משכנתה
מסלולי משכנתאות לדיור

ישנם סוגים רבים של הלוואות משכנתה לדיור הניתנות כחלק ממונח הגג "משכנתה". ההלוואה מורכבת בדרך כלל מתמהיל של הלוואות שונות המכונות "מסלולים". המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים:
גובה הריבית.
סוג ההצמדה למדד: לא צמוד; צמוד לריבית הפריים; צמוד לדולר; צמוד למדד המחירים לצרכן; צמוד למדד תשומות הבנייה; צמוד לערך עוגן כלשהו – או צירוף של הנ"ל.
תכיפות השתנות הריבית (קבועה, חודשית, אחת לשנה, אחת לחמש שנים וכו').
משך ההלוואה (לרוב בין 5 ל־30 שנים).
לוח הסילוקין (לוח שפיצר, בוליט, קרן שווה).
מספר ההזדמנויות ומועד ההזדמנויות שבהן ניתן לפרוע את ההלוואה ("נקודות יציאה").
קיימים תשעה מסלולי משכנתה לדיור עיקריים:
משכנתה בריבית קבועה (צמודה למדד): במשכנתה זו, הלווה מתחייב מראש לריבית קבועה למשך כל חיי ההלוואה. בנוסף לריבית, מתחייב הלווה להצמדה של ההלוואה למדד. משמעות ההצמדה היא הצמדה של סכום ההלוואה כולו. כך שבתנאי אינפלציה, עלול סכום החוב לעלות, וזאת על אף התשלומים המשולמים באופן קבוע. היתרון בהלוואה מסוג זה, הוא שהמלווה אינו צריך לכלול את סיכוני האינפלציה בריבית שהוא לוקח, וכך הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר בהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה. הלוואה זו טובה עבור הלווה כאשר ההערכה הכלכלית היא שהאינפלציה תהיה יותר נמוכה, מה"הנחה" שמתקבלת בערך הריבית השנתית. כך למשל, אם הריבית השנתית היא 3% בשנה, וההערכה היא שהאינפלציה תהיה 2% בשנה, ולעומתה הריבית בהלוואה שאינה צמודה היא 6% בשנה, ניתן לראות שהמסלול הצמוד עדיף. התשלום עבור ה"הנחה" הוא בחוסר ודאות לגבי רמת האינפלציה בעתיד. יתרון של הלוואה בריבית קבועה, הוא שכאשר הריבית נמוכה מאוד, וההערכה היא ש"מכאן היא לא יכולה יותר לרדת", יש אפשרות לקחת הלוואה זולה, ולקבע את המחיר שלה לתקופה ארוכה. במקרה שהריבית תעלה, הלווה ימשיך לשלם את הריבית הנמוכה שהייתה ביום שלקח את ההלוואה. אך כפי שבכלכלה, אין יתרון ללא חיסרון, כך ניתן לומר שקיבוע הריבית יכול להיות לרועץ אם הריבית יורדת בניגוד להערכות. פירעון מוקדם, כאשר מסלול המשכנתה הוא בריבית קבועה, עלול להיות בעייתי. שכן אם הריבית ירדה, הרי שפירעון מוקדם של ההלוואה עלול לגרום להפסד רווח פוטנציאלי לגוף המלווה, הוא ידרוש פיצוי על כך (נקרא "קנס יציאה"). לעומת זאת, אם הריבית עלתה, ישמח הגוף המלווה לצאת מההתחייבות, שכן הוא יכול להלוות את אותו הכסף ללווה אחר בריבית גבוהה יותר, ולהגדיל את הרווח שנוצר מהכסף הזה.
משכנתה בריבית משתנה (צמודה למדד): משכנתה זו דומה מאוד למשכנתה בריבית קבועה, עם הבדל אחד. אחת לתקופה כלשהי, המוסכמת מראש עם חתימת ההלוואה, הריבית משתנה. נקודות אלו, בהן הריבית משתנה, יכולות להיות גם נקודות לפירעון מוקדם של ההלוואה (ללא קנס יציאה) שכן ניתן לראות בכל נקודה, פירעון רעיוני של ההלוואה ולקיחת הלוואה חדשה לפי תנאי השוק. ערך שינוי הריבית בנקודות זמן אלו נקבע לפי עוגן משכנתה.
משכנתה בריבית קבועה (לא צמודה): משכנתה הדומה למשכנתה בריבית קבועה שצמודה למדד, עם הבדל עיקרי אחד: ההערכות לגבי קצב האינפלציה מגולמים בריבית של ההלוואה. מבחינת הלווה זו הלוואה נטולת הפתעות לחלוטין. כל התשלומים נקבעים מראש עם לקיחת ההלוואה, ואין הם משתנים בשום תנאי. הלוואות מסוג זה, שנלקחו בסוף שנות ה־70 ובתחילת שנות ה־80 הביאו ללווים רווח ניכר, שכן בתנאי האינפלציה ששררו בתחילת שנות ה־80, נשחקו משכנתות אלו לחלוטין, ולמעשה נמחקו. בניגוד להלוואה צמודה, ערך ההלוואה לעולם אינו יכול לעלות, אלא רק לרדת.
משכנתה בריבית משתנה (לא צמודה למדד): כאמור לעיל, בשילוב נקודות בהן הריבית משתנה.
משכנתה בריבית הפריים (משכנתה שקלית לא צמודה למדד): משכנתה זו היא למעשה הרחבה של הלוואות לטווח קצר לתחום המשכנתות. הריבית היא ריבית המשתנה ברמה החודשית, על פי ריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל. יתרונה של משכנתה זו הוא שבתנאי ריבית נמוכים מאוד, כפי שקרה ב-2015, הריבית המשולמת נמוכה מאוד. במקרה שהריבית עולה, ניתן תמיד להמיר את המשכנתה הזו במשכנתה מסוג אחר. החיסרון במשכנתה זו, היא שאם הריבית עולה, עלולים להפסיד את המסלול האלטרנטיבי של משכנתה בריבית קבועה, ולשלם יותר. ריבית הפריים יכולה להיות תנודתית מאוד. כך למשל, הריבית בישראל בשנות ה־90 הייתה מעל 10% וב־2015 כ־1.6%. במקרה שההלוואה נלקחה כאשר הריבית נמוכה, וכתוצאה משיקולים כלכליים הריבית עולה, הרי שהלווה עלול למצוא את עצמו מחויב לתשלומים גבוהים מאוד שלא תוכננו מראש.
משכנתה בריבית מק"ם (משכנתה שקלית לא צמודה למדד): דומה למשכנתה בריבית פריים, אך לפי ריבית מק"מ.
משכנתה צמודה למט"ח (דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר): משכנתה זו נלקחת למעשה במטבע זר, ומושפעת מהריבית שנקבעת על ידי הבנק המרכזי שמנהל את המטבע שנבחר. הלוואה זו הייתה פופולרית מאוד בשנות ה־90, כאשר ערכי הריבית בישראל היו גבוהים מאוד יחסית לריבית במדינות אחרות. כך למשל, לווים שלקחו הלוואה דולרית כאשר שער הדולר היה קרוב ל־5 שקלים לדולר, הרוויחו פעמיים. גם משחיקת ההלוואה כתוצאה מירידת שער הדולר יחסית לשקל, וגם משיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בארצות הברית. מאידך, מי שלקח את ההלוואה כאשר הדולר היה קרוב ל־3 שקלים לדולר, הפסיד מעליית שער הדולר.
משכנתה במסלול גרייס: מאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד. משכנתה זו, שלכאורה מיטיבה עם הלווה, רווחית מאוד למלווה. שכן ככל שהקרן יורדת יותר לאט, כך הרווח של המלווה גדל. מנקודת המבט של הלווה, ככל שמחזירים יותר בתחילת ההלוואה, כך סך התשלום עבור ההלוואה יורד.
משכנתה מסוג בוליט: משכנתה הדורשת מהלווה לשלם את הריבית בלבד באופן שוטף, על מנת שהקרן לא תגדל, ומאפשרת לשלם את הקרן בתום ההלוואה. משכנתה זו מתאימה ללווה שיודע שבתאריך כלשהו בעתיד הוא יקבל סכום שיכסה את ההלוואה. יתרונה של הלוואה זו הוא שלווים בעלי משמעת עצמית גבוהה, יכולים להזרים להלוואה סכומים שונים לפי היכולת, ובכך לשלם ולסגור את ההלוואה מוקדם ככל האפשר, שמשמעו הלוואה זולה יותר.
משכנתה במסלול בלון: משכנתה בה הריבית והקרן משולמים בתשלום אחד בסוף התקופה שנקבעה.