Bestämmelserna i 12 kap. 47 och 49 §§ jordabalken reglerar i vad mån en av hyresgästerna i ett gemensamt hyresavtal har rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del. Den ena av två hyresgäster i ett gemensamt hyresavtal har dock inte ansetts kunna åberopa en rätt enligt 47 § när hyresavtalet har överförts på den andra hyresgästen. Dessutom fråga om s.k. nödvändig processgemenskap i hyresförhållanden.
Genom ett avtal den 7 december 1992 hyrde AB Familjebostäder (bolaget) ut en lägenhet på Tegnérgatan i Stockholm till dåvarande makarna E.M.D.L. och A.B. Hyresavtalet löpte från den 1 januari 1993 tills vidare. Stockholms tingsrätt dömde i juni 1997 till äktenskapsskillnad mellan makarna. I domen förordnades att A.B. hade rätt att, också interimistiskt, bo kvar i parternas gemensamma bostad till dess bodelning skedde. Domen fastställdes senare av Svea hovrätt. Efter ansökan av A.B. avhystes E.M.D.L. från lägenheten i september 1997 genom kronofogdemyndighetens försorg. Den 19 maj 1998 upprättade bolaget med A.B. ett nytt hyresavtal avseende lägenheten att gälla från den 1 juni 1998. Det skedde utan E.M.D.L:s vetskap och utan att han angavs såsom medhyresgäst i det nya hyresavtalet. Därefter överlät A.B. med bolagets samtycke genom byte hyresrätten på Tegnérgatan till tredje man. I ett brev till bolaget den 23 juli 1998 efterfrågade E.M.D.L. lägenheten. Bolaget svarade i ett brev i augusti 1998, att han måste förete bodelningshandling för att ärendet skulle tas upp. Därefter förekom ingen korrespondens mellan parterna förrän i juni 2000, då E.M.D.L. genom sitt ombud gjorde anspråk på lägenheten. Någon bodelning mellan E.M.D.L. och A.B. hade inte skett.
E.M.D.L. yrkade att tingsrätten skulle fastställa att han var hyresgäst enligt hyresavtal den 7 december 1992 avseende en bostadslägenhet om åtta rum och kök, belägen i bolagets fastighet på Tegnérgatan i Stockholm.
Bolaget yrkade i första hand att tingsrätten skulle avvisa käromålet på den grunden att det rådde nödvändig processgemenskap mellan käranden och A.B. samt i andra hand att tingsrätten skulle ogilla käromålet.
E.M.D.L., som bestred yrkandet om avvisning, anförde till grund för käromålet i huvudsak följande. Det krävs samtycke från samtliga innehavare av hyresrätten för att denna skall upphöra eller överlåtas till annan. Han hade inte lämnat något sådant samtycke. Bolagets åtgärd att medge, att hyresrätten överfördes från A.B. till andra, har således inte inneburit att hans hyresrätt upphört. Eftersom upplåtelsen av hyresrätt till nya hyresgäster varit av senare datum än den till honom, hade upplåtelsen till honom företräde. A.B. hade avsagt sig sitt anspråk på hyresrätten i samband med att bolaget överförde hyresrätten till de nya hyresgästerna. E.M.D.L. innehade därför ensam hyresrätten.
Bolaget anförde till grund för sin invändning om processhinder väsentligen följande. E.M.D.L. och A.B. hyrde lägenheten gemensamt. Rättsförhållandet gentemot hyresvärden var odelbart. E.M.D.L. kan då inte ensam få bättre rätt till lägenheten. Bestämmelsen om nödvändig processgemenskap har bl.a. till syfte att motverka uppkomsten av rättstillstånd som inte går att realisera i praktiken. Det är inte praktiskt realiserbart att en person som har haft del i ett hyresavtal skall erhålla ett eget sådant. Han skulle i så fall komma i ett bättre förhållande än från början, vilket skulle kunna vara till men för medhyresgästen. E.M.D.L. och A.B. måste alltså väcka talan mot hyresvärden gemensamt i saken.
Till grund för sitt bestridande av käromålet anförde bolaget huvudsakligen följande. E.M.D.L. innehade inte hyresrätten till lägenheten på Tegnérgatan. Han kan inte ensam vara hyresgäst enligt hyresavtalet. Hyresavtalet mellan honom och A.B. å ena sidan och bolaget å andra sidan hade avslutats. A.B. hade gjort anspråk på lägenheten genom att byta den mot en annan lägenhet. Hennes rätt till lägenheten på Tegnérgatan hade varit en förutsättning för att hon skulle erhålla annan bostad. - Om hon förfogat över lägenheten utan E.M.D.L:s medgivande, hade denne haft att väcka talan mot henne enligt 7 kap. 9 § äktenskapsbalken avseende hennes disposition över lägenheten. Då han inte gjort det, var hennes disposition över lägenheten bestående. - Vidare hade hans rätt enligt hyresavtalet gått förlorad på grund av passivitet. Han hade vid endast ett tillfälle - genom ett brev till bolaget år 1998 - efterfrågat lägenheten och då fått till svar att bolaget inte hade för avsikt att ge honom någon ersättningslägenhet om han inte företedde en bodelningshandling. Trots att han haft kännedom om att A.B. disponerat över lägenheten, hade han sedan inte efterfrågat denna förrän genom brevet från ombudet i juni 2000.
E.M.D.L. anförde i frågan om avvisning av käromålet i huvudsak följande. Det råder inte någon nödvändig processgemenskap mellan honom och A.B.. Han var bibehållen den rätt han hade gentemot bolaget i enlighet med det mellan honom och A.B. å ena sidan och bolaget å andra sidan ingångna hyresavtalet. Det yrkande som finns i målet hade endast till syfte att få fastställt, om den rätt som tillkom honom enligt hyresavtalet bestod eller om hans rätt hade upphört. Talan i målet berörde således inte hur man skulle se på A.B:s ställning. En dom i saken kunde inte medföra ett rättstillstånd som i praktiken inte gick att realisera.
E.M.D.L. bemötte påståendet om passivitet genom att hävda att han vid ett flertal tillfällen besökt lägenheten och att det inte finns något krav på att en hyresgäst skall underrätta en hyresvärd om sin rätt till ett hyresavtal under tiden mellan äktenskapsskillnad och bodelning.
Stockholms tingsrätt (2001-11-07, chefsrådmannen Clayton samt rådmännen Murphy och Miller) ogillade yrkandet om avvisning av käromålet men biföll käromålet med följande domskäl.
A.B. har frånhänt sig sin rätt till lägenheten och har i och med det inte något intresse av att pröva sin eller E.M.D.L:s rätt att hyra denna. Då föreligger det inte nödvändig processgemenskap mellan dem. Yrkandet om avvisning av käromålet skall följaktligen ogillas.
A.B:s åtgärd att ensam teckna ett nytt kontrakt till lägenheten får anses ha inneburit att hon sade upp 1992 års hyresavtal. I det läget var E.M.D.L. enligt 12 kap. 47 § första stycket jordabalken berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kunde nöja sig med honom som hyresgäst. Det spelar därvid ingen roll att han hade avhysts från lägenheten i avvaktan på bodelning. Om hyresvärden inte ville samtycka till förlängning av hyresavtalet, var han enligt 12 kap. 49 § andra stycket jordabalken skyldig att senast inom en månad anmoda E.M.D.L. att flytta. Så skedde inte. Det innebär att E.M.D.L. hade kvar sin rätt enligt hyresavtalet trots uppsägningen. Bolagets invändning att lägenheten Holden ut till ny hyresgäst föranleder ingen annan bedömning.
Fråga är då, om E.M.D.L. har försuttit sin rätt enligt hyresavtalet genom passivitet. Han efterfrågade lägenheten hos bolaget den 23 juli 1998 och återkom i frågan sommaren 2000. Enbart dessa förhållanden innebär enligt tingsrättens mening inte att han varit i sådan grad passiv att han därigenom försuttit sin rätt enligt avtalet.
Det återstår då att pröva, om Dennis har mist sin rätt enligt hyresavtalet till följd av bestämmelserna i 7 kap. 9 § äktenskapsbalken. I paragrafen ställs vissa krav på en make i fall där den andra maken har avhänt sig egendom utan samtycke eller tillstånd från den första maken. En grundförutsättning i paragrafen är alltså att makarna inte längre råder över egendomen. Som tingsrätten har funnit i det föregående har emellertid Dennis kvar sin rätt gentemot hyresvärden trots uppsägning och tidsutdräkt. Det finns då inget utrymme att tillämpa de aktuella bestämmelserna i äktenskapsbalken. Slutsatsen blir att käromålet skall bifallas.
Bolaget överklagade domen och yrkade i första hand bifall till sitt yrkande om avvisning av käromålet och i andra hand ogillande av den av E.M.D.L. förda talan.
Svea hovrätt (2002-11-07, hovrättslagmannen Burton, hovrättsrådet Hughes och hovrättsassessorn Sanford) ogillade med ändring av tingsrättens dom E.M.D.L:s talan. Hovrätten lämnade följande motivering.
Hovrätten prövar först frågan om bolagets talan på grund av s.k. nödvändig processgemenskap skall avvisas.
Nödvändig processgemenskap i hyresförhållanden föreligger när exempelvis två hyresgäster anges i ett hyresavtal och hyresvärden måste rikta en talan mot dem båda som svarande. Omvänt förutsätter en sådan processgemenskap att hyresgästerna måste uppträda gemensamt när de i sin tur avser att föra en talan mot hyresvärden, om det inte förhåller sig så att den hyresgäst som väljer att ensam föra en sådan talan också i någon rimlig mening kan sägas göra det till förmån även för den andre hyresgästen (jfr Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 19:93).
Den tidigare medhyresgästen A.B. kan inte längre anses ha något intresse som kan förknippas med prövningslägenheten, eftersom hon tillåtits att ingå ett eget hyresavtal med bolaget beträffande den lägenheten och därefter medgetts byta denna mot två andra hyreslägenheter. Det föreligger därför inte, som tingsrätten slagit fast, någon nödvändig processgemenskap mellan henne och E.M.D.L. Tingsrättens beslut att ogilla bolagets yrkande om avvisning av käromålet skall därför fastställas.
Hovrätten prövar därefter frågan om käromålet skall ogillas.
Det är ostridigt i målet att hyresrätten till lägenheten på Tegnérgatan inte genom bodelning hade tillskiftats A.B., när bolaget den 19 maj 1998 upprättade ett nytt hyresavtal avseende lägenheten med endast henne som hyresgäst. E.M.D.L. avhystes visserligen från lägenheten i september på den grunden att A.B. hade rätt att bo kvar i lägenheten fram till bodelning, men det kan inte anses att han genom att inte påkalla bodelning eller på annat sätt förhållit sig passiv skall anses ha utträtt ur hyresförhållandet eller samtyckt till att hyresrätten överfördes på A.B. Det var således fel av bolaget att utan hans samtycke skriva över det gemensamma hyresavtalet på A.B. Enbart denna felaktighet kan emellertid inte få till följd det som E.M.D.L. önskar få fastställt i målet, nämligen att han ensam innehar hyresrätten till lägenheten. Det kan i sammanhanget påpekas att rätten att vid en kommande bodelning göra anspråk på en tidigare gemensam bostad inte påverkas av vem som står för hyresrätten.
När ett hyresavtal, som liksom i förevarande fall hyrs av två hyresgäster gemensamt, upphör finns en möjlighet för en av hyresgästerna att enligt bestämmelserna i 12 kap.47 och 49 §§jordabalken få hyresavtalet förlängt för egen del. Således föreligger, i de fall de inte har rätt till gemensam förlängning av hyresavtalet till följd av att en av hyresgästerna sagt upp avtalet eller till följd av annan omständighet som hänför sig till endast en av dem, en rätt för medhyresgästen att under vissa förutsättningar få hyresavtalet förlängt för egen del (47 § första stycket samma kap.). En hyresvärd som inte vill samtycka till en förlängning av hyresavtalet enligt 47 § skall inom en månad efter det att hyresförhållandet upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta (49 § samma kap.). Bestämmelserna reglerar sålunda i vad mån en av hyresgästerna i ett gemensamt hyresavtal skall ha möjlighet till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens önskan när den andra hyresgästen inte vill eller kan erhålla ett nytt hyresavtal (se Hyreslagskommitténs betänkande SOU 1961:47 s. 168 f.). Ordalydelsen i 47 § täcker inte det förhållande som föreligger i förevarande fall, dvs. medhyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet för egen del när hyresavtalet har överförts på den andra hyresgästen. Det kan inte heller ha varit syftet med bestämmelsen att lösa en inbördes konflikt mellan två hyresgäster som båda önskar få hyresavtalet förlängt för egen del. E.M.D.L. har till följd av det anförda inte erhållit en egen hyresrätt till lägenheten med stöd av 12 kap. 47 § jordabalken.
