Hyresnämndsmål. I mål om godkännande av förbättringsåtgärder skulle ha krävts en omfattande prövning för att avgöra vilka åtgärder i fastighetsägarens ansökan som är tillståndpliktiga och vilka som inte är tillståndspliktiga. Vid prövningen har åtgärderna inte ansetts behöva skiljas åt.
Kommanditbolaget Myran 302 (bolaget) ansökte om att hyresnämnden skulle ge bolaget tillstånd att utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som hade en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde.
Hyresnämnden i Stockholm (2001-12-21, hyresrådet Lynch samt ledamöterna Peterson och Gonzalez) lämnade bolaget tillstånd att beträffande de av 37 hyresgäster förhyrda lägenheterna utföra de åtgärder som omfattades av ansökningen.
I sina beslutsskäl anförde hyresnämnden följande.
Av bestämmelsen i 12 kap. 18 d § jordabalken följer att en fastighetsägare får utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten endast om de berörda bostadshyresgästerna har godkänt åtgärderna eller om hyresnämnden har lämnat tillstånd till dem. - - -
De arbeten som hyresvärden önskar utföra i fatigheten framgår av bilaga till ansökningen, protokollsbilaga 1. Ansökningen avser tillstånd till de åtgärder under A) I, II, IV, V. och VIII samt B) I och II, vilka inte har markerats ”*” eller ”1)”. - - -
Övriga hyresgäster har bestritt ansökningen och som grund för bestridandet i första hand gjort gällande att de sökta åtgärderna inte är tillståndspliktiga, eftersom lägenheterna har sådan standard att åtgärderna inte har någon inverkan på lägenheternas bruksvärde, i andra hand att åtgärderna har så ringa inverkan på lägenheternas bruksvärde att det med hänsyn till hyreshöjningen vore oskäligt mot hyresgästerna att bevilja tillstånd.
Redan de åtgärder som hyresvärden önskar genomföra i badrummen har sådan betydande inverkan på lägenheternas bruksvärde att tillstånd krävs. Hyresnämnden finner inte anledning att särskilja de åtgärder som kan genomföras utan tillståndsprövning. Vid prövningen ankommer det heller inte på hyresnämnden att beakta de eventuella hyreshöjningar som kan bli följden av att åtgärderna vidtas. På grund härav och då hyresgästerna inte i sak åberopat några skäl mot att tillstånd ges finner hyresnämnden att ansökningen skall bifallas.
Hyresgästerna överklagade beslutet och yrkade i första hand att hovrätten skulle återförvisa målet till hyresnämnden. I andra hand yrkade hyresgästerna att hovrätten skulle besluta att lämna bolagets tillståndsansökan utan bifall.
Svea hovrätt (2003-02-17, hovrättsråden Holmes, Smith, referent, och Holt) lämnade överklagandena, i de delar som här är av intresse, utan bifall med följande skäl.
Som hovrätten har konstaterat i flera fall (se bl.a. beslut den 21 oktober 2002 i mål nr ÖH Wood, SÖH 374/2002) är stambyte och åtgärder i anslutning härtill, såsom t.ex. byte av avloppsrör och vattenledningar, inte tillståndspliktiga enligt 12 kap. 18 d § jordabalken. Sådana rena underhållsåtgärder anses inte standardhöjande i sig och skall därmed normalt inte ha någon inverkan på bruksvärdet och därmed inte heller på hyran. Det ankommer på fastighetsägaren att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som bestämmer när, på vilket sätt och i vilken omfattning sådana åtgärder skall vidtas. Bolaget har således rätt att utan tillstånd vidta vissa av de i åtgärdsbeskrivningen angivna åtgärderna.
Som hyresnämnden konstaterat har andra åtgärder som hyresvärden önskar genomföra, t.ex. avseende badrummen, sådan betydande inverkan på lägenheternas bruksvärde att tillstånd krävs.
Av bolagets åtgärdsbeskrivning framgår att ansökningen avser tillstånd till de åtgärder som inte har markerats med ”*” eller ”1)”. Hyresgästerna har på anförda skäl invänt att åtgärderna inte är tillståndspliktiga alternativt att det skulle vara oskäligt mot hyresgästerna att bevilja tillstånd.
En rättslig grundsats är att en ansökan om tillstånd inte skall prövas i sådana fall då tillstånd inte krävs. Regeln gäller dock inte utan undantag. Hyresnämnden har i detta fall vid sin prövning inte funnit anledning att särskilja de åtgärder som kan genomföras utan tillståndsprövning från de åtgärder som kräver sådant tillstånd.
I ett fall som det förevarande skulle beträffande ett inte obetydligt antal förbättringsåtgärder krävas en ganska omfattande prövning för att avgöra vilka av dessa åtgärder som är eller inte är tillståndspliktiga. Eftersom åtgärderna är nära knutna till varandra och skall vidtas i ett sammanhang tjänar en sådan uppdelning inget praktiskt syfte utan skulle göras endast för att tillgodose formella hänsynstaganden som inte är tvingande. Hovrätten delar därför hyresnämndens uppfattning att åtgärderna vid prövningen inte behöver skiljas åt.
I sak instämmer hovrätten vidare i hyresnämndens bedömning och finner därför med avslag på överklagandena att tillståndsansökningen skall bifallas. - - -