Fråga om tillämpning av förutsättningsläran. Ett bolag har vid köp av en fastighet erhållit lån av en bank enligt tidigare ingånget låneavtal och med blivande pantbrev i fastigheten som säkerhet för lånet. På grund av att den köpta fastigheten visade sig inte utgöra en registerfastighet och säljarens ansökan om lagfart därför hade förklarats vilande, har ansökan om inteckning i fastigheten inte bifallits och banken inte erhållit den förutsatta säkerheten. Frågan om säkerhet har ansetts utgöra ett avtalsvillkor och underlåtenheten att uppfylla det ett kontraktsbrott.
Sparbanken Första Aktiebolag (Banken) förde vid Göteborgs TR den talan mot Aktiebolaget Friherrens konkursbo som framgår av TR:ns dom.
TR:n (lagmannen Gill, chefsrådmannen Reynolds och rådmannen Walker) anförde i dom d 4 nov 1993: Bakgrund. I köpekontrakt d 7 sept 1989 förvärvade Aktiebolaget Friherren (nedan Walters) av NCC Fastigheter AB (nedan NCC) vad som i kontraktet betecknades som "fastigheten Falken 8 i Nässjö kommun" för en köpeskilling av 12 900 000 kr. NCC ägde emellertid endast en del av den överlåtna fastigheten. På denna del hade NCC vid tiden för överlåtelsen vilande lagfart.
Friherren tillträdde delfastigheten d 22 mars 1990, varvid betalning erlades. Betalningen hade finansierats genom att Walters sökt och beviljats lån av Sparbanken Första AB (nedan Banken) och Första Finans AB (nedan Finans). Inom ramen för ett tidigare limitlöfte erhöll sålunda Walters ett lån hos Banken på 9 300 000 kr, utan att någon särskild lånehandling upprättades. Vidare erhöll Walters ett lån på 2 955 000 kr hos Finans. För det lånet upprättades en lånehandling. På tillträdesdagen gottgjordes Friherrens konto i Banken med lånebeloppet 9 300 000 kr och - från Finans - 5 880 000 kr. NCC erhöll som betalning ett på köpeskillingen återstående belopp om 12 500 000 kr. På Friherrens transaktionskonto i Banken bokfördes den dagen, utöver nyssnämnda transaktioner, en inbetalning på 300 000 kr och utbetalningar på 134 755, 3 000 och 3 440 441 kr.
För långivarnas säkerhet upprättades en ansökan om inteckning innefattande uttag av två pantbrev, ett på 9 300 000 kr och ett på 2 955 000 kr. Ansökningen upprättades d 22 mars 1990 och ingavs till inskrivningsmyndigheten. De blivande pantbreven pantförskrevs för respektive lån, såvitt avser Banken genom ett särskilt pantavtal samma dag och såvitt avser Finans genom en särskild förklaring i skuldebrevet, daterat d 19 mars 1990.
Eftersom NCC endast ägde en del av den fastighet, vari pantbreven skulle uttas, kunde Banken och Finans inte erhålla den begärda säkerheten i fastigheten.
Friherren gick i konkurs d 16 jan 1991. I process mellan Friherrens konkursbo och NCC träffade parterna i maj 1991 ett förlikningsavtal, varigenom äganderätten till Falken 8 skulle anses ha återgått till NCC d 15 febr 1991. Detta föranledde ekonomiska regleringar mellan parterna, bl a återbetalning av köpeskillingen. Banken förvärvade d 1 juli 1991 Finans anspråk gentemot konkursboet.
Banken anhängiggjorde d 20 jan 1992 i detta mål talan mot konkursboet och NCC, varvid yrkandet mot boet överensstämmer med vad som nedan redovisas under rubriken Yrkanden. Mot NCC framställdes ett yrkande om betalning av 12 255 000 kr jämte ränta. Banken har därefter återkallat sin talan mot NCC, och TR:n har avskrivit målet i den delen. I förlikningsavtalet mellan NCC och konkursboet stadgas emellertid att NCC skall ha rätt att återfå till boet erlagt belopp om det senare skulle visa sig att betalningen skulle ha gjorts till Banken. Denna rätt till återbetalning har NCC därefter överlåtit på Banken.
Yrkanden. Banken har yrkat att TR:n förpliktar konkursboet att till Banken betala vad konkursboet uppburit av NCC, nämligen dels (9 300 000 kr + 1 352 865 kr + 344 442 kr =) 10 997 307 kr, dels (2 955 000 kr + 429 862 kr + 109 443 kr =) 3 494 305 kr eller sammanlagt 14 491 612 kr jämte ränta enligt 4 § och 6 §räntelagen från och med 23 maj 1991 till dess betalning sker. Beloppen avser av boet från NCC erhållna belopp jämte efter olika räntesatser beräknad ränta. Banken har - för det fall att huvudyrkandet inte skulle bifallas - yrkat att boet skall erlägga 9 300 000 kr jämte ränta enligt 2 och 6 §§räntelagen från och med 23 mars 1990 till d 31 mars 1991 och därefter jämlikt 4 och 6 §§räntelagen tills betalning sker.
Konkursboet har bestritt bifall till käromålet men vitsordat skäligheten i och för sig av såväl yrkade kapitalbelopp som ränta.
Parternas utveckling av talan.
Banken. De mellan Banken och Finans på ena sidan samt Friherren på den andra träffade låneavtalen har förutsatt att Banken respektive Finans erhöll panträtt i fastigheten. Detta har varit en så väsentlig och för avtalsparterna känd förutsättning, att dess oriktighet under förut sättningsläran leder till avtalens ogiltighet. I förevarande fall har det nämligen varit Walters som i förhållande till Banken och Finans ansvarade för att pantbreven skulle kunna överlämnas, och med detta ansvar följer att det är Walters som skall stå risken för att förutsättningarna för låneavtalet var felaktiga.
Låneavtalens ogiltighet medför att den prestation som Walters erhållit skall återgå. De medel som Walters erhöll överfördes dock omedelbart till NCC. Eftersom köpet av Falken 8 var ogiltigt, fick Walters samtidigt med att medlen överfördes till NCC ett återgångskrav på detta bolag på samma belopp. Banken gör gällande dels att dess anspråk på återfående av lånevalutorna genom surrogatron ersatts av Friherrens anspråk på NCC, dels att Banken gentemot konkursboet har separationsrätt till sistnämnda anspråk och alltså till vad boet i anledning av anspråket uppburit från NCC.
Banken gör slutligen gällande att i vart fall beloppet 9 300 000 kr erlagts inte till Friherren utan direkt till NCC genom att överföringen skett direkt från Banken till NCC:s bank. Detta har endast bokföringsmässigt redovisats på Friherrens transaktionskonto. Eftersom betalningen har gjorts utan rättsgrund, har Banken ett återgångskrav direkt mot NCC, som är återbetalningsskyldigt om bolaget inte kan visa att det enligt allmänna rättsgrundsatser om condictio indebiti äger behålla vad det mottagit Några sådana omständigheter föreligger inte i detta fall. Även om NCC vid mottagandet av betalningen trodde att den kom från Walters, visste NCC vid tiden för återbetalningen, att Banken gjorde anspråk på beloppet. NCC har alltså inte varit i god tro. Eftersom Banken förvärvat NCC:s rätt att av konkursboet utfå vad NCC felaktigt återbetalat till boet, skall boet nu förpliktas att betala beloppet till Banken.
Konkursboet. Boet bestrider i första hand käromålet på den grunden att låneavtalen inte är ogiltiga och att förutsättningsläran inte är tillämplig. Förutsättningsläran kan inte tillämpas på villkor, som är direkt reglerade i avtalet mellan parterna. Frågan om säkerhet i form av pantbrev var ett villkor för kreditgivningen och har diskuterats mellan parterna. I de allmänna villkoren för det meddelade lånet - såväl när det gäller Banken som Finans - stadgas dessutom att långivaren har rätt att säga upp avtalet om säkerheten skulle visa sig otillfredsställande. När pantbreven inte presenterades, gjorde sig Walters skyldigt till ett kontraktsbrott, som enligt allmänna avtalsrättsliga regler gav långivarna rätt att häva avtalet och kräva återbetalning. I vart fall får vad som stadgas i de allmänna villkoren för det fall att säkerheten inte längre skulle vara betryggande anses gälla också för det fall att någon säkerhet inte ställs över huvud taget. Långivarna hade då rätten att säga upp låneavtalet och kräva betalning. Någon ogiltighet inträdde emellertid inte. För det fall att TR:n skulle finna att frågan om utebliven säkerhet inte reglerats i avtalet mellan parterna, gör boet gällande att förutsätt ningsläran ändock inte är tillämplig. Det kan inte vitsordas att erhållandet av panträtt i fastigheten var en väsentlig förutsättning för bankens långivning eller att Walters insett detta. Också andra säkerheter hade varit möjliga. Vid tillämpning av förutsättningsläran är huvudregeln, att parten själv står risken för att hans förutsättningar är felaktiga. Så bör vara fallet också i detta mål, särskilt som Walters varit i god tro och Banken och Finans medvetet tagit en risk genom att inte föreskriva att pantbrev skulle föreligga vid tiden för lånens beviljande. Härtill kommer att Banken och Finans haft det starkaste incitamentet att skaffa sig visshet om huruvida säkerhet kunde presteras. De får i det hänseendet anses ha haft en undersökningsplikt. Slutligen har banken efter lånets beviljande sökt skaffa annan säkerhet.
Genom att söka erhålla annan säkerhet - i detta fall en bankgaranti från NCC - har Banken konkludent godkänt sin bundenhet av långivningen och därmed eftergivit sin rätt att göra ogiltigheten gällande. Eftersom Banken inte inom skälig tid reagerade mot den uteblivna säkerheten, har Walters haft befogad anledning att tro att Banken skulle stå fast vid låneavtalet. Banken är därför också genom passivitet bunden av detta.
Konkursboet bestrider att Banken har separationsrätt till lånevalutorna. Av transaktionskontot framgår att Walters betalade till NCC före det att medlen från Banken och Finans inflöt på kontot. Sammanblandning med andra medel tillhörande Friherren har uppenbarligen skett. Egendomen är varken individualiserad eller i behåll, och surrogation kan inte gå till på det sätt som Banken påstår.
Konkursboet bestrider att Banken har betalat direkt till NCC. Lånebeloppet har insatts på Friherrens vanliga transaktionskonto och detta först sedan Friherren erlagt betalning till NCC. Detta bolag har saknat kännedom om hur Friherren ordnat sin finansiering och det har saknat betydelse för NCC varifrån pengarna härrört. För NCC har Walters framstått som betalare av beloppet.
Banken har genmält. Bestämmelserna i de allmänna lånevillkoren förutsätter att säkerhet erhållits. Följderna av utebliven säkerhet har inte reglerats i låneavtalen. Att Friherren inte kunde prestera pantbreven är närmast att likna vid ett rättsligt fel, vid vilket det i princip föreligger ett strikt ansvar på säljarsidan. Motsvarande bör gälla i fråga om pantsättning sålunda, att pantsättaren skall ha strikt ansvar för att han äger pantsätta vad som omfattas av pantförskrivningen.
Det vitsordas att Banken sökt skaffa annan säkerhet för lånet. Detta har varit i allas intresse och kan på intet sätt ges den innebörden, att Banken skulle ha avstått från eller förmenats sin rätt att göra ogiltigheten gällande.
Det vore fel att se vad som hänt som en flyttning av "penningpåsar" mellan olika konton. Det är i själva verket fråga om samtidiga transaktioner varigenom Walters för att reglera sin köpeskillingsskuld åtar sig en skuld hos Banken och Finans. Köpeskillingsskulden har - också samtidigt - blivit en återgångsfordran. Att utbetalningen till NCC på transaktionskontot bokförts före inbetalningen av medel från Banken och Finans är en ren slump, eftersom det var frågan om samtidiga transaktioner. Det är därvid viktigt att notera att det inte var fråga om inbetalningar i största allmänhet utan för ett speciellt ändamål, nämligen köpeskillingslikviden. Medlen är därmed tillräckligt specificerade för att kunna separeras.
Utredningen i målet. Vittnesförhör har på bankens begäran hållits med Fritz som vid tiden för överlåtelsen arbetade på Banken som kundansvarig för bl a Friherren, och med Moore tidigare verkställande direktör för Walters. Vittnesmålen har avsett att styrka att det för Banken var en väsentlig förutsättning att Banken för lånet erhöll säkerhet i antingen blivande pantbrev eller i annan likvärdig säkerhet, samt att detta insetts av Walters.
Domskäl. Av utredningen framgår att såväl Walters som långivarna vid tiden för långivningen agerat utifrån den felaktiga förutsättningen att NCC var ägare till hela fastigheten Falken 8, att denna därför utan hinder kunde överlåtas till Walters samt att några svårigheter för Banken och Finans att få pantsäkerhet för lånen inte skulle kunna uppkomma. Det är tydligt att det för Banken och Finans var avgörande att de för lånen erhöll denna säkerhet, och att detta stått klart för Walters.
Betydelsen av den oriktiga förutsättningen har inte reglerats i avtalsvillkoren.
När, såsom nyss sagts, de s k väsentlighets- och synbarhetsrekvisiten enligt förutsättningsläran är uppfyllda, återstår att pröva om låneavtalen är ogiltiga genom att Walters skall anses bära risken för att Bankens och Finans handlande styrts av den oriktiga förutsättningen.
Huvudregeln är att en part i ett avtal själv skall stå risken för att hans förutsättningar enligt avtalet är felaktiga.
I förevarande fall kan konstateras, att en enkel kontroll av rutinkaraktär hade uppdagat att den erbjudna pantsäkerheten inte kunnat överlämnas samt att en sådan kontroll ligger väl i linje med vad en bank eller ett annat kreditinstitut normalt bör företaga vid denna typ av långivning. Banken bör under sådana förhållanden - trots att Friherren med lätthet kunnat göra samma kontroll - inte kunna åberopa den oriktiga förutsättningen som grund för ogiltighet. Inte heller kan vad Banken i övrigt anfört föranleda låneavtalens ogiltighet.
Överföringen av beloppet 9 300 000 kr till NCC:s konto kan inte ges annan tolkning än att Walters därmed betalade en del av köpesumman. Transaktionen kan då inte ha lett till något sådant rättsförhållande mellan Banken och NCC, som Banken påstått.
Käromålet skall på nu angivna skäl ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
Banken, nu Sparbanken Sverige Aktiebolag, överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin talan vid TR:n.
Konkursboet bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Briggs, hovrättsrådet Garcia, referent, fd hovrättsrådet Kim och tf hovrättsassessorn Carr) anförde i dom d 24 nov 1994: Domskäl. Parterna har vidhållit sina i TR:n angivna ståndpunkter.
De vittnen som hörts vid TR:n har hörts på nytt. HovR:n gör följande bedömning.
När lånen beviljades och lånebeloppen utbetalades utgick långivarna från att Walters skulle uppfylla det uttryckliga och centrala avtalsvillkoret att Walters skulle ställa säkerhet i form av pantbrev i fastigheten. En avgörande och även för Walters uppenbar förutsättning för att så skulle kunna ske var att Walters såsom köpare till hela fastigheten ägde upplåta panträtt i denna. De ingångna avtalen reglerar inte följderna av att denna förutsättning, såsom det skulle visa sig, inte förelåg. På grund härav och på de skäl i övrigt som TR:n har anfört kan bankens talan inte vinna bifall.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
Banken (ombud advokaten S.L.) överklagade och yrkade att konkursboet skulle förpliktas att till banken betala 14 491 612 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§räntelagen fr o m d 23 maj 1991 till dess betalning sker.
Konkursboet (ombud advokaten Curtis och jur kand Robinson) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden (RevSekr Thornefors) hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Genom köpekontrakt --- se HD:s dom--- köpeskillingen till konkursboet.
Parterna har i HD åberopat samma grunder för sin talan som i underinstanserna.
Fråga i målet är i första hand om kreditavtalen är ogiltiga.
I kreditavtalen regleras de rättsliga konsekvenserna av att en säkerhet försämras, däremot inte följderna för avtalens bestånd av att säkerhet, i strid med vad som förutsatts, inte kommit att ställas. Betydelsen för avtalens giltighet av att brister uppkommit i sistnämnda hänseende skall därför, som Banken hävdat, bedömas med tillämpning av förutsättningsläran.
För att ett avtal skall bli ogiltigt enligt förutsättningsläran krävs, i huvudsak, att avtalet ingåtts under en förutsättning som varit felaktig, att förutsättningen varit väsentlig för den ena avtalsparten, synbar för motparten samt att risken för felaktigheten bör ligga på motparten (se bl a Hellner, Speciell Avtalsrätt II, 1993 s 62f).
Det är ostridigt att parterna, när krediterna gavs, utgick från att NCC var ägare till det markområde som köpet avsåg. Av handlingarna framgår att det, sedan kreditgivarna kommit till insikt om att möjligheten att inom rimlig tid erhålla inteckningar i fastigheten fallit, blivit aktuellt att låta en bankgaranti ersätta pantbreven som säkerhet. Detta visar dock inte, vilket konkursboet påstått, att kreditgivarna från början varit beredda att acceptera annan säkerhet för lånen än pantbrev i fastigheten.
Det står klart att det har varit en för kreditgivarna väsentlig och för Walters synbar förutsättning att pantbrev i fastigheten skulle utgöra säkerhet förlånen.
Som framgår av bl a rättsfallen NJA 1981 s 269 och 1985 s 178 har en part i ett avtal regelmässigt att själv stå risken för att hans förutsättningar för avtalet är felaktiga. På de skäl som TR:n anfört finner HD att Banken skall bära risken för att säkerheten för lånen uteblivit.
Samtliga rekvisit för att kreditavtalen skall förklaras ogiltiga med tillämpning av förutsättningsläran är således inte uppfyllda. Inte heller vad Banken anfört i övrigt i avtalsrättsligt avseende kan leda till framgång i målet. Redan på grund av det anförda skall Bankens talan ogillas. Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Vängby, Gillespie, Murray, referent, Guzman och George) beslöt följande dom: Domskäl. Genom köpekontrakt d 7 sept 1989 träffade Aktiebolaget Friherren (Friherren) avtal med NCC Fastigheter Aktiebolag (NCC) om förvärv av fastigheten Falken 8 i Nässjö kommun för en köpeskilling om 12 900 000 kr. Köpet finansierades genom krediter hos Sparbanken Första AB (Banken), med 9 300 000 kr inom en i tidigare sammanhang fastställd kreditgräns, och Första Finans AB (Finans). Köpeskillingen erlades d 22 mars 1990. Härvid upprättade NCC med Banken som ingivare en ansökan till inskrivningsmyndigheten om uttag av två inteckningar i fastigheten. De blivande pantbreven pantförskrevs till säkerhet för lånen. Ansökan om inteckningar gavs in d 3 april 1990. På grund av att det markområde som köpeavtalet avsåg inte utgjorde en registerfastighet och att NCC:s ansökan om lagfart för fastigheten därför hade förklarats vilande kunde ansökan om inteckningar inte bifallas. Friherren försattes i konkurs d 16 jan 1991. Enligt uppgörelse mellan NCC och Friherrens konkursbo i maj 1991 återgick markområdet till NCC och köpeskillingen till konkursboet.
Banken, som övertagit Finans fordran, har i HD åberopat samma grunder för sin talan som i underinstanserna. Banken har således gjort gällande i huvudsak, att Bankens och Finans försträckningsavtal har varit ogiltiga på grund av att den för långivarna väsentliga och för låntagaren, Friherren, synbara förutsättningen - att NCC haft sådan rätt till den överlåtna fastigheten att pantbrev i denna kunde uttas - har brustit. På grund av ogiltigheten har Banken och Finans inte varit skyldiga att utbetala lånevalutan och återbäring skall därför ske. Lånevalutan har, eftersom köpet av fastigheten var ogiltigt, ersatts av Friherrens återkravsfordring mot NCC och denna är förenad med separationsrätt i Friherrens konkurs.
Banken tillämpar i sin argumentering och anger uttryckligen som grund forutsättningsläran. Endast om en tillämpning av förutsättningsläran skall ske aktualiseras också senare frågor som den om separationsrätt. HD tar därför först upp denna grund.
Förutsättningars relevans för avtalsparternas bundenhet vid ett avtal har sedan lång tid tillbaka diskuterats i rättslitteraturen. I rättspraxis finns ett antal avgöranden av intresse; här skall endast från nyare tid nämnas t ex NJA 1981 s 269 och 1985 s 178, jfr t ex 1957 s 770 och 1974 s 508. Av bl a dessa rättsfall kan dras den slutsatsen att ogiltighet av ett avtal enligt reglerna i en allmän förutsättningslära kommer i fråga först om för en bedömning relevanta villkor, uttryckliga eller tolkningsvis fastställda, särskilda regler beträffande avtalstypen eller i övrigt tillämpliga lagbestämmelser saknas. Förutsättningsläran kan med andra ord ses som ett komplement till främst avtalstolkning och ogiltighetsgrunderna i avtalslagen.
Av utredningen i målet framgår att ett villkor för Friherrens lyft av lån inom den av Banken beviljade kreditgränsen var att Walters ställde för Banken godtagbar säkerhet. Den egendom Friherren pantförskrivit och angivit som säkerhet för lånet om 9 300 000 kr var pantbrev i fastigheten Falken 8 i Nässjö inom samma belopp. För lån hos Banken gällde vidare allmänna villkor. Enligt dessa hade Banken rätt att, om Walters inte fullgjorde sina förpliktelser enligt låneavtalet, påfordra omedelbar betalning av skulden. Beträffande lånet hos Finans var omständigheterna i sak samt lånevillkoren likartade.
Frågan om säkerhet utgör således ett uttryckligt avtalsvillkor och följden av Friherrens underlåtenhet att uppfylla villkoret är även den reglerad i låneavtalen, liksom för övrigt också av vad som gäller beträffande pantavtal i allmänhet Att Friherren på grund av bristande förmåga inte kom att överlämna något pantbrev till Banken eller till Finans är därför med utgångspunkt i avtalen ett kontraktsbrott. Detsamma skulle ha varit fallet om en överlämnad pant varit ogiltig. Den i ett vart av avtalen anvisade följden är att avtalet kan hävas. Eftersom fråga är om försträckning skulle hävning inte medföra separationsrätt för långivarna utan endast en fordran gentemot låntagaren.
Såväl Banken och Finans som Walters kan väl, vilket parterna är ense om, anses ha förutsatt, att den överlåtna fastigheten utgjordes av registerfastigheten Falken 8 och att NCC hade lagfart på den. Att förhållandet visade sig vara ett annat förändrar emellertid inte innebörden av Friherrens kontraktsbrott. Massuppfattningen skulle inte heller kunna leda till befrielse för långivarna från att stå risken för en i sig felaktig förutsättning. Sammanfattningsvis saknas utrymme att bedöma låneavtalen utifrån allmänna förutsättningar.
Bankens talan skall på grund av vad nu sagts ogillas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d 24 juni 1996 (nr DT 127).