קרן הגשמה
מודל ההשקעה

"הגשמה" מציעה למשקיעים להצטרף לשותפיות שהן ספציפיות לפרויקט. באופן טיפוסי "הגשמה" מאגדת 35 משקיעים יחדיו לתוך שותפות אחת בעלת תנאים דומים לשותפים (פר יחידה). השותפות המאגדת משקיעה כספים בשותפויות או חברות ייעודיות תחתיה, המאגדות גורמים נוספים כגון יזם הפרויקט.
לצורך השקעה נדרש סכום מינימלי (מכ-100 אלף שקלים) וחתימה להצטרפות לשותפות כשותף בשותפות מוגבלת. לכל מיזם ניתן לצרף לא יותר מאשר 35 משקיעים, וזאת בניסיון להימנע מהחובה לפרסם תשקיף בהצעה למספר גדול יותר של משקיעים. על-פי רשות ניירות ערך מודל זה לא מתחמק מהחובה לפרסם תשקיף (לפי הרשות, המגבלה של ה-35 נכונה לכל המיזמים של הגוף ולא נספר בנפרד על פרויקטים שונים). מגבלת 35 המשקיעים השפיעה רבות על המבנה המשפטי של ההשקעות, לפחות עד לפרסום התשקיף הראשון של "הגשמה" ב-2017.
על שירותי הניהול שלה גובה הקרן דמי ניהול בתחילת ההשקעה וכן דמי הצלחה מרווחי המשקיעים ככל שישנם (בתשקיף Kilburn שפורסם ב-2017 - דמי הניהול עמדו על 7%, ודמי ההצלחה על 20%). במקביל לגבייה מהמשקיע ישירות, לקרן הגשמה יש גם מערכת הסכמית עם היזמים של הפרויקטים. החברות הייעודיות מחזיקות בנכס מבחינה רישומית, ומתקשרות עם חברות של היזם (למשל - לשירותי בינוי), עם חברות הקשורות לבעלי "הגשמה" (כגון חברת MIS), ועם גורמי מימון לצורך מינוף.
"הגשמה" משמשת כשותף כללי בשותפויות המוגבלות הייעודיות ולרוב לשותפים המוגבלים (המשקיעים) יש יכולת מצומצמת ביותר להשפיע על התנהלות השותפות.
ההון לרוב מועמד כשכבת מזנין מתחת להון עצמי של היזם (במינוח לא מקצועי - "השלמת הון"). לעיתים חלקו של היזם הוא שולי (למשל 10%) ומהווה מימון דק, ולעיתים משמעותי יותר. משקיעי "הגשמה" הם בעלי קדימות להחזר ביחס ליזם (של ההון המושקע פלוס תשואה נקובה, לרוב 10%), אך השתתפותם ברווחי הפרויקט העודפים, ככל שישנם, הוא בשיעור נמוך משמעותי מחלקם בהון. מרבית הפרויקטים ממונפים באופן ניכר עם חוב בנקאי (או אחר), וההחזרים למשקיעי "הגשמה" הם בנחיתות לחוב זה.
בחלק מהפרויקטים של "הגשמה", ישנה הפרדה בין מסלול "הון" ומסלול "חוב". בפועל מדובר בחלוקה של שכבת מימון המזנין של "הגשמה" לשתי שכבות שונות -שכבה בכירה יותר המכונה על ידי "הגשמה" "חוב" אשר זוכה לקדימות בהחזר ביחס לשכבת ה"הון" הנחותה אך שתשואתה הפוטנציאלית מוגבלת יותר. שכבת ה"הון" בעלת קדימות נמוכה יותר ל"חוב", אך בעל פוטנציאל תשואה גבוה יותר. לעיתים שכבות אלו נכנסות לחברה הייעודית של הפרויקט דרך שותפויות שונות, עניין המאפשר, לכאורה, ספירה נפרדת לצורך ספירת 35 המשקיעים. בשני המקרים, ההשקעה של הגשמה נחותה לחוב החיצוני ובעלת קדימות להון של היזם. מדובר בתת-חלוקה פנימית של שכבת המזנין של משקיעי "הגשמה".
התנאים של לקוחות שונים של "הגשמה" בתוך פרויקט אינם תמיד זהים. בפרט, לקוחות שמפקידים סכומים גבוהים מהרגיל, שהם לקוחות חוזרים, או מסיבות שיווקיות או אחרות יש עניין לקדמם עשויים לזכות בהנחות בדמי ניהול, דמי הצלחה, ואף לקדימות בהחזרים לעומת שאר לקוחות "הגשמה" (אם כי הם נותרים נחותים בקדימות החזר לחוב חיצוני, שלרוב הוא משמעותי). לקוחות עם קדימות בהחזרים זוכים לכינוי "זהב" או "פלטינום" בהסכמי השותפויות של "הגשמה".
בנוסף, החל מ-2015 "הגשמה" משווקת קרנות "cofund" (ממוספרות), אשר פונות למשקיעים עם הון פנוי גבוה יותר (מאות אלפי שקלים מינימום), ואשר מפזרות את כספי ההשקעה בין מספר פרויקטים שונים של "הגשמה". מדובר בשותפות מוגבלת ייעודית, המשקיעה במספר חברות ייעודיות של "הגשמה" אשר שותפיות אחרות של "הגשמה" מושקעות בהם.
ההשקעה בשותפויות "הגשמה" איננה נזילה. המשקיע מוגבל מאוד ביכולת העברת זכויותיו, עניין שניתן לעשות רק לנעבר מורשה שהוא קרוב בדרגה ראשונה (לרוב במקרי גירושין או ירושה) או באישור ספציפי של "הגשמה". ההסכם המשפטי של השותפות לרוב לא מאפשר באופן פרקטי לשותפים לדרוש את פירוק השותפות, וגם את השותפות הראשונה מפורקת ההשקעה עצמה נעשית דרך תאגידי ביניים ושותפויות נכס (כשלעיתים כל קומה רשומה במדינה אחרת - בהנפקת Kilburn מדובר בגיוס ישראלי לשותפות מוגבלת המאוגדת בפלורידה ארצות הברית, המחזיקה בחברת בת המאוגדת באנגליה, ששותפה בשותפות מוגבלת אנגלית), כאשר לשותפות הנכס הסופית לרוב אין ביד מזומן (אלא רישום השקעה וחובות חיצוניים). בעוד ש"הגשמה" מציגה למשקיעים הפוטנציאליים אופק השקעה צפוי ותשואה צפויה, האופק בפועל של ההשקעה הוא בפועל בידי "הגשמה" באופן כמעט מוחלט.
מרבית הפרויקטים של הגשמה מבוצעים במינוף ניכר. כספיהם של המשקיעים דרך הקרן נחותים בדרגת נשייה לחוב החיצוני ולפיכך ההחזר למשקיעי הגשמה נעשה רק לאחר החזרת החוב החיצוני, ובמקרה של כישלון הפרויקט ההון של משקיעי "הגשמה" עשוי להיות גם מאופס.