Hyresnämndsmål. Hyresgäster på ett serviceboende har fakturerats avgifter för matsal, butik och teveutbud på hyresavin. Hyresgästerna var förpliktade att betala ersättningen, som dock inte tillföll hyresvärden utan andra aktörer. Med hänsyn till att hyran och avgifterna behandlades separat, och att avgifterna inte tillföll hyresvärden, fann hovrätten i ett mål om hyrans skälighet att avgifterna inte ingick i hyran.
Hyresnämnden i Stockholm
Cisterna AB (hyresvärden) driver ett seniorboende under namnet Washington.
H.U. m.fl., som alla är hyresgäster hos hyresvärden, begärde att hyran för deras lägenheter skulle sänkas på visst sätt.
Hyresvärden begärde i sin tur att hyrorna för vissa hyresgäster skulle höjas på visst sätt.
Parterna motsatte sig varandras yrkanden.
Hyresnämnden (hyresrådet White samt intresseledamöterna Moses och Mendez) anförde i beslut den 20 mars 2018, såvitt är av intresse här, följande.
Enligt 12 kap. 55 § jordabalken ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen ska främst beaktas hyran för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
Med bruksvärde avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer från hyresgästens synpunkt kan anses vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Vid denna bedömning ska bortses från byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader ävensom andra särskilda betingelser för hyressättningen. Jämförelsen ska ske i tämligen grova drag.
Utöver det belopp som anges som hyra erlägger hyresgästerna årligen avgifter för matsal, butik och teve-utbud. Av utredningen framgår bl.a. att det i alla hyresavtal föreskrivs följande.
”Genom kontraktet har hyresgästen tecknat måltidsabonnemang. Hyresgästen har även åtagit sig att erlägga stödavgift till Björnbobutiken.”
Enligt hyresnämnden illustrerar den återgivna texten ovan rådande situation. Annat har inte framkommit än att vad som gäller för bidrag till matsal och butik även gäller ersättning för teve-utbud. Nämnda tre slag av ersättningar är bostadssökande till Washington nödgade att ingå avtal om för att erhålla hyresrätt på Björnbo. Följaktligen är det summan av hyran och dessa belopp hyresnämnden ska beakta vid bedömning av skälig hyra för prövningslägenheterna. Denna bedömning ändras inte av att betalningen sker till annan än hyresvärden. – – –
Hyresnämnden är hänvisad till att uppskatta skälig hyra för lägenheterna utifrån en allmän skälighetsbedömning. Denna skälighetsbedömning får grundas på vad som iakttagits vid besiktningen och vad som i övrigt framkommit i ärendena, innefattande de uppgifter parterna fört in om hyresnivåer, samt utifrån hyresnämndens allmänna kännedom om hyresnivåer.
Vad hyresnämnden iakttagit av parternas åberopade material och prövningslägenheterna ger tillsammans med hyresnämndens kännedom om hyressättning ett värdefullt material för hyresnämndens bedömning.
Hyresnämnden konstaterar att det mellan hyresvärden och Björnbo hyresgästförening finns en förhandlingsöverenskommelse. Det har inte påståtts att den företedda förhandlingsöverenskommelsen för år 2016 mellan parterna i något hänseende skulle brista. Hyresnämnden finner att denna förhandlingsöverenskommelse har stort värde för att bedöma prövningslägenheternas hyror. – – –
Hyresnämnden har vid sin bedömning beaktat vad som framkommit om vissa hyresgästers egna arbeten i förhyrda lägenheter. Egna åtgärder ska inte tillgodoräknas hyresvärden vid hyressättningen.
Vad gäller de ersättningar hyresgästerna betalar för matsal, butik och teve-utbud finner hyresnämnden inte annat visat än att dessa ersättningar, tagna för sig, återspeglar ett rimligt bruksvärde för dessa tjänster.
Sammantaget finner hyresnämnden att vad som framgått om hyresgästernas lägenheter och om de gemensamma ytorna innebär att de år 2016 ingående hyrorna inte överstiger skälig hyra för respektive lägenhet. Hyresnämnden finner därför att hyrorna för prövningslägenheterna inte ska sänkas enligt de yrkanden som framförts därom.
De lägenheter för vilka hyresvärden begär ändring av hyror omfattas inte längre av den förhandlingsöverenskommelse som finns på Björnbo. Hyresvärden har begärt att årshyran för dessa hyresgäster ska höjas med motsvarande 1,5 procent per den 1 februari 2016.
Det har inte framkommit att det förekommit någonting beträffande lägenheten efter den senaste hyressättningen som påverkar bruksvärdet. I jämförliga lägenheter inom Björnbo har hyran höjts med 0,9 procent år 2016. Hyresvärden bör få företa motsvarande höjning även beträffande berörda hyresgästers lägenheter, men inte ytterligare höjning för detta år. Hyresvärdens ansökan om villkorsändring ska således till del bifallas enligt vad som framgår av beslutet.
1.Hyresnämnden avslår yrkanden om sänkning av hyror.
2.Hyresnämnden fastställer nya hyror fr.o.m. den 1 maj 2016 på visst närmare angivet sätt.
Vissa av hyresgästerna överklagade beslutet och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Briggs, Henderson, referent, och Bishop) anförde i beslut den 19 juni 2019, såvitt är av intresse här, följande.
I 12 kap. 55 § första stycket jordabalken anges att vid tvist om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp och att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyran ska i första hand fastställas efter en jämförelse med hyran för andra likvärdiga lägenheter (direkt jämförelse). Finns inte underlag för att fastställa hyran genom en jämförelse med likvärdiga lägenheters hyresnivåer är hovrätten liksom hyresnämnden hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning.
