Positivt förhandsbesked om bygglov ansågs inte kunna meddelas på grund av tillgängligt material om s.k. friytor m.m. / Plan- och bygglagen (positivt förhandsbesked om bygglov ansågs inte kunna meddelas på grund av tillgängligt material om s.k. friytor m.m.
Not 226. Överklagande av Berger Jackson i fråga om förhandsbesked ang. bygglov. - Berger Jackson äger fastigheten Dominguez 7 i Lund. Fastigheten, som har en areal om 589 kvm, är belägen inom detaljplanelagt område (av ålder bestående stadsplan). Berger Jackson ansökte den 31 mars 1990 hos byggnadsnämnden om förhandsbesked enligt 8 kap. 34 § plan- och bygglagen (1987:10, PBL) för en tillbyggnad på fastigheten i enlighet med ett skissförslag. Tillbyggnaden skulle leda till att fastighetens s.k. friyta minskade från 369 kvm till 271 kvm. I yttranden till nämnden avstyrktes ansökningen av ägarna till vissa grannfastigheter liksom, av bevaringsskäl, av stadsantikvarien. -Byggnadsnämnden i Lunds kommun (1992-08-19) meddelade i förhandsbeskedet att bygglov inte kunde påräknas för den föreslagna byggnationen. Beslutet motiverades med att fastigheten inte var lämpad för ytterligare bebyggelse eftersom det syntes svårt att bereda de boende lämpliga bostadskomplement i form av utemiljö, parkering, angöring etc. - Berger Jackson överklagade byggnadsnämndens beslut. - Länsstyrelsen i Malmöhus län (1994-05-16) avslog överklagandet. Länsstyrelsen konstaterade att fastighetens friyta efter tillbyggnaden skulle utgöras av en smal gårdsremsa, som under eftermiddagen skulle komma att skuggas av tillbyggnaden, och att ytan skulle nyttjas för tillfart till nytt garage på tomten, för biltrafik till angränsande fastighet och för sophantering. Trots att fastigheten var belägen i s.k. innerstadsmiljö kunde friytestandarden inte anses godtagbar. Länsstyrelsen tillade att Berger Jackson gett in ett reviderat förslag men att det förslaget inte kunde prövas inom ramen för det aktuella förhandsbeskedsärendet. - Berger Jackson fullföljde sin talan. - Byggnadsnämnden ansåg att kammarrätten skulle avslå överklagandet. Kammarrätten höll muntlig förhandling och syn. - Kammarrätten i Göteborg (1995-04-21, Jarnevall, Henderson, Young): Perez har till stöd för sin talan i huvudsak åberopat att den nu gällande detaljplanen i sig medger att tillbyggnaden utförs och att fastigheten efter tillbyggnaden skulle ha tillräckliga s.k. friytor. Han har också framhållit att han anser det vara orimligt att han hindras att utnyttja sin rätt att disponera fastigheten för att Lunds kommun ännu inte kunnat utforma och besluta om en ny detaljplan. - Byggnadsnämnden har uppgett att gällande detaljplan är under omarbetning och att utfartsmöjligheterna håller på att redas ut. - Frågan i målet är om Berger Jackson utifrån nu rådande förhållanden kan tillåtas göra den tillbyggnad som har behandlats i det överklagade beslutet. Som framgår av detta beslut strider den sökta åtgärden inte mot nu gällande detaljplan. För att bygglov skall kunna meddelas krävs emellertid att åtgärden kan antas uppfylla kraven i 3 kap. plan- och bygglagen. - Företagen syn ger vid handen att de i 3 kap. 15 § plan- och bygglagen angivna kraven på s.k. friytor inte kan anses vara uppfyllda om tillbyggnaden utförs. Kammarrätten finner således i likhet med länsstyrelsen att den sökta åtgärden inte kan tillåtas. Vad Berger Jackson har sagt om fördröjningen i arbetet med att få fram en ny detaljplan påverkar inte bedömningen. - Kammarrätten avslår överklagandet. - Hos Regeringsrätten yrkade Berger Jackson att