Fråga om ansvaret för att återställa en bostadsrättslägenhet efter en skada som har uppkommit såväl i lägenheten som i en annan del av huset.
M.M. förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Glaucus 8 som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (tingsfiskalen Marsh) anförde i dom den 13 mars 2018 bl.a. följande.
M.M. och O.S.M. äger en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Glaucus 8:s (Glaucus) fastighet. Söndagen den 9 oktober 2016 underrättade O.S.M., gift med M.M., bostadsrättsföreningens styrelse om att det läckt in vatten genom taket i deras bostadsrättslägenhet.
Efter besiktning utförd av May den 20 och den 26 oktober 2016 konstaterades att vattenskadan på innertaket orsakats av otätheter i fastighetens yttertak. Vidare konstaterades att innertaket i makarna M:s bostadsrättslägenhet delvis var skadat, dels i hallen och dels i vardagsrummet, och behövde bytas ut.
I anledning härav och i samförstånd med makarna M., har Davis tillsett att de skadade delarna av innertaket bytts ut. Föreningen har också stått kostnaderna får detta.
Det är alltså ostridigt att de skadade delarna av innertaket behövde bytas, att Davis haft rätt och skyldighet att göra detta samt att föreningens åtgärder utförts med makarna M:s medgivande.
Davis har inte spacklat eller målat innertaket efter att ha tillsett att de skadade delarna av innertaket bytts ut. M.M. har å sin sida bekostat spackling av de utbytta delarna av innertaket samt målning av taket i hall och vardagsrum. M.M:s kostnad för detta arbete uppgår ostridigt till yrkat belopp.
M.M. gör inte gällande att Davis brustit i sitt underhåll av yttertaket. M.M. gör inte heller i övrigt gållande någon form av vårdslöshet från föreningens sida.
Frågan som tingsrätten ska pröva är om Davis ska ersätta M.M. för kostnaderna för spackling och målning av taket i hall och vardagsrum.
M.M. har yrkat att tingsrätten ska förpliktiga Davis att till honom utge ersättning med 17 307 kr jämte ränta.
Davis har bestritt M.M:s yrkanden.
omständigheter till grund för talan M.M.
De konkreta rättsfakta som M.M. har åberopat är följande.
1.M.M. äger del i en bostadsrätt i Brf Glaucus 8.
2.Glaucus har avsiktligt gjort hål i taken i lägenheten.
3.Glaucus har haft en skyldighet att återställa taken, även spackla och måla.
4.Glaucus har inte återställt taken vad gäller spackling och målning.
5.M.M. har låtit spackla och måla taken, vilket kostat honom 17 307 kr.
6.Eftersom Davis har varit skyldig att spackla och måla taken men inte gjort det, är Davis skyldig att betala återställningskostnaden till M.M. – – –
Davis är inte, under de omständigheter som anges under rubriken Ostridig Bakgrund, skyldig att ersätta M.M. för yrkade kostnader.
Av bostadsrättslagen och Davis stadgar följer att Davis ansvar för åtgärdandet av vattenskadan, hänförlig till utifrån kommande vatten, inte omfattar spackling och målning av innertaken i makarna M:s bostadsrättslägenhet.
Angiven skada, kostnad för spackling och målning av innertak, omfattar arbete och material hänförligt till reparations- och underhållsarbeten i bostadsrättslägenheten som Davis inte svarar för. Dessa arbeten och kostnader svarar bostadsrättsinnehavaren makarna M. för och inte Davis.
Förhållandet att Davis, vid utbyte av skadade delar av innertaket, inte utfört och bekostat aktuell spackling och målning av innertaken i hall och vardagsrum i makarna M:s bostadsrättslägenhet kan därför inte grunda någon ersättnings-/skadeståndsskyldighet för Davis gentemot M.M.
Av åberopade protokoll från Humidus framgår att det har uppmätts fukt i gipsskivorna i taket i lägenheten och att gipsskivorna behövde bytas ut. Detta är också ostridigt, liksom att Davis haft rätt och skyldighet att göra detta samt att Davis åtgärder utförts med makarna M:s medgivande.
Om en bostadsrättsförening avsiktligen tar upp ett hål i ett tak i en lägenhet för att åtgärda en fuktskada i taket är detta något som omfattas av den rättsliga relation som finns mellan parterna i deras respektive egenskap av bostadsrättsförening och bostadsrättshavare. Skillnad hade varit om föreningen hade tagit upp ett hål av skäl som legat utanför denna relation, exempelvis för att föreningen helt enkelt velat åsamka bostadsrättshavaren skada. Något annat har inte påståtts än att hålet i taket togs upp med anledning av fuktskadan.
Ovanstående innebär att det är bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:614) samt föreningens stadgar som reglerar ansvarsfördelningen mellan parterna, både vad gäller själva åtgärdandet av fuktskadan och kostnaderna för åtgärden.
Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen framgår att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat framgår av stadgarna eller om det är fråga om
–reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada eller ohyra.
I det senare fallet svarar bostadsrättshavaren för skadan om den uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse som kan tillskrivas denne. I samtliga övriga ovan specificerade situationer är det bostadsrättsföreningen som ska svara för reparationen samt kostnaden för reparationen.
Det är i målet inte fråga om vattenledningsskada eller någon av de andra specificerade situationerna. Skyldighet för Davis att ersätta M.M. för kostnaden för spackling och målning har därmed inte inträtt på grund av bostadsrättslagens bestämmelser.
Frågan är då om föreningens stadgar föranleder någon annan bedömning. I Glaucus 8:s stadgar, 28 §, anges följande.
”Lägenhetshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick [...] Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat [...] ytbeläggning på rummens alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehandling, som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt.”
Föreningens stadgar anger alltså att bostadsrättshavaren ska svara för reparation av målning och spackling. Skyldighet för Davis att ersätta M.M. för kostnaden för spackling och målning har därmed inte inträtt på grund av stadgarnas bestämmelser.
De rättsfall (NJA 2011 s. 548, NJA 2009 s. 16 och RH 2016:15) som kärandeombudet har hänvisat till under huvudförhandlingen har enligt tingsrätten inte bäring på den aktuella situationen, varför de lämnas utan vidare kommentar.
Käromålet ska sammanfattningsvis ogillas i dess helhet.
Käromålet ogillas.
M.M. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla hans talan i tingsrätten.
Bostadsrättsföreningen Glaucus 8 motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Mosley och Smith samt tf. hovrättsassessorn Campbell, referent) anförde i dom den 7 december 2018 följande.
Parterna har åberopat samma omständigheter och lagt fram samma utredning i hovrätten som i tingsrätten.
M.M. har till stöd för sin talan bl.a. hänfört sig till lagkommentaren till 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614). I nämnda kommentar anges att det som utgångspunkt är föreningen som ska stå för återställandet när föreningen fullgör sitt underhållsansvar för ledningar o.d. där andra ingrepp måste göras genom att golv får brytas upp eller inredning måste tas bort (se Moses och Valdez, Bostadsrättslagen, [8 juni 2017, Zeteo] kommentaren till 7 kap. 12 §). En1igt hovrättens bedömning tar uttalandet sikte på en annan situation än den som nu är aktuell då den påstådda ersättningsskyldigheten inte avser en kostnad för återställande av ett ingrepp som Davis fullgjort inom ramen för sitt underhållsansvar. Det är tvärtom utrett att ingreppet, som gjorts i samförstånd mellan parterna, har avsett åtgärdande av innertaket inklusive den ytbeläggning som enligt föreningens stadgar omfattas av lägenhetsinnehavarens underhållsansvar. Det kan vidare noteras att betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden, SOU 2017:31, uttryckligen behandlar ansvarsförhållandet mellan en bostadsrättsförening och dess medlem vid läckage från taket, vilket det varit fråga om i detta mål. Där anges det att föreningen ansvarar för reparationen av taket medan bostadsrättsinnehavaren på egen bekostnad får reparera inne i lägenheten (se s. 302). Mot denna bakgrund och utifrån de skäl som tingsrätten redogjort för finner hovrätten att käromålet ska ogillas. Tingsrättens dom ska därför inte ändras i huvudsaken. hovrättens domslut
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
M.M. överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle bifalla den talan som han förde i hovrätten.
Bostadsrättsföreningen Glaucus 8 motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Howard, föreslog i betänkande följande dom.
1–7. Motsvarar i huvudsak punkterna 1–5 i HD:s dom.
8.Målet gäller frågan om det är bostadsrättshavaren eller bostadsrättsföreningen som ska svara för kostnader för åtgärdande av ytskikt i lägenheten efter en vattenskada som berott på otätheter i fastighetens yttertak.
9.Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) är föreningen, sedan tillträde medgetts, skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt samma kapitel 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt 12 § första stycket ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra–femte styckena (enligt vilka bl.a. undantas vattenledningsskada och brandskada, som inte är aktuellt i detta mål).
10.Bestämmelsen i 12 § fördelar alltså underhållsansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren och anger att huvudansvaret för lägenhetens skick (det s.k. inre underhållet) åvilar bostadsrättshavaren. Visserligen är det föreningen som äger huset och därmed lägenheterna. Mot bakgrund av att bostadsrättshavarens nyttjanderätt gäller utan tidsbegränsning, och därmed närmar sig äganderätten, har det dock ansetts motiverat att bostadsrättshavaren i princip också själv svarar för lägenhetsunderhållet (se prop. 1990/91:92 s. 99 och Horn & Valdez, Bostadsrättslagen, 28 augusti 2019, Brown, kommentaren till 7 kap. 12 §).
11.Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar (se a. prop. s. 201).
12.Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att han eller hon ska dels vidta de reparationer som krävs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna. Bostadsrättshavaren är alltså skyldig att på egen bekostnad ombesörja tapetsering, målning och andra reparationer så att lägenheten hålls i gott skick. (Se t.ex. Horn & Valdez, a.a.) I bostadsrättshavarens ansvar enligt 7 kap. 12 § första stycket bostadsrättslagen ingår att svara för reparationer av skador helt oberoende av hur dessa har uppkommit (se NJA 2006 s. 732).
13.Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan inskränkas i stadgarna. Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet får dock inte utsträckas till att avse en annan del av huset än den egna lägenheten. Bestämmelsen är alltså tvingande på så sätt att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas ett mer långtgående ansvar. (Se t.ex. Horn & Valdez, a.a.)
14.När en bostadsrättsförening fullgör sitt underhållsansvar för ledningar och dylikt i fastigheten måste ingrepp ofta göras i lägenheten genom att golv får brytas upp eller inredning måste tas bort. Därefter måste ett återställande ske. I sådana fall har i doktrin anförts att utgångspunkten är att det är föreningen som ska stå för ett sådant återställande. (Se Horn & Valdez, a.a.) Ett exempel på en sådan underhållsåtgärd är när en bostadsrättsförening vill göra ett stambyte (se Valdez & Levy, Hood i bostadsrätt, 5 uppl. 2017, s. 84).
15.Denna situation – då föreningen vidtar en ren underhållsåtgärd som medför att lägenhetens inre måste återställas – måste dock skiljas från den då en skada har inträffat i lägenheten. Detta gäller även om skadan har sitt ursprung i en del av fastigheten som i och för sig omfattas av föreningens ansvar. I betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) togs bl.a. upp frågan om ansvarsfördelningen då det läcker in vatten från taket. Utredningen bedömde att i ett sådant fall får ansvaret fördelas på så sätt att föreningen reparerar taket och bostadsrättshavaren reparerar på egen bekostnad inne i lägenheten. Endast om föreningen har varit försumlig, dvs. exempelvis vetat om att skadan funnits och sedan låtit bli att reparera denna, kan föreningen bli skyldig att bekosta skadorna i lägenheten. (Se SOU 2017:31 s. 302.) Liknande uttalanden återfinns även i doktrin (se Ashley, Hyra, arrende, bostadsrätt, 2017, s. 295 f.).
16.HD delar den bedömning om ansvarsfördelningen som nu har angetts. När det är fråga om en skada i lägenheten, som har sitt ursprung i en annan del av fastigheten, gäller alltså alltjämt att bostadsrättshavaren har att svara för de åtgärder som är att hänföra till det inre underhållet, t.ex. spackling och målning av ytskikt. Bostadsrättsföreningen har i sådana fall ingen skyldighet att återställa de delar som bostadsrättshavaren svarar för. Detta gäller dock under förutsättning att föreningen inte har ålagts ett utökat underhållsansvar i stadgarna, att föreningen inte har eftersatt sin underhållsskyldighet eller varit vållande till skadan, samt att det inte är fråga om en sådan skada som enligt lag är undantagen bostadsrättshavarens ansvar.
17.Det har i detta fall varit fråga om en vattenskada på innertaket som orsakats av otätheter i fastighetens yttertak. Davis stadgar ålägger i detta fall inte föreningen något utökat ansvar i förhållande till vad som följer av bostadsrättslagen. M.M. har inte påstått att Davis har brustit i sitt underhåll av yttertaket eller på annat sätt orsakat skadan genom vårdslöshet. Det är slutligen inte fråga om en sådan skada som enligt lag är undantagen bostadsrättshavarens ansvar. Under sådana förhållanden har M.M. ansvaret för att dels vidta de reparationer som är hänförliga till det inre underhållet, dels svara för kostnaderna för åtgärderna.
18.Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Patel, Cohen, Martinez, Hughes. Carpenter och Lang, referent) meddelade den 23 december 2019 följande dom. domskäl
1.M.M. innehar tillsammans med sin hustru en bostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Glaucus 8 i Stockholm. Under hösten 2016 underrättade de föreningens styrelse om att det hade läckt in vatten genom taket i deras lägenhet.
2.Efter besiktning kunde det konstateras att vattenläckaget berodde på otätheter i husets yttertak och att innertaket i lägenheten delvis var skadat och behövde bytas ut.
3.Med makarna M:s medgivande bytte föreningen ut de skadade delarna av innertaket och stod för kostnaderna för det. Föreningen lät dock inte spackla eller måla innertaket. Detta bekostades i stället av M.M. 1019
4.Vid tingsrätten yrkade M.M. att föreningen skulle ersätta honom för kostnaderna för spackling och målning av taket. Han gjorde gällande att föreningen hade haft en skyldighet att återställa innertaket, inbegripet spackling och målning, sedan vattenskadan hade åtgärdats. Föreningen menade å sin sida att det följer av både bostadsrättslagen (1991:614) och föreningens stadgar att det vid en vattenskada av detta slag är bostadsrättshavaren som svarar för att ytskikten i lägenheten åtgärdas.
5.Tingsrätten ogillade käromålet. Hovrätten har fastställt tingsrättens dom.
6.Målet gäller frågan om ansvaret för att återställa en bostadsrättslägenhet efter en skada som har uppkommit såväl i lägenheten som i en annan del av huset.
7.När lägenheter är upplåtna med bostadsrätt är det bostadsrättsföreningen som äger huset och därmed lägenheterna. Bostadsrättshavaren har emellertid en stark nyttjanderätt till den lägenhet som han eller hon disponerar. Nyttjanderätten gäller utan tidsbegränsning och närmar sig därmed äganderätten. Bostadsrättshavaren kan också inom tämligen vida ramar genomföra förändringar i lägenheten. Det har därför ansetts motiverat att bostadsrättshavaren i princip också själv svarar för underhållet av lägenheten (se prop. 1990/91:92 s. 99 och Horn & Valdez, Bostadsrättslagen. En kommentar, 6 uppl. 2019, s. 244).
8.Ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren kommer till uttryck i 7 kap.4 och 12 §§bostadsrättslagen. Enligt 4 § är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt 12 § ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar (se a. prop. s. 201). Underhållsansvaret för lägenheten ligger alltså normalt på bostadsrättshavaren och det är han eller hon som har att vidta de reparationer som krävs i lägenheten och att svara för kostnaderna för dessa (se t.ex. Washington & Uggla, a.a. s. 246).
9.I vissa fall kan dock ansvaret för att vidta och bekosta åtgärder i lägenheten likväl falla på föreningen. I 7 kap. 12 § bostadsrättslagen anges några situationer – främst vid brandskada och vattenledningsskada – då det normalt är föreningen som ansvarar för nödvändiga reparationer. Bostadsrättshavarens underhållsansvar kan också vara begränsat i föreningens stadgar. Till detta kommer att föreningen enligt allmänna principer svarar för sådana skador i lägenheten som har uppkommit på grund av föreningens vårdslöshet.
10.En särskild situation är när det har gjorts ingrepp i en lägenhet i samband med att föreningen har utfört arbeten för att fullgöra det underhållsansvar för sådana ledningar och ventilationskanaler i fastigheten som avses i 7 kap. 12 § andra stycket bostadsrättslagen. Det kan t.ex. ha varit nödvändigt att bryta upp golv eller ta bort inredning för att genomföra ett stambyte. Som har uttalats i den juridiska litteraturen bör det då som utgångspunkt vara föreningen som ansvarar för återställandet (jfr Gibson, a.a. s. 244, och Valdez & Levy, Hood i bostadsrätt, 5 uppl. 2017, s. 84 f.). Detsamma bör gälla i de situationer där föreningen fullgör sitt underhållsansvar till följd av regleringen i 7 kap. 12 § tredje–femte styckena.
11.En situation som bör bedömas på samma sätt är när föreningen har gjort ett ingrepp i en lägenhet för att kunna åtgärda fel eller skada som rör enbart en annan del av huset.
12.När det inte är fråga om situationer av nu nämnda slag bör emellertid huvudprincipen om bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll gälla. Det innebär att bostadsrättshavarens ansvar för reparationer i lägenheten omfattar även de fall då en viss skada har uppkommit både i lägenheten och i en del av huset där föreningen har underhållsansvaret. Föreningen ansvarar då för reparationer av de delar av huset som inte tillhör lägenheten. (Jfr SOU 2017:31 s. 302.)
13.Läckaget från yttertaket medförde skador både i lägenheten och i den del av huset som föreningen svarar för.
14.Målningen och spacklingen av lägenhetens innertak utgör en åtgärd av det slag som enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen normalt ingår i bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll. Stadgarna ålägger inte föreningen något längre gående ansvar än vad som följer av lagen. Det är inte heller fråga om någon sådan särskild situation där föreningen ändå svarar (se p. 10 och 11). Och det har inte påståtts att föreningen har brustit i sitt underhåll av yttertaket eller på annat sätt orsakat skadan genom vårdslöshet.
15.Det saknas mot denna bakgrund förutsättningar att ålägga föreningen att bekosta åtgärderna. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.