Voortzetting van de behandeling van de wetsvoorstellen:  - Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089);  - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090);  - en 2 andere wetsvoorstellen (26932 en 28064)
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 2002-2003, pag. 77-93

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

12-11-2002

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2002-2003

nr. 4, pagina 77-93

29-10-2002

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 28064Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26089Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26090Toon publicaties die dit dossier behandelen
Kamerdossier 26932Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Lijst van besluiten (dinsdag 29 oktober 2002)Pagina 98-98
Voortzetting van de behandeling van de wetsvoorstellen: - Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089); - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090); - en 2 andere wetsvoorstellen (26932 en 28064)Pagina 77-93
Behandeling van het wetsvoorstel Goedkeuring van de op 22 juni 2000 te Cotonou totstandgekomen Partnerschapsovereenkomst tussen de Staten van Afrika, het Caribisch Gebied en de Stille Oceaan en de Europese Gemeenschap en haar Lidstaten (27672)Pagina 44-54
Behandeling van de volgende voorstellen van de commissie voor de Verzoekschriften: - adres van J.S. te S. betreffende het handelen van de Belastingdienst (gedrukt stuk Eerste Kamer, 2002-2003, nr. II); - adres van A. Houssaini te Imzoren (Marokko) betreffende ambtshalve herziening van belastingaanslagen (gedrukt stuk Eerste Kamer, 2002-2003, nr. III); - en 2 andere adressenPagina 44-44
Presentie en opening (dinsdag 29 oktober 2002)Pagina 43-44
Behandeling van het wetsvoorstel Regels met betrekking tot het onderzoek naar en het winnen van delfstoffen en met betrekking tot met de mijnbouw verwante activiteiten (Mijnbouwwet) (26219)Pagina 70-77
Behandeling van: - het wetsvoorstel Bepalingen inzake rechtspersoonlijkheid, privileges en immuniteiten van de Hoge Commissaris voor Nationale Minderheden (Wet HCNM) (27194); - en 4 andere wetsvoorstellenPagina 44-44
Lijst van ingekomen stukken, met de door de voorzitter terzake gedane voorstellen (dinsdag 29 oktober 2002)Pagina 98-101
Noot bij pag. 43: 5 beschikkingen houdende aanwijzing van de (plaatsvervangende) leden van o.a. OVSE-assembleePagina 101-103
Voortzetting van de behandeling van het wetsvoorstel Regels met betrekking tot het onderzoek naar en het winnen van delfstoffen en met betrekking tot met de mijnbouw verwante activiteiten (Mijnbouwwet) (26219)Pagina 93-98
Stemming over het voorstel van de voorzitter om het wetsvoorstel Wijziging van de Provinciewet in verband met vermindering van het aantal leden van provinciale staten en gedeputeerde staten (27214) niet op korte termijn te agenderenPagina 44-44
Behandeling van de wetsvoorstellen: - Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (26089); - Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (26090); - en 2 andere wetsvoorstellen (26932 en 28064)Pagina 54-70

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 85 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
Aan de orde is de voortzetting van de behandeling van: het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek
(26089);het wetsvoorstel Integratie van de Huurprijzenwet
woonruimte en de Wet op de huurcommissies in een uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte onder gelijktijdige overheveling van een deel van de tekst van
de Huurprijzenwet woonruimte naar de nieuwe titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) (26090);het wetsvoorstel Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek
(huur en verhuur van bedrijfsruimte) (26932);het wetsvoorstel Invoering van titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk
Wetboek en van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Invoeringswet titel
7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
(28064).De beraadslaging wordt hervat.Minister Donner:Mijnheer de voorzitter, geachte leden. Ik bevind mij in een wat vreemde
situatie. Aan de orde is een wetsontwerp dat in wezen al bijna alle denkbare
coalities heeft meegemaakt. Het is voor een deel ingediend in 1998, 1999 en
2001. De voorbereiding gaat zelfs nog verder terug. De aanleiding voor dit
wetsvoorstel was de verruiming in 1993 van de hospitawetgeving, waarmee beoogd
werd om onderhuur, althans kamerverhuur te bevorderen. Thans worden deze wetsontwerpen
verdedigd door nog weer een nieuw kabinet dat op zijn beurt demissionair is.
Men zou haast zeggen: wie ben ik of wie zijn wij dat wij dit staartje nog
mogen meemaken? Want een staartje is het, hoop ik, vrees ik.Een andere merkwaardigheid is dat wij vandaag wetsontwerpen behandelen
die in de Tweede Kamer vrijwel algemeen met een "ja" zijn aanvaard en die
nu in de Eerste Kamer op een toonhoogte worden begroet die een "zeker nee"
doet vermoeden. Ik kwalificeer het op deze manier, omdat ik bij
velen beluisterde dat men het op hoofdlijnen in beginsel eens is met het idee
achter de vernieuwing. Men liet dat echter volgen door een aantal, zeker niet
onbelangrijke punten. Mevrouw Broekers gebruikte de beeldspraak van het muziekstuk.
Ik kan mij vinden in het woord "ouverture", want deze wetsontwerpen moeten
worden vastgesteld. Of ik mij ook kan vinden in de rest van de muziek, moet
blijken.Ik hoop duidelijk te kunnen maken dat de vrees die tot uitdrukking komt
in de punten en bezwaren die zijn aangevoerd, niet terecht is, dan wel dat
wij op een aantal punten zeker niet beter uit zijn als wij vasthouden aan
de huidige wetgeving. Blijft staan dat moet worden geconstateerd dat wij op
een aantal punten keuzes moeten maken, keuzes die een wetgever waardig zijn
en die door hem gemaakt moeten worden. Ik hoop echter aan te kunnen geven
dat het niet echt substantiële punten zijn die de doorslag zouden moeten
geven bij de keuze voor of tegen te stemmen.Ik zei "een staartje", maar ook "ik vrees", want ik denk niet dat wij
deze hele exercitie opnieuw zullen beginnen als wij geen overeenstemming weten
te bereiken. In dat geval zouden wij in wezen blijven zitten met het bestaande
recht, ook omdat er een vrij groot verschil zit tussen het denken van de Eerste
en dat van de Tweede Kamer over de punten waarover echte keuzes moeten worden
gemaakt. Ik zie niet echt een manier waarop dat verschil kan worden overbrugd.
Ik moet zeggen dat het project wat dat betreft op een aantal punten vastloopt.
Ik hoop dat het niet zo is, maar het is wel een mogelijkheid. Dat is ernstig,
omdat de voorliggende wetsvoorstellen in wezen politiek gezien niet echt controversieel
zijn, maar maatschappelijk wel van groot belang zijn. De huurovereenkomst
is maatschappelijk gezien een belangrijke materie, waarin bij uitstek behoefte
bestaat aan een duidelijke systematiek en ordening van de regels, waarbij
ook de huurder waar nodig voldoende bescherming wordt geboden. Ik wil er in
dat verband op wijzen dat hetgeen wij hier vaststellen gaat over de huur in
het algemeen, terwijl de discussie vooral gaat over de huur van woningen.Dat is ook het antwoord op de vraag van de heer Hessing, die zich afvroeg
waarom de artikelen 221, 244 en 269 niet bij elkaar zijn genomen. Dat zit
hem in de gelaagdheid. Artikel 221 behoort tot de algemene bepalingen die
dus algemeen geldig zijn. Daarom wordt daar het beginsel gehanteerd dat er
kan worden verhuurd "tenzij". Er kan dus worden onderverhuurd. Daarna volgen
er specifieke bepalingen voor woonruimte en voor bedrijfsruimte.Vanwege het maatschappelijk belang is dit een gevoelige materie. Daarom
zou het juist op dit terrein schrijnend zijn als wij blijven zitten met een
wetgeving en een wetgevingssystematiek die tot de meest onoverzichtelijke
in het privaatrecht behoren. Er is al op gewezen dat sommige delen die nu
aan de orde zijn, dateren uit 1838.De bijzondere aard van de materie brengt met zich mee dat het huurrecht
juist in de afgelopen decennia voortdurend de aandacht van de wetgever heeft
gevraagd. Dat is begrijpelijk: de belangen van huurder en verhuurder staan
tegenover elkaar en het evenwicht kan dus snel verstoord raken. Wonen is een
eerste levensbehoefte en bedrijfsruimte is voor bedrijven van levensbelang.
Daarom is de zaak voor de wetgever ook van enig gewicht. Aan de voorliggende
wetsvoorstellen ligt een brede analyse van de praktijk ten grondslag. Er zijn
verschillende hoorzittingen en workshops gehouden. Er is gesproken met de
Nationale woningraad en de NCIV-koepel, die nu zijn gefuseerd tot Aedes, met
de Raad voor onroerende zaken en met de Woonbond, ook naar aanleiding van
de commentaren die in het parlement naar voren zijn gekomen. Ik kom straks
op dit punt terug.Het huurrecht is thans nog verspreid over het Burgerlijk Wetboek en de
onder het departement van VROM ressorterende Huurprijzenwet woonruimte en
de Wet op de huurcommissies. Al die regels zijn tegen het licht gehouden.
Waar mogelijk zijn overbodige regels, waarmee het huidige recht vol zit, geschrapt
en zijn herhalingen voorkomen. Veel aandacht is besteed aan een duidelijke
indeling, die ook voor toekomstige wetgeving een kader biedt. Het resultaat
is een geheel herzien huurrecht, waarbij het privaatrechtelijk deel in het
Burgerlijk Wetboek wordt neergelegd en het publiekrechtelijk deel in een uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte.Daarbij zijn er twee doelen. Het eerste doel is het van dienst zijn van
de dagelijkse praktijk. Dat is niet alleen gebeurd door de bestaande regelingen
op te schonen en zo doorzichtig en toegankelijk mogelijk te maken, maar ook
door op een aantal punten nieuwe oplossingen te geven voor problemen die thans
in de praktijk voorkomen. Ik wijs daarbij op de gebrekenregeling, die de huurder
sancties moet geven als de verhuurder niet snel tot herstel overgaat. Nu is
dat in de praktijk een groot probleem. Verder wijs ik op de regeling ter bevordering
van de zelfwerkzaamheid van de huurder en de regels met betrekking tot de
renovatieproblematiek. Het gaat hierbij steeds om regels waaraan in de praktijk
dringend behoefte bestaat en waarin niet zou worden voorzien als wij het laten
bij de huidige wetgeving.De tweede doelstelling is de vernieuwing op termijn. De onoverzichtelijkheid
van het huurrecht op dit moment heeft tot gevolg dat er geen basis meer wordt
geboden of kan worden geboden voor verdere wetgeving en verdere aanpassingen.
Het is juist zo onoverzichtelijk geworden door alle aanpassingen die in het
verleden zijn aangebracht. Derhalve – dat is het tweede doel –
wordt een kader geboden dat het mogelijk maakt om wetgeving aan te passen
en verder te ontwikkelen. Dat is ook nodig. Verwacht moet worden dat het huurrecht
juist vanwege het maatschappelijk belang voortdurend in beweging zal blijven.
Nu reeds, zo heb ik begrepen, denkt de minister van VROM al weer aan aanpassingen,
die wellicht te zijner tijd nodig zijn als gevolg van het huurbeleid op lange
termijn. Daarnaast studeren wij op verbetering van het functioneren van de
huurcommissies. Er zullen in de loop der tijd nog meer onderwerpen komen.
Daaraan wordt met deze wetgeving een duidelijk kader gegeven.De grondgedachte van de wetsvoorstellen is ten slotte, een evenwicht te
vinden, maar daarbij toch ook in zekere zin uit te gaan van de bescherming
van de huurders. Ik kom daarmee op een algemeen punt, dat door verschillende
sprekers is aangedragen: de contractvrijheid. Is het wel van deze tijd om,
terwijl wij alles liberaliseren, bij dit onderwerp op bepaalde
punten nog met nieuwe dwingend rechtelijke bepalingen te komen? Mijn antwoord
daarop is dat dit inderdaad, althans naar de inschatting van de regering,
nodig is. Aan de ene kant is contractvrijheid een uitgangspunt waarop het
sociaal bestel, het privaat recht en ook markteconomie berusten. Juist op
de terreinen waar die markteconomie doorgaans niet of minder goed werkt, heb
je echter dwingend recht nodig om tot zekere correcties te komen. Er is nog
steeds een tekort aan huurwoningen. Gegeven dat gebrek komt de huurder in
een zwakke positie te verkeren. Van verhuurderszijde wordt aangedrongen op
meer contractvrijheid, althans op handhaving van de bestaande contractvrijheid.
Daartegenover staat dat huurders bloot komen te staan aan allerlei contractuele
beperkingen van hun bevoegdheden, waartegen zij nu alleen kunnen opkomen via
algemene maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In dat verband komt straks
de onderhuur aan de orde. Daarbij gaat het in wezen om de vraag of de verhuurder
de mogelijkheid moet hebben om in alle gevallen uit te sluiten dat het gebruik
dat hij heeft verhuurd, te beperken tot de persoon aan wie hij verhuurt, of
moet de huurder als hij een woning huurt en een kamer overheeft de vrijheid
hebben om te zeggen: die kamer wil ik verhuren; waarom zou de verhuurder dat
uit mogen sluiten? Dat zijn in wezen de politieke keuzes waarbij het bij deze
discussie gaat.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Er wordt hier een tegenstelling gecreëerd die naar mijn idee niet
geheel reëel is. De minister brengt naar voren dat het belangrijk is
dat huurders huurwoningen hebben; dat is door niemand bestreden. Het draait
erom of die huurder vervolgens mag onderverhuren. Dat kan ook als het contractueel
is afgesproken met de verhuurder. Wat dat betreft, is er helemaal geen verhindering.
De verhindering bestaat pas als de verhuurder daar zelf niets meer over mag
bepalen. Dat is het probleem.Minister Donner:Dat klopt. Ik zou daar straks op gekomen zijn, maar doe dat nu. Dat probleem
is een van de aanleidingen geweest voor de onderhavige voorstellen. Toen de
"hospitawetgeving" aan de orde was, drongen beide Kamers aan op een regeling
die het uitsluiten van de onderhuur bij contract zou verbieden. Staatssecretaris
Heerma heeft dat indertijd afgewezen, omdat het volgens hem weinig voorkwam
en ook in de toekomst weinig zou voorkomen. Bij de voorbereiding van deze
wetsvoorstellen is gebleken dat het thans vrijwel algemeen in de contracten
voorkomt. Dat is dus geen kwestie van huurder en verhuurder die onderling
kunnen contracteren. De huurder heeft dat beding met betrekking tot huurwoningen
te aanvaarden, anders krijgt hij geen huurwoning. In die zin lijkt contractvrijheid
vrijheid, maar in feite is het, gegeven de economische situatie, een keuze
voor wel of niet huren.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Ik houd een probleem, want de huurder heeft behoefte aan een huurwoning,
dat is niet bestreden. De minister zegt steeds maar dat de huurder moet kunnen
onderverhuren. Dat is een tweede categorie. Wij praten over huurwoningen die
beschikbaar zijn voor huurders. Natuurlijk is het mogelijk dat er onderhuur
gepleegd wordt. Er zijn echter andere motieven. Vandaag zijn er nogal veel
opmerkingen over gemaakt. Omdat er illegale activiteiten plaatsvinden of activiteiten
waarbij er via de onderhuren veel hogere prijzen gegenereerd worden dan de
huurder hoeft te betalen, is het ongelofelijk belangrijk dat een verhuurder
contractueel kan bepalen dat het anders is dan nu in het wetsvoorstel naar
voren wordt gebracht.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Ik sluit mij daar graag bij aan. De maatschappelijke werkelijkheid is
in het afgelopen decennium toch wel anders geworden, waardoor je mogelijk
over de door de minister genoemde contractvrijheid ter bescherming van de
huurder mogelijkerwijs net iets anders zou moeten praten, juist ter werkelijke
bescherming van de huurder.Minister Donner:De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
zal straks concreter op die punten ingaan. Het gaat hier om de vrijheid van
de verhuurder om tegen een huurder te kunnen zeggen dat hij geen kamers mag
onderverhuren. Het gaat ook om de vrijheid van de huurder om eventueel één
kamer onder te verhuren als hij een woning huurt. Als de Kamer zegt dat dit
ertoe leidt dat de onderverhuur misschien wel tot een huurprijs kan leiden
die hoger is dan de hele huur zelf, dan onderstreept dat mijn stelling dat
er nog steeds een groot gebrek aan ruimte is. Daardoor werkt het marktmechanisme
namelijk in die richting. Die behoefte is er dan in ieder geval wel, hoewel
misschien niet overal. Als er ondanks dit verbod niet zo'n behoefte bestaat,
is het ook niet zo'n probleem om de regeling op te nemen zoals is voorgesteld,
omdat er dan sowieso niet verhuurd zal worden. Het gaat in die zin om een
beginsel. Ik zal er straks uitvoeriger op ingaan.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Dan laat ik het bij één zin. Juist het gebrek aan ruimte
betekent dat er gebruik of misbruik van gemaakt kan worden. De grootste verhuurders,
de corporaties, zijn maatschappelijke ondernemingen waarop wij via allerlei
andere maatregelen en wet- en regelgeving toezicht hebben. Wij vinden dat
juist zij contractvrijheid moeten hebben om op te treden als er misbruik gemaakt
wordt van gebrek aan ruimte.Minister Donner:Mag ik dat argument omkeren? U constateert zelf dat er ondanks alle maatregelen
nog steeds ruimtenood is en dat de verhuurders de mogelijkheid van onderhuur
voor 100% uitsluiten. De wetsontwerpen hebben met deze werkelijkheid te maken.
Daarmee hebben we te rekenen. Alle andere maatregelen kunnen ook geen effect
hebben, als de zaak op deze manier wordt uitgesloten. Nogmaals, ik blijf erbij
dat het een van de vragen is waar men nu voor te kiezen heeft, Men moet dan
echter ook in die zin, in dat evenwicht de keuze maken. Ik zal straks nader
ingaan op de verschillende bezwaren.Voorzitter. Ik kom bij het punt van de contractvrijheid en de noodzaak
van flexibiliteit en maatwerk die in dat verband genoemd is. Er zijn bij de
corporaties met name op het punt van de gebreken mogelijkheden om met flexibiliteit
en maatwerk te komen. Nogmaals, het gaat hier om vrij algemene standaardcontracten
die we nu voor een groot gedeelte ook al hebben en waarbij nog steeds behoefte
bestaat aan die pakketten. Het beginsel van de contractvrijheid blijft in
die zin een petitio principi. Er wordt aanvaard dat je de contractvrijheid
moet hebben, maar ook dat je deze moet beperken waar dat nodig en nuttig is.
Er zijn hier een aantal voorstellen waarbij gedacht wordt dat het nodig en
nuttig is, maar men kan daar natuurlijk anders over denken. De discussie moet
daarom op dat punt gevoerd worden. Dat is echter geen principiële vraag
van contractvrijheid versus niet-contractvrijheid. Ik merk vervolgens bij
de meeste interventies ook op dat op andere punten weer wordt voorgesteld
om tot preciseringen en nadere regelingen te komen, juist om duidelijkheid
te scheppen. In die zin gaat het er bij de contractvrijheid om waar men wel
een beperking of regeling nodig acht en waar niet. Het is geen kwestie die
op het beginsel kan worden uitgesproken, maar op het nut en de noodzaak van
de afzonderlijke beperkingen die worden voorgesteld.Tegelijkertijd betekent de constatering dat ook het aspect van de positie
van de huurder op de markt enige aandacht vergt niet dat er in de wetsontwerpen
niet ook gekeken is naar de belangen van de andere partijen op deze markt,
met name de verhuurders. Wat dat betreft wordt er juist meer duidelijkheid
geschapen. De gebrekenregeling biedt de verhuurder betere mogelijkheden om
de overlast aan te pakken en met toekomstige ontwikkelingen rekening te houden,
terwijl bij de onderhuur het accent sterker op de huisvestingsvergunning is
komen te liggen. Er is dus wel degelijk op een aantal punten geprobeerd om
tegemoet te komen aan alle belangen die hier aan de orde zijn. Ten slotte
speelt ook het algemeen belang een rol, het bestand aan woon- en bedrijfsruimte
op de huurmarkt. Dat dient op niveau te zijn. Bovendien moet verpaupering
daarbij zoveel mogelijk worden tegengegaan.Ik wil daarom volhouden dat met de voorliggende wetsvoorstellen het huurrecht
op bepalende wijze eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger wordt dan
het nu is. In die zin zou het laten liggen ervan schade betekenen, ook voor
de samenleving.Ik kom nu op een ander punt dat in den brede door een aantal sprekers
is aangevoerd. Uiteraard zal vernieuwing weer tot jurisprudentie leiden. Ik
zal dat niet ontkennen. Iedere vernieuwing leidt tot op zekere hoogte tot
het verlies aan het opgebouwde kapitaal van de rechtspraak dat samenhangt
met de oude termen die er zijn. Tegelijkertijd is juist ten aanzien van de
centrale begrippen die aan de orde zijn, getracht om zoveel mogelijk aan te
sluiten bij de jurisprudentie en bij de ontwikkelde systematiek en termen.
Daarbij moet men gebruikmaken van termen zoals "redelijk" en "goed verhuurder".
Die termen zitten in wezen ook besloten in de huidige wetgeving vanwege de
redelijkheid en de billijkheid, begrippen die overal een rol spelen. Juist
op dynamische terreinen en juist als men om die reden meer ruimte moet laten,
is er per definitie een grote behoefte aan rechtspraak vanwege de tegenstellingen
die er vaak zijn.Ik ben het geheel eens met de heer Holdijk, dat wetgeving juist nodig
is in die gevallen waarin verhuurder en huurder niet op zakelijk-harmonieuze
wijze met elkaar omgaan. Wij mogen ons overigens gelukkig prijzen dat daar
in het overgrote deel van de gevallen wel sprake van is, anders zou ons rechtssysteem
al geheel zijn vastgelopen. Dat is echter ook de reden waarom ik, anders dan
mevrouw Broekers, meen dat in de wetgeving juist niet het vertrouwen tot uitgangspunt
moet worden genomen, maar dat juist regels moeten worden gegeven ingeval het
vertrouwen is weggevallen en dat tot conflicten leidt. Derhalve moet de keuze
op dat punt in zekere zin scherp gemaakt worden. Het is echter een illusie
dat op tal van terreinen door de mate van regelgeving en zeker op dit terrein
door gedragsregels en door criteria duidelijkheid verschaft zou kunnen worden.
Het betreft een maatschappelijk terrein waarbij ten aanzien van iedere regeling
wel een aantal voorbeelden te geven zijn waarvoor zij niet opgaat en derhalve
tot nieuwe uitzonderingen zou moeten leiden. Het betreft een terrein waarop,
net zoals in het algemeen het burgerlijk recht, met algemene, open normen
gewerkt moet worden, die in ieder geval door de wijze waarop zij geformuleerd
zijn, zoals de termen "goed huisvader" en "goed huurder", zowel gebruikers
als de rechter een oriëntatie geven over waar het om gaat.Evenals mijn ambtsvoorganger streef ik nog steeds naar invoering op 1
januari 2003. De praktijk gaat daar, blijkens de vele cursussen die al zijn
opgezet, vooralsnog ook van uit. De Vereniging van woningcorporaties besteedt
reeds aandacht aan de opzet van de modelhuurcontracten en er is al algemene
voorlichting over de nieuwe regelgeving. In antwoord op de vraag van de heer
Hessing deel ik mee dat zowel op het departement van Volkshuisvesting als
dat van Justitie de voorbereidingen zijn getroffen voor een vrij brede voorlichtingsactie
over de veranderingen en de systematiek.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Wij worden geconfronteerd met een probleem dat zich al vaker in deze Kamer
heeft voorgedaan. Er wordt verwezen naar cursussen, een snelle invoeringsdatum
en de praktijk die al is voorbereid. Wat moeten wij eigenlijk nog? Wat hebben
wij er nog tegen in te brengen? Iedereen staat er klaar voor, maar dat kan
nooit een argument zijn, als geconstateerd wordt dat in een wet, een wetgevingstraject
of een complex van wetten regelgeving is opgenomen waarvan wij allen misschien
moeten constateren dat invoering op die wijze niet verstandig is. Hoe groot
de druk ook mag zijn, als de regelgeving die wij moeten beoordelen naar onze
mening niet voldoet aan eisen van kwaliteit, uitvoerbaarheid en deugdelijkheid,
moeten wij altijd kunnen zeggen dat zij helaas niet door kan gaan, ook al
is de praktijk er met vele cursussen, die met veel enthousiasme worden gegeven,
erop voorbereid. Ik ben nog niet zo gek lang Eerste-Kamerlid, maar dit argument
heb ik al meerdere keren gehoord en ik wil dat eigenlijk gewoon niet horen.Minister Donner:Het was ook niet een argument, het was een antwoord op een vraag die in
deze Kamer gesteld was. Het zou verre van mij zijn om dit als argument te
gebruiken, want ik deel de analyse dat dit geen passend argument is tegenover
de wetgever. De vraag was wanneer ik verwachtte dat de invoering zou zijn.
Ik heb neutraal geformuleerd dat ik streef naar invoering per 1 januari 2003
en waarom ik wil vasthouden aan die datum, zo mij dat gegeven is.De minister van Volkshuisvesting zal meer ingaan op het publiekrechtelijke
aspect en ik zal ingaan op het privaatrechtelijk gedeelte. In de discussie
zijn een groot aantal bezwaren aangevoerd. Ik wil niet beginnen met de hoofdproblemen
voorop te stellen en de kleintjes achterop, maar ik zal eerst aangeven dat
een groot aantal punten die genoemd zijn, wel degelijk opgelost worden. Uiteindelijk
kom ik uit bij de drie hoofdproblemen in de verschillende interventies, namelijk
de definitie van gebrek en de functie daarvan, de problematiek van de zelfwerkzaamheid
van de huurder en het vraagstuk van de onderhuur, om zo de problemen enigszins
uit te pellen en te kijken wat het echte probleem is bij dit wetsontwerp.
Ik zal niet verhullen dat het dan een kwestie is van het maken van keuzes.
Ik zal zeker niet alles kunnen wegredeneren, want er zitten keuzes onder.Door de heer Van de Beeten en mevrouw Broekers is naar aanleiding van
het artikel van de heer Steenmetser gevraagd of artikel 296, lid 3, mede het
geval omvat dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is verlengd, maar
door de partijen bij contract wordt verlengd. Dan moet gedacht worden aan
een huurovereenkomst van vijf jaar of meer, met een optie van de huurder om
na vijf jaar te verlengen.De woorden verlenging krachtens artikel 292, lid 2, omvatten het geval
dat partijen een verlenging hebben afgesproken, waaronder het geval dat de
huurder van zijn optie gebruik heeft gemaakt. Ook in dat geval vindt verlenging
van rechtswege plaats, namelijk op grond van artikel 292, tweede lid. Die
bepaling is van dwingend recht. Een contractuele verlenging is niet meer dan
een overbodige bevestiging van de verlenging van rechtswege die daarin zit.
