Bostadsrättshavare har installerat en braskamin i sin lägenhet genom att ansluta den till en kanal i den skorstensstock som går igenom lägenheten. Det har ansetts att kanalen inte är en del av bostadsrättshavarnas lägenhet och att de därmed inte hade rätt att ansluta kaminen till denna.
På ansökan av Bostadsrättsföreningen Trudhem meddelade Kronofogdemyndigheten den 2 januari 2012 beslut om särskild handräckning mot föreningens medlemmar K.I. och A.L. Enligt beslutet ålades K.I. och A.L. att frånkoppla kaminen i sin bostadsrättslägenhet i föreningens fastighet Kvarngärdet 25:1 i Uppsala från rökgången i husets skorsten med de delar som var fästade därtill samt att återställa rökgången till dess ursprungliga skick genom att mura igen hålet där kaminen varit ansluten.
Uppsala tingsrätt
K.I. och A.L. överklagade i Uppsala tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle undanröja Kronofogdemyndighetens beslut.
Bostadsrättsföreningen Trudhem bestred klagandenas yrkande och yrkade för egen del att tingsrätten skulle fastställa Kronofogdemyndighetens beslut.
Till utveckling av sin talan anförde parterna i huvudsak följande.
K.I. och A.L.
De har genom installation av kaminen genomfört en väsentlig förändring av lägenheten enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (BRL). Den väsentliga förändringen består bland annat av ingrepp i sådan ledning som bostadsrättsföreningen enligt 7 kap. 12 § BRL ansvarar för. 7 kap. 7 § BRL anger att det i föreningens stadgar får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en sådan åtgärd. I 12 § föreningens stadgar föreskrivs att åtgärden ska anmälas till styrelsen. De har i god tid anmält åtgärden till styrelsen. Åtgärden innebär inte heller påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Installationen av kaminen är således gjord med stöd av BRL och föreningens stadgar. Det saknas således grund för att kräva att de ska bortkoppla kaminen och återställa rökkanalen.
Deras lägenhet är försedd med flera rökkanaler och en redan existerande öppen spis då huset ursprungligen värmdes upp av ett antal eldstäder. Den nu aktuella rökkanalen hör funktionsmässigt till lägenheten. Rökkanalen är inte en gemensam funktion som delas av flera lägenheter. Sedan den till rökkanalen inkopplade kakelugnen kopplades bort har rökkanalen fungerat som en ventilationskanal från ett av lägenhetens rum. Inkoppling av kaminen på rökkanalen har skett från ett annat rum i lägenheten. Huset har inte något gemensamt ventilationssystem. Det finns endast två lägenheter i huset och dessa har inga ventilationsförbindelser med varandra, så ändringar i en lägenhet kan inte störa den andra lägenheten.
I BRL definieras inte vad som är ”i lägenheten”, dvs. om gränsdragning mellan i och utanför lägenheten. Lagen handlar om vilka förändringar som får göras, inklusive i de ledningar som betjänar lägenheten, oaktat deras placering. 7 kap. 7 § BRL upphör att vara tillämpbar först när en förändring inkräktar på någon annans lägenhet. Rökkanalen kan om den betraktas som kanal för värme anses falla under 7 kap. 7 § första stycket andra punkten BRL som avser åtgärder som innefattar ”ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten”. Denna punkt inkluderar även förändringar i delar av ledningssystemet som föreningen svarar för. Rökkanalen kan alternativt falla under 7 kap. 7 § första stycket tredje punkten BRL som avser ”annan väsentlig förändring”. I denna punkt inkluderas även ingrepp i sådana ledningar som föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL ansvarar för. Vem som har underhållsansvar för rökgången är därmed irrelevant. Uppräkningen av de ledningar som innefattas av tillståndsplikt i 7 kap. 7 § BRL är inte uttömmande.
Föreningen lider inte någon påtaglig skada eller olägenhet av inkopplingen, tvärtom är den till nytta för fastigheten. - - -.
Bostadsrättsföreningen Trudhem
Bostadsrätten är en i tiden obegränsad nyttjanderätt till lägenheten. Det är föreningen genom dess styrelse som ansvarar för fastighetens bestånd och gemensamma delar. Bostadsrättshavaren kan genom reglering i stadgarna ges ansvar för visst underhåll av lägenheten såsom anges i 11 § i föreningens stadgar. Bostadsrättshavaren har därutöver vissa rättigheter avseende bl.a. nyttjandet av lägenheten som anges i BRL och som inte kan inskränkas i stadgarna. En sådan rättighet är att få vidta vissa förändringar i lägenheten. Ansvaret för gemensamma funktioner såsom värme, ventilation, fasad m.m. åvilar dock alltid föreningen.
Av 7 kap. 4 § BRL följer att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 7 kap. 12 § BRL vilar på bostadsrättshavaren. Detta innebär att ansvaret för skicket utanför lägenhetens inre åvilar föreningen. Av bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL framgår att ansvaret för lägenhetens skick, det s.k. inre underhållsansvaret, åvilar bostadsrättshavaren, om inte annat bestämts i stadgarna. Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan begränsas i stadgarna, men inte utsträckas till att avse ansvar för annan del av föreningens byggnad än den egna lägenheten. Rökgången till vilken kaminen har anslutits hör inte till lägenhetens inre, vilket framgår av 11 § föreningens stadgar.
Det bestrids att 7 kap. 7 § BRL är tillämplig på påkopplingen av kaminen och därtill gjorda förändringar på befintlig rökgång. I 7 kap. 7 § BRL anges vilka åtgärder bostadsrättshavarna får utföra ”i lägenheten” efter styrelsens tillstånd. Ett grundläggande krav för tillämpningen av denna bestämmelse är att det rör sig om förändringar i den aktuella lägenheten. Klagandenas påkoppling av kaminen är ett ingrepp i rökgången som inte befinner sig i lägenheten. Rökgången går i skorstensstocken som gränsar till lägenheterna i huset. Att vissa rökgångar är avsedda för vissa lägenheter är naturligt, men innebär inte att de därmed kan anses ingå ”i lägenheten”. Kaminens påkoppling på rökgången innebär således att åtgärder vidtagits i en del av huset som ligger utanför lägenheten och för vilken föreningen är ansvarig såsom fastighetsägare. Eftersom åtgärder utanför lägenheten inte omfattas av vare sig 7 kap. 7 § BRL eller 12 § i föreningens stadgar ska styrelsens godkännande alltid inhämtas. Styrelsen har inte lämnat något tillstånd till påkopplingen. Uppräkningen av ledningar som omfattas av tillståndsplikten i 7 kap. 7 § BRL är uttömmande och rökgångar omnämns inte.
Klagandena ansökte skriftligen till styrelsen om tillstånd till installation av ”eldstad på vinden” den 8 maj 2011. Föreningen meddelade klagandena att installationen kräver styrelsens tillstånd. Föreningen har i bl.a. e-post den 29 juni 2011 meddelat klagandena att man inte fattat beslut i frågan. Efter att föreningen behandlat klagandenas ansökan och konsulterat fackman har föreningen funnit skäl för att besluta att något tillstånd inte kan lämnas. De sakliga skälen härför har angivits av föreningen i brev till klagandena den 29 augusti 2011 av vilket det bl.a. framgår att installationen innebär en risk för försämrad ventilation i fastigheten.
Rökgången är en sådan del av fastigheten som föreningen ansvarar för och ingrepp i rökgången kräver alltid föreningens tillstånd. För det fall tingsrätten ändå skulle anse att 7 kap. 7 § BRL samt angiven stadgebestämmelse är tillämplig gör föreningen gällande att klagandenas ingrepp i föreningens rökgång innebär en väsentlig olägenhet samt påtaglig skada för föreningen.
- - -.
Tingsrätten (tingsfiskalen Cobb) anförde i beslut den 2 juli 2012:
Skäl
Det kan inledningsvis konstateras att K.I. och A.L. i sin lägenhet låtit installera en braskamin och anslutit denna till en befintlig rökgång som används som ventilationskanal till lägenheten. Parterna är oense huruvida den vidtagna åtgärden omfattas av bestämmelsen i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (BRL). Klagandena har gjort gällande att åtgärden faller in under antingen andra eller tredje punkten i förevarande bestämmelse, medan bostadsrättsföreningen anfört att åtgärden inte kan ses som en förändring i klagandenas lägenhet och därmed faller utanför bestämmelsens tillämpningsområde.
Den aktuella bestämmelsen reglerar bostadsrättshavarens möjligheter att vidta förändringar i den egna lägenheten. Ett grundläggande krav är att det rör sig om en förändring i den aktuella lägenheten. Vad som avses med förändring ”i lägenheten” framgår dock inte av förarbetena till den aktuella bestämmelsen.
Att rökgången endast är avsedd för klagandenas lägenhet medför inte att åtgärden kan anses innebära en förändring i den aktuella lägenheten. Mot bakgrund av att det är föreningen som ansvarar för ventilationen i fastigheten och som försett lägenheten med rökgången anser tingsrätten att åtgärden inneburit en förändring i en del av fastigheten som inte hör till klagandenas lägenhet. Den vidtagna åtgärden omfattas därmed inte av bestämmelsen i 7 kap. 7 § BRL. Eftersom det är ostridigt att något tillstånd till åtgärden inte lämnats saknas det således förutsättningar för att bifalla överklagandet.
Slut
Tingsrätten avslår överklagandet.
Svea hovrätt
K.I. och A.L. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle, med ändring av tingsrättens beslut, undanröja Kronofogdemyndighetens beslut.
Hovrätten meddelade inte prövningstillstånd.
K.I. och A.L. överklagade och yrkade att HD skulle meddela prövningstillstånd i hovrätten.
HD (justitieråden Lucas, Wilson och Smith) meddelade den 16 oktober 2012 följande beslut:
Det saknas vägledande praxis beträffande innebörden av 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (1991:614). Det är därför av vikt för ledning av rättstillämpningen att Booth och A.L:s överklagande av tingsrättens beslut prövas av högre rätt.
Med ändring av hovrättens beslut meddelar HD tillstånd till målets prövning i hovrätten.
Bostadsrättsföreningen motsatte sig ändring av tingsrättens beslut.
I protokoll antecknade hovrätten under rubriken Parternas grunder följande.
Parterna har hänvisat till de stadgar som gällde mellan parterna vid tidpunkten för Kronofogdemyndighetens beslut. Av 11 § framgår bl.a. följande. ”Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrum och i övriga utrymmen i lägenheten: glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar från stamledningar för vatten, avlopp, värme, gas, elektricitet och ventilation som föreningen försett lägenheten med.” Av 12 § i stadgarna framgår följande. ”Bostadsrättshavaren får, sedan lägenheten tillträtts, företa förändring i lägenheten. Avsevärd förändring får dock företas endast efter anmälan till styrelsen och under förutsättning att den inte medför men för föreningen eller annan medlem.”
K.I. och A.L. har till stöd för sina yrkanden i allt väsentligt anfört följande. De har en etagelägenhet där en vind har inkorporerats i lägenheten. Huset byggdes med kakelugnar som användes för att värma upp huset. Någon gång efter att centralvärme installerades togs kakelugnarna bort och kvar blev en öppen eldstad. Det finns två skorstensstockar i huset och den som är aktuell har sex rökkanaler varav tre endast tjänar deras lägenhet. De övriga tre tjänar lägenheten på undervåningen. Kanalerna som hörde till deras kakelugn börjar i övervåningen och går igenom skorstensstocken genom vinden och mynnar ut i skorstenen på taket. När kakelugnarna användes fungerade kanalerna som rökkanaler och annars som ventilationskanaler. På vinden har de anslutit en kamin till en av de kanaler som endast tjänar deras lägenhet. Ett knappt två kvadratcentimeter stort hål borrades i skorstensstocken. I samband med installationen har de tätat rökkanalen. Det har varit ett ringa och okomplicerat ingrepp i skorstensstocken. Det krävs inget tillstånd från föreningen för anslutning av kamin till rökgången då den enligt 7 kap. 12 § BRL hör till lägenheten, eftersom kanalen endast tjänar deras lägenhet och de som lägenhetsinnehavare enligt samma lagrum jämfört med 11 § stadgarna är underhållsansvariga för rökgången. Alternativt utgör anslutningen av kaminen till rökgången en väsentlig förändring av lägenhet som enligt 7 kap. 7 § första stycket 1-3 BRL kräver tillstånd av föreningen. Eftersom någon påtaglig skada eller olägenhet inte har uppstått för föreningen får föreningen inte vägra att medge tillstånd till åtgärden.
Föreningen har till stöd för bestridandet i allt väsentligt anfört följande. I första hand åberopas att underhållsansvaret för rökgången inte omfattas av det underhållsansvar som åvilar bostadsrättsinnehavaren enligt 7 kap. 12 § BRL och 11 § föreningens stadgar. Kanalen och skorstensstocken, i vilken kanalen är belägen, är en del av huset som föreningen ansvarar för enligt 7 kap. 4 § BRL. Föreningens tillstånd har därför krävts för anslutning av kamin till aktuell kanal genom skorstensstocken och förändringarna i kanalen. Något sådant tillstånd har inte lämnats. Inte heller 7 kap. 7 § BRL och 11 § i föreningens stadgar är tilllämpliga eftersom det inte rör sig om åtgärder som omfattas av 7 kap. 7 § BRL utan avser ingrepp i en del av huset som föreningen ansvarar för enligt 7 kap. 4 § BRL. Föreningens tillstånd har därför krävts för installationen av kaminen. Om hovrätten skulle finna att 7 kap. 7 § BRL är tillämplig innebär installationen av kaminen en påtaglig skada och olägenhet för föreningen. Det föreligger därför inte någon skyldighet att meddela tillstånd för aktuell åtgärd. Påkopplandet av kaminen innebär dels ett utökat och förändrat underhållsansvar för föreningen, dels försämrad ventilation i lägenheten.
Hovrätten (hovrättslagmannen Diaz, hovrättsrådet James, referent, och tf. hovrättsassessorn Lynch) anförde i beslut den 31 maj 2013 följande.
Skäl
Rättsliga utgångspunkter
I förarbetena till 2003 års bostadsrättslag uttalas bl.a. att en bostadsrätt är ett mellanting mellan en traditionell hyresrätt och ägande av fastighet och att de nya bestämmelserna ska utformas vid en lämplig avvägning av olika intressen. Det anges t.ex. att bostadsrättshavaren bör ha ett större utrymme för handlingsfrihet än hyresgästen. Den enskildes frihet i nyttjandet bör dock inte bli så stor att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av huset försvåras. (Jfr prop. 2002/03:12, s. 49-50.)
Av 7 kap. 12 § BRL följer att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Bostadsrättshavaren ansvarar dock inte för reparationer av bl.a. ledningar för värme om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Paragrafen reglerar fördelningen av underhållsansvaret för lägenheten mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Innebörden av underhållsskyldigheten är att bostadsrättshavaren ska vidta de reparationer som behövs och svara för kostnaderna för åtgärderna. (Se Zamora m.fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 4 uppl., s. 206-208).
Enligt 7 kap. 7 § BRL får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion (punkten 1), ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (punkten 2) eller annan väsentlig förändring av lägenheten (punkten 3). Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i punkterna 1-3 om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det får föreskrivas i stadgarna att styrelsens tillstånd inte behövs. Bestämmelsen reglerar i vilka fall en bostadsrättshavare behöver tillstånd av styrelsen för att genomföra förändringar i lägenheten. Styrelsen ska ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd (se prop. 2002/03:12, s. 63 och 115).
Var installationen av kaminen en åtgärd i lägenheten?
Hovrätten konstaterar inledningsvis att såväl 7 kap. 4 § som 7 kap. 12 § BRL endast reglerar frågan om fördelningen av underhållsansvaret och alltså inte i vilken utsträckning en åtgärd som bostadsrättshavaren vidtar på fastigheten är tillåten eller inte. Prövningen av parternas talan måste därför, enligt hovrättens mening, ske med tillämpning av 7 kap. 7 § BRL.
För att 7 kap. 7 § BRL ska vara tillämplig krävs att en åtgärd skett i lägenheten (Zamora m.fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 4 uppl., s. 188). Parterna har argumenterat för att underhållsansvaret för viss del av fastigheten är avgörande för om en förändringsåtgärd ska anses ha skett i lägenheten eller utanför lägenheten. Det finns inte något klart uttalande i förarbetena vad gäller gränsen mellan att en åtgärd ska anses vidtagen i eller utanför lägenheten (se prop. 2002/03:12, s. 51 och SOU 2000:2, s. 183). Som exempel på en ”annan väsentlig förändring” i 7 kap. 7 § BRL anges dock ingrepp i sådana ledningar som föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL har ansvar för (se prop. 2002/03:12, s. 51 och 62). Detta talar för att underhållsansvaret inte är ensamt avgörande för bedömningen om en viss åtgärd skett i lägenheten eller inte. Vem som har underhållsansvaret är emellertid en omständighet som enligt hovrätten kan beaktas vid bedömningen av vad som utgör en åtgärd i lägenheten. Enligt 11 § i parternas stadgar svarar inte bostadsrättshavaren för annat underhåll än målning av de anordningar från stamledningar för bl.a. ventilation som föreningen försett lägenheten med. Bestämmelsen måste förstås på så sätt att föreningen har underhållsansvaret för såväl kanalen som skorstensstocken. Det är emellertid inte ifrågasatt att kanalen endast tjänar Booth och A.L:s lägenhet. De skulle alltså haft underhållsansvaret för kanalen om inte det vore för regleringen i stadgarna. Något annat som talar för att åtgärden skett i lägenheten är det som K.I. och A.L. anfört om att kanalen tidigare använts som rökgång för kakelugn och att kanalen går i en skorstensstock som är avsedd att ha eldstäder anslutna. Åtgärden har också syftat till att installera en kamin som finns i lägenheten. Hovrätten anser inte att detta inte kan jämföras med en hiss som går upp till en vindslägenhet där lägenheten omsluter hissens sidor eller fasad och lägenhetsskiljande vägg på sätt som föreningen anfört. Hovrätten finner sammantaget att kamininstallationen ska anses ha skett i K.I:s och A.L:s lägenhet varför 7 kap. 7 § BRL är tillämplig.
Var installationen av kaminen tillståndspliktig?
Föreningen har motsatt sig det som K.I. och A.L. har åberopat om att ingreppet i skorstensstocken har inneburit ett ingrepp i en bärande konstruktion enligt 7 kap. 7 § första stycket 1 BRL och att kanalen, efter installationen av kaminen, kan ses som en ledning för värme enligt 7 kap. 7 § första stycket 2 BRL. Hovrätten anser inte att K.I. och A.L. har åberopat sådan utredning som innebär att 7 kap. 7 § första stycket 1 och 2 BRL är tillämpliga. Hovrätten bedömer dock att åtgärderna i rökgången och på skorstensstocken utgör en annan väsentlig förändring av lägenheten enligt 7 kap. 7 § första stycket 3 BRL. Detta eftersom ingreppet skett på rökgången och skorstensstocken, dvs. i delar av fastigheten som föreningen har underhållsansvaret för. Installationen av kaminen har således varit tillståndspliktig.
Har styrelsen haft rätt att vägra att medge tillstånd till åtgärden?
Föreningen har anfört att kamininstallationen medför ett utökat underhållsansvar för föreningen då den leder till ett ansvar för bl.a. sotning, provtryckning och tätning av rökgångar samt utökat brandskyddsansvar samt att väsentliga åtgärder för att åtgärda den redan nu bristfälliga ventilationen kommer att behöva vidtas. Föreningen har också anfört att föreningen enligt den s.k. likställighetsprincipen inte kan neka övriga bostadsrättshavare att göra motsvarande ingrepp, vilket skulle kunna medföra ett mycket mer omfattande underhållsansvar med högre förvaltningskostnader. Föreningen har vidare åberopat att kamininstallationen medför att ventilationen i K.I:s och A.L:s lägenhet försämras, att aktuell kanal används för ventilation, att ventilationen var bristfällig redan innan installationen samt att ventilationen kommer att försämras ytterligare om kanalen används för eldning. Föreningen har förklarat att den bristfälliga ventilationen bl.a. medför utökade krav på föreningen enligt miljö- och hälsolagstiftningen och att risken för fukt och mögelskador ökar i lägenheterna.
K.I. och A.L. har bestritt att installationen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. De har bl.a. anfört att föreningens kostnader för sotning av ytterligare en rökgång inte leder till betydande merkostnader för föreningen eftersom det finns flertalet andra eldstäder och öppna spisar i deras fastighet och att sotning endast sker vart fjärde år. De har också bestritt att ventilationen är bristfällig eller att installationen av kaminen skulle försämra densamma.
Hovrätten anser att föreningen har bevisbördan för att åtgärden inneburit påtaglig skada eller olägenhet. När det gäller den påstått bristfälliga ventilationen har föreningen åberopat bevisning som talar för att ventilationen är bristfällig och att en kamininstallation skulle medföra att ventilationen försämras ytterligare. K.I. och A.L. har åberopat bevisning som talar i motsatt riktning. Hovrätten anser inte att den utredning föreningen åberopat är tillräcklig för att anse det visat att kamininstallationen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen på denna grund. När det gäller det utökade underhållsansvaret har föreningen inte närmare utvecklat konsekvenserna av det utökade underhållsansvaret och har heller inte preciserat storleken på de kostnader som skulle kunna uppstå.
