En underrättelse till hyresgästen enligt 12 kap. 58 § jordabalken ska lämnas även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § utsökningsbalken efter köp av fastigheten på exekutiv auktion.
Solstadens Motorsport förde vid Värmlands tingsrätt den talan mot Karlstads kommun som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Walton) anförde i dom den 4 mars 2014 följande.
Karlstads kommun (Kommunen) förvärvade fastigheten Karlstad Södra Härtsöga 4:2 vid en exekutiv auktion den 14 maj 2013. Sedan den 3 januari 2011 hyr den ideella föreningen Solstadens Motorsport (Föreningen) fastigheten. Hyresavtalet ingicks med den tidigare ägaren av fastigheten Renhult Company AB. Hyrestiden har i avtalet angetts till 1 mars 2011 till 1 mars 2021 med en ömsesidig uppsägningstid om nio månader. Hyresgästen har också enligt avtalet en hyresoption om fem års förlängning.
Kommunen sade den 11 juni 2013 upp hyresavtalet till upphörande den dag som infaller nio månader efter delgivning av uppsägningen. Föreningen har nu gjort gällande att uppsägningen är ogiltig.
Föreningen har yrkat att tingsrätten fastställer att uppsägningen av Härtsöga 4:2 är ogiltig och att hyresavtalet består till och med den 1 mars 2021 med hyresoption till och med den 1 mars 2026.
Kommunen har bestritt yrkandet.
Karlstads kommun har sagt upp hyresavtalet gällande fastigheten Härtsöga 4:2. I uppsägningshandlingen har inte formkraven i 12 kap. 58 § JB iakttagits varför uppsägningen är ogiltig. Det föreligger ovisshet om rättsförhållandet, vilket länder Föreningen till förfång.
Kommunens uppsägning har uppfyllt de formkrav som ställs upp i 12 kap. 46 § UB.
Det finns i uppsägningshandlingen ingen underrättelse om att hyresgästen har att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling om denne önskar ersättning för uppsägningen. Denna brist har som konsekvens att uppsägningen jämlikt 12 kap. 58 § JB är utan verkan. Hyresavtalet är därmed gällande gentemot kommunen till och med 1 mars 2021.
Det är riktigt att en uppsägning enligt 12 kap. 58 § JB i vissa fall måste innehålla underrättelse om en hyresgästs möjlighet att få ersättning och att en uppsägning som inte innehåller en sådan underrättelse är utan verkan mot hyresgästen. I detta fall har hyresavtalet sagts upp med stöd av 12 kap. 46 § andra stycket UB till en tidpunkt före hyrestidens upphörande enligt hyresavtalet. Den bestämmelsen uppställer inga formkrav på hur en uppsägning ska utformas och innehåller endast hänvisningar till inom vilken frist en uppsägning ska ske och sättet hur uppsägningstiden ska beräknas.
I målet ska frågan om den uppsägning som Kommunen företagit är giltig eller ogiltig prövas. Det kan emellertid inte, som Föreningen velat göra gällande, komma i fråga att pröva frågan om hyresförhållandet mellan parterna kommer att vara bestående under hela den tid som återstår enligt hyresavtalet eller ännu längre.
Uppsägningen har skett med stöd av 12 kap. 46 § UB. Enligt den bestämmelsen får en köpare, som förvärvat en fastighet vid exekutiv auktion och vill att en hyresrätt som belastar fastigheten ska upphöra, inom en månad från tillträdesdagen säga upp avtalet med hyresgästen. Hyresförhållandet kan i den situationen komma att upphöra före den tidpunkt då avtalet i annat fall skulle ha kunnat sägas upp.
Vid uppsägning krävs enligt 12 kap. 58 § JB att hyresvärden i uppsägningen underrättar hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Innehåller inte uppsägningen sådan underrättelse är den utan verkan.
I detta mål är ostridigt att uppsägningen inte innehållit någon underrättelse till hyresgästen om hans skyldighet att hänskjuta tvisten till medling. Frågan i målet är om, som Kommunen gjort gällande, någon sådan underrättelse inte krävs när uppsägning sker med stöd av 12 kap. 46 § UB.
