En samägares andel i en jordbruksfastighet har tillkommit genom olika förvärv. En del av andelen har förvärvats genom gåva förenad med överlåtelseförbud. En annan del har förvärvats vid ett tidigare tillfälle från samma givare utan överlåtelseförbud. Andelsinnehavaren har ansetts ha rätt till försäljning av hela fastigheten enligt 13 § lagen om förvaltning av vissa samägda jord-bruksfastigheter. (Jfr NJA 2017 s. 550.)
Fastigheten Sorsele Vännäs 1:5 ägdes gemensamt av J.O., G.O., D.J.O. och C.S.
J.O. ansökte i Lycksele tingsrätt om att rätten skulle besluta att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion.
G.O. och D.J.O. motsatte sig försäljning på offentlig auktion. C.S. anförde att hon inte ville äga någon del av fastigheten.
Tingsrätten (lagmannen Smith) anförde i beslut den 4 april 2016 följande.
Enligt 6 § lagen (1904:48) om samäganderätt (samäganderättslagen) kan varje delägare hos rätten begära att en samägd fastig-het för gemensam räkning försäljs på offentlig auktion. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att om annat avtalats mellan parterna är lagen inte tillämplig.
I det aktuella fallet finns ett gåvobrev som stadgar att "överlåtelse av erhållen egendom får endast ske till bröstarvinge utan övriga delägares medgivande". Föreskrifter som innehåller skyldighet för gåvotagaren att hembjuda egendomen till annan om gåvotagaren vill avhända sig egendomen är giltiga vid gåva (se Kim, Speciell avtalsrätt II, 5 uppl. s. 290 och NJA 1981 s. 897). Föreskriften i gåvobrevet är bindande för gåvotagarna. Samäganderättslagens bestämmelse om försäljning på offentlig auktion är alltså inte tillämplig och J.O:s ansökan ska därför avslås.
Tingsrätten avslår J.O:s ansökan.
J.O. och C.S. överklagade i Hovrätten för Övre Norrland och yrkade att hovrätten skulle besluta att fastigheten Sorsele Vännäs 1:5 skulle säljas på offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.
G.O. och D.J.O. motsatte sig ändringsyrkandet.
Hovrätten (hovrättsrådet Douglas och Maynard samt tf. hovrättsassessorn Buck, referent) anförde i beslut den 19 oktober 2016 följande.
J.O. och C.S. har anfört bl.a. följande. Tingsrätten har tolkat gåvobrevet fel. Det aktuella villkoret gäller endast vid intern överlåtelse. År 2010 fick övriga delägare 1/20 av fastigheten var av deras bror Ö.O. J.O. har vidare anfört bl.a. följande. År 1972 förvärvade han 1/25 av fastigheten genom gåva från sina föräldrar. Inget förbehåll uppställdes i samband med överlåtelsen. Ingen över-låtelsehandling av något slag upprättades såvitt han kan minnas. Förvärvet är registrerat som ett köp. I vart fall med stöd av denna fastighetsandel har han rätt att begära försäljning enligt samäganderättslagen.
J.O. och C.S. har bl.a. åberopat utdrag ur fastighetsregister avseende fastigheten Sorsele Vännäs 1:5 samt gåvohandling från Ö.O.
D.J.O. och G.O. har anfört bl.a. följande. Villkoret i gåvohandlingen om att fastigheten endast får överlåtas till bröstarvingar utan övriga delägares samtycke är en hembudsklausul/överlåtelseförbud, varför samäganderättslagens bestämmelser inte är tillämpliga. Det var deras föräldrars avsikt att hemmanet skulle förbli i familjens ägo.
Enligt 6 § samäganderättslagen kan varje delägare av samägd egendom, om inte annat är särskilt avtalat mellan delägarna, hos rätten begära att egendomen ska försäljas på offentlig auktion.
Av utredningen framgår att J.O. den 13 november 2003 från sina föräldrar förvärvade 4/25 av den aktuella fastigheten mot utfärdande av reverser och viss kontantinsats. Överlåtelsen är med hänsyn till fastighetens taxeringsvärde samt överlåtelsehandlingens beteckning och formulering att anse som en gåva (jfr NJA 1984 s. 673). I gåvohandlingen finns följande förbehåll intaget.
Överlåtelse av erhållen egendom får endast ske till bröstarvinge utan övriga delägares medgivande. Om överlåtelse skall ske till annan delägare i fastigheten skall då gällande taxeringsvärde vara det pris som skall gälla.
Det i gåvohandlingen uppställda villkoret, som förvisso bär vissa likheter med ett villkor om förköpsrätt, är enligt hovrättens mening att betrakta som ett överlåtelseförbud. Villkoret är gällande mot gåvotagarna.
J.O. har gjort gällande att de andelar han förvärvade år 1972 och 2010 inte omfattas av något överlåtelseförbud. J.O:s uppgifter i denna del, som inte bestritts av motparterna, vinner stöd av åberopat fastighetsregisterutdrag. J.O. äger alltså dels fastighetsandel för vilken överlåtelseförbud gäller, dels andel som inte belastas av sådant förbud.
Det torde stå J.O. fritt att avhända sig den andel för vilken något överlåtelseförbud inte gäller. En försäljning av fastigheten på offentlig auktion skulle dock avse även den andel som J.O. enligt det aktuella villkoret inte kan överlåta utan övriga delägares samtycke. Försäljningen skulle således komma i strid med det aktuella överlåtelseförbudet, vilket J.O. accepterat genom motta-gande av gåvan. Överlåtelseförbudet utgör av denna anledning hinder mot att bifalla J.O:s ansökan om försäljning på offentlig auktion. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrätten avslår överklagandet.
J.O. överklagade och yrkade att HD skulle bifalla hans ansökan om att fastigheten Sorsele Vännäs 1:5 skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion.
G.O. och D.J.O. motsatte sig att hovrättens beslut ändrades medan C.S. medgav ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Thomas, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Punkterna 1-11 motsvarar i huvudsak punkterna 1-10 i HD:s beslut.
Villkoret i 2003 års gåvobrev innebär ett överlåtelseförbud, eftersom det föreskriver att J.O. inte kan överlåta sin andel i fastigheten om han inte överlåter andelen till bröstarvinge eller har övriga delägares samtycke.
Förfogandebegränsningar i form av överlåtelseförbud i samband med gåva av fast egendom har godtagits av rättsordningen och är i princip bindande för mottagaren. I rättsfallet NJA 1989 s. 9 har HD vidare uttalat att ett överlåtelseförbud i ett testamente måste antas medföra att testamentstagaren inte är berättigad att genom egen ansökan utverka att fastigheten säljs enligt 6 § samäganderättslagen. Att förfogandebegränsningar av nu aktuellt slag har ansetts innebära ett hinder mot försäljning enligt samäganderättslagen har motiverats av respekten för givarens vilja och rätten för givaren att ställa sådana villkor (jfr NJA 2017 s. 550).
Respekten för givarens vilja gör sig gällande även vid gåva av en samägd jordbruksfastighet. Inte heller 13 § 1989 års lag bör därför tilllämpas så att gåvogivarens vilja åsidosätts. Detta innebär att ett giltigt gåvovillkor om överlåtelseförbud förhindrar en försäljning även enligt 1989 års lag, om begäran görs enbart med stöd av andel som är belastad med sådant förbud.
Parterna har inte uttryckligen argumenterat kring vilken betydelse överlåtelseförbudet har för 2010 års förvärv (jfr NJA 2017 s. 289). Denna frågeställning saknar dock betydelse om J.O. till följd av förvärvet 1972 under alla förhållanden har rätt att begära försäljning enligt 13 § 1989 års lag. HD övergår därför till att pröva betydelsen av 1972 års förvärv.
Om J.O. i sig skulle vara bunden av överlåtelseförbudet i samband med 2003 års gåva, så skulle han - om han inte var ägare till ytterligare andel som var fri från förfogandebegränsning - sakna rätt att begära försäljning enligt 13 § i 1989 års lag.
Anledningen till att förfogandebegränsningar godtas vid benefika förvärv är att hänsyn bör tas till gåvogivarens vilja (se p. 13). Hänsynen till gåvogivarens vilja har emellertid inte ansetts motivera att en förfogandebegränsning ska omfatta mer än vad som svarar mot den egendom som överläts i samband med att villkoret föreskrevs (se NJA 2017 s. 550 p. 16 och jfr NJA 1989 s. 9).
Att gåvomottagaren, som i detta fall, tidigare har mottagit gåva från samma gåvogivare i samma fastighet, motiverar inte någon annan slutsats. En annan ordning skulle dessutom öppna upp för ett kringgående av reglerna om att en gåvogivare i princip inte kan uppställa en gåvoföreskrift i efterhand och de särskilda formföreskrifter som gäller för gåva av fast egendom (jfr NJA 1994 s. 69 och 4 kap. 3 § 3 och 29 § JB).
Det nu sagda innebär att J.O. äger andel som inte är belastad med överlåtelseförbud. Han har därför rätt att påkalla försäljning enligt 13 § 1989 års lag.
J.O. har alltså rätt att få till stånd en försäljning enligt 1989 års lag med stöd av förvärvet 1972. Då det inte föreligger något annat hinder mot försäljning bör ansökan om försäljning på offentlig auktion bifallas.
Se HD:s beslut.
HD (justitieråden Parker, Dunn, Peterson, Morrison och Huynh, referent) med-delade den 25 maj 2018 följande beslut.
Målet gäller vilken verkan det har att ett överlåtelseförbud ställts upp i samband med en gåva av en andel av en jordbruksfastighet i en situation då gåvotagaren vid något annat tillfälle har förvärvat andel i fastigheten utan någon förfogandebegränsning. Frågan i målet är om gåvotagaren är förhindrad att begära en försäljning enligt 13 § lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (1989 års lag).
Parterna i målet, bland dem J.O., äger gemensamt fastigheten Sorsele Vännäs 1:5 med en fjärdedel var. G.O. och D.J.O. är syskon till J.O. C.S. är änka efter syskonens avlidne bror.
J.O. har förvärvat sitt andelsinnehav i fastigheten vid tre tillfällen. Han gjorde två av sina förvärv från sina föräldrar 1972 och 2003. Det sista förvärvet skedde 2010 i form av en gåva från en bror som inte är part i målet.
För förvärvet 2003 upprättades ett gemensamt gåvobrev i vilket samtliga syskon upptogs som gåvotagare och föräldrarna som givare. I ett villkor i gåvobrevet angavs följande. "Överlåtelse av erhållen egendom får endast ske till bröstarvinge utan övriga delägares medgivande. Om överlåtelse skall ske till annan delägare i fastigheten skall då gällande taxeringsvärde vara det pris som skall gälla." I samband med förvärven 1972 och 2010 föreskrevs inte några villkor om begränsning i förfoganderätten.
J.O. har ansökt om att fastigheten ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. Till stöd för ansökan har han bl.a. åberopat att i vart fall förvärvet 1972 är fritt från förfogandebegränsning och att det därför inte föreligger något hinder mot att bifalla hans begäran.
G.O. och D.J.O. har invänt att J.O. på grund av villkoret i samband med 2003 års gåva är förhindrad att begära att fastigheten säljs, eftersom de inte har samtyckt till försäljning och föräldrarnas vilja bör respekteras.
Tingsrätten avslog J.O:s ansökan om försäljning. Hovrätten har avslagit hans överklagande.
Tingsrätten och hovrätten har gjort sin prövning enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Eftersom fastigheten är taxerad som lantbruksenhet och inte har färre än tre delägare ska emellertid 13 § 1989 års lag tillämpas. I fråga om förfarandet vid en försäljning ska samäganderättslagen tillämpas. (Se 1 § 1989 års lag och prop. 1988/89:9 s. 44.)
Av 13 § 1989 års lag följer att varje delägare hos rätten kan begära att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion, men att rätten inte ska besluta om försäljning om någon av de övriga delägarna visar synnerliga skäl för anstånd.
Bestämmelsen i 13 § 1989 års lag överensstämmer innehållsmässigt med 6 § samäganderättslagen med den skillnaden att det enligt 1989 års lag inte går att avtala bort rätten att begära försäljning (se 1 § andra stycket 1989 års lag).
Förfogandebegränsningar, bl.a. överlåtelseförbud, i samband med gåva av fast egendom har godtagits av rättsordningen åtminstone i vissa fall och är då bindande för mottagaren. Det ska då vara fråga om en "klar gåvotransaktion" (se NJA 1984 s. 673). I rättsfallet NJA 1989 s. 9 uttalade HD att ett överlåtelseförbud i ett testamente måste antas medföra att testamentstagaren inte är berättigad att genom egen ansökan utverka att en fastighet säljs enligt 6 § samäganderättslagen.
Att förfogandebegränsningar av nu aktuellt slag har ansetts innebära ett hinder mot försäljning enligt samäganderättslagen har motiverats av respekt för givarens respektive testators vilja (jfr NJA 2017 s. 550 p. 13).
Det förhållandet att rätten till försäljning enligt 1989 års lag är tvingande i relationen mellan delägarna har inte ansetts hindra att det är möjligt att vid gåva ställa upp villkor som med bindande verkan inskränker mottagarens rätt att begära försäljning enligt 13 § (se NJA 1997 s. 72).
Respekten för givarens vilja har alltså getts genomslag även vid gåva av samägd jordbruksfastighet. Ett giltigt gåvovillkor om överlåtelseförbud förhindrar således en försäljning även enligt 1989 års lag, i vart fall om begäran görs med stöd av ett andelsin-nehav som till sin helhet är belastat med sådant förbud.
Hänsynen till givarens respektive testators vilja har vid tillämpning av samäganderättslagen inte ansetts motivera att en förfogandebegränsning ska omfatta mer än vad som svarar mot den egendom som överläts i samband med att villkoret föreskrevs (se NJA 2017 s. 550 p. 16, jfr NJA 1989 s. 9).
Lagstiftaren har i fråga om jordbruksfastigheter understrukit vikten av att ge förutsättningar för rationalisering inom jord- och skogsbruket (se prop. 1988/89:9 s. 13). Intresset av att inte hämma den fria omsättningen på det området får anses särskilt starkt. Den rättsgrundsats som slogs fast i rättsfallet NJA 2017 s. 550 bör alltså tillämpas även beträffande jordbruksfastigheter. Det innebär att en samägare av en jordbruksfastighet vars innehav är större än vad som svarar mot det benefika fång för vilket en förfogandebegränsning gäller, bör kunna förfoga över den överskjutande delen utan hinder av förfogandebegränsningen. Det bör alltså vara möjligt att begära försäljning enligt 13 § 1989 års lag med stöd av den överskjutande delen.
En givare kan inte uppställa en gåvoföreskrift i efterhand (se NJA 1994 s. 69, jfr 4 kap. 3 § 3 och 29 § JB). Det saknar därmed betydelse för bedömningen huruvida den överskjutande delen har förvärvats som gåva från samma givare vid ett tidigare tillfälle, om det då inte föreskrevs någon förfogandebegränsning.
Villkoret i 2003 års gåvobrev innebär till sin lydelse ett överlåtelseförbud. Det kan i och för sig diskuteras om det förvärvet, med hänsyn till det vederlag som föreskrevs, utgör en sådan "klar gåvotransaktion" som är en förutsättning för att det ska vara fråga om en bindande förfogandebegränsning. Ingen av parterna har emellertid gjort gällande att förvärvet inte ska anses som gåva. I det läget saknas anledning att vid prövningen utgå från annat än att det var en gåva. Överlåtelseförbudet är därmed bin-dande såvitt avser den delen av J.O:s andelsinnehav.
J.O:s andel i fastigheten härrör emellertid från flera olika förvärv. Parterna har inte uttryckligen argumenterat kring vilken betydelse överlåtelseförbudet vid gåvan 2003 skulle kunna ha för 2010 års förvärv (jfr NJA 2017 s. 289). Denna frågeställning saknar dock betydelse för bedömningen. Det står nämligen klart att 2003 års överlåtelseförbud inte har någon verkan i förhål-lande till det förvärv - fritt från förfogandebegränsning - som J.O. gjorde från sina föräldrar 1972.
Det nu sagda innebär att överlåtelseförbudet inte gäller för hela J.O:s andelsinnehav. Innehavet av den del som han förvärvade 1972 berättigar honom att påkalla försäljning enligt 13 § 1989 års lag. Då det inte föreligger något annat hinder mot försäljning, ska ansökan om försäljning på offentlig auktion bifallas. M.H. har förklarat sig villig att åta sig uppdraget som god man.
Med ändring av hovrättens beslut förordnar HD att fastigheten Sorsele Vännäs  1:5, för parternas gemensamma räkning, ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. M.H. utses till god man att ombesörja auktion, fördela köpeskilling och utfärda köpebrev.