För åtnjutande av förmånsrätt i konkurs för fordran på grund av arrendeavtal har krävts, att jordägaren kan åberopa ett vid tiden för konkursbeslutet bestående arrendeavtal. 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen.
(Jfr 1987 s 992)
K.H.P. arrenderade till d 14 mars 1984 arrendestället Vällbäck av Martinez och F.K. Den årliga arrendeavgiften uppgick till 35 000 kr. På arrendestället drev han jordbruksrörelse. Ungefär samtidigt med att arrendet på Vällbäck avslutades upprättades ett nytt arrendeavtal mellan parterna avseende arrendestället Stora Västorp, för vilket arrendeavgiften bestämdes till 12 000 kr per år. K.H.P. försattes i konkurs vid Eskilstuna TR d 4 juni 1984. Konkursen handläggs som mindre konkurs. Vid konkursutbrottet drev K.H.P. jordbruksrörelse på Stora Västorp.
J. och F.K. anmälde i konkursen en fordran på 60 720 kr, avseende synebrist efter avträdesbesiktning på Vällbäck, en fordran på 2 004 kr, avseende elförbrukning på Stora Västorp, samt en fordran på 8 000 kr, avseende beräknat slitage på Stora Västorp. Förmånsrätt yrkades.
Konkursförvaltaren, advokaten Hawkins upprättade utdelningsförslag d 19 nov 1985. Enligt förslaget skulle Martinez och F.K. med förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen tillerkännas utdelning med 5 000 kr. Återstående för utdelning tillgängligt belopp, 50 690 kr, tillföll enligt förslaget Mälarprovinsernas Föreningsbank i egenskap av innehavare av företagsinteckning.
Som skäl för sitt förslag anförde konkursförvaltaren bl a: 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen bör tolkas så att förmånsrätten tillkommer endast fordran på grund av arrendeavtalet angående jord som var avsedd för den verksamhet som bedrevs vid tiden för konkursutbrottet. Härigenom kan endast fordringar på grund av arrendeavtalet för Stora Västorp utgå med förmånsrätt. - Någon avträdessyn har ej skett beträffande det sista arrendestället Stora Västorp. Jordägarna har i stället som fordran på grund av detta avtal anmält slitage 8000 kr. Då det ej kan krävas att en förhållandevis kostsam syn anordnas för att jordägarna i konkursen skall kunna göra gällande fordran motsvarande synebrist bör en uppskattning få ske. Eftersom arrendeförhållandet varade endast ett halvår, bedömer dock konkursförvaltaren att kostnaden för slitaget bör sättas till ett lägre belopp än vad jordägarna yrkat. Jordägarnas fordran med förmånsrätt bör därför skäligen bestämmas till 5 000 kr, varav 2 004 kr avser elförbrukning.
J. och F.K. framställde invändningar mot förslaget. De yrkade utdelning i konkursen med 45 004 kr. Som grund för sitt yrkande anförde de att fordringen avseende Vällbäck var förenad med förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen intill ett belopp av 35 000 kr, motsvarande den årliga arrendeavgiften för Vällbäck; fordringarna avseende Stora Västorp uppgick till 10 004 kr sammanlagt och var i sin helhet förenade med förmånsrätt enligt samma lagrum.
Konkursdomaren (rådmannen Buchanan) anförde i beslut d 23 dec 1985: Huvudfrågan är om jordägare har förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen för fordran hos arrendator sedan arrendeavtalet upphört och arrendatorn överflyttat sin verksamhet till annan av honom arrenderad fastighet.
Konkursdomaren finner att det för frågan saknar betydelse om kontrahenterna i de skilda avtalen är samma personer eller ej.
Syftet med ifrågavarande förmånsrätt - att bereda utrymme för en lugn avveckling av arrendators konkursbo - synes endast motivera att rätten får göras gällande i egendom avsedd för verksamhet som bedrivs på ifrågavarande jordägares fastighet. Syftet skulle direkt motverkas om tillträdande arrendators egendom skulle kunna vara belastad med en "dold" förmånsrätt från ett tidigare avtalsförhållande. I enlighet härmed bör förmånsrätten ej i förevarande fall kunna göras gällande gentemot K.H.P. i egenskap av fd arrendator av Vällbäck.
Konkursdomaren ansluter sig även i övrigt till förvaltarens bedömning.
Konkursdomaren fastställer utdelning i konkursen enligt förslaget.
J.K. och F.K. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att de hade förmånsrätt i konkursen till ett belopp av 45 004 kr.
Konkursboet och Mälarprovinsernas Föreningsbank bestred ändring.
HovR:n  (hovrättslagmannen Lunning, hovrättsrådet  Scott och adj led Franklin, referent) anförde i beslut d 23 april 1986:
Skäl. Den jordbruksrörelse som K.H.P. bedrivit har varit förlagd till såväl Vällbäck som Stora Västorp. Den fordran på arrendeavgift avseende Vällbäck, för vilken J. och F.K. gör gällande förmånsrätt, gäller jord som har varit avsedd för K.H.P:s verksamhet. Även om förarbetena till förmånsrättslagen (prop 1970:142 s 94 ger stöd för att det närmast varit avgifter i ett löpande arrendeavtal som lagstiftaren haft för ögonen, saknas stöd i lagtexten för en så vittomfattande begränsning av förmånsrätten som konkursdomaren har antagit. Något hinder mot att förmånsrätt intill värdet av ett års arrendeavgift tilläggs fordringar enligt flera arrendeavtal mellan samma parter finns inte. HovR:n finner därför att Martinez och F.K. bör tillerkännas förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen även till ett belopp av 35 000 kr, avseende synebrist på Vällbäck.
Deras fordran avseende Stora Västorp kan, i brist på närmare utredning, inte anses uppgå till högre belopp än vad konkursdomaren har antagit.
J. och F.K. skall således i kraft av sin förmånsrätt ges utdelning i konkursen med (35 000 + 5 000) 40 000 kr.
HovR:ns avgörande. Med ändring av konkursdomarens beslut fastställer HovR:n Martinez och F.K:s utdelning i konkursen till 40 000 kr och bankens utdelning till 15 690 kr.
Banken (ombud bankjuristen J.S.) anförde besvär och yrkade att konkursförvaltarens förslag till utdelning i konkursen skulle fastställas.
J. och F.K. (ombud för båda advokaten P.B.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr  Trägård, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Enligt 5 § - - - se HD:s beslut - - - tre månaders hyra.
K.H.P. försattes i konkurs d 4 juni 1984. Det tidigare gällande arrendeavtalet beträffande Clark hade då upphört. Fråga är i målet om J.K. och F.K. ändå skall åtnjuta förmånsrätt i konkursen enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen för fordran hos K.H.P. på grund av detta arrendeavtal.
Såsom HD funnit i rättsfallet NJA 1987 s 992 förutsätts för att hyresfordran skall vara förenad med förmånsrätt enligt förevarande lagrum att hyresvärden kan åberopa ett bestående hyresavtal när förmånsrätten aktualiseras.
Bestämmelsen i 5 § förmånsrättslagen behandlar i ett sammanhang frågorna om förmånsrätt på grund av hyresavtal och sådan rätt på grund av arrendeavtal. Inte beträffande någotdera fallet framgår av den anförda bestämmelsen, huruvida det är en förutsättning för förmånsrätten att avtalet är bestående vid tidpunkten för konkursutbrottet. Lagstiftaren har i förarbetena anfört samma skäl för bestämmelserna beträffande förmånsrätt för fordran på grund av arrende som sådan rätt på grund av hyra. Det kan därför antas att någon skillnad inte har varit avsedd i förevarande hänseende. Således bör förmånsrätt endast tillerkännas en fordran på grund av arrende om avtalet består då förmånsrätten aktualiseras.
Av det sagda följer att J.K. och F.K. inte kan tillerkännas förmånsrätt för högre belopp än det av konkursförvaltaren medgivna, vilket är samma belopp som konkursdomaren bestämt. Bankens besvär skall därför bifallas.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut fastställer HD det slut, vartill konkursdomaren kommit.
HD (JustR:n Small, Neal, referent, Jordan, Lawrence och Carter) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen (1970:979) är fordran hos arrendator på grund av arrendeavtal angående jord som var avsedd för näringsverksamhet förenad med förmånsrätt i lös egendom som hör till verksamheten, dock inte för större belopp än som svarar mot ett års arrendeavgift; motsvarande gäller beträffande fordran hos hyresgäst på grund av hyresavtal, varvid förmånsrätten omfattar högst belopp svarande mot tre månaders hyra.
I rättsfallet NJA 1987 s 992, som gällde fråga om förmånsrätt för hyresfordran, fann HD att det för att sådan fordran skall vara förenad med förmånsrätt enligt nyssnämnda bestämmelse förutsätts att hyresvärden kan åberopa ett bestående hyresavtal när förmånsrätten aktualiseras. Det är tydligt att bestämmelsen i detta hänseende skall ges samma innebörd beträffande arrendefordran som i fråga om hyresfordran.
När K.H. P. d 4 juni 1984 försattes i konkurs hade det arrendeavtal, enligt vilket han av J.K. och F.K. arrenderade arrendestället Vällbäck, upphört. Vid sådant förhållande är i enlighet med det nyss sagda J.K. och F.K. inte berättigade till förmånsrätt för sin fordran på grund av detta arrendeavtal.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut fastställer HD det slut till vilket konkursdomaren kommit.
JustR Neal tillade för egen del: Jag deltog i avgörandet av det mål som refererats i NJA 1987 s 992 men var skiljaktig och ansåg att bestämmelsen i 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen om förmånsrätt för fordran på grund av hyresavtal för sin tillämpning i konkurs inte kan anses förutsätta att hyresavtalet består vid tidpunkten för konkursbeslutet. Mina skäl för denna ståndpunkt, vilka utvecklades närmare, var sammanfattningsvis att det av bestämmelsens lydelse inte framgår att en sådan förutsättning skulle gälla,  att, oaktat uttalandena i förarbetena närmast synes ha som utgångspunkt att hyresrätten fortfarande består när beslut om konkurs meddelas, därmed inte är sagt att detta avsetts utgöra en förutsättning för förmånsrättens åtnjutande, att en sådan ordning skulle medföra åtskilliga oacceptabla konsekvenser samt att det saknas egentligt stöd för att uppställa en sådan förutsättning.
Det är tydligt att bestämmelsen i nämnda hänseende skall ges samma innebörd beträffande arrendefordran som i fråga om hyresfordran. Olägenheterna av att för åtnjutande av förmånsrätt uppställa krav på att hyresavtalet resp arrendeavtalet består när frågan om förmånsrätt aktualiseras belyses rätt väl av förhållandena i nu förevarande mål. Det förtjänar framhållas att den ståndpunkt som jag intog i NJA 1987 s 992 i ett fall som det förevarande, där det tidigare arrendeavtalet ersatts av ett nytt arrendeavtal mellan samma parter, inte innebär att jordägaren skall åtnjuta förmånsrätt för mera än som motsvarar ett års arrendeavgift.
Med hänsyn till utgången i rättsfallet NJA 1987 s 992, vilken får antas numera lända till efterrättelse i den praktiska tillämpningen, har jag ansett mig böra ansluta mig till avgörandet i nu förevarande mål.
Smith tillade för sin del: Jag är närmast av uppfattningen att skälen för den ståndpunkt i fråga om tolkningen av 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen som företräddes av JustR Neal i rättsfallet NJA 1987 s 992 överväger men stannar också för att majoritetens avgörande nu bör läggas till grund för bestämmelsens tillämpning. Förhållandet att det som i detta mål är fråga om successiva arrendeavtal mellan samma parter synes inte kunna föranleda något undantag från huvudregeln att det avtal som åberopas skall gälla vid konkursen. Särskilt stötande konsekvenser i sådana fall bör i viss mån kunna undvikas om i tillämpningen begreppet ett och samma avtal inte tolkas alltför snävt.