Ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt har inte bundit bostadsrättsföreningen, varför erlagd insats och upplåtelseavgift skulle återgå. Föreningen har ansetts skyldig att utge avkastningsränta enligt 2 § första stycket räntelagen (1975:635) oberoende av om föreningen varit i ond tro om grunden för återgång och om det varit betalarna som föranlett återgången. Bestämmelsen i 3 § andra stycket räntelagen har inte ansetts tillämplig eftersom betalningen erlagts i avsikt att mottagaren skulle kunna förfoga över den för egen räkning, fastän det senare visade sig att rättshandlingen var ogiltig.
C.A. och Page förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Royal som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Bell och Hart samt tingsfiskalen Dougherty) anförde i dom den 20 april 2005:
Page hyrde av bostadsrättsföreningen Royal en lägenhet med adress Kungsgatan 51 i Stockholm. Hyran var 8 884 kr i månaden. Enligt en som upplåtelseavtal betitlad handling daterad den 13 december 2000 upplät föreningen till Page och C.A. (makarna A.) bostadsrätten till lägenheten. Den 15 december 2000 betalade makarna A. 1 970 026 kr såsom insats och upplåtelseavgift. Cox uppkom om bostadsrättsföreningen var bunden av avtalet. Makarna hade nämligen i det av föreningen översända förslaget till upplåtelseavtal tillagt en post ”Erlagd avgift kr 57 270” och till följd härav även minskat det belopp de hade att betala i motsvarande mån. Såväl Stockholms tingsrätt i dom den 18 mars 2002 som Svea hovrätt i dom den 16 december 2002 fastställde att föreningen inte var bunden av upplåtelseavtalet. Som skäl anförde hovrätten att förklaringsmisstag förelåg hos föreningen bestående i att man godtagit ett anbud från makarna A. i tron att det överensstämde med föreningens ursprungliga anbud beträffande vad som skulle betalas för bostadsrätten och att makarna A. insett eller i vart fall bort inse föreningens misstag. Hovrättens dom vann laga kraft den 30 juni 2003. I fax den12 januari 2004 framställde makarna A. krav på återbetalning av kapitalbelopp jämte avkastnings- och dröjsmålsränta. Den 15 januari 2004 återbetalade föreningen 1 500 000 kr och den 21 mars 2004 ytterligare 8 932 kr.
Den 29 maj 2001 hade föreningen sagt upp Page från hyresrätten till lägenheten under åberopande av att den var förverkad eftersom han vissa månader endast betalat 3 157 kr i hyra. För att bevara hyresrätten påkallade makarna A. den 15 juni 2001 kvittning av redan förfallna hyror och eventuellt senare förfallande hyror fram till dess att lagakraftägande dom i tvisten förelåg. I dom den 11 oktober 2004 ogillade tingsrätten ett av föreningen framställt avhysningsyrkande. Domen är överklagad. Makarna A. bor kvar i lägenheten.
Yrkanden m.m.
Makarna A. har yrkat förpliktande för föreningen att till dem utge - efter korrigering för felräkning - 288 243 kr jämte dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen på 1 832 711 kr från den 1 augusti 2003 till och med den 31 augusti 2003, på 1 823 827 kr från den 1 september 2003 till och med den 30 september 2003, på 1 814 943 kr från den 1 oktober 2003 till och med den 31 oktober 2003, på 1 806 059 kr från den 1 november 2003 till och med den 30 november 2003, på 1 797 175 kr från den 1 december 2003 till och med den 15 januari 2004, på 297 175 kr från den 16 januari 2004 till och med den 20 mars 2004 samt på 288 243 kr från den 21 mars 2004 till dess betalning sker.
Makarna A. har hävdat att föreningen var redovisningsskyldig för beloppet 1 970 026 kr och har att utge avkastningsränta enligt 2 § andra stycket och 5 §räntelagen från den 15 december 2000 till och med den 30 juni 2003. Beloppet har minskats dels successivt varje månad med 5 727 kr motsvarande kvittning av del av ”hyran”, dels per den 18 mars 2002 med 109 590 kr avseende rättegångskostnaderna vid tingsrätten och dels per den 19 december 2002 med 52 000 kr avseende rättegångskostnaderna i hovrätten. Per den 30 juni 2003 hade kapitalbeloppet således gått ned till 1 630 899 kr medan den ackumulerade avkastningsräntan uppgick till 218 312 kr. Från det sammanlagda beloppet 1 849 211 kr har dragits av vad föreningen å sin sida har rätt att tillgodoräkna sig, nämligen skillnaden mellan dröjsmålsränta och avkastningsränta på utdömda rättegångskostnader, 16 500 kr. På det återstående beloppet 1 832 711 kr har makarna A. rätt till dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen. Detta belopp skall minskas den första i varje månad under perioden september 2003-december 2003 med beloppet 8 884 kr avseende hyran för lägenheten, med 1 500 000 kr den 15 januari 2004 och med 8 932 kr den 21 mars 2004.
Det föreligger ett förklaringsmisstag som inte är skadeståndsgrundande. Invändningarna mot kvittningarna är ogrundade.
För det fall tingsrätten skulle finna att 3 § andra stycket räntelagen inte är tillämpligt har makarna A. yrkat att föreningen har att utge avkastningsränta till och med den 12 februari 2004 och därefter dröjsmålsränta. Och för det fall tingsrätten skulle finna att dröjsmålsränta inte kan utgå på avkastningsränta har makarna A. gjort gällande att föreningens betalningar skall i första hand avräknas på avkastningsräntan.
