Fråga om en fastighetsköpare - även om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder - på grund av passivitet har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att inte underrätta säljaren om felet.
Göteborgs tingsrätt
V.S. förde vid Göteborgs tingsrätt den talan mot Stiftelsen Skogssällskapet som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Conley, Gates och Walker) anförde i mellandom den 18 maj 2016 följande.
BAKGRUND
I november månad 2009 köpte V.S. av Stiftelsen Skogssällskapet (Skogssällskapet) ett antal fastigheter som utgörs av ett sammanhållande skogsområde med en areal om cirka 2 240 hektar, varav 1 430 hektar utgörs av produktiv skogsmark. Inom egendomen fanns på hösten 2009 ett naturreservat där det rådde avverkningsförbud och naturreservat för natur- och friluftsområde. Efter köpet av egendomen lämnade V.S. in avverkningsanmälningar till Skogsstyrelsen. Enligt Middleton fick han omedelbart besked från Skogsstyrelsen, att en sådan avverkning var helt utesluten under hänvisning till de planer på förstärkt naturskydd som länsstyrelsen i samråd med Skogsstyrelsen utformat konkreta planer för. V.S. har menat att Skogssällskapet måste vetat om detta vid försäljningen av fastigheterna men uppsåtligen i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet undanhållit informationen till V.S.
Med anledning av den information som V.S. fick av Skogsstyrelsen ansåg han sig tvungen att inleda förhandlingar om reservatsbildning inom fastigheterna som länsstyrelsen påkallat. Dessa förhandlingar har, enligt V.S. efter 3,5 års diskussion utmynnat i åtta reservatsområden inom fastigheterna med totala avverkningsförbud inom 245 hektar skogsmark. Intrångsersättning för dessa områden har efter förhandlingar avtalats uppgå till 25 300 000 kr, varav 13,2 miljoner kronor utbetalats i mars månad 2014 och resterande 12,1 miljoner kronor har utbetalats i april månad 2015.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
V.S. har yrkat att tingsrätten förpliktar Skogssällskapet att till V.S., såsom nedsättning av köpeskilling samt skadestånd jämlikt 4 kap. 19 § JB, betala 6 545 000 kr jämte ränta - - -. Av beloppet avser 5 300 000 kr nedsättning av köpeskilling och 1 244 500 kr skadestånd pga. avkastningsförlust.
Skogssällskapet har bestritt käromålet.
GRUNDER
V.S. har som grund för sin talan angett följande. V.S. har av Skogssällskapet köpt fastigheter där det bedrevs kommersiellt skogsbruk. Fastigheterna har avvikit från vad V.S. med fog kunnat förutsätta vid köpet. Länsstyrelsen hade nämligen planer på utökat avverkningsförbud inom
fastigheterna. Denna information hade Skogssällskapet vid försäljningen av fastigheterna men uppsåtligen eller av grov vårdslöshet undanhöll
Skogssällskapet informationen till V.S. Hade V.S. fått del av informationen hade han haft anledning att anta att planerad avverkning inom fastigheterna inte skulle komma till stånd hösten 2010, med åtföljande fördröjning av avkastning från skogsbruket. Vidare hade informationen givit V.S. anledning till övervägande om ett lägre bud för fastigheterna skulle avges på grund av risken för kommande försämringar i den produktiva skogsarealens arrondering. Då fastigheterna avvikit från vad V.S. med fog kunnat förutsätta vid köpet och Skogssällskapet uppsåtligen i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet undanhållit information har V.S. rätt till nedsättning av köpeskillingen, samt då Skogssällskapet varit försumlig vid försäljningen genom att undanhålla information även rätt till ersättning för skada i form av avkastningsförlust.
Skogssällskapet har som grund för sitt bestridande angett följande. V.S. har inte reklamerat kraven i rätt tid. Fastigheterna har inte avvikit från vad V.S. med fog kunnat förutsätta vid köpet. V.S. har inte drabbats av någon skada. V.S. har redan fått ersättning för den skada och den rätt till avdrag på köpeskillingen som han gör gällande i målet. Om V.S. skulle anses ha drabbats av skada eller ha rätt till avdrag på köpeskillingen uppgår skadebeloppet respektive avdragsbeloppet inte till vad V.S. yrkat. V.S. har inte rätt till avkastningsränta på sätt som yrkats. Skogssällskapet har varken uppsåtligen eller av grov vårdslöshet undanhållit någon information från V.S. Det föreligger inget samband mellan den information Skogssällskapet påstås ha haft och de fel som V.S. gör gällande i målet. Skogssällskapet har inte varit försumligt vid försäljning.
MELLANDOM
I målet har Skogssällskapet gjort gällande att V.S. har reklamerat de krav han har i målet för sent. Skogssällskapet har hävdat att även om en säljare handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder kan en köpare ändå inte dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det köparen märkt det. Skogssällskapet har menat att eftersom V.S. dröjt 4,5 år efter det han fick vetskap om felet med att lämna meddelande om felet har han förlorat rätten att åberopa felet mot Skogssällskapet.
V.S. har gjort gällande att så inte är fallet. Han har menat att eftersom Skogssällskapet uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet undanhållit information gäller ingen reklamationsplikt. Om tingsrätten skulle komma fram till att det ändå finns en reklamationsplikt har han menat att han reklamerat inom rätt tid även om han dröjt 4,5 år med att reklamera det.
Parterna har begärt att tingsrätten genom mellandom prövar reklamationsfrågan och har enats om mellandomstemat som redovisas nedan. Tingsrätten beslutade den 26 februari 2016 att avgöra reklamationsfrågan genom mellandom.
Mellandomstema
Har V.S. såsom köpare - om Skogssällskapet såsom säljare handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet - förlorat rätten att åberopa felet mot Skogssällskapet när han dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det?
DOMSKÄL
Av 4 kap. 19 a § JB första stycket följer att köpare inte får åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Av andra stycket följer att utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Ordalydelsen i andra stycket innebär att en illojalt handlande säljare inte kan åberopa reklamationsreglerna för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. I kommentaren till 4 kap. 19 a § JB framgår dock att andra stycket inte innebär att "köparen kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. En sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten att åberopa felet." Samma uttalande och resonemang framgår i prop. 1989/90:77 s. 64 (Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.) och i prop. 1988/89:76 s. 125 (Ny köplag). Även i NJA 2007 s. 909 uttalade HD att "av allmänna kontraktsrättsliga principer i kommersiella förhållanden får anses följa att en avtalspart som vill göra gällande påföljder på grund av avtalsbrott inte kan förhålla sig passiv."
I detta sammanhang ska påpekas att i det betänkande som lämnades till regeringen med förslag på ändring i jordabalken föreslogs en lydelse enligt 19 b § enligt följande: "Har säljaren handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdesdagen." Kommittén skrev följande i specialmotiveringen: "I andra stycket i förevarande paragraf föreskrivs en tioårig reklamationstid för det fall säljaren handlat i strid mot tro och heder. I ett sådant fall gäller att köparen inte på grund av underlåten reklamation förlorar sin rätt att åberopa felet förrän tio år efter tillträdesdagen. Det skulle framstå som stötande, om säljaren skulle gå fri från felansvar genom att åberopa att köparen reklamerat för sent. Undantaget innebär alltså att en säljare inte mot ett felanspråk från köparen kan åberopa att köparen i något hänseende försuttit reklamationsfristen enligt första stycket, om det visas att säljaren förfarit svikligt. En sådan situation kan föreligga, om köparen kan visa att säljaren känt till det fel som köparens anspråk grundas på men underlåtit att upplysa om det och i stället uttryckt sig på ett sätt som varit ägnat att vilseleda köparen i fråga om felets existens." (SOU 1987:30 s. 108.) Den föreslagna lydelsen av paragrafen blev inte gällande rätt utan lydelsen blev: "Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder". Som nämnts ovan anges i prop. 1989/90:77 s. 64 följande: "En illojal handlande säljare kan alltså inte åberopa reklamationsreglerna för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. En sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten att åberopa felet." Enligt tingsrättens mening ger detta uttryck för att en köpare inte kan förhålla sig helt passiv med att lämna meddelande om felet efter det köparen märkt det. Detta är även något som Marshall hovrätt uttalat i dom meddelad den 7 januari 2013 mål T 8678-11. Här anger Svea hovrätt följande: "Även om en säljare varit grovt vårdslös kan en köpare ändå inte dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om fel efter hen märkt det och i sista hand gäller de allmänna reglerna om preskription (se prop. 1988/89:76 s. 125 och Zeteo, Köplagen, kommentaren till 33 §)."
Även i doktrinen finns uttalande som pekar mot att det finns en reklamationsskyldighet även om en part handlat grovt vårdslöst eller
i strid mot tro och heder (se Hall, Festskrift till Dickerson Lenna-n----der s. 121 ff. och Hanson, Reklamation vid kontraktsbrott s. 127 ff.).
Tingsrättens slutsats är därmed att det finns en reklamationsplikt även om en säljare handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. En köpare kan inte dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det köparen märkt det. Frågan som kvarstår är då om V.S. reklamerat inom rätt tid då han dröjt 4,5 år med att reklamera det.
Parterna är överens om att V.S. dröjt ca 4,5 år med sin reklamation. V.S. har uppgett att han upptäckte felen i början av år 2010 och reklamerade i oktober 2014. Som förklaring till att det dröjde så länge har han angett följande. "De kontakter och förhandlingar som inleddes genom länsstyrelsens och Skogsstyrelsens besked om avverkningsförbud inom egendomen fördes med den intensitet och skyndsamhet som kan förväntas i ett intrångsärende av aktuellt slag. Förhandlingarna var avhängiga detaljinventeringar från myndigheternas sida, varefter samråd om tillkommande reservatsområdens utbredning fördes med V.S. Ursprungligen omfattade detta 48 separata mindre områden. Under hand lät länsstyrelsen och Skogsstyrelsen sammanföra dessa till färre områden med större arealer, varefter av Naturvårdsverket anlitat värderingsföretag inventerade och värderade berörda områden. Härunder fördes även förhandlingar om intrångsersättningens storlek med V.S. och av denna anlitad värderingssakkunnig. Förhandlingarna utmynnade sålunda i de åtta reservatsområden och i den intrångsersättning om 13 200 000 kr som träffades den 7 mars 2014 och om 12 100 000 kr den 17 februari 2015. Förhandlingarna pågick sålunda under drygt 3,5 år vilket inte är osedvanligt kort tid med hänsyn till intrångsärendets omfattning och ekonomiska betydelse samt de bakomliggande värderingsuppdragens antal och omfattning. Först efter uppgörelsen den 7 mars 2014, då V.S. kunde konstatera att staten inte skulle komma att utge högre intrångsersättning än vad som avtalades, har V.S. kunnat överblicka de ekonomiska verkningarna av den av Skogssällskapet undanhållna informationen om förstärkt naturskydd. Mot denna bakgrund har käranden inte heller genom att vänta med att rikta anspråk mot svaranden till sommaren 2014 försuttit sin rätt att åberopa felen". (Tingsrättens anmärkning: V.S. har därefter upplyst att han gör gällande att reklamation skedde först i oktober 2014.)
Den reklamation som behöver göras när det gäller fel i fastighet är en s.k. neutral reklamation, dvs. ett meddelande om att fastigheten är behäftad med fel som köparen vill åberopa. Någon viss form för reklamation fordras inte men köparen måste ange antingen vari felet huvudsakligen består och hur det visar sig eller i vilket avseende fastigheten enligt köparens mening avviker från avtalad standard. Någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet krävs inte, men det är å andra sidan inte tillräckligt att köparen endast i allmänna ordalag klagar på fastigheten eller hävdar att den är felaktig. Om köparen inte är beredd att redan i samband med reklamationen precisera den eller de påföljder han vill göra gällande, kan han göra det senare, se prop. 1989/90:77 s. 62. I NJA 2008 s. 1158 angav HD att skyldighet att reklamera dolda fel i fastighet föreligger när "felet på ett påtagligt sätt framträder", jfr prop.  1988/89:76 s. 144 f.
Ett skäl som angetts till att det skulle föreligga en allmän reklamationsplikt är att den icke kontraktsbrytande parten inte då kan spekulera på den kontraktsbrytande partens bekostnad genom att vidta åtgärder vars konsekvenser - om de senare visar sig inte leda till önskat resultat - måhända får bäras av den kontraktsbrytande parten om denne inte lyckas visa att åtgärderna stridit mot den allmänna skyldigheten att begränsa skadan. Även skäl för att en allmän reklamationsplikt föreligger har angetts vara att en reklamation ger part möjlighet att vidta åtgärder av skilda slag, t.ex. bevissäkring, rättelse av det som gått fel när så fortfarande kan ske eller åtgärder för att säkra egen regress. (Se Hall, Festskrift till Smith s. 132-133.) Samtliga skäl till att det skulle finnas en allmän reklamationsplikt utgör enligt tingsrättens mening också skäl till att den icke kontraktsbrytande parten agerar inom rimlig tid och framställer en neutral reklamation.
V.S. har först efter det att förhandlingarna var klara med länsstyrelsen och Skogsstyrelsen och intrångsersättningen var fastlagd kunnat helt överblicka de ekonomiska verkningarna för honom. Emellertid borde han i ett ganska tidigt skede förstått att fastigheterna var behäftade med fel och förstått att detta kunde få konsekvenser för honom. Felen måste för V.S. på ett påtagligt sätt framträtt då han låg i förhandlingar med länsstyrelsen och Skogsstyrelsen. Han borde då påtalat felen i form av en neutral reklamation till Skogssällskapet. Att vänta i 4,5 år kan inte anses vara en rimlig tid även om förhandlingar pågick och inte slutförts. Den sena reklamationen har inneburit att Skogssällskapet inte kunnat vidta eventuella åtgärder om de velat. Då V.S. dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felet efter det han märkt det har han enligt tingsrätten förlorat rätten att åberopa felet mot Skogssällskapet.
DOMSLUT
Om Skogssällskapet såsom säljare handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet har V.S. såsom köpare ändå förlorat rätten att åberopa påstådda fel mot Skogsällskapet då han dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felet efter det han märkt det.
Hovrätten för Västra Sverige
V.S. överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle fastställa att V.S. inte hade förlorat sin rätt att åberopa påstådda fel mot Stiftelsen Skogssällskapet.
Skogssällskapet motsatte sig ändring av tingsrättens mellandom.
Hovrätten (hovrättslagmannen Frazier, hovrättsråden Salas och Warner samt tf. hovrättsassessorn Brady) anförde i dom den 22 februari 2017 följande.
GRUNDER, SAKOMSTÄNDIGHETER OCH UTREDNINGEN I HOVRÄTTEN
Parterna har i frågan om reklamationsplikt till stöd för sin respektive talan åberopat i huvudsak samma omständigheter och bevisning som vid tingsrätten.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Hovrätten har enligt det av tingsrätten beslutade mellandomstemat att besvara frågan om V.S. såsom köpare - om Skogssällskapet såsom säljare handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet - förlorat rätten att åberopa påstådda fel mot Skogssällskapet när han dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felen efter det att han märkt dem.
Av 4 kap. 19 a § första stycket JB (i fortsättningen 19 a §) framgår att en köpare inte får åberopa att fastigheten är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Av andra stycket i samma paragraf framgår att köparen utan hinder av första stycket får åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Av 4 kap. 19 b § JB (i fortsättningen 19 b §) framgår vidare att köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.
När det gäller säljarens ansvar för fel i en såld fastighet fanns det före nu gällande bestämmelser, som trädde i kraft den 1 januari 1991, inte några särskilda reklamationsregler i jordabalken. Köparens fordran på grund av fel preskriberades enligt de allmänna reglerna i preskriptionslagen (1981:130) om tioårig preskription.
Innan den nuvarande lydelsen av 19 a § infördes hade det lämnats flera förslag på lydelser som bl.a. gick ut på att reglerna om reklamation och kortare preskriptionstid än tio år inte skulle gälla, om säljaren handlat i strid mot tro och heder (SOU 1987:30 s. 104 och prop. 1989/90:77 s. 44). I specialmotiveringen till ett motsvarande förslag till lydelse av
19 b § anfördes följande.
"Paragrafen innehåller vissa undantag från reglerna om köparens reklamationsskyldighet enligt 19 a §. En illojalt handlande säljare kan alltså inte åberopa reklamationsreglerna för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. En sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten att åberopa felet. Vidare gäller även i här avsedda fall de allmänna reglerna om preskription av fordringar." (Se a. prop. s. 64.)
Bestämmelserna modifierades sedan något innan 19 a § och 19 b § fick sina nuvarande lydelser. Det allmänt hållna uttalandet i propositionen - om att en köpare inte kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det - kom inte till uttryck i 19 a §. Till detta ska läggas att förekomsten av en allmän princip som innebär att passivitet medför förlust av rätten att åberopa fel företrädesvis har prövats i mål som rört avtalsförhållanden utanför lagreglerade områden, dvs. i andra situationer än dem som avses nu (se t.ex. rättsfallen NJA 1992 s. 728 och NJA 2007 s. 909).
Av undantaget i 19 a § andra stycket följer att reklamation inte behöver ske inom skälig tid efter det att köparen har märkt eller borde ha märkt felet; kravet på reklamation inom skälig tid faller således bort i de situationer som avses här. I stället är det enligt ordalydelserna i 19 a § och 19 b § bestämmelsen om preskription som utgör den yttersta gränsen för när en köpare kan rikta anspråk mot en säljare i de fall som avses 19 a § andra stycket.
Det är ostridigt att V.S. har dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. Med hänsyn till hur 19 a § är utformad och då den yttersta gränsen om tio år från tillträdet inte har passerats, har V.S. inte genom sitt dröjsmål förlorat rätten att åberopa påstådda fel.
Slutsatsen blir alltså att V.S. såsom köpare - om Skogssällskapet såsom säljare handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet - inte har förlorat rätten att åberopa påstådda fel mot Skogssällskapet när han dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felen efter det att han märkt dem. Tingsrättens mellandom ska ändras i enlighet med detta.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Med ändring av tingsrättens mellandom fastställer hovrätten att om Skogssällskapet såsom säljare handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet har V.S. såsom köpare inte förlorat rätten att åberopa påstådda fel mot Skogssällskapet då han dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felen efter det han märkt dem.
Högsta domstolen
Stiftelsen Skogssällskapet överklagade och yrkade att HD skulle fastställa tingsrättens mellandom.
V.S. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Richards Härneskog, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
Punkterna 1-10 motsvarar i huvudsak punkterna 26 i HD:s dom.
Frågan i HD
11. Frågan i HD är således om reklamationsskyldigheten bortfaller när säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder eller om det även i en sådan situation finns en skyldighet för köparen att reklamera och i sådant fall hur reklamationsfristens längd ska bestämmas.
Rättslig reglering
12. Faktiska fel vid köp av fastighet och de påföljder som då kan komma i fråga regleras i 4 kap. 19 § JB. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till skadestånd bl.a. om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida. Som fel får dock köparen inte åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
13. Enligt 4 kap. 19 a § första stycket JB får köparen inte åberopa att fa-----------s--t-igheten är felaktig enligt 19 § om köparen inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att denne märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). I andra stycket anges att köparen, utan hinder av första stycket, får åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
14. Som skäl för undantaget i andra stycket anges i förarbetena att en illojalt handlande säljare inte ska kunna åberopa reklamat-ionsreglerna för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. Enligt förarbetena innebär detta dock inte att köparen kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. En sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten att åberopa felet. Vidare gäller även allmänna regler om preskription av fordringar. (Se prop. 1989/90:77 s. 64.)
15. Passivitet kan i vissa fall medföra rättsförluster. Detta kan komma i fråga när en parts passivitet ger motparten fog för intryck att parten har eftergett sin rätt eller avstått från ett anspråk (se t.ex. NJA 1961 s. 26, NJA 1993 s. 570 och NJA 2002 s. 630), när en parts passivitet föranleder motparten att inrätta sig på visst sätt (se t.ex. NJA 1961 s. 26 och NJA 2002 s. 630) eller när en part under mycket lång tid underlåtit att göra sin rätt gällande (se t.ex. NJA 1993 s. 570 och Cardenas, Passivitet, 1965 s. 10 ff.). HD har i rättsfallet NJA 2007 s. 909 uttalat att det av allmänna kontraktsrättsliga principer i kommersiella förhållanden får anses följa att en avtalspart som vill göra gällande påföljder på grund av avtalsbrott inte kan förhålla sig passiv och att de lagfästa bestämmelser om reklamation som finns för olika avtalsförhållanden kan ses som ett uttryck för en sådan princip.
16. Enligt 4 kap. 19 b § JB preskriberas köparens fordran på grund av fel i fastigheten tio år efter det att köparen har tillträtt fastigheten, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan.
Bedömning
17. Varken ordalydelsen av 4 kap. 19 a § andra stycket JB eller förarbetena till bestämmelsen (prop. 1989/90:77 s. 64) ger stöd för att reklamationsskyldigheten helt faller bort om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Inte heller ändamålssynpunkter utgör skäl för en sådan tolkning av bestämmelsen. Undantaget i andra stycket får anses syfta på reklamationsfristens längd såtillvida att en köpare i en sådan situation som avses inte behöver reklamera inom skälig tid enligt vad som anges i första stycket. Å andra sidan är det – på sätt som anges i förarbetena - inte rimligt att köparen väntar i obegränsad tid med att reklamera efter upptäckten av felet. Att begränsningen till "skälig tid" inte gäller kan inte heller ges innebörden att köparen kan vänta de tio år som anges i 4 kap. 19 b § JB. Vad som kan anses utgöra reklamation i rätt tid måste i stället bero av omständigheterna i det enskilda fallet. Om köparen kan visa på godtagbara skäl för att vänta med att reklamera, kan en reklamation till en motpart som agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder anses vara en reklamation i rätt tid även om den avges efter flera år.
18. V.S. köpte fastigheterna för 70 550 000 kr. Han reklamerade 4,5 år efter upptäckten av det påstådda felet. Som skäl har han angett att han förde förhandlingar om intrångsersättning med Skogsstyrelsen under ca 3,5 års tid och att det först i mars 2014 stod klart för honom vilken ersättning han skulle få av staten och därmed vilka ekonomiska konsekvenser den påstått undanhållna informationen skulle få. Han reklamerade sedan i oktober 2014. Det får anses rimligt att V.S. reklamerade först när de ekonomiska konsekvenserna gick att närmare överblicka. Reklamationen får således anses ha skett i rätt tid.
19. Överklagandet ska därmed avslås.
DOMSLUT
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Hamilton, Daniel, Henry, referent, Potts och Hawkins) meddelade den 29 december 2017 följande dom.
DOMSKÄL
Vad målet gäller
1. Målet gäller om en fastighetsköpare har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att inte underrätta säljaren om felet. I enlighet med det mellandomstema som parterna har enats om ska prövningen göras med utgångspunkten att säljaren har handlat i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet.
Bakgrund
2. V.S. köpte i november 2009 fyra fastigheter av Stiftelsen Skogssällskapet för en köpeskilling om drygt 70 miljoner kr. Arealen var totalt 2 240 hektar, varav 1 430 hektar produktiv skogsmark. V.S. fick i början av år 2010 besked av Skogsstyrelsen att anmäld avverkning av skog inte fick ske eftersom det fanns planer på att utöka naturskyddet inom fastigheterna. Sedan utökning skett har V.S. fått intrångsersättning med ca 25 miljoner kr, som utbetalades i mars 2014 och i april 2015.
3. V.S. underrättade i oktober 2014 sällskapet om fel i fastigheterna. I juli 2015 väckte han talan och yrkade nedsättning av köpeskillingen samt skadestånd. Han har gjort gällande att sällskapet vid köpet uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet undanhöll information om planerna på ett utökat naturskydd.
4. Skogssällskapet, som bestritt fel, har gjort gällande att V.S. dröjt för länge med att meddela sällskapet. V.S. har invänt att han inte var skyldig att meddela Skogssällskapet och, om så var fallet, att han har meddelat sällskapet i rätt tid, eftersom han först i mars 2014 kunde överblicka de ekonomiska konsekvenserna av den undanhållna informationen.
5. Domstolarna har genom mellandom prövat om V.S., ifall Skogssällskapet handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet, har förlorat rätten att åberopa felet "när han dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det".
6. Tingsrätten fann att V.S. var skyldig att lämna meddelande om felet och att det hade skett för sent. Hovrätten har däremot funnit att meddelande skett i tid och att V.S. därmed inte har förlorat rätten att göra gällande felet.
Underrättelse om fel vid fastighetsköp
7. En köpare av fast egendom får enligt 4 kap. 19 a § första stycket JB inte åberopa att en fastighet är felaktig, om köparen inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Enligt andra stycket får dock köparen utan hinder av första stycket åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
8. Som skäl för undantaget anges i förarbetena att en säljare som handlar illojalt inte ska kunna åberopa reklamationsreglerna för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. Det sägs emellertid också att köparen inte kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det; sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten att åberopa felet. (Se prop. 1989/90:77 s. 64.)
9. Enligt 4 kap. 19 b § preskriberas köparens fordran på grund av fel i fastigheten tio år efter det att köparen har tillträtt fastigheten, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan.
Andra lagbestämmelser
10. Bestämmelser med likartad uppbyggnad som 4 kap. 19 a § JB finns också beträffande köp av lös egendom. I 32 § köplagen (1990:931) föreskrivs att köparen inte får åberopa att varan är felaktig, om inte reklamation sker inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde ha märkt felet och senast inom två år från det att varan mottogs. Enligt 33 § får köparen utan hinder av bestämmelserna i 32 § åberopa att varan är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (jfr 53 och 54 §§ 1905 års köplag). Bestämmelserna om reklamation i 23 och
24 §§ konsumentköplagen (1990:932) är utformade enligt samma mönster.
11. Även när det gäller konsumenttjänster är bestämmelserna om reklamation uppbyggda enligt samma modell. En konsument som vill åberopa fel i en tjänst ska enligt 17 § första stycket konsumenttjänstlagen (1985:716) underrätta näringsidkaren inom skälig tid och som huvudregel senast inom tre år efter det att konsumenten har märkt eller borde ha märkt felet. Undantag härifrån görs i andra stycket ifall näringsidkaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Se även 34 § lagen (1991:351) om handelsagentur, 45 § kommissionslagen (2009:865) och 26 § fastighetsmäklarlagen (2011:666).
12. I förarbetena till vissa av de nu angivna lagarna berörs inte vad undantagsbestämmelsen för förfaranden i strid mot tro och heder och grov vårdslöshet innebär när det gäller den tid inom vilken meddelande ska lämnas, se prop. 2008/09:88 s. 164 (kommission) och prop. 2010/11:15 s. 64 (fastighetsmäklare). I andra fall anges emellertid, som vid köp av fast egendom (se p. 8), att den som vill göra gällande en påföljd inte kan dröja "i obegränsad tid" med att lämna meddelande, se prop. 1988/89:76 s. 125 (köp), prop. 1989/90:89 s. 116 (konsumentköp) och prop. 1990/91:63 s. 132 (handelsagentur).
13. Undantagsregleringen för illojala förfaranden i de angivna fallen innebär att en lagreglerad begränsning av tiden för att åberopa fel bryts igenom. Den yttersta tiden för att göra gällande fordringar på grund av fel bestäms då av tillämpliga preskriptionsregler. I linje med vad som uttalas i bl.a. förarbetena till de i målet aktuella bestämmelserna måste det emellertid antas att enligt allmänna principer om passivitet kan rätten att åberopa felet gå förlorad redan dessförinnan. Frågan är vad för slags principer det då rör sig om.
Rättspraxis
14. HD uttalade i "Restaurang Pelé" NJA 2002 s. 630, som rörde frågan om anspråk framställts i rätt tid vid entreprenad, att förlust av en rättighet på grund av passivitet kan inträda enligt allmänna förmögenhetsrättsliga principer. Vidare anfördes att det kan finnas en plikt att ge besked om att ett anspråk görs gällande när en part vet att den andra parten inrättar sig på visst sätt i förlitan på en rättslig bedömning som är felaktig, eller när en part har gett motparten intrycket att han har eftergett sin rätt eller när en part har underlåtit att under mycket lång tid göra sin rätt gällande.
15. HD har därefter i flera rättsfall uttalat att det av allmänna kontraktsrättsliga principer i kommersiella förhållanden får anses följa att en avtalspart som vill göra gällande påföljder på grund av avtalsbrott inte kan förhålla sig passiv, se t.ex. "Jehanders grus" NJA 2007 s. 909 och "Kravmjölken" NJA 2017 s. 203. Rättsfallen har inte primärt rört skyldighet att lämna meddelanden när motparten varit grovt vårdslös eller gjort sig skyldig till förfaranden i strid mot tro och heder. Uttalandena om skyldighet att meddela motparten får ändå anses ge uttryck för en allmän skyldighet, grundad bl.a. på lojalitetsskäl, att informera motparten.
Närmare om meddelandeskyldighet vid illojalt handlande hos en säljare
16. Också när ett felanspråk har samband med illojalitet hos säljaren (eller en naturagäldenär av något annat slag) kan passivitet hos köparen (eller en naturaborgenär av något annat slag) leda till att denne förlorar sin rätt till påföljd enligt de rättsgrundsatser som kommer till uttryck i bl.a. "Restaurang Pelé". Som framgår av främst "Kravmjölken" kan emellertid passivitet få betydelse även ur ett lojalitetsperspektiv. Det reser bl.a. frågan vilken betydelse som bör tillmätas säljarens illojalitet, när det gäller kraven på att köparen ska handla lojalt.
17. Det typiska fallet av sådan illojalitet som medför att en lagbestämmelse om reklamation genombryts är att säljaren har haft sådan kännedom om felet, eller risken för detta, att köparen borde ha informerats (jfr "Radonhuset" NJA 2016 s. 303 p. 22). I ett sådant fall måste på lojalitetsöverväganden grundad passivitetsverkan förutsätta att köparen har vetskap om felet; redan misstanke om felet räcker inte (jfr exempelvis prop. 1988/89:76 s. 125).
18. Beträffande frågan huruvida en köpare som har vetskap om felet av lojalitetsskäl bör drabbas av passivitetsverkan gör sig olika överväganden gällande. Övergripande bör prövas ifall en underrättelse med hänsyn till omständigheterna framstår som näraliggande och naturlig. Arten och graden av illojalitet på säljarens sida kan här ha betydelse. Men också säljarens befogade intresse av att bli informerad bör beaktas. Det gäller särskilt om felet är sådant att säljaren skulle kunna åtgärda felet eller minska dess negativa verkningar för köparen. Avseende bör också fästas vid i vad mån köparen genom sin passivitet skulle kunna spekulera på säljarens bekostnad i t.ex. prisförändringar.
19. När en meddelandeskyldighet föreligger uppkommer så frågan hur lång tids passivitet som får godtas efter det att köparen har fått vetskap om felet. Det låter sig inte bestämmas generellt. De förhållanden som är av betydelse för frågan om någon meddelandeskyldighet alls föreligger bör vara av relevans också i detta hänseende. En utgångspunkt bör dock vara att köparen ska ha en väl tilltagen tid på sig att överväga sin situation efter vetskap om felet. En annan utgångspunkt bör vara att passivitetsverkan inte inträder förrän säljaren har haft en beaktansvärd nackdel av köparens passivitet.
20. Passivitetsverkan enligt det föregående (se p. 16-19) behöver inte nödvändigtvis leda till att köparen helt förlorar sin rätt till varje påföljd. I vissa fall kan rätten till hävning och avhjälpande förloras men inte rätten till skadestånd. När det rör sig om skadestånd är det vidare tänkbart att passiviteten bör leda till endast en begränsning av köparens rätt, då närmast så att skadeståndet reduceras med vad som svarar mot den skada som passiviteten har föranlett säljaren. Avgörande för vad slags verkningar en passivitet som är oförenlig med köparens lojalitetsplikt kan föra med sig bör vara vad som motiverar det lojalitetkrav som köparen har åsidosatt. Vilken nackdel säljaren kan ha haft av köparens passivitet och omfattningen av denna kan också få betydelse.
Bedömningen i detta fall
21. V.S. gjorde gällande fel i fastigheterna i ett meddelande till sällskapet ungefär 4,5 år efter det att han i början av år 2010 fick beskedet om avverkningsförbud. Med utgångspunkten att Skogssällskapet har handlat i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet kan tidsutdräkten i sig, och alltså oberoende av omständigheterna i övrigt, inte föranleda att V.S. har förlorat den rätt till påföljd som han kan ha.
22. Utredningen ger inte tillräckligt stöd för att omständigheterna i övrigt är sådana att en tidigare underrättelse för V.S. måste ha framstått som näraliggande och naturlig.
23. Under förutsättning att Skogssällskapet vid köpet har agerat illojalt på det sätt som anges i mellandomstemat är alltså slutsatsen att Dawson meddelande till sällskapet ska anses ha skett i sådan tid att han är bibehållen sin rätt att framställa krav på grund av det uppgivna felet.
24. Överklagandet ska därmed avslås.
DOMSLUT
HD avslår överklagandet.