Hyresnämndsmål. En hyresgäst gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att avhjälpa vissa närmare angivna brister i lägenheten. Hovrätten konstaterade att åtgärdsföreläggande på grund av bristande underhåll enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken i vissa fall kan meddelas även om slitaget till viss del varit föranlett av brister i hyresgästens vård av lägenheten. Hovrätten gjorde även vissa uttalanden om bevisvärdering i mål om åtgärdsföreläggande enligt den aktuella bestämmelsen.
Hyresnämnden i Stockholm
G.B. hyr en bostadslägenhet om tre rum och kök av T.M. och U.S. (hyresvärden). G.B. yrkade att hyresvärden skulle åläggas att vidta sammanfattningsvis följande åtgärder i prövningslägenheten.
- Tapetsera de väggar som är avsedda att ha tapeter samt måla övriga väggar, tak, snickerier, fönster och dörrar i lägenheten.
- Reparera persiennerna i lägenheten och återmontera persienner i de fönster där sådana saknas.
- Installera fönsterhakar i de fönster där sådana saknas.
- Reparera trägolven i lägenheten.
- Ersätta garderobsdörr och skåplucka i hallen.
- Reparera en trasig fönsterruta i ett av sovrummen.
- Byta ut kaklet, toalettstolen, badkaret, badrumsskåpet under handfatet och tröskeln i badrummet samt reparera spolanordningen på toaletten.
- Byta ut köksgolvet, bänkskivan och rören under diskbänken i köket samt återställa köksfläkten i fungerande skick.
Hyresvärden medgav att installera fönsterhakar i de fönster där sådana saknades och att justera tröskeln i badrummet, men motsatte sig yrkandet om åtgärdsföreläggande i övrigt.
Hyresnämnden (hyresrådet Harper och intresseledamoten Bennett) anförde i beslut den 23 oktober 2015 bl.a. följande.
- hinder eller men på annat sätt uppstått i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande.
Enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken ska hyresvärden i uthyrd bostadslägenhet med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats i vissa preciserade situationer.
Utgångspunkten för hyresnämndens prövning är att en lägenhet ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
I den mån hyresgästen själv vållat de skador och brister som finns i lägenheten, vilket hyresvärden här har gjort gällande, ska något åtgärdsföreläggande inte utfärdas. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadorna och bristerna uppkommit under hyrestiden och vållats av hyresgästen.
Hyresnämnden kunde vid sin besiktning av lägenheten konstatera ett omfattande slitage. Detta slitage kan säkerligen till del förklaras av att lägenheten inte har renoverats sedan år 1994. De förhör som hållits med A.G., K.E.B., P.S. och L.M. ger ellertid stöd för att slitaget till övervägande del var av sådant slag och omfattning att det måste ses som ett onormalt slitage, hänförligt till G.B:s, eller personer hon hyresrättsligt svarar för, sätt att sköta lägenheten.
Trots att lägenheten under G.B:s ansvar har utsatts för ett onormalt slitage finner hyresnämnden att tiden för vad som får anses vara normalt slitage av lägenheten genom ålder och bruk passerats. Det innebär att hyresvärden fått en skyldighet att ombesörja sedvanliga reparationer. Därför ska hyresvärden åläggas att dels tapetsera om de väggar som har tapeter, dels måla tak och väggar som inte har tapeter liksom snickerier, med vilket även avses dörr till det sovrum som är till vänster om badrummet.
I anledning av föregående stycke berör hyresnämnden inte fortsättningsvis yrkanden om åtgärdsförläggande avseende målning och tapetsering om det inte särskilt föranleds.
I sammanhanget vill hyresnämnden nämna att den vid sin prövning funnit att golven skäligen har en längre tid mellan hyresvärdens skyldighet att göra sedvanligt underhåll. I övrigt redovisas nedan när så erfordras vad hyresnämnden funnit om golven i lägenheten.
Vad gäller fönsterhakar har hyresvärden förklarat sig beredd att sätta in fönsterhakar i lägenhetens fönster. Grund för åtgärdsföreläggande finns därför inte i denna del. Fortsättningsvis berör hyresnämnden därför inte frågan om fönsterhakar.
För persienner är utgångspunkten (med stöd av Svea hovrätts avgörande RH 2008:2) att har en hyresgäst installerat persienner och dessa övertagits av nästa hyresgäst är persiennerna den övertagande hyresgästens egendom. Om persiennerna däremot inte övertagits av den nye hyresgästen utgör persiennerna fastighetstillbehör och tillhör därmed fastighetsägaren (som i förevarande fall är hyresvärden). Om i sistnämnda fall persiennerna inte genom parternas avtal undantagits kan de omfattas av ett åtgärdsföreläggande. Om lägenhets fönster inte har persienner och hyresvärden inte heller förbundit sig att utrusta lägenheten med persienner har hyresvärden ingen skyldighet som kan omfattas av åtgärdsföreläggande. Som ovan konstaterats är utgångspunkten att hyresvärden har bevisbördan.
I förevarande fall har hyresvärden bestritt vad G.B. yrkat om persienner med hänvisning till att de inte äger eller har satt in persiennerna. G.B. har inte bestritt vad hyresvärden uppgett. I parternas avtal, ingivet av G.B. med ansökan, framgår ingen reglering om persienner. På förevarande underlag finner hyresnämnden att hyresvärden varken utrustat lägenheten med persienner eller övertagit persiennerna så att det blivit tillbehör. G.B:s yrkande om åtgärdsföreläggande för insättande av nya persienner och renovering av befintliga persienner ska därför inte bifallas. Fortsättningsvis berör hyresnämnden inte lägenhetens persienner.
Det har inte framgått att hyresvärden under hyrestiden tagit bort dörr till garderob eller lucka till skåp för säkringar och elmätare. Inte heller har det framkommit att avsaknaden av nämnda saker innebär ett men i nyttjanderätten.
G.B:s yrkande avseende dörr och lucka i hallen ska därför avslås.
I vardagsrummets parkett utanför badrumsdörren var två områden i golvet skadade. Golvet på dessa två ställen var mörkt och till del var golvet skavt. Annan förklaring än fukt har inte framkommit. Det har inte framkommit att t.ex. någon söndrig rördragning skulle ha åsamkat skadorna. Ingen annan rimlig förklaring finns än att det nämnda är orsakat av boendet i lägenheten för vilket G.B. svarar. Det innebär att detta är skador som inte i sig ska omfattas av åtgärdsföreläggande. Inte heller i övrigt är golvet i ett skick som ger grund för åtgärdsföreläggande.
Det vred G.B. visade upp men utan några skruvar kan inte förklaras på annat sätt än att det tagits bort under hennes ansvar. Återsättandet av vredet ska därför hyresvärden inte åläggas att utföra.
Hyresnämnden besiktning ger inte belägg för att fönstren är i ett skick som ger underlag för åtgärdsföreläggande.
Då det inte visats att hyresvärden skulle vara hyresrättsligt förpliktad att hålla lägenheten med persienner kan hyresvärden inte åläggas att sätta in persienn i fönster i detta rum.
Rummets golv var slitet men det föreligger inget men i nyttjanderätten och golvet var inte i ett skick som motiverar åtgärdsföreläggande.
Den trasiga rutan är en följd av oförsiktigt förfarande med fönstret vid vädring. I detta hänseende föreligger därför inte grund för åtgärdsföreläggande.
Rummets golv var slitet men det föreligger inget men i nyttjanderätten och golvet var inte i ett skick som motiverar åtgärdsföreläggande.
Färg på dörren till rummet har lossnat. Det är inte en brist av sådan omfattning att grund för åtgärdsföreläggande i sig föreligger. Med hänsyn till det generella konstaterandet ovan om målning med hänvisning till hyresvärdens ansvar för sedvanliga reparationer finner hyresnämnden lämpligt att låta denna dörr innefattas i hyresvärdens åläggande.
Spolarknappen till toalettstolen fungerade inte tillfredsställande. Hyresvärden har åtagit sig att justera spolanordningen. I denna del föreligger därför inte förutsättning för åtgärdsföreläggande vad gäller byte av toalettstol.
Annat har inte framkommit än att badkaret fungerar, vilket inkluderar dusch med dess slang. I denna del föreligger därför inte förutsättning för åtgärdsföreläggande.
Skåpet under handfatet var fuktskadat. Skåpet var inte påtagligt gammalt. Det framstår som anmärkningsvärt att fuktskada uppkommit. Annan källa till fukt än användningen av badrummet framstår inte som rimlig. Det är således en onormal användning av badrummet med fukt som torde vara orsaken. Dessa fuktskador är därför något som G.B. svarar för. Något åtgärdsföreläggande ska därför inte åläggas hyresvärden i denna del.
