Hyresnämndsmål. I mål om fastställelse av hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken har den fordrade hyran - såvitt avsåg däri ingående överenskomna ersättningar för boendeinflytande- och trivselmedel om tillhopa 21 kr i månaden - inte ansetts skälig för de hyresgäster som inte omfattades av en förhandlingsordning med hyresgästföreningen.
Samtliga bostadslägenheter i en fastighet i Göteborg omfattades tidigare av en förhandlingsordning med hyresgästföreningen i Västra Sverige (hyresgästföreningen). På begäran av ett antal hyresgäster, som blivit medlemmar i Göteborgs Boendeförening (boendeföreningen), slopades emellertid den 1 november 1994 förhandlingsklausulen i deras hyresavtal och från samma dag sänktes sedermera hyran för deras lägenheter med ett belopp motsvarande den ersättning som hyresgästföreningen betingade sig för sitt förhandlingsarbete. Dessa lägenheter, vars hyra frånsett avräkningen ligger helt i nivå med övriga lägenheters, omfattas fr.o.m. januari 1995 av en förhandlingsordning med boendeföreningen.
Hyresgästerna I.N., A.N., M.M. och makarna L - medlemmar i boendeföreningen - begärde vid hyresnämnden att månadshyran för deras lägenheter fr.o.m. november 1994 skulle sänkas med ytterligare 21 kr för i hyran ingående ersättningar till hyresgästföreningen, nämligen 15 kr för boinflytande och 6 kr för fritidsändamål.
Hyresvärden, Familjebostäder i Göteborg AB, motsatte sig den yrkade hyressänkningen.
Hyresgästerna anförde till stöd för sitt yrkande bl.a. följande. Det är både lag- och avtalsstridigt att låta boendeföreningens medlemmar via hyresavin finansiera en verksamhet som bedrivs av en konkurrerande organisation. Förfarandet kränker föreningsrätten och strider inte bara mot god sed i hyresförhållanden utan också mot principen om hyresgästers lika behandling.
Hyresvärden genmälde. Familjebostäder anser att hyresvärden inte har någon laglig skyldighet att till sökande hyresgäster återbetala de hyresbelopp som svarar mot boendeinflytande- och fritidsmedel, oavsett att dessa medel kommer enbart hyresgästföreningen eller dess medlemmar tillgodo.
Hyresnämnden i Göteborg (1995-11-23, hyresrådet H.H. och två intresseledamöter) lämnade hyresgästernas ansökningar utan bifall och anförde i sina skäl, såvitt här är av intresse bl.a. följande. De bestämmelser som skall tillämpas i ärendet är i första hand 24 och 25 §§hyresförhandlingslagen. Hyresvärd och hyresgäst kan enligt bestämmelserna hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett och villkoren skall fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken. I denna paragraf återfinns den allmänna hyressättningsnormen. Den anger att hyran skall fastställas till skäligt belopp och att hyran därvid inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Hyresgästernas ansökan i ärendet avser närmast försumbara belopp. Med en strikt tillämpning av den just återgivna bruksvärdesregeln - med dess krav på påtaglig beloppsmässig skillnad - kan det utan vidare sägas att yrkandena skall avslås; den nu utgående hyran kommer under inga förhållanden att påtagligt överstiga den hyra som hyresgästerna begär. Frågan är då om det finns skäl att tolka regeln på ett sätt som gör att talan ändå kan bifallas.
Problemet med beloppsmässigt små hyresjusteringar vid bruksvärdeprövning har uppmärksammats av lagstiftaren i en situation som mycket påminner om den förevarande. Den gäller rätten för en hyresgäst att efter slopad förhandlingsklausul få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar i hyran inräknad förhandlingsersättning till hyresgästorganisationen. Bestämmelsen, som fogats till bruksvärdesregeln som en garanti för hyressänkning, har motiverats utifrån den tämligen nya möjligheten att dels stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet, dels låta flera förhandlingsordningar gälla för samma hus. I lagförarbetena (prop. 1993/94:199 s. 69) uttalas bl.a. följande.
Om det finns flera förhandlande organisationer på hyresgästsidan, framstår det som naturligt att var och en av dessa endast bör få rätt till förhandlingsersättning för de hyresgäster (lägenheter) som den organisationen förhandlar för. På det viset kommer kostnaderna för en förhandlande part att få bäras endast av dem som parten företräder i förhandlingarna.
Tanken att vid hyresprövning särbehandla förhandlingsersättningen är annars inte ny. Efter klander av förhandlingsöverenskommelse kan nämnden låta förhandlingsersättningen ingå i bruksvärdesprövningen av hela hyran eller också pröva ersättningens skälighet utan samband med prövning av hyran i övrigt. Detta är innebörden av 22 § andra stycket hyresförhandlingslagen och vid lagens tillkomst anlade departementschefen bl.a. följande synpunkter på bestämmelsen (prop. 19977/78:175 s. 107 f), inte utan intresse för den nu föreliggande frågan.
Det förhållandet att förhandlingsersättningen kan utgöra en del av hyran medför visserligen att skäligheten av ersättningen kan prövas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. En sådan prövning blir emellertid av begränsat värde, eftersom den kommer att avse den totala hyran. Nedsättning kan alltså ske bara om den totala hyran är oskälig. Det bör därför införas en möjlighet att särskilt pröva skäligheten av det belopp som avser förhandlingsersättning. - Det kan tänkas att de förhandlande parterna kommer överens om att hyresgästorganisationen skall ha ersättning även för annat än förhandlingsarbete. I praktiken har det också förekommit att ersättning har utgått för organisationens medverkan i boendedemokratifrågor och för dess informationsverksamhet. Sådan ersättning kommer inte att kunna prövas enligt den nyss förordade prövningsregeln, som ju endast avser skäligheten av ersättning för förhandlingsarbete. Men om förhandlingarna helt eller delvis avser oorganiserade hyresgäster, kan en ordning där hyresvärden lämnar över en del av hyresmedlen i ersättning för annat än förhandlingsarbete komma att strida mot grunderna för förhandlingssystemet. Detta kan ju innebära att hyresgäster som inte är medlemmar i den avtalsslutande organisationen tvingas att indirekt betala för förmåner som kommer endast medlemmarna till godo. Skulle ett sådant förfarande tillämpas kan det utgöra en anledning för de oorganiserade hyresgästerna att få förhandlingsklausulen slopad.
Den särskilda hyresregeln om kompensation till hyresgäst för ersättning till hyresgästorganisationen rör enbart ersättning för förhandlingsarbete. Frågor om ersättning för exempelvis boinflytande- och fritidsmedel regleras inte i någon författning, trots att lagstiftaren tidigt har haft ögonen på problemet och också utvecklat detta. I brist på uttrycklig lagbestämmelse i ämnet ser nämnden därför ingen möjlighet att pröva hyresgästernas ansökan i ärendet efter andra grunder än den hyressättningsnorm som anges i 12 kap. 55 § jordabalken och som normalt tillämpas. Som närmare kommer att belysas rörande Familjebostäders talan ger denna ordning ett visst utrymme åt skönsmässiga värderingar och i speciella fall kan skälighetsaspekterna bli direkt utslagsgivande. Nämnden finner emellertid inte att de omständigheter som hyresgästerna i ärendet har anfört är sådana att deras talan om hyressänkning kan bifallas utifrån en ren skälighetsbedömning. Frånvaron av lagreglering bör kunna tolkas så att det skulle föra alldeles för långt att i varje skede beakta individuella behov och särintressen.
Utfallet av nämndens prövning blir då att ansökan skall ogillas i båda de hänseenden som hyresgästerna har åberopat till stöd för sänkt hyra. De invändningar som de från mera principiella utgångspunkter har haft mot nu gällande hyra kan inte medföra någon annan bedömning.
Hyresgästerna överklagade hyresnämndens beslut till hovrätten och yrkade - såvitt nu är av intresse - bifall till sin talan vid hyresnämnden.
Hyresvärden bestred ändring.
Svea hovrätt (1996-04-19, hovrättslagmannen Bray samt hovrättsråden Woodard och Thomas, referent) biföll överklagandet och ålade - med ändring av hyresnämndens beslut - hyresvärden att till hyresgästerna återbetala i hyran ingående belopp avseende boinflytande- och fritidsmedel. I skälen till beslutet anförde hovrätten bl.a. följande.
Hyresvillkoren skall, som hyresnämnden funnit, fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken. Bestämmelsens första stycke har följande lydelse.
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Hovrätten finner i likhet med hyresnämnden att de utgående hyrorna inte påtagligt överstiger hyrorna för jämförliga lägenheter och att de således inte på den grunden kan anses oskäliga. Frågan är då om hyrorna av annan anledning kan vara att betrakta som oskäliga. Då bestämmelsen fick sin nuvarande utformning uttalade lagrådet bl.a. (prop. 1983/84:137 s. 225 f).
Det får således anses klart att prövningen enligt nuvarande ordning inte är begränsad så att skälighetsfrågan skall bedömas endast med hänsyn till hyresnivån för jämförliga lägenheter. Andra omständigheter kan medföra att en hyra är att anse som oskälig även om den inte är påtagligt högre än denna hyresnivå.
Lagrådet anser det angeläget att den av lagstiftaren avsedda innebörden av skälighetsprövningen enligt nuvarande ordning blir gällande även vid den skälighetsprövning som skall ske enligt den föreslagna lydelsen av 55 § första stycket. Att så sker kan vara av betydelse från rättssäkerhetssynpunkt, t. ex. för en oorganiserad hyresgäst. Om denne begär ändring i en förhandlingsöverenskommelse därför att han blivit felaktigt behandlad i överenskommelsen på grund av att han inte är medlem i den förhandlande organisationen, är det givetvis av vikt att han kan få det förhållandet beaktat vid fastställandet av hyran.
Formuleringen av 12 kap. 55 § första stycket andra meningen får anses tillräckligt klart ge uttryck för det syfte som således torde vara avsett, nämligen att en hyra aldrig är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för jämförliga lägenheter, medan en hyra som inte är påtagligt högre likväl av andra orsaker kan anses som inte skälig.
Uttalandet föranledde ingen erinran vid riksdagsbehandlingen.
Av utredningen framgår att Aguilar och medparter sedan den 1 november 1994 inte omfattas av förhandlingsordningen med Hyresgästföreningen utan sedan den 1 januari 1995 i stället omfattas av en förhandlingsordning med Göteborgs Boendeförening. Familjebostäder har vitsordat att de utgående beloppen för boendeinflytande- och fritidsmedel enbart kommer Hyresgästföreningen eller dess medlemmar tillgodo. Den fordrade hyran, såvitt avser däri ingående med Hyresgästföreningen överenskomna belopp för boendeinflytande- och trivselmedel, kan då inte anses skälig enligt 12 kap. 55 § första stycket första meningen jordabalken. Överklagandet skall därför bifallas och hyresvärden skall enligt 22 § tredje stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) åläggas att betala tillbaka vad som uppburits för mycket, jämte ränta.