Behandeling van de wetsvoorstellen:  - Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089);  - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090);  - en 2 andere wetsvoorstellen (26932 en 28064)
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 2002-2003, pag. 54-70

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

12-11-2002

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2002-2003

nr. 4, pagina 54-70

29-10-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 26089Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26090Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26932Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 28064Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Lijst van besluiten (dinsdag 29 oktober 2002)Pagina 98-98
Voortzetting van de behandeling van de wetsvoorstellen: - Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089); - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090); - en 2 andere wetsvoorstellen (26932 en 28064)Pagina 77-93
Behandeling van het wetsvoorstel Goedkeuring van de op 22 juni 2000 te Cotonou totstandgekomen Partnerschapsovereenkomst tussen de Staten van Afrika, het Caribisch Gebied en de Stille Oceaan en de Europese Gemeenschap en haar Lidstaten (27672)Pagina 44-54
Behandeling van de volgende voorstellen van de commissie voor de Verzoekschriften: - adres van J.S. te S. betreffende het handelen van de Belastingdienst (gedrukt stuk Eerste Kamer, 2002-2003, nr. II); - adres van A. Houssaini te Imzoren (Marokko) betreffende ambtshalve herziening van belastingaanslagen (gedrukt stuk Eerste Kamer, 2002-2003, nr. III); - en 2 andere adressenPagina 44-44
Presentie en opening (dinsdag 29 oktober 2002)Pagina 43-44
Behandeling van het wetsvoorstel Regels met betrekking tot het onderzoek naar en het winnen van delfstoffen en met betrekking tot met de mijnbouw verwante activiteiten (Mijnbouwwet) (26219)Pagina 70-77
Behandeling van: - het wetsvoorstel Bepalingen inzake rechtspersoonlijkheid, privileges en immuniteiten van de Hoge Commissaris voor Nationale Minderheden (Wet HCNM) (27194); - en 4 andere wetsvoorstellenPagina 44-44
Lijst van ingekomen stukken, met de door de voorzitter terzake gedane voorstellen (dinsdag 29 oktober 2002)Pagina 98-101
Noot bij pag. 43: 5 beschikkingen houdende aanwijzing van de (plaatsvervangende) leden van o.a. OVSE-assembleePagina 101-103
Voortzetting van de behandeling van het wetsvoorstel Regels met betrekking tot het onderzoek naar en het winnen van delfstoffen en met betrekking tot met de mijnbouw verwante activiteiten (Mijnbouwwet) (26219)Pagina 93-98
Stemming over het voorstel van de voorzitter om het wetsvoorstel Wijziging van de Provinciewet in verband met vermindering van het aantal leden van provinciale staten en gedeputeerde staten (27214) niet op korte termijn te agenderenPagina 44-44
Behandeling van de wetsvoorstellen: - Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089); - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090); - en 2 andere wetsvoorstellen (26932 en 28064)Pagina 54-70

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 84 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
Aan de orde is de behandeling van: het wetsvoorstel Vaststelling
van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089);het wetsvoorstel Integratie van de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op
de huurcommissies in een uitvoeringswet huurprijzen woonruimte onder gelijktijdige
overheveling van een deel van de tekst van de Huurprijzenwet woonruimte naar
de nieuwe titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte) (26090);het wetsvoorstel
Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur en verhuur
van bedrijfsruimte) (26932);het wetsvoorstel Invoering
van titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Invoeringswet titel 7.4 (Huur) van
het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) (28064).De voorzitter:Ik heet de ministers van Justitie en van VROM van harte welkom.De beraadslaging wordt geopend.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Voorzitter. Op 2 juli 1998, 30 november 1999 en 25 oktober 2001 zijn de
voorliggende wetsvoorstellen ingediend en als ze na behandeling vandaag –
ik begrijp dat daarvoor nog wel enig werk moet worden verricht – in
deze kamer worden aangenomen, zullen ze met ingang van 1 januari 2003 van
kracht worden. Voor twee van de vier voorstellen betekent dat viereneenhalf
jaar na de indieningsdatum. Dat is lang, mogelijk te lang. Wetsvoorstellen
ingediend in de beginperiode van het tweede kabinet-Kok worden nu verdedigd
door het demissionaire kabinet-Balkenende. Zo lang kan het dus duren voor
wetsvoorstellen van kracht worden en zo snel kunnen kabinetten wisselen.Wat er zich in een tijdsbestek van ruim vier jaren aan maatschappelijke
veranderingen kan voordoen, behoeft geen betoog. Vooral het afgelopen jaar
hebben wij dat kunnen waarnemen. De vraag kan dan ook worden gesteld in hoeverre
argumenten nog gelden die aanleiding waren voor sommige wijzigingsvoorstellen
van de voorliggende wetgeving. In de memorie van antwoord d.d. 27 juni van
dit jaar wordt met zoveel woorden gesteld dat de thans voorliggende voorstellen
op basis van een brede analyse van de praktijk zorgvuldig zijn afgewogen.
Ongetwijfeld zal dat zo zijn, maar het is dan wel een afweging geweest met
de werkelijkheid van de jaren voorafgaande aan het jaar 1998. Vooral op het
punt van de voorstellen inzake onderhuur en zelfwerkzaamheid vragen wij ons
af of de alledaagse werkelijkheid in met name de steden niet is gebaat met
minder vergaande voorstellen dan wel met een grotere contractvrijheid voor
de verhuurder. Ook wij als Eerste Kamer hebben bijgedragen aan de lange duur
van totstandkoming van deze wetsvoorstellen, omdat wij de samenhang tussen
de opvolgende voorstellen aan de orde wilden stellen. Dat is een loffelijk
streven, waarmee onze fractie heeft ingestemd. Toch is het de vraag of door
deze vertraging niet is bijgedragen aan het gesignaleerde probleem dat de
maatschappelijke ontwikkelingen mogelijk om nieuwe wijzigingen vragen voordat
de voorliggende van kracht zijn gewordenEr moet geen misverstand over bestaan dat beide doelen van de voorliggende
wetgeving, het overzichtelijker maken van de wetgeving op het gebied van huur
en verhuur en de versterking van de positie van de huurder, in zijn algemeenheid
de volle instemming van de fractie van de PvdA hebben. Onze vragen en bedenkingen
richten zich onder andere op de afweging van het individuele belang van een
huurder ten opzichte van het belang van andere (opvolgende) huurders en op
medebewoners van hetzelfde complex, dezelfde straat, dezelfde buurt. In veel
wijken en buurten van met name de grotere steden is sprake van een letterlijk
en figuurlijk veelkleurige problematiek.De verscheidenheid aan bewoners levert een verscheidenheid aan leefstijlen
op, waardoor soms tegengestelde belangen kunnen ontstaan, die het samenleven
bemoeilijken. Verschil in leefstijl, tot uitdrukking komend in en om de woning,
kan het individuele genot van de ene bewoner bevorderen en tegelijkertijd
het plezier van de andere bewoner vergallen. Het is van belang, bij wet- en
regelgeving in het algemeen en zeker bij de voorliggende wetsvoorstellen,
het spanningsveld tussen beide belangen goed in de gaten te houden. De wetgever
hoort daar oog voor te hebben. Daarnaast is de verhuurder van de woning –
de grootste verhuurders van woningen zijn de toegelaten instellingen
op dit terrein: de woningcorporaties –- gehouden tot het nemen van zodanige
beheermaatregelen dat dit spanningsveld zo klein mogelijk is. De verhuurder
heeft daarbij nog extra belang, omdat hij in gebreke gesteld kan worden door
de huurder. Dat is al zo in de huidige wetgeving, maar het wordt in de voorliggende
wetsvoorstellen versterkt. Het begrip "gebrek" wordt meer dan in de bestaande
wetgeving van toepassing verklaard op zowel materiële als immateriële
gebreken, van een lekkend dak tot burenoverlast. In tegenstelling tot de huidige
wetgeving kan de huurder in geval van hindering van huurgenot een evenredige
vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek
heeft kennisgegeven aan de verhuurder (artikel 207). De omschrijving van wat
vooral onder de niet-materiële gebreken gerekend kan worden, is niet
verder uitgewerkt. De bewijslast over bijvoorbeeld een ruim begrip als burenoverlast
ligt bij de verhuurder, die hangende de procedure vanaf het moment van melding
huurinkomsten mist. Vermoedelijk is er heel wat jurisprudentie nodig om duidelijkheid
te verkrijgen over wat het begrip"gebrek" in deze betekenis voor werking heeft.
Wij verzoeken de bewindslieden te monitoren welke uitwerking de artikelen
205-210 in de praktijk hebben en daarover na verloop van tijd verslag te doen
aan beide Kamers.Wij vragen dit mede omdat het wegnemen van overlast in vooral de steden
een actueel en ingewikkeld vraagstuk is. In datzelfde verband maken wij ons
zorgen over de mogelijkheid dat burenoverlast leidt tot uitzetting zonder
uitzicht op een andere oplossing voor de desbetreffende huishoudens. Het gevolg
is dan dat in het ene geval de overlast verminderd wordt, maar in een andere
omgeving de overlast kan toenemen. In dergelijke gevallen, helaas een toenemend
aantal, moet er ons inziens ook naar andere oplossingen gezocht worden waarbij
inzet van zowel de verhuurder als hulpverleningsinstellingen van belang is.
Is de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
met ons van mening dat de zorg van de corporatiesector zich ook uitstrekt
tot de opvang van huishoudens die uit de woning worden gezet? In een groot
aantal buurten en wijken in vooral de grotere steden staat de leefbaarheid
immers onder druk. Dat is niet alleen nu een actueel politiek thema, maar
dat was het ook al aan het begin van de jaren negentig. Niet voor niets bestaat
er al van 1994 af een grotestedenbeleid, rijksbeleid dat in wisselwerking
met 30 steden en provincies tot stand gekomen is met de bedoeling de leefbaarheid
van delen van de steden te verbeteren, waardoor uiteindelijk de vitaliteit
van de gehele stad versterkt wordt.Er zijn meerjarige stedelijke en provinciale ontwikkelingsprogramma's
gemaakt waarmee gepoogd wordt een samenhangende aanpak tussen de fysieke,
sociale en economische pijler tot stand te brengen. Daarbij zijn veel partijen
betrokken, is er veel overleg, maar is er geen al te snelle uitvoering. Desondanks
kunnen wij constateren dat het grotestedenbeleid een beweging op gang heeft
gebracht die leidt tot aanpak en verbetering van de bestaande situaties. Steeds
duidelijker wordt echter dat blauwdrukken voor een adequate aanpak niet gegeven
kunnen worden, maar dat het om maatwerk gaat, waarbij vertrouwen tussen partijen
van groot belang is. Bewoners willen bijvoorbeeld meewerken aan de uitvoering
van herstructureringsplannen wanneer zij het gevoel hebben dat zij de gemeente
en de corporatie kunnen vertrouwen bij het maken van afspraken voor langere
termijn en wanneer de aandacht voor het kleine, alledaagse leed niet verloren
gaat in grote oogverblindende sloop- en nieuwbouwplannen.Op basis van vertrouwen kunnen tussen de verschillende partijen afspraken
worden gemaakt, al dan niet vastgelegd in contracten, over de toekomstige
fysieke structuur van de wijk, maar ook over de aanpak van problemen die de
veiligheid en leefbaarheid op dat moment in de weg staan. Dat kan betekenen
dat er afspraken gemaakt worden, waarin de belangen van individuele huurders
afgewogen worden tegen het belang van een groter collectief, zoals het complex,
de straat of de buurt. Die afspraken kunnen vastgelegd worden in verschillende
soorten overeenkomsten, waar de huurovereenkomst er een van kan zijn. Een
huurovereenkomst is dan mede de resultante van gewenst huurgedrag in een complex,
straat of buurt.Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en de voorliggende wetsvoorstellen
moeten wij ons ernstig afvragen of de contractvrijheid van de verhuurder niet
teveel aan banden wordt gelegd ten gunste van het individuele recht van de
huurder. Bovendien moeten wij ons afvragen of daardoor het zo noodzakelijke
maatwerk in bepaalde delen van onze steden niet in het gedrang komt. Wij hebben
de afgelopen jaren kunnen constateren dat corporaties heel veel initiatief
hebben genomen op het terrein van buurtaanpak, zowel wat betreft de fysieke
herstructurering als waar het gaat over de invulling van het begrip leefbaarheid.
Verrassende nieuwe aanpak wordt zichtbaar op veel plaatsen. Voorzover onze
waarneming strekt, is er weinig reden om de corporatiesector in zijn algemeenheid
niet veel toe te vertrouwen op dit terrein, uitzonderingen daargelaten. Is
het daarom niet beter regelgeving te ontwerpen waaruit vertrouwen spreekt,
waarin rekenschap wordt gevraagd en toezichtinstrumentarium wordt ontwikkeld
in plaats van regelgeving te ontwerpen die als knellend keurslijf juist uniformering
afdwingt en maatwerk afstraft? Uit eigen ervaring en de kontakten die wij
hebben met het werkveld, constateren wij op zijn minst een spanning op de
onderdelen betreffende de onderhuur en de zelfwerkzaamheid. Ook in de vragenronde
voorafgaande aan deze plenaire behandeling hebben wij bij deze punten stilgestaan.
De antwoorden hebben ons echter niet overtuigd, zodat wij daar nu opnieuw
aandacht voor vragen.In de voorliggende wetsvoorstellen wordt het iedere huurder toegestaan
om zijn woning onder te verhuren, mits hij zelf hoofdbewoner blijft. Onderhuur
kan bij overeenkomst niet worden uitgesloten. Het oogmerk achter deze wijziging
was dat hierdoor tegemoetgekomen zou kunnen worden aan de grote behoefte aan
studentenkamers. Wij wagen te betwijfelen of door dit middel het beoogde doel
bereikt wordt. Gevreesd wordt, zo blijkt uit tal van reacties van corporaties
en ook Aedes de koepelorganisatie, dat het middel ongewenste neveneffecten
heeft voor het bewerkstelligen van andere beleidsdoelen, zoals het bevorderen
van de leefbaarheid in het kader van het Grote Steden Beleid.Aandacht voor de leefbaarheid, zoals eerder betoogd, kan betekenen dat
in een bepaald complex of bepaalde straat of buurt regels gesteld worden op
het vraagstuk van de onderhuur. Zijn de bewindslieden en vooral de minister
van Volkshuisvesting het met ons eens dat het mogelijk moet zijn om in sommige
portieketagewoningen of hoogbouwgalerijflats – in bijvoorbeeld de 40
tot 60 wijken die in de zeer overzichtelijke beleidsbegroting van de minister
van VROM aangeduid worden als de wijken met de grootste problemen waarnaar
de meeste aandacht zou moeten uitgaan – onder bepaalde omstandigheden
geen onderhuur toe te staan, juist om de leefbaarheid te bevorderen? Worden
wij de afgelopen jaren in deze wijken niet juist geconfronteerd met zoveel
problemen dat het gewenst is om ook in huurcontracten nadere afspraken te
maken?Betekent legalisering van onderhuur niet zonder meer dat het moeilijker
wordt om illegale of onrechtmatige bewoning op te sporen, omdat een vergelijking
van gegevensbestanden niet meer mogelijk zal zijn? Is het niet illusoir te
denken dat in deze wijken het oorspronkelijke oogmerk: de behoefte aan studentenkamers
ook maar een stap naderbij gebracht wordt? Uit ons bekend onderzoek blijkt
dat studenten zich uitgerekend in deze wijken niet vestigen en ook niet willen
vestigen. En wordt ten behoeve van de grote vraag naar studentenhuisvesting
in de beleidsbegroting van de demissionaire minister niet ook naar andere
instrumenten gekeken, zoals het vergroten van de contractvrijheid voor de
verhuurder om tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken? Maakt dat voorbeeld
niet duidelijk dat eerder een grotere mate van contractvrijheid voor de hand
liggend is dan een nadere inperking?Het andere punt dat wij in hetzelfde kader van leefbaarheid in delen van
de steden aan de orde willen stellen, betreft de zelf aangebrachte voorzieningen.
Wie het nog niet op een andere wijze wist, hoeft maar naar enkele uitzendingen
van "de rijdende rechter" te kijken om te weten dat burenruzies over erfafscheidingen,
verbouwingen, kleurstellingen en wat dies meer zij een veelvoorkomend en toenemend
verschijnsel zijn. Al die geëmancipeerde en geïndividualiseerde
mensen hebben verschillende wensen en deze harmoniëren soms in het geheel
niet met elkaar. Het ligt in het verlengde van die constatering dan ook voor
de hand dat er afspraken gemaakt worden tussen bewoners, huurders en verhuurder
over de zelfwerkzaamheid aan de buitenkant van de woning, en dat er eisen
gesteld worden aan de zelfwerkzaamheid aan de binnenkant van de woning met
betrekking tot het gebruik van materialen en erkende installateurs. Voorkomen
moet worden dat de opvolgende huurder of de verhuurder achteraf met ongewenste
verplichtingen geconfronteerd worden. Het maken van afspraken daarover in het
huurcontract, opdat maatwerk per complex, buurt of straat kan plaatsvinden,
moet mogelijk blijven. Het aanpassen van het huurrecht aan zelfwerkzaamheid
in de woning was hoognodig en is een verbetering, maar door de vrijheden nu
zo groot te maken dat de bewijslast bij de verhuurder komt te liggen, dreigt
het voorstel door te schieten.Wat de buitenkant van de woning betreft zijn vele voorbeelden te geven,
maar ik beperk mij hier tot het ook in de schriftelijke ronde door ons genoemde
voorbeeld van de schotelantennes. Schotels van een meter doorsnee of meer
aan balkon, gevel of dak zijn in sommige veelkleurige wijken een doorn in
het oog van medewijkbewoners, die de kabelantenne hebben. Vele klachten komen
bij verhuurders en gemeenten binnen en de onderlinge verstandhouding in de
wijken waar het speelt, gaat er bepaald niet op vooruit. Op onze vragen over
dit voorbeeld wordt in de memorie van antwoord de dato 27 juni onder andere
verwezen naar art. 10 van het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten
van de mens en de fundamentele vrijheden. De redenering is dat sommige huurders
afkomstig zijn uit landen waarvan de zenders niet via de kabel zijn te ontvangen
en dat deze huurders recht hebben op de vrijheid naar deze zenders te kijken
of te luisteren. Stel nu, en het voorbeeld is niet hypothetisch, dat een gemeente
en een corporatie samen besluiten tot de oprichting van een centraal antennesysteem
in een wijk waar veel van dergelijke schotelantennes geplaatst zijn, zodat
via die centrale antenne de zenders waar het over gaat wel te ontvangen zijn.
Waarom zou in die wijk dan niet in het huurcontract het verbod op schotelantennes
mogen staan? In dit voorbeeld waren en zijn spanningen ontstaan tussen verschillende
bevolkingsgroepen en wordt er gezocht naar oplossingen door alle betrokken
partijen. Zo hoort dat ook, zou je kunnen zeggen. Maatwerk wordt geboden,
maar willen de inspanningen enige vorm van duurzaamheid in de betekenis van
houdbaarheid hebben, dan zal er vervolg gegeven moeten worden aan deze afspraken
en dat kan door in de nieuwe huurcontracten vast te leggen dat in die buurt
geen schotelantennes toegestaan zijn. Kunnen de bewindslieden aangeven wat
er tegen deze redenering in te brengen is?Ten slotte willen wij wederom onze zorg uitspreken over het functioneren
van de huurcommissies, over de vertraging in de afhandeling van de geschillen
en vooral over de onbekende plannen voor de toekomst. Adequate en tijdige
afhandeling van geschillen is van even zo groot belang als het aanpassen van
het huurrecht aan de gewijzigde omstandigheden. In de eerste en in de tweede
schriftelijke ronde heeft de fractie van het CDA vragen betreffende dit punt
aan de orde gesteld, waar wij ons in de tweede ronde bij aangesloten hebben.
Wij gaan ervan uit dat de fractie van het CDA, ondanks de gewijzigde omstandigheden,
hetzelfde standpunt naar voren zal brengen en sluiten ons daarbij op voorhand
aan. Mocht dat niet het geval zijn, dan komen wij er mogelijk in tweede instantie
op terug, hoewel de brief van de minister van 10 oktober jl. aan de Tweede
Kamer ons wel enigszins gerustgesteld heeft.Samengevat, is onze belangrijkste vraag of de contractvrijheid van de
verhuurder in het licht van de gewijzigde maatschappelijke ontwikkelingen
niet vergroot zou moeten worden, met name op de onderdelen betreffende de
onderhuur en de zelfaangebrachte voorzieningen.De heer Van de Beeten (CDA):Mijnheer de voorzitter. Het huurrecht is een onderdeel van het Burgerlijk
Wetboek dat in de loop van de tijd veelvuldig voorwerp is geweest
van publiek en politiek debat en van wijziging door de wetgever. Ook de rechtspraak
heeft haar steentje bijgedragen aan invulling en bijstelling. Het algemeen
belang van de volkshuisvesting en het individuele belang van de huurder van
woonruimte aan de ene kant en de belangen van verhuurders aan de andere kant
dienden daarbij steeds weer in evenwicht met elkaar te worden gebracht. Successievelijk
heeft de wetgever, uitgaande van het negentiende-eeuwse wetboek, bepalingen
toegevoegd, gewijzigd of buiten werking gesteld.Uiteindelijk heeft dat geleid tot een bouwwerk dat naar zijn uiterlijke
verschijningsvorm de sporen draagt van de architectuurstijlen die in de loop
der tijd dominant waren. Het lag dan ook voor de hand om in het kader van
de totstandkoming van het nieuw Burgerlijk Wetboek ook het huurrecht onder
de loep te nemen. Niet zozeer om het, gemeten naar dat evenwicht tussen de
verschillende betrokken maatschappelijke belangen, inhoudelijk bij de tijd
te brengen, als wel om de toegankelijkheid te vergroten, jurisprudentie te
verwerken en op een aantal punten bijstellingen te plegen, zoals de nieuwe
bepalingen over zelfwerkzaamheid.Het wekt dan ook geen verwondering dat een dergelijke brede herziening
ook de neiging oproept om de vanzelfsprekendheid van geijkte begrippen en
instituten ter discussie te stellen en zelfs naar de geest van de tijd zulke
begrippen en instituten geheel overboord te gooien. Dan ligt het risico om
de hoek dat de in de wetgeving gestolde wijsheid van vorige generaties te
gemakkelijk als verouderd wordt aangemerkt. Laat ik dat illustreren aan de
hand van twee belangrijke vernieuwingen in het aan de orde zijnde wetsvoorstel.
Het eerste betreft het vervangen van het begrip "huurgenot" door "gebrek"
als plechtanker voor de verplichtingen van de verhuurder. Het tweede betreft
het vervangen van het verbod op onderhuur als regel van aanvullend recht door
de regel – eveneens van aanvullend recht – dat onderhuur is toegestaan.
Deze laatste regel wordt voor kamerverhuur dan weer van een afwijkende bepaling
voorzien. Beide onderwerpen staan in mijn bijdrage centraal. Eerst het huurgenot en het begrip "gebrek". Prima facie is die wisseling
van plechtanker merkwaardig, juist in het licht van de jurisprudentie van
de afgelopen jaren over de verplichting van de verhuurder om op te treden
tegen overlast door de ene huurder ten opzichte van de andere. Een dergelijke
overlast betekent evident een inbreuk op het rustig genot van de huurder,
terwijl het begrip "gebrek" zich minder gemakkelijk laat toepassen op dergelijke
overlast. Bij gebrek denkt de gemiddelde mens aan een fysiek, een materieel
gebrek. Toch lijkt het hier om een optisch verschil te gaan. Bekijkt men namelijk
artikel 204, tweede lid, dan blijkt de essentie van de huurovereenkomst de
verschaffing van het genot van de zaak aan de huurder en wel het genot dat
de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Een inbreuk
op dat genot is een gebrek dat de verhuurder dient te verhelpen. Ook in de
regeling van de huurprijsvermindering wordt een rechtstreeks verband gelegd
met de vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. In het tweede
lid van artikel 204 wordt gebrek verder omschreven als een staat of eigenschap
van de zaak of een andere omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet
het genot kan verschaffen dat hij mocht verwachten.Opmerkelijker dan introductie van het begrip "gebrek" is misschien de
introductie van de verwachting van de huurder bij het aangaan van de overeenkomst
als maatstaf voor de aanwezigheid of afwezigheid van een gebrek. Dit element
heeft iets statisch. De situatie bij het aangaan van de overeenkomst bepaalt
daarna tot in lengte van jaren het genot dat de huurder mag verwachten. Terwijl
het begrip "rustig genot" nog een zekere aanpassing aan veranderende omstandigheden
in zich heeft, lijkt dat met de omschrijving in artikel 204 niet meer het
geval te zijn.In dit verband leg ik de minister het volgende voor. Zoals ik al zei,
wordt in artikel 204 in zekere zin een statische maatstaf geïntroduceerd,
namelijk het genot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag
verwachten. Een wijk waarin een huurwoning is gelegen, is echter geen statisch
verschijnsel. Er kunnen allerlei veranderingen optreden die leiden tot vermindering
van woongenot.Voorzitter: SchuurmanDe heer Van de Beeten (CDA):Indien een buurt als geheel sterk achteruitgaat, waardoor panden leeg
komen te staan, kan ongedierte zich gemakkelijker in zo'n wijk nestelen. Er
kunnen panden worden gekraakt of het karakter krijgen van drugspanden. Dat
heeft direct consequenties voor het woongenot van de oorspronkelijke huurders.
Renovatieplannen kunnen ertoe leiden dat men hele stukken van een dergelijke
wijk welbewust leeg laat staan met het oog op latere sloop.De situatie kan zich voordoen dat een particuliere verhuurder van een
woning of enkele panden in zo'n wijk volstrekt niet in staat is om effectief
op te treden tegen oprukkend ongedierte of de vestiging van een drugspand
enkele panden verderop. Past men het criterium van artikel 204 toe, dan zou
een huurder in zo'n situatie met vrucht een vordering tot huurprijsvermindering
kunnen instellen. Gaarne een reactie van de minister hierop.Het begrip "gebrek" speelt een essentiële rol in de artikelen 204,
206, 207 en 208. In de behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer
en tot dusver ook in deze Kamer hebben deze bepalingen bijzonder veel aandacht
gekregen en veel vragen opgeroepen. Ik was onder de indruk van de fraaie passage
in de memorie van antwoord die aan onze vragen en die van andere fracties
was gewijd. Hierin is het in het wetsvoorstel neergelegde stelsel meer dan
in de memorie van toelichting of de nota naar aanleiding van het verslag op
een heldere, samenhangende en wat mij betreft in belangrijke mate overtuigende
wijze verdedigd.Niettemin roept deze passage nog een aantal vragen op. In het voorlopig
verslag heb ik de vraag gesteld in welk opzicht de positie van de verhuurder
is verbeterd vergeleken met het huidige stelsel, zoals was gesteld in de stukken.
In de memorie van antwoord staat het voorbeeld van waterschade door een lek
in het dak. De verhuurder is onder de huidige wet aansprakelijk, ongeacht
of het gebrek aan hem is toe te rekenen en ongeacht of hij met herstel in
verzuim is.Volgens het nieuwe artikel 208 is de verhuurder alleen aansprakelijk als
het ontstaan van het lek aan hem kan worden toegerekend. Dat is wel het
geval bij onvoldoende onderhoud, maar niet als het lek zou zijn ontstaan door
een zo zware storm, zoals van het afgelopen weekend, dat dit overmacht oplevert.
Dit laatste verbaasde mij. Ik ga ervan uit dat de minister hier niet ziet
op de situatie dat ieder gebruik van het gehuurde object onmogelijk is geworden.
Een zeer zware storm kan een lekkage veroorzaken die enige schade veroorzaakt
en hinderlijk is, dus ook zonder dat een gehuurd object daardoor geheel onbruikbaar
is geworden. In die situatie is er in de visie van de minister geen aanspraak
voor de huurder op huurprijsvermindering.Begrijp ik het goed, dan is er in de visie van de minister zelfs geen
verplichting voor de verhuurder om de schade aan het object als gevolg van
die zeer zware storm te repareren of te laten repareren. Dat zou mij wat ver
gaan. Het lijkt mij dat het bij verhuur van woonruimte ook tot de staat of
de eigenschap van de zaak of een andere omstandigheid behoort dat het object
verzekerd is tegen beschadiging door zo'n zeer zware storm. De huurder mag
er derhalve op rekenen dat de verhuurder doorgaans met behulp van verzekeringspenningen
tot herstel zal overgaan. Gaarne hoor ik hierop een reactie van de minister.Wat betreft de bevoegdheid van de huurder om huurprijsvermindering te
vorderen is van verschillende zijden de vraag gesteld of deze niet bijdraagt
aan onnodige en ongewenste verscherping van de verhouding tussen huurder en
verhuurder, met name wanneer overlast van omwonenden de aanleiding vormt om
huurprijsvermindering te vorderen. In de memorie van antwoord wordt verwezen
naar de verplichting voor de huurder om de rechter in te schakelen. De huurprijsvermindering
moet worden gevorderd en kan niet door een partiële buitengerechtelijke
ontbinding worden bewerkstelligd. Dit is echter maar een deel van het verhaal.
Het staat immers vast dat de huurder in een dergelijke situatie bevoegd is
om over te gaan tot opschorting van zijn verplichting tot betaling van huur.
Dat is het moment waarop de verhouding tussen huurder en verhuurder zich gaat
verscherpen. Dit klemt te meer omdat de wet geen termijn stelt waarbinnen
de huurder een dergelijke vordering tot evenredige vermindering van de huurprijs
moet instellen nadat het gebrek zich heeft aangediend. De praktijk zal dus
wel zijn dat de huurder begint met niet meer de volledige huur te betalen
en vervolgens afwacht wat de verhuurder doet, waarna de verhuurder in de positie
komt te verkeren dat hij een procedure tot incasso van de onbetaald gebleven
huurpenningen moet starten, waarbij vaak tevens ontbinding van de huurovereenkomst
en ontruiming gevorderd zal worden. Het spreekt voor zich dat deze spiraal
de verhouding tussen huurder en verhuurder niet ten goede zal komen, terwijl
beiden er juist bij een overlastsituatie belang bij hebben om het probleem
gezamenlijk aan te pakken en één lijn te trekken.Ik ben dan ook niet overtuigd door de antwoorden van de minister op vragen
vanuit deze Kamer over de zorgen die in het bijzonder de woningbouwcorporaties
hebben over deze regeling. Ik zou de minister dan ook willen uitnodigen om
nog een poging te doen en daarbij met name in te gaan op de zojuist gegeven
schets van mijn verwachting over de praktijk met betrekking tot het hanteren
van die huurprijsvermindering. Ik hecht daaraan, omdat deze problematiek tevens
van betekenis is in relatie tot het tweede onderwerp waaraan ik een belangrijke
plaats in mijn bijdrage wil geven, te weten de afschaffing van het verbod
op onderhuur.Laat ik maar meteen met de deur in huis vallen: de regeling van artikel
221 zal naar mijn verwachting veel jurisprudentie opleveren. Ik spreek deze
verwachting niet graag uit, omdat zij in de Senaat neerkomt op diskwalificatie
van het voorstel zelf. Het is echter niet anders en het is ook de wetsbepaling
zelf die die verwachting oproept. De tekst luidt: "De huurder is bevoegd het
gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij
hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander
redelijke bezwaren zal hebben." De oorspronkelijke tekst was nog erger, want
toen stond er: ...tenzij hij kan verwachten dat de verhuurder tegen het in
gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben." De Raad van State,
waar deze minister toen overigens nog deel van uitmaakte, heeft daar de vinger
bij gelegd en dat leidde tot de voorliggende tekst. De bezwaren van de Raad
van State richtten zich echter niet alleen tegen die woorden "kan verwachten",
maar ook tegen het begrip "redelijke bezwaren". Daar heeft de regering echter
niets mee gedaan.Bij dit artikel leest men in de memorie van toelichting: "Zonodig zal
hij daartoe de verhuurder moeten inlichten en hem tijd geven zich een oordeel
te vormen." "Hij" is dus de huurder. Het feit dat dit zo in de memorie van
toelichting staat, maakt al duidelijk dat de voorgestelde regeling onvoldoende
rechtszekerheid biedt en dat de huurder dan die rechtszekerheid voor zich
zou moeten uitlokken door de verhuurder in te lichten en een reactie te vragen.
Wat is dan de consequentie van de mededeling van de verhuurder dát
hij bezwaren heeft? Welke mate van toelichting moet de verhuurder dan geven
om die bezwaren ook te doen kwalificeren als "redelijke bezwaren"? En indien
de verhuurder niet reageert, staat dan vast dat hij geen redelijke bezwaren
heeft, respectievelijk dat de huurder niet hoefde aan te nemen dat de verhuurder
redelijke bezwaren heeft? Dat zijn allemaal vragen waarover te zijner tijd
de rechter zich zal moeten buigen.Bovendien werkt een en ander door bij middenstandsbedrijfsruimte en andere
bedrijfsruimte; ook daarvoor geldt immers artikel 221. Bij de eerste categorie
kan de verhuurder bij beëindiging van de huur te maken krijgen met de
verplichting om ook degene aan wie bevoegdelijk onderverhuurd is, een vergoeding
voor verhuis- en inrichtingskosten te betalen (artikel 297). Dat betekent
dat soms jaren na het begin van de onderhuur de verhuurder in het kader van
een beëindigingsprocedure moet proberen aan te tonen dat deze onderhuur
in strijd was met het zojuist bekritiseerde criterium van artikel 221. En
hoe staat de verhuurder ervoor als hij geconfronteerd wordt met een onderhuurder
die de onderneming van de hoofdhuurder wil overnemen en een beroep doet op
artikel 307? Indien huuroverdracht ook door de rechter wordt geweigerd, moet
de verhuurder dan toch genoegen nemen met voortzetting van de onderhuur, waar
hij nimmer toestemming voor gaf?Omdat de wettekst geen antwoord geeft, kan de minister vanzelfsprekend
vanmiddag trachten die duidelijkheid nog te verschaffen door
de gestelde vragen te beantwoorden. Dan heeft de rechter enige houvast in
de parlementaire geschiedenis, maar ik durf nu al te voorspellen dat die poging
zal leiden tot zodanige voorzichtige formuleringen dat het mij niet moeilijk
zal vallen om in tweede termijn weer een aantal nadere vragen aan die antwoorden
te verbinden. Daar komt bij: hoeveel termijnen wij vandaag ook aan dit wetsvoorstel
besteden, over de vraag welke bezwaren redelijk en welke niet redelijk zijn,
zal op grond van de woordkeuze van de wetgever tot in lengte van jaren bij
de rechter geprocedeerd worden. Daar helpt ook geen verplichte "mediation"
aan.Kortom, de wijsheid van vorige generaties wetgevers om bij huur de onderverhuur
middels een regel van regelend recht te verbieden en ook al die tijd ongewijzigd
te laten, getuigt in de visie van mijn fractie van grotere wijsheid dan het
wetsvoorstel dat nu voorligt.Bovendien werkt een en ander door in de problematiek van artikel 244.
Daarin wordt met betrekking tot zelfstandige woningen op een tamelijk omslachtige
manier onderverhuur weer verboden aan de huurder. Daarop bestaat echter een
belangrijke uitzondering: heeft de huurder zijn hoofdverblijf in de woning,
dan is hij bevoegd om een gedeelte van de woning aan een ander in gebruik
te geven. Die bevoegdheid kan hem niet door middel van het huurcontract worden
ontnomen.In de eerste plaats blijkt uit artikel 244 dat de regering, in tegenstelling
tot de voor het hele huurrecht geldende regel van artikel 221, bij zelfstandige
woningen de bevoegdheid tot onderverhuur niet wijs acht. Daarmee keert de
regering terug van de dwaalweg van artikel 221, maar die terugkeer is letterlijk
ten halve omdat zij kamerverhuur weer mogelijk wil maken. En dat mag zelfs
niet contractueel worden verboden.Deze constructie wordt verdedigd met de behoefte aan kamerverhuur, met
name in de grote steden waar universiteiten of hogescholen zijn gevestigd.
Ik vind deze redengeving, net als de voorgaande spreekster van de Partij van
de Arbeid, niet overtuigend. In de stukken wordt niet aangetoond dat het bestaande
wettelijke stelsel ook maar in de verste verten kan worden aangewezen als
oorzaak van onvoldoende aanbod van kamers voor kamerverhuur. Noch in de memorie
van toelichting noch in de overige stukken wordt verwezen naar enig onderzoek
waaruit die samenhang tussen het huidige wettelijke stelsel en het gebrek
aan aanbod kan worden afgeleid.Dat klemt te meer in verband met het tweede bezwaar, namelijk dat hier
de contracteervrijheid van verhuurder wordt ingeperkt met betrekking tot een
aspect van de verhuur van woningen dat heel wezenlijk is. Het element van
persoonlijke bewoning en van de persoonlijke aansprakelijkheid van de huurder
voor een goed gebruik van het gehuurde is immers een wezenskenmerk van de
huurovereenkomst.In de derde plaats is de regeling per definitie fraudegevoelig. Zolang
de huurder hoofdverblijf heeft in de woning, is hij bevoegd tot onderverhuur.
Dat hoofdverblijf kan zich beperken tot inschrijving bij de gemeentelijke
basisadministratie of tot een reservering van een enkele kamer in het pand.
Ook hier dus een regeling die veel jurisprudentie zal gaan opleveren.Mijn vierde bezwaar strekt wat verder. Met name in achterstandswijken
en op plaatsen waar drugs verhandeld worden, lopen verhuurders grote risico's
met betrekking tot het onbehoorlijk gebruik van hun panden. Drugspanden, en
in het algemeen panden die in hoofdzaak voor kamerverhuur worden bewoond,
geven veel eerder aanleiding tot overlastklachten van omwonenden dan panden
die gewoon als zelfstandige woning in gebruik zijn bij een gezin of een andere
gewone huishouding. Door de in dit wetsvoorstel neergelegde regeling met betrekking
tot de huurprijsvermindering zal een verhuurder veel eerder geconfronteerd
worden met staking van huurbetaling door omwonenden van dergelijke panden.Enerzijds wordt de verhuurder dus onder vuur genomen door huurders van
belendende panden. Anderzijds heeft de wetgever hem in de civielrechtelijke
mogelijkheid om tegen de bron van overlast op te treden beperkt door deze
bepaling met betrekking tot kamerverhuur. Nog navranter wordt het als men
bedenkt dat de overheid zich inmiddels dankzij de wetten Victor en Victoria
aanzienlijke publiekrechtelijke bevoegdheden heeft verschaft om tegen de overlastpanden,
met name drugspanden, op te treden. De verhuurder heeft er dan ook groot belang
bij om gebruikmaking van de bevoegdheden uit hoofde van de wetten Victor en
Victoria te voorkomen door zelf effectief civielrechtelijk te kunnen optreden.
De artikelen 221 en 244 zijn wat dat betreft ernstige hindernissen voor de
verhuurder.Samenvattend heeft mijn fractie ernstige bedenkingen bij de deugdelijkheid
van de artikelen 221 en 244. Voorts lijkt in deze bepalingen de positie van
de verhuurder onevenredig te verzwakken. Dat laatste klemt te meer omdat het
geen verzwakking is ten gunste van bonafide huurders, maar ten gunste van
malafide huurders.Tot slot enige juridisch-technische aspecten met betrekking tot bedrijfsruimtehuur.
Uit de hoek van de huurrechtadvocatuur is aandacht gevraagd voor enkele vermeende
onvolkomenheden in de nieuwe regels voor bedrijfsruimtehuur. Zij lijken mij
belangrijk genoeg om aan de minister voor te leggen. Ik refereer aan het artikel
van mr. Steenmetser in Praktisch procederen van oktober 2002.Ik begin met artikel 292 juncto 296. Het bestaande stelsel met betrekking
tot de opzegging van bedrijfsruimtehuur houdt in dat na de eerste vijf jaar
twee opzeggingsgronden worden toegepast. Na tien jaar of langer is het aantal
gronden wat ruimer, te weten vijf. De eerste situatie wordt geregeld in artikel
296, lid 1, van het wetsvoorstel. In de aanhef van lid 1 wordt verwezen naar
het einde van de in artikel 292, lid 1, bedoelde eerste termijn waarvoor de
huurovereenkomst geldt of is aangegaan. Deze termijn kan echter ook een langere
duur dan vijf jaar zijn, en wel tien of vijftien jaar. Dat zou kunnen betekenen
dat de verhuurder die een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte afsloot voor
tien jaar, na ommekomst van die tien jaar toch slechts twee opzeggingsgronden
in stelling kan brengen, te weten die van artikel 296, lid 1. Dat is evident
niet de bedoeling. Mr. Steenmetser verklaarde het ontstaan van dit probleem
doordat de slotzin van het oude artikel 7A:1626, lid 1 niet is overgenomen.
In die bepaling wordt namelijk geregeld dat de beperkingen en opzeggingsgronden
niet gelden indien de huurovereenkomst voor tien jaar of langer
is aangegaan.Het tweede punt betreft artikel 296, lid 3. In deze bepaling komt de situatie
aan de orde dat een overeenkomst is verlengd. Het gaat dan dus om opzegging
tegen het einde van de tweede periode van vijf jaar. Mr. Steenmetser valt
nu over de verwijzing in lid 3 naar de verlenging van de overeenkomst krachtens
artikel 292, lid 2. Waar het hem om gaat, is dat het hier gaat om de verlenging
van rechtswege. Letterlijk genomen zou artikel 296, lid 3 alleen van toepassing
zijn indien de verlenging van rechtswege heeft plaatsgehad. Zou de verlenging
krachtens een optieregeling in de huurovereenkomst hebben plaatsgehad, dan
zou de verhuurder bij opzegging niet gebonden zijn aan de opzeggingsgronden
van artikel 296, lid 3. Ik teken hierbij aan dat mr. Steenmetser naar de letter
van de wet wellicht gelijk heeft, maar dat de formulering in het wetsvoorstel
niet afwijkt van de bewoordingen van het oude artikel 7A:1631. Ook in die
tekst wordt geen rekening gehouden met de contractuele verlenging en wordt
enkel gesproken over de verlenging van rechtswege.Dan kom ik bij artikel 300, lid 2. In deze bepaling wordt gesproken over
een huurovereenkomst voor de duur van meer dan tien jaar, maar dat moet zijn:
tien jaar of meer. Vergelijk artikel 292, lid 2, waar gesproken wordt over
overeenkomsten van korter dan tien jaar. Ook hier heeft mr. Steenmetser mijns
inziens gelijk.Het laatste punt betreft artikel 304, de ontvankelijkheidseis bij huurprijsvaststelling.
Hier heeft mr. Steenmetser voorgesteld om de problemen die hij signaleert
zo op te lossen dat onder de bijzondere omstandigheden van artikel 303, lid
4, ook de volgende situatie kan worden begrepen. Het gaat dan om de situatie
dat het initiatief voor de huurprijswijziging zo ver verwijderd ligt van de
vaststelling door de kantonrechter dat daar op zichzelf een bijzondere reden
in gelegen is om uit te gaan van die eerste datum van het initiatief als bepalend
voor de huurprijswijziging. Is de minister het eens met dat standpunt van
mr. Steenmetser?De heer Baarda (CDA):Mijnheer de voorzitter. De leden van de CDA-fractie danken de regering
voor de antwoorden op de door hen bij de schriftelijke voorbereiding gestelde
vragen over de positie en het functioneren van de huurcommissies. Mevrouw
Meindertsma heeft daar zojuist aan gerefereerd en daarbij de vraag gesteld
of de zorg van de CDA-fractie nog dezelfde is, nu er inmiddels een kabinetswijziging
heeft plaatsgevonden. Ik kan mevrouw Meindertsma geruststellen. Die zorg van
de CDA-fractie is nog precies dezelfde. Overigens heeft zij dat vertrouwen
ook uitgesproken, want zij heeft gezegd dat zij zich op voorhand aansluit
bij hetgeen ik nu ga zeggen. Een groter vertrouwen kan de CDA-fractie niet
krijgen van een oppositiefractie.Naar aanleiding van de memorie van antwoord, ontvangen 27 juni 2002, wil
de CDA-fractie nog enkele vragen en opmerkingen naar voren brengen. In de
memorie van antwoord wordt op bladzijde 1 gesteld dat beoogd is de evaluatie
van de eerste tranche van de Integrale herziening van de huurwetgeving, IHH
1, rond de zomer af te ronden. Wij mogen er dus van uitgaan dat deze afronding
inmiddels heeft plaatsgevonden. Tot welke conclusies heeft deze evaluatie
geleid, met name wat betreft de positie van de huurders? Is er nu wel of geen
sprake van versterking van die positie? Is het juist dat het aantal onderhoudszaken
bij de huurcommissies na invoering van de nieuwe artikel 18-procedure drastisch
is afgenomen en wat kunnen hiervoor de redenen zijn? Wordt er wel voldoende
voorlichting gegeven, ook in de regio's? Wat is de stand van zaken met betrekking
tot de administratieve afhandeling van de dubbele leges voorschot heffing?
Zal de evaluatie leiden tot wijziging en verbetering van wet- en regelgeving?In de memorie van antwoord wordt op bladzijde 3 aangegeven dat prioriteit
wordt gegeven aan het daadwerkelijk wegwerken van de achterstanden. Uit informatie
is de CDA-fractie gebleken dat nog steeds niet alle zaken van 1 juli 2000
landelijk zijn afgedaan en dat dit voor zaken van 2001 des te sterker geldt.
Ook bij de servicekostenzaken zijn er nog grote achterstanden. En dat zou
beteken dat de door de vorige staatssecretaris van Volkshuisvesting gecommuniceerde
datum van 1 november als datum waarop het secretariaat weer bij zou zijn,
niet zal worden gehaald. Welke maatregelen heeft de minister inmiddels getroffen
om aan deze ongewenste situatie een einde te maken?Het nieuwe geautomatiseerde systeem ten behoeve van het centrale secretariaat
is niet goed van de grond gekomen, zo blijkt uit de memorie van antwoord.
Wat is thans de stand van zaken? Zijn de gemaakte kosten beperkt gebleven
tot een bedrag van 7,4 mln euro?Uit de gang van zaken bij de huurcommissies blijkt dat centralisatie nog
geen verbetering heeft gebracht. Overigens kan dit intussen ook gezegd worden
van de centralisatie van de uitvoering van de Huursubsidiewet.Op bladzijde 2 van de memorie van antwoord wordt de intentie weergegeven
om op korte termijn uitvoering te geven aan het in de nota Mensen, Wensen,
Wonen verwoorde voornemen om te komen tot een ZBO huurcommissie en een daarbij
behorend secretariaat. Dit betekent dat er een einde komt aan de onafhankelijkheid
van de huurcommissies. Dit wordt ook in de memorie van antwoord erkend. Er
zal nog wel regionaal zitting worden gehouden, maar een zittingscommissie
is gebonden aan de instructies van een centrale "raad van bestuur". Zou het
niet beter zijn om zich niet zo te fixeren op deze ZBO-variant en in plaats
daarvan in een open discussie met de organisaties van huurders en verhuurders
en voorzitters en leden van de regionale huurcommissies na te gaan waaraan
maatschappelijk werkelijk behoefte bestaat? Het handhaven van de onafhankelijkheid
ook van een regionale huurcommissie zou in ieder geval kunnen bijdragen aan
het vertrouwen dat huurders en verhuurders in zo'n commissie moeten hebben
en lijkt ook noodzakelijk om als "voorportaal" van de rechterlijke macht te
kunnen blijven functioneren. Ik verneem graag de reactie van de minister hierop.Inmiddels hebben wij kennis kunnen nemen van de brief van 10 oktober 2002
van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
aan de voorzitter van de vaste commissie voor VROM van de Tweede Kamer over
de stand van zaken secretariaat huurcommissie. Ook uit deze brief blijkt dat
de zaken bij het secretariaat nog niet op orde zijn en dat de
achterstanden nog lang niet zijn weggewerkt. Het wordt tijd dat nu werkelijk
opening van zaken wordt gegeven.Op de valreep namen wij nog kennis van een brief van 23 oktober 2002 van
de minister van VROM aan de Voorzitter van de Tweede Kamer over de Evaluatie
eerste tranche integrale herziening huurwetgeving. De centrale vraag daarbij
is of de positie van de huurders nu werkelijk is verbeterd. Uit deze brief
blijkt dat dit wel geldt voor de beter opgeleide huurder, maar niet voor de
doelgroep. En de nieuwe wetgeving was nu juist bedoeld om de positie van de
brede doelgroep te verbeteren. Ik hoor graag de reactie hierop van de minister
van VROM.Samenvattend leg ik namens de CDA-fractie de volgende vragen voor aan
de bewindslieden.Anderhalf jaar na de instelling van een nieuw gecentraliseerd secretariaat
van de huurcommissies in Den Haag moeten bij het functioneren van dat secretariaat
nog steeds vraagtekens worden gezet. Vraagt dat niet om een fundamentele herbezinning?Zou eigenlijk niet door de Rekenkamer of door een onafhankelijk bureau
onderzocht moeten worden of deze reorganisatie zinvol is geweest?Blijft bij de nu reeds aangekondigde herziening van de thans in behandeling
zijnde Uitvoeringswet, de onafhankelijkheid van ook de regionale huurcommissies
uitgangspunt?Wanneer is het huidige centrale secretariaat van de huurcommissies in
staat de huurcommissies zodanig te ondersteunen dat verzoeken aan de commissies
ook met betrekking tot servicekosten, door de commissies kunnen worden afgedaan
binnen de termijnen die daarvoor in de wet worden gesteld?Voorzitter. Als tweede punt van mijn bijdrage wil ik ingaan op het voorgestelde
artikel 248 van wetsvoorstel 26089. Dit artikel is zodanig geformuleerd dat
de CDA-fractie betwijfelt of de vergaande gevolgen hiervan wel zijn voorzien
dan wel feitelijk zijn beoogd. In een brief van 27 augustus 2002 wijst de
vereniging van woningcorporaties Aedes er op dat bij nadere bestudering succesvolle
nieuwe huurconcepten als Huurvast onder de nieuwe regelgeving niet meer mogelijk
lijken te zijn. Huurvast is een product dat inmiddels door heel veel corporaties
wordt toegepast om de huurder meerjarige zekerheid te bieden over de omvang
van de huurprijs. Daaraan bestaat juist in deze tijd bijzonder veel behoefte.
In het nieuwe artikel 248 wordt opgelegd dat een tweezijdig overeengekomen
huurverhoging nietig is indien deze uitkomt boven het door de minister vastgestelde
maximale huurstijgingspercentage. Bij Huurvast betaalt de huurder gedurende
een afgesproken periode een vaste huurprijs; na die periode van 3, 5, 7 of
10 jaar zal een "huursprong" plaats moeten vinden om de huurprijs –
weer – op het reguliere niveau te brengen. Is het juist dat deze huursprong,
en daarmee de huurvastafspraken, straks niet meer mogelijk zijn? In genoemde
brief van Aedes wordt erop gewezen dat Huurvast een product is dat door de
Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) met ruim 30 woningcorporaties
is ontwikkeld. Huurvast wordt door huurders hoog gewaardeerd en is in trek.
Het verbindt de voordelen van huren met voordelen van kopen: de zekerheid
van vaste lasten voor een bepaalde periode. In meergenoemde brief van Aedes
wordt gesteld dat het voorgestelde artikel 248 betekent dat een tot nu toe
gebruikelijke en noodzakelijke huursprong bij Huurvast onmogelijk wordt. Consequentie
hiervan is dat de woonconsument minder keuzevrijheid krijgt doordat corporaties
Huurvast, maar ook producten als Huurzeker, gedurende een bepaalde periode
vaste lage huurverhoging, niet meer kunnen aanbieden.Het niet meer kunnen ontwikkelen en aanbieden van flexibele huurproducten
naar bewonerswensen is een ongewenst en niet voorzien effect van de nieuwe
huurwetgeving. Volgens Aedes staat deze beperking ook haaks op de in ontwikkeling
zijnde voorstellen voor het huurbeleid voor de middellange termijn die door
de commissie-Vermeulen op dit moment worden uitgewerkt.Er moet geen overmaat aan regels zijn die niet aansluiten bij de huidige
wens naar meer flexibiliteit en maatwerk. Gaarne een reactie van de ministers.
Zijn de ministers bereid om dit ongewenste effect alsnog te repareren?De heer Holdijk (SGP):Voorzitter. Ik heb een aantal korte opmerkingen vooraf. Ik neem aan dat
de ministers of hun medewerkers over de tekst van mijn bijdrage beschikken.
Verder voer ik het woord namens mijn eigen fractie van de SGP en die van de
ChristenUnie. Tot slot denk ik dat een welkom aan de minister van Volkshuisvesting
op zijn plaats is; ik heb het vermoeden dat hij, anders dan zijn collega,
voor het eerst aanwezig is in een vergadering van deze Kamer. Onze fracties
heten hem hartelijk welkom!Wij mogen bij deze aanpassing van het huurrecht inzake woon- en bedrijfsruimte
in het kader van het Nieuw Burgerlijk Wetboek niet spreken van een algemene
herziening. Het gaat voornamelijk om een herordening van het huurrecht en
om codificatie van de jurisprudentie. Intussen vindt wel een verschuiving
plaats in de balans van belangen van huurder en verhuurder, althans wat betreft
het huurrecht inzake woonruimte. Ik neem aan dat de ministers deze uitspraak
niet zal willen tegenspreken.Over het nieuwe huurrecht inzake bedrijfsruimte, het wetsvoorstel op stuknummer
26932, zal ik verder het zwijgen bewaren, al zou ik nog wel eens gezegd willen
hebben dat wij er gelukkig mee zijn dat het wetsvoorstel op stuknummer 24150,
de voorganger van dit wetsvoorstel, is ingetrokken. Onze bezwaren tegen dat
wetsvoorstel zijn door het thans voorliggende voorstel in belangrijke mate
weggenomen.Wat betreft het huurrecht inzake woonruimte zullen wij ook niet spreken
over de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, het wetsvoorstel op stuknummer
26090. Bijgevolg zullen wij ons concentreren op de vaststelling en de invoering
van titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek.Het zal de ministers bekend zijn dat er van de zijde van de woningcorporaties,
ook in het laatste stadium, vrij fundamentele kritiek is geuit, in die zin
dat men daar van oordeel is dat de voorstellen op belangrijke onderdelen de
bestaande contractsvrijheid vervangen door semi-dwingend recht, waarvan niet
ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Op onderdelen vindt men –
ik gebruik de woorden uit hun brief – de nieuwe wetgeving zeer
paternalistisch, in die zin dat zelfs een verbod van kracht wordt op bepaalde
contractuele afspraken tussen huurder en verhuurder. Men is verder van mening
dat de overmaat aan regels niet aansluit bij de huidige behoefte aan meer
flexibiliteit en maatwerk. Zonder dat men de huidige huurbescherming overboord
zou willen zetten, is het oordeel dat er geen enkele reden of noodzaak is
voor een aanzienlijke inperking van de thans bestaande contractsvrijheid.
Ik heb het zeer sterke vermoeden dat tal van particuliere verhuurders, maar
vooral potentiële verhuurders zich kunnen verenigen met de kritiek van
de corporaties.Deze kritiek zal de ministers niet nieuw voorkomen. Zij is in vergelijkbare
zin ook reeds geuit in het wetgevingsoverleg dat door de regering op 26 maart
2001 met de vaste commissies van Justitie en VROM van de Tweede Kamer is gevoerd.
De toen verantwoordelijke bewindslieden hebben bij die gelegenheid gewezen
op de mogelijkheid dat bepaalde onderdelen van de voorgestelde wetgeving nader
zouden kunnen worden bekeken in het kader van de nota Wonen. Afgezien van
de vaagheid van deze opmerking van de regering, menen wij dat dit traject
niet de weg mag zijn waarop in een toch als min of meer duurzaam bedoelde
vorm ons nieuwe Burgerlijk Wetboek betreffende het huurrecht van woningen
moet worden vastgesteld. Als de uitgebrachte bezwaren tegen de voorstellen
ook volgens de regering hout snijden, zou daarmee iets gedaan moeten worden
bij de vaststelling van titel 7.4.De kritische opmerkingen en vragen die wij ons in deze instantie nog willen
veroorloven, hebben betrekking op een aantal onderdelen die in de schriftelijke
voorbereiding ook reeds, en soms uitvoerig, aan de orde zijn geweest. Het
zijn dus geen nieuwe punten. Vooraf zou ik in algemene zin op willen merken
dat een privaatrechtelijke wet primair de bedoeling moet hebben om de private
partijen duidelijkheid, ofwel rechtszekerheid te verschaffen omtrent hun positie,
speciaal wanneer er vragen, meningsverschillen of zelfs conflicten ontstaan.
Onoplosbaar gebleken conflicten zullen door de rechter moeten worden beslecht,
of, zoals de minister van Justitie blijkens zijn toelichting op de begroting
2003 kennelijk wenst, door een mediator tot een bevredigende oplossing moeten
worden gebracht.Ik wil hiermee zeggen dat als er sprake is van een enigszins "zakelijk-harmonieuze"
verhouding tussen huurder en verhuurder de wet niet of nauwelijks een pregnante
rol zal spelen. Ik zou voorbeelden kunnen geven van huurverhoudingen tussen
verhuurder en opeenvolgende huurders waarbij zelfs in het geheel geen huurcontract
bestond. Niet dat ik deze gedragslijn als algemeen aanbevelenswaardig zou
willen propageren, ik wil er slechts mee aangeven dat de wet zijn functie
vooral zal moeten bewijzen als er wat schort aan die "zakelijk-harmonieuze"
verhouding tussen huurder en verhuurder, want dan kunnen vele kleine problemen
worden opgelost zonder dat er derden bij betrokken raken. Vanuit een andere
invalshoek hoop ik hierna nog op dit aspect terug te komen.In de eerste plaats noem ik als concretisering van onze bedenkingen het
kwestieuze artikel 244, waarin wordt bepaald dat gedeeltelijke onderverhuur
van een zelfstandige woning niet mag worden uitgesloten. Onderverhuur van
kamers kan derhalve niet meer bij overeenkomst worden uitgesloten. Dit is
derhalve een beperking van de contractsvrijheid, zulks in afwijking van het
bestaande recht. De regering merkt in de memorie van antwoord op dat aan deze
bepaling het tekort aan huurkamers ten grondslag ligt. Blijkbaar verwacht
of hoopt men op zijn minst dat dit tekort mede door deze nieuwe bepaling zal
verminderen.Dat is natuurlijk zeer de vraag. Aan de onderhavige wetgeving moge dan
een brede analyse van de praktijk ten grondslag liggen, zoals in de memorie
van antwoord wordt gesteld, daarmee is echter nog geenszins het bewijs geleverd
dat het gewenste effect zal optreden. Er zijn op het punt van de aanmoediging
van de verhuur van kamers eerder wettelijke maatregelen genomen, met name
fiscale, waarvan het effect niet aantoonbaar is gebleken. Aan te nemen valt
dat ook een aantal eigenaren, wetende wat de gevolgen van verhuur kunnen zijn
onder het nieuwe huurrecht zonder dat zij daarop invloed kunnen uitoefenen,
afziet van verhuur of verdere verhuur. Hoe groot dat aantal zal zijn, is door
niemand te voorspellen.De regering meent op dit punt per saldo dat de belangenafweging die heeft
plaatsgevonden onder andere kan worden verdedigd omdat het bij de verhuur
van woonruimte, onderhuur daaronder begrepen, om een eerste levensbehoefte
gaat. Ik vraag me af of een eigenaar-verhuurder zich van zijn kant per saldo
ook door deze overweging laat leiden.Daarnaast is er nog het punt van de illegale onderverhuur van woningen.
Ook dat mag, aldus de memorie van antwoord, geen doorslaggevend argument zijn
om de verhuurder een bevoegdheid te geven – in het perspectief van het
huidige recht beter gezegd "te laten" – om onderhuur uit te sluiten,
alweer omdat het bij woonruimte gaat om een eerste levensbehoefte. Hoewel
ik dat laatste op zichzelf niet wil tegenspreken, klinkt in deze argumentatie
praktisch gezien een al te milde tolerantie door. Ik moge er in dit verband
aan herinneren dat de staatssecretaris van VROM, de heer Remkes, op 25 januari
1999 een brief over de problematiek van illegale onderverhuur aan de Tweede
Kamer zond. Daarin wordt in het kader van de handhaving gesteld dat uit onderzoek
is gebleken dat een gezamenlijke aanpak met verhuurders langs publieke en
private weg in de praktijk het meeste effect heeft. Een intensieve samenwerking
tussen verhuurders en gemeenten wordt bepleit, al moeten gemeenten het publiekrechtelijke
instrumentarium als sluitstuk van de handhavingsactiviteiten inzetten om de
bestrijding van onrechtmatige bewoning tegen te gaan.Mijn conclusie is dat de nieuwe wetgeving het optreden, en dan vooral
preventief, tegen diverse vormen van illegale en onrechtmatige bewoning niet
bevordert, maar veeleer aanzienlijk bemoeilijkt. Onze fracties hebben in dit
verband zo mogelijk nog meer moeite met artikel 208e, dat tot gevolg heeft
dat een onder het huidige recht en dus rechtsgeldig tot stand gekomen beding
dat de onderverhuur van kamers is verboden, vanaf de inwerkingtreding van
de nieuwe wetgeving ongeldig is. Ons begrip voor deze bepaling schiet helaas
te kort.In de tweede plaats noem ik de artikelen 215 en 216. Deze handelen over de door de huurder zelf aangebrachte wijzigingen c.q. voorzieningen,
zowel binnens- als buitenshuis, zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder.
In het bijzonder wanneer het om de buitenzijde van het verhuurde gaat, mogen
wij toch aannemen dat de huurder niet alleen is gebonden aan publiekrechtelijke
voorschriften, maar ook, als het om een appartementencomplex gaat, aan de
terzake vastgestelde regels van de vereniging van eigenaren. Gaarne uitsluitsel
hierover van de minister van JustitieOok waar het gaat om wijzigingen waarvoor wél toestemming moet
worden gevraagd, rijzen nog allerlei vragen die in de praktijk knelpunten
kunnen opleveren. De verwijzing door de regering naar artikel 213, dat bepaalt
dat de huurder zich als een goed huurder dient te gedragen, komt ons in dezen
niet toereikend voor. Als op deze bepaling moet worden teruggevallen, is dat
meestal voor het forum van de rechter, men is dan reeds in een procedure verwikkeld
geraakt. Een nieuw huurrecht zou tot doel moeten hebben om zoveel mogelijk
procedures te voorkomen. Daar dragen de artikelen 215 en 216 helaas niet toe
bij. Hetzelfde geldt mutatis mutandis voor de artikelen 240 tot en met 210,
waar een nieuwe, zeer ruime omschrijving van gebreken wordt gehanteerd. Mevrouw
Meindertsma en de heer Van de Beeten hebben er al op gewezen dat dit artikel
enorm veel jurisprudentie zal vragen om tot de nodige klaarheid te komen.
Een van de kernvragen is of wetgeving waarvan dit valt te voorzien, voldoet
aan de kwaliteitseisen die mogen worden gesteld.Op het punt van het gebrek wil ik nog melden dat recent is geconstateerd –
ik verwijs nu naar een bericht dat ik tegenkwam in de Staatscourant van 23
oktober jl. – dat de mogelijkheid voor huurders om achterstallig onderhoud
en gebreken aan de woning te laten opknappen, voldoende is. Dit zou blijken
uit een evaluatie van de nieuwe regels voor huurders, die in november 1999
in werking zijn getreden. Minister Kamp van VROM heeft deze evaluatie met
zijn reactie daarop naar de Tweede Kamer gestuurd. Hij is van mening dat extra
maatregelen niet nodig zijn.In de derde plaats noem ik artikel 226, dat volgens de regering niet van
toepassing is op verkoop en levering door de eigenaar-verhuurder en contractsoverneming
door de koper. Artikel 7A:1612 zou in deze situatie ook nu niet van toepassing
zijn, zo lees ik in de memorie van antwoord bij het wetsvoorstel op nummer
28064.Mevrouw Asbreuk-Van Os heeft ons in dit verband een drietal vragen voorgelegd,
waarop ik graag een reactie van de regering zou ontvangen. Stel, erflater
A is verhuurder. In zijn testament heeft hij bepaald dat een recht van vruchtgebruik
moet worden gevestigd ten behoeve van C. Wie is, na de vestiging van het vruchtgebruik,
de verhuurder: de erfgenamen of C?Ik kom bij mijn tweede vraag. Verhuurder-eigenaar A draagt het huurcontract
met B krachtens contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW over op
de nieuwe verhuurder C. Nadien draagt A de eigendom van de verhuurde zaak
over aan een derde (D). Is D op grond van artikel 7A: 1612 gebonden aan de
huurovereenkomst met B?De derde en laatste vraag sluit aan op de vorige. Volgens de regering
is de eerdergenoemde D na invoering van de nieuwe huurbepalingen niet gebonden
aan de huurovereenkomst met B, omdat artikel 226 – de opvolger van artikel
7A:1612 – niet van toepassing is op deze overdracht. Vindt de regering
dit een wenselijke consequentie voor de praktijk, in het licht van de bescherming
van zowel de huurder als de verhuurder?In artikel 248 wordt bepaald dat tweezijdige contractuele huurverhoging
nietig is, indien de overeengekomen huurverhoging boven het door de minister
bepaalde maximale huurverhogingspercentage van de jaarlijkse eenzijdige huuraanzegging
uitkomt. Is deze bepaling geen belemmering voor flexibele huurproducten zoals
"huurvast" en "huurzeker", die blijken aan te sluiten bij wensen van bewoners?Duidelijk moge zijn dat niet alle voorliggende wetsvoorstellen in ongewijzigde
vorm op onze steun kunnen rekenen. Ik maak een uitzondering voor wetsvoorstel
26932 inzake het huurrecht voor bedrijfsruimten. Ik ondersteun overigens de
concrete vragen die de heer Van de Beeten over dit onderwerp heeft gesteld.
Wij zien met belangstelling uit naar de reactie van de ministers op onze beschouwingen
en vragen.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Voorzitter. Terwijl de bewindslieden hier in demissionaire status verschijnen
en de minister van VROM hier zelfs zijn première beleeft, heb ik nog
met geen van beide bewindslieden gedebatteerd. Geen van beiden weten zij waarschijnlijk
dat ik over het algemeen zonder spreektekst werk. Dat neemt niet weg dat ik
overigens net als de andere woordvoerders graag antwoord krijg op de door
mij gestelde vragen die in dit geval overigens niet zo buitengewoon veelvuldig
zullen zijn. Zoals mijn fractie al in het voorlopig verslag heeft ingegeven,
hebben wij met instemming kennisgenomen van de stapel wetsvoorstellen die
vandaag behandeld wordt. Aan die instemming wil ik niets afdoen, ook niet
na lezing van de memorie van antwoord. Dat zeg ik vooraf ter geruststelling.
Het is goed dat dit project, als de schijn niet bedriegt, zijn voltooiing
nadert. Het is een project waarbij geharmoniseerd wordt, waarbij bepalingen
die nu verspreid staan over verschillende wetboeken worden samengevoegd en
waarbij ook een moderniseringsslag wordt gemaakt. Een deel van de tekst, die
volgens mij nog uit 1838 stamt en die leuk is om te lezen maar niet altijd
even duidelijk, zeker niet in het huidige tijdsgewricht, wordt daarbij aangepast
aan het hedendaagse taalgebruik.Ook mijn fractie heeft zich de vraag gesteld die naar mijn idee in dit
debat centraal staat, namelijk of dit wetsvoorstel geen te grove inbreuk is
op de contractsvrijheid van de verhuurder. Ik doel daarbij vooral op titel
7.4 Burgerlijk Wetboek en niet zozeer op de andere wetsvoorstellen, te weten
de invoeringswet en de huurprijzenwet. Ik ijk de genoemde vraag aan drie onderdelen.
Het zijn onderwerpen die ook al door andere sprekers naar voren zijn gebracht,
namelijk de kwesties van de onderhuurder, de gebrekenregeling en de zelf aangebrachte
voorzieningen.Na lezing van de memorie van antwoord was mijn fractie er eigenlijk wel
van overtuigd dat er geen aanleiding is om op het punt van de onderhuur van
een deel van een zelfstandige woning af te wijken van de hoofdregel inzake
het in gebruik geven door een huurder aan een derde. Het gaat
mij er niet zozeer om of wij geloven of verwachten dat met deze maatregel
iets gedaan wordt aan de kamernood in studentensteden, als wel om de vraag
of het reëel is om ten aanzien van het in gebruik geven van een deel
van een woning een uitzondering te maken op de hoofdregel. Ik zou zeggen dat
dit niet het geval is. Waar gevreesd wordt voor misbruik of wantoestanden,
hebben de bewindslieden die vrees in de memorie van antwoord in voldoende
mate weggenomen. In de memorie van antwoord las ik dat de verhuurder door
het stellen van nadere regels in een huurovereenkomst het in onderhuur geven
van kamers of van een gedeelte van een zelfstandige woning enigszins kan sturen.
Ik vroeg mij af of door het stellen van die regels geen inbreuk wordt gemaakt
op het dwingendrechtelijke karakter van artikel 244. Ik heb dit op me in laten
werken en de voorbeelden bekeken die de minister gaf. Ik kwam toen tot de
conclusie dat de verhuurder in staat zal zijn om in zijn huurcontract te bedingen
dat, als er sprake is van onderverhuur van kamers van een woning, de onderverhuur
beperkt zal blijven tot een x aantal personen, overeenkomend met het aantal
kamers van de woning. De verhuurder is in die zin bij machte om voor een deel
te voorkomen dat er eventueel wantoestanden zullen optreden.De heer Hessing (D66):Voorzitter. De regels die dan gesteld kunnen worden, kunnen materieel
tot gevolg hebben dat onderhuur niet mogelijk is. Het kan om zeer grote kamers
gaan, terwijl is vastgelegd dat er maar een onderhuurder per kamer kan komen,
wat gelet op de feitelijke omstandigheid, geen reële regel zou zijn.
U stelt de vraag terecht. Er kunnen regels gesteld worden, maar door het stellen
ervan mag de hoofdregel niet ontkracht worden.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Stel dat het gehuurde een kamer betreft, dan zal het gehuurde niet in
onderhuur kunnen worden gegeven. Het zou dan gaan om een zelfstandige woning,
die in onderhuur wordt gegeven. Dat kan nu juist bij contract worden uitgesloten.De heer Hessing (D66):Het voorbeeld was dat er onderhuur zou worden gegeven en dat je zou kunnen
zeggen dat het maar een onderhuurder per kamer mocht zijn. Dat klinkt aardig,
maar ik kan mij situaties voorstellen waarin die regel er per saldo toe leidt
dat er geen onderhuur wordt gegeven.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Je hebt woningen die een kamer bevatten en woningen die twee of meer kamers
bevatten. In het eerste geval zul je praktisch niet aan onderhuur kunnen toekomen
zonder toestemming van de verhuurder, omdat je dan over de hele woning praat.De heer Hessing (D66):Zeker, maar je moet voorzichtig zijn dat je geen afbreuk doet aan de dwingend
rechterlijke verplichting door het stellen van nadere regels. Die grens zou
wel eens vaag kunnen zijn.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Ik heb de vraag opgeworpen en voor mezelf voorlopig beantwoord. Misschien
kunnen de bewindslieden er in de beantwoording nadere aandacht besteden in
hoeverre de verhuurder bij machte is om de dwingende rechterlijke regeling
van artikel 244 contractueel nader in te vullen. Het lijkt me dat uitsluiten
niet mogelijk is.Voorzitter. De gebrekenregeling kan ook op instemming van mijn fractie
rekenen. Ik heb echter na lezing van een artikel van een zekere Makking in
een van de nummers van het blad Woonrecht van vorig jaar nog een vraag. Ik
dacht dat ook Aedes dit punt naar voren bracht. Het betreft de situatie waarin
een verhuurder een sloopwoning of een woning met zeer ernstige onderhoudsgebreken
in huur geeft en met de huurder wil afspreken dat deze de gebreken van de
woning voor lief neemt, waar dan een sterk verlaagde huurprijs tegenover staat.In artikel 204 is het begrip "genot" geobjectiveerd. Dat wil zeggen dat
een huurder in zo'n situatie in het meest extreme geval van de verhuurder
kan eisen dat de gebreken aan die woning worden verholpen, zodat hij het "genot"
heeft van de woning, alsof het een normale woning zou zijn. Ik vraag me af
of in zo'n geval de derogerende werking van artikel 248 van boek 6, de redelijkheid-
en billijkheidsnorm, de verhuurder uitkomst kan bieden. Kan de verhuurder
op grond van de algemene norm van redelijkheid en billijkheid tegen de huurder
zeggen dat dit niet de bedoeling was of loopt hij dan op tegen het dwingend
rechterlijke karakter van artikel 204 van boek 7?De heer Hessing (D66):Mijnheer de voorzitter. In het verlengde hiervan is het zelfs de vraag
of de verhuurder het recht heeft om een sloopwoning in de verhuur te geven,
gelet op de geobjectiveerde norm.Mevrouw De Wolff (GroenLinks):Ik ben niet de minister. U kunt die vragen straks beter in uw eigen termijn
stellen. Ze zijn interessant genoeg, maar het lijkt me voor de parlementaire
geschiedenis niet belangrijk dat ik daarop antwoord. Ik wil het graag doen,
maar het lijkt me relevanter dat er aan de tafel aan de overkant over wordt
nagedacht. Mijns inziens zou het wettelijk gezien mogelijk zijn, maar ik vraag
me af in hoeverre je dan als verhuurder de kans loopt om met de gebrekenregeling
om de oren te worden geslagen.Het laatste punt dat relevant is in het kader van de vraag of de contractvrijheid
van de verhuurder niet al te zeer is beperkt, betreft de regeling van de zelf
aangebrachte voorzieningen. Ik ken de herkomst van die regeling. Het is politiek
een beetje heikel om daar veel kritiek op uit te oefenen, maar toch had ik
die kritiek in eerste instantie wel. Ik vroeg me af in hoeverre met name corporaties
nog in staat zullen zijn om eigen beleid te voeren en met de huurders afspraken
te maken over de wijze waarop voorzieningen in de woning worden gerealiseerd,
zoals het gebruik van duurzame materialen, kleurstellingen et cetera. Collega's
hebben vergelijkbare vragen gesteld. In de memorie van antwoord moeten de
bewindslieden hun toevlucht nemen tot de algemene norm van het goed huurderschap.
Zij geven aan dat de verhuurder in staat zal zijn om op basis van die norm
bijvoorbeeld af te dwingen dat er groene tegeltjes in de badkamer worden aangebracht
in plaats van gele. Mijn indruk is op voorhand dat dit wel een bijzonder forse
oprekking is van het begrip "goed huurderschap". Ik nodig de bewindslieden
uit om daar toch nog eens op te reflecteren. Ik sluit mij aan bij vergelijkbare
vragen die de heer Holdijk hierover heeft gesteld. Mijn laatste vraag is concreet, maar wel voorwaardelijk, welke invoeringsdatum
de bewindslieden, gesteld dat deze wetsvoorstellen hier vandaag de eindstreep
halen, voor ogen hebben.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Voorzitter. Het is niet te vermijden dat ook ik vandaag onderwerpen zal
aansnijden die al door anderen zijn besproken, maar het is als in de muziek:
één thema bewerkt door meerdere componisten maakt de muziek
boeiend, geeft er een extra dimensie aan en bevordert het luistergenot. De
vraag is: waren mijn voorgangers vandaag Mozart of Beethoven of misschien
Chopin en ben ik Bruckner, die met enkele stevige paukenslagen nog enkele
donderslagen aan het thema toevoegt? Of moet ik het meer zien als een jamsession:
één uitvoering, één thema, meerdere solo-optredens
met improvisaties op dat thema.Hoe dit ook zij, voorzitter, de wetsvoorstellen die wij vandaag behandelen,
moeten ertoe leiden dat titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek wordt vastgesteld.
In afdeling 6 daarvan is de huur van bedrijfsruimte opgenomen. De meer privaatrechtelijke
aspecten van de Huurprijzenwet woonruimte zijn eveneens opgenomen in titel
7.4. Voor het overige worden grote delen van de Huurprijzenwet woonruimte
en de Wet op de huurcommissies ondergebracht in een aparte uitvoeringswet
bij titel 7.4. Daarmee wordt een niet onbelangrijk deel van de vernieuwing
van ons Burgerlijk Wetboek gerealiseerd: het huurrecht wordt door middel van
een integrale aanpak gevat in een eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger
stelsel.Als wij het goed bekijken, zijn er op het oog weinig spectaculaire vernieuwingen
te constateren: er is vooral veel jurisprudentie ge(her)codificeerd. Vernieuwingen
betreffen met name regelingen met betrekking tot gebreken, door de huurder
aangebrachte wijzigingen en verbeteringen en renovatie.Tóch kan schijn bedriegen. De wetsvoorstellen brengen naar het
oordeel van de VVD-fractie wel degelijk een wezenlijke wijziging in het huurrecht
met zich. In plaats van de weg te openen naar een liberalisering van het huurrecht
is, zo valt te constateren, juist ten aanzien van verschillende onderwerpen
de andere kant opgekoerst. Er zijn meer dwingend of semi-dwingend rechtelijke
regels in de wet opgenomen. Ik zal daar nader op ingaan. De VVD vraagt zich
af waarom in het huidige tijdsgewricht, waarin op allerlei terreinen de behoefte
bestaat aan meer flexibiliteit, maatwerk en terugdringing van regelgeving,
voor niet onbelangrijke delen in het huurrecht een keus is gemaakt die 180
graden de andere kant opgaat. Zij zou daarover graag een antwoord van de minister
vernemen.In mijn bijdrage namens de VVD-fractie zal ik de vaststelling van titel
7.4, de vaststelling van afdeling 7.4.6 en de invoering van titel 4 van Boek
7 voor mijn rekening nemen. Mijn fractiegenoot De Beer zal mijn bijdrage aanvullen
en voor het overige ingaan op de Uitvoeringswet huurprijzen.Ik zal de volgende onderwerpen de revue laten passeren. Ten eerste de
gebrekenregeling, ten tweede door de huurder zelf aangebrachte wijzigingen
en voorzieningen, ten derde de ontruimingsbescherming, ten vierde enkele aspecten
van de huur van bedrijfsruimte en ten slotte onderhuur.Allereerst ga ik in op de gebrekenregeling, artikel 204 en volgende. Het
wetsvoorstel voorziet in een nieuwe en zeer ruime omschrijving van gebreken.
Niet alleen materiële, maar ook immateriële gebreken, zoals overlast
veroorzaakt door andere huurders van de verhuurder, kunnen als gebrek worden
aangemerkt. De verhuurder is verplicht, gebreken te verhelpen voorzover dit
in zijn macht ligt. De verhuurder kan de overlastveroorzakende huurder de
huur opzeggen op grond van artikel 274, lid 1, sub a, maar dit betekent nog
niet dat deze één, twee, drie is vertrokken. Ondertussen kunnen
de huurders of de huurder die gehinderd worden door de overlast huurvermindering
vorderen vanaf het moment dat het gebrek bij de verhuurder bekend is geworden.
Aan de verhuurder wordt echter geen redelijke termijn gegund om het gebrek
te verhelpen. Is de minister niet van mening dat de regeling op dit punt nuancering
behoeft om de verhuurder te beschermen tegen onredelijke uitkomsten?Volgens artikel 209 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken
van de regelingen omtrent het verhelpen van gebreken die de verhuurder bij
het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Volgens het overgangsrecht
hebben deze bepalingen directe werking. Wat te doen als een verhuurder een
bouwvallige schuur tegen een daarmee corresponderende lage huurprijs verhuurde,
en de huurder nu met een beroep op de directe werking verzoekt om herstel,
huurvermindering of schadevergoeding?Het tweede onderwerp zijn de door de huurder zelf aangebrachte wijzigingen
en voorzieningen, de artikelen 215 en 216. Als gevolg van amendering door
het Tweede-Kamerlid Van Gent van GroenLinks is de regeling onevenwichtig in
het voordeel van de huurder. Wat moeten wij ons voorstellen bij "zwaarwichtige
bezwaren van de verhuurder"? Doen deze zich voor als bijvoorbeeld het huis
door zijn fundering dreigt te zakken als gevolg van de door de huurder te
treffen voorziening? Als voorzieningen de verhuurbaarheid niet schaden, mag
niet worden bepaald dat zij verwijderd moeten worden aan het eind van de huur.
De verhuurder moet de voorziening bij een opvolgende huurder onderhouden.
Is het redelijk om de verhuurder met deze onderhoudsplicht te belasten, als
de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen luxevoorzieningen zijn,
zoals een ingebouwd aquarium, een zeer luxe keuken met apparatuur of een badkamer
met een whirlpool?Teneinde conflictsituaties daarover te voorkomen, bijvoorbeeld ten aanzien
van eisen van welstand, verdient het aanbeveling voorzieningen aan de buitenzijde
van de woning aan de goedkeuring van de verhuurder te onderwerpen. Bij voorzieningen
binnenshuis verdient het de voorkeur dat de verhuurder bepaalde eisen mag
stellen, bijvoorbeeld het inschakelen van bevoegde installateurs. Wij vernemen
graag de visie van de minister hierop.Dan kom ik op de ontruimingsbescherming van artikel 230a, lid 1. Dit punt
is genoemd in een nog te publiceren artikel in WPNR van prof. Abas. Artikel
230a, lid 1, bepaalt dat de bescherming die het artikel aan de ex-huurder
biedt, moet worden gevraagd bij verzoekschrift. Dit is in tegenspraak met
de wet van 30 december 1991, waarbij is bepaald dat alle BW-procedures
in huurzaken bij dagvaarding geschieden. In de praktijk bleek namelijk bij
herhaling een partij niet ontvankelijk, omdat hij voor het verkeerde anker
was gaan liggen; dagvaarding in plaats van verzoekschrift en omgekeerd. Waarom
is in artikel 230a gekozen voor de verzoekschriftprocedure en hoe verhoudt
dit zich tot de wet van 1991?Dan enkele aspecten van de huur van bedrijfsruimte, waarover ik evenals
de heer Van de Beeten het artikel van de heer Steenmetser in Praktisch procederen
heb gelezen. Het eerste punt is de opzegging van de huur van bedrijfsruimte
in de artikelen 292 en 296. Bij een initiële huurtermijn van vijf jaar
biedt de wet twee opzeggingsgronden. Vanaf tien jaar of langer kunnen vijf
opzeggingsgronden worden toegepast. Bedraagt de initiële huurtermijn
echter tien jaar, dan kunnen op grond van artikel 296, lid 1, slechts twee
opzeggingsgronden in stelling worden gebracht.In het huidige recht is dit anders. Op grond van artikel 7A: 1626, lid
1, kunnen alle vijf gronden bij een initiële termijn van tien jaar worden
toegepast. Is dit verschil met het huidige recht beoogd of is hier een kennelijke
onjuistheid in de wet geslopen?In artikel 300, lid 2, wordt gesproken over een huurovereenkomst voor
de duur van meer dan tien jaar, waarover de heer Van de Beeten ook een opmerking
heeft gemaakt. Zou de tekst niet tien jaar of meer moeten luiden?Een vordering tot huurprijsvaststelling is volgens artikel 304 slechts
ontvankelijk wanneer deze vergezeld gaat van een advies over de huurprijs,
vastgesteld door daarvoor benoemde deskundigen. Zo'n advies duurt vaak lang;
zes maanden of meer. Het moment van dagvaarding is het ijkpunt voor de vaststelling
van de huurprijs door de kantonrechter. Er verstrijkt dan wel heel veel tijd
tussen het moment waarop de verhuurder het initiatief neemt tot wijziging
van de huurprijs en het moment van beslissing door de kantonrechter. Graag
hoor ik de visie van de minister hierover.Wat betreft de onderhuur is de regeling van artikel 221 omgekeerd ten
opzichte van wat thans geldt. Artikel 221 bepaalt dat onderhuur geoorloofd
is, wanneer daarover geen bepaling in het contract wordt opgenomen. Waarom
is de regeling niet gelaten zoals zij is: onderhuur is niet geoorloofd, tenzij
deze contractueel is toegestaan?Bij artikel 244 van de voorgestelde titel 7.4 van de het Burgerlijk Wetboek
houden de leden van de VVD-fractie bijzonder veel moeite met het semi-dwingendrechtelijke
karakter ervan. In de memorie van toelichting en de memorie van antwoord stelt
de minister dat artikel 244 is opgenomen als bepaling van dwingend recht ter
bevordering van kamerverhuur. Is hiernaar onderzoek gedaan? Heeft de minister
onderzoekgegevens waaruit blijkt dat er causaal verband bestaat tussen een
regeling van dwingend recht ter bevordering van kamerverhuur en toename van
het aantal te verhuren kamers? De minister is blijkens de memorie van antwoord
kennelijk de mening toegedaan dat kamerverhuur voor de verhuurder niet of
nauwelijks problemen met zich brengt. Sterker nog, dat dit meestal vrij soepel
zal verlopen. Voor het geval er al problemen zouden zijn, kan de verhuurder
als uiterste redmiddel procederen. Als kamerverhuur kennelijk in de optiek
van de minister niet of nauwelijks tot problemen leidt voor de verhuurder,
waarom is deze regeling van dwingend recht dan nodig? Zouden verhuurders dan
niet allang bij het aangaan van huurovereenkomsten ingestemd hebben met kamerverhuur?Kan de minister informatie verschaffen over het aanbrengen van voorzieningen
door de hoofdhuurder ten behoeve van de kamerverhuur, bijvoorbeeld het aanbrengen
van een extra keuken? Kan de huurder op grond van artikel 215 aanvoeren dat
deze verbeteringen van de woning nodig zijn ten behoeve van een doelmatig
gebruik van de woning, namelijk de kamerverhuur, of ter verhoging van het
woongenot? Kan de verhuurder zich daartegen verzetten op grond van de zwaarwichtige
bezwaren van artikel 215, lid 4? En zo nee, moet hij de voorziening dan onderhouden
bij overgang van de huur? Wordt de aard van het gehuurde door dergelijke voorzieningen
niet gewijzigd? Moet de verhuurder daarmee akkoord gaan?Volgens de VVD-fractie vormt artikel 244 een onaanvaardbare inperking
van de contractsvrijheid. De verhuurder verliest in belangrijke mate de zeggenschap
over zijn eigendom. Een en ander werkt niet bevorderend, maar integendeel
contraproductief voor de verhuur van woningen en de kamerverhuur in de particuliere
sector. Een potentiële verhuurder denkt wel twee keer na alvorens tot
verhuur met alle consequenties van dien te besluiten. In dit verband vragen
wij nog aandacht voor de vele al dan niet frauduleuze, maatschappelijk ongewenste
uitwassen die zich bij (illegale) onderverhuur en kamerverhuur kunnen voordoen:
de hoofdhuurder vangt meer aan kameronderhuur dan hijzelf betaalt aan huur;
de hoofdhuurder blijft pro forma wonen in de zelfstandige woning, terwijl
deze inmiddels onderverhuurd is aan anderen tegen een aanzienlijk hogere huur;
allerlei ruimtes, geschikt of ongeschikt, worden voor de kamerverhuur ingezet
om een maximale huur te genereren. Deze ongewenste toestanden belemmeren de
doorstroming en verhinderen bewoning door degenen die aanspraak zouden kunnen
maken op die woonruimte. Wij denken daarbij met name aan de sociale huur.
Onder meer in Amsterdam zijn daarvan voorbeelden te over en de woningcorporaties
staan straks werkelijk met lege handen. Bij de huidige regelgeving kan formeel
tegen deze wantoestanden worden opgetreden. Wanneer de artikelen 221 en 244
kracht van wet zouden krijgen, zijn de mogelijkheden voor optreden in de praktijk
nauwelijks nog aanwezig.De memorie van antwoord biedt als oplossing voor de problemen van de verhuurder:
procederen. Naar het oordeel van de VVD-fractie is dit zeer onwenselijk, want
het verhoogt de druk op de toch al overbelaste rechterlijke macht. Overigens,
ook ten aanzien van andere bepalingen van (semi)dwingend recht in de wetsvoorstellen
is de oplossing: procederen. Dat geldt met name voor de door de huurder aangebrachte
voorzieningen. De regering wijst er in dat verband steeds op dat de verhuurder
een beroep kan doen op artikel 213: de huurder moet zich als een goed huurder
gedragen. Procederen is echter niet goed. Het is de taak van de wetgever om
te zorgen voor goede, evenwichtige wetgeving, waardoor de belangen van alle
betrokken partijen zo goed mogelijk behartigd worden, met als resultaat: minder
noodzaak tot procederen, minder belasting van de rechterlijke
macht. Het civiele recht moet het raamwerk bieden waarin burgers zélf
hun zaken kunnen regelen. Voor het huurrecht komt daarbij dat de huurder,
met name van woonruimte, bescherming verdient. Per slot van rekening behoort
wonen tot de noodzakelijke levensbehoeften en dat wonen moet dan ook voor
iedereen, juist ook voor de huurder, beschikbaar zijn. Er moeten echter reële
grenzen gesteld worden: de huurder moet beschermd worden, maar tegelijkertijd
moet de balans niet te zeer ten nadele van de verhuurder uitslaan. Daarmee
zijn uiteindelijk ook de huurder en het publieke belang niet gediend. Té
veel onnodige regels van dwingend recht leiden tot ongewenste situaties. Kortom,
voorzitter, regel wat nodig is, waar nodig en voorzover nodig, maar niet meer
dan dat. De voorliggende wetsvoorstellen gaan, zoals ik heb aangegeven, op
sommige punten te ver.De VVD-fractie wacht met belangstelling de antwoorden van de minister
af.De heer De Beer (VVD):Voorzitter. Ik zal in het bijzonder ingaan op de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte. Ik zeg echter eerst iets over de studentenhuisvesting.Het belangrijkste motief van de regering om huurders in het BW een dwingend
recht te verschaffen om kamers te mogen onderverhuren, is dat daarmee de kamerverhuur
zou worden gestimuleerd. Dat zou dan weer een belangrijke bijdrage zijn aan
de oplossing van de nijpende kamernood onder de studenten. Dat is althans
de redenering. Voor deze vorm van huisvesting, ook wel aangeduid als hospitamarkt,
is volgens de meeste deskundigen de belangstelling bij de studenten en het
aanbod van particulieren niet groot. Dat staat nota bene letterlijk in de
brief van 4 juni jl. over de studentenhuisvesting van de toenmalige staatssecretaris
van VROM.Velen onder ons die studerende kinderen of neefjes en nichtjes hebben,
kunnen dit uit persoonlijke ervaring bevestigen. Daarmee is het argument van
de redenering door het departement van VROM reeds grotendeels ontkracht. Daar
kunnen wij het niet bij laten. De grote vraag is uiteraard of er betere mogelijkheden zijn dan de aanwending
van het voorgestelde artikel 244 om de woningnood onder de studenten te lenigen.
Die zijn er. Om te beginnen zullen gemeenten, woningcorporaties, de onderwijsinstellingen
en ook het Rijk hun verantwoordelijkheid voor dit probleem moeten oppakken.
Dat is zo ook gezegd door de minister van VROM tijdens een algemeen overleg
met de Tweede Kamer op 3 oktober jl. Wij kunnen dat volledig beamen, zij het
dat wij het jammer vinden dat de minister in die volgorde een soort hiërarchie
legde. Daarmee creëert hij onbedoeld een situatie waarin de een op de
ander zit te wachten. Wij hebben het over een groot en acuut probleem. Elk
van de genoemde partijen moet hier meteen prioriteit aan schenken. Men hoeft
niet op elkaar te wachten om maatregelen te kunnen nemen.De meest structurele en daarom ook de beste oplossing is dat er meer nieuwbouw
wordt gepleegd voor deze doelgroep. Wij delen daarbij de voorkeur van de minister
voor kleine, maar zelfstandige wooneenheden, zeg maar studio's of anderhalf-
en tweekamer units. Dat kan natuurlijk ook in bestaande gebouwen. Nieuwbouw
van onzelfstandige studentenhuisvesting heeft voor het wonen in Nederland
te weinig toekomstwaarde. Het idee, ook geopperd in het overleg met de Tweede
Kamer, dat rijke corporaties de arme hierbij ondersteunen, komt bij ons wat
idyllisch over. Alle beetjes helpen echter, als het werkt.Het bezet houden van categorale studentenhuisvesting door afgestudeerden
moet bestreden worden middels betere huurcontracten. Die moeten het onmogelijk
maken. Voor de korte termijn is de tijdelijke verhuur van op termijn te slopen
panden een uitstekende en bij de studenten populaire optie. Het voornemen
van de minister om daartoe de maximale termijn in de Leegstandswet te verlengen
van drie naar vijf jaar is ons echter te mager. Waarom een beperking? Is men
ten departemente zo bevreesd voor een stiekeme uitholling van de bestaande
huurbescherming?Overigens steunen wij de minister in zijn opvatting dat het toekennen
van huursubsidie voor onzelfstandige woonruimte geen bruikbaar middel is.
Wij zijn het eens met de argumenten zoals hij die heeft verwoord tijdens het
eerdergenoemde algemeen overleg.Ten slotte willen wij hier een uitstekende oplossing voor de korte termijn
te berde brengen, die merkwaardigerwijs niet of nauwelijks de aandacht heeft
gekregen. Waarom zouden corporaties zelf geen woningen per kamer verhuren?
Te denke ware aan flats, drie- of vierhoog, zonder lift, die inmiddels minder
geschikt worden bevonden voor gezinnen. Particuliere verhuurders doen dit
met minimale aanpassingen. Een wastafel en een deurslot per kamer is in principe
voldoende. Dan kan men met zijn drieën of zijn vieren de keuken, de badkamer
en het toilet delen. Dat moeten de corporaties dan toch ook kunnen? Tegenover
de rompslomp van de vele mutaties staat voor hen een hogere huuropbrengst.
Dan moeten de gemeenten uiteraard niet met allerlei regulering komen die dit
allemaal weer onmogelijk maakt, zoals laatst in Groningen het geval was. Die
gemeente eiste een onttrekkingsvergunning plus allerlei voorzieningen ten
bedrage van zo'n 25.000 euro, terwijl in eenzelfde huis daarnaast een gezin
met evenveel mensen woont waarvoor die voorzieningen blijkbaar niet nodig
zijn. Samenvattend: er zijn voldoende mogelijkheden om de studentenhuisvesting
te bevorderen, zowel structureel als op korte termijn. Daarvoor hebben wij
het voorstel van artikel 244 Burgerlijk Wetboek niet nodig. Wij zijn benieuwd
naar het weerwoord van de regering.Vervolgens maak ik nog een aantal opmerkingen over het wetsvoorstel Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte. Tijdens de schriftelijke voorbereiding meenden wij
nog plenair te moeten ingaan op de nogal chaotische situatie bij sommige huurcommissies
oude stijl en de reorganisatie tot één centraal secretariaat.
Na de uitvoerige rapportage van de regering, laatst nog per brief van 10 oktober
jl., koesteren wij de hoop dat het de goede kant uitgaat met de achterstanden.
Wij geven de regering dus het voordeel van de twijfel.Minder te spreken zijn wij over de reactie van de regering in de memorie
van antwoord op onze kritiek dat voor een aantal AMvB's geen voorhangprocedure
meer zal gelden. Zoals bekend zijn de essentiële beslissingen met betrekking
tot het huurprijzenbeleid vooral gebaseerd op de regelgeving
in de verschillende AMvB's. Als de meest belangrijke noem ik die ingevolge
de artikelen 3, 10 en 12 van de Uitvoeringswet en wellicht ook 240 en 241
Burgerlijk Wetboek. Wij achten het ter wille van de parlementaire controle
noodzakelijk dat daarvoor de voorhangprocedure blijft gelden. Mutatis mutandis
geldt dat ook voor de bepaling van het maximale huurverhogingspercentage dat
ingevolge artikel 10, lid 2, zelfs bij ministeriële beschikking plaatsvindt.
Het argument van de regering dat het overleg met de Staten-Generaal over die
kwesties wel bij andere gelegenheden kan worden gevoerd, snijdt geen hout.
Het gaat uiteindelijk om de concrete tekst van de regelgeving en die is pas
bekend als het ontwerp voor de AMvB voorligt. Het tweede argument van de regering,
namelijk dat in de toelichting van aanwijzing 35 terughoudendheid met de parlementaire
betrokkenheid bij gedelegeerde regelgeving wordt bepleit, spreekt ons al helemaal
niet aan. Zoals gezegd: bij deze AMvB's gaat het bepaald niet om details.
Het gaat om essentiële elementen van de huurwetgeving. Overigens zijn
de Staten-Generaal zeer wel in staat om te beoordelen of gemeen overleg over
de regelgeving nodig is. Wij blijven er dus bij de regering op aandringen
om de voorhangprocedure te herstellen.Zoals gezegd is de regering voornemens om de mogelijkheid van tijdelijke
verhuur ingevolge de Leegstandswet te versoepelen. Bij ons is echter op het
punt van het onderhoud nog een vraag gerezen. Het moet mogelijk blijven dat
bij tijdelijke verhuur van slooppanden een groter deel van het onderhoud ten
laste van de huurder komt in ruil voor een lage huurprijs. Mevrouw De Wolff
heeft ook al over het onderwerp gesproken. Daarmee wordt tevens voorkomen
dat een huurder allerlei onderhoud gaat eisen, waar hij in een reguliere huursituatie
recht op zou hebben gehad. Is dat met de voorliggende wetsvoorstellen mogelijk?
Wij denken daarbij aan de tekst van artikel 242, lid 1, zoals laatstelijk
gewijzigd in wetsvoorstel 28064. Deze kwestie is van essentieel belang voor
het succes van tijdelijke verhuur.Op de valreep heeft de woningcorporatiekoepel Aedes ons nog deelgenoot
gemaakt van de vrees dat de nieuwe wetgeving geen mogelijkheid biedt om innoverende
huurcontracten toe te passen. Als voorbeeld worden huurvastcontracten genoemd.
Bij deze constructie betaalt de huurder gedurende een overeengekomen aantal
jaren een vaste huur, in het begin hoger en aan het eind lager dan indien
sprake zou zijn geweest van een contract met jaarlijkse huurverhogingen. Wij
denken niet dat deze vrees terecht is. Artikel 248 Burgerlijk Wetboek verwijst
naar artikel 10, lid 2, van de Uitvoeringswet en dat verwijst weer naar een
ministerieel besluit. Het zou dus geregeld kunnen worden buiten een verandering
van de formele wetgeving om. Voorzover er een probleem mocht zijn met de aanvangshuur
in relatie tot de minimumhuurprijs – niet erg waarschijnlijk bij sociale
huurwoningen – kan dat in de AMvB van lid 1 worden opgelost. Is deze
conclusie juist, zo vragen wij de regering. Is de regering überhaupt
bereid om mee te werken aan de ontwikkeling van innovatieve huurcontracten,
met of zonder de noodzakelijke wijziging van deze wetten?De heer Hessing (D66):Voorzitter. Ook mijn fractie wil de bewindslieden welkom heten. Het kabinet
is zo snel gevallen dat wij alleen met minister Kamp in demissionaire staat
kunnen verkeren. Het is niet anders.Met de voorliggende wetsvoorstellen wordt een nieuw kader geschapen voor
het huurrecht. Dit vormt als zodanig dus wetgeving waarmee zeer veel burgers
op de een of andere manier te maken zullen krijgen. Alleen om die reden al
is het van belang dat als vervolg op de dorre wetsteksten die wij vandaag
behandelen, een uitgebreid voorlichtingsoffensief wordt ingezet om dit kader
helder te presenteren. Mijn fractie kan zich voorstellen dat daarbij bijvoorbeeld
een handzaam overzicht wordt vervaardigd, waarbij als het ware per onderdeel
in een oogopslag oud en nieuw naast elkaar worden gezet. Het spreekt voor
zich dat bij die exercitie vooral ook het overgangsrecht goed in beeld zal
moeten worden gebracht. Het enkele feit dat op onderdelen bestaande huurcontracten
zullen worden gehandhaafd, betekent dat nog geruime tijd twee stelsels –
voorzover daarvan overigens gesproken zou kunnen worden – naast elkaar
bestaan. Dit gegeven op zich noopt tot glasheldere voorlichting. Ik krijg
graag een reactie op dit punt.Het is waardevol dat het huurrecht dat bijna per definitie dynamisch en
in beweging is, nu een herkenbaar kader krijgt waarbinnen nieuwe ontwikkelingen
goed kunnen worden ingepast. Als er al een rechtsgebied valt te duiden dat
uitblinkt in onoverzichtelijkheid en mede daardoor op onderdelen door complexiteit,
dan is het wel het huurrecht. Gelet op de grote betekenis van het huurrecht
voor veel burgers, is het niet zonder betekenis dat hierin nu toch verandering
komt. Zeker, met de voorliggende wetgeving wordt geen brandend onrecht uitgebannen,
maar het opnieuw op onderdelen neerzetten van een evenwicht tussen huurder
en verhuurder biedt voldoende aanknopingspunten voor een debat, maar dan wel
tegen de achtergrond van de constatering dat mijn fractie zich op hoofdlijnen
kan vinden in de voorliggende wetgeving met een enkele zeer kritische kanttekening.Een van de onderdelen die thans beter geregeld zijn, betreft de regeling
van gebreken van de door de verhuurder verschuldigde prestatie. De bestaande
begrippen op dit punt – onderhoud en rustig genot – zijn ingeruild
voor het begrip gebrek. Met de introductie van dit begrip is naar het oordeel
van mijn fractie een alleszins aanvaardbare poging gedaan om de bestaande
onduidelijkheden op dit punt – mede ingegeven door jurisprudentie –
weg te nemen. Het biedt als zodanig naar verwachting voldoende aanknopingspunten
om precies uit te lijnen waar de verantwoordelijkheid van de verhuurder precies
begint en eindigt, waarbij het uitgangspunt is het genot dat de huurder mag
verwachten op basis van de huurovereenkomst. Het is duidelijk dat de nieuwe
omschrijving breed moet worden uitgelegd, omdat daarmee alles aangeraakt moet
kunnen worden dat onder de verplichting tot het verschaffen van huurgenot
kan worden gebracht. Een gebrek kan dus ook zijn overlast veroorzaakt door
andere huurders van dezelfde verhuurder.Duidelijk is wel dat de voorliggende regelgeving op tal van plaatsen
nog uitnodigt tot het formuleren van jurisprudentie om scherp te krijgen wat
nu wel en wat niet kan. In dit verband geef ik twee voorbeelden. Allereerste
artikel 207, lid 1: dit artikellid ziet toe op de mogelijkheid van de huurder
om vermindering van de huurprijs te vorderen wanneer sprake is van vermindering
van huurgenot. Hoewel dit niet in de tekst is opgenomen, blijkt uit de gedachtewisseling
over dit artikellid dat het wel steeds zal moeten gaan om een substantiële
vermindering van huurgenot wil een vordering tot huurvermindering succesvol
kunnen zijn. De vraag is dus waarom in de wettekst niet het woord substantieel
simpelweg is opgenomen als dit kennelijk de bedoeling is. Oneigenlijk gebruik
van dit artikellid moet worden voorkomen en daarom is het adjectief substantieel
niet zonder belang. Dan nog, er zal nog wel wat strijd geleverd moeten worden
om scherp te krijgen wanneer nu precies sprake is van een substantiële
vermindering van het huurgenot.Dit is zeker het geval wanneer de relatie wordt gelegd met vermindering
van huurgenot door overlast van andere huurders van dezelfde verhuurder. In
de memorie van antwoord aan deze Kamer wordt wel heel luchtig gesproken over
de mogelijkheden van de verhuurder om de overlast van andere huurders aan
te pakken. De verwijzing bijvoorbeeld naar de artikelen 213 en 214 helpt daarbij
niet echt of niet steeds. Zeker, de huurder is verplicht zich ten aanzien
van het gebruik als een goed huurder te gedragen, maar voordat de verhuurder
bijvoorbeeld bewijstechnisch een harde zaak heeft om aan te tonen dat een
huurder zich zodanig schuldig maakt aan geluidsoverlast dat andere huurders
daardoor in hun woongenot continu en substantieel worden gestoord, zijn wij
nog wel even verder. Ziet mijn fractie het goed, dan is het toch zo dat de
huurder een vordering tot vermindering van de huur toegewezen krijgt louter
en alleen op grond van het feit dat de overlast niet direct kan worden beëindigd?
Aan de ene kant kan gezegd worden dat in die periode feitelijk inderdaad sprake
is van vermindering van het woongenot, terwijl aan de andere kant toch vaststaat
dat de verhuurder actief bezig is alles te doen om de overlast te beëindigen.
De verhuurder wordt kortom afgerekend op de feitelijke overlast en niet op
zijn inspanningen om de overlast te beëindigen. Het gaat dus om een resultaatsverplichting
en niet om een inspanningsverplichting. En hoe zit het met de overlast van
andere bewoners, niet zijnde huurders van de verhuurder? Moet de verhuurder
ook tegen deze overlast optreden? Vanuit de gedachtegang van de regering zou
dat een logische aanname kunnen zijn, want de verhuurder moet in ieder geval
aantonen dat hij niet heeft bijgedragen tot het beëindigen van de overlast.
Ook kan de verhuurder zijn uiterste best doen, maar kan de overlast desondanks
aanhouden. De verhuurder is dan de klos. In het memorie van antwoord geeft
de regering aan dat de verhuurder alleen verplicht is om op te treden wanneer
dat volgt uit de inhoud van de huurovereenkomst. Maar is dat in de logica
van de regering niet een merkwaardige beperking? Bij eigen huurders moet de
verhuurder aantonen dat hij alles heeft gedaan om de overlast te beëindigen,
maar die verplichting geldt kennelijk niet bij overlast door derden. Wellicht
is het minder gemakkelijk om overlast van derden aan te pakken, maar het gaat
toch om de inzet van de verhuurder. Al met al vinden wij de conclusie van
de regering voorbarig dat de problematiek van overlast onder vigeur van deze
nieuwe regeling goed kan worden aangepakt. Graag een reactie van de regering
op dit punt.Van de zijde van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, is aandacht
gevraagd voor de redactie van art. 248. Het was verstandiger geweest als Aedes
zich wat eerder in het wetgevingsproces had gemeld, zodat wellicht een nota
van wijziging of een amendement soelaas had kunnen bieden. Het gaat om de
opvatting van Aedes dat een huurconcept als Huurvast, een vaste huur voor
3, 5, 7, of 10 jaar, niet meer mogelijk wordt omdat een huurprijsverhoging
na afloop van de huurvastperiode naar alle waarschijnlijkheid hoger zal uitpakken
dan het door de minister vastgestelde huurverhogingspercentage. Een beding
dat daarboven uitgaat, is voor dat deel als nietig te beschouwen. Mijn vraag
aan de regering: hoe moeten wij nu verder met deze op zich interessante huurvormen,
waarvoor een markt bestaat? Het lijkt erop dat het voor de verhuurder lastig wordt om in de nieuwe
setting werk te maken van preventief onderhoud. Immers, op de voet van art.
206, lid 1 gaat het initiatief uit van de huurder die de verhuurder kan verplichten
om gebreken te verhelpen. Voor het voorkómen van gebreken is echter
niets geregeld: de verhuurder moet als het ware met de pet in de hand aan
de huurder medewerking vragen. Pas als sprake is van dringende werkzaamheden,
dan regelt art. 220 het nodige. Hoe ziet de regering deze, op zich noodzakelijke,
activiteit?Over het "zelf klussen" is inmiddels het nodige gezegd. In de praktijk
zal dit nog de nodige problemen geven, met name het gegeven dat op de voet
van art. 215, lid 4 veranderingen tegen de zin van de verhuurder toch kunnen
worden doorgevoerd omdat deze het woongenot van de huurder verhogen, terwijl
vast kan staan dat daardoor de verhuurbaarheid wordt aangetast, dan wel het
huurobject in waarde daalt. Mijn fractie vindt die consequentie heel ver gaan,
zoniet te ver.In de huidige praktijk kan zeer praktisch worden gehandeld door de slechte
staat van huurobjecten direct te verdisconteren in een lagere huurprijs. Dit
lijkt onder het nieuwe regime niet mogelijk. Immers, art. 204, lid 2 geeft
de huurder onverkort het recht op het genot dat past bij een goed onderhouden
zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. En dit artikellid
is ingevolge art. 242 van dwingend recht. Een beding in een huurcontract waarbij
de huurder met een slechte staat van het huurobject genoegen neemt in ruil
voor een lagere huurprijs, is dus niet toegelaten. Maar wordt hiermee niet
een in de praktijk bestaande behoefte ten onrechte de nek omgedraaid? Stuit
de verhuur van een oude fiets of een wormstekige roeiboot dan eveneens niet
op de grenzen van de wet?Het lastigste heb ik voor het laatst bewaard: art. 244, het recht van
de huurder om een gedeelte van de door hem bewoonde zelfstandige woning in
onderhuur te geven. Deze bevoegdheid betreft dwingend recht; daarvan kan contractueel
niet worden afgeweken. Na lezing van het voorlopig verslag en de memorie van
antwoord op dit punt is de indruk bevestigd dat dit een redelijk
complexe materie betreft. Het gaat om de artikelen 221, 244 en nadrukkelijk
ook 269, in onderlinge samenhang bezien. Art. 221 geeft de huurder de bevoegdheid
om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, tenzij hij moest
aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zou hebben; art. 244
nuanceert vervolgens dit uitgangspunt door aan te geven dat de huurder van
een zelfstandige woning slechts een gedeelte mag onderverhuren, maar die bevoegdheid
kan vervolgens, zoals gezegd, contractueel niet worden aangetast; art. 269
geeft aan dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning
waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, bij beëindiging van de
huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder.De eerste mogelijke vraag is waarom de artikelen 221 en 244 niet op een
of andere manier in één artikel zijn samengebracht. Immers,
art. 221 geeft de huurder de ruimte om het gehuurde in onderhuur te geven,
terwijl art. 244 dat recht weer inperkt voor zelfstandige woningen.Interessant wordt het echter pas wanneer een relatie met het beschermingsartikel
269 wordt gelegd. In de memorie van antwoord op het wetsvoorstel met stuknummer
28064 zegt de regering expliciet dat wanneer het om de onderhuur van kamers
gaat op de voet van artikel 244 het beschermingsartikel 269 niet van toepassing
is. Volgens de regering is artikel 269 alleen van toepassing op de onderhuur
van de gehele woning en dus concludeert zij dat de hoofdverhuurder niet gehouden
is om de huurovereenkomst met de onderhuurders voort te zetten wanneer de
huurovereenkomst tussen hem en de hoofdverhuurder ten einde komt.Deze opvatting nu lijkt mijn fractie voor betwisting vatbaar te zijn.
Artikel 269 spreekt toch glashelder over onderhuur van de zelfstandige woning?
Dat is toch zeker exact de situatie waarvan sprake is in artikel 244? Artikel
244 gaat toch zeker over de onderhuur van een zelfstandige woning en dus over
de onderhuur van kamers? Een voor de hand liggende vraag is dan ook of de
regering omstandig kan aangeven om welke redenen nu precies artikel 269, het
beschermingsartikel, niet van toepassing is op de onderhuur van kamers als
bedoeld in artikel 244?Vooralsnog houdt mijn fractie staande dat de beschermingsconstructie van
artikel 269 zowel naar de letter als naar de geest onverkort van toepassing
is op onderhuur van kamers en dus niet alleen betrekking heeft op onderhuur
van de gehele woning, zoals de regering stelt. Dat betekent ook dat mijn fractie
moet constateren dat op de voet van artikel 244 de huurder bevoegd is, een
deel van de zelfstandige woning in onderhuur te geven en dat de verhuurder
daar op zichzelf niets tegen kan doen. Sterker nog: wanneer de huurovereenkomst
met de huurder ten einde komt, zit de verhuurder ingevolge artikel 269 onverbrekelijk
vast aan de huurovereenkomst met de onderhuurders. En zeker, het vervolg van
artikel 269 geeft de verhuurder weer aangrijpingspunten om van de huurovereenkomst
af te komen, maar dat is toch een beetje de omgekeerde wereld.De heer De Beer (VVD):Is het niet veel logischer om wettelijk vast te leggen dat als de onderhuur
illegaal heeft plaatsgevonden, dus zonder toestemming van de verhuurder, geen
huurbescherming meer geldt wanneer de hoofdhuurder de huur beëindigt?
Dat is toch een veel logischer en redelijker oplossing?De heer Hessing (D66):Absoluut. Dat is echter nu juist niet mogelijk. Onderhuur kan niet worden
uitgesloten en de onderhuurder zit daar dus per definitie aan vast.De heer De Beer (VVD):Ik bedoel dat daarbij geen onderscheid moet worden gemaakt tussen onderhuur
per kamer of per gehele woning. Illegale onderhuur zou moeten leiden tot beëindiging
van de huurbescherming van de onderhuurder. De onderhuurder wordt daarmee
verplicht om zich ervan te vergewissen dat de hoofdhuurder zijn legale verplichtingen
is nagekomen.De heer Hessing (D66):Dat lijkt mij een logische aanpak.Het vervolg van artikel 269 geeft de verhuurder dus aangrijpingspunten
om van de huurovereenkomst af te komen, maar dat is toch een beetje de omgekeerde
wereld. De verhuurder moet alles uit de kast halen om van de huurovereenkomst
af te komen en daar zou op zichzelf geen bezwaar tegen bestaan, indien de
verhuurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder willens
en wetens onderhuur niet heeft uitgesloten. Maar dat kan nu juist niet, want
de verhuurder heeft niet de mogelijkheid om dat te doen.Deze laatste situatie acht mijn fractie niet alleen onwenselijk, maar
bovenal een onaanvaardbare inbreuk op de vrijheid van overeenkomst. De verhuurder
krijgt immers buiten zijn invloedssfeer om een onderhuurder op zijn dak geschoven
met wie hij vervolgens verplicht is om een huurovereenkomst aan te gaan. Als
het oogmerk van deze constructie is geweest om kamerhuur aantrekkelijk te
maken, moet worden gevreesd dat het averechts zal uitwerken. Is de regering
bereid, dit onderdeel aan te passen? Ik vraag dat, omdat het op dit moment
als een graat in onze keel blijft steken.De voorzitter:Ik schors de beraadslaging over dit wetsvoorstel tot onmiddellijk na de
dinerpauze.De beraadslaging wordt geschorst.De voorzitter:Wij zouden nu over moeten gaan tot de behandeling van het wetsvoorstel
op stuknummer 26219. Omdat staatssecretaris Wijn nog niet aanwezig is, schors
ik de vergadering voor een ogenblik.De vergadering wordt enkele minuten geschorst.Voorzitter: Braks 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-20022003-54-70.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl