Hyresnämndsmål. Hyresvärd gör gällande att hyresgäst brustit i sin skyldighet att vårda lägenheten väl och att hyresrätten därför är förverkad. Fråga om tillsägelse om rättelse har rättslig verkan (jfr RH 1989:98).
Hyresnämnden i Stockholm
Holland hyrde en bostadslägenhet om ett rum och kök av B.S. B.S. sade upp hyresavtalet och gjorde vid hyresnämnden gällande att hyresavtalet skulle upphöra på grund av i första hand att hyresrätten hade förverkats och i andra hand att Holland hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Som skäl för uppsägningen anförde B.S. i huvudsak att Holland hade vanvårdat lägenheten genom att genomföra en omfattande ombyggnation utan B.S. tillstånd och att Holland, trots tillsägelse om rättelse, inte hade återställt lägenheten.
Holland bestred B.S. talan och anförde i huvudsak att han hade haft B.S. samtycke till ombyggnationen, att ombyggnationen inte hade medfört någon skada för B.S. och att han avsåg att själv återställa lägenheten, om han fick behålla den.
Hyresnämnden (hyresrådet Kennedy samt övriga ledamöterna Smith och Frazier) anförde i beslut den 20 juni 2011 bl.a. följande.
När hyresvärden har sagt upp hyresavtalet gäller att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet utom när hyresavtalet är förverkat eller hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 1 och 2 jordabalken).
En hyresgäst ska enligt 12 kap. 24 § första stycket jordabalken under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Vid användningen av lägenheten ska han enligt 12 kap. 25 § jordabalken iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra vissa enkla arbeten som inte är aktuella i detta fall. Hyresrätten är förverkad om hyresgästen vanvårdar lägenheten och rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse (12 kap. 42 § första stycket 6 jordabalken).
I ärendet är det utrett att Holland har byggt om lägenheten på så sätt att han har tagit bort skåp i köket samt satt igen dörrhålet mellan matrummet och köket och i stället öppnat upp en dörr från köket mot hallen. Köksskåpen har han slängt. Han byggde om för att få plats med en större kyl/frys än den befintliga. Holland har uppgett att han hade B.S. tysta medgivande till ombyggnaden. B.S. har bestritt detta och uppgett att lägenheten fått en opraktisk planlösning genom åtgärderna, något som en hyresgäst i allmänhet inte skulle anse bekvämt. I stället för att passera från köket till matrummet genom en öppning mellan dessa rum, måste man numera passera hallen för att komma in i matrummet och dessutom har dörren tagits upp i en bärande vägg. Även om Holland skulle ha kommit överens med B.S. om att få sätta in ny kyl/frys av större modell, är det inte trovärdigt att B.S. därigenom tyst skulle ha medgivit en ombyggnad av aktuellt slag. Hyresnämnden finner att Holland inte har visat att han hade rätt att bygga om lägenheten. B.S. har besiktat lägenheten den 15 november 2010 och skickat en rättelseanmaning till Holland den 22 november 2010. Parterna är överens om att någon rättelse inte har skett. Holland har i rättelseanmaningen erinrats om att han riskerar att bli uppsagd om han bryter mot stadgandet. Någon uttrycklig erinran om att han kan sägas upp om rättelse inte vidtas har inte getts. Läst tillsammans med upplysningen om att han riskerar att bli uppsagd om han bryter mot stadgandet anser dock hyresnämnden att det måste har framgått för Holland att hyresrätten skulle kunna komma att sägas upp om han inte vidtog rättelse. B.S. har också erbjudit Holland att ta tillbaka uppsägningen om B.S. på hans bekostnad får återställa lägenheten. Hyresnämnden anser att rättelseanmaningen ska tillerkännas rättslig verkan.
Parterna är överens om att rättelse inte har skett. M.L:s hyresrätt är därför förverkad.
Hyresnämnden bifaller B.S. upphörsyrkande.
Holland överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle avslå B.S. talan vid hyresnämnden.
B.S. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Peterson och Lewis samt tf. hovrättsassessorn Miles, referent) anförde, såvitt är av intresse här, i beslut den 16 februari 2012 följande.
B.S. har i första hand gjort gällande att hyresrätten är förverkad på grund av att Holland genom ombyggnationen vanvårdat lägenheten och inte vidtagit rättelse trots anmodan.
Av 12 kap. 24 § jordabalken framgår att hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl. I detta ligger bl.a. att hyresgästen i allmänhet inte har rätt att utan medgivande av hyresvärden ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp.
Enligt 12 kap. 24 a § jordabalken har emellertid en hyresgäst rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Hyresgästen har således rätt att utan hyresvärdens godkännande t.ex. måla om skåpluckor och sätta upp kakel i kök. Bestämmelsen ger däremot inte hyresgästen rätt att företa något större ingrepp i lägenheten eller dess inredning. Hyresgästen får t.ex. inte genom ombyggnation ändra planlösningen eller riva ut den fasta köksinredningen.
Av den skriftliga rättelseanmaningen av den 22 november 2010 framgår bl.a. att B.S. vid besiktningen den 15 november 2010 konstaterat att en vägg i prövningslägenheten tagits ned och att ett antal köksskåp tagits bort. Det är ostridigt att Holland har vidtagit de ändringsåtgärder som anges i anmaningen. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att ändringsåtgärderna är sådana som kräver hyresvärdens medgivande. Genom att vidta dessa har således Holland brustit i sin skyldighet att vårda lägenheten väl. Förseelsen är inte av ringa betydelse. Att Holland har för avsikt att återställa prövningslägenheten den dag han flyttar medför inte annan bedömning.
Frågan blir härefter om den skriftliga rättelseanmaningen har rättslig verkan.
Av rättsfallet RH 1989:98 följer att en rättelseanmaning till sitt innehåll måste vara klar och entydig. Anmaningen bör innehålla upplysning om i vilka avseenden hyresvärden anser att hyresgästen genom bristande ordning och gott skick inom fastigheten förverkar sin hyresrätt. Det måste också, enligt rättsfallet, vid tillsägelsen framstå klart för hyresgästen att det är hyresvärdens avsikt att säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte utan dröjsmål vidtar rättelse i de avseenden som tillsägelsen avser. Kravet på tydlighet har upprätthållits i senare praxis (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 10 oktober 2008 i mål ÖH 1789-08 och den 20 november 2009 i mål ÖH 3386-09).
Vad gäller uttalandet om hyresvärdens avsikt att säga upp hyresavtalet om rättelse inte sker, måste detta innebära att rättelseanmaningen ska vara allvarligt menad från hyresvärdens sida och att det för hyresgästen måste framstå klart att hyresavtalet kan komma att sägas upp om han eller hon inte rättar sig efter anmaningen. Någon skyldighet för hyresvärden att redan i samband med tillsägelsen uttryckligen ta ställning till om hyresavtalet ska sägas upp om rättelse inte sker och i så fall bli tvungen att fullfölja det ställningstagandet kan dock givetvis inte föreligga.
I detta fall anges i den skriftliga rättelseanmaningen att de åtgärder som utförts i prövningslägenheten inte ingår i hyresgästens rätt enligt 12 kap. 24 a § jordabalken, att den som bryter mot stadgandet riskerar att bli uppsagd och att Holland med anledning av detta anmodas att vidta rättelse utan dröjsmål. Även om det inte uttryckligen anges att Holland riskerade att bli uppsagd om rättelse inte vidtogs, måste detta ha framgått för honom. Enligt hovrättens mening är därför rättelseanmaningen utformad på ett sådant sätt att den ska tillerkännas rättslig verkan. Vid denna bedömning och med hänsyn till att rättelse inte skett ska hyresrätten anses förverkad (12 kap. 42 § första stycket 6 jämfört med 46 § första stycket 1 jordabalken).
M.L:s överklagande ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 16 februari 2012.
Mål nr: ÖH 6028-11.
Lagrum: 12 kap. 24 §, 24 a §, 42 § första stycket 6 och 46 § första stycket 1jordabalken.
Rättsfall: RH 1989:98.