Föreningen har bestritt käromålet och inte kunnat vitsorda något belopp som skäligt i och för sig. Inte heller ränteberäkningen har kunnat vitsordas. Däremot har föreningen - med tillämpning av makarna A:s utgångspunkter - inte haft någon erinran mot beräkningarna av kapital och ränta. Föreningen är inte skyldig att utge avkastningsränta för perioden den 15 december 2000 till och med den 30 juni 2003. Avtalet har inte hävts på grund av kontraktsbrott eller liknande grund. Det är makarna A:s agerande som föranlett avtalets ogiltighet. Upplåtelseavtalet är ogiltigt på grund av i första hand svek enligt 30 § avtalslagen och i andra hand förklaringsmisstag enligt 32 § samma lag. De har genom vilseledande föranlett föreningen att ingå ett för föreningen oförmånligt avtal. I vart fall har de i ond tro utnyttjat ett förklaringsmisstag från föreningens sida till att förmå föreningen att ingå ett för den oförmånligt avtal. Föreningen har ingått avtalet i god tro. Fordringen är inte en sådan redovisningsfordran som avses i 3 § andra stycket räntelagen och har ingen avtalad förfallodag. Ogiltigheten innebär att R.A:s hyreskontrakt hela tiden har varit gällande till följd att han haft att betala hyra för samma tid. Makarna A. har aldrig varit medlemmar i föreningen och det ogiltiga upplåtelseavtalet har ingåtts med en person, C.A., som inte redan tillträtt lägenheten som hyresgäst. Makarna A:s fordran på föreningen, att återfå det tidigare inbetalda beloppet avseende insats och upplåtelseavgift, uppkom den 30 juni 2003 och är betalbar vid anfordran. Sådan anfordran gjordes i faxet den 12 januari 2004 och lagstadgad dröjsmålsränta skall således börja löpa den 12 februari 2004. Innan dess betalade föreningen 1 500 000 kr och därefter resterande 8 932 kr. Dröjsmålsränta skall inte utgå på eventuell avkastningsränta eftersom avkastningsräntan och kapitalbeloppet förföll till betalning samtidigt, se 7 § räntelagen och NJA 1994 s. 3.
Föreningen har rätt till skadestånd - enligt 30 § avtalslagen, alternativt enligt rättsgrundsatsen culpa in contrahendo - att kvitta mot eventuell avkastningsränta. Sådan kvittningsförklaring har framförts av föreningen i rättegångsinlaga som inkom till tingsrätten den 28 januari 2005. Föreningens skada utgörs därvid av avkastningsräntan. Regeln i HB 9:5 är inte tillämplig i förevarande fall som gäller återbetalning och där det är tvistigt huruvida räntor skall utgå och med vilka belopp. Regeln är tillämplig när man avtalat avkastningsränta så att gäldenären vid varje tidpunkt kan avläsa hur mycket han är skyldig att betala. Dessutom har makarna A. avböjt att motta betalning den 18 december 2003 till följd varav de ej är berättigade till betalning fram till att de påkallade betalning den 12 januari 2004. Sammantaget har föreningen således betalat vad den ska. Makarna A:s kvittningsförklaring den 15 juni 2001 saknar verkan, de har inte kunnat kvitta bort därefter uppkomna hyresskulder och rättegångskostnader. En förutsättning är att fordringarna står mot varandra vid kvittningsförklaringens avgivande. Föreningen hade en fordran på hyra mot Page och en latent suspensivt villkorad skuld till makarna A. Fordringarna står inte mot varandra. Man kan inte kvitta en makarnas gemensamma fordran på föreningen mot en skuld som den ene maken ensam har mot föreningen. Vid tidpunkten för kvittningsförklaringen hade makarna A. ingen motfordran att kvitta med. Om de förlorade sin process skulle de komma att få en motfordran. Kvittningsfordringen var således suspensivt villkorad av att de förlorade processen. Återvinning av hyresrätten kan endast ske med betalning av pengar, inte genom kvittning, vilket följer av JB 12:44 första stycket första punkten.
Makarna A. har hörts under sanningsförsäkran och skriftlig bevisning har föredragits.
Om inte annat är avtalat, utfäst eller särskilt föreskrivet utgår enligt 2 § andra stycket räntelagen ränta på fordran som avser återgång av betalning då avtal hävts till följd av kontraktsbrott eller på liknande grund för tiden från den dag betalningen erlades till och med den dag återbetalning sker eller, om återbetalning ej sker i rätt tid, den dag från vilken ränta börjar utgå enligt 3 eller 4 §. Av förarbetena framgår att bestämmelsen är avsedd att tillämpas t.ex. i det fallet att betalningen återgår vid ogiltighet av avtal. Däremot har bestämmelsen inte ansetts omfatta fall då betalningen går åter när betalningsmottagaren är i god tro (jfr HD:s dom den 18 mars 2005 i mål T 4233-01 s. 9 (NJA 2005 s, 142 (s. 166)..
