Samboende enligt 12 kap. 34 § jordabalken? (I och II). Även fråga om samboendet varit varaktigt (II).
E.J., som var född 1908, avled den 27 maj 2000. Hon hyrde en bostadslägenhet om två rum och kök i Hughes Byggnads Aktiebolags (bolaget) fastighet Bondegatan 9A i Stockholm. Bolaget sade upp hyresavtalet till upphörande den 1 juni 2001 och ansökte vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra den dagen. Dödsboet bestred ansökningen och ansökte å sin sida om tillstånd enligt 12 kap. 34 § jordabalken att få överlåta hyresrätten till den avlidnes systerbarnbarnsbarn V.N. med vilken E.J. varit sammanboende från april 1997 fram till sin död. Bolaget bestred överlåtelseansökningen. Vid hyresnämnden hölls förhör med bl.a. V.N., hennes far J.N. och fastighetsskötaren Hernandez.
Hyresnämnden i Stockholm (2001-12-05, hyresrådet Fletcher och ledamoten Reynolds) biföll bolagets ansökan om att hyresavtalet skulle upphöra och lämnade dödsboets ansökan om överlåtelse av bostad till närstående utan bifall.
I sina beslutsskäl anförde hyresnämnden.
En förutsättning för tillstånd till överlåtelse av hyresrätten enligt 12 kap. 34 § första stycket jordabalken är bl.a. att den till vilken hyresrätten skall överlåtas varaktigt sammanbott med hyresgästen. Enligt praxis skall det ställas starka krav på bevisningen, när det som i detta fall påstås att en person om endast 18 år flyttar samman med en person i så pass hög ålder som 79 år för att varaktigt sammanbo med denna.
Hyresnämnden, som speciellt fäst tilltro till Ashley vittnesberättelse, kan inte finna att sökanden förmått visa att ett sådant varaktigt sammanboende som avses i 12 kap. 34 § jordabalken har förelegat mellan E.J. och V.N. Dödsboets ansökan om överlåtelse av bostad till sammanboende skall således lämnas utan bifall.
Vid denna utgång i överlåtelsedelen skall hyresvärdens talan om upphörande av hyresavtalet bifallas.
Ledamoten Ford var skiljaktig och fann att V.N. stadigvarande sammanbott med E.J. i lägenheten och att dödsboets överlåtelseansökan skulle bifallas och bolagets yrkanden om hyresavtalets upphörande skulle ogillas.
Dödsboet överklagade hyresnämndens beslut och yrkade dels ogillande av bolagets talan om hyresavtalets upphörande och dels bifall till sin överlåtelseansökan. Bolaget bestred ändring.
Svea hovrätt (2002-05-14, hovrättsråden Matthews och Silva, referent, samt hovrättsassessorn Johnson) lämnade överklagandet utan bifall med följande skäl.
I förarbetena till 1968 års ändringar av hyreslagen diskuterades om det principiella förbudet för hyresgästen att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten skulle behållas. Mot bakgrund av att ett överlåtelseförbud ansågs vara till fördel för hyresgästerna i allmänhet och för en smidigt fungerande bostadsmarknad fick detta kvarstå samtidigt som det utvidgades till att även omfatta dödsbon (prop. 1968:91 Bihang A s. 146 ff.). Av sociala skäl infördes en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till en annan person även om hyresvärden motsätter sig detta.
Såvitt avser dödsbon äger dödsboet överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom eller henne (12 kap. 34 § andra stycket jordabalken). I specialmotiveringen till bestämmelsen anges att i kravet på sammanboende ligger att den föreslagna efterträdaren i allt väsentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med honom. Härigenom kan en klar gräns upprätthållas mellan inneboende och den som i verklig mening haft boendegemenskap med hyresgästen (a.a.s. 220).
E.J. var född 1908 och V.N. 1979. V.N. var E.J:s systers barnbarnsbarn. Redan denna stora åldersskillnad talar emot att en verklig boendegemenskap etablerats mellan dem (jfr Bostadsdomstolens beslut 89/1989). Höga krav får då ställas för att samboendet skall anses ha varit av sådant kvalificerat slag som krävs enligt bestämmelsen för att kunna beaktas.
Även om uppgiften att V.N. flyttade till E.J. redan år 1997 skulle godtas förekommer flera omständigheter som pekar emot att det varit fråga om en boendegemenskap i den mening som avses i bestämmelsen. Att V.N. inte närmare kunnat redogöra för omfattningen av E.J:s hemtjänst eller hur kontakterna med hemtjänsten skett talar med viss styrka emot en boendegemenskap. Även det förhållandet att E.J. känt behov av att vända sig till fastighetsskötarna H.L. och Larson flera gånger i veckan för hjälp med diverse småsysslor talar i den riktningen. V.N. har endast knapphändigt kunnat berätta om de rutiner som präglat deras boende eller övriga förhållanden som är väsentliga för bedömningen av hushållsgemenskap. Även det förhållandet att V.N. inte hade egen nyckel till lägenheten talar emot att det förelegat en verklig boendegemenskap mellan henne och E.J.
