Fråga vid fastighetsreglering avseende uppdelning av en samfällighet på ägarfastigheterna huruvida regleringen är tillåtlig enligt 3 och 5 kap. FBL. Också fråga om fastighetsregleringen skulle innebära ett otillbörligt utnyttjande av lagstiftningen för expropriativt ändamål.
Ronneby kommun är ägare till fastigheten Ronneby Kalleberga 6:159. B.K. och A.C.N. är ägare till fastigheten Ronneby Kalleberga 30:1. Efter ansökan av Ronneby kommun beslutade Lantmäterimyndigheten i Blekinge län den 5 november 1998 om fastighetsreglering berörande Kalleberga 6:159 och 30:1 och för dessa två fastigheter samfälld ägovidd. Andelstalen i samfälligheten utgjorde en fjärdedel för Kalleberga 30:1 och tre fjärdedelar för Kalleberga 6:159. Området var taxerat som obebyggd lantbruksenhet och omfattade ca 16 ha. Genom fastighetsregleringen bröts fastigheternas andelar i den samfällda ägovidden ut och denna delades upp i två delar mellan fastigheterna. Det västra området, 4,35 ha, tillfördes Kalleberga 30:1 och det östra, 11,50 ha, Kalleberga 6:159. Det västra ägoskiftet utgörs helt av skog och det östra utgörs av skog samt en pågående grustäkt. Inom det östra området finns även kommunala djupvattentäkter med ledningar.
Vid förrättningen meddelades också beslut om ersättning och om fördelning av förrättningskostnader.
B.K. och A.C.N. överklagade beslutet om fastighetsreglering i Karlskrona tingsrätt, fastighetsdomstolen. De yrkade att lantmäterimyndighetens beslut i sin helhet skulle undanröjas och förrättningen ställas in. I andra hand yrkade de att beslutet skulle undanröjas och förrättningen visas åter till lantmäterimyndigheten för förnyad handläggning. De begärde att fastighetsdomstolen i särskilt utslag skulle ta ställning till tillåtligheten i det meddelade beslutet och att ersättningsfrågan skulle prövas först därefter.
Ronneby kommun yrkade att fastighetsdomstolen skulle fastställa lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsreglering. Kommunen hade inte någon erinran mot att fastighetsdomstolen i särskilt utslag först tog ställning till tillåtligheten i det meddelade beslutet.
Fastighetsdomstolen (lagmannen Burns, rådmannen Ray, fastighetsrådet Bishop och två nämndemän) anförde i utslag (mellandom) den 13 september 2000:
Deras fastighet är en jord- och skogsbruksfastighet med huvudsaklig betoning på skogsbruk. Den aktuella samfälligheten har genom det sambrukande som skett med kommunen varit en del i skogsrörelsen och givit ett ekonomiskt bidrag till denna. Härutöver har grustäkt skett tillsammans med kommunen vilket givit en ytterligare avkastning till ägarna. Samfälligheten har utgjort en naturlig del av Kalleberga 30:1 och den enda del som haft grustillgångar. Kommunens fastighet, Kalleberga 6:159, är en mindre, kommunal exploateringsfastighet och är till art och användning helt skild från samfälligheten. Fastigheten består av gatumark och allmänplatsmark medan samfälligheten till största delen utgörs av skogsmark. Genom den överklagade förrättningen läggs dessa två markområden samman. En fastighet som till hälften består av allmänplats- och gatumark och till hälften av obebyggd lantbruksenhet kan inte anses vara en fastighet varaktigt lämpad för sitt ändamål och fastighetsregleringen strider således mot 3 kap. 1 § FBL. Fastighetsregleringen måste vidare medföra att sökandens fastighet undergår förbättring från fastighetsbildningssynpunkt. Kommunen har som skäl för fastighetsregleringen anfört att det är till missgagn för kommunen att området är samfällt för två fastigheter. Det är dock uppenbart att det inte är olämplighet från fastighetsbildningssynpunkt som avses. Det är inte visat eller ens påstått att det skulle bli fråga om värdehöjning av kommunens fastighet om området delades upp mellan fastigheterna. Kommunen har vidare som skäl för fastighetsregleringen anfört kommunens strategiska behov av mark för allmänna vattentäkter, vattenledningar m.m. Vattentäkt är redan pågående markanvändning. Samägandet har inte utgjort hinder för kommunen att anlägga vattenanläggningar och uttaga vatten. Det kan således inte som skäl anföras att fastighetsreglering sker för en ändrad markanvändning. Det behov som åberopas är inte skäl att tvångsvis fastighetsreglera mark. Det är med hänsyn till resultatet av fastighetsregleringen således inte visat i förrättningen att fördel uppkommer för kommunen och förbättringskravet är därmed inte uppfyllt och fastighetsregleringen strider mot 5 kap. 5 § FBL. Det är tvärtom så att uppdelningen medför skada från fastighetsbildningssynpunkt. Det område om 4,4 ha som tillskiftats klagandena är för litet för ett rationellt skogsbruk varför fastighetsregleringen strider mot 3 kap. 7 § FBL. Vidare är det så att insprängd i den lott klagandena tillskiftats genom fastighetsregleringen finns en avstyckad bostadsfastighet, Kalleberga 6:70. Klagandenas lott är till stor del sammanfallande med hemfridszonen för bostadsfastigheten och ett rationellt skogsbruk i anslutning till fastigheten Kalleberga 6:70 är uteslutet. Ytterligare en nackdel är att det grus som får tas ut på den gemensamma ägovidden efter fastighetsregleringen uteslutande är beläget på kommunens lott. Likaså är den möjlighet till jakt som förelegat på hela skiftet omöjlig på klagandenas lott. Fisket har även detta tillskiftats lotten med strandrätt, dvs. kommunens lott. Fastighetsregleringen innebär således påtaglig skada för klagandena och är utan nytta från fastighetsbildningssynpunkt för sökanden i förrättningen. Fastighetsregleringen saknar positiva effekter och är endast föranledd av kommunens önskemål om eget förfogande över grus och vatten. Det föreligger således inte båtnad för den aktuella fastighetsregleringen. Beslutet strider därmed mot 5 kap. 4 § FBL. Fastighetsbildning får inte äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Kommunen har anfört att vattenanläggningarna endast kommer att ta i anspråk ca 5 000 kvadratmeter av totalt 175 000 kvadratmeter mark som samfälligheten omfattar. I kommentaren till FBL samt i Lantmäteriverkets egna skrifter anses ett sådant extensivt nyttjande inte behöva tillgodoses genom en fastighetsreglering utan snarare genom nyttjanderättsavtal eller dylikt. Klagandena har även under förrättningen haft diskussioner med kommunen om en frivillig lösning genom avtal. Detta har dock stupat på att kommunen inte alls varit villig att kompensera klagandena. Möjligheter till en frivillig lösning har dock inte saknats. Det är inte meningen att en sökande skall kunna använda sig av FBL som ett billigare och enklare alternativ till expropriation eller inlösen av annat slag. Föreligger inte förutsättningar för fastighetsbildning, skall en ansökan inte bifallas oavsett hur angeläget det kan vara för sökanden att få förfoga över ett område. Den aktuella fastighetsregleringen är således inte nödvändig för att uppnå de önskemål kommunen har i ärendet och därmed är fastighetsregleringen inte förenlig med lag. Beträffande förrättningens handläggning kan sägas att någon graderingsvärdering i enlighet med 5 kap. 9 § FBL inte har skett, vare sig beträffande den gemensamma ägovidden eller de fastigheter som berörts av fastighetsregleringen, trots att det rör sig om ett område med stora värden och små ägarfastigheter. Förrättningslantmätaren har av någon anledning inte ens funnit skäl att beröra de i förrättningen aktuella fastigheterna. Då det genom grus- och vattenfyndigheter är stora värden i det samfällda området, är det inte självklart att förändringarna i graderingsvärdena innebär att tillåtlighet föreligger. Om fastigheterna undergår försämring eller förbättring i otillåten grad kvarstår att utreda. Detta innebär att förrättningen under alla omständigheter måste återvisas för förnyad handläggning om inte fastighetsdomstolen väljer att undanröja och ställa in den. Lottläggningen har vidare medfört en fullständig snedvridning vad beträffar fördelningen av tillgångarna genom att all möjlighet till grustäkt, jakt och skogsbruk är borta för klagandena. En uppdelning, generellt sett, skall syfta till att ge båda ägare del i de särskilda tillgångar som finns.
