Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
B.M. köpte d 12 april 1991 fastigheten Hällsjö 2:89 i Sundsvalls kommun av makarna R-M. och L.S. Tillträde ägde rum d 6 maj 1991, då hela köpeskillingen om 365 000 kr till fullo erlades.
B.M. yrkade efter stämning å makarna S. vid Sundsvalls TR förpliktande för makarna S. att solidariskt till B.M. utge 49 358 kr, varav 42 537 kr avsåg nedsättning av köpeskillingen, 5 735 kr avsåg skadestånd i anledning av köpet och 1 086 kr vissa kontraktsenliga förpliktelser som inte uppfyllts, allt jämte ränta.
Makarna S. medgav att utge 505 kr jämte ränta, avseende kostnad för hantering av avfall. I övrigt bestred de käromålet.
B.M. anförde till utveckling av sin talan: Fastigheten, som omfattar ett enplanshus på 60 kvadratmeter och ett friliggande förrådshus, bebyggdes 1982 med vad som från början var ett fritidshus. Enligt fastighetsmäklarens prospekt utgjordes avloppsanläggningen av "avlopp till tank". Vidare angavs att säljarna använde fastigheten för permanentboende, vilket även B.M. hade för avsikt att göra. Hon besökte fastigheten tre gånger, varav en gång i mäklarens sällskap. Vid kontraktstillfället var fastigheten behäftad med sådana fel och brister att fastigheten avvek från vad B.M. med fog kunde förutsätta vid köpet. Säljarna upplyste henne inte om något av de fel som senare uppdagades. Hon är därför berättigad till nedsättning av köpeskillingen med 42 537 kr vilket motsvarar kostnaderna för avhjälpande av felen och skillnaden mellan fastighetens värde vid tidpunkten för tillträdet och det avtalsenliga värdet som var 365 000 kr.
B.M. gjorde gällande att fel förelåg beträffande avloppsanläggningen samt i fråga om dräneringen, eltillförsel, tvättmaskin och tvättstugan.
I fråga om avloppsanläggningen anförde B.M: Avloppet från toaletten har en separat tank, medan övriga avlopp går till en trekammarbrunn med avlopp till en infiltrationsanläggning, vilket säljarna talade om för B.M. före förvärvet. När B.M. skulle använda duschen i fastigheten första gången efter tillträdet rann vattnet inte undan i avloppet. Det kom även upp avloppsvatten ur diskhon. Hon trodde det var något stopp och provade med soda för att lösa problemet. Det blev inte bättre. I mitten av juni frågade en granne om hon inte skulle tömma avloppstanken eftersom det inte var gjort sedan vintern. Den 26 juni 1991 blev det totalstopp i avloppstanken till toaletten, varför hon tillkallade ett slamsugningsföretag. Även trekammarbrunnen tömdes vid detta tillfälle eftersom det visade sig att vattenytan i trekammarbrunnen stod över det avlopp som ledde till infiltrationsanläggningen. Efter tömningen fungerade avloppsanläggningen till trekammarbrunnen lite bättre men redan i början av augusti 1991 var den åter full. Hon underrättade säljaren om detta och kontaktade advokat som i sin tur kontaktade civilingenjören Morgan Vid sin undersökning av trekammarbrunnens avloppsanläggning, varvid uppgrävning av infiltrationsanläggningen företogs, fann Thomas att avloppssystemet blivit tätt och därför ur stånd att ta emot mer vatten. Nordlander fann att det täta avloppssystemet orsakats av antingen täta PVGrör eller felaktigt utförande av infiltrationsdelen. Felen bestod av att anläggningens utförande medfört att avloppssystemet blivit tätt och ur stånd att motta vatten. Vad som har orsakat det täta avloppssystemet har ingen betydelse. Det rör sig om ett dolt fel, som förelegat vid tiden för förvärvet och som B.M. inte har kunnat upptäcka vid en normal undersökning av fastigheten. Kostnaden för en ny infiltrationsanläggning uppgår till 27 500 kr.
Makarna S. anförde: Som grund för bestridandet av B.M:s yrkande i fråga om avloppsanläggningen åberopas att något fel, vare sig i fråga om konstruktion eller funktion, inte förelegat vid tidpunkten för köpet. Avloppsanläggningen fungerade när makarna S. avträdde fastigheten d 5 maj 1991 och har fungerat under hela deras innehav. För det fall TR:n skulle finna att fel förelegat i avloppsanläggningen görs det gällande att B.M. brustit i sin undersökningsplikt. Enligt Smith och B.M:s grannar var nederbörden exceptionellt omfattande i detta område i juni 1991. Civilingenjören Å.A. har uppgett att orsaken till att trekammarbrunnen inte fungerat tillfredsställande efter B.M:s tillträde kan ha varit att den exceptionella nederbörden medfört att ytvatten samlats i sådan mängd att den slamavskiljande funktionen i avloppssystemets slamavskiljare upphört att fungera och därigenom förorsakat att avloppssystemets ledning täppts igen av fetter och organiskt material. Orsaken till avloppsanläggningens bristfälliga funktion behöver således inte bero på ett konstruktionsfel.
TR:n (rådmännen Boden och Sanchez samt tf tingsfiskalen Olson) meddelade dom d 21 dec 1992.
Vid TR:n hördes som vittnen bl a civilingenjörerna K.N. och Å.A.
I domskälen anförde TR:n: TR:ns bedömning. Avloppsanläggningen. Det är inte i målet utrett - eftersom det slutliga stoppet för avrinningen av vattnet kan ha uppstått efter köpet - att avloppsanläggningen fungerat bristfälligt eller orsakat olägenhet under tid makarna S. ägt fastigheten. Det är således inte styrkt att makarna S. förfarit svikligt i det av B.M. påstådda hänseendet.
Nordlander har uppgivit att felet uppkommit antingen på grund av att röret till infiltrationsanläggningen gått sönder eller att infiltrationsanläggningen varit underdimensionerad. Eftersom man vid grävning inte kunde lokalisera slutet av ledningen har det inte kunnat konstateras vari felet bestod. Ca sju meter från brunnen har i PVGröret funnits en halv meter lång propp som förhindrat vattnet från brunnen att rinna till infiltrationsanläggningen. A. har uppgivit att andra möjliga förklaringar kan finnas till att trekammarbrunnen blivit fylld med vatten. Hans slutsatser synes dock dragna innan han fått vetskap om att det fanns en halv meter lång propp i PVGröret. TR:n finner med hänsyn till N:s utlåtande och då proppen inte kunnat bildas under kortare tid att anläggningen inte fungerat på grund av någon av de omständigheter Nordlander angivit. Detta fel måste ha förelegat vid tidpunkten för köpet.
Har då B.M. haft anledning att räkna med avloppsanläggningens bristande funktionsduglighet? Hon visste att byggnaden uppfördes i början av 1980-talet och att den ursprungligen skulle användas som fritidsbostad. Avloppsanläggningen har alltså varit dimensionerad för sådant boende. Fastigheten har sedan använts för åretruntboende med ökad vattenanvändning. Livslängden på anläggningen - normalt enligt N. ca 30 år - måste därför betydligt ha minskat på grund av ändrat användande. Med hänsyn härtill finner TR:n att anläggningen haft sådan ålder att B.M. bort räkna med fel. Hon borde därför ha gjort en närmare undersökning av den del som var tillgänglig för undersökning, t ex lyfta på locket till brunnen varvid hon kunnat se att vattnet i brunnen stod för högt. Detta skulle givit henne anledning anta att anläggningen var behäftad med sådant fel som det aktuella.
På grund av det ovan anförda är B.M. inte berättigad till skadestånd eller nedsättning av köpeskillingen.
TR:n fann härefter på anförda skäl att B.M. inte heller kunde vinna bifall till sin talan i övrigt.
Endast i fråga om den av makarna S. medgivna ersättningen för städning kunde käromålet bifallas.
Domslut. TR:n bifaller käromålet endast på det sättet att R-M.S. och L.S. förpliktas att solidariskt till B.M. utge 505 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 14 febr 1992 tills betalning sker.
B.M. överklagade i HovR:n för Nedre Norrland. Hon yrkade att HovR:n skulle förplikta makarna S. att solidariskt till henne utge 27 500 kr, avseende nedsättning av köpeskillingen på grund av fel i avloppsanläggningen, jämte ränta.
