Beslut den 6 september 2017 i mål 226-17
Bakgrund
Den som bedriver yrkesmässig förmedling av bl.a. fastigheter omfattas av fastighetsmäklarlagen (2011:666). Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
I förarbetena till fastighetsmäklarlagen framhålls att mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76).
T.G. har på uppdrag av en av fyra dödsbodelägare värderat en fastighet med anledning av ett förestående arvskifte och redovisat sin värdering i ett intyg. I intyget har han angett ett marknadsvärde om 2 600 000 kr plus/minus 100 000 kr och därutöver antecknat ”Ev. går fastigheten att stycka till 3 - 4 tomter och inbringar då ca. 1,5 MSEK/tomt.”.
Fastighetsmäklarinspektionen ansåg att värderingsuppdraget skulle prövas enligt god fastighetsmäklarsed och meddelade T.G. en varning på grund av anteckningen. Enligt inspektionen hade han gått utöver sitt uppdrag när han uttalade sig om värderingen vid en eventuell avstyckning.
Förvaltningsrätten avslog T.G:s överklagande. Domstolen ansåg att uppgifterna som han lämnat på eget initiativ omfattades av hans ansvar som fastighetsmäklare, att det var klarlagt att han inte hade kontrollerat med kommunen om det var möjligt att stycka av fastigheten och att han på grund av detta hade lämnat ett ogrundat antagande om värdet på fastigheten som lett till en tvist mellan dödsbodelägarna. Domstolen fann att han inte hade utfört sitt värderingsuppdrag omsorgsfullt och inte varit opartisk i förhållande till alla intressenter som berördes av hans värdering i enlighet med vad som följer av god fastighetsmäklarsed.
Kammarrätten beslutade i det nu överklagade avgörandet att inte meddela prövningstillstånd.
Yrkanden m.m.
T.G.             yrkar att Högsta förvaltningsdomstolen ska meddela prövnings-tillstånd, upphäva det överklagade beslutet och meddela honom prövningstillstånd i kammarrätten. I första hand gör han gällande att förvaltningsrättens dom bör ändras eftersom det inte åligger en fastighetsmäklare att följa fastighetsmäklarlagen i alla avseenden då denne utför en värdering. I andra hand bestrider han att den utförda värderingen är felaktig. Uppgiften om värdet vid en eventuell avstyckning har relevans och han har därför varit skyldig att redovisa den. I tredje hand gör han gällande att omständigheterna inte kan anses vara otvetydigt fastslagna, vilket medför att det finns skäl att undanröja varningen.
Högsta förvaltningsdomstolen finner skäl att meddela prövningstillstånd och att omedelbart avgöra frågan om prövningstillstånd i kammarrätten.
Enligt 34 a § andra stycket förvaltningsprocesslagen (1971:291) meddelas prövningstillstånd i kammarrätten bl.a. om det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som förvaltningsrätten har kommit till eller om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt.
Frågan i målet är om en fastighetsmäklare måste iaktta god fastighetsmäklarsed då denne utför ett värderingsuppdrag utan anknytning till en fastighetsförmedling och – om så är fallet – om T.G. i sitt värderingsuppdrag har brustit i detta hänseende.
Det finns inte något vägledande avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen i frågan om värderingsuppdrag av det aktuella slaget omfattas av kravet på att god fastighetsmäklarsed ska iakttas och praxis i underinstanserna är inte enhetlig (se bl.a. RK 1986:7, dåvarande Fastighetsmäklarnämndens beslut i ärende dnr 4-1405-02 och dnr 4-1149-03 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2012-10-24:4). Det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt och kammarrätten borde redan av det skälet ha meddelat prövningstillstånd.
Det överklagade beslutet ska därför upphävas och T.G. meddelas prövningstillstånd för prövning i kammarrätten av hans överklagande av förvaltningsrättens dom.
Högsta förvaltningsdomstolen meddelar prövningstillstånd.
Högsta förvaltningsdomstolen upphäver det överklagade beslutet och meddelar T.G. prövningstillstånd för prövning i Kammarrätten i Stockholm av hans överklagande av Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 13 oktober 2016 i mål nr 5259-16.
I avgörandet deltog justitieråden                 Olson, Berg,             och                 Askersjö.             Föredragande var justitiesekreteraren Stewart.
Förvaltningsrätten i Stockholm      
           (2016-10-13, ordförande Vega):
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Av 29 § fastighetsmäklarlagen framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.
I fråga om T.G:s invändning att fastighetsmäklarlagen inte är tillämplig på alla delar av hans handlande gör förvaltningsrätten följande bedömning. I 1 § fastighetsmäklarlagen ges en definition av vem som är fastighetsmäklare. T.G., som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, är fastighetsmäklare i lagens mening. Det finns inget absolut krav på att en mäklare ska ha uppträtt olämpligt vid utövandet av själva mäklarsysslan för att en åtgärd enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska kunna vidtas, även om det givetvis främst är sådan olämplighet som bör beaktas (se prop. 1983/ 84:16 s. 33). I detta fall har Rogers fått ett värderingsuppdrag, något som visserligen inte är en fastighetsmäklares huvudsakliga sysselsättning men som torde utgöra ett normalt inslag i en fastighetsmäklares verksamhet. Mot bakgrund av det som nu sagts finner förvaltningsrätten att fastighetsmäklarlagen i och för sig är tillämplig på alla delar av hans handlande.
Förvaltningsrätten har därför att pröva om Rogers handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
I målet är det ostridigt att T.G. i sin värdering av aktuell fastighet har angett att ”Ev. går att stycka till 3 - 4 tomter och inbringar då ca 1,5 MSEK/tomt”.
Första stycket i den paragraf som föreskriver att en fastighetsmäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed fick en ny lydelse i och med 1995 års fastighetsmäklarlag, som var avsedd att tydligare än vad som tidigare varit fallet markera mäklarens speciella ställning som mellanman. Första meningen förtydligades så att det nu anges att mäklaren i allt ska iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens speciella skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76). Förvaltningsrätten kan inte finna någon anledning till att se att uppgifterna som Rogers lämnat om att fastigheten eventuellt går att avstycka och att tomterna kan inbringa ett specifikt värde, skulle falla utanför T.G:s ansvarsområde som fastighetsmäklare. Det är klarlagt att T.G. inte har kontrollerat med kommunen om möjligheten till att avstycka fastigheten till flera tomter. Han har vidare lämnat ett ogrundat antagande om värdet på fastigheten, som medför att värderingen kan betraktas som felaktig och som även har kommit att leda till en tvist mellan dödsbodelägarna. Förvaltningsrätten delar därför Fastighetsmäklarinspektionens bedömning att T.G. inte har utfört sitt värderingsuppdrag omsorgsfullt och varit opartisk i förhållande till alla intressenter som berörs av hans värdering i enlighet med vad som gäller för god fastighetsmäklarsed. Oberoende av om T.G. inte gett någon garanti för att fastigheten kunde avstyckas så bedömer förvaltningsrätten att han har gått emot vad som får anses gälla för god fastighetsmäklarsed.
När det gäller påföljdfrågan gör förvaltningsrätten följande bedömning. T.G:s förklaring till uppgifterna som han har lämnat, vid den aktuella värderingen och i värderingsintyget, medför inte att hans handlande framstår som mindre klandervärt. Förvaltningsrätten anser att förseelsen inte kan betraktas som så ringa att en påföljd kan underlåtas. En erinran kan inte heller anses vara en tillräckligt ingripande åtgärd. Förvaltningsrätten finner därför att Fastighetsmäklarinspektionens bedömning att Rogers ska meddelas en varning är riktig. Vad T.G. i övrigt har anfört i målet medför enligt förvaltningsrättens mening inte någon annan bedömning. Överklagandet ska därför avslås. – Förvaltningsrätten avslår överklagandet.
Kammarrätten i Stockholm                 (2016-12-12, Williams             och                 Rangel):
Kammarrätten meddelar inte prövningstillstånd. Förvaltningsrättens avgörande står därför fast.