Fråga om skadeståndsskyldighet för hyresvärd enligt 12 kap 11 § 2 st och 16 § 1 st 3 JB.
S.J. Aktiebolag förde vid Malmö TR, fastighetsdomstolen, den talan om skadestånd mot K.H. som framgår av TR:ns dom.
TR:n (rådmannen Lopez, tingsfiskalen Hall samt nämndemännen Baker, Castillo och Campos) anförde i mellandom d 26 nov 1985:Redogörelse för saken, yrkanden m m.
Fastigheten Malmö Sämjan 2, belägen vid Sofielundsvägen och Rolfsgatan, ägdes till utgången av 1980 av B.B.W..achtmeister till 4/5 och av K.H. till 1/5. K.H. förvärvade hela fastigheten d 1 jan 1981. Han har numera avyttrat den. På fastigheten finns uppförd en fabriksbyggnad, vars äldsta del är från 1800. talet. En del av byggnaden är i två plan. Återstoden är i ett plan och täckt av ett lanternintak. Enligt tidigare gällande stadsplan för fastigheten var denna avsedd för tung mekanisk industri. Byggnaden var tidigare delvis uthyrd till en plåtindustri, Stevens, som på bottenvåningen tillverkade bl a plåtsilos och på andra våningen hade lager och personalutrymmen. När Stevens 1978 lämnade byggnaden, hyrdes andra våningen ut till idrottsföreningen Viking för gymnastik och träningsverksamhet. På sommaren 1981 hyrdes lokalerna i stället ut till idrottsföreningen Baltic Club, som bedriver bodybuilding, styrketränings. och tyngdlyftningsverksamhet. B.B.W.. förvaltade och skötte byggnaden till april 1982.
Vid mitten av 1970-talet övertog S.J. Aktiebolag (nedan kallat bolaget) från ett annat av S.J. bedrivet bolag ett hyreskontrakt från 1971 avseende lokaler i byggnadens bottenvåning. Bolaget tillverkar vissa maskiner och rullgardiner. Lokalerna användes för bolagets tillverkning och även för bolagets kontor. Vid den i målet aktuella tiden hade bolaget 12-15 anställda, varav tre på kontoret. Omsätt- ningen uppgick till ca fem miljoner kr. - - -
Det för hyresförhållandet mellan K.H. och bolaget senast gällande skriftliga hyreskontraktet avsåg tiden d 1 jan 1980-d 30 sept 1981. Under våren 1981 hade parterna förhandlingar om ett nytt hyreskon- trakt och vid ett sammanträde d 18 juni 1981 träffades överenskommelse om villkoren. Det föreligger ett av K.H. undertecknat skriftligt kontraktsförslag, baserat på den muntliga överenskommelsen, avseende tiden d 1 juli 1981-d 30 sept 1983. Bolaget har inte undertecknat kontraktsförslaget. Parterna har förklarat att det är tveksamt vilka hyresvillkor som gällt efter d 1 juli 1981 men att hyra erlagts i enlighet med förslaget för tiden tom d 31 maj 1982 samt att förhyrningen from d 1 juli 1981 omfattat ca 1 800 m2, varav ca 200 m2 kontorslokaler. Bolaget avflyttade från lokalerna under april och maj 1982. K.H. har accepterat att hyresförhållandet upphörde d 30 juni 1982.
Bolaget har väckt talan mot K.H. med yrkande att K.H. måtte förpliktas att utge skadestånd till bolaget med 626 886 kr jämte ränta därå. Beloppet avser produktions- och inkomstbortfall, flyttningskostnader samt avdrag på hyran på grund av att bolaget inte kunnat utnyttja lokalerna i dess helhet.
K.H. har bestritt skadeståndsskyldighet och har förklarat sig inte kunna vitsorda något belopp som i och för sig skäligt. Dock har han vitsordat att bolaget har rätt till viss nedsättning av hyran men gjort gällande att detta belopp skall gå i avräkning mot ogulden hyra för juni 1982.
Bolaget har härefter hemställt att TR:n genom mellandom måtte fastställa huruvida skadeståndsskyldighet föreligger för K.H.. K.H. har medgivit att mellandom meddelas. TR:n har bifallit bolagets hemställan och förklarat målet i övrigt vilande.
Bolaget har till stöd för sin talan anfört: Viking påbörjade sin träningsverksamhet vid 15-16-tiden på dagarna. Den utgjorde ett störande moment hos bolaget, vilket framgår av en d 20 mars 1980 dagtecknad skrivelse från B.W. till bolaget, vari nämns vissa justeringar av då gällande hyreskontrakt på grund av störningarna från Viking och på grund av dåliga tak. Någon gång under oktober 1981 blev bolaget varse att en ny hyresgäst - Baltic Club - övertagit de av Viking förhyrda lokalerna. Enligt det för Baltic Club gällande hyreskontraktet förhyrdes lokalerna som träningslokal. Föreskrift saknas om hur verksamheten skulle bedrivas, och det finns inga inskränkningar rörande buller och störningar. Kort efter det att Baltic Club påbörjat sin verksamhet uppkom i bolagets lokaler våldsamma störningar i form av dels buller och dels svängningar i taket. Till skillnad från Viking drev vidare Baltic Club verksamhet hela dagarna. Några dagar in i oktober 1981 inträffade det första sk olyckstillbudet. En takarmatur föll ner till följd av de vibrationer och skakningar som aktiviteterna i lokalen ovanför orsakade. Fallet innebar stor olycksrisk och betydande skador kunde uppstått. Personalen hos bolaget begärde ett sammanträde med ledningen. Sammanträde hölls d 19 okt 1981, därvid personalen redogjorde för de störningar som förekommit. Enligt protokollet från sammanträdet förekom kraftiga stötar, som orsakade vibrationer i taket, särskilt inom området kring verkstadskontoret. Ett lysrör och ett lysrörsgaller hade fallit ner. En anställd, placerad i verkstadskontoret, hade fått binda fast sitt lysrörsgaller. Vid sammanträdet krävde de anställda omedelbara åtgärder. Den 22 okt 1981 tillskrev bolaget K.H. och upplyste att en lysrörsarmatur fallit ned samt påfordade åtgärder. K.H. besökte lokalerna. Någon förbättring i fråga om störningarna inträdde ej. Baltic Club fortsatte med löpträning, styrketräning och tyngdlyftning i oförminskad omfattning. Personalen hos bolaget befarade att någon av dem skulle skadas. Denna oro innebar en psykisk press för dem. Nytt sammanträde hölls på bolaget d 28 dec 1981. Enligt protokollet därifrån hade ingen ändring av verksamheten ovanför inträtt och ett lysrör i verkstaden och ett på kontoret hade fallit ner. Vid sammanträdet krävde personalen lokaler utan hälsorisker, och man enades om att hyresvärden skulle tvingas ändra verksamheten ovanför samt att, därest detta inte lyckades, åtgärder skulle vidtas för flyttning till nya lokaler. Bolaget tillskrev d 29 dec 1981 K.H. och framhöll att några åtgärder för att minska störningarna inte - efter vad bolaget visste - hade vidtagits. Bolaget upplyste vidare att "ytterligare olyckstillbud inträffat" samt avslutade brevet med att säga upp hyresförhållandet till d 31 dec 1981. Uppsägningen hade endast till syfte att utöva press på K.H.. Bolaget avsåg inte att flytta och hade inte någon ny lokal.
Brevet, som fogats som bilaga till TR:ns dom, innehöll följande: "I skrivelse 81-10-22 påkallade vi att verksamheten över vår verkstad tagit sådana former, att olyckstillbud inträffat hos oss. Vi påfordrade, dels åtgärder i förebyggande syfte, dels intagande av en klausul i kontraktet innebärande att hyresvärden påtar sig ansvaret för följderna av vibrationerna från övre våningen. Några åtgärder har oss veterligt ej vidtagits. Ej heller har vi fått ett nytt kontraktsförslag. Nu har ytterligare olyckstillbud inträffat. Vi ser oss därför nödsakade att uppsäga kontraktet med 1981-12-31 som uppsägningsdag. - Bifogas: check å 79 200:- utgörande hyra för 1:a kvartalet 1982."
Bolaget anförde vidare: Ingen åtgärd vidtogs från K.H:s sida. Viss muntlig kontakt förekom dock. Störningarna fortsatte i oförminskad omfattning. Nytt sammanträde med personalen hölls d 9 febr 1982. Enligt protokollet därifrån uppgav personalen att "allt var som förut" och att ytterligare ett lysrör fallit ner. De anställda förklarade vidare enligt protokollet att de endast under förutsättning att bolaget snarast flyttade till nya lokaler gick med på att inte "stoppa arbetet". Härefter kontaktade S.J. muntligen B.W. angående störningarna och bad om förslag till omdisponering av lokalerna i byggnaden. Muntlig kontakt med K.H. förekom också. Problemen med störningarna kvarstod. Den 22 mars 1982 hölls nytt sammanträde med personalen, och enligt det därvid förda protokollet hade störningarna inte minskat och ytterligare ett lysrör fallit ned (dock utanför arbetstid). Vid sammanträdet diskuterades ett förslag av K.H. till omdisponering av lokalerna men detta godtogs ej, då de utsatta delarna av lokalerna skulle behöva användas i viss mån. Olika nya lokaler diskuterades och en på Scheelegatan ansågs lämplig. För att förbättra säkerheten för de anställda hade bolaget flyttat en del arbetsplatser från de mest utsatta delarna in under lanternintaket, men detta var endast en provisorisk lösning. Först efter sammanträdet d 22 mars 1982, när personalen hade satt hårt mot hårt, ansåg bolaget sig tvunget att göra något drastiskt. I brev d 23 mars 1982 underrättade bolaget K.H. att personalen till följd av olyckstillbuden med de nedfallande armaturerna vägrade att fortsätta arbeta i de delar som var utsatta för vibrationer. Samtidigt underrättades K.H. om att bolaget inte kunde acceptera den föreslagna omdisponeringen av lokalerna samt att bolaget ej såg annan utväg än att flytta, att hyresavtal om ny lokal ingåtts samt att avflyttning kom att ske under april-maj 1982. Bolaget befann sig härefter i en besvärlig situation, eftersom bolaget sett sig nödsakat teckna kontrakt för ny lokal för att tillmötesgå personalens krav samtidigt som det fanns ett hyresavtal med K.H., vilket eventuellt gällde till d 30 sept 1983. Vid sammanträde d 5 april 1982 framhöll personalen att störningarna fortgick i oförändrad omfattning. Några bland personalen ville "stoppa arbetet". Den första skriftliga reaktionen från K.H. var en skrivelse d 6 april 1982, i vilken K.H. förklarade sig inte ha erinran mot att bolaget avflyttade men ansåg sig berättigad till hyra tom d 30 sept 1983, då hyresavtalet löpte ut. Som svar härpå avlät bolaget en skrivelse, vari påpekades att uthyrningen till Baltic Club medfört allvarliga och hälsovådliga risker för bolaget, varigenom K.H. enligt bolagets uppfattning brutit mot hyresavtalet och tvingat bolaget till avflyttning. K.H:s reaktion härpå var ett brev d 13 april 1982 med bekräftelse att han mottagit bolagets brev och förklaring att han avsåg att stämma bolaget angående hyrorna fram t o m d 30 sept 1983. Personalen vid bolaget höll nytt sammanträde d 15 april 1982 i anledning av att skyddsombudet beslutat "stoppa arbetet" i de delar av lokalerna som var belägna under Baltic Club, eftersom ett lysrör hade fallit ner till följd av kraftiga stötar i taket. Ljudnivån var nu ännu kraftigare än tidigare. Personal från yrkesinspektionen tillkallades. Efter sitt besök i lokalerna skickade yrkesinspektionen en skrivelse till bolaget och en kopia därav till K.H. med bekräftelse angående inställd verksamhet i arbetslokalen på grund av omedelbar fara för nedstörtning av lysrör. I brev d 16 april 1982 förklarade bolaget sig nödsakat att kräva skadestånd av K.H. för det intrång i produktionen som skyddsombudets åtgärd innebar. Den 20 april 1982 utfärdade yrkesinspektionen förbud enligt 7 kap 7 § arbetsmiljölagen för bolaget att bedriva verksamhet i de delar av lokalerna som var belägna under Baltic Clubs lokaler. Härefter avsände bolaget brev till K.H. d 28 april, d 5 maj och d 11 maj 1982 med krav på skadestånd. I slutet av april påbörjade bolaget sin avflyttning. Som framgår av skriftväxlingen är det bolaget som hela tiden varit aktivt, medan K.H. förhållit sig passiv. - K.H. är enligt 12 kap 10 §, 12 § och 16 § 1,3 och 4 JB skyldig att till bolaget utge ersättning för skador som orsakats bolaget på grund av störningarna från hyresgästen i lokalerna ovanför. I andra hand görs gällande att K.H. är skadeståndsskyldig på allmänna kontraktsrättsliga grunder genom att han trots avtal inte kunnat tillhandahålla lokaler, vilka inte inneburit risk för personalens hälsa. Det läggs K.H. till last såsom försummelse
att han accepterat Baltic Club som hyresgäst, att han inte tagit in restriktioner - i vart fall inte skriftliga - i Baltic Clubs hyreskontrakt och därför haft svårt att begära avhysning av klubben,
att han inte verkat med tillräcklig kraft för att eliminera störningarna samt att, därest han anses ha agerat på nyss nämnt sätt, detta inte haft effekt, varför K.H. bort begära avhysning av klubben. De störningar som uppkommit till följd av Baltic Clubs aktiviteter utgörs av nedfallande lysrörsarmaturer, nedfallande puts, synliga svängningar i taket, vilka medfört rädsla och oro hos personalen, samt kraftigt buller, vilket utgjort ett psykiskt problem för all personal hos bolaget. - - -
K.H. har till stöd för sin talan anfört: Byggnaden på Sämjan var gammal och dålig. Läckage förekom mycket ofta genom lanternintaket ner i de av bolaget förhyrda lokalerna. Dessa, som omfattade 2 000 m2, var också för stora och för dyra för bolagets verksamhet. De var vidare orationella genom att det förekom en mängd takpelare. När kontraktstiden för det mellan K.H. och bolaget löpande hyresavtalet började lida mot sitt slut, togs under våren 1981 upp förhandlingar om ett nytt hyreskontrakt. Härunder framhöll bolaget att lokalerna var dåliga och för stora för bolagets verksamhet samt dessutom för dyra. Vidare begärde bolaget hyresreducering till följd av läckage och störningar från Vikings verksamhet. Bolaget önskade också kortare hyres- och uppsägningstider för att kunna leta efter bättre lokaler. Eftersom lokalerna var svåruthyrda, var fastighetsägaren beredd att till viss del gå bolaget till mötes. Vid ett sammanträde i juni 1981 träffades enligt K.H:s uppfattning en muntlig överenskommelse om en ny hyresperiod och villkoren därför. Viss del av lokalerna togs undan, hyran sänktes på grund härav och bolaget erhöll rätt till viss hyresreducering så länge det förekom vattenläckage. Bolaget tycktes emellertid ha en annan uppfattning om vad som överenskommits, eftersom bolaget inte undertecknade och återsände kontraktsförslaget. Den 29 dec 1981 sade bolaget upp sig till d 31 dec 1981. Någon avflyttningsdag avgavs dock ej. Vilka hyresvillkor, bl a i fråga om uppsägnings- och hyrestid, som gällde är oklart. Först sedan bolaget hyrt ny lokal på annat håll, angav bolaget i brev d 23 mars 1982 avflyttningsdag. K.H. försökte att ordna nya lokaler åt bolaget i Castillo men kunde inte anvisa sådana som kunde godtagas av bolaget. - Viking förmådde inte betala hyrorna. I sina försök att skaffa ny hyresgäst kom K.H. i kontakt med Baltic Club, som hade gott anseende och stöddes av kommunen, bl a på grund av sin stora ungdomsverksamhet och sin träningsverksamhet för socialt utslagen ungdom. Baltic Club och K.H. enades om ett hyreskontrakt och om vilka ombyggnader som krävdes. Baltic Club erhöll bidrag av kommunen till sin verksamhet i Castillo. Enligt överenskommelsen med klubben skulle denna bedriva fritids- och friskvårdsverksamhet, sk gym, i lokalerna, vilken verksamhet i och för sig inte är störande. Från fastighetsägarens sida sades klart ifrån att det inte fick förekomma lyft med tunga vikter, då detta skulle medföra alltför stor påfrestning på golvet och dessutom åstadkom oväsen. I oktober 1981 påbörjade Baltic Club sin verksamhet. Klart mot instruktionerna från fastighetsägaren utnyttjades lokalerna för lyft med tyngder. Den första kännedomen härom fick K.H. i samband med att han omedelbart efter det att han erhållit bolagets brev d 22 okt 1981, begav sig ut till lokalerna. Han klargjorde för Baltic Clubs företrädare att tyngd- och styrkelyftning inte fick förekomma. Klubben flyttade också denna verksamhet till Baltiska hallen. Därefter har det hos Baltic Club förekommit endast friskvårdsverksamhet och inte sådan verksamhet som innebar att tyngder släpptes i golvet, förrän april 1982, då B.H., som var heltidsanställd konsulent hos Baltic Club och föreståndare för verksamheten på Castillo, drabbades av en psykisk kollaps och gick bärsärkagång i lokalerna. Han kunde inte stoppas utan fick tvångsvis föras till sjukhus för psykiatrisk vård. Bolaget har av andra skäl än Baltic Clubs verksamhet bestämt sig för att avflytta. - Bolaget har inte rätt till skadestånd, eftersom K.H. inte varit försumlig i något av de hänseenden bolaget påstått. När bolaget flyttade in i lokalerna var hela byggnaden avsedd för tung mekanisk verksamhet, som är långt mera störande än friskvårdsverksamhet. Vid uthyrningen till Baltic Club konfererade K.H. med berörda kommunala myndigheter och erhöll erforderliga tillstånd. Den verksamhet som överenskoms - friskvårdsverksamhet - är inte störande. Baltic Club hade erhållit instruktioner att inte släppa tyngder i golvet, då byggnadskonstruktionen inte tålde sådan verksamhet. När Baltic Club överträdde förbudet vidtog K.H. genast åtgärder och fick tyngd- och styrkelyftträningen flyttad till Baltiska hallen. Skäl för avhysning av Baltic Club förelåg då ej. När tyngd- och styrkelyft ånyo förekom i samband med B.H:s sjukdom, ingrep K.H. och tillsåg att den olovliga verksamheten upphörde så snart detta var möjligt. Det var inte erforderligt med ett förbud mot tyngdlyftning i kontraktet, eftersom Baltic Club och fastighetsägaren var helt ense om vilken verksamhet som var tillåten i lokalen. Störningarna i samband med B.H:s sjukdom kan inte fastighetsägaren lastas för. Till följd av yrkesinspektionens förbud mot användandet av viss del av lokalen har bolaget rätt till nedsättning av hyran men inte till skadestånd, då enligt vad ovan sagts, fastighetsägaren inte varit försumlig.
Bolaget har replikerat: Med hänsyn till kännedomen om det bräckliga taket var det vårdslöst av K.H. att inte taga in förbud mot tyngdlyftning i kontraktet. Bolaget kan inte vitsorda att händelserna d 15 april 1982, som ledde till att "arbetet stoppades", berodde på B.H:s sjukdom.Bevisning.
Omfattande skriftlig bevisning har förebragts.
Bolaget har åberopat de protokoll och brev som nämnts i bolagets sakframställning, hyreskontraktet d 15 juni 1981 mellan K.H. och Baltic Club samt yrkesinspektionens förbudsmeddelande.
K.H. har åberopat vittnesintyg d 11 jan 1983 av B.W.. Han har vidare åberopat brev från bolaget till honom eller B.W. d 22 nov 1979 och d 28 dec 1979, vari bolaget bla begär hyresreducering på grund av läckage och störningar från hyresgästen ovanför, brev d 29 juli 1980, vari bolaget behandlar olika kontraktsvillkor för kommande hyresperiod, hänvisar till problem med läckage och störningar samt avslutningsvis förklarar att bolaget kan komma att kräva skadestånd på grund av lokalernas dåliga skick och se sig om efter bättre lokaler, brev d 30 sept 1980, vari bolaget säger upp hyresavtalet till d 30 sept 1980 samt brev d 23 mars 1982 med underrättelsen att bolaget hyrt nya lokaler på annat håll och skulle flytta under april-maj.
Förhör under sanningsförsäkran har ägt rum, på bolagets och K.H:s begäran, med bolagets ställföreträdare S.J. samt, på K.H:s begäran, med K.H. själv.
Vittnesförhör har ägt rum, på bolagets begäran, med G.N., H.N., G.C. och C.P., samtliga anställda sedan 15-20 år hos bolaget, samt med yrkesinspektören S.A.. Vidare har vittnesförhör ägt rum, på K.H:s begäran, med B.H. och L.A..
Efter redovisning av den förebragta bevisningen anförde TR:n vidare följande.
Domskäl. Av den av bolaget förebragta muntliga och skriftliga bevisningen finner TR:n framgå att bolaget blivit utsatt för av annan hyresgäst orsakade störningar bestående i nedfallande lysrör och lysrörsgaller vid sex tillfällen, i kraftigt buller och i synliga vibrationer i taket.
Genom att lysrör och lysrörsgaller fallit ner har bolagets lokaler skadats utan att bolaget varit ansvarigt härför. Skadan måste dock bedömas som obetydlig.
Vad gäller frågan om störningarna varit av sådan omfattning att de utgjort hinder och men i nyttjanderätten gör TR:n följande överväganden. Byggnaden har varit avsedd för industriverksamhet. Vid tiden för bolagets förhyrning av lokalerna förekom tung industri i byggnaden. Bolaget driver självt sådan verksamhet som åstadkommer visst oljud. Med hänsyn till dessa omständigheter anser TR:n att bolaget haft att tåla att det förekom vissa vibrationer och visst oljud i lokalerna. Av vad bolagets anställda uppgivit framgår emellertid att vibrationerna varit så kraftiga att de orsakat att lysrör och raster fallit ned. Vibrationerna får därför anses ha utgjort så kraftiga störningar att hinder och men i nyttjanderätten uppstått. Störningar i form av nedfallande lysrör får också bedömas ha haft sådan effekt. Det buller som beskrivits av bolagets anställda anser TR:n emellertid att bolaget haft att tåla. Hinder och men i nyttjanderätten har därför inte uppstått genom bullerstörningarna.
I målet är ostridigt att yrkesinspektionen utan att bolaget givit anledning därtill utfärdat förbud mot användandet av viss del av bolagets lokaler till följd av störningarna.
Hyresgästens rätt till ersättning av hyresvärden för skada på lägenheten, för hinder och men i nyttjanderätten och för förlust av hela eller del av lägenheten till följd av myndighets förbud mot användandet är beroende av försummelse av hyresvärden.
Vad gäller frågan om försummelse från K.H:s sida i de avseenden bolaget påstått gör TR:n följande bedömning.
Genom vad de anställda uppgivit är utrett att störningarna ökade i april 1982. Skyddsombudet, H.N., har uppgivit att han i anledning härav tillkallade yrkesinspektionen. Av L.A:s berättelse finner TR:n framgå att inspektionens förbud tillkom som en följd av händelserna i april.
Genom L.A:s och K.H:s uppgifter är utrett att de tilltagande störningarna i april berodde på ett akut sjukdomsfall. På grund härav finner TR:n att förbudet inte orsakats av försummelse från K.H:s sida. K.H. kan ej heller anses ha varit försumlig genom att han inte vidtog ytterligare åtgärder i anledning av sjukdomsfallet än de som han själv och Vasquez berättat om. TR:n har vid bedömningen beaktat även den omständigheten att bolaget redan i slutet av mars 1982 tecknat nytt hyreskontrakt, sagt upp hyresförhållandet med K.H. och - i motsats till vid tidigare uppsägningar - angivit avflyttningstidpunkt. Enligt i målet ostridiga uppgifter påbörjade bolaget sin sedan en tid planerade avflyttning i slutet av april 1982 eller några dagar efter förbudets meddelande. Mot bakgrund av vad som nu upptagits finner TR:n att rätt enligt 12 kap 16 § 4 JB till ersättning för skada ej föreligger för bolaget.
Med hänsyn till att de störningar som förekom under Vikings hyrestid, sådana de beskrivits av bolagets personal, måste bedömas som ringa kan K.H. inte anses ha varit försumlig genom att ånyo hyra ut lokalerna för träningsverksamhet.
Med beaktande av vad K.H. uppgivit om sina kontakter med kommunen och olika myndigheter före uthyrningen av lokalerna till Viking och Baltic Club och om vad Baltic Club berättat för honom om sin planerade verksamhet i Castillo, av B.H:s uppgifter om vad som föregick starten av verksamheten, av L.A:s uppgift om den planerade verksamhetens karaktär av gym samt av B.W:s uppgifter om de besked han gett klubben om vilken verksamhet den fick bedriva, finner TR:n att K.H. inte kan anses ha varit försumlig genom att hyra ut lokalerna till Baltic Club eller genom att underlåta att i kontraktet taga in förbud mot lyft med tyngder.
Beträffande K.H:s åtgärder efter Baltic Clubs inflyttning är genom utredningen visat att K.H. så snart han fått vetskap om att ett lysrör fallit ned i oktober 1981 och om att lyftning med tyngder förekom hos Baltic Club vidtog åtgärder mot Baltic Clubs nyss nämnda verksamhet. B.H:s och L.A:s vittnesmål bekräftar Camacho påstående att lyftverksamheten flyttades från lokalerna i Sämjan. TR:n finner inte i målet visat att K.H. känt till att det efter oktober 1981 förekom andra störningar än buller i bolagets lokaler förrän vid de muntliga kontakterna med S.J. vid månadsskiftet februari-mars 1982, vilket föranlett K.H. att anvisa bolaget andra lokaler i Sämjan. Med hänsyn till hur bolagets brev d 29 dec 1981 är utformat och mot bakgrund av bolagets tidigare agerande vad gäller störningar från Viking, kontraktsskrivande och uppsägningar finner TR:n K.H:s underlåtenhet att informera sig ytterligare eller vidta åtgärder på grund av brevet ursäktlig. Anledning för K.H. att vidtaga ytterligare åtgärder innan bolaget lämnat besked huruvida de anvisade lokalerna kunde godtagas har enligt TR:ns mening inte förelegat, ej heller anledning för honom att vidtaga ytterligare åtgärder efter erhållandet av brevet d 23 mars 1982, vari bolaget avvisade de anvisade lokalerna och meddelade att bolaget avsåg att flytta från byggnaden under april månad. TR:n finner således att K.H. inte varit försumlig vad gäller åtgärder mot Baltic Club under tiden efter d 1 okt 1981. Enär K.H. enligt vad tidigare är utrett inte kan anses ha haft kännedom om omfattningen av störningarna hos bolaget förrän i mars 1982, varefter han anvisat nya lokaler, har anledning inte förelegat för honom att överväga avhysning av Baltic Club. TR:n finner därför att K.H. inte heller i detta hänseende varit försumlig.
Sammanfattningsvis kan K.H. således inte anses ha varit försumlig i något av de hänseenden bolaget påstått. Skadeståndsskyldighet enligt 12 kap 10 §, 12 § eller 16 § 1, 3 och 4 JB eller på grund av allmänna kontraktsrättsliga principer skall därför inte åläggas K.H..
Domslut. TR:n fastställer att K.H. inte är skyldig att utge skadestånd till bolaget på grund av störningar i bolagets lokaler till följd av Baltic Clubs aktiviteter.
Bolaget fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan. Bolaget preciserade härvid sitt yrkande på så sätt att bolaget yrkade att HovR:n skulle fastställa, att K.H. var skyldig att utge ersättning till bolaget för skador som orsakats bolaget på grund av störningar från Baltic Clubs verksamhet i lokalerna ovanför bolagets.
K.H. bestred ändring.
Parterna åberopade i HovR:n till stöd för sin talan samma omständigheter som vid TR:n. Bolaget angav därvid tiden när K.H. bort begära avhysning av Baltic Club till omkring mitten av november 1981 eller i vart fall efter mottagandet av bolagets brev d 29 dec 1981.
Bolaget åberopade även, med HovR:ns godkännande, följande nya grund för sin talan. Ortega visste redan sommaren 1981 vilken typ av verksamhet som Baltic Club bedrev. K.H., som samtidigt förde förhandlingar med bolaget om förlängning av hyreskontraktet, borde ha upplyst bolaget om sina planer på uthyrning till Baltic Club. Genom att underlåta detta har K.H. förfarit vårdslöst.
K.H. genmälde att sådan upplysningsplikt inte åvilat honom.
HovR:n (hovrättsråden Decker, Meyers och Watson, referent) anförde i dom d 12 jan 1989:
Domskäl. I HovR:n har förebragts i huvudsak samma skriftliga bevisning som vid TR:n.
S.J., K.H., H.N., G.C. och C.P. har hörts på nytt. B.H:s, S.A:s och L.A:s berättelser vid TR:n har föredragits från TR:ns dom. Produktchefen X.X. har på begäran av bolaget hörts som vittne i HovR:n. De som hörts vid TR:n har i HovR:n berättat på sätt antecknats i TR:ns dom med följande tillägg.
HovR:n gör följande bedömning.
Av utredningen framgår att bolaget från oktober 1981 tills bolaget flyttade i april-maj 1982 kontinuerligt utsatts för störningar, orsakade av Baltic Clubs verksamhet, i form av nedfallande puts, lysrör och raster samt kraftigt oregelbundet buller och vibrationer i taket. Utredningen visar också att störningarna åstadkommit stark oro hos bolagets personal. Yrkesinspektionen har i april 1982 utfärdat förbud för bolaget att vidare använda lokalerna. Det är uppenbart att störningarna utan bolagets vållande inneburit hinder eller men i bolagets nyttjande. rätt. Visserligen var byggnaden avsedd för industriverksamhet, och såväl den tidigare hyresgästen Stevens som bolagets egen verksamhet får antagas ha varit bullrig och störande. Störningarna från Baltic Club har dock varit av en helt annan karaktär och har inneburit risk för skador på personal och inredning om lysrör eller raster föll ner från taket. Bolaget har inte varit skyldigt att tåla sådana störningar.
Bolaget har gjort gällande att K.H. inte bort hyra ut lokalerna till Baltic Club eller att han i hyreskontraktet bort ta in restriktioner vad gäller bullersam verksamhet som kunde störa andra hyresgäster samt att han bort upplysa bolaget om sina uthyrningsplaner.
Inget har framkommit som tyder på att K.H. före oktober 1981 haft anledning tro att Baltic Clubs verksamhet skulle medföra störningar i den omfattning som sedan blev fallet. Någon försumlighet i nu angivna avseenden kan därför inte läggas K.H. till last.
Vad gäller tiden efter Baltic Clubs inflyttning visar utredningen att K.H., antingen själv eller via B.B.W.., från oktober 1981 kontinuerligt underrättats om bolagets klagomål på störningarna. Även om K.H. efter de första incidenterna i oktober vidtog vissa åtgärder, såsom att kräva att Baltic Club flyttade viss del av tyngdlyftningen till Baltiska hallen, vilket också skedde, måste det ha stått klart för honom att störningarna trots åtgärderna fortsatte och att problemen för personalen inte blev mindre. K.H. visste om att bolaget bedrev produktion med anställd personal i lokalerna och måste ha förstått att personalen hade krav på en säker och trygg arbetsmiljö.
Det får därför anses ha ålegat K.H. som hyresvärd att, i vart fall sedan han i början av januari 1982, efter jul- och nyårshelgerna, fått del av bolagets brev av d 29 dec 1981, vari bl a anges att ytterligare olyckstillbud inträffat, se till att störningarna från Baltic Club definitivt upphörde. Genom att underlåta detta har K.H. varit försumlig. Han är därför skadeståndsskyldig gentemot bolaget för skador som orsakats av denna försumlighet efter d 10 jan 1982.
Domslut. Med ändring av fastighetsdomstolens domslut fastställer HovR:n att K.H. är skyldig att ersätta S.J. AB för skador som, på grund av K.H:s försummelse efter d 10 jan 1982, orsakats bolaget av störningar från Baltic Clubs verksamhet i lokalerna ovanför bolagets i fastigheten Malmö Sämjan 2.
K.H. sökte revision och yrkade att HD skulle fastställa att skadeståndsskyldighet inte förelåg gentemot bolaget.
Bolaget (ombud advokaten C.E.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Camitz, hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.
HD (JustR:n Vängby, Ramos, Nichols, Monroe och Carey, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Målet i HD rör endast frågan huruvida K.H. är skyldig att ersätta bolaget för skador som på grund av hans försummelse efter d 10 jan 1982 tillfogats bolaget.
Enligt 12 kap 16 § 1 st 3 JB gäller bestämmelserna i 10-12 §§, om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten till lägenhet utan hyresgästens vållande. Av 12 kap 10-12 §§ är det 11 § som är av intresse i målet. Enligt 11 § 2 st har hyresgästen rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen inte beror på hans försummelse. Bestämmelserna i 11 § är tillämpliga även på annat hinder och men i nyttjanderätten än som beror på fastighetens fysiska skick. I rättspraxis har sålunda hyresgäst tillerkänts skadestånd också på grund av buller från annan hyresgäst (jfr NJA 1934 s 190).
1982, då bolaget flyttade, genom Baltic Clubs verksamhet kontinuerligt utsatts för störningar i form av nedfallande puts, lysrör och raster samt kraftigt oregelbundet buller och vibrationer i taket. Störningarna, som skett utan bolagets vållande, har varit av sådan art och omfattning att bolaget inte varit skyldigt att tåla dem. Härigenom har det uppstått hinder och men i bolagets nyttjanderätt.
Vad därefter angår frågan om K.H. visat att han inte varit försumlig efter d 10 jan 1982 framgår av utredningen att K.H. visserligen, sedan han i oktober 1981 hade fått kännedom om att bolaget utsatts för störningar av Baltic Clubs verksamhet, vidtog vissa åtgärder i syfte att förhindra störningar. Bl a krävde han att Baltic Club skulle flytta viss tyngdlyftningsträning till annan lokal. Åtgärderna medförde emellertid inte att störningarna upphörde eller ens minskade så länge bolaget var kvar i lokalen. Som HovR:n funnit måste detta också ha stått klart för K.H.. Han kan inte anses ha visat att han gjort vad som rimligen kan ha ankommit på honom för att hindra fortsatta störningar. Bolaget har följaktligen rätt till ersättning för skador som orsakats bolaget av K.H:s försummelse efter d 10 jan 1982.
På grund av det anförda och då vad i övrigt förekommit ej föranleder annat bör HovR:ns domslut fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.