Behandeling van het wetsvoorstel Aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk) (23095)
Staten-Generaal — Handelingen 
Datum: 2014-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Wetgeving


(function (window, document, dataLayerName, id) {
 window[dataLayerName] = window[dataLayerName] || [], window[dataLayerName].push({ start: (new Date).getTime(), event: "stg.start" }); var scripts = document.getElementsByTagName('script')[0], tags = document.createElement('script');
 function stgCreateCookie(a, b, c) { var d = ""; if (c) { var e = new Date; e.setTime(e.getTime() + 24 * c * 60 * 60 * 1e3), d = "; expires=" + e.toUTCString() } document.cookie = a + "=" + b + d + "; path=/; Secure" }
 var isStgDebug = (window.location.href.match("stg_debug") || document.cookie.match("stg_debug")) && !window.location.href.match("stg_disable_debug"); stgCreateCookie("stg_debug", isStgDebug ? 1 : "", isStgDebug ? 14 : -1);
 var qP = []; dataLayerName !== "dataLayer" && qP.push("data_layer_name=" + dataLayerName), qP.push("use_secure_cookies"), isStgDebug && qP.push("stg_debug"); var qPString = qP.length > 0 ? ("?" + qP.join("&")) : "";
 tags.async = !0, tags.src = "https://koop.piwik.pro/containers/" + id + ".js" + qPString, scripts.parentNode.insertBefore(tags, scripts);
 !function (a, n, i) { a[n] = a[n] || {}; for (var c = 0; c < i.length; c++)!function (i) { a[n][i] = a[n][i] || {}, a[n][i].api = a[n][i].api || function () { var a = [].slice.call(arguments, 0); "string" == typeof a[0] && window[dataLayerName].push({ event: n + "." + i + ":" + a[0], parameters: [].slice.call(arguments, 1) }) } }(i[c]) }(window, "ppms", ["tm", "cm"]);
 })(window, document, 'dataLayer', 'f8b9eee5-8d9c-4ea1-abd5-83e174f29813');
 
 
 
Direct naar content
Navigatie
Contextinformatie
Publicatie
Acties
Gerelateerde informatie

Menu

U bent nu hier: 
Publicaties
Officiële publicaties

Inloggen

Primaire navigatie

Andere sites binnen Overheid.nl
Home
Uitgebreid zoeken
Mijn abonnementen
Help

Andere sites binnen Overheid.nl

Berichten over uw Buurt
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.

Rondom uw woonadres
Rondom een zelfgekozen adres

Dienstverlening
Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Naar dienstverlening

Beleid & regelgeving
Officiële publicaties van de overheid.

Naar beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

Naar overheidsorganisaties

 
 
 
U bent hier:

Home

Handeling 2002-2003, pag. 803-811

 
 
 

Handeling

Datum publicatie
Organisatie
Vergaderjaar
Vergadernummer
Datum vergadering

18-06-2003

Eerste Kamer der Staten-Generaal

2002-2003

nr. 26, pagina 803-811

02-06-2003

 

 

 
 
 Toon meer van: Extra informatie
 
 

 
 

Informatie over publicatie

 

 

 
 Toon meer van: Gerelateerd
 
 

 
 Publicaties over kamerdossier

Kamerdossier 23095Toon publicaties die dit dossier behandelen

 
 
 Publicaties in vergadering

Behandeling van het wetsvoorstel Aanvulling van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk) (23095)Pagina 803-811
Lijst van besluiten (maandag 2 juni 2003)Pagina 811-812
Ingekomen stukken, met de door de voorzitter ter zake gedane voorstellen (maandag 2 juni 2003)Pagina 812-813
Behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de Elektriciteitswet 1998 ten behoeve van de stimulering van de milieukwaliteit van de elektriciteitsproductie (28665)Pagina 793-803
Presentie en opening (maandag 2 juni 2003)Pagina 793-793

 

 
 
 Geconsolideerde regelgeving

 

 
 
 Publicaties referendum

 

 

 

 

 

Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 50 Kb

Informatie

Gerelateerd

Printen

Delen

 
 
 
Aan de orde is de behandeling van:het wetsvoorstel Aanvulling
van titel 7.1 (Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek met bepalingen
inzake de koop van onroerende zaken alsmede vaststelling en invoering van
titel 7.12 (Aanneming van werk) (23095).De voorzitter:Ik heet de minister van Justitie van harte welkom en ook de hem vergezellende
regeringscommissaris voor het Burgerlijk Wetboek, professor Neleman.De beraadslaging wordt geopend.Voorzitter: JurgensMevrouw Le Poole (PvdA):Voorzitter. Het wetsvoorstel waar wij vandaag over spreken kent een lange
voorgeschiedenis. De minister verwijst er ook naar in de nadere memorie van
antwoord. Daarbij heerste eenstemmigheid over de wenselijkheid van consumentenbescherming
voor kopers van onroerend goed. Over de vraag hoe aan deze bescherming gestalte
te geven bestonden verschillende ideeën. Tot in een laat stadium van
de behandeling in de Tweede Kamer is hierover verschil van inzicht geweest.
Het voorstel dat voorligt is, nadat het is aangenomen door de Tweede Kamer,
in de juridische vakliteratuur uitvoerig bekritiseerd. In deze Kamer zijn
alle woordvoerders, mede geïnspireerd door deze vakliteratuur, in de
schriftelijke voorbereiding uitermate kritisch geweest.Ook de PvdA-fractie heeft forse kritiek geuit. Zo hebben wij nog eens
gevraagd waarom het geen beter idee is om bij de consumentenkoop in notariële
tussenkomst te voorzien, zoals de meerderheid van de Tweede Kamer, aangevoerd
door PvdA-woordvoerdster Willie Swildens, had gewild. Wij hebben ook gevraagd
of het niet beter zou zijn om in het algemeen bij onroerendgoedtransacties
een schriftelijkheidsvereiste te stellen. Waarom is niet geregeld wat minimaal
de inhoud van de koopovereenkomst moet zijn? Wij hebben geconstateerd dat
de bedenktijd die in het wetsvoorstel is voorzien heel kort is in vergelijking
met de bedenktijd in andere wetten in Nederland en andere landen. Wij hebben
geconstateerd dat niet is geregeld dat de koper op de hoogte is van zijn recht
op bedenktijd. Wij hebben gevraagd waarom er geen gelijksoortige bescherming
is voor kopers van woonboten, woonwagens en dergelijke, terwijl de bewoners
daarvan wel huurbescherming krijgen. Waarom, zo vroegen wij, krijgt alleen
de koper bescherming en niet ook de verkoper, die ook een consument kan zijn?
Waarom is een bedenktijd voorzien bij onderhandse executieverkoop?Ook na de uitvoerige beantwoording in twee schriftelijke rondes is een
aantal zaken onduidelijk gebleven. Zo begrijpen wij nog steeds niet, waarom
een bedenktijd van slechts drie dagen gekozen is. We begrijpen wel, dat enige
spoed wenselijk is, maar drie dagen in combinatie met de ontvangsttheorie
van art.3:37 lid 3 BW is wel erg krap vergeleken bij de bedenktijd in andere
wetgeving. De regering zegt in de nadere memorie van antwoord, dat ook in
sommige andere landen sinds kort bedenktijden gelden bij de koop van een woning
door een consument. Zijn die bedenktijden niet langer? Graag krijgen wij deze
keer een antwoord, waaruit blijkt hoe lang die wachttijden zijn. Ook krijgen
wij graag een toezegging dat, als deze wet wordt aangenomen, bij de evaluatie
de vraag naar de wenselijkheid van de verschillen in duur van de bedenktijd
in verschillende wettelijke bepalingen zal worden meegenomen en dat uitvoerig
aandacht zal worden besteed aan de wijze waarop andere westerse landen gestalte
geven aan de bescherming van partijen die niet handelen in beroep of bedrijf
bij onroerendgoedtransacties.Ook de vraag waarom alleen kopers en niet verkopers bescherming verdienen,
is ons inziens onvoldoende beantwoord. Nog afgezien van veranderingen in marktverhoudingen,
doen zich in de praktijk gevallen voor, waarin de verkoper de underdog is.
Ik denk dan aan die gevallen, waarin projectontwikkelaars percelen opkopen
die liggen in een landelijk gebied dat mogelijk ontwikkeld wordt na wijziging
van een bestemmingsplan. Zou de regering mij nog eens kunnen uitleggen waarom
de bescherming van de verkoper in zulk soort gevallen overbodig is?Ook het antwoord op de vraag waarom een bedenktijd vereist is bij onderhandse
executieverkoop, vereist nadere toelichting. De KNB, de Koninklijke notariële
beroepsorganisatie, schetst in een recent faxbericht nog eens de problemen.
Als de koop tijdens de bedenktijd wordt ontbonden, leidt dit tot het opnieuw
opstarten van een veiling met daarbij verplichte openbare aankondiging met
advertentiekosten en een uitstel van minimaal vier weken. De KNB vreest dat
banken niet meer mee zullen werken aan onderhandse verkopen als zij met ontbindende
kopers te maken krijgen. Dit is natuurlijk onwenselijk, omdat een onderhandse
verkoop meer opbrengt dan een executieveiling. Zou de wettelijke bepaling
op dit punt toch niet beter gewijzigd kunnen worden?In de schriftelijke behandeling is de regering aan onze kritiek gedeeltelijk
tegemoetgekomen, in die zin dat zij een aantal toezeggingen heeft
gedaan. Toenmalig minister Korthals heeft toegezegd dat hij activiteiten zal
ontwikkelen om te bevorderen dat het Amsterdamse systeem ook elders op basis
van vrijwilligheid ingang zal vinden. Daarbij zal ook bevorderd worden dat
het publiek voorlichting krijgt over de voordelen van een notariële koopakte
die immers ingeschreven kan worden in openbare registers. Deze minister heeft
verder toegezegd dat hij voor voorlichting zal zorgen, waarmee er op wordt
gewezen dat een langere bedenktijd mag. Hij heeft ook toegezegd te zullen
bevorderen dat consumentenorganisaties voorlichting verzorgen over de bedenktijd
en eveneens te bevorderen dat deskundigen wijzen op het bestaan van bedenktijd.
Ook heeft hij toegezegd te bevorderen dat modelcontracten worden aangepast,
in die zin dat bedenktijd en bevoegdheid van de koper om te ontbinden worden
opgenomen in de modelcontracten, zodat de koper op de hoogte is of in ieder
geval kan zijn van zijn bescherming. De minister heeft verder toegezegd bij
de evaluatie de vraag te betrekken of in het algemeen een schriftelijkheidsvereiste
zal worden ingevoerd voor kooptransacties met betrekking tot onroerende zaken.
Hij zegde daarnaast toe bij de evaluatie aandacht te zullen besteden aan de
vraag of aanvullende eisen moeten worden gesteld aan de inhoud van de koopovereenkomst
en, zo ja, hoe. Graag zien wij dat op zijn minst al deze toezeggingen in dit
plenaire debat worden herhaald. Daarbij horen wij ook graag dat voor zover
de minister aanpassingen in standaardcontracten gaat bevorderen, hij aandacht
besteedt aan de verstaanbaarheid voor de leek. De consument wijzen op zijn
recht op een bedenktijd zal alleen effect kunnen sorteren als dit in duidelijke
taal en letters gebeurt. Graag krijgen wij hierop een reactie van de regering.Deze toezeggingen zijn een voor een min of meer de moeite waard. Zij zullen
er enigszins toe bijdragen dat met name het meer alerte deel van het publiek
op de hoogte is van zijn rechten. Zij zullen er verder toe bijdragen dat in
het kader van de evaluatie verder wordt nagedacht over bepaalde punten die
tot nu toe, helaas, zijn blijven liggen, zoals een algemeen schriftelijkheidsvereiste
voor kooptransacties met betrekking tot onroerende zaken.Tegelijkertijd zijn deze toezeggingen teleurstellend. Met sommige suggesties
van ons en andere fracties lijkt de regering het eens te zijn. Zo zegt de
regering in de nadere memorie van antwoord geen grote bezwaren te zien tegen
eventuele uitbreiding van het schriftelijkheidsvereiste naar koop van onroerende
zaken in het algemeen. De regering zegt dat de gedachte om aanvullende eisen
te stellen aan de inhoud van de koopovereenkomst haar aanspreekt. Aanpassing
van de wet op deze punten is heel eenvoudig. Wat de aanvullende eisen betreft,
behoeft slechts een bepaling toegevoegd te worden, waarin staat dat de minister
van Justitie bij algemene maatregel van bestuur aanvullende eisen kan stellen
aan de inhoud van de koopovereenkomst. Het stellen van aanvullende eisen aan
de inhoud van de overeenkomst is elders in onze wetgeving een bekende figuur.
Wat het schriftelijkheidsvereiste betreft, gaat het alweer om het toevoegen
van één bepaling. Beide toevoegingen zouden een aanzienlijke
verbetering vormen van de juridische kwaliteit van het wetsvoorstel. Het gaat
om technische wijzigingen, niet om politiek controversiële punten. Waarom
is het eigenlijk nodig de evaluatie af te wachten? Wij hebben daarvoor geen
goede argumenten gehoord. Mijn fractie hecht er dan ook sterk aan dat de regering
op deze punten wijzigingen toezegt zonder de evaluatie af te wachten.Tot zover mijn bijdrage in eerste termijn. Wij wachten met belangstelling
de antwoorden van de regering af.Mevrouw Broekers-Knol (VVD):Voorzitter. Voordat ik de opvattingen van de VVD over het wetsvoorstel
uiteenzet, wil ik naar voren brengen dat het niet de keuze van de VVD is geweest
het wetsvoorstel op de valreep tussen een oude en een nieuwe Kamer te behandelen.
Maar het zij zo; wij doen het met genoegen.Men zegt wel eens dat de koop van een huis de belangrijkste aankoop is
die een mens in zijn leven doet. Dit zou moeten betekenen dat die koop voor
de koper, de consument, met de nodige waarborgen is omgeven, maar daaraan
lijkt het nogal te schorten. De regels betreffende de consumentenkoop zijn
namelijk niet van toepassing op de koop van registergoederen en dus niet op
de koop van woningen. Het wetsvoorstel beoogt die bescherming aan de koper
te bieden. Ik zal in de bijdrage van de VVD aan dit debat allereerst kort
stilstaan bij wat men bijna zou kunnen noemen de "levensloop" van dit wetsvoorstel.
Vervolgens zal ik nader ingaan op de consumentenbescherming die door het wetsvoorstel
wordt geboden. Daarna zal ik nader ingaan op de stelsels voor de koop van
onroerend goed die in enkele ons omringende landen gelden. Tot slot zal ik
de visie van de VVD op de consumentenbescherming bij de koop van onroerend
goed ontvouwen.In de nadere memorie van toelichting geeft de minister het zelf aan: aan
het wetsvoorstel is een langdurige voorbereiding voorafgegaan. Gedurende die
lange periode van voorbereiding wisselden de inzichten over de bescherming
van de consument-koper nogal. Dient die bescherming te worden gerealiseerd
door het wettelijk verplicht stellen van een notariële koopovereenkomst
of moet worden gekozen voor een schriftelijke obligatoire overeenkomst met
een bedenktijd? Consumentenorganisaties, de regeringscommissaris en anderen
gaven medio jaren tachtig de voorkeur aan het inschakelen van de notaris.
Later wijzigde de opvatting van onder anderen de consumentenorganisaties en
werd gekozen voor de bedenktijd. Met het wetsvoorstel heeft de regering gekozen
voor een schriftelijke obligatoire overeenkomst met een bedenktijd van drie
dagen.Nog tijdens de behandeling in de Tweede Kamer werd het verschil van inzicht
over de wijze waarop de consument-koper beschermd dient te worden manifest.
Er werd een motie-Swildens-Rozendaal ingediend met als strekking dat voor
de koop van onroerend goed een notariële koopovereenkomst is vereist.
De toenmalige minister van Justitie Korthals, inderdaad VVD, liet aan de Kamer
weten het wetsvoorstel te zullen intrekken, wanneer de motie in stemming zou
worden gebracht. De motie werd daarop ingetrokken.Het wetsvoorstel beoogt de consument-koper van onroerend goed te beschermen.
Die consumentenbescherming is in het wetsvoorstel niet alleen gevonden door
de eis te stellen dat de koop in schriftelijke vorm moet worden
aangegaan, maar ook door ten behoeve van de koper een bedenktermijn van drie
dagen in te voeren. Het wetsvoorstel ziet niet op de bescherming van de consument-verkoper.
Ook de vertegenwoordiger van de PvdA heeft daar zojuist op gewezen. Laten
wij wel wezen: de consument-koper van vandaag is de consument-verkoper van
morgen en ook de consument-verkoper verdient bescherming. Die bescherming
wordt in het wetsvoorstel voor beide partijen geboden door de eis te stellen
dat de obligatoire overeenkomst schriftelijk moet zijn.Maar wat is de mate van bescherming van de drie dagen bedenktermijn? Voor
de consument-verkoper biedt de bedenktermijn geen bescherming. Voor de consument-koper
is de bedenktermijn van drie dagen een wassen neus. In die korte periode is
het nauwelijks of niet mogelijk bouwtechnische deskundigen te raadplegen,
een eventueel milieurapport te laten opmaken en allerhande andere nuttige
c.q. nodige adviezen in te winnen. Zoals ook de minister aanstipt in de nadere
memorie van toelichting is de bedenktermijn van drie dagen er vooral op gericht
dat kopers zich op het laatste moment kunnen ontdoen van impulsaankopen. De
koper die de nacht na het ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst gillend
wakker wordt uit de nachtmerrie van het huis dat als een molensteen om zijn
nek hangt, is ermee geholpen. Maar dat is het dan ook. De koper heeft bovendien
slechts drie nachten voor de nachtmerrie.Kortom, het is niet een echt effectieve vorm van consumentenbescherming.
De bescherming van consument-koper én consument-verkoper zou wél
effectief kunnen worden geboden door de notaris bij de obligatoire koopovereenkomst
in te schakelen. Vanuit zijn opleiding en beroepsplicht is de notaris de aangewezen
deskundige om beide partijen onafhankelijk over de inhoud van de overeenkomst
en al hetgeen daarbij komt kijken te adviseren. Daardoor kunnen bij het opstellen
van de schriftelijke koopovereenkomst zowel de belangen van de consument-koper
als die van de consument-verkoper beschermd worden. Dit systeem is al vele
tientallen jaren gemeengoed in Amsterdam en werkt daar uitstekend en tot tevredenheid
van alle betrokken partijen: kopers, verkopers en makelaars.De minister vreest dat door het inschakelen van de notaris de kosten voor
de aankoop van onroerend goed voor consumenten zullen stijgen als gevolg van
de monopoliepositie van de notaris. Bovendien beperkt de verplichte inschakeling
van de notaris de vrije keuze van de koper: hij kan er niet omheen een bepaalde
functionaris, de notaris, in te schakelen. Uit de daarover beschikbare gegevens
blijkt niet dat het notariaat in Amsterdam misbruik maakt van de positie die
het notariaat daar heeft bij onroerendgoedtransacties. Integendeel, zoals
gezegd, werkt het systeem in Amsterdam goed.Begrijp mij goed, ik sta hier niet om de belangen van de beroepsgroep
van de notarissen te verdedigen. Daartoe is de beroepsgroep zelf mans genoeg.
Wat ik wél sta te verdedigen, is de bescherming van de consument-koper
en ook van de consument-verkoper bij de totstandkoming van een overeenkomst.
Het gaat om bescherming door een jurist, de notaris, die verstand van zaken
heeft, wiens beroepsplicht meebrengt dat hij partijen deskundig voorlicht
en die bovendien in een later stadium sowieso betrokken is bij de transportakte.
En ik bevind mij in goed gezelschap. In de literatuur wordt gepleit voor de
notaris in plaats van de bedenktijd. Ik wijs in dat verband op het artikel
van Croes en het proefschrift van Dammingh. De vraag is of en, zo ja, hoe
de VVD de notariële tussenkomst bij de obligatoire koopovereenkomst van
onroerend goed wil concretiseren. Ik kom daar in het vervolg van mijn betoog
op terug.Hoe is het gesteld met de wettelijke regeling betreffende de koop van
onroerend goed in de ons omringende landen? In de nadere memorie van antwoord
vermeldt de minister op pagina 16 dat in Denemarken, Duitsland, Frankrijk
en Oostenrijk bedenktijden gelden ingeval van de koop van een woning door
een consument. Dit blijkt echter iets anders te liggen. Ik zal dat uiteenzetten
Wij hebben gegevens ontvangen van de Koninklijke notariële beroepsorganisaties.
Daarnaast hebben wij informatie gevraagd aan deskundigen die niet tot deze
beroepsorganisatie behoren. De uitkomst bleek dezelfde. Mijn connecties met
de Leidse universiteit zijn wat dit betreft heel fortuinlijk.In België is de koopovereenkomst vormvrij. De inschrijvingsakte moet
notarieel. In Duitsland is zowel de koopovereenkomst als de transportakte
notarieel. Bij de verkoop door een onderneming aan een consument geldt een
bedenktermijn van 14 dagen voor de consument-koper. Bij de verkoop van consument
aan consument wordt de notaris verplicht ingeschakeld. In Frankrijk is de
koopovereenkomst vormvrij. De inschrijvingsakte moet er notarieel. In Griekenland
moeten zowel de obligatoire koopovereenkomst als de leveringsakte notarieel.
Er volgt inschrijving in de registers. In Italië doet een schriftelijke
koopovereenkomst de eigendom overgaan. Voor werking ten opzichte van derden
is inschrijving van de notariële akte in de registers vereist. In Oostenrijk
is de koopovereenkomst vormvrij. De leveringsakte moet notarieel of onderhands.
In Spanje hoeft noch de koopovereenkomst noch de transportakte notarieel,
maar voor de inschrijving in de openbare registers is een notariële akte
vereist. In Zwitserland moet zowel de koopovereenkomst als de transportakte
notarieel worden vastgelegd. In Groot-Brittannië, Zweden en Denemarken
is de vergelijking wat moeilijker te maken, want deze landen kennen geen notariaat.
In Zweden zijn er meestal twee overeenkomsten, waarbij de tweede de eigendom
doet overgaan; de handtekeningen onder de tweede overeenkomst moeten gelegaliseerd
worden door twee getuigen. Ik denk dat ik hiermee mijn opsomming kan beëindigen.In ieder geval is duidelijk dat de bedenktermijnen waarnaar verwezen wordt
op pagina 16 van de nadere memorie van antwoord, niet direct gesignaleerd
zijn. Het moge duidelijk zijn dat het door de regering voorgestelde systeem
van een bedenktijd in plaats van notariële tussenkomst voor de koop van
een onroerend goed minder conform de wettelijke regelingen in de ons omringende
landen is dan de minister het doet voorkomen in de nadere memorie van antwoord.Waar leidt dit alles nu toe? De PvdA en in de schriftelijke vragen het
CDA hebben het idee naar voren gebracht van het minimumcorpus, ofwel aanvullende
eisen stellen aan de inhoud van de koopovereenkomst. Ik heb
daaruit begrepen dat de schriftelijke overeenkomst aan een aantal verplichte
vereisten moet voldoen die meer omvatten dan slechts de koopprijs, partijen,
object, datum en dergelijke. Zoals gezegd, het zijn aanvullende eisen. Uit
de nadere memorie van toelichting leid ik af dat de minister deze suggestie
niet tot de zijne maakt. Ik ben het met hem eens, dat dit inderdaad niet de
weg is die wij moeten bewandelen. Is een koopovereenkomst waarover tussen
beide partijen wilsovereenstemming bestaat en waarvoor de drie dagen bedenktermijn
is verstreken, bijvoorbeeld opeens ongeldig als de notaris bij het opstellen
van de transportakte vaststelt dat niet aan het minimumcorpus is voldaan?
De weg van het minimumcorpus – ik hanteer de terminologie die al eerder
door de vertegenwoordiger van het CDA is gebruikt – lost naar de mening
van de VVD niets op.De VVD pleit voor de tweewegenleer. In het bestuursrecht is dat een bekend
begrip, maar ik voer het nu in als noviteit met een geheel andere inhoud in
het burgerlijk recht. Wat houdt de tweewegenleer dan in? Het lijkt de VVD
een goede gedachte om in de wet op te nemen dat er twee mogelijkheden zijn
bij de koop van onroerend goed door een consument. Er kan gekozen worden uit
twee wegen. De ene weg is de notariële schriftelijke koopovereenkomst;
dan geldt geen bedenktermijn, want er is dan al voldoende bescherming voor
de consument, ook voor de consument-verkoper. De andere weg is de "gewone"
schriftelijke koopovereenkomst met bedenktijd. Maar dan zou de VVD een reële
bedenktijd willen bepleiten, namelijk ongeveer zeven dagen in plaats van de
drie dagen waarvan wij hebben vastgesteld dat je daar niet veel mee kunt.
Mijn fractie wacht de beantwoording door de minister met buitengewone belangstelling
af.De heer Van de Beeten (CDA):Voorzitter. In de nadere memorie van antwoord heeft de minister nog eens
uitvoerig de voorgeschiedenis van dit wetsvoorstel geschetst, toegespitst
op het politiek en rechtspolitiek belangrijke punt van de keuze voor de bedenktijd
en tegen de verplichte inschakeling van de notaris. Mijn bijdrage aan het debat van vandaag begin ik met enkele opmerkingen
en vragen op dit punt. Daarna wil ik enkele aspecten aansnijden die te maken
hebben met de deugdelijkheid van het wetsvoorstel. In het derde deel van mijn
bijdrage stel ik enkele onderwerpen aan de orde met het doel om in deze plenaire
behandeling de puntjes op de i te zetten over de uitleg van enkele wetsbepalingen.
Ik sluit mijn bijdrage af met een voorlopige conclusie.In de eerste plaats dus de politieke keus voor de bedenktijd. Het dominante
motief voor de bedenktijd is consumentenbescherming. De vraag is echter, op
welk punt de bedenktijd de consument bescherming biedt. In de nadere memorie
van antwoord wijst de minister erop, dat in de loop van de tijd het accent
in de discussie over de consumentenbescherming bij koop van onroerend goed
verschoof. De minister noemt de redenen daarvoor: de tweezijdige bemiddeling
werd afgeschaft, model koopcontracten werden ontwikkeld in overleg met organisaties
van belanghebbenden en consumentenorganisaties en andere adviseurs speelden
een steeds belangrijkere rol bij de voorlichting van kopers. De nadere memorie
zegt dan: "Bovendien bleek, aldus de consumentenorganisaties, dat het zwaartepunt
van de problemen achteraf niet lag bij punten in juridische sfeer waar de
notaris mogelijk problemen had kunnen voorkomen, maar bij verborgen gebreken,
hoger dan voorziene kosten van het herstel van bestaande gebreken, meer dan
voorziene hinder (burenoverlast) e.d."Ik kan dit standpunt van de consumentenorganisaties onderschrijven, maar
ik vermag niet in te zien dat deze zeer relevante praktische aspecten van
de koop van onroerend goed dwingen tot de conclusie dat er een bedenktijd
moet komen, te meer daar deze bedenktijd slechts drie dagen bedraagt. Ik zie
slechts één concreet beschermend effect van de bedenktijd en
dat is bescherming tegen een overhaaste beslissing. De minister betoogt in
dit verband dat kopers ook al voor het sluiten van de koopovereenkomst –
de bedenktijd gaat immers pas in, nadat de akte door beide partijen is getekend
en aan de koper ter hand is gesteld – de gelegenheid hebben om zich
van deskundig advies te voorzien, onder andere op het punt van de bouwkundige
toestand van een woning of het risico van bodemvervuiling. Dit argument snijdt
naar mijn mening om verscheidene redenen geen hout.In de eerste plaats betekent inschakeling van een deskundige dat een koper
kosten moet maken. Ik acht het uiterst onwaarschijnlijk dat een consument
al kosten gaat maken voor een bouwkundig of een milieukundig onderzoek, indien
onzeker is of de koop wel gesloten wordt. In de tweede plaats hebben ook bouwkundigen
en milieudeskundigen tijd nodig om een onderzoek te verrichten en vervolgens
op een deugdelijke manier te rapporteren. Zelfs als een koper de kosten van
een dergelijk onderzoek al zou maken vóórdat een koopakte tot
stand is gekomen, is het onwaarschijnlijk dat de drie dagen bedenktijd voldoende
is om vervolgens aan de hand van een deskundig advies te besluiten al dan
niet tot ontbinding van de koop over te gaan.Ik zie dus geen reden om terug te komen van mijn stelling: de bedenktijd
beschermt uitsluitend tegen een impulsaankoop en meer niet. Ik geef toe dat
dit op zich winst is ten opzichte van het huidige recht, maar ik constateer
dat het niet tegemoet komt aan de problemen die de consumentenorganisaties
signaleren, namelijk inzake verborgen gebreken, hogere dan voorziene kosten
van herstel van bestaande gebreken en meer dan voorziene hinder e.d. Het ter
vermijding daarvan benodigde onderzoek vergt een veel langere bedenktijd,
ook meer dan vijf of acht dagen die wel eens is genoemd; zelfs de veertien
kalenderdagen voor koop op afstand van financiële diensten zou nog wel
eens aan de krappe kant kunnen zijn. Een dergelijk lange termijn zou echter
voor de verkoper buitengewoon bezwarend zijn en ligt dus niet voor de hand.De conclusie moet dan ook zijn dat het niet goed mogelijk is om een consument
zo vergaand te beschermen, dat deze in staat is voorafgaand aan het sluiten
van de koopovereenkomst respectievelijk voorafgaand aan het einde van de bedenktijd
zich een goed beeld te vormen van de bouwkundige en milieukundige toestand
van de woning die hij of zij denkt te kopen. Aan de minister kan worden toegegeven dat ook de notaris daarin geen verandering
brengt, ook niet als hij verplicht zou worden ingeschakeld bij de totstandkoming
van de koopovereenkomst. Dat ligt echter een slag anders wanneer het gaat
om de juridische consequenties van regelingen die in de koopovereenkomst zijn
opgenomen of er juist niet in zijn opgenomen. Daarbij gaat het vaak om gebreken,
onderhoud en milieuaspecten.Het model van de Raad voor onroerende zaken, het model koopcontract dat
ook door bijvoorbeeld door de Nederlandse Vereniging van makelaars wordt gehanteerd,
bevat op dit punt clausules die voor de consument niet bepaald eenvoudig te
lezen zijn. Dat geldt zelfs voor makelaars. Dat brengt mij dan ook bij de
vraag of, aangezien noch de notaris, noch de makelaar praktische problemen
als vaststelling van verborgen gebreken en andere risico's kan oplossen, hij
de koper dan toch ten minste adequate voorlichting zou kunnen geven over de
inhoud van het contract en met name over de juridische consequenties ervan.
Het is toch wel van enig belang of een koper een koopcontract tekent dat,
als er gebreken worden geconstateerd, in ieder geval geen juridische belemmeringen
opwerpt om verhaal te halen bij de verkoper.Het laatste klemt te meer, omdat de wet weliswaar een schriftelijke overeenkomst,
en nog meer specifiek: een door beide partijen ondertekende akte, als eis
stelt, maar over de inhoud van die akte niets voorschrijft. Het kan dus gaan
om een zeer summiere overeenkomst. De notaris zou de koper kunnen wijzen op
de consequenties daarvan en de koper uitleg kunnen geven over de betekenis
van de regels van aanvullend recht die de koop zullen beheersen. Ik kom op
dat aspect van de inhoud van de akte nog te spreken onder het chapiter van
de deugdelijkheid van dit wetsvoorstel.Een belangrijk argument tegen een verplichte inschakeling van de notaris
is de beperking van de keuzevrijheid van de consument en de kostenverhoging
die het gevolg zou zijn van die verplichte inschakeling. In het nader voorlopig
verslag heb ik de minister de vraag voorgelegd of uit die door hem geopperde
bezwaren de conclusie moet worden getrokken dat de MDW-operatie betreffende
het notariaat is mislukt, omdat dan kennelijk de door het laatste kabinet-Kok
beoogde concurrentie tussen notarissen onderling niet tot stand is gekomen.Tegen deze door mij geopperde conclusie heeft de minister zich vervolgens
fervent geweerd in de nadere memorie van antwoord met een verwijzing naar
zijn brief van 19 februari 2003 aan de Tweede Kamer naar aanleiding van het
rapport van de commissie Monitoring notariaat. De minister stelt dat de consument
grotere keuzemogelijkheden heeft gekregen, dat de toegankelijkheid is toegenomen
en dat het in financieel opzicht voor de consument loont om te kiezen vanwege
de tariefdifferentiatie. Uit het eindrapport van de commissie Monitoring notariaat
kan ook worden afgeleid dat er in toenemende mate door kopers wordt onderhandeld
met de notarissen over de te hanteren prijs van de transport- en hypotheekakte,
zij het – dat moet volledigheidshalve wel worden opgemerkt – dat
dit bij kopers in het lagere segment van de markt het minst is toegenomen.De minister zegt in de nadere memorie van antwoord, op pagina 6 onderaan
en pagina 7 bovenaan, dat de notaris vanwege de verdergaande dienstverlening
een vergoeding zal vragen voor de extra werkzaamheden, zodat de totale kosten
voor de koper van een woning hoger zullen worden dan thans het geval is. Daar
voegt de minister nog aan toe dat zo'n ontwikkeling van stijgende tarieven
niet wordt gemitigeerd, doordat de consument ervoor kan kiezen zich door een
andere beroepsbeoefenaar te laten bijstaan. Het komt mij voor dat de minister –
dat is met name bij dit weer gevaarlijk – zich hier toch op glad ijs
bevindt. Men kan moeilijk volhouden dat er enerzijds een grote mate van tariefdifferentiatie
is ontstaan door onderhandelende kopers en dat de verplichte inschakeling
van de notaris bij het sluiten van de koopovereenkomst in totaal tot hogere
kosten anderzijds zal leiden. De onderlinge concurrentie tussen notarissen
moet er toch voor kunnen zorgen dat de kosten van koop plus hypotheek plus
transport niet hoger zullen uitpakken dan de kosten van hypotheek plus transport.Ik geef op zichzelf toe dat de verplichte inschakeling van de notaris
bij de koop tot extra werkzaamheden zal leiden. Hij zal met name voorlichting
moeten geven aan de koper; maar ook aan de verkoper. Waar het gaat om recherchewerk
is dat alleen maar een verschuiving in de tijd, omdat dat bij transport so
wie so moet plaatsvinden. Ik zou mij zelfs kunnen voorstellen dat een verplichte
inschakeling van de notaris ertoe leidt dat de kosten van de koopovereenkomst
tussen de koper en de verkoper gedeeld zullen worden, juist ook omdat de notaris
mede de verkoper adviseert. In ieder geval zal dat een punt van onderhandeling
worden tussen koper en verkoper.Kortom, het standpunt van de minister op dit onderdeel van het debat maakt
op mij geen consistente indruk. Ik zou de minister dan ook willen uitnodigen
overtuigend te beargumenteren waarom de verplichte inschakeling van de notaris
bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zo ongewenst is als hij tot
dusverre heeft volgehouden.Ik kom thans bij de aspecten die de deugdelijkheid van het wetsvoorstel
betreffen. Dat is ten eerste het schriftelijkheidsvereiste en de invulling
daarvan. Op zichzelf is het stellen van de eis van een schriftelijke overeenkomst
een element dat zowel de koper als de verkoper meer zekerheid biedt. Ik moet
echter constateren dat de op zichzelf door alle partijen gewenste grotere
zekerheid in de vorm van de schriftelijke overeenkomst uitloopt op juist een
toegenomen rechtsonzekerheid. In de wet zelf is niet te vinden wat precies
in de akte moet komen te staan. Desgevraagd heeft de minister geantwoord dat
dit in ieder geval zaken moeten zijn zoals object, prijs en de personalia
van koper en verkoper. Voor de hand liggend noemt hij dan vervolgens bedingen
over de zakenrechtelijke toestand, obligatoire beperkingen, publiekrechtelijke
beperkingen, financiering, garanties, bouwtechnische toestand etc. Voor de
hand liggend, maar niet verplicht, alhoewel ze voor in ieder geval de koper
van grote betekenis zullen zijn. Desgevraagd heeft de minister ook nog geantwoord,
dat het naar zijn mening niet noodzakelijk is om de leveringstermijn, de hoegrootheid
van het perceel, of de prijs kosten koper dan wel vrij op naam is en de verdeling
van de koopprijs over onroerende zaken en meeverkochte roerende
zaken in die akte te vermelden, omdat dit geen kernbepalingen zijn. Het schriftelijkheidsvereiste
in dit wetsvoorstel eist dus niet, dat deze elementen in de koopakte worden
vermeld.Dit antwoord is buitengewoon onbevredigend en leidt mijns inziens ook
tot een belangrijke, zo niet onaanvaardbare mate van rechtsonzekerheid. Bij
transacties van onroerend goed is de leveringstermijn een buitengewoon belangrijk
aspect. Ook duidelijkheid over de hoegrootheid van het perceel en over de
vraag of de uitgedrukte prijs er een is kosten koper dan wel vrij op naam
acht ik toch echt van wezenlijke betekenis bij een wetsvoorstel dat het schriftelijkheidsvereiste
vastlegt ten behoeve van consumentenbescherming. De reactie van de minister
in de nadere memorie van antwoord laat zoveel ruimte voor debat over de vraag
of een schriftelijk opgemaakt stuk nu wel of niet een akte is in de zin van
dit wetsvoorstel, dat er in de praktijk veel procedures en veel onzekerheid
voor consumenten uit zullen voortvloeien.Verderop zegt de minister in de nadere memorie van antwoord, dat ook bij
het verplicht opnemen van bedingen in de akte op de genoemde punten geschillen
zullen optreden, omdat achteraf verschillende interpretaties denkbaar zijn.
Indien de koopakte door de notaris zou worden opgesteld, lijkt mij dat risico
al aanzienlijk geringer. Bovendien is het altijd beter om een akte te hebben
waarin de belangrijkste punten tenminste minimaal geregeld zijn, dan wanneer
er niets geregeld is over wezenlijke zaken zoals leveringstermijn, prijs kosten
koper etc. Het gaat hierbij immers om een wetsvoorstel dat consumentenbescherming
beoogt. Voorlichting, zoals de minister in de nadere memorie van antwoord
oppert, is daarvoor echt geen oplossing.De conclusie dringt zich dan ook op dat de onzekerheid over de inhoud
van de akte – en die schriftvorm is een noodzakelijke voorwaarde voor
hanteerbaarheid van de bedenktijd – die bedenktijd ondermijnt. Indien
immers achteraf vastgesteld zou worden, dat de opgemaakte akte geen afdoende
schriftelijke overeenkomst is, is er ook na ommekomst van de bedenktijd niet
een beide partijen bindende koopovereenkomst tot stand gekomen. Het is geen
grote opgave om situaties te bedenken waarin hetzij de koper, hetzij de verkoper
straks zich erop zal beroepen dat de akte niet voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste
en daarom de bedenktijd van drie dagen nog in het geheel niet was gaan lopen.
Ik meen dan ook, dat de wet zelf hier volstrekte duidelijkheid had behoren
te bieden.Die rechtsonzekerheid is ook aan de orde bij de samenhang die er bestaat
tussen dit wetsvoorstel en de Aanpassingswet richtlijn inzake elektronische
handel. Die richtlijn biedt de lidstaten de mogelijkheid om overeenkomsten
die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken,
integraal uit te zonderen van de mogelijkheid om zo'n overeenkomst ook langs
elektronische weg te sluiten. De Nederlandse regering heeft bij de implementatie
van de richtlijn in de genoemde Aanpassingswet ervoor gekozen om van die uitzonderingsmogelijkheid
géén gebruik te maken.Wel is er een, wat de minister noemt, veiligheidsklep in de Aanpassingswet
opgenomen. Indien een koper of verkoper van onroerend goed meent dat in de
concrete situatie de aard van de overeenkomst zich verzet tegen de totstandkoming
van de koopovereenkomst langs elektronische weg, dan kan zo'n koper of verkoper
dit in de procedure stellen en proberen te bewijzen. Ik vind dat buitengewoon
ongelukkig. Ook in de verbintenisrechtelijke sfeer dient er met betrekking
tot onroerend goed – dat klemt te meer in de sfeer van de koop door
consumenten – optimale rechtszekerheid te worden geboden. Nu de Aanpassingswet
ertoe leidt dat er op dit punt een gat valt in de rechtszekerheid voor kopers
en verkopers van woningen, meen ik dat het schriftelijkheidsvereiste in dit
wetsvoorstel nog verder ondergraven wordt dan al het geval was vanwege de
onzekerheid over de minimale inhoud van de akte.Ook al zegt de minister in de nadere memorie van antwoord dat een poging
tot gebruikmaken van die veiligheidsklep in de praktijk slechts bij hoge uitzondering
succesvol zal zijn, het lijkt mij toch dat juist bij consumentenkoop van onroerend
goed die veiligheidsklep simpelweg niet mogelijk zou moeten zijn. Ik zou de
minister dan ook willen vragen daar nog eens nader op in te gaan.Een derde aspect dat de deugdelijkheid van het wetsvoorstel raakt, betreft
de combinatie van koop van grond en aanneming van werk. In het nader voorlopig
verslag had ik er al op gewezen dat zich bij koop-aannemingsovereenkomsten
vaak de situatie voordoet, dat de aannemer een andere persoon of rechtspersoon
is dan de verkoper van de grond. Het kan dan gaan om rechtspersonen die tot
dezelfde groep vennootschappen behoren, maar dat hoeft niet zo te zijn. Denkbaar
is dat in het kader van publiek-private samenwerking een gemeente grond verkoopt
aan een aannemer die zich verplicht tot de bouw van de woning op grond van
een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en die aannemer. Zo'n samenwerkingsovereenkomst
creëert dan wellicht nog het verband dat bedoeld wordt in artikel 7.12.16,
lid 3, maar indien een dergelijke rechtsbetrekking niet bestaat of indien
in termen van zeggenschap een ver verwijderd verband bestaat tussen de vennootschap
waarvan de grond wordt gekocht en de vennootschap waarmee de aannemingsovereenkomst
wordt getekend, schiet de voorgestelde regeling zo op het oog tekort.Dat klemt te meer indien de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst
op verschillende tijdstippen worden gesloten. Stel dat de koopakte eerder
ter hand wordt gesteld dan de aannemingsovereenkomst, begint de bedenktijd
voor de koopovereenkomst dan toch al te lopen na terhandstelling van de koopakte
of pas na terhandstelling van de aannemingsovereenkomst? En wat indien de
aannemingsovereenkomst vier dagen na het ter hand stellen van de koopakte
wordt gesloten en aan de koper ter hand wordt gesteld? Hoe ligt dit indien
verkoper en aannemer niet dezelfde persoon c.q. rechtspersoon zijn? Op deze
vragen, die deels expliciet, deels impliciet, al in de stukken aan de orde
zijn gesteld, biedt de tekst van de wet geen antwoord. Ook hier dus een belangrijk
element van rechtsonzekerheid dat nu juist bij deze nieuwe wet ter bescherming
van de consument zou moeten worden weggenomen.Ik kom thans toe aan het derde deel van mijn bijdrage. Ik spreek over enkele onderwerpen waarbij wellicht nog de puntjes op de i gezet
kunnen worden. Ik wil steun betuigen aan de door de PvdA-fractie geuite wens
om het schriftelijkheidsvereiste ook buiten consumentenkoop van toepassing
te laten zijn op onroerendgoedtransacties. Collega Le Poole, die vandaag en
morgen haar zwanenzang zingt en die wij straks node zullen missen, heeft dat
in haar bijdrage herhaald. Ik teken daarbij aan dat bij dergelijke meer bedrijfsmatige
transacties mijn opmerkingen over de gewenste rechtszekerheid met betrekking
tot de inhoud van de akte in mindere mate een rol spelen, maar zij zijn zeker
wel relevant voor transacties in de sfeer van detailhandel en horeca. Daar
worden nog wel eens zaken gedaan op de achterkant van een bierviltje.Verder spreek ik mijn steun uit aan het betoog van de minister in zijn
reactie op het standpunt van mr. Loos inzake de verbouwing. Met de minister
ben ik van mening dat ook bij een verbouwing een werk van stoffelijke aard
tot stand wordt gebracht. Mr. Loos meende dat bij een verbouwing alleen sprake
is van een bewerking en dus een verandering. Mijns inziens moet goederenrechtelijk
gezien het standpunt zijn dat bij onderhoud aan een bestaand pand geen nieuw
werk tot stand wordt gebracht, doch dat bij een verbouwing het bestaande nu
juist wordt veranderd en er dus noodzakelijkerwijze een nieuw werk tot stand
komt.Uiteraard is er dan nog een grijs gebied tussen onderhoud en verbouwing,
doch mij lijkt dat de praktijk daar wel uitkomt. Het enkel vervangen van een
deur in een woning zal gemakkelijk onder onderhoud kunnen worden begrepen,
doch het vervangen van enkele deuren in bijvoorbeeld een groter aantal woningen
zal dan spoedig als renovatie kunnen worden gezien, dus ook als het tot stand
brengen van werk van stoffelijke aard. Gaarne een reactie van de minister
op dit onderdeel.Mij is niet geheel duidelijk wat de minister precies heeft willen antwoorden
op het punt dat door mr. Loos aan de orde is gesteld met betrekking tot het
toezicht namens de opdrachtgever op de werkzaamheden van de aannemer. Enerzijds
zegt de minister – pagina 11 van de nadere memorie van antwoord –
dat in alle ons omringende landen onder vooropstelling van de eigen verantwoordelijkheid
van de aannemer de mogelijkheid van toerekening aan de opdrachtgever van falend
toezicht tijdens de uitvoer van het werk algemeen wordt afgewezen. Anderzijds
merkt de minister op dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid
voor gebreken die de toezichthouder van de opdrachtgever op het tijdstip van
oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.De minister merkt op dat de in deze wet neergelegde regel een verbijzondering
is van artikel 6:89. Die bepaling behelst dat de schuldeiser op een gebrek
in de prestatie geen beroep meer kan doen indien hij niet binnen bekwame tijd
nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken,
heeft geprotesteerd. Een vergelijkbare regel vinden wij ook in artikel 23,
lid 1, van Boek 7.Ik behoud – met mr. Loos – mijn bedenkingen bij de bepaling
in dit wetsvoorstel. In de eerste plaats wijkt Nederland hiermee dus af van
de ons omringende landen. In de tweede plaats zijn de artikelen 6:89 en 7:23
mijns inziens sterk subjectief gekleurd. Dat betekent dat het hier gaat om
de positie van de schuldeiser zelf. Het gaat om diens waarneming en diens
mogelijkheden tot waarneming. In artikel 7:23 van Boek 7 gaat het dan bovendien
ook nog in het bijzonder om de onderzoeksplicht van de koper. Uit de omstandigheid
dat een koper een deskundige heeft ingeschakeld, kan mijns inziens op zichzelf
niet worden geconcludeerd dat hij een onderzoeksplicht heeft. Hooguit kan
daaruit worden afgeleid dat de koper meer heeft willen doen onderzoeken dan
waartoe hij zelf in staat was en daartoe een deskundige heeft ingeschakeld.
De grondslag voor de inschakeling van de deskundige is dan dus niet te vinden
in een onderzoeksplicht, doch in de behoefte aan extra zekerheid bij de koper
zelf. Een vergelijkbare situatie is mijns inziens aan de orde bij de opdrachtgever
en de aannemer. Dat zou slechts anders zijn indien de aannemer van zijn kant
zou hebben bedongen dat de koper zich door een deskundige moet laten bijstaan
en deze ook onderzoek moet laten doen naar de kwaliteit van het door de aannemer
op te leveren werk. Indien een opdrachtgever echter onverplicht en geheel
ten behoeve van de eigen gemoedsrust een toezichthouder inschakelt, zie ik
in redelijkheid geen rechtsgrond voor vermindering van de aansprakelijkheid
van de aannemer.Uiteraard laat dat onverlet dat de aannemer ontslagen is en blijft van
aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever zelf op het tijdstip
van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Ik teken hierbij verder
aan dat de zaak anders komt te liggen indien de door de opdrachtgever ingeschakelde
toezichthoudende deskundige niet slechts rapporteert aan diens opdrachtgever,
maar ook directievoerende taken verricht. In dat geval zal immers de toezichthoudend
deskundige – al dan niet na overleg met zijn principaal – namens
de opdrachtgever aan de aannemer instructies kunnen geven. In het geval van
zo'n instructiebevoegdheid ligt het meer voor de hand om de deskundige als
directievoerend aan te merken en hetgeen hij heeft kunnen waarnemen of redelijkerwijs
heeft moeten waarnemen, is dan aan de opdrachtgever toe te rekenen. Indien
de deskundige uitsluitend namens opdrachtgever toestemming mag geven voor
meer- of minderwerk, is al de vraag of sprake is van directietoezicht. Ik
verneem graag van de minister of hij het eens kan zijn met deze nuancering
ten aanzien van artikel 7.12.7a, lid 3.En dan tot slot, onder het chapiter varia, nog een vraag met betrekking
tot de Algemene termijnenwet. Is deze ook van toe passing ingeval partijen
een langere bedenktijd dan de wettelijke overeenkomen? De Algemene termijnenwet
is immers niet van toepassing op geconvenieerde termijnen. Dat kan aanleiding
geven tot praktische discussies.Mijnheer de voorzitter. De voorlopige conclusie van mijn fractie is dat
de rechtspolitieke keus voor de bedenktijd in combinatie met het schriftelijkheidsvereiste
en de keuze tegen de verplichte inschakeling van de notaris verre van optimaal
is. Vanuit het oogpunt van rechtsbescherming van de consument en met name
rechtszekerheid voor koper en verkoper van woningen, wordt met dit wetsvoorstel
een in een aantal opzichten ondeugdelijke regeling tot stand gebracht.De minister rept in zijn nadere memorie van antwoord van een evaluatie
en een mogelijke bijstelling van deze wet op basis van de ervaringen
die dan over een aantal jaren zullen zijn opgedaan. In de drie jaar dat ik
hier nu zit, ben ik al menige toezegging van een evaluatie tegengekomen. Zelfs
in zo'n korte tijd raakt dat dus enigszins afgestompt. Ik heb dan ook moeite
met het experimentele karakter dat de minister aldus aan dit wetsvoorstel
geeft. Het belang van de rechtszekerheid weegt voor de CDA-fractie bijzonder
zwaar. Alhoewel wellicht gesteld kan worden dat het voorstel in ieder geval
een verbetering met zich brengt ten opzichte van de huidige regeling –
enige bescherming tegen impulsaankopen – wegen de gesignaleerde nadelen
en met name het punt van rechtsonzekerheid voor mijn fractie zeer zwaar. Wij
zullen dan ook met meer dan intellectuele belangstelling de beantwoording
van de zijde van de regering afwachten.De heer Holdijk (SGP):Voorzitter. Het wetsvoorstel strekt er, wat de aanvulling van titel 7.1
betreft, vooral toe, te voorzien in de alom als onwenselijk gevoelde leemte
in het huidige BW ten aanzien van de bescherming van consumenten die een woning
kopen. Op dit gedeelte van het wetsvoorstel zal ik mijn bijdrage aan deze
gedachtewisseling namens de fracties van SGP en ChristenUnie dan ook toespitsen.
De aanneming van werk – een term die qua reikwijdte de aanneming van
bouwwerken ver overschrijdt – zal ik dan ook slechts terloops ter sprake
brengen. Wat de overeenkomsten tot aanneming van bouwwerken betreft, zal de
voorgestelde wettelijke regeling naar verwachting slechts beperkte betekenis
hebben. Deze overeenkomsten zijn en blijven vrijwel steeds beheerst door algemene
voorwaarden, zoals de Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering
van werken 1989 en de Algemene voorwaarden voor aannemingen in het bouwbedrijf
van 1992. In 1992 is voor de aanneming van werk de regeling van het oude BW
blijven gelden en is deze overgebracht naar, wat ik maar noem, het sterfhuis
Boek 7A, de artikelen 1639 e.v.Wat betreft de aanvulling van titel 7.1 werden de artikelen 2, 3 en 8
in 1992 reeds gereserveerd. Het wetsvoorstel doet nu een poging om deze open
plekken in te vullen. Deze aanvulling van titel 7.1 mag wellicht het meest
kwestieuze onderdeel van het wetsvoorstel worden genoemd.Het wetsvoorstel, ingediend in 1993, onder eerste verantwoordelijkheid
van de toenmalige minister van Justitie, de heer Hirsch Ballin, kent een lange
geschiedenis én voorgeschiedenis, waarop ik thans niet behoef in te
gaan, maar die wel zeer bepalend is geweest voor het "product" dat aan de
Eerste Kamer is voorgelegd. Na de ministers Sorgdrager en Korthals is deze
minister inmiddels de vierde minister van Justitie die zich met het voorstel
heeft beziggehouden.Ik meen te mogen concluderen dat uit de parlementaire behandeling van
het wetsvoorstel zowel aan de overzijde als in deze Kamer duidelijk is geworden
dat de gekozen vorm van bescherming van de particuliere koper van een woning
niet de voorkeur van beide Kamers geniet. Dat is door de voorafgaande sprekers
alleen maar bevestigd.De uiteindelijke vorm van bescherming heeft, na de nodige politieke compromissen,
gestalte gekregen via het vormvereiste van de koopakte en een bedenktijd van
drie dagen in artikel 2, aangevuld met de mogelijkheid van inschrijving van
de koopakte in de openbare registers, de zogenaamde Vormerkung of priority
note van artikel 3, met in de allerlaatste fase van het wetgevingsproces aan
de overzijde nog een speciale voorziening in het tweede lid van dit artikel.
Artikel 7:3, dat dient ter waarborging van kopers recht op levering, sluit
in feite aan op artikel 3:17 lid 2 BW en levert een voorbeeld van persoonlijke
rechten die, teneinde derdenwerking te krijgen, kunnen worden gepubliceerd
omdat een bijzondere wetsbepaling dit toestaat, zoals dat in artikel 3:17
geformuleerd is.Om nog even bij artikel 7:3 te blijven: dit artikel schept overigens de
mogelijkheid tot publicatie van een koopovereenkomst voor álle kopers
van registergoederen, dus ook die van niet-woningen en overeenkomsten betreffende
te boek gestelde schepen en luchtvaartuigen. Ook de huurkoper kan, gelet op
artikel X van wetsvoorstel 24212 – op dit ogenblik is afgezien van verdere
behandeling van dit wetsvoorstel – de Vormerkung stellen. De aantekening
in de openbare registers, die in feite een vorm van kopersbeslag is, kan aldus
een vrij brede toepassing krijgen. Anderzijds kent de regeling ook weer merkwaardige
beperkingen. Als bijvoorbeeld de verkoper nog geen eigenaar is van het verkochte –
men denke aan zogenoemde ABC-transacties – zal de gehele regeling van
de Vormerkung niet van toepassing (kunnen) zijn. Het wetsvoorstel staat immers
niet toe dat de uiteindelijke koper (C) een aantekening plaatst ten laste
van de eigenaar (A). Voor de bouwpraktijk is deze vorm van kopersbescherming
derhalve van gering belang.Een schakel tussen artikel 3 en artikel 2 ligt in het al genoemde tweede
lid van artikel 3. Gedurende de bedenktijd kan inschrijving slechts plaatsvinden
indien de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een in Nederland gevestigde
notaris. Om de aldaar bedoelde mogelijkheid te kunnen benutten, is inschakeling
van een notaris bij de opstelling van de koopakte derhalve verplicht.Uit het helaas op 19 december 2001 ingetrokken amendement van het Tweede
Kamerlid Swildens-Rozendaal c.s. blijkt dat een meerderheid van de Tweede
Kamer koos voor een alternatieve vorm van kopersbescherming, namelijk door
ook buiten het geval van artikel 3, lid 2, inschakeling van de notaris verplicht
te stellen. De toenmalige minister wilde daar niet van weten en de huidige
minister, zo is inmiddels duidelijk geworden, evenmin.Alle argumenten pro en contra de voorkeur van de Tweede Kamer en, zo is
mijn indruk, ook van deze Kamer zijn tijdens de parlementaire behandeling
uitvoerig uitgewisseld en het is derhalve de vraag of de ene partij de andere
in dit stadium van de gedachtewisseling nog zal weten te overtuigen of op
andere gedachten kan brengen. Toch zal ik een poging wagen. De minister wil
blijkens de nadere memorie van antwoord zowel om ideologische motieven als
vanwege praktische bedenkingen niet weten van het voorkeursalternatief dat
eerder in het wetgevingsproces nadrukkelijk in beeld was. Het ideologische
argument is dat van de soevereiniteit van de consument, die behoefte heeft
aan een grotere keuzevrijheid en meer ruimte wenst voor het zelf dragen van
verantwoordelijkheid. De praktische bezwaren zijn in hoofdzaak dat het voorkeursalternatief
een monopoliepositie voor de notaris zou creëren, zulks ten nadele van
de belangen van andere beroepsgroepen of adviseurs, en dat de
kosten voor de consument zouden stijgen. Ik vatte de bezwaren hiermee samen.Op beide typen argumenten ga ik kort in. "Aangaande de soevereine, zelfbewuste
consument merk ik op dat ik het met de minister eens ben dat deze geen deskundige
opgedrongen moet worden die hij of zij in het geheel niet nodig vindt", dit
zijn de woorden van de minister in de nadere memorie. Er zijn nog altijd kopers
en verkopers die de aan- of verkoop van een woning geheel zelfstandig behartigen.
Zij nemen in reële zin hun verantwoordelijkheid dus pas écht.
Dertig à veertig jaar geleden gold dat zelfs nog voor verreweg het
merendeel van de kopers en verkopers. Maar ook toen wist iedereen dat hij
voor de voltooiing van de transactie in juridische zin aan het einde bij de
notaris terechtkwam.Voor zover kopers en/of verkopers het nodige zelfvertrouwen missen of
zich de rompslomp van een transactie willen besparen, staat het hun uiteraard
vrij iedere deskundige in te schakelen die zij wensen: makelaars, hypotheekadviseurs,
bouwkundigen, milieudeskundigen, et cetera. Ik zie niet in dat hun keuzevrijheid
miskend of beperkt wordt als zij zich in een eerdere fase dan die van levering
tot een notaris ter keuze moeten wenden. Afgezien van het feit dat het wetsvoorstel,
op te nemen in het BW, primair de bescherming van de koper op het oog dient
te hebben – ik laat de verkoper, die anderen wel aanvoerden, even buiten
beeld – en niet de bescherming van de belangen van beroepsgroepen, wil
ik toch aantekenen dat makelaars en andere adviseurs de taak hebben uitsluitend
het belang van hun cliënt te dienen en dat de notaris dient te handelen
in het belang van zowel koper als verkoper.Aangaande het argument dat verplichte inschakeling van de notaris bij
de totstandkoming van de koopakte een monopoliepositie zou scheppen, moet
er toch op gewezen worden dat deze zo'n positie ten aanzien van onroerendezaaktransacties
reeds bezit; en dat de wetgever dit in het algemeen belang van de rechtszekerheid
zo heeft gewild. Ik moge er in dit verband aan herinneren dat deze positie
van de notaris bij de inwerkingtreding van artikel 671a (oud) BW, over het
vereiste van een notariële overdrachtsakte, is gecreëerd. Daarvóór,
ik bedoel voor 1954, waren ook anderen bevoegd om een notariële transportakte
op te maken. Ook zogenaamde zaakwaarnemers waren tot het verlijden van transportakten
bevoegd. Zij bleven dat zelfs nog na 1954 – ik verwijs naar de wet van
28 juni 1956, Staatsblad 376 – en ook de minister zal zich, vanwege
zijn ervaring en leeftijd, herinneren dat aan deze bevoegdheid nog niet zo
heel lang geleden door de wetgever een einde is gemaakt. Daarmee was het monopolie
van de notaris betreffende het verlijden van transportakten volledig exclusief
geworden. Kortom, ik zie geen doorslaggevende bezwaren tegen een zekere uitbreiding
van het monopolie, want dat is in feite aan de orde. Dat er onder notarissen
concurrentie bestaat, is volgens mij inmiddels wel gebleken.Dat punt speelt ten slotte een rol bij het argument van de verwachte kostenstijging.
Het gegeven dat er sprake zal zijn van uitbreiding van de werkzaamheden van
de notaris, zegt mij op zichzelf nog niet zo veel. Het gaat immers veelal
om een verschuiving van de kosten van de makelaar naar de notaris, kosten
die in rekening worden gebracht voor de koopakte. Heeft de minister ooit nauwkeurig
onderzoek laten verrichten naar de kosten die makelaars, of anderen, in rekening
brengen voor de koopakte? Kan hij van dat onderzoek betrouwbare en dus vergelijkbare
gegevens overleggen? Voorts heeft de organisatie van notarissen, toen deze
nog iets te vertellen had over de tarieven, toegezegd voor de notariële
koopakte geen kosten in rekening te brengen. Hecht de minister geen waarde
aan die toezegging? Heeft hij zonodig niet de mogelijkheid om op de voet van
artikel 56 van de notariswet uit 1999 een bepaling op te nemen om tot nihilstelling
van de kosten voor het opmaken van de koopakte te komen?Het moge duidelijk zijn geworden uit onze bijdrage welke vorm van kopersbescherming
onze sterke voorkeur geniet. Ook moge duidelijk zijn dat wij de in het wetsvoorstel
gekozen oplossing betreuren. Erkend zij dat de vraag of de wet bij de koop
van een woning verplichte inschakeling van de notaris moet voorschrijven,
er een is van rechts-politieke aard. Onzerzijds willen wij geen onhelderheid
laten bestaan over ons antwoord. Niettemin zien wij met belangstelling uit
naar een reactie op onze bijdrage en op die van de andere woordvoerders.De beraadslaging wordt geschorst.De voorzitter:Wij zullen nog even op de reactie van de minister moeten wachten, want
hij heeft bedenktijd; niet drie dagen maar een half etmaal. De behandeling
van dit wetsvoorstel zal morgen worden voortgezet na de behandeling van het
wetsvoorstel inzake de elektriciteitsproductie met het antwoord van de minister.Sluiting 21.25 uur 
 
 Naar boven

 

Directe linkKopieer de link naar uw clipboard 

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-ek-20022003-803-811.html

Sluit modaal

 

Disclaimer
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.

 

Over deze website
Contact
English
Help
Zoeken

Informatie hergebruiken
Privacy en cookies
Toegankelijkheid
Sitemap
Kwetsbaarheid melden

Open data
Linked Data Overheid
PUC Open Data

MijnOverheid.nl
Rijksoverheid.nl
Ondernemersplein.nl
Werkenbijdeoverheid.nl