Hovrätten anser sammantaget att föreningen inte visat att föreningen har haft sådana tungt vägande skäl att föreningen haft rätt att neka tillstånd till åtgärden med hänvisning till det utökade underhållsansvaret. Hovrätten bedömer därför att det varken till följd av 7 kap. 7 § BRL eller 12 § i stadgarna funnits en skyldighet för K.I. och A.L. att frånkoppla kaminen och återställa rökkanalen i dess ursprungliga skick. Tingsrättens beslut ska därför ändras.
Slut
Med ändring av tingsrättens beslut ogillade hovrätten föreningens ansökan om särskild handräckning.
Högsta domstolen
Bostadsrättsföreningen Trudhem överklagade hovrättens beslut och yrkade att HD skulle bifalla föreningens ansökan om särskild handräckning.
K.I. och A.L. motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Romero, föreslog i betänkande följande beslut:
Skäl
Parternas talan och frågan i HD
1. Bostadsrättsföreningen Trudhem har till stöd för sin talan anfört i huvudsak följande. Rökkanalen och skorstensstocken, i vilken rökkanalen är belägen, är en del av huset som föreningen har underhållsansvaret för enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) och föreningens stadgar. Föreningens tillstånd har krävts för den håltagning i skorstensstocken och förändring i rökkanalen som påkopplingen av kaminen innebär. Bestämmelsen i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen, som reglerar bostadsrättshavarens rätt att utföra förändringar i sin lägenhet, är inte tillämplig eftersom det är fråga om ett ingrepp i en del av huset som föreningen svarar för. För det fall den sist nämnda bestämmelsen skulle anses vara tillämplig görs det gällande att åtgärden, som bl.a. leder till ökade underhållskostnader för föreningen och försämrar ventilationen i huset, innebär sådan påtaglig skada och olägenhet för föreningen att föreningen har haft rätt att vägra att medge tillstånd.
2. K.I. och A.L. har i huvudsak invänt följande. De har anslutit kaminen till en rökkanal i skorstensstocken som endast tjänar deras lägenhet. Föreningens tillstånd till åtgärden har inte krävts eftersom underhållsansvaret för rökkanalen vilar på bostadsrättshavaren. I vart fall är det fråga om en sådan åtgärd som regleras i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Åtgärden innebär inte någon påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Föreningen har därför inte haft rätt att vägra att medge tillstånd till åtgärden.
3. Målet rör i första hand frågan om bostadsrättshavarna genom installationen av kaminen har vidtagit en åtgärd i en del av huset som tillhör föreningen eller om det rör sig om en åtgärd i deras lägenhet.
Rättslig reglering
4. En bostadsrättshavare har rätt att vidta vissa ändringar i sin lägenhet. Enligt 7 kap. 7 § första stycket bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare dock inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra en åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion (punkten 1), ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (punkten 2), eller annan väsentlig förändring av lägenheten (punkten 3). Styrelsen får enligt andra stycket inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Av tredje stycket framgår att det i stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för en sådan åtgärd som avses i första stycket.
5. En förutsättning för att bestämmelsen i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen ska vara tillämplig är att det är fråga om förändringar i den egna lägenheten. Bostadsrättshavaren har inte rätt att med stöd av bestämmelsen företa ändringar i någon annan del av huset. Ändringar som går utanför den egna lägenheten kräver alltid tillstånd från föreningen.
6. Vad som ska räknas till lägenheten och vad som hör till huset i övrigt framgår inte av bostadsrättslagen. Bostadsrättsutredningen har i sitt slutbetänkande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2 s. 183), som legat till grund för den nu gällande lydelsen av 7 kap. 7 § bostadsrättslagen, gett uttryck för uppfattningen att begreppet lägenheten harmonierar med samma begrepp i 7 kap. 12 §. Den sist nämnda bestämmelsen reglerar, tillsammans med bestämmelsen i 7 kap. 4 §, fördelningen av underhållsansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren.
7. Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen åligger det föreningen att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån inte ansvaret enligt 7 kap. 12 § åvilar bostadsrättshavaren.
8. Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen framgår att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Enligt andra stycket svarar bostadsrättshavaren inte för reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. I tredje-femte styckena finns regler om bostadsrättshavarens ansvar för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskador samt ohyra i lägenheten.
9. Det är möjligt att i stadgarna inskränka bostadsrättshavarens skyldighet att svara för det inre underhållet av lägenheten. Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan däremot inte genom stadgarna utsträckas till att avse någon annan del av huset än den egna lägenheten (se t.ex. Herring m.fl., Bostadsrättslagen. En kommentar, 5 uppl., 2014 s. 227).
10. Av förarbetena till 7 kap. 12 § bostadsrättslagen framgår att det inte har ansetts möjligt att i detalj reglera vad som ska anses höra till lägenheten och därmed omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Lagstiftaren har i stället överlämnat åt bostadsrättsföreningarna att reglera saken i stadgarna. (Se prop. 1990/91:92 s. 99 och 2002/03:12 s. 51.)
Rökkanalen tillhör inte bostadsrättshavarnas lägenhet
11. Vid bedömningen av om en åtgärd har vidtagits i lägenheten är underhållsansvaret en omständighet som särskilt bör beaktas. Är det bostadsrättshavaren som är underhållsansvarig bör åtgärden normalt anses vidtagen i lägenheten. Även om föreningen skulle ha underhållsansvaret kan en åtgärd dock ha vidtagits i lägenheten. Ingrepp i sådana ledningar som föreningen enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen svarar för underhållet av kan nämligen enligt förarbetena vara en sådan annan väsentlig förändring i lägenheten som avses i 7 kap. 7 § första stycket 3 (se prop. 2002/03:12 s. 62 och s. 115). Underhållsansvaret är alltså inte ensamt avgörande för om en åtgärd har vidtagits i lägenheten. Om föreningen har underhållsansvaret bör det även tillmätas betydelse om åtgärden har skett i delar av huset som naturligen kan anses höra till lägenheten, såsom t.ex. rummens väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönstren eller lägenhetens ytter- och innerdörrar (jfr prop. 1990/91:92 s. 201).
12. Den omständigheten att den aktuella rökkanalen tidigare har fungerat som ventilationskanal saknar betydelse vid bedömningen av om åtgärden har skett i lägenheten. Underhållsansvaret för rökkanaler är inte särskilt reglerat i bostadsrättslagen. De stadgar som gällde när K.I. och A.L. installerade kaminen måste förstås så att det var föreningen som var underhållsansvarig för rökkanalen när kaminen anslöts till den. Även om rökkanalen enbart tjänar Booth och A.L:s lägenhet går kanalen även genom delar av huset som ligger utanför deras lägenhet. Rökkanalen kan därför inte anses höra till lägenheten.
Slutsats
13. K.I. och A.L. har genom att ansluta kaminen till rökkanalen vidtagit en åtgärd i föreningens del av huset. Åtgärden har krävt tillstånd från föreningen. Det är ostridigt att föreningen inte har lämnat tillstånd. Föreningens ansökan om särskild handräckning är lagligen grundad och ska bifallas.
HD:s avgörande
Med upphävande av hovrättens beslut fastställer HD tingsrättens beslut.
HD (justitieråden Lee, Lucas, Smith, referent, Campbell och Downs) meddelade den 8 juli 2015 följande slutliga beslut:
Skäl
Bakgrund
1. K.I. och A.L. är bostadsrättshavare i Bostadsrättsföreningen Trudhem i Uppsala. Deras lägenhet ligger överst, på andra och tredje våningen, i ett av föreningens hus.
2. K.I. och A.L. ansökte om tillstånd att få installera en braskamin. Innan styrelsen hade tagit ställning till ansökan installerade de kaminen genom att ansluta den till en kanal i den skorstensstock som går igenom lägenheten. Kanalen hade ursprungligen använts som en rökkanal men före installationen av kaminen fungerat som ventilationskanal.
3. Styrelsen beslutade att inte lämna tillstånd till installationen. Som skäl för sitt beslut angav styrelsen bl.a. att man inte ville ta på sig ansvar och kostnader för ytterligare eldstäder utöver de som ursprungligen fanns i föreningens hus. Ett annat skäl som anfördes var att ventilationen i fastigheten riskerade att försämras om kanalen inte kunde användas för ventilation.
4. Sedan föreningen ansökt om särskild handräckning förpliktade Kronofogdemyndigheten K.I. och A.L. att koppla bort kaminen och återställa kanalen i ursprungligt skick genom att mura igen det hål där kaminen hade varit ansluten.
5. K.I. och A.L. överklagade och yrkade att Kronofogdemyndighetens utslag skulle upphävas. Tingsrätten avslog överklagandet.
6. I det överklagade beslutet har hovrätten ogillat föreningens ansökan om särskild handräckning.
Parternas talan
7. Till stöd för sin begäran om särskild handräckning har föreningen gjort gällande i första hand att kanalen inte ingår i K.I:s och A.L:s lägenhet. I stället är den en del av huset som föreningen har ansvaret för. Detta innebär att K.I. och A.L. inte har haft rätt att göra hål i skorstenen och koppla in kaminen.
8. K.I. och A.L. har mot detta invänt att kanalen tjänar endast deras lägenhet och att den därmed är en del av lägenheten som de ansvarar för och som de också har rätt att utnyttja genom att koppla in en kamin.
Frågan i HD
9. Målet i HD rör frågan, om K.I. och A.L. genom att installera kaminen har vidtagit en åtgärd i en del av huset som föreningen ansvarar för eller om det rör sig om en åtgärd i deras lägenhet som de har rätt att vidta.
Rättslig reglering
10. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § bostadsrättslagen, 1991:614).
11. I 7 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att föreningen ska hålla de olika lägenheterna, huset och marken i gott skick i den mån inte ansvaret enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt den bestämmelsen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick, om inte något annat har bestämts i föreningens stadgar eller följer av andra-femte styckena. Enligt andra stycket svarar bostadsrättshavaren inte för reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. I tredje-femte styckena finns regler som inte är aktuella här.
12. En bostadsrättshavare har enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen rätt att göra vissa ändringar i sin lägenhet. Bostadsrättshavaren har inte rätt att företa ändringar i någon annan del av huset.
13. Vad som ska räknas till lägenheten och vad som hör till huset i övrigt framgår inte av bostadsrättslagen. I prop. 2002/03:12, som låg till grund för ändringar i 7 kap. 7 och 12 §§, uttalade regeringen att det synes vara i det närmaste omöjligt att i författning mera i detalj ange vilka delar av en fastighet som föreningen är ansvarig för och vilka den enskilde bostadsrättshavaren ansvarar för. I sammanhanget nämndes att saken kan regleras i föreningens stadgar. (Se a. prop. s. 51. Se också prop. 1990/91:92 s. 99.)
Kanalen är inte en del av lägenheten
14. Vad som enligt bostadsrättslagen eller föreningens stadgar gäller i fråga om ansvaret för underhåll av olika delar av en bostadsrättsfastighet kan tjäna till ledning för bedömningen av vad som är en del av lägenheten.
15. Av Bostadsrättsföreningen Trudhems stadgar (§ 11 i 2008 års stadgar) framgår att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Till lägenhetens inre räknas rummens väggar, golv och tak, inredning i kök, badrum och i övriga utrymmen i lägenheten, glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster samt lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar från stamledningar för vatten, avlopp, värme, gas, elektricitet och ventilation som föreningen har försett lägenheten med.
16. Enligt stadgarna har alltså föreningen underhållsansvaret för kanalen. Detta talar för att den inte ingår i K.I:s och A.L:s lägenhet. Det framstår också som naturligt att en skorstensstock och de kanaler som finns i den är något som hör till huset som sådant och inte är en del av de enskilda lägenheterna. Detta gäller i vart fall om skorstenen, som i detta fall, löper genom mer än en lägenhet. Att olika kanaler i skorstenen tjänar endast vissa av lägenheterna - och att bostadsrättshavarna kan ha ett underhållsansvar för den utvändiga delen av skorstensstocken - bör inte tillmätas betydelse för bedömningen.
17. Detta innebär att kanalen inte hör till Booth och A.L:s lägenhet.
HD:s slutsats
18. K.I. och A.L. har genom att ansluta kaminen till ventilationskanalen vidtagit en olovlig åtgärd i föreningens fasta egendom. Föreningens ansökan om särskild handräckning ska därför bifallas.
HD:s avgörande
Med upphävande av hovrättens beslut fastställer HD tingsrättens beslut.
HD:s beslut meddelat: den 8 juli 2015.
Mål nr: Ö 3206-13.
Lagrum: 7 kap.4, 7 och 12 §§bostadsrättslagen (1991:614).