Fråga om riktvärdeangivelsen för kedjehus inom visst värdeområde erhållit en för hög nivåfaktor och därmed lett till för högt basvärde på fastighet
Not 57. Överklagande av A.Ö. och M.Ö. ang. allmän fastighetstaxering 1996. - Skattemyndigheten åsatte vid 1996 års allmänna fastighetstaxering (AFT96) fastigheten Flygmaskinisten 2 i Malmö kommun ett basvärde om 740 000 kr, varav markvärde 202 000 kr och byggnadsvärde 538 000 kr. Efter omräkning bestämdes taxeringsvärdet till 740 000 kr. - A.Ö. och M.Ö. överklagade beslutet och yrkade - som deras talan slutligen bestämdes - att taxeringsvärdet skulle fastställas till 459 000 kr. De anförde bl.a. följande. I området finns 96 i stort sett identiska fastigheter. På grund av att området omfattar så många fastigheter och eftersom de ligger geografiskt samlade, skulle dessa kunna utgöra ett separat värdeområde. På detta sätt skulle deras fastigheter inte bli påverkade av andra områden, vilka bedöms vara orättvist värdehöjande. Under år 1994 har fem fastigheter sålts inom området för mellan 680 000 och 810 000 kr. Under år 1995 har en fastighet sålts för 710 000 kr. - De har tagit fram samtliga försäljningar inom värdeområdet under år 1994. De 16 försäljningar som har skett ger ett genomsnittligt pris om 612 000 kr. - De har följt 5 kap. FTL när de har velat bevisa att deras taxeringsvärde är för högt. Det är därför svårt för skattemyndigheten att hävda något annat än att deras lista med aktuella fastighetsförsäljningar under år 1994 skall ligga till grund för beräkningen. Skattemyndigheten har hävdat att vissa fastigheter skall tas bort av en eller annan anledning. Trots att de tagit bort dessa fastigheter ligger det genomsnittliga prisläget ändå inte i närheten av det försäljningspris som skattemyndigheten hävdar skulle gälla för deras fastighet. Andra faktorer som motiverar ett lägre taxeringsvärde är att under vinterhalvåret är den genomsnittliga temperaturen mellan fyra och fem grader lägre än i innerstaden samt att det framkommit att det kan finnas miljögifter i området. - Skattemyndigheten bestred bifall till överklagandet och anförde bl.a. följande. Vid fastighetstaxeringen fastställs taxeringsvärdet med utgångspunkt i riktvärden. Dessa bestäms i första hand med utgångspunkt i köpeskillingar för representativa köp, varvid samtliga köp under åren 1992-1994 inom respektive värdeområde tagits fram. De icke representativa köpen såsom släktköp, exekutiva köp m.m. har därefter gallrats bort. I det ursprungliga underlaget fanns således bl.a. samtliga de fastigheter med som redovisats i nämnda lista. Av dessa har emellertid Flygläraren 3 och 13 samt Ögonmåttet 3-8 gallrats bort såsom icke representativa köp. De åberopade fastigheterna har således, i den mån de varit representativa, beaktats vid riktvärdeangivelsernas bestämmande. - Beträffande invändningar om genomsnittlig temperatur och miljögifter torde detta vara förhållanden som gäller inom hela eller större delen av värdeområdet. De utgör därför inte säregna förhållanden för fastigheten. Förutsättning för justering av taxeringsvärdet för dessa förhållanden föreligger därför inte. För att sådan justering skall göras krävs dessutom att förhållandet har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Det är inte visat att så är fallet. -Länsrätten i Skåne län (1999-12-01, Cameron) yttrade: Domskäl. Processen vid överklagande av skattemyndighetens beslut om fastighetstaxering är numera utformad som en sakprocess. Detta innebär att länsrätten endast prövar de särskilda frågor beträffande fastighetstaxeringsbeslutet som aktualiseras genom överklagandet. - I överklagandet aktualiseras främst två frågor, dels anser klagandena att värdeområdet vid taxeringen borde begränsas till att omfatta deras "eget" område som har 96 i stort sett identiska fastigheter, dels anser de att den tillämpade värderingsmodellen ger ett för högt basvärde och att basvärdet i stället bör bestämmas efter den genomsnittliga