Hyresnämndsmål. Fråga om förutsättningarna för att lämna en förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta inteckna fastigheten.
Hyresnämnden i Malmö
AB Landskronahem (Landskronahem) yrkade, i egenskap av förvaltare enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), bl.a. att hyresnämnden skulle ge bolaget tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten intill ett belopp om 4 951 000 kr och låta inteckna fastigheten intill samma belopp.
Fastighetsägaren L.E.P. bestred yrkandet.
Landskronahem anförde som grund för sin talan i huvudsak följande. Fastigheten har stora brister och bedöms ha ett omfattande renoveringsbehov för att vara godtagbar för de boende. Bolaget har fått flera ålägganden från Miljöförvaltningen och Räddningstjänsten. Hyresintäkterna täcker inte kostnaderna för att renovera fastigheten.
L.E.P. invände bl.a. följande. Det som Landskronahem påstår stämmer inte. Renoveringsarbetena kan göras betydligt billigare. En rimlig kostnad är mellan 700 000 och 800 000 kr.
Hyresnämnden (hyresrådet Jackson samt intresseledamöterna Jones och Hill) anförde i beslut den 13 maj 2015 bl.a. följande.
Enligt 11 § bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd att inteckna fastigheten och att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten. Det ankommer på förvaltaren att tillhandahålla den utredning som krävs för hyresnämndens prövning.
För tillstånd att ta upp lån är det en förutsättning att fastigheten med hänsyn till kostnaderna för åtgärderna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Avkastningen efter att åtgärderna genomförts måste således kunna förränta kostnaderna för åtgärderna. I detta fall rör det sig om omfattande och kostnadskrävande åtgärder och det är därför nödvändigt med en beräkning som visar det ekonomiska utbytet av åtgärderna.
Av de handlingar Landskronahem har gett in framgår bl.a. vilka åtgärder förvaltaren anser nödvändiga att vidta samt kostnaderna för dem. De sammanlagda kostnaderna för åtgärderna har beräknats till cirka 10 miljoner kronor. Av handlingarna framgår vidare fastighetens taxeringsvärde, belåningsgrad och beräknade marknadsvärde. Taxeringsvärdet är 5 760 000 kronor. I det värdeutlåtande som gjorts av Bredablick Fastighetspartner bedöms fastighetens marknadsvärde i nuvarande skick till l 500 000 kronor. Landskronahem har även lämnat uppgift om förväntade driftskostnader och intäkter.
Hyresnämnden anser inte att det kommit fram någon anledning att ifrågasätta uppgifterna angående fastighetens renoveringsbehov. Emellertid finns i utredningen ingen detaljerad beräkning som visar det förväntade ekonomiska utbytet av renoveringsåtgärderna. Det har inte heller i övrigt lämnats uppgifter om t.ex. framtida hyresintäkter, vad marknadsvärdet efter renoveringen beräknas bli eller vilka lånevillkor som skulle gälla. Hyresnämnden finner att det inte är visat att fastigheten med hänsyn till kostnaderna för åtgärderna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.
Hyresnämnden avslår Landskronahems yrkande.
Landskronahem överklagade och yrkade, såvitt nu är i fråga, bifall till sitt yrkande i hyresnämnden om tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta inteckna fastigheten.
L.E.P. motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Landskronahem vidhöll vad bolaget hade anfört i hyresnämnden och lade därutöver till i huvudsak följande. Efter genomförande av de aktuella s.k. prioriterade åtgärderna, som bedöms kosta 4 951 000 kr, beräknas fastighetens marknadsvärde höjas från l 549 000 kr till 7 095 000 kr, värmekostnaderna sjunka från 222 kr/kvm till 120 kr/kvm, vakansgraden minska då det på nytt går att hyra ut vakanta lägenheter och underhållskostnaderna minska. Vidare bör en skälig hyreshöjning kunna ske från 802 kr/kvm till 984 kr/kvm. Sammantaget bör detta kunna täcka kostnaderna för ett lån om 4 951 000 kr.
L.E.P. vidhöll i allt väsentligt vad han hade anfört i hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättslagmannen Vega och hovrättsrådet Rodriguez, referent) anförde i beslut den 11 juli 2016 bl.a. följande.
En enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) utsedd förvaltare får, enligt 11 § andra stycket samma lag, inte utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten.
Av förarbetena framgår att hyresnämnden vid tillståndsprövningen ska pröva om det begärda tillståndet avser åtgärd som står i överensstämmelse med reglerna i lagens 9 § och om det uppgivna kreditbehovet kan anses grundat. Vidare framgår att det är förvaltaren som ska tillhandahålla utredning i saken. (Se NJA II 1977 s. 297.)
Av 9 § bostadsförvaltningslagen framgår bl.a. att förvaltaren ska svara för en tillfredsställande skötsel av fastigheten samt verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.
Detta innebär enligt hovrätten bl.a. att förvaltaren ska vidta sådana förbättringsåtgärder och moderniseringar av fastigheten som krävs för att fastigheten ska sättas i ett för hyresgästerna godtagbart skick. Samtidigt är det en förutsättning om en förvaltare ska genomföra mer omfattande och kostnadskrävande åtgärder avseende fastigheten, att åtgärderna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Det innebär att avkastningen från fastigheten efter att åtgärderna genomförts vid en beräkning måste antas kunna förränta kostnaderna för åtgärderna. Denna förutsättning har stöd i förarbetena till bestämmelserna i 9 § och 11 §bostadsförvaltningslagen (se NJA II 1977 s. 294 och s. 297 som visserligen hänvisar till den numera upphävda bostadssaneringslagen, men upphävandet har ingen betydelse för här aktuell fråga, jfr prop. 1993/94:199 s. 70 f. ). Kravet på att mer ingripande åtgärder ska kunna förväntas ge skäligt ekonomiskt utbyte följer enligt hovrätten även av ett av de ändamål som bostadsförvaltningslagen ska uppfylla, nämligen att säkra fastighetsägarens intresse av att förvaltaren inte vidtar åtgärder med egendomen som inte är försvarbara utifrån hans ägarintressen.
De frågor som hovrätten ska ta ställning till är därför dels om de åtgärder som Landskronahem vill vidta, med stöd av inteckning i fastigheten och upptagande av lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten, krävs för att sätta fastigheten i för hyresgästerna godtagbart skick, dels om åtgärderna kan förväntas ge sådant skäligt ekonomiskt utbyte att de är försvarbara, dels om kreditbehovet är att anse som grundat.
Hovrätten konstaterar inledningsvis att det av utredningen i målet framgår att underhållet av fastigheten (fastighetsbeteckning här utelämnad) i flera avseenden är kraftigt eftersatt. Det råder alltså ingen tvekan om att fastigheten är i behov av renoveringsåtgärder för att uppnå en godtagbar standard för de boende. Landskronahem har presenterat en detaljerad lista över de åtgärder som bolaget bedömer som mest prioriterade och som bl.a. förväntas leda till att det på nytt går att hyra ut vakanta lägenheter. Landskronahem har i denna utredning även kostnadsberäknat dels vardera åtgärd, dels åtgärderna sammantaget till beloppet 4 951 000 kr. Enligt hovrätten framgår av denna utredning på ett tydligt sätt att åtgärderna krävs för att sätta fastigheten i ett för hyresgästerna godtagbart skick.
Frågan är då om åtgärderna kan förväntas ge sådant skäligt ekonomiskt utbyte att de är försvarbara och om kreditbehovet kan anses grundat. Hovrätten bedömer frågan om kreditbehovet först och konstaterar att det av värdeutlåtande och av den driftnettokalkyl som Landskronahem presenterat, framgår att de nuvarande intäkterna inte räcker för att finansiera åtgärderna. Hovrätten konstaterar också att Landskronahem presenterat en specificerad kostnadsberäkning för åtgärderna. Enligt hovrätten innebär det att Landskronahem på ett tillräckligt sätt visat att det finns ett kreditbehov för att täcka kostnaderna för åtgärderna. Kreditbehovet är alltså enligt hovrätten att anse som grundat.
När det gäller frågan om åtgärderna kan förväntas ge sådant skäligt ekonomiskt utbyte som krävs för att Landskronahem ska få de sökta tillstånden gör hovrätten följande bedömning. Landskronahem har i hovrätten redovisat hur åtgärderna kan förväntas höja marknadsvärdet, minska underhållskostnaderna, leda till att ytterligare lägenheter kan hyras ut och även medföra en viss hyreshöjning. Hovrätten fäster särskild vikt vid att Landskronahem presenterat beräkningar av förväntade ökade intäkter och minskade driftskostnader efter åtgärdernas genomförande som leder till slutsatsen att de framtida hyresintäkterna kan beräknas finansiera ett nytt lån uppgående till det aktuella beloppet. Mot denna bakgrund är det hovrättens bedömning att Landskronahem i hovrätten presenterat tillräckligt tillförlitliga beräkningar för att avkastningen från fastigheten efter att åtgärderna genomförts, kan antas bära kostnaderna för åtgärderna. Åtgärderna kan alltså enligt hovrätten antas ge det ekonomiska utbyte som krävs för att de ska anses försvarbara utifrån fastighetsägarens intresse. Förutsättningarna är därför uppfyllda för att lämna Landskronahem tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt intill ett belopp om 4 951 000 kr och att låta inteckna fastigheten intill samma belopp. Hyresnämndens beslut ska därför ändras i enlighet med det.
Med ändring av hyresnämndens beslut lämnar hovrätten, enligt 11 § andra stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792), förvaltaren AB Landskronahem tillstånd dels att i fastigheten (fastighetsbeteckning här utelämnad) ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt intill ett belopp om 4 951 000 kr, dels att låta inteckna fastigheten intill samma belopp.
Hovrättsrådet Diaz var skiljaktig och anförde följande.
Enligt 9 § bostadsförvaltningslagen ska förvaltaren av en fastighet som står under tvångsförvaltning svara för en tillfredsställande förvaltning av denna. Häri ligger bl.a. att verka för att fastigheten upprustas så att bostadslägenheter inom fastigheten uppnår en lägsta godtagbar standard. Om det för att uppnå denna standard krävs mera kostnadskrävande upprustningsåtgärder, måste kostnaderna för åtgärderna beräknas kunna ge ett skäligt ekonomiskt utbyte för att förvaltaren ska kunna få tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten (l l § andra stycket) eller för att fastighetsägaren ska kunna åläggas att utge medel till förvaltaren (13 §). Kan detta inte antas bli fallet torde det i allmänhet saknas förutsättningar att uppnå en tillfredsställande förvaltningen av fastigheten. I sådant fall får kommunen enligt 28 § lösa fastigheten.
Liksom majoriteten anser jag att utredningen visar att fastighetens underhåll är kraftigt eftersatt. Förvaltaren har i målet uppgett att kostnaden för att uppnå en acceptabel boendestandard uppgår till 9,5 Mkr (åtgärder enligt lista 1), varav 4,9 Mkr krävs för att åtgärda de ålägganden som Miljöförvaltningen och Räddningstjänsten riktat mot fastighetsägaren/fastigheten (åtgärder enligt lista 2). Annat har enligt min mening inte framkommit än att i princip samtliga de upprustningsåtgärder som återfinns i lista 1 är sådana som krävs för att bostadslägenheterna inom fastigheten ska anses uppnå lägsta godtagbara standard.
För att kunna bedöma om åtgärderna enligt lista 2 kan ge ett skäligt ekonomiskt utbyte måste därför, enligt min mening, även de återstående åtgärder för att uppnå en lägsta godtagbar standard om 4,6 Mkr beaktas. Den i målet presenterade ekonomiska utredningen är emellertid begränsad till de ekonomiska förutsättningarna för att vidta de åtgärder som avses i lista 2, trots att fastigheten därigenom inte uppnår eftersträvad standard. Vid sådant förhållande anser jag det inte visat att kostnaderna för åtgärderna enligt lista 2 kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Överklagandet ska alltså avslås.
Hovrättens beslut meddelat: den 11 juli 2016.
Mål nr: ÖH 5106-15.
Lagrum: 9 och 11 §§bostadsförvaltningslagen (1977:792).
Litteratur: NJA II 1977 s. 294 och 297; Prop. 1993/94:199 s. 70 f.