Vid prövningen av upplåtelseavtalets giltighet gjorde domstolarna den bedömningen att föreningen var i god tro när den mottog betalning av insats och upplåtelseavgift från makarna A. Domarna äger bevisverkan i förevarande mål och tingsrätten finner att utredningen inte ger skäl att göra en annan bedömning. Således har avkastningsränta inte löpt på det belopp som föreningen haft att återbetala till makarna A.
Enligt 3 § andra stycket räntelagen utgår ränta på fordran som grundar sig på sysslomans eller annans skyldighet att redovisa för medel som han mottagit av huvudmannen eller tredje man från dagen för redovisningen eller, om denna ej avges i rätt tid, från den dag redovisning bort ske.
Föreningen mottog makarna A:s betalning av insats och upplåtelseavgift för egen del och inte på deras uppdrag. Därav följer att föreningen inte är redovisningsskyldig för de mottagna medlen och således inte skyldig att utge avkastningsränta.
Vid denna bedömning är parterna ense om att förutsättningar föreligger för att dröjsmålsränta skall börja löpa den12 februari 2004. Efter återbetalningen av 1 500 000 kr den 15 januari 2004 återstod för föreningen att betala enligt makarna A. 7 184 kr och enligt föreningen 8 932 kr. Eftersom beloppet betalades den 21 mars 2004 är föreningen skyldig att utge dröjsmålsränta på beloppet under tiden den 12 februari- den 21 mars 2004.
Bostadsrättsföreningen Royal skall genast till Page och C.A. utge dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen på beloppet 8 932 kr från den 12 februari 2004 till och med den 21 mars 2004.
C.A. och Page överklagade i Svea hovrätt och yrkade i första hand bifall till sitt yrkande vid tingsrätten. I andra hand yrkade de att föreningen skulle förpliktas att till dem utge 288 243 kr jämte dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen från den 21 mars 2004 till dess betalning sker.
Bostadsrättsföreningen bestred C.A:s och R.A:s ändringsyrkanden.
Hovrätten (hovrättslagmannen Vargas, hovrättsråden Miller och Mann, referent, samt tf. hovrättsassessorn Cook) anförde i dom den 6 april 2006 bl.a.:
Avkastningsränta m.m.
Avkastningsränta utgår på fordran som avser återgång av betalning när avtal hävts till följd av kontraktsbrott eller på liknande grund (2 § andra stycket räntelagen). Av förarbetena framgår att bestämmelsen är avsedd att tillämpas t.ex. i det fallet att en betalning återgår vid ogiltighet av avtal. Däremot har bestämmelsen om avkastningsränta inte ansetts omfatta fall då betalning går åter enligt principen om condictio indebiti, när betalningsmottagaren är i god tro, och liknande situationer. Som skäl angavs i förarbetena att vid condictio indebiti har betalningsmottagaren ett betydande godtrosskydd enligt svensk rätt. (Jfr prop. 1975:102 s. 93 f. och 115 f.)
Bestämmelsen om avkastningsränta gäller sedan 1990 oavsett vem av parterna som gjort sig skyldig till ett kontraktsbrott eller liknande. I propositionen (1988/89:76 s. 219) angavs att det inte kan anses motiverat att en säljare i vissa fall skall inneha köpeskillingen räntefritt. Att godtrosfrågan vid återgång till följd av hävning eller ogiltighet normalt saknar betydelse har bekräftats i rättsfallen NJA 1985 s. 352 och 1988 s. 457.
De förhållanden som föranlett den aktuella betalningen, dvs. att upplåtelseavtalet förklarats ogiltigt, träffas av bestämmelsen i 2 § andra stycket räntelagen. Förhållandena är inte att jämställa med en condictio indebiti-situation. Det saknar betydelse att föreningen var i god tro vid mottagandet av medlen. Föreningen är därför skyldig att utge avkastningsränta. Föreningen har inte haft något att erinra mot beräkningarna av kapital och ränta.
C. och Page har gjort gällande att föreningens återbetalning utgör en redovisningsfordran och att dröjsmålsränta skall utgå från den dag redovisning bort ske, dvs. efter den lagakraftvunna domen om att upplåtelseavtalet var ogiltigt.
Redovisningsskyldighet kan förekomma även utanför sysslomannaförhållanden i vidsträckt mening, t.ex. om någon får annans egendom om hand obehörigen eller av misstag (Clark, Lagen om skuldebrev m.m., 2 uppl. s. 265 och NJA 1997 s. 612). För att redovisningsskyldighet skall föreligga krävs det i sådana fall inte att det föreligger något uppdragsförhållande. Avgörande torde vara om någon innehaft egendom på sådant sätt att han bort betrakta den som ett främmande värde vilket tillkommer annan (jfr NJA II 1976 s. 13 ff.).
I och med den lagakraftvunna domen där upplåtelseavtalet förklarades ogiltigt har föreningen innehaft medel som rätteligen tillkommit C. och Page En redovisningsskyldighet får sägas ha inträtt åtminstone vid den tidpunkt då föreningen kommit till insikt om att den inte hade rätt att behålla pengarna. Det saknar i detta avseende betydelse att Cunningham och Page först senare framställt en begäran om att få ut pengarna (jfr NJA 1997 s. 612). Med hänsyn härtill skall föreningen förpliktas att utge dröjsmålsränta redan från den 1 augusti 2003.
Avslutningsvis har hovrätten att ta ställning till om föreningen har rätt till skadestånd som kan utgöra kvittningsbar motfordran mot avkastningsräntan.
Föreningen har anfört att skyldighet att utge avkastningsräntan i sig utgör en skada för föreningen. Det är föreningen som har att visa att en skada uppstått. Föreningen har inte fört någon bevisning i denna del eller närmare kunnat utveckla vari denna skada består. Vid detta förhållande kan deras kvittningsvis framställda yrkande inte vinna bifall.
Med ändring av tingsrättens dom förordnade hovrätten att bostadsrättsföreningen skulle till C.A. och Page utge 288 243 kr jämte dröjsmålsränta enligt deras yrkande vid tingsrätten.
Bostadsrättsföreningen överklagade och yrkade att HD skulle ogilla C.A:s och R.A:s talan.
C.A. och Page bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Rose, föreslog i betänkande följande dom:
Makarna C. och Page är hyresgäster i fastigheten med adress Kungsgatan 51 i Stockholm. Denna ägs av Bostadsrättsföreningen Royal. Sedan makarna A. träffat avtal med föreningen att hyresrätten skulle upplåtas till dem med bostadsrätt betalade makarna A. den 15 december 2000 1 970 026 kr i insats och upplåtelseavgift till föreningen. Efter det att föreningen hävdat att makarna A. på ett försåtligt sätt i avtalet ändrat det belopp de hade att erlägga till föreningen uppkom tvist om avtalets giltighet. I dom som vann laga kraft den 30 juni 2003 fastställdes att föreningen inte är bunden av avtalet.
I skrifter till föreningen under andra halvåret 2003 begärde makarna A. redovisning av det inbetalade beloppet. Sedan de skriftligen den 12 januari 2004 krävt föreningen på återbetalning av kapitalbeloppet jämte avkastnings- och dröjsmålsränta återbetalade föreningen den 15 januari 2004 1,5 milj. kr till makarna A. och den 21 mars 2004 8 932 kr.
Frågan i målet är huruvida föreningen är skyldig att till makarna A. betala avkastningsränta på det belopp som makarna A. betalat till föreningen, successivt reducerat med föreningens krav på hyror m.m., från den 15 december 2000 t.o.m. den 30 juni 2003 samt därefter dröjsmålsränta.
Parterna har i HD till stöd för sin talan åberopat samma omständigheter som i tingsrätten och hovrätten.
Enligt 2 § andra stycket räntelagen utgår ränta på fordran som avser återgång av betalning då avtal hävts till följd av kontraktsbrott eller på liknande grund för tiden från den dag betalningen erlades till och med den dag återbetalning sker eller, om återbetalning ej sker i rätt tid, den dag från vilken ränta börjar utgå enligt 3 eller 4 §.
I förarbetena till räntelagen uttalades vid lagens tillkomst att regeln om avkastningsränta inte omfattar fall då betalning går åter enligt principen för condictio indebiti, när betalningsmottagaren är i god tro, och liknande fall. Vid condictio indebiti har betalningsmottagaren ett betydande godtrosskydd enligt svensk rätt, och det skulle inte stå i samklang med detta att ålägga honom skyldighet att betala ränta från det han har uppburit beloppet (prop. 1975:102 s. 116). Vidare sades att gränsfall otvivelaktigt kan uppstå, t.ex. vid återgång av avtal på grund av bristande förutsättningar på betalningsmottagarens sida och återkrav av betalning som mottagits utan svek men i ond tro. Departementschefen anförde även att bestämmelsen om avkastningsränta inte avser fall då betalning går tillbaka på grund av något förhållande som är att hänföra till den betalande, t.ex. fall då köparen begår ett kontraktsbrott och säljaren som häver köpet blir skyldig att återbära köpeskilling som han har uppburit. Frågan är dock vilken tyngd dessa förarbetsuttalanden har numera.
När den nya köplagen trädde i kraft 1990 infördes en bestämmelse, 65 §, som innebär att om ett köp hävs skall avkastningsränta löpa på det belopp som säljaren har att betala tillbaka. Tanken bakom bestämmelsen var att det inte ansågs motiverat att en säljare i vissa fall skulle få inneha köpeskillingen utan att betala ränta på denna. Avgörande skäl ansågs tala för att avkastningsränta skall utgå även när köparen har orsakat återgången. Räntelagens regler anpassades till den nya regeln i köplagen (prop. 1988/89:76 s. 219).
Uttalandet i propositionen om avkastningsränta görs visserligen i samband med att det konstateras att köparen kan bli skyldig att utge ersättning för avkastning eller annan nytta som köparen har haft av varan. Bestämmelsen torde emellertid ha en i det närmaste strikt innebörd och kunna tillämpas även i det fall att det inte är tal om att köparen skall utge ersättning till säljaren.
Makarna A. har enligt lagakraftvunnen dom ansetts ha agerat på ett sådant sätt att upplåtelseavtalet blivit ogiltigt. Oavsett detta och om de eller föreningen har varit i ond tro när betalningen skedde får de emellertid, enligt de principer som numera får anses gälla för att rätt till avkastningsränta skall föreligga, anses vara berättigade till sådan ränta från den dag de betalade beloppet.
Föreningen har till grund för bestridandet att utge avkastningsränta i andra hand åberopat att föreningen har rätt till skadestånd med motsvarande belopp som avkastningsränta utgår. Hovrätten har funnit att föreningen inte har förmått visa att någon skada uppkommit. Rätteligen borde emellertid föreningen, för att ha någon möjlighet till framgång med invändningen, ha gjort gällande att den inte har haft någon nytta av beloppet. Detta har föreningen inte gjort.
Makarna A:s krav på ersättning för avkastningsränta skall således bifallas. Parterna är ense om den beräknade avkastningsräntans storlek.
Enligt 3 § andra stycket räntelagen utgår ränta på fordran som grundar sig på sysslomans eller annans skyldighet att redovisa för medel som han mottagit av huvudmannen eller tredje man från dagen för redovisningen eller, om denna ej avges i rätt tid, från den dag redovisning bort ske.
Avgörande för regelns tillämplighet är enligt förarbetena om någon har innehaft egendomen på sådant sätt att han bort betrakta den som ett främmande värde vilket tillkommer annan och om han på grund därav blivit skyldig att utge pengar (prop. 1975:102 s. 120).
Föreningen hade när den mottog makarna A:s betalning inte någon skyldighet att redovisa för denna och hade således inte någon anledning att betrakta den som ett främmande värde som tillkom annan. Från den tidpunkt då hovrättens dom, varigenom slogs fast att upplåtelseavtalet var ogiltigt, vann laga kraft måste föreningen emellertid ha insett att en skyldighet uppkommit för föreningen att, oavsett om makarna A. framställt krav på betalning, återbetala huvuddelen av det belopp som makarna A. erlagt. Att redovisningsskyldighet kan uppstå senare för en betalning som ursprungligen mottagits utan en sådan skyldighet har slagits fast genom rättsfallet NJA 1985 s. 178 (Järnsida).
Föreningen har således att till makarna A. betala dröjsmålsränta från den 30 juni 2003.
En i svensk rätt hävdvunnen princip är att dröjsmålsränta inte utgår som ränta på ränta. Undantag från denna princip kan emellertid gälla på grund av avtal eller särskilda bestämmelser i lagstiftning (se prop. 1975:102 s. 128, rättsfallet NJA 1994 s. 3 och Phillips, Obligationsrätt s. 582 f.). Föreningens skyldighet att utge dröjsmålsränta har emellertid inte varit av sådan art att det finns skäl att ålägga denna att betala dröjsmålsränta på den beräknade och till kapitalbeloppet lagda avkastningsräntan. Makarna A:s talan i den delen skall därför ogillas.
HD ändrar hovrättens dom endast på det sättet att HD förordnar att Bostadsrättsföreningen Royal till Cunningham och Page skall betala dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen på
8 932 kr från den 16 januari 2004 till och med den 20 mars 2004.
HD (justitieråden Moss, Guzman, Bennett, referent, Cohen och Arnold) meddelade den 28 mars 2008 följande dom:
Avtalet mellan å ena sidan Bostadsrättsföreningen Royal och å andra sidan Cunningham och Page om upplåtelse av bostadsrätt har, på talan av föreningen, i lagakraftvunnen dom förklarats inte binda föreningen. Härav följer att föreningen skall återbetala mottaget belopp avseende insats och upplåtelseavgift. Huvudfrågorna i målet är dels huruvida föreningen är skyldig att betala avkastningsränta på betalningen för bostadsrätten från mottagandet av betalningen, dels huruvida föreningen - oberoende av framfört krav - är skyldig att betala dröjsmålsränta från en tidpunkt då föreningen bort redovisa betalningen för bostadsrätten till Cunningham och Page
När inget annat avtalats utgår enligt 2 § första stycket räntelagen (1975:635) inte ränta på fordran för tid innan fordringen är förfallen till betalning. På fordran som avser återgång av betalning då avtal hävts till följd av kontraktsbrott eller på liknande grund utgår dock, enligt andra stycket, s.k. avkastningsränta för tiden från den dag betalningen erlades till och med den dag återbetalning sker eller, om återbetalning ej sker i rätt tid, den dag från vilken dröjsmålsränta börjar utgå.
Ogiltighet, eller obundenhet, jämställs i detta sammanhang med hävning till följd av kontraktsbrott (se prop. 1975:102 s. 94 och 116). Utgångspunkten är således att föreningen skall utge avkastningsränta.
Mot skyldighet att utge avkastningsränta har föreningen inledningsvis åberopat att föreningen var i god tro om ogiltighetsgrunden när avtalet ingicks. Enligt föreningen vore det anmärkningsvärt om föreningen skulle vara skyldig att utge avkastningsränta trots sin goda tro, fastän Cunningham och Page betalat i ond tro om ogiltighetsgrunden och rentav handlat svikligt eller åtminstone i strid mot tro och heder. Enligt föreningen bör härvidlag beaktas att en godtroende betalningsmottagare vid återgång med stöd av regler om s.k. condictio indebiti enligt uttalanden i räntelagens förarbeten inte behöver utge avkastningsränta, trots att betalningen då erlagts av misstag.
C. och Page har invänt att föreningen vid accepten av deras ansökan om förvärv av bostadsrätten kände till att de fört in ett avdrag på 57 270 kr i överlåtelsehandlingen. Av styrelseprotokoll som Cunningham och Page åberopat till stöd för påståendet följer emellertid inte att föreningen vid accepten kände till att avdraget förts in. Bedömningen skall alltså göras med utgångspunkt i att föreningen - som hovrätten ansett - vid mottagandet av betalningen var i god tro om grunden för avtalets återgång.
Enligt flera lagar, som behandlar fall av återgång som motsvarar dem som behandlas i 2 § andra stycket räntelagen, finns ingen skyldighet för en betalningsmottagare att utge faktiskt uppburen avkastning och därmed inte heller avkastningsränta från en tidigare tidpunkt än när betalningsmottagaren fått kännedom om att han i själva verket mottagit betalningen för annans räkning, se 5 kap. 1 § JB, 12 § lagen (2005:130) om dödförklaring och 4 kap. 15 § konkurslagen (1987:672). I målet är emellertid räntelagens bestämmelse om avkastningsränta direkt tilllämplig. Enligt dess ordalydelse föreligger skyldighet att utge avkastningsränta oberoende av om betalningsmottagaren varit i ond tro. I rättsfallet NJA 1985 s. 352 har säljaren av en fastighet vidare ansetts skyldig att utge avkastningsränta på belopp som han till följd av prisavdrag haft att utge, oavsett om han varit i ond tro om felet i fastigheten. Det kan också konstateras att, när det i den nya köplagen (1990:931), låt vara efter räntelagens tillkomst, infördes bestämmelser om verkningar av hävning, det i 65 § andra stycket angavs att säljaren, om han skall lämna tillbaka betalningen, skall betala ränta (avkastningsränta) från den dag han tog emot betalningen, utan att skyldigheten att utge ränta gjordes beroende av att säljaren varit i ond tro (prop. 1988/89:76 s. 189). Mot den bakgrunden kan det inte tillmätas någon större vikt att räntelagens förarbeten inte är alldeles entydiga när det gäller betydelsen av god eller ond tro hos betalningsmottagaren (se SOU 1974:28 s. 92 samt a. prop. s. 94 och 116).
Som föreningen anfört har det i räntelagens förarbeten emellertid uttalats att regeln om avkastningsränta inte omfattar fall då betalning går åter enligt principen för condictio indebiti, när betalningsmottagaren är i god tro, och liknande fall; vid condictio indebiti påstås nämligen att betalningsmottagaren har ett betydande godtrosskydd enligt svensk rätt och att det inte skulle stå i samklang med detta att ålägga honom skyldighet att betala ränta från det att han har uppburit beloppet (a. prop. s. 116; jfr Phillips, Obligationsrätt, 1956 s. 580). Grunden för uttalandet kan sättas i fråga, eftersom godtrosskyddet i andra avseenden inte är mer långtgående vid mottagande av betalning som gjorts av misstag än vid andra s.k. svaga ogiltighetsgrunder (se 29-34 §§avtalslagen). Snarare är det tvärtom. En betalning som gjorts av misstag återgår i princip även om mottagaren var i god tro när han fick kännedom om betalningen, låt vara att principen har modifikationer. I lagmotiven har inte heller åberopats något övertygande argument för att med hänsyn till betalningsmottagarens goda tro i räntehänseende behandla återgång av betalning på grund av misstag annorlunda än återgång som äger rum oberoende av god tro av annan anledning, t.ex. på grund av underårighet, grovt tvång eller förfalskning. I rättsfallet NJA 1988 s. 457 har en kommun, som överdebiterat va-avgifter, enligt grunderna för 2 § andra stycket räntelagen också ålagts att betala avkastningsränta på mottagna belopp, oberoende av om kommunen varit i god tro. Även bortsett från att betalningen inte skett av misstag kan, med hänsyn till det anförda, vad föreningen invänt om att den var i god tro vid mottagandet av betalningen inte medföra att föreningen undgår att utge avkastningsränta.
Enligt räntelagens ursprungliga utformning hade en betalande rätt till avkastningsränta endast om betalningen gick åter på grund av betalningsmottagarens kontraktsbrott eller på liknande grund. Den betalande fick alltså inte ha gjort sig skyldig till avtalsbrott. Denna inskränkning upphävdes emellertid i samband med tillkomsten av den nya köplagen (1990:931). Det ansågs att det inte var motiverat att en säljare i vissa fall skulle få inneha köpeskillingen räntefritt, medan en köpare vid hävning skulle vara skyldig att utge ersättning för avkastning av varan eller för annan nytta oberoende av vem som gjort sig skyldig till kontraktsbrottet (se 65 § första stycket köplagen och prop. 1988/89:76 s. 219). Det föreningen anfört om att det är Cunningham och Page som föranlett återgången är således i princip utan betydelse. I målet har inte visats att det förelegat sådana särskilda omständigheter som skulle kunna föranleda en annan bedömning.
Föreningen har mot skyldigheten att utge avkastningsränta dessutom åberopat att Cunningham och Page inte ersatt föreningen för någon nytta av upplåtelsen. Redan på den grunden att Cunningham och Page betalat hyra, som översteg avgiftsskyldigheten för en bostadsrättshavare, kan invändningen lämnas utan avseende.
Föreningen har vidare anfört att den har rätt att kvitta en eventuell skyldighet att utge avkastningsränta mot en rätt till skadestånd, grundad på att Cunningham och Page orsakat återgången genom svek eller culpa in contrahendo. Eftersom skyldighet att betala avkastningsränta syftar till att balansera en tänkt fördel, kan denna betalningsskyldighet inte utgöra en ersättningsgill skada.
Föreningen har slutligen invänt att föreningen i brev den 18 december 2003 erbjöd betalning direkt till C. och R.A:s bankkonto men att sådan betalning då avböjdes; därav skulle följa att skyldigheten att utge ränta har upphört från denna tidpunkt fram till dess att Cunningham och Page den 12 januari 2004 förklarade sig beredda att motta betalning. Cunningham och Page har mot detta invänt att de uppfattade brevet som ett förlikningsförslag från föreningens sida, som de inte accepterade, och att de inte ville att betalning skulle göras till den bank föreningen angav. Med hänsyn härtill kan det inte anses visat att Cunningham och Page vägrat att ta emot betalning under omständigheter som medför att rätten till ränta skall bortfalla.
C. och Page har således haft rätt till avkastningsränta från den 15 december 2000, när betalningen för bostadsrätten erlades, och fram till och med den dag då föreningen återbetalat kapitalet eller blivit skyldig att utge dröjsmålsränta.
Domen, enligt vilken det fastställts att avtalet om upplåtelse av bostadsrätt inte binder föreningen, vann laga kraft den 30 juni 2003. Cunningham och Page har hävdat att föreningen från den 1 augusti 2003 varit skyldig att, oberoende av krav från dem, redovisa uppburen betalning för bostadsrätten vid äventyr av plikt att betala dröjsmålsränta.
Enligt 3 § andra stycket räntelagen utgår dröjsmålsränta på fordran som grundar sig på sysslomans eller annans skyldighet att redovisa för medel som han mottagit av huvudmannen eller tredje man från dagen för redovisningen eller, om denna ej avges i rätt tid, från den dag redovisning bort ske.
I propositionen till räntelagen anges att redovisningsskyldighet är karakteristisk för sysslomannaavtal och liknande förhållanden, men det tilläggs att redovisningsskyldighet kan förekomma även utanför sysslomannaförhållande i vidsträckt mening, t.ex. om någon får annans egendom om hand obehörigen eller av misstag. Därefter erinras om att begreppet redovisningsskyldighet är centralt i vissa betydelsefulla rättsregler som 10 kap. 1 § BrB om förskingring och lagen (1944:181) om redovisningsmedel; redovisningsskyldigheten är där straffrättsligt sanktionerad respektive förenad med ett sakrättsligt privilegium. En annan sida av redovisningsskyldigheten framhålls vara att den innehåller en förpliktelse att lämna uppgifter. Avgörande för om 3 § andra stycket räntelagen är tillämplig sägs vara om någon har innehaft egendom på sådant sätt att han bort betrakta den som ett främmande värde vilket tillkommer annan och om han på grund därav blivit skyldig att utge pengar. Sedan det angetts att åtskilliga fall av redovisningsskyldighet är reglerade i särskild lagstiftning anförs att redovisningsskyldighet föreligger i många fall även utanför det lagreglerade området; t.ex. skulle redovisningsskyldighet kunna uppstå då betalning av misstag eller annan anledning sker till fel person. Enligt föredraganden var det emellertid inte möjligt att uttömmande och exakt ange när det uppstår sådan redovisningsskyldighet som bör falla under förevarande bestämmelse; vissa uttalanden på denna punkt, till vilka föredraganden kunde ansluta sig, hade emellertid gjorts i utredningens betänkande. (A. prop. 1975:102 s. 119 ff.)
I utredningens betänkande, vartill propositionen sålunda hänvisar, utvecklas resonemangen på några punkter. Bl.a. anförs att, om omständigheterna är sådana att någon kan ådra sig straffansvar och förutsättningarna för sakrättsligt skydd föreligger, bestämmelsen i 3 § andra stycket räntelagen regelbundet torde kunna tillämpas. Överensstämmelsen av tillämpningsområdena sägs dock inte vara fullständig. Medan straffansvar kräver, förutom uppsåt, att egendom kommit i den redovisningsskyldiges hand på grund av avtal eller ställning, sägs civilrättslig redovisningsskyldighet kunna föreligga även om medel kommit i främmande persons hand genom misstag eller genom obehörigt förfarande. Omständigheterna sägs också kunna vara sådana att en innehavare av annans egendom under en tid varit att betrakta som godtroende besittare men att han sedermera fått kännedom om annans bättre rätt och därigenom blivit redovisningsskyldig. (Se SOU 1974:28 s. 117 ff.)
Av rättspraxis framgår att, om en person tagit emot en betalning för egen räkning men det senare visar sig att rättshandlingen är ogiltig och att betalningen skall återbäras, han skall anses ha villkorligt mottagit beloppet med redovisningsskyldighet i redovisningslagens mening, så att den betalande kan ha separationsrätt till beloppet om detta hela tiden har hållits avskilt (jfr NJA 1985 s. 178).
Såväl lagmotiven som rättspraxis talar således för att föreningen i det nu aktuella målet bör anses ha varit redovisningsskyldig enligt 3 § andra stycket räntelagen. För samma slutsats talar även den bestämmelse om dröjsmålsränta vid återgång av arvskifte som infördes i samband med 1975 års räntelag med motiveringen att det rör sig om redovisningsskyldighet (a. SOU s. 147 och a. prop. s. 136, se numera 12 § lagen om dödförklaring).
Enligt 3 § andra stycket räntelagen utgår dröjsmålsräntan från den dag redovisning avgetts eller borde ha avgetts. I förarbetena anges att redovisningsskyldigheten inträder vid obehörigt innehav omedelbart när medlen uppbärs, varav skulle följa att dröjsmålsränta börjar utgå genast (a. prop. och SOU 1974:28, båda s. 121). Uttalandet innehåller inget villkor om att betalningsmottagaren skall ha insett eller bort inse att medlen i själva verket tillkommer annan. Detta ligger dock kanske i kravet på att innehavet skall vara obehörigt och i att det är fråga om en dröjsmålsränta från en tidpunkt då redovisning borde ha avgetts. I detta sammanhang bör observeras att dröjsmålsränta enligt 12 § lagen om dödförklaring inte börjar löpa förrän arvingen fått kännedom om att egendomen tillkommer annan (jfr även 4 kap. 15 § konkurslagen). Vidare skulle det vara anmärkningsvärt om en betalning mottagen till följd av svek eller handlande i strid mot tro och heder, vilket kan sägas ge upphov till ett obehörigt innehav, utan särskilt omnämnande i lagmotiven skulle ge rätt till dröjsmålsränta från mottagandet, fastän mottagandet samtidigt är utgångspunkten för avkastningsränta. Slutligen måste beaktas att ogiltiga rättshandlingar sällan är nulliteter utan bara angripbara. Ett behörigt innehav omvandlas därför i allmänhet till ett obehörigt innehav först när den förfördelade parten väljer att påstå ogiltighet. Dessförinnan kan inte något dröjsmål föreligga med redovisningen.
Det anförda leder till att i återgångssituationer dröjsmålsränta enligt 3 § andra stycket räntelagen i allmänhet kan börja löpa tidigast när någon av parterna gjort gällande att rättshandlingen är ogiltig. När så skett kan den som erlagt betalningen emellertid begära dröjsmålsränta enligt 4 § första stycket, varigenom 3 § andra stycket inte behöver tillämpas för att han skall kunna få dröjsmålsränta, låt vara efter 30 dagar. Vid ogiltighet är förhållandena således annorlunda än de som motiverat införandet av 3 § andra stycket som en komplettering av första styckena i 3 och 4 §§, nämligen att redovisningsskyldighet inte inträder vid en bestämd förfallotid samt att redovisningsborgenären typiskt sett inte vet när redovisning har bort ske och vilket belopp han har att fordra (jfr a. prop. s. 120 och SOU 1974:28 s. 118 och 120 f.).
På grund av det anförda bör andra stycket i 3 § räntelagen inte vara tillämpligt i de fall då betalning erlagts i avsikt att mottagaren skall kunna förfoga över det mottagna för egen räkning, även om det senare visar sig att rättshandlingen är ogiltig.
C. och Page har därmed inte rätt till dröjsmålsränta enligt 3 § andra stycket räntelagen på sin återbetalningsfordran.
Under sådana förhållanden kan dröjsmålsränta utgå endast enligt 4 § första stycket räntelagen.
Det är en i svensk rätt hävdvunnen princip att dröjsmålsränta, utom i vissa här inte aktuella undantagsfall, inte utgår som ränta på ränta (se prop. 1975:102 s. 128, NJA 1994 s. 3 och Phillips, Obligationsrätt, 1956, s. 582 f.; jfr dock King, Ränta på ränta - ett naturligt inslag i nutida ränteberäkning, JT 1995/96, s. 23 ff.).
I enlighet med vad föreningen hävdat har Cunningham och Page således inte rätt till dröjsmålsränta beräknad på avkastningsränta.
C. och Page har gjort gällande att, ifall dröjsmålsränta inte skall utgå på avkastningsräntan, föreningens betalningar i första hand skall avräknas på avkastningsräntan.
Om en gäldenär har flera skulder, får han enligt 9 kap. 5 § HB bestämma hur avräkningen av en betalning som inte täcker alla skulderna skall göras; gäldenären får emellertid inte avräkna betalningen på kapitalet så länge det finns obetald ränta.
Föreningens betalningar den 15 januari 2004 och den 20 mars 2004 skall därför i första hand avräknas på upplupen avkastningsränta.
Föreningens betalning den 15 januari 2004 med 1 500 000 kr har varit tillräcklig för att täcka all då upplupen avkastningsränta. Motsvarande gäller betalningen den 20 mars 2004 med 8 932 kr, eftersom den fordran som kvarstod obetald den 16 januari uppgick till 297 175 kr. Därefter kvarstod 288 243 kr. På detta belopp skall dröjsmålsränta utgå från den 21 mars 2004.
Med ändring av hovrättens dom förpliktas Bostadsrättsföreningen Royal att till C.A. och Page utge 288 243 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 21 mars 2004 tills betalning sker.
HD:s dom meddelad: den 28 mars 2008.
Mål nr: T 2017-06.
Lagrum: 2, 3 och 4 §§räntelagen (1975:635), 65 § köplagen (1990:931), 5 kap. 1 § JB, 12 § lagen (2005:130) om dödförklaring, 4 kap. 15 § konkurslagen (1987:672), 10 kap. 1 § BrB, lagen (1944:181) om redovisningsmedel samt 9 kap. 5 § HB.
Rättsfall: NJA 1985 s. 178, NJA 1985 s. 352 och NJA 1988 s. 457.