Hyresnämndsmål. Lägenheter i fastigheter belägna på Kungsholmen och Södermalm har ansetts vara direkt jämförbara med lägenheter i fastigheter belägna i Sundbyberg.
Hyresnämnden i Stockholm
Harrington och medparter (hyresgästerna) är hyresgäster hos Wåhlin Fastigheter Aktiebolag (hyresvärden) i de i Sundbyberg belägna fastigheterna Stugan 10, Grönskogen 4 och Kapellet 2. Hyresvärden yrkade att hyresnämnden skulle fastställa hyrorna till vissa belopp att utgå från vissa tidpunkter. Hyresgästerna bestred hyresvärdens yrkande om hyreshöjning men vitsordade viss hyra såsom skälig. Hyresgästerna invände inte mot av hyresvärden yrkade tidpunkter för när de nya hyrorna skulle börja gälla. För det fall hyresvärdens yrkande om hyreshöjning skulle bifallas framställde hyresgästerna yrkanden om infasning av de nya hyrorna och anstånd med betalning av retroaktiv hyra. Hyresvärden bestred yrkandet om infasning men medgav yrkandet om anstånd med betalning av retroaktiv hyra.
Hyresnämnden (hyresrådet Hill samt intresseledamöterna Gomez och Vargas) uttalade i beslut den 10 december 2013 bl.a. följande.
Hyresvärden har åberopat jämförelse med fastigheterna Klingan 5, Cox Plan 6 och Postiljonen 16, Ringvägen 21 B i Stockholm. Lägenheter i dessa fastigheter har åberopats i första hand som direkt jämförbara med lägenheter i prövningsfastigheterna och i andra hand och för lägenhetsstorlekar i prövningsfastigheterna som inte har någon direkt motsvarighet i dessa fastigheter har lägenheterna i dessa åberopats inom ramen för en skälighetsbedömning. Som jämförelse i form av bakgrundsmaterial har dessutom åberopats fastigheterna Hovingsberg 3 och Danviksklippan 2 i Stockholm och Persiljan 1 i Solna.
Hyresgästerna har åberopat jämförelse med fastigheten Bernard 1 i Sundbyberg såsom direkt jämförbar med prövningslägenheterna. Hyresgästerna har vidare åberopat fastigheterna Ljungen 3, Klippan 19, Utgården 1, Kassören 26, Stenbrottet 1, Växthuset 14, Kapellet 1 och Trädgården 16 i Sundbyberg.
Hyresnämnden har besiktigat vissa av prövningslägenheterna samt de lägenheter i det av respektive part åberopade jämförelsematerialet där parten har begärt besiktning.
De fastigheter som utgör av hyresgästerna åberopat jämförelsematerial ligger i Sundbyberg. Detta material kan enligt hyresnämnden inte till någon del läggas till grund för en direkt jämförelse. Med utgångspunkt från företagen besiktning kan ändå viss men begränsad vägledning hämtas ur här åberopat jämförelsematerial vid bedömningen av vad som kan anses vara skälig hyra.
Av 12 kap. 55 § jordabalken framgår bl.a. att om en jämförelse vid bedömningen av vad som ska anses vara skälig hyra inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Lagen ger sålunda utrymme för att jämförelser kan ske med lägenheter på annan ort. Det framgår också av lagen att om en sådan jämförelse ska ske förutsätts att förhållandena är likartade.
Hyresvärden har hävdat att direkt jämförelse ska ske med lägenheter i fastigheter belägna i Stockholm. Hyresgästerna har bestritt att jämförelse över huvud taget kan ske med fastigheter i Stockholm. Av vad som framgår av Svea hovrätts protokoll den 13 september 2012 i mål nr ÖH 1751-12 refererar hovrätten till förarbetena till 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken där föredragande statsrådet uttalade (prop. 1983/84:137 s. 78) att inget hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om jämförelsematerial helt saknas på orten och förhållandena på den andra orten i övrigt förefaller likvärdiga, när hyresnämnden vid en allmän skälighetsbedömning har att bestämma skälig hyra för aktuella lägenheter. Denna syn på tillämpningen av ortsbegreppet har Svea hovrätt gått ifrån i några avgöranden där hovrätten uttalat att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns. Hovrätten tillägger att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen. Av protokollet framgår också att hovrätten anser att det inte föreligger hinder mot att i målet som jämförelseobjekt åberopa fastigheter som ligger i Stockholm och Solna.
Hyresvärden anser vad beträffar ortsbegreppet och med hänvisning till avgöranden från Svea hovrätt att frågan om möjligheten att åberopa jämförelsematerial på annan ort måste anses vara slutligt utredd. Hyresgästerna har gjort gällande att det saknas förutsättningar att beakta jämförelsematerial från andra orter än Sundbyberg. Vid tillämpning av kriterierna angivna i 12 kap. 55 § jordabalken kan enligt hyresnämndens mening förhållandena där åberopade jämförelsefastigheter på Ringvägen 21 B och Cox Plan 6 i Stockholms innerstad är belägna inte anses likartade på sätt att en jämförelse kan göras såsom hyresvärden hävdat. När det gäller det jämförelsematerial i övrigt som hyresvärden åberopat kan det tjäna som vägledning i viss begränsad utsträckning.
Sammanfattningsvis är hyresnämnden hänvisad till att fastställa hyrorna för prövningslägenheterna efter en allmän skälighetsbedömning grundad på vad som iakttagits vid besiktningen och vad som i övrigt förekommit i ärendet samt utifrån hyresnämndens allmänna kännedom om hyresnivåerna i Stockholmsområdet.
Hyresnämnden fann mot bakgrund av det sagda att skälig hyra skulle fastställas till närmare angivna belopp att utgå från yrkade tidpunkter.
I 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken anges att om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning kan exempelvis vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder. I förevarande ärende är fråga om ombyggnad i fastigheter vilket innebär att kriteriet särskilda skäl enligt den nu omtalade bestämmelsen aktualiseras. Härvid finner hyresnämnden mot bakgrund av företagna åtgärder och med tillämpning av bestämmelsen att det saknas skäl att komma till annat slut än att infasning inte ska tillämpas i förevarande fall varför hyresnämnden avslår hyresgästernas yrkande härom.
Hyresgästerna har yrkat att anstånd ska medges med betalning av retroaktiva hyror genom avbetalning under tolv månader. Hyresvärden har medgett hyresgästernas yrkande i denna del varför beslut meddelas i enlighet med hyresvärdens medgivande.
Hyresnämnden fastställer årshyrorna för lägenheterna till vissa angivna belopp från och med de yrkade tidpunkterna och medger anstånd med betalning av retroaktiv hyra.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade fullt bifall till sin talan i hyresnämnden.
Hyresgästerna Harrington m.fl. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade - såvitt är av intresse här - i första hand att hyran skulle fastställas till vissa angivna belopp och i andra hand att hyran skulle fastställas till vissa lägre belopp än de av hyresnämnden bestämda, samt att den nya hyran skulle fasas in.
Hyresgästerna M.J. m.fl. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändras men begärde att ny hyra fasas in.
Hyresvärden motsatte sig att den nya hyran fasas in.
Hovrätten (hovrättsråden Schultz och Sanders, referent, samt tf. hovrättsassessorn Davidson) anförde i beslut den 30 januari 2015 - såvitt är av intresse här - följande.
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet och hållit muntligt sammanträde. I samband med det muntliga sammanträdet har hovrätten hållit syn av prövningslägenheter i fastigheterna Stugan 10 på Prästgårdsgatan 14, Grönskogen 4 på Kyrkogatan 1 och Kapellet 2 på Sturegatan 37, alla i Sundbyberg. På begäran av hyresvärden har syn hållits av jämförelselägenheter i Klingan 5 på Cox Plan och Postiljonen 16 på Ringvägen i Stockholm. På begäran av hyresgästerna har syn hållits av jämförelselägenheter i fastigheten Bernard 1 på Brunnsgatan 4 B, Utgården 1 på Trädgårdsgatan 14 B, Ljungen 3 på Spelmanshöjden 20, Kassören 26 på Vegagatan 4 och Stenbrottet 1 på Tallgatan 14, alla i Sundbyberg. Visst bakgrundsmaterial i Stockholm och Solna har också åberopats av hyresvärden. Även hyresgästerna har åberopat bakgrundsmaterial, detta beläget i Sundbyberg.
Parterna har vidhållit och utvecklat vad de framfört i hyresnämnden samt lagt till bl.a. följande.
