Fråga om skadeståndsskyldighet för hyresgäst som genom underlåtenhet vållat vattenskada i den hyrda lägenheten. Tillika fråga om betydelsen av ordningsregel som tagits in i hyresavtalet.
Aktiebolaget Svenska Bostäder förde vid Solna tingsrätt den talan mot Williams som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Vazquez) anförde i dom den 10 december 2007 följande.
Williams hyrde under tiden den 16 april 2000-1 augusti 2005 en bostadslägenhet på Smith gränd 12 i Hässelby av Aktiebolaget Svenska Bostäder (Svenska Bostäder). Till hyreskontraktet var en handling benämnd ”Ordningsregler för bostadslägenheter” fogad. Denna innehåller bl.a. följande.
Hyresgästen förbinder sig:
- - - 7.
att inte utan särskilt tillstånd av hyresvärden installera tvätt- eller diskmaskin (s.k. bänkdiskmaskin får dock installeras) eller köksfläkt och att vid installation efter sådant tillstånd utföra installationen på ett fackmässigt sätt, att utöva tillsyn och kontroll av maskinen med vattenanslutningar och dylikt samt att vid varje tillfälle efter användande stänga av vattnet till maskinen.
- - - 15.
Den 22 juli 2004 kontaktades Svenska Bostäder av en granne till Williams med anledning av att vatten forsade från Z.S:s ned till grannens lägenhet. Eftersom Svenska Bostäder inte fick någon kontakt med Williams, tog sig rörmokare in i Z.S:s lägenhet med hjälp av låssmed för att stänga av vattnet. Väl inne i lägenheten kunde rörmokaren konstatera att vatten strömmade från en slang som hade släppt från kopplingen till en bänkdiskmaskin som stod på diskbänken och var ansluten till köksblandarens varmvattenkran. Vattnet till diskmaskinen hade inte stängts av efter att den använts, vilket innebar att vattnet ”stått på tryck”. Skadorna till följd av vattenläckaget blev omfattande. Återställandet av lägenheten tog cirka tre månader.
Svenska Bostäder har yrkat att Williams skall utge ersättning för uppkomna vattenskador med 60 301 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökningen.
Williams har bestritt käromålet men vitsordat yrkat belopp och yrkad ränta som skäliga i och för sig.
Williams har genom vårdslöshet vållat vattenskadan i sin lägenhet. Vårdslösheten har bestått i att hon underlåtit att stänga av vattnet till diskmaskinen efter användning. Hon är därmed skyldig enligt 12 kap. 24 § JB att ersätta Svenska Bostäder för den uppkomna skadan. Kostnaden för att återställa lägenheten har uppgått till 81 836 kr, varav 2 657 kr för låssmedens arbete, 1 775 kr för vattensugning, 6 338 kr för avfuktning och 71 066 kr för byggnadsarbeten. Efter avdrag för ålder och slitage om 21 535 kr uppgår det belopp som Williams skall ersätta Svenska Bostäder med till 60 301 kr.
År 1998 gjordes ett stambyte i fastigheten på Smith gränd 12 i Hässelby. I samband därmed installerades nya köksblandare. Dessa var försedda med en väl synlig avstängningsanordning på höger sida av blandaren. Blandarna har inte bytts ut därefter. Av punkt 8 i de ordningsregler som upprättats av Svenska Bostäder och som fogats som bilaga till hyreskontraktet framgår bl.a. att hyresgästen förbinder sig att vid varje tillfälle efter användandet stänga av vattnet till diskmaskinen. Regeln ger uttryck för ett normalt aktsamhetskrav och gäller alla diskmaskiner, således även en sådan bänkdiskmaskin som Williams haft. För bänkdiskmaskiner gäller emellertid att installation inte kräver något tillstånd från Svenska Bostäder. Svenska Bostäder har också på annat sätt informerat Williams om att vattnet till diskmaskinen skall stängas av när den inte används. Informationen har funnits i den boendepärm som överlämnas till varje hyresgäst i samband med kontraktsskrivning eller inflyttning. Den senaste broschyren med information ”Tips för hemmet” trycktes år 2006. Av ordningsregeln framgår att det har ålegat Williams att stänga av vattnet till diskmaskinen genom den avstängningsanordning som funnits på blandaren varje gång som hon använt diskmaskinen. Om det inte kan visas att en sådan avstängningsanordning har funnits på köksblandaren i den aktuella lägenheten, har det ålegat Williams att stänga av vattnet varje gång hon använt sin bänkdiskmaskin genom den avstängningsanordning som funnits under diskbänken. I vart fall har det ålegat henne att förse köksblandaren med en avstängningsanordning när hon installerade diskmaskinen.