Det är ostridigt att A.B. utan samtycke från E.M.D.L. avhänt sig hyresrätten till makarnas gemensamma bostad genom att byta den till två andra hyresrätter. E.M.D.L. har gjort gällande att, eftersom bolaget givit tillstånd till bytet trots att samtycke saknades från honom, bytet inte inneburit att hans hyresrätt till lägenheten upphört.
Som tidigare anförts har det gemensamma hyresavtalet till prövningslägenheten upphört och ersatts av ett hyresavtal där A.B. är ensam hyresgäst. Mot denna bakgrund kan det förhållandet att bolaget givit tillstånd till bytet inte medföra att E.M.D.L. kan göra gällande någon ensam hyresrätt enligt avtalet från 1992. För det fall E.M.D.L. önskat få A.B:s rättshandling ogiltigförklarad har han haft att väcka talan mot henne i annan ordning. Hans talan kan därför inte heller bifallas på den nu åberopade grunden.
Sammanfattningsvis har E.M.D.L. inte på någon av de åberopade grunderna erhållit en egen hyresrätt till lägenheten. Hans fastställelsetalan skall därför ogillas och bolagets överklagande bifallas.
Referenten, hovrättsrådet Jackson var skiljaktig och fastställde tingsrättens domslut på följande skäl.
Enligt 12 kap. 1 § femte stycket jordabalken är förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om inte annat anges. Hyresreglernas sociala skyddssyfte innebär således att de är tvingande till förmån för hyresgästen eller den som trätt i hans ställe. Om parterna avtalar i strid mot någon av lagens tvingande bestämmelser, är hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe inte bunden av avtalet.
Besittningsskyddsreglerna i 12 kap.jordabalken och de i målet aktuella bestämmelserna om samhyresgäster m.m. i samma kapitel 47 och 49 §§ är exempel på bestämmelser som är tvingande till förmån för hyresgäster.
Det mellan bolaget, å ena sidan, och dåvarande makarna E.D.M.L. och A.B., å andra sidan, ingångna hyresavtalet, som började löpa den 1 januari 1993 tills vidare, skulle ha gett samhyresgästerna rätt till gemensam förlängning av avtalet enligt huvudregeln om bostadhyresgästs besittningsskydd, om bolaget på sedvanligt sätt hade sagt upp avtalet och det saknats förutsättningar för att förlängningsrätten skulle ha fått vika enligt 12 kap. 46 § jordabalken.
Bolaget sade aldrig upp hyresavtalet utan hävde det genom att träffa ett nytt avtal med endast A.B. som hyresgäst, varigenom Dennis berövades det besittningsskydd som han hade som medhyresgäst. Bolagets förfarande stred följaktligen mot de tvingande bestämmelserna om sådant skydd och fick därför anses inte ha haft någon verkan mot E.M.D.L. i hans egenskap av medhyresgäst. Det betyder i princip, att hans rättsliga ställning som medhyresgäst lämnats orubbad och inte påverkats av bolagets åtgärd.
Tvisten i målet gäller om E.M.D.L., som inte har sin bostad i prövningslägenheten, har fått en egen hyresrätt till lägenheten med stöd av 12 kap. 47 § första stycket jordabalken.
Den rätt att få ett hyresavtal förlängt för egen del som enligt nämnda stadgande tillkommer en medhyresgäst förutsätter inte att den som vill ha förlängning för egen del har sin bostad i lägenheten (se Bostadsdomstolens avgörande BD 133/1985). En prövning skall därför i första hand göras om det uppkommit en situation som enligt bestämmelsens krav medfört att E.M.D.L. och A.B. inte längre gemensamt haft rätt till förlängning av hyresavtalet.
