Sedan fel part angetts som sökande till hyresnämnd i ett ärende enligt hyresförhandlingslagen har hovrätten tillåtit partsbyte. Beslutet har ansetts innefatta domvilla. Även fråga om beräkning av fristen för att klaga över domvilla.
Hyresnämnden i Stockholm
Hos Hyresnämnden i Stockholm ansökte Manjoma AB, 556284-8258, - som uppgiven hyresvärd - om att nämnden skulle fastställa höjd årshyra för en lägenhet som hyrdes av P.O.S. Hyresnämnden biföll yrkandet.
Svea hovrätt
P.O.S. överklagade hyresnämndens beslut i Svea hovrätt. Han yrkade i första hand att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och avvisa Manjoma AB:s talan. I andra hand yrkade han att bolagets talan skulle avslås.
Manjoma AB motsatte sig yrkandena och begärde att hovrätten skulle tillåta att Manjoma Fastighets AB, 556262-9328, i fortsättningen uppträdde som part i målet.
Hovrätten (hovrättsrådet Moses och tf. hovrättsassessorn Roy, referent) anförde följande i beslut den 5 december 2014 rörande frågan om avvisning.
P.O.S. har till stöd för yrkandet om avvisning anfört bl.a. följande. Manjoma AB äger inte prövningsfastigheten. Bolagets ansökan borde ha avvisats eftersom det inte föreligger något hyresförhållande mellan parterna och bolaget har därför inte rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren. Hyresgäster kan inte förväntas kontrollera en sökandes behörighet att lämna in en ansökan. Det åligger den part som anhängiggör en tvist att försäkra sig om att den har ett rättsförhållande till motparten. Det skulle leda till rättsosäkerhet och få långtgående konsekvenser om annan än hyresvärd tillåts ansöka om villkorsändringar. Det ifrågasätts inte att Manjoma AB har uppfattats som rätt part vid ansökan till hyresnämnden.
Manjoma AB har till stöd för sitt bestridande av avvisningsyrkandet anfört bl.a. följande. Prövningsfastigheten ägs av Manjoma Fastighets AB och detta bolag är hyresvärd i förhållande till P.O.S. Manjoma AB gör inte gällande att det är rätt part i målet. Vid ansökan till hyresnämnden har det skett en uppenbar felskrivning där bolagen har sammanblandats. Bolagen ingår i samma kon-cernstruktur, ledamöter och firmatecknare i bolagen är i princip identiska och företagsnamnen är snarlika. Ingen av parterna har uppmärksammat partsfrågan. Felskrivningen borde kunna avhjälpas och rättas i hovrätten. Ansökan om ändring av hyresvillkoren gavs in till hyresnämnden den 26 oktober 2012. Det vore oskäligt om hyresnämndens beslut upphävs och Manjoma Fastighets AB måste göra en ny ansökan till nämnden när parterna är ense om att detta bolag är lagfaren ägare och hyresvärd till P.O.S. Proces-sekonomiska skäl talar för att felet kan rättas i hovrätten.
SKÄLEN FÖR BESLUTET
I målet är ostridigt att Manjoma AB inte är hyresvärd i förhållande till P.O.S. och att bolaget därmed inte har haft rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren, samt att den korrekte hyresvärden är Manjoma Fastighets AB. Den fråga som hovrätten har att ta ställning till är om hyresnämndens beslut ska undanröjas och bolagets talan avvisas eller om Manjoma Fastighets AB i fortsättningen ska tillåtas uppträda som part i målet.
Det följer av 8 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att en ansökan till hyresnämnden ska innehålla uppgift om bl.a. parternas namn och den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Vidare ska en parts första inlaga till nämnden innehålla uppgift om bl.a. organisationsnummer.
Som utgångspunkt ska en sökandes uppgifter i ansökan ligga till grund för målets fortsatta handläggning. I praxis har dock en kärandepart i vissa situationer tillåtits rätta uppgifter om partsställningen (se t.ex. NJA 1969 s. 533 och RH 1984:34).
