En hyresgäst har begärt hyresvärdens samtycke till överlåtelse av en hyresrätt och därvid uppgett till vem överlåtelsen skulle ske. Den omständigheten ensam att den föreslagne hyresgästen förklarat sig inte vara intresserad av att överta hyresrätten har ansetts inte utgöra skälig anledning för hyresvärden att vägra sitt samtycke. 12 kap 32 § JB.
E:s Bygg AB (E:s) var ägare till fastigheten Berget 1:365 i Taberg. På fastigheten finns uppförd en industribyggnad innehållande ett flertal industri- och kontorslokaler. Lokalerna uthyrdes till olika hyresgäster.
E:s väckte vid Jönköpings TR, fastighetsdomstolen, talan mot Nordflex AB (Nordflex) med yrkande att TR:n skulle fastställa att ett mellan parterna d 31 okt 1986 slutet hyresavtal beträffande lokaler i Berget 1:365 var gällande till d 1 mars 1991.
Nordflex bestred käromålet.
TR:n (lagmannen Curtis och rådmannen Navarro samt tre nämndemän) anförde i dom d 8 febr 1990:
Domskäl. Följande är ostridigt: Den 31 okt 1986 slöts mellan parterna ett hyresavtal, enligt vilket Nordflex för perioden d 1 mars 1987-d 1 mars 1991 förhyrde vissa kontorslokaler på fastigheten. Intilliggande lokaler förhyrdes av ett annat bolag, Letema-Jensen AB. I samband med att Larson avvecklade sin verksamhet i Taberg uthyrde Nordflex i andra hand sina från E:s förhyrda lokaler till Letema-Jensen AB. Detta bolag försattes i konkurs d 29 juni 1988 och advokaten L.G. förordnades till förvaltare. Enligt ett avtal d 17 aug 1988 överlät förvaltaren den av konkursbolaget bedrivna verksamheten till Svecia Möbler AB. I avtalet föreskrevs bland annat:
2:2 Hyresrätten till av Nordflex AB, Gislaved, förhyrda lokaler i fastigheten Berget 1:365 i Jönköpings kommun.
2:8 Svecia Möbler AB ombesörjer själv förhandlingarna med respektive avtalspart och är medvetet om att avtalspartens medgivande fordras för övertagandet av avtalet eller egendom omfattad av avtal
Sådana förhandlingar upptogs mellan Svecia Möbler AB (i det följande Svecia) och Nordflex. Den 17 aug 1988 upprättades ett avtal mellan E:s och Svecia, enligt vilket Svecia för tiden till d 31 okt 1988 förhyrde vissa lokaler av Reed, dock ej Nordflex lokaler. Beträffande sistnämnda lokaler kom någon överenskommelse om övertagande av hyresavtalet ej tillstånd. Den 19 aug 1988 avsände A.Ö., dåvarande verkställande direktör för Tabergsmöbler AB/Svecia Möbler AB, ett brev till Nordflex genom dess verkställande direktör Torres och dess ekonomichef P-H H. Brevet har följande lydelse:
Med hänvisning till vårt resonemang i Taberg d 7 ds om Tabergsmöblers/Svecia Möblers förslag till övertagande av den madrassagentur Letema Garcia hade samt Ditt efterföljande telex kan vi med beklagande konstatera att det inte tycks föreligga några förutsättningar för ett fortsatt samarbete. Detta har meddelats våra säljare vid säljmöte d 15-16 aug 1988. - Vi har mottagit avtal om övertagande av den andrahandshyresrätt Letema Garcia hade. Vi har under rådande förhållanden inte någon avsikt att underteckna detta avtal. Vi är beredda att disponera lokalerna t o m 881031 mot erläggande av hyra enligt hyreskontraktsförslaget.
Vid ett telefonsamtal d 26 jan 1989 mellan L.G. och R.E., verkställande direktör för Reed, uppgav L.G. att Svecia ville överta Nordflex hyreskontrakt för de aktuella lokalerna. R.E. vägrade samtycke till överlåtelsen. I brev d 27 jan 1989 uppsade då Nordflex, med hänvisning till att Reed inte angivit någon anledning till avslaget, sitt hyresavtal att upphöra d 31 okt 1989.