Båda parter befrias genom fastighetsregleringen från en ålderdomlig, av bekvämlighet skapad, onaturlig ekonomisk gemenskap och erhåller i stället var sitt ägoområde. Fastighetsregleringen torde knappast strida mot 3 kap. 1 § FBL, då det närmast är en fråga om en gränsbestämning inom det gemensamma ägoinnehavet som är aktuellt och icke en ny fastighetsbildning. Fördelarna för båda fastighetsägarparterna är uppenbara med den beslutade fastighetsregleringen. Klagandenas fastighetsinnehav av en egen med full förfoganderätt avskild skogsfastighetsdel erhålles till den övriga skogs- och jordbruksfastigheten. För kommunen är fördelarna av liknande slag – man blir ensam ägare till sitt ägoskifte, som man helt får ansvara för. Ägoskiftet kan vidare sambrukas med kommunens större markinnehav som är beläget norr och söder om ägoskiftet. Klagandena bebor ej sin egendom, vilket inte har underlättat sambruket av den samfällda ägovidden. Inga svårigheter kommer att uppstå beträffande ägoviddens framtida skötsel och drift när den uppdelats. Klagandenas ekonomiska årliga grustäktsintäkt är endast ca 2 500 kr och värdet av jakt- och fiskerätten torde vara försumbart. För kommunen är inte känt att klagandenas grusbehov varit så avgörande. Klagandena och deras framlidne fader har icke till kommunen redovisat något som helst grusuttag under åren 1988–1998. Dessutom kan noteras att länsstyrelsen 1984 fastställde en ”Naturvårdsplan för Ronneby/ Blekinge”, där nu aktuellt område ingår i Klass I-området och som sådant är mycket skyddsvärt, varför endast smärre mo-, sand- och grusuttag gjorts möjliga. Klagandenas synpunkter på sin ägolott med hänvisning till bostadsfastigheten Kalleberga 6:70 synes inte bara överdrivna utan också konstruerade. Ägaren till fastigheten har inte till kommunen framfört några klagomål avseende olägenheter på grund av det kring bostadsfastigheten belägna skogsområdet. Skogsbruket har tydligen fungerat väl och området har också det bästa virkesbeståndet. Fastigheten har inte något härskande servitut om skogsfredad zon på gemensamhetsskiftet Kalleberga 6:159 och 30:1. Med det moderna skogsbruket följer att även en enhet på ca 4,5 ha kan brukas tämligen rationellt när man själv har förfoganderätt över marken. Kommunen har bedömt det som lämpligast och smidigast att uppnå syftet att båda parter får var sin ägodel av området genom nu aktuell fastighetsreglering. Försök till ägoutbyte mellan parterna har gjorts men har strandat på grund av de överskattade förväntningarna som klagandena haft. Kommunen har full förståelse för förrättningens handläggning. Den avsaknad av graderingsvärdering som påpekas kan knappast påverka detta ärende och klagandenas 25 procent av det gemensamma ägoskiftet på 15,85 ha. Detta skall ju ses mot bakgrund av klagandenas övriga fastighetsinnehav på ca 64 ha. Fastighetsregleringen är synnerligen angelägen då den utgör ett led i skapandet av ett heltäckande ägoinnehav för den allmänna vattentäktsanläggningen inom Brantaforsområdet.
I detta utslag tar fastighetsdomstolen endast ställning till delfrågan huruvida det överklagade beslutet har fattats i överensstämmelse med villkoren för fastighetsbildning. Ersättningsfrågan och frågan om fördelning av förrättningskostnaderna behandlas därför inte.
Den samfällighet som är aktuell i målet är en s.k. gemensam ägovidd. Den har tillkommit vid storskifte den 20 maj 1813, men har sannolikt inte utlagts för att tillgodose något gemensamt ändamål. Det är i stället troligen fråga om någon form av s.k. ”gubbdelning”, dvs. vid skiftet har området lagts ut som enskild äga för en person som ägt två ägolotter i skifteslaget, som – då jordregistret infördes – blivit registrerade som särskilda fastigheter. Så småningom har dessa fastigheter också fått skilda ägare. Området står under delägarförvaltning enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL). Det innebär att ingen delägare får företa någon åtgärd med samfälligheten utan medgivande av de övriga eller sådant delägarbeslut som avses i 7 § SFL. Från denna regel gäller möjligen undantag för husbehovsnyttjande, dvs. varje delägare har rätt att utan att höra de övriga ta nyttigheter som behövs för att tillgodose ett husbehov på hans delägarfastighet. Vad som tas för husbehov skall användas och förbrukas på delägarfastigheten och får inte användas för andra fastigheter, t.ex. sådana som är samägda med delägarfastigheten utan att själva ha del i samfälligheten.
Samfälligheten omfattar ca 16 ha enligt lantmäterihandlingarna (klagandena har uppgivit ca 17,5 ha), i huvudsak skogsmark. På samfälligheten finns ett mindre grustag och viss inägomark utmed Ronnebyån. På samfälligheten finns också en kommunal vattentäkt med tillhörande anordningar. Kommunen har uppgivit att en utbyggnad av vattentäkten med infiltrationsdamm är planerad.
Kommunens fastighet Kalleberga 6:159 är en gatu- och parkmarksfastighet, som består av ett stort antal gatu-, park- och restmarksområden i Kallinge tätort med omgivningar. I målet har inte visats att fastigheten innehåller någon egentlig skogsmark utöver andelen på 75 procent i den i målet aktuella samfälligheten. Kalleberga 30:1 är en skogsbruksfastighet om totalt ca 64 ha i sex olika skiften. Huvuddelen av marken är skogsmark.
Den överklagade fastighetsregleringen har haft till syfte att dela upp samfälligheten i två enskilda områden som vart och ett i storlek motsvarar den andel som hör till delägarfastigheterna. Någon egendomsöverföring från enskilda till kommunen åsyftas inte och regleringen kan därför inte sägas ha använts som ett medel för kommunen att förvärva mark. I stället har det varit fråga om att förändra fastighetsindelningen på ett sätt som möjliggör ett bättre utnyttjande av den fasta egendom som tillhör var och en. Fastighetsreglering är typiskt sett det riktiga och också det enda instrument som kan användas för att åstadkomma en ändring av fastighetsindelningen i detta syfte. Genom expropriation eller genom plan- och bygglagen kan inte åstadkommas en utbrytning av vars och ens andelar i en samfällighet på det sätt som nu åsyftas. Något hinder mot fastighetsregleringen på grund av att motsvarande resultat hade kunnat åstadkommas genom expropriation eller liknande förfarande föreligger alltså inte.
Genom att det inte är fråga om något kommunalt markförvärv som alternativt hade kunnat ske genom expropriation eller liknande förfarande skiljer sig det nu föreliggande fallet från de av klagandena åberopade rättsfallen 97:13 och 88:24 i Lantmäteriverkets rättsfallssamling (Hovrättens över Skåne och Blekinge utslag 1997-02-06, Mål Ö 182-95, resp. Hovrättens för Övre Norrland utslag 1988-06-30, UÖ 1099). Det skiljer sig från dessa fall också genom att det i nu aktuellt fall är fråga om skogsmark som fordrar aktiv och kontinuerlig brukning, och som också ger en ekonomisk avkastning till ägarna. I jämförelsefallen var det fråga om närmast impedimentmark resp. specialområde enligt plan. I rättsfallet 94:24 (Hovrättens över Skåne och Blekinge utslag 1994-06-23, UÖ 1124), som också åberopats, var det fråga om utvidgning av en bostadsfastighet, som inte ens hade del i samfälligheten, och samtidigt avstyckning av hela eller del av det överförda området. Enligt fastighetsdomstolens uppfattning var förhållandena i detta rättsfall så avvikande att det inte ger någon ledning för bedömning av det nu aktuella målet.
Det nu aktuella fallet företer enligt fastighetsdomstolens uppfattning större likheter med rättsfallet 82:28 i Lantmäteriverkets rättsfallssamling (Hovrättens för Västra Sverige utslag 1982-10-29, UÖ 68). I det fallet godtogs en uppdelning av en samfällighet för att förbättra brukningsförhållandena för två av delägarna.
Inte någon av fastigheterna Kalleberga 6:159 och 30:1 kan anses helt uppfylla kraven på lämplighet i 3 kap. 1 § FBL. För att regleringen skall vara tillåten fordras därför enligt 3 kap. 9 § FBL att fastighetsindelningen förbättras genom regleringen och att en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Då det gäller skogsmark skall även regeln i 3 kap. 7 § FBL att skogsmark inte får delas så att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse beaktas. Därutöver gäller enligt 5 kap. 4 § FBL att fastighetsregleringen får ske endast under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig fastighetsindelning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Som ett särskilt villkor för regleringen gäller enligt 5 kap. 5 § FBL att den är nödvändig för förbättring av sökandens fastighet. Slutligen skall enligt 5 kap. 8 § FBL tillses att varje i regleringen ingående fastighet inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas, samt att fastigheten inte ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökar i sådan omfattning att olägenhet för ägaren uppkommer.
Den förändring av delägarfastigheterna som uppkommer genom regleringen är att andelen i samfälligheten byts ut mot ett mot andelen svarande enskilt område. Frågan är då om ett sådant byte kan anses innebära en förbättring av fastighetsindelning, som inte motverkar en mer ändamålsenlig indelning, och om fastigheternas värden höjs så mycket att det uppväger kostnaderna för regleringen. Vid bedömningarna skall bara beaktas fördelar som är hänförliga till fastighetsindelningen och bortses från ägarnas rent personliga önskningar.
Samfälligheten fyller inte något gemensamt behov för delägarfastigheterna och har sannolikt aldrig haft någon sådan gemensam funktion. Det är i huvudsak fråga om skogsbruk. Området har ett betydande värde (förrättningsvärderingen har givit ett marknadsvärde på totalt 860 000 kr, varvid dock samfällighetsförhållandets inverkan på marknadsvärdet inte har beaktats) och har potential att ge en inte obetydlig avkastning. En uppdelning i mindre brukningsområden får anses vara till nackdel för skogsdriften, men en fortsatt brukning under delägarförvaltning innebär också belastningar för driften i form av högre förvaltningskostnader och risk för försening eller blockering av lämpliga och erforderliga åtgärder. Ur skogsbrukssynpunkt får det anses vara till fördel om ett gemensamhetsförhållande av nu aktuellt slag kan avvecklas. Detta dock under förutsättning att utlagda områden blir så stora att en skadlig parcelleringseffekt inte uppkommer. I förevarande fall uppkommer två områden om ca 4 respektive 12 ha. Det är små områden men arronderingen är god och områdena är fullt brukbara var för sig. En viss hänsyn till bostadsfastigheten Kalleberga 6:70 kan behöva tas men detta kan inte anses inverka annat än marginellt på möjligheterna att bedriva ett effektivt skogsbruk. Någon splittring som omöjliggör rationell skogsdrift är det därför inte fråga om. Jämfört med samfällighetsförhållandet innebär en uppdelning på enskilda skiften enligt fastighetsdomstolens uppfattning inte att möjligheterna att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Den riktlinje på 200–250 skogskubikmeter årlig tillväxt som departementschefen angivit i prop. 1993/94:27 (s. 35) gäller som en skyddsregel då bestående skogsbruksfastigheter skall delas upp i nya fastigheter och avser att förhindra att de nya fastigheterna ges en alltför ringa storlek. Riktlinjen är inte tillämplig i ett fall som det nu aktuella, då befintliga fastigheter omvandlas utan att deras storlek i och för sig förändras.
Liknande synpunkter som ifråga om skogsbruk kan läggas på regleringens inverkan på jakten.
Fisket i Ronnebyån torde vara fristående samfällt och påverkas då inte av regleringen. Av vad som uppgivits i målet synes för övrigt framgå att något användbart fiske inte föreligger i Ronnebyån.
Upphävandet av samfällighetsförhållandet innebär knappast någon försämring för möjligheterna till rationell drift av grustäkten utan är snarast till fördel härför. Förlusten av möjligheten till husbehovstäkt framstår inte som en nackdel ur fastighetsindelningssynpunkt och kan inte anses medföra att grustäktens värde minskar. Förlusten skall dock beaktas vid prövningen av villkoret i 5 kap. 8 § FBL.
På samfälligheten finns en kommunal vattentäkt för allmän vattenförsörjning. Samfälligheten innehåller mark som enligt vad som framkommit i målet är lämplig för utbyggnad av vattentäkten med infiltrationsdammar. Utom annat tjänar Kalleberga 6:159 därför även ändamålet att vara en vattentäktsfastighet. Något hinder mot att genomföra en fastighetsbildning för ändamålet vattenförsörjning torde inte föreligga, i vart fall inte om det är fråga om mer betydande anordningar. Kalleberga 6:159 ökar i ändamålsenlighet som vattentäktsfastighet om den enskilt tillförs mark som är lämplig för anläggande av vattentäkt, infiltrationsdamm m.m. i stället för andelen i samfälligheten.
Sammantaget bedömer fastighetsdomstolen att utbytet av andelen i samfälligheten mot ett motsvarande enskilt skifte medför att de berörda fastigheterna ökar i lämplighet för sina ändamål och att åtgärden sålunda medför att fastighetsindelningen förbättras. En mer ändamålsenlig indelning motverkas inte. Tvärtom kan åtgärden ses som en nödvändig förutsättning för fortsatta förbättringar av fastighetsindelningen utan ändring av ägarfördelningen. Kommunens skifte kan med fördel sammanföras med någon av kommunens angränsande fastigheter och eventuellt kan en särskild fastighet för vattenanläggningarna bildas. Klagandenas skifte kan användas för byte eller säljas för sammanföring med någon angränsande fastighet.
Någon särskild båtnadsvärdering har inte utförts i förrättningen. Den som köper enbart en andel som han inte enskilt kan använda eller en fastighet där andelen ingår lär kalkylera med kostnaderna för andelens utbrytning eller på annat sätt låta den begränsade användningsmöjligheten återspeglas i priset. Även utan en båtnadsvärdering är det för fastighetsdomstolen ställt utom rimligt tvivel att bytet av andelen mot enskild mark medför en betydande värdehöjning, som i vart fall är så stor att den uppväger förrättningskostnaderna. (77 121 kr enligt uppgift från lantmäterimyndigheten.) I målet har inte framkommit att regleringen har förorsakat några andra kostnader än förrättningskostnaderna.
Vad som nu sagts innebär också att kommunens fastighet förbättras. Regleringen kan sålunda genomföras med stöd av 3 kap. 9 § FBL och möter inte hinder i 5 kap. 4 och 5 §§ FBL. De berörda fastigheterna blir inte i mindre mån än före reglering lämpade för sina ändamål. Inte heller 5 kap. 8 § första punkten utgör därför hinder mot regleringen.
Fastighetsreglering har inte som primärt syfte att förändra fastigheternas storlek. Ägoanordningen kan ändras men i princip skall storleken vara densamma före som efter regleringen. Som mått på storleken används begreppet graderingsvärde. I praktiken är det svårt att åstadkomma lämpliga ändringar av fastighetsindelningen utan åtminstone vissa storleksförändringar. Viss så kallad ägokravsjämkning är därför tilllåten, vilket kommer till uttryck i andra punkten i 5 kap. 8 § FBL, där det föreskrivs att fastighet icke får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att olägenhet uppkommer för ägaren.
I den utsträckning det är nödvändigt för genomförande av regleringen skall enligt 5 kap. 9 § FBL särskilda graderingsvärden fastställas för områden som ingår i regleringen. Graderingsvärdet för ett område bestämmes med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Värderingen grundas på områdets beskaffenhet i obebyggt skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det lämpligen bör användas. Område som är avsett för skogsbruk skall värderas som om det vore bevuxet med skog vilken med hänsyn till markens godhetsgrad är av normal beskaffenhet enligt förhållande i orten, så kallad normalskog. När det gäller skogsmark bortses alltså från den befintliga skogens beskaffenhet. Värdeskillnader som beror på skillnader i ståndskogen utjämnas i stället med pengar. Vid värderingen beaktas även tillfälliga förhållanden om ej särskilda skäl föranleder att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur. Graderingsvärde kan alltså sägas vara ett värdebegrepp som syftar till att spegla ett områdes långsiktiga avkastningsförmåga. – Någon graderingsvärdering behöver emellertid inte utföras i varje reglering. Om graderingsvärdeförändringarna kan bedömas med tillräcklig säkerhet på annat sätt, kan graderingsvärdering undvaras. I förevarande fall är det i huvudsak fråga om skogsmark av någorlunda likartad beskaffenhet. Under sådana förhållanden och då bara en mindre del av resp. fastighet berörs, bör tilldelningen kunna göras efter areal. Klagandena bör sålunda erhålla ca 4 ha och kommunen ca 12 ha. Grustäkten omfattar endast en mindre mängd grus och har kort återstående brytningstid. Även om husbehovsmöjligheten inte är utan värde så har gruset liten betydelse på lång sikt. Gruset bör därför betraktas som ett sådant tillfälligt förhållande som inte bör beaktas vid bedömningen av graderingsvärdet. I stället bör förlust av utvinningsbart grus kompenseras genom ersättning i pengar. Någon anledning att frångå lantmäterimyndighetens beslut när det gäller lotternas storlek föreligger sålunda inte.
När det gäller själva lottläggningen är det närmast bestämmelserna i 5 kap. 6 § 2 st. FBL som är av betydelse. Där stadgas att om syftet med regleringen kan vinnas genom olika utföranden, skall regleringen verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Som en allmän princip kan sägas gälla att om någon har ett speciellt intresse av ett visst område, bör han tilldelas detta om det kan ske utan att orsaka särskilda olägenheter för den andre. Allmänt kan också sägas gälla att lotterna bör göras välarronderade med naturliga och så lite störande gränser som möjligt. Då regleringen inte syftar till någon förmögenhetsöverföring från den ene till den andre, bör också eftersträvas en lottläggning som gör att de likvidersättningar som skall betalas blir så små som möjligt.
Kommunens intresse torde främst gälla vattentäkten. Eftersom klagandena rimligen inte har något intresse av vattentäkten, bör den och det område som behövs för dess utbyggnad tilläggas kommunens lott. Om grustäkten tilldelas kommunen, förlorar klagandena möjligheten till husbehovstäkt. Värdet av husbehovsmöjligheten begränsas dock av att gruset endast får användas på Kalleberga 30:1, som inte omfattar mer än 64 ha. Härtill kommer att inte heller eget grus kan användas helt utan kostnader och att gruset inte kan väntas vara tjänligt för alla ändamål. Om klagandenas lott tilldelas grustäkten, kommer likviden att rusa i höjden eftersom kommunens stora andel då skall lösas ut med pengar. Som redan framhållits anser fastighetsdomstolen att täkten inte skall delas upp på båda lotterna. Sammantaget bedömer fastighetsdomstolen att minst olägenheter utan oskäligt försämrat utbyte eller lönsamhet uppkommer om täkten tilldelas kommunens lott och klagandenas förlust av grustäkten ersätts med pengar.
Omständigheterna talar sålunda för att samfälligheten bör klyvas i en östlig del till kommunen och en västlig del till klagandena. En sådan delning innebär att klagandena tilldelas den del som innehåller den värdefullaste skogen, vilket bidrar till att hålla ner likviden. Den gränsdragning som lantmäterimyndigheten har funnit medför lotter med god arrondering och att själva gränsen får en lämplig sträckning i terrängen.
På grund av vad som har anförts ovan finner fastighetsdomstolen inte anledning att ändra fastighetsbildningsbeslutet. Överklagandet i nu aktuell del skall till följd härav lämnas utan bifall.
Fastighetsdomstolen lämnar överklagandet utan bifall, såvitt nu är i fråga.
B.K. och A.C.N. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle i första hand undanröja lantmäterimyndighetens beslut och ställa in förrättningen, i andra hand visa ärendet åter till lantmäterimyndigheten för förnyad handläggning beträffande lottläggningen.
Kommunen bestred ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Barrera, hovrättsrådet Erickson, fastighetsrådet Curtis och hovrättsassessorn Whitehead, referent) anförde i utslag den 11 december 2001:
B.K. och A.C.N. har i hovrätten bl.a. anfört att graderingsvärdering skulle ha utförts av lantmäterimyndigheten och att avsaknaden av formlig gradering i ärendet medför att fastighetsskyddet har åsidosatts. De har därvid framhållit bl.a. att vattentillgången skall beaktas som graderingsvärdegrundande. De har som skriftlig bevisning i hovrätten åberopat ett utlåtande av P.-G.A., Värderingsgruppen.
Hovrätten gör följande bedömning.
De värden som kan bli föremål för prövning enligt graderingsreglerna är begränsade till de befogenheter som tillkommer markägaren vid fastighetens brukande, jfr prop. 1969:128 s. B 402. Det förhållandet att kommunen via Ronneby VA AB som huvudman för allmän va-anläggning bedriver vattenverksamhet grundad på bl.a. vattendom år 1964 inverkar snarast sänkande på graderingsvärdena för pågående markanvändning i form av skogsbruk och speciellt för täktverksamhet. Den av kommunen år 1998 ingivna ansökan om lagligförklaring av grundvattentäkt m.m. prövas i särskild ordning och eventuella ytterligare intrång i markägarnas förfoganderätt ersätts enligt expropriationsrättsliga regler. Ansökan skulle enligt hovrättens bedömning vid en tänkt gradering få en begränsad inverkan. Men hänsyn främst till det sagda föreligger enligt hovrättens mening inte skäl att återförvisa ärendet till lantmäterimyndigheten i frågan om lottläggning.
Vad som förekommit i hovrätten föranleder i övrigt ingen annan bedömning än den fastighetsdomstolen gjort.
Hovrätten fastställer fastighetsdomstolens avgörande.
B.K. och A.C.N. överklagade och yrkade i första hand att HD skulle undanröja lantmäterimyndighetens beslut och ställa in förrättningen och i andra hand att HD skulle återförvisa förrättningen till lantmäterimyndigheten för ny handläggning med annan lottläggning.
Kommunen bestred ändring.
Lantmäteriverket avgav yttrande.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Adams, föreslog i betänkande följande utslag:
Föremål för HD:s prövning är endast frågan om fastighetsregleringen är tillåten enligt bestämmelserna i 3 och 5 kap. FBL medan överklagandet beträffande ersättningsfrågan och fördelningen av förrättningskostnader vilar i fastighetsdomstolen.
När det gäller de enskilda fastighetsägarnas skogslott så sammanförs den med deras medelstora skogsbruksfastighet. Klagandena har hävdat att Cohen inte är tillräckligt stor och har en insprängd bostadsenklav, vilket allt gör att Cohen är olämplig för skogsbruk. Fastighetsägarna har bl.a. vidare invänt att kommunens restfastighet är en olämplig fastighetsbildning.
Av 3 kap. 9 § FBL framgår att fastighetsbildning får ske även om den nya fastigheten inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål under förutsättning att fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas.
Den i målet aktuella samfälligheten fyller inte något gemensamt behov för delägarfastigheterna. Förrättningsresultatet innebär inte heller någon ytterligare ägosplittring utan endast att ideella andelar läggs ut på marken, vilket i sin tur i stället klargör och förenklar ägarförhållandena. Det framgår också av handlingarna i målet att upphovet till ifrågavarande ansökan om fastighetsreglering har sin grund i samfällighetsägarnas olika målsättning med sitt fastighetsinnehav. Som fastighetsdomstolen sagt så innebär uppdelningen av ägandet sålunda att en komplikation vid förvaltningen av samfällighetsmarken bortfaller och därigenom uppkommer inte heller någon påtaglig försämring för någon av sakägarna beträffande övrigt utnyttjande. Härtill kommer att kommunen anfört att det skulle förenkla för kommunen att fullgöra bl.a. skyldigheten att försörja kommuninnevånarna med vatten utan att behöva infordra de privata fastighetsägarnas medgivande till olika brukningsåtgärder. Det antecknas även att den del av samfälligheten som tillförs kommunens fastighet kommer att ingå i en vad klagandena benämnt park- och gatumarksfastighet, dvs. mark som skall – liksom vattentäkten – utgöra gemensam nyttighet för kommuninnevånarna. Kommunen har också redovisat att man ser den aktuella fastighetsbildningen som ett steg i en förbättring av fastighetsindelningen, varvid kommunens andel i samfälligheten skall sammanläggas med kommunens angränsande fastigheter, bl.a. Kalleberga 26:1, vilket skulle ge kommunen betydande brukningsfördelar med en fastighetsenhet bestående av bl.a. skogsbruksmark omfattande ca 75 ha. Nettoresultatet av fastighetsregleringen får därför anses vara att fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas.
Det kan anmärkas att fastighetsbildning får äga rum enligt undantagsbestämmelsen i 3 kap. 9 § FBL, även om fastighet som nybildas eller ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, förutsatt att fastighetsindelningen på litet längre sikt förbättras, se Miller, Speciell fastighetsrätt – Miljöbalken, 2003 s. 84 f., Crosby, Fastighetsbildningslagen, 1991 s. 87 f. I sistnämnda kommentar anmärks särskilt – s. 88 f. och se i denna fråga även prop. 1969:128 s. B 172 ff., särskilt s. B 175 och B 179 – att om förrättningen ger upphov till en restfastighet som innehas av kommunen så har man i allmänhet inte anledning befara att den olägenhet som restfastigheten utgör skall bli bestående. I föreliggande fall har kommunen anfört just att avsikten är att kommunens ”restfastighet” skall uppgå i en större enhet. Vid här angivna förhållanden saknas anledning att pröva de nybildade fastigheternas lämplighet för sitt ändamål enligt 3 kap. 1 och 5 §§ FBL.
När det gäller skyddet för skogsnäringen är bestämmelserna i 3 kap. 7 och 10 §§ FBL tillämpliga. Enligt 7 § får skogsbruksmark inte delas upp på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt nyttja skogen blir försämrad i betydande grad. I den senare bestämmelsen görs undantag från denna regel om fastighetsbildningen är till övervägande nytta från allmän synpunkt.
I det aktuella fallet blir det med den gjorda fastighetsbildningen inte fråga om någon ökad uppdelning av skogsmarken. Tvärtom sammanförs de två lotterna med annan mark av liknande slag till fastigheter i respektive ägares hand. Sett ur skogsnäringens synpunkt innebär fastighetsregleringen alltså en förbättring, varför regeln i 3 kap. 7 § FBL inte lägger hinder i vägen. Därför blir prövning enligt 3 kap. 10 § samma lag inte aktuell.
När det gäller båtnadsvillkoret har ovan konstaterats att uppdelningen av den samfällda ägovidden innebär att fastighetsindelningen förbättras. Fastighetsregleringen medför också ett tydliggörande av äganderättsförhållandena. Detta leder till en total vinst av regleringen i det att marknadsvärdet på delarna höjs, då var ägare utan att inhämta samtycke kan tillgodogöra sig markens potential. Lantmäteriverket har också bedömt att vinsten med marginal överstiger förrättningskostnaderna. Hinder enligt 5 kap. 4 § FBL föreligger således inte.
Kraven enligt 5 kap. 5 § och 8 § första punkten FBL handlar om att regleringen måste medföra förbättring av sökandens fastighet och att varje berörd fastighet får sådan sammansättning och utformning att den efter regleringen i minst lika hög utsträckning lämpar sig för det ändamål den är avsedd att användas. Även dessa krav är uppfyllda eftersom fastighetsregleringen till bådas fördel får samfällighetsförhållandena upplösta och ägarförhållandena klarlagda.
När det gäller opinionsvillkoret må särskilt anmärkas att den omständigheten att annan typ av förrättning är möjlig inte utgör hinder – vilket klagandena gjort gällande – för en fastighetsreglering om de i FBL angivna villkoren för sådan reglering föreligger. I förarbetena anmärks i stället att om regleringen påkallats av expropriand eller liknande företagare så gäller samma krav enligt denna bestämmelse. Om sakägare motsatte sig regleringen endast av det skälet att de föredrog intrångsersättning framför att få skadorna på fastighetsindelningen undanröjda genom den begärda regleringen, så bör deras motstånd mot denna inte utgöra hinder för att regleringen likväl äger rum, se prop. 1969:128 s. B 364. Departementschefen anförde vidare att bestämmelsen väl kunde medföra vissa tillämpningssvårigheter men ansåg – oaktat därigenom fanns möjlighet att tvångsvis överföra mark – inte att det förelåg någon fara från rättssäkerhetssynpunkt med den. Beträffande tvångsöverföring av mark se även bestämmelserna i 5 kap. 8 a–8 c §§ och såvitt avser värderingsregler för egendom för överförd egendom 10 a §, allt FBL.
Enligt 5 kap. 8 § andra punkten FBL föreligger hinder mot fastighetsreglering som innebär att fastighetens graderingsvärde minskas eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer. Grustäkten bör som fastighetsdomstolen fastslagit beaktas endast såvitt avser uttag för husbehov men faller i övrigt utanför. Inte heller påverkas graderingsvärdet av att kommunen har rätt att utnyttja området för vattentäkt. Tilldelningen bör som det sägs i överklagade utslaget kunna göras efter andel, därvid Kalleberga 6:159 bör erhålla ca 75 procent och Kalleberga 30:1 ca 25 procent av arealen. Den avvikelse från denna fördelning som den faktiska lottläggningen innebär ryms inom tillåten avvikelse enligt ifrågavarande bestämmelse.
När det gäller lottläggningen kan sammanfattningsvis antecknas följande. Den del av samfälligheten, som genom beslutet skall föras till kommunens fastighet, utgörs av skog och grustäktsområde. Inom denna ägovidd finns även kommunens djupvattentäkter med ledningar och andra anläggningar. Med hänsyn till kommunens uppgift att sörja för den allmänna vattenförsörjningen i detta område är det naturligt att lägga ut Cohen med vattentäkt, skyddsbyggnader och ledningar på kommunens lott. Detta stämmer också väl överens med det generella kravet vid fastighetsbildning på planmässighet, förenlighet med miljöföreskrifter och på förbättring av situationen från samhällets synpunkt. Brukningsrätten till enstaka vattentäkter och enstaka vattenledningar kan visserligen säkras genom etablering av nyttjanderätt. Förvaltningen för att tillgodose vattenförsörjningen för kommunen underlättas emellertid, som kommunen framhållit, väsentligt om kommunen som ägare disponerar fritt över hela det för vattentäkt avsedda området. Härtill har kommunen anfört, att den aktuella fastighetsbildningsåtgärden är ett led i att samla kommunens skogsmark och annan mark om ca 75 ha i en större fastighet, vilket generellt måste anses gynna en god fastighetsindelning. Att på nyss angett sätt lägga ut kommunens samfällighetslott medför inte heller någon särskild olägenhet för de andra samfällighetsdelägarna, som erhåller ett skifte på 4,5 ha som helt utgörs av skogsmark. Skiftet får anses tillräckligt stort för att kunna brukas rationellt tillsammans med klagandenas markfastighet. Av klagandena påtalade olägenheter med försvårat skogsbruk och jaktutövande samt förlust av husbehovstäkt är inte framträdande. Skogsbruket torde snarare gynnas av att klagandena genom fastighetsbildningen fritt kan bruka skogen och slipper samförvaltningen med kommunen. Värdet av jakten och grustäkten, som är synnerligen begränsad genom täktplan, övriga miljöhänsyn och markens användning för kommunens vattenförsörjning, uppvägs mer än väl av att skogsbruksvärdet ökar åtskilligt genom äganderätten till skogslotten. När det gäller husbehovstäkt har kommunen utan genmäle anmärkt att möjlighet till mindre husbehovstäkt finns på klagandenas lott. Ingenting har heller framkommit som motsäger att förrättningen ger lotterna en god arrondering och naturlig gräns med brukningsgräns som utgörs av kraftledningsgata och mindre skogsväg. Tilldelningen av mark blir också i god överensstämmelse med delägarnas andel av den samfällda arealen och ger inte upphov till för stora ersättningar. Någon anledning att ifrågasätta den beslutade gränsdragningen föreligger alltså inte.
Bestämmelserna i fastighetsbildningslagen lägger inget hinder för den av lantmätaren beslutade regleringen. Överklagandet skall alltså lämnas utan bifall.
I huvudsaken lämnar HD överklagandet utan bifall.
HD (justitieråden Fowler, Gonzales, referent, Mccall, Williams och Sanders) meddelade den 11 mars 2004 följande utslag:
Fastighetsregleringen har begärts av kommunen och avser en uppdelning av ett samfällt markområde om ca 16 ha på de två ”ägarfastigheterna” Kalleberga 6:159 (ägd av kommunen) och Kalleberga 30:1 (ägd av klagandena) så att till förstnämnda fastighet skulle överföras ca 11,5 ha och till sistnämnda 4,5 ha vilket i stort sett svarar mot fastigheternas andelstal i samfälligheten (75 respektive 25 %). Huvuddelen av samfälligheten utgör skogsmark men där finns också en grustäkt, viss inägomark och en vattentäkt, vilken utnyttjas av kommunen. Kalleberga 6:159 är en gatu-, park- och restmarksfastighet om ca 20 ha med områden spridda över Kallinge tätort. Kalleberga 30:1 är en skogsfastighet om ca 63 ha i sex olika skiften och huvuddelen är skogsmark.
Kommunens ansökan om fastighetsreglering föregicks av en förrättning för ledningsrättsåtgärd på samfälligheten i syfte att trygga färskvattenförsörjningen i området. Den begärda åtgärden utökades till fastighetsreglering och kommunen motiverade detta med att problem uppkom i samägandet. I fastighetsdomstolen gjorde kommunen gällande att fastighetsregleringen utgjorde ett led i skapandet av ett heltäckande ägoinnehav för vattentäktsanläggningen. Där hävdade kommunen också att det område som skulle överföras till kommunens fastighet kunde sambrukas med kommunens större markinnehav som var beläget norr och söder om samfälligheten. I HD har kommunen likaså åberopat både syftet att kunna bruka all kommunal mark i området i anslutning till samfälligheten som ett brukningsområde och ändamålet att få vattentäkten att bli belägen på helt kommunalägd mark.
Klagandena har i HD anfört en rad invändningar mot fastighetsregleringen. De kan sammanfattas enligt följande. Någon lämplig fastighet bildas inte (jfr 3 kap. 1 § FBL). Ett olämpligt skogsskifte uppstår på klagandenas fastighet (jfr 3 kap. 5 och 7 §§ FBL). S.k. båtnad uppstår inte (jfr 5 kap. 4 § FBL). Kommunens fastighet förbättras inte (jfr 5 kap. 5 § FBL). Graderingsvärden saknas varför förrättningen är felaktig (jfr 5 kap. 8 och 9 §§ FBL). Lottläggningen har skett helt enligt kommunens önskemål och är oskälig för klagandenas fastighet (jfr 5 kap. 6 § FBL). Förrättningen utgör en användning av FBL för expropriativa ändamål.
HD behandlar i det följande klagandenas invändningar i nu angiven ordning.
Ett allmänt lämplighetskrav för fastighetsreglering är enligt 3 kap. 1 § första stycket FBL att varje fastighet som ombildas med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar blir varaktigt lämpad för sitt ändamål; bl.a. skall särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning. Vidare anges i paragrafens andra stycke att fastighetsbildning inte får äga rum, om den fastighet som ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid eller om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. I 3 kap. 9 § FBL finns en undantagsbestämmelse. Enligt den bestämmelsen får fastighetsbildning äga rum, även om fastighet som ombildas inte blir varaktigt lämpad för sitt ändamål, såvida fastighetsindelningen förbättras och en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas.
En utgångspunkt för prövningen enligt 3 kap. 1 § FBL är att varje fastighet skall betraktas för sig som en självständig enhet och att man inte skall fästa någon vikt vid en sådan omständighet som att två eller flera fastigheter är i samma ägares hand (Crosby, Fastighetsbildningslagen, 2 uppl. s. 45 f.).
Lantmäteriverket har i sitt yttrande anfört att det saknas anledning att granska de berörda fastigheternas lämplighet för sitt ändamål enligt 3 kap. 1 och 5 §§ FBL eftersom en uppdelning av samfällighetens mark på de båda delägande fastigheterna leder till en förbättring. Helt oavsett huruvida villkoren i nämnda paragrafer är uppfyllda, innebär fastighetsbildningen att fastighetsindelningen förbättras utan att en mer ändamålsenlig fastighetsindelning motverkas. Samfälligheten fyller enligt verket inte något gemensamt behov för delägarfastigheterna utan kan tvärtom innebära en betydande komplikation sett från förvaltningssynpunkt. En uppdelning av ägandet kan snarast ses som en nödvändig förutsättning för fortsatta förbättringar av fastighetsindelningen. Verket anser därför att fastighetsregleringen är tillåten enligt 3 kap. 9 § FBL.
Syftet med 3 kap. 9 § FBL är bl.a. att underlätta successiva förbättringar av fastighetsbeståndet. Samtliga förbättringar i fastighetsindelningen skall vägas mot de tillsammantagna försämringarna. Om resultatet av denna avvägning blir att man konstaterar en förbättringseffekt, får fastighetsbildningen äga rum, under förutsättning samtidigt att en mer ändamålsenlig fastighetsindelning inte motverkas. Vad man har att kräva i förbättringshänseende har inte angetts i lagen. Kravet på en positiv nettoeffekt innebär att man inte alltid kan fordra att någon fastighet bildas som är varaktigt lämpad för sitt ändamål. (Crosby, a.a. s. 87 f.)
Samfälligheten utgörs liksom Kalleberga 30:1 huvudsakligen av skogsmark. Detta gäller också den del av samfälligheten som skulle föras till Kalleberga 6:159. Denna fastighet kan inte sägas bli förbättrad som skogsbruksfastighet genom fastighetsregleringen. Inte heller kan fastigheten i fortsättningen betraktas som en förbättrad fastighet för vattentäkt. Den ombildade fastigheten får snarast en olämplig utformning.
Det som kan anses utgöra en förbättring av fastighetsindelningen är då, som Lantmäteriverket anfört med hänvisning till fastighetsdomstolens uttalande, uppdelningen av den gemensamma marken på de två ägarfastigheterna. Rent generellt kan en uppdelning av en samfällighet mellan ägarfastigheterna innebära en förbättrad fastighetsindelning i så måtto att ägarförhållanden och fastighetsindelning stämmer bättre överens. Potentiella svårigheter med en samfälld förvaltning kan också motverkas. Sådana fördelar måste emellertid vägas mot det värde som kan ligga i ett fortsatt samfällt ägande, t.ex. därför att samfälligheten utnyttjas för ett verkligt gemensamt behov för fastigheterna. I det här aktuella fallet är det oklart varför samfälligheten tillkommit och något påtagligt gemensamt behov av den kan knappast anses påvisat. Med hänsyn härtill får ombildningen av fastigheterna anses utgöra en förbättring av fastighetsindelningen. Uppdelningen av samfälligheten kan inte bedömas innebära att en mer ändamålsenlig fastighetsindelning motverkas. Med hänsyn till det anförda får fastighetsregleringen betraktas som tillåten enligt 3 kap. 9 § FBL, oavsett om villkoren i 3 kap. 1 § FBL är uppfyllda.
För att en skogsbruksfastighet skall anses lämpad för sitt ändamål skall den enligt 3 kap. 5 § FBL ha sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger att det företag som skall bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Enligt 3 kap. 7 § FBL får mark som är avsedd för skogsbruk inte delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse, och inte heller får fastighetsbildning som berör sådan mark äga rum, om den innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet. En undantagsbestämmelse i 3 kap. 10 § FBL innebär att fastighetsbildning som är till övervägande nytta från allmän synpunkt får äga rum även om den strider mot 3 kap. 5 och 7 §§.
Lantmäteriverket har anfört att den minsta lotten, om ca 4,5 ha, inte är så liten att fastighetsregleringen av den anledningen inte skulle vara tillåten.
Med skadlig delning torde förstås en uppdelning av skogsmark på behandlingsytor som är så små att de typiskt sett kan bli ekonomiskt mindre intressanta att sköta (se NJA II 1993 s. 345). Delningen av samfällighetens nu sammanhängande mark i de två lotterna leder inte till att någondera Cohen kan antas bli ekonomiskt ointressant att sköta, särskilt som den mindre lotten skall tillföras skogsbruksfastigheten Kalleberga 30:1. HD finner därför att hinder mot fastighetsregleringen inte möter enligt 3 kap. 7 § FBL. Inte heller 3 kap. 5 § utgör något sådant hinder, och 3 kap. 10 § FBL är därför inte aktuell att tillämpa i målet.
Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § första stycket FBL innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller annars mer ändamålsenlig markanvändning vinns samt att fördelarna härav överstiger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Vid den prövning som skall göras skall man beakta bara sådana fördelar som är att hänföra till fastighetsindelningen eller markanvändningen, och önskemål från mera allmänna synpunkter eller fastighetsägarens personliga önskningar skall inte inverka (Crosby, a.a. s. 176 f.).
Lantmäteriverkets bedömning är att fastighetsindelningen förbättras genom fastighetsregleringen, och verket anser i likhet med fastighetsdomstolen att den ekonomiska vinsten av uppdelningen av samfälligheten uppgår till minst ett belopp som motsvarar förrättningskostnaderna. HD godtar denna uppfattning.
I 5 kap. 5 § FBL föreskrivs att fastighetsreglering som begärts av en sakägare får genomföras endast om den är nödvändig för att en fastighet som tillhör sökanden skall förbättras. Enligt 5 kap. 8 § FBL skall vid fastighetsreglering iakttas att varje däri ingående fastighet får en sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. I sistnämnda paragraf föreskrivs vidare att fastigheten inte får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren.
Den återgivna regeln i 5 kap. 5 § FBL skall uttrycka förutsättningen att sökanden skall ha ett berättigat eget intresse av fastighetsregleringen och att detta intresse är knutet till hans fastighet (Crosby, a.a. s. 180). Denna förutsättning får anses uppfylld här.
Det användbarhetskriterium som anges först i 5 kap. 8 § FBL innebär att varje fastighet som ingår i en fastighetsreglering skall få en sådan sammansättning och utformning att den inte är mindre lämpad för sitt ändamål än före regleringen (Bengtsson, Speciell fastighetsrätt, 8 uppl. s. 90). Varken Kalleberga 6:159 eller Kalleberga 30:1 kan anses bli mindre lämpad för det ändamål vartill den är avsedd att användas, om fastighetsregleringen genomförs. Vid denna bedömning har HD beaktat vad klagandena anfört i fråga om försämrade möjligheter att utnyttja samfälligheten för skogsbruk, jakt och grustäkt.
Regeln i 5 kap. 8 § FBL om ändring av en fastighets graderingsvärde begränsar den storleksförändring som en fastighet får undergå vid fastighetsreglering. Någon mera bestämd gräns för vad som är tillåtet i fråga om sådan ändring är inte angiven. Vad klagandena har invänt emot är främst att någon graderingsvärdering inte har skett enligt 5 kap. 9 § FBL. Graderingsförfarandet är emellertid inte ett obligatoriskt förfarande utan skall tillgripas bara när det behövs för genomförande av fastighetsregleringen. Graderingen skall vara ett hjälpmedel och kunna användas vid kontroll av att ombildningen inte sker i strid med 5 kap. 8 § FBL. Regleringsförrättningar bör inte tyngas av en särskild värdering bara för markfördelningen. (Crosby, a.a. s. 202.)
Lantmäteriverket har anfört att förhållandena i det aktuella fallet är sådana att någon formlig värdering av skogsmarken inte behövs, för såvitt det inte är nödvändigt att vid graderingen ta hänsyn även till annan markanvändning än skogsbruk. Också HD finner att någon gradering inte är behövlig om man bara ser till fördelningen av mark för skogsbruk.
När det gäller annan användning av samfälligheten är det tillgången till grustäkt som klagandena huvudsakligen har ansett betydelsefull. Lantmäteriverket har förklarat sig dela domstolarnas bedömning att det kommersiella utbytet av grustäkten skall anses som ett sådant tillfälligt förhållande som enligt 5 kap. 9 § FBL inte skall beaktas vid en graderingsvärdering. Vidare ansluter sig verket till fastighetsdomstolens uppfattning att uttag av grus för husbehov bör beaktas vid en gradering men anser att just sådan tillgång inte har så stor vikt för fastighetsvärdet att den skulle få betydelse för prövningen huruvida villkoren i 5 kap. 8 § FBL är uppfyllda. Lantmäteriverket har vidare förklarat sig dela hovrättens bedömning att det förhållandet att kommunen som verksamhetsutövare enligt miljöbalken har rätt att utnyttja området i fråga för vattentäkt inte skall anses påverka ett graderingsvärde.
Enligt 5 kap. 9 § FBL skall vid graderingsvärdering i princip även tillfälliga förhållanden beaktas. Särskilda skäl kan dock föranleda att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur. Av ett yttrande av Länsstyrelsen i Blekinge län den 10 mars 1998 till lantmäterimyndigheten framgår att täktverksamhet på samfälligheten skall vara avslutad den 31 december 2005 samt att det får bedömas som mycket ovisst, främst av miljöhänsyn, om tillståndet kan förlängas. Med hänsyn härtill bör möjligheten till grustäkt på samfälligheten inte påverka frågan om graderingsvärde behöver åsättas vid fastighetsregleringen.
Sammanfattningsvis anser HD i likhet med Lantmäteriverket att fördelningen av samfällighetsmarken bör kunna göras efter areal och ägarfastigheternas andelar. Den avvikelse som fastighetsregleringen skulle innebära från en sådan fördelning får bedömas ligga inom ramen för det som är tillåtet enligt 5 kap. 8 § FBL när det gäller förändring av ägarfastigheterna.
I 5 kap. 6 § FBL regleras omfattningen av en fastighetsreglering och sättet för regleringens genomförande. Bl.a. gäller att fastighetsreglering skall ske i den omfattning som avses med ansökningen samt att, om syftet med regleringen kan vinnas genom olika utföranden, denna skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras.
Till grund för en begärd fastighetsreglering skall alltså läggas ansökningen och det i denna upptagna yrkandet. Om en ansökan om fastighetsreglering som här bara innehåller en helt allmän begäran om reglering för förbättring av sökandens fastighet, ankommer det på fastighetsbildningsmyndigheten att göra en bedömning hur det uppgivna ändamålet skall uppnås. Om syftet med regleringen kan uppnås genom olika utföranden, skall det alternativ väljas som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt av regleringen oskäligt försämras. Strävan efter bästa möjliga nettoresultat bör i princip vara vägledande. Begreppet olägenhet hänför sig inte bara till rent ekonomiska förhållanden utan kan också gälla mera personliga omständigheter. (Crosby, a.a. s. 183 ff.)
Samfälligheten har en rektangelliknande form och en huvudsakligen väst–östlig utbredning. I stort sett tvärs över området går några vägar, en bäck (Klintbäcken) och en kraftledning. Inom området ligger en mindre bostadsfastighet, Kalleberga 6:70, och som ett intag en annan mindre fastighet, Kalleberga 6:76, vid områdets ena kortsida mot Ronnebyån i öster. Strax intill Ronnebyån ligger också den grustäkt som exploateras. Den uppdelning som gjorts i fastighetsregleringen innebär att Kalleberga 30:1 tilldelas den mindre och västliga del av samfälligheten som avgränsas av kraftledningen och en väg, som passerar kraftledningen, och som Kalleberga 6:70 är belägen på.
Lantmäteriverket har anslutit sig till den principiella analys som fastighetsdomstolen gjort i lottläggningsfrågan. Utgångspunkten för denna är kommunens intresse av vattentäkten och därmed grustäkten. Sammantaget har fastighetsdomstolen, med vilken hovrätten instämt, kommit till att minst olägenheter utan oskäligt försämrat utbyte eller lönsamhet uppkommer om täkten tilldelas kommunens lott och klagandenas förlust av grustäkten ersätts med pengar. Domstolarna har bedömt att den gränsdragning som lantmäterimyndigheten gjort medför lotter med god arrondering och att själva gränsen får en lämplig sträckning i terrängen. Lantmäteriverket har inte funnit anledning att frångå denna gränsdragning.
Det framstår som en naturlig lösning att dela samfällighetens markområde i en västlig och en östlig del med en gräns dem emellan som är lämplig i terrängen. Att därvid kommunens fastighet tillförs den del som innehåller grustaget och som har betydelse från vattentäktssynpunkt står mest i överensstämmelse med vilka hänsynstaganden som bör vägleda en lottläggning.
Sammantaget finner alltså HD att fastighetsregleringen är tillåten enligt 5 kap. FBL.
Klagandena har hävdat att fastighetsregleringen tillgodoser ett av expropriationsändamålen i 2 kap. 3 § första stycket expropriationslagen (1972:71) genom tillskapandet av en ”vattentäktsfastighet”. FBL skall inte vara en lag med vilken stat och kommun skall tillgodose sina partsintressen utan fastighetsbildningsnyttan skall helt styra tillåtligheten av åtgärder. Lagen skall enligt klagandena inte utnyttjas för markåtkomst.
FBL bygger på synsättet att fastighetsbildning i princip anses som närmast en enskild angelägenhet, men det allmännas inflytande måste i vissa lägen bli mycket starkt (NJA II 1970 s. 155). Vid t.ex. fastighetsreglering är det därför de enskilda fastighetsägarnas intressen som står i förgrunden, men hänsyn till allmänna intressen skall tas i viss utsträckning. Staten och kommuner kan i sammanhanget uppträda som fastighetsägare på likställd fot med privata rättssubjekt, men det förhållandet att en fastighetsägare är staten eller en kommun kan få betydelse därför att denna fastighetsägares speciella intressen kan få slå igenom, såsom vid prövningen av om en fastighet är lämpad för sitt ändamål (jfr Lopez– Clayton, a.a. s. 54). Även vid tillämpningen av 5 kap. 6 § FBL kan speciella önskemål hos en fastighetsägare, t.ex. en kommun, tillmätas betydelse. Det kan vidare noteras att det vid fastighetsreglering, även om grundtanken är att de ombildade fastigheterna efter åtgärden i princip skall vara likvärdiga med de ursprungliga, är tillåtet med viss marköverföring som gör att storleksförhållandena mellan fastigheterna ändras mot kompensation i pengar. Det kan också anmärkas i detta mål att, om den samfällda marken utgjort en självständig fastighet, klyvning förmodligen hade kunnat begäras och utföras med samma resultat i praktiken som den nu aktuella fastighetsregleringen. Det saknas således grund för att betrakta denna fastighetsreglering som resultatet av ett otillbörligt utnyttjande av fastighetsbildningslagstiftningen.
HD fastställer hovrättens avgörande i saken.
HD:s utslag meddelat: den 11 mars 2004.
Mål nr: Ö 351-02.
Lagrum: 3 kap. 1, 5, 7 och 9 §§ samt 5 kap. 4, 5, 6, 8 och 9 §§ FBL.