Fråga om uppsägningsrätt och uppsägningstid avseende en till tiden obegränsad, vederlagsfri upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom.
R.W. ägde tillsammans med sin hustru fastigheten Klippan Öja 3:77. L.S., som på grannfastigheten Klippan Öja 43:1 bedrev handelsträdgårdsrörelse, hade för omkring tjugo år sedan med R.W:s tillåtelse på fastigheten Klippan Öja 3:77 anlagt en uppsamlingsbrunn för vatten. Denna brunn hämtade vatten från ett kulverterat avvattningssystem tillhörande ett dikningsföretag. Från brunnen leddes vattnet över till en på L.S:s fastighet befintlig brunn belägen inne i L.S:s växthus.
I ett den 28 oktober 1999 daterat brev till L.S. uppmanade R.W. denne att ”skaffa sitt bevattningsvatten på annat sätt än från mina ägor”. Brevet avslutades med orden: ”I min ägandes åker tillät jag Dej gräva denna brunn. Utan att jag gjort minsta anspråk på ersättning. Nu begär jag omgående 125 000 kronor. I annat fall jämnar jag brunnen.”
Sedan L.S. avvisat betalningskravet avlägsnade R.W. i början av november 1999 de övre delarna av brunnen och fyllde igen den återstående delen med jordmassor.
L.S. ansökte vid Klippans tingsrätt om stämning på R.W. och yrkade att tingsrätten skulle vid vite förplikta R.W. att återställa uppsamlingsbrunnen i dess ursprungliga funktionella skick. L.S. yrkade vidare att R.W. skulle förpliktas att till honom utge skadestånd med 15 000 kr. Som grund för yrkandena anfördes att det avtal som träffats mellan parterna i början av 1980-talet varit att anse som ett lägenhetsarrende, att R.W. erhållit kompensation för anläggandet av brunnen genom att de jordmassor som avlägsnats vid anläggningen placerats så att ett tidigare s.k. surhål dränerats samt att avtalet inte kunnat sägas upp annat än till den fardag som infallit efter sex månaders förlopp, dvs. i detta fall den 14 mars 2001.
R.W. bestred käromålet i dess helhet och yrkade genstämningsvis förpliktande för L.S. att på egen bekostnad omedelbart avlägsna den honom tillhöriga uppsamlingsbrunnen med samtliga tillhörande ledningar och tillhörande delar från fastigheten Klippan Öja 3:77. Som grund för genkäromålet och bestridandet anfördes att det avtal som förelåg mellan parterna endast innebar en tillåtelse för L.S. att anlägga och tills vidare behålla uppsamlingsbrunnen på Öja 3:77, att R.W. - som redan år 1987 uppmanat L.S. att avlägsna brunnen och upprepat denna anmodan år 1998 - varit berättigad att avlägsna det hinder för brukningen som den benefika upplåtelsen inneburit och att L.S. nu var skyldig att avlägsna återstoden av brunnen.
L.S. höjde senare sitt skadeståndsyrkande till - såsom det slutligen fastställdes - dels i första hand 304 500 kr för utebliven nettointäkt avseende arrende under odlingssäsongen 2000 eller i andra hand 295 000 kr för förlorade produktionsintäkter och uppkomna merkostnader i den av honom under år 2000 bedrivna tomatodlingen, dels med 14 541 kr avseende kostnader för rensning av brunnen på L.S:s egen fastighet. För det fall tingsrätten skulle finna att Rodriguez inte var berättigad att bibehålla uppsamlingsbrunnen medgav han det genstämningsvis framställda yrkandet.
R.W. vidhöll sitt bestridande av käromålet i dess helhet. I den mån tingsrätten skulle finna att Rodriguez åsamkats merkostnader vitsordade han i och för sig ett belopp om 22 000 kr, vilket enligt R.W. varit tillräckligt för att anlägga en vattensilo.
Tingsrätten (rådmannen Hayes, f.d. lagmannen Marquez och hovrättsassessorn Shields) anförde i dom den 14 februari 2002:
Tingsrätten har förehaft målet till huvudförhandling den 17 januari 2001, varvid L.S. och R.W. hörts under fritt partsförhör och vittnesförhör ägt rum med sex personer på begäran av L.S. och med fem personer på begäran av R.W.
I målet är ostridigt att L.S. innan han anlade brunnen erhållit tillstånd härtill av R.W. Enligt L.S:s uppgifter drog anläggandet en kostnad av cirka 40 000 kr; uppgiften har inte vitsordats av R.W. men tingsrätten finner inte anledning att ifrågasätta dess riktighet. R.W. har bestritt att han över huvud taget lämnat några anvisningar för hur uppgrävda massor skulle disponeras, och vad L.S. och av honom åberopade vittnen berättat styrker inte något annat. Avtalet om anläggandet av brunnen måste därför anses ha inneburit en benefik upplåtelse, varigenom L.S. erhållit rätt gentemot R.W. att uppföra anläggningen och tills vidare behålla den såsom byggnad på - eller snarare i - annans mark. Det må anmärkas att något tillstånd från dikningsföretaget varken sökts eller erhållits, vilket dock inte synes påverka förhållandet mellan parterna i målet.
R.W:s uppgifter att han tidigare än i oktober 1999 uppmanat L.S. att avlägsna brunnen har bestritts av L.S. och inte underbyggts på något sätt. Eventuella propåer år 1987 måste under alla förhållanden anses förfallna genom efterföljande passivitet, och vad som sagts under år 1998 har inte visats innebära någon uppsägning. Brevet den 28 oktober 1999 måste däremot enligt tingsrättens bedömande anses innebära en uppsägning avsedd att ha omedelbar verkan. En sådan uppsägning kan R.W. dock inte anses ha varit berättigad till. Eftersom L.S:s anläggande av brunnen åtminstone i förhållande till R.W. varit helt rättsenligt och förenat med icke försumbara kostnader måste L.S. anses berättigad till skälig uppsägningstid, som visserligen inte kan bestämmas med hänvisning till arrendereglerna men som enligt tingsrättens mening måste sättas till åtminstone sex och med hänsyn till odlingssäsongerna snarare tolv månader. En sak för sig är att en begäran från R.W:s sida om skälig ersättning för nyttjandet hade kunnat bedömas på annat sätt.
Oavsett vilken uppsägningstid som må anses skälig är det uppenbart att R.W. inte haft rätt att egenmäktigt avbryta L.S:s tillgång till brunnen genom sådana åtgärder som han vidtagit i början av november 1999. Detta hade förutsatt att han kunnat stödja sig på en dom eller åtminstone ett handräckningsutslag. R.W:s obehöriga förfarande grundar skyldighet för honom att ersätta den skada som Rodriguez kan visa sig ha lidit genom åtgärden.
Genom L.S:s uppgifter och vittnesmål av G.P. och S.K. samt en i målet åberopad faktura är styrkt att brunnen på L.S:s fastighet rensats kort efter att R.W. fyllt igen den andra brunnen, att rensningen varit mera omfattande än normalt och att kostnader uppgått till det av L.S. angivna beloppet 14 541 kr. Såsom R.W. anfört måste det antagas att rensning av brunnen med vissa mellanrum är en nödvändig åtgärd, men att kostnaden blivit påtagligt högre genom att slam och jord förts över från den andra brunnen är ofrånkomligt. Tingsrätten finner vid en uppskattning av vilken del av kostnaden som bör belöpa på R.W. - med hänsyn inte minst till att dennes åtgärder varit klart obehöriga - att skadeståndet i denna del bör bestämmas till 10 000 kr.
Av L.S:s egen berättelse och vittnesmål av vittnet L.M. framgår att L.S. redan i september månad, alltså innan R.W. vidtagit några i målet påtalade åtgärder, av motiv som inte kom R.W. vid planerade att i stället för att odla tomater arrendera ut sin rörelse till gurkodlare, att han av denna anledning avbeställde tidigare order om tomatplantor och inledde förhandlingar om utarrendering med två jugoslaver men att dessa förhandlingar inte ledde fram till något avtal. I stället valde L.S. att - med den försening som detta ofrånkomligen medförde - beställa tomatplantor som då kom att levereras några veckor senare än om den ursprungliga beställningen vidhållits.
Eftersom något avtal om utarrendering aldrig träffades och inte ens något pris för arrendet fixerades finner tingsrätten att det inte kan bedömas vilken nettointäkt L.S. kunnat påräkna om hans planer realiserats. Någon skadeståndsberäkning grundad på förstahandsalternativet kan därför enligt tingsrättens bedömande inte göras. Vad därefter beträffar det produktionsbortfall som skett genom att tomatodlingen kommit i gång senare än som skulle ha skett om den ursprungliga beställningen av plantor vidhållits måste det konstateras att förseningen inte berott på R.W:s åtgärder utan på L.S:s egna planer i fråga om utarrendering. Produktionsbortfall och ökade kostnader beroende på förseningen kan därför inte läggas till grund för talan mot R.W. I den mån försämrad vattentillgång eller ökade kostnader för vatten varit hänförliga till avsaknaden av brunnen på R.W:s fastighet skulle en annan bedömning vara motiverad, men på härom ställda frågor har L.S. själv vitsordat att någon vattenbrist inte förelegat under odlingssäsongen år 2000; det får för övrigt anses som allmänt veterligt att nederbörden under detta år var ovanligt riklig. På föreliggande utredning kan tingsrätten därför inte finna styrkt att L.S. i denna del tillfogats någon påvisbar skada genom R.W:s åtgärder.
Även med utgångspunkt från en uppsägningstid av 12 månader har L.S. numera inte någon kvarstående rätt att bibehålla brunnen på R.W:s fastighet. Med denna utgångspunkt har L.S. medgivit genstämningsyrkandet som därför skall bifallas. Grund för omedelbar verkställighet föreligger emellertid inte. Tvärtom bör L.S. beredas rimlig tid för att verkställa föreläggandet, skäligen så att det skall vara utfört inom en månad från det denna dom vunnit laga kraft i nu aktuell del.
Tingsrätten lämnade L.S:s yrkande om återställande av brunnen i tidigare skick utan bifall.
Tingsrätten biföll endast på det sätt L.S:s yrkande om skadestånd att tingsrätten förpliktade R.W. att genast till L.S. utge 10 000 kr jämte ränta.
Med bifall till R.W:s genkäromål förpliktade tingsrätten L.S. att på egen bekostnad avlägsna den honom tillhöriga uppsamlingsbrunnen för dräneringsvatten med samtliga tillhörande ledningar och tillhörande delar från fastigheten Klippan Öja 3:77. Åläggandet skulle vara fullgjort senast en månad efter det tingsrättens dom vunnit laga kraft i aktuell del.
L.S. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle bifalla även hans yrkande om skadestånd för utebliven arrendeintäkt med 304 500 kr eller, i andra hand, för produktionsbortfall med 295 000 kr. L.S. godtog i hovrätten tingsrättens bedömning att nyttjanderättsavtalet hade inneburit en benefik upplåtelse av marken till honom och därför inte var att anse som lägenhetsarrende. Han godtog vidare tingsrättens dom när det gällde det honom tillerkända skadeståndsbeloppet 10 000 kr för rensning av brunnen på den egna fastigheten.
R.W. bestred ändring.
Till stöd för sin talan i hovrätten anförde L.S. följande.
Han hade avsevärda kostnader för anläggandet av uppsamlingsbrunnen på R.W:s fastighet. Brunnen med tillhörande ledning medförde inte några olägenheter för R.W. under den tid nyttjanderättsavtalet gällde. R.W. hade därför rätt att säga upp avtalet endast vid avtalsbrott eller om förutsättningarna för upplåtelsen väsentligen förändrats. I vart fall måste för avtalets upphörande ha gällt en skälig uppsägningstid som var anpassad till hans odlingsförhållanden så att pågående växtproduktion inte stördes. Eftersom han inte gjort sig skyldig till avtalsbrott och förutsättningarna för upplåtelsen inte hade rubbats, hade R.W. inte rätt att säga upp avtalet. Dennes brev till honom den 28 oktober 1999 var inte heller att betrakta som en uppsägning. Även om så skulle anses vara fallet, hade han haft rätt till skälig uppsägningstid fram till odlingssäsongens slut år 2000 eller, i vart fall, under minst sex månader så att han kunnat ordna vattenförsörjningen på annat lämpligt sätt.
R.W:s åtgärder att med början den 8 november 1999 ta bort brunnsringar och fylla igen uppsamlingsbrunnen stred mot avtalet och innebar att hans besittning till brunnen olovligen rubbades och att han obehörigt avskildes från besittningen till en del av R.W:s fastighet under löpande avtalsperiod. R.W. gjorde sig vidare skyldig till skadegörelse på uppsamlingsbrunnen till men för hans rörelse. R.W:s otillbörliga åtgärder hade varit direkt bestämmande för L.S:s fortsatta handlande. De i Norge beställda tomatplantorna för nästföljande odlingssäsong avbeställde han därför att han haft en välgrundad anledning anta att växthusanläggningen skulle arrenderas av L.M. och Lj.S. eller av annan till ett arrende om 35 kr/kvm eller 304 500 kr för den 8 700 kvm stora anläggningen. Utarrenderingen förutsatte emellertid att han kunde garantera en tillräcklig vattentillgång. R.W:s obstruktion och vägran att trots uppmaning och polisanmälan återställa brunnen utgjorde en risk för att han skulle bli skadeståndsskyldig mot arrendatorn för skada till följd av otillräcklig vattentillgång. Eftersom han inte vågade ta den risken, bestämde han sig i stället för att odla tomater i egen regi. På grund av den försenade odlingsstarten fick han emellertid ett produktionsbortfall som av parterna ostridigt beräknats till ett värde av 295 000 kr.
R.W. anförde följande till stöd för sin talan i hovrätten. Deras nyttjanderättsavtal kunde uppsägas med omedelbar verkan. Såväl muntligen i november 1998 som skriftligen genom brevet den 28 oktober 1999 sade han upp avtalet till omedelbart upphörande, om inte ett nytt avtal mot ersättning träffades.
Efter den skriftliga uppsägningen fick han besked om att Rodriguez inte avsåg att avlägsna brunnen eller att betala arrende för nyttjanderätten. Uppsamlingsbrunnen hindrade honom från att övergå från vall- till spannmålsodling genom att han inte kunde plöja marken där brunnen är belägen. Sedan han förvissat sig om att ingen produktion bedrevs i växthusen, avlägsnade han den 8 november 1999 de översta delarna av brunnsanläggningen och fyllde igen brunnen. Även med skälig uppsägningstid om sex månader skulle L.S. inte ha haft rätt att utnyttja brunnen efter den 29 april 2000. Det fanns inte något orsakssamband mellan hans handlande och det uteblivna arrendeavtalet beträffande gurkodlingen. Anskaffandet av en vattensilo skulle ha tryggat vattentillgången för gurkodlingen. Det förhållandet att tomatproduktionen kom igång fem veckor senare än normalt var inte heller en följd av hans handlande. L.S:s långtgående skyldighet att förebygga skada medförde att han borde ha tryggat vattenförsörjningen genom anläggandet av vattensilon till en kostnad om 22 000 kr. Han var ense med L.S. om att den försenade odlingsstarten lett till produktionsbortfall till ett värde av 295 000 kr.
Hovrätten (hovrättsråden Baldwin, Snyder och Barron, referent, samt tf. hovrättsassessorn Friedman) anförde i dom den 12 november 2002:
Utredningen i hovrätten består av fria partsförhör med L.S. och R.W. samt vittnesförhör med L.M. Parterna har också åberopat skriftlig bevisning. De hörda personerna har berättat väsentligen följande.
L.S.: Han har i 30 års tid bedrivit gurk- och tomatodling på sin fastighet, under senare år enbart tomatodling. För att trygga leveransen av bra tomatplantor hade han redan i september 1999 gjort en beställning i Norge. Dessa plantor skulle han plantera i drivhusen i slutet av januari 2000. Eftersom han hade omfattande åtaganden i ett annat bolag och därför skulle få svårt att hinna med tomatodlingen, hade han tagit kontakt med Syd Grönt för att höra efter om man kände någon som i stället ville arrendera hans växthus under år 2000. Några dagar senare blev han uppringd av L.M. Tillsammans med en annan person kom denne på besök i slutet av oktober 1999, ungefär en vecka innan han den 29 oktober 1999 löste ut brevet från R.W. L.M. och dennes följeslagare, som båda tyckte att anläggningen var mycket välhållen, berättade att de betalade 35 kr/ kvm i arrende för en annan anläggning. Han begärde 450 000 kr i arrende, men de kom överens om 350 000 kr. Anledningen till prutningen var att packcentralen med tillhörande utrymmen inte skulle ingå i arrendet. Tillträde skulle äga rum den 1 