Upplåtelse har underkänts som servitut på grund av omfattningen av driftsmomentet i de förpliktelser som åvilat den tjänande fastigheten.
Inskrivningsmyndigheten i Hässleholm
JM AB ansökte hos inskrivningsmyndigheten i Hässleholm om inskrivning av servitut i fastigheten Lomma Lomma 25:7 till förmån för fastigheten Lomma Lomma 25:8. Till stöd för ansökningen åberopades två avtal, vilkas huvudsakliga innehåll framgår av HD:s beslut.
Samtidigt gjordes motsvarande ansökningar beträffande sex andra härskande fastigheter under åberopande av avtal av samma innehåll.
De härskande fastigheterna är villafastigheter, vilka gränsar till den tjänande fastigheten. Denna ägs av en bostadsrättsförening och är bebyggd med flerfamiljshus. På den fastigheten finns ett underjordiskt garage och ett antal markparkeringsplatser.
Inskrivningsmyndigheten avslog ansökningen i beslut den 4 mars 2005. Som skäl anfördes: Ansökan om inskrivning avslås med stöd av 23 kap. 2 § första stycket andra punkten JB då villkoren i upplåtelsen innebär skyldighet för ägaren till den tjänande fastigheten att utföra förpliktelser, se det avtal som har överskriften Servitutsavtal som i punkt 2 hänvisar till ett avtal med överskriften Avtal om drift, underhåll och ersättning, och som inte är tillåtna enligt 14 kap. 1 § andra stycket JB varför upplåtelsen inte är att anse som ett servitut.
JM AB överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle med undanröjande av inskrivningsmyndighetens beslut bevilja ansökningen om inskrivning av servitut.
Hovrätten (hovrättslagmannen Miller, hovrättsrådet Johnson och tf. hovrättsassessorn Gutierrez, referent) meddelade den 4 maj 2005 följande beslut:
Hovrätten fastställer inskrivningsmyndighetens beslut.
JM AB överklagade och yrkade att HD skulle bevilja bolagets ansökan om inskrivning av servitut.
Bolaget åberopade ett utlåtande av professor Evans.
Lantmäteriverket avgav yttrande.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Scott, föreslog i betänkande följande beslut:
Efter ett inledande stycke med en redogörelse för de åberopade avtalen av i huvudsak samma innehåll som första stycket i HD:s beslut anförs:
Den första frågan att besvara i målet är om avtalet om drift, underhåll och ersättning som hänvisas till i servitutsavtalet ingår som en del i servitutsupplåtelsen. Ordalydelsen i servitutsavtalets punkt 2 där det anges att ett särskilt avtal skall upprättas mellan parterna för reglering av ansvarsfördelning och kostnader avseende garagets och markparkeringens drift och underhåll m.m., ger närmast intryck av att det är två separata fristående avtal. Hänvisningen i servitutsavtalets punkt 1 att nyttjaren utan annan ersättning än som anges i avtal om drift, underhåll och ersättning enligt punkten 2 får rätt att använda en markparkeringsplats och en garageplats visar dock att parterna har avsett att avtalet om drift, underhåll och ersättning skall vara en del i servitutsupplåtelsen. Detta framgår också av vad JM AB anfört i HD att servitutsavtal som saknar hänvisning till drifts- och underhållsavtal borde sannolikt gå att skriva in i fastighetsregistret. Men då måste ett separat avtal upprättas med förbehåll för parterna att föra förpliktelserna vidare till varje ny ägare av de berörda fastigheterna. Om en ägare av en härskande fastighet underlåter att föra förpliktelserna vidare till den nya ägaren har denne ingen skyldighet att utge ersättning för upplåtelsen till ägaren av den tjänande fastigheten, men den positiva prestationsskyldigheten för ägaren av den tjänande fastigheten torde dock i praktiken kvarstå. Detta visar att parterna har avsett att båda avtalen skall ingå i servitutsupplåtelsen vilket ytterligare bekräftas av att JM AB hos inskrivningsmyndigheten har ansökt om inskrivning av servitutsavtalet med tillhörande avtal om drift, underhåll och ersättning. HD utgår därför vid sin bedömning från att båda avtalen ingår i servitutsupplåtelsen.
JM AB har till stöd för sin talan anfört att servitutsupplåtelsen inte skall underkännas på grund av förekomsten av positiva prestationer eftersom underhållsmomenten, vilka framgår av Avtal om drift, underhåll och ersättning, är helt dominerande i förhållande till driftsmomenten. I vart fall är det inte rimligt att underkänna servitutsupplåtelsen enbart på grund av förekomsten av förpliktelser vars omfattning är obetydlig.
I 14 kap. 1 § andra stycket JB anges att servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. I jordabalkspropositionen angavs att detta innebar en utvidgning av möjligheten att förena servitut med positiv prestationsskyldighet men att utvidgningen dock bör hållas inom ramen för vad som kan sägas ligga i begreppet underhåll. Vidare angavs att med servitut bör således i princip inte kunna förenas skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att sörja för driften av en anläggning eller att medverka till anläggandet av denna. Gränsdragningen mellan underhåll och drift kunde i vissa fall tänkas föranleda svårigheter men om det därvid är uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande, bör den omständigheten att någon åtgärd är av betydelse också för driften inte föranleda att upplåtelsen i denna del underkänns som servitut (se prop. 1970:20 Del B 2 s. 732 f.).
HD har inhämtat yttrande från Lantmäteriverket. Lantmäteriverket har anfört att åtgärder som är kopplade till att bevara och hålla garageanläggningen i ett sådant skick att servitutsrätten kan utövas kan hänföras till underhåll. När det gäller belysning, snöröjning och halkbekämpning av parkeringsplatsen utomhus har dessa karaktären av rena driftsåtgärder, vilket betyder att åtgärderna inte kan betraktas som sådant underhåll som anses tillåtet enligt 14 kap. 1 § andra stycket JB. Lantmäteriverkets bedömning är därför att de aktuella avtalen innehåller överenskommelser om sådana positiva prestationer som inte är förenliga med angivna lagrum. Lantmäteriverket anser därför att hovrättens beslut bör fastställas.
Av servitutsavtalet och avtalet om drift m.m. framgår att det är ett flertal åtgärder som ägaren till den tjänande fastigheten skall utföra som är att hänföra till drift, särskilt beträffande markparkeringsplatsen. Även beträffande garageplatsen ingår flera åtgärder som är att hänföra till drift såsom städning och tillhandahållande av elektricitet till belysning. Som framgått får dock enligt förarbetena till JB vissa driftsåtgärder godtas om det är uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande, vilket innebär att de driftsåtgärder som ingår beträffande garageplatsen hade kunnat godtas inom ramen för ett servitut. Däremot är det som även Lantmäteriverket anser så omfattande driftsåtgärder som ingår beträffande markparkeringsplatsen, såsom tillhandahållande av elektricitet till belysning, snöröjning, halkbekämpning och städning, att underhållsmomentet inte är helt dominerande. Upplåtelsen kan därför inte godtas som ett servitut och inskrivning kan därför inte tillåtas. Hovrättens beslut skall därmed fastställas.
HD fastställer hovrättens beslut.
HD (justitieråden Cole, Sanchez, Smith, Bartlett, referent, och Oliver) meddelade den 21 februari 2007 följande beslut:
I egenskap av lagfaren ägare till Lomma Lomma 25:8 ansökte JM om inskrivning av servitut i Lomma Lomma 25:7. Till stöd för ansökningen gav JM in två avtal, det ena rubricerat Servitutsavtal och det andra Avtal om drift, underhåll och ersättning, båda daterade den 16 november 2004. Enligt punkten 1 i servitutsavtalet medger ägaren till Lomma 25:7 (tjänande fastighet) rätt för ägaren till Lomma 25:8 (härskande fastighet) att - utan annan ersättning än som anges i avtal om drift, underhåll och ersättning enligt punkten 2 i servitutsavtalet - använda en markparkeringsplats och en garageplats för personbil. Enligt punkten 1 ingår i servitutsrätten även rätt att använda in- och utfart, hiss samt gångpassager för åtkomst och nödutrymningsvägar. Av punkten 2 framgår att ett särskilt avtal skulle upprättas för reglering av ansvarsfördelning och kostnader avseende garagets och markparkeringens drift och underhåll m.m. Enligt punkten 2 i avtalet om drift, underhåll och ersättning tillhandahåller upplåtaren utrymmet i garaget inklusive ytskikt och slitlager på golv, ventilation, belysning, garageskyltning, markering av parkeringsplats och städning samt utrymmet inom markparkeringsplatsen inklusive asfalt, belysning, markering av parkeringsplats, snöröjning, halkbekämpning och städning. Det sägs vidare i denna punkt att upplåtaren skall svara för drift samt löpande och periodiskt underhåll av angivna garage- och markparkeringsfunktioner samt att drift och underhåll skall utföras så att anordningarnas skick och funktionsduglighet så långt som möjligt och rimligt bibehålls. Enligt punkten 3 skall nyttjaren till upplåtaren betala en månatlig ersättning för upplåtelsen och dessa åligganden. - Enligt punkten 4 i servitutsavtalet skall servitutsupplåtelsen enligt punkten 1 i samma avtal skrivas in i fastigheten Lomma 25:7.
