Fråga om avkastning enligt 4 kap. 10 § jordabalken
B.L. och S.L., som är bröder, ägde tidigare med samäganderätt hälften var av vissa fastigheter i Ludvika. Samäganderätten uppstod år 1991 då parternas far överlät fastigheterna på dem. Det är fråga om skogsfastigheter och fastigheternas tillgångar och värde utgörs till största delen av just skog. Genom köpekontrakt den 7 oktober 2005 överlät Mooney sina andelar i fastigheterna till S.L. för en köpeskilling om 2 550 000 kr. Överlåtelsen föregicks av diskussioner och förhandlingar mellan bröderna, vilka biträddes av var sitt ombud. Köpekontraktet undertecknades efter en inbördes auktion mellan parterna. Närvarande var B.L. och S.L. samt deras juridiska ombud. Enligt köpekontraktet skulle tillträde till de överlåtna fastighetsandelarna ske den 14 oktober 2005. Det är upplyst och ostridigt att tillträdesdagen senare blev uppskjuten någon tid.
Målet gäller krav som B.L. anser sig ha på hälften av intäkter från försäljning av avverkningsrätter avseende skog, som enligt hans påstående har sålts på fastigheterna innan han överlät sina andelar av fastigheterna till S.L.
B.L. yrkade att S.L., såvitt nu är i fråga, skulle förpliktas att till honom utge 275 000 kr.
S.L. bestred käromålet.
B.L. anförde som grund för sitt yrkande bl.a. följande.
Han och S.L. har ägt fastigheterna med samäganderätt. I avsaknad av avtal som stadgar annat, följer att avkastning och inkomster av fastigheterna skall delas lika mellan delägarna. Under juni och juli 1998 såldes avverkningsrätter på fastigheterna till ett totalt pris av 188 297 kr, enligt den precisering som framgår av en sammanställning. Hälften av den intäkten skulle S.L. rätteligen ha delat med sig av till B.L. eftersom han var lagligen berättigad till den andelen. S.L. gjorde inte det utan behöll pengarna själv. B.L. har fört detta sitt anspråk på tal med S.L., dock utan gehör. Det har blivit en del av den konflikt som råder mellan parterna. Redan år 2004 fördes diskussioner mellan parterna om att upplösa samäganderätten. Det förekom diskussioner om att reglera försäljningen av avverkningsrätter år 1998 innan samäganderätten upplöstes. Parterna enades om att upplösa samäganderätten på en inbördes auktion och så blev det. Auktionen ägde rum den 7 oktober 2005 med endast B.L. och S.L. och deras juridiska ombud närvarande. Det fanns ett underlag för auktionen i form av en värdering av fastigheterna. Auktionen slutade med att S.L. bjöd högst. Ett köpekontrakt undertecknades på plats samma dag. Kontraktet togs fram av S.L:s ombud och var förmodligen förberett. Vid auktionen fördes frågan om de försålda avverkningsrätterna år 1998 inte alls på tal. Enligt punkt 7 i köpekontraktet skulle avkastning som den fasta egendomen frambringade före tillträdesdagen tillkomma säljaren. Motsvarande bestämmelse finns upptagen i 4 kap. 10 § jordabalken. Villkoret i punkt 13 i köpekontraktet betyder inte att B.L. har avstått från att framställa krav efter köpet. Klausulen diskuterades inte vid auktionen. Det är en standardklausul som inte har någon särskild betydelse, annat än att den säger att det inte finns andra villkor som rör själva köpet. Köpeskillingen skulle erläggas kontant på tillträdesdagen genom insättning på klientmedelskonto. På tillträdesdagen den 14 oktober 2005 inbetalades en del av köpeskillingen, 550 000 kr, till nämnda klientmedelskonto. Betalningen gjordes av ett skogsbolag och var en delbetalning på ett avtal som bolaget hade ingått med S.L. den 13 oktober 2005 om köp av avverkningsrätter på de nu aktuella fastigheterna. Eftersom avtalet undertecknats av skogsbolaget den 13 oktober är det näst intill säkert att kontakt tagits mellan S.L. och skogsbolaget i god tid före den 13 oktober. Avtalet borde rimligen ha föregåtts av bl.a. syn på skogsbeståndet på fastigheterna. Det är sannolikt att någon form av preliminär överenskommelse mellan S.L. och skogsbolaget ingåtts redan i tiden före auktionen mellan bröderna. Resterande köpeskilling erlade S.L. först den 2 november 2005.
I kraft av att parterna ägde fastigheterna med samäganderätt, och i avsaknad av annat avtal, skall all avkastning som fastigheterna genererat delas lika mellan B.L. och S.L. i enlighet med punkt 7 i köpekontraktet och 4 kap. 10 § jordabalken. Intäkt av försålda avverkningsrätter utgör avkastning av fastighet. I och med att S.L:s avtal med skogsbolaget ingåtts i vart fall per den 13 oktober 2005, har fastigheterna den dagen, dvs. före tillträdesdagen den 14 oktober 2005, frambringat avkastningen. I vart fall har det uppstått en fordran därpå. B.L. har inte erhållit den hälftendel av intäkterna av försålda avverkningsrätter som han är berättigad till.
S.L. anförde följande.
Han och B.L. har aldrig kunnat samarbeta angående fastigheterna. Även efter att fadern överlät fastigheterna på bröderna år 1991 förekom det att fadern sålde avverkningsrätter på fastigheterna, ibland i B.L:s namn och ibland i S.L:s namn. Fadern avled år 2001. Det har också förekommit att både B.L. och S.L. var och en på sitt håll har sålt avverkningsrätter på fastigheterna utan att redovisa det för den andre. Inför upplösningen av samäganderätten mellan parterna gjordes en värdering av fastigheterna av Quinn. Marknadsvärdet bedömdes uppgå till 4 800 000 kr. Av det värdet utgjordes 4 700 000 kr av skogsvärde. Parterna träffades vid två tillfällen inför upplösningen av samäganderätten. Vid det andra tillfället träffades parterna och deras juridiska ombud. Det hade sedan länge förts på tal mellan parterna från båda sidor att det fanns påstådda avtal om avverkningsrätter som inte hade redovisats mellan dem. Efter att S.L. vid den inbördes auktionen hade lagt det högsta budet, undertecknades köpekontraktet. Avtalsklausulen i punkt 13 i köpekontraktet togs in för att säkerställa att samägandet skulle komma till ett avslut och att s.a.s. ”göra rent hus”. I punkt 5 stadgas dessutom att fastigheterna överläts i befintligt skick. När S.L. blev ägare till hela fastigheterna genom köpekontraktet den 7 oktober 2005 tog han kontakt med skogsbolaget, för att finansiera sitt köp genom upplåtelse av avverkningsrätt. Detta är vanligt förekommande inom branschen. Kontakten med skogsbolaget togs någon eller några dagar före den 13 oktober, då ett skriftligt avtal skrevs. Det är inte heller ovanligt att begära förskott på en sådan försäljning, vilket S.L. gjorde. Ett belopp om 550 000 kr betalades ut till B.L. dagen efter genom insättning på det konto som angavs i kontraktet av den 7 oktober 2005. Avverkning på den försålda avverkningsrätten till skogsbolaget kom att ske först i slutet av december 2005 och i början av år 2006. Punkt 7 i köpekontraktet, liksom 4 kap. 10 § jordabalken, avser naturlig avkastning av fastigheter. Bestämmelserna innebär att säljaren mellan avtalsdagen och tillträdesdagen inte får vidta åtgärder som minskar fastighetens värde. Det bör också noteras att den avtalade köpeskillingen mellan parterna var högre än det beräknade marknadsvärdet. I det ligger även att hänsyn har tagits till eventuella krav från B.L:s sida på intäkter från försålda avverkningsrätter när köpeskillingen bestämdes. Om B.L. skulle bli berättigad till ytterligare ersättning skulle han bli dubbelt tillgodosedd.
1. S.L. har inte upplåtit några avverkningsrätter år 1998 och inte heller tillgodogjort sig intäkter därav. 2. Genom punkt 13 i köpekontraktet har parterna reglerat samtliga frågor som har betydelse för köpet. Till följd av andra meningen i klausulen har parterna avtalat att alla andra uppgifter skall sakna rättslig verkan. 3. Såvitt gäller den försålda avverkningsrätten till skogsbolaget i oktober 2005 har B.L. fått betalt för den genom den överenskomna köpeskillingen för fastigheterna. 4. När det gäller avtalet om upplåtelse av avverkningsrätt till skogsbolaget, innebär inte avtalet i sig att fastigheterna har frambringat någon avkastning. Det är fråga om en avverkningsrätt, dvs. nyttjanderätt, som sträcker sig över två års tid. 5. Om villkoret i punkt 7 i köpekontraktet skall tolkas så, att intäkt till någon del skall tillkomma B.L., då görs gällande att det avtalsvillkoret skall sättas åt sidan med hänsyn till innehållet i övrigt i avtalet och avtalets syfte, nämligen att avtalet reglerar upplösning av samäganderätt avseende skogsfastigheter, i huvudsak på rot stående skog. Någon avkastning har inte frambringats före tillträdesdagen. Tillträdesdagen sköts dessutom upp. Det var B.L. som var orsaken till det. Som tillämplig rättsregel åberopas 36 § avtalslagen. Det hävdas således att avtalsvillkoret i punkt 7 i köpekontraktet på grund av oskälighet skall jämkas på så sätt att det sätts åt sidan. Oskäligheten är hänförlig till avtalets innehåll som nyss sagts och till att B.L. har fått betalt för de avverkningsrätter som har försålts.
Som bevisning åberopades partsförhör under sanningsförsäkran, vittnesför med partsombuden och med en företrädare för skogsbolaget samt viss skriftlig bevisning.
Tingsrätten (rådmannen Jackson) anförde i dom den 2 februari 2009 följande.
Genom avtalet mellan S.L. och skogsbolaget har S.L. försålt avverkningsrätt till skog på de berörda fastigheterna. Avtalet har ingåtts den 13 oktober 2005, dvs. före det att de försålda andelarna av fastigheterna skulle tillträdas den 14 oktober 2005 enligt köpekontraktet mellan Mooney och S.L. Intäkten från försäljningen till skogsbolaget måste betraktas som en sådan avkastning som avses i punkt 7 i avtalsvillkoren, och för den skull även i 4 kap. 10 § jordabalken. Fastigheterna har således före tillträdesdagen frambringat intäkt eller avkastning som tillkommer säljaren.
B. L. har uppenbarligen inte känt till försäljningen till skogsbolaget när han undertecknade köpekontraktet. Tillämpning av punkt 13 i kontraktet är därför inte aktuell i denna del av målet.
Eftersom B.L. inte kände till försäljningen till skogsbolaget och den inte på något sätt förts in i de förhandlingar som föregått köpeavtalet och köpeskillingens bestämmande, kan B.L. inte rimligen anses ha fått betalt för den försålda skogen genom köpeskillingen för fastigheterna.
Skäl till jämkning föreligger inte.
S.L. har inte ifrågasatt den gjorda andelsberäkningen, dvs. att B.L. i följd av den ägarandelen i fastigheterna före överlåtelse, är berättigad till hälften av erhållen betalning för sålda avverkningsrätter i händelse av bifall till någon del av käromålet. B.L. äger därför i egenskap av säljare rätt till hälften av intäkten, eller 275 000 kr så som yrkats. Denna del av B.L:s talan skall följaktligen bifallas.
S.L. förpliktas att till B.L. utge 275 000 kr.
S.L. yrkade att käromålet i sin helhet skulle ogillas.
B.L. bestred ändring.
Parterna förde sin talan i allt väsentligt på samma sätt som vid tingsrätten enligt vad som framgår av tingsrättens dom. Ingen av parterna åberopade någon bevisning. Utredningen var alltså densamma i hovrätten som vid tingsrätten.
Hovrätten (hovrättsråden Clayton, Kelly, referent, och Bailey) anförde i dom den 29 april 2010 följande.
I målet är ostridigt att S.L. genom köpekontrakt den 7 oktober 2005 (köpekontraktet) förvärvade av parterna tidigare samägda fastigheter till en köpeskilling om 2 550 000 kr. Tillträdesdagen bestämdes i köpekontraktet till den 14 oktober 2005. Annat har heller inte gjorts gällande än att köpeskillingen bestämdes med utgångspunkt i det marknadsvärde fastigheterna åsatts, att detta värde till största del utgjordes av skogen på fastigheterna och att denna skog ingick i köpet som en del av fastigheterna.
Genom avtal med skogsbolaget den 13 oktober 2005 sålde S.L. avverkningsrätt till del av den skog han förvärvat av B.L. För avverkningsrätten erhöll S.L. ett förskott om 550 000 kr som utbetalades på tillträdesdagen.
B.L. har gjort gällande att då avtal mellan S.L. och skogsbolaget ingicks den 13 oktober 2005, det vill säga dagen före tillträdesdagen, utgör detta förskott sådan avkastning av fast egendom som avses i 4 kap. 10 § jordabalken (JB) och punkten 7 i köpekontraktet och han har därmed rätt till hälften av det belopp som S.L. uppbar från skogsbolaget.
Enligt 4 kap. 1 § JB sker äganderättsövergången vid köp av fast egendom vid undertecknandet av köpeavtalet. S.L. var således ägare till den skog avverkningsrätten avsåg då avverkningsrätten försåldes till skogsbolaget. Att fastighetsköpet mellan S.L. och B.L. vid den tidpunkten inte var fullbordat utgjorde inte hinder för S.L. att förfoga över skogen på sätt som skedde. Avverkningsrätten utnyttjades inte förrän efter S.L. tillträtt fastigheten.
Punkten 7 i köpekontraktet är till sin ordalydelse så gott som identisk med 4 kap. 10 § JB. Då annat inte har framkommit är det hovrättens uppfattning att parternas avsikt varit att punkten 7 i köpeavtalet ska ges samma innebörd som 4 kap. 10 § JB.
Av förarbetena till 4 kap. 10 § JB framgår att med avkastning avses naturlig avkastning såsom växande gröda och skog och att säljaren har rätt till sådan avkastning som vid ett ändamålsenligt bruk av fastigheten tillvaratas före tillträdesdagen. Det framgår vidare att vissa slag av naturlig avkastning ska förbehållas köparen redan från köpslutet, nämligen avkastning av skog, varför detta regleras särskilt i paragrafens andra stycke (NJA II 1972 s. 85 ff.).
Hovrätten gör den bedömningen att uttrycket ”naturlig avkastning” redan vid en språklig tolkning, och särkilt i ljuset av ovannämnda förarbetsuttalanden, inte kan innefatta sådan ersättning varom fråga är i målet. Klagandens talan ska därför bifallas och käromålet ogillas.
Med upphävande av tingsrättens domslut ogillar hovrätten käromålet.
Hovrättens dom meddelad : den 29 april 2010.
Mål nr : T 1811-09.
Lagrum: 4 kap.1 och 10 §§jordabalken.
Litteratur: NJA II 1972 s. 85 ff.