När en fastighet ska bjudas ut till försäljning enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt är utgångspunkten att lägsta pris ska motsvara taxeringsvärdet. Om utredningen i ett särskilt fall ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen, ska dock lägsta pris motsvara tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.
Fastigheten Gotland Fårö Nors 1:46 ägs av H.L. och B.J. med hälften vardera.
H.L. ansökte vid Gotlands tingsrätt om att rätten skulle förordna en god man enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt för att bjuda ut fastigheten till försäljning på offentlig auktion. Om ett lägsta pris skulle fastställas yrkade hon att detta skulle bestämmas till taxeringsvärdet, 1 574 000 kr.
B.J. hade ingen erinran mot att en god man förordnades. Han yrkade att 3 350 000 kr skulle fastställas som lägsta pris.
Tingsrätten (lagmannen Jefferson) anförde i beslut den 26 november 2010:
Varje delägare i en fastighet som flera äger gemensamt får enligt 6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt ansöka om att fastigheten för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Om det enligt 9 § samma lag yrkas av någon delägare ska rätten också bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas.
När det gäller frågan om fastställande av lägsta pris, innehåller samäganderättslagen inga föreskrifter efter vilka grunder ett lägsta pris ska bestämmas och lagens förarbeten går inte in på den frågan. Ett vägledande rättsfall har lämnats av Hovrätten för Övre Norrland, RH 2001:66. Av detta kan bland annat utläsas följande.
Under de omständigheter som råder då en försäljning enligt samäganderättslagen blir aktuell är det angeläget att en upplösning av samägandet inte förhindras genom att ett lägsta pris sätts så högt - kanske helt utan marginal i förhållande till ett marknadsvärde som aldrig kan bedömas med säkerhet - att det finns en betydande risk för att auktionen inte leder till försäljning. Detta gäller särskilt som delägarna även vid en utebliven försäljning får svara för uppkomna kostnader. Det råder inte sällan delade meningar om vad man kan räkna med att en försäljning av en fastighet normalt skulle inbringa. Taxeringsvärdet kan då tjäna som utgångspunkt. Därvid ska beaktas att taxeringsvärdet är tänkt att motsvara 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde.
I det föreliggande fallet motsvarar dock taxeringsvärdet endast omkring hälften av uppskattat marknadsvärde. Tingsrätten anser sig kunna utgå från att man vid en försäljning under normala förhållanden inte kan räkna med att uppnå ett högre pris än 3 200 000 kr. Det kan visserligen finnas en eller annan som skulle vara beredd att betala mer än så. Å andra sidan kan det mycket väl tänkas att det vid saluförande i vanlig ordning i praktiken skulle visa sig nödvändigt att godta ett avsevärt lägre pris för att fastigheten - utan orimliga ansträngningar och utan orimliga kostnader - skulle bli såld.
Mot bakgrund av det anförda bör det pris under vilket fastigheten inte får säljas bestämmas till 2 400 000 kr, vilket motsvarar tre fjärdedelar av 3 200 000 kr.
Tingsrätten förordnar att fastigheten Gotland Fårö Nors 1:46 ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion.
Till lägsta pris vid försäljning av fastigheten fastställs 2 400 000 kr.
Advokaten R.P. utses till god man att ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev.
Försäljningsvillkoren ska i övrigt enligt 9 § samäganderättslagen bestämmas av advokaten R.P.
B.J. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att det lägsta pris som fastigheten skulle få säljas för skulle fastställas till 3 200 000 kr.
H.L. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättspresidenten Young samt hovrättsråden Garcia och Williamson, referent) anförde i beslut den 22 september 2011:
Hovrätten, som delar tingsrättens bedömning, avslår överklagandet.
B.J. överklagade och yrkade att HD skulle bestämma lägsta pris vid en försäljning av fastigheten till 3 200 000 kr.
H.L. motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
HD (justitieråden Powers, King, referent, Richardson, Graham och Armstrong) meddelade den 12 november 2012 följande beslut.
B.J. och H.L. äger tillsammans fastigheten Gotland Fårö Nors 1:46. Tingsrätten har beslutat att fastigheten för gemensam räkning ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion med stöd av 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Enligt 9 § i lagen ska rätten bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas vid auktionen, om någon av delägarna yrkar det. B.J. har framställt ett sådant yrkande, och frågan i HD är hur lägsta pris ska bestämmas.
Ett beslut om lägsta pris utgör ett led i försäljningen av den samägda egendomen. Beslutet bör därför ses i samband med en av de grundläggande tankarna bakom samäganderättslagen, nämligen att lagen ska bidra till en lösning av konflikter mellan delägarna, ytterst genom att det gemensamma ägandet avvecklas. Lagens syfte är sålunda att var och en av delägarna ska ha en möjlighet att enkelt upplösa gemenskapen (se NJA II 1905 nr 4 s. 5, 10 f., 13 och 28 samt NJA 1993 s. 3, NJA 2006 s. 678 och NJA 2011 s. 399). Om minimipriset sätts högt, kommer detta syfte att motverkas (jfr 13 § andra stycket samäganderättslagen).
Samtidigt innefattar lagreglerna en avvägning mellan de olika intressen som delägare kan ha. En ovillkorlig rätt för varje delägare att under alla förhållanden påfordra en försäljning av egendomen har ansetts betänklig, eftersom försäljningen kan bli förlustbringande vid en lågkonjunktur och med hänsyn till att en delägare skulle kunna utnyttja situationen för att komma i besittning av hela godset i ett ögonblick då övriga delägare inte kan bevaka sin rätt. Mot den bakgrunden infördes undantagsregeln om att en delägare inte kan utverka ett domstolsbeslut om att godset ska bjudas ut till försäljning, när en annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Men också föreskriften om att rätten kan bestämma ett lägsta pris kan i någon mån betraktas mot denna bakgrund, och föreskriften har i rättspraxis betecknats som ett skydd för delägarna. (Se 6 och 9 §§ samäganderättslagen, jfr 19 § tredje stycket, och NJA II 1905 nr 4 s. 11 och 26, NJA 1993 s. 3 och NJA 2009 s. 90 samt Burns, Smith, 2000, s. 186.)
Att rätten kan bestämma ett lägsta pris får därför ses som ett skydd mot att egendomen säljs till ett så lågt pris att det blir i sak oförmånligt för delägarna. Vad det blir fråga om är att begränsa risken för att försäljningen sker till ett pris som från mer allmänna utgångspunkter framstår som orimligt lågt. Däremot finns det inte något utrymme för att väga in den betydelse som köpeskillingen kan få för de enskilda delägarnas möjlighet att betala fordringar som är kopplade till egendomen eller för deras ekonomiska situation i övrigt. Lägsta pris ska ställas i relation till det försäljningsvärde som fastigheten kan bedömas ha, och vid en avvägning mellan olika intressen måste det grundläggande syftet med lagen, alltså att möjliggöra en upplösning av samägandet, ges den största betydelsen. Lägsta pris får inte sättas på en sådan nivå att det i praktiken hindrar eller ens mer påtagligt försvårar en försäljning. Det betyder att lägsta pris med marginal måste sättas under det beräknade försäljningspriset.
Om försäljningen avser en fastighet, en bostadsrätt eller någon annan egendom där värdet kan bestämmas på liknande sätt bör en utgångspunkt kunna vara att lägsta pris bestäms till tre fjärdedelar av det försäljningsvärde som egendomen kan bedömas ha. En förhandsbedömning kan dock många gånger framstå som osäker, och beräkningen av lägsta pris bör därför utgå från en försiktig uppskattning av utfallet vid en försäljning.
När det gäller fastigheter framstår taxeringsvärdet som ett tydligt riktmärke vid en bedömning av lägsta pris. Taxeringsvärdet ska bestämmas till ett belopp som motsvarar 75 procent av det pris som taxeringsenheten sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden (marknadsvärdet; se 5 kap.2 och 3 §§fastighetstaxeringslagen, 1979:1152). Det måste dock vara möjligt att frångå taxeringsvärdet vid bedömningen av ett enskilt fall enligt samäganderättslagen. Det kan av värderingsintyg eller av övrig utredning framgå att fastigheten har genomgått en värdeförändring efter taxeringen eller att fastigheten på andra grunder får anses ha ett försäljningsvärde som avviker från vad en beräkning enligt taxeringsreglerna ger till resultat. I ett sådant fall ska lägsta pris svara mot tre fjärdedelar av det försäljningspris som en försiktig bedömning av utredningen ger stöd för.
Den nu aktuella fastigheten är taxerad till ett värde av 1 574 000 kr. Det värderingsintyg som finns i ärendet och som är utfärdat av en fastighetsmäklare får emellertid anses visa att fastigheten har ett marknadsvärde som är betydligt högre än det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen. Enligt intyget är marknadsvärdet 3 200 000 kr med en tänkbar variation på 150 000 kr uppåt eller nedåt. Enligt en försiktig värdering skulle därför försäljningspriset kunna uppskattas till 3 050 000 kr. Med den utgångspunkten bör lägsta pris bestämmas till 2 287 000 kr (efter en viss avrundning).
Tingsrätten och hovrätten har satt priset högre, nämligen till tre fjärdedelar av 3 200 000 kr, dvs. 2 400 000 kr. Hovrättens beslut, som har överklagats enbart av B.J. för att få en höjning till stånd, ska därför stå fast.
HD avslår överklagandet.
HD:s beslut meddelat: den 12 november 2012.
Mål nr: Ö 4595-11.
Lagrum: 9 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.
Rättsfall: NJA 1993 s. 3, NJA 2006 s. 678, NJA 2009 s. 90 och NJA 2011 s. 399.