I 12 kap. 46 § tredje stycket UB anges att det finns särskilda föreskrifter om rätt för bl.a. hyresgäst att i vissa fall begära förlängning av avtalet eller att få ersättning vid uppsägning. Innebörden av denna hänvisning är inte helt klar. I doktrinen har angetts att jordabalkens regler om besittningsskydd för hyresgäst är tillämpliga även när ett hyresavtal ska upphöra på grund av en exekutiv försäljning (Aguilar m.fl., Utsökningsbalken. En kommentar [1 augusti 2013], kommentaren till 12 kap. [kapitelrubriken] och 12 kap. 46 §, samt Riley m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., s. 337). Även efter en försäljning av fastigheten på exekutiv auktion har således hyresgästen samma besittningsskydd som han skulle ha haft om uppsägning skett till hyrestidens utgång.
För lokalhyresgäster gäller i allmänhet att det inte finns en rätt till förlängning av avtalet. Däremot finns rätt till ersättning om de villkor som hyresvärden kräver för förlängning är oskäliga eller om uppsägningen annars är obefogad. Detta innebär att det, även då uppsägning sker efter försäljning på exekutiv auktion, krävs sakliga skäl för att en uppsägning i praktiken ska medföra att hyresgästen måste avflytta från fastigheten.
Eftersom hyresgästen har samma rätt till förlängning, och till ersättning om förlängning inte sker, då uppsägning sker efter en exekutiv auktion som vid en uppsägning till hyrestidens utgång tar fastighetsägarens rätt till uppsägning enligt 12 kap. 46 § UB framför allt sikte på möjligheten att komma ifrån ett oförmånligt hyresavtal som belastar fastigheten. Syftet är därför inte att medge den nye fastighetsägaren en möjlighet att under alla förhållanden undgå hyresavtal som belastar fastigheten.
Framhållas bör också att rätten till ersättning förutsätter att hyresgästen faktiskt hänskjuter tvisten till medling inom två månader från uppsägningen. I annat fall har hyresgästens rätt till ersättning gått förlorad. Att i en sådan situation begära att hyresgästen agerar för att bibehålla sin rätt till ersättning utan att på motsvarande sätt kräva att hyresvärden underrättar honom om hans skyldigheter förefaller inte rimligt.
Det anförda innebär att samma krav bör ställas på hyresvärden oaktat att uppsägningen sker med stöd av 12 kap. 46 § UB. I detta ligger att hyresvärden måste underrätta hyresgästen om hans skyldighet att hänskjuta tvisten till medling för att uppsägningen ska få verkan. Då så inte skett i detta fall är uppsägningen ogiltig.
Tingsrätten fastställer att Karlstads kommuns uppsägning den 11 juni 2013 av hyresavtalet med Solstadens Motorsport beträffande fastigheten Karlstad Södra Härtsöga 4:2 är ogiltig.
Karlstads kommun överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle ogilla Solstadens Motorsports talan vid tingsrätten.
Solstadens Motorsport motsatte sig ändring.
Hovrätten (hovrättslagmannen Matthews, hovrättsrådet Cunningham, referent, och f.d. hovrättsrådet Johnson) anförde i dom den 22 december 2014 följande.
Parterna är överens om de relevanta sakomständigheterna, som framgår av tingsrättens dom. Ingen part har åberopat någon bevisning.
Det är ostridigt att kommunen, som hade förvärvat fastigheten vid en exekutiv försäljning, sade upp föreningens hyresavtal inom den tidsfrist som anges i 12 kap. 46 § andra stycket UB. Parterna är vidare överens om att kommunens uppsägning inte innehöll en underrättelse att hyresgästen, om denne inte vill flytta utan att få ersättning, hade att inom viss tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Kommunens uppsägning uppfyllde således inte ett av formkraven enligt 12 kap. 58 § första stycket JB. Frågan i målet är om det formkravet var relevant för kommunens uppsägning. Hovrättens prövning är begränsad till denna rättsfråga. Om det icke uppfyllda formkravet gällde för den uppsägning som kommunen gjorde, följer det av andra stycket i jordabalkens ovannämnda bestämmelse att uppsägningen är utan verkan.
12 kap. 46 § UB är en av kapitlets bestämmelser avseende vissa rättsföljder av auktion, dvs. när en utmätt fastighet säljs på sådant sätt genom Kronofogdemyndighetens försorg. Om hyresrätten inte är skyddad eller förbehållen på visst sätt följer det av andra stycket i bestämmelsen att köparen har möjlighet att inom en månad från tillträdet säga upp avtalet. Fastighetsköparen ges därigenom en möjlighet att komma ifrån ett hyresavtal vid en tidpunkt som kan vara tidigare än den som gällde för den tidigare ägaren. Om fastighetsköparen inte säger upp hyresavtalet inom den tid som anges i bestämmelsen, gäller avtalet mot köparen. En liknande bestämmelse, för vissa fall med frivilliga fastighetsöverlåtelser, finns i 7 kap. 14 § andra stycket JB.
Genom 12 kap. 46 § andra stycket UB, liksom 7 kap. 14 § andra stycket JB, kan vissa sakrättsliga problem hanteras. Fråga är då i vilken mån utsökningsbalkens bestämmelse dessutom reglerar uppsägningsförfarandet. Såsom bestämmelsen är avfattad innehåller den en uttrycklig hänvisning till ”vad som är föreskrivet” om uppsägningstid efter frivillig överlåtelse av fastigheten. Därmed åsyftas jordabalkens regler om uppsägningstider. Vidare innehåller utsökningsbalkens bestämmelse en erinran om att det finns särskilda föreskrifter om bl.a. en hyresgästs rätt att begära ersättning vid uppsägning. Därmed åsyftas också jordabalkens bestämmelser på området, bl.a. 12 kap. 57 § för lokalhyresgäster. I övrigt innehåller 12 kap. 46 § UB inga regler om uppsägningsförfarandet eller något annat om hur hyresförhållandet skall avvecklas. Enligt kommunens uppfattning saknas det lagstöd för att i en situation som denna tillämpa formkraven i 12 kap. 58 § JB. Det motstående sättet att se på saken vore förstås att utgå från att det saknas lagstöd för att inte tillämpa dessa krav, även när en fastighet har sålts exekutivt.
Här kan sägas något om det indirekta besittningsskydd som en lokalhyresgäst kan ha och som gäller även efter en exekutiv auktion, i förhållande till den nye fastighetsägaren. Det indirekta besittningsskyddet hindrar visserligen inte att hyresgästen måste flytta om den nye ägaren säger upp hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § UB, men kan även i ett sådant fall ge hyresgästen rätt till ersättning (se t.ex. RH 1997:97). Rätten till ersättning i ett sådant fall beror på vilket skäl hyresvärden har åberopat för att säga upp avtalet m.m. (jfr 12 kap. 57 § JB, som anger de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna). Av NJA 1981 s. 675 följer att en annan uppsägningsanledning än den som har angetts i uppsägningen inte kan åberopas av hyresvärden i en ersättningstvist. Det nu nämnda fallet avsåg visserligen inte uppsägning efter ett exekutivt förvärv, men det är inte lätt att se något skäl till att det skulle gälla en annan ordning i de exekutiva fallen. Redan detta talar för att 12 kap. 58 § JB, som föreskriver bl.a. att uppsägningen i förekommande fall skall ange orsaken till att hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet, är tillämplig även när uppsägningen har skett med stöd av utsökningsbalken.
Utsökningsbalken, från 1981, ersatte fler andra lagar. Den nu aktuella bestämmelsen i utsökningsbalken hade tidigare sin motsvarighet i 46 § lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom och dessförinnan i 133 § utsökningslagen. I propositionen 1980/81:8 med förslag till ny utsökningsbalk anförde föredragande statsrådet (s. 672):
Med anledning av vad en remissinstans har anfört beträffande uppsägning enligt 46 § andra stycket av arrende- eller hyresrätt som inte är skyddad eller har förbehållits vid auktionen vill jag påpeka att i fråga om sättet för sådan uppsägning gäller detsamma som vid uppsägning av sådan rättighet i andra fall.
Detta ger starkt stöd för tingsrättens lagtolkning. I samma riktning pekar det förhållandet att, i den mån frågan har berörts, en återkommande uppfattning i doktrinen är att formkraven i 12 kap. 58 § JB gäller även när uppsägningen görs enligt utsökningsbalkens bestämmelse (se Guzman m.fl., Hyreslagen, s. 43; Gay, Kommersiella hyresavtal, s. 446; Edling, 12 kap. Jordabalk ”Hyreslagen”, s. 45, samt Klein m.fl., Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 4 uppl., s. 130). Något stöd för kommunens uppfattning framkommer däremot inte.
Mot bakgrund av det nu anförda kommer hovrätten till samma slutsats som tingsrätten, nämligen att det ifrågasatta formkravet enligt 12 kap. 58 § JB gäller även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § UB. Följden i detta fall är att kommunens uppsägning av avtalet med föreningen är utan verkan. Tingsrättens domslut skall därför fastställas.
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
Karlstads kommun överklagade hovrättens dom och yrkade att HD skulle ogilla Solstadens Motorsports talan.
Solstadens Motorsport motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Gonzales, föreslog i betänkande en dom i vilken under rubriken Domskäl, efter en inledande redogörelse för bakgrund och underinstansernas domar, anförs följande.
Enligt 12 kap. 46 § andra stycket UB åligger det köpare som vill att i sakägarförteckningen upptagen arrende- eller hyresrätt, som inte är skyddad enligt 33 § första stycket eller har förbehållits enligt 33 § andra stycket eller vid auktionen, ska upphöra, att inom en månad från tillträdesdagen säga upp avtalet. I annat fall gäller avtalet mot honom. I tredje stycket i samma paragraf anges det att om rätt i vissa fall för arrendator eller hyresgäst att begära förlängning av avtalet eller att få ersättning vid uppsägning finns särskilda föreskrifter. De föreskrifter som avses är jordabalkens regler om hyresgästens besittningsskydd. Även reglerna om indirekt besittningsskydd, dvs. rätt till ersättning vid avtalets upphörande på grund av uppsägning, är tillämpliga vid exekutiv försäljning. Ersättningsskyldigheten åvilar köparen (se Butler m.fl., Utsökningsbalken - En kommentar, 4 uppl., 2009, s. 411 och 502, och Coleman, Utsökningsrätt, 4 uppl., 2012, s. 316).
Reglerna om indirekt besittningsskydd finns i 12 kap. 56-60 §§ JB. Utgångspunkten är att lokalhyresgästen har rätt till ersättning till följd av hyresvärdens uppsägning, om uppsägningen inte vilar på tillräcklig grund. Det är naturligt att tolka bestämmelsen i 12 kap. 46 § tredje stycket UB så att den är ägnad att försäkra att hyresgästen - även vid uppsägning efter exekutiv försäljning enligt utsökningsbalken - inte ska gå miste om sin rätt till ersättning inom ramen för gällande besittningsskyddsregler.
En förutsättning för att hyresgästen ska kunna göra gällande rätten till ersättning, är att han inom två månader från uppsägningen hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling enligt 12 kap. 58 § tredje stycket JB. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Samtidigt åligger det hyresvärden enligt första stycket i samma paragraf att redan i uppsägningen underrätta hyresgästen att denne, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom den angivna tiden hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden detta, är uppsägningen utan verkan.
Tillkomsten av formkravet i 58 § får ses mot bakgrund av att lagstiftaren därigenom velat komma till rätta med att lokalhyresgäster på grund av bristande vetskap om gällande rätt råkat ut för rättsförluster (se NJA II 1972 s. 357 och 359). Formkravet har föreskrivits uteslutande i hyresgästens intresse (jfr NJA 1992 s. 829).
Den omständigheten att bestämmelsen i 12 kap. 46 § UB har utformats så att den direkt knyter an till de angivna delarna av jordabalken, talar sammantaget för att det inte bör ha någon betydelse om hyrestvisten uppstått vid uppsägning efter exekutiv auktion eller vid andra fall av uppsägningar som utlöser det indirekta besittningsskyddet. Samma förfarande enligt vad som framgår av jordabalkens bestämmelser bör således gälla vid tvistelösningen. Vid detta synsätt, bör innebörden av 12 kap. 46 § UB vara att hyresvärdens uppsägning efter exekutiv auktion, förutom att den ska ske inom viss tid, som utgångspunkt även måste uppfylla de formella reglerna i jordabalken avseende hur uppsägningen ska utformas.
Att det är denna tolkning som är den avsedda, får stöd i den juridiska litteraturen. De författare som har uttalat sig i frågan förespråkar att innebörden av 12 kap. 46 § UB är att hyresvärdens uppsägning även innefattar de formella kraven i 12 kap. 58 § JB (se t.ex. Sanchez och Noble, Hyreslagen - En kommentar, 11 uppl., 2015, s. 66, Brewer, 12 kap. Jordabalk, ”Hyreslagen” - En kommentar, 2014, s. 45, Bryant och Mckay, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, 4 uppl., 2011, s. 130 och Mendez, Kommersiella hyresavtal - En avtalstyp i omvandling, 1998, s. 446).
Slutsatsen av det anförda är att en uppsägning enligt 12 kap. 46 § UB som utgångspunkt måste ha det innehåll som följer av 12 kap. 58 § JB för att vara giltig.
För kommunens uppsägning är jordabalkens regler om besittningsskydd tillämpliga, däribland bestämmelsen i 12 kap. 58 § JB. Kommunens uppsägning har inte uppfyllt formkravet i den bestämmelsen. Uppsägningen är därför ogiltig enligt samma lagrum. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Scott, Wiggins, Williams, Hernandez, referent, och Allison) meddelade den 10 juni 2016 följande dom.
Solstadens Motorsport hyr lokaler på en fastighet i Karlstad. Fastigheten ägdes tidigare av ett aktiebolag men i maj 2013 såldes den på exekutiv auktion till Karlstads kommun, som alltså blev ny hyresvärd. Inropet på auktionen gjordes utan förbehåll för hyresavtalet. Kommunen sade sedan upp hyresavtalet med hänvisning till 12 kap. 46 § UB. Uppsägningen innehöll inte någon underrättelse enligt 12 kap. 58 § JB.
Den som hyr en lokal har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Huvudregeln är att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden inte vill förlänga hyresförhållandet vid hyrestidens slut; undantag från detta gäller bara om hyresvärden har befogad anledning till sin vägran (se 12 kap. 57 § JB). Vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan ersättning, måste han dock hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen, annars förfaller rätten till ersättning (12 kap. 58 § tredje stycket).
I uppsägningen ska hyresvärden därför enligt 12 kap. 58 § första stycket JB underrätta hyresgästen om de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska också innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att följa underrättelseskyldigheten, är uppsägningen enligt andra stycket utan verkan.
Frågan i målet är om hyresvärden måste lämna en underrättelse enligt 12 kap. 58 § JB även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § UB, dvs. efter förvärv av fastigheten på en exekutiv auktion. Tingsrätten och hovrätten har kommit fram till att en sådan underrättelse måste lämnas, och uppsägningen har därför förklarats vara ogiltig.
I 12 kap. 46 § UB regleras vissa rättsföljder av försäljning av fast egendom på en exekutiv auktion. Vill köparen att en i sakägarförteckningen upptagen arrende- eller hyresrätt, som inte är skyddad enligt de särskilda reglerna i 33 § första stycket eller har förbehållits enligt 33 § andra stycket eller vid den exekutiva auktionen, ska upphöra, åligger det honom att inom en månad från tillträdesdagen säga upp avtalet. I annat fall gäller avtalet mot honom. I paragrafens tredje stycke sägs att det finns särskilda föreskrifter om rätt för arrendator eller hyresgäst att begära förlängning av avtalet eller att få ersättning vid uppsägning. Sålunda erinras om hyresgästens besittningsskydd enligt jordabalken.
Bestämmelsen i 12 kap. 46 § UB ska förstås mot bakgrund av den allmänna rättsliga utgångspunkten att ”köp bryter legostämma”. I den fastighetsrättsliga lagstiftningen har arrendatorer och hyresgäster på olika sätt getts ett långtgående sakrättsligt skydd vid överlåtelse av fastigheten, men vid en exekutiv försäljning måste även andra intressen tillgodoses. Den aktuella bestämmelsen i utsökningsbalken reglerar frågan i vad mån en arrenderätt eller hyresrätt, som inte är skyddad på grund av andra sakrättsliga regler, ändå står sig vid den exekutiva auktionen. Regleringen innebär att en hyresrätt följer med vid auktionen men att köparen har rätt att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid; vad som har avtalats om uppsägningstid är då inte bindande. Med en sådan uppsägning kan köparen avsluta eller påkalla en omreglering av hyresavtalet, dock bara inom den ram som besittningsskyddet ger.
Hyresgästens besittningsskydd gäller alltså även när hyresavtalet ska upphöra på grund av uppsägning efter köp på en exekutiv auktion. Kravet på underrättelse enligt 12 kap. 58 § JB ger förutsättningar för utövandet av besittningsskyddet och utgör således en integrerad del av detta.
Slutsatsen är att en underrättelse enligt 12 kap. 58 § JB ska lämnas även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § UB.
Eftersom kommunen inte har lämnat någon sådan underrättelse, är uppsägningen utan verkan. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 10 juni 2016.
Mål nr: T 513-15.
Lagrum: 12 kap. 58 § JB och 12 kap. 46 § UB.