Hyresnämndsmål. En hyresgäst har förklarat att hon ville ha ekonomisk ersättning för att överlåta sin hyresrätt, dock utan att nämna något belopp. Det har ansetts att hon har i hyreslagens mening uppställt ett villkor om ersättning för att överlåta hyresrätten och att hon därigenom så allvarligt åsidosatt sina skyldigheter mot hyresvärden att det inte var oskäligt att låta hyresavtalet upphöra.
Hyresnämnden i Stockholm
A.N. hyrde av O.L. Fastighets AB en lägenhet om 120 kvm på Grevgatan i Stockholm. Sedan bolaget sagt upp hyresavtalet med A.N. yrkade bolaget vid hyresnämnden att hyresavtalet inte skulle förlängas och anförde som grund bl.a. att A.N. i vart fall vid ett tilltänkt lägenhetsbyte hade begärt ersättning för att överlåta hyresrätten och att hon därigenom hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).
A.N. bestred bolagets yrkande och att hon skulle ha begärt ersättning i samband med något lägenhetsbyte. Hon yrkade för egen del att hyresnämnden skulle lämna henne tillstånd att överlåta hyresrätten till A.C. i syfte att genom byte erhålla dennes lägenhet om 66 kvm vid Östermalmstorg i Stockholm. Hon behövde nämligen av anförda skäl en lägenhet med lägre hyra än prövningslägenhetens.
Bolaget bestred bifall till A.N:s talan.
A.N. hördes under sanningsförsäkran och A.C. som vittne.
Hyresnämnden (hyresrådet Dunn samt övriga ledamöterna Alvarez och Turner) anförde i beslut den 9 juni 2005:
På grund härav skall hyresvärdens ansökan lämnas utan bifall.
Hyresnämnden finner att den utredning som föreligger i ärendet visar att A.N. har beaktansvärda skäl för det yrkade bytet. Hennes ansökan skall därför bifallas.
Hyresnämnden lämnar hyresvärdens ansökan utan bifall, varför hyresavtalet mellan parterna förlängs på oförändrade villkor.
A.N. får hyresnämndens tillstånd att genomföra det yrkade bytet.
Bolaget överklagade och yrkade att hovrätten skulle bifalla dess talan vid hyresnämnden.
A.N. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Duke, hovrättsrådet Henderson, referent, och hovrättsassessorn Aguilar) anförde i beslut den 31 oktober 2005:
Hovrätten har tagit del av handlingarna och hållit muntlig förhandling. A.N. har hörts på nytt. På begäran av bolaget har vittnesförhör hållits med M.T. Förhöret med A.C. vid hyresnämnden har spelats upp.
M.T. har berättat följande. Han innehar en hyreslägenhet om tre rum och kök på Valhallavägen i Stockholm. Sedan tre år har han försökt byta den till en större lägenhet. Genom en annons i en lokaltidning fick han kontakt med A.N. och besökte hennes lägenhet den 10 eller 11 december 2004. Han noterade att det var fullt med flyttkartonger i lägenheten. Han tittade på lägenheten och blev intresserad av den. När han föreslog att A.N. skulle besöka hans lägenhet sade hon att det inte var aktuellt, hon hade redan ordnat sitt boende. En svartmäklare skulle ”rigga ett triangelbyte” och hon hade fått betala sin ”entrébiljett” när hon flyttade till Stockholm och det var inte mer än rätt att hon också fick betalt. M.T. har inte tidigare varit med om att någon så fräckt och öppet krävt ersättning för en hyreslägenhet. Eftersom han aldrig hade tänkt betala några pengar blev han irriterad eftersom kravet framställdes så sent i förloppet. Dagen efter kontaktade han bolaget och berättade om det som hade hänt.
A.N. har uppgett. Bytet med A.C. är fortfarande aktuellt. Hon har inte begärt någon ersättning av honom och inte av någon annan bytesspekulant heller. Däremot har hon blivit erbjuden pengar av vissa spekulanter men då har hon inte varit intresserad. Hon har aldrig anlitat någon svartmäklare. För att eventuellt köpa en bostadsrätt har hon sökt hjälp hos en mäklare men inte hittat någon lägenhet som hon haft råd med. M.T. måste ha missförstått henne då hon talade om att hon varit i kontakt med mäklare. När skillnaden i storlek och hyra är stor mellan två lägenheter kan det vara lättare att ordna ett triangelbyte. M.T:s lägenhet var för dyr, 9 400 kr i månaden, och därför var hon inte för egen del intresserad av hans lägenhet. Han måste ha missuppfattat även detta. Det verkar ligga någon form av aggression bakom M.T:s uppgifter, kanske därför att han i tre års tid varit inne på bytesmarknaden utan att nå något resultat.
Straffansvar kan utkrävas av den som uppsåtligen ställer upp villkor om särskild ersättning för bl.a. överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet. Ett sådant villkor är ogiltigt och den som ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han eller hon har tagit emot (12 kap. 65 § jordabalken). Straffbestämmelsen kan i princip tillämpas även i det fall en hyresgäst endast en gång betingar sig gottgörelse för ett byte och utan att detta fullföljs och ersättningen tas emot (RH 2004:5; jfr Reynolds, Hyreslagen, 7 uppl., s. 656).
Beträffande det lägenhetsbyte, som hyresnämnden gav A.N. tillstånd till, har såväl A.N. som A.C. förnekat att ekonomisk ersättning vare sig begärts eller erbjudits. Det har inte åberopats omförhör med A.C. i hovrätten och hovrätten finner inte visat att A.N. i detta fall uppställt något villkor om särskild ersättning för att överlåta hyresrätten.
Beträffande mötet den 10 eller 11 december 2004 har M.T. lämnat en mycket trovärdig berättelse. Den ger inte anledning att anta att han på grund av irritation eller annars av känslomässiga skäl skulle ha missuppfattat A.N. eller övertolkat vad hon sagt. De invändningar som A.N. gjort mot hans uppgifter är inte övertygande. Hovrätten lägger därför M.T:s uppgifter till grund för bedömningen. Det är härigenom utrett att A.N. förklarat att hon ville ha ersättning för att överlåta hyresrätten.
Den fråga som måste ställas är om A.N:s krav på ersättning konkretiserats på ett sådant sätt att det skall anses vara ett i lagens mening uppställt villkor om ersättning. Bl.a. har inte något belopp nämnts, troligen till följd av att M.T., som inte ville inlåta sig på ett lägenhetsbyte med pengar inblandade, lämnade lägenheten så snart ersättningen kom på tal. Enligt hovrättens mening är det inte av någon avgörande betydelse om en bestämd penningsumma nämns om det av omständigheterna i övrigt framgår att A.N. visat en bestämd vilja att få betalt för sin hyresrätt.
Det är utrett att A.N. annonserat om lägenhetsbytet. Hon har vidare tagit emot M.T. och låtit honom bese lägenheten. Sedan han uttryckt intresse för lägenheten och föreslagit att hon skulle titta på hans lägenhet har hon sagt att hon ville ha betalt. Hovrätten finner att A.N. härigenom har i lagens mening uppställt ett villkor om ersättning för att överlåta hyresrätten till lägenheten.
Lagstiftaren har sett så allvarligt på ett sådant handlande på hyresmarknaden att handlandet har straffbelagts. Det är uppenbart att handlandet också innebär att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina skyldigheter mot hyresvärden (RH 2004:5). Hyresavtalet bör under sådana förhållanden upphöra om inte särskilda skäl talar häremot. Några sådana skäl har inte åberopats. Det kan då inte anses oskäligt mot A.N. att hyresavtalet får upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken. Överklagandet skall därför bifallas.
Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten O.L. Fastighets AB:s talan om att hyresavtalet skall upphöra.
Hovrättens beslut meddelat: den 31 oktober 2005.
Mål nr: ÖH 5331-05.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 2 och 65 §jordabalken.
Rättsfall: RH 2004:5.
Litteratur: Reynolds, Hyreslagen, 7 uppl., s. 656.