En anteckning i fastighetsregistret om att förvärvet av en fastighet genom gåva var förenat med förbehåll kan tas bort om det inte framgår av anteckningen vad förbehållet avser och gåvobrevet inte kan återfinnas.
I ett handläggningsprotokoll antecknade Solna tingsrätt följande.
Alvarez blev år 1990 lagfaren ägare av fastigheten Gällstaö 1:77 i Ekerö kommun. Hennes förvärv av fastigheten skrevs in i fastighetsregistret med en anteckning om förbehåll.
Alvarez begärde vid inskrivningsmyndigheten att förbehållet skulle tas bort och framhöll att hon hade fått fastigheten som en gåva av hennes morbror och moster, att förbehållet avsåg att fastigheten skulle vara hennes enskilda egendom, att förbehållet uppdagades när hon ansökt om att få inteckna fastigheten, samt att hon försökt få fram det aktuella gåvobrevet men att detta inte kunnat återfinnas hos Riksarkivet.
Inskrivningsmyndigheten avslog hennes begäran och framhöll att det var oklart för inskrivningsmyndigheten vilken innebörd förbehållet har, att det var möjligt att vad som antecknats som ett förbehåll avser att gåvan skulle vara gåvotagarens enskilda egendom, men att ett borttagande av förbehållet - på grund av att det är osäkert vad förbehållet avser - skulle medföra viss risk för att någon annans rätt kränks. Inskrivningsmyndigheten förklarade vidare att det vid den tid när Alvarez ansökte om lagfart vid vissa tingsrätter förekom att enskild egendom antecknades som förbehåll.
Alvarez har nu vidhållit sin begäran och framhållit att hon vet att förbehållet avsåg att fastigheten skulle vara hennes enskilda egendom och att hon till följd av att gåvobrevet inte finns lagrat någonstans varken kan inteckna eller överlåta fastigheten.
Tingsrätten (tingsfiskalen Sloan) anförde följande i beslut den 26 mars 2016.
Av 20 kap. 14 § JB framgår att om ett förvärv är förenat med förbehåll som inskränker lagfartssökandens rätt att överlåta egendomen, eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna, eller är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, ska anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistret när lagfart söks eller när upplysning om inskränkningen därefter vinnes.
Förfarandet att anteckna förbehåll i fastighetsregistret medför den materiella rättsverkan att god tro rörande inskränkningen utesluts (se 18 kap. 8 § JB). Även i inskrivningsrättsligt hänseende är anteckningen förenad med vissa rättsverkningar (se bl.a. 20 kap. 6 § 5 JB).
Vid införandet av 20 kap. 14 § JB angavs i motiven att undantagsvis kunde en förfogandeinskränkning om vilken anteckning skett komma att bortfalla och att om detta styrktes borde anteckningen uppenbarligen avföras. Någon särskild föreskrift om detta ansågs inte behövlig. (Se prop. 1970:20 del B s. 599.)
Bestämmelser om rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel finns i 19 kap. 22–25 §§ JB. I 19 kap. 22 § första stycket föreskrivs att om inskrivningsdelen innehåller "någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel", myndigheten ska rätta uppgiften. Möjligheten för en inskrivningsmyndighet att besluta om rättelse infördes med jordabalken och tog ursprungligen sikte på situationer där en införing i fastighetsboken på grund av ett förbiseende hos myndigheten kommit att stå i strid med vad som måste antas ha varit den beslutandes vilja. Genom en lagändring den 1 juli 1990 utvidgades bestämmelsernas tillämpningsområde till att även gälla fall då oriktigheten beror på någon annan än inskrivningsmyndigheten. Beror oriktigheten på något annat förhållande, exempelvis att det inskrivna förvärvet är behäftat med någon materiell brist eller att en inskrivningsrättslig föreskrift har åsidosatts, kan rättelse inte ske. (Se HD:s beslut den 3 december 2010 i mål nr Ö 3876-08. )
Tingsrätten gör följande bedömning.
Att en fastighet utgör en lagfartssökandes enskilda egendom utgör inte en sådan inskränkning som det finns någon skyldighet att anteckna enligt 20 kap. 14 § JB. Om gåvan var avsedd att utgöra M.G:s enskilda egendom och det inte heller fanns något annat förbehåll så var detta alltså något som inte skulle ha skrivits in i fastighetsregistret. Mot bakgrund av vad inskrivningsmyndigheten har framhållit kan det emellertid inte uteslutas att så ändå har skett. Vad som har framkommit i ärendet utesluter å andra sidan inte heller att anteckningen om förbehåll avser en sådan förfogandeinskränkning som skulle antecknas (jfr 1 kap. 22 § LMVFS 2006:1).
Det är mot denna bakgrund oklart varför anteckningen i fastighetsregistret gjordes, men det kan inte uteslutas att anteckningen skedde efter ett inskrivningsrättsligt övervägande. Anteckningen kan därför inte sägas vara en sådan uppenbar oriktighet som omfattas av reglerna om rättelse.
Alvarez har inte heller styrkt att den eventuella förfogandeinskränkningen som anteckningen avser har bortfallit. Anteckningen kan därför inte heller avföras på detta sätt.
Sammanfattningsvis finner tingsrätten att vad Alvarez har anfört inte är tillräckligt för att anteckningen om förbehåll ska tas bort. Hennes överklagande ska därför avslås.
Tingsrätten avslår M.G:s överklagande.
Alvarez överklagade i Svea hovrätt. Hon yrkade att hovrätten skulle besluta att förbehållet skulle tas bort från fastighetsregistrets inskrivningsdel. Hon åberopade samma omständigheter som tidigare och lade till följande. Hennes moster och morbror hade i ett testamente från 1977 beslutat att de skulle ärva varandra med full äganderätt och att kvarlåtenskapen efter den sist avlidna skulle tillfalla henne. Ett antecknat förbehåll måste ha ett materiellt innehåll och relatera till den förfogandeinskränkning som anges i fångeshandlingen. I det här fallet saknar förbehållet sådant materiellt innehåll och är därför en nullitet.
Hovrätten (hovrättslagmannen Tran samt hovrättsråden Lara, referent, och Robinson) anförde följande i beslut den 28 september 2016.
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att det av utredningen i målet inte är möjligt att dra slutsatsen att förbehållet avser en föreskrift om att fastigheten ska vara M.G:s enskilda egendom.
När det gäller påståendet om att förbehållet saknar materiellt innehåll och därför är en nullitet konstaterar hovrätten att det inte heller i den delen av utredningen går att dra någon slutsats om vad förbehållet avser. Under sådana förhållanden finner hovrätten att Alvarez inte har visat att förbehållet är ogiltigt.
Slutsatsen av det anförda är att inte heller hovrätten finner att det finns förutsättningar för att besluta om borttagande av förbehållet. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
Alvarez överklagade och yrkade att HD skulle besluta att en anteckning om förbehåll, som avsåg hennes förvärv av fastigheten Ekerö Gällstaö 1:77, skulle tas bort från fastighetsregistrets inskrivningsdel.
Lantmäteriet yttrade sig.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Webb, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Punkterna 1-4 överensstämmer i huvudsak med punkterna 1-4 i HD:s skäl.
De aktuella bestämmelserna m.m.
Om ett förvärv är förenat med förbehåll, som inskränker förvärvarens rätt att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna, eller om behörighet i sådant avseende är inskränkt genom annans rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, ska enligt 20 kap. 14 § JB anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart söks eller när inskrivningsmyndigheten annars får kännedom om inskränkningen. Regleringen har i sak varit densamma sedan jordabalkens ikraftträdande år 1972.
En anteckning medför den materiella rättsverkan att god tro rörande inskränkningen utesluts (se 18 kap. 8 § JB). Även i inskrivningsrättsligt hänseende är anteckningen förenad med vissa rättsverkningar. Exempelvis framgår av 20 kap. 6 § 5 JB att en lagfartsansökan ska avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans eller hennes rätt att förfoga över egendomen och inskränkningen finns antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Även en ansökan om inteckning ska avslås om enligt anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel inteckning inte får beviljas i fastigheten, se 22 kap. 3 § första stycket 2 JB.
Lantmäteriet har i LMVFS 2006:1 meddelat föreskrifter om hur fastighetsregistrets inskrivningsdel ska föras. I 1 kap. 22 § föreskrivs att om ett förvärv är förenat med förbehåll enligt 20 kap. 14 § JB och förbehållet avser enbart en eller flera av åtgärderna överlåtelse, inteckning, pantsättning eller upplåta rättighet, så ska detta föras in med Förbehåll om överlåtelse, inteckning, pantsättning eller upplåta rättighet. Avser förbehållet (även) annat skrivs endast Förbehåll. Regleringen i föreskrifterna motsvarar i allt väsentligt de rutiner som angavs i Domstolsverkets Handbok för inskrivningsregistrets förande och som tillämpades då den i målet aktuella anteckningen gjordes.
En föreskrift av gåvogivaren om att en fastighet ska vara gåvotagarens enskilda egendom utgör inte något sådant förbehåll som ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Däremot ska en föreskrift som finns intagen i gåvohandlingen (se 4 kap. 3 § 3 jämförd med 29 § JB), och som stadgar att gåvotagaren t.ex. inte får överlåta fastigheten eller att överlåtelse får ske först sedan fastigheten hembjudits till en tredje person, antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (se t.ex. NJA 1981 s. 897; jfr även t.ex. NJA 1986 s. 16 och NJA 1993 s. 529).
I 19 kap. 22-25 §§ JB finns bestämmelser om rättelse av uppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Rättelse förutsätter enligt 22 § första stycket att det är fråga om en uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel.
Möjligheten för en inskrivningsmyndighet att besluta om rättelse infördes med jordabalken och tog ursprungligen sikte på situationer där en införing i fastighetsboken på grund av ett förbiseende hos myndigheten kommit att stå i strid med vad som måste antas ha varit den beslutades vilja. I förarbetena nämns som exempel att datum för ansökan eller beslut angetts oriktigt eller att inskrivningsbeslutet avviker från de handlingar på vilka beslutet grundas. Genom en lagändring den 1 juli 1990 utvidgades bestämmelsernas tillämpningsområde till att även gälla fall då oriktigheten beror på någon annan än inskrivningsmyndigheten, t.ex. sökanden. Beror oriktigheten på något annat förhållande, t.ex. att det inskrivna förvärvet är behäftat med någon materiell brist eller att en inskrivningsrättslig föreskrift har åsidosatts, kan rättelse inte ske. (Se NJA II 1972 s. 466 f. och prop. 1989/90:71 s. 50 f. Jfr även t.ex. NJA 2010 s. 611.)
I förarbetena framhålls att kravet på att oriktigheten ska vara uppenbar är en nödvändig inskränkning i möjligheterna att rätta en uppgift för att skydda ägares och rättighetshavares intressen (prop. 1999/2000:39 s. 120 f.). Även rättelse enligt t.ex. bestämmelsen i 17 kap. 15 § RB förutsätter att det är frågan om en oriktighet som är uppenbar. HD har beträffande tillämpningen av den bestämmelsen uttalat bl.a. att det med hänsyn till de rättssäkerhetsintressen som omger rättelseinstitutet bör kunna ställas krav på att felet ska vara objektivt konstaterbart (se NJA 2014 s. 29).
Ett förbehåll som har upphört att gälla ska tas bort ur fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detta följer av bestämmelsen i 19 kap. 30 § tredje stycket JB som anger att inskrivningsmyndigheten ska ta bort anteckning som uppenbarligen inte längre har någon betydelse. I anslutning till bestämmelsen i 20 kap. 14 § JB påpekas i förarbetena att om det styrks att en förfogandeinskränkning som antecknats sedermera bortfaller, t.ex. när en genom testamente insatt sekundosuccessor avlider utan avkomlingar medan egendomen är i förste successors hand, bör anteckningen uppenbarligen avföras. Att ge en särskild föreskrift härom ansågs emellertid obehövligt, varvid en jämförande hänvisning gjordes till den bestämmelse som numera finns i 19 kap. 30 § tredje stycket JB. (Se NJA II 1972 s. 502.)
Till grund för M.G:s förvärv av fastigheten fanns ett gåvobrev som gavs in till inskrivningsmyndigheten i ärendet om lagfart. Anteckningen om förbehåll gjordes i samband med att lagfartsansökningen behandlades. Med all sannolikhet relaterar anteckningen till något i innehållet i gåvobrevet.
Med hänsyn till hur anteckningen är utformad, och eftersom gåvobrevet inte finns bevarat, är det emellertid nu inte möjligt att avgöra av vilken anledning anteckningen om förbehåll gjordes. Det går inte ens att bedöma om det rör sig om en riktig eller oriktig anteckning. Den kan därför inte bli föremål för rättelse enligt 19 kap. 22 § JB.
Omständigheterna är inte sådana att det kan uteslutas att anteckningen om förbehåll avser någon föreskrift i gåvobrevet som inskränker M.G:s rätt på sätt som anges i 20 kap. 14 § JB och som alltjämt är bindande för henne (jfr NJA II 1972 s. 502). Det är således inte uppenbart att anteckningen inte längre har någon betydelse och den kan därför inte heller tas bort med stöd av bestämmelsen i 19 kap. 30 § tredje stycket JB.
Som hovrätten anfört är det inte visat att anteckningen om förbehåll är ogiltig.
Det kan konstateras att det i den nu rådande situationen inte någonstans framgår vad som har legat till grund för anteckningen och vad den avser. Detta är givetvis inte tillfredsställande, särskilt inte med hänsyn till att anteckningen medför att Alvarez i väsentliga hänseenden fråntas möjligheten att rättsligt förfoga över sin fastighet. Mot bakgrund av det nu anförda är det emellertid inte möjligt att, inom ramen för ett ordinärt förfarande, ta bort den ifrågavarande anteckningen. Hovrättens beslut ska därför inte ändras.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Cox, Mitchell, Freeman, referent, Bryant och Carrillo) meddelade den 20 december 2017 följande beslut.
Alvarez förvärvade genom gåva fastigheten Ekerö Gällstaö 1:77. I samband med att hon 1990 beviljades lagfart på fastigheten gjordes en anteckning i fastighetsboken - numera fastighetsregistrets inskrivningsdel - med lydelsen Förbehåll.
Alvarez ansökte i augusti 2015 hos Lantmäteriet, som är inskrivningsmyndighet, om borttagande av anteckningen om förbehåll. Hon anförde att hon fått fastigheten i gåva av två numera avlidna släktingar och att det i gåvobrevet inte fanns någon sådan föreskrift som ska antecknas i fastighetsregistret. Enligt Alvarez handlade det i stället om en föreskrift om att fastigheten skulle vara hennes enskilda egendom. Hon anförde också att gåvobrevet inte finns bevarat tillsammans med de övriga handlingarna i ärendet om lagfart.
Lantmäteriet angav i sitt beslut bl.a. att det vid tiden för den gjorda anteckningen förekom att föreskrifter om enskild egendom antecknades som förbehåll och att gåvobrevet sannolikt gått förlorat i hanteringen vid antingen inskrivningsmyndigheten eller Riksarkivet. Lantmäteriet avslog M.G:s ansökan med hänvisning till att ett borttagande skulle medföra viss risk för att någon annans rätt kränktes, eftersom det inte var klart vad förbehållet avsåg. Tingsrätten avslog hennes överklagande.
Alvarez gjorde i hovrätten gällande att anteckningen om förbehåll saknar materiellt innehåll och därför är en nullitet. Hovrätten har avslagit hennes överklagande.
Om ett förvärv är förenat med förbehåll, som inskränker förvärvarens rätt att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna, eller om behörighet i sådant avseende är inskränkt genom annans rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, ska anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart söks eller när inskrivningsmyndigheten annars får kännedom om inskränkningen (20 kap. 14 § JB). En sådan föreskrift kan avse t.ex. att gåvotagaren inte får överlåta fastigheten eller att överlåtelse får ske först sedan fastigheten hembjudits till en tredje person (se t.ex. NJA 1981 s. 897; jfr även t.ex. NJA 1986 s. 16). Däremot utgör inte en föreskrift av gåvogivaren om att en fastighet ska vara gåvotagarens enskilda egendom ett sådant förbehåll som ska antecknas.
Regleringen om i vilka fall anteckning ska ske har i sak varit densamma sedan jordabalkens ikraftträdande år 1972 och motsvarar 18 § i 1875 års Kungl. förordning ang. lagfart å fång till fast egendom. Föreskriften om anteckning av inskränkningar i förvärvarens rätt är tillkommen i tredje mans intresse (se Sanchez, Kommentar till lagfartsförordningen, 1928, s. 63).
En anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel saknar i sig betydelse för inskränkningens giltighet; det avgörande är att förbehållet har intagits i fångeshandlingen (se 4 kap. 3 § 3 JB jämförd med 4 kap. 29 §). En anteckning har emellertid den materiella rättsverkan att god tro rörande inskränkningen utesluts (se 18 kap. 8 §). Även i inskrivningsrättsligt hänseende är anteckningen förenad med vissa rättsverkningar. Exempelvis ska en ansökan om lagfart avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans eller hennes rätt att förfoga över egendomen och inskränkningen finns antecknad (20 kap. 6 § 5). Det motsvarande gäller vid en ansökan om inteckning, om det har antecknats att fastigheten inte får intecknas (22 kap. 3 § första stycket 2).
Lantmäteriet har i sin författningssamling föreskrivit hur fastighetsregistrets inskrivningsdel ska föras (LMVFS 2006:1). I 1 kap. 22 § föreskrivs att om ett förvärv är förenat med förbehåll enligt 20 kap. 14 § JB och förbehållet avser enbart en eller flera av åtgärderna överlåtelse, inteckning, pantsättning eller upplåta rättighet, så ska detta föras in med Förbehåll om överlåtelse, inteckning, pantsättning eller om att upplåta rättighet. Avser förbehållet (även) annat skrivs endast Förbehåll. Föreskrifterna motsvarar i allt väsentligt de rutiner som angavs i Domstolsverkets Handbok för inskrivningsregistrets förande och som tillämpades då den i målet aktuella anteckningen gjordes.
Inskrivningsmyndigheten ska enligt 19 kap. 30 § tredje stycket JB ta bort en anteckning som uppenbarligen inte längre har någon betydelse. Motivet för bestämmelsen får antas vara att en obsolet anteckning skadar omsättningsintresset och att fastighetsregistret inte ska innehålla inaktuella upplysningar (jfr prop. 2012/13:76 s. 13 f.).
Ett ärende om att ta bort ett förbehåll som uppenbarligen inte längre har betydelse kan tas upp av inskrivningsmyndigheten på eget initiativ (ex officio) eller efter ansökan. I författningskommentaren till bestämmelsen i 20 kap. 14 § JB anges att om det styrks att en förfogandeinskränkning - som har antecknats - bortfallit så bör anteckningen uppenbarligen avföras. Att ge en särskild föreskrift härom ansågs emellertid obehövligt; en jämförande hänvisning gjordes till den bestämmelse som numera finns i 19 kap. 30 § tredje stycket. (Se NJA II 1972 s. 502.)
Det står klart att utformningen av anteckningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel inte ger någon ledning om vad förbehållet avser, men att den av inskrivningsmyndigheten har ansetts utgöra ett hinder för Alvarez att förfoga över sin fastighet genom inteckning.
Av utredningen framgår att någon kopia av det gåvobrev som gavs in till inskrivningsmyndigheten i lagfartsärendet inte finns hos Riksarkivet, att givarna är avlidna, att Alvarez har uppgett att hon inte har kunnat hitta gåvobrevet samt att hon har efterforskat det hos den advokatbyrå som 1990 biträdde vid ansökan om lagfart m.m., men att byrån inte hade akten i behåll.
Detta innebär att Alvarez saknar möjlighet att styrka vad anteckningen har avsett. Därmed kan hon inte heller styrka att någon anteckning inte borde ha gjorts eller att grunden för den har bortfallit. Frågan är då om omständigheterna i ärendet är sådana att det kan anses vara uppenbart att anteckningen inte längre har någon betydelse.
För att en anteckning om förbehåll ska kunna fylla funktionen att försätta en tredje man i ond tro om inskränkningen i ägarens rätt att förfoga över fastigheten, måste den ange vad inskränkningen avser eller måste detta framgå av fångeshandlingen i akten i inskrivningsärendet.
I detta fall anges inte i anteckningen vad förbehållet avser. Gåvobrevet finns inte i akten och det kan ur denna inte heller utläsas vad som har föranlett anteckningen. Gåvotagaren har trots efterforskningar inte kunnat finna gåvobrevet i original eller kopia. Anteckningen har därmed uppenbarligen inte längre någon betydelse som upplysning till tredje man. Det finns alltså förutsättningar att ta bort anteckningen ur fastighetsregistrets inskrivningsdel med stöd av 19 kap. 30 § tredje stycket JB.
Att anteckningen avförs från fastighetsregistrets inskrivningsdel påverkar inte giltigheten av en föreskrift för gåvan, t.ex. om förköpsrätt för en tredje man (jfr p. 7). För det fall det förkomna gåvobrevet återfinns och visar sig innehålla ett förbehåll av karaktären att det ska antecknas, ska en anteckning om det föras in på nytt (jfr 20 kap. 14 §).
HD ändrar hovrättens beslut och förordnar att anteckningen om förbehåll i fastigheten Ekerö Gällstaö 1:77 ska tas bort från fastighetsregistrets inskrivningsdel.
Det ankommer på inskrivningsmyndigheten att vidta de åtgärder som HD:s beslut föranleder.