Hyresnämndsmål. Fråga om ansökan om dispens från hembudsskyldighet enligt 6 § lagen (1982:352) om rätt till ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt kan prövas på begäran av annan än fastighetsägare vid delning (I) eller vid fusion (II) av aktiebolag.
Fastigheten Stockholm Pahl 7 (hyresfastigheten) är bebyggd med hyreshus och ägdes ursprungligen av Fahlia AB (Smith). Genom delning enligt 24 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) upplöstes Smith och dess tillgångar och skulder övertogs av ett antal andra aktiebolag som bildades genom delningen. Ett av dessa bolag - Pahlia AB (Pahlia) - erhöll hyresfastigheten. Pahlia yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hembud enligt 6 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) inte behövdes för bolagets förvärv av hyresfastigheten.
Den bostadsrättsförening som bildats av de hyresgäster som bor i hyresfastigheten, bostadsrättsföreningen Pahl 7 (bostadsrättsföreningen), bestred bolagets yrkande och gjorde i första hand gällande att bolagets ansökan skulle avvisas då Pahlia som förvärvare av fastigheten inte var behörig att begära undantag från hembudsskyldighet.
Hyresnämnden (hyresrådet Irwin samt intresseledamöterna Larson och Rios) anförde i beslut den 15 maj 2008 bl.a. följande.
Enligt 6 § första stycket ombildningslagen får en fastighet för vilken intresseanmälan gäller, inte överlåtas genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som gjort intresseanmälan erbjudits att förvärva fastigheten; med överlåtelse genom köp eller byte likställs bl.a. delning enligt 24 kap. 1 § aktiebolagslagen. Enligt tredje stycket i paragrafen behövs inte hembud om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs ska prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
En begäran om undantag från hembudsskyldighet ska enligt 6 § ombildningslagen framställas i förväg - dvs. innan en överlåtelse av fastigheten har ägt rum - och göras av den fastighetsägare som vill överlåta fastigheten. Detta gäller även när avsikten är att överlåtelsen ska ske genom delning enligt 24 kap. 1 § aktiebolagslagen. I förevarande fall har det överlåtande bolaget Smith inte - innan den delning/fission varigenom hyresfastigheten överlåtits till Pahlia ägt rum - begärt att hyresnämnden prövar frågan om hembud behövts för överlåtelsen. Det står klart att Smith i och med delningen har upplösts och därför inte ens i efterhand kan begära att hyresnämnden prövar frågan om undantag från hembudsskyldighet.
Pahlia har gjort gällande att bolaget genom delningen/fissionen övertagit samtliga rättigheter och skyldigheter från Smith och därför har rätt att i Fahlias ställe begära undantag från hembudsskyldigheten.
Hyresnämnden kan inte finna att det finns förutsättningar att på ansökan av den till vilken en fastighet har överlåtits pröva frågan om hembud för överlåtelsen behövts. Pahlias ansökan ska därför avvisas.
Hyresnämnden avvisar Pahlias ansökan.
Pahlia överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla dess talan vid hyresnämnden.
Bostadsrättsföreningen bestred ändring av hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Sullivan och Price, referent, samt hovrättsassessorn Dorsey) anförde i beslut den 20 augusti 2009 följande.
Enligt 6 § första stycket ombildningslagen får fast egendom som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller inte överlåtas genom köp eller byte utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom bl.a. fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen eller delning enligt 24 kap. 1 § samma lag. I 6 § tredje stycket ombildningslagen sägs att hembud inte behövs om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Pahlia har ingått som ett av flera bolag i ett delningsförfarande enligt 24 kap. 1 § andra stycket 1 aktiebolagslagen. I enlighet med delningsplanen har jämlikt 28 § första stycket 1 i samma kapitel till Pahlia övergått den av Smith ägda fastigheten. Smith har upplösts utan likvidation.
Pahlia har efter delningens genomförande begärt att hyresnämnden beviljar bolaget dispens från hembudsskyldigheten enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen.
Hovrätten tar först ställning till frågan om Pahlia är rätt sökande.
Ombildningslagen i dess ursprungliga lydelse omfattade inte några associationsrättsliga förvärv. Syftet med att likställa vissa associationsrättsliga förvärv med överlåtelser genom köp och byte var att förhindra kringgåenden av hembudsskyldigheten exempelvis genom att en fastighet lämnas som ett tillskott till ett bolag (se prop. 1990/91:92 s. 240 och s. 136 f.).
I det nu aktuella fallet har ansökan om dispens skett efter delningens genomförande och det är inte den lagfarne fastighetsägaren - Smith - som begärt hyresnämndens prövning av frågan om hembud.
En strikt tillämpning av 6 § ombildningslagen innebär att Pahlias ansökan ska avvisas eftersom ansökan gjorts av annan än fastighetsägaren.
En överlåtelse i strid med 6 § ombildningslagen är emellertid enligt 13 § ogiltig och ska gå åter. Överlåtandebolaget - Smith - har till följd av delningen upplösts och måste återuppstå för att ta emot fastigheten. Ingenting hindrar Smith från att därefter på nytt överlåta fastigheten till Pahlia och ge in en begäran om att hyresnämnden ska pröva frågan om hembud.
Upprätthållandet av en sådan formell ordning är enligt hovrättens mening inte skyddsvärd. Hyresnämnden har därför inte bort avvisa Pahlias ansökan.
Hovrätten finner att skäl saknas att återförvisa målet till hyresnämnden varför hovrätten övergår till att pröva frågan om dispens från hembudsskyldigheten enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen.
Hembud behövs inte om ett förvärv av en bostadsrättsförening skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Ett sådant förhållande mellan överlåtaren och annan förvärvare än bostadsrättsföreningen kan vara ett koncernförhållande (se prop. 1981/82:169 s. 79).
Aktieägarna i Fahlia har erhållit sina aktier genom arv. Delningen av Smith har syftat till att åstadkomma en mer ändamålsenlig förvaltning av tillgångarna. Vid detta förhållande finner hovrätten att ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt. Överklagandet ska därför bifallas.
Med ändring av hyresnämndens beslut beviljar hovrätten Pahlia dispens från hembudsskyldigheten.
Fastigheten Malmö Bardisanen 5 (hyresfastigheten) är bebyggd med hyreshus och ägdes ursprungligen av Fastighets AB Nolhalla (Nolhalla). Genom s.k. förenklad moder-dotterbolagsfusion enligt 23 kap. 28 § aktiebolagslagen (2005:551) absorberades Nolhalla av dess moderbolag, Heimstaden Fastigheter 2 Syd AB (Heimstaden). Genom fusionen upplöstes Nolhalla och hyresfastigheten övertogs av Heimstaden. Heimstaden yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hembud inte behövdes enligt 6 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) för bolagets förvärv av hyresfastigheten.
Den bostadsrättsförening som bildats av de hyresgäster som bor i hyresfastigheten, bostadsrättsföreningen Backaborgen (bostadsrättsföreningen), bestred bolagets yrkande.
Hyresnämnden (hyresrådet Wagner) anförde i beslut den 19 juni 2008 bl.a. följande.
I 6 § ombildningslagen föreskrivs att fast egendom, som utgör hyreshus och för vilken en intresseanmälan gäller, inte får överlåtas utan att den förening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hyreshuset, s.k. hembud. Med överlåtelse genom köp likställs överlåtelse genom bl.a. fusion enligt aktiebolagslagen.
Enligt andra och tredje styckena i paragrafen får överlåtelse i vissa fall ske utan hembud till föreningen. Så är enligt tredje stycket fallet om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs eller inte prövas av hyresnämnden.
Vad gäller förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren avses släktskap eller personlig gemenskap men även ett förhållande mellan juridiska personer, t.ex. ett koncernförhållande.
Heimstaden har till grund för sin begäran om dispens bl.a. anfört att Heimstaden genom s.k. förenklad moder-dotterbolagsfusion enligt 23 kap. 28 § aktiebolagslagen har absorberat sitt helägda dotterbolag Nolhalla, vilket varit lagfaren ägare till den aktuella hyresfastigheten. Fusionen har utgjort en koncernintern omstrukturering och innebär inte någon traditionell överlåtelse av fastigheten på marknadsmässiga villkor eller att kontrollen eller ägandet av fastigheten ändras. Det finns inget vederlag vid fusionen och det saknas även ett naturligt pris på fastigheten och villkor för en överlåtelse som ett hembud kan baseras på.
Hyresnämnden finner på de skäl Heimstaden anfört att det med hänsyn till förhållandet mellan Heimstaden och Nolhalla får anses oskäligt att i detta fall behöva erbjuda bostadsrättsföreningen att förvärva hyresfastigheten. Vad bostadsrättsföreningen anfört om Heimstadens agerande m.m. inför överlåtelsen och ärendet vid hyresnämnden är inte något som kan förändra den bedömningen. Heimstadens yrkande om dispens från hembudsskyldigheten ska därför bifallas.
Hyresnämnden beviljar Heimstaden dispens från hembudsskyldigheten.
Bostadsrättsföreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå Heimstadens talan vid hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättsråden Sullivan och Price, referent, samt hovrättsassessorn Dorsey) anförde i beslut den 10 augusti 2009 följande.
Enligt 6 § första stycket ombildningslagen - - - likalydande med beslutet under I - - - på begäran av fastighetsägaren.
Nolhalla har enligt 23 kap. 28 § aktiebolagslagen genom fusion gått upp i Heimstaden. Av 23 kap. 34 § andra stycket samma lag följer att den av Nolhalla ägda fastigheten övergått till Heimstaden och Nolhalla upplösts.
Heimstaden har efter fusionens genomförande begärt att hyresnämnden beviljar bolaget dispens från hembudsskyldigheten enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen.
Hovrätten tar först ställning till frågan om Heimstaden är rätt sökande.
Ombildningslagen i dess ursprungliga lydelse - - - i huvudsak likalydande med beslutet under I - - - inte skyddsvärd. Hyresnämnden har därför korrekt tagit upp Heimstadens ansökan till prövning.
Vad som förekommit i sak i hovrätten ger inte anledning att göra någon annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelade: den 20 augusti 2009 (I) och den 10 augusti 2009 (II).
Mål nr: ÖH 4826-08 (I) och ÖH 5996-08 (II).
Lagrum: 6 och 13 §§ lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt; 23 kap.1, 28 och 34 §§ samt 24 kap.1 och 28 §§aktiebolagslagen (2005:551).
Litteratur: Prop. 1990/91:92 s. 136 f. och s. 240; prop. 1981/82:169 s. 79.