Krav på återbetalning av handpenning som har betalats vid en exekutiv auktion avseende fast egendom när egendomen har skadats efter auktionen. Kravet har inte beaktats inom ramen för fördelningsförfarandet efter en ny auktion.
F.R. överklagade vid Malmö tingsrätt ett fördelningsbeslut av Kronofogdemyndigheten efter en exekutiv försäljning av en fastighet.
I sitt beslut antecknade tingsrätten följande som bakgrund.
F.R. ropade in fastigheten Staffanstorp Kyrkheddinge 14:10 på exekutiv auktion den 21 oktober 2009 för 1 075 000 kr. Han erlade därefter handpenning om 107 500 kr. Sedan en brand inträffat i byggnadens källare meddelade F.R. att han inte längre önskade fullfölja köpet. Han överklagade den exekutiva auktionen till Malmö tingsrätt (mål Ä 10130-09) samt överklagade tingsrättens beslut till Hovrätten över Skåne och Blekinge (ÖÄ 542-10). Hovrätten avvisade F.R:s överklagande med hänvisning till att han saknade talerätt då Kronofogdemyndighetens försäljningsbeslut inte kunde anses ha gått honom emot.
Branden inträffade efter auktionen, men före fördelningssammanträdet. Då F.R. inte erlade hela köpeskillingen förklarade Kronofogdemyndigheten inropet ogiltigt och en ny auktion hölls den 7 april 2010, varvid fastigheten såldes för 990 000 kr.
Innan F.R. ropade in fastigheten hade den värderats till 500 000 kr. Efter branden inhämtade Kronofogdmyndigheten ett nytt värdeutlåtande, enligt vilket värdet på fastigheten uppgick till 400 000 kr. Vid fördelningssammanträdet den 7 maj 2010 beslutade Kronofogdemyndigheten att ta 97 989 kr av den av F.R. tidigare erlagda handpenningen i anspråk.
F.R. har överklagat beslutet och yrkat att hela handpenningen om 107 500 kr ska återbetalas till honom.
F.R. har som grund för sitt yrkande i huvudsak anfört följande. Vid fördelningssammanträdet tog Kronofogdemyndigheten inte hänsyn till den nya värderingen av fastigheten. Om Kronofogdemyndigheten hade tagit hänsyn till det nya värderingsutlåtandet skulle han ha fått tillbaka sin handpenning. Fastighetens tidigare ägare hade fastigheten i sin besittning när brandskadan inträffade. Det är därmed denne som bär ansvaret för skadan och inte F.R. i egenskap av köpare.
Tingsrätten (rådmannen Collins) lämnade överklagandet utan bifall i beslut den 15 juli 2010 och anförde följande skäl för beslutet.
Enligt 12 kap. 41 § tredje stycket UB blir ett inrop ogiltigt om en inropare inte senast på fördelningsdagen betalar den återstående delen av köpeskillingen. Därefter ska Kronofogdemyndigheten försöka sälja fastigheten på nytt. I sådana situationer ska, enligt 12 kap. 43 § UB, handpenningen från det första inropet tas i anspråk i den mån det behövs för att sammanlagt samma belopp ska uppnås vid den nya auktionen jämte ränta och förrättningskostnader. Bestämmelsen gäller även om nya förhållanden har inträtt. Handpenning som förverkats kan inte heller bli föremål för jämkning enligt 36 § avtalslagen (se prop. 1971:20 s. 243).
Inropare av en fastighet har vid överklagande av den exekutiva auktionen under vissa i 12 kap. 48 § UB angivna förhållanden rätt att frånträda köpet och återfå vad han har betalt. Rätt för köparen att återfå handpenningen har i praxis (RH 1991:22) ansetts föreligga också när en fastighet efter auktionen men innan fördelningssammanträdet genom tidigare ägares åtgärder försämrats i sådan omfattning att allt talar för att beslutet från den exekutiva auktionen skulle ha upphävts om de ändrade förhållandena hade upptäckts innan beslutet vann laga kraft och köparen därmed kunnat överklaga beslutet. Köparen ansågs i fallet ha haft giltig orsak att inte fullgöra sin betalningsskyldighet.
Beslutet från den exekutiva auktion då F.R. ropade in fastigheten har vunnit laga kraft. Enligt tingsrätten är omständigheterna inte sådana att F.R. trots det kan anses ha rätt att återfå handpenningen. F.R:s överklagande ska därför lämnas utan bifall.
F.R. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle förordna att den av honom erlagda handpenningen skulle återbetalas till honom.
Hovrätten (hovrättslagmannen Robinson, hovrättsrådet Baker och tf. hovrättsassessorn Curtis, referent) anförde följande i beslut den 15 september 2011.
Den 21 oktober 2009 ropade F.R. in fastigheten Staffanstorp Kyrkheddinge 14:10 på exekutiv auktion för 1 075 000 kr och erlade handpenning om 107 500 kr. Byggnaden på fastigheten brandskadades efter auktionen men före det att F.R. skulle ha tillträtt fastigheten. Det har inte framkommit att fastigheten då var försäkrad. F.R. fullföljde inte köpet. Vid en ny exekutiv auktion den 7 april 2010 ropades fastigheten in av en annan person för 990 000 kr. Kronofogden beslutade den 7 maj 2010, med tillämpning av 12 kap. 43 § UB, att ta merparten av F.R:s handpenning i anspråk. F.R. överklagade beslutet. Malmö tingsrätt lämnade överklagandet utan bifall och hovrätten meddelade därefter inte prövningstillstånd. HD har emellertid meddelat tillstånd till prövning i hovrätten.
F.R. har gjort gällande att han har rätt att återfå hela handpenningen och anfört dels att branden försämrade fastighetens skick, dels att Kronofogden eller fastighetsägaren borde ha sett till att fastigheten hölls under uppsikt.
Enligt 12 kap. 35 § fjärde stycket UB ska obetald del av köpeskillingen betalas senast vid fördelningssammanträde. I F.R:s fall var sådant sammanträde utsatt till den 13 november 2009. Av 12 kap. 41 § tredje stycket samma balk framgår att ett inrop är ogiltigt, om inroparen inte fullgör sin betalningsskyldighet. Som nämnts ovan fullföljde F.R. inte köpet av fastigheten. Kronofogden förklarade därför hans inrop ogiltigt den 13 november 2009.
När ny auktion hålls sedan inrop har blivit ogiltigt ska, enligt 12 kap. 43 § UB, handpenning tas i anspråk i den mån det behövs dels för att sammanlagt samma belopp ska uppnås som vid den första auktionen jämte viss ränta, dels för att förrättningskostnaderna vid den nya auktionen ska täckas. Enligt bestämmelsens andra mening gäller detta också om fastigheten säljs med förbehåll för rättighet som inte har förbehållits vid den första auktionen eller ändrade förhållanden har inträtt. Fastigheten ropades vid den nya auktionen in för ett lägre pris än det som F.R. hade ropat in fastigheten för. I målet aktualiseras således frågan om inroparens rätt att återfå handpenningen när fastigheten har försämrats mellan auktionen och den dag då tillträde ska ske.
Denna fråga behandlades i rättsfallet RH 1991:22. En fastighet ropades in på exekutiv auktion och köparen erlade handpenning. Innan köparen fått tillträda fastigheten - och när auktionen vunnit laga kraft - bortförde gäldenären tillbehör till fastigheten. Köparen betalade därför inte återstoden av köpeskillingen. Kronofogdemyndigheten beslutade att ny auktion skulle hållas och att handpenningen, i den mån det behövdes, skulle tas i anspråk enligt bestämmelsen i 12 kap. 43 § UB. Köparen överklagade Kronofogdemyndighetens beslut. Hovrätten förordnade att handpenningen skulle återbetalas till köparen och anförde att köparen fick anses ha haft giltig orsak att inte fullgöra sin betalningsskyldighet samt att en inropare inte bör få sin handpenning ianspråktagen när fastigheten försämrats efter det att auktionen vunnit laga kraft.
När en inropare inte fullföljer ett köp är hans ansvar begränsat till vad som har betalats i handpenning. Enligt 12 kap. 48 § UB, som inte är tilllämplig i detta fall, har inroparen rätt att under vissa förhållanden frånträda köpet och återfå handpenningen. Ordalydelsen av bestämmelsen i 12 kap. 43 § UB kan inte anses ge utrymme för att inroparen i annat fall har rätt att få tillbaka handpenningen, om den behövs enligt vad som föreskrivs i bestämmelsen. Tvärtom talar ordalydelsen av framförallt 12 kap. 43 § UB andra meningen för att någon sådan rätt inte finns. Denna tolkning får också stöd i litteraturen (jfr Hurley, Utsökningsrätt, tredje uppl., s. 285 f.). Varken rättsfallet RH 1991:22, förarbetsuttalanden eller litteraturuttalanden i övrigt kan anses medföra att bestämmelsen bör tolkas på annat sätt (jfr prop. 1971:20 s. 240 ff. och Walls i Rättsvetenskapliga studier tillägnade Pace, 1996, s. 93 ff.) Dessutom bör noteras att inroparen torde ha möjlighet att redan från auktionsdagen teckna försäkring på fastigheten. Med hänsyn till det anförda kan F.R. inte - med hänvisning till att branden försämrade fastighetens skick efter auktionen men före det att han skulle ha tillträtt fastigheten - anses ha rätt att återfå den del av handpenningen som ianspråktagits enligt 12 kap. 43 § UB. Vad han anfört i övrigt föranleder ingen annan bedömning. Tingsrättens beslut ska således fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens beslut.
F.R. överklagade och yrkade att den av honom erlagda handpenningen skulle återbetalas.
Tre motparter och Kronofogdemyndigheten bereddes tillfälle att yttra sig.
Målet föredrogs.
HD (justitieråden Miller, Zavala, referent, Haley, Douglas och Williams) meddelade den 6 december 2013 följande beslut.
För F.R:s räkning ropade M.R. den 21 oktober 2009 in fastigheten Staffanstorp Kyrkheddinge 14:10 på exekutiv auktion för 1 075 000 kr. Handpenningen om 107 500 kr betalades kontant. I samband med att myndigheten den 27 oktober 2009 beviljade inroparen M.R. s.k. förtida vårdtagande om fastigheten, upptäcktes att fastigheten efter visningsdagen hade skadats genom en brand.
F.R. begärde därefter, med hänvisning till brandskadan, att få frånträda köpet av fastigheten och återfå handpenningen. Han överklagade också beslutet om exekutiv försäljning med yrkande om att köpet skulle hävas och handpenningen återbetalas, alternativt att köpeskillingen skulle sättas ned. Hovrätten avvisade överklagandet den 16 mars 2010 på den grunden att beslutet om försäljning inte kunde anses ha gått honom emot. Beslutet vann laga kraft.
Vid fördelningssammanträde den 13 november 2009 förklarade Kronofogdemyndigheten inropet av fastigheten ogiltigt, eftersom någon slutlikvid inte hade erlagts, och antecknade att beslutet om försäljning av fastigheten hade överklagats.
Den 7 april 2010 höll Kronofogdemyndigheten på nytt en exekutiv auktion varvid fastigheten ropades in av annan köpare för 990 000 kr. Av protokollet från det efterföljande fördelningssammanträdet och det upprättade fördelningsbeslutet den 7 maj 2010 framgår att myndigheten tog i anspråk ett belopp om 97 989 kr av F.R:s handpenning, eftersom den senare hållna auktionen hade inbringat ett lägre pris än den förra. Enligt fördelningsbeslutet fick utmätningsborgenärerna full betalning för sina fordringar. Efter avdrag för förrättningskostnaderna och de 9 511 kr som skulle återbetalas av handpenningen återstod ett överskott om drygt 524 000 kr att utbetala till den tidigare fastighetsägaren.
Till stöd för sitt överklagande av fördelningsbeslutet har F.R. angett bl.a. följande. Innan han ropade in fastigheten hade den värderats till 500 000 kr. Efter branden inhämtade Kronofogdemyndigheten ett nytt värdeutlåtande, enligt vilket fastigheten värderades till 400 000 kr. Värdeminskningen uppgår alltså till 20 procent, vilket måste anses vara en väsentlig minskning. Fram till dess brandskadan upptäcktes var fastigheten i fastighetsägarens och Kronofogdemyndighetens besittning; myndigheten var dock införstådd med att ägaren inte såg efter fastigheten och borde ha sett till att fastigheten togs om hand.
Frågan i målet är om det finns förutsättningar för att i ett förfarande rörande fördelning av influtna medel från en exekutiv fastighetsförsäljning återbetala en handpenning som har betalats vid en tidigare exekutiv auktion, när fastigheten har skadats efter denna auktion.
Den som ropar in en fastighet på exekutiv auktion ska lämna en handpenning, vilken som huvudregel ska uppgå till en tiondel av köpeskillingen. Handpenningen ska lämnas omedelbart sedan inropet godtagits och återstående del av köpeskillingen ska betalas senast vid fördelningssammanträdet. Fullgörs inte skyldigheten att betala den återstående delen av köpeskillingen är inropet ogiltigt. (12 kap. 35 och 41 §§ UB.)
När en ny auktion hålls sedan ett inrop har blivit ogiltigt ska handpenningen enligt 12 kap. 43 § UB tas i anspråk i den mån det behövs för att sammanlagt samma belopp ska uppnås som vid den förra auktionen, jämte närmare bestämd ränta på beloppet, och för att även förrättningskostnaderna för den nya auktionen ska täckas. Det gäller också om ändrade förhållanden har inträtt. Vad som inte behöver tas i anspråk ska återlämnas när den nye inroparen har fullgjort sin betalningsskyldighet. Blir fastigheten inte såld vid den nya auktionen är hela handpenningen förverkad.
Egendom som säljs på exekutiv auktion anses såld i befintligt skick. Utsökningsbalken innehåller bestämmelser om vad som gäller när egendomen är behäftad med s.k. rättsligt fel, dvs. att gäldenären inte var ägare till eller inte hade full förfoganderätt över den försålda egendomen (14 kap. 3 och 4 §§ UB).
Vad som gäller när egendomen annars är behäftad med fel är inte reglerat i utsökningsbalken men blev föremål för överväganden i förarbetena till 14 kap. UB (prop. 1980/81:8 s. 725 f., 1142 ff. samt Clarke.). Förarbetsuttalandena ger uttryck för att den exekutiva försäljningen i första hand bör betraktas som en offentligrättslig förrättning och att den som är missnöjd med försäljningen får försöka angripa denna genom överklagande (se 18 kap. 7 § tredje stycket) eller genom särskilda rättsmedel (se 18 kap. 20 §).
Sedvanliga köprättsliga eller avtalsrättsliga bestämmelser kan inte tillämpas fullt ut vid exekutiva försäljningar. I förarbetena förutsätts att köprättsliga regler i viss utsträckning kan komma att tillämpas, även om försäljningen inte upphävs efter överklagande. I sådant fall kan enligt förarbetena talan föras i vanlig rättegång. (Se a. prop. s. 1223 f.)
Det överklagade beslutet gäller fördelning av köpeskillingen efter den nya auktion som ägt rum och närmare bestämt Kronofogdemyndighetens beslut att ta i anspråk del av den handpenning F.R. betalade vid den tidigare auktionen. Huruvida F.R. skulle kunnat få frågan om återbetalning prövad efter överklagande av den första auktionen är inte föremål för prövning i detta mål (se p. 2; jfr p. 10).
Bestämmelserna i 12 kap. 43 § UB lämnar inte utrymme för Kronofogdemyndigheten att göra undantag från regeln om att handpenningen eller del därav ska tas i anspråk när den nya auktionen har inbringat ett lägre belopp än den tidigare auktionen. Att det vid den nya auktionen har uppstått ett överskott saknar betydelse.
F.R:s anspråk på återbetalning av handpenningen på grund av fel i fastigheten och bristande tillsyn kan alltså inte beaktas inom ramen för fördelningsförfarandet (jfr p. 10 och 11).
Överklagandet ska följaktligen avslås.
HD avslår överklagandet.
HD:s beslut meddelat: den 6 december 2013.
Mål nr: Ö 4516-11.
Lagrum: 12 kap. 43 § UB.