Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.
N.S. och D.M. förde vid Falu tingsrätt den talan mot E.V:s dödsbo som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Bridges, referent, och Chang samt f.d. lagmannen Lawson) anförde i dom den 8 januari 2010 följande.
Vid sjön Norra Barken i Dalarna ligger bl.a. fastigheterna Smedjebacken Backbyn 3:5, 3:6 och 3:9. Samtliga fastigheter i området har bildats genom avsöndring eller avstyckning från stamfastigheten Backbyn 3:2. Backbyn 3:5 bildades år 1906. - - -.
N.S. och D.M. köpte fastigheten Smedjebacken Backbyn 3:5 för 550 000 kr av E.V:s dödsbo (nedan dödsboet). Köpekontraktet är daterat i augusti 2001 och köpebrevet den 14 september 2001. Köpet förmedlades av fastighetsmäklaren M.H., som visade fastigheten samt upprättade köpeavtalet och köpekontraktet. N.S. och D.M. hade inte kontakt med någon företrädare för dödsboet förrän köpekontraktet skrevs under, vilket E.H. gjorde för dödsboets räkning.
N.S. undersökte om det fanns några rättigheter som belastade fastigheten. Han kontrollerade fastighetsregistret och beställde Lantmäterimyndighetens akt. En ovisshet inför köpet var hur långt fastighetens tomt sträckte sig ned mot sjön.
I ett första koncept till köpekontrakt hade M.H. tagit in en reservation. N.S. och D.M. begärde att reservationen skulle tas bort, vilket M.H. också gjorde.
En uttrycklig garanti fanns i 2 § i köpekontraktet, enligt vilken fastigheten på tillträdesdagen inte belastades, såvitt här är av intresse, av servitut, nyttjanderätter eller andra avtal än vad som anges i kontraktet. I kontraktet framgår därefter ingenting om att fastigheten belastades av något servitut, någon nyttjanderätt eller annat avtal.
En kort tid efter köpet påstod grannen Å.B. att N.S. och D.M. förstört en väg som gick över deras och andras fastigheter och som han hade rätt att nyttja för att ta sig till sin fastighet Backbyn 3:9. N.S. och D.M. bestred att det skulle finnas en sådan nyttjanderätt alternativt att ett sådant servitut förelåg. Å.B. stämde då N.S. och D.M. vid tingsrätten, mål T 300402. Tingsrätten meddelade dom i målet den 2 december 2003 innebärande, såvitt här är av intresse, att Backbyn 3:5 belastades med ett vägservitut till förmån för Backbyn 3:9.
Av den domen framgår bl.a. följande. Det var ostridigt att servitutet inte var inskrivet i fastighetsregistret. Av utredningen i målet, däribland vittnesförhör med mäklaren M.H. samt genom en företagen syn, framkom emellertid att det var uppenbart att det gick en väl synlig väg rakt över fastigheten Backbyn 3:5 vid tiden för Thomas och Lopez förvärv och att det även syntes att vägen fortsatte över andra fastigheter. Vid den företagna synen framkom även att vägen var försedd med viss belysning samt att Å.B. inte hade någon annan praktisk möjlighet att ta sig till sin fastighet än via den aktuella vägen. Vidare var det ostridigt att N.S. och D.M. före köpet hade tillgång till en karta, som hörde till ett köpebrev från år 1906, på vilken vägen dock inte fanns med. Det var även klarlagt att N.S. hade beställt handlingar från Lantmäterimyndigheten och att han hade haft tillgång till Lantmäterimyndighetens akt. Det var däremot inte klarlagt att 1906 års köpebrev, i vilket servitutet var inskrivet, fanns med i akten. Mot bakgrund av detta fann tingsrätten inte visat att N.S. och D.M. faktiskt ägt kännedom om servitutet. Enligt tingsrätten var det dock utrett att N.S. och D.M. måste ha lagt märke till vägen som gick över fastigheten och att de bort känna till servitutet. De var således i ond tro enligt bestämmelsen i 7 kap. 14 § JB, vilket fick till följd att servitutet gällde mot dem.
Svea hovrätt fastställde i själva huvudsaken tingsrättens dom den 28 juni 2005 i dess mål T 7104. N.S. och D.M. överklagade hovrättens dom, men HD fann i beslut i september 2005 inte skäl att meddela prövningstillstånd.
Efter att HD inte meddelade prövningstillstånd stämde N.S. och D.M. både dödsboet och mäklaren M.H. med yrkanden om att tillerkännas skadestånd med samma belopp från respektive svarande. Målet mot M.H. skulle prövas först och detta mål vilandeförklarades i avvaktan på ett lagakraftvunnet avgörande i målet mot mäklaren.
I tiden därefter har N.S. och D.M. sålt fastigheten för en köpeskilling om 770 000 kr.
I dom den 26 februari 2009 stadfäste tingsrätten en förlikning i målet mot M.H., enligt vilken denne skulle betala 550 000 kr till N.S. och D.M.
N.S. och D.M. har, som talan slutligt bestämts, yrkat att tingsrätten skall förplikta dödsboet att till dem betala 347 000 kr jämte ränta - - -.
Dödsboet har bestritt käromålet. Inte något belopp har vitsordats som skäligt i och för sig.
- - -.
Parterna har till stöd för sin talan anfört följande rättsliga grunder.
N.S. och D.M.
Kravet på skadestånd grundar sig på bestämmelserna i 4 kap. 17 och 12 §§ JB. Även om rekvisiten i 4 kap. 17 § och 7 kap. 14 § JB är likalydande så måste de ha olika innebörd med hänsyn till bestämmelsernas olikartade skyddsintressen. Dödsboet har också utfäst att fastigheten inte belastas av något servitut.
Reklamation har skett i rätt tid eftersom den fristen skall räknas från det att det blivit rättsligt avgjort att det finns en rättighet som besvärar fastigheten. Det innebär att fristen börjar löpa först efter det att HD i beslut inte fann skäl att bevilja prövningstillstånd, varför reklamation skett i rätt tid. Oavsett hur det förhåller sig med detta så löper det i detta fall ingen reklamationsfrist eftersom dödsboets handlande varit grovt vårdslöst.
Det yrkade beloppet avser rättegångskostnader i olika rättegångar, dels den mot Å.B. angående servitutet med 737 155 kr, dels en rättegång i Fastighetsdomstolen vid tingsrätten mot en annan granne angående gränser och rätt till vattenområde med 73 313 kr samt diverse verkställighetsmål m.m. i anslutning härtill. Här kan nämnas kostnader för förlikningsavtal och förrättning vid Lantmäterimyndigheten med totalt 30 922 kr samt kostnader vid Kronofogdemyndigheten med 3 000 kr. Kostnaderna uppgår efter avrundning till ett belopp om 844 000 kr.
Kärandena har sedermera fått ut försäkringsersättningar om 133 650 kr, varefter 710 350 kr återstår. I och med förlikningen med M.H. har N.S. och D.M. erhållit 550 000 kr. Vid tiden för förlikningen förelåg alltså en fordran om 710 350 kr samt upplupen ränta därpå med 365 909 kr, således totalt 1 076 259 kr. Kärandena har alltså erhållit 51,10 % av det fordrade beloppet inklusive ränta. Av kapitalbeloppet 710 350 kr utgör 51,10 %, något avrundat, 362 990 kr. Efter avdrag från kapitalbeloppet och med viss avrundning återstår som huvudfordran således det yrkade beloppet, nämligen 347 000 kr.
- - -.
Dödsboet bestrider att någon skadeståndsskyldighet föreligger på den av N.S. och D.M. åberopade grunden eftersom de var i ond tro beträffande servitutet redan vid köpet.
Om det mot förmodan skulle anses föreligga ett relevant fel i den överlåtna fastigheten har N.S. och D.M. reklamerat för sent. Dödsboet har inte förfarit grovt vårdslöst i samband med köpet.
För det fall att käranden ändå skall anses ha rätt till skadestånd föreligger det inte något orsakssamband mellan felet och den påstådda skadan. Käranden har inte visat att det uppstått någon relevant skada.
Oavsett bedömningen i det ovan nämnda så har N.S. och D.M. inte, på sätt de är skyldiga att göra, begränsat sin skada. Det innebär att ett eventuellt skadestånd därför skall jämkas, i första hand till noll.
Kostnaderna hänförliga till rättegången mot grannen Å.B. är överhuvudtaget inte en kostnad som skall belasta dödsboet, även om det skulle vara skadeståndsskyldigt, eftersom de kostnader som N.S. och D.M. dragit på sig genom den processen och som de förlorat inte är ersättningsgilla. Dödsboet kan inte heller vitsorda att N.S. och D.M. har orsakats kostnader om sammanlagt 737 155 kr i rättegången mot Å.B. eller att egna kostnader för ombud och eget arbete i tingsrätten och hovrätten uppgått till påstådda belopp. Inte heller kan kostnaderna vid Fastighetsdomstolen eller vid Lantmäterimyndigheten vitsordas.
- - -.
Till utveckling av sin respektive talan har parterna anfört huvudsakligen följande.
N.S. och D.M.
N.S. lade ner ett omfattande arbete på att skaffa sig klarhet om vilka rättigheter som gällde i fråga om fastigheten. Det fanns inga anteckningar om servitut eller dylikt som belastade fastigheten. Från Lantmäterimyndigheten fick han en karta från år 1906. På den kartan är vare sig något servitut eller någon väg inritad. Det har senare visat sig att det även existerar ett köpebrev från samma år. Uppgifterna i detta fick han dock inte del av före köpet.
Vid köpet kom två frågor upp till diskussion, dels om tomtgränsen gick ut i vattnet eller inte, dels vad som gällde rörande en liten väg som gick över tomten, vilken bestod av hjulspår. I bortre änden av tomten låg ett garage dit vägen gick. Man kunde även se att vägen gick vidare ut från tomten. Det fanns dock inget som tydde på att hjulspåren/vägen användes. Det förekom inte heller att någon körde på vägen när N.S. och D.M. var och tittade på fastigheten. Uppgiften om att vägen är upplyst är felaktig. Det finns en lykta som sitter på en grannes båthus, vilken dock fungerar som belysning till båthuset, inte i första hand till att lysa upp vägen. M.H. var väl medveten om att vägen användes av grannarna men sade inte det till N.S. och D.M. Istället talade M.H. om att man kunde förbättra förhållandena kring vägen genom att bygga en stödmur.
Den 14 september 2002, då köpebrevet skulle skrivas under, gick mäklaren igenom kontraktet punkt för punkt och frågade om något skulle ändras. Det gällde även garantin i avtalets 2 §. Uppenbarligen var det inget som skulle ändras och köpebrev samt kontrakt blev därmed underskrivna av båda parter. Vid köpetillfället var E.V:s syster med. Hon hade en längre tid tagit hand om E.V. och torde varit väl förtrogen med olika frågor kring fastigheten.
Efter att köpet var avslutat fick N.S. ytterligare handlingar rörande fastigheten från mäklaren. Bland dessa handlingar var köpebrevet från 1906, vilket innebär att det var första gången N.S. och D.M. såg detta. Handlingarna ansågs dock som gamla samt överspelade och ägnades inte någon tid.
Fastigheten stämde överens med vad N.S. och D.M. sökte. Vägen utgjorde dock ett väsentligt intrång som gjorde att de inte kunde nyttja fastigheten på sätt de hade tänkt sig. De skulle aldrig ha köpt fastigheten om de känt till servitutet. Så fort de fick möjlighet sålde de fastigheten och fick då igen vad de lagt ut för köpet och utförd renovering.
Reklamationsfristen är inte försutten. Dödsboet har agerat grovt vårdslöst, huvudsakligen genom att till säljaren utställa en garanti utan att förvissa sig om att densamma var korrekt.
Ingen av dödsbodelägarna har bott på fastigheten och hade därför ingen närmare kännedom om den. Köpekontraktet formulerades av mäklaren M.H. Dödsboet har alltså inte på något sätt varit inblandat i hur köpekontraktet skulle utformas, vare sig avseende någon reservation eller garanti. Utfästelsen i 2 § i köpekontraktet skall bl.a. mot bakgrund härav tolkas restriktivt.
Reklamation har skett först den 26 februari 2004. N.S. och D.M. har inte haft något godtagbart skäl att dröja så länge med sin reklamation. De har, i vart fall sedan våren 2002, varit medvetna om vägen och att Å.B. använt densamma. Redan när de blev varse detta började reklamationsfristen att löpa.
E.H. har på dödsboets begäran hörts under sanningsförsäkran. På dödsboets begäran har vidare mäklaren M.H. hörts som vittne.
Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Tingsrätten gör följande bedömning.
Tingsrätten har först att ta ställning till om N.S. och D.M. bort känna till att Backbyn 3:5 belastades med servitutet, dvs. var i ond tro. För det fall de inte var i ond tro, enligt bestämmelsen i 4 kap. 17 § första stycket JB, föreligger ett rättsligt fel enligt nämnda lagrum.
När det är fråga om ett rättsligt fel har köparen ingen undersökningsplikt. Säljaren kan däremot undkomma ansvar för felet genom att upplysa köparen om att en rättighet, t.ex. ett giltigt servitut, belastar fastigheten. I förarbetena till nämnda lagrum anförs bl.a. följande. En upplysning om att en rättighet finns kan ges helt formlöst, men om köparen bestrider att han känt till rättigheten, är det säljaren som måste visa att han lämnat vederbörlig upplysning eller att köparen på annat sätt fått motsvarande kunskap. I fråga om köparens goda tro kan ett utåt synligt besittningsförhållande ge anledning till en undersökning, om besittningen grundas på en rättighet som köparen kan bli bunden av. Även en servitutsrätt kan utövas under så markanta former, att den som köper fastigheten bör inse servitutsrättens existens. I de fall säljaren inte upplyst köparen om ett befintligt servitut men det är uppenbart att servitutet finns är troligtvis köparen i ond tro (se prop. 1970:20 del B, s. 200 f.).
Enligt Collier krävs sannolikt att det finns (tydliga) tecken på att en rättighet existerar, för att det skall vara intressant att diskutera om köparen skall anses vara i ond tro (Jimenez, Fastighetsköp, 18 uppl., s. 174).
Hovrätten har tidigare, i målet mellan å ena sidan grannen Å.B. och å andra sidan N.S. och D.M., kommit fram till att de sistnämnda var i ond tro rörande att servitutet belastade deras fastighet Backbyn 3:5. I det fallet var det 7 kap. 14 § JB som tillämpades, till skillnad mot detta mål, som rör 4 kap. 17 § JB. I förarbetena till jordabalken finns såvitt tingsrätten kunnat utröna inget uttalande om relationen mellan de två bestämmelserna. Ondtrosrekvisitet är uttryckt på samma sätt i båda bestämmelserna. Detta skulle kunna tyda på att reglerna har samma innebörd. Å andra sidan kan det inte bortses från att bestämmelsernas skyddsintressen är olikartade. När det gäller 7 kap. 14 § JB reglerar den frågan om vissa rättigheter är sakrättsligt skyddade vid en överlåtelse, medan bestämmelsen i 4 kap. 17 § JB reglerar vad som skall gälla mellan köparen och säljaren om det visar sig att fastigheten belastas av en rättighet. Sakrättsligt bör rättigheten skyddas om det överhuvudtaget varit möjligt för köparen att sluta sig till att rättigheten finns. I samband med ett köp däremot skall köparen inte behöva vara utpräglat misstänksam, särskilt då det inte föreligger någon undersökningsplikt. Detta gäller enligt tingsrättens mening i synnerhet om det, som i detta fall, finns en uttrycklig garanti.
I rättsfallet NJA 1990 s. 331 var det fråga om tillämpning av 7 kap. 14 § JB. HD fann då att det inte var visat att köparna av en fastighet bort känna till att nyttjanderätten till en sjöbod på fastigheten var upplåten. Av betydelse var bl.a. att säljaren garanterat att fastigheten inte belastades av andra servitut eller nyttjanderätter än två brunnsservitut.
M.H. har berättat att han tillsammans med N.S. och D.M. gick runt tomten vid visningen och att det då gick en fullt synlig och fin grusväg över den aktuella fastigheten, vilken även fortsatte över till nästa tomt. Någon annan muntlig bevisning har inte åberopats i denna del. Vidare har E.H. berättat att han tog det för självklart att vägen skulle finnas kvar efter köpet eftersom den så länge han minns har funnits och nyttjats av grannar. Förhören talar för att N.S. och D.M. bort inse att fastigheten belastades med någon sådan form av rättighet.
I köpekontraktet har dock dödsboet genom utfästelsen i 2 § köpekontraktet garanterat att Backbyn 3:5 inte belastades av något servitut. I ovan refererade rättsfall bedömde HD att köparen inte var i ond tro enligt 7 kap. 14 § JB och lade därvid vikt vid vad säljaren utfäst. En sådan utfästelse måste ges ännu större tyngd i förhållandet mellan köpare och säljare vid tillämpningen av 4 kap. 17 § JB. Enligt tingsrättens mening har N.S. och D.M. därför, trots vad de kunnat iaktta angående förhållanden på marken, inte haft anledning att ifrågasätta riktigheten av utfästelsen. N.S. och D.M. har därför kunnat utgå från att det i nu aktuellt avseende, dvs. i avtalsförhållandet mellan säljaren och köparen av fastigheten, förhöll sig på sätt säljaren garanterat. De var således i god tro i fråga om att fastigheten inte belastades av något servitut. Ett rättsligt fel föreligger alltså.
Tingsrätten övergår därefter till att pröva frågan om reklamation skett i rätt tid.
För att ett fel skall kunna leda till skadeståndsansvar krävs enligt 4 kap. 19 a § JB att köparen reklamerar felet inom skälig tid efter det att hon eller han märkt eller borde ha märkt felet. Om säljaren handlat bl.a. grovt vårdslöst löper inte någon reklamationsfrist. I sammanhanget kan dock påpekas att det i 4 kap. 19 b § finns en regel som innebär att krav pga. fel i fastighet preskriberas tio år efter det att köparen tillträtt fastigheten.
Mot bakgrund av bl.a. det förhållandet att dödsboet ostridigt inte var inblandat i utformningen av den i köpekontraktet intagna utfästelsen är det inte visat att dödsboet handlat grovt oaktsamt. Det innebär att reklamation måste ha gjorts inom rätt tid för att något skadestånd skall kunna utgå i detta fall.
I fråga om vilka krav som ställs på en reklamation anför Collier att det räcker med en neutral reklamation men att ett minimikrav är att köparen beskriver felet närmare och att det framgår att köparen vill göra felanspråk gällande. Det framgår inte av förarbetena vad som krävs för att fristen skall börja löpa. När köparen borde ha märkt felet kan vara beroende av köparens sakkunskap. Det bör också variera beroende t.ex. på vilken belastning det rör sig om. Köparen måste dock få tid på sig att ta ställning till vad rättigheten mera konkret innebär, om den verkligen belastar fastigheten och vad detta betyder köprättsligt, innan han behöver reklamera. En köpare kan även behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren (se bl.a. Collier a.a., s. 173).
I förevarande fall är klarlagt att N.S. och D.M. har skickat ett brev, genom vilket reklamation skett, till dödsboet den 26 februari 2004. De menar att detta är inom skälig tid eftersom brevet är skickat kort tid efter tingsrättens dom den 2 december 2003 rörande tvisten mot Å.B. Dödsboet däremot anser att reklamationen skett för sent eftersom kärandena varit medvetna om vägen och att Å.B. använder densamma, i vart fall sedan våren 2002.
Enligt tingsrättens mening har reklamationsfristen i målet i fråga inte börjat löpa enbart i och med att Å.B. påstått att ett servitut belastade fastigheten. Rimligt är att ge N.S. och D.M. tid på sig att ta ställning till om påståendet stämmer innan fristen börjar löpa. I och med att Å.B. stämde in dem vid tingsrätten för att få utrett om servitutet belastade fastigheten får tiden för reklamationsfristens början anses uppskjuten till dess den frågan var avgjord. Det får således anses befogat att N.S. och D.M. inväntade tingsrättens avgörande innan reklamation skedde. Genom brevet den 26 februari 2004 reklamerades felet högst tre månader efter det att tingsrätten i dom fastslog att ett servitut belastade Backbyn 3:5. Tingsrätten finner mot bakgrund härav att reklamation har skett inom rätt tid.
Med hänsyn till det anförda är N.S. och D.M. i och för sig berättigade till ersättning av dödsboet för den skada de visar sig ha drabbats av pga. felet.
I 4 kap. JB finns inte några principer för hur skadeståndet skall beräknas vid fel i fastighet. Den part som har rätt till skadestånd skall dock försättas i samma situation som om felet inte hade förelegat.
För att skadestånd skall utgå krävs emellertid enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer att det föreligger adekvat kausalitet mellan felet och skadan.
I målet avser det av N.S. och D.M. yrkade beloppet rättegångskostnader, dels i rättegången mot Å.B. angående servitutet, dels i en rättegång i Fastighetsdomstolen mot en annan granne angående gränser och rätt till vattenområde samt diverse verkställighetsmål m.m. i anslutning härtill.
N.S. och D.M. har, enligt vad tingsrätten funnit, haft anledning utgå från att det inte fanns något servitut som belastade fastigheten. När frågan sedan aktualiserades har de, särskilt som de blev stämda av Å.B., haft anledning att utreda hur det förhöll sig. Detta har skett genom att frågan prövats på rättslig väg men kan i detta sammanhang närmast jämföras med kostnader för teknisk utredning om faktiska fel. Kostnaderna för rättegången har därför i och för sig sådant samband med det konstaterade felet att de är ersättningsgilla. När det gäller övriga delposter så är det inte visat att det föreligger kausalitet mellan dessa och aktuellt fel. Enligt tingsrättens mening är dessa kostnader därför inte ersättningsgilla.
De ersättningsgilla kostnadernas storlek måste emellertid stå i ett rimligt förhållande till felet och fastighetens värde. Den skadeberättigade har alltid en skyldighet att begränsa sin skada. Det har varit befogat för N.S. och D.M. att bestrida Å.B:s krav vid tingsrätten för att få frågan om servitutets existens prövad. Rättegångskostnaderna vid tingsrätten får därför anses vara sådana kostnader som de är berättigade till ersättning för. Det är däremot enligt tingsrättens mening inte rimligt att dödsboet skall behöva stå för de rättegångskostnader som därefter har uppstått, i hovrätten och vid HD.
Mot bakgrund härav och då N.S. och D.M. genom förlikningen med M.H. erhållit 550 000 kr skall de anses fullt ut kompenserade för sin skada, varför de inte är berättigade att även från dödsboet erhålla något skadestånd.
Sammantaget innebär dessa ställningstaganden att käromålet skall ogillas.
Käromålet ogillas.
D.M. och N.S. (Köparna) överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle förplikta dödsboet att till dem betala 196 000 kr jämte ränta
- - -.
Dödsboet bestred Köparnas ändringsyrkande.
Hovrätten (hovrättslagmannen King, hovrättsråden Patterson, referent, och Miller samt tf. hovrättsassessorn Adams) anförde i dom den 11 februari 2011 följande.
Köparna har åberopat samma grunder för bifall till sin talan som i tingsrätten. De har dock inskränkt sin talan i hovrätten och endast yrkat ersättning för kostnaderna för rättegången i tingsrätten i målet mellan dem och Å.B. Det yrkade beloppet har beräknats på följande sätt. Å.B:s rättegångskostnader om 227 417 kr har adderats med de egna rättegångskostnaderna om 248 428 kr. Därefter har avdrag gjorts för erhållen försäkringsersättning om 75 000 kr, vilket ger ett totalt belopp om 400 845 kr. M.H. har betalat Köparna 51,1 procent av det ursprungliga kravet som riktades mot både honom och Dödsboet. Det återstår därför för Dödsboet att betala 48,9 procent av 400 845 kr, dvs. det nu yrkade beloppet om 196 000 kr.
