Hyresnämndsmål. Hyresfastighet har överlåtits via s.k. paketering i aktiebolag till slutförvärvaren. Fråga vid tillståndsprövning om betydelsen av att aktiebolaget saknat långsiktigt förvaltningssyfte.
Fastigheten Ekensberg 4 (hyresfastigheten) ligger i Solna och är bebyggd med hyreshus. Den 30 juni 2006 överlät StorStockholms Förvaltnings AB (SSF) aktierna i Ekensberg 4 AB (paketeringsbolaget) till den bostadsrättsförening som bildats av hyresgästerna i hyresfastigheten. Aktieöverlåtelsen var villkorad av att SSF överlät hyresfastigheten till paketeringsbolaget, vilket skedde den 30 augusti 2006. Bostadsrättsföreningen tillträdde paketeringsbolaget den 1 september 2006 och samma dag tillträdde bolaget i sin tur hyresfastigheten. Bostadsrättsföreningen har därefter förvärvat hyresfastigheten av paketeringsbolaget genom s.k. transportköp för att upplåta lägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar.
Sedan Solna stad påkallat prövning av förvärvet enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. yrkade paketeringsbolaget att hyresnämnden skulle ge bolaget tillstånd att förvärva hyresfastigheten.
Hyresgästföreningen Region Stockholm (hyresgästföreningen) bestred ansökan.
Hyresnämnden (intresseledamöterna Robertson och Warren) anförde i beslut den 18 oktober 2007 följande.
Enligt 4 § första stycket 2 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m (förvärvslagen) ska förvärvstillstånd vägras om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han ska förvalta fastigheten och därvid hålla den i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
Paketeringsbolaget har vitsordat att bolaget saknar förvaltningssyfte men anfört att syftet med förvärvet - att överlåta fastigheten vidare till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening - är förenligt med förvärvslagen och att tillstånd därför ska lämnas.
Det är ostridigt att syftet med att överlåta fastigheten i flera led är ekonomiskt, nämligen att minimera skatten för säljaren.
Kravet att sökanden skall göra sannolikt att hans syfte med förvärvet är att förvalta fastigheten avser bl.a. att förebygga spekulation i hyresfastigheter och hindra att sådana fastigheter till nackdel för hyresgästerna ofta byter ägare (prop. 1975/76:33 s. 69). Sökanden måste således i allmänhet visa att hans syfte är att förvalta fastigheten långsiktigt. Förvärvstillstånd får dock lämnas även om sökanden inte avser att behålla fastigheten. Det kan bli aktuellt om sökanden skall inneha den endast för upprustningsändamål under förutsättning att han på något annat sätt medverkar till att fastigheten blir föremål för en ändamålsenlig förvaltning (prop. 1982/83:153 s. 24). Man får således i varje enskilt fall se till omständigheterna och syftet med förvärvet.
Hyresnämnden har i två beslut 2006 prövat frågan om förvärvaren haft syfte att långsiktigt förvalta fastigheten (ärende 13160-05 och 4685-06). Förhållandena i dessa ärenden var likartade med det ärende som hyresnämnden nu har att pröva. Förvärvaren i dessa ärenden hade överlåtit, eller hade för avsikt att överlåta, tomträtten/fastigheten till en bostadsrättsförening. Nämnden fann att det därmed var visat att förvärvaren inte hade för avsikt att långsiktigt förvalta fastigheten och avslog därför ansökningarna. I det förstnämnda ärendet prövade nämnden även om förvärvaren kunde antas komma att iaktta god sed i hyresförhållanden. Nämnden fann att så inte var fallet och avslog förvärvarens ansökan även på denna grund. Beslutet överklagades till Svea Hovrätt. Hovrätten prövade först frågan om god sed i hyresförhållanden skulle komma att iakttas. Hovrätten uttalade i beslutet att även om det kunde antas att tomträtten slutligt skulle överföras till bostadsrättsföreningen var det inte helt säkert att detta skulle bli fallet. Under alla förhållanden är det dock inte förenligt med förvärvslagen att pröva om bostadsrättsföreningen kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden, eftersom förvärvstillstånd ska prövas på ansökan av förvärvaren, som ostridigt var en ekonomisk förening. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning i frågan och avslog på denna grund överklagandet (ÖH 6091-06).
Frågan om förvärvstillstånd ska således prövas i varje led. Bolaget har vitsordat att avsikten med förvärvet inte är att långsiktigt förvalta fastigheten. Redan på grund härav ska paketeringsbolagets ansökan om förvärvstillstånd avslås.
Hyresnämnden avslår den av paketeringsbolaget gjorda ansökan om förvärv av hyresfastigheten.
Hyresrådet Buckley var skiljaktig och anförde att förvärvstillstånd inte skulle vägras på grund av att bolaget saknat långsiktigt förvaltningssyfte då bolaget förvärvat hyresfastigheten enbart i syfte att överlåta den vidare till föreningen, vilket också redan skett.
Paketeringsbolaget överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla dess talan vid hyresnämnden.
Hyresgästföreningen bestred ändring av hyresnämndens beslut. Föreningen gjorde gällande bl.a. att förvärvstillstånd skulle vägras då bolaget även från allmän synpunkt var olämpligt att inneha fastigheten, eftersom bolaget inte hade uppfyllt skattelagstiftningens krav på upprättande av skalbolagsdeklaration.
Hovrätten (hovrättslagmannen Griffith samt hovrättsråden Garcia och Smith, referent) anförde i beslut den 22 januari 2009 följande.
Enligt 4 § första stycket 2 förvärvslagen ska förvärvstillstånd vägras om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han ska förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
Lagstiftarens krav på att syftet med ett förvärv av en hyresfastighet ska vara att förvalta densamma innebär i allmänhet att sökanden - här bolaget - måste göra sannolikt att han har ett långsiktigt förvaltningssyfte. Förvärvstillstånd kan dock enligt klara motivuttalanden medges i vissa fall när det endast är fråga om ett kortvarigt innehav men då det inte vore förenligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra ett sådant tillstånd, såsom t.ex. om sökanden ska inneha fastigheten endast för upprustningsändamål under förutsättning att han på något annat sätt medverkar till att den blir föremål för en ändamålsenlig förvaltning (jfr prop. 1982/83:153 s. 24).
I förevarande fall har säljaren inte varit beredd att överlåta fastigheten på annat sätt än genom s.k. paketering i syfte att minska skatten på försäljningen. Paketeringsbolaget, som ostridigt saknat långsiktigt förvaltningssyfte med förvärvet, har redan slutligt överfört prövningsfastigheten till den bostadsrättsförening som bildats av hyresgästerna i fastigheten och som ostridigt har ett långsiktigt förvaltningssyfte. Förvärvslagens övergripande syfte är att förhindra spekulation i hyresfastigheter och att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden. I ett fall som det förevarande, där fastigheten omgående vidareöverlåtits från den tillfällige förvärvaren - bolaget - till den slutlige förvärvaren, som det alltså inte kan riktas några invändningar mot, finns det inte några allmänna bostadspolitiska skäl att vägra bolaget förvärvstillstånd.
Enligt 4 § första stycket 3 och 4 ovan nämnda lag ska förvärvstillstånd även vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas att förvärvaren annars med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Bostadsrättsföreningen äger samtliga aktier i paketeringsbolaget och föreningen får därmed anses ha ett väsentligt inflytande över bolaget varför prövningen enligt punkterna 3 och 4 bör ta sikte på bostadsrättsföreningen och inte på bolaget.
Det är ostridigt att bostadsrättsföreningen kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.
Skattelagstiftningen godtar överlåtelser av fastigheter genom s.k. paketering i aktiebolagsform. Det är inte ett åliggande enligt lag att inge skalbolagsdeklaration. Några transaktioner som kan anses strida mot bostadsrättslagen eller annan lagstiftning har såvitt visats inte förekommit. Bostadsrättsföreningen kan därför från allmän synpunkt inte anses vara olämplig att inneha fastigheten.
Med hänsyn till det anförda ska överklagandet bifallas och paketeringsbolaget lämnas tillstånd att förvärva prövningsfastigheten.
Med ändring av hyresnämndens beslut lämnar hovrätten paketeringsbolaget tillstånd att förvärva hyresfastigheten.
Hyresfastigheterna Idun 2-3 och Olsen 2-3 ligger i Norsborg och är bebyggda med hyreshus som ingår i det s.k. miljonprogrammet. Genom ett antal transaktioner överfördes tomträtterna till hyresfastigheterna från den ursprunglige ägaren, Fastighets KB Stenidun (Stenidun), till Kungsleden-koncernen och slutligen till Din Bostad-koncernen. Den 30 november 2006 sålde Jones tomträtterna till sitt dotterbolag Broad Residential Idunfreja AB (paketeringsbolag 1). Samma dag sålde Stenidun också paketeringsbolag 1 till Kungsleden-koncernen och paketeringsbolag 1 sålde i sin tur tomträtterna genom s.k. transportköp till ett av Kungsleden-koncernen ägt kommanditbolag, Skålguldet 208 KB (paketeringsbolag 2). Den 21 december 2006 sålde Kungsleden-koncernen paketeringsbolag 1 till Dragona AB (paketeringsbolag 3), vilket är ett bolag som ingick i Din Bostad-koncernen. Samma dag sålde paketeringsbolag 2 tomträtterna genom transportköp till paketeringsbolag 3. Paketeringsbolag 3 sålde slutligen samma dag tomträtterna genom transportköp till slutförvärvaren Din Bostad i Botkyrka AB (slutförvärvaren).
Sedan Botkyrka kommun (kommunen) påkallat prövning av förvärvet yrkade paketeringsbolagen 1-3 och slutförvärvaren att hyresnämnden skulle ge dem tillstånd att förvärva tomträtterna till fastigheterna.
Hyresgästföreningen och kommunen bestred ansökan.
Hyresnämnden (hyresrådet Olson samt intresseledamöterna Parsons Garza och Johnson Haring) anförde i beslut den 23 april 2008 bl.a. följande.
Förvärvstillstånd ska enligt 4 § första stycket 2 förvärvslagen vägras om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han ska förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.
Paketeringsbolagen 1-3 har vitsordat att de saknar långsiktigt förvaltningssyfte men anfört att förvärven ändå inte strider mot den angivna bestämmelsen eftersom slutförvärvaren långsiktigt ska förvalta fastigheterna.
Kravet på att förvärvaren ska ha en långsiktig förvaltningsavsikt har tillkommit för att förebygga spekulation i hyresfastigheter och hindra att sådana fastigheter ofta byter ägare (prop. 1975/76:33 s. 69). En förvärvare måste således göra sannolikt att han har ett långsiktigt förvaltningssyfte för att få förvärvstillstånd. I vissa fall kan förvärvstillstånd lämnas trots att något långsiktigt förvaltningssyfte inte finns. Så kan vara fallet om förvärvet skett för att förvärvaren ska rusta upp fastigheten för att sedan sälja den vidare (prop. 1982/83:153 s. 24).
Frågan om kravet på att en förvärvare ska ha ett långsiktigt förvaltningssyfte även omfattar förvärvare som ingår som led i en transaktionskedja, har tidigare prövats av hyresnämnden (ärende 13160-05, 4685-06 och 1745-07). Förhållandena i dessa ärenden var likartade med de ärenden som hyresnämnden nu har att pröva även om transaktionskedjan i dessa fall var kortare och i vissa fall inte ens slutgiltig. I samtliga ärenden avslog nämnden ansökningarna på den grunden att förvärvarna (mellanleden) inte hade för avsikt att långsiktigt förvalta fastigheterna. I det förstnämnda ärendet (13160-05) prövade nämnden även om förvärvaren kunde antas komma att iaktta god sed i hyresförhållanden när det gällde att lämna ledigblivna lägenheter till bostadsförmedlingen. Nämnden fann att så inte var fallet och avslog förvärvarens ansökan även på denna grund. Beslutet överklagades. Svea hovrätt, som endast prövade den sistnämnda frågan, uttalade att det inte var förenligt med förvärvslagen att pröva om slutförvärvaren skulle komma att iaktta god sed i hyresförhållanden eftersom förvärvstillstånd ska prövas på ansökan av förvärvaren. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning i frågan och avslog på denna grund överklagandet (ÖH 6091-06). Hyresnämndens beslut i ärende 1745-07 har överklagats till Svea hovrätt. Ärendet är ännu inte avgjort.
Av det sagda kan hyresnämnden inte dra någon annan slutsats än att rättstillämpningen för närvarande stannat vid den uppfattningen att varje led i förvärvskedjan ska prövas för sig och att varje förvärvare måste uppfylla de krav som lagen uppställt för att förvärvstillstånd ska kunna meddelas. Mot den bakgrunden finner hyresnämnden att, även om förvärven ingår i en transaktionskedja på sätt som i de nu aktuella ärendena, så ska varje förvärv prövas för sig mot de krav som uppställs i lagen. Under sådana förhållanden och då paketeringsbolagen 1-3 har vitsordat att de saknar långsiktigt förvaltningssyfte och inte heller uppfyller något annat allmänt bostadspolitiskt intresse med sina förvärv, ska dessa bolags ansökningar avslås redan på den grunden. Att andra kommuner tillämpar eller accepterar samma förfarande ändrar inte den bedömningen. Som en följd härav ska även ansökan av slutförvärvaren, som utan tvekan har ett långsiktigt förvaltningssyfte, avslås.
Hyresnämnden avslår de av paketeringsbolagen 1-3 och slutförvärvaren gjorda ansökningarna om tillstånd att förvärva tomträtterna till fastigheterna.
Paketeringsbolagen 1-3 och slutförvärvaren överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla deras talan vid hyresnämnden.
Hyresgästföreningen och kommunen bestred ändring av hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättslagmannen Griffith samt hovrättsråden Garcia och Smith, referent) anförde i beslut den 27 mars 2009 följande.
Enligt 4 § första stycket 2 förvärvslagen ska förvärvstillstånd vägras om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han ska förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Enligt 1 § tredje stycket samma lag ska vad som sägs om fast egendom även gälla tomträtt.
Lagstiftarens krav på att syftet med ett förvärv av en hyresfastighet ska vara att förvalta densamma innebär i allmänhet att sökanden - här bolagen - måste göra sannolikt att han har ett långsiktigt förvaltningssyfte. Förvärvstillstånd kan dock enligt klara motivuttalanden medges i vissa fall när det endast är fråga om ett kortvarigt innehav men då det inte vore förenligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra ett sådant tillstånd, såsom t.ex. om sökanden ska inneha fastigheten endast för upprustningsändamål under förutsättning att han på något annat sätt medverkar till att den blir föremål för en ändamålsenlig förvaltning (jfr prop. 1982/83:153 s. 24).
I förevarande fall har säljaren överlåtit fastigheterna genom s.k. paketering i syfte att minska skatten på försäljningen. Paketeringsbolagen 1-3, som ostridigt saknat långsiktigt förvaltningssyfte med förvärvet, har redan slutligt överfört fastigheterna till slutförvärvaren, som ostridigt har ett långsiktigt förvaltningssyfte. Förvärvslagens övergripande syfte är att förhindra spekulation i hyresfastigheter och att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresfastighetsmarknaden. I ett fall som det förevarande, där fastigheterna omgående vidareöverlåtits från de tillfälliga förvärvarna till den slutlige förvärvaren, som det alltså inte kan riktas några invändningar mot, finns det inte några allmänna bostadspolitiska skäl att vägra bolagen förvärvstillstånd.
Enligt 4 § första stycket 3 och 4 ovan nämnda lag ska förvärvstillstånd även vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas att förvärvaren annars med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Vad som anförts i övrigt i målet utgör inte skäl att vägra förvärvstillstånd.
Med hänsyn till det anförda ska överklagandena bifallas och bolagen lämnas tillstånd att förvärva tomträtterna till fastigheterna.
Med ändring av hyresnämndens beslut lämnar hovrätten paketeringsbolagen 1-3 och slutförvärvaren tillstånd att förvärva tomträtterna till fastigheterna.
Hovrättens beslut meddelade: den 22 januari 2009 (I) och den 27 mars 2009 (II).
Mål nr: ÖH 7852-07 (I) och ÖH 4035-08 (II).
Lagrum: 4 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Litteratur: Prop. 1982/83:153 s. 24.