Sedan fastighet utmätts har borgenär begärt att syssloman förordnas att uppbära avkastningen av fastigheten (s.k. mindre sysslomannaskap). Skäl har ansetts föreligga att meddela sådant förordnande.
För betalning av Sparbanken Sverige Aktiebolags fordran om 706 839 kr utmätte Kronofogdemyndigheten i Västmanlands län (1993-02-25) pantbrev i fastigheten V 1:7. Samma dag togs fastigheten i anspråk enligt 9 kap. 14 § utsökningsbalken, varigenom fastigheten ansågs utmätt.
I skrivelse till kronofogdemyndigheten begärde banken att kronofogdemyndigheten skulle förordna syssloman enligt bestämmelserna i 12 kap. 8 § utsökningsbalken. Som grund härför angavs att köpeskillingen vid en exekutiv försäljning sannolikt inte kommer att täcka bankens fordran.
I beslut 1993-07-09 anförde kronofogdemyndigheten följande.
Det har inte gjorts gällande att avkastningen inte används till fastighetens skötsel och underhåll.
Enligt 12 kap. 8 § utsökningsbalken kan syssloman förordnas om borgenär begär det och skäl föreligger. Gäldenären har uppenbarligen inte betalat förfallna räntor och amorteringar till banken. Frågan är om detta skall anses utgöra tillräckligt skäl för att förordna syssloman. Om det inte finns någon risk för att fastigheten försämras så får ett beslut enligt 12 kap. 8 § utsökningsbalken i princip endast den konsekvensen att det efter en exekutiv fastighetsförsäljning blir mera att fördela till borgenärerna. Om sökanden har bra förmånsrätt har han ingen nytta av detta eftersom hans andel av köpeskillingen ändå är begränsad av pantbrevsutrymmet. En pantbrevsborgenär med sämre förmånsrätt skulle dock ha fördel av att mera av hans fordran skulle rymmas inom köpeskillingen. En pantborgenär med bra inomläge kan således inte ha skäl att få syssloman förordnad när det inte behövs för att skydda fastighetens skick. Det torde inte vara möjligt att ge en pantborgenär med sämre förmånsrätt mera långtgående möjligheter för att få syssloman tillsatt. Det förefaller också mindre troligt att bestämmelsen är avsedd att tillämpas enbart för att utöka den utmätta egendomens värde. Det är inte möjligt att utmäta hyror som ännu inte förfallit till betalning. Skulle man kunna förordna syssloman utan andra skäl än att öka utrymmet som tas i anspråk av utmätningssökanden skulle man uppnå samma verkan som om en utmätning av hyresavkastningen hade skett.
Det är således kronofogdemyndighetens uppfattning att det måste föreligga andra skäl än att hyresintäkterna inte används till betalning av räntor och amorteringar för att syssloman skall förordnas enligt 12 kap. 8 § utsökningsbalken. Då några sådana skäl ej redovisats lämnas ansökan utan bifall.
Banken anförde besvär och yrkade att hovrätten skulle undanröja beslutet och återförvisa målet till kronofogdemyndigheten för förnyad handläggning. Fastighetens ägare bestred ändring.
Svea hovrätt (1993-11-05, hovrättsråden Gibson, referent, och Smith samt t.f. hovrättsassessorn Tyler) biföll besvärstalan och anförde i beslutet följande.
I 12 kap. 8 § utsökningsbalken stadgas att hyra och annan civil avkastning av fastighet som förfaller under exekutivt förfarande skall, om borgenär begär det och skäl föreligger, uppbäras av kronofogdemyndigheten eller syssloman som myndigheten förordnar. Regler om sådant s.k. mindre sysslomannaskap fanns redan i 1877 års utsökningslag. I motiven till den lagstiftningen uttalades bl. a. att den rätt till betalning ur utmätt fastighet som tillkom borgenär genom inteckning enligt "allmänna rättsgrundsatser" omfattar allt som hör till fastigheten. Det vore därför följdriktigt - anfördes fortsättningsvis - att all avkastning av fastigheten fram till ny köpares tillträde skulle inbegripas i utmätningen. Med hänsyn till att särskild förvaltning i de flesta fall skulle medföra onödig kostnad för fastighetens skötsel utan motsvarande nytta för borgenären, stannade man dock för huvudregeln att ägaren fick sitta kvar på fastigheten och uppbära avkastningen av densamma. Emellertid skulle arrende, hyra eller ränta, som kunde uppbäras av annan utan att gäldenären rubbades i besittningen, på yrkande av borgenär, inbegripas i utmätningen. (NJA II 1877 s. 57 f).
Eftersom reglerna om sysslomannaskap i allt väsentligt varit oförändrade genom åren (se t. ex. prop. 1971:20 s. 203 f och 1980/81:8 s. 659) torde de nyss återgivna motivuttalandena alltjämt få anses vägledande. En tanke bakom reglerna om det s. k. mindre sysslomannaskapet får således antas vara att civil avkastning av en utmätt fastighet skall kunna komma borgenärerna tillgodo där sysslomannaskapet kan anordnas utan större olägenheter eller kostnader.
Banken har motiverat sin begäran om förordnande av syssloman med att ägaren använder avkastningen av fastigheten till andra ändamål än att betala räntor och amorteringar. Banken har därvid framhållit att belåning av rörelsefastigheter sker efter en analys av fastighetens förmåga att avkasta tillräckliga medel för just betalning av räntor och amorteringar samt drift och underhåll. Banken har vidare anfört bl.a. att den köpeskilling som kan komma att erhållas för fastigheten vid en exekutiv försäljning inte kommer att förslå till täckande av bankens fordran.
Vad banken anfört utgör enligt hovrättens mening skäl att förordna syssloman enligt 12 kap. 8 § utsökningsbalken. Hovrätten undanröjer därför kronofogdemyndighetens beslut och visar målet åter till myndigheten för erforderlig fortsatt handläggning beträffande sysslomannaskapets anordnande m.m.