Bestämmelserna om 7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) om rätt för företrädare för föreningen att få tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för kan tillämpas även när det gäller tillsyn eller arbete som inte sker inne i lägenheten.
Tingsrätten (rådmännen Andrews och Koch samt beredningsjuristen Adams) anförde i dom den 20 maj 2009 följande.
En bostadsrättsförening (föreningen) äger en bostadsfastighet med adress T-gatan i Stockholm. I samband med stambyten m.m. på fastigheten år 1989 byggdes gårdshusets vind om till en bostadslägenhet. Exploateringen genomfördes så att vinden uppläts med bostadsrätt till Medvind Projektering AB (Medvind). I ett särskilt avtal, benämnt ”Avtal om upplåtelse av bostadsrätt” mellan föreningen och Medvind, reglerades såväl upplåtelsen som exploateringsförutsättningarna. Den 11 juli 1990 förvärvade C-G.A. och E.A. bostadsrätten till den då nyuppförda lägenheten av Medvind och inträdde som medlemmar i föreningen. Ombyggnaden av vinden till lägenhet kom att medföra att den möjlighet som tidigare funnits att stiga upp på husets tak via vinden försvann. För att komma ut på taket efter ombyggnaden krävs att man passerar genom C-G.A:s och E.A:s lägenhet och stiger upp på taket via deras altan. Smith har uppstått mellan parterna huruvida föreningen har en på grund av bostadsrättslagen, upplåtelseavtalet eller eljest genom avtal rätt att ta väg genom lägenheten för att kunna utföra arbeten som snöskottning m.m. på taket.
C-G.A. och E.A. har yrkat att tingsrätten skall fastställa att de inte är skyldiga att medge föreningen rätt att komma in i deras lägenhet i syfte att få tillträde till husets tak.
Föreningen har bestritt yrkandet.
C-G.A. och E.A.
De är innehavare av bostadsrätten till lägenheten. De har inte upplåtit någon rätt för föreningen eller ingått avtal med föreningen om rätt för föreningen att utnyttja lägenheten för att nå husets yttertak. Att de tidigare medgivit föreningen sådan passage saknar betydelse eftersom deras samtycke inte längre föreligger.
Varken lag eller föreningens stadgar medför rätt för föreningen att nyttja lägenheten för att få tillträde till taket. Det finns inte heller något i köpeavtalet som antyder att de har skyldighet att medge föreningen tillträde till lägenheten. De har inte heller i samband med sitt förvärv - vare sig av Medvind, mäklaren eller föreningen - upplysts om att tillträde till taket förutsattes ske genom deras lägenhet. Först sedan makarna tillträtt lägenheten stod det klart för dem att föreningen vid ombyggnaden av vinden inte tillsett att det fanns möjlighet att komma ut på husets tak via allmänt utrymme. Ett eventuellt avtal mellan föreningen och Medvind om rätt för föreningen att nyttja lägenheten för åtkomst till taket är inte bindande för C-G.A. och E.A. Det är föreningens ansvar att tillse att sådan möjlighet finns. Att detta också varit föreningens uppfattning framgår av anteckningar från styrelsemöten där frågan om tillträde till taket varit uppe. Att föreningen underlåtit att ordna en uppstigningsanordning torde bero på den dåliga ekonomi föreningen drogs med under 1990-talet. C-G.A. och E.A. har efter tillträdet sett sig tvingade att släppa in hantverkare m.fl. i sin lägenhet vid underhållsarbeten och snöröjning m.m. Detta har varit förenat med stora olägenheter. De har också tvingats låna ut nyckel till lägenheten vilket medfört att vid ett inbrott i början av 2000-talet försäkringsbolaget avböjt att betala ersättning. Under 2006 krävde C-G.A. och E.A. att föreningen skulle lösa problemet med taktillträdet och föreslog fyra möjliga handlingssätt. Detta föranledde föreningen att anmäla frågan till Bostadsrättsnämnden som i ett beslut den 22 mars 2007 förklarade att föreningen inte hade rätt att få komma in i makarnas lägenhet i syfte att få tillträde till husets tak såvida makarna inte medger det. Föreningen åtnöjde sig inte med detta besked. Föreningen har i en skrivelse den 31 augusti 2008 hotat att begära bostadsrätten förverkad därest C-G.A. och E.A. inte medger föreningen tillträde. På grund härav har makarna sett sig nödtvungna att begära domstols prövning av frågan.
I första hand görs gällande att föreningen har rätt att erhålla tillträde till lägenheten på grund av lag och stadgar. Av 16 § första stycket i föreningens stadgar och av 7 kap. 13 § bostadsrättslagen (BRL) framgår att föreningen har rätt till tillträde när det behövs för tillsyn och för att utföra arbeten som föreningen svarar för. För stadgandenas tillämpning krävs inte att det är fråga om arbeten som skall ske inne i lägenheten. Föreningen har rätt till tillträde för alla arbeten som föreningen svarar för.
I andra hand görs gällande att C-G.A. och E.A. har en på avtal grundad skyldighet att bereda föreningen tillträde i enlighet med dels upplåtelseavtalet mellan föreningen och den ursprunglige bostadsrättsinnehavaren, Medvind, dels ett mellan samma parter träffat muntligt avtal. C-G.A. och E.A. blev bundna till dessa villkor i samband med deras förvärv av bostadsrätten eftersom avtalet träffades före överlåtelsen till dem. Medvind och föreningen var då det ursprungliga upplåtelseavtalet träffades ense om att tillträde till taket skulle ske genom den nyproducerade lägenheten. Denna överenskommelse utgör en del av upplåtelseavtalet och framgår av punkt 7.1 i avtalet vari föreskrivs att föreningen är friskriven från fel och brister och att bostadsrättshavaren svarar för bristande förutsättningar för avtalets genomförande. Det framgår vidare av upplåtelseavtalet att nyttjanderättshavaren svarar för myndighetskrav (punkt 8.1) samt för åtgärder som inte är beskrivna i avtalet men som uppkommer på grund av nyinredningen (punkt 8.1.1).
I tredje hand görs gällande att det genom konkludent handlande uppkommit avtal mellan parterna som medger föreningen rätt till tillträde till lägenheten. Det konkludenta handlandet består däri att C-G.A. och E.A. under 16 år medgett föreningen tillträde till lägenheten för att nå taket.
På C-G.A:s och E.A:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med dem. På föreningens begäran har vittnesförhör hållits med T.B., VD för Hoffman. Båda parter har åberopat skriftliga handlingar.
I föreningens stadgar, § 16, anges att ”föreningen har rätt att erhålla tillträde till lägenheten när det behövs för att utöva nödig tillsyn eller utföra arbete som erfordras”. Bestämmelsen i stadgarna korresponderar med bestämmelsen i 7 kap. 13 § BRL som endast redaktionellt skiljer sig från tidigare motsvarande bestämmelse som gällde då C-G.A. och E.A. förvärvade bostadsrätten. I 7 kap. 13 § BRL första stycket anges att företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a § samma kapitel. Av andra stycket i bestämmelsen följer att bostadsrättshavaren härtill är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken även om hans lägenhet inte besväras av ohyra.
Det framgår inte explicit av bestämmelsens första stycke att den möjlighet föreningen har att utan medgivande av bostadsrättshavaren bereda sig tillträde till dennes lägenhet syftar på tillfällen då föreningen har skyldighet eller rätt att utföra något i lägenheten. Den möjlighet föreningen har att utan bostadsrättshavarens medgivande bereda sig tillträde till hans/hennes lägenhet måste enligt tingsrätten tolkas dels mot bakgrund av att bostadsrätten är en form av nyttjanderätt som närmar sig äganderätten, dels att BRL är en s.k. skyddslagstiftning till förmån för bostadsrättshavaren. Redan detta talar för att lagstiftarens avsikt med bestämmelsen varit att ange när bostadsrättshavarens exklusiva disposition av lägenheten får stå tillbaka för föreningens intresse av att åtgärda och övervaka de installationer i lägenheten som föreningen svarar för. Att den rätt som föreningen har enligt första stycket är kopplad till åtgärder som behöver vidtas i lägenheten framgår också genom att föreningen när det är fråga om utrotning av ohyra - men endast då - har rätt att, oavsett var i fastigheten ohyran finns, komma in i lägenheten för att utföra nödvändiga åtgärder.
Det finns således inte något stöd i lag för föreningens uppfattning att en bostadsrättshavare är skyldig att medge tillträde till lägenheten för att föreningen skall kunna utföra nödvändiga arbeten som inte är hänförliga till lägenheten. En bostadsrättsförenings stadgar får inte, om det inte är särskilt angivet, ålägga medlemmen större förpliktelser än vad som anges i BRL. Eftersom det inte finns något stöd i lag saknar det för tingsrättens prövning betydelse hur föreningens stadgar är utformade.
C-G.A. och E.A. är således inte på grund av lag eller stadgebestämmelse skyldiga att medge tillträde till sin lägenhet för de ändamål föreningen påstår.
Har C-G.A. och E.A. skyldighet att bereda föreningen tillträde i enlighet med upplåtelseavtalet och/eller enligt avtal mellan föreningen och Medvind?
Som angetts ovan kan en förening inte genom sina stadgar betunga den enskilde medlemmen utöver vad som är tillåtet enligt BRL. Härav följer också att föreningen inte heller kan binda - framtida - enskilda medlemmar genom att i upplåtelseavtal föra in föreskrifter och villkor som föreningen inte skulle ha fått föra in i sina stadgar. Det framgår för övrigt inte heller av ordalydelsen av upplåtelsehandlingen att upplåtelsen innefattat skyldighet för bostadsrättshavaren att medge passage genom lägenheten då föreningen behöver komma ut på taket.
Av förhöret med T.B. framgår att han i diskussionerna med föreningens dåvarande ordförande, i samband med att vinden skulle ombildas till lägenhet, överenskom att man skulle utöka den ursprungligen tänkta ytan för lägenheten på så sätt att trappan till vinden och ett utanför trappan befintligt schakt införlivades i lägenheten. Denna lösning medförde att tillträde till taket skulle behöva ske via lägenheten. Enligt T.B. skrevs detta inte in i avtalet. Tanken var enligt honom att när man fick en kund, en intressent på lägenheten, så fick man ta upp detta med kunden. Frågorna om utvidgningen av lägenhetens yta och spörsmålet om hur tillträde till vinden skulle behöva ske var färdigdiskuterade när upplåtelseavtalet undertecknades. Perez har förklarat att han är säker på dessa uppgifter eftersom det endast var hans tredje vindsombyggnad och hans dåvarande sambo dessutom arbetade fram ritningarna som ett examensprov. I frågan om vad som må ha blivit överenskommet med C-G.A. och E.A. har T.B. förklarat att hans minne inte är lika klart. Han har här berättat att försäljningen sköttes av en fastighetsmäklare men att han själv träffade C-G.A. och E.A. i lägenheten för att med dem diskutera ett antal önskemål om speciallösningar. Han har uppgett att han, i samband med att de träffades, ”väl pratade generellt om att snöskottare och sotare behövde komma in” men han minns inte exakt vad som sades. Han minns inte heller om några prisdiskussioner förekom med anledning av taktillträdesfrågan. Såväl C-G.A. och E.A. har mot detta bestämt förklarat att de erhöll kännedom om att taket skulle tillträdas via deras lägenhet först i samband med att en besiktningsman den 22 oktober 1991, i samband med ett besök i lägenheten, talade om för E.A. att det behövdes en uppstigningsanordning. Av förhören med dem framgår också att C-G.A. som då ingick i föreningens styrelse, sedan E.A. upplyst honom om vad besiktningsmannen sagt, vid ett styrelsemöte under hösten 1991 tagit upp frågan i styrelsen och att föreningens dåvarande ordförande därvid åtog sig att hantera frågan. C-G.A:s och E.A:s uppgifter vinner stöd av åberopade protokoll från styrelsemöten. Sammanfattningsvis har föreningen inte mot makarna C-G.A:s och E.A:s bestridande lyckats visa att de ingått avtal, vare sig med föreningen eller med Medvind, av innebörd att de åtog sig att lämna föreningen passage till taket. Ett sådant avtal träffat mellan föreningen och Medvind gäller endast i förhållandet mellan dessa parter.
C-G.A. och E.A. är således inte på grund av upplåtelseavtalet eller enligt annat avtal mellan föreningen och Medvind skyldiga att medge tillträde till sin lägenhet för de ändamål föreningen påstår.
Det är ostridigt att C-G.A. och E.A. under lång tid medgett föreningen passage genom lägenheten. Annat är inte påstått från föreningen, än mindre visat, än att makarnas medgivande varit av benefik karaktär. Vi sådant förhållande har avtal på grund av konkludent handlande ej kommit till stånd.
C-G.A. och E.A. är således inte på grund av avtal ingånget genom konkludent handlande skyldiga att medge tillträde till sin lägenhet för de ändamål föreningen påstår.
För C-G.A. och E.A. föreligger således inte någon skyldighet - enligt lag, stadgar eller avtal - att tillhandahålla sin lägenhet som en allmän uppstigningsanordning till taket. Det ankommer istället, som också Bostadsrättsnämnden angett i sitt beslut, på föreningen att tillse att taket kan nås. Att föreningen tidigare, sannolikt av ekonomiska skäl, betagit sig den då till buds stående möjligheten att nå husets tak medför inte att ansvaret för taktillträdet lyfts av från föreningen. Käromålet skall bifallas.
Tingsrätten fastställer att C-G.A. och E.A. inte är skyldiga att medge föreningen rätt att komma in i deras lägenhet i syfte att få tillträde till husets tak.
Föreningen överklagade tingsrättens dom och yrkade att C-G.A:s och E.A:s talan skulle ogillas. Föreningen bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Chambers samt hovrättsråden Woods, referent, Wolfe och Hill) anförde i dom den 25 januari 2010 följande.
Parterna har fört sin talan här på samma sätt som vid tingsrätten. Förhören vid tingsrätten med C-G.A. och E.A. har redovisats genom uppspelning av bild- och ljudfil. Vittnet T.B. har hörts på nytt per telefon.
Hovrätten gör följande bedömning beträffande C-G.A:s och E.A:s skyldighet enligt bostadsrättslagen att tåla passage genom lägenheten.
Enligt 7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen har föreningen rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för samt att föreningen därvid ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. I andra stycket anges att bostadsrättshavaren är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om bostadsrättshavarens lägenhet inte besväras av ohyra. I tredje stycket regleras frågor om handräckning vid vägrat tillträde.
Ordalydelsen i 7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen innefattar ingen begränsning på så sätt att bostadsrättsföreningens tillträde får ske endast för tillsyn av lägenheten eller för att utföra arbeten endast i lägenheten - och inte för sådan tillsyn eller sådana arbeten som inte avser själva lägenheten, t.ex. fasad- eller fönsterarbeten. I förarbetena till bostadsrättslagen uttalas (se prop. 1990/91:92 s. 201) att bestämmelserna i paragrafen i sak motsvarar 29 § i den tidigare bostadsrättslagen (1971:479). I förarbetena till den lagen kan inte heller utläsas att någon särskild begränsning av rätten till tillträde endast för tillsyn eller arbeten i själva lägenheten varit avsedd (se prop. 1971:12 s. 125 f.). Det anges vidare att 29 § första stycket i sin tur motsvarar bestämmelserna i 44 § lagen (1930:15) om bostadsrättsföreningar. Frågan om rätten till tillträde till lägenheten för tillsyn och arbete utanför själva lägenheten berördes inte (även om det kan sägas att Lagrådet möjligen snuddade vid problematiken, se NJA II 1930 s. 507 ff.). I en kommentar till den äldre lagstiftningen (Hill/Davis, Bostadsrättsföreningslagen, 5 uppl. 1965, s. 118 f.) uttalas att principerna om tillträde måste äga tillämpning även i vissa fall då det inte gäller tillträde till lägenheten i egentlig mening utan arbeten som medför intrång i nyttjanderätten, t.ex. arbeten i fastighetens trapphus eller ommålning eller omputsning av fasaden.
Regleringen avseende en bostadsrättsförenings tillträde till en lägenhet är i väsentliga delar utformad i överensstämmelse med vad som vid hyra gäller för hyresvärdens rätt till tillträde till lägenhet, se 12 kap. 26 § jordbalken, dock att en förenings tillträdesrätt i vissa avseenden är mer långtgående, vilket angetts ha sin bakgrund i att bostadsrätten inte är tidsbegränsad. Beträffande tillämpningen av tillträdesprinciperna vid hyra kan nämnas att Bostadsdomstolen i BD 2/1983 ansåg att 12 kap. 26 § jordabalken var tillämplig då hyresvärden måste få tillträde för att kunna göra en besiktning i visst hänseende av husets vind eftersom tillträde till vinden kunde erhållas endast via lägenheten.
Enligt hovrättens mening kan inte den särskilda regleringen i 7 kap. 13 § andra stycket bostadsrättslagen, om skyldighet att tåla inskränkningar i nyttjanderätten vid utrotning av ohyra, motsatsvis ges den tolkningen att den rätt att komma in i lägenheten som regleras i första stycket samma paragraf endast omfattar arbeten inne i lägenheten.
Mot bakgrund av det anförda kan föreningens rätt till tillträde till lägenheten enligt 7 kap. 13 § bostadsrättslagen inte ges den inskränkta betydelse som C-G.A. och E.A. hävdat.
Arbeten med snöröjning och liknande på tak utgör sådana arbeten som föreningen svarar för. Av utredningen framgår att föreningen saknar möjlighet att få tillträde till husets tak på annat sätt än genom C-G.A:s och E.A:s lägenhet. Enligt hovrättens bedömning har föreningen enligt 7 kap. 13 § bostadsrättslagen rätt till tillträde till C-G.A:s och E.A:s lägenhet för att på så sätt få tillträde till husets tak för att utföra arbeten som föreningen svarar för. Mot bakgrund av det anförda ska C-G.A:s och E.A:s talan ogillas redan på denna grund. C-G.A:s och E.A:s talan ska således med ändring av tingsrättens dom lämnas utan bifall.
Med upphävande av tingsrättens domslut ogillas C-G.A:s och E.A:s talan.
Hovrättens dom meddelad: den 25 januari 2010.
Mål nr: T 5109-09.
Lagrum: 7 kap. 13 § bostadsrättslagen (1991:614); 12 kap. 26 § jordabalken; 29 § bostadsrättslagen (1971:479); 44 § lagen (1930:15) om bostadsrättsföreningar.
Rättsfall: BD 2/1983.
Litteratur: Prop. 1990/91:92 s. 201; prop. 1971:12 s. 125 f.; NJA II 1930 s. 507 ff.; Siljeström/Davis, Bostadsrättsföreningslagen, 5 uppl. 1965, s. 118 f.