Hyresnämndsmål. Hovrätten har, trots hyresgästens relativt omfattande hyresförseningar, funnit det oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Hovrätten har särskilt beaktat att det inte tillräckligt tydligt klargjorts för hyresgästen att betalningsförsummelserna kunnat leda till hyresavtalets upphörande samt att hyresgästen efter uppsägningen betalat hyran i tid.
Hyresnämnden i Stockholm
A.T. hyr av Bostadsrättsföreningen Mjölner 3 (föreningen) en lägenhet om tre rum och kök. Föreningen sade upp hyresavtalet till den 1 januari 2012 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas.
Föreningen anförde bl.a. följande. A.T. har under lång tid misskött hyresbetalningarna. I vissa fall handlar det om några dagars försenade betalningar men i många fall handlar det om betalningsförseningar om en månad eller mer. Inkassokrav har skickats ut ett flertal gånger och våren 2009 kallades A.T. till möte hos en ledamot i föreningens styrelse då vikten av att betala hyran i tid poängterades. Från oktober 2011 har hyran betalats i tid.
A.T. bestred yrkandet och anförde bl.a. följande. Han fick problem med ekonomin när han var pappaledig och inte fick rätt ersättning. När han haft svårt att betala hyran har han ringt inkassobolaget och de har gjort en avbetalningsplan med ränta. När han delat upp hyran har inkassobolaget inte betalat till föreningen förrän han betalat hela beloppet. Han har även försökt att kontakta föreningens styrelse men inte lyckats. Han kommer att fortsätta att betala hyran i tid.
Hyresnämnden (hyresrådet Hernandez samt intresseledamoten Norris) anförde i beslut den 5 mars 2012 bl.a. följande.
Ärendet ska prövas enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Där framgår att om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet, utom när hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Av utredningen framgår att A.T. under 2011 betalat hyrorna för januari och februari med en månad och nio dagars respektive drygt fyra månaders förseningar. Hyrorna för maj och augusti har varit ca en vecka försenade. Även hyran för juli månad har varit några dagar försenad. Efter uppsägningen har hyran betalats i tid. Någon skuld finns inte. Hyresnämnden kan således konstatera att A.T. på ett allvarligt sätt åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Det saknas anledning att ifrågasätta hyresvärdens uppgift om att det funnits flera inkassoärenden och även ett betalningsföreläggande mot A.T. Det är dock oklart när detta har skett. Inte heller framgår om föreningen under den långa tid som de oregelbundna betalningarna pågått skickat några rättelseanmaningar till A.T. eller på annat sätt erinrat honom om hans skyldigheter. Inte heller har föreningen försökt komma överens om ett s.k. korttidsavtal. Vid den skälighetsprövning som hyresnämnden har att göra anser därför nämnden - dock med stor tvekan - att det vore oskäligt mot A.T. om hyresavtalet skulle upphöra. Ansökan ska därför avslås och avtalet löpa vidare på oförändrade villkor.
Hyresnämnden avslår Bostadsrättsföreningen Mjölner 3:s ansökan.
Intresseledamoten Strong var skiljaktig och anförde:
Som majoriteten funnit har A.T. på ett allvarligt sätt åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Ansvaret för att hyrorna betalas i rätt tid ligger på hyresgästen oavsett om denne fått påminnelser eller erinringar från hyresvärden. Vid den skälighetsbedömning som nämnden ska göra anser jag därför att avtalet skäligen inte ska förlängas. Hyresvärdens talan ska därför bifallas och hyresgästen åläggas att avflytta.
Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla föreningens talan vid hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättslagmannen Chung samt hovrättsråden Hall och Hernandez, referent) anförde i beslut den 4 juli 2012 följande.
Det är utrett att A.T. under perioden januari 2010 - juli 2011 mer eller mindre regelmässigt betalat hyran för sent och att dröjsmålen varit betydande i sju av fallen. Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att A.T. på ett allvarligt sätt åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst.
Hyresvärden har vid 13 tillfällen under denna period skickat inkassokrav och olika typer av påminnelser till A.T. I juli 2011 har hyresvärden även ansökt om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten.
Hovrätten konstaterar att inkassokraven och påminnelserna som skickats till A.T. har varit utformade på samma sätt som vid bristande betalning i allmänhet. Det framgår exempelvis av inkassokraven inte annat än att A.T. riskerar att få betala ränta och kostnader samt att utslag eller dom kan komma att meddelas mot honom. Den betydligt allvarligare följden att han riskerar att hyreskontraktet sägs upp framgår inte (jfr Rättsfall från Bostadsdomstolen, RBD 6:89 och 8:90). Hyresvärden har inte visat att A.T. på annat sätt har informerats om att han riskerar att hyresavtalet sägs upp på grund av de bristande betalningarna.
Från mars 2011 till dess hyresvärden i september samma år sade upp hyresavtalet har det endast gjorts gällande kortare förseningar. Av dessa har två förseningar varit på en dag och en försening på två dagar. I 12 kap. 20 § jordabalken föreskrivs som huvudregel att hyra ska betalas sista vardagen före varje kalendermånads början. Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank-, post- eller girokontor anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. I detta fall framgår av utredningen inte annat än när hyresvärden bokfört hyresinbetalningarna, vilket alltså inte behöver vara samma dag som betalningen gjordes. Hovrätten bortser från dessa inbetalningar vid sin fortsatta prövning. Därutöver har det sedan mars 2011 varit två kortare förseningar, hos hyresvärden bokförda till sex respektive åtta dagar.
Hovrätten konstaterar sammanfattningsvis att Stone betalningsförsummelser varit av sådant slag att han allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Vid den skälighetsbedömning som hovrätten har att göra ska mot detta ställas det förhållandet att det inte tillräckligt tydligt kan anses ha klargjorts för A.T. att hans betalningsförsummelser kunnat leda till hyresavtalets upphörande. Därtill kommer att annat inte framkommit än att A.T. efter uppsägningen har betalat hyran i tid. Sammantaget finner hovrätten därför att det skulle vara oskäligt mot A.T. att låta hyresavtalet upphöra. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 4 juli 2012.
Mål nr: ÖH 2629-12.
Lagrum: 12 kap. 20 § och 46 § första stycket 2 jordabalken.
Rättsfall: Rättsfall från Bostadsdomstolen, RBD 6:89 och 8:90.
Litteratur: Lewis och Owen, Hyreslagen, En kommentar, 9 uppl., s. 414 ff.