Hyresnämndsmål. En hyresvärd har lämnats tillstånd att i samband med ett stambyte få byta ut befintlig inredning och vitvaror i hyresgästernas kök samt att installera ett nytt ventilationssystem och elektriska handdukstorkar i badrummen. Hovrätten konstaterar att när åtgärderna har samband med ett stambyte är utrymmet för att vägra tillstånd på grund av hyresgästintresset att behålla befintlig inredning ofta begränsat. De avvikelser, avseende lägenhetens utformning och inredning, jämfört med när hyresavtalet ingicks som genomförandet av en förbättrings- eller ändringsåtgärd kan leda till kan inte i sig tillmätas någon betydelse vid prövningen av om tillstånd ska lämnas. Med hänsyn till att hyresvärden har ett tungt vägande intresse av att genomföra de åtgärder som kan antas leda till hyreshöjningar och med beaktande av att hyresgästerna är skyddade mot opåkallade hyreshöjningar genom bruksvärdessystemet och bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) är det inte på grund av hyreshöjningarna oskäligt mot hyresgästerna att ändringsåtgärderna vidtas.
Hyresnämnden i Stockholm
Frazier Fastighets Aktiebolag (hyresvärden) ansökte om tillstånd att i samband med stambyte i kök och badrum få vidta vissa förbättrings- och ändringsåtgärder i 13 av fastighetens lägenheter där hyresgästerna inte i förväg hade godkänt åtgärderna.
Hyresgästerna bestred ansökan men medgav vissa åtgärder.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. Fastigheten uppfördes år 1956. De tekniska installationerna är föråldrade och i dåligt skick. Omfattande vattenskador och problem med avloppet har förekommit under de senaste åren och sannolikheten för ytterligare skador är överhängande. Fastigheten inrymmer totalt 56 bostadslägenheter. Den planerade ombyggnationen omfattar hela fastigheten. Inga större ombyggnader eller renoveringar har varit aktuella sedan fastigheten uppfördes med undantag för sedvanligt underhåll och renoveringen av tre badrum de senaste fem åren. Behovet av genomgripande åtgärder bedöms därför som stort. Den planerade renoveringen avser främst stambyte och byte av tekniska installationer. Rörstammarna till kök respektive badrum ligger långt ifrån varandra, vilket innebär att stora delar av befintliga kök kommer att behöva rivas för att komma åt rörstammen som går i bjälklaget under de befintliga bänkskåpen. Att behålla och renovera befintliga snickerier i köken är inte ekonomiskt försvarbart. Dels kommer det att bli cirka 30 procent dyrare än ett komplett utbyte och därtill kommer snickerierna inte att ha en hållbarhet för ytterligare 40-50 år. Av såväl praktiska som fastighetsekonomiska hänsyn, bör samtliga lägenheter åtgärdas i ett sammanhang. Cirka 75 procent av hyresgästerna har godkänt de planerade förbättringsarbetena. Hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att få utföra åtgärderna.
Hyresgästerna anförde bl.a. följande. De yrkade åtgärderna, med undantag för stambytet, är inte nödvändiga. De är bruksvärdehöjande och riskerar att resultera i en hyreshöjning som kan komma att bidra till att hyresgäster som bott i fastigheten i många år, inte längre har råd att bo kvar. Fastigheten har betydande antikvariska kvaliteter (kökssnickerier m.m.) som bör värnas genom en varsam renovering. Att behov föreligger av ett stambyte och modernisering av elen i fastigheten vitsordas. Däremot motsätter sig hyresgästerna den planerade installationen av ny FTX-ventilation, eftersom ett sådant system kan komma att ändra såväl luftflödet som lufttrycket i lägenheterna med kallras och mögelproblem som följd. Alternativa lösningar med frånluftssystem och värmeåtervinning finns att tillgå på marknaden. FTX-ventilationen är därtill skrymmande och kräver att nya luftkanaler installeras. Systemet kräver underhåll och är inte lämpligt i en fastighet med fler än tre våningar.
Hyresnämnden (hyresrådet Lee och intresseledamoten Johnson) anförde i beslut den 3 februari 2015 bl.a. följande.
För att tillstånd ska ges krävs för det första att hyresvärden har ett i lagens mening beaktansvärt intresse av att yrkade åtgärder vidtas.
Hyresgästerna, som i och för sig vitsordat behovet av stambyte, har anfört att de motsätter sig hyresvärdens planerade åtgärder i huvudsak med anledning av att förändringarna till stor del inte behövs. Hyresgästerna har invänt mot omfattningen av föreslagna arbeten och val av åtgärder som hyresvärden vill vidta.
En klok hyresvärd lyssnar på de boendes synpunkter om fastigheten. Vid hyresnämndens sammanträde framkom också att hyresvärden bl.a. gör regelbundna undersökningar bland de boende. Men vad gäller tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar, så är det hyresvärden som bestämmer. Hyresvärden avgör sålunda vad denne anser vara nödvändiga men också önskvärda åtgärder för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Resulterar dessa åtgärder i att lägenheterna och de gemensamma utrymmena får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en moden lägenhet, får hyresvärden anses ha ett berättigat intresse av att vidta åtgärderna.
Rena underhållsåtgärder såsom stambyte, byte av elledningar, målning och tapetsering, kräver inte något tillstånd. Åtgärderna anses inte heller som standardhöjande i sig och ska normalt inte ha någon inverkan på bruksvärdet och därmed inte heller på hyran. Hyresvärden har således rätt att utan tillstånd vidta dessa åtgärder. Övriga åtgärder som hyresvärden önskar genomföra såsom byte av spis och vitvaror i kök, byte av porslin m.m. i badrum, uppgradering av elen etc. har en sådan inverkan på lägenhets bruksvärde att tillstånd krävs. De begärda åtgärderna är dock sedvanliga åtgärder i samband med stamrenovering av en fastighet och sådana för vilka tillstånd normalt ges. Vad gäller yrkade åtgärder i allmänna utrymmen är de knutna till hyresgästernas lägenheter så att åtgärderna inte ska prövas såsom åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten.
De åtgärder som fastighetsägaren begärt tillstånd att få utföra är av sådan omfattning som varit vanlig vid senare års renoveringar av fastigheter i samband med stambyten. Åtgärderna kan inte anses omotiverade. Hyresvärden har därmed ett beaktansvärt intresse av att få genomföra de begärda åtgärderna.
För att tillstånd ska ges krävs vidare att det inte är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna vidtas.
Vid den bedömning som hyresnämnden har att göra mellan parternas intressen ska hyresvärdens intresse vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha. Endast om det föreligger särskilda skäl får även omständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen beaktas.
Hyresgästerna har invänt mot yrkade åtgärder då de kommer att medföra betydligt högre hyror och att de inte erfordras.
Vid en avvägning mellan hyresvärdens intresse och hyresgästernas intresse av att hålla hyrorna nere och bevara nuvarande lägenhetsinredning och standard väger enligt hyresnämndens bedömning hyresvärdens intresse över.
Fråga om skälig hyra efter renovering ska i första hand fastställas i förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Det får således tillgodoses inom ramen för sedvanliga hyresförhandlingar att ny hyra blir skälig i förhållande till lägenhetens bruksvärde
Hyresvärdens begäran om tillstånd till åtgärderna ska därför bifallas. Enligt hyresnämndens uppfattning saknas det anledning att på annat sätt än ovan gjorts särskilt specificera vilka uppgifter som är tillståndspliktiga och vilka som är rena underhållsåtgärder.
2. Hyresnämnden lämnar hyresvärden tillstånd att i de av motparterna hyrda lägenheterna utföra de åtgärder för vilka tillstånd sökts och i den mån hyresnämndens tillstånd krävs, se bilaga 1. (Bilagan utesluten här.)
Intresseledamoten Curtis var skiljaktig och ansåg att hyresvärdens ansökan i de delar som avsåg åtgärderna utbyte av fast inredning och vitvaror i kök, utbyte av garderober, installation av nytt ventilationssystem och installation av elektrisk handdukstork i badrum, skulle avslås på närmare angivna skäl.
Hyresgästerna yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens ansökan om tillstånd till utbyte av fast inredning och vitvaror i kök, utbyte av platsbyggda garderober, innerdörrar, listverk och annan fast inredning i lägenheten i övrigt, installation av FTX-ventilationssystem samt installation av elektrisk handdukstork i badrum.
Hyresvärden motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avvisa hyresgästernas överklaganden i de delar som avsåg åtgärderna utbyte av platsbyggda garderober, innerdörrar, listverk och övrig fast inredning i andra delar av lägenheterna än köken samt brottagande av radiator i badrum.
Parterna vidhöll vad de anfört i hyresnämnden.
Hyresgästerna lade till bl.a. följande.
Varsamhetsbestämmelserna i plan- och bygglagen m.m.
Om hyresvärden ges tillstånd att genomföra de begärda åtgärderna kommer kraven på varsamhet och bevarande, som följer av bl.a. plan- och bygglagens (2010:900) bestämmelser, inte att uppfyllas. Hyresvärden har därför inte ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärderna. De värden som anges som skyddsvärda intressen i plan- och bygglagen bör även kunna beaktas som objektiva hyresgästintressen.
Om de åtgärder som hyresvärden vill genomföra innebär alltför stora avvikelser beträffande tidstypiska inredningsdetaljer jämfört med den utformning och inredning av lägenheten som hyresavtalet avser, kan det ses som en avvikelse från den av hyresvärden utlovade kontraktsförpliktelsen. Vid sådana förhållanden utgör det ett objektivt hyresgästintresse att bevara inredningen och det är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs. Avvikelserna ska också vägas in vid bedömningen av om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av åtgärderna.
Det befintliga ventilationssystemet kan behållas och fungera på ett fullgott sätt efter mindre underhållsåtgärder eller efter komplettering med ett system för återvinning av energi, s.k. F-system. Installation av FTX-ventilationssystemet innebär större ingrepp i lägenheterna och kostnaderna hänförliga till systemet är högre, jämfört med att behålla och komplettera det befintliga systemet. Det finns inga energimässiga fördelar med FTX-systemet jämfört med F-systemet. FTX-systemet, som är utrymmeskrävande, medför att lägenheterna blir mindre samt att platsbyggda garderober tas bort. Vidare kan de öppna spisar som finns i vissa av lägenheterna inte längre användas. FTX-systemet är inte anpassat för hus med fler än tre våningar. För ett gott resultat med FTX-systemet måste husets klimatskal vara tätt, vilket inte är fallet här. Det finns en avsevärd risk för problem med FTX-systemet, särskilt vad gäller fukt. Det är ett objektivt hyresgästintresse att den lösning som väljs fungerar väl. Särskilt i befintliga hus bör välbeprövade metoder användas. Med hänsyn till de nackdelar för hyresgästerna som installation av FTX-ventilation skulle innebära, saknar hyresvärden ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs. Det är också oskäligt mot hyresgästerna att åtgärden genomförs.
Hyrorna inkluderar i dag kostnaderna för uppvärmning av lägenheterna, vilket innebär att en del av uppvärmningskostnaderna överförs på hyresgästerna om befintliga radiatorer i badrummen tas bort och en elektrisk handdukstork installeras. Detta skulle också innebära en försämring eftersom handdukstorkarna inte är avsedda att vara den enda värmekällan i ett rum. Radiatorer med vattenburen värme är vidare bättre från miljösynpunkt.
Lägenheternas tidstypiska inredning har en utformning som en bredare grupp av hyresgäster uppskattar. Inredningen är av god kvalitet och i gott skick. Med små underhållsåtgärder kan inredningen erhålla en fullgod modern standard, och en fortsatt förväntad lång livslängd. Hyresvärden vill ersätta köksskåpen med skåp som är mindre och av enklare material. Att befintliga skafferier tas bort innebär att köken får en sämre funktion. Skafferierna har även fördelar från miljösynpunkt. Stambytet kan genomföras utan att riva den befintliga inredningen, om nya rörschakt och dragningar görs och befintliga rör plomberas och lämnas kvar. Detta alternativ är billigare än att byta ut inredningen eftersom något rivningsarbete inte behöver utföras. Vidare ökar rörens tillgänglighet, vilket underlättar förvaltningen av huset. Att byta ut vitvarorna, som i flera fall är nya, är onödigt och medför ökade kostnader. Att behålla vitvarorna hela livslängden är vidare önskvärt från miljösynpunkt. Det utgör ett objektivt hyresgästintresse att behålla den befintliga köksinredningen och vitvarorna. Det kan antas att hyresvärdens enda skäl för att genomföra vissa av åtgärderna är att kunna ta ut en högre hyra. Hyresvärden har därför inte ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs. Det är också oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs.
Hyresvärden har meddelat att hyrorna kommer att höjas med upp till 60 procent till följd av de åtgärder som hyresvärden vill genomföra. De kraftiga hyreshöjningarna kommer att leda till att flera hyresgäster inte har råd att bo kvar. Hyresgästernas besittningsskydd sätts alltså ur spel. Det är därför oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna utförs, även om deras intresse av att hyran efter renoveringen blir skälig tillgodoses inom ramen för sedvanliga hyresförhandlingar.
Hyresvärden lade till bl.a. följande.
Varken hyresvärdens ansökan eller hyresnämndens beslut omfattar åtgärderna utbyte av platsbyggda garderober, innerdörrar, listverk och övrig fast inredning i andra delar av lägenheterna än köken eller borttagande av radiatorer i badrummen. Hyresgästernas överklaganden i denna del ska därför avvisas.
Varsamhetsbestämmelserna i plan- och bygglagen m.m.
Någon prövning av om de åtgärder som hyresvärden vill genomföra är förenliga med varsamhetsbestämmelserna i plan- och bygglagen ska inte göras i detta mål. Hyresvärden arbetar vidare aktivt för att bevara husets och lägenheternas 1950-talskänsla, och val av material och inredning anpassas därefter.
Att en ändrings- eller förbättringsåtgärd innebär stora avvikelser avseende lägenhetens utformning jämfört med när hyresavtalet ingicks, hindrar inte i sig att tillstånd lämnas utan får beaktas vid intresseavvägningen.
Syftet med installation av FTX-ventilationssystemet är dels att förbättra det termiska inomhusklimatet i lägenheterna och dels att minska energiförbrukningen och därmed kostnaderna för uppvärmning, vilket även är bra för miljön. Genom FTX-systemet kommer drag från otätheter i fönster m.m. att kraftigt minska. Även det stora undertryck som råder i många lägenheter bör förbättras eller upphöra. De otätheter som finns i husets skal medför visserligen att det inte är möjligt att uppnå maximal besparing för hyresvärden. Detta förtar dock inte nyttan av systemet för hyresgästerna och miljön. Hyresvärden har i en näraliggande fastighet installerat FTX-ventilationssystem med gott resultat, trots att huset är högre än tre våningar. Hyresgästerna i den fastigheten kunde fortsätta att nyttja sina eldstäder efter installation av FTX-systemet. Hyresvärdens ambition är att detta ska vara möjligt även i den aktuella fastigheten.
En elektrisk handdukstork är att betrakta som standard i en modern lägenhet, och efterfrågas av samtliga hyresgäster. Hyresvärden har alltså beaktansvärda skäl för åtgärden. Radiatorerna kommer att tas bort i alla badrum som inte är belägna mot en yttervägg, oavsett om hyresvärden ges tillstånd att installera handdukstorkar eller inte. Det finns inte något krav på radiator i badrum. Rätt temperatur i badrummen uppnås genom att uppvärmd luft dras in i badrummet genom ventilationen (oavsett ventilationssystem). Uppvärmning kommer alltså inte att ske genom handdukstorken. Hyresgästerna kan välja att inte ha handdukstorken påslagen, och drabbas då inte av någon kostnad. Installation av handdukstorken kan därför inte anses utgöra någon olägenhet för hyresgästerna och kommer inte heller att ha någon väsentlig påverkan på hyran.
För att kunna byta stamledningarna är det nödvändigt att i flertalet kök riva över- och underskåp. Installation av fläktkåpa kopplad till ventilationen kräver ingrepp i befintliga skåp. Även installation av moderna vitvaror, kombinerad kyl och frys vilket saknas i vissa lägenheter där det i dag endast finns kyl, kräver ingrepp i befintliga skåp. Hyresvärden avser vidare att fuktsäkra under köksskåpen, vilket kräver rivning av befintliga skåp. Den befintliga köksinredningen är inte i gott skick. De åtgärder som en renovering av inredningen skulle innebära kan inte anses utgöra sedvanligt underhåll. Att demontera, transportera, renovera, modifiera, förvara och återmontera inredningen går inte att göra till en försvarbar kostnad. Ett bevarande kräver därtill nytillverkning av överskåp till fläktkåpor och i övrigt skadade inredningsdetaljer. Kostnadsökningen skulle uppgå till cirka 30 procent. Hyresvärden har exklusiv bestämmanderätt över hur en teknisk åtgärd ska genomföras. Det faktum att det går att genomföra en åtgärd på ett alternativt sätt, innebär inte att hyresvärden saknar beaktansvärda skäl för de åtgärder som blir följden av den metod som hyresvärden valt. I vart fall inte när hyresvärden, som i detta fall, har valt en välbeprövad metod. Den metod som hyresgästerna föreslagit innebär att spruckna rör sparas, vilket medför en ökad risk för senare problem. Den standard som lägenheterna får efter renoveringen stämmer överens med vad hyresgäster i allmänhet förväntar sig av en modern lägenhet. Åtgärderna resulterar inte i någon överstandard. Den befintliga köksinredningen är i många fall redan förvanskad och kompletterad vid olika tillfällen. Någon enhetlig tidstypisk inredning att bevara finns alltså inte. Tillförandet av fläktkåpa med nytt överskåp skulle medföra en icke enhetlig inredning, vilket inte kan antas uppskattas av hyresgäster i allmänhet. Detta skulle också medföra olika underhållsintervall.
De åtgärder som hyresvärden önskar genomföra går inte utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver, utan är vanliga och ordinära.
Hovrätten (hovrättsrådet Garcia, f.d. hyresrådet Hodge, referent, och tf. hovrättsassessorn Anthony) anförde, såvitt är av intresse här, i beslut den 20 april 2016 följande.
Hovrätten konstaterar att varken hyresvärdens ansökan eller hyresnämndens beslut omfattar åtgärderna utbyte av platsbyggda garderober, innerdörrar, listverk och övrig fast inredning i andra delar av lägenheterna än köken. Överklagandena i denna del ska därför avvisas.
Av 12 kap. 18 f § första stycket jordabalken framgår att hyresvärdens ansökan om tillstånd till en sådan förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 12 kap. 18 d § första stycket, ska bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
Enligt fast praxis är utgångspunkten vid prövningen av om tillstånd ska lämnas att det ankommer på hyresvärden i egenskap av fastighetsägare att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som avgör omfattningen av de förbättrings- och ändringsåtgärder som hyresvärden anser nödvändiga och önskvärda för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärden bestämmer även på vilket sätt åtgärderna ska genomföras. Resulterar åtgärderna i en upprustning som inte går längre än att lägenheterna får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modern lägenhet, får hyresvärden anses ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs (jfr prop. 1996/97:30 s. 74).
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs ska hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas, s.k. objektiva hyresgästintressen (12 kap. 18 f § andra stycket jordabalken). Ett sådant intresse ska motsvara allmänt förekommande önskemål bland hyresgäster. Det är inte nödvändigt att det är fråga om ett intresse som flertalet hyresgäster har utan det räcker att intresset finns bland breda grupper av hyresgäster (se prop. 2001/02:41 s. 70).
I samband med den lagändring av bestämmelserna om hyresgästinflytande vid ombyggnad som trädde i kraft den 1 april 2002, kom regeringen fram till att det inte borde införas några bestämmelser om att prövningen av om hyresvärden ska ges tillstånd att genomföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd, ska omfatta frågan om åtgärden är förenlig med bestämmelserna om varsamhet i plan- och bygglagen (se prop. 2001/02:41 s. 27 f.). Vad hyresgästerna har anfört i detta avseende kan alltså inte beaktas vid hovrättens prövning.
Hovrätten noterar att hyresnämnden, om det i ett ärende om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd uppkommer fråga om åtgärden är förenlig med varsamhetsbestämmelserna i plan- och bygglagen, ska sända en underrättelse till den eller de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom plan- och byggväsendet (12 § förordning [2005:1095] om ärenden i arrendenämnd och hyresnämnd). Såvitt framgår av handlingarna i målet har hyresnämnden i detta fall inte fullgjort sin underrättelseskyldighet. Detta utgör dock inte något hinder mot att hovrätten prövar målet i sak.
De avvikelser, avseende lägenhetens utformning och inredning, jämfört med när hyresavtalet ingicks som genomförandet av en förbättrings- eller ändringsåtgärd kan leda till, kan enligt hovrättens mening inte i sig tillmätas någon betydelse vid prövningen av om tillstånd ska lämnas. Den omständigheten att en åtgärd är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning ska dock beaktas vid intresseavvägningen. Vid sådana förhållanden bör det enligt förarbetena till de berörda bestämmelserna krävas mindre tungt vägande skäl från hyresgästen för att hyresvärdens ansökan ska lämnas utan bifall (se prop. 1996/97:30 s. 75 och prop. 2001/02:41 s. 71).
Som anförts ovan är utgångspunkten att hyresvärden bestämmer vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som är nödvändiga, och det sätt på vilket åtgärderna ska genomföras. Av detta följer att hovrättens prövning inte ska omfatta frågan om den metod för ventilation som hyresvärden har valt är tekniskt lämplig eller inte (se Svea hovrätts beslut den 23 juni 2015 i mål nr ÖH 6682-14). Den omständigheten att det finns andra möjliga metoder för att rusta upp ventilationen saknar därför som utgångspunkt betydelse för prövningen av om tillstånd ska lämnas. Skäl att frångå hyresvärdens bedömning kan dock finnas om det framgår att hyresvärdens val av metod styrs av andra än tekniskt och fastighetsekonomiskt rationella skäl (jfr Svea hovrätts beslut den 22 juni 2005 i mål nr ÖH 9321-03).
Hyresvärden har redogjort för skälen till den metod för ventilation som valts. Mot denna bakgrund innebär det som hyresgästerna har anfört om bristerna med FTX-ventilationssystemet jämfört med att renovera eller komplettera det befintliga ventilationssystemet, enligt hovrättens mening inte att det finns skäl att frångå hyresvärdens val av metod i detta fall. Hyresvärden får därför anses ha ett beaktansvärt intresse av att installera det nya ventilationssystemet. Även med beaktande av vad hyresgästerna har anfört bl.a. om de ingrepp i lägenheterna en installation kommer att medföra kan det inte heller anses oskäligt mot hyresgästerna att åtgärden genomförs.
Mot bakgrund av vad hyresvärden har anfört om att radiatorerna i de badrum där de inte behövs som värmekälla kommer att tas bort oavsett om hyresvärden ges tillstånd att installera elektrisk handdukstork eller inte, ska den omständigheten att radiatorerna tas bort inte beaktas vid prövningen av om tillstånd ska lämnas.
Enligt hovrättens mening kan installation av en elektrisk handdukstork i badrummen inte anses gå utöver den standard som hyresgäster i allmänhet kan antas vilja ha. Hyresvärden har därför ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs.
Av utredningen framgår inte i vilken omfattning hyresgästernas elkostnader kommer att påverkas av installationen. Med hänsyn till att handdukstorken inte är avsedd att användas som värmekälla och att hyresgästerna kan välja att inte ha handdukstorken påslagen, kan det enligt hovrättens mening inte antas att installationen kommer att leda till någon betydande ökning av hyresgästernas elkostnader. Hovrätten beaktar vidare att den eventuella kostnadsökning som installationen innebär är en omständighet som får beaktas vid bestämmandet av hyran för de berörda lägenheterna (se Svea hovrätts beslut den 30 maj 2008 i mål nr ÖH 3955-08). Mot denna bakgrund kan det inte anses oskäligt mot hyresgästerna att åtgärden genomförs.
Det är ostridigt att det finns behov av att genomföra ett stambyte i fastigheten. Åtgärderna att byta ut den fasta inredningen och vitvarorna i köken som hyresvärden har begärt tillstånd till är inte av större omfattning än vad som är vanligt vid renoveringar av fastigheter i samband med stambyten. Åtgärderna medför enligt hovrättens mening inte en högre standard än den som är ordinär för upprustade lägenheter och motsvarar vad hyresgäster i allmänhet kan antas vilja ha. Hyresvärden har därför ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs.
Hyresgästerna har gjort gällande att det utgör ett objektivt hyresgästintresse att bevara den befintliga köksinredningen och vitvarorna.
Bestämmelsen i 12 kap. 18 f § andra stycket jordabalken om att hyresvärdens intresse ska vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha, infördes genom en lagändring år 2002. Syftet var att åstadkomma en ordning som innebär att inte endast hyresgästintresset av att erhålla bästa möjliga standard, utan även andra allmänt förekommande hyresgästintressen ska beaktas vid den intresseavvägning som ska göras (se prop. 2001/02:41 s. 25 f. och 69 f.). I förarbetena uttalas att den omständigheten att många, kanske flertalet, hyresgäster föredrar en modern nybyggnadsstandard inte hindrar att däremot stridande önskemål om att bevara en äldre men fortfarande välfungerande inredning beaktas, så länge det är fråga om önskemål av de slag som hyresgäster ofta har. Vidare framhålls att om lägenhetens befintliga inredning är i gott skick eller efter sedvanligt underhåll kan ställas i gott skick, kan hyresgästens intresse av att behålla inredningen många gånger väga minst lika tungt som hyresvärdens intresse av att ersätta den med en ny modern inredning (se prop. 2001/02:41 s. 69 f.).
Av utredningen framgår att köksinredningen i de lägenheter som åtgärderna berör är i varierande skick. Önskemål om att bevara inredningar i dåligt skick utgör inte objektivt hyresgästintresse (se prop. 2001/02:41 s. 70). Även om intresset av att bevara inredningen i vissa fall kan ifrågasättas finner hovrätten att utredningen ger stöd för att inredningen, i vart fall i några av lägenheterna, är i så gott skick att det kan utgöra ett relevant hyresgästintresse att få behålla inredningen (jfr Svea hovrätts beslut den 22 juni 2005 i mål nr ÖH 9321-03). Vidare framgår att köken i nuvarande skick, med en tidstypisk inredning från slutet av 1950-talet, har en sådan utformning som en bredare grupp av hyresgäster kan uppskatta (jfr RH 2000:32). Intresset av att bevara den befintliga köksinredningen utgör enligt hovrättens bedömning ett sådant hyresgästintresse som ska beaktas vid intresseavvägningen.
Hovrätten konstaterar att det i förarbetena till aktuell bestämmelse inte närmare anges i vilka situationer hyresgästintresset av att behålla befintlig inredning väger tyngre än hyresvärdens intresse av att ersätta den med en ny modern inredning. De uttalanden som redogjorts för ovan tar inte uttryckligen sikte på situationer där hyresvärdens önskemål att byta ut befintlig inredning har samband med ett stambyte. Enligt hovrättens mening finns det vid intresseavvägningen anledning att skilja mellan dessa fall och fall då hyresvärden av andra skäl vill göra en upprustning. När åtgärden har samband med ett stambyte är, som närmare redogörs för i det följande, utrymmet för att vägra hyresvärden tillstånd på grund av hyresgästintresset att behålla befintlig inredning ofta begränsat.
I detta fall har hyresgästerna inte ifrågasatt hyresvärdens påstående att det - om stambytet genomförs med den metod som hyresvärden har valt - skulle bli väsentligt dyrare och ta längre tid att demontera och återmontera den befintliga inredningen, jämfört med att byta ut inredningen mot en ny. Hyresgästerna har i stället förespråkat en alternativ metod för stambytet som innebär att det inte är nödvändigt att montera ned den befintliga inredningen. Enligt hyresgästerna är denna metod billigare än den som hyresvärden har valt.
Enligt praxis ska hyresvärdens bedömning av hur ett stambyte ska genomföras normalt godtas. Som exempel på situationer där det kan finnas skäl att frångå hyresvärdens bedömning har angetts att köksinredningen är i ett mycket gott skick och det framgår att den metod som hyresvärden valt styrs av andra än tekniskt och fastighetsekonomiskt rationella skäl (se Svea hovrätts beslut den 22 juni 2005 i mål nr ÖH 9321-03 och Svea hovrätts beslut den 21 oktober 2013 i mål nr ÖH 592-13). Om hyresgästen kan visa att stambytet skulle kunna ske på ett ekonomiskt och tekniskt försvarbart sätt med bevarande av den befintliga inredningen - genom användandet av den metod som hyresvärden har valt eller en alternativ metod - leder det faktum att ett stambyte ska genomföras inte automatiskt till att hyresvärden ska ges tillstånd att byta ut inredningen (jfr RH 2000:32). När hyresgästen, som i detta fall, har förespråkat en metod som från teknisk synpunkt skiljer sig väsentligt från den som hyresvärden har valt bör det dock enligt hovrättens mening krävas tungt vägande skäl från hyresgästen för att hyresvärdens val av metod ska ifrågasättas.
I detta fall har hyresgästerna inte närmare utvecklat eller åberopat något underlag till stöd för hur beräkningen av att den av hyresgästerna förespråkade metoden skulle vara billigare än den som hyresvärden valt har gjorts.
Vid intresseavvägningen ska även beaktas att hyresvärden har anfört ytterligare skäl för att i samband med stambytet få byta ut köksinredningen. Hyresgästerna har inte ifrågasatt behovet av att torka ut fukt i vissa av köken eller av att fuktsäkra under köksskåpen, vilket kräver att delar av inredningen monteras ned. Hyresvärden har vidare anfört att installation av FTX-ventilationssystemet och moderna vitvaror kräver ingrepp i befintliga köksskåp. Hovrätten har funnit att det inte är oskäligt mot hyresgästerna att installera det nya ventilationssystemet. Hovrätten gör samma bedömning beträffande installation av moderna vitvaror i de lägenheter där det i dag endast finns kyl. Vid dessa förhållanden uppkommer en del av de kostnader förenade med bevarandet av den befintliga inredningen, som hyresvärden har framhållit, oavsett vilken metod som används för stambytet.
Ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida ska tillmätas en särskild betydelse vid intresseavvägningen (se prop. 1996/97:30 s. 75 och prop. 2001/02:41 s. 71). En hyresvärd måste ges möjlighet att bedriva en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning (se prop. 1996/97:30 s. 74 och prop. 2001/02:41 s. 26). I förarbetena framhålls att om en åtgärd som berör flera enskilda lägenheter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig den, kan fastighetsekonomiska och praktiska överväganden motivera att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna motsätter sig åtgärden (se prop. 1996/97:30 s. 74). I enlighet med detta har i praxis hyresvärdens intresse av att samtliga lägenheter åtgärdas i ett sammanhang och att lägenheterna får en enhetlig standard och utrustning, vilket bl.a. underlättar framtida underhåll, ansetts väga tungt.
I detta fall har en övervägande andel av hyresgästerna, 75 procent, godkänt åtgärderna. Hyresvärden har därmed ett tungt vägande intresse av att få genomföra åtgärderna i samtliga lägenheter.
