I ett dispositivt tvistemål har klaganden i hovrätten åberopat en ny omständighet av indispositiv karaktär. Omständigheten har fått åberopas utan hinder av 50 kap. 25 § tredje stycket RB.
Starves AB förde vid Norrtälje tingsrätt den talan mot Hayes som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Rice) anförde i dom den 21 januari 2020 följande.
Hayes sålde genom köpekontrakt och köpebrev, båda daterade den 6 augusti 2018, fastigheten Norrtälje Libbersmora 3:1 (fastigheten) till Starves AB för en köpeskilling om 880 000 kr. Den 20 augusti 2018 valdes Hayes till styrelseordförande och Palmer till styrelseledamot och VD i Starves AB. Övriga styrelseledamöter från denna tidpunkt var Ray och Jackson i bolaget tecknades av styrelsen eller tre i förening av ledamöterna. Den 29 augusti 2018 lämnade Starves AB in en lagfartsansökan till Lantmäteriet i anledning av köpet av fastigheten. Den 10 september 2018 begärde och fick B.E. tillbaka köpehandlingarna från Lantmäteriet. B.E. avlägsnades som styrelseledamot och VD i bolaget den 19 september 2018.
Den 20 september 2018 ansökte Starves AB om lagfart igen och bifogade nämnda köpekontrakt och köpebrev i original. Den 28 september 2018 lämnades ett avtal om återgång av köp av fastigheten daterat den 11 september 2018 in till Lantmäteriet. Återgångsavtalet var undertecknat av B.E. i sin egenskap av VD för Starves AB och av Hayes för egen del.
Den 5 november 2018 förelade Lantmäteriet Starves AB enligt 19 kap. 16 § JB att väcka talan om köpets giltighet vid domstol eftersom det uppenbarligen råder tvist om Starves AB:s rätt till fastigheten. Det är alltjämt Hayes som står som lagfaren ägare till fastigheten i fastighetsregistret.
Starves AB har yrkat att tingsrätten fastställer att Starves AB har bättre rätt till fastigheten Norrtälje Libbersmora 3:1 än Brooks har bestritt käromålet.
Starves AB har genom köpekontrakt och köpebrev, båda daterade den 6 augusti 2018, förvärvat fastigheten Norrtälje Libbersmora 3:1 av C.L. Starves AB har därigenom blivit civilrättslig ägare till fastigheten. Det återgångsavtal som Hayes åberopat är ogiltigt och kan inte göras gällande av Hayes Återgångsavtalet är ogiltigt på följande grunder.
C.L.
Enligt avtalet den 11 september 2018 mellan Starves AB och Hayes avseende återgång av köp har Starves AB:s köp av fastigheten gått åter. C.L. som därmed äger fastigheten har således bättre rätt till fastigheten än Starves AB.
För det fall tingsrätten skulle finna att återgångsavtalet inte kan göras gällande åberopar C.L. följande omständigheter till grund för att Hayes har bättre rätt än Starves AB till fastigheten.
Enligt tingsrättens bedömning är Starves AB:s förvärv av fastigheten Norrtälje Libbersmora 3:1 den 8 augusti 2018 giltigt. Återgångsavtalet den 11 september 2018 undertecknat av B.E. för Starves AB:s räkning kan inte göras gällande mot Starves AB. Starves AB har därmed bättre rätt till fastigheten än Lara förklarar att Starves AB har bättre rätt till fastigheten Norrtälje Libbersmora 3:1 än Wilson överklagade i Svea hovrätt. I överklagandet åberopade han som ny omständighet att köpeavtalet var ogiltigt eftersom köpet avsåg en lantbruksegendom och Starves AB inte hade ansökt om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) i rätt tid. Han åberopade även ny bevisning för att styrka den nya omständigheten.
Hovrätten (hovrättsråden Morgan och Shaw samt tf. hovrättsassessorn Harris, referent) anförde i beslut den 19 mars 2020 följande.
Hovrätten ger inte prövningstillstånd. Tingsrättens avgörande står därför fast.
C.L. överklagade hovrättens beslut.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Walker, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Starves AB väckte talan vid tingsrätten mot Hayes och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att bolaget hade bättre rätt än han till en fastighet på grund av ett mellan parterna träffat köpeavtal. C.L. bestred käromålet. Tingsrätten förklarade i sin dom att Martin hade bättre rätt till fastigheten än Hayes
Hayes överklagade tingsrättens dom. I överklagandet åberopade han som ny omständighet till stöd för sin talan att köpeavtalet, som avsåg en lantbruksegendom, var ogiltigt till följd av att Martin inte hade ansökt om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) i rätt tid. Han åberopade också ny bevisning för att styrka den nya omständigheten.
Hovrätten har inte meddelat prövningstillstånd.
Målet gäller prövningstillstånd i hovrätten i ett dispositivt tvistemål och aktualiserar särskilt frågan om betydelsen av att klaganden i hovrätten har åberopat en ny omständighet av indispositiv karaktär.
Enligt jordförvärvslagen krävs det normalt förvärvstillstånd när en juridisk person köper en lantbruksegendom från en fysisk person. (Se 2 och 3 §§ samt 4 § första stycket 3.)
Görs inte ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras tillstånd, är förvärvet ogiltigt (11 § första stycket). Innebörden av ogiltighetspåföljden är att ingen av parterna blir skyldig att fullgöra sina åtaganden på grund av avtalet samt att parterna ska återlämna vad de kan ha erhållit på grund av avtalet. Ogiltigheten inträder omedelbart och det krävs alltså inte någon särskild klandertalan. (Jfr prop. 1945:336 s. 23 f. och 56 samt West m.fl., Jordabalken – en kommentar till JB och anslutande författningar, 2 uppl. 2012, s. 710.)
Handläggningen av ett dispositivt tvistemål karakteriseras som utgångspunkt av den så kallade dispositionsprincipen. Principen innebär bland annat att en dom inte får grundas på andra omständigheter än de som har åberopats av parterna (se 17 kap. 3 § andra meningen RB).
Dispositiva mål kan dock innehålla så kallade indispositiva moment, eller officialfakta, som en domstol självmant ska beakta. Så är fallet på fastighetsrättens område, där hänsynen till bland annat allmänna intressen gör sig gällande på ett sätt som motiverar att parternas dispositionsfrihet begränsas. (Se ”Den medgivna hävningen” NJA 1986 s. 205.)
Jordförvärvslagen är en så kallad förvärvslagstiftning. Lagen är avsedd att tillvarata viktiga allmänna intressen och leder alltså till en ogiltighetspåföljd om tillståndsreglerna inte följs (se p. 6). På motsvarande sätt som har gällt för annan förvärvslagstiftning avseende fastigheter, är frågan om ogiltighet enligt jordförvärvslagen ett sådant indispositivt moment som en domstol ska beakta utan invändning av part (jfr ”Brobyggaren” NJA 1986 s. 741, a. prop. s. 56 och West m.fl., a.a. s. 711).
För att hovrätten ska pröva tingsrättens dom eller beslut krävs prövningstillstånd (49 kap. 12 § RB). Prövningstillstånd ska meddelas bland annat om det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till eller om det inte går att bedöma riktigheten utan att sådant tillstånd meddelas (ändrings- respektive granskningsdispens, se 14 § 1 och 2). Tillämpningen av regeln om ändringsdispens ska präglas av generositet, vilket innebär att alla avgöranden som bedöms som tveksamma ska tas upp till fullständig prövning. Genom regeln om granskningsdispens har lagstiftaren ytterligare velat motverka risken för att felaktiga tingsrättsavgöranden inte blir omprövade i hovrätten. (Se ”Marginalen” NJA 2018 s. 1062 p. 10 och ”Den vidaresålda bilen” NJA 2019 s. 151 p. 11.)
Om klaganden i hovrätten åberopar nya omständigheter eller nya bevis, kan frågan om ändringsdispens eller granskningsdispens ska meddelas komma att bero på om de nya omständigheterna eller bevisen ska tillåtas. I dispositiva mål får en part enligt 50 kap. 25 § tredje stycket RB till stöd för sin talan i hovrätten åberopa en ny omständighet eller ett nytt bevis endast om parten gör sannolikt att han eller hon inte kunnat åberopa omständigheten eller beviset vid tingsrätten eller han eller hon annars haft giltig ursäkt att inte göra det. Som ett led i bedömningen av om prövningstillstånd ska meddelas, måste då göras en förprövning av om de nya omständigheterna eller bevisen kan komma att tillåtas (se ”De nya vittnena” NJA 1982 s. 27, ”Marginalen” p. 11 och ”Den vidaresålda bilen” p. 12). Bestämmelsen i 50 kap. 25 § tredje stycket hindrar dock inte att ett indispositivt moment åberopas först i hovrätten (jfr ”Brobyggaren” NJA 1986 s. 741).
C.L. har först i hovrätten åberopat den omständigheten att fastighetsförvärvet är ogiltigt till följd av att ansökan om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen inte har gjorts i rätt tid. Omständigheten utgör emellertid ett indispositivt moment som får åberopas i hovrätten utan hinder av bestämmelsen i 50 kap. 25 § tredje stycket RB.
Med beaktande av vad den nya omständigheten tillför målet finns det anledning att betvivla riktigheten av det slut som tingsrätten kom till. C.L. ska därför beviljas prövningstillstånd i hovrätten.
HD meddelar prövningstillstånd.
HD ändrar hovrättens beslut och meddelar tillstånd till målets prövning i hovrätten.
HD (justitieråden Carrillo, Lopez, Lawrence, referent, Perez och Fox) meddelade den 1 april 2021 slutligt beslut i enlighet med betänkandet.