Formföreskrifterna vid köp av fast egendom har inte ansetts utgöra hinder mot att ålägga en avtalskontrahent skadeståndsskyldighet p.g.a. vållande under förhandlingar som inte lett till giltigt avtal. Käromålet har dock ogillats eftersom det inte förelegat skadeståndsgrundande uppsåt eller oaktsamhet.
Norrmejerier ekonomisk förening (Norrmejerier) väckte talan mot NCC Bygg Aktiebolag (NCC) vid Skellefteå tingsrätt och yrkade i andra hand -- vilket yrkande är av intresse ur referatsynpunkt -- att NCC skulle utge 7 800 000 kr jämte ränta.
NCC bestred käromålet.
Norrmejerier anförde till stöd för sin talan: Sedan många år har Norrmejerier haft lagfart på fastigheterna Orion 1 och Orion 2+3 i Skellefteå. Orion 1 är en kontorsfastighet. På den andra fastigheten fanns tidigare ett mejeri. I samband med att detta revs 1989 tog Norrmejerier kontakt med exploaterande byggföretag. Därvid inleddes ett samarbete med NCC, ett stort och välrenommerat företag i byggbranschen. Ett projekt som skulle beröra fler fastigheter arbetades fram. Bostäder, butiker m.m. skulle uppföras till en kostnad av omkring 300 miljoner kr. NCC skulle förvalta byggnaderna och svara för finansiärens avkastningskrav. Tilltänkt finansiär var SPP. Norrmejerier skulle sälja fastigheterna till SPP och erhålla en option att 15 år senare återköpa dessa till det nominella värdet. Den 21 februari 1990 upprättade NCC och Norrmejerier ett handlingsprogram. Under senare delen av 1990 höjde emellertid SPP sitt avkastningskrav. NCC sökte då kontakt med andra finansiärer. Efter omfattande förhandlingar och utredningar började man under hösten 1990 inse att luften höll på att gå ur fastighetsmarknaden. NCC och Clements försökte då hitta en lösning utan någon utomstående finansiär. Den 27 november 1990 erbjöd sig NCC, genom B-O.M., att förvärva fastigheterna av Norrmejerier. Verkställande direktören King svarade att Clements kunde tänka sig en försäljning till NCC, men något pris diskuterades inte den gången. NCC, genom B-O.M., erbjöd per telefon den 5 december 1990 Norrmejerier 14 miljoner kr för fastigheterna, vilket var två till tre miljoner kr lägre än det pris O.W. begärde. Norrmejerier var angeläget om att sälja under 1990 eftersom man då skulle komma i åtnjutande av en skattetekniskt gynnsam kvittningsmöjlighet. Av den anledningen togs också kontakt med byggnadsföretaget BPA, som skulle avge ett anbud på fastigheterna senast den 28 december 1990 kl 14.00. O.W. ringde till B-O.M. den 27 december 1990 och hörde efter om NCC alltjämt var berett att betala 14 miljoner kr. När B-O.M. accepterade förklarade King att en förutsättning för anbudet var att affären genomfördes nästföljande dag, den 28 december. B-O.M. var medveten om Norrmejeriers skattetekniska situation och lovade därför att en del av köpeskillingen skulle erläggas före årsskiftet. Den 28 december kl 10.28 bekräftade B-O.M. överenskommelsen per telefax. Samma dag erbjöd BPA 11 miljoner kr för fastigheterna. Härefter samtalade King och B-O.M. flera gången under dagen per telefon varvid bl.a. hyresvillkor diskuterades; Norrmejerier skulle disponera kontorsfastigheten. Ett obevittnat köpeavtal översändes per telefax till B-O.M. kl 15.25. En halvtimme senare tillställdes B-O.M. på samma sätt ett bevittnat avtal. Samtidigt insattes genom B-O.M:s förmedling 100 000 kr av NCC på Norrmejeriers konto. Kl 16.26 återfick O.W. per telefax ett av B-O.M. undertecknat köpeavtal. När detta var klart sade B-O.M. i telefonsamtal med O.W. att han "bara skulle dra det i styrelsen". O.W. blev förvånad men nöjde sig med B-O.M:s förklaring att det endast var en formell fråga. Under förhandlingarna hade B-O.M. tidigare inte berättat att han saknade fullmakt att underteckna detta avtal. Den 10 januari 1991 undertecknades ett med det per telefax översända avtalet överensstämmande originalavtal. Inte heller vid detta tillfälle nämnde B-O.M. något om sin bristande behörighet. I samförstånd upprättades också ett tillägg till köpeavtalet varvid köpeskillingen fördelades på de båda Orion-fastigheterna. Härefter var det meningen att NCC genom transportköp skulle överlåta sin del av avtalet på annan. Av den anledningen fick NCC anstånd med erläggande av köpeskillingen. Den 22 mars 1991 framkom det att ärendet inte hade föredragits i NCC:s styrelse. B-O.M. meddelade den 24 maj 1991 O.W. att han föredragit ärendet med negativ utgång. Han arbetade ändå för en lösning och sökte såväl hyresgäster som kompanjoner. I augusti 1991 stod det klart att han inte hade lyckats. Genom NCC:s handlande betogs Norrmejerier möjligheten att sälja till annan. Under 1991 föll fastigheterna kraftigt i värde. På våren var de inte värda mer än 5,5 miljoner kr. BPA hade varit berett att betala 11 miljoner kr den 28 december 1990. Förlusten i denna del uppgår således till 5,5 miljoner kr. Till dessa kommer den uteblivna skattetekniska kvittningsmöjligheten som värderas till 2,3 miljoner kr. -- Norrmejerier gör gällande att B-O.M. uppsåtligen eller av oaktsamhet vilselett O.W. om sin behörighet att ingå avtal för NCC genom att inte upplysa denne om sin bristande behörighet i detta hänseende och genom att efter undertecknandet av det första avtalet förespegla O.W. att han hade behörighet och att ett godkännande från styrelse förelåg samt genom att upprepa detta vilseledande vid undertecknande av det andra avtalet. B-O.M., som var väl medveten om att Norrmejerier var angelägen att sälja fastigheterna före årsskiftet, har genom sitt förfarande gjort sig skyldig till oredligt förfarande eller i vart fall genom oaktsamhet orsakat Norrmejerier skada. Skadan motsvarar fastigheternas minskade värde våren 1991 och den skattereduktion som Norrmejerier gått miste om. NCC är i egenskap av arbetsgivare skyldigt att utge ersättning till Norrmejerier för denna skada.
NCC anförde till stöd för sin talan: Norrmejeriers beskrivning om hur samarbetet mellan parterna växte fram är riktig. Den 16 november 1990 träffades parterna i Skellefteå. Ett projekt med endast NCC och Clements diskuterades. Vid detta sammanträde deltog för Norrmejerier O.W., H.J. och advokaten S.R. samt för NCC advokaten Johnson, B-O.M., L.B. och M.J.. Därvid påtalades att B-O.M. saknade sådan formell fullmakt som krävs för fastighetsköp. Den 5 december 1990 diskuterade King och B-O.M. ett köp. B-O.M. uppgav då att NCC var berett att betala 14 miljoner kr för fastigheterna, vilket var tre till fyra miljoner kr lägre än det belopp Norrmejerier begärde. Härefter hörde B-O.M. inte av Hicks.. B-O.M. drog slutsatsen att någon affär inte skulle genomföras. På kvällen den 27 december ringde emellertid King upp honom i bostaden och frågade om NCC alltjämt var berett att betala 14 miljoner kr för fastigheterna. B-O.M. svarade att det var i senaste laget samt att det skulle vara svårt att nå vissa medarbetare. Dagen därpå förklarade B-O.M. per telefax att NCC var berett att fullfölja avtalsskrivning. Då talade de inte om någon fullmakt. Sådan hade aldrig varit aktuell eftersom någon överenskommelse inte hade träffats. O.W. föreföll förvånad när han senare fick reda på att B-O.M. saknade fullmakt. B-O.M. upplyste honom också om att köpet måste godkännas av NCC:s styrelse. Dessa upplysningar lämnade B-O.M. till O.W. i telefonsamtal den 28 december 1990 kl 14.20, således innan avtalet undertecknades. Det är riktigt att B-O.M. undertecknade avtalet den 10 januari 1991. B-O.M. kände inte till att det fanns andra spekulanter på fastigheterna när O.W. tog kontakt med honom den 27 december 1990. Tvärtom antog han att Norrmejerier vände sig till NCC i brist på andra presumtiva köpare. Den följande våren försökte B-O.M. få styrelsens godkännande genom att hitta nya kompanjoner och hyresgäster. Han var avdelningschef i Umeå. Sådana befattningshavare har inte, enligt NCC:s beslutsordning, behörighet att förvärva omsättningsfastigheter. Han hade inte heller skriftlig fullmakt. Fullmakt utfärdas av NCC:s VD eller styrelse i varje särskilt fall. -- B-O.M. har varken uppsåtligen eller av oaktsamhet vilselett företrädare för Norrmejerier genom att förtiga sin bristande behörighet. Norrmejerier har fått kännedom om hans bristande behörighet vid mötet den 16 november 1990 och i telefonsamtal den 28 december 1990 kl 14.20 eller i vart fall före den 10 januari 1991. Om NCC skulle anses skadeståndsskyldigt så råder inte kausalitet mellan B-O.M:s vållande och den påstådda skadan. Någon negativ skatteeffekt kan inte ha uppkommit för Norrmejerier eftersom ett från civil- eller skatterättslig synpunkt giltigt köp inte förelegat förrän den 10 januari 1991 då originalhandlingen undertecknades. Någon erinran mot skatteberäkningen har inte NCC. Det kan inte vitsordas att fastigheterna från december 1990 till januari påföljande år minskat i värde till 5,5 miljoner kr. Det är riktigt att fastighetspriserna sjönk under 1991, men det var fråga om en successiv nedgång. Den omständigheten att affären inte kommit till stånd har inte medfört någon ersättningsgill skada för Norrmejerier, då man fortfarande har fastigheterna i behåll och då det är fråga om ett utomobligatoriskt förhållande. Under alla förhållanden har Norrmejerier medverkat till den uppkomna skadan eftersom King borde ha efterlyst en skriftlig fullmakt.
Skellefteå tingsrätt (1994-06-02, f.d. lagmannen Jackson, hovrättsassessorn Weeks och tingsfiskalen Rivas) ogillade käromålet.
Tingsrätten anförde under rubriken Domskäl bl.a.:
Det är i målet ostridigt att B-O.M. inte bemyndigats att teckna NCC:s firma.
Fråga är om NCC är skadeståndsskyldigt gentemot Clements. Såsom Norrmejerier formulerat sin talan är en första förutsättning härför att B-O.M. -- uppsåtligen eller av oaktsamhet -- vilselett företrädare för Norrmejerier genom att inte upplysa O.W. om sin bristande behörighet innan det första avtalet undertecknades och vidare genom att förespegla O.W. att han haft fullmakt samt godkännande från styrelsen vid undertecknandet av båda avtalen.
I anteckningar förda av L.B. vid mötet den 16 november 1990, vilka åberopats av NCC, anges bl.a.: "Köp kräver fullmakt -- BOM saknar formell fullmakt" -- Det är ostridigt att BOM betyder B-O.M..
Det åligger Norrmejerier att styrka att B-O.M. vilselett företrädare för Norrmejerier på sätt som påståtts. NCC har invänt, att King känt till B-O.M:s bristande behörighet. Genom det redovisade innehållet i L.B:s minnesanteckningar samt dennes vittnesmål får det anses utrett att fullmaktsfrågan berörts vid mötet den 16 november 1990. Härav kan emellertid inte dras slutsatsen att O.W. vid mötet uppfattat detta resonemang och inte heller att han lagt uppgiften på minnet. Till grund för bedömningen av denna fråga, liksom frågan om B-O.M. förespeglat O.W. att han haft fullmakt och godkännande från styrelsen, får i stället läggas förhören med O.W. och B-O.M.. Dessa har lämnat sinsemellan oförenliga uppgifter. Skäl att tillmäta den ena utsagan tilltro framför den andra föreligger inte. Att B-O.M. per telefax den 28 december 1990 förklarat att NCC var berett att fullfölja avtalsskrivning medför inte något vilseledande i sådant hänseende som Norrmejerier gjort gällande. Genom den bevisning som förebringats i målet finner tingsrätten inte att Norrmejerier, mot NCC:s bestridande, med erforderlig styrka visat att B-O.M. vilselett Norrmejerier. Sammantaget finner tingsrätten således att käromålet bör ogillas.
Norrmejerier överklagade domen och yrkade bifall till sitt yrkande.
NCC bestred ändring.
Båda parterna åberopade i anslutning till det kvarvarande yrkandet i hovrätten samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten.
Hovrätten för Övre Norrland (1995-10-25, hovrättspresidenten Anderson, hovrättsrådet Charles samt t.f. hovrättsassessorerna Cook, referent, och Soto) fastställde tingsrättens domslut.
Vad först gällde frågorna om NCC kunde åläggas skadeståndsansvar för Maddox handlande och om denne gjort sig skyldig till oredligt förfarande, anförde hovrätten i sina domskäl följande.
I målet är det ett påstått uppsåtligt eller oaktsamt förfarande från B-O.M:s sida som skall läggas till grund för skadeståndsbedömningen. Norrmejerier har alltså inte gjort gällande att NCC förfarit oaktsamt genom B-O.M:s handlande eller överhuvudtaget att NCC i något avseende självt handlat på ett skadeståndsgrundande sätt. Parterna är ense om att B-O.M. inte genom fullmakt eller på annat sätt bemyndigats att teckna NCC:s firma i fråga om köp av fast egendom. Norrmejerier har inte heller hävdat att skadan har att göra med någon form av behörighetsöverskridande från B-O.M:s sida. Vid sådant förhållande kan det inte föreligga något hinder att pröva NCC:s ansvar för Maddox handlande.
Nästa fråga som hovrätten har att bedöma är om NCC är skadeståndsskyldigt på grund av att B-O.M. gjort sig skyldig till oredligt förfarande. I så fall föreligger nämligen skadeståndsansvar enligt 2 kap. 4 § skadeståndslagen där det föreskrivs att ren förmögenhetsskada endast ersätts om den vållats genom brottslig handling.
B-O.M. har i hovrätten uttryckt att det var hans absoluta förhoppning att NCC:s styrelse skulle godkänna affären, att han inte alls kände sig tveksam till att kalkylerna inte skulle hålla och att han själv var mycket intresserad av att affären skulle gå i lås. Detta är väl förenligt med det arbete som B-O.M. berättat om att han lagt ned på eftermiddagen sista arbetsdagen av året 1990 för att hinna få det första beloppet om 100 000 kr överfört till Norrmejerier. För att B-O.M. verkligen varit optimistisk till att få igenom affären i styrelsen talar slutligen även dennes arbete i början av år 1991 med att försöka finna en samarbetspartner, att överlåta avtalet genom transportköp och att finna hyresgäster. Hovrätten finner att det mot bakgrund av vad som sagts om B-O.M:s optimistiska inställning till att få styrelsens godkännande till fastighetsköpet när han skrev på avtalen den 28 december 1990 och 10 januari 1991 är utrett att denne inte har handlat med skadeavsikt eller annars gjort sig skyldig till oredligt förfarande. B-O.M. kan alltså inte anses ha vållat Norrmejerier ren förmögenhetsskada genom brott.
När det sedan gällde frågorna om en parts uppträdande i samband med förhandlingar om köp av fast egendom kan medföra skadeståndsansvar och om B-O.M. uppträtt oaktsamt vid avtalsförhandlingarna, anförde hovrätten:
I svensk rättspraxis har en allmän skadeståndsrättslig princip vuxit fram enligt vilken skadeståndsansvar utan brottsligt handlande kan inträda för vållande vid ingående av avtal som inte kommer till stånd eller blir ogiltigt (skadeståndsansvar för dolus eller culpa in contrahendo). Bestämmelsen i 2 kap. 4 § skadeståndslagen hindrar således inte att skadeståndsersättning kan utgå vid förkontraktuellt vållande.
Frågan är då om B-O.M. på sätt som påståtts har gjort sig skyldig till sådant vållande och, i så fall, om det beteendet kan medföra skadeståndsansvar för NCC. Härvid har hovrätten först att ta ställning till om det mot bakgrund av formföreskrifterna vid fastighetsköp över huvud taget kan finnas utrymme för ett sådant ansvar utanför ett handpenningavtal. I sistnämnda fall vilar ersättningsskyldigheten ju helt på kontraktuell grund. Enligt fast rättspraxis är inte ens en skriftlig utfästelse att framdeles sälja fast egendom bindande enligt svensk rätt. Regeln i 4 kap. 1 § jordabalken kräver att båda parternas underskrifter i original finns på köpehandlingen. Ett utväxlande av köpehandlingar genom telefax medför ju att endast den enes underskrift finns på köpehandlingen. Att avtalet på grund av formfel inte uppfyller kraven i jordabalken och därför är ogiltigt hindrar dock inte att det kan föreligga starka skäl för att utdöma skadestånd till den som blivit vilseledd av felaktiga uppgifter. I rättsfallet NJA 1973 s. 175 hade skadestånd yrkats på grund av bl.a. vårdslöst vilseledande i samband med ett preliminärt fastighetsköp. Skadeståndstalan vann inte bifall och rättsfallet har därför i doktrinen åberopats till stöd för att skadeståndsansvar inte kan inträda vid fastighetsköp (se t.ex. Rose, Fastighetsköp, 13 uppl. 1994, s. 67 ff). Det är emellertid oklart vilka slutsatser som kan dras av rättsfallet, men det ligger enligt hovrättens bedömning närmast till hands att förstå det så att Högsta domstolen inte tog ställning till om vårdslöst vilseledande kunde grunda skadeståndsansvar. Rättsfallet ger därför inte stöd för uppfattningen att ansvar för sådant beteende är uteslutet vid avtal om köp av fast egendom.
Det kanske starkaste skälet bakom formkravet är att det skall ge tid till eftertanke och därigenom verka hämmande mot överilade beslut att sälja fast egendom. Skälet kan vara befogat i fråga om privatpersoners bostadsköp, men har knappast längre någon bäring i affärer mellan kommersiella parter. Tanken som ligger till grund för att begränsa rätten till skadestånd är att ett kontraktuellt skadeståndsansvar bakvägen inte skall få motverka formkravets syfte, ett skadeståndskrav skulle ju i praktiken medföra att avtalsbundenhet kunde upprätthållas på indirekt väg (se Young, Avtalsrätt l, 9 uppl. 1989, s. 123, Rose, s. 65 och Cook, Kommersiell avtalsrätt, 4 uppl. 1993, s. 39). Nu nämnda anledning har skäl för sig såvitt gäller ansvar för all skada inklusive utebliven vinst (s.k. positiva kontraktsintresset), dock inte som här där det endast kan bli fråga om skadestånd för säljarens förlust genom att den skadelidande parten försätts i samma ekonomiska läge som om intet vilseledande förekommit (s.k. negativa kontraktsintresset). Hovrätten anser att det är otillfredsställande att en köpare skulle kunna gå fri från ansvar oaktat denne vårdslöst lämnat felaktiga uppgifter under avtalsförhandlingarna som medfört kostnader för säljaren, samtidigt som en köpare som ingått handpenningavtal kan drabbas av skadeståndsskyldighet utan att ens ha förfarit vårdslöst. Sammanfattningsvis kan hovrätten inte finna tillräckliga skäl till ståndpunkten att ett klandervärt beteende där part förorsakats skada vid en förkontraktuell relation som inte lett till fullgånget fastighetsköp inte skall medföra skadeståndsansvar enligt den allmänna skadeståndsrättsliga principen om ersättning för uppsåtligt eller oaktsamt vilseledande vid avtalsförhandlingar. Hovrätten finner alltså att det i målet inte heller föreligger något hinder att pröva det förkontraktuella ansvaret för NCC.
Redan av vad som behandlats ovan i samband med att hovrätten inte ansett att B-O.M. handlat brottsligt på påstått sätt, följer att denne inte heller kan ha gjort sig skyldig till att uppsåtligt ha vilselett Norrmejerier. Frågan är då om B-O.M. ådragit NCC skadeståndsansvar genom att ha gjort sig skyldig till vårdslöst vilseledande. Utgångspunkten för bedömningen om B-O.M. betett sig vårdslöst får därvid göras utifrån en affärsetisk norm, dvs. hur han som lojal kommersiell aktör med hänsyn till de förhållanden som förelåg vid förhandlingarna och avtalsunderskrifterna kunde ha förväntats uppträda gentemot Norrmejerier. Att det måste vara fråga om ett kvalificerat oetiskt beteende för att ett vårdslöst vilseledande skall kunna medföra skadeståndsansvar framgår inte minst av rättsfallet NJA 1990 s. 745. Det bör också krävas bl.a. att skadevållaren bort inse effekterna av sitt agerande. I målet är inte känt vad behöriga organ hos NCC, som dess styrelse eller verkställande ledning, haft för inställning till de förhandlingar B-O.M. drivit eller om något av dessa organ ens hade någon vetskap om vad som försiggick fram till den 10 januari 1991. Det har alltså inte framkommit något som visar att B-O.M. haft eller bort haft skäl till att inte vara optimistisk.
När det gäller avgränsningen i tiden av oaktsamhetsbedömningen noterar hovrätten att det enligt B-O.M. var först vid mötet mellan NCC och Norrmejerier den 16 november 1990, då planerna enligt det av parterna den 21 februari 1990 undertecknade handlingsprogrammet hade strandat, som frågan om NCC skulle gå in som köpare av Orionfastigheterna var uppe som ett bland flera alternativa lösningar. O.W. synes mena att det var först den 27 november 1990 som B-O.M. uppgav att NCC var berett att förvärva fastigheterna. Vad som förevarit före den 16 november 1990 kan i varje fall inte tillräknas B-O.M. vid oaktsamhetsbedömningen, eftersom det enligt de gemensamma exploateringsplanerna inte var NCC som var köpare utan SPP eller annan byggherre, varvid NCC skulle genomföra projektet mer i rollen som entreprenör. Parterna är ense om att det var först den 5 december 1990 som NCC genom B-O.M. uppgav att NCC var villigt att betala beloppet 14 miljoner kr för fastigheterna, ett belopp som låg ett par miljoner kr under det pris som Norrmejerier då var beredd att sälja för. Någon kontakt mellan parterna förekom det därefter inte förrän O.W. på kvällen den 27 december 1990 på telefon kontaktade B-O.M. och frågade denne om budet på 14 miljoner kr kvarstod. B-O.M. var därvid sedan länge väl medveten om att Norrmejerier var angelägen att sälja före årsskiftet för att kunna uppnå skatteeffekten. I tiden mellan den 5 och 27 december 1990 infordrade Norrmejerier utan NCC:s vetskap också ett anbud på fastigheterna från BPA, ett anbud som enligt King skulle lämnas senast den 28 december 1990 kl. 14.00. Med hänsyn till att Norrmejerier ville avvakta BPA:s anbud, har King uppgivit att han på telefon lät meddela B-O.M. att denne nämnda dag kl. 14.00 skulle få besked rörande NCC:s anbud om 14 miljoner kr. O.W. har berättat att BPA:s anbud inkom något lite försenat kl. 14.10 och att han själv tog kontakt med B-O.M. kl. 14.20 för att med denne lösa praktiska frågor som köpeavtal och handpenning.
O.W. har berättat att han och B-O.M. utväxlat bevittnat köpeavtal genom telefax den 28 december 1990 omkring kl. 16.26, varefter B-O.M. för första gången nämnde för O.W. att ärendet skulle dras i NCC:s styrelse. B-O.M. lugnade därvid King enligt dennes berättelse genom att tillägga att det var fråga om en ren formsak. B-O.M. har i denna del lämnat helt andra uppgifter. Hovrätten finner härvid att B-O.M. har framlagt sin berättelse utan att tveka, så även på någon punkt där det framkommit att han har haft fel. Han har t.ex. uppgivit att han inte varit på något sammanträde den 27 november 1990, för att senare under vittnesförhöret tvingas tillstå att så var fallet. Med hänsyn härtill bör O.W:s uppgifter i här behandlat avseende vinna företräde framför B-O.M:s uppgifter därom. Det får därför anses utrett att det förhållit sig på sätt som O.W. angivit. O.W. har vidare berättat att det vid förhandlingarna med B-O.M. aldrig var något tal om att köpet inte skulle gå igenom, så inte ens vid undertecknandet av originalavtalet den 10 januari 1991. Att B-O.M. kunde ingå fastighetsköpet för NCC:s räkning var enligt O.W:s utsaga ställt utom allt tvivel, de hade ju under en längre tid fört diskussioner om en exploatering på en nivå om 300 miljoner kr och NCC hade därvid på förberedande arbete säkert lagt ned någon miljon kr. Det saknas enligt hovrättens mening anledning att sätta i fråga vad O.W. anfört om hur han tolkat B-O.M:s möjligheter att genomföra affären utifrån dennes beteende.
Frågan är då om B-O.M:s underlåtenhet att upplysa O.W. om sin bristande behörighet och B-O.M:s agerande i övrigt skall läggas NCC till last som en skadeståndsgrundande oaktsamhet. B-O.M:s agerande måste ses mot bakgrund av vad som förevarit mellan parterna och då särskilt i situationen i omedelbar anslutning till första avtalets undertecknande. Först på kvällen den 27 december 1990 gör Norrmejerier klart för NCC att Norrmejerier kan acceptera ett försäljningspris på 14 miljoner kr. Därvid har parterna bara en arbetsdag kvar på året för att i enlighet med Norrmejeriers önskan klara av affären före årsskiftet. Att NCC över huvud taget skulle kunna tänka sig att agera som köpare har i vart fall inte varit uppe till omnämnande före den 16 november 1990. Parterna har inte haft några kontakter med varandra mellan den 5 och 27 december 1990. Norrmejerier har själv förbehållit sig rätten att svara NCC på det framkallade anbudet till den 28 december 1990 kl. 14.00, allt för att själv ha kvar valmöjligheten att välja mellan BPA:s och NCC:s anbud. Att BPA fått möjlighet att lämna anbud har B-O.M. ju inte känt till. Affären har således genom Norrmejeriers egen förskyllan kommit till under mycket tidspressande förhållanden. Härtill kommer att B-O.M. i sin optimism ju uppenbart trott att affären skulle godkännas och att han menat allvar med sina försök att få till stånd ett fullgånget avtal. Slutligen bör formkravet vid fastighetsköp, vilket krav O.W. har uppgivit att han känt till, hos inblandade parter påkalla större aktivitet med att hålla sig informerad om grundläggande avtalsförutsättningar än när det gäller ingående av köp som inte fordrar formbundet avtal.
Vid en sammanfattande bedömning av vad som förevarit mellan parterna anser hovrätten att Norrmejerier inte har visat att B-O.M. bort inse att hans beteende kunnat vålla Norrmejerier ekonomisk skada. B-O.M:s beteende kan alltså inte anses utgöra ett tillräckligt väsentligt avsteg från den aktsamhet som förhållandena motiverat för att medföra skadeståndsskyldighet för NCC. På anförda skäl bör tingsrättens domslut stå fast.