Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av 9 kap. 16 § bostadsrättslagen (1991:614) avseende föreningsstämmas beslut om uppförande av uteplatser. Hovrätten har funnit bestämmelsen, som enligt sin ordalydelse avser förändring av lägenhet, även tillämplig i fråga om ianspråktagande av delar av en gemensam gård där enskilda bostadsrättshavare utför tillbyggnadsarbetet.
Hyresnämnden i Stockholm
Bostadsrättsföreningen N ansökte vid hyresnämnden om godkännande av ett på föreningsstämma fattat beslut om att anlägga uteplatser på föreningens fastighet. Bostadsrättshavarna S.S., W.M. och Kelly motsatte sig ansökan, varvid Contreras bl.a. anförde.
A.W.: De planerade uteplatserna kommer att i hög grad försämra hans boendekvalitet eftersom en uteplats kommer att hamna precis under hans sovrumsfönster. Han kommer då inte att kunna ha sitt sovrumsfönster öppet p.g.a. risken att nattsömnen förstörs genom en ökad ljudnivå och cigarettrök i sovrummet. Vidare anser han att föreningens gemensamma utrymmen ska bli kvar som gemensamma och inte upplåtas till enskilda medlemmar.
W.M.: Hon befarar att lägenheterna i föreningen får en prisförskjutning som innebär att hennes lägenhet minskar i värde. När hon köpte lägenheten var det av stor vikt att det fanns gröna områden att vistas i. Den möjligheten riskerar nu att försvinna.
Hyresnämnden (intresseledamöterna Gonzalez och Walker) anförde i beslut den 24 september 2009 följande.
Enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) kräver ett beslut som fattats på en föreningsstämma och som innebär att en med bostadsrätt upplåten lägenhet förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, för att vara giltigt, att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
Hyresnämnden ska godkänna föreningsstämmans beslut om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt (9 kap. 17 § samma lag).
Det är ostridigt att själva de lägenheter som innehas av S.S., W.M och Kelly inte påverkas av att det uppförs uteplatser i anslutning till vissa lägenheter. Även om bestämmelsen i 9 kap. 16 § endast talar om att en lägenhet kommer att förändras (eller i sin helhet tas i anspråk) är emellertid bestämmelsen tillämplig även i fall då om- eller tillbyggnaden berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavare har tillgång till. Eftersom de tilltänkta uteplatserna kommer att ta i anspråk en del av den gräsplan som alla bostadsrättshavare har gemensam tillgång till, är det ofrånkomligt att det område som kan användas för att uppehålla sig på blir mindre än förut. Därmed berörs även S.S., W.M. och A.W. av ändringarna och beslutet ska alltså godkännas för att vara giltigt (jfr Svea hovrätts beslut i mål ÖH 1894-08).
Beslutet att tillåta uppförande/anläggande av uteplatser har fattats på föreningsstämma med erforderlig majoritet. En invändning om att det aktuella stämmobeslutet inte skulle ha tillkommit i behörig ordning, får enligt förarbetena till 9 kap. 17 § bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92 s. 221) efter klandertalan prövas av allmän domstol.
Hyresnämnden kan inledningsvis konstatera att den planerade förändringen inte kan anses vara av endast liten betydelse för bostadsrättshavarna, varför nämnden har att pröva huruvida åtgärden är att bedöma som angelägen. Vid denna prövning bör utgångspunkten, enligt förarbetena till bostadsrättslagen, vara att en bostadsrättsförening ska kunna bygga om eller till huset på ett rationellt sätt för att tillgodose krav som byggnadslagstiftningen ställer. Det kan exempelvis gälla lagstadgade krav på ökad tillgänglighet genom att huset utrustas med hiss, eller krav med avseende på husets hållfasthet eller energihushållning, eller att man vill åstadkomma fullvärdiga bostäder i syfte att erhålla bostadslån. Vidare anges att denna prövning bör vara restriktiv. Mot nu angiven bakgrund finner hyresnämnden att den planerade förändringen, att uppföra/anlägga uteplatser, inte kan bedömas som angelägen. Redan på grund härav kan bostadsrättsföreningens ansökan om godkännande av det aktuella stämmobeslutet inte vinna bifall.
Bostadsrättsföreningen N:s ansökan om godkännande av det vid extra föreningsstämman den 11 november 2008 fattade beslutet om uppförande/anläggande av uteplatser lämnas utan bifall.
Hyresrådet Perez var skiljaktig och anförde:
Då det av utredningen framgår att det på fastigheten även fortsättningsvis kommer att finnas tillgång till relativt stora gräsytor anser jag att den planerade förändringen, objektivt sett, är av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Eftersom åtgärden, uppförande/anläggande av uteplatser, inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt ska det beslut som fattats på den extra föreningsstämman den 11 november 2008 därför godkännas. Att bostadsrättslägenheternas marknadsvärde eventuellt påverkas av förändringen har dock inte någon självständig betydelse vid den aktuella prövningen.
Bostadsrättsföreningen N (Föreningen) överklagade hyresnämndens beslut och yrkade såvitt nu är i fråga bifall till sin talan vid hyresnämnden och anförde bl.a. följande. Föreningen består av tre hus som ligger på en fastighet om cirka 8 700 kvm. Den del av Föreningens mark som berörs av åtgärden uppgår till endast 250 - 300 kvm. Det finns således gott om utrymme för gemensamt nyttjande. Dessutom finns vid varje hus en uteplats för gemensamt nyttjande. Samtliga medlemmar som kan få anlägga uteplats har i dag balkong. Uteplatserna ska anläggas i direkt anslutning till respektive balkong och placeras intill huskroppen. De medlemmar som vill uppföra uteplats ska få arrendera marken. Objektivt sett måste den planerade åtgärden anses ha liten betydelse för bostadsrättshavarna och åtgärden kan skäligen inte tillgodoses på något annat sätt. Hyresnämnden har felaktig prövat om åtgärden är angelägen eller inte.
S.S., W.M. och A.W. bestred ändring och anförde bl.a. följande. De områden som är avsedda att tas i anspråk utgörs av de få sol- och läsplatser i sydvästläge som samtliga bostadsrättshavare har tillgång till. Tomtområdet må vara stort till ytan men möjligheten att utnyttja området är begränsat med hänsyn till bl.a. topografi, befintliga byggnader, parkeringsplatser, gångvägar och befintlig växtlighet. Åtgärden skulle avsevärt försämra nyttjandet av gemensamma utrymmen och är inte av liten betydelse. Åtgärden kan inte anses vara så angelägen att den ska godkännas mot bostadsrättshavares vilja. Bostadsrättslagens regler förutsätter att det är bostadsrättsföreningen som vill genomföra sådan om- eller tillbyggnad som ska godkännas på föreningsstämma och sedan av hyresnämnd. I detta fall är det upp till berörd bostadsrättshavare att anlägga sin altan. Beslutet på extrastämman följer således inte lagens intentioner och ska redan på den grunden inte godkännas.
Hovrätten (hovrättslagmannen Wright samt hovrättsråden King, referent, och Green) anförde i beslut den 21 februari 2011 bl.a. följande.
S.S., W.M. och A.W. har gjort gällande att föreningsstämmans beslut inte ska godkännas redan av det skälet att beslutet strider mot bostadsrättslagens (1991:614) intentioner eftersom det inte är Föreningen utan de enskilda bostadsrättshavarna som ska anlägga altanerna. Hovrätten inleder sin prövning med att behandla denna fråga.
I 9 kap. 15 § första stycket bostadsrättslagen sägs att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. I paragrafens andra stycke hänvisas till 7 kap. 7 § och 9 kap. 16 § första stycket 2bostadsrättslagen.
Lägenheter som upplåts med bostadsrätt ägs av bostadsrättsföreningen. Det finns därför regler om att en bostadsrättshavare som vill företa annat än vissa begränsade ändringar måste ha tillstånd av föreningens styrelse. Bestämmelser om detta finns i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.
En om- eller tillbyggnad kan även innebära att en bostadsrättslägenhet kommer att förändras eller i sin helhet tas i anspråk av föreningen mot bostadsrättshavares vilja. Bestämmelser om sådana fall finns i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Enligt dessa bestämmelser krävs det att ett beslut om en sådan förändring har fattats på föreningsstämma, att minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet samt att beslutet dessutom har godkänts av hyresnämnden. När hyresnämnden prövar frågan om godkännande är de bostadsrättshavare som har lägenheter som berörs av beslutet, och som inte har gått med på detta, motparter till bostadsrättsföreningen.
Den prövning som enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen ska göras av hyresnämnden förutsätter att det är bostadsrättsföreningen som begär godkännande av förändringen (se Jones m.fl., Bostadsrättslagen En kommentar, 4 uppl., s. 342). Om en bostadsrättshavare vill göra ändringar av den egna lägenheten gäller som tidigare nämnts bestämmelserna i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Om ingreppet i det fallet innebär att även någon annans lägenhet påverkas, kan åtgärden också omfattas av bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 (se a.a. s. 188). En förutsättning för att den bestämmelsen ska bli tillämplig är, som nämnts ovan, att en lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad. Tillämpningsområdet för bestämmelserna i sist nämnda lagrums ordalydelse har vidgats i rättspraxis (se RH 2001:24). Numera anses även förändringar av andra utrymmen än den egna lägenheten och som står till bostadsrättshavarens disposition omfattas av dessa bestämmelser. Exempel på sådana utrymmen är tvättstuga, förråd och andra utrymmen i huset som bostadsrättshavaren disponerar (se a.a. s. 338 f.). Enligt hovrättens mening kan i vissa fall också ianspråktagande av områden utanför huskroppen omfattas av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. I det här fallet kommer föreningen att ta i anspråk en del av den gemensamma gården för att genom arrendeavtal upplåta den till vissa bostadsrättshavare, vilka i sin tur utför tillbyggnadsarbetet. Oavsett att det inte är föreningen som kommer att uppföra uteplatserna är förutsättningarna för att tillämpa nämnda bestämmelser uppfyllda, dels genom att det är föreningen som har att ansöka om godkännande vid hyresnämnden, dels genom att ytan kommer att tas i anspråk av föreningen.
Bestämmelser om vad som krävs för att hyresnämnden ska godkänna ett stämmobeslut om ändring av lägenhet finns i 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen. Där sägs följande: Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 ska på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.
Det är ostridigt att de lägenheter som innehas av S.S., W.M. och A.W. inte förändras av att det uppförs uteplatser i anslutning till vissa andra lägenheter i föreningen. Även om bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen endast talar om att en lägenhet kommer att förändras (eller i sin helhet tas i anspråk) är emellertid - som hovrätten uttalat ovan - bestämmelserna tillämpliga även i fall då om- eller tillbyggnaden berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavare har tillgång till. De tilltänkta uteplatserna kommer att ta i anspråk en del av den gräsmatta intill huskroppen som alla medlemmar har tillgång till. Det är därmed ofrånkomligt att det gemensamma området blir mindre än tidigare. Därmed berörs även S.S., W.M. och A.W. av ändringarna.
Frågan om förändringen är av liten betydelse för S.S., W.M. och AndrewsDet framgår av utredningen att fastigheten totalt omfattar cirka 8 700 kvm och att de aktuella uteplatserna skulle uppgå till sammanlagt 250 - 300 kvm samt att det fortfarande kommer att finnas tre gemensamma uteplatser. Hovrätten finner därför att betydelsen av den försämring som kan förväntas med avseende på bostadsrättshavarnas möjligheter att kunna vistas på gräsmattan är mycket begränsad. Förändringen måste därför, objektivt sett, anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna.
Eftersom åtgärden, uppförande/anläggande av uteplatser, inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt ska det beslut som fattades på den extra föreningsstämman den 11 november 2008 godkännas. Hyresnämndens beslut ska därmed ändras.
Med ändring av hyresnämndens beslut godkänner hovrätten föreningsstämmans beslut den 11 november 2008 om byggande av 12 uteplatser i direkt anslutning till bostadsrättshavares balkonger på bottenvåningen.
Hovrättens beslut meddelat: den 21 februari 2011.
Mål nr: ÖH 8048-09.
Lagrum: 7 kap. 7 §, 9 kap.16 och 17 §§bostadsrättslagen (1991:614).
Rättsfall: RH 2001:24.
Litteratur: Jones m.fl., Bostadsrättslagen En kommentar, 4 uppl., s. 188, 338 f., 342.