När olika förrättningsåtgärder stått till buds vid lantmäterimyndighetens prövning av en ansökan har 5 kap. 3 § fastighetsbildningslagen inte ansetts utgöra hinder mot användningen av viss kombination av förrättningsåtgärder - innefattande avstyckning och fastighetsreglering - enbart därför att ett område försålts utan att säljaren formellt biträtt köparens hela ansökan om fastighetsbildning.
Göteborgs tingsrätt, fastighetsdomstolen
Björneröd s:2 är en samfällighet som avsatts vid hemmansklyvning år 1847. Delägare i samfälligheten, ett skogsskifte, är ett antal fastigheter, däribland Björneröd 1:2 (ägd av E.J.), 1:4 (ägd av Strömstads kommun), 1:13 (ägd av K.C. m.fl.) och 1:90 (ägd av M.R., tidigare ägd av J.R:s dödsbo) samt Kroken 1:25.
Enligt köpekontrakt av den 17 mars 2004 förvärvade M.O. ett område av fastigheten Kroken 1:25. Med köpet skulle följa Kroken 1:25:s andel i Björneröd s:2. Under 2004 ”förvärvade” M.O. genom överenskommelser om fastighetsreglering samtliga övriga andelar av Björneröd s:2 utom den andel som tillkommer Björneröd 1:2. Tidigare hade M.O. förvärvat hus på Björneröd s:2. Efter ansökan dels av M.O. rörande avstyckning och fastighetsreglering, dels av de delägare i Björneröd s:2, vilka träffat angivna överenskommelser med M.O. rörande fastighetsreglering, beslutade lantmäterimyndigheten om dels fastighetsbestämning av gränsen mellan Björneröd s:2 och Kroken 1:25, dels avstyckning av det av M.O. förvärvade området av 1:25 samt dels fastighetsreglering innebärande att till detta område (blivande Kroken 1:30) lades ett område av Björneröd s:2 medan resten av Björneröd s:2 lades till E.J:s fastighet Björneröd 1:2, värdemässigt fördelat efter andelarna i samfälligheten.
E.J. yrkade att fastighetsdomstolen skulle undanröja lantmäterimyndighetens beslut och återförvisa ärendet dit.
M.O., K.C., J.R:s dödsbo och Strömstads kommun bestred ändring.
Övriga sakägare hördes inte av.
E.J. anförde följande. Endast ägare av fastighet som berörs av regleringen eller en samfällighetsförening efter beslut av föreningsstämman har rätt att påkalla fastighetsreglering, se 5 kap. 3 § FBL(FBL). Ägare till styckningslott har inte sådan rätt. Lantmäterimyndighetens beslut är därför felaktigt. Beslutet innebär att mark och servitut skiljs åt, vilket inte är tillåtet (jfr 2 kap. 5 § FBL). Björneröd s:2 utgör en del av Björneröd 1:2 och bör återförenas med denna då en jordbruksfastighet skall ha en sådan sammansättning och utformning att den medger att det företag som skall bedrivas på fastigheten blir ekonomiskt godtagbar (jfr 3 kap. 5 § FBL). Åtgärden är inte till övervägande nytta för jordbruksnäringen såsom anges i 3 kap. 6 § FBL. Det är till nackdel för Björneröd 1:2 att fastigheten berövas husbehovstäkt av sand. En delning av Björneröd s:2 eliminerar möjligheten att bedriva ekonomiskt skogsbruk där (jfr 3 kap. 7 § FBL). Vidare vinnes ingen mer ändamålsenlig markanvändning genom delning av Björneröd s:2 (jfr 5 kap. 4 § FBL). Det finns ett gemensamt behov av sandtäkten på Björneröd s:2.
M.O. anförde att lantmäterimyndigheten gjort en korrekt bedömning av de frågor som varit föremål för myndighetens bedömning.
K.C. förklarade sig inte ha någon erinran mot den överenskommelse som gjorts med M.O. i samband med att M.O. förvärvat samtliga andelar i samfälligheten förutom E.J:s.
J.R:s dödsbo uppgav att någon grustäkt inte förekommit på s:2 under 10-15 år och att samfälligheten inte behövs av den anledningen samt att överklagandet borde lämnas utan bifall.
Strömstads kommun uppgav att samfälligheten knappast kan ha sådan betydelse att den fortfarande har ett syfte varför den bör upplösas och förklarade sig inte ha någon erinran mot lantmäterimyndighetens beslut.
Fastighetsdomstolen (chefsrådmannen Allen, rådmannen Spencer och fastighetsrådet Smith) anförde i utslag den 14 november 2007 följande.
