Hyresnämndsmål. Vid lägenhetsbyte ska tillstånd till byte, om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet (12 kap. 35 § första stycket fjärde meningen jordabalken). En hyresgäst som visserligen bott i lägenheten men inte varit förstahandshyresgäst under ett år före ansökan har inte ansetts uppfylla bosättningskravet.
Hyresnämnden i Göteborg
D.Z. och R.B.K. ansökte om tillstånd att få byta lägenheter med varandra.
Familjebostäder i Göteborg AB (Familjebostäder) motsatte sig det begärda bytet.
D.Z. anförde bl.a. följande till stöd för sin begäran. Han har varit permanent bosatt i lägenheten ihop med sin far Johnson sedan den 19 oktober 2017. Han övertog hyresavtalet genom beslut av hyresnämnden den 29 mars 2021. Sedan hösten 2020 studerar han ekonomi på universitet. Han läser enstaka kurser på heltid. Höstens kurser är ännu inte avslutade men han har ansökt om att fortsätta med detta. Han har ännu inte fått besked om vilka kurser som han har antagits till men han räknar dock med att bli antagen. Han lever på studiebidrag och studielån och uppbär sammanlagt ca 10 000 kr per månad. Han har möjlighet att arbeta extra men har inte gjort detta i någon större utsträckning. Innan han började studera hade han en månadslön på 28 000 kr. Han behöver en billigare lägenhet på grund av sin försämrade ekonomi.
R.B.K. anförde bl.a. följande som skäl för sin ansökan. Under sommaren ansökte han och hans sambo om att få byta lägenhet med grannen D.Z., som nyligen tagit över en trea från sin far. De hade under en längre period försökt att få en större lägenhet, men utan framgång. Familjen har växt då de fått ett barn tillsammans och även deras företag har växt. De behöver större utrymme för att klara av vardagen på ett vettigt sätt.
Familjebostäder anförde bl.a. följande. Det är ostridigt att D.Z. har varit folkbokförd och permanent bosatt i prövningslägenheten sedan oktober 2017. Familjebostäder har inte ifrågasatt D.Z:s uppgifter om försämrad ekonomi eller att han studerar på heltid sedan hösten 2020. Familjebostäder har ingen invändning mot D.Z. som hyresgäst. D.Z. övertog sin lägenhet från sin far och tillträdde den 1 juni 2021 som förstahandshyresgäst. Han har därför i lagens mening ännu inte varit bosatt i lägenheten i ett år. Det krävs därmed synnerliga skäl för bifall till hans ansökan. D.Z. har inte visat att han kommer att fortsätta med sina studier även under vårterminen. Hans försämrade ekonomiska förhållanden framstår därmed som tillfälliga. Han har därmed inte visat att han har beaktansvärda skäl för sin ansökan och därmed än mindre visat att han har synnerliga skäl för sin ansökan. D.Z:s ansökan ska därför avslås. R.B.K. har visat att han har beaktansvärda skäl för sin ansökan. Hans ansökan ska dock trots detta avslås, eftersom D.Z:s ansökan ska avslås och R.B.K. därmed inte har någon att byta sin lägenhet med.
Hyresnämnden (hyresrådet Sexton) anförde i beslut den 15 december 2021 följande.
Tvisten skall bedömas enligt 12 kap. 35 § första stycket jordabalken. Enligt denna bestämmelse får en hyresgäst överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Tillstånd skall enligt lagrummet lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Syftet med bytesregeln är att en hyresgäst ska kunna byta till sig en annan bostad när hens ekonomi, familje- eller arbetsförhållanden kräver det. För att ett skäl ska anses vara beaktansvärt krävs att det inträffat en förändring under hyrestiden som är av sådan tyngd att det motiverar ett byte. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att det föreligger sådana omständigheter som gör att det finns tillräckliga skäl för bytet. Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Det kravet är avsevärt högre än beaktansvärt skäl för byte. Som exempel ges i förarbetena oförutsedda händelser som dödsfall i familjen innebärande stort behov av att flytta till en annan ort eller att få en mindre lägenhet. Det kan även vara att hyresgästen förlorar sitt arbete och inte längre har ekonomisk möjlighet att betala hyran.
Det är ostridigt att D.Z. har varit folkbokförd och bosatt i den aktuella lägenheten sedan 2017. Det är vidare ostridigt att han endast har varit kontraktsinnehavare sedan juni 2021, dvs. under kortare tid än ett år.
Hyresnämnden konstaterar att det inte framgår av förarbetena till den aktuella bestämmelsen om ettårsfristen ska beräknas från det att D.Z. tecknade kontraktet eller från det att han bosatte sig i lägenheten. Det synes inte heller finnas någon rättspraxis gällande detta. Bedömningen av innebörden i bestämmelsen bör därför göras utifrån ordalydelsen i bestämmelsen dvs. utifrån innebörden av ordet ”bosatt”. Eftersom det i ärendet är ostridigt att D.Z. har haft lägenheten som permanentbostad sedan 2017 anser hyresnämnden att D.Z. i bestämmelsens mening har varit bosatt i lägenheten i mer än ett år. Det krävs därmed inte synnerliga skäl för hans ansökan om tillstånd till byte.
Frågan är därmed om D.Z. har visat beaktansvärda skäl för byte. Hyresnämnden konstaterar att D.Z. har fått avsevärt försämrad ekonomi sedan han tecknade kontraktet på sin lägenhet i juni 2022 på grund av att han valt att börja studera. Hyresnämnden bedömer att det inte finns skäl att ifrågasätta att han kommer att fortsätta med sina studier, eftersom han redan har tagit en termins studielån och ansökt om fortsatta studier vårterminen 2021. Hyresnämnden bedömer därmed att D.Z. har visat beaktansvärda skäl för bytet. På grund av detta och då Familjebostäder inte gjort gällande någon annan invändning mot bytet ska hans ansökan ges bifall.
Eftersom Familjebostäder har medgett att R.B.K. har visat att han har beaktansvärda skäl för sin ansökan och inte gjort gällande någon annan invändning mot bytet ska även hans ansökan ges bifall.
Hyresnämnden ger D.Z. tillstånd att få överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet – – – till R.B.K. för att genom byte få hyresrätten till hans bostadslägenhet – – –.
Hyresnämnden ger R.B.K. tillstånd att få överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet – – – till D.Z. för att genom byte få hyresrätten till hans bostadslägenhet – – –.
Familjebostäder överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå D.Z:s och R.B.K:s talan i hyresnämnden.
D.Z och R.B.K motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Mckinney och Smith samt f.d. hovrättsrådet Carter, referent) anförde i beslut den 22 juni 2022 följande.
Enligt 12 kap. 32 § jordabalken får en hyresgäst som huvudregel inte överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Reglerna om byte i 12 kap. 35 § jordabalken innebär ett undantag från denna huvudregel. Enligt sist nämnda bestämmelse kan en hyresgäst, trots att hyresvärden vägrar samtycke, få överlåta sin hyresrätt för att genom byte erhålla annan bostad om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.
Som exempel på vad som kan utgöra beaktansvärda skäl nämns i förarbetena bl.a. att en växande familj behöver större utrymmen, att en hyresgäst vars barn lämnat hemmet vill skaffa en mindre lägenhet, att en hyresgäst fått stadigvarande boende på annan ort och att väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden, t.ex. på grund av sjukdom eller pensionering, leder till att hyresgästen vill minska sina bostadsutgifter (se SOU 1966:14 s. 359 f. samt prop. 1968:91, Bihang A, s. 220 f. och prop. 2018/19:107 s. 24).
Från och med den 1 oktober 2019 gäller att om hyresgästen eller byteskontrahenten varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan krävs synnerliga skäl för att bytet ska tillåtas. Bosättningskravet innebär att hyresgästen och den hyresgäst som hyresrätten överlåts till rent faktiskt ska ha bott i sina lägenheter under minst ett år. Med boende avses en användning som innebär att lägenheten är hyresgästens fasta bostad (permanentbostad) eller ett nödvändigt komplement till denna (komplementbostad). Om bosättningskravet inte är uppfyllt kan tillstånd ändå lämnas, om det finns synnerliga skäl för bytet. Kravet på hyresgästens skäl för byte är då avsevärt högre än det som gäller för att hyresgästen ska anses ha beaktansvärda skäl för bytet. Synnerliga skäl kan föreligga om en hyresgäst på grund av en oförutsedd händelse, exempelvis dödsfall i familjen, har ett mycket stort behov av att omgående få en mindre lägenhet eller att flytta till en annan ort. Ett annat exempel kan vara att hyresgästen förlorat jobbet och inte har ekonomisk möjlighet att betala hyran för sitt nuvarande boende (se prop. 2018/19:107 s. 65).
Av utredningen i målet framgår att D.Z. övertog hyresrätten till prövningslägenheten den 1 juni 2021 och att han således varit hyresgäst kortare tid än ett år när ansökan om byte gjordes den 20 oktober 2021. Det framgår vidare att D.Z. varit bosatt i den aktuella lägenheten sedan år 2017.
Frågan som hovrätten först har att ta ställning till är om D.Z. uppfyller bosättningskravet i 12 kap. 35 § första stycket fjärde meningen jordabalken.
Av det aktuella lagrummet framgår att hyresgästen för att uppfylla bosättningskravet ska ha varit bosatt i sin lägenhet under längre tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd. Bestämmelsen bör enligt hovrättens bedömning uppfattas så att den lägenhet som hyresgästen ska ha varit bosatt i är den egna lägenheten, dvs. en lägenhet som hyresgästen har ett hyresavtal för. För att uppfylla bosättningskravet krävs alltså att hyresgästen som förstahandshyresgäst bott och använt sin lägenhet som permanentboende eller bostadskomplement under minst ett års tid när ansökan om byte görs. (Jfr Skorup & Underskog, Hyreslagarna, 12 uppl., 2020, s. 135.) Detta gäller även om personen, utan att vara hyresgäst, rent faktiskt har bott i lägenheten under en längre tid. Ettårsfristen infördes för att förhindra missbruk av bytesreglerna. Genom kravet på att hyresgästen ska ha varit kontraktsinnehavare under hela tidsfristen blir regeln tydlig och lättare att tillämpa än om tidigare förhållanden skulle behöva utredas. I ömmande fall kan synnerliga skäl åberopas.
D.Z. har inte varit förstahandshyresgäst i ett år före ansökan om byte och han uppfyller därmed inte bosättningskravet. Tillstånd till byte kan då endast lämnas om det föreligger synnerliga skäl för ansökan. De skäl som D.Z. presenterat för sin ansökan om tillstånd till byte är enligt hovrätten inte tillräckliga för att synnerliga skäl ska anses föreligga. D.Z:s ansökan om tillstånd till lägenhetsbyte ska således avslås.
Vid denna bedömning saknar R.B.K. någon att byta sin lägenhet med. Även hans ansökan ska därmed avslås.
Familjebostäders överklagande ska alltså bifallas.
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten D.Z:s och R.B.K:s ansökningar om tillstånd att få överlåta sina hyresrätter – – – för byte med varandra.