Hyresnämndsmål. Ett hembud enligt 7 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har ansetts giltigt utan hinder av att det lämnade förslaget till köpeavtal innehöll villkor om godkännande från pantbrevsborgenärernas sida. - Sedan hembud delgetts bostadsrättsförening har dispens från hembudsskyldighet inte ansetts kunna beviljas.
Handelsbolaget M.H. & Co (bolaget) verkställde den 11 november 1993 med ett skriftligt förslag till köpeavtal hembud enligt 7 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Sedan bostadsrättsföreningen Djursborg 12 (föreningen) anmält intresse att förvärva den hembjudna egendomen, har hyresnämnden förlängt tiden för föreningen att anta hembudet till senast den 11 maj 1994. Föreningen har den 25 mars 1994 skriftligen till nämnden anmält att den beslutat att förvärva den hembjudna fastigheten.
Bolaget begärde den 25 mars 1994 - dvs. samma dag som anmälan från föreningen kom in till hyresnämnden - hos nämnden prövning av frågan om hembud behövdes med hänsyn till att bolaget avsåg att överlåta fastigheten till ett bolag inom Securumkoncernen och att således ett av staten ägt kreditinstitut genom sitt dotterbolag övertog en fastighet för att skydda sin fordran. För det fall hyresnämnden skulle finna att hembudsskyldighet förelåg, gjorde bolaget gällande att förslaget till köpeavtal inte kunde ligga till grund för hembud eftersom köpeskillingen inte var bestämd till beloppet. Föreningen yrkade att bolagets talan om dispens skulle avvisas samt anförde i sak att hembudsskyldighet förelåg eftersom köpeskillingen var bestämd till beloppet.
Hyresnämnden i Stockholm (1994-04-20, hyresrådet L-Å.J. samt ledamöterna Å.E. och David) lämnade bolagets talan utan bifall och förklarade att föreningen antagit hembudet på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid samt yttrade i sina skäl bl.a.:
Sedan delgivning av ett förslag till köpeavtal skett, får enligt 8 § första stycket i den nämnda lagen inte hembudet återkallas eller förslaget ändras. En begäran från en fastighetsägare, när det gäller prövning av frågan om hembud behövs, måste därför göras innan delgivning skett. Fastighetsägarens begäran i ärendet kan därför inte bifallas.
Hyresnämnden övergår nu till att pröva om hembudet varit giltigt och om det rätteligen har antagits. Nämnden kan inte finna att några omständigheter anförts, som skulle innebära att hembudet måste bedömas som ogiltigt. Föreningen har inom den tid som angetts anmält till nämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som angetts i förslaget.
Bolaget överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade där bifall till sin vid hyresnämnden förda talan.
Svea hovrätt (1995-04-19, hovrättslagmannen Austin, hovrättsrådet Holmes och t.f. hovrättassessorn Jones, referent) lämnade bolagets överklagande utan bifall och anförde följande:
Bolaget har anfört följande som grund för förstahandsyrkandet, att hovrätten med ändring av hyresnämndens beslut avvisar, alternativt ogillar, avgivet hembud eller i vart fall undanröjer hyresnämndens beslut och förordnar om förnyad handläggning vid nämnden. Hembudet är ogiltigt eftersom villkoret i köpeavtalets 11 § om panthavarnas godkännande innebär att köpeskillingen inte är bestämd i hembudet på sätt som stadgas i 7 § ombildningslagen; bolaget saknar möjlighet att förmå panthavarna att mot deras vilja godkänna avtalet. Hembudet är dessutom ogiltigt eftersom det ovan angivna villkoret innebär att hembudet är villkorat på ett sådant sätt att det vid en oviss senare tidpunkt skall avgöras om säljaren är bunden av hembudet eller inte. Slutligen hävdar bolaget att hembudet är ogiltigt eftersom hyresnämnden med en analog tillämpning av 7 § 2 st. ombildningslagen om makes samtycke borde ha förelagt bolaget att komplettera hembudet med samtycke av panthavarna. Eftersom hembudet genom angivna brister inte uppfyller grundkraven borde hyresnämnden ha avvisat hembudet eller förelagt bolaget att komplettera det.
Som grund för andrahandsyrkandet om bifall till bolagets talan om dispens eller återförvisning av ärendet till hyresnämnden för förnyad handläggning, har bolaget anfört följande. Hyresnämnden har på bolagets begäran haft att pröva frågan om dispens eftersom det inte varit fråga om att återkalla eller ändra avgivet hembud och en dispensprövning kan påkallas till dess hyresnämnden skilt ärendet ifrån sig. - Förhållandena vid försäljningen av fastigheten är av den karaktären att det är oskäligt att hembudsskyldighet föreligger. Försäljningen av fastigheten till bolag inom Securumkoncernen är att likställa med försäljning till staten och dispens kan därför beviljas. Därutöver kan försäljningen jämföras med försäljning på exekutiv auktion, där panthavaren efter att inte ha accepterat högsta slutbud beslutar köpa in fastigheten själv.
Föreningen har bestritt ändring av hyresnämndens beslut samt har anfört följande. Köpeskillingen anges i köpeavtalet till 12 500 000 kr och är således bestämd. Den omständigheten att avtalet skall godkännas av panthavarna kan inte föranleda att köpeskillingen inte skulle vara bestämd. I andra hand görs gällande att villkoret om panthavarnas godkännande endast är en formalitet och att köpeskillingen täcker eventuellt intecknad gäld. Det aktuella villkoret är inte knutet till själva hembudet som sådant utan är att betrakta som ett bland alla övriga avtalsvillkor för köpets fullbordan, till exempel att kommunen inte utnyttjar sin förköpsrätt, att förvärvstillstånd meddelas och att köpeskillingen erläggs enligt avtalet. Sådana framtidsinriktade villkor finns normalt i varje avtal om fastighetsköp. Dessa villkor kan rimligtvis inte påverka hembudets giltighet. Det skulle annars innebära att alla hembud är ogiltiga. Att analogt tillämpa 7 § ombildningslagen saknar rättslig grund. I övrigt skulle det vara oskäligt mot föreningen om hembudet skulle anses ogiltigt när ogiltighet görs gällande först fyra och en halv månader efter hembudets verkställande. Beträffande frågan om dispens hävdar föreningen att prövning av huruvida hembudsskyldighet föreligger inte kan påkallas efter det att föreningen delgivits hembudet och än mindre sedan hembudet antagits. Vad bolaget har åberopat som saklig grund för dispens är vidare inte tillräckligt för att erhålla sådan.
Hovrätten prövar först frågan om hembudets giltighet.
Villkoret i köpeavtalet om pantbrevsborgenärernas godkännande av avtalet innebär varken att köpeskillingen skall anses vara obestämd eller att själva hembudet är villkorat på ett otillåtet sätt. Någon rättslig grund att analogvis tillämpa bestämmelsen om makes samtycke på panthavarna finns inte. På grund härav och då någon annan grund för att hembudet skulle vara ogiltigt inte har anförts är hembudet således giltigt. Bolagets förstahandsyrkande skall därför ogillas.
Hovrätten övergår därefter till att pröva dispensfrågan.
Frågan huruvida en ansökan om dispens från hembud enligt 6 § ombildningslagen kan prövas sedan hembudet har delgetts bostadsrättsföreningen är inte uttryckligen besvarad i lagen och några uttalanden därom har inte heller gjorts i förarbetena. Att dispensfrågan inte kan prövas under ett så sent skede av förfarandet får dock anses följa av förbudet i 8 § mot att hembud återkallas sedan delgivning av hembud skett och de motiv som uppbär den bestämmelsen (prop. 1981/82:169 s. 45 f); en ansökan om dispens från ett givet hembud innebär ju i realiteten att hembudet återtas för det fall dispensansökningen bifalls. För övrigt skulle en sådan möjlighet strida mot hur själva förfarandet har reglerats i ombildningslagen, jfr RBD 1994:3. Även bolagets yrkande om dispens skall därför ogillas och överklagandet skall således lämnas utan bifall.