Behandeling van het wetsvoorstel Regels ter vergroting van de kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen ten aanzien van onroerende zaken (Wet kenbaarheid publiek rechtelijke beperkingen onroerende zaken) (28218)
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 2003-2004, pag. 1693-1699

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

30-06-2004

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2003-2004

nr. 32, pagina 1693-1699

14-06-2004

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 28218Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Behandeling van het wetsvoorstel Regels ter vergroting van de kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen ten aanzien van onroerende zaken (Wet kenbaarheid publiek rechtelijke beperkingen onroerende zaken) (28218)Pagina 1693-1699
Debat over het thema Arbeid en ziektePagina 1721-1743
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging en aanvulling van de Wet op de identificatieplicht, het Wetboek van Strafrecht, de Algemene wet bestuursrecht, de Politiewet 1993 en enige andere wetten in verband met de invoering van een identificatieplicht van burgers ten opzichte van ambtenaren van politie aangesteld voor de uitvoering van de politietaak en van toezichthouders (Wet op de uitgebreide identificatieplicht) (29218)Pagina 1712-1721
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Provinciewet en de Gemeentewet in verband met aanpassing van de procedure tot benoeming van de commissaris van de Koning en de burgemeester (29012)Pagina 1689-1693
Lijst van besluiten (maandag 14 juni 2004)Pagina 1743-1743
Presentie en opening (maandag 14 juni 2004)Pagina 1689-1689
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging en aanvulling van het Wetboek van Strafrecht en enige andere wetten in verband met terroristische misdrijven (Wet terroristische misdrijven) (28463)Pagina 1699-1712
Lijst van ingekomen stukken, met de door de voorzitter ter zake gedane voorstellen (maandag 14 juni 2004)Pagina 1743-1745

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 50 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
Aan de orde is de behandeling van:het wetsvoorstel Regels
ter vergroting van de kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen ten aanzien
van onroerende zaken (Wet kenbaarheid publiek rechtelijke beperkingen
onroerende zaken) (28218).De voorzitter:Hierbij is tevens aan de orde de brief van de minister van Justitie van
31 december 2003 over het wetsvoorstel Consumentenbeschermende regels
inzake koop en bouw van woningen (23095, A).Ik heet de ministers Donner en Dekker van harte welkom.De beraadslaging wordt geopend.De heer Van de Beeten (CDA):Voorzitter. Allereerst wil ik de bewindslieden hartelijk danken voor de
uitvoerige beantwoording van onze vragen in de memorie van antwoord van 7 november
2003. Graag voeg ik daar lof aan toe voor het initiatief om te komen tot deze
wet. Voor het rechtsverkeer heeft registratie van publiekrechtelijke beperkingen
zeer grote praktische betekenis. Ook ben ik erkentelijk voor de toegezegde
evaluatie over vijf jaar. Ik vermoed dat die evaluatie nog aanleiding zal
zijn tot een verdere verbetering van deze wet, die ook uitdrukkelijk als groeimodel
is bedoeld.Op dit punt doet zich de bijzondere situatie voor dat ik mede namens de
Partij van de Arbeid een opmerking mag maken. Mevrouw Meindertsma was namelijk
niet in staat, aan dit debat deel te nemen. Zij heeft mij gevraagd, en ik
ben het daarmee eens, om de minister van VROM met name aandacht te vragen
voor de voorlichting aan het publiek omtrent de beperkingen van dit wetsvoorstel.
Niet al die beperkingen maken namelijk niet al aanstonds onderdeel uit van
registratie en registers. Het lijkt zowel mevrouw Meindertsma als mij van
grote betekenis dat er goede voorlichting wordt gegeven aan het publiek, zodat
men niet denkt alles te weten, terwijl er nog veel is wat men wellicht op
een andere wijze te weten zou moeten komen.Uit het voorlopig verslag mag zijn gebleken dat mijn fractie een voorkeur
heeft gehad voor een grotere rol van het kadaster bij het bijhouden van registraties
en registers. Die voorkeur was niet ingegeven door een gebrek aan vertrouwen
in gemeenten, als wel door het grote vertrouwen in de Dienst van het Kadaster.
