Hyresnämndsmål. Parterna ingick ett tidsbestämt hyresavtal med möjlighet till förlängning före det att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad trätt i kraft. Efter lagens ikraftträdande ingick parterna ett nytt hyresavtal. Hyresgästen ansökte vid hyresnämnden om återbetalning av för mycket erlagd hyra. Hyresvärden yrkade att hyresgästens ansökan skulle avvisas eftersom lagen om uthyrning av egen bostad var tillämplig på det nya hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att en hyresvärd genom att avstå från att förlänga ett hyresavtal och i stället säga upp hyresgästen och teckna ett nytt avtal skulle kunna kringgå reglerna i 12 kap. jordabalken om bl.a. besittningsskydd. Hovrätten ansåg därför att även om parterna ingick ett nytt hyresavtal efter ikraftträdandet innebar det i praktiken att hyresgästen fick den förlängning som angavs i det första hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att lagen om uthyrning av egen bostad inte var tillämplig på hyresavtalet och ansökan skulle därför inte avvisas.
Hyresnämnden i Stockholm
A.M. ansökte vid hyresnämnden om återbetalning av för mycket erlagd hyra.
S.B. bestred ansökan och yrkade bl.a. att ansökan skulle avvisas.
Som grund för avvisningsyrkandet anförde S.B. bl.a. följande. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad är tillämplig på hyresförhållandet mellan parterna och A.M. har därför inte rätt till återbetalning av hyra. Lagens ikraftträdande- och övergångsbestämmelser innebär att hyresavtal som ingåtts före den 1 februari 2013 inte omfattas av lagen. Redan av ordalydelsen framgår att bestämmelserna inte riktar in sig på hyresförhållanden utan på specifika avtal som ingås mellan parterna. Lagstiftarens tanke är att förutsättningarna för de avtal som ingåtts före ikraftträdandet inte ska ändras genom den nya lagen. Lagen gäller därför endast för avtal som ingås efter ikraftträdandet. I förarbetena förekommer ingen hänvisning till förekommande nya hyresförhållanden som avgörande för den nya lagens tillämpning och det rättsliga begreppet hyresförhållande saknar relevans. Tvärtom har det ansetts viktigt att den nya lagstiftningen snabbt kommer i tillämpning för att ge parterna på bostadsmarknaden tillgång till nya, enklare och förmånligare regler vid uthyrning av privatbostad.
Hyresnämnden (hyresrådet Jones samt intresseledamöterna Peterson och Scott) anförde i beslut den 24 juni 2015, såvitt är av intresse här, följande.
Lagen gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts gäller lagen bara för den första upplåtelsen (1 §).
Lagen trädde kraft den 1 februari 2013. Enligt övergångsbestämmelserna är lagen inte tillämplig på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. För dessa gäller reglerna i 12 kap.jordabalken.
Enligt ingivet avtal inleddes hyresförhållandet den 4 december 2012. Därefter ingick parterna ett nytt hyresavtal i februari 2013 med hyrestid från och med den 4 mars 2013. Av S.B:s uppgifter framgår att A.M. flyttade den 2 mars 2014.
Om övergångsbestämmelsen skulle tolkas såsom S.B. gör gällande skulle detta medföra att en hyresgäst som redan inlett ett hyresförhållande, i och med att ett nytt avtal ingås mellan parterna efter ikraftträdandet, skulle förlora det besittningsskydd han eller hon eventuellt har till hyresobjektet. Enligt hyresnämndens mening har inte detta varit avsikten. Hyresnämnden finner därför att bedömningen om lagens tillämplighet ska utgå från när hyresförhållandet inleddes. Lagen är alltså inte tillämplig i detta fall. S.B:s yrkande om att A.M:s ansökan ska avvisas med hänvisning till denna lag ska därför avslås.
1. Hyresnämnden avslår S.B:s yrkanden om att A.M:s ansökan ska avvisas.
S.B. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bl.a. att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och avvisa A.M:s ansökan i hyresnämnden.
S.B. vidhöll vad hon anfört i hyresnämnden och lade till bl.a. följande. A.M:s ansökan ska avvisas eftersom lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig på avtalet mellan parterna. Det var viktigt för henne att A.M. inte skulle få något besittningsskydd och att det inte skulle finnas någon rätt till återbetalning av hyra. Parterna ingick hyresavtalet efter att lagen hade trätt i kraft.
Hovrätten (hovrättsråden Williams, Harris och Butler, referent) anförde i beslut den 12 december 2016, såvitt är av intresse här, följande.
Lagen om uthyrning av egen bostad gäller hyresavtal enligt 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts gäller lagen bara för den första upplåtelsen.
Lagen trädde i kraft den 1 februari 2013. Enligt övergångsbestämmelserna gäller 12 kap.jordabalken för avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Om ett hyresavtal som ingåtts innan ikraftträdandet förlängs sedan lagen om uthyrning av egen bostad trätt i kraft ska avtalet anses ha varit ingånget före ikraftträdandet, prop. 2012/13:1, Utgiftsområde 18, s. 79 f.
S.B. och A.M. ingick den 3 december 2012 ett hyresavtal med en bestämd hyrestid från den 4 december 2012 till den 4 mars 2013 med möjlighet till förlängning. Den 27 respektive 28 februari 2013 skrev parterna ett nytt avtal med en bestämd hyrestid från den 4 mars 2013 till den 1 mars 2014, även detta med möjlighet till förlängning.
Bestämmelserna i 12 kap.jordabalken är en skyddslagstiftning som i huvudsak är tvingande till hyresgästens förmån. Lagen om uthyrning av egen bostad syftar till att minska bostadsbristen på bostadsmarknaden och erbjuder inget skydd för hyresgästen, bl.a. kan en hyresgäst aldrig få besittningsskydd och det saknas rätt till återbetalning av oskälig hyra. Lagstiftaren har som ovan redogjorts för uttalat att hyresavtal som förlängs ska anses vara ingångna innan lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft. Genom att avstå från att förlänga ett hyresavtal och i stället säga upp hyresgästen och teckna ett nytt avtal skulle en hyresvärd därmed kunna kringgå dessa regler till nackdel för hyresgästen.
Av parternas hyresavtal från december 2012 framgår att det efter hyrestidens utgång finns en möjlighet till förlängning. Mot bakgrund av detta anser hovrätten att även om parterna i februari 2013 upprättade och skrev under ett nytt avtal innebär det att A.M. i praktiken fick den förlängning som angavs i det första avtalet från december 2012. I enlighet med uttalandena i förarbetena ska avtalet i februari 2013 därmed anses vara ingånget före ikraftträdandet. Hovrätten finner därför att lagen om uthyrning av egen bostad inte är tillämplig på hyresavtalet mellan S.B. och A.M. S.B:s yrkande om avvisning av A.M:s ansökan på denna grund ska därför avslås.
2. Hovrätten avslår S.B:s yrkande om undanröjande och avvisning av ansökan.
Hovrättens beslut meddelat: den 12 december 2016.
Mål nr: ÖH 5817-15.
Lagrum: 12 kap. 1 § jordabalken; 1 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
Litteratur: Prop. 2012/13:1, Utgiftsområde 18, s. 79 f.