Fråga huruvida en uppsägning, som inte uppfyller kravet i 12 kap. 58 § första stycket JB på att lokalhyresgäst skall underrättas om möjligheten att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, får verkan om lokalhyresgästen inom den angivna fristen ändå hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling.
Södra Roslags tingsrätt
Bostadsrättsföreningen Sjökadetten (föreningen) förde efter stämning vid Södra Roslags tingsrätt den talan mot M.S. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (tingsfiskalen Gordon) anförde i dom den 3 mars 2005 i själva saken:
M.S. har genom muntligt avtal hyrt en garageplats av Bostadsrättsföreningen Sjökadetten (nedan föreningen). Avtalet har gällt tills vidare. Föreningen har i uppsägningshandling, bilaga 1, (här utesluten; red:s anm.) daterad den 28 april 2003 sagt upp hyresavtalet. Efter hänskjutande av M.S. till medling i hyresnämnden avskrev hyresnämnden ärendet den 9 september 2003 från vidare handläggning utan att parterna kommit överens. M.S. har inte avflyttat från garageplatsen.
Yrkanden m.m.
Föreningen har yrkat att tingsrätten skall förplikta M.S. att genast avflytta från garageplats nr 4 i föreningens fastighet Sjökadetten 6 med adress Flaggvägen 5 i Täby.
M.S. har bestritt yrkandet.
Målet har med stöd av 42 kap. 18 § första stycket 5 RB avgjorts utan att huvudförhandling hållits.
Föreningen har sagt upp avtalet. M.S. är på grund härav skyldig att avflytta, vilket inte skett trots att tiden för fullgörelse inträtt.
M.S.
Den uppsägning föreningen har vidtagit är ogiltig då den inte uppfyller formkravet i 12 kap. 58 § andra meningen JB om att uppsägning skall innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Eftersom uppsägningen inte är giltig består hyresavtalet och M.S. är då inte skyldig att avflytta från garageplatsen.
M.S. har under lång tid använt garageplatsen för annat ändamål än det avsedda. Trots föreningens påpekanden har han inte vidtagit rättelse. På grund av detta har hyresavtalet sagts upp till upphörande.
Föreningen bestrider att uppsägningshandlingen är behäftad med formfel. Handlingen innehåller ett s.k. avflyttningsmeddelande, nämligen ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader”. Denna mening uppfyller kraven på sådan underrättelse som avses i 12 kap. 58 § JB, oaktat att den inte exakt följer lagtextens ordalydelse. Även om inte uppsägningen uppfyllt formkravet har formfelet läkts genom att saken varit föremål för medling i hyresnämnden. Att M.S. hänsköt ärendet till hyresnämnden visar att M.S. uppfattade uppsägningen som korrekt.
M.S.
Vad som står angivet i uppsägningen om att ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader” uppfyller inte formkravet i 12 kap. 58 § JB.
M.S. uppfattade inte uppsägningen som korrekt när han hänsköt tvisten till hyresnämnden för medling. M.S. har inte vid någon tidpunkt ansett att uppsägningen varit giltig och han har inte heller uttryckt att han skulle ha ansett detta. Anledningen till att M.S. ansökte om medling var i första hand att han bestred rättsenligheten av uppsägningen. M.S. hade sedan tidigare kännedom om hyresnämnden och det var inte med anledning av formuleringen i uppsägningshandlingen som han ansökte om medling. Formfelet diskuterades redan vid sammanträdet i hyresnämnden. Att uppsägningen varit föremål för medling i hyresnämnden har ingen betydelse i frågan om uppsägningens giltighet.
I 12 kap. 58 § JB anges vad en hyresvärd har att iaktta när en lokalhyresgäst sägs upp. Av bestämmelsens andra mening följer att uppsägningen skall innehålla underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden vad som åligger honom i detta avseende, är uppsägningen utan verkan.
Av uppsägningen skall sålunda framgå vad hyresgästen skall göra om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning. Syftet med kravet på underrättelse är bl.a. att det skall undvikas att hyresgästen gör en rättsförlust på grund av att hyresgästen saknar kunskap om vad hyresgästen har att iaktta för att bevara sin rätt till skadestånd. En felaktig uppsägning kan inte kompletteras i efterhand genom att t.ex. underrättelse tillställs hyresgästen. Hyresvärden måste vid sådant förhållande företa en ny uppsägning (se Walker, Hyreslagen, sjätte uppl. s. 540). Eftersom formkravet i 12 kap. 58 § JB har föreskrivits uteslutande i hyresgästens intresse har dock hyresgästen rätt att avstå från att göra ogiltigheten gällande och istället avflytta när hyrestiden löpt ut (se NJA 1992 s. 829).
Den uppsägningshandling som föreningen tillställt M.S. innehåller ett meddelande om att ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader”. Detta meddelande uppfyller inte det ovan angivna kravet om underrättelse till hyresgästen. Uppsägningen är sålunda utan verkan gentemot M.S.
Då formföreskrifterna i bestämmelsen är ett skydd för hyresgästen torde det krävas att det står alldeles klart att hyresgästen har avstått från att göra en ogiltighet gällande för att avståendet skall kunna åberopas av hyresvärden till stöd för att hyresavtalet har upphört. Endast det förhållande att M.S. hänskjutit tvisten till medling hos hyresnämnden kan enligt tingsrätten inte anses innebära att han har avstått från att göra ogiltigheten gällande, särskilt som det framgått att M.S. såväl vid medling hos hyresnämnden som i övrigt motsatt sig hyresavtalets upphörande.
Av det ovan anförda följer att den av föreningen åberopade uppsägningen är utan verkan gentemot M.S. och att hyresavtalet alltjämt är gällande. Käromålet skall därför lämnas utan bifall.
- - -.
Käromålet lämnas utan bifall.
- - -.
Föreningen överklagade i Svea hovrätt och yrkade i själva saken att M.S. skulle förpliktas att genast avflytta från garageplats nr 4 i föreningens fastighet Sjökadetten 6 med adress Flaggvägen 5 i Täby.
M.S. bestred ändring.
Hovrätten avgjorde med stöd av 50 kap. 13 § andra stycket 2 RB målet utan huvudförhandling.
Hovrätten (hovrättslagmannen Green, hovrättsrådet Collins, referent, och tf. hovrättsassessorn Li) anförde i dom den 15 juli 2005 i själva saken:
Parterna har åberopat samma omständigheter till stöd för talan i hovrätten och utvecklat dessa på i allt väsentligt samma sätt som antecknats i tingsrättens dom.
Frågan som hovrätten har att bedöma är om uppsägningen av lokalhyresavtalet är giltig eller inte.
Inledningsvis kan en jämförelse göras med de bestämmelser som är tillämpliga vid uppsägning av en hyresgäst från en bostadslägenhet. Av 12 kap. 44 § JB framgår inom vilka tider och till vem underrättelser skall skickas vid uppsägning av en bostadslägenhet. Lagrummet ger utrymme för regeringen att bestämma hur dessa underrättelser skall utformas. Detta har regeringen gjort i förordningen (1978:314) om underrättelser och meddelande enligt 12 kap. 44 § JB. Av förordningen framgår i detalj hur underrättelserna skall utformas.
Praxis på detta område har upprätthållit en snäv tillämpning av bestämmelserna om underrättelsernas utformning; i princip har inte någon avvikelse tillåtits. Skälet för en sådan strikt tolkning har sin bakgrund i att man vill undvika att en bostadshyresgäst går miste om möjlighet att vidta åtgärder för att bibehålla hyresrätten.
Till skillnad från bostadshyresgästen finns det i JB inte någon sådan detaljreglering avseende underrättelsens innehåll rörande lokalhyresgäster. Detta förhållande minskar enligt hovrättens mening utrymmet för att i detta mål göra jämförelser med vad som hade gällt för en bostadshyresgäst.
Bestämmelserna för lokalhyresgäster avviker även såvitt avser rättigheterna vid en uppsägning. En lokalhyresgäst har till skillnad från bostadshyresgäst inte någon rätt till förlängning av hyresförhållandet när hyresvärden sagt upp det, utan endast en rätt till skadestånd under vissa förutsättningar.
Syftet med regleringen av underrättelser vid uppsägning av en lokalhyresgäst är således att säkerställa att hyresgästen inte går miste om att ta tillvara sin rätt att ställa krav på skadestånd genom att begära medling vid hyresnämnden.
Av utredningen i målet framgår att M.S. efter det att han fått del av uppsägningen från föreningen ansökte om medling vid hyresnämnden. Han har alltså inte gått miste om de rättigheter som lagstiftningen ger honom. Vid detta förhållande är omständigheterna i målet sådana att uppsägningen inte kan anses vara utan verkan. Vid denna bedömning råder inte tvist om att M.S. skall avflytta.
- - -.
Hovrätten ändrar tingsrättens domslut på följande sätt.
a) M.S. förpliktas att genast avflytta från garageplats nr 4 i föreningens fastighet Sjökadetten 6 med adress Flaggvägen 5 i Täby.
- - -.
M.S. överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle lämna föreningens talan utan bifall.
Föreningen bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Tyri Öhman, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom:
Föreningen yrkade i tingsrätten att M.S. skulle förpliktas att genast avflytta från garageplats nr 4 i föreningens fastighet. Som grund för talan åberopade föreningen att föreningen sagt upp avtalet och att M.S. på grund härav var skyldig att avflytta. Av 12 kap. 56 § första stycket 2 JB framgår att bestämmelserna i 57-60 §§ inte gäller för upplåtelser av lokaler om hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad. Föreningen har i målet inte gjort gällande att hyresrätten skulle vara förverkad eller att de nämnda bestämmelserna av annan anledning inte skulle vara tillämpliga.
Enligt 12 kap. 58 § första stycket JB skall en hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen enligt andra stycket utan verkan. Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen enligt 58 § tredje stycket att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning.
I förevarande fall har föreningen tillställt M.S. en uppsägningshandling som innehåller en underrättelse om att ”Hyresgästen har att vid bestridande kontakta hyresnämnden inom 2 månader”. En första fråga i målet är om denna underrättelse uppfyller formföreskrifterna i den aktuella bestämmelsen.
Bestämmelsen infördes i hyresgästernas intresse för att minska risken för rättsförluster på grund av bristande kunskap om vad hyresgästen har att iaktta för att inte förlora sin rätt till ersättning vid en uppsägning. Genom underrättelsen i uppsägningen skall hyresgästen få upplysning om vad han skall göra för att bibehålla sin rätt till ersättning om han inte går med på att flytta utan ersättning. Det hyresgästen har att göra är att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underrättelsen i den uppsägningshandling föreningen har tillställt M.S. ger inte upplysning om att det är detta hyresgästen har att iaktta och innehåller inte heller någon upplysning om rättsföljden av att tvisten inte hänskjuts till hyresnämnden. Underrättelsen uppfyller således inte kravet på underrättelse till hyresgästen. Uppsägningen är därför utan verkan gentemot M.S.
En brist i uppsägningen kan inte repareras i efterhand genom komplettering (jfr Walker och Moody, Hyreslagen En kommentar, 8 uppl. 2006 s. 695 samt Hoover, Nyttjanderätt, Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, 12 uppl. 2005 s. 161). M.S. har inte avstått från att göra ogiltigheten i uppsägningen gällande. Det förhållandet att han hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling kan inte innebära att föreningens uppsägning i efterhand tagit åt sig giltighet. Föreningens talan skall därför lämnas utan bifall.
- - -.
Med ändring av hovrättens dom i huvudsaken lämnar HD Bostadsrättsföreningen Sjökadettens talan utan bifall.
HD (justitieråden Harris, Bailey och Fisher) meddelade den 5 februari 2008 dom i enlighet med betänkandet.
Justitieråden Johnson, referent, och Ramos var skiljaktiga på sätt som framgår av följande yttrande:
Uppsägningen fyller inte kraven på en riktig hänvisning enligt 12 kap. 58 § första stycket JB bl.a. därför att föreningen inte angett vilken rättsföljden skulle bli om M.S. inte hänsköt tvisten till hyresnämnden. Frågan i målet är därmed huruvida bristen - trots vad som föreskrivs i bestämmelsens andra stycke - kan anses ha blivit läkt genom att M.S. ändå hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling inom den tid som anges i paragrafen.
Syftet med 12 kap. 58 § är att göra medling obligatorisk, när parterna inte är överens om att hyresavtalet skall upphöra utan rätt till skadestånd för hyresgästen. Det har därför inte gått att föreskriva att hyresvärden skall hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden eftersom det inledningsvis inte alltid står klart att det föreligger en tvist. Hänskjutandet har lagts på hyresgästen, med sanktionen att denne vid underlåtenhet måste flytta utan rätt till skadestånd. För att hyresgästen inte av förbiseende skall göra en rättsförlust, dvs. förlora rätten till skadestånd, måste hyresvärden redan i uppsägningen, och därmed två månader före fristens utgång, ge ett mycket tydligt besked om den åtgärd som hyresgästen måste vidta om han vill förbehålla sig rätt till skadestånd och rättsföljden av en underlåtelse. Hyresvärden kan naturligtvis förbise åliggandet att ge en hänvisning eller utforma hänvisningen alltför otydligt, varvid han kan göra en rättsförlust. Det har emellertid ansetts lämpligare att lägga risken för en rättsförlust på hyresvärden än på hyresgästen, särskilt som sanktionen riktad mot hyresvärden typiskt sett kan anses mildare. (Jfr NJA II 1972 s. 356 ff.)
Om hyresgästen - trots att han kunnat lämna uppsägningen utan avseende på grund av att hänvisning saknas eller brister i utformningen - har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling i rätt tid, är syftet med bestämmelsen i 12 kap. 58 § första stycket uppfylld, och hyresgästen har kvar sin rätt att begära skadestånd.
Sett från hyresgästens synpunkt är den enda nackdelen med en rättstillämpning, som innebär att hyresvärdens åsidosättande av hänvisningsplikten har läkts om han hänskjuter tvisten till hyresnämnden i rätt tid för medling, att en hyresgäst, som känner till overksamhetsregeln och principen om läkning men som är osäker på om hänvisningen uppfyller lagens krav och som vill utnyttja en brist, ställs inför dilemmat om han skall förhålla sig passiv eller - för säkerhets skull - hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, varvid han alltså skulle gå miste om rätten att hävda overksamhet i en efterföljande avhysningsprocess. Att en insiktsfull hyresgäst tvingas göra ett sådant val, när uppsägningen möjligen är verksam, är emellertid inte orimligt. I detta sammanhang kan framhållas att, om hyresgästen i nämnd situation vill hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att få uppskov med avflyttningen, han senare inte kan hävda att uppsägningen var utan verkan, låt vara att detta inte följer av hänskjutandet i sig utan av uppskovsbeslutets rättskraft (se NJA 1980 s. 203).
Hovrättens domslut bör därför fastställas.
HD:s dom meddelad: den 5 februari 2008.
Mål nr: T 3305-05.
Lagrum: 12 kap. 58 § JB.