Hyresnämndsmål. En hyresvärd gjorde gällande att en bostadshyresrätt var förverkad på grund av obetalda hyror. Eftersom hyresvärden inte visat att hyresgästerna fått del av underrättelse om återvinningsfrist enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken kunde hyresgästerna inte skiljas från hyresrätten med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.
Hyresnämnden i Umeå
Umeå kommun sade upp hyresavtalet med E.B. och Y.J. den 9 december 2013, för avflyttning den 31 mars 2014. Anledningen till uppsägningen var att hyresgästerna hade underlåtit att betala ett flertal hyror. Umeå kommun yrkade att hyresnämnden skulle fastställa att hyresavtalet var förverkat och att E.B. och Y.J. skulle åläggas att avflytta från lägenheten när beslutet från hyresnämnden vunnit laga kraft. E.B. och Y.J. bestred Umeå kommuns talan.
Hyresnämnden (hyresrådet Williams samt intresseledamöterna Brown och Mcneil) anförde i beslut den 15 september 2014 - såvitt är av intresse här - följande.
AB Bostaden i Umeå äger fastigheten [här utelämnad]. Umeå kommun hyr lägenheten i första hand och E.B. och Y.J. i andra hand enligt ett s.k. övergångskontrakt. Socialtjänsten i kommunen har beredskap för att ordna ett annat boende för E.B. och Y.J.
Hyresnämnden prövar Umeå kommuns ansökan enligt reglerna om förverkande av en bostadslägenhet på grund av betalningsdröjsmål i 12 kap. 42 § första stycket 1 och 46 § första stycket 1jordabalken.
Utredningen visar att E.B. och Y.J. sagts upp på grund av att de har dröjt med att betala ett flertal månadshyror mer än en vecka efter förfallodagen. Vidare framgår av utredningen att E.B. och Y.J. inte har iakttagit den s.k. återvinningsfristen, tre veckor från delgiven underrättelse (se 12 kap 44 § första stycket 1 jordabalken), och därmed inte återvunnit sin hyresrätt samt att socialnämnden är underrättad om uppsägningen. Det som ligger E.B. och Y.J. till last bedömer hyresnämnden inte vara av ringa betydelse.
Hyresnämnden finner att Umeå kommuns upphörstalan på grund av förverkande ska bifallas.
2. Hyresnämnden fastställer att hyresavtalet mellan parterna har upphört den 31 mars 2014.
3. Med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ålägger hyresnämnden E.B. och Y.J. att flytta från lägenheten med adress [här utelämnad], genast när detta beslut vunnit laga kraft. Gör hyresgästerna eller någon av dem inte det kan den eller de av hyresgästerna som inte gör det komma att bli avhyst/avhysta på egen bekostnad.
4. För tiden från det att hyresavtalet upphört, den 31 mars 2014, till dess avflyttning sker, ska avtalets villkor gälla oförändrade i tillämpliga delar.
E.B. och Y.J. överklagade beslutet. De yrkade att hovrätten skulle i första hand avslå Umeå kommuns talan i hyresnämnden och i andra hand ge dem uppskov med att flytta till sommaren 2015. Umeå kommun motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut och medgav en månads uppskov med att flytta.
Hovrätten (hovrättsråden King och Hernandez samt tf. hovrättsassessorn Rodriguez, referent) anförde i beslut den 21 januari 2015 följande.
Om en hyresgäst inte betalar sin hyra inom viss tid och inte efter underrättelse återvinner hyresrätten medför det att hyresrätten enligt 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken är förverkad och hyresgästen har inte rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.
En hyresvärd som säger upp ett hyresavtal på grund av förverkande enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken har att iaktta flera formkrav för att hyresgästen ska skiljas från bostaden på denna grund.
För det första har hyresvärden att säga upp hyresavtalet med hyresgästen, i detta mål två hyresgäster, med iakttagande av den uppsägningstid som framgår av 12 kap. 4 § jordabalken. Hyresvärden har vidare att i enlighet med 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken delge hyresgästen underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten, samt meddela socialnämnden anledningen till uppsägningen.
Av hyresnämndens protokoll framgår att hyresnämnden konstaterar att delgivning skett. Något bevis på att hyresvärden delgett hyresgästerna finns dock inte i hyresnämndens akt, varken vad avser uppsägningen eller underrättelse enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken. Hyresgästerna var inte närvarande vid sammanträdet i hyresnämnden och det framgår inte av handlingarna i ärendet där att parterna var överens om att uppsägningen hade skett korrekt. I hovrätten har hyresvärden gett in en handling som visar att en av hyresgästerna har delgetts en uppsägning med underrättelse genom stämningsmannadelgivning den 15 april 2014. Den handlingen avser dock en uppsägning till upphörande den 31 juli 2014.
En underrättelse enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken till hyresgästen ska delges och i dessa fall kan inte det förenklade förfarandet som föreskrivs i 12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken användas (se prop. 1983/84:137 s. 129 och NJA 1988 s. 420). Hyresvärden har inte, vare sig i hyresnämnden eller i överklagandet visat att hyresgästerna har fått del av sådan underrättelse som avses i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken. Hyresgästerna kan därmed inte skiljas från hyresrätten med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken (jfr RBD 16:77 och RBD 22:94.) Hyresvärden har inte åberopat någon annan grund för att hyresavtalet ska upphöra. Hyresvärdens talan ska därför avslås.
Någon ändring av hyresvillkoren har inte begärts.
1. Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten Umeå kommuns talan om att hyresavtalet ska upphöra.
2. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.
Hovrättens beslut meddelat: den 21 januari 2015.
Mål nr: ÖH 8968-14.
Lagrum: 12 kap. 4 §, 8 § fjärde stycket, 42 § första stycket 1, 44 § första stycket 1 och 46 § första stycket 1jordabalken.
Rättsfall: NJA 1988 s. 420; RBD 16:77; RBD 22:94.
Litteratur: Prop. 1983/84:137 s. 129.