สิทธิเหนือพื้นดิน
การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน

ดูเพิ่ม: ทรัพยสิทธิ
สิทธิเหนือพื้นดินจะได้มาก็แต่โดยทางนิติกรรมเท่านั้น ไม่อาจได้มาโดยทางอื่น เป็นต้นว่า ทางอายุความเช่นเดียวกับภาระจำยอม (อังกฤษ: servitude) และเนื่องจากสิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพยสิทธิ (อังกฤษ: real right; ละติน: jus in rem) ประเภทหนึ่ง นิติกรรมการได้มา เปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินจึงอยู่ในบังคับที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นเดียวกับทรัพยสิทธิอื่น ๆ มิฉะนั้น ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ จะเป็นแต่บุคคลสิทธิ (อังกฤษ: personal right; ละติน: jus in personam) เท่านั้น กล่าวคือ จะเป็นแต่สิทธิที่ใช้ยันกันได้เฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ ทั้งนี้ ตาม ป.พ.พ. ม.1299-1301 เว้นแต่เป็นการได้สิทธิเหนือพื้นดินมาเพราะการให้โดยเสน่หา จะอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ. ม.525 ที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น การได้มาจะเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง
ฎ.1909-1910/2518 ว่า เรือนของจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์เพราะแยกกันได้มาจากเจ้าของเดิมคนเดียวกัน โจทก์ตกลงให้เรือนคงอยู่ในที่พิพาทต่อไป ข้อตกลงนี้เป็นการให้โดยเสน่หา แต่ไม่ได้จดทะเบียน จำเลยจึงไม่มีสิทธิเหนือพื้นดิน โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อไปได้ กรณีไม่เข้า ป.พ.พ. ม.1310[ลิงก์เสีย]
ฎ.749/2536 ว่า โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลย (วัดทองธรรมชาติ) โดยพระมงคลทิพย์มุณี เจ้าอาวาส ทำหนังสือสัญญาตกลงยอมให้โจทก์ปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยอยู่อาศัยตลอดชีวิตของโจทก์และลูกหลาน เหลน ลื้อ และตกลงจะไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์ตามกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยได้ตามข้อตกลง แต่ข้อกล่าวอ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างการได้มาโดยนิติกรรม ซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. ม.1299 ว.1 หาได้ไม่
ฎ.5560/2537 ว่า โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท จำเลยนำศพบิดามาฝังไว้ก่อนที่ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดย โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง. จำเลยให้การว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์, ต้นปี พ.ศ. 2530 นายบรรจบนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาด โดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย, ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินนั้นจากนายบรรจบและพวก, ข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้ว โจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอม โดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไป เป็นการผิดข้อตกลงขอให้ยกฟ้อง. ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ตามคำร้องขอของโจทก์. จำเลยอุทธรณ์. ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน. จำเลยฎีกา.
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต่อไปว่า จำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่. เห็นว่า ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตาม ปพ.พ. ม.1410, แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ 10 ตุลาคม พ.ศ. 2534 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วย ป.พ.พ. ม.1299 ว.1 การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือ นายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น. เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่า โจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532, โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดิน อันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้, ในคดีนี้ ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่ หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตาม ป.พ.พ. ม.1336 เก็บถาวร 2009-05-05 ที่ เวย์แบ็กแมชชีน ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้. ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย, ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น, พิพากษายืน.
ฎ.1719/2539 ว่า การที่จำเลยที่ 1 ออกเงินปลูกสร้างตึกแถวให้แก่นายวัฒนะชัย เจียมศิริกาญจน์ เจ้าของที่ดินเดิม และนายวัฒนะชัยยินยอมให้จำเลยที่ 1 นำตึกแถวดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 เช่ามีกำหนด 20 ปี สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างนายวัฒนะชัยกับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญา, ส่วนข้อตกลงที่ว่าเมื่อครบกำหนด 20 ปีแล้วให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายวัฒนะชัย แต่ข้อตกลงดังกล่าวมิได้นำไปจดทะเบียนสิทธิเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้ซื้อที่ดินซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1 แม้โจทก์ทราบสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยินยอมตกลงกับจำเลยที่ 1 ด้วย, ส่วนจำเลยที่ 2 นั้นแม้จะจดทะเบียนการเช่าตึกแถวกับจำเลยที่1มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มี สิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้แล้ว ต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็น บริวารของจำเลยที่ 1 จึงต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์เช่นเดียวกัน.