Mot fastighetsbildningsmyndighets beslut om avstyckning från en viss fastighet förs talan av ägaren till en grannfastighet som inte berörs av själva avstyckningsåtgärden. Till grund för talan åberopar klaganden att beslutet innebär en sådan avvikelse från byggnadsplan som enligt 3 kap 2 § 3 st FBL fordrar särskilt tillstånd av planmyndighet, att sådant tillstånd inte har sökts och att han därigenom blivit betagen den rätt att yttra sig hos planmyndigheten angående avvikelsen som tillkommit honom enligt 1 § 2 st fastighetsbildningskungörelsen (1971:762). Fråga huruvida en sådan talan kan upptas till prövning.
(Jfr 1978 s 530)
Syskonen S., Boyd, Carrillo och M.L.A.äger fastigheten Vellinge Falsterbo 9:34. Fastigheten har en areal om 1 947 m2 och är bebyggd med bostadshus. N.B. är lagfaren ägare till Vellinge Falsterbo 2:17, som är belägen omedelbart väster om 9:34.
Vellinge Falsterbo 9:34 ligger inom område för vilket byggnadsplan fastställts d 9 dec 19 726. Enligt planbestämmelserna är minsta storlek för tomtplats 1 000 m2.
Syskonen A ansökte hos fastighetsbildningsmyndigheten specialenhet nr 2 i Malmöhus län om avstyckning av västra delen av 9:34. Området var avsett att bebyggas med helårsbostad. I yttrande d 18 april 1983 till fastighetsbildningsmyndigheten tillstyrkte byggnadsnämnden i Vellinge kommun den föreslagna avstyckningen, då nämnden fann särskilda skäl föreligga till undantag från byggnadsplanens bestämmelse om minsta tomtstorlek.
Fastighetsbildningsmyndigheten meddelade d 1 aug 1983 beslut om avstyckning av ett område om 686 m2 från 9:34. I skälen för beslutet angav fastighetsbildningsmyndigheten bl a: Fastighetsbildningen överensstämmer med "stadsplan" fastställd d 9 dec 1976 men föreligger avvikelse från planbestämmelserna vad gäller minsta storlek å tomtplats (1 000 m2).Areal avvikelsen medgives med tillämpning av 3 kap 2 § 3 st FBL.
N.B. anförde besvär över fastighetsbildningsbeslutet hos Malmö TR, fastighetsdomstolen, och yrkade upphävande av beslutet. Som grund för sin talan anförde N.B.: Beslutet strider mot lag. Det avstyckade områdets areal står ej i överensstämmelse med byggnadsplanens bestämmelser om minsta tomtstorlek. Dispens enligt 3 kap 2 § 3 st FBL har inte meddelats. Det kan inte vara fråga om en mindre avvikelse från planen när tomtytan minskas med ungefär en tredjedel. Genom förfarandet har N.B. betagits sin rätt att yttra sig i dispensärendet enligt 1 § fastighetsbildningskungörelsen och även den rätt att överklaga ett eventuellt dispensbeslut som tillkommer honom. På sin fastighet driver N.B. hotellverksamhet. Grannarna, bl a ägarna av Falsterbo 9:34, har påstått olika olägenheter av hans verksamhet. Genomförs avstyckningen kommer troligtvis ett bostadshus att uppföras nära hotellbyggnaden. Risk föreligger att hotellgästerna och de nya grannarna kommer att störa varandra.
TR:n (chefsrådmannen Montes, rådmannen Estrada och fastighetsrådet Wilkerson) anförde i beslut d 22 sept 1983:
Skäl. Genom fastighetsbildningsbeslutet har avstyckats ett område från Falsterbo 9:34. N.B:s fastighet, Falsterbo 2:17, omfattas däremot inte av själva fastighetsbildningen.
Fastighetsbildningsmyndigheten har funnit att viss planavvikelse föreligger. Om det enligt 3 kap 2 § 3 st FBL varit erforderligt med LSt:ns tillstånd till planavvikelsen och tillstånd sökts, skulle N.B. enligt 1 § 2 st fastighetsbildningskungörelsen ha beretts tillfälle att yttra sig i ärendet hos tillståndsmyndigheten. Att han inte fått sådant tillfälle kan dock inte medföra att han får föra talan mot fastighetsbildningsbeslutet.
N.B. är alltså inte att anse som sakägare. Hans besvärstalan skall därför avvisas.
TR:ns avgörande. TR:n avvisar N.B:s besvärstalan.
N.B. anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle upphäva TR:ns beslut.
HovR:n (hovrättsråden Schneider och Hopkins, referent, fastighetsrådet Parker samt adj led Griffith) lämnade i beslut d 4 jan 1984 besvären utan bifall.
