En hyresvärd har anmodat ett konkursbo att ställa en hyreslokal till hyresvärdens förfogande enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken. Lokalen har inte ansetts vara ställd till hyresvärdens förfogande - och konkursboet ansvarar således för hyran - så länge som det i lokalen finns kvar egendom som konkursboet gör anspråk på, oavsett om konkursboet återlämnat samtliga nycklar till lokalen.
Stockholms stad, Fastighetskontoret (staden eller fastighetskontoret) väckte talan vid tingsrätten mot R.C. Styckmästarns’ Aktiebolags konkursbo (konkursboet) och yrkade att konkursboet skulle till fastighetskontoret utge 626 996 kr avseende hyra och andra kostnader jämte viss närmare angiven ränta.
Som grund för sin talan åberopade fastighetskontoret bl.a. följande. Mellan Stockholms stad i form av Saluhallsförvaltningen, som sedermera organisatoriskt uppgått i fastighetskontoret, och R.C. Styckmästarns’ Aktiebolag (Styckmästarns’) förelåg ett hyresavtal. Genom beslut den 2 augusti 2004 försatte Stockholms tingsrätt Styckmästarns’ i konkurs. I anmodan den 9 augusti 2004 enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken uppmanades konkursboet att inom en månad ställa den förhyrda lokalen till stadens förfogande. Konkursboet fick del av anmodan den 9 augusti 2004. Konkursboet har inte ställt säkerhet eller inträtt i hyresförhållandet och har trots detta inte ställt lokalen till stadens förfogande. Konkursboet har först den 22 oktober 2004 återlämnat lokalen till staden och har till följd härav från dagen för konkursbeslutet ådragit sig betalningsansvar för hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet såsom massafordringar. Betalningsansvaret omfattar samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet inklusive förbrukningskostnader. Trots att konkursboet ådragit sig betalningsansvar enligt nämnt lagrum har konkursboet inte till staden erlagt betalning för fordringar för vilka boet svarar. Betalningen ska ske månadsvis i förskott.
Konkursboet bestred käromålet.
Som grund för sin inställning - gällande frågan om konkursboet inom lagstadgad tid ställt lokalen till fastighetskontorets förfogande - åberopade konkursboet bl.a. följande. Konkursboet har ställt lokalen till stadens förfogande inom den angivna fristen, vilken utgått den 16 september 2004. Detta har i vart fall skett den 16 september 2004, men kan ha skett tidigare. För massaansvar krävs vidare att konkursboet efter utgången av fristen bedrivit rörelse, vilket inte varit fallet.
Till utveckling av sin talan anförde fastighetskontoret bl.a. följande.
Den 23 januari 2001 tecknades hyresavtal mellan staden och Styckmästarns’. Avtalet, som avsåg de aktuella lokalerna belägna i Slakthusområdet i Johanneshov, löpte från den 1 oktober 2001 till den 30 september 2004, med tre års förlängningstid och nio månaders uppsägningstid. Enligt avtalet skulle hyrestagaren betala hyresvärdens merkostnader för värme, vatten och avlopp, drift av kyl- och ventilationsanläggningar m.m. Av avtalet framgår vidare att mervärdesskatt skulle erläggas.
Staden har haft och tillämpat upparbetade rutiner för kontakter med konkursförvaltare för situationen då hyresgäster försatts i konkurs. Den 9 augusti 2004 tillställdes konkursboet en anmodan enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken. Denna har överlämnats personligen till konkursboets företrädare P.F. den 9 augusti 2004. Då anmodan inte återställts med påskrift kontaktade Saluhallsförvaltningens chef S.W. konkursboet och fick då tillbaka anmodan med konkursförvaltaren C.S.C:s påskrift den 16 augusti 2004.
Vid kontakter mellan S.W. och konkursboet har framgått att konkursboet avsåg att överlåta verksamheten och att det därför fortsatte att bedriva samma verksamhet som före konkursutbrottet. Under lång tid skedde sedan ingen förändring. Den 7 september 2004 meddelade konkursboet i ett e-postmeddelande att boet inte avsåg att ställa säkerhet eller inträda i hyresförhållandet samt att lokalerna från den 9 september 2004 stod till stadens disposition. Det utsades vidare att P.F. skulle komma att förse staden med en uppsättning nycklar. I meddelandet bad konkursboet staden notera att utrustning och inventarier fanns kvar i lokalen, att denna ingick i konkursboet och att den skulle försäljas. Lokalerna kunde på grund av detta inte återlämnas tomma, vilket staden sades vara medveten om. Det sades också att egendomen var mycket skrymmande. I lokalen fanns också leasad egendom. Konkursboet levde i uppfattningen att fristen till följd av anmodan gick ut den 9 september. Konkursboet avsåg således att fortsätta nyttja lokalen samtidigt som det gjorde anspråk på egendomen som fanns kvar i denna och sade dessutom att det återlämnade lokalerna.
Den 8 september 2004 sände stadens ombud Williams ett fax till konkursboet av innebörd att staden inte skulle betrakta lokalen som återlämnad eller ställd till förfogande genom de av konkursboet angivna åtgärderna samt att det faktum att en uppsättning nycklar återlämnats inte förändrade detta. Staden utsade vidare att effekten inte inträdde så länge konkursboets egendom förvarades i lokalerna för att avyttras. Staden meddelade också att den avsåg kräva hyra av konkursboet från konkursutbrottet om inte lokalerna ställdes till stadens förfogande.
Under nästan varje dag besöktes lokalerna av S.W., som också fotograferat dessa. Den 9 september 2004 var verksamheten fortfarande i full gång. Det fanns anställda och varor i lokalerna och kontoret var bemannat. Den 9 september 2007 ägde ett möte mellan P.F. och S.W. rum, varvid P.F. beträffande nyckelfrågan uttalade att det väl inte var någon mening med att återlämna nycklarna med hänsyn till att lokalerna inte var utrymda och verksamheten i gång. S.W. delade denna uppfattning varför endast en nyckel återlämnades medan konkursboet behöll övriga nycklar. Det har inte varit fråga om någon vägran att ta emot nycklar. Samma dag skickade konkursboet en ny uppsättning nycklar till ombudet H.S:s advokatkontor. Det fanns dock fortfarande andra nycklar som andra disponerade, såsom konkursboet och intressenter till att förvärva verksamheten. Fortfarande samma dag erhöll Williams ett faxmeddelande från C.S.C. I detta angav denne att det faktum att inte samtliga nycklar återlämnades endast hade praktisk betydelse och torde vara till bägge parters fördel då detta underlättade en tömning av lokalen. Vidare angavs att konkursboet efterkom kravet på att samtliga nycklar skulle återlämnas under förutsättningen att konkursboet ej hindrades från att tömma lokalen på konkursbolagets egendom. I svar den 9 september angav Williams att staden inte nekat att ta emot nycklar samt att vid besiktning samma dag kunnat konstateras att full ordinarie verksamhet pågått i lokalerna, varför lokalerna inte återlämnats denna dag. Vidare angavs att det faktum att konkursboet senare under dagen återlämnat nycklarna till staden inte förändrade det sagda.
Först den 10 september upptäckte konkursförvaltaren att han skrivit under anmodan den 16 augusti. I fax den 10 september angav konkursboet att fristen löpte ut den 16 september 2004. Efter att den 9 september passerats pågick fortfarande verksamhet i lokalerna; ingen förändring hade inträtt. I fax till C.S.C. den 13 september vidhöll Williams att lokalen inte hade återlämnats inom månadsfristen. Vidare angavs att det inte förelåg något hinder för konkursboet att få tillträde till lokalen då det hela tiden disponerat nycklar till denna. Slutligen tillfrågades konkursboet om det önskade att kylan i lokalen skulle stängas av.
