Asuntojen hintakupla
Hintakupla Robert Shillerin tekemien tutkimuksien valossa > Hintojen kehitys

Näin pienet reaaliset hintojen nousut ovat vastoin yleistä, ja myös virheellistä, käsitystä asuntojen hintojen kehityksestä ja asunnoista hyvinä sijoituskohteina. Tämän ilmeisesti aiheuttaa kodiksi ostettujen asuntojen harvoin tapahtuvat kaupat ja nimellisten tuottojen synnyttämä harha. Jos esimerkiksi osti Yhdysvalloista 16 000 dollarin asunnon vuonna 1948 ja myi sen 190 000 dollarilla vuonna 2004, sijoitus näyttää erittäin kannattavalta. Kuitenkin kyseisenä aikana kuluttajahinnat nousivat kahdeksankertaiseksi eli reaalista tuottoa tuli vain vähemmän kuin yksi prosentti vuodessa. Yleisesti oletetaan, että asuntojen hintojen vaihtelua selittää rakennuskustannukset, väestönkasvu ja/tai korkotason muutokset. Kuitenkin jo kuvasta voidaan huomata, että nämä tekijät pystyvät selittämään heikosti reaalista hintakehitystä. Esimerkiksi niissä ei tapahdu sellaista merkittävää muutosta, joka voisi selittää 1997 alkaneen jyrkän hinnan nousun. Shillerin ja Casen tekemä tilastollinen analyysi osoittaa, että vuoden päästä tapahtuvasta asuntojen hintojen vaihtelusta noin puolet on
ennustettavissa. Eli noin puolta vaihtelusta heidän tutkimuksen mukaan ei pystynyt enustamaan. Lisäksi ennustuksen tekeminen viiden tai kymmenen vuoden päähän (eli lähemmäksi asunnon omistusaikaa) on käytännöllisesti katsoen mahdotonta.
Kuvasta voidaan nähdä, että vuoden 1997 jälkeen tapahtuneesta hintojen nopeasta noususta huolimatta rakennuskustannukset ovat pysyneet lähes ennallaan. Eli asuntojen korkeasuhdanteesta huolimatta kysynnän kasvu ei ole nostanut rakennuskustannuksia, vaikka niin yleisesti oletetaan. Ylipäätään inflaatiota nopeampaa asuntojen hintojen kehitystä selittävät teoriat ovat heikkoja. Yhdysvalloissa asuntojen hintojen reaalinen hinnannousu alittaa myös reaalisen ansiotason kehityksen, joka oli keskimäärin kaksi prosenttia vuodesta 1929 vuoteen 2003. Näin heikkoa reaalista hinnan nousua selittää teknologian kehittyminen, mikä on mahdollistanut rakennusteollisuuden koneistamisen ja automatisoinnin nopeammin verrattuna paljon työllistävään palvelusektoriin nähden. Rakennusteollisuuden teknologisen kehittymisen takia asunnot voidaan rakentaa aikaisempaa halvemmin ja niiden hinnat laskevat suhteessa ansiotason kehitykseen nähden (eli reaalinen asuntojen hintojen
kehitys on hitaampaa kuin reaalinen ansiotulojen kehitys). Inflaation ylittävä, eli reaalinen, hinnan nousu voi selittyä osittain asuntoihin tehdyillä asumusmukavuutta parantavilla investoinneilla (asuntoihin on lisätty keskuslämmitys, suihkuja ja kodinkoneita, taloyhtiöön lisätty
hissi jne.) ja lähiympäristöön tehdyillä investoinneilla (kaukolämpö, metro- ja juna-asemat, tiet jne.)
Jo 1880-luvulla Kaliforniassa asuntojen hintakuplassa ihmiset pelkäsivät, että vapaista tonteista tulee pulaa. Sen jälkeen alueen hohdokkaat kaupungit (kuten esim. Los Angeles) ovat kokeneet monia hintojen laskuja ja nousuja. Vaikka Yhdysvaltain maa-alasta vain 2,6 % on urbaania aluetta (eli tilaa uusille kaupungeille riittää) tonttien hinnat joissakin kaupungeissa ovat kokeneet hintakuplia ihan näihin päiviin asti. Viime aikoina hintakuplat ovat tapahtuneet hämmästyttävän samanaikaisesti - jopa Yhdysvaltain ulkopuolella olevissa kaupungeissa (esim. Lontoo, Sydney, Pariisi). Shiller nimeää tällaiset kaupungit hohdokkaiksi kaupungeiksi ("glamour cities"), joissa asuntojen hintakuplaa ruokkii aina välillä järjetön innostuneisuus. Kuvaavaa hintakehityksessä on, että näissä kaupungeissa ensin asuntojen hintojen nousu on muuta maata nopeampaa, mutta kun hinnat kääntyvät laskuun, lasku on muuta maata nopeampaa (katso esim. kirjan kuvat 2.2 ja 2.3). Niissä kaupungeissa, joiden ympäristössä ei ole rajoitteita tonttien saatavuudessa, ei ole esiintynyt kuplia (esim. Phoenix, Milwaukee). Tällaisia rajoitteita voivat aiheuttaa kaupungin ja sen ympäristön geologiset tekijät (ympärillä meri, vuoristo ja/tai muita kaupunkeja,
juomavettä vain rajoitetusti jne.) tai viranomaisten sääntely (esim. kaavoitus). Jos rajoituksia ei ole, hinnan nousu lisää tarjontaa, mikä taas estää hintakuplan syntymistä.