Sedan en lokalhyresgäst gått i konkurs har konkursboet efter anfordran av hyresvärden förklarat att boet inte haft för avsikt att ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande eller att träda in i avtalet. Det har ansetts att konkursboet inte kan åläggas betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd för tid då konkursboet drivit gäldenärens verksamhet vidare i de förhyrda lokalerna. 12 kap 31 § JB.
Adelsten Detalj AB förhyrde av dödsboet efter V.T. enligt hyresavtal lokaler omfattande butik, kontor och källare om ca 800 kvm i fastigheten Guldsmeden 17 i Kalmar. Hyrestiden skulle gälla till och med d 30 dec 2002 och hyran bestämdes till 218 539 kr per kvartal att betalas förskottsvis.
Adelsten Detalj AB försattes i konkurs d 6 sept 1995. Konkursboet drev rörelsen vidare i de förhyrda lokalerna fram till d 31 dec 1995. Dödsboet efter V.T. yrkade efter stämning å Adelsten Detalj AB:s konkursbo vid Kalmar TR, att TR:n skulle förplikta konkursboet att till dödsboet utge 218 539 kr jämte ränta.
Dödsboet anförde: När konkursboet valde att driva rörelsen vidare i de förhyrda lokalerna tog det inte kontakt med hyresvärden, ej heller betalade det någon hyra för sista kvartalet 1995 enligt hyresavtalet. Konkursboet köpte i stället in nya varor och någon konkursutförsäljning var inte aktuell då. Den 2 okt 1995 erlade konkursboet till dödsboet en förskottsbetalning enligt 5 § 1 st 1 förmånslagen på 218 539 kr som enligt dödsboets uppfattning utgör en förskottsutdelning i konkurs. Beloppet skall sålunda täcka den skada dödsboet lider till följd av hyresgästens konkurs avseende bl a framtida hyresförluster. Betalningen hänför sig inte till hyran för sista kvartalet 1995. Den 24 okt 1995 efterhörde dödsboet huruvida konkursboet avsåg att ställa säkerhet enligt 12 kap 31 § JB eller önskade träda in i avtalet. Konkursboet meddelade d 13 nov 1995 att boet inte avsåg att ställa säkerhet eller inträda i avtalet. Den 4 dec 1995 började konkursboet utförsälja varorna till rabatterade priser och vid årsskiftet 1995/1996 avflyttade boet från lokalerna. Efter avflyttningen fick dödsboet göra vissa ombyggnader i lokalerna vilket föranledde dödsboet ekonomisk skada som överstiger yrkat belopp. Det görs således gällande att konkursboet nyttjat lokalerna under fjärde kvartalet 1995 utan att erlägga hyra, vilket medför att konkursboet ådragit sig massaansvar. Skälig ersättning för nyttjandet skall därför utgå med ett belopp motsvarande den kontraktsenliga hyran enligt hyresavtalet.
Konkursboet bestred yrkandet men vitsordade beloppet som i och för sig skäligt. Konkursboet anförde: Adelsten Detalj AB bedrev försäljning av kläder från 58 butiker i Sverige, bl a i lokalerna i Kalmar. Konkursboet valde att fortsätta driften i samtliga lokaler för att få tid att undersöka hur en avveckling skulle ske. Konkursboet drev rörelsen vidare i princip fram till d 31 dec 1995. Under driftstiden överlät konkursboet ca 40 av de 58 lokalerna. Vissa av lokalerna visade sig dock vara omöjliga att överlåta, bl a lokalen i Kalmar. Konkursboet erlade förskottsbetalning till dödsboet motsvarande 218 539 kr enligt konkurslagens regler. Betalningen utgör en förskottsutdelning i konkurs. Konkursboet meddelade också på dödsboets förfrågan att man inte avsåg att ställa säkerhet eller inträda i avtalet. Konkursboet har emellertid inte ådragit sig massaansvar trots fortsatt nyttjande av lokalerna. Dödsboet hade dels möjlighet att säga upp avtalet enligt reglerna i 12 kap 31 § JB dels förmånsrätt för belopp motsvarande tre månaders hyra enligt 5 § förmånsrättslagen. Någon uppsägning från dödsboets sida skedde aldrig.
TR:n (lagmannen Ramsey) anförde i dom d 5 juli 1996: Domskäl. I målet är ostridigt att konkursboet fortsatt att nyttja de förhyrda lokalerna fram till d 31 dec 1995 utan att träda in i hyresavtalet eller ställa säkerhet.
Det förhållandet att konkursboet inte inträtt som part skulle normalt leda till att hyresfordran blir en vanlig fordran i konkursen. Rättsutvecklingen är emellertid på våg i en annan riktning. En nyttjare skall icke utan vederlag kunna tillgodogöra sig värdet av annans egendom. Denna tanke låg bakom avgörandet i NJA 1993 s 13. I SOU 1994:120 s 180 har getts uttryck för samma tankegång och TR:n har i dom DT 768/95 följt samma princip. Konkursboet bör således åläggas massaansvar för den tid som boet faktiskt nyttjat lokalerna. Om ersättningens storlek råder ej tvist. Käromålet skall alltså bifallas.
Domslut. TR:n förpliktar Adelsten Detalj AB:s konkursbo att till V.T:s dödsbo utge 218 539 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen fr o m d 1 okt 1995 tills betalning sker.
Konkursboet överklagade i Göta HovR och yrkade att HovR:n skulle ogilla dödsboets talan.
Dödsboet bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Page, hovrättsrådet Mogren, referent, och hovrättsassessorn White) anförde i dom d 18 nov 1997: Domskäl. Sedan Adelsten Detalj AB försatts i konkurs d 6 sept 1995, efterhörde dödsboet i brev d 24 okt 1995 huruvida konkursboet avsåg att ställa säkerhet för att hyresavtalet avseende de lokaler där bolaget bedrivit sin rörelse fullgjordes eller önskade träda in i avtalet. Konkursboet meddelade i brev d 13 nov 1995 att det inte avsåg att ställa säkerhet eller träda in i avtalet men fortsatte att driva verksamhet i lokalerna och avflyttade vid årsskiftet 1995/96.
Frågan i målet är huruvida konkursboet har ådragit sig massaansvar genom att ha nyttjat lokalerna under sista kvartalet 1995 och har att utge skälig ersättning härför.
Enligt 12 kap 31 § 3 st JB får hyresvärden - om det inte inom en månad efter anfordran ställs säkerhet eller konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller, för det fall hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med hyresavtalet - säga upp avtalet. Den fordran på ersättning för att konkursboet fortsatt att nyttja de uthyrda lokalerna, innan avtalet upphört att gälla, kan bevakas i konkursen. Tidigare har gällt att konkursboet övertog hyresgästens förpliktelser och sålunda fick ett massaansvar, om det inte sade upp hyresavtalet inom en månad efter bevakningstidens utgång. Denna regel slopades genom en lagändring år 1970. I motiven till ändringen anmärktes att konkursboet i fortsättningen ej blott genom passivitet blir ansvarigt för hyran som massagäld (prop 1970:142 s 155, jfr s 153).
Om ett konkursbo nyttjar de förhyrda lokalerna endast under den tid som står till dess förfogande för att avgöra om det skall ställa säkerhet eller inträda i avtalet, dvs under en månad efter anfordran, bör enligt HovR:ns mening konkursboet inte kunna åläggas ersättningsansvar såsom en massaskuld. Fortsätter emellertid konkursboet, efter att ha förklarat att det inte avser att ställa säkerhet eller inträda, att nyttja lokalerna även efter månadens slut, finns det skäl för en annan bedömning. I rättsfallet NJA 1993 s 13 hade en underhyresgäst utan stöd i avtal med fastighetsägaren nyttjat lokalerna och ansågs då ha ådragit sig skyldighet att utge ersättning till fastighetsägaren motsvarande skälig hyra. HovR:n finner det förenligt härmed att konkursboet åläggs ett massaansvar gentemot fastighetsägaren för att ha nyttjat dennes lokaler efter månadens slut. Vad som förekom i lagstiftningsärendet år 1970 kan inte anses utgöra hinder mot antagandet av en sådan skyldighet att ersätta något som närmast kan karakteriseras som obehörig vinst.
Av det anförda följer att dödsboets talan bör bifallas så att konkursboet åläggs att utge ersättning motsvarande skälig hyra för lokalerna under tiden d 26 nov-d 31 det 1995. Parterna är ense om att yrkat belopp inklusive ränta är i och för sig skäligt. Konkursboet skall därför ersätta dödsboet med 85 515 kr jämte ränta från och med d 26 nov 1995.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n Adelsten Detalj AB:s konkursbo att till dödsboet efter V.T. utge 85 515 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen fr o m d 26 nov 1995 tills betalning sker.
Såväl konkursboet som dödsboet överklagade HovR:ns dom. Konkursboet (ombud jur kand Stevens) yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom ogilla dödsboets talan. Dödsboet (ombud advokaten J.S.) yrkade att HD skulle fastställa TR:ns dom. Part bestred motparts ändringsyrkande.
Konkursförvaltarkollegiernas förening avgav yttrande i målet. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Konradsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Enligt 12 kap 31 3 st JB får vid lokalhyresgästs konkurs hyresvärden säga upp avtalet, om det inte inom en månad efter anfordran ställs säkerhet eller konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med hyresavtalet. Denna regel infördes år 1970 då en äldre regel av i princip motsatt innehåll upphävdes. Enligt motiven till stadgandet innebär ett fortsatt nyttjande av lokalen efter konkursbeslutet inte att konkursboet därigenom skall anses ha inträtt som part med massaansvar för hyresgästens förpliktelser (prop 1970:142 s 153 ff).
Rättsutvecklingen under senare år har medfört att denna ordning kan ifrågasättas.
I litteraturen har ansetts att ovan angivna motivuttalanden för hyra av lokal inte hindrar att konkursboet åläggs massaansvar för den tid som boet faktiskt nyttjat lokalen (bl a Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 1996 s 409 fl). HD:s avgörande i NJA 1993 s 13 - som avsåg underhyresgästs nyttjande av lokal utan stöd av avtal - talar i samma riktning.
Konkursförvaltarkollegiernas förening har i sitt yttrande i målet anfört att föreningen sedan några år rekommenderar sina medlemmar att tillse att ersättning betalas för den tid som ett konkursbo faktiskt utnyttjar en lokal på grund av att boet fortsätter driften av gäldenärens verksamhet. Föreningens ställningstagande anges grunda sig på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst, en analog tillämpning av 63 § 4 och 5 st köplagen (1990:931) samt de rutiner som utvecklats beträffande leveranser av elektricitet, vatten och telefontjänster, där konkursboet betalar ersättning för leveranser som utnyttjas av boet efter konkursbeslutet.
Slutligen föreslår förmånsrättskommittén i betänkandet SOU 1999:1 Nya förmånsrättsregler bl a att förmånsrätten för hyror avskaffas samt att konkursbo, efter en övergångstid på sju dagar, skall ansvara för hyra för en lokal som boet utnyttjar från konkursbeslutet fram till dess att boet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande.
Mot bakgrund av det ovan anförda finner HD att konkursboet bör åläggas massaansvar för den tid boet faktiskt nyttjat lokalerna. TR:ns dom bör således fastställas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns dom.
HD (JustR:n Bishop, Davis, Hamilton, Lester, referent, och Kelly) beslöt följande dom: Domskäl. I 12 kap 31 § 3 st JB föreskrivs för det fallet att en lokalhyresgäst försätts i konkurs efter att ha tillträtt lokalen och hyresvärden inte har sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, att hyresvärden får säga upp avtalet, om inte sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran eller konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet. När denna bestämmelse infördes år 1970 upphörde en tidigare bestämmelse av innebörd att konkursboet måste säga upp hyresavtalet inom viss tid för att undgå ansvar för avtalets fullgörande. Enligt motiven till den nya bestämmelsen (prop 1970:142 s 147 f och 155) var avsikten att konkursboet fortsättningsvis inte skulle bli bundet av hyresavtalet på grund av passivitet.
Av bestämmelsen följer således att ett konkursbo inte med boets medel svarar gentemot hyresvärden för förpliktelserna enligt ett lokalhyresavtal som gäldenären har ingått, om inte konkursboet åtar sig ansvaret enligt avtalet.
Mot denna ordning har invänts att ett konkursbo i viss utsträckning kan driva gäldenärens verksamhet vidare i förhyrda lokaler utan att behöva svara för hyreskostnaden (se Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl 1996 s 420 ff, Martinez, Konkurs och kontrakt, 1988 s 375 ff och SOU 1994:120 s 178 ff). Konkursförvaltarkollegiernas förening har i sitt yttrande till HD upplyst att föreningen sedan några år rekommenderar sina medlemmar att se till att ersättning betalas för den tid som ett konkursbo faktiskt utnyttjar en lokal på grund av att boet fortsätter driften av gäldenärens verksamhet. Föreningen har sagt sig grunda sitt ställningstagande på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst, en analog tillämpning av 63 § 4 och 5 st köplagen (1990:931) samt de rutiner som har utvecklats beträffande leveranser av elektricitet, vatten och telefontjänster, där konkursboet betalar ersättning för leveranser som utnyttjas av boet efter konkursbeslutet.
Det finns således skäl att överväga om den nuvarande ordningen bör bestå. Sådana överväganden har också redovisats av Förmånsrättskommittén i betänkandet Nya förmånsrättsregler (SOU 1999:1), som nu ligger på Justitiedepartementets bord. TR:ns och HovR:ns skilda avgöranden illustrerar emellertid att det inte är givet hur en ändrad reglering bör utformas. Den lösning som Förmånsrättskommittén föreslår ingår som en del i en större revision av förmånsrättsordningen och avviker från vad såväl TR:n som HovR:n har kommit fram till.
Särskilt mot bakgrund av det anförda framstår det som mindre lämpligt att nu föregripa lagstiftarens överväganden genom att ålägga konkursboet en betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd som endast med svårighet låter sig förena med gällande lag och lagförarbeten.
Dödsboets talan i målet kan således inte bifallas till någon del.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom ogillar HD dödsboets talan i målet.
HD:s dom meddelades d 6 okt 1999 (mål nr T 5043-97).