Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vägrat hyresvärden tillträde till lägenheten för en besiktning inför en kommande ombyggnad. Hovrätten har funnit att besiktningen har varit en sådan besiktning som ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten. Eftersom hyresgästen hade informerats om besiktningen i tillräckligt god tid innan den skulle ske, och saknade giltig ursäkt för att inte bereda hyresvärden tillträde, har hovrätten funnit att hyresavtalet är förverkat.
Hyresnämnden i Stockholm
Hyresvärden sade upp hyresavtalet med N.O. till den 30 april 2016. Hyresvärden yrkade i hyresnämnden att hyresavtalet inte skulle förlängas efter nämnda datum och att N.O. skulle åläggas att flytta från prövningslägenheten.
N.O. yttrade sig inte i hyresnämnden.
Som grund för sin talan anförde hyresvärden bl.a. följande. N.O. har genom att ha vägrat hyresvärden tillträde till lägenheten för utövande av nödvändig tillsyn och besiktning förverkat densamma då N.O. inte vidtagit rättelse efter anmodan. För det fall hyresnämnden inte anser att avtalet förverkats har N.O. i vart fall genom dessa åsidosättanden, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Fastigheten kommer att genomgå en omfattande ombyggnation och inför denna har hyresvärden besiktigat lägenheterna i fastigheten. Information delades ut till hyresgästerna den 12 november 2015 om att besiktning skulle ske den 24 eller den 25 november. Samtliga hyresgäster utom N.O. lämnade tillträde till sina lägenheter. N.O. tillställdes den 25 november en rättelseanmaning och upplystes om sin skyldighet att lämna tillträde. Vidare underrättades han om att han skulle hålla lägenheten tillgänglig den 1 december för hyresvärden som då skulle besiktiga denna. Inte heller vid detta tillfälle gav N.O. hyresvärden tillträde. Hyresvärden ansökte hos Kronofogdemyndigheten den 3 december om särskild handräckning. N.O. ålades den 22 januari 2016 av Kronofogdemyndigheten att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten. Den 27 januari kunde hyresvärden besiktiga lägenheten. Hyresvärden blev emellertid inte insläppt av N.O. utan fick bereda sig tillträde genom av Kronofogdemyndigheten anlitad låssmed. N.O. sa vid denna besiktning att han inte ansåg att lägenheten behövde renoveras och att han inte tänkte skriva under några papper. Samtliga hyresgäster förutom N.O. har lämnat hyresvärden tillstånd till ombyggnadsarbetena. Alla hyresgäster kommer att evakueras under ombyggnationen. Hyresvärden ska nu genomföra en miljöinventering och en obligatorisk ventilationskontroll i fastigheten. N.O. vägrar alltjämt hyresvärden tillträde till lägenheten.
Hyresnämnden (hyresrådet Wood samt ledamöterna Lowe och Hunter) anförde i beslut den 28 april 2016 bl.a. följande.
Hyresvärden har åberopat att hyresrätten förverkats genom att N.O. vägrat tillträde till lägenheten vid ett tillfälle när hyresvärden ville utföra en besiktning den 24 eller den 25 november 2015 och vid ett senare tillfälle den 1 december 2015. Båda besiktningarna var föranledda av att fastigheten stod inför en omfattande ombyggnad.
Hyresvärden hade inför besiktningarna skriftligen uppmanat N.O. att lämna tillträde till lägenheten med tio respektive sex dagars varsel. N.O. vägrade tillträde vid båda tillfällena och hyresvärden tvingades därför att vända sig till Kronofogdemyndigheten som såg till att hyresvärden fick tillträde till lägenheten den 27 januari 2016. Regler om rätt till tillträde finns i 12 kap. 26 § jordabalken. Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada (första stycket). Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten (andra stycket). Om en hyresgäst i strid med dessa regler vägrar tillträde och inte kan visa giltig ursäkt är hyresrätten förverkad (12 kap. 42 § första stycket jordabalken), om det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse (femte stycket).
Båda besiktningarna får anses vara mindre brådskande. Trots det har N.O. underrättats med tio respektive sex dagars varsel, dvs. mindre än en månad i förväg. Enligt hyresnämnden har N.O. därför haft rätt att vägra tillträde och han behöver därför inte visa giltig ursäkt för sin vägran att släppa in hyresvärden vid båda dessa tillfällen. Den omständigheten att hyresvärden tvingades vända sig till Kronofogdemyndigheten för att få tillträde ändrar inte den bedömningen.
Mot denna bakgrund är hyresrätten inte förverkad och hyresavtalet kan därför inte upphöra på den grunden. N.O:s vägran kan heller inte anses vara ett åsidosättande av hans förpliktelser som hyresgäst. Inte heller på den grunden kan ansökan bifallas.
Hyresnämnden avslår hyresvärdens ansökan. Härav följer att hyresavtalet löper vidare på oförändrade villkor efter den 30 april 2016.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
N.O. yttrade sig inte i hovrätten.
Hyresvärden vidhöll vad som hade anförts i hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Hyresvärden begärde i november 2015 tillträde till N.O:s lägenhet för att besiktiga denna inför en kommande ombyggnad. Hyresvärdens behov av att få tillträde till lägenheten var mycket angeläget. N.O. vägrade hyresvärden vid flera tillfällen tillträde till lägenheten och tillträde erhölls först efter hjälp av Kronofogdemyndigheten. Hyresvärden har därefter även begärt tillträde till lägenheten för miljöinventering inför ombyggnaden men inte släppts in. Vid samtliga tillfällen har N.O. varit hemma men inte öppnat dörren. N.O. har inte haft någon giltig ursäkt för att inte bereda hyresvärden tillträde till lägenheten. Efter hyresnämndens beslut har hyresvärden återigen begärt tillträde till N.O:s lägenhet för att besiktiga bl.a. el- och ventilationssystem. Begäran om tillträde den 7 juni 2016 skickades med rekommenderat brev den 3 maj 2016. N.O. öppnade inte dörren för hyresvärden och han har heller inte meddelat hyresvärden att han inte kunde medverka vid den utsatta tiden.
Hovrätten (hovrättsråden Rodriguez och Johnson samt tf. hovrättsassessorn Bray, referent) anförde i beslut den 30 augusti 2016 följande.
Enligt 12 kap. 26 § första stycket jordabalken har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Tillsynen omfattar såväl besiktningar som genomförs med vissa tidsmellanrum som besiktningar som utförs av en speciell anledning. Till besiktningar av det senare slaget får anses höra sådana som hyresvärden önskar genomföra p.g.a. förestående genomgripande åtgärder i lägenheten, t.ex. i anledning av stamrenovering eller upprustning, jfr NJA II 1908 5:1 s. 153. Enligt 42 § första stycket 7 samma kapitel är hyresrätten förverkad om hyresgästen vägrar tillträde utan giltig ursäkt. Enligt femte stycket nämnda paragraf är dock hyresrätten inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.
Av utredningen framgår att hyresvärden den 12 november 2015 begärt tillträde till N.O:s lägenhet den 24 eller den 25 november för att besiktiga denna inför kommande ombyggnad. Hovrätten finner att det är fråga om en sådan besiktning som medför att hyresvärden utan uppskov ska få tillträde till lägenheten. Att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde innebär dock inte alltid en rätt att omedelbart få tillträde till lägenheten för att genomföra besiktningen. Enligt 12 kap. 26 § tredje stycket jordabalken ska hyresvärden se till att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Det innebär att hyresvärden beroende på omständigheterna i varje enskilt fall måste bedöma hur angeläget det är att få tillträde till lägenheten för att besiktiga den och därefter välja en tidpunkt för besiktningen som innebär att hyresgästen inte orsakas större olägenhet än vad som är nödvändigt i det aktuella fallet.
I aktuellt mål har N.O. informerats om besiktningen med tolv dagars framförhållning vilket får anses vara tillräckligt god tid, se RBD 14:94. N.O. har dessutom fått ytterligare en möjlighet att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten för att utföra besiktningen. N.O. har inte anfört att han kontaktat hyresvärden i anledning av att han var förhindrad att medverka vid besiktningstillfället eller något annat som tyder på att han haft giltig ursäkt för att inte bereda hyresvärden tillträde till lägenheten. Hyresavtalet är därför förverkat. Med beaktande av att besiktningen var nödvändig och att N.O. trots rättelseanmaning fortsatt vägra hyresvärden tillträde kan det som ligger honom till last inte anses vara av ringa betydelse.
Då hyresavtalet är förverkat ska hyresvärdens upphörsyrkande bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.
1. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 30 april 2016. N.O. är skyldig att flytta genast.
2. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge N.O. haft rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 30 augusti 2016.
Mål nr: ÖH 4390-16.
Lagrum: 12 kap.26 och 42 §§jordabalken.
Rättsfall: RBD 14:94.
Litteratur: NJA II 1908 5:1 s. 153.