Begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614) omfattar inte skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme.
Södra Roslags tingsrätt
I ansökan om stämning som inkom till Södra Roslags tingsrätt den 25 februari 2005 yrkade HSB:s Bostadsrättsförening City i Täby (bostadsrättsföreningen) att tingsrätten i själva saken måtte förpliktiga P.C. och A.B. (bostadsrättshavarna) att solidariskt utge ersättning till föreningen med 45 617 kr 50 öre inklusive moms jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 2 juli 2003 till dess full betalning skedde.
Beloppet utgjorde ersättning för en av bostadsrättsföreningen ombesörjd reparation av en vattenskada i bostadsrättshavarnas lägenhet. Skadeorsaken var läckage från ledning för värme, närmare bestämt från en läckande luftningsnippel på en radiator.
Bostadsrättshavarna bestred yrkandet men vitsordade det yrkade kapitalbeloppet och ränteyrkandena såsom skäliga i och för sig.
Som grund för talan uppgav bostadsrättsföreningen att bostadsrättshavarna inte hade utövat tillräcklig tillsyn över sin lägenhet då de inte hade uppmärksammat läckaget från luftningsnippeln. Därtill uppgavs att bostadsrättshavarna även utan eget vållande skulle svara för skadan eftersom den föll under bostadsrättshavarnas allmänna underhålls- och reparationsansvar enligt bostadsrättslagen. Den begränsning i bostadsrättshavarens ansvar som följer av 7 kap. 12 § 3 st. bostadsrättslagen var inte tillämplig eftersom den ifrågavarande skadan inte var en vattenledningsskada i nämnda stadgandes mening utan en värmeledningsskada.
Bostadsrättshavarna angav som grund för bestridandet att skadan var en vattenledningsskada i den mening som anges i 7 kap. 12 § 3 st. bostadsrättslagen. Skadan hade inte uppkommit genom bostadsrättshavarnas egen vårdslöshet eller försummelse och alltså skulle föreningen svara för skadan.
Parterna var överens om att den avgörande tvistefrågan dem emellan är innebörden av begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § 3 st. bostadsrättslagen och hemställde att tingsrätten skulle hänskjuta frågan till HD för prövning enligt 56 kap. 13 § RB.
Parterna enades om följande frågetema:
Om begreppet vattenledningsskada i bostadsrättslagen 7 kap. 12 § 3 st. endast kan anses omfatta skada på grund av läckage från ledning för vatten, sådan trycksatt vattenledning för varmt eller kallt vatten som även brukar benämnas tappvattenledning, eller även kan anses omfatta skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme eller avlopp av olika slag.
Tingsrätten (tf. rådmannen Weiss) hänsköt enligt 56 kap. 13 § RB i beslut den 21 oktober 2005 den fråga varom parterna enats för prövning av HD och förklarade målet vilande till dess HD fattat beslut i hänskjutningsfrågan.
Parterna avgav yttranden till HD och bostadsrättshavarna ingav och åberopade ett av Sveriges Försäkringsförbund den 7 april 2004 avgivet yttrande till Justitiedepartementet rörande SOU 2000:2 Olika bostadsrättsfrågor.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Torres, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut:
Bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen reglerar en bostadsrättshavares ansvar för lägenhetens skick. I första stycket slås fast att bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av övriga bestämmelser i paragrafen. I andra stycket anges att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Bostadsrättshavaren svarar enligt tredje stycket för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara.
Den hänskjutna frågan gäller alltså huruvida begreppet vattenledningsskada i paragrafens tredje stycke omfattar skador till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme. P.C. och A.B. har hävdat att detta är fallet. Föreningen har gjort gällande motsatt uppfattning.
När osäkerhet föreligger om hur en lagbestämmelse skall tolkas kan olika metoder användas för att vinna klarhet i frågan. Först bör bestämmelsens språkliga utformning bedömas. Vidare kan lagregelns uppbyggnad analyseras. Om inte dessa metoder ger tillräckliga besked kan vägledning sökas i uttalanden i lagens förarbeten samt slutligen syftet med bestämmelsen försöka fastställas utifrån allmänna överväganden angående det aktuella rättsområdet.
I dagligt tal och i olika tekniska sammanhang skiljer man normalt mellan vattenledning och värmeledning. Språkligt får det därför anses vara förenat med svårigheter att under begreppet vattenledningsskada hänföra en skada som uppkommit till följd av läckage från en värmeledning eller anordning för värme.
Paragrafens andra stycke reglerar således bostadsrättshavarens ansvar för reparationer av ledningar av olika slag, det tredje stycket dennes ansvar för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada. Lagstiftarens tanke måste ha varit att dessa stycken skall läsas tillsammans. Det kan då konstateras att det i andra stycket, som reglerar reparationer på ledningar som bostadsrättshavaren inte svarar för, explicit nämns ledningar av olika slag, bl.a. ledningar för avlopp, värme och vatten. I tredje stycket däremot talas om reparationer på grund av brand- och vattenledningsskada. Logiskt sett borde det ha uttryckts klart i det tredje stycket om lagstiftarens avsikt varit att en skada som skett till följd av läckage från värmeledning skall innefattas under bestämmelsen.
Motsvarigheten till bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen infördes 1930 i dåvarande 41 § lagen om bostadsrättsföreningar. Skälet till bestämmelsen torde, i vart fall enligt vad som kan utläsas av förarbetena (NJA II 1930 s. 507 f.), ha varit föreningens möjligheter att hålla fastigheten försäkrad mot skada genom vatten och brand. Reglerna har därefter överförts med i stort sett oförändrat innehåll till den nuvarande bestämmelsen.
Den senaste ändringen av lagrummet skedde 2002. Under lagstiftningsarbetet uppmärksammades frågor om fördelning av ansvaret för lägenhetens skick mellan föreningen och bostadsrättshavaren. I Bostadsrättsutredningens slutbetänkande (SOU 2000:2) konstaterades att det finns oklarheter dels när det gäller vem som skall svara för skador orsakade av vatten, dels beträffande vad som avses med begreppet vattenledning, mot bakgrund av bestämmelserna i 7 kap. 12 § andra stycket andra meningen bostadsrättslagen (a.a. s. 156 ff.).
Utredningen konstaterade att varken ordalydelsen eller en tillbakablick på vad som förekommit när bestämmelsen infördes gav ett alldeles säkert svar på frågan om t.ex. skador till följd av utströmningar från avloppsledningar innefattas under ansvarsbegränsningen i 7 kap. 12 § andra stycket andra meningen bostadsrättslagen, men att en hel del talade för att sådana skador inte omfattas. Enligt utredningen avses med undantaget i bestämmelsen endast skador till följd av utströmning av vatten under tryck och bestämmelsens utformning gav således inte underlag för bedömningen att alla skador på grund av vatten som kommer från ledningar var undantagna från bostadsrättshavarens ansvar.
I betänkandet behandlades inte frågan huruvida med vattenledningsskada skall avses även skada som uppkommit genom utströmning från värmeledning. Frågan väcktes emellertid under remissbehandlingen av Försäkringsförbundet som i sitt remissvar, vilket bostadsrättshavarna har åberopat i målet, anförde att utströmning från ledningar som inte är under tryck (t.ex. avloppsledningar och värmeslingor) kan vara minst lika omfattande som de från ledningar under tryck. Förbundet framhöll, att något hållbart skäl till varför bostadsrättshavarens ansvar för vattenledningsskador skall avse endast ledningar under tryck och inte ledningar som inte är under tryck inte föreligger eftersom det i båda fallen är fråga om en ledning som leder vatten (t.ex. vattenburen värmeslinga) dvs. en vattenledning.
Resultatet av lagstiftningsarbetet på denna punkt begränsades till att begreppet stamledningar i andra stycket ersattes med uttrycket ledningar som betjänar fler än en lägenhet samt att föreningens ansvar utvidgades till att avse även ventilationskanaler.
Frågan om vem som bär ansvaret för regleringen av skador till följd av utströmning av vatten från värmeledning var alltså väckt under lagstiftningsarbetet utan att den berördes i propositionen (prop. 2002/03:12). Detta får anses tala för att begreppet vattenskada inte omfattar annat än skada från vattenledning.
Den angivna tolkningen av tredje stycket innebär att bostadsrättshavaren åläggs ett ansvar oberoende av vållande för skador som uppkommer i lägenheten genom utströmning från ledning och anordning för värme. Frågan är om detta är en rimlig ansvarsfördelning.
Bostadsrätten intar genom sin konstruktion i en rad avseenden en ställning mellan hyresrätten och ägandet av en fastighet. En bostadsrättshavare har t.ex. rätt att tillgodogöra sig den värdestegring som kan uppkomma på lägenheten och har stor frihet att bestämma bl.a. vilken standard som lägenheten skall ha. Bostadsrättshavaren har i föreningen vissa rättigheter, men belastas också med skyldigheter. När det gäller huvudansvaret för lägenhetens skick vilar detta enligt bostadsrättslagen på bostadsrättshavaren, vilket med hänsyn till att denne har en kontinuerlig översyn av lägenheten är naturligt. Även de ekonomiska möjligheter som innehavet av en bostadsrätt erbjuder samt frågor om integritet i boendet leder till samma uppfattning. Sammantaget innebär detta att den valda ansvarsfördelningen inte kan anses som oskälig.
Med hänsyn till det ovan sagda får övervägande skäl tala för att ordet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen endast tar sikte på ledningar för tappvatten och inte på ledningar eller anordningar för värme.
Den hänskjutna frågan skall besvaras i enlighet med det anförda.
HD förklarar att begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen inte kan anses omfatta skada till följd av läckage av vatten från ledningar eller anordningar för värme.
- - -.
HD (justitieråden Chavez, Zimmerman, referent, Roberts, Garcia och Grant) meddelade den 27 december 2006 följande beslut:
Bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen reglerar en bostadsrättshavares ansvar för lägenhetens skick. I första stycket slås fast att bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av övriga bestämmelser i paragrafen. I andra stycket anges att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Bostadsrättshavaren svarar enligt tredje stycket för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara.
Den hänskjutna frågan gäller alltså huruvida begreppet vattenledningsskada i paragrafens tredje stycke omfattar skador till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme. P.C. och A.B. har hävdat att detta är fallet. Föreningen har gjort gällande motsatt uppfattning.
Motsvarigheter till bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen fanns i 41 § i 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Såvitt nu är aktuellt är bestämmelserna i sak desamma. Skälet till bestämmelserna i det nuvarande tredje stycket torde, i vart fall enligt vad som kan utläsas av förarbetena (NJA II 1930 s. 507 f.), ha varit föreningens möjligheter att hålla fastigheten försäkrad mot skada genom vatten och brand.
En ändring av lagrummet gjordes år 2002. Under lagstiftningsarbetet uppmärksammades frågor om fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick mellan föreningen och bostadsrättshavaren. I Bostadsrättsutredningens slutbetänkande (SOU 2000:2) konstaterades att det finns oklarheter dels när det gäller vem som skall svara för skador orsakade av vatten, dels beträffande vad som avses med begreppet vattenledning (a.a. s. 156 ff.). Utredningen anförde att varken ordalydelsen eller en tillbakablick på vad som förekommit när bestämmelsen infördes gav ett alldeles säkert svar på frågan om skador till följd av utströmningar från t.ex. avloppsledningar omfattas av ansvarsbegränsningen i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen, men en hel del talade enligt utredningen för att sådana skador inte omfattas. Enligt utredningen avsågs med undantaget endast skador till följd av utströmning av vatten under tryck och bestämmelsernas utformning gav således inte underlag för bedömningen att alla skador på grund av vatten som kommer från ledningar var undantagna från bostadsrättshavarens ansvar.
I betänkandet finns inte någon direkt kommentar angående frågan om skada som uppkommit genom utströmning av vatten från en värmeledning kan anses vara en vattenledningsskada. Frågan berördes däremot under remissbehandlingen av Försäkringsförbundet som i sitt remissvar, vilket har åberopats i målet av bostadsrättshavarna, anförde att vattenutströmning från ledningar som inte är under tryck (t.ex. avloppsledningar och värmeslingor) kunde vara minst lika omfattande som de från ledningar under tryck. Förbundet ansåg att det inte förelåg något hållbart skäl till varför begränsningen av bostadsrättshavarens ansvar endast skulle avse ledningar under tryck och inte ledningar som inte var under tryck då det i båda fallen var fråga om en ledning som leder vatten (t.ex. vattenburen värmeslinga) dvs. en vattenledning.
Frågan om vem som bär ansvaret för regleringen av skador till följd av läckage av vatten från olika typer av ledningar berördes inte i den proposition som avgavs i lagstiftningsärendet (prop. 2002/03:12) och de ändringar som gjordes i lagtexten kan inte heller anses vara av betydelse för frågans bedömning.
Sedan lägenheten tillträtts gäller enligt 7 kap.bostadsrättslagen att det är bostadsrättshavaren som har huvudansvaret för lägenhetens skick. I det ansvaret ingår att svara för reparationer av skador helt oberoende av hur dessa uppkommit. Bestämmelsen om bostadsrättshavarens begränsade ansvar för vattenledningsskador i 12 § tredje stycket är alltså en undantagsbestämmelse. Detta talar för att den bör ges en restriktiv tolkning. Att det i 12 § andra stycket görs en skillnad mellan ledningar för värme och vatten medan det i tredje stycket endast talas om vattenledningsskada, ger närmast vid handen att ledningar för värme inte avses i tredje stycket. Den allmänspråkliga betydelsen av ordet vattenledning torde också i nu aktuella sammanhang vara s.k. tappvattenledning.
Även om det, som bostadsrättshavarna hävdat i målet, kan anföras skäl för att behandla skador från ledningar för vatten och skador från ledningar för värme lika i sammanhanget, får det med hänsyn till det ovan anförda anses att övervägande skäl talar för att ordet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket i bostadsrättslagen endast tar sikte på tappvattenledningar.
Den hänskjutna frågan skall besvaras i enlighet med det anförda.
HD förklarar att begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen inte kan anses omfatta skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme.
- - -.
HD:s beslut meddelat: den 27 december 2006.
Mål nr: Ö 4023-05
Lagrum: 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614) och 56 kap. 13 § RB.