Mijn ervaringen met het kadaster en het toegangssysteem via Internet zijn
buitengewoon positief. De serviceverlening voor de rechtspraktijk en de burger
is van heel hoog niveau. Ik heb de afgelopen jaren met bewondering gezien
hoe het kadaster erin is geslaagd, te komen tot een efficiënte en goed
werkende automatisering. Van deze gelegenheid maak ik dan ook graag gebruik
om daar via de minister lof voor toe te zwaaien aan de betrokken dienst.Dat neemt niet weg dat wij nog een aantal opmerkingen willen maken en
vragen willen stellen. Die hebben vooral te maken met de problematiek van
de raadpleging van registers en registratie, en de daaruit voortvloeiende
consequenties. Onze opmerkingen en vragen hebben ook te maken met de rol van
de notaris. Hier ligt dan ook de reden dat van de zijde van onze fractie is
voorgesteld om bij de behandeling van dit wetsvoorstel de brief van de minister
van Justitie van 31 december 2003 te betrekken. Deze brief is destijds
toegezegd aan de Kamer bij de behandeling van het wetsvoorstel 23095, inzake
koop en ruil. Ook toen al hebben wij uitvoerig gesproken over de rol van de
notaris.Het systeem van de vandaag voorliggende wet brengt met zich mee dat een
beperkingenbesluit al wel van kracht is, maar nog niet ingeschreven behoeft
te zijn. Op grond daarvan is in het voorlopig verslag van onze zijde een aantal
vragen gesteld, vanwege de praktische en juridische complicaties. Daarop kom
ik nog terug. Deze complicaties zouden in belangrijke mate worden vermeden,
indien de externe werking van een beperkingenbesluit mede zou worden gekoppeld
aan opneming van het besluit in de beperkingenregistratie, mede omdat publicatie
van het besluit van belang is vanwege de termijnen voor aanwending van enig
rechtsmiddel. Ik denk hierbij aan een systeem, waarbij eerst registratie en
daarna publicatie plaatsvindt, terwijl van die publicatie eveneens registratie
zal moeten plaatsvinden. Ook aanwending van zo'n rechtsmiddel zou geregistreerd
moeten worden.De burger die de registratie raadpleegt, kan daaruit zien of een besluit
is genomen, maar ook of het besluit al onherroepelijk is geworden. In ons
systeem van het BW en de Kadasterwet is met betrekking tot onroerend goed
en registergoederen in het algemeen gekozen voor het uitgangspunt dat eigendom
en beperkte zakelijke rechten pas zijn gevestigd of overgegaan indien een
daartoe bestemde acte in de registers is ingeschreven. Ook civielrechtelijke
maatregelen als ontslag zijn pas van toepassing nadat deze zijn ingeschreven.
Weliswaar kennen we nog steeds geen positief stelsel, doch de praktijk benadert
een positief stelsel in belangrijke mate. De rol en aansprakelijkheid van
het kadaster als dienst die de registers bijhoudt, is helder en goed afgebakend,
met een minimum aan aansprakelijkheidsrisico voor de dienst en optimale duidelijkheid
voor de burgers die op de registers zijn aangewezen. In een dergelijk stelsel
past het dan ook om met betrekking tot publiekrechtelijke beperkingen, aansluiting
te zoeken bij het genoemde goederenrechtelijke uitgangspunt betreffende onroerende
zaken. De CDA-fractie wil de regering dan ook in overweging geven om geheel
onafhankelijk van de evaluatie van de werking van deze wet, te bezien of niet
in de Algemene wet bestuursrecht een regeling zou moeten worden opgenomen
zoals hiervoor gesuggereerd. Voorlopig blijft die dan uiteraard beperkt tot
besluiten die ook krachtens de algemene maatregel van bestuur in de beperkingenregistratie
en beperkingenregisters moeten worden opgenomen.Wellicht vormt de rest van mijn betoog echter een extra argument voor
de regering om deze mogelijkheid te onderzoeken. Ik zal nu namelijk spreken
over de praktische consequenties van het raadplegen van de beperkingenregistratie
en het beperkingenregister. Naar aanleiding van vragen onzerzijds over de
situatie dat besluiten al wel genomen zijn, maar nog niet opgenomen in de
registratie en de vraag in hoeverre de betrokken ambtenaar dan de raadplegende
burger daarvan op de hoogte moet stellen, is het volgende geantwoord. Indien
de burger inzage neemt in het register en de registratie en de betrokken gemeentelijke
ambtenaar weet van een genomen besluit dat daarin nog niet is opgenomen, kan
het zwijgen van die ambtenaar onrechtmatig zijn wegens strijd met de zorgvuldigheid
die het maatschappelijk verkeer betaamt. De gemeente is dan ook aansprakelijk
voor de schade die daaruit voorvloeit, zoals de gemeente ook
civielrechtelijk aansprakelijk is bij een te late of onjuiste registratie.
Om aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad te vermijden, zo zegt de memorie
van antwoord, ligt het voor de hand dat gemeenten burgers die inzage komen
nemen, telkens wijzen op de termijnen gedurende welke op grond van de voorgestelde
artikelen 7 en 8 beperkingenbesluiten, beslissingen in administratief beroep
en rechtelijke uitspraken nog niet ingeschreven behoefde te zijn en de beperkingenregistratie
nog niet bijgehouden behoefde te zijn, en op het mogelijke gevolg daarvan
dat zeer recente beperkingenbesluiten nog niet kenbaar zijn uit de registratie
en het register. Burgers kunnen dan hiermee rekening houden en indien de afwezigheid
van een bepaalde beperking voor hen essentieel is, kunnen zij trachten passende
afspraken te maken met de verkoper, voor het geval naderhand mocht blijken
dat op een tijdstip van de raadpleging van het register of de registratie
een publiekrechtelijke beperking daaruit nog niet kenbaar was, maar het besluit
al wel genomen was. Dit is een tamelijk ingewikkelde beantwoording van een
op zich niet zo heel moeilijke vraag.De laatste zinnen heb ik vrijwel letterlijk geciteerd uit de memorie van
antwoord, om daarmee duidelijk te maken welke last hiermee op een burger,
die bijvoorbeeld doende is een huis te kopen, wordt gelegd. De minister kan
wel zeggen dat die problematiek er ook is in een systeem waarin de wet kenbaarheid
publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken nog niet bestaat, maar dat
is slechts ten dele juist. Van veel beperkingenbesluiten zal immers een verkopende
partij op de hoogte zijn en ter zake zal hij een spreekplicht hebben. Indien
er echter een beperkingenregistratie en een beperkingenregister bestaan, neemt
de informatieplicht van de verkoper af en de onderzoeksplicht van de koper
toe. Hier ontstaat dus een grijze zone die in de praktijk ongetwijfeld aanleiding
zal geven tot veel procedures tussen teleurgestelde kopers en verkopers, maar
ook tussen kopers en gemeenten. Verder zouden de ministers kunnen antwoorden,
meer in het bijzonder de minister van Justitie, dat een en ander kan worden
ondervangen in modelovereenkomsten, zoals die van de Nederlandse Vereniging
van Makelaars (NVM). Ook die modellen zijn echter niet probleemloos, zoals
het voortgaande debat over de garantie en milieuaansprakelijkheidsclausules
in het NVM-model laten zien, evenals de jurisprudentie over de uitleg van
deze bepaling.Dit brengt mij bij de rol van de notaris. In de memorie van antwoord wordt
terecht sterk de nadruk gelegd op de onderzoeksplicht van de notaris. Zo wordt
bijvoorbeeld vermeldt dat een mededeling van een ambtenaar aan de notaris
of diens medewerker, dat wel een besluit genomen is, maar nog niet is geregistreerd,
op deze – de notaris of de medewerker – de plicht legt om schriftelijk
navraag te doen bij de gemeente, respectievelijk een schriftelijke bevestiging
van de mondeling verstrekte informatie te vragen. Anderzijds, zeggen de ministers,
is de onderzoeksplicht van de notaris weer geringer indien het bestaan van
een bepaalde publiekrechtelijke beperking op zichzelf geen belemmering lijkt
voor de totstandkoming van de door partijen beoogde rechtsgevolgen. Die opmerking
lijkt een vermindering van de onderzoeksplicht van de notaris mee te brengen,
maar doet dat in feite niet. Impliciet wordt hiermee immers nog weer eens
nadrukkelijk gezegd dat de notaris zich ervan moet vergewissen of er publiekrechtelijke
beperkingen zouden kunnen zijn, die voor met name de koper van betekenis zijn
bij het aangaan van de rechtshandeling. In wezen wordt daarmee alleen maar
voor de koper een extra waarborg gecreëerd en die waarborg ontbreekt
per definitie indien de burger straks met een ongetwijfeld in een brochure
neergelegde waarschuwing van de gemeente over de betrekkelijkheid van de registratie
en het register, het zelf maar moet uitzoeken.Mevrouw de voorzitter. Langs deze weg kom ik vervolgens bij de regeling
van koop in het Burgerlijk Wetboek en de rol van de notaris daarbij. De VVD-fractie
heeft bij monde van mevrouw Broekers de tweewegenleer bepleit bij de behandeling
van het wetsvoorstel op stuk nr. 23095. Van onze zijde is als alternatief
voor de verplichte inschakeling van de notaris gewezen op de mogelijkheid
om in de wet een minimumcorpus verplicht te stellen voor de te sluiten schriftelijke
koopovereenkomst bij een consumentenkoop. Daaraan is ook gerefereerd in het
voorlopig verslag bij het wetsvoorstel dat vandaag aan de orde is.In de eerste plaats merk ik op dat de problematiek van de publiekrechtelijke
beperkingen bij de CDA-fractie de voorkeur voor verplichte inschakeling van
de notaris eerder heeft versterkt dan verzwakt. Dat geldt ook voor de gedachte
dat, indien die inschakeling niet verplicht wordt, er dan in ieder geval een
minimumcorpus in de wet zou moeten worden opgenomen. De verplichte inschakeling
van de notaris brengt het voordeel met zich dat de koper alle bescherming
geniet van de onderzoeksplicht van de notaris, ook op een terrein waar de
gemiddelde burger maar in beperkte mate thuis is, te weten die van de publiekrechtelijke
beperkingen. Ik zou met name de minister van Justitie willen vragen daar nader
op in te gaan.Op de tweewegenleer en de positie van de notaris daarbij zal ik op dit
moment niet nader ingaan teneinde mevrouw Broekers niet het gras voor de voeten
weg te maaien. Ik kom daarop wellicht in tweede termijn nog terug.Wel wil ik in deze eerste termijn nog iets zeggen over de passage in de
brief van de minister van Justitie van 31 december 2003 over de aanvullende
eisen aan de inhoud van de overeenkomst. Daar hinkt de minister, zich beroepend
op het veld, mijns inziens op twee gedachten. Men kan moeilijk enerzijds stellen
dat in de praktijk in zeer grote mate gebruik wordt gemaakt van door organisaties
van consumenten, makelaars en bouwondernemingen gezamenlijk opgestelde modelcontracten
en anderzijds de vrees uitspreken dat door een minimumcorpus rechtsonzekerheid
zal ontstaan over mogelijke nietigheid van de gesloten koopovereenkomst. In
dat kader wordt door de minister gesproken over aanvullende eisen die aan
de inhoud van de koopovereenkomst zouden worden gesteld. Daarin ligt de suggestie
dat de CDA-fractie inhoudelijke eisen zou willen stellen die verder gaan dan
de modelcontracten. Dat vermag ik niet in te zien. In beginsel zouden die
wettelijke eisen aan een minimumcorpus van een koopovereenkomst betrekking
hebben op dezelfde onderwerpen als geregeld in de modelcontracten. Bovendien
heeft het stellen van wettelijke eisen het voordeel dat de
modelcontracten kunnen worden bijgesteld, ook op het punt van onderwerpen
waarover in de praktijk veel discussie blijft bestaan, zoals de garantiebepaling
en de milieuaansprakelijkheid. Ook een goede check van beperking in besluiten
kan door het opnemen van minimumeisen voor koopovereenkomsten via een algemene
maatregel van bestuur ervoor zorgen dat hier de grijzezoneproblematiek, waarover
ik eerder sprak, op een deugdelijke wijze wordt aangepakt. Dat hier van een
nieuwe administratieve last sprake zou zijn, is dan ook onbegrijpelijk in
het licht van de stelling dat al in zeer grote mate gebruik wordt gemaakt
van modelcontracten.Op blz. 5 van de brief stelt de minister dat een wettelijke verplichting
tot informatieverschaffing voor de consumentverkoper, die even onwetend is
als de consumentkoper, onredelijk zou zijn. Dat begrijp ik niet. Het voorschrijven
van een minimumcorpus schept toch geen wettelijke verplichting tot informatieverschaffing
voor de consumentverkoper op punten waarvan hij onwetend is? Het gaat er toch
juist om zowel de koper als verkoper te attenderen door middel van een minimumcorpus
op de dingen die geregeld moeten worden en hen daardoor bewegen tot verklaringen
over en weer van hetgeen zij van elkaar mogen verwachten? Ook de verkoper
heeft er dan toch bijvoorbeeld belang bij om van de koper te weten of er bepaalde
beperkingen zijn die voor hem essentieel zijn?Mevrouw Bierman-Beukema toe Water (VVD):Mevrouw de voorzitter. Het wetsvoorstel kenbaarheid publiekrechtelijke
beperkingen onroerende zaken heeft een lange en grondige voorgeschiedenis.
De werkwijze is door vier gemeenten in de praktijk beproefd en er is althans
een poging gedaan de kosten, die voor de verschillende partijen uit deze aanpak
voortvloeien, in kaart te brengen. Dat kan niet van elk wetsvoorstel gezegd
worden. Er is sprake van een raamwet en het ambitieniveau kan, voor zover
het de lijst van te registreren besluiten betreft, geleidelijk vergroot worden.