Badrummets kakel visade inga synliga brister. Att det på något sätt skulle brista i kaklet har inte ens påståtts. Skäl för åtgärdsföreläggande föreligger därför inte i denna del.
Hyresvärden har medgett att åtgärda tröskel så att dörr lätt kan stängas och öppnas. I denna del föreligger därför inte förutsättning för åtgärdsföreläggande.
På arbetsbänken fanns skador på ytan. Arbetsbänken fyller dock sin funktion. Detta är därför inte en brist eller ett men i lagens mening för vilket åtgärdsföreläggande kan utfärdas.
På köksgolvet fanns vissa mindre fläckar. Uppgift om golvets ålder saknas. I övrigt var golvet i funktionellt skick. I denna del föreligger därför inte förutsättning för åtgärdsföreläggande.
Hyresnämnden kunde inte notera annat än att avrinningen från diskho fungerade. I anledning av uppgiven bristande avrinning finns det i denna del inte förutsättning för åtgärdsföreläggande vad gäller rören under diskhon.
Det gick inte att pröva om fläkten fungerar eftersom vredet för att styra fläkten saknades. Någon förklaring till det saknade vredet gavs inte. Under dessa förhållanden föreligger inte förutsättningar för åtgärdsföreläggande.
Om hyresnämnden ålägger en hyresvärd att utföra åtgärder i bostadslägenheten ska bestämmas tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits.
G.B. har yrkat på utförande inom två månader från laga kraftvunnet beslut. Hyresvärden har å sin sida medgivit sex månader från lagakraftvunnet beslut, vilken tid G.B. invänt emot.
Hyresnämnden beaktar vid bestämmande av tid att det som ska utföras omfattar hela lägenheten och att i lägenheten bor ett flertal personer. Hyresnämnden beslutar därför att tiden för utförande av åtgärder ska sättas till senast sex månader, räknat från det månadsskifte som inträffar närmast efter hyresnämndens beslut vunnit laga kraft
Hyresnämnden förelägger hyresvärden att inom sex månader, räknat från det månadsskifte som inträffar närmast efter hyresnämndens beslut vunnit laga kraft, dels tapetsera de väggar i lägenheten som har tapeter, dels måla tak, väggar som inte har tapeter och snickerier i lägenheten.
Hyresnämnden avslår i övrigt G.B:s yrkande om åtgärdsföreläggande.
Intresseledamoten Nicholson var skiljaktig och ansåg att G.B:s ansökan om återgärdsföreläggande skulle lämnas helt utan bifall. Han anförde bl.a. följande. Av hyresnämndens båda besiktningar har med tydlighet framgått att lägenhetens slitna och till del trasiga skick beror på G.B:s sätt att tillsammans med personer hon hyresrättsligt svarar för handha lägenheten. Av de förutsättningar som finns för att ålägga en hyresvärd underhållsskyldighet av lägenheten (dels att det är erforderligt, dels att hyresgästen inte kan göras ansvarig för förslitningen eller skadan) brister det i den sistnämnda eftersom G.B. är den som orsakat lägenhetens skick.
Båda parter överklagade hyresnämndens beslut.
G.B. yrkade bl.a. att hovrätten skulle helt bifalla hennes talan i hyresnämnden.
Hyresvärden yrkade att hovrätten skulle lämna G.B:s ansökan om återgärdsföreläggande helt utan bifall.
Parterna motsatte sig varandras ändringsyrkanden.
Parterna vidhöll vad de anfört i hyresnämnden.
G.B. lade till bl.a. följande. Lägenheten var i dåligt skick redan när hon flyttade in i den. Den behöver totalrenoveras. Det gäller golv, väggar, tak, dörrar och fönster och även inredning i kök och badrum. Avloppssystemet i köket är dåligt. Hon själv eller hennes barn har inte orsakat de skador och brister som finns i lägenheten. Lägenheten är inte brukbar. Det fanns persienner i fönstren när hon flyttade in i lägenheten.
Hyresvärden lade till bl.a. följande. Lägenheten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet utan att några åtgärder vidtas. Hyresvärden har uppfyllt sin underhållsskyldighet. Efter totalrenovering år 1994 har vitvaror bytts ut vid flera tillfällen. Den underhållsplikt som hyresvärden har innebär att tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer ska ombesörjas med skäliga tidsmellanrum med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Det överslitage och den vanvård som G.B. själv eller andra personer som hon har hyresrättsligt ansvarar för har orsakat omfattas inte av underhållsskyldigheten. Det finns ingen underhållsplan för fastigheten. Lägenheterna underhålls allteftersom behov uppstår.
