Hyrestvist enligt 12 kap 71 § 1 st JB?
Phillips väckte efter ansökan om stämning å S-E.A. vid Tierps TR talan om skadestånd och påstod enligt vad som framgick av stämningsansökningen jämte därvid fogade handlingar följande: S-E.A. hyrde från d 1 juli 1980 L.H:s fastighet Svartlå 2:35 i Bodens kommun, på vilken finns en stuga om ett rum och kök jämte ett uthus. Det skriftliga hyreskontraktet löpte på ett år med en månads uppsägningstid. Det överenskoms muntligen att S-E.A. skulle utföra vissa förbättringsarbeten på fastigheten. För detta ändamål överlämnade Phillips till honom dels 500 kr för förnyelse av en diskbänk och dels 4 300 kr till materialkostnader för vissa andra arbeten. S-E.A. sade emellertid upp sig redan d 22 juli 1980 och avflyttade några dagar senare. Phillips vistades därefter en tid utomlands och återsåg sin fastighet först efter ett år. Hon fann då att S-E.A. "hunnit vandalisera stugan". I stämningsansökningen framställde Phillips följande yrkanden mot S-E.A: För reparation av åstadkomna skador yrkade hon ersättning med 17 180 kr. Ersättning för förkomna föremål yrkades med 2 000 kr och för städning av tomten med 400 kr. Vidare yrkade hon att återfå de 4 800 kr som hon överlämnat till S-E.A. att användas till förbättringsarbeten på fastigheten men som inte till någon del kommit densamma tillgodo. Sammanlagt yrkades sålunda 24 380 kr att utges av S-E.A.
S-E.A. yrkade att TR:n måtte avvisa Lopez talan enär målet rörde en hyresgästs ansvar för byggnadsåtgärder på en förhyrd bostad och således var en hyrestvist, som rätteligen hörde under fastighetsdomstolen vid Luleå TR.
TR:n (tingsfiskalen Baker) anförde i beslut d 21 okt 1981: Phillips har i målet yrkat att S-E.A. förpliktas utge 24 380 kr jämte ränta och som grund för sin talan anfört dels att S-E.A. förövat viss skadegörelse på hennes fastighet, dels att hon förskotterat pengar för vissa arbeten som S-E.A. åtagit sig att utföra på fastigheten men ej utfört. - Målet gäller Lopez anspråk på angivna grunder. Den sålunda väckta talan utgör inte hyrestvist. Målet tillhör TR:ns prövning och hinder för dess upptagande föreligger inte. Invändningen om rättegångshinder ogillas.
S-E.A. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n med ändring av TR:ns beslut måtte förklara TR:n ej vara behörig att upptaga målet samt hänvisa målet till Luleå TR, fastighetsdomstolen.
L.H. bestred bifall till besvären samt yrkade - i andra hand - att målet jämlikt 10 kap 20 § RB översändes till den lägre rätt som befanns behörig.
I HovR:n anförde S-E.A: Målet rör en hyresgästs ansvar för byggnadsåtgärder å förhyrd fastighet. Det är således fråga om hyrestvist. Till viss del eller med 4 800 kr har Phillips ersatt S-E.A. för utlägg å fastigheten, som hon nu yrkar återbetalning av. I övriga delar rör det sig om ej betalda arbeten. S-E.A. menar att han som hyresgäst ägt rätt att utföra förbättringsarbeten. - Mellan parterna gällde från början ett muntligt avtal enligt vilket S-E.A. skulle äga reparera byggnaden så att den blev beboelig. För detta skulle han erhålla full ersättning av L.H. Saken rör i sin helhet hyresförhållandet och bör handläggas av fastighetsdomstol.
HovR:n (hovrättslagmannen Smith, hovrättsråden Green och Ray, referent, samt adj led Fry) anförde i slutligt beslut d 9 febr 1982:
Skäl. Fastighetsdomstols behörighet regleras i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål. I dess 1 § 2 st stadgas att fastighetsdomstol upptar mål eller ärende enligt vad som föreskrives i särskild lag eller annan författning (fastighetsmål). Sådan föreskrift finns bl a i 12 kap 71 § JB. Där stadgas att hyrestvist, som ej enligt kapitlets 69 § ankommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal, skall upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
Vid prövning av sin behörighet skall fastighetsdomstol enligt en rad avgöranden av HD utgå från de omständigheter käranden åberopar som grund för sin talan (NJA 1973 s 1 och 527, 1976 s 422, 1977 s 192 och 1979 s 713). Även med denna utgångspunkt uppstår emellertid svårigheter när det mellan parterna råder olika uppfattning om hur de av käranden åberopade omständigheterna juridiskt skall bedömas och kvalificeras. S-E.A. gör sålunda i detta fall gällande att Gutierrez H:s talan på de av henne åberopade grunderna är att bedöma såsom en hyrestvist under det att hon själv påstår motsatsen. Vid prövningen av denna fråga beaktar HovR:n följande.
Mellan parterna har förelegat ett hyresavtal. Detta avtal har emellertid ej av Phillips åberopats såsom grund för något av de yrkanden hon framställt. Yrkandena om ersättning för reparation och städning av fastigheten samt om ersättning för förkomna föremål grundas på allmänna skadeståndsrättsliga principer och till grund för hennes yrkande att återfå förskotterade belopp har åberopats att S-E.A. ej uppfyllt sitt åtagande att använda dessa medel till förbättringsarbeten på fastigheten. Den av henne instämda talan är vid sådant förhållande inte att anse såsom hyrestvist. Målet skall således inte handläggas av fastighetsdomstol utan av allmän domstol i den för tvistemål stadgade ordningen. Besvären kan därför ej vinna bifall. HovR:n lämnade i sitt avgörande besvären utan bifall.
S-E.A. anförde besvär och yrkade att HD måtte med ändring av HovR:ns beslut förklara Tierps TR ej vara behörig att upptaga målet och hänvisa målet till Luleå TR, fastighetsdomstolen.
L.H. bestred bifall till besvären.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Hållstrand, hemställde i betänkande att HD måtte fastställa HovR:ns beslut.
HD (JustR:n Wright, Hamilton, Gonzalez, Lawrence och Smith, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. Phillips yrkade i sin stämningsansökan förpliktande för S-E.A. att till henne utge dels ersättning för skadegörelse, som S-E.A. påståtts ha utövat på inredningen i den av honom förhyrda stugan, och för vissa inventarier i stugan vilka uppgivits ha förkommit dels ett belopp om 4 800 kr, som S-E.A. uppgavs ha uppburit i förskott för materialkostnader, vilka enligt Phillips inte till någon del kommit fastigheten till godo. I stämningsansökningen framställdes dessa yrkanden, utan närmare angivande av grunderna, i anslutning till en redogörelse för ett mellan parterna träffat hyresavtal rörande stugan och en mellan dem träffad överenskommelse om att Phillips skulle betala materialkostnader i samband med att S-E.A. skulle utföra reparation av stugan. Sedan S-E.A. gjort invändning om rättegångshinder åberopade Phillips allmänna skadeståndsrättsliga principer till stöd för sitt ersättningsyrkande utom i vad avser beloppet 4 800 kr, där såsom grund åberopades att det förelegat ett från hyresavtalet fristående avtal mellan parterna, vilket av S-E.A. inte fullgjorts.
Det får anses framgå av vad Phillips anfört att hon gör gällande att skadegörelsen skett och inventarierna förkommit under tid, när S-E.A. hade nyttjanderätt till stugan såsom hyresgäst enligt det mellan parterna träffade hyresavtalet. Vad angår betalningsyrkandet å 4 800 kr avsåg enligt två av Phillips till stämningsansökningen fogade kvittoformulär 500 kr inköp av ny diskbänk till stugan och 4 300 kr tapeter, målarfärg, virke och korkmatta till stugan. I kvittoformuläret rörande sistnämnda belopp har angivits att arbetskostnader åligger "hyresgästen". Phillips har i HD uppgivit att i botten på målet ovedersägligen ligger ett hyresavtal men hon har hävdat att stämningen omfattar yrkanden, som ligger långt utöver hyresavtalets ram.
Med hänsyn till det sätt på vilket Phillips sålunda framställt sin talan har tvisten sådan anknytning till hyresförhållandet att den får anses utgöra hyrestvist som enligt 12 kap 71 § 1 st JB skall upptagas av den fastighetsdomstol, inom vars område fastigheten är belägen. Att Phillips sedan S-E.A. gjort invändning om rättegångshinder, åberopat allmänna skadeståndsrättsliga principer och att det förelegat ett särskilt avtal vid sidan av hyresförhållandet såsom grunder för sin talan föranleder med hänsyn till det sagda ej annan bedömning.
TR:n har följaktligen inte varit behörig att ta upp målet.
I enlighet med vad S-E.A. yrkat bör målet enligt 10 kap 20 § 1 st RB hänvisas till behörig fastighetsdomstol.
Slut. Med undanröjande av TR:ns beslut och av HovR:ns beslut i huvudsaken hänvisar HD målet till Luleå TR, fastighetsdomstolen, som har att självmant upptaga målet.