Upplysningsplikt har i visst fall ansetts åligga hyresvärd gentemot affärsdrivande hyresgäst. Brott mot upplysningsplikten har medfört skadeståndsansvar intill negativa kontraktsintresset.
Ett hyresavtal med tillträdesdag den 1 april 1997 upprättades den 31 januari 1997 mellan å ena sidan Å. Fastighets AB och å andra sidan V. och A. M. nedan makarna M. Hyresavtalet avsåg en lokal för restaurang- och gatuköksverksamhet belägen i Åsa i Kungsbacka kommun. Makarna M. var bolagsmän och drev rörelse i Alfa Restaurang HB (Alfa). Under våren 1997 ansöktes om bygglov för en utökad restaurangverksamhet som planerades i den uthyrda lokalen. Makarna M. erlade hyra för lokalen avseende april och maj månad 1997, men upphörde därefter att betala någon hyra. I december 1997 blev de uppsagda för avflyttning från lokalen. Parterna är överens om att hyresförhållandet dem emellan upphört per den 31 december 1997.
Sedan Fastighetsbolaget yrkat betalning för obetalda hyror ansökte Alfa om stämning å bolaget och gjorde gällande motfordran avseende skadestånd till följd av bl.a. uteblivet bygglov och serveringstillstånd för den planerade verksamheten i den hyrda lokalen. Alfa yrkade att Fastighetsbolaget skulle förpliktas att till Alfa utge skadestånd avseende onödiga kostnader och utebliven vinst med tillhopa 555 200 kr jämte ränta.
Fastighetsbolaget bestred yrkandet.
Såvitt avser sakomständigheterna uppgav Fastighetsbolaget och makarna M följande.
Fastighetsbolaget: Efter nyår 1997 inleddes mellan K.P. ställföreträdare för fastighetsbolaget, och V.M. diskussioner om förhyrning av lokalen i Bell "Mitt i Byn" för restaurangverksamhet. Lokalen, som tidigare hade använts för att driva köksverksamhet och matservering i form av gatukök, förevisades för svarandena. Dessa hade önskemål om att ändra lokalen genom att bygga en matsal. Williams förklarade att om matverksamheten skulle utökas krävdes flera åtgärder, bl.a. bygglov, och att det skulle ta lång tid att genomföra förändringarna. Williams klargjorde emellertid också att fastighetsbolaget ville medverka till förändringarna och anvisade D.B tidigare stadsarkitekt i Kungsbacka, som den person som skulle kunna hjälpa V.M. med erforderliga ritningar och ansökningar om bygglov. Den 31 januari 1997 undertecknades hyreskontrakt mellan parterna. Lokalen skulle inte tillträdas förrän den 1 april 1997 för att därigenom ge tid för att ordna bygglov och vidta diverse byggåtgärder. Samarbetet mellan parterna fortskred under februari och mars 1997. Upprepade sammanträdanden skedde mellan parterna och med D.B. ansökan om bygglov lämnades in, lokalerna iordningställdes delvis och visst byggande påbörjades.
Makarna M: Det mesta av vad som anförts av fastighetsbolaget är riktigt. Parterna var överens om att det skulle ske en utökad verksamhet med restaurang och utskänkning av alkohol i de förhyrda utrymmena. V.M. hade tidigare bedrivit restaurangverksamhet med utskänkningstillstånd i Bell. Det är riktigt att diskussioner om bygglov fördes mellan parterna under våren 1997. Bygglovsfrågan gällde emellertid enbart detaljförändringar. Byggnadsåtgärder påbörjades i mars 1997. Vid samma tid ansökte V.M. om utskänkningstillstånd. Den 25 juni 1997 erhöll Alfa tillstånd till att servera öl och vin fr.o.m. den 1 juli 1997. Tillståndet drogs in efter en vecka, dvs. den 7 juli, eftersom tillståndsmyndigheten uppmärksammat att det saknades bygglov för restaurang, vilket är en grundförutsättning för utskänkningstillstånd. Bygglov fanns för gatukök men ej för restaurangverksamhet. – V.M. har senare fått veta att fastighetsbolaget redan 1996 ansökt om bygglov för restaurangverksamhet, men att byggnadsnämnden samma år avstyrkt bolagets ansökan på grund av krav på föregående planläggning. V.M. informerades inte om det förhållandet. Först i januari 1998 meddelade byggnadsnämnden beslut avseende de bygglov som sökts under våren 1997. Byggnadsnämnden beslutade då att avslå bl.a. framställan om ombyggnad till restaurang med hänvisning till behov av planläggning.
Alfa åberopade flera grunder för sin talan av vilka här endast följande återges. Fastighetsbolaget, men inte delägarna i Alfa, kände till att bygglov för restaurangverksamhet i lokalerna hade avstyrkts under 1996 med hänsyn till krav på planläggning för sådan verksamhet. Fastighetsbolagets företrädare skulle ha upplyst V.M. därom. Byggnadsnämndens beslut innebar nämligen att det över huvud taget inte var möjligt att erhålla bygglov eftersom beslutet, vilket fastighetsbolaget kände till, var ett generellt avstyrkande i avvaktan på planläggning. Alfa gör således gällande att fastighetsbolaget inte fullgjort en upplysningsplikt.
Fastighetsbolaget invände: Bolaget har inte åsidosatt någon upplysningsplikt. Byggnadsnämndens beslut från september 1996 saknade betydelse för den nya bygglovsansökningen. Det fanns redan 1994 ett bygglov för gatukök med viss servering inom lokalen. Utskänkningstillstånd har funnits tidigare för öl, vin och sprit. Det fanns ej anledning ifrågasätta att sådant tillstånd skulle kunna erhållas på nytt. V.M. har yrkat ersättning för utebliven vinst under en period efter det att bygglov sökts men innan beslut tagits i frågan. V.M. måste ha känt till att behandling av bygglovsansökningar kan ta lång tid. Beslutet från byggnadsnämnden kom först i januari 1998. För tiden dessförinnan kan skadestånd inte utgå.
Parterna åberopade viss skriftlig bevisning. Därtill hölls på fastighetsbolagets begäran förhör under sanningsförsäkran med Williams och vittnesförhör med D.B. samt hölls på V.M:s begäran förhör under sanningsförsäkran med denne.
Varbergs tingsrätt (1999-01-21, rådmännen White och Johnson samt hovrättsassessorn Bailey) ogillade käromålet.
I domskälen fann tingsrätten att Moran skadeståndstalan inte kunde bifallas på någon av de grunder som åberopats. Såvitt avser den här aktuella grunden att Fastighetsbolaget inte fullgjort en upplysningsplikt anförde tingsrätten: Alfa har hävdat att byggnadsnämndens beslut att avstyrka bygglov inneburit ett generellt ställningstagande mot all utökad restaurangverksamhet i fastigheten utan föregående planläggning. Till stöd för denna uppfattning har nämnda parter åberopat bl.a. ett sammanträdesprotokoll från byggnadsnämnden och dess arbetsutskott daterat den 15 december 1997 och den 8 januari 1998. Fastighetsbolaget har häremot uppgett att den framställan om bygglov som föranlett byggnadsnämndens beslut i huvudsak avsett en omfattande tillbyggnad som skulle ha ökat byggnadsytan med drygt ett par hundra kvadratmeter, medan den samtidiga ansökningen avseende restaurangverksamhet endast skulle ha medfört en mindre ombyggnad i befintliga utrymmen. Fastighetsbolaget har därvid gjort gällande att ansökningen avstyrkts på grund av att tillbyggnaden skulle ha medfört en alltför kraftig exploatering av området och inte till följd av den planerade restaurangverksamheten. - Den samlade utredningen i målet, däribland förhören med Williams och D.B. samt sammanträdesprotokoll från byggnadsnämnden som åberopats från båda sidor, talar entydigt för att det varit den planerade tillbyggnaden som föranlett byggnadsnämnden att avstyrka bolagets framställan. Det är inte ifrågasatt att ansökningen om nytt bygglov under våren 1997 inte omfattat tillbyggnaden utan begränsats till endast ombyggnader inom befintliga ytor. Mot bakgrund härav har fastighetsbolaget inte, enbart till följd av det tidigare beslutet från byggnadsnämnden, haft anledning befara att bygglov ej därefter skulle komma att beviljas för restaurangverksamhet. Alfas skadeståndstalan kan inte bifallas på den grunden att Fastighetsbolaget skulle haft upplysningsplikt för byggnadsnämndens tidigare beslut.
Alfa överklagade domen och yrkade att käromålet skulle helt bifallas. I hovrätten övertog makarna M. - sedan Alfa Restaurang Handelsbolag avregistrerats - Alfas talan.
Parterna åberopade grunder och utvecklade sin talan som vid tingsrätten. Makarna M. justerade i visst avseende det yrkade beloppet och Fastighetsbolaget vitsordade att makarna haft onödiga kostnader med 100 529 kr.
Makarna M. anförde till förtydligande av sin talan följande. De ritningar som D.B. gjorde på makarnas uppdrag bifogades inte den ansökan om byggnadslov som gavs in av Fastighetsbolaget. Ansökan omfattade också ändringar av byggnaden som inte berörde restaurangen. Detta orsakade att bygglov inte beviljades.
Mot detta anförde Fastighetsbolaget följande. Tillvägagångssättet har inte medfört att bygglov inte beviljades. De tilltänkta ändringarna i fråga om restaurangen påverkade andra delar av byggnaden och bygglov måste sökas även för dessa ändringar. Det var då naturligt att Fastighetsbolaget gjorde bygglovsansökan för samtliga ändringar i ett sammanhang.
I hovrätten förebragtes samma muntliga bevisning som vid tingsrätten. Parterna åberopade också viss skriftlig bevisning.
D.B. berättade bl.a. följande. De detaljerade ritningar han utförde för makarna M:s räkning skulle bifogas ansökningar till andra myndigheter, vilket också skedde. Bygglovsansökan omfattade all ombyggnad som var en direkt följd av att restauranglokalen utökades, bl.a. motsvarande minskning av omkringliggande lokaler, och det var av praktiska skäl som en gemensam ansökan gjordes.
