Ersättning för förlorade tomtanläggningar ----- Lantmäterimyndigheten beslutade om fastighetsreglering som innebar att en del av en bostadsfastighet ianspråktogs för breddning av väg vilket medförde att bland annat viss växtlighet gick förlorad. Lantmäteriets tomtanläggningsmetod (LM-rapport 2012:6) har ansetts kunna användas vid bedömning av ersättningen för de förlorade tomtanläggningarna.
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDENacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2020-04-27 i mål nr F 1400-20, se bilaga A
KlagandeHuddinge kommunOmbud: D.J.
Motpart1. A.D.
2. I.D.
SAKENErsättning med anledning av fastighetsreglering berörande fastigheterna A m.fl. i Huddinge kommun (Lantmäterimyndighetens ärendenr AB157117)
MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUTMark- och miljööverdomstolen ändrar underinstansernas avgöranden endast på så sätt att den ersättning som Huddinge kommun ska utge avseende tomtanläggningar till A.D. och I.D. efter uppräkning med konsumentprisindex (KPI) bestäms till 56 302 kr. Beloppet ska enligt kommunens medgivande uppräknas från domsdagens senast kända KPI (342,23) till betalningsdagens senast kända KPI.
YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENHuddinge kommun har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra mark- och miljödomstolens dom på så sätt att ersättningen för förlorade tomtanläggningar på fastigheten B ska bestämmas till 33 000 kr. Beloppet kommer enligt kommunen att räknas upp enligt det konsumentprisindex (KPI) som gäller vid betalningstillfället.
A.D. och I.D. har motsatt sig ändring men har yrkat att ersättningen ska räknas upp enligt konsumentprisindex (KPI).
Huddinge kommun har anfört detsamma som i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande tillägg och förtydliganden:
Kommunen motsätter sig inte att tomtanläggningsmetoden (LM-rapport 2012:6) tillämpas, men anser att vissa tomtanläggningar har bedömts ha för stor genomslagskraft på fastighetens marknadsvärde. Det är av yttersta vikt att de intrångsersättningar som betalas ut är rättvisa. Tomtanläggningsmetoden gör det möjligt att på ett sakligt sätt sålla ut de större och mer påtagliga intrångseffekterna vid ett intrångsföretag. I metoden poängteras att det inte är fråga om att bedöma om fastighetsägaren kommer återanskaffa det som förlorats, utan om det utgör en väsentlig del av fastigheten i marknadens ögon.
Vegetation ska värderas utifrån dess faktiska genomslag på marknadsvärdet. Den växtlighet som tagits bort var inte speciellt sammanhängande om man bortser från fastighetens nordvästra hörn. Inte obetydliga delar av fastigheten saknade växtlighet mot gatan. Av den anledningen kan växtligheten i stora delar inte klassas som en viktig barriär mot vägen. Ornäsbjörken, druvflädern och de två andra buskarna framför huset får dock anses ha haft en avskärmande och skuggande effekt på ett sådant sätt att de får anses väsentliga. Full ersättning har därför beräknats för dem.
Det är tydligt enligt tomtanläggningsmetoden att ersättning normalt inte utgår för anläggningar som försvinner och där en ny fastighetsägare inte skulle ha för avsikt att återanskaffa anläggningen. Den asfalterade ytan som frångått fastigheten är ett typexempel på en sådan tomtanläggning där det enligt tomtanläggningsmetoden inte ska utgå någon ersättning eftersom den har oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Den asfalterade ytan kan i detta fall inte anses ha något egenvärde eftersom den kvarvarande ytan, som kan användas till parkering, mer än väl uppfyller kraven och förväntningarna på en villafastighet. Om ersättning ändå ska utgå för ytan ska ett slitageavdrag göras då den asfalterade ytan inte var nylagd.
A.D. och I.D. har anfört detsamma som i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande tillägg och förtydliganden:
Den beräkningsmetod som har använts är vedertagen. Det är upplevelsen av den växtlighet som har tagits bort som ska bedömas. De träd och buskar som togs bort var under utveckling och i flera fall ett mycket viktigt skydd mot vägen, både mot insyn och buller. De fotografier som kommunen har gett in är inte rättvisande. Marken på fastigheten kan delas upp i två plana delar samt i sluttande naturmark. De plana delarna ligger mot vägen. Den norra delen används för utomhusvistelser (lekar och liknande) och den södra delen som parkering. Det är därför de plana delarna som är mest värdefulla och funktionella som tomt och det är dessa som har blivit mest störda genom breddningen av vägen. Borttagandet av växtlighet har lett till att det blivit bullrigare inomhus och att skuggning försvunnit.
