I ett TV-program som inspelats med dold videokamera visades hur en fastighetsmäklare medverkade vid en s.k. svart lägenhetsaffär. TV- programmet har - trots att vissa redigeringar skett i det inspelade materialet - ansetts kunna användas som bevisning och lagts till grund för återkallelse av fastighetmäklarens registrering.
Den 9 september 1992 sändes i Sveriges Television, kanal 1, ett program med titeln "Förtur till salu". Programmet skildrade handel med hyresrätter i Stockholm. I programmet förekom bl.a. avsnitt vari fastighetsmäklaren G.H. medverkade.
Med anledning av detta program begärde Länsstyrelsen i Stockholms län i egenskap av tillsynsmyndighet enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare en förklaring av G.H.
Genom beslut (1993-01-29) återkallade länsstyrelsen G.H:s registrering som fastighetsmäklare. I beslutet upptog länsstyrelsen härutöver bl.a. följande.
Redogörelse för ärendet.
I programmet förekommer bl.a. fyra avsnitt som syftar till att visa hur försäljningen av en hyresrätt på Surbrunnsgatan i Stockholm går till. I försäljningen medverkar G.H. som mäklare. I ett av avsnitten visas hur G.H. tar emot en kund på sitt kontor och med denne diskuterar försäljningen av lägenheten. I ett senare avsnitt visas hur G.H. sitter i ett rum i fastighetsägarens kontor tillsammans med kunden för att underteckna ett kontrakt. I ett tredje avsnitt visas ett samtal mellan G.H:s kund och fastighetsägaren där bl.a. priset för lägenheten på Surbrunnsgatan diskuteras. I ett fjärde avsnitt av programmet skildras hur lägenheten demonstreras av en person vid namn P..
Det samtal G.H. förde med kunden på sitt kontor inleddes med att G.H. konstaterade att kunden varit i lägenheten på Surbrunnsgatan och tittat på lägenheten. Kunden bekräftar detta genom att säga att han pratade med P.. G.H. fortsatte därefter med att säga att priset för lägenheten var 225 000 kr, att den var på 85 kvadratmeter och att den var ledig för omedelbar inflyttning. G.H. uppgav vidare som ett säljargument att kontraktet kunde skrivas om ifall kunden skulle vilja sälja. Detta var enligt G.H. en otrolig fördel och skälet till att man "tog lite extra betalt för lägenheten. För man kommer rakt in och går rakt ut. Inget tjafs". På kundens fråga vad han skulle ha med sig upprepade G.H. två gånger att det skulle vara kontanter och att denne i utbyte skulle få ett av fastighetsägaren undertecknat kontrakt. I ett senare avsnitt visas hur G.H. och kunden sitter i ett rum på fastighetsägarens kontor uppenbarligen i syfte att göra upp affären. G.H. inleder med att säga: "Här ligger ett kontrakt". Härefter hörs kunden säga: "Här har jag lite pengar jag räknar dem gärna åt dig så har jag koll på dom". Här avbryts diskussionen i det att ett team från TV utrustad med vanlig videokamera öppnar dörren varefter G.H. griper tag i nycklar och kontrakt och springande lämnar rummet utan någon kommentar. En utskrift av replikskiftet mellan G.H. och den presumtive kunden bifogas som bilaga 1 till detta beslut. I det samtal som förs mellan kunden och N.J. vid fastighetsägaren N.J. och B.K. Fastighetsförvaltning diskuteras bl.a. priset för den lägenhet på Surbrunnsgatan 59 som är aktuell. På fastighetsägarens fråga hur mycket kunden skulle betala nämner denne priset 225 000 kr. Kunden tycker det är dyrt - det motsvarar ungefär 2 600 kr/kvadratmeter - men konstaterar samtidigt att han har ett dåligt förhandlingsläge. N.J. markerar med en gest att han inte har några synpunkter på priset.
Länsstyrelsen har begärt in en förklaring från G.H.
G.H. har bestritt att han medverkat vid någon försäljning av en hyreslägenhet. Till stöd för sitt bestridande har G.H. ingivit ett skriftligt yttrande den 2 oktober 1992 och därvid åberopat en artikel av journalisten J.G. rörande "smygfilmningsjournalistik". Vid ett besök på länsstyrelsen den 7 oktober har han lämnat muntliga uppgifter vilka nedtecknats i form av tjänsteanteckningar. Den 8 oktober har han ingivit dels ett icke ifyllt köpekontrakt enligt vilket N.J. och B.K. säljer viss del av fastigheten Orion 14 i Gustav Vasa Församling i Stockholm dels ett gravationsbevis rörande denna fastighet dels en objektsbeskrivning av en andelslägenhet dels en annons rörande en andelslägenhet vilken skall ha varit insatt I DN den 25 augusti 1992. Vidare har från fastighetsägarna Combs ingivits kopia av en skrivelse ställd till Stockholms Fastighetsägareförening vari de redogjort för sin uppfattning om TV-programmet. G.H. har därefter inkommit med en skrivelse den 18 december samt därefter slutligen vid ett besök på länsstyrelsen den 22 januari 1993 lämnat muntliga uppgifter som nedtecknats i form av tjänsteanteckningar samt ingivit ett skriftligt yttrande och åberopat ett intyg av J.S. och F.B. rörande möjligheterna att manipulera videomaterial.
Vad G.H. anfört går i huvudsak ut på följande: Han har haft ett muntligt uppdrag från fastighetsägaren Combs förvaltning att sälja en andelsrätt i den aktuella fastigheten. Någon objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl upprättades inte. När han i programmet säger att köparen skall ha med sig kontanter menar han inte kontanta pengar i bokstavlig mening utan kontant till skillnad från övertagande av lån. Det kunde också ha betalats i form av postväxel eller liknande. De diskussioner han fört med kunden angående möjligheterna till vidareförsäljning av lägenheten och det därvid använda uttrycket att "skriva om kontraktet" hänför sig till den säljarrevers som fastighetsägaren skulle acceptera. Till stöd för sitt bestridande av vad som påståtts i programmet har han bl.a. åberopat ett skriftligt intyg från fastighetsägaren Rojas vari bekräftas att G.H. haft ett muntligt uppdrag att sälja viss angiven andelslägenhet i den aktuella fastigheten. Fastighetsägaren uppgav vidare att han under åren 1984-1991 sålt 36 st andelslägenheter i fastigheten.
G.H. hävdar vidare att det sända TV-programmet är manipulerat på olika sätt i syfte att förstärka intrycket av att en försäljning av en hyresrätt var tilltänkt. Programmet ger tittaren den uppfattningen att allt material är autentiskt det vill säga filmat i G.H:s närvaro. Detta är dock inte fallet. I programmet visas exempelvis en hög med pengar samtidigt som den uppgivne köparen säger att han skall räkna dem. Denna scen har aldrig utspelats inför G.H. utan har inspelats på annan plats. På ett annat ställe i programmet visas hur G.H. sitter vid ett bord med en handling liggande på sin högra sida. På denna ligger ett antal nycklar. I programmet påstås att handlingen är ett hyresavtal och detta visas genom att handlingen förstoras upp i rutan på så sätt att TV- tittaren ser ett tomt hyresavtal. Vad som förstoras upp i bild är emellertid inte den handling som ligger framför G.H. I stället har med avancerad TV-teknik ett hyresavtal av standardtyp i efterhand förts in ovanpå den handling som ligger framför honom. I programmet förekommer också andra inklipp och förflyttningar av inspelat ljud till andra ställen än där ljudet tagits upp. Samtliga ändringar av verkligheten har gjorts i syfte att förstärka intrycket av att en försäljning av en hyresrätt var tilltänkt.
I det nu aktuella ärendet finns inget annat bevismaterial att ställa mot G.H:s bestridande än det aktuella TV-programmet. Detta saknar enligt hans uppfattning allt bevisvärde då det som påtalats finns i princip outtömliga möjligheter att förvanska materialet. TV-programmet skall därför lämnas utan avseende varvid grund saknas för att vidta några som helst åtgärder mot honom.
Efter överenskommelse med redaktionen för programmet har representanter för länsstyrelsen på Sveriges Television sett vad som uppgivits vara hela det inspelade materialet i oklippt och oredigerad version. Vid ett senare besök på redaktionen har G.H. getts tillfälle att se motsvarande material. Han har därefter genom sitt ombud inkommit med såväl muntliga som skriftliga synpunkter.