Williams
Hon har inte vållat skadan genom vårdslöshet och är därför inte skadeståndsskyldig mot Svenska Bostäder. Att slangen till bänkdiskmaskinen lossnade är inte heller något förhållande som typiskt sett orsakas av vårdslöshet. Det bestrids att det följer av ordningsregeln i hyreskontraktet att hon varit skyldig att stänga av vattnet till diskmaskinen varje gång hon använt diskmaskinen. Regeln gäller enligt sin lydelse inte bänkdiskmaskiner. Om tingsrätten skulle finna att ordningsregeln gäller även bänkdiskmaskiner, görs det gällande att regeln är otydligt formulerad, varför den skall tolkas till Svenska Bostäders nackdel. Regeln är dessutom oskälig. Det är orimligt att kräva av en hyresgäst att denne för att undgå skadeståndsansvar skall stänga av vattnet varje gång maskinen har varit i bruk, i vart fall då det som i detta fall inte funnits någon avstängningsanordning som är lätt tillgänglig. Regeln ger inte uttryck för ett normalt aktsamhetskrav utan innebär i själva verket ett strikt ansvar för hyresgästen. Det bestrids att det har ålegat henne att se till att en lätttillgänglig avstängningsanordning installeras på köksblandaren. I vart fall bestrids att ett åsidosättande av ordningsregeln medför skadeståndsskyldighet.
Det är riktigt att vattenskadan har orsakats av läckage från anslutningen till hennes bänkdiskmaskin. Hon köpte bänkdiskmaskinen som ny år 1998 och installerade den i den lägenhet hos Svenska Bostäder som hon hyrde då efter att först ha hört sig för med Svenska Bostäder. Hon fick i detta sammanhang inte någon förmaning om att hon skulle stänga av vattnet varje gång hon använt maskinen. Inte heller uppmanades hon att skaffa en särskild avstängningsanordning till diskmaskinen. När hon flyttade till den aktuella lägenheten i maj 2000 tog hon med sig bänkdiskmaskinen och installerade den där. Bänkdiskmaskinen var placerad till vänster om köksblandaren. Slangen var kopplad till blandaren på blandarens vänstra sida. På den högra sidan var blandaren platt. Det verkade som om slangen till diskmaskinen hade kunnat sättas även på den högra sidan, eftersom det på den sidan fanns något som såg ut som en täckbricka. Hon känner inte igen den avstängningsanordning som finns på det fotografi som Svenska Bostäder har tagit. När diskmaskinen var i gång tog den allt vatten. Det gick alltså inte att handdiska samtidigt. Installationen fungerade utan problem fram till den 22 juli 2004. Det fanns dessförinnan inte några indikationer på att något skulle vara fel med den eller att något höll på att gå sönder. Det fanns inte någon avstängningsanordning på diskmaskinen eller på kranen. Om det hade funnits en sådan skulle hon ha använt den. Det enda sättet att stänga av vattentillförseln när maskinen hade använts var att vrida om en kran under diskbänken. När hon talade med Svenska Bostäders representant N.-Å.M. den 22 juli 2004 sade han att vattnet hade stängts av ”centralt” eller möjligen med kranen under diskbänken. Vid detta samtal eller samtal dagen därpå påpekade han särskilt för henne att det fanns en avstängningsanordning under diskbänken. Hon har tagit del av de ordningsregler som Svenska Bostäder har upprättat i samband med att hon fick kontraktet. Hon har tolkat regeln i punkt 8 så att den inte gällde bänkdiskmaskiner. Om hon hade trott att regeln gällde även bänkdiskmaskiner hade hon följt den. Hon brukade t.ex. inte köra diskmaskinen när hon inte var hemma och gjorde det inte heller vid det aktuella tillfället. När hon flyttade in i lägenheten på Smith gränd 12 fick hon en pärm från Svenska Bostäder. Den innehöll bara tips och råd. Såvitt hon minns har hon inte fått del av broschyren ”Tips för hemmet” eller någon annan handling med liknande innehåll. Uppmaningen i denna att stänga av vattnet till diskmaskinen när den inte används känner hon inte igen. Av broschyren framgår dock att det är fråga om tips till hyresgästen och inte något påbud, vars åsidosättande medför skadeståndsansvar.
