I ett mål om nedsättning av köpeskillingen för ett förvärv av aktier i ett fastighetsaktiebolag, till vilka var knutna nyttjanderätten till en bostadslägenhet, har hovrätten, trots förvärvets likhet med ett fastighetsköp, ansett bestämmelserna i 20 § andra stycket och 33 § köplagen om verkan av att säljaren handlat i strid mot tro och heder vara tillämpliga.
S.E. och medparter köpte av C.V. genom köpekontrakt den 14 oktober 1994 för 1 900 000 kr åtta aktier i Fastighetsaktiebolaget Timmermannen, till vilka är knutna nyttjanderätten på obestämd tid till en bostadslägenhet på Eriksbergsgatan i Stockholm. Lägenheten bestod av tre rum och kök och var belägen på bottenvåningen. Utrymmet i en av de två fasta garderoberna i vardagsrummet var till stor del ianspråktaget för ett sopnedkast som ledde till ett soputrymme därunder. Fastigheten hade 18 lägenheter och sopnedkastet användes av alla lägenhetsinnehavarna. C.V. upplyste inte köparna före köpet om att sopnedkastet gick genom garderoben.
S-E.E och medparter yrkade vid tingsrätten att C.V. till dem skulle utge 400 000 kr jämte ränta på visst sätt. Som grund åberopade de att lägenheten var behäftad med fel på grund av förekomsten av sopnedkastet i vardagsrumsgarderoben. Lägenheten överensstämde därför inte med vad C.V. fick anses ha utfäst i enlighet med en lägenhetsritning eller med vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet. C.V. upplyste inte om sopnedkastet trots att han måste ha insett att det skulle ha inverkat på köpet. Detta strider mot tro och heder. Felet och säljarens handlande i strid mot tro och heder berättigade dem till nedsättning av köpeskillingen. Nedsättningen skulle beräknas utifrån skillnaden mellan lägenhetens värde i felaktigt skick och i avtalsenligt skick vid tidpunkten för köpet.
C.V. bestred käromålet. Han vitsordade inte skäligheten av det yrkade beloppet och inte heller den beräkningsmetod som kärandena använt sig av för beräkningen av nedsättningen. Han bestred att aktieköpet och det därtill knutna köpet av lägenheten var behäftat med fel. För det fall tingsrätten skulle finna att fel förelåg, gjorde han gällande att S-E.E. och medparter borde ha upptäckt detta vid sin undersökning av lägenheten. Han anförde vidare att reklamation inte skett inom skälig tid. Slutligen anförde han att S-E.E. och medparter inte heller var berättigade till nedsättning av köpeskillingen, eftersom de av fastighetsaktiebolaget hade fått full kompensation för olägenheter.
Stockholms tingsrätt (1998-04-06, rådmännen Robertson, Santos och Lawson) förpliktade C.V. att till S-E.E. och medparter utge 50 000 kr jämte ränta på visst sätt. I domskälen anförde tingsrätten bl.a. följande.
Tvisten gäller förvärv av aktier i ett fastighetsaktiebolag till vilka, enligt bolagsordningen, är knutna nyttjanderätten till en bostadslägenhet. En första fråga som måste avgöras är, vilken lagstiftning som skall läggas till grund för bedömningen. Enligt S-E.E. och medparter är köplagen tillämplig under det att C.V. hävdar att bestämmelserna i 4 kap. 19 § jordabalken på grund av den starka knytningen mellan aktieförvärvet och nyttjanderätten till lägenheten skall tillämpas analogt.
Förvärvet avser aktier - lös egendom - vilket innebär att prövningen i princip skall ske med utgångspunkt i köplagens regler. Aktieförvärvet var emellertid en förutsättning för att få tillgång till lägenheten vilket alltså var det egentliga syftet med förvärvet. Det nära sambandet med nyttjanderätten till denna medför enligt tingsrättens mening att också de fastighetsrättsliga reglerna skall beaktas främst i fråga om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt (jfr i fråga om överlåtelse av bostadsrätt, Melton m.fl. Bostadsrättslagen s. 117, RH 1994:124). Köp av aktier i ett fastighetsbolag i syfte att därigenom få nyttjanderätten till en lägenhet företer vidare sådana påtagliga likheter med ett köp av en andel i en fastighet med samma syfte, att ytterligare skäl föreligger att beakta de fastighetsrättsliga reglerna i förevarande hänseende. Tingsrätten anser av samma skäl att detta betraktelsesätt även skall tillämpas i fråga om bedömningen enligt nedan av den friskrivningsklausul varigenom C.V. sålt "bostadsrättens lägenhet" i befintligt skick.
Frågan är då om förekomsten av sopnedkastet i garderoben utgör ett fel. Att detta fanns inbyggt i den aktuella garderoben i lägenhetens vardagsrum framgick inte av den ritning som köparna fick tillgång till och kan inte anses normalt. Det var inte heller på tal vid köpeförhandlingarna. Det får därför anses vara fråga om en avvikelse från vad köparna med fog kunnat förutsätta och som kom som en överraskning för dem. Det föreligger därför, såväl enligt köplagens som jordabalkens regler, ett fel i detta hänseende.
Sedan makarna E. beslutat sig för att förvärva aktierna sammanträffade de inför kontraktsskrivningen med C.V. hos M.B. den 7 oktober 1994. C.E. förde då ostridigt förefintligheten av garderober i lägenhetens hall på tal vilket föranledde C.V. att rita in dessa på en ritning över lägenheten. På ritningen var garderoberna i vardagsrummet redan inritade. C.V. upplyste ostridigt inte makarna om att en av garderoberna var ianspråktagen för sopnedkastet, och detta var då överhuvudtaget inte på tal. Genom att tillhandahålla en ritning över lägenheten och genom den diskussion som sålunda förekom om dennas garderober skall C.V. enligt S-E.E. och medparter anses ha gjort en utfästelse att lägenhetens garderober var i överensstämmelse med lägenhetsritningen. Dessa hävdar således att det är fråga om en s.k. enuntiation av säljaren. För att en sådan skall föreligga förutsätts att säljaren lämnar en preciserad uppgift som visas ha haft betydelse för köparens ställningstagande vid avtalsslutet (jfr Grauers Fastighetsköp, 14 uppl. s. 139 ff.). Vad som förekommit vid mötet den 7 oktober kan emellertid enligt tingsrättens mening inte anses innebära att sådan uppgift lämnats av C.V. Det föreligger därför inte någon enuntiation.
Sopluckan finns i fastighetens trapphus varifrån ett soprör leder genom en vägg i trapphuset in i garderoben och vidare ner i ett underliggande utrymme. Sopluckan finns 1,5-3 meter från entrédörren till lägenheten. Enligt besiktningsmannen O.O. kunde man inte bilda sig någon uppfattning om väggens tjocklek och det var därför inte rimligt att koppla ihop sopnedkastet med garderoben. Enbart sopluckans placering i trapphuset kan därför enligt tingsrättens mening inte ha gett köparna anledning räkna med att ett soprör kunde finnas i garderoben.
C.E. har uppgett att hon vid visningen före köpet försökte öppna dörren till den aktuella garderoben. Det var dock inte möjligt att göra detta och hon undersökte i stället den andra garderoben i vardagsrummet eftersom garderoberna föreföll vara likadana. Som det senare visade sig efter köpet gick det att öppna garderobsdörren om nyckeln till denna vreds runt med en skruvmejsel. Det är således klarlagt att den aktuella garderoben inte undersökts före förvärvet. Även om köparna öppnat garderobsdörren är det likväl inte säkert att det varit möjligt att upptäcka sopröret i garderoben. Enligt Neal var nämligen denna helt fylld med bråte och det gick inte att avgöra djupet i den eller vad som befann sig bakom bråten. Byggnadsingenjören B.J. har uppgett att det inte var möjligt att upptäcka sopröret eftersom detta var omgivet av skivor, isolering och lättbetong. Tingsrätten anser mot denna bakgrund att om en köpare, såsom i detta fall, inte kunnat göra några iakttagelser av vikt för bedömningen av egendomens skick saknar det betydelse om undersökningsplikten har fullgjorts eller ej. Det anförda föranleder slutsatsen att köparna ej kan anses ha brustit i detta hänseende.
En annan invändning från C.V:s sida är att egendomen sålts i befintligt skick. Enligt köpekontraktet skulle således "bostadsrättens lägenhet" övertas i befintligt skick. I fastighetsrättsligt hänseende torde en sådan allmänt hållen generell klausul om att lägenheten säljs i befintligt skick inte utan vidare frita säljaren från allt ansvar (Grauers a.a. s. 207). För att undgå ansvar torde krävas en uppräkning av de egenskaper han inte vill ansvara för. Tingsrätten beaktar mot denna bakgrund inte C.V:s invändning.
S-E.E. och medparter hävdar att det förelegat en skyldighet för C.V. att upplysa dem om sopnedkastet och att hans underlåtenhet i detta hänseende innefattar ett beteende som strider mot tro och heder vilket medför bl.a. att någon reklamationsfrist inte föreligger.
Någon sådan upplysningsplikt kan dock enligt tingsrättens mening, mot bakgrund av köparnas undersökningsplikt, inte anses föreligga i detta fall (jfr Grauers a.a. s. 209 ff.).
Enligt S-E.E. reklamerade han köpet i april 1995. C.V. hävdar att reklamation skett först i oktober. S-E.E:s uppgifter om tidpunkten för reklamationen har stöd i M.B:s vittnesmål och skall därför godtas. Reklamation skall enligt huvudregeln såväl i jordabalken som i köplagen (4 kap. 19 a § resp. 32 §) ske inom skälig tid efter det att köparen märkt eller bort märka felet. Köparna fick genom S-E.E. kännedom om detta redan den 12 december 1994 och således i god tid före tillträdet. Det måste dock godtas att dessa avvaktade resultatet av den ytterligare ljudisolering som fastighetsaktiebolaget föranstaltade om innan reklamation skedde. Denna har därför inte skett för sent.
En annan invändning från C.V:s sida är att köparna redan fått kompensation för felet. Det är dock mot S-E.E:s och medparters bestridande inte visat att den ersättning, som ostridigt tillgodoförts dem av fastighetsaktiebolaget, utgör ersättning för den minskning av lägenhetens marknadsvärde som orsakas av sopnedkastet. Åberopade styrelseprotokoll tyder på att ersättningen avsetts utgöra gottgörelse för de olägenheter detta föranlett.
Tingsrättens ställningstagande innebär således sammanfattningsvis att den sålda egendomen befunnits behäftad med ett fel som medför rätt till prisavdrag vilket skall beräknas på det sätt S-E.E. och medparter hävdar. Utredningen om felets betydelse för aktiernas värde är emellertid inte entydig. Således har O.O. uppgett att marknadsvärdet minskar med 400 000 kr och S.Q. att detta minskar med cirka 20 procent under det att Conley bedömt att minskningen stannar vid 50 000 kr. Enligt den senare är ljudet från sopnedkastet inte störande utan det är mer en fråga om en känsla av att sopröret finns i lägenheten. Ingen av värderingarna grundas på något jämförelsematerial utan bygger enbart på de hördas egna erfarenheter och bedömningar. Med den osäkerhet som därför vidlåder dessa finner tingsrätten inte visat att marknadsvärdet på grund av felet minskat med mer än det av B.J. uppskattade beloppet, 50 000 kr. Detta skall C.V. förpliktas utge till S-E.E. och medparter jämte yrkad ränta.
S-E.E. och medparter överklagade tingsrättens dom och yrkade helt bifall till sin talan vid tingsrätten. Även C.V. överklagade domen och han yrkade att S-E.E. och medparters talan skulle ogillas i dess helhet.
Svea hovrätt (1999-12-21, hovrättslagmannen Baker, hovrättsråden Adams, referent, och Jackson samt tf. hovrättsassessorn Lin) ändrade tingsrättens dom på så sätt att C.V. förpliktades utge 300 000 kr jämte ränta. I domskälen anförde hovrätten bl.a. följande.
Målet gäller köp av aktier i ett fastighetsaktiebolag, till vilka är knutna nyttjanderätten till en bostadslägenhet. Aktierna är lös egendom och bestämmelserna i köplagen (1990:931) bildar därför utgångspunkten för prövningen av tvisten.
En vara skall enligt 17 § första stycket köplagen i fråga om bl.a. sina egenskaper stämma överens med vad som följer av köpeavtalet. S-E.E. och medparter har gjort gällande att C.V. genom att tillhandahålla ritningen och uttala sig om garderoberna utan att nämna att en av dem till större delen tagits i anspråk för ett sopnedkast, har utfäst att det fanns garderober på det sätt som framgick av ritningen. Hovrätten kan inte finna att vad som förekom vid samtalet den 7 oktober 1994 mellan S-E.E. och hans Gordon å ena sidan, och C.V. å den andra inneburit att C.V. utfäst något på det sätt som påståtts. Fel föreligger således inte på denna grund.
Som tingsrätten funnit får bostadslägenheten anses ha varit i sämre skick än vad S-E.E. och hans medparter med fog har kunnat förutsätta genom att ett sopnedkast finns i en av vardagsrummets garderober. Enligt hovrättens mening får avvikelsen anses väsentlig mot bakgrund av vad som kommit fram om de olägenheter som detta innebär med hänsyn till att sopnedkastet är det enda i huset och används av alla arton lägenhetsinnehavare. Ett fel i köplagens mening föreligger därför trots att bostadslägenheten sålts i befintligt skick. Det kan här tilläggas att även om en bedömning görs utifrån felreglerna i 4 kap.jordabalken föreligger i och för sig ett fel.
S-E.E. och medparter har hävdat att C.V. som väl känt till olägenheterna med sopnedkastets placering, har varit skyldig att upplysa dem om sopnedkastet och att han genom att inte göra detta handlat i strid mot tro och heder. Frågan om en säljare handlat i strid mot tro och heder har betydelse vid tillämpningen av köplagens regler såväl om verkan av att egendomen undersökts före köpet som om reklamation krävs (20 § andra stycket och 33 §köplagen). Enligt 4 kap.jordabalken har säljarens vetskap om ett fel i fastigheten och underlåtenhet att upplysa köparen om det rätta förhållandet inte alls samma relevans för hans ansvar för felet. Av avgörande betydelse för om säljaren får bära ansvaret är i stället om köparen fullgjort sin undersökningsplikt och inte bort upptäcka felet. Köpet av aktierna med den till dem knutna nyttjanderätten till lägenheten är visserligen ett köp av lös egendom, men det företer sådan likhet med ett fastighetsköp att frågan måste ställas om inte jordabalkens regelsystem bör tillämpas i stället för eller vid sidan av köplagens. Någon vägledning i praxis för den här aktuella frågan finns inte (jfr dock NJA 1998 s. 792). Med hänsyn till detta och då hovrätten inte kan finna några sakliga skäl för annat skall de aktuella reglerna i köplagen tillämpas.
I frågan om C.V. handlat i strid mot tro och heder gör hovrätten följande bedömning.
Det är ostridigt att C.V. kort före fastighetsaktiebolagets årsstämma den 12 december 1994, till vilken han hade inbjudit makarna E, upplyste dem om sopnedkastet. Han har uppgett att han endast vid två tillfällen hade varit störd av ljud från sopnedkastet, att han inte upplevde sopnedkastet som något problem men att han hade tagit upp med styrelsen frågan om inte sopröret borde isoleras bättre. Det är klarlagt att han hade bott i lägenheten under cirka två år före försäljningen och att han med början i september 1993 vid fyra tillfällen framfört klagomål som rört sopnedkastet med avseende på både buller och lukt. C.V. har uppenbarligen funnit problemen vara sådana att något måste göras. Mot bakgrund också av vad makarna E, O.O. och S.Q. uppgett om arten och omfattningen av störningarna av sopnedkastet inne i vardagsrummet, finner hovrätten att C.V. måste ha varit väl medveten om störningens omfattning och insett att det för en köpare vore väsentligt att få reda på att sopnedkastet var beläget i en av vardagsrumsgarderoberna. Hans underlåtenhet att upplysa om detta får anses strida mot tro och heder.
Det anförda innebär att S-E.E. och medparter på grund av fel i den överlåtna egendomen är berättigade till prisavdrag, oavsett om de borde ha upptäckt sopnedkastet vid sin undersökning av lägenheten och när de påtalade felet hos C.V.
Som tingsrätten har funnit har C.V. inte visat att S-E.E. och medparter erhållit någon kompensation från fastighetsaktiebolaget för den minskning av marknadsvärdet som sopnedkastet orsakat.
Med hänvisning till vad som har anförts finner hovrätten att S-E.E. och medparter har rätt till ett prisavdrag. Det skall beräknas enligt den princip som 38 § köplagen ger uttryck åt.
Bevisningen om sopnedkastets inverkan på marknadsvärdet är som tingsrätten anfört inte entydig utan det föreligger en stor skillnad mellan å ena sidan O.O:s och S.Q:s uppskattning av värdeminskningen och å andra sidan B.J:s. Hovrätten finner dock att B.J:s uppgifter inte kan tillmätas samma värde som de övrigas med hänsyn främst till att han inte synes ha samma erfarenhet som de båda andra av bostadsmarknaden. En viss försiktighet vid uppskattningen av värdeminskningen är emellertid påkallad. Ett skäligt prisavdrag är enligt hovrättens mening 300 000 kr. C.V. skall alltså med ändring av tingsrättens dom utge ett belopp om 300 000 kr jämte ränta enligt yrkandet i hovrätten.