اقتصاد املاک و مستغلات
نمای کلی از بازارهای املاک و مستغلات

شرکت کنندگان اصلی در بازارهای املاک و مستغلات عبارتند از:
کاربر: این افراد صاحب و مستأجر هستند. آنها خانه‌ها یا املاک تجاری را به عنوان یک سرمایه خریداری می‌کنند و همچنین به عنوان یک تجارت در آن زندگی می‌کنند یا از آن استفاده می‌کنند. مشاغل ممکن است برای استفاده از زمین به ساختمانها نیاز داشته باشند یا نباشند. زمین را می‌توان به روش‌های دیگر مانند کشاورزی، جنگلداری یا معدن استفاده کرد.
مالک: این افراد سرمایه‌گذار خالص هستند. آنها املاک و مستغلات خریداری شده را مصرف نمی‌کنند. به‌طور معمول آنها املاک را به شخص دیگری اجاره می‌دهند.
اجاره دهنده: این افراد مصرف‌کننده خالص هستند.
توسعه دهندگان: این افراد زمین خام را برای ساخت و ساز آماده می‌کنند که در نتیجه محصولات جدیدی برای بازار به وجود می‌آید.
نوسازندگان: این افراد ملک‌های بازسازی شده را به بازار عرضه می‌کنند.
تسهیل‌کننده‌ها: این گروه شامل بانک‌ها، کارگزاران املاک و مستغلات، وکلا، تنظیم کننده‌های دولت و سایر مواردی است که خرید و فروش املاک را تسهیل می‌کند.
انتخاب کاربران، مالکان و اجاره فروشان، تقاضای بازار را تشکیل می‌دهد، در حالی که انتخاب مالکان، توسعه دهندگان و نوآوران عرضه را تشکیل می‌دهد. به منظور استفاده از تجزیه و تحلیل ساده عرضه و تقاضا در بازارهای املاک و مستغلات، باید تعداد زیادی از تغییرات در فرضیات استاندارد و رویه‌های خرد اقتصادی انجام شود. به ویژه، باید ویژگی‌های منحصر به فرد بازار املاک و مستغلات را در خود جای داد. این خصوصیات شامل موارد زیر است:
دوام : املاک و مستغلات با دوام است. یک ساختمان می‌تواند چندین دهه یا حتی قرن‌ها پایدار باشد و زمینی که زیر آن قرار دارد عملاً غیرقابل تخریب است. به همین دلیل، بازارهای املاک و مستغلات به عنوان یک بازار سهام / جریان الگوسازی می‌شوند. اگرچه این نسبت با گذشت زمان بسیار متغیر است، اما بخش اعظم تأمین ساختمان از سهام ساختمانهای موجود تشکیل شده‌است، در حالی که بخش کوچکی از جریان توسعه جدید تشکیل شده‌است. سهام عرضه املاک و مستغلات در هر دوره با توجه به موجودی موجود در دوره قبل، میزان وخامت سهام موجود، میزان نوسازی سهام موجود و جریان توسعه جدید در دوره فعلی تعیین می‌شود. اثر تعدیل بازار املاک و مستغلات توسط سهام نسبتاً زیاد ساختمانهای موجود کاهش می‌یابد.
ناهمگونی. هر واحد املاک و مستغلات از نظر موقعیت مکانی، ساختمان و تأمین اعتبار آن بی نظیر است. این امر قیمت گذاری را دشوار می‌کند، هزینه‌های جستجو را افزایش می‌دهد، عدم تقارن اطلاعات را ایجاد می‌کند و جایگزینی را به شدت محدود می‌کند. برای حل این مشکل، اقتصاددانان، با شروع موت (۱۹۶۰)، عرضه را از نظر واحدهای خدماتی تعریف می‌کنند. یعنی هر واحد بدنی را می‌توان در خدماتی که ارائه می‌دهد تجزیه کرد. اولسن (۱۹۶۹) این واحدهای خدمات مسکن را یک ساختار نظری غیرقابل نظارت توصیف می‌کند. سهام مسکن کاهش ارزش پیدا می‌کند و از نظر کیفی با ساختمان‌های جدید تفاوت دارد. فرایند متعادل کننده بازار در چندین سطح کیفی انجام می‌شود. علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات به‌طور معمول به بخش‌های مسکونی، تجاری و صنعتی تقسیم می‌شود. همچنین می‌توان به زیر شاخه‌هایی همچون تفریحی، درآمدزا، تاریخی یا محافظت شده و نظایر آن تقسیم شد.
هزینه‌های بالای معاملات خرید و / یا انتقال به یک خانه بسیار بیشتر از بیشتر معاملات انجام می‌شود. هزینه‌ها شامل هزینه‌های جستجو، هزینه‌های املاک و مستغلات، هزینه‌های جابجایی، هزینه‌های حقوقی، مالیات انتقال زمین و هزینه‌های ثبت نام می‌باشد. هزینه‌های معامله برای فروشنده معمولاً بین ۱٫۵ تا ۶ درصد از قیمت خرید است. در برخی از کشورهای قاره اروپا، هزینه معاملات برای خریدار و فروشنده می‌تواند بین ۱۵ تا ۲۰ درصد باشد.
تأخیر طولانی مدت روند تنظیم بازار به دلیل مدت زمانی که برای تأمین اعتبار، طراحی و ساخت سازهٔ جدید لازم است و همچنین به دلیل سرعت نسبتاً کند تغییر میزان تقاضا منجر به تأخیر زمان است. به دلیل این تاخیرها، در کوتاه مدت پتانسیل زیادی برای عدم تعادل وجود دارد. مکانیسم‌های تنظیم نسبت به بازارهای روان، کندتر هستند.
هم سرمایه‌گذاری خوب است و هم کالای مصرفی. املاک و مستغلات را می‌توان با انتظار دستیابی به بازپرداخت (کالای سرمایه‌گذاری) با هدف استفاده از آن (کالای مصرفی) یا هر دو خریداری کرد. این عملکردها ممکن است از هم جدا شوند (با تمرکز فعالان بازار بر روی یک یا عملکرد دیگر) یا ترکیب شوند (در مورد شخصی که در خانه ای زندگی می‌کند که صاحب آن است). این طبیعت دوگانه جالب بدان معنی است که برای مردم بیش از حد سرمایه‌گذاری کردن در املاک و مستغلات غیر معمول نیست - یعنی سرمایه‌گذاری بیشتر از یک دارایی از ارزش آن در بازار آزاد.
عدم تحرک املاک و مستغلات از لحاظ مکانی ثابت هستند (صرفه جویی در خانه‌های سیار، اما زمینی که در زیر آنها قرار دارد هنوز بی حرکت است). به همین دلیل، هیچ بازار فیزیکی وجود ندارد. این ثبات فضایی به این معنی است که تعدیل بازار باید توسط افرادی انجام شود که به واحدهای مسکونی منتقل می‌شوند و نه حرکت کالا. به عنوان مثال، اگر سلیقه تغییر کند و افراد بیشتری خواستار خانه‌های حومه ای باشند، مردم باید مسکن را در حومه شهر پیدا کنند، زیرا آوردن خانه و قطعه موجود آنها به حومه غیرممکن است ثبات مکانی همراه با نزدیکی واحدهای مسکونی در مناطق شهری، پتانسیل خارجی بودن ذاتی در یک مکان مشخص را نشان می‌دهد.