Fråga om verkan av att lokalhyresgäst efter uppsägning för villkorsändring återkallat sin ansökan om medling. 12 kap 58 a § 2 st JB.
Aktiebolaget Sporta hyr av H-E.A. en butikslokal i fastigheten Storgatan 59 i Höganäs. Enligt kontrakt d 27 dec 1989 löpte hyrestiden t o m d 30 sept 1993 med nio månaders uppsägningstid och med tre års förlängning vid utebliven uppsägning. Bolaget sade d 4 dec 1992 upp hyresavtalet för villkorsändring fr o m d 1 okt 1993. I uppsägningen angavs att hyran fr o m den dagen skulle uppgå till 18 000 kr i kvartalet. Bolaget hänsköt d 8 jan 1993 tvisten till hyresnämnden för medling. Ansökan hos nämnden återkallades d 10 febr 1993, som dagen därpå på grund därav avskrev ärendet.
H-E.A. yrkade efter stämning å Aktiebolaget Sporta vid Helsingborgs TR att TR:n måtte fastställa att hyresavtalet d 27 dec 1989 förlängts på oförändrade villkor t o m d 30 sept 1996. Till grund för yrkandet anfördes att bolaget ej uppsagt avtalet till upphörande d 30 sept 1993 samt återkallat ansökningen hos hyresnämnden om medling. Med åberopande av bestämmelsen i 12 kap 58 a § 2 st JB hävdade H-E.A. att hyresavtalet skulle bestå.
Bolaget bestred yrkandet. Till grund för denna inställning anförde bolaget: Återkallelsen av medlingsansökan har inte haft den följden att uppsägningen blivit utan verkan, enär i första hand parterna dessförinnan varit överens om att förlängning av hyresavtalet ej skulle komma till stånd, i andra hand H-E.A. dessförinnan avslagit bolagets förlängningsanbud, som därigenom förfallit, i följd varav uppsägningen av hyresavtalet till upphörande stått fast, varom bolaget underrättat H-E.A., och i tredje hand återkallelsen - som avsåg att hyresavtalet skulle upphöra - inte är att anse som en sådan återkallelse som avses i 12 kap 58 a § 2 st JB, vilken skall medföra där angiven rättsföljd.
Om TR:n skulle finna att återkallelsen varit av den karaktär som anges i nämnda lagrum, hävdade bolaget dels att den inter partes, jämlikt 33 § avtalslagen, av H-E.A. ej finge göras gällande, enär omständigheterna vid dess tillkomst var sådana, att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa återkallelsen på sätt H-E.A. gjort, dels att förlängningsklausulen i hyresavtalet, jämlikt 36 § avtalslagen, skulle lämnas utan avseende enär den var oskälig med hänsyn till avtalets innehåll, till omständigheterna i samband med uppsägningen och återkallelsen samt till omständigheterna därefter.
H-E.A. förnekade att någon överenskommelse träffats om att hyresavtalet skulle upphöra och gjorde gällande att avslaget på anbudet om ändrade hyresvillkor ej medfört att avtalet upphört. Han hävdade att återkallelsen varit av det slag som åsyftas i 12 kap 58 a § 2 st JB samt bestred i övrigt att omständigheterna vid uppsägningen och återkallelsen varit sådana att ogiltighet eller oskälighet kan göras gällande.
TR:n (rådmännen Essen och Glass samt tingsfiskalen Hammenborn) anförde i dom d 14 mars 1994: H-E.A. har till utveckling av sin talan anfört: Efter bolagets uppsägning genom dess ombud advokaten R.C. hade han en första kontakt med denne vid ett telefonsamtal i början av februari 1993. Då fördes en sedvanlig diskussion om hyran, som H-E.A. inte uppfattade som avslutad i och med telefonsamtalet. Han såg gärna att bolaget var kvar som hyresgäst och gick ned i sin budgivning till 23 000 kr per kvartal mot gällande 30 000 kr. Ingen överenskommelse träffades vare sig om hyran eller om avflyttning. R.C. bad H-E.A. om ett skriftligt bud, och ett sådant skickades också till honom d 11 febr 1993, innehållande att H-E.A. kunde acceptera 23 000 kr per kvartal. I ett brev till H-E.A. d 10 febr 1993 skrev R.C. bl a att H-E.A. hade avvisat det vid telefonsamtalet framställda erbjudandet om förlängning av hyresavtalet, att detta därmed skulle upphöra d 30 sept 1993 och att han samma dag hade återkallat ansökan om medling. H-E.A. svarade i ett brev d 28 febr 1993 att R.C:s tolkning av samtalet i nämnda brev inte var riktig och att återkallelsen av ärendet i hyresnämnden innebar att verkan av uppsägningen var förtagen. H-E.A. hade d 15 febr 1993 per telefon och telefax bett R.C. att framföra ett bud till sina klienter, eftersom han visste att ägaren skulle resa till en mässa för att göra inköp för både vår och höst.
Bolaget har till stöd för sin talan anfört: Bakgrunden till uppsägningen var att butiksrörelsen inte var lönsam; alternativen var hyresnedsättning eller nedläggning. Instruktionerna till R.C. var entydiga: ett snabbt beslut skulle åstadkommas i förlängningsfrågan, budet om 18 000 kr var inte förhandlingsbart. Uppsägningen d 4 dec 1992 åtföljdes av ett brev av R.C., i vilket han skrev att han hoppades de hade fått telefonkontakt, när H-E.A. fick brevet, och bad denne att om så inte var fallet ringa honom så att han kunde förklara bakgrunden till bolagets begäran om villkorsändring. I ett nytt brev d 15 jan 1993 underrättade R.C. H-E.A. om att han ingivit ansökan om medling till hyresnämnden och bad denne meddela - skriftligen så snart som möjligt- huruvida förlängning av hyresavtalet accepterades på de villkor som angivits i uppsägningen. Vid telefonsamtalet med H-E.A. förklarade R.C. att bolagets anbud var ett slutbud och att man skulle avflytta, om det inte accepterades. H-E.A. gav ett klart avslag utan motförslag. R.C. gjorde då klart att förlängningserbjudandet var förfallet på grund av avslaget och att bolaget avstod från förlängningsyrkandet och medlingsförfarandet, som skulle återkallas, varför uppsägningen till avflyttning kvarstod. I brevet d 10 febr 1993 bekräftade R.C. Reeves avvisande av förlängningserbjudandet vid telefonsamtalet och skrev bl a: "Därmed skall hyresavtalet upphöra 1993-09-30. Jag återkallar samtidigt härmed ansökan om medling i hyresnämnden i enlighet med i fotokopia bilagda inlaga".
Återkallelsen lydde: "Jag får härmed för hyresgästen återkalla ansökan om medling, sedan parterna överenskommit om hyresavtalets upphörande". Det var sålunda enligt bolaget slutförhandlat. Budet per telefax d 15 febr 1993 framfördes inte.
I målet har H-E.A. hörts under sanningsförsäkran och R.C. hörts som vittne. Den omnämnda korrespondensen har åberopats som bevisning.
H-E.A. har uppgivit: Han hade tyckt budet om 18 000 kr var löjligt lågt, och det blev liggande. Vid telefonsamtalet d 10 febr 1993 hade han uppfattningen att bolaget ville vara kvar, eftersom de vid den tiden besökte en mässa i Alvsjö, och han var själv mån om att hålla kvar hyresgästen. Vad han kan erinra sig pratade de om ett motbud, han vet i alla fall att de argumenterade om hyran, och troligen bad R.C. honom att skicka budet; annars hade han inte gjort det. Han har flera fastigheter och bedriver också hyresförmedlingsverksamhet, och han såg detta som en normal förhandling. De var inte överens om flyttning, R.C. kan ha sagt det men han minns inget tal om flyttning. R.C. upplyste inte heller om att medlingen skulle återkallas eller att budet om 18 000 kr inte längre gällde.
R.C. har uppgivit: Bakgrunden till bolagets instruktioner till honom var denna. Bolaget drev detaljhandelsverksamhet i sportbranschen i tre butiker. I Reeves lokal hade man en sidoverksamhet, försäljning av damkläder. 1989 hade H-E.A. sagt upp avtalet för villkorsändring, att gälla från d 1 okt 1990. En närmast fördubbling av hyran krävdes, och bolaget var tveksamt. Redan med den gamla hyran gick det plus-minus- noll. Bolaget tog dock chansen. Efter ett och ett halvt år visade rörelsen förlust. I slutet av 1992 fick R.C. klar instruktion att säga upp avtalet för villkorsändring och begära sänkning av hyran till 18 000 kr samt beskedet att om budet inte godtogs skulle rörelsen läggas ned. R.C. sökte förgäves H-E.A. per telefon före uppsägningen. För att hålla jordabalkens tidsfrist hänsköt han ärendet till hyresnämnden. Först i början av februari 1993 fick han kontakt med H-E.A.. Han fick då omgående svaret att denne inte gick med på hyreskravet. Det var ett klart besked. H-E.A. sade att han ju inte kunde gå till banken och begära lägre ränta. R.C. hade då först förklarat att 18 000 kr var ett slutbud och att bolaget annars skulle lägga ned. Efter Reeves avslag sade R.C. att saken var klar för hans del och att avtalet skulle upphöra sista september och bolaget avflytta. H-E.A. ifrågasatte då slutsatsen att bolaget skulle flytta. R.C. svarade att det blev en nödvändig effekt och att bolaget inte gjorde gällande rätt till förlängning och skulle avflytta, att uppsägningen stod fast. Eftersom R.C. hade intresse av att slå fast att förlängningsfrågan var utagerad, redogjorde han mycket noggrant för konsekvenserna. R.C. fick uppfattningen att H-E.A. var införstådd med att detta var den nödvändiga effekten av avslaget. R.C. avslutade samtalet med att säga att de var överens om avflyttning. Detta var glasklart för H-E.A.. Han var övertygad om att allt var avslutat, och det var därför han skrev brevet 10 febr 1993. H-E.A. hade på uttrycklig fråga om nejet till 18 000 kr var definitivt svarat ja. Han hade inte givit något motbud och hade inte antytt något om betänketid. Han hade inte med en stavelse berört frågan om att avslaget på 18 000 kr inte var definitivt. Han hade invänt att ärendet ju var i hyresnämnden, på vilket R.C. sagt att den inte kunde hjälpa dem, den hade ingen beslutanderätt och det fanns inget att medla om. - R.C. vidtog inga åtgärder med anledning av telefaxet d 15 febr 1993 med budet om 23 000 kr, vilket uppriktigt överraskade Romero.. H-E.A. visste då om återkallelsen av medlingen.
Domskäl. Genom bestämmelsen i 12 kap 58 a § 2 st JB har hyresgästen givits en rätt att förta en uppsägning för villkorsändring dess verkan genom att återkalla sin ansökan om medling hos hyresnämnden. Innebörden är att hyresgästen - när inte också hyresvärden sagt upp hyresavtalet - ensidigt skall kunna åstadkomma att för en ny avtalsperiod villkoren i det gamla, uppsagda avtalet fortfarande skall gälla. Om återkallelsen inte skall tilläggas den innebörden, förutsätter det att parterna är införstådda med en annan reglering av deras hyresförhållande.
Bolaget har gjort gällande att återkallelsen inte haft den innebörden att avtalet skulle gälla enligt de gamla villkoren, eftersom parterna dessförinnan varit överens om att ingen förlängning skulle komma till stånd eller H-E.A. avslagit förlängningsanbudet, som därigenom förfallit, därvid uppsägningen av avtalet till upphörande stått fast, varom H-E.A. underrättats.
H-E.A. har förnekat att någon överenskommelse träffats. Han har annars bestritt att avslaget på anbudet om förlängning av avtalet skulle få den effekten att avtalet upphörde. Han har förklarat att anbudet visserligen avslagits men i förening med motbud, dvs att förhandling om hyressättningen pågick, när återkallelsen skedde. Han har hävdat att återkallelsen under sådana förhållanden är förenad med den verkan som lagen föreskriver.
Av R.C:s uppgifter framgår att han gjort klart för H-E.A. att bolaget skulle flytta, om inte anbudet om 18 000 kr per kvartal godtogs. Det är tydligt att bolaget uppfattat Reeves inställning som ett definitivt avslag på anbudet och vid återkallelsen av medlingsärendet utgått från att hyresförhållandet dem emellan skulle upphöra. H-E.A. måste redan vid telefonsamtalet med R.C. ha insett denna bolagets uppfattning, i vart fall vid mottagandet av R.C:s brev d 10 febr 1993. Återkallelsen kan därmed av H-E.A. inte tilläggas den innebörden att hyresavtalet förlängts på oförändrade villkor. Käromålet kan sålunda inte bifallas.
Domslut. Käromålet ogillas.
H-E.A. överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle bifalla hans vid TR:n förda talan.
Bolaget bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Smith, hovrättsråden Smith, referent, och Lejman samt tf hovrättsassessorn Wang) anförde i dom d 21 dec 1994: Parterna har i HovR:n anfört i huvudsak samma omständigheter till grund för sin talan som vid TR:n.
Det är dock numera ostridigt mellan parterna att H-E.A. inte förrän d 15 febr 1993 till R.C. skickade telefaxmeddelandet, i vilket han förklarade sig kunna acceptera en kvartalshyra på 23 000 kr.
H-E.A. har vidare godtagit bolagets påstående att R.C. i telefonsamtalet med honom d 10 febr 1993 förklarat att bolagets erbjudande om en kvartalshyra på 18 000 kr var ett slutbud och att bolaget skulle avflytta om anbudet inte antogs.
Domskäl. I HovR:n har H-E.A. hörts på nytt. Vidare har en bandupptagning av vittnesförhöret med R.C. vid TR:n avlyssnats i HovR:n. Slutligen har åberopats samma skriftliga bevisning som vid TR:n.
H-E.A. har under sanningsförsäkran tillagt följande i HovR:n. Han förkastade vid telefonsamtalet d 10 febr 1993 omedelbart R.C:s anbud om en kvartalshyra på 18 000 kr, men han uppfattade inte anbudet som slutgiltigt eftersom bolaget ansökt om medling. Han kan inte erinra sig att de diskuterade avflyttning, men har R.C. sagt att bolaget ämnade avflytta om anbudet inte antogs så har han inte tagit det på allvar eftersom han utgick från att de skulle fortsätta att förhandla om hyran. När han dagen efter telefonsamtalet fick brev från R.C., blev han mycket förvånad över att denne återkallat bolagets medlingsansökan i hyresnämnden. Samma dag gjorde han en kalkyl, varvid han kom fram till att han kunde sänka kvartalshyran till 23 000 kr. Motbudet skickades emellertid inte till R.C. förrän d 15 febr 1993, eftersom denne var bortrest. I ett telefonsamtal med R.C. den dagen meddelade han denne att han gått ner till 23 000 kr, varvid R.C. bad honom att skriftligen bekräfta motbudet. R.C. hörde emellertid inte av sig.
HovR:ns bedömning.
HovR:n finner inte att det mot Reeves bestridande är utrett att parterna under telefonsamtalet kommit överens om att hyresförhållandet skulle upphöra vid hyrestidens utgång d 30 sept 1993.
Utredningen visar emellertid att H-E.A. under telefonsamtalet måste ha fått klart för sig att villkoret för förlängning av hyresavtalet, som bolaget erbjudit redan i den skriftliga uppsägningen d 4 dec 1992, inte var förhandlingsbart och att bolaget därför skulle komma att avflytta om han inte ovillkorligen antog anbudet. Han måste också ha insett att återkallelsen av medlingsansökningen i hyresnämnden föranleddes av att bolaget förklarat förhandlingarna avslutade sedan han under telefonsamtalet kategoriskt avslagit bolagets anbud. Vid sådant förhållande anser HovR:n att återkallelsen av medlingsansökningen inte kan tillmätas den betydelsen att uppsägningen är utan verkan och att det gällande hyresavtalet till följd därav förlängts på oförändrade villkor. I likhet med TR:n finner därför HovR:n att Reeves talan skall ogillas.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
H-E.A. (ombud advokaten Ferguson) överklagade. Han yrkade att HD skulle fastställa att hyresavtalet som ingicks mellan parterna d 27 dec 1989 förlängts på oförändrade villkor t o m d 30 sept 1996.
Bolaget (ombud advokaten Hansen) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Orlov-Lempert, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.
HD (JustR:n Poole, Williams, Benson och Pripp, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Tvisten i målet gäller en uppsägning som bolaget gjorde d 4 dec 1992 för villkorsändring.
I 12 kap 58 a § JB finns bestämmelser om vad en lokalhyresgäst har att iaktta när han säger upp hyresavtalet för villkorsändring. Lagen uppställer inte något hinder för hyresgästen och hyresvärden att med giltig verkan träffa överenskommelse om att hyresförhållandet skall upphöra vid hyrestidens utgång utan att hyresgästen iakttagit bestämmelserna.
Bolaget har hävdat att det träffades en överenskommelse mellan parterna vid telefonsamtalet d 10 febr 1993 om att hyresförhållandet skulle upphöra med utgången av september 1993. HD finner inte skäl att frångå HovR:ns bedömning att det inte är utrett att någon sådan överenskommelse träffats. Frågan är därför om hyresförhållandet, trots att bolaget återkallade sin ansökan om medling, ändå kom att upphöra vid hyrestidens utgång.
Bestämmelserna i 12 kap 58 a § JB får ses mot bakgrund av det särskilda system som byggts upp såvitt avser hyresförhållanden för lokaler. Bestämmelsen i paragrafens andra stycke om verkan av återkallelse av ansökan om medling är tillkommen i hyresgästens intresse. Före d 1 juli 1979 gällde att, om en lokalhyresgäst hade sagt upp ett hyresavtal för villkorsändring och hänskjutit tvisten om ändrade villkor till hyresnämnden för medling, hyresgästen inte kunde ta ifrån uppsägningen dess verkan genom att återkalla hänskjutandet. Återkallade hyresgästen ändå sin ansökan om medling, stod uppsägningen således fast och hyresgästen var skyldig att flytta (se prop 1973:23 s 185). Denna ordning ansågs dock vara till men för hyresgästen. Den innebar att hyresvärden, som inte själv hade sagt upp avtalet, kunde utnyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring till sin förmån. Hyresvärden kunde nämligen i dessa fall framtvinga en avflyttning mot hyresgästens vilja. Lagen ändrades därför så att hyresgästen kunde förta uppsägningen dess verkan genom att hos hyresnämnden återkalla sin ansökan om medling. På så sätt garanterades hyresgästen en förlängning av avtalet på oförändrade villkor (se prop 1978/79:89 s 16f).
Bestämmelserna ger således lokalhyresgästen ett skydd mot att förlora hyresrätten efter det att han sagt upp hyresavtalet för villkorsändring. Om hyresgästen och hyresvärden inte kunnat nå någon överenskommelse, kan hyresgästen välja mellan att inom föreskriven tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling eller att avstå från detta. Hänskjuter han inte tvisten till medling är uppsägningen utan verkan. I annat fall består uppsägningen och parterna får med medlingsförfarandet ytterligare möjlighet att söka nå en överenskommelse om de villkor som skall gälla för en förlängning av hyresavtalet. Hyresnämndens medling kan vara av intresse inte endast för en hyresgäst som önskar få till stånd en förlängning av hyresavtalet på sina villkor, utan också för en hyresvärd som önskar att hyresförhållandet skall bestå och därför vill under nämndens medverkan söka komma fram till villkor som båda parter kan godta. Kommer parterna emellertid inte fram till någon överenskommelse under medlingsförfarandet upphör hyresavtalet och hyresgästen kan då ha rätt till ersättning för förlusten av hyresrätten enligt 12 kap 57 § JB. Återkallar hyresgästen före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen dock utan verkan och hyresförhållandet fortsätter på samma villkor som tidigare.
Lagregleringen innebär således inte, som bolaget påstår, att hyresgästens uppsägning gäller om han har lagt fram ett slutligt förslag till ändrade villkor som hyresvärden avslagit och han därefter återkallar ansökningen om medling.
Varken lagtexten eller förarbetena ger något stöd för att verkan av en hyresgästs återkallelse av medlingsansökan skulle vara beroende av vilken avsikt hyresgästen hade med återkallelsen. En ordning där hyresgästens avsikt bestämde om hyresförhållandet upphör eller består skulle dessutom skapa oklarhet för hyresvärden och kunna förorsaka praktiska problem.
Det finns inte något utrymme för att med stöd av 33 § avtalslagen frånkänna uppsägningen verkan på grund av att H-E.A. efter återkallelsen av medlingsansökningen fått veta de skäl som bolaget angett för sin återkallelse. Det finns inte heller något stöd för att enligt 36 § avtalslagen lämna förlängningsklausulen i hyresavtalet utan avseende.
På grund av det anförda skall Reeves fastställelseyrkande bifallas.
Domslut. Med upphävande av HovR:ns dom fastställer HD att hyresavtalet d 27 dec 1989 mellan Aktiebolaget Sporta och H-E.A. förlängts på oförändrade villkor till och med d 30 sept 1996.
JustR Vasquez var skiljaktig och fastställde HovR:ns domslut och ansåg att domskälen skulle lyda:
Hyresförhållandet som avser upplåtelse av lokal kan enligt bestämmelserna i 12 kap JB av hyresgästen bringas till upphörande genom uppsägning. Hyresgästen har därvid två möjligheter. Den ena är uppsägning för villkorsändring och den andra är uppsägning för avflyttning. Rättsverkningarna för de två slagen av uppsägning skiljer sig åt och det kan därför inte komma i fråga att en hyresgäst till grund för en uppsägning åberopar såväl att han önskar ändring av hyresvillkoren som att han vill avflytta vid hyrestidens utgång, se HD:s avgörande d 17 juni 1998 i mål T 3072/95.1
För att en uppsägning för villkorsändring skall medföra samma rättsföljd som det andra slaget av uppsägning, nämligen avflyttning, krävs att hyresgästen, enligt 12 kap 58 a § 1 st JB, inom två månader från uppsägningen hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling och att medlingen misslyckas så att någon förlängning av hyresavtalet inte kommer till stånd.
Vid sidan av JB:s regler finns naturligtvis möjligheten för parterna i hyresförhållandet att komma överens om dess upphörande; detta kan då ske med bortseende från formkrav och frister.
Regleringen i 12 kap 58 a § JB om hyresgästs uppsägning för villkorsändring är tillkommen till skydd för hyresgästen, inte minst för att motverka försummelser eller felaktiga bedömningar från hans sida. Om hyresgästen och hyresvärden inte i anledning av sådan uppsägning kunnat nå en överenskommelse men hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden eller om han efter hänskjutning återkallar sin ansökan före hyrestidens utgång blir sålunda uppsägningen enligt paragrafens andra stycke utan verkan; i stället kommer en förlängning av hyresavtalet på oförändrade villkor till stånd.
I nu förevarande fall har inom uppsägningstiden skett en uppsägning för villkorsändring. Tvisten har inom två månader hänskjutits till hyresnämnden för medling men denna ansökan har därefter, innan medling påbörjats och före hyrestidens utgång, återkallats. Om annat inte förekommit mellan parterna har uppsägningen därigenom förtagits sin verkan.
HovR:n har funnit utredningen i målet visa att H-E.A. vid telefonsamtalet med hyresgästens, Sportas, ombud d 10 febr 1993 fått klart för sig att Sporta skulle komma att avflytta om dess hyresanbud inte antogs av honom och att bolagets samma dag gjorda återkallelse av medlingsansökningen föranleddes av att bolaget förklarat förhandlingarna avslutade sedan H-E.A. under telefonsamtalet kategoriskt avslagit anbudet. HD utgår vid sin bedömning från HovR:ns värdering.
Sporta hade i det uppkomna läget kunnat låta medlingsförfarandet fortgå och på grund av parternas oförenliga ståndpunkter uppnått att hyresförhållandet upphört och avflyttning kunnat ske. Sportas återkallelse har, vilket framgår av dess ordalydelse, föranletts av att mot denna bakgrund parterna enligt Sportas uppfattning var överens om att hyresförhållandet skulle upphöra. Detta har H-E.A. insett. HD finner därför i likhet med HovR:n att Reeves talan skall ogillas.
HD:s dom meddelades d 26 juni 1998 (mål nr T 354/95).
1 Se närmast föregående referat.