Fråga om hyresvärd haft rätt att återta hyresobjektet på grund av att hyresgästen övergett detta. 12 kap. 27 § JB.
A.-S.H. är dotter till B.H. och K.H. Den 1 maj 1997 tecknades ett som arrendeavtal betecknat avtal angående fastigheten Öjebyn 13:10 i Piteå kommun med adress Näsudden 214, Öjebyn, mellan B.H., som var ägare till fastigheten, och A.-S.H. Under rubriken Arrendeobjekt anges i avtalet:
Bostadsfastigheterna och därtill hörande byggnader på fastigheten Öjebyn 13:10, Piteå kommun för bostadsändamål. Arrendet gäller också för av arrendatorn ägda närliggande fastigheter.
Fastigheten belades under år 1997 med kvarstad och såldes den 14 maj 2002 genom exekutiv auktion för betalning av B.H:s restförda skulder. Försäljningen skedde utan förbehåll för A.-S.H:s nyttjanderätt. Köpare var M.H. och P.N. Köpebrev utfärdades vid fördelningssammanträde den 6 juni 2002.
A.-S.H. väckte talan mot M.H. och P.N. vid Luleå tingsrätt, fastighetsdomstolen och yrkade förpliktande för dem att omgående avflytta från fastigheten.
M.H. och P.N. bestred A.-S.H:s yrkande på den grunden att A.-S.H. hade övergett fastigheten.
Fastighetsdomstolen (rådmannen Miller) anförde i dom den 23 december 2003:
A.-S.H.
A.-S.H. bosatte sig på Piteå Öjebyn 13:10 1995/96 och folkbokfördes på fastigheten den 18 juli 1997. Avtalet den 1 maj 1997 är ett avtal om bostadsarrende och det träffades för att dels säkra A.-S.H:s boende, dels ge henne rätten att på fastigheten hålla djur och bedriva visst jordbruk. På grund av att fastigheten belades med kvarstad 1997 har varken någon djurhållning eller någon jordbruksskötsel kommit till stånd. Vid försäljningen av fastigheten den 14 maj 2002, därvid bl.a. B.H. och K.H. var närvarande, förklarade förrättningsmannen R.L. för B.H. att A.-S.H. var tvungen att utrymma fastigheten inom en fjortondagarsperiod, vilken tid sedan förlängdes med en vecka. Familjen H. verkställde sedan utflyttning av bohag och annat från fastigheten så att denna var helt utrymd till den 6 juni 2002 då fördelningssammanträdet ägde rum. A.-S.H. har inte avflyttat från fastigheten frivilligt och hon har inte övergivit densamma. Hennes avsikt har hela tiden varit att flytta tillbaka. Därför har hon också behållit en uppsättning med nycklar till fastigheten, vilka nycklar hon fortfarande har kvar. I senare hälften av juli 2002 kontaktade hon jur.kand. E.S. för att få hjälp med att återfå besittningen av sin arrenderätt. I brev den 29 juli 2002 till M.H. och P.N. framhöll E.S. att någon uppsägning av arrendet inte skett inom en månad från köparnas tillträde, och att A.-S.H:s arrenderätt gällde gentemot dem i enlighet med villkoren i avtalet den 1 maj 1997. E.S. meddelade även i brevet att arrendeavgifterna som avsåg del av juni och hela juli skulle nedsättas hos länsstyrelsen. Först i augusti 2002 delgavs A.-S.H. en uppsägningshandling, som på svarandens uppdrag upprättats av bankjuristen O.B. i Luleå. Samme O.B. har vid upprepade tillfällen under augusti månad 2002 förklarat för E.S. att M.H. och P.N. hade för avsikt att avflytta från fastigheten den 31 augusti 2002. När förlikningsdiskussioner inte gav något resultat förklarade dock Mayo för E.S. att svarandena inte längre hade för avsikt att avflytta från fastigheten. A.-S.H. har alltså kvar sin arrenderätt, varför svarandena är skyldiga att avflytta från fastigheten.
M.H. och Stewart och P.N. gör gällande att avtalet den 1 maj 1997 är ett hyresavtal och att avtalet har upphört att gälla eftersom A.-S.H. övergivit den hyrda egendomen. Bostadshuset och därtill hörande byggnader uppfördes av B.H. i mitten av 1990-talet. A.-S.H. har bott i bostadshuset. I nära anslutning till detta hus finns garage- och förrådsbyggnad samt två lador. Det är dessa byggnader som avses i avtalet. På fastigheten finns nämligen också en fritidshusdel som omfattar en huvudbyggnad, två sovbodar, tre förråd och ett pumphus. Av avtalet framgår att A.-S.H. äger rätt att nyttja arrendeobjektet för bostadsändamål, och hon har heller inte bedrivit något jordbruk eller idkat någon djurhållning på fastigheten. A.-S.H. flyttade rent faktiskt från fastigheten redan efter påsken 2002 och på tillträdesdagen den 6 juni 2002 hade hon utrymt byggnaderna och tagit med sig samtliga tillhörigheter. Nycklarna till husen överlämnades till svarandena samma dag av B.H. Den 6 juni 2002 hade A.-S.H. vidare dels folkbokförts på Nyckelvägen 12 i Öjebyn, dels meddelat flyttning till Piteå Energi och dels sagt upp sitt telefonabonnemang på Näsudden 214. För att formellt säga upp A.-S.H., enligt vad som angavs i protokollet från fördelningssammanträdet, upprättade bankjuristen O.B. på M.H:s och P.N:s uppdrag en skriftlig uppsägning, som den 20 juni 2002 delgavs A.-S.H. hos hennes pojkvän i Öjebyn. Eftersom de inte hörde av A.-S.H. flyttade M.H. och P.N. in på fastigheten den 1 juli 2002. Först genom brev den 29 juli 2002 från A.-S.H:s ombud E.S. gjordes det gällande att arrendet skulle gälla och först den 31 juli 2002 betalas hyran avseende juni och juli 2002 genom deponering hos länsstyrelsen. M.H. och P.N. har aldrig haft för avsikt att flytta från fastigheten och sålunda inte uppgett för någon att de planerat att göra så under augusti månad 2002.
På grund av det anförda gör M.H. och P.N. gällande att A.-S.H. övergivit den hyrda egendomen och därigenom förverkat sin hyresrätt. Om det skulle konstateras att övergivande inte skett görs det gällande att M.H. och P.N. endast är skyldiga att flytta ut från bostadshuset samt garage- och förrådsbyggnaden och till dessa byggnader angränsande mark.
Parterna har på ömse sidor åberopat arrendeavtalet. A.-S.H. har vidare åberopat ett brev av den 22 augusti 2002 från E.S. till O.B.
På egen begäran har A.-S.H. samt M.H. och P.N. hörts under sanningsförsäkran. På A.-S.H:s begäran har vittnesförhör hållits med B.H., K.H. och E.S. På M.H:s och P.N:s begäran har hållits vittnesförhör med G.P., Martin och R.L.
Parterna har uppgett i huvudsak vad som upptagits i grunderna samt tillagt bl.a.
A.-S.H: Efter den exekutiva auktionen sade B.H. åt henne att det nu bara var att flytta ut från fastigheten och att de hade två veckor på sig. Hon har dock aldrig haft för avsikt att överge fastigheten utan hela tiden tänkt flytta tillbaka. Därför har hon behållit en uppsättning nycklar till byggnaderna. I juli 2002 vände hon sig till E.S. för att få hjälp med att återfå sitt arrende.
M.H. och P.N: De har inte träffat A.-S.H. före rättegången. Samma dag som fördelningssammanträdet den 6 juni 2002 kom B.H. hem till dem och överlämnade nycklarna till fastigheten till M.H. M.H. frågade om det var samtliga nycklar till fastigheten och B.H. svarade ja. Eftersom auktionsförrättaren sagt att de måste säga upp arrendatorerna inom en månad efter tillträdesdagen tog de hjälp av O.B. med upprättandet av uppsägningshandlingen. De har inte sett brevet den 22 augusti 2002 från E.S. till O.B.
E.S. har uppgett att hon vid samtal med Mayo i mitten av augusti 2002 fått uppgiften att M.H. och P.N. var beredda att flytta från fastigheten den 31 augusti 2002, vilket A.-S.H. krävt, och att O.B. kort därefter meddelat att M.H. och P.N. ändrat sig och inte tänkte flytta.
B.H. och K.H. har uppgett: De var båda närvarande vid auktionen med avsikt att försöka ropa in Öjebyn 13:10. De lyckades dock inte med detta. När fastigheten sålts till M.H. och P.N. frågade de R.L. hur lång tid de hade på sig att flytta från fastigheten. R.L. svarade att de var tvungna att utrymma fastigheten inom en fjortondagarsperiod från det att auktionen vunnit laga kraft. Tiden förlängdes sen med ytterligare en vecka. A.-S.H. ville inte flytta ut men B.H. tyckte att de skulle börja utflyttningen genast. Utflyttningen var klar till den 6 juni 2002. Samma dag lämnade B.H. de nycklar hon hade till fastigheten till P.N. Han ställde ingen fråga om nycklarna.
G.P. har inte lämnat några uppgifter av betydelse för saken.
Martin har uppgett att han upprättat arrendeavtalet på familjen H:s uppdrag och att syftet med avtalet var att säkra A.-S.H:s boende på fastigheten.
R.L., som förrättade auktionen, har sagt att han kommer ihåg auktionen i stora drag men att han inte minns några detaljer. Han har uppgett att han inte har något minne av att han sagt något om den tidpunkt då A.-S.H. måste flytta från fastigheten, men att han minns att han tagit upp frågan om när köparna måste säga upp arrendatorerna.
Enligt det som arrendeavtal betecknade avtalet den 1 maj 1997 har arrendatorn rätt att nyttja arrendeobjektet för bostadsändamål. Det är ostridigt i målet att B.H. vid tiden för avtalet ägde såväl marken som byggnaderna på fastigheten. Eftersom byggnaderna således tillhörde jordägaren kan upplåtelsen avseende dessa endast avse uthyrning. Såvitt framgår av utredningen har A.-S.H. inte utnyttjat fastigheten på annat sätt än för det ändamål som anges i avtalet nämligen för bostadsändamål. Vid angivna förhållanden och då upplåtelsen av fastigheten i övrigt, enligt vad som vidare framgår, varit av helt underordnad betydelse är upplåtelsen i fråga att inordna under bestämmelserna om hyra i 12 kap. JB.
M.H. och P.N. har gjort gällande att A.-S.H. övergivit fastigheten. Enligt 12 kap. 27 § JB får hyresvärden genast återta lägenheten om hyresgästen överger den.
Det är ostridigt i målet att A.-S.H. flyttat från fastigheten och utrymt densamma helt till den 6 juni 2002 samt att hon samma dag dels folkbokförts på Nyckelvägen 12 i Öjebyn, dels anmält flyttning till såväl Pite Energi som till sitt telefonbolag. Vidare är utrett att A.-S.H. inte betalat hyresavgiften till M.H. och P.N. förrän den 31 juli 2002, och då genom nedsättning hos länsstyrelsen. Även om A.-S.H., som hon påstår, vid utflyttningen behållit en uppsättning nycklar till fastigheten är angivna omständigheter sådana att M.H. och P.N., som kunnat konstatera att fastigheten var utrymd den 6 juni 2002, haft fog för sin uppfattning att A.-S.H. inte hade för avsikt att återupptaga nyttjandet.
På grund av det anförda finner fastighetsdomstolen styrkt att A.-S.H. övergivit fastigheten och att M.H. och P.N. haft rätt att redan efter den 6 juni 2002 ta fastigheten i besittning. M.H. och P.N. är därför inte skyldiga att avflytta från fastigheten, i följd varav käromålet skall lämnas utan bifall.
Käromålet lämnas utan bifall.
A.-S.H. överklagade i Hovrätten för Övre Norrland och yrkade bifall till sitt vid fastighetsdomstolen framförda yrkande.
M.H. och P.N. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Butler, hovrättsrådet Moreno och tf. hovrättsassessorn Zimmerman) anförde i dom den 17 februari 2005.
Parterna har i hovrätten sakframställningsvis tillagt i huvudsak följande:
A.-S.H: Piteå Öjebyn 13:10 har en areal på cirka 5 ha. På fastigheten finns det byggnader, åkermark och skog. Fastigheten har funnits i familjen H:s ägo i några generationer. Tidigare förekom det småbruk på fastigheten. Den har därefter använts som sommarbostad. Med tiden kom hon att nyttja fastigheten som permanent bostad och en särskild bostadsbyggnad uppfördes. År 1997 tog de kontakt med bankjuristen S.H. Denne upprättade ett arrendekontrakt som är daterat den 1 maj 1997 och undertecknat av henne och B.H. Arrendet avsåg dels byggnader från 1990-talet, dels äldre byggnader som familjen nyttjade som sommarbostad. Med beteckningen ”fastigheter” i kontraktet avses i första hand byggnader. Hon skulle ha rätt att nyttja fastigheten för bostadsändamål. Hon hade för avsikt att själv bo på fastigheten, men det fanns inget hinder för den övriga familjen att nyttja fastigheten på sommaren. Hon hade också för avsikt att använda fastigheten för djurhållning och för jordbruksändamål. B.H. var emellertid personligen ansvarig för ett åkeris skulder och för de skulderna belades fastigheten med kvarstad år 1997. Av den anledningen kom den tänkta verksamheten inte igång. Hon bodde dock kvar på fastigheten. I maj 2002 utbjöds fastigheten på exekutiv auktion. M.H. och P.N. förvärvade fastigheten. Fördelningssammanträdet hölls den 6 juni 2002. Eftersom hon inte var frisk kunde hon inte närvara vid försäljningen. Däremot var B.H. närvarande. B.H. uppfattade det på det sättet att i och med försäljningen skulle dottern ”ge sig av”. B.H. och K.H. verkställde utflyttningen och B.H. lämnade också över alla nycklar till köparna, förutom de nycklar som hon själv hade. - Det översändes en uppsägning till henne enligt vilken hon skulle flytta från fastigheten den 14 mars 2003. Hon delgavs aldrig uppsägningen. - Till stöd för sitt överklagande gör hon således gällande att det är fråga om ett bostadsarrende och att hon har kvar sin arrenderätt. Om hovrätten skulle finna att det är fråga om ett hyresavtal har hon inte övergivit bostaden.
M.H. och P.N: Den 1 maj 1997 ägde B.H. såväl mark som byggnader på den ifrågavarande fastigheten. Det är därför inte fråga om ett bostadsarrende utan ett hyresavtal. Hyresavtalet omfattar endast de byggnader som framgår av en skiss (se bilaga B till hovrättens dom; ej intagen här, red:s anm.). - Vid auktionstillfället var i stort sett allt lösöre bortforslat och bostadshuset var i sådant skick att det inte kunde bebos. A.-S.H. flyttade ut från bostaden redan i början av april 2002. Då auktionen vann laga kraft den 6 juni 2002 hade A.-S.H. ändrat adress; sagt upp vatten och el och folkbokfört sig på Nyckelvägen 12 i Öjebyn. - Nycklarna överlämnades av B.H. Allt som familjen H. ägde var bortforslat från fastigheten den 6 juni 2002. De flyttade till fastigheten i början av juli 2002. A.-S.H. återvände inte vid något tillfälle till fastigheten. - Till stöd för sin inställning i hovrätten gör de gällande att A.-S.H. övergivit bostaden och att de därför hade rätt att ta hela fastigheten i anspråk. Uppsägningen av arrendekontraktet, som delgavs A.-S.H. den 20 juni 2002, var därför felaktig. Polisen överlämnade handlingen till A.-S.H., som tog en kopia av uppsägningen, men hon undertecknade inte mottagningsbeviset. A.-S.H. betalade hyran först den 31 juli 2002 till länsstyrelsen. Om A.-S.H. inte kan anses ha övergivit bostaden gör de gällande att de bara skall flytta ut från bostadshuset och de till bostadshuset angränsande byggnaderna som finns upptagna på bilaga B.
I hovrätten har A.-S.H., M.H., P.N., B.H. och R.L hörts på nytt. De har lämnat i huvudsak samma uppgifter som för deras del framgår av tingsrättens dom, dock med de tillägg och ändringar som framgår i det följande. Vidare har vad som antecknats från vittnesförhöret med B.H. och K.H. i tingsrättens dom lästs upp. Avtalet den 1 maj 1997 har åberopats av båda parterna.
A.-S.H: Familjen använde tidigare Piteå Öjebyn 13:10 som ”sommarställe”. I början av år 1997 beslöt hon sig för att flytta till fastigheten. Hon har alltid drömt om att ”hålla på med djur” och tanken var att hon skulle skaffa sig får och höns samt odla potatis eller morötter. På den övre delen av fastigheten finns det två bostadshus, som hon bodde i, samt två lador och ett garage. På den nedre delen av fastigheten finns det en storstuga, två sovstugor, ett skotergarage och ett pumphus. Hon skulle arrendera ”allt” på fastigheten. Anledningen till att de skrev ett arrendeavtal var på grund av ”sjabbel” i familjen. De åkte hem till bankjuristen Martin som skrev avtalet. De kände honom sedan tidigare eftersom han har en stuga på en ö utanför Piteå Öjebyn 13:10. Även B.H. och K.H. var med vid tillfället. Hon uppgav vad hon ville ha och att hennes avsikt var att driva någon form av jordbruk. Eftersom fastigheten utmättes samma sommar skaffade hon sig inte några djur. Det var hennes bostad hela tiden även om hon ibland bodde hos ”Hodges”. - Efter auktionen kom B.H. hem till henne och sade åt henne att det bara var att flytta och att det skulle gå fort. Hon skulle vara borta från fastigheten om tre veckor, dvs. vid tillträdesdagen. Eftersom hon var sjuk flyttade hon inte själv ut sina tillhörigheter. Flyttningen utfördes av hennes föräldrar och hennes mormor. Hon hade inte någon kontakt med M.H. eller med P.N. - Hon ändrade sin adress till sin arbetsplats. I telefonkatalogen har hon kvar sin gamla adress. Hennes tillhörigheter förvarar hon i sin brors garage. - Fastigheten var ”hennes allt” och hon ville inte flytta därifrån. Hon har kvar nycklarna till bostaden.
M.H: De var på visningen av fastigheten i maj 2002. Då var även K.H. och B.H. närvarande. Det fanns då inte särskilt mycket möbler i bostadshuset. Det saknades vatten och toaletten var ärgad. Det såg inte ut att ha funnits vatten på ett tag. Hennes bedömning var att ingen kunde bo där och det såg inte heller bebott ut. En vecka senare var de på den exekutiva auktionen. Fastigheten ropades då ut utan förbehåll för A.-S.H:s nyttjanderätt. R.L. sade åt dem att de måste säga upp arrendekontraktet. Detta hörde K.H. och B.H. Den 6 juni 2002 var de på fördelningssammanträdet. Vid det tillfället var endast hon, P.N. och R.L. närvarande. De betalade då den resterande delen av köpeskillingen och fick ett köpebrev. I samband därmed ringde R.L. till B.H. bl.a. för att klara ut hur de skulle göra med nycklarna. Det bestämdes i samband med detta att B.H. skulle komma hem till dem samma kväll och lämna nycklarna, vilket hon också gjorde. Hon har inte i samband med auktionen hört R.L. säga till K.H. eller B.H. att de måste flytta ut från huset. Hon frågade B.H. om det var samtliga nycklar till fastigheten. B.H. svarade ja på den frågan och hon hade då inte någon anledning att misstro henne. Dagen efter fanns det bara kvar en lastbil på fastigheten. Den bilen tillhörde ett konkursbo och forslades bort av kronofogden. - Direkt efter fördelningssammanträdet kontaktade de en bankjurist, som upprättade en uppsägning av arrendet. Hon och P.N. undertecknade handlingen. Hade de ”vetat då” hade de inte skrivit en uppsägning utan upprättat en handling som bekräftelse på att A.-S.H. redan hade flyttat ut. Eftersom de inte hörde av A.-S.H. flyttade de till fastigheten i månadsskiftet juni/juli 2002. Fram till dess städade de på fastigheten och försökte få igång vattnet. I slutet av juli 2002 kom det ett brev från A.-S.H:s ombud. Innan dess hade de inte hört av A.-S.H.
P.N: Vid visningen av fastigheten framkom det att brunnen hade sinat. Det var smutsigt i bostadsdelen. Dricksvatten förvarades i en dunk på köksbänken. Toaletten och duschen hade varit torra en längre tid och avloppet hade torkat ut. Det verkade inte som om någon bodde där. - R.L. sade åt dem att de skulle säga upp arrendet. Han har inte hört R.L. säga åt makarna H. att A.-S.H. skulle flytta från fastigheten inom viss tid. Han har inte talat med B.H. om förlängd tid att flytta ut från fastigheten. Dagen efter fördelningssammanträdet tog de kontakt med en bankjurist som upprättade en uppsägning av arrendet. De flyttade in i början av juli 2002. Innan dess städade de på fastigheten. A.-S.H. besökte inte fastigheten vid något tillfälle. I slutet av juli fick de ett brev från A.-S.H:s ombud. Första gången han såg A.-S.H. var vid tingsrättens huvudförhandling i målet.
B.H: År 1997 kom Martin hem till dem och ville ha ett arrendeavtal avseende en ”boda” som han ägde på fastigheten. Martin ägde en stuga på en ö mittemot och disponerade en väg på hennes fastighet för att via denna kunna ta sig ut till ön. I ”bodan” förvarade han bl.a. skotrar. Vid tillfället bestämdes det också att det skulle skrivas ett arrendekontrakt för A.-S.H:s räkning eftersom hon ville bo i stugan framöver. Genom arrendekontrakten skulle deras intressen säkras. Arrendeobjektet för A.-S.H. avsåg två bostadsbyggnader och en sovstuga. Med de i kontraktet angivna närliggande fastigheterna avsågs de närliggande uthusen. - Fastigheten såldes i maj 2002. Hon var med vid det tillfället. Det var R.L. som höll i auktionen. Efteråt gick de fram till denne och frågade hur lång tid de hade på sig att flytta ut. R.L. svarade då, som hon nu kommer ihåg det, att de hade tre veckor på sig att flytta ut, men att hon och P.N. fick komma överens om detta. Vid det tillfället var A.-S.H. sjuk och kunde inte hjälpa till med utflyttningen. De hade mycket saker både på den övre delen och på den nedre delen av fastigheten. Det var bl.a. två lador som var fulla med saker och utvändigt fanns det en del maskiner. En lada var full med ved. Hon bad därför P.N. om att få ytterligare en vecka på sig med utflyttningen, vilket denne medgav. Det är bara P.N. som hon har haft kontakt med. Hon lämnade en del nycklar till P.N. Vissa i hennes familj är emellertid ”tjurskalliga” och K.H. och A.-S.H. behöll sina nycklar. Utflyttningen var genomförd någon gång i juni månad 2002.
R.L: Han var auktionsförrättare vid den ifrågavarande auktionen. Han minns inte vad som sades. Om fastigheten ropades ut utan förbehåll för arrendet informerade han - i enlighet med de instruktioner som finns - om att köparna hade en månad, från tillträdesdagen, på sig att säga upp arrendatorerna. Detta finns färdigt ifyllt på protokollsblanketten och det var i så fall den texten som han läste upp. Han kommer nu inte ihåg om han efteråt hade någon diskussion med någon av parterna om skyldigheten att avflytta. Han kan ha sagt att köparna hade rätt att tillträda fastigheten inom 3-4 veckor efter auktionen.
Enligt 10 kap. 1 § första stycket JB föreligger bostadsarrende när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Det skall således vara fråga om en upplåtelse där jordägaren inte äger såväl marken som en på denna uppförd byggnad.
Av 12 kap. 1 § första stycket JB framgår att det ifrågavarande kapitlet om hyra avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall enligt 1 § andra stycket samma kapitel också 12 kap. JB tillämpas på avtalet, om jorden skall användas till trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Hur avtalet har betecknats av parterna spelar ingen roll (Bengtsson/Torres, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 2004 s. 36).
Av ordalydelsen i det s.k. arrendeavtalet framgår att ändamålet med arrendet var att A.-S.H. skulle äga rätt att nyttja arrendeobjektet för bostadsändamål. Hon har i hovrätten inte heller gjort gällande något annat än att det skulle vara fråga om ett bostadsarrende. A.-S.H. har i hovrätten uppgett att med uttrycken ”bostadsfastigheter” och ”närliggande fastigheter” i avtalet avses byggnader. På grund av det anförda delar hovrätten den bedömning som fastighetsdomstolen har gjort att upplåtelsen till A.-S.H. skall inordnas under bestämmelserna om hyra i 12 kap. JB.
A.-S.H. har gjort gällande att hennes rätt avser samtliga byggnader på fastigheten Piteå Öjebyn 13:10. Emellertid framgår av de uppgifter som B.H. lämnat i hovrätten att med de i avtalet omnämnda ”närliggande fastigheterna” avses de lador som finns i anslutning till bostadsbyggnaderna på den övre delen av fastigheten (se bilaga B till hovrättens dom). På grund härav och då avtalets lydelse inte ger stöd för något annat finner hovrätten att hyresobjektet inte kan ha avsett de fritidsbyggnader som ligger på den nedre delen av fastigheten.
M.H. och P.N. har som enda grund för sitt bestridande gjort gällande att A.-S.H. övergivit den hyrda egendomen och att hyresavtalet den 1 maj 1997 därför upphört att gälla. Enligt 12 kap. 27 § första stycket JB får hyresvärden genast återta lägenheten om hyresgästen överger den. Enligt lagförarbetena får lägenheten anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han har inrymt i lägenheten inte längre nyttjar den och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Fortsätter hyresgästen att betala hyran för lägenheten trots att han inte uppehåller sig i denna kan lägenheten inte anses övergiven. En underlåtenhet från hyresgästens sida att för längre eller kortare tid betala förfallen hyra kan inte ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om hyresgästen därutöver på ett eller annat sätt ställer lägenhetens nycklar till hyresvärdens förfogande, föreligger regelmässigt ett säkert tecken på att lägenheten är övergiven. Detsamma gäller om hyresgästen flyttar sina tillhörigheter från lägenheten och inte betalar hyran. Lägenheten kan ofta anses övergiven i en sådan situation även om vissa föremål lämnas kvar. Förutsättningen för att lägenheten skall få återtas måste självfallet vara att inte någon omständighet tyder på att lägenheten alltjämt bebos (se prop. 1973:23 s. 139 och 161).
Avgörande för bedömningen av om bostaden skall anses övergiven är inte enbart sådana omständigheter som fastighetsägaren haft kännedom om utan även sådana som vid tillfället för övertagandet varit för fastighetsägaren okända. M.H. och P.N. har gjort gällande att A.-S.H. övergivit lägenheten redan i början av april 2002. Det har emellertid inte presenterats någon bevisning som styrker det påståendet. M.H. och P.N. har uppenbarligen inte heller i samband med fördelningssammanträdet den 6 juni 2002 ansett att den hyrda egendomen var övergiven eftersom de i samband därmed översände en uppsägning av avtalet till A.-S.H. i vilken det angavs att hon skulle vara avflyttad den 14 mars 2003. R.L. har uppgett att han inte längre minns vad som yttrades vid den exekutiva försäljningen, men han är övertygad om att han upplyste de närvarande om att arrendekontraktet skulle sägas upp inom en månad och han kan också ha informerat om att köparna hade rätt att tillträda fastigheten inom 3-4 veckor. Med hänsyn härtill är det på intet sätt osannolikt att B.H. uppfattat dessa besked som att såväl hon som A.-S.H. måste flytta ut från fastigheten senast den 6 juni 2002 och att hon även vidarebefordrat dessa uppgifter till A.-S.H. Utflyttningen har också ostridigt varit genomförd till det datumet. Det framstår vid sådant förhållande som förklarligt att även nycklar överlämnades till M.H. och P.N. samt att A.-S.H. sade upp el och vatten och bytte adress. Enbart det förhållandet att hon inte betalat hyra förrän den 31 juli 2002 kan mot bakgrund av nu redovisade förhållanden inte föranleda att bostaden skall anses som övergiven. I sammanhanget kan konstateras att M.H. och P.N. inte har tagit någon kontakt med nyttjanderättshavaren A.-S.H. för att förvissa sig om att hon frivilligt lämnat bostaden. Hovrätten anser därför att regeln i 12 kap. 27 § första stycket JB inte kan anses tillämplig i detta fall. A.-S.H. skall därför ha rätt att bli återinsatt i hyresrätten.
Vid sådant förhållande skall M.H. och P.N. förpliktas att omedelbart avflytta. Avflyttningen skall dock, enligt vad som tidigare sagts, enbart gälla de byggnader som finns på den övre delen av fastigheten.
Hovrätten ändrar på så sätt tingsrättens dom att hovrätten förpliktar M.H. och P.N. att omgående avflytta från de byggnader som i bilaga B till hovrättens dom angivits som hus för åretruntboende, garage och förrådsbyggnad, lada samt lada.
M.H. och P.N. överklagade och yrkade att HD skulle ogilla A.-S.H:s talan i dess helhet.
A.-S.H. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Copeland, föreslog i betänkande följande dom:
A.-S.H. och hennes mor B.H., ingick den 1 maj 1997 ett avtal, benämnt arrendeavtal, om rätt för A.-S.H. att nyttja ”bostadsfastigheterna och därtill hörande byggnader” på den av B.H. då ägda fastigheten Piteå Öjebyn 13:10. Fastigheten såldes på exekutiv auktion den 14 maj 2002. Försäljningen skedde utan förbehåll för A.-S.H:s nyttjanderätt. Köpare av fastigheten var M.H. och P.N. Köpebrev utfärdades vid fördelningssammanträde den 6 juni 2002. A.-S.H. hade vid denna tidpunkt flyttat ut sina tillhörigheter från bostaden. M.H. och P.N. sade därefter upp A.-S.H. under åberopande av bestämmelserna angående arrendeavtal i 12 kap. 46 § andra stycket UB och 8 kap. 4 § JB, med fardag den 14 mars 2003. M.H. och P.N. bosatte sig på fastigheten kring månadsskiftet juni-juli 2002.
Som domstolarna funnit är nyttjanderättsavtalet av den 1 maj 1997 att beteckna som ett avtal om hyra varför bestämmelserna i 12 kap. JB skall tillämpas på avtalet.
Frågan i målet gäller nu om A.-S.H. kan anses ha övergett de av henne disponerade bostadsbyggnaderna m.m. på fastigheten Piteå Öjebyn 13:10.
Om hyresgästen överger lägenheten får, enligt 12 kap. 27 § första stycket JB, hyresvärden genast återta den. Syftet med bestämmelsen är att hyresvärden i fall där det står klart att en hyresgäst har övergett lägenheten skall kunna förfoga över lägenheten utan att först säga upp hyresgästen. (Prop. 1973:23 s. 88-89.) Ett återtagande sker genom att hyresvärden sätter sig i besittning av lägenheten. I och med hyresvärdens återtagande av lägenheten upphör hyresförhållandet. Om hyresvärden återtagit en lägenhet som inte varit övergiven och hyresgästen inte heller har förverkat sin hyresrätt består hyresavtalet. När det gäller bedömningen av om ett övergivande skett uttalas följande i motiven (a. prop. s. 139). Lägenheten får anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han har inrymt i lägenheten inte längre nyttjar lägenheten och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Fortsätter hyresgästen att betala hyran för lägenheten trots att han inte uppehåller sig i denna kan lägenheten inte anses övergiven. En underlåtenhet från hyresgästens sida att för längre eller kortare tid betala förfallen hyra kan givetvis inte ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om hyresgästen därutöver på ett eller annat sätt ställer lägenhetens nycklar till hyresvärdens förfogande, föreligger regelmässigt ett säkert tecken på att lägenheten är övergiven. Detsamma gäller om hyresgästen flyttar sina tillhörigheter från lägenheten och inte betalar hyran. Förutsättningen för att lägenheten skall få återtas måste självfallet vara att inte någon omständighet tyder på att lägenheten alltjämt bebos. Om det med hänsyn till omständigheterna inte kan antas att lägenheten är övergiven, får hyresvärden anlita förfarandet med uppsägning och vräkning.
I målet är ostridigt att A.-S.H., när fördelningssammanträdet ägde rum den 6 juni 2002, hade flyttat ut sina tillhörigheter från bostaden, ändrat folkbokföringsadress samt anmält till sitt elbolag och telefonbolag att hon flyttat. Vidare är ostridigt att M.H. och P.N. fått en fullständig uppsättning nycklar av B.H. Mot M.H:s och P.N:s påstående att bostaden får anses övergiven har A.-S.H. invänt att hon inte frivilligt lämnat bostaden utan att hon flyttat ut då hon av B.H. fått upplysningen att hon var skyldig att göra detta på grund av den exekutiva försäljningen av fastigheten, en uppgift som B.H. i sin tur sagt sig ha fått från auktionsförrättaren. A.-S.H. har vidare uppgett att hennes avsikt varit att återvända till bostaden och att hon därför behållit sina nycklar till den.
Det kan således konstateras att A.-S.H. när M.H. och P.N. tillträdde fastigheten den 6 juni 2002 rent faktiskt hade flyttat ut från bostaden. Av utredningen framgår att det inte har förelegat någon yttre omständighet som skulle kunna ha gett M.H. och P.N. anledning att anta att A.-S.H. hade en avsikt att återvända till bostaden. Vidare framgår att A.-S.H. inte förrän genom det brev hennes ombud sände till M.H. och P.N. i slutet av juli 2002 upplyste dem om att hon var av uppfattningen att hennes nyttjanderätt inte sagts upp inom föreskriven tid och därför alltjämt bestod. Hyra betalades först den 31 juli 2002 genom nedsättning av beloppet hos länsstyrelsen. Att A.-S.H., genom de uppgifter hon fått av sin mor, kan ha trott sig vara skyldig att flytta ut från bostaden saknar betydelse för bedömande av frågan om bostaden övergetts. Inte heller det förhållandet att M.H och P.N. med anledning av den information de fått av kronofogdemyndigheten varit av uppfattningen att de måste säga upp nyttjanderättsavtalet i enlighet med reglerna om arrende är av betydelse för frågan om ett övergivande skett.
Sammantaget finner HD att omständigheterna varit sådana att A.-S.H. får anses ha övergett bostaden och M.H. och P.N. haft rätt att återta den. Fastighetsdomstolens domslut i själva saken skall därför fastställas.
Med ändring av hovrättens dom fastställer HD fastighetsdomstolens domslut i själva saken.
HD (justitieråden Brown, Ruiz, Håstad, Burns, referent, och Levine) meddelade den 27 juni 2006 dom i enlighet med betänkandet.
HD:s dom meddelad: den 27 juni 2006.
Mål nr: T 1099-05.
Lagrum: 12 kap. 27 § JB.