Hyresnämndsmål. Fråga om juridisk persons besittningsskydd. Ett kommunalt bostadsbolag sade upp hyresavtalen för 15 lägenheter som hyrdes av Migrationsverket. Migrationsverket har ansetts ha ett skyddsvärt intresse av att få fortsätta upplåta prövningslägenheterna till asylsökande som väger över hyresvärdens intresse av att hyra ut lägenheterna till sökande i den kommunala bostadskön.
Hyresnämnden i Västerås
Migrationsverket hyr 15 lägenheter av AB Hedemorabostäder (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalen till upphörande den 30 april 2015 och yrkade att hyresavtalen inte skulle förlängas.
Migrationsverket bestred yrkandena och begärde uppskov med avflyttningen.
Hyresvärden medgav uppskovsyrkandet.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. Migrationsverket hyr totalt 109 lägenheter av hyresvärden. Hyresvärden har behov av de uppsagda lägenheterna för att tillhandahålla bostäder åt kommuninvånarna. Det råder för närvarande stor bostadsbrist. Det står 330 personer i kommunens bostadskö, varav cirka 133 är personer som beviljats uppehållstillstånd. Många av dessa bor i andra hand i de uppsagda lägenheterna. Hyresvärden vill ha möjlighet att erbjuda dessa personer förstahandskontrakt. Ett antal av de lägenheter som Migrationsverket hyr står i dag tomma.
Migrationsverket anförde bl.a. följande. Migrationsverket medger att hyresvärden har ett sakligt avflyttningsskäl. Migrationsverket har en lagstadgad skyldighet att tillhandahålla bostäder åt asylsökande. De aktuella lägenheterna används för detta ändamål. Totalt 72 personer bor i lägenheterna. Eftersom det för närvarande kommer många asylsökande till Sverige är behovet av bostäder stort. Migrationsverket försöker i första hand ordna bostäder i lägenheter, men upphandlar även andra avtal med t.ex. campingar eller hotell. Sistnämnda boenden blir betydligt dyrare än att hyra enskilda lägenheter. Migrationsverket strävar efter att de lägenheter som tillhandahålls ska vara så utspridda som möjligt, för att underlätta integrationen. Möjligheten att bo i lägenheter innebär att de asylsökande får en större frihet och blir mer självständiga. Det finns inga hyreskontrakt mellan Migrationsverket och de asylsökande och de asylsökande betalar ingen hyra till Migrationsverket. Det är alltså inte fråga om någon andrahandsuthyrning. Det stämmer inte att ett antal lägenheter som Migrationsverket hyr står tomma.
Hyresnämnden (hyresrådet May samt intresseledamöterna Allen och Long) anförde i beslut den 15 april 2015 - i frågan om avvägningen mellan parternas intressen enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken - bl.a. följande.
Svea hovrätt har vid flera tillfällen haft att göra intresseavvägningar beträffande en juridisk persons besittningsskydd (se t.ex. ÖH 1670-03, 10141-04 och 3039-06). Rättsläget kan sammanfattas enligt följande. För att en juridisk person ska ha ett reellt besittningsskydd krävs dels att den juridiska personen har hyrt lägenheten för att upplåta den som bostad åt exempelvis en anställd, dels att lägenheten vid tiden för prövningen av förlängningstvisten är upplåten på detta sätt. Den juridiska personens besittningsskydd gentemot hyresvärden gäller därvid till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten. Av rättsfallet RH 2004:9 framgår att en kommun som hyrde en lägenhet för att i sin tur hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostäder bedömdes som skyddsvärt och kommunen erhöll förlängning av hyresavtalet.
Såvitt hyresnämnden kunnat utreda finns ingen rättspraxis liknande de ärenden som nu är föremål för prövning. Enligt hyresnämndens mening kan upplåtelsen till de asylsökande inte jämställas med sådana upplåtelser som en kommun gör för genomgångsbostäder till behövande.
Det får anses föreligga ett hyresvärdsintresse av att hyresavtalet inte ska förlängas och hyresvärdens avflyttningsskäl ska tillmätas en avsevärd betydelse. Mot detta ska ställas Migrationsverkets intresse av att även fortsättningsvis få hyra ut prövningslägenheterna för att upplåta dessa till asylsökande. Hyresnämnden bedömer att även Migrationsverket har ett skyddsvärt intresse som ska tillmätas en avsevärd betydelse och detta särskilt med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen.
Vid intresseavvägningen mellan parterna bör dock särskilt beaktas att hyresvärden avser att upplåta prövningslägenheterna till sökanden i bolagets kö, i vilken kö det även finns tidigare asylsökanden, som beviljats permanent uppehållstillstånd, och som söker egen bostad. Såvitt framkommit i ärendet bor en del asylsökande, som beviljats uppehållstillstånd, fortfarande kvar i prövningslägenheterna då de inte har fått tillgång till någon egen bostad.
Migrationsverket har bestritt upphörande av hyresavtalen med anledning av att verket dels för närvarande har ett stort behov av prövningslägenheterna och kommer att få ett alltmer större behov av att försöka tillhandhålla bostäder till asylsökande med anledning av en ökad flyktingström till Sverige, dels med anledning av att andra boenden som hotell och camping medför betydligt högre kostnader för verket för att tillhandhålla bostäder.
Med anledning av att hyresvärden har ett uppdrag att tillhandahålla bostäder till kommunens innevånare och då det finns en efterfrågan, vilken återspeglar sig i bolagets kö, samt då Migrationsverket även efter uppsägningen av prövningslägenheterna har tillgång till ett 90-tal bostäder anser hyresnämnden att intresseavvägningen ska utfalla till hyresvärdens fördel innebärande att det inte är oskäligt mot verket att hyresavtalen ska upphöra, varför bolagets talan ska bifallas.
1. Hyresavtalen mellan hyresvärden och Migrationsverket upphör att gälla den 30 april 2015.
2. Migrationsverket medges uppskov med avflyttning t.o.m. den 31 oktober 2015. Så länge Migrationsverket har rätt att nyttja lägenheterna ska hyresvillkoren vara oförändrade utom såvitt avser uppsägningstid och hyrestid.
3. Migrationsverket förpliktas att avflytta senast den 1 november 2015 vid påföljd att avhysning i annat fall sker på egen bekostnad.
Migrationsverket överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bl.a. att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Till stöd för sitt överklagande anförde Migrationsverket bl.a. följande. Migrationsverket har behov av samtliga lägenheter som Migrationsverket hyr. Migrationsverket känner inte till att det finns eller har funnits flera vakanta bostadsplatser i de lägenheter som Migrationsverket hyr. Det finns dock lägenheter som är eller har varit tomma på grund av renovering. Vid intresseavvägningen ska beaktas att Migrationsverket, till skillnad från hyresvärden, inte har någon möjlighet att påverka tillången på bostäder i kommunen. Att det råder bostadsbrist på orten ska beaktas till hyresgästens fördel.
Till grund för sitt bestridande anförde hyresvärden bl.a. följande. Cirka 45 procent av personerna i hyresvärdens bostadskö utgörs av sökande som beviljats permanent uppehållstillstånd, men tvingas bo kvar i någon av de lägenheter som Migrationsverket hyr. Dessa personer ska inte behöva vara andrahandshyresgäster, utan eller med ett försvagat besittningsskydd. Enligt uppgift har det under våren 2015 funnits flera vakanta bostadsplatser i de lägenheter som Migrationsverket hyr. Om Migrationsverket vill ha beredskap för att kunna ta emot fler flyktingar, finns det på orten flera alternativ än att ta allmännyttans bostäder i anspråk. Vid intresseavvägningen ska vidare beaktas att hyresgästen i detta fall inte är den svagare parten, utan en myndighet med en ekonomisk omsättning som vida överstiger hyresvärdens. Migrationsverket har inte sin permanenta bostad i respektive lägenhet och därmed inte något skyddsvärt intresse av att behålla lägenheterna.
Hovrätten (hovrättslagmannen Salas samt hovrättsråden Grant (skiljaktig) och Meadows, referent) anförde i beslut den 8 december 2015 följande.
Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyresvärdens behov av att hyra ut lägenheterna till sökande i den kommunala bostadskön utgör ett sakligt skäl för uppsägning. Hyresvärdens intresse ska dock vägas mot Migrationsverkets intresse av lägenheterna. Migrationsverket är en juridisk person. I praxis har det uppställts vissa krav för att en juridisk person ska anses ha ett reellt besittningsskydd, dvs. ett sådant behov av lägenheten som kan tillmätas betydelse vid intresseavvägningen. Ett av kraven är att den juridiska personen ska ha hyrt lägenheten för att upplåta den åt en fysisk person som bostad. Vidare krävs att lägenheten vid tidpunkten för prövningen av förlängningstvisten är upplåten på detta sätt (se bl.a. RBD 1988:11 och RBD 1991:13). Den juridiska personens besittningsskydd gentemot hyresvärden gäller då till förmån för den som, enligt syftet med upplåtelsen, har sin bostad i lägenheten. När lägenheten inte utgör bostad åt den fysiska personen utan i stället har använts för tillfälliga upplåtelser som står hotellverksamhet nära, har den juridiska personens behov däremot inte ansetts skyddsvärt (se t.ex. SÖH 340/2001).
När det gäller en juridisk persons behov av bostadslägenhet, finns några rättsfall som påminner om nu aktuellt mål.
Bostadsdomstolen har i rättsfallet RBD 1979:3 prövat om Stiftelsen Stockholms Studentbostäders (SSSB) intresse av att få fortsätta hyra ut tio stycken lägenheter till studerande, vägde över hyresvärdens intresse av att få hyra ut lägenheterna direkt till de personer som bodde där. Vid intresseavvägningen beaktade Bostadsdomstolen att annat inte var visat än att lägenheterna använts i enlighet med vad som avsågs vid upplåtelsen av lägenheterna till SSSB. Det var inte visat att de olägenheter som förekommit var andra eller av allvarligare beskaffenhet än vad som kunnat förutses när hyresavtalet ingicks, eller att SSSB i något hänseende åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. SSSB hade styrkt att lägenheter av det aktuella slaget var mycket efterfrågade av de studerande som SSSB hade att tillhandahålla bostäder åt, och att SSSB därför hade behov av lägenheterna. Bostadsdomstolen bedömde att SSSB:s intresse av lägenheterna vägde över hyresvärdens intresse.
SSSB:s intresse av att upplåta lägenheter till studerande har även prövats i två senare avgöranden från Svea hovrätt (SÖH 373/1999 och SÖH 356/2000). Hovrätten fastställde i båda fallen hyresnämndens beslut att lämna hyresvärdens talan utan bifall, och instämde i hyresnämndens bedömning att SSSB:s intresse av att få fortsätta hyra ut prövningslägenheterna, som var nio respektive 30 till antalet, till studerande vägde över hyresvärdens intresse av att få upplåta lägenheterna med bostadsrätt.
Omständigheterna var likartade i ett fall där Svea hovrätt prövade om ett universitets intresse av att upplåta lägenheter till gästforskare vid universitetet vägde över hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheterna med bostadsrätt (SÖH 7/2002). Universitetet hyrde 35 lägenheter av 200 i bostadsrättsföreningens fastighet. Hovrätten fann att det hade framkommit att respektive andrahandshyresgäst exklusivt disponerade sin lägenhet och att det inte var visat att andrahandshyresgästerna inte hade sitt stadigvarande boende i lägenheterna. Hovrätten bedömde att universitetet hade ett skyddsvärt intresse av lägenheterna, som vägde över hyresvärdens intresse.
När prövningslägenheterna hyrdes ut till Migrationsverket var hyresvärden införstådd med att Migrationsverket avsåg att upplåta lägenheterna som bostäder åt asylsökande. Lägenheterna används alltjämt för detta ändamål. De asylsökande till vilka lägenheterna upplåts har sin bostad där under den kortare eller längre tid som asylprocessen pågår. Att de asylsökande inte har något hyresavtal med Migrationsverket och därför inte något besittningsskydd påverkar enligt hovrätten inte Migrationsverkets besittningsskydd gentemot hyresvärden så länge som Migrationsverket upplåter lägenheterna som bostäder åt asylsökanden (jfr Svea hovrätts beslut den 10 januari 2003 i mål nr ÖH 6907-02). I enlighet med de bedömningar som gjordes i de ovan redovisade avgörandena, talar de nu anförda omständigheterna för att hyresavtalen ska förlängas.
Hyresvärden har påstått att det finns flera tomma platser i de lägenheter som Migrationsverket hyr, vilket skulle kunna innebära att Migrationsverket inte har något skyddsvärt behov av lägenheterna. Svea hovrätt har emellertid i rättsfallet RH 2004:9 funnit att en kommun, som hyrde en lägenhet för att hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostäder, hade ett skyddsvärt behov av lägenheten trots att den inte var upplåten vid tidpunkten för prövningen. Vid denna bedömning beaktade hovrätten bl.a. att kommunen hade ett kontinuerligt behov av lägenheter för bostadsupplåtelser av det slag som prövningslägenheten var avsedd att användas till.
Hyresvärden har inte preciserat om påståendet om tomma platser avser någon av prövningslägenheterna, eller någon av de andra lägenheter som Migrationsverket hyr av hyresvärden. Hyresvärden har inte heller lagt fram någon utredning till stöd för sitt påstående. Hovrätten finner att det mot Migrationsverkets bestridande inte är visat att någon av prövningslägenheterna står tomma. Hovrätten beaktar vidare att Migrationsverket har ett sådant kontinuerligt behov av lägenheter att upplåta till asylsökande som kan likställas med det behov av övergångsbostäder som kommunen hade i rättsfallet RH 2004:9. Migrationsverket kan därför ha ett skyddsvärt behov av lägenheterna, trots att det kan förekomma att en lägenhet står tom under begränsad tid. Att Migrationsverket utöver prövningslägenheterna hyr ytterligare lägenheter av hyresvärden och att det kan finnas andra sätt för Migrationsverket att uppfylla sin uppgift att tillhandahålla bostäder åt asylsökande än att hyra lägenheter av kommunen, innebär enligt hovrättens bedömning inte att Migrationsverket saknar ett skyddsvärt behov av prövningslägenheterna.
Vid en sammantagen bedömning finner hovrätten att Migrationsverket har ett skyddsvärt intresse av att få fortsätta upplåta prövningslägenheterna till asylsökande som väger över hyresvärdens intresse av att hyra ut lägenheterna till sökande i den kommunala bostadskön. Det är därför oskäligt att låta hyresavtalen upphöra. Vid denna bedömning ska överklagandet bifallas.
Någon villkorsändring har inte begärts.
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten AB Hedemorabostäders talan om att hyresavtalet ska upphöra.
Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.
Hovrättsrådet Grant var skiljaktig och anförde:
Jag ansluter mig till majoritetens redogörelse för förutsättningarna för en juridisk persons besittningsskydd (första stycket efter rubriken Hovrättens bedömning). Det förhållandet att det inte finns några hyresavtal mellan Migrationsverket och de asylsökande och att de asylsökande därför saknar besittningsskydd i förhållande till Migrationsverket innebär inte att Migrationsverket helt skulle sakna besittningsskydd mot hyresvärden. Den juridiska personens besittningsskydd i en sådan situation måste dock anses som svagare än det skydd som en sedvanlig andrahandsuthyrning innebär.
I den intresseavvägning som ska göras enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken gör jag följande överväganden.
Migrationsverket har bl.a. gjort gällande att det råder stor brist på bostäder för asylsökande och att verket i första hand eftersträvar att erbjuda asylsökande boende i bostadslägenheter ur såväl mänskliga som ekonomiska hänsyn. Mot detta har hyresvärden bl.a. anfört att som kommunalt bostadsbolag har hyresvärden ett ansvar att erbjuda kommuninvånarna permanentbostäder och att det finns över 300 sökande i den interna bostadskön.
Av hyresnämndens protokoll framgår att hyresvärden sedan 12 år tillbaka upplåter cirka 10 procent av sitt bostadsbestånd till Migrationsverket vilket motsvarar omkring 100 lägenheter. Av dessa lägenheter har hyresvärden sagt upp 15 hyresavtal för att kunna anvisa de friställda lägenheterna till personer i den interna bostadskön.
Migrationsverkets svårigheter att ordna bostäder för personer som söker asyl är allmänt känt. Verket är emellertid inte begränsat till att söka bostäder i Hedemora. Hyresvärden, som har ett ansvar att se till att kommuninvånarna kan erhålla bostäder inom kommunen, är begränsad till att lösa bostadssituationen inom kommunen. Vid den hyresrättsliga intresseavvägning som ska göras saknas betydelse att, som Migrationsverket gjort gällande, andra boendeformer för asylsökande kan vara mer kostsamma än boende i bostadslägenheter.
I målet har hyresvärden gjort gällande att vissa lägenheter - oklart vilka - står tomma. Den aktuella situationen kan inte jämföras med de förhållanden som förelåg i rättsfallet RH 2004:9. Där var fråga om en kommuns behov av övergångsbostäder. Att hålla med övergångsbostäder för kommunens invånare är något som åligger en kommun. Så är inte - i vart fall för närvarande - fallet med boende för asylsökande.
Mot bakgrund av att det är endast en mindre andel av de lägenheter som Migrationsverket hyr som hyresvärden har behov av att friställa för att kunna erbjuda till personer i bostadskön, anser jag att hyresvärdens intresse överväger Migrationsverkets behov av att disponera lägenheterna. Överklagandet ska således avslås. I övrigt är jag ense med majoriteten.
Hovrättens beslut meddelat: den 8 december 2015.
Mål nr: ÖH 4013-15.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Rättsfall: RBD 1979:3; RBD 1988:11; RBD 1991:13; RH 2004:9; SÖH 373/1999; SÖH 356/2000; SÖH 340/2001; SÖH 7/2002; Svea hovrätts beslut den 10 januari 2003 i mål nr ÖH 6907-02; Svea hovrätts beslut den 19 juni 2003 i mål nr ÖH 1670-03; Svea hovrätts beslut den 16 maj 2005 i mål nr ÖH 10141-04; Svea hovrätts beslut den 2 november 2006 i mål nr ÖH 3039-06.