En i ett förhandsavtal till upplåtelse av bostadsrätt intagen klausul att föreningen skulle få behålla hela förskottsbeloppet som skadestånd, om förhandstecknaren inte fullföljde avtalet, har ansetts oskälig såsom ett i förväg bestämt skadestånd. Eftersom föreningen inte fört bevisning om vilka merkostnader föreningen haft till följd av frånträdandet, har hovrätten med stöd av 35 kap. 5 § rättegångsbalken uppskattat kostnaderna.
Den 28 september 1994 tecknade I.K. ett förhandsavtal med HSB:s Bostadsrättsförening Munken nr 250 i Stockholm, varigenom hon förband sig att förvärva lägenheten nr 26 med bostadsrätt. Insatsen beräknades uppgå till ca 309 000 kr och i samband med avtalstecknandet erlade hon ett förskott om 35 000 kr. I förhandsavtalet angavs att om förhandstecknaren inte skulle fullfölja avtalet och teckna upplåtelseavtal med föreningen skulle denna få behålla 100 % av betalt förskott som skadestånd. I oktober 1995 meddelade I.K. att hon inte hade för avsikt att fullfölja avtalet. Föreningen tecknade ett nytt förhandsavtal med en annan köpare. Härefter betalade föreningen tillbaka 25 000 kr till I.K. och behöll resten, 10 000 kr, som ersättning för den skada föreningen lidit på grund av avtalsbrott.
I.K. yrkade i tingsrätten att föreningen skulle förpliktas betala tillbaka hela beloppet, 10 000 kr, jämte ränta på beloppet från den 29 december 1995 tills betalning sker. Hon gjorde därvid gällande att föreningen inte hade lidit någon skada då arbetet med det nya förhandsavtalet skett inom ramen för HSB:s löpande verksamhet och att föreningen därför inte haft några extra kostnader i anledning av avtalsbrottet. I.K. gjorde dessutom gällande att avtalsvillkoret var oskäligt och skulle jämkas enligt 36 § avtalslagen så att något skadestånd inte skulle utgå samt att hon intagit en underlägsen ställning i förhållande till föreningen när hon ingick avtalet och att det var HSB som hade utformat avtalstexten.
Föreningen bestred käromålet och uppgav att den tvingades utföra ett merarbete för att upplåta bostadsrätten till annan köpare och att lägenheten visades för ca 20 potentiella köpare. Merkostnaderna på grund av avtalsbrottet uppgick till minst 10 000 kr.
Stockholms tingsrätt (1996-06-17, rådmannen White) ogillade käromålet och anförde följande: Mot bakgrund av bostadsrättsföreningens icke vederlagda påstående att avtalsbrottet lett till merarbete bestående av betjäning av ca 20 nya spekulanter innan nytt upplåtelseavtal kunde träffas, anser tingsrätten att skäl för jämkning saknas. Käromålet ska alltså ogillas.
I.K. yrkade i hovrätten bifall till sin talan i tingsrätten.
Föreningen bestred ändring.
Hovrätten meddelade prövningstillstånd.
I.K. åberopade samma omständigheter som i tingsrätten samt tillade bl.a. följande.
Föreningen har inte visat att den haft några kostnader till följd av att förhandsavtalet frånträtts. Det kan därför inte vara rimligt att hon skall behöva vederlägga föreningens obestyrkta uppgift om att den haft sådana kostnader. Lägenheten kunde inte visas, eftersom huset inte var uppfört. Visning ägde rum i HSB:s lokaler med hjälp av befintliga ritningar och modeller. Den personal som normalt visar lägenhetsprospekt för bostadssökande ombesörjde visningen. Det förekom inte extrahjälp eller övertidsarbete. Kostnader för telefonsamtal, porton och eventuell kopiering är direkta merkostnader för HSB Stockholm som inte är part i denna tvist. I vart fall är dessa omkostnader så små att de inte kan utgöra grund för skadestånd i den angivna omfattningen.
Föreningen uppgav i hovrätten bl.a. följande. Parterna har genom förhandsavtalet kommit överens om ett i förväg bestämt skadestånd. Innebörden därav är att föreningen inte behöver visa storleken på förekommande skada. - Skadan består av ytterligare arbete för att på nytt teckna avtal med ny förhandstecknare och förluster i form av bortfall av ränteintäkter på förskottet.
Svea hovrätt (1997-07-03, hovrättspresidenten Kemp, hovrättslagmannen Mclaughlin samt hovrättsråden Sanchez, referent, och Alexander) ändrade tingsrättens dom på så sätt att föreningen förpliktades betala 5 000 kr jämte ränta till I.K..
Hovrätten anförde följande.
I motiven till bestämmelserna om rätten att frånträda ett förhandsavtal framhålls att sådana avtal normalt kommer att tecknas av den som kan betraktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet och att de särskilda bestämmelserna i 36 § andra stycket avtalslagen därför kan bli av betydelse. Detta sägs innebära att man skall ta särskild hänsyn till förhandstecknarens behov av skydd vid prövningen av om ett avtalsvillkor bör jämkas på grund av att avtalet kan anses oskäligt. Samtidigt betonas att den grundläggande principen om avtalsbundenhet, av hänsyn till övriga medlemmar i föreningen, måste respekteras även vid förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 91 f).
Enligt det i målet aktuella förhandsavtalet skulle föreningen få behålla hela det erlagda förskottet, om I.K. inte fullföljde avtalet. En schablonregel av detta slag kan i sig inte utan vidare anses oskälig bara därför att den förekommer i ett konsumentförhållande. Det kan som jämförelse hänvisas till bestämmelsen i 41 § andra stycket konsumentköplagen om rätt för säljaren att förbehålla sig en på förhand bestämd ersättning vid hävning eller avbeställning, om den är skälig med hänsyn till vad som normalt kan antas tillkomma en säljare som ersättning för kostnader och förlust i övrigt enligt paragrafens första stycke.
Med utgångspunkt i föreningens inställning att skadeståndet har bestämts i förväg och att hela förskottet om 35 000 kr därför kunde ha gått förlorat framstår avtalsvillkoret enligt hovrättens mening emellertid som oskäligt. Föreningen har självmant betalat tillbaka 25 000 kr och endast tillgodogjort sig 10 000 kr av förskottet. Fråga uppkommer då om även innehållandet av detta belopp med hänsyn till omständigheterna kan anses oskäligt.
Enligt hovrättens mening är innebörden av den aktuella klausulen att föreningen har rätt att inom ramen för förskottsbeloppet tillgodoräkna sig ersättning för sina merkostnader till följd av att I.K. frånträtt avtalet. Föreningen har inte förebringat någon närmare utredning till grund för denna bedömning utan hänvisat till det ytterligare arbete som HSB på föreningens uppdrag haft för att teckna ett nytt förhandsavtal samt bortfall av ränteintäkter.
I fråga om bortfall av ränteintäkter framgår av handlingarna att föreningen har återbetalat 25 000 kr till I.K. först ca två veckor efter det att föreningen upplyst henne om att den tecknat nytt förhandsavtal. Inget i målet tyder på att föreningen återbetalat beloppet med ränta. För resterande kapitalbelopp har I.K. inte heller krävt ränta för tiden innan nytt förhandsavtal tecknats. Någon ränteförlust kan således inte anses ha uppkommit för föreningen.
I avsaknad av utredning om den arbetsinsats som krävts för att finna en ny förhandstecknare beaktar hovrätten att frånträdandet skett innan lägenheten färdigställts och att kostnaderna i ett sådant fall får antas vara förhållandevis begränsade. Med stöd av 35 kap. 5 § rättegångsbalken uppskattar hovrätten dessa till 5 000 kr. I.K:s talan skall därför bifallas på så sätt att hon berättigas återfå 5 000 kr.