Köp av fast egendom. I köpekontrakt föreskrevs villkor som innebar att för det fall avstyckning ägde rum inom viss tid tillföll avstyckningen säljaren, men om så inte skedde erhöll köparen hela fastigheten. Villkoret har ansetts som ett s.k. svävarvillkor enligt 4 kap. 3 § 1 jordabalken och köparen har i tvist mot säljaren om bättre rätt till fastigheten inte ägt rätt att åberopa villkoret, eftersom villkoret inte upprepats i köpebrevet. Det har därvid ansetts sakna betydelse att köpebrevet kan ha tillkommit i tiden före eller samtidigt som köpekontraktet.
M.D. och C.N. förvärvade, enligt köpekontrakt upprättat den 23 april 1992, en fastighet av makarna J.. I kontraktet föreskrevs bl.a. att en under avstyckning liggande tomt på cirka 1.900 kvadratmeter enligt skiss inte skulle ingå i köpet. Enligt § 7 i kontraktet skulle avstyckningen av tomten i fråga vara gjord senast den 20 juli 1992, annars tillföll tomten M.D. och C.N.. Kostnader i samband med avstyckningen och saneringen av inteckningarna skulle betalas av makarna J.. § 13 i kontraktet föreskrev att köpebrev skulle upprättas när köpeskillingen i sin helhet betalats. Köpebrev utfärdades, varigenom den överenskomna köpeskillingen för fastigheten, exklusive den under avstyckning liggande tomten, kvitterades. Köpebrevet var daterat den 21 april 1992, dvs. två dagar före köpekontraktets upprättande.
I ansökan om stämning yrkade M.D. och C.N. att de ägde bättre rätt än makarna Roberts till hela fastigheten, inklusive den tomt som var under avstyckning. Till grund för sin talan åberopade M.D. och C.N. att tomten i fråga enligt villkoret i köpekontraktet tillfallit dem, eftersom avstyckning inte skett inom föreskriven tid, och att de därigenom skulle anses som ägare till hela fastigheten.
Makarna J. anförde till stöd för bestridandet bl.a. följande. Avtalsvillkoret i § 7 har inneburit att äganderätten till tomtmarken hållits svävande. Enligt 4 kap. 6 § jordabalken krävs då köpebrev skall upprättas och fastighetsförvärvets fullbordan gjorts beroende av villkor, att detta upprepas i köpebrevet, om villkoret fortfarande skall gälla. Eftersom sådant förbehåll ej intagits i köpebrevet, utan det tvärtom uttryckligen angivits att köpeskillingen exkluderade tomtmarken, har villkoret förfallit och M.D. och C.N. kan ej åberopa detta till stöd för sin talan om bättre rätt till hela fastigheten. I andra hand invände makarna J. med hänvisning till 36 § avtalslagen att villkoret i § 7 såsom på visst sätt oskäligt skulle åsidosättas, eller i vart fall jämkas, så att dess innehåll blir skäligt.
Makarna J. hemställde att tingsrätten måtte meddela mellandom rörande frågan om kärandena äger åberopa villkoret i § 7 i köpekontraktet, sedan förbehållslöst köpebrev upprättats. M.D. och C.N. samtyckte till att mellandom meddelades i frågan.
Köpings tingsrätt (1993-10-18, lagmannen Olson, rådmannen Fernandez och tingsfiskalen Beltran) förklarade genom mellandom, att bestämmelsen i § 7 i det mellan parterna upprättade köpekontraktet inte längre var gällande.
I sina domskäl anförde tingsrätten:
Som tingsrätten uppfattat makarna J:s talan önskas genom mellandom besvarat, huruvida villkoret i § 7 i köpekontraktet är gällande mellan parterna, utan hinder av att det ej intagits i köpebrev som upprättats.
Den fråga som i första rummet skall besvaras är, huruvida villkoret i § 7 i köpekontraktet, om att tomtmarken i fråga skulle tillfalla köparna i den mån avstyckning ej ägt rum inom viss tid, utgör en sådan klausul som avses i 4 kap. 3 § 1 jordabalken. Enligt angivet lagrum är bestämmelse vid köp som ej intagits i köpehandling ogiltig, om den innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor. Om villkoret är av angivet slag, och upprättas därefter köpebrev, skall enligt 4 kap. 6 § jordabalken villkoret tas in även i köpebrevet för att vara gällande, vilket ostridigt ej skett.
Köpekontraktet är i sig motsägelsefullt. Å ena sidan anges i ingressen till kontraktet att fastigheten försäljs med undantag för visst område å fastigheten. Å andra sidan får kontraktet sägas omfatta även förvärv av området i fråga för den händelse avstyckning ej äger rum inom viss tid. Köpebrevet å sin sida undantar uttryckligen markområdet under avstyckning utan några reservationer. Enligt tingsrättens mening har fullbordat förvärv av markområdet för den tilltänkta avstyckningen, och därmed förvärvet av hela fastigheten med aktuell registerbeteckning, genom villkoret i § 7 i kontraktet gjorts beroende av att avstyckning ej ägt rum inom viss tid. Villkoret utgör således en sådan bestämmelse som avses i 4 kap. 3 § 1 jordabalken. Villkoret har ostridigt ej intagits i köpebrevet som upprättats. Bestämmelsen är därför ej längre gällande. På grund härav förklarar tingsrätten att villkoret i § 7 i köpekontraktet ej längre är gällande mellan parterna.
