Fördelning av köpeskilling efter exekutiv auktion av fast egendom. Kronofogdemyndigheten har ur influtna medel tillagt stadshypoteksförening belopp motsvarande ersättning för ränte- och bidragsförlust. Fråga om rätt till sådan ersättning förelegat och om föreningen - eller enligt sakägarförteckning nästföljande borgenär - haft rätt till beloppet. - Tillika fråga om innebörden av begreppet avräkning enligt 12 kap. 34 § utsökningsbalken.
Umeå tingsrätt förpliktade genom fyra utslag i lagsökningsmål den 22 november 1991 G.A. Umeå, att till Svenska Handelsbanken, Umeå, utge vissa belopp jämte ränta och kostnader. Tingsrätten fastställde även att fordringarna skulle utgå med förmånsrätt i bl.a. fastigheten Släggan 6 i Umeå kommun. Genom lagsökningsutslagen ansågs fastigheten vara utmätt. Med hänvisning till lagsökningsutslagen begärde Svenska Handelsbanken den 13 januari 1992 hos kronofogdemyndigheten att fastigheten skulle säljas exekutivt. Aktiebolaget Spintab begärde anslutning enligt 12 kap. 13 § utsökningsbalken (UB).
Kronofogdemyndigheten höll bevakningssammanträde den 16 juni 1992 och offentlig auktion den 23 juni 1992, vid vilket tillfälle avgivet bud ej godtogs. Härefter hölls bevakningssammanträde och ny auktion den 22 september 1992. I sakägarförteckningen den 22 september upptogs, efter viss förvaltningskostnad, som sakägare med bästa förmånsrätt Västerbottens läns stadshypoteksförening med en fordran att utgå kontant om 8 019 538 kr inom 8094538 kr. Av stadshypoteksföreningens fordran angavs 489 588 kr avse villkorligt upptagen ersättning för ränte- och bidragsförlust. Vidare upptogs som sakägare bl. a. Nordbanken Företagskredit Aktiebolag (företagskredit) med en fordran om 9 290 358 kr inom 25 723 564 kr att utgå kontant. Skyddsbeloppet angavs till 8 235 893 kr.
Vid auktionen avgavs högsta budet, 22 000 000 kr, av Aktiebolaget AC Utveckling i Umeå (utvecklingsbolaget). Budet godtogs och fastigheten förklarades inropad av bolaget, som erlade 2200000 kr som handpenning.
Fördelningssammanträde hölls den 21 oktober 1992. Vid sammanträdet medgav stadshypoteksföreningen, enligt vad som antecknats i protokollet, att utvecklingsbolaget från vad bolaget hade att utge kontant i köpeskilling skulle få avräkna 6087530 kr, vilket belopp innefattade i sakägarförteckningen villkorligt upptagen ersättning för ränte- och bidragsförlust om 489 588 kr. Företagskredit bestred att stadshypoteksföreningen över huvud taget skulle få tillgodoräkna sig beloppet 489 588 kr. Kronofogdemyndigheten (kronofogden G.N.) beslutade om fördelning av influtna medel med, såvitt avser stadshypoteksföreningen, belopp som inkluderade nämnda ersättning för ränte- och bidragsförlust. Företagskredit erhöll, som sista sakägare i fördelningslängden, utdelning med belopp som understeg bevakat belopp.
Företagskredit anförde besvär över fördelningsbeslutet och yrkade att hovrätten skulle ändra fördelningen av influtna medel så att stadshypotek inte tillades 489 588 kr avseende ersättning för ränte- och bidragsförlust och att företagskredit i stället tillades motsvarande belopp.
Företagskredit anförde i hovrätten till stöd för sin talan: Stadshypoteksföreningen intygade skriftligen före auktionen, att utvecklingsbolaget skulle få överta det inteckningslån som den tidigare ägaren haft hos stadshypoteksföreningen. Vid fördelningssammanträdet medgav vidare stadshypoteksföreningen att avräkning från vad som skulle utbetalas till föreningen skedde med belopp som motsvarade det övertagna lånet. Någon kontant betalning har ej skett. - Den medgivna avräkningen innebär enligt lag, att däremot svarande belopp skall innestå i avräkning och att panträtt i fastigheten skall bestå för avräknat belopp. - Att utvecklingsbolagets övertagande av lånet givits formen av ett nytt lån med belopp som motsvarar den medgivna avräkningen är en angelägenhet mellan stadshypoteksföreningen och utvecklingsbolaget som inte skall beaktas i frågan om hur fördelning skall ske. Företagskredit har genom fördelningsbeslutet fått sin rätt reducerad med det belopp som tilldelats stadshypoteksföreningen. Det är oacceptabelt att stadshypoteksföreningens - måhända av taktiska skäl betingade - val av sätt för utvecklingsbolagets övertagande av låneansvaret tillåts vara avgörande för om tilldelningen till företagskredit skall reduceras eller ej. – Utvecklingsbolaget har således övertagit betalningsansvaret för lånet ifråga och stadshypoteksföreningen har därigenom inte varit berättigad att få tilldelning med det omtvistade beloppet. - Om utvecklingsbolaget hade övertagit det befintliga lånet på de villkor som gällde för detta, skulle någon förlust av det slag som stadshypoteksföreningen nu erhållit betalning för inte ha uppstått. När nu utvecklingsbolaget övertagit låneansvaret genom att ett nytt lån lagts upp, bör inte stadshypoteksföreningen vara berättigad till betalning i form av ersättning för ränte- och bidragsförlust. - Det kan inte godtas att begreppet avräkning används för något som inte är en avräkning i utsökningsbalkens mening och samtidigt utlöser en ersättningsskyldighet som inte är aktuell vid en lagenlig avräkning. Förfarandet förvirrar begreppen och skapar risker för felbedömningar från andra intressenter. I aktuellt fall har möjlighet funnits att på grundval av köparens nya finansiering göra en kontant inbetalning och att kronofogdemyndigheten därmed i motsvarande mån kunnat redovisa beloppet som kontant erlagt. Att en sådan handläggning kan ha bedömts som tungsam utgör inte skäl att avvika från de grundläggande principerna.
Stadshypotek bestred bifall till besvären och anförde: I anslutning till den exekutiva auktionen lovade föreningen, att utvecklingsbolaget skulle få överta de befintliga lånen i fastigheten. Sedan utvecklingsbolaget emellertid förklarat sig vilja låna hos annan långivare, bl. a. utlandsupplåning med förmånlig ränta, ansåg föreningen löftet om rätt för utvecklingsbolaget att överta lånen förfallet. Därefter återkom utvecklingsbolaget, som inte kunnat ordna någon alternativ finansieringslösning, samma dag som fördelningssammanträdet hölls med förfrågan om lån hos föreningen, varpå föreningen utställde ett nytt kreditlöfte, dock nu med ändrade villkor. - Sedan kronofogdemyndigheten underrättats om att utvecklingsbolaget skulle lösa det befintliga lånet och istället ta ett nytt, kortfristigt lån, valde kronofogdemyndigheten av praktiska hänsyn att reglera förhållandet som en likvidavräkning i fördelningsprotokollet. Alternativet hade varit att utvecklingsbolaget genom betalning t.ex. per check hade erlagt lösen för det ursprungliga lånet och sedan från föreningen erhållit en låneutbetalning som inte tagits med i fördelningsprotokollet. Detta förfaringssätt hade dock varit betungande för kronofogdemyndigheten. - Lånen sades upp genom krav på full betalning vid det första bevakningssammanträdet, den 16 juni 1992. Då var närvarande såväl den dåvarande ägaren till fastigheten som företrädare för företagskredit. Ingen av dessa hade då eller vid nästa bevakningssammanträde, som inföll den 22 september 1992, någon erinran. - Enligt villkoren för de lån som således lösts skall ränteskillnadsersättning utgå vid lösen. Det föreligger inte skäl att frångå lånevillkoren.
Kronofogdemyndigheten anförde i yttrande bl.a.: Vad som förevarit är att utvecklingsbolaget den 21 oktober 1992 upptagit ett lån hos stadshypoteksföreningen och att pengarna använts till betalning av de äldre lånen. Det förhållandet att stadshypoteksföreningen vid fördelningssammanträdet av praktiska skäl medgav avräkning istället för att medlen kontant inbetalades till kronofogdemyndigheten kan inte medföra, att stadshypoteksföreningen förlorar sin rätt till ifrågavarande ersättning. - Avräkning enligt 12 kap. 34 § utsökningsbalken har enligt kronofogdemyndighetens uppfattning normalt innebörden att köparen blir personligen betalningsansvarig för fordran till det belopp som avräknas och fordringen innestår till samma belopp med panträtt i fastigheten. Sådan avräkning skall grundas på avtal mellan köpare och fordringsägare. Avräkningen aktualiseras normalt genom att det från borgenären inkommer ett skriftligt medgivande om avräkning. Om köparen inte är närvarande vid fördelningssammanträdet, vilket han normalt inte är, och det mot avräkningsmedgivandet svarande beloppet inte inbetalas kontant, presumeras att det föreligger ett avräkningsavtal mellan köpare och betalningsberättigad borgenär. - Det förekommer att en borgenär, som har fordran med panträtt i en fastighet, ropar in denna. I den mån köpeskillingen går till betalning av inroparens fordran sker en kvittning. Denna redovisas i fördelningslängden under rubriken "belopp som avräknas", fastän det inte är fråga om avräkning i den vanliga betydelsen. - Det kan också förekomma, att en borgenär avstår från betalning ur köpeskillingen, t.ex. därför att han får betalning på annat sätt. Även för ett sådant avstående måste begreppet avräkning användas, eftersom utsökningsbalken endast ger alternativen avräkning och kontantbetalning. Den avräkning som gjordes vid fördelningssammanträdet med avseende på del av stadshypoteksföreningens fordran avsåg sistnämnda situation.
Hovrätten för Övre Norrland (1993-06-17, hovrättslagmannen Morris, hovrättsrådet Wright och hovrättsassessorn Young, referent) lämnade besvären utan bifall och anförde som skäl för beslutet följande.
Inledningsvis konstaterar hovrätten att ifrågavarande fordran inte är att anse som tvistig i den mening som avses i 13 kap. 7 § UB.
Enligt 13 kap. 10 § andra stycket UB skall fördelningen av influtna medel ske i enlighet med sakägarförteckningen, om det ej framgår att fordran understiger vad som anges i förteckningen. I detta fall framgår av sakägarförteckningen, att stadshypoteksföreningen bevakat ersättning för ränte- och bidragsförlust och att beloppen upptagits villkorligt i sakägarförteckningen. Beträffande frågan om stadshypoteksföreningens fordran understiger vad som sålunda angivits i sakägarförteckningen upptar hovrätten följande.
Bestämmelserna i 12 kap. 34 § UB om hur lån med säkerhet i pantbrev skall behandlas vid försäljning av fast egendom innebär att en fordran inom det s. k. skyddsbeloppet som huvudregel inte rubbas av försäljningen. Kapitaldelen av en sådan fordran skall sålunda inte betalas kontant utan låneansvaret övertages av den nye ägaren genom att lånesumman avräknas på den köpeskilling denne har att erlägga. Ränta och annan biförpliktelse, liksom en fordran som faller utanför skyddsbeloppet, skall däremot betalas kontant. För det fall att kapitaldelen av en fordran blivit avräknad eller avräkning bort ske torde emellertid skyldigheten att erlägga ersättningar av det slag varom är fråga i målet ej alls utlösas, eftersom i sådant fall låneavtalen ej bringats att upphöra i förtid.
Det kan konstateras att stadshypoteks fordran faller inom skyddsbeloppet. Fråga uppkommer då om i beslutet om köpeskillingsfördelning angivna huvudregeln om avräkning i 12 kap. 34 § UB tillämpats eller om i stället undantagsregeln om kontantbetalning legat till grund för beslutet.
Lydelsen hos av företagskredit åberopat intyg av den 18 september 1992 och protokollet från fördelningssammanträdet ger visserligen vid handen att dåvarande stadshypoteksföreningen och utvecklingsbolaget inför fördelningen av köpeskillingen avtalat om avräkning. Utredningen i målet i övrigt - bl.a. den handling som betecknats "avräkningsmedgivande vid köpeskillingsfördelning" - får emellertid anses visa att parterna använt ordet avräkning för ett förfarande som innebär en kvittning mellan stadshypoteksföreningen tillkommande anspråk på lösen av de ursprungliga lånen och utvecklingsbolagets anspråk på utbetalning av den nya lånesumman. Någon avräkning i den mening som avses i 12 kap. 34 § UB har, vilket också framgår av vad kronofogdemyndigheten anfört, följaktligen inte skett utan i stället har myndigheten i sitt beslut utgått från att det tillämpade kvittningsförfarandet skulle anses utgöra en kontantbetalning.
Fråga uppkommer då om omständigheterna varit sådana att undantagsregeln om kontantbetalning kunnat tillämpas. Som nämnts är förutsättningarna för att avräkning skall kunna underlåtas dels att stadshypoteks fordran är förfallen till betalning dels att stadshypotek yrkat kontant betalning. I denna del har stadshypotek utan invändning från företagskredit i målet anfört att lånen sagts upp till betalning den 16 juni 1992. Vidare framgår av handlingarna att stadshypotek i bevakningsinlagor yrkat kontant betalning. Därmed är förutsättningarna för att avräkning skall kunna underlåtas uppfyllda. Stadshypotek har genom transaktionen med stöd av de tidigare låneavtalen berett sig ersättning för ränte- och bidragsförlust samtidigt som bolaget åtnjuter ränta och andra eventuella förmåner som följer av det nya lånet till utvecklingsbolaget. Det torde dock inte föreligga något hinder mot att förfara på detta sätt.
Det anförda innebär att lånen har bringats att upphöra i förtid och att undantagsregeln kunnat tillämpas. Vid detta förhållande ger avtalsvillkoren stadshypotek rätt till de omtvistade medlen, om vars storlek det ej råder tvist. Stadshypoteks fordran har alltså inte vid fördelningssammanträdet understigit vad som upptagits i sakägarförteckningen.
Även om kronofogdemyndighetens förfarande att använda beteckningen avräkning i en annan betydelse än det har i 12 kap. 34 § UB har orsakat osäkerhet om vad som gällt, föreligger inte anledning att av det skälet ändra beslutet eller återförvisa målet till kronofogdemyndigheten. Inte heller den omständigheten att stadshypotek tilldelats medel genom ett kvittningsförfarande ger anledning därtill.