העיר התחתית
חלקי הרובע > נמל חיפה, העיר העתיקה ומרכז העסקים > המאה ה-20

שטחה של העיר העתיקה היה מעט יותר מ-150 דונם, והיא השתרעה בין כיכר חמרה לכיכר פייסל, ובין הרחובות העצמאות (אז שפת המים) ושיבת ציון של ימינו, כשבטבורה מגדל השעון. בתיה הצפופים והסמטאות האופייניות שעברו ביניהם שימשו עיר מקלט לעבריינים ופורעים לאורך שנות המנדט. בראשית שנות ה-30 יובש חלק מהים כדי לבנות את הנמל העמוק. באמצע העשור החליטו המוסדות על הקמת מבנה חדש שישמש כשוק, בקרבת הנמל הטרי, כדי שיחליף את השווקים הערביים המוזנחים שבתוככי העיר העתיקה. אחד המועמדים לתכנון מבנה זה היה קליפורד הולידיי, ששנים אחדות קודם לכן תכנן את דרך המלכים. ואולם, יוזמה זו הפסידה לתוכנית שוק תלפיות, במסגרת העדפה ברורה להעביר את תשתיות החיים להדר הכרמל כדי להימנע מחיכוך עם הערבים, מגמה שקיבלה ביטויים נוספים גם בהמשך. בסוף אותו עשור נחשבה העיר העתיקה כאזור ירוד ביותר מבחינה פיזית וחברתית. יהודיה (שבבעלותם היה כ-20% משטחה) זה-מכבר עזבו אותה. בקרב פרנסי חיפה היו, עם זאת, ציפיות לתנופה עירונית וכלכלית בגיזרת הנמל והרחובות החדשים סביבו. ההתפתחות הדינמית שהתרחשה שם הציגה שוני ביחס לדגם הישן, המזרחי, שבסמוך, שנראה שקפא על שמריו. עוד כחלק מתכנון סלילת שדרות המלך ג'ורג' החמישי הונחה תוכנית להרוס את העיר העתיקה ולבנותה מחדש. מאחורי תוכנית ציר קינג ג'ורג' – ציר מערב-מזרח שיוּעד להיות אחד מעמודי-השִדְרה של העיר החדשה, במקביל לדרך המלכים – עמד הרצון ליצור חיבור נוסף בין המושבה הגרמנית לתחנת הרכבת הישנה וכיכר פייסל, באמצעות שדרה מסחרית שתתן מענה לצורך המתפתח של חיפה. חלקה הראשון של השדרה נפתח ב-1934, והסלילה השתלבה בשאיפה הכללית להתגבר על המכשולים האורבניים שהציבה העיר העתיקה. שם הרחוב שונה ב-1951 לשדרות המגינים, והחלק המזרחי, שחוצה את העיר העתיקה, נקרא שדרות הפל"ים.
בשנות ה-40 היה המע"ר אזור מתוח. הוא שימש זירה לרבים מהאירועים שקדמו להכרזת המדינה, ובהם הרג כלפי אזרחים יהודים במרכז המסחרי החדש ופיצוץ משאית תופת בחזית בית סולל בונה, שגבתה גם היא קורבנות, לצד אי-שקט מתמיד בין בעלי-עסקים ועובדים משני הלאומים היריבים. הערבים צרו על המרכז המסחרי החדש, שנעזב כמעט לגמרי על ידי היהודים. ההנהגה העברית סירבה להשלים עם מה שנראה כאיבוד האחיזה במרכז העיר. בדו"ח של המפקדה נכתב: ”כשלונות בעיר התחתית מסכנים מאד את עמדותינו בנמל ואת הקשר עם הנמל. יש הכרח דחוף ומיידי לעבור להתקפה.”
בהיותו מרכז העסקים הקדמי של חיפה, היה המקום גם לאחר קום המדינה משכנם של סניפיהם הראשיים של הבנקים המסחריים, חברות הביטוח, חברות מסחריות - בייחוד אלו הקשורות לנמל ולפעילותו, משרדי עמילי מכס, משרדים ממשלתיים כדוגמת משרדי מס הכנסה, חנויות, בתי מלאכה ונותני שירות שונים. דוכנים בסמטאות השוק הטורקי בין הרחובות כיאט ואליהו הנביא נמסרו למספר אזרחים כחלק משיקום סוציאלי, ואלה מכרו בהם פירות ודגים. סביב הנמל התבסס אזור תפקודי שכלל בין היתר את בניין צים, הדואר המרכזי ומגדל הפל"ים. לקראת סוף המאה, עם התמורות החברתיות והעירוניות שחלו ובהן השינויים בהרגלי התחבורה והתנהגות הקונים, עבר חלק ניכר ממוקדי המסחר בעיר התחתית למקומות חלופיים, בהם עמדו מקומות חניה רבים לרשות הקונים והעובדים. העיר העתיקה של חיפה, שבינתיים נהרסו רבים מבתיה, הפכה למקום עם דימוי לא-רלוונטי, והמע"ר הוזנח. התהליך החל כאשר חברת אגד העבירה את תחנתה המרכזית מהעיר מערבה אל שדרות ההגנה בבת גלים (צומת דולפין) באמצע שנות ה-70, ובמקביל לסגירת תחנת הרכבת חיפה מזרח נבנתה ליד התחנה המרכזית החדשה תחנת הרכבת בת גלים, ובכך הוקטן מספר העוברים והשבים ועימו מידת חשיפתם לחנויות שבעיר. זה התעצם כאשר גופים כלכליים סגרו את משרדיהם הראשיים בעיר התחתית (כדוגמת בנק הפועלים) או שפשטו רגל ופינו בנייני משרדים (כדוגמת חברת הביטוח "הסנה"), שמעתה עמדו ריקים. המהלך שסימן את שיאו של התהליך היה עזיבתן של חברת החשמל וחברת הספנות צים את בנייני המשרדים שלהן לטובת מבנים חדישים בדרום-מערב העיר בסוף שנות ה-90.