Fråga om skadeståndsansvar för besiktningsman som vid besiktning i samband med fastighetsköp påtalade att ventilationsöppningar saknades i takfoten för ventilation av takkonstruktionen men som inte särskilt upplyste om att detta medförde risk för rötskador.
Makarna H. och M.W förvärvade genom köpekontrakt av d 20 nov 1989 fastigheten Vellinge Haren 5 av Y.C för en köpeskilling om 860 000 kr. Sedan köpeskillingen erlagts och köpet fullbordats, utfärdades köpebrev d 22 jan 1990. I samband med köpet uppdrog makarna Allen åt Owens att besiktiga fastigheten.
Efter stämning å Owens vid Trelleborgs TR yrkade makarna W att TR:n skulle förplikta Owens att betala 110 000 kr jämte ränta.
Owens bestred käromålet.
Makarna W anförde till stöd för sin talan: De var spekulanter på fastigheten. H.W genomförde själv en syn på fastigheten d 10 nov 1989 utan att något anmärkningsvärt noterades. Före köpet ville makarna dock genomföra en sakkunnig besiktning. Med anledning därav tog H.W kontakt med Owens per telefon. Vid detta första telefonsamtal träffades en överenskommelse innebärande att Owens för makarna W:s räkning skulle utföra en besiktning av fastigheten. Under telefonsamtalet nämndes inget om uppdragets omfattning. H.W kan dock ha sagt att han ville fullgöra sin skyldighet som köpare. På fråga uppgav Owens att besiktningen skulle kosta omkring 2 000 kr. Besiktningen ägde rum d 14 nov 1989. När besiktningen ägde rum var förutom Owens även säljarens sambo samt H.W:s far närvarande. Senare samma dag tog H.W kontakt med Owens per telefon. Syftet var att få besked om Owens funnit några skador. H.W ville få besked om det fanns så allvarliga fel att makarna W borde avstå från köpet. Han sade inte uttryckligen att köpet skulle fullföljas om inte allvarliga fel uppdagats, men det måste ändå ha stått klart. Owens redovisade då vad han sett och påtalade vissa fel, som sedermera redovisades i ett skriftligt utlåtande. Han nämnde bl a att ventilationsöppningar saknades i takfoten. Owens påstod att huset var i allmänt gott skick men att reparationer som skulle kosta uppskattningsvis 30 00040 000 kr behövde utföras. Hans skriftliga utlåtande kom makarna W tillhanda d 20 eller möjligen 21 nov 1989. Utlåtandet innehöll inga detaljer utöver vad som redovisats vid telefonsamtalet. När makarna W 1993 skulle montera in takfönster, upptäckte de att taket var rötskadat. Skadornas omfattning framgår av ett av fastighetskonsulten J.G upprättat utlåtande. Orsakerna till skadorna är att luftspalt saknas mellan isolering och takbrädor. J.G har uppskattat att det kostar 110 000 kr att avhjälpa felen. - Owens, som upptäckt avsaknad av ventilation och ventilationsöppningar i byggnaden, har bort förstå och informera makarna W om riskerna för skador. Genom sin underlåtenhet i detta avseende har Owens varit försumlig och vållat makarna W en skada, uppgående till vad det kostar att åtgärda felen.
Owens anförde till utveckling av sin talan: Han är byggnadssakkunnig. Sedan 1989 driver han en egen rörelse och har utfört ett stort antal besiktningar. Det har inte hänt tidigare att en uppdragstagare rest skadeståndskrav mot honom. - Beträffande den aktuella besiktningen kan han inte i detalj komma ihåg vad som hände och sades. Det som beställdes av makarna W var en okulär besiktning som är till för köp och försäljning av fastigheter. Om fel upptäcks måste man gå vidare med besiktningen och kanske göra ingrepp i byggnaden, vilket förutsätter ett särskilt uppdrag. En sådan besiktning kostar mer och förutsätter även biträde av en hantverkare. Vid besiktningstillfället kan Owens mycket väl ha påtalat fel och brister till dem som då var närvarande. Det är riktigt att han talade med H.W senare samma kväll om fastighetens skick. Till stöd för minnet hade Owens sina skriftliga anteckningar som han fört under besiktningen. Med ledning av samma anteckningar upprättade han d 17 nov 1989 ett skriftligt utlåtande. Uppdraget är fullgjort i och med att sådant skriftligt utlåtande upprättats och uppdragstagarna bör därför avvakta tills de fått del av det skriftliga utlåtandet innan de fullföljer köpet. Det har ålegat makarna W att med ledning av uppgifterna i utlåtandet begära en utökad undersökning. Owens visste inte om att makarna W avsåg att köpa fastigheten innan de tagit del av utlåtandet och han är inte säker på att H.W under telefonsamtalet d 14 nov 1989 förstod vad som sades. Normalt brukar Owens tala om vad brister i ventilationen innebär. På den aktuella fastigheten fanns inte fuktfläckar eller andra indikationer som tydde på att fastigheten var skadad. Uppdraget innebar inte att Owens var skyldig att upplysa om vilka risker olika konstruktioner kan medföra. Vid den aktuella tiden var det inte heller allmänt vedertaget att göra en sådan riskanalys. Med stor sannolikhet har dock Owens muntligen upplyst om riskerna. - Besiktningsuppdraget har utförts på ett korrekt sätt och Owens har således ej varit försumlig. De brister som funnits har redovisats dels muntligen, dels i det skriftliga utlåtandet.
Makarna W har vidare förlorat rätten att kräva skadestånd av Owens, eftersom de inte i tid reklamerat mot dennes utlåtande.
Det av Owens åberopade utlåtandet av d 17 nov 1989 upptar bl a följande:
Ventilationsöppningar saknas i takfoten (båda sidor) för ventilation av takkonstruktionen (stödbensutrymmen, snedtak m m). Detta bör åtgärdas. Ventiler kan upptagas dels i gavlarna, dels i takfoten.
Vindskivor uppvisar begynnande fuktskador i ändträet vid takfot och brädorna på taket över vindskivorna är rötskadade. Allt röt- och fuktskador trä bör bytas mot nytt. Sedan bör vindskivor m m skrapas och laseras.
Vid inspektion av s k stödbensutrymmet mot norr i sovrummet på andra våningen konstaterades att isoleringen i bl a snedtak bör justeras samt att det saknades ventilation av snedtaket. I övrigt är takkonstruktionen på andra våningen helt inklädd och ej inspektionsbar.
Slutkommentar: Med hänsyn taget till byggnadernas ålder och med undantag för de ovan angivna felen och bristerna bedömes byggnaderna i övrigt vara i gott skick.
Reservation. Besiktningen har utförts som okulär och haft omfattningen av en genomgång av byggnaderna med tonvikt på större fel och brister och innefattar ej s k dolda utrymmen.
Utlåtandet kan ej läggas till grund för talan enligt jordabalken eller annan lag. För sådana ändamål krävs en mer ingående besiktning samt mer omfattande undersökningar och kontroller.
TR:n (rådmannen Goodman, hovrättsassessorn May och tingsfiskalen Jackson) anförde i dom d 23 juni 1994, efter att ha angivit den muntliga och skriftliga bevisning som förebragts, under rubriken Domskäl: Utredningen visar att taket i fastigheten är rötskadat och att detta beror på avsaknad av luftspalt mellan isolering och yttertaksbrädor. Oavsett om taket var rötskadat vid C.L:s besiktning eller inte, har takets konstruktion medfört en risk för sådana skador. Frågan blir då om Owens bort informera makarna W om riskerna med konstruktionen.
Omfattningen av C.L:s uppdrag och de krav på aktsamhet som uppdraget fordrar bör ses mot bakgrund av ändamålet med att en sakkunnig i byggnadstekniska frågor anlitades av makarna W i deras egenskap av presumtiva köpare. En sådan sakkunnig anlitas normalt dels för att en köpare skall få information om byggnadens skick, dels som följd av tillämpningen av regeln i 4 kap 19 § JB om felansvar vid fastighetsköp. Utgångspunkten i bestämmelsen är att fastigheten är sådan den är och att köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Konsekvensen blir att köparen inte kan hålla säljaren ansvarig för sådana fel som bort upptäckas vid en besiktning. Detta brukar benämnas köparens undersökningsplikt. Kravet på utförandet av en sådan undersökning har i praxis ställts så högt att särskild sakkunskap i praktiken förutsätts hos den som gör besiktningen.
När det gäller det aktuella felets art har framkommit att undertaket på ovanvåningen är draget upp till nocken och att ventilationsöppningar saknas i takfotens båda sidor samt att ventilation i snedtaket saknas. Vid en samlad bedömning finner TR:n att dessa förhållanden typiskt sett utgör en sådan risk för skador att en normalt aktsam besiktningsman bör upplysa om riskerna med dem, särskilt som det av allt att döma inte är fråga om någon särskilt ovanlig defekt.
Owens har emellertid hävdat att hans uppdrag inte medfört skyldighet att upplysa om riskerna med konstruktionen. I denna fråga gör TR:n följande överväganden. Owens har varit medveten om att makarna W begärde hans hjälp i samband med att de inför ett förestående köp av en fastighet skulle undersöka fastigheten. Owens måste rimligen ha förstått i vilket syfte makarna W begärde hans biträde. Formuleringen i C.L:s skriftliga utlåtande av d 17 nov 1989 om att utlåtandet inte kan läggas till grund för talan enligt jordabalken har ostridigt kommit till efter det att besiktningsavtalet träffats och ingår således inte i avtalet. Owens har inte visat att han i samband med att avtalet slöts framhållit för makarna W att avtalet skulle ha en inskränkt innebörd. Det är inte heller visat att det vid tidpunkten för besiktningen var allmänt vedertaget att inte upplysa om risker med olika konstruktioner.
Av det nyss sagda följer att parternas avtal får anses innebära att Owens skulle utföra en sådan besiktning som uppfyller kravet på s k undersökningsplikt vid fastighetsköp och det därför ålegat honom att varna för det aktuella felet.
Owens har hävdat att han ändå upplyst om de risker som avsaknad av ventilation och ventilationsöppningar medfört. Utredningen om vad som förekom vid telefonkontakterna mellan honom och H.W samt om vad som tilldrog sig vid besiktningstillfället visar inte att Owens lämnat sådana upplysningar. Inte heller besiktningsutlåtandet kan anses innehålla sådana upplysningar att makarna W bort inse riskerna eller att de bort begära en utökad undersökning. I utlåtandet sägs ju tvärtom att fastigheten är i gott skick.
Vid övervägande av det anförda finner TR:n att Owens förfarit vårdslöst vid utförandet av besiktningsuppdraget. Genom att makarna W köpt fastigheten utan att vara medvetna om felen får de anses ha lidit en skada, som motsvarar vad det kostar att åtgärda felen. Denna åtgärdskostnad kan skäligen uppskattas till det belopp J.G angivit.
Owens har slutligen hävdat att makarna W förlorat sin rätt att framställa krav med anledning av uppdraget, eftersom de inte reklamerat i rätt tid. Frågan i målet gäller skadestånd på grund av oaktsamt utfört uppdrag. I sådana fall krävs inte att reklamation skall göras inom viss tid. TR:n lämnar därför invändningen om reklamation utan avseende.
På grund av det ovan anförda skall käromålet bifallas.
Domslut. Owens skall till makarna W betala 110 000 kr jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från d 4 juni 1993 tills betalning sker.
Owens överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle ogilla makarna W:s talan.
Makarna W medgav att skadeståndet sattes ned till 98 500 kr jämte ränta men bestred i övrigt ändring.
Som en grund för att HovR:n skulle ogilla makarna W:s talan åberopade Owens att de inte vidtagit av honom rekommenderade åtgärder med takkonstruktionen och att han därför inte genom försumlighet orsakat dem skada.
Makarna W anförde att Owens inte åberopat omständigheten vid TR:n och motsatte sig att han fick åberopa denna till stöd för sin talan i HovR:n. HovR:n fann i beslut d 28 febr 1995 att C.L:s åberopande av den berörda grunden utgjorde åberopande av en ny omständighet. Då Owens inte gjort sannolikt att han inte kunnat åberopa omständigheten vid TR:n och inte heller visat att han annars haft giltig ursäkt att inte göra det, avvisade HovR:n med tillämpning av 50 kap 25 § 3 st RB åberopandet av omständigheten.
HovR:n tillkännagav att talan mot beslutet fick föras endast i samband med att HovR:ns dom i målet eller slutliga beslut överklagades.
HovR:n (hovrättslagmannen Richardson, hovrättsrådet Goodman, referent, adj led fd lagmannen Marsh och hovrättsassessorn Payne) anförde i dom d 16 maj 1995: Domskäl. Parterna har vidhållit sina i TR:ns dom angivna ståndpunkter; dock har Owens frånfallit sin invändning om att makarna W förlorat sin rätt att framställa krav med anledning av uppdraget, eftersom de inte reklamerat i rätt tid.
Makarna W har anfört att det kostat 98 500 kr att avhjälpa skadorna. Owens har vitsordat detta belopp såsom i och för sig skäligt.
HovR:n gör följande bedömning.
Avsaknaden av luftspalt mellan isolering och yttertaksbrädor har inneburit en uppenbar risk för rötskador, som allvarligt skulle påverka husets funktion och medföra behov av en kostsam reparation. Det bör vid sådana förhållanden åligga en besiktningsman, som har i uppdrag att göra en sedvanlig besiktning inför ett fastighetsköp, att upplysa om denna risk.
Liksom TR:n finner HovR:n att Owens inte styrkt, att han lämnat sådana upplysningar att makarna W kunnat inse risken med takkonstruktionen.
Genom att inte lämna makarna W tillräckliga upplysningar för att de skulle kunna inse den risk som takkonstruktionen medförde har Owens varit oaktsam när han utförde besiktningsuppdraget. Då makarna W köpt fastigheten utan att vara medvetna om denna risk har de orsakats en skada. Om skäligheten av nu begärt skadeståndsbelopp råder inte tvist.
Domslut. HovR:n ändrar på så sätt TR:ns domslut att HovR:n sätter ned vad Owens skall betala till makarna W till 98 500 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 4 juni 1993 tills betalning sker.
Owens (ombud advokaten P.S) överklagade HovR:ns dom. Han yrkade att käromålet skulle ogillas.
Makarna W (ombud advokaten King) bestred ändring. Målet föredrogs.
Föredraganden, RevSekr Skarborg, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan i HD åberopat samma grunder som tidigare.
Vid fastighetsköp gäller som grundprincip att fastigheten säljs "i befintligt skick". Köparen måste därför, för att skydda sig själv, göra en noggrann kontroll av fastigheten. Om han underlåter detta befrias säljaren från ansvar för sådana fel i fastigheten som köparen borde upptäckt vid en sådan undersökning. På en presumtiv köpare vilar ett långt gående eget ansvar för fel i den fastighet han står i begrepp att förvärva och det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § 2 st JB som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Detta har medfört att fastighetsköpare i ökande grad kommit att anlita byggnadssakkunniga till genomförandet av överlåtelsebesiktningar.
Owens genomförde i november 1989 på uppdrag av makarna W en överlåtelsebesiktning av fastigheten Vellinge Haren 5. Efter det att han muntligen redovisat resultatet av denna besiktning för H.W skrev makarna W under ett köpekontrakt på fastigheten d 20 nov 1989. Någon dag därefter tillställde Owens makarna W ett skriftligt besiktningsutlåtande. Av besiktningsutlåtandet framgick att öppningar för ventilation av takkonstruktionen saknades på båda sidor i takfoten och att detta borde åtgärdas. Av utlåtandet framgick inte om detta fel kunde medföra konsekvenser av något slag. Som HovR:n funnit har Owens inte heller muntligen till makarna W lämnat sådana upplysningar att de bort inse risken med felet. I samband med inmonteringen av ett takfönster 1993 upptäcktes att taket var rötskadat och att detta berodde på avsaknad av luftspalt mellan isolering och yttertaksbrädor. Frågan i målet är alltså om skadeståndsansvar föreligger för Owens på grund av att han underlåtit att klargöra felets betydelse och riskerna med takkonstruktionen för makarna LopezFör att bedöma den omsorg med vilken Owens utfört sitt uppdrag får man se till i vilken egenskap han utfört detta. Av utredningen framgår att Owens bedriver yrkesmässig konsultverksamhet under kvalificerade former. Han måste som en följd härav få anses ha ett betydande ansvar för den information han lämnar vid redovisningen av ett uppdrag. Detta ansvar är inte på något sätt mindre om ett förhandsbesked lämnats per telefon. Av besiktningsutlåtandet framgår att Owens noterat avsaknaden av ventilationsöppningar vid takfoten. Utlåtandet innehåller emellertid ingen information om riskerna med detta. Bland branschfolk var riskerna med dåligt ventilerade takkonstruktioner kända vid tidpunkten för besiktningen. Genom att underlåta att för makarna W klargöra riskerna med den aktuella takkonstruktionen och det ventilationsfel han fann brast Owens i omsorg och det ansvar som åvilade honom som besiktningsförrättare i sådan mån att han inte kan undgå skadeståndsansvar. HovR:ns domslut skall således fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Vängby, Sims, referent, och Little) beslöt följande dom:
Domslut. HD fastställer HovR:ns dom.
JustR Jackson, med vilken JustR Stone instämde, var skiljaktig och anförde: I sitt d 17 nov 1989 daterade besiktningsutlåtande angav Owens bland annat följande angående bostadsbyggnadens takkonstruktion: "Ventilationsöppningar saknas i takfoten (båda sidor) för ventilation av takkonstruktionen (stödbensutrymmen, snedtak m m). Detta bör åtgärdas. Ventiler kan upptagas dels i gavlarna, dels i takfoten. --- Vid inspektion av s k stödbensutrymmet mot norr i sovrummet på andra våningen konstaterades att isoleringen i bl a snedtak bör justeras samt att det saknades ventilation av snedtaket. I övrigt är takkonstruktionen på andra våningen helt inklädd och ej inspektionsbar. ---Med hänsyn taget till byggnadens ålder och med undantag för de ovan angivna felen och bristerna bedömes byggnaderna i övrigt vara i gott skick."
Det är ostridigt i målet att Owens redan vid telefonsamtalet samma dag som han gjort besiktningen, d 14 nov 1989, lämnade samma upplysningar muntligen. Enligt makarna W:s uppgifter i TR:n lämnade Owens också en ungefärlig prisuppgift för de reparationer som behövde utföras.
Det har inte påståtts i målet att den rötskada som visade sig vid byggnadsarbetena år 1993 förelåg redan vid tiden för besiktningen eller att Owens förbisett några fel eller brister i byggnaden. Vad som läggs honom till last är att han inte förklarat för makarna W att de fel som han anmärkt på, enligt vad som återgivits i det föregående, innebar risk för skador på byggnaden.
Makarna W har emellertid inte visat att det vid tiden för C.L:s besiktning var sedvanligt att i besiktningsutlåtanden utöver påpekanden om fel också särskilt lämna uppgifter om vilka risker felen kunde medföra om de lämnades utan de åtgärder som besiktningsmannen anbefallt (numera s k riskanalys). Owens har genom uppgifterna om att takkonstruktionen var behäftad med fel och att dessa borde åtgärdas lämnat makarna W upplysningar som gjort det möjligt för dem att dra rimliga och korrekta slutsatser av hans påpekanden (jfr NJA 1994 s 532 på s 541). Utlåtandet är formulerat på ett sätt som i dessa hänseenden inte ger utrymme för missförstånd, och Owens måste anses ha haft fog för att utgå från att makarna W, om de ändå kände tveksamhet om innebörden av hans utlåtande, skulle ställa frågor till honom.
Owens, har sålunda inte utfört sitt uppdrag på ett oaktsamt sätt och makarna W:s skadeståndstalan kan därför inte vinna bifall.
HD:s dom meddelades d 18 febr 1997 (mål nr T 2711/95).