Fråga om en bostadsrätt som förvärvats av sambor i bådas namn för att användas som deras gemensamma bostad kunde anses i sin helhet tillhöra ena sambon.
Schultz och Williams inledde i början av 1990-talet samboförhållande. Efter att ha bott i hyreslägenhet flyttade de till en lägenhet med bostadsrätt i Jönköping, som förvärvades i november 1995. De har tillsammans två barn, födda 1995 och 1997. Samboförhållandet upplöstes 1998. I samband med separationen och den bodelning som skulle genomföras visade det sig att tvist förelåg avseende äganderätten till bostadsrätten.
R. K. yrkade efter stämning å Williams vid fönköpings TR att TR:n skulle fastställa att han hade bättre rätt än Williams till bostadsrättslägenheten nr 10 i föreningen HSB Bostadsrättsföreningen Pelikanen, Davis, Jönköping.
Williams bestred Perez yrkande.
TR:n (rådmännen Cervantes och Snyder samt tingsfiskalen Yngwe) anförde i dom d. 22 okt. 1999: Till utveckling av talan har parterna anfört följande.
R. K: Hans far avled 1995 och det utföll en försäkring med honom som förmånstagare. Med hjälp av dessa pengar förvärvade han bostadsrätten. Williams bidrog inte på något sätt till förvärvet och har inte heller under parternas sammanlevnad på något annat sätt ekonomiskt bidragit till bostadsrätten. Hon har i mindre mån arbetat i hans företag och endast i ringa utsträckning bidragit till de gemensamma löpande utgifterna. Hon var inledningsvis emot förvärvet. Köpet av bostadsrätten förmedlades av Svensk Fastighetsförmedling. Schultz och Williams angavs, på initiativ av Svensk Fastighetsförmedling, som förvärvare av bostadsrätten i överlåtelseavtalet. Skälet härtill var enligt fastighetsförmedlingen att det var brukligt att göra så om bostadsrätten förvärvades för att användas som gemensam bostad för parterna. Avtalet visar dock inte parternas egentliga avsikt att Schultz ensam skulle äga bostadsrätten. I samband med förvärvet var han i kontakt med sin revisor och en bankman som båda uppgav att bostadsrätten inte skulle bli parternas gemensamma egendom. Parterna har inte haft gemensam ekonomi. - Parterna har under hela den tid samboförhållandet bestod varit överens om att Schultz ägde bostadsrätten. Williams upprättade en skrift där hon angav att hon skulle betala hälften av bostadsrätten omedelbart och resten i samband med separationen. Först efter separationen, vid ett inledande bodelningssammanträde d. 19 aug. 1998, gjorde Williams gällande att hon är hälftenägare. Hon hänvisade då till köpekontraktet. - Schultz driver egen firma och hans årsinkomst under åren 1993-1998 uppgick till 115 000-130 000 kr.
Williams: Hon är född och uppvuxen i Polen. Hon och Schultz träffades i början av 90-talet när Williams sommarjobbade i Sverige. De beslöt sig för att inleda ett samboförhållande och Williams flyttade 1993 till Sverige. Parterna bodde då i en hyreslägenhet. Williams arbetade under denna tid på Vätterns Linnetjänst, Electrolux, R. K:s egna företag samt studerade. Det arbete hon utförde för Perez räkning var oavlönat. Parterna fick två barn, födda 1995 och 1997. Enligt överenskommelse var Williams hemma med barnen. Detta även under perioder när föräldrapenning ej utgick eller när sådan ersättning utgick till Schultz Hon stod för kostnaderna såvitt avsåg mat, kläder och bohag. Schultz svarade för bostadskostnaderna. Schultz avsatte även en större summa på hennes konto för att använda till utgifter. - Schultz betalade visserligen bostadsrätten, men när den förvärvades var det emellertid mot ovan beskriven bakgrund ej tal om annat än att den skulle ägas med hälften var av dem vilket även framgår av det kontrakt som upprättades mellan parterna. Det har aldrig varit någon diskussion mellan dem om vem som ägde bostadsrätten. De var gemensamt såväl på banken som hos mäklaren. Det är riktigt att hon nedtecknat på ett papper att hon skulle betala hälften för bostadsrätten omedelbart och resterande hälft senare. Detta berodde dock på att hon blev tvingad av Schultz - Parterna hade gemensam ekonomi fram till separationen 1998. Williams har således genom att betala gemensamma kostnader, arbetat gratis i R. K:s firma och tagit hand om barnen bidragit till familjens ekonomi och därmed också till R. K:s möjligheter att betala för bostadsrätten, såväl vid inköp som de löpande kostnaderna. - Hennes inkomster och studielån respektive föräldrapenning uppgick 1993 till ca 20 000 kr, 1994 till ca 46 000 kr, 1995 till ca 64 000 kr, 1996 till ca 39 000 kr, 1997 till ca 170 000 kr och första halvan av 1998 till ca 70 000 kr. - Efter separationen har Williams bebott bostadsrätten tillsammans med barnen och själv svarat för de löpande kostnader - månadsutgifter, försäkringar m.m. - som bostadsrätten medför.
