Hyresnämndsmål. Ett fönsterbyte har ansetts inte ha samband med en om- eller tillbyggnad. Fönsterbytet var därför inte en sådan åtgärd som omfattas av bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningens stämmobeslut var därmed inte ett sådant beslut som kunde godkännas av hyresnämnden.
Hyresnämnden i Stockholm
Bostadsrättsföreningen Korallen (föreningen) bytte fönster år 2015. Efter att bostadsrättshavarna E.A. och C.G. vänt sig till Bostadsrättsnämnden fattade föreningsstämman beslut den 25 april 2016 om att retroaktivt godkänna installationen av fönster i samtliga lägenheter. Föreningen ansökte härefter om hyresnämndens godkännande av beslutet på föreningsstämman.
Bostadsrättshavarna E.A. och C.G. bestred ansökan och anförde i huvudsak följande. Föreningen hade inte innan fönsterbytet år 2015 följt reglerna i bostadsrättslagen (1991:614) om ingrepp i lägenheten, vilket konstaterats även av Bostadsrättsnämnden, som uttalat att föreningen antingen kan återställa fönstren i lägenheten eller fatta nytt retroaktivt beslut på stämman och ansöka om godkännande av detta hos hyresnämnden. Beslutet kan dock inte godkännas eftersom balkongfönstret i köket har bytts ut mot ett utan innerglas, vilket medfört att persiennerna måste hänga på insidan av fönstret i stället för inuti. Detta innebär stor olägenhet då det är svårt att hålla rent. Vidare har det tidigare vänsterhängda köksfönstret som öppnades mot en vägg vid bytet ersatts med ett högerhängt som i öppet i läge står parallellt med fläkt och skåp på höger sida, med svårigheter att vädra och risk för att glaset går sönder.
Hyresnämnden (hyresrådet Mathis samt intresseledamöterna Scott och Jennings) anförde i beslut den 8 juni 2017 bl.a. följande.
Om beslut på föreningsstämma innebär att lägenhet som är upplåten med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av om- eller tillbyggnad ska enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen beslutet för att bli giltigt godkännas av berörda bostadsrättshavare eller ska minst två tredjedelar av berörda bostadrättshavare ha godkänt beslutet som då dessutom ska godkännas av hyresnämnden. Stämmobeslutet ska enligt 17 § samma kaptitel godkännas av hyresnämnden om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot någon bostadsrättshavare; kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får enligt samma bestämmelse förena ett godkännande med villkor.
I det här fallet gäller det beslut på stämma att i efterhand godkänna åtgärder som redan genomförts. Något hinder mot sådan prövning finns inte. Enligt hyresnämnden bör prövningen så långt som möjligt göras med bortseende från att åtgärden redan genomförts och bedömningen således inriktas på frågan om beslutet skulle ha godkänts om prövningen av ansökan gjorts innan åtgärden vidtogs.
Hyresnämnden bedömer att både ändringarna av balkongfönstret och ändringen av det tidigare vänsterhängda köksfönstret mot ett högerhängt omfattas av reglerna i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Båda åtgärderna får vid objektiv bedömning dock anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Frågan vid bedömningen är således om ändringen skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.
Bytet av balkongfönstret är en lösning som valts med tanke på krav på enhetlighet m.m., även ekonomiska aspekter. Den lösning som valts med fönster utan innerfönster innebär att persiennerna måste hänga på insidan av fönstret, exponerade för damm, köksos m.m. vilket måste anses innefatta en nackdel för bostadsrättshavarna. Dessa nackdelar överväger dock enligt hyresnämnden inte de fördelar som finns för föreningen. De intressen som föreligger på föreningens sida ställda mot bostadsrättshavarnas intressen innebär att åtgärden inte skäligen behöver utföras på annat sätt än det som föreningen beslutat om. Om ansökan hade gjorts innan åtgärden vidtogs hade hyresnämnden godkänt beslutet i den delen. Detta innebär att det retroaktiva beslutet den 25 april 2016 ska godkännas i den delen.
I ärendet har framgått att även det tidigare vänsterhängda köksfönstret ersatts med ett högerhängt. Bostadsrättshavarna i ärendet har pekat på flera nackdelar med denna förändring i deras fall, bl.a. risken att glaset går sönder för att det kommer emot fläkt och skåpdörrar på högersidan i köket. Bostadsrättshavarna har oemotsagda förklarat att leverantören förklarat att det varit möjligt att installera ett vänsterhängt fönster som det tidigare, utan nämnvärda merkostander i det skedet. Hyresnämnden bedömer att hade den fråga som nu är aktuell kommit upp och belysts på det som skett i ärendet innan åtgärden vidtogs hade hyresnämnden inte godkänt denna åtgärd, som skäligen borde ha kunnat genomföras på det sätt som bostadsrättshavarna uttryckt önskemål om - att även det nya fönstret var vänsterhängt. Även om det nu medför vissa merkostnader för föreningen att återställa ett vänsterhängt fönster finner därför nämnden att beslutet att godkänna stämmobeslutet den 25 april 2016 ska villkoras av att föreningen åtgärdar fönstret i motparternas lägenhet genom att installera ett vänsterhängt fönster.
1. Hyresnämnden godkänner beslutet på föreningsstämman den 25 april 2016 att retroaktivt godkänna fönsterbytena i samtliga lägenheter.
2. Hyresnämnden villkorar godkännandet av att Bostadsrättsföreningen Korallen i motparternas lägenhet återställer det efter bytet högerhängda köksfönstret mot ett vänsterhängt.
E.A. och Lloyd överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå föreningens talan i hyresnämnden.
Föreningen bestred ändring.
Parterna vidhöll vad de anförde i hyresnämnden. Föreningen tillade därutöver bl.a. följande. Fönsterbytet har inte föranlett några mer omfattande arbeten. De nya fönstren och fönsterdörrarna har samma karmyttermått som de ursprungliga fönstren och fönsterdörrarna. Fönsterbytet har inte medfört någon förändring av lägenheten och har inte något samband med om- eller tillbyggnation.
Hovrätten (hovrättsråden Roberson och Newton, referent, samt f.d. hovrättsrådet Austin) anförde i beslut den 30 oktober 2017, såvitt är av intresse här, följande.
Enligt 9 kap. 17 § bostadsrättslagen ska hyresnämnden, under vissa angivna förutsättningar, på begäran av föreningen godkänna ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2. Inom tillämpningsområdet för sist nämnda bestämmelse faller beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk med anledning av en om- eller tillbyggnad.
Det stämmobeslut som Bostadsrättsföreningen Korallen har begärt att hyresnämnden ska godkänna är ett beslut om fönsterbyte. Det har inte framkommit annat än att de nya fönstren har samma karmmått som de tidigare fönstren och att fönsterbytet inte föranledde några mer omfattande arbeten. Arbetena kan inte anses ha samband med en om- eller tillbyggnad. Fönsterbytet är därmed inte en sådan åtgärd som omfattas av bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (jfr RH 2015:12). Stämmobeslutet är därmed inte ett sådant beslut som kan godkännas av hyresnämnden. Hyresnämndens beslut ska därför ändras och Bostadsrättsföreningen Korallens talan avslås.
1.
Korallens talan.
Hovrättens beslut meddelat: den 30 oktober 2017.
Mål nr: ÖH 6063-17.
Lagrum: 9 kap. 16 § första stycket 2 och 17 §bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: RH 2015:12.