Fråga om en bostadsrättshavares ansvar för underhåll av
Stockholms tingsrätt
S.N. och G.J. förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (tingsfiskalen Stewart) anförde i dom den 9 juli 2018 följande.
BAKGRUND
S.N. och G.J. innehar en etagevåning med bostadsrätt, i Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 (i fortsättningen ”Brf Knoppen”). En del av våningen var tidigare en oinredd vindsvåning som år 1986 uppläts för att av dåvarande bostadsrättshavaren, M.-I.J., inredas och sammanläggas med befintlig bostadsrätt. Vid ombyggnaden installerade M.-I.J. bland annat ett vattenburet golvvärmesystem i duschrummet. S.N. och G.J. förvärvade den sammanslagna bostadsrätten år 1994 av en privatperson som dessförinnan hade förvärvat lägenheten av M.-I.J. Lägenheten var vid tidpunkten för de båda överlåtelserna utrustad med det vattenburna golvvärmesystemet. År 2014 var golvvärmesystemet under en period ur funktion, det avgav ingen värme. Carey uppkom härefter avseende ansvaret för reparationer och underhåll av golvvärmeanordningen.
YRKANDEN M.M.
S.N. och G.J. har yrkat att tingsrätten ska fastställa att Brf Knoppen är ansvarig för underhåll och reparation av det vattenburna golvvärmesystemet i S.N:s och G.J:s lägenhet.
Brf Knoppen har bestritt yrkandet.
GRUNDER
S.N. och G.J.
Brf Knoppen har ansvaret för underhåll och reparation av den vattenburna golvvärmeanordningen för lägenheten.
I första hand grundas ansvaret på att anordningen är en del av byggnaden som ligger utanför lägenheten. Brf Knoppen äger anordningen och har underhållsansvar enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614).
Bostadsrättsföreningens stadgar tar inte upp den vattenburna golvvärmeanordningen som en del av lägenheten. Underhålls- och reparationsansvar för det som ligger utanför det som definierats som lägenheten åvilar Brf Knoppen och kan inte åläggas medlemmen.
I andra hand, om tingsrätten finner att anordningen ska anses tillhöra lägenheten och därmed ligga inne i lägenheten, vilar ansvaret på Brf Knoppen på grund av att föreningen har försett lägenheten med anordningen. Enligt föreningens stadgar svarar inte medlemmen för värmeanordning som är belägen inne i lägenheten om föreningen försett lägenheten med anordningen.
Brf Knoppen
Golvvärmesystemet är beläget i den upplåtna lägenheten. Det är inte föreningen som har försett lägenheten med golvvärmesystemet. Föreningen kan endast bli ansvarig för underhåll och reparation av golvvärmesystemet om det inte anses tillhöra lägenheten eller om föreningen har försett lägenheten med det. Enligt föreningens stadgar är det därmed bostadsrättshavaren som ska ansvara för underhåll och reparation av golvvärmesystemet.
– – –
UTVECKLING AV TALAN
S.N. och G.J.
Enligt Brf Knoppens stadgar ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. I stadgarna framgår med tydlighet att gränsen för lägenheten är golvet. Golvvärmesystemet är inte en del av lägenheten utan ligger utanför. Detta gäller oavsett vilken golvbeläggning bostadsrättshavaren har. Stadgarna lägger alltså underhållsansvaret på föreningen.
I vart fall får Brf Knoppen anses ha försett lägenheten med anordningen. – – –,
Brf Knoppen
– – –
DOMSKÄL
Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) åligger det föreningen att, sedan tillträde medgetts, hålla lägenheten och huset i gott skick i den mån inte ansvaret enligt 12 §, samma kapitel, vilar på bostadsrättshavaren. I 12 § första stycket slås fast att bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av övriga bestämmelser i paragrafen. I andra stycket anges att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet får däremot inte utsträckas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten. Enligt 9 § i Brf Knoppens stadgar svarar fören­ingen för de anordningar för lägenhetens förseende med värme med vilka föreningen försett lägenheten.
