Andrahandsuthyrning. Om något annat inte har överenskommits med hyresvärden är en hyresgäst ansvarig för skada som uppkommer genom andrahandshyresgästens vållande.
Hypestreetwear Aktiebolag hyrde en lokal för serveringsverksamhet av Stockholms stad. Med stadens tillstånd hyrde bolaget ut lokalen i andra hand till ett företag som bedrev snabbmatsservering. Den 12 augusti 2004 uppstod ett läckage i en läskedrycksautomat som var installerad i lokalen. Läckaget orsakade omfattande skador, framför allt i våningen under den av bolaget hyrda lokalen.
Stockholms stad och S:t Erik Försäkrings AB väckte talan mot Hypestreetwear Aktiebolag vid Stockholms tingsrätt och yrkade ersättning med anledning av de uppkomna skadorna. Staden yrkade 432 000 kr jämte ränta och försäkringsbolaget 1 652 409 kr jämte ränta. Som grund för talan åberopades att bolaget var ersättningsskyldigt för skadorna på grund av vårdslöshet, dels för egen del och dels genom ansvar för annans försumlighet. Vårdslösheten hade enligt försäkringsbolaget och staden bestått i att läskautomaten varit installerad på ett försumligt och icke fackmannamässigt sätt, att automaten inte underhållits på ett riktigt sätt samt att andrahandshyresgästen inte tillsett att stänga av vattentillförseln till läskautomaten trots att lokalen varit semesterstängd.
Till stöd för att bolaget svarade för andrahandshyresgästen anförde försäkringsbolaget och staden följande:
Enligt 12 kap. 24 § fjärde stycket JB är hyresgäst som upplåtit rätt åt annan att begagna lägenheten ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt om lägenheten varit hyrd av denne. Ansvaret gäller oberoende av om hyresvärden godkänt andrahandsuthyrningen. Vid överlåtelse av hyresrätten gäller ansvaret endast om förstahandshyresgästen inte haft värdens samtycke eller tillstånd till överlåtelsen, motsvarande gäller ej för andrahandsuthyrning. Det ska därvid noteras att förstahandshyresgästen vid andrahandsuthyrning inte utträder ur rättsförhållandet med hyresvärden och att inget avtalsrättsligt förhållande uppstår mellan hyresvärden och andrahandshyresgästen.
Hypestreetwear Aktiebolag bestred kärandenas talan. Bolaget gjorde gällande att varken bolaget eller någon som bolaget ansvarade för hade förfarit försumligt och anförde vidare bl.a. följande:
Bolaget bestrider påståendet att det i egenskap av förstahandshyresgäst skulle ha ansvar för skada som orsakats av en andrahandshyresgäst som godkänts av hyresvärden. Det följer inte av ordalydelsen i 12 kap. 24 § fjärde stycket JB att ansvar föreligger för förstahandshyresgästen vid godkänd andrahandsuthyrning. Att utsträcka en förstahandshyresgästs ansvar enligt det aktuella lagrummet till att även omfatta skador som orsakats av en andrahandshyresgäst som godkänts av hyresvärden saknar stöd i praxis.
Tingsrätten (rådmännen Johnson och Woods samt beredningsjuristen Johnson) meddelade dom den 13 april 2012.
Tingsrätten fann enligt domskälen inte visat att installationen av läskautomaten hade varit utförd på ett försumligt och icke fackmannamässigt sätt eller att skadan uppkommit genom försummelse av underhållsskyldigheten. Härefter anförde tingsrätten:
Återstår att pröva gör då frågan om det kan anses försumligt i jordabalkens mening att inte stänga av vattentillförseln till läskautomaten då ingen personal befunnit sig i restaurangen. Parterna är oense i frågan om en förstahandshyresgäst ansvarar för andrahandshyresgästs försumlighet och har som stöd för sin respektive uppfattning hänfört sig till två skilda uppfattningar inom doktrinen (se Foley, En förstahandshyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsuthyrning - en sinkadus?, Juridisk Tidskrift 2010/11 nr 1, och Sampson & Thomsson, Hyreslagen, En kommentar, 9 uppl., 2009, s. 210). Tingsrätten anser att gällande rätt måste anses utgöras av den av Sampson och King förfäktade uppfattningen dvs. att en förstahandshyresgäst vid andrahandsuthyrning svarar för samtliga kontraktsförpliktelser däribland vårdnadsskyldigheten, oavsett om upplåtelsen skett med eller utan hyresvärdens samtycke. Tingsrätten anmärker härvid att förstahandshyresgästen har regressrätt mot andrahandshyresgästen enligt motsvarande regler (Holmqvist & Thomsson, a.a.).
Tingsrätten förklarade sig vid en samlad bedömning finna att andrahandshyresgästen hade förfarit vårdslöst genom att inte stänga av vattnet till läskautomaten när restaurangen varit stängd för semester och att denna vårdslöshet hade orsakat de i målet aktuella skadorna. För denna försummelse av andrahandshyresgästen skulle bolaget svara.
Tingsrätten förpliktade Hypestreetwear Aktiebolag att utge 1 652 409 kr jämte ränta till S:t Erik Försäkrings AB och 432 000 kr jämte ränta till Stockholms stad.
Hypestreetwear Aktiebolag överklagade i Svea hovrätt och yrkade ogillande av käromålen. Under målets handläggning i hovrätten försattes bolaget i konkurs.
S:t Erik Försäkrings AB och Stockholms stad motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (f.d. hovrättsrådet Smith samt hovrättsråden Wade, Campbell och Morales, referent) anförde i dom den 20 mars 2013 bl.a. följande.
- - -.
Hovrätten gör följande bedömning.
Hovrätten delar tingsrättens bedömning att staden och försäkringsbolaget inte förmått visa att installationen av läskautomaten varit utförd på ett försumligt eller icke fackmannamässigt sätt eller att skadan uppkommit genom att automaten inte underhållits på ett riktigt sätt.
Den aktuella skadan inträffade när lokalen med hyresvärdens tillstånd var upplåten i andra hand. Frågan är vilket ansvar en förstahandshyresgäst då har. Även om skilda uppfattningar i frågan på senare tid förts fram inom doktrinen, får den i dag förhärskande uppfattningen, så som tingsrätten anfört, anses vara att en förstahandshyresgäst svarar för samtliga kontraktsförpliktelser gentemot hyresvärden även när andrahandsuthyrningen sker med hyresvärdens tillstånd. En förstahandshyresgäst svarar således gentemot hyresvärden även för att vårdplikten enligt 12 kap. 24 § första stycket JB uppfylls även under den tid lokalen är uthyrd i andra hand. (Se utöver de i tingsrättens dom nämnda arbetena även Sampson, Hyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse - ett genmäle, Juridisk Tidskrift 2011/12, s. 225 ff., Smith, Förstahandshyresgästens skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse - en del av en helhet, Juridisk Tidskrift 2011/12, s. 462 ff., Foley, Skadeståndsansvaret vid andrahandsuthyrning - en duplik på två repliker, Juridisk Tidskrift 2011/12, s. 722 ff. och Foley, Hyra av bostad och lokal, Grimes förlag, 2013, s. 149 f.) Förstahandshyresgäst har sedan regressrätt mot andrahandshyresgästen enligt motsvarande regler.
- - -.
Det får anses utrett att verksamheten i lokalen vid skadetillfället varit semesterstängd. Att stänga en restaurangverksamhet för semester och i lokalen lämna en trycksatt vattenledning till en automat på så sätt som skett i detta fall, måste anses vårdslöst. Som hovrätten redogjort för ovan svarar förstahandshyresgästen gentemot hyresvärden för skador som andrahandshyresgästen vållar. Konkursbolaget ska därför svara för den skada som staden och försäkringsbolaget åsamkats genom denna försummelse.
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Hypestreetwear Aktiebolag i konkurs överklagade hovrättens dom och yrkade ogillande av käromålen.
S:t Erik Försäkrings AB och Stockholms stad motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om en hyresgäst vid andrahandsupplåtelse är skadeståndsansvarig enligt bestämmelsen i 12 kap. 24 § fjärde stycket JB även när upplåtelsen har skett med hyresvärdens samtycke. Frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.
Försäkringsbolaget och staden åberopade ett rättsutlåtande av f.d. chefsjuristen Morales. Konkursbolaget åberopade ett rättsutlåtande av docenten Roy.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Guerrero, föreslog i betänkande följande dom:
Bolaget hyrde en lokal för serveringsverksamhet av Stockholms stad. Med Stockholms stads tillstånd hyrde Bolaget ut lokalen i andra hand till ett annat företag som bedrev snabbmatsservering. I lokalen lät bolaget Jackson installera en läskedrycksautomat. Den 12 augusti 2004 uppstod ett läckage från automaten som orsakade omfattande skador i fastigheten, framför allt på våningen under den av bolaget förhyrda lokalen. Stockholms stad och S:t Erik Försäkrings AB har väckt talan mot bolaget under påstående att bolaget är skyldigt att ersätta dem för de uppkomna skadorna.
Frågan i HD är om en hyresgäst vid andrahandsupplåtelse är skadeståndsansvarig enligt bestämmelserna i 12 kap. 24 § fjärde stycket JB även när upplåtelse har skett med hyresvärdens samtycke.
Bestämmelserna i 12 kap. JB har sitt ursprung i lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom. I den lagens 3 kap. 7 § stadgades att det inte var tillåtet att hyra ut en hel lägenhet i andra hand utan att hyresvärdens samtycke hade inhämtats. Samtyckte hyresvärden var hyresgästen fortfarande ansvarig enligt hyresavtalet, om inte hyresvärden därutöver även gick med på att ansvaret gick över på andrahandshyresgästen (NJA II 1908 nr 5 s. 129 och 136 f.). Huvudregeln om förbud mot sublokation av hel lägenhet utan hyresvärdens samtycke kvarstod efter hyresreformen 1969, men vid denna tid infördes möjligheten att i stället få hyresnämndens samtycke till uthyrningen.
Enligt nu gällande rätt får en hyresgäst enligt 12 kap. 32 § JB inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Att hyresgästen inte heller får hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke framgår av 12 kap. 39 § första stycket JB. Undantag föreligger om det är kommunen som är hyresgäst eller om hyresnämnden gett sitt samtycke till andrahandsuthyrningen, se 12 kap. 39 § andra stycket och 40 § JB.
Dagens 12 kap. 24 § fjärde stycket JB hade i början av 1900-talet sin motsvarighet i 3 kap. 16 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Enligt bestämmelsen, som enligt uttalanden i lagmotiven endast gällde vid sublokation av hel lägenhet, hade hyresgästen kvar vårdnadsansvaret om inte hyresvärden tagit den andre för god. Detta oavsett om hyresvärden samtyckt till uthyrningen eller inte (NJA II 1908 nr 5 s. 150).
1939 fick bestämmelsen om hyresgästens vårdnadsansvar en ny lydelse som innebar att det blev en klar skillnad mellan situationer då samtycke till överlåtelse lämnats och då samtycke inte lämnats. I det senare fallet var hyresgästen ansvarig. Hade samtycke lämnats var hyresgästen inte ansvarig men hyresvärden kunde gardera sig genom att införa villkor som medförde att hyresgästen blev ansvarig för skador orsakade av andrahandshyresgästen (NJA II 1939 s. 529 ff., Wood, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, 1951, s. 210).
Vid hyresreformen 1969 infördes den skrivning som fortfarande, i allt väsentligt, återfinns i nuvarande 12 kap. 24 § fjärde stycket JB (prop. 1969:91 s. 20).
Nu gällande 12 kap. 24 § JB innehåller således bestämmelser om hyresgästens vårdnadsansvar. Enligt första stycket ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresgästen är bl.a. skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom. Av bestämmelsens fjärde stycke framgår att om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd har överlåtit hyresrätten eller åt någon annan- upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada- som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten varit hyrd av honom.
Bestämmelsen om hyresgästens skyldighet att under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör har i sak varit oförändrad sedan tillkomsten av lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Bestämmelsen om vårdnadsansvaret vid andrahandsuthyrning - nuvarande 12 kap. 24 § fjärde stycket JB - har däremot som framgått ovan ändrat både lydelse och innebörd ett par gånger sedan lagen om nyttjanderätt till fast egendom infördes.
I den juridiska litteraturen har företrädesvis den uppfattningen framförts att den nu gällande lydelsen innebär att samtycke till andrahandsupplåtelse inte befriar hyresgästen från ansvar enligt första-tredje styckena i 12 kap. 24 § JB (se Thomas m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 2013, s. 148 och s. 167, Roy och Moore, Hyresrätt, 1978, s. 64, Morales och Harris, Hyreslagen, 2013, kommentaren till 12 kap. 24 § JB, Griffith och Tapia, Hyreslagarna, 2010, s. 81, Baird, Kommersiell hyresrätt, 2003, s. 159, Frazier, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 110 och 159).
I lagmotiven angavs (prop. 1968:91 Bihang A s. 215) att bestämmelsen utformades i anslutning till de föreslagna ändringarna i bestämmelserna om substitution och sublokation, dvs. 39 och 40 §§. I lagmotiven till 40 § angavs således att upplåtaren inte utträder ur rättsförhållandet med hyresvärden utan kvarstår som ansvarig för avtalets ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden befriat honom från det (a. prop. Bihang A s. 255). Uttalandet får tolkas som att avsikten med 12 kap. 24 § fjärde stycket JB varit att hyresgästen har det fulla ansvaret även om uthyrningen sker med hyresvärdens samtycke.
Sammanfattningsvis kan således konstateras att av bestämmelsens ordalydelse samt av lagmotiven följer att en hyresgäst vid andrahandsupplåtelse är skadeståndsansvarig enligt bestämmelserna i 12 kap. 24 § fjärde stycket JB även när upplåtelse har skett med hyresvärdens samtycke.
Det saknas anledning att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt. Hovrättens dom står därmed fast.
Se HD:s dom.
HD (justitieråden Franklin, Colon, Byrd, Bates och Bryant, referent) meddelade den 17 juni 2014 följande dom:
Hypestreetwear hyrde en lokal för serveringsverksamhet av Stockholms stad. Med stadens samtycke hyrde bolaget ut lokalen i andra hand till ett annat företag, som bedrev snabbmatsservering. Den 12 augusti 2004 uppstod från en läskedrycksautomat i lokalen ett läckage som orsakade omfattande skador i fastigheten.
Staden och dess försäkringsbolag, S:t Erik Försäkrings AB, yrkade skadestånd av bolaget. Detta försattes i konkurs under målets handläggning i hovrätten. Konkursboet har inte inträtt i rättegången. Tingsrätten och hovrätten har bifallit käromålen. Domstolarna fann att andrahandshyresgästen orsakade skadan av vårdslöshet. Vidare har domstolarna ansett att bolaget som förstahandshyresgäst har haft vårdplikt för lokalen enligt 12 kap. 24 § första stycket JB, fastän andrahandsuthyrningen skedde med hyresvärdens samtycke. Bolaget har därför befunnits vara skyldigt att ersätta skadan.
I 12 kap. 24 § första stycket JB föreskrivs bl.a. att hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten och att hyresgästen ska ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning.
I bestämmelsens fjärde stycke stadgas att om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd har överlåtit hyresrätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, så är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt bl.a. första stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.
Frågan i HD är närmare bestämt huruvida det av 12 kap. 24 § fjärde stycket JB följer att en hyresgäst vid en medgiven andrahandsupplåtelse inte ansvarar för andrahandshyresgästen på det sätt som han enligt första stycket gör för den som han har inrymt i lägenheten.
Bestämmelserna i 12 kap. JB har till stor del sitt ursprung i lagen (1907:36) om nyttjanderätt till fast egendom. Av 3 kap. 7 och 16 §§ nyttjanderättslagen framgår att det inte var tillåtet att överlåta lägenheten till annan utan att hyresvärdens samtycke hade inhämtats. Med överlåtelse förstods även att hyra ut en hel lägenhet i andra hand (total sublokation). Hyresgästen var fortfarande vårdansvarig enligt hyresavtalet, om inte någon annan överenskommelse hade träffats. (NJA II 1908 s. 129 f., 136 f. och 150.)
År 1939 ändrades nyttjanderättslagen i flera hänseenden. Bestämmelsen i 3 kap. 24 § fick en ny lydelse, som innebar att det beträffande hyresgästens vårdansvar gjordes en skillnad mellan om samtycke till överlåtelse (och total sublokation) hade lämnats eller inte. I det senare fallet var hyresgästen ansvarig. Hade samtycke lämnats var hyresgästen inte ansvarig, men hyresvärden kunde uppställa villkor som medförde att hyresgästen blev ansvarig för skador orsakade av andrahandshyresgästen (NJA II 1939 s. 529 ff. och 537).
Vid hyresreformen år 1969 infördes i 3 kap. 24 § fjärde stycket den reglering om hyresgästens ansvar som i allt väsentligt gäller fortfarande. I lagmotiven anges att bestämmelsen har utformats i anslutning till de föreslagna ändringarna i bestämmelserna om substitution och sublokation i 39 och 40 §§ (prop. 1968:91 Bihang A s. 215).
Regleringen i 3 kap. 39 och 40 §§ (numera 12 kap. 39 och 40 §§ JB) om andrahandsuthyrning innehöll en principiell nyhet. Huvudregeln om förbud mot andrahandsuthyrning av hel lägenhet utan hyresvärdens samtycke modifierades väsentligt genom att det infördes en möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till uthyrningen om hyresvärden inte gav sitt samtycke.
I förarbetena till 40 § anges bl.a. att rättsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen inte undergår någon förändring genom total sublokation (SOU 1966:14 s. 387 f.) och att upplåtaren (hyresgästen) står kvar som ansvarig för avtalets ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden har befriat honom från det (a. prop. Bihang A s. 226 f.).
Det anförda pekar med styrka på att avsikten med regleringen i 12 kap. 24 § fjärde stycket JB är att hyresgästen har det fulla ansvaret även om uthyrningen sker med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
Så har rättsläget också redovisats i förarbetena till bostadsanvisningslagen (1980:94). Lagen innebar bl.a. att en hyresvärd i vissa fall kunde bli skyldig att upplåta en lägenhet till en kommun, som i sin tur kunde hyra ut den till en bostadssökande. I propositionen uttalas att den lösningen i och för sig var ett ingrepp i husägarens ställning, men att det var kommunen som i förhållande till husägaren svarade för alla förpliktelser som följer med upplåtelsen. (Prop. 1979/80:72 s. 30 f.). Rättsläget uppfattades på samma sätt i samband med hyreslagsutredningens översyn av hyreslagstiftningen, varvid utredningen föreslog ett förtydligande av lagtexten (SOU 2009:35 s. 193).
Den dominerande uppfattningen i den juridiska litteraturen har varit att samtycke till andrahandsupplåtelse inte befriar hyresgästen från ansvaret i 12 kap. 24 § JB (se bl.a. Roy och Moore, Hyresrätt, 2 uppl. 1978, s. 64, Thomas m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl. 2013, s. 167, samt Morales och Harris, Hyreslagen En kommentar, 10 uppl. 2013, s. 221; jfr dock Roy i Juridisk Tidskrift 2010/11 s. 3).
Den aktuella regleringen bör ses mot bakgrund av vad som i allmänhet gäller för nyttjanderätter. Det kan noteras att redan före tillkomsten av nyttjanderättslagen år 1907 torde som huvudregel ha gällt att en nyttjanderättshavare ansvarade för andra personer som, med uthyrarens uttryckliga eller underförstådda samtycke, tog befattning med saken (se Rodriguez, Handelsbalken, sjätte delen, 1902, s. 1163 och 1251 f.). Det kan också nämnas att den tyska civillagstiftningen från år 1896 föreskrev att en hyresgäst var ansvarig för sakens brukande även då han fått hyresvärdens tillstånd till vidareuthyrning (dåvarande 549 §, numera 540 §, i Bürgerliches Gesetzbuch). Det kan vidare antecknas att det vid tiden för 1969 års hyresrättsreform ansågs vara helt klart i norsk rätt att en ”leietagare” svarade för en ”fremleietagare” (underlegotagare), om denne av oaktsamhet hade orsakat skada på hyresföremålet (se Murphy, Garcia av Lopez, 1968, s. 255 ff.). Numera kan även hänvisas till art. IV.B.-7:103 i Draft Common Frame of Walker som anger bl.a. att en hyrestagare (lessee) behöver tillstånd för underuthyrning (sublease) och att han vid underuthyrning förblir ansvarig för sina förpliktelser enligt avtalet.
Slutsatsen är att en hyresvärds samtycke till andrahandsuthyrning endast innebär att denna uthyrning inte utgör ett avtalsbrott. Om inte omständigheterna i det enskilda fallet föranleder en annan bedömning, innefattar samtycket inte att hyresgästen befrias från sina förpliktelser enligt hyresavtalet. För fallet med tillstånd från hyresnämnden bör påpekas att det då är fråga om ett myndighetsingrepp i ett avtalsförhållande. Ett sådant ingrepp bör inte ges en längre gående effekt än vad som uttryckligen framgår av myndighetens beslut.
Ett samtycke från hyresvärden eller ett tillstånd från hyresnämnden innebär således inte mer än att hyresgästen har rätt att disponera lägenheten på visst sätt. I övrigt påverkas inte hyresgästens förpliktelser. Hyresgästen ansvarar därför för andrahandshyresgästen enligt vad som föreskrivs i 12 kap. 24 § första stycket JB.
Svaret på den i målet aktuella frågan är alltså att, om något annat inte har överenskommits med hyresvärden, en hyresgäst vid en andrahandsupplåtelse är ansvarig för skada på fastigheten som uppkommer genom andrahandshyresgästens vållande.
Hypestreetwear är som förstahandshyresgäst ansvarigt för skador på fastigheten som andrahandshyresgästen har orsakat av vårdslöshet.
Det saknas skäl att meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
HD förklarar att en hyresgäst vid en andrahandsupplåtelse är skadeståndsansvarig enligt bestämmelsen i 12 kap. 24 § fjärde stycket JB även när upplåtelsen har skett med hyresvärdens samtycke.
HD meddelar inte prövningstillstånd rörande målet i övrigt. Hovrättens domslut står därmed fast.
HD:s dom meddelad: den 17 juni 2014.
Mål nr: T 2031-13.
Lagrum: 12 kap. 24 § JB.