Een beding dat verlengd kan worden, heeft dan alleen de betekenis dat de huurder
vrij is, na vijf jaar de huur te laten eindigen.Dat laatste is niet met het dwingende recht in strijd. Het stelsel is
geheel in overeenstemming met het huidige recht, namelijk met artikel 7A,
1631, tweede lid, waarin ook alleen wordt gerefereerd aan de verlenging van
rechtswege krachtens artikel 1626 en niet ook aan de contractuele verlenging.De heer Van de Beeten (CDA):De vraag is wat de situatie is als de oorspronkelijke huurovereenkomst
is aangegaan voor tien, elf, twaalf of dertien jaar. Als deze verlengd wordt,
is er ook sprake van verlenging. In die situatie kan het toch niet de bedoeling
zijn dat er maar twee opzeggingsgronden kunnen zijn? Dan moeten toch die vijf
opzeggingsgronden van toepassing kunnen zijn?Minister Donner:De vraag is of artikel 296, derde lid, ook moet gelden voor een huurovereenkomst
die van het begin af aan voor meer dan tien jaar is aangegaan. Dat geval wordt
niet in artikel 296, derde lid, genoemd. Een huurovereenkomst die voor meer
dan tien jaar is aangegaan, wordt geregeld in artikel 300, op dezelfde wijze
als in het huidige artikel 7A, 1631d. In artikel 300, derde lid, tweede zin,
wordt bepaald dat een huurovereenkomst voor meer dan tien jaar – bedoeld
is inderdaad voor tien jaar of meer – niet door het enkele verloop van
de huurtijd eindigt, maar moet worden opgezegd. In artikel 300, tweede lid,
tweede zin wordt bepaald dat een huurovereenkomst voor meer dan tien jaar –
bedoeld is inderdaad: voor tien jaar of meer – niet door het enkele
verloop van de huurtijd eindigt, maar moet worden opgezegd. In artikel 300,
derde lid, tweede zin wordt bepaald dat de artikelen 295 tot 299 van overeenkomstige
toepassing zijn. Daaronder valt dus ook artikel 296. De bedoeling daarvan
is dat aldus alle in artikel 296 vermelde opzeggingsgronden ook bij het einde
van de voor tien jaar of meer aangegane huur toegepast kunnen worden. De bedoeling
was om hier artikel 7A, 1631d volledig te volgen. Het artikel verklaart het
huidige artikel 1631a van overeenkomstige toepassing; dat artikel bevat alle
opzeggingsgronden. De verwijzing in artikel 300, derde lid naar artikel 296
bedoelt eveneens alle opzeggingsgronden van overeenkomstige toepassing te
verklaren.De heer Van de Beeten heeft ter sprake gebracht dat er enige tijd kan
liggen tussen het door de deskundigen bij het formuleren van hun advies gebruikte
referentiejaar en het moment van de beslissing van de rechter. Ik ben het
met hem eens dat dit opgelost kan worden met de mogelijkheid dat de rechter
een andere ingangsdatum vaststelt; dat is dus mogelijk.Mevrouw Broekers heeft een vraag gesteld over de handhaving van het verzoekschrift
in artikel 230a. De beslissing moet op korte termijn komen. Het gaat om een
verlenging met een jaar. In die situatie past geen gewone procedure, die normaal
twee jaar of meer duurt. De bijzondere procedure maakt dat niet automatisch
de gewone termijnen worden toegepast. Bij woonruimten en bedrijfsruimten is
reden voor formalisering van de opzegging. Bij de gebouwde onroerende zaken
van artikel 230a betekent opzegging het einde van de overeenkomst. Ook de
aanzegging van de ontruiming – dat is geen rechtshandeling – was
in artikel 28c van de Huurwet alleen van belang omdat dan de termijn begon
te lopen.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Ik heb een vraag ter verduidelijking. Heb ik het goed begrepen dat u zegt
dat de ontruimingsbescherming van artikel 230, lid 1 bij verzoekschrift gaat –
dat is althans opgenomen in de wet – omdat die daardoor sneller mogelijk
is?Minister Donners:Ja.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Ik begrijp dus goed dat u zegt dat een verzoekschriftprocedure sneller
is dan een dagvaardingsprocedure.Minister Donners:Dat moet ik althans op het gezag van anderen aannemen.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Goed, dan hebben wij volgende week weer een interessante discussie.Minister Donners:Ik zal dit doorgeven.De heer Holdijk heeft enkele vragen gesteld naar aanleiding van een artikel
van mevrouw Asbreuk-van Os en noemde daarbij drie casusposities. De eerste
casuspositie betrof een erflater A die verhuurder is en in wiens testament
is bepaald dat een recht van vruchtgebruik moet worden gevestigd ten behoeve
van C. De vraag is dan wie na de vestiging van het vruchtgebruik verhuurder
is: de gezamenlijke erfgenamen of C? Het antwoord daarop moet zijn dat na
het overlijden van de erflater de gezamenlijke erfgenamen verhuurder worden.
Dat volgt uit artikel 7A, 1611 uit het Burgerlijk Wetboek en uit artikel 7,
229, eerste lid van het wetsvoorstel. Tegelijkertijd geldt dat de positie
van de verhuurder door de vestiging van het vruchtgebruik op
de vruchtgebruiker overgaat. Dat is in overeenstemming met artikel 3, 217
en de parlementaire geschiedenis van boek 3 BW. Dat is ook de algemene, orthodoxe
leer zoals die in de handboeken voor de uitleg daarvan wordt gegeven.De tweede casuspositie heeft betrekking op het geval dat de eigenaar-verhuurder
zijn positie aan een ander wil overdragen door middel van contractsoverneming
in de zin van artikel 159 van Boek 6 BW. Een dergelijke contractsoverneming
kan alleen tot stand komen met medewerking van de huurder. De eigenaar-verhuurder
A weet eerst te bereiken dat het huurcontract krachtens contractsoverneming
in de zin van artikel 159 van Boek 6 door de nieuwe verhuurder, B, wordt overgenomen.
Vervolgens draagt hij zijn eigendom over aan een derde, C. Inderdaad is bij
deze laatste overdracht artikel 226 niet van toepassing, omdat A op het moment
van overdracht geen verhuurder meer is. De huurovereenkomst tussen de huurder
en B blijft bestaan. Naar huidig recht is dat niet anders, zoals uit de handboeken
blijkt. Van enige moeilijkheid in de praktijk op dit punt is niets bekend.De vraag is gesteld waarom de voorhangregeling niet meer wordt toegepast
bij een aantal AMvB's. Dat sluit aan bij een goed gebruik in het staatsrecht.
Waar de wetgever delegeert aan de Kroon kan men de zaak niet zelf in handen
houden. In de praktijk is daar overigens, met de vele voorhangregelingen,
driftig de hand mee gelicht. Het is een oud beginsel van het administratief
recht. Ik doel op "donner et retenir ne vaut". Dat wil zeggen dat waar gedelegeerd
wordt in beginsel de bevoegdheid is overgegaan en niet meer afhankelijk is
van een voorwaarde. Op dat punt wordt getracht de voorhangprocedures te beperken
tot waar het werkelijk nodig is. Dat was ook beleid onder het vorige kabinet.
In dit geval is de overweging om het niet meer te doen, omdat de huurprijzen
en de huurtarieven doorgaans bij algemene nota en bij brief door de minister
en de staatssecretaris aan de orde worden gesteld. Daarmee hoeven deze wijzigingen
in strikte zin niet voorgehangen te worden. Zij worden doorgaans in de praktijk
uitvoerig voorbereid. Dat is de achtergrond waarom gemeend is op dit terrein
geen voorhangprocedures voor te stellen.De heer De Beer (VVD):Dit antwoord hebben wij ook in de schriftelijke voorbereiding in de memorie
van antwoord gekregen. Dat schiet niet op! Ik heb in de plenaire zitting gezegd
dat dit leuke argument geen stand meer houdt zodra wezenlijke elementen van
de wetgeving in een AMvB worden gestopt. Dat is bij de huurwetgeving het geval.
In de goede oude tijd waarin het principe dat de minister noemde tot stand
is gekomen, werden alleen details in de AMvB's geregeld. Wij zitten nu met
talloze wetten die kader- en raamwetten zijn, waarbij zeer belangrijke politieke
en inhoudelijke beslissingen in de AMvB's zitten. Dan gaat het beginsel van
de minister niet meer op. Dat heb ik hier betoogd. Misschien wil de minister
daarop ingaan.Minister Donner:Dat ben ik niet met de heer De Beer eens. Het beginsel blijft opgaan.
De heer De Beer vraagt of het in dit geval praktisch terecht is of niet. Daarbij
geldt het materiële argument dat de vragen die aan de orde zijn ruim
van tevoren worden voorbereid. De uitgangspunten zitten ook hier in de wetgeving.
Er is inderdaad een praktijk ontstaan om steeds meer regels bij AMvB te regelen.
Blijft desondanks dat op dit punt voorkomen moet worden dat wij weliswaar
delegeren, maar alles vervolgens in een nog weer langere procedure terecht
laten komen. Als er gediscussieerd moet worden met de Kamer, moet de zaak
immers vervolgens weer teruggenomen worden. Het zijn vragen die geïntroduceerd
zijn om te komen tot versnelling van wetgeving.De heer De Beer (VVD):Dat argument gaat ook niet op, om de volgende reden. De minister heeft
in de schriftelijke beantwoording en ook nu weer betoogd dat het debat over
bepaalde vormen van de huurpolitiek ook bij andere gelegenheden kan worden
gevoerd, bijvoorbeeld bij de begrotingsbehandeling of in een apart algemeen
overleg. Wij kennen het laatste verschijnsel niet in de Eerste Kamer, maar
dat zou dan voor de Tweede Kamer gelden. Als de regering klaar is om een dergelijk
debat te voeren, kan zij ook best de concepttekst van de AMvB ter beschikking
hebben. Waarom neemt het departement niet de moeite om, alvorens met de Staten-Generaal
in gemeen overleg te treden, de concepttekst klaar te hebben? Dat moet kunnen
op een departement met duizenden werknemers. Waarom kan er niet op dat moment
over de concrete tekst gesproken worden? Dan is er helemaal geen sprake meer
van vertraging.Minister Donner:De vraag is in beginsel of de wetgever dit delegeert met of zonder voorhangregeling.
Dat berust mede op een inschatting van de aard en het belang van de regels.
In dit geval is beargumenteerd dat de uitgangspunten die in de regeling tot
uitdrukking komen in wezen op tal van andere momenten aan de orde zijn in
de Kamer. Je kunt ook niet zeggen dat de regeling al op dat moment kan worden
voorgelegd. De regeling moet vaak nog nader worden uitgewerkt, mede als gevolg
van het overleg dat met de Kamer wordt gevoerd. Je zit dus wel degelijk met
het punt dat je de zaken na elkaar laat plaatsvinden. Eerst moeten de regeling
en de toelichting helemaal klaar zijn. Vervolgens vindt er een algemeen overleg
plaats en dan moet er nog het een en ander aangepast worden. Ik ben het niet
met u eens dat een voorhangregeling niet tot vertraging hoeft te leiden. In
de praktijk leidt een voorhangregeling tot vertraging, juist als het gaat
om regelingen waar zeer uitvoerig overleg over plaatsvindt.De heer Van de Beeten (CDA):Ik heb nog twee vragen over de kwestie van bedrijfsruimtehuur. In de eerste
plaats is dat de kwestie van de ontvankelijkheidseis. Die vraag hebt u al
beantwoord, maar ik ben in eerste termijn misschien wat te kort door de bocht
gegaan. Stel dat een huurder tegen een verhuurder zegt dat hij de huurprijs
te hoog vindt en dat hij een aantal deskundigen wil aanwijzen om de juiste
prijs te bepalen, maar de verhuurder wil daar niet aan meewerken. De huurder
gaat er dan toe over om aan de kantonrechter te vragen om deskundigen aan
te wijzen. De kantonrechter zegt dat toe en die deskundigen komen vervolgens
tot een vaststelling van de huurwaarde. De vraag is dan of dat initiatief
van de huurder ertoe kan leiden dat de kantonrechter uiteindelijk dat moment
kiest als referentiepunt voor de vaststelling van de huur. Daar
heeft de huurder natuurlijk groot belang bij, omdat die lagere huur op een
eerder tijdstip ingaat als hij in het gelijk gesteld wordt.In de tweede plaats heb ik nog een vraag over artikel 300. De minister
heeft in een bijzinnetje gezegd dat in artikel 300, lid 2, in plaats van "meer
dan tien jaar" moet worden gelezen "tien jaar of meer". Dat moet wel gelezen
worden, maar het staat er niet. Hoe lossen wij dat op? Komt er nog een veegwet?Minister Donner:De uitleg die ik eraan gegeven heb, zal waarschijnlijk bij de uitleg van
de bepaling mede een rol spelen. Ik geef toe dat er op dat punt een kleine
onduidelijkheid in is geslopen. Als de Kamer daar prijs op stelt, zal ik dat
repareren bij de eerstvolgende wijziging van deze bepaling. Op uw andere vraag
zal ik aan het eind van mijn betoog een antwoord formuleren, als ik het licht
heb gezien op dat punt.Dan kom ik bij de centrale vraag of de nieuwe regeling, de herdefinitie
van het gebrek wel een verbetering is ten opzichte van de huidige regeling.
Ik stel voorop dat de huidige regeling in de praktijk tot allerlei moeilijkheden
leidt door de onduidelijkheid die erin zit. Die onduidelijkheid is het gevolg
van een aantal onderscheidingen dat thans wordt gebezigd. In de eerste plaats
het onderscheid tussen enerzijds de verplichting het rustig genot te verschaffen
en anderzijds de verplichting om in te staan voor gebreken. Dit geeft aanleiding
tot onduidelijkheid en onzekerheid. Het is niet duidelijk wat in het huidige
recht precies onder gebrek moet worden verstaan. Bovendien is er dan ook nog
het onderscheid tussen onderhoud en reparaties. Ook dit blijkt in de praktijk
vaag en de rechtsgevolgen zijn steeds verschillend.Daarom wordt voorgesteld om al die verschillende vage onderscheidingen
te laten vervallen en is er gekozen voor een stelsel waarbij in alle situaties
waarin de huurder niet het genot krijgt dat hij mocht verwachten, één
regiem van toepassing is. Nogmaals, dit geldt dus niet alleen voor woningen
maar ook voor de krakkemikkige roeiboot waarover is gesproken. Die krakkemikkigheid
ziet men ervan af dus meer mag men er niet van verwachten, maar als het als
boot wordt verhuurd, mag je ervan uitgaan dat het vaart. Dat wel.Het gaat dus om een regeling die voor alle gevallen geldt. Alleen voor
rechtsgebreken blijft een aparte regeling bestaan in Boek 7 artikel 211. Bij
de koopovereenkomst in de eerste titel van Boek 7 van het BW is dit niet anders.In alle gevallen waarin de huurder niet het genot krijgt dat hij krachtens
de huurovereenkomst mocht verwachten, is er sprake van een gebrek. De term
wordt dus in ruime betekenis gebruikt. Het gebrek moet door de verhuurder
worden verholpen. Door de introductie van het begrip gebrek in artikel 204
van Boek 7 is het mogelijk tot een helder, coherent en goed hanteerbaar stelsel
komen. In de artikel 206, 207 en 208 kan dan op dit begrip worden voortgebouwd.De verhuurder moet de gebreken verhelpen en hij is verplicht de schade
te vergoeden als hem het gebrek kan worden toegerekend. Ik kom hier straks
nog op terug, onder meer naar aanleiding van de opmerking over de boom die
op huizen valt. De huurder kan bovendien huurvermindering vorderen zolang
het gebrek niet is verholpen. Met nadruk moet worden vastgesteld dat de voorgestelde
gebrekenregeling alle onder het huidige recht uitgekristalliseerde verhuurderverplichtingen
bestrijkt.Kort samengevat kan men zeggen dat de regeling alle gevallen van wanprestatie
door de verhuurder omvat, behoudens de rechtsgebreken. In de literatuur is
de voorgestelde regeling dan ook met een zekere instemming aanvaard.Om nu aan te geven hoe duidelijk het huidige recht is, citeer ik het arrest
van de Hoge Raad van maart 1943 dat nog steeds geldend recht is: "Er is sprake
van gebreken in de zin van artikel 1588 indien de staat van het gebouw zelf
niet te wensen overlaat, doch hetzij van buiten inwerkende elementen, hetzij
fouten of tekortkomingen van het gebouw die niet de materiële toestand
betreffen, het gebruik verhinderen waartoe de huurder het gebouw..." Dit is
de definitie waarmee wij nu moeten werken en er wordt getracht daarin enige
duidelijkheid te scheppen.De heer Van der Beeten gaat er terecht vanuit dat er sprake is van een
gebrek indien de gehuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen
dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een
goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
De woorden "bij het aangaan van de overeenkomst" wekken bij hem echter ten
onrechte de indruk dat geen aanpassing van veranderde omstandigheden mogelijk
zou kunnen zijn. Het voorbeeld werd genoemd van de buurt die achteruitgaat
door leegstand, drugsoverlast. Dat leidt tot een vermindering van het woongenot,
maar er is geen sprake van een gebrek, want het gaat om een louter feitelijke
stoornis door derden die geen gebrek oplevert en waarvoor de verhuurder niet
aansprakelijk is. Er kan dus ook geen beroep op huurvermindering conform art.
207 worden gedaan.Tegen een feitelijke stoornis door derden zal de huurder zelf moeten optreden
uit onrechtmatige daad, in combinatie met het burenrecht. Ook mag een huurder
niet verwachten dat de omstandigheden nooit zullen veranderen. Het uitzicht
op het weiland na het flatgebouw blijft bestaan. Er is gezegd dat burenoverlast
een gebrek kan opleveren. Volgens de heer Hessing moet het dan gaan om de
overlast van huurders van de eigen verhuurder. Dan heeft de verhuurder de
mogelijkheid om tegen de overlast veroorzakende verhuurder op te treden, mede
uit hoofde van de artikelen 213, 219 en 274. Doet hij dat niet, dan kan de
benadeelde van hem eisen dat hij van zijn mogelijkheid gebruik maakt om de
huurder de nakoming van zijn huurverplichtingen en goed huurderschap af te
dwingen. Dat geldt niet bij een stoornis door een derde. Derhalve zal in die
situatie – dat is uitdrukkelijk bepaald in art. 26, eerste lid –
opgetreden moeten worden door de huurder zelf.De vraag omtrent de partiële ontbinding brengt ons bij het lekkende
dak. De huurvermindering is een partiële ontbinding en geen schadevergoeding.
Het is iets anders of de vordering op de huurpenningen eventueel mag worden
gecompenseerd, maar de huurvermindering is in wezen een partiële ontbinding.
Daarom wordt die in het algemeen ook geregeld door het contractrecht; vandaar
dat het om een substantieel punt moet gaan, omdat het anders niet valt binnen
de termen van het algemene overeenkomstenrecht. Het zit dus impliciet
in de bepalingen. Daarom moet van de huurvermindering worden onderscheiden
de schade van de huurder aan, bijvoorbeeld, de inboedel als gevolg van een
lek. Dan is art. 208, samen met de artikelen 74 en 75 van Boek VI van toepassing.
Bij een schaderegeling is de verhuurder dus aansprakelijk als hij de schade
heeft veroorzaakt. Kortom, in de situatie van de boom die op het huis valt,
moet de verhuurder het dak repareren. De huurprijs kan naar evenredigheid
worden verminderd. Daarnaast kan de huurder een vergoeding vragen voor de
geleden schade. Het zijn evenwel twee verschillende situaties.Ten slotte vroeg de heer Van de Beeten of de mogelijkheid van huurvermindering
de verhouding tussen de verhuurder en de huurder niet zou verscherpen. Hierbij
moet ik constateren dat ook het huidige recht die mogelijkheid al geeft. Juist
door het duidelijker te regelen, kun je de scherpte van de toepassing juist
ontnemen. Derhalve denk ik dat dit nodig is. Toch blijven conflicten mogelijk;
het gaat immers om tegengestelde belangen.De heer Van de Beeten (CDA):Hierop richten zich de klachten van de woningbouwcorporaties en Aedes.
De minister gaf duidelijk aan dat het bij een overlastsituatie gaat over het
optreden van de verhuurder tegen de eigen huurders die overlast veroorzaken.
In een dergelijke situatie heeft de verhuurder soms enige tijd nodig om het
optreden te organiseren. De huurprijsverminderingsaanspraak van de huurder
gaat nu eenmaal in op het moment dat hij constateert dat die overlast er is
en dat zijn huurgenot wordt verminderd.Minister Donner:Ik begrijp het zo dat die aanspraak van kracht wordt op het moment dat
je kunt zeggen dat het gebrek er is. Dat gebrek moet mede het gevolg zijn
van het feit dat de verhuurder niet optreedt. Dat nu is de consequentie van
het feit dat deze huurvermindering wordt geregeld in het algemeen contractenrecht.
Het gaat niet in op het moment dat de burenoverlast wordt geconstateerd, maar
op het moment dat wordt geconstateerd dat er niet wordt opgetreden. Pas dan
is er sprake van gebrek.Mevrouw Meindertsma (PvdA):De verhuurder is dus aanspreekbaar als er sprake is van drugsoverlast
in panden die van een en dezelfde verhuurder zijn? Ik moet u zo begrijpen
dat er, als hij er niet direct iets aan doet, sprake kan zijn van een gebrek
dat kan leiden tot huurvermindering? Als het panden van andere eigenaren betreft,
is hij niet aanspreekbaar.Minister Donner:Ik weet niet in hoeverre het zou kunnen gelden voor panden elders in de
straat als de drugsoverlast zich van daaruit over de hele straat verspreidt.
Het is de vraag of dat raakt aan het huurgenot dat men mag verwachten van
een huurwoning. Eenvoudige voorbeelden zijn drugsoverlast afkomstig uit dezelfde
woning of geluidsoverlast uit een belendend pand. In die gevallen kan er inderdaad
sprake zijn van aantasting van het genot dat ik mag verwachten van mijn woning
als die panden of kamers vallen onder dezelfde verhuurder en hij dat genot
kan waarborgen. Het kan dan wel gevolgen hebben voor de huur. Als de kamer
of het pand van een derde is, kan daarvan geen sprake zijn.Mevrouw Meindertsma (PvdA):De verhuurder zal dan optreden, maar, gezien de andere bepalingen, is
hij niet gehouden om de overlast onmiddellijk te beëindigen Daar kan
enige tijd overheen gaan.Minister Donner:Ik geef nu juist aan dat er sprake moet zijn van een gebrek, voordat overgegaan
kan worden tot huurvermindering. Dat moet mede worden bepaald aan de hand
van de inspanningen die de verhuurder heeft verricht.Mevrouw Meindertsma (PvdA):De inspanningen van een verhuurder hoeven dus niet automatisch te leiden
tot huurvermindering?Minister Donner:Nee, althans zo leg ik het uit.Ik zie dat de heer Hessing een andere tekst heeft gevonden.De heer Hessing (D66):De constatering dat iets een gebrek is, is een feitelijke en objectieve
constatering. Dat gegeven leidt op zichzelf tot het recht op huurvermindering.
Als de verhuurder vervolgens inspanningen verricht om aan de overlast een
einde te maken, is dat mooi, maar dat hoeft niet al op dat moment te leiden
tot beëindiging van het gebrek. Ik constateer dat het feitelijke gebrek
en niet de inspanning van de verhuurder ten opzichte van de eigen andere huurders
voldoende is voor de huurder om om huurvermindering te kunnen vragen.Minister Donner:Ik ben het daarmee eens. Ik gaf echter al aan dat de huurvermindering
wordt geregeerd door het algemene contractenrecht. Het is een partiële
ontbinding en die wordt geregeerd door de regel van redelijkheid en billijkheid.De heer Hessing (D66):Waarom is die nuancering niet opgenomen in de wetstekst? Nu is namelijk
nogal digitaal geformuleerd wat onder een gebrek moet worden verstaan en dat
er in dat geval recht is op huurvermindering. Ik denk dat dit de plaats is
om de nuancering die u aanbrengt, op z'n minst mee te nemen.De heer Van de Beeten (CDA):In het algemene deel van het overeenkomstenrecht staat dat de rechter
kan vaststellen dat het gebrek in de gegeven omstandigheden zo gering was
dat er geen aanleiding was voor de huurder om tot huurprijsvermindering over
te gaan. In dat deel staat verder dat daarvan ook sprake kan zijn indien de
verhuurder al wel begonnen is met het treffen van maatregelen, maar hij nog
geen resultaat heeft geboekt. De heer Hessing merkte in eerste termijn op
dat artikel 201, eerste lid, zoals het nu is geformuleerd, een resultaatverbintenis
oplevert. Als ik de minister goed begrijp, kan dat volgens hem genuanceerd
en gerelativeerd worden door de bepalingen uit het algemeen overeenkomstenrecht.
Als hij dat bedoelt, merk ik wel meteen op dat de rechter dan zou moeten zeggen
dat het gebrek van een te geringe omvang is en dat dit nog wel eens een handicap
zou kunnen blijken te zijn. De bepalingen uit het algemeen overeenkomstenrecht
zijn dus niet een volledige oplossing van het probleem van de heer Hessing.Minister Donner:U probeert volgens mij duidelijker te formuleren wat ik bedoelde te zeggen.
Vindt u het goed als ik dit punt eventueel in tweede termijn preciseer? Er is een vraag gesteld over eventuele immateriële gebreken. Nogmaals,
het gaat om een algemene term uit het contractrecht en uit het Burgerlijk
Wetboek. Reeds is geaccepteerd dat daaronder ook immateriële gebreken
kunnen vallen en zij zullen daar derhalve ook onder vallen. De mogelijkheid
voor partijen om af te spreken dat de verhuurder aan de huurder een gebrekkige
zaak ter beschikking stelt tegen een navenant lage huurprijs, bestaat nog
steeds. Het gaat erom wat de huurder mocht verwachten op het moment van verhuur.
Als daarover nadrukkelijk afspraken worden gemaakt, mag hij dat ook nadrukkelijk
verwachten. Dan moet hij dat ook verwachten.De heer Hessing (D66):Maar het gaat dan om een zaak die zich in goede staat bevindt. Als uiteindelijk
blijkt dat die zaak zich niet in goede staat bevindt, kan de huurder om huurvermindering
vragen op grond van het feit dat er een gebrek is. Dat kan niet contractueel
worden uitgesloten.Minister Donner:Het gaat om een soortgelijke zaak. In de huurprijs kan rekening worden
gehouden met de staat waarin het goed zich bevindt. Ook het krakkemikkige
bootje kan tegen een lagere huurprijs worden gehuurd dan de mooie boot. De
zaak blijft evenwel verhuurd als een boot. Derhalve zou ik menen dat hij niet
moet lekken.De heer Hessing (D66): Daar ziet artikel 204, lid 2, toch niet echt op.
Daarin staat dat de huurder bij aanvang van de overeenkomst mag verwachten
dat hij een goed onderhouden zaak huurt van de soort waarop de overeenkomst
betrekking heeft. De mogelijkheid van een niet goed onderhouden zaak, dus
een wormstekige boot of een kapotte fiets, wordt daar niet in begrepen. De
huurder mag verwachten dat hij een goede fiets krijgt of een goed onderhouden
boot. Als hij van tevoren afspreekt dat hij toch een wormstekige roeiboot
huurt, kan dat wel zo zijn, maar hij kan later naar de verhuurder teruggaan
en op grond van het gebrek om huurvermindering vragen.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Mag ik daarop aansluiten? Als wordt afgesproken dat er een wormstekige
boot wordt verhuurd, kan de huurder inderdaad geen aanspraak maken op verbetering
van die boot of vermindering van de huurprijs. In de overeenkomst is duidelijk
afgesproken dat er een wormstekige boot is verhuurd. Stel evenwel dat het
gaat om een lekkende schuur die is verhuurd tegen een lagere prijs, maar die
niet is verhuurd als een lekkende, bouwvallige schuur maar als een bedrijfsruimte.
Dan kan volgens artikel 204, lid 2 alleen worden voorkomen dat de huurder
een recht kan doen gelden op verbetering, als inderdaad is afgesproken dat
het gaat om een lekkende schuur. Als de schuur is verhuurd als bedrijfsruimte,
zit de verhuurder in de problemen.Minister Donner:In die zin ben ik het met mevrouw Broekers eens. De verhuurder heeft er
dan belang bij om niet in het algemeen te spreken over bedrijfsruimte die
wordt verhuurd, maar om duidelijk de staat ervan te bespreken. Er wordt gesproken
over een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking
heeft. Derhalve moet ook de wormstekige boot goed onderhouden zijn als wormstekige
boot.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Maar zo wordt niet verhuurd bij bedrijfsruimten! Als er sprake is van
een bedrijfscomplex dat tegen een lagere prijs wordt verhuurd, zou dat betekenen
dat in iedere overeenkomst heel precies moet worden vastgesteld dat het niet
een bedrijfsruimte betreft, maar een in slechte staat verkerende zaak. Zo
is de praktijk gewoon niet.Minister Donner:Nee, maar laten wij wel zijn. Zo is de praktijk nu niet, onder de bestaande
wetgeving. Dat geldt ook voor een aantal andere onderwerpen dat hier aan de
orde is. De nieuwe wetgeving zal met zich brengen dat men op een aantal terreinen
een andere praktijk zal moeten ontwikkelen. De bepaling – dat was de
vraag – sluit niet uit dat men tegen verminderde prijs kan verhuren.
Het zit al in de term dat men spreekt van een lagere huurprijs. Het gaat uiteraard
om algemene bepalingen. In zekere zin is er sprake van een geobjectiveerd
goed. Naar mate verhuurder en huurder in onderlinge overeenstemming tot de
conclusie komen: bij deze staat is deze huurprijs gerechtvaardigd, dan is
daarmee gefixeerd welke staat men mag verwachten en wat de huurprijs is. De
vermindering zit dan in wezen al in de aanvangshuur.De heer De Beer (VVD):Laten wij het even niet over de wormstekige boot, maar over de slooppanden
hebben, die vaak tegen een wat lagere huur worden verhuurd, met de mogelijke
afspraak dat niet het normale onderhoud zal worden gepleegd. Onder die omstandigheden
is dat begrijpelijk. Mevrouw De Wolff en ik hebben daarover beiden vragen
gesteld; je zou kunnen zeggen dat de minister een wolf en een beer op zijn
pad vindt. Ik heb gevraagd of het mogelijk is dat een contract op die manier
wordt gesloten. Ik begrijp nu dat het antwoord van de minister "ja" is, ongeclausuleerd.
Dat betekent dus dat je dan geen beroep hoeft te doen op de afspraken zoals
die in artikel 242, lid 1 van het BW staan vermeld, de standaardregelingen?Minister Donner:Dat klopt. In dat geval gaat het om panden waarop artikel 15 van de Leegstandswet
van toepassing is. In gevolge artikel X van de invoeringswet wordt artikel
15 zo gewijzigd dat de artikelen 206, derde lid en 242 niet van toepassing
zijn in die situatie. Na die drie jaar – eventueel wordt dat verlengd
met twee jaar – zou je een antikraakcontract moeten sluiten, waarvoor
geen huurprijs wordt gerekend. Die situatie is gedekt; dat is ook het antwoord
op de vraag van mevrouw De Wolff.De voorzitter:Ik wil graag interrupties toestaan, maar dan ga ik er wel van uit dat
die een voorschot zijn op de tweede termijn. Anders respecteren wij ons tijdschema
van vandaag in genen dele.De heer Van de Beeten (CDA):Ik kom nog even terug op die wormstekige boot. Als de huurder weet wat
het gebrek is en de verhuurder zo verstandig is om dat bij aanvang van de
huur vast te leggen zodat hij ook het bewijs heeft, is er eigenlijk geen gebrek
dat aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.Minister Donner:Nee. Daarmee wil ik de punten ten aanzien van het gebrek
laten voor wat ze zijn, tenzij ik iets heb vergeten. Ik kom bij de vragen
met betrekking tot de zelfwerkzaamheid.In wezen komen de verschillende vragen neer op de vraag of artikel 215
een goed evenwicht biedt tussen de belangen van de huurder en de verhuurder.
Daarbij is met name gedacht aan de eventuele veranderingen aan de buitenkant.
De bepaling zoals die is opgenomen – het is goed om even terug te gaan
in de geschiedenis – is opgenomen omdat de inschatting indertijd was
dat de leefbaarheid in bepaalde buurten juist zou toenemen als er een iets
grotere mogelijkheid voor de huurder was om, eventueel zonder toestemming
van de verhuurder, veranderingen aan te brengen, die zonder noemenswaardige
kosten ongedaan zouden kunnen worden gemaakt. De verhuurder in de buurt zit
door die regeling – zo wordt gesteld – vast aan ontsierende schotelantennes.
Gemeenten, woningcorporaties en buurtbewoners moeten met het oog op de leefbaarheid
afspraken kunnen maken over een eventueel centraal antennesysteem; dat was
de vraag. Ik stel voorop dat artikel 215 uitgaat van een goed evenwicht tussen
enerzijds de belangen van de verhuurder en anderzijds die van de huurder.
Op grond van artikel 215 kan de huurder de veranderingen aanbrengen als deze
zonder noemenswaardige kosten weg kunnen worden gehaald of als ze de verhuurbaarheid
of de waarde van de woning niet schaden. Dat betekent niet dat de huurder
zich bij het aanbrengen van de wijzigingen niet als goed huurder moet gedragen
in de zin van artikel 2.13. Als goed huurder heeft hij rekening te houden
met de regels betreffende de kwaliteit, de leefbaarheid en de veiligheid van
de leefomgeving van de gehuurde woonruimte. Als het derhalve gaat om schotels
die zodanig overhangen dat ze bijvoorbeeld het licht wegnemen bij de benedenburen
of hun uitzicht verstoren, dan geldt hetzelfde als eerder gesteld is met betrekking
tot gebrek, namelijk dat er sprake is van overlast. Dat probleem is in handen
van de verhuurder. Op dat punt geldt derhalve dezelfde regeling, zeker als
het gaat om de buitenkant. Ik geef overigens toe dat schotelantennes doorgaans
zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden. Als de buurt ontsierd
wordt, is men aangewezen op gemeentelijke regelingen.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Welk soort gemeentelijke regelingen bedoelt de minister dan? Het zou kunnen
zijn dat bij gemeen overleg, waarover ik het in het voorbeeld in mijn termijn
ook had, de woningcorporatie, de gemeente en de bewoners in meerderheid tot
overeenstemming komen over de vrijheid om naar een bepaald soort uitzending
te kijken. Het ligt dan toch in de rede dat er vervolgens afspraken gemaakt
worden die duurzaam zijn en die kunnen betekenen dat ook opvolgende individuele
huurders daaraan gehouden zijn. Daardoor wordt bijvoorbeeld in de contracten
opgenomen dat in de buurt waar de afspraken gemaakt zijn, de schotelantennes
nu net niet mogen.Minister Donner:Als dat soort afspraken gemaakt wordt, is dat mede van invloed op wat
van een goed huurder verwacht mag worden en wat niet verwacht mag worden,
gezien de situatie. De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer zal uitvoeriger op dit aspect ingaan.Voorzitter. Er is gevraagd naar de mogelijkheid voor de huurder om een
keuken te vervangen door een luxekeuken, terwijl de verhuurder graag een standaardkeuken
wil. Hierbij moet gelet worden op het feit dat artikel 2.15 bedoeld is om
de leefbaarheid in huurwoningen te bevorderen door een zekere variatie toe
te laten. Het idee is dat huurders meer betrokken raken bij de woning, juist
door hen de gelegenheid te geven hun eigen leefruimte enigszins in te richten.
Dat is het uitgangspunt van de regeling. Als men derhalve een luxekeuken wil
installeren die zonder veel kosten weer verwijderd kan worden, dan valt dit
er inderdaad onder.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Zo heb ik het niet naar voren gebracht. De minister doet het voorkomen
alsof de huurder een dure keuken wil, terwijl de verhuurder dat vervelend
vindt omdat hij liever een standaardkeuken had gehad. Daar gaat het niet over.
Het gaat er juist over dat de huurder een andere keuken wil. Of de verhuurder
een keuken met één sterretje of met twee sterretjes wil is niet
aan de orde. Het gaat erom dat er een dusdanig luxe keuken in is opgenomen,
dat er bijvoorbeeld heel luxe apparatuur in zit. Ik heb ook een in een muur
ingebouwd aquarium als voorbeeld genoemd. Dat is mooi en in het wetsvoorstel
staat ook dat de huurder dit kan doen, maar de verhuurder is wel verplicht
dit te onderhouden, tenzij de boel verwijderd wordt. De minister brengt hier
een nuancering aan, die ik in mijn opmerking en mijn vraag niet heb aangebracht.
Daardoor is zijn antwoord ook geen antwoord op mijn vraag.Minister Donner:Ik verwijs dan naar artikel 215. Het uitgangspunt van de algemene regeling
is dat de wijzigingen schriftelijke toestemming van de verhuurder vereisen.
Dat is alleen anders als het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij
het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen
worden of verwijderd. In alle andere gevallen is toestemming vereist. Als
die toestemming wordt geweigerd, geldt de nadere regeling dat eventueel gevraagd
kan worden om die toestemming te verlenen. Ik zie echter het ingebouwde aquarium
en de luxe keuken, zoals u aangeeft, nauwelijks meer als veranderingen en
toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden
of verwijderd. Als dat wel het geval is, dan kunnen ze door de verhuurder
worden verwijderd en vallen ze niet onder zijn onderhoudsplicht bij de volgende
huurder. Ik zie dat probleem dus niet daadwerkelijk.De voorzitter:Ik ga ervan uit dat er geen tweede termijn meer komt na dit intensieve
interruptiedebat.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Voorzitter. Ik heb het daar straks misschien nog even over met u. Ik wil
nog een opmerking maken over het verzoek om die verbeteringen aan te brengen
door de huurder. Wanneer de huurder daartoe een vordering indient als het
verzoek niet wordt ingewilligd, krijgen we te maken met het amendement-Van
Gent op artikel 215, lid 4. Dat heeft de regeling opgeleverd dat de vordering
in ieder geval wordt toegewezen als de veranderingen noodzakelijk zijn voor
een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder, het woongenot
verhogen en er geen zwaarwichtige bezwaren zijn van de zijde van de verhuurder.
Ik wil die toevoeging toch even hebben gedaan.De voorzitter:Ik stel voor dat de minister nu zijn betoog afmaakt en dat we geen interrupties
meer toestaan in deze termijn.Minister Donner:Het vierde lid over het toewijzen van de vordering is eraan toegevoegd.
Daar zit dan ook het vijfde lid aan vast dat in dat geval de huurprijs verhoogd
kan worden. Daarmee zal dan ook dat onderhoud eronder gaan vallen. Het is
wel degelijk een verandering. Het is de betrokkenheid bevorderen. Het kan
eventueel door de rechter worden toegewezen. Ik denk dat dit ook onder het
huidige recht al kan, omdat het in redelijkheid niet geweigerd kan worden.
Door het vijfde lid wordt de vrees ondervangen dat de verhuurder moet gaan
onderhouden. Hij moet dat inderdaad, maar daar staat tegenover de hogere huurprijs
die daarvoor geldt.Voorzitter. Ik kom tot het laatste punt over de vragen van onderhuur.
Ik vrees dat er op dat terrein nog een heleboel te zeggen valt, maar ik zal
me hier beperken.De voorzitter:Ik heb ook ervaring aan uw kant van de tafel. Een verre voorganger van
mij aan deze tafel zou het niet zo lang geduld hebben.Minister Donner:Ik zie dat ook in. Het is mijn benadering om eerst de kleinere zaken te
behandelen en dan de belangrijke. De belangrijke zaken komen dan in de knel.
Dat kan ook voordelen hebben.Voorzitter. Blijft de vraag die door velen van de geachte afgevaardigden
aan de orde is gesteld. Ik ben al ingegaan op de kwestie van contractvrijheid
en eigendomsbescherming. Contractvrijheid is in wezen een petitio principi.
Het gaat over de vraag of men iets nodig vindt of niet. Het uitgangspunt is
de algemene regeling zoals die is opgenomen, namelijk dat onderhuur mogelijk
is. Dat is een algemene regeling van contractvrijheid. Omdat het om huur gaat
over het hele terrein, moet men dat niet alleen beperkt zien tot woningen.
Er wordt van uitgegaan dat hetzelfde beginsel ook voor woningen geldt. Het
wordt alleen beperkt ten opzichte van de onderhuur van de hele woning, als
het gaat om een zelfstandige woning. Zij mag dus niet onderverhuurd worden.
Het algemene beginsel blijft echter gelden voor een deel ervan. Artikel 244
bepaalt dat het voor dat deel niet uitgesloten kan worden. Over die omstandigheid
spreken wij.De heer Hessing heeft gevraagd of artikel 269 ook van toepassing is op
de verhuur van kamers. Dat berust op een onjuiste lezing. In artikel 244 staat
dat in afwijking van artikel 221 de huurder van een zelfstandige woning slechts
bevoegd is om een gedeelte van de woning te verhuren, dus niet de gehele woning.
Artikel 269 gaat in op onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige
woning, dus als de gehele woning wordt verhuurd, en is dus niet van toepassing
op de verhuur van een gedeelte van de woning. Daarop berust ook de gedachte
dat artikel 244 alleen betrekking heeft op kamerhuur en niet op de gehele
woning. Derhalve moeten wij daar ook van uitgaan.De verhuurder van de kamer kan niet meer rechten overdragen dan hij zelf
heeft. Derhalve blijft ook de onderhuurder volstrekt gebonden aan de beperkingen
die voor de huurder gelden. Dat geldt ook voor overlast en de verschillende
omstandigheden die zijn genoemd. Er is geen belangrijk verschil. De noodzaak
van deze regeling in relatie tot de af te wegen belangen heb ik eerder geschetst,
namelijk de constatering dat vrijwel algemeen in contracten de mogelijkheid
van kamerverhuur wordt uitgesloten.Gesteld wordt dat geen enkele analyse ten grondslag ligt aan de gedachte
dat bij opheffing de kamerverhuur wel soepeler wordt. Ik heb op een wetenschappelijke
wijze een wetenschappelijke redenering daarop gevonden, namelijk dat er een
hoge correlatie bestaat tussen de afwezigheid van het beding dat onderhuur
niet mogelijk is en het voorkomen van onderhuur. Kortom, in alle gevallen
dat het is uitgesloten, komt het niet voor. Alleen in de gevallen waarin het
niet is uitgesloten, komt het wel voor. Dat overtuigt echter niet, althans
niet wetenschappelijk. Ik geef hiermee ook aan dat onderzoek in dezen weinig
effect heeft. Geconstateerd kan worden dat alle genoemde maatregelen ter bevordering
van kamerhuur blijven steken op dit verbod, als dit zo algemeen geldt. De
verhuurders kunnen de woning, als dat aantrekkelijk is, zelf eventueel ook
als kamer verhuren, maar dat gebeurt niet. Ik sluit niet uit dat het voorkomt
dat met de verhuur van één kamer de huurprijs van de gehele
woning wordt gedekt, maar dat zal niet vaak zijn. Als echter het argument
geldt dat door opheffing onderhuur niet wordt bevorderd, omdat daar andere
beperkingen aan vastzitten, is het ook niet zo'n probleem. Dan heb ik echter
wel te maken met illegale onderverhuur van de gehele woning.Er is gewezen op het overgangsrecht. De bepalingen die dit uitsluiten,
zijn niet onmiddellijk bij invoering van de wet nietig. Zij zijn vernietigbaar.
Onderverhuur is vooralsnog in strijd met de geldende bepalingen voor de huurovereenkomst.
De verhuurder kan een vordering instellen. Als een beroep wordt gedaan op
artikel 244, dan zal in dat geval door de huurder moeten worden aangetoond
dat hij nog steeds de hoofdhuurder is en dat het gaat om kamerverhuur. Die
situatie is dus gedekt. Ook voor het overige geldt dat er binnen het bestaande
bewijsrecht tot een zeker evenwicht kan worden gekomen. Als wordt geconstateerd
dat er zoveel mensen op de woning zijn dat het onwaarschijnlijk is dat de
hoofdhuurder er ook nog woont, is het bewijsrecht op de vordering ook nu al
dat het aannemelijk is en dat het tegengestelde door de huurder moet worden
bewezen.Het belangrijkste is echter, en daar is in de vragen al op gewezen, dat
artikel 244 niet uitsluit dat er in het huurcontract grenzen worden gesteld
aan de onderhuur. Het mag het niet uitsluiten, maar zoals door de heer Hessing
is gezegd, kan er bijvoorbeeld worden gezegd dat er niet meer dan een persoon
per kamer in onderhuur mogen. Er kunnen eisen worden gesteld. In de stukken
is erop gewezen dat er ook een melding geregeld kan worden.Kortom, als de praktijk zich zet naar de situatie die geschapen wordt,
kan men dat in hoge mate doen in de standaardcontracten waar men van uitgaat.
Een ding kan men alleen niet doen, en dat is de onderverhuur geheel uitsluiten,
althans onmogelijk maken. Dat is in strijd met deze bepaling, maar andere
zaken die zinvol en nodig zijn, kunnen geregeld worden. Binnen het geheel kun je zeggen: waar komen wij met de bepaling die er
nu ligt. Er is geconstateerd dat kamerverhuur nu in de praktijk vrijwel algemeen
wordt uitgesloten. Deze wet maakt de onderverhuur van de hele woning nog steeds
onmogelijk, maar zegt dat de kamerverhuur mogelijk moet zijn.Nogmaals, het gaat om iemand die het gebruik van een woning heeft gehuurd.
In beginsel valt niet in te zien waarom hem het recht ontzegd moet worden
om een kamer te verhuren, als hij dat wil, binnen de grenzen van zijn mogelijkheden.
Dat wordt hem op dit moment de facto ontzegd. Het is wat anders als geconstateerd
moet worden dat de verhuurder daardoor in een nadelige positie komt.Het enige wat in de stukken wordt genoemd, is dat de bewijslast op dit
moment eenvoudiger is, vanwege het contract dat er helemaal geen onderhuur
mag zijn. Zodra er iemand anders op de woning zit, is er bewijs en is er wanprestatie.
Die mogelijkheid is er niet meer, maar de mogelijkheid van het tegen elkaar
afdraaien van bestanden blijft volledig bestaan. Als daaruit blijkt dat er
een wezenlijk aantal mensen op een woning zitten, is daarmee op voorhand aannemelijk
dat de hoofdverhuurder er niet meer zit.Als ik alle vragen zie met betrekking tot deze wetsontwerpen, moet ik
constateren dat er een aantal punten blijven die nadere uitleg vergen. Het
centrale element is de vraag of wij wel of geen onderhuur van kamers willen.
Dat is inderdaad een keuze die de wetgever moet maken. De constatering is
dat kamers op dit moment vrijwel afwezig zijn van de huurmarkt en dat dit
in studentensteden grote problemen oplevert. Ik beweer niet dat die situatie
met deze bepaling plotseling zal veranderen, maar als deze bepaling er niet
is en de huidige praktijk blijft bestaan, zal al het andere beleid die situatie
niet veranderen. Dat is de keuze die de wetgever moet maken. Ik had het antwoord
op de heer Van de Beeten al eerder, maar ik laat het hier even bij.Minister Kamp:Mijnheer de voorzitter. Ik dank de heer Holdijk en anderen voor de vriendelijke
welkomstwoorden. Ik deel met hem en vele anderen in deze zaal goede herinneringen
aan de tijd dat wij in het provinciale bestuur van Gelderland aanwezig waren.
Ik ben erg benieuwd of de andere provincies hier net zo goed vertegenwoordigd
zijn als Gelderland.Ik ga met genoegen in op de inbreng van de heer Holdijk en van andere
leden die met hun inbreng mij en mijn collega Donner de gelegenheid hebben
geboden om dit wetsvoorstel toe te lichten. Ik zal dat met veel plezier doen
omdat ik van mening ben dat dit wetsvoorstel, dit complex van voorstellen
dat wij nu aan de Kamer voorleggen, van belang is voor de woningmarkt in Nederland,
voor de huurders en verhuurders in Nederland. Als wij dit wetsvoorstel niet
door u geaccepteerd krijgen, worden wij naar mijn overtuiging een eind teruggeworpen,
wat de teksten betreft hier en daar zelfs tot het jaar 1838.Ik zal, waar mogelijk gecombineerd, ingaan op de vragen en opmerkingen
van de Kamer. Op een enkel punt zal het er in het begin op lijken dat dat
na de beantwoording door mijn collega Donner dubbelop is, maar ik zal dat
beperken en ik zal mij vooral richten op de marktsituatie vanuit mijn specifieke
verantwoordelijkheid voor de woningmarkt in Nederland. Ik zal dat als volgt
doen: eerst zal ik ingaan op de onderverhuur, dus specifiek vanuit de marktsituatie;
in dat verband zal ik ook ingaan op de studentenhuisvesting en het tegengaan
van fraude. Vervolgens zal ik ingaan op de huurvastcontracten en daarna kort
op de evaluatie van de eerste fase van de integratie/herziening van de huurwetgeving.
Daarna volgen enkele diverse punten: het maatwerk van de corporaties, waarnaar
mevrouw Meindertsma heeft gevraagd, de schotelantennes, waarover collega Donner
al iets heeft gezegd, het uit de woning zetten, dat door mevrouw Meindertsma
aan de orde is gesteld, en tot slot dat wat in het bijzonder door de heer
Baarda, maar ook door anderen over de huurcommissies is gezegd.Eerst dus de onderhuur. Er kan geen twijfel over bestaan dat er een groot
tekort is aan kamers. Dit is een deel van de woningmarkt in Nederland. Wij
hebben die kamers nodig, maar die zijn er onvoldoende. Daardoor zijn er in
Amsterdam, Utrecht en Eindhoven, om maar drie voorbeelden te noemen, voor
mensen die een kamer willen wachttijden die variëren van 17 tot 29 maanden.
Die wachtlijst is vooral lang in de periode waarin er weer nieuwe studenten
komen. Kamers zijn voor een groot deel van de studenten belangrijk, maar vooral
in de piekperiode aan het begin van het studiejaar. Als de huidige bepaling
dat voor bijna alle drie miljoen Nederlandse huurwoningen in de huurcontracten
onderhuur is uitgesloten, wordt opgeheven zodat onderhuren in principe wel
mogelijk is, krijg je daardoor natuurlijk een aantal kamers beschikbaar. Dat
is misschien relatief een klein deel, maar een klein deel van drie miljoen
is heel erg veel en kan een belangrijke bijdrage leveren aan de oplossing
van dit probleem. Gelet op het feit dat de woningen door steeds minder mensen
bewoond worden, is het bovendien in algemene zin maatschappelijk gewenst dat
de ruimte die in die woningen aanwezig is, in meerdere mate gebruikt wordt,
zodat de goede woningen die er in Nederland zijn, zoveel mogelijk ten behoeve
van alle mensen in Nederland beschikbaar zijn.Wij denken allerminst dat deze door ons voorgestelde maatregel de oplossing
is voor het tekort aan kamers; wij doen daarom meer. Het gaat erom, de trend
om te buigen dat er minder kamers beschikbaar komen. Wij willen een trend
inzetten naar meer kamers. Daarvoor zijn twee maatregelen belangrijk. De eerste
maatregel die getroffen is, is dat de huuropbrengst van een kamer belastingvrij
is. Daarbij geldt natuurlijk een bepaalde limiet, maar die limiet is zodanig
dat de verhuur van één kamer belastingvrij mogelijk is. Als
wij ook gaan bepalen dat onderhuur als uitgangspunt mogelijk is, zal dat samen
met dat andere een belangrijke bijdrage leveren aan de oplossing van de kamerproblematiek.
Het zal echter met name de door de heer De Beer aangekaarte problematiek voor
de studenten inderdaad zeker niet geheel oplossen. Daarom leg ik hem kort
voor dat wij voor de studenten gelijktijdig ook andere maatregelen nemen en
willen nemen, hoewel hij dat ongetwijfeld zelf al voor een groot deel in beeld
heeft.Het eerste is het koppelen van de huurcontracten aan de duur van de studie.
Wie afgestudeerd is, gaat zijn of haar kamer af zodat een andere student die
kan bewonen. Het tweede is om woningen die in sloopgebieden beschikbaar
zijn niet maximaal drie, maar maximaal vijf jaar tijdelijk te laten verhuren.
Een woordvoerder heeft gevraagd waarom de termijn niet langer mag duren. Ik
vind vijf jaar al een lange termijn. Na die termijn moet het herbouwproces
van de wijk zo ver zijn dat de woningen daadwerkelijk gesloopt kunnen worden
en dat de nieuwe woningen gebouwd kunnen worden.Wij zijn bezig om te kijken wat de mogelijkheden zijn om voormalige kantoorpanden
en andere panden om te zetten tot wooneenheden voor studenten. Wij vinden
nieuwbouw belangrijk. Wij vinden het ook belangrijk dat woningen kamergewijs
verhuurd worden door corporaties. Dat is door een van de woordvoerders naar
voren gebracht. Wij zullen dat ook zeker bevorderen in de contacten die wij
hebben met de corporaties.De heer De Beer wijst er terecht op dat het kamergewijs verhuren van woningen
door corporaties hier en daar in de weg wordt gestaan door gemeentelijke regels.
In algemene zin zijn wij druk bezig om alle regels bij het ministerie van
VROM in beeld te brengen en te bezien waar de regels gewenste ontwikkelingen
tegenhouden en belemmeren. Het genoemde is daar een voorbeeld van. Wij zullen
bekijken op welke wijze wij hiertegen op kunnen treden. Wij zullen de gemeenten
onder ogen brengen dat van de drie gemeenten met een huisvestingsproblematiek
voor studenten er maar één actief bezig is om die problematiek
op te lossen. De inzet van de gemeente voor de eigen woningmarkt, de eerste
verantwoordelijkheid, is van groot belang. Wij hopen door het stimuleren van
de gemeenten een oplossing dichterbij te brengen.De heer De Beer denkt dat van de plannen om rijke corporaties te stimuleren
om arme corporaties te helpen weinig terecht zal komen. Ik kan de Kamer verzekeren
dat daarvan zeker iets terecht zal komen. Wij zullen in het hele land precies
in beeld brengen waar woningnood is en wat daar gedaan moet worden door de
corporaties om de woningnood weg te nemen. Wij zullen kijken of de corporaties
die daar actief zijn de problemen kunnen oplossen en of zij dat financieel
aan kunnen. Als zij dat financieel niet aan kunnen, zullen wij de rijkere
corporaties in het land, die wel over geld beschikken, aansporen om dat geld
in te zetten waar het nodig is. Dat kan door een rijke corporatie met een
arme corporatie te laten fuseren. Dat kan door een rijke corporatie bezit
van een arme corporatie over te laten nemen, zodat de arme corporatie vervolgens
met dat geld nieuwe woningen kan realiseren. Een rijke corporatie kan geld
investeren in woningen in een andere gemeente, waarbij de woningen in eigendom
komen van de rijke corporatie en die woningen beheerd worden door de armere
corporatie.Ook zullen wij de onderwijsinstellingen aanspreken. Wij zullen tegen hen
zeggen dat zij steeds meer buitenlandse studenten laten komen, zodat zij tegelijkertijd
voor huisvesting voor deze mensen moeten zorgen. Anders worden zij een oorzaak
van het vergroten van de problematiek.Wij zijn over de hele linie actief. Het mogelijk maken van onderhuren
is zeker niet het enige. Het is echter ontzettend belangrijk. Ik hoop daarom
op uw steun.Ik kom bij het tegengaan van fraude in de vorm van illegale doorverhuur
van de gehele woning. Wij weten allemaal wat goed is en wat niet goed is.
Als je ergens woont, mag je in die woning een kamer verhuren. Als je echter
verhuist en je een woning aanhoudt vanwege de lage huur om die vervolgens
voor een hogere huur illegaal door te verhuren, is dat illegaal. Dat is fraude.
Daar moet tegen opgetreden worden. Die fraude vindt al plaats. Wij moeten
daar nu al tegen optreden. Dat gebeurt nog niet voldoende.De controle kan beter. De gemeenten en de verhuurders kunnen beter samenwerken.
Daar zijn goede mogelijkheden voor. Wat collega Donner heeft gezegd over omkering
van de bewijslast is belangrijk. Met deze behartigenswaardige woorden kan
men zijn voordeel doen in concrete situaties. Het is ook mogelijk voor gemeenten
om bestanden aan elkaar te koppelen van de gemeentelijke basisadministratie,
de sociale dienst en de corporaties. Corporaties kunnen rechtstreeks inzage
krijgen in de gemeentelijke basisadministratie. Particuliere verhuurders kunnen
niet rechtstreeks inzage krijgen, maar zij kunnen wel hun huurdersbestand
aan de gemeente aanbieden en dat aan de hand van de gemeentelijke basisadministratie
laten toetsen.De heer De Beer (VVD):Helaas zijn er tal van gemeenten die weigeren om corporaties inzage te
geven in die gegevens met een beroep op de privacywetgeving. Daar is overleg
over geweest met de Tweede Kamer en daaruit bleek dat er weinig aan gedaan
kan worden als gemeenten dat weigeren. Dan zult u toch iets aan de wet moeten
veranderen als u de goede voornemens die u hebt op dit gebied werkelijk wilt
uitvoeren.Minister Kamp:Mijn stelling is dat gemeenten op dit moment corporaties inzage kunnen
verlenen in de gemeentelijke basisadministratie.De heer De Beer (VVD):Dat hoeven zij niet.Minister Kamp:Ik vind het vanzelfsprekend dat zij dat doen. Het wordt bij de gemeenten
steeds meer duidelijk dat het op alle niveaus belangrijk is om fraude effectief
tegen te gaan. Ik vind het illegaal doorverhuren van een goedkope corporatiewoning
pure fraude. Het is de taak van de gemeenten om alles te doen wat zij kunnen
om daartegen op te treden. Ik zal de gemeenten daar ook op aanspreken. Ik
zal de gemeenten ervan overtuigen dat het goed is om dat te doen. Iedere woning
die zij op die manier kunnen vrijmaken, kan dan ten goede komen aan iemand
die erop zit te wachten. Het gaat niet om niets. Er zijn berichten dat 10
tot 20% van de woningen in de grootste steden illegaal wordt doorverhuurd.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Als ik het goed begrijp, is het begrip "illegaal doorverhuren" uitsluitend
van toepassing wanneer een hele woning wordt doorverhuurd. Het begrip is niet
meer van toepassing als de hoofdbewoner er nog zijn postadres of een klein
kamertje heeft. Volgens deze nieuwe wet kan een hoofdbewoner van een vierkamerwoning
drie kamers doorverhuren. De prijs voor de verhuur van die drie kamers kan
hij zelf bepalen en die zal ver uitstijgen boven de prijs die hij ervoor betaalt,
maar daar is het onze fractie in eerste instantie niet om te doen. Het gaat
ons om de overbewoning die zich in sommige delen van de steden
voordoet.Minister Kamp:Ik moet u toch tegenspreken op dit punt. Uw suggestie dat je kamers kunt
doorverhuren voor willekeurige bedragen en dat je het geld in je zak kunt
steken, klopt niet. Ook voor kamerhuur gelden normbedragen. Wie te veel vraagt,
kan door de huurder met de huurcommissie geconfronteerd worden en dan zal
de huurprijs aangepast moeten worden. U zegt dat iemand zijn hele woning kan
verhuren op een klein kamertje na, maar daar is geen sprake van. Hetzelfde
geldt voor een postadres. Wij zitten hier niet in Liechtenstein. Wij bekijken
of iemand daadwerkelijk in een woning woont. Als je daadwerkelijk in een woning
woont, mag je volgens dit wetsvoorstel één of enkele kamers
verhuren. Je mag niet voor de flauwekul een klein kamertje aanhouden. Daar
is geen sprake van. Je woont er daadwerkelijk of niet. Als je er daadwerkelijk
woont, mag je ook onderverhuren.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Ik kan begrijpen dat het illegaal is als het slechts een postadres is,
maar als een verhuurder een klein kamertje overhoudt, zie ik niet in dat het
volgens de nieuwe wet illegaal is. Dat mag hij doen.Minister Kamp:Als ik genoegen neem met de woonkamer en de keuken van een vierkamerwoning,
dan mag ik besluiten om de overige voorzieningen te delen met anderen. Ik
mag de drie slaapkamers verhuren als ik mij maar houd aan de normprijzen die
gelden voor de verhuur. Is dat zo'n probleem? Dan heb je wel drie mensen aan
een kamer geholpen. Het is toch goed als er maximaal gebruik wordt gemaakt
van de woningen die er zijn.Mevrouw Meindertsma (PvdA):Ik ben in mijn betoog uitgegaan van andere onderdelen van rijksbeleid,
onder andere het grotestedenbeleid, en dat hebben wij niet voor niets. Wij
constateren dat er in een groot aantal wijken in onze steden behoorlijke problemen
zijn, onder andere door overbewoning. Daar hebben verhuurders, corporaties
en maatschappelijke ondernemers voortdurend mee te maken. Zij kijken steeds
hoe zij daarin maatwerk kunnen verrichten. Het lijkt vaak of het alleen maar
gaat om studenten en de kamernood die heerst, maar die andere werkelijkheid
komt niet ter tafel.Staatssecretaris Kamp:Wat is die andere werkelijkheid? De ene keer krijg ik te horen dat er
geen belangstelling is voor kamers en dat er dus geen probleem is en de andere
keer wordt er gezegd dat er juist ontzettend veel mensen op kamers wonen.
Ik weet natuurlijk wel dat wij met dit wetsvoorstel niet alle problemen in
Nederland oplossen, maar ik weet ook dat er in de grote steden een groot gebrek
aan kamers is. Mensen die een kamer nodig hebben, moeten daar soms tot 29
maanden op wachten. Wij moeten er alles aan doen om die problemen op de woningmarkt
aan te pakken. Wij denken dat dit hieraan een goede bijdrage kan leveren.
Natuurlijk kan een huurder die zich misdraagt, overlast bezorgt of zich niet
houdt aan de bepalingen van het huurcontract altijd worden aangepakt. Het
huurcontract zal dan worden beëindigd en daar hij heeft geen enkel belang
bij. Er zullen mensen zijn die toch blijven hinderen, zoals er altijd mensen
zijn die dingen doen die niet mogen.Ik was bezig om aan te geven welke mogelijkheden er zijn om fraude tegen
te gaan. Ik kan u zeggen dat wij ook nog bezien of er aanvullingen mogelijk
zijn. Ik vind het van groot belang om actief op te komen tegen de illegale
complete doorverhuur van corporatiewoningen. Wij zullen bezien of de controle
beter georganiseerd kan worden, of er effectievere sancties mogelijk zijn
en of er wellicht een centraal meldpunt kan worden ingesteld.Het moet mij van het hart dat als de vraag alleen zou zijn hoe wij zo
goed mogelijk het fraudeonderzoek kunnen faciliteren en hoe wij zo goed mogelijk
fraude kunnen tegengaan in de zin van het illegaal doorverhuren van gehele
corporatiewoningen, inderdaad iedere vorm van onderverhuur moet worden verboden.
Dit zal de fraudebestrijding vereenvoudigen. Het gaat echter niet alleen om
de fraudebestrijding. Die fraudebestrijding is van belang, maar ook en eerst
is van belang dat de problemen op de woningmarkt worden opgelost. Als dit
kan worden bereikt en tegelijkertijd minstens zoveel resultaat kan worden
geboekt met de fraudebestrijding als nu het geval is, vind ik dat wij vooral
beide moeten doen.Een volgend punt is de kwestie van de huurvaste contracten. Het is waar
dat dit wetsvoorstel huurvaste contracten minder aantrekkelijk maakt. Het
is zelfs waar dat dit wetsvoorstel huurvaste contracten materieel in de weg
zal staan. Ik moet echter vaststellen dat deze wetsvoorstellen al sinds 1998
voorliggen. De Stuurgroep experimenten volkshuisvesting is daarna begonnen
om te bezien of er nieuwe vormen van huurconstructies mogelijk zijn. Die had
natuurlijk met deze wetgeving rekening kunnen houden.Het aantal huurvaste contracten is volgens mijn informatie nog zeer bescheiden.
Volgens de laatste informatie die inmiddels twee jaar oud is, is voor minder
dan een half promille van alle woningen een huurvast contract afgesloten.Verder wijs ik erop dat het huurrecht en de huurverhoudingen voortdurend
in beweging zijn. Nieuwe ontwikkelingen zijn natuurlijk onvermijdelijk, maar
het zou niet goed zijn om de belangrijke wetgevingsprocessen die wij nu onder
handen hebben, daarvoor stop te zetten. Het is veel beter om regelmatig te
bezien of en hoe de wetgeving moet worden aangepast. Het zal voor iedereen
helder zijn dat wij ons veel narigheid op de hals halen als wij ervoor kiezen
de oude wetgeving te handhaven en aan te passen. Het is veel beter nu de systematiek
van de wetgeving te verbeteren opdat in de toekomst wijzigingen beter kunnen
worden doorgevoerd.De heer De Beer (VVD):Ik vraag mij af of huurvaste contracten met de huidige voorstellen onmogelijk
zijn. Een zittende huurder die voor de komende periode een huurvast contract
wil afsluiten met de verhuurder, zal dus worden geconfronteerd met een huurverhoging
die veel hoger is dan de door de minister voorgestelde huurverhoging voor
dat jaar. In dit opzicht ontstaat er dan conflict met lid 2 van artikel 10
van de Huurprijzenwet woonruimten. Dan zal gedurende een bepaalde periode
de huur vast zijn en tenslotte zal die lager uitkomen dan hij anders zou zijn
geweest. Nu is het zo dat lid 2 geen in de wet vastgelegd percen tage
bevat. Dit wordt bij ministerieel besluit vastgelegd. Dus als de minister
in het besluit ex art. 10, lid 2 zegt dat onder bepaalde voorwaarden een huurverhoging
hoger dan het jaarlijks toegestane percentage mogelijk is, dan moet het toch
mogelijk zijn om binnen het kader van deze wet huurvastcontracten af te sluiten?Minister Kamp:Ik zou de reddingboei die de heer De Beer mij toewerpt, graag benutten
om te zeggen dat er geen probleem is. Naar mijn overtuiging is het probleem
er echter wel. Ik wil dat met een voorbeeld duidelijk maken. Je sluit een
huurvastcontract af voor een periode van vijf jaar. Terwijl de beginhuur normaal € 400
per maand zou zijn, spreek je af dat je begint met een huur van € 424,
die je vijf jaar lang vasthoudt. Aan het eind van die vijf jaar is de huur
dus nog steeds € 424. De normale huurontwikkeling in mijn voorbeeld
zou na die vijf jaar uitkomen op zo'n € 450. Een huurvastcontract
moet je dan in een bepaald jaar laten springen van € 424 naar € 450.
Die sprong mag je niet maken, omdat die in dat jaar hoger zou zijn dan het
maximale percentage.De heer De Beer (VVD):Dat maximale percentage ligt niet in de wet vast, maar dat is een ministerieel
besluit. Als de minister in zijn besluit een tweede artikel opneemt dat dit,
uiteraard onder bepaalde voorwaarden, mogelijk maakt, dan staat dit wetsvoorstel
een huurvastcontract toch niet in de weg? Het is dan namelijk de vraag of
u bereid bent om uw medewerking te verlenen door uw besluit zo te maken.Minister Kamp:Ik kom daar zo op terug. Ik denk dat ik dit bevestigend kan beantwoorden.Naar mijn overtuiging is de noodzaak van een huurvastcontract minder geworden.
Daarbij gaat het om de zekerheid om niet geconfronteerd te worden met grote
huuruitschieters. In de huidige situatie waarin het maximale huurverhogingspercentage
wordt gebaseerd op het gemiddelde inflatiepercentage van de afgelopen vijf
jaar, zijn de grote uitschieters weg. Bovendien spreken we nu van de inflatie
van de afgelopen vijf jaar. Een huurverhoging elk jaar die feitelijk gelijk
is aan de inflatie, betekent feitelijk een gelijkblijvende huurdruk. Je hebt
de huurvastcontracten volgens mij dus niet meer nodig. Toch kan het zijn dat
huurders en verhuurders de voorkeur geven aan het werken met huurvastcontracten.
Dat moeten zij zelf weten. Ik kan mij goed voorstellen dat in het nieuwe huurbeleid
vanaf 1 juli 2005 voor de huurvastconstructie een plaats komt. Dat is mogelijk
via de constructie die de heer De Beer voorstelde, maar het kan ook eerder
worden gedaan vanwege een grote belangstelling. Als dat echt het geval is,
dan zullen wij eerder met een voorstel komen. Wij moeten ons echter wel realiseren
dat dit via een wetswijziging zal moeten. Die duurt een hele tijd, en voordat
je het weet is de tweeënhalf jaar weer voorbij.Mevrouw Meindertsma (PvdA):De minister zei dat degenen die hebben geëxperimenteerd met het huurvastcontract
dat eigenlijk niet hadden moeten doen omdat zij konden weten dat hij met deze
wetsvoorbereiding bezig was. Hij zegt echter ook iets anders, namelijk dat
als er zoveel belangstelling is, hij kan overwegen om het toch door te zetten.
Hij geeft dus twee tegengestelde prikkels.Minister Kamp:Ik heb gezegd dat er echt weinig belangstelling voor is: minder dan een
half promille van de huurwoningen. Maar deze informatie is wel twee jaar oud.
Stel dat men er desondanks veel behoefte aan blijkt te hebben of dat er op
de korte termijn allerlei ontwikkelingen zijn, dan moeten wij kijken hoe wij
op een praktische wijze aan de behoefte tegemoet kunnen komen. Ik ben daar
zeker toe bereid. Volgens mij is dit niet iets wat de aanvaarding van dit
wetsvoorstel in de weg zou moeten staan – hoewel ik mij verontschuldig
voor het feit dat ik mij nu een oordeel aanmatig over iets wat mij niet past.Het volgende punt is de evaluatie van de eerste fase van de integrale
herziening van de huurwetgeving. De heer Baarda vroeg naar de conclusies.
Ik ben zeer bereid om deze weer te geven, maar omdat zij al in een brief zijn
verwoord die deze maand naar de Tweede Kamer is gegaan, is het misschien beter
dat ik ervoor zorg dat dit extra onder de aandacht van de heer Baarda wordt
gebracht. Mocht hij toch willen dat ik die conclusies hier vanavond noem,
dan zal ik dat in tweede termijn graag doen.De heer Baarda (CDA):Ik stel het op prijs dat niet alleen de heer Baarda deze informatie krijgt,
maar de hele Kamer. Ik wil de minister verder vragen om in deze brief in het
bijzonder in te gaan op mijn vraag of de hele doelgroep gebaat is bij de wetswijzigingen
die in het verleden zijn doorgevoerd.Minister Kamp:Ik bedank u voor deze correctie. Het spreekt vanzelf dat, als ik naar
aanleiding van zijn opmerking informatie toezeg, deze informatie naar de Kamer
zal worden gestuurd. In de aanbiedingsbrief zal op het punt dat hij zojuist
aan de orde stelde, nader worden ingegaan.Mevrouw Meindertsma zei dat corporaties in de gelegenheid zouden moeten
worden gesteld om maatwerk te leveren en dat je niet met voorstellen zou moeten
komen zoals die wij nu gedaan hebben. Haar pleidooi voor maatwerk is vooral
gebaseerd op het vertrouwen dat zij stelt in de woningcorporaties. Mijn vertrouwen
in de corporaties is ook zeer groot. Dat neemt echter niet weg dat er ook
corporaties zijn die onredelijk moeilijk doen tegen hun huurders en dat goede
corporaties soms ook problemen veroorzaken voor bepaalde huurders. Verder
zijn er behalve woningen van woningcorporaties ook nog 600.000 andere woningen,
waarvan de bewoners ook belang hebben bij een goede regeling van de hoofdzaken.
Maatwerk is belangrijk, maar een goede regeling is ook van belang. Aan die
goede regeling werken wij vanavond.Het verbieden van schotelantennes is moeilijk, omdat de verwijzing naar
artikel 10 EVRM reëel is. Het aanbieden van een centrale antenneschotel
per flat lijkt een oplossing te zijn. Deze oplossing wordt bijvoorbeeld door
woningcorporatie Het oosten in Amsterdam met succes toegepast. Daarbij gaat
het wel om een flatgebouw waarin mensen met dezelfde achtergrond wonen, omdat
je in dat geval de centrale schotel goed kunt richten. In Nederland wonen
echter mensen uit alle landen van de wereld en die hebben allemaal het recht
om alle zenders uit de hele wereld te kunnen ontvangen. Niet iedere zender
zal kunnen worden ontvangen op een centrale schotel en dan heeft men op dit moment op grond van het EVRM het recht om zelf die communicatiemogelijkheid,
die schotel, neer te zetten. Als wij het al zouden willen en kunnen verbieden,
is het overigens nog de vraag waarom wij dat alleen huurders zouden verbieden.
Kopers kunnen wij dat immers in ieder geval niet verbieden en dat onderscheid
is, volgens mij, niet zo logisch.Mevrouw Meindertsma vroeg naar de zorg van corporaties voor mensen die
uit hun woning zijn gezet. Hebben corporaties ook voor hen een zorgplicht?
Het is de belangrijkste taak van de corporaties om te zorgen voor goede en
betrouwbare woongelegenheid voor mensen die minder sterk op de woningmarkt
staan. Dat kan het gevolg zijn van financiële omstandigheden of van andere
redenen. Er zijn natuurlijk wel grenzen aan de goedheid van een corporatie.
Wie zijn huur niet betaalt of zich misdraagt, kan uiteindelijk uitgezet worden.
Nadat de desbetreffende persoon hieruit een les getrokken heeft, kan hij weer
in beeld komen, misschien bij een andere corporatie of in een andere plaats.
Hij zal in ieder geval in een andere woning terechtkomen. Het is mogelijk
dat daaraan bijzondere voorwaarden worden verbonden. Hij kan dus weer in beeld
komen, maar van hem of haar wordt dan wel een andere opstelling verwacht.De woordvoerders van de fracties van de PvdA en het CDA hebben vragen
gesteld over de huurcommissies en in het bijzonder over de werkachterstanden.
Het feit alleen al dat zij hierover vragen hebben gesteld, nog afgezien van
het feit dat u ze heeft toegelaten, betekent dat ik ze allen consciëntieus
zal beantwoorden. Misschien vergunt u mij echter wel de opmerking dat deze
vragen niet direct verband houden met de voorliggende wetsvoorstellen.Er is gesteld dat er nog steeds een werkachterstand bij de huurcommissies
is. Men heeft gevraagd welke maatregelen er zijn getroffen om die achterstand
weg te werken. Ik wil daarvoor verwijzen naar mijn brieven aan de Tweede Kamer
van 30 januari 2002, 19 mei 2002 en 10 oktober 2002. In deze brieven heb ik
inzage gegeven in de problematiek en de door ons getroffen maatregelen. De
verzuchting van een van de woordvoerders dat er nu eindelijk eens opening
van zaken moet worden gegeven, mist dan ook alle grond. De regering geeft
voortdurend opening van zaken. Dat is onze taak en wij proberen dat dan ook
zo goed mogelijk te doen. Wij zullen dat ook blijven doen.In de brief van 10 oktober hebben wij erkend dat er werkachterstanden
zijn en precies in beeld gebracht hoe groot die achterstanden zijn. De prognose
over hoe wij die willen wegwerken, is al eerder gecommuniceerd. Volgens die
prognose zijn wij op dit moment bezig om die werkachterstanden weg te werken.
In de brief wordt tevens ingegaan op diverse maatregelen die reeds zijn getroffen
en op een aantal nieuwe maatregelen. Bij al die maatregelen staat centraal
dat de burger zo min mogelijk door de werkachterstanden wordt getroffen. Ik
zou de concrete maatregelen kunnen opsommen, maar ik verwijs kortheidshalve
naar de brief van 10 oktober.In die brief staat dat wij momenteel prioriteit geven aan het wegwerken
van de achterstanden boven de termijn van vier maanden. Voorts is aangegeven
dat ik mijzelf kort na de jaarwisseling in staat acht om op basis van de situatie
dan in te schatten of wij met een werkvoorraad van ongeveer 10.000 zaken structureel
kunnen voldoen aan de termijn van vier maanden. Ik hoop dat dit het geval
zal zijn. Als dat niet zo is, zal ik zeker niet schromen om dat naar voren
te brengen, waarbij ik dan tevens zal proberen om oplossingen te presenteren.Er is gevraagd naar de stand van zaken bij het nieuwe geautomatiseerde
systeem van de huurcommissies. Mijn voorganger heeft in de memorie van antwoord
reeds aangegeven dat het project om te komen tot een nieuw geautomatiseerd
systeem niet met succes is afgerond. Dat is natuurlijk zeer teleurstellend.
Daarbij is aangegeven dat er voor de bouw van het systeem verplichtingen zijn
aangegaan voor een bedrag van 7,4 mln euro en dat wij onderzoeken of bepaalde
elementen van dit systeem afzonderlijk zijn te implementeren. Dit onderzoek
loopt nog steeds. Wij doen dat zelf, in onze eigen organisatie, zonder inschakeling
van een extern bedrijf. Wij zijn daarvoor dus nog geen extra financiële
verplichtingen aangegaan. Wij doen steeds meer onderzoeken zelf en huren steeds
minder externen in, omdat het ministerie van VROM van de volksvertegenwoordiging
steeds minder geld krijgt voor dit doel. Wij zijn dus gedwongen om steeds
meer met eigen mensen te doen. Ik denk ook dat wij goed in staat zijn om dat
te doen. In het oude geautomatiseerde systeem zijn in de afgelopen periode
diverse aanpassingen uitgevoerd, waardoor de gebruikszekerheid aanmerkelijk
is verbeterd in vergelijking met de situatie in het verleden. Tevens zijn
diverse geautomatiseerde satellietsystemen toegevoegd, waardoor de geautomatiseerde
ondersteuning op een hoger niveau is gebracht.Gevraagd is of het niet beter zou zijn om in de toekomst niet uit te gaan
van één zelfstandig bestuursorgaan zoals wij in de memorie van
antwoord hebben beschreven, maar om daarover een open discussie aan te gaan.
Die open discussie is gevoerd. Wij hebben overleg gehad met Aedes, met Vastgoedbelang
en met de Woonbond. Zij kunnen zich in hoofdlijnen goed vinden in onze intentie
om te komen tot één zelfstandig bestuursorgaan. Als er één
zelfstandig bestuursorgaan komt, is het van belang dat dit op geen enkele
wijze afbreuk doet aan de huidige en gewenste onafhankelijkheid van de huurcommissies.De vraag is gesteld of er geen fundamentele herziening moet komen, omdat
anderhalf jaar na de instelling van het gecentraliseerde secretariaat nog
steeds vraagtekens moeten worden gezet bij het functioneren ervan. Zoals ik
al in de brief van 10 oktober aan de vaste commissie voor VROM van de Tweede
Kamer heb geschreven, heb ik een notitie in voorbereiding over de toekomst
van de huurgeschillensystematiek. Daarbij is een plaats ingeruimd voor een
fundamentele afweging over de positionering van de huurcommissies en het secretariaat.
Dan zal ons oordeel en het oordeel van de volksvertegenwoordiging duidelijk
kunnen worden.Vervolgens is gevraagd of door de Algemene Rekenkamer of een ander extern
bureau kan worden onderzocht of de reorganisatie wel zinvol is geweest. Een
evaluatie van die reorganisatie is in voorbereiding. Daarvoor schakelen wij
niet de Rekenkamer of een extern bureau in; wij doen dat ook weer zelf. Wij
denken dat wij voldoende waarborgen kunnen bieden om uw Kamer ervan te overtuigen
dat de opzet en de uitvoering van het onderzoek tot goede conclusies kunnen
leiden. Ik rond mijn inbreng in eerste termijn af met het antwoord op de vraag
of de onafhankelijkheid van de regionale huurcommissies uitgangspunt blijft
in de reeds aangekondigde herziening van de thans in behandeling zijnde uitvoeringswet.
De huidige onafhankelijkheid van de huurcommissies wordt op geen enkele wijze
ter discussie gesteld. De voornemens gaan uit van een huurcommissie die niet
alleen onafhankelijk is, maar ook regionaal zitting blijft houden.Ik hoop dat ik op deze wijze een aanvulling heb kunnen geven op hetgeen
mijn collega Donner naar voren heeft gebracht. Ik hoop dat ik een bijdrage
heb kunnen leveren aan de boodschap die wij vanavond willen overbrengen. Dit
complex van voorstellen voor wetgeving vinden wij van groot belang voor het
goed functioneren van de woningmarkt in ons land, van groot belang voor huurders
en verhuurders in het algemeen. Wij hopen dat wij de instemming de Kamer daarvoor
zullen verkrijgen. Dank u wel.De voorzitter:Het is bekend dat de behandeling van woon- en huurwetgeving in de parlementaire
discussie veel tijd vraagt. Het blijft wel de vraag of ook in dit huis, meer
in het bijzonder op plenair niveau, dergelijke vergaande en gedetailleerde
discussies moeten worden gevoerd. Ik zit met het probleem dat er inmiddels
spreektijd van een kleine 40 minuten is aangevraagd voor de tweede termijn.
Het wetvoorstel inzake de mijnbouwwet moeten wij vandaag sowieso afhandelen.
Ten eerste omdat de staatssecretaris volgende week niet beschikbaar is. Ten
tweede in het licht van wettelijke redenen. Gelet op de ervaring vandaag met
betrekking tot de beantwoording door de bewindslieden, zouden wij diep in
de nacht terechtkomen als wij nu deze procedure zouden voortzetten. Ik weet
dat de minister van Justitie volgende week hier is; het vergaderschema voor
volgende week is reeds beschikbaar. Ik hoop eigenlijk dat de minister van
VROM dan ook beschikbaar is. In dat geval wil ik voorstellen, het debat volgende
week af te ronden; er is dan tijd in het werkschema. Wel moet worden overwogen
om dan eventueel onmiddellijk te stemmen.Minister Donner:Ik vrees alleen dat ik volgende week, hopelijk niet rond deze tijd maar
wel op dinsdag, de begroting van het departement zal moeten verdedigen in
de Tweede Kamer. Dat is even een onzekere factor.De voorzitter:Het wetvoorstel inzake justitiële gegevens staat hier op de agenda.
U moet dus sowieso hier zijn. Met elkaar zullen wij dat organisatorisch moeten
invullen. Ik kan het ook niet helpen; voor mij geldt nu de overmacht. Ik wil
niet te kritisch zijn, want het is een bekend verschijnsel dat de behandeling
van woon- en huurwetgeving veel tijd vraagt. Dat is nu hier ook gebeurd. Het
ziet er naar uit dat het vergaderschema volgende week vroeg in de namiddag
voltooid zal zijn. Er moet dus ruimte zijn te vinden, ook in goed overleg
met de bewindslieden. Ik stel voor, de tweede termijn van de zijde van de
Kamer zo kort mogelijk, ook al is de tijd nu al opgegeven, in het werkprogramma
van volgende week in te plannen.Daartoe wordt besloten.De beraadslaging wordt geschorst.De vergadering wordt enkele minuten geschorst. 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-20022003-77-93.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl