Fråga om skadeståndsansvar enligt 
fastighetsmäklarlagen
 (felaktig uppgift om kakelugn). Avgörande 1999-07-12; 1998-6323
I november 1997 köpte B och K en bostadsrättslägenhet, förmedlad av mäklaren M. Av prospektet för lägenheten framgick att det fanns en kakelugn som fungerande. Uppgiften bekräftades av M vid visningen. Sommaren 1998 fick B och K reda på att eldningsförbud beträffande kakelugnen utfärdats den 12 juni 1997. De yrkande hos nämnden skadestånd av M motsvarande kostnaden för reparation av kakelugn och rökgaskanaler, för besiktningskostnader samt för städning. Som grund för yrkandet anförde de att M hade förfarit vårdslöst.
Mäklaren M bestred yrkandet och gjorde gällande att han endast hade vidarebefordrat säljarens uppgift om att kakelugnen fungerade samt att han inte hade haft anledning att ifrågasätta uppgiften.
Nämnden gjorde följande bedömning:
B och K har gjort gällande mäklaren har förfarit vårdslöst genom att dels i marknadsföringen och dels muntligen ha lämnat felaktig uppgift om att det fanns fungerande kakelugn i vardagsrum/sovrum. Mäklaren har invänt att han inte har haft anledning att ifrågasätta säljarens uppgift därom.
Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt med iakttagande av både säljarens och köparens intresse. Han skall i allt iakttaga god fastighetsmäklarsed. Enligt 16 § skall fastighetsmäklaren vidare i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.
Av 20 § framgår att om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11 – 19 §§, skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.
Förmedlingsuppdraget avser en bostadsrätt i ett äldre flerfamiljshus. I marknadsföringen av lägenheten har särskilt framhållits att det har funnits en fungerande kakelugn i vardagsrum/sovrum. Köparna har särskilt framhållit för mäklaren att de fäste stort avseende vid denna uppgift i marknadsföringen. Denna omständighet borde ha fått mäklaren att förstå att det var avgörande för köparnas vilja att ingå köpeavtalet att kakelugnen fungerade. Om inte förr borde mäklaren i det läget ha kontrollerat säljarens uppgifter om kakelugnen, hänvisat köparen till att ta direktkontakt med säljaren eller själv reserverat sig för riktigheten i uppgiften. En mäklare måste nämligen anses ha en självständig undersökningsplikt, alternativt skyldighet att reservera sig, avseende uppgifter som är av avgörande betydelse i affären och där mäklaren med sin branschkännedom bör ha anledning att vara misstänksam. Den omdiskuterade uppgiften är av denna karaktär.
Enligt nämnden måste det i begreppet god fastighetsmäklarsed läsas in att mäklaren verkar för att en affär så långt möjligt vilar på riktig information om sakförhållandena. Genom att
okritiskt, utan kontroll eller reservationer på direkt fråga åter försäkra köparen om att kakelugnen fungerade, anser nämnden att mäklaren har förfarit vårdslöst. Vårdslösheten har fört med sig ekonomisk skada för köparna. Då det saknas uppgift om skadans storlek och denna inte heller låter sig uppskattas, får nämndens rekommendation i detta fall begränsas till att mäklaren bör ersätta köparna för skadan på skadeståndsrättslig grund.