Ett gåvobrev som avsåg en andel av en fastighet har innehållit en föreskrift för mottagaren om hembudsskyldighet vid försäljning. Den som tagit emot gåvan har gett andelen till en annan person. Mottagaren av gåvan i det andra ledet har ansetts inte vara bunden av föreskriften i det ursprungliga gåvobrevet vid försäljning av andelen.
Södertörns tingsrätt
A.W.W. väckte vid Södertörns tingsrätt talan mot C.K., E.K. och I.M. enligt vad som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Gray) anförde i dom den 11 december 2019 följande.
BAKGRUND
Parterna äger tillsammans en fastighet med beteckning Värmdö Västerby 5:100, belägen i Värmdö kommun. Fastighetens ursprungliga ägare I.A. överlät genom gåva fastigheten till sina tre döttrar I.Ö., I.K. och U.B.B. I det gåvobrev som upprättades vid överlåtelsen finns intaget en hembudsklausul med innehållet att del av fastigheten inte får försäljas utan att hembudsskyldighet till övriga delägare eller deras lagliga arvingar har iakttagits.
Parterna är barn, dvs. lagliga arvingar, till de ursprungliga gåvotagarna. Vissa av dem har fått sin andel i fastigheten genom arv och andra genom gåva från den ursprungliga gåvotagaren. Dodson har fått sin andel i fastigheten i gåva av sin mor U.B.B. Någon motsvarande hembudsklausul finns inte intagen i det gåvobrev varigenom fastighetsandelen överlåtits till henne.
Craig har nu uppstått i fråga om A.W.W. i förhållande till övriga delägare är bunden av den hembudsklausul som tagits in i det gåvobrev varigenom hennes mor blivit ägare till fastighetsandelen.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
A.W.W. har i första hand yrkat att tingsrätten ska fastställa att hon inte är bunden av hembudsklausul intagen i I.A:s gåvobrev, daterat den 30 oktober 1975. I andra hand har hon yrkat att tingsrätten ska fastställa att hon kan sälja sin andel av fastigheten Värmdö Västerby 5:100 utan att behöva hembjuda den till övriga andelsägare enligt hembudsklausulen i I.A:s gåvobrev, daterat den 30 oktober 1975.
E.K. och C.K. har medgett A.W.W:s talan.
I.M. har bestritt käromålet.
GRUNDER
A.W.W.
Det framgår av rättsfallet NJA 2017 s. 289 att ett villkor i ett gåvobrev som innebär att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen inte är gällande mot en köpare av fastigheten, även om köparen kände till villkoret vid förvärvet. En hembudsklausul är att likställa med en sådan rådighetsinskränkning som var ifråga i detta rättsfall. De skäl HD anförde till grund för att en köpare inte ska vara bunden av sådana förbehåll gör sig gällande även då det varit fråga om en benefik överlåtelse. Dodson kan därför inte anses vara bunden av den hembudsklausul som uppställts i det gåvobrev, varigenom hennes mor blev ägare till den fastighetsandel A.W.W. därefter fått i gåva av sin mor.
I.M.
Förbudet som intagits i det ursprungliga gåvobrevet mot att avyttra sin andel i fastigheten utan hembud omfattar enligt sin lydelse inte enbart gåvotagarna, utan även arvinge till dessa. Eftersom Dodson är arvinge till en av gåvotagarna är hon bunden av hembudsklausulen. Det saknar därvid betydelse att någon hembudsklausul inte har tagits in i det gåvobrev, varigenom hon blev ägare till fastighetsandelen. Principerna i rättsfallet NJA 2017 s. 289 är inte tillämpliga i fråga om en säljare som fått sin andel genom benefikt fång.
DOMSKÄL
Den fråga tingsrätten har att pröva i detta mål är om den som genom gåva blivit ägare till en andel i en fastighet blir bunden av ett villkor om hembud, som uppställts gentemot givaren när denne i ett tidigare skede har fått fastighetsandelen genom gåva.
Samtliga svarandeparter är delägare i den fastighet A.W.W:s talan avser. Frågan om hon vid försäljning av sin andel i fastigheten är bunden av den i målet aktuella hembudsklausulen kan inte besvaras olika i förhållande till de olika svarandeparterna, antingen är hon bunden av den gentemot dem alla eller inte bunden i förhållande till någon av dem. Mellan svarandeparterna råder alltså sådan s.k. nödvändig processgemenskap som avses i 14 kap. 9 § andra stycket RB. Enligt denna bestämmelse gäller en rättegångshandling som en medpart företar även till förmån för övriga medparter, även om den strider mot deras rättegångshandlingar. I rättsfallet NJA 1987 s. 500 fann HD att i fall av nödvändig processgemenskap där en svarandepart bestrider käromålet medan en annan medger detta, bestridandet ska beaktas beträffande båda parterna. Tingsrätten beaktar därför I.M:s bestridande även beträffande E.K. och C.K., trots att de två sistnämnda har medgett A.W.W:s talan.
I det rättsfall NJA 2017 s. 289 A.W.W. har hänvisat till prövades frågan om den som köpt en andel i en fastighet blir bunden av ett villkor som uppställts i samband med gåva till säljaren, innebärande att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. HD anförde i detta fall att ett villkor om begränsning i förfoganderätten som uppställts vid en överlåtelse av egendom normalt sett endast gäller mellan de parter som ingått avtalet, men att ett avsteg från denna principiella utgångspunkt anses gälla när villkoret har uppställts i gåvobrev. Villkor av sistnämnda slag respekteras normalt sett i förhållande till mottagarens borgenärer så att egendomen inte får tas i anspråk av dem, till skillnad från vad som hade gällt om villkoret hade varit uppställt vid ett köp (jfr 5 kap. 5 § UB och NJA 1993 s. 468). Detta synsätt har förklarats med att man bör respektera givarens önskan att trygga mottagarens innehav av egendomen (se NJA II 1968 s. 549). Enligt vad HD angav i NJA 2017 s. 289 är dock av större principiell betydelse i detta sammanhang att den belastning som följer av givarens villkor inte är borgenärsskadlig, när det rör sig om ett värde givaren själv förfogade över och som har tillförts mottagaren vederlagsfritt.
I rättsfallen NJA 1981 s. 897 och NJA 1990 s. 18 har hembudsliknande förbehåll vid benefikt förvärv av fast egendom ansetts kunna antecknas i fastighetsboken, med hänvisning till att förbehållet skulle ha verkan mot tredje man. HD konstaterade i NJA 2017 s. 289 att någon mera bestämd slutsats rörande den sakrättsliga verkan inte kan dras av dessa inskrivningsrättsliga avgöranden. HD anförde i detta fall vidare att de skäl som motiverar att villkoret vid benefikt förvärv gäller mot mottagarens borgenärer saknar relevans ifråga om villkorets verkan mot den som köper egendomen samt att en ordning där villkoret utan vidare följer med egendomen vid försäljning uppenbart skulle hämma den fria omsättningen. Domstolens slutsats blev därför att den som köpt en andel i en fastighet inte utan vidare blir bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med gåva av andelen till säljaren, innebärande att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen.
Tingsrätten gör bedömningen att den princip HD uppställt i NJA 2017 s. 289, gällande det fall då käranden har förvärvat den fastighets-andel denne önskar sälja genom köp, inte är tillämpbar i fall då käranden har förvärvat andelen genom gåva. Såsom HD har redogjort för i det aktuella rättsfallet görs gentemot tredje man i form av förvärvarens borgenärer skillnad på om ett villkor om begränsning i förvärvarens förfoganderätt till egendomen uppställts vid ett benefikt fång och när detta skett vid ett oneröst fång. I det förstnämnda fallet respekteras överlåtarens avsikt i förhållande till mottagarens borgenärer, medan motsatsen gäller när förvärvet skett genom köp. Tingsrätten kan i detta sammanhang inte se någon anledning att göra skillnad på tredje man i form av förvärvarnas borgenärer och tredje man till vilken gåvotagaren överlåtit egendomen, i sin tur genom gåva.
Gentemot en kärande som fått en fastighetsandel genom gåva gör sig den fria omsättningens intresse inte gällande på samma sätt som när käranden köpt denna. När käranden som i detta fall fått fastighetsandelen i gåva av en förälder, som i sin tur fått andelen av sin förälder finns istället starka skäl att respektera den vilja den ursprungliga givaren har uttryckt när hembudsklausulen uppställdes, dvs. att äganderätten till fastigheten så långt som möjligt ska behållas inom släkten. A.W.W:s talan ska därför ogillas.
DOMSLUT
A.W.W:s talan ogillas.
Svea hovrätt
Dodson överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla hennes yrkanden i tingsrätten.
I.M. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
C.K. och E.K. medgav A.W.W:s talan i sak.
Hovrätten (hovrättsråden Soto och Stevenson samt tf. hovrättsassessorn Underwood, referent) anförde i dom den 26 oktober 2020 följande.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på samma sätt som i tingsrätten.
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att den princip som HD ställt upp i rättsfallet NJA 2017 s. 289 inte utan vidare kan tillämpas vid förvärv genom gåva eller arv, detta då det precis som tingsrätten anfört finns anledning att skilja ett förvärv genom gåva eller arv från ett förvärv genom köp. Hovrätten delar också tingsrättens bedömning att den fria omsättningens intresse inte gör sig gällande på samma sätt när en fastighetsägare fått sin andel genom gåva eller arv som när denne förvärvat sin andel genom köp. Vidare anser även hovrätten att det i detta fall istället finns starka skäl att respektera den ursprungliga gåvogivarens vilja, dvs. att behålla fastigheten inom släkten.
Enligt hovrätten får det också, för frågan om Dodson ska vara bunden av hembudsklausulen, stor betydelse att det enligt gåvobrevet finns en möjlighet för henne att ta sig ur det gemensamma ägandet och att hon kan sälja sin andel till en utomstående person om ingen av de andra delägarna skulle vilja köpa hennes andel.
