Säljaren av en fastighet väcker skadeståndstalan mot köparen på grund av att köpeavtalet är ogiltigt. Preskriptionstid för säljarens fordran har ansetts löpa från den dag då fastigheten vidareförsåldes och säljarens möjlighet att hävda äganderätt upphörde.
L.E. förde efter stämning å R. Förvaltning Aktiebolag vid Södra Roslags TR den talan som framgår av TR:ns dom.
TR:n (tingsfiskalen Hedstrand) anförde i mellandom d. 20 febr. 2001: Bakgrund. Älvsjö Fastighetsförmedling Aktiebolag, tidigare R. Förvaltning AB (bolaget), förvärvade fastigheten Söra 1:112 i Österåkers kommun av L.E. Köpekontraktet daterades d. 4 jan. 1990, medan köpebrevet daterades d. 12 jan. samma år. Köpeskillingen bestämdes till 600 000 kr. I okt. 1990 avstyckades fastigheten, varvid den nya fastigheten fick beteckningen Söra 1:725. Under åren 1991 och 1998 sålde bolaget i sin tur vidare fastigheterna.
Yrkanden m.m. L.E. har yrkat att bolaget skall förpliktas att till honom betala 400 000 kr jämte viss närmare preciserad dröjsmålsränta.
Bolaget har bestritt käromålet i dess helhet. Inget belopp har vitsordats som skäligt i och för sig.
L.E. har som grund för sin talan angett att hans försäljning av fastigheten Söra 1:112 till bolaget är ogiltig, eftersom bolaget genom dess ställföreträdare I.R. känt till en av kommunen antagen detaljplan för området enligt vilken bl.a. "klyvning" av fastigheten tilläts. Bolaget har i strid med fastighetsmäklarlagen utnyttjat L.E:s okunnighet om fastighetens egentliga värde. Sålunda har bolaget dels underlåtit att värdera fastigheten, dels underlåtit att ge L.E. de råd och upplysningar som krävs enligt god fastighetsmäklarsed. Bland annat informerades han inte om den realisationsvinstskatt som skulle följa på fastighetsförsäljningen. De lagrum som åberopas till stöd för att avtalet är ogiltigt är i tur och ordning 31 §, 30 §, 33 § och 36 §avtalslagen. På grund av ogiltigheten skall parternas prestationer återgå. Eftersom en återgång inte är möjlig skall i stället bolaget utge skadestånd till honom. Skadeståndets storlek utgörs av differensen mellan fastighetens egentliga värde år 1990 om 1 000 000 kr och erlagd köpeskilling om 600 000 kr, dvs. 400 000 kr.
Bolaget har som grund för bestridandet i första hand åberopat att fordran är preskriberad. I andra hand har bolaget gjort gällande att det in-te har förfarit svikligt eller annars agerat på ett sådant sätt att avtalet är ogiltigt på de av L.E. angivna grunderna. I tredje hand har bolaget åberopat att L.E. inte har lidit någon skada genom fastighetsförsäljningen.
TR:n har beslutat att genom mellandom avgöra frågan om L.E:s fordran är preskriberad. Sedan parterna beretts tillfälle att slutföra sin talan i preskriptionsfrågan, har målet i denna del avgjorts utan huvudförhandling.
Domskäl Parternas talan. Bolaget har till stöd för sitt påstående om att fordran är preskriberad anfört i huvudsak följande.
Enligt det "första rättsfaktumets princip" börjar preskriptionstiden att löpa redan i och med inträffandet av det första rättsfaktum som fordran grundas på. Fordran grundad på avtal anses normalt tillkommen i och med avtalets ingående. Köpeavtal träffades mellan parterna under hösten 1989. I första hand skall därför starttidpunkten för preskriptionstiden räknas från hösten 1989. I vart fall görs det gällande att preskriptionstiden skall räknas från d. 4 jan. 1990, dvs. det datum som anges för undertecknandet av köpekontraktet. Eftersom stämningsansökan i målet kom in till TR:n d. 11 jan. 2000 har den allmänna preskriptionstiden om tio år passerats.
L.E. har i preskriptionsfrågan sammanfattningsvis anfört följande.
Enligt svensk rätt preskriberas endast fordringar, medan sakrätter t.ex. äganderätt är inpreskriptibla. Ägaranspråk som reses i samband med återgång av avtal synes också vara inpreskriptibla. I första hand görs därför gällande att preskriptionen började löpa först i och med att fastighetens styckningsdelar avyttrades år 1991 respektive år 1998.
I andra hand görs det gällande att preskriptionstiden, på grund av det formbundna köpeavtalet, började att löpa först i och med att köpebrevet ingavs för lagfarts vinnande och därmed utgavs. Detta kan inte ha skett före köpebrevets datering, dvs. d. 12 jan. 1990. Intill dess kunde parterna själva "kontrollera" om avtalet skulle äga giltighet. Lagfart beviljades kort tid därefter, d. 16 jan. 1990.
TR:ns bedömning. Enligt 2 § 1 st. preskriptionslagen (1981:130) preskriberas en fordran tio år efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. I rättspraxis har termen fordran getts en vidsträckt betydelse. Bestämmelsen anses tillämplig oavsett om en fordran avser betalning av pengar, leverans av varor eller någon annan prestation. Fordringsbegreppet omfattar dock endast anspråk av obligationsrättslig karaktär och inte sakrättsliga anspråk. Anspråk som avser t.ex. äganderätt faller alltså utanför lagens tillämpningsområde (se Rose, Preskription av fordringar, s. 17 f. och Lindskog, Preskription, s. 63 ff.).
L.E. har gjort gällande att avtalet avseende fastighetsförsäljningen är ogiltigt. Om rätten skulle finna att så är fallet, har han alltsedan ogiltighetsgrunden inträtt haft en naturafordran - i form av fastigheten - gentemot bolaget mot återbetalning av köpeskillingen om 600 000 kr. Denna fordran har då varit av obligationsrättslig karaktär och skall därför anses som en sådan fordran som avses i 2 § preskriptionslagen. På grund av det anförda kan preskriptionstiden inte anses ha börjat löpa först i och med att den påstådda naturafordran övergick till en penningfordran när bolaget åren 1991 och 1998 sålde fastighetens styckningsdelar.
En fordran på grund av avtal anses normalt tillkommen i och med avtalets ingående. Att fordran fullbordas vid ett senare tillfälle saknar härvid betydelse (se Lindskog, a.a. s. 369 f.). I rättsfallet NJA 1982 s. 573 har således HD ansett att preskriptionstiden för fastighetsköpares fordran på grund av dolt fel i fastighet skall löpa från tiden för avtalets ingående, vilket i det aktuella fallet ansågs vara köpekontraktets dag. Enligt nu gällande lagstiftning preskriberas dock köparens fordran på grund av fel i fastighet tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbrutits dessförinnan (se 4 kap. 19 b § JB).
Vad gäller köparens fordran på grund av fel i fastighet är det naturligt att preskriptionstiden räknas från tillträdet, eftersom nämnda preskriptionsregel i första hand tar sikte på sådana dolda fel som kan ta lång tid för köparen att upptäcka. När köparen väl har upptäckt felet gäller dock inte den tioåriga preskriptionstiden fullt ut, då köparen enligt 4 kap. 19 a § JB inte får åberopa felet om han inte inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet lämnar säljaren meddelande om detta.
Enligt TR:ns mening finns det - till skillnad från vad fallet är vid köparens reklamation på grund av fel i fastighet - inte något naturligt skäl att låta tillträdet utgöra starttidpunkt för preskriptionstiden för fastighetssäljarens fordran gentemot köparen. I stället bör den enligt rättspraxis rådande principen om att avtalstidpunkten skall vara utgångspunkt för preskriptionstidens början även gälla i förevarande fall.
Av det tidigare angivna rättsfallet NJA 1982 s. 573 kan utläsas att avtalsbundenhet uppstår vid parternas undertecknande av köpekontraktet. Om parterna i köpekontraktet har föreskrivit att köpebrev skall upprättas - vilket inte synes ha varit fallet i det aktuella rättsfallet - finns det dock goda skäl för att flytta fram starttidpunkten för preskriptionstiden till datumet för köpebrevets upprättande.
Genom L.E:s egna uppgifter i målet får det anses utrett att både betalning och samtliga köpehandlingar upprättades under hösten 1989 och att avtalet därmed på sätt som L.E. själv har uttryckt det blev "definitivt". Vid sådant förhållande finner TR:n att preskriptionstiden - trots de datum som angetts i köpekontraktet och köpebrevet - började att löpa i samband med att parterna skrev under köpehandlingarna, vilket i vart fall skedde före årsskiftet 1989/1990. Under förutsättning att något preskriptionsavbrott ej skett, har fordran således preskriberats någon gång före årsskiftet 1999/2000.
L.E. har bevisbördan för att preskriptionsavbrott har skett innan stämningsansökan gavs in till TR:n d. 11 jan. 2000. Den omständigheten att bolaget i jan. 1990 sökt lagfart på fastigheten kan inte ses som någon preskriptionsavbrytande åtgärd. Det har inte heller i övrigt framkommit något i målet som tyder på att L.E. efter det att han skrev under köpehandlingarna har varit i kontakt med bolagets ställföreträdare eller eljest gjort fordran gällande inom tio år från dess tillkomst.
På grund av det anförda finner TR:n sammanfattningsvis att bolagets invändning om att L.E:s fordran är preskriberad skall bifallas.
Domslut TR:n fastställer att L.E:s fordran på grund av det mellan parterna ingångna avtalet om försäljning av fastigheten Söra 1:112 i Österåkers kommun är preskriberad.
L.E. överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att hans i TR:n framställda krav inte var preskriberat.
Bolaget bestred ändring.
Domskäl HovR:n (hovrättsråden Campbell, Richardson, referent, och Dirke) anförde i dom d. 26 aug. 2002: HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder och omständigheter som vid TR:n.
HovR:n gör följande bedömning.
Preskriptionslagen omfattar inte sakrättsliga anspråk. För det fall L.E:s försäljning av fastigheten var ogiltig hade L.E. ett sakrättsligt anspråk på bolaget att återfå fastigheten, fram till dess att detta inte längre var möjligt. Den situationen inträdde i samband med att bolaget efter klyvning av fastigheten försålde klyvningsdelarna. Först då började preskriptionstiden att löpa. Eftersom detta skedde mindre än tio år innan L.E. ansökte om stämning på bolaget kan L.E:s skadeståndsanspråk inte anses vara preskriberat. Med ändring av TR:ns dom skall därför fastställas att L.E:s skadeståndsanspråk inte är preskriberat.
Domslut HovR:ns domslut. Med ändring av TR:ns domslut fastställer HovR:n att L.E:s skadeståndsanspråk inte är preskriberat.
Bolaget överklagade och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom skulle fastställa att L.E:s skadeståndsanspråk var preskriberat.
L.E. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Kramer, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. L.E. har av R. Förvaltning Aktiebolag (bolaget) yrkat skadestånd vid TR:n. Frågan i HD:s mål är om denna fordran var preskriberad innan L.E. d. 11 jan. 2000 väckte talan.
Parterna har i HD åberopat samma grunder och omständigheter som i HovR:n.
Enligt 1 § preskriptionslagen gäller lagen i fråga om preskription av fordringar. L.E:s skadeståndsyrkande är, om han har framgång med sin talan, en fordran varför denna enligt 2 § 1 st. preskriptionslagen preskriberas tio år efter tillkomsten, såvida inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Parterna har olika uppfattningar om när fordran tillkommit. Bolaget har gjort gällande att preskriptionstiden började löpa i första hand hösten 1989 då samtliga köpehandlingar upprättades och köpeskillingen betalades eller, i andra hand, d. 4 jan. 1990, det datum då köpekontraktet är daterat. L.E. har å sin sida gjort gällande att preskriptionstiden skall räknas från i första hand bolagets försäljning av de, efter avstyckning, två fastigheterna, dvs. 1991 respektive 1998 eller, i andra hand, från köpebrevets datering d. 12 jan. 1990.
I doktrinen har framhållits att fordran skall anses tillkommen och därmed preskriptionstiden börja löpa redan när det första rättsfaktum som fordringen grundas på inträffar, det s.k. första rättsfaktumets princip (se Lindskog, Preskription, 2002, s. 371 f.). Om fordran har sin grund i en rättighet som inte är föremål för preskription skall dock inte preskriptionstiden räknas från rättighetens uppkomst, utan från det första rättsfaktum hänförligt till själva fordringen (jfr NJA 1926 s. 617).
Om L.E. vinner framgång med sin talan är avtalet om bolagets köp av fastigheten ogiltigt. L.E. skulle då enligt huvudregeln ha kvar äganderätten till fastigheten, vilken skulle återgå till honom. Denna rättighet skulle inte vara föremål för preskription utan skulle tidsbegränsas enligt bestämmelserna om hävd till fast egendom i 16 kap. JB. I och med att bolaget efter avstyckning sålde fastigheterna till godtroende förvärvare har L.E. förlorat äganderätten till fastigheterna (18 kap. 1 § 1 st. JB). Vid en återgång av köpet kan L.E. inte längre återfå fastigheten utan han har i stället en fordran på dess värde. Preskriptionstiden börjar därför att löpa när möjligheten att åberopa äganderätten till fastigheterna gick förlorad.
Mot bakgrund av ovanstående är L.E:s anspråk inte preskriberat, varför HovR:ns dom skall fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
Bishop (JustR:n Fisher, Blackwell, Weaver, Spencer, referent, och Wersäll) beslöt följande dom: Domskäl. L.E. har vid TR:n d. 11 jan. 2000 väckt talan mot bolaget med yrkande om skadestånd. Som grund för sin talan har han gjort gällande att hans försäljning av fastigheten Söra 1:112 till bolaget på grund av köpekontrakt d. 4 jan. 1990 och köpebrev d. 12 jan. 1990 är ogiltig enligt bestämmelserna i 30, 31, 33 och 36 §§avtalslagen. Följden av ogiltigheten är att parternas prestationer skall återgå. Eftersom bolaget sålt fastigheten vidare kan återgång inte ske. Bolaget skall därför i stället utge skadestånd till honom.
Målet i HD avser frågan om L.E:s skadeståndsanspråk är preskriberat. Denna fråga har av TR:n tagits upp till prövning i mellandom.
Enligt 1 § preskriptionslagen gäller lagen i fråga om preskription av fordringar. L.E:s ersättningsanspråk är en fordran och preskriptionslagens bestämmelse om tioårig preskriptionstid är därmed tillämplig på anspråket. Utgångspunkt för beräkning av preskriptionstiden är enligt lagen fordringens tillkomst.
Bolaget har gjort gällande att preskriptionstiden skall räknas från hösten 1989 då samtliga köpehandlingar mellan parterna upprättades och köpeskillingen betalades eller åtminstone från d. 4 jan. 1990 då köpekontraktet dagtecknades.
L.E. har hävdat att preskriptionstiden började löpa först när bolaget sålde fastigheten vidare, vilket gjordes i två etapper år 1991 och år 1998. I andra hand har han gjort gällande att utgångspunkten för preskriptionstiden är köpebrevets datum, d. 12 jan. 1990.
L.E:s talan i målet grundar sig på påståendet att fastighetsöverlåtelsen är ogiltig och att han därför har ett äganderättsanspråk på fastigheten. Ett sådant anspråk är inte att betrakta som en fordringsrätt utan är av sakrättslig natur och preskriberas inte (jfr t.ex. prop. 1979/80:119 s. 88, Lane, Obligationsrätt, 1956 s. 655, Patel, Formkravet vid fastighetsköp, 1951 s. 174 och Lindskog, Preskription, 2 uppl. 2002 s. 98 f.). Äganderätt kan dock under vissa omständigheter utsläckas enligt reglerna om tjugoårig respektive tioårig hävd i 16 kap. 1 § JB.
På grund av att bolaget sålt fastigheten vidare till godtroende förvärvare kan äganderättsanspråket inte längre göras gällande (18 kap. 1 § JB). Därför har L.E. i stället framställt ett fordringsanspråk som således kan vara föremål för preskription. Anspråket kan inte anses grundat på köpeavtalet och avtalstidpunkten bör därför inte läggas till grund för beräkning av preskriptionstiden. Fordringen måste i stället anses ha uppkommit i och med att möjligheten att hävda äganderätten upphörde, dvs. när fastigheten vidareförsåldes (jfr Lindskog a.a. s. 401 ff.).
Vid denna bedömning är L.E:s anspråk inte preskriberat. HovR:ns domslut skall således fastställas.
Domslut HD fastställer HovR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d. 25 juni 2003 (mål nr T 3406-02).