شاخص قیمت‌گذاری دوگانه
روش قیمت‌گذاری دوگانه (Hedonic Pricing Model)

خدمات محیطی و جانبی، معمولاً بر قیمتهای محصولات بازار تأثیر می‌گذارد. روش قیمت گذاری دوگانه برای ارزیابی ارزش اقتصادی این گونه خدمات به کار گرفته می‌شود.
کاربرد این روش در آشکار کردن تأثیر ویژگی‌های محیطی در نوساناتی است که در قیمت‌گذاری محلی املاک و مستغلات اتفاق می افتد. این روش بسیاری اوقات برای تخمین هزینه‌ها استفاده می‌شود. این هزینه‌ها مرتبط است با:
کیفیت کلی محیط در چارچوب آلودگی هوا، آلودگی آب و سر و صدا
سازگاری‌های محیطی که شامل زیبایی‌های ظاهر ساختمان و نزدیکی به اماکن تفریحی مانند پارکها، ساحل و ... هستند.
باید به این نکته توجه کرد که روش قیمت‌گذاری دوگانه بر این واقعیت استوار است که بهای کالاها در بازار برآمده از ویژگی‌های آنهاست. مثلاً بهای یک شلوار به عواملی چون راحتی، جنس پارچه استفاده شده، برند و خوش ترکیب بودن آن بستگی دارد. بنابراین، روش حاضر به ما کمک می‌کند ارزش یک کالا را بر اساس تمایل مردم به پرداخت پول برای آن کالا - حتی زمانی که مشخصات آن تغییر می‌کند- تخمین بزنیم.
نمونه‌ای که بیش از همه مورد استفاده قرار می‌گیرد، بازار املاک و مستغلات است؛ جایی که ارزش دو ساختمان - که به گونه‌ای دیگر نیز قابل قیاس هستند- بر پایه امکانات محیطی گوناگون، تغییر می‌کنند. اگر افت قیمت برای ساختمان‌های اطراف زمین مرطوب، قابل اندازه‌گیری باشد؛ اختلاف قیمت مربوط به هزینه تحمیل شده از سوی زمین مرطوب است. این تمایل به پرداخت هزینه برای تمیزی و سکوت و آرامش محله‌ای ست که ساختمان مورد نظر در آن واقع است؛ مخصوصاً ساختمان‌های گران قیمت تر. روش‌های رگرسیون دوگانه برای ارزیابی و تخمین این تفاضل‌های قیمتی استفاده می‌شود.
همان طور که پیشتر اشاره شد؛ روش قیمت‌گذاری دوگانه، نمونه‌ای کارآمد از روش‌های ارزش‌گذاری است و از بازارهای جایگزین برای تخمین ارزش تسهیلات محیطی بهره می‌برد. مفهوم بازارهای جایگزین زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که نتوان قیمتهای بازار را برای کالاهای مشخص محیطی به خوبی تخمین زد. در نتیجه کالای دیگر که در بازار فروخته شده و مرتبط با کالای مورد نظر- کالای محیطی که در بازار وجود ندارد- است؛ انتخاب می‌شود.
برای مثال، اگر بخواهیم ارزش تخمین زده شده توسط یک فرد برای هوای پاک را بدانیم، ممکن است او ترجیح و تمایل خود را در چهارچوب بنا نهادن خانه‌اش در یک جامعه پاک و پرداخت پول بیشتر برای آن ابراز کند. بنابراین، با روش قیمت‌گذاری دوگانه، جزء محیطی بهای کالا و قیمت بازار آن را می‌توان از یکدیگر تفکیک کرد. در عوض، این قیمت بازار به عنوان جایگزینی برای ارزش محیطی استفاده می‌شود.
مدل‌های دوگانه و ارزش‌گذاری املاک و مستغلات
در بازار املاک و مستغلات، از این روش برای رویارویی با مشکلات و مسایلی استفاده می‌شود که مرتبط با کاوش و بررسی کالاهای ناهمگون نظیر ساختمان است. از آنجایی که ساختمان‌ها بسیار متفاوت هستند؛ تخمین میزان تقاضای عمومی برای آن بسیار دشوار است. در عوض، این‌طور فرض می‌شود که یک خانه را می‌توان به مشخصات ساختاری آن مانند تعداد اتاق‌های خواب، زیربنای ساختمان یا فاصله آن با مرکز شهر، معرفی کرد. معادلات رگرسیون، به‌طور مجزا بر این ویژگی‌ها (یا دسته‌ای از ویژگی‌ها) عمل می‌کند و قیمتها (در مدل‌های افزایشی) و انعطاف‌پذیری را (در مدل‌های لگاریتمی) برای هر کدام از آن‌ها تخمین می زند. برای ایجاد یک شاخص قیمتی می‌توان از این اطلاعات استفاده کرد که برای مقایسه قیمت مسکن در شهرهای مختلف یا انجام تحلیل سری‌های زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد. چنانکه با محاسباتCPI (شاخص قیمت مشتری)، روش قیمت‌گذاری دوگانه را می‌توان برای اصلاح تغییرات کیفتیی در شکل‌دهی شاخص قیمت مسکن به کار برد. همچنین می‌توان از این روش برای ارزیابی ارزش ملک در شرایطی که داده‌های مشخصی برای نقل و انتقالات بازار وجود ندارد، بهره برد. همچنین این روش برای تحلیل تقاضای مسکن به‌طور عمومی و تحلیل تقاضای مشخصات گوناگون مسکن به‌طور اختصاصی کارایی دارد. به علاوه، از این روش برای راستی آزمایی فرضیه‌ها در اقتصاد فضایی (علم اختصاص بهینه منابع در فضا و مکانی که فعالیت اقتصادی در جریان است) استفاده شده‌است.
استانداردهای یکنواخت در عملیات حرفه‌ای تعیین قیمت، استانداردهای انبوه ارزیابی قیمت را پوشش می‌دهد تا استفاده از رگرسیون دوگانه و سایر مدل‌های ارزیابی خودکار را برای تعیین قیمت در حوزه املاک و مستغلات در برگیرد. روش تعیین قیمت، رگرسیون دوگانه را به عنوان یک ساختار قوی از رویکرد مقایسه فروش در نظر می‌گیرد. مدل‌های دوگانه معمولاً در ارزیابی مالیات، دعاوی قضایی، مطالعات آکادمیک و سابر پروژه‌های عظیم برآورد قیمت مورد استفاده قرار می‌گیرد.