mars 2000 och av arrendet skulle 200 000 kr betalas vid tillträdet och resten vid midsommar. De bekräftade överenskommelsen med ett handslag. En förutsättning för avtalet var emellertid att han tilläts att avbeställa tomatplantorna. Han skulle därför höra av sig till L.M. efter det att han fått besked härom från leverantören. Han tilläts att avbeställa plantorna men hann inte underrätta L.M. innan han fick uppsägningsbrevet från R.W. Eftersom hans juridiska ombud var bortrest, besvarade han själv brevet efter några dagar. Han skrev bl.a. att han inte kunde ta ställning till ersättningskravet, vilket han uppfattade som utpressning, innan han talat med sin advokat. Den 8 november 1999 började R.W. att gräva upp de övre brunnsringarna och fylla brunnen med jordmassor och inblandad kogödsel. Han ringde omedelbart polisen som kom till platsen. Polismännen ansåg emellertid att det var för sent att ingripa. Massorna som R.W. fyllde brunnen med blandades med vattnet och fördes därefter över till den andra uppsamlingsbrunnen. Den 10 januari 2000 lämnade han besked till L.M. om att han inte kunde arrendera ut anläggningen. Han hade inte tidigare tagit kontakt med L.M., eftersom han inte ville avslöja sitt problem med vattentillförseln. I stället försökte han under tiden med hjälp av sitt juridiska ombud att lösa tvisten med R.W. När detta misslyckades, vågade han inte arrendera ut odlingen, eftersom tillräcklig vattentillförsel inte kunde garanteras. I stället fick han själv ta risken och beställde därför på nytt egna tomatplantor, vilket ledde till att odlingsstarten blev försenad. Eftersom det regnade mycket under år 2000 räckte vattnet till. Han fick emellertid ändra bevattningstiderna och det blev mer arbete under odlingssäsongen. I september 2001 tog han bort det som var kvar av brunnen och anlade samtidigt en ny på sin egen fastighet till en kostnad av 30 000-35 000 kr. Det var inte något alternativ för honom att skaffa en vattensilo. Han har tidigare under några år i Landskrona arrenderat en odling med en vattensilo, som det bara var problem med. Det är en enkel men osäker lösning. Den aktuella uppsamlingsbrunnen anlades år 1983 i samråd med R.W. och dennes far. De båda besiktigade platsen innan han grävde brunnen och innan marken återställdes. Brunnslocket befann sig 50-60 cm under markytan. När R.W. vid ett tillfälle år 1998 grävde med traktor vid brunnen, gick han dit för att se vad denne skulle göra. R.W. skrek då åt honom att lämna fastigheten, men något tal om brunnen var det inte. R.W. har aldrig sagt till honom att brunnen hindrat honom i åkerbruket.
R.W.: Brunnen anlades någon gång under åren 1984-1985, eftersom L.S:s eget vatten inte räckte till. R.W. samtyckte till att brunnen anlades på hans åkermark. Det var aldrig på tal hur nyttjanderättsavtalet skulle upplösas. Förhållandet mellan honom och Rodriguez var då gott men blev kylslaget sedan L.S. år 1987 påstått att pressvatten från R.W:s fastighet hade läckt in i uppsamlingsbrunnen och orsakat produktionsförluster för honom. L.S. krävde skadestånd, men kravet visade sig vara ogrundat. Sedan dess har det varit hans uppfattning att brunnen skulle tas bort. När han någon gång under år 1998 befann sig vid brunnen för att se vad han skulle göra, kom L.S. dit. Han sade då till L.S. att brunnen måste tas bort, men denne svarade att det var omöjligt och tillade att det inte var så lätt att ta brunnen under armen och gå. Han skrev brevet med uppsägningen eftersom han tyckte att han måste ge ett riktigt besked till L.S. Denne svarade efter några dagar och skrev bl.a. att om han behövde pengar så fick han vända sig till banken. Han ansåg sig då inte ha annat val än att fylla igen brunnen med jordmassor. Han var noga med att dessförinnan förvissa sig om att Rodriguez hade tömt växthusen på plantor. En medhjälpare till honom körde ut jordmassorna till brunnen som han själv fyllde igen efter att ha tagit bort de översta brunnsringarna. Jordmassorna hade han haft liggande för detta ändamål sedan år 1987. Den övre delen av brunnen befann sig 25-30 cm under markytan. Eftersom han skulle börja odla spannmål på åkern, riskerade han att ”ta locket” med sig när han djupplöjde marken. Brunnen var därför ett hinder för honom i åkerbruket.
L.M.: Han bedriver gurkodling på en egen anläggning utanför Helsingborg. Det var Syd Grönt som informerade honom om att Rodriguez ville arrendera ut sina växthus. Efter att ha kontaktat L.S. besökte han och en bekant, Lj.S., dennes anläggning. De blev visade runt. L.S. berättade att odlingsytan uppgick till 8 700 kvm. Det var en ganska bra anläggning. De diskuterade bl.a. marknadspriset för arrenden men de kom inte överens om något bestämt pris för arrendet. Enligt hans uppfattning träffades inte något arrendeavtal men det var meningen att de skulle träffas igen. L.S. nämnde att han hade beställt tomatplantor från Norge och att han innan arrendeavtal träffades skulle undersöka om han kunde avbeställa dem. Lj.S. arrenderade en annan odling för 33-35 kr/kvm. Om allt fungerade var enligt hans uppfattning 35 kr ett vettigt kvadratmeterpris för L.S:s anläggning. De hade varit beredda att betala 35 kr om de hade fått chansen. I så fall skulle han först ha kontrollerat vattenkvaliteten. Eftersom Rodriguez tidigare hade odlat tomater, förstod han att tillgången på vatten skulle vara tillräcklig också för gurkodling. De pratade inte om någon bestämd dag för tillträdet, men troligen skulle de ha tillträtt i slutet av februari 2000. Han driver upp sina egna gurkplantor och det skulle ha tagit en månad att få fram dessa. Det var Lj.S. och en annan person som skulle ha arrenderat L.S:s odling. Han själv deltog bara som rådgivare. L.S. ringde senare och sade att det inte blev något av med arrendet.
I målet är klarlagt att R.W. någon gång under åren 1983-1985 muntligen upplåtit mark på sin fastighet åt Rodriguez för anläggandet av en brunn för uppsamling av vatten från ett dikningsföretag. Det är numera ostridigt att något vederlag inte varit avtalat eller har utgått för upplåtelsen. Parterna är vidare överens om att upplåtelsens varaktighet och formerna för dennas upphörande inte varit på tal när avtalet träffades.
Den under mark anlagda brunnen har varit avsedd att betjäna L.S:s växthusodlingar på den intilliggande fastigheten, eftersom denne där inte hade tillräckligt med vatten för bevattning av odlingarna. Anläggandet av brunnen och därtill hörande ledningar har vidare varit förenat med inte obetydliga kostnader för L.S. Det måste därför antas att det varit parternas avsikt att upplåtelsen inte skulle vara tillfällig utan gälla tills vidare. Vid sådant förhållande finner hovrätten att det också får anses underförstått mellan parterna att R.W. inte varit berättigad att med omedelbar verkan säga upp avtalet utan att förutsättningarna för upplåtelsen ändrats på ett mera avgörande sätt (se NJA 1961 s. 642).
I det avseendet har R.W. inte anfört någon annan omständighet till stöd för sin talan än att brunnen utgjort hinder i hans jordbruksrörelse. Även om det inte kan anses klarlagt på vilket djup brunnens översta del funnits, har emellertid inte visats att brunnen hindrat R.W. vid brukandet av åkermarken fram till dennes uppsägning av avtalet under hösten 1999. Påståendet att brunnens läge skulle komma att innebära brukningshinder vid den av R.W. planerade spannmålsodlingen är särskilt med hänsyn till brunnslockets ringa mått, cirka 60 cm i diameter, så orimligt att det inte förtjänar avseende. R.W. har således inte visat att han haft någon godtagbar grund för att ensidigt säga upp nyttjanderättsavtalet. På grund härav och då R.W. strax därefter förstört brunnen är han skyldig att ersätta L.S. för de skador som därigenom orsakats.
L.S. har i första hand gjort gällande att R.W:s handlande fått till följd att han i strid med vad som var planerat inte kunnat arrendera ut växthusanläggningen under den följande odlingssäsongen och att denne därför är skyldig ersätta honom för den uteblivna arrendeintäkten.
Det är klarlagt att L.S. under hösten 1999 hade ändrat sina planer för den kommande odlingssäsongen och bestämt sig för att då arrendera ut anläggningen i stället för att odla tomater i egen regi. Det är vidare utrett att L.S. har påbörjat förhandlingar om utarrendering till L.M. och dennes kollega, som besökt växthusanläggningen innan L.S. hade mottagit R.W:s uppsägningsbrev. Även om det inte visats att något arrendeavtal har ingåtts vid detta tillfälle, framgår av L.M:s uppgifter att ett nytt möte varit planerat att äga rum efter det att L.S. fått besked om att hans avbeställning av tidigare beställda tomatplantor godtagits av den norske leverantören och att han skulle ha varit beredd att i arrende betala 35 kr/kvm. L.S. har därefter den 10 januari 2000 lämnat besked till de tilltänkta arrendatorerna att det inte längre var aktuellt att arrendera ut anläggningen.
L.S. har som skäl för sitt beslut att avstå från utarrenderingen anfört att han till följd av R.W:s handlande skulle riskera att ådra sig skadeståndsskyldighet mot en arrendator på grund av otillräcklig tillgång på vatten. Av utredningen framgår att L.S. inledningsvis på olika sätt försökt att med hjälp av sitt juridiska ombud lösa tvisten och att förmå R.W. att medverka till att brunnen återställdes för att därigenom åter trygga vattenförsörjningen. L.S. har även hos lantmäterimyndigheten ansökt om tvångsservitut genom fastighetsreglering. Att han under sådana omständigheter inte valt att, åtminstone tillfälligt, trygga vattenförsörjningen genom anskaffandet av en vattensilo till en kostnad om 22 000 kr är begripligt och måste enligt hovrättens mening godtas. Inför perspektivet av att vattentillgången skulle bli otillräcklig för gurkodlingen framstår även L.S:s beslut att i januari 2000 avstå från den planerade utarrenderingen som välgrundat. Med hänsyn härtill och då det måste ha stått klart för R.W. att hans handlande skulle kunna föranleda vittgående ekonomiska konsekvenser för L.S:s rörelse kan R.W. inte undgå skadeståndsskyldighet för dennes uteblivna arrendeintäkt.
Enligt vad L.M. berättat skulle de ha varit beredda att i arrende betala 35 kr/ kvm om de fått möjlighet att arrendera odlingen. Även om det inte visats att de varit överens om arrendeavgiftens storlek får enligt hovrättens mening anses klarlagt att utarrendering för odlingssäsongen 2000 skulle ha kunnat ske för ett arrende om 304 500 kr. R.W. skall således ersätta L.S. för uteblivet arrende i enlighet med dennes yrkande.
Med ändring av tingsrättens domslut under 2 förpliktade hovrätten R.W. att genast till L.S. utge 314 500 kr.
R.W. överklagade och yrkade att HD med ändring av hovrättens dom skulle fastställa tingsrättens dom.
L.S. bestred ändring.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (justitieråden Paul, Miller, referent, Young, Kirk och Moore) meddelade den 25 maj 2004 följande dom:
Som tingsrätten funnit får R.W:s brev till L.S. den 28 oktober 1999 anses ha inneburit en uppsägning som varit avsedd att ha omedelbar verkan. En första fråga i målet är om R.W. haft rätt att säga upp nyttjanderättsavtalet.
Av utredningen framgår att R.W. någon gång under åren 1983-1985 muntligen gav L.S. rätt att under markytan på R.W:s fastighet anlägga och bibehålla en brunn för uppsamling av vatten från ett dikningsföretag. På L.S:s fastighet fanns då redan en sådan brunn samt en borrad brunn, vars vatten dock på grund av sin natriumhalt var mindre lämpligt för L.S:s trädgårdsodling. Något vederlag avtalades inte för upplåtelsen och har inte heller betalats. Varken upplåtelsens varaktighet eller formerna för dess upphörande var på tal mellan R.W. och L.S. när upplåtelsen skedde.
När en nyttjanderätt till fast egendom upplåts utan vederlag är det inte fråga om arrende eller hyra utan om en särskild avtalstyp som i JB regleras endast av dess 7 kap. Sker upplåtelsen utan tidsbegränsning kan den gälla antingen för all framtid med den begränsning som följer av 7 kap. 5 § JB, varvid avtalet inte kan sägas upp annat än under speciella förutsättningar (jfr NJA 1961 s. 642), eller tills vidare, varvid avtalet även utan sådana förutsättningar kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid. Vissa typer av upplåtelser kan antas normalt gälla för all framtid, andra normalt för obestämd tid, dvs. tills vidare, men någon allmän tolkningsregel har ansetts svår att uppställa (jfr bl.a. Owen, Obligationsrätt, 1956, s. 701). Som HD funnit i sin dom den 6 april 2004 i mål T 269-01  blir det i fall av benefika nyttjanderätter utslagsgivande vad som kan utrönas om upplåtarens avsikt. I det målet, där upplåtelsen hade generationsskiftesinslag, fanns flera omständigheter som talade för att upplåtaren hade avsett att upplåtelserna skulle gälla för all framtid.
En utgångspunkt vid en upplåtelse av den typ som är aktuell i detta mål - en benefik upplåtelse mellan obesläktade grannar till gagn för nyttjanderättshavarens näringsverksamhet snarare än för hans fastighet som sådan - måste anses vara att upplåtelsen är avsedd att vara för obestämd tid, om annat inte kan utrönas. Det innebär att den kan sägas upp, med skälig uppsägningstid, även när några särskilda omständigheter som enligt 1961 års rättsfall ger uppsägnings- eller hävningsrätt vid avtal för all framtid inte är för handen. Vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende på omständigheterna, t.ex. om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader för att utnyttja den upplåtna egendomen och hur lång tid upplåtelsen bestått när uppsägning kommer i fråga.
I förevarande mål saknas stöd för antagande att R.W:s avsikt skulle ha varit att upplåtelsen till L.S. skulle gälla för all framtid. Den skall alltså anses ha gällt tills vidare och kunde följaktligen sägas upp. Som tingsrätten funnit bör en skälig uppsägningstid inte understiga sex månader och i detta fall med hänsyn till odlingssäsongerna snarare anses vara tolv månader; i vart fall har R.W. inte ägt i slutet av oktober 1999 säga upp avtalet med verkan förrän efter sommaren 2000.
R.W. har alltså haft rätt att säga upp nyttjanderättsavtalet, men han har inte iakttagit skälig uppsägningstid. Han är därför ersättningsskyldig mot L.S. till följd av avtalsbrott.
L.S:s skadeståndsyrkande avser - sedan R.W. godtagit att utge viss ersättning för direkt skada enligt tingsrättens dom - indirekt skada till följd av nyttjanderättens upphörande och R.W:s åtgärd att delvis avlägsna och i övrigt fylla igen brunnen. Han har yrkat ersättning i första hand för utebliven nettointäkt av arrende under år 2000 och i andra hand för produktionsbortfall i den odling han själv bedrev under samma år.
Av L.S:s egna uppgifter framgår att han på grund av andra åtaganden - utan samband med R.W:s åtgärder - i september 1999 planerade att arrendera ut växthusen och avbeställde en tidigare gjord beställning av tomatplantor för det kommande årets odling. Av förhöret med L.M. i hovrätten måste emellertid anses framgå att förhandlingarna aldrig ledde till något avtal om arrendering, att pris och tillträdesdag inte slutligt fixerats samt att L.M. själv under inga omständigheter skulle ha blivit part i avtalet som, om det hade kommit till stånd, i stället skulle ha träffats med en annan person, som inte hörts i målet. Även i andra avseenden föreligger oklarhet i vad mån R.W:s åtgärder påverkade L.S:s möjligheter att utarrendera växthusen. L.S. har därför inte styrkt att han gått miste om den påstådda arrendeintäkten till följd av R.W:s åtgärder.
När något arrendeavtal inte kom till stånd gjorde L.S. i januari 2000 en ny beställning av tomatplantor, som kom att levereras några veckor senare än vad som skulle ha varit fallet enligt L.S:s ursprungliga beställning. Denna försening måste emellertid anses vara föranledd främst av L.S:s avbeställning, och denna var, som nyss framgått, i sin tur orsakad inte av R.W:s åtgärder utan av L.S:s egna planer på att inte själv driva odling i växthusen under år 2000. Inte heller i detta hänseende har L.S. styrkt att R.W. orsakat honom ersättningsgill skada.
L.S:s skadeståndstalan skall därför, såvitt den nu är i fråga, ogillas.
Med ändring av hovrättens dom fastställde HD tingsrättens domslut beträffande punkten 2.
HD:s dom meddelad: den 25 maj 2004.
Mål nr: T 4509-02.
Lagrum: 7 kap. 5 § JB.
Rättsfall: NJA 1961 s. 642, NJA 1976 s. 391, NJA 2004 s. 167.