I mål om avhysning på grund av utebliven hyresbetalning har såväl hyresnämnden som kronofogdemyndigheten underrättat hyresgästen om möjligheten att återvinna hyresrätten. Fråga har uppkommit om vilken tidsfrist som då gällt för återvinningen.
I ansökan om handräckning och betalningsföreläggande vid Kronofogdemyndigheten i Göteborg yrkade G.Z. Byggnadsaktiebolag (nedan Z.) förpliktande för L.S. att till Z. utge 9 397 kr, varav 9 314 kr avsåg kapital och 83 kr avsåg upplupen ränta, jämte ränta på kapitalbeloppet. Vidare yrkade Z. att Burton genast skulle förpliktas att flytta från sin bostadslägenhet på Temperaturgatan i Göteborg och begärde verkställighet av kommande utslag om avhysning. Kravet angavs avse obetalda hyror avseende perioderna maj 2000 och juni 2000 för nämnda bostadslägenhet. Hyrornas förfallodag var 30 april 2000 och 31 maj 2000. Eftersom hyrorna var obetalda var hyresrätten förverkad och Z. hade sagt upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Uppsägningen var delgiven L.S. med meddelande om rätt till återvinning enligt 12 kap. 44 § jordabalken. Socialnämnden hade underrättats om uppsägningen.
Sedan L.S. underlåtit att höra av sig till kronofogdemyndigheten i anledning av utfärdat föreläggande meddelade kronofogdemyndigheten utslag den 3 augusti 2000 varigenom Z:s ansökan bifölls.
L.S. ansökte om återvinning avseende utslaget och yrkade ogillande av Z:s talan. Till utveckling av sin återvinningstalan anförde L.S. följande: Hyresrätten skall inte anses förverkad eftersom hon betalat hyresfordringarna inom den tid som kronofogdemyndigheten uppgav att hon hade på sig för att få tillbaka hyresrätten. Kronofogdemyndigheten skrev i sitt föreläggande daterat den 28 juni 2000 följande: "Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt, om Ni betalar hyran inom tre veckor från det att Ni fått del av denna underrättelse." L.S. blev delgiven föreläggandet den 10 juli 2000 samt betalade det sista på hyresskulden den 27 juli 2000. Hon har därför betalat inom den av kronofogdemyndigheten angivna tiden och skall därför inte avhysas.
Göteborgs tingsrätt förordnade den 4 september 2000 att verkställighet av kronofogdemyndighetens utslag inte fick äga rum innan dom eller slutligt beslut förelåg.
Z. bestred bifall till L.S:s återvinningstalan och vidhöll sitt yrkande om avhysning samt yrkade ersättning avseende ränta.
Z. anförde till utveckling av sin talan: L.S. är ständigt försenad med hyresinbetalningarna. Sedan augusti 1998 har endast en hyra betalats i laga tid. L.S. har blivit uppsagd av Z. på grund av ogulden hyra samt upplysts om att hon för att ha möjlighet att få tillbaka hyresrätten skulle betala hyran inom tre veckor från det att hon mottagit meddelandet om uppsägning. Hon mottog meddelandet den 28 juni 2000. Socialnämnden har underrättats om uppsägningen. L.S. betalade sedan 9 314 kr på hyresskulden inom den av kronofogdemyndigheten angivna tiden. Hyresskulden var dock på 9 397 kr varpå en restskuld om 83 kr jämte ytterligare ränta kvarstod efter den angivna tiden.
Göteborgs tingsrätt (2000-11-14, tingsfiskalen Robertson) förpliktade L.S. att till Z. utge viss ränta och att vid påföljd av avhysning på egen bekostnad genast avflytta från bostadslägenheten.
I domskälen anförde tingsrätten följande.
I målet är utrett att L.S. hyr en bostadslägenhet på Temperaturgatan i Göteborg av Z. L.S. har inte betalat hyrorna avseende perioderna maj 2000 och juni 2000 inom föreskriven tid. Hyran för maj uppgick till 4 657 kr och förföll till betalning den 30 april 2000 och hyran för juni 2000 uppgick till 4 657 kr och förföll till betalning den 31 maj 2000. Efter det att Z. lämnat in ansökan hos kronofogdemyndigheten avseende avhysning och betalningsföreläggande mot L.S. har L.S. betalat de aktuella hyrorna genom delbetalningar enligt följande: 3 314 kr betalades den 10 juli 2000, 4 500 kr betalades den 20 juli 2000 och 1 500 kr betalades den 27 juli 2000. Detta innebär att kapitalbeloppet för hyrorna om sammanlagt 9 314 kr är betalade men inte den ränta som belöper på beloppet. Med hänsyn till vad L.S. uppgivit angående när delbetalningarna erlades skall Z:s yrkande avseende räntebetalningen bifallas.
Tingsrätten övergår nu till att pröva yrkandet om avhysning. Skyldighet för hyresgästen att flytta på grund av att hyresrätten är förverkad till följd av dröjsmål med hyresbetalning förutsätter att hyresavtalet sagts upp i laga ordning och att hyresgästen på föreskrivet sätt underrättats om sin rätt att få tillbaka hyresrätten genom betalning samt socialnämnden underrättats om uppsägningen. Av handlingarna i målet framgår att dessa förutsättningar är uppfyllda. Vidare är det klarlagt att L.S. inte har betalat hyran till Z. inom den i uppsägningen från Z. föreskrivna tiden.
Z. har samma dag som uppsägningen skedde ansökt om avhysning och betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten. I föreläggandet som utskickades av kronofogdemyndigheten till L.S. angavs bland annat att "Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er hyresrätt, om Ni betalar hyran inom tre veckor från det att Ni har fått del av denna underrättelse". L.S. har då, såsom hennes inställning för förstås, utgått från att hon haft ytterligare tre veckor på sig, från dagen från delgivningen av föreläggandet från kronofogdemyndigheten, att betala hyran innan hyresrätten skulle anses förverkad. Enligt tingsrättens mening måste en person kunna förlita sig på de uppgifter som kommer från en myndighet. Med hänsyn till det föreläggande som utskickades från kronofogdemyndigheten har L.S., enligt tingsrättens mening, med fog kunnat utgå från att hon hade tre veckor på sig från den 10 juli 2000 att betala hyran innan hyresrätten skulle anses förverkad.
L.S. har efter kronofogdemyndighetens föreläggande inbetalat kapitalbeloppet om 9 314 kr inom föreskriven tid. Hon har däremot inte betalat den angivna upplupna räntan om 83 kr jämte angiven ränta från den 27 juni 2000. Hon kan därmed inte anses ha fullgjort vad som ålegat henne för att hyresrätten inte skulle förverkas. På grund av detta skall hyresrätten anses förverkad och förutsättningar för avhysning föreligger.
L.S. överklagade domen och yrkade att Z:s talan om avhysning skulle lämnas utan bifall.
Z. bestred ändring.
I hovrätten anförde L.S. bland annat att hon hade betalat hyresskulden inom föreskriven tid men att det inte varit ekonomiskt möjligt för henne att dessutom betala räntan vid det tillfället.
Z. anförde att L.S. för att återvinna hyresrätten skulle ha erlagt betalning senast den 18 juli 2000 samt att bolagets yrkande om avhysning kvarstod eftersom Burton ofta underlåter att betala hyran i tid och nu åter har en betydande skuld till Z.
Hovrätten för Västra Sverige (2001-04-11, hovrättslagmannen Wood, hovrättsrådet Hopkins och tf. hovrättsassessorn Douglas, referent) fastställde tingsrättens domslut på följande skäl.
En hyresgäst vars hyresrätt har förverkats skall för att återvinna hyresrätten betala hyran inom tre veckor från det att han tagit del av en underrättelse om möjligheten till återvinning (12 kap. 44 § första stycket 1 punkten jordabalken). Underrättelsen skall vara utformad på visst sätt enligt förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken. Fråga i målet är om L.S. genom den betalning som har erlagts skall anses ha återvunnit sin hyresrätt.
Som framgår av tingsrättens dom delgavs L.S. den 28 juni 2000 Z:s uppsägning med underrättelse om möjligheten till återvinning. Treveckorsfristen löpte således ut den 19 juli 2000. Det är ostridigt att betalningen erlades efter den 19 juli 2000 men inom tre veckor räknat från delgivningen av kronofogdemyndighetens föreläggande.
Rätten till återvinning är inte beroende av att upplupen dröjsmålsränta betalas. För att hyresrätten skall återvinnas är det tillräckligt att betalning för hyran erläggs.
Den betalning som L.S. har erlagt har alltså i och för sig varit tillräcklig för att hyresrätten skulle återvinnas om betalningen kan anses ha skett i rätt tid. Frågan är då om det varit tillräckligt att hela beloppet har betalats först den 27 juli 2000, det vill säga efter utgången av treveckorsfristen för återvinning räknat från delgivningen av Z:s uppsägningshandling.
En ansökan om avhysning gäller enligt 12 kap. 8 § jordabalken som uppsägning när delgivning har skett. Enligt förordningen (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken skall kronofogdemyndigheten i de fall när en underrättelse om möjligheten till återvinning inte bifogats ansökan om avhysning, ombesörja att hyresgästen delges en sådan underrättelse samtidigt med ansökningen. I ett fall som det förevarande, när en hyresvärd valt att tillställa hyresgästen en sedvanlig uppsägningshandling med underrättelse om möjligheten till återvinning samtidigt som ansökan om avhysning ges in, kan underrättelsen från kronofogdemyndigheten, på sätt denna är formulerad, i och för sig skapa förvirring hos hyresgästen (jfr LU 1972:12 s. 4).
Hovrätten anser emellertid inte att det finns någon grund för att frånkänna den uppsägning med underrättelse om möjligheten till återvinning som Z. tillställt L.S. och som hon mottagit den 28 juni 2000 verkan. Uppsägningen har inte på något sätt varit otydlig. Spencer för återvinning har därför också börjat löpa när Burton tagit del av denna och betalningen har erlagts efter fristens utgång. Kronofogdemyndighetens underrättelse om tiden för återvinning, vilken i sak får anses ha varit missvisande, medför inte att den av Z:s i samband med dess uppsägning angivna återvinningsfrist har förlängts. L.S:s betalning av hyran kan enligt hovrättens mening inte föranleda att hon skall anses ha återvunnit hyresrätten. Hyresrätten är således förverkad och L.S. är skyldig att avflytta.