Fastighetsbildningsmål. Fastighetsreglering som innebar att ca 11,5 ha mark belägen inom detaljplan överfördes från en jordbruksfastighet för att bilda en golfbanefastighet har tillåtits. Även fråga om rättegångskostnader.
På var sin sida om kommungränsen mellan Nacka och Tyresö kommuner i det s.k. Fnyskenområdet gäller detaljplaner som vunnit laga kraft år 1991 och som anger bl.a. markanvändning för golfändamål. Detaljplanerna berör fastigheterna Erstavik 25:1 i Nacka kommun och Bävern 2 i Tyresö kommun. På fastigheten Bävern 2 som har en yta av ca 24 ha har byggts en golfbana. En ny detaljplan avseende Bävern 2 antogs år 1998. Detaljplanen innebar att ytterligare mark inom Bävern 2 avsattes för golfändamål. På fastigheten finns numera en niohålsbana, som tar ca 16 ha i anspråk. Det område på Erstavik 25:1 som planlagts för golfändamål utgörs av en yta av 11,5 ha. Där har inte några åtgärder vidtagits för att anordna någon golfbaneverksamhet.
Efter ansökan av B, ägaren av Dillon 2, fattade lantmäterimyndigheten beslut om fastighetsreglering i syfte att bilda en fastighet för golfbaneändamål. Beslutet innebar att 115 207 kvm av Erstavik 25:1 mot viss ersättning överfördes till fastigheten Bävern 2.
P, ägare till Erstavik 25:1, överklagade och yrkade att beslutet om fastighetsreglering skulle upphävas vilket B bestred. (Om talan inte bifölls yrkade P en högre markersättning. Ersättningsfrågan behandlas dock inte i referatet.)
P anförde följande.
Fastighetsbildningen strider mot 3 kap. 1 § 1 och 2 st. fastighetsbildningslagen. Den överklagade förrättningen innebär nämligen att en fastighet bildas som inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål då ytterligare mark på Erstavik utöver vad som nu överförs måste tas i anspråk för att en 18-hålsbana skall kunna anläggas. Enligt detaljplanens genomförandebeskrivning samt planens syfte skall vidare genomförandet ske genom frivillig upplåtelse av mark mellan ägarna till områdena inom respektive kommuner. Regeringen har i beslut den 24 april 1998 om tillämpning av lagen om avveckling av fideikommiss även uttalat att Erstavik för framtiden skall stå under samlad förvaltning. Detta innebär att mark inte får avskiljas från fideikommisset.
Förrättningen strider även mot 3 kap. 2 § 1 st. fastighetsbildningslagen. I detaljplanen från år 1991 anges nämligen att syftet är att möjliggöra en 9-håls golfbana. Detta syfte har redan uppnåtts genom den planändring för Bävern 2 som skedde år 1998. Enligt planens bestämmelse skall kommungränsen ligga kvar. Fastighetsregleringen, som innebär att kommungränsen flyttas, strider således mot detaljplanen
Båtnadsvillkoret i 5 kap.4 §fastighetsbildningslagen är inte heller uppfyllt. Fastighetsindelningen blir inte mer lämplig med den beslutade regleringen eftersom syftet med den ursprungliga detaljplanen från år 1991 uppnåtts genom detaljplaneändringen år 1998. Det går inte heller att bygga en normal 18-hålsbana på Bävern 2 trots arealtillskottet från Erstavik.
Såsom ytterligare grund för bestridandet av fastighetsregleringen åberopas även bestämmelserna i 2 kap. 18 § regeringsformen och den europeiska konventionen till skydd för mänskliga rättigheter när det gäller skyddet för äganderätten. Vidare åberopas proportionalitetsprincipen. Fastighetsregleringen kan endast genomföras om det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen, vilket inte här är fallet. B äger och driver i vinstsyfte en niohålsbana.
I svaromålet anförde B i huvudsak. Det är genom detaljplanen bestämt att området är lämpat för det ändamål som avses med fastighetsregleringen, nämligen för att anlägga en golfbana. Detaljplanens syfte är att möjliggöra anläggandet av en sammanhållen golfbana, en övningsbana samt en driving range inom planområdet. Anläggandet av golfbanan utgör inte någon avvikelse från detaljplanen. Ytterligare nio golfhål kommer att rymmas inom de 11,5 hektar mark som nu tillförs Bävern 2. Genomförandebeskrivningen har inte någon självständig rättsverkan och är inte bindande vid fastighetsbildningsförrättningen
När det gäller regeringsformen, Europakonventionen och proportionalitetsprincipen utgör dessa bestämmelser inte heller något hinder för lagstiftningen. Regeringsformen tar egentligen sikte på lagstiftningen. Äganderättsskyddet härvidlag tillgodoses genom skyddsbestämmelserna i fastighetsbildningslagen.
Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen (2003-12-22, rådmännen Johnson och Hunt, fastighetsrådet Green samt nämndemännen Wright och Smith) fastställde lantmäterimyndighetens beslut på följande skäl.
Enligt gällande plan skall området användas för golfändamål och tillfart skall ske via Bäverbäcksvägen i Tyresö. I planbeskrivningen anges att planen omfattar hela golfbanan i Tyresö och Nacka kommuner, att Tyresö golfklubb skall ansvara för anläggandet samt att syftet är att möjliggöra anläggandet av en niohåls golfbana, en övningsbana samt en s.k. driving range, vilket är vad som ryms inom planområdet. Både av H:s vittnesmål och Nacka kommuns beslut angående fastighetsplan framgår att syftet var att markområdet skulle disponeras för en sammanhållen golfanläggning inte att detaljreglera antalet golfhål. Det går därför inte att dra slutsatsen att planens syfte enbart är begränsat till att anlägga en niohålsbana utan syftet är att marken skall disponeras för golfändamål. Detta innebär att domstolen inte anser att den äldre planens syfte uppnåtts genom att en ny plan antogs 1998. Den nya planen tillkom för att skapa förutsättningar för en förbättrad entré till området samt att planlägga de delar av golfhålen som låg utanför planområdet i Tyresö kommun.
Fastighetsgränsen mellan Erstavik 25:1 och Bävern 2 och kommungränsen går över planområdet i samma sträckning. Kommungränsen redovisas i motsats till fastighetsgränsen som en planbestämmelse. Någon möjlighet för kommunen att i detaljplan reglera kommungränsen finns inte och en planbestämmelse om kommungräns är därför utan verkan. Att en administrativ gräns felaktigt redovisats som en planbestämmelse innebär inte att den har rättsverkan som en sådan.
Genomförandebeskrivningen är avsedd att utgöra en del av bakgrundsmaterialet för planbeslutet men har ingen självständig rättsverkan. Den ger uttryck för hur kommunen anser att en genomförandefråga bör lösas men är inte bindande vid kommande förrättningar enligt t.ex. fastighetsbildningslagen utan lantmäterimyndigheten är i dessa fall skyldig att pröva den aktuella åtgärden. Även om viss kritik i och för sig kan riktas mot att genomförandebeskrivningen inte har varit fullständig anser domstolen inte att fastighetsbildningen strider mot planen, dess syfte eller dess bestämmelser.
Villkoren i 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen utgör de minimikrav som skall uppfyllas för att en fastighet skall kunna anses vara lämplig från allmän synpunkt. I det här fallet har områdets lämplighet för golfändamål redan prövats vid planläggningen. Likaväl som de golfanläggningar som finns runt om i landet varierar både med avseende på storlek och standard kan en fastighet för golfändamål variera utan att lagens minimivillkor åsidosätts. Den mark som skall överföras saknar däremot förutsättningar att bilda en självständig fastighet då den bland annat saknar tillfartsväg. Någon grund för att plangenomförandet i denna del skall ske genom arrende finns inte, eftersom man redan i förarbetena till fastighetsbildningslagen uttalade att golfbaneanläggning var en typ av markanvändning som skulle kunna tillgodoses genom fastighetsbildning (Tredje lagutskottet i utlåtande nr 35 år 1970 s. 126). Det klaganden anfört som skäl för att den fastighet som bildas inte är varaktigt lämpad för sitt ändamål lämnas därför utan avseende
Genom fastighetsregleringen anpassas fastighetsindelningen till gällande detaljplan och regleringen är i princip nödvändig för planens genomförande. En överföring av området till Bävern 2 medför utan tvekan en lämpligare fastighetsindelning och möjliggör en utveckling av golfbanan enligt planens intentioner. På Bävern 2 finns en fungerande golfverksamhet och betydande investeringar i mark och byggnader har skett där. Det område om 11,5 ha som skall överföras ligger i ytterkanten av Erstaviks ägor om ca 2 300 ha och utgörs av betesmark och skogsmark. Markavståendet torde inte påverka fastighetens lämplighet som jordbruksfastighet. Detta styrks av att markägaren enligt egna uppgifter har planer på att utnyttja området som en del i en ny golfbana. Några kommunala ställningstaganden i denna del har inte visats. Fördelarna överväger helt klart de kostnader och olägenheter som regleringen medför och båtnadsvillkoret är därmed uppfyllt.
Regeringen har förordnat att fideikommissurkundens bestämmelser avseende Erstavik skall äga fortsatt tillämpning. Förordnandet skedde efter det att detaljplanen antagits i beslut den 23 april 1998 och skall gälla så länge P lever. Regeringens beslut innebär inte att några ytterligare restriktioner har påförts utan avser endast en förlängning av de bestämmelser som gällde tidigare. Då förrättningen innebär att Erstavik 25:1:s graderingsvärde endast påverkas marginellt utgör det förhållande att egendomen förvaltas som ett fideikommiss inte hinder för marköverföring enligt 5 kap. 8 § fastighetsbildningslagen.
