Hyresnämndsmål. En bostadsrättsförening har ansökt om godkännande av ett stämmobeslut att glasa in och bygga till balkongerna i föreningen. Hovrätten har avslagit ansökan eftersom föreningen inte visat att det finns ett sådant underhållsbehov som krävs för att de tilltänkta förändringarna ska anses vara angelägna. Hovrätten har även avslagit ett yrkande om undanröjande och återförvisning på grund av jäv riktat mot ledamöterna i hyresnämnden. Hovrätten fann att intresseledamöterna inte varit jäviga på grund av deras organisationstillhörighet, eftersom det inte framkommit eller ens påståtts att de engagerat sig i den speciella tvistefråga som var föremål för prövning.
Hyresnämnden i Sundsvall
Bostadsrättsföreningen Blåhajen (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på extra föreningsstämma den 4 oktober 2017 att bygga ut och glasa in balkongerna på en fastighet i föreningen.
C.T. och U.N. bestred ansökan.
Hyresnämnden (hyresrådet Lozano samt intresseledamöterna Lane och Hester) anförde i beslut den 27 juni 2018 i huvudsak följande.
Av utredningen framgår att många lägenheter i föreningen idag har en befintlig balkong, varav vissa inglasade, att vissa lägenheter har franska balkonger och att några lägenheter saknar balkong helt. Det beslut som fattades vid den extra föreningsstämman innebär att de befintliga balkongerna, de franska balkongerna inräknade, ska tas bort och ersättas av nya, större och inglasade balkonger.
I praxis har uppförande av helt nya balkonger i allmänhet inte ansetts vara en angelägen åtgärd. När det däremot gäller utbyggnad och inglasning som görs som en samlad åtgärd där även ett behövligt underhåll ingår, har hyresnämnderna ofta ansett att åtgärden kan anses angelägen, särskilt om det finns en stor majoritet av medlemmar som vill ha inglasningen.
Av föreningens talan måste anses framgå att ett syfte med om- och till-byggnaden av de nya balkongerna är att de gamla balkongerna är i alltför dåligt skick och att de därför bör ersättas. Mot detta har anförts att balkong-erna inte är i behov av underhållsåtgärder utan att de är så gediget utförda att de för närvarande inte behöver underhållas.
Om det inte anses behövligt med underhåll av balkongerna kan detta enligt praxis utgöra ett skäl för att inte tillåta den begärda åtgärden av det skälet att åtgärden inte är angelägen (jfr Svea hovrätts beslut den 20 juni 2011 i mål nr ÖH 9360-10). Enligt nämndens uppfattning bör avgörandet förstås på så sätt att en föreslagen åtgärd i form av förändringar av balkonger är angelägen om föreningen kan utföra förändringarna i samband med renoveringsarbete av befintliga balkonger. Det krävs dock samtidigt att underhållsåtgärderna varit av mer akut natur.
Hyresnämnden konstaterar att de nuvarande balkongerna uppfördes på 1960-talet. Efter besiktning av balkongerna anser nämnden att det finns ett behov av underhållsåtgärder, även om det inte är helt utrett att åtgärderna kan bedömas som akuta. Nämnden kan dock inte närmare avgöra de nuvarande balkongernas skick. Det som dock beaktas och får vara avgörande i detta fall är att balkongerna i dag är så gamla att situationen inte kan jämföras med de balkonger som prövades i det ovannämnda avgörandet (se även Svea hovrätts beslut den 14 april 2016 i mål nr ÖH 6595-15). Hyresnämnden gör alltså bedömningen att, även om det inte har klargjorts i vilket skick de befintliga balkongerna för närvarande är i, det gått 50 år sedan byggnationen och att underhållsåtgärder av balkongerna med tillhörande förändringar är en angelägen åtgärd.
C.T. har redan en inglasad balkong. Bedömningen av om åtgärden är angelägen ska göras i ett större sammanhang, dvs. den ska bedömas som en föreningsangelägenhet och inte utifrån den enskilde medlemmen. I denna fråga har bl.a. denna hyresnämnd tidigare prövat liknande fall och godkänt tillbyggnad och inglasning av balkonger eftersom detta bedömts utgöra en angelägen åtgärd. En inglasning av balkongerna medför ökade användningsmöjligheter, t.ex. för vädring av kläder, odling av växter, vila, matplats och samvaro genom att balkongen kan möbleras på ett annat sätt och blir tillgänglig vid andra väderleksförhållanden än en öppen balkong. Även bullernivån från angränsande vägar kan reduceras genom en inglasad balkong.
Vid angelägenhetsprövningen har hyresnämnden också beaktat att det för föreningen och dess medlemmar är ekonomiskt fördelaktigt att genomföra den typen av åtgärder samlat, dvs. att samtliga balkonger får ett enhetligt utseende och att åtgärderna kan genomföras i ett sammanhang. Efter besiktningen av balkongerna kan konstateras att de nuvarande balkongerna är smala, vilket enligt nämndens mening begränsar dess användningsområde. Genom förslaget kommer dessa att bli större. Detta kommer att ge ett utökat användningsområde även för dem som redan har inglasade balkonger.
Sammantaget är alltså förändringen för föreningen angelägen.
Prövningen enligt 9 kap. 17 § bostadsrättslagen (1991:614) tar inte sikte på den beslutade åtgärden som föreningsangelägenhet. Det är således inte en uppgift för hyresnämnden att bedöma om det är klokt rent företagsekonomiskt att utföra den beslutade åtgärden och inte heller om föreningen i stället borde prioritera andra åtgärder.
Prövningen enligt detta rekvisit tar i stället sikte på att pröva om det resultat som föreningen vill uppnå genom beslutet kan tillgodoses på något annat för bostadsrättshavarna mindre ingripande sätt. Då den beslutade åtgärden är att bygga ut och glasa in balkonger så kan inte åtgärden tillgodoses på något annat sätt. Nämnden kan alltså inte pröva om balkongerna bör utföras på ett annat sätt.
I förarbetena till 9 kap. 17 § bostadsrättslagen finns vissa uttalanden om vad som bör beaktas vid oskälighetsbedömningen (se prop. 1990/91:92 s. 110 och 222). Det anges bl.a. att bostadsrättshavarens personliga förhållanden normalt inte ska ges någon avgörande betydelse. Det kan dock ha betydelse om förändringen är sådan att t.ex. en handikappad person har behov av lägenheten i oförändrat skick. Annat som kan vägas in är om åtgärden innebär att bostadsrättshavare under ombyggnadstiden måste flytta. Några effekter av den här typen har dock inte framkommit för de i ärende-na aktuella ändringarna. - - -
Nämnden konstaterar sammanfattningsvis att de begärda balkongåtgärderna inte kan anses vara oskäliga mot bostadsrättshavarna. Då åtgärden bedöms som en för föreningen angelägen åtgärd som skäligen inte kan tillgodoses på annat sätt ska föreningsstämmans beslut godkännas.
Hyresnämnden godkänner det av föreningen vid den extra föreningsstämman den 4 oktober 2017 fattade beslutet om tillbyggnad av nya balkonger samt inglasning av dessa.
C.T. och U.N. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade, såvitt nu är av intresse, att hovrätten i första hand skulle avslå föreningens talan i hyresnämnden och i andra hand undanröja och återförvisa ärendet till hyresnämnden för fortsatt behandling i ny sammansättning, eftersom ordföranden och intresseledamöterna i hyresnämnden var jäviga. Till stöd för sitt överklagande anförde de i huvudsak följande. Hyresnämndens ordförande har inte uppträtt objektivt. De övriga ledamöterna har företrätt Riksbyggen och Hyresgästföreningen och har varit påverkade av dessa föreningars politiska ideologi. Sammansättningen vid hyresnämnden har alltså inte representerat objektivitet och sammanträdet bör därför tas om.
Föreningen motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.
Hovrätten (hovrättsråden Copeland och Brown samt tf. hovrättsassessorn Wright, referent) anförde i beslut den 13 november 2018, såvitt är av intresse här, följande.
För att jäv ska anses föreligga är det inte tillräckligt att en part saknar förtroende för domaren utan det måste finnas en rimlig grund för partens åsikt (se NJA 2010 s. 274). Hovrätten bedömer att C.T. och U.N. inte har fört fram något som tyder på att det finns en rimlig grund för deras åsikt om jäv gentemot hyresnämndens ordförande. Invändningen om jäv i den delen kan därför inte leda till att nämndens beslut undanröjs och målet återförvisas dit för fortsatt behandling.
C.T. och U.N. har vidare anfört jäv mot intresseledamöterna i hyresnämnden till följd av deras organisationstillhörigheter. Frågan om intresseledamöter anses jäviga på grund av deras organisationstillhörighet har bl.a. prövats av Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1982 s. 564. Av rättsfallet följer att jäv inte ansetts föreligga för intresseledamöter i Bostadsdomstolen enbart på grund av deras organisationstillhörighet. Av Europadomstolens dom den 22 juni 1989 i det s.k. Langborgermålet följer vidare att den Europeiska konventionen om de mänskliga rättigheterna och grundläggande friheterna inte heller ger stöd för att rent generellt betrakta intresseledamöter i en domstol som partiska enbart av den anledningen att de organisationer som föreslagit dem har intressen som kan stå i strid med ett partsintresse. Att hyresnämnd är en myndighet med domstolsliknande funktioner förändrar inte denna bedömning (se Svea hovrätts beslut den 20 september 2012 i mål nr ÖH 10503-11).
I förevarande mål har det inte framkommit eller ens påståtts att intresseledamöterna engagerat sig i den speciella tvistefråga som är föremål för hovrättens prövning. Det finns således inte heller skäl att av den anledningen undanröja och återförvisa målet till hyresnämnden för fortsatt behandling.
C.T. och U.N. har anfört att underlaget inför stämmobeslutet har varit bristfälligt. En invändning om att det finns brister i det material som tillhandahållits medlemmarna kan vara att betrakta som en invändning om att beslutet inte har tillkommit i behörig ordning eller annars strider mot lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar. Om ett föreningsstämmobeslut inte har kommit till på ett formellt riktigt sätt kan en bostadsrättshavare klandra beslutet genom att väcka talan vid tingsrätt. Med beaktade av att det finns en särskild ordning för att angripa föreningsstämmans beslut är det endast i uppenbara fall som hovrätten kan åsidosätta beslutet i samband med prövningen av om ett stämmobeslut ska godkännas. Hovrätten ska därför i detta mål endast göra en summarisk prövning av stämmobeslutets giltighet. Enligt hovrätten är det inte uppenbart att stämmobeslutet är ogiltigt.
Det ankommer på föreningen att visa att det finns förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som en bostadsrättshavare inte har samtyckt till. I det ligger bl.a. att föreningen har att presentera den utredning som behövs för att en hyresnämnd eller hovrätten ska kunna bedöma förändringen och dess betydelse (se bl.a. RH 2004:68). I förevarande mål anser hovrätten att den utredning som getts in är tillräcklig för att hovrätten ska kunna göra en sådan bedömning.
Enligt hovrätten kan de tilltänkta förändringarna inte anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Frågan är då om förändringarna kan anses vara angelägna. När en utbyggnad och inglasning av balkonger skett i samband med underhåll av fastigheten har förändringen i praxis som regel bedömts som en angelägen åtgärd för föreningen (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 8 juni 2012 i mål nr ÖH 10002-11 med där angivna rättsfall). Det krävs dock att föreningen kan visa att balkongerna verkligen är i behov av underhåll och att underhållet är av viss angelägenhet (se Svea hovrätts beslut den 25 juni 2014 i mål nr ÖH 5206-14 och Svea hovrätts beslut den 30 oktober 2013 i mål nr ÖH 3856-13).
I förevarande mål har föreningen påstått att den tekniska livslängden för balkongerna är 50 år, vilket har ifrågasatts av C.T. och U.N. Föreningen har inte gett in något utlåtande eller någon utredning till stöd för sitt påstående. Föreningen har inte heller presenterat någon utredning om balkongernas skick eller vilka underhållsåtgärder som behöver vidtas. Av hyresnämndens protokoll med beslut framgår att nämnden besiktigade fastigheten och ansåg att det fanns behov av underhållsåtgärder. Samtidigt anges dock att nämnden inte närmare kunde avgöra balkongernas skick. Enligt hovrätten ger utredningen i målet inte underlag för några säkra slutsatser om balkongernas skick eller vilka underhållsåtgärder som krävs. Föreningen har därmed inte visat att det finns ett sådant underhållsbehov att de tilltänkta förändringarna kan anses vara angelägna. Vid denna bedömning saknas förutsättningar för bifall till föreningens talan. Det anförda innebär att hyresnämndens beslut ska ändras och att föreningens ansökan ska avslås.
1.Hovrätten avslår yrkandena om undanröjande och återförvisning.
2.Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten Bostadsrättsföreningen Blåhajens ansökan om godkännande av beslutet som togs vid den extra föreningsstämman den 4 oktober 2017 om att glasa in och bygga till balkongerna.