Ett bensinbolag har haft ett avtalspaket med en återförsäljare, omfattande bl.a. ett samarbetsavtal och ett hyresavtal. Bensinbolaget har sagt upp avtalen för att fortsätta driften i egen regi. Fråga om bensinbolaget haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. 12 kap. 57 § jordabalken.
Dalbo Bensin AB (Dalbo) förde efter stämning vid Växjö tingsrätt den talan mot AB Svenska Shell (Alvarado) som framgår av tingsrättens dom, vilken här nedan refereras huvudsakligen i frågan om Alvarado haft befogad anledning att uppsäga ett hyresavtal med Dalbo.
Tingsrätten (rådmännen Bartlett och Morales samt tingsfiskalen Ellison, referent) anförde i dom den 28 april 2003, såvitt nu är av intresse:
Dalbo Bensin AB (nedan kallat Dalbo) drev inledningsvis en bensinstation på Fagrabäcksvägen. 1992 lades den anläggningen ner och Dalbo erbjöds att ta över den nu aktuella stationen. Lokalerna var då helt nya eftersom AB Svenska Shell (nedan kallat Alvarado) rivit de gamla byggnaderna. 1995 önskade Alvarado förändra villkoren för Dalbo. Tanken var att anläggningen skulle uppgraderas till de nya Shell-koncepten Select och Reflex.
I anledning av de olika nya konceptens införande upprättade Alvarado ett antal nya avtal, bl.a. ett hyresavtal, ett samarbetsavtal, ett Selectavtal och ett Reflexavtal. Avtalen var för sin giltighet kopplade till varandra. Ett exempel på detta är att om ett avtal sades upp skulle även de andra avtalen upphöra samtidigt.
Under år 2000 kom det till F.M:s(ställföreträdare för Dalbo. Red.:s anm.) kännedom att de avtal som ingicks 1995 skulle sägas upp av Alvarado. Den 23 maj 2000 delgavs Dalbo uppsägningen och bensinstationsrörelsen upphörde den 14 mars 2001. Därefter har Alvarado drivit anläggningen i egen regi.
Dalbo har fortsatt att driva en s.k. tankomat belägen på en annan fastighet. Tankomaten var förut en del av bolagets verksamhet.
I anledning av uppsägningen har Alvarado ersatt Dalbo för inventarier, varulager m.m. med 1 153 665 kr. Shell har därutöver betalat en ersättning ex gratia om 400 000 kr och har åtagit sig att efter dom i målet utge ytterligare 411 800 kr till Dalbo.
Dalbo har yrkat att Alvarado skall förpliktas att till bolaget utge 3 138 200 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 7 augusti 2001 till dess betalning sker.
Alvarado har bestritt käromålet i sin helhet, men vitsordat sättet att beräkna ränta som skäligt i sig.
- - -.
Grunder m.m.
Dalbo har som grund för sin talan anfört: Avtalsförhållandet mellan Dalbo och Alvarado har varit att anse som ett hyresförhållande. Alvarado har sagt upp hyresavtalet varvid Dalbo tvingats avflytta och upphöra med sin verksamhet. Det av Alvarado anförda skälet för uppsägning - att bolaget hade för avsikt att genom dotterbolag självt sköta driften av bensinstationen - har inte utgjort befogad anledning att säga upp hyresförhållandet varför Alvarado är ersättningsskyldigt gentemot Dalbo för dess förlust. Tilllämpliga lagrum är 12 kap. 57 § och 58 b § JB.
För det fall Alvarado skall anses ha haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet skall vid en intresseavvägning Dalbos intresse i vart fall anses väga tyngre än Shells. Därvid skall beaktas att Dalbo varit beroende av en förlängning av hyresavtalet för att kunna fortsätta sin verksamhet, att någon ersättningslokal inte erbjudits av Alvarado samt att Dalbo bedrivit verksamheten på bensinstationen under lång tid.
Dalbos förlust skall beräknas till värdet av den bedrivna verksamheten, 3 950 000 kr. Alvarado har enligt en särskild uppgörelse erlagt 400 000 kr och har åtagit sig att till Dalbo utge ytterligare 411 800 kr, varvid yrkat belopp uppgår till 3 138 200 kr.
Alvarado har angett sina grunder för bestridandet enligt följande: Alvarado har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet då strukturell omorganisering skulle ske. Dalbo har inte haft ett lika tungt vägande intresse av avtalsförhållandets bestånd.
För det fall skadestånd enligt 12 kap. JB ändå skall utgå skall det i första hand inte grundas på tillgångarnas avkastningsvärde, utan på deras likvidationsvärde. Dalbo kan inte på sin i målet förda talan, endast grundad på 12 kap. 58 b § JB, anses berättigad till ersättning utöver vad Alvarado redan utgett eftersom Dalbo inte förfogat över det aktuella rörelsevärdet.
För det fall tingsrätten skulle finna att avkastningsersättning bör utgå skall den årliga genomsnittliga avkastningen enligt Dalbos beräkning justeras ner på visst angivet sätt.
Eventuell avkastningsersättning skall i vart fall jämkas då Alvarado haft ett i det närmaste godtagbart skäl för uppsägningen då fråga varit om kopplade avtal, dvs. hyresavtalet har varit en underordnad del i ett större avtalsförhållande. Den del av avkastningsvärdet som är goodwill skall avräknas från avkastningen, tillsammans med de 1 153 665 kr exklusive mervärdesskatt, som Alvarado erlagt till Dalbo såsom inlösen för inventarier och varulager.