Vid en sammantagen bedömning finner hovrätten att hyresvärdens intresse av att i samband med stambytet få byta ut den befintliga köksinredningen och vitvarorna - även om det är tekniskt möjligt att genomföra stambytet med den metod som hyresgästerna förespråkat - väger över det objektiva hyresgästintresset att bevara den befintliga inredningen. Det är alltså inte oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs.
Hyresvärden har inte invänt mot hyresgästernas påstående om att de åtgärder som hyresvärden begärt tillstånd till kan leda till hyreshöjningar med upp till 60 procent. Även om det inte är möjligt att inom ramen för detta mål exakt bedöma storleken av de hyreshöjningar som kan komma i fråga, finner hovrätten att skäl saknas att ifrågasätta att det rör sig om betydande hyreshöjningar.
Intresset av att undvika den hyreshöjning som en förbättringsåtgärd kan medföra framhålls i förarbetena till 2002 års lagändring som ett relevant hyresgästintresse. Det utgör ett objektivt hyresgästintresse att hyresgästernas boendekostnader inte blir opåkallat höga. Vidare uttalas att ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, desto starkare skäl bör hyresvärden kunna visa för att genomföra åtgärden. När hyresvärden vill genomföra en åtgärd som kan antas medföra en kraftig hyreshöjning, och som går utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver, kan hyresgästernas intresse av att hyran inte höjs väga över hyresvärdens intresse av att åtgärden vidtas (se prop. 2001/02:41 s. 25 och 70 f.).
I praxis har den omständigheten att hyresgästerna är skyddade mot omotiverade hyreshöjningar genom att hyran efter en ombyggnad bestäms efter förhandlingar mellan parterna eller av hyresnämnden efter en bruksvärdebedömning, tillmätts en särskild betydelse. Kraftiga hyreshöjningar kan vara en indikation på att de åtgärder som hyresvärden begärt tillstånd till går utöver den standard som hyresgäster i allmänhet önskar (se Svea hovrätts beslut den 8 december 2014 i mål nr ÖH 5772-14). Så länge det inte är fråga om sådana s.k. lyxåtgärder, vilka hyresvärden som tidigare anförts ändå inte har ett beaktansvärt intresse av att genomföra, har det i regel inte ansetts oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna vidas även när betydande hyreshöjningar aktualiseras.
Hovrätten finner inte skäl att i detta fall göra någon annan bedömning, beträffande den betydelse som en eventuell hyreshöjning ska tillmätas vid intresseavvägningen, än den som redogjorts för ovan. Hovrätten beaktar dock att bestämmelsen om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken trädde i kraft den 1 januari 2011 (prop. 2009/10:185) och blir tillämplig vid väsentliga hyreshöjningar i samband med standardhöjande renoveringar (se RH 2013:9). Hyresgästerna är därigenom skyddade mot att kraftiga hyreshöjningar genomförs på en enda gång.
Hovrätten har funnit att de åtgärder som hyresvärden begärt tillstånd till inte resulterar i en standard som går utöver vad hyresgäster i allmänhet förväntar sig av en modern lägenhet, samt att hyresvärden har ett tungt vägande intresse av att genomföra de åtgärder som kan antas leda till hyreshöjningar. Med hänsyn till detta - och med beaktande av att hyresgästerna är skyddade mot opåkallade hyreshöjningar genom bruksvärdessystemet och bestämmelserna om trappning - finner hovrätten att det inte heller på grund av hyreshöjningarna är oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs.
Sammantaget finner hovrätten alltså att överklagandena ska avslås.
1. Hovrätten avvisar överklagandena i de delar som avser åtgärderna utbyte av platsbyggda garderober, innerdörrar, listverk och övrig fast inredning i andra delar av lägenheterna än köken.
5. Hovrätten avslår överklagandena i övrigt.
Hovrättens dom meddelad: den 20 april 2016.
Mål nr: ÖH 1730-15.
Lagrum: 12 kap. 18 d § första stycket, 18 f § första och andra styckena och 55 § femte stycketjordabalken; 12 § förordningen (2005:1095) om ärenden i arrendenämnd och hyresnämnd.
Rättsfall: RH 2000:32; RH 2013:9; Svea hovrätts beslut den 22 juni 2005 i mål nr ÖH 9321-03, den 30 maj 2008 i mål nr ÖH 3955-08, den 21 oktober 2013 i mål nr ÖH 592-13, den 8 december 2014 i mål nr ÖH 5772-14 och den 23 juni 2015 i mål nr ÖH 6682-14.
Litteratur: Prop. 1996/97:30 s. 74 och 75; Prop. 2001/02:41 s. 25-28 och 69-71; Prop. 2009/10:185.