N.B. anförde besvär och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.
Syskonen A förklarade att de inte ville motsätta sig bifall till besvären.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Humphrey, hemställde i betänkande om följande beslut: Skäl. Den för området gällande byggnadsplanen fastställdes d 9 dec 1976. Enligt planbestämmelse får byggnadstomts areal ej understiga 1 000 m2. Den i målet aktuella avstyckningen innebär att styckningslottens areal uppgår till endast 686 m2. Avvikelsen från arealbestämmelsen är ej att anse som sådan mindre avvikelse från plan som avses i 3 kap 2 § 3 st FBL. Avstyckningen borde därför ej ha tillåtits utan medgivande av LSt:n.
I 1 § 2 st fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) föreskrives att om åtgärd, till vilken LSt:n eller byggnadsnämnden får meddela tillstånd enligt 3 kap 2 § 3 st FBL, kan inverka på grannes rätt, skall denne beredas tillfälle att yttra sig innan tillståndet ges. Om avgörandet i dispensärendet går honom emot har han dessutom rätt att överklaga planmyndighetens beslut. Det förhållandet att granne genom fastighetsbildningsmyndighetens underlåtenhet att söka dispens kan betagas nämnda rättigheter medför emellertid ej rätt för honom att fullfölja talan mot fastighetsbildningsbeslutet.
På grund av det anförda och då ej heller eljest förekommer omständighet på grund varav N.B. skulle ha talerätt skall besvären avvisas.
Slut. HD fastställer HovR:ns beslut.
HD (JustR:n Moore, Dunn och Garrett) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. N.B:s fastighet Falsterbo 2:1 gränsar till Falsterbo 9:34, från vilken enligt beslutet om fastighetsbildning skall avstyckas ett område för bebyggelse med helårsbostad. För det område där båda fastigheterna ligger gäller en byggnadsplan som fastställdes d 9 dec 1976.
Fastighetsbildningen medför inte någon fastighetsbildningsåtgärd med avseende på Falsterbo 2:17. Om man utgår från det sakägarbegrepp som får anses vedertaget när det gäller fastighetsbildningsärenden skulle N.B. därmed inte ha någon talerätt i detta mål. Fråga är om N.B. likväl skall ha rätt att besvära sig över fastighetsbildningsmyndighetens beslut, av det skälet att fastighetsbildningen innebär en avvikelse från byggnadsplanen.
Avgränsningen av sakägarbegreppet i fastighetsbildningsärenden skall ses mot bakgrunden bl a av att fastighetsbildning inom planlagt område enligt 3 kap 2 § 1 st FBL i princip skall ske i överensstämmelse med planen. Och i samband med tillkomsten av planen är berörda markägare sakägare och kan göra sina anspråk på planens utformning gällande genom att föra talan i planärendet. Detsamma gäller när planen ändras.
Emellertid är grundsatsen om överensstämmelse mellan plan och fastighetsbildning inte undantagslös. Enligt 3 kap 2 § 3 st FBL kan fastighetsbildningsmyndigheten på egen hand besluta om mindre avvikelse från planen, om åtgärden är förenlig med planens syfte. Även i annat fall får undantag göras, men för detta krävs dispensbeslut av planmyndigheten, dvs LSt:n eller efter dess förordnande byggnadsnämnden; tillstånd fordrar särskilda skäl (se också 4 st).
I konsekvens med vad som gäller vid tillkomst och ändring av en plan har i 1 § 2 st fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) föreskrivits att granne skall beredas tillfälle att yttra sig i dispensärendet innan tillstånd ges, om den ifrågasatta fastighetsbildningsåtgärden inverkar på hans rätt. Föreskriften har sin motsvarighet i 67 § 3 mom byggnadsstadgan (1959:612) i fråga om planmyndighets prövning av ärende om tillstånd till bl a nybyggnad i strid mot en plan. Föreskrifterna om rätt till yttrande överensstämmer med allmänna förvaltningsrättsliga regler. Den som ägt yttra sig har också rätt att besvära sig över ett beslut varigenom dispens har medgetts.
Följden av en missbedömning från fastighetsbildningsmyndighetens sida angående behovet av dispens från en plan kan bli, att en fastighetsägare går miste om den honom av lagstiftaren tillerkända rätten att påverka beslut i frågor om ändring av planförhållandena, om han inte genom talan mot fastighetsbildningsmyndighetens beslut kan få en dispensprövning till stånd. Denna konsekvens bör inte godtas. En talan med en sådan räckvidd bör därför få föras.
