Fråga om disciplinär åtgärd mot fastighetsmäklare på grund av försök att påverka uppdragsgivare att inte göra anmälan till Fastighetsmäklarnämnden.
Fastighetsmäklaren A.G. fick i november 1996 i uppdrag att förmedla försäljningen av makarna M.O.W:s och R.O:s fastighet. Fastigheten såldes i augusti 1997. Makarna kritiserade i skrivelse till fastighetsmäklarnämnden A.G. för hennes agerande vid utförandet av förmedlingsuppdraget. Kritiken gick bl.a. ut på att A.G. angett ett personnummer felaktigt, att hon glömt en del av köpebrevet i en kopieringsmaskin på posten, att bevittnad fullmakt för den ene köparen saknades vid kontraktsskrivningen, att hon lämnade dem felaktig uppgift om att handpenningen var inbetald samt att hon inför kontraktsskrivningen tillställde dem ett antal oläsliga handskrivna handlingar för undertecknande. Makarna anmälde vidare att A.G., sedan de till henne framfört att de kunde komma att överlämna ärendet till Fastighetsmäklarnämnden, förklarat att hennes ombud övervägde att anmäla dem för polisen på grund av otillbörligt hot.
Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 13 maj 1998 att meddela A.G. varning. Som skäl för beslutet angavs i huvudsak följande. Som närmare framgår av 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400), FML, skall en mäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. - I det aktuella fallet framgår redan av mäklarens egna uppgifter att hon har brustit i noggrannhet och att en del felaktigheter har förekommit vid utförandet av uppdraget. Det verkar främst vara fråga om slarv vid hanteringen av handlingar. Anmälarna har således haft fog för att kritisera mäklaren. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening har mäklaren därigenom åsidosatt omsorgskravet. Förseelsen är dock av den karaktären att påföljd kan underlåtas. - En fråga som emellertid bör prövas av Fastighetsmäklarnämnden är om det kan tolereras att en mäklare, till en person som vill göra en anmälan till nämnden, uppger att en polisanmälan därför övervägs mot anmälaren. - - - Av redovisad skriftväxling framgår att parterna "hotat" varandra med olika åtgärder. Att såsom anmälarna understödja sitt krav på förklaringar och återbetalning från mäklarens sida med hot om att överlämna handlingarna till Fastighetsmäklarnämnden kan inte gärna vara brottsligt och är inte mera otillbörligt än att ena parten i en tvist hotar att vända sig till allmän domstol. Det har ju för övrigt visat sig att makarna också gjorde en anmälan till nämnden och att denna var befogad. - Däremot finns det anledning för nämnden att reagera mot mäklarens tilltag att som motåtgärd hota med polisanmälan. Enligt nämndens mening står ett sådant förfarande i strid med god fastighetsmäklarsed. En mäklare är visserligen liksom andra medborgare oförhindrad att anmäla någon till åtal, åtminstone om det finns skälig anledning till misstanke om brott. Men att som i det aktuella fallet använda ett hot om polisanmälan mot någon som vill låta en tillsynsmyndighet granska mäklarens agerande är inte godtagbart. - Hotet om polisanmälan har tydligen initierats av en förbundsjurist vid den branschorganisation som A.G. tillhör. Man kan fråga sig om detta i någon mån kan ursäkta hennes åtgärd; hon kan ju tänkas ha haft anledning att förlita sig på juristens kompetens och omdöme. Fastighetsmäklarnämnden finner emellertid att hon själv måste ta ansvaret för sitt handlande. En registrerad mäklare har ju till uppgift att tillhandagå allmänheten med råd i betydelsefulla ekonomiska och juridiska angelägenheter. Mäklarens ställning är enligt nämndens mening därför sådan att ansvaret för en förseelse av det aktuella slaget måste bäras av mäklaren själv.
En ledamot av nämnden var skiljaktig och ville inte tilldela A.G. en varning.
A.G. överklagade beslutet hos länsrätten och yrkade att varningen skulle undanröjas. Till stöd för sin talan anförde hon i huvudsak följande. Sedan uppdraget genomförts och hon tillgodogjort sig full betalning i enlighet med uppdragsavtalet har anmälarna fordrat att återfå halva försäljningsprovisionen under hänvisning till nämnda misstag. Hon måste anses ha haft fog för att avböja kravet såsom oberättigat och oskäligt. Anmälarna vidhöll emellertid sina anspråk, förstärkt med ett ultimatum med hot om anmälan. Situationen var obehaglig för henne. Anmälarna ställde henne inför valet att antingen utge en inte obetydlig men oskälig penningsumma eller att bli granskad av sin tillsynsmyndighet. Hon valde i den situationen att kontakta sitt förbund och tala med dess ordförande, som tillika var förbundets jurist. Denne bad henne framföra till anmälarna, att han övervägde en polisanmälan. Vad hon gjorde var att hon efterkom rådgivarens begäran och framförde beskedet.
Länsrätten i Stockholms län (1998-09-24, ordförande Kennedy) yttrade: Enligt 12 § FML skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. - Enligt 8 § första stycket 3 FML skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses vara tillräckligt får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. - Av handlingarna i målet framgår bl.a. följande. A.G. har den 6 november 1996 fått försäljningsuppdrag av anmälarna att förmedla försäljning av fastigheten Ängaryd 4:4 i Säby församling Tranås kommun. Förmedlingsuppdraget slutfördes den 15 augusti 1997 till en köpeskilling av 1 150 000 kr. Fastighetsmäklarprovision utgick och godkändes av anmälarna med 5 procent av köpeskillingen. Anmälarna har i skrivelse till A.G. den 9 oktober 1997 sammanfattningsvis anfört att de anser att A.G. misskött sitt uppdrag, att hon borde inse det berättigade i deras kritik och att arvodet därmed skulle reduceras till häften. A.G. har i svarobrev till anmälarna den 22 oktober 1997 anfört att hon, efter samtal med sin förbundsjurist, inte kommer att återbetala halva mäklararvodet då hon fullgjort avtalad prestation. Anmälarna har i skrivelse till A.G. den 1 december 1997 uppgett att om hon inte finner skäl till att återbetala hälften av det innehållna arvodet kommer de att överlämna handlingarna till Fastighetsmäklarnämnden. A.G. har i svarsbrev den 9 december 1997 anfört att hennes förbundsjurist P.H. bett henne framföra att han, med anledning av det hot anmälarna framställer, överväger att göra en polisanmälan, då han menar att hotet är helt otillbörligt. P.H. har i skrivelse den 16 april 1998 till Fastighetsmäklarnämnden anfört bl.a. följande. Provisionstvist handläggs av allmän domstol och Fastighetsmäklarnämnden, som tillsynsmyndighet, kan inte ta ställning i en civilrättslig tvist men väl ingripa i mäklarens sätt att utöva sin näringsverksamhet. Eftersom mäklaren gjort sig förtjänt av hela provisionen övervägde han att göra polisanmälan. Anmälaren avsåg att till Fastighetsmäklarnämnden lämna ett menligt meddelande avseende mäklaren i en fråga, som inte handläggs av nämnden. Med hänsyn till detta och till kravet på den orimliga ersättningen var tvånget otillbörligt. - Länsrätten gör följande bedömning. - Målet gäller om A.G:s agerande står i strid med god fastighetsmäklarsed. Enligt 8 § FML kan Fastighetsmäklarnämnden i ett tillsynsärende, bl.a. om den anmälde inte längre bedöms lämplig som fastighetsmäklare, återkalla hans registrering såsom mäklare eller, om det är tillräckligt, i stället meddela honom varning. För att sådana åtgärder skall kunna komma ifråga fordras att de omständigheter på vilka påföljden grundas kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). A.G. fick av anmälarna möjlighet att återbetala halva mäklararvodet med hot om att de annars skulle anmäla henne till Fastighetsmäklarnämnden. Förbundsjuristen P.H. gjorde klart för A.G. att hon inte borde återbetala något av arvodet och att han övervägde att göra polisanmälan för att få prövat om rekvisiten i 4 kap. 4 § första stycket 2 brottsbalken var uppfyllda. Enligt länsrättens mening hade A.G. inte anledning ifrågasätta förbundsjuristens agerande. A.G. informerade anmälarna om att förbundsjuristen övervägde att göra en polisanmälan på grund av otillbörligt hot. Länsrätten finner inte att A.G. genom att vidarebefordra förbundsjuristens avsikt till anmälarna brutit mot god fastighetsmäklarsed vid fullgörande av uppdraget. Överklagandet skall därför bifallas. - Länsrätten upphäver Fastighetsmäklarnämndens beslut att meddela A.G. varning.
