Ren förmögenhetsskada. En bostadsrättsförening har ansetts skyldig att ersätta en förvärvare av en bostadsrätt för skada som orsakats genom att föreningen lämnat felaktiga uppgifter om pantsättning i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.
Solna tingsrätt
M.A. förde vid Solna tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmännen Rivera och Greene samt tingsfiskalen Nguyen) anförde i dom den 6 februari 2017 bl.a. följande.
BAKGRUND
M.A. förvärvade genom köpeavtal av den 26 maj 2006 bostadsrätten till lägenheten nr 70201 i Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna. - - - I köpeavtalet angavs att säljarna garanterar att lägenheten på tillträdesdagen ej är pantsatt och ej heller belastas av nyttjanderätt.
I anslutning till kontraktskrivning, och även senare men före M.A:s tillträde, kontaktade ansvarig mäklare bostadsrättsföreningen och begärde utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende de pantsättningar som belastade bostadsrätten. För bostadsrättsföreningens räkning överlämnade förvaltaren Rådrum Mäkleri & Förvaltning AB ett utdrag till mäklaren daterat den 31 maj 2006, i vilket fyra pantsättningar redovisades. På handlingen med ansökan om utträde och medlemskap i bostadsrättsföreningen har Rådrum för bostadsrättsföreningens räkning också redovisat samma pantsättningar. M.A. tillträdde bostadsrätten den 17 augusti 2006. De pantsättningar som redovisats av bostadsrättsföreningen löstes på tillträdesdagen och resterande köpeskilling betalades ut till säljarna.
Under sommaren 2015 kontaktade Wasa Kredit/Länsförsäkringar Bank AB M.A. och meddelade att säljarna tidigare hade tecknat ett lån hos banken med säkerhet i bostadsrätten, att säljarnas lån hade sagts upp på grund av misskötsamhet och att banken nu begärde att få ianspråkta sin pant i bostadsrätten. Det visade sig sedan att säljarna även hade pantsatt bostadsrätten för lån i SBAB, vilka också ville ianspråkta sin pant i bostadsrätten.
Det är ostridigt att pantsättningarna för Wasa Kredit/Länsförsäkringar Bank AB och Baker inte redovisades i utdraget som mäklaren fått från bostadsrättsföreningen genom Rådrum. Köpeskillingen som betalades ut till säljarna vid överlåtelsen av bostadsrätten översteg det sammanlagda lånebelopp som bankerna hade panträtt för i bostadsrätten.
Det är ostridigt att bostadsrättsföreningen denuntierades de i målet relevanta pantsättningarna för bankerna under åren 2001-2005. Det är vidare ostridigt att dessa pantsättningar år 2006 inte fanns antecknade i lägenhetsförteckningen.
Parterna är oense om huruvida bostadsrättsföreningen är skadeståndsskyldig gentemot M.A. på grund av den skada bankernas ianspråktagande av panträtterna innebär för M.A.
Parterna är i och för sig överens om att mäklaren inte hade en fullmakt från köparen och inte heller ett uttryckligt uppdrag från köparen att inhämta uppgifter om pantsättningar. De är också överens om att det enligt fastighetsmäklarlagen finns skyldigheter för en mäklare att i förmedlingsarbetet vidta åtgärder för att tillvarata även köparens intressen och mer specifikt att inhämta uppgifter om belastande pantsättningar.
Parterna är vidare överens om att Rådrums alla i målet relevanta åtgärder har gjorts för bostadsrättsföreningens räkning och inom ramen för det uppdrag som Rådrum haft för bostadsrättsföreningen.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
M.A.
M.A. har yrkat att tingsrätten ska fastställa att bostadsrättsföreningen är skadeståndsskyldig gentemot honom med anledning av utlämnande av felaktiga uppgifter alternativt underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar inför hans förvärv av bostadsrätten.
Bostadsrättsföreningen
Bostadsrättsföreningen har bestritt M.A:s yrkande.
GRUNDER FÖR TALAN
M.A.
Bostadsrättsföreningen har i samband med M.A:s förvärv av bostadsrätten genom vårdslöshet lämnat felaktiga uppgifter eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättning. Bostadsrättsföreningen har orsakat M.A. ren förmögen-hetsskada i form av en skyldighet att antingen lösa lån med bostadsrätten som pant eller genom att bostadsrätten tas i anspråk för täckande av den skulden. Skadan har adekvat kausalitet med bostadsrättsföreningens handlande alternativt underlåtenhet. Säl-jarna saknar utmätningsbara tillgångar varför det inte är möjligt att begränsa skadan.
Bostadsrättsföreningen är skadeståndsansvarig enligt ovan:
- I första hand eftersom det när uppgiften om panträtter lämnades av bostadsrättsföreningen på handlingen rörande ansökan om utträde och medlemskap förelåg ett kontraktsförhållande mellan M.A. och bostadsrättsföreningen. Kontraktsförhållandet förelåg i och med att M.A. hade undertecknat köpeavtalet och hade fått beslut/besked om medlemskap och ett bindande köpeavtal därmed förelåg. M.A. gör gällande att han blev medlem i föreningen i och med godkännandeanteckningen på ansökan om utträde och medlemskap. Anteckningen är daterad den 15 juni 2006. Uppgifterna om pantsättningar lämnades först därefter.
- I andra hand eftersom det när uppgifterna om panträtter lämnades av bostadsrättsföreningen genom mäklarbilden och påteckning på ansökan om utträde och medlemskap förelåg ett kontraktsliknande förhållande mellan M.A. och bostadsrättsföreningen. Ett sådant förhållande förelåg i och med att M.A. hade undertecknat köpeavtalet och - beträffande påteckningen på ansökan - hade fått beslut/besked om medlemskap och därmed var på väg in i ett kontraktsförhållande eftersom han skulle inträda i det ursprungliga upplåtelseavtalet.
- I tredje hand eftersom det föreligger en ersättningsgill tredjemansskada orsakad av att bostadsrättsföreningen lämnat felaktiga uppgifter eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter, oaktat att något kontraktsförhållande eller kontraktsliknande förhållande inte har förelegat.
Det bestrids att det skulle föreligga en skyldighet för M.A. att begränsa sin skada genom att först utverka en exekutionstitel å säljarna. Vidare bestrids att det skulle vara möjligt för M.A. att begränsa sin skada med en exekutionstitel å säljarna eftersom säl-jarna ändå saknar utmätningsbara tillgångar och intäkter.
Som grund för att få framställa ett fastställelseyrkande har M.A. anfört att osäkerheten kring bostadsrättsföreningens skadeståndsskyldighet länder honom till förfång.
Bostadsrättsföreningen
Det bestrids att bostadsrättsföreningen i samband med M.A:s förvärv av bostadsrätten genom vårdslöshet vare sig lämnat felaktiga uppgifter om bostadsrättens pantsättningar eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter om pantsättningar.
Bostadsrättsföreningen har inte orsakat M.A. någon ren förmögenhetsskada.
Om tingsrätten ändå finner att skada har uppkommit på grund av att bostadsrättsföreningen lämnat felaktiga uppgifter, eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter, råder det inte adekvat kausalitet mellan bostadsrättsföreningens agerande och skadans uppkomst.
Om tingsrätten finner att bostadsrättsföreningen har ett ansvar för skadan, och att det råder ett orsakssamband, måste M.A. först uttömma möjligheten att få skadeståndsersättning från säljarna innan bostadsrättsföreningen sekundärt kan svara för sådan skada. Möjligheterna är inte uttömda då M.A. inte fört talan mot säljarna och mot dem inte utverkat någon egen exekutionstitel. Därmed saknas grund för att fastställa skadeståndsskyldighet för bostadsrättsföreningen.
När det gäller de alternativa grunderna för skadeståndsskyldighet, nämligen om kontraktsförhållande, kontraktsliknande förhållande och ansvar för tredjemansskada anför bostadsrättsföreningen följande.
Bostadsrättsföreningen bestrider att det förelåg ett kontraktsförhållande när uppgifterna om pantsättningen av bostadsrätten utlämnades. Ett medlemskap i en bostadsrättsförening medför inte i sig ett kontraktsförhållande. I vart fall förelåg inget kontraktsförhållande före tillträdet till bostadsrätten. Vid tidpunkten för lämnandet av uppgifterna om pantsättningar var inte M.A. beviljad medlemskap i föreningen. Enligt bostadsrättsföreningens mening blev han medlem först i och med tillträdet till bostadsrätten.
Bostadsrättsföreningen bestrider även att M.A. har övertagit en partsställning i upplåtelseavtalet. Upplåtelseavtalet är inte tecknat mellan M.A. och bostadsrättsföreningen. Det föreligger endast ett medlemsförhållande mellan M.A. och bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningen bestrider även att det förelåg ett kontraktsliknande förhållande när uppgifterna om bostadsrättens pantsättning utlämnades till mäklaren. Ett senare medlemskap i föreningen gör inte att det grundar ett kontraktsliknande förhållande. Det bestrids att den art av kontraktsliknande förhållande som avses kan utgöra grund för talan om skadestånd, generellt eller i detta enskilda fall. Det bestrids att uppgifter om pantsättning lämnats till M.A. i samband med förvärvet av bostadsrätten. Vidare bestrids att det kan anses att ett kontraktsliknande förhållande uppkommit då en part är "på väg in" i ett sådant.
Bostadsrättsföreningen bestrider att bostadsrättsföreningen är skadeståndsskyldig baserat på ett påstående om ansvar för tredjemansskada. Bostadsrättsföreningen bestrider att saken är att anse som en för skadeståndsskyldighet relevant tredjemansskada. Det bestrids i vart fall att en eventuell tredjemansskada är orsakad av bostadsrättsföreningen.
- - -
DOMSKÄL
- - -
Tingsrättens bedömning
Inledning
I målet är det ostridigt att Baker och Wasa Kredit/Länsförsäkringar Bank AB med sakrättslig verkan denuntierade bostadsrättsföreningen om den pantsättning av bostadsrätten som säljarna hade gjort till säkerhet för de av dem upptagna lånen. Vidare är det ostridigt att dessa krediter inte löstes i samband med att M.A. tillträdde bostadsrätten och att säljarna inte heller har reglerat skulderna. I stället har dessa krediter sagts upp till omedelbar betalning. Efter utverkande av exekutionstitlar mot säljarna har fruktlösa verkställighetsförsök gjorts mot dem. Av detta följer det ostridiga förhållandet att bankerna kan ta panten i anspråk för att täcka fordringar om totalt drygt 1,2 miljoner kr.
Drabbas M.A. av en skada?
Fastställelseyrkandet innefattar inte att tingsrätten ska ta ställning till om faktisk skada i nuläget har uppkommit för M.A. I stället är det frågan om bostadsrättsföreningen i och för sig är skadeståndsskyldig gentemot M.A. med anledning av utlämnande av felaktiga uppgifter alternativt underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar inför hans förvärv av bostadsrätten.
Det förhållandet att bankerna ännu inte realiserat panten hindrar således inte i och för sig bifall till fastställelseyrkandet.
Bostadsrättsföreningen har inte ifrågasatt M.A:s uppgift i målet om att bankerna kommer att ta panten i anspråk eller kräva att M.A. löser krediterna.
Bostadsrättsföreningen har däremot gjort gällande att det inte kan konstateras att M.A. kommer att drabbas av någon skada om panten tas i anspråk eftersom han inte själv utverkat någon exekutionstitel mot säljarna och försökt verkställa den mot dem. Bostadsrättsföreningen har särskilt pekat på att bostadsrättsföreningen skulle sakna regressmöjligheter gentemot säljarna vid en skyldighet att utge skadestånd till M.A.
Tingsrätten kan utifrån den tredskodom, de utslag och de utredningsrapporter samt det utmätningsbeslut som åberopats av M.A. dra den slutsatsen att ingen av säljarna för närvarande har ekonomisk förmåga att lösa ens någon del av skulden. Det kan naturligtvis inte uteslutas att ett visst betalningsutrymme skulle komma att uppstå i framtiden. Det torde dock kunna hållas för visst att M.A. inte under överskådlig tid kan antas få ersättning från säljarna för den skada han orsakas av om panten tas i anspråk eller han tvingas lösa lånen själv.
Tingsrätten finner det alltså styrkt att M.A. kommer att drabbas av faktisk skada till följd av att krediterna inte löstes i samband med tillträdet till lägenheten. I målet ska tingsrätten inte pröva storleken på den skada M.A. kommer att drabbas av. Det är därför - som tingsrätten redan konstaterat - möjligt och meningsfullt att pröva fastställelseyrkandet om bostadsrättsföreningen i och för sig är skadeståndsskyldig gentemot M.A.
Den skadegörande handlingen, frågan om vårdslöshet och adekvat kausalitet
Enligt M.A. utgörs den skadegörande handlingen av att bostadsrättsföreningens förvaltare Rådrum inför M.A:s förvärv av bostadsrätten lämnade felaktiga uppgifter eller underlät att lämna korrekta uppgifter om pantsättningar som belastade bostadsrätten.
Det är ostridigt i målet att pantsättningarna till förmån för bankerna hade denuntierats föreningen och alltså gällde vid den relevanta tidpunkten men att Rådrum inte redovisade dessa panter, sannolikt eftersom de inte fanns registrerade i lägenhetsförteckningen.
Tingsrätten kan konstatera att de lämnade uppgifterna visserligen synes ha överensstämt med vad som beträffande pantsättningar fanns registrerat i lägenhetsregistret. Annat har inte påståtts än att övriga pantsättningar redovisades korrekt av Rådrum. De lämnade uppgifterna var alltså i och för sig inte felaktiga, i den meningen att de inte överensstämde med registrerade uppgif-ter, men väl ofullständiga i för M.A. avgörande avseenden.
Det förhållandet att de lämnade uppgifterna torde ha överensstämt med vad som vid tidpunkten fanns registrerat i lägenhetsförteckningen innebär visserligen att just den person som lämnade ut uppgifterna inför M.A:s förvärv inte var vårdslös i direkt mening. M.A. avser dock med sin talan en vidare vårdslöshet som bostadsrättsföreningen ansvarar för, nämligen att i något skede ha orsakat att denuntiationer som bankerna avgett till bostadsrättsföreningen antingen inte registrerats eller att en sådan regi-strering felaktigt plockats bort. Vad som närmare inträffat efter att bostadsrättsföreningen hade denuntierats är oklart. Oavsett vad som är förklaringen till att uppgifterna om pantsättningarna tappats bort är det bostadsrättsföreningen som enligt bestäm-melserna i bostadsrättslagen haft en skyldighet att hela tiden föra register över gällande pantsättningar som denuntierats (se 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen).
Det framstår som uppenbart att uppgifterna om de denuntierade pantsättningarna fallit bort till följd av ett vårdslöst handhavande av någon person efter att denuntiationerna mottagits eller till följd av en vårdslöshet i samband med utformande av och upprätthållande av rutiner för registerhållning av gällande pantsättningar.
Det har i målet inte klarlagts vem eller vilka personer som orsakat att uppgifterna om pantsättningarna inte hållits registrerade så att korrekta uppgifter kunnat lämnas ut i samband med M.A:s förvärv av bostadsrätten. Oavsett vem eller vilka som därvid förfarit vårdslöst har bostadsrättsföreningen ansvaret för dessa personers vårdslöshet. Bostadsrättsföreningen kan nämligen inte fritas från ansvar vare sig genom att den ekonomiska förvaltningen lejts ut till en extern aktör eller att uppgiften att hålla ordning på pantsättningar anförtrotts viss styrelseledamot eller annan uppdragstagare inom föreningen. Ansvaret tillkommer likafullt föreningen.
Det var uppenbart underlåtenheten att hålla ordning på mottagna denuntiationer som ledde till att inte alla krediter som belastade bostadsrätten löstes vid M.A:s tillträde. Det föreligger således adekvat kausalitet mellan denna underlåtenhet och den skada M.A. drabbas av.
Kontraktsförhållande?
M.A. tillträdde bostadsrätten den 17 augusti 2006. Det är ostridigt att påteckningen på handlingen om utträde och ansökan om medlemskap i föreningen gjordes tidigare under sommaren 2006.
M.A. har gjort gällande att han blev medlem i föreningen i och med godkännandeanteckningen på ansökan om utträde och medlemskap daterad den 15 juni 2006. Han har vidare i första hand gjort gällande att det genom medlemskapet i kombination med det mellan säljare och köpare bindande köpeavtalet även förelåg ett kontraktsförhållande mellan honom och bostadsrättsföreningen.
Tingsrätten har ingen anledning att närmare pröva vid vilken tidpunkt M.A. blev medlem i föreningen. Det saknar nämligen be-tydelse för tingsrättens bedömning.
När M.A. blev medlem i föreningen skapades ett associationsrättsligt förhållande mellan honom och föreningen. Det medförde däremot inte att han och föreningen ingick något avtal. Upplåtelseavtalet är den enda avtalsbindningen kring själva bostadsrätten som torde uppstå mellan en bostadsrättsförening och dess medlemmar. Vid tidpunkten för uppgiftslämnandet hade M.A. ännu inte tillträtt bostadsrätten och således inte under några förhållanden inträtt i något avtalsförhållande gentemot bostadsrättsföreningen grundat i ett upplåtelseavtal. Att säljare och köpare var bundna sinsemellan i ett överlåtelseavtal saknar helt betydelse för förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och M.A.
Någon rätt till skadestånd av bostadsrättsföreningen baserat på ett direkt kontraktsförhållande föreligger alltså inte.
Kontraktsliknande förhållande?
M.A. har i andra hand gjort gällande att bostadsrättsföreningen har en skadeståndsskyldighet gentemot honom baserat på att det vid tidpunkten för uppgiftslämnandet förelåg ett kontraktsliknande förhållande mellan honom och bostadsrättsföreningen i och med att M.A. var på väg in i ett kontraktsförhållande. Det kontraktsförhållandet skulle enligt M.A. vara ett inträdande i det ursprungliga upplåtelseavtalet avseende bostadsrätten.
Som tingsrätten redan konstaterat är förhållandet mellan en bostadsrättsförening och dess medlemmar associationsrättsligt och inte kontraktsrättsligt. Ett upplåtelseavtal utgör en nödvändig avtalshandling mellan bostadsrättsföreningen och dess första medlem avseende en viss bostadsrätt i samband med att egendomen, nyttjanderätten till lägenheten, upplåts (se 4 kap. 5 § bostadsrättslagen). Rätten att därefter nyttja bostadsrätten baseras inte på upplåtelseavtalet utan regleras i bostadsrättslagen. Ett upplåtelseavtal är alltså inte av den karaktären att det fortsätter att löpande gälla parallellt med medlemskapet i föreningen. Olika rättigheter och förpliktelser för en medlem i en bostadsrättsförening kan inte härledas ur upplåtelseavtalet. Det förhållandet att bostadsrätten överlåtits medför inte heller att det uppstår ett avtalsförhållande mellan bostadsrättsföreningen och köparen av bostadsrätten. I stället ska en köpare inträda som medlem i föreningen (jfr bestämmelserna i bl.a. 6 kap.bostadsrättslagen).
Skadestånd baserat på kontraktsrättslig grund måste dessutom rimligen grunda sig på någon form av avtalsbrott från en part i förhållande till vad som kan anses följa av avtalet. Ett upplåtelseavtal reglerar som tingsrätten redan konstaterat endast den ursprungliga övergången av nyttjanderätten när lägenheten upplåts med bostadsrätt. Där regleras inte i något avseende vad bo-stadsrättsföreningen har för skyldigheter i förhållande till medlemmen som har nyttjanderätten till lägenheten. Sådana skyldigheter regleras i stället direkt i bostadsrättslagen och föreningslagen samt kan utläsas ur stadgarna för föreningen.
Någon rätt till skadestånd från bostadsrättsföreningen föreligger alltså inte för M.A. heller baserat på hävdad grund om kontraktsliknande förhållanden.
Föreligger det en ersättningsgill tredjemansskada?
För det tredje har M.A. anfört att bostadsrättsföreningen har en skadeståndsskyldighet baserat på att han till följd av vårdslöshet som föreningen ansvarar för har drabbats av en tredjemansskada. M.A. har därvid anfört att det föreligger stora likheter med det s.k. Konemålet (NJA 1987 s. 692).
Bostadsrättsföreningen har anfört att syftet med att denuntiera om pantsättningar är att säkra borgenärernas säkerheter, inte att skydda andra intressenter såsom en köpare av en bostadsrätt. Vidare har bostadsrättsföreningen anfört att det s.k. Konemålet avser helt andra förhållanden och förutsättningar och inte innefattar rättsprinciper som kan appliceras på i målet aktuella förhål-landen.
Den skada M.A. lider är utomobligatorisk och utgör s.k. ren förmögenhetsskada. Enligt 2 kap. 2 § skadeståndslagen ska den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott ersätta skadan.
Som HD konstaterat i det s.k. Konemålet (NJA 1987 s. 692) framgår det av förarbetena till skadeståndslagen att avsikten med lagens bestämmelse inte har varit att lägga hinder i vägen för en rättsutveckling genom praxis i riktning mot ett vidgat ansvar för ren förmögenhetsskada (se prop. 1972:5 s. 157 f. och s. 568).
Även före skadeståndslagens tillkomst har rättspraxis på vissa områden lagt fast en skyldighet att ersätta ren förmögenhetsskada vid vårdslöshet utanför rena kontraktsförhållanden. Sedan lång tid tillbaka har i rättspraxis skadeståndsansvar godtagits beträf-fande felaktiga vederhäftighets- och vittnesintyg samt soliditetsupplysningar (se bl.a. NJA 1901 s. 129, NJA 1939 s. 360 och NJA 1947 s. 21).
På vissa specialområden, bl.a. inom immaterialrätten, har också lagreglerats en specifik skyldighet att ersätta tredje man för ren förmögenhetsskada.
I det s.k. Konemålet prövade HD frågan om ansvar för oaktsamt intygande om värdet på en fastighet i ett värderingsintyg avgivet av en värderingsman som yrkesmässigt åtar sig uppdrag att värdera sådan egendom. HD konstaterade att avsikten med att avge ett sådant intyg oftast är att det ska tjäna som beslutsunderlag i samband med rättsliga förfoganden över fastigheter, främst köp och belåning. För värderingsmannen måste det stå klart att intyget kan komma till användning för skilda ändamål och av flera personer och att det är ofrånkomligt att annan än uppdragsgivaren fäster avseende vid ett värderingsintyg. HD fann att övervägande skäl talade för att den som med fog satt sin tillit till ett värderingsintyg inte ska bära följderna av en skada som ytterst beror på att intygsgivaren förfarit vårdslöst. Skadeståndsansvaret för den som yrkesmässigt åtar sig fastighetsvärderingar bör alltså i regel inte begränsas till skada som uppdragsgivaren lidit utan omfatta också skada som åsamkats tredje man, såvida inte förbehåll om frihet från sådant ansvar gjorts i intyget.
Syftet med att en mäklare genom säljaren/bostadsrättshavaren begär ut information om bl.a. pantsättningar som belastar en bostadsrätt och att dessa uppgifter även antecknas på en handling såsom en ansökan om utträde och medlemskap i bostadsrättsföreningen är självfallet att i samband med överlåtelse av bostadsrätten skapa förutsättningar för att alla lån som belastar bostadsrätten ska kunna lösas i samband med tillträdet. Det är såväl i en köpares som borgenärernas - såväl gamla som nya - intresse.
Det måste vara uppenbart för ansvariga företrädare för en bostadsrättsförening att uppgifter ur en lägenhetsförteckning ska användas just som underlag för att tillse att inga dolda panter belastar bostadsrätten efter överlåtelsen. Det måste också vara uppenbart för dem att det för en köpare är helt avgörande att korrekta uppgifter om gällande panter lämnas.
Eftersom det sakrättsliga momentet för skydd av en pantsättning av en bostadsrätt är denuntiation till bostadsrättsföreningen har ett särskilt ansvar lagts på bostadsrättsföreningarna. Det har övervägts att ändra regleringen avseende sakrättsligt skydd för överlåtelser och pantsättning av bostadsrätter. Dessa tankar har emellertid ännu inte lett till lagstiftning, även om fortsatta över-väganden också görs på området (se exempelvis SOU 1998:80, Ds 2007:12 och dir. 2015:97). Med den alltjämt rådande ordningen för sakrättsligt skydd beträffande pantsättningar av bostadsrätter har dock en bostadsrättsförening och dess styrelse alltjämt ett särskilt och stort ansvar för att uppgifter om bl.a. denuntierade pantsättningar registreras i lägenhetsförteckningen och att korrekta uppgifter kan lämnas om dessa (se 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen).
När det inom en bostadsrättsförening slarvas med att tillse att samtliga erhållna denuntiationer hålls registrerade riskerar såväl en köpare som en ny kreditgivare med sämre förmånsrätt att drabbas av skada.
I likhet med vad HD fann i Konemålet talar enligt tingsrätten övervägande skäl för att den som med fog satt sin tillit till de uppgifter som lämnats av en bostadsrättsförening avseende befintliga pantsättningar i en bostadsrätt inte ska bära följderna av en skada som ytterst beror på att den registerhållande bostadsrättsföreningen förfarit vårdslöst.
Detta synsätt synes också ha vunnit stöd i den juridiska litteraturen (se Mclean Karnovkommentar till 9 kap. 10 § tredje stycket bostadsrättslagen).
Det förhållandet att det i 10 kap. 3 § bostadsrättslagen straffsanktionerats ett ansvar för bostadsrättsföreningens styrelseledamöter att föra lägenhetsförteckning och att det i 10 kap. 1 § bostadsrättslagen jämförd med 13 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar även framgår ett skadeståndsansvar för samma ledamöter innebär inte motsatsvis att en bostadsrättsförening inte kan vara skadeståndsskyldig gentemot tredje man. Tvärtom ger regleringen uttryck för att lagstiftaren har ansett att det är av stor vikt att uppgifterna i lägenhetsförteckningen speglar verkliga förhållanden och att ansvaret för att dessa uppgifter kan presenteras korrekt för olika intressenter ligger hos just bostadsrättsföreningen.
Utifrån det resonemang tingsrätten nu redovisat har bostadsrättsföreningen haft ett särskilt ansvar att tillse att korrekta uppgifter lämnades ut i samband med att M.A. skulle förvärva bostadsrätten. Genom att företrädare för bostadsrättsföreningen - som tingsrätten funnit ovan - förfarit vårdslöst är bostadsrättsföreningen skadeståndsansvarig för den tredjemansskada som M.A. orsakats genom att han förlitat sig på de av bostadsrättsföreningen - genom Rådrum - utlämnade ofullständiga uppgifterna om för bostadsrätten belastande panter.
Sammanfattning
Tingsrätten har sammanfattningsvis funnit att bostadsrättsföreningen är skadeståndsskyldig gentemot M.A. med anledning av en underlåtenhet att inför hans förvärv av bostadsrätten till lägenheten nr 70201 lämna korrekta uppgifter om pantsättningar som belastade bostadsrätten. Detta förhållande ska fastställas i denna dom.
DOMSLUT
Tingsrätten fastställer att Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna är skadeståndsskyldig gentemot M.A. med anledning av underlåtenhet att inför hans förvärv av bostadsrätten till lägenheten nr 70201 lämna korrekta uppgifter om pantsättningar belastande bostadsrätten.
Svea hovrätt
Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle avslå M.A:s talan i tingsrätten.
M.A. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsrådet Le och tf. hovrättsassessorn Johnson) anförde i dom den 26 februari 2018 följande.
Riggs
- - -
Vad målet gäller
Frågan i målet är om föreningen är skadeståndsskyldig mot M.A. med anledning av utlämnande av felaktiga uppgifter alternativt underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar inför det att han förvärvade bostadsrätten.
Skadestånd på kontraktsrättslig eller kontraktsliknande grund
Hovrätten ansluter sig till tingsrättens bedömning att föreningens och M.A:s förhållande inte kan betraktas som kontraktsrättsligt och att föreningen inte är skadeståndsskyldig i förhållande till honom på kontraktsrättslig eller kontraktsliknande grund.
Skadestånd på utomobligatorisk grund
Rättsliga utgångspunkter
Om en styrelseledamot i en bostadsrättsförening uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av bestämmelserna i bostadsrättslagen kan han eller hon bli skyldig att ersätta skadan (se 10 kap. 1 § bostadsrättslagen [1991:614] och 13 kap. 1 § lagen [1987:667] om ekonomiska föreningar). Den s.k. normskyddsläran innebär att det inte räcker att tredje man skadats genom ett oaktsamt åsidosättande av lag. Dessutom ska den överträdda regeln ha till syfte att skydda den tredje man som är skadelidande. Överträdelse av regler som skyddar enbart medlemmarna omfattas alltså inte (se Mallmén m.fl., Lagen om ekonomiska föreningar [2016-10-14, Zeteo] kommentaren till 13 kap. 1 §).
Av allmänna principer följer att styrelseledamöternas handlande kan medföra skadeståndsskyldighet för föreningen, s.k. organansvar. En juridisk person har även ansetts kunna ansvara för anonyma och "kumulerade" fel hos personer i organställning (se Armstrong och Strömbäck, Skadeståndslagen En kommentar m.m. [2017-06-13, Zeteo] kommentaren till 2 kap. 1 §).
Av 9 kap. 8 § bostadsrättslagen framgår att en bostadsrättsförenings styrelse ska föra en förteckning över lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning). Om föreningen underrättas om att en bostadsrätt pantsatts, ska detta genast antecknas i lägenhetsförteckningen. Dagen för anteckningen ska anges. Ett utdrag ur förteckningen ska innehålla uppgifter bl.a. om de pantsättningar som ska anges i förteckningen (se 9 kap. 10 § tredje stycket och 11 §bostadsrättslagen). Ett skadeståndsansvar för en bostadsrättsförening har ansetts kunna bli aktuellt om föreningen har underrättats om en pantsättning av en bostadsrätt men av oaktsamhet underlåtit att anteckna det och tredje man därför inte får uppgift om att lägenheten är pantsatt (se Simmons, Juarez, kommentaren till 9 kap. 10 § bostadsrättslagen).
Har föreningen av vårdslöshet lämnat ut felaktiga uppgifter eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens
pantsättningar?
Av utredningen i målet framgår att det inför M.A:s förvärv av bostadsrätten inhämtades uppgifter från föreningens lägenhetsförteckning om vilka pantsättningar som belastade bostadsrätten. Vidare framgår att uppgifterna i lägenhetsförteckningen var ofullständiga på det sättet att de inte innehöll information om pantsättningarna till SBAB och Wasa Kredit/Länsförsäkringar Bank AB, detta trots att föreningen ostridigt hade underrättats (denuntierats) om pantsättningarna. Det kan alltså konstateras att bestämmelserna i bostadsrättslagen om anteckning av pantsättningar i lägenhetsförteckningen inte har följts.
Vid bedömningen av om åsidosättandet har varit oaktsamt måste beaktas att om föreningen dröjer med att föra in en uppgift om en pantsättning i lägenhetsförteckningen blir den ändå gällande mot en köpare av bostadsrätten. En underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter kan medföra stora rättsförluster för enskilda. Utgångspunkten bör därför vara att det ställs höga krav på aktsamhet. Rutinerna måste vara sådana att de säkerställer en korrekt hantering av förteckningen och anteckning av pantsättningar i den.
I detta fall rör det sig om flera pantsättningar som har denuntierats föreningens styrelse vid ett antal tillfällen under åren 2001-2005. Enligt hovrättens bedömning är det fråga om fel av sådan karaktär och omfattning att det knappast finns någon annan rimlig förklaring än att någon för vilken föreningen ansvarar har varit oaktsam på ett sådant sätt som krävs för skadeståndsansvar; antingen på grund av att man har missat att anteckna pantsättningarna i samband med att föreningen underrättades om dessa eller att det förekommit brister vid hanteringen i samband med utformande av och upprätthållande av rutiner för registerhållning av pantsättningarna. Det kan i ett fall som detta inte krävas att en köpare av en bostadsrätt klarlägger omständigheterna kring felet eller felen; om de skett av okunnighet eller slarv etc. eller vem som närmare bestämt gjort fel. Detta måste i stället ankomma på föreningen som typiskt sett har bättre möjligheter att säkra bevisning om saken. Föreningen har i målet inte presenterat någon utredning, vare sig i fråga om vad som kan ha hänt med de aktuella pantsättningarna eller allmänt om rutinerna kring hanteringen av lägenhetsförteckningen och anteckningar av pantsättningar under aktuell tidsperiod. Det har inte framkommit några omständigheter som talar för att hanteringen har varit ursäktlig.
Vid angivna förhållanden finner hovrätten, liksom tingsrätten, att det är visat att någon för vilken föreningen ansvarar av oaktsamhet har överträtt bestämmelserna i bostadsrättslagen om anteckning av pantsättningar i lägenhetsförteckningen och att till följd av detta ofullständiga uppgifter om pantsättningarna har lämnats ut i samband med att M.A. förvärvade bostadsrätten. Hovrätten delar alltså tingsrättens bedömning att underlåtenheten att lämna korrekta uppgifter har skett av oaktsamhet på det sätt som M.A. har gjort gällande och att föreningen ansvarar för detta.
Övriga förutsättningar för föreningens skadeståndsansvar
Även om syftet med lagregleringen om förande av lägenhetsförteckning och anteckning av panter i förteckningen tycks ha varit att bl.a. säkra borgenärers rätt står det klart att regleringen även fyller en viktig funktion som skydd för köpare av bostadsrätter. Med den nuvarande ordningen för sakrättsligt skydd beträffande pantsättningar av bostadsrätter har en bostadsrättsförening och dess styrelse ett särskilt ansvar för att uppgifter om bl.a. denuntierade pantsättningar registreras i lägenhetsförteckningen och att korrekta uppgifter kan lämnas ut om dessa (se SOU 2017:31 s. 272 f.). Enligt hovrättens bedömning bör en köpare som M.A., som har förlitat sig på uppgifter som lämnats ut, kunna tillerkännas ersättning för sin skada om reglerna om anteckning i lägenhetsför-teckningen har åsidosatts. Han måste alltså anses omfattad av det s.k. normskyddet (jfr Simmons, Juarez, kommentaren till 9 kap. 10 § bostadsrättslagen samt Davis och Simmons, Bostadsrätt [2016-01-22, Zeteo] avsnitt 3.7.2).
Hovrätten delar tingsrättens bedömning i fråga om övriga förutsättningar för föreningens skadeståndsskyldighet.
Som tingsrätten funnit ska det alltså fastställas i dom att föreningen är skadeståndsskyldig gentemot M.A. med anledning av underlåtenhet att inför hans förvärv av bostadsrätten lämna korrekta uppgifter om pantsättningar belastande bostadsrätten. Tings-rättens dom ska därför fastställas.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Hovrättsrådet Lin, referent, och tf. hovrättsassessorn Gonzalez var skiljaktiga och anförde följande.
Av allmänna principer följer att det är den som begär skadestånd som har att visa att omständigheterna är sådana att hon eller han har rätt till skadestånd. Vi delar majoritetens uppfattning att M.A:s och föreningens förhållande inte kan betecknas som kontraktsrättsligt. Utgångspunk-ten måste enligt vår mening vara att det är M.A. som har att bevisa att föreningen har varit vårdslös.
Det kan inte anses klarlagt vad som har varit den närmare orsaken till det inträffade. Visserligen har det i efterhand visat sig ha funnits fler pantsättningar än de som den ekonomiska förvaltaren har redovisat i samband med att M.A. förvärvade bostadsrätten. I likhet med tingsrätten är vår bedömning dock att annat inte har kommit fram än att det vid den tidpunkten inte fanns några andra pantsättningar registrerade i lägenhetsförteckningen än de som också lämnades ut. Själva utlämnandet kan därför inte i sig anses ha varit vårdslöst. Vad som har varit orsaken till att de ytterligare pantsättningarna inte har funnits registrerade kan inte konstateras med någon grad av säkerhet. Det kan varken sägas om pantsättningarna aldrig har förts in eller om - och i så fall när - de vid något senare tillfälle har kommit att tas bort. Slutsatsen i den delen är därmed att det inte kan sägas vara utrett vilken mer preciserad handling eller underlåtenhet som har lett till felaktigheten i de lämnade uppgifterna angående pantsättningarna.
Vårdslöshet brukar anses utgöra en avvikelse från det som är aktsamt. Utrymmet för att ålägga skadeståndsskyldighet för en felaktighet som har lett till - eller riskerar att leda till - skada utan närmare prövning av om den ansvarige har kunnat upptäcka felaktigheten och förekomma skadan måste sägas vara begränsat (jfr t.ex. Scott och Smith, Skadeståndsrätt, 9 uppl. 2014, s. 139 f.). Om föreningen skulle presumeras ha agerat vårdslöst - på ett sätt som kan medföra skadeståndsskyldighet - skulle det medföra en för föreningen påtagligt sträng bedömning (jfr HD:s dom den 14 november 2017 i mål nr T 5170-16  och det ansvar som staten eller en kommun har enligt 3 kap. 3 § skadeståndslagen där ansvaret begränsas genom ett krav på särskilda skäl).
Enligt vår bedömning finns det inte förutsättningar att mot bakgrund av den utredning som har lagts fram presumera att föreningen har varit vårdslös. Det förhållandet att det får antas vara förenat med svårigheter att mer exakt klarlägga vilken handling eller underlåtenhet som har varit vårdslös i en situation som den aktuella påverkar inte på ett avgörande sätt den bedömningen. Vår uppfattning är att M.A. inte har bevisat sådan vårdslöshet som är en förutsättning för skadeståndsansvar. Det nu sagda medför enligt oss att tingsrättens dom redan av dessa skäl ska ändras på så sätt att M.A:s talan ska avslås.
Högsta domstolen
Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle ogilla M.A:s talan.
M.A. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Fleming, föreslog i betänkande följande dom.
SKÄL
Bakgrund
Punkterna 1-11 innehåller en något utförligare redogörelse motsvarande punkterna 2-8 i HD:s dom.
Frågan i HD
12. Är föreningen skadeståndsskyldig gentemot M.A. med anledning av utlämnande av felaktiga uppgifter alternativt underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar inför det att han förvärvade bostadsrätten.
Närmare om bostadsrätter och pantsättning
13. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vilken har som ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. Regleringen för sådana föreningar återfinns huvudsakligen i bostadsrättslagen (1991:614) och i lagen om ekonomiska föreningar (2018:672).
14. När en förening upplåter en lägenhet till en medlem uppstår en bostadsrätt för medlemmen i föreningen. Första gången en bostadsrättslägenhet upplåts med bostadsrätt sker det genom ett upplåtelseavtal som träffas med själva föreningen. Förvärvas bostadsrätten därefter av någon annan sker det genom ett avtal om överlåtelse mellan säljare och köpare. I båda fallen förutsätts dock medlemskap i föreningen.
15. Till skillnad från vid en upplåtelse, där prövning av köparens medlemskap sker innan upplåtelsen, sker prövning av medlemskap vid t.ex. köp av en bostadsrätt efter överlåtelsen har ägt rum. Överlåtelsen regleras i ett skriftligt köpeavtal mellan den befintliga bostadsrättsinnehavaren och köparen (se 6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Något avtal med föreningen träffas inte. Föreningen ska dock meddelas om överlåtelsen och det är först när köparen blir medlem i föreningen som avtalet är fullföljt.
16. En panträtt avser att skapa en säkerhet för fullgörande av en förpliktelse. När en bostadsrätt pantsätts innebär det dock inte att pantsättaren måste flytta, som i fallet med tradition av panten, utan denne har bibehållen besittning av bostaden (s.k. hypotekarisk panträtt). En förutsättning för att en pantsättning av en bostadsrätt ska bli giltig mot tredje man är i stället att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen, s.k. denuntiation.
17. Enligt 9 kap. 8 § bostadsrättslagen ska styrelsen föra förteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Underrättas styrelsen om att en bostadsrätt pantsatts ska detta enligt 9 kap. 10 § tredje stycket genast antecknas i lägenhetsförteckningen. En bostadsrättsinnehavare har enligt 9 kap. 11 § rätt att på begäran få ett utdrag från lägenhetsförteckningen, vilket då bl.a. ska innehålla uppgifter om pantsättning.
18. Bestämmelsen riktar sig således till bostadsrättsinnehavaren, men det finns inget hinder mot att föreningen lämnar upplysningar till andra, även om viss restriktivitet bör tillämpas (prop. 1971:12 s. 149). Ofta sker utlämnanden till annan kreditgivare, potentiell köpare av bo-stadsrätten eller en mäklare med fullmakt. För att systemet ska fungera är det således viktigt att uppgifterna är korrekta för att inte rättsförluster ska uppstå. Om någon uppsåtligen eller av oaktsamhet inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i ett utdrag från förteckningen kan denne dömas till böter enligt 10 kap. 3 § 6 bostadsrättslagen.
Ren förmögenhetsskada och principen om befogad tillit
19. Vad M.A. gör gällande är att klassificera som ren förmögenhetsskada. Huvudregeln inom svensk rätt är att ren förmögenhetsskada ersätts när skadan orsakats genom brottslig gärning (2 kap. 2 § skadeståndslagen). Ren förmögenhetsskada kan dock även ersättas då det följer av ett kontraktsförhållande eller om det finns stöd i lag.
20. Bakgrunden till denna restriktiva gränsdragning är att ett allmänt culpa-
­ansvar för alla möjliga ekonomiska förluster som drabbar utomstående personer skulle ha vittgående och svåröverskådliga konsekvenser. I anglo­­-
amerikansk rättspraxis och rättslitteratur motiveras ofta begränsningen med
det s.k. floodgate argument (se "BDO" NJA 2014 s. 272 p. 17). Begränsningen kan också motiveras med att det ofta kan vara svårt att täcka sådan skada genom ansvarsförsäkring. Detta beror huvudsakligen på att det kan vara förhållandevis svårt att i förväg uppskatta storleken på en utomobligatorisk ren förmögenhetsskada.
21. Av skadeståndslagens förarbeten framgår emellertid att syftet med bestämmelsen inte varit att hindra en rättsutveckling genom praxis i riktning mot ett utökat ansvar för ren förmögenhetsskada. Bestämmelsen ska således inte läggas till grund för motsatsslut även om lagmotiven inte ger någon ledning i fråga om när ansvaret för ren förmögenhetsskada föreligger i andra fall än vid brott (se prop. 1972:5 s. 568).
22. I praxis från tiden innan skadeståndslagen har utomobligatoriskt skadeståndsansvar godtagits beträffande felaktiga vederhäftighets- och vittnesintyg samt soliditetsupplysningar. Under tiden därefter har i huvudsak två kategorier av situationer när utomobligatorisk ren förmögenhetsskada kan ersättas utvecklats, nämligen vid kvalificerade tillitssituationer och vid kvalificerat otillbörligt handlande.
23. När det gäller kategorin med kvalificerade tillitssituationer kom denna till uttryck för första gången i rättsfallet "Kone" (NJA 1987 s. 692). Därefter har en liknande fråga behandlats i rättsfallet "Fastigheten Pastorn" (NJA 2001 s. 878). I båda fallen gällde frågan vårdslöshetsansvaret avseende värderingsintyg författade av professionella fastighetsvärderingsmän.
24. I rättsfallen konstaterades det att ansvar för utomobligatorisk ren förmögenhetsskada kunde föreligga för ett värderingsföretag redan vid vårdslöshet under förutsättning att den skadelidande haft en faktisk befogad tillit till värderingsintyget.
25. Skadestånd kan alltså utgå på utomobligatorisk grund för det fall den skadelidande haft befogad tillit till den aktuella informationen. Tillitsbedömningen ska göras i två led. Först prövas om informationen faktiskt påverkat den disposition som ledde till skadan genom att den skadelidande förlitat sig på den. Därefter undersöks om det var befogat av den skadelidande att förlita sig på informationen.
Principen om befogad tillit ska tillämpas på lägenhetsförteckningar
26. Bostadsrättsföreningar företräds ofta av icke-professionella aktörer vilka inte agerar med något direkt ekonomiskt vinstintresse. Syftet med att föra lägenhetsförteckningar kan inte heller sägas vara att i första hand användas som kontrollinstrument inför ett köp av en bostadsrätt. I detta avseende skiljer sig bostadsrättsföreningar från värderingsföretag.
27. Bostadsrättsföreningar har dock en lagstadgad skyldighet att föra lägenhetsförteckning innehållande pantsättningar, en skyldighet som är förenad med straffansvar (se p. 17 och 18). Lagstiftaren har således lagt ett stort ansvar på föreningarna. Att ansvaret efterlevs har dessutom stor betydelse för det ekonomiska livet. Det ställs alltså höga krav på att förteckningarna är korrekta.
28. Även om det huvudsakliga syftet med lägenhetsförteckningar inte är att tillhandahålla information till potentiella köpare, måste det ändå stå klart för bostadsrättsföreningar att dessa begärs ut i detta syfte. Att uppgifterna är korrekta kan således ha avgörande betydelse för en köpare. Det är alltså mycket viktigt att uppgifterna är tillförlitliga, även för utomstående. Ansvaret för detta vilar på bostadsrättsföreningarna.
29. En tillämpning av principen om befogad tillit även för lägenhetsförteckningar kan inte heller sägas medföra alltför vittgående eller svåröverskådliga konsekvenser. Kretsen av ersättningsberättigade är begränsad och det krävs en rad förutsättningar för att skadeståndsansvar ska aktualiseras.
30. Sammantaget medför detta att utlämnandet av utdrag ur lägenhetsförteckningar utgör en kvalificerad tillitssituation.
Det råder presumtion för vårdslöshet
31. Som framkommit ovan har reglerna i bostadsrättslagen om förandet av lägenhetsförteckning en viktig funktion för tillkommande kreditgivare, men också för potentiella köpare. Konsekvenserna av felaktigheter i förteckningen kan leda till omfattande rättsförluster. För att systemet ska fungera är det således viktigt att uppgifterna är korrekta (se p. 27 och 28). Det sagda medför att det ställs ett högt krav på aktsamhet vid hanteringen av förteckningen.
32. Utgångspunkten är att den som påstår vårdslöshet har att styrka detta. Möjligheten för en utomstående att föra bevisning om de förhållanden som legat bakom brister i en förteckning är dock mycket begränsade. Men inte heller möjligheterna för bostadsrättsföreningar att i efterhand säkra bevisning framstår som särskilt goda. Det är emellertid bostadsrättsföreningen som har de bästa möjligheterna att kontrollera och säkra bevisning.
33. Mot bakgrund av lägenhetsförteckningens karaktär och de höga krav på aktsamhet som gäller vid hanteringen av densamma, får dessutom normalt vårdslöshet anses föreligga när förteckningen innehåller felaktigheter. Ett sådant synsätt är också förenligt med betydelsen av att bostadsrättslagens bestämmelser följs (jfr Williamson, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, 2005, s. 133 ff.). Sammantaget talar övervägande skäl för att vårdslöshet därför ska presumeras när lägenhetsförteckningen innehåller felaktigheter.
34. Eftersom generella bevissvårigheter får anses föreligga är det dock rimligt med en lindring av beviskravet för att bryta presumtionen. För att bryta presumtionen är det därför tillräckligt att bostadsrättsföreningen gör det klart mer sannolikt att vårdslöshet inte förelegat.
Bostadsrättsföreningar svarar för anonyma och kumulerade fel
35. Enligt principen om s.k. organansvar kan en juridisk person komma att svara för handlande som en företrädare för denna vidtagit. I vissa fall kan detta gälla även för anonyma och kumulerade fel hos personer i sådan organställning. Ansvar kan också komma att aktualiseras för vårdslöshet som orsakats av tidigare företrädare för organet (se Oconnor och Mathis, Skadeståndslagen: en kommentar, 6 uppl. 2018, s. 67 f. samt Scott och Smith, Skadeståndsrätt, 10 uppl. 2018, s. 163).
36. Starka skäl talar för att ett sådant synsätt även ska tillämpas på bostadsrättsföreningar. Det sagda innebär således att en förening svarar för uppkommen skada även om det inte kan klarläggas vem som orsakat bristen eller när denna uppstått.
Köpare av bostadsrätter omfattas av det s.k. normskyddet
37. En förutsättning för skadestånd är dock att den skadelidande omfattas av det s.k. normskyddet. Enligt normskyddsläran kan undantag göras i skadeståndsskyldigheten för skador som faller utanför skyddsnormen för skadeståndsregeln. Läran kan dock i vissa fall också motivera en utvidgning av skadeståndsansvaret (Garcia, Ren förmögenhetsskada, 1987, s. 289).
38. Av vikt vid bedömningen är syftet med föreningarnas skyldighet att anteckna pantsättningar i lägenhetsförteckningen. I det sammanhanget bör det påpekas att det sakrättsliga skyddet för panthavaren inte påverkas av förteckningens innehåll, vad som är avgörande för kreditgivarens skydd är i stället denuntiationen. Vidare är det enbart bostadsrättsinnehavaren som enligt bostadsrättslagen kan kräva ett utdrag ur förteckningen (se p. 16 och 17). Syftet med förteckningen måste därför framför allt vara att användas av innehavaren som bevismedel vid olika dispositioner, t.ex. kreditgivning eller vid värdering av bostaden.
39. Att bostadsrättsinnehavaren uppvisar förteckningen för en potentiell köpare kan därmed inte uteslutas. Mot den bakgrunden måste föreningens lagstadgade skyldighet att föra lägenhetsförteckning också avse att skydda en potentiell köpare.
Bedömningen i detta fall
40. Som underinstanserna funnit kan inte M.A:s förvärv av bostadsrätten, eller hans senare medlemskap i bostadsrättsföreningen medföra att det uppstått ett kontrakts- eller kontraktsliknande förhållande mellan honom och föreningen (jfr p. 15). Det är alltså fråga om ett utomobligatoriskt förhållande.
41. M.A. har förlitat sig på informationen om pantsättningarna. Informationen lämnades emellertid ut efter det att överlåtelseavtalet undertecknades och kan därför inte i sig anses utgöra en förutsättning för själva köpet. De utlämnade uppgifterna har dock påverkat hur köpeskillingen senare fördelades. Hade korrekta uppgifter lämnats skulle en större del av betalningen använts för att lösa lånen och en mindre del tillkommit säljarna. Uppgifterna har alltså påverkat hur köpeskillingen disponerats, vilket i sin tur varit en bidragande orsak till skadan.
42. En köpare har utöver förteckningarna knappa möjligheter att på annat sätt kontrollera eventuella pantsättningar. I det aktuella fallet har uppgifterna lämnats ut av en förvaltare och inget tyder på att dessa skulle innehålla några felaktigheter. Samma pantsättningar har därefter redovisats av förvaltaren på en annan handling. Det får under dessa omständigheter anses befogat att M.A. förlitade sig på informationen.
43. Presumtionen är att vårdslöshet föreligger om förteckningen innehåller felaktigheter. Föreningen har inte förmått att göra det klart mer sannolikt att det förhåller sig på annat sätt.
44. Att föreningen lämnat ut felaktiga uppgifter om de panter som belastade bostadsrätten är en av flera orsaker som medfört att M.A. kan komma att drabbas av skada. Hade emellertid föreningen inte brustit i sin skyldighet att föra förteckning över panterna hade skadan inte inträffat. Den skadegörande handlingen som tillskrivs föreningen utgör alltså en s.k. samverkande skadeorsak. Därmed föreligger adekvat kausalitet.
45. Mot denna bakgrund ska det alltså fastställas att föreningen är skadeståndsskyldig gentemot M.A. med anledning av underlåtenhet att inför hans förvärv av bostadsrätten lämna korrekta uppgifter om de pantsättningar som belastade bostadsrätten. Hovrättens dom ska därför fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Gutierrez, Hill, Little och Michael) meddelade den 8 mars 2019 följande dom.
DOMSKÄL
Frågan i målet
1. Den huvudsakliga frågan i HD är om en bostadsrättsförening kan bli skadeståndsskyldig gentemot en förvärvare av en bostadsrätt om föreningen i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen lämnar ofullständiga uppgifter om bostadsrättens pantsättning.
Bakgrund
2. I maj 2006 ingick M.A. avtal om förvärv av en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna. I anslutning till kontraktsskrivningen kontaktade den mäklare som biträdde säljarna föreningen och begärde ett utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende de pantsättningar som belastade bostadsrätten.
3. Rådrum Mäkleri och Förvaltning, som hade föreningens uppdrag att sköta den ekonomiska förvaltningen, överlämnade kort tid därefter ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. I utdraget redovisades fyra pantsättningar. Dessa redovisades även på en handling med ansökan om utträde respektive medlemskap i föreningen. På tillträdesdagen, i augusti 2006, löstes de lån som de fyra pantsättningarna avsåg och resterande köpeskilling betalades ut till säljarna. Enligt överlåtelseavtalet garanterade säljarna att bostadsrätten inte var pantsatt på tillträdesdagen.
4. Under sommaren 2015 fick M.A. klart för sig att bostadsrätten belastades av ytterligare två pantsättningar som avsåg fordringar på säljarna av bostadsrätten. Sammanlagt kvarstod ett lånebelopp om drygt 1 200 000 kr med pant i bostadsrätten. Pantha-varna begärde att panten skulle tas i anspråk.
5. I december 2015 väckte M.A. talan mot föreningen och yrkade att det skulle fastställas att föreningen var skadeståndsskyldig gentemot honom med anledning av utlämnande av felaktiga uppgifter alternativt underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar.
6. Grunden för M.A:s talan var att bostadsrättsföreningen i samband med hans förvärv genom vårdslöshet lämnat felaktiga uppgifter eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättning. Enligt M.A. var föreningen skadeståndsskyldig på grund av att det förelegat ett kontraktsförhållande eller ett kontraktsliknande förhållande mellan honom och föreningen. Skulle ett sådant förhållande inte anses föreligga menade han att föreningen ändå skulle ansvara då det under alla omständigheter rörde sig om en ersättningsgill skada.
7. I målet är det ostridigt att föreningen hade underrättats om de pantsättningar som inte fanns med i utdraget, liksom att lägenhetsförteckningen i maj 2006, då utdraget lämnades till mäklaren, inte innehöll någon anteckning om dessa pantsättningar.
8. Tingsrätten och hovrätten har bifallit M.A:s talan.
Allmänt om ren förmögenhetsskada
9. Med ren förmögenhetsskada avses ekonomisk skada som uppkommer utan samband med att någon lider person- eller sakskada (1 kap. 2 § skadeståndslagen).
10. Vid sidan av fall där det föreligger ett kontraktsförhållande och fall där det särskilt föreskrivs om annat ersätts ren förmögenhetsskada som huvudregel bara under förutsättning att skadan har vållats genom brott (jfr 2 kap. 2 § skadeståndslagen).
11. Den restriktivitet som detta ger uttryck för har bl.a. att göra med vad som i angloamerikansk rättspraxis och den juridiska litteraturen har kallats för "the floodgate argument". Detta vilar på överväganden av olika slag. Ett gäller behovet av förutsebarhet sett från skadegörarens sida. Ett annat tar sikte på den betungande ersättningsskyldighet som ett ansvar skulle kunna föra med sig för skadegöraren, bl.a. på grund av bristande proportionalitet mellan den skadegörande händelsen och ansvarets omfattning. Ytterligare en aspekt avser de hanteringsmässiga svårigheter som ett ansvar mot en mycket stor krets skadelidande skulle kunna föra med sig. (Se ”BDO” NJA 2014 s. 272 p. 17.)
12. Det nu sagda betyder emellertid inte att ansvaret för ren förmögenhetsskada är begränsat till de situationer som redovisats ovan (p. 9 och 10). Tvärtom framgår uttryckligen av förarbetena till den bestämmelse som nu finns i 2 kap. 2 § skadeståndslagen att bestämmelsen varken ska läsas motsatsvis eller är avsedd att utgöra hinder för en rättsutveckling i praxis mot ett vidgat ansvar för ren förmögenhetsskada (se prop. 1972:5 s. 568).
13. Detta återspeglas också i HD:s rättspraxis enligt vilken ersättning för ren förmögenhetsskada därutöver kan utgå i framför allt två typsituationer. Den ena, vilken är av intresse i detta mål, är när det föreligger en kvalificerad tillitssituation. Se här särskilt rättsfallen "Kone" NJA 1987 s. 692 och "Fastigheten Pastorn" NJA 2001 s. 878, av vilka det framgår att ersättning kan utgå när någon med fog satt sin tillit till ett värderingsintyg. Den andra typsituationen avser fall där det har förekommit ett kvalificerat otillbörligt, om än inte brottsligt, handlande (se t.ex. "Evans och Holloway" NJA 2005 s. 608).
Föreligger det en skyldighet att ersätta ren förmögenhetsskada i fall där det lämnats oriktiga uppgifter i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen?
Det finns inga särskilda regler om ersättningsskyldighet
14. Det finns inga särskilda regler om skyldighet att ersätta ren förmögenhetsskada som orsakas av oriktiga uppgifter i ett utdrag ur en lägenhetsförteckning. En ersättningsskyldighet kan följaktligen inte grundas på att detta är särskilt föreskrivet. (Jfr dock de allmänna reglerna om styrelsens skadeståndsskyldighet i 21 kap. 1 § lagen, 2018:672, om ekonomiska föreningar till vilka 10 kap. 1 § bostadsrättslagen, 1991:614, hänvisar.)
En skyldighet att ersätta ren förmögenhetsskada kan i dessa fall inte grundas på att det föreligger ett kontraktsförhållande
15. Första gången en lägenhet upplåts med bostadsrätt sker det genom ett upplåtelseavtal som träffas med bostadsrättsföreningen. Upplåtelse får ske endast till den som är medlem i föreningen (se 1 kap. 3 § bostadsrättslagen).
16. När bostadsrätten därefter överlåts sker det genom ett skriftligt avtal mellan säljare och köpare (se 6 kap. 4 § bostadsrättslagen). För att förvärvaren ska få rätt att utöva bostadsrätten förutsätts att denne är eller blir medlem i bostadsrättsföreningen. I de fall då förvärvaren inte sedan tidigare är medlem i föreningen sker medlemskapsprövningen först efter överlåtelsen. Vid överlåtelsetidpunkten är det alltså endast fråga om ett avtal mellan säljare och köpare.
17. Av det sagda följer att det vid den tidpunkten normalt inte föreligger något kontraktsförhållande eller kontraktsliknande förhållande mellan förvärvaren och bostadsrättsföreningen. När förvärvaren sedan blir medlem i föreningen uppstår visserligen en rättslig relation dem emellan. Denna medför emellertid i sig inget ansvar för felaktigheter i dessförinnan utlämnade uppgifter ur lägenhetsförteckningen.
En skyldighet att ersätta ren förmögenhetsskada kan i vissa fall grundas på det förhållandet att skadan har orsakats genom brott
18. Enligt 10 kap. 3 § 6 bostadsrättslagen är det straffbelagt att inte föra lägenhetsförteckning respektive att meddela en oriktig eller vilseledande uppgift i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen när ett sådant begärs av en medlem i föreningen. Kriminaliseringen omfattar såväl uppsåtliga som oaktsamma gärningar. Denna straffbestämmelse skulle i vissa fall kunna ligga till grund för en ersättningsskyldighet på grund av brott. I vad mån andra än medlemmen med framgång kan åberopa en sådan ersättningsskyldighet får dock sägas vara oklart.
Skadeståndsansvar kan föreligga på grund av att köparen med fog satt sin tillit till ett utdrag ur lägenhetsförteckningen
19. I varje bostadsrättsförening ska det finnas en medlemsförteckning och en lägenhetsförteckning. Lagen reglerar vad förteckningarna ska innehålla. När en förening underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, ska detta genast antecknas i lägenhetsförteckningen. (Se 9 kap.8-10 §§bostadsrättslagen.)
20. Av lagen framgår att syftet med medlemsförteckningen är att ge föreningen, medlemmarna och andra underlag för att bedöma medlemsförhållandena i föreningen (se 9 kap. 9 § bostadsrättslagen). Däremot anges inte något om syftet med att föra lägenhetsförteckningen.
21. Det är endast bostadsrättshavaren som har getts en uttrycklig rätt att begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen (se 9 kap. 11 § bostadsrättslagen). Trots detta står det klart att förteckningen inte ska föras enbart för att tillgodose dennes eget behov av information. Lägenhetsförteckningen måste därutöver - och framför allt - antas syfta bl.a. till att bostadsrättshavaren ska kunna erbjuda tredje man ett beslutsunderlag inför olika dispositioner, t.ex. vid upptagande av krediter eller överlåtelse av bostadsrätten.
22. Utdraget ur förteckningen ska avse sådana uppgifter som enligt lagen ska anges i förteckningen (se 9 kap. 11 § bostadsrättslagen). I detta måste anses ligga att det finns en skyldighet att i utdraget ange fullständiga och korrekta uppgifter, även om det skulle förhålla sig så att vissa av uppgifterna saknas i lägenhetsförteckningen.
23. Inte minst när det gäller pantsättningar fyller utdrag ur lägenhetsförteckningen en praktiskt viktig funktion. Eftersom en panträtt i bostadsrätten - under förutsättning att bostadsrättsföreningen underrättats om pantsättningen - gäller också gentemot en ny innehavare, är det vid en överlåtelse av central betydelse för förvärvaren att sådana fordringar som är förenade med pant i bostadsrätten antingen löses eller beaktas vid erläggandet av köpeskilling. En förvärvare saknar i regel andra möjligheter att kontrollera vilka pantsättningar som finns än att ta del av ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.
24. I praktiken fyller lägenhetsförteckningarna i huvudsak samma funktion som fastighets- och pantbrevsregistren gör vad gäller fast egendom (jfr 22 kap. och 6 kap. 1 och 2 §§ JB samt lagen, 1994:448, om pantbrevsregister).
25. Den rättsliga betydelsen av att lägenhetsförteckningen förs och att utdrag ur den innehåller fullständiga och korrekta uppgifter understryks av det straffansvar som är kopplat till dessa skyldigheter (se p. 18).
26. Sammantaget innebär det nu sagda att en förvärvare av en bostadsrätt har fog för att sätta sin tillit till ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. En därtill anknytande skadeståndsskyldighet skulle i och för sig kunna få stora ekonomiska konsekvenser för den ansvarige. Som systemet är uppbyggt skulle det emellertid kunna skapa problem för omsättningen av bostadsrätter om en förvärvare inte kan lita på uppgifter om pantsättning i ett utdrag ur en lägenhetsförteckning utan själv tvingas stå risken för felaktigheter i ett sådant utdrag. Mot denna bakgrund bör den som av vårdslöshet orsakar ren förmögenhetsskada genom att lämna ut ett utdrag som är felaktigt eller genom att orsaka fel i förteckningen kunna åläggas att ersätta denna skada.
Bostadsrättsföreningens ansvar
27. I 9 kap. 8 § bostadsrättslagen anges att det är föreningens styrelse som ska föra medlems- och lägenhetsförteckningarna. Även om lagen pekar ut styrelsen som ansvarig för den uppgiften måste föreningen som sådan anses ha det yttersta ansvaret för att förteckningarna förs och även för att utdrag ur dem är korrekta. Därmed följer också att föreningen kan åläggas att ersätta den skada som brister i utdrag ur förteckningarna medför och som kan hänföras till vållande hos föreningens företrädare eller anställda. Det förhållandet att det inte kan visas vem eller vilka inom ramen för denna krets som har varit vållande, hindrar inte att föreningen hålls ansvarig. Inte heller har det betydelse om skadan har orsakats av någon som inte längre företräder eller är anställd hos föreningen.
28. Den som anlitar en självständig uppdragstagare svarar som huvudregel inte för dennes vållande. Om det i lag har angetts att ett visst rättssubjekt ansvarar för en viss uppgift som typiskt sett är av stor betydelse för tredje man, så kan det emellertid finnas skäl att avvika från denna princip. Så bör vara fallet i fråga om en bostadsrättsförenings ansvar för förteckningar och utdrag. I såd-ana fall bör alltså föreningens ansvar för att uppgiften fullgörs kvarstå även sedan uppgiften överlämnats till annan och innefatta även skada som beror på vållande hos en självständig uppdragstagare.
Bevisbördan för de omständigheter som grundar vårdslösheten
Allmänt
29. Generellt sett gäller att den som begär skadestånd har att visa att omständigheterna är sådana att rätt till skadestånd föreligger (se t.ex. "Kommunens oriktiga upplysning" NJA 2017 s. 824 p. 11).
30. I vissa situationer där bevisläget är sådant att den skadelidande saknar eller i praktiken har mycket begränsade möjligheter att säkra bevisning kan emellertid bevisbördan placeras på ett annat sätt. I rättsfallet "Badkarsskadan" NJA 1975 s. 657 angavs sålunda att en skada "får antagas ha vållats av hyresgästen eller någon för vilken denne är ansvarig, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt". På motsvarande sätt presumerades i "Kommunens oriktiga upplysning" att ett oriktigt besked från en myndighet berodde på fel eller försummelse från myndighetens sida, varvid det blev myndighetens sak att visa på omständigheter som medförde att det inte utgjorde fel eller försummelse att lämna beskedet. (Jfr i denna del t.ex. Williamson, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, 2005, s. 115 f. och Murphy, Bevisrätt B, 2 uppl. 2019, s. 95 ff.)
Bevisbördan för vårdslöshet i fall där det förelegat fel i en lägenhetsförteckning eller i ett utdrag ur denna
31. I situationer av nu aktuellt slag måste utgångspunkt tas i det förhållandet att en förvärvare av en bostadsrätt i regel har mycket begränsade möjligheter att visa hur ett fel i lägenhetsförteckningen eller i ett utdrag ur den har uppkommit. Förteckningen och dess förande ligger ju, liksom framtagande och utlämnande av utdrag, helt i bostadsrättsföreningens hand. Det innebär att det regelmässigt är ogörligt för en presumtiv förvärvare eller någon annan utomstående att styrka att felet beror på vårdslöshet på föreningens sida.
32. Vidare medför vikten av att lägenhetsförteckningen och utdrag ur den på ett riktigt sätt återspeglar de verkliga förhållandena att kraven på aktsamhet måste ställas högt. För att förekomsten av fel ska kunna förklaras av annat än vårdslöshet måste speciella förhållanden föreligga.
33. Mot denna bakgrund bör det - i de fall där det står klart att lägenhetsförteckningen eller utdrag ur denna har innehållit felaktigheter om pantsättningar som föreningen har underrättats om - presumeras att felaktigheterna beror på vårdslöshet, i något skede, på föreningens sida. För att bryta presumtionen bör det krävas att föreningen gör det sannolikt att vårdslöshet inte har förelegat.
Bedömningen i detta fall
34. Som underinstanserna har funnit kan varken något kontraktsförhållande eller något kontraktsliknande förhållande mellan M.A. och föreningen grunda skadeståndsansvar för föreningen (jfr p. 15-17).
35. Vad gäller det som M.A. har gjort gällande i tredje hand - skadeståndsskyldighet på annan grund - kan först konstateras att det saknas särskilda föreskrifter om bostadsrättsföreningarnas skadeståndsskyldighet i fall som det nu aktuella (se p. 14). I målet har inte gjorts gällande att föreningen skulle vara skadeståndsskyldig på grund av brott.
36. Även om det inte närmare är utrett i vilken utsträckning uppgifterna om pantsättning har varit föremål för uppmärksamhet i samband med förvärvet av bostadsrätten måste det antas att M.A. har förlitat sig på de felaktiga uppgifterna, åtminstone vid tillträdet när den slutliga regleringen av förvärvet skedde. Detta har han också haft fog för att göra (jfr p. 19-26). De felaktiga uppgifterna har lett till att bostadsrätten även efter överlåtelsen utgjorde säkerhet för betalning av säljarnas skulder, vilket innebar en skada för M.A.
37. För att ersättningsskyldighet ska föreligga förutsätts att skadan har orsakats genom vårdslöshet. I det nu aktuella fallet är det ostridigt såväl att föreningen har underrättats om pantsättningarna som att dessa inte funnits upptagna på det utdrag ur lägenhetsförteckningen som lämnades ut. Uppgifterna har således varit felaktiga. Felaktigheterna ska enligt vad som ovan angetts presumeras bero på vårdslöshet på föreningens sida. Föreningen har inte gjort sannolikt att det förhåller sig på annat sätt. (Jfr p. 29-33.)
38. De felaktiga uppgifterna i utdraget ur lägenhetsförteckningen har orsakat skadan. Skadan beror alltså på utlämnandet av felaktiga uppgifter. Det förhållandet att också säljarnas agerande haft betydelse för uppkomsten av och storleken på skadan förändrar inte den bedömningen. Det konkreta händelseförlopp som har realiserats motsvarar ett sådant händelseförlopp som man typiskt sett hade kunnat undvika genom att lämna ett fullständigt och korrekt utdrag. Det föreligger följaktligen adekvat kausalitet mellan utlämnandet och skadan.
39. Av det sagda följer att det ska fastställas att föreningen är skadeståndsskyldig mot M.A. med anledning av att föreningen i samband med hans förvärv lämnat felaktiga uppgifter om vilka pantsättningar som belastade bostadsrätten. Det saknas därmed skäl att ta upp frågan om ansvar på grund av underlåtenhet. Hovrättens domslut ska fastställas med den justering som framgår av HD:s domslut.
DOMSLUT
HD ändrar hovrättens domslut endast på det sättet att Bostadsrättsföreningen Gamla vägen i Solna förklaras vara skadeståndsskyldig mot M.A. med anledning av att föreningen i samband med hans förvärv av bostadsrätten till lägenheten 70201 lämnat felaktiga uppgifter om pantsättningar som belastade bostadsrätten.
Referenten, justitierådet Greene, var skiljaktig beträffande huvudsaken och anförde följande.
Jag anser att punkten 37 och de därpå följande punkterna ska ha följande lydelse.
37. M.A:s talan är så utformad att den bygger på att bostadsrättsföreningen är skadeståndsskyldig gentemot honom med anledning av att den i samband med hans förvärv av bostadsrätten har utlämnat felaktiga uppgifter till honom alternativt att de underlåtit att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar inför hans förvärv av bostadsrätten. Talan kan inte anses omfatta andra åtgärder på föreningens sida än sådana som företagits eller underlåtits i anslutning till förvärvet.
38. Även om det (jfr p. 29-33) kan presumeras att felen i lägenhetsförteckningen beror på vårdslöshet i något skede på föreningens sida - dvs. hos föreningen eller hos någon för vilken föreningen svarar - kan det inte presumeras att vårdslösheten kan hänföras till tiden för förvärvet eller till en tidpunkt i anslutning därtill. Den uppställda presumtionen bygger (jfr p. 32 och 33) på att det kan förutsättas att det någon gång under en viss tidsperiod förekommit vårdslöshet på föreningens sida, och den förutsättningen faller när det gäller prövning av en talan som inte omfattar hela eller ens större delen av den tidsperiod då felet kan antas ha uppkommit.
39. Man kan förvisso säga att det kontinuerligt föreligger en skyldighet för bostadsrättsföreningen att korrigera felaktigheter i förteckningen, men det betyder inte att en frånvaro av korrigering i anslutning till utlämnandet kan presumeras vara vårdslös eller ens utgöra en underlåtenhet. Det kan exempelvis, bara för att ta ett exempel bland flera möjliga, förhålla sig så att någon i ett tidigt skede av misstag slängt dokumentationen om denuntiationen, och att det därefter varit omöjligt för föreningen att i efterhand korrigera felaktigheten.
40. Motsvarande gäller det förhållandet att det vid utlämnandetidpunkten kan sägas ha funnits en skyldighet att lämna korrekta uppgifter oavsett om lägenhetsförteckningen då innehöll dessa uppgifter eller ej (jfr p. 22). Det har visserligen stått i strid med denna skyldighet att vid den tidpunkten lämna ut felaktiga uppgifter, men det är naturligtvis inte detsamma som att felaktigheterna kan sägas ha berott på vårdslöshet vid, eller i samband med, utlämnandet.
41. Det låter sig alltså inte med stöd av presumtionen sägas att föreningen har varit vårdslös vid utlämnandet eller i anslutning därtill.
42. Eftersom det inte heller på annat sätt är visat att föreningen förfarit vårdslöst vid utlämnandet eller i samband därmed ska M.A:s talan ogillas.