I ett ärende hos hyresnämnd om uppskov med avflyttning från en lokal påstod hyresgästen att hyresvärden återtagit sin uppsägning och att hyresavtalet därför alltjämt var gällande. Hyresnämnden fann att så inte var fallet och beviljade hyresgästen uppskov med avflyttningen. Av hyresgästen därefter vid allmän domstol väckt fastställelsetalan om att hyresavtalet alltjämt är gällande har avvisats eftersom frågan som en s.k. preliminärfråga rättskraftigt avgjorts av hyresnämnden.
L.P. yrkade att tingsrätten skulle fastställa att det mellan honom och Riksbyggens Bostadsrättsförening Guldringen (Bostadsrättsföreningen) ingångna hyresavtalet av den 30 september 1994 avseende viss lokal på Bergkristallgatan 50 i Göteborg (hyresavtalet) alltjämt är gällande.
Bostadsrättsföreningen yrkade i första hand att tingsrätten skulle avvisa käromålet på grund av rättegångshinder. I andra hand bestred föreningen Moreno yrkande.
L.P. bestred föreningens avvisningsyrkande.
Som grund för käromålet anförde L.P. följande. Under slutet av år 2002 och under första hälften av år 2003 har Bostadsrättsföreningen - vilken är hyresvärd enligt hyresavtalet - genom att ge hyresgästen L.P. tillstånd att överlåta sin verksamhet och därmed hyresavtalet till annan agerat på sådant sätt gentemot L.P. att Bostadsrättsföreningen skall anses ha återtagit den uppsägning av hyresavtalet som delgavs Wheeler den 26 november 2002. Uppsägningen skall således anses vara utan verkan och hyresavtalet till följd därav alltjämt bestå.
Till grund för sitt avvisningsyrkande anförde Bostadsrättsföreningen följande. Hyresnämnden i Göteborg har den 21 november 2003, i ärendet nr 3289-03 mellan parterna, beslutat att medge L.P. uppskov med avflyttningen från lokalen till den 30 september 2004. I ärendet har hyresnämnden redan, såsom en s.k. preliminärfråga till frågan om hyresavtalets upphörande, enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (”Nämndlagen”) rättskraftigt avgjort mellan parterna att Bostadsrättsföreningen inte skall anses ha återtagit uppsägningen av hyresavtalet och att uppsägningen således fortfarande skall gälla. Då frågan om uppsägningens återtagande och giltighet redan har rättskraftigt avgjorts mellan parterna av hyresnämnden, kan denna fråga inte prövas på nytt i allmän domstol. Vidare föreligger inte heller något skäl att av bevishänsyn tillåta en ny prövning av saken, eftersom L.P. till stöd för sin talan har åberopat i huvudsak samma bevisning som i hyresnämnden. På grund härav skall käromålet följaktligen avvisas.
L.P. anförde som grund för sitt bestridande av avvisningsyrkandet följande. Hyresnämnden kan inte genom sitt uppskovsbeslut anses ha rättskraftigt avgjort huruvida Bostadsrättsföreningen skall anses ha återtagit sin uppsägning av hyresavtalet. Ärendet i hyresnämnden avsåg endast frågan om uppskov med avflyttning från lokalen. Frågan om uppsägningens giltighet har endast utgjort en preliminärfråga, vilken i detta fall aldrig kan erhålla någon rättskraft. Hyresnämnden är inte behörig att pröva uppsägningens giltighet som ett självständigt yrkande och hyresnämnden är överhuvudtaget inte behörig att pröva en fastställelsetalan, utan sådan talan måste föras i allmän domstol. Avvisningsyrkandet skall sålunda lämnas utan bifall och käromålet skall prövas i sak.
Göteborgs tingsrätt (2004-07-29, rådmannen Simpson) avvisade käromålet.
I skälen för beslutet anförde tingsrätten följande.
Inledningsvis kan beträffande avvisningsfrågan följande konstateras. Enligt 22 § Nämndlagen har bl.a. ett beslut av hyresnämnd, varigenom en ansökan om uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § jordabalken bifallits, rättskraft sedan tiden för överklagande eller klander av beslutet har gått ut.
Av motiven till nämnda bestämmelse (NJA II 1973 s. 310) framgår att regeln är avsedd att utgöra motsvarighet till rättskraftsbestämmelsen i 17 kap. 11 § rättegångsbalken angående dom i vanligt tvistemål. Enligt nyssnämnda förarbeten (ibid.) får även vad som gäller enligt rättegångsbalkens rättskraftsregel anses äga motsvarande tillämpning beträffande 22 § Nämndlagen. 17 kap. 11 § rättegångsbalken stadgar att dom äge, sedan tid för talan utgått, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts den sak varom talan väckts. Vidare stadgas att ej må fråga, som sålunda avgjorts, ånyo upptagas till prövning.
Vidare framgår av samma förarbeten (NJA II 1973 s. 267 ff.) att lagstiftaren genom rättskraftsregleringen i Nämndlagen önskade komma till rätta med de olägenheter som - före Nämndlagens införande - var förenade med att en hyresnämnd i tvister om bl.a. förlängning av hyresavtal inte ägde rätt att ta upp och pröva s.k. preliminärfrågor, dvs. sådana frågor som hade omedelbar betydelse för den tvist som nämnden hade att pröva, men som inte var sådana att deras avgöranden ankom på nämnden utan skulle avgöras av domstol i vanligt processuell ordning. Innan Nämndlagen trädde i kraft hade hyresnämnd, i de fall domstols avgörande inte kunde avvaktas, i sitt beslut varit tvunget att utgå från antaganden angående preliminärfrågors bedömande, vilket i värsta fall kunde medföra att hyresnämndens beslut blev betydelselöst i de fall antagandena varit felaktiga. Sådana olägenheter skulle undanröjas genom rättskraftsregleringen i Nämndlagen.
Syftet med rättskraftsregleringen var således delvis att hyresnämnd skulle kunna pröva även frågor som i och för sig ankommer på domstol att pröva men som har omedelbar betydelse för prövningen av den tvist som hänskjutits till nämnden - preliminärfrågor - och att nämndens prövning i sådana frågor skulle omfattas av rättskraften. Avseende tvister om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter, vilka ansågs vara av störst intresse gällande rätten att pröva preliminärfrågor, infördes en särskild bestämmelse i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken, vilken föreskriver att mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet. Motsvarande bestämmelse infördes inte i fråga om andra tvister som omfattas av rättskraftsregleringen i 22 § Nämndlagen, men enligt förarbetena (prop. 1973:23 s. 129) skulle dock nämnden även i sådana andra tvister kunna med rättskraftsverkan pröva preliminärfrågor.
Som exempel på en preliminärfråga som enligt lagstiftaren avsågs att omfattas av rättskraften angavs i förarbetena (prop. 1973:23 s. 206 f.), såvitt avsåg tvist om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter, frågan om uppsägningen är giltig. En invändning från hyresgästen avseende uppsägningens giltighet skall i sådant fall, enligt förarbetena, i enlighet med vad som gäller i ordinära tvistemål prekluderas genom hyresnämndens avgörande, oavsett om hyresgästen har framställt invändningen eller ej i processen i hyresnämnden. I rättsfallet NJA 1980 s. 203 fann Högsta domstolen att genom hyresnämnds beslut om uppskov med avflyttning från lokal enligt 12 kap. 59 § jordabalken i anledning av uppsägning blivit rättskraftigt avgjort, enligt 22 § Nämndlagen, att uppsägningen inte var ogiltig eller eljest utan verkan.
I det av L.P. sakframställningsvis åberopade målet NJA 1986 s. 187 betonade emellertid Högsta domstolen att rättskraftsregeln i 22 § Nämndlagen skall tolkas restriktivt ifråga om preliminärfrågor och att redan definitionen av en preliminärfråga - dvs. en fråga som har omedelbar betydelse för nämndens prövning av den hänskjutna tvisten - får anses ange en begränsning av de frågor som genom nämndens prövning skall bli rättskraftigt avgjorda. I det aktuella fallet fann Högsta domstolen att frågan huruvida parterna hade träffat ett nytt hyresavtal, efter det ursprungliga hade sagts upp, inte rättskraftigt hade avgjorts genom hyresnämndens uppskovsbeslut. Högsta domstolen ansåg därvid att frågan huruvida sådant nytt avtal hade träffats visserligen haft ett nära samband med tvisten om uppskov med avflyttning, men att frågan om förlängning av hyresförhållandet avsåg - i motsats till situationen i NJA 1980 s. 203 - inte direkt det avtal som uppsägningen gällde. Frågan om förlängning av hyresförhållandet genom ingående av nytt hyresavtal ansågs därför, med beaktande av bl.a. intresset av en restriktiv rättskraftsreglering, inte ha rättskraftigt avgjorts av hyresnämnden genom dess uppskovsbeslut.
I föreliggande mål kan konstateras att L.P. har yrkat att det ursprungliga hyresavtalet skall bestå under åberopande av att Bostadsrättsföreningen genom sitt agerande skall anses ha återtagit sin uppsägning och att uppsägningen således skall vara utan verkan. L.P. har sålunda inte påstått att ett nytt hyresavtal har ingåtts mellan parterna, utan har endast gjort gällande att uppsägningen skall anses vara utan verkan. Vad gäller frågan om uppsägningens giltighet och dess eventuella återtagande - som för övrigt får anses ha ett direkt och omedelbart samband med det ursprungliga hyresavtalet - finner tingsrätten att det inte föreligger skäl att bedöma denna fråga på annat sätt än som gjorts i NJA 1980 s. 203. Frågan om uppsägningens giltighet och dess eventuella återtagande skall följaktligen enligt 22 § Nämndlagen anses ha rättskraftigt avgjorts mellan parterna genom hyresnämndens beslut att bevilja L.P. uppskov med avflyttningen. Vid sådant förhållande skall käromålet avvisas.
L.P. överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle upphäva beslutet om avvisning och visa målet åter till tingsrätten för ny handläggning.
Bostadsrättsföreningen bestred ändring.
Hovrätten för Västra Sverige (2004-11-12, hovrättsråden Lopez och Hardin samt hovrättsassessorn Hampton, referent) avslog överklagandet.
I skälen för beslutet anförde hovrätten följande.
De i målet omnämnda avgörandena från Högsta domstolen, NJA 1980 s. 203 och 1986 s. 187, får sammantagna anses ge uttryck för att ett bifall till en ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken utgör ett rättskraftigt avgörande av bl. a. frågan om den aktuella uppsägningen inte är ogiltig eller eljest utan verkan, men att rättskraftsregeln skall tolkas restriktivt till att avse frågor som haft omedelbar betydelse för hyresnämndens prövning av den hänskjutna tvisten (jfr NJA 1996 s. 433).
I detta mål framgår av hyresnämndens beslut att Wheeler där ansökte om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken varvid han gjorde gällande att hyresvärden återtagit uppsägningen. Genom detta påstående från hans sida har hyresnämnden haft att prejudiciellt, eller som en s.k. preliminärfråga, pröva om hyresförhållandet överhuvudtaget hade upphört. Det sistnämnda är nämligen en förutsättning för att den nyssnämnda regeln i jordabalken skall kunna tillämpas. Frågan om uppsägningen var återtagen eller ej har således haft omedelbar betydelse för hyresnämndens prövning av den hänskjutna tvisten.
Mot bakgrund av det ovan sagda och på de av tingsrätten i övrigt angivna skälen finner även hovrätten att frågan om uppsägningens eventuella återtagande - och därigenom frågan om hyresavtalet alltjämt är gällande - skall anses rättskraftigt ha avgjorts genom hyresnämndens beslut. Tingsrätten har således förfarit riktigt när den avvisade Moreno käromål.