Hovrätten har bedömt dels att rätten till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken faller inom tillämpningsområdet för bestämmelsen i 12 kap. 66 § samma lag, dels att kravet i 12 kap.
Bakgrund
Skärholmen Retail AB (Skärholmen Retail) är ägare till en fastighet i vilken Garcia (W. Mode) förhyrde dels en butikslokal, dels en lagerlokal. I hyresavtalen för lokalerna finns en bestämmelse om att "[t]vist på grund av detta Hyresavtal skall, där jordabalkens regler om hyra ej förhindrar detta avgöras av skiljemän enligt lagen om skiljemän". Skärholmen Retail sade i december 2016 upp hyresavtalen till upphörande per den 30 september 2017.
W. Mode ansökte om stämning gentemot Skärholmen Retail och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att W. Mode, enligt 12 kap.57 och 58 b §§jordabalken, hade rätt till ersättning hänförlig till de i december 2016 uppsagda hyresförhållandena mellan parterna beträffande de båda lokalerna.
Skärholmen Retail bestred käromålet och yrkade att tingsrätten skulle avvisa Russell talan. Till stöd för sitt yrkande om avvisning anförde Skärholmen Retail bl.a. följande. Hyresavtalen innehåller skiljeklausuler som innebär att tvist på grund av avtalen, där jordabalkens regler om hyra inte förhindrar det, ska avgöras av skiljemän enligt lagen (1999:116) om skiljemän. Enligt bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken kan "bestämmande av ersättning enligt 58 b §" inte hänskjutas till skiljeförfarande. Den nu aktuella tvisten avser frågan om huruvida rätt till ersättning över huvud taget föreligger, vilket regleras i kapitlets 57 §. Frågan om rätt till ersättning omfattas inte av 12 kap. 66 § jordabalken. Det finns inget som hindrar en tillämpning av skiljeklausulerna och tingsrätten är därmed inte behörig att pröva tvisten.
W. Mode bestred yrkandet om avvisning och anförde bl. a. följande. Bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken hindrar att prövningen hänskjuts till ett skiljeförfarande eftersom frågan om hyresgästens rätt till ersättning utgör en integrerad del av den rättsliga prövningen avseende bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken. En sådan tillämpning av 12 kap. 66 § jordabalken som svaranden gjort gällande vore omöjlig att tillämpa och står i strid med bestämmelsens syfte. Bestämmelsen är tvingande till hyresgästens förmån och skiljeklausulerna kan därmed inte göras gällande.
Tingsrätten (rådmannen Obrien) anförde i beslut i avvisningsfrågan den 6 mars 2019 bl.a. följande.
Frågan är om skrivningen "bestämmande av ersättning enligt 58 b §" i 12 kap. 66 § jordabalken ska anses omfatta kärandens talan, dvs. fastställelse av rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § och 58 b §jordabalken. Om så är fallet är den aktuella skiljeklausulen inte tillämplig och tingsrätten är behörig att ta upp målet till prövning. Enligt 4 § första stycket lagen (1999:116) om skiljeförfarande får en domstol inte mot en parts bestridande pröva en fråga som enligt skiljeavtal ska prövas av skiljemän. För det fall den nu aktuella talan inte omfattas av förbudet i 12 kap. 66 § jordabalken ska tvisten därmed i stället avgöras inom ramen för ett skilje-förfarande.
Enligt 12 kap. 66 § jordabalken gäller att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet bl.a. gällande bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken inte får hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll för parterna att klandra skiljedomen. Tingsrätten konstaterar inledningsvis att lagstiftaren med skrivningen ovan avsett att undanta endast de skiljeklausuler som innehåller en rätt för parterna att i materiellt hänseende klandra skiljedomen. Att någon sådan möjlighet skulle finnas i de nu aktuella avtalen har inte gjorts gällande. Av kommentaren till 12 kap. 66 § jordabalken framgår att frågan om bestämmande av ersättning till lokalhyresgäst måste bedömas omfatta såväl frågan om ersättning överhuvudtaget ska utgå samt beräkningen av densamma. (Se Holmqvist & Thomson, Hyreslagen: Särskilda bestämmelser (61-67 §§) [25 maj 2018, Zeteo] kommentaren till 12 kap.jordabalken). W. Mode har i målet begärt att tingsrätten ska fastställa att bolaget har rätt till ersättning. Enligt tingsrättens mening faller detta inom ramen för frågan om ersättning över- huvudtaget ska utgå.
Vid nu angivna förhållanden ska Skärholmen Retails begäran om avvisning lämnas utan bifall.
Skärholmen Retail AB:s begäran om avvisning lämnas utan bifall.
Skärholmen Retail överklagade tingsrättens beslut och yrkade att Russell talan skulle avvisas. Till stöd för överklagandet anförde Skärholmen Retail i huvudsak följande. Tingsrätten har, med hänvisning till kommentaren till jordabalken, angivit att frågan om bestämmande av ersättning, enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, även måste anses omfatta bestämmande av huruvida ersättning överhuvudtaget ska utgå enligt 57 § samma kapitel. Detta skulle möjligen vara riktigt om det var fråga om en fullgörelsetalan där det, inom ramen för bestämmande av ersättning enligt 58 b §, måste prövas om ersättningsskyldighet enligt 57 § föreligger. Nuvarande talan skiljer sig dock på den viktiga punkten att det är fråga om en fastställelsetalan där ersättningsskyldigheten enligt 57 § är den enda frågan som ska prövas i målet.
Hovrätten (hovrättsråden Holt och Ford, samt tf. hovrättsassessorn Giles, referent) anförde i beslut den 28 juni 2019 bl.a. följande.
Enligt 12 kap. 66 § jordabalken får i vissa fall ett avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst om att framtida tvister ska kunna hänskjutas till skiljemän inte göras gällande, om avtalet inte innehåller förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen. Detta gäller bl.a. i frågor som avser bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.
För att parterna ska kunna göra gällande ett avtal om att hänskjuta aktuella tvister till skiljemän krävs alltså enligt 12 kap. 66 § jordabalken att skiljeavtalet innehåller ett förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen. Denna förutsättning har uppställts i syfte att skydda hyresgästen genom att vissa frågor ska vara förbehållna en domstols prövning. Ett på så sätt formulerat förbehåll fanns också i 2 § i den numera upphävda lagen (1929:145) om skiljeförfarande (se prop. 1923:31 s. 52-53). Enligt den bestämmelsen kunde lagen om skiljeförfarande inte tillämpas på skiljeavtal som innefattade ett förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen. Med klander avsågs där en rätt att överpröva en dom i materiellt hänseende och inte endast med stöd av klanderbestämmelserna i lagen om skiljeförfarande (se prop. 1929:226 s. 37-38 och 1998/99:35 s. 71). Enligt hovrätten bör bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken tolkas på motsvarande sätt.
I likhet med tingsrätten konstaterar hovrätten att det inte har gjorts gällande att det i målet aktuella skiljeavtalet innehåller ett förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen i materiellt hänseende. Avgörande för tingsrättens behörighet är därför om W. Modes talan ska anses utgöra en talan om bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.
Som tingsrätten har redovisat har det i litteraturen anförts att frågan om bestämmande av ersättning till en lokalhyresgäst måste anses omfatta såväl frågan om ersättning överhuvudtaget ska utgå som frågan om beräkningen av ersättningen (se Holmqvist & Thomson, Hyreslagen, Zeteo, 29 mars 2019, Särskilda bestämmelser (61-67 §§), kommentaren till 12 kap. 66 §).
Hovrätten kan konstatera att 12 kap. 66 § jordabalken i sin lydelse före den 1 januari 1989 hänvisade till 12 kap. 57 § som då reglerade både när en hyresvärd var ersättningsskyldig gentemot en hyresgäst och vilken ersättning som i så fall skulle utgå.
Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1989 ändrades 12 kap. 57 § jordabalken bl.a. på så sätt att bestämmelserna om vilken ersättning en hyresgäst ska ha rätt till vid en obefogad förlängningsvägran flyttades till en ny paragraf, 58 b § i samma kapitel. Samtidigt ändrades kapitlets 66 § på så sätt att hänvisningen till 57 § ersattes med en hänvisning till 58 b §. (SFS 1988:927, se vidare prop. 1987/88:146 s. 10 och 45.) I specialmotiveringen till ändringen i 66 § jordabalken angavs att ändringen endast var redaktionell (se a. prop. s. 50). Hovrätten kan konstatera att lagstiftaren genom lagändringarna alltså inte avsåg att göra någon materiell ändring i fråga om vilka ersättningstvister som skulle undantas från prövning av skiljemän. Mot denna bakgrund bedömer hovrätten att Russell talan utgör en sådan talan om bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken som avses i 66 § samma kapitel. Även enligt hovrätten medför därför bestämmelsen i 12 kap. 66 § jordabalken att Skärholmen Retail inte kan göra gällande det mellan parterna träffade skiljeavtalet som rättegångshinder. Skärholmen Retails överklagande ska därför avslås.
2. Hovrätten avslår överklagandet.