En andrahandshyresgäst har vid förrättning om avhysning från lägenheten gjort gällande att ett hyresförhållande uppkommit mellan henne och fastighetsägaren. Fråga om det är uppenbart att andrahandshyresgästen saknade fog att motsätta sig verkställighet. 16 kap 8 § UB.
P.D. förhyrde en bostadslägenhet i fastigheten Primusköket 6 med adress Essinge Brogata 6 i Stockholm av fastighetens ägare Fox.. P.D. hyrde i sin tur med M.Z:s medgivande ut lägenheten i andra hand till Å.M. under några år, då P.D. vistades utomlands. P.D. uppsade såväl sitt förstahandskontrakt med M.Z. som sin andrahandsupplåtelse till Å.M. att upphöra d 1 sept 1997. Å.M. flyttade dock inte.
Sedan Kronofogdemyndigheten i Stockholm genom utslag d 27 mars 1998 i mål om betalningsföreläggande förpliktat P.D. att genast avflytta från lägenheten, överfördes utslaget för verkställighet till kronofogdemyndighetens Stockholmskontor. Å.M. riktade i skrivelse till myndigheten invändning mot verkställighet och anförde följande. Hon hade en självständig rätt i förhållande till Fox.. Hon bodde i lägenheten sedan d 1 sept 1993 och M.Z. känner till att hon bor där. Hon har sedan december 1993 betalat hyran direkt till Fox..
M.Z. bestred att det förelåg något rättsförhållande mellan henne och Å.M..
Kronofogdemyndigheten (kronofogden Young) anförde i beslut d 18 maj 1998: Enligt 16 kap 8 § UB får avhysning verkställas förutom mot svaranden även mot svarandens familj, inneboende och annan till vilken svaranden upplåtit nyttjanderätt. Verkställighet får endast ske, "om det är uppenbart att tredje man saknar fog att motsätta sig verkställigheten".
Enligt RSV:s Utsökning & Indrivning, 1996, s 355 kan i vissa fall en andrahandshyresgäst som bor i lägenheten med hyresvärdens vetskap och betalar hyran direkt till värden anses ha fått ett eget avtal.
Med hänsyn till de ostridiga uppgifter som lämnats i målet finner kronofogdemyndigheten att Å.M:s invändning inte uppenbart saknar fog. Verkställighet mot Å.M. i detta mål får därför inte ske.
M.Z. överklagade i Stockholms TR och yrkade att kronofogdemyndighetens beslut d 18 maj 1998 skulle undanröjas.
TR:n (rådmannen Vazquez) anförde i slutligt beslut d 17 juli 1998: TR:n konstaterar att Å.M. mot bakgrund av den invändning som hon anfört i ärendet inte kan anses uppenbart sakna fog att motsätta sig verkställigheten. Besvären skall därför lämnas utan bifall.
M.Z. överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle återförvisa målet till kronofogdemyndigheten för verkställighet av utslaget d 27 mars 1998.
Å.M. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Patterson samt hovrättsråden Crawford och Davis, referent) anförde i slutligt beslut d 16 okt 1998: HovR:ns skäl. Parterna har åberopat samma grunder och i huvudsak samma omständigheter som hos kronofogdemyndigheten och vid TR:n.
HovR:n gör följande bedömning.
Enligt 16 kap 8 § UB får avhysning ske även av en tredje man som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att den tredje mannen saknar fog att motsätta sig verkställigheten. Det ankommer således på kronofogdemyndigheten att som första instans rättsligt pröva befogenheten av framställd invändning. De faktiska förhållandena kan emellertid vara så ovissa att någon prövning inte lämpligen kan genomföras i verkställighetsärendet. I vissa fall kan även den rättsliga prövningen vara alltför vansklig för att verkställighet skall kunna ske. (Jfr prop 1980/81:8 s 790.)
I nu förevarande fall synes de faktiska omständigheterna ostridiga mellan parterna. Mitchell föreligger dock beträffande den rättsliga betydelse dessa omständigheter skall tillmätas.
Ostridigt mellan parterna är således att hyresavtalet mellan förstahandshyresgästen P.D. och M.Z. upphörde d 1 segt 1997 och att P.D. även sagt upp sitt hyresavtal i förhållande till Å.M. samt att M.Z:s ombud i brev till Å.M:s ombud daterat d 6 febr 1998 motsatt sig att Å.M. kvarbor i lägenheten.
Från det att avtalet mellan P.D. och M.Z. upphörde till dess M.Z. klargjorde för Å.M. att hon inte accepterade henne som ny hyresgäst har förflutit ca fem månader. I en situation av nu förevarande slag krävs dock i allmänhet att hyresvärden förhåller sig passiv under betydligt längre tid än vad som skett i detta fall för att ett hyresavtal skall uppstå mellan parterna genom konkludent handlande. Mot denna bakgrund finner HovR:n det uppenbart att Å.M. saknar fog att motsätta sig verkställigheten. Överklagandet skall således bifallas och ärendet visas åter till kronofogdemyndigheten för verkställighet.
HovR:ns beslut. Med ändring av TR:ns beslut visar HovR:n målet åter till kronofogdemyndigheten för verkställighet.
Å.M. (ombud advokaten J.P.) överklagade och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns beslut.
M.Z. (ombud jur kand J.E.) bestred ändring av HovR:ns beslut.
HD förordnade genom beslut d 20 nov 1998 att någon åtgärd för verkställighet tills vidare inte skulle vidtas.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Noren, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Enligt 16 kap 8 § UB får en underhyresgäst avhysas på grundval av exekutionstiteln mot den egentlige hyresgästen, om det är uppenbart att han saknar fog för att motsätta sig verkställighetens genomförande.
Av förarbetena till lagrummet framgår att det tillkommer kronofogdemyndigheten att pröva frågan om befogenheten av tredje mans invändning. Är de faktiska förhållandena så ovissa att någon prövning inte lämpligen kan genomföras i det sammanhanget eller är den rättsliga prövningen alltför vansklig för att verkställighet skall kunna beviljas, kan följden bli att tredje man får sitta kvar tills vidare (se SOU 1973:22 s 449-451, prop 1980/81:8 s 789-792 och Shields, Utsökningsrätt, tredje uppl 1996, s 343f).
Å.M. har vidhållit att hon har en självständig rätt i förhållande till hyresvärden. M.Z. har bestritt detta påstående.
Mellan parterna är i målet ostridigt att Å.M. med värdens vetskap bott i lägenheten i drygt fem år, att hon betalat hyran direkt till värden i fjorton månader samt att det förflutit drygt fem månader från det att avtalet mellan förstahandshyresgästen och M.Z. upphört tills dess att M.Z:s ombud i brev till Å.M:s ombud uppmanat henne att flytta. Med hänsyn till vad som framkommit kan det inte anses uppenbart att Å.M:s invändning om att hon har en självständig rätt mot hyresvärden saknar fog. Hennes talan skall därför bifallas.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut förordnar HD att avhysning inte får verkställas mot Å.M..
HD (JustR:n Abbott, Ellis och Håstad) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Enligt 16 kap 8 § UB får avhysning genomföras även mot en tredje man som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att tredje mannen saknar fog att motsätta sig verkställigheten. Det ankommer således på kronofogdemyndigheten att som första instans rättsligt pröva befogenheten av framställd invändning. De faktiska förhållandena kan emellertid vara så ovissa att någon prövning inte lämpligen kan genomföras i verkställighetsärendet. I vissa fall kan även den rättsliga prövningen vara alltför vansklig för att verkställighet skall kunna beviljas. (Jfr prop 1980/81:8 s 789ff.)
I målet är ostridigt att Å.M. sedan år 1993 har hyrt lägenheten i andra hand från P.D., att denne hos M.Z. sade upp sitt förstahandshyreskontrakt att upphöra till d 1 sept 1997 och att han också sade upp andrahandskontraktet. Vidare är ostridigt att M.Z. i ett brev daterat d 6 febr 1998 uppmanade Å.M. att flytta.
Å.M. har hävdat att ett hyresförhållande har uppkommit mellan henne och Fox.. Till stöd för sitt påstående har hon åberopat att hon har bott i lägenheten sedan år 1993, att hon sedan december 1996 har betalat hyran direkt till M.Z., som har tagit emot betalningarna, samt att M.Z. inte förrän d 6 febr 1998, dvs mer än fem månader efter det att förstahandshyresförhållandet upphörde, reagerade mot att Å.M. bodde kvar i lägenheten.
M.Z. har åberopat att hon redan i brev d 22 sept 1997 uppmanat Å.M. att flytta och att hon därefter flera gånger sökt Å.M. i samma ärende. Dessa omständigheter är emellertid inte vitsordade eller styrkta.
