Hyresnämndsmål. I ett mål om tillstånd att förvärva en hyresfastighet uppkommer frågan om ett relativt nystartat handelsbolag har gjort sannolikt att syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. För bedömningen härav bland annat fråga om betydelsen av hur två personer som har ett bestämmande inflytande över bolaget tidigare har agerat som ägare av hyresfastigheter.
Ett handelsbolag ansökte hos hyresnämnden om tillstånd att förvärva en hyresfastighet sedan Göteborgs kommun påkallat prövning av förvärvet.
Kommunen och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige bestred bifall till ansökan.
Hyresnämnden i Göteborg (2004-12-23, hyresrådet Higgins och övriga ledamöterna Alvarado och Gardner) lämnade bolaget tillstånd att förvärva fastigheten.
Hyresnämnden anförde följande skäl för sitt beslut.
Kravet att sökanden skall göra sannolikt att hans syfte med förvärvet är att förvalta fastigheter avser bl.a. att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att fastigheter till nackdel för hyresgästerna ofta byter ägare. Sökanden måste således i allmänhet visa att hans syfte är att förvalta fastigheten långsiktigt. Genom departementschefens uttalande i samband med lagändringen 1983 om seriösa byggföretags förvärv av saneringsmogna fastigheter (prop. 1982/83: 153 s. 24) är det emellertid klarlagt att förvärvstillståndet i vissa fall får lämnas även om sökanden inte avser att behålla fastigheten men på annat sätt medverkar till att den blir föremål för en ändamålsenlig förvaltning. Man får således i varje enskilt fall se till omständigheterna och syftet med förvärvet. Försäljning av en fastighet till en bostadsrättsförening får anses vara förenligt med kravet att förvärvarens syfte skall vara att förvalta fastigheten (jfr rättsfallet RBD nr 15/1987).
I förevarande fall har bolagsmännen i regel inte uppfyllt kravet på långvarig fastighetsförvaltning i de enskilda fallen, vilket i vart fall torde uppgå till fem år. Däremot har innehavet av varje fastighet varit så långvarigt att hyresgästerna haft goda möjligheter att bedöma bolagsmännen som fastighetsförvaltare. Såvitt framkommit finns det ingen kritik mot bolagets eller bolagsmännens fastighetsförvaltning eller följderna av deras ofta förhållandevis kortvariga direkta eller indirekta fastighetsinnehav. Av bolagets redogörelse framgår att det finns ekonomiska förutsättningar att som hyresvärd förvalta prövningsfastigheten långsiktigt. Hyresnämnden förutsätter att bolaget seriöst försöker hålla fast vid sitt uttalade syfte att göra så. I övrigt har bolaget gjort sannolikt att det under sin förvaltning skall hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. På grund härav skall bolagets ansökan bifallas.
Kommunen och hyresgästföreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå bolagets ansökan.
Bolaget bestred ändring.
Svea hovrätt (2005-05-10, hovrättsråden Ferguson, Francis, referent, och Evans) avslog överklagandena.
I sina beslutsskäl anförde hovrätten följande.
Frågan är om bolaget skall ges tillstånd att förvärva fastigheten [- - -]. Kommunen och hyresgästföreningen har påstått att det finns hinder mot ett tillstånd enligt 4 § första stycket 2 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Bestämmelsen innebär att förvärvstillstånd skall vägras, om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
Bestämmelsen skall förebygga spekulation i hyresfastigheter och hindra att fastigheter till nackdel för hyresgästerna ofta byter ägare (prop. 1975/76:33 s. 69). Sökanden måste således i allmänhet göra klart att hans syfte är att förvalta fastigheten långsiktigt. Förvärvstillstånd får dock lämnas även om sökanden inte avser att behålla fastigheten. Det kan bli aktuellt om sökanden skall inneha den endast för upprustningsändamål under förutsättning att han på något annat sätt medverkar till att fastigheten blir föremål för en ändamålsenlig förvaltning (prop. 1982/83:153 s. 24). Man får således i varje enskilt fall se till omständigheterna och syftet med förvärvet.
Det får alltså betydelse hur sökandebolaget tidigare har handlat efter det att hyresfastigheter förvärvats. Bolaget innehar endast en fastighet vars förvärv dock inte har varit förenat med något krav på förvärvstillstånd. Bedömningen måste därmed inbegripa även dem som har ett bestämmande inflytande över bolaget, när förvärvet görs. Bolagets båda bolagsmän är två aktiebolag som vart och ett har en styrelseledamot (L.F. respektive B.T.) med ett bestämmande inflytande över respektive aktiebolag. L.F:s och B.T:s tidigare agerande som fastighetsägare måste därför granskas för att se vilka slutsatser som kan dras inför framtiden om förvaltningen av den fastighet som förvärvstillståndet avser. Kommunen och hyresgästföreningen har anfört att såväl L.F. som B.T. har innehaft hyresfastigheter under korta tider.
Lagstiftarens utgångspunkt har alltså varit att köp och försäljning under korta perioder kan tyda på att det saknas goda avsikter med förvärvet. Hyresnämnden har anfört att kravet på långvarig förvaltning i vart fall innebär en tid på fem år. Parterna synes inte ha något att invända mot detta.
Hovrätten inser i och för sig värdet av en tidsgräns, eftersom den kan underlätta bedömningen. Samtidigt står det klart att en i någon mån fixerad eller generell gräns kan leda till en stelare och mer formellt inriktad prövning och att det uppstår omotiverade skillnader i gränsfallen. Det kan knappast förenas med tankarna att syftet med förvärvet och omständigheterna i det särskilda fallet skall vara utslagsgivande. Något egentligt stöd för en sådan gräns anser sig hovrätten inte heller kunna finna i hittillsvarande rättspraxis. Ytterst måste det alltid göras en materiellt inriktad bedömning av alla de omständigheter som säger något om syftet med ett aktuellt förvärv och som gör att det kan sättas in i sitt rätta sammanhang. Det kan t.ex. finnas anledning att göra skillnad mellan å ena sidan fall, där en tidigare försäljning efter kort tid har särskilda orsaker och framstår som en mer isolerad händelse, och å andra sidan fall, där det tvärtom kan urskiljas ett mönster av förhållandevis kortvariga innehav utan godtagbara skäl. Det nu anförda är dock inte oförenligt med en i och för sig rimlig bedömning att sökandens förklaringar får särskilt stor betydelse när - som i detta fall - flera fastigheter har avyttrats efter kortare tid än fem år.
Det framgår att L.F. förvärvat 14 hyresfastigheter och avyttrat tio av dem. Två av de avyttrade fastigheterna har innehafts under en längre tid än fem år. B.T. har innehaft åtta hyresfastigheter, varav sju har avyttrats, samtliga inom fem år från förvärvet.
Både L.F. och B.T. får anses ha köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning (jfr prop. 1975/76:33 s. 69). Den tid som de har innehaft fastigheterna har i många fall varit kort och deras förklaringar framstår inte i alla fall som helt övertygande.
Några av både L.F:s och B.T:s fastighetsavyttringar har gjorts sedan de redan efter kort tid insett att förvaltningen av fastigheterna dels varit betydligt mer betungande och resurskrävande än vad som kunnat förutses, dels inte beräknats kunna fortsätta på ett rationellt och lämpligt sätt, bl.a. av det skälet att fastigheten inte ingått i den koncentration av fastighetsbeståndet till de centralare delarna av Göteborg som fastighetsägaren eftersträvade. I ett annat fall hade byggnaden på fastigheten upplåtits genom blockhyresavtal i sin helhet till kommunens socialförvaltning och därför inte längre ansetts utgöra något naturligt förvaltningsobjekt.
Förklaringarna inger betänkligheter, sett ur perspektivet att fastighetsförvärv måste kunna planeras för en eftersträvansvärd långsiktig förvaltning. De förhållandevis korta innehaven kan ge intryck av bristande stadga och planmässighet i uppbyggnaden av fastighetsbeståndet, men tyder knappast på att det har saknats goda avsikter med förvärven. Det bör beaktas att två av de aktuella försäljningarna skedde för omkring fyra år sedan medan de övriga hänför sig till tiden 1996-1999. Fastighetsavyttringarna ägde sålunda rum för ganska lång tid sedan. Även om L F:s och B.T:s förklaringar inte över lag kan godtas, finns det med hänsyn till den angivna tidsaspekten anledning att inte dra alltför långtgående slutsatser av deras tidigare agerande.
Hänsyn bör vidare kunna tas till de förutsättningar under vilka de som ensamföretagare arbetade med bl.a. sannolikt sämre möjligheter till en väl planerad och fullt tillfredsställande framförhållning när det gällde deras respektive företags ekonomiska åtaganden. Såtillvida får sökandebolaget, som alltså innebär ett samarbete mellan de båda, anses ha bättre förutsättningar för en långsiktig förvaltning av fastigheter. Det talar för att bolaget, som är relativt nystartat, bör få möjlighet att visa att det som förutskickats skall arbeta med seriös förvaltning av fastigheter. Och även om hovrätten inte ansett sig kunna godta alla de förklaringar som lämnats till de tidigare avyttringarna, måste det också beaktas att L.F. och B.T. i flera fall har kunnat uppge rimliga orsaker till sitt agerande. De har också utan känd anmärkning förvaltat fastigheter sedan mitten av 1990-talet.
Vid en sammantagen bedömning anser hovrätten att de tidigare försäljningarna inte kan ges någon avgörande betydelse när det gäller att bedöma sökandebolagets avsikter med förvärvet av den nu aktuella hyresfastigheten. Med hänvisning till det anförda finner hovrätten i likhet med hyresnämnden att bolaget har gjort sannolikt att syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Något annat hinder mot att bolaget beviljas det sökta förvärvstillståndet har inte anförts. Kommunens och hyresgästföreningens överklagande skall alltså avslås.