Hyresnämndsmål. Synnerliga skäl har inte ansetts tala emot att slopa förhandlingsklausulen i ett hyresavtal avseende en studentlägenhet.
Hyresnämnden i Stockholm
Hyresgästen Wilkins yrkade vid Hyresnämnden i Stockholm att förhandlingsklausulen i hans hyreskontrakt skulle tas bort och att hyran skulle sättas ned med 50 kr per månad.
Till stöd för sin talan anförde O.F. bl.a. följande. Han hyr en studentlägenhet av Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB). Hyreskontraktet innehåller en förhandlingsklausul. Det naturliga är att förhandlingsklausulen tas bort om hyresgästen önskar det. Om klausulen tas bort ska hyran sättas ned med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen. I avsaknad av exakta uppgifter har förhandlingsersättningen uppskattats till 50 kr per månad.
SSSB bestred bifall till O.F:s yrkande och anförde bl.a. följande. Det föreligger synnerliga skäl för hyresvärden att inte medge att förhandlingsklausulen tas bort eftersom det rör sig om ett kategoriboende. SSSB har 8 000 studentbostäder i sitt bestånd och har hög omsättning av hyresgäster. För SSSB är förhandlingen med hyresgästorganisationen mycket viktig för att kunna hålla nere kostnaderna. Det är viktigt att förhandlingsklausulen kvarstår i de enskilda hyresavtalen då det är en speciell form av uthyrning. Hyresgästerna får hyra lägenheterna i högst sex år och det finns krav på såväl studieresultat som anslutning till viss studentkår.
Hyresnämnden (hyresråden Castro och Jones) anförde i beslut den 14 mars 2007 bl.a. följande.
Vid tvist om införande eller slopande av förhandlingsklausul ska hyresnämnden enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) avgöra tvisten i enlighet med hyresgästens uppfattning, såvida inte synnerliga skäl talar emot det.
SSSB:s bostäder är inte upplåtna för permanent boende utan som tillfälliga genomgångsbostäder för en tid om normalt högst sex år och med speciella hyresvillkor såsom krav på att hyresgästen är ansluten till viss studentkår och bedriver aktiva högskolestudier, en upplåtelseform som innebär hög omsättning av hyresgäster. Mot den bakgrunden finner hyresnämnden att det föreligger synnerliga skäl att inte mot hyresvärdens bestridande medge att förhandlingsklausulen slopas. Ansökningen ska således lämnas utan bifall.
Hyresnämnden lämnar ansökningen utan bifall.
O.F. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden.
SSSB bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Powers och Clark, referent, samt hovrättsassessorn Thomas) anförde i beslut den 17 december 2007 bl.a. följande.
Av 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) framgår att en tvist om slopande av förhandlingsklausul ska avgöras i enlighet med hyresgästens uppfattning i frågan, såvida inte synnerliga skäl talar emot det.
Genom den angivna bestämmelsen ges den enskilde hyresgästen en principiell rätt att bestämma om hyresavtalet ska innehålla en förhandlingsklausul eller inte. Utgångspunkten är alltså att han eller hon har rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. I förarbetena till bestämmelsen sägs att hyresvärden endast undantagsvis bör med framgång kunna motsätta sig hyresgästens vilja. En sådan undantagssituation kan vara att hyresgästen av Sanford eller liknande upprepade gånger har fått en förhandlingsklausul införd och slopad (prop. 1993/94:199 s. 52 och 88). En sådan situation är det inte fråga om i det nu aktuella fallet.
SSSB har anfört flera omständigheter som stöd för att synnerliga skäl skulle föreligga. Hovrätten delar uppfattningen att det kan vara mera betungande för en hyresvärd som hyr ut studentbostäder än för en hyresvärd som hyr ut permanentbostäder att, vid sidan om de kollektiva förhandlingarna, bli tvungen att även förhandla enskilt med vissa hyresgäster. SSSB har gjort gällande att ett slopande av förhandlingsklausulen skulle äventyra hela den nuvarande upplåtelsekonstruktionen. SSSB har inte utvecklat hur sannolikt det är att dess hyresgäster i någon större omfattning skulle komma att kräva att klausulen tas bort för det fall en av hyresgästerna skulle få den slopad. Att en hyresvärd i och för sig måste finna sig i att förhandla enskilt med vissa hyresgäster följer av huvudregeln om hyresgästens individuella bestämmanderätt. Även om hyresvärdens intresse av att slippa den extra omgång detta medför torde vara större vid upplåtelse av studentbostäder, måste också en hyresvärd som hyr ut sådana bostäder tåla det merarbete ett slopande av förhandlingsklausulen kan medföra, åtminstone så länge det rör sig om enstaka eller ett inte alltför stort antal hyresgäster.
Sammanfattningsvis finner hovrätten att de omständigheter som SSSB har åberopat till stöd för sin inställning inte leder till den bedömningen att synnerliga skäl talar emot att avgöra tvisten i enlighet med O.F:s uppfattning. Hyresnämnden hade alltså bort bifalla hans talan i denna del.
O.F. har även yrkat ändring av hyresvillkoren på så sätt att hyran ska sättas ned med ett belopp motsvarande förhandlingsersättningen.
I frågan om förhandlingsersättningen har SSSB inte kunnat vitsorda något belopp. Prövningen föranleder närmare utredning och den bör därför lämpligen ske vid hyresnämnden som första instans. Hyresnämndens beslut ska därför undanröjas och målet visas åter till nämnden för fortsatt behandling.
Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut och visar målet åter till nämnden för fortsatt behandling.
Hovrättens beslut meddelat: den 17 december 2007.
Mål nr: ÖH 2724-07.
Lagrum: 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304).
Litteratur: Prop. 1993/94:199 s. 52 och 88.