Domskäl. Parterna har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran. Vidare har på R. K:s begäran vittnesförhör hållits med jur. kand. T. S.
T. S. har berättat att han är R. K:s ombud och företräder honom i en vårdnadstvist. När Schultz tog kontakt med honom så diskuterades bostadsrätten. Schultz uppgav att han köpt bostadsrätten 1995 med pengar som han fått när hans far avled. Schultz uppgav även att Williams ej gjorde anspråk på bostadsrätten. T. S. hade sedan tillsammans med Mooney, Williams och advokat M. E. ett sammanträde där man diskuterade bodelningen. Vid sammanträdet framkom att Williams gjorde anspråk på hälften av bostadsrätten. Detta stämde inte överens med vad han fått uppgift om varför han frågade Williams om hon ändrat uppfattning. Hon uppgav då att
det hade hon gjort. Vid sammanträdet så hade han inte sett köpekontraktet och inte heller den skrift som Williams nedtecknat.
Frågan om lös egendom som förvärvats under ett samboförhållande tillhör ena sambon ensam eller båda samborna gemensamt med samäganderätt skall avgöras efter allmänna förmögenhetsrättsliga principer för förvärv av äganderätt, varvid dock måste beaktas den nära personliga och ekonomiska gemenskapen som i allmänhet råder mellan sambor. Detta innebär att avgörande för äganderättsfrågan i princip är vem av samborna som tillskjutit medel för anskaffande av egendomen; om båda samborna har bidragit med pengar får egendomen anses innehas med samäganderätt. Frågan om vem som tillskjutit medel för inköp av viss egendom bör dock inte bedömas alltför formellt utan bör ses mot bakgrund av sambornas ekonomiska förhållanden i övrigt. Avgörande för äganderätten är förhållandena vid tiden för förvärvet; vad som därefter sker kan inte anses förändra äganderätten såvida inte en verklig överlåtelse sker.
I målet är ostridigt att det av köpehandlingarna framgår att bostadsrätten förvärvades i båda parternas namn. En utgångspunkt vid bedömningen av den aktuella frågan om äganderätten till bostadsrätten bör vara, att den formella utformningen av köpehandlingarna får antas överensstämma med den gemensamma partsavsikten.
R. K. har gjort gällande, att han ensam har betalat hela köpeskillingen och att det var parternas avsikt att han var ensam ägare. Williams har å sin sida påstått, att hon bidragit till förvärvet genom att stå för vissa utgifter i hemmet, vilket har medverkat till att Schultz fått ekonomiska möjligheter att genomföra köpet. Hon har vidare anfört att parternas avsikt var gemensamt ägande. Ord står således mot ord avseende frågorna dels om Williams bidragit till förvärvet av bostadsrätten, dels avseende parternas avsikt. Det är ostridigt i målet att Williams haft en årsinkomst som 1995 uppgått till ca 64 000 kr och 1996 när bostadsrätten tillträddes till ca 39 000 kr. Schultz har under samma period haft en inkomst på ca 115 000-130 000 kr. TR:n gör den bedömningen att Williams i vart fall haft möjlighet att tillskjuta medel till parternas gemensamma utgifter. TR:n anser att vad Williams efter samboförhållandets upplösning har uppgivit inte förändrar äganderättsförhållandet mellan parterna. Det har i målet framkommit att avsikten med köpet av bostadsrätten var att skaffa parterna och deras barn en gemensam bostad.
