Avtal mellan delägare till jordbruksfastighet om förbud för enskild delägare att hos domstol begära försäljning av fastigheten har ansetts ha förfallit genom ikraftträdandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Denna lag har däremot inte ansetts hindra att den som genom gåva överlåter fastighet kan uppställa villkor om förbud mot försäljning på enskild delägares begäran. Trots att villkoret intagits i annan handling än gåvobrevet har det med hänsyn till omständigheterna ansetts rättsligt förpliktande.
Enligt gåvobrev d 30 maj 1979 skänkte D.B. fastigheterna Hemmingsmåla 1:3, Holje 1:13, 1:14 och 1:25 samt Nybygden 1:7, alla i Jämshögs socken, Olofströms kommun, till sina brorsbarn Green, B.B. och U.C. att tillfalla dem med en tredjedel var. I ett samma dag upprättat avtal mellan D.B. och de tre gåvotagarna angående egendomens förvaltning m m föreskrevs bl a följande: "Ingen av delägarna äger rätt att hos rätten söka att egendomen utbjudes till försäljning (lag om samäganderätt av 1904 § 6)."
B.B. och U.C. yrkade i ansökan till Sölvesborgs TR att fastigheterna skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt 13 § lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter samt att TR:n skulle förordna god man att ombesörja auktionen och bestämma ett lägsta pris på fastighetsbeståndet.
O.B. bestred yrkandena och gjorde gällande att 1989 års lag inte var tillämplig på rättsförhållandet. Som grund för detta påstående anförde han att lagen inte hade retroaktiv verkan eller att den hade satts ur kraft genom avtal mellan parterna.
B.B. och U.C. genmälde att lagen var tillämplig även på rättsförhållanden som uppstått före lagens tillkomst och att den åberopade bestämmelsen var tvingande.
TR:n (lagmännen Miller och Tancred, referent, samt hovrättsfiskalen Mayo) meddelade d 27 sept 1994 följande beslut: TR:n, som finner att lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter skall tillämpas i förevarande fall, förordnar enligt 13 § sagda lag, att fastigheterna Hemmingsmåla 1:3, Holje 1:13-14, Holje 1:25 samt Nybygden 1:7, samtliga i Olofströms kommun, skall utbjudas på offentlig auktion.
TR:n förordnade god man att ombesörja försäljningen och fastställde ett lägsta pris under vilket fastigheterna inte fick säljas.
O.B. överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade upphävande av TR:ns beslut om försäljning på offentlig auktion.
B.B. och U.C. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Lindsey, hovrättsråden Jones och Smith samt tf hovrättsassessorn Hicks, referent) anförde i beslut d 16 mars 1995: O.B. har som grund för sin talan anfört: Delägarna har avtalat om att ingen av dem har rätt att begära försäljning enligt 6 § samäganderättslagen (1904:48 s 1). Att ett sådant avtal ej är giltigt enligt den senare införda lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter saknar betydelse, eftersom nya lagbestämmelser av materiell natur inte kan verka retroaktivt. För det fall HovR:n finner att den nya lagen är fullt ut tillämplig på aktuellt samägandeförhållande skall försäljningsyrkandet ändå ogillas, eftersom det i samband med att delägarna fick fastigheterna i gåva avtalades att delägare skulle ha förköpsrätt om någon av de andra ville överlåta sin del av fastigheterna.
Enligt samäganderättslagen, som tidigare var tillämplig på aktuellt fastighetsbestånd, var det möjligt att avtala bort delägarnas rätt att begära tvångsförsäljning av den samägda egendomen. I lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter, som trädde i kraft d 1 juli 1989, har däremot i lagens 13 § införts en tvingande bestämmelse om att varje delägare har rätt att påfordra försäljning av egendomen.
Lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter saknar övergångsbestämmelser. I förarbetena (se prop 1988/89:9 s 30) anges dock att lagen är avsedd att tillämpas även på samäganderättsförhållanden uppkomna före lagens ikraftträdande. En sådan tillämpning stämmer också väl överens med de syften lagen är avsedd att främja (jämför beträffande retroaktiv lagstiftning även prop 1975/76:209 s 125f). HovR:n finner på grund av det anförda att det inte föreligger hinder mot att tillämpa den nya lagen i förevarande fall, trots att avtalet om avstående från möjligheten att begära försäljning ingåtts före d 1 juli 1989. B.B. och U.C. kan därför inte på denna grund anses vara fråntagna rätten att begära försäljning på offentlig auktion.
Vad härefter angår frågan om förköpsklausulen har i praxis (se t ex NJA 1981 s 897 och 1994 s 69) fastslagits att en utfästelse om förköpsrätt av fast egendom inte är bindande för parterna. Dock har undantag gjorts vid gåva, under förutsättning att bestämmelsen tas in i gåvohandlingen (4 kap 3 § och 29 § JB). I förevarande fall har avtalet om förköpsrätt förvisso ingåtts i nära anslutning till gåvan men inte tagits in i själva gåvohandlingen. HovR:n finner med anledning därav att förutsättningarna för att förköpsavtalet skall vara bindande och därmed hindra en försäljning inte är uppfyllda.
HovR:n lämnar överklagandet utan bifall.
O.B. (ombud advokaten G.L.) överklagade och yrkade att B.B:s och U.C:s talan skulle lämnas utan bifåll.
B.B. och U.C. (ombud advokaten L.D.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Hesslor, föreslog i betänkande följande beslut: Skäl: Enligt 6 § lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt kan delägarna i samfällt gods avtala bort rätten för enskild delägare att för gemensam räkning få godset utbjudet till försäljning på offentlig auktion. Genom införandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter upphävdes denna rätt såvitt gäller med lagen avsedda samägandeförhållanden; avtal som inskränker delägares rätt att få samägandeförhållandet upplöst på sådant sätt är enligt lagen utan verkan. När det i målet åberopade avtalet ingicks var 6 § samäganderättslagen alltjämt tillämplig på förhållandet mellan parterna. Fråga uppkommer då huruvida den inskränkning i delägarnas avtalsrätt som följer av den nya lagen träffar även sådana avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande. Någon övergångsbestämmelse som reglerar förhållandet har inte givits.
En grundsats på såväl förmögenhetsrättens som fastighetsrättens område är enligt svensk rättstradition att nya lagregler äger giltighet endast beträffande rättsförhållanden som uppkommit efter reglernas ikraftträdande. Något hinder har emellertid inte ansetts föreligga mot att i särskilda fall göra undantag från grundsatsen. Sådana undantag kan vara behövliga exempelvis på fastighetsrättens område där rättsförhållanden oftare än eljest präglas av långvarighet och där reformer annars skulle vara svåra att genomföra inom överskådlig tid.
I förarbetena till lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter uttalas att de nya bestämmelserna om samägande bör omfatta även sådant samägande som har uppkommit före ikraftträdandet. Uttalandet får, såvitt gäller föreliggande situation, antas uttrycka den avsikten, att avtal av aktuellt slag är utan verkan om det ingås efter lagens ikraftträdande även om samägandeförhållandet i och för sig uppkommit före denna tidpunkt. Däremot innebär nyssnämnda grundsats, från vilken undantag inte gjorts i övergångsbestämmelse, att lagen inte omfattar sådana avtal som ingåtts dessförinnan.
Eftersom det aktuella avtalet är ingånget före den nya lagens ikraftträdande träffas det således inte av lagens ogiltighetsregel. HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut lämnar HD B.B:s och U.C:s yrkande utan bifall.
HD (JustR:n Thomas, Clarke, Solerud, Davidson, referent, och Smith) fattade följande slutliga beslut: Skäl: Sedan D.B. genom gåvobrev d 30 maj 1979 överlåtit de i målet berörda fastigheterna till sina brorsbarn Green, B.B. och U.C., träffades samma dag mellan givaren och de tre gåvotagarna ett avtal i vilket gåvotagarnas inbördes förhållande närmare reglerades. Bl a angavs i avtalet att ingen enskild delägare till fastigheterna skulle ha rätt att hos domstol begära att egendomen utbjöds till försäljning. Frågan är nu om denna avtalsklausul efter tillkomsten av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (i det följande benämnd "1989 års lag") kan anses rättsligt förpliktande i förhållandet mellan delägarna.
När avtalet d 30 maj 1979 ingicks, reglerades samägandeförhållandet mellan delägarna av lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt (i det följande benämnd "1904 års lag"). Enligt denna lag förelåg inget hinder mot att enskild delägares rätt att begära försäljning av en gemensamt ägd fastighet uteslöts eller begränsades genom avtal. Tvärtom föreskrevs uttryckligen i 6 § i 1904 års lag att delägares rätt att begära försäljning för gemensam räkning gällde enbart "där ej annorledes är mellan honom och övriga delägare avtalat". Det har i målet inte bestritts att ifrågavarande klausul i avtalet d 30 maj 1979 var rättsligt giltig vid den tidpunkt då avtalet ingicks.
För att ett rättsligt bindande avtal skall anses ha förfallit till följd av senare tillkommen lagstiftning måste krävas att en sådan inverkan på avtalet kan med användning av sedvanliga tolkningsmetoder utläsas ur lagen på ett någorlunda tydligt sätt. Detta innebär dock inte att det, för att en sådan effekt skall inträda, alltid måste finnas en uttrycklig bestämmelse som reglerar förhållandet till äldre avtal. Lagens allmänna innehåll och syfte kan i vissa fall ge tillräckligt stöd för en tolkning som leder till att tidigare ingångna avtal måste anses ha helt eller delvis förfallit. Så kan t ex vara fallet om den nya lagens effektivitet och genomslagskraft förutsätter att lagen blir tillämplig också på redan existerande avtalsförhållanden. Det kan också förhålla sig så, att en ny lag är avsedd att tillgodose sociala eller andra skyddsbehov av sådan dignitet att skyddet inte rimligen bör få omintetgöras genom tidigare avtalsbindningar.
Samtidigt med att 1989 års lag antogs, gjordes också vissa ändringar i AB. Sammantaget syftade reformen till att minska de olägenheter som följde av att många jordbruksfastigheter ägdes av dödsbon eller av flera personer med samäganderätt. Såvitt gällde dödsbon infördes i 18 kap 7 § AB en regel om att innehav av jordbruksfastigheter skulle avvecklas inom en tidsfrist av fyra år från dödsfallet. Enligt en särskild övergångsbestämmelse skulle emellertid ett dödsbo som, när den nya lagbestämmelsen trädde i kraft, ägde en jordbruksfastighet avveckla fastighetsinnehavet senast d 1 juli 1993, dvs inom fyra år från ikraftträdandet. I denna övergångsbestämmelse angavs alltså uttryckligt att den nya lagen skulle på visst sätt tillämpas på äldre rättsförhållanden, och ingenting tyder på att eventuella avtal om sammanlevnad i oskiftat bo (jfr 24 kap 1 § AB) eller i övrigt om dödsboets förvaltning eller upplösning kunde medföra att dödsboet befriades från skyldigheten att avveckla fastighetsinnehavet inom föreskriven tid. När det gällde dödsbon innebar alltså lagstiftningen att vissa tidigare ingångna avtal inte kunde upprätthållas, vilket ger visst stöd för antagandet att en motsvarande effekt varit avsedd även i fråga om 1989 års lag.
Syftet med 1989 års lag var att komma till rätta med problem som lagstiftaren ansåg sig ha konstaterat vid skötseln av gemensamt ägda jordbruksfastigheter. Det är tydligt att detta syfte skulle tillgodoses endast i mycket begränsad omfattning, i vart fall i ett kortare tidsperspektiv, om den nya lagregleringen inte gjordes tillämplig på redan existerande samägandeförhållanden. I 1989 års lag saknas visserligen övergångsbestämmelser, men det finns redan med hänsyn till det angivna syftet anledning att utgå från att lagen i princip var avsedd att tillämpas även på fastigheter som ägdes gemensamt när lagen trädde i kraft. Stöd för en sådan tolkning föreligger dessutom i lagens förarbeten (prop 1988/89:9 s 30).
