Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte en van de wet van 19 juni 1996 tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies en de Wet individuele huursubsidie in verband met de zogenaamde huursombenadering (Stb. 323) (wijziging percentages) (27063)
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 1999-2000, pag. 1429-1442

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

21-06-2000

Eerste Kamer der Staten-Generaal

1999-2000

nr. 30, pagina 1429-1442

30-05-2000

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 27063Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Lijst van besluiten (dinsdag 30 mei 2000)Pagina 1442-1442
Lijst van ingekomen stukken, met de door de voorzitter terzake gedane voorstellen (dinsdag 30 mei 2000)Pagina 1442-1443
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Vreemdelingenwet (uitbreiding aantal nevenzittingsplaatsen) (26850)Pagina 1429-1429
Presentie en opening (dinsdag 30 mei 2000)Pagina 1429-1429
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte en van de wet van 19 juni 1996 tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies en de Wet individuele huursubsidie in verband met de zogenaamde huursombenadering (Stb. 323) (wijziging percentages) (27063)Pagina 1429-1442

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 71 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
Aan de orde is de behandeling van:het wetsvoorstel Wijziging
van de Huurprijzenwet woonruimte en van de wet van 19 juni 1996 tot wijziging
van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies en de Wet individuele
huursubsidie in verband met de zogenaamde huursombenadering (Stb. 323) (wijziging
percentages) (27063).De beraadslaging wordt geopend.De heer Werner (CDA):Voorzitter! De thans aan de orde zijnde wetswijzigingen zouden voor de
CDA-fractie nauwelijks aanleiding voor discussie hebben gegeven, indien deze
voorstellen in de Tweede Kamer zouden zijn aangenomen zoals ze waren ingediend.
De beperking van de maximale huurstijging en de eenmalige ophoging van de
huursubsidiegrenzen voor het jaar 2000 hebben onze instemming met de kanttekening
dat nader overleg gevoerd zal worden met de verhuurders over de bandbreedte
in de huuraanpassing voor de jaren na 2000. Onze fractie blijft van mening
dat gedifferentieerde huuraanpassingen nodig zullen blijven, ook in de toekomst.
Daarbij moet rekening worden gehouden met de consequenties die eventueel voortvloeien
uit de recentelijk door de staatssecretaris uitgebrachte nota over het wonen
in het komend decennium, die wel eens grote invloed zou kunnen hebben op het
huurbeleid. Zo ver, zo goed.Grote problemen heeft onze fractie echter met de plotsklaps tijdens de
behandeling in de Tweede Kamer aangebrachte verscherping van de motiveringsplicht.
In het algemeen is onze fractie van mening dat vermeden moet worden dat de
samenleving geconfronteerd wordt met overhaaste en onzorgvuldig voorbereide
wetgeving, als daarvoor geen dwingende en overtuigende redenen kunnen worden
aangevoerd. In dit specifieke geval komt er bovendien bij dat aan die verscherping
van de motiveringsplicht aanzienlijke administratieve lasten en kosten verbonden
zijn. Kan de staatssecretaris aangeven waarom het per se nodig is om al dit
jaar de aanscherping van de motiveringsplicht in te voeren?Het gehele invoeringstraject maakt op onze fractie een rommelige indruk.
Veel brieven met aangekondigde huurverhogingen zijn al de deur uit, maanden
later komt er een nieuw formulier met nadere gegevens, er ontstaat vertraging
in de afhandeling van bezwaarschriften, etc. Daarenboven is
uit het antwoord op vragen daarover in de schriftelijke voorbereiding gebleken
dat wellicht 70 tot 80% van de huurders in het geding is. Dat is een gigantische
uitbreiding ten opzichte van wat tot op heden het geval was. Slechts bij een
zeer beperkte groep huurders met zeer hoge huurstijgingen was de motiveringsplicht
van toepassing en dan nog veel minder uitgebreid dan thans is voorgesteld.
Welke urgente omstandigheden dwingen tot deze overhaaste invoering? Onze fractie
vreest grote onduidelijkheden, misverstanden en communicatieproblemen bij
de thans voorgestelde invoering van het nieuwe formulier op basis van de aangescherpte
motiveringsplicht. Naar het oordeel van de CDA-fractie is in de Wet op het
overleg huurders-verhuurders ten principale geregeld, welke overlegprocedure
gevolgd moet worden om tot aanpassing van huren te komen en worden in het
concreet te voeren overleg de huurvoorstellen gemotiveerd. Ik wil de staatssecretaris
er nog eens op wijzen dat in artikel 3 uit hoofdstuk 2 van die wet ook het
informatierecht van de huurderorganisatie is geregeld. Een informatierecht
voor de huurders/een informatieplicht voor de verhuurders gaat overigens veel
verder dan wat thans in het formulier voor de individuele huurders wordt voorgesteld.
Er wordt daarin aangegeven, dat informatie moet worden verschaft over het
in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de
direct daaraan grenzende omgeving, het slopen van woongelegenheden, het toewijzings-
en verhuurbeleid, de door de verhuurder in het algemeen gehanteerde voorwaarden
van de overeenkomst van huur en verhuur, het beleid inzake huurprijzen enz.
Wij vrezen dat er grote misverstanden kunnen gaan ontstaan tussen deze informatieplicht,
die ten principale in deze wet is geregeld, en datgene wat thans in de formulieren
via een omweg aan de individuele huurders aan informatie wordt verstrekt.Aan het verstrekken van informatie over het huurbeleid kleeft voor ons
nog een ander groot bezwaar, en dat is dat we met deze weg die de staatssecretaris
nu bewandelt, een tweedeling krijgen in de huurders: de huurders die wel goed
zijn geïnformeerd en huurders die niet goed zijn geïnformeerd. Immers,
de motiveringsplicht en het daarbij behorende formulier is alleen verplicht
gesteld bij huurverhogingen boven de inflatie. Wij vinden dat een principieel
bezwaar. Als er informatie verschaft moet worden aan huurders zijn wij daar
niet op tegen, maar dan wel op basis van een deugdelijke wet en met een deugdelijke
procedure, zodat de huurders in gelijke mate zijn geïnformeerd. Ook dit
vinden wij rommelig geregeld in de regeling die de staatssecretaris thans
voorstelt.De nieuwe Nota wonen van de staatssecretaris bevat overigens ook interessante
voorstellen om het overleg tussen huurderorganisaties en verhuurders te verbeteren.
Waarom heeft de staatssecretaris de discussie daarover niet willen afwachten,
om daarmee een meer principiële grondslag te geven aan de informatieverstrekking
van de huurders? In de nota wordt gesteld dat er redelijkheidsnormen voor
huur en huuraanpassingen nodig blijven, en dat daarvoor op landelijk niveau
de normen worden ontwikkeld en overeengekomen door huurders- en verhuurderorganisaties
welke normen eventueel lokaal of regionaal kunnen worden gedifferentieerd.
Dat zijn prima voorstellen, maar zij hebben wel een wezenlijk andere strekking
en een andere juridische basis dan waarmee wij nu geconfronteerd worden. De
informatie die nu alleen aan diegenen die een huurverhoging hebben boven de
inflatie wordt verstrekt, bevat elementen die minstens even interessant zijn
om ook te weten voor de huurders met een huuraanpassing beneden de inflatie.
Deelt de staatssecretaris dit bezwaar van ongelijkheid in de berechtiging?Mijnheer de voorzitter! Het moge duidelijk zijn dat de CDA-fractie weinig
waardering kan opbrengen voor de onverhoedse aanscherping van de motiveringsplicht:
overhaast ingevoerd, onzorgvuldig voorbereid, twijfelachtige rechtsgrond en
ongelijkheid in de informatievoorziening bij de huurders. Onze fractie vraagt
nadrukkelijk bereidheid van de staatssecretaris om de invoering van het nieuwe
formulier en verscherping van de motiveringsplicht een jaar uit te stellen,
en met betere voorstellen te komen waarbij ook de voorstellen uit de Nota
wonen zijn verdisconteerd. Onze fractie zal aan de hand van het antwoord dat
de staatssecretaris zal geven haar oordeel over deze voorstellen, die thans
hier in bespreking zijn, opmaken. Ik wacht het antwoord van de staatssecretaris
met belangstelling af.De heer Van Bruchem (RPF/GPV):Mijnheer de voorzitter! Dit wetsvoorstel kan niet los worden gezien van
de eerdere discussie over de maximaal toelaatbare huurverhoging die uiteindelijk,
na enkele spannende momenten, in de Tweede Kamer resulteerde in een politiek
compromis waarbij dit maximum werd vastgesteld op 3,8%. Ik volsta met daarover
op te merken dat het onze fracties – ik spreek mede namens de fractie
van de SGP – genoegen doet dat dit percentage lager is dan het vorige.
Gelet op de sterke stijging van de woonlasten in de afgelopen jaren had dit
wat ons betreft nog wel iets lager mogen zijn.Het streven van de regering is om op termijn een "inflatievolgend huurbeleid"
te realiseren. In het aan de orde zijnde wetsvoorstel is die opvatting in
zoverre terug te vinden dat een huurverhoging beneden het inflatiepercentage
geen nadere motivering behoeft en dus blijkbaar op voorhand acceptabel is.
De inflatie, berekend overeenkomstig de index van de consumentenprijzen voor
alle huishoudens, wordt kennelijk gezien als een evenwichtige norm voor huurverhogingen.
Voor onze fracties is het de vraag of dit op termijn inderdaad het geval is.
De kosten van de verhuurders kunnen trendmatig sterker toenemen dan het algemene
inflatiepercentage dat in 1999 2,2 bedroeg. Dit lijkt mij, gelet op onder
meer de relatief sterke stijging van loonkosten en toenemende milieueisen
bij bouw en reparatie, geenszins uitgesloten. De huuropbrengsten blijven dan
structureel achter bij de kosten. Dat lijkt ons geen evenwichtige ontwikkeling.
Op termijn kan dit tot problemen leiden. Ik verneem graag op dit punt de visie
van de staatssecretaris.Een belangrijk punt van discussie aan de overzijde van het Binnenhof was
het al dan niet structureel maken van de aanpassingen van de regels voor huursubsidie
in verband met dit wetsvoorstel. Een daartoe strekkend amendement werd door
de staatssecretaris ten principale afgewezen; hij dreigde zelfs met intrekking
van het voorstel als het amendement zou worden aangenomen.
Ik ga ervan uit dat wij over deze materie nog wel een keer van gedachten zullen
wisselen, maar ik maak er toch alvast een enkele opmerking over. De staatssecretaris
wees bij zijn afwijzing onder meer op de budgettaire effecten. Hij heeft met
zoveel woorden te kennen gegeven dat het Rijk niet blijvend de gevolgen van
het huurbeleid kan compenseren via het instrument van de huursubsidie. Daar
zit natuurlijk iets in, maar daartegenover staat dat voorkomen moet worden
dat door wijzigingen in het huurbeleid het huursubsidiebeleid in feite geleidelijk
wordt uitgehold. Ik hoop dat de staatssecretaris, die gezegd heeft dat de
huursubsidie een kerninstrument is en blijft, onze fracties op dit punt gerust
kan stellen.Ik kom nu te spreken over het heetste hangijzer bij dit wetsvoorstel voor
onze fracties, namelijk de aanscherping van de motiveringsplicht bij boveninflatoire
huurverhogingen. In de Tweede Kamer hebben enkele woordvoerders erop gezinspeeld
dat de Eerste Kamer op dit punt wel eens moeilijk kon gaan doen vanwege de
verzwaring van de administratieve verplichtingen van de verhuurder. Op zichzelf
is het natuurlijk plezierig dat aan de overzijde van het Binnenhof nog echt
rekening met ons wordt gehouden. Dat moeten wij vooral zo houden.Eerst een opmerking ter relativering. Het verschil tussen de huurverhoging
waarbij de motiveringsplicht niet geldt – 2,2% – en de maximale
huurverhoging – 3,8% – is 1,6%. Bij een huur van ƒ 700
is dat een verschil van maximaal ongeveer ƒ 11 per maand. Het lijkt
mij dat dit verschil voor geen van beide partijen tot slapeloze nachten hoeft
te leiden, al tikt een verschil van 1,5% per jaar op lange termijn natuurlijk
wel door.Op zichzelf kunnen onze fracties het streven ondersteunen om de positie
van de huurder te versterken, ook bij verhogingen van de huurprijs, al realiseren
wij ons tegelijkertijd dat met name kleine particuliere verhuurders lang niet
altijd in een riante positie verkeren. Enige aanscherping van de motiveringsplicht
vinden onze fracties acceptabel. De vraag is echter of in het aan de orde
zijnde voorstel en in het daarbijbehorende conceptformulier sprake is van
evenwicht tussen de belangen van huurders enerzijds en de forse verzwaring
van de administratieve verplichtingen van de verhuurders anderzijds. Dat dit
laatste zich voordoet, heeft de staatssecretaris voluit erkend tijdens de
schriftelijke voorbereiding. In ieder geval bekroop mij, na kennisname van
het conceptformulier, niet de neiging om mij te gaan bezighouden met het verhuren
van woningen, als ik daarvoor al in de positie zou zijn. Ik heb althans de
indruk dat het voor kleine particuliere verhuurders wel eens moeilijk kan
zijn om de vereiste gegevens tijdig en correct op papier te zetten. Deelt
de staatssecretaris die mening?En wat betreft de huurder: meer inzicht in de achtergronden van de huurprijsberekening
is zonder meer zinvol. Wij kunnen ons voorstellen dat dit ook geldt voor bijvoorbeeld
voornemens inzake onderhoudsplannen. De CDA-fractie heeft er overigens terecht
op gewezen dat die informatie, en misschien nog meer, even belangrijk is voor
huurders die worden geconfronteerd met een verhoging die lager is dan de inflatie.
Informatie over bijvoorbeeld onderhoudsplannen zou naar onze mening los van
huurverhogingen beschikbaar moeten zijn.De huurder heeft dus naar onze mening een duidelijk belang bij de motiveringsplicht,
zoals opgenomen in het bestaande formulier met de puntentelling. De meeste
verhuurders hebben daartegen ook kennelijk geen onoverkomelijke bezwaren,
al krijgen zij wel te maken met extra kosten. Met dat onderdeel hebben onze
fracties dan ook geen grote problemen, mede omdat niet alle verhuurders onder
de verplichtingen van de overlegwet vallen.Voor het nieuwe onderdeel van het formulier, het beleidsgedeelte, ligt
het, ook na de schriftelijke beantwoording door de staatssecretaris van de
diverse vragen, waarvoor onze dank, wel wat moeilijker.De eerste vraag is of dit deel van de motiveringsplicht niet buiten de
grenzen valt van artikel 19, lid 1, onder f. In dat artikel is immers alleen
sprake van de berekening van de huurprijs en niet van algemene aspecten van
het beleid van de verhuurder, waar het nieuwe gedeelte van het formulier over
gaat. Ik verzoek de staatssecretaris, hierop in te gaan.De tweede vraag betreft de mogelijke privacygevoeligheid, bijvoorbeeld
ten aanzien van het aantal woningen dat de verhuurder bezit. Voor grote verhuurders
is dat geen enkel probleem, want alle gegevens staan uiteraard keurig in het
jaarverslag. Maar voor kleine verhuurders kan dat anders liggen. Een en ander
kan wel eens tot opmerkingen leiden in de trant van: weet jij dat dat mens
van hiernaast wel zes huizen heeft?De derde vraag betreft het nut voor de huurders. Zij kunnen aan deze nadere
motiveringsplicht, zoals de staatssecretaris aangeeft, weinig rechten ontlenen.
Als een verhuurder beweert dat hij door een sterke kostenstijging genoodzaakt
is om de huur met meer dan 2,2% te verhogen, kan de huurder het daarmee oneens
zijn en een boze brief sturen, maar hij kan er niets aan veranderen. De huurder
die zich al verzoend had met een verhoging van bijvoorbeeld 3,2% komt eind
juli terug van vakantie en vindt de brief van de verhuurder met het uitgebreide
formulier erin. Het eerste wat hij zich afvraagt, is natuurlijk wat hij hiermee
kan. Om er daarna geleidelijk aan achter te komen dat het antwoord is: "niets".
Of zie ik dat verkeerd?Zeker wanneer de nadere motivering een aantal weken na de aanzegging van
de huurverhoging binnenkomt – en het ziet ernaar uit dat dat dit jaar
nogal eens het geval zal zijn – kan hierdoor wel eens meer verwarring
en irritatie in plaats van verduidelijking ontstaan. Ik ben benieuwd wat het
door de staatssecretaris aangekondigde onderzoek op dit punt zal opleveren.De staatssecretaris kondigt in de nota naar aanleiding van het verslag
aan de Tweede Kamer aan dat hij onder andere wil bezien – ik citeer –
"op welke wijze de verhuurder de inhoudelijke onderbouwing van zijn huurprijsbeleid
richting het collectief van de huurders en de individuele huurder kenbaar
en toetsbaar kan maken". Soortgelijke zinsneden kom je ook tegen in de recente
nota Wonen. Is het niet beter om eerst stappen in die richting te zetten,
zodat een huurder met de inhoudelijke motivering desgewenst ook iets kan doen?
Het huidige voorstel doet toch wel een beetje aan de bekende dode mus denken.De bezwaren van de verhuurders worden versterkt door het late tijdstip
waarop de inhoudelijke uitbreiding van de motiveringsplicht naar voren kwam.
Zeker dit jaar stuit dit op praktische problemen, mede omdat het de eerste
keer is. Het gaat waarschijnlijk, zo blijkt uit de schriftelijke antwoorden,
om zeer grote aantallen. Vorig jaar had 80% van de huurverhogingen een grotere
omvang dan het inflatiepercentage, dus je mag aannemen dat het dit jaar misschien
iets minder zal zijn, maar toch minstens de helft. De vorige spreker dacht
aan 70%. Het gaat in ieder geval om grote aantallen.Naar de mening van onze fracties had het op grond van al deze overwegingen
toch de voorkeur verdiend, wanneer het groeiproces waar de staatssecretaris
het in de nota naar aanleiding van het verslag aan de Eerste Kamer over heeft,
zich nog enige tijd zou hebben voortgezet. De vrucht zou dan ongetwijfeld
een betere kwaliteit hebben gekregen. Het lijkt ons kortom zeer verstandig
om de invoering van de nadere inhoudelijke motiveringsplicht een jaartje uit
te stellen en dat jaar te gebruiken om over de verschillende onderdelen nog
eens goed na te denken en er, zo mogelijk, iets van te maken waar de huurder
echt wat aan heeft. Op dit punt sluiten wij ons dus graag aan bij de CDA-fractie.
Dat zou tegelijkertijd de mogelijkheid bieden om de verzwaring van de motiveringsplicht
nog eens voor te leggen aan het Adviescollege toetsing administratieve lasten.
De argumenten die de staatssecretaris bij zijn afwijzing van die suggestie
naar voren brengt, vind ik niet echt overtuigend.Ik wacht met belangstelling de beantwoording door de staatssecretaris
af.De heer Pitstra (GroenLinks):Voorzitter! De fractie van GroenLinks zou vandaag erg kort kunnen spreken
over het voorliggende wetsvoorstel. De tekst zou kunnen luiden: wij steunen
het wetsvoorstel en de staatssecretaris en wij zijn van mening dat de memorie
van antwoord, net op tijd aangekomen per koerier, een uitstekende beantwoording
is van de gerezen vragen uit de Eerste Kamer. Het is toch wat omstreden en
daarom zal ik er iets meer woorden aan wijden.Ik vind het bijzonder dat al die mensen die in het verleden niet zo enthousiast
waren over de overlegwet, deze nu bijna bejubelen. Met de voorliggende wet
zijn, naast die overlegwet, vooral de belangen en informatiebehoefte van de
individuele huurders gediend. Dat vond ik een nieuw punt in de memorie van
antwoord. Ik zie dat de heer Werner naar de interruptiemicrofoon stapt. Ik
had dit ook inderdaad tegen hem willen zeggen.De heer Werner (CDA):Ik wil iets corrigeren in het betoog van de heer Pitstra. Het CDA is er
een warm voorstander van geweest dat er een andere wet kwam dan de Wet procesvereisten.
Wij hebben dat ook in de Eerste Kamer bepleit. De Wet op het overleg huurders-verhuurders
is mede door ons toedoen tot stand gekomen en wij zijn daar zeer enthousiast
over.De heer Pitstra (GroenLinks):Dat is juist. Toen ik sprak over het bejubelen van de overlegwet doelde
ik niet op het CDA, maar op al die institutionele beleggers. Zij roepen nu
opeens dat de overlegwet er is, maar in het verleden had ik het idee dat zij
daarmee niet echt tevreden waren.Tegen de heer Werner wilde ik zeggen dat de overlegwet vooral gaat over
de informatieplicht tegenover huurdersorganisaties, terwijl deze wet ook een
informatieplicht kent tegenover individuele huurders. Wij hebben bijvoorbeeld
een brief gehad uit Amsterdam. Honderdduizenden Amsterdammers werden via makelaars
steeds maar met een huurverhoging geconfronteerd. Daar komt geen huurdersorganisatie
of wat dan ook aan te pas. Ook tegenover die mensen wordt nu gemotiveerd waarom
de huren met een percentage boven het inflatiepercentage zijn verhoogd. Dat
is toch alleen maar winst. Je zou zelfs kunnen spreken – vanuit liberale
optiek is dat heel belangrijk – van de emancipatie van het individu.
De heer De Beer moet nog spreken. Ik ben benieuwd of hij dat oppikt.Dit debat kunnen wij natuurlijk ook aangrijpen om een fundamentele discussie
te voeren over de huursubsidie, de woonbonnen of de Nota wonen, maar de behoefte
daaraan weet ik vandaag te onderdrukken. Ik zal ook geen discussie aangaan
over het paarse compromis, dat na veel touwtrekken tot stand kwam, de 3,8%.
Ik neem dat nu maar even als gegeven aan. Het standpunt van GroenLinks is
bekend. De huren moesten naar onze mening de inflatie volgen, tenzij er sprake
was van een kwaliteitsverbetering. De huur moest dan in goed overleg met de
huurders tot stand komen. Dat was ons voorstel. Het is bekend: paars heeft
de 3,8% geaccepteerd. De staatssecretaris heeft ervoor gestreden dat percentage
hoger te krijgen, maar goed, dat neem ik nu ook maar even als een gegeven
aan. Het staat niet in de wet.Dat de huren de inflatie moeten volgen, is geen dogmatisch standpunt van
GroenLinks, maar gelet op de enorme huurverhoging in het verleden –
de heer Van Bruchem wees daar net ook op – is de huursector in het defensief
geraakt. Er is een grote woonlastenproblematiek en hij wijst erop dat het
wel mooi is geweest met al die grote huurverhogingen.Het punt dat in dit debat in het oog springt, is de plicht van de verhuurders
om een huurverhoging boven de inflatie uit te leggen. Ik word dan ook behoorlijk
treurig van zo'n brief van Aedes. Ik kan mij wel iets voorstellen bij al die
brieven van particuliere verhuurders en beleggersinstellingen, maar als ook
Aedes dit soort brieven aan ons schrijft, word ik daar niet echt vrolijk van.
Ik ben het met de staatssecretaris eens dat niet in te zien is wat het principiële
bezwaar ertegen is dat een verhuurder moet uitleggen waarom de huren boven
de inflatie worden verhoogd. Een argument is dat dit bureaucratie geeft, maar
wij hebben gezien dat het formuliertje hiervoor niet veel voorstelt. Er zou
te veel regelgeving zijn. Dat valt ook reuze mee. Dat zijn allemaal gezochte
argumenten. De formulieren liggen gewoon klaar en een goede verhuurder, met
een beetje beleid, kan dat heel snel opschrijven.Door voorgaande sprekers is ook gezegd dat er voor dit jaar een vrij korte
voorbereidingstijd is geweest. Dat is een reëel probleem. Voor mijn eigen
woning kreeg ik net een huurverhoging van 2,5% met alleen het puntensysteem
bijgevoegd. Dat is niet genoeg informatie, heb ik tegen de woningbouwvereniging
gezegd. Als deze wet de senaat passeert, moeten zij nog even uitleggen wat
hun beleid is. Dat probleem is opgelost door eenmalig een
redelijke overgangstermijn te kiezen, zodat zij een paar maanden de tijd hebben
om dat alsnog te doen. Het enige nadeel is dan dat zij twee brieven moeten
sturen. Elke communicatie tussen huurder en verhuurder is goed, heeft iemand
gezegd, dus twee keer communicatie is alleen maar winst.Een belangrijk voordeel van deze wet is dat de huurcommissie een sanctie
heeft als verhuurders geen motivering kunnen of willen geven. De staatssecretaris
heeft gezegd dat de huurcommissie dan een huurverhoging oplegt die de inflatie
volgt. Wij denken dat een aantal verhuurders gezien de enorme bureaucratie
denkt: laat maar, ik volg wel de inflatie. Ons standpunt is dat de huren in
principe de inflatie moeten volgen, dus dat vinden wij winst.De heer Van Bruchem wees er net op dat deze wet aan de overzijde unaniem
is aangenomen. De VVD heeft daar wel gemopperd, maar uiteindelijk gewoon voor
gestemd. Zij heeft daarbij wel gedreigd dat het ook nog door de Eerste Kamer
moest. Ik dacht dat dit bij elke wet het geval was, maar bij deze wet is daar
echt mee geschermd. De verdedigingstactiek om voor te stemmen en dan misschien
wat te overleggen met de heer De Beer, is wel aangeslagen bij de VVD, heb
ik begrepen. De grote vraag is nu wat het CDA doet. Het CDA heeft aan de overzijde
gezegd dat het heel goed is dat verhuurders moeten motiveren. De hamvraag
is of het CDA in de senaat kiest voor de lobby van de particuliere verhuurders
of voor de lijn van de beschermers van de huurders, die uit de brieven van
de Woonbond naar voren komt.De heer Werner heeft de tweedeling als argument genoemd, maar dat is wel
heel merkwaardig. Als de verhuurders de inflatie volgen, is er geen enkele
reden om dat huurbeleid uit te leggen. Iedereen kan snappen dat de corporaties
de inflatie moeten volgen, als zij in de toekomst willen blijven bestaan.
Er hoeft pas wat uitgelegd te worden, als zij erbovenuit komen. Dat is geen
tweedeling, maar een logische onderbouwing waarom er in het ene geval wel
iets wordt uitgelegd en in het andere geval niet. Ik ben erg tegen tweedeling,
maar de tweedeling die de heer Werner hier verzint, vind ik erg gezocht.Wij zullen afwachten wat het CDA gaat doen. Zoals altijd in dit soort
kwesties hebben zij de sleutel in handen. Na de evaluatie dat de CDA-senaatsfractie
haar sociale gezicht moest laten zien, kan ik mij niet voorstellen dat zij
op de harde lijn van de VVD terechtkomt, maar goed, wij zullen zien.De heer De Beer (VVD):Mijnheer de voorzitter! De VVD-fractie is van mening dat de huidige regelgeving
van de huurprijzen van woonruimte aanpassing behoeft. Bij een inflatie van
ruim 2% is een algemeen maximum voor huurverhogingen van 6,5% te hoog. Ook
het geldende percentage van 5,5, waarboven een huurverhoging moet worden onderbouwd
met het puntenstelsel, is naar onze mening te hoog en zal omlaag moeten. Laat
daarover geen misverstand bestaan. Toch staan wij niet te juichen bij dit
wetsvoorstel. Onze bedenkingen hebben betrekking op vier punten: het nieuw
gekozen maximum van de huurverhoging, de invoering van een extra motiveringsplicht,
de staatsrechtelijke aspecten van het wetsvoorstel en het tijdstip van de
invoering.Ik begin met het nieuwe maximum huurverhogingpercentage. De regering had
dit willen verlagen naar 4,5%. Dat had ons redelijk geleken. Het is echter
algemeen bekend dat een meerderheid van de Tweede Kamer dit te hoog vond.
Ten slotte is daarover een moeizaam compromis bereikt van 3,8%. Voor het eerst
in de geschiedenis van de Huurprijzenwet werken wij met decimalen achter de
komma. Met de regering is de VVD-fractie van mening dat op die manier de woningcorporaties
onvoldoende bandbreedte krijgen om binnen hun woningbestand marktconforme
huren na te streven. Van sommige complexen zou de hoge huur omlaag moeten
teneinde leegstand tegen te gaan. Om dat financieel te dekken, moeten van
kwalitatief goede woningen met achtergebleven huren, die vanzelfsprekend zeer
in trek zijn, de huren met meer dan 3,8% kunnen worden verhoogd. Wij vinden
het dus slecht voor een gezond volkshuisvestingsbeleid dat dit niet mogelijk
wordt gemaakt. Maar wij zullen ons neerleggen bij het in de Tweede Kamer bereikte
compromis.Het voorliggende voorstel van wet is een sequeel van genoemd compromis.
Het maximum huurstijgingspercentage komt daar op zichzelf niet in voor. Dat
staat in het Besluit huurprijzen woonruimte. Maar bij een maximum huurverhoging
van 3,8% moet uiteraard dat percentage van 5,5, waarboven de verhoging moet
worden gemotiveerd aan de hand van het woningwaarderingstelsel, worden aangepast.
Om dat in de gegeven situatie te verlagen naar het inflatiepercentage achten
wij niet onlogisch. Wij hebben dan ook geen bezwaar tegen dat onderdeel van
het wetsvoorstel.Voorzitter! Op het laatste moment is via een nota van wijziging een extra
motiveringsplicht toegevoegd. Die lijkt in vele opzichten op het wetsvoorstel
24456, bekend onder de benaming procesvereisten, dat door de Eerste Kamer
is verworpen. Er is een niet onbelangrijk verschil tussen de beide voorstellen.
In de Wet procesvereisten was een schriftelijke uitwisseling van standpunten
tussen huurder en verhuurder voorzien. Om dat mogelijk te maken, moest de
huurverhoging vier maanden tevoren worden aangezegd. Maar de essentie van
het toenmalige voorstel, namelijk de verplichting voor de verhuurder om uitgebreide
informatie te verstrekken aan iedere individuele huurder, komt in dit voorstel
terug.Het gaat daarbij om het verstrekken van de navolgende gegevens aan de
huurder. Ik som ze nog maar eens op. 1. Het aantal woningen, in eigendom bij
de verhuurder. 2. Het gemiddelde huurverhogingpercentage van deze woningen.
3. Het gewenste huurprijsniveau in relatie tot de kwaliteit en marktpositie,
dan wel de financiële overwegingen en kostenontwikkelingen, dan wel de
voorgenomen investeringen, dan wel de eerder gemaakte afspraken, maar altijd
voorzien van een toelichting. 4. Voorgenomen gewoon onderhoud in de komende
jaren. 5. Voorgenomen groot onderhoud in de komende jaren. 6. Voorgenomen
woningverbetering in de komende jaren. 7. Het percentage waarmee de nieuwe
huur zich verhoudt ten opzichte van de maximale huurprijsgrens. Dit alles
komt bovenop de reeds voorgeschreven, zeer gedetailleerde berekening van het
woningwaarderingstelsel. Het mag dan iets minder werk zijn voor
de verhuurder dan in het voorstel uit 1996, maar het is nog steeds een aanmerkelijke
verzwaring van de administratieve lasten.Inmiddels is de Wet op het overleg huurders-verhuurder in werking getreden.
Het zou beter zijn geweest om de evaluatie van die wet af te wachten alvorens
met deze uitbreiding van de motiveringsplicht te komen. Waarom heeft de regering
daar niet voor gekozen? In combinatie met de overlegwet vormt dit wetsvoorstel
dus een dubbele motiveringsplicht: naar de individuele huurders en naar de
huurdersverenigingen toe. Een beetje te veel van het goede. Ook in dit opzicht
zijn wij weer terug bij het voorstel procesvereisten van destijds. De regering
mag dan van mening zijn dat er wezenlijke verschillen bestaan tussen dit wetsvoorstel
en dat van de procesvereisten, de overeenkomsten zijn veel groter en wezenlijker.Het is goed om te bedenken dat al die moeite moet worden gedaan teneinde
maximaal 1,5% meer huur te mogen berekenen boven de inflatie. Het komt ons
voor dat hier sprake is van een onbalans in de weging van de belangen tussen
huurders en verhuurders. Er is bovendien al de opmerking gemaakt, eerder in
het debat, dat dit kleine verschil er waarschijnlijk toe zal leiden dat de
verhuurders zich zullen beperken tot de inflatie, zodat een belangrijk deel
van de huurders content zal zijn. Het is echter ook mogelijk dat, juist omdat
er zo veel moeite moet worden gedaan voor een verhoging daarboven, men maar
gelijk naar het maximum gaat. Dat betekent dat het omgekeerde gaat gebeuren
van hetgeen huurdersverenigingen en huurders beogen: verhuurders gaan meteen
het percentage van 3,8 hanteren. De heer Pitstra had het over zijn verhuurder
die 0,3% boven de inflatie vraagt, maar die verhuurder zal een volgende keer
zijn vingers er niet aan branden en gelijk op het maximum gaan zitten. Er
staat hem dus nog wat leuks te wachten als dit voorstel wordt aangenomen.De heer Pitstra (GroenLinks):Het verschil is wel dat hij met argumenten zal moeten komen.De heer De Beer (VVD):Dat moet hij voor die 0,3% ook. In mijn redenering pakt hij direct de
volle mep.De heer Pitstra (GroenLinks):Als je op het percentage van 3,8 gaat zitten, moet je met een ander verhaal
komen dan wanneer je 2,4% huurstijging wilt.De heer De Beer (VVD):Het werk is hetzelfde. Bovendien zijn de argumenten, die er nu bij komen,
formeel niet van invloed op de huurverhoging. Dat staat nadrukkelijk in de
stukken. Ze zijn alleen maar nuttig ter beoordeling van de vraag of überhaupt
de voorlichting voldoende is.De heer Werner (CDA):Dat geldt bovendien alleen voor de heer Pitstra, want de buurman met een
huurverhoging van minder dan 2,4% krijgt al die informatie niet. En dat vindt
de heer Pitstra dan opeens geen bezwaar?De heer De Beer (VVD):Voorzitter! Ik meen al met al dat dit wetsontwerp effecten kan hebben
die haaks staan op de huurdersbelangen. Het probleem van het vele werk geldt
met name voor de kleine particuliere verhuurders. Omgeslagen per woning komen
zij op veel werk en kosten. Maar ook de sociale verhuurders en grote beleggers
maken ernstige bezwaren, gelet op de brieven die wij ontvingen van Aedes en
de IVBN. Staat dit alles niet haaks op het regeringsstreven naar deregulering
en vermindering van administratieve lasten?Verder speet het ons zeer te moeten vernemen dat de regering niet wil
ingaan op ons voorstel om de uitbreiding van de motiveringsplicht voor te
leggen aan het Adviescollege toetsing administratieve lasten. Wij vragen de
regering om deze toezegging alsnog te doen.In het wetsvoorstel staat een zware sanctie op het onvolledig invullen
van het formulier door de verhuurder. In dat geval verlaagt de huurcommissie
de huurverhoging ambtshalve tot het niveau van de inflatie. De verhuurder
krijgt geen kans om eventuele fouten of vergissingen te herstellen. Het is
van groot belang te weten, hoe ver de huurcommissie mag gaan bij haar beoordeling
van de vraag of het formulier volledig is ingevuld. Mag zij alleen maar controleren
of alle vragen zijn beantwoord of moet zij ook naar de kwaliteit van die antwoorden
kijken? Helaas biedt het wetsvoorstel en de tot dusverre gevoerde gedachtewisselingen
daarover onvoldoende klaarheid. Wij vragen de staatssecretaris dan ook om
een volledige en duidelijke uiteenzetting op dit punt.Voorzitter! Op onze vraag in het voorlopig verslag of onzelfstandige woonruimte
nu ook onder de uitgebreide motiveringsplicht gaat vallen, kwam het antwoord
dat dat niet het geval zal zijn. Maar onze vraag waaruit dat blijkt, werd
nogal cryptisch beantwoord. Onze conclusie is dat het wetsvoorstel wel degelijk
de mogelijkheid openlaat om ook voor onzelfstandige woonruimte een verruimde
motiveringsplicht in te voeren. Dat komt door de wijze waarop een en ander
is geregeld, namelijk via de voorgeschreven formulieren. Wij hebben een proeve
gekregen van zo'n aangepast formulier, zoals dat voor zelfstandige woonruimte
zal gelden. Er bestaat ook een formulier voor onzelfstandige woonruimten.
De staatssecretaris is blijkbaar niet van plan om ook dat formulier uit te
breiden met een extra informatieverplichting, maar laat dit niet onverlet
dat een andere bewindspersoon, die daarover in de toekomst anders kan denken,
ook voor de onzelfstandige woonruimte en zonder tussenkomst van de Staten-Generaal
extra motiveringseisen kan stellen door heel simpel het formulier aan te passen?Voorzitter! De VVD-fractie heeft ook een staatsrechtelijke bedenking tegen
het wetsvoorstel. Een belangrijk element in de verhouding huurders-verhuurders –
namelijk de vraag welke gegevens de verhuurder aan de huurder dient te verstrekken –
wordt bij aanneming van dit wetsvoorstel per formulier geregeld. In de memorie
van antwoord wordt dit nog eens bevestigd. Dat formulier kan in een handomdraai
per ministerieel besluit worden veranderd. Daar komen geen Staten-Generaal
of Raad van State aan te pas. Wij vinden dat geen goede wijze van regelgeving.
Om een voorbeeld te noemen: het toch niet onbelangrijke punt waarover wij
het zojuist hadden, of ook onzelfstandige woonruimte onder de uitgebreide
motiveringsplicht valt, hangt af van de inrichting van de formulieren.De regering voelt zelf ook wel een beetje nattigheid. In de memorie van
antwoord wordt toegezegd, dat een eventuele wijziging van de motiveringsplicht
niet eerder zal plaatsvinden dan na de evaluatie van de Wet
overleg huurders verhuurder. Volgens de destijds gemaakte afspraak zal dit
ultimo 2001 gebeuren; dus zo lang is de bevriezingsperiode nu ook weer niet.
Verder zal de vraag of een ministeriële regeling nog steeds een adequaat
instrument is de aandacht van de staatssecretaris houden. Waarom niet toegezegd
dat deze zaken per wet, of anders minstens in een AMvB met voorhangprocedure,
zullen worden geregeld?Mijnheer de voorzitter! Wat ons wellicht het meest heeft verbaasd, is
de overhaaste invoering van de uitgebreide motiveringsplicht, te weten per
1 juli aanstaande. Vrijwel alle jaarlijkse huurverhogingsaanzeggingen zijn
op dit moment reeds de deur uit. Om alsnog aan de nieuwe eisen te voldoen,
moeten de verhuurders binnen twaalf weken gebruikmaken van de speciaal hiervoor
gecreëerde overgangsregeling. Dat betekent dat 1 à 2 miljoen verbeterde
aanzeggingen de deur uit moeten. Zelfs al zouden wij overtuigd zijn van nut
en noodzaak van de extra informatieverschaffing aan de huurders (quod non),
dan nog valt niet goed in te zien waarom invoering een jaartje eerder belangrijker
is dan de verwarring en de verspilling van kosten die nu dreigen.Eerder in mijn betoog zei ik al dat wel duidelijk is, dat de administratieve
lasten voor de kleine verhuurders harder aantikken dan voor de grotere. Dat
mag dan zo wezen, maar ons inziens is het ook voor de groten nog geen goed
beleid om wetgeving tijdens een aan de gang zijnde procedure te veranderen
en de maatschappij als het ware op te zadelen met extra werk en waarschijnlijk
ook extra verwarring. Wij vinden dit een ernstig bezwaar van het wetsontwerp.
Is het mogelijk, de invoering van de uitgebreide motiveringsplicht uit te
stellen, zodat de verhoging per 1 juli 2000 daar niet onder zal vallen? Zo
ja, is de regering dan daartoe bereid?Mijnheer de voorzitter! De fractie van de VVD heeft waardering voor het
beleid in grote lijnen van de staatssecretaris. Daarvan hebben wij reeds blijk
gegeven bij de behandeling van het begrotingshoofdstuk VROM voor het jaar
2000. Maar de regering weet ook dat wij attent zijn op een juiste parlementaire
controle en zeer grote waarde hechten aan deregulering en vermindering van
administratieve lasten. Wat dat betreft, wegen wij een aantal zaken in het
wetsontwerp blijkbaar anders dan de regering doet. Ons eindoordeel over het
wetsontwerp hebben wij nog niet bepaald. Met meer dan gewone belangstelling
zullen wij daarom naar het antwoord van de staatssecretaris luisteren.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Mijnheer de voorzitter! De wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte
die nu voor ons ligt heeft het afgelopen halfjaar voor veel discussie gezorgd
in de Tweede Kamer en een klein beetje in de samenleving. Het politieke resultaat
van het debat – dat af en toe op een gevecht leek – over de toegestane
verhoging van de huren ligt nu vandaag hier voor ons ter vaststelling.De fractie van de PvdA betuigt haar instemming met het resultaat dat in
de Tweede Kamer met het kabinet bereikt is: inflatievolgende huurverhoging
met daarboven een marge tot 3,8%. Wanneer de huurverhoging niet inflatievolgend
is, maar daar bovenuit gaat, dan moet de verhuurder dat besluit motiveren
tegenover de individuele huurder. Mede in relatie tot de woonlastenstijging
van de huurder met een inkomen rond het sociale minimum, zoals blijkt uit
Perspectief op Wonen, is een inflatievolgend huurbeleid een goed verdedigbaar
uitgangspunt, hoewel ook de ogen niet gesloten moeten worden voor de keerzijde
van de medaille, de verminderde flexibiliteit voor verhuurders om tot verevening
te komen van opbrengsten van duurdere en goedkopere huurwoningen. Niet te
ontkennen valt immers dat het verschil in huurprijzen eerder een gevolg is
van het bouwjaar dan van de kwaliteit van de woning. Niet te ontkennen valt
ook dat 3% van een woning met ƒ 900 huur het dubbele netto bedrag oplevert
dan wel kost dan van een woning met een huur van ƒ 500 huur, netto
verschillen voor zowel verhuurder als huurder. Met name de huurprijzen in
de groeikernen en groeisteden geven veeleer aanleiding tot huurverlaging dan
tot inflatievolgende huurverhoging, laat staan tot een huurverhoging, doorlopend
naar 3,8%. Daar tegenover staan in de bestaande steden nog veel huurwoningen
met huren van minder dan ƒ 600. Om een andere doelstelling van beleid
te bereken, namelijk de bereikbaarheid van de groeikernen, de Vinex-locaties
en de suburbane regiogemeenten voor mensen met lage inkomens, zullen de huren
van die woningen niet al te veel uit de pas moeten lopen met de huren in de
oudere delen van de steden.Huurverlaging dan wel nieuwbouw plegen met lagere aanvangshuren dan de
stichtingskosten moet beleidsmatig en financieel tot de mogelijkheden behoren.
Wil de verhuurder daartoe financieel in staat zijn, dan is het niet in alle
gevallen slecht beleid om lage huren iets meer te verhogen om de gevolgen
enigszins te compenseren. De marge die nu met deze wet overblijft, is klein.Het is ook goed om nog eens uitdrukkelijk te vermelden dat het merendeel
van de verhuurders, zijnde de corporaties, in de afgelopen jaren zeer verantwoord
met de huurverhogingen omgegaan zijn. De gemiddelde huurverhoging was in de
afgelopen jaren immers veel lager dan het toegestane maximum van 5,5%. Dit
kan niet in dezelfde mate gezegd worden van alle kleine particuliere verhuurders.Deze relativerende opmerkingen zijn overigens niet bedoeld als voorbode
van onthouding van onze instemming aan de wet, maar meer om aan te geven dat
het toekomstig beleid vermoedelijk veel flexibiliteit en maatwerk vraagt en
wij daarvoor met deze vorm van generieke wetgeving niet altijd de beste instrumenten
aanreiken.Maar met de discussies over de nota wonen, waarin een nieuwe woonwet aangekondigd
wordt, is er nog alle kans om dit debat voort te zetten. Ik hoop dat het een
vruchtbaar debat wordt waarin argumenten uitgewisseld worden en niet bij voorbaat
stellingen betrokken worden. De discussies die de afgelopen weken in de media
te volgen waren, zijn niet helemaal geruststellend op dit punt.Naast de huurverhoging wordt in deze wetswijziging geregeld dat verhuurders
hun individuele huurders moeten uitleggen waarom zij een huurverhoging boven
het inflatieniveau vaststellen. Over dit onderdeel van de wetswijziging worden
door de verschillende woordvoerders hier de meeste vragen
gesteld en er worden de meeste kanttekeningen bij geplaatst. De fractie van
de PvdA is zeer te spreken over dit onderdeel; naar haar oordeel had het zelfs
nog verder mogen gaan. Juist in een tijdsgewricht als het onze waarin mensen
eerder kortstondig deelnemen aan activiteiten dan zich langdurig verbinden
aan een organisatie, is het van belang dat de communicatie niet uitsluitend
verloopt via intermediaire kaders, maar ook rechtstreeks op de individueel
betrokkenen gericht is. In dat licht is de motiveringsplicht voor individuele
huurders een welkome aanvulling op de wet op het overleg tussen huurders en
verhuurders. Eigenlijk zou het in alle gevallen zo moeten zijn dat enerzijds
overlegd en onderhandeld wordt met organisaties van huurders, terwijl anderzijds
de individuele huurder rechtstreeks geïnformeerd wordt door de verhuurder.
Het feit dat uit de nulmeting door bureau Companen in overleg met DGVH, een
onderzoeksrapport dat ongeveer een half jaar geleden is uitgebracht, blijkt
dat de participatiegraad van huurders via organisatievorming bij de particuliere
verhuurders op dat moment slechts 15% was en bij de niet-winstgevende instellingen
tussen 25 en 50%, geeft aan dat het overleg, bedoeld als medezeggenschapsinstrument
van de huurder, bepaald nog niet optimaal werkt . De verplichting om een rechtspersoon
te vormen, zoals aangegeven in die wet, is begrijpelijk, maar daarmee wordt
voorbijgegaan aan de ontwikkelingen in de samenleving. Veel organisaties voldeden
op het moment van het onderzoek nog niet aan de erkenningeisen, vastgelegd
in de wet, zo bleek uit het rapport. Heeft de staatssecretaris aanwijzingen
dat de organisatiegraad van huurders in het afgelopen jaar groter geworden
is, alsook dat er meer voldaan wordt aan de gestelde erkenningseisen? Het
is van belang om bij de evaluatie van de wet op het overleg tussen huurders
en verhuurder, die binnen drie jaar na inwerkingtreding van die wet plaatsvindt,
goed in beeld te krijgen wat de betrokkenheid van de individuele huurder is
en op welke wijze de huurder geïnformeerd wordt. De staatssecretaris
kondigt in zijn nota naar aanleiding van het verslag het voornemen aan, daar
nader onderzoek naar te laten instellen. Onze fractie wil dat voornemen van
harte ondersteunen. Bij die motivering zou het moeten gaan om een inhoudelijke
verantwoording van de verhuurder aan de huurder: wat staat de verhuurder voor
ogen met de woning qua huur, qua onderhoud, qua toekomstperspectief? Eigenlijk
zou iedere verhuurder het niet alleen tot zijn juridische, maar ook tot zijn
morele plicht moeten rekenen om zo met zijn klanten om te gaan.Het is dan ook enigszins teleurstellend om te lezen en te horen dat de
verschillende instituties, zoals blijkt uit de brieven van Aedes en IVBN,
allereerst de administratieve problemen als gevolg van deze motiveringsplicht
opsommen in plaats van het belang van de zaak te onderkennen. Natuurlijk is
het lastig om de reeds verstuurde aankondigingen van de huurverhoging per
1 juli achteraf van een motivering te moeten voorzien en natuurlijk is dat
extra werk. Het was zowel voor de verhuurder als voor de huurder aanmerkelijk
beter geweest als deze wetswijziging een halfjaar eerder vastgesteld was.
Daarom zijn de klachten over de procedurele kant van de zaak te begrijpen.
Dit neemt niet weg dat ook deze instituties zouden kunnen inzien dat het belangrijk
is om hun individuele klanten, huurders, bewoners, goed te informeren.Er zijn helaas geen brieven over dit onderwerp binnengekomen waarin verhuurders
melden dat zij geen enkel bezwaar tegen de uitbreiding van de wet met een
motiveringsplicht aan individuele huurders hebben omdat zij al jaren gewend
zijn, zich zo te gedragen. Het feit dat het op dit moment geen praktijk is
om individuele huurders op de hoogte te stellen van huurverhoging en de toekomst
van het complex waarin zij wonen, rechtvaardigt als zodanig deze wetswijziging.
Als het een algemeen gangbaar gebruik geweest was, was immers de noodzaak
om het vast te leggen in regelgeving, minder sterk aanwezig geweest zijn.
Vergroting van de mogelijkheden tot zeggenschap van de huurder loopt via goede
informatievoorziening. De corporatiesector in totaliteit is op dit moment
erg bezig met schaalvergroting; fusies zijn aan de orde van de dag. Juist
op zo'n moment is het belangrijk, de aandacht voor de schaalverkleining gestalte
te geven, om te laten zien dat het streven naar een grotere organisatie kan
samengaan met aandacht voor en zeggenschap van de individuele huurder. Daar
gaat het uiteindelijk om. Juist daarom zou het belang van de motiveringsplicht
wel op iets meer instemming hebben mogen rekenen.Omdat het niet zozeer om een administratieve handeling gaat, maar eerder
om een vergroting van de betrokkenheid van de verhuurder op de individuele
huurder en omgekeerd, is het van belang, te letten op de wijze van uitvoering
van deze wetswijziging. De staatssecretaris wil via onderzoek nagaan of de
huurders de nadere motivering als positief ervaren. Dat is zinvol. Het is
ook goed om er inzicht in te verkrijgen of de verhuurders hun juridische verplichting
niet alleen administratief, maar ook inhoudelijk vorm weten te geven. Dit
inzicht kan een bouwsteen zijn voor een verbetering van de huidige wetgeving
in een nieuwe kaderwet, zoals de aangekondigde woonwet mogelijk omschreven
kan worden. Zo kan en moet evaluatie van wetgeving voortdurend leiden tot
herijking, die, naar wij hopen, niet alleen tot vermeerdering, maar soms ook
tot vermindering van regelgeving kan leiden.De vergadering wordt van 14.57 uur tot 15.15 uur geschorst.Staatssecretaris Remkes:Mijnheer de voorzitter! Ik wil de Kamer dankzeggen voor de vlotte wijze
waarop aan de behandeling van dit voorstel is meegewerkt. Deze vlotte medewerking
was nodig aangezien eind vorig jaar en begin dit jaar het huurdebat in de
voorronde lange tijd heeft gevraagd. Nu kan deze besluitvorming toch nog tijdig
worden afgerond.De heer Van Bruchem en anderen hebben erop gewezen, dat dat debat de achtergrondmuziek
was voor de behandeling van dit wetsvoorstel. Daarover zijn door de Kamer
een paar opmerkingen gemaakt en ook ik wil hierover enkele opmerkingen maken.
Ik was zeer verheugd dat van links tot rechts in deze Kamer wordt onderkend,
dat in het huurbeleid wel enige bandbreedte aanwezig moet zijn. Ik aanvaard
dat als een steun in de rug voor de komende ronde. Dit lijkt mij ook alles
te maken te hebben met de benadering die destijds welbewust
in deze Kamer met betrekking tot de bruteringswet aan de orde is geweest.
Het huurbeleid vindt namelijk daarin zijn fundament. Mevrouw Meindertsma en
de heren Werner en De Beer hebben hierover opmerkingen gemaakt.De heer De Beer heeft ook aangegeven, dat het percentage van 3,8 eerder
aan de lage dan aan de hoge kant is, met name om verhuurders voldoende flexibiliteit
te kunnen bieden. Die discussie wil ik maar laten voor wat zij is. Het maakt
overigens ook nog uit over welke verhuurder je praat, maar terugkijkend op
het huurdebat is bij mij nog volop het besef aanwezig, dat die bandbreedte
in de komende jaren in zekere mate aanwezig dient te blijven.De heer Van Bruchem heeft zich afgevraagd: hoe reëel is het te kiezen
voor inflatievolgend, gelet op een aantal kostenontwikkelingen? Mijn benadering
is steeds geweest, dat men in Nederland over het algemeen kan kiezen voor
een percentage dat inflatievolgend is. De verhuursector, zeker de corporatiesector
en de grote beleggers, kan dat financieel ruim hebben. Het herijkte prognosemodel
dat binnenkort zal worden gepubliceerd, zal dat aan alle kanten duidelijk
maken. Een aantal kostencomponenten hebben wellicht de neiging om wat sneller
te stijgen dan het inflatiepercentage, maar een aantal andere kostencomponenten
niet. De rente, die voor de meeste verhuurders een belangrijke kostenfactor
is, heeft zich in de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld. Dat weerspiegelt
zich in de financiële positie van bijvoorbeeld de corporatiesector als
geheel.Dan het kernpunt van dit debat! Waarom is op het laatste moment gekozen
voor een aangescherpte motivering? Voor alle duidelijkheid wil ik eerst op
het volgende wijzen en daarbij datgene betrekken wat te maken heeft met de
interpretatie van de brieven die deze Kamer in de afgelopen weken van verhuurders
heeft ontvangen. Er was al gekozen voor een motiveringsplicht voor een stijging
boven het inflatiepercentage. Dat was onderdeel van de deal die in de Tweede
Kamer werd gesloten: 3,8. Nu ligt de grens op 5,5 en wat de motivering betreft
zou die grens verlaagd worden naar 2,2. Het derde element was de huursubsidie.
Dat kan voor niemand een verrassing zijn, ook niet voor de verhuurders.Ik ben gaandeweg tot de conclusie gekomen dat uitsluitend de relatie met
de puntentelling voor de huurders onvoldoende is om in de weging van prijs-kwaliteit
bevredigende informatie te krijgen. Onder anderen de heer Werner heeft gevraagd
hoe deze benadering zich verhoudt tot de nota Wonen. Een van de uitgangspunten
in de nota Wonen is dat de burger een veel centralere positie dient te krijgen.
Als je dat serieus neemt, moet je bereid zijn om de burger als huurder een
sterkere positie te geven bij de beoordeling van de prijs-kwaliteitverhouding.
Ik zeg dit met nadruk, omdat wij niet praten over een half brood, maar over
het belangrijke product wonen, dat een belangrijk beslag legt op het besteedbaar
inkomen van de burger. Ik zeg dit tegen de achtergrond van de niet onaanzienlijke
huurstijgingen als gevolg van de tussenbalansoperatie begin jaren negentig
en mede als gevolg van het bruteringsakkoord, met name in de eerste helft
van de jaren negentig. Mevrouw Meindertsma heeft er terecht op gewezen dat
die ontwikkelingen in de tweede helft van de jaren negentig in belangrijke
mate zijn afgevlakt en sindsdien behoorlijk in de richting van inflatie tenderen.
In het totale beeld bezien zijn de huurstijgingen in dat decennium fors geweest.De vraag is in welke mate de markt zijn werk moet kunnen doen. De conclusie
is dat die markt op dit moment niet perfect werkt, zij het niet alleen als
gevolg van financiële en sociale verhuisdrempels. De markt werkt ook
nog onvoldoende omdat die niet helemaal transparant is. De overheid heeft
hierin dan ook wel degelijk een rol te vervullen. Bij dit product is het mijns
inziens redelijk normaal dat er adequate informatie over prijs en kwaliteit,
ook op langere termijn, aan de individuele huurder wordt gegeven om hem in
de gelegenheid te stellen tijdig afwegingen te maken. Dat is wat mij betreft
het belangrijkste motief.Een ander argument betreft het uitgangspunt "gemiddeld inflatievolgend"
dat in het regeerakkoord is neergelegd en dat extra wordt onderstreept door
de aangescherpte motiveringsplicht. Ongetwijfeld zal er enige drempelvorming
ontstaan om meer dan de inflatie te vragen als gevolg van deze aangescherpte
motivering. Het is wat mij betreft een belangrijk signaal in de richting van
de verhuurders dat men in de komende jaren zal moeten proberen het uitgangspunt
"gemiddeld inflatievolgend" zoveel mogelijk aan te houden. Als verhuurders
om welke reden dan ook een beleid uitstippelen om meer dan inflatievolgend
te vragen, zal men terdege rekenschap daarvan moeten geven, ook aan de huurders.Als volgend argument – ik noemde dat al toen ik sprak over de herijking
van het prognosemodel – noem ik dat corporaties en beleggers niet armlastig
zijn. Ik proef dat toch bij verschillende sprekers. In zijn algemeenheid staan
de corporatiewereld en de beleggerswereld er financieel redelijk voor. Natuurlijk
heb ik mij goed gerealiseerd dat als gevolg van de aangescherpte motiveringseisen
administratieve lasten ontstaan, maar toch wil ik enige relativerende opmerkingen
maken. Die 70 à 80% van de heer Werner gold ook bij een niet-aangescherpte
motiveringsplicht, omdat volgens de huidige raming 70 à 80% van de
huurders wordt geconfronteerd met een huurstijging boven de inflatie. Die
zouden dus in de systematiek waarbij het percentage van 5,5 wordt verlaagd
naar 2,2 sowieso geconfronteerd zijn geworden met de verplichting dat de puntentelling
moet worden meegestuurd. In het algemeen roept de invulling van de puntentelling
relatief nog wat meer lasten op dan de invulling van de formulieren die er
nu zijn bijgevoegd, omdat voor de invulling van de puntentelling informatie
uit het huis benodigd is, en je de invulling van de huidige formulieren kunt
halen uit de eigen administratie.Dat raakt tegelijkertijd het bezwaar van de heer Werner waar het gaat
om de mogelijke tweedeling. Van tweeën één: of ik moet
zijn pleidooi zo vertalen dat deze motiveringsplicht op alle huurders betrekking
zou moeten hebben. Als dat zo is, zou dat nu moeten worden uitgesproken. Of
dat is niet aan de orde, maar dan blijft die 70 à 80% gelden die ook
al in de situatie van de niet-aangescherpte motiveringsplicht daarmee geconfronteerd
zou zijn geworden. Daar is de grens gelegd. De vraag is veel meer of je het
eens bent met die grens – boven de inflatie vereist een motivering,
onder de inflatie niet – of dat je het daar niet mee
eens bent. Dat vind ik op zichzelf een onderwerp waarover wat mij betreft
een open discussie mogelijk is. Als de heer Werner daarnaar vraagt, ben ik
graag bereid dat in de toekomst bij de evaluatie te betrekken.Als onze inschattingen juist zijn, zullen de administratieve lasten als
gevolg van de "eerste keer" relatief aan de hoge kant zijn, terwijl die lasten
vanwege de ervaring die men opdoet en de informatie die boven tafel komt,
in latere jaren aanzienlijk kunnen afvlakken. Niet over de verhuurders in
zijn algemeenheid sprekend, kan ik zeggen dat het zeker bij de corporaties
en de grote beleggers gaat om informatie waarvan men zich al bewust was. De
vraag is veel meer aan de orde hoe je die informatie kunt ontsluiten. Maar
zeker voor corporaties moet het vrij gemakkelijk zijn om die informatie paraat
te hebben en bij wijze van spreken op een betrekkelijk makkelijke manier tot
invulling van die formulieren te komen. Goed verhuurderschap betekent ook
dat men zich daarvan op voorhand bewust is.De tweede nota van wijziging en de instelling van het adviescollege hebben
elkaar gekruist. Het apparaat van het adviescollege is nog in opbouw. Het
was dus fysiek onmogelijk om de tweede nota van wijziging aan dit college
voor te leggen.De overlegwet was met nadruk gericht op de organisaties. De motivering
op grond van dit wetsvoorstel is primair bestemd voor de individuele huurder.
Dit is een principieel onderscheid. Het informeren van de individuele huurder
vind ik belangrijker dan informatiestromen richting organisatie. In het kader
van de evaluatie van de overlegwet kan worden bezien hoe het een zich tot
het ander verhoudt. Wij moeten niet denken dat verhuurders in alle gevallen
terugkoppelen naar individuele huurders. Nog afgezien van het feit dat de
overlegwet geldt voor verhuurders met een bezit van meer dan honderd woningen,
werkt het in de praktijk natuurlijk anders. De positie van de huurder moet
ook liberalen aanspreken. Ik heb mij hier in ieder geval goed rekenschap van
gegeven.De heer De Beer veronderstelt terecht dat de overlegwet in 2001 geëvalueerd
wordt. Het belangrijkste aandachtspunt daarbij is de beantwoording van de
vraag op welke wijze het informatiesysteem zonder bureaucratische rompslomp
sluitend gemaakt kan worden. Ik wijs erop dat de informatiestroom aan huurders
een belangrijk gegeven is. De heer Werner heeft gelijk dat in de nota Wonen
ook op deze problematiek wordt ingegaan, bijvoorbeeld op de ruimte voor nieuwe
contractvormen. Ik kan mij heel goed voorstellen dat de resultaten van de
evaluatie van de overlegwet hierbij worden betrokken. Deze ervaringen zullen
verwerkt moeten worden in de geplande woonwet. In de eerste tranche, vermoedelijk
in de eerste helft van 2002, komt de positie van burgers aan de orde. Op die
manier is gewaarborgd dat ook de Eerste Kamer zich hierover kan uitspreken.
Ik ben bereid om in dat kader de op dat moment volledig op stoom zijnde commissie
Administratieve lasten te raadplegen over de beantwoording van de vraag op
welke wijze de doelstelling met zo min mogelijk administratieve lasten gerealiseerd
kan worden. Ik sta hier dus open tegenover.De heer De Beer en anderen wijzen er terecht op dat in het wetsvoorstel
inzake procesvereisten ten aanzien van sommige onderdelen gelijkluidende procedurevoorschriften
zijn opgenomen. Echter, op het punt van de administratieve belasting ging
dat wetsvoorstel aanzienlijk verder. Er was onder andere een dubbele procedure
in opgenomen. De consequenties van dat wetsvoorstel aangegeven in termen van
belasting waren aanmerkelijk verdergaand dan de nu voorgestelde aangescherpte
motiveringsplicht. Dat wetsvoorstel zou overigens ook, in tegenstelling tot
het aan de orde zijnde wetsvoorstel, voor alle verhuurders – van hospita
tot corporatie – hebben gegolden.De heer De Beer heeft gevraagd in hoeverre men straks is overgeleverd
aan de staatssecretaris die er "toevallig" zit. Een verhuurder, een hospita,
kan een en ander wel op vrijwillige basis doen, maar het in verplichtende
zin regelen ervan vergt wetswijziging. Het wetsvoorstel sluit dat dus uit.De heer De Beer (VVD):Waaruit blijkt dat in de wettekst?Staatssecretaris Remkes:Ik zal in tweede termijn het exacte artikel noemen. Overigens heb ik altijd
begrepen dat de behandeling als onderdeel van de wetsgeschiedenis niet geheel
onbelangrijk is. Dat punt is wat mij betreft duidelijk.De heer De Beer – ook de heer Werner heeft hierover gesproken –
heeft gevraagd of de ministeriële regeling een te mager instrument is.
Ik heb al impliciet toegezegd en zelfs expliciet in de nota naar aanleiding
van het verslag opgenomen dat, vooruitlopend op het in procedure nemen van
de evaluatie en op de procedure inzake de woonwet, er geen aanscherpingen
zullen plaatsvinden. Er zal gepoogd worden, de wijze waarop in de toekomst
wordt geregeld dat de huurverhoging gemotiveerd zal worden aan de huurders
zodanig in de woonwet op te nemen dat parlementaire betrokkenheid gegarandeerd
is.De heer De Beer vroeg zich af of de kleine verhuurder niet onevenredig
op kosten wordt gejaagd. Dat is niet het geval omdat de puntentelling, die
sowieso ingevuld moet worden, relatief het meeste werk vereist. De toevoegingen
op het formulier zijn aanzienlijk minder bewerkelijk. De relativering die
in het betoog van de heer De Beer doorklonk, gaat grotendeels niet op.In de discussie wordt de indruk gewekt dat de positie van de huurcommissie
anders zou worden. Dat is echter niet aan de orde. De huurcommissie kan slechts
toetsen en het voorgestelde huurverhogingspercentage ambtshalve verlagen als
het formulier niet dan wel aantoonbaar onvolledig is ingevuld. Voor de positie
van de huurcommissie heeft dit geen betekenis. Ik hecht er ook aan –
deze discussie is ook in de Tweede Kamer gevoerd – dat nog eens goed
te benadrukken. De huurcommissies zijn op dit ogenblik wettelijk niet toegerust
om de andere, wat ruimere toetsende rol te spelen. De huurcommissies zijn
ook qua samenstelling en ambtelijke ondersteuning op dit moment niet toegesneden
op die andere rol. Als je dat wilt, is dus wetswijziging nodig. Dat kan niet
zonder meer. Daarbij zal altijd de Eerste Kamer in beeld komen.Over de onzelfstandige woonruimte heb ik reeds gesproken. Mevrouw Meindertsma
heeft nog gevraagd of er aanwijzingen zijn waaruit blijkt dat de organisatiegraad
 van huurders de afgelopen jaren groter is geworden in verband
met de overlegwet. Wij hebben daarover nog geen concrete gegevens. Dat zal
vanzelfsprekend betrokken worden bij de evaluatie van de overlegwet. Ik kan
daar nu dus geen kwantitatieve gegevens over verstrekken.De heer Van Bruchem heeft gevraagd of dit formulier nog wel binnen artikel
19 valt. De nieuwe elementen uit het formulier maken onderdeel uit van de
onderbouwing van de wijze waarop de voorgestelde huurprijs is berekend. Daar
gaat artikel 19 over. Het antwoord op zijn vraag is dus "ja".Ik heb begrepen dat een groot deel van de Kamer zich afvraagt of het niet
verstandig is om de wet nu aan te nemen, maar in verband met een aantal administratieve
overwegingen – formulieren zijn al verstuurd; de termijn is kort –
een jaar later te effectueren. Die vraag hebben wij ons ook in het voortraject
gesteld. Daarom wordt ook voorgesteld, de overgangstermijn met zes weken te
verlengen. Het lijkt mij dat het technisch wel kan. Men heeft immers twaalf
weken om eventuele omissies te corrigeren. Ik erken het probleem van de formulieren
die al verstuurd zijn.Uit een oogpunt van fatsoen in de richting van de sector en uit een oogpunt
van behoorlijk bestuur ben ik best bereid om te zeggen dat het wenselijk is
om het een jaar later te effectueren, maar over één ding wil
ik geen misverstand laten bestaan: van uitstel moet geen afstel komen. Voor
mij blijft dus voorop staan dat het in de toekomst belangrijk is dat de huurders
door hun verhuurder over een aantal zaken zoals die nu aan de orde zijn, worden
geïnformeerd als onderdeel van het totale omgangsrecht huurder-verhuurder.
Als dat nodig is om fracties over de streep te trekken om voor dit wetsvoorstel
te stemmen, ben ik bereid om toe te zeggen de wet een jaar later in te laten
gaan. Ik heb al gezegd dat het dan zo geregeld kan worden dat de ervaringen
die wij opdoen in 2001, nog bij de totale evaluatie worden betrokken. Dat
vind ik wel belangrijk. Dan kunnen wij dat totale beeld betrekken bij de formuleringen
die in de Woonwet komen te staan.Fracties die van oordeel zijn dat het individuele informeren niet moet
gebeuren, kan ik niet over de streep trekken. Daarover bestaat dan een principieel
verschil van opvatting en dat moet dan ook maar duidelijk worden.De heer Werner (CDA):Voorzitter! Ik dank de staatssecretaris voor zijn heldere en duidelijke
antwoord op de inbreng in eerste termijn. De CDA-fractie is haar eerste termijn
begonnen met de stelling dat er voor ons nauwelijks aanleiding was geweest
om over de ingediende wet het woord te voeren, als zij ongewijzigd was aangenomen
in de Tweede Kamer. Onze kritiek betrof vooral de extra motiveringsplicht
die er tijdens het debat in is geslopen. Ons belangrijkste argument daarvoor
was dat wij het niet passend vinden om in zo korte tijd zo'n uitbreiding van
de motiveringsplicht aan de verhuurders op te leggen.Alles wat er over de procesgang bij de invoering is gezegd, over uitstel
en naderhand informatie geven, geeft aan dat er toch wel iets wringt. De staatssecretaris
heeft dat niet ontkend. Hij heeft aan het slot van zijn betoog gezegd bereid
te zijn de invoering van dat formulier een jaar uit te stellen, zonder afstel.Uit mijn betoog moet de staatssecretaris duidelijk zijn geworden dat onze
fractie niet tegen een informatieplicht voor individuele huurders is. Wij
hebben alleen de stelling betrokken dat de wettelijke basis voor deze informatieplicht
de Wet huurders/verhuurders is. Wij vinden dat de informatie die hierbij op
tafel komt, eenduidig moet worden doorgegeven naar individuele huurders, zodat
er geen dubbele informatiecircuits ontstaan, met het grote risico dat er onduidelijkheid
ontstaat, omdat de informatie niet gelijkluidend is.Wij zien deze informatievoorziening het liefst in het verlengde van het
overleg dat tussen huurders en verhuurders wordt gevoerd, omdat de wet zelf
aangeeft welke informatie er moet komen. Deze kan in het overleg worden betrokken,
waarbij de argumenten voor huurverhoging worden uitgewisseld. Zo komt er een
sluitend systeem van collectief overleg en informatie die aan de individuele
huurders wordt verstrekt.Wij vinden dus niet dat de positie van de huurders niet moet worden versterkt,
zoals de staatssecretaris zegt. De huurders moeten individueel worden geïnformeerd
over de argumenten en overwegingen die aan de aangezegde huurverhoging ten
grondslag liggen. Onze bezwaren betroffen de procesgang, de onverhoedsheid
van de invoering en alle administratieve problemen die daarmee gepaard gaan.
Als de staatssecretaris een uitspraak van onze fractie vraagt over het principe,
kunnen wij daar "ja" op zeggen.De staatssecretaris heeft duidelijk gemaakt dat de aanscherping van de
motiveringsplicht niet van toepassing is op onzelfstandige woonruimtes en
voorts toegezegd een jaar uitstel te geven bij de invoering van deze extra
motiveringsplicht. Daarnaast komt er een evaluatie van de Wet huurders/verhuurders
en van de ervaringen met de motiveringsplicht. Gezien deze toezeggingen menen
wij dat wij onze steun aan dit wetsvoorstel niet moeten onthouden.De heer Van Bruchem (RPF/GPV):Mijnheer de voorzitter! Ik dank de staatssecretaris voor zijn antwoorden
en voor de toezeggingen die hij heeft gedaan. Op een gegeven moment had ik
het gevoel dat hij mondeling een soort nota van wijziging voordroeg, maar
formeel is dat natuurlijk niet zo. Zolang de rente laag is of daalt, kan een
inflatievolgend huurbeleid in verhouding tot allerlei kostenontwikkelingen
lang worden volgehouden. Als de rente de andere kant op gaat, kan dat plaatje
anders worden, maar daar zitten wij dan allemaal bij. Ik kom bij de interpretatie
van de staatssecretaris van artikel 19. Naar mijn gevoel is die interpretatie
wat ruim, maar ik had eerlijk gezegd ook geen ander antwoord verwacht. Dan
zou de staatssecretaris het uiteraard zo niet hebben gedaan. Ik laat dat punt
verder rusten.Een vraag waarop ik geen antwoord heb gekregen betreft die over de privacyaspecten
voor kleine verhuurders. In bepaalde situaties kan dit vervelende gevolgen
hebben. Omdat dit deel van het formulier voor een jaartje is uitgesteld, vraag
ik de staatssecretaris om daar in ieder geval nog eens naar te kijken. Misschien
moet men de zeer kleine verhuurders niet alle vragen verplicht laten invullen.Onze benadering is dat wij ons niet ten principale verzetten tegen het
informeren van de individuele huurders op een aantal punten.
Ik heb reeds nadrukkelijk gezegd dat met name het waarderingsysteem zeer zinvol
lijkt. Wij hadden en hebben nog steeds onze twijfels of het algemene deel
van het formulier meer is dan een dode mus, zo lang er weinig of geen rechtsgevolgen
aan verbonden kunnen worden. Ik neem aan dat dit aspect in het toekomstige
beleid verder meegenomen zal worden. Ook op dat vlak heeft de staatssecretaris
een aantal uitspraken gedaan.Voor een deel klopt het verhaal over de tweedeling. Het is in ieder geval
nodig dat men weet hoe de huurprijsverhoging is onderbouwd. In het algemene
deel van het formulier zitten een aantal zaken, zoals onderhoudsplannen en
zo, waarvan ik vind dat alle huurders, ongeacht de huurprijsverhoging, goed
op de hoogte moeten zijn.Ik weet niet zeker of de toezegging van de staatssecretaris betrekking
heeft op het hele formulier, inclusief de punten, of alleen op het eerste
deel van het formulier. Ik krijg de indruk dat zijn toezegging alleen het
eerste stuk betreft. Ik hoor dat graag bevestigd.Na deze reactie en na deze toezeggingen van de staatssecretaris zullen
wij onze steun aan dit wetsvoorstel niet onthouden. Wij vinden het sowieso
moeilijk om bezwaren tegen een uitvoeringsregeling zodanig zwaar te laten
wegen dat wij tegen een wetsvoorstel zouden stemmen dat op zich onze steun
kan wegdragen.De heer Pitstra (GroenLinks):Mijnheer de voorzitter! Ook ik dank de staatssecretaris voor zijn gedegen
beantwoording, waarbij hij met een wat ons betreft grote verassing kwam aan
het einde van zijn betoog.De staatssecretaris heeft gezegd dat men van links tot rechts voor bandbreedtes
is. Wij zijn daar echter niet voor. Wij zijn groen-links en behoren echter
ook tot links, denk ik zo. Een huurverhoging boven het inflatiepercentage
sluiten wij niet uit, mits er kwaliteitsverbeteringen tegenover staan en erover
gepraat kan worden. Dat is onze lijn.De hoofdlijn van de staatssecretaris, ook in zijn nieuwe nota Wonen, is
om de burger, de huurder, een sterkere positie te geven. Het betreft hier
nadrukkelijk niet de verhuurder. Het gaat om de huurder. Die heeft niet zo'n
sterke positie. De verhuurder heeft al een sterke positie. Bij dat uitgangspunt
van de staatssecretaris steunen wij hem. Het gaat daarbij altijd om de verhouding
tussen individuele belangen en collectieve belangen. De goede balans daartussen
moet gevonden worden.De staatssecretaris maakt nog eens duidelijk dat hij niet een botte marktliberaal
is, want bij marktimperfecties houdt de overheid een sturende rol. Dat is
met name om het door hemzelf zo belangrijk gevonden uitgangspunt te garanderen.
Daar zijn wij het mee eens.Ik begrijp het punt dat het CDA heeft ingebracht over de tweedeling nu
beter. Het CDA zegt dat men het mooi zou vinden als iedereen, dus ook mensen
die te maken krijgen met een huurverlaging of met een huurverhoging op de
inflatiestijging, informatie krijgt. De staatssecretaris zal daar niet principieel
op tegen zijn. Hij neemt dat ook mee in de evaluatie. Ik ben er niet op tegen
als het gebeurt. Het is goed als alle huurders informatie krijgen, alhoewel
het voor de huurder die een hoge huurverhoging krijgt belangrijker is dan
voor de huurder die een heel lange huurverhoging krijgt.De staatssecretaris geeft vrij onverwachts een jaar prijs. Hij heeft het
nog niet toegezegd. Volgens mij heeft hij alleen maar gezegd dat hij het zou
willen toezeggen. Hij heeft het dus nog niet toegezegd. Wat ons betreft is
het ook niet echt nodig, want ze hebben drie maanden de tijd om het nog eens
uiteen te zetten op het formulier. Wordt dit een echte toezegging en is het
voor het CDA een breekpunt als het dit jaar zou moeten? Als de bewindsman
de toezegging gestand wil doen, zal de ingangsdatum van de wet ook moeten
worden gewijzigd. Wij zouden dat jammer vinden, ook al is het nogal onhandig
dat er twee keer een formulier moet komen. Ik vind dat echter geen onoverkomelijk
bezwaar. Kennelijk vindt de staatssecretaris dat hij dit prijs moet geven
om het wetsvoorstel te redden. Wil hij in zijn tweede termijn aangeven of
ik dit correct inschat?De heer De Beer (VVD):Voorzitter! Ik dank de staatssecretaris voor zijn uitstekend en deskundig
antwoord dat zeer to the point was. Bijna achteloos heeft hij een voor mij
zeer principieel punt aangekaart toen hij zei dat het wel heel liberaal is
om de huurder als een mondig persoon te zien en hem van de nodige informatie
te voorzien zodat er een evenwaardige relatie ontstaat tussen verhuurder en
huurder. Dat kunnen wij best met hem eens zijn. Ook bij de behandeling van
het wetsvoorstel procesvereisten hebben wij nadrukkelijk gezegd dat wij niet
tegen een individuele informatieplicht van de verhuurder zijn. De vraag is
alleen hoeveel rompslomp dat met zich meebrengt en wat je in alle redelijkheid
van de verhuurder en de huurder mag eisen. Daartussen dient een evenwicht
te bestaan. Bovendien mag van de verhuurder niet worden geëist dat hij
veel extra werk doet, terwijl dat werk nauwelijks wordt gehonoreerd in de
vorm van een redelijke huurverhoging die hem ruimte biedt voor een goed beleid
binnen zijn woningbestand. Ik doel onder andere op de mogelijkheid om de huur
van aantrekkelijke woningen extra te verhogen en die van slechte woningen
wat minder of zelfs te verlagen. Daartussen moet een zeker evenwicht bestaan,
maar als dat ontbreekt, hebben wij de nodige bezwaren. In die situatie bevinden
wij ons ook bij dit wetsvoorstel. Ik benadruk nogmaals dat wij niet tegen
de plicht voor de verhuurder zijn om informatie te verstrekken aan de huurder.De heer Pitstra heeft het nogal kort door de bocht als volgt geformuleerd:
ben je voor of tegen de huurder? Ben je voor of tegen de verhuurder? Ik heb
niet het gevoel dat die breuklijn zo ligt in deze Kamer. Het gaat erom dat
er een redelijke afweging van alle belangen plaatsvindt en dat hetgeen wij
hier besluiten goed is voor de volkshuisvesting. Het volkshuisvestingsbeleid,
voorzover het door de overheid wordt gestuurd, moet leiden tot een goed woningbestand
waar voldoende onderhoud en vernieuwing plaatsvindt. Daarvoor moet ook geld
op tafel komen.Voorzitter! De staatssecretaris maakte min of meer impliciet de niet onaardige
opmerking dat hetgeen in deze Kamer is gezegd over de bandbreedte voor verhuurders
hem een steun in de rug geeft in de Tweede Kamer om die bandbreedte te verdedigen.
Hij heeft onze steun voor een wat grotere bandbreedte voor de verhuurders.
Bij twee eerdere begrotingsbehandelingen is namens de VVD-fractie
gezegd, dat eigenlijk nog eens zou moeten worden gekeken naar ons voorstel
om de maximumhuurverhoging niet in procenten, maar in (euro)centen uit te
drukken. Daarmee voorkom je veel problemen waarmee wij nu worstelen als het
gaat om percentages in relatie tot de bandbreedte. De staatssecretaris en
mijn collega's zullen weten waarop ik nu duid. Ik wil graag nogmaals aandacht
vragen voor ons voorstel op dit punt.De heer Werner sprak over huurders die wel geïnformeerd worden en
huurders die niet geïnformeerd worden. Dat heet dan de tweedeling. Het
klinkt misschien gek, maar die tweedeling heeft ook grote voordelen. Om te
beginnen: hoe minder regulering je toepast, hoe beter het is. Het is beter
om de verhuurders alleen dan tot extra informatie te verplichten wanneer zij
werkelijk hogere huurverhogingen vragen. Waar de huurverhoging duidelijk alleen
in de pas loopt met de inflatie, kan dat worden nagelaten. Uit het oogpunt
van deregulering zou zo'n tweedeling wel aan te bevelen zijn.Er is een tweede, misschien nog belangrijker, reden om de tweedeling niet
negatief te benaderen. Zolang je een tweedeling hebt, vraag je alleen maar
extra werk van de verhuurder wanneer hij een extra huurverhoging vraagt. Als
je dat weglaat, heeft de overheid ook een instrument uit handen gegeven om
de verhuurders een beetje te ontmoedigen om een grotere huurverhoging te vragen.
Als iedereen, ongeachte de omvang van de huurverhoging, alle gegevens op tafel
moet leggen en al het werk moet doen, zullen verhuurders allicht maar meteen
een hogere huur gaan vragen. Wanneer je de tweedeling kwijtraakt, raak je
een instrument kwijt. De heer Werner en de regering zouden daarover eens moeten
nadenken.De heer Werner (CDA):Wij willen er graag nog eens over nadenken, maar daar staat natuurlijk
wel tegenover, dat de informatie niet alleen betrekking heeft op het gevoerde
huurbeleid. Voor iedere huurder is het van belang om te weten welk onderhoud
aan de woning wordt gepleegd, wat men van plan is met de woning, of die in
een saneringsbuurt ligt enz. Voor ons is het principieel dat iedereen informatie
krijgt. De situatie mag niet ontstaan dat de ene huurder in een wijk wel een
brief met allerlei informatie krijgt, maar een ander niet weet wat de verhuurder
van plan is met zijn woning te doen. Dat is toch ook een bezwaar? Dit behoeft
niet het eindoordeel te zijn, maar het is wel een element dat wat onze fractie
betreft meegenomen moet worden bij de verdere evaluatie.De heer De Beer (VVD):Dat is wel waar, maar ik wijs even op de praktische problemen die worden
gecreëerd. Bovendien: de huurders waaraan een hoge huurverhoging wordt
gevraagd, worden op dezelfde manier behandeld als de huurders waaraan een
lage huurverhoging wordt gevraagd. Daar is dan ook weer een ongelijkheid.Hoe het ook zij, wij zijn blij met een aantal toezeggingen van de staatssecretaris.
Als de nieuwe woon- en huurregels eens goed op een rij worden gezet, zal hij
de Staten-Generaal op een of andere manier betrekken bij de uitvoeringsmaatregelen.
Dat zal dan in de vorm van een AMvB of wellicht door een bepaling in de wet
gebeuren. Een tweede toezegging is dat hij de adviescommissie administratieve
lasten zal betrekken bij de nieuwe wetgeving, die voor eind volgend jaar op
stapel staat. Misschien is het nog niet zo'n slecht idee om de commissie,
wanneer zij eenmaal functioneert, even te laten kijken naar de huidige formulieren.De derde, belangrijke, toezegging die hij heeft gedaan is, dat de haastige
uitvoering van de extra motiveringseisen niet doorgaat, zodat niet al die
rompslomp ontstaat. Wij zijn de staatssecretaris heel dankbaar voor deze toezegging.
Wij hebben nu acht maanden of een jaar de tijd om daar nog eens naar te kijken.
Hij kan onze opmerkingen meenemen bij zijn verdere wetgeving.De staatssecretaris herhaalde de toezegging uit de memorie van antwoord,
dat de huidige situatie tot het tijdstip van nieuwe wetgeving wordt bevroren.
Misschien kan hij in tweede termijn nog iets zeggen over de onzelfstandige
woonruimte. Onze taxatie is, dat in het wetsontwerp absoluut geen onderscheid
wordt gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. De vraag of
onzelfstandige woonruimte erbij betrokken wordt, hangt wel degelijk af van
het al dan niet veranderen van het formulier.Samenvattend, voorzitter, kan ik zeggen dat wij een aantal toezeggingen
van de staatssecretaris hebben gekregen, die wij zeer waarderen. Ik zeg niet
dat wij nu ineens laaiend enthousiast over het wetsvoorstel zijn, want dat
is beslist niet zo. Wel hebben deze toezeggingen ons over de streep getrokken;
wij zullen ons niet tegen aanvaarding van het wetsvoorstel verzetten.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Mijnheer de voorzitter! Ik dank de staatssecretaris hartelijk voor zijn
antwoord in eerste termijn. Ik ging ervan uit dat ik geen tweede termijn nodig
zou hebben tot hij aan het eind van zijn antwoord in mijn ogen zeer gemakkelijk
instemde met een jaar uitstel van de informatieverplichting, wat wij bijna
het meest wezenlijke onderdeel van het wetsvoorstel vinden. Hij spreekt van
uitstel zonder afstel, maar ik moet zeggen dat mij niet helemaal helder is,
wat hij nu precies wil uitstellen en hoe hij dat vorm wil geven. En hoe zal
hij deze plicht volgend jaar wel invoeren? De heer De Beer zegt dat er bij
de motiveringsplicht een balans moet worden gevonden tussen de belangen van
de huurder en die van de verhuurder, maar daar zou toch geen tegenstelling
tussen moeten bestaan? De verhuurder zou er toch buitengewoon veel belang
bij moeten hebben, zijn huurders in voldoende mate te informeren over wat
er op de korte en de middellange termijn gaat gebeuren op het punt van verhoging
van de huren en de toestand van de woningcomplexen? Mocht de staatssecretaris
het invoeren van deze verplichting toch uitstellen – nogmaals, ik betreur
het dat hij dit zo snel gedaan heeft – dan zou het misschien goed zijn,
in overleg met de verschillende partijen nog nader inhoud te geven aan de
plicht tot informatie aan de huurders, opdat het niet alleen een administratieve
verplichting zal zijn, maar ook echt inhoud zal krijgen. Dan kunnen de resultaten
bij de evaluatie betrokken worden.Ik kan mij voorstellen dat de staatssecretaris met vreugde kennis heeft
genomen van de bandbreedte, maar zo expliciet als hij zegt dat wij op termijn
bij de huurverhogingen een bandbreedte in stand zouden willen
houden, heb ik het niet gezegd. Ik heb dit punt in verband gebracht met het
maatwerk dat nodig is, met name in gebieden waarin huurverlaging meer voor
de hand zou liggen dan huurverhoging. Ik denk dan met name aan de groeikernen
en de gebieden in de groeisteden waar de huren zo hoog zijn dat die woningen
soms buitengewoon moeilijk toegankelijk zijn voor de mensen met de laagste
inkomens. En misschien moeten wij wel over iets specifiekere vormen van wet-
en regelgeving nadenken, zoals een algemene generieke maatregel. Maar daarover
zullen wij in het komende jaar ongetwijfeld nog kunnen discussiëren aan
de hand van de nota die de staatssecretaris uitgebracht heeft, en de daarin
aangekondigde Woonwet.Staatssecretaris Remkes:Voorzitter! Ik begin met de bandbreedte. Als je vindt dat verhuurders
gelet op bijvoorbeeld de hoogte van de huren of de positie van woningen op
de markt de mogelijkheid moeten hebben, in sommige gevallen huurverlaging
toe te passen, dan zul je ook enige ruimte aan de bovenkant nodig hebben.
Als je vindt dat er gedifferentieerd moet kunnen worden op basis van kwaliteit,
dus ook op basis van kwaliteitsverbetering, zoals de heer Pitstra stelt, waarmee
ik het op zichzelf eens ben, dan zeg je impliciet dat er wettelijk ruimte
voor dergelijke ontwikkelingen dient te zijn. Dit was precies de kern van
het debat en van mijn motivering om vast te houden aan een zekere bandbreedte,
waarbij je natuurlijk over percentages kunt discussiëren.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Met mijn opmerking bedoelde ik dat het mogelijk is dat een niet gefuseerde
corporatie in een groeikern geen enkele mogelijkheid heeft om de bandbreedte
te gebruiken om huurverlaging toe te passen. Er zijn dus vermoedelijk op termijn
meer maatregelen nodig dan alleen deze.Staatssecretaris Remkes:Dat sluit ik bepaald niet uit. Uit deze discussie blijkt wel dat de werkelijkheid
op de werkvloer buitengewoon genuanceerd is en om ruimte voor maatwerk vraagt.Ik zal eerst een paar vragen beantwoorden die in eerste instantie onvoldoende
beantwoord waren. Aan het slot van mijn betoog kom ik terug op de kernvraag.De heer De Beer sprak nog over de onzelfstandige woonruimte. In artikel
3 van artikel 19 van de Huurprijzenwet woonruimte staat: "voorzover het woonruimte
betreft, welke een zelfstandige woning vormt". Als je vindt dat ook onzelfstandige
woonruimten eronder moeten vallen, vereist dat wijziging van de wet, waarbij
de Eerste Kamer volop betrokken zal zijn.De heer Van Bruchem kwam terug op de privacygevoelige aspecten. In het
formulier wordt alleen gevraagd naar het aantal woningen en wordt bijvoorbeeld
niet gevraagd naar huuropbrengsten en adressen. Vanuit deze invalshoek is
de privacy dus voldoende gewaarborgd.Mevrouw Meindertsma en de heren Werner en Van Bruchem vroegen: wat wordt
nu eventueel uitgesteld? Eén ding moet helder zijn: het liefst stel
ik helemaal niets uit. Ik heb echter goed naar de Kamer geluisterd en daarbij
de mogelijke bezwaren in aanmerking genomen. Dat is politiek soms nodig. De
vraag is ook: als dit vandaag of morgen, op dit late tijdstip, moet worden
ingevoerd wordt dan nog wel voldaan aan de criteria die je uit een oogpunt
van behoorlijk bestuur geacht wordt te stellen? Voor dat type argumenten ben
ik gevoelig. Deze overweging was voor mij reden om te zeggen: we kiezen voor
een iets langere overgangstermijn. Ik let ook op het belang dat de Kamer aan
dit punt hecht. Ik heb bij de afweging of het voorstel per 1 juli aanstaande
of per 1 juli 2001 ingevoerd moet worden de opstelling: als de keus een paar
belangrijke fracties in deze Kamer over de streep kan trekken, ben ik bereid
de gewenste toezegging te doen. Ik onderken namelijk dat dat tegenover de
samenleving zorgvuldiger zou zijn.Het is ook precies dat punt dat voor mij reden was om nadrukkelijk te
zeggen: het gaat om het uitstel van de aangescherpte motiveringsplicht en
niet om het andere hoofdstuk. Verder zeg ik: laten degenen die nu meeluisteren
niet de indruk hebben, dat sprake is van een koerswijziging. Het is namelijk
mijn voornemen om de ministeriële regeling in ieder geval in haar uitgebreide
vorm per 1 juli 2001 te laten gelden. Natuurlijk ben ik bereid overleg te
plegen met de commissie voor de administratieve lasten en om haar te vragen
of zij suggesties heeft voor verbetering. Ik kan mij ook voorstellen dat het
overleg huurders-verhuurders suggesties heeft voor verbetering, maar als die
suggesties voor verbetering niet worden gedaan, wordt het voornemen dat ik
nu heb verwoord per de aangegeven datum geëffectueerd.Voorzitter! Ik heb de indruk dat ik hiermee de vragen die nog resteerden
heb beantwoord.De beraadslaging wordt gesloten.Het wetsvoorstel wordt zonder stemming aangenomen.Sluiting 16.17 uur 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-19992000-1429-1442.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl