Fråga om ränteberäkning vid betalning av tomträttsavgäld efter omprövning.
Fastigheten Julpsalmen 4 i Stockholms kommun är upplåten med tomträtt. Stockholms kommun yrkade efter stämning å tomträttshavaren Föreningen Blomsterfonden vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen att tomträttsavgälden för den period som började löpa d. 1 jan. 1997 skulle fastställas till 850 400 kr. Kommunen yrkade vidare att domstolen skulle fastställa att tomträttshavaren var skyldig att inom 30 dagar efter domens lagakraftvinnande utge de vid domens dag förfallna belopp som utgjorde skillnaden mellan ny och dittills utgående avgäld jämte ränta på beloppen enligt 6 § räntelagen från respektive förfallodag till dess betalning sker.
Föreningen Blomsterfonden medgav talan såvitt avsåg yrkad tomt rättsavgäld. I fråga om ränteyrkandet medgav Blomsterfonden att utge ränta på förfallna skillnadsbelopp enligt 5 § räntelagen fram till dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Fastighetsdomstolen (rådmannen Johnson) anförde i dom d. 25 juni 1998:
Domskäl. Fastighetsdomstolen finner hinder ej möta mot att i enlighet med Blomsterfondens medgivande fastställa den yrkade tomträttsavgälden.
Vad gäller räntefrågan har Svea HovR, avd. 14, i dom d. 19 nov. 1997, DT 27, i en liknande tvist funnit att ränta - i enlighet med vad som gäller för arrende och hyra - skall utgå enligt 5 § räntelagen från respektive förfallodag till dess domen vinner laga kraft och för tiden därefter enligt 6 § räntelagen. Fastighetsdomstolen tillämpar denna praxis. Anledning att frångå gällande praxis i frågan föreligger inte.
Domslut.
Domstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Julpsalmen 4 i Stockholms kommun för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1997 till 850 400 kr.
Domstolen fastställer att tomträttshavaren till Stockholms kommun inom 30 dagar från domens lagakraftägande skall utge de vid domstillfället förfallna belopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte ränta enligt 5 § räntelagen på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag till dess domen vinner laga kraft och för tiden därefter enligt 6 § räntelagen till dess betalning sker.
Stockholms kommun överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att ränta på skillnadsbeloppen skulle utgå enligt 6 § räntelagen jämväl för tiden till dess fastighetsdomstolens dom i fråga om förpliktelsen att utge skillnadsbeloppen vunnit laga kraft.
Föreningen bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Åsbring, fastighetsrådet Dahlsjö, hovrättsrådet Shelton, referent, och tf. hovrättsassessorn Moran) anförde i dom d. 18 nov. 1999: Domskäl. Fastighetsdomstolens dom, varigenom avgälden fastställts för den avgäldsperiod som började d. 1 jan. 1997 samt i frågan om skyldigheten för föreningen att utge skillnadsbelopp, har vunnit laga kraft d. 17 juli 1998. Tvisten i HovR:n gäller enbart efter vilken räntesats ränta skall betalas på skillnadsbeloppen från respektive förfallodag till nämnda dag.
Det mellan parterna gällande tomträttskontraktet innehåller intet rörande ränta.
Kommunen har i denna del åberopat samma grund som vid TR:n och till utveckling av sin talan anfört sammanfattningsvis följande. I detta fall är samtliga rekvisit som uppställs i 3 § 1 st. räntelagen uppfyllda; det är alltså fråga om en fordran med bestämd förfallodag och denna har försuttits utan att detta berott på borgenären eller en händelse som kan hänföras till denne. Lagrummet innehåller inte något krav på att fordringens belopp skall vara bestämt vid förfallodagen. Detta innebär visserligen inte att det är betydelselöst om beloppet är känt eller inte för gäldenären då han skall betala men när, som i detta fall, det ankommer på domstol att bestämma avgälden och därmed fordringens storlek kan betalningsförseningen inte sägas bero på borgenären. Vid sådant förhållande är 3 § räntelagen tillämplig. I målet är överhuvudtaget inte fråga om någon situation som regeln om avkastningsränta i 2 § 2 st. räntelagen är avsedd att tillämpas på. Lagstiftaren kan inte heller ha avsett någon analog tillämpning av vad som i motsvarande avseende gäller för arrendeavgifter. Att räntefrågan vid omprövning av tomträttsavgäld inte var reglerad måste ha uppmärksammats i samband med införandet av 9 kap. 12 a § JB, dock utan att det ledde till någon motsvarande bestämmelse i 13 kap. JB. Följaktligen saknas grund för att tillämpa bestämmelsen om avkastningsränta i detta mål. Den hovrättsdom som TR:n har grundat sin bedömning på kan inte anses tillämplig i detta mål. I det åsyftade målet var tomträttshavarna privatpersoner, och det var fråga om ett konsumentförhållande. De faktiska förhållandena är således inte jämförbara.
Också föreningen har åberopat samma grund som vid TR:n och till utveckling av sin talan anfört i huvudsak följande. De faktiska förhållandena i den hovrättsdom som TR:n grundat sin bedömning på är fullt jämförbara med förhållandena i detta mål. Båda målen rör prövning av tomträttsavgäld för en fastighet upplåten för bostadsändamål. I likhet med bostads- och jordbruksarrendatorer samt bostadshyresgäster har tomträttshavare ett direkt besittningsskydd. Det innebär att den nya avgälden som upplåtaren begär kan bli föremål för prövning av myndighet. Att analogivis tillämpa reglerna om vilken ränta som skall erläggas på en senare fastställd avgift torde vara riktigt i sådana fall där upplåtelseformerna är lika när det gäller nyttjanderättshavarens besittningsskydd.
HovR:ns överväganden.
HovR:n konstaterar inledningsvis att 13 kap. JB inte innehåller någon bestämmelse om ränta för ett fall som detta.
Varken 2 § eller 3 §räntelagen är enligt sin lydelse omedelbart tillämplig på en fordran som ej är bestämd till sitt belopp men likväl är att anse som förfallen till betalning. Inte heller kan ur förarbetena till räntelagen hämtas tillräckligt stöd för tillämpning av endera lagrummet.
Därför, och på samma skäl som HovR:n anfört i den av fastighetsdomstolen åberopade domen, skall ränta bestämmas att utgå enligt 5 § räntelagen.
Domslut. Med erinran om att fastighetsdomstolens domslut har vunnit laga kraft såväl i vad därigenom den årliga avgälden fastställts (punkten 1) som tomträttshavaren förpliktats utge vid tiden för fastighetsdomstolens dom förfallna mellanskillnadsbelopp fastställer HovR:n punkten 2 i fastighetsdomstolens domslut i vad avser ränta på mellanskillnadsbeloppen.
Stockholms kommun överklagade och yrkade att HD skulle bifalla kommunens i HovR:n förda talan i vad den avsåg ränta på mellanskillnadsbeloppen.
Föreningen Blomsterfonden bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.
HD (JustR:n Young, Knight, referent, Barnes, Pripp och Brown) beslöt följande dom: Domskäl. Genom TR:ns dom, som i denna del vunnit laga kraft d. 17 juli 1998, har fastställts att en högre tomträttsavgäld skall utgå för den period som började d. 1 jan. 1997. Frågan är om ränta på mellanskillnaden från respektive förfallodag till d. 17 juli 1998 skall beräknas som avkastningsränta eller som dröjsmålsränta.
Som förutsättning för dröjsmålsränta gäller enligt 3 § 1 st. räntelagen (1975:635) att förfallodagen är bestämd i förväg. Vid räntelagens tillkomst övervägdes att som ytterligare förutsättning ange att fordringens belopp skulle vara bestämt. Föredragande statsrådet anförde härvid att lagtexten inte borde innehålla något krav på bestämt belopp men att det inte innebär att det skulle vara helt utan betydelse, om beloppet är känt eller inte för gäldenären när han skall betala. Efter att som exempel ha nämnt fall där det ankommer på borgenären att precisera beloppet anfördes avslutningsvis följande: "Om av annat skäl gäldenärens skuld är på obestämt belopp, så att han inte vet hur mycket han skall betala, torde på liknande sätt förfallodagen inte kunna betraktas som bestämd, även om det till äventyrs har varit klart när betalning skulle ha skett ifall beloppet då hade varit preciserat." (Prop. 1975:102 s. 117 f.)
Vid tvist mellan fastighetsägare och tomträttshavare ankommer det på domstol att bestämma vilken avgäld som skall utgå för en ny period. I avbidan på att tvisten avgörs anses att avgälden skall utgå med oförändrat belopp (se Rodriguez och Knight, Tomträtt, 1989 s. 110 f.). I 13 kap. JB finns inte någon bestämmelse om ränta på mellanskillnaden mellan gammal och ny avgäld och i aktuellt tomträttskontrakt finns det inte heller någon sådan bestämmelse.
Beträffande jordbruks- och bostadsarrende gäller enligt 9 kap. 12 a § respektive 10 kap. 6 a § JB för motsvarande situation att ränta på mellanskillnaden skall beräknas som avkastningsränta för tiden innan domen eller beslutet har vunnit laga kraft och som dröjsmålsränta för tiden därefter. Vid hyra av bostadslägenhet gäller motsvarande i fråga om ränta enligt 12 kap. 55 c § 6 st. JB (se även sista stycket i paragrafen).
När det gäller tomträttsavgäld kan räntelagens bestämmelse om dröjsmålsränta inte anses tillämplig innan domstolens avgörande har vunnit laga kraft. Kommunens yrkande om dröjsmålsränta på mellanskillnadsbeloppen från respektive förfallodag kan alltså inte vinna bifall. I analogi med vad som gäller vid arrende och hyra bör i stället avkastningsränta utgå för tiden innan domen vunnit laga kraft och dröjsmålsränta först för tiden därefter.
Det anförda innebär att HovR:ns domslut skall fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d. 23 maj 2002 (mål nr T 5244-99).