ECLI:NL:RBLEE:2005:BC7059, Rechtbank Leeuwarden, 30-01-2005, AWB 05/607
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2005-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waarde bedrijfspand in het kader van staking van de onderneming niet te hoog vastgesteld door verweerder.

RECHTBANK LEEUWARDEN
      Sector  bestuursrecht, belastingkamer
    
    
    
      Registratienummer: AWB 05/607
      Uitspraakdatum: 30 november 2005
    
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 26 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats], eiser,
      gemachtigde mr. G.J. Wuite te Heerenveen,
    
    
    en
    
    
      de inspecteur, de voorzitter van het managementteam van de Belastingdienst/Noord, 
      verweerder,
      gemachtigde mr. J.J. van der Meulen
    
     
    
    Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 267.945,--  en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van      €  9.860,--
      1.2.   De aanslag is, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van verweerder gehandhaafd.
      1.3.   Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingezonden
      1.4.   Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2005 te Leeuwarden. 
      Partijen zijn daar verschenen.
    
    
    
    De feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
    
    
      2.1.   Eiser, geboren op [datum] 1947 en in algemene gemeenschap van goederen gehuwd, dreef tot 1 februari 2001 met zijn echtgenote een bouwmarkt in de vorm van een vennootschap onder firma, onder de naam [VOF], handelend onder de naam [X] (hierna: de VOF).
      2.2.   De VOF is aangegaan op 1 juli 1996. Voordien dreef eiser de onderneming in de vorm van een eenmanszaak voor eigen rekening en risico. Per laatstgenoemde datum heeft eiser  40 % van zijn onderneming overgedragen aan zijn echtgenote, onder toepassing van artikel 17 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (geruisloze doorschuiving). De winsten en verliezen van de VOF, inclusief de gerechtigdheid op de stille reserves, worden voor 60 % aan eiser en voor 40 % aan zijn echtgenote toebedeeld.
      2.3.    Tot 25 januari 2000 werd het in het kader van de onderneming gebruikte bedrijfspand, plaatselijk bekend [adres] (hierna: het bedrijfspand), door [X]  Bouwmarkten B.V. te [plaats] (hierna: [X]) onderverhuurd aan de VOF. [X] huurde het bedrijfspand op haar beurt van [Y] Vastgoed B.V. te [plaats] (hierna: [Y]). Het gaat om een in 1990 gebouwd bedrijfspand met parkeerterrein en buitenopslagruimte met een totale oppervlakte van ongeveer 42.15 are, gelegen op een industrieterrein nabij het centrum van [plaats]. Het terrein is nagenoeg geheel verhard. Door de VOF is over het jaar 1999 in totaal aan huur f 162.411,-- (€ 73.699,--) betaald.
      2.4.   Uit een, naar aanleiding van een aanvullend chemisch onderzoek opgemaakte, briefrapportage van [A] B.V. te [plaats] (hierna: [A]) van 1 augustus 1997 komt –kort gezegd- naar voren dat er verontreinigingen, in de vorm van zware metalen en PAK zijn gemeten, verspreid over de hele locatie van het bedrijfspand.
      2.5.    In de “Notitie bodemonderzoek locatie [X] [Z]” van 14 december 1999 opgemaakt door de Stichting [B] (hierna: [B]), staat ten aanzien van de verontreiniging van het bedrijfsterrein onder meer het volgende vermeld:
    
    
    “De gevonden waardes liggen alle ver onder de actueel risico waardes voor “normaal gebruik” als bedrijfsterrein. Bovendien is de locatie nagenoeg geheel verhard, zodat contact met de verontreiniging vrijwel uitgesloten is. Er is tevens geen ernstige, mobiele, verontreiniging in het grondwater aangetroffen.
    
    Dit heeft tot gevolg dat nagenoeg zeker de locatie een “ernstig, maar niet urgent geval van bodemverontreiniging” betreft. Van deze gevallen is door de overheid gesteld dat sanering in principe noodzakelijk is, maar dat er geen verplichting wordt opgelegd om de sanering vóór het jaar 2015 uit te voeren. In de praktijk zal ook na 2015 geen verplichting worden opgelegd. Sanering zal wel verplicht worden bij wijziging van de bestemming (naar b.v. wonen met tuin) van de locatie of de aanvraag van een bouwvergunning (deelsanering op de bouwlocatie).
    
    Volgend jaar zal naar verwachting het nieuwe beleid rond functiegericht saneren van kracht worden. In dat beleid wordt gesteld dat voor een nagenoeg geheel verhard terrein bij sanering van niet mobiele en niet vluchtige verontreinigingen geen leeflaag noodzakelijk is. Dat betekent dat de situatie zoals op uw terrein aanwezig, feitelijk als “gesaneerd” geldt zolang de verharding aanwezig blijft en contact met de verontreiniging uitgesloten is.” 
    
    
      2.6.   Eiser heeft het bedrijfspand in verband met een voorgenomen overname, op 15 januari 1997 laten taxeren door Schoonhoven Taxaties B.V. (hierna: Schoonhoven). Schoonhoven heeft het bedrijfspand, vrij van huur en gebruik, op een onderhandse verkoopwaarde van      f. 1.395.000,-- (€ 633.023,--) getaxeerd. Bij deze taxatie is er van uitgegaan dat  de bodem noch het grondwater van het bedrijfsterrein verontreinigd is.
      2.7.    Op 25 januari 2000 is het bedrijfspand door eiser en zijn echtgenote, op naam van de VOF, aangekocht voor een bedrag van f. 1.700.000,-- (€ 771.426,--) van [Y]. Uit de akte van levering blijkt dat de koper er mee bekend is dat de ondergrond van het verkochte verontreinigd is. In dit verband wordt in die akte verwezen naar de door [A] uitgevoerde bodemonderzoeken. Makelaardij Kingma en Walinga (hierna: Walinga) is in het kader van deze aankoop voor eiser en zijn echtgenote opgetreden als bemiddelaar en adviseur. 
    
    
    
    
      2.8.   De activiteiten van de VOF zijn op 1 februari 2001 verkocht aan [Q] B.V., die toen reeds meerdere bouwmarkten in Fryslân exploiteerde (hierna : [Q] BV). De VOF tussen eiser en zijn echtgenote is per laatstgenoemde datum ontbonden en eiser heeft per die datum zijn onderneming gestaakt.
      [Q] BV heeft in dit verband het volgende overgedragen gekregen:
      - de goodwill voor een bedrag van                                       f 400.000,-- (€ 181.512,--)
      - de handelsvoorraad voor een bedrag van maximaal         -  100.000,-- (€  45.378,--) 
      - de inventaris en transportmiddelen voor een bedrag van  -   50.000,--  (€ 22.689,--)
      totale overnamesom                                                             f 550.000,--  (€ 249.579,--)
      Per 1 februari 2001 is het bedrijfspand overgegaan naar het privé-vermogen van eiser en dat van zijn echtgenote. Per 1 februari 2001 is het bedrijfspand door eiser en zijn echtgenote verhuurd aan [Q] B.V. Uit de in dit verband gesloten huurovereenkomst blijkt onder meer het volgende:
      “3.1.  Deze overeenkomst is aangegaan voor een vaste duur van 10 (tien) jaar, ingaande op 1 februari 2001 en lopende tot en met 31 januari 2011.
      3.2. Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor aansluitende periodes van telkens 5 (vijf) jaar.
      (…)
      4.2. De huurprijs bedraagt op jaarbasis f 270.000,--.”
    
    
    Uit de “nadere overeenkomst behorende bij huurovereenkomst” blijkt onder meer het volgende:
    
    
      “Verhuurder en Huurder hebben heden een huurovereenkomst ex artikel 7A:1624 B.W. bedrijfsruimte gesloten voor de vaste duur van tien (bedoeld zal zijn: tien jaar), waarbij Verhuurder aan Huurder verhuurt het bedrijfspand te [adres], zulks voor een jaarlijks met 1,3% te indexeren aanvangshuurprijs van NLG 270.000.
      Verhuurder en Huurder hebben nader afgesproken, dat deze huurprijs na ommekomst van de eerste huurtermijn van tien jaar naar beneden zal worden bijgesteld, met dien verstande dat de huurprijs op een zodanig bedrag wordt gesteld, dat overeenkomt met een bedrag van NLG 170.000 als ware dat bedrag vanaf 1 februari 2001 als aanvangshuur in rekening gebracht en vervolgens in de daarop volgende 10 jaar zijn geïndexeerd op de voet van het bepaalde in artikel 4 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte, die aan de Huurovereenkomst is gehecht, welke verlaagde huurprijs vervolgens wordt geïndexeerd met toepassing van laatstgenoemd artikel.
      (…)
      In het geval de Huurovereenkomst gedurende de eerste huurtermijn van 10 jaar voortijdig wordt beëindigd wegens een omstandigheid aan de zijde van de Huurder, bijvoorbeeld – doch niet uitputtend – wegens faillissement, surséance van betaling, verlies van het vrijelijk verkeer over het vermogen, ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling, is Huurder aan Verhuurder terstond, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling zal zijn vereist, een direct opeisbare, niet voor matiging vatbare schadevergoeding verschuldigd, waarvan de hoogte gelijk is aan een bedrag van NLG 270.000 per jaar (bij delen van jaren naar rato) over de periode vanaf de voortijdige beëindigingdatum van de Huurovereenkomst tot aan de datum waarop de Huurovereenkomst rechtmatig door partijen kunnen opgezegd, te weten tegen het einde van een periode van tien jaar gerekend vanaf de ingangsdatum van de Huurovereenkomst.”
      2.9.    In opdracht van verweerder heeft dhr. P.M. Van Ommen, Register Taxateur, werkzaam bij de Belastingdienst/Randmeren/kantoor Zwolle (hierna: Van Ommen), op 24 juni 2004 de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand per 1 februari 2001 bepaald op € 1.225.000,--/f 2.700.000,-- (de jaarhuur ad f 270.000,-- vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor 10). In het opgemaakte rapport wordt aangegeven dat met de bekendheid van bodemverontreiniging bij de taxatie rekening is gehouden. 
      2.10. In een brief van 30 augustus 2004, gericht aan verweerder, heeft Walinga het volgende vermeld:
      “Op basis van de mij ter beschikking gestelde gegevens is mijn conclusie dat de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat per 01 februari 2001 terecht is vastgesteld op f 1.750.000,= ofwel (afgerond) € 795.000,=.”
      2.11. Ter zake van bouwmarkten in Fryslân zijn in de jaren 2001 tot 2004 huurprijzen betaald van € 56,-- tot € 70,-- per m2. Uitgaande van een totale huurprijs van  f 270.000,--bedraagt de huurprijs per m2 voor het onderhavige bedrijfspand € 61,--. 
      2.12. Ter bepaling van de stakingswinst (in het kader van de vaststelling van het belastbare inkomen uit werk en woning) en de gemiddelde waarde van de overige onroerende zaken (in het kader van de vaststelling van het belastbare inkomen uit sparen en beleggen), heeft eiser in zijn aangifte, overeenkomstig de boekwaarde van het bedrijfspand, rekening gehouden met een waarde in het economische verkeer van  dat pand per 1 februari 2001 van 
      f 1.753.356,--. Naast een aantal, niet (meer) in geding zijn correcties, heeft verweerder genoemde posten gecorrigeerd omdat hij het standpunt inneemt dat de waarde in economische verkeer van het bedrijfspand per 1 februari 2001, overeenkomstig de taxatie van de Van Ommen, dient te worden vastgesteld op f 2.700.000/€ 1.225.000,--. Na bezwaar tegen de dientengevolge opgelegde aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen, heeft verweerder deze aanslag bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. 
    
    
    
      Het geschil
      3.1.    Tussen  partijen is primair de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand per 1 februari 2001 in geschil.
      3.2.    Subsidiair stelt verweerder dat indien de door hem bepleite waarde niet wordt gevolgd, er van dient te worden uitgegaan dat sprake is van de verkoop van een huurrecht, waarvan de koopsom in termijnen wordt betaald, en dat de waarde van eisers aandeel in de termijnen van de koopsom (60 %) moet worden gesteld op € 225.609,--. Meer subsidiair voert verweerder aan dat, indien de waarde van het bedrijfspand zowel in Box 1 (stakingswinst) als in Box 3 door eiser tot de juiste bedragen in aanmerking zijn genomen, de vergoeding voor het verlenen van het voorkeursrecht om het verhuurde pand te mogen kopen – inclusief de vergoeding voor de belastingschade – in het kader van de overdracht van het bedrijf als winst uit onderneming in de belastingheffing moet worden betrokken. Eiser bestrijdt zowel de subsidiair als de meer subsidiaire stelling van verweerder.  
      3.3.    Ter zitting heeft eiser zijn grieven, waarin hij aanvoert dat verweerder artikel 10:3, derde lid, van de Awb en artikel 25, zevende lid, van de AWR heeft geschonden, laten varen. 
      3.4.    Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
      3.5.    Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de onderscheiden belastbare inkomens.
      Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    
      Beoordeling van het geschil
      4.1.  De waarde in het economische verkeer is de prijs, die bij aanbieding van het goed ten verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.
      4.2. Van Ommen –een waardedeskundige– is in de door hem uitgevoerde taxatie van het bedrijfspand uitgegaan van de tussen eiser en zijn echtgenote (gezamenlijk te noemen de verhuurder) en [Q] BV (de huurder) per 1 februari 2001 overeengekomen  huurprijs van f 270.000,-- (€ 122.500,--) per jaar voor de duur van de eerste 10 jaren, en hij heeft deze huur vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10. 
      Deze factor 10 is – naar namens verweerder ter zitting is gesteld en door eiser niet, althans onvoldoende, weersproken – ter zake van bedrijfspanden als de onderhavige (rekening houdend met  onder meer de grootte, ligging, indeling en onderhoudstoestand, en de op basis daarvan bepaalde reciproque van het gewenste rendement) gangbaar. Voor de rechtbank is er geen aanleiding deze factor in casu niet te volgen. Daarin wordt de rechtbank gesterkt door de omstandigheid dat verweerder niet, althans onvoldoende, weersproken heeft gesteld dat met betrekking tot een tweetal te koop staande bedrijfspanden (één in [plaats] en één in [plaats]) de vraagprijs zich rond 10 maal de jaarhuur begeeft.  
      De rechtbank is voorts van oordeel is dat de ter zake van de eerste tien jaren overeengekomen huurprijs van f 270.000,-- een zakelijke, in het kader van de onderhavige taxatie aan te wenden, huurprijs betreft. Dat, zoals eiser voorstaat, bij de onderhavige waardevaststelling rekening gehouden moet worden met een zakelijke huurprijs van              f 170.000,-- per jaar, welke prijs tussen de verhuurder aan de ene kant en de huurder aan de andere kant is overeengekomen voor de jaren na de eerste periode van 10 jaar, kan de rechtbank niet volgen.  Eiser heeft weliswaar gesteld, doch, mede gelet op de onder 2.5. vermelde conclusies in de rapportage van [B], niet aannemelijk gemaakt dat hij in verband met een toekomstige saneringsverplichting ter zake van de aanwezige vervuiling gedurende een periode van 10 jaren een vergoeding van de huurder heeft afgedwongen van f 100.000,-- per jaar, waardoor uiteindelijk een verhoging van de zakelijke huurprijs van f 170.000,-- tot op f 270.000,-- gedurende 10 jaar is overeengekomen. Dat het aan de huurder verleende voorkeursrecht van koop van invloed zou zijn geweest op de vaststelling van hoogte van de te betalen huur ad f 270.000,-- per 1 februari 2001, acht de rechtbank evenmin door eiser aannemelijk gemaakt. De rechtbank wordt in het oordeel dat de zakelijke jaarhuur voor het bedrijfspand door verweerder terecht is vastgesteld op f 270.000,-, gesterkt door het vaststaande feit dat voor andere bouwmarkten in Fryslân huren tussen € 56 en  € 70 per m2 zijn betaald, terwijl, uitgaande van een jaarhuur van f  270.000,-, voor het onderhavige bedrijfspand een in voormelde bandbreedte passende huur van € 61,-- per m2 is verschuldigd.
      Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder, die in het kader van de aanslagregeling is uitgegaan van genoemde taxatie van Van Ommen, de waarde in het economische verkeer per 1 februari 2001 niet te hoog heeft vastgesteld.
      4.3.   De door eiser aangevoerde argumenten (de aankoop van het bedrijfspand op 20 januari 2000 voor een bedrag van f 1.700.000,-- en de vastgestelde WOZ-waarde van € 622.132,-- ) en ingediende rapportages (van de waardedeskundigen Walinga en Schoonhoven) kunnen het taxatierapport van Van Ommen naar het oordeel van de rechtbank niet ontkrachten. Daarbij acht de rechtbank mede van belang dat Walinga slechts een summiere onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verschaft, dat Schoonhoven het bedrijfspand geruime tijd vóór 1 februari 2001, namelijk per 15 januari 1997, heeft getaxeerd en dat de waarde in het kader van de Wet waardering onroerende zaken naar vaststaat is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 1999, derhalve geruime tijd vóór de 1 februari 2001. Ook de aankoop van het bedrijfspand door de VOF voor f 1.700.000,-- heeft ruim een jaar vóór 1 februari 2001 plaatsgevonden. Ook overigens zijn er geen feiten gesteld en vervolgens aannemelijk gemaakt die leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand  per 1 januari 2001 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      4.4. Het gelijk ligt derhalve aan de kant van verweerder. Zijn primaire stelling snijdt hout. 
    
    
    Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
    
    Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. H.H.A. Fransen, voorzitter, en mr. J.W. Keuning en mr. P. van der Wal. De beslissing is op 30 november 2005 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mw. mr.  M Hiemstra, griffier.
    
    
    
      Rechtsmiddel
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA  Leeuwarden; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.