Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal har innehållit en förhandlingsklausul. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet har det samtidigt angetts att hyran ska vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hovrätten har ansett det visat att parterna varit överens om detta. Enligt hovrätten har överenskommelsen utgjort ett särskilt hyresvillkor. Den förhandlingsöverenskommelse som träffats inom ramen för gällande förhandlingsordning om högre hyra för lägenheten har därmed inte ansetts bindande i förhållande till hyresgästen.
Hyresnämnden i Malmö
K.G. hyr en lägenhet av Badhytten Fastighets AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 oktober 2017 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas.
K.G. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. Fastigheten omfattas av förhandlingsordning. Enligt den senast träffade överenskommelsen med Hyresgästföreningen uppgår hyran för prövningslägenheten till 2 639 kr per månad. I första hand åberopas att hyresavtalet är förverkat och i andra hand att K.G. åsidosatt sina skyldigheter genom att inte betala full hyra i tid. Skulden är i dag restbelopp på hyrorna för månaderna juli-september 2017, 1 639 kr x 3, samt 24 kr för obetald retroaktiv hyressättningsavgift.
K.G. anförde bl.a. följande. Han flyttade in i lägenheten den 1 juni 2012. Under ca sex månader bodde han i en annan lägenhet. Den 1 januari 2017 flyttade han tillbaka till lägenheten. Enligt hyresavtalet ska hyran för lägenheten vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Parterna har kommit överens om att lägenheten inte ska omfattas av den förhandlingsöverenskommelse som träffats och att hyran ska vara 1 000 kr per månad. Det vitsordas att förhandlingsordning gäller för fastigheten.
Hyresnämnden (hyresrådet Barrett samt intresseledamöterna Price och Schwartz) anförde i beslut den 11 oktober 2017 i huvudsak följande.
I förevarande ärende finns ostridigt en förhandlingsklausul i parternas hyresavtal.
Hyresgästen har svarat nekande på särskild fråga om parterna har träffat en av båda parter undertecknad överenskommelse om att lägenheten inte ska omfattas av förhandlingsordning. Hyresgästen har vidare uppgett att han tidigare har bott i lägenheten men att hyresavtalet upphörde och att han lämnade lägenheten för att komma tillbaka till den från och med den 1 januari 2017. Fråga är således om ett nytt hyresförhållande. Det är därför inte relevant vilka villkor som fanns i deras tidigare hyresavtal.
Det hyresavtal som var aktuellt i Högsta domstolens avgörande, NJA 2011 s. 316, innehöll en förhandlingsklausul. Frågan i det målet var om klausulen utgjorde avtalsinnehåll mellan parterna. Högsta domstolen tolkade avtalet och bedömde att avsikten inte varit att hyran skulle sättas enligt kommande förhandlingsöverenskommelser.
Enligt 3 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) kan - - - hyresvärd och hyresgäst träffa avtal om att förhandlingsordning inte ska gälla endast genom att iaktta hyresförhandlingslagens regler och en överenskommelse som inte uppfyller lagens bestämmelser är ogiltig i sin helhet. Detta innebär att om dessa parter träffat en överenskommelse som inte uppfyller bestämmelserna i lagrummet gäller förhandlingsordning alltjämt för lägenheten och även förhandlingsklausulen gäller mellan parterna. Hyresnämnden är därför av uppfattningen att det saknas förutsättningar för att lättvindigt tolka bort en förhandlingsklausul i ett hyresavtal; hyresförhandlingslagen är ju mycket tydlig såvitt avser frågan hur avtal träffas om att förhandlingsordning inte ska gälla.
P.B., som för hyresvärdens räkning undertecknat förevarande avtal, får anses ha varit medveten om betydelsen av att förhandlingsklausul finns i hyresavtalet. Det har nämligen framkommit att P.B. har förhandlat med hyresgästföreningen i enlighet med den förhandlingsordning som finns för fastigheten. I förevarande fall är förhandlingsklausulen "ikryssad", vilket innebär att krysset har satts på plats genom en aktiv handling. Den omständigheten att P.B. fört förhandlingar med hyresgästföreningen innebär att det är uppenbart att han är införstådd med betydelsen av att en förhandlingsklausul är ett villkor i hyresavtalet. Krysset kan alltså inte antas ha satts på plats omedvetet och utan avsikt. Hyresgästen har tecknat hyresav-talet i december 2016 och hyresförhållandet har varat sedan den 1 januari 2017. Den tidsrymd som förflutit sedan tillträdet är kort och tidsrymden kan inte anses tala för att, såsom i Högsta domstolens avgörande ovan, hyresvärden, trots klausulen, ändå inte avsett att förhandlingsöverenskommelsen skulle tillämpas på hyresförhållandet.
Det hyresavtal som finns för prövningslägenheten kan enligt hyresnämnden inte tolkas på annat sätt än att parterna avsett att förhandlingsklausul skulle vara ett av villkoren i parternas hyresavtal.
Hyresnämnden, som därtill är av uppfattningen att hyresförhandlingslagen inte öppnar för någon egentlig tolkning av frågan om parter avtalat bort att förhandlingsordning inte längre ska gälla för en lägenhet, anser att eftersom hyresgästen vitsordat att någon överenskommelse enligt lag inte träffats, förhandlingsklausulen i avtalet alltjämt gäller. Vid sådant förhållande är hyresgästen bunden av den hyra som framgår av förhandlingsöverenskommelsen. Hyran för prövningslägenheten är 2 639 kr per månad sedan i vart fall den 1 juli 2017. Det är ostridigt att hyresgästen betalat 1 000 kr per månad under angiven tid. Hyresgästen är således i dröjsmål med hyran.
Hyresgästen har härigenom åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Ansökan ska i den delen bifallas.
Skäl finns att bifalla yrkandet om åläggande att avflytta.
1.Hyresavtalet mellan Badhytten Fastighets AB och K.G. upphör den 31 oktober 2017.
2.    K.G. ska senast den 1 november 2017 kl. 12.00 avflytta från lägenheten - - -. Han kan annars bli avhyst på egen bekostnad.
K.G. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden eller i vart fall ge honom uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter tre månader från hovrättens beslut.
Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras och att uppskov skulle medges.
Hovrätten (hovrättsråden Boyd, Sanchez och Hanson, referent) anförde i beslut den 14 juni 2018 följande.
En förhandlingsordning är ett avtal som slutits mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation. En förhandlingsordning kan även komma till stånd genom ett beslut av en hyresnämnd. (Se 1 § hyresförhandlingslagen.)
Med förhandlingsklausul avses en bestämmelse i ett hyresavtal genom vilken en hyresgäst medger att en överenskommelse om hyra och annat hyresvillkor som träffats på grundval av förhandlingsordningen får tillämpas gentemot honom eller henne (2 § hyresförhandlingslagen).
En förhandlingsordning ska som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i ett hus oberoende av om det enskilda hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. En lägenhet omfattas dock inte av förhandlingsordningen om hyresvärd och hyresgäst skriftligen kommit överens om att avtalet inte ska innehålla en sådan klausul och överenskommelsen träffas sedan hyresförhållandet varat minst tre månader i följd. En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnd inte ska innehålla en förhandlingsklausul. (Se 3 § hyresförhandlingslagen.)
Även om en förhandlingsordning i enlighet med vad som angetts ovan kan omfatta lägenheter utan att det finns en förhandlingsklausul i avtalen följer det av 2 § första stycket hyresförhandlingslagen att en hyresgäst som saknar en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal inte är bunden av de förhandlingsöverenskommelser som träffas avseende hans eller hennes lägenhet. Om hyresvärden vill tillämpa vad som blivit bestämt i en förhandlingsöverenskommelse mot en sådan hyresgäst måste han därför begära villkorsändring enligt bestämmelserna i 12 kap.54 och 54 a §§jordabalken. (Se bl.a. prop. 1996/97:30 s. 83, Diaz m.fl., Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar [1 april 2015, Zeteo], kommentaren till 2 § hyresförhandlingslagen, och Duncan/Webster, Hyresförhandlingslagen - En kommentar, första uppl., 2001, s. 31.) Att en förhandlingsordning kan gälla för en lägenhet - trots att det inte finns någon förhandlingsklausul i hyresavtalet - innebär dock att hyresvärden inte får ta ut en högre hyra än vad som bestämts i förhandlingsöverenskommelsen (se 5 och 23 §§hyresförhandlingslagen). Kommer hyresvärden och hyresgästen efter tre månaders hyrestid skriftligen överens om att lägenheten inte ska omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet upphör dock lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen (se 3§ hyresförhandlingslagen och a. prop. s. 83).
För att ta ställning till om en förhandlingsklausul utgör avtalsinnehåll och därmed kan läggas till grund för krav på obetald hyra kan hyresavtalet behöva tolkas (se NJA 2011 s. 316).
Även i fall där det finns en gällande förhandlingsklausul kan hyresvärden och hyresgästen komma överens om att en lägre hyra ska gälla än den som bestäms genom förhandlingsöverenskommelser. I dessa fall är hyresvärden, på samma sätt som när en förhandlingsklausul saknas, hänvisad till att begära villkorsändring enligt jordabalkens regler för det fall hyresvärden vill att hyran ska bestämmas genom förhandlingsöverenskommelser. (Se Svea hovrätts beslut den 14 februari 2011 i mål nr ÖH 9149-09.)
Av utredningen framgår att det aktuella hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul, vilket innebär att K.G. som utgångspunkt är skyldig att godta den hyra och de andra hyresvillkor som följer av de förhandlingsöverenskommelser som träffas inom ramen för gällande förhandlingsordning. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet anges dock samtidigt att hyran är 1 000 kr per månad och att detta är ett lägre belopp än den förhandlade hyran. Vidare anges att hyresgästen och hyresvärden är överens om att hyran ska utgöra detta belopp eftersom lägenhetens standard är lägre än vad hyresförhandlingen förutsätter. Det skriftliga avtalet stämmer väl överens med vad K.G. och P.B. har berättat att parterna har kommit överens om. Det var också det beloppet som angavs på hyres-avierna för januari-juni 2017.
Enligt hovrätten visar utredningen att parternas avsikt vid avtalsslutet i december 2016 var att hyran skulle vara 1 000 kr per månad med möjlighet för hyresvärden till sedvanliga hyreshöjningar och inte det belopp som bestämdes i förhandlingsöverenskommelser, i vart fall så länge lägenhetens standard var oförändrad. Vad parterna kommit överens om under rubriken "Särskilda bestämmelser" utgör ett hyresvillkor. Om hyresvärden vill ändra ett sådant villkor är hyresvärden, som nämnts ovan, hänvisad till att begära villkorsändring i enlighet med jordabalkens regler. Om det har förflutit mycket lång tid sedan villkoret infördes, har hovrätten även möjlighet att i en förlängningstvist bortse från villkoret. I här aktuellt mål infördes villkoret den 1 januari 2017 och hyresavtalet sades upp redan i juli 2017 på grund av delvis obetald hyra. Det är därmed för tidigt att överväga om det finns anledning att bortse från villkoret. Enligt hovrätten innebär detta att den förhandlingsöverenskommelse som träffades den 16 februari 2017 om en hyra för prövningslägenheten om 2 639 kr per månad - till skillnad mot vad hyresnämnden funnit - inte är bindande i förhållande till K.G. Hyresvärden har mot den bakgrunden inte visat att K.G. gjort sig skyldig till de betalningsförsummelser som påståtts. Då hyresvärden inte har anfört någon annan upphörandegrund ska hyresvärdens talan avslås och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.
Med hänsyn till det som sagts ovan och då någon villkorsändring inte har begärts, löper hyresavtalet vidare på oförändrade villkor.
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra.
Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.