Vid köp av fast egendom bör särskilda krav som är specifika för just en viss köpare tas in i köpekontraktet för att vara synliga för säljaren. Har ingen utfästelse gjorts i avtalet måste, för att säljaren ska bli ansvarig, felet vara sådant att det utgör ett fel för varje köpare av fastigheten. Ett första krav i detta hänseende är att det rör sig om en avvikelse som har väsentlig betydelse för fastighetens marknadsvärde.
Den 31 oktober 2009 träffades ett köpeavtal avseende förvärv av fastigheten A 1:42. Köpare var T.A. och P.T. (kärandena), säljare var M.J. Tillträde skulle ske den 31 mars 2010.
Parterna träffades för första gången i samband med undertecknandet av köpekontraktet. M.J. och en av kärandena träffades därefter vid besiktningen av fastigheten. Dessförinnan hade kärandena varit på visning vid två tillfällen.
M.J. hade vid köpekontraktets upprättande vetskap om ett beviljat bygglov avseende en kommande om- och tillbyggnad av den angränsade fastigheten A 1:36. M.J. upplyste aldrig kärandena om byggnationen.
Kärandena reklamerade fastighetsköpet den 29 december 2009 och krävde att köpet skulle hävas. M.J. bestred kraven i sin helhet.
Frågan i målet är om det beviljade bygglovet och den därpå följande om- och tillbyggnationen av fastigheten A 1:36 utgör fel i fastighet och om grund för hävning av köpet samt rätt till skadestånd föreligger härför.
Kärandena yrkade att tingsrätten skulle förpliktiga M.J. att dels återge utbetalad handpenning om 700 000 kr samt viss avkastningsränta, dels förpliktiga M.J. att till dem såsom skadestånd betala ett belopp om 8 678 kr jämte ränta.
M.J. yrkade efter genstämning att tingsrätten skulle förpliktiga kärandena att solidariskt och omgående utge ett belopp om 6 300 000 kr jämte ränta.
Parterna bestred varandras yrkanden.
Kärandena anförde som grund för sin talan bl. a. följande.
Grund för hävning av fastighetsköpet föreligger enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB). Fastigheten A 1:42 avviker från vad parterna har avtalat och byggnationen på A 1:36 utgör ett konkret fel enligt 4 kap. 19 § första stycket första punkten första ledet JB. Det konkreta felet består i att M.J. muntligen har utfäst att det inte fanns några byggplaner för A 1:36. Kärandena har i vart fall haft befogad anledning att uppfatta M.J.:s uppgifter om området kring fastigheten A 1:42 som en utfästelse.
Utifrån den upplysning M.J. lämnat om byggplanerna för grannfastigheten avviker fastigheten A 1:42 i vart fall från vad kärandena med fog kunnat förutsätta vid köpet och byggnationen på A 1:36 utgör alternativt ett abstrakt fel enligt andra ledet samma punkt.
Hela om- och tillbyggnaden på A 1:36, två meter från tomtgränsen till A 1:42, är att betrakta som ett väsentligt fel då det innebär en påtaglig olägenhet vad gäller kärandenas integritet och användning av fastigheten. Som en del i den påtagliga olägenheten ligger frågan om insyn och avskildhet, vilket är egenskaper som fastigheten saluförts med. Grunden är dock helheten, det vill säga om- och tillbyggnaden i sin helhet, med den påverkan som den har på fastigheten för all framtid.
M.J. har vidgått att han känt till byggplanerna för A 1:36. Han har insett, eller bort inse, att uppgiften om bygglovet på A 1:36 var en väsentlig uppgift för kärandena och han har haft en upplysningsplikt härför. Byggnationen påverkar fastigheten för all framtid. M.J. har genom sitt agerande förfarit försumligt. Agerandet ska uppfattas såsom ett svikligt förledande vilket innebär att rättshandlingen är ogiltig.
Kärandena har, oavsett om M.J. lämnat någon utfästelse eller inte, fullgjort sin undersökningsplikt. Deras undersökningsplikt har reducerats av M.J.:s utfästelse alternativ svek. Kärandena har kontrollerat uppgift om bygglov i den databas som finns tillgänglig för allmänheten. Beslut om beviljande av bygglov för A 1:36 meddelades den 17 september 2009, men publicerades i databasen först den 29 januari 2010. Uppgiften fanns därmed inte tillgänglig för kärandena vid tiden för köpet.
Fastigheten kan inte återställas i avtalsenligt skick genom att sätta upp plank, odla buskage eller i övrigt tillföra något som skapar insynsskydd.
Grund för skadestånd för utlägg föreligger enligt 4 kap. 19 § JB om tingsrätten kommer fram till att det varit fråga om en utfästelse eller ett svikligt förledande.
Grund för bestridande av genkäromålet är att det föreligger ett väsentligt fel i fastigheten som ger kärandena rätt till hävning av köpet.
M.J. anförde som grund för sin talan bl.a. följande.
Fel i fastigheten A 1:42 föreligger inte. Han har inte lämnat någon utfästelse om kommande byggnationer i området och fastigheten avviker inte från vad kärandena med fog kunnat förutsätta vid köpet. M.J. har inte insett eller bort inse att uppgiften om bygglovet på A 1:36 varit av väsentligt intresse för kärandena.
I andra hand görs gällande att kärandena har brustit i sin undersökningsskyldighet. Det påstådda felet var möjligt att upptäcka vid en besiktning och undersökning av förhållandena. Dessutom var det förväntingsbart att det skulle komma en om- och tillbyggnad eller en nybyggnation eftersom A 1:36 var den enda i området ännu inte ombyggda fastigheten.
Under alla förhållanden är felet inte väsentligt, varför grund för hävning inte föreligger. Redan från den befintliga sommarstugan på A 1:36 hade man stor insyn över fastigheten A 1:42. I tomtgränsen mellan fastigheterna A 1:42 och A 1:36 finns vidare en kraftig växtlighet, vilken förhindrar insyn mellan fastigheterna och till en eventuell bubbelpool på terassen på fastigheten A 1:42. I vart fall kan denna påstådda insyn avhjälpas genom uppsättandet av ett plank till en ringa kostnad.
Någon upplysningsskyldighet föreligger inte för säljaren på det sätt som kärandena påstår. M.J. har inte förtigit något av rättslig betydelse eller varit försumlig.
Grund för genstämningen är att köpeskillingen har förfallit till betalning. Kärandena, som betalat en handpenning om 700 000 kr av köpeskillingen på 7 000 000 kr, är enligt villkoren i köpekontraktet i dröjsmål med betalningen.
Tingsrätten (rådmännen Miller Mirchandani och Davis samt tingsnotarien Rose) anförde i dom den 23 juni 2011 bl.a. följande.
I målet är ostridigt att det vid tidpunkten för köpekontraktets upprättande förelåg ett beviljat bygglov avseende fastigheten A 1:36 och att M.J. kände till detta eftersom han fått en kopia på beslutet från Stadsbyggnadskontoret. Det är också ostridigt att bygglovsbeslutet vid tidpunkten för köpet ännu inte var publicerat i Stadsbyggnadskontorets officiella datasystem. Parterna är också ense om att de träffade varandra för första gången i samband med kontraktsskrivningen.
Kärandena har i denna del anfört att M.J., när parterna träffades vid kontraktsskrivningen den 31 oktober 2009, muntligen utfäste att det inte fanns några direkta byggplaner för A 1:36. M.J. har bestritt påståendet.
T.A. har i denna del berättat att det vid kontraktsskrivningen blev tal om att upprätta ett sidoavtal för att lösa frågan om tillträdesdag på ett smidigt sätt. M.J. ville ha ett sidoavtal och mäklaren L.S. fick i uppgift att ta fram ett sådant avtal. L.S. hade också problem med sin skrivare vilket fick till följd att han sprang ut och in ur det rum där de satt. Under tiden de väntade på att alla handlingar skulle bli färdiga pratade kärandena mycket med M.J. Denne berättade hur han hade byggt huset och vilka utvecklingsplaner han hade haft för det. M.J. hade med sig ritningar som han visade. Han själv och P.T. pratade å sin sida om vilka planer de hade för huset, bland annat om att de ville bygga pool. M.J. berättade om ett vattenfall i ett buskage och sa att det var ett hinder mot att bygga en pool exakt där de som köpare hade tänkt. M.J. berättade även om en bubbelpool som han sett ut på Rörshoppen och som han skulle återkomma med närmare information om. De pratade också om annexet och möjligheten att bygga ihop det med huset. M.J. var väldigt noga med att påpeka att hans hus låg 4,5 meter från tomtgränsen åt alla håll. Sedan pratade de om hela området och byggplanerna för detta. M.J. nämnde inget om att det redan fanns ett beviljat bygglov för A 1:36 utan uppgav tvärtom på direkt fråga från P.T. att det inte fanns några byggplaner för den fastigheten. Han sa detta vid två tillfällen. M.J. uppgav vidare att samfällighetsföreningen i området hade vetorätt mot nybyggnationer. Att vetorätten gällde ett helt annat område än det där A 1:36 är belägen förstod T.A. först långt senare.
P.T. har berättat att mäklaren sprang fram och tillbaka i samband med kontraktsskrivningen. Han och T.A. hade många frågor till M.J. som berättade för dem om fastigheten och de utvecklingsplaner han haft. De diskuterade även hur de som köpare ville utveckla fastigheten. Han upplevde att de fick förtroende för varandra. M.J. pratade om alla exotiska växter som fanns i trädgården och de pratade om att han och T.A. ville bygga pool och jacuzzi. Det var i samband med det som M.J. nämnde att det fanns ett vattenfall och en elledning från köket till denna. De pratade också om att det inte fanns något avlopp draget till platsen för den planerade jacuzzin. Sedan pratade de om byggplanerna för området och han frågade M.J. specifikt om det fanns några om- eller tillbyggnadsplaner för A 1:36. M.J. sa att han inte kände till några som helst byggplaner. Uttalandet kom innan de skrev på avtalet men efter att de hade diskuterat en stund.
M.J. har bekräftat att de träffades hos mäklarna för att skriva kontrakt. Enligt hans mening var allt klart så när som på sidoavtalet. Han och kärandena gick igenom de papper mäklaren hade tagit fram. Efter att kontraktet hade skrivits på började kärandena och mäklaren diskutera byggplanerna för området. M.J.:s enda inlägg i diskussionen var att påpeka att det fanns byggnadsförbud på den kulle som låg väster om A 1:42. Kärandena och mäklaren pratade aldrig om A 1:36. De pratade bara om fastigheterna som vette mot havet. Om någon hade frågat honom hade han naturligtvis berättat om bygglovet. Kärandena har sin undersökningsplikt och mäklaren får också hålla reda på sådant eftersom han ska se både till köparens och säljarens intresse. Det går inte att bygga någon pool där kärandena tänkte göra detta. Det skulle han ha sagt om saken varit på tal men det var den inte. Det kan hända att han nämnde något om ett bamburör som det rann vatten i men han är inte säker på det. Han sa inget om i vilken affär man kunde köpa en bubbelpool.
L.S. har berättat följande om vad som hände vid kontraktsskrivningen. Som brukligt träffades parterna på hans kontor. Kärandena och säljaren småpratade och ställde frågor till varandra samtidigt som han sprang fram och tillbaka för att få ordning på alla handlingar. Han minns inte exakt vad de pratade om men han vet att de inte pratade specifikt om A 1:36. Han gick igenom alla handlingar med dem innan de skrevs under. Det var inte förrän vid besiktningen det pratades om byggplaner och då pratades inte om annat än allmänt om byggplanerna för området. På samma sätt var det med frågan om utvecklingen av den aktuella fastigheten. Det var först vid besiktningen frågan om pool kom upp. Köpare har alltid ett intresse av vad som ska hända med grannfastigheter till den fastighet man är spekulant på.
I fråga om utfästelse har lämnats eller inte står ord mot ord. Kärandena har lämnat detaljerade beskrivningar av vad som avhandlades i samband med kontraktsskrivningen. M.J:s uppgifter är mer slätstrukna och generella. Han har inte kunnat nämna några detaljer om det som parterna talade om. Hans uppgifter ger snarast intryck av att de inte pratade om något alls. Detta motsägs av det som L.S. uppgett om att parterna småpratade. Det generella intrycket av L.S:s vittnesmål är emellertid att han minns väldigt lite av det aktuella ärendet. Hans uppgifter ger snarast intryck av att vara en redogörelse för hur det är i allmänhet när köpare och säljare träffas för att skriva kontrakt. Såväl kärandena som M.J. har vidare förklarat att byggplaner var på tal vid kontraktsskrivningen något som L.S. ställt sig helt avvisande till. Tingsrätten menar därför att hans uppgifter varken talar för eller emot att M.J. lämnat en utfästelse. Sammantaget finner tingsrätten det visat att byggplanerna i området allmänt var på tal vid kontraktsskrivningen. Mot M.J:s bestridande har kärandena emellertid inte visat att någon utfästelse beträffande just A 1:36 lämnades.
M.J. har invänt att det var förväntningsbart att A 1:36 skulle komma att byggas om eftersom det var den enda ännu inte ombyggda sommarstugan i området.
Vid en i målet hållen syn kunde tingsrätten konstatera att det fanns ett flertal äldre små hus i området men att de flesta hus var permanentboenden. Slutsatsen kan därför dras att A 1:42 är belägen i ett område där bostadshusen successivt omvandlas från sommarstugor till permanentboenden. Tingsrätten menar att kärandena därför inte har haft anledning att räkna med annat än att även A 1:36 skulle kunna komma att byggas om.
Vid tidpunkten för köpet förelåg emellertid redan ett beviljat bygglov för A 1:36 som ostridigt avvek från detaljplanen. Bygglovschefen M.D. har uppgett att det var ekonomiska skäl som var anledningen till att bygglovet, som innebar att huset lades närmre tomtgränsen än tillåtna 4,5 meter, beviljades. Av synen, de ritningar och fotografier samt den modell som åberopats i målet framgår att den planerade byggnationen, som vid synen delvis redan var färdigställd, innebär att huset är betydligt större både till ytan och till höjden. Tidigare låg den inbyggda altanen samt cirka tre och en halv meter av fasaden drygt två meter från tomtgränsen till A 1:42. På den nya byggnaden har fasadytan mot A 1:42 förlängts med cirka sex meter. Vidare tillkommer i byggnadens förlängning en altan som hamnar i höjd med och på drygt sex meters avstånd från altanen på A 1:42. För att ge plats åt utbyggnaden och altanen har en bit av en bergsknalle sprängts bort. Den gamla altanen på A1:36 låg längre bak på tomten. Vidare har antalet fönster som vetter mot havet (väster) blivit fler. Fasaden saknar dock fönster mot A 1:42:s tomtgräns.
Det har av M.D:s vittnesmål framkommit att bygglovet beviljades av tjänstemän på delegation av byggnadsnämnden efter återförvisning från länsstyrelsen. Beslutet fanns enligt M.D. tillgängligt på Stadsbyggnadskontoret samma dag som det fattades. Det är emellertid ostridigt att det inte fanns publicerat i Stadsbyggnadskontorets offentliga datasystem. Enligt Hogan fanns det publicerat i datasystemet tidigast i januari 2010 vilket beror på den rutin för scanning och inregistrering av besluten som tillämpas.
Med hänsyn till innehållet i objektsbeskrivningen och frågelistan, till vad som avhandlades vid kontraktsskrivningen och till kärandenas efterforskningar på Stadsbyggnadskontoret är det redan beviljade byggnadslovet avseende om- och tillbyggnaden av A 1:36 inte något som kärandena hade anledning att räkna med och därmed att betrakta som ett abstrakt fel.
Kärandena har i denna del angett de inte fått indikationer på att något varit fel utan tvärtom fått lugnande besked av både mäklaren och säljaren.
Detta stöds av att de båda i sina förhör lämnat detaljerade uppgifter om att de frågade Perkins om byggplanerna för 1:36 i samband med de två visningarna av fastigheten.
T.A. har sagt att mäklaren på fråga från P.T. vid två tillfällen uppgav att han inte kände till några byggplaner och att det var M.J:s hyresgäst, som var syster till ägaren av A 1:36, som hade informerat mäklaren om detta. Andra gången P.T. frågade om detta stod de utomhus och pratade.
P.T. har uppgett att de tittade på huset en fredagskväll och att de vid tillfället var de enda spekulanterna samt att hyresgästen var med. Det stod vid den planerade jacuzzin när han frågade om byggplanerna för A 1:36.
Mot detta ska ställas att L.S. själv har uppgett att han inte sagt något om byggplaner för A 1:36. Han menar att köpare alltid frågar om byggplaner men att han som mäklare inte tar reda på sådant och inte heller uttalar sig om det. Han kan inte minnas att kärandena varit på mer än en visning. Han visste själv inget om bygglovet för A 1:36 förrän P.T. upplyste honom om detta i december 2009.
Tingsrätten menar att det inte är visat att Perkins specifikt uttalade sig om just A 1:36 men att man av förhören kan dra slutsatsen att byggplanerna i området var på tal vid visningarna av fastigheten och att inget av det mäklaren sa tydde på att saken behövde undersökas närmare.
Kärandena har angett att frågan om byggplaner på A 1:36 var viktig för dem och att de därför i samband med köpet även var i kontakt med kommunen för att ta reda på om sådana fanns. T.A. har uppgett att han gick in på kommunens webbplats och letade bland nämndprotokollen men att detta inte gav något. Han har också sagt att P.T. besökte självhjälpsstället på Stadsbyggnadskontoret för att få fram information. Denna uppgift ter sig något märklig mot bakgrund av att Hogan i sitt förhör uppgett att självbetjäningsterminalen inte fanns vid den tiden. P.T. har emellertid själv uppgett att han fick hjälp att få fram uppgifter ur arkivet. Inte heller hans efterforskningar gav något resultat.
M.J. har inte ifrågasatt att kärandena gjort ovan nämnda undersökningar men han menar att de genom ett enkelt telefonsamtal till Stadsbyggnadskontoret hade kunnat få besked om bygglovet. Kärandena har bekräftat att detta var möjligt men invänt att de inte insåg att de fått fel besked och de inte fann anledning att gå vidare i sina undersökningar.
M.J. har uppgett att han själv aldrig brytt sig om ifall det skulle byggas till eller om på A 1:36. Det har emellertid framkommit att han anlitade en arkitekt för att föra hans talan i bygglovsärendet och att han hade synpunkter på hur byggnaden skulle utformas. Med hänsyn även till vad M.D. uppgett om att det varit ett långdraget och infekterat bygglovsärende menar tingsrätten att M.J. måste ha förstått att det beviljade bygglovet skulle kunna vara av betydelse för alla spekulanter på fastigheten. M.J. måste vidare, mot bakgrund av vad som avhandlades vid kontraktsskrivningen, ha förstått att Horn inte kände till bygglovet. Trots detta har han inte upplyst om detta.
Vid en sammantagen bedömning av vad som avhandlades i samband med köpet, till kärandenas egna undersökningar av förhållandena och till att M.J. inte upplyst om det beviljade bygglovet menar tingsrätten att kärandena inte har eftersatt sin undersökningsplikt.
Sammanfattningsvis föreligger alltså ett fel i den aktuella fastigheten som är relevant på så sätt att det får åberopas av kärandena. För att de ska ha rätt till hävning krävs emellertid enligt 4 kap. 12 § JB även att felet är av väsentlig betydelse.
Utgångspunkten måste vara att väsentlighetsbedömningen ska göras objektivt, vilket innebär att felet ska vara väsentligt för köpare i allmänhet.
Kärandena har åberopat följande till stöd för att felet ska bedömas som väsentligt. Det innebär en påtaglig olägenhet vad gäller Kärandenas integritet och användning av fastigheten. Som en del i den påtagliga olägenheten ligger frågan om insyn och avskildhet, vilket är egenskaper som fastigheten saluförts med. Grunden är dock helheten, det vill säga om- och tillbyggnaden i sin helhet, med den påverkan som den har på fastigheten för all framtid.
Fråga blir då vad om- och tillbyggnaden innebär rent konkret. Ovan har redogjorts för hur själva fastigheten A 1:36 och dess förhållande till 1:42 rent faktiskt förändras i och med bygglovet och ombyggnationen.
Först konstaterar tingsrätten att byggnationen på A 1:36 påverkar A 1:42 för all framtid på så sätt att det ombyggda huset kommer att finnas kvar. A 1:42 är belägen precis bredvid A 1:36. Efter ombyggnaden kommer huset och altanen på A 1:36 att ligga betydligt närmare huset på A 1:42.
Redan vid köpet förelåg insyn mellan fastigheterna. Tingsrätten delar vittnet L.E.A:s uppfattning att risken för insyn i och för sig ökar genom byggnationen. Tingsrätten konstaterar emellertid att insynen går att åtgärda relativt enkelt genom uppsättandet av ett insynsskydd.
Kärandena har även uttryckt att avskildheten i förhållande till A 1:36 förändras genom att det uppstår en ”radhuskänsla” som innebär att man inte kommer kunna föra ett privat samtal mellan varandra på uteplatsen. Tingsrätten kan konstatera att den del där avskildheten påverkas, altanen där den planerade jacuzzin skulle vara belägen, endast utgör en liten del av A 1:42.
Beaktas bör även att det inte finns något som skulle ha hindrat ägarna av A 1:36 att redan innan byggnationen vistas på den del av tomten som efter ombyggnationen kommer att utgöra en altan.
Mot bakgrund av att det var fråga om en sommarstuga fanns redan vid köpet en påtaglig risk för att A 1:36 skulle komma att bebyggas med ett större hus. Kärandena skulle i och för sig i ett kommande bygglovsärende ha haft en teoretisk möjlighet att förhindra en byggnation mindre än 4,5 meter från tomtgränsen. Skillnaden mot det beviljade bygglovet blir då endast cirka tre meter. Därtill kommer att Byggnadsnämnden har tillåtit byggnationen och inte bedömt den som en väsentlig olägenhet
Slutligen bör beaktas att fastigheterna i området generellt ligger nära varandra och med hänsyn även till den insyn som finns från andra fastigheter menar tingsrätten vid en sammanfattande bedömning att felet inte varit av väsentlig betydelse för köpare i allmänhet.
I målet har framkommit att kärandena på grund av sin livssituation har haft betydligt högre krav på avskildhet och insynsskydd än köpare i allmänhet kan tänkas ha och att felet för dem varit avgörande för deras köpbeslut. Kärandena har, mot M.J:s bestridande, emellertid inte visat att denne förstått att frågan om insyn och avskildhet var av avgörande betydelse för dem eller att frågan ens var på tal mellan dem. Kärandenas speciella önskemål kan därför inte läggas till grund för väsentlighetsbedömningen.
Sammanfattningsvis gör tingsrätten bedömningen att det inte är fråga om ett så väsentligt fel att det berättigar till hävning.
För att ett svikligt förledande genom förtigande av omständigheter ska föreligga krävs uppsåt. I målet har inte annat framkommit än att M.J. valde att hålla sig passiv när frågan om byggplaner diskuterades. Det är inte visat att han fick en direkt fråga om byggplanerna på just A 1:36 och tingsrätten menar därför att det inte är fråga om svek i den mening som avses i 30 § avtalslagen.
Eftersom kärandena inte har rätt att häva köpet föreligger skäl att bifalla genkäromålet.
Tingsrätten ogillade T.A:s och P.T:s yrkanden om återfående av erlagd handpenning och om utfående av skadestånd. Tingsrätten förpliktade T.A. och P.T. att till M.J. solidariskt betala 6 300 000 kr jämte ränta.
T.A. och P.T. överklagade tingsrättens dom.
Den 19 juli 2011 hade T.A. och P.T. tillträtt fastigheten och betalat köpeskillingen jämte ränta. De vidhöll dock att köpet skulle hävas och prestationerna gå åter samt angav att skälet för att de tillträdde fastigheten var att begränsa den ekonomiska skadan, oavsett vem skadan slutligt skulle träffa.
Sedan M.J. avlidit inträdde dödsboet efter honom i rättegången.
T.A. och P.T. yrkade att hovrätten skulle bifalla den talan de förde vid tingsrätten. Med anledning av att de tillträtt fastigheten yrkade de vidare att hovrätten skulle förplikta dödsboet att till dem återbetala utbetalad köpeskilling om 6 300 000 kr jämte ränta, erlagd fastighetsskatt med 3 256 kr jämte ränta och utbetalad ränta om 734 125 kr jämte ränta, betala skadestånd med sammanlagt 46 842 kr jämte ränta samt utge ersättning för upplupna räntekostnader med 6 702 kr.
Dödsboet bestred T.A:s och P.T:s yrkanden.
Hovrätten (hovrättslagmannen Roy samt hovrättsråden Robinson, Wilson och Merritt) anförde i dom den 16 oktober 2012 bl.a. följande.
Parterna har åberopat samma omständigheter till stöd för sin respektive talan som vid tingsrätten. T.A. och P.T. har tillagt att de den 19 juli 2011 har tillträtt fastigheten A 1:42 och erlagt köpeskillingen jämte ränta och fastighetsskatt samt att de med anledning av tillträdet har åsamkats ytterligare kostnader.
Det är mellan parterna ostridigt att det förelåg ett beviljat bygglov för grannfastigheten A 1:36 och att M.J. kände till detta när fastigheten A 1:42 såldes till T.A. och P.T. Tvisten i hovrätten gäller om detta förhållande utgör ett sådant fel i fastigheten som berättigar T.A. och P.T. att häva köpet.
Såsom tingsrätten funnit har T.A. och P.T. inte förmått bevisa att M.J. inför köpet skulle ha lämnat någon utfästelse med innebörden att några ombyggnader av A 1:36 inte var förestående. De har inte heller visat att M.J. inför försäljningen skulle haft vetskap om att de var ett par och att de av denna anledning var särskilt angelägna om en avskildhet och ett insynsskydd som är mer långtgående än normalfallet. Något konkret fel till följd av utfästelse föreligger således inte i fastigheten.
Hovrätten övergår härefter till frågan om fastigheten, med hänsyn till det beviljade bygglovet för A 1:36, avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet (abstrakt fel).
T.A. och P.T. har inte påstått att det beviljade bygglovet för A 1:36 skulle ha försämrat marknadsvärdet på fastigheten A 1:42. De har däremot gjort gällande att om- och tillbyggnaden på A 1:36 utgjort en påtaglig olägenhet vad gäller deras integritet och användning av fastigheten A 1:42. T.A. och P.T. har i denna del särskilt framhållit att de på grund av sin relation är i särskilt behov av insynsskydd och avskildhet i boendet.
Parter i en fastighetsaffär har möjlighet och frihet att avtala om specifika villkor som ska uppfyllas för att fastigheten ska anses vara felfri. Särskilda krav som är specifika för just en viss köpare bör tas in i köpekontraktet för att vara synliga för säljaren. Uttryckliga villkor som anger sådana krav får karaktären av utfästelse. Har ingen utfästelse gjorts i avtalet måste, för att säljaren ska bli ansvarig, felets karaktär vara sådant att det utgör ett fel för varje köpare av fastigheten. Ett första krav i detta hänseende är att det rör sig om en avvikelse som har väsentlig betydelse för fastighetens marknadsvärde. Inverkar bristen inte nämnvärt på fastighetens marknadsvärde är det inte fråga om fel i rättslig mening (se SOU 1947:38 s. 207, rättsfallet RH 2001:36 och Walker, Fastighetsköp, 2012, s. 199; jfr rättsfallet RH 1982:79).
Som tidigare sagts har T.A. och P.T. inte ens påstått att det beviljade bygglovet för A 1:36 skulle ha försämrat marknadsvärdet på fastigheten A 1:42. Det kan likväl framhållas att det av L.S:s och L.E.A:s vittnesmål har framgått att marknadsvärdet på A 1:42 inte påverkats negativt av ombyggnationen av A 1:36. Under sådana förhållanden kan det i enlighet med det ovan sagda inte anses föreligga något abstrakt fel i fastigheten. T.A:s och P.T:s talan ska redan på grund av detta ogillas.
Hovrätten fastställde tingsrättens domslut och ogillade de yrkanden som T.A. och P.T. framställt först i hovrätten.
Hovrättens dom meddelad: den 16 oktober 2012.
Mål nr: T 3350-11.
Lagrum: 4 kap. 19 § jordabalken.
Rättsfall: RH 2001:36; RH 1982:79.
Litteratur: SOU 1947:38 s. 207; Underwood, Fastighetsköp, 2012, s. 199.