En kommun, som har beslutat att utöva förköpsrätt, har i underrättelser till köpare och säljare underlåtit att lämna sådana upplysningar som föreskrivs i 9 § förköpskungörelsen (1967:873). Denna brist har ansetts vara av sådan betydelse att kommunens anmälan till inskrivningsmyndigheten om utövande av förköpsrätt har avvisats.
Inskrivningsmyndigheten i Mora
Västerås stad anmälde till Inskrivningsmyndigheten i Mora att staden hade beslutat att utöva förköpsrätt avseende Estancia Fastigheter AB:s förvärv av fastigheten Västerås Förseglet 1. Inskrivningsmyndigheten antecknade den 10 juni 2002 kommunens beslut i fastighetsbokens inskrivningsdel.
Estancia överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle avvisa kommunens anmälan. Som grund för sitt yrkande anförde Estancia bl.a. följande:
Mer än tre månader före det att kommunen underrättat säljare och köpare om beslutet att utöva förköpsrätten och anmält detta till inskrivningsmyndigheten, har Estancia anmält försäljningen till kommunen och överlämnat en kopia av köpehandlingen. Den handling som skall utvisa ankomstdatum har enligt kommunen förkommit. Estancia gör gällande att handlingarna har inkommit till kommunen senast fredagen den 8 mars 2002. Förköpsrätten har inte utövats inom den i lag angivna tremånadersfristen och den har därför gått förlorad. - Vad beträffar underrättelserna har de upprättats efter den föreskrivna tremånadersfristen. De har därför inte den verkan en underrättelse har som gjorts inom föreskriven tremånadersperiod. Underrättelserna kan således inte anses giltiga.
Vidare stadgas i 9 § förköpskungörelsen (1967:873) att underrättelse till säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt skall innehålla upplysning om bestämmelserna i 9 § första och andra styckena samt 15 §förköpslagen (1967: 868) om bestridande av förköpsrätt och tiden inom vilken bestridandet skall anmälas. Såvitt framgår av handlingarna har sådana upplysningar inte lämnats. Sammantagna är bristerna i kommunens förfaringssätt sådana att underrättelserna inte kan anses vara giltiga.
Dessutom stadgas i 10 § förköpskungörelsen att anmälan om beslut att utöva förköpsrätt skall vara åtföljd av styrkta avskrifter av köpehandlingen och beslutet. Såvitt framkommit har sådana ej ingetts tillsammans med anmälan utan har inskrivningsmyndigheten nödsakats att infordra dessa från kommunen. Estancia saknar kännedom om när dessa handlingar kom in.
Västerås stad yrkade att hovrätten skulle avvisa eller ogilla Estancias överklagande. Till stöd för sin talan anförde Västerås stad bl.a. följande:
Det bestrids att förköpsrätten inte utövats inom den tremånadersfrist som förköpslagen anger. När ett ärende om förköp kommer in till fastighetsnämnden fylls en särskild blankett i. Av blanketten avseende Västerås Förseglet 1 framgår att köpehandlingen kom in till fastighetsnämnden den 11 mars 2002. Estancias påstående om att någon handling har förkommit avvisas därför. Vidare bestrids att underrättelserna till köpare och säljare inte skickats inom den tremånadersfrist som gäller. Underrättelserna skickades till köpare och säljare den 9 juni 2002, dvs. samma dag som fullmäktige i Västerås kommun beslutade att förköpa fastigheten. Underrättelserna skickades i vanligt brev.
Det vitsordas att upplysning om bestämmelserna i förköpslagen saknades i underrättelserna. Huruvida styrkta avskrifter saknades kan varken vitsordas eller bestridas. Dessa brister innebär dock inte att förköpsrätten förfaller (se Gullnäs m.fl., Den kommunala förköpsrätten, 1970, s. 51).
Avslutningsvis kan nämnas att fastighetsnämnden i rätt tid har gett in ansökan om tillstånd till förköp av fastigheten till regeringen. Regeringen har tagit upp ärendet till prövning och ansett att fastighetsnämndens anmälan till inskrivningsmyndigheten inkommit i rätt tid. Kommunen anser därför att frågan har prövats av regeringen.
Hovrätten (hovrättslagmannen Powers samt hovrättsråden Ramirez och Jordan, referent) anförde i beslut den 6 november 2003:
Enligt 7 § första stycket förköpslagen utövas förköpsrätten genom att kommunen inom tid som anges i paragrafens andra stycke - i förevarande fall senast på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det att den kommun där den fasta egendomen är belägen tog emot en anmälan från säljaren eller köparen om försäljningen och en bestyrkt kopia av köpehandlingen - underrättar säljaren och köparen om beslutet att utöva förköpsrätten samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Av tredje stycket i samma paragraf framgår att förköpsrätten är förlorad, om den inte utövas inom föreskriven tid.
Estancia har i hovrätten gjort gällande att Västerås stad inte har utövat förköpsrätten inom den i lag angivna tremånadersfristen och att den därför har gått förlorad. Mot detta har Västerås stad invänt att frågan huruvida förköpsrätten utövats för sent har prövats av regeringen och - så som kommunen får förstås - att den frågan därför inte kan komma under hovrättens prövning.
Omfattningen av regeringens prövning av frågan om tillstånd till förköp anges i fyra punkter i 9 § första stycket förköpslagen. Om något av dessa fall inte föreligger, skall tillstånd ges. Av motiven till paragrafen framgår emellertid att kommunens ansökan om tillstånd till förköp i vissa fall bör lämnas utan åtgärd av regeringen, t.ex. om förköpsrätten har utövats för sent. Om regeringen emellertid skulle ge tillstånd till förköpet i ett fall där kommunens ansökan i stället borde ha lämnats utan åtgärd, blir inte förköpet därmed giltigt (se NJA II 1967 s. 429). En tvist huruvida förköpsrätten har utövats i rätt tid blir i stället att behandla som en vanlig tvist om äganderätt till fast egendom (se NJA II 1967 s. 419 och 429). Av det nu anförda framgår att frågan huruvida förköpsrätten har utövats för sent inte kan bli föremål för hovrättens prövning i detta ärende.
Estancia har vidare hävdat att kommunens underrättelse till köparen och säljaren - såvitt framgår av handlingarna - inte innehåller föreskrivna upplysningar.
Av 9 § första stycket förköpslagen framgår att en kommun som utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till förköpet, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten på sätt och inom tid som anges i paragrafens andra stycke samt att frågan om tillstånd till förköp prövas av regeringen. I paragrafens andra stycke anges att ett bestridande enligt första stycket skall inom en månad från det att förköpsrätten utövades anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel och att inskrivningsmyndigheten genast skall underrätta kommunen om bestridandet. Vidare anges i andra stycket att kommunens ansökan om tillstånd till förköpet skall ha inkommit till regeringen inom en månad från det att bestridandet antecknades och att förköpet är utan verkan, om tillstånd inte söks i rätt tid. Sedan tiden för bestridande av förköpsrätten enligt 9 § första stycket förköpslagen har gått ut utan att bestridande anmälts, är förköpet, enligt 10 § förköpslagen, fullbordat. - Enligt 9 § förköpskungörelsen skall underrättelse till säljare och köpare enligt 7 § första stycket förköpslagen om beslut att utöva förköpsrätt innehålla upplysning om bestämmelserna i bl.a. 9 § första och andra styckena förköpslagen om bestridande av förköpsrätt och tiden inom vilken bestridandet skall anmälas.
Av utredningen i målet framgår att de underrättelser som Västerås stad skickat till säljaren och köparen av fastigheten Västerås Förseglet 1 inte innehållit sådan upplysning som krävs enligt 9 § förköpskungörelsen.
Kommunens beslut att utöva förköpsrätt är beroende av om köparen eller säljaren inom viss tid bestrider att förköpsrätt föreligger. Med hänsyn till den rättsverkan som knutits till bestridandet och då den tidsfrist om en månad som gäller för köparens och säljarens rätt att bestrida kommunens förköpsrätt inte kan återställas (se NJA 1969 s. 454), kan Västerås stad inte anses ha företett sådana bevis om underrättelser som avses i 7 § första stycket förköpslagen. Det saknas därför förutsättningar att uppta Västerås stads anmälan om beslut att utöva förköpsrätt. På grund av det anförda skall inskrivningsmyndighetens anteckning undanröjas och Västerås stads anmälan avvisas.
Vid denna utgång saknas det skäl att pröva de övriga omständigheter som Estancia har åberopat till stöd för sin talan i hovrätten.
Med undanröjande av inskrivningsmyndighetens anteckning avvisar hovrätten Västerås stads anmälan om beslut att utöva förköpsrätt avseende Estancia Fastigheter AB:s förvärv av fastigheten Västerås Förseglet 1 enligt köpekontrakt den 19 december 2001.
Västerås stad överklagade och yrkade att HD, med ändring av hovrättens beslut, skulle besluta att inskrivningsmyndighetens anteckning av Västerås stads beslut att utöva förköpsrätten avseende fastigheten Västerås Förseglet 1 skulle stå fast.
Estancia yrkade i första hand att stadens överklagande skulle avvisas. I andra hand bestred Estancia ändring. För det fall HD skulle ta upp stadens talan till prövning och finna att hovrättens beslut skulle undanröjas, yrkade Estancia att målet skulle återförvisas till hovrätten för fortsatt handläggning.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Mccormick, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut:
Som skäl för avvisning av stadens talan har Estancia anfört att något bestämt ändringsyrkande inte framställts i HD.
Av stadens överklagande får anses otvetydigt framgå ett yrkande om ändring av hovrättens beslut och fastställande av inskrivningsmyndighetens beslut om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Estancias yrkande om avvisning lämnas därför utan avseende.
Estancia anförde som första grund för överklagandet av inskrivningsmyndighetens anteckningsbeslut att förköpsrätten inte utövats inom den i lag angivna tremånadersfristen. I ett sådant fall har det enligt HD, även om inskrivningsmyndigheten inte haft anledning att utreda denna fråga, ålegat hovrätten att ta ställning till huruvida förköpsrätten utövats för sent (jfr NJA 2002 s. 613).
Västerås stad synes inte kunna verifiera när ärendet om förköp inkom till kommunen endast när ärendet kom in till fastighetsnämnden. Estancia har uppgett att anmälan om försäljningen ingavs till kommunen senast fredagen den 8 mars 2002. Då den 8 juni 2002 var en lördag torde det vara svårt för Estancia att hävda att kommunens underrättelser till säljare och köpare samt anmälan till inskrivningsmyndigheten den 10 juni 2002 gjorts för sent; jfr 7 § andra st. förköpslagen (1967:868). HD utgår därför vid den fortsatta prövningen från att kommunens anmälan om förköp gjorts i rätt tid.
Det är ostridigt i målet att de underrättelser som Västerås stad skickade till säljaren och köparen av fastigheten inte innehöll de upplysningar om möjlighet att bestrida förköpsrätten och tiden härför som en sådan underrättelse skall innehålla.
HD finner, i likhet med hovrätten och på de av hovrätten angivna skälen, att denna brist i underrättelserna är av sådan betydelse att stadens anmälan till inskrivningsmyndigheten borde ha avvisats. Hovrättens beslut om undanröjande av inskrivningsmyndighetens anteckning skall sålunda fastställas.
HD fastställer hovrättens beslut om undanröjande av inskrivningsmyndighetens anteckning om förköp. Kommunens rätt till förköp av fastigheten Västerås Förseglet 1 har därmed förfallit.
HD (justitieråden Moore, Thomas, referent, Horton, Larsen och Virdesten) meddelade den 21 april 2005 följande beslut:
Som skäl för att stadens överklagande skall avvisas har Estancia anfört att något bestämt ändringsyrkande inte har framställts i HD.
Av stadens överklagande och en komplettering till det framgår att staden anser att hovrättens beslut är felaktigt och att inskrivningsmyndighetens anteckning om beslutet att utöva förköpsrätt skall stå fast. Staden har i handläggningens slutskede formulerat ett yrkande i enlighet därmed. Estancias yrkande om avvisning skall avslås.
Enligt 7 § förköpslagen (1967:868) utövas förköpsrätt genom att en kommun inom tid som anges i paragrafens andra stycke underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Beslutet skall antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel för varje fastighet som ingår i försäljningen.
Frågan huruvida förköpsrätt föreligger avgörs inte genom anteckningen, som har endast begränsade rättsverkningar, se 18 kap. 8 § och 22 kap. 3 § första stycket 7 JB. Ett syfte med anteckningen i fastighetsregistret är att den skall bilda utgångspunkt för den tidsfrist som enligt 9 § andra stycket förköpslagen gäller för säljare och köpare att anmäla bestridande av förköpsrätten. Förfarandet med anmälan till inskrivningsmyndigheten och anteckning i fastighetsregistret vid förköpsrättens utövande underlättar också för inskrivningsmyndigheten att i lagfartsärenden få upplysning huruvida förköpsrätt föreligger i anledning av en viss försäljning. (Se NJA II 1967 s. 430.)
Inskrivningsmyndighetens prövning i ett anteckningsärende är formell och kan i allmänhet inskränkas till en granskning av de ingivna handlingarna. Om det därvid uppdagas brister som visar att kommunen inte har fullgjort vad som krävs för att utöva förköpsrätten, skall anmälan avvisas (jfr NJA 1972 s. 176 och 1985 s. 292). Överklagas inskrivningsmyndighetens beslut, kan parterna utan begränsning åberopa nya omständigheter och bevis i högre rätt. Besvärsärendet skall prövas med utgångspunkt i den utredning som då är tillgänglig. (Jfr NJA 2002 s. 613.)
Estancia överklagade inskrivningsmyndighetens anteckningsbeslut i första hand på den grunden att Västerås stad inte hade utövat förköpsrätten inom den i lag angivna tremånadersfristen. Genom vad som har förekommit i HD är annat inte utrett än att Estancia hade anmält försäljningen till staden vid en sådan tidpunkt att stadens anmälan kom in till inskrivningsmyndigheten inom den tidsfrist som föreskrivs i 7 § andra stycket förköpslagen.
Ett led i kommunens utövande av förköpsrätten är enligt 7 § första stycket förköpslagen att kommunen skall underrätta säljare och köpare om beslutet att utöva förköpsrätt. I 9 § förköpskungörelsen (1967:873) föreskrivs att underrättelsen skall innehålla upplysning om bestämmelserna i 9 § första och andra styckena samt 15 § andra stycketförköpslagen om bestridande av förköpsrätt och tiden inom vilken bestridandet skall anmälas. Det är ostridigt i ärendet att de underrättelser som staden skickade inte innehöll sådana upplysningar. Denna brist är av sådan betydelse att staden inte kan anses ha fullgjort vad som krävs för att utöva förköpsrätten. Stadens anmälan skall därför inte föranleda anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel utan skall avvisas.
HD avslår Estancia Fastigheter AB:s avvisningsyrkande och fastställer hovrättens beslut.
HD:s beslut meddelat: den 21 april 2005.
Mål nr: Ö 4657-03.
Lagrum: 7 och 9 §§förköpslagen (1967:868) samt 9 § förköpskungörelsen (1967:873).
Rättsfall: NJA 1972 s. 176, NJA 1985 s. 292, NJA 2002 s. 613.