E:s har anfört: Avtalet d 17 aug 1988 mellan konkursförvaltaren och Svecia innebar i och för sig inte ett övertagande av de av Nordflex förhyrda lokalerna utan endast en rätt för Svecia att träda in i hyresförhållandet. Detta har L.G. bekräftat i ett brev d 1 febr 1989. Redan innan avtalet träffades hade förhandlingar upptagits mellan Svecia och Reed om förhyrning av lokaler. Med hänsyn till dessa diskussioner var Reed redan i aug 1988 väl medvetna om att Svecia inte önskade förhyra de av Nordflex förhyrda lokalerna. Vid telefonsamtalet med L.G. hade R.E., eftersom Svecias inträdande i hyresförhållandet inte var aktuellt, ingen anledning att ta ställning till L.G:s framställning. En förutsättning för att en hyresgäst skall tillerkännas den befogenhet att säga upp hyresavtal till förtida upphörande, som anges i 12 kap 32 § JB, måste vara att den anvisade hyresgästen är villig att förhyra lokalerna. Nordflex har alltså inte presenterat ett konkret förslag till ny hyresgäst. Nordflex, som därför saknat grundad anledning att uppsäga hyresavtalet, är följaktligen bundet av detta till d 1 mars 1991.
Nordflex har anfört: Bashyran för de av bolaget hyrda lokalerna var drygt 200 000 kr/år, vartill kom indextillägg samt utgifter för el och värme. Den beräknade hyreskostnaden för 1990 är ca 310 000 kr jämte moms. Då Letema-Jensen gick i konkurs i juni 1988 hade bolaget erlagt hyran för löpande kvartal. Reed och Larson hade diskussioner om hur Nordflex skulle kunna friköpa sig från hyresförhållandet och Reed hade föreslagit ett högt pris för detta. Nordflex hade därför intresse av en ny underhyresgäst eller av att någon annan övertog hyresrätten och var beredd att medverka till sådana lösningar. Svecia, som enligt avtalet d 17 aug 1988 med konkursboet övertog hyresrätten för de av Nordflex förhyrda lokalerna, betalte genom Nordflex hyran för tre månader fr o m juli 1988 och ville fortsätta. E:s och Svecia förhandlade om uthyrning av Nordflex lokaler. Emellertid ville Svecia också överta en agentur för Nordflex madrasser, men Larson ansåg att Svecia saknade förmågan härtill. A.Ö., som blev besviken, skrev då brevet d 19 aug 1988. Konkursboet och Nordflex överenskom om att konkursboet skulle för gemensam räkning begära E:s samtycke enligt 12 kap 32 § JB till överlåtelse av hyresrätten till Svecia. L.G. tog därför d 26 jan 1989 telefonkontakten med R.E. och begärde sådant besked, men utan skälig anledning avslog denne begäran om överlåtelse. Det enda skäl som gavs för avslaget var att Svecia inte ville hyra lokalerna. Svecia är emellertid civilrättsligt förpliktad att överta hyresrätten. Nordflex uppsade därför hyresavtalet att upphöra nio månader därefter.
E:s har åberopat L.G:s brev d 1 febr 1989 till A.Ö., Implico AB (moderbolag till Svecia). Brevet har följande lydelse:
Ang Implico AB:s brev till M:s Advokatbyrå 1989-01-31.
Jag har fått del av rubricerat brev. Jag vill påtala följande felaktigheter i innehållet däri. Enligt kontraktet mellan Svecia Möbler AB och konkursboet har inte Svecia övertagit hyresrätten till av Nordflex hyrda lokaler i fastigheten Bergen 1:365 men väl erbjudit sig att överta hyresrätten därtill. Jag har inte vid vårt samtal 1989-01-26 frånfallit den ståndpunkten. Har jag uppfattats på det sättet av Dig beror det på ett missförstånd.
Skulle Svecia icke överta hyresrätten till de av Nordflex förhyrda lokalerna och beror det på Svecias vägran kommer konkursboet att hålla Svecia ansvarigt för den eventuella skada konkursboet därigenom kan lida.
Förhör under sanningsförsäkran har hållits med R.E. samt vittnesförhör med L.G. och A.Ö..
TR:ns bedömning.
I 12 kap 32 § JB stadgas, såvitt gäller hyra av lokaler, att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, men att hyresgästen - om samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes - får säga upp hyresavtalet. Detta anses innebära att hyresgästen, för att hyresvärden skall behöva ta ställning, måste lämna denne ett konkret förslag till överlåtelse.
Genom avtalet d 17 aug 1988 har Svecia, såvitt ankommer på konkursboet, övertagit bl a hyresrätten till de av Nordflex hyrda lokalerna.
Det är ostridigt att L.G. vid telefonsamtalet d 26 jan 1989 med R.E. företrädde både konkursboet och Nordflex samt att han därvid föreslog Svecia som ny hyresgäst för de av Nordflex förhyrda lokalerna.
Vidare är ostridigt att Reed varken vid R.E:s telefonsamtal med L.G. eller senare angivit något skäl för bolagets vägran till överlåtelse av hyresrätten. E:s har förklarat att bolaget saknade anledning att ta ställning till förslaget om Svecia som ny hyresgäst, eftersom Reed kände till att Svecia inte önskade hyra ifrågavarande lokaler.
E:s har alltså - oavsett om bolaget haft grundad anledning att vägra godtaga den föreslagna överlåtelsen - varken vid telefonsamtalet eller inom tre veckor därefter redovisat skälet för sin vägran. Nordflex har därför haft rätt att säga upp hyresavtalet.
Käromålet skall på grund av det anförda lämnas utan bifall.
Domslut. Käromålet ogillas.
E:s fullföljde talan i Göta HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n.
Nordflex bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Jackson och hovrättsrådet Watson, referent) anförde i dom d 8 nov 1990:
HovR:ns domskäl. Det är ostridigt att Nordflex vid telefonsamtalet d 26 jan 1989 begärt Reed samtycke till överlåtelse av hyresrätten till Svecia men att Reed vägrat att lämna sitt samtycke. Tvisten gäller om Reed haft skälig anledning att vägra sitt samtycke till överlåtelsen. Som skäl för sin vägran har Reed anfört att en förutsättning för tillämpning av 12 kap 32 § JB är att hyresgästen lämnat ett konkret förslag till överlåtelse. Det är därvid inte tillräckligt att ange namnet på den nye hyresgästen. Det måste också förutsättas att denne är villig att inträda i hyresavtalet. Nordflex har invänt häremot att ett konkret förslag till överlåtelse av hyresrätten till Svecia lämnats och att E:s utan skälig anledning vägrat sitt samtycke till överlåtelsen.
Syftet med bestämmelsen i 12 kap 32 § JB är att hyresvärden skall kunna göra en bedömning om den tilltänkta överlåtelsen skulle medföra men för honom. För detta ändamål är det nödvändigt att hyresvärden får uppgift om den föreslagne hyresgästens namn och upplysningar i övrigt som han behöver för att kunna bedöma om den tilltänkta överlåtelsen kan vålla honom men. För hyresvärdens bedömning är det däremot inte av betydelse i och för sig om den föreslagne hyresgästen förklarat sig villig att inträda som hyresgäst eller träffat avtal härom med den ursprunglige hyresgästen. Hyresvärdens samtycke förutsätter att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Vägrar hyresvärden sitt samtycke och har han skälig anledning härtill förfaller frågan om överlåtelse av hyresrätten. Ett krav på att överlåtelseavtal skall föreligga när hyresvärdens samtycke begärs skulle medföra att alla förhandlingar i samband med överlåtelsen av hyresrätten måste föras med risk för att denna slutligen blir ogiltig på grund av hyresvärdens vägran att lämna sitt samtycke.
I förevarande fall har Reed vägrat sitt samtycke till överlåtelsen enbart av den anledningen att Svecia inte förklarat sig villigt att inträda som hyresgäst. På grund av vad som nu anförts har Reed inte haft skälig anledning att vägra samtycke. Nordflex har därför haft rätt att säga upp avtalet och TR:ns dom skall stå fast.
HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.
Hovrättsrådet Arnold var skiljaktig och anförde: Det är ostridigt i målet att det d 26 jan 1989 var bekant för såväl Nordflex och konkursboet som E:s att Svecia hellre träffade ett eget hyresavtal med Reed än att bolaget övertog Nordflex hyresrätt.
Med hänsyn till hur parterna bestämt sin talan är utgången beroende av om Nordflex begäran att få sätta Svecia i sitt ställe med hänsyn till omständigheterna är ett konkret förslag till överlåtelse. Anses så vara fallet har Reed inte anfört någon omständighet som ändå gav bolaget rätt att vägra substitutionen och Nordflex har å andra sidan inte påstått att bolaget under alla förhållanden haft rätt att säga upp avtalet.
Nordflex har i första hand gjort gällande att redan den omständigheten att bolaget namngivit den till vilken bolaget ville överlåta hyresrätten medförde att förslaget var konkret.
Frågan vilka krav som måste uppställas för att ett förslag till överlåtelse av en hyresrätt skall anses som konkret framgår inte av förarbetena eller av för mig kända rättsfall. Inte heller i doktrinen föreligger klara uttalanden. I situationer där rätten till substitution kan prövas enligt 12 kap 36 § JB ligger det i sakens natur att ansökan måste innehålla en preliminär överenskommelse med den till vilken rörelsen skall överlåtas. Inte heller i andra fall kan det emellertid enligt min bedömning komma i fråga att anse att en helt ensidig avsikt att överlåta en hyresrätt utgör ett konkret förslag till överlåtelse. Det av Nordflex lämnade förslaget kan mot bakgrund härav, och då det vid tidpunkten ostridigt var känt att Svecia vägrade att överta hyresavtalet, inte anses som konkret.
Nordflex har också anfört att förslaget att Svecia skulle träda i Nordflex ställe var konkret därför att Svecia genom avtalet d 17 aug 1988 blivit obligationsrättsligt förpliktad gentemot Nordflex att inträda i hyresavtalet. E:s har bestritt att så är fallet och hävdat att avtalet bara ger Svecia en rätt - såvitt på konkursboet ankommer - att träda in i dess hyresavtal. Det måste ankomma på Nordflex att styrka att avtalet medför den av bolaget hävdade bundenheten för Svecia.
Av utredningen framgår att Letema-Jensen AB hyrde de i målet aktuella lokalerna i andra hand av Nordflex. Avtalet d 17 aug 1988 ingicks mellan bolagets konkursbo och Svecia. Nordflex är således inte part i avtalet och i den mån avtalet ger detta bolag någon rätt gentemot Svecia måste fråga vara om ett s k tredjemansavtal. Att avtalet avser att binda Svecia gentemot Nordflex framgår emellertid inte uttryckligen av avtalet och dess ordalydelse är enligt min mening mest förenlig med den av Reed hävdade tolkningen. Vid TR:n hållna förhör visar inte att avtalet haft en annan innebörd. Nordflex kan därför inte anses ha styrkt att Svecia var obligationsrättsligt bunden gentemot Nordflex att inträda i hyresavtalet.
Det förslag till substitution av hyresrätten som Larson lämnade d 26 jan 1989 kan på anförda skäl inte anses ha varit konkret och bolaget har därför inte haft rätt att säga upp hyresavtalet. Den av Reed förda talan skall bifallas.
Överröstad härutinnan är jag i övrigt ense med majoriteten.
E:s (ombud advokaten Dawson) sökte revision och yrkade bifall till sin talan. E:s försattes i konkurs d 19 dec 1990 och konkursboet inträdde i rättegången.
Nordflex (genom ställföreträdare, advokaten N.M.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Bergendal, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Enligt 12 kap 32 § 1 st JB får en hyresgäst inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke om ej annat följer av 34-37 §§. Enligt andra stycket får hyresgästen säga upp hyresavtalet om samtycke vägras utan skälig anledning eller om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor från det samtycke begärdes.
En hyresgäst anses inte ha rätt att avkräva hyresvärden ett generellt besked i fråga om överlåtelse av hyresrätten utan måste begära samtycke i det särskilda fallet med uppgift om den person, till vilken överlåtelse skall ske (NJA 111 908 nr 5:1, s 132). Syftet med förfrågan är att hyresvärden skall beredas tillfälle att skaffa upplysningar som kan ha betydelse då han skall bedöma om den tilltänkte hyresgästen kan godtas.
Om hyresvärden lämnar samtycke till en överlåtelse, som inte kommer till stånd, får samtycket ingen verkan. Den ursprunglige hyresgästen är alltjämt bunden av hyresavtalet. Om hyresvärden inte har annan invändning mot den föreslagne hyresgästen än att han inte tror att överlåtelsen kommer att bli av, innebär det därför ingen nackdel för honom att lämna sitt samtycke.
Ett förslag som avser överlåtelse av hyresrätten till en bestämd fysisk eller juridisk person får - om det inte framstår som helt verklighetsfrämmande eller lämnat i något otillbörligt syfte - anses vara tillräckligt konkret för att hyresvärden skall ha skyldighet att ta ställning till förslaget vid det äventyr som följer av bestämmelsen, nämligen att hyresgästen eljest får säga upp hyresavttalet.
E:s har ostridigt inte haft annat skäl för sin vägran att lämna samtycke till överlåtelsen än att den föreslagna hyresgästen inte vore villig att överta hyresrätten. HD delar HovR:ns bedömning att Reed inte haft skälig anledning att vägra samtycke på denna grund. Nordflex har därför haft rätt att säga upp hyrestavtalet.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Patrick, Ross, Velasquez, Solerud, referent, och Hoffman) beslöt följande dom:
Domskäl. I 12 kap 32 § 1 st JB föreskrivs, såvitt här är av intresse, att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Enligt paragrafens andra stycke får hyresgästen säga upp hyresavtalet, om samtycke vägras utan skälig anledning eller om hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes.
En hyresgäst kan inte avkräva hyresvärden ett generellt besked i fråga om överlåtelse av hyresrätten utan måste begära samtycke i det särskilda fallet med uppgift om den person till vilken överlåtelse ska ske. Syftet med förfrågan är att hyresvärden skall beredas tillfälle att skaffa upplysningar som kan ha betydelse då han skall bedöma om den tilltänkte hyresgästen kan godtas. (Jfr NJA II 1908 nr 5:1, s 132.)
För att uppnå nämnda syfte är det tillräckligt om förfrågningen avser en överlåtelse av hyresrätten till en uppgiven, bestämd fysisk eller juridisk person. Hyresvärden får därför normalt anses vara skyldig att, enligt bestämmelserna i 12 kap 32 § 2 st JB och vid det äventyr som anges där, ta ställning till en sådan förfrågan.
Om hyresvärden lämnar sitt samtycke till en överlåtelse, som inte kommer till stånd, får samtycket inte någon verkan. Den ursprunglige hyresgästen är då alltjämt bunden av hyresavtalet. Om hyresvärden inte har annan invändning mot den föreslagne hyresgästen än att han tror att överlåtelsen inte kommer att bli av, innebär det därför i sådant fall ingen nackdel för honom att lämna sitt samtycke.
Det senast anförda är giltigt även om den föreslagne hyresgästen vid förfrågan från hyresvärden uppger sig inte vara intresserad av att överta hyresavtalet. Det kan ligga i den föreslagnes intresse att göra så även i ett fall där han till följd av ett avtal med den överlåtande hyresgästen, som innehåller förbehåll för hyresvärdens samtycke, i och för sig är skyldig att överta hyresrätten. Bakom hyresgästens uppgift om sitt ointresse kan emellertid ligga omständigheter som i sig själva utgör skälig anledning för hyresvärden att vägra sitt samtycke, t ex att han inte har ekonomisk förmåga att fullfölja skyldigheterna gentemot hyresvärden. I ett sådant fall skall hyresgästen inte få säga upp hyresavtalet, om hyresvärden vägrar att lämna sitt samtycke. Annorlunda förhåller det sig, om de bakomliggande omständigheterna i stället endast berör avtalsparterna.
Fall kan förekomma då det skulle vara helt orealistiskt att över huvud tänka sig den föreslagne som hyresgäst till lägenheten i fråga eller då det av andra objektivt fastställbara skäl skulle framstå som uppenbart att en överlåtelse till denne aldrig kan komma till stånd. Under sådana omständigheter får det godtas att hyresvärden vägrar sitt samtycke utan att för den skull hyresgästen har rätt att säga upp avtalet.
Det är ostridigt att Reed inte har haft något annat skäl för sin vägran att lämna samtycke till överlåtelsen än att den föreslagna hyresgästen inte var intresserad av att överta hyresrätten. Detta skäl ensamt kan inte anses innefatta sådan skälig anledning till vägran att lämna samtycke som avses i 12 kap 32 § JB. Nordflex har därför haft rätt att säga upp hyresavtalet.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.