Bostadsrättslagen anger inte vad som ska räknas till lägenheten och vad som hör till huset i övrigt. Frågan har istället överlämnats att regleras i bostadsrättsföreningens stadgar (prop. 2002/03:12 s. 52).
I 9 § 2 st. i Brf Knoppens stadgar anges att till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten; glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Vidare anges att bostadsrättshavaren inte svarar för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som föreningen försett lägenheten med.
Brf Knoppens stadgar anger följaktligen att gränsen för bostadsrättshavarens ansvar, såvitt nu är av intresse, är golvet. Parterna är oense hur ordet golvet ska tolkas. S.N:s och G.J:s inställning är att det med begreppet avses en plan bottenyta i ett rum, vilket utesluter underliggande tätskikt och golvvärme. Brf Knoppen är av uppfattningen att gränsen för golvet och således underhållsansvaret ska vara detsamma som det område som specificeras vid upplåtelsen och därmed innefatta golvvärmen.
Den allmänna definitionen av golv är en nedre begränsningsyta i byggnad eller rum. Stadgarna är en fristående reglering på så sätt att tolkningar i strid med stadgarnas lydelse inte kan få företräde framför lydelsen (jfr Svea hovrätts dom den 26 februari 2015 i mål nr T 2447-14). Vid en bokstavlig tolkning av föreningens stadgar finner tingsrätten att den tolkning som Brf Knoppen framfört i målet saknar stöd i stadgarna. Följden av det blir att underhållet av anordningen för golvvärme faller utanför bostadsrättshavarens ansvar och att anordningen ska anses tillhöra den del av fastigheten som föreningen har underhållsansvar för. Brf Knoppen har argumenterat för att en sådan tolkning skulle innebära att bostadsrättshavaren ensidigt kan vidta åtgärder, såsom att höja golv och sänka tak, med följden att upplåtelseobjektet ändras successivt under innehavet samt att föreningen blir underhållsansvarig för eventuella golvvärmesystem eller ledningar i taket. Tingsrätten delar inte Brf Knoppens uppfattning att det objekt som överlåtes med bostadsrätt nödvändigtvis sammanfaller med det bostadsrättshavaren ansvarar för enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Vad gäller frågan om gränsen för bostadsrättshavarens underhållsansvar får den, såsom angivits tidigare, noga regleras i bostadsrättsföreningens stadgar för att undvika de av Brf Knoppen påtalade konsekvenserna.
Sammanfattningsvis innebär det ovan sagda att käromålet ska bifallas.
DOMSLUT
Tingsrätten fastställer att Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 är ansvarig för underhåll och reparation av det vattenburna golvvärmesystemet i S.N:s och G.J:s lägenhet – – –.
Svea hovrätt
Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.
S.N och G.J. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättslagmannen Martinez, referent, hovrättsrådet Bernard och tf. hovrättsassessorn Davis) anförde i dom den 2 maj 2019 följande.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten. Utredningen i hovrätten är densamma som i tingsrätten.
Frågan i målet är hur långt bostadsrättshavarnas underhållsansvar sträcker sig.
Tingsrätten har redogjort för bestämmelserna i bostadsrättslagen som reglerar underhållsansvaret. Som tingsrätten också har redogjort för anges det inte i bostadsrättslagen vad som ska räknas till lägenheten och på grund av det omfattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet, och vad som hör till huset i övrigt. Den frågan har lagstiftaren i stället överlämnat till bostadsrättsföreningar att reglera i stadgarna (prop. 2002/03:12 s. 51).
I bostadsrättsföreningen Knoppens stadgar anges att bostadsrättshavarens underhållsansvar är begränsat till lägenhetens inre (9 § första stycket). Till detta utrymme räknas bl.a. rummens väggar, golv och tak. Vidare anges det i stadgarna att bostadsrättshavaren inte svarar för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som föreningen försett lägenheten med (9 § andra stycket).
Stadgarna anger således att gränsen för bostadsrättshavarens ansvar är golvet. Parterna är oense hur ordet golvet ska tolkas. Bostadsrättsföreningen är av uppfattningen att gränsen för golvet och således underhållsansvaret ska vara detsamma som det område som specificerats vid upplåtelsen och att golvvärmeanordningen är en del av bostadsrättshavarnas underhållsansvar. S.N. och G.J. anser däremot att det med golv avses en plan bottenyta i ett rum, vilket utesluter underliggande tätskikt och golvvärme.
I likhet med tingsrätten utgår hovrätten från att med golv avses i allmänhet den nedre begränsningsytan i byggnad eller rum. Hovrätten delar tingsrättens bedömning att tolkningen av en bostadsrättsförenings stadgar ska göras med utgångspunkt i stadgarnas ordalydelse. En sådan tolkning ger som tingsrätten kommit fram till inte stöd för föreningens ståndpunkt. Detta leder till att anordningen för golvvärme ligger utanför bostadsrättshavarens ansvar och istället tillhör den del av fastigheten som föreningen har underhållsansvar för.
Bedömningen blir densamma oavsett vem som får anses ha försett fastigheten med golvvärmeanordningen. Vad föreningen har gjort gällande i denna del leder således inte till någon annan bedömning av frågan om bostadsrättshavarnas underhållsansvar. Tingsrättens dom ska därför fastställas.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Högsta domstolen
Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 överklagade och yrkade att HD skulle ogilla G.J:s och S.N:s talan.
G.J. och S.N. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Yoder, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
DOMSKÄL
Vad målet gäller
Punkten 1 motsvarar punkten 6 i HD:s dom.
Bakgrund
Punkterna 2–8 motsvarar punkterna 1–5 och 13 i HD:s dom.
Rättsliga utgångspunkter
Punkterna 9–15 motsvarar punkterna 7–12 och 14–16 i HD:s dom.
Bedömningen i detta fall
16. Varken av lagtexten eller förarbetena kan utläsas om ett system för golvvärme kan tillhöra bostadsrättshavarens lägenhet enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Ett sådant system som endast tjänar en viss lägenhet och är beläget i direkt anslutning till denna, framstår dock som naturligt att räkna till den enskilda lägenheten och kan därför enligt bestämmelsen i och för sig omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Eftersom frågan om underhållsansvar i detta fall har reglerats i föreningens stadgar ska den fortsatta prövningen dock utgå från vad som anges där (se p. 5).
17. Föreningens stadgar måste förstås så att bostadsrättshavarens underhållsansvar är begränsat till vad som enligt stadgarna tillhör lägenhetens inre med tillhörande utrymmen. Av stadgarna följer vidare att gränsen för lägenhetens inre i nu aktuellt avseende går vid golvet. Vad som finns under golvet ingår därför inte i bostadsrättshavarens underhållsansvar, oavsett vem som försett huset med där befintliga installationer.
18. Frågan är då om vad som hör till lägenhetens inre ska bedömas utifrån det golv som fanns i vindsvåningen vid upplåtelsen, enligt vad föreningen gjort gällande, eller det golv som lagts ovanpå golvvärmesystemet, enligt vad bostadsrättshavarna gjort gällande. Vid fördelningen av underhållsansvaret har inte råvindens faktiska skick vid tillträdet, eller föreningens och den tidigare bostadsrättshavarens överenskommelse i frågan betydelse (jfr p. 10). Eftersom ändamålet med upplåtelsen var att våningen skulle brukas som bostad, bör bedömningen av vad som hör till lägenhetens inre, utgå från våningens närmare beskaffenhet vid tiden när våningen väl kunde brukas för detta ändamål. Annat har inte framkommit än att systemet för golvvärme vid denna tid var installerat och beläget under golvet. Systemet tillhör därför inte lägenhetens inre enligt stadgarna och tillhör alltså den del av huset som föreningen ansvarar för. Hovrättens dom ska därför fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Edwards, Rogers, referent, och Kelley) meddelade den 27 oktober 2020 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
1. Bostadsrättsföreningen Knoppen 20 upplät 1986 en oinredd vindsvåning, en s.k. råvind, till en tidigare bostadsrättshavare, för att av henne inredas till bostad och sammanläggas med hennes befintliga lägenhet. Vid ombyggnaden av råvinden lät hon i ett duschrum installera ett vattenburet golvvärmesystem och ovanpå det lägga en golvbeläggning.
2. G.J. och S.N. (bostadsrättshavarna) förvärvade 1994 bostadsrätten. Under en period 2014 var golvvärmesystemet ur funktion och tvist uppkom om ansvaret för underhållet av systemet.
3. Bostadsrättshavarna väckte talan mot föreningen och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att föreningen ansvarar för underhåll och reparation av golvvärmesystemet. Som grund för sin talan åberopade de bl.a. att systemet låg utanför deras lägenhet och att föreningen därför skulle ansvara för underhållet. De gjorde gällande att gränsen för lägenhetens inre enligt stadgarna gick vid golvet och att systemet låg utanför denna gräns.
4. Föreningen motsatte sig bostadsrättshavarnas talan och gjorde gällande att golvvärmesystemet var beläget i den upplåtna lägenheten samt att föreningen enligt stadgarna måste ha försett lägenheten med systemet för att kunna hållas ansvarig för dess underhåll. Enligt föreningen avsågs med golv i stadgarna det område som hade specificerats vid upplåtelsen av råvinden.
5. Tingsrätten biföll bostadsrättshavarnas talan. Hovrätten har fastställt tingsrättens dom.
Vad målet gäller
6. Frågan i målet är om det är föreningen eller bostadsrättshavarna som ansvarar för underhåll av det aktuella systemet för golvvärme. Huvudfrågan är därvid vad som i föreningens stadgar avses med lägenhetens golv.
Rättsliga utgångspunkter för underhållsansvaret
7. När en lägenhet ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupp-
låtelse ska föreningen enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.
8. En bostadsrättshavare kan inom tämligen vida ramar genomföra förändringar i sin lägenhet. Mot denna bakgrund har det ansetts motiverat att bostadsrättshavaren själv ansvarar för underhållet av lägenheten. Vissa åtgärder kräver dock styrelsens tillstånd, bl.a. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (se 7 kap. 7 § bostadsrättslagen).
9. Föreningen och bostadsrättshavaren kan alltså komma överens om att bostadsrättshavaren efter upplåtelsen ska utföra t.ex. visst inredningsarbete i lägenheten. Sådana överenskommelser eller lägenhetens faktiska skick vid tillträdet avgör dock inte hur underhållsansvaret för lägenheten är fördelat mellan föreningen och bostadsrättshavaren.
10. Ansvarsfördelningen avseende lägenhetens underhåll regleras i stället genom 7 kap.4 och 12 §§bostadsrättslagen. Enligt 4 § är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt 12 § första stycket ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra–femte styckena. Bostadsrättshavaren svarar enligt andra stycket inte för reparationer av bl.a. ledningar för värme och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet.
11. Att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick syftar på det inre underhållet av lägenheten. Vad som räknas till lägenheten definieras emellertid inte i lagen. I förarbetena anges att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Departementschefen ansåg det dock inte möjligt att i lag detaljreglera vad som ska höra till lägenheten och därmed omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar. För att undvika gränsdragningsproblem i förhållande till föreningens ansvar för det yttre underhållet överlämnades därför åt föreningarna att i stadgarna ta upp särskilda bestämmelser om vad som är att hänföra till det inre respektive yttre underhållet. (Se prop. 1990/91:92 s. 99, 114 och 201, jfr prop. 2002/03:12 s. 51.)
Föreningens stadgar och tolkning av stadgar
12. Genom stadgarna kan bostadsrättshavarens underhållsansvar inskränkas. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars skulle ligga på bostadsrättshavaren. Ansvaret för bostadsrättshavaren får däremot inte genom stadgarna utsträckas till att avse någon annan del av huset än den egna lägenheten (se t.ex. ”Fiolbackens vattenskada” NJA 2007 s. 709).
13. I föreningens stadgar anges i § 9 beträffande bostadsrättshavarens underhållsansvar bl.a. följande.
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.
Till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten; glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som föreningen försett lägenheten med.
14. En bostadsrättsförenings stadgar är att betrakta som ett avtal mellan medlemmarna i föreningen. De bör då tolkas med ledning i vanliga principer för avtalstolkning. En utgångspunkt vid avtalstolkning är att försöka utröna vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet. Emellertid är situationen i samband med antagande av föreningsstadgar sådan att det knappast är relevant att försöka fastställa en gemensam partsavsikt. Till bilden hör att stadgarna ofta är baserade på förlagor av standardkaraktär.
15. I sådana situationer får tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkor bygga på objektiva grunder. Utgångspunkten är i första hand avtalets ordalydelse. När ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar, liksom när ordalydelsen inte ger något besked alls, måste ledning sökas i andra faktorer. Det kan vara fråga om avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, dvs. villkorets syfte och ändamål, avtalsföremålets natur och ibland parternas ställning. Det är i allmänhet också naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen. (Jfr t.ex. ”Partneravtalet” NJA 2015 s. 741 p. 10.)
16. Vid bedömningen av vad som enligt lag ska tillhöra lägenheten kan det behöva beaktas vad som, med hänsyn till lägenhetens närmare beskaffenhet och avsedda ändamål, är naturligt att räkna till lägenheten (jfr ”Trudhems skorstensstock” NJA 2015 s. 566 p. 16). Motsvarande bör gälla också när det är oklart vad som enligt ett villkor i stadgarna omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Vid prövningen av det senare kan det också finnas anledning att beakta vad som normalt gäller i frågan (jfr ”Takläckaget” NJA 2019 s. 1013 p. 14).
Anordningar för värme i golv
17. Ett golv utgör en byggnadsdel som bildar den undre begränsningsytan av ett rum. Golvet utgör normalt överskiktet av ett bjälklag. Det består vanligen av en stomme (undergolv) och ett ytskikt (golvbeläggning).
18. Golvvärme i våtutrymmen läggs i anslutning till undergolvet. Ovanpå golvvärmen läggs ett lager för att golvets fall ska bli sådant att vatten rinner mot golvbrunnen. Därefter appliceras ett tätskikt (fuktspärr) för att undvika vattengenomslag till underliggande skikt. Slutligen läggs någon form av golvbeläggning. När golvvärme läggs i andra delar av en lägenhet sker det på ett likartat sätt men utan de särskilda byggnadstekniska lösningar som i dag krävs för våtutrymmen.
Bedömningen i detta fall
19. I målet är det fråga om en råvind som har inretts av en tidigare bostadsrättshavare för att sammanläggas med en befintlig lägenhet och nyttjas som bostad. Bedömningen av vad som hör till lägenheten ska då utgå från den sammanslagna lägenhetens närmare beskaffenhet vid tidpunkten för när den kunde brukas för detta ändamål. Golvvärmen hade vid den tidpunkten installerats.
20. I stadgarna har angetts att till ”lägenhetens inre räknas” bl.a. golv (se p. 13). Vad som enligt stadgarna avses med ordet golv framgår inte klart utan ger utrymme för olika tolkningar. Det kan således avse hela eller delar av undergolvet och golvbeläggningen tillsammans eller enbart golvbeläggningen. Båda varianterna bör vidare vara möjliga att besluta om i en bostadsrättsförenings stadgar utan att det innebär att bostadsrättshavarens ansvar har utsträckts till någon annan del av huset än den egna lägenheten (jfr p. 12).
21. I stadgarna har det angetts att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre. Syftet med att ange det inre av lägenheten får antas vara att precisera vad som ska anses tillhöra lägenheten även om innebörden av detta inte kan sägas vara helt klar.
22. Fördelningen av underhållsansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren syftar till att hålla fastigheten inklusive lägenheter i gott skick. För bostadsrättshavaren innebär det att han eller hon i lägenheten ska vidta de reparationer som behövs och stå för kostnaderna för åtgärderna. Mot denna bakgrund bör bostadsrättshavarens skyldighet att ansvara för lägenhetens inre i detta avseende knytas till det som naturligt är kopplat till det underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till (jfr p. 15 och 16). Det är då fråga om ett ansvar för främst slitage och skador som kan uppkomma på t.ex. golv, väggar eller inredning. En sådan tolkning av stadgarna ligger också i linje med det i stadgarna intagna undantaget för ”målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster”.
23. Slutsatsen av det anförda blir att stadgarna ska tolkas på så sätt att bostadsrättshavarnas underhållsskyldighet i detta fall endast omfattar ytskiktet av golvet.
24. Systemet för golvvärme är installerat så att det ligger under golvbeläggningen. Det tillhör därför inte lägenheten utan den del av byggnaden som föreningen ansvarar för. Hovrättens domslut ska därför fastställas.
DOMSLUT
HD fastställer hovrättens domslut.
Justitieråden Sanchez och Gonzalez var skiljaktiga och anförde följande.
Enligt vår mening ska tingsrättens och hovrättens domar undanröjas och målet överlämnas till tingsrätten för fortsatt behandling.
Vi ansluter oss till vad som anförs i domskälen under punkterna 1–19. Från och med punkten 20 bör domskälen ha följande lydelse.
20. I föreningens stadgar anges att till ”lägenhetens inre räknas” bl.a. golv (se p. 13). Vad som enligt stadgarna avses med ordet golv framgår inte klart utan utrymme ges för olika tolkningar. Det kan således avse hela eller delar av undergolvet och golvbeläggningen tillsammans eller enbart golvbeläggningen. ”Lägenhetens inre” i stadgarna får anses motsvara uttrycket ”det inre underhållet”, vilket har brukat användas för att ange gränserna för bostadsrättshavarens ansvar i relation till föreningen och inte för att begränsa eller precisera detta ansvar (se exempelvis prop. 1990/91:92 s. 201). Det förhållandet att det i stadgarna talas om ett ansvar för lägenhetens inre ger mot denna bakgrund inte någon ledning för bedömningen av hur golv ska uppfattas.
21. Vad som ska avses med golv behandlas inte närmare i lagens förarbeten. Det förefaller inte heller finnas någon klar uppfattning om saken i den juridiska litteraturen. Flera författare uttrycker tvärtom att det kan vara svårt att dra någon gräns mellan respektive bostadsrättshavares golv och tak (se exempelvis Stein och Stewart, Bostadsrättslagen, En kommentar, 6 uppl., 2019, s. 245).
22. Frågan om var gränserna går för vad som utgör golv och väggar i en lägenhet bör ses i ljuset av att en bostadsrättsinnehavare har en långtgående rätt att själv göra förändringar i lägenheten (se 7 kap. 7 § bostadsrättslagen). Att ta bort ett befintligt golv för att lägga ett nytt utgör normalt en sådan åtgärd som en bostadsrättshavare har rätt att själv bestämma över.
23. När en tidigare golvbeläggning tas bort och en ny läggs in är det regelmässigt inte enbart ytskiktet som byts ut. Även sådana underliggande delar som är förbundna med golvbeläggningen måste bytas för att arbetet ska göras fackmannamässigt och för att nå önskad funktionalitet. Det gäller exempelvis isolering och dämpande material under ett parkettgolv och värmeslingor, fuktspärr och liknande under ett klinkergolv.
24. Det nu sagda talar för att golv inte bör förstås enbart som golvets ytskikt. Till detta kommer att en tolkning som innebär att golv också innefattar de delar som är funktionellt och naturligt förbundna med ytskiktet väl kan förenas med den språkliga betydelsen av ordet och dessutom medför en ändamålsenlig fördelning av underhållsansvaret när det gäller bostadsrättslägenheter.
25. Slutsatsen är följaktligen att det system för golvvärme som är aktuellt i detta mål utgör en del av lägenhetens golv. Bostadsrättshavarna ansvarar för underhållet av detta.
26. Bostadsrättshavarna har i målet även gjort gällande att föreningen ska svara för golvvärmesystemet av det skälet att det är föreningen som har försett lägenheten med detta. Den frågan har varken prövats av tingsrätten eller hovrätten. Domstolarnas domar bör därför undanröjas och målet överlämnas till tingsrätten för prövning av målets återstående frågor.