Tolkning av beslut om fördelningsgrund för driftskostnader för gemensamhetsanläggning.
Västmanlands tingsrätt, fastighetsdomstolen
T.B., O.G. och K.E.K. väckte vid Västmanlands tingsrätt, fastighetsdomstolen den talan mot Bäckby Byalag Samfällighetsförening som framgår av fastighetsdomstolens dom.
Fastighetsdomstolen (lagmannen Myers och fastighetsrådet Mendez) anförde i dom den 5 april 2007:
I början på 1970-talet bebyggdes 204 fastigheter med egnahem i ett område på Bäckby i Västerås. Enligt ostridiga uppgifter beslutades år 1972 om byalagsavgift för de tre förekommande hustyperna, dels hustyp A (tre rum och kök om 96,8 kvm), dels hustyp B (fem rum och kök om 114,3 kvm) och dels hustyp C (fem rum och kök om 122,4 kvm). Fastigheterna är alla anslutna till fjärrvärme. Fastighetsbildningsmyndigheten i Västerås kommun beslutade den 30 november 1978 att inrätta en gemensamhetsanläggning, Dragverket ga:1. Den skall enligt beslutet bestå av grönområden, lekplatser, parkeringsplatser m.m., men också av ledningar för bl.a. värme, vatten och avlopp. Deltagande fastigheter är Dragverket 2-205. I beslutet om andelstal bestämdes att ”kostnaderna för anläggningens drift och underhåll skall fördelas mellan deltagande fastigheter med 1/204 vardera. Kostnaderna för förbrukning av värme fördelas dock efter husstorlekar…” Under åren som följt har enligt uppgift från föreningen nio fastigheter byggts ut. Kärandenas fastigheter är tre av dessa. Tillbyggnaderna är inte anslutna till fjärrvärmen utan värms med el. Den 14 mars 1997 fattade lantmäterimyndigheten på nytt ett beslut som rörde ändringar i det tidigare meddelade anläggningsbeslutet avseende Dragverket ga:1. Ändringen innebar endast att sophus skulle utföras inom viss tid. Beslutet om andelstal var oförändrat. Föreningen har såvitt känt ända fram till årsstämman 2005 tillämpat anläggningsbeslutet på det sättet att indelningen skett i tre hustyper och differentierade avgifter för de tre olika husstorlekarna har debiterats oavsett tillbyggnader som uppvärms med el. Vid stämman den 17 november 2005 upptogs på styrelsens förslag frågan om debitering av fastigheter som hade byggts ut. Stämman beslutade med ändring av tidigare praxis att debitering för värmekostnader skulle ske i proportion till husets faktiska yta oavsett om tillbyggnaden uppvärmdes med fjärrvärme eller el. Vid stämman den 21 november 2006 fastställdes debiteringslängd för de deltagande fastigheterna beträffande hustyp A, B och C med vissa belopp i tre nivåer. Samtidigt beslutades om ”extra debitering för värme för utbyggda fastigheter”.
Yrkanden m.m.
Kärandena har klandrat beslutet vid årsstämman den 21 november 2006 om extra debitering och yrkat att beslutet i den delen skall upphävas. De har som grund för talan anfört att beslutet om extra debitering står i strid med anläggningsbeslutet. Kärandena har menat att med uttrycket husstorlekar avses de tre hustyperna A, B och C, oavsett om de tillbyggts.
Föreningen har bestritt yrkandet och anfört att beslutet om extra debitering står i överensstämmelse med anläggningsbeslutet. Föreningen har menat att kostnaderna för värme skall fördelas efter husstorlek, alltså husets faktiska storlek oavsett vilken form av uppvärmning som den enskilde husägaren valt för tillbygget. Till stöd för ett sådant synsätt har de åberopat lantmätaren P.O:s uppfattning, som framförts i ett mejl till en styrelseledamot den 27 oktober 2006.
Tvisten rör tolkning av anläggningsbeslutet i den del det föreskriver att kostnaderna för värme skall fördelas efter husstorlekar (tingsrättens kursivering). Bebyggelsen ifråga utgörs av s.k. gruppbebyggelse med tre hustyper av olika storlek. I det ursprungliga beslutet från 1978 angavs att kostnaderna för värme - i motsats till övriga kostnader - skulle fördelas efter husstorlekar. Begreppet husstorlekar är sett isolerat inte särskilt precist och skulle kunna tolkas på de olika sätt som parterna fört fram. I beslutet från 1978 står det dock klart att avsikten varit att differentiera avgiften mellan de tre olika hustyperna på grund av att de varierat i storlek och förbrukat olika mängd värme. Redan det förhållandet att beslutet anger husstorlekar, i plural och inte husets storlek, ger entydigt stöd åt en sådan tolkning. Vid ändringen av anläggningsbeslutet, som föranleddes av andra skäl än vad som nu är aktuellt, angavs i oförändrad text att kostnaderna för värme skall fördelas efter husstorlekar, inte efter husens faktiska storlek, boyta eller biyta eller annan måttenhet. Ingen ändring i andelstalet såvitt rör värme har alltså gjorts i anläggningsbeslutet 1997. Mot bakgrund av det anförda finner fastighetsdomstolen att en riktig tolkning av anläggningsbeslutet innebär att kostnaderna för värme skall fördelas efter husstorlekarna A, B och C, oavsett tillbyggnad till bostadshuset. Beslutet om extradebitering strider mot anläggningsbeslutet och skall därför upphävas.
Käromålet skall följaktligen bifallas.
Fastighetsdomstolen upphäver Bäckby Byalag Samfällighetsförenings beslut vid årsstämman den 21 november 2006, § 15, såvitt avser extra debitering för värme i kärandenas utbyggda fastigheter.
Samfällighetsföreningen överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.
T.B., O.G. och K.E.K. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Parker och Shaw, fastighetsrådet Allen samt hovrättsrådet Warren, referent) anförde i dom den 23 oktober 2007:
Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder, omständigheter och bevisning som vid fastighetsdomstolen.
Hovrätten har att ta ställning till om samfällighetsföreningens stämmobeslut den 21 november 2006 om extra debitering för värme i T.B:s, O.G:s och K.E.K:s utbyggda fastigheter strider mot anläggningsbeslutet från 1997. Enligt detta beslut, vilket i denna del varit oförändrat sedan 1978 då gemensamhetsanläggningen inrättades, fördelas kostnaderna för förbrukning av värme efter husstorlekar.
Som fastighetsdomstolen konstaterat kan begreppet husstorlekar tolkas på de olika sätt parterna påstått. Anläggningsbeslutets ordalydelse sett för sig ger därför inget slutligt besked i tolkningsfrågan. Av betydelse är dock att lantmäterimyndigheten, genom att använda begreppet husstorlekar, sannolikt dels har velat knyta kostnadsfördelningen till den faktor som starkast inverkar på värmeförbrukningen, nämligen husens storlek, dels har velat möjliggöra för samfällighetsföreningen att utan ny anläggningsförrättning anpassa kostnadsfördelningen till framtida förändringar i husstorlek. Hade avsikten varit att knyta kostnadsfördelningen till de ursprungliga hustyperna hade detta kunnat skrivas in i beslutet. Detsamma gäller för det fall avsikten hade varit att avgiften skulle påverkas av att ett hus helt eller delvis värms upp på annat sätt än genom fjärrvärme.
Hovrätten konstaterar vidare att det torde stå varje fastighetsägare fritt att utnyttja fjärrvärmen även i de utbyggda delarna av huset. Att vissa fastighetsägare inte utnyttjar fjärrvärme i hela huset innebär därför inte att den ifrågavarande utdebiteringen är oskälig.
Sammantaget finner hovrätten att övervägande skäl talar för att anläggningsbeslutet ska tolkas på det sätt samfällighetsföreningen hävdat. Stämmobeslutet strider därmed inte mot anläggningsbeslutet, varför käromålet ska ogillas.
Med upphävande av fastighetsdomstolens dom ogillar hovrätten käromålet.
T.B., O.G. och K.E.K. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa fastighetsdomstolens dom.
Samfällighetsföreningen bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Wallace, föreslog i betänkande följande dom:
I början av 1970-talet bebyggdes fastigheter i området Bäckby i Västerås med bostadsbebyggelse bestående av tre olika husstorlekar benämnda hustyp A (96,8 m2), B (114,3 m2) och C (122,4 m2). År 1972 beslutades om debitering av byalagsavgift efter de tre olika hustyperna.
År 1978 inrättades gemensamhetsanläggningen Dragverket ga:1. Anläggningen består bl.a. av ledningar för värme, vatten och avlopp. Deltagande fastigheter är Dragverket 2-205 som utgör en samfällighet för anläggningens drift och underhåll. I anläggningsbeslutet anges att debitering av värmekostnader ska fördelas efter husstorlekar.
Samfällighetsföreningen har fram till och med verksamhetsåret 2004/ 2005 debiterat deltagande fastigheter för värmekostnader i enlighet med 1972 års beslut om byalagsavgift om differentiering mellan de ursprungliga hustyperna. Vid årsmötet 2005 beslutade stämman att debitering av värmekostnader ska göras för alla utbyggnader i proportion till utbyggnadens bostadsyta oavsett vilket värmesystem som används i tillbyggnaden.
Frågan i målet är om de ändrade grunderna för värmedebitering utgör sådan väsentlig förändring som måste prövas vid ny förrättning enligt 35 § anläggningslagen.
Genom anläggningslagen kan gemensamhetsanläggning inrättas för flera fastigheter om anläggningen tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse. Frågan om inrättande prövas genom förrättning av lantmäterimyndighet. Under förrättningen ska förrättningslantmätaren objektivt utreda samtliga förutsättningar som föreligger för möjligheten att inrätta gemensamhetsanläggning. Utredningen ska också omfatta frågan om kostnadsfördelning mellan deltagande fastigheter inklusive de lämpligaste metoderna för fördelningen.
Om det inte föreligger några hinder mot anläggningen ska lantmäterimyndigheten meddela anläggningsbeslut inklusive beslut om andelstal i fråga om anläggningens utförande och drift. Fördelning av kostnader för gemensamhetsanläggnings inrättande, drift och underhåll ska fastställas samtidigt med anläggningsbeslutet. Kostnadsfördelningen fastställs genom åsättande av andelstal för varje deltagande fastighet. För anläggningens drift bestäms andelstal efter vad som är skäligt med hänsyn främst till varje fastighets beräknade användning av anläggningen. Om förutsättningar föreligger kan lantmäterimyndigheten istället föreskriva att kostnaderna i första hand ska fördelas genom uttag av avgifter för anläggningens utnyttjande. Lantmäterimyndigheten har också möjlighet medge styrelse för samfällighet rätt besluta om ändring av andelstal på grund av ändrat användningssätt. Om sådan möjlighet medges skall detta framgå av anläggningsbeslutet.
Grunden för kostnadsfördelningen är förrättningslantmätarens objektiva utredning. Inom ramen för utredningen har lantmätaren möjlighet att inhämta annan sakkunnig utredning och värdering för att utredningen ska bli så fullständig som möjligt. Fastställt andelstal blir bestämmande för fördelningen mellan fastigheterna.
Gemensamhetsanläggningen förvaltas av den samfällighetsförening som bildats för anläggningens drift. Föreningens högsta beslutande organ är föreningsmöten. Vid dessa möten har i regel varje deltagande fastighet en röst oavsett antal delägare. För beslut gäller i regel enkel majoritet. Undantagsvis kan röstfördelning ske efter andra principer, t.ex. enligt andelstal. Likaså kan det för vissa beslut krävas absolut majoritet.
Föreningens löpande förvaltning omhändertas av dess valda styrelse som har till uppgift att sköta arbetet i enlighet med samfällighetslagen, andra författningar, stadgan och beslut från föreningsstämma. Samfällighetsföreningen ska i sin förvaltning tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa men även ta skälig hänsyn till enskilda medlemmars intressen. Ware av föreningsstämmobeslut kan bara göras om beslut inte tillkommit i behörig ordning eller det strider mot samfällighetslagen, annan författning eller stadga. Talan om åsidosättande av enskild medlems intresse kan inte föras genom klandertalan utan får då ske genom talan om brott mot 19 § samfällighetslagen. Så länge styrelse och föreningsstämmor inte överskrider de formella reglerna enligt samfällighetslagen, stadga och andra tillämpliga författningar har en minoritet svårt att hävda sina intressen gentemot en majoritet.
Gemensamhetsanläggning ska helst inrättas på frivillig väg. Om det uppstår motstridiga intressen finns några skyddsregler för enskilda intressen. Till dessa hör främst bl.a. väsentlighetsvillkoret, båtnadsvillkoret och opinionsvillkoret. Villkoren gäller enbart inför bildandet av gemensamhetsanläggningen. Efter att anläggningen har inrättats försvagas skyddet för minoriteter ytterligare. Förvaltning av anläggningen sker enligt regleringen i lagen om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen). Dess främsta skyddsregel för minoriteter är samfällighetsföreningens skyldighet att ta skälig hänsyn till enskilda medlemmars intressen. Enskilda medlemmar som känner sig förbigångna är hänvisade till att föra talan vid fastighetsdomstol. Sådan talan omfattas inte av möjligheten att föra klandertalan av stämmobeslut. Morse gäller enbart om beslut vid årsstämma tillkommit i behörig ordning eller beslut strider mot lag eller stadga.
Enligt 35 § anläggningslagen kan om ändrade förhållanden inträder som väsentligt påverkar fråga som avgjorts genom förrättning förändringen prövas vid ny förrättning.
Lantmäterimyndigheten beslutade i samband med det aktuella anläggningsbeslutet även om grunderna för värmedebitering för deltagande fastigheter. Beslutet om andelstal innehåller ingen föreskrift som ger styrelsen möjlighet att besluta om förändrade andelstal inför förändringar. Vid årsstämman 2005 har föreningen tagit beslut att förändra grunderna för debitering av värmekostnader. Stämmans beslut har således inte ändrat andelstalen mellan fastigheterna men väl ändrat grunderna för värmedebiteringen för deltagande fastigheter.
I sitt beslut om andelstal anger lantmäterimyndigheten att värmedebitering ska ske enligt husstorlekar. Vid beslutet existerade enbart husstorlekarna A, B och C utan några tillbyggnader. Samma grund för värmedebitering hade då använts inom byalaget på ett enahanda sätt i flera år. Genom anläggningsbeslutets utformning får det anses framgå att förrättningslantmätaren avsett att beslutet enbart skulle fastställa det redan existerande system som användes inom området. Inget har framkommit att avsikten varit annan. För denna tolkning talar även det faktum att samma debiteringsgrunder använts inom samfälligheten fram till årsstämman 2005.
Den nu beslutade ändringen innebär att grunden för debitering förändras. Ändring av grunderna för debitering innebär att man förändrar grunderna för i regel den enskilt största ekonomiska posten för både föreningen och enskilda fastighetsägare. Förändringen medför troligen en förändring av kostnadsfördelning mellan deltagande fastigheter samtidigt som det medför stora ekonomiska konsekvenser för båda sidor. Eftersom konsekvenserna kan vara både negativa och positiva föreligger även en klar intressekonflikt mellan olika delägare inom föreningen. Förändringen är därför av väsentlig betydelse för en fråga som beslutats om vid den ursprungliga förrättningen. För att säkerställa att ändringen tillkommer på objektiva och förutsebara grunder måste en sådan förändring av värmedebitering handläggas inom ramen för en ny förrättning i enlighet med 35 § anläggningslagen.
Frågan är också av vikt för skyddet av enskilda intressen. Avsaknaden av skyddsregler för minoriteter inom både anläggningslagen och samfällighetslagen innebär att enskilda fastighetsägare har ytterst små möjligheter att kunna göra sina intressen gällande mot en majoritet av fastighetsägare. Till skillnad från flertalet ekonomiska föreningar kan den enskilde fastighetsägaren inte lämna samfälligheten trots att enskilda beslut kan medföra stora negativa förändringar. Systemet måste därför användas på sådant sätt att det garanterar att förändringar som kan medföra stora konsekvenser för enskilda tillkommer på objektiva och transparenta grunder. Detta kan enbart ske inom ramen för en förrättning.
På ovan angivna grunder har det aktuella beslutet medfört förändringar som måste beslutas om vid en ny förrättning. Med ändring av hovrättens domslut ska därför fastighetsdomstolens domslut fastställas.
Med ändring av hovrättens dom fastställer HD fastighetsdomstolens domslut.
HD (justitieråden Martinez, Anderson, Flores, Olson, referent, och Harris) meddelade den 11 juni 2010 följande dom:
När en gemensamhetsanläggning bildas ska enligt 15 § andra stycket anläggningslagen (1973:1149) vid förrättningen för varje fastighet fastställas andelstal för fördelning av driftskostnaderna. Fördelningsnorm är främst beräknad användning av anläggningen.
Fastighetsbildningsmyndigheten i Västerås kommun beslutade den 30 november 1978 att inrätta gemensamhetsanläggningen Dragverket ga:1 för bl.a. fjärrvärme till 204 fastigheter med bostäder i området Bäckby i Västerås. Bebyggelsen bestod av tre olika hustyper betecknade A (96,8 kvm), B (114,3 kvm) och C (122,4 kvm). I förrättningsprotokollet anges under rubriken ”Beslut om andelstal” bl.a. att kostnader för värmeförbrukning ska fördelas efter ”husstorlekar”. Anläggningen förvaltas av Bäckby Byalag Samfällighetsförening.
Efter förrättningen har några av bostäderna på de deltagande fastigheterna byggts till. Vissa av tillbyggnaderna värms upp med fjärrvärme, andra med elvärme. Klagandena är ägare till fastigheter på vilka eluppvärmda tillbyggnader uppförts.
Föreningen har differentierat debiteringen för värmekostnader efter hustyperna A, B och C. Vid årsstämman den 21 november 2006 fastställdes emellertid en debiteringslängd som därutöver innehöll en extradebitering för tillbyggnader. Denna extradebitering skulle utgå för även sådana byggnader som är eluppvärmda. Klagandena har i detta mål klandrat det debiteringsbeslutet.
En stämma i en samfällighetsförening har ingen kompetens att besluta om grunder för fördelning av driftskostnader för en gemensamhetsanläggning. Inte heller kan stämman besluta om ändringar i eller tillägg till de fördelningsgrunder som fastställts genom en förrättning. Det klandrade beslutet om extradebitering för tillbyggnader är därför verksamt endast om det innebär en korrekt tillämpning av den år 1978 fastställda fördelningsgrunden.
Parterna har olika uppfattningar om hur anläggningsbeslutet är att tolka beträffande fördelningsgrunden. Mot klagandenas ståndpunkt att ”husstorlekar” vid tiden för beslutet är bestämmande också för framtiden står föreningens mening att ”husstorlekar” vid varje tid styr.
Ett beslut om en fördelningsgrund ska tolkas objektiverat på grundval av främst beslutets ordalydelse och kontext samt i ljuset av kraven på rättvis fördelning och förutsebarhet. Förhållanden som var kända vid beslutet och som kan antas ha haft betydelse för detta kan vara att beakta. Den förrättande myndighetsrepresentantens avsikt saknar i princip betydelse. Detsamma gäller efterföljande omständigheter, såsom hur beslutad fördelningsgrund kommit att tillämpas.
I anläggningsbeslutet knyts inte ordet ”husstorlekar” till någon viss tidpunkt. Beslutet kan därför enligt sina ordalag tolkas på båda de hävdade sätten. Vad parterna har anfört talar inte klart för vare sig den ena eller den andra tolkningen. Såvitt känt förekom ingenting vid anläggningsförrättningen som kan ge ledning. Ingendera tolkningen kan anses leda till ett så oskäligt resultat att den bör underkännas på den grunden. Vid sådant förhållande bör anläggningsbeslutet antas ha den innebörd som är bäst förenlig med kravet på förutsebarhet.
Grunden för fördelning av driftskostnader ska fastställas vid en anläggningsförrättning. Som har framhållits i det föregående är samfällighetsföreningen inte behörig att besluta i sådana frågor utan har att tilllämpa anläggningsbeslutet så som lantmäterimyndigheten har bestämt.
Emellertid framhölls i förarbetena till anläggningslagen (se prop. 1973:160 s. 172 ff. och 254 ff.) att det i vissa fall kunde finnas ett behov av att möjliggöra en smidig anpassning till ändrade förhållanden. Detta behov tillgodosågs genom regleringen i 35 § anläggningslagen, som bl.a. ger lantmäterimyndigheten möjlighet att föreskriva att en omprövning får ske efter en viss tid (a. prop. s. 219).
I sammanhanget är också att notera att lantmäterimyndigheten numera enligt 24 a § anläggningslagen kan i anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändrats stadigvarande. Syftet får antas vara att för en viss situation - ändrat användningssätt av en deltagande fastighet - möjliggöra en praktisk och enkel anpassning. Möjligheten är dock begränsad till just den föreskrivna situationen.
Vid sidan av dessa lagreglerade anpassningsmöjligheter får det anses finnas ett visst utrymme för att utforma ett anläggningsbeslut så att tillämpningen kan anpassas till ändrade förhållanden. Det förutsätter att entydiga och lättillämpade principer låter sig bestämmas och att dessa principer klart framgår av beslutet.
Något principiellt hinder föreligger alltså inte mot att en fördelningsgrund skulle kunna knytas till entydigt definierade bostadsytor sådana de är vid en viss tidpunkt varje år. Kostnadsfördelningen kan då bestämmas genom en enkel mekanisk beräkning. Den aktuella fördelningsgrunden (”husstorlekar”) uppfyller emellertid inte kraven på klarhet och därmed förutsebarhet, bl.a. eftersom den inte ger klart besked om vad som gäller för tillbyggnader som värms upp med el. Valet mellan de två tolkningarna måste därför utfalla så, att den fastställda fördelningsgrunden avser husstorlekarna vid förrättningen år 1978. Det kland-rade beslutet har inte stöd i fördelningsgrunden så tolkad. Stämman har följaktligen genom beslutet gått utanför sin kompetens.
Mot bakgrund av det anförda ska med undanröjande av hovrättens dom fastighetsdomstolens domslut fastställas.
Med undanröjande av hovrättens dom fastställer HD fastighetsdomstolens domslut.
HD:s dom meddelad: den 11 juni 2010.
Mål nr: T 4486-07.
Lagrum: 15 § andra stycket anläggningslagen (1973:1149).