köpeskillingen för vissa sålda fastigheter. Härutöver har klagandena tagit upp frågan om det finns skäl till justering av basvärdet på grund av låg genomsnittstemperatur och eventuell förekomst av miljögifter. - Indelningen i värdeområde. - Indelningen i värdeområden för fastighetstaxeringen beslutas av skattemyndigheten. Myndigheten fastställer också rekommendationer om sådana riktvärdeangivelser som erfordras för att bestämma de riktvärden som skall gälla för småhus och tomtmark inom ett värdeområde. Enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, får talan inte föras mot beslut om indelning i värdeområden. - Värderingsmodellen. - Det överordnade målet vid fastighetstaxeringen är enligt 1 kap. 2 § FTL bl.a. att taxeringarna skall vara likformiga och rättvisa. Vid taxeringen skall det fastställas ett basvärde för varje småhusenhet. Basvärdet skall bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Som allmän grund för värderingen gäller att en småhusenhets basvärde skall uppgå till 75 procent av marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som en taxeringsenhet sannolikt skulle betinga vid en försäljning på den allmänna marknaden. Värderingen skall grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter (jfr 6 kap. 1-3 §§ och 7 kap. 3 § FTL). - Marknadsvärdet skall bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker (nivååret). Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med ledning av den s.k. ortsprismetoden och härvid skall inte beaktas sådana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständigheter har inverkat på priset, t.ex. släktköp eller exekutiva försäljningar. Alternativa metoder är avkastnings- och produktionskostnadsmetoderna, vilka emellertid inte är aktuella i detta mål (jfr 5 kap. 4 och 5 §§ FTL). - Marknadsvärdet påverkas mer eller mindre av egenskaperna hos en byggnad eller tomt. Sådana egenskaper kallas för värdefaktorer i FTL. Exempel på värdefaktorer för småhus är storlek, ålder, standard och byggnadskategori samt vad det gäller mark, en tomts storlek och belägenhet. Enligt FTL skall värderingen ske med utgångspunkt från sådana värdefaktorer. - Värdering enligt ortsprismetoden bygger på antagandet att det förväntade priset på en fastighet kan uppskattas med ledning av de priser som tidigare betalats för jämförbara fastigheter. Mycket starkt förenklat kan metodens användning vid det förberedelsearbete som utförs inför fastighetstaxeringen beskrivas på följande sätt. 1. Uppgifter insamlas om alla kända köp av fastigheter. 2. Analys som omfattar bl.a. att man söker fastställa vilka värdefaktorer som har den största betydelsen för köpeskillingarnas storlek. Därvid indelar man värdefaktorerna i klasser. Vissa värdefaktorer t.ex. ålder och storlek klassindelas normalt lika i hela landet medan tomtstorlek är exempel på en värdefaktor som kan ha olika klassindelning från värdeområde till värdeområde. 3. Analys av andra faktorer som kan ha betydelse för köpeskillingarnas storlek, t.ex. tidskillnader mellan försäljningar. - Analysarbetet omfattar utarbetande av tabeller och provvärderingar där skattemyndigheten "testar" om analyserna "håller" och dessa har till syfte att leda fram till riktvärdeangivelser och riktvärden som skall användas vid fastighetstaxeringen. Riktvärdena skall bestämmas och redovisas enligt i FTL och fastighetstaxeringförordningen bestämda matematiska formler. Skattemyndigheten beslutar om vilka tabeller, riktvärdeangivelser och riktvärden som skall tillämpas för de olika värdeområdena. - Fastighetstaxeringssystemet är således vad gäller värderingen i allt väsentligt styrt av det resultat som riktvärdesystemet ger. De till viss del schabloniserade värderingsmodeller som används medför att det inte är givet att resultatet av värderingen vid fastighetstaxeringen blir att en enskild småhusfastighet får ett basvärde som exakt motsvarar 75 procent av en under nivååret faktiskt erlagd köpeskilling. Detta är