Jordbruksarrende. Arrendatorer har inte tillåtits att överlåta en arrenderätt till sin dotter.
Arrendenämnden i Jönköping
Makarna G arrenderade jordbruksfastigheten Å. Fastigheten ägdes av Skara stift. Mannen i äktenskapet, E.G., hade arrenderat fastigheten sedan år 1969. Hans maka hade sedermera inträtt som arrendator tillsammans med honom. Makarna G:s dotter, U.A., arrenderade sedan år 1992 en annan jordbruksfastighet - fastigheten F - av stiftet.
Makarna G begärde arrendenämndens tillstånd att få överlåta arrenderätten på sin dotter U.A. Som stöd för sin begäran anförde de bland annat följande. U.A. har under 14 år varit arrendator under Skara stift och har visat att hon är lämplig som arrendator. Hon sköter ekonomin på den gård som hon arrenderar tillsammans med sin man. Det är inte nödvändigt för överlåtelserätten att hon själv utför alla praktiska sysslor utan det kan utföras av andra, precis som vid självinträde. Det viktiga är att hon står den ekonomiska risken och ansvarar mot Skara stift vad gäller arrendeförhållandet. Jordbruksarrendet på Å är ett utvecklingsbart företag och det har arrenderats under många år av U.A:s familj. Hon har vuxit upp på gården. Innan hennes föräldrar tog över arrendet var det hennes mors föräldrar som arrenderade gården. Att hon inte själv bor på Å och har ett annat gårdsarrende är inte något som juridiskt hindrar en överlåtelse. Hon har enligt lagen och avtalet rätt att ta över arrenderätten. Avtalet kan också sägas vara förmånligare mot arrendatorerna än vad lagtexten är i och med att det i avtalet inget sägs om att jordägaren skall ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Stiftet motsatte sig en överlåtelse av arrenderätten och anförde bland annat följande. U.A. saknar jordbruksutbildning. Hon arrenderar tillsammans med sin make jordbruksfastigheten F. Denna gård samt i detta ärende aktuell gård är två av varandra oberoende enheter där jordägarens målsättning är att utveckla dessa gårdar var för sig. Stiftets planerade inriktning för Å är att den inte skall vara enbart spannmålsgård utan även ha animalieproduktion eller svinuppfödning. En överlåtelse till U.A. skulle i realiteten innebära en sammanslagning av dessa båda gårdar vilket strider mot jordägarens långsiktiga målsättning. U.A. ingår idag inte i arrendet på Å utan hon har arbete på annat håll och är engagerad i en annan gård (F) där hon också bor. Överlåtelserätten enligt 9 kap. 31 § jordabalken ingår i en skyddslagstiftning kopplad till att arrendatorn har boende och försörjning knutet till fastigheten. En överlåtelse till U.A. skulle dessutom i praktiken innebära en andrahandsupplåtelse eftersom ett driftbolag skulle bruka marken.
Arrendenämnden (ledamöterna Hernandez och Alvarado) anförde i beslut den 5 oktober 2006 följande.
Enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken (JB) gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Parterna är ense om att fråga är om ett utvecklingsbart lantbruksföretag. Nämnden har därför inte inhämtat yttrande från länsstyrelsen.
Som sökandena har anfört innehåller § 4 i arrendeavtalet en bestämmelse om överlåtelse av arrenderätten. Bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket JB är tvingande till arrendatorns förmån. Det kan diskuteras om § 4 i avtalet är förmånligare för arrendatorn i och med att där inget sägs om ”befogad anledning för jordägaren att motsätta sig överlåtelsen”. Arrendenämnden skall dock rimligtvis kunna göra en prövning och inte bara medge en överlåtelse automatiskt. Nämnden måste därför ha några hållpunkter för sin bedömning om överlåtelse skall medges eller inte. Eftersom avtalet på denna punkt inte innehåller ett tydligt avsteg från lagtexten ligger det nära till hands att anse att lagtexten är det som har avsetts vara tillämpligt. Det kan dessutom antas att denna bestämmelse har tagits in i avtalet för att avtala bort de andra möjligheterna till överlåtelse av arrenderätten som nämns i 9 kap. 31 § JB, vilka är dispositiva, inte för att åstadkomma ett på denna punkt för arrendatorn förmånligare avtal än vad som följer av 9 kap. 31 § tredje stycket JB. Dessutom kan ifrågasättas om arrendenämnden, utom i egenskap av skiljenämnd, kan pröva en fråga om överlåtelse av arrenderätt grundad på avtal. Arrendenämnden prövar därför ärendet utifrån de förutsättningar som anges i 9 kap. 31 § tredje stycke JB.
U.A. kan inte anses olämplig som arrendator. Även om hon saknar formell lantbruksutbildning torde hon ha förvärvat vissa kunskaper genom att ha vuxit upp på gården. Hon har dessutom varit arrendator under 14 år, såvitt känt utan några invändningar mot hennes förmåga. Att hon inte själv skulle utföra alla praktiska sysslor på den gård hon arrenderar förändrar inte bedömningen av hennes lämplighet.
Av förarbetena till 9 kap. 31 § tredje stycket JB (prop. 1983/84:136 s. 59 f.) kan utläsas att det, när man väger de skäl som talar mot en överlåtelse mot de skäl som talar för en överlåtelse, främst är fråga om en bedömning av de sociala skäl som talar för och emot en överlåtelse. Dottern U.A. har en stark anknytning till gården då hon vuxit upp där och då hennes släkt under lång tid har varit arrendatorer där. I ärendet har framkommit att U.A. och hennes make inte kan klara sig på enbart det arrende de har. Dessa skäl, som talar för en överlåtelse, väger enligt arrendenämndens bedömning tyngre än de skäl som Egendomsnämnden har anfört mot en överlåtelse. När det gäller jordägarens invändning att en överlåtelse till U.A. i praktiken skulle innebära en andrahandsupplåtelse anser nämnden att det inte finns tillräckligt med underlag i ärendet för att lägga den till grund för att vägra överlåtelse.
Arrendenämnden anser sammanfattningsvis att jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Tillstånd till överlåtelsen skall därför lämnas.
Arrendenämnden tillåter att arrendatorerna överlåter arrenderätten till dottern U.A.
Ordföranden, hyresrådet Lewis var skiljaktig och anförde följande.
Vid prövningen av om överlåtelse av arrenderätten bör tillåtas enligt 9 kap. 31 § tredje stycket JB är jag ense med övriga om att U.A. inte kan anses olämplig som arrendator. Likaså delar jag uppfattningen att jordägarens invändning om att en överlåtelse till dottern skulle innebära en andrahandsupplåtelse inte kan utgöra grund för att vägra överlåtelse. När det gäller vägningen av skälen för och emot en överlåtelse anser jag dock att de skäl som arrendatorerna framfört inte har den styrkan att överlåtelse bör medges.
Av förarbetena till 9 kap. 31 § tredje stycket JB (prop. 1983/84:136) kan utläsas att det, när man väger de skäl som talar mot en överlåtelse mot de skäl som talar för en överlåtelse, främst är fråga om en bedömning av de sociala skäl som talar för och emot en överlåtelse. När det gäller omständigheter som kan föreligga på arrendatorns sida nämns bland annat att om tvisten gäller ett s.k. historiskt arrende, dvs. om den tilltänkte arrendatorns släkt har brukat gården under flera generationer, det ofta torde vara oskäligt om tillstånd till överlåtelse vägras, särskilt för det fall att den tilltänkte arrendatorn redan faktiskt tar del i jordbruksdriften på gården. Vidare sägs att det också i fråga om andra arrenden kan anses oskäligt om den tilltänkte arrendatorn och hans familj måste lämna en trakt där han och hans familj har rotat sig. Som exempel när det kan anses oskäligt mot arrendatorn att vägra överlåtelse nämns också det fallet att arrendatorn med fog har förlitat sig på att arrendet skulle få överlåtas och därför har stått för kostnadskrävande investeringar på arrendestället för vilka han inte skulle kunna få rimlig kompensation för det fall att överlåtelse inte får ske. Förutom sociala hänsyn kan man enligt vad som sägs i propositionen också ta jordbrukspolitiska hänsyn. Om t.ex. ett självinträde skulle innebära att arrendeställe förs samman med ett eller flera utvecklade eller utvecklingsbara jordbruksföretag, synes således arrendatorn i allmänhet böra få tillstånd att överlåta arrendet.
I detta fall är de sociala skälen för en överlåtelse till dottern inte särskilt starka. Hon deltar inte i driften på Å. Hon har ett annat förvärvsarbete och hon och hennes familj är inte heller beroende av Å för sitt boende. Med hänsyn till de relativt svaga sociala skäl som finns bör de jordbrukspolitiska hänsyn som jordägaren har åberopat innebära att tillstånd till överlåtelse inte ges.
Skara stift överklagade arrendenämndens beslut och yrkade att hovrätten inte skulle ge makarna G tillstånd att överlåta arrenderätten på sin dotter.
Makarna G och U.A. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Peck, hovrättsråden Rush, referent, och Stewart samt fastighetsrådet Horton) anförde i beslut den 28 september 2007 bland annat följande.
Parterna har i hovrätten i allt väsentligt anfört samma omständigheter som vid arrendenämnden.
Det är klarlagt att den arrenderätt som makarna G begär att få överlåta till sin dotter U.A. avser ett utvecklingsbart lantbruksföretag. Enligt vad som har framkommit gäller samma förhållande för det lantbruksföretag som U.A. tillsammans med sin make bedriver på fastigheten F.
U.A. har uppgett att hennes avsikt är att driva de båda företagen tillsammans, eftersom det skulle ge ekonomiska fördelar. Hon har tillagt att det ännu är en öppen fråga på vilken av de båda fastigheterna som hon och hennes familj skulle bosätta sig, om hon får överta arrendet på Å.
När det gäller frågan om § 4 i arrendeavtalet har inskränkt prövningen av en överlåtelse i förhållande till vad som anges i 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken (JB) gör hovrätten samma bedömning som arrendenämnden. Huvudfrågan i ärendet är alltså om Skara stift har befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse av arrenderätten från arrendatorerna till U.A.
Som grund för att motsätta sig en överlåtelse har Skara stift sammanfattningsvis anfört att U.A. inte har någon stark koppling till arrendestället och inte heller i övrigt kan hänvisa till några starka sociala skäl för en överlåtelse, att hon inte har jordbruksutbildning eller är aktiv jordbrukare och att stiftet önskar att arrendestället utvecklas självständigt och inte sambrukas med F.
Möjligheten för en arrendator att få överlåta arrenderätten till en maka eller avkomling infördes i lagstiftningen år 1984. I motiven till lagändringen framhöll departementschefen att de överväganden som det är fråga om i stor utsträckning påminner om de överväganden som ska göras vid självinträde enligt 9 kap. 8 § första stycket 3 JB. Departementschefen anförde att det alltså främst är fråga om en bedömning av de sociala skäl som talar för eller emot en överlåtelse. Även jordbrukspolitiska hänsyn bör dock kunna tas enligt departementschefen. Skulle t.ex. ett självinträde från jordägarens sida innebära att ett utvecklingsbart arrendeställe fördes samman med ett eller flera utvecklade eller utvecklingsbara jordbruksföretag borde, enligt departementschefens uppfattning, arrendatorn i allmänhet få tillstånd att överlåta arrendet (prop. 1983/84:136 s. 61).
Hovrätten konstaterar att U.A. visserligen inte har någon jordbruksutbildning. Hon sköter dock den ekonomiska delen i det jordbruksföretag som hon driver tillsammans med sin make på F. Hon har också av Skara stift accepterats som arrendator när det gäller det arrendet. U.A. får sammantaget anses ha de personliga kvalifikationer som krävs för att kunna överta arrendet på Å efter sina föräldrar.
Enligt vad som har framkommit arbetar Skara stift efter en strukturplan som syftar till att stiftet ska behålla båda de nu aktuella gårdarna som självständiga gårdsarrenden och på olika sätt försöka utveckla dessa fristående från varandra. Stiftet har därvid ansett det viktigt att en arrendator bor på varje gård främst för att byggnadsbeståndet skall kunna vårdas och gården utvecklas. Stiftets strävan att hålla de båda arrendena skilda åt kan sägas ligga i linje med departementschefens uttalande att man skall förhindra att en jordägare medges självinträde för att föra samman två utvecklingsbara jordbruksföretag. Stiftets strävan är således en omständighet som talar mot att låta U.A. överta arrendet på Å och sammanföra jordbruksföretaget där med jordbruksföretaget på F.
Det kan vidare konstateras att bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket JB har karaktären av en social skyddslagstiftning till förmån för arrendatorns maka och avkomlingar. Som kan utläsas av förarbetena till bestämmelsen har därför de sociala skäl som talar för eller emot en överlåtelse stor betydelse. U.A. har visserligen vuxit upp på Å. Hon flyttade dock från föräldragården när hon var 20 år och har sedan dess inte bott där. Hon driver tillsammans med sin make ett annat lantbruk där hon och maken även har sitt boende. U.A. har dessutom ett heltidsarbete på annat håll. Några sociala skäl av betydenhet som talar för att hon bör kunna få överta arrendet på Å föreligger således inte.
Sammantaget konstaterar hovrätten att Skara stift har befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse av arrenderätten från makarna G till U.A. Ansökningen om en sådan överlåtelse kan således inte vinna bifall.
Med upphävande av arrendenämndens beslut avslår hovrätten makarna G:s ansökan om att få överlåta arrenderätten beträffande Å till U.A.
Hovrättens beslut meddelat: den 28 september 2007.
Ärende nr: ÖÄ 2743-06.
Lagrum: 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken.