I mål om ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken för förlust vid upphörande av lokalhyresavtal har annan uppsägningsanledning än sådan som angetts i uppsägningshandlingen ansetts inte kunna upptas till prövning. - Vid beräkning av hyresgästens förlust enligt 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken har en av hyresgästen åberopad värdering enligt marknadsvärdemetoden inte ansetts kunna användas.
Den 28 mars 1991 tecknade Konserthusstiftelsen ett hyreskontrakt med Damna AB avseende en 286 kvm stor lokal i Konserthuset belägen i gatuplanet längs Sveavägen. Kontraktstiden var den 1 april 1991 - den 31 december 1994 med ett års förlängning om inte uppsägning skedde minst nio månader före hyrestidens utgång. Hyran bestämdes för år 1991 till 514 800 kr och för tiden därefter till 657 800 kr per år. I kontraktet angavs att lokalen skulle användas till caféverksamhet. I en handling daterad den 24 mars 1994 sade Konserthusstiftelsen upp hyresavtalet till upphörande den 31 december samma år. I uppsägningen angavs "Eftersom Konserthuset, som en del i projektet "City förnyas i samverkan", skall undergå en större ombyggnad under 1995 går vi inte med på förlängning av hyresavtalet". Damna motsatte sig uppsägningen och hänsköt tvisten till hyresnämnden i Stockholm för medling. Konserthusstiftelsen anvisade Damna en annan lokal med adress Malmskillnadsgatan 50 A. Damna ansåg att den anvisade lokalen inte var godtagbar och hemställde under medlingsförfarandet att hyresnämnden skulle yttra sig i saken. I beslut den 14 december 1994 fann nämnden att lokalen inte var godtagbar för Damna. Samtidigt beviljade hyresnämnden uppskov med avflyttningen till den 31 maj 1995. Damna flyttade i enlighet härmed.
Fram till avflyttningen bedrev Damna i lokalen caféverksamhet, Konserthuscafét. Bolaget har därefter inte bedrivit någon verksamhet. Av Damnas årsredovisningar avseende perioden den 1 september 1991 - den 31 augusti 1994 framgår att rörelsens årsomsättning var tre miljoner kr, att de årliga löneuttagen till företagsledningen uppgick till 110 000 kr och att årsresultatet före intäkter och finansiella kostnader uppgick till 23 000 kr, alla belopp i genomsnitt för de tre åren.
Efter genomförd ombyggnation använder Konserthusstiftelsen lokalen till biljettkontor för konserthusverksamheten.
Damna yrkade vid Stockholms tingsrätt förpliktande för Konserthusstiftelsen att till Damna utge 5 500 000 kr jämte ränta. Till grund för sin talan åberopade Damna följande. Konserthusstiftelsen har inte anvisat en lokal som var godtagbar för Damna. Enligt 12 kap. 57 § första stycket 3 och 58 b §jordabalken har Damna därvid rätt till ersättning för den förlust som bolaget orsakats på grund av att hyresförhållandet har upphört. Förlusten motsvarar det värde som Damnas rörelse med därtill hörande hyreskontrakt kan antas ha haft när hyresavtalet löpte ut. Detta värde motsvaras av yrkat belopp för det fall utskänkningstillstånd skulle erhållas. Utan sådant tillstånd skulle värdet vara 3 500 000 kr. Det saknas skäl för jämkning av ersättningsskyldigheten.
Konserthusstiftelsen bestred yrkandet samt vitsordade dels 140 800 kr som ett i och för sig skäligt belopp, dels ränteyrkandet. Konserthusstiftelsen åberopade som grund för bestridandet i första hand att Konserthusstiftelsen haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken. Det sakliga avflyttningsskälet utgjordes av att Konserthusstiftelsen behövde bygga om lokalen för förbättring och utvidgning av den egna verksamheten. Intresseavvägningen utföll till Konserthusstiftelsens fördel. I andra hand åberopade Konserthusstiftelsen att Damna i enlighet med 12 kap. 57 § första stycket 3 jordabalken anvisats godtagbara ersättningslokaler. För det fall rätten skulle finna att Konserthusstiftelsen var skadeståndsskyldig översteg en ersättning i skälig omfattning för Damnas förlust med anledning av hyresavtalets upphörande inte det vitsordade beloppet eftersom värdet på Damnas rörelse inte var högre. Damna hade inget alkoholutskänkningstillstånd. Sådant tillstånd förutsatte restaurangverksamhet. Konserthusstiftelsen skulle ha motsatt sig restaurangverksamhet och alkoholförsäljning i lokalen.
