Fråga om köpare av en fastighet reklamerat fel i fastigheten inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet.
W.L. och K.T. köpte i maj 1991 fastigheten Storvreta 47:463 i Uppsala av makarna M. I januari 1993 ansökte W.L. och K.T. hos fonden för fukt- och mögelskador om stöd för att avhjälpa skador i bostadsbyggnaden på fastigheten. I en utredning som Anticimex presenterade den 15 mars 1993 konstaterades elak lukt i bostaden, lokala fukt- och mögelskador i ytter- och innerväggssyllar och rikligt med byggspill på betongplattan. Orsakerna till skadorna angavs vara våt tomtmark med viss marklutning mot huset, avsaknad av fuktspärr under ytter- och innerväggssyllar och uppfuktning av byggspillet med mikrobiologiska angrepp som följd. I beslut den 28 april 1993 konstaterade fonden för fukt- och mögelskador att vissa åtgärder var nödvändiga för att avhjälpa skadorna och att W.L. och K.T. hade rätt till bidrag för nödvändiga reparationsåtgärder. I beslut den 8 november 1993 tillerkändes de ersättning för reparationskostnader med 92 800 kr. Genom ett brev från W.L:s och K.T:s ombud den 15 april 1994 informerades makarna M om att köparna ansåg att fastigheten var behäftad med fel och brister och att makarna M hade att svara för dessa.
W.L. och K.T. yrkade vid Uppsala tingsrätt att makarna M skulle förpliktas att till dem betala 174 000 kr jämte ränta. Som grund för yrkandet åberopade de att fastigheten avvek från vad de med fog hade kunnat förutsätta och att de hade rätt till nedsättning av köpeskillingen.
Makarna M bestred yrkandet och gjorde bland annat gällande att W.L. och K.T. inte hade reklamerat felen i rätt tid. W.L. och K.T. förnekade att de inte hade reklamerat i rätt tid. Tingsrätten beslutade att genom mellandom avgöra frågan om reklamation skett i rätt tid.
Makarna M åberopade till stöd för sitt påstående att reklamation skett för sent: W.L. och K.T. misstänkte att skador fanns i fastigheten under år 1992 och borde redan då ha underrättat dem om detta. I vart fall görs gällande att W.L. och K.T. märkte eller borde ha märkt felet den 15 mars 1993 när Anticimex presenterade sin utredning. Den första gången köparna påtalade felet var genom brevet från deras ombud 15 april 1994. Det är inte skäligt att köparna väntade med att reklamera under mer än ett år efter det att Anticimex hade lämnat sin utredning till dem; särskilt med tanke på att någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet inte hade krävts.
W.L. och K.T. åberopade till stöd för sin talan: W.L. drabbades i slutet av år 1991 av hosta och andningssvårigheter, vilka besvär kvarstod under hela år 1992. Även om de misstänkte att det fanns fukt- och mögelskador i fastigheten under år 1992 fick de kännedom om detta först när Anticimex presenterade sin utredning. Felen och bristerna kunde inte klarläggas helt förrän reparationsarbetet var klart. För att återvinna full hälsa gällde det för dem i första hand att felen avhjälptes. De reklamerade felen så snart arbetena hade utförts och W.L:s hälsotillstånd hade stabiliserats och mindre än sex månader efter det att fonden för fukt- och mögelskador hade beslutat om åtgärder med anledning av föreliggande utredningar. Denna tidsutdräkt kan inte anses anmärkningsvärd i en situation mellan två konsumenter.
Uppsala tingsrätt (1996-04-03, rådmannen Hernandez) lämnade yrkandet om fastställelse att köparna reklamerat för sent utan bifall och anförde i sina domskäl följande.
I målet är fråga om tillämpningen av 4 kap. 19 a § jordabalken. Enligt bestämmelsen, som infördes den 1 januari 1991, får inte köparen åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17-19 §§ om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det han märkt eller borde ha märkt felet. Ändamålet med reklamationsregeln torde främst vara att varna säljaren för att rättsförhållandet ej är avslutat och det är tillräckligt att s.k. neutral reklamation sker.
I förarbetena till bestämmelsen (NJA II 1990 sid. 550 f) anför departementschefen att reklamationsfristen för de dolda felen får beräknas med utgångspunkt från den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt framträder. Att meddelande skall lämnas inom skälig tid avser att medge en bedömning som tar hänsyn till de omständigheter som föreligger i det särskilda fallet. Omständigheter som kan beaktas är om köparen är näringsidkare eller privatperson och vilket mått av sakkunskap köparen har; en köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för att bedöma huruvida ett fel som kan göras gällande mot säljaren föreligger eller vara tvungen att göra en särskild undersökning av fastigheten.
Det framgår av Anticimex undersökning, att de fel och brister som W.L. och K.T. gjort gällande i målet förelåg. W.L. och K.T. har således senast vid tidpunkten för yttrandet märkt de åberopade felen i fastigheten. Uppgift om kostnaden för åtgärderna förelåg i och med fondens för fukt- och mögelskador beslut den 8 november 1993. W.L. och K.T. har därefter den 15 april 1994, dvs. drygt fem månader senare genom advokaten T.D. reklamerat felen.
Av förarbetena till den aktuella bestämmelsen framgår som nämnts att det är tillräckligt med en "neutral" reklamation där inga krav framställs, varför reklamation i och för sig hade kunnat göras redan våren 1993. Det kan konstateras att köparna var konsumenter utan särskilda insikter vad gäller fastighetsköp vare sig beträffande praktiskt byggnadstekniska frågor eller beträffande regler såsom säljarens ansvar för dolda fel och reklamationsfrister. Det bör också noteras att lagstiftningen på senare tid har varit inriktad mot att stärka ställningen för denna grupp.
Med dessa utgångspunkter anser tingsrätten det inte anmärkningsvärt att W.L. och K.T. avvaktade uppgifter om kostnaden för reparationen samt kontaktade ombud innan reklamation skedde. Den tid om fem månader som förflutit efter beslutet om stöd innan reklamation skedde måste mot bakgrund härav anses skäligt.
Makarna M överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle förklara att W.L. och K.T. inte hade reklamerat i rätt tid. W.L. och K.T. bestred ändring.
Svea hovrätt (1996-08-09, hovrättslagmannen Spencer, hovrättsrådet Rice och t.f. hovrättsassessorn Walters, referent) förklarade med ändring av tingsrättens dom att W.L. och K.T. inte hade reklamerat felet inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet. Hovrätten anförde i sina domskäl följande.
I den utredning som Anticimex presenterade den 15 mars 1993 konstaterades att det fanns fukt- och mögelskador i ytter- och innerväggssyllar i fastigheten. I vart fall vid denna tidpunkt måste W.L. och K.T. således ha känt till att fastigheten var behäftad med fel. Det är ostridigt att köparna reklamerade felet den 15 april 1994. Frågan är om reklamationen skedde inom skälig tid.
Av förarbetena till 4 kap. 19 a § jordabalken framgår att en reklamation inte behöver innehålla något särskilt yrkande eller någon detaljerad beskrivning av felets beskaffenhet. Huvudsaken är att säljaren får klart för sig vad felet består i och hur det huvudsakligen visar sig eller i vilket avseende fastigheten avviker från avtalad standard (se prop. 1989/90:77 sid. 62). Utredningen från Anticimex innehöll uppgifter om att omfattande fukt- och mögelskador hade konstaterats, orsaken till skadorna och förslag till hur de kunde åtgärdas. Kostnaderna för att åtgärda skadorna uppskattades enligt utredningen till 168 000 kr exklusive moms. Mot bakgrund av detta framstår det enligt hovrättens mening inte som rimligt att W.L. och K.T., även om de var privatpersoner och själva inte byggnadstekniskt kunniga, avvaktade med att reklamera i drygt ett år. Vad W.L. och K.T. har anfört om att fonden för fukt- och mögelskador tillerkände dem ersättning för reparation av huset först i november 1993 och att de på grund av W.L:s bristande hälsa var angelägna om att felen åtgärdades medför inte någon annan bedömning.
Hovrätten finner på grund av vad som har anförts att W.L. och K.T. inte har reklamerat felet inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet. Makarna M:s yrkande om förklaring av att reklamation skett för sent skall därför bifallas.