Vid bedömning av möjligheten att småhustomter skall kunna avskiljas till självständiga fastigheter bör hänsyn tas även till om ett avskiljande skulle vara förenat med avsevärd tidsutdräkt. Särskild fastighetstaxering 1992.
Fastigheten Snabbvingen 1 i Trollhättans kommun taxerades vid 1990 års särskilda fastighetstaxering som exploateringsmark för hyreshus och åsattes ett taxeringsvärde om 450 000 kr. Vid 1994 års allmänna fastighetstaxering taxerades fastigheten som en hyreshusenhet och åsattes ett taxeringsvärde om 11 245 000 kr.
Riksbyggens bostadsrättsförening Trollhättehus nr 22 (bostadsrättsföreningen) inkom i januari 1994 till Skattemyndigheten i Älvsborgs län med en särskild fastighetsdeklaration för 1992 för småhus uppförda 1991 på fastigheten och allmän fastighetsdeklaration för hyreshus.
Skattemyndigheten fann att uppgifterna kunde läggas till grund för 1992 års särskilda fastighetstaxering, överlämnade handlingarna till Länsrätten i Älvsborgs län och hemställde att besvären skulle tas upp till prövning samt anförde såvitt nu är aktuellt följande. Fastigheten kan delas upp i två taxeringsenheter, varav en småhusenhet och en hyreshusenhet. För småhusen har klass för fastighetsrättsliga förhållanden deklarerats som klass 3 - dvs. småhusen kan inte bilda självständiga fastigheter. Kommunala fastighetsbildningsmyndigheten i Trollhättan har bedömt att småhusen kan bilda självständiga fastigheter - dvs. klass 2. Det föreligger inte skäl att frångå denna bedömning. Ägarens övriga uppgifter har lagts till grund för yrkad taxering. För hyreshusenheten behålles befintlig taxeringsenhet. Taxeringsvärdet på småhusenheten kan beräknas till 19 249 000 kr, varav markvärde 3 230 000 kr och byggnadsvärde 16 019 000 kr. Taxeringsvärdet på hyreshusenheten kan beräknas till 7 575 000 kr, varav markvärde 340 000 kr och byggnadsvärde 7 235 000 kr. - Skattemyndigheten har i samband med yttrande den 12 januari 1996 bifogat yttrande från lantmäteriingenjör Wilson vid fastighetsbildningsmyndigheten i Trollhättan av vilket bl.a. framgår att detaljplan - daterad den 29 maj 1989 - gäller för det berörda området. Området saknar fastighetsplan (tomtindelning). En för fastigheten centralt belägen kommunal gata svarar för trafikförsörjningen till kvarteret. I gatan finns kommunala VA-ledningar och fjärrvärmeledningar till vilka fastigheten är ansluten. Genom avstyckning samt bildande av gemensamhetsanläggningar för VA, värmeanläggning, gemensamma utrymmen för bl.a. lek, biluppställning, garage m.m. kan varje byggnad med kringmark bilda egen fastighet. Vidare har parhusen en sådan planutformning att dessa kan delas och var för sig fungera som egen fastighet. Fastighetsbildning kan ske i enlighet med gällande detaljplan.
Bostadsrättsföreningen godtog skattemyndighetens ställningstagande avseende justerad hyreshustaxering. Avseende småhusenheten yrkade bostadsrättsföreningen att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skulle bestämmas till klass 3. Bostadsrättsföreningen framhöll att äganderättsliga skäl - bostadsrättsförening - omöjliggör en avstyckning eftersom detta skulle kräva samtliga medlemmars samtycke. Av olika sociala skäl samt med hänsyn till privatekonomiska omständigheter skulle det vara omöjligt att få samtliga medlemmar att friköpa sina värdeenheter. Enligt fastighetsbildningsmyndigheten är kravet för att kunna avstycka en av fastighetens värdeenheter ett överlåtelsekontrakt från föreningen med samtliga medlemmars samtycke. Det är praktiskt mycket svårt att dela fastigheten med tanke på gemensamhetsanläggningar. Enligt Riksskatteverkets rekommendationer (RSV Dt 1989:16 avsnitt 3.3 och Riksskatteverkets Handbok för Allmän fastighetstaxering 90, s. 2:34) bör värderingsenhet kunna bilda fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten, samt tomtindelning eller fastighetsplan så medger. I det aktuella fallet föreligger tveksamhet.
Länsrätten i Älvsborgs län (1996-04-29, Brown), som biföll överklagandet avseende hyreshusenheten men avslog överklagandet avseende klassen för fastighetsrättsliga förhållanden för småhusenheten, yttrade i denna fråga: Av 3 kap. 2 § fastighetsbildningslagen framgår att fastighetsbildning inte får ske i strid mot gällande planer. - Enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen bestäms fastighetsrättsliga förhållanden med hänsyn till om den tomtmark som småhuset är beläget på utgör självständig fastighet eller inte. Utgör tomtmarken inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. - Av utredningen i målet har - mot bakgrund av bl.a. yttrande från fastighetsbildningsmyndigheten - ej framkommit annat än att det får anses vara möjligt att avstycka fastigheten till ett flertal mindre fastigheter. Klassen för fastighetsrättsliga förhållanden bör med anledning härav bestämmas till klass 2. - Med utgångspunkt i de övriga uppgifter som lämnats av bostadsrättsföreningen kan därefter - i enlighet med gällande regler och riktvärden - taxeringsvärdet avseende småhusenheten bestämmas till 19 249 000 kr, varav markvärde 3 230 000 kr och byggnadsvärde 16 019 000 kr.
Bostadsrättsföreningen överklagade domen och yrkade att klassen för fastighetsrättsliga förhållanden skulle bestämmas till klass 3 för småhusenheten.
Skattemyndigheten bestred bifall till överklagandet.
Kammarrätten i Göteborg (1997-12-17, Rispe, Enhörning, referent, Williams) yttrade: Kammarrätten instämmer i länsrättens bedömning att klassen för fastighetsrättsliga förhållanden för småhusenheten skall bestämmas till klass 2 och ändrar därför inte den överklagade domen.
Bostadsrättsföreningen överklagade kammarrättens dom och yrkade att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för de i föreningen ingående småhusen skulle bestämmas till klass 3 eftersom de inte kunde bilda självständiga fastigheter.
Prövningstillstånd meddelades.
Riksskatteverket (RSV) bestred bifall till överklagandet.
Regeringsrätten (2002-12-03, Weaver, Rodriguez, Hayes, Gonzalez, Wright) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Riktvärde för småhus och tomtmark för småhus skall enligt 8 kap. 3 § och 12 kap. 3 §fastighetstaxeringslagen (1979:1152) inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för en eller flera av vissa angivna värdefaktorer, bl.a. fastighetsrättsliga förhållanden. Med denna värdefaktor avses om den tomtmark som ett småhus är beläget på utgör självständig fastighet eller inte. Utgör tomtmarken inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet.
Av de rekommendationer som RSV utfärdat vid den aktuella tidpunkten (RSV Dt 1989:16 avsnitt 3.3) framgår bl.a. följande. Vid klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark skall till klass 1 föras värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter. Till klass 2 bör föras värderingsenhet som kan bilda en självständig fastighet. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet till ett eller flera friliggande småhus eller två sammanbyggda småhus inom detaljplan bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet om byggrätt finns och detaljplan eller fastighetsplan inte uttryckligen hindrar att värderingsenheten avskiljs och bildar självständig fastighet. En värderingsenhet till radhus och övriga kedjehus bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet om värderingsenheten kan bilda självständig fastighet enligt fastighetsplan eller äldre tomtindelning. Vidare anges att till klass 3 bör hänföras övriga värderingsenheter.
Taxeringsenheten Snabbvingen 1, del av, småhusenhet, ägs av bostadsrättsföreningen och är bebyggd med 34 småhus, varav 6 friliggande småhus och 28 kedjehus, varav några parhus. De är belägna i ett område för vilket gäller en år 1989 antagen detaljplan. Området saknar fastighetsplan (tomtindelning).
Regeringsrätten gör följande bedömning.
Fastighetsbildningsmyndigheten i Trollhättan har när det gäller Snabbvingen 1, del av, småhusenhet, anfört bl.a. att genom avstyckning samt bildande av gemensamhetsanläggningar för VA, värme, gemensamma utrymmen för bl.a. lek, biluppställning, garage m.m. kan varje byggnad med kringmark bilda egen fastighet. Vidare har parhusen en sådan planutformning att dessa kan delas och var för sig fungera som egen fastighet.
Av fastighetstaxeringslagen framgår att värderingen av en osjälvständig fastighet innefattar en bedömning av möjligheten att tomtmarken i fråga kan avskiljas till en särskild fastighet. Vid den bedömningen bör hänsyn, förutom till gällande fastighets- och planrättsliga regler samt den aktuella registerfastighetens utformning och storlek, även tas till om ett avskiljande skulle vara förenat med avsevärd tidsutdräkt (RÅ 1988 ref. 51). En fastighetsbildning i nu aktuellt mål skulle bl.a. förutsätta dels att gemensamhetsanläggningar tillskapas, dels att ansökan sker efter beslut av föreningsstämma, varvid olika beslutsregler gäller beroende på om åtgärden innefattar överlåtelse av hus som tillhör föreningen eller inte. Det innebär att en uppdelning i självständiga tomter knappast kunde väntas komma till stånd utan avsevärd tidsutdräkt. Det bör därför vid 1992 års särskilda fastighetstaxering ha framstått som tveksamt om en uppdelning i särskilda fastigheter kunde ske. De värderingsenheter för tomtmark som ingår i fastigheten Snabbvingen 1, del av, småhusenhet, bör således anses som ej avstyckningsbara, i följd varav vid beräkningen av småhusens riktvärde värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall hänföras till klass 3.
Regeringsrättens avgörande. Med bifall till bostadsrättsföreningens yrkande fastställer Regeringsrätten värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för fastigheten Snabbvingen 1, del av, småhusenhet, till klass 3.