Hyresnämndsmål. Bostadsrättshavare som redan haft sin lägenhet upplåten i andra hand under tre års tid har fått avslag på sin tillståndsansökan då han inte presenterat tillräckliga skäl för att tillstånd till fortsatt upplåtelse skulle ges.
Hyresnämnden i Umeå
U.J. ansökte om hyresnämndens tillstånd att få fortsätta upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand från den 1 juli 2020. Som skäl för tillstånd angav han i huvudsak följande. Han har en stark anknytning till Kiruna där lägenheten är belägen. Både han och hans flickvän är uppvuxna i Kiruna och han har familj och vänner kvar där. Han köpte lägenheten 2016, innan LKAB:s inlösenplaner hade blivit kända, med avsikten att bo i den. Han planerar fortfarande att återvända till lägenheten inom några år. Han bor i Stockholm sedan tre år tillbaka och har just påbörjat en utbildning inom det företag han arbetar för. Utbildningen kommer göra honom attraktiv på arbetsmarknaden i hela Sverige. Situationen i Kiruna är mycket speciell. Det är många års kö till att få bostad i Kiruna. Det är därför bättre att hans lägenhet hyrs ut än att den står tom. Hans nuvarande hyresgäst saknar andra möjligheter till egen bostad och ett tillstånd är därför viktigt även för honom.
Föreningen motsatte sig ansökan och anförde följande som skäl för sin inställning. U.J. har bott i lägenheten i endast ca ett år av de fyra år under vilka han har ägt lägenheten. Hans flyttplaner till Kiruna är vaga och han har numera starka band till Stockholm där han bl.a. är styrelseledamot i sin nuvarande bostadsrättsförening. Den utbildning som han har påbörjat medför att han i vart fall kommer bli kvar i Stockholm ett par år till. U.J. har ett ekonomiskt intresse av att ha kvar lägenheten eftersom den kommer att lösas in till ett förmånligt pris. Hyresvärden har totalt 84 lägenheter, varav två–tre har fått föreningens tillstånd till upplåtelse i andra hand.
Hyresnämnden (hyresrådet Thompson) anförde i beslut den 25 juni 2020 följande.
Hyresnämnden ska pröva om U.J. ska få tillstånd att upplåta sin lägenhet i andra hand under ytterligare ett knappt år.
Det kan konstateras att U.J. har hyrt ut sin lägenhet sedan den 1 juni 2017, dvs. under tre års tid, varav det senaste året med tillstånd från hyresnämnden. Han har anfört samma skäl för anstånd som vid den tidigare prövningen, nämligen att han arbetar i Stockholm men har för avsikt att flytta tillbaka till Kiruna om några år. Även om utgångspunkten är att en bostadsrättsinnehavare själv ska bo i sin lägenhet anses normalt arbete på annan ort som ett godtagbart skäl för att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand. Skälen för att upplåta en lägenhet i andra hand väger dock lättare ju längre tiden går. De skäl som U.J. anfört är visserligen i sig godtagbara men kan efter tre år inte tillmätas lika stor tyngd som tidigare. Liksom vid den föregående prövningen vid hyresnämnden talar dock den mycket speciella situationen i Kiruna med pågående stadsomvandling och bostadsbrist för en fortsatt generös hållning. Frågan är också hur starka skäl som föreningen har för att vägra samtycke till fortsatt upplåtelse. Enligt uppgift från föreningen består denna av ett 80-tal lägenheter, varav endast ett fåtal upplåtits i andra hand. Situationen gällande upplåtelser i andra hand i föreningen tycks ha varit densamma vid hyresnämndens prövning under 2019 och någon ökning av antalet tillåtna upplåtelser i andra hand kan alltså inte ses. Även om U.J:s skäl för fortsatt upplåtelse efter tre år får anses väga något lättare kan en fortsatt upplåtelse inte anses medföra påtagligt försämrade möjligheter för föreningen att administrera sin egen verksamhet.
Hyresnämnden bedömer därför sammantaget att U.J., i vart fall under den aktuella perioden, har godtagbara skäl för upplåtelse i andra hand och att föreningens skäl för att vägra tillstånd inte väger så tungt att tillstånd ändå bör vägras.
Hyresnämnden lämnar U.J. tillstånd att upplåta den aktuella lägenheten i andra hand till I.K., under perioden 1 juli 2020 till 1 juni 2021.
Hyresnämnden tillät att beslutet fick överklagas till hovrätten.
Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade, såvitt nu är av intresse, att hovrätten skulle avslå U.J:s talan i hyresnämnden.
U.J. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Föreningen vidhöll vad den anförde i hyresnämnden och tillade i huvudsak följande. Det har varit allmänt känt sedan år 2004 att stora delar av Kiruna centrum ska flyttas inom en snar framtid. När U.J. förvärvade sin bostadsrätt i mars 2016 måste han ha känt till LKAB:s planer för att köpa upp området, och förvärvet var därför spekulativt. U.J. har tidigare ansökt om tillstånd till andrahandsupplåtelse och då uppgett att han avser att flytta tillbaka till lägenheten inom ett par år. Planerna har dock inte blivit mer konkreta under de tre år som gått sedan han lämnade Kiruna. Tvärtom har U.J:s anknytning till Stockholm, där han bott under denna tid, ökat. Det förhållandet att U.J:s arbetsgivare investerar i en utbildning för honom talar för att avsikten är att han ska fortsätta sin tjänst där. U.J. har uppgett att han, efter att han genomgått utbildningen, kommer att vara attraktiv för arbeten i hela Sverige. Han har dock inte påstått att han kommer att bosätta sig i Kiruna när utbildningen är klar. U.J. har även en bror som bor i Stockholm och har således familjeanknytning dit. Det finns inga omständigheter som talar för att U.J. kommer att återvända till Kiruna och bosätta sig i lägenheten, utan det är endast för att han vill göra en bra ekonomisk affär när LKAB löser in lägenheten som han behåller den. U.J. innehar alltså lägenheten av spekulativa skäl. Föreningen drabbas menligt av att lägenheter är upplåtna i andra hand eftersom föreningen behöver medlemmar som engagerar sig. Det finns inte några skäl att tillämpa reglerna om tillstånd till andrahandsupplåtelse mer generöst på grund av den pågående stadsomvandlingen i Kiruna.
U.J. vidhöll vad han hade anfört i hyresnämnden och tillade i huvudsak följande. Han har inte köpt lägenheten i spekulativt syfte. Han köpte den i mars 2016 och tidplanen för köp kom enligt LKAB först den 10 maj 2017. Han har varit anställd på sin nuvarande arbetsplats i Stockholm sedan den 25 juli 2019. När han arbetat där i ytterligare ett år kommer han att erbjudas en utbildning inom avloppsteknik som gör honom attraktiv för arbete på reningsverk i hela Sverige. Utbildningen är en diplomerad kurs på 2–3 veckor. Han sitter i styrelsen för den bostadsrättsförening där han bor i Stockholm eftersom han gillar att engagera sig. Det stämmer att hans bror bor i Stockholm. Han har också en syster i Göteborg. Hans föräldrar och äldsta bror med familj bor dock i Kiruna kommun. Hans flickvän sedan år 2017 har hela sin familj där. Deras familjeband till Kiruna är därför mycket starkare än till Stockholm. Eftersom de har planer på att återvända till Kiruna vill de inte ge upp ett framtida förstahandskontrakt efter att lägenheten blivit uppköpt av LKAB. Att LKAB kan komma att köpa lägenheten är något han självklart har i beaktande, men det var inte skälet till att han köpte bostadsrätten.
Hovrätten (hovrättsråden Sosa, Gilbert, referent, och Watkins) anförde i beslut den 10 november 2020 följande.
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) får en bostadsrättshavare som huvudregel inte hyra ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelse får dock bostadsrättshavaren upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (Se 7 kap. 11 § bostadsrättslagen.)
Bestämmelsen i 7 kap. 11 §§ bostadsrättslagen fick sin nuvarande lydelse den 1 juli 2014. Efter ändringen krävs inte längre att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen utan endast att han eller hon har skäl för den. Syftet med ändringen var att ge ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta i andra hand och på så sätt bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning (se prop. 2013/14:142 s. 1 och 12).
I förarbetena anges att utgångspunkten bör vara att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand för att under en tid bo någon annanstans, och att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Som exempel på sådana skäl anges att bostadsrättshavaren ska studera eller arbeta på annan ort, vistelse utomlands eller på annan ort i landet eller vård av anhörig. Enligt förarbetena bör skälet för upplåtelsen som utgångspunkt anses väga lättare ju längre tiden går. Det anges vidare att när bostadsrättshavaren bor någon annanstans är det efter några års tid ofta inte längre ett tillräckligt skäl för att lägenheten upplåts i andra hand. Hänsyn måste dock tas till omständigheterna i det enskilda fallet. Är det t.ex. fråga om studier på annan ort kan en längre tid komma i fråga så att studierna kan avslutas, om bostadsrättshavaren avser att återvända till lägenheten. Ett annat exempel på när en förlängd upplåtelse kan tillåtas är om barn i hushållet har något år kvar på en skola på annan ort. I förarbetena uttalas också att rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrättslägenheter inte bör gynnas av reglerna om upplåtelse av lägenheter i andra hand. Enbart en vilja att tillgodogöra sig en hyra för lägenheten bör därför inte kunna motivera en upplåtelse. (Se a. prop. s. 13 f. och 21 f.)
Av den redogörelse som lämnats ovan framgår att lagstiftaren år 2014 sänkte kraven på vilka skäl som kan godtas för att bevilja en ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Enligt hovrätten finns det dock inte något stöd för att lagstiftaren generellt velat öka möjligheterna för bostadsrättshavare att hyra ut sina lägenheter under längre perioder än tidigare.
U.J. har ansökt om tillstånd att upplåta sin lägenhet i andra hand på grund av att han arbetar i Stockholm. Skälen för fortsatt andrahandsupplåtelse är alltså, som hyresnämnden angett, i sig godtagbara.
Skälen för en upplåtelse i andra hand väger dock, som framgått, normalt lättare ju längre tiden går och kan enligt förarbetena ofta anses ha upphört efter några år om bostadsrättshavaren bor någon annanstans. För att en bostadsrättshavare, mot föreningens vilja, ska få hyra ut lägenheten därefter måste han eller hon alltså presentera sådana skäl för upplåtelsen att det finns anledning att tillåta en förlängd upplåtelse.
Av utredningen framgår att U.J. bor och arbetar i Stockholm sedan tre år tillbaka. U.J. har uppgett att han sedan den 25 juli 2019 har sin anställning i Stockholm och att han om ett år kommer att få genomgå en 2–3 veckor lång utbildning, som kommer att göra honom attraktiv för arbete på reningsverk i hela Sverige. U.J. har dock inte gjort gällande att han kommer att flytta tillbaka till Kiruna så snart han genomfört utbildningen utan endast uppgett att han och hans sambo har planer på att flytta tillbaka till staden inom några år. Även om utredningen inte ger stöd för att U.J:s förvärv av bostadsrätten skulle vara spekulativt talar hans egna uppgifter och utredningen i övrigt för att en starkt bidragande orsak till att han vill behålla lägenheten är att LKAB inom några år kommer att lösa in den. Att tillgodogöra sig hyra i avvaktan på att göra en god affär är som framgått ovan inte ett skäl som motiverar tillstånd till andrahandsupplåtelse. Inte heller kan vad U.J. anfört om att han vill bidra till att minska bostadsbristen i Kiruna tillmätas någon särskild betydelse.
U.J. har redan haft sin lägenhet upplåten i andra hand under tre år. De skäl som han presenterat för att få fortsätta uthyrningen är enligt hovrätten inte tillräckliga för att ytterligare tillstånd ska ges. Vid denna bedömning saknas anledning för hovrätten att närmare granska föreningens övriga skäl för att vägra samtycke. Hyresnämndens beslut ska alltså ändras och föreningens överklagande bifallas.
1.Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten U.J:s ansökan om tillstånd till upplåtelse i andra hand.