog för att besluta om åtgärdsföreläggande. Det ankommer då på hyresvärden att visa att de åtgärder som denne vidtagit efter hyresnämndens beslut är sådana att föreläggandet ska upphävas. Om hyresvärden inte kan visa detta, får hyresgästen anses ha fullgjort sin bevisbörda och hyresnämndens beslut ska då stå fast.
Hyresnämnden i Stockholm
G.N. yrkade att hyresvärden Tyresö Bostäder AB skulle föreläggas att åtgärda de brister i hans lägenhet som utgjordes av ljudstörningar från ovanliggande lägenhet.
Tyresö Bostäder AB bestred yrkandet.
G.N. anförde som grund för sin talan sammanfattningsvis följande. Störningarna började i juli år 2011 när en ny hyresgäst flyttade in i lägenheten ovanför hans lägenhet. Han har påtalat störningarna för hyresvärden. Han har även anlitat ett företag för att mäta ljuden. Ljudmätningen visade att de av Folkhälsomyndighetens maximala riktlinjer överskreds. Hyresvärden är skyldig att åtgärda bristerna. Störningarna är så höga och frekventa att de utgör hinder och men i nyttjanderätten enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken.
Hyresnämnden (hyresrådet Chandler samt intresseledamöterna Moore och Russo) anförde i beslut den 4 november 2014 bl.a. följande.
Utredningen visar att ljud från lägenheten överskridit de riktlinjer som lämnats av Folkhälsomyndigheten. Samtliga dessa ljud kom från stolskrap och liknande från lägenheten närmast ovanför G.N:s. Övrig utredning stöder i allt väsentligt G.N:s påstående om arten och omfattningen av störningar från lägenheten ovanför hans. Hyresvärdens invändning om att ljuden kan härröra från andra störningar kan därmed lämnas utan avseende.
Hyresvärden har även invänt att alla grannar, inklusive grannen ovanför, har tilldelats möbeltassar för att dämpa ljud från möbelskrap och att mjukstängande toalettlock installerats i alla lägenheter. Hyresnämnden konstaterar att hyresvärden inte kontrollerat om grannen ovanför monterat möbeltassarna och om det mjukstängande toalettlocket används av denne. Istället visar utredningen att så uppenbart inte är fallet.
Utredningen visar att det sedan juli 2011 från lägenheten ovanför G.N:s upprepat förekommit - och alltjämt förekommer - ljudstörningar som överskrider de råd som lämnats av Folkhälsomyndigheten för att inte riskera de boendes hälsa. Hyresnämnden finner att detta även medför att hinder och men enligt 12 kap. 16 § jordabalken uppstått i G.N:s nyttjanderätt. Att huset uppfyller gällande byggnormer ändrar inte den bedömningen eftersom lägenheten ovanför används på ett oacceptabelt sätt. Hyresvärden ska därför föreläggas att åtgärda störningarna så att de upphör.
Hyresnämnden får inte förelägga hyresvärden att vidta vissa åtgärder. Det ankommer i stället på hyresvärden att avgöra vilka åtgärder som är lämpligast. I det här fallet kan det bli fråga om olika åtgärder, t.ex. att anmoda den störande hyresgästen att vidta rättelse med hot om att avtalet kan sägas upp och ett eventuellt efterföljande uppsägningsförfarande. Det kan också bli fråga om nya mätningar i båda lägenheterna och låta fackman föreslå lämpliga åtgärder. Det kan då bli aktuellt med arbeten av olika slag, t.ex. isoleringsarbeten. I gengäld kan det bli fråga om betydligt enklare åtgärder. Värden kan förmå grannen att använda sin lägenhet på ett bättre sätt, bl.a. genom att använda utdelade möbeltassar och mjukstängande toalettlock. Beroende på vilka åtgärder som blir aktuella kan det ta en viss tid innan störningarna upphör, även om hyresvärden vidtar lämpliga åtgärder. Det är därmed inte rimligt att förelägga hyresvärden att vidta åtgärder så att störningarna upphör inom viss tid. I stället bör värden åläggas att påbörja åtgärderna snarast och genomföra dem skyndsamt. Nämnden anser att åtgärderna ska påbörjas senast den 1 december 2014. Föreläggandet bör förenas med ett vite om skäligen ansedda 150 000 kr.
Hyresnämnden förelade Tyresö Bostäder AB att vidta åtgärder så att störningarna från lägenheten närmast ovanför G.N:s lägenhet upphörde. Åtgärderna skulle genomföras skyndsamt och påbörjas snarast dock senast den 1 december 2014. Föreläggandet förenades med vite om 150 000 kr.
