I mål om klander av arrendesyn uppkommer dels frågan om käranden under förberedelsen i underrätt har ändrat sin talan i strid mot bestämmelsen i 13 kap 3 § 1 st 3 RB, dels frågan om en taleändring som är tillåten enligt den bestämmelsen får göras efter utgången av den frist som gäller för sådan klandertalan.
(Jfr 1964 s 38, 1966 s 193 och 1990 s 366)
Fastigheterna Bröms 1:3 och Skubbebo 1:6 i Torsås kommun samt Shields och Krogsnäs 1:3 i Karlskrona kommun arrenderades av H.H.. Fastigheterna ägs av O.N..
Vid avträdessyn d 29 maj 1985 fastställdes ett totalt bristbelopp om 31 050 kr. Synehandlingen delgavs O.N. och Simmons d 7 aug 1985. I ansökan om stämning, som inkom till Kalmar TR, fastighetsdomstolen, d 4 okt 1985, yrkade O.N. att bristbeloppet skulle fastställas till 72 000 kr. Som grund för sin talan åberopade O.N. att 9 kalvboxar av arrendatorn omändrats till 6 kvigplatser, att varmvattenberedaren ej fungerade, att det på en åker, Storängen, endast funnits 1,5 har höstsådd mot i syneprotokollet angivna 3 har, att det fanns kviekrot på ca 15 har mark, att det förelåg brist beträffande svämgaller, att arrendatorn försummat underhållet av en vattentäkt, att arrendatorn underlåtit att vid avträdet lämna ca 100 m 3 hö samt att dessa brister inte blivit beaktade vid synen.
Vid första inställelse d 9 dec 1985 preciserade O.N. beloppen avseende de påtalade bristerna på så sätt att bristen beträffande kalvboxarna angavs till 9 000 kr, bristen beträffande höstsådden till 1 000 kr, bristen vad avsåg förekomsten av kvickrot till 21 450 kr, bristen beträffande vattentäkten till 500 kr och bristen beträffande höet till 8 000 kr. Påståendena om brister beträffande varmvattenberedare och svämgaller frånfölls.
I inlaga som inkom till TR:n d 26 aug 1986 gjorde O.N., med ändring av sin tidigare talan, gällande att bristbeloppet skulle ökas från av synemännen bestämda 31 050 kr till 86 805 kr. Ökningen avsåg följande brister:
Simmons yrkade att käromålet skulle avvisas såvitt avsåg posterna 1, 2 b, 3, 4, 7, 9, 11, 12 och 13 å tillhopa 34 650 kr. H.H. gjorde därvid gällande dels att dessa delyrkanden innebar en otillåten taleändring enligt bestämmelserna i 13 kap 3 § RB dels att de icke kunde upptagas till prövning eftersom de framställts efter den i 9 kap 28 § JB föreskrivna klandertiden.
TR:n (rådmannen Bowen) anförde i beslut d 3 nov 1987:
Skäl. På skäl som anförts av H.H. bör käromålet avvisas såvitt avser posterna 1, 2 b, 3, 4, 7, 9, 11, 12 och 13 å tillhopa 34 650 kr.
TR:ns beslut. TR:n avvisar käromålet såvitt avser följande poster:
Brist vad gäller insåning av vall, 5 600 kr.
O.N. anförde besvär i Göta HovR. Han yrkade i första hand att TR:ns beslut skulle undanröjas och i andra hand att HovR:n måtte förklara att yrkanden om brister understigande ett sammanlagt belopp om 72 000 kr inte fick avvisas.
H.H. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Zimmerman samt hovrättsråden Williams och Delgado, referent) anförde i beslut d 20 jan 1988:
Skäl. Till stöd för sin talan har O.N. uppgett: Hans urprungliga yrkande var att synesaldot skulle fastställas till 72 000 kr. På grund av omständigheter som först blivit kända under rättegången har han dels inskränkt, dels utvidgat sin talan. Det är ingen ändring av talan emedan saken ej ändras. Yrkandena stöder sig på väsentligen samma grund.
H.H. har till stöd för sitt bestridande bland annat uppgett: Talan i ett klandermål är att betrakta som en fastställelsetalan. Detta innebär att frågan om tillåten eller otillåten ändring av talan inte kan prövas med hänsyn till bestämmelsen i 13 kap 3 § 1 st i RB. Det saknar därför betydelse om omständigheter blivit kända för O.N. först under rättegången. Vidare görs gällande att synen skall jämställas med en dom eller ett beslut i RB:s mening. O.N:s ändringsyrkande skall därför avvisas enär fastighetsdomstolen skall betraktas som överrätt och talan över huvud taget inte får ändras i en högre rätt. I andra hand görs gällande att O.N:s taleändring i vart fall är otillåten då de nya yrkandena inte stöder sig på väsentligen samma grund som de ursprungliga. I sista hand görs gällande att - oavsett om taleändring skulle vara tillåten eller ej - besvären skall lämnas utan bifall, eftersom de nya yrkandena är framställda efter klanderfristens utgång.
I ansökan om stämning yrkade O.N. att bristbeloppet, med frångående av synen, skulle fastställas till 72 000 kr. Därefter har han vid den skriftliga förberedelsen och andra inställelsen inför TR:n yrkat att bristen skall fastställas till 86 805 kr. Hans möjlighet att framställa nya yrkanden vid TR:n regleras av 13 kap 3 § RB. Såväl det ursprungliga som det nya yrkandet grundar sig på att han gör gällande att arrendestället vid avträdet hade större brister än vad den syn han klandrar utvisar. Hans nya yrkande får således anses stödja sig på väsentligen samma grund som de tidigare. Han har därför med stöd av 13 kap 3 § 1 st 3 RB haft rätt att yrka att bristbeloppet skall bestämmas till 86 805 kr, varför TR:ns avvisningsbeslut skall undanröjas.
HovR:ns beslut. HovR:n undanröjer TR:ns beslut om avvisande av O.N:s talan.
H.H. (ombud förbundsjuristen F.B.) anförde besvär och yrkade att HD, med undanröjande av HovR:ns beslut, måtte fastställa TR:ns beslut.
O.N. (ombud advokaten L.T.) bestred ändring.
Sveriges Jordägareförbund och Sveriges Jordbruksarrendatorers Förbund avgav efter förordnande av HD yttrande angående de praktiska konsekvenserna av att käranden i en process om klander av arrendesyn efter klanderfristens utgång tillåtes framställa nya yrkanden rörande brister som inte angetts i stämningsansökningen.
Jordbruksarrendatorernas förbund anförde: De praktiska konsekvenserna av att käranden i process om klander av syn efter klandertidens utgång tillåtes framställa nya yrkanden som inte angetts i stämningsansökan anser förbundet vara övervägande negativa. Det torde leda till längre handläggningstid i målet och därmed ökade kostnader för parterna. Ju längre tiden går desto svårare blir bevisningen om bristens beskaffenhet vid synetillfället. Vid en arrendators frånträde av arrendestället är tidsutdräkten till nackdel för avräkningen som parterna är angelägna om att få slutförd så snart som möjligt. Om gällande klandertid, två månader, i något fall skulle vara för knapp, brukar domstolarna ge behövligt anstånd för att part slutligt skall kunna precisera sina yrkanden.
Jordägareförbundet uttalade, att såvitt förbundet kunde finna några praktiska konsekvenser inte förelåg. Möjligen kunde invändas att man får en tidsutdräkt, vilken leder dels till bevissvårigheter dels till att processkostnaderna ökar.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Taylor, hemställde i betänkande att HD måtte meddela beslut enligt följande: Skäl. H.H. har åberopat följande alternativa grunder till stöd för sitt yrkande att TR:ns avvisningsbeslut skall fastställas: Fastighetsdomstolen skall betraktas som överinstans och talan får över huvud taget inte ändras i högre rätt. O.N:s nya yrkanden stöder sig inte på väsentligen samma grund som de tidigare framställda och skall därför avvisas enligt bestämmelserna i 13 kap 3 § 1 st RB. Oavsett om en taleändring vore tillåten enligt 13 kap 3 § RB eller ej skall de nya yrkandena avvisas eftersom de är framställda efter klanderfristens utgång.
O.N. har bestritt H.H:s sålunda framställda påståenden.
Talan om klander av arrendesyn anhängiggörs i fastighetsdomstolen som första instans. I rättegången tillämpas i allt väsentligt allmänna processuella regler. Det rättens avgörande som processen syftar till, innefattar dock inte någon slutlig prövning av ett rättsförhållande mellan parterna. eftersom synen som sådan utgör endast ett bevismedel inför en senare avräkning mellan fastighetsägaren och arrendatorn. Kärandens talan i klanderrättegången syftar till att få fastställt visst eller vissa bristbelopp och är att anse som en fastställelsetalan.
Enligt vad HD uttalat i rättsfallet NJA 1990 s 366 torde frågan om huruvida en enligt RB tillåten taleändring får göras även efter utgången av en talefrist få lösas utifrån en tolkning av varje enskild regel om talefrist. HD uttalade vidare att en utgångspunkt för tolkningen synes böra vara att en taleändring som är tillåten enligt RB får göras även efter talefristens utgång, om inte särskilda ändamålsskäl talar i en annan riktning. Några sådana skäl synes inte föreligga i en tvist av förevarande art. Förhållandet att klanderfristen löpt ut torde alltså inte i sig hindra att nya poster förs in i rättegången.
Frågan om i vilken omfattning käranden i rättegången kan framställa nya yrkanden regleras i 13 kap 3 § RB. Eftersom fastighetsdomstolen är första instans i tvister av detta slag är bestämmelsen i 13 kap 3 § 2 st andra meningen RB, enligt vilken nya yrkanden i vissa fall ej får framställas i högre rätt, inte tillämplig på rättegången i fastighetsdomstolen. Av första stycket 3 i det angivna lagrummet följer att det är möjligt för käranden att framställa ett nytt yrkande i klanderrättegången i fastighetsdomstolen endast under förutsättning att yrkandet stöder sig på väsentligen samma grund som det eller de tidigare framställda.
I motiven till RB (NJA II 1943 s 165) uttalas bl a följande beträffande tillåtligheten av nya yrkanden: På grund av förbiseende kan käranden ha underlåtit att i stämningen framställa de olika yrkanden, till vilka han kan vara berättigad. Omständighet kan under rättegången inträffa, som stöder vidgade krav från hans sida. Ett typiskt exempel är talan om skadestånd på grund av skadegörande handling, vilken finnes grunda flera krav än det först framställda, t ex ej blott ersättning för sveda och värk, läkarvård och mistad arbetsförtjänst under viss tid utan ock ersättning för framtida men. Ett annat exempel är talan om utbekommande av viss av flera periodiska prestationer, där talan utvidgas att omfatta också senare förfallna. En oundgänglig förutsättning för tillåtelse av sådan utvidgning av talan måste vara, att det nya yrkandet stöder sig på väsentligen samma grund. - Gärde (Nya rättegångsbalken s 136) tillägger här: Om detta gäller i det enskilda fallet, är föremål för domstolens diskretionära prövning.
Frågan är då vad som typiskt sett skall anses utgöra grunden för ett i klanderprocessen framställt yrkande. Valet står närmast mellan de två alternativ som avspeglas i underrätternas avgöranden. Det mest långtgående skulle innebära att det är ifrågasättandet av synen som sådan som är grunden för talan och att det följaktligen är ramen för syneförättningen som anger den yttre gränsen för tillåtligheten av nya yrkanden. Enligt det andra alternativet skulle grunden för talan anses mera direkt anknuten till de påstådda felen eller bristerna. Tillåtligheten av nya yrkanden enligt detta alternativ skulle alltså bestämmas med hänsyn till dessas samband med det eller de ursprungligen framställda yrkandena enligt samma principer som gäller vid handläggningen av t ex mål om fel i fast egendom enligt 4 kap 19 § JB.
Alternativet att betrakta ifrågasättandet av synen som sådan som grund för talan utgår från en mer sammanhållen bild av synen. En jämförelse mellan en syneförrättning med dess redovisning av fastighetens skick och en redovisning av t ex ett förvaltnings- eller försäljningsuppdrag kan synas ligga nära till hands. I rättspraxis har tillåtits nya yrkanden i rättegången inom ramen för sådana uppdrag (jfr NJA 1964 s 38 och NJA 1966 s 193). En jämförelse av det angivna slaget torde dock inte vara helt adekvat. Huvudinriktningen av klanderrättegången är ju endast att beloppsmässigt få fastställt de hos fastigheten påtalade felen eller bristerna i sig och inte anledningen till deras uppkomst eller vidare konsekvenser av konstaterade fel eller brister. Motiven till RB (NJA II 1943 s 171) anger som exempel på fall då nya yrkanden anses stödja sig på väsentligen samma grund att någon på grund av entreprenadavtal framställer yrkanden mot entreprenören om skadestånd för olika försummelser vid entreprenadens fullgörande. Inte heller ett mål av den typen har dock några närmare likheter med en process om klander av arrendesyn.
Synemännens bedömning av arrendeställets skick avgörs slutligt i klanderprocessen. Den som med hänvisning till att klandertiden utgått eller till reglerna i 1 kap 3 § RB inte tillåts föra in nya brister i klanderrättegången får inte senare - efter klanderfristen - väcka ny talan angående sådana brister. Detta kan tyckas tala för en liberal tillämpning av reglerna om taleändring. I doktrinen finns emellertid uttalanden som innebär att domstolen, i de fall en preklusionsfrist löpt ut, just med hänsyn till förekomsten av en preklusionsfrist bör ge nämnda regler en strikt tillämpning (jfr Ekdahl i Tidskrift för Sveriges advokatsamfund 1951 s 50).
Förarbetena till nya jordabalken ger närmast uttryck för att det är det senare av de ovan nämnda alternativen som skall tillämpas på klanderprocessen. I arrendelagsutredningens betänkande anges i ett exempel att ett yrkande i klanderprocessen grundats på den s k slitningsprincipen. Ett i processen senare infört yrkande ansågs stödja sig på väsentligen samma grund som det tidigare och tilläts därför eftersom även det grundades just på slitningsprincipen (SOU 1968:57 s 333). Varken av propositionen eller övriga senare förarbeten kan utläsas någon annan uppfattning om vad som sålunda typiskt sett skall anses utgöra grunden för ett i klanderprocessen framställt yrkande.
Sveriges Jordbruksarrendatorers Förbund har i sitt yttrande till HD anfört bland annat följande: De praktiska konsekvenserna - - - se ovan - - - precisera sina yrkanden.
Sveriges Jordägareförbund har i sitt yttrande till HD anfört att förbundet inte kan finna att det medför några praktiska konsekvenser om käranden i en process om klander av arrendesyn efter klanderfristens utgång tillåts framställa nya yrkanden rörande brister som inte angetts i stämningsansökningen. Förbundet har tillagt att det mot en sådan tillämpning möjligen kan invändas att man får en tidsutdräkt, vilken dels leder till bevissvårigheter dels till att processkostnaderna ökar.
Normalt ligger det i både fastighetsägarens och arrendatorns intresse att alla förekommande brister i arrendeställets skick regleras i en eventuell klanderprocess. Både processekonomiska intressen och de skäl i övrigt som legat till grund för en begränsning av klandertiden talar dock mot möjligheten till en successiv utvidgning av klanderprocessen efter klanderfristens utgång. Önskemålet att uppnå en allsidig och komplett rättslig prövning bör kunna tillgodoses inom ramen för den väl tilltagna klanderfristen. Visserligen kan sägas att mindre tillfredsställande konsekvenser av en motsatt ordning kunde motverkas genom en aktiv processledning och genom reglerna om rättegångskostnadsansvar vid försumlig processföring. Det vore dock inte lämpligt att göra parts möjligheter att framställa nya yrkanden i processen beroende av domstolens tillämpning av så allmänt hållna regler för processen.
En sammanfattande bedömning av det anförda leder till slutsatsen att grunden för ett i klanderprocessen framställt yrkande bör anses bestämd med utgångspunkt från det fel eller den brist yrkandet hänför sig till. Endast om till nya yrkanden relaterade fel eller brister har så nära samband med tidigare påtalade att det får anses vara fråga om samma fel eller brister bör nya yrkanden tillåtas i fastighetsdomstolen efter klandertidens utgång (jfr NJA 1984 s 733).
De fel och brister som föranlett O.N. att framställa sitt tilläggsyrkande i inlagan till TR:n d 26 aug 1986 - efter klandertidens utgång - har inte sådant samband med de i stämningsansökan angivna att det nya yrkandet (yrkandena) kan anses stödja sig på väsentligen samma grund som det (de) ursprungligen framförda. På grund härav och i enlighet med vad som ovan anförts, bör hans talan i dessa delar avvisas. TR:ns beslut skall alltså fastställas.
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut fastställer HD TR:ns beslut.
HD (JustR:n Crawford, Snow, Morrow, Williams och Stevens, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl. I 9 kap 28 § JB föreskrivs att part som vill klandra en arrendesyn skall väcka talan mot den andra parten inom viss tid. Sådan talan skall enligt 8 kap 32 § samma balk upptas av fastighetsdomstol. Denna domstol är alltså första domstol i sådana tvister. Bestämmelsen i 13 kap 3 § 2 st andra meningen RB, enligt vilken nya yrkanden i vissa fall ej får framställas i högre rätt, är därför inte tillämplig i fastighetsdomstolen (jfr beträffande klander av bodelning eller arvskifte Gullnäs m fl, Rättegångsbalken I, suppl 5, s 13:38). Inte heller grunderna för bestämmelsen bör tillämpas i detta fall.
Om en arrendesyn inte klandras inom föreskriven tid, gäller synen enligt 9 kap 28 § JB som fullt bevis för arrendeställets skick den dag som synen hänför sig till. Barnett synen i något hänseende, inträder emellertid samma rättsverkan först när lagakraftägande dom föreligger; en klandrad syn kan inte antas få något slags partiell rättsverkan i fråga om poster som inte har klandrats (jfr Bäärnhielm-Larsson, Adams, s 9:127).
Den angivna talefristregeln kan inte anses hindra den som har klandrat synen att efter klanderfristens utgång ändra sin väckta talan i den mån det är tillåtet enligt 13 kap 3 § RB (jfr NJA 1990 s 366 och Lindskog, Preskription, s 353).
Frågan i vilken utsträckning käranden i en klanderprocess får framställa andra yrkanden än som har angetts i stämningsansökningen regleras i första stycket 3 av nämnda paragraf. Av den bestämmelsen framgår att käranden sedan talan har väckts får framställa nya yrkanden endast om de stöder sig på väsentligen samma grund som de tidigare yrkandena.
I rättspraxis har yrkanden som framställs i mål om klander av redovisning för försäljnings- eller förvaltningsuppdrag ansetts stöda sig på samma grund (se NJA 1964 s 38 och 1966 s 193). Yrkanden som framställs i mål om klander av arrendesyn avseende föreliggande brister i arrendestället måste på motsvarande sätt anses stöda sig på samma grund. Sedan synen har klandrats har käranden alltså rätt att under förberedelsen utvidga sin talan genom att framställa nya sådana yrkanden.
Det slut som HovR:n har kommit till skall därför fastställas.
HD:s avgörande. HD fastställer det slut som HovR:n har kommit till.