Enligt en bestämmelse i den i målet aktuella byggnadsplanen får en byggnadstomts areal inte understiga 1 000 m2. Avstyckningen från Falsterbo 9:34 innebär att styckningslottens areal uppgår till endast 686 m2. Planmyndighetens, i detta fall LSt:ns, tillstånd till undantag från arealbestämmelsen har inte sökts. Det kan emellertid starkt ifrågasättas om inte avvikelsen från planen är av det slag som kräver sådant tillstånd. Denna fråga bör N.B., vilkens rätt får anses vara berörd av planavvikelsen, kunna få prövad genom fullföljd av talan till fastighetsdomstolen mot fastighetsbildningsmyndighetens avgörande.
Slut. HD undanröjer domstolarnas beslut om avvisning av N.B:s talan i följd varav fastighetsdomstolen har att ta upp hans talan till prövning.
Referenten, JustR Santos, och Franklin var av skiljaktig mening och anförde:
JustR Santos: Den i målet aktuella fastighetsbildningen medför inte någon fastighetsbildningsåtgärd med avseende på N.B:s fastighet Falsterbo 2:17. N.B. kan därför inte anses som sakägare på den grund att hans fastighet berörs av själva fastighetsbildningen (jfr NJA 1978 s 530).
Fastighetsbildningsbeslutet innebär en avvikelse från byggnadsplanen. Om LSt:ns tillstånd till undantag från byggnadsplanen sökts, skulle N.B. enligt 1 § 2 st fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) ha beretts tillfälle att yttra sig hos LSt:n i frågan om tillstånd borde ges. Att han inte fått sådant tillfälle kan emellertid, även om tillstånd borde ha sökts, inte medföra att han äger föra talan mot fastighetsbildningsbeslutet.
Inte heller i övrigt förekommer omständighet på grund varav N.B. skulle ha talerätt.
Jag fastställer därför HovR:ns beslut.
Franklin: I 15 kap FBL finns bestämmelser om fullföljd till fastighetsdomstol. Häri ingår bl a vissa regler om vilka som får anföra besvär. Av dessa regler har i detta mål intresse bestämmelserna i 15 kap 6 § om att sakägare får anföra besvär och i 15 kap 7 § om att byggnadsnämnden får föra talan mot fastighetsbildningsbeslut.
Förarbetena till FBL ger vid handen att lagstiftaren avsett att skilja mellan enskilda och allmänna intressen varvid i fall såsom det förevarande byggnadsnämnden har att vid sidan av fastighetsbildningsmyndigheten bevaka det allmänna intresset av att en tilltänkt fastighetsindelning överensstämmer med gällande byggnadsplan (prop 1969:128 B s 56-61, 829 ff, 831 ff, 839 ff och 867-868).
Av detta synes man kunna dra den slutsatsen att i varje fall såsom en utgångspunkt bör gälla att endast sakägare och byggnadsnämnd har rätt att föra talan mot ett sådant fastighetsbildningsbeslut som är aktuellt i målet. Sakägare är därvid oförhindrad att i sina besvär anföra även sådana grunder som att den tilltänkta fastighetsindelningen strider mot fastställd byggnadsplan. Andra enskilda än sakägare synes emellertid åtminstone i princip inte ha rätt att föra talan mot fastighetsbildningsbeslutet med åberopande av att beslutet strider mot de i allmänt intresse uppställda villkoren i 3 kap 2 § FBL om att fastighetsbildning i allmänhet inte får strida mot fastställd plan.
I fastighetsbildningssammanhang har sedan länge gällt att fastighetsägare, vars fastighet inte berörs av någon fastighetsbildningsåtgärd, inte anses vara sakägare. Sålunda har enligt äldre rätt fastighetsägare, vars fastighet gränsat till fastighet som omfattas av beslut om avstyckning, inte ansetts vara sakägare (NJA 1957 s 57). Av förarbetena till FBL framgår att avsikten varit att sakägarbegreppet i princip inte skulle förändras genom den nya lagen (prop 1969:128 B s 220 ff och 225; jfr NJA 1978 s 530).
N.B:s fastighet berörs inte av själva fastighetsbildningen. Fastighetsbildningsbeslutet innebär avvikelse från byggnadsplanen. Om LSt:ns tillstånd till undantag från byggnadsplanen sökts, skulle N.B. enligt 1 § 2 st fastighetsbildningskungörelsen (1971:762) ha beretts tillfälle att yttra sig hos LSt:n i frågan om tillstånd borde ges. Att han inte fått sådant tillfälle kan emellertid, även om tillstånd borde ha sökts, inte medföra att han äger föra talan mot fastighetsbildningsbeslutet.
Inte heller i övrigt förekommer sådana särskilda omständigheter att N.B. skulle kunna tillerkännas talerätt.
Jag fastställer därför HovR:ns beslut.