underinstansernas avgöranden skulle upphävas och att ärendet skulle visas åter till byggnadsnämnden för ny behandling. Han anförde bl.a. följande. Det är ostridigt att ansökningen överensstämmer med gällande detaljplan. Enligt förarbetena till PBL gäller en i princip oinskränkt byggrätt till åtgärder i överensstämmelse med planen. Tillbyggnaden överensstämmer även med traditionellt byggnadssätt i kvarteret. Ansökningen om förhandsbesked borde därför ha bifallits. Kraven på friytor är gott och väl uppfyllda. Det ligger i sakens natur att friytor för bostäder varierar med olika bebyggelsetyper i olika lägen i samhället; små ytor i centrala stadskvarter och stora ytor i perifera områden. En rad exempel kan ges från Lunds innerstad där bygglov under senare år lämnats för nybyggnation trots att friytan varit klart mindre än i det aktuella fallet. - På Regeringsrättens begäran yttrade sig Boverket i målet. Verket, som införskaffat en sammanställning av under 1990-talet antagna detaljplaner gällande Lunds centrala delar, anförde såvitt avser friytan inom fastigheten Dominguez 7 bl.a. följande. - Vid ändringar skall följdkrav om anordnande av parkeringsplatser och friytor ställas endast om det är fråga om ett arbetsföretag av viss storlek. Den nu ifrågavarande tillbyggnaden är enligt Boverkets uppfattning av sådan stor omfattning kostnadsmässigt att det kan ställas krav på att anordna både parkeringsplats och friyta. Den tillgängliga ytan inom tomten blir efter den nu ifrågavarande tillbyggnaden ca 275 kvm. Med hänsyn till att denna yta blir lång och smal anser Boverket att det i vart fall inte är möjligt att anordna både parkering och friyta på tomten. Enligt 3 kap. 15 § tredje stycket PBL skall i ett sådant fall friytan prioriteras. - Vad gäller friytans storlek bör utgångspunkten i detta fall vara att byggnaden uppskattningsvis kommer att innehålla högst 10 lägenheter. I grova drag uppgår friytan till 275 kvm och bostadsvåningsytan till 665 kvm. När antalet lägenheter är mindre än 20 godtas att friytan på den samlade lekplatsen uppgår till 20 kvm per lägenhet. Vad gäller den lokala praxisen visar ingivet material att genomsnittet för relationen bostadsvåningsyta/friyta är ca 2,3:1 för detaljplaner under 1990-talet i Lunds centrum. I nu aktuellt ärende är motsvarande relation 665:275 dvs. ca 2,4:1. Detta innebär att friytans storlek är nära nog identisk med den praxis som finns i centrala Lund. Enligt den lokala byggnadsordningen skulle den obebyggda delen av tomten vara minst 1/4 av tomten dvs. omkring 150 kvm i nu aktuellt fall. Enligt Boverkets mening utgör friytan i sig en tillräckligt stor yta för att utgöra friyta för lek och utevistelse inom entréområdet under förutsättning att trafik och parkeringsplatser förläggs utanför tomten. - En friyta för småbarnslek skall inte bara ha en viss storlek utan även vara lämpligt belägen och lämpligt utformad. Enligt Boverkets mening är det möjligt att anordna en lekplats inom 50 meter från entrén och på lämpligt sätt med hänsyn till trafik, avgaser och buller. Detta förutsätter som angetts ovan att parkering förläggs på annat håll och att det inte sker någon trafik till grannfastigheterna över tomten. Det finns inte någon utredning i ärendet gällande solinstrålning och skuggning. Det kan ändå bedömas att stora delar av tomten redan i dag är skuggig, speciellt under eftermiddagen beroende på bebyggelsen som är belägen väster och söder på tomten och på granntomten (Kulturens byggnad). Eftersom friytan är smal kommer vid en eventuell tillbyggnad som är högre än byggnaden på grannfastigheten skuggningen att ytterligare öka. Även de intilliggande granntomterna påverkas sannolikt genom att de får mindre solinstrålning. Det är osäkert om småbarnslekplatsen kan få solinstrålning under 5 timmar kl. 09-17. Med hänsyn till att fråga är om en befintlig tomt och att bebyggelsen i Lunds tätort generellt är tät anser Boverket att friytan bör kunna accepteras även om solinstrålningen inte uppfyller de värden som anges för solinstrålningen. Det finns också grönytor i tomtens närhet t.ex. Lundagård och Botaniska trädgården som kan användas för utevistelse. En förutsättning för att friytan skall kunna godtas är såvitt Boverket nu kan bedöma att lekplatsen lokaliseras och utformas på det mest lämpliga sättet. - Under rubriken Boverkets ställningstagande anför verket följande. - Boverkets uppfattning vid tolkning av detaljplaner är att vid tveksamhet om tolkningen bör den tolkning göras som bäst stämmer överens med det syfte som förelåg då planen kom till. Den nu gällande av ålder bestående stadsplanen har kunnat reglera tillkomst och utformning av bebyggelsen genom att det fanns en byggnadsordning för Lund. Den sista byggnadsordningen krävde som huvudregel att minst en fjärdedel av tomten skulle vara obebyggd. Varken byggnadshöjder eller friytor har reglerats sedan kraven togs bort i den lokala byggnadsordningen redan 1936. Syftet var att ta in kraven i stadsplanen. Emellertid har denna tanke inte fullföljts av kommunen gällande nu aktuell fastighet. Det är en brist och försvårar tolkningen av kravet på friyta i dagens lagstiftning. Boverket anser att detta krav skall tolkas både utifrån de tidigare gällande föreskrifterna och riktlinjerna samt utifrån den lokala situationen. Denna inbegriper förutom byggnadsordningarna och byggnadstraditionen även de krav som ställts i de till Boverket ingivna planerna. I någon mån kan också varje enskild tomt i dessa lägen anses vara sin egen norm. Efterfrågan på bostäder i centrala Lund är stor och det gäller både lägenheter för familjer i allmänhet och studentbostäder. Det är således av ett stort allmänt intresse att tillskapa lägenheter i centrala Lund. Som redovisats ovan är centrala Lund tättbebyggt med innergårdar som kan vara skuggiga. I nu aktuellt fall är det ett enskilt intresse från sökandens sida som kommer i konflikt med grannarnas enskilda intresse av att behålla gården obebyggd för att inte få försämrade skuggförhållanden och att kunna använda tomten för genomfart. Det finns dessutom många andra intresseavvägningar och frågor utöver friytans lokalisering och utformning inklusive skuggförhållanden att lösa vid en eventuell tillbyggnad t.ex. beträffande byggnadsyta, hushöjder, påverkan på grannar, parkering, genomfart inbegripet att genomfartsområdet sannolikt är den lämpligaste lekytan. Boverket anser att dessa frågor är så komplexa att den bästa lösningen totalt sett uppnås om intresseavvägningarna görs inom detaljplanens ram. Detta skulle betyda att kommunen måste göra tillägg till planen i aktuella delar. - Om det anses möjligt att avgöra frågan om friyta och en tillbyggnads höjd och storlek utan planändring anser Boverket att kraven på friyta skall utgå från rådande byggnadstradition, senast gällande krav i den kommunala byggnadsordningen och kommunens praxis. Kraven bör också utformas med beaktande av att det är fråga om en tillbyggnad och inte nybyggnad. Boverket anser att innan slutlig ställning kan tas till frågan om friytans lokalisering och lämplighet krävs att en detaljerad