Hyresförhandling enligt förhandlingsordning har ansetts avslutad och hyresvärden berättigad att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, fastän protokoll från sammanträdet för förhandlingen inte justerats.
Förhandlingar rörande hyran fördes mellan fastighetsägareföreningen och hyresgästföreningen. Vid ett sammanträde den 20 januari 1995 stod det klart att parterna inte skulle kunna träffa någon överenskommelse. Protokoll från förhandlingen upprättades av hyresgästföreningens representant. Fastighetsägareföreningens representant ansåg sig inte kunna godta utformningen av protokollet och justerade inte detta. Samma dag som förhandlingarna strandade lämnade fastighetsägareföreningen skriftligt meddelande till hyresgästföreningen om strandningen. Därefter ansökte hyresvärden hos hyresnämnden om bifall till sin begäran om hyreshöjning. Hyresgästerna yrkade att ansökningen skulle avvisas. Som skäl angavs att förhandlingarna inte avslutats enligt bestämmelserna i förhandlingsordningen, där det anges att protokoll skall upprättas innan part får hänskjuta tvist till hyresnämnd.
De åberopade bestämmelserna i förhandlingsordningen har följande lydelse:
4. Överenskommelser skall upprättas skriftligen och avfattas enligt Bostadsmarknadskommittens regler samt undertecknas av företrädare för föreningarna.
5. Kan överenskommelse inte träffas skall förhandlingen avslutas genom att endera parten vid sammanträdet meddelar att man frånträder förhandlingarna. Protokoll skall upprättas vid sammanträdet i enlighet med av Bostadsmarknadskommitten fastställda regler. Endera förening kan inom två veckor efter sammanträdet hemställa om Bostadsmarknadskommittens rekommendation enligt reglerna för kommittens verksamhet. Hyresvärds- respektive hyresgästpart förbinder sig att följa av Bostadsmarknadskommitten utfärdad rekommendation.
6. Har förhandling avslutats utan att överenskommelse kunnat träffas och har ej heller prövning i Bostadsmarknadskommitten påkallats är det hyresvärd/hyresgäst obetaget vidta åtgärd för tvistens hänskjutande till hyresnämnden.
Hyresnämnden i Malmö (1995-10-25, hyresrådet B-M.R. samt intresseledamöterna D.S. och B.K.) avvisade ansökningen och anförde som skäl följande.
Enligt 18 § första stycket hyresförhandlingslagen skall -- om parterna ej enas om annat -- förhandling anses avslutad, när part som fullgjort sin förhandlingsskyldighet har gett motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen. Bestämmelsen är således dispositiv. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 1977/78:175 s. 137 f) anförde föredragande statsrådet bl.a. följande:
Ansökan till hyresnämnd om villkorsändring bör få göras först när förhandling har avslutats utan att överenskommelse har nåtts. I avsikt att underlätta bevisningen i frågan om när en förhandling är att anse som avslutad föreslår utredningen en bestämmelse som innebär att förhandling skall anses avslutad då part som fullgjort sin förhandlingsskyldighet ger motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen. Förslaget har godkänts av remissinstanserna. Även jag ansluter mig till det. -- Det bör stå parterna fritt att i avtalet om förhandlingsordning generellt eller för särskilt fall bestämma att förhandlingen skall anses avslutad vid annan tidpunkt, exempelvis när justerat förhandlingsprotokoll föreligger. Om förhandlingsparterna har inrättat ett särskilt förlikningsorgan, torde det ofta följa av förhandlingsordningen att förhandlingarna inte kan anses avslutade förrän också detta organ behandlat tvisten. Någon särskild lagregel härom behövs enligt min mening inte.
Enligt hyresnämndens mening får bestämmelserna i förhandlingsordningen om sättet för frånträdande av förhandling ges den tolkningen att förhandling inte är att anse som avslutad förrän i vart fall i vederbörlig ordning justerat förhandlingsprotokoll föreligger. Något sådant protokoll föreligger inte i fråga om förhandlingarna rörande de aktuella lägenheterna. Vid sådant förhållande är hyresnämnden inte behörig att uppta ansökningarna till prövning.
Hyresvärden yrkade i hovrätten att målet skulle återförvisas till hyresnämnden för fortsatt behandling.
Svea hovrätt (1996-06-28, hovrättslagmannen Dominguez samt hovrättsråden Green, referent, och Rasmussen) undanröjde hyresnämndens beslut och återförvisade målet till hyresnämnden.
Hovrätten anförde i sina beslutsskäl följande.
Enligt 24 § första stycket hyresförhandlingslagen är en förutsättning för att en hyresvärd eller en hyresgäst skall kunna få tvisten prövad av hyresnämnden att förhandlingen avslutats utan att överenskommelse har träffats eller att förhandlingsvägran från motsidan föreligger. När förhandlingen skall anses avslutad anges i 18 § första stycket samma lag. Enligt bestämmelsen skall, om parterna inte har enats om annat, förhandlingen anses avslutad när part lämnat motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen. Enligt praxis utgör ett besked enligt 18 § inte något formkrav som måste vara uppfyllt för att hyresnämnden skall få pröva en ansökan om ändring i hyresvillkoren. Bestämmelsen fyller endast funktionen att underlätta för den som påstår att förhandlingarna avslutats att bevisa detta (se RBD 11:81).
I detta mål har det från hyresgästföreningens sida inte gjorts gällande att motparten skulle ha underlåtit att uppfylla sin primära förhandlingsskyldighet utan påståendet om processhinder är grundat uteslutande på att förhandlingsprotokoll inte har upprättats i enlighet med punkt 5 i förhandlingsordningen och att förhandlingen därför inte avslutats på föreskrivet sätt.
Om parternas avsikt med utformningen av punkt 5 i förhandlingsordningen hade varit att ett av de båda förhandlande föreningarna upprättat och justerat protokoll skulle vara en förutsättning för att en hyresvärd eller en hyresgäst skulle få hänskjuta en villkorstvist till hyresnämnden, måste i vart fall krävas att detta uttryckligen framgår av utformningen av bestämmelsen. Enligt hovrättens mening kan punkt 5 i förhandlingsordningen inte ges en sådan tolkning. Enligt ordalagen avslutas i stället förhandlingen genom att endera parten vid sammanträdet meddelar att man frånträder förhandlingarna. Föreskriften om upprättande av protokoll får ses som en ordningsföreskrift och inte ett formkrav. I likhet med vad som gäller beträffande 18 § första stycket hyresförhandlingslagen bör vidare bestämmelsen i punkt 5 första och andra meningarna endast anses fylla funktionen att säkerställa bevisning om förhandlingens avslutande och tidpunkten härför. Det kan tilläggas att rättsförluster skulle kunna uppstå för part som vid en viss tidpunkt vill avsluta förhandlingarna, om hans rätt härtill skulle vara beroende av att parterna kan enas om innehållet i det protokoll som anges i punkt 5.
Då hyresgästerna inte har bestritt att deras ombud den 20 januari 1995 fått besked om strandningen samt då prövning av Bostadsmarknadskommitten inte begärts, åligger det hyresnämnden att uppta bolagets ansökan om villkorsändring till saklig prövning. Hyresnämndens avvisningsbeslut skall därför undanröjas och målet återförvisas till nämnden för fortsatt handläggning.