När den nya vägen anlades höjdes nivån med ca 40 cm vilket har medfört nivå-skillnader mellan tomt och väg. De har behövt lägga ut 44 kubikmeter grus på tomten eftersom det kom in regnvatten och blev svårt att köra in. Det har kostat dem 32 000 kr. De ifrågasätter påståendet att asfalterad yta inte ska ersättas. Det är vanligt förekommande inom småhusfastigheter att infarten asfalteras. De bedömer det som sannolikt att en annan fastighetsägare hade gjort likadant. Kommunens beräkning av nedskrivning bestrids eftersom slitaget inte kan avgöras av en tabell utan ska bedömas från fall till fall. Lantmäterimyndigheten, som har varit på plats, har bedömt skicket på asfalten som mycket god. Det ska inte drabba dem att kommunens arbete har dragit ut på tiden och att värderingen därmed har blivit daterad. Kommunens påstående att asfalt på enskild tomtmark ska värderas på samma sätt som asfalt på allmän gatumark bestrids. På enskild tomtmark ska en asfalterad tillfart och uppställningsplats värderas högre än om marken är gruslagd. En asfalterad tillfart och uppställningsplats skulle ge ett högre pris på fastigheten vid en försäljning.
Mark- och miljööverdomstolen har hållit syn på fastigheten B.
Frågan i målet är om det finns skäl att sätta ned den av lantmäterimyndigheten beslutade ersättningen för förlorad växtlighet och asfaltyta.
Enligt 5 kap.10 a §fastighetsbildningslagen (1970:988) tillämpas bestämmelserna i 4 kap.expropriationslagen (1972:719) vid värdering av ianspråktagen egendom. Av 4 kap.1 §expropriationslagen följer att när del av en fastighet exproprieras ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Därutöver ska ytterligare intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdesminskningen.
Vid värderingen av intrånget vad gäller tomtanläggningar har lantmäterimyndigheten utgått från de värderingsprinciper som anges i Lantmäteriets rapport 2012:6, "Tomt-anläggningsmetoden för värdering av växter och anläggningar enligt expropriations-lagen”. I rapporten behandlas en metod för att bestämma marknadsvärdeminskningen till följd av förlust av fastighetstillbehör, dvs. vegetation, markanläggningar och komplementbyggnader. Metodens utgångspunkt är i korthet att marknaden i första hand efterfrågar tomtanläggningens funktion och då gör en bedömning av om den saknade tomtanläggningen är väsentlig, mindre väsentlig eller oväsentlig. En anläggning anses väsentlig om det kan anses vara sannolikt att den i normalfallet skulle återanskaffas av en fastighetsägare, med hänsyn till dess funktion eller dess allmänna förekomst på liknande småhusfastigheter. Förlusten av en väsentlig anläggning föranleder en prissänkning som bygger på vad det skulle kosta att komplettera fastigheten med det som saknas. Hänsyn tas också till en vegetations ålder och till slitage på tekniska anläggningar. Sådana anläggningar som bedöms vara helt oväsentliga för den normala köparen anses inte påverka marknadsvärdet över huvud taget. Övriga objekt, som varken är väsentliga eller oväsentliga, har betydelse för marknadsvärdet som en del av helhetsintrycket. När ersättningen räknats fram enligt metoden ska en rimlighetsbedömning göras. Då ska hela intrångsersättningen beaktas, inte bara ersättningen för tomtanläggningarna.
Som framgått ovan är det expropriationslagens bestämmelser som ska tillämpas vid bedömningen av intrångsersättningens storlek. Dessa bestämmelser är dock generellt hållna och ger inte något konkret stöd för hur marknadsvärdesminskningen ska beräknas. Lantmäteriets tomtanläggningsmetod (LM-rapport 2012:6) ger kompletterande riktlinjer för beräkningen av ersättningen när det gäller tomtanläggningar. Metoden har tillämpats under lång tid och bidrar till enhetlighet i bedömningarna. Mark- och miljööverdomstolen anser att metoden bör kunna användas vid bedömningen av ersättningens storlek i detta mål.
Som redogjorts för ovan skiljer metoden på anläggningar som är väsentliga, mindre väsentliga eller oväsentliga för marknadsvärdet. När det gäller växtligheten är kommunens uppfattning att det endast är Ornäsbjörken, druvflädern och ytterligare ett par buskar som varit av väsentlig betydelse och att övrig vegetation därför ska ersättas med ett lägre belopp än vad lantmäterimyndigheten har gjort. Mark- och miljööverdomstolen kan dock från ingivna foton och den företagna synen konstatera att växtligheten i dess helhet har haft stor betydelse för fastigheten. Även om det inte har varit fråga om någon regelrätt häck har det tidigare funnits en riklig vegetation längs fastighetsgränsen. Det förhållandet att vägen har breddats och att den tidigare vegetationen har tagits bort innebär att huset ligger närmare vägen och betydligt mer exponerat för insyn och trafikrörelser än tidigare. Växtlighetens skuggande effekt har också gått förlorad. Mark- och miljööverdomstolen delar mark- och miljödomstolens bedömning att växtligheten är betydelsefull som avskärmning och att den därför ska ha fullt genomslag på marknadsvärdet. Det nyuppsatta stängslet och den växtlighet som har lämnats kvar i nordöstra delen av fastigheten påverkar inte denna bedömning. Lantmäterimyndighetens beslut om ersättning ska alltså inte ändras i denna del.
För att ersättning ska utgå för förlorad asfaltyta enligt tomtanläggningsmetoden krävs det att anläggningen har haft en icke oväsentlig funktion. Den asfalterade ytan som har tagits i anspråk till följd av fastighetsregleringen uppgår till ca 12 kvadratmeter. Med hänsyn till att det även efter fastighetsregleringen finns gott om plats för att parkera flera bilar på fastigheten delar domstolen kommunens uppfattning att ytan inte har haft någon väsentlig betydelse vad gäller möjligheterna till parkering. Det har dock framkommit att breddningen av vägen inte bara innebar att en del av parkeringsytan gick förlorad utan också att möjligheten till infart till fastigheten påverkades genom att den nya gång- och cykelbanan anlades på ca 40 cm högre nivå än A.D.s och I. D.s kvarvarande infart. Detta medförde att de behövde fylla ut med grus för att kunna köra in på sin tomt. Ianspråktagandet av den asfalterade ytan innebar alltså inte bara att en viss yta frångick fastigheten utan också att möjligheterna till infart till fastigheten påverkades negativt på ett sådant sätt att asfaltytan får ses som en väsentlig anläggning. I detta sammanhang anser domstolen att åldern och skicket på asfalten har en mindre betydelse och att något slitageavdrag inte ska göras. Full ersättning ska därför utgå och lantmäterimyndighetens beslut om ersättning ska alltså inte heller ändras i denna del.
Mot bakgrund av det anförda finns det inte skäl att sänka ersättningen på det sätt som kommunen har yrkat.
De ersättningsbelopp som anges i lantmäterimyndighetens rapport 2012:6 avser prisläget i januari 2012 och beloppen får enligt rapporten räknas upp med KPI till senare värdetidpunkter. Det framgår även av 4 kap. 4 § andra stycket expropriationslagen att ersättning ska jämkas ifall det har skett en höjning i prisläget efter det att fastigheten tillträddes. Kommunen har medgett att ersättningen uppräknas med KPI fram till betalningsdagen. Eftersom lantmäterimyndigheten i sitt beslut har använt sig av värdetidpunkt i december 2019 ska uppräkning nu ske för tiden därefter. KPI var 337,68 i december 2019 och senast kända KPI (för juli 2021) är 342,23. Det innebär att beloppet som kommunen ska betala uppgår till (44 443 kr *[342,23/337,68]*1,25) = 56 302 kr vid tiden för denna dom. Uppräkning ska också ske från tiden för domen fram till betalningsdagen, det vill säga från KPI för juli 2021 (342,23) till det vid utbetalningen senast kända KPI. I enlighet med lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ska ränta enligt 5 § räntelagen på det uppräknade beloppet betalas från tillträdesdagen till dess betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa.
Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fuentes och Knight, tekniska rådet Brady samt hovrättsrådet Kirk, referent.
Klagande1. A.M.D.
2. I.D.
Mark- och miljödomstolen avslår överklagandena.
Lantmäterimyndigheten i Huddinge kommun (LM) beslutade den 2 september 2015 om fastighetsreglering, förtida tillträde och förskott på ersättning. Beslutet avsåg genomförande av detaljplan 0126K-15787 i de delar denna avsåg breddning av väg på kommunens fastighet A i Huddinge kommun (kommunen). Beslutet överklagades bl.a. av ägarna till B (I. och A.D.). Nytt preliminärbeslut fattades av LM den 15 december 2016.
Den 7 januari 2020 fattade LM beslut om slutlig ersättning berörande bl.a. A och B. Beslutet innebar att ägarna till A, Huddinge kommun, till ägaren av B, I. och A.D., ska erlägga 27 777 kr i ersättning avseende markintrång och 55 555 kr avseende ersättning för tomtanläggningar.
I. och A.D. samt Huddinge kommun har överklagat Charles ersättningsbeslut.
YRKANDEN M.M.I. och A.D. har, så som de slutligen har bestämt sin talan, yrkat attintrångsersättningen avseende markavståendet ska bestämmas till 295 000 kr. De har vidare yrkat att ersättningen för tomtanläggningar ska avrundas uppåt till 56 000 kr.
Kommunen har yrkat att ersättningen avseende tomtanläggningar ska bestämmas till 33 333 kr.
Harris
I. och A.D. har till grund för sin talan bl.a. anfört följande. Vid arbetet med att lägga ner vatten- och avloppsledningar samt breddning av gatan har kommunen tagit i anspråk del av fastigheten B. I arbetet med den nya detaljplanen kan man läsa att trafiken på Glödvägen kommer att öka och i bullerutredningen rekommenderas att för redan ljudstörda fastigheter, som Gladö Kvarn B, bör kommunen utföra ljudreducerande åtgärder. Några sådana åtgärder har inte utförts. I bullerutredningen kan man läsa att redan idag ligger ljudet vid fasad över 55 dB(A) och kan öka upp till över 60 dB(A). En sådan ökad ljudstörning sänker marknadsvärdet enligt LMV-rapport 1998:7 med sju procent för exponeringsgrad 1 i tätortsläge A. Av denna rapport framgår att det inte enbart är bullernivån som är viktig att ta hänsyn till, utan även hur gatan upplevs visuellt. Aspekten att gatan har kommit närmare bostadshuset har inte beaktats.
Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Taxeringsvärdet för B är 3 162 000 kr. Detta motsvarar ett marknadsvärde om 4 216 000 kr. Med beaktande av ovan redovisade LMV-rapport blir marknadsvärde- minskningen 0,07 x 4 216 000 = 295 120 kr. Detta ska beaktas vid beräkningen av ersättningen.
Kommunen har i huvudsak anfört följande. LM har tillämpat tomtanläggnings-metoden, LM-rapport 2012:6, vid bestämmande av ersättningsnivåer för växter och anläggningar. Utgångspunkten i tomtanläggningsmetoden är att bedöma utgående objekts påverkan på den avstående fastighetens marknadsvärde. Bedömningen görs genom att objekten indelas i tre grupper utifrån deras påverkan på marknadsvärdet. Dessa grupper beskrivs som väsentliga objekt, mindre väsentliga objekt samt oväsentliga objekt. De väsentliga objekten beskrivs ha en direkt påverkan på marknadsvärdet. Ett sådant objekt skulle troligtvis återanskaffas av fastighetsägaren efter att det tagits bort. Ett mindre väsentligt objekt har inte samma direkta påverkan på marknadsvärdet. För dessa behöver istället värderingen göras utifrån objektets påverkan på helhetsintrycket. Ett oväsentligt objekt saknar helt påverkan på marknadsvärdet och ska därför inte ersättas alls. Metoden tar även hänsyn till åldern på objektet, till exempel värderas ett fullvuxet träd högre än ett nyplanterat.
För B har följande objekt identifierats som utgående i tomtan- läggningsvärderingen.
. 3 björkar (varav 1 ornäsbjörk),. 1 druvfläder,. 1 tall, och. cirka 12 kvm (1,5 x 8 m) asfalterad parkeringsyta.
Av dessa objekt har alla utom de fem lövträden bedömts ha väsentlig påverkan på Marknadsvärdet, något som kommunen motsätter sig. Kommunen yrkar mot denna bakgrund att ersättningen för B ska sänkas till 33 000 kr. Övriga delar av förrättningen lämnas utan erinran.
Mark- och miljödomstolen har avgjort målet utan att hålla sammanträde med stöd av 16 kap. 8 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. Klagandena har beretts tillfälle att slutföra sin talan.
AllmäntVärderingen av nu aktuell mark sker med stöd av 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Av den bestämmelsen följer att 4 kap.expropriationslagen (1972:719), ExL, ska tillämpas. Av 4 kap. 1 § ExL följer att ersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den minskning i fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Därutöver ska ytterligare intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdeminskningen.
I. och A.D.s överklagandeDomstolen konstaterar inledningsvis att frågan om kommunens skyldighet att genomföra bullerreducerande åtgärder inte kan prövas inom ramen för detta mål. Det domstolen har att pröva är enbart om beslutad ersättning motsvarar den marknadsvärdeminskning som skett till följd av fastighetsregleringen.
I. och A.D. har gjort gällande att den av LM beslutade intrångsersättningenavseende markavståendet inte beaktar den marknadsvärdeminskning som skett till följd av ökad bullerstörning och ökad exponering mot vägen.Marknadsvärdeminskningen har beräknats till cirka 295 000 kr.Av Charles beslut och den värdering som ligger till grund för beslutet framgår att intrånget omfattar ett markavstående om 26 kvm, ett släntservitut om 127 kvm och ett servitut som innebär rätt att använda 122 kvm som ett tidsbegränsat arbetsområde vid vägbyggnationen. Genomsnittsvärdet har bedömt till 750 kr/ kvm. Marginalvärdeinverkan för markavståendet har bedömts till 30 procent, dvs. ett marginalvärde om 225 kr/kvm. Marginalvärdet för släntservitutet har bedömts till 112 kr/kvm och ersättningen för tillfälligt utnyttjande till 11 kr/kvm. Efter det lagstadgade påslaget om 25 procent har intrångsersättningen enligt Charles beslut bestämts till 27 777 kr.
Domstolen gör följande bedömning.
LM har i sitt beslut bestämt ersättningen enligt de riktlinjer och den praxis som gäller vid värdering av intrång. Frågan är om det finns skäl att anta att intrånget även har lett till ökat buller som påverkat värdet i sänkande riktning och som inte har beaktats av LM.
Skada som inte direkt följer av markavståendet utan beror på den avstådda markens användning utgör s.k. företagsskada. (jfr 2 kap. 2 § ExL). För att ersättning ska utgå för företagsskada krävs att skadan är väsentlig. Vidare prövas om skadan är orts-eller allmänvanlig. Domstolen finner härvid att det inte har framkommit något som visar att fastighetsregleringen innebär att bullernivån till följd av intrånget ökar på ett sådant sätt att det föreligger en ersättningsgill företagsskada. Skäl att frångå den bedömning som ligger till grund för Charles beslut föreligger således inte.
När det gäller frågan om marknadsvärdeminskning till följd av ökad exponering finner domstolen att detta har beaktats vid beräkningen av ersättningen för förlorade tomtanläggningar. Växtligheten har härvid, med ett undantag, bedömts ha fullt genomslag på marknadsvärdet. Inte heller mot denna bakgrund föreligger således skäl att ändra Charles ersättningsbeslut.
I. och A.D. har även yrkat att ersättningsbeloppet avseende trädgårdsanläggningar ska avrundas uppåt till 56 000 kr. Domstolen finner inte skäl att ändra Charles beslut i denna del.
I. och A.D.s överklagande ska mot denna bakgrund avslås.
Kommunens överklagandeKommunen har gjort gällande att tujan, björken, buskarna och tallen ska värderas utifrån förutsättningen att ”kostnaden har mindre genomslag på marknadsvärdet”. LM har i sitt beslut utgått ifrån att kostnaden har ”fullt genomslag på marknadsvärdet”.
Domstolen gör i denna del följande bedömning.
LM har grundat sitt beslut på en värdering där underlaget för bedömningen är en besiktning. Den som gjort värderingen har därvid tagit ställning till vilken marknadsvärdepåverkan som borttagandet av träd och buskar innebär. Värderingen har sedan skett utifrån växtlighetens betydelse för marknadsvärdet. Domstolen konstaterar att byggnaden ligger nära tomtgränsen och att växtligheten utgjorde en viktig barriär mot vägen. Domstolen delar därför bedömningen att växtligheten är betydelsefull som avskärmning och att den mot denna bakgrund får anses ha fullt genomslag på marknadsvärdet. Kommunens överklagande ska således avslås.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-02) Överklagande senast den 18 maj 2020. Prövningstillstånd krävs.
________________I domstolens avgörande har deltagit chefsrådmannen Ryan, ordförande, och tekniska rådet Bailey.