Damna bestred att Konserthusstiftelsen hade rätt att som orsak till uppsägningen åberopa att Konserthusstiftelsen haft annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt 12 kap. 57 § 4 jordabalken - Konserthusstiftelsen skulle själv använda lokalen för biljettförsäljning - eftersom orsaken inte angetts i uppsägningshandlingen. Damna hade inte heller haft fog att uppfatta någon annan orsak till uppsägningen än den angivna. I vart fall måste en brist i detta avseende gå ut över Konserthusstiftelsen som den som utformat uppsägningen.
Stockholms tingsrätt (1999-03-23, chefsrådmannen Johnson samt rådmännen Bailey och Rush) förpliktade Konserthusstiftelsen att till Damna utge 140 800 kr jämte ränta samt anförde i sina domskäl bl.a. följande.
Det åligger hyresvärden att i uppsägningshandlingen ange orsaken till att han vägrar medge förlängning av hyresavtalet. Utan kännedom om vad projektet "City förnyas i samverkan" innebär kan man av Konserthusstiftelsens uppsägningshandling ej utläsa mer än att orsaken till att förlängning vägrades var en större ombyggnad. Det är inte visat att företrädare för Damna hade kännedom om vad projektet innebar och det kan inte läggas dessa till last att de inte skaffat sig sådan kännedom, inte minst mot bakgrund av Konserthusstiftelsens åtgärd att anvisa Damna ersättningslokal. Den ombyggnation av lokalen som skedde efter att Damna flyttat var betingad av hur Konserthusstiftelsen avsåg att själv använda lokalen. Damna har inte haft anledning att räkna med att detta var orsaken till uppsägningen.
Med hänvisning till vad ovan anförts om de olika konsekvenserna för Damna för det fall rätten till ersättning skall bedömas enligt punkten 3 eller 4 i 12 kap. 57 § första stycket jordabalken finner tingsrätten att i denna rättegång får ej prövas om Konserthusstiftelsen haft befogad anledning för uppsägningen på grund av att lokalen skulle användas för stiftelsens egna ändamål.
Tingsrätten utgår i den fortsatta prövningen från att uppsägningen av hyresförhållandet skett på grund av större ombyggnad. Det framstår som ostridigt att ombyggnationen av lokalen till biljettkontor var en större ombyggnad och att Damna inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. Om Konserthusstiftelsen kan anses ha anvisat Damna en annan lokal som var godtagbar för Damna har Damna ingen rätt till ersättning på grund av den vägrade förlängningen av hyresförhållandet. - - -
Tingsrätten, som fann att Damna inte anvisats annan godtagbar lokal och att Damna därför hade rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, anförde i domskälen vidare.
En hyresvärd är enligt 12 kap 58 b § andra stycket jordabalken skyldig att i skälig omfattning ersätta en hyresgäst den förlust som hyresgästen orsakats på grund av att hyresförhållandet upphört om förlusten överstiger ett belopp som motsvarar en årshyra, dock högst fyra basbelopp. Det av Konserthusstiftelsen vitsordade beloppet motsvarar fyra basbelopp.
Damna har i denna del anfört följande. Bolaget har gått miste om sin rätt att enligt 12 kap. 36 § jordabalken överlåta sin rörelse med därtill hörande hyreskontrakt till lokalen i Konserthuset. Lokalen är det mest attraktiva i Sverige för affärsverksamhet. En spekulant med möjlighet att erhålla utskänkningstillstånd skulle sannolikt vara beredd att betala 5,5 miljoner för att erhålla Damnas rörelse inkluderat hyresrätten till lokalen och utan alkoholutskänkningstillstånd 3,5 miljoner kr. Enligt expropriationsrättsliga principer skall en jämförelse göras mellan den situationen att Damna fått behålla lokalen och den situation bolaget försatts i genom att hyresförhållandet har upphört. Damna har som hyresgäst rätt att välja den för bolaget förmånligaste värderingsmetoden.
Konserthusstiftelsen har, med bestridande av påståendet om att hyresrätten till lokalen i Konserthuset över huvud taget kan åsättas något värde i sammanhanget, åberopat att en avkastningsvärdering grundad på vad som kan utläsas ut Damnas årsredovisningar ger ett värde som inte överstiger det vitsordade.
Av allmänna skadeståndsrättsliga principer följer att utgångspunkten för beräkningen av den skada som Damna orsakats på grund av uppsägningen är de ekonomiska konsekvenser som uppsägningen haft för bolaget i jämförelse med motsvarande konsekvenser för den hypotetiska situationen att uppsägning inte ägt rum.
Det är ostridigt att Damna som en följd av uppsägningen upphört med sin verksamhet. Vad gäller det hypotetiska händelseförloppet har Damnas nuvarande respektive tidigare ställföreträdare Johnson och A.A. i sina förhör uppgett att om bolaget inte tvingats avflytta skulle det ha fortsatt med att driva caféverksamheten i lokalen i Konserthuset. A.A. hade tidigare som ägare av annat bolag drivit caféverksamhet i samma lokaler sedan början av 1980-talet. Familjens drift av Konserthuscafét var således långsiktigt. Visserligen kan det sägas att Damna genom uppsägningen gått miste om möjligheten att någonsin kunna tillgodogöra sig det eventuella värde som låg i hyresrätten till lokalen i Konserthuset men av allt att döma skulle Damna inom överskådlig tid ha fortsatt driften och således inte genom överlåtelse av rörelsen ha tillgodogjort sig detta värde. Metoden att beräkna Damnas skada måste rimligen väljas med hänsynstagande till dessa förhållanden. Således kan redan på grund härav ett värde på hyresrätten till lokalen såsom Damna gör gällande i målet inte självständigt ligga till grund för en beräkning av den skada som bolaget lidit.
Däremot tar den av Konserthusstiftelsen förordade avkastningsberäkningen sikte på den situationen att Damna skulle under oförändrade förhållanden ha fortsatt driva verksamheten. Damna har inte ifrågasatt riktigheten i uppgifterna som hämtats ur bolagets årsredovisningar och ej heller framfört några invändningar mot Konserthusstiftelsens sätt att beräkna rörelsens avkastningsvärde.
Det är således inte visat att Damnas förlust överstiger det av Konserthusstiftelsen vitsordade beloppet.
Sammantaget finner tingsrätten att Konserthusstiftelsen är skyldig att utge skadestånd till Damna med 140 800 kr.
Damna har vunnit framgång i den del av målet som rör frågan om skadeståndsskyldighet inträtt, medan Konserthusstiftelsen är vinnande i den del som gäller storleken på skadeståndsbeloppet. Tingsrätten uppskattar att parternas rättegångskostnader hänför sig till lika delar med hälften var på respektive del. Rättegångskostnaderna skall därför kvittas.
Såväl Damna som Konserthusstiftelsen överklagade domen till hovrätten.
Damna yrkade att hovrätten skulle förplikta Konserthusstiftelsen att till bolaget utge 5 500 000 kr jämte ränta samt ersättning för bolagets rättegångskostnader vid tingsrätten.
Konserthusstiftelsen yrkade att hovrätten skulle ogilla Damnas yrkande om ersättning och ränta och förplikta bolaget att utge ersättning för Konserthusstiftelsens rättegångskostnader vid tingsrätten. Stiftelsen vitsordade som i och för sig skäligt dels 140 800 kr, dels ränteyrkandet.
Parterna bestred varandras yrkanden samt yrkade ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.
Svea hovrätt (2000-02-09, hovrättslagmannen Jones samt hovrättsråden Nguyen, referent, Ashley och Roman) fastställde tingsrättens domslut samt beslutade att vardera parten skulle svara för sina rättegångskostnader i hovrätten.
I sina domskäl anförde hovrätten bl.a. följande.
Hovrätten prövar först frågan om Konserthusstiftelsen i ersättningstvisten får åberopa att lokalen skulle användas för eget bruk som biljettkontor.
Konserthusstiftelsen har i uppsägningshandlingen som orsak till att inte gå med på en förlängning av hyresavtalet uppgett att konserthuset, som en del i projektet "City förnyas i samverkan" skulle undergå en större ombyggnad under 1995. Stiftelsen gör inte längre gällande att det är visat att företrädare för Damna kände till vad projektet City förnyas i samverkan innebar. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att det inte heller kan ha ålegat Damna att skaffa kännedom om vad projektet innebar för konserthusets del för att rätt kunna förstå innebörden av uppsägningshandlingen. På grund av det anförda skall anses att det i uppsägningshandlingen som enda grund för uppsägningen har angetts att konserthuset skall genomgå en större ombyggnad (12 kap. 57 § första stycket 3 jordabalken).
I NJA 1981 s. 675 har Högsta domstolen uttalat att annan uppsägningsanledning än sådan som har angetts i uppsägningshandlingen inte kan upptas till prövning i en ersättningstvist enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Situationen i det målet avvek från den som nu är föremål för hovrättens bedömning på det sättet, att hyresvärden där hade sagt upp hyresavtalet för villkorsändring och i uppsägningshandlingen angett den hyra som begärdes för förlängning av hyresförhållandet samt först i ett senare skede i samband med medlingsförfarandet hade uppgett att han önskade disponera lägenheten för egen del. Den princip som Högsta domstolen lagt fast i domen torde dock böra tillämpas även när uppsägning skett för avflyttning men hyresvärden först senare anger ytterligare en orsak till att han vägrar förlängning av avtalet. Hovrätten finner därför i likhet med tingsrätten att Konserthusstiftelsen i ersättningstvisten inte får åberopa att stiftelsen behövde lokalen för egen del som biljettkontor.
Bestämmelsen i 12 kap. 58 § andra stycket jordabalken måste under angivna förhållanden uppfattas på det sättet att på grundval av den gjorda uppsägningen endast kan prövas den uppsägningsanledning som angavs i uppsägningshandlingen, dvs. att konserthuset skulle undergå en större ombyggnad.
Vad härefter gäller frågan om Konserthusstiftelsen har anvisat en annan lokal som är godtagbar för Damna delar hovrätten tingsrättens bedömning att stiftelsen därvid inte har fullgjort sin skyldighet och att Damna således har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.
I frågan hur Damnas förlust skall beräknas vill hovrätten anföra följande.
Damna, som i och för sig äger rätt att åberopa den för bolaget fördelaktigaste beräkningsmetoden, har gjort gällande att dess förlust uppgår till vad som skulle kunna erhållas vid en överlåtelse av rörelsen med tillhörande hyreskontrakt på den öppna marknaden, dvs. ersättning för rörelsens marknadsvärde. Damna har angett det värdet till 5 500 000 kr. Enligt ett värderingsintyg skulle rörelsen med hyreskontrakt ha det värdet om innehavaren hade utskänkningstillstånd.
En värdering enligt marknadsvärdeprincipen lämpar sig bäst när överlåtelsen avser fritt överlåtbara objekt. En lokalhyresgäst får enligt 12 kap. 36 § jordabalken överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. En förutsättning härför är dock att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Överlåtelserätten är således inte absolut. Även om marknadsvärdeprincipen kan komma till användning vid beräkning av ersättning vid ogrundad uppsägning av lokal, torde ersättningen därför i allmänhet böra fastställas på annan grund, främst med hjälp av avkastningsprincipen.
I förevarande fall måste särskilt följande beaktas. Överlåtelsen avser caféverksamhet. Hyresvärden är inte skyldig att utan vidare gå med på ett ändrat användningssätt, exempelvis till restaurangverksamhet, om han har befogad anledning att motsätta sig det (se 12 kap. 23 § andra stycket jordabalken och prop.1987/88:146 s. 44). En sådan ändrad användning torde i sin tur utgöra en förutsättning för utskänkningstillstånd och Damnas företrädare hade också fått avslag på en ansökan om sådant tillstånd. Vidare måste man utgå från att Konserthusstiftelsen under föreliggande omständigheter inte skulle samtycka till någon som helst överlåtelse av hyresrätten utan hävda att man behövde lokalen för egen del. En seriös presumtiv köpare måste vid sin värdering av rörelsen även beakta möjligheten att Konserthusstiftelsen, för det fall hyresnämnden skulle lämna tillstånd till överlåtelsen, skulle säga upp hyresavtalet och som orsak till att vägra medge förlängning åberopa det egna behovet. Någon utredning om marknadsvärdet med beaktande av dessa omständigheter föreligger inte. Hovrätten finner därför att Damna inte har styrkt att rörelsen med hyreskontrakt hade det av bolaget angivna värdet. Hovrätten delar vidare tingsrättens bedömning att det inte är visat att Damnas förlust överstiger det av Konserthusstiftelsen vitsordade beloppet 140 800 kr.
Såväl Damnas som Konserthusstiftelsens överklagande skall därför lämnas utan bifall och tingsrättens domslut fastställas. Vid denna utgång bör vardera parten stå sin rättegångskostnad i hovrätten.