Hyresnämndsmål. Hyresgästen har som ett led i en stadfäst förlikning ingått ett korttidsavtal och förbundit sig att inte ha fler än tre katter i prövningslägenheten. Kort tid efter förlikningen hade hon ändå fler katter än så. Hovrätten har funnit att villkoret om antalet katter i praktiken får uppfattas som ett hyresvillkor i korttidsavtalet, och att det som utgångspunkt måste anses utgöra ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser att överträda ett sådant villkor. Vid en skälighetsbedömning har hovrätten, trots att hyresgästen haft vissa nedsättningar i sin psykosociala förmåga och vid prövningstillfället endast hade tre katter, i likhet med hyresnämnden funnit att hyresavtalet ska upphöra med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.
Hyresnämnden i Malmö
E.P. hyrde en lägenhet av AB Iubita (hyresvärden). Hyresvärden sa upp hyresavtalet till upphörande den 31 maj 2019 och yrkade att hyresförhållandet inte skulle förlängas samt att E.P. skulle åläggas att flytta från lägenheten.
Hyresvärden gjorde gällande i huvudsak följande. E.P. har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. E.P. har brustit i sin vårdplikt samt orsakat störningar för andra boende i området genom att inte utöva erforderlig tillsyn över sina katter. E.P. och hyresvärden ingick ett avtal avseende hur många katter E.P. skulle ha och skötseln av desamma. Då E.P. inte efterlevde avtalet och inte rättade sig efter rättelseanmaning sa hyresvärden upp avtalet. Tvisten hänsköts till hyresnämnden och avslutades med att parterna i hovrätten den 28 februari 2019 träffade en förlikning som stadfästes. Förlikningen innebar bland annat att E.P. förband sig ha max tre katter samt att vårda lägenheten väl. Vid tillsynsbesök den 26 april 2019 konstaterade hyresvärden bland annat att lägenhetens skick var detsamma som tidigare och att det fanns sex katter i lägenheten. Vid ett andra tillsynsbesök i juni 2019 såg hyresvärden nio katter i lägenheten.
E.P. bestred hyresvärdens yrkande.
Hyresnämnden (hyresrådet Jones samt intresseledamöterna Fowler och Stuart) anförde i beslut den 23 september 2019 bl.a. följande.
Enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken kan hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet brytas om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser. Vid den prövningen är det helhetsbilden av hyresgästens förhållanden som är avgörande vid bedömningen av om hyresavtalet ska förlängas eller inte. Det måste vara en rimlig proportion mellan de åsidosatta förpliktelserna och hyresavtalets upphörande och hyresgästens eventuella vilja att vidta rättelse har betydelse.
Genom vad som framkommit vid förhör samt genom de iakttagelser som nämnden gjort vid besiktningen finner nämnden utrett att E.P. nästan direkt efter förlikningen i hovrätten – innefattande ett s.k. korttidsavtal och begränsningar avseende antal katter – brutit mot förlikningsöverenskommelsen genom att hysa betydligt fler katter än de överenskomna tre. Överenskommelsen med korttidsavtalet utgör en skarp varning för hyresgästen. Genom att mycket snart efter ingånget korttidsavtal uppenbart bryta mot det har hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser om hyresgäst. Uppgifterna att katterna för närvarande endast ska vara två eller tre till antalet samt att de vuxna katterna steriliserats ändrar inte det ställningstagandet.
För bedömningen av om hyresavtalet ska förlängas trots E.P:s åsidosättande, är det av betydelse att hon har misskött vården av lägenheten och hyst alldeles för många katter där under flera år. Hon har trots flera påpekanden inte vidtagit de åtgärder som hon behövt för att väl vårda lägenheten. Även om nämnden vid besiktningen noterat god ordning utanför lägenheten samt att det inte funnits någon anmärkningsvärt dålig lukt i lägenheten anser nämnden att det fortfarande finns brister i vården av lägenheten. Främst rör det sig om den stora mängd föremål som finns runt om i lägenheten som påtagligt försvårar både tillgänglighet för hyresvärd vid eventuella nödvändiga, brådskande ingrepp och den städning som hyresgästen måste kunna göra. Vidare tillkommer att E.P. har haft flera överenskommelser om begränsning av antal katter som hon inte följt. Sammantaget gör detta att det enligt nämnden finns en påtaglig risk för att misskötsamheten och olägenheterna fortsätter om E.P. får bo kvar i lägenheten. Det är därför inte oskäligt mot henne att hyresavtalet upphör. E.P. har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens yrkande att hyresavtalet har upphört att gälla ska således bifallas på den grunden.
Med hänsyn till att hyresavtalet ska upphöra ska E.P. även åläggas att avflytta från lägenheten enligt 13 a § lagen om arrende- och hyresnämnder.
1. Hyresnämnden förklarar att hyresavtalet mellan AB Iubita och E.P. avseende lägenheten – – – har upphört att gälla den 31 maj 2019.
2. E.P. ska omedelbart flytta från lägenheten – – – vid risk att hon annars blir avhyst på egen bekostnad.
3. Hyresavtalets villkor – utom villkoren om hyres- och uppsägningstid – ska tillämpas så länge E.P. har rätt att bo i lägenheten.
E.P. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden eller i vart fall ge henne uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter sex månader från hovrättens beslut.
Hyresvärden motsatte sig ändring och medgav inget uppskov.
Hovrätten (hovrättsråden Sosa och Lopez samt tf. hovrättsassessorn Copeland, referent) anförde i beslut den 20 maj 2020 följande.
Hyresvärden har gjort gällande att E.P. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken) bl.a. genom att hon haft fler katter i prövningslägenheten än de tre som överenskommits mellan parterna i en förlikning som stadfästes av Svea hovrätt den 28 februari 2019 i mål nr ÖH 7560-18.
Det är ostridigt att E.P., när företrädare för hyresvärden gjorde uppföljande tillsynsbesök i prövningslägenheten i april och juni 2019, hade fler än tre katter. Hovrätten finner att det genom utredningen är visat att E.P. i juni 2019 hade totalt nio katter, varav sex kattungar, och att det dröjde till efter hyresnämndens beslut innan E.P. hade gjort sig av med samtliga kattungar. Hovrätten finner även klarlagt att E.P. för närvarande endast har tre katter, vilket är i enlighet med villkoren i förlikningen, varav två är honkatter och att bägge dessa honkatter numera är steriliserade.
Hovrätten konstaterar att villkoret om att E.P. får ha högst tre katter i lägenheten har tagits in i en stadfäst förlikning som även innehåller en överenskommelse om ett s.k. korttidsavtal, dvs. att E.P:s hyresavtal under en prövotid ska löpa med kortare hyres- och uppsägningstid. Detta innebär enligt hovrätten att begränsningen till tre katter i praktiken får uppfattas som ett hyresvillkor i korttidsavtalet (jfr punkten 1 e i hovrättens beslut den 28 februari 2019). Vid korttidsavtal är huvudregeln att en hyresvärd inte ska behöva tåla några försummelser av det slag som föranlett korttidsavtalet. Normalt sett ska en upprepning alltså leda till att hyresavtalet upphör. Detta hindrar dock inte att en skälighetsbedömning måste göras även i dessa situationer. (Se t.ex. Svea hovrätts beslut den 10 oktober 2006 i mål nr ÖH 4113-06 samt den 28 maj 2015 i mål nr ÖH 1703-15.)
Ett av de skäl som föranledde det aktuella korttidsavtalet var att E.P. höll ett stort antal katter i lägenheten, vilket enligt hyresvärden vållade olägenheter för grannarna.
När, som här, ett visst villkor har tagits in i ett korttidsavtal som godkänts av en hyresnämnd eller en domstol måste det enligt hovrätten som utgångspunkt förutsättas att en överträdelse av detta villkor också utgör ett objektivt åsidosättande av hyresgästens förpliktelser, om inte särskilda skäl talar emot detta. Enligt hovrätten måste det i detta fall ha stått klart för E.P. att det var av stor vikt för hyresvärden att överenskommelsen om antalet katter efterlevdes. Trots detta hade hon fler katter än tillåtet i lägenheten kort tid efter att överenskommelsen ingåtts och i juni 2019 fanns nio katter i lägenheten. Även om det inte var E.P:s avsikt att katterna skulle få ungar borde hon ha kunnat göra sig av med kattungarna betydligt snabbare än vad som skedde. Att E.P. mer än sex månader efter att hovrätten stadfäst parternas förlikning alltjämt hade fler än tre katter boende hos sig innebär enligt hovrätten att hon allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst.
E.P. har uppgett att hon lider av viss nedsättning i sin psykosociala funktionsförmåga och att hon skulle ha svårt att hitta en ny bostad på grund av sin ekonomiska situation. Även om hovrätten inte ifrågasätter dessa uppgifter och det framkommit att honkatterna numera är steriliserade anser hovrätten – med hänsyn till att ett korttidsavtal är avsett att ha funktionen av en sista varning – att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Vid dessa förhållanden finns det ingen anledning för hovrätten att pröva hyresvärdens påstående om att E.P. brustit i sin vårdplikt beträffande prövningslägenheten.
Överklagandet ska därmed avslås.
Hovrätten finner att det är skäligt att medge E.P. en månads uppskov med avflyttning.
1. Hovrätten avslår överklagandet.
2. E.P. medges uppskov med att flytta till den 30 juni 2020. Hon är således skyldig att flytta den 1 juli 2020.