Fråga om tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken.
På ön Ämtö är fastigheten Wall 4:1 (Ämtö) belägen. Den ägdes åren 1952-1964 av S.J.. Enligt köpebrev den 2 december 1964 sålde han fastigheten till Philips personalstiftelse (Stiftelsen). Stiftelsen sålde den 21 januari 1991 fastigheten till Philips Norden Aktiebolag (Philips).
Efter stämning å G.A., T.A., F.K., Hull, Thompson, R.K., T.L., C.J., L.J. och B.Ö. yrkade Philips att tingsrätten skulle fastställa att arrendeförhållande inte förelåg mellan svarandena, å ena sidan, samt Philips, å andra sidan.
Envar av svarandena bestred Philips yrkande.
Till stöd för sin talan anförde Philips inledningsvis följande. Mellan Stiftelsen och dåvarande Norrköpings Elektrotekniska fabriker AB (NEFA) tecknades den 19 december 1967 ett arrendeavtal av den innebörden att NEFA från och med den 1 januari 1968 arrenderade Stiftelsens fastighet Ämtö att användas för anställdas fritidsverksamhet. Enligt 2 § i avtalet medgav NEFA rätt för anställda inom andra bolag tillhörande Svenska Philipskoncernens bolag att nyttja området och anläggningarna där. Detta avtalsvillkor torde ha innefattat ett åtagande från NEFA:s sida i förhållande till Philipskoncernen, som var angelägen om att området skulle användas av dess anställda. Enligt 4 § upphörde avtalet, om Philips önskade sälja fastigheten. I 5 § medgavs NEFA rätt att i sin tur uppdra åt idrottsföreningen hos NEFA, NEFA IF, att för NEFA:s räkning ansvara för områdets skötsel och nyttjande. NEFA förband sig enligt 6 § att verka för att de bestämmelser som stipulerades i separata avtal med de anställda respekterades. Enligt 7 § ägde NEFA rätt att via NEFA IF uppbära skäliga avgifter "för de anställdas dispositionsrätt". Enligt 8 § skulle NEFA ansvara för områdets vatten- och elförsörjning m.m. Avtalet är närmast att betrakta som ett lägenhetsarrende. - Efter upplåtelsen har NEFA enligt särskilda avtal medgett vissa anställda inom NEFA rätt att på det arrenderade området uppföra var sin fritidsstuga. Av dessa avtal återstår numera tio stycken, berörande svarandena i målet och de flesta tecknades den 1 april 1968. Avtalet med F.K. har dock tecknats den 1 januari 1973 och avtalet med Thompson den 1 augusti 1980. - Stiftelsen registrerades 1958 och har sedan dess haft till uppgift att se till och värna om i Philipskoncernen anställd personal. När Stiftelsen ingick avtal med NEFA, var NEFA ett dotterbolag i den svenska Philipskoncernen. Då Ämtö ligger i Östergötland var det naturligt att man uppdrog åt NEFA att ha huvudansvaret för förvaltningen av fastigheten för Stiftelsens räkning. Skälet till att man år 1968 skrev de nämnda avtalen och dessförinnan träffade en uppgörelse mellan Stiftelsen och NEFA av arrendekaraktär var att man ville få ordning på det relativt oreglerade tillstånd som gällde beträffande bebyggelsen på ön. Avtalen mellan NEFA och svarandena är i huvudsak likalydande. Av avtalen framgår, att byggnaderna är av provisorisk karaktär. I målet gör Philips gällande, att avtalen träffats för obestämd tid. De avser bostadsarrende, eftersom de är skriftliga och därjämte har den karaktären. - Under år 1974 ändrades NEFA:s firma till Philips Norrköpingsindustrier AB. Under år 1988 överlät Philips aktierna i detta sitt dotterbolag till Whirlpool International BV, ett holländskt företag. Firman ändrades till IREMDA Norrköping AB (IREMDA). Därmed var den intressegemenskap som fanns mellan moderbolag och dotterbolag upplöst. Den 10 och den 22 december 1989 träffades överenskommelse om upphörande vid utgången av år 1989 av arrendeavtalet mellan Stiftelsen och IREMDA. En följd av att avtalet mellan Stiftelsen och IREMDA upphörde är att även underarrendatorernas - svarandenas - avtal automatiskt upphörde. Det har inte förelegat något skriftligt avtal mellan markägaren, Stiftelsen, och underarrendatorerna, svarandena.
Svarandena genmälde: I första hand gör svarandena gällande att det ingåtts avtal om arrende vid tidigare tidpunkter än Philips uppgivit. I vart fall har genom senare rättshandlande från fastighetsägarens sida konstituerats arrendeförhållande som svarandena anser vara hänförligt till bostadsarrende. Samtliga arrenden har upplåtits av fastighetens tidigare ägare S.J. och upplåtelserna har blivit skriftliga genom de kontrakt som senare kom att upprättats av den s.k. Ämtökommitten på uppdrag av S.J. eller med hans medgivande. - Bakgrunden till arrendeavtalet den 19 december 1967 mellan Stiftelsen och NEFA var att man ville undanröja den risk som förelåg för att arrendatorerna skapade ett besittningsskydd genom den ändring i nyttjanderättslagen som trädde i kraft den 1 juli 1968. Det är ostridigt att en stark intressegemenskap förelåg mellan parterna i avtalet den 19 december 1967. Svarandena gör gällande att avtalet tillkommit på sådant sätt som numera avses i 7 kap. 31 § jordabalken. Avtalen år 1968 och senare har tillkommit enbart till fullföljande av syftet med avtalet år 1967 mellan Stiftelsen och NEFA. Dessa avtal redovisar inte verkligheten, i 1 § står att NEFA medger arrendatorn att uppföra en fritidsstuga enligt bifogad skiss. Någon skiss bifogades dock inte något av avtalen, och det av den enkla anledningen att byggnaden redan var uppförd. I 4 § sägs att arrendatorn är medveten om att byggnadslov inte kommer att sökas för byggnaden. Rätteligen förhöll det sig så, att byggnadsnämnden i Gryt hade lämnat byggnadslov för samtliga de hus som uppfördes. Svarandena fick aldrig någon förklaring till varför de skulle skriva på de nya avtalen. De ställdes bara inför valet att skriva på eller riva sina byggnader och flytta från Ämtö. Avtalen i sig har inte rättslig relevans på annat sätt än att de fått karaktären av skriftliga avtal om bostadsarrende. Dessa avtal går i samtliga fall tillbaka på de arrenderätter som upplåtits skriftligen eller muntligen under åren 1959-1965 då samtliga byggnader uppfördes. - För den händelse tingsrätten skulle godta Philips påstående att underarrenden förelegat och att dessa upphört till följd av att avtalet den 19 december 1967 mellan Stiftelsen och NEFA upphörde vid utgången av år 1989, är inställningen från svarandena den följande. 2 § i avtalet år 1967 skall till sin innebörd läsas på det sättet att NEFA medges rätt att upplåta arrenderätt för anställda med för fastighetsägaren bindande verkan. De upplåtelser, år 1968 och senare, som skedde inom ramen för avtalet år 1967, innefattade alltså upplåtelser direkt bindande för fastighetsägaren. Även andra omständigheter talar i samma riktning. Under förarbetena till bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken uttalade föredragande departementschefen, att det kan finnas omständigheter som kan leda till att en underarrendator förvärvar en självständig rätt gentemot jordägaren, trots att det endast föreligger ett underarrende. År 1967 fanns en stark intressegemenskap mellan Stiftelsen och NEFA. Avtalet dem emellan samma år tillkom i tidigare redovisat syfta att eliminera det besittningsskydd för arrendatorerna som kom att införas den 1 juli 1968. Det nu sagda leder till att, enligt förarbetena till 7 kap. 31 § jordabalken, ett rättsförhållande skall anses konstituerat mellan jordägaren och arrendatorerna. Även avtalen år 1968 och senare mellan NEFA och respektive bostadsarrendator - vilka avtal inte återspeglar verkligheten - är tillskapade i syfte att eliminera det besittningsskydd som kom att inträda den 1 juli 1968.
Philips anförde. Före 1968 förelåg inte något skriftligt arrende. Inte heller förelåg något muntligt arrende. Något rättsförhållande hade alltså inte uppstått mellan arrendatorerna och markägaren, S.J.. 1967 års avtal mellan NEFA och Stiftelsen tecknades för att bringa ordning på dittillsvarande förhållanden. Ditintills var också lagreglerna sådana, att något besittningsskydd inte förelåg. Det var naturligt för Philipskoncernen att ordna förhållandena på så sätt att NEFA arrenderade marken av fastighetsägaren, Stiftelsen. Det bestrids att NEFA:s arrendeavtal hade den innebörden att det förelåg ett uppdrag från Stiftelsen till NEFA att på Stiftelsens vägnar teckna avtal med arrendatorerna. Något fullmaktsförhållande förelåg inte, utan det var en upplåtelse till NEFA från Stiftelsen. Därefter skedde upplåtelse av bostadsarrendekaraktär från NEFA till arrendatorerna. Man har haft för avsikt att bättre tillgodose arrendatorerna än vad som kan ha skett enligt varje tidigare eventuellt avtal. Philips bestrider att tvång utövats mot arrendatorerna i samband med tillkomsten av arrendeavtalen år 1968 och senare. Vad beträffar påståendet att Philips agerat på sätt att 7 kap. 31 § jordabalken skulle bli tillämplig är följande att anföra. Det bestrids att det föreligger eller förelegat en sådan intressegemenskap mellan Stiftelsen och NEFA som åsyftas i den paragrafen, vilken ju i första rummet handlar om illojalt agerande. Det bestrids alltså att man från Stiftelsens sida vidtog upplåtelsen till NEFA och NEFA i sin tur upplåtelsen till arrendatorerna i syfte att kringgå bestämmelserna om skydd för nyttjanderättshavare enligt den lag som kom till den 1 juli 1968. Såtillvida förelåg det naturligtvis intressegemenskap mellan NEFA och Stiftelsen, att NEFA ingick i Philipskoncernen vid den tiden. Det var emellertid naturligt att koncernens gren, företaget i Norrköping, fick hand om det praktiska hanterandet av Ämtö, och NEFA tecknade därför år 1967 avtalet med Stiftelsen. Det var alltså mera en geografisk omständighet och omständigheter av praktisk natur som låg bakom detta arrangemang. När NEFA år 1988 överläts till ett bolag som inte ingår i koncernen, var det naturligt att den arrenderätt, som NEFA hade och som innebar förpliktelser men också rättigheter att vidareupplåta, inte gick med i köpet. Motivet för att man träffade en uppgörelse om att arrenderätten skulle upphävas var inte något illojalt motiv utan var av affärsmässig karaktär. Vid den tidpunkten förelåg inte längre någon intressegemenskap mellan Stiftelsen och NEFA/IREMDA. Konsekvensen av upphävandet av arrendeavtalet mellan NEFA och Stiftelsen blev alltså att arrendatorerna hamnade i ett avtalslöst tillstånd och inte ens indirekt i ett avtalsförhållande till Stiftelsen.
Linköpings tingsrätt, fastighetsdomstolen (1993-06-29, rådmannen Juarez och tingsfiskalen Clark) ogillade käromålet och anförde bl.a. följande:
Tingsrätten finner inte styrkt att någon av svarandena kan stödja sig på vare sig muntligt eller skriftligt arrendeavtal som var bindande för ägaren av Robinson, innan NEFA med början år 1968 ingick avtal med svarandena. Inte heller senare inträffade omständigheter föranleder att svarandena skall anses ha före år 1968 ingått arrendeavtal med jordägaren.
Tingsrätten behandlar härefter frågan huruvida - såsom svarandena gjort gällande - de mellan NEFA och svarandena med början år 1968 ingångna avtalen skall anses numera bindande för Philips såsom jordägare därför att en tillämpning av stadgandet i 7 kap. 31 § jordabalken leder till detta. Stadgandet innebär, att en underarrendator har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit arrenderätten, därest det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandsarrendatorn och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Bestämmelsen infördes 1985 och har tillbakaverkande kraft.
När Stiftelsen i slutet av 1964 köpte Ämtö, måste den ha varit medveten om förekomsten av i målet ifrågavarande, av anställda hos NEFA ägd bebyggelse på fastigheten. Rimligen måste också Stiftelsen mycket snart ha insett, att - såsom Philips anfört i målet och även tingsrätten funnit - den rättsliga grunden för husägarnas förfogande över den mark, varå byggnaderna fanns, var oklar. Emellertid synes det ha dröjt inemot tre år innan Stiftelsen gick i författning om att formalisera det oreglerade tillstånd som rådde. Som ett första steg träffade Stiftelsen - den 19 december 1967 - avtal med NEFA om att NEFA fr.o.m. den 1 januari 1968 skulle arrendera Ämtö. I 2 § i avtalet stadgades, att "NEFA medgiver rätt för anställda inom andra bolag tillhörande Svenska Philipskoncernen att nyttja området med dess anläggningar". Detta får, i avsaknad av annat tolkningsunderlag, uppfattas som ett åtagande från NEFA:s sida och det är tydligt att avtalsparterna utgått från att NEFA som huvudarrendator skulle komma att upplåta underarrenden, till en början till dem som redan innehade hus på fastigheten. I 1 § i avtalet stadgades f.ö., att fastigheten skulle av NEFA användas "för de anställdas fritidsverksamhet".
Det är att märka, att avtalet mellan Stiftelsen och NEFA tillkom endast ett halvår innan reglerna i nyttjanderättslagen om bostadsarrende trädde i kraft - ett institut som gav arrendatorn fullt besittningsskydd. Proposition i ämnet avläts till riksdagen den 26 januari 1968 sedan lagrådet - den 19 december 1967 - avgivit utlåtande i lagstiftningsärendet. Det bör kunna hållas för visst, att man inom Stiftelsen var medveten om det pågående lagstiftningsärendet och att man därför insåg, att de underarrenden, som NEFA enligt sitt åtagande hade att upplåta, skulle bli av bostadsarrendes natur.
NEFA fullföljde sitt åtagande och ingick åren 1968, 1973 och 1980 med svarandena tidigare nämnda avtal. Därigenom fick svarandena ställning av underarrendatorer, varav följde att de enligt vedertagen rättsgrundsats saknade besittningsskydd i förhållande till fastighetsägaren, Stiftelsen, eftersom de inte avtalat direkt med denna. När sedan Stiftelsen och IREMDA i december 1989 träffade överenskommelse om upphörande av huvudarrendeavtalet mellan Stiftelsen och NEFA upphörde även underarrendeavtalet med NEFA att gäla.
Philips har anfört, att Stiftelsen alltsedan sin tillkomst år 1958 haft till uppgift att värna om i Philipskoncernen anställd personal, att det av geografiska och andra praktiska skäl var naturligt att NEFA efter Stiftelsens förvärv av Robinson fick i uppdrag att ha huvudansvaret för förvaltningen av fastigheten, att avsikten med underarrendeavtalen var att bättre tillgodose arrendatorerna än vad som kunde ha skett enligt varje tidigare eventuellt avtal samt att underarrendeavtalen också blev tydligare än varje avtal som möjligen förelegat dessförinnan.
Det äger visserligen sin riktighet att avtalen år 1968, 1973 och 1980 gav arrendatorerna en klarare och säkrare rättslig ställning än de tidigare haft - men besittningsskydd fick de likväl inte.
Eftersom Stiftelsen alltsedan sin tillkomst varit ett personalvårdande organ inom Philipskoncernen, hade det varit naturligt om Stiftelsen efter förvärvet av Ämtö - som helt klart skulle användas "för de anställdas fritidsverksamhet" - träffade arrendeavtal direkt med de anställda som hade byggnader på fastigheten. De anställda hade då fått besittningsskydd. Stiftelsens motiv för att såsom ett mellanled ingå avtalet med NEFA framstår som långsökt, ty den faktiska förvaltningen av Robinson borde rimligen ha kunnat skötas av personal hos NEFA på uppdrag av Stiftelsen. När nu arrendatorerna - i följd av kopplingen av deras avtal till arrendeavtalet mellan Stiftelsen och NEFA - gått miste om besittningsskydd, bör vid angivna förhållanden den presumtionen vara tillåten, att det sistnämnda avtalet - ingånget mellan parter med tydlig intressegemenskap - tillkommit i syfte att som ett första steg kringgå de kommande reglerna om bostadsarrende och därmed förenat besittningsskydd. Det kan ej uteslutas att ett sådant kringgående stått i Stiftelsens intresse med hänsyn till framtida önskvärda dispositioner avseende Ämtö. Ett sådant antagande framstår som befogat inte minst i betraktande av senare inträffade händelser, nämligen att NEFA, låt vara drygt 20 år efter avtalet mellan Stiftelsen och NEFA, utgått ur Philipskoncernen samt att Ämtö kommit i Philips ägo. Philips intresse av att fritt kunna förfoga över fastigheten är uppenbart.
Vid angivna förhållanden skall svarandena, jämlikt 7 kap. 31 § jordabalken, anses ha i förhållande till Stiftelsen haft besittningsskydd för de bostadsarrenden som avses med de under åren 1968, 1973 och 1980 ingångna avtalen. På grund av det anförda skall Philips talan ogillas.
Philips överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till käromålet.
Svarandena bestred ändring.
Göta hovrätt (1994-10-13, hovrättslagmannen Rodriguez, adjungerade ledamoten rådmannen Soto och t.f. hovrättsassessorn David, referent) fastställde med ändring av tingsrättens dom att arrendeförhållande inte förelåg mellan Philips, å ena sidan och G.A. och medparter, å andra sidan.
Hovrätten anförde i domskälen bl.a.: Lika med tingsrätten finner hovrätten att svarandena inte har visat att de för tiden före arrendeavtalen den 1 april 1968 kan stödja sig på arrendeavtal som var bindande för fastighetsägaren, Stiftelsen. De har sålunda under denna tid intagit ställning som underarrendatorer.
Den 19 december 1967 ingicks nyttjanderättsavtal mellan Stiftelsen och NEFA: Arrendeavtalen den 1 april 1968 har slutits mellan NEFA, å ena sidan, samt G.A., T.A., C.F., R.K., T.L., C.J., L.J. och B.Ö., å andra sidan. De sistnämnda har sålunda även enligt dessa avtal ställning av underarrendatorer. Enligt 7 kap. 31 § jordabalken har de dock samma rätt i förhållande till Stiftelsen som de skulle ha haft om Stiftelsen upplåtit deras arrenderätt, om det förelåg intressegemenskap mellan Stiftelsen och NEFA samt detta förhållande med hänsyn härtill och omständigheterna i övrigt kan antas ha utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för arrendatorn. Detta syfte kan enligt förarbetena till bestämmelsen (prop 1984/85:111 s 14) ha förelegat antingen vid avtalets ingående eller i samband med att det skulle upphöra.
Intressegemenskap förelåg mellan Stiftelsen och NEFA när arrendeavtalen ingicks år 1968. Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 juli 1968 tillförsäkrades innehavare av bostadsarrende besittningsskydd. Fråga uppkommer då om det kan antas att nyttjanderättsavtalet mellan Stiftelsen och NEFA i december 1967 och arrendeavtalen i april 1968 - som G.A. och medparter gjort gällande - tillkommit för att kringgå arrendatorernas besittningsskydd i förhållande till Stiftelsen. Vid bedömningen av denna fråga får beaktas att Ämtökommitten upplåtit arrenderätt till dessa arrendatorer redan före 1967 års nyttjanderättsavtal mellan Stiftelsen och NEFA och att även dessa upplåtelser hade karaktären av underarrenden. Anledningen till att nya arrendeavtal upprättades år 1968 har inte klarlagts genom någon utredning i målet. De nya avtalen innehöll inte några sakliga förändringar av betydelse. Då således 1968 års avtal inte medförde någon förändring av arrendatorernas ställning framstår det som mest sannolikt att nyttjanderättsavtalet i december 1967 och arrendeavtalen i april 1968 - såsom Philips anfört - tillkommit i syfte att formalisera de förhållanden som förelåg vid tiden för avtalens tillkomst. Det kan således inte antas att avtalen tillkommit i illojalt syfte.
Anledning saknas att göra annan bedömning beträffande de arrendeupplåtelser som gjorts till F.K. år 1973 och till N-E.E. år 1980.
Genom avtal mellan Stiftelsen och IREMDA den 10 och den 22 december 1989 upphörde nyttjanderättsavtalet den 19 december 1967 att gälla. Någon intressegemenskap mellan IREMDA och Stiftelsen förelåg inte. Förutsättning saknas således att tillämpa 7 kap. 31 § jordabalken.
På grund av det anförda skall Philips talan bifallas.