Lagfartsansökan. Förvärv av fastighetsandel genom bodelningsavtal har ansetts beroende av villkor att mottagaren övertog inteckningslån. Det har därmed funnits skäl att vilandeförklara ansökan om lagfart.
A.C. och S.D. upprättade med anledning av äktenskapsskillnad ett bodelningsavtal den 2 november 2011, vari angavs den 22 september 2011 som bodelningsdag.
Enligt bodelningsavtalet ägde A.C. och S.D. som giftorättsgods fastigheten Ljungby Prästtorp 1:79 med hälften vardera samt en bostadsrättslägenhet i Ljungby också med hälften vardera. Som värde angavs i bodelningsavtalet 810 000 kr för var och en av fastighetsandelarna och 61 500 för var och en av bostadsrättsandelarna. Under rubriken ”Gemensamma lån” upptogs dels ett ”Bolån” om 1 620 000 kr, dels ett ”Bolån” om 123 000 kr. Enligt bodelningsavtalet skulle fastigheten ”skiftas på så sätt att S.D. övertar fastigheten i sin helhet med där tillhörande bolån”. I avtalet angavs även att parterna var överens om att S.D. ”skall stå kostnaderna för ränta och amortering samt övriga löpande kostnader för fastigheten till dag då lagfart erhålles”.
Vidare skulle enligt avtalet bostadsrätten skiftas ”på så sätt att A.C. överta bostadsrätten i sin helhet med där tillhörande bolån”. Här angavs att parterna var överens om att A.C. ”skall stå kostnaderna för ränta och amortering samt övriga löpande kostnader för bostadsrätten till dag då denne registreras som ägare i bostadsrätts- föreningens lägenhetsförteckning”.
Med åberopande av bodelningshandlingen ansökte S.D. om lagfart även på den hälftendel av fastigheten som A.C. hade lagfart på. Lantmäteriet beslutade den 19 september 2014 att bevilja S.D:s ansökan om lagfart.
A.C. överklagade Lantmäteriets beslut. Han yrkade att tingsrätten skulle ändra beslutet på så sätt att S.D:s lagfartsansökan inte skulle beviljas och att han därmed skulle kvarstå som lagfaren ägare till hälften av fastigheten. Som grund för sin talan anförde A.C. i huvudsak följande. Bodelningsavtalet är villkorat på så sätt att S.D. för att tillskiftas fastigheten även ska överta tillhörande bolån. Hon har inte övertagit bolånen. Hans fastighetsandel ska därför inte tillskiftas henne utan parterna ska fortfarande äga fastigheten tillsammans. - Sakframställningsvis anförde A.C. även följande. Efter det att bodelningsavtalet hade upprättats visade det sig att S.D. inte kunde överta lånen på fastigheten, eftersom banken inte beviljade hennes ansökan om lån. De blev emellertid överens om att hon kunde få bo på fastigheten tillsammans med deras gemensamma barn fram till dess att de enades om ett annat upplägg. Han har upprepade gånger sagt till henne att hon får lösa lånen på fastigheten, annars kommer han som samägare till fastigheten att ansöka om att den ska säljas.
A.C. åberopade som bevisning dels bodelningsavtalet, dels en skriftlig förklaring, daterad den 16 januari 2015, av R.L. Denne var anställd vid den juridiska byrå som upprättade bodelningsavtalet. I handlingen förklarar R.L. att han blev kontaktad av S.D. som önskade biträde vid upprättande av en bodelningshandling. Han förklarar vidare att det inte rådde någon tvekan om att det var parternas vilja att S.D. skulle överta hela fastigheten och att detta var villkorat av att hon samtidigt övertog hela bolånet.
Lantmäteriet yttrade sig i tingsrätten och anförde i huvudsak följande. Den omständigheten att S.D. ska överta lån har inte uppställts som ett villkor för bodelningens fullbordan, utan det utgör snarare ett konstaterande av omständigheterna. Någon grund för att vilandeförklara lagfartsansökan har därmed inte funnits. Inte heller i övrigt har det ansetts finnas skäl att göra en närmare undersökning av de omständigheter som framgår av bodelningshandlingen. Lagfart har därför rätteligen beviljats.
I beslut den 23 april 2015 avslog tingsrätten (rådmannen Conway) A.C:s överklagande.
Inskrivningsmyndighetens granskning av en lagfartsökning är av formell art. Tingsrätten finner inte att Lantmäteriet haft anledning att tolka formuleringen i bodelningsavtalet på ett annat sätt än ett konstaterande. Det har därmed inte funnits skäl för Lantmäteriet att begära in kompletterande utredning. Förutsättningar för att förklara lagfartsansökan vilande har därmed inte förelegat, varför beslutet att bevilja lagfart varit korrekt. Vad A.C. anfört om att bodelningsavtalets syfte var att avtalsbestämmelsen skulle förstås som ett villkor föranleder inte någon annan bedömning.
A.C. överklagade tingsrättens beslut. Han framställde samma yrkande och grunder som i tingsrätten samt åberopade samma bevisning som i tingsrätten.
Lantmäteriet motsatte sig att tingsrättens beslut skulle ändras och vidhöll vad myndigheten hade anfört i tingsrätten.
Även S.D. motsatte sig att tingsrättens beslut skulle ändras. Hon anförde följande. Bodelningen gjordes utan villkor att lånen skulle övertas. Det var klart mellan henne och A.C. att hon skulle överta huset och han bostadsrättslägenheten. Lånen som de tagit vid köpet var ett gemensamt beslut och lånen bör fördelas gemensamt vid eventuell försäljning. Eftersom hon har bott i huset, har hon stått för alla kostnader som ett hus för med sig. Lånen ska dock fördelas på ett sätt som är rättvist för båda parter.
Hovrätten (hovrättslagmannen Cross samt hovrättsråden Compton, referent, och Kelley) ändrade tingsrättens beslut på det sättet att hovrätten undanröjde Lantmäteriets beslut och återförvisade ärendet till Lantmäteriet för ny handläggning. Hovrätten förklarade därvid att det ankom på Lantmäteriet att meddela vilandeförklaring och då vidta de åtgärder enligt 19 kap. 17 § andra stycket jordabalken som kunde komma ifråga.
Granskningen av en lagfartsansökan är huvudsakligen av formell natur. I linje med detta ligger att granskningen inte innebär att en materiell tvistefråga mellan sökanden och exempelvis lagfartsinnehavaren ska utredas och avgöras inom ramen för inskrivningsärendet. Med hänsyn till de rättsverkningar som en inskrivning medför har det emellertid ansetts vara av vikt att inskrivningsförfarandet är utformat på ett sådant sätt att konflikter mellan en inskrivning och det materiella rättsläget såvitt möjligt förebyggs (se prop. 1970:20, del B 1, s. 515 och 518). I enlighet med vad som närmare anges i 19 kap. 16 § jordabalken ska inskrivningsmyndigheten höra exempelvis lagfartsinnehavaren i sådana fall då någon särskild omständighet utgör en påtaglig anledning att anta att den sökta åtgärden står i strid med det materiella rättsläget. Ändamålet med ett sådant hörande är endast att konstatera om en tvist förekommer eller inte, däremot inte att få lagt fram utredning om de förekommande tvistefrågorna (se a. prop. s. 519). Har den som hörts i ärendet gjort invändningar mot ansökan bör inskrivning i regel inte få beviljas förrän sökandens rätt blivit fastställd i en rättegång (a. prop. s. 516). I 19 kap. 16 § tredje stycket jordabalken föreskrivs därför att inskrivningsmyndigheten får förelägga sökanden att inom viss tid väcka talan vid domstol, om myndigheten finner att det råder tvist om sökandens rätt. Följer sökanden inte ett sådant föreläggande, får inskrivningsmyndigheten avvisa ansökan.
Likväl finns det möjlighet för inskrivningsmyndigheten att avslå eller vilandeförklara en ansökan i stället för att genomföra ett förfarande enligt 19 kap. 16 § jordabalken. Prövningen är visserligen formell i den meningen att vid en ansökan om exempelvis lagfart ska kontrolleras bl.a. om den ingivna fångeshandlingen är formellt i ordning. Även om detta är utgångspunkten, kan det finnas fall där också en mera materiell prövning kan vara motiverad (jfr rättsfallet NJA 2002 s. 613, särskilt på s. 617). I linje härmed anses inskrivningsmyndigheten kunna omedelbart avslå en lagfartsansökan om det uppenbarligen framgår av vad som förekommit att förvärvet inte är giltigt eller inte får göras gällande (jfr a. prop. s. 516). Vidare kan redan bedömningen av ordalydelsen i en åberopad fångeshandling ge vid handen exempelvis att förvärvet är villkorat och att ansökan därför ska vilandeförklaras.
I det här fallet anser hovrätten att inskrivningsmyndigheten, i vart fall inte utan närmare undersökning, borde ha beviljat den sökta lagfarten. Emellertid är det hovrättens uppfattning att redan bodelningsavtalets ordalydelse ger uttryck för att S.D:s övertagande av A.C:s fastighetsandel är oskiljaktigt förenat med hennes övertagande av samtliga lån för vilka A.C. svarar och som fastigheten utgör säkerhet för. Det sagda innebär alltså med andra ord att S.D. får anses vara tillskiftad fastigheten endast under förutsättning att hon övertagit nämnda lån. I ärendet har inte ens påståtts att hon övertagit lånen. Vad som i övrigt förekommit i ärendet är inte av beskaffenhet att det leder till någon annan bedömning än att S.D:s tillskiftande av A.C:s fastighetsandel är villkorat i enlighet med det sagda.
Av nu angivna skäl ska alltså S.D:s lagfartsansökan inte bifallas utan i stället vilandeförklaras med stöd av 20 kap. 7 § 13 jordabalken.
Det får ankomma på inskrivningsmyndigheten att meddela vilandeförklaringen och då vidta de åtgärder enligt 19 kap. 17 § andra stycket jordabalken som kan komma ifråga. Med ändring av tingsrättens beslut ska därför Lantmäteriets beslut undanröjas och ärendet återförvisas till Lantmäteriet för ny handläggning. Det får anses vara uppenbart obehövligt att först höra parterna i frågan om återförvisning.
Lagrum: 19 kap. 16 § och 20 kap. 7 § 13jordabalken.
Rättsfall: NJA 2002 s. 613; Hovrättens över Skåne och Blekinge beslut den 6 maj 2002 i mål Ö 3011-01; Göta hovrätts beslut den 28 mars 2001 i mål Ö 1489-00; Göta hovrätts beslut den 16 januari 2014 i ärende ÖÄ 1145-13.
Litteratur: Prop. 1970:20, del B 1, s. 514-519; Prop. 1999/2000:39 s. 155 f; Prop. 2007/08:54 s. 74 f; Garcia m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar (den 1 april 2015, andra upplagan, Zeteo), kommentaren till 19 kap. 16 § jordabalken; Martinez, Fastighetsköp, 20 uppl., 2012, s. 21.