En annan fråga är emellertid om tidigare ingångna avtal som var oförenliga med de tvingande reglerna i 1989 års lag kunde upprätthållas eller inte. Något svar på denna fråga ges inte i lagtexten, och frågan behandlades inte heller i lagens förarbeten. Bestämmelsen i 1 § 2 st i lagen, enligt vilken avtal som strider mot lagen är utan verkan, kan inte i och för sig anses ge besked om huruvida denna ogiltighet var avsedd att inträda i fråga om alla avtal eller endast beträffande sådana avtal som ingicks efter lagens ikraftträdande.
De centrala elementen i 1989 års lag är å ena sidan att en gemensamt ägd jordbruksfastighet skall förvaltas av en särskilt vald ställföreträdare och å andra sidan att delägarna i fråga om förvaltningen av fastigheten skall kunna fatta majoritetsbeslut. I det senare hänseendet förändrades rättsläget i förhållande till vad som tidigare gällt (2 § 1904 års lag) på så sätt att det inte längre skulle krävas enhällighet bland delägarna för beslut i frågor rörande egendomens förvaltning (5 § 1989 års lag). Kravet på att en ställföreträdare skulle utses liksom införandet av en möjlighet att fatta majoritetsbeslut hade till syfte att effektivisera förvaltningen och att underlätta för delägarna att vidtaga åtgärder till främjande av en rationell användning av fastigheten. För att bli effektiva måste dessa nya regler få en vidsträckt tillämpning. De blev därför, som framgår av det föregående, tillämpliga även på äldre samägandeförhållanden.
Det föreligger knappast någon väsentlig principiell skillnad mellan de fall där ramägarna till en jordbruksfastighet före tillkomsten av 1989 års lag förvaltade fastigheten enbart enligt reglerna i 1904 års lag och de fall där samägarna ingick kompletterande avtal rörande förvaltningen. Det är därför svårt att finna övertygande skäl för en lagtolkning, enligt vilken 1989 års lag skulle bli fullt ut tillämplig i de förra fallen men inte i de senare. En sådan distinktion i rättstillämpningen skulle ofta framstå som omotiverad eller rentav godtycklig. På samma sätt som i fråga om 18 kap 7 § AB får därför äldre avtal rörande förvaltningen av en gemensamt ägd fastighet anses ha förfallit i den mån avtalen strider mot 1989 års lag.
Det återstår emellertid att ta ställning till om den särskilda typ av avtal som förutsågs i 6 § i 1904 års lag och som gällde inskränkningar i rätten att begära försäljning av egendomen skall behandlas på annat sätt än avtal om förvaltningen av egendom. Avtal som kräver enhällighet bland delägarna för att försäljning skall kunna ske kan anses vara särskilt ingripande och betydelsefulla, eftersom de gäller själva fortbeståndet av samägandeförhållandet och de ofta kan ha haft till syfte att trygga tillvaron för den eller de delägare som valt att bosätta sig på fastigheten och få sin bärgning från denna. Detta kunde i och för sig tala för att avtal av detta speciella slag borde respekteras även efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.
Emellertid är det tydligt att 13 § i 1989 års lag, som -i förening med 1 § 2 st samma lag - utesluter att avtal ingås om avvikelser från enskild delägares rätt att begära försäljning, inte kan läsas fristående från de bestämmelser om egendomens förvaltning som införts genom lagen. Framför allt finns det ett tydligt samband mellan tillskapande av en möjlighet att överrösta en delägare genom majoritetsbeslut och en delägares rätt att utverka försäljning av fastigheten. Den senare rätten kan nämligen anses utgöra ett yttersta remedium för den delägare som är oense med övriga delägare om lämpligheten av de åtgärder som beslutats av dessa med avseende på fastighetens förvaltning. Det är således fråga om ett minoritetsskydd som utgör ett komplement till regeln om majoritetsbeslut. (Jfr prop 1988/89:9 s 43E) Eftersom 1989 års lags bestämmelser om förvaltningen av den gemensamt ägda egendomen skall tillämpas utan hinder av att det finns äldre, från dessa bestämmelser avvikande avtal, måste därför en motsvarande princip gälla också i fråga om rätten för enskild delägare att föranstalta om egendomens försäljning. Inte heller denna rätt bör alltså kunna omintetgöras till följd av att något annat avtalats mellan delägarna innan 1989 års lag trädde i kraft.
Det återstår härefter att besvara en ytterligare fråga, nämligen om bedömningen påverkas av att egendomen i förevarande fall förvärvats genom gåva och av att givaren D.B., som var part i avtalet d 30 maj 1979, kan anses ha föreskrivit att enskild gåvotagare inte skulle ha rätt att utverka försäljning av fastigheten.
Det finns i 1989 års lag inte någon uttrycklig föreskrift om fastigheter som förvärvas genom gåva, och det kan ifrågasättas om det finns sakliga skäl att i förevarande sammanhang särbehandla gåva. Det finns emellertid visst fog för uppfattningen att gåva bör behandlas på samma sätt som förvärv genom testamente, och det är tydligt att den senare typen av förvärv inte grundar sig på avtal och därför inte omfattas av ordalydelsen i 1 § 2 st. Det finns dessutom i förarbetena belägg för att förbudet mot avtal som strider mot lagen inte var avsett att tillämpas på gåva (lagutskottets betänkande 1988/89:LU 12 s 9). Det är därför rimligt att anse det i fråga om gåva och testamente föreligga ett undantag från de nya reglernas tillämplighet. Rätten att påfordra upplösning av samägandeförhållandet kan med andra ord inskränkas genom villkor vid gåva eller testamente, vare sig detta skett före eller efter lagens ikraftträdande.
En givare av en fastighet kan vid gåvan uppställa villkor som begränsar mottagarens rätt att förfoga över fastigheten. Av 4 kap 3 § i förening med 29 § JB framgår emellertid att sådant gåvovillkor, för att vara giltigt, skall intagas i gåvohandlingen. (Jfr NJA 1981 s 897 och 1994 s 69.) 1 förevarande fall kan ifrågasättas om denna förutsättning är uppfylld eftersom förbudet för enskild delägare att påkalla försäljning inte är intaget i gåvobrevet utan enbart i det i anslutning därtill upprättade avtalet.
Emellertid föreligger i detta fall särskilda omständigheter som måste beaktas vid bedömningen. Gåvobrevet och avtalet är dagtecknade samma dag, d 30 maj 1979, och båda handlingarna är undertecknade såväl av givaren D.B. som av gåvotagarna. Vidare markeras sambandet mellan de två handlingarna genom att gåvobrevet innehåller en hänvisning till ett kommande avtal om "förvaltningen och samägandet av egendomen i övrigt" och avtalstexten anger att avtalet har träffats "[i] anslutning till av mig, D.B., denna dag gjord gåva av fastigheterna...". Med hänsyn till dessa omständigheter får det anses föreligga en så nära anknytning mellan gåvobrev och avtal att det finns skäl att betrakta gåvan och avtalet som en enda rättshandling, vars innebörd är att fastigheterna överlåtits som gåva på vissa av givaren föreskrivna och av gåvotagarna accepterade villkor.
Med hänsyn till det anförda har B.B. och U.C. inte haft rätt att mot O.B:s vilja påkalla försäljning av fastigheterna i fråga. Deras begäran om försäljning av fastigheterna kan därför inte bifallas.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut lämnar HD B.B:s och U.C:s talan utan bifall.
HD:s beslut meddelades d 24 febr 1997 (mål nr Ö 1456/95).