En sambo som sedan lång tid ensam innehaft en bostad med hyresrätt har när denna omvandlats till bostadsrätt förvärvat bostadsrätten med ekonomiskt bidrag från den andra sambon. S.k. dold samäganderätt har inte ansetts föreligga.
Dödsboet efter C.E. förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot dödsboet efter A.S. som framgår av tingsrättens dom.
Tingsrätten (rådmannen Harrison och tf. rådmannen Sloan, referent) anförde i dom den 14 januari 2010 följande.
C.E. var född 1917 och avled den 20 oktober 2007. A.S. var född 1931 och avled den 31 oktober 2007. De hade inga gemensamma barn. Tvisten gäller del av äganderätten till bostadsrätten till lägenhet nr 7 i bostadsrättsföreningen Malmgården 15 med adress Torstenssonsgatan 15 i Stockholm.
Yrkanden m.m.
Dödsboet efter C.E. har yrkat att tingsrätten ska fastställa att avlidna C.E. och A.S. i lotter för lika räknade vid respektive dödsfall var samfällt ägare av bostadsrätten till bostadslägenhet nr 7 i Bostadsrättsföreningen Malmgården 15, Torstenssonsgatan 15 i Stockholm.
Dödsboet efter A.S. har bestritt käromålet.
Dödsboet efter C.E.:
Dödsboet har ett anspråk på äganderätt till bostadsrätten enligt den rättspraxis som utvecklats om s.k. dold samäganderätt. Enligt 1 § lagen om samäganderätt ska lotterna räknas för lika där ej annat förhållande kan visas. Dödsboet har valt att åberopa denna presumtion. - C.E. och A.S. blev sambor under slutet av 1978 eller början av 1979, då C.E. flyttade in i en av A.S. förhyrd lägenhet med adress Torstenssonsgatan 15 i Stockholm. Under 1981 omvandlades hyresrätten till bostadsrätt. C.E. och A.S. förvärvade bostadsrätten gemensamt, men endast A.S. antecknades som innehavare av bostadsrätten. Lägenheten tjänade både före och efter förvärvet av bostadsrätten som parets gemensamma bostad. Det var C.E. som finansierade förvärvet. A.S. arbetade i den kommunala hemtjänsten och hade inga egna medel för att bekosta inköpet av bostadsrätten. - Att bostadsrätten förvärvades för att tjäna som gemensam bostad visas också av att det var C.E. som betalade avgifterna till föreningen fram till den tidpunkt då han lades in på sjukhus kort tid innan han avled 2007.
Dödsboet efter A.S.:
C.E. och A.S. blev inte sambor förrän under 2002. C.E. disponerade två lägenheter på Gyllenstiernsgatan i Stockholm. Den ena, med adressen Gyllenstiernsgatan 5, omfattade 118 kvm, den andra, med adressen Gyllenstiernsgatan 3, omfattade 33 kvm. Först under 2002 sålde han bostadsrätten till lägenheten med adress Gyllenstiernsgatan 5. Fram till denna tidpunkt bodde han i denna lägenhet där han också var mantalsskriven. Först efter försäljningen flyttade han till A.S:s lägenhet på adressen Torstenssonsgatan 15 och mantalsskrev sig där. Fram till denna tidpunkt var han och A.S. s.k. särbor. - A.S. och hennes dåvarande make hyrde och bebodde den nu aktuella lägenheten på Torstenssonsgatan redan i slutet av 1950-talet. I samband med äktenskapsskillnad 1964 övertog hon ensam hyresrätten till lägenheten. Vid omvandlingen till bostadsrätt förvärvade hon ensam bostadsrätten till lägenheten. Vid sin bortgång den 31 oktober 2007 var hon alltjämt ensam ägare till bostadsrätten. Bostadsrättsavtalet, som tecknades den 4 december 1981, är undertecknat endast av henne som köpare. Hon har under alla år deklarerat som ensam ägare till bostadsrätten. Hemförsäkring har tecknats i hennes namn utan omnämnande av C.E. Efter det C.E. under 2002 flyttat in i lägenheten använde han adressen som en c/o-adress. Han hade inget eget telefonnummer hos henne och hans namn förekom inte på fakturor eller dylikt. Det vitsordas att C.E. står som låntagare av det lån om 172 600 kr som tagits för köpet av bostadsrätten. Vidare vitsordas att han ombesörjt de kvartalsvisa inbetalningarna av avgifter till bostadsrättsföreningen. A.S. har emellertid varje kvartal till honom överfört ett belopp som i det närmaste motsvarat avgiften. Eftersom A.S. ogillade att sköta det praktiska arbetet med att betala räkningar hjälpte C.E. henne genom att ombesörja inbetalningarna. - Sammanfattningsvis görs det gällande att C.E. och A.S. inte var sambor när bostadsrätten till lägenheten inköptes och att avsikten med förvärvet inte var att lägenheten skulle tjäna som deras gemensamma bostad. I sista hand görs det gällande att det skulle vara oskäligt mot dödsboet efter A.S. att anse att C.E. var delägare till bostadsrätten.
Dödsboet efter C.E. har genmält:
Det är riktigt att C.E. ägde bostadsrätten till en våning med adress Gyllenstiernsgatan 5 och att han disponerade en mindre lägenhet med adress Gyllenstiernsgatan 3. Det vitsordas också att han fortsatte att vara mantalsskriven på adressen Gyllenstiernsgatan 5 till 2002. Lägenheten med adress Gyllenstiernsgatan 5 beboddes av hans tidigare hustru Singh fram till i september 1980. Den mindre lägenheten beboddes mellan 1975 och 1980 av hans son Hunter När E. flyttade ut från den större lägenheten flyttade han in där. C.E. använde ett rum i den större lägenheten som förråd för möbler och andra tillhörigheter. Den mindre lägenheten hyrdes ut i andra hand när Hunter flyttat till den större lägenheten. - Det föreligger ingen omständighet på grund varav det skulle vara oskäligt att anse att C.E. var delägare till bostadsrätten.
Förutom vissa handlingar, vilka åberopats som skriftlig bevisning, har parterna åberopat viss muntlig bevisning. Dödsboet efter C.E. har åberopat förhör under sanningsförsäkran med Hunter och M.E., båda söner till C.E. Dödsboet efter A.S. har åberopat förhör under sanningsförsäkran med A.S:s dotter C.S. och vittnesförhör med G.H., umgängesvän till C.S.
Parternas talan har i mångt och mycket handlat om frågan huruvida C.E. och A.S. var sambor i lagens mening när bostadsrätten till lägenheten på Torstenssonsgatan förvärvades. Tingsrätten konstaterar att käromålet inte rör tillämpningen av den vid tiden för förvärvet gällande lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad. Svaret på frågan om C.E. vid sin bortgång var delägare till bostadsrätten tillsammans med A.S. beror inte på huruvida de var sambor.
Det är ostridigt i målet att C.E. tagit det lån genom vilket inköpet av bostadsrätten finansierades. Om inget annat visas var det alltså han som förvärvade bostadsrätten. Detta förhållande medför en presumtion för att han vid sin död också var ägare till den. Eftersom hans dödsbo endast gör gällande att han vid sin bortgång ägde bostadsrätten tillsammans med A.S. gäller presumtionen inget annat än detta.
Dödsboet efter A.S. har gjort gällande att C.E. tagit lånet för A.S:s räkning. Hon skulle alltså ha varit den egentliga låntagaren. Någon utredning till styrkande av detta påstående har dock inte framlagts. Det har inte heller påståtts att C.E. avsett att skänka A.S. hela eller del av bostadsrätten. De omständigheter som enligt dödsboet utvisar att A.S. var ensam ägare till bostadsrätten utgörs av de ostridiga förhållandena att hon som köpare ensam undertecknat bostadsrättsavtalet med bostadsrättsföreningen, att hon i sina självdeklarationer uppgivit sig vara ensam ägare till bostadsrätten och att hon tecknat hemförsäkring i eget namn utan omnämnande av att C.E. bodde i lägenheten. Ingen av dessa omständigheter medför emellertid att det framstår som osannolikt att C.E. genom sin finansiering av köpet ägde del i bostadsrätten.
Dödsboet efter A.S. har också anfört att det skulle vara oskäligt mot dödsboet att anse att C.E. var delägare till bostadsrätten. Det har dock inte åberopats några omständigheter på grund av vilka detta skulle vara oskäligt. Käromålet skall alltså bifallas.
Tingsrätten förklarar att avlidna C.E. och A.S. i lotter för lika räknade vid respektive dödsfall var samfällt ägare av bostadsrätten till bostadslägenhet nr 7 i Bostadsrättsföreningen Malmgården 15, Torstenssonsgatan 15 i Stockholm.
Rådmannen Walker var skiljaktig och anförde:
Dold äganderätt har i rättspraxis ansetts kunna tillkomma en make eller sambo när förvärv av egendomen är underkastad formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare. Detta gäller framför allt då det gäller fast egendom eller bostadsrätt avsedd att tjäna som makarnas eller sambornas gemensamma bostad. Därigenom ges den andra maken eller sambon ett ekonomiskt skydd när besittningen är gemensam. Det har därför rättspolitiskt ansetts rimligt att egendom som inköpts för deras gemensamma bruk av den ena maken eller sambon - med bidrag från den andra - skall ägas gemensamt. Dold samäganderätt godtas därför bl.a. om egendomen inköpts för eget bruk och båda parter anser att äganderätten skall vara gemensam. Avgörande för bedömningen är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet. Kravet på att det skall ha förelegat en gemensam partsavsikt om samäganderätt har ansetts kunna uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna vid köpet. Vad nu sagts gäller till förmån för make och sambo när besittningen till egendomen är gemensam. Det är därför uppenbart att om make eller sambo i ett fall som detta inte gör gällande dold samäganderätt till egendomen under sin återstående levnad starkt talar för att gemensam partsavsikt inte förelåg vid förvärvet.
Utredningen i målet består bl.a. av förhör under sanningsförsäkran med Hunter och M.E., båda dödsbodelägare i dödsboet efter C.E., samt med C.S., dödsbodelägare i dödsboet efter A.S. De har dock inte - när C.E. och A.S. var i livet - samtalat med dem eller hört någon av dem yttra sig om C.E:s boende under den aktuella tiden eller i vilken utsträckning han var involverad i A.S:s förvärv av bostadsrätten. Parternas ståndpunkter bygger i mångt och mycket på antaganden om vad som förevarit. Det är i och för sig ostridigt i målet att C.E. finansierade förvärvet. Att avsikten därmed var att bostadsrätten skulle ägas gemensamt av C.E. och A.S. kan dock inte utan vidare tas för givet. C.E:s efterlämnade dagboksanteckningar tyder närmast på att så inte var fallet. Till osäkerheten om C.E:s och A.S:s relation och deras avsikter bidrar även vittnet G.H:s uppgift att hon uppfattade dem som ”särbor”. Det kan med hänsyn härtill inte anses visat i målet att C.E. förvärvat dold samäganderätt till bostadsrätten. Käromålet skall därför ogillas.
Dödsboet efter A.S. överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle ogilla käromålet.
Dödsboet efter C.E. bestred ändring.
Hovrätten (hovrättsråden Hamilton, Robinson och Cook, referent, samt tf. hovrättsassessorn Martin) anförde i dom den 10 februari 2011 följande.
Parterna har åberopat och anfört samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten.
Vid huvudförhandlingen i hovrätten har tingsrättens ljud- och bildupptagningar av förhören med C.S., Hunter och G.H. spelats upp. Förnyat förhör har hållits med M.E. Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten.
Hovrätten konstaterar inledningsvis att det av utredningen i målet framgår att bostadsrätten till lägenheten på Torstenssonsgatan 15 förvärvades den 31 december 1980 i samband med att fastigheten förvärvades av en bostadsrättsförening. Hovrätten finner vidare att det av i målet åberopat skuldebrev får anses visat att C.E. var den som finansierade förvärvet av bostadsrätten.
En upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt är till skillnad från förvärv av annan lös egendom underkastad tvingande regler om formkrav. I likhet med vad som gäller vid köp av en fastighet måste upplåtelsen av en bostadsrätt ske skriftligen. Vidare får en upplåtelse av en bostadsrätt endast ske till någon som är medlem i bostadsrättsföreningen. Mot bakgrund av dessa formkrav anser hovrätten att den person som formellt framstår som ägare till en bostadsrätt som huvudregel även får antas vara dess verkliga ägare. Den omständigheten att en annan person tillskjutit medel för hela eller större delen av köpeskillingen för inköpet av bostadsrätten kan inte i sig innebära något undantag från huvudregeln. Det kan exempelvis inte uteslutas att detta skett i form av ett lån eller en gåva.
Det är i målet ostridigt att endast A.S. antecknades som innehavare av bostadsrätten i samband med ombildningen och att endast A.S. var antecknad som medlem i bostadsrättsföreningen. A.S. framstod alltså formellt som ensam ägare till bostadsrätten. Med denna utgångspunkt för bedömningen i målet ankommer det på dödsboet efter C.E. att visa att s.k. dold samäganderätt till bostadsrätten förelegat.
Dold samäganderätt har i rättspraxis (se bl.a. HD:s avgöranden NJA 2002 s. 142, NJA 2004 s. 397 och NJA 2008 s. 826) ansetts kunna tillkomma en make eller sambo när förvärv av egendomen är underkastat formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare. De förutsättningar som uppställts för att familjerättslig dold samäganderätt ska uppkomma är 1) att egendomen har inköpts för gemensamt bruk, 2) att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt 3) att båda parterna har avsett att äganderätten ska vara gemensam. Det är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet som är avgörande för bedömningen. Senare inträffade omständigheter kan emellertid ha ett bevisvärde för dessa förhållanden.
Vad gäller den första förutsättningen framgår av C.E:s dagboksanteckningar bl.a. att han under år 1979 beskrev A.S:s hem som sitt nya hem, att han under år 1979 flyttade ut ur sin tidigare lägenhet samt att han år 1980 uppgav ”c/o S., Torstenssonsgatan 15” som sin adress. Hovrätten anser att dagboksanteckningarna talar starkt för att C.E. och A.S. var sambor vid tidpunkten för förvärvet av bostadsrätten och att förvärvet skedde för gemensamt bruk.
Vad sedan gäller den andra förutsättningen finner hovrätten, som redogjorts för ovan, det visat att C.E. finansierade förvärvet av bostadsrätten. Det får således anses visat att C.E. lämnat ett sådant ekonomiskt bidrag till köpet att han skulle kunna anses som samägare till bostadsrätten.
Vad slutligen gäller den tredje och sista förutsättningen - att båda parter avsåg att äganderätten skulle vara gemensam - har den i praxis ansetts kunna uppfyllas genom att en tyst överenskommelse tolkas in i förhållandena i samband med köpet (jfr HD:s avgörande NJA 2008 s. 826). Mot bakgrund av att vare sig A.S. eller C.E. lever längre och kan höras, återstår det för hovrätten att tolka utredningen i målet för att bedöma om en gemensam partsavsikt avseende samäganderätt förelåg vid tidpunkten för köpet.
Den omständigheten att C.E. finansierade förvärvet av bostadsrätten kan enligt hovrättens uppfattning inte ensam anses innebära att en gemensam partsavsikt om samäganderätt förelåg vid förvärvet. Hovrätten anser däremot att den omständigheten att C.E. under sin levnadstid, såvitt känt, inte gjorde gällande samäganderätt i stället talar emot att en sådan gemensam partsavsikt förelåg. Av de dagboksanteckningar som åberopats i målet framgår vidare att C.E. synes ha haft för vana att göra noggranna anteckningar om ekonomiska angelägenheter. Med beaktande därav framstår frånvaron av anteckningar om att han och A.S. tillsammans förvärvat bostadsrätten eller liknande noteringar snarare tala i riktning för att någon gemensam partsavsikt om samäganderätt inte förelåg.
Sammantaget anser hovrätten att utredningen i målet inte är sådan att det kan anses visat att A.S. och C.E. vid tidpunkten för förvärvet av bostadsrätten avsåg att de skulle äga denna gemensamt. Vid dessa förhållanden ska tingsrättens dom ändras och käromålet ogillas.
Med ändring av tingsrättens dom ogillar hovrätten dödsboets efter C.E. talan.
Dödsboet efter C.E. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa att avlidna C.E. och A.S. i lotter för lika räknade vid respektive dödsfall var samfällt ägare till bostadsrätten till bostadslägenhet nr 7 i Bostadsrättsföreningen Malmgården 15, Torstenssonsgatan 15 i Stockholm.
Dödsboet efter A.S. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Brown, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.
C.E. och A.S. blev ett par i slutet på 1970-talet. De avled båda i oktober 2007. Vid den tidpunkten var de sambor i en bostadsrättslägenhet på Torstenssonsgatan 15 i Stockholm. Bostadsrätten köptes i början av 1980-talet. Innan köpet innehades lägenheten med hyresrätt. Vid ombildandet var det A.S. ensam som formellt sett blev ägare till bostadsrätten. Det förhållandet kom inte att ändras under parets livstid. Dödsboet efter C.E. har i målet gjort gällande att C.E. hade dold samäganderätt till bostadsrätten.
Förvärv av bostadsrätt är förenat med vissa formkrav. Utgångspunkten är därför att den som utåt framstår som ägare också är den verklige ägaren. Detta gäller enbart om inte annat visas. De verkliga ägandeförhållandena kan nämligen vara andra än de som utifrån sett är iakttagbara. Så är fallet när dold samäganderätt föreligger.
Den familjerättsligt dolda samäganderätten kan ses som en variant av kommissionsköpet och är en rättsfigur som huvudsakligen har vuxit fram genom HD:s praxis. De krav som uppställs för att en familjerättsligt dold samäganderätt ska godtas är att egendomen har inköpts för makars eller sambors gemensamma bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parter avsett att äganderätten ska vara gemensam.
Överenskommelsen om gemensamt ägande behöver emellertid inte vara klart uttalad. Det är tillräckligt att en sådan överenskommelse kan intolkas i omständigheterna i samband med köpet. Makarna/samborna behöver inte ens ha berört äganderättsfrågan sinsemellan (se NJA 2004 s. 397). Den dolda samäganderätten är således en bevisregel, närmast en presumtionsregel.
Om den som påstår sig ha ett dolt samäganderättsanspråk kan visa att egendomen har inköpts för gemensamt bruk och att ett ekonomiskt bidrag har lämnats presumeras partsavsikten ha varit gemensam äganderätt. Presumtionen, som gäller till förmån för den påstått dolde samägaren, innebär en bevislättnad i förhållande till vad som normalt gäller för kommissionsavtal. Avgörande för bedömningen av om presumtionsregeln är tillämplig är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet. Senare inträffade omständigheter kan emellertid ha ett bevisvärde för dessa förhållanden.
För det fall presumtionsregeln är tillämplig är det en utgångspunkt, inte mer, att partsavsikten vid förvärvet varit gemensamt ägande. Särskilda förhållanden i det enskilda fallet kan påverka bedömningen. Den förvärvade egendomens art, användningsändamål och värde - liksom det ekonomiska bidragets relativa storlek - har betydelse för graden av bevislättnad (se NJA 2008 s. 826).
Den dolde samägarens äganderätt, beträffande egendom för vilken formkrav gäller vid förvärv, blir inte fullt ut gällande. I stället anses den dolde samägaren ha enbart ett obligationsrättsligt anspråk mot den öppne ägaren. Något sakrättsligt skydd för äganderätten föreligger således inte. Det obligationsrättsliga anspråket har ett förmögenhetsvärde och kan överlåtas till annan utan att formkraven måste uppfyllas. Den som förvärvar ett dolt anspråk kan göra gällande det mot den öppne ägaren på samma sätt som överlåtaren kunde (se NJA 1986 s. 83).
Köpet av den i målet omstridda bostadsrätten finansierades huvudsakligen genom lån. På skuldebrevet avseende lånet, som uppgick till 172 600 kr, är C.E. upptagen som ensam låntagare. Det är således utrett att medel som har härrört från C.E. använts vid förvärvet av bostadsrätten. Dödsboet efter A.S. har argumenterat för att medlen överförts till A.S. som lån. För det påståendet åvilar bevisbördan dödsboet efter A.S. (jfr Black och Zamora, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5:e uppl. 2011, s. 76).
Dödsboet efter A.S. har åberopat kontoutdrag som visar att A.S. vid tre tillfällen år 2001 har gjort överföringar om vardera 10 000 kr till C.E. Dessa överföringar ska enligt dödsboet efter A.S. ha avsett betalning av ränta och amorteringar avseende lånet.
Med hänsyn till att det endast är fråga om tre överföringar är den presenterade utredningen inte tillräcklig för att dödsboet efter A.S. ska anses ha visat att medlen överförts till A.S. som lån. Dessutom ligger överföringarna i tiden långt efter förvärvet av bostadsrätten.
Såsom framkommit har dödsboet efter C.E. visat att medel härrörande från C.E. använts vid förvärvet av bostadsrätten. Med hänsyn till att dödsboet efter A.S. inte har visat motsatsen, får det anses utrett att medlen utgjort ett ekonomiskt tillskott från C.E.
Dödsboet efter C.E. har gjort gällande att C.E. och A.S. bodde tillsammans i lägenheten redan innan bostadsrätten till den förvärvades och att förvärvet därför ska anses ha skett för gemensamt bruk. Dödsboet efter A.S. har gjort gällande att paret blev sambor långt senare. För att besvara frågan om bostadsrätten har inköpts för gemensamt bruk har HD således att ta ställning till om paret bodde tillsammans i lägenheten vid tidpunkten för förvärvet.
Härvid har givetvis uppgifterna i folkbokföringen viss betydelse (jfr NJA 1994 s. 256). När C.E. och A.S. blev ett par ägde C.E. en bostadsrätt i en fastighet på Gyllenstiernsgatan 5 i Stockholm. Fram till år 2002 var han också folkbokförd på den adressen. Denna omständighet talar i viss mån emot att C.E. bodde i den omstridda bostadsrättslägenheten vid tidpunkten för förvärvet. Det förekommer emellertid annan bevisning i målet som rör parets boendeförhållanden. Uppgifterna i folkbokföringen kan således inte ensamma anses utslagsgivande för ställningstagandet i denna fråga.
Det finns anledning att särskilt nämna C.E:s dagboksanteckningar. Anteckningarna ger i huvudsak intryck av att C.E. flyttade in till A.S. redan innan bostadsrätten förvärvades. Det är emellertid vanskligt att så här långt i efterhand - och sedan författaren till anteckningarna avlidit - dra några säkra slutsatser av den typ av noteringar som det är fråga om. Anteckningarna är inte ensamma tillräckliga för att uppgiften om att C.E. och A.S. bodde tillsammans vid tidpunkten för förvärvet av bostadsrätten ska kunna godtas. Inte heller med beaktande av övrig bevisning som har åberopats i målet kan dödsboet efter C.E. anses ha uppfyllt sin bevisbörda såvitt gäller att bostadsrätten skulle ha inköpts för gemensamt bruk.
Dödsboet efter C.E. har visat att C.E. har lämnat ett ekonomiskt bidrag till förvärvet av bostadsrätten. Däremot har dödsboet efter C.E. inte lyckats visa att bostadsrätten inköpts för gemensamt bruk. Därmed föreligger inte någon presumtion för att C.E. haft dold samäganderätt till bostadsrätten. Såsom hovrätten har funnit ska den talan som dödsboet efter C.E. har fört ogillas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD (justitieråden Long, Aguilar, referent, Waller, Jones och Nelson) meddelade den 4 april 2013 följande dom.
C.E., född år 1917, och A.S., född år 1931, blev ett par i slutet av 1970-talet. De avled båda i oktober 2007. Vid den tiden var de sambor i en bostadsrättslägenhet på Torstenssonsgatan 15 i Stockholm. A.S. hade bott i lägenheten sedan slutet av 1950-talet, då hon hyrde den tillsammans med sin dåvarande make. Omvandlingen till bostadsrätt skedde åren 1980/1981. A.S. upptogs som köpare i bostadsrättsavtalet och var fram till sin död ensam antecknad som innehavare av bostadsrätten.
Frågan i målet är om C.E. vid förvärvet av bostadsrätten blev samägare till denna enligt den rättspraxis som utvecklats om s.k. dold samäganderätt.
Ett köp som en make eller sambo har gjort i eget namn kan under vissa förutsättningar anses ha varit för båda makarnas eller sambornas räkning. Till grund för ett sådant synsätt ligger bedömningen att det mellan dem har förelegat en överenskommelse om att båda skulle bli ägare trots att köpet företagits i endast den enes namn.
Om det finns en överenskommelse om att ett köp sker för annans räkning men i eget namn föreligger i juridisk mening ett kommissionsköp. Vid kommissionsköp av lös egendom övergår äganderätten direkt till kommittenten när kommissionären har gjort köpet (23 § kommissionslagen, 2009:865). Vid köp av fast egendom genom kommissionär innebär bl.a. formkraven för fastighetsöverlåtelse en komplikation. I rättspraxis har ansetts att kommittenten i sådant fall får ett obligationsrättsligt anspråk mot kommissionären på att bli insatt som ägare, s.k. dold äganderätt (NJA 1993 s. 324).
Även för upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, som är lös egendom, gäller vissa formkrav, se 4 kap. 5 § och 6 kap. 4 §bostadsrättslagen (1991:614). Som dödsboet efter C.E. har fört sin talan i målet får denna anses angå ett obligationsrättsligt anspråk på att bli samägare till bostadsrätten grundat på en gemensam partsavsikt.
I rättspraxis har beträffande familjerättsliga förhållanden ansetts att en överenskommelse om gemensam äganderätt inte behöver vara klart uttalad utan kan vara mer eller mindre underförstådd. Avgörande för bedömningen är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet. Huvudregeln är att ett påstående om gemensam partsavsikt om samäganderätt ska visas. Under vissa förutsättningar presumeras dock en överenskommelse om samäganderätt. (Se t.ex. NJA 2002 s. 142 och NJA 2004 s. 397 med hänvisningar.) I praxis har förutsättningarna angetts vara att egendomen har inköpts för gemensamt bruk och att den make eller sambo som inte utåt har framträtt som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet. Dessutom har ibland tillagts att båda parter ska ha avsett att äganderätten ska vara gemensam. Det senare kan emellertid knappast tillmätas betydelse som en särskild förutsättning för presumtionsregelns tillämpning. Om en sådan gemensam partsavsikt kan visas behöver presumtionsregeln inte användas. I de fall regeln tillämpas kan presumtionen medföra att parterna ska anses ha haft en gemensam avsikt om samäganderätt.
Den i praxis tillkomna regeln är närmast att uppfatta som en bevisregel som innebär att när egendom har inköpts av den ena maken eller sambon för gemensamt bruk med ekonomiskt bidrag från den andra så är det en utgångspunkt, men inte mer, att egendomen ägs gemensamt. Särskilda förhållanden i det enskilda fallet kan påverka bedömningen. (Se NJA 2008 s. 826.)
Utredningen i målet visar inte att det vid förvärvstillfället förelåg en gemensam partsavsikt om samäganderätt till bostadsrätten. Frågan är då om dödsboet efter C.E. med stöd av den i praxis utformade presumtionsregeln kan vinna framgång med sin talan, dvs. om C.E. och A.S. ska anses ha haft en sådan avsikt.
Det är utrett att C.E. vid köpet åtog sig betalningsansvar för det lån som upptogs för att betala en större del av köpeskillingen för bostadsrätten.
Hovrätten har funnit det utrett att C.E. och A.S. var sambor vid tiden för förvärvet av bostadsrätten. Det saknas anledning att frångå den bedömningen. Köpet avsåg emellertid den bostad som A.S. och hennes tidigare familj hade innehaft sedan lång tid och hade sin orsak i att hyresrätten omvandlades till bostadsrätt. C.E. och A.S., som inte hade gemensamma barn, hade båda vuxna barn från tidigare äktenskap. Såvitt framkommit hade de inte gemensam ekonomi. C.E. hade fram till år 2002 kvar en egen bostadsrättslägenhet i närheten, där han åtminstone vid tiden för det nu aktuella förvärvet lät sin son bo.
De nu angivna förhållandena skiljer sig från vad som i allmänhet är fallet när makar eller sambor förvärvar en bostad. Även om avsikten var att C.E. skulle fortsätta att bo tillsammans med A.S. i lägenheten, framstår det inte som näraliggande att anse att det var fråga om ett förvärv som syftade till att skaffa en bostad för gemensamt bruk.
Presumtionsregeln ger därför inte stöd för att C.E. vid förvärvet har fått en sådan rätt till bostadsrätten som dödsboet efter C.E. har gjort gällande. Hovrättens dom i huvudsaken ska således fastställas.
HD fastställer hovrättens domslut.
HD:s dom meddelad: den 4 april 2013.
Mål nr: T 1238-11.
Rättsfall: NJA 1993 s. 324, NJA 2002 s. 142, NJA 2004 s. 397, NJA 2008 s. 826.