De sålunda anmärkta omständigheterna rörande ändamålet med förvärvet och avtalets lydelse talar för att förvärvet av bostadsrätten skett för parternas gemensamma räkning. TR:n anser på grund härav, och då det inte är visat annat, att parterna gemensamt förvärvat bostadsrätten. Käromålet skall följaktligen ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
Schultz överklagade i Göta HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n.
Williams bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Hendrix samt hovrättsråden Rodriguez och Lundeholm) anförde i dom d. 30 maj 2000: Domskäl. Schultz har i HovR:n förtydligat sin talan på så sätt att han förklarat att den inte påverkar den rätt till bostaden som Williams kan erhålla vid kommande bodelning enligt lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem.
Schultz, Williams och Fowler har hörts på nytt i HovR:n. Vid förhören har i allt väsentligt framkommit samma omständigheter som redovisats i TR:ns dom, dock har följande tillagts.
R. K.: Köpet av bostadsrätten gjordes efter att han varit hos sin revisor och diskuterat hur han skulle placera de medel han fått efter sin far och då fått rådet att skaffa en ägd bostad. Han och Williams hade en bättre bostad innan de flyttade till bostadsrätten. Detta var anledningen till att Williams till en början var emot att flytta. - Vid ett tillfälle gav han Williams cirka 70 000 kr så att hon kunde känna sig "värdig som människa".
A. Z.: Efter det att Barr fått arvet började de att diskutera ett husköp. Hon trodde dock att de ej skulle ekonomiskt klara av ett eget hus. En bostadsrätt fann hon vara "något mittemellan". Hon vet inte med vilka pengar Schultz betalade bostadsrätten; han arbetade väldigt mycket under den tiden. Hon var emot att flytta på grund av all turbulens som var då. - Hennes inkomster under sammanboendet var högre än vad som framkommit vid TR:n eftersom hon även utfört diverse extraarbeten. Hon hade dessutom fått 20 000-30 000 kr av sina föräldrar som hon under sammanboendet använde till löpande utgifter. De fasta utgifter som Schultz stod för var lägre efter förvärvet av bostadsrätten eftersom avgiften för denna inte var lika hög som hyran för hyresrätten.
HovR:n gör följande bedömning.
TR:n har byggt sitt avgörande på en prövning utefter de riktlinjer som HD har slagit fast i sitt avgörande NJA 1992 s. 163. Enligt dessa riktlinjer är i princip avgörande vem som har skjutit till medel för att anskaffa egendomen, varvid detta dock inte skall bedömas alltför formellt utan ses mot bakgrund av parternas ekonomiska förhållanden i övrigt och med beaktande av i vilket syfte egendomen införskaffats.
I förevarande fall är klarlagt att bostadsrätten inköpts för att användas som parternas gemensamma bostad. Den kom också att utgöra en sådan bostad fram till separationen ett par år senare. Såvitt framgår av vad parterna själva har berättat var det före förvärvet inte tal om vem som skulle bli ägare till bostadsrätten och någon gåvoavsikt var inte heller på tal. Köpehandlingens utformning var alltså inte resultatet av överväganden samborna emellan och kan inte tillmätas avgörande betydelse. Kan det klarläggas hur lägenheten betalades är det i stället avgörande.
Parterna hade vid köpetillfället bott tillsammans endast något eller några år och hade under den tiden i huvudsak levt på R. K:s inkomster, även om också Williams bidragit med viss lägre inkomst. Ett ursprungligt syfte bakom köpet synes ha varit en önskan från R. K:s sida att placera medel han fått efter sin far. Inköpet skedde också för sådana medel. Dessa medel låg helt utanför den gemensamma hushållsbudgeten. Parternas gemensamma strävanden för sin försörjning - och senare med att ta hand om det gemensamma barnet - hade alltså ingen som helst betydelse för att förvärvet skulle kunna komma till stånd. Vid en prövning där tyngdpunkten läggs på allmänna förmögenhetsrättsliga principer, med av HD angivna modifieringar, finner HovR:n därför att Perez talan skall bifallas.
I förevarande fall är det frågan om parternas gemensamma bostad. Beträffande sådan egendom har lagstiftaren ansett det motiverat med ett särskilt skydd, vilket för sammanboendes del har resulterat i den s.k. sambolagen. Mot den bakgrunden bör övervägas om det finns skäl att vid prövning av äganderättsförhållanden till en bostad iaktta särskilda hänsyn, utöver dem som framgår av HD:s avgörande. Frågan har berörts av justitierådet Davis i ett tillägg till avgörandet NJA 1992 s. 163, varvid denne betonat att äganderättsfrågor och en sambos rätt enligt sambolagen är två skilda frågor. Så som talan är utformad i förevarande mål framstår denna skillnad som än tydligare. Det särskilda skydd för en ekonomiskt svagare part som kan vara motiverat när det är frågan om parternas gemensamma bostad tillgodoses genom sambolagens bestämmelser. Något särskilt skydd därutöver är inte påkallat. Det finns t. ex. inte anledning att tillämpa en stark presumtion för samäganderätt när det är frågan om en gemensam bostad som inköpts under samboförhållandet. Frågan om äganderätt till bostaden bör i stället avgöras efter de riktlinjer som HD har angett i NJA 1992 s. 163. Perez talan skall då bifallas.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förklarar HovR:n att Schultz inför kommande bodelning äger bättre rätt än Williams till bostadsrätten med lgh. nr 10 i föreningen HSB Bostadsrättsföreningen Pelikanen, Davis, Jönköping.
Referenten tf. hovrättsassessorn Ballard var av skiljaktig mening och anförde: I likhet med TR:n och HovR:ns majoritet anser jag att den i målet aktuella äganderättsfrågan bör avgöras efter de riktlinjer som HD har uttalat i NJA 1992 s. 163.
Ifrågavarande rättsfall avser dock frågan om äganderätten till en fritidsbåt som inte utan vidare kan förutsättas vara förvärvad för gemensamt bruk. När fråga i stället avser en bostadsrätt - som anskaffats för att användas som gemensam bostad - måste även egendomens beskaffenhet tillmätas stor betydelse vid bedömande av om samborna vid köpetillfället haft en önskan om samägande. När två personer har för avsikt att bygga upp sin framtid tillsammans finns ofta inte anledning att diskutera ägandet utan samägande kan för många par vara en självklarhet. När därtill läggs den omständigheten att de båda undertecknat köpehandlingen i egenskap av köpare blir en önskan om samägande mer tydlig. Under sådana förhållanden anser jag att det finns skäl att tillämpa en stark presumtion för samäganderätt.
I detta fall är klarlagt att Schultz och Williams tillsammans deltagit vid köpetillfället, att de båda undertecknat köpehandlingen i egenskap av köpare, att betalningen för bostadsrätten utgått ur Perez egendom och att deras avsikt varit att skaffa en bostad åt dem. Såvitt framgår av vad parterna uppgett har
Schultz inte vid köpetillfället för Williams gett uttryck för att bostadsrätten skulle tillhöra honom ensam. Mooney, som varken kan ha saknat förmåga eller möjlighet att säkerställa äganderätten, har inte heller lämnat någon sannolik förklaring till att köpehandlingen skall tilläggas annan verkan än den vartill dess lydelse föranleder.
Med beaktande av vad som förekommit i HovR:n beträffande parternas ekonomiska förhållanden finner jag utrett att båda haft inkomster under samboförhållandet och att annat inte är visat än att de i stort sett delat utgifterna mellan sig. Mot bakgrund av att Williams dessutom utfört oavlönat arbete i R. K:s rörelse måste hon anses ha underlättat förvärvet av bostadsrätten. Vid angivna förhållanden får parternas avsikt vid köpetillfället anses ha varit att äga bostadsrätten tillsammans och detta utan att någon förmögenhetsöverföring skett från R. K:s sida. Med tillämpning av ovan angivna presumtion för samäganderätt har Schultz således inte mot A. Z:s bestridande förmått styrka att han har bättre rätt till bostadsrätten.
TR:ns dom skall alltså fastställas.
Williams överklagade och yrkade att HD skulle ogilla käromålet. Schultz bestred ändring.
Målet föredrogs.
Föredraganden, RevSekr Thornefors, hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl, Schultz och Williams levde tillsammans från 1993 till juli 1998. De har två barn födda 1995 och 1997. Enligt ett överlåtelseavtal d. 6 nov. 1995 förvärvades bostadsrätten till lägenhet nr 10 i föreningen Pelikanen, Jönköpings kommun, för 175 000 kr, med tillträde senast d. 1 april 1996. Såväl Schultz som Williams upptogs som köpare i avtalet.
Efter parternas separation har Schultz hävdat att han, inför förestående bodelning, äger bättre rätt än Williams till bostadsrätten. Till grund för käromålet har han anfört i huvudsak att bostadsrätten förvärvats med medel som han erhållit från en livförsäkring som fallit ut efter hans far, att Williams inte på något sätt bidragit till förvärvet av bostadsrätten eller till kostnaderna för denna, att de inte hade gemensam ekonomi samt att parterna under hela tiden de levde tillsammans var överens om att han ägde bostadsrätten.
Williams har till stöd för bestridandet åberopat att det inte var tal om annat än att de skulle äga bostadsrätten med hälften var, även om de aldrig diskuterade äganderättsfrågan, att de hade gemensam ekonomi samt att hon genom att betala gemensamma kostnader, arbeta i R. K:s företag och ta hand om deras barn har bidragit till familjens ekonomi och därmed till R. K:s möjligheter att förvärva och betala kostnaderna för bostadsrätten.
Frågan i målet är således om Schultz äger bostadsrätten ensam eller gemensamt med Williams Såsom Schultz har bestämt sin talan gäller tvisten enbart bostadsrättens förmögenhetsvärde.
Varken 1904 års lag om samäganderätt eller någon annan lag reglerar frågor under vilka förutsättningar samäganderätt till lös egendom uppkommer mellan makar eller sambor. Inte heller kan bestämmelserna i 1987 års lag om sambors gemensamma hem, som gäller frågor om bodelning, tillämpas vid bedömningen av om egendom hos sambor innehas med samäganderätt eller ej.
HD har i rättsfallet NJA 1992 s. 163, som gällde äganderätten till en båt, slagit fast att frågan om samäganderätt föreligger för sambor när det gäller lös egendom skall avgöras efter allmänna förmögenhetsrättsliga principer
för förvärv av äganderätt, varvid dock den nära personliga och ekonomiska gemenskap som i allmänhet råder mellan sambor måste beaktas (se även Tottie, Äktenskapsbalken och promulgationslag m.m. s. 32). Detta innebär, enligt HD, att avgörande för äganderättsfrågan i princip är vem som har tillskjutit medel för anskaffandet av egendomen; om båda samborna har tillskjutit medel får det anses att egendomen innehas med samäganderätt. Frågan vem som har tillskjutit medel för inköp av viss egendom bör dock inte bedömas alltför formellt utan bör ses mot bakgrund av sambornas ekonomiska förhållanden i övrigt.
Vid köp av bostadsrätt krävs liksom vid köp av fast egendom, om än av olika skäl, att köpeavtalet upprättas skriftligen. Innehavet av en bostadsrätt representerar för många en betydande tillgång och kan på så sätt sägas vara nära besläktat med äganderätten till en fastighet. Dessa förhållanden innebär emellertid inte att de i rättsfallet NJA 1992 s. 163 angivna principerna för samäganderätt inte skall tillämpas även vid förvärv av bostadsrätt.
Såväl Schultz som Williams har i överlåtelseavtalet tagits upp som köpare av bostadsrätten. Normalt antas innehållet i ett skriftligt avtal stämma överens med vad parterna har avsett. Emellertid är det ostridigt att äganderättsfrågan inte diskuterades vid köpet. Därtill har Schultz hävdat att även Williams angavs som köpare på inrådan av en revisor som han anlitade, utan att detta stämde överens med R. K:s avsikt i äganderättsfrågan. Nu angivna omständigheter medför att innehållet i avtalet inte bör tillmätas någon avgörande betydelse.
Vid tiden för köpet av bostadsrätten bodde Schultz och Williams i en hyreslägenhet. I målet har framkommit att Williams motsatte sig att flytta till bostadsrätten då hyreslägenheten erbjöd ett bättre boende, dock till en högre kostnad. A. Z:s inkomster var förhållandevis blygsamma. Perez påstående att betalningen för bostadsrätten skedde med pengar som han erhållit efter sin avlidne far har lämnats obestritt. Övervägande skäl talar för att Perez påstående att han såg köpet som en investering är riktigt. Omständigheten att Williams i anslutning till köpet förband sig att upprätta en handling i vilken hon åtog sig att till Schultz erlägga betalning för halva köpeskillingen innebär att hon måste ha varit medveten om att Schultz såg sig som ensam ägare till bostadsrätten så länge som denna betalning inte skett och att hon delade denna inställning.
Av det anförda framgår således att bostadsrätten förvärvats med medel som tillhört Schultz ensam, att de inkomster som Williams haft inte har varit en förutsättning för köpet samt att det inte har funnits någon samstämmig vilja mellan parterna, trots att bostadsrätten skulle vara familjens bostad, att denna skulle ägas gemensamt av dem. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Davis, Mcdonald, referent, Hammond, Fisher) beslöt följande dom: Domskäl. Williams och Schultz levde tillsammans sedan år 1993, när de båda d. 6 nov. 1995 undertecknade ett avtal om förvärv av en bostadsrättslägenhet i Jönköping. De bodde sedan i denna lägenhet tillsammans med sina två gemensamma barn födda år 1995 och 1997 till dess samboförhållandet upplöstes år 1998. Både Williams och Schultz registrerades som medlemmar i bostadsrättsföreningen.
Efter separationen har Schultz väckt talan mot Williams och yrkat, som hans talan får förstås, att han skall anses ha bättre rätt än Williams till den andel av bostadsrätten som enligt avtalet d. 6 nov. 1995 belöper på henne. Till grund för käromålet har han åberopat i huvudsak att bostadsrätten förvärvats med medel som han erhållit från en livförsäkring som fallit ut efter hans far, att Williams inte på något sätt bidragit till förvärvet av bostadsrätten eller till kostnaderna för denna, att de inte hade gemensam ekonomi samt att parterna under hela tiden de levde tillsammans var överens om att han ägde bostadsrätten.
Williams har bestritt bifall till käromålet varvid hon åberopat att det inte var tal om annat än att de skulle äga bostadsrätten med hälften var, även om de aldrig diskuterade äganderättsfrågan, att de hade gemensam ekonomi samt att hon genom att betala gemensamma kostnader, arbeta i R. K:s företag och ta hand om deras barn har bidragit till familjens ekonomi och därmed till R. K:s möjligheter att betala kostnaderna för bostadsrätten.
Frågan i målet är således om Schultz äger bostadsrätten ensam eller gemensamt med Williams eller uttryckt på ett annat sätt huruvida Schultz har en dold äganderätt till den andel av bostadsrätten som enligt avtalet d. 6 nov. 1995 belöper på henne.
Om enligt en köpehandling makar eller sambor tillsammans har förvärvat en fastighet eller en bostadsrätt för gemensamt bruk måste det, såvitt annat inte visas, antas att deras avsikt har varit att de skall äga fastigheten eller bostadsrätten med samäganderätt. Den omständigheten att en av dem tillskjutit medel för hela eller större delen av köpeskillingen är i ett sådant fall inte tillräcklig som belägg för att avsikten har varit en annan; det kan t.ex. ha varit förutsatt att en del av detta tillskott skulle betraktas som en gåva eller ett lån till den andra.
Med denna utgångspunkt för bedömningen åligger det Schultz att visa att parterna avsett något annat än att Williams skulle äga en andel av bostadsrätten. Vad han anfört till stöd för sin talan ställt mot vad A. Z. invänt visar emellertid inte att han äger också den andel som enligt avtalet d. 6 nov. 1995 belöper på henne. Käromålet skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d. 2 jan. 2002 (mål nr T 2667-00).