M.O. har varit behörig att begära avstyckning men inte haft möjlighet att påkalla fastighetsreglering. Rätt att påkalla fastighetsreglering har endast ägare till fastighet som berörs av regleringen. Av lantmäterimyndighetens handlingar framgår emellertid att - med undantag för E.J. - även ägarna till delägarfastigheterna i Björneröd s:2 ansökt om fastighetsreglering. De får anses ha framställt yrkanden i enlighet med det slutliga förrättningsbeslutet. Dessa delägare måste anses ha haft rätt att påkalla fastighetsreglering avseende samfälligheten. Fastighetsdomstolen finner således inte att förrättningen endast initierats av någon som inte haft rätt till detta.
Det har inte framkommit något i målet som ger anledning att anta att samfälligheten Björneröd s:2 fortfarande fyller något gemensamt behov för delägarfastigheterna. Fastighetsregleringen innebär vidare en förbättring för berörda fastigheter. Allmänna villkor i övrigt för fastighetsbildning är uppfyllda. Inte heller av annan grund finns skäl upphäva eller ändra förrättningsbeslutet. Det kan i sammanhanget noteras att parterna under förrättningen inledningsvis synes ha varit överens om en fastighetsreglering i enlighet med beslutet samt att någon invändning mot lantmäterimyndighetens översiktliga värdering av samfällighetens mark inte gjorts.
Mot bakgrund av det anförda finner fastighetsdomstolen att överklagandet skall avslås.
E.J. yrkade att lantmäterimyndighetens beslut skulle undanröjas och ärendet återförvisas till lantmäterimyndigheten.
Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Harper, hovrättsråden Williams, referent, och Holmes samt fastighetsrådet Li) anförde i utslag den 19 mars 2008 bl.a. följande.
E.J. har i huvudsak framfört samma grunder och omständigheter som i fastighetsdomstolen. E.J. har vidare anfört att formellt kan, enligt 5 kap. 1 § FBL, fastighetsreglering endast ske på så sätt att andelar i samfälligheten överförs till en fastighet. Någon dylik fastighet fanns inte vid lantmäteriförrättningstillfället. E.J. har i materiellt hänseende ifrågasatt om den beslutade regleringen innebär någon förbättring av berörda fastigheter. E.J. har framhållit att hans fastighet, med hänsyn till den ridverksamhet som bedrivs där, är i behov av de grustillgångar som nu finns i samfälligheten men som hans fastighet genom fastighetsregleringen nu betages. E.J. har slutligen ifrågasatt storleken på den nybildade bostadsfastigheten, 8 346 kvadratmeter, mot ca 2 000 kvadratmeter för en vanlig bostadsfastighet.
Hovrätten gör följande bedömning.
Den överklagade förrättningen utgör en kombination av tre åtgärder nämligen:
1. Avstyckning av ett område av Kroken 1:25 där det som grund för avstyckningen finns ett köpeavtal.
2. Fastighetsreglering varigenom andelar i Björneröd S:2 överförs från delägarfastigheter till styckningslotten med stöd av fastighetsregleringsavtal.
3. Fastighetsreglering där samfälligheten Björneröd S:2 uppdelas mellan styckningslotten och Björneröd 1:2.
Vad gäller åtgärderna 1 och 2 kan inte E.J. som ägare till Björneröd 1:2 anses vara sakägare då hans rätt inte berörs. E.J. kan endast anses ha talerätt vad gäller åtgärd 3 där samfälligheten uppdelas. Vad avser denna åtgärd synes inte parterna i och för sig vara oense om att samfälligheten ska uppdelas och utplånas och att en bostadstomt ska bildas. E.J. har sålunda anfört att han är beredd att, sedan fastighetsbildningsfrågan återförvisats till lantmäterimyndigheten, medverka till att en tomt på av honom närmare angivet sätt inrättas som nybildad bostadsfastighet.
När det gäller genomförande av begärd förrättning är lantmäterimyndigheten (LM) i princip fri att välja det lämpligaste förfaringssättet. Om en sökande exempelvis begärt att ett område ska avstyckas från en fastighet och i samband därmed sammanläggas med en annan fastighet ska det enligt vad som uttalas i förarbetena till FBL vara möjligt för LM att i stället åstadkomma den önskade ändringen i fastighetsindelningen genom fastighetsreglering (jfr prop. 1969:128 s. B 215). I förevarande fall synes LM valt att genomföra sökt åtgärd som en kombination av avstyckning och fastighetsreglering och därvid medverkat till framtagande av ingivna fastighetsregleringsöverenskommelser.
Hovrätten konstaterar även att andra förrättningsåtgärder stått LM till buds för genomförande av åtgärden.