Köparna har vidare anfört att tingsrätten har gått utanför processens ram när rätten utgått ifrån att M.H. har betalat den del av skadorna som rätten funnit att Dödsboet har att svara för. Rätten får inte i detta mål göra någon kausalitets och skälighetsbedömning i fråga om M.H:s skadeståndsskyldighet. Det finns inget stöd för att en sådan bedömning skulle utfalla likformigt, och redan storleken av det belopp som M.H. betalade visar att betalningen inte avsett samma delpost som Dödsboet har att svara för.
Som grund för sitt bestridande av Köparnas ändringsyrkanden har Dödsboet åberopat samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten. När det gäller skadeståndet har Dödsboet även åberopat att för det fall det till någon del skulle föreligga en ersättningsgill skada är den ersatt genom förlikningen med M.H.
- - -.
Parterna har i huvudsak utvecklat sin talan på samma sätt som vid tingsrätten.
Hovrätten har avgjort målet utan huvudförhandling.
Parterna har åberopat samma muntliga och skriftliga bevisning som vid tingsrätten.
Hovrätten har i det tidigare målet mellan grannen Å.B., å ena sidan, och Köparna, å andra sidan, kommit fram till att de sistnämnda var i ond tro i frågan om det aktuella servitutet belastade fastigheten Backbyn 3:5. Hovrätten hade vid sin prövning att tillämpa 7 kap. 14 § JB. Vid en sådan prövning blir, liksom vid tillämpning av 4 kap. 17 § JB, en avgörande fråga om den nya ägaren vid överlåtelsen känt till eller borde ha känt till rättigheten. Som tingsrätten har konstaterat finns inget uttalande i förarbetena om relationen mellan de två reglerna. Att rekvisiten om ond tro har utformats med samma ordalydelse i de båda lagrummen talar för att de ska ges samma innebörd vid tillämpningen. I doktrinen har emellertid anförts att det i tveksamma fall kan bli olika bedömning beroende på att reglerna har olika funktion (se Collier, Fastighetsköp, 19 uppl., s. 176). Medan den först nämnda regeln syftar till att skydda rättigheten vid en överlåtelse är den andra regeln till för att skydda köparen i förhållande till säljaren. Det bör således vara fullt möjligt att en rättighet kan bli bestående därför att köparen sakrättsligt borde ha förstått att rättigheten fanns, men att köparen ändå, i förhållandet med säljaren, kan åberopa det rättsliga felet därför att han obligationsrättsligt inte borde ha förstått att rättigheten fanns. Avseende förhållandet mellan köpare och säljare har Collier uttalat att tröskeln bör sättas ganska högt; en köpare ska inte behöva vara utpräglat misstänksam och det är heller inte tal om någon undersökningsplikt. Enligt hovrättens mening finns det goda skäl för en sådan differentiering vid tolkningen av bestämmelserna.
I detta fall är det ostridigt att servitutet inte var inskrivet i fastighetsregistret och att säljaren garanterat att fastigheten inte belastades av någon sådan rättighet. Som konstaterats i tingsrättens dom i målet mellan Köparna och Å.B. var det i det målet även ostridigt att Köparna före köpet ändå hade gjort vissa efterforskningar och haft tillgång till en karta som hörde till ett köpebrev från år 1906. Inte heller på denna karta fanns vägen med. I 1906 års köpebrev fanns visserligen servitutet inskrivet, men det var inte klarlagt att köpebrevet fanns med i den akt från Lantmäterimyndigheten som N.S. hade beställt.
Köparna har bestritt att de förstått att fastigheten varit belastad med servitut. De har anfört att om de känt till detta förhållande skulle de inte ha köpt fastigheten. Förhören med E.H. och M.H. talar emellertid för att Köparna borde ha insett att fastigheten belastades med servitut eftersom vägen över fastigheten varit fullt synlig. Enligt hovrättens mening kan dock den fysiska förekomsten av en väg inte omedelbart leda till slutsatsen att det också finns ett servitut, särskilt inte om säljaren garanterat att så inte är fallet.
Mot bakgrund av det skyddsintresse som finns bakom bestämmelsen i 4 kap. 17 § JB och med beaktande av att Dödsboet i köpekontraktet uttryckligt garanterat att fastigheten inte belastades av något servitut samt att det heller inte är visat att något servitut uppdagats vid Köparnas efterforskningar, finner hovrätten i likhet med tingsrätten att Köparna varken förstått eller borde ha förstått att fastigheten var belastad med servitut. Ett rättsligt fel i fastigheten föreligger därmed.
Av 4 kap. 19 a § JB följer att en köpare ska reklamera ett fel inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet. Om säljaren har handlat grovt vårdslöst får dock köparen åberopa felet utan hinder av någon reklamationsfrist.
Hovrätten finner på de skäl som tingsrätten anfört att det inte är visat att Dödsboet har handlat grovt vårdslöst. Vidare instämmer hovrätten i bedömningen att reklamationsfristen inte ska anses ha börjat löpa enbart i och med Å.B:s påstående om att ett servitut belastade fastigheten. Dödsboet har anfört att reklamationsfristen borde ha börjat löpa senast i och med Lantmäterimyndighetens utredning av den 6 september 2002. I utredningen konstaterades att utfartsvägen för Backbyn 3:9, 3:10, 3:7, 3:4 och 3:5 efter stranden av sjön Norra Barken synes ha tillkommit vid eller i tiden nära avsöndringarnas etablering och att man bör kunna dra slutsatsen att även Backbyn 3:4 och 3:5 har erhållit rätt till utfart på befintlig väg efter stranden. Enligt hovrätten innebär inte dessa rön att det därigenom skulle vara klarlagt att fastigheten Backbyn 3:5 faktiskt var belastad med servitut. Reklamationsfristen ska därför inte anses ha börjat löpa vid utredningens datum.
Dödsboet har även hänvisat till en anläggningsförrättning den 8 maj 2003, då förrättningslantmätaren förklarade att med den väg som anges i 1893 års köpebrev avses enligt hans mening den omtvistade vägen genom bl.a. Backbyn 3:5. Vid den tiden pågick emellertid målet mellan Å.B. och Köparna. Liksom tingsrätten har bedömt får det anses befogat att, efter att Å.B. stämt in Köparna för att få frågan om servitutet utredd, reklamationsfristen förlängs till dess att dom meddelats. Enligt hovrättens mening kan det rimligen inte krävas att köpare, som i ett pågående mål bestrider att något servitut alls föreligger, ska reklamera det omtvistade servitutet gentemot säljaren för att bibehålla sin rätt att åberopa rättsligt fel. Då Köparna genom brevet den 26 februari 2004 reklamerat felet inom tre månader efter tingsrättens dom, får reklamation därmed anses ha skett inom skälig tid.
Av de slutsatser som hovrätten nu kommit till följer att Dödsboet är skyldigt att ersätta Köparnas skada på grund av felet.
Eftersom Köparna i hovrätten har begränsat sin talan har hovrätten endast att pröva om kostnaderna för rättegången mot Å.B. i tingsrätten är ersättningsgilla. Som Dödsboet framhållit har rättegången i och för sig inte lett till att det rättsliga felet avhjälpts. Att Köparna gick i svaromål kan emellertid betraktas som en åtgärd för att utreda felet. Innan man visste utgången i den rättegången torde ett bestridande av käromålet ha legat i både säljarens och Köparnas intresse. Lika med tingsrätten finner hovrätten att dessa kostnader har ett sådant samband med det konstaterade felet att de ska anses vara ersättningsgilla.
Tingsrätten fann att Köparna ändå inte är berättigade till skadestånd eftersom de genom förlikningen med M.H. erhållit 550 000 kr. Det framgår dock varken av tingsrättens dom eller av akten i övrigt att en sådan invändning gjordes av Dödsboet vid tingsrätten. Dödsboet har i hovrätten gett uttryck för synsättet att den omständigheten att Köparna kompenserats genom förlikningen med M.H. kan inrymmas under invändningarna om att det inte fanns någon relevant skada och att Köparna i vart fall inte begränsat sin eventuella skada. Att avräkning på ett skadestånd ska ske för att en uppgörelse träffats med tredje man är emellertid en sådan sakomständighet som uttryckligen måste åberopas för att kunna läggas till grund för bedömningen i ett tvistemål. Genom att ogilla käromålet på grund av omständigheten i fråga har tingsrätten således förfarit felaktigt. Även om felet har inverkat på målets utgång, kan det enligt hovrättens mening utan väsentlig olägenhet avhjälpas i denna instans.
Dödsboet har i hovrätten anfört att för det fall det till någon del föreligger en ersättningsgill skada ska denna anses ersatt genom förlikningen med M.H. I enlighet med vad som ovan konstaterats är detta en ny omständighet. Det är inte sannolikt att Dödsboet inte kunnat åberopa omständigheten tidigare eller att Dödsboet annars haft giltig ursäkt för att inte ha gjort det. Omständigheten ska följaktligen avvisas.
Hovrätten finner således att kostnaderna för rättegången i tingsrätten mot Å.B. är ersättningsgilla och att skadestånd ska utgå. Genom domen i tingsrätten förpliktades Köparna att ersätta Å.B:s rättegångskostnader med 224 021 kr. De egna rättegångskostnaderna uppgick enligt Köparna till 248 428 kr. Dödsboet har inte vitsordat något skadeståndsbelopp överhuvudtaget. Köparna har i hovrätten inskränkt sin talan till att avse 196 000 kr. Som nyss framgått ska hovrätten inte pröva i vilken utsträckning kostnaderna ersatts genom förlikningen med M.H. Det är då tillräckligt att konstatera att yrkat belopp understiger de rättegångskostnader som framgår av domen. Hovrätten finner således att Köparna på grund av rättegången i tingsrätten mot Å.B. har förorsakats skada uppgående till i vart fall det yrkade beloppet. Någon anledning att jämka beloppet föreligger inte. Således ska käromålet bifallas och Dödsboet förpliktas att betala det nu yrkade beloppet.
Den av E.V:s dödsbo först i hovrätten åberopade omständigheten, att för det fall det till någon del föreligger en ersättningsgill skada ska denna anses ersatt genom förlikningen med M.H., avvisas.
Med ändring av tingsrättens dom förpliktas E.V:s dödsbo att till D.M. och N.S. betala 196 000 kr jämte ränta - - -.
Dödsboet överklagade och yrkade att HD med ändring av hovrättens dom skulle ogilla käromålet.
Dödsboet yrkade vidare att HD med ändring av hovrättens avvisningsbeslut skulle pröva den av dödsboet åberopade omständigheten att för det fall en ersättningsgill skada förelåg denna skulle anses ersatt genom förlikningen med M.H.
D.M. och N.S. motsatte sig att hovrättens dom och avvisningsbeslut ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
HD (justitieråden Myers, Lee, Scott, Cherry, referent, och Mullins) meddelade den 21 december 2012 följande dom.
D.M. och N.S. köpte under hösten 2001 fastigheten Smedjebacken Backbyn 3:5 för 550 000 kr av dödsboet efter E.V. Fastighetsmäklaren M.H. förmedlade köpet samt upprättade köpekontrakt och köpebrev. I köpekontraktet garanterade dödsboet att fastigheten på tillträdesdagen inte belastades av ”servitut, nyttjanderätter, hyres och arrendekontrakt eller andra avtal”.
I november 2002 stämde grannen Å.B. köparna. Han gjorde gällande att han, som ägare till fastigheten Backbyn 3:9, enligt ett avtalsservitut hade rätt att nyttja en väg som gick utmed sjön Norra Barken över Backbyn 3:5. Bakgrunden var en avsöndring och försäljning av fastigheten Backbyn 3:9 år 1893. Med denna följde en rätt till ”nödig utfartsväg efter sjön till allmänna landsvägen” över stamfastigheten Backbyn 3:2. När Backbyn 3:5 avsöndrades från samma stamfastighet och såldes år 1906 angavs i köpebrevet att ägaren var skyldig att för framtiden tillåta och underhålla en tre meter bred väg över fastigheten. Falu tingsrätt fann i dom den 2 december 2003 i mål T 300402 att det avtalsservitut som tillkom år 1893 avser den omtvistade vägen över Backbyn 3:5 och att köparna borde ha känt till servitutet. Svea hovrätt fastställde tingsrättens dom den 28 juni 2005 i mål T 7104. Hovrättens dom vann laga kraft.
Köparna stämde därefter såväl dödsboet som mäklaren med yrkanden om att de skulle tillerkännas ersättning från svarandena på grund av rättsligt fel i fastigheten. Tingsrätten stadfäste senare en förlikning mellan köparna och mäklaren.
Som grund för käromålet har köparna gjort gällande i huvudsak följande. Dödsboet har utfäst att fastigheten inte belastas av något servitut. Någon reklamationsfrist löper inte eftersom dödsboet har handlat grovt vårdslöst. I vart fall har reklamation skett i rätt tid eftersom fristen ska räknas från den tidpunkt då det blivit rättsligt avgjort att det fanns ett servitut som belastar fastigheten. Det yrkade beloppet avser rättegångskostnader i målet mot Å.B.
Dödsboet har som grund för sin inställning gjort gällande i huvudsak följande. Köparna var i ond tro beträffande servitutet redan vid köpet. Dödsboet har inte förfarit grovt vårdslöst. Köparna har reklamerat för sent. Det föreligger inte något orsakssamband mellan felet och den påstådda skadan. Kärandena har inte visat att det föreligger någon relevant skada. I vart fall har köparna inte begränsat sin skada, varför eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll.
Genom Svea hovrätts lagakraftvunna dom är det klarlagt att den av köparna förvärvade fastigheten Backbyn 3:5 besväras av ett giltigt vägservitut. Det som HD i första hand har att ta ställning till är om köparna vid köpet var i god tro beträffande förekomsten av servitutet samt om de, för det fall de haft reklamationsskyldighet, inom rätt tid har reklamerat mot felet.
Rättsliga fel vid köp av fast egendom regleras i 4 kap. 12 och 17 §§ JB. Av dessa paragrafer framgår att en köpare har rätt till bl.a. skadestånd om fastigheten besväras av en annan rättighet än inteckning eller upplåten panträtt. Servitut är en sådan annan rättighet som avses i regleringen. För att köparen ska kunna åberopa att fastigheten är felaktig, och därmed göra gällande sin rätt till skadestånd, krävs att köparen vid köpet varken ägde eller bort äga kännedom om rättigheten.
Enligt 4 kap. 19 a § JB ska köparen lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid från det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Köparen har således att reklamera mot felet. Köparen får dock åberopa felet även utan reklamation om säljaren har handlat grovt vårdslöst.
För att en köpare ska ha möjlighet att göra gällande skadeståndsskyldighet mot en säljare på grund av rättsligt fel har alltså i 4 kap. 17 § JB uppställts ett krav på god tro. Detta har uttryckts så att köparen vid köpet varken ”ägde eller bort äga kännedom” om rättigheten.
Samma uttryck används för att formulera det krav på ond tro som har uppställts för att en rättighet ska bli gällande mot en köpare när fastigheten överlåtits. Enligt 7 kap. 14 § JB gäller en icke inskriven upplåtelse av nyttjanderätt, t.ex. ett servitut, om den nye ägaren vid överlåtelsen ”ägde eller bort äga kännedom” om upplåtelsen.
Även om likadana uttryck används i bestämmelserna är det inte givet att de ska tolkas på samma sätt. I förarbetena till jordabalken saknas uttalanden som ger någon ledning beträffande relationen mellan reglerna. Vid tolkningen får då hänsyn tas till de intressen som bär upp respektive regel.
Utgångspunkten vid köp av fast egendom är att nyttjanderätter inte är sakrättsligt skyddade; köp bryter legostämma. Reglerna i bl.a. 7 kap. 14 § JB utgör undantag härifrån och avser att skydda rättighetshavare vid överlåtelse av fastigheten så att rättigheten består. Detta skyddsintresse medför att det bör ställas relativt låga krav på utredningen för att köparen ska anses vara i ond tro om rättigheten. I förhållandet mellan säljare och köpare - där säljaren vid rättsliga fel närmast har ett garantiansvar och någon undersökningsplikt i princip inte åligger köparen - är det i stället köparens intresse av en belastningsfri fastighet som särskilt ska beaktas. Det är därför motiverat att vid tillämpning av 4 kap. 17 § JB ställa högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om rättighetens existens än vid tillämpning av 7 kap. 14 § (se Jimenez, Fastighetsköp, 20 uppl. 2012, s. 176 f.).
Den aktuella servitutsrätten var inte inskriven i fastighetsregistret. Något förbehåll gjordes inte beträffande servitutet i köpehandlingarna. Mot köparnas bestridande har dödsboet inte visat att köparna vid förvärvet av fastigheten ägde kännedom om att fastigheten belastades av det avtalade vägservitutet. Frågan är då om de bort äga sådan kännedom.
Det är genom utredningen klarlagt att köparna tillsammans med mäklaren gick runt på fastigheten och att de då kunde iaktta en väg över fastigheten som fortsatte vidare till andra fastigheter. Under kontakterna med mäklaren diskuterades också fastighetens sträckning, främst huruvida fastigheten gick ända ned till sjön. Mäklaren talade även om möjligheten att bygga en stödmur mot vägen för att minska tomtens sluttning.
Någon entydig utredning om hur vägen närmare var beskaffad vid köpet har inte lagts fram. Köparna har hävdat att det rörde sig om två hjulspår. Mäklaren har framhållit att vägen var fin och grusad när han visade fastigheten. Av domen i tvisten mellan Å.B. och köparna kan utläsas att det sedan länge löpt två väl synliga hjulspår längs med sjön över bl.a. Backbyn 3:5 vidare över andra fastigheter, något som också var iakttagbart vid tingsrättens syn i det målet. Det är således klart att vägen var iakttagbar. Det gick också en större grusad väg, fullt synbar från Backbyn 3:5, förbi några av fastigheterna. Det går därför inte enbart av den omständigheten att den i målet omtvistade vägen var iakttagbar dra någon säker slutsats huruvida köparna borde ha insett servitutets existens.