Fastighetsmäklarnämnden överklagade och yrkade att kammarrätten skulle upphäva länsrättens dom och fastställa Fastighetsmäklarnämndens beslut att meddela A.G. en varning.
A.G. bestred bifall till överklagandet.
Till stöd för sin talan anförde Fastighetsmäklarnämnden, utöver vad som sagts i nämndens beslut, i huvudsak följande. Det är ostridigt att A.G. har hotat sina uppdragsgivare med polisanmälan för den händelse de skulle vända sig till nämnden med sin kritik mot hennes sätt att sköta uppdraget. Att ett sådant förfarande står i strid med god fastighetsmäklarsed torde vara uppenbart, särskilt när det såsom i det aktuella fallet står klart att uppdragsgivarna har haft fog för sin kritik. Länsrätten förefaller ha den uppfattningen att A.G:s handlande var ursäktligt eftersom hon vidarebefordrade hotet från en förbundsjurist. Fastighetsmäklarnämnden däremot anser att en registrerad fastighetsmäklare har en sådan ställning att han eller hon inte kan undandra sig ansvaret för ett hot av det aktuella slaget. A.G. har genom att vidarebefordra juristens hot i själva verket ställt sig bakom detsamma och gjort det till sitt. Det har enligt nämndens mening inte någon betydelse vem som har initierat hotet. Att hota med polisanmälan för att uppdragsgivarna vill göra en anmälan till den myndighet som har tillsynen över fastighetsmäklaren är självfallet inte godtagbart och A.G. borde ha vägrat att medverka, oavsett från vem hotet ursprungligen emanerade. Genom att ändå framföra hotet har hon handlat i strid med sina skyldigheter enligt FML att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Därtill kommer att varje åtgärd av en fastighetsmäklare som kan antas leda till en begränsning i Fastighetsmäklarnämndens tillsynsverksamhet är oförenlig med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är inte ringa och varning kan därför inte underlåtas.
Till stöd för sitt bestridande anförde A.G. sammanfattningsvis följande. Det är självklart inte hennes uppfattning att det generellt står i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed att hota med polisanmälan för att avhålla någon från att vända sig till Fastighetsmäklarnämnden. Inte heller anser hon att en fastighetsmäklare generellt kan värja sig mot en befogad anmärkning genom att hänvisa till att hon följt annans råd. I förevarande fall måste dock som alltid de särskilda omständigheter beaktas, vilka enligt hennes uppfattning leder till att hennes handlande, om än inte invändningsfritt, skall lämnas obeivrat. Anmälarnas anmärkningar avsåg tämligen bagatellartade misstag som inte stod i någon rimlig proportion till kravet på reducering av ersättningen för uppdragets utförande. Likaså måste framhållas att det blivit vanligt att säljare hotar med anmälan till nämnden för att få till stånd obefogade prutningar på provisionsbelopp, något som utgjort bakgrund till förbundsjuristen P.H:s råd till henne. De har båda - inte utan fog - uppfattat kravet på en halvering av mäklarprovisionen vid äventyr av anmälan till Fastighetsmäklarnämnden som ett utpressningsliknande förfarande. Envar av dem har det stått fritt att anmäla detta till polis eller åklagare för prövning - alldeles som det stod anmälaren fritt att anmäla henne till nämnden. Det hör i vart fall till god ton att före en hänvändelse av nyssnämnt slag göra den saken gäller uppmärksam på ens avsikt för att bereda denne tillfälle till rättelse eller förklaring. Det kan därför inte läggas henne till last endast att hon till anmälarna framförde sin avsikt att göra polisanmälan. Hade hon gjort en polisanmälan utan att omtala detta för anmälarna hade hon sannolikt ansetts både handla oetiskt och av hämndbegär. Hon är ansluten till Fastighetsmäklarförbundet vars ordförande och förbundsjurist är P.H. Att i en situation som den förevarande vända sig till honom måste generellt framstå som adekvat och föredömligt, och detta alldeles oavsett frågan om dennes råd kan anses riktigt och rimligt. Om nu P.H:s råd får anses vara förhastat eller rent av felaktigt, kanske för onyanserat, så var det dock utifrån hennes perspektiv inte så uppenbart oriktigt, att det för henne måste ha framstått såsom mest riktigt att inte följa hans råd. Det skall slutligen framhållas att vad som förekommit inte har förorsakat någon skada och mest är en principiell fråga vari hennes egen skuld under alla förhållanden är ringa.
Kammarrätten i Stockholm (2000-08-28, Webster, Dinnetz, referent, Wessling) yttrade: Av 8 § FML framgår bl.a. följande. Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. - Enligt 12 § FML skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. - Av utredningen i målet framgår att anmälarna i skrift till A.G. uppgett att de avsåg att vända sig till Fastighetsmäklarnämnden om A.G. inte fann skäl att ge "godtagbara förklaringar" till sina "försummelser liksom till att återbetala hälften av det innehållna arvodet". Det är vidare ostridigt att A.G. i skriftligt svar till anmälarna uppgett att förbundsjuristen P.H. bett henne framföra "Med anledning av det hot ni framställer, överväger han att göra en polisanmälan, då han menar att hotet är helt otillbörligt." - Kammarrätten finner i likhet med Fastighetsmäklarnämnden att det inte kan anses vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att, på sätt A.G. gjort i förevarande fall, till säljarna framföra att en polisanmälan övervägdes, något som uppenbarligen skedde i syfte att avhålla anmälarna från att vända sig till Fastighetsmäklarnämnden. Den omständigheten att A.G. följt ett råd av sin förbundsjurist och vidarebefordrat ett uttalande av denne innebär inte att hennes agerande kan anses ursäktligt. Kammarrätten finner sålunda att A.G. har brutit mot god fastighetsmäklarsed. - Kammarrätten finner att det inte föreligger några omständigheter som medför att förseelsen kan anses som ringa. A.G. skall därför meddelas varning. - Kammarrätten upphäver länsrättens dom och fastställer Fastighetsmäklarnämndens beslut.
A.G. överklagade kammarrättens dom och yrkade att domen skulle upphävas. Till stöd för sin talan anförde A.G. bl.a. följande. Den som utövar ett yrke av så kvalificerat slag att han står under särskilt anordnad tillsyn - såsom läkare, advokater, revisorer eller som i detta fall fastighetsmäklare - bör inte på något sätt motverka att tillsynen utövas. De skall dock inte fråntas sina rättigheter att reagera mot vad han med eller utan fog uppfattat som ett otillbörligt angrepp mot hans person eller ekonomi, exempelvis att göra en polisanmälan. Så länge en sådan åtgärd är rimlig och inte bara sker för att trakassera, måste den anses vara acceptabel. Hon skulle alltså själv ha kunnat göra en polisanmälan i detta fall utan att riskera annat än att anmälningen bleve verkningslös. Vad hon gjort är att hon framfört att annan övervägde en sådan anmälan. Denne var inte vilken som helst, sett ur hennes perspektiv. Han var ordförande i det förbund vari hon hade sin yrkesmässiga tillhörighet och som också utövar tillsyn över henne. Han är dessutom universitetslektor i juridik. Hon hade alltså särskild anledning att följa råd från denne. Kammarrätten har funnit att hon har brutit mot god fastighetsmäklarsed och att hennes förseelse inte kan anses som ringa. Vad som är god fastighetsmäklarsed bestäms av sunt förnuft, lag, praxis och den rådande uppfattningen bland erfarna mäklare. Att definiera gränserna för vad som är tillrådligt i varje enskilt fall är ibland svårt för den som själv är involverad i skeendet. Den enskilde mäklaren har då möjlighet att vända sig till sitt förbund för att hämta vägledning. Det är just på ett sådant sätt hon har handlat, och hon kan nu anses ha följt ett felaktigt råd. Med hänsyn härtill borde kammarrätten inte ha meddelat henne varning utan möjligen bara ha instämt i bedömningen att hon inte skulle ha följt rådet samt i vart fall funnit hennes förseelse vara ringa.