Hovrätten (hovrättsråden Rice, Moyer, referent, och Smith) anförde i beslut den 6 december 2016 bl.a. följande.
En allmän utgångspunkt för åtgärdsföreläggande är att hyresgästen genom ett sådant föreläggande inte ska kunna uppnå en standard som överstiger den ursprungliga. Vidare gäller att olika åtgärder kan vidtas med olika intervall. Frågan om vilka intervall som bör gälla för olika åtgärder har lagstiftaren överlämnat åt rättstillämpningen (prop. 1974:150 s. 456). Om det finns en underhållsplan för fastigheten är utgångspunkten att lägenheterna ska underhållas i enlighet med planen. Slutligen bör här nämnas att det i ett åtgärdsföreläggande inte kan bestämmas hur underhållsarbetena ska utföras (se RBD 30:81).
En hyresvärd ska, som huvudregel, med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en uthyrd lägenhets försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § andra stycket jordabalken). Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet har en hyresgäst rätt att ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken. Denna bestämmelse om åtgärdsföreläggande innehåller inget uttryckligt krav på att hinder eller men i nyttjanderätten ska föreligga. Hovrätten har i ett tidigare avgörande också funnit att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken (se Svea hovrätts beslut den 6 april 2016 i mål nr ÖH 4840-15). Såvitt är av intresse i detta mål kan åtgärdsföreläggande meddelas också om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (12 kap. 16 § första stycket 1 jordabalken) eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken). I de fall lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan torde krävas att skadan innebär ett hinder eller men i nyttjanderätten för att åtgärdsföreläggande ska kunna meddelas. Det innebär att skador av mindre betydenhet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande.
Bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet innebär inte att hyresvärden är skyldig att vid varje tidpunkt åtgärda varje reparationsbehov i en lägenhet. Den ger i stället uttryck för en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder. Det måste vidare vara fråga om mer än en enstaka avvikelse i lägenhetens skick för att hyresvärden ska anses brista i sin underhållsskyldighet. Bristande underhåll manifesteras i stället i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan. Enskilda och vid olika tidpunkter förekommande avvikelser utgör inte en brist i underhållsskyldigheten som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken. En eventuell skyldighet för hyresvärden att åtgärda en sådan enstaka avvikelse före den tidpunkt då underhållet vid mer av en helhetsbedömning anses som eftersatt får då prövas enligt bestämmelsen i 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken. En tillämpning av denna bestämmelse förutsätter dock att hinder eller men föreligger i nyttjanderätten (se ovan nämnt avgörande från Svea hovrätt).
Det kan vara svårt att precisera hur stora avvikelserna ska vara särskilt när det gäller målning och tapetsering för att det ska vara aktuellt med ett åtgärdsföreläggande. Skyldigheten att åtgärda reparationsbehov omfattar främst det normala slitage som uppstår med tiden. I prop. 1974:150 s. 487 uttalas bl.a. följande angående slitage och vanvård.
”Begär hyresgäst reparationsföreläggande för att förmå hyresvärden att fullgöra sin reparationsplikt enligt 15 § andra stycket hyreslagen, är det tänkbart att hyresvärden invänder att bristen beror, inte på normalt slitage utan på vanvård från hyresgästens sida. Innebörden av det nyss nämnda lagrummet är bl.a. att reparation skall kunna påfordras, om det finns behov av reparationen och så lång tid har förflutit sedan motsvarande arbeten utfördes att det är rimligt att lägenheten repareras på nytt. Bara under dessa förutsättningar kan reparationsföreläggande meddelas. Är dessa förutsättningar för handen, torde hyresnämnden oftast kunna lämna en invändning från hyresvärdens sida av det slag som angetts utan avseende. Någon gång kan emellertid omständigheterna vara sådana att det är uppenbart att reparationsbehovet uppkommit uteslutande genom vanvård av lägenheten. I sådana fall får frågan om hyresgästens vållande prövas som ett led i prövningen av hans ansökan om reparationsföreläggande.”
Det är ostridigt att G.B:s lägenhet inte har genomgått någon mer samlad renovering sedan år 1994. Vid den genomförda synen har kunnat konstateras att lägenheten har ett omfattande slitage. Av utredningen framgår att slitaget är hänförligt till såväl normalt slitage under lång tid som till brister i vården av lägenheten från G.B:s sida. För fastigheten saknas underhållsplan.
När det gäller tapetsering och målning är det utrett att det finns ett behov av såväl tapetsering som målning av lägenheten. Med hänsyn till att det har förflutit mycket lång tid sedan någon renovering utförts måste tidpunkten för sedvanliga underhållsåtgärder i lägenheten när det gäller tapetsering och målning anses ha inträtt. Under sådana förhållanden finner hovrätten, mot bakgrund av ovan refererade förarbetsuttalanden, att det är rimligt att tapetsering och målning utförs trots att vissa brister i lägenheten kan bedömas vara hänförliga till brister i G.B:s vård av den.
Hyresvärden bör därför åläggas att tapetsera de väggar som är avsedda att ha tapeter samt måla övriga väggar, tak, snickerier, fönster och dörrar i hela lägenheten.
När det gäller frågor rörande underhåll av persienner är utgångspunkten enligt fast praxis att persienner som funnits redan vid upplåtelsen av lägenheten också ingår i upplåtelsen och därmed omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet (se RH 2008:2).
G.B. har uppgett att det redan fanns persienner installerade i hela lägenheten när hon övertog den. Hyresvärden har inte bestritt denna uppgift utan endast anfört att hyresvärden inte har satt in persienner i fönstren och inte heller äger persiennerna. Det kan vidare konstateras att det inte finns någon reglering av frågan om persienner i hyresavtalet för lägenheten. Inte heller har hyresvärden företett något protokoll över lägenhetens skick vid tiden för när G.B. tillträdde som hyresgäst. Hovrätten finner därför att det inte är visat att persiennerna tillhör G.B. Persiennerna i lägenheten får därmed bedömas ingå i upplåtelsen av lägenheten och omfattas av hyresvärdens underhållsansvar.
Det saknas alltså utredning om när persienner har installerats i lägenheten. Av utredningen framgår dock att skicket på persiennerna är sådant att det finns ett behov av att reparera dem. I några fönster saknas persienner. G.B. har uppgett att hyresvärden monterat ner dessa i samband med att trasiga fönsterrutor lagats och därefter inte återmonterat persiennerna.
Sett till vad G.B. haft att förvänta sig när det gäller underhållsansvaret är helhetsintrycket sådant att det är fråga om bristande underhåll. Det är inte heller visat att G.B. eller någon hon har hyresrättsligt ansvarar för har orsakat persiennernas dåliga skick. Hyresvärden ska därför åläggas att reparera persiennerna i lägenheten och återmontera persienner i de fönster där sådana saknas.
G.B. har uppgett att garderobsdörren och skåpluckan saknades redan när hon övertog lägenheten. Som nämnts ovan har i målet inte företetts något besiktningsprotokoll från tiden då G.B. övertog det hyresrättsliga ansvaret för lägenheten. Hyresvärden har bestritt att garderobsdörren och skåpluckan saknades redan när hon övertog lägenheten, men har inte kunnat visa att det är G.B. eller annan som hon hyresrättsligt ansvarar för, som har orsakat att dörren och luckan har tagits bort.
Hovrätten finner att utfärdande av åtgärdsföreläggande i anledning av avsaknaden av garderobsdörr och skåplucka ska bedömas enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken och att denna brist utgör hinder eller men i nyttjanderätten. Hyresvärden ska därför åläggas att ersätta garderobsdörren och skåpluckan i hallen.
Under rubriken Allmänna utgångspunkter har konstaterats att det har överlämnats till rättspraxis att bestämma med vilka intervall som olika underhållsåtgärder bör vidtas. Vad gäller trägolv av det slag som det är fråga om här anser hovrätten att dessa inte behöver underhållas lika ofta som underhåll avseende t.ex. tapetsering och målning.
Enligt hovrätten är golvens skick i stort tämligen gott. Däremot saknas hela bitar av parketten i vardagsummet utanför dörren till badrummet. I anslutning till dessa områden i parketten finns färgförändringar som ger intryck av att vara orsakade av fukt. G.B. har inte gjort gällande att skadorna fanns när hon övertog ansvaret för lägenheten och har inte heller lämnat några närmare uppgifter om hur skadorna i parketten har uppstått. Hon har dock nämnt att det har kunnat finnas sprickor i parketten. Som hovrätten ovan framhållit får det som huvudregel anses åligga hyresvärden att visa att påstådda skador uppkommit under hyrestiden (jfr NJA 1987 s. 668). I detta fall har emellertid G.B. inte ens påstått att skadorna i parketten fanns redan när hon tillträdde lägenheten. Vid sådant förhållande och då skadorna får anses bero på G.B:s bristande omvårdnad anser hovrätten att förutsättningar saknas att ålägga hyresvärden att reparera eller annars vidta någon underhållsåtgärd avseende parketten (jfr NJA 1975 s. 657).
Inledningsvis kan nämnas att hyresvärden har upplyst att spolanordningen på toaletten har reparerats efter hyresnämndens beslut. Detta har inte ifrågasatts av G.B.
Även när det gäller denna typ av fast inredning kan konstateras att perioderna mellan tidpunkterna för när sedvanligt underhåll ska utföras, är längre än för sådana åtgärder som t.ex. tapetsering och målning.
När det gäller yrkandet om åtgärdsföreläggande i denna del innebär det helt utbyte av kaklet, toalettstolen, badkaret och badrumsskåpet under handfatet.
G.B. har särskilt pekat på toalettsitsens slitage. Det kan konstatera att toalettsitsen har ett enkelt utförande i tunn plast. Det får anses att denna typ av utrustning kan behöva bytas med jämna mellanrum med stöd av underhållsskyldigheten. Ett åtgärdsföreläggande bör därför meddelas i denna del.
Hovrätten finner således att skicket i badrummet är sådant att förutsättningar för åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken inte föreligger. Dock är ytskiktet på badrumsskåpet under handfatet i sådant skick på grund av ålder och bruk att det ska målas om.
Frågan är då om skicket på övrig inredning skulle kunna anses vara sådant att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten (12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken). I denna del finner hovrätten att G.B. inte har visat att de påstådda bristerna skulle innebära hinder eller men i nyttjanderätten. Förutsättningar för att meddela ett åtgärdsföreläggande med stöd av sist nämnda bestämmelse saknas således.
Även när det gäller denna typ av fast inredning kan konstateras att perioderna mellan tidpunkterna för när sedvanligt underhåll ska utföras, är längre än för sådana åtgärder som t.ex. tapetsering och målning.
Yrkandet om åtgärdsföreläggande avseende köket omfattar bl.a. utbyte av bänkskiva och köksgolv. Hovrätten finner att begärt utbyte för närvarande inte är motiverat av hänsyn till ålder och bruk. G.B. har inte heller visat att det skulle föreligga hinder eller men i nyttjanderätten i denna del.
När det gäller rören under diskbänken i köket har G.B. inte visat att rören är i sådant skick att de behöver bytas eller att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten.
Såvitt avser köksfläkten saknas vredet som styr fläkten. Hovrätten konstaterar att denna brist får anses utgöra hinder eller men i G.B:s nyttjanderätt. Hyresvärden har gjort gällande att denna brist har förorsakats av henne. Någon bevisning för att styrka detta påstående har inte presenterats. Hyresvärden ska därför åläggas att återställa köksfläkten i fungerande skick.
Hyresvärden har uppgett att man efter hyresnämndens beslut har installerat fönsterhakar i fönstren utom i ett rum där G.B. inte tillät hantverkaren att gå in. Hovrätten finner att det därmed inte finns grund för att meddela ett åtgärdsföreläggande i detta avseende.
Såvitt gäller trasig fönsterruta delar hovrätten hyresnämndens bedömning.
G.B. har yrkat att tiden för åtgärdande bör vara två månader. Hyresvärden har å sin sida begärt att tiden bör bestämmas till sex månader.
Hovrätten finner på de skäl som hyresnämnden har anfört att tiden för åtgärdande av lägenheten bör bestämmas till sex månader.
1. Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på följande sätt.
a) Hyresvärden föreläggs att även måla om badrumsskåpet under handfatet, byta ut toalettsitsen, reparera persiennerna och återmontera persienner i de fönster där sådana saknas, reparera köksfläkten samt ersätta garderobsdörren och skåpluckan i hallen.
b) Tiden för hyresvärdens åtgärdande av lägenheten bestäms till sex månader från hovrättens beslut.
Hovrättens beslut meddelat: den 6 december 2016.
Mål nr: ÖH 10081-15.
Lagrum: 12 kap. 15 § andra stycket och 16 § första och andra styckenajordabalken.
Rättsfall: RBD 30:81; NJA 1975 s. 657; NJA 1987 s. 668; RH 2008:2; Svea hovrätts beslut den 6 april 2016 i mål nr ÖH 4840-15.
Litteratur: Prop. 1974:150 s. 456 och 487.