Den 13 september 2004 kvitterade P.F. ut nycklarna till lokalen. Någon återlämnandekvittens finns inte. Andra nycklar lånades ut den 22 september och återlämnades samma dag. Ytterligare nycklar lånades ut den 29 september och återlämnades den 22 oktober. Från och med den 22 oktober 2004 godtog staden att lokalen var ställd till dess förfogande.
I ett fax efter den 9 september 2004, troligen runt den 16 september, skrev P.F. att nycklarna avlämnats i receptionen enligt överenskommelse. Vidare utsades att lokalen tömts på livsmedel som behövde kyla. P.F. beställde också avläsning av kyla och ånga. Slutligen angavs att konkursboet behövde elektricitet och vatten vid visning och efterföljande nedmontering samt borttransport av maskinparken och var berett att betala för förbrukningen. På faxet har S.W. antecknat att trots att nycklarna varit inlämnade var det emellanåt folk i lokalerna.
Den 16 september 2004 var läget i lokalen ungefär detsamma som det var den 9 september. Där fanns en stor maskinpark, ett truckliknande föremål, mikrovågsugn, varuvagnar, ett fullständigt kontor med dataanläggning och skrivare samt olika typer av maskiner. Den 28 september hade ingen nämnvärd förändring inträtt. Den 14 oktober pågick nedmontering av utrustningen. Inte ens då kan lokalen anses återlämnad. Den 22 september 2004 har konkursboet träffat överlåtelseavtal med Truckbolaget i Stockholm AB, enligt vilket inventarierna i lokalen försålts. Enligt avtalet har det ålegat köparen att senast den 11 oktober 2004 bortforsla egendomen. Den 11 oktober 2004 hade dock inte utrustningen bortforslats. Den till överlåtelseavtalet fogade inventarieförteckningen svarar mot den utrustning som kan ses på S.W:s fotografier. I e-postmeddelande den 27 oktober 2004 angav konkursförvaltaren som svar på Saluhallsförvaltningens fråga att konkursboet inte hade något kvar i lokalen, men att företrädare för konkursbolaget innevarande vecka skulle hämta bokföringsmaterial m.m.
Till utveckling av sin talan anförde konkursboet bl.a. följande.
Styckmästarns’ försattes i konkurs den 2 augusti 2004. Konkursförvaltaren försökte inledningsvis att bevara rörelsens värde och fortsatte driften med utnyttjande av lönegarantimedel. Detta gav en liten nettovinst. Av betydelse i detta sammanhang var det faktum att verksamheten var tillståndspliktig och att tillståndet krävde att driften fortgick kontinuerligt. Det gick emellertid inte att överlåta verksamheten, varför konkursboet i stället beslutade att stycka rörelsen. En anmodan enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken delgavs formellt med konkursboet den 16 augusti 2004. Konkursförvaltaren har då i e-postmeddelande meddelat att lokalen ställts till stadens förfogande, han har överlämnat nycklar samt meddelat att driften avvecklats. Två uppsättningar nycklar överlämnades till Advokatfirman H.S. den 9 september och en uppsättning till Saluhallsförvaltningen. Några fler uppsättningar har inte funnits. Konkursboet har härefter inte haft tillgång till lokalen.
Per den 9 september 2004 avvecklades rörelsen; personalen gick hem och någon drift förekom inte därefter. Egendom har dock funnits kvar i lokalen. Den 13 september har nycklar åter kvitterats ut av P.F. Dessa har sedan återlämnats redan samma dag. Syftet med detta lån har varit att råvaror skulle flyttas ut ur lokalen. Under perioden den 13-22 september 2004 har inte konkursboet haft tillgång till nycklar. Den 22 september kvitterades åter igen nycklar ut i samband med försäljningen av kvarvarande inventarier den 23 september. Härefter fanns åter igen ingen möjlighet för konkursboet att vistas i lokalen. Den 29 september lämnades åter nycklar ut för att förvärvaren skulle kunna lyfta ut egendomen. Nycklarna har härefter varit kvar hos konkursboet.
Av fastighetskontorets påstående att per den 16 september något varulager inte funnits kvar i lokalen följer att det inte funnits någon möjlighet att upprätthålla en rörelse.
Den av fastighetskontoret lämnade redogörelsen för händelseförloppet är riktig med undantag för de reservationer konkursboet gjort ovan.
Tingsrätten (rådmännen Tran och Robbins, referent, samt tingsfiskalen Williams) anförde i dom den 29 juni 2007 följande.
På fastighetskontorets begäran har hållits förhör under sanningsförsäkran med tidigare chefen för Saluhallsförvaltningen S.W. På konkursboets begäran har hållits förhör under sanningsförsäkran med konkursförvaltaren C.S.C. samt vittnesförhör med av konkursboet anlitade konsulten P.F. Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Tingsrätten konstaterar inledningsvis att parterna är överens om att i målet samtliga de av staden yrkade delbeloppen ska ingå i begreppet hyra. Med undantag för de belopp som staden har yrkat för förbrukningen av ånga och kyla har konkursboet vitsordat skäligheten i och för sig av samtliga delbelopp. Tingsrättens prövning av huvudyrkandet inskränker sig således till frågan om konkursboet inom den lagstadgade fristen ställt lokalen till fastighetskontorets förfogande och - för det fall denna fråga besvaras nekande - när så skett samt om fastighetskontoret har styrkt sin rätt till de för förbrukningen av ånga och kyla yrkade beloppen.
Parterna är till allra största del ense om händelseförloppet. Konkursboet har med de reservationer som framgår av dess egen utveckling av talan vitsordat stadens redogörelse för händelseförloppet. De omständigheter som är omstridda är framför allt den tidpunkt då konkursförvaltaren fått del av anmodan enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken samt frågan om överlämnande av nycklar till lokalen.
Innebörden av bestämmelsen i 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken är att om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, så ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. En utgångspunkt för prövningen om en lokal ställts till hyresvärdens förfogande måste vara att det vid konkursboets bestridande ankommer på hyresvärden att visa att detta inte har skett. Bland de omständigheter som hyresvärden således har att visa ingår som en första förutsättning att hyresgästen fått del av anmodan att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande.
Vad först gäller det datum då konkursboet fått del av anmodan är ostridigt att boet i vart fall den 16 augusti 2004 fått del av denna. Staden har emellertid gjort gällande att konkursboet redan den 9 augusti fått del av anmodan. Till grund för detta påstående har staden angett att konkursboet fram till den 10 september 2004 agerat som om det fått del av uppmaningen redan den 9 augusti 2004 samt att det är osannolikt att en konkursförvaltare på semester inte tillser att han omedelbart får del av denna typ av handlingar. Staden har vidare åberopat att S.W. redan den 9 augusti 2004 ska ha lämnat uppmaningen till P.F., som anlitats av konkursboet. Hörd i målet har S.W. berättat att han tror att han lämnat anmodan till P.F. den aktuella dagen, men att han inte är helt säker på detta. Han har dock sagt sig minnas att anmodan på något sätt överlämnats till konkursboet den dagen. P.F. har inte kunnat erinra sig att han skulle ha emottagit en anmodan. C.S.C. har vidgått att han varit osäker på vilket datum fristen skulle löpa ut, men har angett att han skrivit på uppmaningen direkt då han fått del av denna. Mot denna under sanningsförsäkran lämnade uppgift kan inte fastighetskontoret anses ha visat att C.S.C. redan den 9 augusti 2004 skulle ha fått del av uppmaningen. Stewart har således löpt från den 16 augusti 2004 med följd att konkursboet för att undvika massaansvar senast den 16 september 2004 skulle ha ställt lokalen till hyresvärdens förfogande.
När det i målet aktuella stadgandet infördes överlät lagstiftaren åt rättstillämpningen att avgöra vad som ska krävas för att en lokal ska anses ställd till hyresvärdens förfogande (se prop. 2002/03:49 s. 104). I specialmotiveringen till aktuellt stadgande (a. prop. s. 145) anges att en lokal normalt lär anses ställd till hyresvärdens förfogande när denne får nycklarna dit. Redan av formuleringen framgår att lagstiftaren inte avsett att överlämnandet av nycklarna i sig ska utlösa några rättsverkningar. Även om överlämnandet av samtliga nycklar till lokalen utgör en indikation på att konkursboet ställt lokalen till hyresvärdens förfogande måste en samlad bedömning göras av samtliga föreliggande omständigheter. Med beaktande av att syftet med stadgandet är att hyresvärden ska kunna förfoga över och nyttja lokalen (a. prop. s. 145) bör härvidlag frågan om lokalen utrymts tillmätas en relativt sett större betydelse. En utgångspunkt måste vara att en hyresvärds huvudintresse är att kunna hyra ut lokalen. Även om det kan ligga i en hyresvärds intresse att verksamhetsanpassade lokaler kan hyras ut intakta är detta ett val som tillkommer hyresvärden. Om lokalen inte är utrymd kan emellertid värden inte hyra ut lokalen, varför denne i praktiken betagits möjligheten att förfoga över lokalen. I normalfallet måste därför det faktum att egendom kvarlämnats i lokalen anses innebära att konkursboet inte har ställt lokalen till hyresvärdens förfogande. Att hyresvärden kan ha rätt att förfoga över sådan egendom föranleder inte någon annan bedömning. För det fall konkursboet fortfarande gör anspråk på den kvarlämnade egendomen kan det enligt tingsrättens mening knappast råda någon tvekan om att lokalen då inte har ställts till hyresvärdens förfogande. I ett sådant fall torde frågan om nycklarnas överlämnande tillmätas begränsad betydelse (jfr Martinez - Barber, Hyreslagen, 2006, s. 246).
Förarbetena till det aktuella stadgandet behandlar inte frågan om lokalerna måste vara utrymda för att kunna anses ställda till hyresvärdens förfogande. Som ovan nämnts har lagstiftaren överlåtit frågan om vad som ska krävas för att lokaler ska anses ställda till hyresvärdens förfogande åt rättstillämpningen. Enligt tingsrättens mening kan dock ändå viss vägledning hämtas från förarbetena. I lagstiftningsärendet som ledde fram till dagens reglering föreslog kommittén att konkursboet inom en vecka från konkursbeslutet skulle bestämma om lokalen skulle behållas för att undvika att bli betalningsskyldigt. Regeringen ansåg dock att detta var en alltför kort tid (a. prop. s. 104). Regeringen anförde vidare: ”Syftet med övergångstiden är att konkursförvaltaren ska kunna överväga om rörelsen ska fortsättas i lokalen med ansvar för hyran eller lämna lokalen till hyresvärdens förfogande om konkursboet inte avser att driva verksamheten vidare. Tiden får inte vara så kort att det ekonomiska värde som kan finnas i tillgångarna förstörs eller minskas. Om ett konkursbo måste lämna en lokal i en hast, kan det tvingas till försäljning till underpriser. Många gånger kan det omedelbart efter konkursen råda oordnade förhållanden. Regeringen föreslår att övergångstiden är en månad.” En bidragande orsak till att fristen kommit att fastställas till en månad har således varit farhågor för att konkursboet i annat fall skulle kunna tvingas att avyttra egendom till underpriser. Detta regeringens resonemang utgår uppenbarligen från förutsättningen att egendom inte kan kvarlämnas i lokalerna efter utgången av fristen. Resonemanget ger ett visst stöd för tingsrättens uppfattning att lokaler i normalfallet måste vara utrymda för att kunna anses ställda till hyresvärdens förfogande.
Konkursboet har gjort gällande att en förutsättning för massaansvar är att rörelsen drivits vidare efter fristens utgång. En allmän utgångspunkt för lagstiftaren (se t.ex. a. prop. s. 103) har varit att ett konkursbo som fortsätter driften ska verka under samma förutsättningar som gäller för solventa företag och företag under företagsrekonstruktion. Som framgår av det i föregående stycke angivna citatet har konkursförvaltaren att ta ställning till om rörelsen ska fortsättas i lokalen med ansvar för hyran eller lämna lokalen till hyresvärdens förfogande om konkursboet inte avser att driva verksamheten vidare. Av detta följer dock inte att fortsatt drift ska anses vara ett krav för tillämpning av stadgandet. Ett sådant krav låter sig svårligen förenas med lagtext och förarbetsuttalanden i övrigt. Tingsrätten finner att fortsatt drift i lokalerna efter fristens utgång inte kan uppställas som en förutsättning för massaansvar för hyresskuld enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken.
Som tingsrätten tidigare angett är parterna i stort eniga om de faktiska omständigheterna. Vad gäller frågan om konkursboet återlämnat nycklarna till lokalen motsägs konkursboets påstående om att det under perioden den 13-22 september inte innehaft nycklar till lokalen av vad S.W. berättat om att han den 15 september träffat på en städare i lokalen, vilken uppgett att han fått nyckel av konkursförvaltaren. S.W:s uppgifter, vilka tingsrätten inte finner anledning att ifrågasätta, tyder på att inte samtliga nycklar återlämnats till hyresvärden. I enlighet med vad tingsrätten angett ovan har dock återlämnandet av samtliga nycklar i sig inte någon omedelbar rättsverkan; för att avgöra om en lokal ställts till hyresvärdens förfogande måste en samlad bedömning göras. Tingsrätten väljer att först bedöma påståendet om att konkursboets egendom under lång tid kvarlämnats i lokalen. Av i målet åberopat överlåtelseavtal den 22 september 2004 framgår att ännu vid denna tidpunkt har lokalen varit belamrad med ett stort antal inventarier och annan utrustning. Detta förhållande har inte ifrågasatts av konkursboet, som även har vitsordat att hyresvärden den 29 september 2004 lämnat ut nycklar för att förvärvaren av egendomen skulle kunna avlägsna den. Det ska i detta sammanhang vidare noteras att konkursboet redan i e-postmeddelandet den 7 september 2004 gjort en reservation beträffande överlämnandet av lokalen. I meddelandet anges dels att lokalen kommer att ställas till stadens disposition den 9 september 2004, dels att i lokalen fortfarande finns utrustning och inventarier som konkursboet gör anspråk på. Vid angivna förhållanden kan lokalen inte - och detta oavsett om samtliga nycklar till lokalen anses återlämnade eller inte - anses ställd till hyresvärdens förfogande senast den 16 september 2004. Förutsättningarna för massaansvar för hyresskuld enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken är således uppfyllda.
Vad gäller tidpunkten då konkursboet faktiskt ställt lokalen till fastighetskontorets förfogande har fastighetskontoret gjort gällande att så skett den 22 oktober 2004 medan konkursboets uppfattning är att detta skett i vart fall den 16 september 2004. Konkursboet har dock inte ifrågasatt det faktum att egendom funnits kvar i lokalen efter detta datum. I enlighet med vad som ovan anförts är utrett att ännu den 22 september lokalen varit fylld med konkursboets egendom. Vad gäller tiden därefter har fastighetskontoret åberopat fotografier av lokalen tagna av S.W. Av en serie fotografier tagna den 14 oktober 2004 framgår att utrustning vid denna tidpunkt höll på att monteras ned i lokalen. Konkursboet har vitsordat att dessa fotografier utvisar förhållandena den 14 oktober 2004. Genom fotografierna är visat att lokalen ännu vid denna tidpunkt varit belamrad med egendomen. S.W. har hörd i målet uppgett att han den 18 oktober i lokalen haft en diskussion med P.F. angående de maskiner som då fanns kvar. S.W. har också berättat att det den 22 oktober - trots att staden då godtagit att lokalen ställts till dess förfogande - fortfarande funnits egendom i lokalen, bland annat ett kassaskåp, bokföringsmaterial och skräp. Som svar på stadens förfrågan via e-post den 22 oktober har konkursboet sedan den 27 oktober svarat att konkursboet inte haft något kvar i lokalen. Med beaktande av det anförda finner tingsrätten visat att lokalen först den 22 oktober ställts till stadens förfogande. Konkursboet svarar således för hyran fram till detta datum.
