Hyresnämndsmål. När bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken är tillämplig har fastighetsägaren haft rätt att säga upp hyresavtalet med andrahandshyresgästen och få förlängningstvisten prövad vid hyresnämnden.
Hyresnämnden i Stockholm
E.B. hyrde en bostadslägenhet i andra hand av T.P. Fastighetsägaren L.S. sa upp hyresavtalet och hänsköt tvisten om förlängning av hyresavtalet till hyresnämnden.
L.S. yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle förklaras ha upphört den 30 september 2010 och att E.B. skulle förpliktas att flytta från lägenheten. L.S. åberopade som grund för sin talan att E.B. genom att utsätta grannarna för störningar hade åsidosatt sina skyldigheter i sådan grad att avtalet skäligen inte borde förlängas.
E.B. bestred yrkandet och anförde bl.a. följande. Han har fått lägenheten genom bulvanskap från L.S:s sida. T.P., som är anställd hos L.S. och som aldrig har bott i prövningslägenheten, har satts in mellan honom och L.S. Syftet med detta är enbart att han inte ska få något hyresavtal med besittningsskydd.
I ärenden som handlades samtidigt yrkade E.B. villkorsändring, återbetalning av hyra, att han skulle erhålla ett skriftligt hyreskontrakt med L.S. som hyresvärd samt att Carter skulle föreläggas att åtgärda en skadad ytterdörr.
Hyresnämnden i Göteborg (hyresrådet Johnson samt övriga ledamöterna Beck och Mccoy) avvisade i beslut den 2 mars 2011 L.S:s talan och anförde följande.
Enligt 7 kap. 31 § jordabalken gäller följande om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt.
Den nu redovisade bestämmelsen infördes 1985 (prop. 1984/85:111, LU 1984/85:25) i syfte att bl.a. ge den som är andrahandshyresgäst en förbättrad ställning i sådana fall då parterna i förstahandsupplåtelsen kan antas avsiktligt missbruka detta rättsförhållande till nackdel för andrahandshyresgästen. Parterna i förstahandsupplåtelsen kunde annars t.ex. i samråd låta denna upplåtelse upphöra för att därigenom få bort andrahandshyresgästen, trots att denne med framgång kunnat åberopa reglerna om besittningsskydd gentemot sin motpart. Bestämmelsen i fråga innebär således att en andrahandshyresgäst kan tillerkännas rätt till förlängning av hyresavtalet gentemot fastighetsägaren. Utgångspunkten är dock att andrahandshyresgästen fått hyresrätten upplåten av förstahandshyresgästen och inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren (se anförd prop. s. 25).
Enligt hyresnämndens mening visar utredningen att det råder en sådan intressegemenskap mellan fastighetsägaren L.S. och upplåtaren T.P. som anges i 7 kap. 31 § jordabalken att det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt inte går att dra någon annan slutsats än att rättsförhållandet tillkommit i syfte att utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för E.B. som hyresgäst. E.B. har således samma rätt i förhållande till fastighetsägaren L.S. som han skulle ha haft om L.S. hade upplåtit lägenheten direkt till honom. Utgångspunkten är dock som här ovan nämnts att E.B. har fått hyresrätten upplåten av T.P. och inte har något rättsförhållande med L.S. som fastighetsägare. Härav följer bl.a. att uppsägningen ska göras av förstahandshyresgästen (se rättsfallet RBD 11:90). L.S:s talan om att hyresförhållandet ska upphöra ska därför avvisas.
Hyresnämnden biföll yrkandet om åtgärdsföreläggande vilket var medgivet av L.S. och avslog E.B:s övriga yrkanden.
Carter överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att nämndens beslut om avvisning skulle undanröjas och målet återförvisas till nämnden för prövning i sak.
E.B. bestred yrkandet.
Hovrätten (hovrättslagmannen Martin, hovrättsrådet Jones, referent, samt tf. hovrättsassessorn Nelson) anförde i beslut den 27 januari 2012 följande.
L.B. har i hovrätten fört sin talan på ett sätt som kan uppfattas som att han numera gör gällande att det ska anses finnas ett hyresavtal ingånget direkt mellan honom och E.B. Att så skulle vara fallet har bestritts av E.B. som bl.a. åberopat det skriftliga avtal som tar upp T.P. som hyresvärd. L.B. kan mot denna bakgrund inte anses ha visat att ett hyresförhållande finns på grund av ett avtal mellan honom och E.B.
När det gäller frågan om bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken är tillämplig delar hovrätten hyresnämndens bedömning. E.B. har därmed samma rätt i förhållande till L.B. som han hade haft om L.B. själv hade upplåtit lägenheten till E.B.
Den fråga hovrätten ska ta ställning till är om L.B. har rätt att säga upp avtalet eller om detta måste göras av T.P. Bostadsdomstolen har i ett avgörande från 1990 ansett att - vid tillämpning av bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken - utgångspunkten är att hyresgästen fått hyresrätten upplåten av förstahandshyresgästen och inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren (RBD 11:90). Av detta förhållande följer enligt Bostadsdomstolen att en uppsägning ska göras av förstahandshyresgästen.
Förarbetena till bestämmelsen ger emellertid inte ett entydigt stöd för ett sådant synsätt. Där anges inledningsvis att lagrummet inte fullständigt reglerar vad som gäller mellan de inblandade parterna (se prop. 1984/85:111 s. 28). Vidare anges att en första förutsättning för tillämpligheten är att det, i den situation som är aktuell, är till nackdel för hyresgästen att han eller hon inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren och att något utnyttjande inte föreligger om fastighetsägarens anspråk hade kunnat genomdrivas av förstahandshyresgästen (ibid. s. 28).
I ett annat uttalande sägs att det förhållandet att andrahandshyresgästen har rätt att göra hyresavtalet gällande mot fastighetsägaren bl.a. innebär att fastighetsägaren endast kan få andrahandshyresgästen avhyst om förstahandshyresgästen kan få det (ibid. s. 29). Detta tyder enligt hovrättens mening på att en uppsägning också skulle kunna göras av fastighetsägaren.
När det gäller frågan om vilket rättsförhållande som ska anses råda när bestämmelsen är tillämplig bör beaktas att Lagrådet i lagstiftningsärendet uttalade att innebörden av det remitterade förslaget är att det i de åsyftade fallen uppkommer ett nyttjanderättsavtal direkt mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren (ibid. s. 45).
Till skillnad från den bedömning Bostadsdomstolen gjorde i det nyss nämnda fallet anser hovrätten att innebörden av bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken är att när förutsättningarna i bestämmelsen är för handen i ett enskilt fall uppkommer ett rättsförhållande mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren trots att ett sådant förhållande inte framgår av något uttryckligt avtal. Den rättsföljd som anges i bestämmelsen är att andrahandshyresgästen har samma rätt mot fastighetsägaren som om det fanns ett uttryckligt avtal dem emellan. Det finns inte något stöd för att andrahandshyresgästen skulle ha en vidare rätt än han eller hon har i förhållande till förstahandshyresgästen.
I det nu aktuella fallet har L.S. sagt upp avtalet och hänskjutit tvisten till hyresnämnden på grund av påstådda störningar från E.B:s sida. En sådan uppsägning hade också T.P. kunnat göra. Det är därmed inte fråga om något kringgående av de skyddsregler som gäller till förmån för E.B. Att även T.P. kan säga upp avtalet och få till stånd en prövning vid hyresnämnden talar inte emot en sådan tolkning av bestämmelsen. En ordning där L.S. skulle vara hänvisad till att säga upp T.P. skulle inte heller innebära något skydd för E.B., som inte skulle ha ställning som part i ett sådant mål.
L.S. har alltså rätt att säga upp avtalet och hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämndens beslut att avvisa talan ska därför upphävas och målet återförvisas till hyresnämnden för en prövning i sak.
Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut den 2 mars 2011 i den del som avser avvisning av talan om förlängning av hyresavtal och återförvisar målet till nämnden för fortsatt behandling.
Hovrättens beslut meddelat: den 27 januari 2012.
Mål nr: ÖH 2406-11.
Lagrum: 7 kap. 31 § jordabalken.
Rättsfall: RBD 11:90.
Litteratur: Prop. 1984/85:111; LU 1984/85:25.