Fråga vid fastighetsreglering om ersättning för tomtmark som enligt stadsplan är utlagd till gata, när marken stigit i värde på grund av förväntningar om delning av fastigheten. Även fråga om uppräkning av ersättningsbeloppet i analogi med 4 kap 4 § 2 st expropriationslagen (1972:719).
(Jfr beträffande den sistnämnda frågan 1980 s 478, 1981 s 780 och 1985 s 355)
Fastigheten Abborren 3 ägs av S.L. och fastigheten Griffith 2:11 av Huddinge kommun.
På ansökan av kommunen om fastighetsreglering för överföring av mark från Abborren 3 till Griffith 2:11, vilken mark avsågs ingå i blivande Grotthemsvägen, påbörjade fastighetsbildningsmyndigheten i Huddinge kommun (FBM) en förrättning.
FBM meddelade d 10 dec 1987 fastighetsbildningsbeslut enligt vilket 144,9 kvm av Abborren 3 överfördes till Griffith 2:11.
Som skäl för beslutet anförde FBM:
Ansökan avser överföring från Abborren 3 av ett område om 144,9 m2 till Solgård Området utgör gatumark enligt gällande stadsplan fastställd d 24 juni 1980.
Överenskommelse föreligger ej.
Regleringen uppfyller villkoren i 5 kap4 och 8 §§fastighetsbildningslagen.
Abborren 3 är även efter regleringen delbar i minst två tomtplatser, vilket konstaterats i samband med upprättande av förslag till tomtindelning för kvarteret. Tomtindelningen undantogs dock från fastställelse vad gäller berörd del av fastigheten av skäl som dock inte påverkar vare sig förevarande förrättning eller möjligheterna att i framtiden dela fastigheten.
FBM meddelade d 10 dec 1987 även ersättningsbeslut, enligt vilket Huddinge kommun skulle betala 5 800 kr till S.L..
Som skäl för beslutet åberopade FBM följande av myndigheten utförda värdering:
Abborren 3 omfattar enligt fästighetsregistret 3 553 m2, har tillkommit genom avsöndring 1924-07-01 samt är bebyggd med ett enbostadshus som även, enligt uppgift, innehåller tandläkarpraktik. Fastighetens totala omfattning framgår av utdrag ur tomtindelningskartan för kvarteret.
Taxeringsvårdet för Abborren 3, avseende marken, är 160 000 kr. Detta motsvarar ca 45 kr/m2. Ersättning skall utgå för fastighetens marginella värdeminskning.
Fastigheten minskar genom regleringen med 145 m2 motsvarande ca 4% av den totala arealen.
I samband med upprättande av tomtindelning för aktuell del av kvarteret konstaterades att Abborren 3 kan delas in i tre tomtplatser under förutsättning att den bebyggda mitten tomten anlägger ny utfart mot blivande Grotthemsvägen. Efter protest från fastighetsägaren har Abborren 3 delats in i två tomter varav länsstyrelsen, på markägarens yrkande, undantog från fastställelse den tomt som gränsar mot Grotthemsvägen.
Abborren 3 är, oberoende av de 145 m2 som frångår fastigheten, möjlig att indela i två eller tre tomtplatser.
Fastighetsbildningsmyndigheten har i ett flertal liknande ärenden inom centrala Huddinge försökt påvisa den marginalvärdeförändring en fastighet kan drabbas av genom avstående av gatumark. Då fastighetsvärdet är så markant bundet till fastighetens byggnadsrätt kan i flertalet fall, med i övrigt normala förhållanden, ingen statistiskt säker vårdeminskning påvisas vid så liten arealförändring som nu är aktuell.
För det fall ersättningen skulle rimlighetsuppskattas till 1/4-1/3 av ett värde per m2 baserat på taxeringsvärdet skulle detta motsvara ca 11-15 kr.
Då Huddinge kommun i likartade fall genomgående erbjuder 40 kr per m2 bör detta pris inte underskridas. Några ersättningsgilla anläggningar finns inte inom området som överförs.
i första hand att vägen lades utanför hans mark, dvs att någon fastighetsreglering ej skulle ske, i andra hand att han av kommunen skulle erhålla den norra av de i stadsplanen utlagda tomterna på andra sidan av den blivande vägen varvid han - utöver att han lämnade sin egen mark som skulle avstås i utbyte - även var beredd betala ersättning härför till den del tomten var större än den mark som avstods samt
i tredje hand att ersättningen skulle bestämmas till 400 kr/kvm.
S.L. yrkade vidare att kommunen skulle sätta upp ett nytt staket mot den planerade vägen.
Kommunen bestred yrkandena men medgav att utöver tidigare bestämd ersättning betala 1 000 kr för befintligt staket.
S.L. anförde bl a: Kommunen har ritat en väg över tre villatomter. Vägen är onödig och har ej begärts av någon berörd part. Hans mark är sedan 1924 skattad som tomt och gränsar till ett samtidigt avsatt friområde som kommunen nu gör anspråk på. Genom att lägga vägen på hans mark kan kommunen sälja mera av friområdets mark för ca 200 kr/kvm. Den bästa lösningen är att han får köpa den av honom önskade tomten av kommunen. Abborren 3 är delbar i åtminstone två tomter om 800 kvm. För en sådan liten tomt betyder det mycket värdemässigt att den ifrågavarande marken bortfaller. En ersättning om 400 kr/kvm är därför motiverad.
Kommunen anförde bl a: Fastighetsregleringen överensstämmer med fastställd stadsplan. Regleringen sker i plangenomförande syfte. Den uppfyller villkoren i 5 kap 4 och 5 §§ FBL. - Kommunen bestrider att utge vederlag i mark. - Ägaren av Abborren 3 är genom avståendet av 145 kvm tomtmark till gata berättigad till en ersättning som motsvarar den minskning i marknadsvärde som fastigheten härigenom undergår. Kommunen hävdar att förutsättningar inte föreligger för att beräkna värdeminskningen för Abborren 3 till högre belopp än det som motsvarar marginalvärdet per kvadratmeter multiplicerat med det antal kvadratmeter som överförs. Kommunen har godtagit det marginalvärde om 40 kr per kvm som FBM kommit fram till.
Kommunen åberopade beträffande värderingen en av kommunens exploateringskontor upprättad promemoria. PM:n, fogad som bilaga 3 till TR:ns utslag, innehöll bl a följande:
Abborren 3 har en total areal om 3 553 m2 och är bebyggd med en friliggande villa. Det aktuella gatumarksområdet utgör naturmark och är beläget ca 40 m från villabyggnaden. Inga ersättningsgilla anläggningar finns inom området.
Ersättningen skall motsvara den marknadsvärdeminskning som fastigheten undergår pga markavståendet. Ersättningen skall bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som gällde innan stadsplanen enligt ovan antogs. Tidigare gällde en avstyckningsplan från 1930 för fastigheten. 1968-01-11 infördes förordnande enligt 168 § BL. Ur ersättningssynpunkt betraktas mark med tätbebyggelseförbud enligt 168 § BL som icke detaljplanelagd.
Mot bakgrund av vad som redovisats ovan skall ersättningen bestämmas som den marknadsvärdeminskning som sker pga att ett område om 144,9 m2 frånskiljs en villafastighet med en totalareal om 3 553 m2. Med hänsyn till markområdets stora avstånd till bostadsbyggnaden och att nyttjandet av fastigheten inte försvåras av markavståendet samt till att området endast utgör ca 4% av fastighetens totala areal torde marknadsvärdeminskningen vara ringa.
För att få en uppfattning om hur marknadsvärdet på villatomter varierar med arealen har exploateringskontoret utfört en ortsprisutredning avseende icke delbara obebyggda villafastigheter inom centrala Huddinge. Arealerna för de undersökta tomterna varierar mellan ca 650 m2 och ca 2 270 m2. Det har således ej varit möjligt att finna tomter i samma storleksklass som värderingsobjektet. Då arealskillnader torde ha större prispåverkan på små än stora tomter anser dock exploateringskontoret att undersökningen kan läggas till grund för en värdering.
Sammanfattningsvis konstaterar exploateringskontoret att det ej går att utläsa av det fram tagna ortsprismaterialet att minskad tomtstorlek skulle medföra ett lägre marknadsvärde.
Exploateringskontoret anser mot bakgrund av vad som redovisats ovan att marginalvärdet i detta fall ej kan överstiga det av kommunen erbjudna värdet om 40 kr/m2.
S.L. genmälde bl a att det av honom yrkade beloppet 400 kr/kvm framgick av kommunens utredning.
TR:n (rådmannen Wood, Mcmillan rådmannen Cox, fastighetsrådet Åsbrink samt nämndemännen Kramer och Humphrey) anförde i utslag d 13 juni 1988:
Skäl. Fastighetsdomstolen har hållit syn på platsen.
Det område som frångår Abborren 3 utgör enligt gällande stadsplan gatumark. Då fastighetsregleringen sker i full överensstämmelse med fastställd stadsplan kan vad S.L. anfört i denna del ej vinna beaktande. Hans besvärstalan såvitt gäller fastighetsbildningsbeslutet skall därför lämnas utan bifall.
I och för sig kan vid fastighetsreglering ersättning bestämmas genom markvederlag och pengar på sätt S.L. yrkat. Det är emellertid uppenbart att den likvid S.L. vid sådant förhållande skulle ha att utge blir avsevärt större än den likvid S.L. äger erhålla om han icke erhåller något markvederlag. Mot denna bakgrund och då kommunen bestritt att utge vederlag i form av mark skall ersättningen till S.L. bestämmas att utgå enbart i pengar. S.L:s besvärstalan i denna del lämnas därför utan bifall.
Beträffande ersättningens storlek utgår parterna från skilda utgångspunkter, S.L. från en 800 kvadratmeterstomt och kommunen från en tomt om ca 3 500 kvm.
Därvid måste beaktas att det är först genom den aktuella stadsplanen som möjlighet givits att tillskapa tomter om 800 kvm och att en sådan indelning förutsätter att den i planen utlagda gatumarken frångår Abborren 3.
Den av kommunen angivna metoden - att ersättningen skall bestämmas till den värdeminskning som sker genom att 144,9 kvm frångår en fastighet om 3 553 kvm och med hänsyn till planförhållandena innan aktuell plan är antagen - är den värderingsmetod som gäller vid gatumarksinlösen och som därför även bör gälla vid fastighetsregleringar beträffande gatumark.
Den av kommunen åberopade utredningen visar att den av FBM bestämda ersättningen är skälig. S.L:s yrkande om annan markersättning än den FBM beslutat lämnas således utan bifall.
Mot kommunens bestridande kan kommunen ej åläggas uppföra ett staket. Kommunen har medgett en ersättning om 1 000 kr för staket. S.L. har ej anfört någon erinran i och för sig mot detta belopp.
Slut.
1 S.L:s talan skall såvitt avser fastighetsbildningsbeslutet lämnas utan bifall.
Med ändring av fastighetsbildningsmyndighetens ersättningsbeslut förpliktas kommunen att till S.L. - utöver tidigare bestämd ersättning - utge 1 000 kr. Ersättningen skall erläggas inom två veckor från det ersättningsbeslutet vunnit laga kraft.
S.L. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att ersättningen skulle bestämmas till 400 kr per kvadratmeter.
Kommunen bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Frey, fastighetsrådet Cole, hovrättsrådet Reid, referent, och adj led Gallegos) anförde i utslag d 22 nov 1988:
Skäl. I analogi med regeln i 4 kap 3 a § expropriationslagen skall ersättningen bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde före 1980 års stadsplan och på den grundade tomtindelningar. Före stadsplanens fastställande gällde en avstyckningsplan från år 1930, men efter förordnande enligt 168 § byggnadslagen fick ny tätbebyggelse inte ske. Fastighetens storlek och delningen av flera större tomter i den omedelbara närheten ger likväl anledning till antagande, att starka förväntningar skulle ha funnits om en planläggning som medgav delning av fastigheten. HovR:n utgår därför från att marknadsvärdet på fastigheten skulle ha utbildats med beaktande av att denna kunde uppdelas i en större tomt för den befintliga bebyggelsen och en mindre i den nordöstra delen för ett nytt friliggande småhus.
Det 144,9 kvm stora markområde som avstås skall vid värderingen ses som en del av den mindre tomt som enligt förväntningarna hade kunnat avstyckas. HovR:n tar därför marknadsvärdeminskningen på en sådan mindre tomt till utgångspunkt för ersättningens bestämmande.
Tillträde till markområdet skulle enligt fastighetsbildningsbeslutet ske två veckor från det beslutet vann laga kraft. Ersättningen skall därför bestämmas efter det pris på rå tomtmark som gällde två veckor från d 11 juli 1988, då tiden för fullföljd av talan mot TR:ns utslag gick ut.
Marknadsvärdet i juli 1988 på en rå tomt om ca 1 000 kvm kan med ledning av de ortspriser på tomtmark som kommunen redovisat uppskattas till 244 000 kr. Detta svarar mot ett genomsnittspris av 244 kr/ kvm. HovR:n antar att marginalvärdet i ett fall som detta då tomten inte är bebyggd uppgår till ca 30 procent av genomsnittspriset eller ca 75 kr/kvm. Värdeminskningen då en tomt om ca 1 000 kvm minskar med 144,9 kvm kan således beräknas till 10 868 kr. Detta belopp bör jämkas till 10 000 kr med hänsyn till den tidsrymd som kan antas förflyta innan förväntningar om en uppdelning kunde ha infriats.
På grund av det anförda skall i ersättning för den mark som frångår fastigheten utgå - utöver tidigare bestämda 5 800 kr - ytterligare 4 200 kr.
HovR:ns avgörande. Med ändring av TR:ns utslag förpliktar HovR:n kommunen att utöver den ersättning som tidigare bestämts av fastighetsbildningsmyndigheten till S.L. utge 4 200 kr. Ersättningen skall betalas inom två veckor från det HovR:ns utslag vinner laga kraft.
Såväl kommunen som S.L. anförde besvär. Kommunen (ombud f stadsjuristen B.F.) yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns utslag, fastställa TR:ns utslag i ersättningsfrågan.
S.L. (ombud advokaten Rush) yrkade, såsom han slutligen bestämt sin besvärstalan, att kommunen utöver den ersättning som tidigare bestämts skulle förpliktas att till honom utge 45 250 kr samt att beloppet skulle justeras med hänsyn till förändring av konsumentprisindex efter värdetidpunkten och ränteberäknas enligt expropriationslagens bestämmelser.
Parts ändringsyrkande bestreds av motpart.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Oneal, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande utslag:
Skäl. Som grund för sitt ändringsyrkande har S.L. anfört, att ersättningen för marken skall bestämmas till 36 250 kr och ersättningen för nytt staket till 20 000 kr.
Av handlingarna i målet framgår att S.L. i HovR:n inte fullföljt talan mot TR:ns utslag i fråga om skyldighet för kommunen att låta uppsätta eller utge ersättning för staket. På grund härav kan S.L:s i HD framställda yrkande om ersättning i detta hänseende inte upptagas till prövning. Detsamma gäller yrkandet om ränta, som framställts först i HD.
Smith som i gällande detalj plan är utlagd till gata eller annan allmän plats kan, förutom genom fastighetsreglering, tas i anspråk genom inlösen enligt plan- och bygglagen. I motiven till fastighetsbildningslagen har uttalats att vid likvidvärdering de principer som gäller enligt byggnadslagstiftningen skall beaktas i den mån dessa inte står i strid med uttryckliga bestämmelser i fastighetsbildningslagen (prop 1969:128 s B 402). I överensstämmelse härmed bör ersättning för mark som överförs till gata eller annan allmän plats genom fastighetsreglering i princip bestämmas på samma sätt som om marken avståtts genom inlösen enligt byggnadslagstiftningen. Vid fastighetsreglering för sådant ändamål bör därför regleringslikviden - på sätt anges i 4 kap 3 a § expropriationslagen - bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken i detalj plan angavs som allmän plats. Vid värderingen skall sålunda bortses från inverkan av den plan, varigenom marken lades ut till detta ändamål.
Abborren 3 är en bebyggd villafastighet och hade före fastighetsregleringen en areal av 3 553 kvm. För fastigheten gällde tidigare en avstyckningsplan från 1930. Då emellertid år 1968 förbud meddelats mot tätbebyggelse inom avstyckningsplaneområdet, var marken närmast före tillkomsten av 1980 års stadsplan i värderingshänseende att anse som ej detaljplanelagd. Markersättningen skall i målet bestämmas med utgångspunkt i den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommit genom att det till gatumark utlagda området om 144,9 kvm frångått fastigheten. Vid beräkning av marginalvärdet för detta område skall sådan höjning av fastighetens marknadsvärde beaktas som kan ha föranletts av förväntningar med avseende på tillåten markanvändning enligt en kommande detaljplan.
På grund av nyssnämnda byggnadsförbud var fastigheten inte delbar före stadsplanens tillkomst. Av vad ovan upptagits framgår att vid värderingen i målet skall bortses från den möjlighet till delning av fastigheten som uppkommit genom stadsplanen. Med hänsyn särskilt till fastighetens storlek kan dock antagas att förväntningar dessförinnan, såsom HovR:n anfört, funnits om en planläggning som medgav delning av fastigheten. Sådana förväntningar kan ha inverkat i höjande riktning på fastighetens marknadsvärde men föranleder inte att det överförda området vid beräkning av marginalvärde skall relateras till endast viss del av fastighetens areal. Beräkningen bör i stället ske på grundval av hela fastighetens värde.
Kommunen har i HD åberopat det i TR:n ingivna värderingsutlåtandet (bilaga 3 till TR:ns utslag), medan S.L. här har ingivit och åberopat en utredning angående köp år 1988 av obebyggda tomter för småhusbebyggelse i Huddinge kommun. Sistnämnda utredning utvisar en starkt varierande prisbild och innehåller inte vare sig upplysning om de försålda fastigheternas areal eller andra närmare uppgifter till ledning för bedömning av prismaterialet. Av denna utredning kan därför inte dragas några slutsatser rörande värdet av fastigheter som i fråga om storlek och värderingsförutsättningar i övrigt är jämförbara med värderingsobjektet. På grund härav, och då den av kommunen åberopade värderingsutredningen inte ger stöd för åsättande av högre värde, kan marginalvärdet av det överförda området vid värdetidpunkten inte på föreliggande material uppskattas till högre belopp än kommunen godtagit eller 40 kr per kvm. Markersättningen skall därför, såsom TR:n funnit, bestämmas till 5 800 kr.
Enligt TR:ns därutinnan lagakraftvunna utslag är S.L. dessutom berättigad till ersättning för staket med 1 000 kr. Ersättning i anledning av fastighetsregleringen skall således fastställas till 6 800 kr.
HD har uppfattat S.L:s yrkande om uppräkning av ersättningen så, att det avser hela ersättningsbeloppet. Kommunen har inte gjort någon invändning mot yrkandet.
På grund av den principiella likheten mellan överförande av mark, avsedd till allmän plats, genom fastighetsreglering och inlösen av sådan mark enligt byggnadslagstiftningen bör regeln om jämkning av ersättning i 4 kap 4 § 2 st expropriationslagen anses analogiskt tillämplig i förevarande fall (jfr NJA 1981 s 780). Av handlingarna i målet framgår emellertid att S.L. i HovR:n inte framställt något yrkande om sådan jämkning. Denna underlåtenhet kan inte avhjälpas genom att yrkande om jämkning framställes i HD (NJA 1985 s 355). Uppräkningsyrkandet kan därför inte upptagas till prövning såvitt det avser tiden från värdetidpunkten till dagen för HovR:ns utslag. Beträffande tiden därefter föreligger däremot ej hinder enligt 13 kap 3 § RB mot prövning av yrkandet, oaktat detta framställts i HD först efter utgången av tiden för fullföljd av talan mot HovR:ns utslag (jfr NJA 1980 s 478).
Vid angivna förhållanden skall ersättningsbeloppet, efter uppräkning enligt konsumentprisindex för tiden mellan HovR:ns och HD:s utslag, beräknas till avrundat 8 700 kr.
HD:s avgörande. HD avvisar S.L:s besvärstalan såvitt angår yrkanden dels om ersättning för staket, dels om ränta på ersättningsbeloppet, dels om jämkning av ersättningen för tiden före HovR:ns utslag.
Med ändring av HovR:ns utslag bestämmer HD den ersättning kommunen sammanlagt skall utge till S.L. till 8 700 kr.
HD (JustR:n Vängby, Miller, referent, Rogers, Johnson och Murray) beslöt utslag i enlighet med betänkandet.