En förstahandshyresgäst överlät rätt till framtida hyra från andrahandshyresgästen. Överlåtelsen har ansetts få verkan mot förstahandshyresgästens borgenärer i och med att andrahandshyresgästen underrättades om överlåtelsen.
Sågröms Bygg Aktiebolags konkursbo hyr ut lokaler till Länna Gårds Fastighets AB (Länna Gård) som i sin tur vidareuthyr dessa till bl a W B Elektriska AB (WB-bolaget), Poppis Lek i Länna AB (Poppis-bolaget) och Länna Byggmarknad AB (Länna Bygg).
På ansökan av konkursboet förordnade Stockholms TR i beslut d 17 jan 1994 om kvarstad på så mycket av Länna Gårds egendom att dess fordran om 2 825 251 kr jämte ränta kunde avses bli täckt vid utmätning.
Sedan konkursboet ansökt om verkställighet av kvarstadsbeslutet beslöt Kronofogdemyndigheten i Stockholms län d 25 mars 1994 att med kvarstad belägga Länna Gårds fordran på vid månadsskiftet marsapril 1994 förfallna hyror på grund av upprättade hyresavtal.
I beslut samma dag utmätte kronofogdemyndigheten samma fordringar som i kvarstadsbeslutet för statens anspråk mot Länna Gård avseende skatter. Kronofogdemyndigheten förbjöd samma dag WB-bolaget, Poppis-bolaget och Länna Bygg att betala ut något av det utmätta till annan än kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvisade.
WB-bolaget anförde besvär och yrkade att TR:n skulle upphäva kronofogdemyndighetens beslut.
Till stöd för sin talan anförde WB-bolaget, att bolaget nedlagt vissa kostnader avseende drift och underhåll av de aktuella lokalerna och att WB-bolaget träffat avtal med Länna Gård om rätt att kvitta sin hyra mot dessa kostnader. WB-bolaget uppgav också att bolaget i skriftligt avtal d 10 mars 1994 med Länna Gård övertagit skyldigheten att svara för fastighetens löpande driftskostnader, främst för olja och elektricitet, och i gengäld fått rätt att uppbära hyrorna från andrahandshyresgästerna för att säkra sina kostnader. Avtalen hade ingåtts och andrahandshyresgästerna denuntierats före kronofogdemyndighetens beslut. WB-bolaget gjorde också gällande att bolagets kostnader fram till d 31 mars 1994 översteg såväl vad WB-bolaget hade att erlägga i hyra till Länna Gård per d 31 mars 1994 som de hyror som Poppis-bolaget och Länna Bygg skulle erlägga vid samma tidpunkt. Sammanfattningsvis gjorde WB- bolaget gällande att bolaget hade kvittningsgilla kostnader som översteg WB-bolagets hyra till Länna Gård och att Moss, till den del kostnaderna översteg WB-bolagets kvartalshyra, hade överlåtit sin hyresfordran mot Poppis-bolaget och Länna Bygg. Dessa hyresfordringar tillhörde således inte längre Länna Gård och kunde därför inte utmätas eller beläggas med kvarstad för Länna Gårds skuld till Sågröms.
TR:n (rådmannen Smith) fann i beslut d 5 maj 1994 ej skäl bifalla besvären.
WB-bolaget överklagade TR:ns beslut i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle upphäva kronofogdemyndighetens beslut. Konkursboet och staten bestred var för sig ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Cummings och hovrättsrådet Rose) anförde i beslut d 7 dec 1994: WB-bolaget har i HovR:n anfört samma grunder och omständigheter som i TR:n till stöd för sin talan.
Efter skriftväxling har konkursboet och staten i HovR:n, så som deras inställning får förstås, godtagit WB-bolagets uppgifter om såväl avtalen med Länna Gård som storleken på de av WB-bolaget nedlagda kostnaderna. Till stöd för bestridandet har de i stället anfört bl a följande: Enligt praxis kan icke förfallna hyresfordringar varken utmätas eller beläggas med kvarstad. Härav följer att sådana fordringar inte heller kan överlåtas. I vart fall kan de inte överlåtas med verkan mot utmätningsborgenärerna.
