Voortzetting van de behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (versterking positie huurder bij verhoging van de huurprijs met meer dan een bepaald percentage) (24465)
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Inhoudsopgave
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 1995-1996, pag. 1257-1276

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

19-03-1996

Eerste Kamer der Staten-Generaal

1995-1996

nr. 26, pagina 1257-1276

19-03-1996

 

 

 
 
 Toon meer van: Inhoudsopgave
 
 

 
 
 Er is geen inhoudsopgave aanwezig.
 
 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 24465Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Behandeling van het wetsvoorstel Opheffing van het adviesstelsel in zaken van algemeen verbindende voorschriften en beleid van het Rijk (Herzieningswet adviesstelsel) (24232)Pagina 1243-1257
Behandeling van het wetsvoorstel Vaststelling van ruimere regels met betrekking tot de openingstijden van winkels (Winkeltijdenwet) (24226)Pagina 1276-1301
Lijst van besluiten (dinsdag 19 maart 1996)Pagina 1301-1301
Voortzetting van de behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (versterking positie huurder bij verhoging van de huurprijs met meer dan een bepaald percentage) (24465)Pagina 1257-1276
Behandeling Voorstel tot wijziging van het Reglement voor de commissie voor de Verzoekschriften (EK nr. 160)Pagina 1229-1229
Lijst van ingekomen stukken, met de door de voorzitter ter zake gedane voorstellen (dinsdag 19 maart 1996)Pagina 1301-1303
Behandeling van de voorstellen van (rijks)wet Wijziging van de Wet aanpassing pensioenvoorzieningen Bijstandkorps en de Samenloopregeling Indonesische pensioenen 1960 (reparatie samenloopregelingen pensioenen) (24415); Regels met betrekking tot het gebruik van geweld door militairen in de uitoefening van de bewakings- en beveiligingstaak (Rijkswet geweldgebruik krijgsmacht in de uitoefening van de bewakings- en beveiligingstaak) (23787, R1506)Pagina 1229-1229
26ste vergadering; 19 maart 1996Pagina 1229-1229
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (versterking positie huurder bij verhoging van de huurprijs met meer dan een bepaald percentage) (24465)Pagina 1229-1243

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 103 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Aan de orde is de voortzetting van de behandeling van: 
 
 het wetsvoorstel Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte (versterking positie
huurder bij verhoging van de huurprijs met meer dan een bepaald percentage)
(24465).
 
 
 
 
 De voorzitter:
 
 Ik wijs erop dat de behandeling van dit wetsvoorstel inclusief eventuele
stemmingen staat geagendeerd. Als om stemmingen wordt gevraagd, zullen die
aan het einde van de middag plaatsvinden. De fracties kunnen daar dus rekening
mee houden.
 
 
 
 
 
 De beraadslaging wordt hervat.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Mijnheer de voorzitter! In de Tweede Kamer is uitvoerig over dit wetsvoorstel
gesproken. Het wetsvoorstel is daar ook geamendeerd. Toch mocht ik mij na
de behandeling erover verheugen dat het wetsvoorstel met algemene stemmen
in de Tweede Kamer werd aangenomen. De Tweede Kamer verhulde niet dat er een
aantal plussen en minnen bij het wetsvoorstel waren. Maar duidelijk was dat
men de versterking van de positie van de huurder als belangrijk heeft ervaren en dit wetsvoorstel zag als een mogelijkheid om de positie
van de huurder inderdaad verder te versterken. Ik onderschrijf ten volle dat
standpunt. Ik heb het wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer met overtuiging.
Ik heb het daar met overtuiging verdedigd. Ik verdedig het ook hier met overtuiging
en inzet, wetende dat er van de zijde van de verschillende fracties in deze
Kamer een aantal flinke kritische opmerkingen zijn gekomen. Mijn inzet is
om daar op een overtuigende wijze op te antwoorden.
 
 Wat is het kernpunt van het wetsvoorstel? Het kernpunt van het wetsvoorstel
is dat huurverhogingen boven een bepaald percentage goed gemotiveerd moeten
worden. Het gaat hier om, ik citeer de heer Hessing, de zorgvuldigheid die
in het maatschappelijk verkeer als betamelijk moet worden aangemerkt. Het
is normaal dat je een huurverhoging boven een bepaald percentage redelijk
beargumenteert. Dat wordt in deze wet vastgelegd. Daarvoor wordt in deze wet
een bepaalde vorm gevonden. Maar het zou op zichzelf heel logisch zijn, als
elke verhuurder zonder een dergelijke wet dat sowieso deed.
 
 De huur is voor betrokkenen een belangrijke uitgavenpost. Als daar verandering
in optreedt, mag de verwachting heersen dat die verandering – in de
praktijk altijd een verhoging – op een redelijke wijze wordt beargumenteerd
en toegelicht. Het is van betekenis om daarbij te bedenken dat niet alleen
huurders, maar ook verhuurders daarbij belang hebben. Het wetsvoorstel geeft
een heldere overlegstructuur. Het is als het ware de infrastructuur voor het
overleg. En door dat overleg en de procedure ontstaat er een beter begrip
voor de wederzijdse posities. Mijn verwachting is dan ook dat er eerder sprake
zal zijn van een kleiner beroep op de huurcommissies en op de kantonrechters
dan van een groter beroep. Juist het meer zicht krijgen op de mogelijkheden
en de onmogelijkheden, juist het voeren van overleg daarover, moet in de praktijk
leiden tot meer inzicht en dus tot minder reacties dat iets onredelijk of
onmogelijk is met het daarbij horende beroep op de huurcommissie en op de
kantonrechter. Niet voor niets wordt het overleg tussen huurders en verhuurders
jaarlijks beter. Ik merk dat bij de corporaties en hun huurders. Maar onlangs
is er ook een overeenkomst gesloten tussen de ROZ en de Woonbond, waaruit
een model omgangscode voor de particuliere huursector resulteerde. Dat duidt
er nogmaals op dat huurders èn verhuurders bij een goed en degelijk
overleg belang hebben. Bij de kleine verhuurders is dat overleg nog niet op
gang gekomen. Uit elk onderzoek blijkt dat kleine verhuurders nog nauwelijks
overleg met hun huurders voeren. Dat is des te meer te betreuren, omdat juist
daar sprake is van grote huurstijgingen. Het is dus in twee opzichten ongelukkig:
grote huurstijgingen en weinig overleg.
 
 Het nevendoel van het wetsvoorstel is matiging van de huurstijging; ik
onderschrijf wat mevrouw Ter Veld daarover heeft gezegd. Hiervan is op twee
manieren sprake. In de eerste plaats is de verhuurder gedwongen om onder woorden
brengen waarom hij een bepaalde huurstijging nodig acht. Dit betekent dat
men nog eens goed moet nadenken of de gevraagde huurstijging echt redelijk
en goed te beargumenteren is. Dat kan in een aantal gevallen best leiden tot
een voorstel dat wat redelijker of lager uitvalt dan anders het geval zou
zijn geweest. Immers, men moet ook tegenover de huurder een geloofwaardig
verhaal hebben. In de tweede plaats behoeft de verhuurder deze argumentatie
niet te geven als de huurstijging onder percentage X blijft. Als men aarzelt
of men een huurstijging van net boven of net onder dat percentage X zal aanzeggen,
is de verleiding groot om te zeggen: laat ik er net onder blijven, want dat
scheelt mij de argumentatie en de papieren rompslomp die daarbij hoort. Op
twee manieren komt dat nevendoel van huurmatiging dus tot uitdrukking. Ik
hecht eraan om dat nog eens zeer te benadrukken, want dit is de reden waarom
ik er zo naar heb gestreefd om het wetsvoorstel tot wet te verheffen vóór
de huurronde van 1 juli aanstaande. Wij hebben stevige problemen met de woonlasten
en wij weten dat de huurstijgingen nog steeds zeer groot zijn. Alle betrokkenen
in het veld hebben breed gemeld dat het wetsvoorstel in dit kader de helpende
hand kan bieden. Alles wat kan helpen om de huurstijging ook nog maar een
tikkeltje te matigen, is de moeite waard. Dat moeten wij dan ook ondernemen.
 
 Er is, zo zeg ik speciaal tegen de heer De Beer, natuurlijk sprake van
enige nieuwe regulering. Dat kan niet anders, tenzij men principieel van oordeel
is dat een wet procesvereisten, in welke vorm dan ook, niet nodig zou zijn
en dat het overleg tussen verhuurders en huurders geheel op vrijwillige basis
zou moeten plaatsvinden. Dat zal nooit lukken. Ik ben ervan overtuigd dat
dit overleg in het bijzonder bij de kleine particuliere verhuurders, waar
het absoluut nog slecht loopt, niet vanzelf tot stand zal komen. Het is ons
uitgangspunt geweest om de regulering zo beperkt mogelijk te houden en niets
overbodigs vast voor te schrijven.
 
 Is daarbij overwogen, zo vroeg de heer Hessing, om bepaalde groepen verhuurders
of huurders buiten de wet te houden, teneinde alsnog tot een vereenvoudiging
te komen? De heer De Beer deed daarvoor een concreet voorstel. Hij zei: laat
de particuliere verhuurders, bijvoorbeeld de kamerverhuurders, buiten de wet.
Dat is wel degelijk overwogen in een afweging tussen enerzijds de lasten en
anderzijds de winst die het wetsvoorstel met zich brengt. Uiteindelijk hebben
twee overwegingen de doorslag gegeven om het wetsvoorstel van kracht te laten
worden voor alle huurders en verhuurders. De eerste overweging is het principiële
argument, dat er geen ongelijkheid tussen huurders moet ontstaan. Als men
immers bepaalde categorieën verhuurders uitsluit van deze wet, hebben
sommige huurders minder rechten dan andere. De categorie die een woning huurt
bij een woningcorporatie, zou het recht krijgen op informatie en overleg over
de huurverhoging boven het percentage X. Juist de categorie waarvoor dit het
meest nodig is, zou daar dan geen recht op hebben. Ik kan dat verschil in
behandeling tussen verschillende soorten huurders niet zo goed beargumenteren.
Dat is de reden geweest waarom wij voor alle soorten huurders eenzelfde recht
hebben geïntroduceerd.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Maar de staatssecretaris heeft verschil gemaakt tussen verschillende huurders
en verhuurders. De huurders en verhuurders van geliberaliseerde woningen worden
immers, naar onze opvatting terecht, buiten het wetsvoorstel gehouden. Hij heeft dus al verschil gemaakt. Er zijn volgens het wetsvoorstel
reeds verschillende soorten huurders.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 De heer De Beer duidt op een onderscheid dat wij in alle regelgeving maken.
De geliberaliseerde sector is niet voor niets geliberaliseerd. Het wetsvoorstel
heeft betrekking op de niet-geliberaliseerde sector. Wij kiezen er dan voor
om geen onderscheid te maken tussen verschillende categorieën huurders
en verhuurders.
 
 De tweede overweging is dat de huurstijgingen zo groot zijn, juist voor
de categorie huurders die de heer De Beer aanvoert. Als er ergens behoefte
is aan beter overleg met als nevendoel om tot matiging van de huurstijging
te komen, dan is het wel in die sector. Ik constateerde ook al dat het overleg
in die sector niet goed loopt. Beide overwegingen hebben de doorslag gegeven
bij de vormgeving van het wetsvoorstel, zoals het er nu ligt.
 
 Het wetsvoorstel brengt een lastig punt met zich dat door alle sprekers
naar voren is gebracht. Er zijn verhuurders in verschillende soorten en maten:
professionele, minder professionele en onprofessionele verhuurders; verhuurders
van zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte. De vraag is dan
hoe de procesvereisten toch in één wettelijk regime kunnen worden
ondergebracht. Dat is gebeurd door verschillende eisen te stellen aan de informatie
die de verschillende verhuurders moeten geven. Op dat punt is de memorie van
toelichting naar mijn overtuiging heel helder. Bepaalde onderdelen van de
informatie die moet worden verstrekt, zijn lang niet voor alle verhuurders
relevant. Die informatie behoeft dan ook niet te worden verstrekt; de mededeling
is dan niet van toepassing.
 
 Het verhaal van de heer De Beer was wel aardig, maar toch een beetje een
karikatuur van de werkelijkheid. Ik kan mij namelijk niet voorstellen dat
de befaamde hospita haar investeringsprogramma zou moeten opgeven. Dat is
dan ook absoluut niet vereist. Maar het is wel logisch dat zij meldt waarom
zij vindt dat zij de huurprijs van de kamer met bijvoorbeeld 5,5% moet verhogen.
Dan moeten toch overwegingen als de prijs van kamers in de stad, dus de marktwerking,
en het te plegen onderhoud een redelijke onderbouwing van dat percentage geven?
Zij zal dat toch niet uit de lucht plukken? In het wetsvoorstel worden dus
verschillen gemaakt qua intensiteit en diepgang van informatie die de verschillende
verhuurders moeten verstrekken. Dit betekent dat een eenvoudige, kleine verhuurder
nooit kan worden afgerekend op het feit dat hij geen omvangrijk investeringsprogramma
geeft of niet de continuïteit van zijn "bedrijf" uitvoerig uiteenzet.
Hierover heeft ook in de richting van de huurcommissies uitgebreide communicatie
plaatsgevonden.
 
 Het alternatief zou zijn geweest dat wij in de wettekst zelf per categorie
verhuurder verschillende eisen zouden hebben opgenomen over de informatie
die men precies moet verstrekken; dat zou, gezien de vloeiende overgangen
tussen die categorieën, helemaal niet zo makkelijk zijn geweest. Zou
er dan geen sprake zijn van onevenwichtigheid, doordat je veel te veel regels
geeft? Dat zou dan namelijk echt gedetailleerd moeten gebeuren. De winst daarvan
zou buitengewoon klein zijn. Ik ben ervan overtuigd – ik kom nog uitvoerig
over het informatietraject te spreken – dat een verhuurder kan weten
wat er in redelijkheid van hem of haar wordt verwacht. Van een professionele
verhuurder, een woningbouwcorporatie, wordt natuurlijk aanzienlijk meer verwacht
dan van iemand die één of twee huizen of een kamer verhuurt.
Dat kan ook niet anders. De toelichting op de wet is ook in deze richting
geschreven.
 
 De heer Baarda heeft pregnant de vraag naar voren gebracht of het niet
verstandig is om de informatie die door de verhuurder verstrekt moet worden,
te structureren door daar bijvoorbeeld een formulier voor ter beschikking
te stellen. Laat ik vooropstellen dat wij op dit punt niet zozeer een principiële,
maar een praktische keuze gemaakt hebben. Waarom is er dan niet voor een formulier
gekozen? Als je voor één formulier kiest, wordt dat voor de
kleine verhuurder een wel vreselijk ingewikkeld formulier waarvan heel veel
niet van toepassing zal moeten worden verklaard. Daar doe je de mensen dus
waarschijnlijk geen plezier mee. Dit betekent dat je verschillende formulieren
nodig hebt voor de verschillende categorieën verhuurders. Het is buitengewoon
lastig om een grens te trekken om aan te geven wie welk formulier moet gebruiken.
Ik meldde al dat het begrip "kleine verhuurder" een begrip is dat niet precies
door getallen wordt begrensd. Waar moet je dan precies de grenzen leggen,
bij 2, bij 10 of bij 30 woningen? Natuurlijk zijn er wel formulieren, maar
die zijn niet in de wet voorgeschreven. De corporaties hebben hun eigen informatieformulier
ontwikkeld. Ook de Vereniging huis en eigendom licht haar leden op dit punt
volstrekt helder in, niet in het minst omdat mijn ministerie daar een belangrijke
bijdrage aan heeft gegeven.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Voorzitter! Mij is niet duidelijk waarom je geen formulier zou kunnen
ontwerpen. Op het belastingformulier dat ik ieder jaar moet invullen, komen
ook vragen voor die ik niet behoef in te vullen, omdat die niet op mij van
toepassing zijn. Dat kan toch ook in deze situatie bij de verschillende categorieën
van huurwoningen?
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Dat kan zeker. Ik heb gemeld waarom wij daar niet voor gekozen
hebben. Nogmaals, dat is geen principieel punt, maar een praktisch punt. Je
kunt de afweging maken dat het verstandiger is om alsnog een standaardformulier
te ontwerpen. Voor grote groepen verhuurders – kijk naar de Vereniging
huis en eigendom en de corporaties; ook de beleggers hebben zich op dat punt
niet onbetuigd gelaten – is er evenwel al een op hun situatie toegesneden
formulier. Het verschil is hem gelegen in de vraag of het wettelijk is voorgeschreven
of niet en of ik het gemaakt heb of dat zij dat hebben gedaan. Er is dus een
serieuze handreiking gedaan aan de verhuurders om op dat punt tot uniformering
te komen. En dat is naar mijn gevoel het echte criterium.
 
 De vraag die hieraan gekoppeld is, is of er door dit wetsvoorstel niet
een enorme rechtsonzekerheid en een lawine van procedures ontstaat. Ik gebruik
de woorden van de heer Visser die hier aangehaald is. Ik acht die stelling
van de heer Visser niet te verdedigen. In de eerste plaats is er geen aparte
procedure bij de huurcommissie. Mensen maken bezwaar tegen het niet toepassen
van de wet procesvereisten, als zij toch al bezwaar maken tegen de huuraanzegging.
Zij combineren dat ongetwijfeld. Ik kan mij niet voorstellen dat, als iemand
heel tevreden is met zijn huuraanzegging, hij dan toch bezwaar zal maken,
omdat de wet procesvereisten niet gevolgd is. Dat zou een heel wonderlijke
situatie scheppen. Ik verwacht dus eigenlijk helemaal niet zo vreselijk veel
meer procedures. Doordat er nu echt overleg plaatsvindt en doordat er sprake
is van een groeiend begrip en draagvlak bij huurders en verhuurders –
dat zullen wij de komende tijd nog hard nodig hebben – zullen er volgens
mij juist minder procedures komen en zal er meer begrip voor elkaars situatie
ontstaan. Dat is op dit moment uiteraard niet te bewijzen. Dat is in het eerste
jaar zelfs niet te bewijzen. Ik zeg dan ook toe dat, waar het nodig is om
de huurcommissies te versterken om procedures snel af te handelen, dit natuurlijk
zal gebeuren. Ik wijs er verder op dat het controleren of aan de wet procesvereisten
is voldaan, relatief eenvoudig is vergeleken met andere procedures die de
huurcommissie moet controleren.
 
 Over de rol van de huurcommissie in de toekomst wil ik graag uitvoeriger
met deze Kamer spreken aan de hand van de integrale herziening van de huurwetgeving
die op stapel staat en waarover ik de Tweede Kamer medio november een brief
heb geschreven. De heer Hessing noemde onder andere de kwestie van de toets
van prijs en kwaliteit en vroeg hoe wij daarmee moeten omgaan. Misschien is
het goed om in dit verband in te gaan op de aangehaalde opmerking van de heer
Tomlow dat er niet zozeer wat de rechtspositie van de huurder betreft, sprake
is van een slechte situatie, maar dat er op het punt van het overleg over
de huurverhoging wel een lacune is. Er moet een evenwicht zijn in dat overleg;
daar moet ook structuur aan gegeven worden. De huurverhoging is namelijk een
van de twee belangrijkste dingen waar huurders en verhuurders met elkaar over
spreken. Het wetsvoorstel voorziet erin om de lacune op dit punt op te vullen.
Het tweede punt van discussie – daar behoeven wij nu niet verder op
in te gaan – is altijd de onderhoudstoestand. Ook op dat punt liggen
er voorstellen om tot verbetering van de situatie te komen door de huurcommissie
op dat punt een steviger positie te geven. Wat de huurcommissie doet, is dus
inderdaad geen inhoudelijke toetsing. Er wordt alleen getoetst of aan de procesvereisten
is voldaan.
 
 De heer De Wit heeft gevraagd of er geen inhoudelijke toetsing moet komen.
Om allerlei redenen is het antwoord daarop neen. In de eerste plaats wordt
de huurcommissie daardoor in een zodanige positie gebracht dat zij zich een
oordeel moet vormen over de bedrijfsmatige activiteiten en de bedrijfsmatige
positie van een verhuurder. Men moet daar inzicht in krijgen en moet daar
dan ook een oordeel over geven. Dat gaat echter duidelijk een stap te ver.
Het gaat technisch al niet, omdat de huurcommissie dan uitgebreid zou moeten
worden met deskundigheid op financieel gebied, dus met accountants en dergelijke.
Ik wil het echter ook niet, omdat het gewoon een stap te ver is. Wij houden
het dus bij een toets of aan de procesvereisten is voldaan.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Voorzitter! In de Tweede Kamer is een motie aangenomen waarin stond dat
de huurcommissies ook moesten toetsen op de relatie tussen prijs en kwaliteit.
Dat neigt toch al meer naar een iets inhoudelijker toetsing. De staatssecretaris
komt met een notitie hierover. Dit gaat echter verder dan alleen die marginale
toetsing.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 De Tweede Kamer heeft daarbij mondeling gemeld dat zij vond dat het een
marginale toetsing moest zijn. Gezien de omstandigheden van vandaag, zult
u het mij niet euvel duiden dat ik de discussie daarover even opschort tot
wij wat verder zijn.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Dat is goed; ik heb daar begrip voor.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! De effectiviteit van het voorstel, afgezet tegen de extra
regelgeving, wil ik toelichten aan de hand van de procedure die gevolgd wordt.
Dat zegt ook iets over de vraag hoeveel regelgeving je als verhuurder nu eigenlijk
over je heen krijgt, als dit wetsvoorstel in gang wordt gezet. De procedure
luidt als volgt. Vanaf 1997, uitgaande van invoering van het wetsvoorstel
bij de huurronde van 1996, vindt per 1 maart de vooraankondiging van de voorgenomen
huuraanzegging plaats. Als het gaat om meer dan 2,8% dan wel ƒ 14 huurverhoging
per maand voor woningen onder de ƒ 500, heeft de huurder vier weken
om daarop te reageren. Daarna vindt er mondeling of schriftelijk overleg plaats.
Vervolgens vindt voor 30 mei de definitieve huuraanzegging plaats. Wat is
er in 1996 anders? Waarom moet het nu in drie maanden? Normaliter vindt de
vooraankondiging op 1 maart plaats, maar nu op 1 april. In plaats van vier
weken reactietijd heeft de huurder nu maar drie weken reactietijd. Alles afwegend,
acht ik dat in dit geval een acceptabele verkorting van de termijn. Dan zal
het overleg alleen schriftelijk plaatsvinden en moet opnieuw de definitieve
huuraanzegging voor 30 mei geschieden. Er is dus wel echt overleg aan de hand
van een concreet voorstel van de verhuurder aan de huurder: ik neem mij voor
per 1 juli zoveel procent huurverhoging te vragen. Daar kan dan op gereageerd
worden. Dat is de start van een echt overleg. Geen onderhandelen, wel overleg
en inzicht verwerven, met elkaar kijken waar de marges liggen en hoe hard
de argumenten zijn. Ik verheug mij erover dat de corporaties in toenemende
mate dat overleg nu al voeren en dat het tot gunstige resultaten leidt. Onlangs
is een onderzoek verricht waaruit blijkt dat veel van dit overleg leidt tot
betere resultaten die door èn huurders èn verhuurders gunstig
worden beoordeeld.
 
 Het overleg kenmerkt zich in twee sporen, een individueel spoor en een
collectief spoor. Het individuele spoor is in ieder geval het logische spoor,
in die zin dat er sprake is van een individueel huurcontract en dat ook per
individu, per huurder een aanzegging wordt gedaan voor een stijgingspercentage
van de huur. Met andere woorden: het is dus logisch dat de huurder individueel
wordt ingelicht over het percentage dat op hem van toepassing is en dat hij
daarover met de verhuurder in overleg treedt. Dat moet minimaal gebeuren.
Dat individuele spoor kan in mijn ogen nimmer door een collectief spoor worden
vervangen. Dat zou in strijd zijn met de wetgeving zoals die nu is en die
uitgaat van individuele contracten. De individuele huurder kan ook naar de
huurcommissie en naar de kantonrechter. 
 
 Hoe moet dat dan worden gezien tegenover het collectieve spoor? Ik hecht
zeer aan het belang van representatieve huurdersorganisaties. Die zijn van
zo groot belang, omdat ze voor de huurders en de verhuurders het middel zijn
om met elkaar duidelijk gestructureerd overleg te voeren over alles wat voor
verhuurders en huurders van belang is. Dat overleg gaat over het huurbeleid
op langere termijn, het onderhoud en het lastige probleem van de huursombenadering.
Je moet als verhuurder uitleggen aan de huurder waarom in het ene geval 5%
of 6% wordt gevraagd en in het andere geval 0% en wat daarvan dan de redenen
zijn. In mijn beeld van mensen die verantwoordelijkheid nemen kun je dat heel
goed duidelijk maken, maar dan moet je het wel goed doen. Het is van tweeën
één. Of je zwijgt er als verhuurder over, net doend alsof dit
probleem niet bestaat; je zegt tegen de één 6% en tegen de ander
0%. Of je speelt open kaart en geeft op grond van argumenten aan waarom in
het ene geval een hoger percentage dan het percentage X wordt berekend en
in het andere geval een lager percentage of helemaal geen percentage, dan
wel dat men huurverlaging krijgt. Daarvoor is een overleg met een huurdersorganisatie
van buitengewoon grote betekenis. Als je dat wilt organiseren, kun je dat
veruit het beste doen door dat overleg de vorm te geven van een zekere continuïteit
en er een huurdersorganisatie mee te belasten. Vandaar dat in dit wetsvoorstel
ook de huurdersorganisatie een plaats heeft gekregen. Het is in formele zin
wel een andere plaats, in de zin dat de huurdersorganisatie niet door kan
naar de kantonrechter. Dat is ook logisch, die sluit geen contract. De organisatie
voert het overleg, de individuele huurder heeft het contract en kan door naar
de kantonrechter. In die zin zie ik genoemde twee sporen als elkaar versterkend.
Het individuele overleg wordt zeer geholpen door het overleg met de huurdersorganisatie.
Het is ook niet voor niets dat ik nog eens extra steun, ook in financiële
zin, gegeven heb aan de Woonbond om te proberen zijn ledental zo sterk mogelijk
op te voeren. Veel plaatselijke huurdersorganisaties sluiten zich daar ook
bij aan. Zowel de huurder als de verhuurder heeft daar belang bij, want dat
structureert een goed overleg. En dat is ook heel hard nodig.
 
 Vervolgens kom ik te spreken over het percentage X en hoe dat tot stand
komt. Laat ik vooropstellen dat de procesvereisten als zodanig geen echt nieuwe
normen zijn maar dat ze een codificatie inhouden van hetgeen in de relatie
tussen huurders en verhuurders op dit moment al gebruikelijk is. Je kunt het
fatsoensnormen noemen. In dat verband merk ik op dat in de sociale sector
bijvoorbeeld het percentage X eigenlijk minder een rol speelt. Alle huurders
worden geïnformeerd en wordt een mogelijkheid geboden tot inspraak. Dat
vind ik een uitstekende uitgangssituatie. Echter, niet alle huurders kunnen
naar de huurcommissie stappen om dat te laten toetsen. Dat kan alleen de huurder
die een percentage aangezegd krijgt hoger dan het befaamde X. Maar de geest
van de wet wordt op die manier optimaal vorm gegeven.
 
 Zo'n situatie staat mij ook voor andere marktsegmenten voor ogen. Goed
overleg tussen huurders, representatieve huurdersorganisaties en verhuurders,
en indien noodzakelijk kunnen huurders de huurcommissie laten toetsen.
 
 Wat was nu het uitgangspunt van mijn oorspronkelijke wetsvoorstel om terecht
te komen bij 3,8%? Had dat een heldere onderbouwing? De heer De Beer twijfelde
daaraan en zei dat ik op die manier de amendering als het ware heb uitgelokt.
Hij zou daar eigenlijk blij mee moeten zijn, want het desbetreffende amendement
kwam van zijn fractie in de Tweede Kamer. Maar uitgelokt heb ik het bepaald
niet. Het had namelijk een uitstekende onderbouwing, namelijk de onderbouwing
van het meerderheidsadvies van het Landelijk overlegorgaan huurders en verhuurders
om te komen tot 3,8%. Voor mij staat centraal, waar deze vorm van overleg
gewild is door de organisaties van huurders en van verhuurders, dat als er
dan advies wordt gegeven door genoemd overlegorgaan om uit te gaan van 3,8%,
er buitengewoon sterke argumenten zouden moeten zijn om dat percentage niet
over te nemen in de wet. Het is dus niet zomaar uit de lucht komen vallen.
Als je de sector een verantwoordelijkheid geeft en hij neemt die in de vorm
van het met elkaar meewerken aan een dergelijk wettelijk traject – van
het eerste tot het laatste moment is die medewerking er van de sector geweest –
dan moet je zo'n advies heel serieus nemen. Dat advies is toen voor mij doorslaggevend
geweest, veruit.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Dat kan toch niet het enige argument zijn? De staatssecretaris heeft het
percentage toch niet overgenomen omdat het overlegorgaan het heeft voorgesteld,
maar toch juist omdat de onderbouwing van het voorstel zo goed was en er sprake
was van een relatie met de bruteringsovereenkomst?
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Dat is juist, voorzitter. Natuurlijk zou het overlegorgaan nooit met zomaar
een getal uit de bus komen. Er lag natuurlijk een heel sterke relatie met
de brutering. Toch is het op zichzelf buitengewoon opmerkelijk dat organisaties
van huurders en van verhuurders tot dit standpunt kwamen. Ook de huurdersorganisaties
waarvan men wellicht zou kunnen veronderstellen dat ze naar een lager percentage
zouden willen, hebben dit als optimum gekozen. Daarom was het voorstel heel
goed onderbouwd en heb ik het graag overgenomen.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Logisch, omdat het alternatief 5,5% was.
 
 
 
 
 De voorzitter:
 
 Er stonden al een paar mensen voor u bij de interruptiemicrofoon te wachten.
U bent niet automatisch de eerste om te interrumperen. Enige fatsoensnormen
zijn ook hier van toepassing.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Voorzitter! Zo ideaal als de staatssecretaris het nu schetst, was het
bepaald niet. Het is een publiek geheim dat er in de commissie huurders-verhuurders
grote meningsverschillen waren over de hoogte van het percentage X. Er waren
zelfs groepen verhuurders die 5,5% wilden in plaats van 3,8%. Uiteindelijk
is het advies weinig meer geweest dan een politiek compromis binnen de commissie.
Ik vind dat de staatssecretaris een tikkeltje overdrijft als hij het doet
voorkomen alsof dat een rotsvast percentage is, waaraan de Kamer zich moet
houden. Met andere woorden: mijn pleidooi voor een meer objectieve vaststelling
van het percentage X staat nog steeds overeind, want zeker bij een politiek
compromis is een advies van een commissie als doorslaggevend
argument niet aanvaardbaar.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Voorzitter! De staatssecretaris zegt met nadruk dat ook de huurdersorganisaties
het percentage van 3,8 hebben geaccepteerd. Wat is zijn opvatting daarover
in relatie met zijn opvatting over matiging van huren?
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Ook huurdersorganisaties hebben de overtuiging dat 3,8% het
meest effectief is. Dat wil niet zeggen dat een ander percentage niet effectief
is, maar het optimum is 3,8%. Ik kan dat goed begrijpen in die zin dat de
verwachte huurontwikkeling per 1 juli aanstaande ongeveer 4% is. Het is voor
buitengewoon veel verhuurders aantrekkelijk om net onder dat percentage te
blijven onder het motto: dan hoef ik dat gehele traject niet door. Ik heb
er geen misverstand over laten bestaan dat ik dat argument volstrekt kan begrijpen.
Ik vond het dan ook jammer dat de Tweede Kamer voor het percentage 2,8 heeft
gekozen en voor het bedrag van ƒ 14 voor huren onder ƒ 500.
Daarmee is het wetsvoorstel echter niet waardeloos geworden, want het heeft
evengoed zijn werking. Ik noemde twee overwegingen voor huurmatiging. Het
is belangrijk dat er geargumenteerd moet worden, hetgeen ook bij een percentage
van 2,8 van kracht blijft. Effectiever was – ik ben dat met de heer
Baarda eens – een percentage van 3,8. Ik kan dat niet bewijzen, maar
ik ben ervan overtuigd dat dit het meest effectieve getal zou zijn geweest.
Ik bestrijd de opvatting van de heer De Beer dat het percentage van 3,8 een
soort politiek compromis in de commissie was. Er is lang en serieus over gesproken.
Wij maken het niet elke dag mee dat huurders en verhuurders – in dit
geval wat de verhuurders betreft, de sociale sector – het op zo'n wijze
met elkaar eens worden over zo'n belangrijk punt.
 
 Het overlegcollege heeft de advisering aan mij gestaakt. De teleurstelling
over het niet overnemen van het advies begrijp ik best. Ik heb daarover overigens
geen misverstand laten bestaan. Er is inmiddels al weer overleg geweest. Het
is helder dat de politiek het laatste woord heeft. Zelfs een advies waaraan
ik zeer hechtte en wat ik met overtuiging heb overgenomen, is altijd onderwerp
van besluitvorming van de Tweede en de Eerste Kamer. Dat moet men ook weten.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Voorzitter! Er moet ook geen misverstand over bestaan dat de huurders
geen enkel bezwaar hadden tegen de verlaging naar 2,8%. Zij zijn akkoord gegaan
op basis van de ten tijde van het advies geldende inflatie. De andere keuze
was 5,5%. De staatssecretaris mag niet het beeld scheppen dat de huurders
ongelukkig zijn met de 2,8%. Integendeel, dat zijn alleen de verhuurders.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Ik heb die indicatie niet. Ik prijs de Woonbond ervoor dat
hij met volle overtuiging achter de 3,8% stond, als zijnde het optimum. Beide
partijen reageren nogal terughoudend op de nieuwe situatie. Men heeft mij
gevraagd, op welke wijze de verhuurders ermee omgaan. Zij waren niet blij
met het percentage van 2,8, maar zij hebben toegezegd dat zij meedoen en hebben
onmiddellijk de informatie aan hun leden veranderd. De corporaties hebben
direct na de stemmingen aangegeven dat met een en ander op een andere wijze
moet worden omgegaan. Dat zij het leuk vonden, was iets te veel gevraagd.
Ik begrijp dat heel goed.
 
 Voorzitter! Ik blijf hechten aan het advies van het Landelijk overlegorgaan
huurders-verhuurders in principe als basis voor het percentage X, ook in de
komende jaren. Daarbij speelt een rol het antwoord op de vraag van de heer
De Beer of, als een en ander bij AMvB wordt gewijzigd, de rechter op grond
van de Algemene wet bestuursrecht kan toetsen op rechtmatigheid. Het antwoord
op die vraag is "ja". Vanaf 1999 kunnen alle AMvB's getoetst worden. Het percentage
X is dus geen uitzondering, maar het geldt bijvoorbeeld ook voor de jaarlijkse
huuraanzegging. Dat lijkt mij in de praktijk overigens meer problemen op te
kunnen leveren dan het percentage X.
 
 In de wet en de toelichting is gemeld dat voor de rechter de vraag van
groot belang is of de AMvB tot stand is gekomen na goed overleg tussen alle
betrokkenen. Dat de heer De Beer af wil van die verplichte advisering over
het percentage X verbaast mij in dat licht. Juist hij zou, wetend dat dit
zich gaat voordoen, voor die advisering moeten pleiten. Voorzitter! Ik laat
het percentage X hiermee rusten.
 
 De heer Pitstra heeft een vraag gesteld over het ontheffingsbeleid voor
corporaties ten aanzien van de huursomstijging in de huurronde per 1 juli.
Hij heeft gevraagd of er niet te weinig corporaties een ontheffing krijgen.
Voorzitter! Er zijn 25 tot 30 aanvragen. Dat is in mijn ogen niet weinig in
die zin dat in de bruteringswet is geconstateerd dat er over een langere periode
een huurstijging van 3,8% nodig is om de sector financieel gezond te houden.
In de eerste jaren is het dus een hoger percentage dan 3,8 en in de latere
jaren een lager percentage dan 3,8. Het kan dan niet zo vaak voorkomen dat
corporaties nu al, zonder in financiële problemen te komen, een lagere
huursomstijging kunnen vragen. Het verrast mij dus niet dat het er niet zo
veel zijn.
 
 Mevrouw Ter Veld heeft ook gevraagd naar de weigering van het Overlegorgaan
landelijke centrales huurders-verhuurders om te adviseren. Ik heb dit overlegorgaan
opnieuw gevraagd om mij in het vervolg van nieuwe adviezen te willen voorzien.
Ik hecht daar zeer aan. Ik vind ze waardevol, mede gezien de deugdelijke onderbouwing
ervan. Ik heb goede hoop dat men ook in de toekomst bereid zal zijn om ons –
niet alleen mij, maar indirect ook u – van adviezen te voorzien, op
basis van het uitgangspunt dat het een advies betreft en dat de democratische
besluitvorming bepaalt wat er werkelijk gebeurt.
 
 De relatie met de Wet balansverkorting. Mevrouw Ter Veld noemde een punt
dat in het geheel niet in de Tweede Kamer aan de orde is geweest, namelijk
op welke wijze om moet worden gegaan met het percentage van 2,8 in relatie
tot de huursomstijging van minimaal 3,5%. Er zijn twee mogelijkheden die zich
in de praktijk kunnen voordoen. Een corporatie kan per ongeluk niet voldoen
aan de wet inzake de procesvereisten. Dat lijkt mij, gezien alle voorbereiding,
eigenlijk ondenkbaar. Ik kan mij niet voorstellen dat er een corporatie is
die nu nog niet weet wat de stand van zaken is. Een corporatie kan proberen
om misbruik te maken van de wet en om ontheffing te krijgen van de huursomstijging
van 3,5%, die men anders niet gekregen zou hebben. Zo'n situatie kan ik construeren. 
 
 Heb ik daarmee mijn recht overgedragen aan de huurcommissies? In genen
dele! Wat is dan de situatie? Allereerst weet ik niet goed hoeveel huurders
dan bezwaar zullen gaan maken. Dat moet nog maar blijken. Dat hoeft lang niet
elke huurder te zijn. Men heeft vanaf 1 juli een beperkte periode om te constateren
dat er niet aan de wet procesvereisten is voldaan, en dus naar de huurcommissie
te gaan. Ik weet niet hoeveel huurders van de desbetreffende corporatie dat
vervolgens zouden doen. Dat hangt heel sterk af van de grootte van de corporatie
en van het onderlinge contact tussen de huurders. Vertellen zij het elkaar
allemaal? Dat is moeilijk in te schatten. Zij zullen het lang niet allemaal
doen, het gaat slechts om een deel van de huurders.
 
 Die groep huurders krijgt ongetwijfeld gelijk van de huurcommissie en
eventueel van de kantonrechter. Voor het deel van de huurders dat bezwaar
heeft gemaakt, zakt de huurstijging vervolgens tot 2,8%. Maar dan is het nog
de vraag of de corporatie als geheel onder de 3,5% zakt. Dat is niet per definitie
noodzakelijk. Het zou kunnen, maar het hoeft helemaal niet.
 
 Als dat laatste dan toch het geval is, dan heb ik dus een echt probleem
met de corporatie. Dat heb ik in bestuurlijke zin als toezichthouder van de
corporatie. De huurstijging gaat immers door krachtens de huurwetgeving, maar
in individuele gevallen zal die lager zijn en doet men dan dus terecht een
beroep op de 2,8%. Dan zal ik echter aan de desbetreffende corporatie melden,
dat wij het jaar daarop buitengewoon kritisch zullen kijken naar de handelwijze
van deze corporatie.
 
 Dat doen wij nu ook al. Immers, het is natuurlijk niet wezenlijk anders
dan de huidige situatie. Ook nu kunnen er corporaties zijn die zonder het
aan iemand te zeggen, een lagere huursomstijging realiseren dan 3,5%. Ik kan
derhalve alleen maar achteraf constateren dat dat het geval is, maar dan spreek
ik hen er wel krachtens het BBSH bestuurlijk op aan. Ik doe dus absoluut geen
afstand van enige sanctie in de richting van een dergelijke corporatie. Die
sanctiemogelijkheid heb ik krachtens het BBSH en die verdwijnt hier niet mee.
 
 Voorzitter! De heer De Beer heeft gevraagd hoe moet worden omgegaan met
artikel 19, lid 5. Dat is het voorschrift dat de verhuurder bij de huuraanzegging
moet verklaren, naar zijn mening aan de procesvereisten te hebben voldaan.
Het voorschrijven van deze verklaring betekent dat de verhuurder bij de huuraanzegging
wordt gedwongen om verantwoording af te leggen over de gevolgde voorprocedure.
Die kan immers niet zelfstandig getoetst worden door de huurcommissie, maar
slechts in het kader van de huurverhogingsaanzegging. Het voorschrift biedt
de huurder, die bij de huuraanzegging de niet voor iedere huurder eenvoudig
te lezen wettekst over de procesvereisten krijgt voorgelegd, nog wat extra
duidelijkheid over het feit dat de in die wettekst vastgelegde procedure op
het moment van lezing reeds achter de rug moet zijn. Die helderheid krijgt
men dus. Het voorschrift heeft een nuttige werking, zowel naar de verhuurder
als naar de huurder. Het schept duidelijkheid over de vraag, hoever men is
met de procedure. Dat is de achtergrond, niet meer en niet minder.
 
 
 
 
 
 Mevrouw Ter Veld (PvdA):
 
 Voorzitter! Ik wil nog even terugkomen op de verhouding tussen de 2,8%
en de 3,5% minimale huursomstijging. In het voorbeeld van de staatssecretaris
wordt uitgegaan van een verhuurder die ontzettend graag onder de 3,5% wil
zitten. Die verhuurder denkt: ik voldoe niet aan de procesvereisten, dan moet
ik naar 2,8%. Ik roep al mijn huurders op om in beroep te gaan en de staatssecretaris
kan ernaar fluiten. Ik zit er lekker onder.
 
 Nu heb ik een sociale verhuurder die helemaal niet onder die 3,5% wil
zitten, maar die naar 4,4% toe wil. Maar door een misverstand – wellicht
geeft hij de huurders maar 2,5 week de tijd om in beroep te gaan of hij vergeet
die mooie slotzin – wordt hij gedwongen om naar 2,8% te gaan. Hij zegt
vervolgens: staatssecretaris, u heeft mij geen toestemming gegeven en ik wil
ook helemaal niet naar 2,8%. Die huurcommissie doet wat ik u niet vraag en
waar u mij geen toestemming voor heeft gegeven, alleen omdat ik die zin vergeten
ben.
 
 Die situatie kan zich ook voordoen. Ik denk dat hier dan een ander probleem
aan de orde is, namelijk een probleem in het kader van toezicht. De verhuurder
wil helemaal niet, hij wil dolgraag hoger. Geeft de staatssecretaris dan de
huurcommissie ongelijk en zegt hij: u mag hoger?
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Nee, de rechten van de individuele huurder ten opzichte van zijn verhuurder
zijn evident en in de wet vastgelegd. Dat zal ik dus niet doen. De verhuurder,
in dit geval de woningcorporatie, heeft dan dus een echt probleem. Er is een
lawine van voorlichtingsmateriaal door de koepels van corporaties verspreid.
Daarin staat precies wat er moet gebeuren, op welk moment en hoe het vorm
moet krijgen. Ik kan mij niet voorstellen dat er dan nog één
corporatie is die toch nog in de fout gaat. Als dat heel theoretische geval
toch zou voorkomen, dan zal die desbetreffende corporatie in het jaar daarna
de huren extra moeten verhogen om haar financiële situatie niet ernstig
te laten verslechteren. Dat is dus voor beiden, voor huurders en verhuurder,
buitengewoon ongelukkig. Nogmaals, ik kan mij niet voorstellen, na alles wat
er gebeurd is en na alle voorlichting, dat dit meer dan een theoretische mogelijkheid
is.
 
 Voorzitter! Dat brengt mij op een buitengewoon belangrijk punt: de vraag
of de invoeringstermijn van het wetsvoorstel niet te kort is. Naar mijn gevoel
bestaat er bij alle fracties grote zorg over de zeer korte termijn tussen
de beoogde inwerkingtreding van de wet op 22 maart en de datum van 1 april.
Ik kan mij die zorg heel goed voorstellen. Invoering op zo'n korte termijn
zou ook volstrekt onverantwoord zijn als met name verhuurders nu pas met deze
nieuwe regelgeving geconfronteerd zouden worden. Maar de werkelijkheid is
een andere. Formeel is de invoeringstermijn weliswaar zeer kort, maar materieel
is er sprake van een zeer lange voorbereidingstijd, ook al gelet op de lange
voorgeschiedenis van het wetsvoorstel.
 
 Ik kijk nog eens terug. De commissie huurders-verhuurders kwam met een
advies om deze procesvereisten een wettelijke vorm te geven. Daar waren huurders
en verhuurders het over eens. Ik wijs voorts op het lange traject in de richting
van de Tweede Kamer en op de lange behandeling die daar plaatsvond. Die werd
nog voorafgegaan door de motie-Duivesteijn/Esselink met betrekking tot de
huurronde 1995. Daarin werd mij gevraagd om het wetsvoorstel reeds per 1 juli
1995 in te voeren. Dat was volstrekt onmogelijk, dat was duidelijk,
maar er was dus een dwingende wil om het wetsvoorstel zo snel mogelijk in
te voeren.
 
 Ik combineer dat met het grote draagvlak in de sector. De corporaties
hebben al verklaard dat zij dit vrijwillig willen doen, zonder enig spoor
van twijfel. Voorts noemde ik al de model-omgangscode voor de huurders en
verhuurders in de particuliere sector. Dan heb ik het over de grote verhuurders.
 
 Ten slotte wijs ik op de behandeling in de Tweede Kamer, waarbij sprake
was van een lange discussie. Het wetsvoorstel lag op 12 december voor ter
plenaire behandeling nadat de schriftelijke behandeling geheel was afgerond.
De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel uitvoerig behandeld en uiteindelijk
na amendering van het getal X unaniem ervoor gestemd. Nadat voor het amendement
en voor het wetsvoorstel gestemd was, hebben alle betrokkenen alles in werking
gezet om dat voorlichtingstraject zo goed en zo uitvoerig mogelijk te laten
doorlopen. Er is uiteraard overleg geweest met de organisaties van verhuurders.
Dat gebeurde direct nadat er over het wetsvoorstel was gestemd. Men heeft
meteen het voorlichtingsmateriaal aangepast aan het nieuwe getal X.
 
 Op grond van wat de georganiseerde huurders en verhuurders mij hebben
meegedeeld, luidt de conclusie dat zij na de stemming in de Tweede Kamer het
wetsvoorstel nog steeds willen. Zij vinden ook dat het wetsvoorstel verantwoord
kan worden ingevoerd.
 
 De Eerste Kamer heeft inmiddels een bericht ontvangen van de vereniging
van institutionele beleggers in vastgoed, de IVBN, waarin een beroep op de
Eerste Kamer wordt gedaan om de invoering uit te stellen. Mag ik mijn verbazing
daarover uitspreken, in alle redelijkheid? De Raad voor onroerende zaken,
de ROZ, waarvan ook de IVBN deel uitmaakt, is van het eerste tot het laatste
moment betrokken geweest bij de voorbereidingen en bij de advisering over
het percentage X. De IVBN is dus ook, ook via de ROZ, heel goed geïnformeerd.
De Kamer heeft er ook een brief van de Nederlandse woonbond over gekregen.
De Vereniging huis en eigendom, ook lid van de ROZ, toont zich juist zeer
actief bij de voorlichting aan verhuurders en heeft de makelaars, die veelal
namens de beleggers als beheerder optreden, tijdig geïnformeerd. Ik zal
straks nadere details over die informatie geven. Ik beschouw de reactie eerlijk
gezegd dan ook meer als een algemeen bezwaar tegen de nieuwe regeling –
men heeft er dus geen trek in – dan dat men het niet kan. Dezelfde groep
is op andere terreinen soms overigens buitengewoon alert in het anticiperen
op regelgeving die in ontwikkeling is.
 
 Wat hebben wij in het voorlichtingstraject gedaan? Ik zal u een opsomming
besparen van alles wat wij op dat punt hebben verzameld, maar ik noem een
paar punten. In december 1995 wordt voor de leden van het NCIV een aantal
regionale voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd. Er verschijnen een aantal
Werkwijzers, een informatiebulletin. In januari van dit jaar verschijnt een
artikel in Corporatie-Magazine; er zijn zestien regionale voorlichtingssessies
en opnieuw Werkwijzers. In februari 1996 zijn er opnieuw Werkwijzers, een
brochure – NCIV Actualiteit nummer 37 – een telefonische helpdesk
en een informatiekrant voor huurders die door de leden kan worden gebruikt.
Ten aanzien van de Nationale woningraad was er een minstens even uitgebreid
voorlichtingsprogramma. De voorlichtingskrant voor de huurders is in een oplage
van 1,3 miljoen exemplaren bij de bestellers afgeleverd. De corporaties hebben
die voorlichtingskrant inmiddels uiteraard op grote schaal onder de huurders
verspreid. Ten aanzien van de Vereniging huis en eigendom – een belangrijke
vereniging, omdat daarin juist de kleine woningeigenaren georganiseerd zijn –
is in januari de voorbereiding van een uitgebreide campagne van start gegaan;
de echte campagne is op 1 maart gestart. In februari zijn de leden van de
Vereniging huis en eigendom middels een uitvoerig artikel uitgebreid geïnformeerd
over de nieuwe procesvereisten. In die maand zijn ruim 550 persberichten verstuurd.
In verschillende kranten zijn de procedures daarvoor genoemd. Er zijn advertenties
geplaatst in acht landelijke en in allerlei regionale dagbladen en in huis-aan-huisbladen.
In maart zijn 40.000 mailings verstuurd, onder meer aan 32 adressen van de
kamer van koophandel, 8000 leden van de Nederlandse vereniging van makelaars,
de VBO en de LMV. Op 1 maart is een aparte verhuurders-informatielijn geopend.
Er zijn acht regionale voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd; de gemiddelde
bezettingsgraad per avond was 75 à 100 personen. Het is dus bepaald
niet zo dat er geen gehoor aan is gegeven; integendeel. Er kunnen standaard-vooraanzeggingsformulieren
besteld worden. Er zijn reeds ruim 1000 bestellingen ontvangen. De eerste
druk van 10.000 formulieren was al uitverkocht; er wordt aan een tweede druk
gewerkt en die is in aantocht. Ook de Nederlandse woonbond heeft in de richting
van de huurders werkelijk van alles gedaan om de voorlichting op een goede
wijze te verzorgen.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Een relevant getal voor mensen die eventueel nog twijfelen: kunt u zeggen
hoeveel dit allemaal heeft gekost? Het lijken mij immers enorme bedragen die
wij dan in de Hofvijver zouden gooien.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Ik heb niet echt een afgerond overzicht; straks zal blijken waarom ik
dat niet heb, maar het is in ieder geval veel.
 
 Nu VROM zelf, te beginnen met de voorlichting aan de huurder. Omdat VROM
de verantwoordelijkheid heeft om huurders te informeren, is gekozen voor de
massamedia. Je kunt niet elke huurder apart een brief sturen. Dat is uitgesloten.
Vandaar een radio- en een TV-spot met een ondersteunende brochuretekst. De
eerste druk daarvan omvatte 145.000 exemplaren. De kosten daarvan waren ƒ
80.000. Daarnaast worden in de huis-aan-huisbladen artikelen over de procesvereisten
geplaatst en tevens zijn er een aantal artikelen voor de woonbijlage van twee
grote landelijke kranten.
 
 Met betrekking tot de voorlichting aan de verhuurder zullen wij door middel
van advertenties in alle landelijke en regionale kranten alle verhuurders
in Nederland informeren over de formele besluitvorming over de wet inzake
de procesvereisten. Een brochure met de informatie over de procesvereisten
is vanaf 21 maart beschikbaar. In de advertentie in alle kranten wordt die
brochure aangekondigd en staan de telefoonnummers waar men de brochure kan
bestellen. Daarnaast zullen op korte termijn een aantal artikelen worden aangeboden, ook weer in de kranten en in de huis-aan-huisbladen,
om alles te coveren wat wij kunnen coveren. De circulaire over het huurbeleid
en de procesvereisten is op 8 maart verzonden. De heer Baarda duidde daarop.
Wij hebben de Vereniging huis en eigendom een projectbijdrage verstrekt van
ongeveer ƒ 70.000 om de particuliere verhuurders te benaderen, omdat
dat – wat de informatievoorziening betreft – de meest kwetsbare
groep is.
 
 Voorzitter! Over de informatie is intensief overleg met betrokkenen geweest,
zowel over de vraag hoe die voorlichting zal gaan en wat er precies zal gebeuren
als over de inhoud van het materiaal. Ik ben er dus ten volle van overtuigd
dat iedereen die vanuit huurderskringen of verhuurderskringen bij dit wetsvoorstel
betrokken is, intensief en precies weet wat er gaat gebeuren. Alles is gedaan
om dat goed voor te bereiden en in de komende dagen zal – als de Kamer
dat wil – nog alles kunnen gebeuren om dat een goede vorm te geven.
Het is dus absoluut niet zo dat mensen nu voor het eerst met dit wetsvoorstel
geconfronteerd worden. Er is een zeer lang traject aan vooraf gegaan, waarin
alle betrokkenen per stap voortdurend intensief op de hoogte zijn gehouden.
Ik meen dus dat dit wetsvoorstel een goed wetsvoorstel is, dat het de positie
van de huurders inderdaad zal versterken, dat het inderdaad zal leiden tot
huurmatiging en dat aan de voorbereiding het maximale gedaan is wat in alle
redelijkheid kon gebeuren.
 
 
 
 
 
 Mevrouw Ter Veld (PvdA):
 
 Ik mag er toch op vertrouwen dat het voorlichtingsmateriaal ook in het
Turks en in het Marokkaans verschijnt?
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Mevrouw Ter Veld overvraagt mij op dit moment. Ik zal proberen of ik daar
in tweede termijn een antwoord op kan geven. Ik wil overigens nog een opmerking
maken. Als het invoeringstraject zoals mij dat nu voor ogen staat, onverhoopt
niet kan doorgaan, zal het gevolg uiteraard zijn dat wij opnieuw met een hele
voorlichtingsronde naar alle betrokkenen zullen gaan. De informatie zal dan
moeten luiden dat alles wat tot nu toe gezegd is, niet doorgaat. Dat kan niet
anders. Ook dat zullen wij dan uiteraard correct doen.
 
 
 
 
 
 De vergadering wordt van 15.42 uur tot 15.55 uur geschorst.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Voorzitter! Aan het begin van deze termijn wil ik, net als in de eerste
termijn, zeggen dat ook de CDA-fractie in dit huis hecht aan goede verhoudingen
tussen huurders en verhuurders, en ook van mening is dat de positie van de
huurder in het overlegspel moet worden verbeterd. Daar is geen verschil van
mening over. Verschil van mening bestaat er wel over de wijze waarop dat door
wetgeving goed kan worden bereikt. De staatssecretaris heeft een aantal doelen
genoemd waarmee dit wetsvoorstel is ingediend. Een nevendoel is volgens hem
matiging van de huren. Ook wij zijn voor matiging van huren, maar ik heb in
eerste termijn al opgemerkt, in aansluiting op wat de leden van de VVD-fractie
in het voorlopig verslag hebben gezegd: hoe lager het percentage X wordt gesteld,
hoe minder het matigende effect op de huren zal zijn. Verhuurders moeten dan
immers toch de moeizame procedure volgen.
 
 Volgens de staatssecretaris is het een ander doel van het wetsvoorstel
om de regulering zo beperkt mogelijk te houden. Daar begrijp ik na bestudering
van de stukken werkelijk niets van. Dit ìs regulering, en wel op een
manier die naar onze opvatting in de praktijk niet werkbaar zal blijken te
zijn. Ik verwijs naar deskundigen zoals kantonrechter mr. Visser – zijn
publikatie in het blad Woningrecht heb ik in eerste termijn al aangehaald –
en naar mr. Tomlow, die heeft gepubliceerd in het recente nummer van Woningraad-Magazine.
Ik begrijp werkelijk niet waarom niet via een systeem van formulieren tot
vereenvoudiging kan worden gekomen. Volgens de staatssecretaris is de reden
dat er diverse verhuurders zijn en dat er dus veel verschillende formulieren
nodig zouden zijn. Dat zou ik wel eens nader toegelicht willen zien. Ik heb
bij interruptie gezegd dat ik op het belastingformulier, dat ik geacht wordt
jaarlijks in te vullen, ook niet alle vragen hoef te beantwoorden, en dat
is ook een zeer divers formulier. Het is onze stelling dat informatie moet
worden gestructureerd en wel via formulieren. Graag ontvang ik hierop nog
een toelichting.
 
 Ja, maar er zijn al formulieren, zo heeft de staatssecretaris gezegd.
Ik heb de formulieren van verschillende corporaties gezien, en daar ben ik
werkelijk van geschrokken. Aan de directeur van een woningstichting heb ik
gevraagd of, naar zijn inzicht van deskundige, de huurders begrijpen wat er
in die geschriften staat; daar gaat het in eerste instantie immers om. Hij
heeft geantwoord dat de huurders naar zijn opvatting grote moeite zullen hebben
om dat te kunnen begrijpen.
 
 Voorzitter! De staatssecretaris heeft toegezegd dat de huurcommissies
waar nodig zullen worden versterkt. Maar de huurcommissies mogen niet inhoudelijk
toetsen. Hoe moeten wij ons dat nu in de praktijk voorstellen? Er is een bezwaarschrift
ingediend bij de huurcommissie. Ze roept de huurder op die het bezwaarschrift
heeft ingediend en ook de verhuurder, en de partijen worden ter zitting gehoord.
Daarna zegt de voorzitter van de huurcommissie dat de huurcommissie zich zal
beraden en dat de partijen na zes weken schriftelijk bericht over de uitslag
van dat beraad thuis zullen ontvangen. Stel nu dat de huurcommissie tot de
conclusie komt, dat aan alle procesvereisten is voldaan. De huurder krijgt
dan het bericht thuis dat de huurcommissie heeft geconstateerd dat de verhuurder
heeft voldaan aan de wettelijke voorschriften; er is derhalve geen reden tot
een huurmatiging. Ik kan mij niet voorstellen dat de huurder daar gelukkiger
door wordt.
 
 
 
 
 
 De heer Hessing (D66):
 
 Voorzitter! Het probleem dat de heer Baarda signaleert, bestaat hooguit
in het eerste jaar. Er is toegezegd dat de huurcommissies ook zullen mogen
toetsen aan de prijs/kwaliteitverhouding. Daar moet nog invulling aan worden
gegeven, maar dat betekent nadrukkelijk toch meer inhoud voor het oordeel
van de huurcommissies. Het probleem dat de heer Baarda signaleert, is dus
eindig.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Voorzitter! In het wetsvoorstel dat wij behandelen, ben ik dat niet tegengekomen.
Ik ben het wel tegengekomen in de motie die tijdens de behandeling in de Tweede Kamer is aanvaard. Wij moeten nog maar afwachten wat het
resultaat is van een nadere studie. Dan zullen wij het zeker in onze beoordeling
meenemen.
 
 Voorzitter! De andere mogelijkheid, waarop mevrouw Ter Veld en naar ik
meen ook de heer De Beer zijn ingegaan, is dat niet aan de procesvereisten
is voldaan en dat de huurcommissie dus wel om formele redenen moet uitspreken
dat de huur gematigd moet worden tot 2,8%. Dat kan de corporaties inderdaad
in problemen brengen, wanneer zij niet om die reden kunnen voldoen aan de
gemiddelde, opgelegde huursom van 3,5%. Ik heb mij afgevraagd of door dit
systeem wel echt een goed overleg tussen huurder en verhuurder wordt bereikt,
waar wij, nogmaals, grote voorstanders van zijn. Naar onze opvatting doe je
dat niet op deze manier. Wij denken dat aanvaarding van dit wetsvoorstel die
verhoudingen wel eens zou kunnen frustreren.
 
 Voorzitter! Wij zijn het ook eens met het belang van een representatieve
huurdersorganisatie, maar het moet wel goed omschreven zijn wat daaronder
verstaan dient te worden. De verhuurder moet immers weten tot welke huurdersorganisatie
hij zich moet wenden. Zoals bekend, hebben woningcorporaties zelf gestimuleerd
dat hun eigen huurders verenigingen oprichtten, die losgekoppeld zijn van
de corporaties. Moet een corporatie die huurdersvereniging erbij betrekken
of ook de plaatselijke afdeling van de Woonbond, of nog een andere huurdersorganisatie?
Over de representativiteit moet dus duidelijkheid bestaan.
 
 Het percentage X is al aan de orde geweest. Ik maak één
opmerking en ga er verder aan voorbij. De staatssecretaris verdedigt nu wel
de 2,8%, maar in de Tweede Kamer heeft hij het betreffende amendement eerder
ten stelligste ontraden vanwege de administratieve rompslomp die het veroorzaakt.
Dat heb ik de staatssecretaris nu niet horen zeggen en ik zou graag van hem
horen of hij die mening nu nog onderschrijft.
 
 Voorzitter! Mijn laatste opmerking betreft de campagnes die zijn ingezet.
Heeft de staatssecretaris daarbij het nadrukkelijke voorbehoud gemaakt van
goedkeuring door de Eerste Kamer? Ik vind het namelijk niet goed om hier een
wetsvoorstel te verdedigen met het argument dat er al een zeer uitgebreide
campagne is gevoerd, die veel kosten met zich heeft gebracht. Ik moet ook
zeggen dat er geen enkele verhuurdersorganisatie op mij een beroep heeft gedaan
om nu vooral voor dit wetsvoorstel te stemmen. Het kan dus niet zo zijn dat
de verhuurders er belang bij hebben dat het wordt aanvaard, zoals de staatssecretaris
doet voorkomen; dan hadden ze zich wel gemeld.
 
 
 
 
 
 Mevrouw Ter Veld (PvdA):
 
 Een deel van de problemen komt kennelijk voort uit, zoals het heet, de
administratieve rompslomp. Er zou een langere invoeringstermijn kunnen komen,
door de wet bijvoorbeeld pas in werking te laten treden na de huurverhogingen
per 1 juli. Kan daardoor een deel van de bezwaren van het CDA niet worden
weggenomen? Er is dan een langere voorbereidingstijd. De verhuurders kunnen
zich beter voorbereiden. Bovendien wijs ik erop, dat een groot aantal verhuurders
zich absoluut niet tot de Kamer heeft gewend met het verzoek van het wetsvoorstel
af te zien. De woningraad heeft bijvoorbeeld zo'n 1,5 miljoen krantjes laten
drukken, ervan uitgaand dat wij con amore met het wetsvoorstel zouden instemmen.
Spelen dat soort overwegingen nog een rol? Zou enig uitstel van de wet een
deel van de bezwaren wegnemen?
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Natuurlijk spelen deze overwegingen een rol en hebben wij dat bij de beoordeling
van het wetsvoorstel betrokken. Desalniettemin houden wij onze inhoudelijke
bezwaren tegen het wetsvoorstel. Wij zullen er daarom uiteindelijk niet onze
steun aan kunnen verlenen.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Voorzitter! Ik begin mijn tweede instantie met enkele opmerkingen tegen
collega-kamerleden van andere fracties. De VVD heeft, als ik het goed heb
begrepen, één centraal argument. Zij zegt dat zij voor deregulering
is en niet voor regulering. Daarmee negeert zij de maatschappelijke werkelijkheid,
dat er in de afgelopen jaren ontzettend veel gereguleerd is, waarbij veel
macht verschoven is naar het niveau van verhuurders, van corporaties. Op een
gegeven moment kwamen toch wel erg veel mensen in het land er achter, dat
door de regulering die heeft plaatsgevonden, en waar de VVD zich overigens
nooit tegen heeft verzet, er wat schort aan de positie van de huurder en dat
die moet worden verbeterd. Als je een groep met minder macht, in een zwakkere
positie, wilt steunen, zijn er beschermende regels nodig.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Ik begrijp de oproep van de heer Pitstra niet erg. Tijdens de bruteringsoperatie
en tijdens het verzelfstandigingsproces van de corporaties is nergens een
millimeter afgegaan van de rechten van de huurders. Ik begrijp dus niet hoe
hij kan zeggen, dat de rechten van de huurders de laatste tijd zijn aangetast.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Natuurlijk wel! In de bruteringsoperatie is de verantwoordelijkheid van
de rijksoverheid afgenomen. Die is niet gedecentraliseerd naar gemeenten,
zoals ik liever had gewild, maar naar corporaties, die ontzettend veel beleidsvrijheid
hebben gekregen. Iedereen, ook de commissie huurders-verhuurders en haar hele
achterban, vindt dat om de balans weer een beetje in evenwicht te krijgen
in de machtsverhoudingen iets recht moet worden getrokken.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Noemt u mij één wetsartikel waarin de rechten van de huurder
verminderd zijn!
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Het gaat niet om wetsartikelen, het gaat om de brutering, om de uitvoering
van de nota-Heerma, over het BBSH en over de totale regelgeving. Er is de
afgelopen zes jaar een soort revolutie geweest.
 
 
 
 
 
 De heer Hessing (D66):
 
 Het argument is niet zozeer dat de positie van de huurder achteruit is
gegaan als wel, dat de positie van de verhuurders vooruit is gegaan. Daaraan
moet tegenwicht worden geboden.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Precies en die balans moet worden rechtgetrokken.
 
 Het verhaal van de heer De Beer over de kleine hospita was wel een aardige
act, maar het was ver van de werkelijkheid. Die kleine hospita hoeft natuurlijk
niet heel ingewikkelde verhalen te schrijven over haar huurbeleid
en over de prognoses van de AWR. Wel is het redelijk dat ook de kleine hospita
met haar huurders gaat overleggen over onderhoud. De heer De Beer moet eens
met kamerbewoners praten, en niet alleen met hospita's, over het gebrek aan
onderhoud in de particuliere sector. Men wil graag huren verhogen zonder contraprestatie.
Het lijkt mij de moeite waard dat er ook voor kleine huurders wettelijk wat
wordt geregeld.
 
 Het CDA is tegen de 2,8%. De staatssecretaris en de corporaties hadden
ook liever 3,8% gehad. Maar is dat nu voldoende argument om tegen te zijn?
De heer Baarda heeft ook andere argumenten genoemd, maar volgens mij is zijn
belangrijkste argument toch dat het percentage te laag is. Dat zo zijnde,
begrijp ik nog niet dat dit zo doorslaggevend is dat de hele voorbereiding
en het hele wetsvoorstel ter discussie worden gesteld.
 
 Dat de huurders het niet zouden begrijpen is natuurlijk echt een gelegenheidsargument.
De staatssecretaris heeft gezegd dat de woonbonden zich vreselijk voorbereiden.
Alle huurdersorganisaties worden hierop voorbereid. Er vindt voorlichting
plaats. De huurders zijn niet zo stom als de heer Baarda ons wil doen geloven.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 De heer Pitstra moet mijn woorden niet verdraaien. Ik heb niet gezegd
dat huurders stom zijn. Ik heb ervoor gepleit dat er een werkbare situatie
komt in het overleg tussen verhuurders en huurders. Dat is veel beter dan
dat de verhuurders zelf invulling moeten geven aan een aantal wettelijke voorschriften.
Wat ik ervan heb gezien is zo ingewikkeld, dat het het overleg tussen verhuurder
en huurder niet ten goede komt. Dáár gaat het om.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Hoezo ingewikkeld? Zij moeten gewoon de huurverhoging motiveren. Daarover
moeten gesprekken plaatsvinden. Er wordt een dialoog georganiseerd tussen
verhuurder en huurder. Wat is daar nou zo verschrikkelijk ingewikkeld aan?
Heel veel corporaties doen het al, maar een heleboel ook niet. Zij moeten
dat nu wel gaan doen.
 
 De PvdA zegt het doel te steunen, maar overdrijft in mijn ogen de overgangsproblematiek
ontzettend. Zij heeft daar grote problemen mee. Ik vind dat dit haaks staat
op de inspanningen van de heer Duivesteijn, die de huurders centraal stelt
en niet de tijdelijke praktische problemen van de verhuurders.
 
 De staatssecretaris is een schaker. In een vrijwel onmogelijke positie
heeft hij toch geprobeerd overtuigend te werk te gaan. Naar mijn oordeel heeft
hij vrijwel alle vragen heel goed beantwoord; ook de mijne, waarvoor dank.
Zijn laatste verhaal, over de voorlichtingsfolders en het materiaal dat is
opgebouwd, is natuurlijk geen argument voor de Kamer. Wij hebben wel eens
vaker gehoord dat wij ergens mee moesten instemmen omdat er al zoveel was
gebeurd. Zo is het niet. Hij heeft echter wel overtuigend het argument weggeslagen,
dat er praktische voorlichtingsproblemen zijn, dat de mensen het niet snappen
en dat de tijd te krap is. Dat argument is niet het sterkste. Je moet andere
argumenten verzinnen als je tegen dit wetsvoorstel wilt zijn.
 
 Voorzitter! Ik eindigde in eerste instantie met de opmerking dat ik het
verbijsterend zou vinden als deze kleine verbetering van de rechtspositie
van de huurders in de senaat zou sneuvelen. Na de beantwoording door de staatssecretaris
zou mijn verbijstering nog groter zijn. Wij hebben nog een tweede instantie.
Ik ben benieuwd!
 
 
 
 
 
 De heer Hessing (D66):
 
 Voorzitter! Ik dank de staatssecretaris voor zijn zorgvuldig opgebouwde
betoog. Hij heeft op veel punten althans mijn fractie kunnen overtuigen. Mij
resten nog enkele punten.
 
 Hij heeft voldoende aangegeven dat er überhaupt voldoende aanleiding
was om het wetsvoorstel in te dienen en door te voeren. Nog niet bij alle
categorieën verhuurders is in voldoende mate het overleg tot stand gekomen
dat wij zo graag zien. De motiveringsvereisten stimuleren juist het opstarten
en tot stand brengen van dat overleg. Ik kan dan ook niet inzien dat dit,
zoals de heer Baarda naar voren bracht, op zichzelf tot meer onvrede bij huurders
zou leiden. Informatie die wordt aangereikt aan verhuurders en het overleg
dat daarop volgt moeten voldoende begrijpelijk zijn en aanleiding zijn voor
huurders om te kunnen instemmen met, althans te kunnen begrijpen waarom huurverhogingen
met een bepaald percentage worden voorgesteld. Dat is het oogmerk van het
wetsvoorstel. Wij moeten de ruimte geven om te kijken of zo'n wet ook werkt.
 
 Over de verschillen tussen kleine en grote verhuurders heeft de staatssecretaris
een zorgvuldig betoog gehouden. Er zijn aanzienlijke verschillen tussen de
posities van de kleine en van de grote verhuurders. Op zichzelf is dat nog
geen reden om die verschillen te vertalen in de procesvereisten die nu voorliggen.
Er ontstaan anders inderdaad verschillen tussen de posities van huurders.
Je moet je afvragen of dat wenselijk is en op zichzelf te motiveren zou zijn.
Dat lijkt mij lastig. Juist bij kleine verhuurders is er aanleiding om het
overleg dat wij willen op te starten. In principe moet daarom niets afgedaan
worden aan de motiveringsvereisten die wij stellen. In de praktijk zijn er
punten waarvan je kunt zeggen, dat niet alle kleine verhuurders daaraan invulling
kunnen geven. Dat is op zichzelf begrijpelijk, maar wil niet zeggen dat zij
niet in principe moeten voldoen aan het motiveringsvereiste.
 
 Ik blijf het betoog van de staatssecretaris dat hij veel waarde heeft
gehecht aan het overleg tussen huurders en verhuurders over het percentage
X steunen. Juist het feit dat zij zich veel moeite hebben getroost om op één
standpunt uit te komen, moet voldoende reden zijn om waarde te hechten aan
die overeenkomst. Je moet goede argumenten hebben om daar dan weer van af
te wijken. Het overleg is goed onderbouwd geweest. Het percentage van 3,8
is niet uit de lucht gegrepen. Er zijn natuurlijk verschillende argumenten
aangevoerd. Er lijkt mij voldoende aanleiding te zijn om wat uit het overleg
naar voren komt zorgvuldig te wegen en te bezien of er echt zware argumenten
zijn om daarvan af te wijken. De staatssecretaris heeft ze voor dit jaar niet
gevonden. Wij zullen zien of dat het volgend jaar het geval zou kunnen zijn.
 
 Ik wil nog wel even verder ingaan op het percentage X. Dat wil zeggen
dat je zou kunnen proberen, toch nog wat ijkpunten te vinden om jaarlijks
te kunnen nalopen, waarop dat percentage X is uitgekomen. Dan heb je toch
in zekere zin een handvat om te beoordelen of het percentage dat uit het overleg
tussen huurders en verhuurders is voortgekomen, navolging
verdient. Misschien kan de staatssecretaris er dus nog even op ingaan of het
toch niet handig zou zijn, daarvoor een stramien te ontwikkelen.
 
 De positie van de huurcommissies blijft nog een lastig punt. Als je zegt
dat deze alleen maar marginaal kunnen en mogen toetsen, dan is dat per saldo
onbevredigend voor huurders die bezwaar aantekenen bij zo'n commissie, omdat
die dan alleen mag toetsen of aan de procesvereisten is voldaan. Dit is op
zichzelf weinig bevredigend; tot een andere conclusie kan ik niet komen. Als
je daarbij betrekt – en dat is per motie aangevoerd – dat huurcommissies
zich ook zullen mogen uitspreken over de prijs/kwaliteitverhouding, dan is
dat een goede zaak, maar dan kom je toch akelig dicht bij een vorm van inhoudelijke
toetsing, zodat je je moet afvragen of de huurcommissies in de huidige constellatie
daar wel voor bedoeld zijn en of ze er wel voor zijn toegerust. Ik denk dan
ook dat wij daar op een later moment nog eens goed over moeten doorpraten,
zoals de staatssecretaris ook al aangegeven heeft.
 
 Ten slotte de korte termijn waarop de wet wordt ingevoerd. Tja, hoe langer
wij er hier over praten, des te korter die voorbereidingstermijn wordt. In
ieder geval heeft de staatssecretaris naar mijn mening overtuigend aangegeven
dat de voorlichting voldoende op stoom is gekomen en dat er heel veel activiteiten
in samenhang ontplooid zijn die toch een begin van vertrouwen geven dat zowel
verhuurders als huurders uit de voeten kunnen met deze wet. Ik vind het van
groot belang wat zij er zelf over zeggen, maar ik denk dat wij heel moeilijk
een totaaloverzicht kunnen krijgen van de reacties uit het veld. Uiteraard
hebben ons enige brieven bereikt, maar daarmee beschikken wij natuurlijk nog
niet over een totaalbeeld. Vandaar dat ik in eerste termijn aan de staatssecretaris
heb gevraagd, welk beeld hij van de situatie heeft, welke reacties hem hebben
bereikt. Achten de partijen in het veld het verantwoord om op deze korte termijn
met deze wet in zee te gaan? Ik heb uit zijn antwoord in eerste termijn begrepen
dat dit het geval is, dat zowel huurders als verhuurders – ik vind vooral
deze laatste categorie op dit moment van groot belang, omdat zij op zeer korte
termijn de eerste stap moeten zetten; de huurders hebben nog enkele weken
om daarop te reageren, dus die hebben wat meer speling – er voldoende
vertrouwen in hebben. Dat acht ik van groot belang. Ik nodig de staatssecretaris
uit, te bevestigen dat de verhuurders dit geluid hebben laten horen.
 
 Voorzitter! Tegen deze achtergrond zal mijn fractie steun kunnen verlenen
aan dit wetsvoorstel.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Voorzitter! Ook ik dank de staatssecretaris voor het beantwoorden van
de vragen. Dit is zeker systematisch en bijna volledig gebeurd; er is slechts
één vraagje van ons blijven liggen en daar zal ik hem straks
nog even aan herinneren. Minder enthousiast ben ik over de inhoud van het
antwoord op onze vragen.
 
 De staatssecretaris heeft het wetsvoorstel verdedigd door er onder meer
op te wijzen dat de wet wel eens een geringer beroep op de huurcommissies
tot gevolg zou kunnen hebben. Als er een procedure voorafgaat aan de eigenlijke
aanzegging van de huurverhoging waarin aan de huurders wordt uitgelegd waarom
die huurverhoging nodig is, dan is er een goede kans dat de huurders er minder
snel bezwaar tegen zullen maken. Aldus de staatssecretaris. Dit lijkt mij
een ietwat naïeve veronderstelling. Met dit wetsvoorstel wordt de procedure
voor de huurverhogingsaanzegging verdubbeld, als de verhoging tenminste hoger
is dan het percentage X. Uiterlijk vier maanden voor de huurverhogingsdatum
moet er tekst en uitleg aan de huurders worden gegeven en één
maand voor de huurverhogingsdatum vindt de eigenlijke aanzegging plaats. In
beide situaties kunnen huurders die er niet tevreden mee zijn, een beroep
doen op de huurcommissies. Ik denk dat het erg naïef is om te veronderstellen
dat een verdubbeling van de procedure aanleiding zal geven tot vermindering
van het beroep op de huurcommissies en eventueel de kantonrechters. Trouwens,
ik heb ook niemand in of buiten deze Kamer horen zeggen: "Heerlijk, als dit
wetsvoorstel is aangenomen, kunnen wij de bezetting van de huurcommissies
verkleinen." Integendeel, elke woordvoerder heeft min of meer blijk gegeven
van bezorgdheid of de huurcommissies het werk straks wel aan zullen kunnen,
of hun apparaat niet versterkt zou moeten worden. En de staatssecretaris heeft
zelfs gezegd dat hij onmiddellijk klaar staat om dat waar te maken, als het
nodig mocht blijken. Kortom, de verwachting is dat het werk voor de huurcommissies
en de kantonrechters zal toenemen.
 
 
 
 
 
 De heer Pitstra (GroenLinks):
 
 Als u dit zo stellig uitspreekt, zegt u daarmee dan eigenlijk niet dat
de verhuurders geen goede argumenten hebben om de huren te verhogen? Dat zou
een interessante stelling zijn voor een VVD-woordvoerder.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Ik heb niet veel hoop dat er een positieve invloed van het wetsvoorstel
zal uitgaan; niet omdat er iets zou mankeren aan de overtuigingskracht van
de verhuurders, maar doodeenvoudig omdat de huurder in de portemonnee wordt
geraakt. Als die een mogelijkheid ziet om bezwaar te maken, dan zal hij daar
ook gebruik van maken. En daar heeft hij nog gelijk in ook! Maar het is dus
geen kwestie van overtuigingskracht van de verhuurders.
 
 Voorzitter! De staatssecretaris heeft betoogd waarom hij vindt dat de
kleine verhuurders, dus de kamerverhuurders en de eigenaren van een, twee
of drie woninkjes, ook bij dit wetsvoorstel zouden moeten worden betrokken,
ook al is de tekst ervan eigenlijk niet op hen toegesneden. Hij heeft erop
gewezen dat juist in die categorie de hoogste huurverhogingen plaatsvinden.
Dat is waar, maar alleen in procenten, niet in guldens, terwijl het daar uiteindelijk
toch om gaat. Nee, de hoogste huurverhogingen vinden juist plaats in de dure
klasse, want een huurverhoging van 2 of 3% is bij die huizen in veel gevallen
veel meer dan een verhoging van 6 of 7% in de lagere klassen. Met andere woorden,
ik vind dit argument niet zo overtuigend. Gelet op alle problemen die gepaard
gaan met het inschakelen van deze categorie van verhuurders, vinden wij dat
zij buiten het wetsvoorstel had moeten worden gehouden.
 
 Dit blijkt ook uit het volgende argument van de staatssecretaris. Hij
zei dat ik een karikatuur had gemaakt van de hospita die de meest ingewikkelde
dingen in een brief aan haar huurders zou moeten schrijven. Dat
is volgens de staatssecretaris niet waar: de kleine verhuurders zullen met
coulance worden behandeld, die hoeven niet zo letterlijk aan alle wettelijke
voorschriften voldoen. Nu had ik deze reactie in eerste termijn al voorspeld,
zodat ik er iets aan toegevoegd heb. Daarop is de staatssecretaris niet ingegaan.
Ik heb gezegd dat het antwoord dat ik voorspelde, onze bezwaren alleen maar
groter zou maken. Dan zouden namelijk de huurcommissies en de kantonrechters
de slechte formuleringen in deze wetgeving op hun bordje krijgen. Al die ingewikkelde
dingen die de verhuurders aan de huurders moeten gaan uitleggen, zijn toegesneden
op de corporaties en de grote institutionele beleggers. Niemand ontkent dat
ze niet zijn toegespitst op de kleine verhuurders. De staatssecretaris verklaart
de wetsteksten toch op die categorie van toepassing, dus hij hoopt blijkbaar
dat de huurcommissies straks in hun wijsheid zullen uitmaken dat een kleine
verhuurder toch kan doorgaan, ook al voldoet hij met zijn argumenten niet
aan de wetstekst. Er moet allerlei zeer ingewikkelde jurisprudentie ontstaan,
zodat het probleem van een niet adequate wetstekst op het bordje van de huurcommissies
en de kantonrechters wordt gelegd. Ik vind dit een zeer ernstig bezwaar, waarop
de staatssecretaris niet is ingegaan.
 
 Vervolgens heeft de staatssecretaris zich afgevraagd of hij in de wet
dan aparte regels voor de kleine verhuurders zou moeten opnemen. Dat is eigenlijk
wel de consequentie, als je begint met reguleren. Je weet wel waar je begint,
maar je weet nooit waar je eindigt. Als je de grote categorie van kleine verhuurders –
het zijn er ongeveer 0,5 miljoen – per se onder de werking van de wet
wilt brengen, dan ben je genoodzaakt om de regulering consequent vol te houden
en andere regels te maken. Maar wij willen er niet aan meewerken, het probleem
af te schuiven op de huurcommissies en de rechters.
 
 Het volgende punt is het beroemde percentage X. Wij hoeven daar niet al
te zeer over uit te weiden. Ik blijf erbij dat het percentage X, zoals het
uit de commissie huurders-verhuurders is gerold, een politiek compromis binnen
die commissie was. Wij weten allemaal dat er binnen die commissie verschillende
opvattingen waren over het percentage. Dat is geen geheim. De staatssecretaris
zegt: jawel, maar ik hecht zeer aan dat advies. Dat is zijn goed recht. Ik
zeg echter opnieuw – de staatssecretaris is wat dat betreft niet ingegaan
op mijn opmerking in eerste termijn – dat het vragen van dit advies
aan de commissie toch ingaat tegen de trend die het kabinet duidelijk demonstreert
in de vorm van de afschaffing van allerlei adviesprocedures en adviesorganen.
Het is het goede recht van de staatssecretaris om met dit wetsontwerp een
nieuwe adviesprocedure in te voeren, terwijl overigens allerlei adviesprocedures
worden afgeschaft. Maar de invoering van deze adviesprocedure is iets wat
extra regulerend werkt. Het strookt niet met het algemene beleid dat dit kabinet
nastreeft.
 
 Tussen het moment van het advies van de commissie huurders-verhuurders
en het moment waarop in de Tweede Kamer dat advies werd ondergraven door het
amendement-Van der Burg/Hofstra, is veel tijd verlopen. Intussen was het duidelijk
dat de inflatie en enkele andere sociaal-economische indicatoren een stuk
lager waren komen te liggen dan ten tijde van het advies van de commissie.
Dat is een van de belangrijke redenen geweest dat de Tweede Kamer is gekomen
met dat amendement. Wij krijgen dat probleem iedere keer opnieuw, want in
het wetsvoorstel staat dat het advies van de commissie huurders-verhuurders
vóór 1 juli moet zijn uitgebracht en dat de zaak moet ingaan
in het jaar daarop, dus in het volgende kalenderjaar. Dan wordt de zaak dus
in februari of maart behandeld in de Tweede Kamer, aan de hand van de huurbrief
die de staatssecretaris naar de Tweede Kamer stuurt. Dan zijn er intussen
weer acht maanden verlopen. In die acht maanden kan er op sociaal-economisch
terrein heel wat gebeuren. De staatssecretaris kan wel zeggen dat hij zeer
veel waarde hecht aan het advies over het percentage – ik kan wel raden
dat hij dan natuurlijk hoopt dat de Tweede Kamer het advies serieus neemt –
maar gezien het tijdsverschil dat er ook volgens dit wetsvoorstel tussen beide
momenten ligt, zou de Tweede Kamer wel eens heel goede redenen kunnen hebben
om van het advies af te wijken. Dan zit de staatssecretaris toch een beetje
in de boot. Ik denk dat er ook op dit punt nog wel het een en ander mankeert
aan het wetsontwerp.
 
 Ik kom bij de snelle invoering. Hierover is door iedereen in dit huis
al het een en ander gezegd. Ik kan de staatssecretaris alleen maar zeggen
dat hij in alle ernst toch echt niet kan menen dat de pakweg 0,5 miljoen kleine
verhuurders, die slechts voor een fractie zijn georganiseerd in de zeer honorabele
Vereniging huis en eigendom, werkelijk allemaal op de hoogte zijn. Hij kan
toch niet menen dat zij nog tijdig vóór of kort na 22 maart
op de hoogte zijn om op tijd de brief te kunnen componeren en aan de huurders
te zenden om ervoor te zorgen dat de brief vóór 1 april bij
die huurders ligt? Dat kan hij toch echt niet denken? Als hij het echter volhoudt,
wie ben ik dan om daaraan te twijfelen? Het komt mij evenwel voor dat het
geen realiteit is. Natuurlijk, de corporaties, de grote institutionele verhuurders
en waarschijnlijk ook de leden van de Vereniging huis en eigendom zijn dan
intussen wel allemaal op de hoogte. Er is echter nog een hele reeks van kleine
verhuurders die op dat moment van toeten noch blazen weet. Die verhuurders
komen dan in de problemen.
 
 Ik zei al dat er één vraag is blijven liggen. Dat is mijn
vraag over de voorschriften in artikel 19, lid 1, onder f, en lid 3, van de
Huurwet. Daarin staat een aantal nieuwe procesvereisten vermeld, waaraan de
verhuurder voortaan ook moet voldoen als hij de feitelijke huurverhoging aanzegt.
Ik heb gevraagd: stel dat nu niet aan die voorschriften wordt voldaan, is
daarmee dan de formele aanzegging van de huurverhoging helemaal van de baan?
Is die huurverhoging daarmee ongeldig verklaard? Ik heb gezegd dat dit toch
een zeer zware straf zou zijn voor een eventuele administratieve fout of nalatigheid
van de verhuurder. Graag heb ik daarop nog een antwoord.
 
 Zojuist vond in een interruptiedebat een interessante gedachtenwisseling
plaats over de vraag of de positie van de huurders nu wel of niet wordt verzwakt.
Ik heb duidelijk gemaakt dat wij vinden dat die positie niet verzwakt is.
Wij zien ons gesterkt door het feit dat er tittel noch jota aan de rechten
is afgedaan. Toen kwam de heer Hessing echter met een interessante interruptie.
Hij zei: het is niet zozeer dat de positie van de huurders verzwakt
is als wel dat de positie van de verhuurders versterkt is. Dat was een leuke
vondst, maar het was niet zo relevant. De positie van de huurders is versterkt,
omdat zij verzelfstandigd zijn. Dat geldt trouwens alleen voor de corporaties,
want de positie van de institutionele beleggers en particuliere verhuurders
is precies hetzelfde gebleven. Het zou dan voor de corporaties opgaan. Hun
positie is door hun verzelfstandiging echter verzwakt ten opzichte van de
huurder. Vroeger konden corporaties tegen ontevreden huurders zeggen: het
spijt mij verschrikkelijk, maar de voorschriften komen uit Den Haag en wij
moeten die trendmatige huurverhoging toepassen. De corporaties zeiden dus:
u kunt wel klagen, maar Den Haag schrijft het voor. Nu moeten de corporaties
hun eigen broek ophouden. Nu moeten ze de huurders inderdaad uitleggen waarom
ze de huurverhoging toepassen. Ze hebben speelruimte gekregen van het Rijk.
De verzelfstandiging van de corporaties heeft de positie van de huurder ten
opzichte van de corporatie versterkt. Nu kunnen de corporaties niet meer naar
Den Haag wijzen. Nu moeten ze zelf verantwoording afleggen over hun daden.
Er is dan ook echt geen reden om te veronderstellen dat de positie van de
huurders achteruit is gegaan.
 
 Voorzitter! Ik rond af. Wij hebben ernstige, onoverkomelijke bezwaren
tegen het wetsontwerp. Het wetsontwerp bevat maar een zeer beperkte verbetering
van de positie van de huurders. Wij hebben net nog een brief gekregen van
een huurdersorganisatie uit Amsterdam, waarin staat dat de wijziging absoluut
niets voorstelt, overbodig is en alleen maar verwarring zaait onder de huurders.
Zo ver willen wij niet gaan. Het wetsontwerp zal wel enige verbetering voor
de huurders inhouden, maar die verbetering betekent echt niet veel. Aan de
andere kant zien wij dat het wetsontwerp een zeer zware regulering aanzet,
met een verdubbeling van de procedure in twee stappen. Een verdubbeling, omdat
men niet alleen met de huurders, maar ook met de organisatie van huurders
moet onderhandelen. In de derde plaats zien wij een toenemend beslag op huurcommissies
en wellicht ook op kantonrechters. Deze drie belangrijke bezwaren bij elkaar
vormen voor ons al reden om tegen het wetsontwerp te zijn. Als extra verzwarende
factor komt er nog de snelle invoering bij. Ook al zegt de staatssecretaris
ons toe dat hij snelle invoering zal nalaten, dan nog blijven onze bezwaren
tegen het wetsontwerp bestaan.
 
 
 
 
 
 Mevrouw Ter Veld (PvdA):
 
 Voorzitter! Ik begin met iets wat bijna een interruptie op het betoog
van de heer De Beer is. Ik ben het wel eens met de opmerking "liever bedragen
dan procenten" als het gaat om loonsverhogingen. Een loonsverhoging in bedragen
in plaats van procenten betekent dat de lage inkomens relatief meer omhoog
gaan. Een goede oude vakbondslijn zou dan zijn: en loonmatiging altijd in
procenten. Ik verwacht bij de discussies over loonsverhogingen of belastingaftrek
dan ook steun voor bedragen!
 
 Ik denk dat het een goede keuze van de Kamer is geweest om, ondanks de
bezwaren tegen de snelle behandeling, de tweede schriftelijke ronde van de
staatssecretaris niet schriftelijk, maar in levende lijve te laten doen. Ik
ben namelijk zeer ingenomen met zijn wijze van beantwoording. Ik zei aan het
begin dat ik niet hoopte dat de staatssecretaris met de handen in de lucht
zou gaan staan, met de mededeling: hier sta ik, ik kan niet anders, want de
wet is nu eenmaal door de Tweede Kamer geamendeerd en ik weet dat het ontwerp
veel te laat komt. Het enthousiasme waarmee de staatssecretaris verdedigt
dat er een grote noodzaak is van een dialoog tussen verhuurders en huurders,
juist in de situatie die wij thans hebben met een grote mate van beleidsvrijheid
voor verhuurders, vond ik een uitstekende ondersteuning van het beleid dat
ook in de Tweede Kamer duidelijk aan de orde kwam en waar de PvdA-fractie
zo sterk aan hecht. Inderdaad, de macht van de huurders in verhouding tot
de thans allemaal verzelfstandigde verhuurders is deels afgenomen. Voor alle
huurders en alle verhuurders gold dat zij gewend waren om naar het Rijk te
kijken. Het nationale huurdebat was één groot feest. Wie herinnert
zich niet oud-kamerlid Marcel van Dam in discussie met staatssecretaris Brokx
tijdens het nationale huurdebat? Dat was tegelijk voor alle huurders en verhuurders
een wet van Meden en Perzen; zo moeten de huren verhoogd worden. Het is goed
dat wij daar vanaf zijn. Het is beter wanneer huurverhogingen, huurbeleid
en, zo mogelijk, huurverlagingen goed gemotiveerd worden doorgesproken.
 
 Het enthousiasme waarmee de staatssecretaris dat naar voren heeft gebracht,
brengt mij tot de andere kant van mijn kritiek, te weten de vraag of dit niet
meer procedures tot gevolg heeft. Terecht zei de staatssecretaris op dit punt
dat een goed overleg, dat deze wet voorschrijft, evenzeer kan leiden tot een
vermindering van het aantal procedures bij de huurcommissie. De ronde die
aan de ene kant voor verwarring kan zorgen – dat kan ook afhankelijk
zijn van de manier waarop de brief wordt opgesteld – kan aan de andere
kant ertoe leiden dat bij huurders begrip ontstaat voor de wijze waarop de
huurverhoging tot stand komt. In ieder geval is de verwachting terecht, dat
de noodzaak om iets te motiveren, een matigende werking kan hebben op huurverhoging.
 
 De staatssecretaris maakte een opmerking die belangrijk is in het licht
van onze angst voor deze toch wat overhaaste invoering, mede als gevolg van
de wat langere procedure in de beide Kamers. De huurcommissie weet dankzij
de memorie van toelichting enorm goed, dat er een verschil is in intensiteit
en diepgang van de mate waarin verhuurders hun huurders moeten informeren.
Kan ik daar nog iets meer informatie over krijgen? Wat wij hier bespreken
kan immers ook een voorlichtende werking hebben?
 
 Vervolgens zei de staatssecretaris dat iedere verhuurder in redelijkheid
kan weten wat er van hem wordt verwacht. Het viel mij op dat van de paar brieven
die wij hebben gekregen en die de staatssecretaris aanhaalde, er een aantal
was dat vanaf het begin bij het overleg betrokken was. Gevreesd kan dan inderdaad
worden dat een zo late brief aan de Eerste Kamer niet zozeer te maken heeft
met de bezorgdheid voor een onzorgvuldige invoering als wel met de hoop dat
het ons zal motiveren om ergens tegen te zijn.
 
 Ik ga de lijst met punten nog eens af. Ik heb gezegd dat het principe
waarop de wet gestoeld is, de volledig instemming heeft van onze fractie.
Ons probleem, waar wij nog niet volledig vanaf zijn, zit bij de angst dat
door een snelle vorm van invoering – de brieven gaan voor 1 april uit
en de reacties moeten heel snel komen en daarop moet weer gereageerd worden –
er grote verwarring zal ontstaan die extra kosten voor en druk op verhuurders
met zich meebrengen, hetgeen ook ten nadele is van huurders. In mijn interruptie
sprak ik de hoop uit dat het CDA wellicht over de streep getrokken zou kunnen
worden wanneer er eerst een jaar wordt proefgedraaid – veel woningbouwcorporaties
hebben de brief immers al uitgestuurd – en wanneer de wet, door enig
uitstel van de beraadslagingen in deze Kamer, pas na een termijn van vier
maanden definitief wordt ingevoerd. Bij het CDA kwam immers zo duidelijk naar
voren hoezeer men hechtte aan de informatieronde tussen huurders en verhuurders.
Helaas bleek dit niet het geval te zijn. Mijn fractie moet dus een afweging
maken. Ik heb al gezegd dat het mij zou spijten wanneer het recht op informatie
van huurders over het beleid van verhuurders ten onder zou gaan aan een te
overhaaste invoering van nieuwe spelregels. Nog meer zou het mij spijten wanneer
het recht op informatie van huurders over het beleid van verhuurders ten onder
zou gaan aan het ontbreken van spelregels. In de keuze tussen het risico dat
er hier en daar iets fout gaat en het risico dat het helemaal niet gebeurt,
speelt voorlichting voor ons zo'n belangrijke rol in een goed woonbeleid,
dat wij wel de steun aan het wetsvoorstel zullen geven. Dat geeft in ieder
geval een signaal aan iedereen die het goed meent met de sociale volkshuisvesting
en de volkshuisvesting in het algemeen, dat het belang van informatie tussen
verhuurder en huurder over het huurprijzenbeleid en, breder nog, over het
hele beleid ten opzichte van individuele en collectieve huurders, een bijzonder
belangrijke rol speelt.
 
 De administratieve rompslomp kan meevallen. De staatssecretaris heeft
gezegd, dat het goed mogelijk is dat er deze keer geen overleg hoeft te zijn
over de kanttekeningen van de huurder bij het huurprijzenbeleid. Dat kan ook
in een korte reactie schriftelijk gebeuren, hetgeen enige tijd kan schelen.
 
 Een aantal grote verhuurders heeft de brief, in verband met de datum van
1 maart, al lang uitgestuurd. Wij zullen in de praktijk merken welke voor-
en welke nadelen daaraan vast zitten. Het eerste jaar zal niet vlekkeloos
kunnen verlopen. Dat is jammer. Maar het zou nog kwalijker zijn als het helemaal
niet zou verlopen. De staatssecretaris voegde daar nog een belangrijke opmerking
aan toe. Hij zei namelijk dat wij alles in het werk moeten stellen om de huurmatiging
te bevorderen.
 
 Voorzitter! Ik heb nog twee technische punten. Ik begin met het merkwaardige
conflict tussen de Bruteringswet en deze wet. Ik hecht niet zo enorm aan het
percentage X, maar het is verstandig om bij een volgende vaststelling de twee
wetten beter met elkaar te laten sporen om ook de theoretische mogelijkheid
van ontsporing te vermijden. Waarom hecht ik niet zo aan het percentage X?
Enerzijds meen ik namelijk dat ook bij een huurverhoging van 0,5% de huurders
het recht hebben om te weten hoe het zit en anderzijds meen ik dat het percentage
een meervoudige rol speelt. Het geeft de indruk alsof percentages beneden
de 2,8 niet relevant zijn en het geeft tegelijkertijd de mogelijkheid tot
sanctie. Eigenlijk had ik het liefst gezien dat alle verhuurders alle huurders
zouden informeren en dat wellicht vanaf 3,8%, zoals het oorspronkelijk was,
de zware procedure van start zou gaan. Nu het echter het percentage X moet
zijn, vind ik het niet zo relevant omdat vooral de omvang van het werk een
probleem opleverde.
 
 De hoeveelheid voorlichting behoort natuurlijk nooit een rol te spelen.
Maar als deze zee van voorlichtingsactiviteiten over ons heen zal komen, is
het bijna ondenkbaar dat mensen niet weten dat huurverhoging en huurbeleid
een zaak is die ons allen aangaat.
 
 Gezien het feit, dat uitstel niet helpt, neem ik aan dat wij vandaag over
dit wetsvoorstel zullen stemmen. Ik hecht eraan, u mee te delen dat onze fractie
voor dit wetsvoorstel zal stemmen. Mocht het niet worden aangenomen, dan hoop
ik in ieder geval dat het voor iedereen duidelijk zal zijn dat het huurbeleid
ons allen aangaat, ook als het niet door Den Haag wordt geregeld.
 
 
 
 
 
 De heer De Wit (SP):
 
 Mijnheer de voorzitter! Ook ik dank de staatssecretaris voor zijn antwoord
in eerste termijn.
 
 Hij ziet het wetsvoorstel nog steeds als een versterking van de positie
van de huurder. Ik heb daarover al eerder mijn twijfel geuit. Op dit moment
kan dit niet meer zijn dan een aanzet tot een versterking van de positie van
de huurder. Ik heb immers in eerste instantie al betoogd dat er nogal wat
haken en ogen aan de procedure zelf zitten.
 
 Ik wil nog twee belangrijke punten rondom die procedure benadrukken. Ik
begin met de motivering die de verhuurder moet geven aan de huurverhoging.
Aan de brief waaruit de heer De Beer zojuist citeerde, is een standaardbrief
van Amsterdamse makelaars gehecht. Gezien de motivering in die brief, meen
ik dat de balans in de goede richting moet doorslaan. Die motivering laat
niets nieuws zien vergeleken met de achterliggende jaren. Er worden drie punten
opgesomd: de huur die nu al geldt, ligt beneden de maximaal redelijke huurprijs;
er is een huurverhoging nodig vanwege de exploitatie; er moet gereserveerd
worden vanwege mogelijk groot onderhoud. Dat is al jaren het verhaal. Het
wordt tijd dat er wat gebeurt en dat er meer inzicht wordt gegeven. Dit is
vragen om al die procedures. Ik vind dat een belangrijk punt.
 
 Mijn volgende punt betreft de matigende werking waarover de staatssecretaris
sprak. Vooral voor de kleine verhuurders en de kamerverhuurders is dat een
belangrijk argument, want dat is de wazige sector met de opdrijvende huren.
Ik vind dat de staatssecretaris hier een belangrijk argument hanteert.
 
 Vervolgens wil ik nog een opmerking maken over de rol van de huurcommissie.
Ik was toch enigszins verrast door het antwoord van de staatssecretaris op
dit punt. Op dit moment komt de rol van de huurcommissie erop neer dat er,
aangaande de procesvereisten, een marginale toetsing plaatsvindt. Dat houdt
een toetsing in door de huurcommissie van de redelijkheid van de gevolgde
procedure. Je zou het een toetsing op afstand kunnen noemen. Uit het amendement
dat in de Tweede Kamer werd aangenomen en uit de beantwoording in de memorie
van antwoord op blz. 12, heb ik toch het idee gekregen dat de Tweede Kamer
verder wilde gaan en dat zij ook de toereikendheid van het
voorstel en van de motivering voor de huurverhoging aan toetsing door de huurcommissie
wilde onderwerpen. Zij wil dat althans laten onderzoeken. Om die reden heb
ik in eerste instantie betoogd, dat dit naar mijn idee de noodzakelijke aanvulling
op dit voorstel is. De staatssecretaris heeft echter in zijn beantwoording
tot uitdrukking gebracht, dat hij ook in dat opzicht een marginale toetsing
voorstaat. Hoe moeten we nu die passage in de memorie van antwoord lezen?
Zal op termijn de huurcommissie de toereikendheid in volle omvang mogen beoordelen
of zal het een marginale toetsing moeten blijven?
 
 Voorzitter! De staatssecretaris heeft naar mijn mening overtuigend beargumenteerd
waarom van de verhuurders zeker mag worden aangenomen, dat zij op de hoogte
zijn van dit wetsvoorstel en dat zij ook al de nodige stappen hebben ondernomen
ter uitvoering daarvan. Dat vormt voor mij geen enkel argument om tegen dit
voorstel te stemmen. Integendeel, ik zal voor dit voorstel stemmen.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Ik dank de woordvoerders voor hun opmerkingen in tweede termijn.
Ik vind het lastig om de opmerkingen van de heer Baarda te beantwoorden, omdat
zij uiteen vallen in twee categorieën. De eerste is een vrij principiële
categorie. Hij zegt namelijk, dat dit wetsvoorstel eerder tot frustratie zal
leiden, gezien alles wat er in het overleg tussen huurders en verhuurders
zal moeten gebeuren. Hij gaf het voorbeeld waarin een huurder erover klaagt,
dat de procesvereisten niet goed zijn nageleefd en hij van de huurcommissie
geen gelijk krijgt. Als dat het doorslaggevende criterium is, zijn vragen
over bijvoorbeeld het structureren met formulieren, over het feit dat de definitie
van representatieve huurdersorganisaties er nog niet is of over de vraag of
je van 2,8% of 3,8% moet uitgaan, daaraan volstrekt ondergeschikt. Als het
namelijk niets zou toevoegen, hoeven de andere vragen in feite geen beantwoording
meer. Dan rijst de pregnante vraag waarom de CDA-fractie in de Tweede Kamer
dan zo enthousiast was over dit wetsvoorstel. Zo enthousiast, dat zij mij
heeft aangespoord om het al een jaar eerder van kracht te laten worden.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Ik denk, dat de staatssecretaris mij niet goed heeft begrepen. Het gaat
mij om een hanteerbaar systeem, zowel voor de verhuurder als voor de huurder.
Mijn opmerking over de huurcommissie sloeg hierop, dat ik verwacht dat er
zowel bij de verhuurder als bij de huurder geen duidelijkheid is en dat de
huurcommissie geen uitspraak kan doen, omdat zij niet inhoudelijk mag toetsen.
Daar zit de pijn voor de huurder.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Ik begrijp dat dus wel, maar dan nog blijft het verschil in afweging opmerkelijk.
In het gehele voorbereidingstraject in de Tweede Kamer word ik keer op keer
door de fractie van het CDA aangespoord om toch vooral met kracht hieraan
door te werken. Er wordt een motie ingediend om te bevorderen, dat het wetsvoorstel
een jaar eerder wordt ingevoerd. Nu worden toch vrij fundamentele kanttekeningen
door de heer Baarda gemaakt – waar hij volstrekt het recht toe heeft –
en ik wil mijn verrassing en mijn teleurstelling daarover toch ook niet verhelen.
Natuurlijk zijn er praktische vragen, bijvoorbeeld of niet op de een of andere
wijze het overleg tussen huurder en verhuurder beter kan worden gestructureerd.
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Voorzitter! Doordat de staatssecretaris erop heeft aangedrongen om de
voorbereiding al ter hand te nemen, hebben wij ten opzichte van de Tweede
Kamer het voordeel om de uitwerking van het wetsvoorstel te kunnen beoordelen.
Ik heb zowel in eerste als in tweede termijn gezegd, dat ik daar nu juist
van geschrokken ben.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel nog slechts enkele
weken geleden behandeld. Slechts enkele weken geleden! Wil de heer Baarda
mij nu werkelijk vertellen, dat er in die paar weken zoveel is gebeurd dat
zijn fractie daardoor tot een totaal andere opvatting is gekomen? Dat zou
mij nou toch verbazen!
 
 
 
 
 
 De heer Baarda (CDA):
 
 Maar leest u dan het verslag van de extra verenigingsraad van de Nationale
woningraad erop na. Het Landelijk Overleg heeft de advisering stopgezet. Er
is nogal het een en ander gebeurd! Wij hebben inmiddels het materiaal van
de corporaties kunnen lezen, zoals zij denken dat de procesvereisten zouden
moeten uitgevoerd, terwijl de woningstichtingen vinden, dat het eigenlijk
zo niet kan.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Dat is absoluut niet de algemene opvatting van woningcorporaties.
Wij hebben daar zeer nadrukkelijk overleg over gehad. Het contact is intensief.
Er zal er best eens een zijn, die met zo'n opvatting komt, maar die is absoluut
niet representatief. Die stelling durf ik zeer sterk te handhaven.
 
 Voorzitter! Ik ben, in tegenstelling tot de heer Baarda, van opvatting
dat deze regels wel werkbaar zijn. Ik heb ook niet gezegd, dat het systeem
van formulieren niet zou kunnen. Dan heeft de heer Baarda niet geluisterd.
Ik heb gezegd, dat wij er om een aantal redenen niet voor gekozen hebben.
Ik zal deze redenen nog eens uiteenzetten. Er zijn namelijk verschillende
categorieën huurders en verhuurders en daarmee kom je waarschijnlijk
op verschillende categorieën formulieren uit. Intussen hebben die verschillende
categorieën verhuurders hun eigen formulieren ook al ontworpen. Er zijn
dus standaardformulieren. Het is dus geen principiële maar een praktische
afweging geweest. Natuurlijk kan je opnieuw overwegen of het niet wijs zou
zijn om in een volgende fase met een formulier van VROM te komen. Nogmaals,
ik zeg niets nieuws want dat heb ik ook in eerste termijn gemeld. Nu is er
een formulier, maar het is alleen geen formulier van VROM. Als ik dat wel
gedaan zou hebben, krijg ik waarschijnlijk de heer De Beer als tegenstander
omdat ik te veel formulieren zou hebben. Op dat punt is er dus geen principieel
verschil van inzicht. Alleen is de vraag aan de orde of het wijs is om het
nu te doen, ja of nee.
 
 Voorzitter! Het valt niet te bewijzen of er meer of minder procedures
bij de huurcommissies komen als het wetsvoorstel is ingevoerd. Mijn inschatting
is, dat goed overleg tussen huurders en verhuurders absoluut zal leiden tot
minder belasting van de huurcommissies en van de kantonrechter.
Op het moment dat je argumenteert en met elkaar in overleg raakt, ontstaat
een gevoel van redelijkheid en dat zal in een aantal gevallen zeker leiden
tot een geringer beroep van de huurder op de huurcommissie en de kantonrechter.
Ik kan dat niet bewijzen, maar ik zou willen dat de Kamer mij de gelegenheid
gaf om het te bewijzen. Al zal het niet in het eerste jaar zijn, ik ben ervan
overtuigd, dat in de komende jaren organisaties en huurders en verhuurders
dit willen. Dan moet je ze toch de gelegenheid geven om met elkaar dat redelijk
overleg te voeren. Er zal een goede informatievoorziening zijn, waardoor het
keurig gestructureerd wordt. Vervolgens zal blijken, dat het aantal huurders
dat met het probleem van de huuraanzegging naar de huurcommissie gaat lager
zal worden, juist omdat de informatievoorziening beter is.
 
 Voorzitter! De definitie van de representativiteit van de huurdersorganisatie
kan geregeld worden bij algemene maatregel van bestuur. Ik verheug mij op
het advies van het Landelijk overlegorgaan huurders en verhuurders als het
weer bereid is om te adviseren. In het licht van de gebeurtenissen van vandaag
staat dat overigens opnieuw ter discussie. Ik hoop toch, dat men dat advies
zal willen geven. Ik heb intussen wel een advies gekregen van de Woonbond
Alleen en dan mag ik toch hopen, dat ook het overlegorgaan mij daarover zal
willen adviseren. Erg actueel is het naar mijn gevoel op dit moment echter
niet.
 
 Voorzitter! Ik kom te spreken over het percentage X. De heer Baarda zegt,
dat 2,8% meer administratieve rompslomp veroorzaakt dan 3,8%. Dat is absoluut
waar. Natuurlijk! Je trekt er namelijk veel meer verhuurders bij dan met 3,8%.
Daarom is ook het verhaal van de heer De Beer zo volstrekt tegengesteld aan
het verhaal dat zijn partijgenoot de heer Hofstra in de Tweede Kamer heeft
gehouden. De heer Hofstra vond dat absoluut geen argument. Ik heb hem dat
ook met nadruk onder ogen gebracht. Ik heb gezegd: u trekt er een aantal verhuurders
bij die volstrekt terecht een huuraanzegging doen van meer dan 2,8%. Immers,
wij weten dat de bulk ligt rond de 4%. Dus in het traject van 2,8%-3,8% heb
je heel veel verhuurders die volstrekt helder kunnen maken dat het nodig is
om een huuraanzegging van boven het percentage X te doen. Dus ik heb ook in
de richting van de heer Hofstra in de Tweede Kamer glashelder aangetoond dat
de winst heel klein is en dat het verlies in het extra huurders betrekken
bij dit proces toch tamelijk vervelend is. Ik steun de opvatting van de heer
Baarda daarover dan ook geheel. En dan komt de heer De Beer mij hier vandaag
vertellen dat het allemaal regulering is en dat ik dat niet zou moeten doen.
Maar het was nota bene de heer Hofstra die in de Tweede Kamer via amendering
tot die extra regulering is gekomen! En ik weet wel dat ik geen beroep mag
doen op consistentie. Ik weet dat wel. Dat is mij al eerder geleerd. Maar
toch, voorzitter, een klein beetje consistentie, zou dat niet mogen?
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Het lijkt wel of de staatssecretaris niet heeft gehoord wat ik in eerste
instantie over dit amendement heb gezegd. Ik heb gezegd: onze bezwaren tegen
het wetsontwerp zijn van fundamentele aard, zij betreffen de geweldige regulering
in verhouding tot de geringe winst die er voor de positie van de huurders
in zit. Ik kan mij best voorstellen dat de VVD-fractie in de Tweede Kamer –
of elke andere fractie in de Tweede Kamer, want zij hebben allemaal voor het
wetsontwerp gestemd – redeneert dat de afweging voor haar anders afloopt.
Ik kan mij voorstellen dat zij, ondanks de extra regulering, de verbetering
van de positie van de huurders van zodanig groot belang vindt dat zij toch
voor het wetsontwerp meent te moeten stemmen. Als je dàt standpunt
inneemt, is het volstrekt logisch dat je gezien de huidige sociaal-economische
parameters voor een percentage van 2,8 kiest. Maar het meningsverschil, zo
men wil, tussen de fracties in de Eerste en Tweede Kamer zit niet in de vraag
of 50% of 72% van de huurders onder de regulering moet vallen. Daar heeft
de staatssecretaris het over. Nee, dat is niet het meningsverschil. Het meningsverschil
zit hierin: de afweging is voor ons anders afgelopen dan voor de fractie in
de Tweede Kamer. Dáár zit het verschil in. Dus het verhaal van
de staatssecretaris dat er een tegenstelling is, is in zoverre niet juist
dat het niets te maken heeft met het percentage X of met het aantal huurders
of verhuurders dat onder de regeling valt.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! De heer De Beer maakt het nog erger. Hij heeft net gezegd
dat zijn fractie bezwaren heeft van fundamentele aard. Dat betekent dat er
een verschil van opvatting is tussen de VVD-fractie in de Tweede Kamer en
de VVD-fractie in de Eerste Kamer. Ik heb een beroep gedaan op de consistentie.
Dat beroep doe ik nu kennelijk geheel tevergeefs.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 De bezwaren zijn van fundamentele aard. Het gaat om een verschil van afweging.
Alle fracties, niet alleen de VVD-fractie, in de Tweede Kamer hebben voor
de vraag gestaan waarvoor ook wij in deze Kamer staan: wat moet het zwaarste
tellen? Voor een aantal fracties in de Tweede Kamer is de afweging anders
uitgevallen dan voor een aantal fracties in de Eerste Kamer. Dat is geen fundamenteel
verschil. Ik heb het over fundamentele argumenten gehad. Er is geen fundamenteel
verschil van mening. De afweging is alleen anders afgelopen.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Absoluut niet, voorzitter. Dan doet de heer De Beer het betoog van zijn
partijgenoot Hofstra in de Tweede Kamer absoluut onrecht. De heer Hofstra
heeft een heldere lijn gekozen. Het is in de afweging van belangen goed en
nodig dat de positie van de huurder wordt versterkt. En dat kan ook. De heer
Hofstra heeft er via zijn amendement veel meer huurders en verhuurders bij
betrokken dan er oorspronkelijk in mijn voorstel van 3,8% bij betrokken waren.
Dus laat de heer De Beer nu niet melden dat het verschil maar gradueel is.
Het is een wezenlijk andere opstelling. En hij heeft het recht daartoe, zeker.
Maar ik betreur het zeer dat hij in de afweging op dat punt duidelijk vanuit
één belang heeft geargumenteerd. Ik vind het interessant om
dat te noteren. In de inbreng van de heer De Beer in eerste en in tweede termijn
staat centraal: het belang van de kleine verhuurder. Het is onvoorstelbaar
hoe vaak dat begrip is gevallen. Het belang van de huurder, daartegenover,
is niet aan de orde geweest. Mag ik het dan betreuren dat een zodanige afweging
wordt gemaakt aan het einde van een traject waarin organisaties van huurders
en verhuurders dit van het begin af aan hebben gewild? Zij hebben ervoor gevochten
om dit in een wetsvoorstel te krijgen. Wij hebben dit wetsvoorstel
door de Tweede Kamer gekregen, met algemene stemmen. De heer De Beer zegt
nu: het gaat maar om een zeer beperkte verbetering van de positie van de huurders.
Zijn fractie gunt de huurders die zeer beperkte verbetering dus niet. Mag
ik daarover teleurgesteld zijn, voorzitter?
 
 Ik ga verder met de beantwoording van de vragen van de heer Baarda. Hij
heeft opgemerkt dat de 2,8% meer administratieve rompslomp veroorzaakt dan
3,8%. Ik denk dat ik op dit punt helder ben geweest. Is er in de campagne
een voorbehoud gemaakt voor de oordeelsvorming in de Eerste Kamer? Uiteraard!
Alles is onder voorbehoud van goedkeuring van de Eerste Kamer gedaan. Daarom
zijn ook de advertenties nog niet gezet. Daarom is er nog geen TV-spot geweest.
Ik vrees dat wij binnenkort ergens in de STER een zwart blok zullen krijgen,
waar ik heel graag mijn spotje had gehad! Het is overigens naar mijn gevoel
wel een kenmerkende kleur voor wat er nu aan het gebeuren is.
 
 Voorzitter! De heer Pitstra heeft mij geen nadere vragen gesteld. Ik dank
hem voor zijn reactie. De heer Hessing sprak over ijkpunten voor het percentage
X. Ik denk dat het goed is om in een volgende ronde te bezien of er op dat
punt nog een aantal ijkpunten voor te ontwikkelen zijn. Ik steun dat. Ik zal
aan het Landelijk overlegorgaan huurders-verhuurders nog eens heel expliciet
vragen om mij aan de hand van ijkpunten daarover te adviseren.
 
 Dan kom ik bij de kwestie van de prijs/kwaliteittoetsing door de huurcommissies.
Dit is bijna een inhoudelijke toetsing. Je kunt je inderdaad afvragen hoe
ver je kunt gaan. Aan de ene kant is er een puur procedurele toetsing en aan
de andere kant is er de toetsing van de argumenten van de verhuurder voor
een huurverhoging. Is die verhoging wel redelijk en plausibel? Voorlopig ben
ik geneigd, op dat punt aan de voorzichtige kant te blijven en de procesvereisten
ook letterlijk te nemen. Maar er was in de Tweede Kamer wel degelijk aandrang
om op dit punt verder in te gaan. Gezien het debat van vandaag is misschien
overleg tussen de fracties aan beide kanten van het Binnenhof op dit punt
niet onverdienstelijk. Welke reacties zijn er gekomen op de voorbereiding
van huurders- en verhuurdersorganisaties? Ik herhaal dat hun reactie was dat
zij het betreuren dat het amendement was aangenomen, maar dat zij de wet,
zoals aangenomen door de Tweede Kamer, willen uitvoeren. Die vaste wil is
mij herhaaldelijk overgebracht. Nogmaals, alle organisaties zijn van het begin
af aan bij de voorbereidingen betrokken geweest. Ik zeg in de richting van
mevrouw Ter Veld dat ook alle minderhedenorganisaties erbij betrokken zijn
geweest. Zij kennen het wetsvoorstel. Alle intermediaire organisaties zijn
erbij betrokken geweest. Zij hebben in de voorbereiding nog een krant in drie
talen gemaakt. Ik hoef daar nu niet verder op in te gaan. Maar het voorbereidingstraject
is dus buitengewoon zorgvuldig en omvangrijk geweest, met respect voor de
Eerste Kamer. Gezien de grote betrokkenheid van een groot aantal organisaties,
niet alleen van huurders en verhuurders maar bijvoorbeeld ook van minderheden,
zal de teleurstelling daar ook groot zijn.
 
 Voorzitter! Ik heb al een aantal opmerkingen gemaakt over het betoog van
de heer De Beer. Ik ben absoluut niet naïef over het aantal procedures.
Maar de heer De Beer ontbeert het gevoel, hetgeen mij spijt, dat mensen ook
te overtuigen zijn. Huurders die een goed verhaal voorgelegd krijgen over
de noodzaak van de verhoging van de huur met een bepaald percentage, kunnen
zich laten overtuigen: het is nodig, het is redelijk. Zij zullen dan niet
naar de huurcommissie gaan, terwijl zij dat anders wel gedaan zouden hebben.
Wij schatten dan verschillend in hoe mensen reageren op informatie. Ik denk
dat volwassen zelfstandige mensen positief reageren op informatie die zij
krijgen aangereikt. Als dat gevoel er niet is, dan vrees ik dat ik overtuigingskracht
te kort kom. Ik kan het niet bewijzen, maar ik geloof er wel in.
 
 Hadden de kleine verhuurders buiten het wetsvoorstel moeten blijven? Wij
hebben dat afgewogen. Ik wil onze argumenten nog wel een keer geven. Het is
ontzettend moeilijk uit te leggen waarom je een huurder die een woning van
een woningbouwcorporatie huurt, meer recht op informatie geeft dan een huurder
die een woning van een particuliere eigenaar huurt. De heer Hessing duidde
daar ook al op. Hoe moet je dat die huurder uitleggen? Gelijkheid is in ons
land een groot goed. Juist huurders van woningen van kleine verhuurders worden
in het algemeen geconfronteerd met in guldens misschien niet maar in percentages
wel grote huurverhogingen. Hebben zij dan niet recht op dezelfde informatie
en dezelfde behandeling als de huurders van woningen van woningbouwcorporaties?
Ik denk dat ik niet moet bewijzen waarom mensen recht hebben op eenzelfde
behandeling. Men moet bewijs leveren dat er voldoende redenen zijn om tot
een ongelijke behandeling te komen, waar de heer De Beer voor pleit. Ik vind
dat, eerlijk gezegd, heel moeilijk. Het is wel overwogen, maar ik heb die
argumenten voor een verschil in behandeling in redelijkheid niet kunnen vinden.
 
 Het gaat ook niet om een slechte formulering van de wettekst en om coulance
tegenover de kleine verhuurders; dat is absoluut niet het geval. De wettekst
en de toelichting daarop zijn heel helder. Aan kleine verhuurders worden minder
eisen gesteld.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Niet in de wettekst!
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Wel in de memorie van toelichting, en die maakt zeker deel uit van de
wet. De toelichting is op dat punt heel duidelijk. Daarin staat dat het voor
de omvang en intensiteit van de te leveren informatie verschil uitmaakt of
het gaat om een corporatie, een institutionele belegger dan wel een kleine
verhuurder. Het is dus geen gunst dat de huurcommissie daarmee rekening houdt,
maar een recht. Op dat punt zijn de huurcommissies ook volstrekt helder geïnstrueerd.
De huurcommissies hebben hierin natuurlijk een zelfstandige positie, waar
ik niets aan af doe. Maar zowel de voorzitters als de secretariaten van de
huurcommissies is uitvoerig gemeld hoe dat precies in elkaar zit.
 
 
 
 
 
 De heer De Beer (VVD):
 
 Maar het blijft een feit dat u van de huurcommissies vraagt om de letterlijke
wettekst niet al te letterlijk op de kleine verhuurders van toepassing te
verklaren. Dan legt u veel problemen op het bordje van de huurcommissies en
eventueel ook van de kantonrechter. U laat namelijk na om in
de wettekst een onderscheid te maken tussen de grote en de kleine verhuurders.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Ook de toelichting op de wet maakt deel uit van de wettekst.
De heer De Beer onderschat de betekenis van de memorie van toelichting. Op
dat punt kan er geen misverstand bestaan. Ik bestrijd dat sprake zou zijn
van een slechte of onduidelijke wettekst. De duidelijkheid komt in de toelichting
bij de wet, die een- en andermaal besproken is. Daarin wordt volstrekt helder
aangegeven dat van de grote professionele verhuurder meer informatie mag worden
verwacht dan van een kleine verhuurder. Het gaat niet aan om een kleine particuliere
verhuurder, bijvoorbeeld een kamerverhuurder, te verplichten om informatie
te geven over zijn "investeringsbeleid". Op dat punt moet geen verkeerd beeld
worden geschapen, want het beeld is heel helder. De wettekst en de toelichting
daarop horen bij elkaar. De gevallen worden door de huurcommissies aan de
hand daarvan beoordeeld. Zij zijn daarover volstrekt eenduidig ingelicht.
 
 Bij de vraag naar het Landelijk overlegorgaan is naar voren gebracht dat
in acht maanden veel kan gebeuren. Wat moet er gebeuren als het Landelijk
overlegorgaan in de loop van de tijd adviseert en de situatie anders wordt?
Dat kan inderdaad het geval zijn, maar dat is inherent aan elke advisering
en aan lange procedures die wij kennen. Dat ligt hierbij niet anders dan elders.
Ik zie de inflatie bijvoorbeeld in die acht maanden niet zo vreselijk veel
wijzigen. Het gaat dan hooguit om tienden van punten. Ik acht dat dus niet
zo belangrijk. Ik vraag mij overigens af of de heer De Beer zelf veel waarde
hecht aan dat advies. Hij raadt mij immers af om het te vragen. Ook de heer
Hofstra zei: ik hecht daar niet zo aan. Ik weet dan ook niet of ik nog uitvoerig
op deze vraag moet ingaan.
 
 Er werd, wat artikel 19 betreft, nog de volgende vraag gesteld: als niet
aan de vormvereisten is voldaan, is dan de hele huuraanzegging van de baan?
Dat is niet het geval.
 
 Ik dank mevrouw Ter Veld voor de vriendelijke woorden in mijn richting.
Ik blijf met haar van mening dat het van belang is om de positie van de huurder
te verbeteren. Dat blijf ik ook na vanmiddag op een aantal fronten doen. Er
liggen, naast het onderhavige wetsvoorstel, nog andere concrete voorstellen.
Dit wetsvoorstel zal ook niet het laatste zijn. Het is wezenlijk dat het een
bijdrage kan leveren, dat de huurder goed geïnformeerd is. Ik wil op
de een of andere wijze ook handhaven dat wij dat traject ingaan. Ik ben overigens
buitengewoon gelukkig met het feit dat veel verhuurders, corporaties en institutionele
beleggers, hier uit eigen verantwoordelijkheid al mee begonnen zijn. Nu dit
zo breed in de maatschappij leeft, is het des te spijtiger dat dit op dit
moment kennelijk geen wettelijke vertaling mag krijgen.
 
 Over het niveau van informatie aan de huurcommissie wil ik graag nog eens
met mevrouw Ter Veld spreken op een meer geschikt moment. Er is natuurlijk
een relatie met de bruteringswet. Het feit dat het getal X ook de omvang van
de populatie bepaalt die erbij betrokken is, vind ik een belangrijk argument.
In die zin steun ik de opvatting van mevrouw Ter Veld en van de heer Baarda.
Het is namelijk wel degelijk een element van afweging: hoeveel verhuurders
betrek je bij dat proces? Als je er weinig huurders bij betrekt, heb je weinig
rompslomp maar ook een marginaal of geen effect. De vraag is echter of het
effect evenredig groter is als je er heel veel huurders bij betrekt. Hier
zit een optimum in. Wij hebben onze meningen hierover gewisseld. Ik meen dat
tussen ons geen verschil van opvatting bestaat, dat daar marges in zitten
en dat elk percentage, ook dat van 2,8, beter is dan helemaal geen wettelijke
voorziening. Dat wil ik nog eens met kracht verdedigen.
 
 Ik kom dan tot de conclusie. In een lang traject hebben huurders en verhuurders
via hun organisaties met elkaar overlegd over een betere vormgeving van de
jaarlijkse huurverhoging, het lastigste meningsverschil tussen huurders en
verhuurders. De opvatting van deze organisaties van huurders en verhuurders
was dat een betere informatievoorziening, vastgelegd in heldere trajecten
met heldere voorschriften, aanzienlijk kon helpen om dat jaarlijkse pijnlijke
punt beter en soepeler te laten verlopen. Dat heeft men in de commissie huurders-verhuurders
uiteindelijk vorm gegeven. Ik heb die vorm met overtuiging overgenomen in
het wetsvoorstel dat ik bij de Tweede Kamer heb ingediend. Daar is veel commentaar
op gekomen. Dat betrof allerlei onderdelen, onder andere het percentage X
en de vraag of de informatie wel goed genoeg was. Van het begin tot het eind
van het traject zijn de organisaties van huurders en verhuurders allemaal
van mening geweest dat deze wettelijke voorziening zeer gewenst is om de positie
van de huurder te verbeteren of, om de heer De Beer te citeren, om "deze zeer
beperkte verbetering van de positie van de huurders" vorm te geven. Die mening
hebben zij vandaag de dag nog steeds.
 
 Ik moet nu feitelijk constateren dat in de Eerste Kamer onvoldoende draagvlak
bestaat om het wetsvoorstel kracht van wet te laten krijgen, ondanks het feit
dat het wetsvoorstel in de Tweede Kamer na een lang en intensief debat met
algemene stemmen is aangenomen en ondanks het feit dat in de maatschappij
zeer breed de behoefte leeft om deze wettelijke vorm te kiezen. Ik kan niet
anders dan zeggen dat mij dat buitengewoon spijt. Ik wil niet verhelen dat
het mij buitengewoon spijt dat deze "zeer beperkte verbetering van de positie
van de huurders" hen thans niet gegund is. Ik mag u dan ook verzoeken, voorzitter,
om de stemming over het wetsvoorstel uit te stellen. Ik wil eerst graag nader
beraad in het kabinet over de vraag hoe hier nu verder mee moet worden gegaan.
Ik ben vast van plan om de verbetering van de positie van de huurder alsnog,
hoe dan ook, vorm te geven. Hopelijk gebeurt dat dan ook met instemming van
deze Kamer.
 
 
 
 
 
 De heer Korthals Altes (VVD):
 
 Mijnheer de voorzitter! Heeft de staatssecretaris de mogelijkheid om ons
te zeggen hoe lang dat beraad gaat duren? Wij hebben hier een steeds langere
agenda van wetsvoorstellen die op het punt van verwerpen stonden. De desbetreffende
staatssecretaris wenste dat moment niet onder ogen te zien en nam het wetsvoorstel
dus weer mee naar de ministerraad. Dat leek dan uitstel van executie, maar
tot nog toe is het alleen maar uitstel gebleken. Ik vraag dus of het mogelijk
is om ons een termijn in het vooruitzicht te stellen.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Het antwoord moet ontkennend luiden. Er is
behoefte aan overleg binnen het kabinet. Kijkend naar vormen, kan ik mij voorstellen
dat ook fracties wellicht nog behoefte hebben aan overleg. Dit zal enige tijd
kosten. De consequentie daarvan is dat het wetsvoorstel in ieder geval niet
per 1 juli kan worden ingevoerd. Dan zou het wetsvoorstel al een dezer dagen
kracht van wet moeten krijgen. Die conclusie trek ik nu. Dit betekent evenwel
dat het niet op één of twee weken steekt. Ik denk dat de zorgvuldigheid
hier voorrang moet krijgen boven de snelheid.
 
 
 
 
 
 De heer Korthals Altes (VVD):
 
 Mijnheer de voorzitter! Misschien wil de staatssecretaris dan naar het
kabinet meenemen dat het in deze Kamer, althans bij mijn fractie, op bezwaar
stuit dat wetsvoorstellen worden teruggenomen en dan voortdurend blijven hangen.
Wij zitten, geloof ik, nog met de verhoging van het recht op testamenten inschrijven
en dergelijke. Als dat beraad toch zo lang moet duren, kan er misschien een
algehele opschoning plaatsvinden.
 
 
 
 
 
 Staatssecretaris Tommel:
 
 Voorzitter! Ik voldoe uiteraard graag aan dat verzoek.
 
 
 
 
 
 De beraadslaging wordt gesloten.
 
 
 
 
 De voorzitter:
 
 De afhandeling van het wetsvoorstel is op verzoek van de regering opgeschort,
totdat ons nadere mededelingen hierover van de zijde van de regering bereiken.
 
 
 
 
 
 De vergadering wordt vijf minuten geschorst.
 
 
 
 
 Voorzitter: Heijne Makkreel
 
 
 
 
 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-19951996-26-1257-1276.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl