Om det i ett köpeavtal avseende fast egendom f inns ett villkor om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, krävs en hävningsförklaring om säljaren inte vill stå fast vid köpet vid köparens betalningsdröjsmål. Säljarens hävningsförklaring skickas på köparens risk om den avsänds på ett ändamålsenligt sätt.
Mellan Stockholms Företagshotell AB, köpare, och Vallentuna kommun, säljare, träffades den 26 mars 2015 avtal om köp av fastigheten Vallentuna Bällsta 2:1127. Enligt köpeavtalet skulle tillträde ske den 31 juli 2015. Handpenning skulle betalas senast tio dagar efter köpeavtalets undertecknande och resterande köpeskilling på tillträdesdagen.
Enligt ett tilläggsavtal i juni 2015 f lyttades tillträdet fram till den 30 september 2015. Bolaget tog senare upp frågan om ytterligare två månaders framf lyttning av tillträdet, men något skriftligt avtal härom kom inte till stånd.
Den 27 oktober 2015 sammanträdde kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskott. I sammanträdesprotokollet f inns följande antecknat.
§ 85
Upphävning av försäljning av fastighet i Fågelsången, Bällsta 2:1127 (KS 2014.200)
Beslut
Teknik- och fastighetsutskott beslutar att samhällsbyggnadsförvaltningen får i uppdrag att verkställa att försäljningen av fastigheten Bällsta 2:1127 är upphävd. Protokollet justeras omedelbart.
I sammanträdesprotokollet f inns under beslutet en ärendebeskrivning intagen som inte återges här.
Den 7 december 2015 betalade bolaget in återstoden av köpeskillingen till kommunen.
Attunda tingsrätt
Stockholms Företagshotell AB väckte talan mot Vallentuna kommun vid Attunda tingsrätt och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att bolaget hade bättre rätt än kommunen till fastigheten Vallentuna Bällsta 2:1127.
Kommunen bestred bolagets yrkande.
Till grund för talan anförde parterna bl.a. följande.
Bolaget
Bolaget har förvärvat Fastigheten genom Köpeavtalet. Tillträdesdagen enligt Köpeavtalet har enligt överenskommelse mellan parterna senarelagts till den 30 november 2015. Bolaget f ick inför tillträdet den 30 november 2015 inte någon kontakt med Kommunen och betalade köpeskillingen genom insättning på Kommunens plusgirokonto den 7 december 2015. Kommunen har därefter vägrat att fullfölja försäljningen och utfärda köpebrev med hänvisning till att köpet har hävts. Någon hävningsförklaring har inte kommit Bolaget tillhanda.
Kommunen
Av Köpeavtalets 5 § framgår att lagfart inte f ick sökas på Köpeavtalet, utan att Kommunen skulle tillhandahålla Bolaget ett köpebrev efter det att Bolaget fullg jort sin betalningsskyldighet. På detta köpebrev hade Bolaget därefter kunnat söka lagfart. Köpets fullbordan och bestånd var alltså villkorat av att köpeskillingen betalades på tillträdesdagen. Bolaget uppfyllde emellertid inte sina åtaganden enligt Köpeavtalet eftersom köpeskillingen inte betalades i tid. Köpet kom därför aldrig att fullbordas, utan Fastigheten återgick till Kommunen den 1 oktober 2015 eftersom Bolaget inte betalat köpeskillingen per den 30 september 2015. Kommunen har därför bättre rätt till Fastigheten. Något ytterligare tilläggsavtal med innebörden att tillträdesdagen f lyttades till den 30 november 2015 har inte träffats. Även om Kommunen och Bolaget hade kommit överens om att f lytta fram tillträdesdagen till den 30 november 2015, betalades köpeskillingen ändå inte före detta datum, varför Fastigheten under alla omständigheter återgick till Kommunen per den 1 december 2015.
Om tingsrätten anser att Bolagets underlåtenhet att uppfylla sina åtaganden enligt Köpeavtalet inte medfört att köpet återgått, har Köpeavtalet ändå hävts av Kommunen vid sammanträdet som kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskott höll den 27 oktober 2015. Kommunen har därefter på ett ändamålsenligt sätt tillställt Bolaget ett hävningsmeddelande, i första hand den 29 oktober 2015 genom Kommunens brev skickat den 28 oktober 2015 , i andra hand den 2 december 2015 genom Kommunens brev skickat den 1 december 2015  – – –.
Tingsrätten (chefsrådmannen Bowman, rådmannen Conner och tingsf iskalen Franklin) meddelade dom den 19 oktober 2017.
DOMSKÄL
Har tillträdesdagen f lyttats fram till den 30 november 2015?
