Om delägare till samägd egendom avtalar bort 3 § samäganderättslagen men inte sätter någon annan ordning för tvistlösning i bestämmelsens ställe, hindrar avtalet inte att en god man förordnas.
E.K. och S.-E.K. ansökte vid Nacka tingsrätt om förordnande av god man enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt för förvaltning av fastigheten Nacka Velamsund 1:35 under ett år.
P.R. och A.W. bestred ansökan.
Tingsrätten (tingsfiskalen Jackson) anförde i beslut den 23 april 2018 följande.
E.K. och S.-E.K. har begärt att tingsrätten ska förordna en god man för förvaltning av fastigheten Velamsund 1:35 under ett år. Till grund för sin ansökan har de i huvudsak uppgett följande. Fastigheten ägs gemensamt av parterna. Parterna har avtalat bort rätten att förordna god man för fastighetens förvaltning. Motparterna har dock gjort så stora egenmäktiga förändringar av fastigheten att det trots avtalet finns skäl att tillsätta en god man. De förändringar som motparterna har genomfört innebär brott mot parternas avtal. Den största förändringen som genomförts är att motparterna utan E.K:s och S.-E.K:s tillstånd har byggt om vinden till en särskild lägenhet som hyrs ut. Därmed har de förvandlat huset från en privatbostad till en näringsfastighet, vilket bland annat resulterar i ökade skatter. Det har också uppstått andra förändringar som medför att samägandet inte fungerar som det var tänkt. Bland annat har motparterna skilt sig och A.W. har flyttat från fastigheten. Han deltar inte längre i förvaltningen. P.R. deltar mycket lite i arbetet med huset. Syftet med en god man skulle vara att återställa huset till en privatbostad och genomföra visst underhåll.
P.R. och A.W. har bestritt E.K:s och S.-E.K:s ansökan. De har i huvudsak anfört att ansökan strider mot parternas avtal.
Huvudbestämmelserna i samäganderättslagen är dispositiva. Det betyder att delägarna med bindande verkan kan ingå avtal om att bestämmelser inte ska gälla beträffande den samägda egendomen. En av huvudbestämmelserna i samäganderättslagen är 3 §, som stadgar att domstol på ansökan av en delägare kan besluta att egendomen under viss tid ska omhändertas av en god man. Av 6 § framgår uttryckligen att i fråga om försäljning av den samägda egendomen kan delägarna komma överens om att bestämmelsen inte ska vara tillämplig. Det finns dock inte anledning att av denna föreskrift motsättningsvis dra slutsatsen att en annan ordning skulle gälla beträffande övriga huvudbestämmelser, vilka inte innehåller någon motsvarande föreskrift (se Keller, Samägd egendom, s. 71 f. [Zeteo 2016-01-28]). Det står alltså parterna fritt att avtala bort rätten att ansöka om god man för förvaltning av den samägda egendomen.
Av utredningen i ärendet har framkommit att parterna ingått ett avtal gällande hur fastigheten Velamsund l:35 ska förvaltas. Av punkten l i avtalet framgår att delägarna inte hos rätten får ansöka om att god man förordnas för fastighetens förvaltning. Avtalet undertecknades av parterna den 25 januari 2001.
E.K:s och S.-E.K:s talan får förstås som att avtalet, i vart fall såvitt avser klausulen om att delägarna inte får ansöka om god man, inte längre ska anses vara giltigt. Ogiltigheten ska ha uppstått p.g.a. att motparterna brutit mot avtalet. Avtalsbrottet ska främst ha bestått i att vinden byggts om till en lägenhet som hyrs ut. Även i övrigt ska förutsättningarna för samägandet ha förändrats i sådan mån att klausulen inte längre gäller. P.R. och A.W. har bestritt att de skulle ha brutit mot avtalet. De har anfört att endast deras familjemedlemmar med partners bor i lägenheten på vinden, som de enligt avtalet disponerar. De har förnekat att de på något sätt ska ha motverkat underhållet av fastigheten.
Av den utredning som finns i ärendet framgår inte att avtalet inte längre skulle vara giltigt mellan parterna. Klausulen om att ägarna inte får ansöka om god man är alltså tillämplig. Med anledning av detta kan tingsrätten inte besluta om att egendomen ska omhändertas av en god man. Ansökan ska därför avslås.
Tingsrätten avslår ansökan om förordnande av god man.
E.K. och S.-E.K. överklagade i Svea hovrätt och yrkade bifall till det vid tingsrätten framställda yrkandet.
Hovrätten (hovrättslagmannen Gonzalez, hovrättsrådet Smith och tf. hovrättsassessorn Benton, referent) anförde i beslut den 23 januari 2019 följande.
E.K. och S.-E.K. har till stöd för yrkandet anfört samma omständigheter som i tingsrätten och tillagt i huvudsak följande. Bestämmelsen i 3 § samäganderättslagen är inte ovillkorligen dispositiv. Med stöd av 36 § avtalslagen kan hovrätten jämka parternas avtal i den del det anger att parterna inte får ansöka om förvaltning av god man. Efter tingsrättens beslut har motparterna inte medverkat till nödvändiga reparationer och andra åtgärder. Vidare har motparterna brutit mot avtalet genom att inte betala för gemensamma kostnader.
P.R. och A.W. har motsatt sig att tingsrättens beslut ändras. De har till stöd för sin inställning anfört samma omständigheter som i tingsrätten och tillagt i huvudsak följande. Det stämmer inte att de inte har medverkat till nödvändiga reparationer och andra åtgärder. Att parterna är oense om vissa utlägg innebär inte att de har brutit mot avtalet.
Parterna har gett in skriftlig bevisning avseende förvaltningen av fastigheten.
Om delägare till samägd egendom inte kan enas rörande egendomens förvaltning eller nyttjande kan en domstol, på ansökan av en delägare, förordna att egendomen under viss tid ska förvaltas av en god man (3 § samäganderättslagen). Av bestämmelsens ordalydelse framgår inte om den är möjlig att avtala bort eller inte. Inte heller förarbetena ger något klart besked i frågan. Frågan har emellertid diskuterats i litteraturen.
Enligt Brennan bör parternas avtalsfrihet som utgångspunkt även omfatta bestämmelsen i 3 § samäganderättslagen. Delägarna kan dock ha beslutat om en ordning som inte fungerar och de kan ha avsagt sig all rätt att reagera mot den eller dem som ska svara för förvaltningen. Enligt honom bör bestämmelsen kunna tillämpas även om den strider mot parternas avtal, om det efter hörande av meddelägare framgår att den samverkan som behövs inte kan förutsättas äga rum. (Se Walin, Samäganderätt – En studie rörande samäganderättsanspråk och samäganderättslagen m.m., s. 158 f.)
Enligt White uppfattning står det parterna fritt att avtala bort rätten att ansöka om god man för förvaltning av den samägda egendomen, även i de fall då delägarna inte har satt någon annan ordning i stället. Enligt honom finns det nämligen inte något allmänt intresse att ta hänsyn till i detta avseende och det ligger inte i samäganderättens natur att en delägare intar en underlägsen ställning i förhållande till de övriga delägarna. (Se Marshall, Samägd egendom, s. 71 f. [2016-01-28, Zeteo].)
Hovrätten bedömer att de skäl som anförts för att det ska stå parterna fritt att avtala bort möjligheten att ansöka om en god man väger tyngre än de som talar emot. Det är dock möjligt att lämna en bestämmelse om detta utan avseende om förutsättningarna för det är uppfyllda enligt 36 § avtalslagen (  jfr. Gardner, a.a., s. 159).
Eftersom parterna har avtalat bort möjligheten att utse god man för förvaltning av egendomen uppkommer därför frågan om avtalet med hänsyn till dess innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden eller omständigheterna i övrigt, bör jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen.
Det kan konstateras att avtalsvillkoret om att samäganderättslagen inte är tillämplig inte kan ses som oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll. Inte heller anser hovrätten att det har framkommit av utredningen i ärendet att omständigheterna vid avtalets tillkomst skulle tala för att det aktuella villkoret är oskäligt. Frågan är då om senare inträffade förhållanden eller omständigheterna i övrigt skulle kunna tala för att villkoret ska jämkas eller lämnas utan avseende.
Vid den prövningen kan konstateras att den omständigheten att situationen skulle kunna uppstå att parterna inte kan enas om vissa förvaltningsåtgärder måste ha stått klart för parterna redan när avtalet ingicks. Utredningen ger inte heller stöd för att motparterna skulle ha brutit mot parternas avtal på ett sådant sätt att avtalet av det skälet bör jämkas eller lämnas utan avseende, vilket E.K. och S.-E.K. har gjort gällande. Omständigheten att motparterna i ärendet numera är skilda finner hovrätten i sig inte utgöra tillräckliga skäl för att jämka villkoret eller lämna det utan avseende.
Sammantaget finner således hovrätten att villkoret att 3 § samäganderättslagen inte ska vara tillämplig inte ska jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
E.K. och S.-E.K. överklagade och yrkade att HD skulle förordna att fastigheten Nacka Velamsund 1:35 skulle omhändertas av god man under ett år.
P.R. och A.W. överlämnade åt HD att avgöra om det fanns förutsättningar att förordna en god man.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Johnson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Punkterna 1–7 motsvarar i huvudsak punkterna 1–7 i HD:s beslut.
8.Att en bestämmelse i samäganderättslagen är dispositiv innebär att delägarna med bindande verkan kan ingå avtal om att bestämmelsen inte ska gälla beträffande den samägda egendomen eller att den fråga som regleras i bestämmelsen ska bedömas på ett annorlunda sätt (se Marshall, a.a. s. 70).
9.Frågan om 3 § samäganderättslagen är dispositiv behandlas inte i förarbetena (jfr NJA II 1905 nr 4). Frågan är däremot omdiskuterad i den juridiska litteraturen. Med hänsyn till framför allt lagens syfte att erbjuda lösningsalternativ vid tvister mellan delägarna är Cox av uppfattningen att bestämmelsen är indispositiv (se Brown, Recension av Keller, Samägd egendom, Juridisk Tidskrift 2016-17, s. 223). Gardner framhåller att parternas avtalsfrihet som utgångspunkt bör omfatta även 3 §. Om den samverkan som behövs inte fungerar anser han emellertid att bestämmelsen bör kunna tillämpas trots parternas avtal. (Se Brennan, Blevins, 2000, s. 158 f.) Marshall anser att bestämmelsen är dispositiv. Han betonar att även om samäganderättslagen syftar till att lösa motsättningar mellan delägarna, är skälen för att skydda dem som avtalar bort bestämmelsen inte tillräckligt starka i förhållande till delägarnas avtalsfrihet. (Se Marshall, a.a. s. 70 ff.)
10.Det främsta argumentet för att 3 § samäganderättslagen är indispositiv är lagens syfte att lösa meningsskiljaktigheter mellan delägarna. Lagen innehåller emellertid endast två olika konfliktlösningsalternativ. Förutom att egendomen kan omhändertas av god man, kan delägare ansöka hos domstol om att godset för gemensam räkning ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion (se 6 §). Eftersom denna bestämmelse kan åsidosättas genom villkor i avtal, testamente eller gåva (se Marshall, a.a. s. 159 f.), är lagens betydelse för tvistelösning redan av denna anledning begränsad.
11.Den omständigheten att det i 3 § – till skillnad mot bl.a. 6 § – inte anges att bestämmelsen är dispositiv talar för att avsikten vid lagens tillkomst var att regleringen inte skulle kunna avtalas bort (jfr Marshall, a.a. s. 146). Med hänsyn till att bestämmelsen är över hundra år gammal går det emellertid inte enbart mot bakgrund av ordalydelsen att dra slutsatsen att 3 § är indispositiv.
12.Samäganderättslagen bygger på principen om avtalsfrihet gällande delägarnas inbördes rättigheter och skyldigheter (se Gardner, a.a. s. 124 f.). Oavsett om parterna har valt ett alternativt sätt att lösa eventuella motsättningar på eller om en sådan ordning saknas, talar principen om avtalsfrihet starkt för att delägarna bör kunna åsidosätta 3 § samäganderättslagen. Delägare till samfälld egendom intar normalt sett inte en underlägsen ställning som talar i motsatt riktning och det finns inte heller något allmänt intresse att ta hänsyn till (jfr Marshall, a.a. s. 71 f.).
13.Skälen för att delägarnas avtalsfrihet även ska anses omfatta rätten att ansöka om god man är sammantagna av sådan tyngd, att bestämmelsen ska anses vara dispositiv.
14.Enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen får avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. En prövning enligt 36 § avtalslagen kan resultera i att ett avtalsvillkor är oskäligt i sig eller sammantaget med andra omständigheter. Tillämpningen av generalklausulen ska grundas på en helhetsbedömning (se prop. 1975/76:81 s. 111).
15.Frågan om ett avtalsvillkor är oskäligt med hänsyn till senare inträffade omständigheter beror på parternas möjlighet att vid tidpunkten för avtalets ingående överblicka dess konsekvenser (se a. prop. s. 127). Det som avgör om en omständighet varit möjlig att förutse är vad parten borde ha förutsett vid avtalsslutet (se Hull och Salas, Avtalslagen – En kommentar, 5 uppl. 2016, s. 279).
16.Makarna K . har anfört dels att parterna numera saknar förmåga att samarbeta, dels att P.R. och A.W. har brutit mot avtalet genom att bl.a. hyra ut en lägenhet utan tillstånd och inte medverka till förvaltningen av fastigheten.
17.Att oenighet skulle kunna uppkomma avseende bl.a. kostnader för fastigheten borde parterna ha förutsett redan vid avtalsslutet. Vidare ger utredningen inte stöd för att P.R. eller A.W. har brutit mot avtalet på ett sådant sätt att det av den anledningen finns skäl att jämka eller åsidosätta avtalet.
18.Vad som framkommit i ärendet innebär inte att aktuellt avtalsvillkor kan anses oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid dess tillkomst, senare inträffade förhållanden eller omständigheterna i övrigt.
19.Överklagandet ska därför avslås.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Robinson, Rodriguez och Holloway) meddelade den 30 december 2019 följande beslut.
1.E.K. och S.-E.K. äger tillsammans med P.R. och A.W. fastigheten Nacka Velamsund 1:35, en äldre villafastighet. I ett avtal mellan delägarna, daterat i januari 2001, anges att lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt inte i något avseende ska vara tillämplig. Det anges särskilt att delägarna inte får ansöka hos rätten om att god man ska förordnas för fastighetens förvaltning eller att den ska säljas på offentlig auktion.
2.Enligt avtalet disponerar E.K. och S.-E.K., som är gifta, samt P.R. och A.W., som tidigare var gifta, var sitt våningsplan. Avtalet innehåller vissa bestämmelser om fastighetens förvaltning.
3.E.K. och S.-E.K. ansökte år 2018 om att tingsrätten skulle förordna en god man enligt samäganderättslagen för förvaltningen av fastigheten. Som grund för sin ansökan angav de att det fanns förutsättningar för att tillsätta en god man eftersom P.R. och A.W. hade gjort stora egenmäktiga förändringar av fastigheten och inte längre deltog i förvaltningen i den utsträckning som krävs.
4.Tingsrätten avslog ansökan. Hovrätten har avslagit överklagandet.
5.Målet gäller frågan om delägare till samfälld egendom kan avtala bort rätten att ansöka hos domstol om att egendomen ska omhändertas av god man enligt 3 § samäganderättslagen.
Samäganderättslagens regler om förordnande av god man m.m.
6.Samäganderättslagen är tillämplig när flera samfällt är ägare av exempelvis en fastighet (1 §). Samtliga delägares samtycke krävs för att förfoga över den samägda egendomen i dess helhet eller för att vidta åtgärder i fråga om förvaltningen av egendomen, med undantag för åtgärder som inte tål uppskov (2 §).
7.Om delägarna inte kan enas rörande godsets förvaltning eller nyttjande, kan en delägare ansöka hos domstol om att egendomen ska omhändertas av god man under viss tid (3 §). Den gode mannen ska förvalta egendomen till delägarnas gemensamma bästa (4 §). Envar av delägarna kan också ansöka om att godset ska säljas på offentlig auktion (6 §).
8.Det främsta syftet med regleringen i 3 och 6 §§ samäganderättslagen får anses vara att på ett lämpligt sätt lösa situationer när motsättningar har uppkommit mellan samägarna. Det är alltså fråga om ett slags tvistlösningsbestämmelser.
9.Delägarna kan emellertid ha intresse av att lösa motsättningar på andra sätt än de som samäganderättslagen anvisar. Av 6 § samäganderättslagen framgår uttryckligen att bestämmelsen är dispositiv; delägare kan sinsemellan avtala om att det inte ska vara möjligt att ansöka om att den samägda egendomen säljs på offentlig auktion.
10.I 3 § samäganderättslagen sägs ingenting om att delägarna på motsvarande sätt kan avtala bort möjligheten till förvaltning genom god man. Frågan om paragrafen likväl är dispositiv behandlas inte i förarbetena. Den har däremot diskuterats i den juridiska litteraturen.
11.En uppfattning är att bestämmelsen är dispositiv och att skälen för att skydda dem som avtalar bort bestämmelsen inte är tillräckligt starka i förhållande till delägarnas avtalsfrihet (se Keller, Samägd egendom, 2016, s. 70 ff.). En annan uppfattning är att parternas avtalsfrihet som utgångspunkt omfattar även 3 § samäganderättslagen, men att bestämmelsen ändå bör kunna tillämpas om den samverkan som behövs inte fungerar (se Brennan, Blevins, 2000, s. 158 f.). En tredje uppfattning är att bestämmelsen är indispositiv, eftersom det annars helt skulle saknas möjlighet att uppnå lagens syfte att erbjuda lösningsalternativ vid tvister mellan delägarna (se Brown, Recension av Keller, Samägd egendom, Juridisk Tidskrift 2016–17 s. 223).
12.Det måste vara möjligt för delägare av samägd egendom att utan hinder av samäganderättslagen träffa avtal om hur egendomen ska skötas och förvaltas. Det bör då också vara möjligt att träffa ett avtal om att 3 § samäganderättslagen inte ska gälla i samäganderättsförhållandet.
13.Om parterna avtalar att 3 § samäganderättslagen inte ska gälla mellan dem men inte sätter någon annan ordning för lösning av tvister i stället för den som följer av paragrafen, innebär emellertid det att regleringens syfte inte uppnås. I den situationen bör avtalet inte hindra att en god man förordnas.
14.I avtalet mellan parterna regleras deras inbördes förhållanden när det gäller boendet och ansvaret för förvaltning och skötsel av fastigheten relativt ingående. Det saknas dock en reglering av hur situationer ska lösas där delägarna inte kan enas om förvaltning och nyttjande.
15.E.K. och S.-E.K. har därmed rätt att, utan hinder av avtalet, få en god man förordnad enligt 3 § samäganderättslagen.
Med ändring av hovrättens beslut upphäver HD tingsrättens beslut och återlämnar målet till tingsrätten för fortsatt handläggning.
Justitierådet Tanner och justitierådet Brown, referent, var skiljaktiga och ansåg att beslutet från och med punkten 8 skulle ha följande lydelse.
8.Samäganderättslagen ger inte något generellt svar på frågan om det är möjligt för delägare att träffa avtal om att lagens bestämmelser inte ska tillämpas. Inte heller ger förarbetena något besked om huruvida lagens bestämmelser på detta sätt är dispositiva.
9.Som har framgått är två av lagens bestämmelser – 1 och 6 §§ – utformade på ett sådant sätt att det direkt av dessa framgår att det är möjligt att avtala om en annan ordning än den som lagtexten föreskriver.
10.Det förhållandet att 3 § samäganderättslagen inte är utformad på motsvarande sätt talar i viss mån för att bestämmelsen inte ska ses som dispositiv. För detta talar också att lagens övergripande syfte får anses vara att erbjuda olika handlingsmöjligheter när meningsskiljaktigheter mellan delägarna har uppkommit. Om möjligheten att få egendomen förvaltad av en god man inte står till buds blir det svårare att hantera situationer där delägarna inte kan enas om förvaltningen.
11.Mot detta ska ställas att det är fråga om en reglering på ett rättsområde där principen om partsautonomi framträder med betydande styrka. Utgångspunkten bör därför vara att parterna i ett samäganderättsförhållande, i likhet med vad som gäller för andra avtal på förmögenhetsrättens område, som princip fritt bör kunna avtala om vad som ska gälla dem emellan. Det finns knappast några allmänna intressen som skulle ge anledning till ett annat synsätt. Och det är inte heller så att vissa delägare generellt sett intar en underlägsen ställning och därför är i behov av ett särskilt skydd från rättsordningens sida.
12.Mot synsättet att 3 § samäganderättslagen inte ska ses som en dispositiv bestämmelse talar dessutom att lagstiftaren – genom att 6 § har gjorts dispositiv – inte tycks ha tillagt skyddsintresset någon betydelse när det gäller möjligheten att få till stånd en försäljning. Och detta trots att denna möjlighet måste anses som särskilt viktig vid meningsskiljaktigheter mellan delägarna. Det framstår med andra ord som en mindre konsekvent ordning om det skulle vara möjligt att sätta 6 § åt sidan genom ett avtal medan detsamma inte skulle gälla i fråga om 3 §.
13.Mot denna bakgrund bör huvudprincipen om avtalsfrihet mellan delägarna i ett samäganderättsavtal ges sådan tyngd att det inte bör finnas något hinder mot ett avtal som innebär att 3 § samäganderättslagen inte ska gälla mellan parterna. Bestämmelsen är således att se som dispositiv.
14.Det som har framkommit i målet innebär inte att det aktuella avtalsvillkoret kan anses oskäligt enligt 36 § avtalslagen vare sig med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid dess tillkomst, senare inträffade förhållanden eller omständigheterna i övrigt. Det saknas därmed förutsättningar att jämka avtalet.
15.De nu redovisade övervägandena innebär att överklagandet ska avslås.