Hovrätten finner inte att utredningen visar att V.N. och E.J. haft gemensamt hushåll och brukat lägenheten gemensamt på sätt att förutsättningar för tillstånd till överlåtelse av hyresrätten med stöd av 12 kap. 34 § jordabalken föreligger. Dödsboets överlåtelseansökan skall därför ogillas.
Vid nu angivna förhållande är det inte att anse som oskäligt mot dödsboet att hyresförhållandet upphör. Hyresavtalet skall därför upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Lyons hyrde en bostadslägenhet om två rum och kök på Wittstocksgatan 30 i Stockholm av SBC:s bostadsrättsförening Vårt Hus nr 11 i Stockholm (föreningen). Lyons avled den 3 oktober 2000. Föreningen sade upp dödsboets hyresavtal till upphörande den 30 september 2001 och ansökte därefter hos hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra den dagen. Som grund härför åberopade föreningen att dödsboet saknade skyddsvärt behov av lägenheten eftersom hyresgästen avlidit. Föreningen avsåg att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Dödsboet, å sin sida, ansökte om att få tillstånd att överlåta hyresrätten på A.A. under anförande att han sammanbott med Lyons, som var hans faster, sedan årsskiftet 1996/1997 fram till hennes död. Föreningen bestred ansökningen och anförde att Brown och Lyons inte sammanbott i lägenheten. För det fall att det skulle visa sig att ett samboende förevarit, har det varat kortare tid än tre år och inte avbrutits av en plötslig, oförutsedd händelse eftersom Lyons under en lång tid känt till att hon varit sjuk i den sjukdom som senare tog hennes liv.
Hyresnämnden i Stockholm (2002-01-31, hyresrådet Robinson och övriga ledamöterna Davis och Bishop) lämnade föreningens upphörstalan utan bifall och medgav dödsboet rätt att överlåta hyresrätten till A.A.
Som skäl anförde hyresnämnden följande.
Enligt 12 kap. 34 § jordabalken får en hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.
Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Hyresnämnden finner genom B.B:s och A.A:s under sanningsförsäkran lämnade uppgifter utrett att A.A. och hans moster Lyons stod varandra nära på ett sätt som kan liknas vid ett sådant förhållande mor och son kan ha.
På hyresvärdens begäran har fyra personer boende i huset hörts. Barrera och Rodriguez har båda berättat att de som grannar emellanåt stött på Lyons och då bytt några ord, ibland med veckor emellan och ibland med upp till något halvårs mellanrum. De har uppgivit sig aldrig ha lagt märke till A.A. i huset. A.D. har anfört att hon var bekant med Lyons sedan hon för ett tiotal år sedan flyttade in i huset och att hon genom bekanta fått höra att Lyons redan då hade Kerr sjukdom. F.B., ordförande i föreningen, har berättat att han vid kontakterna med dödsboet uppfattat det som att det inte alls varit självklart för dödsboet att A.A. skulle bo kvar i lägenheten. B.B. och A.A. har båda under sanningsförsäkran berättat att A.A. vid årsskiftet 1996/1997 flyttat till J.L:s lägenhet och därefter bott där när han inte vistats utomlands. A.A. har uppgivit att han som anställd inom resebranschen tillbringar mellan sex och åtta månader om året utomlands men att han i arbetet eller under ledighet tillbringar övriga fyra till sex månader i Stockholm boende i lägenheten. Han har berättat att hans utlandsarbete är i Grekland, Italien och Frankrike och att han delar sin utlandstid mellan dessa länder.
Hyresnämnden finner att A.A:s utsaga sammantagen med B.B:s uppgifter, år sådan att det med tillräcklig styrka klarlagts att A.A. sedan årsskiftet 1996/1997 haft sin fasta punkt i lägenheten och under den tid han inte i arbetet vistats utomland återvänt dit. Vittnenas utsagor och vad som anförts om lägenhetens storlek är inte sådant att det utesluter detta. Frågan är då om ett sådant varaktigt sammanboende som avses i lagen förelegat.
Nämnden har ovan konstaterat att Brown och Lyons var att anse som närstående. Trots den låga inkomst som A.A. redovisat i Sverige får det genom A.A:s under sanningsförsäkran lämnade uppgifter anses utrett att de rent fysiskt delat lägenheten under mellan fyra och sex månader per år. A.A. har inte haft någon annan fast bostad, utan där emellan fördelat sin tid mellan tre olika länder. Det får anses att lägenheten varit hans fasta bostad. Mot bakgrund av det anförda och då sammanboendet inletts vid årsskiftet 1996/1997 och varat till oktober 2002, när Lyons avled i en cancerform som hon fick besked om först i maj samma år, finner hyresnämnden att sammanboendet uppfyller de varaktighetskrav som lagen anger.
Dödsboets yrkande om tillstånd till överlåtelse skall med hänsyn till det anförda bifallas.
Vid denna utgång i överlåtelsefrågan har dödsboet sådant behov av lägenheten att upphörsyrkandet skall lämnas utan bifall.
Föreningen överklagade beslutet och yrkade i hovrätten, dels ogillande av dödsboets ansökan om tillstånd att överlåta hyresrätten, dels bifall till sin egen talan vid hyresnämnden om hyresavtalets upphörande. Dödsboet har bestritt ändring.
Svea hovrätt (2003-02-06, hovrättslagmannen Turner, hovrättsrådet Carter, referent, och hovrättsassessorn Acosta) ogillade överklagandet och anförde i skälen följande.
Av 12 kap. 34 § jordabalken framgår att en bostadshyresgäst har rätt att överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen.
Lyons var faster till A.A. och det har framkommit att de dessutom stod varandra mycket nära på grund av att A.A. förlorade sin mamma när han var drygt ett år och Lyons inte hade några egna barn. Deras relation har uppgetts vara en mor-son-relation. Kravet på att överlåtelsen skall ske till en närstående är således uppfyllt.
Den aktuella bestämmelsen, som innebär ett undantag från det principiella förbudet för en hyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten, tillkom i samband med 1968 års ändringar i hyreslagen. I specialmotiveringen till bestämmelsen anförde föredragande departementschefen bl.a. (prop. 1968:91 Bihang A s. 220) att det i kravet på samboende ligger att den föreslagne efterträdaren i allt väsentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med denne. Härigenom kan, fortsatte departementschefen, en klar gräns upprätthållas mellan inneboende och den som i verklig mening haft boendegemenskap med hyresgästen. De citerade motivuttalandena är alltjämt vägledande för rättstillämpningen.
Om samboende påstås mellan personer som vanligen bor tillsammans och delar hushåll, såsom föräldrar och barn, bör sökandens uppgifter kunna godtas om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar mindre troliga (se Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 1978:40).
I detta fall har framkommit att Lyons under vissa tider tog hand om A.A. när han var liten och att denne, sedan han flyttat till Luleå tillsammans med sin far, ofta bodde hos Lyons i samband med skollov och under somrarna. Sedan han vid årsskiftet 1996/1997 fick arbete i Stockholm var det naturligt för honom, har han uppgett, att flytta hem till Lyons Enligt A.A:s egna uppgifter, som stöds av vad B.B. berättat, disponerade han ett avskilt utrymme i lägenheten för nattvilan och även i övrigt tillräckligt med utrymmen för bl.a. förvaring av sina tillhörigheter. J.L och A.A. brukade ha gemensamma stunder för måltider, vid vilka han åt mat medan J.L som aldrig åt middag, drack en kopp kaffe. A.A. bidrog till hyran. Anledning saknas att inte sätta tilltro till vad A.A. uppgett om sitt boende i lägenheten. På grund av den nära relation som Lyons och A.A. haft får angivna omständigheter anses tillräckliga för att det skall anses ha varit ett samboende mellan dem i prövningslägenheten.
Hovrätten har härefter att bedöma om samboendet har varit i lagens mening varaktigt.
A.A. har bott i prövningslägenheten tillsammans med Lyons från årsskiftet 1996/1997 fram till J.L:s död i oktober 2000. Mot bakgrund av rådande rättspraxis på området är detta i och för sig en tillräckligt lång tid för att ett samboende skall anses varaktigt. Det är emellertid ostridigt i målet att A.A. på grund av sitt utlandsarbete vistats i lägenheten endast 3-4 månader per år med viss ytterligare tid, då han som utlandsplacerad bott i lägenheten i samband med eget projektarbete i Stockholm vid åtskilliga tillfällen och i samband med semester 4-5 veckor per år. Det har inte påståtts att A.A. bott någon annanstans än i prövningslägenheten under den tid han varit hemma i Sverige. Av det medicinska underlag som presenterats får anses framgå att den sjukdom som med hastigt förlopp ledde till J.L:s död, när hon endast var 54 år, upptäcktes först under våren 2000. A.A. har uppgett att han och Lyons skulle ha fortsatt att bo tillsammans i allt fall under någon tid, om J.L inte hade avlidit. Den uppgiften får godtas. Under angivna förhållanden får samboendet anses ha varit i lagens mening varaktigt.
På grund av det anförda skall överklagandet lämnas utan bifall.