Av betydelse för bedömningen av köparnas onda tro är också vad som förekommit vid avtalsförhandlingarna (jfr NJA 1990 s. 331). I köpekontraktet finns intaget en klausul enligt vilken dödsboet garanterade att fastigheten på tillträdesdagen inte belastades av bl.a. servitut. Denna klausul bekräftar sålunda det garantiansvar som en säljare har för rättsliga fel vid köp av fast egendom. Härigenom begränsas köparnas incitament att vidta ytterligare undersökningar beträffande det garanterade förhållandet.
Enligt mäklaren togs klausulen in i kontraktet mot bakgrund av att det inte fanns några i fastighetsregistret antecknade belastningar. Vidare framgår av utredningen att det förutom nämnda garantiklausul i ett tidigt utkast till kontrakt även fanns en reservation avseende fastighetens gränser eller belastningar. Någon klargörande utredning om reservationens närmare innehåll har inte lämnats. Klart är dock att reservationen togs bort sedan mäklaren och köparna hade diskuterat den utredning avseende fastigheten som köparna vidtog på eget initiativ. Den ovan nämnda garantin kom således att stå helt reservationslös i det slutligen underskrivna köpekontraktet. Köparna har därför haft rätt att utgå från att fastigheten inte belastades av något servitut. På grund av det anförda är det inte visat att köparna bort äga kännedom om det upplåtna servitutet.
Köparna har, på de skäl som underrätterna anfört, inte visat att dödsboet har handlat grovt vårdslöst. För att köparna ska ha rätt till skadestånd krävs då att de reklamerat inom skälig tid från det de märkt eller bort märka felet.
Det är i målet ostridigt att köparna reklamerade felet den 26 februari 2004, dvs. cirka tre månader efter tingsrättens dom i tvisten med Å.B. Frågan är då när reklamationsfristen ska anses börja löpa. Köparna har hävdat att fristen inte börjar löpa förrän det är klarlagt att servitutet belastar fastigheten. Dödsboet har hävdat att köparna blev varse att vägen användes av grannen Å.B. redan under våren 2002 samt att fristen börjat löpa då. I vart fall har fristen enligt dödsboet börjat löpa i och med Lantmäterimyndighetens utredning den 6 september 2002 eller anläggningsförrättningen den 8 maj 2003.
Cobb börjar löpa när köparen märkt eller bort märka felet (se p. 8). Någon anvisning om vad som närmare avses med denna formulering framgår varken av lagtexten eller av förarbetena till jordabalken. Det kan antas att startpunkten varierar alltefter typ av belastning och hur öppet rättigheten utövas.
Det kan i detta sammanhang vara av intresse att jämföra förhållandena med reklamation beträffande rättsligt fel inom den allmänna köprätten. Till en början kan konstateras att påföljder av ett rättsligt fel enligt 41 § köplagen (1990:931) kan göras gällande om tredje man påstår sig ha äganderätt eller panträtt eller liknande rätt i varan och det finns sannolika skäl för påståendet. Det finns också en regel om reklamation i artikel 43 i Förenta nationernas konvention den 11 april 1980 angående avtal om internationella köp av varor som utgör svensk rätt enligt lagen (1987:822) om internationella köp. Enligt denna regel förlorar köparen rätten att påtala ett rättsligt fel om han eller hon inte reklamerar inom skälig tid från det köparen blivit eller borde ha blivit medveten om rätten eller kravet.
Anledningen till att reklamationsreglerna vid rättsligt fel inom den allmänna köprätten har utformats på detta sätt hänger samman med reklamationens syfte och de intressen som reklamationen ska tillvarata. Säljaren har givetvis ett intresse av att köparen informerar honom eller henne om felet så snart som möjligt och redan när det framställs krav från tredje man. Säljaren lämnas då möjlighet att överta ansvaret för att avlägsna belastningen eller att förhandla med tredje man. Vidare kan säljaren säkra bevisning om omfattningen och följderna av belastningen och begränsa eventuella verkningar av felet. Köparen måste å andra sidan lämnas möjlighet att överblicka situationen och betydelsen av felet så att denne inte framställer obefogade krav mot säljaren. (Jfr NJA 2007 s. 35 med hänvisningar. Se även King, under medverkan av Green, Köplagen, 1995, s. 446 och Green i Festskrift till Daugherty, 2010, s. 134 ff.)
Motsvarande intressen gör sig gällande vid köp av fast egendom enligt jordabalken. Även vid sådana köp bör den avgörande tidpunkten för reklamationsfristens början vara när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl. Det kan således inte krävas att belastningen har fastställts genom dom. Vid bedömningen av om sannolika skäl föreligger bör kraven på utredningen inte ställas alltför högt (se prop. 1988/89:76 s. 144 f.).
Kort tid efter köpet och i vart fall under våren 2002 påstod grannen Å.B. att köparna hade förstört en väg som gick över deras och andras fastigheter och som han hade rätt att nyttja för att ta sig till sin fastighet. Genom Lantmäterimyndighetens utredning den 6 september 2002 konstaterades att utfartsvägen för fastigheterna synes ha tillkommit vid eller i tiden nära avsöndringarnas etablering och att man borde kunna dra slutsatsen att även Backbyn 3:4 och 3:5 erhållit rätt till utfart på befintlig väg efter stranden. Redan härigenom framstår det som sannolikt att Backbyn 3:5 belastades av servitutet. Då började alltså reklamationsfristen att löpa. Med hänsyn till att reklamation skedde först den 26 februari 2004 har reklamation inte skett inom skälig tid.
Eftersom reklamation inte skett i rätt tid ska hovrättens dom ändras och köparnas talan redan på denna grund ogillas. Det saknas mot denna bakgrund anledning att pröva de övriga omständigheter som åberopats i målet.
Med ändring av hovrättens dom i huvudsaken ogillar HD D.M:s och N.S:s talan.
HD:s dom meddelad: den 21 december 2012.
Mål nr: T 1305-11.
Lagrum: 4 kap. 17 och 19 a §§ samt 7 kap. 14 § JB, 41 § köplagen (1990:931), artikel 43 i Förenta nationernas konvention den 11 april 1980 angående avtal om internationella köp av varor.
Rättsfall: NJA 1990 s. 331 och NJA 2007 s. 35.