ECLI:NL:GHAMS:1999:AA8088, Gerechtshof Amsterdam, 09-06-1999, 98/1137
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 1999-06-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Is de mondelinge overeenkomst tot koop/verkoop van bedrijfspand op 18 januari 1994 overeengekomen? Het Hof beantwoordt die vraag bevestigend en acht niet aannemelijk dat de overeengekomen prijs willens en wetens te laag is. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende eerst in februari/maart 1994 in contact is gekomen met de (toen potentiële) kopers van het pand. Onder deze omstandigheden is geen sprake van inkomsten in de zin van artikel 22, lid 1, onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964.

98/1137
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Derde Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van X te Y, belanghebbende
      tegen
      een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Ondernemingen te P, de inspecteur.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 18 maart 1998, ingediend door drs. A (B Belastingadviseurs) te Utrecht en aangevuld bij brief van 24 juni 1998.
      Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 12 februari 1998, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen voor het jaar 1994.
      Aan belanghebbende is een aanslag opgelegd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 312.548. Na bezwaar tegen de aanslag is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. 
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 151.247.
      De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak. 
      Met toestemming van de voorzitter heeft belanghebbende op 6 november 1998 een conclusie van repliek ingediend. Van de inspecteur is op 9 december 1998 een conclusie van dupliek ontvangen. Bij brief van 15 februari 1999 heeft belanghebbende een verklaring van mr. S ingezonden. Ter na te melden zitting heeft de inspecteur verklaard deze verklaring te kennen en er geen bezwaar tegen te hebben dat deze tot de gedingstukken wordt gerekend.
      Ter zitting van 14 april 1999 zijn verschenen de gemachtigde voornoemd, tot bijstand verge-zeld door de heer C alsmede de inspecteur, tot bijstand vergezeld door de heer D. De gemachtigde en de inspecteur hebben beiden ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen, waarvan de inhoud als hier opgenomen geldt. 
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende, geboren 8 augustus 1946, is sedert 1979 in dienst van E B.V. (hierna: de vennootschap) en is sinds geruime tijd directeur van de vennootschap. De vennootschap was tot en met november 1994 gevestigd in het bedrijfspand a-straat 108 te Z (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand was eigendom van F B.V. (hierna: Beheer B.V.).
      2.2. De heer F is directeur-grootaandeelhouder van Beheer B.V. De aandelen van de vennootschap zijn in handen van Beheer B.V. De aandelen in Beheer B.V. worden op hun beurt gehouden door de heer F. In 1994 heeft belanghebbende G B.V. opgericht.
      2.3. In het najaar van 1993 zijn de heer F en belanghebbende in onderhandeling getreden in verband met de eventuele verwerving door belanghebbende van de aandelen in de vennootschap. Op 23 november 1993 heeft terzake een eerste gesprek plaatsgevonden tussen belanghebbende en de heer F en hun adviseurs. In dit gesprek werd tevens gesproken over de aankoop van het bedrijfspand door belanghebbende in privé.
      2.4. Op 21 december 1993 heeft een volgende bespreking plaatsgevonden waarbij de administrateur van Beheer B.V., de heer H, aanwezig was en waarin de heer F een eerste aanbod heeft gedaan voor de verkoop van de aandelen en het bedrijfspand tezamen. Het aanbod bedroeg ƒ 805.000 (Hof: het in de conclusie van repliek genoemde bedrag van ƒ 905.000 berust kennelijk op een typefout), waarvan ƒ 485.000 zou zijn toe te rekenen aan het bedrijfspand en ƒ 320.000 aan de aandelen. Belanghebbende was op dat moment bereid ƒ 750.000 te betalen. Ten aanzien van de in rekening te brengen kosten bleven partijen op dat moment nog verdeeld.
      2.5. Op 18 januari 1994 heeft wederom een bespreking plaatsgevonden tussen dezelfde per-sonen als op 21 december 1993. Tijdens deze bespreking hebben partijen overeenstemming bereikt ter zake van de koop van de aandelen en het bedrijfspand tezamen. De verkoopprijs werd, onder voorbehoud van financiering en de afgifte van een schonegrondverklaring, vastgesteld op ƒ 775.000. Van de koopprijs hebben partijen ƒ 485.000 toegerekend aan het bedrijfspand, ƒ 245.000 aan de aandelen en ƒ 45.000 aan roerende zaken, welke van Beheer B.V. werden overgenomen. 
      2.6.1. Van de bespreking van 18 januari 1994 zijn door de adviseurs van belanghebbende en van de heer F aantekeningen gemaakt. Bij brief van 11 februari 1999 heeft de heer S, in zijn hoedanigheid van belastingadviseur van de heer F en van Beheer B.V. en haar deelnemingen, ter verduidelijking van de hiervoor genoemde aantekeningen nader uiteengezet wat tijdens de bespreking van 18 januari 1994 ter sprake is gekomen. In deze brief zijn, voor zover hier van belang, de volgende passages opgenomen: "(...) Mij werd duidelijk dat partijen al in een eerder stadium met elkaar hadden gesproken. Mijn cliënt gaf aan dat men het op hoofdlijnen met elkaar eens was. De totale prijs voor de aandelen en het onroerend goed zou ca. ƒ 775.000 bedragen. Het onroerend goed zou hierin voor ca. ƒ 485.000 begrepen zijn. De opzet van het gesprek was om te komen tot definitieve afspraken. (...) In het overleg van 18 januari 1994 werd al snel duidelijk dat partijen op hoofdlijnen ook daadwerkelijk overeenstemming hadden: de totale koopsom zou ƒ. 775.000 bedragen, waarin begrepen het onroerend goed voor ƒ. 485.000. (...) 
      In het bedrag van ƒ. 775.000 was een bedrag begrepen van ca. ƒ. 45.000 voor bedrijfsmidde-len die door [de vennootschap] gebruikt werden, doch welke toebehoorden aan [Beheer B.V.] Het zou gaan om steigers en auto’s. 
      (...) Door partijen werd afgesproken dat ik een schriftelijke vastlegging van de overeenkomst zou opmaken. Vervolgens zijn de diverse details in genoemde bespreking uitgewerkt. Zowel de heer [I] als ik hebben hiervan aantekening gemaakt. Partijen waren zeer vertrouwd met elkaar. Hoewel ik dit heb voorgesteld, vonden zij het niet nodig om mijn aantekeningen ter bevestiging van hun overeenstemming te ondertekenen. Ik kan mij herinneren dat wel de opmerking is gemaakt dat wij als adviseurs altijd nog konden verklaren dat de overeenkomst op 18 januari 1994 tot stand was gekomen. Ten bewijze van het bestaan van de overeenkomst hebben beide adviseurs, de heer [I] en ik, vervolgens hun aantekeningen uitgewisseld. Dit kwam mij ook goed van pas, omdat ik daardoor beter in staat was om de overeenkomst op schrift te stellen. In het overleg was ik veelvuldig aan het woord geweest, waardoor mijn aantekeningen beperkter waren dan die van de heer [I].
      Ik wil nog uitdrukkelijk verklaren dat mijn vastlegging: "Koopsom 775.000: onderverdeling volgt" niet inhoudt dat partijen geen eenduidige afspraken hadden gemaakt. Ik zou alleen nog een opgave ontvangen van de onderverdeling aangaande het bedrag ad ƒ. 45.000. Uit de aantekening van de heer [I] blijkt deze verdeling eveneens. (...) In ieder geval op 24-03-1994 en 01-04-1999 heeft de heer [I] nog wel telefonisch contact met mij gezocht. In deze gesprekken heeft hij mij gevraagd naar de stand van zaken aangaande de schriftelijke vastlegging van de overeenkomst. Hij heeft mij eveneens in een van deze contacten, maar dat kan ook eerder zijn geweest, geïnformeerd over de voortgang van de financieringsaanvraag. Ik zou geen overeenkomst opstellen voordat duidelijk was dat de financiering rond was. (...)".
      2.6.2. Tot de gedingstukken behoren voorts drie gelijkluidende verklaringen van de heren F, H en I (de adviseur van belanghebbende). Deze verklaringen luiden - onder meer - als volgt: "(...) verklaart hierbij aanwezig te zijn geweest bij de bespreking op 18 januari 1994 (...) dat tijdens genoemde bespreking:
      tussen koper en verkoper een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de aandelen in [E] BV en het bedrijfspand [a-straat] 108 te [Z]; 
      voor het bedrijfspand een prijs was afgesproken van ƒ 485.000; 
      voor de aandelen een prijs was afgesproken van ƒ 245.000.".
      2.7. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de vennootschap door een deskundige, J, makelaar in en taxateur van onroerende goederen, in januari 1994 opgesteld taxatierapport, waarin de onderhandse verkoopwaarde van het bedrijfspand wordt vastgesteld op ƒ 510.000. Voorts bevindt zich onder de gedingstukken een taxatierapport van een deskundige van 28 maart 1991, waarin de onderhandse verkoopwaarde van het bedrijfspand wordt gesteld op ƒ 435.000.
      2.8. In de jaarstukken van de vennootschap over het jaar 1993 d.d. 24 februari 1994 opgesteld door K Registeraccountants, is op pagina 16 onder ‘Overige gegevens’ de volgende passage opgenomen: "(...) Gebeurtenissen na balansdatum
      De onderneming is [op] 18 januari 1994 verkocht. Mondeling is tussen [X], directeur van de vennootschap, en [F] B.V. overeengekomen dat de onderneming per 1 januari 1994 zal worden overgenomen door [de] [X]. (...)".
      2.9. Eind februari of begin maart 1994 is belanghebbende benaderd door de heer L die te kennen gaf interesse te hebben in het bedrijfspand. Belanghebbende heeft toen een vraagprijs genoemd van ƒ 725.000. 
      2.10. Op 8 maart 1994 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen belanghebbende en zijn adviseur en de heer M van de N-Bank te Utrecht in verband met het verstrekken van een hypothecaire lening ter zake van de verkrijging van het bedrijfspand. Op 14 maart 1994 heeft voornoemde bank belanghebbende een offerte gedaan. 
      2.11. Na het uitbrengen van de offerte heeft belanghebbende zijn adviseur in kennis gesteld van zijn voornemen om het pand te verkopen aan de heer L en diens zakelijke partner de heer P.
      2.12. Op 29 maart 1994 heeft er een definitieve bespreking plaatsgevonden tussen de heren L en P en belanghebbendes adviseur en is een intentieverklaring getekend. De koopprijs is toen vastgesteld op ƒ 650.000. In verband met het vinden van geschikte huisvesting voor het schildersbedrijf kwamen belanghebbende en de kopers overeen dat de vennootschap het bedrijfspand tot en met 31 december 1994 zou blijven huren.
      2.13. De levering van de aandelen in de vennootschap aan belanghebbende (in zijn hoedanig-heid van enig oprichter van G B.V.) heeft plaatsgevonden op 5 mei 1994. In de desbetreffende notariële akte wordt verwezen naar de overeenkomst van 18 januari 1994 tussen de heer F en belanghebbende. Eveneens op 5 mei 1994 is de akte ter zake van de koop door belanghebben-de van het bedrijfspand opgemaakt. 
      2.14. Op 18 mei 1994 is de overeenkomst vastgelegd waarin belanghebbende het bedrijfspand verkoopt aan de heren L en P. Op 2 juni 1994 hebben de juridische leveringen van het bedrijfspand aan belanghebbende en vervolgens aan L en P plaatsgevonden.
      2.15. Bij het vaststellen van de onderwerpelijke aanslag heeft de inspecteur het door belang-hebbende met de aan- en verkoop van het bedrijfspand behaalde voordeel (ƒ 650.000 minus ƒ 485.000 minus ƒ 3.699 transactiekosten = ƒ 161.301) tot het belastbare inkomen gerekend.
      3. Geschil
      Tussen partijen is in geschil of het in 1994 door belanghebbende uit de transactie genoten voordeel ad ƒ 161.301 is te rangschikken onder de inkomsten in de zin van artikel 22, eerste lid, onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet).
      4. Standpunten van partijen
      Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
      Ter zitting is daaraan, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd:
      door belanghebbende:
      Het in opdracht van R opgestelde taxatierapport vermeldt ten onrechte dat het bedrijfspand per 1 april 1994 leeg zou hebben gestaan. Het schildersbedrijf is tot en met 1 december 1994 gevestigd geweest in het bedrijfspand aan de a-straat 108. 
