Hyresnämndsmål. Maka har inte ansetts ha rätt att överta makes hyresrätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken då hennes förmåga att betala hyran varit beroende av bidrag från makarnas barn.
Hyresnämnden i Jönköping
F.A. innehade ett hyreskontrakt som sades upp efter flertalet försenade hyresbetalningar. Sedan F.A:s maka T.A. begärt att få överta hyresrätten yrkade hyresvärden att hyresnämnden skulle fastställa att T.A. inte hade rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del.
T.A. motsatte sig hyresvärdens yrkande.
Som grund för sin talan anförde hyresvärden att hyresvärden inte skäligen kan nöja sig med T.A. som hyresgäst samt att det vore oskäligt mot bolaget. T.A. får som sammanboende maka till F.A. betraktas som medverkande i betalningsförsummelserna. Hon har ingen taxerad inkomst sedan i vart fall 2013. Hon har också fem betalningsanmärkningar till ett sammanlagt belopp om 7 200 kr. T.A. har av Kronofogden bedömts sakna utmätningsbara tillgångar. Slutsatsen är att hon inte kommer att kunna betala hyran. Det är T.A. som ska bedömas som hyresgäst och inte hela familjen.
T.A. anförde bl.a. följande. I lägenheten bor hon och hennes man samt två av deras barn, en dotter på 20 år och en son på 26 år. Hennes man har heltidsarbete med en nettoinkomst av ca 22 000 kr i månaden. De båda barnen betalar sammanlagt 6 000 kr i månaden för att de får bo hemma. Hon själv har ingen inkomst. Hyran uppgår till 5 442 kr i månaden. Hennes mamma och deras äldre son, som har familj och bor på annat håll, kan tänka sig att gå i borgen. Om de båda barnen skulle flytta hemifrån är det inte aktuellt att hon och maken ska bo kvar, utan då måste de söka något billigare.
Hyresnämnden (hyresrådet Benjamin samt intresseledamöterna Hendrix och Ryan) anförde i beslut den 27 april 2016 bl.a. följande.
T.A. har i sitt resonemang utgått från den nuvarande boendesituationen, som bygger på att två av de vuxna barnen bor hemma och bidrar med ersättning för bl.a. boendet med 6 000 kr i månaden samt makens inkomst. Sett utifrån T.A:s ekonomi kan hon inte anses uppfylla de grundläggande kraven som nöjaktig hyresgäst. Utöver detta tar emellertid hyresnämnden hänsyn till att boendet i den relativt rymliga bostaden motiveras av att två av barnen fortfarande bor hemma och att dessa betalar för boendet. Vid tiden för hyresnämndens sammanträde hade samtliga hyresskulder betalats, och det förefaller som rimligt att anta att betalningarna kommer att fortsätta ske i rätt tid. De betalningsanmärkningar som T.A. har avser relativt sett mindre belopp och är, av naturliga skäl, inte hänförliga till boendet.
Det är alltid en fördel för en hyresvärd om båda av två makar står som hyresgäster, även om den ene redan från början framstår som mindre kreditvärdig. Hyresnämnden anser inte att de betalningsdröjsmål som föranledde uppsägningen av F.A. utan vidare kan läggas T.A. till last. Hon har inte formellt varit hyresgäst och det har inte heller framkommit att det varit hon som i praktiken haft ansvaret för betalningarna.
Vid en sammantagen bedömning anser hyresnämnden inte att skälen emot hennes övertagande av hyresrätten är tillräckligt starka. Därför ska hyresvärdens yrkanden avslås och T.A. tillåtas överta hyresrätten.
Hyresnämnden beslutar att T.A. har rätt att överta hyresrätten till lägenheten (adress utelämnad här), och att få hyresavtalet förlängt för egen del på oförändrade villkor.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle fastställa att T.A. inte hade rätt att överta hyreskontraktet.
T.A. bestred ändring.
Utöver vad hyresvärden gjort gällande i hyresnämnden anfördes bl.a. följande. T.A:s barn är 20 och 26 år gamla, och kan typiskt sett inte antas bo kvar med sina föräldrar under någon längre tid. Sammanboendet med barnen ska därför till sin karaktär anses vara provisoriskt. Det är T.A. ensam som ska prövas som hyresgäst och inneboendes ekonomi ska lämnas helt utan avseende. T.A. uppfyller inte kraven i hyresvärdens uthyrningspolicy. Det vore därför oskäligt mot både hyresvärden och bostadssökande som inte får en lägenhet om T.A. tilläts att överta hyresrätten. Det är vidare oskäligt mot hyresvärden om denne ska försättas i en situation där det kan förutses att hyresvärden kan komma att behöva föra en process för att bringa det träffade hyresförhållandet att upphöra, och som väl hade kunnat undvikas.
T.A. anförde utöver vad hon gjort gällande i hyresnämnden att hon inte har någon inkomst just nu, men kommer att ha det om två månader. Hennes barn betalar 4 000 kr av hyran, resten betalar hon och F.A.
Hovrätten (hovrättsråden Butler, Pierce, referent, och Dominguez) anförde i beslut den 6 december 2016 följande.
För att T.A. ska ha rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del krävs enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken att hyresvärden skäligen kan nöja sig med henne som hyresgäst. Detta förutsätter bl.a. att T.A. har förmåga att betala hyran. I målet är klarlagt att hennes ekonomiska situation för närvarande inte är sådan att hon ensam har den förmågan. Av T.A:s egna uppgifter framgår att det är hennes vuxna, hemmanvarande barn som idag bidrar med 4 000 kr av den totala månadshyran på drygt 5 400 kr.
T.A:s möjligheter att betala hyran bygger alltså för närvarande på att hennes barn bidrar till merparten av hyran. Om T.A:s framtida möjligheter att själv bekosta hela hyran råder ovisshet, liksom hur länge barnen kommer att bidra till hyran. Vid sådana förhållanden kan det inte skäligen krävas av hyresvärden att nöja sig med T.A. som hyresgäst. Överklagandet ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras.
Med ändring av hyresnämndens beslut fastställer hovrätten att T.A. inte har rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Hon är därmed skyldig att flytta genast.
Hovrättens beslut meddelat: den 6 december 2016.
Mål nr: ÖH 4174-16.
Lagrum: 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken.