Fråga huruvida vid köpeavtal rörande fast egendom en i kontraktet intagen utfästelse från köparens sida att ge säljaren rätt att efter exploatering välja villafastighet inom det köpta området kan grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen vid bristande uppfyllelse av utfästelsen.
S. M. väckte vid Lidköpings TR talan mot Götenehus AB och yrkade förpliktande för bolaget att till honom utge 600 000 kr jämte ränta. Som grund för sin talan åberopade han följande. Bolaget har enligt ett köpekontrakt daterat d. 12 och d. 20 sept. 1994 köpt för exploatering del av S. M:s fastighet Fåraby 1:6 i Grebbestad. Enligt punkten 6 i kontraktet har bolaget medgivit S. M. "förhandsrätt till att efter genomförd exploatering till gällande marknadspris förvärva valfri villa inom området". Kontraktsbestämmelsen innebär rätt att förvärva valfri villatomt inom området. Bolaget har brutit mot sin utfästelse enligt nämnda bestämmelse. Bolaget sålde området vidare, innan exploatering påbörjats, till ett norskt bolag vilket fått till resultat att S. M. gått miste om sin rätt enligt punkten 6 i avtalet. Avtalsbrottet har lett till skada för S. M. uppgående till yrkat belopp. - I andra hand görs gällande att köpeskillingen till följd av bolagets nämnda avtalsbrott skall jämkas på så sätt att den höjs med 600 000 kr. Det har varit en avgörande förutsättning för S. M:s beslut att ingå avtal med bolaget att han efter exploateringen av markområdet först fick välja hus. Detta har bolaget förstått. Bolagets utfästelse har varit av avgörande betydelse för köpeskillingen. Om utfästelsen inte lämnats skulle köpeskillingen med 600 000 kr ha överstigit den köpeskilling som nu i stället kom att fastställas.
Bolaget bestred yrkandet. Som grund för bestridandet åberopades bl.a. följande. Utfästelse om framtida försäljning av fast egendom är inte giltig enligt svensk rätt. Varken skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen kan därför grundas på bolagets utfästelse enligt avtalet mellan parterna.
S. M. invände: Utfästelsen är giltig enligt svensk rätt. Även om den inte är verkställbar i allmän domstol är den giltig mellan parterna. Detta måste då också innebära att ett brott mot denna ensidiga förpliktelse att senare sälja viss egendom på vissa särskilt angivna villkor är skadeståndsgrundande.
TR:n beslöt på begäran av parterna om mellandom.
I mellandom d. 28 dec. 2000 anförde TR:n (rådmannen Jackson): Domskäl. I svensk rätt gäller som allmän princip att en utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande. I konsekvens härmed har i rättspraxis inte heller avtal om förköpsrätt till fast egendom ansetts vara giltiga. Först genom att en handling upprättas i föreskriven form om fastighetens överlåtelse blir avtalsparterna bundna.
Bestämmelsen enligt punkten 6 i köpekontraktet innebär en utfästelse av bolaget att sälja och en förköpsrätt för S. M. avseende del av det till bolaget sålda området av fastigheten. Eftersom utfästelsen, enligt vad ovan anförts, inte är giltig ens mellan parterna kan rätt till skadestånd eller jämkning av köpeskillingen inte grundas på brott mot den avtalade kontraktsbestämmelsen.
Domslut. TR:n fastställer att rätt för S. M. att av Götenehus AB utfå skadestånd eller ersättning avseende jämkning av köpeskillingen inte kan grundas på brott mot kontraktsbestämmelsen i punkten 6 i köpekontrakt mellan parterna d. 12 och 20 sept. 1994.
S. M. överklagade i Göta HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att han hade rätt att av Götenehus AB utfå skadestånd eller ersättning avseende jämkning av köpeskillingen grundat på brott mot den åberopade kontraktsbestämmelsen.
Götenehus bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Davis samt hovrättsråden Roberts och Williams, referent) anförde i dom d. 6 juni 2001: Domskäl. I ett fall som detta är - som TR:n angett - en utfästelse att sälja fast egendom inte bindande ens mellan parterna och avtal om förköpsrätt till fast egendom är ogiltiga. Därav följer också att en fullgörelse inte kan tvingas fram genom att fastighetsägaren i stället åläggs ett skadeståndsansvar. Det av S. M. i första hand framförda yrkandet kan därför inte vinna bifall. Om den tilltänkta fastighetsöverlåtelsen däremot t.ex. utgör ett delmoment i ett avtal om exploatering av en större fastighet bör det inte vara uteslutet att pröva frågan om jämkning av avtalet. I annat fall skulle allmänna principer om ersättning vid avtalsbrott kunna helt sättas ur spel. De intressen som motiverar att förköpsklausuler i en överlåtelsehandling inte godtas, nämligen hänsynen till den fria omsättningen av fastigheter, gör sig inte gällande i en jämkningssituation.
Enligt det mellan parterna ingångna avtalet överlät Simmons ett markområde av fastigheten Fåraby 1:6 i Tanums kommun till Götenehus AB för 475 000 kr varjämte han gavs förhandsrätt att efter genomförd exploatering till gällande marknadspris förvärva en valfri villa inom området. Det kan hållas för visst att S. M. ansåg att löftet att först få välja en villa hade ett visst värde och att detta kan ha inverkat på försäljningspriset. Detta måste bolaget ha insett. I enlighet med vad som har anförts i föregående stycke har S. M. inte rätt till skadestånd därför att bolaget inte kan eller vill vidbli sitt löfte. Däremot måste han anses ha rätt att få sin begäran att köpeskillingen skall jämkas prövad. TR:ns dom skall ändras i enlighet härmed.
Domslut. Med ändring av TR:ns mellandom fastställer HovR:n att rätt för S. M. att av Götenehus AB erhålla ersättning avseende jämkning av köpeskillingen - i mån av befogenhet - kan grundas på brott mot kontraktsbestämmelsen i punkten 6 i köpekontraktet mellan parterna d. 12 och 20 sept. 1994.
Götenehus överklagade och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns domslut.
S. M. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Tomth, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Båda parter har åberopat samma omständigheter som i HovR:n. Genom den överklagade domen har bl.a. prövats om avtalsbrott mot en i exploateringsavtal intagen klausul om förhandsrätt att förvärva en valfri villa kan föranleda jämkning av köpeskillingen.
Enligt 4 kap. 1 § 2 st. JB får köpeskillingen vid fastighetsköp jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.
Ett avtal om rätt att i framtiden köpa fast egendom är ogiltigt och leder inte till skadeståndsansvar för någon av parterna. Den klausul som har intagits i exploateringsavtalet mellan S. M. och Götenehus AB om rätt att välja villa är en form av överenskommelse om förköp och är därför inte giltig. Detta innebär dock inte att exploateringsavtalet blir ogiltigt.
S. M. kan inte kräva fullgörelse av den i exploateringsavtalet intagna rätten att välja villa. Att parternas överenskommelse i denna del inte har fullföljts utgör dock ett avtalsbrott Köpeskillingen kan ha satts lägre på grund av klausulen om rätt att välja villa. S. M. bör därför ha rätt att få frågan om jämkning av köpeskillingen prövad i enlighet med 4 kap. 1 § 2 st. JB. TR:n har därför att pröva denna fråga.
Det anförda innebär att HovR:ns domslut skall fastställas. Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Lee, Johns, Pripp, Mclean och Rubio, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Av handlingarna i målet framgår att Götenehus från S. M. förvärvade del av fastigheten Fåraby 1:6 i Tanums kommun för 475 000 kr för att bygga villafastigheter på markområdet. Enligt punkten 6 i köpekontraktet fick S. M. av bolaget en förhandsrätt som medgav att han efter genomförd exploatering skulle få förvärva valfri villa inom området till gällande marknadspris. Några år senare överlät bolaget i sin tur markområdet utan att ha exploaterat detta. S. M. fick därför inte tillfälle att utnyttja sin förhandsrätt gentemot bolaget.
Av protokoll från TR:n framgår att den omständighet som TR:n beslutat att ta upp till prövning genom mellandom utgjordes av om S. M. kan grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen på den i köpekontraktet punkt 6 gjorda utfästelsen.
I HD har Götenehus vidhållit sin uppfattning att en utfästelse om framtida försäljning av fast egendom inte är giltig enligt svensk rätt. Utfästelsen kan därför inte av S. M. åberopas som grund för vare sig en skadeståndsskyldighet eller en jämkning av köpeskillingen enligt bolaget.
S. M. har å sin sida hävdat att punkten 6 i kontraktet inte är att bedöma som ett avtal om framtida köp av fast egendom utan som ett delmoment i ett exploateringsavtal mellan honom och Götenehus. Enligt Simmons har bolaget, genom att försätta sig i en situation där fullgörelse var omöjlig, begått ett avtalsbrott som grundar skadeståndsskyldighet alternativt jämkning av köpeskillingen.
I JB finns formkrav som måste iakttas vid fastighetsöverlåtelser. Bakom dessa krav ligger bl.a. intresset av att en äganderättsövergång blir klarlagd. Detta anses ha betydelse inte bara för säljare och köpare, utan också för en tredje man som kan beröras av överlåtelsen (se prop. 1970:20 del B 1 s. 122 ff.).
Enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB sluts köp av fast egendom genom upprättande av en köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen. Vidare skall handlingen innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltiga enligt 3 st. I förevarande mål är inte fråga om något avtal om överlåtelse av fast egendom från Götenehus till S. M.
När det gäller punkten 6 i köpekontraktet, i vilket S. M. överlåter ett markområde till Götenehus, innehåller denna en förhandsrätt för S. M. att förvärva en valfri villafastighet av bolaget. Denna del av avtalet är att betrakta som en överenskommelse om förköpsrätt eller en utfästelse om framtida överlåtelse av fast egendom. Sådana förköpsrätter eller utfästelser är inte bindande enligt vad som länge gällt enligt svensk rätt. Endast i undantagsfall har en förköpsrätt respektive en utfästelse om framtida överlåtelse av fast egendom tillmätts rättslig betydelse. Sådana specialfall har haft samband med gåva, uppdragsförhållande och familjerättsligt fång. Bakgrunden till denna restriktiva hållning är att klausuler av här nämnt slag anses kunna skapa osäkerhet i äganderätten med ogynnsamma verkningar bl.a. för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. Skälen är med andra ord likartade dem som ligger bakom formkraven vid överlåtelse av fast egendom (jfr NJA 1971 s. 516, 1973 s. 175, 1974 s. 314, 1974 s. 526, 1977 s. 509, 1981 s. 897, 1984 s. 673, 1987 s. 726, 1990 s. 18, 1992 s. 66 och 1994 s. 69 samt Williams, Fastighetsköp, 15 uppl. 2001 s. 63 f. och Smith, Svensk sakrätt 11:1, 5 uppl. s. 114 ff. ).
HD finner att, även om utfästelsen i punkten 6 i köpekontraktet haft ett värde för S. M. och denne utgått från att utfästelsen skulle uppfyllas, S. M. inte har ägt rätt att förlita sig på utfästelsen i strid med de formkrav som gäller för överlåtelse av fast egendom enligt 4 kap. 1 § JB och den rättspraxis som utvecklats rörande utfästelser om framtida äganderättsövergång av fast egendom. Utfästelsen är således inte bindande mellan parterna. S. M. kan därför inte grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen på den i punkten 6 i köpekontraktet gjorda utfästelsen.
TR:ns domslut skall fastställas.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d. 31 okt. 2002 (mål nr T 2629-01).