Tyresö Bostäder AB överklagade och yrkade att hovrätten skulle avslå G.N:s talan i hyresnämnden och i andra hand besluta om ett lägre vitesbelopp.
G.N. bestred ändring.
Parterna vidhöll och utvecklade vad de hade anfört i hyresnämnden.
Hyresvärden lade till bl.a. följande. I första hand görs gällande att det saknas grund för ett åtgärdsföreläggande och i andra hand för det fall hovrätten anser att så varit fallet, har hyresvärden genom åtgärderna som vidtogs efter hyresnämndens beslut åtgärdat bristerna. För det fall hovrätten skulle bifalla G.N:s yrkande om åtgärdsföreläggande är vitesbeloppet oskäligt högt. - Hyresvärden har efter hyresnämndens beslut vidtagit ett flertal åtgärder. Hyresvärden har återigen talat med G.N:s grannar om vikten av att inte väsnas i onödan och att det framförallt rör sig om att inte skrapa stolar och andra möbler i golvet. Hyresvärden har varit inne i G.N:s lägenhet och de fyra grannlägenheterna och monterat mjukstängande toalettlock och gångjärn på alla köksluckor. I en av lägenheterna fanns det redan ett sådant toalettlock monterat. Hyresvärden har lämnat möbeltassar till G.N. och de fyra grannlägenheternas innehavare. Hyresvärden har därefter varit inne i G.N:s fyra grannlägenheter och kontrollerat att möbeltassarna satt på möblerna. Hyresvärden har i lägenheten ovanför G.N:s monterat en ny toalettpappershållare. Genom dessa åtgärder torde hyresvärden ha vidtagit tillräckliga åtgärder innebärande att störningarna från lägenheten närmast ovanför G.N:s lägenhet upphört. Den aktuella lägenheten har, åtminstone efter alla åtgärder som vidtagits, inte så höga och frekventa ljudstörningar att de utgör hinder eller men i G.N:s nyttjanderätt. G.N. har inte visat att de störningar som han utsätts för i sitt boende går utöver vad som skäligen får tålas i ett flerfamiljshus. Det föreligger således inte sådan brist att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten. - Ett åtgärdsföreläggande skulle medföra oerhört höga kostnader för hyresvärden. Hyresvärden skulle behöva tilläggsisolera alla lägenheter i området. Kostnaden för detta skulle vara oskäligt hög i proportion till de eventuella ljudstörningar som G.N. utsätts för. Structor Akustik AB:s mätning visar att både luftljudisolering och stegljudsnivå uppfyller de krav som fanns när huset uppfördes, och även nu gällande byggnorm, uppfylls med god marginal.
G.N. lade till följande. Han ifrågasätter inte att hyresvärden har vidtagit de påstådda åtgärderna efter hyresnämndens beslut. Vad som ifrågasätts är den slutsats som hyresvärden drar när hyresvärden påstår att åtgärderna varit tillräckliga. Detta utan att någon uppföljande fackmannamässig ljudmätning har gjorts i prövningslägenheten. Han har meddelat hyresvärden att störningarna fortgår på samma vis som före de aktuella åtgärderna. De åtgärder som hyresvärden nu genomfört har således inte på något vis dämpat det störande bullret i hans lägenhet. Hyresvärden har heller inte kunnat visa att ljudmiljön i prövningslägenheten förbättrats genom de vidtagna åtgärderna. En stor del av störningarna består av möbelskrap från grannlägenheten. Hyresvärdens åtgärder för att dämpa möbelskrapet är otillräckliga och ingen hållbar lösning. Att hyresvärden vid upprepade tillfällen har talat med grannen har uppenbarligen inte varit till någon hjälp. Han har dels genom en fackman, dels genom egna indikationsmätningar kunnat påvisa att de ljudstörningar han utsätts för är frekventa och överstiger Folkhälsomyndighetens riktlinjer för störande buller och de utgör därmed ett hinder och men i nyttjanderätten. Hyresvärden har inte kunnat styrka riktigheten i slutsatsen att de vidtagna åtgärderna varit tillräckliga och därmed undanröjt det hinder och men han lider av.
Hovrätten (hovrättsrådet Burton, f.d. hovrättsrådet Waller, referent, och tf. hovrättsassessorn Lopez) anförde i beslut den 29 februari 2016 i huvudsak följande.
Hyresnämnden har i det överklagade beslutet förelagt hyresvärden att vidta åtgärder så att störningarna i lägenheten närmast ovanför G.N. upphör. På den utredning som lagts fram i hyresnämnden fanns det enligt hovrättens mening fog för att besluta om ett åtgärdsföreläggande. Beslutet ska därför inte upphävas på den grund som hyresvärden har åberopat i första hand.