emellertid en effekt av kravet på likformighet vid taxeringen som är avsiktligt "inbyggd" i riktvärdesystemet och som inte utan vidare visar att riktvärdeangivelserna bygger på ett felaktigt eller bristfälligt material. - Riktvärdeangivelserna har formen av anvisningar och är därför formellt inte bindande vid fastighetstaxeringen. Av förarbetena till FTL och rättstillämpningen framgår emellertid att utgångspunkten är att anvisningarna skall följas vid fastighetstaxeringen och att det krävs en synnerligen omfattande utredning från en klagandes sida för att bryta presumtionen att fastställda riktvärdeangivelser är riktiga (se bl.a. fastighetstaxeringskommitténs betänkande SOU 1979:32 s. 501-505, prop. 1979/80 s. 56 och 116 m.fl. och 1990/91:47 samt R78 1:81 och RÅ 1988 not. 647). Det är således inte tillräckligt att åberopa ett värderingsintyg för en enskild fastighet eller uppgifter om storleken av köpeskillingar för en eller flera fastigheter inom ett värdeområde som grund för att anvisningarna skall frångås. - Den som anser att fastställda riktvärden ger ett för högt basvärde har således att genom egen utredning i form av statistiskt material och liknande visa att det underlag som tagits fram vid förberedelserna för fastighetstaxeringen och som ligger till grund för en taxering varit otillräckligt, felaktigt eller att det missbedömts. En sådan utredning måste omfatta hela värdeområdet och inte endast en del därav. Enligt rättspraxis gäller vidare att det inte bör komma i fråga att avvika från de anvisningar som utfärdats av Riksskatteverket och skattemyndigheten annat än om det klart framgår att tillämpningen av desamma leder till väsentligt för hög eller för låg taxering (jfr R78 1:81). - Säregna förhållanden. - Ett basvärde som bestämts med hänsyn till för ett värdeområde gällande riktvärde och värdefaktorer kan lagligen justeras endast med stöd av bestämmelsen i 7 kap. 5 § FTL, dvs. om det föreligger s.k. säregna förhållanden. För en sådan justering krävs att det visas dels att det finns en värdefaktor för fastigheten som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande, dels att detta påtagligt inverkar på marknadsvärdet. En sådan justerings storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde som taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden. Påtaglig inverkan på en småhusfastighets marknadsvärde skall anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärdet bestämda värdet höjs eller sänks med minst 50 000 kr. - Länsrättens bedömning. - Den aktuella fastigheten ligger inom värdeområde 1280190 som enligt skattemyndighetens beslut om indelning i värdeområden omfattar Ellstorp, Bulltofta, Segevång och Valdemarsro. Då talan inte får föras mot beslut om indelning i värdeområden kan andra värdeområden inte bildas och nya riktvärden kan inte heller bestämmas för en del av värdeområdet. Yrkandet om ändring av värdeområde kan därför inte bifallas. - Den utredning som getts in beträffande köpeskillingar för vissa sålda fastigheter inom en del av värdeområdet visar inte att underlaget för fastighetstaxeringen är bristfälligt på så sätt att det kan underkännas. Inte heller i övrigt har det framkommit något som talar för att de för värdeområdet fastställda anvisningarna ger ett för högt basvärde. Det finns därför inte skäl att frångå dessa vid värderingen av den i målet aktuella fastigheten. - Fastigheten skall således värderas enligt de anvisningar som gäller för det av skattemyndigheten bestämda värdeområdet. - En förutsättning för justering för säregna förhållanden är att det säregna förhållandet faktiskt föreligger. Vad makarna Ö. åberopat beträffande eventuella miljögifter i området kan därför i detta mål inte beaktas. - Vad makarna Ö. anfört om genomsnittstemperaturen under vinterhalvåret torde vara normalt för de flesta fastigheterna i värdeområdet och utgör därför inte något säreget förhållande för deras fastighet. - Vid ovanstående bedömning skall överklagandet avslås. - Domslut. - Länsrätten avslår överklagandet. - A.Ö. och M.Ö. fullföljde sin talan och anförde bl.a. följande. Värderingsmodellen är felaktig. En enskild fastighets taxeringsvärde bör ligga nära 75 procent av en under nivååret faktisk köpeskilling. I deras fall är det inte så. De har utgått från det statistiska material de fått från skattemyndigheten och då tagit med samtliga godkända köp inom värdeområdet under tiden 1992-1994. Marknadsvärdet för "deras fastigheter" Flygmekanikern 1, Flygingenjören 4 och Flygmekanikern 9 blir genomsnittligt 770 000 kr och basvärdet 75 procent därav, dvs. 577 500 kr. Basvärdet beräknat för andra fastigheter blir 616 071 kr och basvärdet beräknat för alla fastigheter 609 265 kr. Av beräkningen kan man se att deras taxerings-/basvärde på 740 000 kr är långt från den beräkning som bör ligga till grund för deras taxeringsvärde. Man kan också se att just deras fastigheter har det högsta basvärdet i hela värdeområdet. Ett lämpligt taxeringsvärde baserat på deras beräkning borde vara 600 000 kr. Ett ytterligare bevis för att detta kan vara ett lämpligt taxeringsvärde är att deras parfastighet såldes i juli 1995 för 710 000 kr. - Lantmäteriverket (LMV) anförde i ett av kammarrätten inhämtat yttrande i huvudsak följande. LMV anser att de riktvärdeangivelser som beslutades och användes för byggnadskategorin kedjehus i värdeområdet 1280190 inte har gett helt rättvisande basvärden för de småhus som klassificerats som kedjehus vid AFT96. Antalet provvärderingsobjekt i värdeområdet var 35, varav 29 köp av friliggande småhus, två köp av kedjehus och fyra köp av radhus. Den genomsnittliga kvoten för det beräknade basvärdet i förhållande till köpeskillingen, B/K, för de friliggande småhusen var vid kontrollvärderingen 0,75, för kedjehusen 1,02 och för radhusen 0,90. Nivåläggningen av riktvärdeangivelserna för kedjehus, som i det här fallet har väldigt få köp, kan göras med stöd av köpen för de friliggande småhusen. Detta bör endast göras under förutsättning att värdeområdesindelningen har gjorts på ett sådant sätt att prisbildningen med avseende på lägesfaktorn är lika för de tre byggnadskategorierna. Köpen av de friliggande småhusen har ett genomsnittligt B/K som ligger i paritet med den nivå som basvärdet för varje enskilt småhus skall ha i förhållande till marknadsvärdet under år 1994. De två köpen av kedjehus uppvisar ett väldigt högt genomsnittligt B/K. Det behöver emellertid inte vara ett uttryck för att nivåläggningen är felaktig utan det kan vara enskilda köp som av olika skäl har skett till ett pris som väsentligt understiger 75 procent av marknadsvärdesnivån. Ett kraftigt avvikande B/K bör normalt föranleda en fortsatt utredning om huruvida riktvärdeangivelserna behöver korrigeras. Detta gäller särskilt om det rör sig om flera köp. Värderingsteknikerns kännedom och kartläggning av den lokala fastighetsmarknaden har i detta fall emellertid inte lett till att någon korrigering gjorts. Under perioden 1988-1994 skedde inom området endast ett fåtal köp av småhus som är klassificerade som kedjehus. Köpeskillingarna för dessa försäljningar varierade från 655 000 kr till 1 275 000 kr. De två lägsta köpeskillingarna avser de köp som ingick i provvärderingsmaterialet från AFT96. De köp som hade skett före år 1992 låg på den betydligt högre prisnivån. Orsakerna till den stora prisspridningen är dels att den kraftiga prisuppgång som pågick fram t.o.m. år 1991 förbyttes i en mycket kraftig generell prisnedgång för småhus som kulminerade vid årsskiftet 1992/93, dels att räntebidragen för nyare hus blev mindre värda för nya ägare ju äldre husen var. Det är således troligt att vid en samlad bedömning har värderingsteknikern underskattat den kraftiga prisnedgång som de facto varit för småhus i allmänhet och för nyare småhus i synnerhet. De två provvärderingsobjekten har sannolikt inte tillmätts tillräckligt stor vikt vid bedömningen av vilka riktvärdeangivelser som skulle gälla för kedjehus i värdeområdet 1280190. Detta är emellertid en mycket grannlaga uppgift när det gäller så pass få köp, där den statistiska osäkerheten är mycket betydande. Med facit i hand kan konstateras att prisbilden för liknande kedjehus inom värdeområdet även efter åren 1992-1994 har legat kvar på relativt låga nivåer från 685 000 kr till 835 000 kr. Det är först under åren 1999 och 2000 som priserna har kommit upp till samma nivåer som gällde under år 1991. Det ovanstående leder till att LMV anser att de riktvärdeangivelser som bestämdes för byggnadskategorin kedjehus i värdeområdet inte gav rättvisande basvärden vid AFT96. Trots att det bara fanns två köp av kedjehus med i provvärderingsmaterialet borde dessa ha tillmätts viss betydelse vid nivåläggningen. LMV bedömer att mer rättvisande basvärden hade erhållits om riktvärdeangivelserna hade satts lägre. LMV kan inte på några säkra grunder uttala sig om vad de rätta riktvärdeangivelserna skall vara. En grov bedömning pekar på att marknadsvärdet för fastigheter liknande Flygmaskinisten 2 låg mellan 700 000 kr och 900 000 kr vid värdetidpunkten. Mot bakgrund av detta borde sålunda riktvärdeangivelsen för tomtmark för kedjehus snarare ha satts till 160 000 kr med ett marginalvärde på 45 kr/kvm och riktvärdeangivelsen för kedjehus till 4,20. - Skattemyndigheten ansåg att kammarrätten skulle avslå överklagandet och anförde i huvudsak följande. LMV har yttrat att riktvärdeangivelserna inte gett en helt rättvisande bild för de småhus inom området som klassificerades som kedjehus, och att verket inte på några säkra grunder kan uttala sig om vad de rätta riktvärdeangivelserna skall vara. Trots detta uttalar LMV att riktvärdeangivelserna för tomtmark borde ha satts till 160 000 kr med ett marginalvärde på 45 kr/kvm och riktvärdeangivelsen för kedjehus till 4,20. Fråga är om LMV:s utlåtande är skäl nog för att frångå riktvärdeangivelserna. Regeringsrätten har i avgörandet R78 1:81 uttalat att avvikelse från meddelad riktvärdeanvisning "ej bör komma i fråga annat än om det klart framgår att tillämpningen av densamma leder till en väsentligt för hög eller låg taxering". Regeringsrätten går dock inte närmare in på vad som avses med "väsentligt" men med detta ordval och formuleringen "klart framgå" är det uppenbart att fråga måste vara om stora värdeskillnader. Som jämförelse kan nämnas att uttrycket "väsentligt annorlunda taxering" fanns i numera upphävda 23 kap. 2 § 7 och 8 FTL. I detta sammanhang innebar uttrycket enligt fast praxis en värdeskillnad på minst 20 procent. Skillnaden mellan åsatt basvärde, 740 000 kr, och beräknat värde enligt LMV:s yttrande, 611 000 kr, uppgår till 17,4 procent. Detta kan i enlighet med det ovan anförda inte anses utgöra väsentligt annorlunda taxering. Med hänsyn härtill och även med hänsyn till LMV:s tveksamhet till vad som är rätt riktvärdeangivelse, anser skattemyndigheten att det inte klart framgår att beslutade och använda riktvärdeangivelser lett till en väsentligt annorlunda taxering. - Kammarrätten i Göteborg (2003-07-07, Dyhre, Glass och särskilda ledamöterna Bennett och Jackson): Domskäl. Regeringsrätten har i R78 1:81 anfört att avvikelse från anvisningarna rörande byggnadsvärdetabeller och markvärdekartor inte bör komma ifråga annat än om det klart framgår att tillämpningen av desamma leder till en väsentligt för hög eller för låg taxering. De i Regeringsrättens mål åberopade försäljningarna kunde inte anses medge säkra slutsatser rörande rätt marknadsvärde då redovisade elva försäljningar till antalet var för litet och osäkerhetsfaktorerna i övrigt betydande särskilt med hänsyn till att försäljningarna avsåg fastigheter i ett nyproducerat område. Skäl att frångå meddelade anvisningar eller att välja en annan byggnadsvärdetabell fanns därför inte. - Kammarrätten finner att enligt LMV:s yttrande i målet endast två köp av kedjehus ingått i provvärderingsmaterialet vid AFT96 och att några