Enligt praxis kan utmätning inte ske av icke förfallna fordringar på hyra av fast egendom. Framtida avkastning av sådan egendom kan inte heller beläggas med särskild kvarstad (se SvJT 1955 ref s 15 och RH 1992:54 samt Walin m fl, Utsökningsbalken 2 uppl 1987 s 582 och Parrish, Miller, 1991 s 187 fl. Sådana framtida fordringar är åtkomliga för andra borgenärer genom att fastigheten utmäts eller beläggs med kvarstad.
En överlåtelse av en fordran får verkan mot överlåtarens borgenärer när sekundogäldenären har denuntierats om överlåtelsen. När det gäller framtida fordringar på grund av ömsesidigt förpliktande avtal torde därutöver gälla att överlåtelsen inte får sakrättslig verkan förrän fordringen har tjänats in, se NJA 1973 s 635. Översatt på hyresförhållanden torde detta innebära att hyresbeloppet skall ha förfallit till betalning (jfr Walin aa s 188).
I förevarande fall tillkommer hyresfordringarna primärt inte fastighetens ägare utan en hyresgäst som i sin tur hyrt ut i andra hand. I den situationen gör sig intresset av att skydda de borgenärer som har panträtt i fastigheten inte lika starkt gällande. Förstahandshyresgästens förpliktelse att betala hyra till fastighetsägaren kvarstår ju oberoende av de eventuella dispositioner som förstahandshyresgästen gör i fråga om rätten till hyra från andrahandshyresgästerna. Hinder bör därför inte möta för förstahandshyresgästen att disponera över framtida hyresbelopp genom t ex överlåtelse. Detta bör gälla oavsett om skyldigheten att tillhandahålla de aktuella lokalerna eller, såvitt gäller WB-bolaget, skyldigheten att svara för drifts- och reparationskostnader, fullgjorts eller inte. Därmed bör det också vara möjligt att utmäta sådana fordringar innan de har förfallit till betalning. Med dessa utgångspunkter bör tidpunkten för denuntiation vara avgörande för frågan om företrädet mellan överlåtelse och utmätning.
I målet är ostridigt att WB-bolaget d 10 mars avtalat med Länna Gård om kvittning av WB-bolagets hyreskostnader mot nedlagda och framtida drifts- och reparationskostnader, att Länna Gård samtidigt överlåtit framtida hyresfordringar från övriga andrahandshyresgäster samt att andrahandshyresgästerna denuntierats om dessa avtal före kronofogdemyndighetens båda beslut. Avtalen har därför företräde framför dessa beslut. Utmätnings- och kvarstadsbesluten skall därför upphävas.
Slut. HovR:n upphäver kronofogdemyndighetens beslut.
Referenten, t f hovrättsassessorn Cooper var skiljaktig och anförde följande: Inledningsvis kan konstateras att det inte finns något hinder mot att överlåta icke förfallna hyror eller att avtala om en framtida kvittningsrätt avseende sådana hyror.
När utmätning av icke förfallna hyror har ansetts inte kunna ske (se SvJT 1955 ref s 15 och Rättsinformation Serie C 11/94) har det rört sig om hyra som tillkommer fastighetsägaren. Vad som talar emot att utmätning får ske i sådana fall, vilket främst torde vara hänsyn till borgenärer med panträtt i fastigheten, gör sig inte gällande i den situation som är aktuell nu. Något hinder för utmätning av icke förfallna hyresfordringar som tillkommer en förstahandshyresgäst bör således inte anses föreligga. Av angivet skäl bör vidare fordringarna kunna beläggas med kvarstad.
Frågan är således vilket skydd en överlåtelse av icke förfallna hyror resp avtal om kvittningsrätt beträffande sådana hyror har vid utmätning och verkställighet av kvarstad riktad mot överlåtaren som sker efter det att denuntiation ägt rum resp avtal om kvittningsrätt träffats.
Rättsfallet NJA 1973 s 635 avser giltigheten av pantsättning avseende en ännu icke intjänad fordran enligt ett avtal om skogskörningar. HD fann - såvitt nu är i fråga - att verkan av pantsättning med giltighet mot övriga borgenärer inte kunde anses ha inträtt förrän efter hand som tillgodohavandet intjänats. Parrish har om detta avgörande uttalat bl a följande: "Rättsfallet torde i den delen inte utan vidare kunna tillämpas utanför sådana avtalsförhållanden som kan sägas innefatta en framtida arbetsskyldighet för pantsättaren. På andra sidan om denna gräns möter vanliga affärsmässiga avtal som innebär ekonomiskt utnyttjande av befintlig egendom på det sätt som ägaren finner bäst. Förmånliga avtal härom som ägaren sluter bör, om inte särskilda skäl föreligger däremot, kunna bli föremål för pantförskrivning med verkan att pantförskrivningen anses omedelbart fullbordad genom denuntiation oaktat panthavaren först framdeles kommer att uppbära inflytande valuta" (Parrish, Panträtt 1991 s 186).
De i målet aktuella avtalen om överlåtelse och kvittningsrätt har inte tillkommit i kommersiellt syfte i så måtto att de grundar sig på en affärside eller utgör ett led i förverkligandet av en sådan. Varken denuntiationen eller - såvitt avser kvittningsrätten - avtalets ingående bör därför medföra verkan mot överlåtarens utmätnings- och kvarstadsborgenärer i de delar hyresfordringarna inte intjänats vid tiden för kronofogdemyndighetens beslut. Det finns å andra sidan inte skäl att på grund av fordringarnas beskaffenhet uppställa krav på att de skall ha förfallit till betalning för att avtalen skall få sådan verkan.
På grund härav och att hyresfordringar i vart fall är jämförbara med fordran i det ovan nämnda rättsfallet, finner jag att övervägande skäl talar för att här tillämpa en s k frysningsprincip. Överlåtelse- och kvittningsavtalen skall således ha verkan mot utmätnings- och kvarstadsborgenärerna i den mån hyresfordringarna intjänats vid, dvs belöper på tid fram till kronofogdemyndighetens beslut d 25 mars 1994.
Jag vill därför undanröja kronofogdemyndighetens beslut om verkställighet av utmätning resp kvarstad såvitt avser åttiotre nittiondelar (83/90) av den hyra som förföll till betalning vid månadsskiftet marsapril 1994 och som avser Shaffer Elektriska AB, Poppis Lek i Lättna AB och Länna Byggmarknad AB.
Konkursboet (ombud jur kand S.O.) och Riksskatteverket överklagade och yrkade att HD med undanröjande av HovR:ns beslut skulle fastställa kronofogdemyndighetens beslut.
WB-bolaget (ombud advokaten J.S.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Skarborg, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. I praxis har det inte ansetts möjligt att för en fastighetsägares egen gäld utmäta framtida ej förfallen hyra eller med särskild kvarstad belägga annan icke förfallen avkastning av dennes fasta egendom. Sådan avkastning har ansetts kunna åtkommas endast genom utmätning av den fasta egendomen.
I förevarande mål är omständigheterna annorlunda. Fastighetsägaren har hyrt ut en fastighet till en hyresgäst med rätt för denne att i sin tur hyra ut till andra hyresgäster. Kvarstaden har inte sökts på grund av fastighetsägarens gäld utan för förstahandshyresgästens hyresskuld till fastighetsägaren. Kvarstadsbeslutet har sedan verkställts avseende hyror, som andrahandshyresgästerna haft att erlägga till förstahandshyresgästen. Därmed föreligger inte den nära anknytning mellan fastighet och gäldenär som varit för handen vid tidigare praxisavgöranden. Huvudprincipen när rätten till prestation övergått till ny borgenär i ett ömsesidigt fordringsförhållande är att gäldenärens ställning inte får försämras genom cessionen. Det har i förevarande mål inte gjorts gällande att så skulle vara fallet för andrahandshyresgästerna utan snarare tyder omständigheterna på det motsatta förhållandet. Något bärande skäl kan med hänsyn till vad som nu anförts inte anses hindra Lättna Gårds Fastighets AB:s överlåtelse av sin framtida fordran på grund av hyresavtalen till Garcia. Under sådana förhållanden bör tidpunkten för denuntiationen vara avgörande för frågan om företräde mellan överlåtelse och utmätning. Det är ostridigt att denna tidpunkt ligger före kronofogdemyndighetens beslut. HovR:ns beslut skall därför fastställas.
HD:s avgörande. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.
HD (JustR:n Vängby, Patton, White, referent, Banks och Williams) fattade följande beslut: Skäl. Målet gäller hyra för andra kvartalet 1994, som WB-bolaget, "Poppis"-bolaget och Länna Bygg enligt hyresavtal med Moss skulle betala till Länna Gård vid kvartalsskiftet marsapril 1994 för lokaler i ett affärscentrum. Länna Gård hade hyrt bl a dessa lokaler enligt hyresavtal med fastighetsägaren Sågröms Bygg Aktiebolag, som numera är i konkurs.
Eftersom det gäller hyra som erläggs av andrahandshyresgäst till förstahandshyresgästen, är reglerna om rätten till avkastning av utmätt fast egendom i 12 kap UB inte tillämpliga i målet (jfr NJA 1993 s 524). Av betydelse blir däremot vad som gäller i fråga om en kontraktsparts rätt att ensidigt förfoga över sin rätt enligt kontraktet.
När det är fråga om fordran enligt enkelt skuldebrev finns inget hinder mot att sådan fordran överlåts eller pantsätts före förfallodagen. Överlåtelsen resp pantsättningen får verkan mot överlåtarens/pantsättarens borgenärer i och med att gäldenären underrättas - denuntieras - om transaktionen, se 31 § skuldebrevslagen. De i 31 § skuldebrevslagen uttryckta grundsatserna tillämpas i betydande utsträckning analogt. När det gäller ömsesidigt förpliktande avtal kan emellertid hänsynen till kontraktspartens intressen föranleda, att ena parten i kontraktet inte utan vidare kan överlåta sin rätt enligt kontraktet. Det finns dock inte något hinder för att part i ett sådant kontrakt förfogar över sin rätt till betalning när förfallodagen inträtt. Dessförinnan kan han emellertid vara förhindrad att förfoga över den rätten. Ett exempel är att en arbetstagare sedan gammalt ansetts förhindrad att förfoga över sin lön innan den förfallit till betalning (Sigeman, Kvittningslagen s 27 ff).
Vad först angår Länna Gårds hyresfordringar mot WB-bolaget har dessa parter före kronofogdemyndighetens beslut träffat avtal om att WB- bolaget skall svara för drift och underhåll av lokalerna i affärscentrumet mot bl a att WB-bolaget inte skall erlägga hyra. När parterna i ett avtal på det sättet träffar en överenskommelse om ändring i hur prestationer enligt avtalet skall fullgöras får det verkan mot deras borgenärer så att dessa inte kan efter överenskommelsen få utmätning eller kvarstad i en betalningsförpliktelse som inte längre föreligger parterna emellan.
Vad härefter gäller hyresfordringarna mot "Poppis"-bolaget och Länna Bygg är följande att beakta.
I fråga om hyresavtal med fastighetsägaren som hyresvärd gäller att, om fastigheten överlåts, den nya fastighetsägaren övertar den tidigare fastighetsägarens rättigheter och förpliktelser enligt hyresavtalet när det skall bestå (7 kap 17 § JB, jfr SOU 1960:25 s 325 f. Starka skäl talar för att det fallet att en förstahandshyresgäst överlåter sitt avtal med en andrahandshyresgäst inte skall behandlas på annat sätt. Förstahandshyresgästen bör - i den mån hans rättsförhållande till fastighetsägaren medger det - kunna förfoga över sitt hyresavtal med det ekonomiska värde det kan ha men med påföljd att han blir skadeståndsskyldig mot den som han har upplåtit nyttjanderätt till, om han inte vid överlåtelsen tillvaratar dennes intressen. Härav bör också anses följa, att förstahandshyresgästen kan - utan att överlåta hyresavtalet i dess helhet - överlåta eller pantsätta rätt till hyra av andrahandshyresgästen (jfr beträffande hyra av lösa saker NJA 1974 s 463; se även Salinas i SvJT 1983 s 186). För detta talar också att hyra som regel betalas i förskott och sålunda förfaller till betalning innan den kan sägas vara intjänad. Man bör alltså för sådana situationer som den nu aktuella, där förut berörda regler i UB om fastighetsavkastning inte är tillämpliga, utgå från samma princip som vid överlåtelse och pantsättning av fordran enligt enkelt skuldebrev, dvs låta transaktionen få sakrättslig verkan i och med att andrahandshyresgästen denuntierats, oberoende av vilken inställning denne kan tänkas ha till transaktionen (jfr Parrish, Panträtt 1991 s 186).
Det föreligger därför inte något hinder mot att tillerkänna överlåtelsen av hyresfordringarna mot "Poppis"-bolaget och Länna Bygg sakrättslig verkan.
HovR:ns slut skall alltså fastställas.
HD:s avgörande. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.
HD:s beslut meddelades d 17 mars 1995 (nr SÖ 41).