Hyresnämndsmål. Fråga om ett stämmobeslut om att parkeringsplatser inte längre ska vara upplåtna med bostadsrätt är en sådan förändring av bostadsrättshavares bostadsrättslägenhet på grund av om- eller tillbyggnad som, om inte bostadsrättshavaren samtycker, kräver att minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och hyresnämnden ger sitt godkännande.
Hyresnämnden i Malmö
Bostadsrättsföreningen Gyllenbo (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på föreningsstämmorna den 5 november 2012 och den 26 november 2012 att de garageplatser som tillhör bostadsrätterna inte längre ska ingå i bostadsrätterna, punkterna 1 och 2 i styrelsens förslag som stämman beslutade i enlighet med. Den första punkten innebar att åtta metallslädar för uppställning av personbilar i garaget skrotas utan att ersättas av nya och den andra punkten att samtliga garageplatser frikopplas från bostadsrätterna. Till grund för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. Föreningen har upplåtit bostadsrätter till 23 bostadslägenheter. Till de upplåtna bostadsrätterna hör bl.a. en parkeringsplats. Under husen och gården mellan husen finns garage med 25 parkeringsplatser. Åtta av parkeringsplatserna finns på metallslädar. Slädarna har nu efter 20 års slitage rostat sönder. Det går inte utan stora svårigheter och kostnader att ersätta dem. Ett borttagande av slädarna innebär att endast 20 parkeringsplatser går att återskapa och att tre bostadsrätter kommer att sakna parkeringsplats. Eftersom endast 15 av ägarna av de 23 bostadsrätterna använder sin parkeringsplats har stämman i stället för att ta bort parkeringsplatser för tre bostadsrätter beslutat att frikoppla alla parkeringsplatser från bostadsrätterna och sänka månadsavgiften. Parkeringsplatserna kommer därefter att hyras ut till de medlemmar som så önskar.
Bostadsrättshavaren S.L. bestred ansökan.
Hyresnämnden (hyresrådet Bennett samt intresseledamöterna Carter och Miroslav Han) anförde i beslut den 28 februari 2013 bl.a. följande.
För att ett stämmobeslut som innebär att en lägenhet som upplåts med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad ska bli giltigt fordras enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) att bostadsrättshavaren går med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till åtgärden, blir beslutet dock ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman går med på beslutet och det dessutom godkänns av hyresnämnden. Av 9 kap. 17 § bostadsrättslagen framgår att hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte heller är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får beslutet godkännas om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt. Bedömningen av inverkningarna av en ombyggnad på bostadsrättslägenheten och om förändringen är av liten betydelse ska göras utifrån objektiva kriterier och inte utifrån de personliga utgångspunkter viss bostadsrättshavare kan ha.
Genom den praxis som finns, står det klart att även sådana bostadsrättshavare vars lägenheter inte direkt berörs av en om- eller tillbyggnad kan omfattas av det skydd som ges i 9 kap. 16 § första stycket bostadsrättslagen. Så är fallet t.ex. om bostadsrättshavaren genom beslutet förlorar tillgång till utrymmen eller ytor som han eller hon tidigare haft tillgång till, om ingreppet leder till att bostadsrättshavaren får ett minskat trivselvärde i sitt boende eller om ingreppet leder till att bostadsrättshavarens bostadsrätt minskar i värde.
Av föreningens 25 garageplatser finns åtta på metallslädar. Föreningen har uppgett att slädarna rostat sönder och att det inte utan stora svårigheter och kostnader går att ersätta dem. Såvitt framkommit är det den omständigheten att slädarna rostat sönder som gett upphov till föreningens arbete med att lösa situationen och den förändring föreningen vill genomföra. Föreningen har uppgett att slädarna inte tillverkas i Sverige längre och att det är svårt att hitta leverantörer även i utlandet. S.L. har invänt att slädarna går att renovera men inte presenterat något underlag för påståendet. Mot bakgrund av det som sagts ovan finns det inte skäl att utgå från något annat än att slädarna rostat sönder. Bostadsrättslägenheter med garageplatser på slädar kommer således att förändras med anledning av den ombyggnad det innebär att slädarna tas bort. Förändringen måste dock anses angelägen för föreningen och kan inte tillgodoses på något annat sätt samt kan inte heller anses oskälig mot S.L. Stämmobesluten ska därför godkännas vad avser den första punkten i styrelsens förslag.
Den andra punkten i styrelsens förslag, som stämman beslutat i enlighet med, innebär att alla garageplatser ska ”frikopplas” från bostadsrätterna, dvs. inte längre ingå i bostadsrätten. Att garageytan tas bort innebär en förändring av bostadsrättslägenheten. Som framgått ovan kan föreningen inte förändra en lägenhet utan bostadsrättshavarens samtycke, såvitt det inte sker med anledning av en om- eller tillbyggnad. Då finns möjligheten att besluta om förändringen med två tredjedels majoritet på en föreningsstämma och sedan få hyresnämndens godkännande av stämmobeslutet. De garageplatser som inte finns på metallslädar byggs inte om. Frågan blir därför om åtgärden att ta bort garageplatserna från lägenheterna och i stället hyra ut dem har så nära samband med åtgärden att ta bort de sönderrostade slädarna, att den kan sägas vara med anledning av en ombyggnad. Hyresnämnden konstaterar att förändringen inte framstår som en självklar följd av borttagandet av slädarna. Bestämmelsen som gör det möjligt att förändra en lägenhet utan samtycke har karaktär av undantagsregel. Den infördes för att ge föreningar möjlighet att genomföra nödvändiga förändringar, t.ex. på grund av ändringar i plan- och bygglagen. Även om förändringen i detta fall är ett led i föreningens plan att hitta en praktisk lösning som också behandlar medlemmarna lika, anser hyresnämnden att sambandet i detta fall inte är sådant att lägenheterna förändras med anledning av en ombyggnad. Ansökan om godkännande av hyresnämnden ska därför avslås i denna del.
1. Hyresnämnden godkänner beslutet av Bostadsrättsföreningen Gyllenbo på föreningsstämmor den 5 och 26 november 2012 om skrotning av vagnarna i garaget utan att de ersätts, första punkten i styrelsens förslag, som stämman beslutade i enlighet med (punkten 10 i stämmoprotokollet).
2. Hyresnämnden avslår ansökan om godkännande av beslutet att garageplatserna ska frikopplas från bostadsrätterna, andra punkten i styrelsens förslag, som stämman beslutade i enlighet med (punkten 10 i stämmoprotokollet).
Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle godkänna beslut fattade på föreningsstämmor den 5 och 26 november 2012 att frikoppla garageplatserna så att de inte längre är upplåtna med bostadsrätt. Till stöd för överklagandet anförde föreningen bl.a. följande. Frikopplingen av garageplatserna från bostadsrätterna är ett villkor för att kunna ta bort slädarna som är sönderrostade så att garaget kan byggas om. Sedan slädarna tagits bort kommer det att finnas endast 20 parkeringsplatser till 23 bostadsrättslägenheter. Det går inte att ha tre bostadsrätter som har parkeringsplatser upplåtna med bostadsrätt utan att ha parkeringsplatser till dessa. Alla bostadsrätter ska behandlas lika vilket också innebär att alla bostadsrätter får lika stor avgiftssänkning.
Hovrätten (hovrättslagmannen Davis samt hovrättsråden Steele och Gonzalez, referent) anförde i beslut den 24 oktober 2013 bl.a. följande.
Hyresnämndens godkännande av stämmobeslutet om skrotning av parkeringsvagnarna utan att de ersätts har inte överklagats. Den fråga som hovrätten ska pröva är alltså om föreningens beslut att parkeringsplatserna inte ska vara upplåtna med bostadsrätt är en sådan förändring av S.L:s bostadsrättslägenhet på grund av om- eller tillbyggnad som enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen kräver, om inte bostadsrättshavaren samtycker, att minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och hyresnämnden ger sitt godkännande.
Regleringen i den nuvarande bostadsrättslagen är föranledd av att en bostadsrättshavare inte i varje läge ska kunna säga nej till en ombyggnad som är starkt motiverad. Som exempel nämns i förarbetena en angelägen installation av hiss i fastigheten som kräver att viss del av lägenhetsytorna måste tas i anspråk (prop. 1990/91:92 s. 105 f.). Bestämmelsen syftar alltså i första hand på fysiska förändringar av själva lägenheten. Förändringar av allmänna utrymmen, som tvättstuga eller vinds- och källarförråd, omfattas emellertid också av bestämmelsen.
Samtliga de fall som enligt praxis har ansetts omfattas av bestämmelsens tillämpningsområde har det gemensamt att någon om- eller tillbyggnation ska utföras och att något utrymme fysiskt förändras (antingen en parts lägenhet, ett allmänt utrymme eller annat utrymme som medför påverkan på en parts lägenhet, se RH 2001:24 och RH 2011:13 samt Svea hovrätts beslut den 22 juni 2010 i mål ÖH 3580-09).
I detta fall har stämman beslutat att parkeringsplatserna inte längre ska upplåtas med bostadsrätt. Detta kan enligt hovrättens mening inte anses innebära någon förändring av lägenheten på grund av om- eller tillbyggnad eller att något utrymme fysiskt förändras. Stämmobeslutet omfattas därför inte av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. En sådan förändring som föreningen vill åstadkomma kan inte ske på annat sätt än genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelseavtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren (se Svea hovrätts dom den 27 maj 2004 i mål T 9318-02 och Martin och Uggla, Bostadsrättslagen - En kommentar [mars 2012, Zeteo] 1 kap. 4 §). Sådana förändringar av upplåtelseavtalet innebär inte sällan att förhållandet mellan insatserna ändras. Bestämmelser om det finns i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen.
Föreningens ansökan borde på grund av det ovan anförda inte ha tagits upp till prövning i hyresnämnden. Hyresnämndens beslut ska därför i berört hänseende undanröjas och föreningens talan i nämnden i den delen avvisas.
Hovrätten gör endast den ändringen i hyresnämndens beslut att hovrätten undanröjer beslutet under punkten 2 och avvisar Bostadsrättsföreningen Gyllenbos talan i nämnden i den delen.
Hovrättens beslut meddelat: den 24 oktober 2013.
Mål nr: ÖH 2789-13.
Lagrum: 9 kap. 16 § första stycket 2 och 17 §bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: RH 2001:24; RH 2011:13; Svea hovrätts beslut den 22 juni 2010 i mål ÖH 3580-09; Svea hovrätts dom den 27 maj 2004 i mål T 9318-02.
Litteratur: Prop. 1990/91:92 s. 105 f.; Martin och Uggla, Bostadsrättslagen - En kommentar [mars 2012, Zeteo] 1 kap. 4 §.