Erratum. Vastgoed. Antwerpen. Verkoop Coveliersgebouw. Goedkeuring.

PROVINCIERAAD VAN ANTWERPEN Vergadering van 23 september 2021 Verslag van de deputatie Bevoegd deputatielid: Ludwig Caluwé Telefoon: 03 240 52 48 Agenda nr. 4/18 Erratum. Vastgoed. Antwerpen. Verkoop Coveliersgebouw. Goedkeuring. Besluit goedgekeurd in de raad van 23 september 2021 Bevoegdheid Artikel 43 van het provinciedecreet van 9 december 2005 Juridische context Omzendbrief KB/ABB 2019/3 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van erkende diensten Feitelijke context en verantwoording Het bestuursakkoord van de provincie Antwerpen 2013-2018 voorzag een grondige analyse van het gebouwenpatrimonium en een onderzoek naar een mogelijke inbreiding van het vastgoed. Deze oefening werd afgerond. Bovendien ontstond er met de bouw van het nieuwe Provinciehuis en de verhuis van verschillende diensten naar dit gebouw een aanzienlijke leegstand in enkele gebouwen gelegen rondom het nieuwe Provinciehuis, meer bepaald in het Lozanagebouw, het Coveliersgebouw, en het Parkhuis. Rekening houdende met de resultaten van de gemaakte oefening en het ontbreken van een bestemming voor het Coveliersgebouw, lijkt het dan ook aangewezen dit te verkopen. Hier beneden vindt uw raad de details en voorwaarden van deze verkoop: 1-Verkoopprijs : Het Coveliersgebouw werd op 7 juni 2021 door Claeyssens en Couckuyt (erkend landmeterskantoor) geschat op 13.700.000,00 EUR. 2-Wijze van verkoop : Net zoals voor ieder ander gebouw zal de markt geraadpleegd moeten worden, zodat eenieder de kans krijgt om een bod uit te brengen. Er kan gekozen worden voor een klassieke openbare verkoop, een samenwerking met FED-Net of Covast en vanaf 1 september is het mogelijk te werken via Biddit. Biddit is een online verkoopplatform georganiseerd door de kamer van notarissen en de werkwijze is het best te vergelijken met een klassieke openbare verkoop maar dan online. Gedurende een zelf te kiezen termijn wordt het gebouw tegen een instelprijs op het online platform aangeboden om vervolgens op een bepaald ogenblik over te gaan naar een biedingsperiode. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Covast en Fed-net is deze periode beperkt tot 10 dagen en kan eenieder bieden, ook particulieren. Mocht er in de laatste 5 minuten een bod gedaan worden, wordt de termijn met 5 minuten verlengd en dit telken malen tot er een definitief bod is. De panden die worden aangeboden via Biddit zijn ook te zien op de websites van Immoweb, Immovlan, zijnde de gebruikelijke kanalen. Er kan ook gevraagd worden om extra publicaties te doen in bijvoorbeeld gespecialiseerde tijdschriften, eveneens gebeurt een aanplakking op het gebouw. Voordeel van dit platform is dat de koper minder kosten zal moeten betalen als bij een klassieke openbare verkoop, een bieding via Covast of Fed-Net. Bij Covast en Fed-Net kunnen deze kosten immers oplopen tot 6% van de verkoopprijs. Dit maakt voor het Coveliersgebouw met een waarde van 13.700.000,00 EUR een groot verschil. Geadviseerd wordt dan ook om deze verkoop te realiseren via Biddit. 3-Voorwaarden verbonden aan deze verkoop: Huurovereenkomsten met externen : De Provincie verhuurt in het Coveliersgebouw lokalen aan verschillende sportverenigingen evenals aan de NV Unizo. De sportverenigingen hebben een overeenkomst die een opzegperiode voorziet van één jaar, het contract met Unizo neemt een einde op 31/12/2022. Voorgesteld wordt om deze contracten over te dragen aan de nieuwe koper. De reden hiervoor is dat Unizo nog een contract heeft lopen tot en met 31 december 2022 en dat bovendien onze eigen diensten (Sopro (nu NT2), Docatlas, …) pas kunnen verhuizen naar het Lozanagebouw uiterlijk 31 december 2022 waardoor een nieuwe koper sowieso pas het volle genot van het gebouw heeft vanaf 1/1/2023. In ruil voor het beperkte genot kan de toekomstige koper de huurinkomsten genieten van deze verenigingen en kan hij zelf beslissen wanneer deze contracten worden opgezegd. Het overnemen van deze overeenkomsten zal dus een voorwaarde zijn bij de verkoop. Huidige en vroegere interne diensten : Vandaag huisvest het Coveliersgebouw nog enkele interne diensten en vroegere interne diensten (Inovant en PVI zijn overgedragen aan AP) die deels zullen verhuizen naar het Lozanagebouw (Sopro, nu NT2), het gebouw aan de Noordersingel (Dienst Erfgoed) en tot slot naar de nieuwe gebouwen van AP (Inovant en PVI). De verhuis van Inovant, PVI en Sopro is voorzien op 31/12/2022. Zoals hoger reeds gesteld, brengt dit met zich mee dat een nieuwe koper voor deze ruimten wordt geconfronteerd met een uitgesteld genot. In tegenstelling tot de externe huurovereenkomsten die hij moet overnemen zal hij voor de ruimten die in gebruik zijn door interne diensten in principe buiten een vergoeding voor de nutsvoorzieningen geen huurinkomsten krijgen. Voor deze ruimten gaat hij bijgevolg extra registratierechten moeten betalen. De redenering die hier achter schuilt is dat de fiscus ervan uitgaat dat een koper die wordt geconfronteerd met een uitgesteld genot waar geen inkomsten tegenover staan dit zal doorrekenen in de prijs die hij wil betalen. Voor dit gedeelte zal er dus een fictieve waarde bepaald worden die wordt gebaseerd op de gemiddelde verhuurprijzen. Op deze waarde zal hij dan extra registratierechten betalen. Een verkoop met uitgesteld genot voor de ruimten die worden bezet door de interne diensten zal dus ook een voorwaarde uitmaken bij de verkoop van het Coveliersgebouw. Zoals hoger reeds gezegd is de verhuis van al deze diensten afhankelijk van de oplevering van verschillende bouwprojecten. Geweten is dat een exacte timing van oplevering een moeilijke oefening is. Daarom zal in de bijzondere voorwaarden van de verkoop worden opgenomen dat de verkoper de mogelijkheid heeft om het uitgesteld genot éénmalig te verlengen en dit uiterlijk tot en met 30 juni 2023. Mocht de Provincie hiervan gebruik willen maken, zal zij dit per aangetekend schrijven laten weten aan de koper uiterlijk 31/7/2022 en zal zij voor de diensten die op dat ogenblik nog gehuisvest zijn een huurprijs betalen van 80EUR/m² en een vergoeding voor de nutsvoorzieningen. Bodemsanering : Op de site Coveliers werd een historische vervuiling vastgesteld. De Provincie kocht het perceel 248 S2 in 1997 van NV Coveliersbuilding. Nv Banimmo is eigenaar van naburig perceel 248 X2. De kern van de vervuiling situeert zich op X2 en S2 en uit beide kernen is één pluim op S2. Het bodemsaneringsproject werd conform verklaard door OVAM op 11/12/2002. Na meerdere rechtsgedingen werd er een dading en een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen Banimmo en de Provincie namelijk eenieder saneert zijn perceel en de samenwerkingsovereenkomst heeft als doel informatie uit te wisselen. In juni 2021 werden de laatste stalen genomen en wordt een eindverslag op gemaakt en ingediend bij OVAM. De verwachtingen zijn dat OVAM goedkeuring geeft aan dit eindverslag. Indien dit zo is zullen er in december nog proeven worden gedaan op rebound. Dit is om na te gaan of er niet opnieuw vervuiling is opgetreden. Indien ook die resultaten positief zijn, wordt er nog een verslag ingediend bij OVAM en is de sanering afgerond. Verwacht wordt dat alles afgerond zal zijn in juni 2022 . Mocht echter uit deze proeven blijken dat nog bijkomende sanering nodig is, is het moeilijk een timing voorop te stellen. De nog te maken kosten die bij negatieve resultaten worden voorop gesteld bedragen 50.000 EUR, doch ook dit bedrag is slechts een raming. De kans bestaat dat de sanering niet zal beëindigd zijn als het Coveliersgebouw wordt verkocht wat impliceert dat dit zal worden opgenomen in het verkoopdossiers. De deputatie stelt voor om de saneringsplicht niet over te dragen aan de toekomstige koper daar een overdracht hiervan een mogelijke impact kan hebben op de prijs en de sanering deel uitmaakt van een dading met Banimmo. Een overdracht van de saneringsplicht zou het dossier zeer complex maken. Bovendien zijn de te verwachte kosten van zeer geringe aard en wegen deze niet op tegen het gegeven dat een toekomstige koper de saneringsplicht zal doorrekenen in het bod dat hij zal doen. Aan uw raad wordt gevraagd om de verkoop van het Coveliersgebouw onder de hier hoger vermelde voorwaarden goed te keuren. De bijlagen zijn digitaal beschikbaar. Procedurele vormvereisten De deputatie keurde dit verslag goed in zitting van 26 augustus 2021. BESLUIT: Artikel 1 : De provincieraad van Antwerpen verleent machtiging tot de verkoop door een notaris via het online platform Biddit van het Coveliersgebouw, gelegen te Antwerpen, Boomgaardstraat 22-34 en kadastraal gekend als Antwerpen 21 ste afdeling / Berchem 1 ste afdeling, sectie B, nummer 248 S 002 , groot 5190 m² minimaal aan schattingsprijs en onder de volgende voorwaarden: Op voorwaarde dat er een koper wordt gevonden voor 31/12/2021 zullen de lopende huurovereenkomsten worden overgenomen door de nieuwe koper die de voorziene opzegtermijn in deze overeenkomsten zal naleven. Anders zal de deputatie de lopende overeenkomsten opzeggen tegen 31/12/2022 zodoende dat het gebouw op 01/01/2023 volledig vrij zal zijn. De koper zal het genot van de ruimten die op het moment van verkoop worden bezet door het PVI, Inovant, Sopro en de conciërge pas verkrijgen op het ogenblik van de verhuis van deze diensten op 31/12/2022. Deze diensten zullen geen huur betalen aan de koper doch wel bijdragen aan de verbruikskosten a rato van het bezettingspercentage in het gebouw. De verkoper kan het uitgesteld genot éénmalig verlengen tot uiterlijk 30 juni 2023 op voorwaarde dat de koper hiervan wordt ingelicht per aangetekend schrijven ten laatste op 31 juli 2022. Tijdens deze periode zal de verkoper voor de nog in gebruik zijnde lokalen een huurprijs betalen van 80EUR/m² en bijdragen aan de verbruikskosten a rato van het bezettingspercentage in het gebouw. De saneringsplicht wordt niet overgedragen aan de nieuwe koper en de Provincie zal hierdoor een financiële zekerheid moeten stellen die door OVAM zal bepaald worden. Artikel 2 : Beslist wordt aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie ontslag van ambtshalve inschrijving te verlenen bij de overschrijving van de akte. Artikel 3 : Voor zover als nodig wordt beslist het goed te desaffecteren uit het openbaar domein.


Duurzame ontwikkelingsdoelen (SDG's):

Subdoelen: