Frågor rörande likvidvärdering vid bestämmande av ersättning till skydd för fordringsägare som har panträtt i fastighet vilken vid fastighetsreglering avstår mark.
J.N. ägde fastigheterna Vidinge 4:61 och 4:62 i Norrtälje ytterskärgård. Genom köpekontrakt den 1 juli 1993 överlät han Vidinge 4:62 till makarna S. Köpebrev utfärdades den 30 samma månad. Samma dag tecknades ett avtal mellan parterna enligt vilket makarna S utan ytterligare ersättning skulle erhålla äganderätten till fyra ägofigurer tillhöriga Vidinge 4:61. Äganderättsövergången skulle ske genom fastighetsreglering på J.N:s bekostnad. Bakgrunden till avtalet var att makarna S i tiden efter det köpekontraktet tecknades upptäckt vissa militära anläggningar på Vidinge 4:62, för vilka de krävde kompensation. J.N. ansökte om fastighetsreglering i enlighet med avtalet. Han återkallade dock ansökan när han fick besked att kronan avsåg att bortskaffa anläggningarna på egen bekostnad. Under mellantiden hade emellertid även makarna S ansökt om fastighetsreglering. I förrättningen hävdade J.N. därefter att avtalet var ogiltigt.
Lantmäterimyndigheten (LM) - då benämnd fastighetsbildningsmyndigheten - (1995-01-12, förrättningslantmätaren R.S.) fann att avtalet gällde och meddelade fastighetsbildningsbeslut, varigenom de fyra skiftena, omfattande tillhopa 22,63 ha, överfördes från Vidinge 4:61 till 4:62. LM förordnade vidare att, eftersom Vidinge 4:61 var intecknat till belopp överstigande fastighetens marknadsvärde och panträttshavarna begärt att fastighetens värdeminskning skulle ersättas fullt ut, makarna S skulle betala 80 000 kr för fördelning enligt reglerna i 5 kap. 16 § fastighetsbildningslagen (FBL). Beloppet grundades på ett av LM inhämtat värdeutlåtande. LM förordnade vidare att makarna S skulle betala hälften och J.N. hälften av förrättningskostnaderna till den del dessa hänförde sig till tiden efter det J.N. återkallat sin ansökning.
J.N. överklagade Rojas beslut och yrkade att fastighetsbildningsbeslutet skulle upphävas och att han skulle befrias från skyldighet att betala förrättningskostnader. I andra hand yrkade han att det belopp makarna S skulle utge för fördelning enligt 5 kap. 16 § FBL skulle bestämmas till 240 000 kr.
Makarna S bestred J.N:s yrkanden och yrkade för egen del att J.N. skulle förpliktas att betala hela förrättningskostnaden.
Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen (1996-12-18, chefsrådmannen Castro, rådmannen Haynes, fastighetsrådet Schneider jämte nämndemännen Sims och Graham) lämnade yrkandet att fastighetsbildningsbeslutet skulle upphävas utan bifall samt ändrade dels ersättningsbeslutet på så sätt att det belopp makarna S skulle utge bestämdes till 100 000 kr, dels beslutet om fördelning av förrättningskostnaderna på så sätt att J.N. skulle svara för hela denna kostnad.
Av fastighetsdomstolens utslag framgår bl. a. följande. J.N. grundade sitt yrkande att fastighetsbildningsbeslutet skulle upphävas på att avtalet om fastighetsreglering inte var bindande för honom dels enligt 31 § avtalslagen, enär makarna S begagnat sig av hans ekonomiska trångmål och oförstånd beträffande det rättsliga läget för att betinga sig förmåner för vilka något vederlag inte skulle utgå, dels enligt 36 § avtalslagen enär dessa förhållanden, i förening med att värdet på den utan vederlag överlåtna marken var högt, 240 000 kr, och att makarna S rätteligen inte var berättigade till någon kompensation alls, innebar att avtalet var oskäligt med hänsyn till omständigheterna vid dess tillkomst. Till följd härav kunde avtalet inte läggas till grund för fastighetsbildning och inte heller medföra skyldighet att betala omtvistad del av förrättningskostnaden. Makarna S bestred att avtalet skulle vara ogiltigt på sätt J.N gjort gällande och hävdade tvärtom att det skulle tillämpas fullt ut även ifråga om fördelningen av förrättningskostnaderna.
Fastighetsdomstolen fann till att börja med att J.N. inte visat att avtalet var ogiltigt enligt 31 § avtalslagen. Domstolen fann vidare att den av parterna förebringade utredningen rörande värdeminskning ledde till slutsatsen att förlusten av de fyra skiftena medförde en värdeminskning per juli 1993 för Vidinge 4:61 om högst 100 000 kr. Utgående härifrån samt med beaktande av ytterligare ett antal omständigheter, vilka ej är av intresse att redovisa i detta referat, fann domstolen att avtalet inte kunde anses oskäligt mot J.N. i den mening som avses i 36 § avtalslagen, varför yrkandet om upphävande av fastighetsbildningsbeslutet skulle ogillas.
Fastighetsdomstolen hänvisade härefter till sin ovan redovisade syn på vilken värdeminskning Vidinge 4:61 undergick till följd av förlusten av de fyra skiftena samt förklarade att den ersättning som makarna S hade att utge för fördelning skulle bestämmas till 100 000 kr.
Slutligen förklarade fastighetsdomstolen att, enär avtalet var bindande för J.N. och då han inte åberopat någon annan omständighet på grund varav hans åtagande att svara för förrättningskostnaderna inte var gällande mot honom, makarna Gregory ändringsyrkade avseende fördelning av förrättningskostnaderna skulle bifallas.
J.N. överklagade fastighetsdomstolens dom och yrkade helt bifall till sin vid fastighetsdomstolen förda talan.
Makarna S bestred ändring och förklarade därvid att de godtog den ersättning, upp till 240 000 kr, som hovrätten kunde komma att bestämma utan att detta rubbade förutsättningarna för fastighetsregleringen.
Svea hovrätt (2000-01-31, hovrättslagmannen Lewis, hovrättsrådet Smith, referent, fastighetsrådet Hunter och tf hovrättsassessorn Martin) ändrade fastighetsdomstolens utslag endast på så sätt att det belopp som makarna S skulle inbetala för fördelning enligt 5 kap. 16 § FBL bestämdes till 160 000 kr.
I skälen till sitt utslag anförde hovrätten:
Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder och omständigheter som vid fastighetsdomstolen. Också utredningen här är densamma som vid fastighetsdomstolen.
Vad som har förekommit i hovrätten ger inte hovrätten anledning att göra någon annan bedömning än fastighetsdomstolen i frågan om avtalet av den 30 juli 1993 är bindande för J.N. Dennes yrkande att hovrätten skall upphäva fastighetsbildningsbeslutet kan därför inte vinna bifall.
Annat har inte gjorts gällande än att fastigheten Vidinge 4:61 undergår värdeminskning genom fastighetsregleringen av betydelse för fordringshavare. Hovrätten har därför att fastställa det belopp som makarna S har att nedsätta enligt 5 kap. 16 § FBL till fördelning mellan panträttshavarna.
Som framgår av vad som anförs i det följande kommer verkan av avtalet till följd av bestämmelserna i 5 kap. 16 och 18 §§ FBL om skydd för fordringshavares rätt att bli annan såvitt gäller ersättningsfrågan och förrättningskostnaderna.
Syftet med bestämmelserna i 5 kap. 18 § andra stycket och 16 § FBL är att panträttshavarnas säkerhet i den avstående fastigheten inte skall gå om intet eller minska genom att mark frångår fastigheten. En fråga i målet är hur det belopp som skall sättas ned för lyftning av fordringshavarna skall bestämmas. En modell är att nedsättningsbeloppet bestäms enbart med hänsyn tagen till värdeminskningen hos den avstående fastigheten. En annan är att beloppet beräknas på samma sätt som den ersättning som en ägare till en mottagande fastighet skall utge till ägaren av den avstående fastigheten enligt 10-14 §§ i nämnda kapitel. I och för sig är det tänkbart att olika beräkningsmodeller tillämpas för de två fallen. För en sådan ordning talar att panträttshavarna, om nedsättningsbeloppet bestäms enligt 10-14 §§, kan komma att bli överkompenserade i förhållande till vad som gäller exempelvis vid expropriation, eftersom hänsyn då skall tas även till andra faktorer än värdeminskningen hos den avstående fastigheten. För att tillämpa beräkningsmetoden enligt 10-14 §§ också vid bestämmande av ett belopp som enligt 16 § skall nedsättas talar dock framför allt systematiken hos värderings- och ersättningsreglerna i FBL. Såvitt framgår av lagtexten och kan utläsas av förarbetena har lagstiftaren inte funnit skäl att göra någon åtskillnad mellan det fallet att ersättningen skall utgå från en fastighetsägare till en annan och det fallet att ersättningen skall trygga tredje mans rätt.
Sammanfattningsvis finner hovrätten att värderings- och ersättningsbestämmelserna i FBL inte kan tolkas på annat sätt än att också sådan ersättning som skall sättas ned enligt 5 kap. 16 § FBL skall beräknas enligt principerna för hur ersättningar mellan fastighetsägare vid fastighetsreglering beräknas.
Enligt värderings- och ersättningsreglerna skall vid bestämmandet av den ersättning som en ägare av en mottagande fastighet skall utge till ägaren av den avstående fastigheten beaktas inte bara värdeminskningen hos den fastighet från vilken marken frångår utan dessutom skall, såvitt nu är av intresse, skälig hänsyn tas till dels den värdeökning som fastighetsregleringen innebär för den mottagande fastigheten, dels förrättningskostnaderna (vinstdelning). Ersättningen skall bestämmas utan hänsynstagande till vad parterna kan ha överenskommit om hur förrättningskostnaderna skall fördelas dem emellan. Detta betyder att J.N:s för honom civilrättsligt bindande åtagande att svara för förrättningskostnaderna inte utesluter att dessa kan beaktas på annat sätt vid likvidvärderingen. Av bestämmelserna följer slutligen att värdetidpunkten är, eftersom tillträde inte har skett eller avtalats, dagen för hovrättens avgörande och inte - som fastighetsdomstolen antagit - den dag då parterna ingick avtalet om fastighetsreglering.
Med utgångspunkt i vad som har anförts gör hovrätten följande bedömning av vilket ersättningsbelopp som makarna S har att nedsätta enligt 5 kap. 16 § FBL.
Det huvudsakliga värdet hos de fyra markområden som regleringen avser betingas av den jakträtt som följer med dem. De åberopade värderingsutlåtandena ger endast mycket begränsad vägledning.
Enligt hovrättens mening är överlåtelsen av området om ca 11 ha som numera utgör Vidinge 4:71 i detta fall ett väl lämpat jämförelseobjekt. Ett villkor för avstyckningen av området var att det förklarades som naturreservat som inte kränkte jakträtten. Köparen var även ägare till en bostadsfastighet på samma ö. Förväntningarna om ändrad markanvändning torde ha varit små. Köpeskillingen synes i huvudsak vara betingad av den jakträtt som följde med marken. Förhållandena i det fall som hovrätten har att pröva är, såvitt framkommit, alltså väsentligen likartade med dem som gäller för denna överlåtelse.
Den fråga som härefter inställer sig är vilken hänsyn som bör tas till att det nu har förflutit ca nio år efter försäljningen. När det gäller tidsfaktorn har i målet dock inte införts någon utredning som ger underlag för någon säker bedömning av prisutvecklingen efter 1991 för mark av den udda beskaffenhet som det här är fråga om. Hovrätten finner därför inte skäl att vare sig räkna upp eller räkna ner det då betalade priset, eller 66 öre/kvm. Värdeminskningen hos Vidinge 4:61 bör beräknas med utgångspunkt härifrån.
Utgående från vad som nu sagts och med beaktande av att värdet av det överförda markområdet bör vara högre för den mottagande fastigheten Vidinge 4:62 än för den avstående fastigheten Vidinge 4:61 samt att förrättningskostnaderna även bör belasta ägaren av 4:62 finner hovrätten skäligt att bestämma ersättningen för de överförda markområdena till 160 000 kr.
Som har anförts i det föregående är J.N. civilrättsligt bunden av sitt åtagande att svara för förrättningskostnaderna. Vid sådant förhållande och då den officialprövning som hovrätten har att företa inte föranleder annat finner hovrätten inte skäl att göra ändring i det överklagade utslaget i vad detta avser åläggande för J.N. att betala förrättningskostnader.