Fråga om besiktningsmans ansvar vid en överlåtelsebesiktning. Eftersom besiktningsmannen inte noterat en fuktskada vid besiktningen har han ansetts vårdslös och därmed skadeståndsskyldig gentemot konsumenten. Även fråga om i vilken utsträckning 
konsumenttjänstlagen (1985:716)
 kan tillämpas analogt på besiktningstjänster och hur ett skadestånd ska beräknas. Avgörande 2010-05-18; 2009-6362
M hade anlitat A för en överlåtelsebesiktning av en fastighet som hon sedan köpte. Vid besiktningen hade A inte noterat en synlig fuktfläck i ett av arbetsrummen. En förnyad besiktning visade att det fanns ett hål i platonmattan och fukt i väggen. Om fukten hade noterats vid den första besiktningen kunde hon ha krävt en teknisk undersökning och åtgärd av säljaren innan köpet. Då besiktningsmannen inte upptäckt fuktskadan var besiktningstjänsten felaktig. Hon yrkade därför skadestånd med 202 000 – 242 000 kr motsvarande kostnaden för att åtgärda fuktskadan samt med 1 666 kr per månad för ränte- och lånekostnader till dess att tvisten lösts.
A motsatte sig yrkandet. Vid besiktningstillfället kunde inga fuktavvikelser på väggen noteras. I besiktningsprotokollet står det att det finns en synlig fuktskyddsmatta mot husgrunden. Om besiktningsmannen hade noterat eller misstänkt problem hade en fortsatt teknisk undersökning föreslagits. Det är inte besiktningsmannens uppgift att helt överta köparens undersökningsplikt och om köparen själv varit närvarande vid besiktningstillfället kunde det kanske ha varit avgörande.
Nämnden gjorde följande bedömning.
Frågan gäller en överlåtelsebesiktning som en näringsidkare har utfört för en konsuments räkning och om tjänsten varit felaktig eller inte. Konsumenttjänstlagen (1985:716), KtjL, är enligt sin ordalydelse inte tillämplig när det gäller besiktningstjänster. Lagen bygger dock till stor del på vad som antas utgöra generellt gällande oskriven rätt inom tjänsteområdet (prop. 1984/85:110 s. 142 f.). Det är därför möjligt att i viss utsträckning tillämpa lagen analogt. Det kan falla sig naturligt att använda reglerna i lagen som utfyllande bestämmelser i frågor som inte har reglerats genom avtal mellan parterna. Lagen kan också ge ledning när det gäller att bedöma om ett villkor i ett avtal ska anses som oskäligt enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen. Bestämmelsen om fackmässighet i 4 § KtjL är också väl lämpad för en analog tillämpning. Om en besiktningsman inte har uppfyllt lagens krav på fackmässighet, kan tjänsten sägas vara felaktig. Även bestämmelserna om prisavdrag (21 och 22 §§) kan tillämpas analogt. Det innebär att en konsument kan få ett prisavdrag på delar av eller hela besiktningskostnaden, om besiktningstjänsten varit felaktig. När det däremot gäller vad som föreskrivs i KtjL om avhjälpande av fel (20 §) är det beträffande besiktningstjänster inte möjligt att göra någon analogitillämpning. Den tjänst som en besiktningsman utför är en s.k. immateriell tjänst, och inte något hantverksmässigt arbete som kan göras om.
När det gäller skadestånd på grund av fel i en tjänst bygger reglerna i KtjL på att näringsidkaren har ett s.k. kontrollansvar (31 §). Det innebär att näringsidkaren, för att inte bli skadeståndsskyldig, måste bevisa att felet som lett till skadan berott på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med då avtalet ingicks och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Om näringsidkaren varit vårdslös eller inte har ingen betydelse vid bedömningen. Det finns goda skäl för att tycka att kontrollansvaret är för strängt mot en besiktningsman. Vid en besiktning är det svårt att tänka sig några hinder utanför besiktningsmannens kontroll som skulle kunna fria honom eller
henne från skadeståndsskyldighet. Det framstår därför som mer naturligt att lägga vårdslöshet till grund för en besiktningsmans skadeståndsansvar. Exempel på ett sådant resonemang finns även i domstolspraxis (t.ex. Rättsfall från hovrätterna, RH 1998:60). I sådant fall är det kravställaren, dvs. konsumenten, som ska bevisa att besiktningsmannen varit vårdslös.
Enligt skadeståndsrättsliga principer ska vårdslösheten ha lett till en skada för konsumenten och det ska finnas ett orsakssamband mellan vårdslösheten och skadan. En besiktningsmans vårdslöshet vid en överlåtelsebesiktning kan bestå i att han missat att notera ett fel som varit möjligt att upptäcka och som en kunnig och normalt aktsam besiktningsman borde ha upptäckt. Om konsumenten fått vetskap om felet före köpet, kunde han eller hon ha omförhandlat priset med säljaren eller avstått från köpet. Skadan bör anses vara skillnaden mellan det pris som betalats för fastigheten och vad som skulle ha betalats om felet varit känt. En sådan bedömning kan dock vara svår att göra efter det att köpet genomförts. I stället skulle kostnaden för att reparera skadan kunna vara vägledande.
Vid skadevärderingen måste hänsyn tas till att konsumenten inte ska göra någon oskälig vinst på besiktningsmannens bekostnad. Den standardförhöjning som kan bli följden av en reparation ska därför räknas av från skadeståndet.
M har gjort gällande att besiktningsmannen borde ha upptäckt en synlig fuktfläck i ett av arbetsrummen, som senare visade sig vara orsakad av en omfattande fuktskada. Det är M som ska bevisa att besiktningsmannen brustit i fackmässighet och varit vårdslös.
Enligt M var fuktfläcken synlig vid besiktningstillfället. Det är viktigt för bedömningen att det bara gått cirka två veckor mellan den första besiktningen, då fläcken inte upptäcktes, och den andra besiktningen, då den noterades. Det är av allt att döma fråga om en omfattande fuktskada i väggen, som enligt nämndens mening måste ha utvecklats under en längre tid. Nämnden anser att sannolikheten för att fläcken varit synlig vid besiktningstillfället är så stor att det måste anses vara bevisat att felet varit möjligt att upptäcka vid besiktningen. Besiktningsmannen har därför brustit i fackmässighet och varit vårdslös eftersom han inte upptäckt felet.
A har invänt att M inte var med vid besiktningen och därför inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Nämnden konstaterar att köparen har ett ansvar i förhållande till säljaren för att undersöka fastigheten och att en köpare efter köpet inte mot säljaren kan åberopa fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Den här tvisten handlar dock inte om förhållandet mellan köparen och säljaren, utan om köparens förhållande till besiktningsmannen. Vid bedömningen av om besiktningsmannen missat ett fel som han borde ha upptäckt saknar det betydelse om köparen varit med vid besiktningen eller inte. A:s invändning saknar därför betydelse för nämndens bedömning av om besiktningsmannen varit vårdslös.
M har påstått att den skada hon drabbats av till följd av besiktningsmannens vårdslöshet består i kostnader för reparation av den skadade väggen, kostnader för ett tillfälligt lån avseende reparationskostnaderna och lånekostnader för det rum som inte kunnat användas på grund av fuktskadan. I enlighet med vad nämnden inledningsvis anfört måste skadan anses bestå i skillnaden mellan vad hon betalat för huset och vad hon skulle ha betalat för det med vetskap om fuktskadan. I avsaknad av närmare utredning om detta utgår nämnden från att hon med vetskap om skadan kunnat kompensera sig för den reparationskostnad som nu uppstår. A har inte invänt mot hennes påstående om att kostnaden uppgår till minst 200 000 kr. Det rör
sig emellertid om ett hus byggt 1985 och det utvändiga fuktskyddet är alltså 25 år gammalt. Med de åtgärder som M planerar att utföra – utbyte av platonmattan mot isodrän och dränering samt omputsning av grunden – får hon ett nytt utvändigt fuktskydd som kommer att hålla i många år. Att medge henne full ersättning för reparationen skulle innebära att hon gör en oskälig vinst på besiktningsmannens bekostnad, eftersom åtgärderna innebär en standardförhöjning och ett ökat värde på fastigheten. Med hänsyn till fastighetens ålder anser nämnden att åldersavdrag bör göras med cirka 80 procent av reparationskostnaden.
Nämnden anser att den ersättning M bör få skäligen ska bestämmas till 40 000 kr. I det beloppet ingår kompensation för ersättningsbara finansieringskostnader.