Fråga, när två fastighetsmäklare successivt har varit verksamma för att få till stånd försäljning av en fastighet, om det har förelegat ett sådant orsakssammanhang mellan den förste mäklarens verksamhet och det ingångna köpeavtalet att han bör ha rätt till provision.
(Jfr 1975 s 748 och 1981 s 259)
Svenska Sparbankernas Fastighetsbyrå AB (Spafab) förde vid Nyköpings TR den talan mot L.J. som framgår av TR:ns dom.
TR:n (rådmännen James och Mcpherson samt tingsfiskalen Wyatt) anförde i dom d 8 april 1981: Yrkanden m m. I målet är följande upplyst: Svenska Sparbankernas Fastighetsbyrå AB fick i slutet av aug 1978 genom mäklaren R. uppdrag av L.J. att skyndsamt sälja dennes fastighet Snyder 1:15 i Jönåkers socken, Nyköpings kommun. Sedan bolaget ombesörjt värdering av fastigheten överenskoms att bolaget skulle bjuda ut fastigheten till försäljning för 360 000 kr. Bolaget utannonserade därefter fastigheten i dagspressen vid två tillfällen. Den 27 sept 1978 visade bolagets mäklare S.E. fastigheten för tre spekulanter. Bland spekulanterna var ingenjören L.G. mest intresserad. L.G. bjöd 330 000 kr för fastigheten, vilket L.J. inte accepterade. S.E. fortsatte emellertid förhandlingar med L.G. och L.J.. Den 6 okt 1978 framförde L.J. vid ett telefonsamtal med S.E. att han ansåg att bolaget ej tillräckligt skyndsamt lyckats med att sälja fastigheten samt att han därför önskade återkalla försäljningsuppdraget. Efter viss diskussion medgav L.J. slutligen att bolaget fick ha kvar uppdraget i ytterligare en vecka. Under den veckan sänkte L.J. den begärda köpeskillingen till 350 000 kr medan L.G. höjde anbudet till 340 000 kr. Som en komponent i L.G:s bud ingick då att L.J. skulle utfärda en s k säljarrevers på villkor som förhandlats fram under medverkan av Shaffer.. Den 13 okt 1978 förkastade L.J. L.G:s nya bud samt återkallade han bolagets försäljningsuppdrag. Därefter lämnade L.J. uppdraget till AB B.W.. Den 2 nov 1978 såldes fastigheten genom B.W:s förmedling till L.G. och dennes hustru för 340 000 kr och på i övrigt i huvudsak samma villkor med de som ingick i det av L.J. tidigare förkastade budet.
Bolaget har nu yrkat förpliktande för L.J. att till bolaget utge mäklarprovision med 8 800 kr jämte ränta. Som grund för käromålet har bolaget angett att det, efter att ha fått försäljningsuppdrag av L.J. beträffande fastigheten, sammanförde L.J. med köparen av fastigheten, L.G., att L.G. sedermera köpte fastigheten på samma villkor som han erbjöd när bolaget förmedlade fastigheten samt att L.J. till följd härav, oaktat avtalet slutits under medverkan av annan mäklare, är skyldig att betala bolaget provision.
L.J. har bestritt att bolaget är berättigat till provision men vitsordat yrkat belopp med ränta som i och för sig skäligt. Han har som grund härför åberopat att försäljningen ägde rum sedan försäljningsuppdraget upphört och att bolaget inte bearbetade uppdraget tillräckligt energiskt med hänsyn till den tidsnöd som förelåg, vilket medförde att L.J. ansåg sig nödsakad att sälja fastigheten på sätt som skett.
Domskäl. Bolaget har som muntlig bevisning åberopat vittnesförhör med L.G. och S.E.. L.J. har åberopat förhör med sig själv under sanningsförsäkran. Vid förhören har de hörda lämnat berättelser som i allt väsentligt överensstämmer med vad som i denna dom antecknats som ett mellan parterna varande ostridigt händelseförlopp, L.G. dock med följande förtydligande och tillägg: Han köpte fastigheten av AB B.W. tillsammans med sin hustru på samma villkor som han erbjöd när kärandebolaget hade försäljningsuppdraget. För AB B.W. talade han aldrig om att han tidigare förhandlat med kärandebolaget om köp av fastigheten.
Det är ostridigt att bolaget på L.J:s försäljningsuppdrag har anvisat L.G. som spekulant och att fastigheten senare har sålts till L.G.. Utredningen visar att denna försäljning var en följd av bolagets mäklarverksamhet. Vid sådant förhållande och då vad som i övrigt förekommit ej föranleder till annan bedömning är bolaget berättigat till provision. L.J. har vitsordat den begärda ersättningen såsom i och för sig skälig. Käromålet skall därför bifallas.
Domslut. L.J. skall betala bolaget 8 800 kr jämte ränta.
L.J. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av Spafabs talan.
Spafab bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Tillinger samt hovrättsråden Peterson och Smith) anförde i dom d 16 dec 1982:
Domskäl. Målet har med stöd av 50 kap 21 § 2 st RB företagits till avgörande utan huvudförhandling.
Av fonogramutskrifter av de vid TR:n hållna förhören framgår, utöver vad TR:n upptagit i sin dom, bl a: L.J. har uppgivit sig icke, såvitt han minns, ha underrättat B.W.-bolaget om sina tidigare förhandlingar med L.G.. Den sistnämnde har sagt att han, sedan han sett en annons från B.W.-bolaget, givit detta bolag ett anbud likalydande med det han framförhandlat med S.E. och att anbudet accepterats.
Som TR:n anmärkt är det ostridigt att Spafab erhållit L.J:s uppdrag att sälja fastigheten, att Spafab anvisat L.G. som spekulant och att fastigheten senare sålts till L.G.. Vid bedömningen av Spafabs anspråk på provision skall emellertid även följande omständigheter beaktas. Sedan L.J. förkastat L.G:s genom Spafab förmedlade anbud och återkallat Spafabs uppdrag, anlitade han annan mäklare, B.W.-bolaget, för att försöka erhålla bättre anbud. Ingenting motsäger att detta försök var allvarligt menat. Den förnyade kontakten med L.G. kom till stånd som en direkt följd av att B.W.-bolaget utannonserat fastigheten. Köpeavtal slöts genom B.W.-bolagets förmedling. Att L.J. därvid god tog köpevillkor som han tidigare förkastat framstår inte som anmärkningsvärt med hänsyn till att bättre anbud inte visat sig möjliga att få och till att L.J., såsom han uppgivit, kommit i tidsnöd. På grund av det anförda, och då det inte påståtts att L.J. förfarit illojalt mot Spafab, finner HovR:n ej visat att det råder sådant orsakssamband mellan Spafabs åtgärder och L.G:s köp av fastigheten att mäklarprovisionen skall tillfalla Spafab. Vadetalan skall därför bifallas.
Domslut. Med upphävande av TR:ns domslut lämnar HovR:n Spafabs talan utan bifall.
Referenten, hovrättsassessorn Burgess, var skiljaktig och anförde: Med hänsyn till att Spafab på L.J:s försäljningsuppdrag anvisat L.G. som spekulant och att L.J. tre veckor efter det att förmedlingsuppdraget återkallats försålt fastigheten till L.G. helt i enlighet med det anbud som tidigare förmedlats honom av Spafab finner jag att sådant orsakssamband måste antagas föreligga mellan Spafabs verksamhet och det genom förmedling av annan mäklare träffade köpeavtalet att Spafab är berättigat till provision.
Spafab (ombud jur kand Eskild Gomez) sökte revision och yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns dom, fastställa TR:ns domslut.
L.J. (ombud advokaten L.D.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Trevino, hemställde i betänkande om följande dom: Domskäl. Utredningen ger vid handen bl a följande: Så sent som d 6 okt 1978 uppdrog L.J. åt Spafab att handha försäljningsuppdraget ytterligare en vecka. Under tiden härefter ingick L.J. under Spafabs medverkan i fortsatta förhandlingar med L.G.. Dessa förhandlingar ledde till sammanjämkningar mellan å ömse sidor erbjudna villkor och avlämnade L.G. bud med det pris och de betalningsvillkor, enligt vilka under B.W.-bolagets medverkan köp sedermera kom till stånd d 2 nov 1978. Då L.J. d 13 okt 1978 förkastade L.G:s bud och återkallade försäljningsuppdraget, hade Spafab den uppfattningen att förutsättningar förelåg att föra förhandlingarna med L.G. vidare. Sedan L.J. härefter överlämnat försäljningsuppdraget till B.W.-bolaget, kunde detta efter bl a förnyad annonsering av objektet inte anvisa annan spekulant än L.G..
Vid angivna förhållanden måste anses att köpeavtalet mellan L.J. och L.G. jämte dennes maka tillkommit uteslutande som en följd av Spafabs åtgärder samt att L.J. saknat fog för antagandet att Spafab misskött uppdraget och att han skulle kunna erhålla bättre anbud genom annan mäklare. Den tidsnöd i vilken L.J. må ha befunnit sig då köpet kom till stånd kan följaktligen inte anses ha vållats av Spafab, som alltså är berättigat att av L.J. erhålla förmedlingsprovision. Om storleken av den av Spafab yrkade ersättningen jämte ränta råder inte tvist mellan parterna.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD det slut TR:ns dom innehåller.
HD (JustR:n Delgado, Wilson, Weiss, Francis och Solis, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. I praxis har antagits att en förutsättning för att en fastighetsmäklare skall erhålla provision är att det föreligger ett orsakssammanhang mellan mäklarens verksamhet och det ingångna köpeavtalet (se SOU 1981:102 s 132 ff och s 293 ff samt Harris, Rättspraxis om mäklarprovision, SvJT 1970 s 613 ff). Denna princip har numera kommit till uttryck i 15 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
Om, som normalt är fallet, endast en mäklare har medverkat och avtalet har slutits med den av denne anvisade spekulanten, torde man som regel kunna presumera ett sådant orsakssammanhang som medför rätt till provision. Om två mäklare successivt har medverkat, måste det i varje särskilt fall prövas vilken betydelse vardera mäklarens verksamhet haft för att avtalet har kommit till stånd. Frågan har belysts i rättsfallet NJA 1975 s 748, där yttrande inhämtades från Svenska handelskammarförbundet.
Till stöd för sin talan i HD har Spafab åberopat samma grunder som i TR:n och HovR:n. Bolaget har särskilt framhållit bl a följande. Det påstås inte att L.J. har handlat illojalt i den meningen att han redan vid försäljningsuppdragets återkallande avsåg att sälja fastigheten till L.G.. De förhandlingar som återupptogs mellan parterna efter återkallelsen skedde emellertid på samma grunder som tidigare. Bl a avgav L.G. i huvudsak samma bud som det som hade förhandlats fram under Spafabs medverkan. Köpeavtalet upprättades endast 20 dagar efter försäljningsuppdragets upphörande. Spafab gav aldrig L.J. intrycket att L.G. inte längre var intressant som spekulant.
Som grund för sitt bestridande har L.J. bl a anfört att han återkallade Spafabs försäljningsuppdrag därför att bolaget inte hade bearbetat uppdraget tillräckligt energiskt. L.J. har vidare påstått att han befann sig i tidsnöd då han vände sig till det andra mäklarföretaget, något som bidrog till att han accepterade L.G:s bud.
För att Spafab bör ha rätt till provision talar en rad omständigheter vid sidan av det grundläggande förhållandet att det var Spafab som först gav anvisning på L.G.. Spafab medverkade till att förhandlingar kom till stånd mellan parterna och till att som ett resultat av förhandlingarna L.G. erbjöd just det pris som sedermera antogs. Även i övrigt överensstämde de slutliga köpevillkoren i huvudsak med de villkor som hade förhandlats fram under Spafabs medverkan. Endast kort tid förflöt fram till köpeavtalets ingående.
På grund av det anförda får det - fastän köpeavtalet träffades först efter försäljningsåtgärder också av annan mäklare - anses föreligga ett sådant orsakssammanhang mellan Spafabs verksamhet och det ingångna köpeavtalet att bolaget bör ha rätt till provision. Om storleken av begärd provision jämte ränta råder inte tvist mellan parterna.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.