Hyresnämndsmål. Sambo har inte ansetts ha rätt att överta hyresrätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken på grund av betalningsförsummelser i tiden efter att hyresgästen avflyttat från prövningslägenheten.
Hyresnämnden i Stockholm
S.A. innehade ett hyresavtal. Efter omfattande förseningar med hyresbetalningar yrkade hyresvärden bl.a. att hyresavtalet med S.A. skulle upphöra och att hyresnämnden skulle fastställa att S.A:s sambo Wallace inte hade rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del.
S.A. hördes inte av. Wallace motsatte sig hyresvärdens yrkande.
Som grund för sin talan anförde hyresvärden bl.a. att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. Hyran har vid upprepade tillfällen betalats för sent och det är långa förseningar, den längsta är 94 dagar. Idag är hyran för maj och juni 2016 obetald och hyresskulden uppgår till 140 234 kr inklusive ett restbelopp om 86 kr avseende mars månads hyra. S.A. och Wallace är skilda men har samma folkbokföringsadress. Hyresvärden har anmodat hyresgästen att vidta rättelse avseende de sena hyresbetalningarna och informerat om att avtalet annars kan komma att sägas upp. Trots det har hyran inte betalats i tid. Hyresvärden har även anmodat Wallace att flytta från lägenheten och informerat henne om att hon inte får överta hyresrätten till lägenheten. Hyresvärden kan inte skäligen nöja sig med henne som hyresgäst med hänsyn till den omfattande misskötsamheten med hyresbetalningarna.
Wallace anförde bl.a. som grund för sin talan att hon inte kände till att S.A. betalat hyran för sent.
Hyresnämnden (hyresrådet Duncan samt intresseledamöterna Johnson och Murphy) anförde i beslut den 2 juni 2016 bl.a. följande.
Av handlingarna i ärendet framgår att S.A. regelbundet betalat hyrorna för sent. Någon minskning har inte skett trots rättelseanmaningen i augusti 2015. Också efter uppsägningen har förseningarna fortsatt och hyran för maj månad är obetald. Hyresvärdens uppgifter om vid vilka tidpunkter hyrorna betalats har inte ifrågasatts av S.A. eller av Wallace Uppgifterna får därför godtas och kan läggas till grund för bedömningen vid prövningen. Förseningarna har enligt nämndens uppfattning varit avsevärda och hyresnämnden finner att dessa innebär ett allvarligt åsidosättande av de förpliktelser som hyresgästen har. S.A. har härigenom åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Vad som framkommit om R.A:s ekonomiska förhållanden visar inte att hon har förmåga att betala hyran för lägenheten. Hyresvärden är därför inte skyldig att godta henne som hyresgäst. Wallace har därför inte rätt att överta hyresavtalet för egen del.
1. Hyresnämnden bifaller hyresvärdens upphörsyrkande. Hyresavtalet mellan hyresvärden och S.A., har därför upphört att gälla den 1 januari 2016.
2. Hyresnämnden bifaller hyresvärdens yrkande beträffande Wallace och förklarar att hon inte har rätt att ta över hyresrätten och få avtalet förlängt för egen del.
Wallace överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten i första hand skulle fastställa att hon hade rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, och i andra hand ge henne uppskov med att flytta i sex månader.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut men medgav tre månaders uppskov med avflyttning.
Wallace anförde i huvudsak följande som grund för sin i hovrätten förda talan. De förseningar med hyran som förekommit innebär inte att hon har åsidosatt sina skyldigheter i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. Hon har sådan inkomst att hon fortsättningsvis kommer att kunna betala hyran i tid. Hyresvärden bör kunna nöja sig med henne som hyresgäst och hon har således rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del. S.A. finns inte i Sverige och har inget intresse av bostaden. Han lämnade Sverige i september 2015 och reste tillbaka till Marocko, där de båda kommer ifrån. Innan han lämnade Sverige var det han som skötte ekonomin och betalade räkningarna. Wallace hade, som brukligt i Marocko, ingen insyn i familjens ekonomi. När S.A. lämnade Sverige hade Wallace därför ingen vetskap om att hyror inte hade betalats i tid. Hon har numera, med hjälp från socialtjänsten och försäkringskassan, lyckats reda upp ekonomin och betalat alla hyror. Hon har ett deltidsarbete med en lön om ca 14 000 kr per månad. Därutöver uppbär hon barnbidrag och underhållsstöd för de tre barnen. Hon har även ansökt om bostadsbidrag. Totalt uppgår hennes inkomster till minst 22 443 kr.
Hyresvärden anförde utöver vad som gjorts gällande i hyresnämnden följande. Sedan S.A. flyttade från lägenheten i september/oktober 2015 måste det ha ålegat Wallace att betala hyran i rätt tid. Så har inte skett. Under den tid som Wallace har bott ensam i lägenheten har det varit fråga om sammanlagt tio förseningar. Sju av dessa har varit på mellan 10 och 94 dagar och tre mellan 1 och 2 dagar, den senaste i september 2016. Hyresskulden reglerades först efter hyresnämndens beslut. Hyran uppgår numera till 7 026 kr per månad. Efter renoveringar med planerad byggstart våren 2017, kommer hyran att höjas med 600 kr per månad och således uppgå till i vart fall 7 636 kr per månad. R.A:s inkomst måste därmed anses för låg i förhållande till hyra och levnadsomkostnader.
Hovrätten (hovrättsråden Jones, Mcclure, referent, och Huerta) anförde i beslut den 6 december 2016 följande.
Genom hyresnämndens beslut, som inte överklagats i den delen, är slutligen avgjort att S.A:s hyresavtal upphört till följd av försenade hyresbetalningar. Den fråga som hovrätten nu har att pröva är om Wallace, som varit gift och sammanboende med S.A., har rätt att överta hyresavtalet enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken (1970:994). Enligt nämnda bestämmelse har den som är gift och sammanboende med en hyresgäst rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del om hyresvärden skäligen kan nöja sig med denne som hyresgäst.
Hovrätten inleder med att pröva huruvida S.A:s betalningsförsummelser utgör hinder för Wallace att överta hyresavtalet.
Utgångspunkten är att den som önskar överta ett hyresavtal inte kan lastas för hyresgästens betalningsförsummelser (jfr BD 238/93). Det sagda gäller dock inte undantagslöst. I rättspraxis har det ansetts motiverat med ett undantag när den som önskar överta hyresavtalet har varit den som i praktiken ansvarat för att sköta hyresinbetalningarna under hyresförhållandet (se RBD 16:91). Likaså har ett undantag ansetts motiverat när försummelserna hänför sig i tiden efter ansökan om övertagande (RBD 17:86).
Hovrätten gör följande bedömning.
Av utredningen i målet framgår inledningsvis att hyresgästen, S.A., bodde kvar i prövningslägenheten fram till dess han utvandrade från Sverige någon gång i september/oktober 2015, att S.A. även i tiden därefter misskött hyresbetalningarna i den omfattning som hyresvärden har gjort gällande samt att frågan om R.A:s rätt att överta hyresavtalet hänsköts till hyresnämnden i slutet på november 2015.
Det saknas i och för sig anledning att betvivla R.A:s uppgift om att hon under sammanlevnaden med S.A. saknade insyn i familjens ekonomi. Påståendet om att hon inte kände till att S.A. misskötte hyresbetalningarna får därför godtas, i vart fall i tiden innan S.A. utvandrade. För tiden därefter gör hovrätten följande bedömning. Annat har inte framkommit än att Wallace åtminstone i slutet av oktober 2015 - då hyresvärden anmodat henne att flytta p.g.a. misskötta hyresbetalningar - måste ha förstått dels att S.A. inte skötte hyresinbetalningarna, dels att hon själv var tvungen att ombesörja dessa för att hyrorna skulle bli betalda. Trots detta och att Wallace enligt egen uppgift hade tillräckligt stor inkomst för att betala hyran, har hyresbetalningarna misskötts vid ett flertal tillfällen även i tiden efter oktober 2015. Bl.a. har hyrorna för maj respektive juni 2016 betalats 53 respektive 22 dagar för sent. Redan vid nu angivna förhållanden kan det inte skäligen krävas av hyresvärden att nöja sig med Wallace som hyresgäst. Överklagandet ska därför avslås.
Hyresvärden har medgett uppskov med avflyttning i tre månader. Hovrätten finner inte skäligt att medge ett längre uppskov än det av hyresvärden medgivna.
1. Hovrätten avslår överklagandet.
2. Wallace ges uppskov med att flytta från lägenheten till den 28 februari 2017.
Wallace är skyldig att flytta den 1 mars 2017.
Hovrättens beslut meddelat: den 6 december 2016.
Mål nr: ÖH 5260-16.
Lagrum: 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken.
Rättsfall: RBD 17:86; RBD 16:91; BD 238/93.