En fastighetsmäklare har till följd av förbiseende av övergång till sommartid, infunnit sig till första visningen av en fastighet först sedan mer än halva den utannonserade tiden för visningen förflutit. Den sena ankomsten har bedömts utgöra ett icke ringa åsidosättande av fastighetsmäklarens åligganden mot säljaren. Säljaren har befunnits berättigad att hålla inne omkring halva mäklararvodet. Tillika fråga om skäligheten i sig av begärt arvode när avtal om arvodet inte träffats.
Bakgrund
Den 2 mars 1992 träffades ett muntligt avtal mellan R-M.Å.. och SFF i Bromma - P.G., Sanders (nedan handelsbolaget) genom fastighetsmäklaren L.Ö.. Genom avtalet överenskoms att L.Ö.. skulle åta sig mäklaruppdrag avseende R-M.Å:s fastighet i Stockholm. L.Ö.. arrangerade fyra eller fem visningar av fastigheten. Vid det första visningstillfället kom L.Ö.. ungefär 30 minuter för sent till visningen. L.Ö:s förmedlingsarbete ledde sedermera till att försäljning av fastigheten kom till stånd. Köpeskillingen uppgick till 1 125 000 kr.
Handelsbolaget yrkade vid tingsrätten förpliktande för R-M.Å.. att till bolaget utge 26 250 kr jämte ränta, vilket belopp utgjorde av R-M.Å.. innehållen del av begärd mäklarprovision.
R-M.Å.. bestred käromålet.
Handelsbolaget anförde till grund för sin talan följande. Det lämnade mäklaruppdraget har utförts av handelsbolaget. R-M.Å.. är därmed skyldig att utge ersättning till handelsbolaget i form av provision. I första hand görs gällande att parterna den 2 mars 1992 träffat avtal om att provisionen skulle uppgå till fyra procent jämte mervärdeskatt. I andra hand hävdar handelsbolaget att en provisionssats av denna storlek följer av sedvänja och stadgad branschpraxis samt under alla förhållanden utgör en skälig ersättning för ett mäklaruppdrag av detta slag.
R-M.Å.. anförde till grund för bestridandet: Något avtal om bestämd provisionssats har inte träffats. Det föreligger inte någon sedvänja eller branschpraxis med det innehåll som handelsbolaget gör gällande. Den av bolaget begärda ersättningen är vidare oskäligt hög. Skälig ersättning uppgår till 30 000 kr. För det fall tingsrätten skulle finna att avtal träffats om en provisionssats av fyra procent jämte mervärdeskatt eller annars finna att denna provisionssats skall tillämpas, gör R-M.Å.. gällande att den av handelsbolaget begärda ersättningen skall sättas ned jämlikt 18 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare (fastighetsmäklarlagen). Genom att komma för sent till det första visningstillfället har mäklaren, L.Ö.., åsidosatt sina åligganden mot R-M.Å.. Åsidosättandet är inte av ringa betydelse. Ersättningen skall sättas ned till det belopp som R-M.Å.. erlagt.
Handelsbolaget genmälde: Det bestrids att det förhållandet att L.Ö.. anlänt för sent inneburit ett åsidosättande av hans åligganden. Om tingsrätten skulle finna att ett åsidosättande förekommit, görs gällande att detta varit av ringa betydelse, varför nedsättning av den begärda ersättningen inte skall ske. För det fall nedsättning enligt tingsrättens mening skall ske måste beaktas att handelsbolaget redan medgett R-M.Å:s reduktion av provisionen med 5 000 kr i anledning av L.Ö:s sena ankomst; provisionsbeloppet 56 250 kr har nedsatts till 51 250 kr.
R-M.Å.. genmälde: Reduktionen med 5 000 kr skall inte beaktas i detta sammanhang eftersom denna avsåg andra omständigheter än L.Ö:s sena ankomst.
Parterna anförde till utveckling av sin talan i huvudsak följande.
Handelsbolaget: L.Ö.. kom i kontakt med R-M.Å.. och hennes man i samband med att de förvärvade en fastighet som han förmedlade. Diskussion uppkom därvid om att han skulle åta sig uppdrag avseende försäljning av R-M.Å:s fastighet i Stockholm.
Vid ett besök hemma hos makarna Å. den 2 mars 1992 träffades ett muntligt avtal om förmedling. De diskuterade hur uppdraget skulle läggas upp och L.Ö.. informerade därvid om att provision skulle komma att utgå med fyra procent jämte mervärdeskatt, varför denna provisionssats kom att bli en del av avtalsinnehållet.
L.Ö.. anordnade därefter fyra eller fem visningar av fastigheten. Det första visningstillfället, mellan kl 12.00 och 13.00 söndagen den 29 mars 1992, inföll på den första dagen efter omläggningen till sommartid. L.Ö.. tog därför fel på tiden. Så snart han upptäckte detta ringde han till makarna Å. och förklarade det hela. Han var också inom några minuter, vid kl. 12.30-tiden, på plats och kunde överta visningen av fastigheten, vilken hade påbörjats av R-M.Å:s make. Några presumtiva köpare förlorade R-M.Å.. inte kontakt med till följd av L.Ö:s försening. Intresserade spekulanter ser regelmässigt till att få kontakt med mäklaren på något sätt. Den omständigheten att L.Ö.. kom för sent till det första visningstillfället ledde inte till någon försening av uppdragets fullgörande.
Ytterligare visningstillfällen ledde sedermera fram till ett överlåtelseavtal. Handelsbolaget framställde därvid anspråk på provision med fem procent av köpeskillingen om 1 125 000 kr, dvs. 56 250 kr. Fyra procent jämte mervärdeskatt utgör branschpraxis för förmedlingar av detta slag. För att gottgöra R-M.Å.. för L.Ö:s sena ankomst till det första visningstillfället förklarade handelsbolaget att provisionsbeloppet reducerades med 5 000 kr.
R-M.Å.: Hon och hennes make bestämde i februari 1992 att de skulle förvärva en fastighet som såldes genom L.Ö.. hos handelsbolaget. De skulle tillträda fastigheten någon gång i mars eller april 1992. Eftersom hon redan innehade en fastighet och då förvärvet, på grund av att det fanns många andra spekulanter, inte kunde villkoras av att en försäljning av hennes fastighet verkligen kom till stånd var det mycket viktigt att en försäljning skedde snarast möjligt. Deras ekonomi skulle inte klara påfrestningen att äga två fastigheter. Hon uppdrog därför den 2 mars 1992 åt handelsbolaget och L.Ö.. att sälja fastigheten. Inget sades om någon provisionssats eller i övrigt om vilken ersättning som skulle utgå för uppdraget. Hon frågade inte heller mäklaren om dennes ersättning eftersom denna fråga inte var aktuell i det skedet.
Vid det första visningstillfället hade hon och hennes make gjort upp med L.Ö.. om att de inte skulle vara hemma. Av nyfikenhet höll de emellertid på avstånd uppsikt över fastigheten. De kunde därvid konstatera att L.Ö.. inte var närvarande och att spekulanter inte fick möjlighet att komma in i huset. Hennes make begav sig därför till fastigheten och kunde öppna huset ungefär kl. 12.30 för att släppa in de spekulanter som då fanns kvar på fastigheten. Några spekulanter hade redan hunnit lämna fastigheten. Strax därefter ringde L.Ö.. från sin biltelefon och anlände cirka kl 12.35. L.Ö.. tog då över ansvaret för visningen. Något bud på fastigheten lämnades dock inte till följd av denna visning. Först efter det tredje visningstillfället lämnades ett bud om 1 130 000 kr. Det ursprungliga pris som angetts i annonser om fastigheten var 1 275 000 kr. Eftersom vissa smärre fel upptäcktes vid en jordabalksbesiktning önskade köparna nedsätta köpeskillingen till 1 125 000 kr. R-M.Å.. ansåg dock att hon inte kunde acceptera en ytterligare sänkning av köpeskillingen. För att en försäljning skulle komma till stånd erbjöd L.Ö.. därför att handelsbolaget skulle sänka sitt kommande ersättningskrav med 5 000 kr. Denna sänkning var således inte en följd av L.Ö:s försening.
