Hyresnämndsmål. En bostadsrättsförening har ansökt om godkännande av ett stämmobeslut att dela upp nyttjanderätten till föreningens tomtmark mellan två bostadsrättshavare. Marken var inte upplåten med bostadsrätt. Hovrätten har funnit att något godkännande från hyresnämnden inte behövts, eftersom någon fysisk förändring av lägenheten med anledning av en om- eller tillbyggnad inte skulle ske.
Hyresnämnden i Västerås
Bostadsrättsföreningen Sluttningen (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på föreningsstämma den 28 januari 2018 angående nyttjanderätt av föreningens tomtmark så att den delas mellan innehavarna av lägenheterna 1A och 1B på visst sätt. Till stöd för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. Föreningen består av tio medlemmar, varav åtta har radhuslägenheter och två har lägenheter i en villa. I villan finns lägenhet 1A på det nedre våningsplanet, som innehas av L.L., och lägenhet 1B på det övre våningsplanet. Utanför villan finns allmän mark med ett uterum/veranda, ett växthus och en altan. Allt detta nyttjas av L.L. Lägenhet 1B har ingen egen markyta. Föreningen har vid en föreningsstämma den 28 januari 2018 beslutat att nyttjanderätt till marken runt villan ska delas upp så att bostadsrättshavarna i lägenheterna 1A och 1B vardera ska disponera hälften av marken runt villan. Beslutet innebär att en avgränsning ska ske längs med huskanten och att boende i lägenhet 1A ska ha tillgång till den yta som går längs med fastighetens baksida och att innehavaren av lägenhet 1B får nyttja framsidan av fastigheten. Det innebär att L.L:s växthus måste rivas.
L.L. bestred ansökan.
Hyresnämnden (tf. hyresrådet Houston samt intresseledamöterna Simpson och Wagner) anförde i beslut den 13 juni 2018 i huvudsak följande.
Enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) kräver ett beslut som innebär att en med bostadsrätt upplåten lägenhet kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad att bostadsrättshavaren går med på det. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom godkänts av hyresnämnden.
Tillämpningsområdet har i praxis i vissa fall ansetts omfatta även fall där gemensam mark tas i anspråk.
Ett stämmobeslut ska enligt 9 kap. 17 § första stycket godkännas av hyresnämnden om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren kan hyresnämnden dock lämna sitt godkännande om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt.
Mot bakgrund av att det rör sig om ett totalt ianspråktagande av marken kring det hus som L.L:s lägenhet är belägen i är 9 kap. 16 § första stycket 2 tillämplig.
Föreningens mark är inte upplåten med bostadsrätt. Det innebär att samtliga gemensamma ytor kan nyttjas av samtliga medlemmar. Det innebär också att om en medlem vill anlägga något, t.ex. en uteplats, krävs föreningens tillstånd. Även om tillstånd ges får medlemmen som utgångspunkt finna sig i att på egen bekostnad ta bort det som anlagts om det krävs för husets underhåll. Föreningen kan ha riktlinjer för hur marken ska få användas. Den nu aktuella förändringen beror emellertid inte på att huset ska underhållas, utan en önskan från föreningens medlemmar att föreningens mark ska delas upp mellan medlemmarna.
Endast två lägenheter berörs direkt av föreningsstämmans beslut. L.L., innehavare av lägenhet 1A, har motsatt sig beslutet. Föreningsstämmans beslut medför relativt stora konsekvenser för L.L. Exempelvis måste det växthus som hon har haft under lång tid rivas. Inget hindrar att bostads-rättshavaren med lägenhet 1B nyttjar marken runt villan. - - -
Mot denna bakgrund kan, enligt hyresnämndens bedömning, föreningens vilja att dela upp marken runt villan mellan medlemmarna med lägenheter i villan inte anses vara en angelägen förändring. Enligt hyresnämndens bedömning kan förändringen inte heller anses vara av liten betydelse för L.L. Föreningens ansökan ska således avslås.
Hyresnämnden avslår Bostadsrättsföreningen Sluttningens ansökan.
Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättsråden Gates, Rios och Collier, referent) anförde i beslut den 4 december 2018 följande.
Den fråga som hovrätten först har att ta ställning till är om föreningens beslut, att dela upp nyttjanderätten till tomtmarken mellan innehavarna av de två lägenheterna, är en sådan förändring med anledning av en om- eller tillbyggnad som enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen kräver, om inte bostadsrättshavaren samtycker, att minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och hyresnämnden ger sitt godkännande.
Förutom förändringar i själva lägenheten omfattas även förändringar av gemensamma utrymmen med anledning av en om- eller tillbyggnad av bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. I vissa fall kan också ianspråktagande av områden utanför huskroppen omfattas (se RH 2011:13). Gemensamt för de fall som enligt praxis har ansetts omfattas av bestämmelsens tillämpningsområde är dock att någon om- eller till-byggnation ska utföras och att något utrymme fysiskt ska förändras (se RH 2014:13 med där gjorda hänvisningar).
I detta fall har stämman beslutat om en uppdelning av nyttjanderätten till föreningens mark. Det har inte framkommit att någon om- eller till-byggnad ska utföras och att utrymmet fysiskt ska förändras. Enligt hovrättens mening är det således inte fråga om en sådan förändring som omfattas av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Något godkännande från hyresnämnden behövs därför inte. Överklagandet ska därmed avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.