Hyresnämndsmål. En son sammanbodde med sin mor under två och ett halvt år innan hon flyttade till ett vårdboende. Modern var 88 år gammal när sammanboendet inleddes och led av Nunez sjukdom. Hovrätten har funnit att ett sammanboende under två och ett halvt år inte uppfyller varaktighetsrekvisitet och att moderns flytt till vårdhemmet inte utgjorde en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetsrekvisitet trots allt var uppfyllt.
Hyresnämnden i Stockholm
Rosario och dödsboet efter Wilkinson (hyresgästerna) hyrde en lägenhet om tre rum och kök. Hyresvärden sa upp hyresavtalet till den 1 mars 2016. Hyresgästerna motsatte sig uppsägningen och ansökte om att få överlåta hyresrätten till Yates
Hyresvärden motsatte sig hyresgästernas begäran om överlåtelse och anförde bl.a. följande. Det förelåg inte ett sådant sammanboende mellan Yates och Wilkinson som krävs för att hyresgästen ska ha rätt att överlåta hyresavtalet, bl.a. eftersom sammanboendet föranleddes av sjukdom och hade pågått kortare tid än tre år. Hyresgästerna saknar behov av lägenheten eftersom Wilkinson avlidit och Rosario har sitt boende ordnat på annat håll.
Hyresgästerna anförde bl.a. följande. Det stämmer att Rosario har sitt boende ordnat på annat håll. De har dock behov av lägenheten eftersom de vill överlåta den till Thomas valde att flytta hem till Sverige på heltid år 2011. Hon hade då fått diagnosen Nunez sjukdom. C.L. flyttade in i lägenheten i slutet av 2012 och bodde sedan tillsammans med Wilkinson som sammanboende. Han var Wilkinson behjälplig men agerade inte sjukvårdare.
Hyresnämnden (hyresrådet Roberson samt intresseledamöterna Carpenter och James) anförde i beslut den 12 april 2016 bl.a. följande.
Om en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal för bostad har hyresgästerna enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken rätt till förlängning om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphör. Hyresvärden har i det här fallet åberopat att hon önskar hyra ut lägenheten till sökande av permanent bostad, vilket är ett i och för sig sakligt skäl för att avtalet ska upphöra, mot vilket ska ställas hyresgästernas intresse. Vad som åberopats i den delen är att hyresgästerna har intresse av lägenheten för att överlåta den till Yates Förutsättningarna för sådan överlåtelse framgår av 12 kap. 34 § första och andra styckena jordabalken. Enligt förarbeten och praxis finns ingen bestämd tidsgräns för att boendet ska anses ha varit varaktigt men enligt praxis brukar krävas att sammanboendet pågått under 2-3 år med en dragning åt 3 år.
I ärendet är ostridigt att Yates är son till den avlidna hyresgästen Wilkinson och bror till den andra hyresgästen M.W, och således dödsbodelägare efter M.L, som var den av hyresgästerna som bodde i lägenheten.
Den avgörande frågan i ärendet är om förutsättningar föreligger för överlåtelse av lägenhetskontraktet, alltså frågan om Yates kan anses ha varaktigt sammanbott med Wilkinson
Av utredningen har framgått att Wilkinson, som tidigare med sin make bodde i Frankrike, och endast periodvis i prövningslägenheten, under hösten 2012 flyttade hem till lägenheten på heltid med anledning av att hon drabbats av Nunez sjukdom. Wilkinson var född år 1924 och således ca 87 år när hon flyttade till lägenheten på heltid. Hon bodde sedan i lägenheten på heltid fram till april 2015 varefter hon bodde växelvis i lägenheten och på ett annat boende, fram till dess hon avled några månader senare. Hon själv bodde alltså i lägenheten på heltid efter att hon flyttat dit under en period som klart understiger tre år.
Redan med hänsyn till C.L:s egna uppgifter har han bott med sin mor på heltid under en kortare tid än de klart mindre än tre år som hon bodde i prövningslägenheten. Folkbokföringstidpunkten i oktober 2013 fram till tidpunkten då Wilkinson i april 2015 började bo växelvis ger vid handen att det rörde sig om en period av gemensamt boende om ca 1,5 år. Även om Yates flyttat in tidigare framstår det som tveksamt om det kan sägas ha rört sig om ett varaktigt sammanboende i hyreslagens mening.
Hyresnämnden, som väger in att Wilkinson flyttade på heltid till prövningslägenheten när hon var ca 87 år gammal av skäl som hade med hennes sjukdom att göra, att Yates då hade ett radhus eller lägenhet i Uppsala som han avvecklade och sedan kom att bo med sin mor under en period som under alla omständigheter understiger 2,5 år, bedömer att boendet inte varit ett sådant varaktigt sammanboende som grundar rätt för dödsboet att mot hyresvärdens medgivande överlåta lägenheten. Hyresnämnden kommer alltså fram till att hyresgästernas ansökan om överlåtelse av lägenheten ska avslås.
Vid angivet ställningstagande har hyresgästerna inget behov av lägenheten som väger över hyresvärdens, vars ansökan således ska bifallas.
1. Hyresnämnden, som avslår hyresgästernas begäran om tillstånd att överlåta hyresrätten, bifaller hyresvärdens ansökan, och fastställer att hyresavtalet har upphört den 1 mars 2016.
2. Hyresnämnden, med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, ålägger hyresgästerna att flytta från lägenheten när detta beslut vunnit laga kraft.
3. Hyresnämnden, med tillämpning av 12 kap. 52 § jordabalken, fastställer att i tiden mellan att avtalet upphörde och avflyttning sker gäller i tillämpliga delar samma hyresvillkor som tidigare.
Hyresgästerna överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden och bifalla deras ansökan om tillstånd att överlåta hyresavtalet till Yates För det fall hyresavtalet skulle upphöra begärde de uppskov med att flytta till den 1 september 2017.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut och medgav inte något uppskov.
Parterna vidhöll i huvudsak vad de anfört i hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättsråden Nguyen och Martin samt tf. hovrättsassessorn Johnson, referent) anförde i beslut den 25 november 2016 såvitt är av intresse här följande.
Enligt 12 kap. 34 § jordabalken får en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Detsamma gäller om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbodde med den avlidne.
C.L. var närstående till Wilkinson i den mening som avses i 12 kap. 34 § jordabalken.
Den fråga som hovrätten ska ta ställning till är om C.L. varaktigt sammanbott med Wilkinson Det är Rosario och dödsboet som har bevisbördan för att det varit fråga om ett varaktigt sammanboende. Det beviskrav som ska tillämpas är det vanliga i hyresmål, dvs. att klagandena måste styrka sina påståenden (se Svea hovrätts beslut den 14 september 2016 i mål nr ÖH 10957-15 och RBD 1985:1).
Det finns inget formellt krav på viss tids sammanboende för att det ska anses varaktigt. Vid sammanboende under en tid om närmare tre år anses dock sammanboendet ha pågått så länge att varaktighetskravet generellt sett är uppfyllt, oavsett de sammanboendes eventuella avsikter. (Se t.ex. RDB 1985:6.)
Även en kortare tids sammanboende kan anses som varaktigt. I sådana fall är det av avgörande betydelse att sammanboendet avbröts på grund av en plötslig och oförutsedd händelse samt att de sammanboende hade för avsikt att bo tillsammans under lång tid. (Se Svea hovrätts beslut den 17 juni 2013 i mål nr ÖH 10247-12.) Att en person i hög ålder avlider kan inte anses utgöra en sådan plötslig och oförutsedd händelse, ens om personen vid sammanboendets början var vid god hälsa (se Svea hovrätts beslut den 8 juni 2015 i mål nr ÖH 1279-15 och RBD 1988:23).
C.L. har berättat huvudsakligen följande. Han bor sedan december 2012 permanent i prövningslägenheten. Anledningen till att han flyttade dit var att Wilkinson samma månad fick diagnosen Nunez sjukdom och att det i samband med det blev bestämt att hon skulle bo kvar i Sverige. Han hade redan under hösten 2012 sålt sin villa i Uppsala och successivt börjat bo mer regelbundet i prövningslägenheten för att kunna ta hand om Wilkinson Han hade fått en hyresrätt i Uppsala som han förvarade sitt bohag i eftersom det inte fick plats i prövningslägenheten. Han var tvungen att vara folkbokförd i hyresrätten för att få behålla den. Han folkbokförde sig i prövningslägenheten först sedan han fått möjlighet att överlåta hyresrätten till sin dotter i oktober 2013.
Enligt hovrättens mening har Yates lämnat en rimlig förklaring till varför han folkbokförde sig i prövningslägenheten först i oktober 2013. Hans uppgifter får även stöd av Rosario som bl.a. bekräftat att Yates har bott permanent i prövningslägenheten sedan slutet av 2012.
Mot detta står fastighetsskötaren T.N:s uppgifter. Han har berättat att han har träffat Yates mellan fem och tio gånger samt att han inte uppfattat det som att Yates bott i prövningslägenheten. Även C.L. har berättat att de träffats mellan fem och tio gånger.
T.N. arbetade visserligen regelbundet i prövningslägenheten och övriga lägenheter i trapphuset i samband med en stamrenovering under hösten 2013. Han arbetade dock främst dagtid och befann sig i prövningslägenheten under kortare stunder. T.N:s uppfattning om vilka som bodde i prövningslägenheten samt omständigheten att han och C.L. endast träffats ett fåtal gånger kan därför inte anses motbevisa C.L:s uppgift om var han har haft sitt permanenta boende.
Sammantaget gör hovrätten bedömningen att det är visat att Yates har bott permanent i prövningslägenheten tillsammans med Wilkinson sedan december 2012.
Av utredningen framgår att Wilkinson flyttade till ett vårdboende i april 2015. Enligt hovrättens mening innebär inte eventuella kortare vistelser i prövningslägenheten i tiden därefter att hon inte ska anses ha haft sitt permanenta boende i vårdboendet. Sammanboendet upphörde alltså i april 2015. Eventuella planer på en återflytt till prövningslägenheten förändrar inte den bedömningen.
C.L. och Wilkinson sammanbodde alltså under omkring två och ett halvt års tid. Den tidsperioden är inte tillräckligt lång för att kravet på varaktighet ska anses uppfyllt. Avgörande blir i stället de sammanboendes avsikt samt om sammanboendet kan anses ha avbrutits på grund av en plötslig och oförutsedd händelse.
C.L. har uppgett att avsikten var att han skulle bo tillsammans med Wilkinson till dess att hon gick bort. Wilkinson var 88 år gammal när sammanboendet inleddes. Mot bakgrund av hennes ålder och sjukdom kan hennes flytt till vårdboendet inte anses vara en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetskravet är uppfyllt.
Hovrätten gör alltså bedömningen att Rosario och dödsboet inte har visat att Yates varaktigt sammanbodde med Wilkinson Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten anser att det är skäligt att medge ett visst kortare uppskov med att flytta.
1. Hovrätten avslår överklagandet.
2. Rosario och dödsboet efter Wilkinson ges uppskov med att flytta till den 31 januari 2017. Rosario och dödsboet efter Wilkinson är skyldiga att flytta från lägenheten den 1 februari 2017.
3. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge Rosario och dödsboet efter Wilkinson har rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 25 november 2016.
Mål nr: ÖH 3872-16.
Lagrum: 12 kap.34 § första och andra styckena samt 46 § första stycket 10jordabalken.
Rättsfall: RBD 1985:1; RDB 1985:6; RBD 1988:23; Svea hovrätts beslut den 17 juni 2013 i mål nr ÖH 10247-12; Svea hovrätts beslut den 8 juni 2015 i mål nr ÖH 1279-15; Svea hovrätts beslut den 14 september 2016 i mål nr ÖH 10957-15.