Williams har hörts under sanningsförsäkran och har därvid bekräftat de uppgifter som hon lämnat sakframställningsvis. På Svenska Bostäders begäran har vittnesförhör hållits med N.-Å.M. och R.T. och på Z.S:s begäran vittnesförhör med P.W.
N.-Å.M.: Vid 10.30-tiden den 22 juli 2004 fick han veta att vatten rann från Z.S:s lägenhet till en granne som bodde en våning ner. Han ringde husvärden som visade sig vara på väg till platsen. Husvärden hade ringt en rörmokare som också var på väg till lägenheten. Han försökte förgäves att få kontakt med Williams Eftersom husvärden inte hade tillgång till lägenhetsnyckeln kallades låssmed dit. Rörmokaren stängde av vattnet i stammen. Ett företag som sög upp vattnet tillkallades. Samma dag kl. 13.00 kom han till lägenheten för att besiktiga den. Det var första gången som han var där. Rörmokaren hade redan varit på plats. Slangen som var kopplad till varmvattnet hade gått av nära kopplingen, troligen beroende på materialutmattning. På högra sidan av blandarens fot satt en avstängningsanordning - en vridbar, kulformad ratt stor som en halv pingisboll. När han kommit tillbaka till sitt kontor, ringde Williams Hon fick sedan hämta nycklar till det nya dörrlås som hade satts in. År 1998 gjordes ett stambyte i den aktuella fastigheten. Han var inte inblandad i det men Svenska Bostäder engagerar vid stambyten underentreprenörer som använder samma metoder och samma material - kakel, klinker, porslin, blandare m.m. - i alla lägenheter. I mitten av november 2007 var han inne i den aktuella lägenheten och tog ett kort av diskbänken med köksblandaren. Blandaren såg likadan ut som den gjorde när han besiktigade lägenheten den 22 juli 2004 och var försedd med samma avstängningsanordning.
R.T.: Hon har bott i lägenheten på Smith gränd 12 sedan augusti 2005. Williams bodde där före henne. När hon flyttade in i lägenheten var köksblandaren försedd med en avstängningsanordning, en vridbar kula. Det är samma köksblandare som finns på det fotografi som förevisats henne.
P.W.: Vid tiden för vattenskadan hade han och Williams varsin lägenhet. Han kände väl till hennes lägenhet eftersom de turades om att bo hos varandra. Hennes bänkdiskmaskin var placerad på diskbänken till vänster om blandaren. Slangen var alltså kopplad på blandarens vänstra sida. På den högra sidan fanns endast en förslutning men inte någon avstängningsanordning. Inte heller på diskmaskinen fanns någon avstängningsanordning. Blandaren på det fotografi som han förevisats är snarlik den som fanns i Z.S:s kök. Han känner inte alls igen den avstängningsanordning som den är försedd med.
Enligt 12 kap. 24 § första stycket JB skall en hyresgäst under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresgästen är också skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hushållet eller av vissa andra personer som uppräknas i bestämmelsen.
Det är ostridigt mellan parterna att vattenskadan i Z.S:s lägenhet orsakats av att slangen mellan blandaren och bänkdiskmaskinen släppt från kopplingen till blandaren så att vatten forsat ut på golvet. Det är vidare ostridigt att vattenskadan hade kunnat undvikas om vattnet mellan bänkdiskmaskinen och blandaren hade varit avstängt. Tvisten i målet gäller huruvida Williams vållat vattenskadan genom att inte säkerställa att vattentillförseln mellan blandaren och bänkdiskmaskinen varit avstängd.
I målet har framkommit motstridiga uppgifter angående förekomsten av en avstängningsanordning på blandaren. Williams har uppgivit att det inte fanns någon avstängningsanordning för vattnet vare sig på diskmaskinen eller på blandaren och att den enda möjligheten att stänga av vattnet var att krypa in under diskbänken och stänga av kranen där. Även P.W. har berättat att det inte fanns någon avstängningsanordning på blandaren. Mot dessa uppgifter skall ställas N.-Å.M:s uppgifter att blandaren varit försedd med en avstängningsanordning när han anlände till Z.S:s lägenhet någon timme efter att rörmokare varit på plats. R.T. har bekräftat att en avstängningsanordning funnits på blandaren när hon flyttade in i lägenheten i augusti 2005.