I andra hand har hyresvärden gjort gällande att hyresnämndens beslut ska upphävas eftersom de åtgärder som omfattas av hyresnämndens föreläggande har fullgjorts efter nämndens beslut.
Enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycketjordabalken får hyresnämnden under närmare angivna förutsättningar ålägga en fastighetsägare att avhjälpa en ursprunglig brist eller brist som uppkommer under nyttjandet.
Svea hovrätt har i tidigare avgöranden ansett att den omständigheten att hyresvärden efter hyresnämndens beslut har fullgjort det som ålagts denne inte har utgjort skäl att ändra ett beslut om åtgärdsföreläggande (se bl.a. hovrättens beslut SÖH 290/1996 och beslut i mål ÖH 4477-07 och ÖH 2492-11).
Hovrätten konstaterar att det inte finns något hinder mot att åberopa nya omständigheter i hovrätten. Det saknas vidare, enligt hovrätten, skäl för att en av två parter i ett fortlöpande hyresförhållande alltjämt ska vara underkastad ett åtgärdsföreläggande om någon brist inte längre föreligger och de rättsliga förutsättningarna för ett föreläggande inte längre är för handen. Något hinder för hyresvärden att i hovrätten åberopa att de åtgärder som omfattas av hyresnämndens åtgärdsföreläggande har fullgjorts efter nämndens beslut finns alltså inte och sådana åtgärder kan därmed utgöra skäl för hovrätten att ändra på hyresnämndens beslut.
Det är enligt fast praxis hyresgästen som ska visa att förutsättningar finns för ett åtgärdsföreläggande. Om hyresnämnden, som hovrätten funnit i detta fall, har haft fog för ett beslut om åtgärdsföreläggande, får det emellertid anses ankomma på hyresvärden att visa att de åtgärder som denne vidtagit efter hyresnämndens beslut är sådana att föreläggandet ska upphävas. Om hyresvärden inte kan visa detta, får hyresgästen anses ha fullgjort sin bevisbörda och hyresnämndens beslut ska då stå fast.
Det av hyresnämnden beslutade åtgärdsföreläggandet avser att hyresvärden ska åtgärda störningar i lägenheten närmast ovanför hyresgästen. Utredningen ger inte stöd för annat än att de åtgärder som hyresvärden ostridigt vidtagit efter nämndens beslut varit adekvata med utgångspunkt i nämndens föreläggande. G.N. har dock anfört att åtgärderna inte är tillräckliga och att störningar i form av buller och möbelskrap m.m. kvarstår. Det saknas enligt hovrätten anledning att betvivla hyresgästens uppgifter.
Av utredningen framgår dock inte om kvarstående ljudstörningar har sin grund i andra förhållanden än de som kan omfattas av ett åtgärdsföreläggande. Hyresvärden har anfört att huset är byggt enligt gällande normer och att åtgärder som innebär ingrepp i husets konstruktion skulle bli mycket kostnadskrävande. Hovrätten saknar anledning att ifrågasätta hyresvärdens uppgifter. Med hänsyn till de åtgärder som hyresvärden har vidtagit ligger det nära till hands att anta att husets konstruktion är sådan att det svårligen går att komma till rätta med kvarstående störningar från lägenheten ovanför G.N. på annat sätt än genom omfattande ingrepp i huset.
Frågan blir då om beslutet om åtgärdsföreläggande ska stå fast efter hyresvärdens åtgärder med hänsyn till de kvarstående störningarna. Ett åtgärdsföreläggande ska utfärdas endast om det är skäligt. Vid en avvägning av vad som är skäligt i den aktuella situationen finner hovrätten dels att hyresvärden vidtagit adekvata åtgärder för att efterkomma hyresnämndens föreläggande, dels att utredningen inte visar att återstående störningar är sådana att de rimligen bör omfattas av ett åtgärdsföreläggande.
Sammantaget innebär det sagda att hyresnämndens beslut om åtgärdsföreläggande ska upphävas och G.N:s ansökan om åtgärdsföreläggande avslås.
Hovrätten upphäver hyresnämndens beslut och avslår G.N:s ansökan om åtgärdsföreläggande.
Hovrättens beslut meddelat: den 29 februari 2016.
Mål nr: ÖH 10811-14.
Lagrum: 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycketjordabalken.
Rättsfall: Svea hovrätts beslut SÖH 290/1996; Svea hovrätts beslut 2008-04-28 i mål ÖH 4477-07; Svea hovrätts beslut 2011-04-13 i mål ÖH 2492-11.