Hovrätten delar alltså tingsrättens slutsats att Dodson är bunden av hembudsklausulen i det ursprungliga gåvobrevet och att hon, för att sälja sin andel av fastigheten, först är skyldig att hembjuda den till övriga andelsägare. Tingsrättens dom ska därför inte ändras.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Högsta domstolen
Dodson överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle fastställa att hon inte var bunden av föreskriften om hembudsskyldighet i I.A:s gåvobrev den 30 oktober 1975 avseende fastigheten Värmdö Västerby 5:100. I andra hand yrkade hon att HD skulle fastställa att hon kunde sälja sin andel i fastigheten utan att behöva hembjuda den till övriga andelsägare enligt föreskriften.
C.K. och E.K. medgav A.W.W:s talan i sak.
I.M. motsatte sig ändring av hovrättens dom.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Meyers, föreslog i betänkande följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
1. Tre syskon fick varsin tredjedel av fastigheten Värmdö Västerby 5:100 i gåva av sin far, I.A. I det gåvobrev som upprättades vid överlåtelsen, daterat den 30 oktober 1975, fanns intaget en hembudsklausul med innehållet att del av fastigheten inte får försäljas utan att hembudsskyldighet till övriga delägare eller deras lagliga arvingar har iakttagits. Ett villkor som syskonen accepterade när de tog emot gåvan.
2. Parterna är barn till de ursprungliga gåvotagarna. Vissa av dem har fått sin andel i fastigheten genom arv och andra genom gåva från de ursprungliga gåvotagarna. Det är de fyra som nu är gemensamma ägare till fastigheten.
3. Dodson har fått sin andel i fastigheten i gåva av sin mor. Någon motsvarande hembudsklausul finns inte intagen i det gåvobrev från 2011 varigenom fastighetsandelen överlåtits till henne. Det är mellan parterna ostridigt att I.A:s syfte med hembudsklausulen var att behålla fastigheten inom släkten och att hembudsklausulen skulle omfatta även de ursprungliga gåvotagarnas barn, dvs. parterna i målet.
4. Tingsrätten och hovrätten har funnit att Dodson är bunden av hembudsklausulen i det ursprungliga gåvobrevet och har därför ogillat hennes talan.
Frågan i HD
5. Frågan i målet är om ett villkor i ett gåvobrev, med innebörden att fastigheten inte får försäljas förrän hembudsskyldighet till övriga delägare eller deras lagliga arvingar iakttagits, är bindande för den arvinge som fått fastigheten i gåva av den ursprungliga gåvotagaren.
Tolkning av gåvobrev
6. För köp och gåva av fast egendom gäller särskilda formkrav. Vid sådana formbundna rättshandlingar är visserligen inte själva formuleringen i den skriftliga handlingen ensamt avgörande vid tolkningen av handlingen. Formuleringen och utformningen av handlingen måste emellertid ha betydande inverkan på bedömningen av vilken avsikt givaren haft med rättshandlingen när gåvan fullbordades. Detta får bestämmas genom en tolkning av ordalydelsen i gåvobrevet med hänsyn tagen till de omständigheter i övrigt som framkommit om givarens avsikt med gåvan. (Jfr Pope m.fl., Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1:a häftet, 7 uppl. 2019, s. 304, NJA 1961 s. 344 och NJA 2000 s. 262.)
Verkan av villkor om förfogandebegränsningar
7. Vid överlåtelse av egendom kan givaren ställa upp villkor som begränsar ägarens rätt att förfoga över denna, t.ex. ett villkor om att lagen (1904:48) om samäganderätt (samäganderättslagen) inte ska vara tillämplig eller som i målet – en hembudsskyldighet. Sådana villkor gäller mellan parterna och binder på vanligt sätt förvärvaren obligationsrättsligt. Detta är ett undantag från vad som gäller i allmänhet. Ordningen motiveras av den hänsyn till givarens respektive testators vilja som bör visas vid benefika överlåtelser. (Se NJA II 1968 s. 549 och bl.a. ”Samägandet och hembudet” NJA 2017 s. 550.)
8. Ett avsteg från utgångspunkten att ett villkor som begränsar förfoganderätten principiellt sett bara är av obligationsrättslig beskaffenhet anses dock gälla när villkoret har föreskrivits i gåvobrev. Villkor av det slaget respekteras regelmässigt i förhållande även till mottagarens borgenärer så att egendomen inte får tas i anspråk av dem, till skillnad från vad som varit fallet om villkoret hade ställts upp vid ett köp (jfr 5 kap. 5 § UB, NJA 1989 s. 696, NJA 1993 s. 468 och NJA 2007 s. 455). Det krävs dock att det är fråga om en ”klar gåvotransaktion”, vilket följer av rättsfallet NJA 1984 s. 673. Förfogandebegränsningar av nu aktuellt slag har motiverats av att man bör respektera givarens önskan om att trygga egendomen och därmed säkerställa mottagarens försörjning (se NJA II 1968 s. 549). Av större principiell betydelse är att den belastning som följer av givarens villkor inte är borgenärsskadlig, när det rör sig om ett värde som givaren fritt förfogar över och som har tillförts mottagaren utan betalning. Det saknas därför skäl att inte respektera givarens vilja oberoende av vad som ligger bakom den. En givare kan dock i princip inte göra gällande en förfogandebegränsning mot en förvärvare som förvärvat fastigheten mot betalning, ens om denna är i ond tro. (Se ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” NJA 2017 s. 289 p. 9 och ”Samägandet och hembudet” p. 13.)