Standarden mellan prövningslägenheterna och de av hyresvärden åberopade jämförelselägenheterna är i princip identisk. Fastigheterna har samma karaktär beroende på byggår och de har byggts om under den senaste tioårsperioden. Ombyggnaderna har varit lika omfattande i samtliga fall och har gjorts med samma materialval. Vid bestämmande av bruksvärdet tillämpas vanligtvis tre bruksvärdesfunktioner. Prövningslägenheterna och lägenheterna på Cox Plan respektive Ringvägen är direkt jämförbara sett till lägenheternas egentliga beskaffenhet och de förmåner som är knutna till lägenheterna eller fastigheterna (den första och andra kategorin av bruksvärdesfunktioner). Den tredje kategorin av bruksvärdesfunktioner är att hänföra till miljörelaterade funktioner och fastigheternas geografiska lägen. När det gäller de bruksvärdesfaktorer hos prövningslägenheterna som påverkas av det geografiska läget, såsom närhet till service, allmänna färdmedel, utbud av butiker i närområdet m.m. motsvaras de av likvärdiga bruksvärdesfaktorer på Cox Plan och Ringvägen. Prövningsfastigheternas geografiska läge inom Sundbyberg skiljer sig åt vad avser fastigheter på affärsgatan och fastigheter lite längre bort från utbudet av butiker, men i stället närmare allmänna kommunikationer. Cirka 80 procent av lägenheterna i prövningsfastigheterna har hyror på den nivå som har yrkats i målet.
Eftersom hyresgästerna har betalat a contohyra finns det inte skäl att fasa in den nya hyran.
Andrahandsyrkandet överensstämmer med den hyra som hyresnämnden bestämt i det beslut som undanröjdes av hovrätten och återförvisades till hyresnämnden.
Hyresnämnden har i det överklagade beslutet i sin skälighetsbedömning utgått från att hyror på annan ort generellt är högre, utan att beakta att vare sig hyresläget eller förhållandena i övrigt inte är likartade. Hyresnämnden har således inte gjort en bruksvärdesprövning. Nämndens prövning saknar lagstöd. De beslutade hyrorna överstiger inte endast ombyggnadshyror i Sundbyberg utan även i Stockholmsområdet. En skälighetsbedömning med utgångspunkt i Stockholmsområdet medför att det är svårt att kontrollera underlaget för hyressättningen. Hyresnämndens ledamöter kan inte förväntas känna till hyrorna i hela området.
Hyresgästerna anser att de efter renoveringen fått en sämre standard än innan. Utöver vad som anförts i hyresnämnden kan nämnas att de öppna spisar som finns i en del lägenheter inte är funktionella och att längden på arbetsyta i köken har reducerats.
Det finns jämförelsematerial i Sundbybergs kommun. Stockholms kommun är landets största kommun med avseende på antalet invånare medan Sundbyberg är landets till ytan minsta kommun. Det råder varken jämförbart hyresläge eller i övrigt likartade förhållanden mellan de två kommunerna. Enligt förarbetena är förutsättningarna för att jämförelsematerial från hyresmarknaden på annan ort ska kunna beaktas att
3) jämförelseorten har i övrigt likartade förhållanden.
Med ort avses enligt förarbetena kommun.
Om inte hyran får fasas in när hyresgästerna har betalat a contohyra, kommer hyresgäster framöver att inte vilja betala a contohyra.
Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärd och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett (24 § första stycket hyresförhandlingslagen [1978:304]). Vid prövning av en sådan tvist ska 12 kap. 55 § jordabalken tillämpas.
I 12 kap. 55 § första stycket jordabalken anges att vid tvist om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp samt att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Vid prövningen ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden. I förarbetena har uttalats att någon detaljprövning inte ska eftersträvas vid prövningen av om jämförelseobjekt och prövningslägenhet är direkt jämförbara (prop. 1968:91 Bihang A s. 54).
Ett centralt begrepp vid prövning av bostadslägenheters hyra är bruksvärdet. I frågan vad som är avgörande för bruksvärdet har regeringen uttalat följande (prop. 2009/10:185 s. 22). En lägenhets bruksvärde bestäms av bl.a. dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår eller produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader påverka hyran. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas. Hyran ska i första hand fastställas efter en jämförelse med hyran för andra likvärdiga lägenheter (direkt jämförelse). De jämförelselägenheter som representerar den högsta hyresnivån bildar utgångspunkten för fastställande av prövningslägenhetens hyra. Finns inte underlag för att fastställa hyran genom en jämförelse med likvärdiga lägenheters hyresnivåer så fastställs hyran genom en allmän skälighetsbedömning grundad på bl.a. kännedomen om det allmänna hyresläget på orten.
Hovrätten har först att pröva om de av hyresgästerna åberopade fastigheterna med bostadslägenheter i Sundbyberg är direkt jämförbara med prövningsfastigheterna med hänsyn till vad som ovan sagts om en bostadslägenhets bruksvärde.
Hyresvärden har anfört att dessa fastigheter inte är direkt jämförbara på grund av att prövningsfastigheterna genomgått en totalrenovering varigenom bl.a. de nyputsade fasaderna tilläggsisolerats, fönster bytts ut samt olika nya installationer har gjorts såsom ett inpasserings- och bokningssystem av typ Aptus, nya radiatorer som värmer upp tilluften, ny ventilation med utsugsfläkt i köket, säkerhetsdörrar, lägenhetsförråd av typ Troax, koaxikabel för kabel-tv, LAN/fiberkabel för bredband, nya teleledningar samt närvarobelysning i allmänna utrymmen. Detta saknas i de av hyresgästerna åberopade jämförelsefastigheterna, varför, enligt hyresvärden, någon direkt jämförelse inte låter sig göras.
I hyresgästernas jämförelsematerial finner hovrätten att lägenheten om 3 rum och kök, 74 kvadratmeter i Utgården 1, Trädgårdsgatan 14 B alltför mycket avviker i storlek från prövningslägenheterna om 1 respektive 2 rum och kök. Redan av det skälet kan den lägenheten inte ligga till grund för en direkt jämförelse.
Hyresgästerna har gjort gällande att lägenhetshyrorna för enrumslägenheter i Muraren 1 samt tvårumslägenheter i fastigheterna Muraren 1, Kassören 26 och Stenbrottet 1 i Sundbyberg i första hand kan användas för direkt jämförelse med prövningsfastigheterna.
Hovrätten konstaterar att för samtliga prövningslägenheter gäller att fastigheterna och lägenheterna har genomgått en totalrenovering. Standarden är närmast att jämföra med nybyggnad även om husens karaktär av 1940-talsbebyggelse har bevarats. Hyresgästerna har åberopat jämförelsehyror för lägenheter i renoverade fastigheter i Sundbyberg. Enligt hovrättens bedömning avviker de av hyresgästerna åberopade jämförelseobjekten alltför mycket i standard när det gäller främst bekvämlighet och säkerhet för att en direkt jämförelse ska kunna göras (jfr Svea hovrätts beslut den 23 november 2007 i mål nr ÖH 3464-05).
De av hyresgästerna åberopade jämförelsematerialet kan däremot tjäna som bakgrundsmaterial. Hyresgästerna har även åberopat ytterligare en tvårumslägenhet i fastigheten Ljungen 3 i Sundbyberg som bakgrundsmaterial.
Utgångspunken för hovrättens bedömning är att det inte har åberopats några jämförelsefastigheter i Sundbyberg som kan utgöra underlag för en direkt jämförelse med prövningsfastigheterna. Hyresvärden har åberopat fastigheter som ligger i Stockholms kommun för direkt jämförelse. Hyresgästerna har motsatt sig att dessa används för direkt jämförelse med prövningsfastigheterna på grund av att de ligger i en angränsande kommun och enligt lag därför inte kan användas för direkt jämförelse.
De av hyresvärden åberopade jämförelselägenheterna i Stockholms kommun ligger i fastigheter som ägs av samma fastighetsägare som äger prövningsfastigheterna, dvs. Wåhlin Fastigheter AB, och har även de genomgått en totalrenovering i huvudsak i överensstämmelse med renoveringen av prövningsfastigheterna. När det gäller lägenheter med samma antal rum och ungefär samma storlek skulle det alltså, om jämförelsen var begränsad till lägenheten och fastigheten i sig, finnas utrymme för en direkt jämförelse, med vissa undantag. Sålunda konstaterar hovrätten att vad avser lägenheten om 4 rum och kök, 90 kvadratmeter i Stugan 10 på Prästgårdsgatan 14 det inte finns någon lägenhet i jämförelsematerialet som motsvarar denna i storlek. Det har heller inte hyresvärden påstått. Enligt hovrättens mening gäller det också de lägenheter om 1 rum och kök, 32 kvadratmeter respektive 2 rum och kök 54 kvadratmeter i Grönskogen 4 på Kyrkogatan 1, vilka utgör en bostadsenhet. Även om lägenheterna var för sig, om de utgjorde var sin enhet, skulle kunna vara direkt jämförbara, medför funktionen av enheten såsom tre rum och två kök att den inte är jämförbar. Någon direkt jämförelse kan således inte göras beträffande här nämnda lägenheter. Hyran för dessa lägenheter får således bestämmas efter en allmän skälighetsbedömning.
Frågan är om 2 rum och kök 51 respektive 52 kvadratmeter i Postiljonen 16 i Stockholm är direkt jämförbara med 2 rum och kök 51 kvadratmeter i Stugan 10 och Kapellet 2 i Sundbybergs kommun samt om 1 rum och kök 41 kvadratmeter och 1 rum och kök 31 kvadratmeter i Klingan 5 i Stockholm kan tjäna som underlag för en direkt jämförelse med 1 rum och kök 42 kvadratmeter i Kapellet 2 i Sundbybergs kommun. I den delen gör hovrätten följande överväganden.
Våren 2010 lade regeringen fram propositionen Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler (prop. 2009/10:185) med förslag till en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag samt ändringar i 12 kap.jordabalken och hyresförhandlingslagen. De nya regelsystemen hade arbetats fram i nära samverkan med de centrala representanterna för hyresbostadsmarknadens parter, dvs. Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO. Vid riksdagsbehandlingen ställde sig sex av dåvarande riksdagens sju partier bakom lagförslagen (bet. 2009/10:CU24). Den nya lagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 2011.
Enligt 1 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag avses med ett sådant bolag ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte
3) erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
Vidare anges i 2 § bl.a. att ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer trots vad som föreskrivs i 2 kap. 7 § och 8 kap. 3 c §kommunallagen (1991:900) om förbud mot att driva företag i vinstsyfte och om den kommunala självkostnadsprincipen. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen undantas således genom den nya lagstiftningen från bestämmelserna om självkostnadsprincipen i kommunallagen.
Samtidigt som lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft, gjordes även en ändring i 12 kap. 55 § jordabalken som innebär att jämförelser skulle ske med förhandlade hyror och inte - som tidigare - med hyror i det allmännyttiga kommunala bostadsbeståndet.
Det förhållandet att de allmännyttiga bostadsföretagen numera tydligt är undantagna från självkostnadsprincipen och att jämförelse främst ska ske med lägenheter som har förhandlats enligt hyresförhandlingslagen, oavsett om de ägs av kommunala bostadsföretag eller är privatägda, innebär att det är bruksvärdet och inte kommunala taxor, skatter och inkomstunderlag som är avgörande för hyressättningen.
Hovrätten har tidigare uttalat sig om jämförelsematerial utanför kommungränsen. I Svea hovrätts beslut den 16 februari 2011 i mål nr ÖH 7217-09 anförde hovrätten att vid en allmän skälighetsbedömning finns det inget generellt hinder mot att ledning för hyressättningen hämtas från hyresmarknader i andra kommuner än den där prövningslägenheterna finns. Svea hovrätt har i rättsfallet RH 2013:3 utvecklat detta ytterligare.
Det får således anses helt klart att vid en allmän skälighetsbedömning kan beaktas jämförelsematerial utanför orten, om det inte finns något jämförelsematerial på den egna orten. Vidare får det av Svea hovrätts ovan nämnda beslut den 16 februari 2011 anses stå klart att ledning alltid får hämtas från jämförelsematerial utanför orten vid en allmän skälighetsbedömning. I rättsfallet RH 2013:3 har hovrätten uttalat att den snäva tillämpningen av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för i förarbetena till 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken (prop. 1983/84:137 s. 78) inte manifesterats i lagstiftningen.
I fråga om en direkt jämförelse kan göras med jämförelsematerialet i förevarande fall gör hovrätten följande överväganden.
I 12 kap. 55 § andra stycket jordabalken talas om jämförelse med lägenheter på ”orten”. Lagtexten är utformad på sådant sätt att den ska kunna tillämpas såväl i glesbygd som i storstadsområden. Ortsbegreppet har inte getts någon legaldefinition. I förarbetsuttalanden synes begreppet orten användas synonymt med kommun. Lämpligheten av att använda ortsbegreppet på detta sätt kan på goda grunder ifrågasättas. Landets kommuner ser mycket olika ut. Vissa kommuner består av i stort sett endast en centralort. Andra kommuner kan vara mycket stora till ytan och inom kommunens gränser kan finnas en centralort och flera mindre orter. Hovrätten anser därför att lagtextens begrepp ”orten” inte kan användas synonymt med kommun.
För att en direkt jämförelse mellan olika lägenheter ska kunna göras förutsätts, enligt hovrättens mening, att de har ett jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på bostadshyresmarknaden.
I sammanhanget kan noteras att, om en byggherre låter uppföra två identiska hyreshus på intilliggande fastigheter vilka åtskiljs av en kommungräns, det skulle framstå som anmärkningsvärt om inte lägenheterna i dessa hyreshus skulle kunna åsättas samma hyra utifrån en bruksvärdesbedömning.
När det gäller Stockholms kommun med kringliggande kommuner kan konstateras att de har växt ihop. Stor-Stockholm kan sägas i allt väsentligt utgöra en bostadsmarknad. Arbetstillfällen ges i olika kommuner och kringkommunerna har ofta inte karaktär av ”sovstäder” till Stockholms kommun. Detta gäller inte minst Sundbyberg där det finns flera stora arbetsgivare och väl utbyggda kommunikationer med tunnelbana, pendeltåg, tvärbana, regionaltåg och busslinjer. I Sundbyberg finns dessutom tillgång till ett stort utbud av affärer och restauranger.
I förevarande fall har ovan konstaterats att det inte finns något åberopat jämförelsematerial i Sundbyberg som är direkt jämförbart med prövningslägenheterna. En av de av hyresvärden åberopade jämförelsefastigheterna ligger på Cox Plan på Kungsholmen i närheten av Sankt Görans sjukhus. Närmaste tunnelbana är Stadshagen på den blå linjen. Vidare finns tillgång till bussar och tunnelbanestation Fridhemsplan (grön linje). Den andra av hyresvärden åberopade jämförelsefastigheten ligger på Ringvägen på Södermalm i närheten av Hornsgatan.
Hovrätten konstaterar att prövningslägenheterna i Sundbyberg får anses ha minst lika god tillgänglighet till transporter, restauranger och affärer som vad jämförelselägenheterna på Kungsholmen och Ringvägen har. Med tanke på de mycket goda kommunikationerna i prövningslägenheternas närhet kan det inte anses vara förenat med större besvär att förflytta sig från dessa till kultur- och nöjesaktiviteter i centrala Stockholm än från Kungsholmen och Ringvägen.
Av det sagda följer att de av hyresvärden åberopade jämförelselägenheterna - med tidigare angivna undantag - kan användas för en direkt jämförelse. Hyresvärdens överklagande ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.
Hovrätten gör följande överväganden beträffande de prövningslägenheter där ny hyra ska bestämmas efter en allmän skälighetsbedömning. De aktuella lägenheterna överensstämmer vad gäller läge och standard med de prövningslägenheter där en direkt jämförelse kunnat göras. Dessa faktorer har, enligt hovrättens mening, en betydande påverkan på skälighetsbedömningen. Därtill kommer att olika hyresläge bör undvikas inom en och samma fastighet. Mot denna bakgrund bör hyresvärdens talan bifallas också beträffande dessa lägenheter och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.
De hyresgäster som företräds av Hyresgästföreningen har yrkat att den nya hyran ska fasas in. Det är således endast beträffande dessa hyresgäster som en infasning av hyran kan komma i fråga.
Bestämmelser om infasning av hyra finns i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. Där sägs att det på hyresgästens begäran kan beslutas att den nya hyran ska betalas med lägre belopp under skälig tid, om den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras av rättstillämpningen efter omständigheterna i det enskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid anses vara väsentlig (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.).
Svea hovrätt har i tidigare avgöranden konstaterat att det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på 10 procent eller mer och att det i förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtagits (RH 2013:9 [I]). Vidare poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång (se a. prop. s. 72; jfr RH 2013:9 [II]). Att hyresgästerna här har betalat a contohyra påverkar inte hovrättens bedömning vad gäller möjligheten att tillämpa reglerna om infasning av de nya hyrorna.
I rättsfallet RH 2013:9 [I] har Svea hovrätt slagit fast att, när en hyresgäst har accepterat en viss hyreshöjning så måste detta beaktas vid en infasning av den nya hyran. Detta innebär att den utgående hyran inte vid något tillfälle får understiga det av hyresgästerna medgivna beloppet. I förevarande fall har M.J. m.fl. inte överklagat hyresnämndens beslut. De har således accepterat den hyra som hyresnämnden har bestämt. Den av hovrätten bestämda hyran avviker endast marginellt från den hyra som hyresnämnden har bestämt. Med utgångspunkt i sist nämnda rättsfall föreligger således inte förutsättningar för att fasa in den nya hyran beträffande M.J. m.fl.
Hovrätten konstaterar att den hyreshöjning som beslutats för Harrington m.fl. är betydande, även om höjningen skiljer sig åt med avseende på omfattningen i de olika fastigheterna. I fastigheten Grönskogen 4 är hyreshöjningen drygt 10 procent medan höjningen i Stugan 10 och Kapellet 2 är avsevärt mycket högre.
När det gäller anstånd med betalning av överskjutande belopp har hyresvärden i hyresnämnden medgett samtliga hyresgästers yrkande om anstånd med betalning av retroaktiv hyra genom uppdelning om tolv månader. Hovrätten har i tidigare beslut ansett att det ofta inte är nödvändigt att tillämpa reglerna om trappning och om anstånd med att betala överskjutande belopp samtidigt. I en situation där det överskjutande beloppet blir avsevärt även med tillämpning av trappningsregeln kan det emellertid vara befogat att tillämpa bestämmelserna samtidigt (se RH 2013:9 [I]). Mot denna bakgrund och då hyresgästerna i Grönskogen 4 får dela upp det överskjutande beloppet, finns inte skäl att i den fastigheten också tillämpa infasning av hyran. För övriga fastigheter finns det dock skäl att överväga att låta hyresgästerna betala en lägre hyra under en period. Hovrätten anser att en trappning av nya hyror bör innebära att en större del av hyreshöjningen får genomslag i trappans första steg. Detta för att undvika att det dröjer alltför lång tid innan hyresnivån anpassats till en korrekt bruksvärdeshyra (a. prop. s. 70). En riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala hyreshöjningen. I det här fallet finner hovrätten att berörda hyresgäster under en period av tre år ska betala 80, 90 respektive 95 procent av den beslutade hyran. Diaz m.fl:s hyror ska således fasas in på detta sätt.
Hyresgästerna har att betala retroaktiv hyra. Hyresvärden har i hyresnämnden medgett samtliga hyresgästers yrkande om anstånd med betalning av retroaktiv hyra genom uppdelning om tolv månader. Hyresnämndens beslut i denna del ska således inte ändras på annat sätt än att hovrätten förtydligar från vilken tidpunkt som det överskjutande beloppet ska börja betalas.
3. Med ändring av hyresnämndens beslut fastställer hovrätten hyrorna till de av hyresvärden yrkade beloppen att gälla från de tidpunkter som hyresnämnden har bestämt.
4. Hyrorna ska såvitt avser Diaz m.fl. under tre års tid utgå med ett lägre belopp med början från respektive hyras ikraftträdande enligt viss trappning.
5. Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut i punkten 3 avseende anstånd med betalning av överskjutande belopp som hyresgästerna har att betala till följd av hovrättens beslut under punkterna 3 och 4 på så sätt att betalning ska erläggas med en tolftedel varje månad med början ett visst datum. Ränta till respektive förfallodag ska beräknas enligt 5 § räntelagen. Efter anståndstidens utgång utgår ränta enligt 6 § räntelagen på överskjutande belopp.
Hovrättens beslut meddelat: den 30 januari 2015.
Mål nr: ÖH 386-14.
Lagrum: 12 kap. 55 § jordabalken; 24 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304); 1 och 2 §§ lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag; 2 kap. 7 § och 8 kap. 3 c §kommunallagen (1991:900).
Rättsfall: RH 2013:3; RH 2013:9 (I och II); Svea hovrätts beslut den 23 november 2007 i mål nr ÖH 3464-05; Svea hovrätts beslut den 16 februari 2011 i mål nr ÖH 7217-09.
Litteratur: Prop. 1968:91 Bihang A s. 54; prop. 1983/84:137 s. 78; prop. 2009/10:185 s. 22, 70, 72 och 91 f.; bet. 2009/10:CU24.