      Dat partijen de voorlopige koopovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd komt omdat zij zeer vertrouwd met elkaar waren. 
      Bij de aantekeningen zoals opgesteld naar aanleiding van de op 18 januari 1994 plaatsgevon-den hebbende bespreking staat bij het gedachtestreepje waar wordt gesproken over de schone-grondverklaring, "door verkoper" in plaats van "dan verkopen". Het lijkt mij logisch dat de verkopende partij een dergelijke verklaring afgeeft. Het betreft een ontbindende voorwaarde.
      Als ik de inspecteur goed interpreteer stelt hij dat de verkoop aan belanghebbende eerst op 5 mei 1994 heeft plaatsgevonden terwijl hij tegelijkertijd stelt dat belanghebbende op 29 maart 1994, derhalve vóór 5 mei 1994, de verplichting is aangegaan het pand te verkopen aan L en P. Alsdan zou belanghebbende een voorzienbaar en derhalve belastbaar voordeel hebben behaald. Ik acht het onaannemelijk dat een redelijk denkend mens een verkoopverplichting aangaat terwijl hij op dat moment nog niet weet of hij het betreffende pand kan verkrijgen, en evenmin tegen welke prijs.
      door de inspecteur:
      Ik ontken niet dat een overeenkomst ook mondeling tot stand kan komen. In het hier aan de orde zijnde geval acht ik echter niet aannemelijk dat zulks op 18 januari 1994 ook daadwerke-lijk is geschied. Daaraan doet niet af dat partijen zelf, naar ik niet ontken, meenden dat er een overeenkomst was.
      In de gedingstukken worden opmerkingen gemaakt over de schonegrondverklaring. Het betreft hier een groothandel in verfproducten, welke onderneming vervuilende activiteiten verricht. In de door de beide adviseurs opgemaakte aantekeningen van de op 18 januari 1994 plaatsgevonden hebbende bespreking worden eveneens opmerkingen gemaakt over de schonegrondverklaring. In de door de adviseur van belanghebbende opgestelde aantekeningen staat onder meer: "- verklaring grondonderzoek dan verkopen". Bij nader inzien kan er inder-daad eveneens worden gelezen "door verkoper". Het is echter moeilijk leesbaar. Als er van uit wordt gegaan dat er "dan verkopen" staat in plaats van "door verkoper", dan heeft zulks tot gevolg dat er op 18 januari 1994 geen verkoop heeft plaatsgevonden. Hiermee breng ik wederom een onduidelijkheid naar voren zoals ik die eerder in mijn vertoogschrift heb aangegeven.
      De door belanghebbende aangedragen verklaringen kunnen mijns inziens niet bijdragen aan de beoordeling of er op 18 januari 1994 een overeenkomst tot stand is gekomen. Het betreft hier namelijk een rechtsvraag.
      Ik vind het opvallend dat de adviseur van belanghebbende op 1 april 1994 bij de adviseur van de heer F nog heeft geïnformeerd naar het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst. Ik vind dat omdat op 29 maart 1994 reeds definitieve besprekingen hadden plaatsgevonden tussen belanghebbende en de heren L en P. 
      Naar mijn mening heeft op 5 mei 1994 de overdracht van de aandelen in de vennootschap plaatsgevonden. Het is mij niet duidelijk of ten aanzien van de overdracht van de aandelen wel reeds eerder, te weten op 18 januari 1994, mondeling een overeenkomst tot stand was gekomen.
      Ik ben van mening dat een weldenkend mens wel degelijk iets kan verkopen zonder zelf iets daadwerkelijk te hebben gekocht; bij belanghebbende bestond gezien de tussen hem en de heer F bestaande vertrouwensrelatie de gerechtvaardigde verwachting dat hij het pand had gekocht.
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1. De beslissing in het onderhavige geval hangt af van het antwoord op de vraag of op 18 januari 1994 een mondelinge overeenkomst ter zake van de (ver)koop van het bedrijfspand is gesloten. De bewijslast dat zulks toen is geschied rust op belanghebbende.
      5.2. Het Hof acht mede gelet op de door de adviseurs ten tijde van de op 18 januari 1994 ge-houden bespreking gemaakte aantekeningen en de onder 2.6. gedeeltelijk geciteerde toelich-tingen daarop, alsmede de hiervoor onder 2.8. weergegeven passage in het jaarverslag van de vennootschap over het jaar 1993, aannemelijk dat belanghebbende en de heer F op 18 januari 1994 mondeling overeenstemming hadden bereikt -onder de gebruikelijke voorbehouden van financiering en de afgifte van een schonegrondverklaring- over de verkoop van de aandelen, bepaalde roerende zaken en het pand, welke alle in eigendom waren van Beheer B.V., voor een prijs van ƒ 775.000. Voorts acht het Hof aannemelijk dat toen reeds is gesproken over een onderverdeling van dat bedrag in ƒ 45.000 voor roerende zaken, ƒ 485.000 voor het bedrijfs-pand en ƒ 245.000 voor de aandelen. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat belang-hebbende het pand in privé wilde kopen teneinde het te kunnen verhuren aan de vennoot-schap, hetgeen in een zodanig geval niet ongebruikelijk is.
      5.3. De juistheid van de op 18 januari 1994 overeengekomen prijs voor roerende zaken van ƒ 45.000 is door de inspecteur niet betwist. De inspecteur heeft ook niet gesteld, noch is overigens aannemelijk geworden, dat de waarde van de aandelen toen minder dan ƒ 245.000 bedroeg. Naar het oordeel van het Hof is een waarde van ƒ 485.000 voor het bedrijfspand mede in het licht van de hiervoor onder 2.7. aangehaalde taxaties van ƒ 510.000 en ƒ 435.000 niet willens en wetens te laag.
      5.4 Voorts heeft het Hof geen reden te twijfelen aan belanghebbendes stelling dat hij pas ná de (mondelinge) overeenkomst d.d. 18 januari 1994 -die later ook aldus ten uitvoer is gelegd- in contact is gekomen met de potentiële kopers van het bedrijfspand.
      5.5. Op grond van het vorenstaande komt het Hof tot de slotsom dat belanghebbende het be-drijfspand op zakelijke wijze heeft gekocht van een derde tegen een onderling overeenge-komen en door beide partijen zakelijk geachte prijs, met de intentie het betreffende bedrijfs-pand aan de vennootschap te gaan verhuren. Naar het oordeel van het Hof heeft belangheb-bende ten tijde van het sluiten van de (mondelinge) overeenkomst d.d. 18 januari 1994 het behalen van een transactievoordeel niet beoogd noch voorzien. De zich later voorgedaan hebbende buitenkans leidt alsdan niet tot toepassing van artikel 22, lid 1, onderdeel b, van de Wet.
      5.6. De omstandigheid dat ten tijde van de schriftelijke vastlegging van de op 18 januari 1994 gesloten (mondelinge) overeenkomst -conform het toen afgesprokene- bekend was dat het bedrijfspand spoedig met winst zou worden doorverkocht, is onvoldoende om dat voordeel als belast op grond van artikel 22, lid 1, onderdeel b, van de Wet te oordelen.
      6. Proceskosten
      Nu de uitspraak van de inspecteur moet worden vernietigd en de aanslag wordt verminderd acht het Hof termen aanwezig de inspecteur te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Het Hof stelt deze kosten, met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten fiscale proce-dures vast op 2 (aantal punten) x ƒ 710 (waarde per punt) x 2 (wegingsfactor) = ƒ 2.840.
      7. Beslissing
      Het Hof:
      verklaart het beroep gegrond; 
      vernietigt de uitspraak van de inspecteur; 
      vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 151.247; 
      veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van ƒ 2.840 en wijst de Staat aan dit bedrag aan belanghebbende te betalen; én, 
      gelast de inspecteur het gestorte griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
      De uitspraak is vastgesteld op 9 juni 1999 door mrs. Schaap, Faase en Van Vijfeijken, in tegenwoordigheid van mr. Van Berkensteijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak door de oudste raadsheer ondertekend.
      De voorzitter van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.