Mål C-350/03 Watson och Watkins mot Deutsche Bausparkasse Badenia AG (begäran om förhandsavgörande från Landgericht Bochum) ”Konsumentskydd – Hemförsäljning – Köp av fast egendom – Investering som finansieras genom ett hypotekslån – Hävningsrätt – Följderna av en hävning” Förslag till avgörande av generaladvokat Frank föredraget den 28 september 2004 Domstolens dom (stora avdelningen) av den 25 oktober 2005 Sammanfattning av domen 1. Tillnärmning av lagstiftning — Konsumentskydd — Artikel 95.3 EG — Bestämmelse som inte kan åberopas som direkt grund för skyldigheter som åligger en medlemsstat (Artikel 95.3 EG) 2. Tillnärmning av lagstiftning — Konsumentskydd när avtal ingås utanför fasta affärslokaler — Direktiv 85/577 — Tillämpningsområde — Avtal om försäljning av fast egendom som utgör en del av en investering som finansieras genom en kredit — Omfattas inte (Direktiv 85/577, artikel 3.2 a) 3. Tillnärmning av lagstiftning — Konsumentskydd när avtal ingås utanför fasta affärslokaler — Direktiv 85/577 — Låneavtal som ingås för att förvärva fast egendom — Hävning — Verkningar — Skyldighet att återbetala lånet jämte ränta — Tillåtet (Direktiv 85/577, artiklarna 4, 5 och 7) 1. Artikel 95.3 EG, i vilken det föreskrivs att kommissionen i sina förslag enligt punkt 1 i nämnda artikel om konsumentskydd skall utgå från en hög skyddsnivå och att Europaparlamentet och rådet också, inom ramen för sina respektive befogenheter, skall sträva efter att nå detta mål, riktar sig till de olika institutioner som var och en har sin funktion i gemenskapens lagstiftningsförfarande. Bestämmelsen kan därför inte åberopas som direkt grund för skyldigheter som åligger en medlemsstat. På sin höjd skulle bestämmelsen kunna beaktas vid tolkningen av en rättsakt som antagits med stöd av artikel 95 EG. (se punkterna 59 och 61) 2. Artikel 3.2 a i direktiv 85/577 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler skall tolkas så, att avtal om köp av fast egendom är undantagna från direktivets tillämpningsområde, även om de endast utgör en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – både när det gäller avtalet om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning. (se punkt 81 samt punkt 1 i domslutet) 3. Även om det, enligt artikel 7 i direktiv 85/577 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler, ankommer på medlemsstaterna att reglera rättsföljderna av hävningen, skall denna behörighet utövas med iakttagande av gemenskapsrätten, särskilt direktivets regler tolkade mot bakgrund av direktivets syfte och på ett sådant sätt att direktivets ändamålsenliga verkan säkerställs. När det gäller ett låneavtal som ingås för att förvärva fast egendom utgör direktivet härvid inte något hinder för - nationella bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs endast är att detta avtal skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats, - att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till långivaren, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen, - att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart, eller - att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren. I en situation där konsumenten, om banken hade uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten om hävningsrätten, skulle ha kunnat undvika att utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, är medlemsstaterna emellertid skyldiga enligt artikel 4 i direktivet att se till att den nationella lagstiftningen skyddar de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att vidta åtgärder som förhindrar att konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats. (se punkterna 69, 81, 88, 89, 93 och 103 samt punkterna 2 och 3 i domslutet) DOMSTOLENS DOM (stora avdelningen) den 25 oktober 2005 ( * ) ”Konsumentskydd – Hemförsäljning – Köp av fast egendom – Investering som finansieras genom ett hypotekslån – Hävningsrätt – Följderna av en hävning” I mål C-350/03, angående en begäran om förhandsavgörande enligt artikel 234 EG, som framställts av Howell Bochum (Tyskland), genom beslut av den 29 juli 2003 som inkom till domstolen den 8 augusti 2003, i målet Watson, Watkins mot Deutsche Bausparkasse Badenia AG, meddelar DOMSTOLEN (stora avdelningen) sammansatt av ordföranden V. Skouris, avdelningsordförandena Smith och A. Rosas samt domarna Davies (referent), Norman, Mckenzie, Rodriguez, R. Silva de Lewis och Moreno, generaladvokat: Frank, justitiesekreterare: avdelningsdirektören M.-F. Contet, efter det skriftliga förfarandet och förhandlingen den 15 juni 2004, med beaktande av de yttranden som avgetts av: – Watson och Watkins, genom M. Koch och Jennings, Cowan, – Deutsche Bausparkasse Badenia AG, genom M. Pap och N. Gross, Cowan, – Tysklands regering, genom W.-D. Plessing, Roberts och P.‑C. Müller-Graff, samtliga i egenskap av ombud, – Frankrikes regering, genom Dominguez, i egenskap av ombud, – Italiens regering, genom Obrien, i egenskap av ombud, biträdd av Davis, avvocato dello Stato, – Europeiska gemenskapernas kommission, genom Rodriguez och J.‑P. Keppenne, båda i egenskap av ombud, och efter att den 28 september 2004 ha hört generaladvokatens förslag till avgörande, följande Dom 1 Begäran om förhandsavgörande avser tolkningen av artikel 95.3 EG och rådets direktiv 85/577/EEG av den 20 december 1985 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler (EGT L 372, s. 31; svensk specialutgåva, område 15, volym 7, s. 83) (nedan kallat direktivet), och i synnerhet artiklarna 3.2, 4, 5 och 7 i direktivet. 2 Begäran har framställts i ett mål mellan Lang och Watson, å ena sidan, och Deutsche Bausparkasse Badenia AG (nedan kallad banken), å andra sidan. Målet gäller vilka följder makarna Perez hävning av det fastighetskreditavtal som de ingått med banken har enligt tillämplig nationell lagstiftning om hemförsäljning. Tillämpliga bestämmelser Gemenskapslagstiftningen 3 Direktivet syftar till att ge konsumenterna i medlemsstaterna ett minimiskydd på området för hemförsäljning för att skydda dem mot den risk som följer av de specifika omständigheterna i samband med att avtal ingås utanför näringsidkarens fasta affärslokaler. I fjärde och femte skälen i direktivet anges följande: ”Det som särskilt kännetecknar de avtal som ingås utanför näringsidkarens fasta affärslokaler är att det i regel är näringsidkaren som inleder avtalsförhandlingarna, något som konsumenten inte är förberedd på eller som han inte väntat sig. Konsumenten kan ofta inte jämföra kvaliteten och priset på erbjudandet med andra erbjudanden. … Konsumenten bör ges rätt att säga upp avtalet inom en period av minst sju dagar för att kunna bedöma de skyldigheter som uppstår enligt avtalet.” 4 I artikel 1.1 i direktivet föreskrivs följande: ”Detta direktiv skall gälla för avtal där en näringsidkare tillhandahåller en konsument varor eller tjänster, när besöket inte äger rum på konsumentens uttryckliga begäran. Direktivet omfattar avtal som ingås … – under ett besök som näringsidkaren avlägger i) i konsumentens eller i någon annan konsuments hem …” 5 I artikel 3.2 a i direktivet föreskrivs följande: ”Detta direktiv skall inte gälla: a) Avtal om uppförande, försäljning eller hyra av fast egendom eller avtal om andra rättigheter som rör fast egendom. …” 6 I artikel 4 i direktivet föreskrivs följande: ”När det gäller transaktioner som omfattas av artikel 1 skall näringsidkare skriftligen informera konsumenterna om deras rätt att häva avtalet inom den period som föreskrivs i artikel 5 samt om namn och adress till den gentemot vilken denna rätt kan utövas. Sådan information skall vara daterad och innehålla sådana detaljerade upplysningar som gör det möjligt att identifiera kontraktet. Den skall överlämnas till konsumenten a) för fall som anges i artikel 1.1: när avtalet ingås, … Medlemsstaterna skall se till att deras nationella lagstiftning innehåller lämpliga bestämmelser som skyddar konsumenten i de fall sådan information som anges i denna artikel saknas.” 7 I artikel 5 i direktivet stadgas följande: ”1. Konsumenten skall ha rätt att avsäga sig rättsverkningarna av sitt åtagande genom att skicka ett meddelande inom minst sju dagar från det han mottagit informationen enligt artikel 4. Ett sådant förfarande skall föreskrivas i den nationella lagstiftningen. … 2. Att lämna ett sådant meddelande skall ha den verkan att konsumenten befrias från alla förpliktelser enligt det uppsagda avtalet.” 8 I artikel 7 i direktivet föreskrivs att ”[o]m konsumenten använder sig av sin rätt att säga upp avtalet, skall de rättsliga verkningarna av en sådan uppsägning regleras genom nationell lagstiftning, särskilt beträffande återbetalning för de levererade varorna eller för utförda tjänster och beträffande återlämning av de mottagna varorna”. 9 I artikel 8 i direktivet anges att direktivet ”inte [skall] hindra medlemsstaterna från att anta eller bibehålla fördelaktigare föreskrifter till skydd för konsumenterna på det område som faller under direktivet”. Domstolens rättspraxis 10 I domen av den 13 december 2001 i mål C-481/99, Heininger (REG 2001, s. I‑9945), tolkade domstolen direktivet i tre avseenden. 11 Först slog domstolen fast att direktivet är tillämpligt på fastighetskreditavtal, det vill säga kreditavtal som är avsedda att finansiera förvärv av fast egendom. I punkt 32 i domen fann domstolen att även om ett sådant avtal är förenat med en rättighet som avser fast egendom – eftersom det beviljade lånet måste ha en säkerhet i form av panträtt i fast egendom – är inte denna egenskap hos avtalet tillräcklig för att det skall anses att nämnda avtal avser en rättighet som rör fast egendom i den mening som avses i artikel 3.2 a i direktivet. 12 Domstolen erinrade därefter om att en konsument som har slutit ett fastighetskreditavtal vid hemförsäljning har en hävningsrätt i enlighet med artikel 5 i direktivet. I punkt 35 i samma dom angav domstolen att frågan om vilka följder en eventuell hävning av fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den fasta egendomen och för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom skall bedömas i enlighet med nationell rätt. 13 Domstolen påpekade slutligen att den frist på sju dagar som föreskrivs för hävandet skall räknas från det att konsumenten mottog informationen beträffande sin hävningsrätt från näringsidkaren. I punkt 48 i domen i det ovannämnda målet Hodge slog domstolen fast att direktivet utgör hinder för att den nationella lagstiftaren tillämpar en ettårsfrist, räknad från avtalets ingående, för att utöva den hävningsrätt som införts genom artikel 5 i detta direktiv, när konsumenten inte har mottagit den information som föreskrivs i artikel 4 i nämnda direktiv. Den nationella lagstiftningen 14 Direktivet har införlivats med tysk rätt genom lag om hävning av avtal som har ingåtts vid hemförsäljning och liknande försäljning (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) av den 16 januari 1986 (BGBl. 1986 I, s. 122) (nedan kallad HWiG). 15 Enligt den lydelse som var i kraft vid tidpunkten för omständigheterna i målet vid den nationella domstolen föreskrivs följande i 1 § stycke 1 HWiG: ”Om kunden har förmåtts till att avge en viljeförklaring i syfte att ingå ett avtal som avser en prestation mot vederlag 1. genom muntliga förhandlingar på kundens arbetsplats eller i en privat bostad … blir viljeförklaringen giltig först om kunden inte har återkallat den skriftligen inom en vecka.” 16 I 3 § HWiG föreskrivs följande: ”1) Vid hävning skall vardera avtalsparten återbära erhållna prestationer till den andra parten. Hävning kan ske även om föremålet har förstörts eller gått förlorat eller om det av annat skäl är omöjligt att återbära det erhållna föremålet. Om kunden bär ansvaret för att föremålet har förstörts eller gått förlorat eller för att det av annat skäl är omöjligt att återbära föremålet, är han eller hon skyldig att ersätta den andra avtalsparten för värdeminskningen eller föremålets värde. 2) Om kunden inte har informerats i enlighet med 2 § och inte på något annat sätt fått kännedom om sin hävningsrätt, skall kunden endast anses bära ansvaret för att föremålet har förstörts eller gått förlorat eller för att det av annat skäl är omöjligt att återbära föremålet, om kunden inte har visat samma aktsamhet som han eller hon brukar visa i egna angelägenheter. 3) Värdet av nyttjanderätten till eller användningen av en vara eller av andra prestationer som har tillhandahållits fram till tidpunkten för utövande av hävningsrätten skall ersättas. Värdeminskning till följd av en korrekt användning av en vara eller annan prestation skall inte beaktas. 4) Kunden kan av den andra parten kräva ersättning för nödvändiga utgifter som denne haft på grund av varan.” 17 Vidare har den tyska lagstiftaren införlivat rådets direktiv 87/102/EEG av den 22 december 1986 om tillnärmning av medlemsstaternas lagar och andra författningar om konsumentkrediter (EGT L 42, 1987, s. 48; svensk specialutgåva, område 15, volym 7, s. 202) genom att anta konsumentkreditlagen (Verbraucherkreditgesetz) av den 17 december 1990 (BGBl. 1990 I, s. 2840) (nedan kallad VerbrKrG). Denna lag, i dess ursprungliga lydelse, var i kraft vid tidpunkten för omständigheterna i målet vid den nationella domstolen och fram till den 30 september 2000. 18 I 9 § VerbrKrG föreskrivs följande: ”1. Ett köpeavtal utgör en transaktion som är kopplad till kreditavtalet om krediten skall användas för att finansiera köpesumman och om dessa två avtal skall anses utgöra en ekonomisk enhet. Det skall särskilt anses vara fråga om en ekonomisk enhet om kreditgivaren använder sig av säljarens medverkan vid förberedelsen av eller ingåendet av kreditavtalet. 2. Konsumentens viljeförklaring att ingå ett kopplat köpeavtal är endast giltig om konsumenten inte återkallar sin viljeförklaring att ingå kreditavtalet enligt 7 § stycke 1. Informationen om hävningsrätten ... skall innehålla upplysningar om att, för det fall hävning sker, det till kreditavtalet kopplade köpeavtalet inte heller är giltigt. ... Om nettokreditbeloppet redan betalats ut till säljaren, övergår säljarens rättigheter och skyldigheter i förhållande till konsumenten enligt köpeavtalet, vad gäller rättsföljderna av hävningen, till kreditgivaren ... …” 19 I 3§ stycke 2 VerbrKrG föreskrivs följande: ”Övriga undantag från tillämpningsområdet: … 2. 4 § stycke 1 fjärde meningen punkt 1 b, 7 och 9 §§ samt 11–13 §§ är inte tillämpliga på kreditavtal enligt vilka krediten är avhängig av att det ställs säkerhet i form av panträtt i fast egendom och krediten lämnas på de villkor som är vanliga för krediter mot säkerhet i fast egendom och deras mellanfinansiering …” Tvisten i målet vid den nationella domstolen 20 Enligt beslutet om hänskjutande finansierar banken sedan slutet av 1980-talet förvärv av äldre lägenheter. Det rör sig vanligen om fastigheter som byggdes under 1960- och 1970-talen för att skapa allmännyttiga bostäder och som har köpts upp av Bruce, och därefter delvis renoverats och bjudits ut till försäljning. Bolaget Heinen & Biege GmbH (nedan kallat Heinen & Biege), vars verksamhet består i att förmedla tjänster avseende fast egendom och finansiering, ansvarade för den faktiska försäljningen av dessa lägenheter och förmedlingen av finansieringen. 21 Inom ramen för detta försäljningskoncept tog en representant för Heinen & Biege i februari år 1992 kontakt med makarna Cummings och erbjöd dem en kapitalplacering i form av ett kreditfinansierat köp av fast egendom. Den lägenhet som bjöds ut till försäljning skulle hyras ut till utomstående och av skatteskäl skulle förvärvet i sin helhet finansieras genom lån. 22 Den 28 april 1992 förvärvade makarna Cummings en lägenhet till ett pris av 90 519 DEM. Köpeavtalet undertecknades hos en notarie (Notar) i enlighet med nationella bestämmelser på området. 23 Uteslutande i syfte att finansiera förvärvet tog makarna Cummings, genom avtal av den 7 april 1992, ett lån på 105 000 DEM hos banken. Säkerhet för lånet lämnades i form av en inteckning på samma belopp i den förvärvade lägenheten. Inteckningen utfärdades genom en handling upprättad av notarie den 8 maj 1992. I denna handling åtog sig makarna Cummings att personligen svara för betalningen av det intecknade beloppet och accepterade att tvångsverkställighet av låneavtalet kunde ske i samtliga deras tillgångar. På begäran av banken var makarna Cummings även tvungna att ansluta sig till ett system för gemensam förvaltning av hyresintäkterna, vilket skulle garantera en jämn fördelning av samtliga hyresintäkter från fastigheten. 24 Vidare åtog sig makarna Cummings att ingå två bosparavtal (Bausparvertrag) med banken, vilka vart och ett avsåg halva lånebeloppet. Det avtalades att en amortering av lånet skulle ske först vid tilldelningen av det första bosparavtalet. Låneavtalet innehöll inte någon information om hävningsrätten enligt HWiG. 25 Efter att samtliga avtal hade ingåtts och de säkerheter som föreskrevs i låneavtalet hade utfärdats, betalade banken, enligt skriftliga anvisningar från makarna Cummings, 101 850 DEM direkt till det bolag som sålt den fasta egendomen. 26 På grund av att makarna Cummings inte fullgjorde sina månatliga betalningsskyldigheter enligt låneavtalet sade banken upp avtalet och krävde omedelbar återbetalning av lånet. Eftersom någon betalning inte skedde begärde banken tvångsverkställighet av avtalet med stöd av den handling som upprättats av notarie den 8 maj 1992. 27 I november år 2002 hävde makarna Cummings låneavtalet med stöd av 1 § HwiG och väckte talan mot tvångsverkställigheten vid Landgericht Bochum. 28 Vid nämnda domstol har makarna gjort gällande att de i februari 1992 kontaktades i hemmet av en representant för Heinen & Biege, som erbjöd dem ett koncept som skulle ge skattefördelar. Därefter ägde, inom en kort tidsperiod, tre informationssamtal rum, likaså i deras privata bostad, vid vilka de utöver den fasta egendomen även erbjöds en total finansieringslösning, vilken skulle tillhandahållas uteslutande av banken. De upplystes uttryckligen om att den fasta egendomen, på grund av den valda finansieringsmodellen, skulle finansieras genom de därmed förbundna skattefördelarna samt genom hyresintäkterna. Såväl låneavtalet som bosparavtalen undertecknades därefter i deras lägenhet. 29 Makarna Cummings har hävdat att banken skall anses ansvarig för hemförsäljningen, eftersom den i flera års tid har haft ett nära samarbete med förmedlingsföretaget, vilket för bankens räkning har skött samtliga avtalsförhandlingar. 30 De har även gjort gällande att köpeavtalet och låneavtalet skall anses utgöra en ekonomisk enhet. Enligt 9 § stycke 2 fjärde meningen VerbrKrG, som under alla omständigheter är analogt tillämplig, är de därför enbart skyldiga att låta äganderätten till lägenheten återgå. 31 Banken har bestritt att låneavtalet ingicks vid hemförsäljning. Även om det skulle anses att så var fallet, kan banken inte anses vara juridiskt ansvarig, eftersom representanten var anställd av förmedlingsföretaget, vars roll vid ingåendet av låneavtalet enbart var att bistå vid ifyllandet av ansökningsblanketterna och att vidarebefordra uppgifter. 32 Banken anser vidare att det saknar betydelse huruvida makarna Cummings har en hävningsrätt enligt HWiG, eftersom makarna, även om det skulle anses att hävningen enligt 1 § HwiG är giltig, är skyldiga att återbetala det utbetalade lånebeloppet, det vill säga nettokreditbeloppet, och en ersättning för nyttjande som motsvarar den avtalsenliga räntan eller i varje fall marknadsräntan. I andra hand har banken, genom genkäromål, yrkat att makarna Cummings skall förpliktas att återbetala det utbetalade beloppet, det vill säga 101 850 DEM jämte lagstadgad ränta. Tolkningsfrågorna 33 Landgericht Bochum har uppgett att enligt nationell rätt medför hävning av ett fastighetskreditavtal att avtalet skall återgå, varvid vardera avtalsparten, enligt 3 § styckena 1 och 3 HwiG, är skyldig att till den andra parten återbära erhållna prestationer och utge ersättning för nyttjandet fram till tidpunkten för hävningen. Den har tillagt att lånet, enligt Guzman fasta rättspraxis, skall anses ha erhållits av låntagaren, även om lånebeloppet inte betalats ut till denne, utan enligt låntagarens anvisningar har betalats ut till tredje man. 34 Vid hävning av ett fastighetskreditavtal som ingåtts vid hemförsäljning har således den långivande banken rätt, enligt 3 § styckena 1 och 3 HwiG, till återbetalning av det utbetalade nettokreditbeloppet jämte marknadsränta. 35 Landgericht Bochum har förklarat att utgången i målet vid den nationella domstolen huvudsakligen är avhängig frågan huruvida banken, efter att makarna Cummings har utnyttjat sin rätt att häva fastighetskreditavtalet, har rätt att kräva omedelbar betalning av hela lånebeloppet med stöd av 3 § stycke 1 HwiG, såsom denna bestämmelse har tolkats av Stark. Landgericht Bochum anser att denna följd slår hårt mot konsumenten och att andra lösningar är tänkbara enligt nationell rätt. 36 Fastighetskreditavtalet och avtalet om fastighetsköp skulle i synnerhet kunna anses utgöra en ekonomisk enhet i den mening som avses i 9 § stycke 2 VerbrKrG, vilket skulle innebära att låntagaren, till följd av hävningen av fastighetskreditavtalet, inte längre skulle vara bunden av avtalet om fastighetsköp och att banken, enligt fjärde meningen i nämnda bestämmelse, skulle överta säljarens rättigheter och skyldigheter. Låntagaren skulle följaktligen inte längre vara skyldig att återbetala lånebeloppet till banken, utan skulle vara skyldig att återbära den fasta egendom som finansierades genom lånet och utge ersättning för nyttjandet av egendomen som skett under mellantiden. Även utan att hänvisa till 9 § stycke 2 VerbrKrG, skulle det med stöd av resonemanget att de båda avtalen utgör en ekonomisk enhet kunna anses att en hävning av ett av avtalen även medför att det andra avtalet blir ogiltigt, eftersom hävningsbestämmelsens skyddssyfte kräver att låntagaren inte skall vara skyldig att återbetala lånet. 37 Landgericht Bochum har emellertid angett att enligt fast rättspraxis från Stark, vilken har bekräftats efter domen i det ovannämnda målet Hodge, är 9 § VerbrKrG inte tillämplig på fastighetskrediter på grund av 3 § stycke 2 VerbrKrG. Enligt denna rättspraxis anses fastighetskredit och köp av fast egendom som finansieras genom krediten inte vara kopplade avtal som utgör en ekonomisk enhet. En hävning av fastighetskreditavtalet påverkar följaktligen inte giltigheten av avtalet om köp av fast egendom som finansierats genom denna kredit. 38 Landgericht Bochum vill få klarhet i huruvida en sådan nationell bestämmelse som 3 § HWiG, såsom bestämmelsen har tolkats av Stark, är förenlig med gemenskapsrätten, eftersom rättsföljderna av den tolkning som gjorts av en sådan bestämmelse inte tycks överensstämma med hävningsrättens skyddssyfte. 39 Landgericht Bochum har i det avseendet anfört att den återbetalningsskyldighet som följer av denna tolkning medför att en konsument som ingått ett låneavtal utan att ha underrättats om hävningsrätten och som därefter utövar denna rätt – vilken, i enlighet med domen i det ovannämnda målet Hodge, inte är tidsbegränsad – hamnar i en mindre förmånlig situation i ekonomiskt hänseende än om låneavtalet består. Eftersom fullgörandet av skyldigheten att omedelbart återbetala hela lånebeloppet kan medföra att konsumenterna blir insolventa, kan en sådan skyldighet avskräcka dem från att utöva den hävningsrätt som följer av artikel 5 i direktivet. 40 Mot denna bakgrund har Landgericht Bochum beslutat att vilandeförklara målet och att hänskjuta följande tolkningsfrågor till domstolen: ”1) Omfattar artikel 3.2 a i [direktivet] även sådana avtal om köp av fast egendom som endast skall anses utgöra en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – såväl när det gäller avtalet om fastighetsköp som det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning i den mening som avses i 1 § [HWiG]? 2) Är kraven på en hög konsumentskyddsnivå (artikel 95.3 EG) och ett effektivt konsumentskydd, som garanteras genom [direktivet], uppfyllda genom en nationell rättsordning, eller tolkningen av denna, som innebär att rättsföljden av ett återkallande av viljeförklaringen att ingå låneavtalet endast är att låneavtalet skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats? 3) Är det förenligt med skyddssyftet med hävningsbestämmelsen i artikel 5.2 i [direktivet] att det i nationella bestämmelser om hävning av låneavtal föreskrivs att en konsument som har hävt avtalet är skyldig att återbetala lånebeloppet till den finansierande banken, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av den fasta egendomen? 4) Strider det mot kraven på en hög konsumentskyddsnivå (artikel 95.3 EG) och mot principen om ett effektivt konsumentskydd, som fastslås i [direktivet], att det i nationella bestämmelser om hävning av låneavtal föreskrivs att en konsument som har hävt låneavtalet är skyldig att omedelbart återbetala lånebeloppet – vilket enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen ännu inte har börjat amorteras – jämte marknadsmässig ränta?” Prövning av tolkningsfrågorna Huruvida frågorna kan tas upp till sakprövning 41 De frågor som ställts utgår från antagandet att det låneavtal som är i fråga i målet vid den nationella domstolen har ingåtts vid hemförsäljning. 42 Banken anser att tolkningsfrågorna inte kan tas upp till sakprövning, eftersom Landgericht Bochum, enligt bankens uppfattning, inte slutgiltigt har avgjort frågan huruvida låneavtalet verkligen har ingåtts vid hemförsäljning. Banken har hävdat att tolkningsfrågorna förblir hypotetiska så länge denna fråga inte har avgjorts. 43 Domstolen påpekar att det uteslutande ankommer på den nationella domstolen, vid vilken tvisten anhängiggjorts och som har ansvaret för det rättsliga avgörandet, att mot bakgrund av de särskilda omständigheterna i målet bedöma såväl om ett förhandsavgörande är nödvändigt för att döma i saken som relevansen av de frågor som ställs till domstolen. Domstolen har emellertid ansett att den inte kan besvara en tolkningsfråga från en nationell domstol då det är uppenbart att den av den nationella domstolen begärda tolkningen av gemenskapsrätten inte har något samband med de verkliga omständigheterna eller föremålet för tvisten i målet vid den nationella domstolen eller när frågan är hypotetisk (se dom av den 15 december 1995 i mål C-415/93, White, REG 1995, s. I-4921, punkterna 59 och 61). 44 Den nationella domstolen har uppgett att den, om makarna Cummings skall anses skyldiga att omedelbart återbetala hela lånebeloppet jämte ränta, inte är tvungen att pröva frågan huruvida banken sade upp låneavtalet på ett giltigt sätt eller om makarna Cummings på ett giltigt sätt återkallade sin viljeförklaring att ingå låneavtalet, i enlighet med HWiG. I båda fallen är nämligen makarna Cummings skyldiga att omedelbart återbetala hela lånebeloppet. 45 Under dessa omständigheter kan det inte anses att det är uppenbart att tolkningsfrågorna är hypotetiska eller saknar samband med de verkliga omständigheterna eller med föremålet för tvisten i målet vid den nationella domstolen. Prövning i sak Inledande anmärkningar – Den investeringsmodell som är i fråga i målet vid den nationella domstolen 46 Den investeringsmodell som makarna Cummings har deltagit i kännetecknas bland annat av följande. 47 En förmedlare erbjöd paret att köpa en lägenhet som såldes av ett bolag som hade förvärvat och renoverat ett stort antal lägenheter för att sälja dem vidare. 48 Av skatteskäl skulle förvärvet av lägenheten i sin helhet finansieras genom lån. 49 Förmedlaren föreslog att köpeskillingen och kostnaderna för transaktionen skulle finansieras genom ett lån från banken, varvid säkerhet skulle lämnas i form av en inteckning i lägenheten. Vidare förband sig makarna Cummings att personligen svara för betalningen av det intecknade beloppet. 50 Makarna åtog sig att ansluta sig till ett system för gemensam förvaltning av hyresintäkterna från lägenheterna i fastigheten, vilket skulle garantera en jämn fördelning av samtliga hyresintäkter. 51 Investeringen i lägenheten finansierades helt genom lånet och skulle inte medföra några utgifter för makarna Cummings, eftersom lånet var tänkt att kunna återbetalas genom hyresintäkterna, särskilt i kombination med vissa skattefördelar. 52 Det har vid domstolen inte bestritts att sådana investeringsmodeller, förutom risken för en övervärdering av lägenhetens värde vid köpetillfället, bland annat är förenade med risken att man inte erhåller de förväntade hyresintäkterna och med risken att förväntningarna på hur fastighetspriset skall komma att utvecklas visar sig vara felaktiga. 53 Det framgår att de två sistnämnda riskerna har realiserats i makarna Perez fall. 54 I det fall som är aktuellt i målet vid den nationella domstolen hävde makarna Cummings, efter domen i det ovannämnda målet Hodge, låneavtalet i enlighet med HWiG, och de ansåg att de därigenom skulle befrias från alla förpliktelser gentemot banken. – Tolkningsfrågornas räckvidd 55 Den nationella domstolen har angett att även om låntagaren enligt de nationella bestämmelser som var tillämpliga vid tidpunkten för omständigheterna i målet vid den nationella domstolen befrias från alla förpliktelser enligt låneavtalet genom hävningen, måste han eller hon omedelbart återbetala hela lånet jämte ränta. Den har uppgett att enligt tillämplig nationell lagstiftning, såsom denna har tolkats av Stark, saknar det relevans att banken utbetalat lånet direkt till säljaren av lägenheten och att det under sådana omständigheter som i det föreliggande fallet inte är möjligt att anse att låneavtalet och köpeavtalet är kopplade avtal som utgör en ekonomisk enhet. 56 Vid domstolen har det knappast ifrågasatts – och detta har bekräftats av Guzman rättspraxis (dom av den 12 november 2002, BGHZ 152, 331) – att en hävning av låneavtalet under dessa förhållanden som regel enligt tysk rätt är av ringa eller inget ekonomiskt intresse. Konsumenten skulle befinna sig i samma situation som om hävningen inte hade ägt rum, eller rent av i en mindre gynnsam situation, eftersom han eller hon måste betala sin skuld omedelbart och inte i rater, såsom föreskrevs i avtalet. 57 Det är mot bakgrund av detta konstaterande som den nationella domstolen har ställt frågan huruvida den tyska rättens reglering av rättsföljderna av hävningen av ett låneavtal som ingåtts vid hemförsäljning är förenlig med gemenskapsrätten. 58 De två första frågorna avser hävningens inverkan på köpeavtalet och de två sista frågorna avser hävningens inverkan på låneavtalet. – Tillämplig gemenskapsrätt 59 I den andra och den fjärde frågan har den nationella domstolen hänvisat till artikel 95.3 EG, i vilken det föreskrivs att kommissionen i sina förslag enligt punkt 1 i nämnda artikel om konsumentskydd skall utgå från en hög skyddsnivå, och att Europaparlamentet och Europeiska unionens råd också skall, inom ramen för sina respektive befogenheter, sträva efter att nå detta mål. 60 Denna bestämmelse infördes i EG-fördraget år 1986 genom Europeiska enhetsakten och var inte tillämplig då direktivet antogs år 1985. 61 Även om bestämmelsen hade varit tillämplig, riktar den sig till de olika institutioner som var och en har sin funktion i gemenskapens lagstiftningsförfarande. Bestämmelsen kan därför inte åberopas som direkt grund för skyldigheter som åligger en medlemsstat. På sin höjd skulle bestämmelsen kunna beaktas vid tolkningen av direktivet. 62 De gemenskapsbestämmelser som är relevanta för att besvara de frågor som ställts är följaktligen direktivets bestämmelser. 63 Enligt artikel 8 i direktivet skall direktivet inte hindra medlemsstaterna från att anta eller bibehålla fördelaktigare föreskrifter till skydd för konsumenterna på det område som faller under direktivet. 64 Vidare är direktivet, enligt artikel 1, tillämpligt på alla avtal som ingås mellan näringsidkare och konsumenter, med undantag av vissa avtal som uttömmande anges i artikel 3.2 i samma direktiv, däribland avtal om försäljning av fast egendom. 65 Skyddet för en konsument som slutit ett avtal vid hemförsäljning består, enligt artikel 5.1 i direktivet, särskilt i möjligheten för konsumenten att häva avtalet inom sju dagar från det att näringsidkaren informerat honom eller henne om hävningsrätten. Näringsidkaren är skyldig att lämna sådan information enligt artikel 4 första stycket i direktivet. 66 Domstolen erinrade om detta i punkt 38 i domen i det ovannämnda målet Hodge och underströk att syftet med direktivet är att skydda konsumenten mot den risk som härrör just från de speciella omständigheterna i samband med avtal som ingås med en näringsidkare utanför dennes fasta affärslokaler och att skyddet för konsumenten enligt nämnda direktiv består i att han eller hon ges en hävningsrätt. 67 När det gäller följderna av hävningen föreskrivs det i artikel 5.2 i direktivet att konsumenten, genom hävningen, befrias från alla förpliktelser enligt avtalet, och i artikel 7 i direktivet föreskrivs att rättsföljderna av hävningen regleras genom nationell lagstiftning. 68 I punkt 35 i domen i det ovannämnda målet Hodge hänvisade domstolen till sistnämnda bestämmelse och tillade att även om ett fastighetskreditavtal omfattas av direktivets tillämpningsområde skall frågan om vilka följder en eventuell hävning av fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den fasta egendomen och för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom bedömas i enlighet med nationell rätt. 69 Även om det ankommer på medlemsstaterna att reglera rättsföljderna av hävningen, skall denna behörighet utövas med iakttagande av gemenskapsrätten, särskilt direktivets regler tolkade mot bakgrund av direktivets syfte och på ett sådant sätt att direktivets ändamålsenliga verkan säkerställs. Vid fullgörandet av de skyldigheter som följer av ett direktiv skall medlemsstaterna vidta alla nödvändiga åtgärder för att säkerställa direktivets fulla verkan i enlighet med det mål som eftersträvas med direktivet (se bland annat dom av den 17 juni 1999 i mål C-336/97, kommissionen mot Italien, REG 1999, s. I-3771, punkt 19, och av den 5 december 2002 i mål C‑324/01, kommissionen mot Belgien, REG 2002, s. I-11197, punkt 18). 70 Det skall tilläggas att domstolen har slagit fast att ett direktiv inte i sig kan medföra skyldigheter för en enskild och inte som sådant kan åberopas gentemot denne (se bland annat dom av den 14 juli 1994 i mål C-91/92, Faccini Dori, REG 1994, s. I-3325, punkt 20, svensk specialutgåva, volym 16, s. I-1, och av den 5 oktober 2004 i de förenade målen C-397/01–C-403/01, Parker m.fl., REG 2004, s. I-8835, punkt 108). 71 Vid avgörandet av ett mål där parterna består av enskilda är emellertid den nationella domstolen, när den tillämpar bestämmelser i nationell rätt som antagits för att införliva de skyldigheter som följer av ett direktiv, skyldig att beakta samtliga bestämmelser i nationell rätt och, i den utsträckning det är möjligt, tolka dessa mot bakgrund av direktivets ordalydelse och syfte för att uppnå ett resultat som är förenligt med det mål som eftersträvas i direktivet (se domen i de ovannämnda förenade målen Parker m.fl., punkt 120). Den första och den andra frågan: Inverkan av hävningen av låneavtalet på köpeavtalet 72 Den nationella domstolen har ställt den första frågan för att domstolen skall tolka artikel 3.2 i direktivet, enligt vilken bland annat avtal om försäljning av fast egendom undantas från direktivets tillämpningsområde. Den nationella domstolen vill få klarhet i huruvida undantaget även gäller sådana avtal om köp av fast egendom som endast skall anses utgöra en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – både när det gäller avtalet om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning. 73 Den nationella domstolen har ställt den andra frågan för att få klarhet i huruvida direktivet utgör hinder för nationella bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs endast är att detta avtal skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats. 74 Det framgår av beslutet om hänskjutande att den nationella domstolen har ställt dessa två frågor på grund av att den anser att de båda avtalen, under sådana förhållanden som föreligger i målet vid den nationella domstolen, skulle kunna anses vara kopplade avtal som utgör en ekonomisk enhet, vilket skulle innebära att hävningen av låneavtalet skulle kunna påverka köpeavtalets giltighet och att låntagaren, till följd av hävningen av det förstnämnda avtalet, inte längre skulle vara bunden av det sistnämnda. 75 Domstolen konstaterar att det i direktivet uttryckligen och utan tvetydighet föreskrivs att avtal om försäljning av fast egendom inte omfattas av direktivets tillämpningsområde. 76 Medan andra gemenskapsdirektiv som syftar till att skydda konsumenternas intressen, bland annat direktiv 87/102, innehåller bestämmelser om kopplade avtal, innehåller däremot direktivet inte några sådana bestämmelser och ger inte heller något stöd för antagandet att det implicit skulle finnas några sådana bestämmelser. 77 I vissa av de yttranden som ingetts till domstolen, bland annat i den franska regeringens yttrande, görs det gällande att det följer av domen av den 22 april 1999 i mål C-423/97, Travel Vac (REG 1999, s. I-2195), att direktivet är tillämpligt på följande fall. En hemförsäljningssituation leder till ingåendet av ett avtal om köp av fast egendom, vilket ingår som en oskiljaktig del av en mer omfattande grupp av avtal. Denna omfattar även ett låneavtal där säkerhet lämnats genom inteckning i fast egendom, ett bosparavtal och ett avtal om förvaltning av den fasta egendomen, varvid de sistnämnda avtalen skall anses utgöra ett avtal om tillhandahållande av tjänster vars värde överstiger värdet av den fasta egendomen. 78 Denna ståndpunkt kan inte godtas. Det avtal om andelsrätt som var i fråga i domen i det ovannämnda målet Travel Vac och som inte ansågs omfattas av undantaget i artikel 3.2 i direktivet, är inte jämförbart med de avtal som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, om inte annat så därför att det i den domen var fråga om ett enda avtal som rörde rättigheter till fast egendom och tjänster, där tjänsterna var dominerande. I målet vid den nationella domstolen är det däremot fråga om två juridiskt sett separata transaktioner som i princip har olika syften. 79 Vidare har domstolen redan framhållit, i punkt 35 i domen i det ovannämnda målet Hodge, att frågan om vilka följder en eventuell hävning av fastighetskreditavtalet, som gjorts i enlighet med reglerna i direktivet, har för avtalet om köp av den fasta egendomen och för ställandet av säkerhet i form av panträtt i fast egendom skall bedömas i enlighet med nationell rätt. 80 Under dessa omständigheter utesluter direktivet visserligen inte att det i nationell rätt föreskrivs, för det fall de båda kopplade avtalen utgör en ekonomisk enhet, att hävningen av fastighetskreditavtalet inverkar på giltigheten av avtalet om köp av fast egendom, men det uppställs inte som krav i direktivet att ett sådant resultat skall uppnås i ett sådant fall som det som den nationella domstolen har beskrivit. 81 De två första frågorna skall följaktligen besvaras enligt följande: – Artikel 3.2 a i direktivet skall tolkas så, att avtal om köp av fast egendom är undantagna från direktivets tillämpningsområde, även om de endast utgör en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – både när det gäller avtalet om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning. – Direktivet utgör inte något hinder för nationella bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs endast är att detta avtal skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats. Den tredje och den fjärde frågan: Hävningens inverkan på låneavtalet 82 För det första vill den nationella domstolen få klarhet i huruvida direktivet, i synnerhet artikel 5.2 däri, utgör hinder för att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till långivaren, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen. 83 Makarna Cummings och den italienska regeringen anser att en sådan skyldighet inte överensstämmer med skyddssyftet med artikel 5.2 i direktivet. Makarna Cummings har hävdat att när det är fråga om en transaktion som utgör en ekonomisk enhet och som på ett konstlat sätt har delats upp i en transaktion som avser köpet och en transaktion som avser finansieringen, skulle den hävningsrätt som följer av direktivet vara verkningslös om hävningen av transaktionen endast avsåg ett av de två avtalen, nämligen låneavtalet. På grund av hela transaktionens utformning har konsumenten själv aldrig erhållit lånebeloppet eller kunnat påverka utbetalningen av detsamma. I ett sådant fall skulle det strida mot principen om ändamålsenlig verkan om konsumenten var skyldig att återbetala ett lånebelopp till banken som konsumenten själv aldrig skulle ha kunnat erhålla. 84 Domstolen anser, i likhet med banken, den tyska regeringen och kommissionen, att det härvid räcker att konstatera att de två förhållanden som omnämns i denna fråga – nämligen att lånet uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen – överensstämmer med en vedertagen praxis. 85 I motsats till vad makarna Cummings har gjort gällande saknas det dessutom skäl att anse att lånebeloppet inte har mottagits av låntagaren när det har utbetalats av den långivande banken direkt till säljaren av den fasta egendomen, när, som i målet vid den nationella domstolen, banken har agerat enligt anvisningar från konsumenterna, vilka i utbyte mot utbetalning av lånebeloppet har kunnat förvärva äganderätt till fast egendom. 86 Även om lånet uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och det utbetalas direkt till säljaren av egendomen, utgör direktivet således inte något hinder för att konsumenten är skyldig att återbetala lånebeloppet. 87 För det andra vill den nationella domstolen få klarhet i huruvida direktivet, i en sådan situation som den i målet vid den nationella domstolen, utgör hinder för att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart. 88 Domstolen påpekar härvid, i likhet med banken, den tyska regeringen och kommissionen, att enligt artikel 5.2 i direktivet skall ett meddelande om hävning ha den verkan att konsumenten befrias från alla förpliktelser enligt det hävda avtalet. Att konsumentens förpliktelser upphör att gälla innebär att den ursprungliga situationen återställs både för konsumenten och långivaren. 89 Direktivet utgör följaktligen inte något hinder för att konsumenten, om fastighetskreditavtalet hävs, är skyldig att omedelbart återbetala lånebeloppet till långivaren. 90 För det tredje vill den nationella domstolen få klarhet i huruvida direktivet, i en sådan situation som den i målet vid den nationella domstolen, utgör hinder för att det i nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om låneavtalet hävs, inte endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt detta avtal utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren. 91 Makarna Cummings anser att en sådan lagstiftning strider mot direktivets princip om ett effektivt konsumentskydd. Banken och den tyska regeringen anser att direktivet inte innehåller något krav som utgör hinder för en sådan nationell lagstiftning, även om man beaktar principen om ett effektivt konsumentskydd, vilken garanteras genom direktivet. 92 Domstolen påpekar härvid att utövandet av den hävningsrätt som föreskrivs i artikel 5.1 i direktivet i fråga om ett låneavtal enligt artikel 5.2 får till följd att konsumentens skyldigheter enligt det hävda avtalet upphör att gälla, vilket innebär att den ursprungliga situationen återställs. 93 Följaktligen utgör direktivet inte något hinder för att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren. De krav som följer av direktivet om skyldigheten att informera konsumenten om hävningsrätten inte har uppfyllts 94 Även om direktivet i princip inte utgör något hinder för att nationella bestämmelser, enligt vilka en konsument som häver ett låneavtal är skyldig att omedelbart återbetala hela lånet jämte marknadsmässig ränta, tillämpas i de fall då näringsidkaren har uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten i enlighet med artikel 4 i direktivet, är detta inte nödvändigtvis fallet när näringsidkaren har underlåtit att uppfylla denna skyldighet. 95 Enligt artikel 4 tredje stycket i direktivet åligger det medlemsstaterna att se till att deras nationella lagstiftning innehåller lämpliga bestämmelser som skyddar konsumenten i de fall information om hävningsrätten inte lämnas. 96 Vid prövningen av tvisten i målet vid den nationella domstolen utgör det en relevant omständighet – förutsatt att den nationella domstolen anser att hävning har skett på ett giltigt sätt – att banken inte informerade makarna Cummings om deras hävningsrätt och att de hävde låneavtalet först efter flera år. 97 Om banken i tid hade informerat makarna Cummings om deras hävningsrätt enligt HWiG, hade de haft sju dagar på sig att ta tillbaka beslutet att ingå låneavtalet. Om makarna Cummings vid denna tidpunkt hade valt att häva låneavtalet skulle köpeavtalet inte ha ingåtts, med hänsyn till förhållandet mellan låneavtalet och köpeavtalet. 98 När banken inte har uppfyllt sin informationsskyldighet enligt artikel 4 i direktivet, är det konsumenten som får bära de risker som är förknippade med sådana kapitalinvesteringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, vilka anges i punkt 52 i förevarande dom, om konsumenten är skyldig att återbetala lånet i enlighet med tysk rätt, såsom den har tolkats i rättspraxis från Stark. 99 I en sådan situation som den som är i fråga i målet vid den nationella domstolen skulle konsumenten ha kunnat undvika dessa risker, om han eller hon hade informerats i tid om sin hävningsrätt. 100 Under sådana förhållanden är medlemsstaterna skyldiga enligt direktivet att vidta lämpliga åtgärder för att förhindra att konsumenten får bära följderna av att sådana risker realiseras. I syfte att säkerställa att skyldigheten att skydda konsumenterna iakttas skall medlemsstaterna således under sådana omständigheter se till att en bank som inte har uppfyllt sin informationsskyldighet bär följderna av att dessa risker har realiserats. 101 I en situation där konsumenten, om banken hade informerat honom eller henne om hävningsrätten, skulle ha kunnat undvika att utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, är medlemsstaterna följaktligen skyldiga enligt artikel 4 i direktivet att se till att den nationella lagstiftningen skyddar de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att vidta åtgärder som förhindrar att konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats. 102 Som angetts i punkt 71 i förevarande dom åligger det de nationella domstolarna att, i den utsträckning det är möjligt, tolka den nationella lagstiftningen så att det resultat som anges i punkt 101 i denna dom uppnås. 103 Mot bakgrund av det ovan anförda skall den tredje och den fjärde frågan besvaras på följande sätt: Direktivet utgör inte något hinder för – att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till långivaren, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen, – att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart, eller – att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren. I en situation där konsumenten, om banken hade uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten om hävningsrätten, skulle ha kunnat undvika att utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, är medlemsstaterna emellertid skyldiga enligt artikel 4 i direktivet att se till att den nationella lagstiftningen skyddar de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att vidta åtgärder som förhindrar att konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats. Rättegångskostnader 104 Eftersom förfarandet i förhållande till parterna i målet vid den nationella domstolen utgör ett led i beredningen av samma mål, ankommer det på den nationella domstolen att besluta om rättegångskostnaderna. De kostnader för att avge yttrande till domstolen som andra än nämnda parter har haft är inte ersättningsgilla. På dessa grunder beslutar domstolen (stora avdelningen) följande dom: 1) Artikel 3.2 a i rådets direktiv 85/577/EEG av den 20 december 1985 för att skydda konsumenten i de fall då avtal ingås utanför fasta affärslokaler skall tolkas så, att avtal om köp av fast egendom är undantagna från direktivets tillämpningsområde, även om de endast utgör en del av en kreditfinansierad investeringsmodell, när de förhandlingar som föregår ingåendet av avtalet – både när det gäller avtalet om fastighetsköp och det låneavtal som ingås uteslutande för att finansiera köpet – äger rum vid hemförsäljning. 2) Direktiv 85/577 utgör inte något hinder för nationella bestämmelser som innebär att rättsföljden av att ett låneavtal hävs endast är att detta avtal skall återgå, även när det är fråga om sådana investeringsmodeller där lånet aldrig skulle ha beviljats om den fasta egendomen inte hade förvärvats. 3) Direktiv 85/577 utgör inte något hinder för – att en konsument som utnyttjat sin hävningsrätt i enlighet med direktivet är skyldig att återbetala lånebeloppet till långivaren, trots att lånet, enligt det koncept som utvecklats för kapitalinvesteringen, uteslutande skall användas för att finansiera köpet av den fasta egendomen och trots att det utbetalas direkt till säljaren av egendomen, – att det krävs att lånebeloppet skall återbetalas omedelbart, eller – att det i en nationell lagstiftning föreskrivs att konsumenten, om ett fastighetskreditavtal hävs, inte endast är skyldig att återbetala de belopp som erhållits enligt låneavtalet utan även att utge marknadsmässig ränta till långivaren. I en situation där konsumenten, om banken hade uppfyllt sin skyldighet att informera konsumenten om hävningsrätten, skulle ha kunnat undvika att utsätta sig för de risker som är förknippade med sådana investeringar som dem som är i fråga i målet vid den nationella domstolen, är medlemsstaterna emellertid skyldiga enligt artikel 4 i direktiv 85/577 att se till att den nationella lagstiftningen skyddar de konsumenter som inte har kunnat undvika att utsätta sig för sådana risker, genom att vidta åtgärder som förhindrar att konsumenterna tvingas bära följderna av att dessa risker har realiserats. Underskrifter * Rättegångsspråk: tyska.