Hyresgäst, som enligt förhandlingsklausul i hyreskontraktet blivit bunden av en mellan hyresvärden och hyresgästförening träffad överenskommelse om höjning av hyran med 30 kr i månaden för installation av kabel-TV-antenn, har under tio månader vägrat erlägga det nämnda beloppet. Fråga huruvida han därigenom förverkat sin hyresrätt eller om hans underlåtenhet varit av ringa betydelse.
(Jfr 1921 s 92 och s 446, 1953 s 106, 1959 s 647 och 1964 C 229)
T.K. hyr sedan d 1 jan 1984 en lägenhet om ett rum och kokvrå av Hallstahammars Fastighets AB.
Genom utslag i lagsökningsmål d 2 dec 1986 ålade Köpings TR T.K. att till bolaget utge ogulden hyra med 300 kr jämte ränta samt att avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
Sedan T.K. ansökt om återvinning togs målet upp till ny handläggning av Västerås TR, fastighetsdomstolen.
Bolaget yrkade att domstolen skulle fastställa lagsökningsutslaget.
T.K. yrkade undanröjande av lagsökningsutslaget och ogillande av bolagets talan.
TR:n (rådmannen Spence) anförde i dom d 18 mars 1987:
Domskäl. Till grund för sin talan har bolaget anfört väsentligen följande. På sätt framgår av hyresavtalet hyr T.K. sedan 1984 en lägenhet av bolaget. I avtalet är beträffande hyresändring avtalat, att hyresgäst och hyresvärd förbinder sig följa överenskommelse som bolaget och hyresgästföreningen träffar om hyra eller annat hyresvillkor. Bolaget har sedan 1980 avtal om förhandlingsordning med Hyresgästföreningen Västmanland. I mars 1985 träffades ett avtal mellan bolaget och hyresgästföreningen avseende ombyggnad av centralantennanläggning, som skulle möjliggöra anslutning till kabel-TV. Avtalet innebar att hyran skulle få höjas med den beräknade kostnaden för ombyggnaden, nämligen 30 kr per månad och lägenhet. (Samtidigt överenskoms att hyresgästerna skulle individuellt avgöra om de önskade anslutning till nätet för TV 3 och satellit-TV samt bestämdes avgifterna för anslutning.) Möjligheten till anslutning utgör en standardhöjning av lägenheterna. På inbetalningsavierna avseende hyran har särskilt redovisats att 30 kr av hyreshöjningen hänför sig till ombyggnaden men beloppet utgör likväl en del av hyran och är ej någon särskild avgift. T.K. har ej väckt talan enligt 22 § hyresförhandlingslagen och är således bunden av överenskommelsen.
T.K. har vitsordat bolagets uppgifter om förhandlingsöverenskommelsen och att han ej fört talan enligt hyresförhandlingslagen mot denna. Som grund för sin talan har han anfört att han anser det vara fel att vad som helst extra skall kunna "bakas in i hyran", att han anser att man måste ha frihet att välja och att man ej skall kunna tvingas betala för något man ej utnyttjar.
Av utredningen i målet framgår att T.K. underlåtit att under tiden jan- okt 1986 betala ett belopp om 30 kr per månad av hyran. Vad T.K. anfört till grund för sin talan innefattar ej något som kan befria honom från skyldigheten att betala hela hyran. Bolagets talan vad gäller beloppet skall således bifallas. Även om den av T.K. innehållna delen av hyran avser ett relativt litet belopp är vad som ligger T.K. till last, nämligen att systematiskt underlåta betala del av hyran, ej av ringa betydelse. Nyttjanderätten är således förverkad och bolagets yrkande om avflyttning skall också bifallas.
Domslut. Med fastställande av Köpings TR:s utslag i lagsökningsmål d 2 dec 1986 förpliktar fastighetsdomstolen T.K. att till Hallstahammars Fastighets AB utge 300 kr jämte ränta och att avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.
T.K. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av käromålet.
Bolaget bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Dawson och Waters samt hovrättsassessorn Mendez, referent) anförde i dom d 30 juni 1987:
Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma omständigheter som vid TR:n.
Vad som förekommit i HovR:n föranleder ej annan bedömning än den TR:n gjort vad beträffar skyldighet för T.K. att utge yrkade hyresbelopp. TR:ns dom i den delen skall således fastställas. T.K. har visserligen under nästan ett år underlåtit att betala den del av hyran som är hänförlig till kostnad för ombyggnad av centralantennanläggning. Det rör sig dock varje månad endast om en ringa del av hyran och sammantagna uppgår inte heller de obetalda hyrorna till något betydande belopp. Med hänsyn härtill får vad som ligger T.K. till last anses vara av ringa betydelse. Bolagets yrkande om förpliktande för T.K. att avflytta skall därför ogillas.
Domslut. Med ändring av TR:ns domslut ogillar HovR:n bolagets yrkande om förpliktande för T.K. att avflytta.
HovR:n fastställer TR:ns domslut i övriga delar.
Bolaget (ombud jur kand E.S.) sökte revision och yrkade att HD skulle fastställa vad TR:n förordnat om skyldighet för T.K. att avflytta från lägenheten.
T.K. bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Oja, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. T.K. har under avsevärd tid - tio månader - vägrat att betala den hyreshöjning som blivit följden av att den fastighet där han förhyr sin bostad utrustats med en centralantenn som möjliggör anslutning till kabel-TV-nät. Frågan i målet är huruvida denna vägran att betala hyreshöjningen bör medföra ett förverkande av T.K:s hyresrätt eller om det som läggs denne till last bör anses vara av endast ringa betydelse och därför inte medföra förverkande.
I tidigare rättspraxis synes man vid bedömningen av frågan om förverkande av hyresrätt vid dröjsmål med hyresbetalning ha sett frågan ur hyresvärdens perspektiv och intagit en mot hyresgästen sträng ståndpunkt (se t ex Phillips, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 2 uppl 1985 s 58 och Bender, Hyra och Bostad, 1985 s 175 f samt NJA 1953 s 106 och NJA 1959 s 647). Denna stränga bedömning har emellertid kritiserats varvid man gjort gällande att man vid fråga om förverkande borde ta större hänsyn till totalbilden av hyresgästens förhållande, inte bara till om ett enskilt kontraktsbrott kan synas betydande (se Phillips, a a s 153 f).
T.K:s vägran att betala den hyreshöjning som följt av att anslutning till kabel-TV-nät möjliggjorts bör ses mot bakgrund av den tidvis ganska intensiva debatt som förekommit i bl a massmedia angående kabel-TV. Det har sålunda varit kontroversiellt om en enskild hyresgäst mot sitt bestridande skall kunna bli ansluten till kabel-TV-nät och bli skyldig att betala den hyreshöjning en sådan anslutning medför. Det synes därför i viss mån förståeligt om T.K. underlåtit att erlägga hyreshöjningen till dess hans betalningsskyldighet blivit slutgiltigt fastslagen av domstol, även om det förefallit uppenbart att förhandlingsöverenskommelsen i saken mellan hans hyresvärd och hyresgästföreningen blivit bindande även för honom på sätt TR:n och HovR:n anfört.
Med hänsyn till omständigheterna och då det sammanlagda hyresbelopp T.K. underlåtit att erlägga varit förhållandevis litet, bör det som lägges honom till last anses vara av ringa betydelse i den mening som avses i 12 kap 42 § 2 st JB. T.K:s hyresrätt bör därför inte anses förverkad och Hallstahammars Fastighets AB:s yrkande om avhysning bör inte bifallas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut såvitt nu är i fråga.
HD (JustR:n Parsons, Ryan, Bowman, Coleman, referent, och Hansen) beslöt följande dom:
Domskäl. Mellan bolaget och hyresgästföreningen i Västmanland träffades i mars 1985 med stöd av gällande förhandlingsordning en överenskommelse om bl a ombyggnad av bolagets centralantennanläggning för anslutning till kabel-TV och höjning av hyran för varje därav berörd lägenhet med 30 kr i månaden till täckande av kostnaden för själva ombyggnaden. Bolagets hyresgäster, som på grund av förhandlingsklausuler i de enskilda hyreskontrakten blev bundna av förhandlingsöverenskommelsen, underrättades om denna i sedvanlig ordning. I enlighet med överenskommelsen påfördes T.K., som av bolaget hyr en lägenhet om ett rum och kokvrå, fr o m d 1 jan 1986 den nämnda höjningen med 30 kr i månaden. T.K., som inte ansökt hos hyresnämnden om prövning av förhandlingsöverenskommelsen, har underlåtit att för tiden jan-okt 1986 erlägga detta belopp. Frågan i målet är huruvida T.K. härigenom har förverkat sin hyresrätt enligt 12 kap 42 § 1 st 1 JB eller om det som ligger honom till last är av ringa betydelse och därför enligt 42 § 2 st inte skall medföra hyresrättens förverkande.
Av utredningen i målet framgår att T.K. vägrat att betala en i behörig ordning tillkommen hyreshöjning. Han har vidhållit sin inställning under en avsevärd tid. Det är således inte fråga om vare sig glömska eller förbiseende eller något därmed jämförbart förhållande. Även om det belopp T.K. underlåtit att erlägga är förhållandevis ringa och därtill utgör en liten del av hyran kan hans dröjsmål med betalningen inte anses vara av ringa betydelse. Hans hyresrätt är därför förverkad.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.