Hyresnämndsmål. En hyresgäst innehar en lägenhet med s.k. kooperativ hyresrätt. Hyresvärden sade upp hyresavtalet och gjorde gällande att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hyresvärden menade att hyresgästen åsidosatt de särskilda villkoren i hyresavtalet tillsammans med föreningens stadgar genom att inte delta i obligatoriskt arbete såsom matlag och storstädning. Hovrätten fann att hyresgästen inte uteblivit från arbetet i sådan omfattning att han kunde anses ha åsidosatt sina förpliktelser i föreningen.
Hyresnämnden i Malmö
J.P. hyr en lägenhet av BoAktiv Landgången Kooperativ Hyresrättsförening (föreningen). Lägenheten är upplåten med s.k. kooperativ hyresrätt. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 december 2017 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att J.P. skulle åläggas att flytta från lägenheten. Som grund för sitt yrkande gjorde hyresvärden gällande i första hand att hyresrätten var förverkad och i andra hand att J.P. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
J.P. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Hyresnämnden (hyresrådet Johnson samt intresseledamöterna Sims och Kickan Williams) anförde i beslut den 17 april 2018 i huvudsak följande.
Nyttjanderätt till bostäder upplåts normalt genom hyresrätt eller bostadsrätt. I förevarande fall är emellertid fråga om s.k. kooperativ hyresrätt, som upplåts av kooperativa hyresrättsföreningar. Karakteristiskt för kooperativ hyresrätt är att hyresgästen är medlem i en förening och att det är föreningen som hyr ut lägenheten.
I ärendet har framkommit att föreningen uteslutit J.P. ur föreningen. Enbart den omständigheten är emellertid inte tillräcklig för att hyresgästen ska kunna skiljas från hyresrätten. När en kooperativ hyresrätt är förverkad eller om rätt till förlängning av hyresavtalet inte föreligger, ska hyresgästen emellertid anses ha utträtt ur föreningen.
När det gäller de nyttjanderättsliga reglerna avseende kooperativ hyresrätt gäller i stora drag reglerna i 12 kap.jordabalken (se 3 kap. 1 § lagen, 2002:93, om kooperativ hyresrätt). Sålunda gäller bestämmelserna om för-verkande av hyresrätten liksom reglerna om en bostadshyresgästs besitt-ningsskydd i 12 kap.jordabalken.
Hyresvärden har gjort gällande att hyresrätten är förverkad eller att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Eftersom hyresvärden inte yrkat att avflyttningsåläggandet ska få verkställas utan hinder av att beslutet inte vunnit laga kraft, väljer hyresnämnden av processekonomiska skäl att först pröva om hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter.
Av de särskilda villkoren i hyresavtalet mellan parterna framgår dels att hyresgästen förbinder sig att svara för underhåll samt skötsel av gemensamma utrymmen i den omfattning som föreningsstämman fattar beslut om, dels att delta i sådan verksamhet som följer av föreningens stadgar och som föreningens stämma eller styrelse beslutar om.
Av föreningens stadgar framgår bl.a. följande. Föreningen har till ändamål att genom eget förvaltningsarbete verka för ett ekonomiskt hållbart boende. Till bomedlem kan antas kömedlem som åtar sig att följa de skyldigheter för bomedlem som framgår § 7 och § 14 a i stadgarna. En viktig del av det sociala livet i huset bygger på arbetsgemenskap. Varje bomedlem ska efter förmåga ansvara för sin del i den arbetsordning som föreningsstämman eller husmötet bestämt när det gäller gemensam matlagning, skötsel av de gemensamma utrymmena, förvaltningsarbeten m.m.
De särskilda avtalsvillkoren avseende de skyldigheter som åligger hyresgästen i egenskap av medlem i föreningen framgår alltså av det skriftliga hyresavtalet. Det är ostridigt att dessa villkor för upplåtelsen har diskuterats i samband med tillträdet. Det är uppenbart att dessa villkor är väsentliga för hyresvärden och för ändamålet med det kooperativa systemet bakom upplåtelsen.
J.P. har vidgått att han deltagit endast i mat- och städlaget under senaste året. Genom vittnesförhör framgår att det är många timmar som går åt till mat- och städlaget samt att föreningen lägger stor vikt vid deltagandet och genom styrelsen låter kalla till sig person som inte fullgör sin uppgift. Han har bekräftat att han inte deltog under städdagarna förra sommaren. Det arbete som J.P. förklarat att han utfört i matlaget måste i sammanhanget betecknas som mycket begränsat, vilket måste ha medfört att övriga i gruppen fått utföra en betydande arbetsinsats. Han har förklarat att han inte mått bra, men har samtidigt uppgett att han inte gjort någon framställan till styrelsen om en nedsatt arbetsplikt. Han har förklarat att han talat med andra om sitt tillstånd. Hyresnämnden anser att han uppenbart, mot bakgrund av den kooperativa andan i föreningen, borde ha kontrollerat att styrelsen fick kännedom om hans tillstånd.
Det är inte förenligt med ett godtagbart brukande att man som medlem i en kooperativ förening inte fullgör sina åtaganden. J.P. har under i vart fall det senaste året inte fullgjort sina skyldigheter i tillräcklig omfattning såvitt avser mat- och städlaget. J.P.  har under samma tid inte deltagit i annan arbetsgrupp eller gjort någon annan arbetsinsats för föreningen. Han har inte heller informerat styrelsen om sitt hälsotillstånd och begärt nedsatt arbetsplikt. Sammantaget orsakas övriga medlemmar och hyresgäster olägenheter genom att J.P. inte fullgjort sina åtaganden enligt villkoren för upplåtelsen. J.P. har därför så pass allvarligt åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. – – –
1. Hyresavtalet mellan BoAktiv Landgången Kooperativ Hyresrättsförening och J.P. har upphört den 31 december 2017.
J.P. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle av-slå föreningens talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Williams, Espinoza, referent, och Boyd) anförde i beslut den 12 april 2019, såvitt är av intresse här, följande.
Av 1 kap. 4 § tredje stycket och 3 kap. 1 § lagen om kooperativ hyresrätt framgår att bestämmelserna om hyra i jordabalken ska tillämpas på kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i lagen om kooperativ hyresrätt. I 3 kap. 11 § första stycket samma lag finns särskilda bestämmelser om förverkande som gäller i stället för bestämmelserna i 12 kap. 42 § första stycket 4 och 7 jordabalken.
Därutöver finns enligt 3 kap. 11 § andra stycket i lagen om kooperativ hyresrätt ytterligare möjligheter att förverka en kooperativ hyresrätt jämfört med vad som gäller enligt jordabalken. Första punkten innehåller en bestämmelse som kompletterar 12 kap. 42 § första stycket 8 jordabalken. Den innebär att hyresrätten är förverkad om hyresgästen åsidosätter en skyldighet som följer av föreningens stadgar. Det måste dock vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs. Ett förverkande enligt denna punkt kan enligt lagförarbetena komma i fråga bl.a. om en kooperativ hyresgäst åsidosätter föreningens villkor om medverkan vid förvaltningen. Det krävs dock då att åsidosättandet innebär men av stor betydelse för föreningen. Ett annat exempel på när förverkande torde kunna komma i fråga är om en kooperativ hyresgäst i en förening för allergiker med stadgevillkor om rökförbud trots tillsägelser struntar i förbudet. (Se prop. 2001/02:62 s. 147.) Överträdelser av stadgeföreskrifter kan leda till att hyresgästens besittningsskydd bryts (se 12 kap. 46 § jordabalken).
Om hyresrätten är förverkad på grund av sådant förhållande som avses i 3 kap. 11 § andra stycket 1, gäller enligt paragrafens tredje stycke vad som sägs i 12 kap. 43 § första stycket tredje meningen jordabalken. Det innebär t.ex. att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyresvärden inte sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om att hyresgästen åsidosatt en avtalsenlig skyldighet.
När det gäller besittningsskyddet finns inte några särskilda bestämmelser i lagen om kooperativ hyresrätt. Det innebär att sedvanliga bestämmelser om besittningsskydd gäller för föreningens hyresgäster. (Se a. prop. s. 78 f.) Att en kooperativ hyresrättsförening uteslutet en kooperativ hyresgäst ur föreningen innebär inte i sig att hyresgästen kan skiljas från hyresrätten (se a. prop. s. 59).
Om det i en förlängningstvist åberopas flera grunder för avtalets upphörande har hyresnämnden som huvudregel att först pröva frågan om förverkande, såvida inte hyresvärden godtar någon annan ordning (se Svea hovrätts beslut 2017-12-18 i mål nr ÖH 8504-17 med däri gjorda hänvisningar, jfr även Svea hovrätts beslut 2018-09-07 i mål nr ÖH 5157-18).
Den fråga som hovrätten har att pröva är om J.P. har rätt till förlängning av hyresavtalet. Föreningen åberopade i hyresnämnden i första hand att den kooperativa hyresrätten är förverkad och i andra hand att J.P. åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresnämnden valde emellertid, med hänvisning till processekonomiska skäl, att först pröva föreningens andrahandsgrund. Eftersom hyresvärden inte uttryckligen godtagit en sådan ordning, borde hyresnämnden rätteligen ha prövat frågan om förverkande först. Att denna fråga skulle prövas enligt lagen om kooperativ hyresrätt saknar i detta sammanhang betydelse.
Föreningen har i hovrätten på uttrycklig fråga endast gjort gällande att rätt till förlängning är utesluten på grund av att J.P. åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hovrättens prövning omfattar sålunda endast denna fråga och felet vid hyresnämnden saknar därmed betydelse i hovrätten.
Såsom redovisats i hyresnämndens beslut framgår av de särskilda villkoren i hyresavtalet tillsammans med föreningens stadgar att varje bomedlem efter bästa förmåga ska ansvara för sin del i den arbetsordning som föreningen eller husmötet bestämt när det gäller gemensam matlagning, skötsel av de gemensamma utrymmena, förvaltningsarbeten m.m. Hovrätten finner att det är ostridigt att de särskilda avtalsvillkoren avseende skyldigheter som åligger hyresgästen har diskuterats vid tillträdet och att föreningen fäst betydelse vid dessa villkor i egenskap av hyresvärd.
Föreningen har påstått att J.P. under 2017 åsidosatt sina skyldigheter genom att inte delta i gemensamma aktiviteter såsom matlag och storstädning. Parterna är överens om att deltagandet i dessa aktiviteter, till skillnad från deltagandet i andra arbetsgrupper i föreningen, är obligatoriska.
Vad beträffar deltagandet i gemensam matlagning har framgått att medlemmarna i den kooperativa föreningen är indelade i olika matlag. Varje matlag står var sjätte vecka för meny och matlagning avseende tre måltider. Av förhören i målet har framgått att arbetet består i att planera och göra meny, handla maten, tillaga den, diska och städa. Medlemmarna i matlaget bestämmer sinsemellan hur arbetet ska fördelas. Därutöver ingår det i matlagets uppgifter att städa de gemensamma utrymmena under veckoslutet innan nästa matlag tar över.
J.P. och F.G. var under våren 2017 indelade i samma matlag. Uppgifterna från förhörspersonerna går isär när det gäller frågan om skyldigheterna att utföra arbete i matlaget låg på varje medlem för sig eller om det var tillräckligt att hushållet var representerat. Hemmavarande barn och ungdomar har i vart fall inte ansetts skyldiga att delta i matlag och städning. Det finns inte någon skriftlig dokumentation från föreningen som ger klarhet i huruvida två personer i ett hushåll båda förväntas utföra lika mycket arbete i matlaget eller om det är hushållet som ska vara representerat.
Såväl J.P. som F.G. har uppgett att de på något sätt deltagit i arbetet i matlaget vid samtliga tillfällen under januari–september 2017, då de uteslöts ur föreningen, men att J.P. uteblev vid något tillfälle. Salinas och H.A.B., som ingått i samma matlag som J.P. och F.G., har i huvudsak bekräftat detta men gett uttryck för att arbetsinsatsen inte var tillräcklig och att övriga i matlaget fick utföra deras andel av arbetet. Uppgifterna om att J.P. skötte matinköp under 2017 motsägs inte av förhören med Salinas och H.A.B., även om den senare framfört att det inte skedde vid samtliga tillfällen under våren. Med hänsyn till att det inte kan anses stå klart att arbetsplikten i matlaget omfattade var och en i ett hushåll och då det inte kan anses visat att såväl J.P. som F.G. uteblivit från detta framstår det som tveksamt om J.P. kan anses ha uteblivit från det gemensamma arbetet i matlaget. Under alla förhållanden anser hovrätten att föreningen inte har visat att J.P. under våren 2017 uteblivit från arbetet i matlaget i sådan omfattning att han kan anses ha åsidosatt sina förpliktelser i föreningen.
När det gäller deltagandet i storstädningen sommaren 2017 har utredningen visat att föreningen bestämt att denna skulle äga rum under vecka 33, dvs. under tiden den 14–20 augusti, men att sista dag storstädningen skulle vara klar var den 23 augusti. Det har framgått att J.P. tillsammans med F.G. antecknat sig för att utföra städning i de gemensamma trapphusen. Såväl J.P. som F.G. har bekräftat att arbetet utfördes först efter tillsägelser men de har uppgett att arbetet utfördes måndagen efter den gemensamma städhelgen, dvs. före den dag som angetts som sista dag för att utföra städarbetet. Föreningen har inte genom sin bevisning motbevisat uppgifterna om att städningen utfördes och att den utfördes före den sista dagen. J.P. kan därmed inte anses ha åsidosatt sina förpliktelser i denna del.
Enligt hovrättens mening måste vidare det meddelande som J.P. och F.G. sände till styrelsen den 18 september 2017 tolkas utifrån det sammanhang som det skickats, i samband med en konflikt mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan hyresgästen. Av meddelandet framgår att de till följd av konflikten visserligen inte avser att delta, men att de därefter avser att återkomma. Det kan därför inte i sig ge stöd för att J.P. generellt motsatte sig att delta i det gemensamma arbetet. Den omständigheten att J.P. inte deltagit i det gemensamma arbetet efter det att han uteslutits ur föreningen kan, enligt hovrättens mening, inte heller läggas till grund för påståendet att han åsidosatt sina förpliktelser.
Sammantaget anser hovrätten att föreningen inte visat att J.P. åsidosatt sina förpliktelser i sådan omfattning att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Han har därför rätt till förlängning och föreningens talan ska avslås.
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten BoAktiv Landgången Kooperativ Hyresrättsförenings talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla.