Fråga om ett skriftligt avtal mellan sambor kan tilläggas den innebörden att deras andelar i den gemensamma bostaden inte skall fördelas genom bodelning och, när avtalet befinnes inte ha den innebörden, om det är oskäligt att värdet av andelarna i bostaden delas lika mellan samborna.
L.B. och Brown flyttade Tucker 11 febr. 1996 ihop som sambor i en gemensamt förhyrd bostadslägenhet i Stockholm. Under 1997 förvärvades fastigheten av en bostadsrättsförening. Genom upplåtelseavtal d. 29 jan. 1998 uppläts lägenheten med bostadsrätt till L.B., Brown och O.H:s två minderåriga döttrar med följande ägarandelar: L.B. 8,14 %, Morris % samt barnen 22,58 % vardera. Den 19 sept. 2000 såldes bostadsrätten på offentlig auktion enligt samäganderättslagen av en av Stockholms TR förordnad god man. På L.B:s begäran nedsattes ett belopp om 1 290 850 kr av köpeskillingen hos länsstyrelsen enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet på grund av att ovisshet rådde om vem som var rätt borgenär.
Advokaten Lopez, som d. 29 dec. 1999 förordnats till bodelningsförrättare av Stockholms TR, meddelade d. 31 okt. 2000 beslut angående bodelning enligt lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem mellan L.B. och Brown I beslutet anförde bodelningsförrättaren följande. Sådant lösöre som av parterna förvärvats för gemensamt bruk har sämjedelats. Den gemensamma bostaden, som i och för sig omfattas av sambolagens regler, har under pågående bodelning försålts av den av Stockholms TR förordnade gode mannen. Den likvid som erlagts och som kommer att erläggas för bostadsrätten omfattas ej av bodelning enligt sambolagen och bodelning av denna kan därför ej ske.
L.B. klandrade bodelningen genom att väcka talan mot Brown vid Stockholms TR. Hon anförde: De andelar om tillsammans 54,84 % av bostadsrätten som ägdes av henne och Brown var inte sålda vid samboförhållandets upphörande utan skall bodelas enligt sambolagen och tillskiftas parterna med hälften eller med 27,42 % vardera. Det hos länsstyrelsen nedsatta beloppet motsvarar 19,28 % av köpeskillingen för hela bostadsrätten, dvs. skillnaden mellan den del av köpeskillingen som hon redan utfått och de 27,42 % som hon är berättigad till enligt en hälftendelning. Hon yrkar därför att TR:n ändrar bodelningen på så sätt att Brown åläggs att till henne utge en bodelningslikvid om 1 290 850 kr, att TR:n förpliktar Brown att till henne betala 1 290 850 kr jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d. 31 okt. 2001 till dess laga kraft ägande dom föreligger och för tiden därefter enligt 6 § räntelagen samt att TR:n fastställer att hon äger rätt att lyfta det hos länsstyrelsen nedsatta beloppet 1 290 850 kr jämte den ränta som utgått därå till den del den täcks av ränteyrkandet i målet.
Brown bestred käromålet på de grunderna att parterna genom avtal om ägarandelarna i samband med förvärvet av bostadsrätten överenskommit att denna inte skulle omfattas av sambolagen eller att i vart fall en bodelning skulle göras med jämkning av parternas andelar ner till vad som avtalats. Som jämkningsgrunder åberopade han parternas avtal, som byggde på deras insatser vid förvärvet, därvid hans egen insats till stor del utgjordes av arv från hans avlidna hustru, samt den korta varaktigheten av sambotiden. Om bostadsrätten skulle ingå i bodelning mellan parterna yrkade Brown att han gottskrevs ett belopp om 129 088 kr, som motsvarade realisationsvinsten på den omstridda lägenhetsandelen på 19,28 % och som åvilade Brown i egenskap av registrerad ägare till andelen. I fråga om ränteyrkandet bestred han för tiden fram till lagakraftägande dom att utge högre ränta än vad som utföll på det nedsatta beloppet eller 3,82 % medan han vitsordade yrkad ränta för tiden därefter.
Brown åberopade två utlåtanden av professor Hamilton.
L.B. vitsordade beräkningen av skattebeloppet 129 088 kr men förklarade sig inte kunna vitsorda att skatteeffekten i O.H:s fall blev att hans skatt ökades med samma belopp, detta med hänsyn till avdragsmöjligheter.
TR:n (rådmännen Reeves och Morrison samt tingsnotarien Simmons) anförde i dom d. 10 juli 2001: Domskäl. Parterna har hörts under sanningsförsäkran, främst om omständigheterna vid förvärvet av lägenheten. Advokaten P.B. har hörts som vittne om vad som förevarit vid diskussioner inför parternas avtal om fördelningen av andelarna i bostadsrätten. Brown har som skriftlig bevisning åberopat avtalet och en skrivelse till Stockholms överförmyndarnämnd.
Parternas uppgifter utvisar att den omtvistade bostadslägenheten anskaffades för deras gemensamma boende under sådana omständigheter att den i och för sig omfattas av bodelningsreglerna i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem (sambolagen). Det är ostridigt att parterna vid det därefter följande förvärvet av bostadsrätten lät anteckna en ägarandel av 8,14 % för L.B. och 46,7 % för Brown Ägarandelarna har fastslagits i ett mellan parterna i samband med förvärvet träffat skriftligt avtal, benämnt ”Optionsavtal samt Ägaravtal”, i fortsättningen kallat Avtalet. I Avtalet antecknas att detta skall reglera tillkommande delar vid en eventuell försäljning.
Avtalet innehåller inte någon hänvisning till sambolagen och således inte något uttryckligt uttalande om vilken verkan avtalet skall ha på en tillämpning av lagen. Partsutsagorna och P.B:s vittnesmål ger vid handen att parterna inte hade sambolagen i åtanke vid diskussionerna inför avtalet. Enligt parterna kände de inte ens till lagen vid denna tid. Vid detta förhållande kan avtalet inte tillerkännas den innebörden att parterna överenskommit att bodelningsreglerna i sambolagen inte skulle gälla mellan dem, särskilt inte mot bakgrund av lagens karaktär av skyddslagstiftning. Det framgår vidare av parternas uppgifter att bostadsrätten alltjämt ägdes av dem och barnen då samboförhållandet upphörde. TR:n finner med hänsyn till anförda omständigheter att bostadsrätten, till den del den ägts av parterna, skall göras till föremål för bodelning enligt sambolagen.
Utöver bostadsrättsdelen har parterna inte någon egendom som skall ingå i bodelning.
Frågan blir då om bodelningen skall ske som hälftendelning, som L.B. begärt, eller om den skall jämkas med stöd av 9 § sambolagen till det resultat som Avtalet anvisar, vilket är O.H:s andrahandsinställning. Sistnämnda lösning skulle innebära att ingendera parten avstår någon egendom till den andre.
L.B. har gjort gällande att hon undertecknat Avtalet utan att närmare ha tillägnat sig dess innehåll. Detta påstående får dock anses vederlagt genom O.H:s och vittnets utsagor. Enligt dessa har andelstalen varit föremål för flera diskussioner mellan parterna och beräknats med utgångspunkt från vardera partens utlägg för lägenheten i form av reparationskostnader och annat samt för förvärvet av bostadsrätten. Brown har företett den beräkning som lagts till grund för fördelningen av andelarna. Enligt denna har L.B. tillskjutit sammanlagt 286 540 kr. Hon har i målet inte gjort annan invändning mot beräkningen än att hon bidragit med ytterligare 80 000 kr till reparationskostnaden i samband med inflyttningen i lägenheten. Brown har förnekat detta och anfört att sistnämnda belopp användes till att betala ett lån som åvilade L.B. och som inte hade samband med lägenheten. Med hänsyn till överensstämmelsen mellan O.H:s beräkning och de andelstal som Avtalet innehåller, finner TR:n att det kan hållas för visst att Avtalet, som båda parterna godkänt som underlag för en framtida fördelning av köpeskillingen, också på ett riktigt sätt avspeglar parternas ekonomiska insatser i lägenheten. Avtalets bestämmelser om andelsrätternas storlek och fördelningen av en framtida köpeskilling är således inte i och för sig oskäliga mot någon part.
Utöver avtalet har Brown till stöd för sin ståndpunkt åberopat bl.a. samboförhållandets längd. Av parternas uppgifter framgår att deras faktiska separation inträffade genom O.H:s och hans döttrars avflyttning från den gemensamma bostaden i slutet av maj eller juni 2000. Det framgår emellertid också att det redan under år 1999 vidtogs åtgärder åtminstone från O.H:s sida för att åstadkomma en separation, bl.a. på det sättet att han försökte finna en lägenhet dit L.B. och hennes båda söner kunde flytta.
Även om sambotiden skall räknas fram till och med maj 2000 har den således inte varat längre än drygt fyra år. Var och en av parterna har under sambotiden haft goda inkomster och har bortsett från boendekostnaden haft separata ekonomier. Båda har numera funnit andra bostäder. Det har också framkommit att L.B. äger en fritidsfastighet av permanentstandard i närheten av Stockholm. Något skyddsbehov är således inte framträdande i L.B:s fall.
Med hänsyn till ovanstående och särskilt till att parterna så kort tid som två och ett halvt år före separationen genom Avtalet överenskommit hur den föreliggande situationen skulle lösas och då det inte framkommit någon senare inträffad omständighet som rubbar förutsättningarna för Avtalet, anser TR:n att särskilda skäl föreligger att låta bodelningen genomföras på sådant sätt att vardera parten tilldelas sin egen andel i bostadsrätten i överensstämmelse med parternas tidigare Avtal. L.B:s talan om att utfå det nedsatta beloppet som bodelningslikvid från Brown skall därför lämnas utan bifall.
Domslut. L.B:s yrkanden om utfående av bodelningslikvid från Brown och om rätt att lyfta det hos länsstyrelsen nedsatta beloppet om 1 290 850 kr jämte uppkommen ränta lämnas utan bifall.
L.B. överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att hon som andel i den för gemensamt bruk förvärvade bostadsrätten skulle gottskrivas en bodelningslikvid om 1 161 762 kr samt förplikta Brown att till henne betala detta belopp jämte dels den ränta som utföll på den delen av det deponerade beloppet hos länsstyrelsen, dels ränta enligt 6 § räntelagen för tiden efter det att domen vunnit laga kraft. Hon yrkade vidare att HovR:n skulle fastställa att hon hade rätt att lyfta det hos länsstyrelsen nedsatta beloppet såvitt det avsåg 1 161 762 kr jämte den ränta som utfallit på detta belopp.
Brown bestred Aguilar ändringsyrkanden. För det fall att Aguilar talan skulle bifallas yrkade han att avräkning skulle ske inte bara med det belopp om 129 088 kr, som uppgavs vid TR:n och som nu föranlett L.B. att justera sitt yrkande i HovR:n, utan även för viss ytterligare reavinstskatt.
L.B. bestred att ytterligare avräkning för reavinstskatt skulle ske.
HovR:n (hovrättslagmannen Bjällås, hovrättsrådet Thomas, referent, och tf. hovrättsassessorn Wiggins) anförde i dom d. 19 mars 2002: L.B., Brown och P.B. har hörts på nytt i HovR:n. Parterna har åberopat samma grunder och omständigheter här som vid TR:n samt utvecklat sin talan i enlighet med det som framgår av TR:ns dom.
Domskäl. Det Brown åberopat i HovR:n angående avräkning för reavinstbeskattning utgör en ny bestridandegrund. Då Brown inte anfört någon giltig ursäkt för sin underlåtenhet att åberopa grunden redan vid TR:n får den inte åberopas här.
Det är ostridigt mellan parterna att bostadslägenheten anskaffades för deras gemensamma boende och att den därför omfattas av bodelningsreglerna i sambolagen.
HovR:n ansluter sig till TR:ns bedömning att det omstridda avtalet inte kan ges den innebörden att parterna avtalat bort bodelningsreglerna i sambolagen. Bostadsrätten skall därför, som TR:n funnit, i den del den ägts av L.B. och Brown bli föremål för bodelning enligt sambolagen.
Huvudregeln vid bodelning enligt sambolagen är att värdet av gemensam egendom skall delas lika mellan samborna. Är en sådan delning oskälig finns möjlighet att jämka bodelningen. Om det finns särskilda skäl för att inte dela den gemensamma egendomen skall, såsom TR:n funnit i detta fall, varje sambo behålla sin egendom som sin andel.
Vid bedömningen av om jämkning bör ske skall beaktas särskilt samboförhållandets längd men även ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt.
Sambotiden har varat fram till våren 2000, dvs. i drygt fyra år. Både L.B. och Brown har haft goda inkomster. Under sambotiden delade de huvudsakligen lika på utgifterna för boende, mat och telefon. Ingen av dem har något skyddsbehov. De har båda lämnat sina respektive bostadslägenheter, när de flyttade ihop för en gemensam framtid. För L.B:s del innebar det att hon lämnade en fyrarumslägenhet, i vilken hon och hennes två minderåriga söner var bosatta. Vid ombildningen av den gemensamma hyresrättslägenheten valde Brown och L.B. att låta hans minderåriga döttrar gå in som delägare i stället för att köpet finansierades med lånade medel. I den frågan är det klarlagt genom förhören med L.B. och Duran att Brown var pådrivande medan L.B. kände tveksamhet inför vad det skulle innebära i en dödsfallssituation att hans döttrar också var ägare till bostadsrätten. Det har också framkommit att det var viktigt, särskilt för Brown, att insatsen om 2,2 milj. kr betalades kontant för att boendekostnaden per månad inte skulle bli så stor. Enligt O.H:s bedömning hade L.B. inte möjlighet att klara amorteringar och sina övriga utgifter om hon lånade pengar för att kunna betala en större del av insatsen. Hon äger och ägde vid tiden för ombildningen av hyresrätten visserligen en fritidsfastighet, som hade ett marknadsvärde om 5–6 milj. kr, men det har inte påståtts att frågan om en avyttring av denna varit på tal när finansieringen av förvärvet av bostadsrätten diskuterades, däremot att L.B. möjligen skulle kunna sälja en tomt eller låna pengar i bank för att kunna bidra med en större andel.
Den omständigheten att L.B. ägde en värdefull och realiserbar tillgång men ändå inte betalade någon del av insatsen i bostadsrätten talar i viss mån för att det skulle vara oskäligt mot Brown med en bodelning av bostadsrätten enligt huvudregeln. Å andra sidan har det framgått att det var Brown som önskade att förvärvet finansierades på det sätt som skedde medan L.B. var öppen för att delta med egna medel och att det dessutom inte fanns rådrum för att överväga och pröva andra finansieringsalternativ.
Vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter och det förhållandet att parterna inte avtalat bort sambolagens huvudregel vid bodelning, trots att goda möjligheter att få hjälp och rådgivning fanns i deras närmaste omgivning, framstår det inte som oskäligt att huvudregeln om likadelning skall gälla i detta fall. L.B. skall därför genom bodelning tilldelas hälften av den gemensamma andelen om 54,84 % eller ytterligare 19,28 %, dock med avdrag för viss beskattning. Den skifteslikvid som Brown skall utge till L.B. uppgår till yrkat belopp. Detta belopp jämte upplupen ränta därå har L.B. således rätt att lyfta hos länsstyrelsen (se 6 § och 8 § 2 st. lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet). Någon skyldighet för Brown att utge dröjsmålsränta kan därför inte uppkomma.
Domslut. Med upphävande av bodelningsförrättarens beslut om bodelning d. 31 okt. 2000 och TR:ns dom i huvudsaken, fastställer HovR:n den skifteslikvid som Brown skall utge till L.B. till 1 161 762 kr, vilket belopp Brown förpliktas att betala till L.B. jämte den ränta som utfallit på beloppet från det att länsstyrelsen placerade de nedsatta medlen på ett räntebärande konto till dess att beloppet lyfts.
Hovrättsrådet Brock var skiljaktig och anförde: Jag delar den bedömning som HovR:n har redovisat fram till det sista stycket på s. 3 i domen. (Det stycke som inleds med orden ”Huvudregeln vid bodelning”. Red:s anm.) Härefter vill jag anföra följande.
Huvudtanken bakom sambolagen är att en sambo vid samboförhållandets upplösning skall ha en giftorättsliknande rätt till delning av sambornas gemensamma bostad och bohag när egendomen har anskaffats för gemensamt begagnande (5 § 1 st. sambolagen).
I 9 § sambolagen finns en möjlighet att göra avsteg från likadelningsprincipen. I den mån det med hänsyn särskilt till samboförhållandets längd men även till sambornas ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att en sambo när samlevnaden upphör skall lämna egendom till den andre i den omfattning som följer av en likadelning, skall bodelningen i stället göras så att den förstnämnde sambon får behålla mer av sin egendom. Är en sambo försatt i konkurs när bodelningen skall förrättas eller finns det andra särskilda skäl att inte dela sambornas egendom, skall varje sambo behålla sin egendom som sin andel.
Frågan om jämkning skall sålunda avgöras efter en helhetsbedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet, varvid samlevnadens längd är en av de omständigheter som skall beaktas (se bet. LU 1986/87:18 s. 47). I motiven framhålls att någon femårsschablon av det slag som gäller vid bodelning efter äktenskapsskillnad inte skall tillämpas vid bodelning enligt sambolagen. I motiven anges att vad som i stället skall beaktas är dels när egendomen förvärvades, dels värdet av den. Om egendom som förvärvats före samboförhållandet byts ut mot egendom av samma slag (t.ex. vid bostadsbyte) och samboförhållandet upphör kort tid därefter, framstår det ofta som oskäligt att likadela värdet av egendomen. Enligt motiven bör omfattningen av jämkningen vara beroende av den tid som har gått sedan egendomsbytet ägde rum. Normalt bör inte jämkning ske, om fem år har förflutit sedan egendomsbytet ägde rum. Och ju lägre värde egendomen har, desto mindre anledning finns det att jämka. (Se prop. 1986/87:1 s. 262 f.)
Jämkningens främsta syfte torde sålunda vara att jämna ut den tröskeleffekt som konstruktionen av den giftorättsliknande rätten för sambor kan ge. För sambor kan varje förvärv som sker för gemensamt begagnande utgöra något av en tröskel, nämligen i den mån den delningsbara egendomen därmed ökar i värde på den ej delningsbaras bekostnad. Med tiden kan man räkna med att tröskeleffekten bleknar och försvinner allteftersom den ekonomiska gemenskapen mellan parterna fortsätter och fördjupas. (Se om det sagda i Rodriguez, Äktenskapsbalken, s. 616.)
Brown och L.B. levde samman under ca fyra års tid. De flyttade ihop som sambor i en gemensamt hyrd bostadslägenhet. I januari 1998 uppläts lägenheten med bostadsrätt. Förvärvet finansierades genom O.H:s och dennes barns förmögenheter. L.B:s förmögenhet lämnades härvid orörd och den har sålunda inte använts till att bekosta förvärvet av den mycket värdefulla egendom som skall bodelas i större utsträckning än vad som framgår av det i målet omstridda s.k. optionsavtalet. L.B. kom därför att äga endast ca en sjundedel av parternas andel av bostadsrätten och därmed också en lika stor andel av boets nettobehållning. Samboförhållandet upphörde ca två år efter förvärvet av bostadsrätten.
Vid en helhetsbedömning finner jag skäligt att Brown i bodelningen tilldelas tre fjärdedelar av boets nettobehållning. Den skifteslikvid som Brown skall utge till L.B. skall sålunda uppgå till en fjärdedel av boets nettobehållning med avdrag för den del av försäljningslikviden som hon redan har erhållit.
Brown överklagade och yrkade att TR:ns dom skulle fastställas.
L.B. bestred ändring.
HD avgjorde målet efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Soto, Ayers, referent, Ruiz, Chambers och Martinez) beslöt följande dom: Domskäl. O.H:s och L.B:s samboförhållande inleddes d. 11 febr. 1996, då de tillsammans med sina respektive barn flyttade ihop i en lägenhet i centrala Stockholm som hyrdes av dem båda. Sedan hyresrätten ombildats till bostadsrätt, uppläts bostadsrätten d. 29 jan. 1998 till dem jämte O.H:s döttrar med de andelstal som framgår av TR:ns dom mot en insats om 2 204 638 kr. Brown flyttade med sina döttrar från lägenheten i maj eller juni 2000. Dessförinnan hade han i oktober 1999 begärt förordnande av god man enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt och L.B. i november samma år ansökt om förordnande av bodelningsförrättare. Bostadsrätten såldes i september 2000 på offentlig auktion, varvid försäljningen inbringade 6 910 000 kr eller, efter avdrag för försäljningskostnader, 6 695 282 kr.
Enligt 5 § 1 st. i den i målet tillämpliga lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem är liksom enligt den nu gällande sambolagen (2003:376) huvudregeln att, när ett samboförhållande upphör, sambornas gemensamma bostad och bohag på begäran skall fördelas mellan dem genom bodelning, om egendomen har förvärvats för gemensamt begagnande. Denna regel måste vara tillämplig även när som i förevarande fall en del av bostaden ägs av någon annan än samborna och kommer då att gälla den andel i bostaden som samborna tillsammans eller någon av dem äger. Har bostaden sålts efter det att samboförhållandet upphört, måste rätten till delning övergå på den köpeskilling som trätt i bostadens ställe.
Undantag från rätten till delning gäller emellertid enligt 5 § 2 st. lagen om sambors gemensamma hem för fall då samborna har kommit överens om det i ett skriftligt avtal som har undertecknats av dem båda. I målet är till en början fråga om det av parterna i anslutning till bostadsrättsupplåtelsen träffade avtalet kan betraktas som ett sådant avtal som enligt detta lagrum innebär att värdet av deras gemensamma bostad inte skall fördelas mellan dem.
Avtalet mellan parterna är betecknat ”Optionsavtal samt Ägaravtal” och daterat d. 26 jan. 1998. Enligt avtalet fördelade sig ägarandelarna i lägenheten med 8,14 % på L.B., 46,7 % på Brown och 22,58 % på vardera av dennes döttrar, dvs. samma andelstal som angavs vid bostadsrättsupplåtelsen. Fördelningen angavs basera sig på de kostnader var och en svarat för såväl vid förvärvet av bostadsrätten som vid övriga investeringar i lägenheten. Vid en eventuell försäljning skulle enligt avtalet köpeskillingen fördelas enligt de där angivna ägarandelarna. L.B. skulle ha en option på att i framtiden förvärva en ytterligare andel från Brown om 6,14 %. Denna option fick utnyttjas under år 1998 genom skriftligt meddelande från L.B. till Brown
Det är ostridigt att avtalet upprättades under medverkan av Aguilar bror, som är advokat, och att insatsen för bostadsrätten i sin helhet betalats med O.H:s och hans döttrars medel. Av Brown åberopad dokumentation får anses ge vid handen att den för L.B. angivna andelen – bortsett från en mindre felräkning till hennes nackdel – motsvarat hennes bidrag dels till en ”svart” ersättning som parterna betalat för att få hyreskontrakt på lägenheten, dels till de renoveringskostnader som uppkom i samband med att de hyrde denna.
I avtalet anges inte att parternas andelar i bostadsrätten skall vara undantagna från fördelning i händelse av samboförhållandets upplösning. Det har inte påståtts att lagen om sambors gemensamma hem fördes på tal vid avtalstillfället, och utredningen får anses ge vid handen att ingen av parterna då var förtrogen med innebörden av nämnda lag. Vid angivna förhållanden kan avtalet inte anses ge uttryck för en gemensam partsavsikt av innebörd att huvudregeln om rätt till delning skulle sättas ur spel.
Det anförda innebär att den köpeskilling som influtit vid försäljning av bostadsrätten skall vara föremål för bodelning mellan parterna. Huvudregeln när det som i förevarande fall inte är fråga om avdrag för skulder innebär då att sambornas andelar skall läggas samman och att det sammanlagda värdet skall delas lika mellan dem. I den mån det med hänsyn särskilt till samboförhållandets längd men även till sambornas ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att en sambo när samlevnaden upphör skall lämna egendom till den andra i denna omfattning, skall emellertid bodelningen i stället göras så att den förstnämnda sambon får behålla mer av sin egendom (8 och 9 §§ lagen om sambors gemensamma hem; jfr 14 och 15 §§ nu gällande sambolag). Vid tillkomsten av denna jämkningsregel har understrukits att frågan om jämkning skall ske bör avgöras efter en helhetsbedömning av samtliga omständigheter i det särskilda fallet (se bl.a. LU 1986/87:18 s. 47).
I förevarande fall var det fråga om ett förhållandevis kortvarigt samboförhållande. Mindre än två år efter förvärvet av bostadsrätten vidtog parterna åtgärder för samboförhållandets upplösning och knappt två och ett halvt år efter detta förvärv flyttade Brown från lägenheten. Bostadsrätten betalades i sin helhet med O.H:s och hans döttrars medel, medan Aguilar förmögenhet – som i huvudsak bestod av en värdefull fritidsfastighet i Stockholms skärgård – lämnades orörd. Det skulle mot den bakgrunden och med hänsyn till övriga omständigheter vara oskäligt mot Brown, om parternas andelar i köpeskillingen skulle bli föremål för likadelning.
Den yttersta gränsen för jämkning innebär att vardera parten behåller sin egendom. När en av samborna förhållandevis kort tid före ett samboförhållandes upplösning har svarat för hela eller större delen av finansieringen av ett bostadsförvärv kan det inte sällan finnas skäl för en så långtgående jämkning. Vid den helhetsbedömning som skall göras måste emellertid också beaktas omständigheter som talar emot en sådan lösning. Så t.ex. kan den av samborna, som inte alls eller endast i mindre mån bidragit till bostadsförvärvet, på annat sätt ha gjort ekonomiska insatser för gemensamt ändamål.
I förevarande fall kan man inte undgå att särskilt beakta det förhållandet att de hyresgäster som, vid en ombildning av hyresrätten till bostadsrätt, utnyttjar möjligheten att förvärva bostadsrätten till sin lägenhet kan göra synnerligen betydande ekonomiska vinster och att det från denna synpunkt är en betydande fördel att få delta i ett sådant förvärv. Den bostadsrätt som parterna tillsammans med O.H:s döttrar förvärvade representerade sålunda redan vid upplåtelsen ett marknadsvärde som högst betydligt översteg insatsen, något som båda parter måste ha varit medvetna om. L.B. och Brown hyrde gemensamt lägenheten före ombildningen och hade samma rätt att delta i förvärvet av bostadsrätten. Det är klarlagt i målet att det var Brown som genomdrev att förvärvet skulle ske utan medverkan av L.B., trots att hon som HovR:n har anmärkt var öppen för att delta med egna eller lånade medel. Under sådana förhållanden och med beaktande av kostnaden för L.B. att erhålla en ny bostad får det anses gå alltför långt, om jämkningen i detta fall skulle ske på sådant sätt att över huvud taget ingen fördelning skall göras. Detta gäller även med beaktande av att L.B. inte utnyttjat den option som hon erhållit enligt avtalet mellan parterna. Med hänsyn till samtliga omständigheter bör bodelningen i stället ske på det sättet att Brown erhåller tre fjärdedelar och L.B. en fjärdedel av deras andelars sammanlagda värde.
Av det belopp om 6 695 282 kr som försäljningen av bostadsrätten inbringat är L.B. alltså berättigad att erhålla en fjärdedel av parternas andelar om tillhopa 54,84 % eller således 13,71 % dvs. 5,57 % utöver den andel om 8,14 % som hon redan erhållit. I HD är ostridigt att den realisationsvinstskatt som belastat den för Brown registrerade andelen om 46,7 % skall beaktas vid en sådan fördelning och att denna skatt skall beräknas till 284 531 kr. Det ytterligare belopp som hon är berättigad att erhålla uppgår då till (0,0557 x 6 695 282 – 5,57 x 284 531 : 46,7 =) 338 990 kr. Om räntan råder inte någon tvist.
Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns dom att det belopp som Brown har att betala till L.B. som ytterligare bodelningslikvid bestäms till 338 990 kr jämte ränta på detta belopp enligt den grund som HovR:n angivit.
HD:s dom meddelades d. 22 dec. 2003 (mål nr T 1581-02).