En handling har ej godtagits som s k avflyttningsmeddelande enligt 12 kap 49 § 1 st JB, då den inte gav tillräckligt tydligt besked om att hyresgästen tvingades lämna lägenheten om han inte inom föreskriven tid vände sig till hyresnämnden.
Wall hyrde enligt avtal d 31 dec 1977 av R.B. en bostadslägenhet i Göteborg för tiden d 1 april 1978-d 30 sept 1979 med 3 månaders uppsägningstid och ett års förlängning vid utebliven uppsägning.
I en d 16 okt 1980 inkommen ansökan hemställde R.B. hos LSt:n i Göteborgs och Bohus län om föreläggande för Wall att omedelbart avflytta från lägenheten vid äventyr av vräkning på egen bekostnad. Som skäl för framställningen anförde R.B., att hyresavtalet i jan 1980 hade uppsagts till upphörande d 30 sept 1980 och att Wall ej avflyttat från lägenheten och inte heller vänt sig till hyresnämnden inom föreskriven tid. R.B. åberopade en av hans ombud undertecknad uppsägningshandling av följande lydelse:
Som ombud för ägaren till rubr fastighet, R.B., får jag härmed uppsäga med Er gällande hyresavtal till upphörande 1980-09-30.
Därest ni ej accepterar ovanstående uppsägning har ni att inom tre veckor från emottagandet av denna handling hänskjuta tvisten till hyresnämnden.
Enligt intyg av stämningsman hade uppsägningshandlingen d 25 jan 1980 delgivits Wall personligen.
Wall bestred bifall till ansökningen och gjorde gällande att han först under hösten 1980 tagit del av uppsägningshandlingen. Denna hade enligt Wall bara lagts i hans brevlåda, där den kommit att ligga tillsammans med reklam m m. Han hävdade att han aldrig erhållit någon rekommenderad handling och att uppsägningen därför var ogiltig.
R.B. genmälde att det av stämningsmannens intyg framgick att Murphy 25 jan 1980 delgivits personligen av stämningsman och att det därför saknats skäl att dessutom delge honom med rekommenderad handling.
LSt:n (förste länsassessorn Whitehead) anförde i beslut d 15 dec 1980: Vederbörlig uppsägning av hyresavtalet har skett d 25 jan 1980 i enlighet med ett av stämningsman utfärdat, på uppsägningshandlingen tecknat intyg.
I samband med uppsägningen delgavs Wall skriftligt meddelande på uppsägningshandlingen att han hade att inom 3 veckor från emottagandet av handlingen hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte accepterade uppsägningen.
Wall har inte inom föreskriven tid till hyresnämnden hänskjutit tvist om förlängning av hyresavtalet.
Vid angivna förhållanden har skyldighet inträtt för Wall att avflytta från lägenheten.
Wall har inte visat sannolika skäl att han ändå äger kvarsitta i lägenheten. Ansökningen skall därför bifallas.
LSt:n förpliktar Wall att genast avflytta från lägenheten vid äventyr att eljest bli vräkt därifrån på egen bekostnad.
Wall anförde besvär i HovR:n för Västra Sverige och yrkade upphävande av LSt:ns beslut.
R.B. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Gonzalez, hovrättsråden Barnes och Wilson samt assessorn Cooper, referent) anförde i utslag d 27 mars 1981:I målet är ostridigt att Murphy 25 jan 1980 delgivits en skriftlig handling vari angetts att hyresavtalet uppsades att upphöra d 30 sept 1980 samt att Wall - för den händelse han inte accepterade uppsägningen - hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom 3 veckor efter det han fått del av handlingen.
Mot R.B:s på berörda uppsägning grundade talan har Wall invänt, att han vid delgivningen av uppsägningen ej förmått fatta vad saken gällde på grund av sjukdom, att han inte erhållit ett avflyttningsmeddelande med sådant innehåll som anges i 12 kap 49 § JB samt att det i vart fall har uppstått ett nytt hyresförhållande genom löfte av hyresvärden om fortsatt hyresrätt.
Till stöd för sin invändning om sjukdomstillstånd har Wall åberopat en förteckning över vårdperioder samt två intyg, som utfärdats d 10 nov 1980 och d 23 jan 1981 av biträdande överläkaren O.O. vid Lillhagens sjukhus. Av förteckningen framgår att Wall varit intagen för vård på sjukhuset blaunder tiden fr o m d 25 dec 1979 t o m d 15 jan 1980 och fr o m d 18 febr 1980 t o m d 28 febr 1980. I det senaste läkarintyget anges bl a, att Wall under andra hälften av 1979 samt veckorna före varje återintagning varit oförmögen till rättslig handling i det aktuella ärendet.
HovR:n finner att utredningen ger vid handen att Wall sedan 1979 på grund av sjukdom tidvis haft nedsatta intellektuella funktioner såsom starkt försämrat minne.
Det kan emellertid inte anses visat att hans tillstånd vid tiden för uppsägningen varit sådant att han inte förmått fatta innebörden av denna.
Uppsägningshandlingen innefattar sådana uppgifter att den motsvarar kravet på den underrättelse som anges i 12 kap 49 § JB. Vid angivna förhållanden och då Wall ej visat att nytt hyresavtal har träffats skall besvären lämnas utan bifall.
HovR:ns avgörande. HovR:n fastställer LSt:ns beslut.
Wall anförde besvär och yrkade att HD måtte lämna R.B:s ansökan om vräkning utan bifall.
HD förordnade d 5 maj 1981 att vidare åtgärd för verkställighet av HovR:ns utslag inte fick äga rum förrän målet slutligt avgjorts eller HD annorledes förordnat.
R.B. bestred ändring.
Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund avgav yttranden i målet, vari anfördes bl a följande.
Fastighetsägareförbundet: Viktiga rättsverkningar är knutna till s k avflyttningsmeddelande enligt 12 kap 49 § JB. Det är därför nödvändigt att detsamma utformas så att missförstånd undvikes. - Förbundet har sedan den nuvarande lagregeln infördes tillhandahållit ett formulär för uppsägning av bostadshyresgäst. Formuleringen av avflyttningsmeddelandet i uppsägningen anknyter till lagtexten och har följande lydelse: "Därest Ni icke går med på att flytta har Ni att senast tre veckor efter det att Ni fått del av detta meddelande hänskjuta tvisten till hyresnämnden." - I föreliggande mål har meddelandet givits en något annorlunda formulering. Förbundet har dock inte uppfattat innehållet i 49 § såsom innebärande krav på att meddelandet måste följa lagtexten. Avgörande om meddelandet skall anses giltigt eller ej anser förbundet vara om det innehåller sådana uppgifter att det motsvarar de krav 49 § uppställer samt därtill inte är ägnat att vilseleda hyresgästen. - I föreliggande mål har avtalet sagts upp för att upphöra vid viss tidpunkt. Om ett hyresavtal upphör blir följden att hyresgästen måste avträda lägenheten såvitt hyresgästen inte kan åberopa någon annan omständighet till stöd för att sitta kvar. - Ett "accepterande" av uppsägningen måste därför innebära att hyresavtalet upphör och hyresgästen får flytta. Hyresgästen har i den aktuella uppsägningen upplysts om sin rätt att om han inte accepterar uppsägningen - och som anförts ovan därför måste flytta - hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom 3 veckor från delgivningen. Fastighetsägareförbundet anser därför att meddelandet kan godtas trots att det inte har den lydelse som i regel används.
Hyresgästernas Riksförbund: Den i målet aktuella handlingen innehåller förutom en uppsägning också ett meddelande om vad hyresgästen har att göra om han "inte accepterar uppsägningen". Detta meddelande är enligt vår mening inte ägnat att upplysa hyresgästen om det faktiska förhållandet att saken gäller avflyttning. - HovR:ns utslag synes oss ha grundats på en allt för extensiv tolkning utav lagtexten. I det praktiska livet är det inte ovanligt att förhandlingar mellan individuella parter, om exempelvis ersättningsbostad i samband med större reparationer eller ombyggnader, avbryts genom uppsägning av hyresavtalet. Skulle HovR:ns utslag stå sig, löper hyresgästerna i sådana fall risk att vilseledas utav tvetydiga avflyttningsmeddelanden. - Så länge systemet med avflyttningsmeddelande gäller, varvid hyresgästen riskerar att mista hyresrätten på grund av passivitet, måste det krävas att hyresvärdens avsikt resp följden av hyresgästens passivitet framgår klart och tydligt. Meddelandet bör därför ge upplysning om att saken gäller avflyttning samt vad hyresgästen skall iakttaga därest han inte går med på att flytta. Det meddelande som åberopats i målet fyller enligt vår mening inte gällande krav.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, Wright, hemställde i betänkande om följande beslut:
Skäl.
Av utredningen framgår att uppsägningen delgavs Murphy 25 jan 1980. Lika med HovR:n finner HD utrett att Wall sedan år 1979 på grund av sjukdom tidvis haft nedsatta intellektuella funktioner. Wall har emellertid inte visat sannolika skäl för att hans sinnestillstånd vid tiden för uppsägningen var sådant att denna till följd härav är ogiltig.
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av detta, åligger det hyresvärden enligt 12 kap 49 § 1 st JB att skriftligen meddela hyresgästen att denne om han inte går med på att flytta, har att senast 3 veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Av §:ns 2 st framgår att sådant s k avflyttningsmeddelande skall lämnas senast inom 3 månader efter hyrestidens utgång och att uppsägningen - bortsett från vissa fall varom här ej är fråga - är utan verkan om detta ej iakttas. Om hyresvärden har fullgjort vad som sålunda åligger honom och hyresgästen inte hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden inom den angivna tiden, är enligt 3 st rätten till förlängning av hyresavtalet förfallen. Med hänsyn till de viktiga rättsverkningar som sålunda är knutna till ett avflyttningsmeddelande är det angeläget att meddelandet utformas så, att hyresgästen får klart besked om vad han har att iaktta för att vara bevarad vid sin besittning till lägenheten.
I förevarande fall har avflyttningsmeddelandet intagits i uppsägningshandlingen. I dennas 1 st uppsägs S.H:s hyresavtal till upphörande d 30 sept 1980. 2 st har följande lydelse: "Därest ni ej accepterar ovanstående uppsägning har ni att inom tre veckor från emottagandet av denna handling hänskjuta tvisten till hyresnämnden." Meddelandet, som således saknar lagtextens ord "att flytta" eller något därmed likvärdigt uttryck, ger inte tillräckligt tydligt besked om att Wall tvingas att lämna lägenheten om han inte inom viss tid vänder sig till hyresnämnden. Med hänsyn härtill kan handlingen ej godtas som avflyttningsmeddelande. Uppsägningen är till följd härav utan verkan.
På grund av vad som sålunda anförts skall ansökningen om vräkning lämnas utan bifall.
Slut. Med ändring av HovR:ns utslag lämnar HD ansökningen om vräkning utan bifall.
HD (JustR:n Taylor, Lewis, Smith, Fitzpatrick, referent, och Sullivan) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.