חברת קרתא
תוכניות מתאר ובינוי

עוד קודם שהוקמה חברת קרתא בשנת 1972, אושרה ביולי 1967, תוכנית להקמת גן לאומי סביב חומת העיר העתיקה, שנועדה להפריד בינה לבין הבנייה החדשה המקיפה אותה ובה בשעה לחבר ביניהן, תוך מניעת בנייה בקרבת החומה.
התוכנית חפפה בחלקה את השטח המזרחי של מתחם ממילא וייעדה אותו לשטח פתוח לצורכי ציבור; בזאת הוגבל מראש השטח שניתן לבנייה במתחם ממילא.
אחת המשימות הראשונות של קרתא להשגת מטרתה - שיקום ובינוי מתחם ממילא - הייתה הכנת תוכנית מתאר ותוכניות בינוי לאזור והגשתן לאישור במוסדות התכנון. הפרוגרמה הראשונית של האדריכלים משה ספדיה וז'ילבר וייל, שהוכנה בשנת 1973,התבססה על תפיסה אורבנית של הפרדה מלאה בין תנועת הולכי הרגל ותנועת כלי הרכב. בתוכנית זו הוצע, שיוקם מרכז מסחרי רב-מפלסי, שתנועת כלי הרכב בו תזרום במפלסים תת-קרקעיים, והמפלסים העיליים המיועדים למסחר יוכלו להתפרס על שטח גדול יותר. וכמו כן המליצה להרוס את כל הבניינים ההיסטוריים בשכונת ממילא (פרט למנזר סן ונסן דה־פול). במהלך הדיונים בתוכנית התברר, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והוועדה המחוזית מתנגדות לתוכנית הבינוי שהייתה כרוכה בהריסת המבנים הקיימים, ובהם מבנים בעלי ייחוד אדריכלי הראוי לשימור. ההתנגדות לתוכנית הייתה נעוצה גם בחשש שמא ריבוי הבניינים וגובהם יגמד את מראה חומת העיר העתיקה. לפיכך, לא אישרה הוועדה המקומית את אחוזי הבנייה המבוקשים, והגבילה את היקף הבנייה ל-160,000 מ"ר.
בשנת 1975 הגישה קרתא לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית מתאר משולבת למגורים, מלונות, מסחר ושירותים. בתוכנית ביקשה קרתא להתיר לה להשתמש גם בחלק מהגן הלאומי הנמצא בשטח המתחם, וכן להקים בשטח הציבורי הפתוח חניון תת-קרקעי הכולל שטח מסחרי במפלסו העליון. עוד ביקשה קרתא להוריד את מפלס רחוב יפו ולקרותו, כך שיהיה חלק ממבנה החניון הגובל בו; החניון ייבנה בצורה מדורגת ויכיל שטח מסחרי של כ-15,000 מ"ר. בשנת 1979 אישר שר הפנים את תוכנית המתאר שהכינה קרתא למתחם ממילא, תוך התניה, שנוסף על תוכנית המתאר, על קרתא להגיש לרשויות התכנון תוכניות מפורטות לאזור המסחרי; במרץ 1988 אישרה את תוכנית הבינוי לאזור המגורים והמלונות; ובאפריל 1989 אושרה תוכנית החניון.
הדיונים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובוועדה המחוזית בתוכנית המתאר, עד לאישורה המסויג בנובמבר 1979, התקיימו במהלך ארבע שנים; העניינים העיקריים שבמחלוקת היו הנמכת התוואי של רחוב יפו וקירויו, היקף הבנייה לצורכי מסחר, ובינוי חלק משטח הגן הלאומי. בסופם של הדיונים נדחתה בקשת קרתא לקירוי רחוב יפו, והיא נתבקשה להגיש תוכנית דרכים חדשה.
בנובמבר 1979 החליטה הוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית מתאר ל-120 דונם במתחם ממילא למטרות האלה: 27.5 דונם לאזור מגורים ומלונות; 15.5 דונם לאזור מסחרי; 10 דונם לחניון תת-קרקעי ליד שער יפו, אשר מפלסו העליון יהיה שטח ציבורי פתוח; 31.5 דונם לשטח ציבורי פתוח (השטחים הציבוריים הם חלק מהגן הלאומי המקיף את העיר העתיקה); 29 דונם לדרכים; 6.5 דונם שבידי מנזר יועד לשימור. תוכנית המתאר אושרה בלי תוכניות מפורטות, ובהגבלה ששטח הבנייה בכל האזורים לא יעלה על 142,000 מ"ר. כן נדרשה קרתא להפקיד בוועדה המחוזית תוכנית דרכים ותוכניות בינוי מפורטות לחניון, לאזור המסחרי, ולאזור המגורים והמלונות.
על פי דרישת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הכינה קרתא תוכנית דרכים. בשנת 1981, לאחר שינויים ניכרים, אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית. בשנת 1986 אישרה הוועדה תיקון לתוכנית הדרכים, שעיקרו הסבת הרחוב המרכזי של המתחם המסחרי (רחוב ממילא) למדרחוב. נוסף על תוכניות הדרכים הגישה קרתא לאישור רשויות התכנון שלוש תוכניות בינוי מפורטות: אחת לחניון שער יפו, אחת לאזור המסחרי ואחת לאזור המגורים והמלון.
הכנת התוכניות המפורטות בידי האדריכלים של קרתא והליכי אישורן במוסדות התכנון נמשכו כעשר שנים. מוסדות התכנון דרשו מקרתא להכניס שינויים ניכרים בתוכניות הבינוי המפורטות, להקטין את שיעור הבנייה וגובהה ולהבטיח שימורם של מבנים אחדים לאחר מאבקים ציבוריים, כדוגמת בית שטרן.