Vid bodelning och arvskifte tilldelades en dödsbodelägare boets fasta egendom. Genom förbehåll i bodelnings- och arvskifteshandlingen tillförsäkrades andra delägare förköpsrätt till egendomen. Förbehållet har ansetts giltigt, varför förutsättning förelegat för anteckning av det i fastighetsboken. 20 kap 14 § JB.
(Jfr 1981 s 897, 1984 s 673, 1987 s 726 och 1989 s 696)
Caldwell, Thomas, avled d 29 maj 1987 och efterlämnade som dödsbodelägare makan Caldwell samt barnen A-L.N., Y.Y. och Z.Z.. Enligt en d 24 mars 1988 upprättad bodelnings- och arvskifteshandling tillskiftades Z.Z. vid förrättning samma dag fastigheterna Kullsbjörken 6:1 och 18:18, Laknäs 7:16 samt Thomas 1:25 i Leksands kommun mot att han till A-L.N. och Y.Y. erlade vissa angivna belopp. Som ytterligare villkor föreskrevs att fastigheterna vid överlåtelse genom försäljning först skulle hembjudas till A-L.N. eller Y.Y.. Hembudsskyldlgheten skulle gälla under tio år och köpeskillingen skulle bestämmas efter vissa närmare angivna grunder.
Den 18 maj 1988 beviljade inskrivningsmyndigheten i Leksands domsaga (Jones) Z.Z. lagfart på förvärvet av de i bodelnings- och arvskifteshandlingen nämnda fastigheterna men avvisade med stöd av 19 kap 8 § JB ansökan om anteckning i fastighetsboken av förbehållet om hembudsskyldighet. Inskrivningsmyndigheten anförde som skäl för avvisningsbeslutet, att det avtalade förbehållet uppenbarligen var av beskaffenhet att ej kunna inskrivas, enär sådant avtal enligt svensk rätt inte kunde ingås med bindande verkan.
A-L.N. och Y.Y. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle upphäva inskrivningsmyndighetens beslut och återförvisa ärendet till myndigheten för anteckning enligt 20 kap 14 § JB.
HovR:n (hovrättslagmannen Berry, hovrättsrådet Schroeder, referent, och hovrättsassessorn Anderson) lämnade i slutligt beslut d 30 jan 1989 besvären utan bifall.
A-L.N. och Y.Y. anförde besvär och yrkade att HD skulle upphäva HovR:ns beslut och återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten.
Ärendet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Trägård, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Avtal om förköpsrätt till fast egendom anses i svensk rätt inte kunna ingås med bindande verkan (se NJA 1987 s 726 med hänvisningar). Som skäl mot att tillåta sådana avtal har främst anförts att detta kan tänkas föra med sig ogynnsamma verkningar bl a för fastighetsomsättning och kreditgivning. Det finns med avseende på dessa skäl ingen anledning att se annorlunda på familjerättsliga avtal om förköpsrätt än på förmögenhetsrättsliga sådana. I praxis har godtagits att gåvoavtal - eftersom däri intaget överlåtelseförbud är i princip giltigt mot både gåvotagare och tredje man - förenas med bestämmelse om hembudsskyldighet och därav följande förköpsrätt (NJA 1981 s 897). Det är emellertid inte klarlagt i målet att det nu ifrågavarande avtalet skulle ha benefik karaktär. Bestämmelsen däri om hembudsskyldighet är således ej av beskaffenhet att kunna inskrivas i fastighetsboken.
HD:s avgörande. HD lämnar besvären utan bifall.
HD (JustR:n Allen, Martinez, Moore, referent, Cuevas och Hernandez) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Det i bodelnings- och arvskifteshandlingen angivna villkoret om hembudsskyldighet innebär att A-L.N. och Y.Y. tillförsäkrats förköpsrätt till de Z.Z. tillskiftade fastigheterna vid försäljning av dessa.
I svensk rätt gäller som allmän princip att en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande. I konsekvens härmed har i rättspraxis inte heller avtal om förköpsrätt till fast egendom ansetts vara giltiga (jfr NJA 1984 s 673 och NJA 1987 s 726). Undantag har emellertid gjorts för i samband med gåva uppställda förbehåll om förköpsrätt (NJA 1981 s 897). Bakgrunden till den negativa inställningen till förköpsklausuler har varit att man funnit att sådana klausuler, vilka lägger band på ägarens handlingsfrihet, kan skapa osäkerhet i äganderätten med ogynnsamma verkningar bl a för fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se prop 1970:20 del B s 22-24).
I vilken utsträckning förköpsklausuler godtagits vid familjerättsliga fång är osäkert. Såvitt känt har frågan inte tidigare prövats i högre instans och inskrivningsmyndigheternas praxis synes ha varit vacklande. Samma skäl som åberopats som hinder mot att tillerkänna förköpsklausuler giltighet vid sådana förmögenhetsrättsliga avtal som köp kan naturligtvis också anföras mot att klausuler av detta slag skulle godtas vid familjerättsliga förvärv. Å andra sidan bör vid förordnande genom testamente en förköpsklausul anses giltig på samma sätt som vid gåva (jfr SOU 1988:66 s 79).
Även i andra fall gör sig särskilda hänsyn gällande vid transaktioner som typiskt sett riktar sig till närstående. Bodelningar och arvskiften innehåller ofta betydande benefika inslag. Om t ex en av delägarna bor på en fastighet som är föremål för skifte, kan de övriga tänkas medverka till att fastigheten tilldelas honom för ett lågt skiftesvärde utan att därför vara beredda att godta att han behåller hela vinsten vid en eventuell försäljning. Understundom kan också en i arvskifteshandling intagen förköpsklausul tillgodose ett av arvlåtaren uttryckt önskemål, som av skilda anledningar inte manifesterats genom gåva eller testamente. Även utan ett sådant önskemål kan delägarna ha ett välmotiverat intresse av att behålla en fastighet inom familjen.
I nu angivna situationer kan en förköpsklausul fylla en viktig funktion. Inte sällan torde dess giltighet vara en förutsättning för bodelningen eller arvskiftet.
Att märka är vidare att dödsbodelägare under alla förhållanden kan nå samma mål genom att fastigheten först tillskiftas övriga delägare och dessa därefter genom gåva överlåter fastigheten till den delägare som hela tiden varit avsedd att få fastigheten, varvid överlåtelsen förbindes med förbehåll om förköpsrätt. Detta talar för att delägarna bör tillåtas åstadkomma samma resultat på ett enklare och naturligare sätt.
Även om hänsyn till kreditgivningen och den fria omsättningen av fastigheter spelar en viktig roll bör mot bakgrund av det anförda en förköpsklausul av det nu aktuella slaget anses giltig. Förutsättning föreligger följaktligen för anteckning enligt 20 kap 14 § JB av förbehållet om hembudsskyldighet. Ärendet bör därför återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut undanröjer HD inskrivningsmyndighetens avvisningsbeslut och återförvisar ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken av det i bodelnings- och arvskifteshandlingen angivna förbehållet om hembudsskyldighet.
JustR Allen tillade: Enligt uttalande i rättsfallet NJA 1981 s 897, som också rörde anteckning i fastighetsboken enligt 20 kap 14 § JB, har ett hembudsförbehåll i gåvobrev rörande fast egendom verkan både mot gåvotagaren och tredje man. Detta har ansetts bl a kunna innebära hinder mot utmätning (HD:s beslut d 29 nov 1989, SÖ 586). (* NJA 1989 s 696. *) I det nu aktuella målet är det emellertid inte nödvändigt att ta ställning till om ett förbehåll i bodelnings- eller arvskifteshandling har lika långtgående rättsverkningar. Det räcker att konstatera, att förbehållet i och för sig är giltigt och att det åtminstone i vissa fall kan få sådan verkan mot tredje man, t ex ondtroende köpare av fastigheten, att det finns anledning att låta förbehållet antecknas i fastighetsboken.
Över huvud taget är rättsläget beträffande hembudsklausuler och liknande förbehåll i olika fångeshandlingar så oklart att det kan behöva uppmärksammas av lagstiftaren; det är tveksamt både vad deras sakrättsliga verkan närmare bestämt är enligt gällande rätt och vilken verkan de lämpligen bör ha, bl a med tanke på de möjligheter de kan ge att undandra borgenärer egendom.