千日デパートビル火災民事訴訟
テナント訴訟 > 中間判決

1975年（昭和50年）3月31日、大阪地方裁判所第20民事部（裁判長裁判官・奈良次郎）で判決が言い渡された。主文は「本訴請求につき、被告に保安管理契約の債務不履行に基づく責任がある」とされ、被告の日本ドリーム観光には、千日デパートの各テナントとの間に保安管理契約が締結されていたこと、保安管理契約に基づく債務不履行の責任があったことを認めた。つまり判決は「中間判決」であった。
まず大阪地裁は、火災原因ついて原告と被告の間に主張の食い違いが無いことから「火災原因は、3階で電気工事に携わっていた工事監督のタバコかマッチの不始末によって起こった（中間判決時点における推定原因）」と民事裁判上の建前として認定したうえで、被告の保安管理契約の存否について証拠に基づき検討した。
当事者間に争いがない点としては「火災原因」の他に以下のことが認められた。
原告が被告から店舗用床部分を賃借していること。
被告が千日デパートビルの保安管理業務をおこなっていたこと。
被告の保安係員は夜間に原告らの賃借部分を含むデパートビル内の警備をおこない宿直していたこと。
被告は原告から一坪当たり月額2,500円の管理費を徴収していたこと。
管理費の一部は保安係員の給与に充当されていたこと。
夜間の警備をおこなう保安係員と管理費との間には対価関係があること。
被告は閉店後の夜間にデパートビル内で盗難があった際、テナントの損害の一部を金銭で支払い補填したこと。
原告と被告の間に保安管理契約が存在するか否かについて、大阪地裁の検討結果は以下のとおりである。
各検討結果
原告と被告との間で交わされている賃貸借契約書では「被告は建物管理上において緊急の必要性がある場合は原告らの承諾なしに賃借部分に立ち入り、必要な措置を講じることができる」とされていて（店内規定7条）、原告は被告の書面による承諾が無ければ設備の変更をおこなってはならず、また賃借部分に居住または宿泊してはならず（店内規定8条）、館内規定を遵守するよう定められていたことが認められる（店内規定2条）。またそれは千日デパート開店から本件火災に至るまで許容された例がないことも認められる。夜間においては被告の保安係員が宿直をおこなっていたことは当事者間に争いが無く、賃貸借契約書の約定に対応していると推認され、原告らの夜間宿直を禁止していることは、すなわち原告らの賃借部分の夜間管理に被告が責任を約していると解釈できる。
被告は、管理費の支払いがあるからといって原告に対する保安管理契約があることにはならないと主張する。しかし、賃貸借契約上において賃貸人（被告）は賃借人（原告）に対してビルの収益を図れるように建物を維持管理しなければならないが、その点からも維持管理費は一般的には必要経費として賃料に含めることができる。賃料に計上される必要諸経費は、ビルの賃貸借を継続するための諸経費であると解釈できるから、その中の「保全管理費（ビルの維持）」「衛生管理費（清掃）」「機能管理費（電気給排水、設備維持など）」「保安管理費（防災防犯警備）」のうち、「保全管理費」は賃貸借を継続するための必要経費だから賃料に組み入れられるが、「衛生、機能、保安」の各管理費はテナントに対するサービス的な意味合いがあり、通常の必要経費であるとは考えられない。それを賃料とは別に管理費として各テナントから毎月徴収しているということは、賃貸借契約とは別の管理契約または賃貸借契約に付随する保安管理契約があると推認できる。
管理費は、ビルの持つ機能を適切に発揮させるために必要な経費であるから、賃料に組み入れて徴収することもできる。そうであれば管理契約を独立して認める必要はなくなる。そのように考えれば本件においては、ビルの適切な機能を発揮する内容の一つとして賃貸借契約の債務不履行という構成が成り立つ。
保安係員の人件費と原告が支払う管理費との間には対価関係があり、被告が保安係員の職務内容について被告が自己の事業遂行に必要なものとしてその職責を定めているのは当然であるが、同時に共同管理費を支出している賃借人らとの関係においても、防犯防火等の関連においては、少なくとも保安管理に関する契約に基づく債務の履行として職責を定めていると推認できる。したがって保安管理契約が存在したと推認できる。
千日デパートは売場が開放型のショッピングセンターであるから、夜間の店内工事に際しては厳格な保安管理が必要とされる。原告ら賃借人は被告との間でデパート開店当初から保安管理に関する交渉を重ね、夜間の保安管理体制に万全を期し、残業および店内工事については許可制を取り、工事には保安係員を立ち会わせることを約していた。1965年（昭和40年）ころまでは密度の高い保安管理が為されていて、夜間工事には保安係員が工事現場に常駐していた。そのために原告らは坪当たり月2,500円の管理費を支払っていて、被告は火災当日に至るまでの間、管理費の値上げ交渉を3度にわたり原告らとおこなっていた。以上の事実は保安管理契約が存在したことを推測できる事情の一つである。
閉店後の夜間にデパート内で発生した盗難によってテナントが被害を受けた際に、被告がその損害を金銭で補填した件に関して、その補填は被告の保安係員がデパートビルの保安管理をおこなっている前提で為されたものであり、被告独自のものばかりではなく原告らのための保安管理でもあると推論される。したがって保安管理契約があると推認できる。
以上の検討結果により、原告と被告との間には保安管理契約が存在すると認められた（参照条文＝民法601条）。その判断理由を大阪地裁の判決文を要約して以下に記す。
被告がおこなっている千日デパートビルの保安管理は、被告が独自に自己の建物を管理しているだけではなく、被告は賃借人らの夜間の居住と管理を禁じ、その代わりに原告らに対して夜間の安全管理を約し、保安係員を宿直させて賃借人のために保安管理をすべく、そのため高額の費用を徴収しているのであるから、賃貸借契約と同時に、少なくともこれに付随して被告は原告との間にその主張の保安管理契約を締結したものと認めるのが相当である。
保安係員がおこなう夜間の店内工事の立会いおよび監督は、被告が独自の立場でその保安係員を定時に巡回させ警備する程度のものではなく、賃借人との間で結んだ保安管理契約に基づき、防犯防火の目的を達しうる程度に常駐して立会い、その責任を果たすべきであり、被告が当該店内工事をおこなう賃借人に対して負担する責務であるにとどまらず、他の賃借人らに対しても損害を加えられることを阻止すべきであって、その意味では当該店内工事をおこなう賃借人以外の賃借人に対して保安上負担する責務であると認めるのが相当である。
次に大阪地裁は、原告が主張する「被告の保安管理契約に基づく債務不履行による責任」の有無について、以下のとおり検討した。
各検討結果
工事届出書と工事人の出入店確認について
ニチイがおこなった火災当日の店内工事において、ニチイから被告に「工事届出書」が提出されていなかったが、工事届出の趣旨は手続き上の確認と保安管理上の対策のためであるから、届出書類の未提出という手続きの違反があっても工事監督から事前に「入店願い」と題する書類が被告に提出されている以上、そのことを以って本件火災との間に因果関係があるとはいえない。また工事人の出入店確認については、保安係員の入店確認に甘さがあったことは窺われるが、工事監督の泥酔状態を入店すべき者ではないとして拒否すべきとの資料も無いことから、入店確認の甘さが直接的に本件火災に関係したとはいえない。
夜間工事の立会および監督業務について
被告は原告らとの間の保安管理契約に基づき保安係員を工事に立ち会わせ、保安上において工事人を監督すべき義務がある。その義務は単に巡回時に注意すれば足りるものではなく、常駐の立会い義務であり、その内容は具体的事情に応じて適切な対策を講じるものである。本件火災においてはニチイの店内工事に保安係員を立ち会わせていなかったのは明らかであるが、もしも保安係員が火災当日の工事に立ち会いをしていれば、工事人の喫煙について管理可能であったと認められる。またそのことにより、工事人よりも早く火災を発見することができ、十分な消火知識を持った保安係員が初期消火をおこなえた可能性が高く、大きな惨事に至らなかった蓋然性が濃い。被告は賃借人がおこなう工事には賃借人自らが立ち会うべきだと主張するが、賃借人がおこなう当該工事の立会いは、工事が計画通りに施工されているかなどの進捗状況の確認をすることに主眼が置かれるから、自己の利益のための任意的性質が強く、たとえ賃借人に工事立会い義務があるとしても、それは他の賃借人に対する義務ではない。本件では賃借人の工事立会いは、被告または他の賃借人に対する義務の履行であると認めるべき証拠がない。
被告とニチイの特約について
ニチイ千日前店は千日デパートのキーテナントであり、同デパートの一賃借人としては賃借面積および賃料、資金が他の賃借人と比べて巨大であり、その地位は特別なもので様々な特約を被告と結んでいた。例えば残業は届け出なしに23時までおこなうことができ、営業中は独自の保安係員を配置できた。残業終了後には自社の売場である3階ないし4階の階段出入口や防火シャッターの閉鎖、消灯、機器類の電源を落とし、店内の居残り確認をしたあと、扉を施錠して被告の保安係員に引き継いでいた。また独自の自衛消防組織を編成して消防訓練を実施さえしていて、ニチイ独自の冷暖房強化工事に際して被告と他の賃借人に損害が出た場合の特約を結んだこともあった。その状況下で火災当日においてニチイは店内工事に立ち会わず、閉店後に閉鎖すべき防火シャッターを閉鎖せず（3階E階段と4階エスカレーター）、そのことを被告に引き継がなかった。また工事の立会は工事監督に委ねれば十分であると考えた。これらのことは被告との間の特約に基づく保安業務の遂行に落ち度があったと認めることができる。しかしながらニチイの特約違反があったとしても被告の債務不履行の責任が否定されるものではない。被告がニチイに3階ないし4階の保安管理をさせていることは、原告らに対する保安管理契約の債務履行につき履行代行者を選任したことにほかならない。1階ないし3階にはエスカレーターにカバーシャッターが設置されておらず、3階にはニチイ以外に他の賃借人が店舗を構えており、ニチイが3階を独占的に賃借しているとはいえず、その状況において被告が直接保安業務に当たらないことを原告らが承認していた事例もある。ニチイの特約に基づく被告の履行代行者としての選任は、原告らに対して債務不履行になるのではなく、ニチイがその責任を果たしたか、被告がニチイに対してどのような指揮監督をしたかの問題である。
ニチイは夜間店内工事に際して自社で立会いをおこなわなかったが、被告はそのことについて何らの監督指導しなかった。ニチイは工事の立会は工事監督に一任すれば十分だと考えた。しかしこれは原告らとの保安管理上の債務の履行について許容されている限度内とは解釈できない。工事発注者と工事請負者は、工事の施工や進捗について利害が対立し、請負者は発注者から監督監視されるのであり、保安管理責務の履行につき当事者またはこれに準ずる者として立会いが許容される範囲にあるとはいえない。したがって工事に立ち会う責務の履行において火災当夜の工事監督をニチイおよび被告の適法な履行代行者と見做すことはでいない。工事監督は単なる履行補助者に過ぎず、工事監督の不始末は被告の不始末であり、結局は被告がニチイに対する監督指導を怠り、適切な工事立会い者を置かなかったことに帰すると考えられる。
防火教育について
ビル内の工事をおこなう作業者に消火器取扱いなどの防火教育をおこなうのは必要なことである。本件において被告が工事人らに防火教育を怠ったことは防火管理上の措置を欠いたといえるが、仮に防火教育を尽くしていたとしても防火義務のない者に火災を消火し得たと断定することはできない。したがって防火教育を欠いたことに関しては、原告の損害についての債務不履行に基づく責任があったとはいえない。また保安係員の消火活動においては防火区画シャッターの閉鎖、消火器や消火栓の使用による消火作業は欠くことのできない行動であるが、保安係員が火災発生直後に3階へ駆けつけた時には既に初期消火をおこなえる状態ではなく、防火教育の不十分さがあったとしても原告主張のような損害に対する債務不履行の責任があったとはいえない。
防火区画シャッターの閉鎖について
デパートビルの1階ないし3階のエスカレーターには防火カバーシャッターが設置されていなかったことから、階段周りのシャッターや鉄扉を閉鎖するだけでは各階の店舗を遮断し得ない状況だった。各階店舗を防火区画シャッターで遮断できてこそ保安管理業務の万全が期されるのであるから、被告は閉店時に同シャッターを閉鎖するか、火災発生時などに直ちに閉鎖できるようにするべきで、火災による被害を最小限に防止する義務があると認められる。被告がそれらの義務を尽くしていれば本件火災においては延焼防止が図られ、また工事監督のタバコの火が火災発生場所で発火する可能性はあり得なかったことになり、結果が回避されたことは明らかである。仮に3階の防火区画シャッターを工事中に閉鎖できなかったとしても、2階の防火区画シャッターを閉鎖するようにしておけば、2階の焼損はエスカレーター周辺の防火区画内に収まったはずで、5階ないし6階のエスカレーター防火カバーシャッターが閉鎖されていたことを考えれば、売場内の防火区画シャッターの閉鎖は労力や経費を要するものとは考えられない。被告は階段周りのシャッターのみを閉鎖すれば事足りると考え、1階ないし3階の防火区画シャッターを閉鎖しなかったのであるから債務不履行の責任を免れない。ニチイが特約に基づき防火シャッター閉鎖を実行しなかったとしても、結局は被告がニチイに対する指揮監督違反を犯した結果であるから、被告は防火区画シャッターを閉鎖しなかった責任を免れない。
保安係員の人員について
被告は原告らに対して夜間は保安係員を最低8名確保することを約していたが、本件火災当日においては実働4名で保安管理にあたらせており、欠員の補充もおこなわれなかったことから、工事立会いや防火区画シャッター閉鎖などを完全に履行するには人員不足の感があるのは確かである。しかしながら仮に被告が火災当夜に8名の保安係員を勤務させていたとしても、被告が主張するところによれば「工事の立会はニチイがすべきで、防火区画シャッターの閉鎖は閉店時には閉鎖する必要がなく、火災時に閉鎖すれば足りる」と考えていたのであるから、人員が十分に確保されていたとしても、それらを実行しなかったであろうことには変わりがないと推測できる。したがって被告が保安係員を十分に確保しなかったことが本件火災の予防と防火に直接的な因果関係があるとはいえない。本件火災を覚知した直後に当直の保安係員2名が火災現場に駆け付けたが、すでに火勢が拡大して多量の煙と有毒ガスにより消防活動が期待できない状態だったことから、保安係員の人員不足と延焼との間に因果関係があるとは認められない。
被告の抗弁に対して、裁判所は以下の判断を下した。#被告の仮定抗弁
被告の抗弁に対する判断
被告の保安係員が本件火災を覚知したあとの結果回避（火災の消火および延焼を止めること）は不可能であった。本件火災の原因はニチイの店内工事に携わった工事監督の失火によるものと推測されるのであり、ニチイの店内工事はニチイが発注して工事監督の会社が請け負ったものである。被告はニチイおよび工事施工業者に対して店内工事に関する要望書を手渡して保安上の注意事項を与えて保安管理に注意を払っていた。しかしながら被告の保安管理の目的は、自己の建物を管理することを念頭に置いたものであり、原告ら賃借人の契約上の義務に基づいた管理ではなかった。そのことにより、被告は賃借人の工事に立ち会わず、防火区画シャッターを閉鎖する必要はないと考えた。被告がそれらの義務を果たしていれば本件火災の発生またはその拡大を防止できたことは明らかである。したがって本件火災による損害が被告の責任による事由に基づくものではないという抗弁は採用できない。被告は平素から防火対策上の注意は払っていたが、全般的にみると過去にデパートビル内で問題となるような大きな火災事故が発生しなかったことにより、工事に際しての書類提出や出入り確認の甘さ、シャッター故障の放置（2階）、防火教育の不足、保安係員の人員確保の懈怠など、保安対策全般の軽視と弛みの集積が結果的には工事立会い義務違反や防火区画シャッター閉鎖義務違反の原因になったものである。経営の合理化において保安管理の経費は容易に削減しやすいものであり、通常においては無駄金とも思える。しかしながら人件費等の削減などの合理化は、保安管理を充実させる方策を強化してこそ図られるべきである。被告はそのような方策をおこなったとはいえず、本件火災が被告の責任に帰さない事由によるものとは到底いえない。
以上の検討結果により、原告に対する本件火災による損害賠償の責任原因が被告の保安管理上の債務不履行にあると認められ、中間判決に至った（参照条文＝民法415条、民事訴訟法245条）。
本件「中間判決」は、係争中の民事訴訟のなかで最初に示された司法判断であり、各訴訟の結果に大きな影響を与えた。特に遺族が日本ドリーム観光など火災関係4社を相手取って提起していた損害賠償請求訴訟において、被告各社の強硬な態度が「中間判決」後に大きく変化し、和解に応じる姿勢へ改まったことにより、解決が早まったことは大きな成果といえる。また旧復興対策委員会グループの賃借権確認訴訟においても、松和会訴訟の「中間判決」が大きな影響を与えた。同旧復興委グループは、松和会の訴訟資料をそのまま裁判所に提出したことにより「中間判決」を引き継ぐ形で新たな損害賠償請求訴訟を提起し、わずか3週間で和解に至っている。刑事訴訟においても本件「中間判決」が各判断の下敷きになっており、その方面にも大きな影響を与えている。また本件「中間判決」は、社会的にも大きな影響を及ぼした。雑居ビルの管理責任について、テナントの失火による火災であることからビル所有者に責任が無かったとしても、防火管理体制を構築することを怠り、防火管理責任を尽くしていなければ、ビル所有者は罹災テナントに対して損害を補償すべきであると司法に判断されたことは、雑居ビル管理者に対して重大な責務を課したとも言え、本件「中間判決」が出された当時の日本には、そのような判決の先例も無かったことから、ビル所有者の管理責任を明確にした画期的な判決であるとされる。