ECLI:NL:GHAMS:1999:AA8008, Gerechtshof Amsterdam, 02-09-1999, 98/02784
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 1999-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bij overbrengen naar het privé-vermogen kan de zelfbewoonde woning gewaardeerd worden op de beleggingswaarde van de woning, gecorrigeerd in verband met de persoonlijke situatie van de bewoners en rekening houdend met het feit dat een bewoner voor de woning een hogere koopsom zou willen betalen.

98/02784
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Tweede Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van X te Z, belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst P, de inspecteur.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is een beroepschrift ontvangen op 19 juni 1998, ingediend door zijn gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur met dagtekening 5 juni 1998 betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1996.
      De aanslag is berekend naar een belastbaar inkomen van f 121.053,- en is bij de bestreden uitspraak verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 81.383,-.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 35.683,-.
      De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot ongegrond verklaren van het beroep.
      Ter zitting van 22 april 1999 zijn verschenen de genoemde gemachtigde, alsmede de inspecteur. Ter zitting is eveneens behandeld de vergelijkbare zaak met kenmerk 98/02786 (X-Y).
      De gemachtigde heeft ter zitting een stuk overgelegd, waarvan de inspecteur kennis heeft kunnen nemen en waarover deze zich heeft kunnen uitlaten. De inspecteur heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd en daarvan geldt de inhoud als hier ingelast.
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende, geboren in 1931 en gehuwd met Y, geboren in 1939, dreef sinds 1 januari 1991 in firmaverband met zijn echtgenote een groenten-, fruit- en levensmiddelenhandel op het adres a-straat 1 te Z. Dit pand bevat een zeer klein winkelgedeelte en een woongedeelte; voorts is er een garage/schuur en een tuin; het winkelgedeelte is niet afzonderlijk verhuur- of verkoopbaar. Belanghebbende bewoont het woongedeelte met zijn echtgenote en hun inwonende zoon. Het pand behoorde tot het ondernemingsvermogen van de firma.
      2.2. De firmanten hebben de onderneming gestaakt op 6 november 1996; de boekwaarde van het pand was op dat moment f 62.130,-. Na de staking zijn de beide echtgenoten met hun zoon het pand als woonruimte blijven gebruiken.
      2.3. In verband met deze staking hebben A (taxateur van de Belastingdienst Registratie en successie) en B (makelaar-taxateur te P) op verzoek van de gemachtigde de onderhandse verkoopwaarde vrij te aanvaarden getaxeerd, uitkomende op een bedrag van f 228.500,-.
      2.4. De gemachtigde heeft bij het berekenen van de stakingswinst het pand gewaardeerd op f 137.100,-, zijnde 60% van de getaxeerde waarde.
      De inspecteur heeft de aanslag opgelegd uitgaande van een waardering van het pand op de getaxeerde waarde.
      2.5. De inspecteur heeft stukken overgelegd, waaronder een Circulaire van VROM uit 1996 aan Colleges van B&W, waaruit blijkt dat woningbouwverenigingen woningen aanbieden aan zittende huurders voor een koopsom van ongeveer 90% van de waarde in het economische verkeer. De inspecteur heeft deze feitelijke werkwijze geïllustreerd aan de hand van krantenknipsels.
      2.6. De gemachtigde heeft een stuk overgelegd (Bulletins Belastingdienst) waarin de Staatssecretaris beleid aankondigt over de waardering van door een ondernemer bewoonde woningen bij onttrekking aan het ondernemingsvermogen.
      3. Geschil
      In geschil is de vraag of het pand voor het juiste bedrag op de balans was opgenomen. Voorts is in geschil of en in hoeverre de voortdurende bewoning van de woning aanleiding is deze bij de staking lager te waarderen dan de waarde vrij te aanvaarden en of de inspecteur het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door geen rekening te houden met een waardedrukkende factor van 40%.
      4. Standpunten van partijen
      4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en de pleitnota.
      4.2. Ter zitting heeft de gemachtigde nog verklaard dat het pand gebouwd is tussen 1920 en 1930; dat destijds het pand door belanghebbende geruisloos in de firma is ingebracht; dat de maximaal redelijke huur inderdaad f 13.000,- per jaar is; dat de jaarlijkse eigenaarslasten niet hoger zullen zijn dan f 4.000,- en dat de netto-rendementswaarde dan uit zal komen op f 150.000,-, inclusief aankoopkosten; dat de zoon begin twintig is en voorlopig nog bij zijn ouders zal blijven; dat een belegger niet meer dan 60% zal willen betalen; dat hij vermoedt dat veel belastingplichtigen geen bezwaar maken omdat is afgerekend tegen 60% en dat dit nog steeds gebruikelijk is.
      4.3. De inspecteur heeft ter zitting nog verklaard dat hij wel eens compromissen sluit en dan dus niet uitgaat van de dienstwoning-analogie; dat hij zich nu niet wil uitlaten over de beleggingswaarde maar dat die in casu wel lager zal zijn dan 85% van de waarde vrij; dat vaak afgerekend werd voor 60% zonder dat dit bewust beleid was; dat zijn ambtgenoot te Q beleidsmatig de waardedrukkende factor van zelfbewoning op 20% heeft gezet en dat dat diens keuze is geweest; dat hij geen aanleiding ziet zijn stellingen op dit punt te wijzigen; dat de Waarderingskamer nog meedenkt over landelijk beleid in situaties als de onderhavige.
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1. Bij de verwerving van het pand heeft belanghebbende deze tot zijn ondernemingsvermogen gerekend en de inspecteur heeft niet gesteld dat deze kwalificatie onjuist is geweest. Belanghebbende heeft deze onroerende zaak bij de geruisloze inbreng op de balans van de vennootschap opgenomen voor het bedrag van de aanschaffingskosten (in de jaarstukken aangeduid als verkrijgingsprijs). De inspecteur heeft niet gesteld dat de omvang van deze aanschaffingskosten verband hield met enige privé-omstandigheid en daarom is er geen reden met betrekking tot de activering van de woning uit te gaan van een lager bedrag dan de aanschaffingskosten.
      5.2. De Hoge Raad heeft in recente jurisprudentie beslist (HR 13 november 1996, BNB 1997/10) dat de min of meer duurzame zelfbewoning een omstandigheid is, welke de waarde in het economische verkeer van een woning kan beïnvloeden en waarmee bij het bepalen van die waarde rekening dient te worden gehouden. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van de inspecteur dat een situatie als de onderhavige kan worden gelijkgesteld aan de situatie waarin een dienstwoning bij het beëindigen van de dienstbetrekking in vrij te aanvaarden staat ter beschikking van de ondernemer staat en er derhalve geen aanleiding zou zijn een waardedrukkende factor aanwezig te achten.
      Belanghebbende stelt derhalve terecht dat zelfbewoning in beginsel in aanmerking kan worden genomen bij het bepalen van de waarde van het pand ter gelegenheid van de overgang naar het privé-vermogen. Het ligt echter op de weg van belanghebbende aannemelijk te maken in hoeverre de zelfbewoning leidt tot enige waardedruk.
      5.3. Belanghebbende heeft terzake gewezen op de 60%-regeling in het destijds geldende artikel 42a van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (de Wet) en op percentages in de jurisprudentie. Het Hof is echter van oordeel dat een dergelijk percentage geen deel uitmaakt van enige regeling die zonder meer van belang is voor het bepalen van de winst op de voet van artikel 7 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. Voor het overige heeft belanghebbende zijn stelling dat er sprake is van een waardedrukkende omstandigheid niet cijfermatig uitgewerkt.
      5.4. De inspecteur heeft berekeningen gemaakt om aannemelijk te maken dat een zittende huurder het woonhuis voor de onder 2.3 vermelde prijs zou willen kopen. Huurders zijn echter niet verplicht op een aanbod tot verkoop door de verhuurder. in te gaan en het staat hen als regel vrij de huurovereenkomst te continueren. Het Hof is dan ook reeds daarom van oordeel dat bij de overgang naar het privé-vermogen van a-straat 1, nu belanghebbende verplicht was het pand tot het privé-vermogen te rekenen, de waarde van f 228.500,- niet zonder meer als richtsnoer heeft te gelden.
      5.5. Gelet op de ter zitting nader besproken cijfers acht het Hof aannemelijk dat een belegger voor het pand, uitgaande van langdurige verhuur, een bedrag zou willen uitgeven van f 150.000,-. Ook dit bedrag acht het Hof niet zonder meer maatgevend voor het bepalen van de waarde van het pand gelet op de omstandigheid dat, naar de inspecteur niet althans onvoldoende weersproken heeft gesteld, de bewoner van een pand in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die bij onderhandse verkoop in verhuurde staat betaald zal worden, dit om de mogelijke koop door de belegger uit te sluiten.
      Uitgaande van het vorenoverwogene en rekening houdend met voortdurende bewoning van het pand door belanghebbende en zijn echtgenote en zoon, de leeftijd van belanghebbende en zijn echtgenote en de aankoopkosten van het pand, stelt het Hof de waarde in het economische verkeer van het pand dan ook vast op f 155.000,-.
      5.6. Belanghebbende heeft nog gewezen op het feit dat de inspecteur bij een andere belastingplichtige de aangifte heeft gevolgd met een waardering op 60% van de waarde in het economische verkeer. Het enkel volgen van deze aangifte is echter onvoldoende reden om aan te nemen dat toepassing van het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat ook in het geval van belanghebbende de waardedrukkende factor op 40% gesteld zou moeten worden. In het midden kan dan ook blijven de stelling van de inspecteur dat hij in minstens een viertal andere gevallen wel degelijk heeft gecorrigeerd.
      5.7. Nu de inspecteur een bedrag van f 228.500,- heeft gehanteerd dient het belastbare inkomen te worden verminderd met f 36.750,-, zijnde de helft van f 228.500,- minus f 155.000,-.
      6. Proceskosten
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken en wel tot een bedrag van f 1.065,-, uitgaande van het bedrag van f 710,- vermenigvuldigd met de factor 2 voor proceshandelingen en de factor 1,5 wegens het gewicht van de zaak en de samenhang met de zaak met kenmerk 98/02786.
      7. Beslissing
      Het Hof
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 44.633,-; 
      - gelast de inspecteur het griffierecht ad f 80,- aan belanghebbende te vergoeden en
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van f 1.065,-, te vergoeden door de Staat.
      De uitspraak is vastgesteld op 2 september 1999 door mr. Bijl, Boersma en Den Boer, in tegenwoordigheid van Rietbroek als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
      De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      		a- de naam en het adres van de indiener;
      		b- een dagtekening;
      c-een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht f 315,-. Indien verweerder beroep in cassatie instelt is een griffierecht van f 630,- verschuldigd.
      Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.