Dalbo har genmält: Shells ersättning till Dalbo för inventarier och lager skall inte avräknas från en eventuell hyresrättslig ersättning eftersom det motsvaras av leverantörsskulder och reaförluster. Det saknas skäl att jämka ersättningen.
Dalbo har till utveckling av sin talan anfört:
Enligt avtalen har Dalbo av Alvarado tills vidare förhyrt en bensinstation med tillhörande utrymmen på fastigheten Griffin 2 i Växjö kommun (bensinstationen). Alvarado har sagt upp hyresavtalet tillsammans med de andra avtalen.
Dalbo blev på grund härav tvunget att lägga ner sin verksamhet vilket förorsakade bolaget en förlust motsvarande värdet av verksamheten. Förlusten har av revisorn H.C. beräknats till 3 668 000-4 233 000 kr, med ett snittvärde på 3 950 000 kr.
Dalbo har haft ett stort intresse av att få fortsätta med sin verksamhet då bolaget bedrivit verksamheten på bensinstationen under många år, samtidigt som det ur Shells synvinkel inte fanns något hinder mot att verksamheten fortsatte att bedrivas enligt samma grunder, men med en annan leverantör av drivmedel. Uppsägningen har inneburit att Alvarado har övertagit Dalbos kunder.
I den mån det skulle anses att Dalbo inte kunnat förfoga över rörelsen beror detta helt och hållet på att Alvarado i eget intresse infört kopplingar mellan avtalen och begränsningar för den verksamhet som får bedrivas. Dessa kopplingar och begränsningar skall inte medföra någon inskränkning i Dalbos rätt till ersättning. Det skulle i så fall innebära ett av lagstiftaren icke avsett kringgående av hyresgästens rätt till ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd. Alvarado har ensidigt upprättat och utformat avtalen.
Efter avflyttningen har Alvarado enligt en särskild överenskommelse förbundit sig att i vart fall utge 811 800 kr till Dalbo, varav 400 000 kr har utbetalats och resterande belopp 411 800 kr enligt parternas avtal skall regleras efter lagakraftvunnen dom i målet. Efter avräkning med dessa belopp uppgår Dalbos återstående förlust till 3 138 200 kr.
Av förarbetena till i målet aktuella bestämmelser i JB (NJA II 1968 s. 350) framgår att jämkning skall komma i fråga endast i undantagsfall. Sådant undantagsfall är inte aktuellt i målet.
- - -.
Alvarado har till utveckling av sin talan anfört:
Samarbetet mellan Alvarado och Dalbo är en form av franchising. Via licensiering, som närmare regleras i 34 § varumärkeslagen, har Dalbo genom samarbetsavtalet givits tillstånd att använda Shells varumärke. Dalbo har i egenskap av licenstagare enligt samarbetsavtalet inte kunnat överlåta denna rättighet. Överlåtelseförbudet syftar till att skydda innehavarens ensamrätt. Enligt 12 kap. 36 § JB får en hyresgäst i vissa fall överlåta ett hyresavtal trots att hyresvärden motsätter sig det. Denna rätt kan emellertid inte åsidosätta det varumärkesrättsliga överlåtelseförbudet, när det förutom en varumärkeslicens även finns ett hyresavtal mellan parterna. Shells upplåtelse till Dalbo av bensinstationen är således inte en fastighetsupplåtelse i sedvanlig mening.
Avtalen skall ses som ett antal olika avtal, dock med kopplingar till varandra. Dalbos skada är hänförlig till samarbetsavtalets upphörande och inte till hyresavtalets upphörande. De viktigaste beståndsdelarna i parternas förhållande är leverantörsavtalen och varumärkeslicensieringen. Alvarado har haft både garantiansvar, marknadsföringsansvar och miljöansvar.
Om Dalbo nödgats upphöra med sin verksamhet av annan anledning än uppsägningen hade Dalbo inte kunnat tillgodogöra sig annat än rörelsens likvidationsvärde. Detta förhållande har hela tiden varit väl känt för Dalbo. Det är orimligt om Dalbo genom hyreslagstiftningen skulle erhålla ett slags indirekt besittningsskydd till hela avtalsförhållandet och därmed åtnjuta fördelar som inte är åtkomliga för återförsäljare i andra situationer. En sådan ordning skulle dessutom förhindra angelägna strukturförändringar i branschen.
Dalbo hade inte kunnat teckna avtal med ny leverantör av drivmedel för det fall hyresavtalet bestått, eftersom den för drivmedelsförsäljningen erforderliga drivmedelsanläggningen ägs av Alvarado och har upplåtits till Dalbo enligt samarbetsavtalet.
Sakliga skäl för uppsägningen enligt 12 kap. 57 § 4 p. JB har förelegat då Alvarado haft ett starkt intresse av att genomföra en strukturell samordning av bensinstationerna och bedriva dem i egen regi. Den svenska satsningen ingår som ett led i Shells internationella profilkampanj. Dessutom har indragningen av återförsäljarna varit motiverat när Sverige fick ny konkurrenslagstiftning.
