I ärende om tvångsförsäljning har en av bostadsrättshavaren undertecknad uppsägningsbekräftelse medfört att hovrätten ansåg att förverkandefrågan var klar och att bostadsrättshavaren var skild från lägenheten.
Kronofogdemyndigheten biföll i beslut den 30 oktober 2014 HSB Bostadsrättsförening Väktaren i Gray (bostadsrättsföreningen) ansökan om tvångsförsäljning av H.J:s bostadsrätt.
Robertson överklagade Kronofogdemyndighetens beslut och yrkade att bostadsrättsföreningens ansökan skulle avslås. Bostadsrättsföreningen motsatte sig ändring.
Tingsrätten (rådmannen Hensley) ändrade Kronofogdemyndighetens beslut och avslog ansökan om tvångsförsäljning.
Som grund för talan anförde Robertson följande. Med hänsyn till hennes sjukdomsbild är det helt omöjligt att det kommit påstådda störningar från hennes lägenhet. Hon har visserligen skrivit under handlingar men då inte förstått att dessa inneburit att hon godkänt en tvångsförsäljning.
Tvångsförsäljning ska genomföras i fall där förverkandefrågan är otvistig eller annars framstår som klar. I andra fall ska ansökan om tvångsförsäljning avslås. Föreningen kan då i stället väcka talan i saken i domstol. (Jfr Högsta domstolens avgörande NJA 1998 s. 400).
I detta fall är frågan om nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten har förverkats tvistig, eftersom Robertson invänt att hon inte åsidosatt sina skyldigheter på sådant sätt att rätt till förverkande föreligger (jfr 7 kap. 18 § 5 bostadsrättslagen, 1991:614). Vad hon har anfört om detta kan inte lämnas utan avseende (jfr 3 kap. 21 § utsökningsbalken). Föreningen har således inte visat att det finns förutsättningar för tvångsförsäljning. Det överklagade beslutet ska därför ändras på så sätt att ansökan om tvångsförsäljning avslås.
Bostadsrättsföreningen yrkade att hovrätten skulle ändra tingsrättens beslut och fastställa Kronofogdemyndighetens beslut om tvångsförsäljning. H.J. motsatte sig ändring.
Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Knight, hovrättsrådet Evans, referent, och hyresrådet Hall) anförde i beslut den 23 mars 2015 följande.
Av 7 kap. 30 § bostadsrättslagen (1991:614) framgår att, om bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning, bostadsrätten ska tvångsförsäljas så snart som möjligt. Det sagda gäller om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärerna vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat. Om Kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda, ska en sådan försäljning genomföras, 8 kap. 4 § bostadsrättslagen. Det krävs ingen exekutionstitel för att en begäran om tvångsförsäljning ska kunna prövas. För ett beslut om tvångsförsäljning krävs dock att förverkandefrågan är otvistig eller annars framstår som klar (jfr NJA 1998 s. 400).
I detta fall är förverkandefrågan tvistig. De frågor som hovrätten har att pröva är dels om förverkandefrågan ändå framstår som klar, dels om H.J. blivit skild från sin lägenhet.
Av utredningen i målet framgår att H.J. delgetts uppsägning av lägenheten samt att hon då godtagit uppsägningen och åtagit sig att flytta från lägenheten senast den 31 augusti 2014. Robertson har nu gjort gällande dels att nyttjanderätten inte har förverkats på grund av störningar, dels att hon inte har förstått innebörden av den uppsägningsbekräftelse som hon undertecknat.
Det finns ingen utredning i ärendet som ger underlag för att H.J. inte har förstått innebörden av uppsägningsbekräftelsen. Den undertecknade uppsägningsbekräftelsen utgör därför ett mellan parterna bindande avtal. Genom att underteckna uppsägningsbekräftelsen får Robertson anses ha godtagit uppsägningen på den grunden att nyttjanderätten var förverkad och åtagit sig att flytta från lägenheten senast den 31 augusti 2014.
Det finns inget vägledande domstolsavgörande när det gäller betydelsen i ett ärende om tvångsförsäljning av en sådan skriftlig uppsägningsbekräftelse som den nu aktuella. Enligt hovrätten leder detta emellertid till att förverkandefrågan får anses klar och till att bostadsrättshavaren har blivit skild från lägenheten.
Det finns alltså förutsättningar för tvångsförsäljning, varför bostadsrättsföreningens ansökan ska bifallas.
Med ändring av tingsrättens beslut fastställer hovrätten Kronofogdemyndighetens beslut.
Hovrättens beslut meddelat: den 23 mars 2015.
Mål nr: ÖÄ 170-15.
Lagrum: 7 kap. 30 § och 8 kap. 4 §bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: NJA 1998 s. 400.