Hyresnämndsmål. När fråga är om återbetalning av hyra i samband med andrahandsupplåtelse ska skälig månadshyra för studentlägenheter som har hyresfria månader beräknas genom att den förhandlade hyran på årsbasis fördelas på tolv månader, eftersom det är bruksvärdet för lägenheten som ska beräknas och det måste anses vara detsamma året runt. Beräkningen av vilket belopp som ska återbetalas ska vidare göras månad för månad och någon kvittning mellan månaderna ska inte ske.
Bakgrund
S.S. hyrde i andra hand en omöblerad studentlägenhet av A.A. från och med september 2017. Under hyrestiden betalade S.S. 4 200 kr per månad i hyra till A.A. medan denne i sin tur till en början betalade 3 057 kr i hyra till Lulebo AB. Från och med augusti 2019 höjdes hans hyra till 3 147 kr per månad. Årshyran fördelades på tio månader vilket innebar att juni och juli var ”hyresfria”. A.A. och S.S. hade en överenskommelse om att hon inte behövde betala någon hyra till honom för den ena av dessa två månader.
S.S. ansökte den 6 mars 2019 hos hyresnämnden om att A.A. till henne skulle betala tillbaka en del av den hyra som hon hade betalat till honom. Som hon slutligen bestämde sin ansökan begärde hon återbetalning från och med mars 2018 till och med februari 2019 på mellanskillnaden mellan den hyra A.A. själv hade betalat och den hyra som hon hade betalat till honom. Hon begärde även ränta på det sätt som framgår av beslutet.
A.A. motsatte sig S.S:s krav.
Hyresnämnden (hyresrådet Torres samt intresseledamöterna Gross och Barajas) anförde i beslut den 2 juli 2019 följande såvitt här är av intresse.
Hyresnämnden konstaterar att om A.A. har tagit emot en hyra som inte är skälig ska nämnden besluta att han till S.S. ska återbetala vad han har tagit emot utöver skäligt belopp plus ränta. Ett beslut om återbetalning får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. Detta – och en del annat – framgår av 12 kap. 55 e § jordabalken [anm. i dess lydelse före den 1 oktober 2019]. – – –
Vidare anser hyresnämnden att det saknar betydelse att A.A. och S.S. hade en överenskommelse om att enbart en av sommarmånaderna skulle vara hyresfri. A.A. har påpekat detta och av det hyresavtal som har getts in framgår det att en sommarmånad skulle vara hyresfri. Hyresnämnden anser dock att den skäliga årshyran är den hyra som har förhandlats fram mellan Lulebo AB och Hyresgästföreningen. Denna fördelas på tio månader vilket innebär att även S.S. kommer i åtnjutande av två ”hyresfria” månader. I annat fall blir hennes hyra år 2018 för hög i jämförelse med den skäliga hyran enligt 12 kap. 55 e § [anm. i dess lydelse före den 1 oktober 2019] med hänvisningar. Att parterna måhända var överens om att enbart en månad skulle vara hyresfri har därför inte större betydelse för bedömningen än att de var överens om att S.S:s månadshyra skulle vara 4 200 kr. Det kan tilläggas att det vid hyresnämndens sammanträde den 18 juni 2019 har förtydligats att det var juli månad som var hyresfri och inte juni månad
Vad som nu har sagts innebär att A.A. ska betala tillbaka mellanskillnaden mellan den hyra som han har tagit ut av S.S. och den hyra som han själv har betalat. Det följer av 12 kap. 55 e § jordabalken [anm. i dess lydelse före den 1 oktober 2019] att ett sådant beslut inte kan avse längre tid tillbaka än ett år från dagen för ansökan. Ett år från dagen för ansökan är den 6 mars 2018. S.S. kan därför inte få tillbaka hela mellanskillnaden för mars 2018. Hyresnämnden har av den anledningen dragit av skäliga 600 kr från det belopp som S.S. har krävt för mars månad 2018. Detta innebär i sin tur att A.A. ska till S.S. betala totalt 14 400 kr.
till dess att detta beslut har vunnit laga kraft. Därefter ska A.A. betala ränta enligt 6 § räntelagen på det totala beloppet – 14 400 kr – till dess betalning sker.
A.A. yrkade, bland annat, att hovrätten skulle avslå S.S:s talan i hyresnämnden. S.S. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades. Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden.
Hovrätten (hovrättsrådet Wall samt f.d. hovrättsråden Smith och Strong, referent) anförde i beslut den 6 juli 2020 följande såvitt här är av intresse.
När det gäller skälig hyra för en studentlägenhet där hyresgästen under en eller flera månader inte behöver betala någon hyra till hyresvärden ska den förhandlade hyran ändå anses utgöra en årshyra och fördelas på tolv månader. Detta eftersom det är bruksvärdet för lägenheten som ska beräknas och det måste anses vara detsamma året runt. (Jfr Svea hovrätts beslut den 5 april 2002 i mål nr ÖH 6904-01, SÖH 141/2002.)
I aktuellt fall har A.A:s årshyra uppgått till 30 570 kr fram till och med juli 2018 och till 31 470 kr därefter. Årshyran har fördelats på tio månader i A.A:s hyresavtal. Fördelas hyran i stället på tolv månader uppgår skälig hyra för lägenheten till 2 548 kr respektive 2 623 kr per månad. S.S. har betalat 4 200 kr per månad till A.A., förutom under juli månad som var hyresfri. A.A. ska betala tillbaka skillnaden mellan erlagd hyra och skälig hyra, jämte ränta. Beräkningen ska göras månad för månad och någon kvittning mellan månaderna ska inte ske (jfr RH 1995:106). Detta innebär att S.S. endast har betalat 1 652 kr för mycket för juni månad som var hyresfri för A.A. men inte för henne, och inte 4 200 kr som hyresnämnden funnit (4 200 kr [erlagd hyra] - 2 548 kr [skälig hyra] = 1 652 kr). A.A. ska alltså betala tillbaka 2 548 kr mindre än vad hyresnämnden bestämt avseende juni månad 2018. Totalsumman för vad han ska betala tillbaka blir därmed 11 852 kr (14 400 kr - 2 548 kr). – – – Hyresnämndens beslut ska alltså ändras endast på det sättet att A.A. ska betala tillbaka totalt 11 852 kr till A.A. och att räntan från den 31 maj 2018 ska beräknas på 1 652 kr.
4. Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på det sättet att A.A. förpliktas att betala tillbaka 11 852 kr och att ränta på ett belopp om 1 652 kr ska utgå från den 31 maj 2018 (i stället för på ett belopp om 4 200 kr).