Hyresnämndsmål. När hyresgästen avlidit och dödsboet inträtt i hyresavtalet upphör inte hyresavtalet eller övergår hyresrätten på annan enbart genom parternas passivitet. Dödsboets egenskap av part i hyresförhållandet påverkas inte heller av att boet enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. I sin egenskap av hyresgäst måste dödsboet tillerkännas kapaciteten att agera för att tillvarata sina intressen.
Hyresnämnden i Stockholm
B.L. hyrde sedan år 1949 en lägenhet av AB Stockholmshem. Han avled år 1956. AB Stockholmshem sade upp hyresavtalet och yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra den 31 december 2007 och att dödsboet skulle förpliktas att flytta.
Dödsboet yrkade i första hand att AB Stockholmshems talan skulle avvisas eftersom dödsboet sedan länge var skiftat och inte kunde återuppstå. Dödsboet kunde därför inte vara part i ärendet. I andra hand yrkade boet att talan skulle avslås eftersom B.L:s efterlevande maka (även hon sedermera avliden) inträtt som hyresgäst. Dödsboet efter B.L. medgav att boet i och för sig inte hade något behov av lägenheten.
AB Stockholmshem bestred avvisningsyrkandet och gjorde gällande bl.a. följande. Dödsboet är rätt motpart och har på intet sätt avslutat sitt hyresförhållande. Ingen annan kan ha trätt in som motpart trots att lång tid förflutit. En hyresrätt kan inte överföras till annan person genom att ett dödsbo är passivt.
Hyresnämnden (hyresrådet Combs och övriga ledamöterna Johnson och Day) anförde i beslut den 10 mars 2008 bl.a. följande.
Vad först gäller frågan om dödsboet kan vara part i ärendet konstaterar hyresnämnden att ett dödsbo som har haft en tillgång kan vara part och föra talan i mål och ärenden rörande tillgången även efter att boet har skiftats (jfr SvJT 1973 ref. s. 85 och SvJT 1975 ref. s. 42). Det saknas anledning att göra någon annan bedömning i detta fall. Dödsboets efter B.L. yrkande att Stockholmshems ansökan ska avvisas ska därför avslås. [---] Dödsboet efter B.L. är [på anförda skäl] alltjämt att betrakta som hyresgäst i avtalsförhållandet. Dödsboet är då rätt part i ärendet.
Dödsboet har medgett att det inte har något behov av lägenheten. Det strider då inte mot god sed i hyresförhållanden eller är på annat sätt oskäligt mot dödsboet att hyresförhållandet upphör. Hyresvärdens ansökan ska därför redan på den grunden bifallas.
Hyresnämnden avslår avvisningsyrkandet. Hyresnämnden bifaller hyresvärdens upphörsyrkande, varför hyresavtalet upphört den 31 december 2007.
Dödsboet överklagade och yrkade att hovrätten skulle i första hand avvisa AB Stockholmshems talan vid hyresnämnden och i andra hand avslå bolagets talan där.
AB Stockholmshem bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Hall och Murphy samt hovrättsassessorn Dean, referent) anförde i beslut den 26 maj 2009 följande.
Dödsboet har anfört att det upphörde som juridisk person genom arvskiftet år 1957 och att det således inte kan vara part i målet.
Förvaltningen av ett dödsbo har till syfte att avveckla den avlidnes ekonomiska förhållanden. Även efter det att boet har skiftats kan det, som hyresnämnden konstaterat, uppträda som part om det behövs med hänsyn till att boet haft en tillgång. Hyresrätten till en bostadslägenhet anses inte i sig ha något ekonomiskt värde. I likhet med vad som gäller tillgångar av ekonomisk art kommer emellertid också ett hyresförhållande normalt att avvecklas efter det att hyresgästen har avlidit och vederbörandes dödsbo inträtt som part i hyresavtalet. Vanligen säger endera parten upp avtalet. Om det finns förutsättningar för det kan hyresrätten dock komma att överlåtas. Skulle någon överlåtelse inte komma till stånd, kvarstår dödsboet som hyresgäst. Dödsboets egenskap av part i hyresförhållandet påverkas inte av att boet enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. Dödsboet fortsätter alltså att vara hyresgäst till dess hyresavtalet avslutas. Som Stockholmshem anfört, upphör inte hyresavtalet eller övergår hyresrätten på annan enbart på grund av parternas passivitet. I sin egenskap av hyresgäst måste dödsboet således tillerkännas kapaciteten att agera för att tillvarata sina intressen.
Hovrätten instämmer alltså i hyresnämndens bedömning att dödsboet kan vara part i tvisten om förlängning av hyresavtalet.
Även vad gäller frågan om dödsboet fortfarande är hyresgäst delar hovrätten hyresnämndens bedömning.
Överklagandet ska alltså avslås. Dödsboet bör skäligen få uppskov med att flytta i enlighet med vad Stockholmshem medgett.
Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut bara på så sätt att dödsboet efter B.L. medges uppskov med att flytta till den 31 augusti 2009.
Hovrättens beslut meddelat: den 26 maj 2009.
Mål nr: ÖH 2893-08.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.