M.D. och C.N. överklagade domen och yrkade upphävande av tingsrättens mellandom och förklaring att det i § 7 i köpekontraktet upptagna villkoret alltjämt är gällande. Makarna J. bestred ändring.
Svea hovrätt (1994-05-30, f.d. hovrättsrådet Suarez, hovrättsrådet Richardson, referent, och hovrättsassessorn Martin) fastställde tingsrättens domslut och anförde:
I hovrätten har parterna till stöd för sin talan i allt väsentligt uttalat sig i enlighet med vad som antecknats i tingsrättens dom. De har härutöver anfört bl.a. följande.
M.D. och C.N.: Det aktuella villkoret är inte sådant som avses i 4 kap. 3 § 1 jordabalken. Köpekontraktet och köpebrevet skrevs under samma dag och i ett sammanhang. De kände inte till den juridiska skillnaden mellan de båda köpehandlingarna. Dessa måste därför ses som en och samma handling och den gemensamma partsviljan måste tillmätas betydelse. Villkoret diskuterades mellan parterna och accepterades av makarna J.. Dessa hade konsekvenserna av villkoret klara för sig. Orsaken till att villkoret togs in i kontraktet var att M.D. och C.N. inte ville hamna i ett läge där makarna J. inte kunde eller ville genomföra avstyckningen inom rimlig tid. Den enda påtryckningen för att detta inte skulle ske var att markområdet i sådant fall skulle tillfalla köparna.
Makarna J.: Det anmärkes att det inte fanns någon gemensam partsvilja om att klausulen skulle införas i kontraktet.
Hovrätten gör följande bedömning.
Hovrätten anser lika med tingsrätten att villkoret i köpekontraktets § 7 är en sådan bestämmelse som avses i 4 kap. 3 § 1 jordabalken. För att vinna giltighet måste villkoret tas in i köpehandlingen. Detta innebär att villkoret omfattas av det formkrav som jordabalken uppställer vid köp av fast egendom. Att därvid, såsom M.D. och C.N. gjort gällande, med beaktande av en påstådd gemensam partsvilja tolka villkoret i strid med dess ordalydelse låter sig inte göra.
I förevarande fall har upprättats, förutom köpekontraktet, även ett köpebrev. Av 4 kap. 6 § jordabalken följer att, för att ifrågavarande villkor skall vinna beaktande, villkoret måste tas in även i köpebrevet. Detta lagrum utgår från det vid fastighetsöverlåtelse normala förfarandet, nämligen att ett köpebrev upprättas i tiden efter köpekontraktet. I detta fall är emellertid köpebrevet dagtecknat den 21 och köpekontraktet den 23 april 1992; enligt vad M.D. och C.N. anfört i hovrätten är handlingarna dock undertecknade i ett sammanhang. Den omständigheten att köpekontraktet kan ha tillkommit samtidigt med eller efter köpebrevet kan enligt hovrättens mening - särskilt med hänsyn till köpebrevets sedvanliga funktion som underlag för lagfart - inte leda till att villkoret gäller fastän det saknades i köpebrevet. Tingsrättens domslut skall i enlighet med det sagda fastställas.
T.f. hovrättsassessorn Little var skiljaktig och anförde: En förutsättning för att § 7 i köpekontraktet skall anses som ett villkor enligt 4 kap. 3 § 1 jordabalken är att förvärvets fullbordan eller bestånd har gjorts svävande genom villkoret. Nämnda lagrum tar i första hand sikte på de situationer då kontrahenterna avser att hålla öppet huruvida överlåtelsen skall bli bestående eller inte (prop. 1970:20 Del A s. 212). Enligt min mening kan stadgandet enbart avse de fallen där köpet av hela fastigheten, såsom den betecknats i köpeavtalet, hålls öppet genom villkor och där köpet av någon anledning kan gå tillbaka för det fall villkoret inte uppfylls. I förevarande fall har M.D. och C.N. genom köpekontraktet förvärvat fastigheten. Genom villkoret i kontraktets § 7 hålls endast öppet hur stor del av fastigheten som förvärvats. Något villkor som gör förvärvet av hela fastigheten svävande saknas i kontraktet. På grund av det anförda anser jag att § 7 i köpekontraktet inte är ett sådant villkor som avses i 4 kap. 3 § 1 jordabalken. Det var därför inte heller nödvändigt att upprepa villkoret i köpebrevet. Detta medför att villkoret skall anses gälla mellan parterna och att köparens nu aktuella fastställelsetalan skall bifallas.