Hyresnämndsmål. I tvist mellan en hyresvärd och ett antal hyresgäster angående storleken på hyran begärde fyra hyresgäster, som under hovrättens handläggning förvärvat hyreskontraktet hos hyresvärden genom byte, att få inträda som parter (intervenera) på tidigare hyresgästers sida. Hovrätten konstaterade att de nya hyresgästerna visserligen skulle påverkas av rättskraften i ett avgörande mellan hyresvärden och de tidigare hyresgästerna men avslog ansökan om intervention med hänsyn till att rättskraftens utsträckning var hänförlig till de tidigare hyresgästernas civilrättsliga rätt att förfoga över tvisteföremålet.
Hyresnämnden i Stockholm
Fastighets AB Wright (hyresvärden) ansökte hos hyresnämnden om höjning av hyrorna för lägenheter i fastigheten Ingenjören 5 i Stockholm. Hyresnämnden fastställde ny hyra för bl.a. de lägenheter som N.N., C.S. och S.R. tidigare hyrde.
N.N., C.S. och S.R. överklagade hyresnämndens beslut.
K-H.R., M-L.T., P.S. och M.J. överklagade hyresnämndens beslut och ansökte om att få inträda i rättegången som intervenienter enligt följande.
-P.S. och M.J. på S.R:s sida.
Som grund för interventionsansökan anförde de i huvudsak följande. De har genom byte flyttat in i fastigheten. Hyresnämndens beslut påverkar deras hyra trots att de inte är parter i hyresnämndens beslut. Om de inte tillåts intervenera går de miste om möjligheten att framföra sina invändningar mot det beslutade hyresbeloppet i denna ordning. Saken rör deras rätt och rättsförhållandet som är föremål för beslutet är av betydelse för deras rättsställning. De ska därför tillerkännas ställning som självständiga intervenienter och träda in som parter i målet.
K-H.R. anförde vidare i huvudsak följande. I hans hyresavtal anges hyra i kronor såsom total hyra. Det finns således ett för parterna bindande avtal om överenskommen hyra, varför det inte föreligger tvist om hans hyra. Hyresnämndens beslut påverkar honom dock genom att hyresvärden kan komma att kräva honom på hyra enligt beslutet med påstående om att han varit medveten om att hans hyra är tillfällig. Hans rättsställning måste fastställas och stärkas genom att han tas in som part i ärendet. Därefter ska hyresvärdens yrkande om högre hyra avslås för hans del eftersom avtal om hyra har träffats efter strandning.
M-L.T., P.S. och M.J. anförde vidare i huvudsak följande. I deras respektive hyresavtal har de gått med på att hyran är tillfällig. De särskilda bestämmelserna i deras hyresavtal innebär att det föreligger tvist om hyrans storlek. Deras hyror har höjts genom hyresnämndens beslut då hyresvärden, efter laga kraft, har möjlighet att ta ut beslutad hyra av dem. Om de inte tillåts intervenera saknar de rätt att överklaga hyresnivån samt yrka trappning av hyran och anstånd med betalning av överskjutande belopp.
Hyresvärden motsatte sig ansökan om intervention och anförde i huvudsak följande. Hyresnämndens och hovrättens beslut gäller vilken hyra som ska utgå för lägenheten. Hyran gäller för lägenheten oberoende av om ny hyresgäst flyttar in. Part enligt 24 § hyresförhandlingslagen är den hyresgäst som hade hyreskontraktet för lägenheten när förhandlingsframställan ingavs. Beslut angående hyran blir gällande mot hyresgäst som flyttat in i lägenheten under handläggningstiden. Vidare var K-H.R., när han genomförde bytet och tecknade hyresavtalet, införstådd med att hyran inte var slutlig utan att prövning pågick i hyresnämnden.
K-H.R., M-L.T., P.S. och M.J. anförde i svar på hyresvärdens invändningar bl.a. följande. Beslutad hyra gäller inte för lägenheten utan gäller mellan parterna, dvs. hyresvärd och hyresgäst. Efter att förhandlingar strandats träder hyresgästen in som part.
Hovrätten (hovrättsråden Owens och Morris samt t.f. hovrättsassessorn Rodriguez, referent) anförde i beslut den 6 oktober 2017 följande.
Enligt grunderna för 14 kap. 9 § rättegångsbalken har den som inte är part i en rättegång, men som påstår att saken rör hans eller hennes rätt och visar sannolika skäl för sitt påstående, rätt att inträda som intervenient i målet. Av 11 § samma kapitel framgår att intervention kan vara ordinär (första stycket) eller självständig (andra stycket).
Vid självständig intervention intar intervenienten ställning som part i målet. För att tredjeman - i det här fallet K-H.R., M-L.T., P.S. och M.J. - ska kunna ges sådan ställning krävs att ett avgörande i målet blir gällande för tredjemannen på samma sätt som om det meddelats i ett mål där denne var part, dvs. att avgörandets rättskraft också träffar tredjemannen. Att tredjemannen tillåts intervenera i processen innebär dock att parternas - i det här fallet hyresvärden och de tidigare hyresgästerna - civilrättsliga rätt att förfoga över tvisteföremålet inskränks. Det har därför ansetts att självständig intervention endast kan komma i fråga om ett avgörande i målet får rättskraft mot tredjemannen på annan grund än att parterna i målet har rätt att förfoga över det rättsförhållande som målet rör (se rättsfallet NJA 2015 s. 552).
Parter i mål om ändring av hyresvillkor är hyresvärden och den hyresgäst som innehade hyreskontraktet det datum för hyresändring som förhandlingen har avsett. Trots att enskild hyresgäst är part, har hyresvärden dock rätt att betinga sig den av hyresnämnden eller hovrätten fastställda hyran från hyresgäst som inte var part i målet men som senare erhållit hyreskontraktet (se rättsfallet RH 2000:53).
Utifrån vad K-H.R., M-L.T., P.S. och M.J. har anfört i sin ansökan har hovrätten att pröva om de har rätt till självständig intervention på grund av att de omfattas av rättskraften av hyresnämndens och hovrättens beslut.
Som framgått ovan har hyresvärden - till dess att hyran har ändrats - rätt att ta ut fastställd hyra från hyresgäster som senare erhållit hyreskontraktet. Vidare har de tidigare hyresgästerna, till dess att målet avgjorts slutligt, möjlighet att träffa överenskommelser med hyresvärden om hyran. Hyresvärden har då rätt att ta ut den överenskomna hyran även från senare tillträdande hyresgäst (jfr RH 2000:53). I den meningen träffas alltså K-H.R., M-L.T., P.S. och M.J. av rättskraften av hyresnämndens och hovrättens beslut.
Hovrätten kan dock konstatera att rättskraftens utsträckning i det nu aktuella fallet beror på de tidigare hyresgästernas rätt att förfoga över rättsförhållandet mellan dem och hyresvärden, bl.a. frågan om storleken på den hyra som ska betalas. Även om ett avgörande i målet i praktiken kan få följdverkningar för K-H.R., M-L.T., P.S. och M.J. kan de därför inte ges någon rätt till självständig intervention samt ställning som parter i processen. Vad K-H.R. har anfört i fråga om att det inte föreligger tvist om hans hyra eftersom överenskommelse träffats med hyresvärden om hyran efter strandning ändrar inte denna bedömning. K-H.R:s M-L.T:s, P.S:s och M.J:s ansökan om intervention ska därför avslås. I konsekvens med detta ska deras överklaganden avvisas.
1. Hovrätten avslår K-H.R:s, M-L.T:s, P.S:s och M.J:s ansökan om intervention.
2. Hovrätten avvisar K-H.R:s, M-L.T:s, P.S:s och M.J:s överklaganden.
Hovrättens beslut meddelat: den 6 oktober 2017.
Mål nr: ÖH 1255-16.
Lagrum: 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304); 14 kap. 9 och 11 § rättegångsbalken.
Rättsfall: NJA 2015 s. 552; RH 2000:53.