Makarna S. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Taylor och Nelson samt tf hovrättsassessorerna Graham och Meyer, referent) anförde i dom d 28 febr 1994: Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan i HovR:n åberopat samma grunder och anfört i huvudsak samma omständigheter som framgår av TR:ns dom. B.M. har härvid förklarat att hon inte längre gör gällande att makarna S. skulle vara betalningsskyldiga på grund av svikligt förfarande. B.M. har vidare uppgivit att hon besiktade fastigheten vid tre tillfällen före köpet, att det första tillfället inträffade två till tre veckor före köpet och att vid ett av dessa tillfällen mäklaren var närvarande.
I HovR:n har förnyade vittnesförhör hållits med Morgan och Å.A. Därutöver har parterna åberopat i huvudsak samma skriftliga bevisning som vid TR:n.
Vid de förnyade vittnesförhören har framkommit väsentligen detsamma som upptagits i TR:ns dom. Härutöver antecknar HovR:n att såväl Morgan som Å.A. uppgett att livslängden och kraven på utformningen av en avloppsanläggning är oberoende av om den skall användas för permanent- eller fritidsboende.
HovR:n gör följande bedömning.
Lika med TR:n finner HovR:n att avloppsanläggningen varit behäftad med fel i de avseenden B.M. påstått och att felet måste ha förelegat vid tidpunkten för köpet.
Vatten- och avloppsfrågorna måste för B.M. - liksom för de flesta fastighetsköpare - ha varit av väsentlig betydelse vid köpet. Med hänsyn härtill samt till fastighetens karaktär av fritidsbostad med egen avloppsanläggning, har B.M. haft särskild anledning att före köpet noggrant undersöka fastigheten i berörda avseenden. Utredningen i målet visar inte annat än att avloppet fungerade när makarna S. avträdde fastigheten d 6 maj 1991. Det är vidare ostridigt att vattnet inte rann undan ordentligt när B.M. använde duschen första gången efter tillträdet. Symptom på felet har således uppträtt kort tid efter besiktningstillfällena i april 1991. Det kan därför inte uteslutas att felet eller symptom på felet skulle ha kunnat upptäckas av B.M. vid hennes besiktning av fastigheten före köpet, t ex om hon låtit lyfta på locket till avloppsbrunnen. Vid sådant förhållande får B.M:s underlåtenhet att föranstalta om erforderlig undersökning till följd att felet inte kan anses som dolt (se Riley, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, 1976 s 24). B.M. har följaktligen inte rätt till avdrag på köpeskillingen på grund av felet i avloppsanläggningen. TR:ns domslut skall därmed fastställas.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
B.M. (ombud advokaten P.L.) överklagade och yrkade att HD skulle bifalla hennes i HovR:ns förda talan.
Makarna S. (ombud advokaten S.E.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Smith, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD, såvitt nu är aktuellt, vidhållit samma grunder och omständigheter som i HovR:n.
HD delar underinstansernas bedömning vad gäller förekomsten av fel i avloppsanläggningen.
Den undersökningsplikt en köpare har att företa skall i normalfallet ske med utgångspunkt från fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Att fastigheten bebyggts med ett fritidshus med egen avloppsanläggning kan inte i sig medföra att omfattningen av undersökningsplikten inte är att bedöma i enlighet med vad som i allmänhet gäller. Annat har inte framkommit än att anläggningen är ordinär och vanligt förekommande. I målet har inte förekommit några andra omständigheter som medfört att undersökningsplikten ändå utökats eller reducerats. Med hänsyn till att en avloppsanläggnings livstid, enligt Graham vittnesmål, normalt är minst 30 år kan dess ålder vid köpetillfället, nio år, inte medföra att B.M. i övrigt bort räkna med förekomst av dolda fel. Vid dessa förhållanden hade B.M. haft att besiktiga den del av anläggningen som utan vidare var åtkomlig för besiktning, dvs trekammarbrunnen. Det enda symtom på fel som då skulle ha kunnat iakttas vore att vattennivån stod över nivån för avloppsröret från brunnen. Ostridigt är att anläggningen fungerade utan anmärkning åtminstone fram till dess B.M. tillträdde fastigheten. Det får därför hållas för visst att en undersökning av brunnen inte skulle ha gett B.M. anledning anta att något fel förelåg.
På grund av det anförda är B.M. berättigad till avdrag på köpeskillingen. Vid bedömningen av storleken av det avdrag som svarar mot felet bör den ske med ledning av Graham beräkning av kostnaden för grävning, utbyte av ledning från trekammarbrunnen och infiltrationsledningar samt återfyllning. Med hänsyn till att det inte är visat i vilken del av avloppsanläggningen felet funnits bör nedsättningen skäligen bestämmas till ett med hälften jämkat belopp, dvs 13 750 kr jämte yrkad ränta.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom i överklagad del förpliktar HD R-M.S. och L.S. att solidariskt till B.M. utge 13 750 kr jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d 6 maj 1991 t o m d 14 febr 1992 och enligt 6 § räntelagen från d 15 febr 1992 till dess betalning sker.
HD (JustR:n Myers, Knight, Walters, referent, Crawford och Byrd) beslöt följande dom: Domskäl. B.M. har, utöver vad som förekommit i underdomstolarna, anfört bl a: Makarna S. har i rättegången uppgivit, att de aldrig hade några problem med avloppet. Detta gällde även den tid de efter försäljningen bodde kvar fram till tillträdesdagen. Vad säljarna sålunda har uppgivit har accepterats av B.M. och är alltså ostridigt i målet. Så som trekammarbrunnen var konstruerad - med endast ett par decimeters nivåskillnad mellan ingående och utgående avloppsrör - är det omöjligt att det före avtalets undertecknande kan ha stått vatten över det utgående avloppsröret. Ett stopp i detta rör skulle nämligen mycket snabbt ha medfört att brunnens vattennivå höjts upp till det ingående röret med påföljd att felet visat sig genom ett stopp i avloppet i bostadsutrymmena. Det får därför anses uteslutet eller i allt fall osannolikt att felet kunnat upptäckas vid en inspektion av brunnen före köpet. K.N. har vidare i målet vittnat om att brunnen invändigt inte uppvisade några tecken på att stopp i infiltrationsanläggningen förelåg.
Makarna S. har genmält bl a: Det har icke inneburit några särskilda svårigheter för B.M. att göra en spolning för att pröva avloppet samt att närmare förfråga sig om dess funktion. Det tillhör normala förhållanden att ett avlopp kan sättas igen. Detta är en risk som varje fastighetsägare har att räkna med. Den avvikande användningen som permanentbostad och bruket av en provisoriskt insatt tvättmaskin har uppenbart inneburit ett onormalt brukande av fastigheten under en längre tid vilket bort mana B.M. att noggrant låta undersöka skötsel och funktion av avloppssystemet.
Lika med underdomstolarna finner HD styrkt att bristerna i avloppsanläggningen förelegat redan vid tiden för överlåtelsen av fastigheten. För frågan om makarna S. har ett ansvar härför är avgörande om B.M. borde ha upptäckt förhållandet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap 19 § JB).
En normal undersökningsåtgärd hade i och för sig varit att kontrollera trekammarbrunnens vattennivå. Makarna S:s uppgifter i målet om att de aldrig haft problem med avrinningen sammanställda med vad som i målet framkommit om brunnens konstruktion får dock anses ge vid handen att någon nivåhöjning av vattnet som gav anledning misstänka fel i anläggningen ej kan ha förelegat vid tiden för köpet. Ej heller uppvisade brunnen tecken på tidigare störningar i avloppet. Varken husets ålder eller dess användning eller något annat förhållande har givit anledning till en mera grundlig undersökning av avloppssystemet. Fastmera har det förhållandet att inget nämnts om avloppet varit ägnat att befästa B.M:s uppfattning om att särskilda kontroller därav inte var behövliga.
På grund av det anförda är B.M. berättigad till avdrag på köpeskillingen för fel i avloppsanläggningen. Avdraget kan med ledning av de uppgifter Morgan lämnat i målet angående beräknad kostnad för en ny infiltrationsanläggning skäligen bestämmas till det av honom angivna beloppet 22 000 kr exklusive mervärdesskatt.
Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns dom att det belopp R-M.S. och Medina har att solidariskt utge till B.M. bestäms till 28 005 kr. Ränta skall utgå på 27 500 kr enligt 5 § räntelagen från d 6 maj 1991 t o m d 14 febr 1992 och på 28 005 kr enligt 6 § samma lag från d 14 febr 1992 till dess betalning sker.
HD:s dom meddelades d 18 okt 1996 (mål nr T 1552/94).