Fråga huruvida avstyckning för bostadsändamål från en jordbruksfastighet kan anses medföra olägenhet av någon betydelse för jordbruksnäringen. 3 kap 6 § 2 st fastighetsbildningslagen.
Fastigheten Kvästad 8:5 ligger i Skärkinds socken av Norrköpings kommun och omfattar totalt 150 ha, varav 72 ha åker, 18 ha betesmark och 56 ha skogsmark. Fastigheten bedöms av lantbruksnämnden ha ett gott bostadsbestånd och utgöra en utvecklingsbar lantbruksegendom.
Egendomen, som bildats genom sammanläggning av fyra fastigheter, köptes 1979 av makarna H.och K.S. Dessa måste dock redan 1980 av ekonomiska skäl sälja fastigheten. Fastigheten köptes av makarna K-E. och B.J. samt deras son L.J.
Köpet omfattade egendomen med undantag av ett 13 000 m2 stort område, som skulle begäras avstyckat. Enligt § 21 i köpekontraktet skulle, såvida inte fastighetsbildningen kom till stånd, säljaren ha rätt att inneha området med bostadsarrenderätt på 49 år.
Makarna S. ansökte i maj 1980 hos fastighetsbildningsmyndigheten i Norrköpings lantmäteridistrikt om avstyckning av området om 13 000 m2. Området, som är bebyggt med ett bostadshus och 3-4 uthus, är beläget ca 55 m från egendomens ekonomibyggnader och avsågs användas som helårsbostad och maskinstation.
Lantbruksnämnden avstyrkte i yttrande till fastighetsbildningsmyndigheten fastighetsbildningen. Som skäl angavs att styckningslottens bostadshus skulle komma att ligga ca 55 m från ekonomibyggnaderna, vilka utnyttjades och troligen skulle fortsätta att utnyttjas för animalieproduktion. Detta skulle kunna leda till friktioner mellan bostadsägaren och lantbrukaren, varför den senare skulle kunna få sin handlingsfrihet beskuren. Avstyckningen skulle därför medföra olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Genom beslut d 25 nov 1980 inställdes förrättningen. Under rubriken Skäl anförde fastighetsbildningsmyndigheten bl a följande. Om avstyckningen skulle tillåtas, torde risken för störningar mellan jordbruket på stamfastigheten och bostaden på styckningslotten komma att öka. Dessa störningar i form av främst lukt och buller kan bli av den storleksordningen, att de medför olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Avstyckningen bedöms därför strida mot bestämmelserna i 3 kap 6 § 2 st FBL.
Makarna S. anförde besvär vid Linköpings TR, fastighetsdomstolen, och yrkade att domstolen måtte medge den sökta avstyckningen. TR:n (rådmannen Cooper, fastighetsrådet Collins, tingsfiskalen Silva och två nämndemän) meddelade utslag d 3 juli 1981. Under rubriken Skäl redovisade TR:n inledningsvis vad som hade anförts av makarna S samt av makarna Chan och deras son. Härefter fortsatte TR:n: LSt:n har i yttrande d 12 febr 1981 över besvären bl a anfört, att det vid jordbruksdrift ofta uppkommer vissa miljöpåverkande olägenheter såsom lukt och buller. Detta kan uppfattas som mycket störande av boende, som inte har anknytning till jordbruket. Tillsynsmyndighet kan för att hindra eller minska olägenhet med stöd av miljöskyddslagstiftningen förbjuda verksamhet eller ålägga innehavaren att vidta åtgärder. Vid lämplighetsprövningen enligt 3 kap FBL av fastighetsbildningsärendet har fastighetsbildningsmyndigheten att ta ställning till vilka konsekvenser fastighetsbildningen kan få för jordbruksnäringen. Inställelsebeslutet får i detta fall bl a den effekten att man för framtiden undviker den situationen att åtgärder måste vidtas för att reglera miljöförhållandet mellan bostadsfastigheten och jordbruksföretaget. Sådana åtgärder torde utan undantag innebära inskränkning i jordbruksdriften. Ett frånskiljande av den föreslagna styckningslotten från jordbruksfastigheten torde inte innebära en omedelbar konflikt mellan de båda fastigheterna. Då emellertid Kvästad 8:5 bedöms som utvecklingsbar är en framtida utökning eller förändring av animalieproduktionen tänkbar. En sådan utveckling kan innebära olägenheter för de boende på styckningslotten. Den nuvarande ägaren till styckningslotten accepterar visserligen vissa lukt- och bullerstörningar. För en ny ägare däremot kan en ökning av olägenheterna vara oacceptabel. Den föreslagna avstyckningen innebär därför en risk för en framtida konflikt som kan medföra att lantbrukaren inte får full handlingsfrihet i fråga om jordbrukets bedrivande. En avstyckning i omedelbar närhet av ekonomibyggnaden kan således utgöra ett hinder för en optimal jordbruksdrift och därmed medföra olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Avstyckningen strider därför mot 3 kap 6 § 2 st FBL.
TR:n gör följande överväganden. Fastighetsbildningsmyndighetens skäl för att inställa avstyckningsförrättningen har varit risken för störningar, i form av främst lukt och buller, mellan den avstyckade fastigheten och stamfastigheten. TR:n har vid syn på platsen bl a iakttagit, att en betydande nivåskillnad föreligger mellan den tilltänkta bostadstomten och de ekonomibyggnader, som användes i jordbruksdriften på stamfastigheten. Mot bakgrunden av detta förhållande jämte byggnadernas inbördes läge och topografien i övrigt finner TR:n fastighetsbildningsmyndighetens farhågor för störningar mellan de båda fastigheterna obefogade. Avstyckningen bör därför tillåtas och förrättningen med undanröjande av inställelsebeslutet visas åter till fastighetsbildningsmyndigheten för fortsatt handläggning.
Slut. Inställelsebeslutet undanröjes. Förrättningen visas åter till fastighetsbildningsmyndigheten för fortsatt handläggning.
LSt:n anförde besvär i Göta HovR och yrkade undanröjande av TR:ns utslag.
HovR:n (hovrättslagmannen Ekblad, fastighetsrådet Evans, hovrättsrådet Hess, referent, och adj led Walker) anförde i utslag d 23 dec 1981:
Skäl. LSt:n har jämväl i HovR:n gjort gällande att den begärda avstyckningen strider mot bestämmelserna i 3 kap 6 § 2 st FBL. LSt:n har därvid utöver vad som anförts vid TR:n andragit i huvudsak följande. I motsats till TR:n kan LSt:n inte finna att vare sig de relativt små nivåskillnaderna mellan styckningslottens bostadsbyggnad och den för animalieproduktion (tidigare nötkreatur, numera svin) utnyttjade ekonomibyggnaden - 55 m från bostadsbyggnaden - eller topografien i övrigt kan vara av någon nämnvärd betydelse såvitt gäller luktolägenheterna. Styckningsfastighetens nuvarande ägare planerar en utökning av djurhållningen för att klara gårdens ekonomi. Avsikten är därvid att utnyttja ekonomibyggnaden mera intensivt, vilket kan ske utan att större ytor av byggnaden behöver tas i anspråk. En sådan utökning av djurhållningen kommer att påverka styckningslottens ägare i form av ökade luktolägenheter. En ny ägare av styckningslotten kan komma att anse detta oacceptabelt och kräva åtgärder för att begränsa miljöstörningarna från jordbruksföretaget. Sådana åtgärder torde utan undantag leda till inskränkning i eller extra kostnader för jordbruksdriften och därmed försämrad lönsamhet. Den begärda avstyckningen skulle sålunda innebära risk för att brukaren av styckningsfastigheten inte får den handlingsfrihet i jordbrukets bedrivande som är rimlig. Hinder för en optimal jordbruksdrift skulle sålunda kunna uppkomma och därmed medföra olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Då byggnadskapitalet i bostadsbyggnaden på styckningslotten endast är 62 000 kr enligt preliminära uppgifter från 1981 års fastighetstaxering utgör det faktum att styckningslotten är bebyggd inte heller tillräckligt skäl att acceptera en avstyckning.
I sin ansökan om avstyckning - ingiven till fastighetsbildningsmyndigheten d 8 maj 1980 - angav makarna S. att styckningslotten var bebyggd med ett bostadshus och fyra uthus samt att ändamålet med avstyckningen var användning för helårsbostad. Enligt köpekontrakt d 30 sept 1980 sålde makarna S. Kvästad 8:5 med undantag av det område med därå befintliga byggnader, beträffande vilket avstyckning begärts. I kontraktet angavs bl a att parterna utan vederlag var skyldiga att godta mindre jämkningar av områdets gränser m m samt att avstyckningskostnaderna skulle betalas av makarna S. För det fall att avstyckningen ej skulle kunna genomföras föreskrevs att köpekontraktet ändå skulle gälla, dock med det undantaget, att makarna S. behöll rätten till byggnaderna på det område som motsvarade Santos och ägde rätt att nyttja området under 49 år enligt samtidigt träffat nyttjanderättsavtal och de villkor som gäller för bostadsarrende. Enligt kontraktet ägde vidare makarna S. inteckna sin rätt till bostadsarrende i Kvästad 8:5.
I fastighetsbildningsmyndighetens inställelsebeslut d 25 nov 1981 angavs bl a att ändamålet med avstyckningen var helårsbostad och maskinstation, att styckningslotten var bebyggd med ett äldre bostadshus, tidigare mangårdsbyggnad på en i Kvästad 8:5 numera ingående fastighet, och 3-4 mindre uthus, samtliga byggnader obehövliga för jordbruksnäringen, samt att det för att bedriva maskinstation torde vara erforderligt att inom Santos uppföra ny maskinhall eller dylikt. I skälen antecknades vidare att makarna S. ansåg, att den styckningslotten närbelägna ladugården endast rymmer en mindre djurbesättning, att en utbyggnad av ladugården inte är möjlig samt att en eventuell framtida köpare av styckningslotten med hänsyn till läget borde vara medveten om de lukt- och andra miljöproblem som kan uppstå.
I målet har någon uppgift om det på styckningslotten befintliga bostadshusets användning vid tiden före ansökningen om avstyckning icke lämnats. Något påstående om att bostadshuset skulle vara oanvändbart för sitt ändamål har dock icke gjorts.
Enligt vad båda parter vid överlåtelsen av styckningsfastigheten - såvitt framgår av köpekontraktet - förutsatt skall sålunda det på styckningslotten befintliga bostadshuset för framtiden användas som helårsbostad, oavsett om avstyckning kommer till stånd. Såvitt gäller användningen av den bostadshuset närbelägna ladugården innebär detta å ena sidan att bostadsinnehavaren - han må därvid vara ägare till bostadsfastigheten eller innehavare av bostadsarrende eller annan nyttjanderätt till bostaden - torde vara skyldig att tåla olägenheter av den grad som dittills förekommit i den mån de är vanliga på orten och med hänsyn till närheten till ladugården icke är hälsovådliga. Å andra sidan innebär närheten till bostadshuset att ägaren av ladugården utan inskränkning av miljöhänsyn kan nyttja denna på sätt och i den grad som dittills förekommit, men att han av samma hänsyn inte utan vidare äger övergå till annan drift av mera miljöstörande slag. För miljöstörande verksamhet har, enligt miljöskyddslagen, den som vill driva verksamheten bl a att välja lämplig plats för denna. Svinuppfödning av större omfattning utgör verksamhet som erfordrar särskilt tillstånd. I förevarande mål är inte angivet vilken omfattning svinuppfödningen är avsedd att få. I ladugårdens närhet torde, förutom bostadshuset på styckningslotten, finnas bostadshus på bl a styckningsfastigheten. I målet finns ingen utredning om huruvida den plats där ladugården är belägen kan anses lämplig för svinuppfödning av någon omfattning eller, om så skulle vara fallet, om särskilda skyddsåtgärder eller begränsningar i en sådan verksamhet skulle vara erforderliga med hänsyn till de förhållanden som råder.
En prövning av den begärda avstyckningen måste utgå från de förhållanden som råder. I förevarande fall måste alltså beaktas att ett bostadshus redan finns på styckningslotten, att bostadshuset enligt vad som framkommit är avsett att nyttjas som sådant och att upplåtelsen för bostadsarrende träder i stället för en avstyckning om sådan ej kommer till stånd. En avstyckning kan därför inte heller anses medföra ett ändrat utnyttjande av bostadsbyggnaden. En fastighetsbildning, tillkommen mot bakgrund av att området redan är bebyggt med ett bostadshus avsett att användas för sådant ändamål, kan av nu angivna skäl inte anses påverka den skyldighet som brukaren av styckningsfastigheten kan ha att underkasta sig begränsningar eller omläggningar i jordbruksdriften av hänsyn till de närboende.
På grund härav finner HovR:n hinder ej möta mot den begärda avstyckningen. Besvären skall därför lämnas utan bifall.
HovR:ns utslag. HovR:n lämnar besvären utan bifall.
LSt:n anförde besvär och yrkade att HD skulle, med upphävande av HovR:ns och TR:ns utslag, fastställa fastighetsbildningsmyndighetens beslut att inställa förrättningen.
Makarna S. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Hedgårdh, hemställde i betänkande om följande beslut: Skäl. LSt:n har i HD vidhållit sin inställning att i princip all fastighetsbildning för bostadsändamål nära ekonomibyggnader på utvecklade och utvecklingsbara jordbruksfastigheter innebär sådan inskränkning i jordbrukarens handlingsfrihet i fråga om jordbrukets bedrivande att därigenom olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen måste anses föreligga.
Makarna S, som bestritt att skäl finns att vägra avstyckningen, har i HD upplyst, att de numera återköpt och fått tillstånd att förvärva jordbruksfastigheten Kvästad 8:5 med undantag av området om 13 kvm, att de avser att nyttja ladugården till maskinhall och att därmed frågan om störningar med anledning av en svinuppfödning inte längre är aktuell.
Den prioritering av jordbrukets intressen som i en typisk jordbruksbygd som denna i och för sig får anses vara motiverad får inte drivas så långt att all fastighetsbildning för bostadsändamål i närheten av jordbruksfastighet omöjliggöres. Detta kan riskera bli fallet med den inställning som LSt:n givit uttryck åt i målet.
Prövningen av frågan om hinder föreligger mot fastighetsbildningen måste utgå från de faktiska förutsättningarna som föreligger i varje enskilt fall. Genom vad som upplysts om makarna S:s återköp av Kvästadfastigheten har dessa förutsättningar i målet ändrats. På grund härav och då tillräckligt utredningsmaterial saknas såväl för en prövning av styckningslottens och stamfastighetens lämplighet som för en bedömning huruvida den tilltänkta fastighetsbildningen kan tänkas medföra olägenhet av betydelse för makarna S:s jordbruksnäring, bör förrättningen återgå till fastighetsbildningsmyndigheten för förnyad prövning med hänsyn till de ändrade förutsättningarna.
Slut. HD fastställer HovR:ns slut varigenom förrättningen återförvisas till fastighetsbildningsmyndigheten för vidare handläggning.
HD (JustR:n Keller, Powell, Avery, Ward och Wilson, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Makarna S. har i HD upplyst, att de numera återköpt och även fått tillstånd att förvärva jordbruksfastigheten Kvästad 8:5 med undantag av området om 13 000 kvm, att de avser att nyttja ladugården som maskinhall samt att därmed frågan om störningar med anledning av en svinuppfödning inte längre är aktuell.
Frågan, huruvida fastighetsbildning för bostadsändamål i närheten av en jordbruksfastighets brukningscentrum kan antas inte medföra olägenhet av någon betydelse för jordbruksnäringen, måste i varje enskilt fall besvaras på grundval av en bedömning av de förhandenvarande förhållandena och den utveckling av jordbruksdriften inom en överskådlig framtid som det utifrån dessa förhållanden ter sig realistiskt att räkna med. Det förändrade läge som enligt vad nyss sagts inträtt i detta fall föranleder att utredningen i målet inte ger något tillförlitligt underlag för en sådan bedömning. Förrättningen bör därför återgå till fastighetsbildningsmyndigheten för förnyad prövning av tillåtlighetsfrågan.
Det slut vartill domstolarna kommit, innebärande att inställelsebeslutet undanröjs och förrättningen visas åter till fastighetsbildningsmyndigheten, bör följaktligen stå fast.
Slut. HD lämnar LSt:ns härstädes förda talan utan bifall.