Om en fastighetsägare, sedan förstahandshyresgästens hyresrätt upphört, i samband med mottagande av hyresbetalningar för de närmaste månaderna från andrahandshyresgästen klargör att andrahandshyresgästen måste flytta, är det uppenbart att andrahandshyresgästen saknar rätt att stanna kvar i lägenheten. I det aktuella fallet har emellertid fastighetsägaren under fem månader efter förstahandshyresförhållandets upphörande tagit emot hyra från andrahandshyresgästen, som dessutom redan bott där under fem år, utan att, såvitt visats, klargöra för henne att hon inte har rätt att bo kvar i lägenheten.
Under de angivna förhållandena är det inte uppenbart att Å.M. saknade fog att motsätta sig verkställighet. Det föreligger således hinder mot avhysningen.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut i själva saken förordnar HD att avhysning inte får verkställas mot Å.M..
JustR:n Hoffman och Butler, referent, var skiljaktiga i själva saken och anförde: I målet är utrett att P.D., som hade förstahandshyreskontrakt på lägenheten, under åren 1993-1997 bodde i Belgien och att han under denna tid med fastighetsägaren M.Z:s medgivande hyrde ut lägenheten i andra hand till Å.M.. Hyran betalades till M.Z. till en början av P.D. och från och med december 1996 av Å.M.. År 1997 sade P.D. upp såväl sitt eget förstahandskontrakt med M.Z. som sin andrahandsupplåtelse till Å.M. att upphöra d 1 sept 1997. Å.M. bodde emellertid kvar och fortsatte göra inbetalningar till M.Z. som tog emot dem. I vart fall genom brev dagtecknat d 6 febr 1998 meddelade M.Z. att hon motsatte sig att Å.M. bodde kvar i lägenheten. Hon har därefter begärt att Å.M. avhyses från denna.
Å.M. har till stöd för att ett hyresförhållande uppkommit mellan henne och M.Z. åberopat att hon bott i lägenheten sedan år 1993, att hon sedan december 1996 betalat hyran direkt till M.Z., som tagit emot betalningarna, samt att M.Z. inte förrän d 6 febr 1998, dvs mer än fem månader efter det att förstahandskontraktet upphörde, reagerade emot att Å.M. bodde kvar i lägenheten.
M.Z. har förnekat att hon förhållit sig passiv och uppgett att hon redan i brev d 22 sept 1997 uppmanat Å.M. att flytta och att hon därefter utan framgång flera gånger sökt Å.M. i samma ärende.
En andrahandshyresgäst har med det i 7 kap 31 § JB angivna undantaget inte någon självständig rätt gentemot hyresvärden. Detta innebär att hon inte har någon rätt att stanna kvar i lägenheten, om förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden upphör. Att någon under lång tid med hyresvärdens medgivande bott i andra hand i en lägenhet och eventuellt också betalat hyran direkt till värden, ger inte utan vidare andrahandshyresgästen någon rätt till ett förstahandskontrakt. Å.M., som får antas ha blivit uppsagd i rätt tid av P.D., har alltså varit skyldig att avflytta från lägenheten d 1 sept 1997.
Det är vidare att märka att en fastighetsägare har rätt till ersättning motsvarande skälig hyra från en som utan hyresrätt bor i lägenheten (se NJA 1993 s 13). Att M.Z. tog emot och behållit betalningarna från Å.M. också efter d 1 sept 1997 saknar därför i och för sig betydelse för frågan om Å.M. fått rätt att bo kvar i lägenheten.
Frågan i målet är i stället om det förhållandet att M.Z. såvitt visats först efter fem månader genom brev till Å.M:s ombud klargjort att Å.M. inte fick bo kvar, kan tilläggas den betydelsen att Å.M. på grund av M.Z:s passivitet erhållit ett förstahandskontrakt på lägenheten. Utgångspunkten vid prövningen av denna fråga är att andrahandshyresgästen som ovan nämnts saknar hyresrätt till lägenheten när förstahandskontraktet upphört. I detta läge får det anses ligga lika nära till hands att fordra att den som utan hyresrätt bor kvar i lägenheten tar kontakt med fastighetsägaren för att diskutera möjligheterna till ett förstahandskontrakt som att fastighetsägaren i förekommande fall initierar en sådan diskussion. Underlåtenhet att ta kontakt bör drabba båda parter lika, dvs något avtalsförhållande uppkommer inte. Det är först när någon utan kontrakt bott mycket längre än som är fallet i detta mål i en bostadslägenhet som det kan bli aktuellt att tillägga fastighetsägarens passivitet den nyss angivna betydelsen.
Det är således uppenbart att Å.M. saknar rätt att bo kvar i lägenheten. På grund av det anförda skall det slut vartill HovR:n kommit fastställas.
HD:s beslut meddelades d 7 april 1999 (mål nr Ö 4450-98).