För det arbete som L.Ö.. utfört är 30 000 kr en skälig ersättning. 25 000 kr har erlagts. Därtill kommer de 5 000 kr som handelsbolaget erbjudit sig att stå för. Vid en skälighetsbedömning bör vidare beaktas att L.Ö.. felbedömt värdet på fastigheten samt att hans entusiasm för förmedlingsuppdraget efterhand avtagit. När det gäller att bedöma graden av det åsidosättande som L.Ö.. gjort sig skyldig till genom att komma för sent skall beaktas att han var väl medveten om den stora betydelse som det hade för makarna Å. att en försäljning snarast kom till stånd.
Stockholms tingsrätt (1994-12-01, tingsfiskalen Taylor) biföll handelsbolagets talan och anförde i domskälen: I målet är ostridigt att parterna den 2 mars 1992 träffat muntligt avtal innebärande att handelsbolaget, genom L.Ö.., skulle utföra förmedling av R-M.Å:s fastighet.
Handelsbolaget har hävdat att bestämt pris innefattande provision om fyra procent jämte mervärdeskatt överenskommits. L.Ö.. har berättat att han i samband med avtalets ingående informerat R-M.Å.. om att det var denna procentsats som skulle komma att tillämpas för uppdraget. Såväl R-M.Å.. som hennes make har emellertid bestämt uppgett att det över huvud taget inte varit något tal om ersättningen för uppdraget varken vid sammanträffandet den 2 mars 1992 eller senare under uppdragets fullgörande. Någon annan bevisning i denna del föreligger inte. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att handelsbolaget inte visat att något särskilt överenskommits om ersättning för uppdraget.
I 15 § fastighetsmäklarlagen stadgas att om annat inte överenskommits skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Avgörande är således inte vilken tid som nedlagts på uppdraget eller vilka åtgärder som fastighetsmäklaren valt att vidta för att nå fram till en försäljning av fastigheten.
Handelsbolaget har åberopat att fyra procent jämte mervärdeskatt om en procent utgör branschpraxis eller i vart fall utgör skälig provisionssats för ett uppdrag av ifrågavarande slag. L.Ö.. har berättat att denna provisionssats vid tiden för det aktuella uppdragsavtalets ingående varit den gängse provisionssats som tillämpats inom branschen för uppdrag avseende förmedling av fastigheter med ett värde understigande 3 miljoner kr. Denna uppfattning vinner också visst stöd av riksprovisionstaxa från Mäklarsamfundet, vilken åberopats i målet. Handelsbolaget har enligt tingsrättens mening inte styrkt förekomsten av en sedvänja eller en branschpraxis avseende provisionens storlek. Med hänsyn till vad som framkommit genom L.Ö:s uppgifter och genom riksprovisionstaxan samt vid ett samlat bedömande av arten av det aktuella förmedlingsuppdraget finner tingsrätten emellertid att handelsbolaget förmått visa att en procentsats om fyra procent jämte mervärdeskatt utgör skälig provisionssats för uppdraget.
R-M.Å:s fastighet har försålts för en köpeskilling om 1 125 000 kr. Handelsbolaget har, i och med att uppdraget därmed fullgjorts, blivit berättigat till provision med 56 250 kr. Beloppet har av handelsbolaget nedsatts med 5 000 kr till 51 250 kr.
R-M.Å.. har hävdat att hon, efter det att nämnda avdrag skett, inte är skyldig att utge mer än 25 000 kr för uppdraget, eftersom ersättningen enligt henne skall nedsättas jämlikt 18 § fastighetsmäklarlagen.
I nämnda bestämmelse anges att fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets fullgörande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock ej om åsidosättandet är av ringa betydelse. I förarbetena till bestämmelsen anges bl.a. att regleringen är avsedd att ge möjlighet att sätta ned mäklarens ersättning i situationer då han har åsidosatt sina åligganden även om det inte har uppstått någon skada, (se prop. 1983/84:16 s. 49). I lagens 9-13 §§ anges fastighetsmäklarens åligganden.
I målet har R-M.Å.. gjort gällande att L.Ö.. åsidosatt sina åligganden genom att komma för sent till det första visningstillfället. I 9 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.
Genom att anlända cirka 30 minuter för sent till visningstillfället har L.Ö.. - särskilt med tanke på att han varit väl medveten om vikten av att en försäljning kom till stånd snarast möjligt - enligt tingsrättens mening åsidosatt sin skyldighet att utföra uppdraget omsorgsfullt. Åsidosättandet, som utgjort en engångsföreteelse och haft karaktären av ursäktligt misstag, får anses ha varit av ringa betydelse. Grund för nedsättning av ersättningen föreligger därför inte. Vid denna bedömning skall käromålet fullt ut bifallas.
R-M.Å.. yrkade att hovrätten skulle ogilla handelsbolagets talan. Handelsbolaget bestred ändring.
Svea hovrätt (1995-05-11, hovrättsråden Ibarra och Hall, referent, samt tf. hovrättsassessorn Nixon) ogillade handelsbolagets talan och anförde: Hovrätten finner ej anledning att göra någon annan bedömning än tingsrätten av frågan om någon särskild överenskommelse om ersättning för mäklaruppdraget slutits.
I frågan om provisionssats för mäklaruppdraget gör hovrätten följande bedömning.
Fastighetsmäklarlagen innehåller inte bestämmelser om hur provisionssatsen skall fastställas för det fall parterna inte avtalat härom. I propositionen till lagen sägs bl.a. att lämplig procentsats ytterst får fastställas med ledning av de principer om bestämmande av priset som gäller inom närliggande områden (NJA II 1984 s. 36 f). Med hänsyn till att målet rör ett uppdrag till en näringsidkare från en konsument som anlitat näringsidkaren i en angelägenhet som rör enskilt förhållande, bör vägledning i frågan om ersättning för mäklaruppdraget närmast hämtas i konsumenttjänstlagens (1985:716) bestämmelse om pris för det fall detta inte framgår av avtalet (36 §), oavsett att konsumenttjänstlagen inte är direkt tillämplig på rättsförhållandet i målet. Enligt den nu berörda bestämmelsen skall priset avgöras mot bakgrund av vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäkningssätt för motsvarande tjänster vid avtalstillfället samt omständigheterna i övrigt. Även regleringen om prisets bestämmande i 45 § köplagen och 35 § konsumentköplagen har väsentligen samma utformning, dvs. det begärda priset skall vara skäligt.
Eftersom mäklararvodet enligt fastighetsmäklarlagen skall bestämmas efter viss procent på köpeskillingen om annat inte avtalats, och då man måste räkna med att priset i allmänhet anges innan uppdraget utförs, kan skäligheten inte rimligen bedömas med ledning av uppdragets i efterhand konstaterade svårighetsgrad. Det ligger närmare till hands att direkt söka avgöra huruvida det begärda arvodet motsvarar "gängse" ersättning.
I specialmotiveringen till 36 § konsumenttjänstlagen sägs att med "gängse" pris "avses det pris som i allmänhet tillämpas för motsvarande tjänster, t.ex. ett marknadspris inom branschen eller motsvarande" (prop. 1984/85:110 s. 301). Väsentligen samma bestämning återfinns i det internationellt utarbetade köplagsförslag som ligger till grund för 45 § köplagen (CISG art. 55). Där anges att man, om varje indikation om avtal med annat innehåll saknas, bör utgå från det pris som vanligen begärs för motsvarande varor som vid avtalstidpunkten säljs i den berörda branschen under jämförbara omständigheter.
Hovrätten finner det nu angivna utgöra en god utgångspunkt för bestämmande av vad som skall anses vara ett gängse pris.
Det ankommer på handelsbolaget att styrka att det begärda arvodet motsvarar gängse pris. Av förhöret med L.Ö.. har framkommit att handelsbolaget är ett av de två största fastighetsmäklarföretagen i Brommaområdet och att handelsbolaget såvitt L.Ö.. känner till förmedlar omkring 150-200 villaförsäljningar om året samt att handelsbolaget under de år han arbetat där inte tillämpat någon annan provisionssats än den i målet begärda. Han har vidare lagt till att han inte har hört talas om någon fastighetsmäklare i området som skulle ha tillämpat någon annan provisionssats. Hans uppgifter i nu angivna avseenden har lämnats obestridda. Handelsbolagets uppgifter om vad som varit gängse pris motsägs inte heller av den riksprovisionstaxa bolaget åberopat. Det kan visserligen inte sägas att handelsbolaget har kunnat visa att den begärda provisionssatsen med säkerhet motsvarar eller i vart fall inte allt för obetydligt avviker från vad som vanligen begärs i Brommaområdet i allmänhet. Det har emellertid knappast kunnat möta någon svårighet för R-M.Å.. att ta fram utredning om andra provisionssatser som tillämpats i området om så varit fallet. Hon har emellertid inte åberopat någon utredning som pekar i den riktningen eller ens kommit med ett bestämt påstående om andra tillämpade provisionssatser. Mot bakgrund härav och på grund av den av handelsbolaget åberopade utredningen får därför anses med tillräcklig styrka visat att den av handelsbolaget begärda provisionssatsen motsvarat gängse provisionssats. Hovrätten finner därför, med den tidigare angivna utgångspunkten för skälighetsbedömningen, att den begärda provisionssatsen är skälig.
Hovrätten tar härefter ställning till huruvida ersättningen bör sättas ned enligt 18 § fastighetsmäklarlagen.
Även hovrätten finner att L.Ö.. åsidosatt sin skyldighet att utföra uppdraget omsorgsfullt genom att komma omkring 30 minuter för sent till den första visningen, som ju inte skulle vara mer än en timme lång. Till skillnad från tingsrätten finner hovrätten att åsidosättandet varken är att betrakta som ett ursäktligt misstag eller av ringa betydelse. Höga krav måste ställas på noggrannheten av utförandet av ett uppdrag för vilket en näringsidkare förbehåller sig så relativt sett god ersättning som den fordrade provisionssatsen leder till.
Genom de uppgifter R-M.Å:s make lämnat under vittnesförhöret med honom får anses utrett att ett flertal av de spekulanter som hade infunnit sig till den första visningen hade hunnit lämna fastigheten när L.Ö.. slutligen infann sig samt att det på grund av fastighetens läge invid en trafikerad väg var viktigt att spekulanternas förstahandsintryck kunde basera sig på ett besök inne i huset, som nyligen var renoverat och i gott skick. Som R-M.Å.. har anfört kan det inte uteslutas att fastighetens försäljning försvårades av mäklarens försummelse på så sätt att spekulanter, som infann sig till den första visningen men inte blev insläppta i huset, inte återkom när fastigheten visades på nytt. Detta kan också ha varit en bidragande faktor till att fastigheten fick visas flera gånger innan en försäljning kom till stånd. Det är vidare tänkbart att spekulanternas benägenhet att pruta ökade när det genom flera annonseringar och visningar stod klart åtminstone att fastigheten inte var helt lättsåld.
Hovrätten finner på grund av det anförda att fordrad ersättning på mäklararvode bör sättas ned. Vad handelsbolaget redan förut medgett skola avgå, 5 000 kr, har såvitt framgått av L.Ö:s uppgifter genom honom tillskjutits av handelsbolaget vid köpet för att detta skulle komma till stånd. Han har först vid ett senare tillfälle, när diskussion om det begärda arvodets skälighet uppkommit, gjort gällande att avdraget skulle täcka även hans eventuella försumlighet. Något sådant anfördes emellertid uppenbarligen inte vid köpet, då erbjudandet framfördes från handelsbolaget. Avdraget för handelsbolagets försummelse skall därför göras med utgångspunkt i handelsbolagets procentuellt beräknade provisionsfordran. Vad som därefter återstår skall minskas med de 5 000 kr handelsbolaget avstått från för att köpet skulle komma till stånd.
Hovrätten finner vid denna bedömning vad R-M.Å.. har innehållit utgöra skälig nedsättning. Handelsbolagets talan skall därför ogillas helt.