Kuntotarkastus

Kuntotarkastus on pintapuolinen tarkastus, joka suoritetaan yleensä asuntokaupan yhteydessä, jotta niin ostajalla kuin myyjälläkin on parempi kuva asunnon kunnosta ja täten myös sen arvosta. Kuntotarkastuksen tarkoituksena on saada puolueetonta tietoa asunnon tai kiinteistön senhetkisestä kunnosta ja asunnon vaatimista huolto- tai korjaustoimeniteistä rakennuksen ikääntyessä. Kuntotarkastuksen yhteydessä tietoa saadaan asuntokaupan osapuolille tarkastettavan kohteen yksilöllisestä rakennusteknisestä kunnosta, mahdollisista virheistä, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Näin voidaan välttää riskiä vikojen, virheiden tai vaurioiden kaupan jälkeisen paljastumisen aiheuttamaan tyytymättömyyteen tai riitaan. Nykyään myös tietyt pankit vaativat kuntotarkastuksen suorittamista asuntolainan saamiseksi.
Kuntotarkastus määritellään KH-kortisto ohjeissa KH 90-00393 ja KH 90-00394.  Kuntotarkastus suoritetaan usein YTM-kuntotarkastuksena. YTM-kuntotarkastus tarkoittaa yhteisen toimintamallin (YTM) ja Asuntokaupan Kuntotarkastajan (AKK) Suoritusohjetta KH 90-00394 mukaan tehtävää asuntokaupan kuntotarkastusta, jonka mukaisesti kuntotarkastus suoritetaan ja raportti laaditaan. YTM ohjaa kuntotarkastustoimintaa Suomessa ja on laadittu Ympäristöministeriön johdolla yhtenäistämään ja selkeyttämään asuntokaupan kuntotarkastusta.
Kuntotarkastuksen suorittaminen
Kuntotarkastussopimus pitää tehdä aina kirjallisesti. Asunnon kuntotarkastuksen teettämisestä varten on valmis sopimusmalli, jota kannattaa noudattaa . Kuntotarkastuksen tilaajana voi olla asunnon omistaja, omistaja ja ostaja yhdessä tai omistajan suostumuksella ostaja tai muu kolmas osapuoli.  Tilaajaa informoidaan tilaajan vastuulla olevista valmisteluista KH 90-00393 Tilaajan ohjeen avulla. Ohjeessa määritellään tarkastuksen tavoitteet, laajuus, raportointi ja osapuolten vastuut. Lisäksi ohjeessa opastetaan tarkastuksen sopimisesta ja tilaajan osallistumisesta tarkastukseen ja selvitetään tarkastukseen liittyviä rajauksia ja epävarmuustekijöitä.
Aikaa tarkastukseen paikan päällä kuluu yleensä noin 2 – 6 tuntia.  Tarkastuksen alussa tarkastaja tekee alkuhaastattelun, jossa selvitetään lähtötietoja tarkastukselle. Myyjän pitää kertoa kuntotarkastajan ensihaastattelussa kaikki talon kuntoon liittyvät asiat totuudenmukaisesti. Kuntotarkastus on hyvä tehdä myyjän, ostajaehdokkaan ja välittäjän läsnä ollessa. Silloin osapuolet saavat saman tiedon yhtä aikaa ja tarkastajalta on mahdollisuus kysyä yksityiskohdista.
Kaikki näkyvät pinnat kulkuaukollisissa tiloissa, julkisivut, katto ja rakennuksen vierusta tarkastetaan Suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa aistinvaraisesti, pintapuolisesti ja rakennetta rikkomattomalla menetelmällä. Tarkastuksen yhteydessä kuntotarkastaja arvioi, onko olemassa riski piileviin virheisiin ja puutteisiin. Mikäli riski- tai vaurioepäilyn vuoksi on perusteltua, kuuluu tarkastuksen sisältöön kuntotarkastajan KH 90-00394 Suoritusohjeen mukaisesti tarpeelliseksi arvioima määrä levy- tai puurakenteeseen kosteusmittauksia 6 mm poralla poratun reiän kautta tai avauksia 115 mm rasiaporalla, jotka peitetään tutkimuksen jälkeen peitelevyllä.
Kuntotarkastuksesta laaditaan kirjallinen raportti. Kirjallinen kuntotarkastusraportti pitäisi olla osapuolilla hyvissä ajoin ennen lopullista kaupantekoa, koska varsinaisessa tarkastustilaisuudessa saattaa moni yksityiskohta mennä huomaamatta ohi. Riitatapauksissa osapuolten saamia tietoja talosta arvioidaan ensisijaisesti kirjallisen raportin perusteella.
Raportissa esitetään tarkastuksessa havaitut oleelliset vauriot, riskit, puutteet ja korjaustarpeet, sekä suositukset ja toimenpide-ehdotukset. Raportista ilmenee havaintojen merkitys, vakavuusaste ja korjaus- tai toimenpidetarve.  Kuntotarkastusraportti ei ole korjaustyöselitys tai korjaussuunnitelma, eikä siihen sisälly kustannusarviota tai pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa.
Kuntotarkastuksen jatkotutkimukset
Mikäli rakenteen kuntoa on syytä epäillä, mutta rakenteesta ei saada selvyyttä kuntotarkastusmenetelmin, suosittelee kuntotarkastaja lisätutkimuksia. Sellaisista lisätutkimuksista, jotka eivät sisälly kuntotarkastuksen sisältöön, laaditaan aina erillinen sopimus. Kuntotarkastuksen raporttiin sisältyy aina mahdolliset jatkotutkimusehdotukset, jotka voivat sisältää suosituksia rakenteiden avaamiselle.
Rakenteen tutkiminen tapahtuu 110 mm rasiaporalla tehtävän reiän kautta, mikäli kodin omistajalta saadaan siihen lupa. Asunto-osakeyhtiökohteissa rakenteen avaukseen tarvitaan lisäksi kiinteistönomistajan lupa. Rakenteen avausten määrä ja paikat tulee määritellä aina tapauskohtaisesti. Kuntotutkimukseen voidaan tarpeen mukaan sisällyttää myös erilliset mikrobitutkimukset. Niiden tarpeellisuus arvioidaan aina tapauskohtaisesti kuntotutkimuksen yhteydessä.
Kuntotarkastajan pätevyys
Kuntotarkastuksen tekijänä voi lähtökohtaisesti olla kuka tahansa. Pätevyysvaatimuksia ei ole eikä toimintaa säädellä laissa. 
Asuntokaupan kuntotarkastajan vapaaehtoisen pätevyyden (AKK) suorittaneilta kuntotarkastajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta. Tarkastus tehdään Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti.
Asuntojen kuntotarkastuksia asuntokauppaa varten tekevät myös Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT). Hyväksymisryhmän 3.7. Kiinteistöjen kuntotarkastukset omaavat tavarantarkastajat ovat AKK-pätevyyskoulutuksen käyneitä ja tekevät kuntotarkastuksia asuntokauppaa varten Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti. Muita pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).
Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastaja vastaa tilaajalle työstään kuluttajansuojalain palvelusäännösten mukaisesti, jos tilaaja on kuluttaja, ei yritys. Laki edellyttää, että yrittäjä tekee työnsä ammattitaidolla ja huolellisesti. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että havainnot, päätelmät ja suositukset ovat oikeita ja kattavia, ja että tarkastus on tehty sovitussa laajuudessa.
Yrittäjän pitää myös neuvoa tilaajaa ja selvittää selkeästi, mitä kuntotarkastus sisältää ja mitä se ei sisällä. Erityisesti tutkimukseen tai tutkimustapaan liittyvistä rajoituksista pitää kertoa tilaajalle, esimerkiksi mitä valitulla menetelmällä on ylipäätänsä mahdollista selvittää. Tarpeen vaatiessa tarkastajan pitää kehottaa tekemään lisätutkimuksia, jos tarkastus paljastaa selvän riskipaikan.
Kuntotarkastuksen teettäminen ei korvaa tai poista myyjälle tiedonantovelvollisuuden tai ostajalle selonottovelvollisuuden osalta lain mukaan säädettyjä vastuita, eikä myöskään muuta vastuusuhdetta sellaisista vaurioista, jotka eivät kuntotarkastuksessa selviä.
Koska kuntotarkastus on pääosin pintapuolinen tarkastustoimenpide, ei kuntotarkastuksen suorittaminen poista sitä mahdollisuutta, että tarkastetussa kohteessa voisi olla piileviä vaurioita, jotka eivät tarkastusmenettelyllä ole havaittavissa. Rakenteissa piileviä vaurioita ei voi havaita ellei rakenteissa ole tarkastushetkellä pinnalle näkyvää tai mittalaitteilla havaittavia merkkejä vauriosta.
Tilaaja voi vaatia palkkion alennusta, palkkion palautusta tai sopimuksen purkua, jos yrittäjä on tehnyt työnsä ammattitaidottomasti tai huolimattomasti. Kuntotarkastaja ei vastaa yleensä asunnon tai kiinteistön virheistä. Niistä vastaa myyjä. Kuntotarkastajan korvausvastuu vahingosta nousee esille yleensä silloin, kun asunnosta tai omakotitalosta löytyy kaupan teon jälkeen virhe, jota ei ole mainittu kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastaja voi olla esimerkiksi vastuussa turhista purku- ja korjauskuluista. Tällainen tilanne voi syntyä, jos tarkastaja on raportoinut virheestä, jota rakennuksessa ei kuitenkaan ollut.