Bostadsrättsförening har vägrat förvärvare av bostadsrätt inträde i föreningen därför att han inte uppfyller villkor i föreningens stadgar. Förvärvaren har gjort gällande att aktuellt stadgevillkor inte tillkommit i behörig ordning. Hyresnämnden har vid sin överprövning av frågan om inträde att utgå från att villkoret är giltigt om det inte är uppenbart att så inte är fallet.
S.A. förvärvade genom arv efter sin mor U-M.A. en bostadsrätt på Linnégatan 23 i Stockholm och ansökte om medlemskap i bostadsrättsföreningen Laxöringen 15 (föreningen). Föreningen beslutade att inte bevilja S.A. medlemskap, eftersom han inte var stadigvarande boende i fastigheten. S.A. ansökte hos hyresnämnden att han skulle beviljas medlemskap i föreningen. Föreningen bestred ansökningen.
S.A. anförde vid hyresnämnden bl.a. följande. Bosättningskravet i stadgarna har inte tillkommit i behörig ordning. Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet (9 kap. 23 § 2 st. bostadsrättslagen /BRL/). Beslutet fattades utan att U-M.A. godkänt eller överhuvudtaget känt till ändringen. Enär övriga villkor i föreningens stadgar är uppfyllda, får föreningen inte vägra S.A. medlemskap, 2 kap. 3 § BRL.
Föreningen anförde att den var öppen fram till hösten 1994, då föreningen på två av varandra följande föreningsstämmor fattade beslut att införa permanentboendekravet.
S.A. anförde vidare. Vad avser hyresnämndens behörighet att pröva stadgeändringens giltighet anges det i 2 kap. 10 § BRL att om någon, som förvärvat en bostadsrätt, efter övergång inte beviljas medlemskap i föreningen, kan detta prövas av hyresnämnden. Av ordalydelsen framgår att tvisten i sin helhet får hänskjutas till hyresnämnden. Ytterligare stöd återfinns i 11 kap. 3 § BRL. Enligt lagens lydelse finns således inget som hindrar hyresnämnden från att pröva frågan om stadgeändringen kan göras gällande mot U-M.A. eller mot hennes rättsinnehavare. Inte heller ur förarbetena eller kommentaren till BRL kan det utläsas att lagstiftaren avsett att begränsa hyresnämndens prövningsmöjligheter, snarare tvärtom. Huruvida stadgeändringen tillkommit på rätt sätt mot U-M.A. stadgas det i 9 kap. 23 § BRL att en stadgeändring som inskränker en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt endast är giltig om samtliga, vars rätt berörs av beslutet, lämnar sitt medgivande. Då föreningen inte inhämtat U-M.A:s medgivande är stadgeändringen ogiltig. Det handlar således inte om en klandertalan, utan om en nullitetstalan. Eftersom beslutet är en nullitet, saknar föreningens argument om passivitet relevans. Eftersom U-M.A. erhöll medlemskap, trots att hon inte var stadigvarande boende i lägenheten, har hon haft berättigad anledning att räkna med att kunna överlåta bostadsrätten till sina barn. Vidare skall ett stadgevillkor för medlemskap vara utan verkan, om det med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill träda in i föreningen. 2 kap. 2 § 3 BRL åberopas. I prop. 1990/91:92 s. 162 uttalas att stadgevillkoret är utan verkan, om det i enskilt fall slår så oskäligt hårt mot den som vill överlåta eller förvärva en bostadsrätt. Mot bakgrund av det anförda vore det oskäligt att tillämpa kravet på stadigvarande boende vid överlåtelse av lägenheten till S.A. Sammanfattningsvis skall villkoret inte göras gällande mot U-M.A. eller hennes rättsinnehavare.
Hyresnämnden i Stockholm (2002-01-04, hyresrådet Wright och ledamöterna Williams och Wise) beviljade S.A. medlemskap i föreningen på följande skäl.
Av handlingarna i målet framgår att S.A. har ansökt om medlemskap inom den i 2 kap. 10 § BRL föreskrivna tiden.
Mot bakgrund av vad som framkommit i ärendet finner hyresnämnden att det är uppenbart att beslutet om inskränkning av medlems rätt att överlåta bostadsrätten inte uppfyller formkraven enligt 9 kap. 23 § andra stycket BRL, varför något avseende vid denna stadgeändring inte kan fästas. Med hänsyn härtill och då föreningens villkor för medlemskap i övrigt är uppfyllda samt några invändningar mot S.A. som person inte framförts, skall hans ansökan om medlemskap bifallas.
Föreningen överklagade beslutet och yrkade i första hand att hovrätten skulle, med undanröjande av hyresnämndens beslut, återförvisa målet till hyresnämnden för förnyad handläggning. I andra hand yrkade föreningen att hovrätten skulle besluta att S.A. inte hade rätt till medlemskap i föreningen. S.A. bestred ändring. Parterna åberopade och vidareutvecklade vad de anförde vid hyresnämnden.
Svea hovrätt (2003-01-21, hovrättslagmannen Mccarthy, hovrättsrådet Estes, referent, och hovrättsassessorn Flores) ändrade hyresnämndens beslut och lämnade S.A:s ansökan om medlemskap utan bifall. I sina skäl anförde hovrätten följande.
Som föreningen anfört ankommer det inte på hyresnämnden att fristående pröva giltigheten av stämmobeslutet och därmed om stadgevillkoret är gällande. Fastställelsetalan kan inte föras hos hyresnämnd. En annan sak är att hyresnämnden som ett led i prövningen av medlemskapsfrågan kan behöva ta ställning till s.k. preliminärfrågor, alltså olika frågor som har omedelbar betydelse för den tvist som nämnden har att pröva men som i och för sig inte är sådana att deras avgörande ankommer på nämnden. Hyresnämnd har behörighet att ta upp och i sak pröva preliminärfrågor (se prop. 1973:23 s. 126 f.). Hyresnämnden har därför inte överskridit sin kompetens genom att i förevarande fall ta ställning till stadgeändringens giltighet. Föreningens förstahandsyrkande om återförvisning skall därför lämnas utan bifall.
Vid prövning om rätt till medlemskap i bostadsrättsförening kan som preliminärfråga uppkomma frågan om överlåtelsens giltighet. Det har ansetts att hyresnämnden vid sådan bedömning bör utgå från att överlåtelsen är giltig, om inte ogiltigheten är uppenbar (Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 1994:24). Hovrätten finner att den nu aktuella giltighetsfrågan bör bedömas på motsvarande sätt. Med hänsyn till omständigheterna finner hovrätten - till skillnad från hyresnämnden - att det inte är uppenbart att ifrågavarande stadgevillkor inte gäller i förhållande till S.A. Hovrätten utgår därför från att det är gällande. Villkoret är i sig inte att anse som oskäligt med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt. Inte heller kan villkoret sägas drabba just S.A. så hårt att det inte skulle tillämpas i förhållande till honom (2 kap. 2 § första stycket 3 BRL).
Då S.A. inte har för avsikt att bosätta sig stadigvarande i lägenheten är permanentbostadskravet i stadgarna inte uppfyllt. Hans ansökan om medlemskap kan då inte vinna bifall. Överklagandet skall därför bifallas i enlighet med föreningens i andra hand framställda yrkande.