Hyresnämndsmål. Vid en skälighetsbedömning enligt 12 kap. 47 § första stycket jordabalken har frågan om medhyresgästen har ett skyddsvärt behov av prövningslägenheten tillmätts betydelse på motsvarande sätt som vid en skälighetsprövning enligt 46 § första stycket 10 i samma kapitel.
A.K. och L.K. hyrde gemensamt en bostadslägenhet av AB Svenska Bostäder (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet och yrkade vid hyresnämnden att det skulle upphöra och att hyresgästerna skulle åläggas att flytta. Som grund för yrkandena åberopade hyresvärden att hyresgästerna saknade behov av prövningslägenheten och att det därför inte var oskäligt mot dem eller annars stridande mot god sed i hyresförhållanden att hyresförhållandet upphörde. Som sakligt skäl för uppsägningen åberopade hyresvärden att lägenheten skulle lämnas till hyresvärdens interna byteskö eller till Stockholms bostadsförmedling. Hyresvärden anförde att A.K. och L.K. hade köpt en villa i Huddinge för 1 950 000 kr, vilken de ägde med 50 % vardera. Hyresvärden ansåg att hyresgästerna hade sitt stadigvarande boende i villan.
L.K. medgav hyresvärdens talan medan A.K. bestred hyresvärdens yrkanden på den grunden att hon hade behov av prövningslägenheten. Hyresgästerna yrkade för egen del att hyresnämnden skulle lämna dem tillstånd att överlåta hyresrätten till prövningslägenheten i syfte att A.K. skulle erhålla hyresrätten till en annan, mindre lägenhet. Hyresvärden bestred bytesyrkandet.
Hyresnämnden i Stockholm (2000-06-14, hyresrådet Scott samt intresseledamöterna Wagner Blixt och Hayes) biföll hyresvärdens upphörsyrkande och uttalade att därav följer att det gemensamma hyresavtalet med A.K. och L.K. upphör samt medgav A.K. förlängning av hyresavtalet för egen del men avslog ansökan om lägenhetsbyte.
I sina beslutsskäl anförde hyresnämnden följande.
L.K. har för sin del medgivit hyresvärdens yrkanden. Hyresnämnden finner vid sådant förhållande att hyresvärdens upphörsyrkande skall bifallas.
A.K. har yrkat att få hyresavtalet förlängt för egen del. Hyresnämnden har därvid att pröva denna fråga enligt reglerna i 12 kap. 47 § första stycket jordabalken. Härvid skall först prövas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med henne som ensam hyresgäst.
Frågan om A.K. är berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del skall även prövas med tillämpning av 46 § första stycket 10 samma kapitel. Enligt den bestämmelsen gäller att, om hyresvärden sagt upp hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. - Besittningsskyddsreglerna i lagrummet har primärt till syfte att skydda hyresgästens besittning till hemmet.
Hyresnämnden har i denna typ av tvister att göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens behov av lägenheten.
Hyresvärden har åberopat ett sakligt avflyttningsskäl.
A.K. har åberopat att hon har behov av prövningslägenheten för sitt eget boende eftersom hon och L.K. skall separera. Hyresnämnden godtar A.K:s uppgifter i detta avseende och finner således att hon har behov av prövningslägenheten för eget boende. Hennes behov av lägenheten som bostad väger tyngre än hyresvärdens uppgivna behov av densamma. Med hänsyn härtill - och då hyresvärden, som inte framfört några invändningar mot A.K. som hyresgäst, skäligen kan nöja sig med henne som hyresgäst - skall A.K. ges rätt till förlängning av avtalet för egen del.
Hyresnämnden avslog bytesansökan på anförda skäl.
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut med yrkande att hovrätten skulle förklara att A.K. inte hade rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del och ålägga henne att flytta.
A.K. bestred ändring.
Svea hovrätt (2000-11-29, hovrättslagmannen David samt hovrättsråden Mcdaniel och Stanley, referent) lämnade överklagandet utan bifall och uttalade i skälen följande.
Anledning saknas i och för sig att ifrågasätta A.K:s uppgifter. Hon har berättat att relationen mellan henne och L.K. hade varit ansträngd under hösten 1999 och hur A. och Krause redan kort tid efter inflyttningen i villan insåg att de inte kunde fortsätta sitt förhållande. Villaköpet kom hastigt på och A. kände inte sådan trygghet i relationen och i det nya boendet att hon gjorde sig av med lägenheten. Mot denna bakgrund framstår det gemensamma villaköpet inte som en definitiv lösning på bostadsfrågan. A.K. får därigenom anses ha ett skyddsvärt behov av prövningslägenheten för att genom lägenhetsbyte skaffa annan bostad.
Hyresnämndens beslut har numera vunnit laga kraft beträffande L.K. Det gemensamma hyresavtalet har alltså slutligt upphört. 12 kap. 47 § första stycket jordabalken är då tillämpligt på tvisten. Enligt bestämmelsen är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Mot A.K. har hyresvärden inte haft annan invändning än att hon saknar behov av prövningslägenheten. Frågan om ett skyddsvärt behov föreligger får då betydelse för skälighetsbedömningen på motsvarande sätt som vid en skälighetsprövning enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. Eftersom hovrätten funnit att A.K. har ett skyddsvärt behov är hyresvärden skyldig att godta henne som hyresgäst. Överklagandet skall alltså lämnas utan bifall.