Hyresnämndsmål. I hyresavtalet fanns ett hyresvillkor som gav hyresgästerna rätt att använda prövningslägenheten för komplementboende. Hyresvillkoret medförde ett starkare besittningsskydd för hyresgästerna än vad som följer av 12 kap. jordabalken. Frågan i målet var om det krävdes att hyresvillkoret ändrades innan frågan om förlängning av hyresavtalet kunde prövas. Hovrätten gjorde bedömningen att det inte fanns något hinder att pröva förlängningstvisten och att förekomsten av hyresvillkoret skulle bedömas inom ramen för den intresseavvägning som ska göras mellan hyresvärdens och hyresgästens intresse av förlängning av hyresavtalet.
Hyresnämnden i Stockholm
Hyresvärden sade upp hyresavtalet med H.L. och E.L. till den 1 november 2014. Hyresvärden yrkade i hyresnämnden att hyresavtalet inte skulle förlängas efter nämnda datum samt att H.L. och E.L. skulle åläggas att flytta från lägenheten.
H.L. och E.L. motsatte sig hyresvärdens yrkande och yrkade uppskov med avflyttningen. Hyresvärden medgav inget uppskov.
Som grund för sin talan anförde hyresvärden följande. H.L. och E.L. saknar ett skyddsvärt intresse av lägenheten då de har sitt permanenta boende på annan adress. Det strider därför inte mot god sed i hyresförhållanden eller är oskäligt mot dem att avtalet upphör. Som sakligt avflyttningsskäl anförde hyresvärden att denne avsåg att upplåta lägenheten till annan bostadssökande för permanent boende.
Hyresvärden anförde vidare följande. Det åligger hyresgästerna att visa att lägenheten är ett nödvändigt komplement till den permanenta bostaden. Att det under ”särskilda bestämmelser” i hyresavtalet framgår att hyresgästerna har rätt att hyra lägenheten som ett komplementboende ska ses som ett ensidigt medgivande som kan återtas. Hyresvärden kan inte vistorda att lägenheten nyttjas så som hyresgästerna påstår. Angivet ändamål vitsordas men inte omfattningen. Skälet kan inte anses vara skyddsvärt, barnen kan träffa sin far ändå.
H.L. och E.L. anförde följande. Hyresvillkoret ger hyresgästerna en rätt att nyttja lägenheten som komplementboende och de behöver inte vara folkbokförda på adressen. Villkoret är inskrivet i avtalet och är fortsatt gällande. Villkoret skrevs in utan en bestämd tid angiven. Lägenheten nyttjas frekvent för socialt umgänge mellan H.L:s barn och deras fader varje helg och en gång i veckan. Hyresvärden är väl medveten om hur hyresgästerna disponerar lägenheten. Hyresvärden har inte begärt någon ändring av hyresvillkoren.
Hyresnämnden (hyresrådet Jones samt intresseledamöterna Fisher och Williams) anförde i beslut den 16 mars 2015 bl.a. följande.
Som skäl för att avtalet ska upphöra har hyresvärden åberopat att H.L. och E.L. inte har behov av lägenheten för sitt permanenta boende och att hyresvärden har behov av den för att upplåta den för permanentboende.
Det är ostridigt att lägenheten inte är Charles och E.L:s permanenta bostad. H.L. och E.L. har däremot invänt att de disponerar lägenheten på det sätt som de har rätt till enligt ett särskilt villkor i hyresavtalet. Att lägenheten nyttjas för angivet ändamål har hyresvärden vitsordat. Av förhöret med H.L. framgår dessutom att lägenheten används regelbundet varje vecka för att umgänget mellan Charles barn och deras fader ska kunna ske. Fadern har även han en lägenhet i samma hus.
Hyresvärden har åberopat ett sakligt skäl för sitt behov av lägenheten. Mot detta behov ska då en avvägning göras mot det behov som H.L. och E.L. har av att få avtalet förlängt. Det kan då konstateras att hyresgästerna genom ett särskilt villkor i hyresavtalet har tillförsäkrats rätten att nyttja lägenheten på det sätt de gör. Någon ändring av hyresvillkoret har inte begärts. Så länge villkoret består och lägenheten nyttjas i enlighet därmed anser nämnden därför att hyresgästernas intresse av att behålla lägenheten väger tyngst. Det vore då oskäligt mot hyresgästerna om hyresavtalet skulle upphöra. Hyresvärdens yrkanden ska därför avslås.
Hyresnämnden avslår hyresvärdens upphörsyrkande. Hyresavtalet löper därför vidare på oförändrade villkor efter den 1 november 2014.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. H.L. och E.L. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras. För det fall hyresavtalet skulle upphöra yrkade H.L. och E.L. uppskov med att flytta. Hyresvärden motsatte sig uppskov.
Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden.
Hyresvärden lade till följande. Prövningslägenheten utgör inte ett nödvändigt komplement till hyresgästernas fasta bostad. Hyresgästerna behöver inte lägenheten för att E.L. ska kunna besöka sin far, som bor i samma fastighet. Hyresgästerna har sin permanentbostad inom rimligt pendlingsavstånd från prövningslägenheten. Vad som anges i hyresavtalet om att hyresgästerna har rätt att använda lägenheten som komplementboende är inte ett hyresvillkor utan ett ensidigt medgivande från hyresvärden. Ett ensidigt medgivande kan när som helst återtas av hyresvärden och så har skett i vart fall i samband med uppsägningen. Medgivandet ska inte beaktas vid prövningen av om hyresgästerna har behov av lägenheten som ett nödvändigt bostadskomplement, eftersom en hyresgäst inte kan få ett starkare besittningsskydd än vad som är lagstadgat.
H.L. och E.L. lade till följande. De har ett skyddsvärt behov av lägenheten som väger tyngre än hyresvärdens behov av lägenheten. De använder prövningslägenheten varje helg och någon gång i veckan, helt i enlighet med det villkor i hyresavtalet som ger dem rätt att använda lägenheten som komplementboende. Det är inte fråga om ett ensidigt medgivande från hyresvärdens sida. Hyresvärden har inte ansökt om ändring av hyresvillkoret. Med komplementboende avses inte nödvändigt bostadskomplement i hyresrättslig mening.
Hovrätten (hovrättsråden May och Hernandez samt tf. hovrättsassessorn Montgomery, referent) anförde i beslut den 4 december 2015 följande.
Bestämmelserna om besittningsskydd avser främst att tillgodose hyresgästens behov av en permanentbostad. Prövningslägenheten används inte som permanentbostad av hyresgästerna. Även ett behov av en lägenhet som komplementbostad kan i vissa fall anses skyddsvärt. I praxis har det då krävts att komplementbostaden inte ligger inom pendlingsavstånd från permanentbostaden och att lägenheten används i viss inte ringa utsträckning i samband med arbete eller studier. Villkoret i hyresavtalet om att hyresgästerna har rätt att använda prövningslägenheten för komplementboende uppställer inte några sådana krav och är alltså förmånligare för hyresgästerna och ger dem ett starkare besittningsskydd än vad som följer av 12 kap.jordabalken. För en ändring av ett skriftligt hyresvillkor krävs formellt att hyresvärden ansöker om villkorsändring enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Frågan i målet är om det krävs att hyresvillkoret som tillåter komplementboende måste ändras innan frågan om förlängning av hyresavtalet prövas.
I en tvist rörande villkorsändring bör, vid bedömningen av skäligheten i ett villkor som ger en hyresgäst ett starkare besittningsskydd än vad som följer av lag, kunna beaktas att hyresgästens besittningsskydd tillvaratas genom bestämmelserna i 12 kap.jordabalken. Om ett sådant villkor gäller tills vidare kan det som regel inte anses skäligt mot hyresvärden (jfr Svea hovrätts beslut den 23 november 2011 i mål nr ÖH 4911-11). Mot bakgrund av det anförda finns det enligt hovrättens mening inget hinder mot att förlängningstvisten prövas utan att hyresvillkoret dessförinnan ändrats (jfr Svea hovrätts beslut den 15 april 2013 i mål nr ÖH 8940-12). Den omständigheten att villkoret finns, kan - när det är fråga om prövning av en förlängningstvist enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken - i stället bedömas inom ramen för den intresseavvägning som ska göras mellan hyresvärdens och hyresgästens intresse av förlängning.
Hovrätten övergår till att pröva frågan om det strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphör på grund av att de saknar behov av prövningslägenheten, i enlighet med 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Hyresgästerna har inte närmare utvecklat varför de har behov av att hyra en lägenhet i fastigheten för att umgänge mellan E.L. och hennes far, som hyr en lägenhet i samma fastighet, ska kunna äga rum. Hyresgästernas permanenta bostad ligger dessutom inom pendlingsavstånd från faderns lägenhet. De omständigheter som framkommit ger inte stöd för att prövningslägenheten utgör en nödvändig komplementbostad för hyresgästerna. De saknar alltså ett skyddsvärt behov av lägenheten. Hyresvillkoret infördes för över tio år sedan och gäller tills vidare. På grund av detta och då hyresvärden har angett ett sakligt skäl för uppsägningen är det inte oskäligt att hyresavtalet upphör. Överklagandet ska därför bifallas.
Hyresgästerna bör medges ett kortare uppskov med att flytta.
1. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 1 november 2014.
2. H.L. och E.L. ges uppskov med att flytta till den 31 januari 2016. De är skyldiga att flytta från lägenheten den 1 februari 2016.
3. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge H.L. och E.L. har rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 4 december 2015.
Mål nr: ÖH 3104-15.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 och 54 §jordabalken.
Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 23 november 2011 i mål nr ÖH 4911-11; Svea hovrätts beslut den 15 april 2013 i mål nr ÖH 8940-12.