Hovrätten för Västra Sverige (2000-06-19, hovrättspresidenten Cordova, hovrättsrådet Shaw, f.d. lagmannen Taylor och tf. hovrättsassessorn Moreno) förpliktade, med ändring av tingsrättens dom, Fastighetsbolaget att till makarna M. utge skadestånd med 100 529 kr jämte ränta.
I domskälen anförde hovrätten följande.
Makarna M. har gjort gällande att Fastighetsbolaget inte har fullgjort sin upplysningsplikt gentemot dem. Enligt makarna M. borde Fastighetsbolaget ha upplyst dem om att bolaget redan under år 1996 hade ansökt om bygglov för bl.a. restaurangverksamhet, men att ansökan avstyrkts av byggnadsnämnden, eftersom det på grund av den omfattande tillbyggnaden fanns behov av planläggning av området, varefter ärendet hänsköts till kommunstyrelsen för prövning av frågan om planläggning. Fastighetsbolaget har anfört att byggnadsnämndens beslut från år 1996 inte var relevant för frågan om uthyrning av lokalen till makarna M. och att 1996 års beslut inte heller påverkade frågan om bygglov skulle komma att beviljas för den utökade restaurangverksamheten, som planerades under våren 1997, varför Fastighetsbolaget inte upplyste makarna M. om ansökan inför undertecknandet av hyreskontraktet. Fastighetsbolaget har dock uppgett att makarna M. troligen fick den aktuella informationen under våren 1997, vilket emellertid har bestritts av makarna. D.B. har uppgett att han inte kommer ihåg om V.M. underrättades om det tidigare avslaget eller ej. Han tror att man vid ett möte februari 1997 nämnde de planer som tidigare funnits, men han tror inte att man talade om vad som hänt med den tidigare ansökan om bygglov.
Den förebringade utredningen innebär att det mot makarna M:s bestridande inte är visat att Fastighetsbolaget har informerat dem om 1996 års ansökan och beslut innan de genom annan fick reda på förhållandet i juli 1997. - Av utredningen framgår att Fastighetsbolaget informerade makarna M. om det sedan år 1994 befintliga bygglovet för gatuköksförsäljning i lokalen. Det framgår vidare att makarna M. kände till att det krävdes bygglov för den planerade utvidgningen av verksamheten och att makarna M. var införstådda med att Fastighetsbolaget under våren 1997 lämnade in en ansökan om bygglov avseende såväl restaurangutbyggnaden som övriga förändringar av byggnaden. Med hänsyn till den information som makarna fick från Fastighetsbolaget och samarbetet mellan parterna rörande den nya bygglovsansökan måste makarna M. ha kunnat förvänta sig att få all tillgänglig information om bygglov avseende fastigheten. De har därför inte haft särskild anledning att själva undersöka om ytterligare ansökningar har gjorts.
När man ingår ett långvarigt avtal är det av betydelse för parterna att kunna göra en riktig bedömning av förutsättningarna för avtalets uppfyllelse. Särskilt vid avtal som är avsedda att gälla under en längre tid har parterna en lojalitetsförpliktelse mot varandra för att möjliggöra och underlätta en riktig avtalsuppfyllelse. En lojalitetsförpliktelse föreligger också i form av upplysningsplikt inför avtalets ingående. Makarna M. fick inte någon information om 1996 års ansökan och beslut. Makarna M:s uppgift om att denna information hade varit väsentlig för dem får godtas. Det ligger i sakens natur att kännedom om avslagsbeslutet skulle ha påverkat makarna M:s bedömning av förutsättningarna för att få tilltänkta bygglov och av hur lång tid detta skulle ta samt, till följd härav, vilka investeringar och ombyggnader det var försvarbart att göra innan bygglov beviljats. Mot bakgrund av bl.a. fördelningen mellan parterna av kostnadsansvaret för lokalombyggnaden och parternas samarbete i övrigt måste Fastighetsbolaget ha insett att kännedom om 1996 års ansökan hade varit av betydelse för makarna M.
Med hänsyn till anförda omständigheter finner hovrätten att Fastighetsbolaget inte har fullgjort sin upplysningsplikt gentemot makarna M. och att Fastighetsbolaget därför är skadeståndsskyldigt mot dem. Fastighetsbolaget har invänt att makarna M. måste ha känt till att behandling av bygglovsansökningar kan ta lång tid och att makarna därför i vart fall inte är berättigade till ersättning för tiden innan beslut tagits i frågan. Makarna M. har invänt att de med kännedom om 1996 års ansökan hade kunnat välja att bedriva verksamheten i annan omfattning.
Mot bakgrund av vad som ovan anförts är det enligt hovrättens mening uppenbart att makarna M. om de hade känt till avslagsbeslutet, inte skulle ha gjort investeringar eller ombyggnader av någon omfattning innan bygglov erhållits. Fastighetsbolaget har orsakat dem skada genom att inte upplysa om avslagsbeslutet. Fastighetsbolaget skall därför ersätta makarna M. för onödiga kostnader med vitsordat belopp.