Hyresnämndsmål. Bestämmelsen i 12 kap. 42 § tredje stycket jordabalken att uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet inte får ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket har ansetts böra tillämpas lika oavsett om uppsägningen gjorts till omedelbart upphörande (prövning hos kronofogdemyndighet eller tingsrätt) eller med iakttagande av uppsägningstid till hyrestidens utgång (prövning hos hyresnämnd).
M.Z. hyrde en bostadslägenhet i Stockholm av Brandthäll Förvaltnings Aktiebolag (bolaget). Bolaget sade upp hyresavtalet till upphörande den 31 maj 2003 och hänsköt tvisten till hyresnämnden. Som grund för sitt upphörsyrkande anförde bolaget att M.Z. genom att utsätta kringboende för störningar i boendet hade förverkat hyresrätten eller att hon i vart fall hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
M.Z. bestred bolagets talan.
Hyresnämnden i Stockholm (2003-06-18, hyresrådet Garcia samt intresseledamöterna Mccoy och Davis) biföll bolagets upphörsyrkande.
I beslutsskälen anförde hyresnämnden bl.a. följande. Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång, gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning utom när hyresrätten är förverkad. I vilka fall hyresrätten är förverkad framgår av 42 § samma kapitel. Hyresrätten är förverkad bl.a. om hyresgästen utsätter omgivningen för störningar i boendet eller i övrigt inte iakttar allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. Uppsägning av ett bostadshyresavtal får inte ske förrän socialnämnden underrättats. Hyresrätten är dock inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. - Hyresnämndens bedömning. Det är visat att M.Z. utsatt omgivningen för störningar i en omfattning som de inte skall behöva tåla. M.Z. har trots att hon anmodats därtill inte vidtagit rättelse och sett till att störningarna upphör. Socialnämnden har underrättats om störningarna. Vad som ligger M.Z. till last kan inte anses vara av ringa betydelse. Hyresrätten är därför förverkad. Vid sådant förhållande skall hyresvärdens upphörsyrkande bifallas.
M.Z. överklagade beslutet och yrkade att bolagets talan vid hyresnämnden skulle ogillas.
Svea hovrätt (2004-03-11, hovrättsråden Rivera och Harrison, referent, samt hovrättsassessorn Ayala) lämnade överklagandet utan bifall och uttalade i beslutsskälen följande.
Enligt 12 kap. 25 § första stycket jordabalken skall en hyresgäst vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i boendet. Om sådana störningar förekommer, skall hyresvärden enligt paragrafens andra stycke ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.
Av bestämmelsen i 12 kap. 42 § första stycket 6 jordabalken framgår att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid, om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. Enligt bestämmelsen i 42 § tredje stycket får uppsägning inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket. Har hyresvärden med iakttagande av uppsägningstid sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 att hyresgästen saknar rätt till förlängning av avtalet när hyresrätten är förverkad.
Av handlingarna i målet framgår bl.a. att bolaget den 4 juni 2002 anmodat M.Z. att vidta rättelse, att bolaget sagt upp hyresavtalet med henne den 17 februari 2003 och att bolaget samma dag underrättat socialnämnden om störningarna.
Av förarbetena till bestämmelserna i 12 kap. 25 § och 42 § tredje stycket jordabalken (prop. 1992/93:115 s. 33 och 40) framgår följande. I fråga om den närmare tidpunkten då socialnämnden skall underrättas lämnas hyresvärden en viss frihet att göra egna bedömningar. Det normala förfarandet bör dock vara att hyresvärden underrättar socialnämnden i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att se till att störningarna i boendet omedelbart upphör. Det kan dock undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja något med underrättelsen. Störningarnas art eller hyresvärdens kännedom om den hyresgäst som påstås störa kan ge hyresvärden anledning att tro att störningarna kommer att upphöra till följd av tillsägelsen. Det bör då vara möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med underrättelsen till socialnämnden. Underrättelsen bör alltså vanligen ske i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att upphöra med störningarna. Den kan också göras vid ett senare tillfälle, dock måste enligt ordalydelsen i 42 § tredje stycket socialnämnden alltid ha blivit underrättad när uppsägningen görs.
Bostadsdomstolen har (Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 1994:11), när ett bostadshyresavtal sagts upp till hyrestidens utgång, ansett det sakna betydelse för frågan om hyresrätten skulle anses förverkad genom störningar, att socialnämnden inte underrättats före uppsägningen utan först samma dag som uppsägningen skedde. Domstolen anförde i sina beslutsskäl bl.a. att i ett sådant fall bereds socialnämnden möjlighet att vidta eventuella åtgärder under den tid som förflyter från uppsägningstidpunkten fram till dess prövning av förlängningstvisten sker.
Enligt hovrättens mening saknas direkt stöd i lag och förarbeten att tillämpa förverkandebestämmelserna olika om prövningen görs efter en uppsägning till omedelbart upphörande (prövning hos kronofogdemyndighet eller tingsrätt) eller med iakttagande av uppsägningstid till hyrestidens utgång (prövning hos hyresnämnd). Rättssäkerhetsskäl talar också starkt för att de skall tillämpas lika. Hovrätten finner därför skäl att frångå Bostadsdomstolens praxis på detta område. Det finns här anledning att även peka på att det i förarbetena till föreskriften i 25 § om underrättelse till socialnämnden strukits under att det är av största vikt att nämnden inte kopplas in på ett för sent stadium. I förarbetena till föreskriften framhålls också att socialnämnden om den får underrättelse om störningar kan vidta åtgärder som medför att störningarna upphör och att detta bör leda till att störningsproblem i större utsträckning än tidigare kan lösas utan att något rättsligt förfarande behöver inledas (a. prop. s. 32).
Eftersom bolaget i förevarande fall underrättade socialnämnden först samma dag som uppsägningen skedde kan mot bakgrund av vad som nyss anförts hyresavtalet inte bringas att upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.
Prövningen bör i stället ske med tillämpning av punkten 2 i 46 § första stycket. Av bestämmelsen följer att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Av utredningen i målet framgår att M.Z. under en längre tid och vid ett flertal tillfällen har utsatt sina grannar för störningar i boendet. Störningar har förekommit även efter det att hyresavtalet sagts upp och, enligt vad hovrätten finner visat, även efter hyresnämndens beslut. Hovrätten finner att störningarna till art och omfattning varit sådana som inte skall behöva tålas. M.Z. får härigenom anses ha åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.