Hovrätten gör bedömningen att då LM inom ramen för sin myndighetsroll bestämt att förrättningen skulle genomföras på det sätt som gjorts är det inte rimligt att lägga de formella synpunkter på fastighetsbildningens giltighet som här gjorts av fastighetsdomstolen. Ytterligare stöd för detta är följande uttalande av departementschefen i prop. 1969:128 sid. B 334:
Vid förrättning kan uppkomma behov av att kombinera avstyckning med fastighetsreglering. Den omständigheten att styckningslott formellt inte utgör självständig fastighet innan den registrerats hindrar inte att styckningslotten vid den kombinerade förrättningen behandlas som en sådan enhet som avses i denna paragraf. Till styckningslotten kan sålunda vid den kombinerade förrättningen överföras sådan andel i samfällighet som hör till annan fastighet än stamfastigheten. Som kommittén i annat sammanhang framhållit är det vid sådan förrättning även möjligt att till förmån för styckningslott lägga servitut på annan fastighet än sådan som berörs av delningen.
I rättsfallet NJA 1987 s. 730 ansågs visserligen en sökande i en speciell situation inte ha rätt att påkalla fastighetsreglering eftersom han inte var ägare till fastigheten. Detta trots att i motsvarande situation för område inom detaljplan med tomtindelning klart utsägs i 8 kap. 4 § FBL att ägare till område som utgör del av tomt äger rätt att begära överförande av återstående del till sitt område. Rättsfallet har dock utsatts för hård kritik (se SvJT 1989 s. 1).
Hovrätten anser att det måste vara möjligt att, som det uttalas i förarbetena till FBL, i samma förrättning kombinera olika förrättningsåtgärder på det sätt som här skett. Det framstår inte som rimligt att utifrån en formalistisk tolkning av lagtexten i 5 kap. 3 § FBL hindra alla kombinationer av avstyckning och fastighetsreglering enbart av det skälet att ett område försålts utan att säljaren formellt biträtt köparens hela ansökan om fastighetsbildning.
Hovrätten finner på grund av det anförda att M.O. måste anses ha varit behörig att söka nu aktuell förrättning.
Hovrätten delar fastighetsdomstolens uppfattning att såsom överenskommelserna om fastighetsreglering utformats får dessa implicit anses innefatta en ansökan från berörda parter om att en fastighetsbildning ska genomföras så att till det från Krokstad 1:25 förvärvade området ska med stöd av andelsförvärven i samfälligheten läggas ett område av samfälligheten för att på så sätt bilda en lämplig bostadstomt innehållande befintligt bostadshus med tillhörande uthus.
Ur materiell synpunkt kan konstateras att fastighetsbildningen innebär dels att en separat bostadsfastighet skapas för ett sedan 1920-talet befintligt bostadshus med uthus, dels att övrig del av samfälligheten tillfaller Björneröd 1:2. Detta måste anses innebära att villkoren i 3 kap. 1 och 3 §§ FBL är uppfyllda vad avser styckningslotten. Då samfälligheten är på totalt 3 ha kan inte heller de särskilda bestämmelserna i samma kapitel avseende jord och skog som åberopats av klaganden anses lägga hinder i vägen för gjord uppdelning särskilt som den del som tilldelats jordbruksfastigheten Björneröd 1:2 utgörs av skogsmark och en onyttig samfällighet utplånas.
LM:s värdering av marken har inte ifrågasatts av klaganden på annat sätt än att klaganden anser att området till större delen borde användas för sandtäkt och skogsbruk och inte som bostadstomt annat än till en mindre del på ca 1 500 kvadratmeter. Grund saknas för återförvisning på av klaganden i denna del anförda skäl.
Vad avser lottläggningen i sig noteras att Björneröd 1:2 inte angränsar samfälligheten på ett sådant sätt att den är att betrakta som en enklav i fastigheten. Det tilldelade området kommer oavsett omfattning att bli ett särskilt skifte med en storlek på högst ca 3 ha. Detta kan inte anses ha den betydelse som klaganden anger, speciellt som Björneröd 1:2 idag enligt fastighetsregistret har en total areal av ca 430 ha. Detta gäller även om ca 310 ha i fastighetstaxeringen angetts som skogsimpediment.
Vad slutligen avser det behov av material för ridvägar m.m. som klaganden anger torde detta till inte ringa del kunna täckas genom det tillstånd till täkt som beviljats fram till 30 april år 2017 på Björneröd 1:2. Det har inte heller i målet hävdats att det Björneröd 1:2 tilldelade området skulle sakna sandförekomst. Skäl till ändring föreligger inte heller på denna grund. Dock kan en tilltänkt brytning av sand vara ett skäl för att göra bostadstomten större än normalt.
På grund av det anförda anser hovrätten att det saknas skäl för ändring av fastighetsdomstolens utslag.
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens utslag meddelat: den 19 mars 2008.
Mål nr: Ö 4734-07.
Lagrum: 5 kap.1 och 3 §§fastighetsbildningslagen (1970:988).
Rättsfall: NJA 1987 s. 730.
Litteratur: Prop. 1969:128 s. B 215 och B 334; SvJT 1989 s. 1.