Hyresnämnd har ansetts exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 12 kap. 46 § JB. Den upplåtna nyttjanderätten har bedömts som en allmän nyttjanderätt, då den arbetsprestation som ålåg nyttjanderättshavaren inte ansetts utgöra hyresersättning.
Ystads kommun (Kommunen) yrkade att Å.A. skulle avhysas från den Kommunen tillhöriga byggnadsdelen jämte förråd på fastigheten Ystad Hamnen 2:27 varvid även Å.A:s egendom skulle bortföras. Å.A. bestred Kommunens yrkande.
Tingsrätten (rådmannen Martinez) biföll i dom den 1 november 2011 Kommunens käromål.
Som grund för talan anförde parterna följande.
Kommunen: Å.A. nyttjar olovligen byggnaderna på den del av fastigheten som hör till 24 A-delen (nedan byggnadsdelen). Å.A. varken har eller har haft nyttjanderätt till byggnadsdelen. Å.A. har delgetts anmodan att avflytta men kvarstannar likväl på fastigheten. För det fall tingsrätten skulle finna att det har funnits ett hyresavtal ska detta anses ha upphört i och med att anmodan att avflytta delgetts Å.A. och skälig tid förflutit därefter. Å.A:s intresse att bo kvar i byggnadsdelen väger inte över allmänintresset av utbyggnad av hamnen.
Å.A: Genom ett hyresavtal förhyr Å.A. byggnadsdelen av kommunen för bostadsändamål. Å.A. har inte blivit uppsagd i enlighet med de formkrav som uppställs i 12 kap. JB (hyreslagen). Det finns inte heller någon giltig grund för uppsägning av avtalet med Å.A. Han har därmed alltjämt besittningsrätt till byggnadsdelen. Å.A.s intresse att bo kvar i byggnadsdelen överväger Kommunens intresse av utbyggnad av hamnen.
Inledningsvis kan konstateras att det i målet är ostridigt att Kommunen äger fastigheten Ystad Hamnen 2:27 och att byggnadsdelen 24 A tillhör Kommunen. Kommunen har påstått att Å.A. olovligen nyttjar 24 A-delen. Å.A. har invänt att han genom ett hyresavtal för bostadsändamål förhyr byggnadsdelen av Kommunen. Att så är fallet ankommer på Å.A. att bevisa. Å.A. har i denna del åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv samt ett utkast till nyttjanderättsavtal. Av Å.A:s uppgifter framgår att han sedan 1987 och framåt nyttjat 24 A-delen som fritidsbostad. Å.A. har under sanningsförsäkran uppgett att han vid avtalets ingående erhållit nycklarna till byggnadsdelen från Kommunen. Det är även ostridigt att Å.A. läst av el och vattenmätare till båda byggnadsdelarna och fortlöpande rapporterat värdena till Kommunen. Det finns således flera omständigheter som, enligt tingsrättens mening, klart talar för att Kommunen måste ha varit införstådd med att Å.A. sedan ett flertal år tillbaka nyttjar byggnadsdelen. Å.A:s uppgifter om att han genom muntligt avtal med Kommunen erhållit nyttjanderätten till byggnadsdelen 1987 vinner även stöd av det i målet åberopade utkastet till nyttjanderättsavtal där det under rubriken ”Bakgrund” talas om ett muntligt avtal avseende nyttjande. Det förefaller dessutom orimligt att Kommunen vid avtalsförslagets upprättande skulle saknat kännedom om att Å.A. nyttjade byggnadsdelen. Sammantaget får det härigenom anses visat att det har funnits någon form av överenskommelse om nyttjanderätt till byggnadsdelen mellan Kommunen och Å.A.
Kommunen har gjort gällande att, för det fall det kan anses visat att det finns ett nyttjanderättsavtal, detta ska ses som en benefik upplåtelse av nyttjanderätt och att det inte kan utgöra ett hyresavtal för bostadsändamål. Enligt p 1 i utkastet till nyttjanderättsavtal slås det fast att det rör sig om ett tillfälligt nyttjande avseende ett fritidshus och inte en permanent bostad. Tingsrätten konstaterar emellertid att det enligt hyreslagens bestämmelser finns två typer av hyresrätter, nämligen bostadslägenheter och lokaler. Även ett fritidshus måste enligt definitionen i 12 kap. 1 § tredje stycket JB (JB) anses utgöra en bostadslägenhet. Att det skulle röra sig om en tillfällig upplåtelse motsägs av Å.A:s uppgifter samt av det faktum att Å.A. under mycket lång tid faktiskt nyttjat byggnadsdelen. Därtill kommer att det i avtalsförslaget inte finns angivet någon bestämd hyrestid. Uttrycket ”tillfälligt” måste i detta sammanhang ses som en alltför oprecis hyrestid. Mot bakgrund härav måste det ingångna avtalet anses ha avsett obestämd tid. Å.A. har vidare hävdat att han erlagt hyra genom underhåll av byggnadsdelen med tillhörande uthus, garage och trädgård på sätt beskrivits och att detta varit en del av överenskommelsen. Att det faktiskt förhållit sig på detta sätt stöds i viss mån av det åberopade avtalsförslaget. De arbetsinsatser och vidtagna åtgärder som Å.A. har redogjort för får anses inbegripa mer än normal vårdplikt och innefatta ett särskilt åtagande. Upplåtelsen har således inte varit av benefik karaktär. Vid en samlad bedömning av vad som nu anförts anser tingsrätten att Å.A. förmått styrka att det träffats ett hyresavtal för bostadsändamål mellan honom och Kommunen.
För att ett hyresavtal på obestämd tid avseende en bostadslägenhet ska upphöra att gälla måste det sägas upp av hyresvärden (jfr 12 kap. 3 § JB). Frågan är därmed om Kommunen kan anses ha sagt upp hyresrätten till upphörande i enlighet med gällande regler och om Kommunen har haft grund för uppsägningen. Enligt 12 kap. 8 § JB ska en uppsägning från hyresvärdens sida vara skriftlig. Hyresvärden ska dessutom ange orsaken till att avtalet ska upphöra. Kommunen har gjort gällande att den genom brev den 20 oktober 2009 anmodat Å.A. att avflytta. Denna information har delgetts Å.A. Även om anmodan att avflytta inte betecknats som en uppsägning finner tingsrätten att Å.A. härigenom måste ha insett att hyresrätten upphört. Under alla förhållanden har Kommunen genom att talan väckts vid tingsrätten gjort en giltig uppsägning (jfr 12 kap. 8 § sjätte stycket JB). Kommunen har dessutom tydliggjort för Å.A. att orsaken till att han måste lämna byggnadsdelen är att denna skulle rivas och fastigheten användas till andra ändamål. Att detta hela tiden varit Kommunens egentliga avsikt med byggnadsdelen måste i vart fall sedan 1993 ha stått klart för Å.A. då avtalsförslaget upprättades. Tingsrätten finner därmed att Kommunen gjort vad som ankommer på den för att hyresrätten ska ha sagts upp.
Kommunen har gjort gällande att Å.A. måste avflytta eftersom byggnadsdelen ska rivas för att ge plats åt hamnändamål i enlighet med gällande detaljplan. Enligt 12 kap. 46 § första stycket 3 p. JB anges att en hyresgäst har rätt till förlängning av ett hyresavtal utom när huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Å.A. nyttjar tillsammans med 24 B-delen också 24 A-delen som fritidshus. Å.A. har även en permanentbostad att förfoga över. Han har dessutom kvar 24 B-delen som fritidsbostad. Kommunen har ett intresse av att riva sin del av fastigheten för att bereda plats för framtida behov i enlighet med gällande detaljplan. Vid en intresseavvägning finner tingsrätten att det inte är oskäligt mot Å.A. att hyresförhållandet upphör och Å.A:s intresse av 24 A-delen uppväger inte Kommunens intresse av utbyggnad av hamnen. Kommunen har därmed haft skäl för uppsägningen. Kommunens talan ska därmed bifallas i sin helhet.
Å.A. yrkade i hovrätten att käromålet skulle ogillas. Kommunen motsatte sig ändring.
Parterna vidhöll i hovrätten vad de till stöd för talan anfört vid tingsrätten. Därutöver gjorde Å.A. gällande att tingsrätten inte hade varit behörig att göra en intresseavvägning enligt 12 kap. 46 § JB.
Hovrätten (hovrättslagmannen Donovan, hovrättsrådet Robinson, referent, och tf. hovrättsassessorn Wright) anförde i dom den 7 september 2012 följande.
Tingsrätten har bifallit käromålet efter en intresseavvägning enligt 12 kap. 46 § första stycket 3 JB. Tingsrätten var emellertid inte behörig att göra en sådan prövning.
En sådan fråga kan nämligen prövas endast i en s.k. förlängningstvist. En sådan tvist förutsätter att hyresvärden, med iakttagande av uppsägningstid, har sagt upp hyresavtalet och gjort gällande att hyresgästen inte har rätt till förlängning eller, som det ofta uttrycks, förlorat sitt besittningsskydd. I det sagda ligger också att hyresvärden själv är av uppfattningen att det finns ett hyresavtal med förlängningsrätt för hyresgästen. Av 12 kap. 49 § första stycket och 69 § JB följer att hyresnämnd är exklusivt behörig att pröva den nu nämnda typen av tvister och av 12 kap. 71 § JB att nämndens beslut efter överklagande kan prövas av Svea hovrätt som också är slutinstans (se 10 § lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt).
Tingsrätten har således inte varit behörig och hovrätten är inte - för det fall ett hyresförhållande avseende en bostadslägenhet med besittningsskydd skulle anses föreligga - behörig att pröva om hyresavtalet bör upphöra enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § JB. Hovrätten saknar också laglig grund för att, som begärts, överlämna frågan till hyresnämnden. Den talan som Ystads kommun fört med bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 3 JB som grund ska därför avvisas.
Ystads kommun har i hovrätten, som tidigare nämnts, vidhållit vad kommunen till stöd för talan anfört vid tingsrätten. Något hinder för hovrätten finns, tvärtemot vad Å.A. hävdat, inte att pröva detta. Sammanfattningsvis har kommunen gjort gällande att Å.A. nyttjat kommunens del av byggnaden, 24 A-delen, på fastigheten Ystad Hamnen 2:27 olovligen eller, i andra hand, att nyttjande skett inom ramen för en allmän nyttjanderätt som upphört, varför han ska förpliktas att avflytta.
Å.A. har mot kommunens påståenden invänt att han sedan år 1987 hyrt kommunens del för bostadsändamål. Som tingsrätten angett har Å.A. att styrka detta påstående.
Liksom tingsrätten finner hovrätten det klarlagt att Å.A. sedan år 1987 nyttjat 24 A-delen, att han sedan dess haft nycklar som han fick av kommunen samt att han läst av el- och vattenmätare även till denna byggnadsdel och fortlöpande rapporterat detta till kommunen. Å.A. har under förhör på ett klart och ingående sätt beskrivit hur han tillsammans med den dåvarande ordföranden i Teknik- och fastighetsnämnden och den dåvarande fastighetschefen besiktigade 24 A-delen, hur man kom överens om att Å.A. och hans tvillingbror skulle underhålla denna del samt hur han 14 dagar efter mötet kvitterade ut nycklar till samtliga utrymmen som ingick i den delen. Sedan dess har Å.A. rent faktiskt nyttjat inte bara 24 B-delen utan även 24 A-delen.
Å.A:s version att nyttjandet skett med kommunens tillstånd och inte olovligen vinner stöd även av utkastet till nyttjanderättsavtal. I det hänvisas till ett äldre muntligt avtal enligt vilket kommunens del av huset nyttjas av bröderna A. Det kan givetvis vara så att det finns nuvarande företrädare för kommunen som är omedvetna om det nu sagda. Men det medför inte att nyttjandet har skett olovligen.
Det är således klarlagt att den del av huset på fastigheten som benämns 24 A upplåtits för nyttjande till Å.A. och att han också rent faktiskt nyttjat den sedan dess.
Ska nyttjandet vara att anse som hyra krävs emellertid, enligt 12 kap. 1 § första stycket JB, också att nyttjandet har upplåtits mot ersättning. Det saken gäller är om det arbete som Å.A. utfört på 24 A-delen är att anse som sådan ersättning som avses i första stycket i nämnda paragraf.
Ersättning behöver inte utgå i pengar. Ersättningen kan t.ex. bestå av arbetsprestationer från hyresgästens sida. Då krävs dock att det rör sig om arbetsprestationer som går utöver den normala vårdplikt som hyresgäster har. (Se t.ex. Ramirez m.fl., Hyreslagen, Internetversionen under 1 §, Huber m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7 uppl., 2007, s. 35 f., Brown m.fl., Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken, 3 uppl., 2011, s. 67 f., NJA 1978 s. 389 och RH 1980:83)
Å.A. fick vid tingsrätten frågor om vad överenskommelsen med kommunen vid mötet år 1987 närmare innebar vad gäller arbetsprestationer. De svar Å.A. lämnade innehöll ingen närmare precisering än att överenskommelsen var att han och brodern skulle hålla byggnaden och marken ”i ordnat skick”. Detta antyder ett åtagande som inte går utöver den skyldighet som åvilar varje nyttjanderättshavare och utvisar därför inte att parterna avtalat om en skyldighet för Å.A. att utföra arbete i en utsträckning som är att anse som vederlag för nyttjandet.
En annan sak är att det av Å.A:s berättelse framgår att det arbete han faktiskt lagt ned, både i form av arbetstid och av investeringar, går långt utöver vad som karakteriseras som hyresgästens normala vårdplikt för en bostadslägenhet eller lokal och således även utöver de skyldigheter han hade enligt överenskommelsen år 1987. På särskild fråga uppgav emellertid Å.A. att han inte haft några ytterligare kontakter med kommunen om arbetsprestationerna. Inte heller i övrigt finns det något i utredningen som tyder på att en ny överenskommelse träffats med skyldighet för Å.A. att utföra mer arbete än vad som följde av den ursprungliga överenskommelsen år 1987.
Upplåtelsen kan mot nu angiven bakgrund inte anses ha skett mot ersättning. Nyttjanderätten utgör således inte hyra utan en allmän nyttjanderätt.
Vid denna bedömning av förhållandet mellan parterna finns det inga invändningar mot kommunens talan från Å.A:s sida. Tingsrättens domslut ska därför fastställas.
Hovrätten avvisar Ystads kommuns talan till den del den avser en prövning enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 3 JB.
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut utan någon ändring.
Hovrättens dom meddelad: den 7 september 2012.
Mål nr: T 3289-11.
Lagrum: 12 kap. 1 § första stycket och 46 § första stycket JB.
Rättsfall: NJA 1978 s. 389; RH 1980:83.
Litteratur: Ramirez m.fl., Hyreslagen, Internetversionen under 1 §; Huber m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 7 uppl., 2007, s. 35 f.; Brown m.fl., Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken, 3 uppl., 2011, s. 67 f.