Av handlingarna i målet framgår att Manjoma AB har angetts som hyresvärd i förhandlingsframställningen till Hyresgästföreningen och i den senare inlämnade ansökan till hyresnämnden, trots att det enligt hyresavtalet är Manjoma Fastighets AB som är P.O.S:s hyresvärd. P.O.S. och Hyresgästföreningen har dock inte vid något tillfälle reagerat över att hyresförhandlingarna har skett med fel part, trots att förhandlingarna pågått under lång tid, eller att fel part har lämnat in ansökan till hyresnämnden. Det har inte påståtts att ansökan till hyresnämnden avser en annan förhandling än den som har strandat, jfr 24 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304). Mot bakgrund av detta måste det ha stått klart att Manjoma Fastighets AB redan från början varit sökande och därmed P.O.S:s motpart men att Manjoma AB av misstag kommit att anges som sökande i ansökan till hyresnämnden. Att Manjoma AB på detta sätt felaktigt angetts som sökande har inte inneburit någon olägenhet för P.O.S. Det finns därför inte något hinder mot att tillåta Manjoma Fastighets AB att i fortsättningen uppträda som part i målet i stället för Manjoma AB. Yrkandet om avvisning ska därför avslås.
BESLUT
Hovrätten avslår P.O.S:s yrkande om avvisning och tillåter Manjoma Fastighets AB att i fortsättningen uppträda som motpart i målet i stället för Manjoma AB.
Hovrättsrådet Blair var skiljaktig enligt följande.
I ansökningen till hyresnämnden har som sökande angetts "Manjoma AB, 556284-8258". Ett bolag med det namnet och det organisationsnumret existerar. Det är ostridigt att det bolaget inte är P.O.S:s hyresvärd. Ansökningen har därför lagligen inte kunnat bifallas, utan skulle ha avvisats.
Enligt min mening kan det inte komma i fråga att nu i hovrätten tillåta byte av sökandepart. Byte av part eller justering av parts namn har visserligen ibland tillåtits i praxis när fel part angetts av misstag, men då synes det ha varit fråga om misstag som har upptäckts eller borde ha upptäckts innan slutligt beslut meddelats. Så är inte fallet här. I mål nr Ö 896-02 har HD anfört att det efter utfärdande och delgivning av stämning inte kan komma i fråga att talan anses väckt mot annan än den som angetts som svarande.
Jag vill därför undanröja det överklagade beslutet och avvisa Manjoma AB:s talan.
Hovrättens beslut fick inte överklagas.
Hovrätten (hovrättsrådet Moses, f.d. hovrättsrådet Brown, referent, och tf. hovrättsassessorn Singh) avslog i beslut den 28 juli 2016 P.O.S:s överklagande av hyresnämndens beslut. Hovrättens beslut fick inte överklagas.
Högsta domstolen
P.O.S. klagade över domvilla och yrkade att HD skulle undanröja hyresnämndens och hovrättens beslut. Han ansökte i andra hand om resning och yrkade att målet skulle tas upp till ny behandling i hovrätten.
Manjoma AB och Manjoma Fastighets AB motsatte sig P.O.S:s yrkande.
Wallgrund AB, som förvärvat den berörda fastigheten av Manjoma Fastighets AB, begärde att få delta i rättegången som intervenient.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Chan, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
SKÄL
Bakgrund
Punkterna 1-8 motsvarar punkterna 1-7 i HD:s beslut.
Den rättsliga regleringen
Punkterna 9-11 motsvarar punkterna 8-12 i HD:s beslut.
12. Prövning i sak av en talan som skulle ha avvisats på grund av bristande talerätt utgör domvilla (se Fitger m.fl., Rättegångsbalken, Zeteo den 5 december 2017, inledningen till kommentaren till 13 kap. RB). Visar det sig efter dom att det förelegat bristande talerätt, kan domen undanröjas efter klagan över domvilla (se Nordh, Rättegångshinder, Zeteo den 11 juli 2016, s. 108).
13. Normalt förutsätter en talan om resning eller domvilla att det aktuella beslutet har rättskraft. I annat fall kan parten ändå få en ny prövning av domstol. Det är emellertid inte något oeftergivligt krav att beslutet har rättskraft, så länge beslutet har någon praktisk funktion att fylla (se NJA 1988 s. 429 och NJA 2012 s. 824).
14. I allmänhet gäller att slutliga beslut får överklagas. Vissa beslut som fattas under rättegången får överklagas särskilt, se t.ex. 49 kap. 5 § RB. Ett beslut om att inte avvisa en part är en sådan invändning om rättegångshinder som får överklagas särskilt endast med rättens tillåtelse (49 kap. 4 § RB). Däremot får ett beslut när rätten prövat fråga om övertagande av talan enligt 13 kap. 7 § RB (när föremålet för talan överlåtits) alltid överklagas särskilt.
15. I regel har beslut under rättegången endast betydelse för den rättegång i vilken de meddelas och har inte den självständiga karaktär som gör att de blir föremål för rättskraft. Rätten kan dock inte i alla lägen ändra ett redan fattat beslut. En huvudregel kan sägas vara att domstolen inte bör ändra ett fattat beslut utan att det har tillkommit något nytt. Ett beslut kan dock för att processen inte ska kantra behöva ändras redan av den anledningen att det bedöms vara felaktigt. (Se Fitger m.fl., a.a., kommentaren till 17 kap. 11 § RB, Zeteo den 5 december 2017.)
16. Enligt kommentaren till 58 kap. 10 § RB (Fitger m.fl., a.a., Best den 5 december 2017) kan en fråga om resning nog inte prövas i de fall där det endast rör sig om ett avgörande under ett pågående förfarande som inte kan överklagas annat än i samband med ett slutligt avgörande av själva saken. Ett sådant avgörande kan inte sägas ha fått laga kraft förrän domen eller det slutliga beslutet får detta. Möjligen kan man, enligt kommentaren, tänka sig undantagsfall när beslutet av praktiska skäl inte går att överklaga i samband med ett överklagande av det slutliga beslutet.
17. I vissa fall har parter tillåtits att rätta felaktiga partsuppgifter inför att stämning utfärdats (se t.ex. rättsfallen NJA 1969 s. 533 och NJA 1981 s. 548). I NJA 2003 s. 239 uttalade HD dock att det efter att stämning utfärdats inte kunde komma i fråga att talan därefter skulle anses vara väckt mot annan. HD beslutade i NJA 2009 N 36 att undanröja underrätternas avgöranden och avvisa ett käromål angående avhysning. Det stod i HD klart att käranden inte hade varit ägare av den då aktuella fastigheten och inte heller på annat sätt haft ställning som hyresvärd. Han hade därför inte rätt att föra talan om avhysning. Att underrätterna inte haft anledning att ifrågasätta att käranden var rätt part hindrade enligt HD inte att det förekommit domvilla. HD avslog samtidigt begäran om intervention från den som fastigheten överlåtits till.
Har ansökan getts in i rätt tid?
18. Det av hovrätten i december 2014 fattade beslutet om partsbyte får bedömas vara av sådan karaktär att det i och för sig hade varit möjligt att föra talan om resning eller domvilla mot beslutet. Beslutet utgör både ett beslut i avvisningsfrågan, samtidigt som det utgör ett slutligt beslut i förhållande till Manjoma AB som genom beslutet skiljts från målet. I ett ordinärt tvistemål hade alltså beslutet att inte avvisa Manjoma AB endast med rättens tillåtelse fått överklagas särskilt. Det hade dock varit möjligt att överklaga beslutet om partsbyte. Omständigheterna i det aktuella fallet är dock speciella, eftersom hovrättens beslut inte får överklagas, oavsett beslutets karaktär.
19. Emellertid har beslutets karaktär betydelse för när ansökan om resning eller klagan över domvilla ska ges in. Oaktat att P.O.S. hade kunnat föra talan om domvilla eller ansöka om resning mot beslutet i december 2014 är beslutet om att inte avvisa Manjoma AB:s talan ett sådant beslut som typiskt sett inte får laga kraft förrän hovrätten slutligt beslutat i saken. Även om beslutet i december 2014 fattades i sista instans finns det inte anledning att göra skillnad på de beslut som fattas i sista instans och de beslut som fattas av underinstanser. P.O.S. har därför haft rätt att ansöka om resning och klaga över domvilla mot hovrättens slutliga beslut. Hans ansökan/klagan har därmed kommit in i rätt tid.
Partsbytet var otillåtet
20. I enlighet med NJA 2009 N 36 var inte det partsbyte som hovrätten beslutade om tillåtet. Följden av det blir att underrätternas beslut ska undanröjas på grund av domvilla. Vid denna utgång finns det inte anledning att bifalla yrkandet om intervention.
HD:S AVGÖRANDE
HD avslår Wallgrund AB:s yrkande om intervention och undanröjer hyresnämndens beslut den 15 april 2014 i mål 11351-12 samt Svea hovrätts beslut den 28 juli 2016 i mål ÖH 4623-14.
HD (justitieråden Carney, Krause, referent, Mason, Bell och Villa) meddelade den 5 juni 2018 följande beslut.
SKÄL
Bakgrund
1. P.O.S. hyr en lägenhet som används som privatbostad och tandläkarpraktik. År 2014 var Manjoma Fastighets AB fastighetsägare. För lägenheterna i fastigheten gäller en avtalad förhandlingsordning. Manjoma AB påkallade, som uppgiven hyresvärd, förhandlingar med Hyresgästföreningen om höjning av hyran. Sedan förhandlingarna avslutats utan att någon överenskommelse träffats ansökte Manjoma AB om att hyresnämnden skulle fastställa höjd årshyra. Nämnden biföll yrkandet.
2. P.O.S. överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt. Han yrkade under handläggningen i hovrätten att nämndens beslut skulle undanröjas och Manjoma AB:s talan avvisas. Han anförde att Manjoma Fastighets AB och inte Manjoma AB äger fastigheten och att det inte föreligger något hyresförhållande mellan honom och Manjoma AB. Manjoma AB bestred yrkandet och gjorde gällande att till följd av felskrivning det bolaget och inte, som rätteligen bort ske, dess dotterbolag Manjoma Fastighets AB hade angetts som fastighetsägare.
3. Hovrätten avslog i beslut den 5 december 2014 avvisningsyrkandet och tillät Manjoma Fastighets AB att i fortsättningen uppträda som part i stället för Manjoma AB. Enligt hovrätten måste det ha stått klart att det varit fråga om en felskrivning och att Manjoma Fastighets AB redan från början varit sökande till hyresnämnden. Felet hade enligt hovrätten inte inneburit någon olä-genhet för P.O.S. Hovrättens beslut fick inte överklagas.
4. Hovrätten lämnade därefter den 28 juli 2016 överklagandet av hyresnämndens beslut utan bifall.
5. P.O.S. har till grund för sin domvilloklagan och resningsansökan i huvudsak anfört följande. Någon förhandling om hyran har inte hållits mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden Manjoma Fastighets AB. Hyresnämnden har trots det tagit upp ärendet på ansökan av Manjoma AB, som inte var behörig sökande. Det förelåg därmed rättegångshinder i hyresnämnden. Hovrättens beslut att ogilla hans invändning om rättegångshinder och tillåta partsbyte har utgjort ett grovt rättegångsfel.
6. Manjoma AB och Manjoma Fastighets AB har bl.a. hävdat att P.O.S. gjort sin framställan till HD för sent.
Frågan i HD
7. Frågan är i första hand om det utgjorde domvilla att hovrätten - sedan hyresnämnden tagit upp ärendet på ansökan av Manjoma AB - tillåtit Manjoma Fastighets AB att uppträda som part i stället för Manjoma AB. Den prövningen omfattar också frågan om P.O.S. klagat i rätt tid.
Prövning av hyresvillkor enligt hyresförhandlingslagen
8. En förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får föras mellan hyresvärd - eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare där hyresvärden är medlem - och organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhand-lingsordning som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd. En förhand-lingsordning omfattar som huvudregel samtliga lägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. Avtalet om förhandlingsordning ska upprättas skriftligen och dagtecknas. Det gäller mot ny hyresvärd. (Se 1, 3, 6 och 8 §§hyresförhandlingslagen, 1978:304.)
9. En part som vill förhandla ska göra framställning hos motparten. Om både hyresvärd och fastighetsägarorganisation är parter enligt förhandlingsordningen ska båda påkalla förhandling. Framställning om förhandling från motpartens sida ska göras hos var och en av dem. Framställning om förhandling ska vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas. För-handlingsskyldig part ska själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. (Se 15 och 16 §§.)
10. Om parterna inte enas om annat, ska en förhandling anses avslutad när part som har fullgjort sin förhandlingsskyldighet har gett motparten skriftligt besked om att parten frånträder förhandlingen. När en förhandling leder till uppgörelse ska överenskommelsen avfattas skriftligen och undertecknas av förhandlingsordningens parter. Om en förhandling avslutats utan att över-enskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Det är möjligt att vända sig till hyresnämnden också då det har funnits något hinder mot förhandling och hindret inte har berott av den part som har påkallat en ändring av hyresvillkoren. (Se 18, 19 och 24 §§.)
11. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
Har det förekommit domvilla?
12. Dom som har vunnit laga kraft ska undanröjas om målet tagits upp trots att det förelegat ett rättegångshinder som högre rätt haft att beakta självmant vid ett överklagande eller om det i rättegången har förekommit något annat grovt rättegångsfel som kan antas ha inverkat på målets utgång. Det som sägs om dom tillämpas också när det gäller rättens beslut. (Se 59 kap. 1 § första styck-et 1 och 4 samt 4 § RB.)
13. Synen i praxis på partsfrågor av nu aktuellt slag har i den ordinära processen varit strikt. I rättsfallet NJA 2003 s. 239 uttalade HD att det sedan stämning delgetts ett bolag inte kan komma ifråga att talan därefter anses väckt mot annan. Och i rättsfallet NJA 2009 N 36 undanröjde HD underrätternas domar och avvisade käromålet sedan det klarlagts att den person som i tingsrätten fört talan om avhysning och som därefter i hovrätten intagit ställning som motpart varken hade varit ägare av fastigheten eller på an-nat sätt haft ställning som hyresvärd. Det ansågs uppenbart att käranden inte var behörig att föra talan och att det därmed fanns hinder för att ta upp målet. Att lägre instans inte haft anledning att ifrågasätta partsbehörigheten saknade betydelse.
14. De mål som efter överklagande av hyresnämnds beslut sedan den 1 juli 1994 prövas av Svea hovrätt behandlades tidigare av Bostadsdomstolen. Det kan nämnas att Bostadsdomstolen i rättsfallet RBD 34:80 undanröjde ett beslut från hyresnämnd därför att bara hyresvärden och inte den fastighetsägarorganisation, som också var avtalspart, hade undertecknat en förhandlingsframställning (jfr även RBD 22:90). Enligt domstolen fanns det inte laglig möjlighet för hyresnämnden att ta upp hyresvärdens ansökan till prövning (se 11 a § lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder, jfr 24 § hyresförhandlingslagen).
15. Det finns goda skäl att på hyresområdet upprätthålla en strikt syn på partsfrågor. Rätten till villkorsprövning vid hyresnämnden utgår från att förhandlingar mellan behöriga parter har avslutats utan överenskommelse eller att motsidan inte har medverkat i förhandlingarna. En förväxling mellan två bolag inom en koncern på den påkallande partens sida kan inte utgöra grund för ett avsteg från kravet på att rätt part ska ha förhandlat och gjort en ansökan hos hyresnämnden. Det bör upprätthållas ett krav på klarhet i syfte att det ska kunna bedömas om sökanden är behörig att föra saken vidare till hyresnämnden, särskilt med hänsyn till motpartens intresse av att veta vem som initierat processen. Att tillåta en ändring på sökandesidan kan därmed närmast övervägas bara i ett tidigt skede av förfarandet vid nämnden och främst vid vad som i egentlig mening är en felskrivning och inte ett parts-byte efter en förväxling.
16. Mot bakgrund av det anförda borde hovrätten i sitt beslut den 5 december 2014 inte ha tillåtit Manjoma Fastighets AB att uppträda som part utan i stället ha undanröjt hyresnämndens beslut och avvisat Manjoma AB:s ansökan på grund av rättegångshinder. Hovrättens beslut innebär att det har förekommit ett grovt rättegångsfel som har inverkat på målets utgång.
Har domvilloklagan skett för sent?
17. Domvilloklagan som grundas på 59 kap. första stycket 1 eller 4 RB ska enligt 2 § andra stycket ges in inom sex månader från det att beslutet fått laga kraft.
18. Hovrättens beslut den 5 december 2014 att tillåta Manjoma Fastighets AB att uppträda som part fick inte överklagas. Beslutet utgjorde emellertid inte något slutligt beslut utan var ett beslut under rättegången.
19. Situationen i förevarande fall är jämförbar med att en domstol som ogillar en invändning om rättegångshinder förordnar att talan mot ett beslut får föras först i samband med talan mot dom eller slutligt beslut i målet. Domvilloklagan kan i ett sådant fall inte ske avseende ett icke överklagbart beslut som meddelas under en pågående rättegång. Det kan ske först sedan rätten skiljt sig från saken genom dom eller slutligt beslut som har fått laga kraft.
20. Hovrättens slutliga beslut den 28 juli 2016 vann omedelbart laga kraft. P.O.S. har i rätt tid gett in domvilloklagan rörande detta beslut.
Slutsatser
21. Hovrättens och hyresnämndens beslut ska undanröjas och Manjoma AB:s ansökan till hyresnämnden avvisas.
22. Vid denna utgång kan Wallgrund AB:s begäran om att få inträda i rättegången som intervenient inte bifallas.
HD:S AVGÖRANDE
HD undanröjer Hyresnämnden i Stockholms beslut den 15 april 2014 i ärende 11351-12 och Svea hovrätts beslut den 28 juli 2016 i mål ÖH 4623-14 samt avvisar Manjoma AB:s ansökan till hyresnämnden.
HD avslår Wallgrund AB:s begäran om intervention.