Hyresnämndsmål. När en hyresgäst och medlemmar av hans familj behövt använda en s.k. sidolägenhet för att återhämta sig från en mycket påfrestande och prövande verksamhet med institutionsvård, som hyresgästen och hans maka bedrev i den permanenta bostaden, har prövningslägenheten ansetts tillgodose ett reellt bostadsbehov. Hyresgästens behov av att få behålla lägenheten har vägt tyngre än hyresvärdens intresse av att få den friställd.
G.M., som har sin bostad i en villa i Farsta, hyr en bostadslägenhet om ett rum och kokvrå i fastigheten Torres Clark i Stockholm. Hyresvärden sade upp hyresavtalet och yrkade vid hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra och att G.M. skulle åläggas att avflytta. Som grund för uppsägningen åberopade hyresvärden att G.M. inte hade något behov av lägenheten då han och hans hustru hade en villafastighet i Farsta. Som sakligt avflyttningsskäl åberopade hyresvärden att lägenheten, om den blev friställd, skulle disponeras för evakueringsändamål.
G.M. bestred hyresvärdens talan och anförde följande: Prövningslägenheten är ett nödvändigt komplement till Sanchez permanenta bostad. - Han och hans maka fick för något år sedan tillstånd av länsstyrelsen att driva ett Hem för Vård och Boende (s.k. HVB- hem). De anlitas av socialtjänsten inom hela Storstockholmsregionen som placerar ungdomar - som befinner sig i olika akuta krissituationer - hos dem. Ungdomarna bor alltså permanent i G.M:s hem. De är de enda i hela Stockholmsområdet som bedriver jourverksamhet, d.v.s. tar emot ungdomar som placeras akut i enlighet med tvångslagstiftning. Den akuta placeringen kan bero på missbruk i hemmet och dylikt. Ungdomarna stannar mellan en vecka upp till tio månader hos dem medan socialtjänsten utreder vilka behov barnen har och var de till slut skall placeras. - G.M:s svärmor är anställd hos dem och bor även hon i villan. G.M. har en tioårig son och hans hustru en 18-årig dotter och en 16-årig son från tidigare förhållanden. Familjen har alltså tre egna barn samt tre till fyra ungdomar placerade hos sig. Det bor således konstant mellan 9-10 personer i villan i Farsta. - Villan i Farsta är stor och har sju sovrum. Alla har separata sovrum men de övriga utrymmena utnyttjas gemensamt. De egna barnen har sina rum i källarvåningen. - För att orka med denna påfrestande verksamhet behöver både G.M. och hans hustru, samt deras egna barn, ibland komma ifrån villan. Lägenheten utnyttjas regelbundet av familjen, ibland en gång per vecka, emellanåt under hela veckor. Den äldsta dottern vistas i prövningslägenheten ibland för att få studiero. G.M. och hans son åker till lägenheten för att få träffa varandra på egen hand. G.M. eller hans hustru åker sällan till prövningslägenheten gemensamt eftersom en av dem som regel behövs i villan. Vid barnens övernattningar i lägenheten är dock alltid G.M. eller hans hustru med.
Hyresnämnden i Stockholm (1996-11-22, hyresrådet L.W. samt ledamoten T.R.) lämnade hyresvärdens upphörsyrkande utan bifall, varvid hyresavtalet löpte vidare på oförändrade villkor. I sina skäl för beslutet anförde hyresnämnden följande:
Enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 p jordabalken får en hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet vika, om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. - I förlängningstvister av detta slag har hyresnämnden att göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens behov av lägenheten. - Hyresvärdens önskan att disponera lägenheten för evakueringsändamål utgör ett sakligt skäl för uppsägning. Detta intresse skall vägas emot Sanchez intresse av att få behålla lägenheten. - Hyresnämnden finner inte anledning att ifrågasätta de uppgifter som G.M. har lämnat om sina och familjens bostadsförhållanden och om den verksamhet som han och hans hustru bedriver i Farsta-villan. Uppgifterna rörande verksamheten och dess omfattning styrks även av vittnesmål och av de intyg som G.M. ingivit i ärendet. Enligt hyresnämndens mening ger Sanchez uppgifter vid handen att prövningslägenheten utgör ett nödvändigt komplement till hans och familjens bostad i Farsta och att lägenheten alltså tillgodoser ett reellt bostadsbehov för honom och hans familj. G.M:s behov av lägenheten måste anses väga över hyresvärdens uppgivna behov av denna. Med hänsyn till vad nu sagts skall hyresvärdens upphörsyrkande lämnas utan bifall.
Från beslutet var ledamoten B-I.S. skiljaktig och anförde: Enligt min mening ger vad som förekommit i ärendet inte vid handen att lägenheten - som kommit att användas som fritidsbostad - tillgodoser ett reellt bostadsbehov för G.M. och hans familj. Med hänsyn härtill kan hans intresse av att få behålla lägenheten inte anses vara skyddsvärt. Hyresvärdens talan skall därför bifallas i följd varav hyresavtalet upphört. Visst uppskov med avflyttningen bör medges enligt 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, varefter G.M. bör åläggas att avflytta. För tiden från det hyresavtalet upphört till dess avflyttning sker skall de tidigare hyresvillkoren gälla i tillämpliga delar. Överröstad härutinnan är jag i övrigt ense med majoriteten.
Hyresvärden överklagade beslutet till Svea hovrätt och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
Svea hovrätt (1997-04-24, hovrättslagmannen Thomas, hovrättsrådet Wong, referent, och hovrättsassessorn Smith) lämnade överklagandet utan bifall och anförde i sina skäl följande:
G.M. har inte ifrågasatt vad bolaget anfört som s.k. avflyttningsskäl, nämligen att prövningslägenheten skall disponeras för evakueringsändamål. Uppgiften får därför godtas. Bolagets intresse av att friställa lägenheten skall, som hyresnämnden angett, vägas mot G.M:s behov av den. Vid den intresseavvägning som sålunda skall ske är det av betydelse i vilken utsträckning som G.M. använder lägenheten och för vilket ändamål. - Av utredningen i målet framgår att G.M. och medlemmar av hans familj vistas i prövningslägenheten varje vecka, ibland under hela veckor. Vad G.M. uppgett och vad som i övrigt framkommit i målet ger vidare vid handen att G.M. och hans hustru, i samverkan med socialtjänsten i hela Stockholmsregionen upplåter sin villa till institutionsvård dygnet runt för ungdomar i krissituationer och att de därför inte har något egentligt privat boende för sig och sina barn. Vidare framgår att verksamheten, vilken är Sanchez och hans hustrus förvärvsverksamhet, är mycket påfrestande och prövande för samtliga familjemedlemmar. Hovrätten saknar därför anledning ifrågasätta vad G.M. påstått om att han och hans familj för att orka med verksamheten i den permanenta bostaden, har ett behov av ett ställe där de kan dra sig tillbaka och vara ifred. - Hovrätten finner således att G.M. har anfört beaktansvärda skäl för sitt påstådda behov av prövningslägenheten som tillflyktsplats för sig eller för medlemmarna i hans familj, när påfrestningarna i den permanenta bostaden på grund av akut omhändertagande av ungdomar i kris påkallar det. Med hänsyn härtill och till övriga i målet föreliggande omständigheter får G.M. anses ha ett starkt behov av prövningslägenheten som enligt hovrättens uppfattning tillgodoser ett reellt bostadsbehov hos honom (jfr. RBD 1983:18 och 1992:24). Hovrätten finner således, i likhet med hyresnämnden, vid intresseavvägningen att Sanchez behov väger tyngre än bolagets intresse av att få lägenheten friställd. Det skulle vara oskäligt mot G.M. att hyresförhållandet upphör. Bolagets överklagande skall därför lämnas utan bifall.