Hyresnämndsmål. Bostadsrättshavare har fått tillstånd till upplåtelse i andra hand under ett års tid från hyresnämndens beslut när det visats att bostadsrätten var svårsåld och det inte fanns underlag för bedömningen att förvärvet av bostadsrätten skett i spekulativt syfte.
Hyresnämnden i Linköping
J.E.H. och J.A.H. yrkade att hyresnämnden skulle lämna dem tillstånd att hyra ut sin bostadsrätt till H.F. från och med dagen för hyresnämndens beslut till och med den 30 juni 2021.
Bostadsrättsföreningen Brandstationen 1 (Föreningen) motsatte sig att tillstånd skulle lämnas.
J.E.H och J.A.H. anförde i huvudsak följande till stöd för sin ansökan. Bostadsrätten ligger i ett nybyggt hus som blev klart för inflyttning i september 2019. Efter det att köpeavtalet hade tecknats bestämde J.E.H:s arbetsgivare att han skulle ändra sitt arbetsställe från Stockholm till Marbella. Denna placering gäller fram tills den 30 juni 2021. Anledningen till förvärvet av bostadsrätten i Linköping var att J.E.H. är född i staden samt har sin mamma och kamrater där. De har försökt att sälja bostadsrätten i Linköping. Inget bud har lämnats trots flera visningar. Mäklaren påstår att det beror på osäkerhet inför det att ett nytt hus håller på att byggas intill. De har aldrig bott i bostadsrättslägenheten.
Föreningen anförde bl. a. följande. Det finns en erfarenhet av att andrahandshyresgäster inte har samma känsla för föreningen. Föreningens medlemmar tar del av regler och är med på aktiviteter. Det finns 62 lägenheter. Inflyttning har skett i merparten av lägenheterna, men inte i alla. Föreningen har haft fyra ansökningar om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Ingen av dessa bostadsrättshavare har någonsin bott i lägenheterna utan bor på andra ställen. Föreningen uppfattar att det enbart handlar om pengar. Priserna har inte varit så gynnsamma på sistone.
Hyresnämnden (hyresrådet Clark samt intresseledamöterna Hall och Brown) anförde i beslut den 5 februari 2020 följande.
I 7 kap. 11 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) föreskrivs följande: Vägrar styrelsen samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid.
Hyresnämnden fäster avseende vid att köpet av bostadsrätten gjordes innan J.E.H:s arbetsgivare erbjöd honom förflyttning från Stockholm till Marbella. J.E.H. och J.A.H. har visserligen redovisat ett oklart framtida behov av lägenheten i Linköping, särskilt som de dessutom äger en villa i Sigtuna, men nämnden anser att föreningen inte har förmått visa att förvärvet är spekulativt (jfr prop. 2013/14:142). De får därför anses ha skäl för andrahandsupplåtelse. Föreningen har inte visat befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd ska därför lämnas. Med hänsyn till att J.E.H:s avtal med sin arbetsgivare, såvitt avser placering i Hill, löper ut den 30 juni 2021 ska yrkandet bifallas tills sagda datum. – – –
Hyresnämnden ger J.E.H. och J.A.H. tillstånd att till H.F i andra hand upplåta bostadsrättslägenheten på – – –. Beslutet gäller med omedelbar verkan och fram till och med den 30 juni 2021.
Föreningen yrkade att hovrätten skulle avslå J.E.H:s. och J.A.H:s talan i hyresnämnden.
J.E.H. och J.A.H. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Sanders, Leonard, referent, och Cummings) anförde i beslut den 22 juni 2020 följande.
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare som huvudregel inte hyra ut sin bostadsrätt i andra hand utan styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelse får dock bostadsrättshavaren upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (Se 7 kap. 11 § bostadsrättslagen.)
Bestämmelsen i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen fick sin nuvarande lydelse den 1 juli 2014. Efter ändringarna krävs inte längre att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen utan endast att han eller hon har skäl för den. Syftet med ändringarna var att ge ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta sina lägenheter i andra hand och på så sätt bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning. (Se prop. 2013/14:142 s. 1 och 12.)
I förarbetena anges att utgångspunkten bör vara att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand för att under en tid bo någon annanstans och att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Som exempel på sådana skäl anges att bostadsrättshavaren ska studera, arbeta eller vistas utomlands eller på annan ort. I förarbetena uttalas vidare att om det redan vid tidpunkten för upplåtelsen står klart att bostadsrättshavaren inte avser att använda lägenheten bör skälen för upplåtelse normalt väga lättare. (Se ovan anförd prop. s. 13 och 22.)
I vissa situationer kan det dock enligt förarbetena finnas skäl att ha en mer generös inställning, även om det står klart att bostadsrättshavaren inte har för avsikt att själv använda lägenheten. Ett sådant fall är när bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. I förarbetena anges att en bostadsrätt ofta är mycket viktig för bostadsrättshavaren i privatekonomiskt hänseende och att det därför är naturligt att bostadsrättshavaren kan vilja avvakta något med en försäljning om bostadsrätten är svår att sälja på acceptabla villkor. Vidare anges att en förutsättning för att kunna avvakta med en försäljning ofta är att bostadsrätten kan upplåtas i andra hand, varför tillstånd till detta därför bör kunna komma i fråga under en övergångsperiod. Har marknaden inte förbättrats på ett år, finns det dock enligt förarbetena normalt sett inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen. Slutligen anges att rent spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrätter inte bör gynnas av reglerna om upplåtelse i andra hand. (Se ovan anförd prop. s. 13 f. och 22.)
Av utredningen framgår att den aktuella bostadsrätten för närvarande är svårsåld på grund av pågående byggnation av en större kontorsbyggnad framför huset som bostadsrätten är belägen i. Det föreligger därför i och för sig förutsättningar för att makarna H. ska få tillstånd att upplåta bostadsrätten i andra hand. Det förhållandet att makarna H. aldrig varit bosatta i lägenheten och att de försökt få lägenheten såld under en längre tid och redan innan den var inflyttningsklar ändrar inte den bedömningen. Frågan är då om det föreligger något skäl till att tillstånd ändå inte ska lämnas.
Föreningen har invänt att tillstånd till andrahandsupplåtelse inte ska lämnas dels eftersom föreningen är liten och att föreningen därför är beroende av att dess medlemmar faktiskt bor i lägenheterna, dels att makarna H:s förvärv eller innehav av bostadsrätten är spekulativt. Föreningen har därutöver anmärkt att andrahandshyresgästen flyttade in i bostadsrätten före hyresnämndens beslut.
Av utredningen framgår att föreningen har 62 lägenheter och att två av dem är uthyrda i andra hand. Enligt hovrätten ger dessa omständigheter inte underlag för slutsatsen att föreningen har befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen. Detsamma gäller föreningens uppgift om att andrahandshyresgästen flyttat in några veckor före hyresnämndens beslut.
När det sedan gäller huruvida makarna H:s förvärv eller innehav av bostadsrätten är spekulativt gör hovrätten följande bedömning. Makarna H. har utförligt beskrivit varför de köpte bostadsrätten och anledningen till att de senare bestämde sig för att sälja den. Det har inte framkommit något skäl att ifrågasätta deras uppgifter. Utredningen ger alltså inte stöd för föreningens påstående om att makarna H:s förvärv eller innehav av bostadsrätten skulle vara spekulativt.
Med hänsyn till de ställningstaganden som hovrätten gjort ska makarna H., som hyresnämnden funnit, få tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand.
Nästa fråga är hur långt tillstånd som bör lämnas. Som tidigare angetts uttalas det i förarbetena att det normalt inte finns skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta med en försäljning i mer än ett år. Även om förutsättningarna för att sälja bostadsrätten i det aktuella fallet kan förväntas vara desamma fram till hösten 2021 anser hovrätten inte att det finns skäl att göra avsteg från vad som bör gälla i normalfallet, dvs. att bostadsrättshavaren ges tillstånd att hyra ut sin bostad i andra hand under maximalt ett år. Hyresnämndens beslut ska därför ändras på det sättet att makarna H. ges tillstånd att hyra ut bostadsrätten i ett år från hyresnämndens beslut, dvs. till den 5 februari 2021.
Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på så sätt att tillståndet för J.E.H. och J.A.H. att i andra hand upplåta bostadsrätten gäller fram till den 5 februari 2021.