Ägarna till en byggnad har påstått nyttjanderätt till den mark där byggnaden står. Eftersom påståendet inte har varit uppenbart ogrundat har ansetts att de vid fastighetsreglering rörande marken ska behandlas som sakägare. Även fråga om en anvisning bör lämnas i samband med återförvisning till Lantmäteriet om att byggnadens ägare ska beredas tillfälle att väcka talan om nyttjanderätten.
Lantmäteriet beslutade den 24 augusti 2009 om fastighetsbestämning och fastighetsreglering rörande fastigheter i Eda kommun. Fastighetsbestämningen avsåg gränsen mellan Tömte 1:120 och samfälligheten Tömte s:4. Fastighetsregleringen innebar bl.a. att Tömte 1:120 erhöll ett markområde från Tömte s:4.
Tömte 1:120 ägs av makarna P.-Å.L. och K.L. I Tömte s:4 ingår ett stort antal fastigheter.
Makarna H.A. och I.A. har ett fritidshus på ofri grund. Fastighetsbestämningen innebär att i stort sett hela byggnaden ligger på Tömte 1:120. Ett hörn av huset ligger enligt fastighetsbestämningen på Tömte s:4. Fastighetsregleringen medför att även detta hörn kommer att ligga på Tömte 1:120.
Makarna A. sade sig vid Lantmäteriets handläggning grunda sin rätt att ha huset på angiven plats på ett skriftligt nyttjanderättsavtal ingånget 1982 mellan dem och Tömte hemman. Avtalet är för Tömte hemman undertecknat av A.S. Enligt avtalet har makarna A. nyttjanderätt till hemmanets samfällda mark under 49 år. Hyran ska enligt avtalet betalas till HovstenGrimseruds Vägsamfällighet.
I Lantmäteriets protokoll finns antecknat att A.S. uppgett sig ha undertecknat nyttjanderättsavtalet såsom byfogde.
Makarna A. yrkade vid Lantmäteriet att de ”i egenskap av part/sakägare skall få vara delaktiga i processen”. Som grund för detta åberopade de att de är ägare till byggnad på ofri grund och att nyttjanderättsavtal finns med Tömte hemman.
Lantmäteriet fattade beslut att makarna A. inte är sakägare vare sig vid fastighetsbestämningen eller vid fastighetsregleringen. Lantmäteriet anförde bl.a. följande. En byfogde (byålderman) äger inte rätt att enbart i sådan egenskap företräda samfällighetsdelägarna. Nyttjanderättsavtalet har inte heller föregåtts av sådant beslut enligt 6 eller 12 § lagen om förvaltning av samfälligheter som erfordras för rättighetsupplåtelse vid delägarförvaltning. Nyttjanderättsavtalet saknar därmed laglig grund och är inte gällande gentemot samfällighetsdelägarna. På grund härav uppfyller inte makarna A. vare sig de i 4 kap. 11 § eller de i 5 kap. 34 § FBL angivna förutsättningarna för att behandlas som sakägare.
Värmlands tingsrätt, fastighetsdomstolen
Makarna A. överklagade i Värmlands tingsrätt, fastighetsdomstolen, och yrkade att domstolen skulle fastställa att de är sakägare och att målet skulle återförvisas till Lantmäteriet för erforderlig handläggning.
Fastighetsdomstolen (t.f. lagmannen Brown, rådmannen Nixon och fastighetsrådet Carr) anförde följande i utslag den 2 februari 2011.
Fastighetsdomstolens skäl
Frågan i målet är om makarna A. är sakägare vid fastighetsbestämningen och fastighetsregleringen.
Rätt att föra talan vid lantmäteriförrättning och därmed också att överklaga Lantmäteriets beslut tillkommer sakägare. Lagen innehåller ingen närmare definition av begreppet sakägare. I stället ankommer det enligt 4 kap. 11 § FBL på Lantmäteriet att ex officio utreda vem som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sakägare. Paragrafen är tillämplig vid all fastighetsbildning och genom hänvisning i 14 kap. 2 § FBL också vid fastighetsbestämning.
Makarna A. har ett hus på ofri grund. De hävdar att de har nyttjanderätt till marken där huset är beläget och menar att de därför är sakägare.
Vid andra typer av fastighetsbildning än fastighetsreglering - avstyckning, klyvning eller sammanläggning - samt vid fastighetsbestämning har nyttjanderättshavare inte ställning som sakägare (se Hensley m.fl., Fastighetsbildningslagen - En kommentar, s. 4:11:4-5). Makarna A. är således inte sakägare vid fastighetsbestämningen.
I fråga om fastighetsreglering gäller enligt 5 kap. 34 § FBL en särskild regel för nyttjanderätt. Enligt denna är rättighetshavaren sakägare om nyttjanderätten berörs av regleringen och har betydelse för denne. Det avgörande är alltså om fastighetsregleringen har betydelse för makarna A. Fastighetsdomstolen finner på de skäl som Lantmäteriet har anfört att nyttjanderättsavtalet från 1982 saknar laglig grund. Makarna A. har i fastighetsdomstolen hävdat att de i vart fall har nyttjanderätt enligt ett muntligt avtal från 1948 med dåvarande ägare till Tömte 1:120. Fastighetsregleringen innebär att hela makarna A:s hus inklusive väl tilltagen Boyle kommer att ligga på Tömte 1:120. Om de har en nyttjanderätt på denna fastighet påverkas således inte denna rätt av fastighetsregleringen. De är därmed inte heller sakägare vid fastighetsregleringen.
Fastighetsdomstolens avgörande
H.A:s och I.A:s överklagande avslås.
Hovrätten för Västra Sverige
I.A. och Hill överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten med ändring av fastighetsdomstolens beslut skulle fastställa att de är sakägare samt undanröja lantmäterimyndighetens beslut och återförvisa ärendet till lantmäterimyndigheten för erforderlig handläggning.
P.-Å.L. och K.L. yrkade att överklagandet skulle avslås.
Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Henderson, hovrättsråden Rose och Gill, referent, samt fastighetsrådet Rogers) anförde följande i beslut den 13 december 2011.
Hovrättens skäl
- - -.
Hovrättens bedömning
Enligt 5 kap. 34 § FBL är en nyttjanderättshavare sakägare vid en förrättning för fastighetsreglering som berör nyttjanderätten, om regleringen har betydelse för nyttjanderättshavaren.
Marköverföringen enligt den i målet aktuella fastighetsregleringen har utformats så att det av I.A. och Hill åberopade nyttjanderättsavtalet mellan dem och företrädare för samfälligheten enligt 7 kap. 29 § JB upphör att gälla om regleringen vinner laga kraft. Fastighetsregleringen är således av betydelse för dem och de ska ha ställning som sakägare, under förutsättning att de verkligen innehar nyttjanderätt enligt avtalet.
Fastighetsbestämning av en fastighets enskilda gräns anses i praxis bindande även för avgränsningen av ett avtalsservitut på fastigheten (NJA 1980 s. 445). Motsvarande får anses gälla för en avtalad nyttjanderätt, varför I.A:s och H.A:s eventuella nyttjanderätt är berörd av den aktuella fastighetsbestämningen. Deras bostadshus med tomt kan vidare, med hänsyn till 17 eller 18 § lag om införande av nya jordabalken, medföra en annan utformning av s:4 än enligt lagaskifteskartan. Det har dessutom ifrågasatts om den genomförda fastighetsbestämningen överensstämmer med lagaskifteskartans visning. För det fall I.A. och H.A. innehar nyttjanderätten, ska de därför anses ha ställning som sakägare även i fråga om fastighetsbestämningen. Under alla förhållanden ska fastighetsbestämningen och fastighetsregleringen, enligt 14 kap. 2 § andra stycket FBL, handläggas i en och samma förrättning. I.A. och H.A. ska även av den anledningen - för det fall de alls är innehavare av nyttjanderätt på s:4 - anses som sakägare i fråga om både bestämningen av gränsen mellan Tömte s:4 och Tömte 1:120 och marköverföringen från s:4. Som förrättningen genomförts har ingen hänsyn tagits till den rätt som kan tillkomma I.A. och H.A.
Frågan om I.A. och H.A. är nyttjanderättshavare eller inte är av stor betydelse för dem. Det råder tvist om nyttjanderättsavtalets giltighet. Det är endast allmän domstol som kan avgöra en sådan tvist. Varken Lantmäteriet, fastighetsdomstol eller hovrätt inom ramen för aktuell prövning är behörig att pröva frågan. Fastighetsdomstolens utslag och förrättningen ska därför undanröjas och ärendet återförvisas till Lantmäteriet. Med hänsyn till det inbördes sambandet mellan olika delar av förrättningen bör den undanröjas i sin helhet.
Lantmäteriet har att efter återupptagandet bereda parterna i det åberopade avtalet tillfälle att väcka talan om nyttjanderättens bestånd eller icke bestånd. Intill dess frågan avgjorts eller förfallit ska ärendet vila hos Lantmäteriet, om inte överenskommelse träffas mellan berörda parter.
Hovrättens avgörande
Hovrätten undanröjer fastighetsdomstolens utslag och Lantmäteriets beslut att inte behandla I.A. och H.A. som sakägare, och återförvisar förrättningen i sin helhet till Lantmäteriet för förnyad handläggning.
Högsta domstolen
K.L. och P.-Å.L. överklagade och yrkade att HD skulle återförvisa målet till hovrätten på grund av rättegångsfel. För det fallet att så inte skedde yrkade de att frågan om I.A. och H.A. är sakägare skulle prövas i målet och att HD skulle fastställa fastighetsdomstolens utslag.
Makarna A. motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
HD inhämtade yttrande från Lantmäteriet, som i sina överväganden anförde bl.a. följande.
Sakägarkretsen
Att sakägarkretsen bestäms korrekt har betydelse i flera hänseenden. Att inneha ställning som sakägare medför främst en rätt att föra talan vid förrättning och att använda sig av de ordinära rättsmedlen. Med ställningen som sakägare följer dock även vissa skyldigheter, som t.ex. att svara för förrättningskostnader. Sakägarna, som både blir kallade att inställa sig till en förrättning och kan åläggas att betala förrättningskostnader, ska kunna vara förvissade om att förrättningen inte leder till onödiga kostnader eller besvär för dem.
FBL innehåller ingen närmare definition av begreppet sakägare. Istället ankommer det enligt 4 kap. 11 § FBL på lantmäterimyndigheten att ex officio utreda vem som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sakägare. Till skillnad från vid nybildning av fastighet och fastighetsbestämning enligt 14 kap. FBL, så finns vid ombildning en särskild regel för nyttjanderättshavares ställning om dessa berörs av fastighetsreglering i 5 kap. 34 § FBL.
Sakägarställning vid fastighetsbestämningen
4 kap. 11 § FBL är tillämplig även vid fastighetsbestämning genom bestämmelsen i 14 kap. 2 § 1 stycket FBL. Fastighetsbildningskommittén anför dock i anslutning till 4 kap. 11 § FBL att nyttjanderättshavare inte bör behandlas som sakägare utom i vissa situationer som särskilt regleras. (Prop 1969:128 s. 222.) I lagkommentaren till 4 kap. 11 § första stycket FBL står uttryckligen att nyttjanderättshavare inte har ställning som sakägare vid fastighetsbestämning (Hensley, Dahlsjö, Julstad, Fastighetsbildningslagen en kommentar, supplement 2 s. 4:11:5.) Denna tolkning vinner även stöd i doktrin. Ekbäck för t.ex. ett resonemang om att ägaren till en servitutsberättigad fastighet är sakägare om servitutsrättigheten påverkas. Det är normalt endast fallet vid fastighetsreglering. Andra rättighetshavare än servitutsinnehavare är, enligt Hernandez, som huvudregel inte sakägare om det inte är särskilt föreskrivet. (Se Ekbäck - Fastighetsbildning och fastighetsbestämning. Om Fastighetsbildningslagen m m, rapport 4:109, utgiven av KTH 2009, s. 75.)
Lantmäteriet anser sammantaget att 4 kap. 11 § FBL inte kan anses omfatta nyttjanderättshavare. För att nyttjanderättshavare ska betraktas som sakägare måste det vara särskilt föreskrivet. Så är inte fallet vid fastighetsbestämning.
Hovrätten hänvisar i sin dom till NJA 1980 s. 445 som rör servitutsinnehavares ställning som sakägare i samband med fastighetsbestämning. I målet kommer HD fram till att innehavare av en oinskriven servitutsrätt ska anses vara sakägare i fastighetsbestämningsåtgärd som inverkar på rättighetshavarens utövningsområde av servitutet.
Lantmäteriet anser med hänsyn till ovan redovisade uttalanden i förarbeten och doktrin att hovrättens slutsatser av rättsfallet är för långtgående. Fallet handlar om servitutsinnehavares ställning som sakägare och HD:s slutsatser kan inte tillämpas på nyttjanderättshavare på det sätt som hovrätten har gjort. En annan sak är att makarna A:s ställning som sakägare i fastighetsregleringen (se nedan) i praktiken innebär att de borde ha behandlats som sakägare även beträffande fastighetsbestämningen.
Sammanfattande bedömning avseende nyttjanderättshavares ställning som sakägare vid en fastighetsbestämningsåtgärd
Det är endast i fastighetsregleringskapitlet som det anges att nyttjanderättshavare har ställning som sakägare om deras rätt berörs. Paragrafen torde ha ansetts nödvändig för att nyttjanderättshavare skulle kunna behandlas som sakägare i dessa fall. Motsvarande bestämmelse finns inte för någon av de övriga förrättningsåtgärderna i FBL. I många fall hänvisas det till vissa paragrafer i femte kapitlet från de övriga åtgärdskapitlen. Så är dock inte fallet när det gäller kapitlet om fastighetsbestämning varför 5 kap. 34 § FBL inte kan anses vara tillämplig vid fastighetsbestämning. Eftersom inte heller 4 kap. 11 § FBL direkt träffar nyttjanderättshavare är Lantmäteriets inställning att nyttjanderättshavare inte har ställning som sakägare i fastighetsbestämningar, inte ens om deras rättighet skulle kunna beröras. Lantmäteriets inställning är således att hovrättens tolkning av NJA 1980 s. 445 är alltför vidsträckt.
Sakägarställning vid fastighetsregleringen
Hovrätten anför i målet att lantmäterimyndigheten efter återförvisningen och återupptagandet av förrättningen ska bereda parterna tillfälle att väcka talan om nyttjanderättens bestånd eller icke bestånd. Vid återupptagandet av ärendet ska således lantmäterimyndigheten tillfråga parterna om de begär uppskov för att väcka talan. Vid en sådan begäran ska i så fall skäligt rådrum lämnas för att göra detta och ärendet bör vilandeförklaras under viss tid.
Utrymmet för att tillämpa vilandeförklaring i en förrättning är mycket begränsat. I lagkommentaren till 4 kap. 11 § 3 stycket FBL anförs att lantmäterimyndigheten vid tvist kan vilandeförklara förrättningen enligt 4 kap. 39 § FBL och hänvisa parterna till allmän domstol för att få ett avgörande av tvisten. Vilandeförklaringens begränsningar talar för att en fråga om t.ex. nyttjanderätt föreligger eller inte som huvudregel bör bedömas av lantmäterimyndigheten som sedan låter bedömningen ligga till grund för prövningen i fastighetsbildningsfrågan (Hensley, Dahlsjö, Julstad, Fastighetsbildningslagen, en kommentar, supplement 2 s. 4:11:7.)
Lantmäteriet anser att en lantmäterimyndighet måste kunna ta ställning till giltigheten av civilrättsliga avtal för att t.ex. avgränsa sakägarkretsen. Det är inte lämpligt att vilandeförklara förrättningen och överlåta dessa bedömningar till allmän domstol. I det aktuella fallet är dock frågan om nyttjanderättsavtalets giltighet inte begränsad till avgränsningen av sakägarkretsen. Lantmäterimyndighetens bedömning av nyttjanderätten har betydelse för nyttjanderättens bestånd efter fastighetsregleringen. Som hovrätten påpekar så upphör det åberopade nyttjanderättsavtalet att gälla om fastighetsregleringen vinner laga kraft (7 kap. 29 § JB). (Se även 5 kap. 33 a § FBL genom vilken lantmäterimyndigheten kan förordna att nyttjanderätter ska fortsätta att gälla i den överförda egendomen.) I sammanhanget bör även 5 kap. 7 § 1 stycket 2 meningen FBL nämnas. Där regleras vilken hänsyn som ska tas till byggnader som utgör lös egendom. Genom denna regel ges nyttjanderättshavare ett förstärkt skydd som sakägare och tillerkänns i princip samma ställning vid fastighetsreglering som innehavare av servitutsrätt. (Prop 1969:128 s. 372.) När mark med byggnad på överförs genom fastighetsreglering är utgångspunkten enligt 5 kap. 7 § FBL att rättighetshavaren ska tillförsäkras motsvarande rätt att efter regleringen behålla byggnaden på samma mark.
Som hovrätten påpekar så har alltså frågan om de är nyttjanderättshavare eller inte stor betydelse för makarna A. Marken som deras bostadshus står på kommer att föras över till en annan fastighet. Om det finns en giltig nyttjanderätt är utgångspunkten att makarna A. ska tillförsäkras en motsvarande rätt att efter regleringen behålla byggnaden på samma mark, se 5 kap. 7 § FBL. I en sådan situation anser Lantmäteriet att det, trots det begränsade utrymmet, bör vara möjligt att vilandeförklara förrättningen för att frågan om nyttjanderättens bestånd ska kunna avgöras av allmän domstol. Lantmäterimyndigheten borde därför, som hovrätten påpekar, ha upplyst parterna om möjligheten att väcka talan i allmän domstol. Om parterna väljer att inte begagna sig av denna möjlighet måste lantmäterimyndigheten ändå ta ställning till huruvida det finns en giltig nyttjanderätt som ska tillförsäkras makarna A. efter regleringen.
I förevarande mål fokuseras prövningen runt giltigheten av det skriftliga nyttjanderättsavtalet från 1982 och det angivna muntliga avtalet från 1948 med dåvarande ägare till Tömte 1:120. Det muntliga avtalet var aldrig föremål för lantmäterimyndighetens prövning. Oavsett dessa avtals giltighet så framstår det som otvistigt att aktuell byggnad varit uppförd och nyttjats av makarna A. sedan i alla fall 30 år tillbaka. Det faktum att byggnaden accepterats och inte ifrågasatts under en sådan tidsrymd tyder på att någon sorts rättighet till förmån för makarna A. har ansetts föreligga på aktuellt markområde.
Eftersom nyttjanderättshavare kan vara sakägare i fastighetsregleringar så är 4 kap. 11 § FBL tillämplig i dessa fall. Utgångspunkten i 4 kap. 11 § 3 stycket FBL är att om det är klarlagt att det finns en rättighet men det är oklart vem av flera som är innehavare av densamma, så ska samtliga behandlas som sakägare. Enligt lagkommentaren till nämnda stycke träffar dock skrivningen både den ovan angivna anledningen som det fallet att någon ensam hävdar en rättighet men inte lyckats styrka denna (Hensley, Dahlsjö, Julstad, Fastighetsbildningslagen, en kommentar, supplement 2 s. 4:11:7). Eftersom det inte går att utesluta att det föreligger en rättighet och den hävdade rättigheten betingar ett avsevärt värde, borde således makarna A. ha tilldelats sakägarställning i enlighet med 4 kap. 11 § 3 stycket FBL.
Sammanfattande bedömning avseende nyttjanderättshavares ställning som sakägare vid en fastighetsregleringsåtgärd
Av 5 kap. 34 § FBL följer att nyttjanderättshavare är sakägare i en fastighetsreglering om regleringen har betydelse för honom. Genom denna paragraf inträder sakägarställning för nyttjanderättshavare och därmed blir reglerna i 4 kap. 11 § FBL tillämpliga även för nyttjanderättshavare. Tredje stycket i nämnda paragraf innebär att en nyttjanderättshavare som hävdar att det finns en rättighet men inte lyckas styrka denna bör behandlas som sakägare. Lantmäteriet anser att makarna A:s påstående att det finns en nyttjanderätt och det faktum att det sedan lång tid står ett bostadshus på platsen borde vara tillräckligt för att behandla makarna A. som sakägare i den aktuella fastighetsregleringen.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Moore, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Skäl
Bakgrund
Punkterna 1-5 motsvarar i huvudsak punkterna 1-5 i HD:s beslut.
Den rättsliga regleringen
6. I 4 kap. 39 § första stycket FBL sägs följande. Om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs, får lantmäterimyndigheten förklara förrättningen vilande i avvaktan på att frågan avgörs. Vill sakägare väcka talan för prövning av fråga som inte kan avgöras vid förrättningen och vars behandling i särskild ordning kan föranleda att förrättningen förklaras vilande, ska skäligt rådrum lämnas honom.
7. I fråga om fastighetsreglering anges i 5 kap. 34 § FBL att berörs nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft av fastighetsreglering, är rättighetshavaren sakägare vid förrättningen, om regleringen har betydelse för honom.
8. Av 14 kap. 2 § andra stycket FBL framgår att fastighetsbestämning och fastighetsbildning som har samband med varandra handläggs gemensamt vid en förrättning, om inte särskilda skäl föranleder annat.
9. Enligt 4 kap. 11 § första stycket FBL ska lantmäterimyndigheten, i den utsträckning som är påkallad med hänsyn till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt, utreda vilka som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sakägare.
10. I tredje stycket i samma paragraf anges att om det är ovisst vilken av flera som äger en fastighet eller som innehar en rättighet, behandlas samtliga som sakägare.
Bedömning
11. Hovrätten har i det överklagade beslutet uttalat att varken lantmäterimyndigheten, fastighetsdomstolen eller hovrätten är behörig att inom ramen för aktuell prövning pröva frågan om det aktuella nyttjanderättsavtalets giltighet. Hovrätten har ansett att endast allmän domstol kan avgöra en sådan tvist.
12. Det förhåller sig så att endast allmän domstol rättskraftigt kan avgöra frågan om nyttjanderättsavtalets giltighet. Detta hindrar emellertid inte att lantmäterimyndigheten inom ramen för förrättningen bedömer om avtalet är giltigt eller inte. Inte heller föreligger hinder för någon domstol till vilken lantmäterimyndighetens beslut överklagas att göra en sådan prövning. Ett avgörande av nu nämnt slag får bevisverkan i en eventuell senare process i allmän domstol beträffande avtalets giltighet.
13. Lantmäterimyndigheten har när fråga uppkommer om ett avtals giltighet och detta avtal har betydelse för förrättningen att ta ställning till om myndigheten själv ska bedöma avtalets giltighet eller om den enligt 4 kap. 39 § första stycket FBL ska förklara förrättningen vilande i avvaktan på att frågan avgörs i allmän domstol. Lantmäterimyndigheten har här att beakta omständigheterna i det enskilda fallet. Att det nämnda lagrummet ska tilllämpas restriktivt följer redan av lagtextens formulering. Det kan nämnas att det i kommentaren till fastighetsbildningslagen uttalas att om en rättighetsfråga, exempelvis fråga om nyttjanderätt föreligger, är tvistig, bör lantmäterimyndigheten som huvudregel bedöma denna fråga och låta denna bedömning ligga till grund för bedömning i fastighetsbildningsfrågan (Shaw m.fl., Fastighetsbildningslagen En kommentar, suppl. 2, oktober 2011, s. 4:11:7, jfr även prop. 1969:128 del B s. 312 ff.).
14. Bestämmelserna i utsökningsbalken (t.ex. 4 kap. 20 §) om att Kronofogdemyndigheten i vissa fall ska ge tillfälle för sökanden eller tredje man att väcka talan i allmän domstol om äganderätten till viss utmätt egendom har inte den restriktiva utformning som 4 kap. 39 § första stycket FBL har. Den rättspraxis som finns beträffande nämnda paragrafer i utsökningsbalken är således inte direkt överförbar till fastighetsbildningsprocessen.
15. En tillämpning av 4 kap. 39 § första stycket FBL kan givetvis också komma i fråga om en process om tvistefrågan i allmän domstol redan pågår när fastighetsbildningsärendet anhängiggörs hos lantmäterimyndigheten. Detsamma gäller när en sådan process inleds under tiden förrättningen pågår utan att lantmäterimyndigheten har tagit ställning till frågan om att ge tillfälle att väcka talan i allmän domstol.
16. Om lantmäterimyndigheten ger tillfälle att väcka talan i allmän domstol enligt 4 kap. 39 § första stycket FBL ska skäligt rådrum ges att väcka talan. Denna tid bör inte överstiga en månad om inte särskilda skäl medför att längre tid bör medges. Om talan inte väckts inom den föreskrivna tiden ska lantmäterimyndigheten återuppta förrättningen och följaktligen också bedöma tvistefrågan.
17. I förarbetena till fastighetsbildningslagen ges dock ett exempel på ett fall då underlåtenheten att väcka talan i allmän domstol medför att förrättningen bör ställas in. Det gäller när i ett ärende om avstyckning verklig tvist råder mellan sakägarna om den rätta tolkningen av innehållet i den grundhandling (t.ex. en köpehandling) som ska ligga till grund för avstyckningen enligt 10 kap. 8 § FBL (se prop. 1969:128 del B s. 677). Emellertid är det inget som hindrar att lantmäterimyndigheten själv tar ställning till innehållet i grundhandlingen om sakägarna förklarar sig vilja överlämna frågan till lantmäterimyndighetens avgörande (jfr Shaw m.fl., Fastighetsbildningslagen En kommentar, s. 10:8:3).
18. Frågan om det aktuella nyttjanderättsavtalet är giltigt eller inte är inte avgörande för om makarna A. ska anses ha ställning som sakägare vid förrättningen. Av 4 kap. 11 § tredje stycket FBL följer att de ska anses ha ställning som sakägare om det är ovisst om de är nyttjanderättshavare (jfr Shaw m.fl., Fastighetsbildningslagen En kommentar, suppl. 2, oktober 2011, s. 4:11:7). I detta ligger att de inte uppenbarligen ska anses sakna fog för sin inställning (jfr NJA 2001 s. 593).
19. Mot bakgrund av det ovan anförda borde hovrätten inte ha tillämpat 4 kap. 39 § första stycket FBL. Hovrättens beslut bör därför undanröjas och målet återförvisas till hovrätten för ställningstagande till om makarna A. ska betraktas som sakägare vid förrättningen.
HD:s avgörande
HD undanröjer hovrättens beslut och återförvisar målet till hovrätten för fortsatt behandling.
HD (justitieråden Morris, Gutierrez, Robinson, referent, och Reyes) meddelade den 11 september 2013 följande beslut.
Skäl
Bakgrund
1. Lantmäteriet (lantmäterimyndigheten i Värmlands län) beslutade i augusti 2009 om fastighetsbestämning och fastighetsreglering avseende bl.a. K.L:s och P.-Å.L:s fastighet Eda Tömte 1:120 och samfälligheten Eda Tömte s:4. Makarna L. var sökande.
2. I.A. och H.A. äger ett fritidshus som ligger på mark som berörs av förrättningen. Det har varit oklart om huset har legat på Tömte 1:120, på samfälligheten eller på båda. Makarna A. menar att de har nyttjanderätt till den mark som huset ligger på och gjorde vid förrättningen gällande att de därför ska behandlas som sakägare. De åberopar dels ett skriftligt nyttjanderättsavtal från år 1982 med samfälligheten, dels ett muntligt nyttjanderättsavtal från år 1948 mellan dem och en tidigare ägare till Tömte 1:120.
3. Lantmäteriet bedömde att nyttjanderättsavtalet från år 1982 inte var gällande mot delägarna i samfälligheten och beslöt att makarna A. därför inte var sakägare vid vare sig fastighetsbestämningen eller fastighetsregleringen. Enligt fastighetsbestämningen låg makarna A:s hus till största delen på Tömte 1:120 och till en mindre del på Tömte s:4. Genom fastighetsregleringen kom huset att ligga helt på Tömte 1:120.
4. Makarna A. överklagade förrättningsbeslutet till fastighetsdomstolen och yrkade dels att det skulle fastställas att de är sakägare, dels att målet skulle återförvisas till Lantmäteriet för erforderlig handläggning. Fastighetsdomstolen bedömde, på de skäl som Lantmäteriet hade anfört, att nyttjanderättsavtalet från år 1982 saknade laglig grund. Beträffande det muntliga avtalet - som åberopades först i fastighetsdomstolen - anförde domstolen att fastighetsregleringen innebar att hela makarna A:s hus ”inklusive väl tilltagen Boyle” kom att ligga på Tömte 1:120 och att deras rätt därför inte påverkades av fastighetsregleringen om de hade nyttjanderätt på denna fastighet. Enligt domstolen var de därför inte sakägare vid fastighetsregleringen. De var inte heller sakägare vid fastighetsbestämningen. Överklagandet avslogs.
5. Efter överklagade av makarna A. har hovrätten undanröjt fastighetsdomstolens utslag och Lantmäteriets beslut att inte behandla makarna A. som sakägare samt återförvisat förrättningen i dess helhet till Lantmäteriet för förnyad handläggning. Enligt hovrätten ska makarna A. ha ställning som sakägare i fråga om både fastighetsbestämningen och fastighetsregleringen, under förutsättning att de har nyttjanderätt på Tömte s:4. Den tvist som råder i nyttjanderättsfrågan kan enligt hovrätten avgöras endast av allmän domstol. Hovrätten angav, i skälen för beslutet, att Lantmäteriet hade att efter återupptagandet bereda parterna i det åberopade avtalet tillfälle att väcka talan om nyttjanderättens bestånd eller icke bestånd. Intill dess att frågan hade avgjorts eller förfallit skulle ärendet vila hos Lantmäteriet, om inte en överenskommelse träffades mellan de berörda parterna.
Frågorna i HD
6. Frågan i HD är först om det har begåtts ett rättegångsfel i hovrätten som föranleder återförvisning dit. Om så inte är fallet är frågan om makarna A. är sakägare. Om det enligt makarna L:s yrkande fastställs att makarna A. inte är sakägare, ska hovrättens beslut upphävas och fastighetsdomstolens utslag fastställas. I annat fall är frågan om beslutet, liksom hovrättens beslut, bör innehålla en anvisning för Lantmäteriet om att parterna ska beredas tillfälle att väcka talan om nyttjanderätten och, om så inte bör ske, om hovrättens beslut av den anledningen bör upphävas eller ändras.
Rättegångsfel i hovrätten?
7. Makarna L. har hävdat att hovrätten har gjort sig skyldig till ett rättegångsfel genom att återförvisa förrättningen till Lantmäteriet. De har menat att detta har inneburit att hovrätten har gått utöver makarna A:s yrkande att bli behandlade som sakägare vid förrättningen.
8. Makarna A:s överklagande måste anses inte bara avse sakägarfrågan utan även omfatta förrättningen som sådan på det sättet att de gör gällande att nyttjanderätten till marken ska prövas och godtas i fastighetsregleringsärendet. Ett sådant yrkande får anses inrymma ett yrkande om det mindre långtgående ställningstagande i frågan som hovrättens beslut innebär. Redan av det skälet har något rättegångsfel inte förekommit i hovrätten genom beslutet.
Är makarna A. sakägare?
9. Enligt 5 kap. 34 § FBL är en nyttjanderättshavare sakägare vid en fastighetsreglering om denna har betydelse för honom. Enligt 4 kap. 11 § första stycket ska lantmäterimyndigheten, i den utsträckning som är påkallad med hänsyn till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt, utreda vilka som är sakägare. Om det är ovisst vem av flera som är ägare eller nyttjanderättshavare ska, enligt tredje stycket, samtliga behandlas som sakägare.
10. Det som sägs i 4 kap. 11 § tredje stycket FBL om att samtliga ska behandlas som sakägare bör gälla inte bara vid ovisshet i fråga om vem av flera som är ägare eller nyttjanderättshavare, utan det bör ha motsvarande tillämpning när det är ovisst om en påstådd rätt alls föreligger. En sådan tolkning framstår som ändamålsenlig, och den får stöd av uttalanden i den juridiska litteraturen (se Shaw m.fl., Fastighetsbildningslagen En kommentar, s. 4:11:7, oktober 2011) liksom av Lantmäteriets yttrande i målet. Den ligger också väl i linje med påståendedoktrinen, som innebär att när förhandenvaron av en rättighet (t.ex. ett nyttjanderättsavtal) har betydelse såväl som processförutsättning som för den materiella prövningen av den förda talan, så ska vid prövningen av om saklegitimation föreligger påståendet om rättigheten godtas om detta inte är uppenbart oriktigt (jfr NJA 2001 s. 593).
11. Som Lantmäteriet och fastighetsdomstolen har anfört var visserligen den som undertecknade 1982 års nyttjanderättsavtal för Tömte s:4 inte behörig att företräda delägarna. Men det är också att beakta att marken mot visst vederlag har nyttjats under lång tid. Mot den bakgrunden kan makarna A:s påstående om nyttjanderätt till den av dem nyttjade tomtmarken inte anses vara uppenbart ogrundat. Det medför att de ska behandlas som sakägare vid fastighetsregleringen.
12. Vid denna bedömning saknar det muntliga avtal som enligt makarna A. har ingåtts med tidigare ägare av Tömte 1:120 betydelse för sakägarfrågan.
13. Fastighetsbestämningen ska enligt 14 kap. 2 § andra stycket FBL handläggas gemensamt med fastighetsregleringen om inte särskilda skäl föranleder annat. Några sådana skäl finns inte i detta fall. Makarna A. ska därför behandlas som sakägare även vid fastighetsbestämningen. Det saknas därmed anledning att ta ställning till om de hade kunnat ha ställning som sakägare vid fastighetsbestämningen på annan grund.
Ska parterna beredas tillfälle att väcka talan och förrättningen vilandeförklaras?
14. Sedan det sålunda har konstaterats att makarna A. intar ställning som sakägare vid förrättningen, aktualiseras frågan om tillämpning av 4 kap. 39 § första stycket FBL. Enligt den bestämmelsen får lantmäterimyndigheten förklara förrättningen vilande, i avvaktan på att en fråga som är föremål för prövning i annan ordning avgörs, om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att frågan avgörs först. Vill en sak-ägare väcka talan för prövning av en fråga som inte kan avgöras vid förrättningen, och vars behandling i särskild ordning kan föranleda att förrättningen förklaras vilande, ska skäligt rådrum lämnas honom. Det står klart av förarbetena och den juridiska litteraturen att utrymmet för vilandeförklaring av en förrättning är avsett att vara starkt begränsat (se prop. 1969:128 B s. 312 ff. och Shaw m.fl., a.a., s. 4:39:1 f., oktober 2011).
15. Frågan om ett giltigt nyttjanderättsavtal föreligger kan inte avgöras rättskraftigt på annat sätt än i tvistemål i allmän domstol. Det hindrar emellertid inte att tvistefrågor av detta slag prövas inom ramen för förrättningen, varvid de också kan bli föremål för överklagande och prövning i högre instans. I förarbetena till fastighetsbildningslagen har detta förutsatts som en normal ordning (se a. prop. B s. 314). Det är visserligen möjligt att resultatet vid en senare prövning blir ett annat än vid den prövning som sker i samband med förrättningen. Ett visst skydd bereder då reglerna om extraordinära rättsmedel.
16. Som hovrätten har uttalat är nyttjanderättsfrågan av stor betydelse för makarna A. De måste också anses ha ett skyddsvärt intresse av att vid fastighetsregleringen genom en lagakraftvunnen dom ha slutlig klarhet i nyttjanderättsfrågan. Men hänsyn ska även tas till den försening av förrättningen som uppkommer vid en vilandeförklaring för att nyttjanderätten ska prövas i särskild ordning. Betydelsen av den förseningen beror på omständigheterna. Om fastighetsregleringen är av stor betydelse för många, är det i regel inte försvarligt att låta dessa vänta på regleringens genomförande. Men om regleringen avser endast två sakägare, som också är motparter i fråga om den omtvistade rätten, kan bedömningen bli en annan.
17. Eftersom makarna A. inte har kommit att inta ställning som sakägare vid förrättningen hos Lantmäteriet har myndigheten inte haft anledning att överväga frågan om särskild prövning av den ifrågavarande nyttjanderätten. Den intresseavvägning som ska göras vid ett sådant övervägande torde fordra utredning utöver den som nu finns i ärendet. Till det kommer att en sådan avvägning av instansordningsskäl inte bör göras först i en överrätt. Det bör därför inte lämnas någon sådan anvisning som hovrätten har gjort om att parterna ska beredas tillfälle att väcka talan och förrättningen förklaras vilande. I stället bör Lantmäteriet självständigt ta ställning till frågan med tillämpning av 4 kap. 39 § första stycket FBL.
Ska hovrättens beslut upphävas, alternativt ändras?
18. Hovrätten har lämnat anvisningar för Lantmäteriets fortsatta hantering av ärendet som, enligt vad som nyss har sagts, inte bör gälla. Anvisningarna har dock inte tagits in i själva avgörandet, utan i skälen. Det är därför inte nödvändigt att upphäva eller ändra hovrättens beslut. I stället ska detta stå fast. Det innebär att fastighetsdomstolens utslag och Lantmäteriets beslut att inte behandla makarna A. som sakägare undanröjs och att förrättningen i sin helhet återförvisas till Lantmäteriet för förnyad handläggning.
HD:s avgörande
HD avslår överklagandet.
Justitierådet Mahoney var skiljaktig i fråga om motiveringen på sätt som framgår avföljande yttrande.
Enligt min mening bör punkterna 16 och 17 i skälen ha följande lydelse.
Som tidigare konstaterats ska makarna A. behandlas som sakägare vid förrättningen för fastighetsbestämning och fastighetsreglering. Beroende på vad som framkommer vid den förnyade förrättning som ska genomföras kan det visa sig att frågan om den ifrågavarande nyttjanderättens bestånd är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen. Det ankommer på Lantmäteriet att ta ställning till frågan om vilandeförklaring av förrättningen med tillämpning av 4 kap. 39 § första stycket FBL.
HD:s beslut meddelat: den 11 september 2013.
Mål nr: Ö 99-12.
Lagrum: 4 kap. 11 och 39 §§ samt 5 kap. 34 § FBL.
Rättsfall: NJA 2001 s. 593.