statistiskt säkra slutsatser inte kunnat göras om vad de rätta riktvärdeangivelserna skall vara. Även om LMV antytt att tillämpning av andra riktvärden kunnat vara befogad kan det inte i målet anses klart framgå att de för riktvärdeområdet fastställda riktvärdeangivelserna lett till en väsentligt för hög taxering och att således de i praxis uppställda kraven för att frångå densamma är uppfyllda. Det av skattemyndigheten åsatta basvärdet för fastigheten skall därför fastställas. - Domslut. Kammarrätten avslår överklagandet. - Kammarrättsrådet Öhvall var skiljaktig och anförde. I enlighet med vad Regeringsrätten har anfört i avgörandet R78 1:81 bör avvikelse från anvisningarna rörande byggnadsvärdetabeller och markvärdekartor inte komma i fråga annat än om det klart framgår att tillämpningen därav leder till en väsentligt för hög eller för låg taxering. Enligt min mening framgår det klart av LMV:s yttrande i målet att riktvärdeangivelserna i förevarande fall leder till ett väsentligt för högt basvärde. Basvärdet bör därför sättas ned och kan bestämmas i överensstämmelse med vad LMV har anfört. - A.Ö. och M.Ö. fullföljde sin talan och yrkade att Regeringsrätten med ändring av kammarrättens dom skulle fastställa ett taxeringsvärde på ca 600 000 kr. - Skatteverket bestred bifall till makarna Ö:s överklagande och anförde bl.a. följande. Med hänsyn till vad som framkommit med avseende på de representativa fastighetsförsäljningar som legat till grund för fastställda riktvärden är det verkets uppfattning att skäl inte framkommit för att frångå anvisade riktvärden för mark och byggnad. Verket anser därför att den rekommenderade riktvärdeangivelsen skall gälla och den genomförda provvärderingen för området med ett genomsnittligt T/K på 0,78 skall utgöra grund för nivåläggningen. Det kan dessutom konstateras att LMV i sitt yttrande till kammarrätten anfört att man inte på några säkra grunder kan uttala sig om vad de rätta riktvärdeangivelserna skall vara. - Regeringsrätten (2005-05-18, Nordborg, Huerta, Johnson, Elliott, Mccall): Skälen för Regeringsrättens avgörande. Vid AFT96 gällde som huvudprincip enligt 5 kap. 1-4 §§ FTL att ett basvärde skulle bestämmas för varje taxeringsenhet till ett belopp som motsvarade 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde, vilket skulle bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering ägde rum. För skilda byggnadstyper och ägoslag gällde vidare enligt 7 kap. 3 § FTL att basvärdet skulle bestämmas med utgångspunkt i riktvärden vilka i sin tur bestämdes genom en kombination av värdefaktorer, allt ägnat att leda fram till basvärden som - i förekommande fall efter en justering - stod i överensstämmelse med den i 5 kap. 2 § FTL stadgade huvudprincipen för fastighetstaxeringen. - Det sålunda beräknade basvärdet, vilket som regel utgjorde summan av olika delvärden, låg sedan till grund för den årliga omräkning som under taxeringsperioden skall ske för att fastställa respektive taxeringsenhets taxeringsvärde. Även om de bestämmelser i FTL som tar sikte på ett årligt omräkningsförfarande slopats fr.o.m. år 2003 och ersatts med ett system med förenklad fastighetstaxering ligger de bärande principerna bakom riktvärdesystemet i FTL alltjämt fast. - De värdefaktorer som skall beaktas vid bestämmande av riktvärde för småhus utgör enligt 8 kap. 3 § FTL storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. Riktvärde för tomtmark för småhus skall enligt 12 kap. 3 § FTL bestämmas med hänsyn till värdefaktorerna storlek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse och speciell belägenhet. - För tillämpning av riktvärdesystemet vid allmän fastighetstaxering erfordras ett omfattande förberedelsearbete genom bl.a. en indelning av landet i värdeområden, vilka enligt 7 kap. 2 § FTL skall bestämmas så att de i fråga om värdeförhållanden i allt väsentligt skall vara enhetliga, speciellt i fråga om de värdefaktorer som särskilt skall beaktas då riktvärde bestäms. I förberedelsearbetet inför allmän fastighetstaxering av småhusenheter ingår även att inom varje värdeområde värdebestämma lägets inverkan på ett småhus i form av en nivåfaktor (1 kap. 3 § fastighetstaxeringsförordningen /1993:1199/, FTF). Vidare skall utarbetas relationstabeller för värden för småhus för olika kombinationer av storlek och standard vid skilda värdenivåer (SV-tabeller) samt tabeller utvisande värderelationerna mellan lika stora byggnader vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna ålder och standard (SO-tabeller; se 1 kap. 6 § FTF). - De uppgifter om värdenivå m.m. (riktvärdeangivelse) som erfordras inom varje värdeområde för att bestämma riktvärdet skall enligt 7 kap. 3 § FTL redovisas på karta, i tabell eller på annat sätt. För småhus skall således redovisas bl.a. nivåfaktorer för olika byggnadskategorier och vilken SO-tabell som skall användas vid avläsning av åldersfaktorn. På motsvarande sätt skall i riktvärdeangivelsen för tomtmark som huvudregel bl.a. redovisas värdet för en normaltomt samt korrigeringsbelopp vid avvikelse från normaltomtens storlek i kronor per kvadratmeter (se i detta avseende när det gäller AFT96 10 och 12 §§ i Riksskatteverkets föreskrifter /RSFS 1994:13/ om förberedelsearbetet inför 1996 års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter). I den formel som sedan används för att ta fram riktvärdet för en värderingsenhet omfattande småhus skall bl.a. det relativa värdet enligt tillämplig SV-tabell vid värderingsenhetens storlek och standard multipliceras med områdets nivåfaktor och produkten i sin tur multipliceras med en åldersfaktor enligt tillämplig SO-tabell. Riktvärde för värderingsenheter omfattande tomtmark för småhus bestäms som regel inledningsvis med att i förekommande fall en korrigering sker för avvikelse i storlek i jämförelse med normaltomten. - Riktvärdeangivelserna för respektive värdeområde är att betrakta som icke bindande rekommendationer vid fastställande av riktvärden. Däremot kan, enligt bestämmelserna i 7 kap. 7 § FTL, meddelade föreskrifter rörande bl.a. värdetabeller för olika byggnadstyper och ägoslag samt indelningen i värdeområden inte överklagas. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av den bundenhet som enligt FTL föreligger vid taxering av småhus till en viss värderingsmodell får enligt Regeringsrättens mening prövningen av ett överklagande av det riktvärde som skattemyndigheten fastställt i första hand utgå från de invändningar som framförts med avseende på de enligt FTL riktvärdegrundande faktorerna på vilka riktvärdet baserats. - Klagandenas talan i detta avseende får förstås så att man i första hand gör gällande att riktvärdeangivelsen för kedjehus inom det värdeområde där deras fastighet är belägen erhållit en för hög nivåfaktor, vilket i sin tur lett till att deras fastighet erhållit ett för högt basvärde. - Av handlingarna framgår att i riktvärdeangivelsen för nu aktuellt område för byggnadskategorierna friliggande hus och kedjehus angetts nivåfaktorn 4,80 samt en storlek på normaltomten om 700 kvm med ett värde på 225 000 kr med ett marginalvärde på 65 kr/kvm medan motsvarande uppgifter för ett radhus var 4,60 respektive 300 kvm och ett värde på 180 000 kr med ett marginalvärde på 90 kr/kvm. - För klagandenas kedjehus har en taxering i enlighet med riktvärdeangivelsen inneburit att ett basvärde om 740 000 kr fastställts av skattemyndigheten. - Allmän fastighetstaxering bygger på en ganska omfattande schablonisering med utgångspunkt i statistiska beräkningar som visserligen kan ge ett korrekt genomsnittligt värde för ett visst område men som inte alltid kan ge det exakt rätta värdet för den enskilda fastigheten, vars marknadsvärde kan påverkas av en mängd faktorer som inte beaktas i det genomsnittliga materialet (se SOU 2000:10 s. 407). Ytterligare en osäkerhetsfaktor kan t.ex. vara att ortsprismaterialet inom värdeområdet är begränsat och att nivåläggning kan behöva göras genom jämförelse med andra likartade områden (jfr a. SOU s. 152 och 205). - Det material som låg till grund för AFT96 baserades på ett ortsprismaterial som utgjordes av representativa köp under åren 1992-1994. - Referensmaterialet för aktuellt värdeområde utgjordes, enligt vad som framgår av handlingarna, av 35 fastighetsförsäljningar varav två avsåg kedjehus och fyra radhus medan övriga 29 försäljningar avsåg friliggande småhus. Köpeskillingarna ställda i relation till taxeringsvärdena med hänsyn tagen till variationerna av egenskaper hos enheterna, det s.k. T/K-värdet, varierade för fastigheter med friliggande småhus mellan 0,65-0,99, uppvisande ett medelvärde om 0,75. För kedjehus varierade T/K-värdet mellan 0,92 och 1,10 med ett medelvärde av 1,02 och för radhusen mellan 0,80 och 1,0 med ett medelvärde på 0,90. Resultatet får anses väl ägnat att ligga till grund för nivåläggningen inom värdeområdet när det gällde friliggande småhus medan referensmaterialet för kedjehus och radhus med hänsyn tagen enbart till antalet försäljningar framstår som alltför begränsat för att ge en god bild av prisnivån inom området för dessa byggnadskategorier. - LMV har i sitt till kammarrätten ingivna yttrande anfört bl.a. följande. Med hänsyn till den prisnedgång för småhus som kulminerat vid årsskiftet 1992/1993, där prisbilden för kedjehus inom värdeområdet även efter perioden 1992-1994 legat kvar på relativt låga nivåer (från 685 000 kr till 835 000 kr), hade ett mer rättvisande basvärde erhållits om riktvärdeangivelserna för kedjehus satts lägre. Detta trots att endast två köp av kedjehus fanns med i provvärderingsmaterialet. Verket ansåg sig inte på några säkra grunder kunna uttala sig om vad den rätta riktvärdeangivelsen skulle vara. Enligt verket pekade en grov bedömning på att marknadsvärdet för fastigheter liknande nu aktuell fastighet låg mellan 700 000 kr och 900 000 kr vid värdetidpunkten. Mot bakgrund av detta borde sålunda riktvärdeangivelsen för tomtmark för kedjehus snarare ha satts till 160 000 kr med ett marginalvärde på 45 kr/kvm och riktvärdeangivelsen för kedjehus redovisat en nivåfaktor om 4,20. - Som framgår av LMV:s yttrande rör det sig från verkets sida om grova uppskattningar inom ett relativt stort intervall där yttrandet främst tar sikte på förhållanden och nivåsättning inom nu aktuellt värdeområde för kedjehus, en byggnadskategori där det normalt kan antas föreligga en värderelation till såväl friliggande småhus som radhus. Ett riktvärde för klagandenas fastighet med utgångspunkt i riktvärdeangivelsen inom värdeområdet för radhus, där nivåfaktorn satts till 4,60, skulle ge ett riktvärde om 693 000 kr vilket, under förutsättning att nivåläggningen för denna byggnadskategori var riktig, talar för att nu aktuellt kedjehus borde ha erhållit ett högre riktvärde än motsvarande radhus. Av utfärdade rekommendationer om riktvärden för småhus vid AFT96 för Malmö kommun framgår vidare att, med undantag för hamnområdet och vissa fritids- och koloniområden, det föreligger endast ett värdeområde där kedjehus fått en så låg nivåfaktor i riktvärdeangivelsen som 4,20. Anmärkas kan vidare att inom samtliga värdeområden i Malmö kommun vid AFT96 det i riktvärdeangivelserna för respektive värdeområde angetts samma nivåfaktor och värde på normaltomten för såväl kedjehus som friliggande småhus. Mot nu angiven bakgrund finner Regeringsrätten att utredningen i målet inte ger vid handen att nivåläggningen inom nu aktuellt värdeområde har sådana brister att det bör föranleda en nedsättning av nivåfaktorn i riktvärdeangivelsen. Med hänsyn härtill och då inte heller i övrigt skäl visats föreligga för att beräkna riktvärdet för klagandenas fastighet med utgångspunkt i andra faktorer än dem som legat till grund för det av skattemyndigheten fastställda basvärdet skall överklagandet avslås. - Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten avslår överklagandet. (fd II 2005-04-06, Haggren)