Eftersom lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt för sin tillämplighet förutsätter att två eller flera är samfällt ägare till ett förmögenhetsobjekt har lagen inte ansetts vara tillämplig i fråga om en brandmur mellan två fastigheter. En begäran om förordnande av god man för förvaltning av brandmuren har följaktligen avslagits.
Bostadsrättsföreningen Galjonen (Galjonen) ansökte hos tingsrätten om förordnande av god man enligt 3 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt för förvaltning av de gemensamma brandmurarna mellan bostadsrättsföreningens fastighet Masthugget 2:2 och grannfastigheterna Masthugget 2:3 och 2:4, samtliga i Göteborg. Som grund för ansökan anfördes det att Galjonen avsåg att grundförstärka sin fastighet genom kohesionspålning och att behov av grundförstärkning även förelåg för de gemensamma brandmurarna mellan 2:2 och 2:3 samt 2:2 och 2:4. Efter kontakt med ägarna till angränsande fastigheter framkom det att dessa varken tillät eller ville medverka till grundförstärkningsåtgärderna.
Bostadsrättsföreningen Johnson (Johnson) och bostadsrättsföreningen Skonaren (Skonaren) motsatte sig att god man skulle förordnas.
Till stöd för sin inställning anförde de att de bestrider att brandmurarna är samägda och utvecklade i huvudsak sin talan enligt följande. De aktuella brandmurarna uppfördes under 1890-talet som bärande delar av de fastigheter som idag ägs av Johnson och Skonaren. Galjonens fastighet uppfördes på 1930-talet varvid nämnda brandmurar kom att utnyttjas av Galjonen. Brandmurarna är integrerade byggnadsdelar i Rhodes och Skonarens fastigheter och äganderätten till brandmurarna har aldrig övergått till Galjonen. Samäganderättslagen är således inte tillämplig och det saknas därför rättsligt stöd att förorda en god man.
Johnson och Skonaren anförde vidare att det inte kan vitsordas att det föreligger behov av att utföra grundförstärkning genom kohesionspålning för någon av fastigheterna. Om kohesionspålning utförs, utan att först frikoppla Galjonens fastighet, kommer angränsande brandmurar att bli statiska vilket i sin tur medför en överhängande risk för framtida skador på Rhodes och Skonarens fastigheter.
Johnson och Skonaren yrkade att Galjonen skulle förebringa underlag som utvisar att brandmurarna är samägda, utredning över att det föreligger grundförstärkningsbehov samt att de anger tidsram för godmanskapet.
Galjonen vidhöll sitt yrkande med följande förtydligande. Godmanskapet skall gälla under så lång tid som krävs för att planera och genomföra grundförstärkningen, åtminstone 2 år. Vidare bestred Galjonen att fastigheten 2:2 uppfördes på 1930-talet och framhöll att även Galjonens fastighet uppfördes under 1890-talet, vilket styrks av stadsbyggnadskontorets karta.
Galjonen föreslog civilingenjören S till god man.
Johnson och Skonaren motsatte sig att S skulle förordnas till god man och hemställde att en advokat skulle utses.
Tingsrätten (rådmannen Bailey) anförde i beslut den 1 december 2006 följande.
En grundförutsättning för utseende av god man enligt samäganderättslagen är att samäganderätt till aktuella brandmurar kan konstateras. Det huvudsakliga syftet med samäganderättslagen är att bidra till en lösning av de problem som kan uppkomma vid samäganderätt, bl.a. genom bestämmelserna om förordnanden av god man för förvaltning av det samägda godset. Det framgår dock inte av lagen hur samäganderätt uppkommer och vad den innebär.
I förevarande fall har äganderättsfrågan varken blivit reglerad i avtal eller genom servitut. Då samäganderättslagen inte ger något svar och lagstiftning saknas på området i övrigt, är den vedertagna principen att vägledning får sökas på annat håll - genom praxis eller vid avsaknad därav - genom sedvänja. I ett mål i Göteborgs Tingsrätt (T 7179-00) behandlades frågan om rätten till en mellan två fastigheter belägen brandmur, varvid konstaterades att sedvänja och grannelagsrättslig partikulärrätt - i detta fall den lokala byggnadsordningen - fick bli utslagsgivande för prövningen.
I samtliga byggnadsordningar för Göteborg från 1803, 1838, 1869 och 1874 finns bestämmelser om brandmurar. Utgångspunkten är att den brandmur som den först byggande tomtägaren A bygger i gränsen mot grannen B:s tomt, av B i framtiden skall få tas i anspråk som om han var delägare i den av A uppförda muren. B skall alltså få rätt att utnyttja A:s mur såsom yttervägg i sitt hus. Byggnadsordningen ålägger därvid B att betala en ersättning därför, så kallad brandmursersättning. Högsta domstolen har i avgörandet NJA 1930 s. 162 uttalat att när ägare till en fastighet begagnat sig av grannfastighetens tidigare uppförda brandmur för nybyggnad på sin tomt, blev muren gemensam för de båda tomterna och den nye ägaren måste anses skyldig att kännas vid halva kostnaden upp till den höjd brandmuren nyttjades. Principen framgår tydligt. Murarna skall vara gemensamma.
Av 40 § byggnadsordningen för Göteborgs stad fastställd den 22 december 1874, den reglering som gällde då förevarande tomter bebyggdes, framgår denna princip. I punkt 9 - 10 och 14 i byggnadsordningen fastslås att sedan byggnader på ömse sidor av en mitt på tomtgränsen belägen brandmur uppförts, kommer dess underhåll gemensamt bekostas av fastigheterna. Av punkt 10 framgår i huvudsak att om fastigheterna är lika höga skall ansvaret delas på hälften. Om den ena fastigheten byggs i efterhand och därvid nyttjar den först byggda fastighetens brandmur, har den förste tomtägaren rätt att av denne erhålla hälften av utgiften för brandmuren.
Av Galjonen ingiven karta framgår att alla tre fastigheterna är bebyggda på 1890-talet. På angivna kartor anges även var aktuella fastigheters tomtgränser går i förhållande till de gemensamma brandmurarna. Enligt tingsrättens bedömning kan det utläsas att tomtgränserna går mitt i de aktuella brandmurarna.
Med hänsyn till ovanstående samt till Högsta domstolens skäl i NJA 1930 s. 162 finner tingsrätten att brandmuren mellan bostadsrättsföreningens fastighet Masthugget 2:2 och grannfastigheten Masthugget 2:3 respektive 2:4, samtliga i Göteborg är gemensamma mellan respektive fastighet. Det noteras att det i ärendet inte är utrett eller klarlagt huruvida brandmursersättning erlagts av någon fastighetsägare, eller om tidigare ägare avstått från sådan. Det förändrar emellertid inte bedömningen att gemensam rätt till brandmurarna föreligger. Frågan är om denna gemensamma rätt automatiskt kan ges innebörden att ett samäganderättsförhållande enligt samäganderättslagen föreligger. Som Johnson påpekat (Sakrätt avseende lös egendom, sjätte omarbetade upplagan, 1996, s. 57) gäller samäganderättslagen även fastigheter och är oinskränkt tillämplig vid egendomsgemenskap som uppkommit utan avtal eller till följd av ett enklare avtal om nyttjande av egendom för privat bruk. För tillämpning av samäganderättslagen förutsätts att det är fråga om en konkret andel i föremålet, inte en begränsad fysisk del. Med hänsyn till den betydelse partikulärrätten kan tillerkännas i dessa speciella fall finner tingsrätten sammantaget att lagen om samäganderätt är tillämplig på förevarande fall.
Mot bakgrund av att Johnson och Skonaren har motsatt sig förslaget om god man som givits av Galjonen finner tingsrätten det lämpligast att förordna annan person, med juridisk kunskap, till god man enligt 3 § lagen om samäganderätt.
Tingsrätten förordnar enligt 3 § lagen om samäganderätt att brandmurarna mellan bostadsrättsföreningens fastighet Masthugget 2:2 och grannfastigheterna Masthugget 2:3 och 2:4, samtliga i Göteborgs kommun, skall ställas under förvaltning av god man samt utser advokaten R.M. att som god man handha förvaltningen.
Förvaltningsuppdraget gäller under två år från det att beslutet vunnit laga kraft.
Johnson och Skonaren yrkade att Monroe ansökan om förordnande av god man skulle lämnas utan bifall.
Galjonen bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Lopez, hovrättsrådet Mendoza, referent, och tf. hovrättsassessorn Hamilton) anförde i beslut den 19 september 2007 följande.
Parterna har hänvisat till vad de anfört vid tingsrätten och i hovrätten tillagt i huvudsak följande.
Johnson och Skonaren: Det bestrids att Galjonen har äganderätt till del av brandmurarna, vilka ursprungligen uppförts av ägarna till Rhodes och Skonarens fastigheter. Tidigare ägare av Monroe fastighet har enligt av tingsrätten redovisade byggnadsordningar i Göteborg haft rätt att nyttja befintliga brandmurar som bärande byggnadsdel vid uppförandet av byggnaden på den fastighet som Galjonen nu innehar. Det är inte visat att brandmursersättning har utgått och även om så skulle vara fallet har inte samäganderätt uppkommit, eftersom ersättningen i så fall avsett enbart det framtida nyttjandet av brandmuren. Den rättsliga figur som bör nyttjas på Monroe rätt till brandmuren är nyttjanderätt jämställd med servitut, motsvarande vad som anses gälla i motsvarande frågeställning i Stockholm. Det görs gällande att en förutsättning för förordnande av god man enligt lagen om samäganderätt är att det är utrett att äganderätten tillkommer parterna gemensamt. Är frågan tvistig skall sökanden fullt ut styrka sin äganderätt. Detta har Galjonen inte gjort.
Galjonen: De aktuella byggnaderna uppfördes under 1890-talet, vid vilken tidpunkt 1874 års byggnadsordning ägde tillämpning. Av byggnadsordningen följer att brandmur är gemensam för de fastigheter som gagnar densamma samt att utgift för murens underhåll skall på visst sätt fördelas mellan fastighetsägarna. Byggnadsordningens reglering av ägandeförhållandena rörande brandmurar i Göteborg utgör sedvänja. Denna sedvänja ger uttryck för principen att brandmur, som är uppförd mellan två fastigheter, blir gemensam för fastigheterna. Principen har genom rättsfallet NJA 1930 s. 162 fastslagits i praxis. Med hänsyn till det anförda gör Galjonen gällande att brandmuren mellan fastigheterna ägs gemensamt av Galjonen och Johnson respektive Galjonen och Skonaren.
Hovrätten gör följande bedömning.
Bestämmelsen i 3 § lagen om samäganderätt ger rätten möjlighet att förordna om att samägd egendom skall ställas under förvaltning av god man. Lagen är enligt ordalydelsen tillämplig när två eller flera samfällt är ägare till fastighet, lös sak, aktie, obligation eller skuldebrev (se 1 §) och gäller i tillämpliga delar även i fråga om tomträtt som innehas av två eller flera (se 20 §). Bestämmelser i lagen har tillämpats analogt på andra därmed jämförbara förmögenhetsobjekt; (se rättsfallen NJA 1995 s. 478 (bostadsrätt), 1998 s. 552 (bostadsarrende) och 2006 s. 678 (arrenderätt). I NJA 2006 s. 678 uttalade Högsta domstolen att samäganderättslagen fyller framför allt ett konfliktlösningsbehov samt att lagens konfliktlösningssystem kan komma till fruktbar användning även på egendom som inte omfattas av lagen varvid som exempel angavs inte bara bostadsrätt och bostadsarrende utan också andra nyttjanderätter och immaterialrätter.
En grundläggande förutsättning för tillämpning av samäganderättslagens regler i det här fallet måste dock, som tingsrätten anfört, vara att det kan konstateras att det föreligger en samäganderätt till brandmurarna. De skäl som tingsrätten redovisat talar i och för sig för att det skulle vara möjligt att sammantaget anse att lagens bestämmelser om förvaltning av god man kan tillämpas, men det finns också skäl som talar däremot.
Tingsrättens resonemang grundar sig på att det i för Göteborg tidigare gällande byggnadsordningar finns bestämmelser som innebär att brandmurar under vissa förhållanden blir gemensamma för byggnader som uppförts på tomter intill varandra och att kostnaderna för uppförande och underhåll skall fördelas mellan ägarna. Reglerna i nämnda byggnadsordningar är emellertid inte förenliga med att brandmurar enligt nu gällande lagstiftning, som integrerade byggnadsdelar, utgör fast egendom (se 2 kap. 1 § jordabalken, jfr även 3 kap. 11 § samma balk) och torde vara att hänföra till den fastighet som först blev bebyggd. Vidare förutsätts ju för samäganderättslagens tillämpning att två eller flera är samfällt ägare till förmögenhetsobjektet i fråga, inte till någon begränsad fysisk del av detta. På grund av det anförda anser hovrätten att lagen om samäganderätt inte är tillämplig i detta fall. Överklagandet bör alltså bifallas.
Med ändring av tingsrättens beslut lämnar hovrätten Bostadsrättsföreningen Galjonens ansökan om förordnande av god man utan bifall.
Hovrättens beslut meddelat: den 19 september 2007.
Mål nr: ÖÄ 4979-06.
Lagrum: 1 och 3 §§ lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.
Rättsfall: NJA 1995 s. 478: NJA 1998 s. 552; NJA 2006 s. 678.