Någon dokumentation som visar att en köksblandare med avstängningsanordning installerats i Z.S:s lägenhet innan hon flyttade in i den aktuella lägenheten finns inte. Williams och P.W. har bott i lägenheten under flera år och torde därför vara bäst skickade att uttala sig om någon avstängningsanordning funnits på blandaren. De har med bestämdhet förklarat att så inte varit fallet vid tiden för händelsen. Med hänsyn härtill och då det inte kan uteslutas att den rörmokare som kommit till lägenheten för att stänga av vattnet installerat en blandare med avstängningsanordning kan Svenska Bostäder inte anses ha visat att någon sådan funnits på blandaren vid det aktuella tillfället. Den enda möjligheten att stänga av vattnet efter att diskmaskinen använts har därför varit att vrida om en kran under diskbänken. Vid sådant förhållande kan Williams inte anses ha brutit mot det aktsamhetskrav som anges i 12 kap. 24 § första stycket JB genom att underlåta att efter brukandet av bänkdiskmaskinen stänga av vattentillförsel till den. Detta får anses gälla oavsett vad som anges i Svenska Bostäders ordningsregler eller informationsbroschyrer. Hon kan inte heller anses ha varit försumlig som inte försett blandaren med en avstängningsanordning. På grund av det anförda skall någon skadeståndsskyldighet inte åläggas henne.
Käromålet ogillas.
Aktiebolaget Svenska Bostäder överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.
Williams bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Hernandez, hovrättsrådet Dean och tf. hovrättsassessorn Nelson, referent) anförde i dom den 28 maj 2009:
Parterna har åberopat samma grunder och till utveckling av talan anfört samma omständigheter som antecknats i tingsrättens dom, dock har Williams gjort följande förtydligande. Även om hovrätten skulle finna att det på blandaren i den aktuella lägenheten fanns en avstängningsanordning för vatten till diskmaskinen bestrider Williams att hon ådragit sig ett skadeståndsansvar gentemot Svenska Bostäder genom att inte stänga av vattentillförseln till maskinen.
I hovrätten har nya förhör hållits med Williams, N.-Å.M., R.T. och P.W. Som nytt vittne har Huff hörts.
De personer som hörts på nytt har berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad som antecknats i tingsrättens dom.
Härutöver har Williams uppgett att den information som fanns i den pärm hon fick från Svenska Bostäder troligen var snarlik informationen i broschyren ”Tips för hemmet” och att hon, när hon lämnade lägenheten den aktuella dagen, inte hade tänkt komma tillbaka till den på ett par dagar.
Huff har uppgett följande. Den aktuella dagen stängde han av vattnet i Z.S:s lägenhet med hjälp av en avstängningsanordning som satt på blandaren. Han tror att avstängningsanordningen antingen var svart och satt på den ena sidan av blandaren eller kromfärgad och satt på blandarens framsida. Han installerade inte någon avstängningsanordning vid tillfället. Vattenskadan orsakades av att vattenslangen till diskmaskinen gått av precis vid anslutningen till blandaren.
Svenska Bostäder har även i hovrätten gjort gällande att Williams är skadeståndsskyldig gentemot bolaget enligt 12 kap. 24 § första stycket JB på den grunden att hon genom vårdslöshet vållat en vattenskada. Den vårdslöshet som Svenska Bostäder har lagt Williams till last är att hon inte efter användning stängt av vattnet till en bänkdiskmaskin.
J.-Å.J. i allt väsentligt densamma som vid tingsrätten. Liksom vid tingsrätten är det i hovrätten ostridigt mellan parterna att en vattenskada uppkommit i Z.S:s lägenhet, att skadan orsakats av att en slang mellan blandaren och en bänkdiskmaskin släppt från kopplingen till blandaren så att vatten forsat ut på golvet, att vattenskadan hade kunnat undvikas om vattnet till bänkdiskmaskinen hade varit avstängt samt att vattnet till bänkdiskmaskinen således inte var avstängt vid det aktuella tillfället.
Den första frågan som hovrätten har att besvara är om det skulle ha varit möjligt för Williams att stänga av vattnet på det sätt som Svenska Bostäder gjort gällande, dvs. i första hand med hjälp av en avstängningsanordning som funnits på blandaren i den aktuella lägenheten. Williams, som har bestritt att det fanns en sådan avstängningsanordning, har till stöd för sin inställning i denna del åberopat sin egen utsaga och P.W:s vittnesmål. Deras uppgifter måste dock värderas med stor försiktighet med hänsyn till att det är fråga om utsagor från en part respektive en till parten närstående person. Mot de uppgifter som Williams och P.W. lämnat står N.-Å.M:s, R.T:s och framför allt J.-Å.J:s vittnesmål. De tre sistnämnda har förklarat sig vara säkra på att det funnits en avstängningsanordning på blandaren. Det har inte framkommit något som utgör skäl att ifrågasätta riktigheten av deras uppgifter. Hovrätten finner därför att tilltro ska sättas till N.-Å.M:s, R.T:s och J.-Å.J:s vittnesmål. Vad Huff uppgett om utseendet på anordningen, vilket inte överensstämmer med vad som framgått av den övriga utredningen, föranleder inte någon annan bedömning. Härigenom finner hovrätten utrett att det funnits en avstängningsanordning på blandaren i den aktuella lägenheten.
Hovrätten övergår härefter till att pröva frågan om det förhållandet att Williams inte stängt av vattnet till diskmaskinen vid det aktuella tillfället ska medföra att hon ska anses ha vållat vattenskadan i den mening som avses i JB. Svenska Bostäder har i denna del åberopat att Williams haft en skyldighet att stänga av vattnet till bänkdiskmaskinen efter varje användning och att detta framgått dels av de ordningsregler som bestämts av Svenska Bostäder och som bifogats hyresavtalet, dels av informationsbroschyren ”Tips för hemmet” som funnits i en pärm som överlämnats till Williams i samband med kontraktsskrivning eller inflyttning.
I punkten 8 i de till hyresavtalet bifogade ordningsreglerna föreskrivs att hyresgästen förbinder sig ”att inte utan särskilt tillstånd av hyresvärden installera tvätt- eller diskmaskin (s.k. bänkdiskmaskin får dock installeras) eller köksfläkt och att vid installation efter sådant tillstånd utföra installationen på ett fackmässigt sätt, att utöva tillsyn och kontroll av maskinen med vattenanslutningar och dylikt samt att vid varje tillfälle efter användande stänga av vattnet till maskinen”.
Hovrätten anser att regeln bör uppfattas på det sätt som Svenska Bostäder påstått, dvs. att det enligt hyresavtalet ålegat Williams som hyresgäst att stänga av vattnet till diskmaskinen efter varje användning. Genom att hon underlåtit att göra det vid det aktuella tillfället har hon visserligen åsidosatt de ordningsregler som gällt för hyresförhållandet. Frågan är emellertid om hon genom sin underlåtenhet också ska anses ha handlat vårdslöst enligt 12 kap. 24 § JB och därmed ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot Svenska Bostäder.
Av utredningen framgår att vattenskadan orsakades av att slangen till diskmaskinen gick av vid kopplingen till köksblandaren, troligen beroende på materialutmattning. När en vattenskada av förevarande slag inträffar i en bostadslägenhet är den regelmässigt mycket kostsam att åtgärda. Det hade varit enkelt för Williams att stänga av vattnet till maskinen med den avstängningsanordning som fanns på blandaren. Därmed hade skadan kunnat undvikas.
Av Z.S:s uppgifter - som inte har ifrågasatts av Svenska Bostäder - framgår emellertid att bänkdiskmaskinen var ny när hon köpte den, att hon hade haft den i sex år när vattenskadan inträffade, att den fram till dess hade fungerat utan anmärkning och att hon inte hade sett några tecken på att diskmaskinen eller vattenslangen till maskinen var i dåligt skick eller på väg att gå sönder.
Vidare har det i målet inte framkommit att det skulle vara vanligt att en vattenskada uppkommer på det sätt som skett i detta fall. Det finns därför inte något underlag som tyder på att risken för att en vattenskada skulle inträffa bara för att vattentillförseln till diskmaskinen inte stängdes av efter varje användning av maskinen var särskilt stor.
Vid en samlad bedömning av vad som kommit fram i målet finner hovrätten att Williams inte kan anses ha handlat vårdslöst i JB:s mening genom att inte stänga av vattnet till diskmaskinen med den avstängningsanordning som fanns på köksblandaren. Hon har inte heller varit vårdslös genom att inte stänga av vattnet med avstängningsanordningen under diskbänken. Svenska Bostäders talan ska således ogillas och tingsrättens domslut följaktligen fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
Aktiebolaget Svenska Bostäder överklagade och yrkade bifall till sin talan i målet.
Williams bestred ändring.
HD meddelade prövningstillstånd med den begränsningen att vad hovrätten funnit utrett angående förekomsten av en avstängningsanordning på blandaren stod fast.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Burke, föreslog i betänkande följande dom:
Williams hyrde under tiden den 16 april 2000 till den 1 augusti 2005 en bostadslägenhet av Aktiebolaget Svenska Bostäder (Svenska Bostäder). Hyresavtalet innehöll vissa ordningsregler för bostadslägenheten. Enligt punkten 8 i dessa ordningsregler förband sig hyresgästen ”att inte utan särskilt tillstånd av hyresvärden installera tvätt- eller diskmaskin (s.k. bänkdiskmaskin får dock installeras) eller köksfläkt och att vid installation efter sådant tillstånd, utföra installationen på ett fackmässigt sätt, att utöva tillsyn och kontroll av maskinen med vattenanslutningar och dylikt samt att vid varje tillfälle efter användande stänga av vattnet till maskinen”. Den 22 juli 2004 kontaktades Svenska Bostäder av en granne till Williams med anledning av att vatten forsade från Z.S:s lägenhet ned till grannens lägenhet. Det kunde konstateras att vatten strömmade från en slang som hade släppt från kopplingen till en bänkdiskmaskin som stod på diskbänken och var ansluten till köksblandarens varmvattenkran.
Enligt hovrättens dom och HD:s beslut angående prövningstillstånd fanns det en avstängningsanordning för vattnet till bänkdiskmaskinen på köksblandaren. Det är ostridigt att det även fanns en avstängningsanordning under diskbänken.
Tvisten gäller om Williams genom vårdslöshet vållat vattenskadan i sin lägenhet genom att underlåta att stänga av vattnet till bänkdiskmaskinen efter användning.
Enligt 12 kap. 24 § första stycket JB ska en hyresgäst under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hushållet eller av vissa andra närmare angivna personer.
Hovrätten har funnit att punkten 8 i de till hyresavtalet bifogade ordningsreglerna bör uppfattas på det sätt som Svenska Bostäder gjort gällande, dvs. att regeln även omfattar bänkdiskmaskiner. HD gör inte någon annan bedömning.
Hyresavtal för bostadslägenheter innehåller normalt allmänna ordningsregler. Genom sådana föreskrifter kan hyresgästen åläggas att iaktta viss ordning och visst skick. Ordningsreglerna kan alltså avse vården av lägenheten och uppträdandet i huset. Dylika ordningsregler framstår som en precisering av hyresgästens skyldigheter enligt 12 kap. 24 och 25 §§ JB. Den aktuella ordningsregeln är självfallet uppställd för att vattenskador ska undvikas. Vad som anges i ordningsregeln om att hyresgästen ska stänga av vattnet till diskmaskinen efter användning måste därför anses innefattas i Z.S:s vårdnadsplikt som hyresgäst.
Enligt skadeståndsrättsliga principer kan man bli ansvarig inte bara för oaktsamt positivt handlande utan också för oaktsam underlåtenhet att handla, under förutsättning att det funnits en plikt eller skyldighet att handla på ett sätt som hindrat skadan. Avtal kan grunda en sådan handlingsplikt.
Den ifrågavarande ordningsregeln enligt vilken hyresgästen ålagts att stänga av vattnet till diskmaskinen efter varje användning kan inte sägas vara annat än en klar kontraktsbestämmelse och handlingsregel vilken syftar till att förebygga skada.
Varje överträdelse av en ordningsregel varigenom skada uppkommit kan rimligen inte omedelbart leda till att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Hyreslagstiftningen har ett socialt skyddssyfte. Bestämmelsen i 12 kap. 24 § första stycket JB är också tvingande till en bostadshyresgästs förmån. Det är alltså inte möjligt att avtala om en vårdnadsplikt som går utöver vad JB föreskriver och det går heller inte att ålägga hyresgästen ett strikt ansvar för skador. Likaså svarar hyresgästen inte för skador som uppstår genom normal förslitning eller genom olyckshändelse. Härtill kommer att ordningsregler i ett hyresförhållande är uppställda av hyresvärden och att hyresgästen vanligen inte har något inflytande över innehållet i dessa. Det förhållandet att en hyresgäst har åsidosatt en ordningsregel kan därför inte direkt medföra att han eller hon ska svara för skada som uppstått därigenom. Frågan om hyresgästen ådragit sig skadeståndsansvar måste istället avgöras efter en allmän skadeståndsrättslig bedömning av om skadan uppkommit genom vårdslöshet från hyresgästens sida.
Hovrätten har konstaterat att vattenskadan i Z.S:s lägenhet orsakades av att slangen till diskmaskinen gick av vid kopplingen till köksblandaren, troligen beroende på materialutmattning. Utredningen i HD är densamma som i hovrätten och det finns inte anledning att här utgå från något annat.
Svenska Bostäder har i HD framhållit att vattenskador orsakade av diskmaskiner inträffar återkommande och att det föreligger skaderisk även med nya maskiner. Det finns dock, liksom i hovrätten, inte något närmare underlag som visar att risken för vattenskada är stor bara för att vattentillförseln till diskmaskinen inte stängs av efter varje användning. Det står klart att en vattenskada av förevarande slag kan bli omfattande och kostsam att åtgärda. Den aktuella ordningsregeln utgör en tydlig handlingsregel som är tämligen enkel för hyresgästen att uppfylla, i vart fall i ett fall som detta då det funnits utrett att det fanns en avstängningsanordning på själva köksblandaren. Vad som framkommit i målet om diskmaskinens ålder och beskaffenhet samt det förhållandet att Williams inte sett några tecken på att diskmaskinen eller vattenslangen till maskinen var i dåligt skick eller på väg att gå sönder, medför emellertid att det inte funnits någon särskild anledning för Williams att vara speciellt aktsam eller tro att vattenskada skulle uppstå. Vid en samlad bedömning av vad som förevarit i målet kan Williams inte anses ha handlat vårdslöst enligt 12 kap. 24 § första stycket JB genom att inte stänga av vattnet till diskmaskinen med den avstängningsanordning som fanns på köksblandaren eller med den under diskbänken.
Hovrättens domslut ska därmed fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Daniel, Anderson, referent, Casey, Francis och Le) meddelade den 30 juni 2011 följande dom:
Williams hyrde under tiden den 16 april 2000-den 1 augusti 2005 en bostadslägenhet av Svenska Bostäder. Till hyreskontraktet var fogad en handling med rubriken Ordningsregler. Enligt dessa förband hyresgästen sig bl.a. i punkten 8 att inte utan särskilt tillstånd installera diskmaskin, utom s.k. bänkdiskmaskin som fick installeras, samt ”att vid varje tillfälle efter användande stänga av vattnet till maskinen”. Williams har låtit installera en bänkdiskmaskin.
Den 22 juli 2004 kontaktades Svenska Bostäder av en granne till Williams med anledning av att vatten forsade från Z.S:s lägenhet ned till grannens. En rörmokare tog sig in i lägenheten och stängde av vattnet. Vatten hade forsat ut på golvet på grund av att en slang mellan köksblandaren och bänkdiskmaskinen hade släppt från kopplingen till blandaren. Vattnet till diskmaskinen hade inte stängts av efter det att den senast använts, vilket innebar att vattnet ”stått på tryck”. Skadorna till följd av vattenutströmningen blev omfattande.
Enligt hovrättens dom och det meddelade prövningstillståndet fanns det en avstängningsanordning för vattnet till bänkdiskmaskinen på köksblandaren. Det är ostridigt att det också fanns en avstängningsanordning inne under diskbänken.
Svenska Bostäder har gjort gällande att Williams har vållat vattenskadan i sin lägenhet genom vårdslöshet bestående i att hon underlåtit att stänga av vattnet till diskmaskinen efter användning. Vattenskador orsakade av diskmaskiner inträffar återkommande och får stora konsekvenser. Skadorna kan bero på en rad olika omständigheter såsom felinstallation, materialfel, slitage eller fabrikationsfel. Det finns en skaderisk även med nya maskiner. Skada kan dock enkelt undvikas genom att hyresgästen stänger av vattnet till diskmaskinen med avstängningsanordningen.
Williams har invänt att regeln om avstängning av vattnet inte tydligt omfattar bänkdiskmaskiner. Hon har vidare anfört att det inte är tillräckligt för skadeståndsskyldighet att hyresgästen inte följer vad som anges i ordningsreglerna. Ett sådant synsätt tar inte hänsyn till andra omständigheter som kan vara av betydelse. Vattenskador kan inträffa även när diskmaskinen används, varför risken inte elimineras genom att vattnet stängs av efter användning även om den minskas. En fastighetsägare som tillåter hyresgästerna att ha diskmaskin i lägenheten måste räkna med att vattenskador kan uppkomma på olika sätt och kan försäkra sig mot kostsamma reparationer. Den aktuella vattenskadan har orsakats av läckage från anslutningen till bänkdiskmaskinen. Maskinen var inköpt år 1998 och hade fram till dess skadan inträffade fungerat utan problem. Orsaken till att slangen lossnade är okänd. Det är inte en skada som typiskt sett orsakas av oaktsamhet.
Enligt 12 kap. 24 § JB skall hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten; hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande. Bestämmelsen är i dessa delar i sak oförändrad sedan tillkomsten av lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Då framhölls i förarbetena att det åligger hyresgästen att vid lägenhetens begagnande förfara med den aktsamhet som skäligen kan fordras av en ordentlig person. Någon underhållsskyldighet åligger inte hyresgästen, som inte heller är ansvarig för den försämring som småningom inträder även vid aktsamt hanterande, lika litet som för skada som genom olyckshändelse åkommer lägenheten. (NJA II 1908 nr 5 s. 146; jfr Hernandez, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 101 f. samt Lam och Reyes, Hyreslagen. En kommentar, 9 uppl. 2009, s. 203.)
Den nämnda regeln är tvingande när en lägenhet är uthyrd till bostad. Särskilda avtalsbestämmelser om hyresgästernas skyldigheter är vanliga och kan framstå som en precisering av skyldigheterna vid lägenhetens vårdande enligt 12 kap. 24 § JB och som en upplysning om vad som enligt hyresvärdens mening utgör ett aktsamt beteende.
Orsaken till att slangen mellan diskmaskinen och köksblandaren brast är inte utredd. Det ligger närmast till hands att anse det vara fråga om en olyckshändelse. Någon vattenskada skulle emellertid inte ha uppkommit, om vattnet till diskmaskinen hade varit avstängt. Det är ostridigt att Williams hade underlåtit att stänga av vattnet.
Frågan är då om Z.S:s underlåtenhet skall tillräknas henne som vårdslöshet, med följd att hon blir skyldig att ersätta skadan. Den regel om avstängning av vattnet som fanns i ordningsreglerna i hennes hyreskontrakt måste anses omfatta också bänkdiskmaskiner. Varje överträdelse av en ordningsregel kan inte utan vidare anses utgöra ett skadeståndsgrundande brott mot plikten att väl vårda lägenheten (jfr Costa m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7 uppl. 2007, s. 231 not 56). I stället måste en friare bedömning av omständigheterna göras (Costa och Blair, Skadeståndslagen. En kommentar, 4 uppl. 2011, s. 51 f.; Briggs och Pope, Skadeståndsrätt, 8 uppl. 2010, s. 133 ff.). Vid en sådan bedömning har man att mot varandra väga risken för skada - både sannolikheten för att skada ska uppkomma och möjliga skadors storlek - och hyresgästens möjligheter att inse denna risk, dennes möjligheter att förebygga skada samt kostnaderna för och olägenheterna med sådana åtgärder. Sannolikheten för att slangen mellan köksblandaren och diskmaskinen skulle brista måste betraktas som ganska liten. Såvitt framgår av utredningen hade det inte tidigare inträffat några problem med maskinen som kunde tyda på att någon särskild aktsamhet var av nöden. Samtidigt utgör en slanganslutning där vattnet ”står på tryck” ett stort riskmoment, och det är uppenbart att den skada som kunde uppkomma om slangen brast eller lossnade från kopplingen, så att vatten fritt kunde strömma ut, kunde bli mycket stor, och detta måste Williams ha insett. Några kostnader för avstängning av vattnet skulle givetvis inte uppkomma. I betraktande av att vattnet enkelt kunde stängas av vid blandaren ovanpå diskbänken, och alltså inte endast med en anordning under diskbänken, måste även olägenheterna för hyresgästen betraktas som obefintliga. Det saknar betydelse för vårdslöshetsbedömningen att vattenavstängning inte kan hindra alla olyckor av utströmmande vatten, t.ex. när maskinen är i bruk.
Vid en sådan bedömning kan det också beaktas i vad mån ena eller andra parten har möjlighet att med försäkring skydda sig mot effekterna av skadan (jfr NJA II 1908 nr 5 s. 147 och Costa, Hyresgästens ansvar och allmänna skadeståndsregler, i Festskrift till Haynes, 2000, s. 19 f.). Eftersom skador av utströmmande vatten torde omfattas av vanliga villkor för såväl fastighetsförsäkring som för hemförsäkring ger den synpunkten emellertid inte utslag.
Sammanfattningsvis får det anses ha varit vårdslöst av Williams att inte efter användning av bänkdiskmaskinen stänga av vattnet till maskinen med avstängningsanordningen på köksblandaren. Svenska Bostäders överklagande ska därför bifallas.
Med ändring av hovrättens dom förpliktar HD Z.S. att till Aktiebolaget Svenska Bostäder betala 60 301 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 20 april 2006 till dess betalning sker.
HD:s dom meddelad: den 30 juni 2011.
Mål nr: T 2966-09.
Lagrum: 12 kap. 24 § JB.