Voor de burger, die met zo min mogelijk gedoe betrouwbare informatie wil verkrijgen
over publiekrechtelijke beperkingen ten aanzien van onroerende zaken, wordt
hiermee een oplossing gecreëerd. Er is na rijp beraad gekozen voor een
duaal stelsel. Dat vraagt uitleg. Mijn fractie kan zich vinden in het argument
dat de grote hoeveelheid frequent wisselende gemeentelijke beperkingen een
eigen gemeentelijke registratie rechtvaardigt. Kan de minister globaal aangeven
in welke mate gemeenten op de uitvoering van deze verplichting voorbereid
zijn of tijdig voorbereid zullen zijn? Heeft het merendeel van de gemeenten
op dit moment al een on-lineverbinding met het kadaster? Gemeenten zullen
aansprakelijkheid voor foutieve of incomplete informatie in de toekomst niet
meer kunnen uitsluiten. Schade, die door dergelijke fouten wordt opgelopen,
kan op de gemeente verhaald worden. Daarmee worden gemeenten krachtig gestimuleerd
hun zaken op orde te krijgen of te houden. Leeft dit besef, zou ik de minister
willen vragen? Of is meer voorlichting aan gemeenten naast de voorlichting
aan burgers op dit moment geboden?Voorzitter. De VVD-fractie steunt dit wetsontwerp.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Mevrouw de voorzitter. Een jaar geleden, op 2 en 3 juni 2003, behandelden
wij in deze Kamer wetsvoorstel 23095, het wetsvoorstel dat ik kortheidshalve
zal aanduiden met de benaming "Koop van onroerende zaken". Aan de plenaire
behandeling van het wetsvoorstel was een uitgebreide schriftelijke behandeling
voorafgegaan. Zowel tijdens de schriftelijke als tijdens de mondelinge behandeling
betoonde de VVD-fractie zich – en zij stond daarin in deze Kamer bepaald
niet alleen – uiterst kritisch over het wetsvoorstel. De kritiek van
de VVD-fractie betrof met name de bedenktermijn van drie dagen bij de koop
door een consument van een tot woning bestemde onroerende zaak.De bezwaren van mijn fractie tegen de bedenktermijn bij de koop van onroerende
zaken door een consument zal ik hier niet herhalen; daarvan is uitgebreid
verslag gedaan in de stukken en de Handelingen. Ik volsta hier met te zeggen
dat naar het oordeel van mijn fractie bij de koop van onroerende zaken verplichte
notariële bijstand bij de totstandkoming van de obligatoire overeenkomst
de beste consumentenbescherming biedt. Bescherming zowel voor de consumentkoper
als voor de consumentverkoper.Mijn fractie heeft tijdens de behandeling van het wetsvoorstel vorig jaar
de zogenaamde tweewegenleer gelanceerd. Waarom? Om een opening te bieden om
zowel de bedenktermijn van het wetsvoorstel overeind te houden – en
daarmee het gehele wetsvoorstel – als om tegemoet te komen aan de bezwaren
die tegen die bedenktermijn waren geuit. Per slot van rekening had ook de
Tweede Kamer maar uiterst schoorvoetend, na zware druk van de toenmalige minister
van Justitie om het amendement Swildens-Rozendaal in te trekken, ingestemd
met het wetsvoorstel.Mijn fractie heeft uiteindelijk, na en mét zeer grote aarzeling,
ingestemd met het wetsvoorstel nadat de minister had toegezegd dat hij vóór
het eind van het jaar 2003 met een brief naar deze Kamer zou komen. In deze
brief zou hij, met inachtneming van al hetgeen tijdens de behandeling van
het wetsvoorstel te berde was gebracht, onder andere serieuze aandacht besteden
aan de tweewegenleer. De mogelijkheid van een eventuele herziening van de
wet in de zin van de tweewegenleer werd op voorhand door de minister niet
uitgesloten. De minister zou in de brief tevens het schriftelijkheidsvereiste
voor alle onroerendezakentransacties behandelen, een gedachte die in de Tweede
Kamer was gelanceerd door het toenmalige VVD-Kamerlid Otto Vos en waarover
de toenmalige minister van Justitie zich al positief had uitgelaten. De minister
zou eveneens ingaan op de in deze Kamer door collega Van de Beeten gelanceerde
gedachte van het stellen van aanvullende eisen aan de inhoud van de koopovereenkomst,
het zogenaamde minimumcorpus.Mevrouw de voorzitter. Op 31 december jongstleden stuurde de minister
ons, zoals afgesproken, de toegezegde brief toe. Dat wij pas vandaag met de
minister over de brief spreken, is buiten ons allen omgegaan. Door het overlijden
van Koningin Juliana kon een eerder geplande bespreking geen doorgang vinden.Mevrouw de voorzitter. Ik wil er geen doekjes om winden. Mijn fractie
is enigszins teleurgesteld door de brief van de minister. Ik
zal dat toelichten.Allereerst het uitbreiden van het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst
tot de koop van onroerende zaken in het algemeen. Zoals gezegd, is dit punt
al onderwerp van bespreking geweest in de Tweede Kamer. De toenmalige minister
van Justitie toonde zich op voorhand positief over die gedachte.In zijn brief toont de minister zich geen voorstander van invoering van
een schriftelijkheidsvereiste in alle gevallen van koop van onroerende zaken,
want – zo schrijft de minister – het schriftelijkheidsvereiste
zal hoofdzakelijk gevolgen hebben in grensgevallen. De VVD-fractie deelt die
opvatting van de minister niet. In het geval van koop van onroerende zaken
in het midden- en kleinbedrijf zou het schriftelijkheidsvereiste een belangrijk
instrument kunnen zijn om teleurstellingen met dikwijls grote financiële
gevolgen te voorkomen. De leden van de VVD-fractie zouden graag van de minister
vernemen op welke gronden hij aan het advies van MKB-Nederland – en
overigens ook aan dat van de KNB – om het schriftelijkheidsvereiste
tot alle koop van onroerend goed uit te breiden, is voorbijgegaan. Kan de
minister een indicatie geven welke grensgevallen hem concreet voor ogen staan?
Zou het advies van MKB Nederland de minister niet juist aanleiding hebben
moeten geven om niet al te gemakkelijk het schriftelijkheidsvereiste voor
alle koop van onroerende zaken terzijde te stellen?Het tweede punt van de brief: het stellen van aanvullende eisen aan de
inhoud van de koopovereenkomst. Bij de behandeling van het wetsvoorstel een
jaar geleden heeft mijn fractie zich hiervan geen voorstander getoond. De
VVD-fractie meent dat hierdoor te zeer inbreuk zou worden gemaakt op het beginsel
dat partijen vrij zijn ten aanzien van de inhoud van de overeenkomst. Wij
hebben dat ook vorig jaar bij de behandeling van het wetsvoorstel nadrukkelijk
naar voren gebracht. Wij zijn het dan ook met de minister eens dat het niet
wenselijk is, hiertoe over te gaan.Dan het derde punt van de brief: de tweewegenleer. Allereerst nogmaals
dit, mevrouw de voorzitter. De leden van de VVD-fractie hebben vorig jaar
de tweewegenleer niet voor niets gelanceerd. De leden van de VVD-fractie waren
geen voorstander van de bedenktermijn bij de koop van onroerende zaken. Ik
heb een en ander aan het begin van mijn betoog reeds uiteengezet. In zijn
brief herhaalt de minister de strekking van zijn betoog in het plenaire debat
van vorig jaar: géén inschakeling van de notaris bij de obligatoire
fase van de koop van onroerende zaken; de bedenktermijn biedt de voor de consument
gewenste noodzakelijke bescherming. In de tweewegenleer, zo stelt de minister,
wordt aan de notaris een rol toegekend als deskundige die één
partij adviseert, namelijk de koper. Dit nu is volstrekt onjuist. Door de
leden van de VVD-fractie is steeds betoogd dat de notaris als neutrale, deskundige
partij zowel de koper als de verkoper adviseert vanuit zijn "Belehrungspflicht".
Moeten wij concluderen dat de minister met zijn opmerking vraagtekens zet
bij de onafhankelijke positie van de notaris, die deze vanuit zijn beroep
vanzelfsprekend móét innemen? Kan de minister daarover duidelijkheid
verschaffen?Een gedetailleerde bespreking van alle argumenten die door de minister
in zijn brief worden genoemd, laat ik hier buiten beschouwing. Dat gaat het
kader van dit debat te buiten. Volledigheidshalve verwijs ik naar het artikel
van mevrouw Breedveld-de Voogd in de nieuwsbrief BW (NbBW) van maart 2004,
nummer 3.Wél wil ik nog het volgende opmerken over de bedenktermijn in geval
van koop van een onroerende zaak door een consument. In de juridische literatuur,
bijvoorbeeld Dammingh in zijn dissertatie van juni 2002 met de titel "Bemiddeling
door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken" krijgt de bedenktermijn
bij de koop van onroerende zaken weinig tot geen bijval. Ook in zijn recente
preadvies voor de Vereniging voor Burgerlijk Recht over wettelijke bedenktijd
stelt Valk dat er geen sprake is van een "psychologisch tekort" bij de koop
van onroerende zaken, waardoor een bedenktijd gerechtvaardigd zou zijn. Dit
in tegenstelling tot bijvoorbeeld colportage en timesharing, waarbij wél
sprake is van een "psychologisch tekort", veroorzaakt door onder andere overrompeling
van de koper door de verkoper. Valk merkt op: "Daar komt nog bij dat bij koop
van onroerende zaken een alternatief beschikbaar was dat mogelijk zelfs effectiever
is – de consument zal de relatief korte bedenktijd waarschijnlijk niet
zelden onvoldoende benutten – en bovendien voor de verkoper minder bezwaarlijk,
namelijk verplichte notariële bijstand. De argumenten van regeringszijde
daartegen waren onvoldoende overtuigend."Mevrouw de voorzitter. Ik rond af. De VVD-fractie is teleurgesteld over
de brief van de minister, vooral omdat niet tegemoet wordt gekomen aan de
juridisch-dogmatische bezwaren tegen de wet in de huidige vorm. Wij zijn het
eens met de minister dat de consument gediend is met een duidelijk en eenvoudig
systeem van bescherming. De keuzemogelijkheid zoals voorgesteld met de tweewegenleer
draagt niet bij aan het vergroten van de inzichtelijkheid en toepasbaarheid
van wetgeving. Wij erkennen dat. Wij dringen er echter bij de minister op
aan om eerder dan na de toegezegde periode van vijf jaar – de VVD-fractie
denkt aan een periode van twee, maximaal drie jaar – de wet te evalueren.
De in de juridische literatuur aangevoerde steekhoudende argumenten tegen
de bedenktijd bij de koop van onroerende zaken geven daartoe alle aanleiding.
Wij wachten de reactie van de minister met belangstelling af.De heer Holdijk (SGP):Mevrouw de voorzitter. Ondanks het feit dat wij in 1992 een nieuw Burgerlijk
Wetboek kregen, kennen wij nog altijd, en wel sinds 1838, een negatief registratiestelsel.
En dus leveren de openbare registers niet steeds een juist en volledig beeld
van de rechtstoestand van onroerende zaken. Bovendien treft men in die registers
slechts privaatrechtelijk/zakenrechtelijk werkende beperkingen aan. Afgezien
van de "Tijdelijke regeling registers publiekrechtelijke beperkingen" van
1996, gebaseerd op de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 (gepubliceerd in
Staatscourant 1996, nr. 130) zijn er geen registers betreffende publiekrechtelijke
beperkingen, enkele registraties op basis van bijzondere wetten uitgezonderd.
Wij moeten derhalve vaststellen dat het droevig is gesteld met de kenbaarheid
van publiekrechtelijke beperkingen. De praktijk leert dat de beschikbare informatie
moeilijk te achterhalen is, dat zij meestal mondeling wordt
verstrekt en onder uitsluiting van aansprakelijkheid.Het voorliggende voorstel bevat een raamwet met de hoofdlijnen van een
registratiestelsel en een registratiemethodiek, die gevolgd zal worden door
een algemene maatregel van bestuur en een uitvoeringswet. De aanwijzing en
uitbreiding van beperkingenbesluiten zal gefaseerd bij algemene maatregel
van bestuur plaatsvinden. Uiteindelijk zullen, zo is de bedoeling tenminste,
alle beperkingenbesluiten worden opgenomen in de registers.Het streven om langs deze weg de rechtszekerheid ten aanzien van de rechtstoestand
van onroerende zaken te vergroten, spreekt onze fracties zeer aan. Daarbij
houden wij ons echter goed voor ogen dat ons registratiestelsel een negatief
stelsel blijft. Onder een positief stelsel kunnen derden te goeder trouw onvoorwaardelijk
afgaan op de juistheid van de laatste inschrijving in de openbare registers.
Blijkt deze later onjuist te zijn, dan kan deze onjuistheid desalniettemin
niet aan hen worden tegengeworpen.Wij zeggen de regering dank voor de uitgebreide reactie op onze vragen
en opmerkingen in het voorlopig verslag. Wij zullen bij deze gelegenheid niet
terugkomen op de vragen betreffende de aansprakelijkheid van de instanties
die gehouden zijn de registers bij te houden, vervat in de voorgestelde artikelen
13 en 17. Wij hebben er evenwel behoefte aan, in dit laatste stadium van behandeling
nog enkele manco's in het wetsvoorstel aan de orde te stellen. Voor een groot
deel zijn deze punten ontleend – ik voeg eraan toe: met dank –
aan een scriptie van mevrouw Van Vliet-de Vos over het wetsvoorstel.De belangrijkste tekortkoming in het wetsvoorstel vinden wij de volgende.
Het onjuist, onvolledig of ten onrechte niet inschrijven en registreren van
een beperkingenbesluit heeft geen gevolgen voor de rechtsgeldigheid van dat
besluit. Daarom zijn de artikelen 3:24 en 3:26 BW die bescherming bieden tegen
de onjuistheid of onvolledigheid van de openbare registers, hier uitgesloten.
Inschrijving van de beperkingen is dus geen constitutief vereiste voor het
besluit, zoals registratie wel een constitutieve voorwaarde is voor de levering
van onroerende zaken. Dat brengt dus mee dat er rechtsonzekerheid bestaat
tussen de datum van bekendmaking en de datum van inschrijving van het beperkingenbesluit.
Ter wille van de rechtszekerheid zou de inschrijving van het beperkingenbesluit
moeten samenvallen met de inwerkingtreding ervan. Dat is echter niet zo in
het voorstel geregeld.Een tweede manco dat ik nu kortheidshalve maar in één zin
aanduid, is dat wij niet beschikken over een helder tijdstraject voor de verplichte
inschrijving van beperkingen die niet voortvloeien uit formele wetten, die
dus niet van het Rijk, maar van andere bestuursorganen afkomstig zijn.Het derde manco is gelegen in de regeling van de inschrijvingstermijnen.
Daarover wil ik wat specifieker zijn. Na de bekendmaking van een besluit heeft
een gemeente nog vier dagen de tijd voordat tot registratie moet worden overgegaan.
Die tijd zou nodig zijn om de kadastrale gegevens bij het besluit te zoeken.
Wij vinden dat geen overtuigend argument. Het moet toch mogelijk zijn om tijdens
de, soms langdurige, voorbereiding van het besluit de kadastrale gegevens
in kaart te brengen. Iets vergelijkbaars geldt voor de beslissingen in administratief
beroep en rechterlijke uitspraken. Ook die feiten moeten toch op de dag van
ontvangst ingeschreven en in de registratie gesignaleerd kunnen worden. Zie
het stelsel dat wij hanteren bij de registratie in de openbare registers.Een derde manco wat betreft de inschrijvingstermijnen vinden wij nog bedenkelijker.
In het verkeer tussen gemeente en kadaster kan immers een gat van welgeteld
acht weken ontstaan. Dat gat van acht weken zorgt voor een te lange periode
waarin sprake kan zijn van "vervuiling" van de gegevens bij beide registraties,
hetgeen telkens tot nader onderzoek zal nopen. Dit komt onze fracties ongewenst
voor.Vervolgens ga ik nog in op het aspect van de mededelingenplicht van de
verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, zoals die zijn geregeld in de
artikelen 7:15 en 7:17 BW. In de literatuur bestaat verschil van mening over
de vraag of publiekrechtelijke lasten en beperkingen tot "de bijzondere lasten
en beperkingen" van artikel 7:15 behoren. Volgens velen geldt dat niet voor
de algemene beperkingen. Maar hoe zit het met de bijzondere beperkingen? Welke
strekking hebben in dit verband de woorden "alle bijzondere lasten en beperkingen"
in het genoemde artikel? De stukken geven tot dusver geen duidelijkheid over
de vraag of publiekrechtelijke beperkingen na invoering van het wetsvoorstel
onder artikel 7:15 vallen. Gezien de huidige discussie daarover zou duidelijkheid
gegeven moeten worden over de vraag of bijzondere publiekrechtelijke beperkingen
bij de regeling van artikel 7:15, lid 1 en 2, thuishoren. Daarnaast is de
vraag aan de orde hoe het zit met de algemene beperkingen. Vallen ze vóór
registratie onder artikel 7:17 en na registratie onder 7:15? Door registratie
worden deze algemene beperkingen toch kenbaar en daarmee bijzonder? Zou de
regering zich over deze vragen alsnog willen uitspreken?Een van de conclusies die in elk geval kan worden getrokken, is dat de
invoering van het wetsvoorstel een verzwaring zal meebrengen van het risico
van de verkoper, indien men ervan uitgaat dat de bijzondere publiekrechtelijke
lasten en beperkingen wel onder artikel 7:15 vallen. Door de kenbaarheid van
geregistreerde publiekrechtelijke beperkingen zou op de verkoper een mededelingsplicht
voor "alle geregistreerde publiekrechtelijke lasten en beperkingen" komen
te rusten.Hoewel de invoering van het wetsvoorstel op termijn een aanmerkelijke
verbetering tot stand zal kunnen brengen ten aanzien van de kenbaarheid van
publiekrechtelijke beperkingen blijft het de vraag of een niet deskundige
verkoper en koper zich in de obligatoire fase, zonder deskundige bijstand,
voldoende kunnen oriënteren op het bestaan van zulke beperkingen en zich
afdoende kunnen indekken tegen mogelijke risico's. Dat brengt mij ten slotte
op de rol van de notaris en de bedenktijd van, in notariële termen gesproken,
zegge en schrijve drie dagen voor de koper.De verplichte inschakeling van de notaris bij de overdracht van onroerende
zaken beoogt langs die weg de rechtszekerheid te verhogen net als dit wetsvoorstel.
De notaris dient daarbij zijn ambt in onafhankelijkheid uit te oefenen en
de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op een onpartijdige
wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
Deze zorgvuldigheid betekent dat de notaris een zwaarwegende zorgplicht heeft
ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke
door partijen zijn beoogd. Dit houdt onder meer in dat hij vóór
het passeren van de leveringsakte onderzoek doet naar de beschikkingsbevoegdheid
van de verkoper en naar de gegevens die voor de rechtstoestand van de onroerende
zaak van belang zijn.Bij zijn onderzoeksplicht wordt de notaris steeds meer geconfronteerd
met publiekrechtelijke beperkingen, om de eenvoudige reden dat de overheid
meer en meer regulerend optreedt ten aanzien van de rechtstoestand van onroerende
zaken. Op hem rusten krachtens enkele bijzondere wetten reeds bijzondere plichten.
Gezien echter de manco's van het wetsvoorstel, die ik eerder in mijn bijdrage
signaleerde, ga ik ervan uit dat zijn onderzoeksplicht niet zó vergaat
dat hij moet nagaan of een in werking getreden beperkingenbesluit onherroepelijk
is geworden. Is dat een juiste aanname? De bedenktijd van drie dagen voor
de koper, waarop ik thans niet opnieuw zal ingaan, is dermate kort dat er
nauwelijks sprake zal kunnen zijn van een serieus onderzoek, zeker wanneer
dat onderzoek zich ook moet uitstrekken tot de vraag of tegen een beperkingenbesluit
nog beroep openstaat of is ingesteld. Ik vind het een buitengewoon ongelukkige
regeling.Voorzitter. Met deze laatste opmerking rond ik mijn bijdrage af met de
wens dat wij op onze vragen een zo nauwkeurig mogelijk antwoord mogen ontvangen
van de regering.De beraadslaging wordt geschorst.De voorzitter:De beraadslaging wordt morgenmiddag direct na de lunchpauze hervat.De vergadering wordt een enkele minuut geschorst. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-20032004-1693-1699.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl