Fastighetsreglering, som innebar att ett mindre land- och vattenområde skulle överföras mellan två fastigheter, tilläts inte med hänsyn till det s.k. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § fastighetsbildningslagen (1970:988).
Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen
Efter ansökan från M.R., ägaren till fastigheten S 1:208 i Värmdö kommun, beslutade lantmäterimyndigheten att överföra vattenområde samt landområde om 55 kvm från fastigheten S 1:3 till S 1:208. Vidare beslutade LM att ersättning för de överförda områdena skulle utgå med 15 000 kr.
Makarna D, ägare till S 1:3, klagade och yrkade i fastighetsdomstolen i första hand att ansökan om fastighetsbildning skulle lämnas utan bifall och i andra hand att ersättning skulle utgå med 50 000 kr.
Som grund för sitt förstahandsyrkande anförde makarna D att det enligt 2 kap. 18 § regeringsformen saknas förutsättningar för att tvångsvis överföra vattenområde och landområde genom fastighetsreglering på sätt som här skett. En förutsättning för tvångsvis överföring är sålunda att detta sker för att tillgodose angelägna allmänna intressen vilket det inte är fråga om här. Vidare möter hinder mot fastighetsbildningen med hänsyn till det s.k. båtnadsvillkoret eftersom värdeökningen för M.R:s fastighet inte överstiger värdeminskningen för makarna D:s fastighet sedan avdrag skett för nedlagda förrättningskostnader. Värdeökningen för M.R:s fastighet är sålunda endast marginell med hänsyn dels till att fastigheten redan har bryggrätt och nyttjanderätt  till vattenområdet, dels  till den oklara plan- och bebyggelsesituationen som råder.
M.R., som bestred ändring, anförde bl.a. att 2 kap. 18 § regeringsformen inte var tillämplig samt att båtnadsvillkoret var uppfyllt. Vid bedömning av båtnadsvillkoret skall endast beaktas de normala förrättningskostnaderna och inte de faktiskt nedlagda. Vidare är behovet för makarna D:s fastighet av de aktuella områdena ringa och fastighetens marknadsvärde minskas inte i någon nämnvärd utsträckning av överföringen.
Fastighetsdomstolen (rådmannen Paul, f.d. rådmannen Blair referent, fastighetsrådet Cummings samt nämndemännen Johnson och Nelson) anförde i utslag den 23 mars 2006 i huvudsak följande:
Av NJA 1996 s. 110 framgår att Högsta domstolen drar slutsatsen att den grundlagsändring som den 1 januari 1995 infördes i egendomsskyddet inte påverkar tillämpningen av fastighetsbildningslagens bestämmelser om tvångsförfogande över annans egendom i en mer restriktiv riktning än vad som förut gällt. Utslaget avser fråga om ändring av servitut för rätt att nyttja väg för utdrivning av skogsprodukter till att avse även ändamålet transport av hästar - genom körning, ridning eller ledande samt att belägga vägen med väggrus. Bestämmelsen i 2 kap. 18 § första stycket regeringsformen om betydelsen av att angelägna allmänna intressen tillgodoses har alltså enligt rättsfallet ansetts sakna inverkan vid tillämpningen av fastighetsbildningslagen.
Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller annars mer ändamålsenlig markanvändning vinns samt att fördelarna härav överstiger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Vid den prövning som skall göras skall endast beaktas sådana fördelar som är att hänföra till fastighetsindelningen eller till markanvändningen, och önskemål från mera allmänna synpunkter eller fastighetsägarens personliga önskningar skall inte inverka
Även om bygglov för S 1:208 inte kan förväntas förrän om 5-10 år är kommunens avsikt att området skall detaljplaneläggas för friliggande bebyggelse. Någon oklarhet om hur fastigheten ska användas råder således inte. Detta innebär att även om det inte finns förutsättningar för att lämna bygglov idag motverkar regleringen inte en kommande planläggning utan överensstämmer helt med den planerade markanvändningen. Vidare ligger planen så nära i tiden att den osäkerhet som finns avseende tidpunkt för ikraftträdande torde uppvägas av det förhållandet att planen kan innebära att fastigheten erhåller ytterligare byggrätter. Enligt fastighetsdomstolen är detta inte skäl att vare sig motsätta sig regleringen eller reducera värdet för S 1:208 i något avseende.
Före förrättningen kunde strand- och vattenområdet möjligen nyttjas för en till två bojplatser medan landområdet endast kunde nyttjas med de begränsningar som följer av 1 kap. 6 § jordabalken och 2 kap. 7 § enligt lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet. En sådan uppdelning av äganderätten innebär dels restriktioner i användningen dels osäkerhet om omfattningen av dessa restriktioner. Detta kan motverka en lämplig markanvändning. Därför ger den i regleringen genomförda anpassningen av fastighetsgränserna till vad som framstår som en naturlig indelning av markanvändningsområden förutsättningar för ett på lång sikt effektivare och mer ändamålsenligt nyttjande.
Fastighetsdomstolen finner det uppenbart att regleringen innebär en värdeökning för S 1:208 genom att de ofta svårtolkade restriktioner i användningen som följer av ovan nämnda begränsningar bortfaller. Om regleringen dessutom innebär, såsom klagandena påstår, att strandområdet kan nyttjas på liknande sätt som S 1:3 innebär detta en sådan ökning av byggrätten att värdet påverkas i än större omfattning. Fastighetsdomstolen konstaterar att den genomförda regleringen innebär relativt små värdeskillnader för både S 1:3 och 1:208 samt att de bedömda värdena är behäftade med ovanligt stor osäkerhet. Oaktat detta råder relativt stor enighet om att värdeökningen för S 1:208 ligger i storleksordningen 40 000 - 50 000 kr.
Även om det är möjligt för ägarna till S 1:3 att utnyttja vattenområdet för uthyrning av en till två bojplatser torde detta vara förenat med svårigheter på grund av båttrafik och de rättigheter som S 1:208 har i egenskap av strandägare. Vidare förutsätter detta att plats på land för jollar finns. Fastighetsdomstolen finner det dock inte uteslutet att området kan utnyttjas för i alla fall uthyrning av en bojplats utan att det innebär alltför stora begränsningar i nyttjandet av fastigheternas strandvisten. Detta innebär att det finns skäl för att uppskatta att marknadsvärdeminskningen är något högre än vad lantmäterimyndigheten och M.R. kommit fram till, skäligen 20 000 - 25 000 kr. Som en konsekvens av detta bör motsvarande belopp även läggas till den ovan uppskattade värdeökningen för S 1:208.
Även om regleringen innebär viss risk för ökad insyn för S 1:3 torde marknadsvärdeminskningen på grund av detta vara ringa dels för att läget redan är stört på grund av närheten till en större båtklubb samt väg- och båttrafik. Vidare torde möjligheter finnas att planera anläggningar och insynsskydd så att effekterna minimeras. I förhållande till den uppskattade marknadsvärdeökningen 40 000 - 50 000 kr exklusive uthyrning av bojplats för S 1:208 torde marknadsvärdeminskningen vara ytterst marginell.
Som kostnader i detta sammanhang skall bara räknas sådana utgifter som belastar sakägarna och inte det allmännas kostnader för förrättningsorganisationen. Även om förrättningsverksamheten numera finansieras av sakägarna torde man för att uppnå samma syfte som tidigare endast undantagsvis kunna använda de verkliga kostnaderna då sakägarna har stor möjlighet att påverka dessa. Vidare måste kostnaderna kunna uppskattas på förhand. Något skäl att räkna med högre kostnader än de kostnader om 25 000 kr som lantmäterimyndigheten har bedömt som normala finns därför inte.
Sammanfattningsvis finner fastighetsdomstolen att båtnadsvillkoret är uppfyllt genom att regleringen resulterar i en värdeökning för de ingående fastigheterna som överstiger den av lantmäterimyndigheten bedömda förrättningskostnaden. Överklagandet i denna del skall därför lämnas utan bifall.
Lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ändras endast på så sätt att ägaren av Strömma 1:208 skall direkt till ägarna av Strömma 1:3 betala 42 000 kr. Överklagandet i övrigt lämnas utan bifall
Makarna D klagade och yrkade bifall till sin talan i fastighetsdomstolen. M.R. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättspresidenten Chambers, hovrättslagmannen Kramer, hovrättsrådet Cunningham, referent, och fastighetsrådet Mcconnell) anförde i utslag den 18 juni 2007 följande
Av handlingarna i målet framgår att området där de aktuella fastigheterna är belägna inte är detaljplanelagt, att området enligt översiktsplan skall användas för bostadsbebyggelse och att det kan dröja 5-10 år innan den detaljplan som är en förutsättning för områdets vidare bebyggande föreligger. Fastigheten S 1:208, som skall tillföras det aktuella strand- och vattenområdet, är idag obebyggd så när som på ett mindre uthus och brygga. Bygglov för bostadshus har sökts men avstyrkts år 2002 av kommunens miljökontor. Fastigheten används sålunda inte idag för bostadsändamål. Den avstående fastigheten S 1:3 är bebyggd och utnyttjas för permanentbostadsändamål. Det område som är aktuellt för fastighetsreglering är beläget så att det är av marginell betydelse för användningen av S 1:3.
Den framtida användningen och utnyttjandet av det område som skall överföras måste med hänsyn till den rådande plan- och bebyggelsesituationen betecknas som oklar. Förhållandena är därför enligt hovrätten för närvarande sådana att en restriktiv inställning bör iakttas vad gäller beslut om tvångsvisa fastighetsregleringar.
Prövningen om fastighetsregleringen är tillåten enligt fastighetsbildningslagen har i målet gällt bl.a. om åtgärden är förenlig med det s.k. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § första stycket fastighetsbildningslagen. Enligt båtnadsvillkoret får en fastighetsreglering inte ske om den inte leder till tillräckligt värdefulla förbättringar. Fördelarna av en fastighetsreglering skall sålunda överväga uppkommande kostnader och olägenheter. Normalt yttrar sig fördelarna av en fastighetsreglering i en höjning av fastighetsvärdena. Som fastighetsdomstolen anfört skall endast fördelar som hänför sig till fastighetsindelningen eller markanvändningen beaktas. I föreliggande fall innebär det att värdehöjningen för mottagande fastighet S 1:208 skall överstiga värdeminskningen för avstående fastighet S 1:3 och uppkommande förrättningskostnader.
Hovrätten finner, i likhet med fastighetsdomstolen, att de båtnadsberäkningar som redovisats i målet är behäftade med stor osäkerhet. Det får därmed anses befogat att räkna med en större säkerhetsmarginal än vad som eljest skulle varit fallet (se Landahl- Nordström, Fastighetsbildningslagen, En kommentar, 2 uppl. s. 177). Som utgångspunkt för båtnadsberäkningarna har dessutom antagits att S 1:208 får användas för bostadsändamål vilket, som framgått, är osäkert. Värdet av det överförda området bör istället bedömas med utgångspunkt i de förväntningar om planläggning och framtida utnyttjande som kan antas föreligga. Ett sådant s.k. råmarksvärde torde utgöra det högsta värde som kan åsättas det aktuella området. Det är dessutom oberoende av fastighetstillhörighet. Någon värdeförändring uppkommer därmed inte genom fastighetsregleringen. Enligt hovrätten är därför förhållandena i detta fall sådana att fördelarna av fastighetsregleringen inte kan anses uppväga de kostnader och olägenheter som den medför. Båtnadsvillkoret är därmed inte uppfyllt.
Då överklagandet skall bifallas redan på den grunden att villkoren i fastighetsbildningslagen inte är uppfyllda saknas anledning att pröva förrättningens tillåtlighet enligt 2 kap. 18 § regeringsformen och egendomsskyddet i den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna.
Lantmäteriets beslut, utom i vad det avser förrättningskostnader, och fastighetsdomstolens utslag skall således undanröjas.
Hovrätten upphäver fastighetsdomstolens utslag och lantmäterimyndighetens beslut angående fastighetsreglering berörande S 1:3 och S 1:208 i Värmdö kommun.
Hovrättens utslag meddelat: den 21 juni 2007.
Mål nr: Ö 3377-06.
Lagrum: 5 kap. 4 § fastighetsbildningslagen (1970:988).
Rättsfall: RH 2005:62.
Litteratur: Foster, Fastighetsbildningslagen, En kommentar, 2 uppl. s. 176-179.