Hyresnämndsmål. En bostadsrättsförening har ansökt om godkännande av ett stämmobeslut att glasa in och bygga till balkongerna i föreningen. Hovrätten har funnit att balkongerna är i behov av underhåll och att det är fastighetsekonomiskt försvarbart att förena underhållet med en utbyggnad och inglasning. Den tilltänkta förändringen har därför ansetts angelägen och har inte kunnat tillgodoses på något annat sätt. Förändringen har inte ansetts oskälig mot den enskilde bostadsrättshavaren.
Hyresnämnden i Göteborg
Bostadsrättsföreningen HSB Jungfrun i Borås (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på extra föreningsstämma den 26 september 2017 att glasa in och bygga till balkongerna i föreningen. Till stöd för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. Balkongerna är inom en snar framtid i behov av renovering. Någon undersökning av balkongerna har inte gjorts, men av erfarenhet vet man att balkongplattorna snart måste bytas ut. I samband med att balkongerna renoveras ska balkongerna byggas ut och glasas in. Åtgärden skulle innebära att samtliga bostadsrättshavare, även de som saknar balkong, får en avgiftshöjning på ca 425 kronor per månad.
Bostadsrättshavarna A.R., Watson, Meyer, I.E. och Arbetsvagnar Sweden AB bestred ansökan.
Hyresnämnden (hyresrådet James Wilkens samt intresseledamöterna Dennis och Matthews) anförde i beslut den 8 mars 2018 i huvudsak följande.
Av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) framgår att bostadsrättshavarens samtycke krävs för att ett stämmobeslut ska vara giltigt om beslutet innebär att en lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk med anledning av en om- eller tillbyggnad. Om bostadsrättshavaren inte har gett sitt samtycke blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det har godkänts av hyresnämnden.
Bestämmelsen tar i första hand sikte på fysiska förändringar av själva lägenheten.
Av § 20 i protokollet från föreningsstämman den 26 september 2017 framgår att stämman röstade om större och inglasade balkonger. Det framgår inte närmare vad beslutet innebär och hur balkongbyggnationen ska utföras. Det är föreningen som ska visa att det finns förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som bostadsrättshavare inte samtyckt till. Föreningen ska presentera den utredning som behövs för att hyresnämnden ska kunna bedöma förändringen och dess betydelse. Föreningen har visserligen givit in ritningar som visar utformning och storlek av balkongerna. Någon utredning som stöder föreningens påstående att balkongerna är i behov av akuta underhållsåtgärder har inte åberopats. Det saknas också uppgift om kostnaderna som åtgärderna för med sig för bostadsrättshavarna eller vad merkostnaden blir vid en jämförelse med en mindre ingripande renovering. Med hänsyn härtill finner nämnden att föreningen inte har kunnat visa att det finns förutsättningar för ett godkännande. Ansökan ska därför lämnas utan bifall.
2.Hyresnämnden lämnar föreningens ansökan - - - utan bifall.
Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. Till stöd för överklagandet anförde föreningen bl.a. följande. Inför den extra föreningsstämman har föreningen haft ett informationsmöte där en balkongmodul från företaget Balco har visats. Vid informationsmötet har bostadsrättshavarna haft möjlighet att ställa frågor till entreprenören från Balco och styrelsen. Ritningar och bilder över den tilltänkta utbyggnaden och inglasningen har funnits tillgängliga. Ett informationshäfte har delats ut innan stämman och det fanns tillgängligt på stämmodagen. Vid en presentation på stämman beskrevs tydligt förändringen och dess betydelse för de boende. Av ingiven rapport och dokumentation framgår att det finns ett renoveringsbehov. Månadskostnaden för att renovera befintliga balkonger och ersätta räcken uppgår till 350 kr och kostnaden för det beslutade förslaget uppgår till 425 kr.
H.J. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras. Övriga motparter hördes inte av.
Hovrätten (hovrättsråden Davis och Boyle samt tf. hovrättsassessorn Moon, referent) anförde i beslut den 8 november 2018 följande.
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Föreningen har i hovrätten gett in bl.a. det informationsunderlag som presenterades och fanns tillgängligt för bostadsrättshavarna inför föreningsstämman, en rapport från Stockholm Betongkonsult AB om balkongernas renoveringsbehov, det kostnadsförslag som presenterats för bostadsrättshavarna i föreningen och ett lånelöfte.
Av rapporten från Stockholm Betongkonsult AB framgår bl.a. följande. De aktuella husen är byggda i slutet av 1940-talet, vilket innebär att husen är ca 70 år. Balkongerna är i relativt gott skick och det finns inte några akuta bärighetsbrister. Det förekommer dock mindre spjälkskador. Det kan vidare finnas korrosion på armering som döljs av t.ex. fasadplåt, markiser och nyare räckesinfästningar. Vad gäller balkongräckena har de en ytterst tveksam lösning och det är osäkert om de är godkända enligt dagens krav på skyddshöjd. Ett flertal balkonger saknar glas på gavlarna och bulten som håller dem saknar funktion och har trasiga gängor. För att få räckena godkända behöver de troligen kompletteras med en överliggare, vilket medför att det blir problematiskt att öppna balkongens fönster. Skadorna på plattornas kanter bör åtgärdas med lokala reparationer. Skadorna vid räckesinfästningar ska lagas nogsamt för att återställa funktion och säkerhet. En ny besiktning bör utföras inom 5-10 år för att säkerställa balkongernas tekniska status avseende bärighet och beständighet.
Såsom hyresnämnden konstaterat ankommer det på föreningen att visa att det finns förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som en bostadsrättshavare inte samtyckt till. I det ligger bl.a. att föreningen har att presentera den utredning som behövs för att en hyresnämnd eller hovrätten ska kunna bedöma förändringen och dess betydelse (se bl.a. RH 2004:68). I förevarande mål anser hovrätten att den utredning som nu getts in är tillräcklig för att hovrätten ska kunna bedöma förändringen och dess betydelse.
Enligt hovrätten kan de tilltänkta förändringarna i detta fall inte anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Frågan i målet är därför i första hand om förändringarna kan anses angelägna.
I förarbetena till bostadsrättslagen anges att alla typer av önskemål från föreningens sida om ombyggnader inte kan godtas vid prövningen av om en åtgärd är angelägen. Ett beslut som innebär att gemensamhetslokaler av olika slag inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare bör t.ex. inte godtas. Utgångspunkten bör i stället vara att föreningen ska kunna bygga om huset på ett rationellt sätt för att tillgodose de krav som framför allt byggnadslagstiftningen ställer upp. I förarbetena anges vidare att även fastighetsekonomiska synpunkter bör kunna beaktas i undantagsfall samt att nämnden i allmänhet bör vara restriktiv i sin prövning. (Se prop. 1990/91:92 s. 109-110 och 221.) Praxis har dock varit mindre restriktiv i bedömningen av vad som utgör en angelägen åtgärd än vad förarbetena ger uttryck för (se Morris och Uggla, Bostadsrättslagen [2017-06-08, Zeteo] kommentaren till 9 kap. 17 § med där angivna rättsfall).
När en utbyggnad och inglasning skett i samband med underhåll av fastigheten har förändringen i praxis som regel bedömts som en angelägen åtgärd för föreningen (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 8 juni 2012 i mål nr ÖH 10002-11 med där angivna rättsfall). Det finns dock uttalanden i vissa avgöranden som skulle kunna uppfattas som att föreningen måste visa att underhållet är akut för att åtgärden ska anses angelägen (se Svea hovrätts beslut den 20 juni 2011 i mål nr ÖH 9360-10 och Svea hovrätts beslut den 14 april 2016 i mål nr ÖH 6595-15). Något sådant krav finns emellertid inte. Däremot bör det krävas att föreningen kan visa att balkongerna är i behov av underhåll och att underhållet är av viss angelägenhet (se Svea hovrätts beslut den 25 juni 2014 i mål nr ÖH 5206-14 och Svea hovrätts beslut den 30 oktober 2013 i mål nr ÖH 3856-13). Andra omständigheter som kan beaktas vid prövningen är att balkongerna blir mer användbara efter en utbyggnad, att en stor majoritet av bostadsrättshavarna har ställt sig bakom åtgärden och att den är fastighetsekonomiskt försvarbar (se bl.a. ovan nämnda ÖH 10002-11 med där angivna rättsfall).
Enligt hovrättens mening har föreningen mot bakgrund av vad som anges i rapporten från Stockholm Betongkonsult AB visat att balkongerna är i behov av underhåll, bl.a. eftersom samtliga räcken behöver repareras. Den utredning som föreningen presenterat i hovrätten, och som inte har ifrågasatts, visar också att det är fastighetsekonomiskt försvarbart att förena underhållet med en utbyggnad och inglasning. Av utredningen framgår vidare att en stor majoritet av bostadsrättshavarna förklarat sig vara för de planerade ingreppen. Vid en sammantagen bedömning av vad som framkommit i målet anser hovrätten att de tilltänkta förändringarna får anses angelägna. Åtgärden kan inte heller tillgodoses på något annat sätt.
När det gäller frågan om beslutet och inglasning är oskäligt mot den enskilde bostadsrättshavaren gör hovrätten följande bedömning. Av det kostnadsförslag som styrelsen har presenterat framgår att skillnaden i avgift blir relativt liten om tilltänkt utbyggnad och inglasning genomförs i stället för att balkongerna underhålls och räckena byts ut. Mot den bakgrunden bedömer hovrätten att förändringen inte kan anses oskälig mot bostadsrättshavarna (jfr ovan nämnda ÖH 10002-11). Några omständigheter i övrigt som skulle göra utbyggnaden och inglasningen oskälig mot bostadsrättshavarna har inte framkommit.
Hovrätten anser därmed att föreningsstämmans beslut den 26 september 2017 om att glasa in och bygga till balkongerna ska godkännas. Föreningens överklagande ska därför bifallas.
Med ändring av hyresnämndens beslut godkänner hovrätten beslutet vid extra föreningsstämma i HSB Jungfrun i Borås den 26 september 2017 om att glasa in och bygga till balkongerna.