9. Har ett överlåtelseförbud vid benefikt förvärv av fast egendom antecknats i fastighetsregistret, såsom i det aktuella fallet, får det vidare anses bindande för en ny ägare av fastigheten (jfr 18 kap. 8 § JB, NJA 1981 s. 897, NJA 1990 s. 18 och NJA 1993 s. 468).
10. Frågan om ett sådant villkor har sakrättslig verkan inte bara mot borgenärerna utan även mot den som köper egendomen av mottagaren prövades i rättsfallet ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen”. I rättsfallet ansågs att de skäl som motiverar att villkoret vid ett benefikt förvärv gäller mot mottagarens borgenärer, saknar relevans i fråga om villkorets verkan mot den som köper egendomen. En ordning där villkoret utan vidare följer med egendomen vid försäljning – kanske i flera led – ansågs uppenbart kunna hämma den fria omsättningen och få långtgående konsekvenser som är svåra att överblicka. Det saknades därmed anledning att göra avsteg från den principiella utgångspunkten att ett villkor om begränsning i förfoganderätten endast binder medkontrahenten (här gåvotagaren). (Se ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” p. 12.)
11. När det gäller benefika överlåtelser saknas det anledning att göra skillnad på tredje man i form av förvärvarens borgenärer och tredje man till vilken gåvotagaren överlåtit egendomen genom gåva. Den fria omsättningens intresse gör sig inte gällande på samma sätt som vid ett köp (jfr ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen”). Ett villkor om hembudsskyldighet med därav följande förköpsrätt innebär också en mindre inskränkning i gåvotagarnas förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud, eftersom det står delägarna fritt att sälja sin andel så länge de först gett övriga delägare tillfälle att köpa andelen (jfr NJA 1981 s. 897). Det finns alltså skäl för att även i detta fall göra en åtskillnad mellan onerösa och benefika överlåtelser, där det i det senare fallet finns starka skäl att respektera den ursprungliga gåvogivarens vilja att egendomen stannar inom släkten eller inom en viss krets personer.
12. Slutsatsen är att ett villkor i ett gåvobrev, med innebörden att fastigheten inte får försäljas förrän hembudsskyldighet till övriga delägare eller deras lagliga arvingar iakttagits, normalt sett också är bindande för den arvinge som fått fastigheten i gåva av den ursprungliga gåvotagaren.
Bedömningen i detta fall
13. I målet är det fråga om villkoret om hembudsskyldighet från 1975 är gällande för Dodson som fått fastighetsandelen i gåva utan förbehåll av sin mor, den ursprungliga gåvotagaren.
14. Villkoret i 1975 års gåvobrev innebär till sin lydelse ett förbehåll om hembud. Vid bedömningen av hur långt villkoret i det ursprungliga gåvobrevet sträcker sig bör ledning i första hand hämtas från dess ordalydelse. Enligt gåvobrevet får inte del av fastigheten försäljas utan att hembudsskyldighet till övriga gåvotagare eller deras lagliga arvingar har iakttagits. Hembudsskyldigheten har inte begränsats i tid. Redan av ordalydelsen i gåvobrevet följer att hembudsskyldigheten avser försäljning av del av fastigheten och att hembudsskyldigheten ska iakttas inte bara i förhållande till övriga gåvotagare utan även deras lagliga arvingar, dvs. parterna i målet. Denna tolkning är också ostridig.
15. Det ursprungliga hembudsvillkoret är inskrivet i fastighetsregistret (jfr NJA 1981 s. 897 och NJA 1990 s. 18). Den utredning som i övrigt lagts fram i målet ger inte underlag för en annan tolkning av gåvobrevets bestämmelser än den som gjorts med ledning av ordalydelsen. Av de uppgifter som lämnats om bakgrunden till gåvobrevet framgår att både givaren och gåvotagarna när gåvan lämnades avsåg att gåvotagarna och deras familjer skulle komma att gemensamt använda fastigheten. (Jfr NJA 2000 s. 262.)
16. Det saknas vid den bedömningen anledning att ta ställning till om Dodson skulle vara bunden av villkoret även av andra skäl.
17. Hovrättens domslut att ogilla A.W.W:s talan därför att hon är bunden av hembudsklausulen i gåvobrevet från 1975 och att hon, för att sälja sin andel i fastigheten, därför först är skyldig att hembjuda den till övriga andels-ägare, ska därför fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Rodriguez, Robinson, referent, och Barnett) meddelade den 1 oktober 2021 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
1. I.A. överlät genom gåva i oktober 1975 till sina tre döttrar varsin tredjedel av fastigheten Värmdö Västerby 5:100. I gåvobrevet finns en föreskrift om att del av fastigheten inte får säljas utan att hembudsskyldighet till övriga gåvotagare eller deras lagliga arvingar har iakttagits och att lösenbeloppet ska utgöras av andelens del i fastighetens taxeringsvärde.
2. Parterna i detta mål är barn till de ursprungliga gåvotagarna. Vissa av dem har fått sin andel i fastigheten genom arv och andra genom gåva. De är nu gemensamt ägare till fastigheten.
3. Dodson har i enlighet med ett gåvobrev fått sin andel i fastigheten (1/3) av sin mor. Detta gåvobrev innehåller inte någon föreskrift om hembudsskyldighet.
4. Målet avser inte tolkningen av I.A:s gåvobrev utan gäller enbart huruvida Dodson är bunden av föreskriften om hembudsskyldighet i gåvobrevet. Både tingsrätten och hovrätten har funnit att hon är bunden av föreskriften och har därför ogillat hennes talan.
Frågan i HD
5. Frågan är om en föreskrift om hembudsskyldighet i ett gåvobrev avseende en andel av en fastighet är bindande även för den som har fått fastigheten i gåva av den ursprungliga gåvotagaren.
Rättsliga utgångspunkter
6. I ett överlåtelseavtal avseende fast eller lös egendom kan det tas in olika slags villkor som inskränker förvärvarens rätt att förfoga över egendomen. Ett sådant villkor har dock normalt enbart obligationsrättslig verkan. Villkoret gäller därför inte utan vidare gentemot förvärvare i senare led (jfr exempelvis ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” NJA 2017 s. 289 p. 8, jfr även ”Grammofonskivorna” NJA 1949 s. 645).
7. Vissa inskränkningar i förfoganderätten kan emellertid ha verkan också gentemot tredje man. Om och i vilken utsträckning så är fallet kan vara beroende av bl.a. om det är fast egendom som överlåts samt vilket slag av villkor som det rör sig om. (Jfr ”Andelsägarens överlåtelseförbud” NJA 1989 s. 9 och ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” p. 8 och 9.)
8. I detta sammanhang finns det anledning att särskilt beröra begränsningar av möjligheten att överlåta fast egendom som erhållits genom gåva. Bland sådana begränsningar märks såväl generella överlåtelseförbud som villkor om att egendomen får överlåtas först sedan en viss person eller vissa personer har lämnat sitt samtycke till överlåtelsen eller erbjudits att själva köpa den.
9. HD konstaterade i rättsfallet ”Hembudsanteckningen i fastighetsboken” NJA 1981 s. 897 att vid gåva av fast egendom har ett överlåtelseförbud i princip giltighet mot både gåvotagare och tredje man (jfr även ”Hembudsskyldigheten och utmätningsförbudet” NJA 1989 s. 696). Detsamma ansågs gälla i fråga om ett villkor om att de som hade fått fastighetsandelar i gåva måste, innan de sålde andelarna, erbjuda övriga gåvotagare eller deras rättsinnehavare att köpa andelarna. Rättsfallet har dock i senare avgöranden inte lagts till grund för någon mer bestämd slutsats om hur långt de sakrättsliga verkningarna av sådana villkor sträcker sig; att villkor gäller mot tredje man är också att uppfatta som ett undantag från vad som allmänt gäller, nämligen att förfogandeinskränkningar bara har obligationsrättslig verkan och binder parterna i överlåtelseavtalet (p. 6 i det föregående, jfr ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” p. 11 och ”Samägandet och hembudet” NJA 2017 s. 550 p. 13).
10. Att förbehåll av de nu angivna slagen har giltighet gentemot tredje man innebär att om fastigheten överlåts i strid med förbehållet, så kan överlåtelsen vara att bedöma som ogiltig. Tredje man som är i ond tro riskerar därmed att inte kunna göra sitt förvärv gällande (jfr uttalandena i Stone, Allmän sakrätt, 1973, s. 463 ff. och Bell, Handbok i sakrätt, 1985, s. 617 f., uttalanden som dock inte direkt tar sikte på den nu aktuella situationen med gåvor i flera led).
11. De som skulle kunna göra en sådan ogiltighetspåföljd gällande kan dock avstå från det. Det kan också vara så att förfogandeinskränkningen inte omfattar alla slag av överlåtelser utan är begränsad till att gälla exempelvis försäljning av egendomen. Fastigheten kan därför, trots den mot gåvotagaren gällande inskränkningen, komma i en ny ägares hand. Frågan blir då om tredje man, dvs. den nya ägaren, kommer att vara bunden av inskränkningen i samma omfattning som sin fångesman eller, annorlunda uttryckt, om inskränkningen följer med egendomen även om den inte upprepas i den nya fångeshandlingen (jfr 4 kap. 29 § och 20 kap. 14 § JB).
12. Vissa uttalanden i den juridiska litteraturen kan tolkas i den riktningen (jfr Campbell, Föreskrifter vid gåva, Juridisk Tidskrift 2015/16 s. 824 ff. samt Alexander och Lee, Sakrätt beträffande fast egendom, 2021, s. 254 ff.). Det kan också, särskilt i fråga om vidareöverlåtelser inom en familj, vara naturligt att göra jämförelser med vad som gäller vid arvsrättsliga fång; förvärvaren får då i allmänhet anses vara bunden av samma förfogandeinskränkningar som arvlåtaren.
13. Varken rättspraxis eller den juridiska litteraturen ger emellertid något entydigt stöd för att förfogandeinskränkningar av nu aktuellt slag skulle ha denna långtgående verkan även gentemot tredje man som har förvärvat fast egendom genom ett singularfång, t.ex. köp eller gåva. Den principiella utgångspunkten att avtalade inskränkningar binder enbart avtalsparterna har HD betonat även i fastighetsrättsliga sammanhang (se ”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” p. 8).
14. Vad som normalt anförs till stöd för att – åtminstone i vissa fall – godta begränsningar i förfoganderätten vid förvärv av fast egendom genom gåva är respekten för givarens vilja att trygga mottagarens innehav av egendomen. Givarens intresse har antagits ofta bottna i en önskan att säkerställa mottagarens försörjning, något som utgjort skäl för att begränsningen ska gälla i förhållande till mottagarens borgenärer (jfr NJA II 1968 s. 549 om förslag till ändringar i lagstiftningen om utsökning, numera 5 kap. 5 § UB). Vad som framför allt har betonats under senare tid är att begränsningar vid gåva typiskt sett inte skadar borgenärernas intressen, när givaren fritt kunnat förfoga över värdet och mottagaren har tillförts egendomen utan något vederlag som minskat mottagarens övriga tillgångar; det har ansetts motivera en respekt för givarens vilja oberoende av vad som ligger bakom den (”Gåvovillkoret om samäganderättslagen” p. 9). Skäl av detta slag kan emellertid inte anses ha samma tyngd när gåvans mottagare i sin tur skänker bort egendomen utan någon motsvarande begränsning. Den ursprunglige givarens intresse har i de fallen tunnats ut och den första mottagaren har i sin egenskap av givare i det andra ledet inte önskat skydda egendomen utan i stället velat åstadkomma att nästa mottagare inte ska vara bunden av några begränsningar.
15. HD har i sin praxis ställt sig avvisande till att utsträcka rättsordningens respekt för en givares vilja om framtida brukande och innehav av en fastighet till att även hindra annan andelsägare än den som är obligationsrättsligt bunden av ett överlåtelseförbud från att begära försäljning av en fastighet enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (se ”Andelsägarens överlåtelseförbud”). HD har vidare ansett att en hembudsskyldighet som gåvotagaren har förbundit sig till gentemot givaren inte utgjorde hinder för gåvotagaren att begära försäljning enligt 6 § samäganderättslagen, när denne hade förvärvat ytterligare en andel av fastigheten utan någon förfogandebegränsning (se ”Samägandet och hembudet”).
16. En ordning där överlåtelseförbud och liknande förbehåll följer med egendomen skulle också ha klara nackdelar. Inskränkningar i förfoganderätten som gällt tidigare i kedjan av överlåtelser skulle inte utan vidare vara synbara för utomstående vid förvärv i senare led. Detta är ägnat att öka risken för rättsförluster, både för kreditgivare och den som skulle vara berättigad genom förbehållet. I sammanhanget kan noteras att 20 kap. 14 § JB förutsätter att vid inskrivning av ett förvärv som är förenat med en inskränkning i förvärvarens rätt att överlåta egendomen ska det i fastighetsregistret föras in en anteckning om inskränkningen. Det är emellertid inte möjligt att i samband med en vidareöverlåtelse, där fångeshandlingen inte upprepar inskränkningen, knyta den tidigare anteckningen till den nya förvärvaren av fastigheten så att även denne framstår som bunden av inskränkningen.
17. Överlåtelsebegränsningar av det angivna slaget torde vara särskilt vanliga när en fastighet ges bort till flera och därmed kommer att innehas med samäganderätt. En ordning där begränsningen följer med egendomen skulle riskera att leda till inlåsningseffekter på så vis att samägandeförhållanden som har visat sig inte fungera blir bestående under mycket lång tid.
18. Det finns i många fall anledning för rättsordningen att respektera en givares önskan om fastighetens framtida brukande och innehav. Det intresset förutsätter emellertid inte att överlåtelseförbud och liknande förfogandeinskränkningar utan vidare följer med när gåvotagaren senare överlåter fastigheten till annan. Intresset kan i stället tillgodoses genom att gåvobrevet utformas på ett sådant sätt att gåvotagaren förpliktas att i samband med en vidareöverlåtelse genom gåva föra in motsvarande inskränkningar i det nya gåvobrevet. Därmed blir det också möjligt att göra inskränkningarna synbara för andra genom anteckning enligt 20 kap. 14 § JB.
19. Slutsatsen är därmed att en föreskrift om hembudsskyldighet i ett gåvobrev avseende en andel av en fastighet inte är bindande för den som har fått fastigheten i gåva av den ursprungliga gåvotagaren.
Bedömningen i detta fall
20. A.W.W. grundar sin rätt till fastigheten på ett gåvobrev från hennes mor. Detta gåvobrev innehåller ingen begränsning av hennes rätt att sälja sin andel av fastigheten.
21. A.W.W:s mor hade fått fastighetsandelen i gåva från sin far I.A. Gåvobrevet innehöll inte något förordnande om gåvosuccession.
22. Något avtal mellan A.W.W. och övriga delägare som begränsar hennes rätt att sälja fastigheten har inte gjorts gällande.
23. Den begränsning i rätten att sälja fastigheten som kommer till uttryck i gåvobrevet från I.A. gäller enbart de ursprungliga gåvotagarna och dem som genom universalfång har trätt i deras ställe. Begränsningen gäller därmed inte för A.W.W.
24. A.W.W. har därför rätt att sälja sin andel i fastigheten utan att först erbjuda övriga andelsägare att köpa den.
– – –
DOMSLUT
HD ändrar hovrättens dom i huvudsaken och fastställer att A.W.W. i förhållande till C.K., E.K. och I.M. inte är bunden av hembudsskyldigheten i I.A:s gåvobrev den 30 oktober 1975 avseende fastigheten Värmdö Västerby 5:100.
Justitieråden Sanchez och Farmer var skiljaktiga och anförde följande.
Vi anser att hovrättens domslut i huvudsaken ska fastställas.
Vi ansluter oss till majoritetens domskäl i punkterna 1–5 men anser att domskälen i huvudsaken därefter ska ha följande lydelse.
6. För köp och gåva av fast egendom gäller särskilda formkrav. Enligt 4 kap. 3 § 3 och 29 § JB måste bland annat ett villkor som inskränker köparens eller gåvotagarens rätt att överlåta fastigheten tas in i köpehandlingen eller gåvohandlingen för att inte vara ogiltigt. Anderson som i realiteten innebär en förköpsrätt för övriga fastighetsandelsägare räknas som sådana avtalsvillkor. Ett villkor av nu aktuellt slag ska också antecknas i fastighetsregistret enligt 20 kap. 14 § JB, vilket medför att en förvärvare inte kan vara i god tro i förhållande till förfogandeinskränkningen (18 kap. 8 § JB).
7. En bestämmelse i ett avtal mellan delägare i en fastighet om inbördes förköpsrätt anses som huvudregel inte vara bindande. Ett undantag görs dock för bestämmelser om inbördes förköpsrätt som uppställs i samband med gåva såvida bestämmelsen tas in i gåvohandlingen (jfr NJA 1990 s. 18 och NJA 1984 s. 673). Parterna i gåvotransaktionen blir då obligationsrättsligt bundna av bestämmelsen.
8. Gåvan kan vara ett led i givarens försök att trygga ett önskemål om att hålla fastigheten inom familjen. Detta kan ske i form av ett förordnande om successiv äganderätt mellan parterna, varvid t.ex. gåvotagarnas bröstarvingar kan inträda som ägare efter gåvotagarna (jfr Warren och Smith, Kommentar till Ärvdabalken, del I, 6 uppl., 2008, s. 263). Även ofödda kan förordnas att inträda som ägare inom ramen för lagen (1930:106) om vissa rättshandlingar till förmån för ofödda. (Jfr prop. 1970:20 del B 1 s. 156.)
9. Den som inte är part (eller förmånstagare) i gåvotransaktionen blir inte obligationsrättsligt bunden av bestämmelsen, dock att en tredje man som inträder som universalsuccessor (arvtagare eller testamentstagare) efter en part ådrar sig bundenhet. Bestämmelsen kan också ha rättsverkningar i förhållande till gåvotagarens borgenärer på så sätt att gåvan blir utmätningsfri enligt 5 kap. 5 § UB (jfr ”Hembudsanteckningen i fastighetsboken” NJA 1981 s. 897, ”Hembudsskyldigheten och utmätningsförbudet” NJA 1989 s. 696 och NJA 1990 s. 18).
10. En enkel grundsats om att hembudsklausuler och andra förfoganderättsbegränsningar bara binder parterna kan alltså inte upprätthållas. Det förhållandet att en sådan klausul kan ha rättsverkningar för gåvotagarens borgenärer (tredje man) visar att respekten för en givares vilja är en utgångspunkt som inte bör frångås till förmån för tredjemansintressen utan att det finns starkt vägande skäl.
11. Frågan är då också om det finns anledning att göra skillnad på tredje man i form av gåvotagarens borgenärer och tredje man i form av senare förvärvare (singularsuccessor) till vilken gåvotagaren i sin tur överlåtit egendomen genom gåva (se bl.a. NJA 1993 s. 529 som i litteraturen har anförts som stöd för att ett överlåtelseförbud i samband med en benefik överlåtelse har verkan även mot förvärvarens ondtroende singularsuccessorer, jfr Alexander och Lee, Sakrätt beträffande fast egendom, 2021, s. 254 ff. och Johnson, Samägd egendom, 2 uppl. 2021, s. 204 f.).
12. Den fria omsättningens intresse gör sig inte gällande på samma sätt vid gåva som vid ett köp, särskilt inte när det är fråga om gåva mellan närstående. Ett villkor om hembudsskyldighet med därav följande förköpsrätt innebär också en mindre inskränkning i gåvotagarnas förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud, eftersom det står delägarna fritt att sälja sin andel så länge de först gett övriga delägare tillfälle att köpa andelen (jfr ”Hembudsanteckningen i fastighetsboken”). Den fria omsättningens intressen kan således inte anses vara ett tillräckligt skäl för att frångå utgångspunkten att givarens vilja bör respekteras.
13. Det finns alltså i regel skäl att i samband med benefika överlåtelser respektera den ursprungliga gåvogivarens vilja hur det ska förfogas över egendomen, exempelvis genom att försöka möjliggöra att den stannar inom den närmsta släkten eller inom en viss krets personer. (Se NJA II 1968 s. 549, ”Hembudsskyldigheten och utmätningsförbudet” och ”Samägandet och hembudet” p. 13.)
14. Bestämmelserna i 1930 års lag har i den juridiska litteraturen dock ansetts innebära vissa begränsningar av hur långt gåvovillkor om överlåtelseförbud och nyttjanderättsförbud kan få verkan i senare släktskapsled. Med hänvisning till vad som gäller enligt 9 kap. 2 § ÄB för testamentariska förordnanden föreskriver 1930 års lag att en rättshandling får göras till förmån för levande personer, den som var avlad vid förordnandet och sedermera föds med liv samt blivande arvsberättigade avkomlingar till sådana personer. Av förarbetsuttalanden till 1930 års lag framgår att lagen tillkom för att säkerställa att det inte genom gåva eller åtgärder i samband med arvskifte skulle vara möjligt att kringgå de begränsningar som gällde och som alltjämt gäller för testamentariska förordnanden till senare släktled (se NJA II 1930 s. 400 f.). Grundtanken var att en givare inte skulle kunna binda upp successionen längre än till gåvotagarens barn (se NJA II 1930 s. 158 och s. 400).
15. Enligt grunderna för 1930 års lag bör samma begränsning gälla oberoende av om barnet i nästa släktled redan vid gåvotillfället var i livet eller då var ofödd. Eftersom de arvsberättigade avkomlingarna ska erhålla egendomen med full äganderätt (”till full ägo”) sist vid dennes död har det framförts att de inte bör vara bundna av en föreskrift som medför inskränkningar i äganderätten, i vart fall inte efter deras gåvogivares död (jfr Campbell, Föreskrifter vid gåva, JT 2015/16 s. 824, på s. 828 och 841 f.).
16. En hembudsklausul innebär inte på samma sätt som ett överlåtelseförbud eller nyttjanderättsförbud inskränkningar i äganderättens utövande. Det kan ifrågasättas om enbart det förhållandet att fastighetsandelen ska hembjudas till de andra fastighetsägarna innebär en sådan inskränkning som kan anses omfattas av begränsningarna i 1930 års lag. I praktiken innebär dock hembudsklausuler en avtalsmässig förköpsrätt för de andra andels-ägarna. En sådan förfogandeinskränkning, särskilt om försäljningen ska ske till lägre pris än marknadsvärdet eller på liknande villkor, måste anses omfattas av begränsningarna och är därför giltig även i ett andra släktled, men som längst till dess att den ursprungliga gåvotagaren avlider.
17. Slutsatsen är att ett villkor i ett gåvobrev, med innebörden att fastigheten inte får försäljas förrän hembudsskyldighet till övriga delägare eller deras lagliga arvingar iakttagits, i regel också är bindande för den som är avkomling till en ursprunglig gåvotagare, även om denne har fått fastigheten i gåva. Vad som nu sagts gäller emellertid enligt grunderna för 1930 års lag endast till dess att den ursprungliga gåvotagaren avlider. För tiden därefter bör inte gälla några förfogandeinskränkningar.
Bedömningen i detta fall
18. I målet är det fråga om villkoret om hembudsskyldighet i gåvobrevet från 1975 är bindande för Dodson, som har fått fastighetsandelen i gåva utan förbehåll om förfogandeinskränkning av sin mor, en av de ursprungliga gåvotagarna.
19. Villkoret i det ursprungliga gåvobrevet är en hembudsklausul. Enligt klausulen får inte del av fastigheten försäljas utan att hembudsskyldighet till övriga gåvotagare eller deras lagliga arvingar har iakttagits. Hembudsskyldigheten har inte begränsats i tid. Av ordalydelsen i gåvobrevet får anses följa att hembudsskyldigheten avser försäljning av del av fastigheten och att hembudsskyldigheten ska iakttas inte bara i förhållande till övriga gåvotagare utan även deras lagliga arvingar, dvs. parterna i målet.
20. Den förfogandeinskränkning som hembudsklausulen innebär är inskriven i fastighetsregistret och hembudsklausulen var också intagen i den ursprungliga gåvohandlingen.
21. Dodson är barn till en av de ursprungliga gåvotagarna och målet gäller enbart fråga om bundenheten till hembudsklausulen som sådan (se p. 4 i majoritetens votum).
22. Hembudsklausulen har därför sakrättslig verkan och är alltjämt bindande för Dodson som förvärvat fastighetsandelen genom gåva.
23. Hovrättens domslut i huvudsaken ska alltså fastställas.
– – –