I propositionen (prop. 1993/94:117) som låg till grund för ändringar i egendomsskyddet anfördes bl.a. följande: "Bestämmelsen bör liksom tidigare inte hindra sådana tvångsvisa överföringar av fast egendom vid fastighetsreglering också till förmån för enskilda intressen under förutsättning att det samtidigt kan sägas finnas ett angeläget allmänt intresse därav.” Det råder knappast någon tvekan om att en marköverföring som sker tvångsvis för att anpassa fastighetsindelningen till en antagen detaljplan tillgodoser ett angeläget allmänt intresse.
Av uttalande i utslaget NJA 1996 s. 110 framgår att Högsta domstolen drar slutsatsen att lagändringen ej påverkar tillämpningen av fastighetsbildningslagens bestämmelser om tvångsförfarande i en mer restriktiv riktning. Enligt domstolens mening strider därför den sökta fastighetsregleringen varken mot proportionalitetsprincipen eller egendomsskyddet vare sig i regeringsformen eller Europakonventionen.
P överklagade till hovrätten och anförde bl.a. följande. Han hade inte kunnat förutse att detaljplanen skulle medföra expropriativa effekter. Tvärtom så har detaljplanen och dess bestämmelser varit direkt vilseledande för honom då det i genomförandebestämmelserna angivits att genomförande skall ske genom arrende och då planbestämmelserna anger att kommungränsen skall vara kvar. Invändningen mot tillåtligheten av fastighetsregleringen bekräftas av ett avgörande från Högsta domstolen (NJA 2004 s. 336). Alltjämt åberopas regeringens beslut i det s.k. Tomelillafallet (beslut den 27 september 2001, M 2000/2763/Hs/Pl), vilket fastighetsdomstolen inte beaktat. Oavsett utgången i sak skall B förpliktas utge ersättning för hans rättegångskostnader vid fastighetsdomstolen eftersom det är fråga om ett expropriationsliknande ingrepp i hans äganderätt.
I svaromålet anförde B bl.a. att det s.k. Tomelillafallet inte är tillämpligt i målet då det fallet avsåg antagandet av en fastighetsplan som i motsats till en detaljplan medför en rätt till inlösen. Inte heller det av klaganden i hovrätten åberopade utslaget av Högsta domstolen är tillämpligt vid bedömning av aktuell fastighetsreglerings grundlagsenlighet.
Svea hovrätt (2004-11-18, hovrättsråden Bush, Alvarez, Richardson samt fastighetsrådet Lam) fastställde fastighetsdomstolens utslag på följande skäl.
Då fastighetsbildning sker i överensstämmelse med gällande detaljplan är i regel det allmänna lämplighetskravet i 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen om att fastighet som nybildas eller ombildas skall vara varaktigt lämpad för sitt ändamål uppfyllt. Som fastighetsdomstolen anfört framgår av förarbetena att golfbana är ett exempel på ett ändamål som bör kunna tillgodoses genom fastighetsbildning. Hovrätten delar fastighetsdomstolens bedömning att lämplighetskravet i 3 kap. 1 § fastighetbildningslagen är uppfyllt även i detta fall.
I likhet med fastighetsdomstolen finner hovrätten att planens syfte är att marken skall disponeras i ett sammanhängande område för golfändamål. Fastighetsregleringen som syftar till att bilda en fastighet för golfbaneändamål sker således i enlighet med lagakraftvunnen detaljplan för området och hinder mot fastighetsregleringen möter därför inte enligt 3 kap. 2 § fastighetsbildningslagen
Hovrätten finner inte anledning att göra någon annan bedömning än den fastighetsdomstolen och lantmäterimyndigheten gjort i fråga om huruvida förutsättningarna för fastighetsreglering enligt 5 kap. FBL är uppfyllda.
Hovrätten instämmer vidare i fastighetsdomstolens uppfattning rörande frågan om fastighetsregleringen strider mot proportionalitetsprincipen eller egendomsskyddet. Det av klaganden åberopade avgörandet från Högsta domstolen (NJA 2004 s. 336) och regeringens beslut den 27 september 2001 finner hovrätten sakna betydelse för bedömningen av detta mål.
Vad gäller rättegångskostnader i fastighetsbildningsmål tillämpas i huvudsak bestämmelserna i 18 kap.rättegångsbalken (2 § lagen [1969:246] om domstolar i fastighetsmål). I enlighet härmed skall som huvudregel part som tappar målet ersätta motparten för hans rättegångskostnader. Vad gäller mål om inlösenersättning m.m. finns dock en uttrycklig bestämmelse i fastighetsbildningslagen om att markägare som avstår mark skall få ersättning för sina rättegångskostnader oavsett utgången i målet (16 kap. 14 § andra stycket fastighetsbildningslagen). Målet avser emellertid inte inlösenersättning och inte heller mark som uppenbart hade kunnat tas i anspråk genom expropriation. Mot bakgrund härav och då det inte finns skäl att frångå den fördelning av rättegångskostnaderna som fastighetsdomstolen fastställt skall överklagandet avslås även såvitt avser rättegångskostnaderna.