Fråga om marken till obebyggd fastighet som bildats för mer än två år sedan skulle indelas som tomtmark
Not 264. Överklagande av Walker Liu ang. allmän fastighetstaxering 1990. Fastighetstaxeringsnämnden åsatte för år 1990 fastigheten Blodnävan 14, Hässelby församling, Stockholms kommun, ett taxeringsvärde som småhusenhet om 277 000 kr, allt markvärde. - Därvid hade taxeringsvärdet justerats ned med 100 000 kr på grund av att fastigheten ej var omedelbart bebyggbar. - Fastighetens ägare yrkade i besvär att taxeringsvärdet skulle nedsättas till högst 150 000 kr. Till stöd härför anfördes att markarealen ej uppgick till erforderlig storlek för att kunna bebyggas. Tillköp måste i så fall göras och var beroende av annan fastighetsägare. Någon möjlighet att bebygga fastigheten inom överskådlig tid förelåg ej. Fastigheten var vidare svårutnyttjad. - Skattemyndigheten hemställde om avslag på besvären och anförde härvid bl.a. följande. "- - - Obebyggd fastighet som bildats för byggnadsändamål för mer än två år sedan ska, enligt 2 kap. 4 ∍ fastighetstaxeringslagen, indelas som tomtmark om det är uppenbart att den får bebyggas. För den aktuella fastigheten finns en gällande detaljplan som medger bebyggelse men som saknar genomförandetid. Då det är frågan om en äldre detaljplan gällde vid beskaffenhetstidpunkten (1990-01-01) vissa övergångsregler enligt plan- och bygglagen (PBL). Den s.k. garantiregeln i 17 kap. 8 ∍ PBL innebär rätt till ersättning om skada uppkommer p.g.a. att fastigheten vid en planändring eller upphävande ej får bebyggas eller bebyggas endast på ett värdemässigt oskäligt sätt, under förutsättning att fastigheten ligger i ett område som till större delen är bebyggt i huvudsak i enlighet med planen. I förarbetena till lagen framgår att med område normalt avses kvarter. - Då kommunen knappast har möjlighet att betala ut ersättning för alla de obebyggda tomter i detaljplaner där genomförandetiden saknas är det mycket sannolikt att en ägare till fastigheten skulle få bebygga densamma antingen i enlighet med den gamla planen eller i enlighet med en ändrad plan. För att undvika ersättning är det vidare inte sannolikt att byggrätten enligt den ändrade planen försämras på ett värdemässigt uppenbart oskäligt sätt. - Den aktuella fastigheten är belägen i ett stort kvarter där endast några fåtal tomtplatser av ca 25 är obebyggda. Vid en bygglovsansökan skulle därför fastighetsägaren antingen få bebygga fastigheten enligt den gamla planen, på ett värdemässigt skäligt sätt enligt en ändrad plan eller erhålla en ersättning. Med hänsyn till detta borde fastigheten betraktas som byggklar. - För att erhålla en byggklar tomt måste dock fastighetsbildning ske. Enligt gällande fastighetsplan (tomtindelning) ska fastigheten tillföras 114 kvm från grannfastigheten. Möjlighet finns, enligt fastighetsbildningslagens regler, att lösa in grannens mark. För den mark som inlöses utgår ersättning som motsvarar tomtens genomsnittsvärde. - För att erhålla en byggklar tomt krävs således att 144 kvm mark tillförs. En färdig tomt med arealen 457 + 144 = 601 kvm skulle erhålla ett taxeringsvärde på 395 000 kr. Då fastighetsbildning inte är klar bör detta värde reduceras till 385 000 kr. Med tanke på att fastighetsbildningen inte är klar bör värdet justeras ned ytterligare. För en exploateringsenhet med den kortaste exploateringstiden utan väntetid används faktorn 0,95 vilket förefaller rimligt även i detta fallet. Det genomsnittliga tomtmarksvärdet blir då 385 000 x 0.95 /457 + 144 = 609 kr/kvm. Blodnävan 14 borde därmed erhålla ett taxeringsvärde på 609 kr/kvm x 457 kvm = 278 000 kr. Taxeringsnämnden har åsatt fastigheten ett taxeringsvärde på 277 000 kr. Jag konstaterar därför att fastigheten i vart fall inte blivit för högt taxerad. - - -" - Klaganden invände bl.a. att vid beskaffenhetstidpunkten 1990-01-01 rådde ett byggnadsförbud på fastigheten då något tillköp av mark inte skett. Förfarandet hade inte ens inletts. Fastigheten kunde därför inte betraktas som tomtmark. Enligt RÅ 1986 ref. 22 kom Regeringsrätten fram till att obebyggd fastighet som belagts med byggnadsförbud skulle räknas som övrig mark. Härvid yrkades att fastigheten skulle hänföras till övrig mark och att taxeringsvärdet skulle nedsättas till noll kr. -Länsrätten i Stockholms län (1994-06-16, ordförande Clements): Fastigheten Blodnävan är belägen inom stadsplan fastställd 1969-11-13 och med tomtindelning fastställd 1982-05-26. Förevarande fastighet skall enligt gällande plan tillsammans med del av grannfastigheten bilda en byggklar tomt. - Enligt 2 kap. 4 ∍ fastighetstaxeringslagen skall mark som bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren taxeras som tomtmark. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. - I målet är inte annat visat än att fastigheten får bebyggas i enlighet med gällande planer. Länsrätten finner härvid att fastigheten korrekt taxerats såsom tomtmark. - Klaganden har vidare anfört att tomten är svårutnyttjad. Inom varje värdeområde har riktvärdet för tomtmark bestämts med ledning av köpeskillingar som erlagts för fastigheter inom samma område. Riktvärdet avser därför en för värdeområdet normalstor tomt, för vilken även i övrigt råder förhållanden som är normala för området. Frågan i målet gäller sålunda om de i besvären anförda förhållandena rörande fastighetens topografi är sådana att de kan anses avvika från vad som är normalt i det aktuella området och om avvikelsen från det normala är så stor att den påtagligt inverkar på fastighetens värde enligt de förutsättningar för säregna förhållanden som framgår av 7 kap. 5 ∍ fastighetstaxeringslagen. Enligt länsrättens mening har i målet inte framkommit skäl för en sådan justering av riktvärdet. - I övrigt har inte framkommit skäl till nedsättning av taxeringsvärdet. - Länsrätten bifaller ej besvären. - Hos kammarrätten yrkade fastighetsägaren att fastigheten Blodnävan 14 skulle hänföras till övrig mark och att taxeringsvärdet skulle nedsättas till noll kr. Skulle kammarrätten finna att en nedsättning av taxeringsvärdet till noll kr inte var möjlig skulle med anledning av de säregna förhållanden som rådde på fastigheten, ej omedelbart bebyggbar mark, taxeringsvärdet sättas ned till 150 000 kr. - Skattemyndigheten bestred bifall till överklagandet. - Kammarrätten i Stockholm (1995-03-29, Anclow, Norton, Cox): Av utredningen i målet framgår bl.a. följande. För fastigheten finns en stadsplan fastställd den 13 november 1969 med tomtindelning fastställd den 26 maj 1982. Enligt 17 kap. 4 ∍ andra stycket plan- och bygglagen (1987:10) skall genomförandetiden för planen anses ha gått ut. Fastigheten är belägen i ett stort kvarter där endast några fåtal platser av omkring 25 är obebyggda. För att erhålla en byggklar tomt måste dock fastighetsbildning ske. Enligt gällande fastighetsplan (tomtindelning) skall fastigheten tillföras 144 kvm från grannfastigheten. Köp av tomtmark från grannfastigheten har inte gjorts och fastighetsbildning har inte skett. - 2 kap. 4 ∍ fastighetstaxeringslagen (1979:1152) anger hur mark skall indelas i ägoslag. När det gäller mark till obebyggd fastighet skall marken hänföras till ägoslaget tomtmark om fastigheten har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall skall obebyggd mark anses som tomtmark endast om det finns giltigt byggnadslov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen. - Fastigheten Blodnävan 14 bildades för mer än två år sedan och något byggnadslov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked finns inte för fastigheten. Å andra sidan krävs för rätt att bygga i förevarande fall endast att ett visst markområde från grannfastigheten överförs till den nu aktuella fastigheten. En sådan överföring kan ske även om ägaren till grannfastigheten inte skulle lämna sin medverkan (jämför exempelvis FBL 8 kap. 4 ∍). I så måtto är situationen delvis densamma som när det gäller att bedöma om en tomt är avstyckningsbar eller ej, dvs. färdigbildad registerfastighet utgör sålunda inte en förutsättning för att hänföra ett område till tomtmark och åsätta ett taxeringsvärde. Däremot måste givetvis de återstående åtgärderna beaktas vid bestämmandet av taxeringsvärdet. Fastigheten har rätteligen indelats som tomtmark. Taxeringsnämnden har vid sin bedömning justerat riktvärdet med hänsyn till vad fastighetens ägare har anfört. Skäl för ytterligare nedsättning föreligger inte. - Kammarrätten avslår överklagandet. - Mayer fullföljde sin talan. - Riksskatteverket avstyrkte bifall till överklagandet. - Regeringsrätten (1997-12-29, Weeks, Gibson, Weiss, Banks, Hendrix) fastställde kammarrättens dom. (fd II 1997-12-10, Clémentz)