Bolagets åtgärd att häva det gemensamma hyresavtalet har inneburit en omständighet som medfört att det saknats förutsättningar för en gemensam rätt till förlängning av avtalet. Omständigheten har närmast varit hänförlig till A.B., som avflyttade från lägenheten sedan hon av bolaget tillåtits att byta den mot två andra lägenheter. Så långt finns det förutsättning för att i och för sig gå vidare i prövningen för att utröna om återstående krav för en tillämpning av 12 kap. 47 § första stycket jordabalken är uppfyllda.
I det läge när bolaget hävde hyresavtalet berövades E.M.D.L. möjligheten att få prövat om övriga förutsättningar för en tillämpning av bestämmelsen ifråga var uppfyllda. Bolagets åtgärd har därigenom kommit att stå i strid mot bestämmelsen, som ju är tvingande till förmån för den hyresgäst som i egenskap av medhyresgäst och med stöd av bestämmelsen vill göra sin rätt gällande. Åtgärden har därmed varit utan verkan mot E.M.D.L. och inte inskränkt hans möjligheter att hävda denna rätt.
Att bolagets hävning av det gemensamma hyresavtalet skett i den formen att bolaget och A.B. träffat ett nytt hyresavtal, vilket med majoritetens uppfattning hade ett innehåll som medfört att en tillämpning av 47 § blivit utesluten, bör enligt min mening inte påverka bedömningen. Det beror på att jag anser, som framgått, att frågan om det skett en kränkning av hyresgästens skydd enligt 47 § bör prövas endast mot bakgrund av det läge som råder när kränkningen sker, dvs. när bolaget såsom i detta fall häver det gemensamma hyresavtalet. Det kan enligt min mening dessutom leda till svåröverskådliga konsekvenser, om vad som följer efter en hyresvärds handlande skulle bedömas kunna vara sådant att den tvingande bestämmelse, som hyresvärden initialt överträtt, inte längre skall anses vara tillämplig, med den följden att hyresvärden skulle ges fria händer att låta den ursprungliga kränkningen av hyresgästens rätt få ”läkas” i efterhand. Detta skulle öppna möjligheter till kringgående av den tvingande regleringen. I förevarande fall har genom det nya avtalet och dess innehåll den tvingande bestämmelsen i 47 § kringgåtts. Kringgåendet har fullföljts genom bolagets medgivande till A.B. att byta prövningslägenheten mot två andra lägenheter. Ett exempel på en situation som skulle kunna leda till samma slag av kringgående är om A.B. sagt upp hyresavtalet och bolaget träffat ett nytt avtal med en tredje person utan att beakta E.M.D.L:s rätt enligt 47 §. Det bör påpekas att kringgåendet, för att stå i strid mot en tvingande bestämmelse, givetvis inte måste ha skett avsiktligen utan det är tillräckligt att det faktiska resultatet blivit att bestämmelsen kringgåtts.
Bolaget har inte anmodat E.M.D.L. att flytta enligt det förfarande som föreskrivs i 12 kap. 49 § jordabalken. Han har därför kvar sin hyresrätt till lägenheten. I enlighet med det tidigare anförda är det mellan bolaget och A.B. träffade hyresavtalet utan verkan med avseende på E.M.D.L:s rätt till hyresavtalets förlängning för egen del.
En förutsättning för tillämpning av 7 kap. 9 § äktenskapsbalken, såvitt nu är i fråga, är att en make till nackdel för den andre maken har avhänt sig eller upplåtit nyttjanderätt till egendom. Som jag har funnit har emellertid Dennis haft kvar sin hyresrätt utan avbrott och har den kvar fortfarande. Hans rättsliga ställning har inte försämrats genom att han från att ha varit medhyresgäst blivit ensam hyresgäst. Något utrymme för tillämpning av nämnda paragraf i äktenskapsbalken finns därför inte.
Sammantaget leder det anförda till min bedömning att tingsrättens dom skall fastställas. Överröstad i denna del är jag i övrigt ense med majoriteten.