Ett centralt begrepp vid prövning av bostadslägenheters hyra är bruksvärdet. I frågan om vad som är avgörande för bruksvärdet har regeringen uttalat följande. En lägenhets bruksvärde bestäms av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas. (Se prop. 2009/10:185 s. 22.)
Vid en allmän skälighetsbedömning görs inte någon jämförelse i detalj. Skälig hyra bestäms efter en bedömning av helheten av de faktorer som påverkar hyresnivån. Vid en skälighetsbedömning är det inte möjligt att göra någon justering uppåt med tillämpning av det s.k. påtaglighetsrekvisitet.
Hovrätten har i tidigare mål anfört att parterna får använda vilka modeller de finner lämpliga vid hyresförhandlingar men att hyresnämnden och hovrätten har att förhålla sig till skälig hyra såsom lagstiftningen stipulerar, dvs. bruksvärdet, och inte använda eventuella poängsättningsmodeller eller andra från bruksvärdesprincipen avvikande hyressättningsmodeller (se t.ex. RH 2014:43). Hovrätten noterar dock att den poängsättningsmodell som beskrivits i målet och som parterna använt synes någorlunda överensstämma med en bruksvärdering enligt jordabalken. När det gäller normhyra (ibland benämnd relativhyra) är det ett hjälpmedel som används för att jämföra hyror särskilt vid tillämpning av likvärdesprincipen, dvs. att lika lägenhet ska ha samma hyra. Modellen används även för att illustrera om lägenheter av olika storlek har ”samma hyra”. Om lägenheterna är likvärdiga från bruksvärdessynpunkt och de endast skiljer i storlek och antal rum ska de också som huvudregel ha samma normhyra. Värderas de olika kommer normhyran att skilja sig åt. Som utgångspunkt finns alltså en bruksvärdering. Det är inte ovanligt att i vart fall hyresnämnderna använder normhyra för att jämföra prövningsfastigheten med åberopade jämförelsefastigheter och att normhyra används för att ge olika stora lägenheter ”samma hyra”.
Av utredningen framgår att avgiften för matsal, butik och teve-utbud faktureras på hyresavin. Denna ersättning tillfaller emellertid inte hyresvärden utan andra aktörer. Om en hyresgäst debiteras dels hyra och dels avgift till kommunen för tillgång till viss service i anslutning till boendet har serviceavgiften inte ansetts ingå i hyran (se RH 2000:5). I rättsfallet debiterade kommunen serviceavgiften separat och det noterades att avgiften inte förhandlades i samband med förhandling av hyran. I aktuellt mål debiterar hyresvärden avgifterna och i vart fall avgiften för matsalen och butiken förhandlas med den lokala hyresgästföreningen. En hyresgäst i ett servicehus, som var fallet i nämnda rättsfall, torde inte ha möjlighet att avstå serviceavgiften till kommunen utan den är en förutsättning för att hyra lägenheten. På samma sätt är hyresgästerna i aktuellt mål genom hyresavtalet förpliktade att betala ersättningen för matsal, butik och teve-avgift. Avgiftens storlek vad gäller matsal och butik bestäms genom avtal mellan hyresvärden och den lokala hyresgästföreningen men synes inte ingå som en parameter i hyresförhandlingarna i övrigt. Det avgörande för bedömningen i detta fall om avgifterna ingår i den hyra som ska bestäm-mas torde vara att hyran och avgifterna behandlas separat och att avgif-terna inte tillfaller hyresvärden. Enligt hovrätten ingår alltså avgifterna inte i hyran.
Hyresnämnden har besiktigat prövningslägenheterna och jämförelselägenheter och bestämt att skälig hyra är utgående hyra vid ingången av år 2016 med påslag för de avgifter som hyresvärden debiterar för annans räkning. Hyresnämnden har efter en skälighetsbedömning funnit att hyresgästernas hyror för år 2016 inte ska sänkas. Inte heller i hovrätten ska det göras någon direkt jämförelse utan det är även här fråga om en allmän skälighetsbedömning. Hovrättens allmänna skälighetsbedömning är baserad på främst vad som framförts av parterna och åberopat bakgrundsmaterial. Ovan finns beskrivet vilka faktorer som påverkar bruksvärdet.
Hovrätten instämmer i den bedömning hyresnämnden har gjort av prövningsfastigheterna och det redovisade jämförelsematerialet och finner att skäl saknas att frångå hyresnämndens bedömning förutom att hyran avser hyra och inte ”totalhyra”. Hyresgästernas talan ska därför avslås i denna del.
Skälighetsbedömningen beträffande de hyror som höjts av hyresnämnden på yrkande av hyresvärden.
Hyresnämnden har beträffande dessa hyror funnit att de inte har omfattats av några hyreshöjningar under åren 2015 och 2016. Hyresnämnden har därvid funnit att de generella påslag som gjorts efter förhandling mellan hyresvärden och den lokala hyresgästorganisationen är skäliga (vilken höjning beräknats på hyra och inte totalhyra). Hyresgästerna har invänt att de inte sett någon förhandlingsordning och att förhandlingsöverenskommelsen därför är ogiltig. Hovrätten noterar att rutan för förhandlingsklausul är ikryssad i de aktuella hyresavtalen med angivande av den lokala hyresgästorganisationen som förhandlande part. Vidare har hyresgästerna uppgett att det har skett förhandlingar år 2011. Hovrätten finner att skäl saknas att anta att det inte skulle finnas en förhandlingsöverenskommelse för husen även om den inte har getts in till rätten. Hovrätten finner också att anledning saknas att frångå den bedömning som hyresnämnden har gjort. Hyresgästernas överklagande ska alltså avslås även när det gäller denna del.
2. Hovrätten avslår överklagandena.