Hyresnämndsmål. En hyresgästförening har yrkat att en förhandlingsordning ska tecknas med hyresvärden för en fastighet med endast fyra bostadslägenheter. Tre av hyresgästerna har ställt sig bakom förslaget. Hovrätten har funnit att varken förarbetena till hyresförhandlingslagen eller praxis ger stöd för att prövningsfastigheten måste innehålla ett minsta antal lägenheter för att det ska komma i fråga att fastsälla en förhandlingsordning. Skäl att införa en förhandlingsordning har ansetts föreligga.
Hyresnämnden i Göteborg
Hyresgästföreningen Region Norra Skåne (hyresgästföreningen) ansökte vid hyresnämnden om att en förhandlingsordning för Fastigheten Halmstad Lärftskrämaren 9 skulle tecknas med hyresvärden A.S. Fastigheten består av fyra bostadslägenheter. Som grund för ansökan anfördes att hyresgästerna i fastigheten upplevde att hyresvärden inte var bekant med hyreslagstiftningen och ofta använde sig av hot vid kontakter och felanmälningar. Samtliga hyresgäster var informerade om förhandlingsordningens innebörd och uttryckte att de ville ha en sådan ordning.
A.S. bestred ansökan.
Hyresnämnden (hyresråden Rodriguez och Campbell) anförde i beslut den 11 april 2011 bl.a. följande.
Mcmahon om rätt till förhandlingsordning ska prövas enligt de grunder som anges i 10 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Detta innebär bl.a. att en hyresgästförening har rätt till förhandlingsordning om det med hänsyn till föreningens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden.
Redan av lagtexten framgår att hänsyn ska tas till det antal lägenheter som en förhandlingsordning kan komma att omfatta. I lagmotiven (prop. 1996/97:30 s. 46 f.) uttalas att det knappast kan begäras av en hyresvärd att han ska förhandla med en hyresgästorganisation om förhandlingsresultatet inte kommer att få något eller endast mycket begränsat praktiskt genomslag. Lagstiftaren underströk att ett meningsfullt förhandlingsarbete förutsätter att ett inte obetydligt antal lägenheter omfattas av systemet.
Svea hovrätt har i rättsfallet RH 2000:46 funnit det vara tillräckligt att sex lägenheter av sammanlagt 20 i ett bostadshus omfattas av en förhandlingsordning. Även om avgörandet i första hand tar sikte på den andel lägenheter som bör medföra rätt till förhandlingsordning får avgörandet också anses ange en riktlinje för det antal lägenheter som lägst bör inbegripas i ett hyresförhandlingssystem för att detta ska bli meningsfullt att tillämpa. Ansökan i detta ärende avser endast fyra lägenheter och bör därför inte - oavsett omständigheterna i övrigt - kunna leda till att en förhandlingsordning mot hyresvärdens bestridande införs. Ansökan ska därför avslås.
Ansökan avslås.
Hyresgästföreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. Till stöd för talan anfördes bl.a. följande. Förhandlingsordningen skulle komma att omfatta samtliga lägenheter i fastigheten varför förhandlingsresultaten skulle få ett stort genomslag. Förhandlingsordningar har tecknats med ett mycket stort antal fastighetsägare av samma storlek som prövningsfastigheten. Eftersom det ofta brister i kompetens hos mindre fastighetsägare, främst i frågor gällande hyresrättslagstiftningen, får en förhandlingsordning särskild genomslagskraft i dessa fall.
A.S. bestred ändring under åberopande av att det i enkätsvaren fanns personer som inte hade någon anknytning till fastigheten och att enkäternas ”substansvärde” inte kunde vitsordas eftersom de innehöll så många felaktigheter.
Hovrätten (hovrättsråden Buck, referent, och Wilson samt hovrättsassessorn Thomas) anförde i beslut den 28 oktober 2011 följande.
I 10 § hyresförhandlingslagen (1978:304) sägs bl.a. att hyresgästorganisationen har rätt till förhandlingsordning om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden att den begärda förhandlingsordningen ska gälla.
Hyresgästföreningens kvalifikationer har inte ifrågasatts.
Av utredningen i målet framgår att samtliga fastighetens fyra hyresgäster vid tiden för den gjorda enkätundersökningen var för att förhandlingsordning införs. En av hyresgästerna har därefter flyttat. Av 3 § första stycket hyresförhandlingslagen följer att också en tom lägenhet omfattas av en förhandlingsordning.
A.S. har gjort gällande att enkätsvaren är behäftade med omfattande felaktigheter. Han har inte presterat någon utredning som visar vad felaktigheterna består i. Hovrätten finner att annat inte är visat än att i vart fall tre av hyresgästerna i fastighetens lägenheter står bakom kravet på införande av en förhandlingsordning.
I rättsfallet RH 2000:46 har Svea hovrätt slagit fast att när 30 procent av hyresgästerna är positiva till förhandlingsordning får det anses utgöra ett tillräckligt stort antal för att förhandlingsordning ska fastställas. I förevarande fall har i vart fall tre kvarboende hyresgäster ställt sig bakom att förhandlingsordning införs. Till skillnad från hyresnämnden finner hovrätten att varken förarbetena till hyresförhandlingslagen eller praxis ger stöd för att det krävs att prövningsfastigheten måste innehålla ett minsta antal lägenheter för att det ska komma i fråga att fastställa en förhandlingsordning. I detta fall är tillräckligt antal hyresgäster positiva till införandet av förhandlingsordning och hyresgästföreningen har åtagit sig uppdraget att förhandla för hyresgästerna räkning.
I förarbetena till hyresförhandlingslagen har föredragande statsrådet uttalat att huvudregeln bör vara att en hyresgästorganisation ska ha rätt till förhandlingsordning och att det därför bör fordras starka skäl för att organisationens framställning ska kunna ogillas (se prop. 1977/78:175 s. 113).
Hovrätten finner att det saknas skäl att inte införa en förhandlingsordning mellan parterna. Hyresgästföreningens överklagande ska således bifallas.
Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten Hyresgästföreningen Region Norra Skånes talan om att förhandlingsordning för fastigheten Halmstad Lärftskrämaren 9 ska tecknas med hyresvärden A.S.
Hovrättens beslut meddelat: den 28 oktober 2011.
Mål nr: ÖH 3762-11.
Lagrum: 10 § hyresförhandlingslagen (1978:304).
Rättsfall: RH 2000:46.
Litteratur: Prop. 1977/78:175 s. 113; Prop. 1996/97:30 s. 46 f.