Fråga om hyresätt till bostadslägenhet saknade besittningsskydd på grund av att lägenheten utgjorde en del av upplåtarens egen bostad, 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken.
B.H. hyrde en möblerad bostad i Ystad av S.N. Bostaden innehades av S.N. med bostadsrätt. Tidigare hade bostadsrätten till den innehafts separat av en annan innehavare. S.N. innehade då bostadsrätten till en grannlägenhet som han och hans familj bebott sedan 1969.
Sedan S.N. förvärvat även bostadsrätten till den av B.H. förhyrda bostaden beslutade bostadsrättsföreningen att lägga samman de två bostadsrätterna till en. S.N. innehade sedan dess dels den lägenhet som han ursprungligen förvärvade, dels den bostad som B.H. hyrde med en och samma bostadsrätt.
I samband med att en besiktning skulle ske i mars månad 2012 vägrade B.H. vid två tillfällen S.N. tillträde till sin förhyrda bostad. S.N. sade sedan upp hyresavtalet och angav då att avflyttning skulle ske den 1 juli 2012. B.H. avflyttade inte.
S.N. yrkade att tingsrätten bl.a. skulle förplikta B.H. att omedelbart avflytta från lägenheten. B.H. bestred detta.
Tingsrätten (rådmännen Lane, Craig och Austin, referent) förpliktade i dom den 22 januari 2014 B.H. att omedelbart avflytta.
Som grund för talan anförde parterna, såvitt här är av intresse, följande.
S.N.
Hyresobjektet utgör en del av S.N:s egen bostad och därför saknar B.H. besittningsskydd. S.N. har på korrekt vis sagt upp B.H. och han har gjort detta därför att han själv avser att nyttja det utrymme som Fuller hyr.
S.N. innehade från början och sedan 1969 en lägenhet om tre rum och kök som var 77 kvadratmeter stor. Vägg i vägg med denna låg en enrumslägenhet om 18 kvadratmeter som han förvärvade 1977 och som då tillfördes hans tidigare lägenhet på så vis att de tillsammans bildade en fyrarumslägenhet. Även bostadsrättsföreningen ansåg att de två lägenheterna därefter tillsammans utgjorde en lägenhet och gav dem därför ett gemensamt andelstal och ett gemensamt lägenhetsnummer. El debiterades endast för en lägenhet och den före detta enrumslägenheten blev av med sina rättigheter till föreningens förråd och tvättstuga.
Lägenheten har även efter sammanslagningen två olika ingångar och det finns ingen passage mellan de två före detta olika lägenheterna. De utgör dock ändå en gemensam lägenhet om fyra rum och kök på 95 kvadratmeter och Romero och hans familj använde lägenheterna som ett boende. När hans barn flyttade hemifrån hyrde han ut det rum som då blev över till B.H. som en del av en möblerad lägenhet. Parterna var vid detta tillfälle ense om att det rörde sig om ett avtal för inneboende och B.H. saknar egen rätt att använda förråd och tvättstuga.
Sedan en tid förflutit började Romero och hans fru fundera på att sälja sin lägenhet. Eftersom de två lägenheterna var sammanslagna till en lägenhet gick det inte längre sälja bara en av dem separat. Med anledning av detta sade S.N. upp B.H:s hyresavtal. Uppsägningen är gjord på korrekt vis och har alltså sin grund i att S.N. själv vill använda rummet som B.H. hyr.
B.H.
Den lägenhet som han hyr utgör en separat lägenhet och han har således besittningsskydd. Uppsägningen av hyreskontraktet är ogiltig och anledningen till att han blivit uppsagd är inte att Romero vill använda lägenheten för eget brukande.
Uppsägningen är i själva verket föranledd av att B.H. vägrade ge Romero tillträde till lägenheten i samband med att besiktning av el, våtutrymmen och ventilation skulle ske i fastighetens lägenheter. S.N. sa då att han tänkte säga upp B.H. och gjorde strax därefter verklighet av hotet; han angav att avflyttning skulle ske den 1 juli 2012. Det vore orimligt om uppsägningen skulle gå att genomföra så här långt i efterhand. Någon planerad försäljning har B.H. inte hört talas om innan denna tvist inleddes; det förefaller vara en efterhandskonstruktion.
Det stämmer förvisso att lägenheten inte har någon separat elmätare men B.H. har däremot fått tillgång till ett förrådsutrymme. Det faktum att det inte finns något annat sätt att ta sig mellan B.H:s bostad och S.N:s bostad än genom de två ytterdörrarna talar för att det är en egen lägenhet som han hyr. Man bör vidare beakta att Skatteverket gett det utrymme som han hyr ett eget lägenhetsnummer. Hans hyra är 1 500 kr i månaden och i denna ingår el, värme och trappstädning.
Hyreslagen är en social skyddslagstiftning. I lagen kommer detta till uttryck bl.a. genom att den som hyr en bostadslägenhet i regel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp hyresavtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Det finns emellertid vissa undantag från detta s.k. besittningsskydd. Av 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken följer att den som hyr en bostadslägenhet som utgör en del av upplåtarens egen bostad inte har besittningsskydd och att hyresvärden utan något särskilt skäl har rätt att avbryta hyresförhållandet. Tvisten i detta mål handlar om huruvida den lägenhet som B.H. hyr just är en sådan bostadslägenhet som utgör en del av S.N:s egen bostad och inte omfattas av besittningsskyddet.
Som framgår av hyreslagens förarbeten (se prop. 1968:91, Bihang A, s. 88) är delar av vissa bostadslägenheter särskilt lämpade att hyra ut. Dessa lägenheter benämns i förarbeten som elastiska lägenheter och beskrivs som lägenheter, som utformats så att en del av lägenheten har ett rum med egen toalett och egen ingång. I nämnda förarbeten anges att uthyrningsrummen normalt ska anses utgöra en del av upplåtarens bostad och därmed inte omfattas av besittningsskyddet.
Av upplåtelseavtal för bostadsrätt, skrift från HSB i Ystad, överlåtelseavtal och kvitto framgår att Romero den 24 november 1977 köpte den i målet aktuella lägenheten och att syftet med köpet var att det skulle ske en sammanslagning med den lägenhet som Romero ägde sedan tidigare. Av bostadsrättsinformation från HSB Skåne framgår vidare att S.N. äger en bostadsrättslägenhet och att den omfattar fyra rum och har två ingångar. I nämnda hänseende utgör således de bägge lägenheterna en och samma bostadsenhet, vilket bland annat medför att den av B.H. förhyrda bostaden inte kan överlåtas separat till annan. Tingsrätten anser vidare, mot bakgrund av bl.a. nämnda omständigheter, att det står klart att S.N:s förvärv av den lägenhet som B.H. hyr genomfördes med syftet att denna skulle utgöra en del av den för S.N:s familj gemensamma bostaden. Det är också i målet klarlagt att den under lång tid nyttjats av familjen på detta sätt. De bägge lägenheterna har i och för sig separata ingångar, men eftersom dessa är belägna invid varandra innebär frånvaron av en passage mellan lägenheterna inte något egentligt hinder för ett gemensamt nyttjande av dem på det sätt som av allt att döma har tillämpats av familjen N. Att lägenheterna har två separata lägenhetsnummer registrerade hos Skatteverket kan inte sägas ha någon egentlig betydelse i sammanhanget.
Parterna är i övrigt i allt väsentligt överens om de faktiska förhållandena. När det gäller de närmare omständigheterna har således följande framgått: S.N. har sedan slutet av 1960-talet bott med sin familj i sin nuvarande lägenhet. Efter det att han på 1970-talet förvärvade den intilliggande lägenheten användes den av hans barn och familjen nyttjade lägenheterna som ett boende. När barnen flyttat till eget boende hyrde S.N. från och med den 10 november 2007 ut den del av lägenheten som han förvärvat på 1970-talet till B.H. Den delen av lägenheten har en separat ingång och utgörs av ett rum med kokvrå samt toalett och dusch. Av hyreskontraktet som betecknas ”Hyreskontrakt för inneboende” framgår att uthyrningen avser ett möblerat rum och att hyran uppgår till 1 500 kr i månaden. I hyran ingår bl.a. el och värme. Sedan hyrestidens början har hyran inte höjts utan den uppgår alltjämt till 1 500 kr i månaden.
Som tingsrätten angett ovan är S.N:s och B.H:s lägenheter att anse som en bostadslägenhet i bostadsrättsföreningen. S.N. och hans familj har använt lägenheterna som ett boende under flera år innan uthyrningen till B.H. I hyreskontraktet anges dessutom att det är ett kontrakt för inneboende.
Lägenheten har vidare Mueller ut möblerad till B.H. Härtill kommer att det i hyran ingår kostnad för hushållsel vilket normalt inte brukar ingå i hyran för bostadslägenheter. Hyran, som inte har höjts under hyrestiden, är även förhållandevis låg. Med beaktande av dessa omständigheter och vid en samlad bedömning anser tingsrätten att den lägenhet som B.H. hyr är en sådan bostadslägenhet som utgör en del av S.N:s egen bostad. B.H. har därmed inte besittningsskydd till den lägenhet han hyr av Romero och Romero har haft rätt att utan något särskilt skäl avbryta hyresförhållandet. Käromålet ska således bifallas.
B.H. yrkade i hovrätten bl.a. att käromålet skulle ogillas. S.N. motsatte sig ändring.
Parterna vidhöll i hovrätten vad de till stöd för talan anfört vid tingsrätten med följande här aktuella tillägg.
B.H.: Den lägenhet han hyr är separat eftersom någon sammanslagning inte har registrerats vid den kommunala lantmäterimyndigheten, något som krävs enligt lagen (2006:378) om lägenhetsregister. Uppgifterna i bostadsrättsinformationen och upplåtelseavtalet innebär förvanskningar då lägenhetsnumret anges vara 1201 och förvärvsdatum den 1 september 1969. Den lägenhet han hyr har eget lägenhetsnummer och förvärvades 1977. Lägenhetens elmätare har S.N. på eget bevåg flyttat till sin lägenhet. Att det inte finns en sådan i B.H:s lägenhet saknar därför betydelse. Bestämmelserna i 12 kap. 45 § jordabalken om undantag från besittningsskyddet strider mot bestämmelserna i europakonventionen.
S.N.: Bostadsrätter är lös egendom och en sammanslagning behöver inte registreras vid lantmäterimyndigheten för att vara giltig. Handlingarna från bostadsrättsföreningen är inte förvanskade. Bestämmelserna i 12 kap. 45 § jordabalken strider inte mot europakonventionen.
Hovrätten (hovrättsråden Grant, referent, och Gibbs samt f.d. hovrättsrådet Johnson) anförde i dom den 13 juni 2014 följande.
Den grundläggande tvistefrågan i målet är om den bostadslägenhet som Romero har hyrt ut till B.H. utgör en del av S.N:s egen lägenhet eller inte. Enligt bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken saknar hyresgästen, som tingsrätten angett, besittningsskydd om föremålet för upplåtelsen utgör en del av uthyrarens egen bostad.
S.N. har sedan 1969 innehaft en lägenhet om tre rum och kök med bostadsrätt. I denna har han och hans familj varit fast bosatt, och den har därmed utgjort hans egen bostad. År 1977 förvärvade han även en enrumslägenhet - det utrymme som B.H. hyr sedan 2007 - som ligger vägg i vägg med den lägenhet S.N. hade sedan tidigare.
På grund av den åberopade bostadsrättsinformationen och upplåtelseavtalet finner hovrätten inte skäl att ifrågasätta S.N:s påstående att bostadsrättsföreningen sedan förvärvet har betraktat det sammanlagda utrymmet som en enda bostadsrättslägenhet. Lägenhetsregistret är till för folkbokföring, framställning av statistik, forskning och liknande ändamål. Registret saknar betydelse för bedömningen av vad en upplåtelse av en bostadsrätt enligt bostadsrättslagen (1991:614) omfattar.
Det är därför klarlagt att Romero sedan slutet av 1970-talet i bostadsrättsföreningen har innehaft en enda bostadsrätt som omfattat fyra rum och kök. Vidare framgår det att Romero och hans familj, i tiden därefter och fram till dess att hyresavtalet träffades med B.H., åtminstone under vissa tider har varit fast bosatta i samtliga utrymmen.
Det som talar emot att den lägenhet som B.H. hyrt trots allt inte utgör en del av S.N:s egen bostad är främst att det inte finns en direkt förbindelse mellan detta utrymme och den övriga delen av S.N:s bostadsrättslägenhet på det sätt som det vanligen finns mellan rummen i en lägenhet. Att det finns en sådan förbindelse är emellertid enligt förarbetena till det aktuella lagrummet (prop. 1967:141 s. 87 f.) inte en förutsättning. Där uppmärksammas att ett rum i en lägenhet kan ha egen ingång, eget toalettrum etc. Detta kallas i förarbetena för elastiska lägenheter.
Det exempel på elastiska lägenheter som anges är att unga familjer härigenom ges möjlighet att redan från början skaffa en lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt, och det anges att sådan bostadsproduktion bör stimuleras. Som en bärande tanke anges att uthyrningsrummet ska kunna hyras ut så länge hyresgästen inte själv har ekonomisk möjlighet eller behov av att utnyttja rummet men att hyresgästen senare ska disponera rummet för egen räkning.
Den beskrivning som ges i förarbetena av en elastisk lägenhet, utöver att den kan ha egen ingång m.m., är att uthyrningsrummet inte ska anses som en del av upplåtarens egen bostad om hyresgästen hyr direkt av hyresvärden eller det på annat sätt har kommit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Därutöver tilläggs att det som sagts om elastiska lägenheter gäller även när bl.a. en bostadsrättshavare har hyrt ut en del av sin egen bostad.
Det faktum att S.N:s bostadsrätt inte från början har producerats som en enda bostadsrättslägenhet utan blivit det genom att två tidigare lägenheter förts samman kan enligt hovrätten inte medföra att den upplåtelse till B.H. som skett långt senare inte ska omfattas av bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken. I övrigt framgår av det tidigare sagda att det uthyrda utrymmet ligger intill den övriga delen av bostadsrättslägenheten så att en förbindelse relativt lätt kan ordnas mellan utrymmena, att syftet med förvärvet av utrymmet var att det skulle slås samman med den större lägenheten, att hela bostadsrättslägenheten tidvis utgjort fast bostad för Romero och hans familj samt att uthyrningen till B.H. skett för att S.N. därefter saknat behov av det utrymmet. Till detta kommer att förhållandet att det rört sig om en del av S.N:s egen lägenhet vid upplåtelsen har varit synligt även genom att hyresavtalet rubricerats som hyreskontrakt för inneboende och att villkoren, inte minst att el ingick i hyran, var förenliga med detta. Även hovrätten kommer således till slutsatsen att B.H. inte har besittningsskydd till den hyresrätt han hyr av S.N.
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut utan någon ändring.
Hovrättsrådet Jacobs, var skiljaktig och anförde följande.
Liksom majoriteten anser jag att den avgörande frågan i målet gäller bedömningen av om den lägenhet som B.H. hyr vid tiden för uppsägningen utgjorde en del av S.N:s egen bostad.
För att så skulle vara fallet talar den omständigheten att S.N. köpt lägenheten, som ligger intill hans ursprungliga bostadslägenhet, för att hans barn skulle bo där. På det sättet har lägenheten också under en följd av år använts som bostad för S.N:s familjemedlemmar och den får därför, åtminstone under en tid, anses ha utgjort hans egen bostad.
Hyreskontraktet mellan S.N. och B.H. rörande lägenheten är rubricerat ”Hyreskontrakt för inneboende”. Förhållandet kan sägas tala för att det verkligen är fråga om ett inneboende i S.N:s egen bostad. Bedömningen av den frågan måste emellertid göras beroende av objektiva omständigheter, särskilt som det inte framkommit att den rättsliga karaktären av hyresförhållandet varit föremål för överväganden eller diskussioner mellan parterna.
Bostadsrättsföreningen har godtagit att båda lägenheterna omfattas av S.N:s bostadsrätt. Detta förhållande kan dock inte ges någon självständig betydelse vid bedömningen av om lägenheten vid den tid som prövningen avser utgjorde S.N:s egen bostad.
Mot bedömningen att lägenheten vid tiden för uppsägningen utgjorde S.N:s egen bostad talar andra omständigheter.
En sådan omständighet är att lägenheten aldrig kommit att fysiskt införlivas med S.N:s första lägenhet, trots att det enligt vad som framkommit får anses ha varit möjligt. Lägenheten har alltså hela tiden varit en helt självständig bostadsenhet utom i det betydelselösa avseendet att den saknat egen elmätare. Det har alltså aldrig varit fråga om ett sådant i upplåtarens bostad ingående bostadsrum som skulle kunna beskrivas som ett uthyrningsrum med egen ingång, och som bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken får anses i första hand ta sikte på.
Utredningen i målet ger vid handen att S.N:s barn under en trettioårsperiod, från förvärvet år 1977 och till år 2007, använde lägenheten. När dessa rimligen sedan länge vuxna barn flyttat ansåg sig S.N. uppenbarligen inte behöva lägenheten som bostad vare sig för sig själv eller för familjemedlemmar. I stället hyrde han ut den till B.H., något som torde ha underlättats av att lägenheten inte var fysiskt förenad med den lägenhet som Romero faktiskt använde som sin bostad.
Bedömningen, att S.N. inte sett lägenheten som en del av sin egen bostad, styrks också av det förhållandet att hans avsikt med att säga upp B.H. till avflyttning inte beror på att han nu själv vill bebo lägenheten eller på annat sätt slå den samman med den lägenhet som han under hela innehavstiden ansett tillräcklig för sitt eget behov. I stället vill han avyttra lägenheterna. Förhållandet saknar betydelse för S.N:s rätt att säga upp B.H., men påverkar självfallet bedömningen av hur S.N. själv sett på frågan huruvida lägenheten verkligen var en del av hans egen bostad.
Min slutsats av det anförda blir att lägenheten, under tid då S.N:s barn bodde i den, torde ha varit att bedöma som en del av S.N:s bostad. Den karaktären har emellertid upphört senast då barnen flyttat och Romero hyrde ut den helt fristående lägenheten till B.H. utan att S.N., såvitt visats, haft för avsikt att någonsin därefter själv använda den som bostad. Eftersom lägenheten vid uppsägningen således inte ingick i S.N:s egen bostad har B.H. besittningsskydd och kan inte avhysas i den ordning S.N begärt. Med bifall till överklagandet i sak lämnar jag därför S.N:s yrkanden utan bifall.
I övriga frågor är jag ense med majoriteten.
Hovrättens dom meddelad: den 13 juni 2014.
Mål nr: T 269-14.
Lagrum: 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken.
Litteratur: Prop. 1967:141 s. 87 f.