حباب مسکن ایالات متحده در دهه ۲۰۰۰
ردیابی

اگرچه شناسایی یک حباب اقتصادی به جز در آینده دشوار است، عوامل اقتصادی و فرهنگی متعددی باعث شد که بسیاری از اقتصاددانان (به ویژه در اواخر سال ۲۰۰۴ و اوایل سال ۲۰۰۵) استدلال کنند که یک حباب مسکن در ایالات متحده وجود دارد. دین بیکر حباب را در اوت ۲۰۰۲ شناسایی کرد و پس از آن بارها در مورد ماهیت و عمق آن و دلایل سیاسی نادیده گرفته شدن آن هشدار داد. پیش از آن، رابرت پرچتر مانند پروفسور شیلر در انتشار اولیه خود از شور و شعف غیر منطقی در سال ۲۰۰۰، به‌طور گسترده در مورد آن نوشت.
ترکیدن حباب مسکن توسط تعدادی از تحلیلگران سیاسی و اقتصادی، مانند جفری رابرت هان در سرمقاله ۳ مارس ۲۰۰۳ پیش‌بینی شد. هان نوشت:
[ما] می‌توانیم از فروپاشی حباب اعتباری و متعاقب آن فروش سهام [(کاهش)] سود ببریم. با این حال، املاک و مستغلات هنوز در کاهش قیمت‌ها که از طریق فروش (و سلب مالکیت) تغذیه می‌شود، شرکت نکرده‌اند.
مگر اینکه دلیل مشخصی برای این باور داشته باشید که املاک و مستغلات برای چندین سال از همه سرمایه‌گذاری‌های دیگر بهتر عمل می‌کنند، ممکن است این زمان را برای نقد کردن املاک سرمایه‌گذاری (برای استفاده در بازارهای سودآورتر) در نظر بگیرید).
بسیاری با هر گونه پیشنهادی مبنی بر وجود حباب مسکن، به ویژه در اوج آن از سال ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۶، مخالفت کردند و برخی برچسب «حباب خانه» را در سال ۲۰۰۸ رد کردند. ادعاهایی مبنی بر اینکه هیچ هشداری دربارهٔ بحران وجود ندارد در مقاله ای در اوت ۲۰۰۸ در نیویورک تایمز رد شد، که گزارش داد در اواسط سال ۲۰۰۴ ریچارد اف. سیرون، مدیر عامل فردی مک، یادداشتی از دیوید آندروکونیس، مدیر شرکت دریافت کرد. افسر ارشد سابق ریسک، به او هشدار داد که فردی مک وام‌های پرریسکی را تأمین مالی می‌کند که ثبات مالی فردی مک را تهدید می‌کند. آقای اندروکونیس در یادداشت خود نوشت که این وام‌ها «احتمالاً خطر مالی و اعتباری عظیمی برای شرکت و کشور به همراه خواهند داشت». این مقاله فاش کرد که بیش از دوجین نفر از مدیران عالی‌رتبه گفتند که آقای Syron به سادگی تصمیم گرفته‌است که هشدارها را نادیده بگیرد.
هشدارهای دیگر در اوایل سال ۲۰۰۱، زمانی که ادوارد گراملیچ، فرماندار فقید فدرال رزرو در مورد خطرات ناشی از وام‌های وام‌های گران‌قیمت هشدار داد، مطرح شد. در سپتامبر ۲۰۰۳، در جلسه استماع کمیته خدمات مالی مجلس نمایندگان، ران پل، نماینده کنگره، حباب مسکن را شناسایی کرد و مشکلاتی را که ایجاد می‌شود پیش‌بینی کرد: "مانند همه حباب‌هایی که به‌طور مصنوعی ایجاد می‌شوند، رونق قیمت مسکن نمی‌تواند برای همیشه ادامه یابد. وقتی قیمت مسکن کاهش می‌یابد. علاوه بر این، دارندگان بدهی وام مسکن نیز ضرر خواهند داشت.» رویترز در اکتبر ۲۰۰۷ گزارش داد که یک تحلیلگر مریل لینچ نیز در سال ۲۰۰۶ هشدار داده بود که شرکت‌ها ممکن است از این سرمایه‌گذاری‌های دون اعتبار خود متضرر شوند.
مجله اکونومیست بیان کرد: «افزایش قیمت مسکن در سراسر جهان بزرگ‌ترین حباب تاریخ است»، بنابراین هر توضیحی نیاز به بررسی علل جهانی آن و همچنین دلایل خاص ایالات متحده دارد. آلن گرینسپن، رئیس وقت هیئت مدیره فدرال رزرو در اواسط سال ۲۰۰۵ گفت که "حداقل، کمی "کف" (در بازار مسکن ایالات متحده) وجود دارد… سخت است که نبینیم که حباب‌های محلی زیادی وجود دارد". گرینسپن در سال ۲۰۰۷ اعتراف کرد که کف "تعبیر بهتری نسیت به یک حباب بود".در اوایل سال ۲۰۰۶، پرزیدنت بوش در مورد رونق مسکن ایالات متحده گفت: «اگر خانه‌ها بیش از حد گران شوند، مردم از خرید آنها دست می‌کشند… اقتصادها باید چرخه داشته باشند».
بر اساس داده‌های بازار در سال ۲۰۰۶ که حاکی از کاهش قابل توجهی بود، از جمله فروش کمتر، افزایش موجودی، کاهش قیمت‌های متوسط و افزایش نرخ‌های سلب مالکیت، [نیازمند منبع] برخی از اقتصاددانان به این نتیجه رسیده‌اند که اصلاح در بازار مسکن ایالات متحده از سال ۲۰۰۶ آغاز شده‌است.
گزارش مجله فورچون در ماه مه ۲۰۰۶ در مورد حباب مسکن ایالات متحده بیان می‌کند: "حباب بزرگ مسکن بالاخره شروع به تخلیه کرد… در بسیاری از بازارهای روزگاری ملتهب در سراسر کشور، گزارش‌های کاهش قیمت خرده فروشی را با داستان‌های فهرست انتظار خانه‌های پیش خرید شده و جنگ‌های مزایده ای بر سر خانه‌های سه خوابه استعماری ملال انگیز جایگزین کرده‌اند.».
اقتصاددان ارشد فردی مک و مدیر مرکز مشترک مطالعات مسکن (JCHS) وجود حباب مسکن ملی را رد کردند و و نسبت به هرگونه احتمال کاهش قابل توجه در قیمت مسکن با توجه به افزایس تقاضا به خاطر افزایش جمعیت و حالت اشتغال کامل با دیده تردید نگاه کردند.
با این حال، برخی گفته‌اند که بودجه دریافت شده توسط JCHS از صنعت املاک و مستغلات ممکن است بر قضاوت آنها تأثیر گذاشته باشد.
یوید لری، اقتصاددان ارشد سابق انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، «گزارش‌های ضد حباب» را در اوت ۲۰۰۵ برای «پاسخ به اتهامات حباب غیرمسئولانه ای که رسانه‌های محلی و دانشگاهیان محلی شما مطرح کردند» را منتشرکرد.
به دنبال گزارش‌هایی مبنی بر کاهش سریع فروش و کاهش ارزش قیمت در آگوست ۲۰۰۶، لری اعتراف کرد که انتظار داشت «قیمت مسکن در سطح ملی ۵ درصد کاهش یابد، در برخی بازارها بیشتر، در برخی دیگر کمتر. و چند شهر در فلوریدا و کالیفرنیا، جایی که قیمت خانه به اوج خود رسید، ممکن است «فرود سخت» داشته باشد.
فروش و قیمت مسکن ملی هر دو در مارس ۲۰۰۷ به شدت کاهش یافت - شدیدترین سقوط از زمان بحران پس‌انداز و وام در سال ۱۹۸۹. طبق داده‌های NAR، فروش از اوج ۵۵۴۰۰۰ در مارس ۲۰۰۶ به ۱۳٪ کاهش یافت و به ۴۸۲۰۰۰ رسید و قیمت متوسط ملی از اوج ۲۳۰۲۰۰ دلار در ژوئیه ۲۰۰۶ تقریباً ۶٪ به ۲۱۷۰۰۰ دلار کاهش یافت.
شکل ۱: شکل ۱: طرح رابرت شیلر از قیمت مسکن، جمعیت، هزینه‌های ساختمان، و بازده اوراق قرضه ایالات متحده، از کتاب سرخوشی غیر عقلائی، ویرایش دوم.[۱]شیلر نشان می‌دهد که قیمت‌های مسکن تعدیل‌شده با تورم در ایالات متحده از سال ۱۸۹۰ تا ۲۰۰۴ ۰٫۴ درصد در سال و از سال ۱۹۴۰ تا ۲۰۰۴ ۰٫۷ درصد در سال افزایش یافته‌است، در حالی که داده‌های سرشماری ایالات متحده از ۱۹۴۰ تا ۲۰۰۴ نشان می‌دهد که ارزش آنها به شکل خود ارزیابی شده سالانه ۲ درصد افزایش یافته‌است.
نموداری که میانگین و میانگین قیمت فروش خانه‌های جدید فروخته شده در ایالات متحده را بین سال‌های ۱۹۶۳ و ۲۰۱۰ نشان می‌دهد.