En fader överlät enligt köpekontrakt sin fastighet till två söner mot ett vederlag som något översteg taxeringsvärdet men inte oväsentligt understeg marknadsvärdet. Kontraktet innehöll vissa bestämmelser om förköpsrätt. Fråga om dessa bestämmelser var gällande och därmed utgjorde hinder mot försäljning av fastigheten enligt 6 § lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt.
(Jfr 1981 s 897)
Genom köpekontrakt d 13 nov 1975 förvärvade bröderna F.E. och C.E. av sin fader Lewis fastigheten Aguilar 1:26 i Gryts socken, Valdemarsviks kommun. Köpeskillingen bestämdes till 40 000 kr, av vilket belopp 25 000 kr skulle erläggas kontant samma dag och återstoden genom att köparna överlämnade var sin revers å 7 500 kr. Fastigheten var för år 1974 taxerad till 22 000 kr och för år 1975 till 35 000 kr.
I köpekontraktet upptogs bl a följande bestämmelse: "Överenskommelse om framtida försäljning: Samtliga parter är överens om att om någon av köparna önskar avyttra sin andel av fastigheten, förbinder denne sig till att andelen i första hand skall erbjudas den andre delägaren. Fastigheten skall vid en framtida försäljning, om delägaren önskar utnyttja sin rätt till inköp, beräknas ha ett värde som motsvarar vad den frånträdande parten nedlagt i fastigheten enligt kvitterade räkningar samt med tillägg av de amorteringar som erlagts å ovanstående skuldförbindelser".
På grund av köpebrev samma dag, d 13 nov 1975, beviljades bröderna Morales 19 nov 1975 lagfart på fastigheten. I köpebrevet hänvisades inte till ovannämnda överenskommelse.
och att advokaten Fields, Norrköping, skulle utses till god man enligt 8 §.
Till stöd för sin ansökan anförde F.E.: Överlåtelsen är att anse som köp. Överenskommelsen innebär ett otillåtet avtal om framtida köp. Även om den skulle vara giltig är den inte gällande, enär den inte har intagits i köpebrevet. Om fånget skulle vara att anse som gåva, är överenskommelsen inte gällande enär den inte intagits i gåvohandlingen, dvs köpebrevet.
C.E. bestred bifall till ansökningen och anförde som grund härför: Fånget, vilket grundar sig på köpekontraktet, är att anse som gåva. Den i kontraktet intagna överenskommelsen skall därför gälla. Därest överenskommelsen intagits i köpebrevet hade den innefattat en tillåten inskränkning i köparens rätt att överlåta fastigheten enligt 4 kap 3 § 3 JB.
C.E. motsatte sig även att J.A. utsågs till god man.
TR:n höll förhandling. Vid förhandlingen hördes som vittnen jur kand J.W., som medverkat vid fastighetsöverlåtelsen samt fastighetsmäklarna R.C. och H.B., som uttalade sig om fastighetens värde. Värdet vid överlåtelsetillfället uppskattades av vittnena till mellan 275 000 och 400 000 kr.
TR:n (lagmannen Chaney, rådmannen Lynch och tingsfiskalen Alvarado) anförde i beslut d 3 dec 1982: TR:n finner att överlåtelsen av fastigheten utgör köp. Den aktuella klausulen är att anse som ett avtal om förköpsrätt till fast egendom. Sådant avtal kan enligt svensk rätt inte ingås med bindande verkan vid köp. Oberoende av om klausulen intagits i köpehandlingen eller ej är den således inte bindande. I övrigt har inte framförts någon omständighet som utgör skäl vägra att fastigheten utbjudes till försäljning enligt lagen om samäganderätt.
Beträffande valet av god man att ombesörja auktionen och därmed sammanhängande frågor finner TR:n att advokaten Fields, som samtyckt till att bli förordnad som god man, bör förordnas därtill.
TR:n förordnar enligt 6 § samäganderättslagen (1904 nr 48 s 1) att fastigheten Bokö 1:26 i Gryts socken, Valdemarsviks kommun, som lagfarits för parterna, skall för deras gemensamma räkning utbjudas till försäljning på offentlig auktion
samt utser advokaten Fields att såsom god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev.
C.E. anförde besvär i Göta HovR och yrkade att HovR:n måtte lämna ansökningen om försäljning av fastigheten utan bifall.
F.E. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Barnes, Moore, referent, Holmes och Moreno) lämnade i beslut d 23 juni 1983 besvären utan bifall.
C.E. anförde besvär och yrkade att HD måtte lämna F.E:s ansökan om försäljning enligt samäganderättslagen utan bifall.
F.E. bestred ändring.
C.E. anförde bl a: Genom rättsfallet NJA 1981 s 897 har fastslagits att vid gåva av fast egendom ett överlåtelseförbud i princip är giltigt mot både gåvotagare och tredje man. Någon tvekan har i målet inte förekommit beträffande frågan om fastighetens mycket betydande värde och att ett klart gåvomoment sålunda föreligger i transaktionen. Parterna har inte betraktat förvärvet från fadern som ett köp. Faderns enda avsikt med överlåtelsen var att fastigheten skulle stanna i släkten och vederlaget blev endast ett symboliskt sådant.
F.E. framhöll att fråga var om ett köp. Fadern var noga informerad om skillnaden mellan köp och gåva. Genom att rubricera överlåtelsen som köp hade parterna markerat den gemensamma partsviljan.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Kjellkvist, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Det får anses visat, att fastigheten vid den tidpunkt Lewis överlät denna till sina söner betingade ett värde som påtagligt översteg köpeskillingen.
Av utredningen i ärendet får emellertid anses framgå, med hänsyn till samtliga omständigheter vid överlåtelsen, att parterna vid avtalets ingående betraktat överlåtelsen av fastigheten som köp. Vid sådant förhållande kan i fall som det förevarande ej anses föreligga skäl frångå den beteckning parterna givit rättshandlingen.
Med hänsyn härtill och då ej heller i övrigt föreligger skäl att göra ändring i överklagade beslutet kan C.E:s besvärstalan inte vinna bifall.
Slut. HD lämnar besvären utan bifall.
HD (JustR:n Martinez, Smith och Friedman, referent) fattade följande slutliga beslut:
Skäl Var och en av de båda delägarna är enligt föreskrift i kontraktet skyldig att, om han önskar sälja sin andel, erbjuda den andre att köpa andelen. I kontraktet regleras vidare hur köpeskillingen då skall bestämmas. Kontraktsbestämmelserna innebär i denna del i realiteten att de båda delägarna tillerkänns förköpsrätt till varandras andelar.
Avtalsbestämmelser om förköpsrätt till fast egendom ansågs enligt äldre rätt i princip vara ogiltiga (se t ex NJA 1971 s 516 och 1974 s 314). Under förarbetena till den nu gällande jordabalken klargjordes att man inte ville införa några lagregler om avtalad förköpsrätt (prop 1970:20 del B s 22-24). Gällande rätts ståndpunkt måste också antas vara att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte kan ingås med bindande verkan i samband med köp (jfr Hudson, Allmän sakrätt, 1973, s 449-450). Rättsfallet NJA 1981 s 897 utvisar emellertid å andra sidan att förbehåll av den typ som nu är aktuell har verkan mot gåvotagare och tredje man när det är fråga om gåva av fast egendom. Frågan blir därmed om överlåtelsen av fastigheten d 13 nov 1975 utgjorde ett köp eller en gåva eller om den möjligen var ett slags blandform mellan båda dessa typer av förvärv.
Vid den gränsdragning som därmed blir aktuell måste hänsyn tas till bevekelsegrunderna för att utrymmet för klausuler om förköpsrätt till fast egendom sedan gammalt varit synnerligen begränsat i svensk rätt. Man har funnit att sådana klausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. Mot bakgrund härav bör utgångspunkten vara den att klausuler om förköpsrätt till fast egendom visserligen kan godtas vid gåvor men att det inte är lämpligt att utvidga området för sådana klausuler till att gälla också vid rättshandlingar som delvis kan ha benefik karaktär men också innehåller sådana onerösa moment att rättshandlingen inte kan betraktas som en klar gåvotransaktion.
För köp och gåva av fast egendom gäller särskilda formkrav. Vid formbundna rättshandlingar är visserligen inte själva formuleringen i den skriftliga handlingen ensamt avgörande vid bedömningen av vilket slags rättshandling det är fråga om. Formuleringen och utformningen av handlingen måste emellertid anses ha betydande intresse när det gäller att avgöra vilken avsikt parterna själva har haft med rättshandlingen.
I detta fall har överlåtelsehandlingen betecknats som "köpekontrakt" och parterna som "säljare" resp "köpare". Köpeskillingen är angiven och fastigheten benämns köpeobjekt. Samma dag har utfärdats ett särskilt köpebrev som helt utformats med utgångspunkt i att det är fråga om ett köp.
Vidare är att märka att kontraktet innehåller olika bestämmelser av det slag som avses i avsnittet i 4 kap JB om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser (10-27 §§). Dessa bestämmelser i JB gäller inte beträffande gåva.
De anmärkta omständigheterna tyder med styrka på att parterna själva uppfattade överlåtelsen som ett köp och inte som en gåva. Ytterligare stöd för att parterna hade den inställningen kan hämtas i vittnet J.W:s uppgifter i TR:n om att han hade gjort utkast till både gåvoavtal och köpekontrakt och att överlåtaren Lewis bestämde sig för att använda köpekontraktet.
Visserligen visar de i efterhand gjorda värderingarna att fastigheten har haft ett marknadsvärde som väsentligt översteg det vederlag som de båda förvärvarna enligt kontraktet skulle utge. Vederlaget var emellertid något högre än det vid förvärvstillfället gällande taxeringsvärdet för fastigheten. Detta taxeringsvärde översteg i betydande mån taxeringsvärdet för närmast föregående år. Mot bakgrund bl a härav kan utredningen i målet inte anses ge tillräckligt belägg för att 1975 års taxeringsvärde var orimligt lågt. Även om parterna var medvetna om att ett övervärde förelåg, har de, såvitt framgår, inte bildat sig någon klar uppfattning om värdedifferensen.
Med hänsyn till vad sålunda har anförts kan överlåtelsen, trots de benefika inslagen, inte uppfattas som en sådan klar gåvotransaktion där klausuler om förköpsrätt kan anses gällande.
Besvären kan följaktligen inte bifallas.
Slut. HD lämnar besvären utan bifall.
JustR:n Rivera och Coleman var skiljaktiga och anförde: Enligt det åberopade kontraktet är var och en av de båda förvärvarna skyldig att, om han önskar sälja sin andel i fastigheten, erbjuda den andre att köpa andelen; i kontraktet regleras hur köpeskillingen då skall bestämmas. Dessa kontraktsbestämmelser innebär i realiteten att förvärvarna fått förköpsrätt till varandras andelar.
Traditionellt har avtal om förköpsrätt till fast egendom ansetts sakna giltighet i svensk rätt, i konsekvens med den allmänna principen att utfästelse att framdeles sälja egendomen inte är bindande. Denna princip får antas alltjämt gälla, trots att den numera inte framgår av lagstiftningen om fastighetsköp.
Såvitt angår förköpsklausuler i överlåtelsehandlingar kompliceras emellertid rättsläget genom regeln i 4 kap 3 § 3 JB. Bestämmelsen visar att man kan godta vissa förbehåll om överlåtelseförbud i ett köpekontrakt, i vart fall när de uppställs i överlåtarens intresse (jfr SOU 1947:38 s 174 och Chavez, Kommentar till jordabalken 1-5 kap s 286 f). Med hänsyn till att ett förbehåll om förköp typiskt sett har en liknande funktion - något som bl a belyses av det aktuella fallet - men inte i lika hög grad binder förvärvaren kan det synas mindre följdriktigt att underkänna förköpsklausuler i överlåtelsehandlingar av samma slag (jfr NJA 1981 s 897).
Rättsläget framstår alltså som oklart frånsett vid rena gåvotransaktioner, där förköpsklausuler godtas (se åter NJA 1981 s 897). Frågan blir, om man utan något stöd i lagstiftningen på området - därtill en utförlig och relativt modern lagstiftning - bör underkänna en förköpsklausul i en överlåtelsehandling. Även om hänsyn till den fria omsättningen av fastigheter kan tala för en sådan ståndpunkt, är försiktighet motiverad bl a med tanke på att klausulens giltighet inte sällan kan ha varit en bestämmande förutsättning för överlåtelsen.
Det kan visserligen synas långtgående att generellt godta förbehåll om förköp uppställda i överlåtarens intresse, även om deras rättsverkan begränsas till att gälla mellan parterna. Här kan emellertid lämnas öppet hur de bör bedömas i affärsmässiga sammanhang. I alla händelser framträder andra hänsyn vid sådana överlåtelser till närstående som den aktuella, särskilt när de benefika inslagen är påtagliga; förköpsklausuler som gäller mellan förvärvarna kan då ofta fylla en praktisk funktion. I fall av denna typ bör en sådan klausul kunna godtas. Hur överlåtelsen betecknats kan här inte spela någon avgörande roll, inte heller om den i andra sammanhang är att behandla som köp eller gåva.
Den förevarande överlåtelsen präglas trots sin rubricering klart av ändamålet att gynna förvärvarna. I enlighet med det anförda bör därför den i överlåtelsehandlingen intagna klausulen anses giltig i förhållande till F.E.. Eftersom hembud inte skett enligt bestämmelsen, kan försäljning enligt samäganderättslagen inte ske mot C.E:s bestridande.
Med upphävande av underdomstolarnas beslut lämnar vi F.E:s ansökan utan bifall.