Hyresnämndsmål. Osäkerheten om vem som har rätt att företräda hyresvärden har - bl.a. med hänsyn till innehållet i 12 kap. 20 § 2 st. 2 meningen jordabalken - inte medfört rätt för hyresgästen att deponera hyran enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Hyresvärdens yrkande att hyresavtalet skall upphöra enligt 12 kap. 46 § 1 st. 2 jordabalken på grund av hyresgästens betalningsförsummelser har därför bifallits.
Hyresnämnden i Stockholm (2003-12-22, hyresrådet Barr och övriga ledamöter Taylor och Parker) lämnade Ytterholmen Invest Aktiebolags ansökan om att G.B:s hyresavtal skulle upphöra utan bifall. Hyresnämnden anförde som skäl för sitt beslut bl.a. följande.
Ytterholmen Invest Aktiebolag (Ytterholmen) har som grund för upphörsyrkandet åberopat att G.B. (hyresgästen) i så hög grad åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas (12 kap. 46 § 1 st. 2 p. jordabalken).
Vad som läggs hyresgästen till last är att han inte i tid betalat hyra till hyresvärden.
I ärendet har framkommit att hyresgästen under tiden oktober 1999 - maj 2002 deponerade all hyra, sammanlagt ca 450 000 kr, hos länsstyrelsen. I maj 2002 frisläppte hyresgästen de deponerade medlen, vilka då utbetalades till Ytterholmen. Därefter har hyran betalats i tid. Vid depositionerna angavs att de skedde med stöd av lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet (1927 års lag).
Enligt 1 § 2 st. denna lag äger gäldenär fullgöra betalning genom nedsättning av beloppet hos länsstyrelsen då gäldenären ej vet eller bör veta vem som är borgenär, eller då ovisshet råder om vem av två eller flera som är rätt borgenär samt gäldenären inte skäligen kan anses pliktig att på eget äventyr bedöma till vem av dem betalning skall erläggas.
Ingen har i ärendet påstått annat än att Ytterholmen är rätt borgenär och således den till vilken betalning skall ske. Enligt hyresgästen har han deponerat hyrorna då han ej vetat om vem som ägt företräda Ytterholmen och då vissa personer som uppgett sig företräda Ytterholmen anvisat två olika konton till vilka betalning skulle ske, J.S. ett klientmedelskonto och Summers ett Ytterholmens bankkonto, och annan person (A.B.), som uppgett sig företräda ägarna till Ytterholmen, anmodat honom att deponera hyrorna hos länsstyrelsen.
Den aktuella bestämmelsen i 1927 års lag tar enligt ordalydelsen inte uttryckligen sikte på den situationen att oklarhet inte råder om vem som är rätt borgenär utan endast beträffande vem som har rätt att företräda denne. Högsta domstolen har dock funnit att nedsättning inte är utesluten jämväl när ovisshet råder om vem som är behörig ställföreträdare för borgenären och då gäldenären inte skäligen kan anses pliktig att på eget äventyr bedöma till vem betalning skall ske (se NJA 1942 s. 382).
När hyresgästen började deponera hyrorna var Summers ensam registrerad styrelseledamot i Ytterholmen. Hyresnämnden har också funnit att hon är behörig att företräda Ytterholmen. Även om hyresgästen på grund av det brev han fått av A.B. blivit osäker på vem som var företrädare för Ytterholmen bör särskilt noteras att det konto Summers anvisade hyresgästen att betala hyrorna till inte var ett privat konto utan ett konto tillhörigt Ytterholmen. En inbetalning till det kontot skulle även för det fall Summers inte varit behörig ställföreträdare för Ytterholmen ha skett med för hyresgästen befriande verkan. Hyresnämnden finner därför att förutsättningarna för nedsättning enligt 1927 års lag inte förelegat, vilket innebär att hyresgästens inbetalningar inte är att anse som i rätt tid gjorda hyresinbetalningar.
Vid bedömningen av om hyresgästens åsidosättande varit sådant att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas måste dock bakgrunden till depositionerna beaktas. Ytterholmen har gjort gällande att hyresgästens depositioner utgjort ett led i en med vissa övriga hyresgäster samlad stridsåtgärd. Utredningen visar dock inte annat än att depositionerna har skett av den anledning som hyresgästen uppgav till länsstyrelsen i samband med att han deponerade medlen. Hyresnämnden anser även att han på grund av den information han från olika håll fått haft en förklarlig osäkerhet kring hur han skulle göra med hyresinbetalningarna. Härvid bör särskilt beaktas ett brev daterat den 23 september 1999 från A.B., som uppgav sig företräda ägarna till Ytterholmen och som uppgav att styrelsen i Ytterholmen bytts ut genom en kupp och som uppmanade honom att tillsvidare deponera hyresbeloppet hos länsstyrelsen, att Ekobrottsmyndigheten i september 1999 beslutat deponera ett större belopp hos länsstyrelsen under åberopande av att osäkerhet rådde om vem som äger företräda Ytterholmen och framförallt att länsstyrelsen - och senare efter uppsägning p.g.a. obetalda hyror även socialnämnden - sagt att han kunde deponera hyrorna i den uppkomna situationen. Även det brev L.H. i egenskap av vd i Ytterholmen i januari 2000 skickat till Orsa kommun - som var hyresgäst till Poj Fastighets AB, ett dotterbolag till Ytterholmen - och där hon uppmanat kommunen att deponera hyran hos länsstyrelsen i stället för att betala till dotterbolaget så länge A.B. var styrelseledamot i dotterbolaget, vilket brev hyresgästen tog del av, måste ha förstärkt hans uppfattning att det var rätt att deponera hyran hos länsstyrelsen i den uppkomna situationen. Efter att han år 2002 sagts upp till avflyttning på grund av förverkande bestående i obetalda hyror har hyresgästen i maj 2002 låtit länsstyrelsen utbetala de deponerade medlen till Ytterholmen. Därefter har inga hyresförseningar förekommit. Sammantaget finner hyresnämnden att hyresgästens åsidosättande - mot bakgrund av de speciella förhållandena - inte varit sådant att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Ytterholmens upphörsyrkande skall därför lämnas utan bifall.
Ytterholmen överklagade beslutet och yrkade i hovrätten bifall till sin talan om hyresavtalets upphörande.
Hyresgästen bestred ändring.
Svea hovrätt (2004-06-29, hovrättslagmannen Wright samt hovrättsråden Lane, referent, och Tran) biföll med ändring av hyresnämndens beslut, Ytterholmens talan om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla. I skälen anförde hovrätten bl.a. följande.
Av handlingarna framgår att hyresgästen deponerat hela hyran för lägenheten under perioden oktober 1999 - maj 2002 under åberopande av 1927 års lag, att han sedan maj 2002 betalar hyran till Ytterholmen och att det deponerade beloppet i maj 2002 gjordes tillgängligt för Ytterholmen.
Hyresgästen har åberopat att deponering av hyran har skett med hänvisning till att ovisshet förelegat beträffande vem som ägt rätt att företräda Ytterholmen.
Osäkerhet beträffande vem som har rätt att företräda borgenären medför enligt lagens ordalydelse inte rätt att deponera hyran. I rättspraxis (NJA 1942 s. 382) har tillskapats en rätt att i visst fall deponera betalning även på den grunden att flera företrädare för ett bolag gjort anspråk på betalningen. Omständigheterna i NJA 1942 s. 382 var - i korthet - att ett kommanditbolag beläget i Prag, som då hörde till protektoratet Böhmen-Mähren, våren 1939 hade levererat varor till ett svenskt företag. Kommanditbolagets bolagsman hade emigrerat till Storbritannien och krävde därifrån betalt för varorna. Samtidigt krävde kommanditbolagets ledning i Prag betalt för varorna och hänvisade bl.a. till protektoratets valutaregler som sade att betalning för en vara levererad från Prag måste betalas till Prag för att bli rättsligen giltig. Enligt hovrättens mening är omständigheterna i 1942 års fall så särpräglade att analogier till rättsfallet bör göras med stor försiktighet.
Hyresgästen har nu gjort gällande att A.B. vid sammanträffanden har krävt honom på betalning av hyror för prövningslägenheten.
Betalning i hyresförhållanden kan enligt 12 kap. 20 § andra stycket andra meningen jordabalken alltid ske med befriande verkan till hyresvärden genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Eftersom hyresgästen med stöd av nämnda regel vid ovisshet kan betala hyran i strid med en anvisning från någon som uppger sig företräda hyresvärden är det vid betalning av hyror oväsentligt vem som är rätt ställföreträdare för hyresvärden. Utrymmet för att tillåta deponering i hyresförhållanden, på den grunden att ovisshet råder om vem som äger företräda borgenären, är därför begränsat.
Osäkerheten kring vem som har rätt att företräda Ytterholmen härrör från en tvist om rätten till aktierna i Ytterholmens moderbolag. Summers är vald till styrelseledamot och verkställande direktör på bolagsstämma i Ytterholmen och registrerad som styrelseledamot och verkställande direktör i aktiebolagsregistret under tid som här är aktuell. Om tvisten om bättre rätt till aktierna i Ytterholmens moderbolag skulle leda till att en annan styrelse väljs så innebär inte detta att Summers inte är att anse som behörig ställföreträdare för tiden fram till dess, inte ens om det skulle visa sig att beslutet att välja henne till styrelseledamot i sig är ogiltigt (jfr Riley, Nials Svensk Associationsrätt, 8 uppl. 2001 s. 245). Förhållandena i målet är inte sådana att de motiverat deponering av hyran enbart på grund av tvisten om bättre rätt till aktierna i Ytterholmens moderbolag. Inte heller de besked som hyresgästerna har fått under hösten 1999 från J.S. och Summers om hur hyresbetalningarna skulle erläggas utgör enligt hovrättens mening grund för deponering - en annan sak är att beskeden kan leda till en mild bedömning i en förlängningstvist som grundas på dröjsmål med hyresbetalningar med anledning av deponeringar som skett i nära anslutning till dessa besked.
Hovrätten finner sålunda att hyresgästen inte har haft laglig grund för att deponera hyresbetalningarna, ens om det skulle godtas att A.B. för Ytterholmens räkning krävt honom på betalning. Även om de besked som lämnats av företrädare för Ytterholmen och av andra personer i viss mån har varit ägnade att göra honom osäker på vad som gällde i början av den period som hyran deponerades, har deponeringarna pågått under alltför lång tid - i vart fall omkring två år - för att kunna tolereras. Hyresgästen har därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. - - - Ytterholmens yrkande att hyresavtalet mellan Ytterholmen och hyresgästen skall upphöra skall bifallas.