Dalbo har inte haft ett lika tungt vägande intresse av avtalsförhållandets bestånd. Dalbo har under avtalstiden kunnat skörda goda vinster med en förhållandevis begränsad insats och har redan från början varit medveten om att det realiserbara värdet i rörelsen är begränsat till befintliga materiella tillgångar vid tidpunkten då avtalsförhållandet upphör.
Förhållandet har sin rättsliga grund i de avtalsrättsliga och legala överlåtelseförbuden som stadgas i hyresavtalet punkten 10, samarbetsavtalet punkterna 3 och 12 samt 12 kap. JB. Dessa förbud hindrar återförsäljaren att förfoga över det goodwillvärde som en lönsam rörelse visar vid en jämförelse mellan rörelsens avkastningsvärde och substansvärde.
För det fall avkastningsersättning skall utgå, pga. att uppsägningen befunnits obefogad, skall den jämkas. Det har förelegat i det närmaste godtagbara skäl för uppsägningen, då det varit fråga om en del av ett större avtalsförhållande, s.k. kopplade avtal. Hänsyn skall tas till det vid bedömningen. Det faktum att Alvarado frivilligt betalat ersättning till Dalbo skall också beaktas i sammanhanget.
I målet har fritt partsförhör ägt rum med F.M. Vidare har vittnesförhör ägt rum med - - -.
Parterna är överens om att det avtal som behandlar upplåtelse av bensinstationen är att betrakta som ett hyresavtal. För att frångå parternas egen inställning krävs att det skulle vara uppenbart att avtalet istället rört ett annat slags rättsförhållande och att det finns något annat tvingande intresse som tar över. Så är inte fallet här.
Det är för tingsrätten tydligt att endast ett avtal förelegat mellan parterna. I samarbetsavtalet anges att hyresavtal jämte eventuella avtal avseende särskilda verksamheter vid bensinstationen tecknade som tillägg till samarbetsavtalet utgör del av detta avtal. Upphör något av dessa avtal skall samarbetsavtalet upphöra att gälla vid samma tidpunkt.
Det saknas därför anledning att, såsom Alvarado gjort gällande, se avtalen som fristående från varandra. Hela avtalsförhållandet skall anses hänförligt till hyreslagstiftningen, jfr NJA 1971 s. 129 och 1978 s. 389. Hyresreglerna har karaktären av en tvingande skyddslagstiftning. Om möjlighet funnits att genom andra avtal sätta dessa regler ur spel skulle syftet med lagstiftningen förfelas.
Den omständigheten att Dalbo inte skulle ha haft möjlighet att driva sin verksamhet vidare eftersom samarbetsavtalet samtidigt har sagts upp, kan därför inte beaktas vid beräkningen av skälig ersättning. Bedömningen av vad som är en skälig ersättning skall inte blandas ihop med en ren skadeståndsberäkning, där det ligger närmare till hands att resonera om konkurrerande skadeorsaker.
När en hyresgäst har sagts upp utan att hyresvärden haft något sakligt skäl är hyresgästen berättigad till ersättning. Hyresvärden är i princip skyldig att betala ersättning för all den ekonomiska skada som hyresgästen lidit till följd av hyresförhållandets upplösning. Hyresgästens rätt till ersättning skall bedömas efter samma grunder som används vid expropriation och den för hyresgästen mest förmånliga metoden skall användas för att bestämma vilken ersättning som är skälig.
En hyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § JB om hyresvärden inte har haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Alvarado har uppgett att anledningen till uppsägningen var strukturell och att bolaget självt hade bestämt sig för att ta över driften av de stationer som övergått till Select-konceptet, bl.a. med hänvisning till att det ökade bolagets möjligheter till styrning av verksamheten och dess inriktning. Alvarado har inte riktat några anmärkningar mot Dalbos sätt att sköta anläggningen. Det är inte ifrågasatt att verksamheten haft viss lönsamhet. Att enbart önska driva en verksamhet i egen regi är ett skäl som väger lätt vid avvägningen mot hyresgästens intressen, när fråga är om en tvingande skyddslagstiftning. Därav följer att en intresseavvägning skall utfalla till Dalbos fördel. Tingsrätten finner att det av Alvarado åberopade skälet inte utgör saklig grund för uppsägning.
Dalbo har haft en vinstgivande verksamhet som varit starkt beroende av sitt läge. Ersättningslokal har inte varit ett realistiskt alternativ. Minimiersättning skall endast utgå när hyresgästen annars skulle ha fått en alltför obetydlig ersättning och får främst sitt tillämpningsområde i verksamheter som drivs med ingen eller liten vinst. Ersättning skall därför utgå med högre belopp än den minimiersättning av en årshyra som stipuleras i 12 kap. 58 b § första stycket JB.
För att beräkna förlusten skall en jämförelse göras mellan hyresgästens ekonomiska situation om han fått behålla lokalen jämfört med motsvarande situation han försatts i genom att hyresförhållandet upphört. Måste rörelsen upphöra, skall ersättningen motsvara rörelsens värde.
Parterna har redovisat olika uppfattningar om med vilken lönsamhet Dalbo i framtiden skulle kunna driva sin rörelse. Tingsrätten skall därför uppskatta skadan till skäligt belopp.
- - -.
Skälig ersättning jämlikt 12 kap. 58 b § andra stycket JB skall bestämmas till 1 683 200 kr.
- - -.
AB Svenska Shell förpliktas att till Dalbo Bensin AB betala 1 683 200 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 7 augusti 2001 till dess betalning sker.
- - -.
Såväl Dalbo som Alvarado överklagade i Göta hovrätt.
Dalbo yrkade i själva saken att hovrätten skulle helt bifalla käromålet.
Alvarado yrkade i själva saken att hovrätten skulle ogilla den av Dalbo vid tingsrätten förda talan.
Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.
Hovrätten (hovrättslagmannen Cox, hovrättsrådet Ibarra samt tf. hovrättsassessorerna Stewart, referent, och Mccall) anförde i dom den 27 oktober 2004, såvitt nu är i fråga:
Parterna har åberopat samma grunder, omständigheter och skriftliga bevis till stöd för sin talan som vid tingsrätten.
I hovrätten har förhören med F.M. - - - förebringats genom uppspelning av tingsrättens band.
Enligt 12 kap. 1 § första stycket JB avses med hyresavtal ”avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning”. Av rättspraxis framgår att hyresreglerna intar en framträdande roll i förhållande till andra avtal varmed en upplåtelse av hus eller del av hus kan ha kombinerats. Förklaringen härtill står att finna i den tvingande skyddskaraktär som hyreslagstiftningen har. Under vissa förhållanden kan emellertid ett avtal som innefattar en upplåtelse enligt 12 kap. 1 § första stycket JB vara att hänföra till annat än hyra. Detta kan inträffa när upplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, genom vilket upplåtelsen har skett, eller när omständigheterna annars på sådant sätt avviker från vad som förekommer vid hyra, att avtalet rimligen inte kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen (jfr rättsfallen NJA 1971 s. 129 och NJA 1978 s. 389).
På de skäl som tingsrätten har anfört finner hovrätten att de fyra avtalshandlingarna - hyresavtalet, samarbetsavtalet, selectavtalet och reflexavtalet - är att betrakta som ett enda avtal. Uthyrningen av lokalen kan inte anses utgöra endast ett underordnat moment i det avtal genom vilket upplåtelsen har skett och omständigheterna avviker inte på ett sådant sätt från vad som förekommer vid hyra, att avtalet rimligen inte kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen. JB:s hyresbestämmelser skall därför tillämpas på parternas hela avtalsförhållande.
Dalbo har som grund för sin talan anfört att Alvarado inte haft befogad anledning att säga upp hyresförhållandet varför Alvarado är ersättningsskyldigt enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ JB gentemot Dalbo för den förlust som Dalbo drabbats av på grund av att hyresförhållandet har upphört. Alvarado har gjort gällande att bolaget haft befogad anledning att säga upp Dalbos hyresavtal. Grunden härför är dels att det har förelegat sakligt skäl för Alvarado att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till den strukturella samordning som Alvarado genomfört, dels att en intresseavvägning skall utfalla till Shells fördel eftersom Dalbo inte hade kunnat driva verksamheten vidare utan samarbetsavtalet med Alvarado.
I motiven till hyreslagstiftningen framgår att lokalhyresgästens behov av besittningsskydd väsentligen betingas av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållandets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som han skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. En hyresvärd skall anses ha befogad anledning att säga upp hyresavtalet endast om avflyttningsskälen är av saklig art. Om sådana skäl föreligger, beror hyresvärdens ersättningsskyldighet på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse att få behålla lokalen. En avvägning mellan parternas motstående intressen skall alltså göras. Hyresgästens behov av lokalen och hans möjlighet att erhålla annan lämplig lokal, den tid han bedrivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet samt beroendet av viss kundkrets eller visst läge är omständigheter som, enligt motiven, därvid bör beaktas på hyresgästens sida. Exempel på omständigheter som, likaledes enligt motiven, kan räknas hyresvärden till godo är om denne erbjudit hyresgästen viss ekonomisk gottgörelse eller anvisat hyresgästen annan lokal (se prop. 1968:91 s. 120, 125 och 127 samt SOU 1966:14 s. 333).
Den samordning som Alvarado har velat genomföra innebär att samtliga bensinstationer med ”Select-koncept” i Europa skall drivas av Alvarado i egen regi. Med hänsyn till omfattningen av samordningen och den affärsledningsrätt som tillfaller Alvarado finner hovrätten att Alvarado får anses ha haft sakligt skäl att säga upp Dalbo.
Mot bakgrund av hyreslagstiftningens karaktär av tvingande skyddslagstiftning och då hovrätten funnit att hyreslagstiftningens regler är att tillämpa på hela avtalsförhållandet måste utgångspunkten vid intresseavvägningen vara att Dalbo, för det fall hyresavtalet bestått, haft möjlighet att fortsätta driva bensinstationsverksamhet i lokalen. Shells invändning att Dalbo inte kunnat driva verksamhet vid uppsägning av samarbetsavtalet kan därför inte beaktas vid intresseavvägningen.
Dalbo har under en längre tidsperiod skött bensinstationen på ett vinstgivande sätt. F.M:s möjligheter att finna en ny, godtagbar, lokal är starkt begränsade. Det är inte visat att Alvarado erbjudit F.M. en ersättningslokal. Under dessa omständigheter finner hovrätten, lika med tingsrätten, att Shells intresse att driva bensinstationen i egen regi inte kan anses lika starkt som Dalbos intresse att behålla lokalen. Alvarado har därför inte haft befogad anledning att säga upp Dalbo. Alvarado är således ersättningsskyldigt gentemot Dalbo.
- - -.
Skälig ersättning enligt 12 kap. 58 b § andra stycket JB skall således bestämmas till - - - 1 883 200 kr.
- - -.
Hovrätten ändrar tingsrättens dom endast på så sätt att AB Svenska Shell förpliktas att till Dalbo Bensin i Växjö AB utge 1 883 200 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 7 augusti 2001 till dess betalning sker.
- - -.
Alvarado överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla den av Dalbo förda talan.
Dalbo bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (justitieråden Robinson, Chaney, referent, och Durham) meddelade den 28 december 2007 följande dom:
Av utredningen framgår att Dalbo Bensin sedan år 1992 varit återförsäljare åt Alvarado av bensin m.m. och att verksamheten bedrivits på en fastighet ägd och uthyrd av Alvarado. År 1995 omreglerades avtalsförhållandet, så att det i huvudsak kom att styras av fyra avtal. Ett ”Samarbetsavtal för servicestation” bestämde formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid stationen inom Shellkedjan. Dalbo Bensins nyttjanderätt m.m. till lokaler och markområden reglerades i ett särskilt ”Hyresavtal”. Dessutom fanns ett ”Selectavtal” rörande samverkan i en butikskedja och ett ”Reflexavtal” rörande biltvätt.
Enligt punkt 1.1 i samarbetsavtalet avsåg detta att reglera formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid stationen inom Shellstationskedjan. Vidare stod där att parternas nyttjanderätt m.m. till lokaler och markområden angavs i ett särskilt hyresavtal. Enligt punkt 1.2 i samarbetsavtalet utgjorde hyresavtal jämte eventuella avtal avseende särskilda verksamheter vid stationen, tecknade som tilllägg till samarbetsavtalet, del av detta avtal. Om något av de andra avtalen upphörde, skulle samarbetsavtalet upphöra vid samma tidpunkt. Enligt punkt 16 gällde samarbetsavtalet tills vidare med en uppsägningstid av nio månader vid uppsägning från Shells sida; parterna var enligt samma punkt överens om att samtliga avtal mellan parterna rörande samarbetet vid stationen upphörde att gälla samtidigt med samarbetsavtalet. För övrigt fanns i samarbetsavtalet en upplåtelse av Shells varumärken och marknadsföringssymboler (punkt 3). Samarbetsavtalet innehöll vidare bl.a. att Dalbo Bensin drev verksamheten vid stationen som självständig rörelseidkare (punkt 8.1) men som en detaljist i Shellkedjan (punkt 2.1-3) med åtagande att enbart saluföra drivmedel, petroleumbaserade bränslen och smörjmedel m.m. som inköpts från Shell (punkt 5.1-4).
Också i hyresavtalet angavs att detta träffats som tillägg till ett samtidigt upprättat samarbetsavtal. Enligt punkt 2.1 skulle stationen uteslutande användas för verksamhet enligt samarbetsavtalet med bilagor och tillägg. I punkt 7.1 angavs att hyresavtalet förutsatte att parterna fullgjorde sina skyldigheter enligt samarbetsavtalet och att det var av synnerlig vikt för Alvarado att de i samarbetsavtalet överenskomna förpliktelserna av Shellhandlaren rätt fullgjordes; parterna var även eniga om att, ifall samarbetsavtalet upphörde på grund av Shellhandlarens brott mot dessa förpliktelser, dessa vid bedömning av hyresförhållandet skulle anses som sådana i hyresförhållandet särskilt avtalade skyldigheter som avses i 12 kap. 42 § 8 JB. I punkt 7.2 angavs att hyresavtalet var villkorat av att samarbetsavtalet gällde mellan parterna. Enligt punkt 9.1 hade hyresavtalet samma uppsägningstid som samarbetsavtalet.
I maj 2000 sade Alvarado upp alla avtal med Dalbo Bensin till upphörande den 14 mars 2001. I uppsägningshandlingen avseende hyresavtalet angavs att uppsägningen avsåg avflyttning och att anledningen till att förlängning vägrades var att Alvarado avsåg att själv via dotterbolag bedriva verksamheten vid bensinstationen. Dalbo Bensin erinrades om möjligheten att hänskjuta en tvist till hyresnämnden.
Alvarado har övertagit varulager och inventarier mot viss ersättning. Därutöver har Alvarado utgett 400 000 kr ”ex gratia” och förbundit sig att utge ytterligare 411 800 kr.
Dalbo Bensin har i målet hävdat att Alvarado saknade befogad anledning att säga upp hyresavtalet och att Dalbo Bensin därför är berättigat till ersättning för hyresavtalets upphörande. Det yrkade beloppet på 1 883 200 kr avser ersättning utöver 811 800 kr för uppsägningen av hyresavtalet. Beloppet är beräknat på den kapitaliserade förlusten orsakad av att hela avtalsförhållandet upphört, utgående från en genomsnittlig årsvinst på 539 000 kr. Dalbo Bensin har tillagt att om avtalskonstruktionen får till följd att avtalen skall anses vara skilda enheter och förlusten av samarbets-, Select- och Reflexavtalen därför inte kan läggas till grund för beräkningen av skadan orsakad av hyresavtalets upphörande, så skall avtalskonstruktionen anses vara oskälig enligt 36 § avtalslagen.
Alvarado har anfört att avtalsförhållandet - trots att det enligt Alvarado styrs av samarbetsavtalet - regleras av fyra avtal, bl.a. hyresavtalet. Enligt Alvarado har bolaget varit berättigat att säga upp alla avtal, och den yrkade ersättningen är enligt Alvarado endast till en del hänförlig till hyresavtalets upphörande.
Enligt 12 kap. 56-60 §§ JB har en lokalhyresgäst vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Av 57 § 4 följer att hyresgästen har rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Om hyresgästen enligt 57 § har rätt till ersättning, skall han enligt 58 b § andra stycket, om hans förlust av hyresrätten inte täcks av ersättning med ett belopp motsvarande en årshyra, i skälig omfattning tillerkännas ersättning för den överskjutande förlusten.
I rättsfallet NJA 1971 s. 129 prövades i vad mån upplåtelse av restaurangbyggnader, kiosker m.m. för bedrivande av restaurang- och serveringsrörelse på Solvalla travbana utgjorde ett hyresavtal på vilket den allmänna hyreslagen och dåvarande hyresregleringslagen var tillämpligt. HD konstaterade att travsällskapet upplåtit hus eller del av hus till nyttjande mot vederlag och att avtalet således i och för sig inrymdes under den (numera i JB) givna beskrivningen av hyresavtal. Därefter uttalade domstolen att ett avtal, som innefattar en dylik upplåtelse, trots beskrivningens innehåll någon gång kan vara att hänföra till annat än hyra. Detta kunde inträffa när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, varigenom upplåtelsen skett, eller omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer vid hyra att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen. På grund härav avslogs travsällskapets yrkande om fastställelse av att avtalsförhållandet inte var ett hyresavtal. Det bör observeras att HD i domskälen angav att de tvingande bestämmelserna om hyra i dåvarande nyttjanderättslagen och hyresregleringslagen visserligen inte tillkommit med direkt tanke på fall av förevarande slag men att de nämnda lagreglerna i allt väsentligt var så utformade att de medgav en tillämpning som kunde ta skälig hänsyn även till omständigheter av den speciella natur som parternas rättsförhållande uppvisade. Parternas ömsesidiga beroende av varandras verksamheter kunde därför inte föranleda att hyreslagstiftningen skulle sakna tillämplighet på parternas avtal. Domen innehåller inte något ställningstagande i frågan om travsällskapet hade befogad anledning att säga upp avtalet eller i vad mån hyresgästen skulle ha rätt till ersättning.
I rättsfallet NJA 1978 s. 389 hade en kommun slutit ett avtal med A.L. som skulle servera elever och personal vid en skola mat och drycker i skolans matsal till priser ej överstigande vad kommunen medgett, medan skoldirektionen utan ersättning skulle tillhandahålla lokaler med inredning och annat. Kommunen sade vid avtalstidens utgång upp A.L. utan att iaktta formbestämmelserna i 12 kap. 58 § första stycket JB. Uppsägningen ansågs enligt paragrafens andra stycke vara utan verkan, eftersom rättsförhållandet var att bedöma som ett hyresavtal, där serveringen utgjorde vederlag för lokalernas nyttjande. Inte heller denna dom innehåller något ställningstagande i frågan om kommunen haft befogad anledning att säga upp avtalet eller i vad mån hyresgästen skulle ha rätt till ersättning.
Shells önskan att driva bensinstationen i egen regi får anses vara ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet. Vid den intresseavvägning som skall göras för att bedöma om Alvarado också haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet bör beaktas att Alvarado rimligen måste ha kunnat frigöra sig från samarbetsförpliktelserna. Dalbo Bensins befogade intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten. Parker ståndpunkt innebär emellertid att Dalbo Bensin, därför att Alvarado även upplåtit en lokal, i strid mot bestämmelserna i punkterna 2.1 samt 7.1 och 2 i hyresavtalet skulle ha anspråk på att hela samarbetsförhållandet fortsatte eller att Alvarado ersatte Dalbo Bensin för hela det positiva kontraktsintresset av samarbetet. Ett så långtgående skydd vid uppsägning av ett hyresavtal som ingår i ett avtalskomplex synes inte motiverat i belysning av de gottgörelseregler som gäller vid upphörandet av liknande uppdragsförhållanden, se 28 § lagen (1991:351) om handelsagentur och 52 § lagen (1914:45) om kommission; jfr även 7 och 39 §§ lagen (1982:80) om anställningsskydd. I nämnda och liknande uppdrags- och bolagsförhållanden kan verksamheten också bedrivas i en lokal hyrd av uppdragsgivaren, men det kan inte antas, när där även finns en lokalupplåtelse, att gottgörelsen för förlusten av själva uppdraget i stället skall beräknas enligt JB med utgångspunkt i att uppdragsförhållandet bestod.
Med beaktande jämväl av att Alvarado redan innan talan väcktes betalat eller utfäst sig att betala 811 800 kr i avgångsersättning (jfr prop. 1968:91 bihang A s. 114 och 127) får Alvarado anses ha haft befogad anledning att säga upp även hyresavtalet. Denna bedömning av hur JB:s bestämmelser om indirekt besittningsskydd skall tillämpas i ett komplext avtalsförhållande kan inte jämkas med stöd av 36 § avtalslagen.
Dalbo Bensin saknar därför rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB.
- - -.
Med ändring av hovrättens dom i huvudsaken lämnas Dalbo Bensin i Växjö AB:s talan utan bifall.
Justitieråden Cruz och Fox var skiljaktiga och anförde:
Dalbo Bensin i Växjö AB (Dalbo Bensin) hyrde sedan år 1992 en bensinstationsanläggning av och var återförsäljare åt AB Svenska Shell (Alvarado). Verksamheten bedrevs på en fastighet ägd och uthyrd av Alvarado. År 1995 omreglerades avtalsförhållandet mellan parterna, varvid tidigare avtal ersattes av ett avtalspaket bestående av i huvudsak fyra avtal. Ett ”Samarbetsavtal för servicestation” bestämde formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid stationen inom Shellstationskedjan. Dalbo Bensins nyttjanderätt m.m. till lokaler och markområden reglerades i ett särskilt ”Hyresavtal”. Dessutom fanns ett ”Selectavtal” rörande samverkan i en butikskedja och ett ”Reflexavtal” rörande drift av biltvättverksamhet på servicestationen. De fyra avtalen bildade en enhet. Det angavs t.ex. i samarbetsavtalet att de andra tre avtalen utgjorde del av samarbetsavtalet och inget av avtalen kunde upphöra självständigt; upphörde något av avtalen skulle alla upphöra att gälla vid samma tidpunkt. Avtalen sades upp av Alvarado i maj år 2000.
Frågan i målet gäller om Alvarado haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet och hur en eventuell ersättning till Dalbo Bensin skall beräknas.
I rättsfallet NJA 1971 s. 129 har HD fastlagt en princip för bedömningen av rättsförhållanden där ett hyresavtal kombinerats med annan nyttjanderätt, framför allt rätt att driva rörelse.
Omständigheterna i NJA 1971 s. 129 var i korthet följande. Genom ett såsom hyreskontrakt betecknat avtal upplät Stockholms Travsällskap till K.B. dels samtliga på Solvalla travbanas publikområde befintliga restaurangbyggnader i och för bedrivande av restaurang- och serveringsrörelse, dels lokaler avsedda för kioskförsäljning inom travbanans område. De faktiska förhållandena vid avtalets tillkomst var sådana att K.B. i praktiken kunde räkna med att ensam få driva restaurang- och försäljningsrörelse inom området. Nyttjanderätten till lokalerna medförde bl.a. att K.B. för sin verksamhet fick tillgång till ett kundunderlag, som huvudsakligen skapades genom att sällskapet anordnade travtävlingar och totalisatorspel. Det ansågs klarlagt att det alldeles övervägande antalet besökande på restaurangerna i första hand kom till travbanan för att se på tävlingarna och delta i totalisatorspelet. Kontraktet, som gällde under förutsättning att rörelsen sköttes utan berättigad anmärkning från myndigheters eller sällskapets sida, innehöll ett antal föreskrifter angående driften av rörelsen, bl.a. att rörelsen skulle utan inskränkning drivas varje tävlingsdag samt angående de tillhandahållna varornas kvalitet, mängd och pris etc. Hyressumman utgjorde 12 procent på omsättningen exklusive försäljningen av sprit- och tobaksvaror och omsättningsskatt; dock minst ett visst angivet belopp. K.B. ägde inte utan sällskapets medgivande rätt att helt eller delvis överlåta driften av rörelsen till annan person. - Sällskapet anförde bl.a. följande. Det mellan parterna slutna kontraktet utgjorde till sitt väsentliga innehåll ett avtal om utarrendering av restaurations-, serverings- och försäljningsrörelse inom travbanans område. Visserligen ingick även ett moment av lokalupplåtelse. Upplåtelsen av lokalerna utgjorde emellertid ett så underordnat moment i förhållande till avtalets innehåll i övrigt att avtalet inte kunde anses vara ett hyresavtal. Särskilt måste detta vara fallet beträffande den rörelse som bedrevs från kioskerna, i synnerhet från de fristående kioskerna vilka inte ens ägdes av sällskapet eller av detta upplåtits till K.B.
HD gjorde inledningsvis följande principuttalande. ”Genom avtalet mellan parterna har sällskapet åt K.B. upplåtit hus eller del av hus till nyttjande mot vederlag. Avtalet inrymmes sålunda i och för sig under den i [numera 12 kap. 1 § första stycket JB] givna beskrivningen på hyresavtal. Ett avtal, som innefattar en dylik upplåtelse, kan emellertid trots beskrivningens innehåll någon gång vara att hänföra till annat än hyra. Detta kan inträffa, när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnat moment i det avtal, varigenom upplåtelsen skett, eller omständigheterna eljest så avviker från vad som förekommer vid hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen.” HD konstaterade därefter att upplåtelsen av lokalerna, med hänsyn till att de var stora och kapitalkrävande och till att de hade central betydelse för K.B:s möjligheter att effektivt begagna sig av kundunderlaget, inte kunde betraktas som en underordnad beståndsdel i avtalet. Vidare anfördes bl.a. följande. ”Sällskapets verksamhet och K.B:s rörelse är nära förbundna med varandra. Det är sålunda av avgörande betydelse för restaurang- och försäljningsrörelsens resultat, i vilken utsträckning och på vad sätt sällskapet anordnar tävlingar och totalisatorspel. Sällskapet å sin sida har, i första hand på grund av vederlagsregelns utformning, stort intresse av hur restaurang- och försäljningsrörelsen bedrives. Åtskilliga bestämmelser i kontraktet och vad i övrigt förekommit i målet ger vid handen, att restaurang- och försäljningsrörelsens skötsel även av andra skäl är av betydelse för sällskapets verksamhet. En välskött restaurang- och försäljningsrörelse kan i sin mån bidraga till att göra arrangemangen kring sällskapets verksamhet så publikdragande som möjligt. Det ömsesidiga beroende som föreligger mellan parternas verksamheter är ägnat att framkalla ett behov av att smidigt kunna vidtaga de förändringar av rättsförhållandet som påkallas av utvecklingens gång. De tvingande bestämmelserna om hyra i nyttjanderättslagen och hyresregleringslagens bestämmelser har visserligen icke tillkommit med direkt tanke på fall av förevarande slag, men de är i allt väsentligt så utformade, att de medger en tillämpning som kan taga skälig hänsyn även till omständigheter av den speciella natur som parternas rättsförhållande uppvisar.” - Slutsatsen i målet blev att avtalet mellan sällskapet och K.B. skulle karakteriseras som ett hyresavtal på vilket hyreslagstiftningen var tillämplig (varvid även rätten att driva kioskrörelse, på grund av sitt sammanhang med kontraktet i övrigt, bedömdes som en del av själva hyresavtalet och inte som ett fristående avtal vilket kunde uppsägas för sig).
Genom rättsfallet NJA 1978 s. 389 har HD tagit ytterligare ett steg i riktning mot ett extensivt hyresbegrepp (Lejman, SvJT 1985 s. 565). I fallet bedömdes ett avtal som ingåtts mellan en kommun och A.L., enligt vilket A.L. på i kontraktet angivna villkor skulle tillhandahålla mat och drycker i en skolas matsal åt elever och personal vid skolan medan skoldirektionen skulle tillhandahålla lokaler med inredning etc., som ett hyresavtal. Det behov av skydd för en lokalhyresgäst som fått motivera de tvingande bestämmelserna i 12 kap. JB om indirekt besittningsskydd och åtskilliga andra frågor ansågs göra sig gällande också i detta fall (se justitierådet Nguyen särskilda yttrande).
Det nu aktuella avtalsförhållandet mellan Alvarado och Diaz är mera omfattande och innehåller mera komplicerade bindningar än avtalsförhållandena i de ovan redovisade rättsfallen. Likheterna med situationen i 1971 års fall är dock påtagliga.
De fyra avtal (samarbetsavtalet, hyresavtalet, selectavtalet och reflexavtalet) som parterna slutit i förevarande fall har såsom inledningsvis framgått varit inbördes sammankopplade och oupplösligt förbundna med varandra, bl.a. på så sätt att det inte varit möjligt att få något av dem att upphöra utan att även övriga avtal upphört att gälla. Det är således fråga om ett sammanhållet avtalskoncept vilket, såsom hovrätten funnit, är att betrakta som ett enda avtal. I detta avtal har nyttjanderättsupplåtelsen av stationen utgjort en central del. Omständigheterna kan inte heller anses avvika från vad som förekommer vid hyra på ett sådant sätt att avtalet rimligen inte kan vara att hänföra under hyreslagstiftningen. I likhet med hovrätten anser vi därför att JB:s hyresbestämmelser skall tillämpas på hela avtalsförhållandet. Att Dalbo Bensin härmed kommer i åtnjutande av ett starkt skydd synes vara en rimlig konsekvens. Det kan i sammanhanget framhållas att vid s.k. franchising intar en franchisetagare ofta en underlägsen ställning i förhållande till franchisegivaren och att franchisetagaren i flera avseenden typiskt sett framstår som särskilt utsatt jämfört med parter i andra kommersiella förhållanden (jfr prop. 2005/06:98 t.ex. s. 8 och 13 ff.).
Det nu anförda innebär att bedömningen av om Alvarado haft befogad anledning att säga upp avtalet, liksom bedömningen av ersättningens storlek, såsom hovrätten funnit skall utgå från antagandet att hela avtalet (alla fyra delavtalen) skulle ha varit gällande, om uppsägning av hyresavtalet inte hade skett, eller med andra ord att Dalbo Bensin då skulle ha kunnat fortsätta att driva bensinstationsverksamhet på fastigheten. Även då det gäller den närmare bedömningen i nu nämnda avseenden delar vi hovrättens uppfattning.
På grund av det ovan sagda och på de skäl hovrätten i övrigt anfört anser vi därför att hovrättens domslut skall fastställas.
HD:s dom meddelad: den 28 december 2007.
Mål nr: T 4828-04.
Lagrum: 12 kap. 57 och 58 b §§ JB.
Rättsfall: NJA 1971 s. 129 och NJA 1978 s. 389.