Under denna rubrik anförde tingsrätten att det inte var visat att kommunen hade accepterat förslaget om att dagen för tillträde skulle f lyttas fram. I den fortsatta prövningen utgick tingsrätten därför från att den avtalade dagen för tillträde till fastigheten var den 30 september 2015. Tingsrätten anförde vidare följande.
Har köpet återgått utan hävningsförklaring från Kommunen?
Tingsrätten övergår nu till att pröva om den omständigheten att betalning inte skett per den 30 september 2015 innebär att köpet, som Kommunen påstått, återgått den 1 oktober 2015 utan någon hävningsförklaring från Kommunens sida.
Parternas avtal innehåller en så kallad köpebrevsklausul. Köpebrevsklausuler, eller återgångsklausuler som de också kallas, har likställts med hävningsförbehåll (se Martin, Fastighetsköp, 19 uppl., s. 128 f. med hänvisningar), vilket innebär att säljaren med stöd av köpebrevsklausulen kan häva avtalet och kräva skadestånd av köparen om köparen inte betalar. Kommunen har g jort gällande att om en säljare inte vill att köparen ska betala skadestånd krävs det, när det f inns en köpebrevsklausul, inte något agerande från säljarens sida utan köpet återgår per automatik om köparen inte i rätt tid betalar köpeskillingen. Kommunen har i denna del hänvisat till ett icke refererat avgörande från Svea hovrätt (Svea hovrätts dom den 20 maj 2008 i mål nr T 350-08). I det rättsfallet hade köparen av en fastighet, efter att kontraktet skrivits på, varken betalat handpenning eller resterande del av köpeskillingen och dessutom g jort sig oanträffbar för såväl mäklare som säljare. Hovrätten, som ansåg att det förhållandet att köparen inte betalat köpeskillingen och inte gick att nå vid tidpunkten för tillträdet innebar att säljaren haft fog för uppfattningen att avtalet inte skulle fullgöras av köparen, hänvisade i sina skäl till HD:s uttalande i rättsfallet NJA 1992 s. 728. Det fallet rörde en leasingtagare som i strid med leasingavtalet sålt leasingobjektet. HD konstaterade i 1992 års fall att det är en huvudregel inom kontraktsrätten att den som vill häva ett avtal på grund av kontraktsbrott måste avge en uttrycklig förklaring om detta till motparten men att det i vissa fall ändå kan stå klart att avtalet av den ena eller andra orsaken inte kommer att fullgöras och att en uttrycklig hävningsförklaring då inte kan anses nödvändig för att avtalet ska upphöra. På grund av leasingtagarens agerande var det enligt HD uppenbart att leasingavtalet inte skulle fullföljas enligt kontraktet och mot denna bakgrund ansågs det inte behövligt för leasinggivaren att uttryckligen säga upp avtalet.
Tingsrätten anser att omständigheterna i det nu aktuella fallet på f lera sätt skiljer sig från de som var aktuella i de ovan nämnda rättsfallen. Bolaget har visserligen inte betalat köpeskillingen i tid, men det har inte framkommit att Bolaget skulle ha g jort sig oanträff bart inför tillträdet och Bolaget har heller inte g jort sig skyldigt till något sådant uppenbart kontraktsbrott som att sälja ett leasingobjekt. Situationen i oktober 2015 kan därför knappast sägas ha varit sådan att det var uppenbart att Köpeavtalet inte skulle fullgöras från Bolagets sida. Till detta kommer att det i den juridiska litteraturen har framhållits att uttalandena i NJA 1992 s. 728 om att hävningsförklaring inte behöver avges när det står klart att avtalet inte kommer att fullgöras bör tolkas med viss försiktighet (se Herre, Svensk rättspraxis: Förmögenhetsrätt, SvJT 2005 s. 549, på s. 720). Enligt tingsrätten kan köpet av Fastigheten mot denna bakgrund inte sägas ha återgått utan en uttrycklig hävningsförklaring från Kommunens sida.
Har Kommunen haft rätt att häva Köpeavtalet?
Tingsrätten övergår nu till att pröva om Kommunen har haft rätt att häva Köpeavtalet  – – –.
Som framgått ovan utgår tingsrätten från att tillträdesdagen var den 30 september 2015. Vid tidpunkten för mötet i kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskott den 27 oktober 2015 var Bolaget nästan en månad försenat med att betala köpeskillingen. En sådan försening med att betala köpeskillingen, vilket var Bolagets viktigaste skyldighet enligt Köpeavtalet, innebär att Kommunen måste anses ha haft rätt att häva köpet.  – – –.
Har Kommunen skickat ett tillräckligt tydligt hävningsmeddelande?
Tingsrätten övergår nu till att pröva om Kommunen, efter det att Kommunen beslutat att häva köpet, har underrättat Bolaget om detta på ett lämpligt sätt.
Inledningsvis konstaterar tingsrätten att det varken av jordabalken eller av parternas avtal framgår på vilket sätt Kommunen skulle underrätta Bolaget om hävningen. Det framstår dock som rimligt att analogivis tillämpa regeln i 82 § köplagen (1990:931) om att ett meddelande som avsänds på ett ändamålsenligt sätt skickas på mottagarens risk. Skälen för detta är dels att bestämmelsen i 82 § köplagen sannolikt kan sägas ge uttryck för en allmän princip (se Soto och Soto, Allmän avtalsrätt, 10 uppl., s. 235), dels att bestämmelsen – vad gäller köparens reklamation av köp av fast egendom – har en motsvarighet i 4 kap. 19 a § tredje stycket JB. Av detta följer att Kommunens hävningsmeddelande har skickats på Bolagets risk, förutsatt att det har skickats på ett ändamålsenligt sätt.
Kommunens första meddelande till Bolaget skickades med rekommenderat brev den 28 oktober 2015. Det är ostridigt i målet att meddelandet skickades till Forsbyvägen 6 d, vilket är en gatuadress som Bolaget senare gick att nå på, men att postadressen felaktigt angavs till Solna istället för Knivsta. Det är också ostridigt att meddelandet inte kunde levereras. Kommunen har påstått att eftersom Kommunen hämtade sin information från hemsidan www.solidinfo.se har Kommunen skickat meddelandet på ett ändamålsenligt sätt. Tingsrätten delar inte denna bedömning. Även för meddelanden som skickas på mottagarens risk måste det ställas vissa krav på att avsändaren försäkrar sig om att mottagarens adress är korrekt. I detta fall har det rört sig om en adress som, såvitt framkommit, inte alls existerar. Kommunens första hävningsmeddelande kan därför inte sägas ha skickats på ett ändamålsenligt sätt.
Kommunens andra meddelande till Bolaget skickades med rekommenderat brev den 1 december 2015. Meddelandet skickades denna gång till Forsbyvägen 6 d, 741 40 Knivsta, och ankom till postens utlämningsställe den 2 december 2015. Meddelandet skickades denna gång på ett ändamålsenligt sätt. Eftersom tingsrätten har kommit fram till att meddelandet skickades på Bolagets risk saknar det betydelse att J.S. (bolagets företrädare) hämtade ut meddelandet först den 13 december 2015.
Bolaget har invänt att den skriftliga hävningsförklaringen endast innehöll protokollet från kommunstyrelsens teknik- och fastighetsutskotts sammanträde den 27 oktober 2015 och att det därför inte utg jorde någon hävningsförklaring som var riktad till Bolaget. Tingsrätten gör i denna del följande bedömning. Som framgått under rubriken Bakgrund ovan var beslutet i sammanträdesprotokollet att samhällsbyggnadsförvaltningen f ick i uppdrag att verkställa att försäljningen av Fastigheten ”är upphävd”. Rubriken till denna del av protokollet var ”Upphävning av försäljning av [Fastigheten]”. I ärendebeskrivningen i protokollet står bland annat ”Det f inns grund för att verkställa en hävning av försäljningen av den aktuella fastigheten till följd av betalningsdröjsmål på ca 3 månader”. Även om det dröjsmål som angavs under ärendebeskrivningen uppenbarligen var felaktigt då parterna genom Tilläggsavtalet kommit överens om framf lyttning av tillträdet till den 30 september 2015 kan det enligt tingsrättens bedömning inte ha rått någon osäkerhet hos Bolaget om att Kommunens avsikt med att skicka över protokollet var att underrätta Bolaget om att Kommunen beslutat att häva Köpeavtalet. Tingsrätten anser därför att den hävningsförklaring som skickades den 1 december 2015 uppfyller de krav som rimligen kan ställas på en sådan förklaring.
Sammanfattande slutsatser
Tingsrätten har kommit fram till att Kommunen på grund av Bolagets dröjsmål med betalningen har haft rätt att häva Köpeavtalet och att Bolaget har underrättats om detta på ett tillräckligt ändamålsenligt och tydligt sätt. Bolagets yrkande om bättre rätt till Fastigheten ska därför avslås.  – – –.
DOMSLUT
Tingsrätten avslår Stockholms Företagshotell AB:s yrkande.
Svea hovrätt
Stockholms Företagshotell AB överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla bolagets talan i tingsrätten.
Vallentuna kommun motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Hovrätten (hovrättsråden Mckee, referent, Snyder och Jones samt tf. hovrättsassessorn Miller) anförde i dom den 7 februari 2019 bl.a. följande.
Miles
– – –
Frågan om bättre rätt
Tingsrätten har utförligt redovisat de resonemang som har legat till grund för avgörandet där. När det gäller frågorna om avtalad framf lyttning av tillträdesdagen, köpeavtalets återgång utan hävningsförklaring, Kommunens rätt att häva köpeavtalet samt frågan om Kommunens hävningsmeddelande har varit tillräckligt tydligt gör hovrätten inga andra bedömningar än de tingsrätten har g jort.
Även när det gäller frågan om på vems risk ett hävningsmeddelande skickas instämmer hovrätten i tingsrättens bedömning. I detta sammanhang kan det också framhållas att den bestämmelse som särskilt reglerar risken för köparens meddelande om reklamation, dvs. 4 kap. 19 a § tredje stycket JB, tillkom i samband med ändrade regler om konsumentskydd vid småhusentreprenader (se prop. 1989/90:77). Att regeln endast avser köparen bör ses mot denna bakgrund, och dess ordalydelse omfattar dessutom inte rena hävningsmeddelanden. Den nu aktuella bestämmelsen kan därmed enligt hovrättens mening inte anses innebära att frågan om risken för avsända hävningsmeddelanden vid fastighetsköp i allmänhet är uttömmande reglerad i jordabalken. Något hinder mot att, på det sätt som tingsrätten har g jort, analogivis tillämpa köplagens bestämmelser om hävningsmeddelanden f inns därför inte. På de skäl som tingsrätten har anfört framstår också en sådan analogi som både ändamålsenlig och motiverad.
Det bör vidare tilläggas att det hävningsmeddelande som skickades av Kommunen som en rekommenderad försändelse den 1 december 2015 kom fram till uthämtningsstället den 2 december 2015. Något annat skäl till att Bolaget f ick del av meddelandet först den 13 december 2015 än att Bolagets företrädare själva dröjde med att hämta ut försändelsen har inte framkommit. Mot den bakgrunden kan det enligt hovrättens mening starkt ifrågasättas om den försening som uppstått under alla förhållanden – dvs. även om regeln om att hävningsmeddelanden skickas på avsändarens risk skulle tillämpas – skulle kunna räknas Bolaget tillgodo.
Lika med tingsrätten f inner hovrätten alltså att Kommunen i rätt tid har hävt köpet.  – – –. Tingsrättens dom ska således inte ändras.
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens dom.
Högsta domstolen
Stockholms Företagshotell AB (f irman senare ändrad till Tallkrönet AB) överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle fastställa att bolaget hade bättre rätt än Vallentuna kommun till fastigheten Vallentuna Bällsta 2:1127.
Vallentuna kommun motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
HD meddelade det prövningstillstånd som framgår av punkten 6 i HD:s dom.
Målet avg jordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Simpson, föreslog i betänkande följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
1 och 2. Motsvarar i huvudsak punkterna 3–5 i HD:s dom.
HD:s prövningstillstånd
3. Motsvarar punkten 6 i HD:s dom.
Rättsliga utgångspunkter
Kravet på att lämna en hävningsförklaring
4. Vid köp av fast egendom är det vanligt förekommande att parterna använder sig av dubbla köpehandlingar. I köpekontraktet tas det då, utöver de övriga avtalsvillkoren, in en föreskrift om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald eller annat villkor har uppfyllts. Köpets fullbordan eller bestånd anses genom en sådan föreskrift ha g jorts beroende av att köpeskillingen erläggs (se 4 kap. 5 § JB). När dubbla köpehandlingar används kan köparen inte erhålla full lagfart på fastigheten förrän köpebrev har upprättats (se NJA 2016 s. 689 p. 8). Köpekontraktet blir dock omedelbart bindande för båda parter vid dess undertecknande (se NJA 1986 s. 146).
5. Det f inns i doktrinen en diskussion angående frågan om en föreskrift om att köpebrev ska upprättas är en återgångsklausul eller om en sådan föreskrift ska jämställas med ett hävningsförbehåll (se bl.a. Lewis, Fastighetsköp, 21 uppl. 2016 s. 123 f. samt Lopez och Fox, Allmän fastighetsrätt, 7 uppl. 2015 s. 114). Bestämmelsen i 4 kap. 5 § JB är utformad på ett sådant sätt att den enligt sin ordalydelse skulle kunna tolkas som att en föreskrift om att köpebrev ska upprättas är en återgångsklausul. Det görs i förarbetena till jordabalken i det här avseendet inte någon egentlig skillnad mellan hävning och återgång (se bl.a. SOU 1947:38 s. 174 f.).
6. Återgångsklausuler är villkor som innebär att parterna är överens om att köpet ska gå åter om viss händelse inträffar alternativt inte inträffar. Besiktningsklausuler som syftar till att köparen ska kunna frånträda köpet om vissa fel upptäcks vid en besiktning av fastigheten och klausuler som gör köpet beroende av att fastighetsbildning ska vara genomförd inom viss tid utgör exempel på återgångsvillkor (se Spencer m.f l., Civilrättens grunder, 2016 s. 139 och Lewis, a.a. s. 123). Förutsatt att parterna har fullg jort sina åtaganden enligt köpekontraktet är fastighetens återgång till säljaren på grund av den bristande uppfyllelsen av ett återgångsvillkor inte en följd av ett avtalsbrott från någon av parterna.
7. Ett hävningsförbehåll är ett villkor i köpehandlingen med den uttryckliga innebörden att säljaren ska ha rätt att häva köpet om köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid. Om köpeskillingen inte betalas på överenskommen dag har köparen brutit mot avtalet. Köparens avtalsbrott medför, när det f inns ett hävningsförbehåll i köpehandlingen, att säljaren kan häva köpet och begära skadestånd av köparen (se 4 kap. 25 § andra stycket JB). Säljaren kan också välja att istället kräva att köparen fullgör sin betalningsskyldighet (se a. bet. s. 222 f. och prop. 1970:20 del B s. 222). Valet mellan att kräva fullgörelse och att häva köpet samt begära skadestånd utgör för säljaren ett val mellan olika påföljder som aktualiseras av köparens avtalsbrott.
8. På samma sätt som när köpehandlingen innehåller ett hävningsförbehåll har en säljare, vid förekomsten av en föreskrift om att köpebrev ska upprättas, rätt att kräva att köparen fullgör sin betalningsskyldighet. Säljaren kan också begära att köparen betalar skadestånd till honom vid utebliven köpeskilling. (Se a. bet. s. 222 f. och prop. 1970:20 del B s. 222.) I fråga om säljarens rätt att begära skadestånd från köparen jämställs alltså en föreskrift om att köpebrev ska upprättas med ett hävningsförbehåll. En förutsättning för att säljaren ska ha rätt till skadestånd är nämligen att säljaren häver köpet och säljarens hävningsrätt förutsätter att det i avtalet f inns ett hävningsförbehåll (se 4 kap. 25 § andra stycket JB).
9. Även när köpekontraktet innehåller en föreskrift om att köpebrev ska upprättas är det köparens avtalsbrott som aktualiserar säljarens möjlighet att göra olika påföljder gällande mot köparen ( jfr p. 7). Utöver dessa påföljder är det även köparens avtalsbrott som utgör grunden för att köpet kan upphävas. Det saknas skäl att bedöma en sådan föreskrift på olika sätt om säljaren på grund av köparens avtalsbrott endast vill att köpet ska upphävas eller om han eller hon även vill begära skadestånd från köparen. En föreskrift om att köpebrev ska upprättas ska därför jämställas med ett i köpekontraktet intaget hävningsförbehåll. Detta medför att fastigheten inte går åter till säljaren så snart köparen inte har betalat köpeskillingen i rätt tid. Säljaren har istället att välja mellan att begära att köparen fullgör sin betalningsskyldighet eller att häva köpet.
10–13. Motsvarar i huvudsak punkterna 12 och 13 i HD:s dom.
Hävningsförklaringens innehåll och avsändande
14–20. Motsvarar i huvudsak punkterna 15–23 i HD:s dom.
Bedömningen i detta fall
21–27. Motsvarar i huvudsak punkterna 24–30 i HD:s dom.
DOMSLUT
Se HD:s dom.
HD ( justitieråden Durham, Campbell, Moore, Benjamin, referent, och Bradley) meddelade den 17 april 2020 följande dom.
DOMSKÄL
Frågorna i HD
1. Målet i HD rör ett fastighetsköp där det i köpehandlingen har angetts att köpebrev ska upprättas när resterande del av köpeskillingen har betalats och där köparen hamnat i sådant dröjsmål med betalningen att säljaren fått rätt att häva köpet.
2. En första fråga är om säljaren i en sådan situation måste avge en hävningsförklaring eller om köpet automatiskt går åter. Om det krävs en hävningsförklaring aktualiseras också vissa frågor kring utformningen av och sättet för framställande av en sådan, särskilt på vems risk den typen av meddelande sänds.
Bakgrund
3. Bolaget och kommunen avtalade enligt en köpehandling att bolaget skulle köpa fastigheten Vallentuna Bällsta 2:1127 av kommunen. Bolaget betalade i tid den handpenning som hade överenskommits. Enligt köpehandlingen skulle tillträde till fastigheten ske den 31 juli 2015 under förutsättning att återstoden av köpeskillingen då var betald. Vidare angavs att kommunen skulle tillhandahålla köpebrev när bolaget hade fullg jort sin betalningsskyldighet.
4. Under sommaren 2015 träffade parterna ett skriftligt tilläggsavtal om att f lytta fram tillträdesdagen till den 30 september 2015. I augusti inledde parterna på bolagets initiativ diskussioner om ytterligare två månaders framf lyttning av tillträdesdagen och ett utkast till sådant avtal togs fram. Det kom emellertid inte att undertecknas av båda parter. Kommunen beslutade vid ett sammanträde den 27 oktober 2015 att häva köpet. Bolaget satte in återstoden av köpeskillingen på kommunens konto den 7 december 2015.
5. Tingsrätten kom fram till att bolagets underlåtenhet att betala återstoden av köpeskillingen till kommunen den 30 september 2015 innebar att bolaget var i sådant dröjsmål att kommunen hade rätt att häva köpet. Enligt tingsrätten hade köpet inte återgått automatiskt utan en hävningsförklaring krävdes. Tingsrätten bedömde att kommunen den 1 december 2015 på ett ändamålsenligt sätt hade skickat en hävningsförklaring som var tillräckligt tydlig och att det meddelandet hade skickats på bolagets risk. Bolaget hade därmed underrättats om hävningen. Tingsrätten avslog bolagets yrkande om bättre rätt till fastigheten. Hovrätten har fastställt tingsrättens dom.
6. HD har, med utgångspunkt i hovrättens bedömning att bolaget var i dröjsmål med betalningen och kommunen därför berättigad att häva avtalet, meddelat prövningstillstånd i frågan om det krävdes en hävningsförklaring och om, i så fall, en tillräckligt tydlig hävningsförklaring g jordes i rätt tid. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt har förklarats vilande.
Frågan om en hävningsförklaring krävs
Återgångsklausul eller hävningsförbehåll?
7. I ett köpekontrakt avseende försäljning av fast egendom får parterna göra förvärvets fullbordan eller bestånd beroende av att köpeskillingen erläggs (se 4 kap. 4 § andra stycket JB). Sedan gammalt används ofta dubbla köpehandlingar. En vanlig situation är att parterna skriver ett köpekontrakt som förutom övriga avtalsvillkor innehåller en föreskrift om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald. I 4 kap. 5 § f inns en tolkningsregel som anger att om det i köpehandlingen har föreskrivits att köpebrev ska upprättas, ska det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd har g jorts beroende av att köpeskillingen betalas. Om köpehandlingen inte innehåller förbehåll enligt 4 kap. 4 § andra stycket eller om att köpebrev ska upprättas, så kan säljaren vid köparens dröjsmål med betalning av köpeskillingen inte komma ifrån köpet utan är hänvisad till att kräva fullgörelse. Om det f inns ett förbehåll har säljaren valrätt mellan att frånträda köpet och att kräva fullgörelse. (Se prop. 1970:20 del B, s. 222 f.)
8. Det har i doktrinen diskuterats om ett avtalsvillkor om att köpebrev ska upprättas är en återgångsklausul eller om det i stället handlar om ett hävningsförbehåll (se t.ex. Lewis, Fastighetsköp, 21 uppl. 2016, s. 123 f. och Lopez och Fox, Allmän fastighetsrätt, 8 uppl. 2019, s. 116). Med återgångsklausul avses ett villkor som föreskriver återgång av köpet om en viss omständighet inträffar eller inte inträffar ( jfr NJA 2009 N 33). Bakgrunden till diskussionen torde vara formuleringen av 4 kap. 5 § JB; orden ”fullbordan eller bestånd” skulle kunna läsas som att den typen av föreskrifter är återgångsklausuler.
9. I lagens förarbeten förs inte någon ingående diskussion om saken, dock anges det att föreskrift om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald ger säljaren rätt att häva köpet (se a. prop. a. s., jfr även SOU 1960:25 s. 95). Även bestämmelserna om rätt till skadestånd i 4 kap. 25 § andra stycket JB och om rätt att häva köpet vid tecken på obestånd hos köparen i 4 kap. 26 § ger intrycket att det är en hävningsrätt som aktualiseras. Det kan vidare konstateras att HD vid f lera tillfällen har uttalat att rättsföljden av att köparen inte betalar köpeskillingen är att säljaren – om köpehandlingen innehåller den aktuella typen av förbehåll – har rätt att häva avtalet (se t.ex. ”Den uteblivna mäklarprovisionen” NJA 1986 s. 146, ”Den medgivna hävningen” NJA 1986 s. 205 och ”De tre fastighetsköparna” NJA 1995 s. 178).
10. Även karaktären på det som regleras i den aktuella typen av klausuler talar starkt för att det är fråga om hävningsförbehåll. Den situation som en sådan klausul tar sikte på är att köparen är i dröjsmål med köpeskillingen, vilket utgör ett avtalsbrott. Som nämnts har säljaren i dessa fall valmöjlighet och kan antingen kräva fullgörelse eller frånträda köpet (se p. 7). Bristande uppfyllelse innebär alltså inte automatiskt att köpet återgår. Återgångsklausuler avser i stället typiskt sett annat än parternas avtalsbrott, t.ex. kan köpet ha g jorts beroende av att fastighetsbildning är genomförd inom viss tid. Det f inns i dessa fall normalt inte någon möjlighet för någon av parterna att kräva fullgörelse om det köpet villkorats av inte sker.
11. Slutsatsen är att den aktuella typen av klausuler bör ses som hävningsförbehåll och inte som återgångsklausuler.
Hävningsförklaring
12. Det saknas bestämmelser i 4 kap. JB om vad som gäller när en säljare vill häva ett köp på grund av köparens dröjsmål. Det är emellertid en allmän rättsprincip inom kontraktsrätten att den som vill häva ett avtal måste lämna en hävningsförklaring ( jfr t.ex. 59 § köplagen). Hävningsförklaringen ska normalt vara uttrycklig. Det kan dock förekomma situationer där detta inte är nödvändigt; det handlar främst om fall då omständigheterna är sådana att det närmast är fråga om en konkludent hävning ( jfr ”Lastbilsleasingen” NJA 1992 s. 728).
13. Säljarens valrätt mellan fullgörelse och hävning innebär att det f inns ett tydligt behov av att reda ut parternas mellanhavanden i den uppkomna situationen. Redan detta förhållande talar så starkt för att en hävningsförklaring bör krävas att det saknas anledning att överväga någon annan ordning. Kontraktsrättens allmänna princip om krav på hävningsförklaring gäller således även på detta område.
Närmare om hävningsförklaringen
14. Inte heller i fråga om utformningen av eller sättet för framställande av säljarens hävningsförklaring innehåller 4 kap. JB några bestämmelser.
Utformning
15. När det gäller utformningen av säljarens hävningsförklaring i nu aktuella fall bör samma principer tillämpas som när det gäller hävningsförklaringar i allmänhet.
16. En hävningsförklaring måste vara så tydlig att motparten förstår att den som häver avtalet vill att parternas prestationer ska återgå. Det är inte nödvändigt att ordet hävning används, men en sådan formulering bidrar till ökad tydlighet. Det måste framgå att hävning verkligen sker; det är alltså inte tillräckligt med ett påstående om att hävningsgrundande avtalsbrott föreligger eller med ett uttalande om att hävning kan komma att aktualiseras. Om den avtalsbrytande parten känner till att han eller hon brutit mot avtalet – något som ofta torde vara fallet vid dröjsmål med betalningen – kan det innebära att det krävs mindre i fråga om hävningsförklaringens tydlighet än som annars vore fallet. ( Jfr Ramirez, Obligationsrätt, 1956, s. 444, Owens, Reklamation vid kontraktsbrott, 1996, s. 110 och Johnson och Campbell, Köplagen, 3 uppl. 2019, s. 554.)
Framställande av hävningsförklaringen
17. I förarbetena till jordabalken anges att det överlämnas till rättstillämpningen att enligt allmänna rättsgrundsatser i det särskilda fallet avgöra under vilka förutsättningar säljarens rätt att välja mellan att häva köpet och att kräva köpets fullgörande ska äga bestånd (se a. prop. a. s.). En rad omständigheter kan påverka huruvida säljaren alltjämt bör kunna välja mellan hävning och fullgörelse eller om situationen är sådan att han eller hon bör vara hänvisad till endast en av påföljderna. Frågan bör avgöras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
18. Meddelanden skickas som utgångspunkt på avsändarens risk. Ett motiv för detta är att adressaten inte ska kunna bindas till en avtalsrättslig förpliktelse utan att ha fått tillfälle att ta ställning till det ifrågavarande meddelandet. ( Jfr Johnson och Freeman, Allmän avtalsrätt, 11 uppl. 2019, s. 135 och Soto och Russell, a. a., s. 683.)
19. Meddelanden som skickas för att uppmärksamma mottagaren på att han eller hon har begått ett avtalsbrott anses däremot som regel skickas på mottagarens risk. Detta motiveras bl.a. med att skyldigheten att reklamera är stadgad i mottagarens intresse. ( Jfr Soto och Soto, a. a., a. s. och Gonzalez och Rice, Avtalslagen, 5 uppl. 2016, s. 317 f.)
20. En hävningsförklaring har dubbel karaktär och utgör dels en disposition, dels en reklamation. När en part enligt lag är skyldig att avge en hävningsförklaring gäller vanligen att denna avsänds på mottagarens risk. ( Jfr Williams, Sanchez – förseningsrisk och bevisning i partskommunikation, i JT 2016–17 s. 43 ff., på s. 52.)
21. Jordabalken innehåller bestämmelser om köparens reklamation avseende fel i fastighet, inklusive en bestämmelse om att sådan reklamation skickas på mottagarens risk (4 kap. 19 a §). Som nämnts saknas i balken reglering avseende säljarens hävningsförklaring.
22. Enligt köplagen skickas säljarens hävningsförklaring vid köparens dröjsmål på mottagarens risk (82 § jfrd med 59 §). En förutsättning är att meddelandet har skickats på ett ändamålsenligt sätt. Det kravet innebär att ett sådant befordringssätt ska väljas som är försvarligt med hänsyn till den föreliggande situationen (se prop. 1988/89:76 s. 217).
23. Det saknas även i detta avseende anledning att anlägga något annat synsätt än det generella. I likhet med vad som gäller enligt köplagen bör därför en hävningsförklaring som en säljare av fast egendom lämnar till köparen vid dröjsmål med betalningen anses ha skickats på mottagarens risk, under förutsättning att den har skickats på ett ändamålsenligt sätt.
Bedömningen i detta fall
24. Föreskriften i det aktuella köpekontraktet om att kommunen skulle upprätta köpebrev när resterande del av köpeskillingen hade betalats ska ses som ett hävningsförbehåll (se p. 11). En hävningsförklaring har krävts och omständigheterna har inte varit sådana att den inte behövt vara uttrycklig (se p. 12 och 13). Kommunen har därför behövt lämna en hävningsförklaring till bolaget.
25. Av den handling som kommunen skickade till bolaget framgår att kommunens uppfattning var att bolaget var i dröjsmål med betalningen och att det fanns grund för att verkställa en hävning av köpet. Det går också att av handlingen utläsa att kommunen beslutade häva avtalet. I vart fall måste det ha varit tydligt för bolaget som kände till att återstoden av köpeskillingen inte hade betalats till kommunen den 30 september 2015 och därmed får anses ha varit medvetet om sitt avtalsbrott. Den hävningsförklaring som kommunen skickade till bolaget var mot den angivna bakgrunden tillräckligt tydlig.
26. Den 28 oktober 2015 skickade kommunen en hävningsförklaring till en adress som inte fanns. Kommunen hämtade inte den felaktiga adressuppgiften från bolagsregistret och hade inte heller fått adressuppgiften direkt från bolaget. Kommunen g jorde därför inte tillräckligt för att försäkra sig om att hävningsförklaringen skickades till en riktig adress. Att adressen var felaktig medför därför att hävningsförklaringen den 28 oktober 2015 inte skickades på ett ändamålsenligt sätt. Eftersom den aldrig nådde fram till bolaget så hävdes inte köpet vid den tidpunkten.
27. Den hävningsförklaring som skickades den 1 december 2015 och som enligt kvitto från Postnord ankom till utlämningsstället dagen efter skickades däremot på ett ändamålsenligt sätt. Eftersom hävningsförklaringar som skickas på ett ändamålsenligt sätt skickas på mottagarens risk (se p. 23) skulle kommunen ha fått åberopa den hävningsförklaringen även om den inte hade kommit fram. Det är dock klarlagt att försändelsen var bolaget till handa den 2 december. Bolaget får anses ha blivit underrättat om hävningen den dagen.
28. I och med att bolaget vid den tidpunkten inte hade betalat återstoden av köpeskillingen till kommunen uppkommer inte någon fråga kring vilken betydelse det skulle ha haft om hävningsförklaringen skett efter betalningen. Hävningsförklaringen lämnades drygt två månader efter det att bolaget kom i betalningsdröjsmål. Omständigheterna får anses ha varit sådana att hävningen har skett i rätt tid.
29. Den i prövningstillståndet ställda frågan ska alltså besvaras på så sätt att det för hävning av köpet krävdes en hävningsförklaring och att kommunen till bolaget lämnade en tillräckligt tydlig hävningsförklaring i rätt tid.
30. Med hänsyn till hur den i prövningstillståndet ställda frågan besvaras f inns det inte skäl att meddela prövningstillstånd rörande målet i övrigt.
DOMSLUT
HD förklarar att det för hävning av det köpeavtal som ingåtts mellan Vallentuna kommun och Tallkrönet AB krävdes en hävningsförklaring, att kommunen lämnat en tillräckligt tydlig hävningsförklaring till bolaget och att hävningsförklaringen g jordes i rätt tid.
HD meddelar inte prövningstillstånd rörande målet i övrigt. Hovrättens domslut står därmed fast.