Hyresnämndsmål. En bostadsrättsförenings stadgar har innefattat ett villkor som innebär att till medlem i första hand får antas en person som fyllt 55 år. Hovrätten fann att villkoret var skönsmässigt utformat och att föreningen därmed saknat stöd för att vägra makar i 35-årsåldern medlemskap i föreningen.
Hyresnämnden i Stockholm
P.H. och Matthews, som är i 35-årsåldern, förvärvade en bostadsrättslägenhet i en fastighet som ägs av Föreningen Norra Djurgårdsstaden (föreningen). Föreningen avslog P.H:s och S.H:s ansökan om medlemskap i föreningen. P.H. och Matthews hänsköt tvisten till hyresnämnden och yrkade att hyresnämnden skulle bevilja dem medlemskap i föreningen.
Föreningen motsatte sig yrkandet och anförde i huvudsak att P.H. och Matthews inte uppfyllde det krav på medlemskap som uppställts i föreningens stadgar, eftersom ingen av dem ännu fyllt 55 år.
Hyresnämnden (hyresrådet Robbins och intresseledamoten Yang) anförde i beslut den 6 november 2017 i huvudsak följande.
I 5 § föreningens stadgar föreskrivs bl.a. följande.
Till medlem får i första hand antagas fysisk person som fyllt 55 år.
Om äkta makar förvärvar bostadsrätt är det tillräckligt att en av makarna uppnått sagda ålder. Med äkta makar jämställs de som sammanbor under äktenskapsliknande förhållanden.
Stadgevillkoret i andra stycket måste läsas i sin helhet. Villkorets innebörd kan således inte tolkas enbart utifrån den första meningen, lösryckt från sitt sammanhang. På det sätt bestämmelsen har formulerats tar den höjd för att makar eller sambor kan vara förvärvare gemensamt och att det kan finnas situationer där sådan åldersskillnad föreligger dem emellan att endast den ena uppfyller ålderskravet. Om bestämmelsen i stället hade utformats på så sätt att ett uttryckligt krav uppställts att envar ska ha uppnått 55 år skulle detta leda till att par med en viss åldersskillnad mellan sig skulle vara förhindrade att förvärva en bostadsrätt gemensamt. Utformningen av bestämmelsen har således gjorts tillräckligt tydlig för att det av densamma kan utläsas att villkor om en nedre åldersgräns om 55 år råder för medlemskap.
En bostadsrättsförening har stor frihet att i stadgarna ställa upp olika villkor för medlemskap. Denna frihet inskränks dock i viss utsträckning av bestämmelsen i 2 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:614). Det framgår av bestämmelsens första stycke 3 att sådana stadgevillkor för medlemskap som innebär att villkoret med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt är utan verkan.
I förarbetena till bestämmelsen framgår att den som söker medlemskap i en bostadsrättsförening inte torde kunna åberopa generalklausulen i 36 § avtalslagen för att kunna beviljas inträde i föreningen eftersom den bestämmelsen endast tar sikte på rättsförhållandet mellan föreningen och den enskilde medlemmen. Bestämmelsen, som har generalklausulen som sin förebild, innebär emellertid bl.a. att stadgevillkor som direkt tar sikte på förhållandena på en bostadsrättsförvärvares sida kan vara oskäliga och sakna verkan. Som exempel nämns bl.a. villkor som diskriminerar vissa etniska grupper från förvärv, men även villkor som med avseende på en förvärvares personliga kvalifikationer, skötsamhet eller ekonomi går längre än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som ska göras enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen. Sådana typer av villkor som inte är sakligt motiverade med hänsyn till föreningens verksamhet bör enligt förarbetena underkännas. Beträffande åldersgränser nämns att det blivit vanligt med villkor om särskilda åldersgränser vid förvärv av bostadsrätt i servicehus eller liknande och att sådana villkor bör godtas. (Se prop. 1990/91:92 s. 160 ff.)
I enlighet med vad som nämnts skulle således villkor som är diskriminerande kunna vara oskäliga och sakna verkan. Möjligheten att enligt 1 kap. 3 § diskrimineringslagen (2008:567) få ett individuellt avtal eller en bestämmelse i ett sådant avtal ogiltigförklarad eller jämkad gäller endast om den diskriminerade är part i avtalet. Den som utsätts för diskriminering, t.ex. genom att inte få hyra en bostadslägenhet som i stället hyrs ut till annan, har inte möjlighet att få avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen ogiltigförklarat (se prop. 2007/08:95 s. 557). Mot bakgrund av att det inte föreligger något avtal mellan en förvärvare av en bostadsrätt och föreningen är således den nämnda bestämmelsen inte tillämplig i förevarande fall.
Av 2 kap. 12 § diskrimineringslagen följer bl.a. att diskriminering som har samband med ålder ska vara förbjuden i fråga om varor, tjänster och bostäder. Enligt 12 b § 4 samma kapitel hindras särbehandling på grund av ålder emellertid inte av förbudet om den har ett berättigat syfte och de medel som används är lämpliga och nödvändiga för att uppnå syftet. Bestämmelsen innehåller således ett generellt formulerat undantag som tillåter befogad särbehandling på grund av ålder.
I förarbetena till sistnämnda bestämmelse nämns exempel på vilka syften för särbehandling som är berättigade. Särskilt vad gäller bostäder redogörs för att både unga och äldre har svårigheter på bostadsmarknaden och att olika insatser görs för att förbättra dessa gruppers bostadssituation. Regeringen ansåg på grund därav att det fanns ett berättigat intresse av att underlätta för dessa grupper. Att tillämpa åldersgränser i detta syfte ansågs därför i och för sig både lämpligt och nödvändigt. Vad gäller åldersgränser för gruppen äldre ansåg regeringen att det inte kunde riktas någon kritik mot de vanligt förkommande nedre åldersgränserna 55 eller 65 år för seniorboende. Flera bostadsrättsföreningar som upplåter lägenheter till äldre (seniorboenden) hade pekat på att seniorboendet har ett betydande socialt värde för de äldre som bor där, att boendeformen även fyller en funktion som komplement till den mer traditionella äldreomsorgen samt att åldersgränser har stor betydelse för urvalet av de boende. (Se prop. 2011/12:159 s. 41 f. och 72 f.)
Mot bakgrund av vad som redogjorts för ovan kan en nedre åldersgräns på 55 år för ett seniorboende alltså inte anses vara diskriminerande. Hyresnämnden finner därför att det i förevarande fall aktuella stadgevill-koret som sådant varken med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt kan anses oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen. Att föreningen tidigare gjort undantag från kravet på att medlem ska ha uppnått 55 år förändrar inte den bedömningen (jfr Svea hovrätts beslut SÖH 228:99).
P.H. och Matthews är födda år 1980 respektive 1985. Ingen av dem uppfyller således villkoret i stadgarna avseende en ålder om 55 år. Med hänsyn härtill ska deras ansökan om medlemskap i föreningen avslås.
Hyresnämnden avslår P.H:s och S.H:s ansökan om medlemskap i Föreningen Norra Djurgårdsstaden.
Intresseledamoten Adams var skiljaktig och ansåg att P.H:s och S.H:s talan skulle bifallas, eftersom kravet på att en av makarna ska ha fyllt 55 år för att de ska beviljas medlemskap saknar uttryckligt stöd i föreningens stadgar och föreningens ändamål inte utgör godtagbara skäl att neka medlemskap.
P.H. och Matthews överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Föreningen motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.
Hovrätten (hovrättsråden Graham, Hill, referent, och Snyder) anförde i beslut den 21 september 2018, såvitt är av intresse här, följande.
Av 2 kap. 3 § bostadsrättslagen framgår att den som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom eller henne som bostadsrättshavare. I 2 kap. 2 § samma lag anges vilka stadgevillkor för medlemskap som inte får tillämpas. Villkor om visst medlemskap i förening, krav på permanentboende i bostadsrättslägenheten och krav på att bostadsrättshavaren uppnått viss högre ålder har som sådana accepterats. Hovrätten ansluter sig till vad hyresnämnden anfört om detta samt om åldersgränser som villkor och om villkoren skulle kunna vara åldersdiskriminerande.
Det står således klart att en förening i stadgarna får ställa upp villkor om att den som söker medlemskap måste ha uppnått en ålder om 55 år.
Det som hovrätten har att pröva i detta mål är om föreningen har stöd i stadgarna för att neka P.H. och Matthews medlemskap. Vad som är av intresse i den prövningen är hur villkoret i föreningens stadgar är utformat och hur det ska tolkas. Hur lägenheten är utformad, vad som framgår av föreningens hemsida och vad som föreningen upplyser mäklare om är enligt hovrättens uppfattning utan betydelse i den prövningen.
I 5 § föreningens stadgar föreskrivs bl.a. följande.
Till medlem får i första hand antagas fysisk person som fyllt 55 år.
Om äkta makar förvärvar bostadsrätt är det tillräckligt att en av makarna uppnått sagda ålder. Med äkta makar jämställs de som sammanbor under äktenskaps-liknande förhållanden.
Enligt hovrättens mening kan nämnda villkor inte läsas på annat sätt än att de inte utesluter medlemskap för den som är under 55 år gammal, även om vederbörande inte är gift eller sambo med annan som fyllt 55 år. I stället överlämnas åt föreningen att avgöra om medlemskap ska beviljas för den som inte fyllt 55 år. I målet har också upplysts att medlemskap beviljats för personer under 55 år som inte varit gifta eller sambo med en person som fyllt 55 år. Villkoret är således skönsmässigt utformat. (Jfr Svea hovrätts beslut den 20 december 2012 i mål nr ÖH 2607-12.) Hovrätten finner därför att föreningen saknar stöd för att vägra P.H. och Matthews medlemskap på den grunden att de inte uppnått åldern 55 år. Eftersom föreningen anfört att den i övrigt inte har något att erinra mot P.H. och Matthews som medlemmar, ska hyresnämndens beslut ändras och deras talan bifallas. P.H. och Matthews ska alltså beviljas medlemskap. - - -
1.Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten P.H:s och S.H:s talan i hyresnämnden och beviljar dem medlemskap i Föreningen Norra Djurgårdsstaden.