Hyresnämndsmål. Frågan i målet var bl.a. om en hyresgäst genom obefogade anmälningar skulle anses ha trakasserat en granne i sådan omfattning att hennes hyresavtal skäligen inte skulle förlängas. Hovrätten konstaterade att hyresvärden hade bevisbördan för sitt påstående att anmälningarna varit obefogade.
Hyresnämnden i Stockholm
C.L.Y. hyrde sedan den 1 april 2014 en lägenhet om två rum och kök. Stena Fastigheter Öst AB (hyresvärden) sade upp hyresavtalet till upphörande den 30 april 2015 och yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas.
Hyresgästen motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. Som grund för att hyresavtalet inte ska förlängas åberopas att C.L.Y. åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas, 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. I maj 2014, strax efter att C.L.Y. flyttat in, började hon trakassera sin granne V.M. C.L.Y. ringde på hos V.M. och sa bl.a. att hon ansåg att det var olagligt att driva eget företag i lägenheten, vilket V.M. gör, och att hon hade kontakter på Skatteverket. Kort därefter fick V.M. ett långt brev från C.L.Y. lagt i brevlådan. Sedan började C.L.Y. ringa störningsjouren angående påstådda störningar från V.M:s lägenhet. Anmälningar gjordes den 2, 10 och 11 maj 2014 av en anonym anmälare. När väktare kom till fastigheten var det tyst och lugnt. Den 1 augusti 2014 kl. 00.08 gjorde C.L.Y. en anmälan på grund av gap och skrik från V.M:s lägenhet. Väktaren konstaterade kl. 00.15 ljud från tv:n men hörde inga skrik. Väktaren ringde på hos V.M., som tyckte att detta var obehagligt. Det finns ytterligare två anmälningar från C.L.Y. den 8 och 23 augusti 2014. Väktaren valde då att inte åka ut eftersom det vid de tidigare utryckningarna varit lugnt i fastigheten. C.L.Y. har också anmält V.M. till socialnämnden som fått en anonym anmälan om att V.M. har svårt att sköta sin son. Innan C.L.Y. flyttade till Sköndal bodde hon i Upplands Väsby i en fastighet som också ägs av hyresvärden. Under tiden i Upplands Väsby ringde C.L.Y. ofta till hyresvärden om störningar i huset. Anmälningarna i Upplands Väsby upphörde i och med att C.L.Y. flyttade därifrån och anmälningarna i Sköndal påbörjades när hon flyttade dit. I stället för att skicka en rättelseanmodan kallade hyresvärden C.L.Y. till ett möte den 13 augusti 2014 då hon uppmanades att sluta med trakasserierna mot sina grannar och då särskilt V.M. C.S., som då var fastighetschef och den som höll i mötet, informerade bl.a. om att hyresvärden, om trakasserierna inte upphörde, skulle tvingas vidta juridiska åtgärder. Efter att C.L.Y. den 23 augusti 2014 gjort en polisanmälan mot V.M. för ofredande fick V.M. besök av polisen kl. 23.30. V.M. upplevde händelsen som mycket obehaglig. Den 14 december 2014 polisanmälde C.L.Y. V.M. på nytt. Polisen ringde då till honom kl. 21.30 och uppgav att en anonym person ringt och anmält att det var stökigt i hans lägenhet. Även i april 2015 har C.L.Y. anmält V.M. till polisen för ofredande. Ärendet är avfört, förundersökning inleddes ej. C.L.Y. beteende och återkommande telefonkontakter med hyresvärden belastar även hyresvärdens organisation.
C.L.Y. anförde bl.a. följande. När hon bodde i Upplands Väsby utsattes hon för trakasserier och förföljelse av en granne vilket föranledde henne att ta kontakter med hyresvärden. Hyresvärden erbjöd henne sedan lägenheten i Sköndal, som de sa var ett lugnt område. Omedelbart efter att hon flyttat in utsattes hon för ljudstörningar från grannen V.M., bestående av hög musik, smällar och onormalt höga samtal. Hon har träffat V.M. vid ett par tillfällen, första gången utanför huset. Den 19 juni 2014, under fotbolls-VM, förde V.M. ett väldigt liv i lägenheten. Hon ringde därför på. När V.M. öppnade var han väldigt aggressiv och smällde igen dörren. Eftersom hon inte fick gehör för sina klagomål skrev hon en lapp där hon bad honom ta hänsyn och som hon lämnade i hans brevlåda. Trots detta fortsatte störningarna. På grund av detta drabbades hon av stress. Hon tog därför kontakt med hyresvärden, hyresgästföreningen och störningsjouren. Syftet med det möte som C.S. kallade till var att komma till rätta med störningarna men i stället blev hon själv konfronterad. Vid ett tillfälle när hon ringde larmcentralen sa de att V.M. var känd för dem och att hon skulle kontakta polisen. Hon har inte kontaktat sociala myndigheter. Eftersom ingen lyssnat på henne har hon gjort polisanmälningar, bl.a. för ofredande och olaga hot. Hon har inte vid något tillfälle trakasserat V.M.
Hyresnämnden (hyresrådet Morrison samt intresseledamöterna French och Ward) anförde i beslut den 29 september 2015 bl.a. följande.
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
När hyresgästen använder lägenheten ska han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, 12 kap. 25 § jordabalken.
Av utredningen framgår att C.L.Y. och V.M. träffats personligen endast vid två tillfällen, en gång utanför trapphuset och en gång då C.L.Y. ringde på hos V.M. p.g.a. att hon ansåg att han var störande. Därutöver har C.L.Y. lagt ett brev i V.M:s brevlåda och anmält honom till störningsjouren vid sex tillfällen under tiden den 2 maj till 23 augusti 2014. De fyra första anmälningarna medförde att störningsjouren skickade personal till huset, men endast vid ett av dessa ringde de på hos V.M. C.L.Y. har också anmält honom för ofredande till polisen vid i vart fall tre tillfällen, den 23 augusti och den 14 december 2014 samt den 2 april 2015. Vid det första tillfället kom polisen till V.M:s bostad, vid det andra tillfället ringde de upp honom per telefon. Anmälan i april 2015 medförde inga åtgärder och ärendet är avfört. Av utredningen framgår även att någon anonymt anmält V.M. till socialtjänsten, men att den personen är C.L.Y. är inte på något sätt styrkt. Hyresnämnden saknar dock anledning att ifrågasätta C.S. uppgifter om att anmälningar om störningar började i huset på Bagarfruvägen kort efter att C.L.Y. hade flyttat in där. Om störningar skulle förekomma i den omfattning som C.L.Y. gjort gällande borde det ha förekommit anmälningar även från andra grannar.
Som ovan sagts har det endast varit två personliga möten mellan C.L.Y. och V.M. och de anmälningar hon gjort har endast vid ett par tillfällen lett till att störningsjouren eller polisen tagit kontakt med V.M. Med hänsyn härtill, och då det inte på något sätt är visat att Clay samtal till hyresvärden är av en sådan omfattning som en hyresvärd inte ska behöva tåla, finner hyresnämnden att hyresvärden inte visat att C.L.Y. genom trakasserier åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hennes hyresavtal skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet ska upphöra ska därför avslås.
1. Hyresnämnden avslår hyresvärdens ansökan. Hyresavtalet löper därför vidare efter den 30 april 2015 på oförändrade villkor.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
C.L.Y. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Parterna vidhöll vad de anfört i hyresnämnden.
Hyresvärden lade till bl.a. följande. De omständigheter som hyresvärden sammanfattningsvis lägger C.L.Y. till last är att hon har trakasserat sin granne V.M. genom att utan fog anmäla honom, dels till störningsjouren vid sex tillfällen, dels till polisen vid sex tillfällen, dels till socialförvaltningen vid ett tillfälle. Dessutom har hon genom de obefogade anmälningarna och återkommande telefonkontakter med hyresvärden belastat hyresvärdens organisation.
C.L.Y. lade till bl.a. följande. Det är riktigt att hon har anmält V.M. till störningsjouren och polisen vid de tillfällen som hyresvärden har gjort gällande. Hon har emellertid haft fog för dessa anmälningar. Hon bestrider att hon skulle ha anmält V.M. till socialförvaltningen. Orsaken till att hon flyttade från Upplands Väsby var att hon hade blivit utsatt för ett överfall av en granne.
Hovrätten (hovrättsråden Richards och Allen, referent, samt tf. hovrättsassessorn Kennedy) anförde i beslut den 15 november 2016 bl.a. följande.
Frågan i målet är främst om C.L.Y. genom obefogade anmälningar ska anses ha trakasserat sin granne V.M. i sådan omfattning att hennes hyresavtal skäligen inte ska förlängas. C.L.Y. har, i enlighet med hyresvärdens påstående medgett att hon har anmält störningar från V.M:s lägenhet vid sex tillfällen och att hon har polisanmält V.M. för bl.a. ofredande i form av höga ljud vid sex tillfällen. Hyresvärden har bevisbördan för sitt påstående att anmälningarna varit obefogade (jfr dock Svea hovrätts beslut den 11 februari 2010 i mål ÖH 2340-09).
Av de uppgifter som Hill från störningsjouren lämnat framgår att han har knackat på hos V.M. en gång och varit i trapphuset vid ytterligare tre eller fyra tillfällen utan att kunna konstatera några störande ljud från V.M:s lägenhet samt att störningsjouren vid efterföljande anmälningar inte skickat någon till platsen eftersom de utgått från att anmälningarna varit obefogade.
Den omständigheten att några störande ljud inte har kunnat konstateras vid störningsjourens utryckningar kan visserligen tala för att anmälningarna varit obefogade, men lika gärna för att störningarna upphört vid tidpunkten för störningsjourens besök eller att de störande ljuden inte hörts ut i trapphuset. Enbart på grund av de fåtaliga besök och kontroller som Hill vittnat om går det enligt hovrättens mening alltså inte att dra den slutsatsen att anmälningarna till störningsjouren varit obefogade.
När det gäller polisanmälningarna gör hovrätten följande överväganden. Av utredningen framgår att anmälningarna lett till att polisen uppsökt V.M. i bostaden vid ett tillfälle och ringt honom vid ett annat. Samtliga anmälningar har skrivits av utan att någon förundersökning om brott inletts. Även om polisens agerande med anledning av anmälningarna kan tala för att polisen självständigt gjort bedömningen att anmälningarna saknade fog, ger förhöret med C.S. snarast intrycket av att polisen tagit fasta på hyresvärdens uppfattning i saken, nämligen att C.L.Y. grundlöst ägnade sig åt att anmäla V.M. Det sagda får även visst stöd av vad V.M. uppgett rörande polisens telefonkontakt med honom. Utredningen rörande polisanmälningarna ger självständigt alltså inte heller grund för slutsatsen att C.L.Y:s anmälningar varit grundlösa.
När det gäller den anonyma orosanmälan till socialförvaltningen angående V.M:s son konstaterar hovrätten liksom hyresnämnden att hyresvärden inte åberopat någon utredning som visar att det är C.L.Y. som ligger bakom den.
Slutligen har hyresvärden pekat på ett mönster av anmälningar som följt C.L.Y. under hennes tid som boende i hyresvärdens bostadsbestånd, först i Upplands Väsby och senare i Sköndal. Hyresvärden har gjort gällande att anmälningarna i Upplands Väsby upphörde i och med att C.L.Y. flyttade därifrån och att anmälningar i Sköndal inte hade förekommit innan hon flyttade dit. När det gäller hyresförhållandena i Upplands Väsby har hyresvärden inte åberopat någon annan utredning än förhöret med C.S. Av hennes uppgifter framgår emellertid inte annat än att hon muntligen fått information om anmälningarna i Upplands Väsby av förvaltningschefen där och att hon själv inte sett något underlag i form av störningsrapporter eller motsvarande. Vad för typ av uppgifter som hon mer konkret skulle ha fått från förvaltningschefen har inte heller framkommit i förhöret. Däremot ger det av C.L.Y. åberopade förhöret med T.H. ett klart stöd för C.L.Y:s uppgift om att hon under sin boendetid i Upplands Väsby varit utsatt för bl.a. fysiska trakasserier av en granne. Hyresvärdens påståenden i denna del saknar alltså stöd i utredningen.
Sammanfattningsvis gör hovrätten den bedömningen att hyresvärden inte förmått visa att C.L.Y. genom trakasserier i form av obefogade anmälningar mot sin granne har åsidosatt sina förpliktelser i sådan omfattning att hennes hyresavtal skäligen inte ska förlängas.
Enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken ska en hyresgäst vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. En hyresvärd får i allmänhet tåla exempelvis att en hyresgäst kontaktar hyresvärden med synpunkter beträffande lägenheten, fastigheten eller störningar från andra hyresgäster, till och med i fall där de i sig är obefogade. Ett sådant beteende kan dock - under vissa omständigheter - vara oacceptabelt, t.ex. om kontakterna sker i ett direkt trakasserande syfte eller i extremt stor omfattning.
Hovrätten gör bedömningen att hyresvärden inte heller i denna del har visat att C.L.Y. kontakter med hyresvärden varit av sådan omfattning eller haft ett sådant syfte att hyresavtalet inte skäligen ska förlängas. Sammanfattningsvis ska överklagandet avslås.
1. Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 15 november 2016.
Mål nr: ÖH 9128-15.
Lagrum: 12 kap. 25 § första stycket och 46 § första stycket 2jordabalken.
Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 11 februari 2010 i mål nr ÖH 2340-09.