Enligt 5 § lagen om fastighetsmäklare krävs för registrering bl.a. att sökanden bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Vidare stadgas att en mäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed (9 §). Finner länsstyrelsen att fastighetsmäklaren inte längre uppfyller bl.a. lämplighetskraven skall länsstyrelsen återkalla registreringen eller om det är tillräckligt, i stället för att återkalla registreringen meddela varning ( 6 §).
I propositionen till lagen (prop. 1983/84:16 s. 33) uttalas att det ligger i sakens natur att en åtgärd som är så ingripande för den enskilde näringsidkaren som återkallelse skall kunna komma i fråga endast i fall då dennes bristande lämplighet är starkt uttalad. Som riktlinjer för bedömningen när återkallelse skall kunna komma i fråga anges bl.a. brottslig gärning. Det kan enligt föredragande statsrådet också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter sina skyldigheter enligt lagen.
Länsstyrelsen berör först frågan om TV-programmet har något värde som bevisning för att G.H. skulle ha medverkat i ett försök till försäljning av en hyresrätt på det sätt som skildrats i programmet och att detta skulle kunna läggas till grund för åtgärd mot honom. Länsstyrelsen är väl medveten om möjligheterna att med video- och klippteknik förvanska inspelat material så att det vid en visning kan ge en felaktig eller snedvriden bild av ett händelseförlopp. I det visade materialet förkommer också exempel på hur denna teknik kan användas. Som G.H. påtalat är exempelvis den scen i programmet där G.H. och den tilltänkte kunden träffas i fastighetsägarens lokaler delvis förvanskad. Kunden tar inte fram en penningbunt och erbjuder sig att räkna dem inför G.H. så som det visas i programmet. Penningbunten tas i verkligheten inte fram förrän i det ögonblick TV-teamet öppnar dörren och G.H. redan vänt blicken mot de inträdande. Detta framgår först vid ett mycket noggrant studium bild för bild. Såväl bild som ljud är tillagt genom klippteknik. Även scenen med det uppförstorade hyreskontraktet är inklippt och ger den okritiske TV-tittaren en felaktig bild av vad som utspelas. Länsstyrelsen tillmäter dock inte det faktum att dessa scener manipulerats någon avgörande betydelse för frågan om G.H. faktiskt haft för avsikt att genomföra och aktivt arbetat för att genomföra en försäljning av hyresrätt. Vad som främst talar emot honom är vad som sägs vid det samtal han för med den presumtive kunden på sitt kontor. I denna del är replikskiftena filmade och återgivna i ett sammanhang utan klipp varför det inte kan antas att de manipulerats genom klipp- eller annan videoteknik. Detta är heller inte påstått. I stället har G.H. i yttranden till länsstyrelsen sökt ge en förklaring till vad som sägs. Mot denna bakgrund finner länsstyrelsen att programmet kan användas som bevisning.
G.H. uppger vid samtalet att priset för lägenheten är 225 000 kr. Som förklaring till varför han nämner denna summa uppger han att han enbart avsåg kontantdelen av det totala priset. Hans förklaring bär enligt länsstyrelsens uppfattning inte någon prägel av sannolikhet. Det är enligt länsstyrelsens uppfattning självklart att en mäklare vid en prisdiskussion med kunden utgår ifrån att ange det totala pris som säljaren begär. Därefter går man in på frågan om hur köpet skall finansieras och tar då upp frågan om hur stor del som skall betalas kontant och hur stor del som en säljare eventuellt är beredd att ligga kvar med mot säkerhet av en säljarrevers. Det är också självklart att mäklaren med kunden diskuterar bl.a. räntevillkoren för den lånefinansierade delen. Intet av detta förekommer i G.H:s samtal med den presumtive kunden. Inte heller G.H:s påstående att han, med sitt erbjudande att kontraktet kunde skrivas om vid en kommande försäljning, egentligen avsåg att säljaren - fastighetsägaren - var beredd att överföra säljarreversen på den nye köparen, bär någon prägel av sannolikhet. Att en seriös mäklare skulle uttrycka sig på detta sätt om möjligheterna av överföra en säljarrevers på en ny köpare är enligt länsstyrelsens erfarenhet uteslutet. Det måste i stället uppfattas så att G.H. ställer i utsikt att fastighetsägaren kommer att utfärda ett nytt hyreskontrakt till en eventuell senare köpare av hyresrätten. Mot G.H. talar också det förhållandet att han för kunden understryker att betalningen skall ske med kontanter. Hans förklaring att han med detta uttryck avsåg kontantdelen av totalpriset och att betalning lika gärna kunde ske med en postväxel är inte rimlig. Vid diskussionen med kunden tas heller inte frågan om kostnadskalkyl upp. Vid förmedlingar av fastigheter till en konsument är mäklaren skyldig att tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Att G.H. inte alls berör denna fråga vid sin diskussion med kunden visar också på att det inte rör sig om en normal affär. Sammantaget finner länsstyrelsen att G.H:s förklaringar till vad som visats i TV-programmet inte är trovärdiga.
Det är därför enligt länsstyrelsens uppfattning visat att G.H. haft för avsikt att och aktivt arbetat för att genomföra en s.k. svart lägenhetsaffär genom att på uppdrag av fastighetsägaren ta ersättning för upplåtelse av en bostadslägenhet. Den omständigheten att det var journalister som agerade kunder och må ha gjort detta i visst syfte kan enligt länsstyrelsens uppfattning inte ändra synen på
G.H:s agerande. Han kände enligt egen uppfattning inte till bakgrunden till "kundens" intresse för en affär och får därför antas ha agerat som om det handlade om en verklig affärsuppgörelse. Hans agerande står i uppenbar strid med god mäklarsed och kan inte accepteras av registrerade fastighetsmäklare. Länsstyrelsen finner därför att G.H. inte 1ängre uppfyller de i 5 § fastighetsmäklarlagen uppställda kraven på lämplighet.
När mäklare inte längre uppfyller lämplighetskraven skall länsstyrelsen återkalla registreringen eller om det är tillräckligt istället för att återkalla meddela mäklaren en varning. Av förarbetena framgår som ovan nämnts att återkallelse skall tillgripas endast när bristen på lämplighet är starkt uttalad och att situationen ibland kan vara den att länsstyrelsen finner anledning till kritik av mäklarens handlingssätt trots att det saknas skäl att återkalla registreringen. I sådana fall bör det räcka med att meddela varning. G.H. har i sin egenskap av mäklare uppsåtligen medverkat till att försöka genomföra en olaglig överlåtelse av hyresrätt. Hans handlingssätt är enligt länsstyrelsens uppfattning av så allvarlig beskaffenhet att länsstyrelsen inte anser det tillräckligt att meddela honom varning. Hans registrering bör därför återkallas med stöd av 6 § fastighetsmäklarlagen.
I överklagande till kammarrätten yrkade G.H. - såsom han slutligen bestämde sin talan - i första hand att kammarrätten skulle upphäva länsstyrelsens beslut. I andra hand yrkade G.H. att kammarrätten skulle återförvisa ärendet till länsstyrelsen för ny prövning. För det fall kammarrätten kom fram till att han medverkat vid försök till försäljning av hyreslägenhet yrkade G.H. att varning eller annan lindrigare påföljd meddelades honom.
Kammarrätten höll den 18 maj 1993 muntlig förhandling i målet, varvid på begäran av G.H. videoupptagning av TV-programmet "Förtur till salu" visades.
Kammarrätten i Stockholm (1993-06-03, Mays, Page, referent, Perkins) yttrade: G.H. har i allt väsentligt vidhållit de uppgifter som antecknats i länsstyrelsens beslut samt tillagt följande. I ärendet står klart att det inte var fråga om en reell, affär detta, oavsett om man väljer att tro på programmet eller ej. Därmed är inte heller mäklarlagens regler om god mäklarsed tillämpliga. Enligt G.H. är mäklarlagens regler om god mäklarsed endast tillämpliga i mäklarens yrkesutövning. Härav följer att en uteslutning inte kan komma i fråga. - Beträffande yrkandet om återförvisning har G.H. anfört bl.a. följande. Med anledning av påpekandet att programmet var missvisande besökte länsstyrelsens handläggare Sveriges Television för att ta del av det fullständiga inspelningsmaterialet. Länsstyrelsens beslut härvidlag delgavs inte honom förrän efter det att besöket skett. I skrivelse redovisade länsstyrelsen i efterhand att besök skett. Till länsstyrelsens skrivelse var fogad en kortfattad tjänsteanteckning om vad som förevarit vid länsstyrelsens besök. Tjänsteanteckningen innehöll följande slutsats: "Vid en jämförande bedömning av det oklippta och oredigerade materialet som vi såg och de sända inslagen ur detta material har vi inte kunnat finna att de senare genom redigering, klippteknik, tillägg eller andra ingrepp skulle ge en förvrängd eller missvisande bild av vad som finns inspelat på grundmaterialet." Av tjänsteanteckningen framgår också att tre personer från Sveriges Television varit närvarande vid länsstyrelsens syn. Emellertid framgår inte av tjänsteanteckningen vad dessa personer, som varit ansvariga för inspelningen av programmet, tillfört ärendet. Vid ett senare tillfälle har G.H:s ombud besökt Sveriges Television och därvid tagit del av vad Sveriges Television hävdar utgöra originalmaterialet. Vid detta besök kunde ombudet utan svårighet konstatera att programmet innehöll en rad konstruerade inslag; dels innehöll programmet sekvenser som spelats in i efterhand, dels förekom en rad redigeringar och klipp i originalmaterialet. Att så skett vitsordades också av en av de ansvariga för programmet. Av det sagda framgår således att länsstyrelsen antingen inte tog del av allt material vid sitt besök på Sveriges Television eller delgavs någon sorts förklaring från de närvarande av den innebörden att det material som visades i programmet inte var förvrängt. Någon annan förklaring till att länsstyrelsen inte vid sitt besök kunnat konstatera att exempelvis den stora hög med pengar, som i programmet redovisas liggande på bordet framför honom, spelats in i efterhand kan G.H. inte finna. Vad skälet än må vara till att länsstyrelsen inte upptäckt bland annat ovan redovisad för ärendet synnerligen avgörande förvanskning vid sitt besök på Sveriges Television, ger ovanstående resonemang vid handen att länsstyrelsen, genom att inte kalla G.H. att närvara vid sitt besök på Sveriges Television eller i vart fall genom att inte upprätta ett mera noggrant protokoll över vad som förevar vid besöket, handlat i strid mot förvaltningslagens regler om kommunikationsplikt. - För det fall kammarrätten kommer fram till att G.H. har medverkat vid försök till försäljning av hyreslägenhet är avregistrering en alltför hård påföljd. Han och familjen har drabbats hårt av TV-programmet. Barnen har blivit utsatta för stress i skolan och de två yngsta barnen har blivit mordhotade. Familjen har blivit "socialt utslagen". Hela hösten har han saknat arbete och inkomster. Han har tappat alla affärskontakter. - Länsstyrelsen har bl.a. anfört följande. Det är riktigt att länsstyrelsen vid besöket på Sveriges Television inte observerade att pengarna kom fram först efter det att G.H. lämnat bordet. Länsstyrelsen har dock efter påpekande av G.H:s ombud kunnat konstatera att det ligger till på det sättet och även antecknat detta i beslutet. - Kammarrätten gör följande bedömning. - Förvaltningslagen föreskriver inte någon skyldighet för myndighet att ge part möjlighet att närvara när utredning införskaffas. Någon skyldighet att hålla formlig syn föreligger med andra ord inte. I stället tillgodoses partsinsynen genom regleringen i 15 och 17 §§förvaltningslagen varigenom förvaltningsmyndighet åläggs att föra anteckning om tillfört material och att kommunicera densamma i den mån det kan ha betydelse för utgången. Annat har inte framkommit i målet än att länsstyrelsen har förfarit i enlighet med det sagda. Anledning saknas därför att återförvisa målet till länsstyrelsen för ny prövning på grund av formella fel. - Beträffande målet i sak har G.H. gjort gällande att TV- inspelningen är behäftad med så många förvanskningar att programmet ger ett felaktigt intryck. Ingenting har emellertid kommit fram i kammarrätten som ger anledning till annan bedömning än den länsstyrelsen gjort. Kammarrätten delar länsstyrelsens uppfattning att G.H:s förklaringar till vad som visats i TV-programmet inte är särskilt förtroendeingivande. De framstår som konstruerade och långsökta. G.H. har inte kunnat trovärdigt redovisa varför han beträffande affärens uppläggning inte följt sedvanlig branschpraxis såvitt avser resonemang om kostnader och företeende av skriftlig kostnadskalkyl. Agerandet framstår som anmärkningsvärt. I stället ger programmet en tydlig helhetsbild av att det rört sig om en försäljning av en hyreslägenhet. Trots att det onekligen funnits visst utrymme för manipulering av programmet instämmer kammarrätten i den utvärdering av detsamma länsstyrelsen gjort. Kammarrätten, som finner att förfarandet har ingått i G.H:s yrkesutövning som fastighetsmäklare oavsett den falske kundens syfte med samtalen, konstaterar i likhet med länsstyrelsen att G.H. inte längre uppfyller lagens krav på fastighetsmäklare. - På av länsstyrelsen anförda skäl kan annan disciplinpåföljd än återkallelse inte komma i fråga. - Kammarrätten avslår överklagandet.
Hos Regeringsrätten fullföljde G.H. sin i kammarrätten förda talan.
Regeringsrätten meddelade prövningstillstånd den 7 juli 1993 och beslutade samtidigt att kammarrättens och länsstyrelsens beslut tills vidare inte skulle gälla.
Regeringsrätten höll den 14 december 1994 muntlig förhandling i målet. På G.H:s begäran visades härvid videoupptagning av TV-programmet "Förtur till salu".
Regeringsrätten (1995-02-06, Wall, Molina, Gonzales, Burns) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Med fastighetsmäklare avses enligt lagen om fastighetsmäklare fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar bl.a. fastigheter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet och hyresrätter (1 §). Varje fastighetsmäklare skall enligt 4 § vara registrerad hos länsstyrelsen i det län, där han huvudsakligen är verksam. Villkoren för registrering finns intagna i 5 §. Enligt denna bestämmelse krävs för registrering förutom att fastighetsmäklaren inte är underårig och inte är försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken att han har ansvarsförsäkring och tillfredsställande utbildning samt att han i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 5 § skall länsstyrelsen enligt 6 § första stycket återkalla registreringen. Ett sådant beslut gäller omedelbart. Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registreringen meddela varning. I 9-14 §§ finns bestämmelser om fastighetsmäklarens uppdrag. Fastighetsmäklaren skall sålunda utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed (9 §). I 12 § föreskrivs att fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten av visst i bestämmelsen angivet innehåll. Innan fastigheten överlåts skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Av 2 § lagen framgår att vad som i lagen föreskrivs om fastigheter även skall tillämpas på övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 § och således också på andelsrätter avseende lägenhet.
Kravet på att fastighetsmäklaren skall vara lämplig för sitt yrke innebär att han skall vara en redbar och seriös yrkesutövare. Det största värdet i ett lämplighetskrav sägs i lagmotiven ligga i den möjlighet som registreringsmyndigheten därigenom får att återkalla registreringen, om fastighetsmäklaren missköter sig på ett sådant sätt att han kan anses olämplig att utöva detta yrke i fortsättningen. Ett återkallande av registreringen får då verkan som ett slags näringsförbud på fastighetsförmedlingsområdet (jfr prop. 1983/84:16, s. 10). Beträffande det aktuella kravet på lämplighet sägs vidare att en återkallelse bör tillgripas endast i fall då mäklarens bristande lämplighet är starkt uttalad. Om mäklaren begått en brottslig gärning kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse krävs i allmänhet att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen, bör länsstyrelsen dock kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i brottmålet (a. prop. s. 32).
I målet skall avgöras om det finns grund för att återkalla G.H:s registrering som fastighetsmäklare. Från länsstyrelsens sida har åberopats att G.H., enligt vad som framgick av ett med dold videokamera inspelat TV-program, avsett att medverka vid försäljning av en hyresrätt beträffande bostad på Surbrunnsgatan i Stockholm. TV-programmet, som sändes den 9 september 1992 i Sveriges Television, Kanal 1, hade titeln "Förtur till salu". I programmet skildrades handeln med sådana hyresrätter i Stockholm. G.H. har bestritt att det varit fråga om försäljning av en hyresrätt och gjort gällande att affären avsåg en andelslägenhet.
Fråga uppkommer om TV-programmet utgör tillräcklig bevisning för att G.H. uppträtt på ett sådant sätt att han skall anses olämplig som fastighetsmäklare.
G.H. har vid den muntliga förhandlingen framhållit att TV-programmet innehöll sekvenser som spelats in i efterhand och att det förekommit redigeringar och klipp i originalmaterialet, varför programmets bevisvärde är mycket lågt. Bland annat hade ett inslag med en miniräknare och ett inslag med en penningpåse tillkommit i efterhand och vidare framgick tydligt hur en handling, som låg på skrivbordet med nycklar ovanpå, byttes ut mot ett formulär till ett hyreskontrakt, vilket sedan förstorades upp.
Regeringsrätten ansluter sig till underinstansernas bedömning att TV- programmet - även om vissa manipulationer kunnat konstateras - kan användas som bevisning i målet. När det gäller att bedöma bevisvärdet av TV-programmet konstaterar Regeringsrätten att det bakomliggande syftet med TV-programmet var att belysa handeln med s.k. svarta hyreslägenheter och att den av TV anlitade personens uppgift var att uppträda som spekulant på en hyreslägenhet. De repliker som fällts vid dennes besök på fastighetsägarens kontor och hos G.H. talar för att det var fråga om att förmedla en hyresrätt. Den information som G.H. lämnade vid dessa besök förefaller meningslös om det, som han gör gällande, skulle varit fråga om köp av en andelslägenhet. Dessutom saknades enligt TV- programmet både handlingar och information som fastighetsmäklaren enligt vad ovan angivits måste tillhandahålla vid en sådan affär. Vid en samlad bedömning finner Regeringsrätten därför i likhet med underinstanserna att det är visat att G.H. avsett att förmedla en s.k. svart lägenhetsaffär.
G.H. uppfyller därmed inte längre de krav på lämplighet som lagen uppställer på en fastighetsmäklare. Annan påföljd än återkallelse av registreringen som fastighetsmäklare bör inte komma i fråga. G.H:s överklagande skall därför avslås.
Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten fastställer kammarrättens domslut.
Regeringsrådet Foley var av skiljaktig mening och anförde: Jag är ense med övriga ledamöter såvitt avser domens utformning fram till tredje styckets sista mening i avsnittet "Skälen för Regeringsrättens avgörande". I övrigt anför jag följande. - G.H. har bestämt förnekat att han avsett att söka förmedla någon s.k. svart lägenhetsaffär. Häremot står inslag i det åberopade TV-programmet av dokumentärkaraktär. Detta ingår i materialet i målet i form av en videokassett. - Som underinstanserna funnit kan TV-programmet användas som bevisning i målet. - TV-programmet har en visningstid av 40 minuter. I programmet görs gällande att det förekommer en omfattande otillåten handel med bostadshyresrätter och att även registrerade fastighetsmäklare medverkar i sådan verksamhet. Programmet är uppbyggt av inslag av olika slag. Det hålls ihop av en speakerröst. De flesta inslagen utgörs av "faktarutor", miljöbilder samt intervjuer och annat dokumenterande material, där de agerande uppenbarligen varit medvetna om att de medverkar i en TV- inspelning. I programmet ingår också ett antal kortare avsnitt som spelats in med en dold kamera och en dold mikrofon, d.v.s. utan att de dokumenterade personerna varit medvetna om upptagningen. Dessa inslag är uppenbarligen redigerade i olika avseenden. De är till en början klippta från ett mer omfattande material som måste ha ingått i varje upptagning. I samband med dessa inklippta avsnitt har vidare vissa tillägg gjorts i syfte att förstärka intrycket av att avsnitten behandlar försäljning av hyreskontrakt gällande bostadslägenheter. I målet finns inte någon heltäckande utredning om omfattningen och utformningen av denna redigering. - I TV-programmet uttalas att G.H. är en av de många "svartmäklare" som ägnar sig åt försäljning av "svarta lägenheter". Hans firmaskylt visas. Det uppges att de avsnitt i programmet, där G.H. förekommer, visar avgörande moment i en av honom avsedd försäljning av ett hyreskontrakt till en bostadslägenhet i en fastighet på Surbrunnsgatan i Stockholm. Inslagen är två, båda enligt vad som framgår av programmet huvudsakligen inspelade med dold kamera. Det korta dialoginnehållet i dessa inslag finns återgivet i bilagan till länsstyrelsens beslut. - I målet är ostridigt att G.H. vid åtminstone två tillfällen sammanträffat med den av TV-programmets producent anlitade personen och att denne därvid utgett sig för att vara bostadssökande. Enligt G.H. hade olika alternativ för lösande av den påstådda bostadsfrågan ingående diskuterats vid dessa sammanträffanden. Det hade varit relativt långa samtal. Tillräcklig anledning att betvivla dessa uppgifter saknas. De får därför godtas. Det finns inte i målet någon dokumentation om vad som förekommit vid dessa samtal utöver de korta sekvenser som ingår i TV-programmet. - Med hänsyn främst till den relativt långa tid som numera förflutit sedan TV-programmet färdigställts framstår det inte som troligt att utredningsåtgärder från domstolens sida med stöd av 8 § förvaltningsprocesslagen skulle komma att leda till klarhet om vad som verkligen förekommit vid de ifrågavarande sammanträffandena mellan G.H. och den "bostadssökande" personen. Målet får därför avgöras på förefintligt material. - Vid bedömandet av bevisvärdet av de i TV-programmet ingående inslagen med G.H. som agerande måste beaktas följande. Programmets syfte var att visa att svarta lägenhetsaffärer förekommer i stor omfattning. Programmet hade uppenbarligen redigerats utifrån detta syfte. Inslagen med G.H. har endast utgjort mycket korta avsnitt av sammanträffanden mellan G.H. och den uppgivne bostadssökanden. Avsnitten har därmed blivit frikopplade från sitt sammanhang med vad som i övrigt förekommit vid dessa sammanträffanden. De kan därför inte anses visa annat än att det vid dessa förekommit de replikskiften som återgetts i bilagan till länsstyrelsens beslut. Dessa måste bedömas för sig. Programmets allmänna syfte och innehåll i övrigt saknar värde som bevisning mot G.H. Det måste alltså vid bevisvärderingen bortses från att programmet som helhet utformats med ett tendentiöst mönster och att detta naturligt leder till att de i programmet ingående delinslagen i första hand uppfattas i detta mönster. De uppgifter som G.H. lämnat i målet om sitt mellanhavande med den av TV anlitade "bostadssökande" personen och vad som därvid förekommit kan inte lämnas utan avseende. De vinner även visst stöd av annat utredningsmaterial som G.H. åberopat i målet. - När det gäller en åtgärd av så ingripande natur för den enskilde som återkallelse av en för honom utfärdad registrering som fastighetsmäklare - med verkan som ett slags näringsförbud på fastighetsförmedlingsområdet - måste krävas att de omständigheter som ligger till grund för ett beslut om återkallelse är styrkta. Det måste framstå som ställt utom rimligt tvivel att sakförhållandena är sådana att grund för återkallelse föreligger. Beviskraven härför får ställas nära nog lika de som krävs i brottmål om än inte fullt ut motsvarande dessa. (Jfr Regeringsrättens dom den 13 december 1994 i mål nr 2508-1994). - Vid en bedömning med beaktande av anförda omständigheter finner jag att de i TV-programmet ingående inslagen med G.H. som huvudagerande väl får sin naturligaste förklaring om de ingår i ett sammanhang som gäller förmedling av lagstridig upplåtelse av hyresrätt till bostad mot ersättning men att de inte ensamma - mot G.H:s bestridande och uppgifter i övrigt - utgör tillräcklig bevisning om att så varit förhållandet. Någon annan bevisning om att G.H. avsett att förmedla en s.k. svart lägenhetsaffär föreligger inte i målet. - Då de omständigheter som utgjort grund för länsstyrelsens beslut om återkallelse av den för G.H. utfärdade registreringen som fastighetsmäklare således - mot G.H:s bestridande - inte kan anses vara styrkta, skall återkallelsebeslutet enligt min mening upphävas. - Med ändring av kammarrättens dom och länsstyrelsens beslut upphäver jag beslutet om återkallelse av G.H:s registrering som fastighetsmäklare.