Fråga om vad som bör upptäckas vid okulär besiktning av fastighet. Även fråga om tillämpning av 
36 § avtalslagen
. Avgörande 1996-11-01; 96-0334
I maj 1995 anlitade Ö, inför ett husköp, bolaget för en villabesiktning. I besiktningsprotokollet uppgavs att "inga sättnings- eller läckage/fuktskador kunde upptäckas". Efter besiktningen köpte Ö huset. När han flyttade in i huset i juli 1995 upptäckte han direkt att det fanns stora blåsor bakom färgen på ytterväggen i källaren nedanför en öppen trappa. Blåsorna var fyllda med ett grå-vitt pulver. Puts och färg hade släppt på en del ställen. En annan besiktningsman utförde en ny besiktning i oktober 1995 och konstaterade fuktskador i källarvåningen. Enligt denne besiktningsman krävdes det uppgrävning, ny dränering och grundtätning. Ö uppskattade kostnaderna för detta till 60 000 kr och yrkade skadestånd med det beloppet.
Bolaget invände bl.a. att bolaget hade utfört en normal okulärbesiktning och att bolaget vid denna besiktning inte hade kunnat iaktta några fuktskador i källaren. Bolaget gjorde vidare gällande att besiktningsmannen hade gjort det förbehållet att uppdragsgivaren var medveten om att fel eller brister enligt jordabalkens nomenklatur kunde föreligga varför ansvar för eventuella fel eller brister i besiktningsprotokollet kunde föreligga med hänvisning till detta utan att anspråk fick resas mot besiktningsmannen.
Nämndens bedömning:
Det framgår av utredningen att Ö och bolaget har ingått ett avtal om besiktning av en villafastighet. Bolaget utförde besiktningen i maj 1995 och uppgav i besiktningsprotokollet bl.a. att "Inga sättnings- eller läckage/fuktskador kunde upptäckas".
Ö har gjort gällande att han genast när han flyttade in i huset i juli 1995 upptäckte bl.a. putssläpp på väggarna i källarvåningen. En annan besiktningsman har i oktober 1995 konstaterat fuktskador i källarvåningen. Det fanns putssläpp på yttervägg i källarens trapphall, tvättstuga, pannrum och på korridorvägg vid ytterdörr mot utvändig källartrapp. I samtliga fall är skadorna, framhålls det, karakteristiska för att det finns fukt i väggarna. Vidare finns fuktanvisningar i golvmattan samt på vägg ovan sockeln vid en vägg i syrummet.
I utlåtandet sägs att orsaken till fuktskadorna är svåra att exakt ange. Troligen har det befintliga fuktskyddet på husets grundmurar nedsatt funktion pga ålder, eller så har det skadats genom mekanisk åverkan. Besiktningsförrättaren noterar att det kan antas att befintlig dränering inte har full effekt beroende på åldersförändringar. En bristfällig dränering får till följd att huset mer eller mindre blir stående i vatten. För att avhjälpa felet krävs att man gräver upp runt huset och förser det med ny dränering och grundtätning.
Bolaget har å sin sida gjort gällande bl.a. att den utförda besiktningen skedde i form av en okulärbesiktning, att man vid detta besiktningstillfälle inte kunde iaktta någon fuktskada i källaren och att bolaget inte har varit försumligt vid utförande av sitt uppdrag.
Av bolagets besiktningsprotokoll framgår att besiktningen är enbart okulärt utförd. Med en okulär besiktning (besiktning med blotta ögat) får förstås en besiktning av synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt av fasader och mark. Tillgängliga ytor är sådana som kan nås genom öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande och som är krypbara. Ingrepp, mätning, provtryckning och dylikt kan inte anses ingå i okulärbesiktningen.
Nämnden finner det emellertid övervägande sannolikt att det fanns sådana tecken på skador i källarvåningen i maj 1995 då besiktningen utfördes som borde ha väckt besiktningsmannens misstänksamhet. Eftersom dessa indikationer på fuktskador inte har noterats i besiktningsprotokollet och Ö inte heller uppmärksammats på dem på annat sätt måste besiktningstjänsten anses felaktig.
Av allmänna regler (18 kap 4 § handelsbalken) följer att den som åtar sig att utföra en tjänst av det slag som det är fråga om här är skyldig att ersätta uppdragsgivaren den skada som denne förorsakas genom fel eller försummelse.
Nu innehåller dock besiktningsprotokollet en friskrivningsklausul i fråga om resultatet av den utförda tjänsten.
Enligt besiktningsprotokollet kan således ansvar inte riktas mot besiktningsmannen för fel eller brist som inte har framkommit vid besiktningstillfället. Nämnden anser att ett sådant villkor måste anses oskäligt i ett konsumentförhållande och lämnar med stöd av 36 § avtalslagen (1915:218) bestämmelsen utan avseende. Vid sådant förhållande har Ö rätt att få ersättning för den skada som han har tillfogats. Ö har gjort gällande att skadans åtgärdande kommer att kosta honom ca 60 000 kr. Bolaget har inte ifrågasatt skäligheten i yrkat belopp.
Efter det att skadorna på fastigheten har åtgärdats kommer Ö att få en standardförbättring. Med hänsyn härtill anser nämnden det skäligt att Ö och bolaget delar på reparationskostnaderna. Bolaget bör därför ersätta Ö med 30 000 kr.