studie och analys görs bl.a. gällande solinstrålning och skuggning i förhållande till avsedd friyta. Därigenom blir det möjligt att förlägga småbarnslekplatsen till den mest solbelysta ytan. Vidare måste det vara rättsligt säkrat att återstående del av tomten i sin helhet kan användas som friyta. Detta förutsätter garantier för att parkerings- och trafikfrågorna kan lösas. Boverket anser att det endast under dessa förutsättningar bör vara möjligt att vid en tillbyggnad anordna plats för lek och utevistelse inom tomten på fastigheten Dominguez 7 så att godtagbar friyta tillskapas. - Boverket anser också att en eventuell tillbyggnad skall uppfylla kraven i 3 kap. PBL bl.a. vad gäller lämplighet i förhållande till stadsbild, naturvärden och grannar. Tillbyggnaden skall också uppfylla kraven på varsamhet i 3 kap. 10 § PBL och förbudet mot förvanskning i 3 kap. 12 § PBL. - Berger Jackson anförde vidare bl.a. följande. Parkeringskravet kan lösas genom friköpsavtal med kommunens parkeringsbolag på motsvarande sätt som han tidigare fått göra med en annan fastighet i centrala Lund. Utfarten till Adelgatan från grannfastigheten Dominguez 5, som sedan år 1983 går över Dominguez 7 och som grundas på ett servitutsavtal som berör enbart fastigheterna Tegnér 5 och Dominguez 2, får fortsättningsvis ske genom porten mot Hjortgatan. Kravet på 5 timmars solinstrålning uppfylls gott och väl sommartid. - Byggnadsnämnden bestred bifall till överklagandet. Av ett tjänsteyttrande till nämnden framgick att stadsarkitektkontorets uppfattning var att den nuvarande utfarten från fastigheten Tegnér 5 inte kunde ersättas med annan utfart. - Regeringsrätten (1997-11-25, Wheeler, Brown, Cervantes, Gomez, Lee): Skälen för Regeringsrättens avgörande. Reglerna om förhandsbesked i PBL syftar till att den som planerar att utföra ett byggnadsprojekt skall få klarhet i om det är möjligt att utföra byggnationen på den avsedda platsen. Rör ansökningen om förhandsbesked en fastighet inom detaljplanelagt område kan finnas anledning att inrikta prövningen på frågan om lokaliseringen är lämplig med hänsyn till kraven i 3 kap. PBL på anpassning till omgivningen. - Byggnadsnämnden har motiverat sitt avslagsbeslut med svårigheterna att bereda de boende lämpliga bostadskomplement i form av utemiljö, parkering, angöring etc. Berger H:s inställning är att det tänkta garaget i tillbyggnaden kan slopas och att den obebyggda ytan kan hållas fri från bilar. Enligt Berger Jackson skall utfarten från grannfastigheten Dominguez 5 fortsättningsvis inte få gå över hans fastighet (Tegnér 7). Det är emellertid oklart om Berger Jackson kan förhindra denna utfart. - Boverket har i sitt utförliga yttrande redogjort för vilka krav som enligt verket kan ställas på friytor med beaktande av bl.a. de lokala förhållandena. Med hänsyn till de komplexa frågor som aktualiseras anser Boverket att den bästa lösningen totalt sett uppnås om intresseavvägningarna görs inom detaljplanens ram. Boverket erinrar avslutningsvis om att en eventuell tillbyggnad skall uppfylla kraven i 3 kap. PBL vad gäller lämplighet i förhållande till stadsbild, naturvärden och grannar och också uppfylla kraven på varsamhet i 3 kap. 10 § PBL och förbudet mot förvanskning i 3 kap. 12 § PBL. - Enligt Regeringsrättens mening står det klart att ett positivt förhandsbesked inte kan lämnas på grundval av det nu tillgängliga materialet. Överklagandet skall därför avslås. - Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten avslår överklagandet. (fd II 1997-10-14, Wahling Bexhed)