I samband med fastighetsköp deponerade köparen handpenningen hos mäklaren. Säljaren hävde köpet och påstod att köparen var i dröjsmål med betalningen, varvid mäklaren redovisade handpenningen till säljaren och gjorde avdrag för sin provision. Fråga om mäklaren haft rätt att förfara på detta sätt eller om han borde ha redovisat handpenningen till köparen.
G.H. yrkade att tingsrätten skulle förplikta S.O.J. att till henne, såvitt nu är i fråga, betala 55 000 kr jämte ränta. Yrkandet gällde en redovisningsfordran avseende återbetalning av tidigare erlagda handpenningar.
S.O.J. bestred yrkandet men vitsordade beloppet som skäligt i och för sig.
G.H. anförde till stöd för sin talan följande. S.O.J. har en redovisningsskuld till henne som uppgår till 55 000 kr och utgör hos S.O.J. deponerade handpenningar avseende köp av två fastigheter. Eftersom fastighetsköpen har hävts av säljaren skall utgivna prestationer återgå och handpenningarna återbetalas till henne. S.O.J. har vägrat att återbetala handpenningarna och har i stället utbetalat dessa till säljaren efter att köpen hävts.
S.O.J. anförde till stöd för sitt bestridande följande. Efter förmedling av S.O.J. tecknades den 14 december 2000 två köpekontrakt mellan säljaren K.S. och köparen G.H., avseende två fastigheter. Handpenningar om sammanlagt 55 000 kr skulle betalas den 18 december 2000 och resterande köpeskilling skulle betalas kontant på tillträdesdagen den 1 maj 2001. I köpekontrakten anges att säljaren har rätt att häva köpen om köparen inte rätteligen fullgör sina åtaganden enligt köpekontraktet, såvida förseelsen inte är oväsentlig. Vid sådan hävning skall köparen ersätta säljarens skada och full förmedlingsprovision skall betalas. - G.H. har varit i dröjsmål med betalningen av fastigheterna och försummelsen har inte varit oväsentlig. Säljaren har därför, i enlighet med 7 § köpekontraktet, haft rätt att häva köpet och erhålla skadestånd motsvarande sin ekonomiska skada. I förevarande fall omfattar skadan mäklarprovision och förhöjd realisationsvinstskatt som uppkommit i samband med den senare ersättningsförsäljningen beroende på förhöjd skattesats. I 7 § andra stycket i köpekontraktet anges vidare att köparen omedelbart vid anfordran är skyldig att betala mellanskillnaden, om säljarens skada överstiger erlagd handpenning. Säljaren har gentemot S.O.J. gjort anspråk på handpenningarna såsom skadestånd. Trots att säljarens skada överstiger de betalda handpenningarna har säljaren valt att inte framställa ytterligare ersättningsanspråk gentemot G.H. - Eftersom avtalet om köp av fastigheterna har hävts reglerar det depositionsavtal som anger på vilken grund handpenningarna har tagits emot inte längre vem av köparen och säljaren som skall ha rätt till pengarna. S.O.J. har i egenskap av mäklare enligt allmänna regler för fordringar själv haft att bedöma vem som skall ha rätt till handpenningarna. Kontraktsvillkoren innefattar en överenskommelse om att säljaren efter hävningen av köpet varit materiellt berättigad till handpenningarna till täckande av sin skada. S.O.J. har därför agerat helt i enlighet med god fastighetsmäklarsed och med befriande verkan då redovisning av handpenningarna, med avdrag för förmedlingsprovision, skett till säljaren.
G.H. genmälde: Säljaren har hävt köpen utan att ha rätt därtill. Hon har visserligen varit i dröjsmål med betalningarna enligt de ursprungliga avtalen, men detta har inte gett säljaren rätt att häva köpen. Hon och säljaren träffade nämligen avtal om en rätt för G.H. att avvakta med att betala köpeskillingarna till i mitten av augusti mot en avgift om 5 000 kr. G.H. har dock inte gjort någon invändning mot hävningen hos säljaren. - Mäklaren är inte part i säljarens och köparens avtal om överlåtelse av fast egendom. Handpenningarna skall därför redovisas till köparen om köpet inte blir definitivt, såvida inte depositionsavtalet reglerar annorlunda. Det finns i depositionsavtalet ingen reglering om vem av köpare och säljare som är materiellt berättigad till handpenningarna sedan köpet hävts. G.H. och säljaren har inte haft någon överenskommelse om att säljaren har kunnat ta deponerade handpenningar i anspråk. Säljaren har aldrig framställt något ersättningsanspråk till G.H. S.O.J. kan inte åberopa att säljaren har en fordran på G.H. för att i stället kunna redovisa handpenningarna till säljaren.
S.O.J. invände att något avtal om anstånd med betalningen av köpeskillingarna inte träffades mellan säljaren och G.H., även om ett sådant erbjudande framställdes av G.H.
Parterna åberopade skriftlig bevisning.
Tingsrätten avgjorde målet med stöd av 42 kap. 18 § första stycket 5 rättegångsbalken.
Tingsrätten (rådmannen Mcdowell) anförde i dom av den 20 april 2005 följande:
Tingsrätten konstaterar inledningsvis följande. G.H. köpte i december 2000 två fastigheter av K.S. Hon betalade 27 500 kr per fastighet i handpenning, dvs. sammanlagt 55 000 kr. Enligt köpekontrakten skulle handpenningarna hållas deponerade på mäklarens, S.O.J., klientmedelskonto enligt separata depositionsavtal. Resterande köpeskillingar skulle betalas kontant på tillträdesdagen den 1 maj 2001. Sedan G.H. kommit i dröjsmål med betalningen av köpeskillingarna hävdes köpen av säljaren den 22 juni 2001. Med anledning härav gjorde säljaren anspråk på handpenningarna hos mäklaren såsom skadestånd och S.O.J. betalade ut dessa, efter avdrag för förmedlingsprovision, till säljaren. Även G.H. gjorde sedermera anspråk på handpenningarna. Parterna är oense om huruvida säljaren hade rätt att häva köpen.
G.H. har gjort gällande att S.O.J:s uppsåtliga agerande att vägra utbetala handpenningarna till henne sedan köpen hävts utgör ett avsteg från god fastighetsmäklarsed. S.O.J. har å sin sida hävdat att han på egen risk haft att bedöma vem av parterna som ägt rätt till deponerade handpenningar. Den första fråga som tingsrätten har att ta ställning till är således om S.O.J. med befriande verkan kunnat betala ut handpenningarna till säljaren.
Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall inom ramen för god fastighetsmäklarsed tillvarata både säljarens och köparens intresse. Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall, enligt bestämmelsens andra stycke, utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.
I begreppet god fastighetsmäklarsed ligger enligt fastighetsmäklarlagens förarbeten att mäklaren bör tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen, iaktta vad som i allmänhet anses som god sed i affärsförhållanden samt att ta fasta på etiska regler som tillämpas av de etablerade mäklarorganisationerna. Begreppet har inte närmare preciserats i lagtexten för att möjliggöra en utveckling och förändring i tiden, beroende på bl.a. utvecklingen i branschen, tillsynsmyndigheternas bedömningar och domstolsavgöranden (prop. 1994/95:14 s. 39 ff.).
Föreskriften att fastighetsmäklaren utan dröjsmål skall överlämna handpenning som han mottagit till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning, är tillkommen för att förtydliga att mäklaren inte har någon som helst självständig rätt till handpenningen (se prop. 1994/95:14 s. 55).
De depositionsavtal som i förevarande fall träffades mellan köparen, säljaren och mäklaren reglerar hur mäklaren skulle förfara med handpenningarna när köpen fullföljdes. Mäklaren skulle redovisa handpenningarna till säljaren på tillträdesdagen, om inte annat hade överenskommits skriftligen mellan parterna. Mäklaren hade rätt att från handpenningarna avräkna och erhålla överenskommet arvode.
Depositionsavtalen reglerar således inte vad som skulle hända med handpenningarna i den uppkomna situationen. Därmed har mäklaren haft att på egen risk pröva huruvida den köpare eller säljare som kräver betalning har rätt till medlen (se rättsfallet NJA 2001 s. 292).
Frågan om kontraktsbrott regleras i 7 § i köpekontrakten. Där anges att säljaren har rätt att häva köpet om köparen inte fullgör sina åtaganden enligt kontraktet, såvida inte köparens försummelse är oväsentlig. Om säljaren häver köpet skall köparen ersätta säljaren dennes skada. Överstiger säljarens skada den erlagda handpenningen är köparen skyldig att omedelbart vid anfordran erlägga mellanskillnaden till säljaren. Skadeståndet skall ersätta säljarens direkta kostnader, såsom mäklarkostnader, annonskostnader, räntekostnader, etc.
Såvitt framkommit i målet hade G.H. inte betalat köpeskillingarna den 22 juni 2001, trots att de enligt köpekontrakten skulle betalas på tillträdesdagen den 1 maj 2001. Mot S.O.J:s bestridande har G.H. inte visat att hon fått anstånd med betalningen. Hennes försummelse kan inte anses oväsentlig. Säljaren hade därmed rätt att häva köpen och få skadestånd från G.H. Av köpekontrakten framgår att säljaren hade rätt att få sin skada täckt av handpenningarna. Följaktligen har S.O.J. efter anfordran med befriande verkan kunnat betala ut handpenningarna till säljaren. G.H:s yrkande om återbetalning av handpenningarna skall således lämnas utan bifall.
Tingsrätten ogillar käromålet.
G.H. överklagade domen och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.
Hovrätten (hovrättslagmannen Brown och adjungerade ledamoten professor Clarke), som avgjorde målet utan huvudförhandling, anförde i dom den 10 mars 2006 följande:
Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder som vid tingsrätten och har i allt väsentligt utvecklat sin talan i enlighet med vad som framgår av tingsrättens dom. Den skriftliga bevisning som åberopades vid tingsrätten har åberopats i hovrätten.
G.H. har som grund för sin talan såvitt avser återfående av deponerade handpenningar åberopat att hon har en redovisningsfordran på S.O.J. I samband med att handpenningarna deponerades träffades mellan K.S. som säljare och G.H. som köpare ett depositionsavtal, i vilket även S.O.J. som mäklare åtog sig förvaltning av handpenningarna. Detta avtal utgör ett trepartsavtal, vilket syftar till att mäklaren på uppdrag av både köparen och säljaren skall förvalta handpenningarna i avvaktan på vem av köparen och säljaren som slutligen rätteligen skall utfå beloppet. När S.O.J. utbetalade det deponerade beloppet till säljaren var det inte slutligt fastställt om det var säljaren eller köparen som hade rätt att utkräva beloppet. Frågan om vem av köparen och säljaren som har rätt till det deponerade beloppet är inte utrett i målet. Så länge som det inte är utrett vem av köparen och säljaren som har rätt till handpenningarna, kan vare sig köparen eller säljaren anses ha någon redovisningsfordran gentemot S.O.J. På grund härav och då G.H. inte anfört någon annan grund för sitt anspråk mot mäklaren kan hennes talan i denna del inte bifallas.
Hovrättsrådet Jackson var skiljaktig och anförde följande:
Lika med tingsrätten anser jag att det mellan G.H. och K.S. träffade depositionsavtalet inte reglerar den uppkomna situationen, nämligen att köpet hävs.
Om ett köp hävs gäller som allmän regel att prestationerna skall återgå. På motsvarande sätt måste utgångspunkten för en mäklare, som i egenskap av syssloman tagit emot handpenningen från en köpare, vara att handpenningen då skall redovisas åter till köparen. Det nu sagda skulle i och för sig innebära en nackdel för säljaren. Om handpenningen hade erlagts till säljaren hade denne vid en av hävning påkallad återbetalning av köpeskillingen kunnat avge en kvittningsförklaring och innehålla den del av köpeskillingen/handpenningen som kunde visas utgöra säljarens skadeståndskrav. Om handpenningen istället deponerats hos tredje man, till exempel en mäklare, skulle köparen kunna återfå handpenningen och säljaren sakna säkerhet för sitt skadeståndskrav. Detta synes emellertid bli följden av ordalydelsen av det depositionsavtal som ingåtts i förevarande fall.
Den som till annan skall betala eller redovisa ett penningbelopp har att på egen risk pröva om den som kräver betalning är rätt borgenär eller kan - om vederbörande inte skäligen kan anses pliktig att bedöma till vem betalning skall ske - deponera beloppet enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet (se Högsta domstolens uttalanden i rättsfallen NJA 1994 s. 190 och 2001 s. 292).
Mellan parterna råder olika uppfattningar om huruvida säljaren K.S. haft rätt att häva avtalet samt om det föreligger någon skadeståndsskyldighet för G.H. och, så som G.H:s inställning får förstås, vilket belopp skadeståndet uppgår till. Det har i målet inte förebringats någon bevisning i dessa frågor. Det har i målet inte ens påståtts att det förelegat någon lagakraftägande dom eller något avtal mellan K.S. och G.H. om att den sistnämndas deposition skulle användas för betalning till den förstnämnda. Det hade enligt min mening kunnat krävas av K.S. att hon - innan hon hos S.O.J. begärde utbetalning av handpenningen - hade riktat ett skadeståndskrav mot G.H. så att denna haft möjlighet att ta ställning till skäligheten av begärt skadestånd. Det mellan K.S. och G.H. ingångna köpeavtalet kan inte tolkas som att det skadestånd som den förstnämnda skulle ha rätt till uppgick till en summa som motsvarade handpenningen. Det finns således ingen grund för att S.O.J. haft anledning att till K.S. utbetala de av G.H. deponerade pengarna.
Det får anses ägnat att inge betänkligheter om det i den nu aktuella situationen skulle läggas på mäklaren att göra en judiciell prövning av rätten till skadestånd och skäligt skadestånds storlek eller av de avtals- eller köprättsliga invändningar som en köpare skulle kunna framställa mot säljarens skadeståndskrav. Högsta domstolens uttalanden i rättsfallet NJA 2001 s. 292 - som enligt min mening avsåg en något annan situation än den nu aktuella - leder inte heller till att S.O.J. kunnat med befriande verkan i förhållande till G.H. utge de deponerade pengarna till K.S.
Med hänsyn till det nu sagda åligger det således S.O.J. att till G.H. redovisa för det deponerade beloppet. Om kapitalbeloppet 55 000 kr och ränta råder ej tvist. G.H:s käromål i denna del skall därför vinna bifall.
Adjungerade ledamoten professor Clarke tillade i särskilt yttrande följande:
S.O.J. har enligt depositionsavtalet inte självständigt ägt rätt att bedöma vem av köparen och säljaren som haft bäst rätt till det deponerade beloppet när fastighetsköpet inte fullföljdes. Genom att utbetala handpenningarna till säljaren har S.O.J. äventyrat G.H:s intressen och handlat i strid mot depositionsavtalet.
Konsekvensen av att S.O.J. i strid mot depositionsavtalet utbetalat det deponerade beloppet till säljaren är att G.H. kan vara berättigad till ersättning för den skada som hans agerande eventuellt orsakat henne. Hon har alltså inte en redovisningsfordran utan istället en rätt till skadestånd på grund av mäklarens kontraktsbrott. Så som G.H. framställt sin talan, framkommer inte om hon lidit skada på grund av att handpenningarna inte längre finns deponerade hos S.O.J.
Hovrättens dom meddelad: den 10 mars 2006.
Mål nr: T 2508-05.
Rättsfall: NJA 1994 s. 190; NJA 2001 s. 292.