Fråga om detaljplan i visst fall utgjort hinder enligt 23 kap. 2 § jordabalken för inskrivning av s.k. utsiktsservitut.
Bakgrund
O.T. ansökte i egenskap av lagfaren ägare till fastigheten SL 1:28 om inskrivning av utsiktsservitut avseende fastigheterna SL 1:12, 1:14, 1:20 och 1:23-24 i enlighet med till ansökningarna bifogade avtal. Dessa servitutsavtal anger:
Byggnader som uppförs får vara högst i en våning med maximal höjd för takkonstruktion på 2,5 m. Tak får därutöver vara högst 1,8 meter i höjd (dvs maximal högsta punkt på tak är 4,3 meter över invändigt golv). Taket skall utformas som sadeltak med takvinkel på maximalt 22 grader.
Byggnaden får inte placeras på ett sådant sätt på tomten att höjden från tomt till nivå av invändigt golv överstiger i genomsnitt 1,0 meter (mätt från genomsnittlig planerad tomt).
Lantmäteriet avslog ansökningen med följande motivering: Servitut får upplåtas enligt 14 kap. 1 § jordabalken om det främjar en ändamålsenlig markanvändning. Parterna har här överenskommit att det på den tjänande fastigheten inte får uppföras byggnad över en viss höjd vilket är ett s.k. villaservitut. Denna typ av servitut har tidigare godtagits och uppstod under tid då en reglering av bebyggelse av fastigheter saknades. Numera regleras byggnation av fastighet genom plan- och bygglagen och vid bygglov tas bl.a. hänsyn till påverkan på grannfastigheter. Lantmäteriet gör därför bedömningen att ett villaservitut idag inte skulle främja en ändamålsenlig användning av fastigheten. Mot denna bakgrund avslås parternas ansökan om inskrivning av ifrågavarande avtal med stöd av 23 kap. 2 § 2 jordabalken, jämförd med 14 kap. 1 § samma lag.
O.T. yrkade att tingsrätten skulle bevilja inskrivningen. Som grund angav han att de avtal som träffats främjar en ändamålsenlig användning av marken, inte bara för nuvarande ägare utan även för framtida ägare av fastigheterna.
Till utveckling av talan anförde O.T.: Han har länge ägt området L. och har under flera år varit med att utveckla området och i denna utveckling har även ingått att en ny detaljplan för området arbetats fram och vunnit laga kraft den 22 februari 2002. I samband med exploatering av området har nu tomtindelning skett och tomter är under försäljning för att dessa ska bebyggas. Byggnader som uppförs ska anpassas till åretruntboende. Säljaren av tomter har samma syfte med exploateringen av området som framgår av detaljplanen, nämligen att nybyggnation ska smälta in i naturen och bilda en naturlig del av L. - det är också av vikt för alla fastigheter och de som köper tomt inom området att de är tillförsäkrade fri utsikt över havet och därmed att de vare sig blir förbyggda eller kan bygga för annan fastighet.
Det har nu konstaterats att detaljplanen i detta avseende inte tillräckligt reglerat förhållandena då det finns avsevärda höjdskillnader inom området och det i detaljplanen saknas bestämmelser om måttpunkter i relation till höjd över havet kan byggnader komma att uppföras som dels innebär att där erhålls silhuettverkan dels att grannfastigheter blir förbyggda. Det är av vikt för kommande ägare av fastighet att känna till dessa förutsättningar för markanvändningen.
Det har i samtal med kommunen om bygglov framkommit att vissa fastigheter inte, med nuvarande detaljplan, är tillförsäkrade att de inte blir förbyggda. Det råder därför för närvarande osäkerhet avseende möjligheten att begränsa byggnader som uppförs på dessa fastigheter och för att garantera att fastighet inte blir förbyggd.
De servitutsavtal som är ingivna är förenliga med detaljplanens ändamål för området och strider därigenom inte mot kraven på en ändamålsenlig markanvändning.
Den inskränkning som servituten innebär för tjänande fastighet är mindre betungande - den är förutsebar - och överensstämmer med ändamålet för detaljplanen och för att området skall kunna utvecklas på ett bra sätt. Parternas autonomi och rätt att ingå avtal medför att det inte finns skäl avslå begäran om inskrivning av nu aktuella servitutsavtal.
Lantmäteriet anförde: En servitutsupplåtelse ska främja ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen. Det betyder att servitutet ska ha en positiv nettoeffekt. Att upplåtelsen är till nytta för den härskande fastigheten är alltså inte tillräckligt utan det krävs också att nyttan är större än belastningen på den tjänande fastigheten. Kravet behöver inte vara uppfyllt i det enskilda fallet utan det är tillräckligt att upplåtelsen typiskt sett uppfyller kraven på en positiv nettoeffekt.
Generellt sett måste det anses utgöra en betydande belastning att inte kunna bebygga en fastighet inom de ramar som anges i en gällande detaljplan. Dels innebär det en betydande inskränkning av handlingsfriheten för ägaren av den tjänande fastigheten och dels torde det ofta, som uppges vara fallet med fastigheterna SL 1:23 och 1:24 vara förenat med avsevärt högre kostnader att bebygga fastigheten. Enligt Lantmäteriets bedömning måste belastningen för den tjänande fastigheten i sådana här fall därmed typiskt sett vara större än nyttan för den härskande fastigheten av att ha oinskränkt utsikt.
En av anledningarna till servitutet som nämnts av O.T. är att undvika att de tjänande fastigheterna får silhuettverkan när de bebyggs. Det är över huvud taget inte ett godtagbart servitutsändamål mellan de nu aktuella fastigheterna.
Tingsrätten (rådmannen Pierce) anförde i beslut den 1 mars 2011 följande.
Enligt 14 kap. 1 § 1 st. jordabalken får i fastighet (den tjänande fastigheten) bl.a. upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut) om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning.
Med rätten för den härskande fastigheten att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende innebär att ägaren av den tjänande fastigheten avstår från att utnyttja sin fastighet i visst avseende. Sådana servitut brukar kallas negativa. I detta fall inskränks möjligheterna att bebygga den tjänande fastigheten ett s.k. villaservitut.
Som Lantmäteriet angett i det överklagade beslutet har de s.k. villaservituten sin bakgrund i den exploatering för villabebyggelse som ägde rum för ganska länge sedan. Servituten syftade då främst till att reglera bebyggelsen i villaområdena och styrde bl.a. utformningen av byggnader och tomter. Idag ska enligt plan- och bygglagen reglering av bebyggelsemiljöns utformning ske genom detaljplan.
För att en servitutsupplåtelse ska anses ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning ska det totalt sett vara fråga om en effektivare användning av fastigheterna. I förevarande fall finns en detaljplan som reglerar utformningen av bebyggelsen. Den verksamhet som servitutet avser att förhindra kräver alltså byggnadslov. Servitutsavtalen kan därmed inte anses bidra till mera rationellt utnyttjande av fastigheterna än vad som kommer till stånd genom bygglovsprövningen.
Tingsrätten avslår överklagandet. Lantmäteriets beslut står därmed fast.
O.T. överklagade beslutet och yrkade bifall till sin ansökan om inskrivning av servitut.
Lantmäteriet motsatte sig ändring av tingsrättens beslut.
O.T. anförde i hovrätten bl.a. följande. I den nya plan- och bygglagen (2010:900) har krav tydliggjorts på att byggnad ska placeras och utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden samt naturvärden på platsen. Byggnaderna ska ge en god helhetsverkan. Planläggning ska ske med hänsyn till natur- och kulturvärden och utformning av bebyggelsen ska vara estetiskt tilltalande. Enligt Europakonventionen ska en avvägning göras mellan de enskildas och samhällets intressen och det ska finnas en rimlig balans mellan nyttan av ett beslut i en fråga och de konsekvenser som detta får för motstående enskilda intressen. Sverige har också ratificerat den Europeiska landskapskonventionen till skydd för bevarande, planering och förvaltning av europeiska landskap. - Det har i målet inte visats att belastningen drabbar någon som inte har möjlighet att innan ingåendet av avtal, köp av fastighet, har möjlighet att göra ett eget val. Om avtalen inte skulle skrivas in på sätt Lantmäteriet avser är risken större att framtida ägare av fastigheterna kan drabbas negativt. Vid inskrivning av servitut blir kraven helt öppna och innebär möjlighet att göra de val som framtida parter själva önskar.
Lantmäteriet anförde bl.a. följande. Att genom inskrivning av servitutsavtal inskränka nuvarande och kommande ägares möjlighet att bebygga sin fastighet i enlighet med gällande detaljplan är en alltför betungande belastning för de tjänande fastigheterna. Det bidrar därmed inte till en ändamålsenlig användning av fastigheterna. Det förhållandet att detaljplanen inte anses tillräckligt ingående avseende begränsningar av byggnadshöjd och takvinklar är inte skäl nog för att godkänna ett villaservitut inom detaljplanelagt område.
Hovrätten (hovrättsråden Lutz och Johnson) anförde i beslut den 1 november 2012 följande.
Tingsrätten har i det överklagade beslutet redogjort för innehållet i Lantmäteriets beslut, bestämmelsen i 14 kap. 1 § jordabalken, innebörden av s.k. villaservitut samt det förhållandet att bebyggelsens utformning idag sker genom detaljplan enligt plan- och bygglagens bestämmelser.
När det gäller reglerna för servitut vill hovrätten något uppehålla sig vid rekvisitet ”ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning” i 14 kap. 1 § jordabalken. Härvid har framhållits att servitutets funktion är att åstadkomma en positiv nettoeffekt, dvs. inte bara vara till nytta för den härskande fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad utan skapa underlag för en totalt sett effektivare användning av fastigheterna (se prop. 1970:20 B s. 731). I förarbetena har vidare uttalats att en ändamålsenlig markanvändning främjas om man genom bildande av servitut kan uppnå en ökning av den härskande och den tjänande fastighetens sammanlagda värde, vilket innebär ett mera rationellt utnyttjande av den fasta egendomen (se a. prop. s. 715). Frågan om huruvida marken används ändamålsenligt är sådan att den kan bedömas olika från tid till tid.
Byggrätten enligt den detaljplan som reglerar de fastigheter som ansökningarna avser är begränsad till byggnad på 150 kvadratmeter med maximal byggnadshöjd 4,5 meter. Taklutning får vara mellan 22 och 35 grader. Servitutsavtalen föreskriver ytterligare begränsningar av rätten att bebygga fastigheterna på så sätt att endast en våning får uppföras och att taklutningen inte får vara större än 22 grader. I övrigt synes servitutsavtalen stämma överens med detaljplanen. Syftet med servituten är att tillförsäkra härskande fastigheter havsutsikt.
Det får anses allmänt vedertaget att havsutsikt ger såväl en väsentlig ökning av vad man skulle kunna kalla brukandevärdet som en ökning av det marknadsmässiga värdet på en fastighet jämfört med att utsikt saknas eller skyms. I ärendet finns inte några konkreta påståenden utöver vad som angivits ovan om negativa effekter för de tjänande fastigheterna. Med hänsyn till värdet av en tillförsäkrad havsutsikt anser hovrätten därför att servituten är ägnade att främja en ändamålsenlig markanvändning. Ändamålet är också av stadigvarande betydelse för de härskande fastigheterna.
De servitutsavtal som ärendet avser främjar alltså en ändamålsenlig markanvändning. Avtalen innebär ett s.k. negativt servitut men reglerar endast användandet av den tjänande fastigheten i visst hänseende. Detta medför normalt att det inte finns något hinder mot inskrivning av servituten enligt 23 kap.jordabalken. Frågan hovrätten då har att ta ställning till är om den omständigheten att det finns en detaljplan utgör ett hinder mot inskrivning.
I doktrinen har uttalats att ett avtalsservitut knappast kan tillåtas om det kommer i strid med gällande detaljplan eller kan förväntas försvåra genomförandet av denna (se Hall och Santana, Allmän fastighetsrätt, 4 uppl., s. 253). Hovrätten har inte någon avvikande uppfattning. Med dagens planbestämmelser torde s.k. villaservitut inte heller annat än undantagsvis godtas.
Om ett servitut är sådant att det föreskriver en mindre långtgående byggrätt än den som detaljplanen ger, är det enligt hovrättens mening inte självklart att servitutet som sådant ska anses hindra detaljplanens genomförande eller ens strida mot den. Detta måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I förevarande fall har det inte påståtts något annat än att den byggrätt som kvarstår enligt servitutet i och för sig ligger inom ramen för den byggrätt som planen ger. Det avtalade servitutet kan då inte anses hindra eller strida mot kommunens detaljplan. Om det skrivs in blir det en faktor bland andra att beakta för en presumtiv köpare av den tjänande fastigheten.
Slutligen kan konstateras att den aktuella detaljplanens genomförandetid har gått ut. Även om planen fortsätter att gälla tills vidare kan den nu ändras eller upphävas om kommunen finner det lämpligt, utan att man behöver ta hänsyn till den byggrätt som ägaren har haft på grund av detaljplanen (se 4 kap. 40 § plan- och bygglagen). En långsiktig och ändamålsenlig markanvändning talar då också för att de nu aktuella servituten inte bör nekas inskrivning på den av Lantmäteriet angivna grunden.
Hovrättens slutsats blir därför att detaljplanen inte utgör ett hinder för inskrivning av de avtal som ingåtts mellan härskande och tjänande fastighets ägare. Servituten avseende fastigheterna SL 1:12, 1:14, 1:20, 1:23 och 1:24 skulle därför rätteligen ha skrivits in av Lantmäteriet.
Med upphävande av tingsrättens beslut undanröjer hovrätten Lantmäteriets beslut och återförvisar ärendet till Lantmäteriet för fortsatt behandling.
Hovrättsrådet Taylor var skiljaktig och anförde: O.T. har ansökt om att få skriva in ett s.k. villaservitut i fastighetsregistret. Ett villaservitut innebär att en fastighetsägare genom servitutsavtalet inskränker sin byggnationsrätt till förmån för en annan fastighet. De fastigheter som berörs av villaservitutet omfattas av detaljplan med en mer långtgående byggnationsrätt än vad servitutet medger. Frågan hovrätten har att ta ställning till är således om det är möjligt att begränsa en fastighetsägares byggnationsrätt enligt detaljplanen genom ett villaservitut mellan två (eller flera) fastigheter. Annorlunda uttryckt är det en fråga om avvägning mellan fastighetsägarens rätt att genom avtal råda över sin egendom och kommunens intresse av att bestämma över markanvändningen inom kommunen. Denna fråga är av viktig principiell karaktär och gäller hur avvägningen mellan allmänt och enskilt intresse ska göras beträffande markanvändning. I detta sammanhang ska inledningsvis anmärkas att den kommunala kontrollen över markanvändningen inom kommunen har ett mycket nära samband med den kommunala självstyrelsen. Denna självstyrelse utgör i sin tur enligt 1 kap 1 § första stycket regeringsformen en av grundvalarna för det svenska statsskicket. Den ledande tanken bakom rådande plan- och bygglagstiftning är också att i princip all markanvändning bör kontrolleras av samhället (se Williams, Speciell fastighetsrätt - miljöbalken, 2010, s. 37). Den kommunala kontrollen över markanvändningen kommer mer preciserat till uttryck genom de olika planer som kommunen har att anta i enlighet med Plan- och bygglagen (PBL). Som huvudregel gäller att kommunerna har ett monopol på denna planverksamhet.
Regleringen av markanvändningen har genomgått stora förändringar under det senaste seklet. Före 1947 års byggnadslagstiftning hade en markägare en i princip fri rätt att exploatera sin mark för bebyggelse (se prop. 1985/86:1 s. 61). De tidigare villaservituten tillkom till stor del eftersom då gällande lagstiftning inte säkerställde andra fastighetsägares rätt i en bygglovsprocess och de framstår idag som godtagbara endast i undantagssituationer (jfr Sundell & Victorin, Allmän fastighetsrätt, 2004, s. 253). Den fria rätten att exploatera fastigeter har sedan kommit att inskränkas till förmån för allmänna intressen och överväganden om markanvändningen. Dessa inskränkningar av den tidigare fria exploateringsrätten har en tydlig koppling till den lokala demokratin (jfr prop. 1985/86:1 s. 79f och s. 147f). Dessa frågor måste därför också vara föremål för den insyn och kontroll som den demokratiska processen i kommunerna säkerställer.
En prövning genom detaljplaneläggning ger möjligheter till en samlad bedömning av samband och konsekvenser av avsedda förändringar i ett större sammanhang. Det har t.ex. i förarbetena till den tidigare PBL uttryckts att det är problematiskt ur allmän synpunkt att detaljplanens bygglovsbestämmelser beträffande antalet våningsplan inte har utnyttjats fullt ut av enskilda byggherrar (se prop. 1985/86:1 s. 160f).
Huvudregeln idag är att bygglovsfrågor regleras genom detaljplanbestämmelser enligt PBL (9 kap. 7 § PBL). Detaljplanen reglerar i första hand hur mark- och vattenområden och bebyggelse ska användas, utvecklas och bevaras och innefattar ett i princip uttömmande ställningstagande till de allmänna intressena enligt 2 kap. PBL samt hushållningsbestämmelserna i 3 och 4 kap.miljöbalken. Genom planprocessen garanteras att berörda myndigheter, allmänheten och olika intressenter får inflytande i processen. Den unika avvägning mellan olika intressen som görs i det enskilda planärendet utgör också själva kärnan i PBL (se prop. 2009/110:170 s. 159f). Planen medför en rätt att bygga (byggrätt) i enlighet med bestämmelserna under en särskild angiven genomförandetid och har bindande verkan mot enskilda vid prövningen av lov. Detaljplanen reglerar således med bindande verkan rättigheter och skyldigheter, inte bara mellan markägarna och samhället utan också markägarna emellan och klarar därmed även ut de s.k. grannerättsliga förhållandena (prop. 2009/10:170 s. 191 och s. 194).
Befintlig detaljplan torde mot denna bakgrund utgöra sådant hinder för inskrivning som avses i 23 kap 2 § andra punkten jordabalken i den mån servitutet åsidosätter den byggrätt som enligt lag följer av detaljplanen. Det framstår således varken som ändamålsenligt eller lagligt att tillåta inskrivning av ett villaservitut som det i målet aktuella.
Den kommunala bestämmanderätten över markanvändningen vilar på tungt vägande allmänna intressen och PBL avser också att tillvarata såväl allmänna som enskilda intressen. En begränsning av markanvändningen genom planbestämmelser utgör emellertid en inskränkning i äganderätten som skyddas bl.a. enligt artikel 1 i Europakonventionens första tilläggsprotokoll. Frågan är om en vägran att inskriva det avtalade servitutet utgör en kränkning av denna äganderätt. Äganderätten är enligt samma artikel en relativ rättighet som kan inskränkas i det allmännas intresse förutsatt att det föreligger en rimlig balans mellan det allmänna och det enskilda intresset. I Europadomstolens rättspraxis har planbestämmelser ansetts utgöra en tillåten inskränkning av äganderätten till fast egendom så länge som egendomen kunnat användas på ett rimligt sätt av ägaren och inte blivit de facto värdelös (jfr rättsfallen Pine Valley Developments Limited and others, dom av den 29 november 1991, ser. A no. 222 och Mcgee, dom av den 25 oktober 1989 ser. A no. 163). En vägran att få ett s.k. villaservitut inskrivet utgör inte en sådan inskränkning som berövar ägaren möjligheten att använda fastigheten eller annars gör den värdelös. Inskränkningen utgör därmed ingen kränkning av äganderätten.
Sammanfattningsvis finner jag att en detaljplan utgör hinder för inskrivning av ett s.k. villaservitut och att denna inskränkning i den fria förfoganderätten över fastigheten inte utgör en kränkning av äganderätten enligt Europakonventionen. Sanchez överklagande ska därför avslås.
Hovrättens beslut meddelat: den 1 november 2012.
Mål nr: ÖÄ 1954-11.
Lagrum: 14 kap. 1 § och 23 kap. 2 §jordabalken.
Rättsfall: Pine Valley Developments Limited and others, Europadomstolens avgöranden den 29 november 1991, ser. A no. 222 och Mcgee av den 25 oktober 1989 ser. A no. 163.
Litteratur: NJA II 1907-08 s. 188 - 202; Prop. 1970:20 del A s. 262 - 267 och del B 2 s. 687 - 733; Prop. 1985/86:1 s. 6, 79f och 147f; Prop. 2009/10:170 s. 191 - 196; Hillert, Servitut - förmån och last s. 289 - 299; Westerlind, Kommentar till JB 7 kap. s. 49 - 66; Dean m.fl., Jordabalken, 2 uppl., s. 395 - 406 och 502 - 503; Bengtsson, Speciell fastighetsrätt, 10 uppl., s. 37, 57 - 58; Hall m.fl., Allmän fastighetsrätt, 4 uppl., kap. 5; Simmons m.fl., Servitut - en handbok, 2 uppl., bl. a. s. 98 - 99.