Fastighet, som är ansluten till gemensamhetsanläggning, har enligt 35 § anläggningslagen tillåtits utträda ur anläggningssamfälligheten, varvid ägaren har, med tillämpning av 38 och 39 §§ samma lag, tillerkänts ersättning för andel i överskott som han förlorar genom utträdet. Samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten har ansetts sakna behörighet att i rättegången om fastighetens utträde företräda övriga i anläggningen deltagande fastigheter såsom legal ställföreträdare.
Genom anläggningsbeslut d 5 maj 1977 bestämdes att gemensamhetsanläggning skulle inrättas för vattenförsörjningen till ett antal fastigheter inom Spersboda fritidsområde i Riala socken, Norrtälje kommun, bland dem Spersboda 1:65 som ägs av A.C. Anläggningen skulle bestå av ett ledningssystem med sommarvattenledningar, pumpar, pumphus och reservoarer. Det bestämdes att kostnaderna för anläggningens utförande och drift skulle fördelas mellan de deltagande efter lika andelstal. Antalet andelar var 115 varav 110 för fastigheter och 5 för hus på arrendetomter. Vid ett i anslutning till anläggningsförrättningen hållet sammanträde bildades för förvaltning av anläggningssamfälligheten Spersboda Samfällighetsförening.
A.C. ansökte hos fastighetsbildningsmyndigheten i Norrtälje lantmäteridistrikt om sådan omprövning vid ny förrättning som avses i 35 § anläggningslagen och yrkade, att hans fastighet skulle utträda ur vattensamfälligheten. Han åberopade som väsentligt ändrat förhållande att vattenförsörjningen till hans fastighet numera var ordnad genom egen brunn. Han framhöll, att avtal om brunnsborrning hade slutits redan innan 1977 års anläggningsförrättning hade avslutats. Han yrkade också sådan ersättning som avses i 37-39 §§anläggningslagen.
I beslut d 20 dec 1979 bestämde fastighetsbildningsmyndigheten att omprövning ej skulle ske och förrättningen inställdes. Som skäl för sitt beslut anförde fastighetsbildningsmyndigheten: "I och för sig råder nu ändrade förhållanden vad avser vattenförsörjningen för Spersboda 1:65 jämfört med förhållandena vid tiden för anläggningsbeslutet. Om fastigheter som ordnar egen vattenförsörjning efter anläggningsbeslutet skall medges utträde kan detta emellertid få prejudicerande betydelse och på sikt medföra att antalet anslutna fastigheter blir så få att gemensamhetsanläggningen inte längre är lönsam och därför måste läggas ner. Ett sådant resultat strider mot intentionerna vid planläggningen vilka uttrycks i beskrivningen till planen och i köpeavtalen i samband med avstyckningarna. Det strider också mot nuvarande inställning hos byggnadsnämnd och hälsovårdsnämnd, nämligen att se till att gemensamma vattenförsörjningssystem ordnas i planområden för fritidsbebyggelse. Att A.C. tecknat kontrakt om brunnsborrning dagarna före anläggningsbeslutets meddelande och att han nu har en egen väl fungerande vattentäkt kan inte uppväga det intresse som övriga delägare i gemensamhetsanläggningen har av trygghet mot rubbning i bestående rättsförhållanden."
A.C. anförde besvär hos Stockholms TR, fastighetsdomstolen, och yrkade bifall till sin talan om utträde för Spersboda 1:65 ur samfälligheten och om ersättning för den andel i överskott som han förlorade genom utträdet. Han bestämde ersättningsanspråket till 2 600 kr, motsvarande 1/115 av anläggningens återanskaffningskostnad, beräknad till 300 000 kr.
M.H. som företräddes av ordföranden i samfällighetsföreningen, Wilson såsom ombud bestred ändring. Han anförde: Visserligen har väsentligt ändrade förhållanden inträtt genom att Spersboda 1:65 fått egen brunn. Denna fastighets utträde skulle emellertid medföra avsevärd olägenhet för de övriga deltagande fastigheterna, i det att dessas ägare bleve tvungna att medverka till utträde av alla andra fastigheter som fått eller framdeles förses med egna brunnar. Nio av de deltagande fastigheterna, Spersboda 1:65 inräknad, har egna brunnar. Tre av dem var försedda med brunn redan före anläggningsbeslutet. Ägarna till ytterligare tre fastigheter är i färd med att ordna egna brunnar. Att A.C. slutit avtal om brunnsborrning före anläggningsbeslutet saknar betydelse i målet, särskilt som han ej upplyste förrättningsmannen därom. Ej heller gav han det till känna vid de möten som tomtägarföreningen för området ordnade i vattenfrågan eller genom svar på dess skriftliga enkät i frågan. A.C. underlät också att överklaga anläggningsbeslutet. Även vid bifall till yrkandet om utträde bestrids ersättningsyrkandet. Anläggningen som är samfällighetens enda tillgång har kostat omkring 250 000 kr att bygga men kan i förevarande sammanhang ej anses ha något som helst värde, emedan den ej går att realisera.
Övriga sakägare lät sig ej avhöra. Samfällighetsföreningen vidhöll i inlagor till domstolen att den motsatte sig bifall till A.C:s talan.
TR:n (rådmännen Mitchell och Tate, fastighetsrådet Rice samt nämndemännen Jones och Herrera) anförde i utslag d 16 okt 1980:
Skäl. Såsom A.C. gjort gällande har i fråga om deltagande av Spersboda 1:65 i gemensamhetsanläggningen väsentligt ändrade förhållanden inträtt, sedan denna fastighets vattenförsörjning blivit ordnad genom egen brunn.
Någon avsevärd olägenhet uppkommer icke för de övriga deltagarna i gemensamhetsanläggningen därigenom att kretsen av deltagare minskas från 115 till 114. Att ägarna till de kvarvarande fastigheterna - vid bifall till A.C:s talan - må anse sig skyldiga att medge ytterligare utträden är icke en sådan olägenhet.
På grund av det anförda skall Spersboda 1:65 äga utträda ur vattensamfälligheten. Vid denna prövning skall A.C. tillerkännas ersättning för andel i överskott. Det är utrett att överskottet i förevarande fall är lika med anläggningens värde. Med hänsyn till kostnaderna för anläggningens utförande - omkring 250 000 kr - samt dess ålder och fortsatta användbarhet skattar domstolen andelen till 1 700 kr.
Slut. Med ändring av överklagade beslutet förordnar domstolen, att Spersboda 1:65 skall utträda ur vattensamfälligheten.
Förklarandena skall solidariskt utge ersättning till A.C. med 1 700 kr. Ersättningen skall erläggas inom 3 månader från det utslag i målet vinner laga kraft.
Samfällighetsföreningen samt M.H. och ytterligare 69 delägare i samfälligheten, företrädda av Wilson anförde besvär i Svea HovR och yrkade, att HovR:n med undanröjande av TR:ns utslag måtte fastställa fastighetsbildningsmyndighetens beslut om inställd förrättning eller i vart fall ogilla A.C:s yrkande om ersättning för andel i överskott.
A.C. bestred yrkandena.
HovR:n (hovrättslagmannen Price och hovrättsrådet Chapman anförde i utslag d 18 juni 1981:
Skäl. Enligt 18 § lagen om förvaltning av samfälligheter är samfällighetsförenings ändamål att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. I förvaltningen ingår ej annat än i undantagsfall att uppta frågor om bestämmande av kretsen av delägare i föreningen, jfr 43 § anläggningslagen. Parter vid förrättning varom i målet är fråga är således delägarna i föreningen. Under sådana förhållanden och då föreningen, som ej varit part i målet vid TR:n, inte genom överklagade utslaget kan anses lida förfång skall föreningens talan avvisas.
Förrättningsmannen har mot 4 kap 18 § FBL ej till förrättningen kallat samtliga sakägare och det oaktat avslutat förrättningen. Då emellertid sakägarna i behörig ordning kallats till TR:n, finner HovR:n det vid förrättningen förelupna felet ej utgöra hinder att nu företaga målet till prövning i sak.
Genom att A.G:s fastighet utrustats med egen brunn har, som Salazar huvudmän vidgått, inträtt sådant ändrat förhållande som inverkar på frågan om fastigheten skall vara ansluten till samfälligheten.
Vid prövningen huruvida ett utträde från A.C:s sida förorsakar avsevärd olägenhet ur allmän eller enskild synpunkt skall hänsyn endast tas till de förhållanden som nu råder. HovR:n finner att någon avsevärd olägenhet av anfört slag ej kan anses uppkomma om A.C. skulle tillåtas att med sin fastighet utträda ur samfälligheten och därmed lämna föreningen. Vid sådant förhållande skall A.C:s fastighet tillåtas utträda ur samfälligheten.
Vid prövning enligt 38 § 1 st anläggningslagen finner HovR:n lika med fastighetsdomstolen A.C. berättigad till ersättning för fastighetens andel i ett enligt 39 § 1 st samma lag beräknat överskott med det av fastighetsdomstolen bestämda beloppet.
HovR:ns avgörande. HovR:n avvisar föreningens talan.
HovR:n fastställer det slut som upptas i fastighetsdomstolens utslag.
Referenten, hovrättsrådet Gray, och fastighetsrådet Ingram var skiljaktiga beträffande A.C:s rätt att i samband med utträdet erhålla ersättning och anförde:
Gray: Enligt 38 § anläggningslagen har utträdande delägare rätt till ersättning för "den andel i ett enligt 39 § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet". Föreligger i stället underskott, skall den som utträder förpliktas utge ersättning för sin andel däri.
Den anläggning för vilken samfälligheten bildats utgöres av ett ledningssystem med vattenledningar, pumpar, pumphus och reservoarer, avsett att förse de i samfälligheten ingående fastigheterna med vatten sommartid. Det finns ingen anledning förmoda att anläggningen, sedd fristående i förhållande till delägarfastigheterna, har något egentligt värde. I målet har ej gjorts gällande att samfälligheten utöver själva anläggningen äger några tillgångar av betydelse. Något överskott, som skall utbetalas till utträdande delägare, föreligger således inte. A.C:s yrkande om ersättning för andel i överskott skall därför ogillas.
Ingram: I fråga om A.C:s rätt att i samband med utträdet erhålla ersättning för andel i överskott konstaterar jag först, att några förbindelser eller tillgångar förutom själva anläggningen inte synes föreligga. Beträffande anläggningens värde bygger lagen på principen, att värdet skall bestämmas med utgångspunkt i kostnaderna för anläggningens utförande sedan dessa reducerats med hänsyn till förslitning och fortsatt användbarhet. I lagens förarbeten har emellertid av föredragande departementschefen upprepade gånger framhållits att värderingen syftar till att fastställa i vad mån det med hänsyn till alla föreliggande förhållanden framstår som rättvist och rimligt t ex att en utträdande delägare får tillbaka en del av sina investeringar i anläggningen (prop 1973:160 s 176-177 och 260).
Den aktuella ersättningssituationen karakteriseras dels av att övriga delägares nytta av anläggningen inte ökar genom utträdet utan snarare minskar eftersom vissa driftskostnader kan förutsättas vara oberoende av antalet deltagande fastigheter och den lediga kapaciteten inte kan utnyttjas av annan, dels av att anläggningen för den utträdande fastigheten blivit onyttig genom åtgärder av dennes ägare efter anläggningens tillkomst. Genom att A.C:s fastighet utträder måste anläggningens fortsatta användbarhet - och därmed dess värde - anses minska.
På grund av det sagda anser jag att A.C. skäligen inte är berättigad till någon ersättning vid utträdet ur föreningen.
Samfällighetsföreningen samt M.H. och medparter anförde besvär. De yrkade att HD med undanröjande av HovR:ns avvisningsbeslut måtte förklara föreningen behörig att föra talan för samtliga delägare i samfälligheten utom A.C. samt att HD måtte bifalla deras i HovR:n förda talan.
A.C. bestred bifall till besvären.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Hutchinson, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande utslag: Skäl. A.C. yrkar i målet att hans fastighet skall tillåtas utträda ur anläggningssamfälligheten för vattenförsörjning och att med anledning därav ersättning jämlikt 38 § anläggningslagen skall tillerkännas honom. Enligt lagens förarbeten (prop 1973:160 s 259) torde det böra åligga föreningen att svara för utbetalningen av ersättningen. 192
Med hänsyn till att ett ersättningsbeslut alltså skulle vara verkställbart mot föreningen måste denna anses vara part i målet. Dess talan i sak skall därför tas upp till prövning. Denna talan överensstämmer i allt väsentligt med den av M.H. och medparter till HD fullföljda talan och bör lämpligen prövas i samband med denna. Återförvisning skall därför ej ske.
Vid prövning av klagandenas talan såvitt avser utträde ur samfälligheten gillar HD HovR:ns bedömning.
Vad gäller frågan om ersättning till A.C. enligt 38 § anläggningslagen är följande att beakta. Klagandena har i HD upplyst, att samfällighetens tillgångar utöver själva anläggningen utgörs av en reservfond uppgående till ett halvt basbelopp. I lagens förarbeten (prop 1973:160 s 260) framhålles, att den prövning som skall ske ytterst gäller om det med hänsyn till samtliga föreliggande omständigheter kan anses rimligt och rättvist att ersättning utgår. Utmärkande för det föreliggande fallet är att en delägare i anläggningssamfällighet för vattenförsörjning av fritidsfastigheter öppnar egen vattentäkt och åberopar detta som skäl för utträde ur samfälligheten, vars tillgångar i stort sett begränsas till anläggningen. För att i ett sådant fall det skall framstå som rimligt att tillerkänna den utträdande ersättning får krävas särskilda skäl. Sådana föreligger ej. A.C:s yrkande om ersättning skall därför ogillas. Slut. HD undanröjer HovR:ns avvisningsbeslut. I fråga om utträde ur anläggningssamfälligheten fastställer HD HovR:ns utslag.
Med ändring av HovR:ns utslag ogillar HD A.C:s yrkande om ersättning enligt 38 § anläggningslagen.
HD (JustR:n Shea, Caldwell, Rangel, referent, Ramirez och Riggs) beslöt följande utslag:
Skäl. Föreningen har i HD inte velat göra gällande att den vid sidan av delägarna i anläggningssamfälligheten är part i målet utan har förklarat sig endast föra talan som legal ställföreträdare för alla delägare i samfälligheten utom A.C.
Samfällighetsförenings ändamål är enligt 18 § 1 st lagen om förvaltning av samfälligheter att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. Beträffande anläggningssamfällighet bör enligt uttalande i förarbetena till nämnda lag (prop 1973:160 s 375) alla åtgärder som kan hänföras till utförande och drift av anläggningen falla inom föreningens kompetensområde. I en rättegång som gäller fråga om fastighets utträde ur anläggningssamfällighet kan samfällighetsförening emellertid inte på nämnda stadgande grunda behörighet att företräda ägarna till övriga i anläggningen deltagande fastigheter. Sådan behörighet följer inte heller av annan lagbestämmelse. Besvären i vad de avser HovR:ns avvisningsbeslut kan därför inte bifallas.
Som HovR:n funnit skall A.G:s fastighet tillåtas utträda ur samfälligheten.
När fastighet utträder ur bestående samfällighet, skall enligt 38 § 1 st anläggningslagen ägaren tillerkännas ersättning för den andel i ett beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. I fråga om samfällighet som förvaltas av samfällighetsförening skall härvid enligt 39 § 1 st samma lag som överskott anses skillnaden mellan, å ena sidan, värdet av anläggningen och föreningens tillgångar samt, å andra sidan, föreningens förbindelser. Såvitt framgår i målet har föreningen inte några tillgångar av betydelse och inte heller några skulder.
Anläggningens värde skall enligt 39 § 1 st anläggningslagen uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till kostnaderna för dess utförande samt till anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. Enligt förarbetena till lagen skall värderingen gå ut på att fastställa i vad mån det med hänsyn till samtliga föreliggande förhållanden framstår som rättvist och rimligt att en utträdande delägare får tillbaka en del av sina investeringar i anläggningen (prop 1973:160 s 176 och 260).
Av handlingarna framgår att den aktuella anläggningen, som avser vattenförsörjning och som utgörs av ett ledningssystem med pumpar, pumphus och reservoarer, började byggas år 1977 och att kostnaden uppgick till omkring 250 000 kr. Det saknas anledning anta att anläggningen undergått mer än normal förslitning eller att dess användbarhet annars minskats. En värdering av anläggningen enbart med hänsyn till nu nämnda förhållanden leder till ett värde som medför att A.C:s andel i befintligt överskott inte understiger det av domstolarna utdömda beloppet, 1 700 kr.
Även andra omständigheter skall emellertid beaktas. Det måste antas att anläggningen har tillräcklig kapacitet för att kunna betjäna samtliga fastigheter som för närvarande ingår i samfälligheten. Den omständigheten att A.C:s fastighet utträder ur samfälligheten medför därför inte någon fördel för övriga fastigheter. Utträdet måste i stället innebära en viss försämring genom att de gemensamma driftskostnaderna i fortsättningen kommer att fördelas mellan färre fastigheter och därmed utgöra en något större belastning för envar av dessa.
Den skälighetsbedömning som skall äga rum vid bestämmande i vad mån ägaren till en utträdande fastighet skall erhålla ersättning skall avse anläggningens värde. Yrkandet att A.C. inte skall tillerkännas någon ersättning förutsätter att anläggningen anses sakna värde. En följd härav borde bl a bli att om en fastighet inträdde i samfälligheten dess ägare inte kunde förpliktas enligt 37 § anläggningslagen att utge ersättning till övriga delägare eftersom överskott inte tillfördes honom genom anslutningen. Det är emellertid tydligt att anläggningen har ett inte obetydligt värde för de fastigheter som kvarstår i samfälligheten. Värdet av A.C:s andel i befintligt överskott får anses motsvara det belopp som domstolarna bestämt.
På grund av det anförda och då M.H. och medparter inte framställt någon erinran mot det av domstolarna föreskrivna sättet för betalningsskyldighetens fullgörande, skall HovR:ns avgörande i ersättningsfrågan stå fast.
Slut. HD ogillar besvären i vad de avser HovR:ns avvisningsbeslut.
HovR:n fastställer HovR:ns avgörande i övrigt såvitt nu är i fråga.