Preskriptionstid för fastighetsköpares fordran p g a dolt fel i fastigheten har - enligt 1862 års preskriptionsförordning - ansetts löpa från tiden för köpeavtalet och ej från den tidpunkt då felet upptäcktes.
Genom köpekontrakt d 17 juni 1966 överlät byggmästaren T.H. till kamreren A.M. fastigheten nr 19 i 58:e kvarteret Ämmern i Krokslätt, Göteborg, för en köpeskilling av 357 000 kr. Tillträdesdagen var d 1 juli 1966. A.M. sålde i sin tur fastigheten d 26 nov 1973 till L.H.. Sommaren 1976 påtalade Young för A.M. vissa fel i fastigheten. I brev d 13 sept 1976 till T.H. reklamerade A.M. och gjorde gällande att fastigheten var behäftad med vissa anmärkningsvärda fel i fråga om dräneringen. I mål mellan Young och A.M. träffade parterna d 20 okt 1978 förlikning, som innebar att A.M. skulle till Young utge tillhopa 46 000 kr jämte ränta som ersättning för dolda fel i fastigheten.
A.M. yrkade efter stämning å T.H. vid Göteborgs TR, att köpeskillingen enligt kontraktet d 17 juni 1966 måtte nedsättas till 311 000 kr och att T.H. måtte förpliktas att till A.M. utge 46 000 kr jämte ränta.
Till stöd för yrkandet anförde A.M.: T.H. är byggmästare och uppförde och sålde bl a villabyggnader. Den aktuella fastigheten är bebyggd med en enfamiljsvilla av souterrängstyp. Fastigheten såldes i befintligt skick men enligt kontraktet skulle vissa kompletterande justeringsarbeten utföras av säljaren. Dessa arbeten avsåg bl a asfaltering av garageinfart, bättring av färg på vissa dörrar, inläggning av heltäckningsmattor och installation av hushållsmaskiner. Fastigheten slutbesiktigades av byggnadsnämnden d 28 juni 1967 och enligt det därvid utfärdade protokollet upptogs bl a följande anmärkningar: "6. Rum till vänster om entrén mögellukt (ställes under observation) ... 9. Vattenläckage i garage." Bristerna skulle vara avhjälpta d 30 sept 1967. Efterbesiktning torde ej ha kommit till stånd och fastigheten godkändes ej slutligt av byggnadsnämnden förrän d 17 aug 1976. Under den tid A.M. bodde på fastigheten, nämligen till d 2 jan 1974, märkte han inga särskilda fel på denna. Sedan Young konstaterat fuktskador i källarvåningen lät han S. & Ö. Byggnads AB besiktiga fastigheten. I utlåtande d 13 aug 1976 har bolaget anmärkt bl a att befintligt stuprör på södra sidan ej är anslutet till rensbrunn och att dräneringen på västra fasaden ej är inkopplad till befintlig slambrunn. - A.M. gör gällande att T.H. vid uppförande av fastigheten gjort sig skyldig till grov vårdslöshet genom att inte anbringa regnvattenledning och ej heller funktionsdugligt dränage. Till följd härav har röta uppstått på golv och väggar i källarvåningen. Kostnaden för att avhjälpa felen uppgår till 46 000 kr. (Specifikation på kostnaderna lämnades.) På grund av sin grova vårdslöshet är T.H. ansvarig för avhjälpande av felen. Eftersom A.M. förvärvat fastigheten från en byggmästare och fastigheten ej var helt färdig vid förvärvet bör A.M. ej vara sämre ställd än en byggherre som låtit uppföra fastigheten på entreprenad. Enligt Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader (AB 65) ansvarar entreprenören för brist eller fel, som icke märkts och ej heller rimligen bort märkas före garantitidens utgång, i den mån bristen eller felet visas ha sin grund i grov vårdslöshet av entreprenören. För sådant ansvar gäller i lag föreskriven allmän preskriptionstid, dvs 10 år, som löper från slutbesiktningsdagen. I detta fall bör byggnadsnämndens slutbesiktning d 28 juni 1967 anses som sådan slutbesiktning. Eftersom reklamation skett d 13 sept 1976, alltså inom 10 år från slutbesiktningsdagen, är A.M:s talan ej förfallen. - Skulle A.M:s förvärv av fastigheten betraktas som köp, varå entreprenad reglerna ej kan tillämpas, är hans talan ändå ej förfallen eftersom reklamation skett inom 10 år från det att skadan timade. Härmed får förstås den tidpunkt då fuktskadan till följd av felet började utvecklas och detta skedde först ett par år efter det att A.M. förvärvat fastigheten och således mindre än 10 år före reklamationen.
T.H. bestred käromålet och anförde: T.H. uppförde villan under 1965 och 1966 och den stod färdig redan några månader innan A.M. köpte den. Parterna kom sedan överens om vissa justeringar. Fastigheten anmäldes färdig d 15 juli 1966 hos byggnadsnämnden. Sedan slutbesiktning skett d 28 juni 1967 avhjälptes de påtalade felen före d 30 sept 1967. Skadorna tycks ha visat sig först efter det att Young tillträdde fastigheten. Då A.M. förvärvade fastigheten var den ej behäftad med fel. T.H. har runt hela huset lagt en perfekt dräneringsledning som mynnade i en rensbrunn. Stupröret på södra väggen är visserligen ej anslutet till någon brunn men det avvattnar endast ett mindre burspråkstak, varför den bristande anslutningen saknar betydelse. Källarväggarna var på utsidan tätade med effektivt tätningsmedel och därtill asfaltstrykning upp till dåvarande markyta. Fuktskadorna har sannolikt uppstått på grund av att A.M. eller Young fört på matjord så att markytan höjts och fall uppstått in mot husväggen, varvid fukt trängt in ovanför den asfaltstrukna väggdelen. - Som grund för bestridandet åberopar T.H. att dolda fel ej förelåg vid försäljningen till A.M. och att han ej gjort sig skyldig till grov eller annan vårdslöshet. Vidare åberopar T.H. att A.M:s talan är preskriberad, eftersom reklamation skett först d 13 sept 1976, dvs mer än 10 år efter köpekontraktet d 17 juni 1966. Preskriptionstiden skall ej räknas från det att den skadliga effekten av eventuellt fel uppstått. T.H. gör vidare gällande att A.M:s förvärv är ett rent köp och att reglerna om entreprenad ej kan tillämpas analogt. Byggnadsnämndens slutbesiktning kan ej jamställas med en sådan partsbesiktning som avses i AB 65. Om TR:n skulle tillämpa entreprenadrättsliga regler, är A.M:s talan ändå preskriberad, eftersom den tioåriga preskriptionstiden skall räknas från entreprenadkontraktets tillkomst eller från entreprenad tidens utgång, som i detta fall bör motsvaras av köpebrevets dag d 1 juli 1966 eller dagen för slutanmälan hos byggnadsnämnden d 15 juli 1966. - Skulle dolda fel ha funnits, vitsordar Curtis som skäligt belopp för nedsättning av köpeskillingen endast 9 500 kr.
TR:n (rådmännen Goodwin, Baker och Scott) anförde i dom d 19 juni 1980:
Domskäl. Parterna har förebringat omfattande bevisning rörande fastighetens skick vid A.M:s förvärv och orsaken till de uppkomna skadorna. - - -
I fråga om utgångspunkten vid beräkning av preskriptionstid vid fel i fastighet har A.M. åberopat en av professorn i civilrätt vid Lunds universitet Adams, dagtecknad d 28 dec 1979. T.H. har åberopat en motsvarande PM av professorn i civilrätt vid Stockholms universitet Boyle, dagtecknad d 29 febr 1980.
C anför avslutningsvis: Utan att gå djupare in i ämnet kan man alltså hävda att avtalsdatum i detta fall inte är utgångspunkten. Denna blir då i stället antingen då felet börjat utvecklas - vilket endast en teknisk undersökning kan visa - eller då det genom lagakraftägande dom konstaterats att ersättningsskyldighet föreligger på grund av felet. I det här fallet torde det väl räcka med det första alternativet.
R anför bl a: Sammanfattningsvis är det min uppfattning att utgångspunkten för beräkningen av den tioåriga preskriptionstiden enligt preskriptionsförordningen - såvitt avser fastighetssäljarens huvudförpliktelse att tillhandahålla egendomen i kontraktsgillt skick - enligt vid tillfället för köpet gällande rätt bör räknas från tidpunkten för avtalets ingående.
I målet skall tillämpas 1862 års förordning om tioårig preskription. Enligt denna skall preskriptionstiden räknas från "den dag, då skuldebrev eller annan handling, varå fordran grundad är, gavs, eller fordringen annorledes tillkom." Den fordran som A.M. gör gällande grundas på att fastigheten vid tidpunkten för hans förvärv varit behäftad med dolda fel, som några år senare föranlett fuktskador.
Den handling, genom vilken A.M. förvärvat fastigheten, betecknas som köpekontrakt och är utformad som ett sådant. Den på tomten uppförda byggnaden var nästan helt färdig; endast smärre justeringar skulle utföras av T.H.. De fel, som påstås ha förelegat, har ej samband med dessa justeringsarbeten. Enligt TR:ns mening är A.M:s förvärv ett typiskt köp av fast egendom, varå reglerna om byggnadsentreprenad ej är direkt tillämpliga.
Visserligen har T.H. såsom byggmästare uppfört byggnaden och sålt fastigheten till en enskild person. Detta bör dock ej medföra en analogisk tillämpning av entreprenadreglernas ansvarssystem. Detta är nämligen uppbyggt med tanke på att beställaren har möjlighet att under entreprenadtiden kontrollera arbetet och innebär efter garantitidens utgång en begränsning av entreprenörens ansvar. Vid köp saknas också motsvarighet till sådana väsentliga entreprenadrättsliga begrepp som garantitid och slutbesiktning. TR:n avvisar därför A.M:s förstahandspåstående att byggnadsnämndens slutbesiktning skall utgöra utgångspunkt för preskriptionstiden.
När köparens fordran såsom i detta fall grundas på fel som påstås ha förelegat vid köpet, leder preskriptionsförordningens ordalag närmast till att preskriptionstiden skall räknas från köpekontraktets dag. Att betrakta fordringen som tillkommen först den dag, då felet började ge sig till känna, står visserligen ej i strid med förordningens ordalydelse men ter sig mindre naturligt. Förordningens förarbeten torde ej ge någon avgörande ledning för tolkningsfrågan. Några vägledande rättsfall från senare tid föreligger ej, såvitt TR:n har sig bekant. I vissa äldre rättsfall har en senare dag än kontraktsdagen fått bilda utgångspunkt för preskriptionstiden, men dessa rättsfall avser inte dolda faktiska fel i fastigheten och kan knappast anses vägledande. Den juridiska doktrinen har förespråkare för båda tolkningssätten, något som visat sig också genom de av parterna åberopade, mot varandra stridande sakkunnigutlåtandena.
Väsentliga fel i fastighet torde i de flesta fall visa sig inom kortare tid än 10 år. En preskriptionstid, räknad från köpet, torde därför normalt tillgodose köparnas intressen. Även om en sådan regel i vissa fall, då felet visat sig först senare, skulle verka alltför sträng mot dessa, skulle en regel av innebörd att preskriptionstiden räknades först från skadans uppkomst medföra en i princip obegränsad ansvarstid och stå i strid med det allmänna intresse som uppbär preskriptionsförordningen, nämligen att parternas mellanhavanden kan avvecklas slutligt inom en inte alltför lång tid. Dessutom föreligger stora svårigheter att lång tid efter köpet bringa klarhet i fastighetens skick, vilket för övrigt tydligt visat sig i detta mål.
Till följd av det sagda anser TR:n - med anslutning till R:s utlåtande - att preskriptionstiden skall räknas från köpekontraktets dag d 17 juni 1966. Då A.M. ostridigt bevakat sin fordran först d 13 sept 1976, alltså efter mer än 10 år, är hans talan förfallen. Käromålet kan således ej bifallas.
Domslut. Käromålet ogillas.
A.M. fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att HovR:n, med ogillande av invändningen om preskription, måtte återförvisa målet till TR:n.
T.H. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Martinez, hovrättsrådet Baagøe samt adj led f d hovrättslagmannen Byrd, referent, och Thompson) fastställde i dom d 23 jan 1981 TR:ns dom.
A.M. sökte revision och yrkade, att invändningen om preskription måtte ogillas och att målet måtte återförvisas till TR:n.
T.H. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Rivas, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.
HD (JustR:n Abbott, Espinoza, Horne, Houston, referent, och Moore) beslöt dom enligt betänkandet.