Ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen ska tillämpas även i förhållande till tomträttshavare, om den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas till följd av en fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § FBL.
Fastigheten Lindholmen 2:14 i Göteborgs kommun ägs av kommunen och är upplåten med tomträtt till Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. Ett område av fastigheten är enligt gällande detaljplan utlagt som allmän plats. På ansökan av kommunen beslöt Lantmäteriet (lantmäterimyndigheten i Göteborgs stad) den 25 september 2018 att detta område skulle överföras till en annan av kommunen ägd fastighet genom fastighetsreglering med stöd av 5 kap. 8 a § FBL. Enligt Lantmäteriets ersättningsbeslut skulle ingen ersättning för markområdet utgå till tomträttshavaren. Däremot skulle kommunen utge ersättning för annan skada med 1 120 000 kr avseende restvärdet av en parkeringsanläggning med 30 platser som tomträttshavaren hade uppfört på området.
Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder (SGS) överklagade ersättningsbeslutet i Vänersborgs tingsrätt, mark- och miljödomstolen och yrkade att ersättningen skulle bestämmas till 4 000 000 kr inklusive lagstadgad uppräkning med 25 procent.
Göteborgs kommun bestred ändring av Lantmäteriets beslut. Enligt kommunen skulle ingen ersättning utgå för den mark som togs i anspråk; tomträttshavaren var i stället hänvisad till att begära eller föra talan om en nedsättning av tomträttsavgälden. Den parkeringsanläggning som tomträttshavaren hade tillfört området utgjorde lös egendom och skulle ersättas som övrig skada. Detta innebar att det inte skulle göras något 25-procentspåslag.
Mark- och miljödomstolen (rådmannen Collins och tekniska rådet Thompson) anförde i dom den 5 juli 2019 bl.a. följande.
Av 13 kap. 26 § sista stycket JB framgår att vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt, är tomträtten likställd med fast egendom.
Av 5 kap. 10 a § FBL framgår att 4 kap.expropriationslagen (1972:719; förkortad ExL) ska tillämpas vid värdering när allmän plats där kommunen är huvudman inlöses genom fastighetsreglering. Sistnämnda kapitel anger i huvudsak att när del av fastighet exproprieras ska löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. I 4 kap. 3 a § ExL föreskrivs att expropriationsersättning för mark eller annat utrymme som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats ska bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken eller utrymmet angavs som allmän plats.
Av ovanstående framgår att det är minskningen av tomträttens marknadsvärde som uppkommer genom att 30 parkeringsplatser frångår tomträtten som ska ersättas och utgå som intrångsersättning.
Domstolen konstaterade att intrångsersättningen skulle bestämmas med stöd av avkastningsmetoden. Avkastningsvärdet beräknades av domstolen till 5 040 000 kr. Med stöd av denna avkastningsberäkning skulle SGS:s yrkande vinna bifall.
Mark- och miljödomstolen ändrar lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut endast på så sätt att Göteborgs kommun ska betala 4 000 000 kr till Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder.
Göteborgs kommun överklagade i Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolen. Kommunen yrkade att domstolen skulle i första hand undanröja mark- och miljödomstolens dom och återförvisa målet till lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning, i andra hand fastställa att ersättningen till SGS skulle uppgå till 1 120 000 kr med ett avdrag motsvarande den jämkning av tomträttsavgälden som SGS hade rätt till enligt 7 kap. 30 § JB, i tredje hand fastställa lantmäterimyndighetens beslut den 25 september 2018.
Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder (SGS) motsatte sig kommunens yrkanden.
Mark- och miljööverdomstolen (hovrättsråden Sparks och Baxter, referent, tekniska rådet Taylor samt hovrättsrådet Li Brismo) meddelade dom den 2 december 2020.
Mark- och miljööverdomstolen behandlade först Göteborgs kommuns andrahandsyrkande. Domstolen fann att detta yrkande skulle avvisas eftersom kommunen inte hade överklagat Lantmäteriets ersättningsbeslut.
Härefter anförde domstolen följande.
Huvudfrågan som Mark- och miljööverdomstolen ska pröva är hur en tomträttshavare ska ersättas när en del av tomträtten tas i anspråk till följd av att mark från tomträttsfastigheten genom fastighetsreglering överförs till en fastighet som enligt detaljplan är avsedd för allmän plats som kommunen är huvudman för.
Lantmäterimyndigheten har genom fastighetsreglering fört över området med parkeringsplatserna från Lindholmen 2:14 till Lindholmen 735:484. Stödet för det här förfarandet finns i 5 kap. 8 a § FBL. Kommunen kan, istället för att lösa in mark enligt 6 kap. 13 § första stycket 1 PBL, genom fastighetsreglering få mark överförd utan hinder av 5 kap. 7 och 8 §§ FBL. Av lagtext och domstolspraxis framgår dock inte hur en eventuell tomträttshavare med tomträtt i den fastighet som tas i anspråk ska ersättas för intrånget i tomträtten.
Kommunen har anfört att det är 7 kap. 30 § JB och 5 kap. 12 § FBL som ska tillämpas i den förevarande situationen, alltså att tomträttsavgälden i första hand ska jämkas och att eventuell överskjutande skada ska regleras som ”övrig skada”.
I 7 kap. 30 § första stycket JB anges att när en fastighet som besväras av tomträtt genom fastighetsreglering har undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning ska vederlaget jämkas. Minskar en tomträtt i storlek ska alltså tomträttsavgälden jämkas under förutsättning att tomträttshavaren väcker talan om detta inom den lagstadgade fristen om två månader, se bestämmelsens tredje stycke. Väcks ingen sådan talan, förfaller möjligheten att jämka avgälden till dess att avgälden ska bestämmas på nytt. Eftersom SGS inte har väckt talan om att jämka tomträttsavgälden i tid har den rätten förfallit. Hänvisningen i bestämmelsens sista stycke till särskilda bestämmelser i vissa fall vid fastighetsreglering avser främst 5 kap. 12 § FBL som reglerar tomträttshavarens rätt till ersättning för övrig skada.
JB förhållandet mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Hur tomträttsavgälden regleras (eller inte regleras) mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren påverkar dock inte storleken på den totala skadan som uppkommer för tomträttshavaren och fastighetsägaren gemensamt i och med intrånget. En eventuell reglering enligt 7 kap. 30 § JB påverkar enbart fördelningen av skadan mellan tomträttshavaren och fastighets-ägaren till den med tomträtt upplåtna fastigheten. I aktuellt fall har ingen omreglering av avgälden gjorts i enlighet med reglerna i 7 kap. 30 § JB. Ersättningsbedömningen på grund av skadan som SGS åsamkas genom att huvudmannen för allmänna platser (kommunen) har gjort intrång i tomträtten ska därför inte, såsom kommunen har anfört, bedömas utifrån jämkningsmöjligheterna i 7 kap. 30 § JB och 5 kap. 12 § FBL.
Mark- och miljööverdomstolen gör istället följande bedömning beträffande hur en tomträttshavare ska få ersättning när tomträtten minskar i storlek till följd av att mark från tomträttsfastigheten genom fastighetsreglering överförs till en fastighet som enligt detaljplan är avsedd för allmän plats som kommunen är huvudman för.
Tomträttsinstitutet är avsett att för den enskilde fungera på i huvudsak samma sätt som äganderätten. Samtidigt syftar det till att tillgodose statens och kommunernas intresse av att dels kunna tillgodogöra sig uppkommen markvärdestegring, dels vid behov kunna förfoga över marken för annat ändamål av vikt, se prop. 1992/93:6 s. 5. Trots att tomträtten begreppsmässigt är en nyttjanderätt skiljer den sig från andra nyttjanderätter bland annat genom att den kan användas som kreditunderlag.
Tomträtt och tomträttshavare likställs i lagstiftningen i många avseenden med fastighet och fastighetsägare (för en uppräkning av när tomträtt likställs med fast egendom se Schmidt och Galloway, Tomträtt, kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl., 2012 s. 210 ff.). I en inlösensituation enligt plan- och bygglagen har till exempel en tomträttshavare som går miste om en del av tomträtten genom inlösen av tomträttsfastigheten samma rätt till ersättning som en fastighetsägare. Detta följer av att det i 1 kap. 5 § PBL stadgas att det som sägs i den lagen om fastighetsägare eller fastighet även ska tillämpas på tomträttshavare eller tomträtt. Ersättningen ska i dessa situationer bestämmas enligt 4 kap. ExprL, vilket framgår av 6 kap. 17 § PBL.
I fastighetsbildningslagen finns dock ingen bestämmelse som likställer tomträtt och tomträttshavare med fastighet och fastighetsägare. Det är således inte reglerat i fastighetsbildningslagen att en tomträttshavare ska få ersättning för ett intrång i tomträtten enligt de bestämmelser som gäller för fastighetsägare på motsvarande sätt som i plan- och bygglagen.
I 13 kap. 26 § andra stycket JB anges att tomträtt är likställd med fast egendom vid expropriation eller liknande tvångsförvärv. Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att när kommunen genom fastighetsreglering har tagit mark i anspråk med stöd av 5 kap. 8 a § FBL från Lindholmen 2:14 har det rört sig om ett tvångsförvärv. Det saknas dock vägledning i lagmotiv och domstolspraxis om 13 kap. 26 § andra stycket JB är tillämplig vid tvångsförvärv genom fastighetsreglering som leder till att en tomträtt minskar i storlek.
Mark- och miljööverdomstolen noterar att lagstiftaren har gjort ersättningsprinciperna i expropriationslagen tillämpliga vid tvångsförfaranden även enligt annan lagstiftning, se bland annat plan- och bygglagen, anläggningslagen (1973:1149), väglagen (1971:948) m.fl. Även i fastighetsbildningslagen har lagstiftaren infört bestämmelser för att knyta fastighetsbildningslagens ersättningsregler närmare till motsvarande regler i expropriationslagen. Departementschefen anförde i motiven till ändringarna i fastighetsbildningslagen att det inte var godtagbart att ersättningens storlek i expropriationsfallen varierade beroende på om marken togs i anspråk med stöd av expropriationslagstiftningen eller fastighetsbildningslagen. Starka rättviseskäl talade enligt departementschefen för att expropriationslagens regler skulle tillämpas fullt ut i sådana fall då det förelåg alternativa möjligheter till tvångsförfoganden, se prop. 1991/92:127 s. 41–43. Följden av dessa ändringar i fastighetsbildningslagen är att expropriationslagens ersättningsregler ska tillämpas fullt ut i fråga om ersättning för fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdeminskning vid fastighetsregleringar där marken hade kunnat tas i anspråk genom expropriation eller annat sådant tvångsförfarande.
Trots att det saknas en uttrycklig bestämmelse i fastighetsbildningslagen som likställer tomträtt och tomträttshavare med fastighet och fastighetsägare när det rör sig om den här typen av tvångsförvärv saknas det enligt domstolens uppfattning skäl att bedöma en tomträttshavares rätt till ersättning för intrång i tomträtten genom fastighetsreglering på annat sätt än tomträttshavares rätt till ersättning för intrång i tomträtten genom till exempel inlösen enligt plan- och bygglagen. När det rör den här typen av tvångsförvärv ska alltså tomträttshavare likställas med fastighetsägare med stöd av 13 kap. 26 § andra stycket JB och tomträttshavaren ska få ersättning för skada med stöd av de bestämmelser i fastighetsbildningslagen som gäller för fastighetsägare, se 5 kap. 10 a § FBL. Detta innebär att SGS har rätt till intrångsersättning för intrånget i tomträtten som ska motsvara den minskning av tomträttens marknadsvärde som har uppkommit genom tvångsförvärvet.
Avseende värderingen av skadan instämmer Mark- och miljööverdomstolen i mark- och miljödomstolens bedömning.
Mot bakgrund av det som ovan anförts saknas skäl att undanröja mark- och miljödomstolens dom och återförvisa målet till lantmäterimyndigheten för fortsatt handläggning. Kommunens förstahandsyrkande avslås därför. Även kommunens tredjehandsyrkande om att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom och fastställa lantmäterimyndighetens beslut den 25 september 2018 ska mot bakgrund av domstolens bedömning avslås.
Mark- och miljööverdomstolen avvisade Göteborgs kommuns andrahandsyrkande och avslog Göteborgs kommuns överklagande i övrigt.
Göteborgs kommun överklagade Mark- och miljööverdomstolens dom och yrkade i första hand att HD skulle undanröja domen och återförvisa målet till Mark- och miljööverdomstolen för fortsatt handläggning, i andra hand att Lantmäteriets beslut skulle fastställas.
Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder motsatte sig kommunens yrkanden.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Christensen, föreslog i betänkande följande dom.
Punkterna 1–5 motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s dom.
Punkten 6 motsvarar punkten 5 i HD:s dom.
Punkterna 7–9 motsvarar i huvudsak punkterna 14–16 i HD:s dom.
Ägare till fastigheter som berörs av en fastighetsreglering är i regel alltid sakägare i en fastighetsbildningsförrättning. Ställning som sakägare kan också tillkomma t.ex. nyttjanderättshavare och innehavare av servitut, om deras rättigheter påverkas av förrättningen. (Se 4 kap. 11 § och 5 kap. 34 § FBL.) En sakägare som drabbas av skada till följd av fastighetsreglering kan ha rätt till ersättning. Det är dock endast fastighetsägare som har rätt till ersättning för mark som frångår fastigheten.
Vid ordinär fastighetsreglering ska ägaren av den fastighet som tillförs mark typiskt sett betala ersättning i pengar till den som avstår mark. Ersättningen i dessa fall – de s.k. vinstdelningsfallen – utgår visserligen från expropriationslagens ersättningsregler, men en viktig skillnad är bl.a. att ersättningen inte ska räknas upp med tjugofem procent. (Se 5 kap. 9 § och 10 § tredje stycket.)
Vid värdering av mark som hade kunnat inlösas enligt 14 kap. 14 § plan- och bygglagen – dvs. mark som ska användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för – eller vid värdering i andra fall där det är uppenbart att marken i stället hade kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, tillämpas emellertid 4 kap.expropriationslagen utan någon begränsning (se 5 kap. 10 a § andra stycket FBL). Detta innebär att om hela fastigheten tas i anspråk så ska ersättningen motsvara fastighetens marknadsvärde. Avstås endast en del av fastigheten ska ersättningen motsvara minskningen av fastighetens marknadsvärde. Därutöver ska ytterligare tjugofem procent på ersättningsbeloppet utbetalas. (Se 4 kap. 1 § expropriationslagen; se även prop. 1991/92:127 s. 67 ff.)
Skador som drabbar sakägare (jfr p. 10) till följd av fastighetsreglering som inte ersätts genom regleringslikviden kan ersättas med stöd av 5 kap. 12 § första stycket FBL. Bestämmelsen har sin motsvarighet i 4 kap. 1 § första stycket sista meningen expropriationslagen och reglerar ersättning för andra skador till följd av fastighetsreglering. I förarbetena anges som exempel att ägaren till en byggnad kan ersättas för flyttkostnader och att innehavaren av en jakträtt kan kompenseras om rätten upphör. Ersättning enligt 5 kap. 12 § är således en restpost som tillkommer vid sidan av regleringslikviden. Bestämmelsen ska tillämpas generellt vid fastighetsreglering. (Se SOU 1983:38 s. 97 ff. och prop. 1991/92:127 s. 44 f. och 72 f.)
Bestämmelser om tomträtt finns huvudsakligen i 13 kap. JB. Tomträtt är visserligen en nyttjanderätt men den grundläggande tanken är att tomträtten ska ha sådana rättsliga egenskaper att den i civilrättsligt hänseende ligger äganderätten nära. Detta kommer till uttryck främst i att tomträtt ska upplåtas på obestämd tid i en hel fastighet och att en sådan rättighet kan användas som säkerhet vid kreditgivning. Den successiva justeringen av avgälden syftar till att fastighetsägaren ska få ta del av värdeökningen av marken. (Se 13 kap. 1, 2 och 10 §§.)
Av 7 kap. 30 § första stycket följer att avgälden ska jämkas om storleken på den fastighet som tomträtten är upplåten i förändras i betydande omfattning på grund av fastighetsreglering. I en sådan situation gäller således inte den tidsperiod för avgälden som fastighetsägaren och tomträttshavaren kan ha bestämt och inte heller den tioåriga period som annars gäller (jfr 13 kap. 10 §).
I fjärde stycket finns en bestämmelse av upplysande karaktär där det anges att rättighetshavare – t.ex. tomträttshavare, arrendatorer och innehavare av servitut – kan ha rätt till ersättning i vissa fall, om dessa påverkas av en fastighetsreglering. Bestämmelsen, som saknar materiellt innehåll, syftar i huvudsak på sådan annan ersättning som avses i 5 kap. 12 § FBL (se p. 13; jfr Love m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar, 2 uppl., s. 163 ff.). För tomträttshavare torde upplysningen främst vara av intresse vid ordinär fastighetsreglering eftersom jämkning av avgälden och ersättning för annan skada utgör den huvudsakliga kompensationen vid en sådan åtgärd.
En tomträttshavares ställning vid expropriation eller liknande tvångsförvärv regleras särskilt i 13 kap. 26 § andra sycket JB. Där anges att om ett sådant förvärv avser tomträtt så ska denna likställas med fast egendom. Vid behandlingen av förslaget till ny expropriationslag uttalade Lagrådet att bestämmelsens innebörd förvisso inte var helt klar men att den borde ges den tolkningen att tomträtten ska ses som fast egendom oavsett om expropriationen riktas mot den fastighet som upplåtits med tomträtt eller mot tomträtten som sådan. Den särskilda regleringen föranledde att en bestämmelse om att tomträtt får upphävas eller begränsas genom expropriation infördes. (Se 1 kap. 2 § expropriationslagen samt prop. 1972:109 s. 388 f. och 420.)
Bestämmelsen i 13 kap. 26 § andra stycket JB är generellt utformad och en del av det allmänna fastighetsrättsliga regelverket. Det finns ingen särskild bestämmelse i fastighetsbildningslagen, eller i någon annan lag, som anger att bestämmelsen inte ska tillämpas vid vissa tvångsförvärv. Några principiella eller systematiska skäl som talar för att tillämpningsområdet bör vara begränsat finns inte heller. Med anledning av detta gäller att tomträtt ska likställas med fast egendom även vid tvångsförvärv enligt fastighetsbildningslagen.
Ersättningsreglerna i 4 kap.expropriationslagen ska alltså tillämpas fullt ut även i förhållande till tomträttshavare, om den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas till följd av en fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § FBL.
Punkterna 20–22 motsvarar i huvudsak punkterna 23 och 24 i HD:s dom.
HD avslår överklagandet.
HD (justitieråden Macias, Patterson, Evans, referent, Green och Hunt) meddelade den 9 september 2021 följande dom.
Göteborgs kommun äger fastigheten Lindholmen 2:14. Fastigheten är upplåten med tomträtt till Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. På fastigheten finns en byggnad med bostadslägenheter. Byggnaden ägs av stiftelsen och ingår i dess verksamhet med uthyrning av studentbostäder. Utmed byggnadens nordöstra sida sträcker sig en lokalgata och på gatan finns en anläggning med parkeringsplatser. Det är stiftelsen som har låtit bygga anläggningen och som hyrt ut parkeringsplatserna. Enligt en detaljplan från 2017 ska marken som gatan finns på användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för.
Kommunen ansökte hos Lantmäteriet om att en del av fastigheten – marken med lokalgatan och parkeringsanläggningen – skulle föras över till en annan av kommunens fastigheter genom fastighetsreglering (5 kap. 8 a § FBL). Stiftelsen motsatte sig inte att marken fördes över men begärde att kommunen skulle ersätta stiftelsen för förlorade hyresintäkter från parkeringsanläggningen.
Lantmäteriet bedömde att en tomträttshavare inte kan ersättas för den mark som avstås genom fastighetsreglering men att ersättning kan utgå för annan skada som regleringen har gett upphov till. Eftersom stiftelsen gick miste om parkeringsanläggningen fann Lantmäteriet att stiftelsen skulle ersättas för anläggningens restvärde med ett belopp om 1 120 000 kr.
Enligt mark- och miljödomstolen skulle tomträtt likställas med fast egendom vid tvångsförvärv och kommunen därför betala intrångsersättning enligt 5 kap. 10 a § FBL och 4 kap.expropriationslagen (1972:719). Domstolen kom fram till att ersättningen skulle beräknas enligt avkastningsmetoden och att skadan i vart fall motsvarade det belopp som stiftelsen begärt. Efter att beloppet uppräknats med tjugofem procent bestämdes ersättningen till 4 000 000 kr (4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen). Mark- och miljööverdomstolen har avslagit kommunens överklagande.
Frågan i målet är enligt vilka bestämmelser ersättningen till en tomträttshavare ska fastställas när den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas genom fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § FBL.
Med tomträtt avses nyttjanderätt till fastighet som upplåts under obestämd tid för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar (se 13 kap. 1 § JB). Genom systemet med tomträtt har lagstiftaren tillskapat ett rättsinstitut varigenom tomträttshavaren frånhänds möjligheten att tillgodogöra sig markvärdestegringen men i övrigt bereds en rätt att förfoga över marken som står äganderätten så nära som möjligt (jfr ”Tomträttsavgälden för Orgelpipan” NJA 1975 s. 385).
Avgälden bestäms genom avtal mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Utgångspunkten är att avgälden ska utgå med ett oförändrat belopp under vissa tidsperioder, normalt tio år. Om emellertid förhållandena för utövning av tomträtten förändras kan parterna komma överens om jämkning av avgälden. När tomträttens värde minskar avsevärt till följd av byggnadsbestämmelser eller annan särskild omständighet får tomträttshavaren vidare påkalla jämkning av avgälden. (Se 13 kap. 10 och 12 §§ JB.) Beror en förändring av betydelse för tomträttens utövning på fastighetsreglering ska avgälden i stället jämkas med tillämpning av 7 kap. 30 § JB. I paragrafen ges också upplysningen att tomträttshavaren vid fastighetsreglering kan ha rätt till ersättning i vissa fall.
Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt är tomträtten enligt 13 kap. 26 § JB likställd med fast egendom. En tomträtt bör ses som fast egendom så snart det är fråga om ett tvångsförvärv som berör tomträtten, vare sig tvångsförvärvet riktas mot fastigheten i sig eller mot tomträtten som sådan (jfr prop. 1972:109 s. 388 f. och s. 420).
Av 1 kap. 1 § expropriationslagen följer att en fastighet som upplåtits med tomträtt får exproprieras. I 1 kap. 2 § anges att utan hinder av att tomträtt enligt 13 kap. 26 § JB vid expropriation är likställd med fast egendom får sådan rätt upphävas eller begränsas genom expropriation.
När expropriation sker av en fastighet som har upplåtits med tomträtt, liksom när själva tomträtten upphävs eller begränsas genom en sådan åtgärd, följer av 13 kap. 26 § JB att tomträttshavaren har rätt till expropriationsersättning enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen. Om fastigheten exproprieras i sin helhet är utgångspunkten att ersättning ska utgå med ett belopp som motsvarar marknadsvärdet. Exproprieras i stället en del av en fastighet, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av marknadsvärdet som uppkommer genom expropriationen. I båda fallen ska därutöver ersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen.
I 6 kap.plan- och bygglagen (2010:900) finns regler om genomförande av detaljplaner. Enligt 13 § får en kommun lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen ska användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för. Enligt 14 kap. 14 § är en kommun vidare skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in sådan mark eller sådant annat utrymme.
Inlösen enligt lagen betraktas som ett tvångsförvärv som liknar expropriation. När kommunen har utövat sin rätt eller har varit skyldig att lösa in mark eller utrymme ska därför 4 kap.expropriationslagen tillämpas vid bestämmande av ersättningen (se 6 kap. 17 § och 14 kap. 23 §plan- och bygglagen).
När en fastighet har upplåtits med tomträtt, ska det som sägs i plan- och bygglagen om fastighetsägaren eller fastigheten tillämpas på tomträttshavaren eller tomträtten (se 1 kap. 5 §). Det innebär att tomträttshavaren vid kommunens inlösen av mark har rätt till ersättning av kommunen enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen. Ersättningen ska alltså bestämmas på motsvarande sätt som om fastigheten hade exproprierats (se p. 10).
Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan. Vederlag för sådan överföring ska i första hand utgå i mark men ersättningen kan i stället betalas i pengar, om det är mer ändamålsenligt (se 5 kap. 1 och 2 §§ FBL). Fastighetsreglering får i regel inte ske om det finns en byggnad på den mark som är tänkt att överföras. Det är inte heller tillåtet att genomföra en fastighetsreglering som försämrar möjligheterna att använda en fastighet för det ändamål som den är avsedd för eller att ändra fastighetens graderingsvärde i betydande omfattning. (Se 5 kap. 7 och 8 §§.)
Enligt 5 kap. 8 a § FBL får mark i vissa fall överföras genom fastighetsreglering utan hinder av bestämmelserna i 7 och 8 §§. Det krävs inte heller något samtycke till åtgärden från fastighetsägaren. Förutsättningen för sådan fastighetsreglering är att marken enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen ska vara huvudman för och marken därmed kan inlösas enligt 6 kap. 13 § första stycket 1 plan- och bygglagen. Det är i dessa fall fråga om ett tvångsförvärv som liknar expropriation (jfr p. 12).
Syftet med att införa 5 kap. 8 a § FBL var att ge kommuner en möjlighet att använda sig av fastighetsreglering i stället för plan- och bygglagens inlösenregler. De senare bedömdes kunna medföra nackdelar för kommunen i flera olika avseenden, bl.a. då inlösenförfarandet är långsammare och mera kostsamt. (Se prop. 1991/92:127 s. 30 f.)
När mark överförs med tillämpning av 5 kap. 8 a § FBL ska den överförda marken värderas och ersättas. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar (se 5 kap. 10 §). Egendomen ska då värderas enligt 5 kap. 10 a §.
Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14 § plan- och bygglagen (se p. 11 och 12) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, tillämpas 4 kap.expropriationslagen (se 5 kap. 10 a § andra stycket FBL). Avsikten är att samma ersättningsregler ska gälla oavsett om marköverföringen sker genom fastighetsreglering eller genom inlösen enligt plan- och bygglagen. (Se prop. 1991/92:127 s. 32 f., 39 f. och 63 samt prop. 2009/10:162 s. 74 och 101.)
Någon särskild regel om att tomträttshavare ska likställas med fastighetsägare finns inte i fastighetsbildningslagen. Utgångspunkten enligt 13 kap. 26 § JB är emellertid som nämnts att tomträtt ska likställas med fast egendom vid expropriation eller liknande tvångsförvärv. Ordalydelsen talar för att tomträttshavare också vid fastighetsbildning ska behandlas på motsvarande sätt som fastighetsägare när ersättningen ska bestämmas.
I samma riktning talar det förhållandet att tomträttshavaren vid såväl expropriation som inlösen av mark enligt plan- och bygglagen har rätt till ersättning bestämd enligt 4 kap. 1 § expropriationslagen. En fastighetsreglering i de fall som avses i 5 kap. 8 a § FBL innebär att tomträttshavaren försätts i samma läge som om inlösen skett enligt 6 kap. 13 § plan- och bygglagen. Vidare utgör fastighetsbildning i dessa fall ett direkt alternativ till inlösen, där lagstiftaren strävat efter att ersättningsregleringen ska vara densamma för de båda förfarandena.
Slutsatsen av det nu anförda är att ersättningsreglerna i 4 kap.expropriationslagen ska tillämpas även i förhållande till tomträttshavare, om den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas till följd av en fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § FBL.
Det innebär att marknadsvärdet av det som tomträttshavaren har förlorat ska ersättas och att värdet vid ersättningsbestämningen ska räknas upp med 25 procent (se 4 kap. 1 § första och andra styckena expropriationslagen). Såsom expropriationslagens bestämmelser är utformade kan det inte anses finnas något egentligt utrymme för att vid bestämmande av den marknadsvärdeförlust som kommunen har att ersätta ta hänsyn till den eventuella jämkning av tomträttsavgälden som skulle kunna bli en följd av fastighetsbildningen (jfr 7 kap. 30 § JB och se p. 7).
Den aktuella marken kunde överföras genom fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § FBL. Stiftelsen har således rätt till ersättning beräknad enligt 4 kap.expropriationslagen för den marknadsvärdeförlust som blev följden för stiftelsen av att mark frångick den fastighet som tomträtten är upplåten i.
HD delar Mark- och miljööverdomstolens bedömning i frågan om marknadsvärdet. Kommunens överklagande ska därför avslås.
HD avslår överklagandet.