Fråga om förutsättningar för tvångsförsäljning av bostadsrätt föreligger, när bostadsrättshavare som sagts upp på grund av bristande betalning av årsavgift invänder att avgiften inte betalats på grund av hinder och men i nyttjanderätten. 7 kap 30 § och 8 kap 4 § bostadsrättslagen (1991:614).
HSB:s Bostadsrättsförening Rävlanda i Härryda (bostadsrättsföreningen) ingav d 2 dec 1996 till Kronofogdemyndigheten i Göteborgs och Bohus län en ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kapbostadsrättslagen (1991:614) av bostadsrätten till lägenheten nr 22 210200100214 med adress Åvägen 31 i Rävlanda. Som grund för sin ansökan anförde bostadsrättsföreningen att bostadsrättshavarna dröjt med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen, att dröjsmålet inte var av ringa betydelse och att nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten därför var förverkad enligt 7 kap 18 § 1 bostadsrättslagen.
Av handlingarna i ärendet framgår att bostadsrättshavarna G.J. och B.H. d 23 sept 1996 delgivits uppsägning av nyttjanderätten till bostadsrätten eftersom de inte erlagt årsavgift för juli-augusti 1996. I uppsägningen erinrades de om att de kunde få tillbaka nyttjanderätten till lägenheten om avgiften betalades senast tolfte vardagen från uppsägningen.
I yttrande till kronofogdemyndigheten anförde G.J. och B.H.: Någon grund för förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten föreligger inte eftersom lägenheten är fukt och mögelskadad. De har också begärt att bostadsrättsföreningen skall sanera lägenheten. Huvudtanken i 7 kap 4 § bostadsrättslagen är att bostadsrättsföreningen svarar för det yttre av fastigheten - dvs stommen - och bostadsrättshavaren för det inre. Felen i fastigheten härrör från de yttre delarna och det åligger därför bostadsrättsföreningen att reparera dessa skador. Eftersom bostadsrättsföreningen har vägrat att reparera skadorna har de tvingats att flytta från lägenheten. De är därför enligt 7 kap 4 § bostadsrättslagen berättigade till nedsättning av årsavgiften - motsvarande hela avgiften.
De anförde vidare: Bostadsrättsföreningens ombud M.D. har efter uppsägningen beviljat dem uppskov med betalningen till dess att lägenhetens skick utretts. Utredningen är ännu inte slutförd. Bostadsrättsföreningen har därför inte haft rätt att säga upp dem. Någon ytterligare uppsägning eller meddelande om att överenskommelsen inte är gällande har de inte erhållit från M.D. eller bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningen anförde bl a följande beträffande de av G.J. och B.H. lämnade uppgifterna: Det bestrids att det skulle finnas någon form av kvittningsgill motfordran. Det finns inte några fel i stommen på sätt motparterna angett. Den av motparterna framförda invändningen kan inte heller prövas i nu aktuellt ärende. Vill motparterna kräva ersättning enligt 7 kap 4 § bostadsrättslagen åligger det dem att ansöka om stämning och styrka dels att påstådd skada föreligger, dels att bostadsrättsföreningen varit vållande till den. De framställda grundlösa invändningarna skall inte påverka bedömningen av frågan om tvångsförsäljning. Bostadsrättsföreningens resonemang vinner stöd av ett PM, utfärdat av Riksskatteverket d 12 jan 1996. Utgångspunkten är att bostadsrättsföreningen i tvistiga fall skall styrka sitt påstående att nyttjanderätten förverkats och att uppsägning till avflyttning skett. Eftersom dessa delar är ostridiga (avgiften är obetald på sätt som angivits i uppsägningen och uppsägning har skett till omedelbar avflyttning d 23 sept 1996) skall bostadsrättsföreningens yrkande bifallas.
Någon överenskommelse som innebär att bostadsrättsföreningen inte ägt säga upp nyttjanderätten har inte heller träffats mellan parterna. Kronofogdemyndigheten (kronofogden Cuevas) meddelade d 6 febr 1997 följande beslut: Enligt bostadsrättslagen 7 kap 30 § 1 st skall en bostadsrätt tvångsförsäljas när bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning. Med uttrycket skild från lägenheten avses att det är slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats (prop 1995/ 96:17, s 36). Kronofogdemyndigheten skall därvid pröva om förutsättningarna för tvångsförsäljning föreligger.
Kronofogdemyndigheten kan i allmänhet utan svårigheter bedöma om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är betalningsförsummelse. Här är dock situationen annorlunda eftersom det är själva betalningsskyldigheten som bestrids av bostadsrättshavarna. Om parterna har olika uppfattning i frågan kan det föreligga en sådan tveksamhet att det inte med någon större grad av säkerhet kan bedömas av kronofogdemyndigheten huruvida ett förverkande skett. Om så är fallet skall ansökan om tvångsförsäljning avslås.
Bostadsrättshavarna har bestridit att betalningsskyldighet föreligger och har därvidlag anfört att de har en kvittningsgill motfordran och att uppskov med betalningen lämnats genom ett muntligt avtal med företrädare för bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen har bestridit detta. Båda dessa faktorer är av en sådan karaktär att de inte kan prövas inom denna process. Kronofogdemyndigheten har inte möjlighet att inom ramen för prövningen göra en sådan form av bevisupptagning och bevisvärdering som krävs för ett slutligt bestämmande av att nyttjanderätten är förverkad.
Då det inte med säkerhet kan fastställas av kronofogdemyndigheten att bostadsrätten är förverkad, avslås bostadsrättsföreningens ansökan om tvångsförsäljning.
Kronofogdemyndigheten har med anledning härav att erinra om möjligheten för bostadsrättsföreningen att väcka talan vid domstol.
Bostadsrättsföreningen överklagade kronofogdemyndighetens beslut vid Göteborgs TR med yrkande i själva saken att TR:n med ändring av kronofogdemyndighetens beslut omedelbart skulle besluta om tvångsförsäljning av bostadsrätten till den aktuella lägenheten samt förklara bostadsrätten förverkad.
Bostadsrättsföreningen vidhöll vad som anförts hos kronofogdemyndigheten och tillade bl a följande: Motpartens resonemang om en överenskommelse mellan parterna har tagit gestaltning först efter det att uppsägning skett d 23 sept 1996. Redan av denna anledning är invändningen orimlig och kan inte påverka uppsägningens rättsliga betydelse. Under alla förhållanden har motparterna inte styrkt sitt påstående om att de är befriade från betalningsansvar. När kronofogdemyndigheten i sitt beslut konstaterar att myndigheten inte kan pröva motpartens invändningar i nu aktuell process delas denna uppfattning av bostadsrättsföreningen på så sätt att invändningarna aldrig kan inverka på föreningens rätt till tvångsförsäljning. Vill motparterna föra en talan utifrån dessa grunder är de hänvisade till att föra en särskild talan i saken. Konsekvensen av att kronofogdemyndigheten inte kunnat gå in och pröva motparternas invändningar bör rimligen vara att bostadsrättsföreningens yrkande skall bifallas. Kronofogdemyndigheten har i sitt beslut konstaterat att myndigheten i allmänhet utan svårighet kan bedöma om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är betalningsförsummelse. När kronofogdemyndigheten förklarar att situationen i detta fall är annorlunda är detta ett felslut. Grunden för föreningens ansökan om tvångsförsäljning är att bostadsrättshavaren har dröjt med att betala årsavgift utöver två dagar efter förfallodagen enligt 7 kap 18 § 1 bostadsrättslagen. Enbart det förhållandet att motparterna konstruerar andra typer av invändningar än att betalning har skett kan inte leda till att kronofogdemyndigheten plötsligt känner sig fri att pröva alla olika typer av invändningar. Prövningen måste helt och hållet kretsa kring den av sökanden åberopade grunden att bostadsrättshavarna har dröjt med betalning. Att en bostadsrättshavare skulle vara fri från betalningsskyldighet gentemot föreningen för årsavgifter är en såpass osannolik uppgift att det måste krävas klar bevisning som kan styrka ett sådant påstående. Det kan inte vara lagstiftarens avsikt att utifrån vilka invändningar som helst hejda en tvångsförsäljning under kanske flera år när årsavgiften är obetald och den betalningsskyldige inte längre bor kvar i lägenheten. Av Riksskatteverkets anvisningar (PM 1996-01-12) framgår särskilt att när grunden för förverkande utgörs av utebliven betalning kan bostadsrättshavaren endast freda sig genom att visa en invändning om att han har betalat avgiften. Eftersom motparterna inte ens påstått att de har betalat aktuella avgifter eller styrkt att betalning har ägt rum föreligger förutsättningar att bifalla bostadsrättsföreningens ansökan om tvångsförsäljning.
Kronofogdemyndigheten anförde i yttrande: Tvångsförsäljning av bostadsrätter enligt 8 kapbostadsrättslagen (1991:614) är en helt ny reglering av försäljning av bostadsrätter efter förverkande. Den innebär en genomgripande förändring av det tidigare gällande rättsläget. Det råder därmed osäkerhet om tillämpningen av lagen och det finns inte någon rättspraxis att stödja sig på. Ur prop 1995/96:17 kan den allmänna inställningen utläsas att kronofogdemyndigheten skall tillhandahålla ett snabbt förfarande i klara fall men iaktta stor försiktighet med att meddela beslut om tvångsförsäljning av bostadsrätter i andra fall. Under sådana förhållanden kan inte bristande betalning ensamt grunda rätt till tvångsförsäljning utan hänsyn till andra omständigheter eller invändningar. Att tillämpa lagen på detta sätt vore att inte iaktta den försiktighet som ligger i lagens anda. Mot bakgrund av det ovannämnda och de i beslutet av d 6 febr 1997 angivna skälen vidhåller kronofogdemyndigheten att bostadsrättsföreningens begäran om tvångsförsäljning skall avslås och att prövning av förverkandet måste ske i domstol.
Bostadsrättsföreningen yttrade sig över vad kronofogdemyndigheten anfört i sitt yttrande till TR:n.
TR:n (tf rådmannen Roberts) anförde i slutligt beslut d 17 mars 1997, såvitt angick själva saken: Bestämmelserna om tvångsförsäljning enligt 8 kapbostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft d 1 jan 1996 och innebär att kronofogdemyndigheten efter ansökan från en bostadsrättsförening kan genomföra tvångsförsäljning av bostadsrätten till en lägenhet. Något principiellt krav på motsvarighet till exekutionstitel i utsökningsmål skall inte uppställas. Som förutsättning för tvångförsäljning anges i 7 kap 30 § 1 st bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning. Med uttrycket "skild från lägenheten" avses att det är slutligt bestämt att nyttjanderätten har förverkats. Det anses däremot sakna betydelse om bostadsrättshavaren faktiskt har flyttat från lägenheten (prop 1995/96:17 s 36). När det gäller frågan hur och av vem det skall konstateras huruvida förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten har skett i fall då parterna har olika uppfattningar i frågan anförs bl a följande i motiven till bestämmelserna (a prop s 36): Om bostadsrättshavaren inte har någon invändning mot föreningens påstående om att nyttjanderätten förverkats, saknas anledning för kronofogdemyndigheten att ingå i prövning av frågan. I de tvistiga fallen är det bostadsrättsföreningens sak att styrka sitt påstående om att nyttjanderätten har förverkats och att uppsägning till avflyttning har gjorts. Detta innebär dock inte att det är föreningen som skall styrka alla omständigheter av betydelse. Om bostadsrättshavaren t ex gör gällande att han har betalat avgiften vid en viss tidpunkt får det enligt allmänna principer anses ankomma på honom att visa detta. Kronofogdemyndigheten bör i allmänhet utan svårighet kunna bedöma om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är betalningsförsummelse. Beträffande andra förverkandegrunder kan det förmodas att saken, om parterna har olika uppfattning, ofta kommer att vara så tveksam att det inte med någon större grad av säkerhet kan bedömas av kronofogdemyndigheten huruvida förverkande har skett.
I ärendet är ostridigt att G.J. och B.H. har dröjt med att betala årsavgiften i sådan omfattning att dröjsmålet- i avsaknad av andra grunder för ett bestridande - i och för sig skulle medföra ett förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten och berättiga föreningen till att säga upp dem. De har emellertid framfört en invändning om att de till följd av hinder och men i nyttjanderätten varit berättigade till en nedsättning av årsavgiften som motsvarar denna avgift i dess helhet. Bostadsrättslagen saknar regler om deponering av årsavgiften motsvarande vad som gäller för hyra när tvist råder om hyrans storlek. Denna möjlighet kan alltså inte tillgripas av bostadsrättshavaren för att därigenom undgå förverkande av bostadsrätten. Vidare har G.J. och B.H. anfört att de enligt en muntlig överenskommelse med företrädare för bostadsrättsföreningen har erhållit uppskov med betalningen i avvaktan på utredning av lägenhetens skick.
Mot bakgrund av vad som anförts finner TR:n i likhet med kronofogdemyndigheten att de omständigheter som åberopats i ärendet är av sådan beskaffenhet att det inom ramen för det nu aktuella ärendet inte är möjligt att slutligt ta ställning till om förutsättningarna för en tvångsförsäljning är uppfyllda. TR:n lämnar därför överklagandet avseende begäran om tvångsförsäljning utan bifall.
Bostadsrättsföreningen överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att HovR:n skulle förklara G.J:s och B.H:s nyttjanderätt till den ifrågavarande bostadsrättslägenheten förverkad och förordna att lägenheten skall tvångsförsäljas.
Bostadsrättsföreningen åberopade i HovR:n samma grunder och omständigheter som vid TR:n samt anförde därutöver bl a följande. G.J:s och B.H:s invändning mot hinder och men i nyttjanderätten har framställts först omkring ett halvt år efter det att de obetalda avgifterna förföll till betalning. G.J. och B.H. har inte vänt sig till bostadsrättsföreningens styrelse med någon begäran om avhjälpande av brister. De har inte heller preciserat vad som skulle vara felaktigt.
G.J. och B.H. bestred ändring och anförde bl a följande. De har under våren 1996 framfört klagomål till bostadsrättsföreningen angående bostadsrättslägenhetens skick. De har också begärt att bostadsrättsföreningen skall undersöka och åtgärda de fel som de har visat på. Bostadsrättsföreningen beslöt d 4 juli 1996 att inte vidta några saneringsåtgärder och att inte medge nedsättning av årsavgiften. De har nu väckt talan mot bostadsrättsföreningen i saken.
Bostadsrättsföreningen anförde härefter: Det är riktigt att G.J. och B.H. nu väckt talan mot bostadsrättsföreningen. Stämningsansökan gavs in till TR:n d 21 mars 1997. G.J. och B.H. har därvid bl a sagt upp nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten och yrkat att TR:n skall fastställa att de har rätt att avträda från bostadsrätten. Vidare har de yrkat ersättning för bostadsrätten och skadestånd. De har även yrkat ett visst belopp avseende återbetalning av årsavgift för perioden augusti 1995 juni 1996. Bostadsrättsföreningen har bestritt yrkandena och begärt att G.J. och B.H. föreläggs att bl a ange vilka fel som påstås föreligga. Föreningen har undersökt lägenheten och konstaterade i beslut d4 juli 1996 att det inte fanns någon anledning att sanera lägenheten.
HovR:n (hovrättslagmannen Adams, hovrättsrådet Reese och adj led, hovrättsfiskalen Jackson, referent) anförde i slutligt beslut d 29 sept 1997: HovR:n meddelar prövningstillstånd.
I målet är ostridigt att G.J. och B.H. har dröjt med att betala årsavgiften för den ifrågavarande bostadsrättslägenheten för perioden juli-september 1996 utöver två vardagar efter respektive förfallodag. Dröjsmålet kan inte anses vara av ringa betydelse. Nyttjanderätten till lägenheten är därmed enligt 7 kap 18 § bostadsrättslagen (1991:614) jämförd med 7 kap 19 § samma lag, förverkad. Rättelse har inte skett innan bostadsrättsföreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning. G.J. och B.H. har delgetts uppsägning till avflyttning d 23 sept 1996. De har inte betalat avgiften senast tolfte vardagen från uppsägningen.
G.J. och B.H. har gjort gällande att de till följd av hinder och men i nyttjanderätten varit berättigade till full nedsättning av årsavgiften, varför deras underlåtenhet att betala inte kan medföra att nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten är förverkad. Bostadsrättsföreningen har bestritt att skäl till nedsättning av årsavgiften föreligger. Frågan om G.J. och B.H. varit berättigade till nedsättning av årsavgiften var inte avgjord när avgiften för nu ifrågavarande period förföll till betalning. G.J. och B.H. har därför - och då bostadsrättslagen saknar regler om deposition av årsavgiften motsvarande dem som gäller för hyra vid tvist om hyrans storlek - varit skyldiga att intill dess att frågan om nedsättning av årsavgiften avgjorts betala fastställd avgift till bostadsrättsföreningen vid äventyr att nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten annars förverkats.
G.J. och B.H. har vidare invänt att bostadsrättsföreningen efter uppsägningen av dem beviljat dem uppskov med betalningen till dess att utredningen beträffande lägenheten slutförts och att, då utredningen ännu inte är slutförd, bostadsrättsföreningen på grund av överenskommelsen inte haft rätt att säga upp dem till avflyttning. Bostadsrättsföreningen har bestritt att någon sådan överenskommelse har träffats. Blotta påståendet att det träffats en överenskommelse av detta slag kan inte föranleda att nyttjanderätten till lägenheten inte kan förklaras förverkad och att tvångsförsäljning inte kan ske. G.J. och B.H. har haft möjlighet att föra bevisning om saken vid TR:n eller i HovR:n.
På grund av det anförda finner HovR:n att G.J. och B.H. förverkat sin nyttjanderätt till ifrågavarande bostadsrättslägenhet och att förutsättningarna för tvångsförsäljning av lägenheten är uppfyllda.
Med ändring av TR:ns beslut, i den del som det har överklagats, upphäver HovR:n kronofogdemyndighetens beslut samt förklarar att nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten nr 22 2102 001 0021 4 med adress Åvägen 31 i Rävlanda är förverkad och förordnar att lägenheten skall tvångsförsäljas.
G.J. och B.H. (ombud för båda advokaten P.W.) överklagade och yrkade att HD skulle upphäva beslutet om tvångsförsäljning.
Bostadsrättsföreningen (ombud advokaten Mcconnell) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Schmidt, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. G.J. och B.H. har i HD frånfallit sin invändning om att föreningen beviljat dem uppskov med betalning av årsavgiften. HD:s prövning inskränker sig därmed till frågan om förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger i fall när uppsägning skett till följd av utebliven betalning av årsavgiften men bostadsrättshavaren gjort gällande att nyttjanderätten likväl inte förverkats eftersom han varit berättigad till full nedsättning av årsavgiften på grund av hinder och men i nyttjanderätten.
Enligt 7 kap 30 § bostadsrättslagen (1991:614) skall tvångsförsäljning ske om bostadsrättshavarna blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning bl a på grund av utebliven betalning av årshyra. Enligt 8 kap 4 § samma lag skall kronofogdemyndighet som första instans pröva om förutsättningar för tvångsförsäljning är uppfyllda. Tvångsförsäljning skall genomföras i fall där förverkandefrågan är otvistig eller eljest framstår som klar. I andra fall skall ansökan om tvångsförsäljning avslås. (Jfr prop 1995/96:17 s 36 och 63.) Föreningen kan då i stället väcka talan i saken vid domstol.
I förevarande fall är frågan om nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten har förverkats tvistig, eftersom bostadsrättshavarna invänt att årsavgiften inte har betalats på grund av hinder och men i nyttjanderätten. Vad de har anfört därom kan inte lämnas utan avseende (jfr 3 kap 21 § UB). Föreningen kan därför inte anses ha visat att förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger. Överklagandet skall alltså bifallas.
HD:s avgörande. HD undanröjer HovR:ns beslut om förverkande av nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten nr 22 2102 0010021 4 med adress Åvägen 31 i Rävlanda och upphäver beslutet om tvångsförsäljning av bostadsrätten.
HD (JustR:n Lin, Holmes, Smith, referent, Baker och Chen) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.
HD:s beslut meddelades d 12 juni 1998 (mål nr Ö 4004/97).