Tingsrätten finner således att fastighetskontoret har rätt till ersättning med det yrkade beloppet jämte ränta varför talan ska bifallas i sin helhet.
Konkursboet ska till fastighetskontoret utge 626 996 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) […].
Konkursboet överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle ogilla fastighetskontorets talan.
Fastighetskontoret bestred ändring.
I hovrätten åberopade parterna i övrigt i allt väsentligt samma grunder och utvecklade sin talan på i allt väsentligt samma sätt som vid tingsrätten med följande ändringar och tillägg. Fastighetskontoret gjorde, såvitt avser tidpunkten då konkursboet fick del av anmodan, inte gällande annat än att detta skedde den 16 augusti 2004. Konkursboet förklarade sig, för det fall hovrätten skulle anse att det inte har ställt lokalen till förfogande inom den tidsfrist som anges i 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken, medge yrkade belopp.
Hovrätten (hovrättslagmannen Smith, hovrättsrådet Berry samt hovrättsassessorerna Flores Koch och Harris, referent) anförde i dom den 28 november 2008 följande.
I 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken föreskrivs att om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande.
Konkursboet har anfört att den tid av en månad som föreskrivs i det aktuella lagrummet är alltför kort för att en konkursförvaltare ska hinna ta ställning till om en rörelse i drift ska överlåtas i dess helhet eller försäljas i delar. Det är enligt konkursboets uppfattning som regel mera ekonomiskt fördelaktigt att sälja hela rörelsen än att avveckla den och sälja delarna till olika köpare. På grund av den korta tid som står till buds för konkursförvaltarens ställningstagande ligger det i farans riktning att förvaltaren avstår från fortsatt rörelsedrift för att undgå massaansvar vilket leder till oacceptabel kapitalförstöring. Anförda omständigheter måste enligt konkursboets uppfattning beaktas vid tillämpningen av den aktuella bestämmelsen.
Den aktuella bestämmelsen har nyligen ändrats (se SFS 2003:530). Bestämmelsen är klar till sin ordalydelse. Någon grund att tolka eller tillämpa bestämmelsen utanför dess ordalydelse föreligger inte. Det är således en fråga för lagstiftaren och inte för rättspraxis att pröva om bestämmelsens tillämpningsområde bör utvidgas.
Det är numera ostridigt att konkursboet fick del av anmodan enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken den 16 augusti 2004 och att konkursboet därmed skulle ställa lokalen till fastighetskontorets förfogande senast den 16 september samma år. Vad gäller innebörden, såvitt nu är i fråga, av begreppet ”att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande” instämmer hovrätten i de överväganden som tingsrätten har gjort. Detta innebär att konkursboet har ställt lokalen till hyresvärdens förfogande först den 22 oktober 2004 och är således ansvarigt för hyran intill dess. Vid den bedömningen råder inte tvist om yrkat belopp.
Tingsrättens dom ska därmed stå fast.
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Hovrättens dom meddelad: den 28 november 2008.
Mål nr: T 5940-07.
Lagrum: 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken.
Litteratur: prop. 2002/03:49; Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, 8 uppl. 2006.