Sedan mäklare efter avtal med fastighetsägare anvisat köpare till en fastighet har fastighetsägaren försatts i konkurs. Fastigheten har därefter av konkursförvaltaren sålts till den anvisade köparen. Mäklaren har befunnits ha rätt att på avtalet grunda anspråk på provision, men enbart den omständigheten att konkursförvaltaren utnyttjade mäklarens tidigare anvisning på köpare har inte ansetts kunna ge provisionsfordringen karaktär av massafordran.
Handelsbolaget N.L & Co (mäklarbolaget) anförde efter ansökan om stämning å Bronäs Industri AB:s konkursbo vid Arvika TR i huvudsak följande: Bronäs Industri AB (industribolaget) hade under år 1977 svåra ekonomiska problem. För att få likvida medel önskade industribolaget sälja fastigheten (Fastighetsadress, uteslutet här) i Säffle kommun med en lagerbyggnad, som var för stor för industribolagets behov. En av delägarna i mäklarbolaget, N.L., fick kännedom om industribolagets situation och talade med sin kompanjon Richards härom. Denne kände till att överstyrelsen för ekonomiskt försvar (ÖEF) sökte en lagerbyggnad. Utan att inhämta något medgivande från industribolaget sökte Y.L. kontakt med OEF och fick bekräftat att ÖEF var intresserad av att köpa fastigheten. Med anledning av detta meddelande besökte Y.L. och N.L. d 20 sept 1977 industribolagets kontor i Värmlandsbro, där de sammanträffade med verkställande direktören Hobbs och bolagets ekonomiska rådgivare bankdirektören G.S.. De begärde att mäklarbolaget skulle få uppdraget att sälja industribolagets lagerbyggnad men förklarade samtidigt att det inte var fråga om att erhålla ensamrätt till försäljningen. Senare på dagen fick mäklarbolaget av Harrington uppdraget att sälja lagerbyggnaden, därvid utgångsbudet skulle vara 9 400 000 kr. Provisionen bestämdes till 3 procent av försäljningssumman och uppdraget tidsbegränsades inte. Y.L. tog på grund härav ånyo kontakt med ÖEF och d 14 okt 1977 sammanträffade en representant för ÖEF vid namn B. samt Y.L. med C.N. och G.S.. B. fick upplysningar om fastigheten och informerades om att industribolaget erhållit Hudson för att uppföra den, varför en försäljning inte kunde ske utan inrikesdepartementets godkännande. Omkring en månad senare återkom B. till Värmlandsbro tillsammans med två andra representanter för ÖEF. De förklarade att ÖEF var villig att köpa lagerbyggnaden för 5 000 000 kr och att handelsdepartementet skulle godkänna ett sådant bud. Efter detta sammanträffande ägde direkta kontakter rum mellan Harrington och representanter för ÖEF, varvid parterna enades om att försäljningspriset skulle vara 6 500 000 kr. ÖEF hade vissa krav på hur kontraktet skulle utformas och åtog sig att utarbeta ett förslag till kontrakt. Något sådant tillställdes dock inte industribolaget, innan det inställde betalningarna d 23 jan 1978. Ackordscentralen övertog därefter, genom en person vid namn Doyle, ledningen av industribolaget. Mäklarbolaget uppmanade Harrington att informera Doyle om de förhandlingar som förekommit mellan industribolaget och ÖEF och om mäklarbolagets uppdrag. - Strax efter det köpeskillingen bestämts till 6 500 000 kr ringde en företrädare för industribolaget till Y.L. och talade om provisionen. Resultatet av detta samtal blev att mäklarbolaget gick med på att mäklararvodet nedsattes till 110 kr, eftersom köpeskillingen blev mindre än 9 000 000 kr. Hur det skulle gå med arvodet om köpeskillingen sänktes ännu mer berördes ej av parterna. - Industribolaget försattes i konkurs d 2 febr 1978. De fortsatta förhandlingarna mellan J., som ombud för konkursboet, och OEF resulterade i att dessa parter undertecknade ett avtal om försäljning av fastigheten för 5 600 000 kr. Detta avtal godkändes av regeringen, varefter avtalet fullföljdes. - Konkursboet har informerats om det mellan mäklarbolaget och industribolaget ingångna mäklaravtalet och om att mäklarbolaget anvisat ÖEF som köpare av fastigheten. Den kunskap konkursboet på så sätt erhållit har konkursboet utnyttjat och träffat bindande avtal med ÖEF om försäljning av fastigheten. Konkursboet har därigenom inträtt i industribolagets ställe i avtalsförhållandet mellan industribolaget och mäklarbolaget samt iklätt sig industribolagets förpliktelser.
Under åberopande av det anförda yrkade mäklarbolaget att konkursboet måtte åläggas att till mäklarbolaget utge 110 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 15 juni 1978 till dess betalning skedde.
Konkursboet bestred bifall till mäklarbolagets talan och anförde: De uppgifter mäklarbolaget lämnat till utveckling av sin talan kan i huvudsak vitsordas. Det är dock inte riktigt att Doyle ägde någon kännedom om mäklaravtalet, då han tog kontakt med ÖEF. Först sedan förhandlingarna mellan honom och ÖEF pågått en tid och det träffats överenskommelse om ett försäljningspris av 5 600 000 kr, lät mäklarbolaget höra av sig och förklarade att köpesumman skulle vara 6 500 000 kr. - Konkursboet har, under anförande att mäklarbolagets talan avser skadestånd, förklarat sig inte kunna vitsorda något yrkande om ränta för tid före d 15 juli 1978.
Inget belopp kan vitsordas. Det är nämligen en hypotetisk fråga hur stor provision mäklarbolaget skulle ha erhållit, därest industribolaget sålt fastigheten till ÖEF för 5 600 000 kr. Det är inte säkert att det skulle ha utgått någon provision alls, eftersom köpeskillingen blev mindre än 6 500 000 kr.
Avtalet mellan mäklarbolaget och industribolaget om mäklaruppdrag, vilket kan jämställas med ett sysslomannauppdrag, har upphört i och med konkursen. Anledningen därtill är att konkursförvaltaren skall ha fria händer och efter eget skön kunna ordna med konkursboets förvaltning.
Mäklarbolaget hade en villkorad fordran på industribolaget för provision. Denna fordran, vilken blev ovillkorad först när köpet kom till stånd och kan bevakas i konkursen, är inte någon s k massafordran. Till vilket belopp fordran uppgår är dock oklart.
Mäklarbolaget förklarade sig inte vilja påstå att konkursboets uppgift att Doyle saknade kännedom om mäklaravtalet, då han tog kontakt med ÖEF, var oriktig.
TR:n (lagmannen Garrett, rådmannen Cole och tingsfiskalen Smith) anförde i dom d 19 jan 1979:
Domskäl. I målet är ostridigt att något avtal icke träffats mellan mäklarbolaget och konkursboet samt att ifrågavarande fastighet försålts först efter konkursbeslutet. Mäklarbolagets rätt till ersättning av konkursboet förutsätter därför att det mellan mäklarbolaget och industribolaget ingångna avtalet ägt fortsatt giltighet efter konkursbeslutet.
Mäklarinstitutet är icke reglerat i lag och frågan om mäklaruppdragets bestånd efter uppdragsgivarens försättande i konkurs synes ej ha blivit besvarad i rättspraxis. I den rättsvetenskapliga litteraturen förefaller frågan inte närmare ha berörts. Dock har för norsk rätts vidkommande Estrada i avhandlingen Johnson, Oslo 1947, s 158, uttalat att mäklaruppdraget antagligen bortfaller när uppdragsgivaren försättas i konkurs och att i sådant fall kommissionslagen 47 § må kunna tillämpas analogiskt. Vad gäller svensk rätt återfinnes uttalanden av delvis liknande innebörd i Ekeberg - Benckert - Nials kompendium Obligationsrättens speciella del II, Stockholm 1963, s 308, i Johnson handbok Obligationsrätt, Lund 1956, s 737, och i dennes Lärobok i obligationsrätt Det kan också anmärkas att jämlikt kommissionslagen 76 § även handelsagents uppdrag skall anses ha upphört i och med att huvudmannen försätts i konkurs.
Enligt TR:ns mening talar åtskilligt för att vid besvarandet av den berörda frågan om mäklaravtals fortbestånd i huvudmannens konkurs anlägga samma betraktelsesätt som beträffande kommissionsuppdrag kommit till uttryck i lag. Särskilt bör härvid framhållas konkursförvaltningens påtagliga och berättigade intresse att efter eget gottfinnande kunna ordna konkursboets ekonomiska angelägenheter. Med hänsyn härtill och i avsaknad av rättsligt stöd för mäklaravtals fortbestånd efter konkurs finner TR:n att det mellan mäklarbolaget och industribolaget ingångna avtalet upphört att gälla i och med konkursbeslutet. Mäklarbolaget äger således icke av konkursförvaltningen uppbära provision på den sedermera genomförda försäljningen, i följd varav yrkandet härom skall lämnas utan bifall.
Domslut. Käromålet ogillas.
Mäklarbolaget fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan med den ändringen att ränta yrkades från d 15 juli 1978.
Konkursboet bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Russell, hovrättsrådet Anderson, referent, och adj led Rangel) anförde i dom d 3 aug 1979:
Domskäl. I målet är följande ostridigt.
Industribolaget gav genom avtal d 20 sept 1977 mäklarbolaget i uppdrag att anvisa en köpare till industribolagets fastighet (Fastighetsadress, uteslutet här) mot rätt till provision motsvarande 3 procent av köpeskillingen. Med anledning härav anvisade mäklarbolaget d 14 okt 1977 viss köpare till ifrågavarande fastighet. Avtalet ändrades sedermera - i ett förhandlingsläge där den aktuella köpeskillingen var 6 500 000 kr i stället för det av industribolaget vid uppdragstillfället angivna utgångsbudet 9 400 000 kr - såtillvida att provisionen bestämdes skola utgå med ett fast belopp om 110 000 kr. Sedan industribolaget d 2 febr 1978 försatts i konkurs, sålde konkursboet, som därvid ägde kännedom om mäklaruppdraget och den lämnade anvisningen, fastigheten till den anvisade köparen för 5 600 000 kr.
Som första invändning mot mäklarbolagets provisionsanspråk har konkursboet, med hänvisning till att fastigheten försålts till en lägre köpeskilling än 6 500 000 kr, bestritt att provision över huvud skall utgå.
Denna invändning torde böra förstås så att det köp som kommit till stånd inte ryms inom det uppdrag mäklarbolaget erhållit. Utredningen ger emellertid inte vid handen att mäklarbolagets rätt till provision skulle vara betingad av att mäklarbolaget kunde anvisa en köpare som förvärvade fastigheten till ett pris av minst 6 500 000 kr, dvs den köpeskilling som var aktuell vid nedsättningen av provisionen. Den omständigheten att fastigheten sedermera förvärvades till ett 900 000 kr lägre belopp kan inte heller medföra att köpet inte motsvarade vad industribolaget kan antas ha åsyftat med sitt uppdrag.
Konkursboet har vidare invänt att det uppdrag industribolaget lämnat mäklarbolaget upphört i och med konkursen i enlighet med vad som gäller vid sysslomannskap. Innebörden av denna invändning är att konkursboet utan någon rätt till provision för mäklarbolaget kunnat, på sätt som skett, tillgodogöra sig den anvisning mäklarbolaget lämnat. Den omständigheten att begagnandet av en anvisning kan leda till provisionsanspråk innebär emellertid enligt HovR:ns mening en så obetydlig inskränkning i konkursförvaltarens möjligheter att efter fritt skön handha förvaltningen att något jämställande med kommissionslagens regler inte kan göras. Inte heller i övrigt föreligger tillräckliga skäl att utan stöd av lag anse ett avtal om mäklaruppdrag - när såsom i förevarande fall uppdraget redan fullgjorts - förfallet vid uppdragsgivarens konkurs. Mäklarbolaget är därför oförhindrat att göra avtalet gällande gentemot konkursboet.
På grund av den försäljning som kommit till stånd i följd av mäklarbolagets verksamhet har mäklarbolaget rätt till provision: Provisionsfordringen har visserligen blivit ovillkorlig först genom konkursboets försäljning av fastigheten. Den väsentliga grunden för mäklarbolagets fordringsanspråk har emellertid förelegat redan i och med att mäklarbolaget lämnade den anvisning som ledde till köpet. Fordringen måste därför anses ha uppkommit före egendomsavträdet och utgör således inte massagäld i konkursen.
I följd av det anförda skall mäklarbolagets talan ogillas.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
Adj led Patel var skiljaktig och anförde: Lika med majoriteten finner jag mäklarbolaget vara berättigat till provision på grund av den i målet aktuella fastighetsförsäljningen. Väl har provisionsfordringen ytterst sin grund i omständigheter, hänförliga till tiden före konkursutbrottet, eftersom mäklarbolaget redan genom att lämna anvisningen fullgjort sitt uppdrag. Emellertid har konkursboets försäljning av fastigheten till den av mäklarbolaget anvisade köparen varit en avgörande förutsättning för fordringens uppkomst. Försäljningen måste därför anses utgöra den väsentliga grunden för provisionsfordringen. Denna har således inte uppkommit före beslutet om egendomsavträde, varför den ej kunnat göras gällande i konkursen. Konkursboet har därför att utge provision till mäklarbolaget. På nu anförda skäl och då yrkat belopp inte kan anses oskäligt skall mäklarbolagets talan vinna bifall. - Med ändring av TR:ns dom förpliktar jag konkursboet att till mäklarbolaget utge 110 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 15 juli 1978 tills betalning sker.
Mäklarbolaget sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom måtte bifalla mäklarbolagets talan.
Konkursboet bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Gyllensvärd, Tate, Morris och Lee, referent) beslöt följande dom:
Domskäl. Konkursboet har i HD vitsordat storleken i och för sig av det fordrade provisionsbeloppet 110 000 kr jämte ränta. Boet har emellertid bestritt betalningsskyldighet under påstående i första hand att mäklaravtalet förfallit i och med konkursen och i andra hand att, om avtalet skulle anses gälla, provisionsfordringen uppkommit före konkursbeslutet och därför inte utgör en massafordran.
I målet är ostridigt att mäklarbolaget före konkursbeslutet hade fullgjort allt vad som enligt avtalet ålåg bolaget. Som återstående förutsättning för att provision skulle utgå till bolaget gällde endast att fastigheten blev såld till den av bolaget anvisade köparen. I detta läge har industribolaget inte kunnat säga upp avtalet med verkan att mäklarbolaget förlorade rätten till provision på en sådan försäljning. Vad som sedan inträffade - att industribolaget gick i konkurs och att försäljningen till den av mäklarbolaget anvisade köparen genomfördes av konkursförvaltaren - kan inte medföra att mäklaravtalet såvitt nu är i fråga skall anses förfallet.
Först efter konkursbeslutet undanröjdes visserligen genom konkursförvaltarens försäljning ovissheten, om bolaget skulle bli berättigat att uppbära provision eller inte. Men provisionsfordringen är i sådan väsentlig mån grundad på vad som förekommit före konkursbeslutet att enbart den omständigheten att konkursförvaltaren utnyttjade mäklarbolagets tidigare anvisning på köpare inte kan ge fordringen karaktär av massafordran.
I följd av det anförda skall mäklarbolagets talan ogillas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
JustR Good var av skiljaktig mening och anförde: Konkursboet har i HD - - - se HD:s dom - - - anses förfallet.
Vid tidpunkten för konkursbeslutet hade mäklarbolaget enligt det anförda visserligen för sin del fullgjort vad som krävdes för- att det skulle bli berättigat till provision i händelse av försäljning till den anvisade köparen. Likväl hade för mäklarbolaget då ännu ej uppkommit något anspråk mot industribolaget på provision, eftersom någon försäljning inte kommit till stånd. Sådant anspråk uppkom först genom konkursförvaltningens försäljning till den av mäklarbolaget anvisade köparen. Mäklarbolagets provisionsfordran har sålunda uppkommit först efter konkursbeslutet som en direkt följd av konkursförvaltningens åtgärder. I enlighet härmed har mäklarbolaget vid tiden för konkursbeslutet inte ägt någon fordran på gäldenärsbolaget, vilken kunnat bevakas i konkursen, utan fordringen måste, såsom uppkommen först efter konkursbeslutet som en direkt följd av konkursförvaltningens åtgärd att genomföra försäljningen, betraktas som en massafordran mot konkursboet.
En sådan lösning kan synas innebära en oskälig förmån för mäklarbolaget i förhållande till andra industribolagets borgenärer med hänsyn till att mäklarbolaget förtjänat sin provision genom arbete i tiden före konkursbeslutet och det kan ses som en händelse att försäljningen kom till stånd först efter konkursbeslutet; hade den skett dessförinnan, skulle mäklarbolaget ha varit hänvisat till att bevaka provisionsfordringen i konkursen. Vidare märks, att konkursförvaltningen inte kunnat genom uppsägning av avtalet med mäklarbolaget häva dess rätt till provision för den händelse konkursförvaltningen ville fullfölja de före konkursbeslutet påbörjade förhandlingarna om försäljningen. Häremot står å andra sidan det förhållandet att det låg helt i händerna på konkursförvaltningen att avgöra, om någon försäljning till den av mäklarbolaget anvisade köparen skulle komma till stånd och mäklarbolaget därmed få någon rätt över huvud till provision. Däri hade konkursförvaltningen ett övertag i förhållande till mäklarbolaget. För det senare innebar konkursen en ny risk för att försäljning skulle utebli och mäklarbolaget gå miste om provision.
Med hänsyn till att mäklarbolagets rätt till provision sålunda varit helt beroende av konkursförvaltningens åtgöranden saknas skäl att just i den nu föreliggande situationen frångå den eljest för mäklaruppdraget kännetecknande principen, att mäklarens rätt till provision inträder först genom försäljningen. Att i stället anse fordringen på provision uppkommen redan dessförinnan och före konkursbeslutet men villkorad av försäljningen förefaller konstlat, när mäklaren annars får åtnöjas med att hans rätt till provision inte till någon del uppkommer förrän försäljning sker, han må ha lagt ned ett aldrig så stort arbete på uppdraget.
På grund av det anförda bör mäklarbolaget vinna bifall till sin talan.
Jag förpliktar således, med ändring av HovR:ns dom, konkursboet att genast till mäklarbolaget utge 110 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från d 15 juli 1978 till dess betalning sker.