En företagareförening inom ett köpcentrum vilken inte registrerats som ekonomisk förening har ansetts ha rättskapacitet som ideell förening.
Täby centrum är ett stort köpcentrum strax norr om Stockholm. Fastigheterna där har bebyggts av JM Byggnads och Fastighets AB (JM), som också äger byggnaderna.
Täby Centrum Företagareförening är enligt sina stadgar en sammanslutning av hyresgäster i Täby centrum och skall verka för att detta centrum blir uppskattat som ett kommersiellt centrum, i övrigt tillvarata medlemmarnas intressen och utgöra avtalsslutande part med hyresvärden gällande bl a gemensam marknadsföring.
Enligt de stadgar som enligt föreningen gäller sedan d 29 maj 1990 sker inträde i föreningen då hyresrätt till lokal inom Täby centrum förvärvas och utträde sker då hyresrätten upphör. I de stadgar som enligt föreningen tidigare gällde krävdes ansökan, ställd till föreningens styrelse, för medlemskap i föreningen och kunde medlemskap upphöra bl a genom utträde efter skriftlig uppsägning till styrelsen minst tre månader före kalenderårets slut. Medlemmarna erlägger avgifter till föreningen. Avgifterna beräknas på grundval av förhyrd lokalyta. Föreningen erhåller också ekonomiskt tillskott från JM. Inkomsterna används till allt övervägande del för marknadsföring.
Omkring år 1990 gjordes en ombyggnad i Täby centrum. A.A., som före ombyggnaden förhyrt en lokal i vad som kallades "gamla centrum", hyrde efter ombyggnaden två andra lokaler av JM. Kontrakt för dessa lokaler tecknades d 12 dec 1990. I kontrakten anges bl a i en särskild bilaga, under rubriken "Företagarförening" att "Hyresgästen förbinder sig att ingå som medlem i Täby Centrums Företagarförening och följa dess stadgar och de beslut som fattas av föreningen. Avgifter till föreningen är att jämställa med hyra och erlägges enligt föreningens direktiv". I annan bilaga till kontrakten förbinder sig JM att reducera hyran per kvm med belopp som motsvarar det belopp med vilket avgiften till föreningen överstiger 100 kr per kvm.
Föreningen väckte vid Södra Roslags TR talan mot A.A. och yrkade förpliktande för henne att utge förfallna avgifter till föreningen med sammanlagt 26 878 kr jämte ränta.
Som grund för sin talan anförde föreningen: När A.A. tecknade hyreskontrakt med Wallace tecknade hon samtidigt, med JM:s representant B.J. som ombud för föreningen, avtal med föreningen om att bli medlem i föreningen och betala dess avgifter. Hon har i vart fall genom sitt senare handlande i förhållande till föreningen blivit medlem. Om avtal mellan föreningen och A.A. inte anses ha kommit till stånd på sådant sätt skall avtalet mellan JM och A.A. anses utgöra ett avtal till förmån för tredje man, föreningen, vilket avtal inneburit - förutom att A.A. blivit medlem i föreningen - att föreningen oberoende av medlemskap förvärvat en självständig rätt till avgifter så länge hyresförhållandet består. För den händelse betalningsskyldighet inte skulle anses följa av hyreskontrakten är A.A. ändock skyldig att erlägga det yrkade beloppet eftersom hon genom att tillgodogöra sig föreningens marknadsföring utan betalning skulle göra en obehörig vinst.
A.A. bestred bifall till föreningens talan. Hon vitsordade yrkade belopp och yrkad ränta som skäliga.
Som grund för sitt bestridande anförde A.A.: Varken genom hyreskontrakten eller på något annat sätt har hon blivit medlem i föreningen, eftersom det för medlemskap måste anses nödvändigt att ansöka därom hos föreningen. Skulle hon anses ha blivit medlem har hon d 12 juni 1991 genom skriftlig begäran till föreningens styrelse trätt ur föreningen, allt i enlighet med de enda stadgar hon då hade kännedom om. Även om stadgarna numera inte ger medlem rätt att träda ur föreningen annat än genom att hyresrätten upphör skall hon genom sin skrift anses ha trätt ur föreningen. Utträdesrätt ur en ideell förening måste nämligen oberoende av vad som anges i dess stadgar alltid anses föreligga. Hon är sålunda inte på grund av medlemskap i föreningen skyldig att erlägga avgifter för den i målet aktuella tiden, som i sin helhet ligger efter hennes begäran om utträde. Hon har inte heller vare sig i hyreskontrakten eller på annat sätt påtagit sig någon skyldighet att oberoende av medlemskap erlägga avgifter till föreningen. Slutligen kan hon inte anses ha haft någon sådan nytta av föreningens aktiviteter att hon kan sägas ha gjort någon obehörig vinst.
Föreningen genmälde att det enligt stadgarna inte förelåg någon rätt för medlem till utträde ur föreningen så länge medlemmen förhyrde lokal i Täby centrum och att föreningen oberoende av medlemskap hade rätt till avgifter enligt vad som angavs i hyreskontrakten.
TR:n (rådmannen Spencer) anförde i dom d 8 dec 1994:
Domskäl. På begäran av båda parter har förhör under sanningsförsäkran hållits med A.A.. Vidare har på föreningens begäran vittnesförhör hållits med bl a B.J., fastighetschef hos JM. Föreningen har åberopat de stadgar som enligt föreningen nu gäller. A.A. har åberopat de stadgar som gällde tidigare och som enligt henne var de enda stadgar hon kände till. Båda parter har hänfört sig till hyreskontrakten i de citerade delarna och har vidare åberopat viss skriftlig bevisning rörande kontakter mellan föreningen, JM och A.A. efter kontraktstecknandet.
Varken A.A. eller B.J. har nu - efter ca fyra år - haft någon helt klar minnesbild av vad som förekom i samband med att hyreskontrakten tecknades. Genom B.J:s vittnesmål får dock anses klarlagt att Wallace gentemot föreningen åtagit sig att i hyreskontrakten föra in en klausul rörande medlemskap och att JM, som lämnar ett ansenligt ekonomiskt bidrag till föreningen, har ett intresse av att föreningen sköter marknadsföring och bevakning för hela centrumanläggningen. Däremot ger ingen av utsagorna belägg för att B.J. uppträtt som ombud för föreningen. Något avtal mellan föreningen och A.A. kan därför inte anses ha träffats i och med att hyresavtalen ingåtts. Inte heller har föreningen visat att det därefter förekommit några sådana omständigheter att avtal senare skall anses ha träffats mellan föreningen och A.A..
TR:n övergår därefter att pröva om hyresavtalen mellan JM och A.A. till del de berör medlemskap i och avgifter till föreningen kan anses utgöra sådana avtal till förmån för föreningen som ger föreningen en självständig rätt att göra gällande krav enligt avtalen, s k tredjemansavtal.
Generella regler om tredjemansavtal saknas i svensk rätt. Giltigheten av sådana avtal har emellertid erkänts sedan länge (se bl a NJA 1956 s 209 och NJA 1994 s 359). Något hinder för JM att i hyreskontrakten träffa avtal till förmån för föreningen har således inte förelegat. Fråga är då först om A.A. blivit medlem i föreningen genom ett tredjemansavtal och - om så inte anses vara fallet - om föreningen oberoende härav genom avtalen har förvärvat en självständig rätt till avgifter.
Till en början kan konstateras att ordalydelsen i den aktuella delen av hyresavtalet - att "hyresgästen förbinder sig att ingå som medlem" inte klart kan anses betyda att hyresgästen redan i och med undertecknandet av avtalet blir medlem. Ett medlemskap i en förening kan vidare inte anses ge endast en part rättigheter och den andra parten skyldigheter utan är närmast att se som ett ömsesidigt förpliktande "avtal". För att ett tredjemansavtal om medlemskap i en förening skall anses föreligga måste det därför enligt TR:ns mening i avtalet ges en uttömmande redogörelse för rättigheter och skyldigheter genom att stadgarna bilägges eller på annat sätt. Vidare bör den som initierar avtalet klargöra att han när det gäller antagande av medlemmen är berättigad att handla på föreningens vägnar. De nu angivna förutsättningarna har såvitt framkommit i målet inte förelegat. TR:n finner med hänsyn till det sagda att A.A. inte genom hyresavtalen blivit medlem i föreningen.
En skyldighet för A.A. att erlägga avgifter till föreningen kan emellertid, som föreningen har hävdat, ha uppkommit utan att hon blivit medlem och genom att hon i särskilt avtal med JM påtagit sig denna förpliktelse. Då är av avgörande betydelse hur hyresavtalen avfattats i nu aktuella delar och vad som förekommit i samband med hyresförhandlingarna.
Bilagan till hyresavtalen i den del som upptas under rubriken "företagarförening" kan sett isolerat tolkas på två olika sätt. Vad som sägs om avgifter till föreningen följer efter A.A:s förbindelse att bli medlem och kan därför ses som ett påpekande av konsekvensen av ett medlemskap. Det kan emellertid också tolkas som en skyldighet att - oberoende av medlemskap - erlägga avgifter. För den senare tolkningen talar att avgifterna sägs var jämställda med hyra. Ingendera tolkningen är så klar att den kan anses ha försteg framför den andra.
Den aktuella bilagan till avtalen utgör såvitt framkommit i målet en standardbilaga som bifogas alla hyreskontrakt mellan JM och lokalhyresgäster i Täby centrum. Den har avfattats av JM. En oklarhet i formuleringen bör därför drabba den för vars räkning JM agerat försåvitt inte omständigheterna vid avtalets tillkomst visar att frågan om avgifternas självständiga betydelse varit föremål för diskussion och klargörande.
Som en ytterligare bilaga till hyresavtalen finns en förbindelse av JM att sätta ned hyran om avgifterna till föreningen överstiger ett visst belopp. Den bilagan utgör inte en standardbilaga.
B.J. har, hörd som vittne, om förhandlingarna inför hyresavtalen uppgett i huvudsak: Under åren 1989-91 skrev han ett hundratal avtal med lokalhyresgäster. A.A. ifrågasatte medlemskapet. JM å sin sida var mycket angelägen om föreningen och dess verksamhet och hade ett starkt önskemål att alla hyresgäster skulle vara med. Medlemskapet blev därför föremål för långtgående diskussioner mellan honom och A.A.. Diskussionerna ledde till en särskild överenskommelse mellan JM och A.A. om att JM påtog sig viss betalningsskyldighet för hennes avgifter. Någon sådan överenskommelse fanns inte med någon annan lokalhyresgäst.
A.A. har i denna del uppgett att hon inte har något särskilt minne av diskussionerna inför hyresavtalet och att hon, trots att hon inte önskade gå med i föreningen, skrev på avtalet med dess åtagande att bli medlem därför att hon annars sannolikt inte hade fått något hyresavtal.
Det förhållandet att A.A. är den enda lokalhyresgäst för vilken JM gjort ett särskilt åtagande rörande avgifterna visar att dessa avgifter varit särskilt på tal vid hyresförhandlingarna och att avgifterna därvid varit av utomordentligt stor betydelse. Uppgifterna från henne och B.J. visar vidare att detta åtagande använts som ett påtryckningsmedel för att hon skulle acceptera avtalet med dess förpliktelse rörande föreningen. Frågan om avgifterna har sålunda varit av självständig betydelse i avtalsförhandlingarna mellan JM och A.A.. Ingen av parterna har då haft anledning att utgå ifrån att A.A. skulle komma att bryta mot avtalet såvitt gällde ansökan om medlemskap. Fastmer måste envar av dem ha utgått ifrån att A.A. redan i och med att hon undertecknat avtalen blivit skyldig att erlägga avgifterna. På grund härav finner TR:n att vad som anges i avtalen i denna del är att tolka på sätt föreningen gjort gällande. Käromålet skall därför bifallas.
Domslut. A.A. förpliktas att till Täby Centrum Företagareförening utge 26 878 kr jämte ränta.
A.A. överklagade i Svea HovR och yrkade att föreningens talan skulle lämnas utan bifall.
Föreningen bestred ändring.
HovR:n (hovrättsrådet Herrera och Bryant hovrättsassessorn Edwards, referent) anförde i dom d 15 okt 1996:
Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder och omständigheter till stöd för sin talan som vid TR:n. Företagareföreningen har tillagt att föreningens förstahandsgrund skall vara att A.A., samtidigt som hon tecknade hyreskontraktet med Wallace, tecknade avtal med föreningen om att bli medlem i föreningen och/eller att betala dess avgifter. A.A. har accepterat denna lydelse av den första grunden.
A.A. har hörts på nytt. Bandupptagningarna av vittnesförhören med B.J. och Ward vid TR:n har spelats upp.
Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid TR:n.
Vad som förekommit i HovR:n föranleder ingen annan bedömning än den som TR:n gjort. TR:ns dom skall därför fastställas.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.
Hovrättsrådet Shepherd var skiljaktig och anförde: Jag delar TR:ns bedömning att A.A. inte genom hyresavtalen har blivit medlem i föreningen. Vad gäller avgiftsskyldighet till ideell förening bestäms den av föreningen beträffande medlem inom ramen för föreningens ändamål enligt dess stadgar. En skyldighet för annan än medlem att erlägga motsvarande avgifter till föreningen kan i och för sig uppkomma antingen genom att vederbörande ingår avtal härom med föreningen eller med annan person, i A.A:s fall med hyresvärden. När avtalet har ingåtts med annan än föreningen får det anses rimligt att föreningen har möjlighet att på rättslig väg driva in en sålunda uppkommen fordran.
För att en i avtal intagen betalningsförpliktelse gentemot tredje man skall vara giltig bör den vara tydligt utformad. Är klausulen i fråga oklart formulerad bör det drabba den för vars räkning den har tillkommit.
I förevarande fall kan den aktuella klausulen såsom TR:n har funnit tolkas på olika sätt. Klausulen kan därför inte sägas vara så klart utformad att någon betalningsförpliktelse för A.A. mot föreningen för avgifter direkt följer av klausulen.
Frågan är då huruvida omständigheterna vid avtalets tillkomst är sådana att A.A. trots den oklara formuleringen av klausulen ändå skulle bli bunden att betala avgifter till föreningen.
Det framgår av B.J:s och A.A:s uppgifter att de ekonomiska konsekvenserna av ett medlemskap i föreningen blev föremål för ingående diskussioner vid hyresavtalets ingående. Det är också ostridigt att diskussionerna ledde till ett tilläggsavtal varigenom A.A. tillförsäkrades viss hyresnedsättning om avgiften till föreningen skulle överstiga visst belopp. Detta är emellertid ett åtagande från hyresvärdens sida gentemot A.A. och kan enligt min mening inte föranleda att klausulen skall tolkas så att hon därigenom skulle bli förpliktad att erlägga avgifter till föreningen.
Jag finner därför att A.A:s talan i HovR:n skall bifallas.
A.A. (ombud advokaten Tucker) överklagade och yrkade att HD skulle ogilla föreningens talan.
Föreningen (ombud advokaten Olsen) bestred ändring.
Sveriges Fastighetsägareförbund och föreningen Svensk Handel avgav ett gemensamt yttrande i FID.
Under målets fortsatta handläggning anförde A.A. att Täby Centrum Företagareförening var en oregistrerad ekonomisk förening och därför saknade rättskapacitet. Hon yrkade under hänvisning härtill i första hand att HD skulle avvisa föreningens talan.
Föreningen bestred avvisningsyrkandet.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
HD (JustR:n Coleman, Rowe, Perez, referent, Martinez och Curry) beslöt följande dom: Domskäl. A.A. har i HD gjort gällande att Täby Centrum Företagareförening är en oregistrerad ekonomisk förening och som sådan saknar rättskapacitet varför föreningens talan skall avvisas. Invändningen avser ett sådant rättegångshinder som rätten är skyldig att ta ställning till oberoende av om någon invändning gjorts (jfr 11 kap 4 § RB). Frågan skall alltså prövas trots att A.A. har framfört invändningen först i HD och detta efter det att tiden för överklagande gått ut.
Med ekonomisk förening förstås enligt 1 kap 1 § 1 st lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar en förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar som konsumenter eller andra förbrukare, som leverantörer, med egen arbetsinsats, genom att begagna föreningens tjänster eller på annat liknande sätt. Enligt 2 § 1 och 2 st skall en ekonomisk förening registreras och den kan sedan så skett förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Av 3 st framgår att en förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom annan ekonomisk verksamhet än som avses i 1 § 1 st inte har sådan rättskapacitet som nu sagts, om inte annan lag medger det. Föreningar av detta slag brukar betecknas som oregistrerade ekonomiska föreningar. Det förekommer också att denna beteckning används för föreningar som fyller kraven för att bli registrerade men som inte har registrerats.
I målet är ostridigt att företagareföreningen inte har registrerats som ekonomisk förening. Det har inte påståtts att föreningen skulle vara en sådan förening som avses i 1 kap 2 § 3 st och det har inte heller på annat sätt framkommit något som ger anledning till en sådan bedömning. Frågan är då om föreningen är av det slag som avses i 1 kap 1 § 1 st.
Enligt föreningens stadgar har föreningen till ändamål att verka för att Täby Centrum blir välkänt och uppskattat som kommersiellt centrum. Föreningen skall i övrigt tillvarata medlemmarnas intressen och utgöra avtalsslutande part med hyresvärden gällande bl a centrumledning och gemensam marknadsföring. Av vad som upplysts i målet framgår bl a att föreningen, förutom att företräda medlemmarna i förhållande till hyresvärden, ägnar sig åt frågor som öppethållande, miljöfrågor och ordningsfrågor. Föreningens syfte och verksamhet får anses till betydande del motsvara vad som förekommer inom branschorganisationer och andra sådana intresseorganisationer vars verksamhet regelmässigt bedrivs i den ideella föreningens form. Vad som kan ge anledning att anse att föreningen också uppfyller kraven på en ekonomisk förening enligt 1 kap 1 § 1 st är den till största delen av medlemmarna genom avgifter bekostade gemensamma marknadsföring som föreningen svarar för.
I likhet med vad som gäller för Täby Centrum Företagareförening är det inte ovanligt att en förenings verksamhet eller syfte endast till viss del motsvarar den ekonomiska föreningens natur. För att en sådan förening skall kunna registreras som en ekonomisk förening krävs att föreningen i huvudsak framträder som en förening där medlemmarna deltar i verksamheten på sätt som anges i §:ns 1 st (jfr prop 1986/87:7 s 78). Att en förening bedriver viss ekonomisk verksamhet som kan sägas ligga i medlemmarnas intresse är således inte tillräckligt för att den skall registreras som ekonomisk förening. Det är naturligt att det i praktiken inte går att dra några fasta gränser för huvudsaklighetsrekvisitets tillämpning. Det måste mot den bakgrunden antas att det finns ett inte obetydligt utrymme för att inom ramen för en ideell förening med självständig rättskapacitet bedriva sådan verksamhet som avses i 1 kap 1 § 1 st även i sådana fall då det skulle vara möjligt att i stället välja den registrerade ekonomiska föreningen som form för verksamheten (jfr NJA 1998 s 293).
Täby Centrum Företagareförening bildades under 1970-talet. Föreningen är sedan år 1977 registrerad hos skatteförvaltningen som ideell förening och har i den egenskapen tilldelats ett organisationsnummer. Det har i målet upplysts att det finns ett stort antal företagareföreningar med i huvudsak samma typ av verksamhet och uppläggning som Täby Centrum Företagareförening. Vissa av dessa är registrerade ekonomiska föreningar medan andra bedriver verksamheten som ideella föreningar. Det synes i och för sig vara möjligt att den verksamhet som Täby Centrum Företagareförening bedriver skulle kunna drivas i form av ekonomisk förening. Mot bakgrund av vad som är upplyst om föreningens syfte och verksamhet saknas det emellertid anledning att utgå från annat än att Täby Centrum Företagareförening har rättskapacitet som ideell förening. Dess talan skall därför inte avvisas.
Vad därefter angår målet i sak har parterna här åberopat samma grunder och omständigheter till stöd för sin talan som i underrätterna.
Vad som förekommit i HD ger inte anledning till någon annan bedömning än den som TR:n gjort. HovR:ns dom skall därför fastställas.
Domslut. Med ogillande av yrkandet om avvisning av Täby Centrum Företagareförenings talan fastställer HD HovR:ns dom.
HD:s dom meddelades d 12 juli 2000 (mål nr T 5072-96).