I ett hyreskontrakt har hyrestiden bestämts till fem år med klausul om förlängning tills vidare om ej avtalet sagts upp senast 24 månader före utgången av femårstiden. I händelse av förlängning har likaledes överenskommits en uppsägningstid av 24 månader. Sedan hyrestiden till följd av utebliven uppsägning förlängts utöver femårstiden, har uppsägning beträffande tillsvidareavtalet ansetts kunna ske, med verkan att uppsägningstiden för det avtalet genast börjar löpa, redan innan femårstiden gått till ända.
Kommanditbolaget Gerbalken 15 (Gerbalken) förde vid Värnamo TR den talan mot Celluloid Gislaved Aktiebolag (Celluloid) som framgår av TR:ns dom.
TR:n (lagmannen Campbell samt rådmännen Kelly och Chambers) anförde i dom d 13 nov 1991: Yrkande m m. Den 18 april 1986 slöts ett hyresavtal mellan Celluloid Tillverkning AB under namnändring såsom hyresvärd och Forsheda Gummifabrik AB under namnändring såsom hyresgäst. Avtalet undertecknades av B.T. och U.T. för hyresvärden den och av Santos för hyresgästen. Hyresvärdens intressen har numera övertagits av Gerbalken och hyresgästens av Celluloid. Hyresavtalet angav såsom avtalstid fr o m d 1 jan 1986 till d 31 dec 1990. Vidare stipulerades i avtalet en uppsägningstid av 24 månader före avtalstidens utgång med "Förlängning vid utebliven uppsägning tills vidare med 24 månaders uppsägning". Celluloid har i brev skriftligen sagt upp hyresavtalet. Uppsägningen kom hyresvärden tillhanda d 3 jan 1989. Celluloid avflyttade från lokalerna d 31 jan 1991.
Gerbalken har under påstående att hyresavtalet genom Celluloids uppsägning uppsagts till d 31 dec 1992 - såsom talan slutligen bestämts - yrkat att Celluloid förpliktas att till Flores dels utge skadestånd för år 1991 med 833 548 kr och 25 procent mervärdeskatt därå, dels ränta å beloppet enligt 4 och 6 §§räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökan tills betalning sker.
Celluloid har bestritt yrkandena men vitsordat skäligheten i och för sig av kapitalbeloppet och beräkningen av ränta.
Som grund för sitt yrkande har Flores anfört: Hyresgästen i hyresavtalet, Forsheda Gummifabrik AB, förvärvade år 1986 inkråmet i hyresvärdens, Celluloid Tillverkning AB, rörelse vilken bedrevs i fastigheten. I samband med överlåtelsen av inkråmet upprättades även hyresavtalet. Rörelsen skulle framdeles bedrivas i lokalerna. Hyresgästen företräddes i förhandlingarna om överlåtelse av inkråmet och om hyresavtalet av hyresgästens dåvarande verkställande direktör Santos och hyresvärden företräddes av B.T.. Samtliga avtalshandlingar, däribland hyresavtalet, upprättades av hyresgästen och undertecknades för dennes räkning av J-O.F..
B.T. och Santos var då hyresavtalet undertecknades överens om att uppsägnings- och förlängningsklausulen innebar att avtalet gällde i fem år fram till d 31 dec 1990 och att avtalet, om det inte sades upp före d 31 dec 1988, skulle gälla tills vidare från d 1 jan 1991 med 24 månaders uppsägningstid från denna tidpunkt, dvs att avtalet då tidigast kunde uppsägas till d 31 dec 1992.
Uppsägningen från hyresgästens sida har gjorts av U.H. som efterträtt Santos som ställföreträdare för hyresgästen. B.T. reagerade på uppsägningen genom att till hyresgästen meddela att avtalet löper vidare på bestämd tid till d 31 dec 1990 och att eftersom uppsägning inte gjorts före d 31 dec 1988 så gäller det tillsvidare med 24 månaders uppsägning, dvs att det var uppsagt till d 31 dec 1992. Gerbalken gör gällande att den i målet aktuella bestämmelsen skall tolkas enligt dess lydelse, nämligen på så sätt att avtalet löper under bestämd tid till d 31 dec 1990 och för det fall uppsägning av avtalet inte har gjorts senast d 31 dec 1988 förlängs avtalet tillsvidare. Under avtalstiden för tillsvidareavtalet kan uppsägning ske med 24 månader. Detta innebär att tillsvidareavtalet kan sägas upp först till d 31 dec 1992.
Till stöd för denna tolkning åberopas att den gemensamma avsikten vid avtalets tillkomst var den ovan nämnda. Vidare åberopas den omständigheten att avtalet har formulerats av hyresgästen. Den aktuella bestämmelsen skall därför, eftersom innebörden av bestämmelsen numera är oklar mellan parterna, tolkas till nackdel för hyresgästen. Gerbalken gör gällande att uppsägnings- och förlängningsbestämmelser hänförliga till ett tillsvidareavtal inte kan tillämpas på avtalet förrän det blivit ett tillsvidareavtal. Detta innebär att uppsägningstiden för tillsvidareavtalet har börjat löpa först då det tidsbestämda avtalet övergått till ett tillsvidareavtal.
Genom att bryta hyresavtalet före d 31 dec 1992 har Celluloid gjort sig skyldig till kontraktsbrott, vilket orsakat Gerbalken skada eftersom ifrågavarande lokaler inte kunnat hyras ut till den hyra som Celluloid enligt avtalet hade att erlägga. Då det f n är osäkert vilken hyra som kan påräknas under år 1992, har Flores i målet yrkat skadestånd för utebliven hyra enbart för år 1991.
Celluloid har som grund för bestridandet anfört: Celluloid godtar Gerbalkens påstående att uppsägningen mottogs d 3 jan 1989. Med tillämpning av hyresavtalets 24-månadersregel har sålunda giltig uppsägning skett till upphörande d 3 jan 1991. Eftersom avflyttning sedermera skett i enlighet med uppsägningen, saknas grund för Gerbalkens talan.
Som framgår av hyreskontraktet stadgas en avtalstid omfattande perioden d 1 jan 1986-d 31 dec 1990. I fall av utebliven uppsägning stadgas förlängning tills vidare med 24 månaders uppsägning. Av bestämmelsen i 7 kap 7 § 2 st JB följer att förlängning med tillämpning av sådan prolongationsklausul ej innebär att ny överlåtelse kommer till stånd. Det är alltså samma hyreskontrakt som alltjämt gäller, även vad avser tiden efter d 31 dec 1990. Det finns inte någon bestämmelse som skulle innebära att hyresgästen i förevarande fall skulle ha varit skyldig att vänta till år 1991 för att säga upp avtalet och då iaktta 24 månaders uppsägningstid. Eftersom det alltjämt är samma hyreskontrakt som löper, måste hyresgästen anses berättigad att när som helst - med tillämpning av föreskriven uppsägningstid - säga upp avtalet.
Domskäl. Såsom muntlig bevisning har Flores åberopat vittnesförhör med B.T. och Celluloid vittnesförhör med J-O.F.. - Såsom skriftlig bevisning har båda parterna åberopat hyresavtalet av d 18 april 1986 och vad däri föreskrivits om avtalstid, uppsägning och förlängning.
B.T. har uppgett: Hyresavtalet var endast en mindre del av ett större avtal som år 1986 träffades mellan honom och Forsheda Gummi fabrik AB. Uppgörelsen innebar att han överlät större delen av sitt bolag Celluloid Tillverkning AB till Forsheda Gummifabrik AB. Totalt gällde affären närmare 45 milj kr. Eftersom han skulle kvarstå som verkställande direktör i Celluloid Tillverkning AB även efter överlåtelsen, kände han sig närmast som både hyresvärd och hyresgäst när han skrev under hyresavtalet. Avsikten var att binda upp hyresgästen på lång tid, därför skrevs avtalstiden på fem år. Därefter skulle en mer normal hyrestid gälla. Hyresavtalet hade ut formats av Forsheda Gummifabrik AB.Själv anser han att uppsägnings- och förlängningsklausulen i hyresavtalet skall tolkas på det sätt som Flores påstår.
J-O.F. har uppgett: Han undertecknade hyresavtalet för hyresgästen såsom dåvarande verkställande direktör i Forsheda Gummifabrik AB. Bägge bolagen företräddes av var sin advokat. Hyresavtalet skall tolkas enligt sin lydelse, något annat har inte överenskommits mellan parterna.
TR:n gör följande bedömning. Avtalstiden enligt hyresavtalet var fr o m d 1 jan 1986 till d 31 dec 1990. Vidare gällde enligt avtalet: "Uppsägningstid 24 månader före avtalstidens utgång. Förlängning vid utebliven uppsägning tills vidare med 24 månaders uppsägning".
Ostridigt är att Celluloid sagt upp hyresavtalet i brev som kommit hyresvärden till handa d 3 jan 1989. Gerbalkens påstående att hyresavtalet därigenom skall anses ha sagts upp per d 31 dec 1992 vinner ej stöd av avtalets lydelse. Inte heller har det visats att det varit parternas avsikt att hyresavtalet skulle tolkas på så sätt som Flores påstår. Eftersom någon ny upplåtelse efter d 31 dec 1990 inte uppkommit vid tillämpning av förlängningsklausulen, har hyresavtalet i föreskriven ordning sagts upp av Celluloid till d 3 jan 1991. Gerbalkens talan i målet skall ogillas.
Domslut. Käromålet ogillas.
Gerbalken fullföljde talan i Göta HovR och yrkade att HovR:n med upphävande av TR:ns dom skulle förplikta Celluloid att till Gerbalken utge 810 710 kr jämte mervärdeskatt samt ränta å beloppet enligt 4 och 6 §§räntelagen från d 16 maj 1991 till dess betalning sker. Celluloid bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Blanchard, Kirk, referent, och Hamilton samt hovrättsassessorn Green) anförde i dom d 13 okt 1992:
HovR:ns domskäl. Gerbalken har i allt väsentligt lämnat samma uppgifter som i TR:n samt därutöver tillagt i huvudsak följande. Parterna kom överens om en avtalstid mellan d 1 jan 1986 och d 31 dec 1990. Avtalet skulle sägas upp senast 24 månader före d 31 dec 1990 för att upphöra vid denna tidpunkt. Av avtalstexten framgick vidare att avtalet d 1 jan 1991 övergick till att bli ett tillsvidareavtal med en uppsägningstid av 24 månader. Med andra ord övergick visstidsavtalet till att bli ett tillsvidareavtal vid årsskiftet 1990/1991. Det är således uppenbart att uppsägningstiden avseende tillsvidareavtalet började gälla först efter detta datum. Det kan konstateras att det föreligger en avtalstid för perioden mellan d 1 jan 1986 och d 31 dec 1990 och att en ny avtalstid börjat löpa d 1 jan 1991. De olika uppsägningtiderna är knutna till de olika avtalstiderna. Den uppsägningstid som gäller för tillsvidareavtalet kan därför inte åberopas förrän tillsvidareavtalet börjat gälla. Celluloid har gjort sin uppsägning under en fast avtalstid, varför uppsägningen skall prövas enligt de regler som gäller för uppsägning under denna tid. Enligt dessa regler har uppsägningen gjorts för sent. Uppsägning kunde därför inte ske förrän hyresavtalet övergått till att bli ett tillsvidareavtal, dvs tidigast d 1 jan 1991.
Celluloid har vidhållit sina vid TR:n lämnade uppgifter.
HovR:n gör följande bedömning.
Parterna har i målet lämnat olika uppgifter om avtalets rätta innebörd och tolkning. De har emellertid inte ens påstått att de vid avtalets ingående klargjort sin respektive ståndpunkt för motparten och avtalet får därför tolkas enligt sin ordalydelse.
Vid prövningen av vad som utgör avtalets rätta innehåll är till en början att beakta att, enligt 7 kap 7 § 2 st JB, förlängning av nyttjanderättsavtal med tillämpning av en bestämmelse i upplåtelseavtalet inte innebär att ny upplåtelse sker. I förevarande fall är det således samma avtalsförhållande som löper före och efter d 31 dec 1990. Som en huvudregel gäller också att ett hyresavtal kan sägas upp omedelbart efter det att det ingåtts, oavsett om tillträde skett (Bengtsson/Malone, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 4 uppl s 56).
Enligt det nu aktuella hyresavtalet var avtalstiden fr o m d 1 jan 1986 till d 31 dec 1990. Vidare gällde enligt avtalet en uppsägningstid av 24 månader före avtalstidens utgång samt skulle vid utebliven uppsägning förlängning ske tills vidare med 24 månaders uppsägning. När uppsägningstiden för den första avtalsperioden i ett avtal med denna konstruktion försuttits har avtalet, enligt HovR:ns uppfattning, redan i sådan mån övergått till att vara ett tillsvidareavtal, att uppsägning kan ske med beaktande av den uppsägningstid som stadgas i avtalet (jfr a a s 56 och Lejman, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, 1976 s 64). Lika med TR:n finner HovR:n mot bakgrund av det anförda att Gerbalkens yrkande inte har stöd i avtalets lydelse. TR:ns dom skall därför fastställas.
HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.
Gerbalken (ombud advokaten Duffy) sökte revision och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.
Celluloid (ombud advokaten K.O.M.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Lee, föreslog i betänkande att HD skulle fastställa HovR:ns dom.
HD (JustR:n Cameron, Anderson, Bird, referent, Herrera och Kemp) beslöt följande dom:
Domskäl. Enligt hyresavtalet gällde hyrestiden fr o m d 1 jan 1986 till d 31 dec 1990. I en uppsägnings- och förlängningsklausul angavs: "Uppsägningstid 24 månader före avtalstidens utgång. Förlängning vid utebliven uppsägning tills vidare med 24 månaders uppsägning."
Hyresavtalet sades upp av Celluloid genom ett brev daterat d 30 dec 1988 som kom Gerbalken tillhanda d 3 jan 1989. Tiden för uppsägning av det tidsbestämda hyresavtalet var då försutten. Det är emellertid ostridigt mellan parterna att uppsägningen har verkan beträffande tillsvidareavtalet.
Frågan i målet är då, vid vilken tidpunkt uppsägningstiden börjat löpa. Gerbalken har gjort gällande, att uppsägningstiden börjat löpa först efter årsskiftet 1990/1991. Om hyresavtalet, såsom här skett, sades upp d 3 jan 1989 har det alltså inte kunnat upphöra att gälla förrän d 1 jan 1993. Celluloid har hävdat, att tillsvidareavtalet kunnat sägas upp med 24 månaders varsel, även om uppsägningen verkställts före årsskiftet 1990/1991. Enligt Celluloid har avtalet alltså upphört attgälla d 3 jan 1991.
Av utredningen i målet framgår inte, att det i samband med att hyresavtalet ingicks gjordes några uttalanden eller i övrigt förekom något parterna emellan som kan vara till ledning för bedömningen av hur avtalet skall förstås i detta hänseende. Inte heller kan någon bestämd slutsats dras av klausulens ordalydelse.
Uppsägningstidens funktion i ett tillsvidareavtal är typiskt sett att ge parterna skäligt rådrum för att vidta erforderliga åtgärder i anledning av uppsägningen. Det syftet tillgodoses även om uppsägningen sker innan den aktuella hyrestiden har börjat löpa. På hyresrättens område har också som huvudregel ansetts gälla, att ett hyresavtal kan sägas upp omedelbart efter det att det har ingåtts, oavsett om tillträde har skett (Bengtsson - Malone, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 4 uppl 1991 s 56).
Med hänsyn härtill bör avtalet tilläggas den innebörd som Celluloid hävdat. Avtalet har alltså upphört att gälla d 3 jan 1991.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.