En kommun som har beviljat försörjningsstöd för en familjs boende har ensam företagit de rättshandlingar gentemot ett bolag varigenom upplåtelsen av en hyreslägenhet för familjens boende inletts och avslutats samt erlagt hyra för boendet. Det har ansetts ankomma på kommunen, för att undgå att själv bli bunden av hyresavtalet, att klargöra för bolaget att kommunen handlat i familjens och inte i eget namn.
Wenngarn AB väckte talan mot Solna stad (kommunen) och yrkade att tingsrätten skulle förplikta kommunen att till bolaget betala visst belopp avseende hyra och kostnader.
Kommunen bestred käromålet.
Tingsrätten (t.f. rådmannen Allen) biföll i dom den 29 juni 2010 Wenngarn AB:s talan till viss del och anförde såvitt nu är i fråga följande.
Wenngarn upplåter rum och lägenheter, ofta för korttidsboende till socialförvaltningar och byggbolag. Företrädarna frågar om Keller har plats och anger tid för boendet och tar på sig ansvaret för betalningen. Några skriftliga kontrakt upprättas för det mesta inte, utan beställaren bekräftar bokningen per fax eller e-post samt meddelar under vilken adress som Wenngarn ska fakturera hyran.
I förevarande fall tog en företrädare för kommunens socialtjänst i början av september 2008 kontakt med den bokningsansvarige hos Keller, C.P., och fick veta att Keller hade en familjelägenhet ledig. Kommunen bekräftade samma dag bokningen genom ett fax med rubriken ”Bekräftelse av boende avseende Y.A. med familj”. I bekräftelsen angavs familjemedlemmarnas namn och personnummer och att de hade beviljats försörjningsstöd till boende under en månad framåt. Kommunen förklarade i faxet att boendet bara gällde under denna period och inte skulle förlängas samt att ingen uppsägningstid enligt parternas överenskommelse skulle gälla. I faxet angavs också till vem hos kommunen fakturan skulle skickas.
Kommunen har sedermera ett flertal gånger skriftligen förlängt och betalat för familjen A:s boende. I februari 2009 skickade kommunen ett fax till Wenngarn. I faxet förklarades att ”Y.A:s lägenhet” sades upp med en uppsägningstid om tre månader (med utflytt den 31 maj 2009). Kommunen förlängde därefter hyresavtalet ytterligare en månad och upplyste att familjen A skulle flytta till annat boende. Inför denna avflyttning meddelade familjen att de inte hade för avsikt att flytta ut ur lägenheten per den 1 juli 2009, varför käranden tog kontakt med kommunen där man uppgav att käranden skulle ”lyfta ut familjen”, något som Keller vägrade att göra. Wenngarn hade i stället förslaget att man skulle byta lås till lägenheten samt stänga av elen. För att kunna göra detta krävs dock hyresgästens medgivande, varför ett meddelande skickades till kommunen vari det föreslogs att kommunen skulle ge Wenngarn i uppdrag att byta lås och stänga av elen i ”den av Er förhyrda lägenheten”. Något sådant uppdrag fick inte Wenngarn.
Wenngarn har betraktat kommunen som hyresgäst. Kommunen har bokat lägenheten, betalat hyran mot faktura och slutligen sagt upp lägenheten med iakttagande av gällande uppsägningstid. I lägenheten har kommunen som andrahandshyresgäster inhyst familjen A och kommunen svarar därför både för den förfallna hyran och för de kostnader som familjens boende har åsamkat Wenngarn. Om det skulle befinnas att kommunen inte var att se som förstahandshyresgäst, var det i vart fall en förutsättning för Wenngarns tillhandahållande av lägenheten att kommunen garanterade att svara för alla krav mot hyresgästen som Keller skulle kunna få. Denna förutsättning har kommunen insett eller bort inse, särskilt som uthyrningen har avsett korttidsboende till personer där ekonomiska resurser saknades eller kunde befaras. Kommunen har varit medveten om att Wenngarn inte hade träffat familjen A i förväg och inte hade gjort någon bedömning av familjens lämplighet som hyresgäst. Wenngarn kan inte acceptera att en kommun försöker ”dumpa” över ansvaret för bidragstagare på Wenngarn och ytterst Wenngarns hemkommun.
Det uppstod inget hyresförhållande mellan kommunen och kommunen tillbakavisar påståendet att en betalningsskyldighet för kommunen har uppkommit på något annat sätt. Det förekommer att kommunen skriver hyreskontrakt direkt med hyresvärden och att kommunen i sin tur hyr ut till personer i behov av bostad i form av ett s.k. socialkontrakt. Kommunen har här bara agerat mellanhand samt betalat ekonomiskt bistånd till familjen A för familjens boende. I omsorg om bidragstagaren och hyresvärden vill kommunen medverka till att biståndet till boendet bara används till betalning av hyran. En praktisk lösning är då att hyresvärden fakturerar hyreskostnaden direkt till kommunen. Kommunen har i sina fax till Wenngarn betonat att det har handlat om ett försörjningsstöd till ett boende som kommunen har beviljat och ingenting annat. Som en service till klienten har kommunen kommit överens med Wenngarn om uppsägningstider och kommunen har sedan i samråd med klienten sagt upp hyresavtalet för klientens räkning.
Att kommunen skulle ha förstått att Keller krävde att kommunen skulle stå som garant för klientens boende hos Wenngarn är inte riktigt. Wenngarns påstående att man inte hyr ut till personer med sociala eller ekonomiska missförhållanden stämmer inte heller. Det finns många hyresgäster på Wenngarn som lever under oordnade förhållanden. Om kommunen hade vetat om att käranden hade avsett att kommunen skulle anses ha gått i god för familjen så hade kommunen aldrig bokat lägenheten hos Wenngarn.
Båda parterna har hänvisat till skriftlig bevisning. På Wenngarns begäran har vittnesförhör hållits med C.P. På kommunens begäran har hållits vittnesförhör med L.B. samt med Y.A. och N.A.
Som Wenngarn har påpekat har kommunen tagit en aktiv del i familjen A:s boende hos Wenngarn. Det är kommunen som har bokat lägenheten och som flera gånger har begärt förlängning av hyresförhållandet. Kommunen har vidare betalat hyran och har - som det får anses visat - helt självständigt sagt upp hyresavtalet med iakttagande av de villkor som man hade kommit överens med Wenngarn om. Men kommunen får anses ha upplyst Wenngarn om att bakom kommunens agerande har hela tiden legat kommunens beslut om försörjningsstöd till boendet för familjen White måste också ha förstått att kommunen om man ville träffa ett direkt hyresavtal skulle ha formaliserat förhållandet och inte nöjt sig med ett telefonsamtal åtföljt av en faxbekräftelse.
Utredningen får emellertid anses visa att Keller för att hyra ut rummet till familjen A ställde som villkor att kommunen skulle ansvara för familjens boende, i första hand genom att sörja för betalning av familjens hyra. Kommunens fortsatta agerande för familjen A:s boende hos Wenngarn måste anses visa att kommunen var införstådd med Wenngarns villkor. Kommunens företrädare måste i vart fall ha insett att Wenngarn inte var berett att ta över hela det ekonomiska ansvaret för familjen A:s fortsatta boende. Mot denna bakgrund måste slutsatsen bli att kommunen kom att bli en garant för familjen A:s boende hos Wenngarn.
Solna stad överklagade domen och yrkade att hovrätten skulle ogilla Wenngarn AB:s talan.
Wenngarn AB bestred ändring.
Parterna åberopade i hovrätten samma grunder och utförde sin talan på i huvudsak samma sätt som vid tingsrätten.
Hovrätten (hovrättsrådet Best och tf. hovrättsassessorn Graham, referent) ändrade tingsrättens dom endast på så sätt att viss betalningsskyldighet för Solna stad upphävdes och anförde i dom den 16 maj 2011 såvitt nu är i fråga följande.
I målet är inledningsvis ostridigt att familjen A, som beviljats försörjningsstöd för sitt boende av kommunen, bebott en av Wenngarn AB upplåten hyreslägenhet.
Wenngarn AB har i målet riktat anspråk mot kommunen för bl.a. hyresbetalningar avseende familjen A:s boende i nämnda lägenhet, i första hand på den grunden att det förelegat ett hyresförhållande mellan bolaget och kommunen - med bolaget som hyresvärd och kommunen som hyresgäst. Kommunen har bestritt att ett hyresförhållande med kommunen som part skulle ha uppkommit.
Wenngarn AB har till stöd för att ett sådant hyresförhållande uppkommit framförallt pekat på följande förhållanden om vilka parterna är överens, nämligen att det var kommunen ensam som bokade lägenheten, betalade hyran, begärde och erhöll förlängning av hyresavtalet samt sade upp lägenheten med iakttagande av gällande uppsägningstid.
Kommunen har förklarat sitt agerande med att familjen A beviljats försörjningsstöd och att kommunen av praktiska skäl därför agerat som mellanhand åt Wenngarn AB och familjen.
I målet är m.a.o. ostridigt att kommunen ensam företagit de rättshandlingar gentemot Wenngarn AB varigenom upplåtelsen av hyreslägenheten för familjen A:s boende inleddes och avslutades samt därutöver fullgjort den för hyresgästen centrala avtalsförpliktelsen nämligen att erlägga hyra.
Den som rättshandlar - med avsikt att rättshandla i annans namn - binder normalt sig själv genom rättshandlingen om inte den gentemot vilken rättshandlingen företogs (tredje man) insåg eller bort inse att rättshandlingen företogs i annans namn (jfr 25 § avtalslagen, Glover, Allmän avtalsrätt, 2010 s. 52, Tiberg m.fl., Mellanmansrätt, 1997 s. 44).
I det aktuella fallet har det ankommit på kommunen, för att själv undgå att bli bunden av hyresavtalet att klargöra för Wenngarn AB att kommunen handlat i familjens A:s och inte i eget namn. Enbart genom att upplysa bolaget om att kommunen beviljat försörjningsstöd för familjen A:s boende kan kommunen, mot bolagets bestridande, inte anses ha klargjort detta. Någon annan omständighet för att undgå avtalsbundenhet har kommunen inte åberopat, än mindre visat.
På grund av det ovan anförda finner hovrätten att kommunen i egenskap av hyresgäst i och för sig ådragit sig betalningsansvar mot Wenngarn AB i egenskap av hyresvärd.
Hovrättsrådet Williams var skiljaktig beträffande motiveringen och anförde följande.
Wenngarn har gjort gällande att betalningsskyldighet för kommunen uppkommit gentemot bolaget. Betalningsskyldigheten ska enligt Wenngarn i första hand vara en följd av ett hyresförhållande med bolaget som hyresvärd och kommunen som hyresgäst. Hyresförhållandet ska i sin tur, enligt Wenngarn, ha uppkommit framför allt genom att kommunen har bokat aktuell lägenhet, har begärt att bli fakturerad hyran, har betalt hyran mot faktura, har begärt förlängning samt har sagt upp lägenheten med iakttagande av gällande uppsägningstid.
Kommunen har bestritt att det av Wenngarn åberopade hyresförhållandet har uppkommit. Kommunen har påstått att den bara har agerat mellanhand mellan Wenngarn som hyresvärd och som hyresgäst den familj som bodde i lägenheten. Som stöd för sitt påstående har kommunen väsentligen anfört att den endast av praktiska skäl - vilka har sin grund i det av kommunen beviljade försörjningsstödet till familjen - bl.a. har bokat lägenheten, betalt hyran mot faktura och sagt upp lägenheten.
Enligt min mening kan den grundläggande regeln uttryckas så, att den som begär att en annan ska tillhandahålla en prestation, som vanligtvis tillhandahålls endast mot betalning, därmed tar på sig betalningsansvar för prestationen, i all synnerhet om den begärande också ber om faktura. Om den begärande inte önskar att ta på sig betalningsansvaret, måste den begärande till en början tydligt klargöra detta för motparten. Enligt min mening har kommunen inte tydligt klargjort för Wenngarn att kommunen, trots sin begäran om tillhandahållande av lägenheten mot hyresfaktura, önskade att inte ta på sig betalningsansvaret. Kommunens senare agerande - betalning av hyra, begäran om förlängning samt uppsägning - har snarare varit ägnat att bekräfta att kommunen var Wenngarns hyresgäst och därmed betalningsansvarig. Enligt min mening har kommunen inte styrkt sitt påstående, att Keller varit fullt införstått med att kommunen ansåg sig agera endast inom ramen för regler om försörjningsstöd, och att kommunen till följd därav inte i egenskap av hyresgäst träffat avtal med Wenngarn. På grund av det anförda finner jag att kommunen i egenskap av hyresgäst i och för sig har ådragit sig betalningsskyldighet mot Wenngarn i egenskap av hyresvärd.
I övrigt är jag ense med majoriteten.
Hovrättens dom meddelad: den 16 maj 2011.
Mål nr: T 6513-10.
Lagrum: 25 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
Rättsfall: NJA 1987 s. 668.
Litteratur: Glover, Allmän avtalsrätt, 2010 s. 52; Tiberg m.fl., Mellanmansrätt, 1997 s. 44.