Fråga om besiktningsmans ansvar vid tillämpning av Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal för överlåtelsebesiktning.
J.J. och T.W. yrkade efter stämning å Syn & Proj AB vid Umeå TRförpliktande för bolaget att till dem betala skadestånd. Beträffande bakgrunden till målet återges här vad som upptagits därom i HD:s beslut nedan. Enligt köpekontrakt d. 25 juli 1997 förvärvade J.J. och T.W. fastigheten Gesällen 3 i Umeå kommun. Enligt kontraktet skulle köparna äga rätt att utan kostnad häva köpet senast d. 4 aug. 1997 bl.a. i det fallet att utförd besiktning inte utföll till belåtenhet. För att besiktiga fastigheten anlitade köparna byggnadsingenjören B.L. vid Syn & Proj AB. över besiktningen, som genomfördes d. 30 juli 1997, upprättade denne ett utlåtande daterat d. 31 juli 1997.
Vid besiktningsutlåtandet är fogad en uppdragsbekräftelse, vars text också intagits i själva utlåtandet och som uppgetts vara utformad i enlighet med ett modellavtal för överlåtelsebesiktningar utarbetat av Svenska Byggingenjörers Riksförbund. I uppdragsbekräftelsen anges bl.a. att handlingar samt upplysningar som lämnats av säljaren till besiktningsmannen ligger till grund för besiktningen och att denna omfattar en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån den är av byggnadsteknisk betydelse. Under rubriken Riskanalys sägs det bl.a. att besiktningsmannen, vid sidan av de brister som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär besiktning, skall anteckna om det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga brister än dem som framkommit vid den okulära besiktningen. Under rubriken Fortsatt teknisk utredning anges att besiktningsmannen "kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållanden som inte kunnat klarläggas vid de åtgärder som ingått i den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta brister på sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen. För risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen föreslås inte fortsatt teknisk utredning. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt."
I sitt besiktningsutlåtande antecknade B.L. följande under rubriken 3. Riskanalys. "Parkettgolvet på undervåningen (även under säljarens nya mattor) ligger troligtvis på reglar direkt på underliggande betong. Detta är en konstruktion som kan orsaka bekymmer. Inträngande fukt träffar trävirket. Detta kan vara grogrund för mögelbildning. Dock ingen indikation på detta här. (Lika gäller för påregling på vägg men här är reglarna distanserade enl. säljaren). - Markens lutning mot huset på baksidan innebär att vatten hela tiden dämmer mot sockel och källarvägg. Här gäller att dräneringen fungerar. Dräneringen är dock inte omlagd längs hela husets längd. Risk för fuktproblem i källarväggen kan föreligga." Under den därpå följande rubriken 4. Fortsatt teknisk utredning antecknades: "Bedöms f.n. inte erforderlig".
J.J. och T.W. yrkade att bolaget skall förpliktas att till dem betala 200 000 kr jämte ränta. Som grund för yrkandet anförde de att besiktningsmannen förfarit oaktsamt genom att ge råd om att ytterligare utredning inte var erforderlig trots de risker som han redovisat, i följd varav kärandena, som förlitat sig på hans bedömning, drabbats av ekonomisk skada.
J.J. och T.W. anförde härvid bl.a. följande. Fastigheten tillträddes d. 1 okt. 1997. Efter några veckor upplevde köparna en särskild lukt som de misstänkte kunde emanera från någon mögelförekomst. Av en utredning som i januari 1998 utförts av Anticimex framgår att det förelåg förhöjda fuktvärden i främst golvkonstruktionen och att mikrobiell aktivitet kunde konstateras genom lukt från material och provhål vid samtliga uppreglade golv. Även i ytterväggskonstruktionen uppmättes något förhöjda värden i den liggande regeln längst ned. Anticimex lämnade åtgärdsförslag. För kompletterande bedömning och kostnadsberäkning har anlitats en sakkunnig. Utifrån dennes bedömning kan ett skäligt skadestånd uppskattas till 200 000 kr, varvid beaktats att en fortsatt teknisk undersökning skulle ha gett ett beslutsunderlag som motiverat en prisreduktion på köpeskillingen i denna storleksordning.
Syn & Proj AB förnekade att B.L. varit försumlig vid utförandet av sitt uppdrag och bestred yrkandet.
TR:n (rådmannen Lyons) hänsköt, på parternas hemställan, genom beslut d. 12 sept. 2000 med stöd av 56 kap. 13 § RB följande frågor till prövning av HD:
a) om det vid användandet av Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal för besiktningsuppdrag för konsument förutom den avtalade skyldigheten att avge en korrekt riskanalys även föreligger en allmän skyldighet för besiktningsmannen att vid konstaterad risk för skada även rekommendera en fortsatt teknisk utredning och om besiktningsmannen genom att inte rekommendera en fortsatt teknisk utredning gör sig skyldig till en vårdslös underlåtenhet, och
b) om besiktningsmannen i det aktuella fallet, även om han har avgett en korrekt riskanalys enligt Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal, genom att under punkt 4 under rubrik "Fortsatt teknisk utredning" tillägga "Bedöms f.n. inte erforderlig" har förfarit vårdslöst.
Prövningstillstånd meddelades. Parterna bereddes tillfälle att slutföra sin talan i HD.
Målet föredrogs.
Föredraganden, RevSekr Melchior, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Enligt Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal skall under rubriken riskanalys besiktningsmannen anteckna om det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga brister än de som framkommit under den okulära besiktningen. En sådan riskanalys skall vidare motiveras. Besiktningsmannen anger en risk för väsentlig brist inte en faktiskt konstaterad brist. Med den information som köparen får genom den okulära besiktningen samt riskanalysen skall han kunna dra rimliga och korrekta slutsatser av fastighetens skick. Riskanalysen medför att köparen kan acceptera risken för väsentlig brist och genomföra köpet. Han kan vidare avkräva en garanti från säljaren att eventuell väsentlig brist inte finns. Han kan även begära av säljaren att få göra en vidare undersökning som då inbegriper fysiska ingrepp i fastigheten. Köparen kan slutligen välja att avstå från köpet.
Skulle en allmän skyldighet föreligga för en besiktningsman att föreslå ytterligare teknisk utredning i de fall, där han anger att risk föreligger, för att gardera sig mot framtida eventuella skadeståndsanspråk, skulle syftet med en särskild riskanalys tunnas ut på ett sätt som knappast gynnar köparen. Resultatet skulle då bli att köparen alltid rekommenderas att göra en vidare teknisk undersökning och den utförda riskanalysen skulle sakna värde för köparen. På grund av det anförda kan således inte generellt sägas att en besiktningsman förfar vårdslöst genom att inte rekommendera fortsatt teknisk utredning.
I nu förevarande mål synes fastigheten dock ett halvår efter besiktningen ha haft sådana brister att besiktningsmannen vid sin riskanalys borde ha föreslagit mer ingående teknisk undersökning. Han kan därför inte undgå att han måste anses ha förfarit vårdslöst genom att vid rubriken "Fortsatt teknisk utredning" tillägga "Bedöms f.n. inte erforderlig".
HD:s avgörande.
A. HD förklarar att det inte föreligger en allmän skyldighet för besiktningsmannen att vid konstaterad risk för skada även rekommendera en fortsatt teknisk utredning. Besiktningsmannen kan inte generellt anses genom att inte rekommendera en fortsatt teknisk utredning göra sig skyldig till vårdslös underlåtenhet.
B. I det aktuella fallet får besiktningsmannen, även om han avgett en korrekt riskanalys enligt Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal, genom att under rubrik "Fortsatt teknisk utredning" ha tillagt "Bedöms f.n. inte erforderlig" ha förfarit vårdslöst.
HD (JustR:n Sanders, Perez, Gutierrez, referent, Phelps och Brown) fattade slutligt beslut, som efter angivande av bakgrunden till målet, upptog följande: Skäl. I ett besiktningsuppdrags natur ligger normalt att besiktningsmannen har en informationsplikt, som innebär att resultatet av uppdraget skall redovisas för uppdragsgivaren på ett sätt som denne kan tillgodogöra sig och som tillåter honom att dra rimliga och korrekta slutsatser av resultatet (se NJA 1994 s. 532 och 1997 s. 65; jfr Torres i SvJT 1998 s. 188 ff. och Stiegler, Fel vid villaköp s. 27 ff). Detta hindrar inte att informationsplikten genom avtal kan begränsas på olika sätt.
Enligt vad bolaget uppgett har avsikten med Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal varit att skapa en konsumentinriktad besiktningstyp, överlåtelsebesiktning, vid vilken ett förhållandevis billigt besiktningsinstrument skall ge konsumenten ett säkrare underlag att bedöma en fastighets verkliga fysiska skick. Besiktningsmannen skall genom en byggnadsteknisk okulärundersökning biträda köparen och fullgöra delar av dennes undersökningsplikt. Han skall också ange om det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga brister än dem som framkommit under den okulära besiktningen. Med den information som köparen får genom den okulära besiktningen samt riskanalysen skall han kunna dra rimliga och korrekta slutsatser om fastighetens skick.
Även om modellavtalet inte är alldeles lättillgängligt, får det anses ha kommit till tydligt uttryck i detta att avsikten inte är att besiktningsmannen skall gå in på frågan huruvida en teknisk utredning bör företas med avseende på en risk för väsentligt fel som han vid sin riskanalys har konstaterat och redovisat. Som förut har berörts föreskrivs nämligen uttryckligen i avtalet att fortsatt teknisk utredning inte föreslås för risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen. Enligt vad bolaget uppgett skall modellavtalet i denna del ses mot bakgrund av att köparen har olika handlingsalternativ i ett sådant fall. Han kan acceptera risken för väsentlig brist och genomföra köpet. Han kan omförhandla pris och övriga villkor med hänsyn till risken för väsentlig brist. Han kan vidare kräva en garanti från säljaren för att någon väsentlig brist i aktuellt avseende inte finns. Han kan även begära av säljaren att få göra en vidare undersökning som då inbegriper fysiska ingrepp i fastigheten. Köparen kan slutligen välja att avstå från köpet.
Med hänsyn till det anförda kan det vid användandet av modellavtalet inte föreligga någon allmän skyldighet för besiktningsmannen att rekommendera en fortsatt teknisk utredning så snart han konstaterat att det föreligger risk för en väsentlig brist. Den omständigheten att besiktningsmannen avstår från att rekommendera en fortsatt teknisk utredning i ett sådant fall kan således inte i sig innebära att han gör sig skyldig till en vårdslös underlåtenhet.
I förevarande fall har emellertid B.L. uttryckligen angett att fortsatt teknisk utredning "f.n." inte bedömdes erforderlig. Från bolagets sida har inte angetts huruvida detta uttalande tog specifikt sikte på den av honom konstaterade risken för fuktproblem eller på andra förhållanden eller om det var avsett att ha en mera generell innebörd. Oavsett syftet med uttalandet hade dock J.J. och T.W. fog för att uppfatta uttalandet på det sättet att risken för fuktproblem var så obetydlig, att det enligt B.L:s mening inte fanns skäl för dem att gå vidare med någon teknisk utredning med anledning av hans påpekande om nämnda risk. Av vad bolaget anfört kan inte slutas att B.L. hade tillräckligt underlag för en sådan rekommendation. Bolaget har också medgett att B.L. i den föreliggande situationen över huvud taget inte borde ha uttalat något i fråga om fortsatt teknisk utredning.
Vid nu angivna förhållanden måste det anses att det var oaktsamt av B.L. att uttala sig om behovet av fortsatt teknisk utredning på sätt som skett.
a) att det vid användandet av Svenska Byggingenjörers Riksförbunds modellavtal för besiktningsuppdrag för konsument inte föreligger någon allmän skyldighet för besiktningsmannen att vid konstaterad risk för skada även rekommendera en fortsatt teknisk utredning och att denne således inte gör sig skyldig till vårdslös underlåtenhet redan genom att i en sådan situation avstå från att uttala sig om behovet av en fortsatt teknisk utredning, och
b) att i det aktuella fallet besiktningsmannen, även om han avgett en korrekt riskanalys enligt modellavtalet, får anses ha förfarit vårdslöst genom att under rubriken "Fortsatt teknisk utredning" tillägga "Bedöms f.n. inte erforderlig".
HD:s beslut meddelades d. 23 april 2001 (mål nr Ö 3409-00).