Sedan fastighetsköpare deponerat en handpenning hos fastighetsmäklare, har mäklaren - trots att köparen hävt köpet - redovisat handpenningen till säljaren. Fråga huruvida mäklaren är skyldig att betala handpenningbeloppet till köparen, fastän tvist råder mellan köparen och säljaren om hävningsrätten och oavsett om redovisningen till säljaren orsakat köparen skada.
E-L.E. förde vid Eskilstuna TR den talan mot Travis som framgår av TR:ns dom.
TR:n (rådmannen Johnson, fd. rådmannen Gonzalez och tingsfiskalen Phillips) anförde i dom d. 18 juni 1998 i själva saken:
Bakgrund. J.M., som driver rörelse såsom fastighetsmäklare, fick våren 1995 i uppdrag av S.F. att sälja dennes villafastighet Hällby Okna 1:214. Den 1 dec. 1995 underskrev E-L.L. och S.F. ett köpekontrakt, varigenom denne sålde fastigheten till E-L.L. för 960 000 kr med tillträde d. 1 april 1996. 1 kontraktet, som utformats av Travis, angavs under 2 § att köparen i handpenning skulle betala 90 000 kr och att resten av köpeskillingen skulle betalas på tillträdesdagen sedan köparen erhållit nya hypotekslån på 770 000 kr mot cirka 9,45 % ränta. Kontraktets 3 § innehöll en klausul som gav köparen rätt att utan skadeståndsskyldighet "häva" köpet och återfå hela handpenningen om hon inte senast d. 15 jan. 1996 beviljats lån som angavs i 2 §. Klausulen innehöll vidare att begäran om hävning skulle ske skriftligen och vara säljaren till handa senast d. 18 jan. 1996. E-L.L. hade vid tiden för köpet ett lån hos Stadshypotek AB på 125 000 kr, för vilket en av henne ägd bostadsrätt utgjorde säkerhet. Den 15 jan. 1996 hade hon fortfarande inte beviljats de nya hypotekslån som angavs i köpekontraktets 2 §. Skälet var att hon inte lyckats sälja sin bostadsrätt och lösa lånet hos Stadshypotek. E-L.L. tillskrev då S.F. och hävde köpet. Handpenningen hade enligt avtal av E-L.L. deponerats hos Travis för att utbetalas till säljaren på tillträdesdagen. Efter hävningen av köpet gjorde både E-L.L. och S.F. anspråk på handpenningen. I september 1996 betalade Travis ut handpenningen till S.F.
Yrkanden m. m.
E-L.L. har yrkat att Travis skall förpliktas att genast till henne utge 90 000 kr jämte ränta på beloppet enligt 4 och 6 §§räntelagen från d. 4 dec. 1995 till dess betalning sker.
J.M. har bestritt käromålet. Han har inte haft någon erinran mot det yrkade beloppet eller sättet att beräkna räntan.
E-L.L. har som grunder för talan åberopat följande. J.M. har uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt 1984 års fastighetsmäklarseg och god fastighetsmäklarsed. Travis har, genom att inte införa ett villkor i avtalet om att E-L.L:s bostadsrätt måste försäljas innan köpet av S.F:s fastighet kunde fullbordas, inte utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Han har uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakat E-L.L. ekonomisk skada. Rättslig grund för skadeståndsanspråket är 9-14 §§ i 1984 års fastighetsmäklarlag. Vidare har J.M. i strid mot depositionsavtalet utbetalat den av E-L.L. deponerade handpenningen till S.F. Eftersom det förelåg en tvist mellan E-L.L. och S.F. om handpenningen skulle Travis ha behållit den tills tvisten lösts. Genom att utbetala handpenningen har han orsakat E-L.L. ekonomisk skada.
J.M. har åberopat följande till stöd för sitt bestridande. Han har inte i något avseende åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Det föreligger inte heller kausalitet mellan vad som påstås ligga honom till last och E-L.L:s förlust av handpenningen. J.M. har även handlat i enlighet med depositionsavtalet. Travis är av den uppfattningen att E-L.L. har gjort en korrekt hävning och därför kunde ha vänt sig mot säljaren, S.F. Utbetalningen av handpenningen - riktig eller oriktig - har därför inte orsakat E-L.L:s förlust.
E-L.L:s utvecklingav talan. Före köpetberättade E-L.L. minst två gånger för Travis att hon hade en bostadsrättslägenhet i Nyfors som hon måste få såld innan ett köp av fastigheten kunde genomföras. Han underlät dock att ta upp detta med S.F. och skriva in förbehållet i köpekontraktet. När E-L.L. underskrev kontraktet märkte hon inte att förbehållet saknades. Stadshypotek lämnade Jones 8 dec. 1995 muntligt besked om att E-L.L. fick lånet under förutsättning att bostadsrättslägenheten blev såld. När bostadsrätten inte kunde säljas kontaktade E-L.L. Nordbanken för att höra om de kunde låna ut hela summan 960 000 kr. Från Nordbanken fick hon besked att det fanns möjlighet att låna till hela köpeskillingen om kreditprövningen blev positiv. Detta besked vidarebefordrade E-L.L. till J.M. Även Travis kontaktade bankerna för att försöka få dem att bevilja lånen. Han var orolig för att bostadsrätten inte skulle bli såld. Den 15 jan. 1996 fick E-L.L. slutgiltigt besked om att hon inte kunde beviljas lån. Dagen därpå sände hon en skriftlig hävningsförklaring till S.F. Denne krävde dock en skriftlig bekräftelse från bankerna att lån inte beviljats, trots att detta inte stadgas i klausulen om hävningsrätt. Även efter det att E-L.L. införskaffat skriftligt besked från bankerna bestred S.F. hennes rätt till handpenningen. Det är ostridigt att S.F. erhöll hävningsförklaringen i rätt tid. J.M:s åsidosättande av sina skyldigheter som mäklare och hans underlåtenhet att medtaga bostadsrättens försäljning som ett villkor vid köpet orsakade E-L.L. en ekonomisk skada på 90 000 kr.
J.M. utbetalade sedan i strid mot depositionsavtalet den av E-L.L. erlagda handpenningen till S.F. trots att handpenningen inte skulle utbetalas till säljaren förrän på tillträdesdagen. Något tillträde har aldrig skett. J.M:s agerande orsakade E-L.L. ekonomisk skada motsvarande handpenningens belopp.
J.M:s utveckling av bestridandet. Han hörde aldrig talas om bostadsrättens existens förrän i januari 1996. E-L.L. kan rent faktiskt ha sagt något om bostadsrätten men Travis har inte uppfattat det. Han kan även ha glömt bort att hon sagt det. Detta utgör dock inte försumlighet. Eftersom han inte kände till bostadsrätten kunde han inte upplysa säljaren om denna. I köpekontraktet infördes en klausul som gav E-L.L. rätt att häva köpet om hon inte fick erforderliga lån. Orsaken till att hon inte fick lån var att hon inte kunde sälja sin bostadsrätt - detta är således en bakomliggande orsak till att hon inte fick lån. E-L.L. hade vid kontraktets undertecknande möjlighet att konstatera att bostadsrätten inte nämndes och därvid en möjlighet att påpeka det. J.M. kunde inte i en klausul täcka varje tänkbar orsak till att hon inte fick lån. Även om Travis hade känt till att E-L.L. hade en bostadsrätt som måste säljas innan köp kunde komma till stånd så behövde det inte regleras särskilt - det täcks av klausulen om rätt till hävning vid uteblivet lån. E-L.L. har fått avslag på sin ansökan om lån och därför har hon haft rätt att häva avtalet och återfå handpenningen av säljaren. Hade hon utnyttjat denna rätt, skulle hon inte ha förlorat något. Handpenningen utbetalades till säljaren på dennes begäran och efter samråd med enjurist. E-L.L. bör vända sig mot säljaren, eftersom hon har en rättslig grund för att kräva säljaren på handpenningen.
Domskäl.
Båda sidor har åberopat skriftlig bevisning.
E-L.L. har som muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv och Travis samt vittnesförhör med Knight, A.R. samt partssakkunnige fastighetsmäklaren Fisher. Travis har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran. Vidare har Travis åberopat vittnesförhör med säljaren S.F.
Den första frågan rätten har att pröva är om Travis genom att inte införa ett villkor i avtalet om att E-L.L:s bostadsrätt måste försäljas innan köpet av S.F:s fastighet kunde fullbordas har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och om han uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat E-L.L. ekonomisk skada.
I målet är ostridigt att något villkor om försäljning av E-L.L:s bostadsrätt inte har införts i köpekontraktet. Ett villkor om att sälja sitt eget boende kan ha betydelse i flera situationer. E-L.L. har endast fört fram att det uteblivna villkoret har medfört att hon orsakats skada eftersom hon på grund av svårigheterna att sälja bostadsrätten inte beviljats erforderliga lån.
I köpekontraktet stadgas i 3 § att E-L.L. har rätt att häva köpet och erhålla erlagd handpenning till fullo åter, utan skadeståndsanspråk från någondera parten, om hon inte skulle ha beviljats lån som anges i 2 §. Parterna är överens om att E-L.L. med stöd av denna klausul har haft rätt att såsom skett frånträda köpet. Såsom förhållandena är i detta mål- mot bakgrund av att E-L.L. genom villkoret i köpekontraktet faktiskt har tillförsäkrats en rätt att häva avtalet om hon inte beviljades lån och kräva handpenningen åter av säljaren - har hennes ekonomiska ställning inte försvagats, oavsett om någon försumlighet kan läggas J.M. till last. Den nämnda klausulen täcker den situation som har uppkommit i målet och något behov av att villkora köpekontraktet ytterligare har inte förelegat. Fischer förfarande att inte villkora avtalet med bostadsrättens försäljning har således inte orsakat E-L.L. någon skada. Käromålet kan därför inte bifallas på den grunden.
E-L.L. har vidare anfört att Travis har orsakat henne skada genom att i strid med depositionsavtalet utbetala handpenningen till S.F. Av depositionsavtalet framgår att säljare och köpare har överenskommit att köparens handpenning skulle deponeras på J.M:s konto för klientmedel och att handpenningen skulle redovisas till säljaren på tillträdesdagen, om ej annat överenskommes skriftligen mellan dem. Enligt den kvittens Travis upprättat vid mottagandet av handpenningen skulle tillträdesdagen preliminärt vara d. I april 1996.
Parterna är överens om att något tillträde inte har skett och att E-L.L. har haft rätt att häva avtalet. Det är även ostridigt att Travis har utbetalat handpenningen till S.F. J.M. har genom avtalet påtagit sig en skyldighet att för E-L.L:s och S.F:s räkning innehålla handpenningen som deposition. Hans förfarande att utbetala handpenningen till S.F. trots att tvist förelåg mellan köpare och säljare och de således inte överenskommit hur de skulle förfara med handpenningen strider helt mot depositionsavtalet och de skyldigheter han haft som depositarie. Travis har således felaktigt utbetalat den deponerade handpenningen och är därmed skyldig att ersätta den skada E-L.L. kan ha lidit.
J.M. har emellertid hävdat att E-L.L. inte orsakats någon skada eftersom hon alltjämt har en möjlighet att utfå handpenningen genom att processa mot säljaren, S.F. Av utredningen framgår att S.F. har vägrat att återbetala någon del av handpenningen eftersom han ansett dels att han åsamkats en skada som uppgår till mer än 90 000 kr, dels att E-L.L. inte uppfyllt villkoren för att hon utan skadeståndsskyldighet skulle kunna häva avtalet.
I målet är det således inte möjligt att fastställa vilken den ekonomiska skadan för E-L.L. slutligen blir. Den kan påverkas av t.ex. utfallet av en framtida process gentemot säljaren eller en förlikning dem emellan. Utgångspunkten för bedömningen måste vara om E-L.L., på grund av J.M:s handlande, orsakats skada i vart fall genom att hennes fordran på utfående av handpenningen av S.F. blivit mer osäker.
Eftersom J.M. i strid mot depositionsavtalet och sitt uppdrag som depositarie har utbetalat handpenningen och därigenom har orsakat E-L.L. en viss skada står han enligt TR:ns mening närmast att bära risken för E-L.L:s slutliga förlust. Eftersom Travis inte har gjort sannolikt att skadan skulle bli mindre skall E-L.L:s skada därför uppskattas till hela fordringens - handpenningens - belopp. Käromålet skall bifallas.
Domslut. J.M. förpliktas att till E-L.L. utge 90 000 kr jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från d. 4 dec. 1995 till dess betalning sker.
Travis överklagade i Svea HovR och yrkade i själva saken att HovR:n skulle ogilla E-L.L:s talan.
E-L.L. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsrådet Wright, fd. hovrättsrådet Dunn och tf. hovrättsassessorn Sangborn, referent) anförde i dom d. 22 dec. 1998 i själva saken:
Utredningen i HovR:n.
Parterna har åberopat samma grunder och sakomständigheter till stöd för sin talan som vid TR:n. E-L.L. har till utveckling av sin talan, liksom vid TR:n, ytterligare anfört att Travis åsidosatt sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed och 13 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare genom att underlåta att sammanföra parterna för genomgång av köpekontraktet, genom att underlåta att informera om det risktagande som villkorade fastighetsköp innebär, genom att utan parternas medverkan upprätta ett depositionsavtal samt genom att upprätta och överlämna en i köpeavtalet angiven frågelista först efter avtalets undertecknande.
Utredningen i HovR:n är i allt väsentligt densamma som vid TR:n. Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid TR:n. J.M. har här även åberopat ett brev från Stadshypotek daterat d. 20 mars 1996. E-L.L. och J.M. har här hörts på nytt under sanningsförsäkran. Vidare har de förhör som vid TR:n hölls med Knight, A.R. och B.L. spelats upp från band.
Vid de förnyade förhör som har hållits i HovR:n har Travis och E-L.L. berättat i huvudsaklig överensstämmelse med vad som i TR:ns dom antecknats som deras respektive utveckling av talan. Härutöver har bland annat följande uppgifter framkommit.
J.M: Han har varit verksam som fastighetsmäklare sedan 1992 och har förmedlat ca 25-30 fastighetsförsäljningar. E-L.L. sade aldrig något om sin bostadsrätt inför köpet av S.F:s fastighet, varken vid visningen eller senare. Inte heller Knight har sagt något om en bostadsrätt eller nödvändigheten av att sälja denna för att få lån till fastighetsköpet. Han kan inte ha glömt bort att bostadsrätten omtalades. Hade han fått klart för sig att E-L.L. hade en bostadsrätt, skulle han naturligtvis ha varit intresserad att få försäljningsuppdraget också på denna. Så var inte fallet. Däremot hade han fått E-L.L:s adress och det är riktigt att han sökte upp hennes bostad. Han gjorde detta av ren nyfikenhet och inte för att bedöma möjligheterna att sälja lägenheten. -Veckan efter visningen talade han med E-L.L. om finansieringen av fastighetsköpet. Han erhöll så mycket uppgifter att han kunde upprätta ett köpekontrakt. Eftersom S.F. var ivrig att få sin fastighet såld och då han trodde att S.F. skulle godta ett bud på 960 000 kr, föreslog han att E-L.L. skulle skriva på kontraktet först och att han senare skulle lägga fram kontraktet för S.F. Både E-L.L. och Knight läste igenom kontraktet i lugn och ro på L.A:s kontor innan E-L.L, skrev på. E-L.L. och Knight hade angett två villkor för köpet. Det ena var att E-L.L. skulle ha rätt att frånträda köpet om hon inte erhöll lån och det andra var att hon och Knight skulle få längre tid än vanligt på sig att ordna finansieringen, eftersom långivaren ville se bokslutet för L.A:s rörelseverksamhet innan låneutsikterna kunde bedömas. Båda dessa krav tillmötesgick han i kontraktet. Finansieringsfristen hade sålunda ingenting att göra med försäljning av E-L.L:s bostadsrätt. Det var E-L.L. och Knight som angav lånebeloppet 770 000 kr. - Efter kontraktsskrivningen hade han ingen kontakt med E-L.L. eller Knight förrän i mitten på januari 1996, då Knight på telefon uppgav att "affären förmodligen skulle spricka eftersom det nu gällde att låna 100 % och att detta förmodligen inte skulle gå i lås". Han ställde sig frågande till varför de skulle låna upp hela köpeskillingen när de redan hade betalat handpenningen. Särskilt förvånad blev han eftersom E-L.L. hade ringt honom d. 29 dec. 1995 och uppgett att det skulle ordna sig med finansieringen. - Han har hela tiden ansett att E-L.L. haft rätt att frånträda köpet och få tillbaka köpeskillingen. Några månader efter det att E-L.L. hade hävt avtalet stämde hon honom på skadestånd motsvarande handpenningens belopp. Som han förstod det hade hon inte vänt sig mot S.F. för att utkräva sin handpenning och hon ansåg sig uppenbarligen inte heller ha rätt till den. Efter råd från enjurist betalade han därför ut handpenningen till S.F. d. 7 okt. 1996. Han hade dessförinnan sålt fastigheten till andra köpare.
E-L.L.: Hon uppgav för Travis redan vid den första visningen av S.F:s fastighet att hon ägde en bostadsrätt. Hon uppgav även var den var belägen. Travis trodde inte att det skulle vara några svårigheter att få lägenheten såld och uppgav att han till och med kanske redan hade några spekulanter till den. Hon och Travis diskuterade hennes bostadsrätt också dagen därpå. Hon tror även att hennes pojkvän, Knight, sade till Travis att försäljningen av hennes bostadsrätt skulle tas in som ett villkor i köpekontraktet. Travis måste alltså ha varit införstådd med att hon inte skulle få några nya lån om hon inte lyckades sälja sin bostadsrätt och därmed lösa sina gamla lån. Några dagar senare mötte Miller i närheten av hennes bostad. Travis hade varit och tittat på lägenheten, uppenbarligen i syfte att kunna bedöma utsikterna för att få den såld. - Hon kände sig stressad när Travis bad henne skriva på köpekontraktet. Hon hade aldrig tidigare sett ett köpekontrakt och reagerade därför inte på att försäljningen av hennes bostadsrätt inte hade tagits med som ett villkor i kontraktet, att det i köpekontraktet angivna länebeloppet inte uppgick till köpeskillingens belopp eller att varken frågelista eller depositionsavtal fanns tillgängligt trots att de skulle vara bilagor till kontraktet. Det väsentliga för henne var klausulen som angav att hon hade rätt att frånträda köpet om hon inte skulle erhålla några lån. - Under helgen efter undertecknandet "lusläste" både hon och Knight kontraktet men de reagerade inte på att kontraktet saknade villkor beträffande hennes bostadsrätt. - Det är korrekt att hon och Knight ursprungligen avsåg att gemensamt förvärva fastigheten. Det är också riktigt att Stadshypotek krävde att få se bokslutet för L.A:s rörelse innan beslut om utlåning fattades. Efter att hon hävt köpet har hon vid kontakter med säljaren, S.F., fått veta att såväl denne som Travis ansåg att hon hade begått kontraktsbrott när hon frånträdde köpet. Travis har dock för henne uppgett att hennes hävning av köpet varit i enlighet med villkoren i köpeavtalet. När hon förstod att S.F. inte skulle tillåta att hon återfick sin deponerade handpenning, stämde hon Washington 25 april 1996 för den ekonomiska skada hon genom J.M:s förfarande lidit. Först vid TR:ns muntliga förberedelse d. 28 okt. 1997 fick hon veta att Travis hade utbetalat handpenningen till S.F.
HovR:ns domskät E-L.L. har att visa att hon till följd av J.M:s handlande lidit ekonomisk skada, såväl på grund av hans utformning av köpekontraktet som hans utbetalning av den deponerade handpenningen. Någon bevislättnad för henne i egenskap av konsument föreligger inte i detta hänseende.
Vad beträffar frågan om Travis kan anses skadeståndsskyldig till följd av underlåtenhet att i köpekontraktet införa som villkor att E-L.L. skulle äga rätt att frånträda köpet om hon inte lyckades sälja sin bostadsrätt, gör HovR:n följande bedömning.
För att E-L.L. skall anses ha visat att Travis åsamkat henne ekonomisk skada, måste hon till att börja med visa att han varit försumlig som inte intagit det aktuella avtalsvillkoret i köpeavtalet och därmed också att hon gjort tillräckligt klart för Travis att försäljningen av hennes bostadsrätt var en avgörande förutsättning för att hon skulle köpa fastigheten.
Av bevisningen framgår att såväl E-L.L. som Knight uppgett sig vara säkra på att de för J.M. gjort klart betydelsen av att bostadsrätten såldes före fastighetsförvärvet. E-L.L. har emellertid inte reagerat på avsaknaden av ett sådant villkor, vare sig vid undertecknandet av avtalet eller vid den senare genomgången av avtalet i hemmet tillsammans med Moore har också uppgett att hon inte reagerade på att inget sades om hennes bostadsrätt i köpekontraktet, eftersom det avgörande köpevillkoret för henne var möjligheten att frånträda avtalet i händelse av uteblivna lån. Travis har över huvud taget förnekat kännedom om E-L.L:s bostadsrätt och särskilt att en försäljning därav skulle ha varit ett för E-L.L. avgörande köpevillkor. Med beaktande av dessa omständigheter finner HovR:n att E-L.L. inte har visat att Travis känt till hennes bostadsrätt eller nödvändigheten av att den försåldes före fastighetsköpet. E-L.L. kan sålunda inte heller anses ha styrkt någon försumlighet från J.M:s sida som kan föranleda skadeståndsskyldighet.
HovR:n delar även TR:ns bedömning att E-L.L:s ekonomiska ställning inte försvagats, oavsett om någon försumlighet kan läggas J.M. till last. E-L.L. har redan genom det i köpekontraktet befintliga villkoret tillförsäkrats en rätt att häva avtalet och återkräva handpenningen av S.F. Det av E-L.L. efterlysta villkoret om försäljning av hennes bostadsrätt skulle därför inte ha försatt henne i en bättre ekonomisk situation. Hon har alltså inte lidit någon ekonomisk förlust till följd av J.M:s sätt att utforma köpekontraktet.
Sammanfattningsvis har E-L.L. varken förmått visa att Travis förfarit på ett sådant sätt som skulle berättiga henne till skadestånd eller ens att hon lidit någon ekonomisk skada. Hennes talan kan sålunda inte bifallas på denna grund.
I fråga om Travis ådragit sig skadeståndsskyldighet genom att utbetala den av E-L.L. deponerade handpenningen, gör HovR:n följande bedömning.
På av TR:n anförda skäl finner HovR:n att Travis - i egenskap av depositarie - felaktigt utbetalat den deponerade handpenningen och att han därmed är skyldig att ersätta den ekonomiska skada som E-L.L. kan ha lidit till följd av denna åtgärd. En förutsättning för skadeståndsskyldighet är emellertid - i detta liksom i andra skadeståndsfall - att E-L.L. förmår visa att hon till följd av utbetalningen faktiskt har lidit en slutlig ekonomisk skada.
HovR:n har i det föregående konstaterat att E-L.L. enligt köpekontraktets lydelse ägt rätt att frånträda avtalet och återkräva den deponerade handpenningen. E-L.L. har också hävt köpet. Hon har sålunda haft möjlighet att vända sig mot säljaren, S.F., för att utfå handpenningen. Hon har emellertid valt att ansöka om stämning mot J.M. och med åberopande av det uteblivna bostadsrättsvillkoret, yrkat motsvarande skadestånd av honom. Av utredningen i målet framgår att orsaken härtill varit att S.F. ansett att E-L.L. inte uppfyllt villkoren för att, utan skadeståndsskyldighet, frånträda avtalet. Det förelåg alltså tvist mellan E-L.L. och S.F. om rätten till handpenningen.
Eftersom Travis fram till tidpunkten för utbetalningen av handpenningen inte orsakat henne någon ekonomisk skada, är frågan i vilken mån utbetalningen i sig kan anses ha medfört sådan skada.
Om Travis inte hade gjort utbetalningen skulle E-L.L. även om hon hade påfordrat det, inte ägt rätt att utfå handpenningen eftersom det då var tvistigt vem som hade rätt till pengarna. Hon skulle ha tvingats försöka nå en uppgörelse med S.F. eller väcka talan mot honom för att kunna få tillbaka pengarna. Denna möjlighet står henne fortfarande till buds. Att handpenningen utbetalades till S.F., och inte längre finns kvar hos Travis, har inte påverkat hennes möjligheter att få tillbaka vad hon erlagt. E-L.L:s rätt till pengarna har sålunda inte försämrats genom J.M:s utbetalning och hennes krav på utfående av handpenningen har sålunda inte blivit mer osäkert nu än före utbetalningen.
J.M:s utbetalning av handpenningen kan därför anses skada E-L.L. ekonomiskt först när hon visar sig vara berättigad gentemot S.F. att återfå handpenningen och denne vägrar eller inte förmår att betala.
Mot bakgrund av vad som nu anförts finner HovR:n inte att E-L.L. visat att hon genom J.M:s felaktiga utbetalning av handpenningen ännu lidit någon ekonomisk skada. Hennes talan skall därför ogillas.
HovR:ns domslut. HovR:n, som upphäver TR:ns domslut, ogillar E-L.L:s talan i målet.
Hovrättsrådet Davis var skiljaktig vad gäller den av E-L.L. åberopade grunden att Travis i strid mot depositionsavtalet utbetalat handpenningen och anförde följande.
J.M. har i direkt strid med lydelsen av depositionsavtalet betalat ut handpenningen till S.F. trots att fastigheten aldrig tillträddes och trots att det förelåg en tvist i saken mellan E-L.L. och S.E
Genom sitt processuella ställningstagande i målet, nämligen att E-L.L. gjort en korrekt hävning av köpet, står det från den utgångspunkten klart att det var hon som hade rätt till handpenningen. Genom att ändå frånhända sig handpenningen till annan har J.M. därmed orsakat E-L.L. ekonomisk och slutlig skada på så sätt att det bör stå henne fritt att kräva ersättning motsvarande handpenningen antingen av S.F. eller J.M.
TR:ns domslut skall alltså stå fast.
Överröstad i denna del är jag i övrigt ense med majoriteten.
E-L.L. (ombud advokaten Robinson) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle fastställa TR:ns domslut.
J.M. (ombud advokaten Hudson) bestred yrkandet. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr B. föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD åberopat samma omständigheter som i HovR:n. E-L.L. har i fråga om betalningen av handpenningen tillagt att hon förorsakats en slutlig ekonomisk skada genom J.M:s betalning av handpenningen till säljaren och att hon har rätt att kräva ersättning motsvarande handpenningen av honom eller säljaren.
E-L.L. för en skadeståndstalan mot J.M. Hon har emellertid anfört att hon på grund av hävningen av köpekontraktet avseende fastigheten är berättigad att återfå handpenningen. Parterna har i ett särskilt beslut beretts tillfälle att yttra sig i frågan om Travis kan åläggas betalningsskyldighet mot E-L.L. med yrkat belopp på grund av hennes påstådda rätt att häva köpet och återfå handpenningen. E-L.L. har förklarat att Travis rätteligen skulle ha betalat 90 000 kr till henne och att han ådragit sig betalningsskyldighet mot henne genom betalningen till säljaren. Travis har för sin del vidhållit att frågan om E-L.L. haft rätt att häva köpet och återfå handpenningen rör rättsförhållandet mellan henne och säljaren.
Trots det sätt på vilket E-L.L. har fört sin talan har HD att pröva frågan om J.M:s redovisningsskyldighet avseende handpenningen, eftersom de omständigheter som därvid är relevanta har åberopats av E-L.L.
Enligt 12 § 2 st. fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall handpenning som en fastighetsmäklare tar emot utan dröjsmål vidarebefordras till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Motsvarande bestämmelse saknades i lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som i och för sig är tillämplig på J.M:s uppdrag som mäklare i den aktuella tvisten. Bestämmelsen i 12 § fastighetsmäklarlagen tillkom bl.a. för att förtydliga att mäklaren inte har någon som helst självständig rätt till handpenningen (NJA II 1995 s. 184).
Det framgår av ett mellan E-L.L. och säljaren träffat depositionsavtal att den hos Travis deponerade handpenningen, 90 000 kr, skulle redovisas till säljaren på tillträdesdagen, om inte annat överenskoms skriftligen mellan säljaren och köparen. Enligt det kvitto på det mottagna beloppet som Travis utfärdade skulle handpenningen redovisas till säljaren på tillträdesdagen, preliminärt d. 1 april 1996.
E-L.L. kom på grund av att hon hävde köpet inte att tillträda fastigheten. Någon sådan skriftlig överenskommelse om handpenningen som föreskrivs i depositionsavtalet föreligger inte. J.M:s skyldighet att redovisa handpenningen till säljaren har följaktligen aldrig inträtt.
E-L.L:s hävning gjordes under åberopande av den bestämmelse i köpekontraktet som gav henne rätt att häva köpet och få tillbaka handpenningen för det fall hon inte beviljades lån till köpets finansiering före en viss närmare angiven tidpunkt. Travis har vitsordat att E-L.L. hade rätt att häva köpet med stöd av nämnda bestämmelse, vilket innefattar att hon hade rätt att få tillbaka handpenningen. Trots att säljaren gjorde anspråk på handpenningen var Travis således redovisningsskyldig för den mot E-L.L. J.M:s redovisningsskyldighet mot E-L.L. har inte upphört vare sig genom att hon väckte en skadeståndstalan mot honom eller genom hans betalning av handpenningen till säljaren. Redovisningsskyldigheten är inte heller - som Travis har anfört - beroende av att den tvist om handpenningen som pågår mellan J.M. och säljaren avgörs.
På grund av det anförda skall E-L.L:s överklagande bifallas. Domslut. HD, som meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt, upphäver HovR:ns dom, fastställer TR:ns domslut ---.
HD (JustR:n Elliott, Campbell, Johns, Håstad, referent, och Gordon) meddelade följande dom: Domskäl. E-L.L. för en skadeståndstalan mot Case har emellertid funnit att hennes talan får anses innefatta ett påstående att hon enligt köpekontraktet hade rätt att häva köpet och återfå handpenningen. Parterna har därför beretts tillfälle att yttra sig i frågan om Travis kan åläggas betalningsskyldighet mot E-L.L. med yrkat belopp på grund av hennes påstådda rätt att häva köpet och återfå handpenningen.
J.M. har mot E-L.L:s yrkande invänt framför allt att det råder tvist mellan E-L.L. och säljaren om E-L.L:s rätt att häva köpet samt att Travis inte är betalningsskyldig mot E-L.L. förrän E-L.L. genom överenskommelse eller lagakraftvunnen dom visat sig ha bättre rätt till handpenningen än säljaren.
Beträffande fordringar i allmänhet gäller som huvudregel att gäldenären har att på sin egen risk pröva huruvida den som kräver betalning är rätt borgenär eller behörig att företräda denne (NJA II 1936 s. 61).
Betalar gäldenären till fel person, utplånas inte skulden; härifrån görs vissa undantag, vilka såvitt gäller enkla fordringar framgår av 29-30 skuldebrevslagen.
Vägrar gäldenären att betala till den som är rätt borgenär och som framlagt den bevisning som styrker hans rätt, är gäldenären i dröjsmål. Gäldenären kan inte innehålla betalningen på den grunden att borgenärens rätt är vansklig att bedöma. I enlighet härmed utgör den omständigheten att någon annan också gör anspråk på betalning inte en grund för att innehålla betalningen tills konkurrenterna inbördes slitit tvisten om bättre rätt till fordringen. Frånsett fall där ett av anspråken är så uppenbart obefogat att det utan vidare kan lämnas ur räkningen, har gäldenären i fråga om penningskulder möjlighet att i stället deponera betalningen enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet (NJA II 1927 s. 298). Parterna kan också ha avtalat att gäldenären skall ha en innehållanderätt som inte följer av lagen.
Att medel mottagits för annan med redovisningsskyldighet samt eventuellt avskilts föranleder inte avsteg från nu nämnda regler (jfr NJA 1971 s. 122).
Enligt köpekontraktets § 3 hade E-L.L. - om hon ej beviljats lån till förvärvet senast d. 15 jan. 1996 - rätt att häva köpet och erhålla erlagd handpenning åter utan skadeståndsanspråk från någondera parten, förutsatt att hävningen skedde senast d. 18 jan. 1996. I § 4 anges att parterna särskilt överenskommit att köparens handpenning skall deponeras på klientmedelskonto hos J.M. i enlighet med ett till köpekontraktet bilagt depositionsavtal. I depositionsavtalet anges att parterna särskilt överenskommit att köparens handpenning, 90 000 kr, skall redovisas till säljaren på tillträdesdagen, om ej annat överenskommes skriftligen mellan parterna.
Eftersom J.M. vitsordat att E-L.L. med fog hävt köpet i enlighet med köpekontraktets § 3, är Travis enligt köpekontraktet och allmänna regler skyldig att återbetala handpenningen till E-L.L. fastän säljaren bestritt E-L.L:s hävningsrätt och J.M. - efter avdrag för sin provision - utgivit handpenningen till säljaren. Depositionsavtalet kan inte anses innehålla någon reglering av J.M:s betalningsskyldighet för det fall att köpeavtalet hävts innan tillträde skett.
Med hänsyn härtill, och då E-L.L. inte kan anses ha avstått från sin redovisningsfordran hos Travis genom att begära ett motsvarande skadestånd från denne, skall E-L.L:s talan bifallas.
Domslut. HD, som meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt, upphäver HovR:ns dom, fastställer TR:ns domslut---.
JustR Håstad tillade för egen del: I målet aktualiseras två problem. Det ena är huruvida mäklarens betalning till säljaren är befriande för mäklaren (hade säljaren s.k. passiv legitimation?) och det andra är huruvida köparen, om betalningen till säljaren inte är befriande, har rätt att få betalt fastän det råder tvist mellan köparen och säljaren angående bättre rätt till handpenningen (har köparen s.k. aktiv legitimation?).
Som framgår av domskälen är betalning av en enkel fordran till annan än den materiellt berättigade enligt dispositiv rätt inte befriande för gäldenären utom om något av undantagsfallen i 29-30 §§skuldebrevslagen föreligger. Eftersom mäklaren hade skäl att misstänka att köparen var berättigad, föreligger inget av dessa undantagsfall. Inte heller har depositionsavtalet givit mäklaren rätt att betala till säljaren med befriande verkan när tillträde inte skett.
Rättsföljden av att en betalning inte är befriande är att skulden till den materiellt berättigade kvarstår. Köparen har således inte lidit någon skada genom betalningen till säljaren.
I förevarande fall hade mäklaren mottagit handpenningbeloppet för säljarens eller köparens räkning och var redovisningsskyldig (dvs. han fick inte sätta fordringens värde i fara). En mäklare är dessutom åtminstone numera enligt 12 § 3 st. lagen (1995:400) om fastighetsmäklare skyldig att hålla beloppet avskilt. Man skulle möjligen kunna tro att borgenärens separationsrätt till det avskilda beloppet enligt lagen (1944:181) om redovisningsmedel och separationsrättens straffrättsliga skydd enligt 10 kap. 4 § BrB skulle medföra att borgenärens rätt avsåg just det avskilda beloppet, varför ovannämnda regler om fordringar inte längre vore tillämpliga på rättsförhållandet; i stället skulle borgenären endast ha rätt till skadestånd om mäklaren olovligt förfogade över det avskilda beloppet. En sådan rättstillämpning skulle emellertid leda till att borgenärens rätt till betalning försvagades av det sakrättsliga och straffrättsliga skyddet till just det avskilda beloppet. Någon sådan slutsats bör därför inte dras av separationsrätten (jfr Håstad, Sakrätt, 6 uppl. 1996, s. 156 not 16). Gäldenären har hela tiden rätt att frigöra sig med vilka pengar som helst av föreskrivet slag (svenska kr), varför vanliga regler om fordringar bör tillämpas i legitimationshänseende.
Vad härefter gäller frågan om gäldenärens skyldighet att vid äventyr av dröjsmålsansvar betala till den materiellt berättigade, kan man inledningsvis notera att gäldenären ofta står inför en svår situation när två pretendenter samtidigt gör fordringen gällande. Så snart gäldenären har skälig anledning att misstänka (vilket är något annat än att han har skälig anledning att veta, jfr 1999 års ändring i 3 § lagen 1986:796 om godtrosförvärv av lösöre) att B är materiellt berättigad, kan han inte betala med befriande verkan till A och vice versa, annat än om betalningsmottagaren råkar vara materiellt berättigad (se 29-30 §§skuldebrevslagen). Vad gäller risken att en åberopad överlåtelseförklaring (eller fullmakt) är förfalskad hjälper god tro aldrig gäldenären (30 §). Normalt har gäldenären inte någon skuld till oklarheten. Man kunde därför tycka att gäldenären vid skälig misstanke om att annan kunde vara berättigad borde ha rätt att innehålla betalning i avvaktan på att pretendenterna inbördes slitit sin tvist på ett för dem bindande sätt (jfr Boone, Privatrett III, 2 uppl. 1974, s. 83) eller åtminstone tills läget klarnat så mycket att en av pretendenterna har erhållit passiv legitimation. I enlighet härmed borde inte heller någon av pretendenterna, så länge oklarhet råder, kunna få bifall till en fullgörelsetalan mot gäldenären, eftersom en sådan dom inte skulle befria gäldenären i förhållande till den andre pretendenten som inte var part i rättegången (jfr Ussing, Obligationsret. Almindelig del, 4 uppl. 1967, s. 223 f ). Eventuellt kunde man tänka sig att gäldenären vore skyldig att prestera till en pretendent, om denne förefaller vara berättigad och ställer betryggande säkerhet för vad gäldenären kan komma att tvingas utge till den andra parten (jfr 59 § 2 st. kommissionslagen, 1914:45).
Utgångspunkten tycks emellertid redan före införandet av 1 § 2 st. lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet ha varit att gäldenären vid äventyr av dröjsmålsansvar (dröjsmålsränta och andra kontraktsbrottspåföljder) måste träffa ett val på egen risk (se NJA II 1927 s. 293, 295 f. och 298; jfr att Lagberedningen i skuldebrevslagens motiv inte åberopar depositionsmöjligheten som grund för gäldenärens skyldighet att på eget ansvar pröva vem som är materiellt berättigad, NJA II 1936 s. 61). Depositionsmöjligheten när tvist om bättre rätt råder skulle således ha införts för att befria gäldenären från ett nödvändigt risktagande. Samtidigt framgår det av nedsättningslagens förarbeten (s. 293 f.) att depositionsmöjligheten sedan länge kan ha stått till buds utan stöd i lag. Oavsett om nedsättningslagen orsakat gäldenärens handlingsskyldighet eller orsaksförhållandet är det omvända, kan det i dag knappast råda något tvivel om att såvitt gäller penningskulder, där deposition är möjlig, gäldenären måste ta ställning till kraven på betalning eller deponera.
Relationen mellan gäldenärens handlingsskyldighet och nedsättningslagen har emellertid betydelse om gäldenären skall prestera in natura, där deposition med visst undantag i sjölagen (13 kap. 53 §) inte är ett tillåtet frigörelsealternativ (jfr NJA II 1927 s. 296 f.). Grant och Lennhammer vill lösa naturagäldenärens dilemma genom att tillåta honom att prestera med befriande verkan till överlåtaren, så länge han inte vet att annan är materiellt berättigad, och till den som kan åberopa en skriftlig överlåtelse, så länge han inte vet att överlåtelsen är ogiltig. (Se Skuldebrev, växel och check, 7 uppl. 1995, s. 50 ff.) Aktiv legitimation borde då föreligga i motsvarande mån.
Beträffande det av författarna åberopade stödet i lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man märks att själva lagen handlar om förmånsrätt, ej om legitimation. Emellertid tog Lagrådet (men inte Lagberedningen) i motiven upp tredje mannens (pantvårdarens) svårighet att bilda sig en uppfattning om panträttens varaktighet och förutsättningarna för dess upphörande som ett skäl för att denne inte skulle behöva ta hänsyn till annat än en denuntiation från pantsättaren (NJA II 1936 s. 161). Departementschefen instämde i att en enkel denuntiation från panthavaren inte skulle binda tredje man (och enligt lagtexten inte heller ge förmånsrätt), men han menade att en denuntiation från panthavaren med företeende av en skriftlig förklaring av pantsättaren borde duga (s. 161 f).
Avvikelsen från Lagberedningens förslag - att enkel denuntiation från endera pantsättaren eller panthavaren, såsom i 31 § 1 st. skuldebrevslagen, skulle ge förmånsrätt - har skapat vissa sakrättsliga problem (se Cooke, Allmän sakrätt, 1973, s. 424 f. och Håstad, Sakrätt, 6 uppl. 1996, s. 309). 1 obligationsrättsligt hänseende förefaller ändringen på en gång överflödig och otillräcklig. Om en annan än deponenten kräver att få ut godset utan att dennes rätt styrkts på sätt som framgår av 1936 års pantsättningslag, borde tredje man oavsett nämnda lag kunna avvisa honom utan att råka i dröjsmål (jfr 59 § 2 st. kommissionslagen). Därmed bortfaller också behovet av en regel om att tredje man alltid kan prestera till deponenten med befriande verkan så länge han inte vet att denne saknar materiell rätt (jfr 62 § kommissionslagen som kräver att tredje man handlar aktsamt). Även om denuntiation skett på något av de sätt som föreskrivs i 1936 års pantsättningslag, kan gäldenären ha svårt att avgöra om förutsättningar för pantrealisation inträtt eller om panträtten tvärtom upphört. De närmare villkoren för dessa händelser behöver ju inte omnämnas i pantsättarens denuntiation eller dennes skriftliga pantutfästelse, och tredje man kan under alla förhållanden sakna säker kännedom om vad som därefter hänt i rättsförhållandet.
En innehållanderätt för pantvårdaren tills pretendenterna inbördes avgjort rätten till panten medför naturligtvis att panthavare bör antingen ta panten i egen besittning eller i pantsättningsavtalet betinga sig en rätt att vid anfordran genast få ut panten från depositarien (så länge depositarien inte vet att det brister i förutsättningarna för realisation; jfr garantier on first demand). Saknas sådant avtal, återstår att medelst en skadeslöshetsförbindelse försöka övertyga depositarien att genast lämna ut panten.
I litteraturen har fallet diskuterats att tvist råder mellan pantsättaren och någon som påstår sig ha förvärvat panten med äganderätt, när panthavaren fått betalt eller när pantsättaren erbjuder betalning. Unden hävdar beträffande det första fallet att pantsättaren har rätt att få ut panten, om det inte genom dom visats att den andre är berättigad eller laga förbud meddelats panthavaren att lämna ut panten till pantsättaren (Svensk sakrätt 1, 9 uppl. 1974, s. 209). Gallegos instämmer såvitt gäller det andra fallet i Undens rekommendation av hänsyn till panthavarens intresse att få betalt (Burton skyldigheter, 1977, s. 230 ff.). Rogers förespråkar att allehanda hänsyn tas, varefter han sammanfattningsvis anför att pantvårdaren bör vara skyddad mot påföljd om han iakttagit en försiktighet som är rimlig med hänsyn till hans kvalifikationer och omständigheterna i övrigt (Panträtt, 2 uppl. 1998, s. 357 ff.). - Undens åsikt stämmer dåligt med 62 § kommissionslagen. Beträffande Edwards uppfattning kan man fråga sig om den är rimlig, t.ex. när panten är mycket mer värd än fordringen; borde inte panthavaren snarare ha rätt att sälja panten och deponera överskottet, om inte de tvistande kommer överens om pantens hantering, förutsatt naturligtvis att förvärvarens anspråk inte kan lämnas utan avseende?
Slutligen kan nämnas att fråga om aktiv legitimation kan uppkomma också när någon avger ett annat påbud än ett krav, exempelvis häver eller säger upp ett avtal. Är påbudet bindande för mottagaren, även om den rättshandlande inte styrkt att han innehar den rättighet som berättigar honom att avge påbudet eller att han är behörig att företräda denne? Påbudets mottagare kan behöva genast vidta en följddisposition, om påbudet binder honom. Avtalslagen beaktar inte legitimationsproblemet; exempelvis utgår lagstiftaren i motiven till 11 § 2 st. från att tredje man uppträder frivilligt och därför alltid kan låta bli att rättshandla med den som har muntlig fullmakt (se NJA II 1915 s. 196 f. samt s. 225 ang. ratihabition). Enligt §§ 111 och 174 Bärgerliches Gesetzbuch har mottagaren av ett påbud (einseitiges Rechtsgeschäft) rätt att utan dröjsmål avvisa detta, om avgivaren inte styrker sin behörighet (se vidare Håstad i SvJT 1991 s. 470 ff.).
HD:s dom meddelades d. 9 maj 2001 (mål nr T 339-99).