JM:s talan måste - trots punkten 4 i servitutsavtalet - uppfattas så att bolaget ansöker om inskrivning av servitutsavtalet med det tillhörande avtalet om drift, underhåll och ersättning.
Enligt 14 kap. 1 § andra stycket JB får servitut avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Vidare får servitut inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Någon definition av begreppet underhåll finns inte i balken. Av förarbetena framgår dock att rena driftsåtgärder inte omfattas. Fråga skall vara om underhåll av det objekt som prestationsskyldigheten avser. I detta ligger, sägs det, att objektet kan vara inte bara anläggningar som tjänar som medel för tillgodogörandet av en servitutsförmån utan också anläggningar som så att säga i sig själva representerar förmånen. Som exempel nämns underhåll av en förgård eller en plantering. Att gränsdragningsproblematiken kan leda till svårigheter har uppmärksammats i förarbetena, där det sägs att om det är uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande, den omständigheten att någon åtgärd är av betydelse också för driften inte bör föranleda att upplåtelsen i denna del underkänns som servitut. (Se prop. 1970:20 Del B 2 s. 732 f.)
Lantmäteriverket har i sitt yttrande anfört att åtgärder som är kopplade till att bevara och hålla en garageanläggning i ett sådant skick att servitutsrätten kan utövas kan hänföras till underhåll. När det gäller belysning, snöröjning och halkbekämpning av en parkeringsplats utomhus anser verket att dessa har karaktären av rena driftsåtgärder, vilket betyder att åtgärderna inte kan betraktas som sådant underhåll som anses tillåtet enligt 14 kap. 1 § andra stycket JB. Lantmäteriverkets bedömning är därför att de aktuella avtalen innehåller överenskommelser om sådana positiva prestationer som inte är förenliga med det angivna lagrummet.
Det kan visserligen sägas ligga vissa fördelar i att godta inskrivning av servitut som omfattar inte bara rena underhållsåtgärder utan också åtgärder som är att hänföra till driften av en parkeringsplats. Allt samlas då i en och samma reglerade ordning utan någon uppdelning av ansvaret för underhåll och drift. Det finns emellertid skäl för att iaktta försiktighet med att införliva driftsåtgärder i en åtagen prestationsskyldighet som ett servitut innefattar. Detta gäller framför allt mot bakgrund av den avsiktliga begränsning som lagstiftaren valt när möjligheten till en positiv prestationsskyldighet avgränsats till att gälla endast underhåll av den anläggning som servitutet avser och de uttalanden i anslutning därtill som gjorts i förarbetena.
Det saknas vidare skäl att tänja på servitutsinstitutet när fastigheternas behov av markparkeringsplats och garageplats kan tillgodoses genom inrättande av en gemensamhetsanläggning (se anläggningslagen, 1973:1149), där minoritetsintressena skyddas mot en diskriminerande behandling genom bl.a. den allmänna principen om likabehandling i associationsrätten.
JM:s ansökan avser ett servitut som omfattar både garageplats och markparkeringsplats som upplåts tillsammans. De positiva förpliktelser som åvilar den tjänande fastigheten Lomma 25:7 är av skilda slag. I varje fall snöröjning och halkbekämpning samt till övervägande del städning måste hänföras till drift, och det är inte uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande. Som underinstanserna funnit skall ansökningen således avslås.
HD fastställer hovrättens beslut.
HD:s beslut meddelat: den 21 februari 2007.
Mål nr: Ö 2233-05.
Lagrum: 14 kap. 1 § JB.