Prövningstillstånd meddelades.
Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till A.G:s yrkande.
Regeringsrätten (2002-01-28, Kirk, Weber, Mcdowell) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Enligt 12 § första stycket FML skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Enligt 8 § första stycket 3 samma lag skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden enligt tredje stycket i samma paragraf i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
A.G. fick i november 1996 i uppdrag att förmedla försäljningen av en fastighet. Uppdraget fullföljdes i augusti 1997. Enligt uppdragsavtalet skulle säljarna betala försäljningsprovision med 5 procent av köpeskillingen. Provisionen, som uppgick till 57 500 kr, tillgodoförde sig A.G. i enlighet med uppdragsavtalet ur den handpenning som utgick i samband med köpet.
Säljarna skrev i oktober samma år ett brev till A.G. och anförde sammanfattningsvis att de ansåg att hon misskött sitt uppdrag och att provisionen därför borde reduceras till hälften, dvs. till 2,5 procent av köpeskillingen. A.G. anförde i ett svarsbrev att hon efter samråd med sin förbundsjurist inte avsåg att återbetala halva arvodet, eftersom hon ansåg sig ha fullgjort den avtalade prestationen. I ett nytt brev svarade säljarna att de, om halva provisionen inte återbetalades, skulle överlämna handlingarna i ärendet till Fastighetsmäklarnämnden och att de förväntade sig att granskningen där skulle komma att ske ur såväl enskild som principiell synvinkel. Efter förnyad kontakt med förbundsjuristen återkom A.G. i brev till säljarna och meddelade att denne bett henne framföra till dem att "med anledning av det hot ni framställer, överväger han att göra en polisanmälan, då han menar att hotet är helt otillbörligt".
Regeringsrätten gör följande bedömning.
Som framgår av den ovan nämnda bestämmelsen i 12 § första stycket FML skall mäklaren fullgöra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I detta måste bland annat anses ingå att mäklaren på ett korrekt sätt hanterar alla kontakter med såväl säljaren som presumtiva köpare. Vid sådana kontakter bör mäklaren således uppträda och handla ansvarsfullt och balanserat. Detta gäller även om mäklaren skulle anse att säljaren eller köparen för egen del uppträder obalanserat eller till och med provokativt.
A.G. har i sitt brev till säljarna återgett förbundsjuristens avsikt att eventuellt polisanmäla dem. Brevet måste av säljarna ha uppfattats som ett försök att få dem att avstå från att anmäla henne till Fastighetsmäklarnämnden.
En mäklare är naturligtvis, liksom företrädare för dennes branschorganisation, berättigad att göra en polisanmälan i en situation då mäklaren uppfattar sig vara utsatt för ett otillbörligt handlande från t.ex. en säljares sida. Det kan emellertid inte anses vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att mäklaren tillkännager en avsikt att göra en polisanmälan i syfte att avhålla säljaren från att låta det sätt på vilket ett uppdrag utförts komma under tillsynsorganets prövning.
Det måste ankomma på en mäklare att självständigt avgöra om ett visst handlande från hans eller hennes sida är etiskt försvarbart eller inte och att vid den bedömningen på eget ansvar överväga om de råd han eller hon kan ha fått förefaller vara välgrundade.
I ärendet är emellertid att beakta att A.G. sökt råd hos förbundsjuristen i den mäklarorganisation hon tillhörde och som hon kunde anta ha särskild erfarenhet och kunskap inom området och följt hans råd. Med hänsyn till detta bör förseelsen anses som ringa. Någon disciplinär åtgärd skall därför inte åläggas henne.
Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten fastställer, med ändring av kammarrättens dom, länsrättens domslut.
Regeringsråden Hamilton och Summers var av skiljaktig mening och anförde: Vi är eniga med majoriteten fram till sista stycket under Skälen för Regeringsrättens avgörande och anser att domen därefter bort ha följande lydelse.
Mot nu angiven bakgrund finner Regeringsrätten att A.G. har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte anses som ringa. A.G. kan därför, som också kammarrätten funnit, inte undgå att meddelas varning. - Regeringsrätten fastställer kammarrättens domslut.