ECLI:NL:GHAMS:2009:BL9265, Gerechtshof Amsterdam, 15-12-2009, 200.032.135/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overeenkomst om te bemiddelen bij aankoop van woning is niet tot stand gekomen. Makelaar heeft echter onrechtmatig gehandeld door kopers gerust te stellen met informatie over de aannemer die onvoldoende was geverifieerd. Aansprakelijk voor vertragingsschade.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
      1. [Appellant 1],
      2. [Appellante 2],
      beiden wonende te [woonplaats],
      APPELLANTEN,
      advocaat:  mr. P.J. Kouwenberg, te Hilversum,
    
    
    t e g e n
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
      [makelaardij] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. P.E.M. Vloet, te Amsterdam.      
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    1.1 Het hof zal appellanten hierna samen [appellanten] noemen en afzonderlijk [appellant 1] en [appellante 2]. Het hof zal geïntimeerde [makelaardij] B.V. noemen.
    
    
      1.2 Appellanten zijn bij exploot van 2 mei 2009 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de rechtbank Amsterdam onder zaak-/rolnummer 401059/HA ZA 08-1734 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 4 februari 2009, met dagvaarding van geïntimeerde voor dit hof.
      Op 11 mei 2009 hebben [appellanten] een rectificatie-exploot doen uitbrengen.
    
    
    1.3 De appeldagvaarding bevat drie grieven tegen het vonnis waarvan beroep alsmede een bewijsaanbod. [Appellanten] hebben vervolgens ter rolle geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en hun vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zal toewijzen met veroordeling van [makelaardij] B.V. in de proceskosten van de beide instanties. 
    
    1.4 [Makelaardij] B.V. heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, kort samengevat, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met hoofdelijke veroordeling van [appellanten], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep.
    
    1.5 Partijen hebben hun zaak op 2 november 2009 doen bepleiten bij monde van hun advocaten, mede aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben bij die gelegenheid nog inlichtingen verschaft.
    
    1.6 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
    
    2. De grieven
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
    
    3. Waarvan het hof uitgaat
    
    De rechtbank heeft in het bestreden vonnis in rechtsoverweging nummer 2 onder 2.1 tot en met 2.14 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    4. Behandeling van het hoger beroep
    
    4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
    
    4.1.1 [Makelaardij] B.V. exploiteert een makelaarskantoor en is als zodanig werkzaam in de regio Loosdrecht. 
    
    
      4.1.2 [Appellanten], toentertijd woonachtig in ’s-Graveland, hebben in 2005 of daaromtrent het voornemen opgevat om een ander huis te zoeken.
      [Appellant 1] heeft zich om die reden in de loop van 2005 tot [makelaardij] B.V. gewend, met name tot de heer [makelaar] die toentertijd bestuurder van [makelaardij] B.V. was. 
      [Appellanten] hadden eerder bij de aankoop van hun huis in ’s-Graveland goede ervaringen met dit makelaars-kantoor en met [makelaar] opgedaan.
    
    
    4.1.3 Ongeveer eind september, begin oktober 2005 droeg [makelaar] de locatie Nieuwloosdrechtsedijk aan. Het betrof een stuk grond waarop [appellanten] zelf een huis zouden kunnen bouwen; voor de bouw was als aannemer aangewezen [Bouw- en Aannemingsbedrijf X B.V.]. Appellanten. zijn deze mogelijkheid gaan onderzoeken.
    
    4.1.4 [Makelaardij] B.V. had zich verbonden om als makelaar voor de bij dit project verkopende partij op te treden. Haar naam stond vermeld op borden die bij de lege kavel waren geplaatst.
    
    
      4.1.5 [Appellant 1] is in totaal vier keren naar de locatie gaan kijken: eerst alleen, daarna met [appellante 2], vervolgens met [makelaar] en tot slot nog een keer met [appellante 2].
      Toen [appellant 1] met [makelaar] ter plaatse was, gaf [makelaar] te kennen dat [appellant 1] korting op de vraagprijs zou kunnen krijgen, omdat hij, [appellant 1], de woningen te dicht op elkaar vond staan.
      Toen [appellant 1] voor de tweede keer met [appellante 2] ter plaatse was, kwam de eigenaar van de aangrenzende jachthaven op hen af, [eigenaar jachthaven]. Zij hebben aan hem verteld interesse te hebben in het project. [Eigenaar jachthaven] reageerde daarop door aan hen te zeggen dat [X] niet te vertrouwen was. [Eigenaar jachthaven] had dit gehoord van een manager van KPMG die in zijn jachthaven een boot had liggen. [Eigenaar jachthaven] zei verder: “oppassen, hij is al een keer failliet gegaan”.
    
    
    4.1.6 [Appellanten] hebben nog een keer nagedacht of ze zouden kiezen voor dit project. Zij besloten dat zij ervan af zouden zien. Het ging om een groot bedrag en zij hadden twijfels over [Bouw- en Aannemingsbedrijf X B.V.], omdat was verteld dat [X] al een keer failliet was gegaan. [Appellante 2] heeft dit besluit medegedeeld aan [makelaar], op een donderdag ongeveer twee weken nadat [appellant 1] de kavel voor het eerst had gezien. Zij heeft aan [makelaar] uitgelegd dat de reden van hun besluit was dat zij hadden gehoord dat [X] al een keer failliet was gegaan.
    
    
      4.1.7 [Makelaar] heeft nadien weer contact met [appellanten] gelegd. Enige tijd later is hij bij hen thuis geweest om over het project te praten.
      [Makelaar] heeft bij die gelegenheid te kennen gegeven dat [Bouw- en Aannemingsbedrijf X B.V.] een degelijk bedrijf is. Ook heeft hij verteld dat [Bouw- en Aannemingsbedrijf X B.V.] was aangesloten bij stichting Bouw Garant en bij de NVOB en daaraan toegevoegd dat in het ergste geval, indien [Bouw- en Aannemingsbedrijf X B.V.] failliet zou gaan, er altijd zou worden afgebouwd omdat daarvoor de stichting Bouw Garant was. Ook vertelde [makelaar] over de privésituatie van [X] en hij schilderde daarvan een rooskleurig beeld. [Makelaar] heeft voorgesteld om een afspraak te maken ten kantore van [Bouw- en Aannemingsmaatschappij X B.V.], welk voorstel [appellanten] hebben aanvaard.
      Een paar dagen later heeft een bespreking plaatsgehad ten kantore van [Bouw- en Aannemingsmaatschappij X B.V.], waarbij behalve [appellanten] aanwezig waren de vader van [appelante 2], [makelaar], [X] en een compagnon van [X], [compagnon]. Tijdens die bespreking is positieve informatie verstrekt over [Bouw- en Aannemingsmaatschappij X B.V.], ook toen aan de orde was wat er zou moeten gebeuren in het geval [Bouw- en Aannemingsmaatschappij X B.V.] niet in staat zou blijken het huis af te bouwen.
      Uiteindelijk zijn [appellanten] weggegaan met het gevoel dat zij het toch maar moesten doen. 
    
    
    
      4.1.8 Ongeveer een week later hebben [appellanten] de beslissing genomen om tot aankoop over te gaan. 
      De aannemingsovereenkomst is ondertekend door/namens de betrokken partijen op 5 november 2005. Het transport van de grond had kort voordien plaatsgehad ten overstaan van een notaris in Utrecht.
      De aannemingsovereenkomst bevatte als opleverdatum mei 2006. Aan de voet van de pagina’s van de aannemings-overeenkomst staat telkens vermeld “NVOB Daar bouw je beter mee” en staan de beeldmerken van NVOB en Bouw Garant afgebeeld.
    
    
    4.1.9 [Bouw- en Aannemingsmaatschappij X B.V.] heeft de overeengekomen werkzaamheden niet volledig uitgevoerd. De bouw is door haar gestaakt in april 2006. Zij is op 30 augustus 2006 in staat van faillissement verklaard.
    
    4.1.10 De bouw is voltooid door een andere aannemer. De woning is in februari 2007 opgeleverd.
    
    
      4.1.11 [Makelaardij] B.V. heeft in opdracht van [appellanten] bemiddeld bij de verkoop van hun woning in 
      ’s-Graveland. De daartoe gesloten overeenkomst is schriftelijk vastgelegd en door/namens de betrokken partijen ondertekend op 5 november 2005. Blijkens die overeenkomst is de opdracht verstrekt op 1 november 2005. De overeengekomen courtage bedroeg 1,5% exclusief BTW.
      De bemiddeling is voor [makelaardij] B.V. uitgevoerd door [makelaar]. De woning is snel verkocht en op 1 juli 2006 geleverd.
    
    
    4.1.12 [Appellanten]. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij tengevolge van de onderbreking van de bouw schade hebben geleden. Zij begroten hun schade op in totaal € 73.616,33. Zij houden [makelaardij] B.V. aansprakelijk voor deze schade primair op grond van wanprestatie bij de uitvoering van een tussen hen ter zake van de aankoop gesloten bemiddelingsovereenkomst subsidiair op grond van onrechtmatig handelen. De rechtbank heeft de schadevordering van [appellanten] afgewezen. 
    
    
      4.2 De eerste grief van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de stellingen van [appellanten] ontoereikend zijn om te aanvaarden dat tussen [makelaardij] B.V. en hen ter zake van de aankoop een bemiddelingsovereenkomst is tot stand gekomen.
      Ter ondersteuning van hun standpunt dat [makelaardij] B.V. zich niet alleen had verbonden om te bemiddelen bij de verkoop van hun woning in ’s-Graveland maar ook bij de aankoop van het object in Loosdrecht hebben [appellanten] gewezen op het gedrag van [makelaar] en op uitlatingen die [makelaar] daarover heeft gedaan. Toen [appellant 1] bij hem aandrong op verlaging van de voor de verkoop van hun huis afgesproken courtage, omdat dit huis snel was verkocht, zou [makelaar] hebben gezegd: “Nee [W], soms zit het tegen, soms zit het mee. Wij hebben een afspraak. Daar hou ik je aan. Bovendien hoort tot die afspraak dat ik je voor je nieuwe huis niets bereken. Vergeet niet wat ik allemaal voor jou geregeld heb voor dat object.” Verder willen [appellanten] voor hun standpunt steun putten uit een e-mail van mevrouw [M], een voormalige werknemer van [makelaardij] B.V., gedateerd 24 april 2009.
    
    
    
      4.3 Het gedrag en de uitlatingen van [makelaar] waaruit [appellanten] willen afleiden dat [makelaardij] B.V. zich jegens hen heeft verbonden om te bemiddelen bij de aankoop van het object in Loosdrecht bieden te weinig houvast voor een dergelijke verstrekkende gevolgtrekking.
      [Makelaardij] B.V. was de verkopende makelaar voor het project in Loosdrecht. Een groot deel van het gedrag van [makelaar] kan redelijkerwijs worden verklaard uit de opdracht van de verkoper. Dat [makelaar] [appellanten] heeft geïnteresseerd voor het project, informatie heeft verschaft, met hen ter plaatse is gaan kijken, zich voor hen heeft ingespannen om de koopprijs te reduceren, contact heeft gelegd met de aannemer en hulp heeft geboden bij gelegenheid van de overdracht van de grond, wijst daarom niet noodzakelijkerwijs op een bemiddelingsovereenkomst met [appellanten] ter zake van de aankoop van een nieuwe woning. Ook de inlichtingen over [makelaar] van mevrouw [M] in haar e-mail wijzen niet noodzakelijkerwijs op zodanige overeenkomst. Voorts valt op dat de gestelde bemiddelingsovereenkomst niet op schrift is gesteld, terwijl dat wel is gebeurd met de bemiddelingsovereenkomst ter zake van de verkoop van het huis in ’s-Graveland.
      De uitlating die [makelaar] zou hebben gedaan wijst enigszins in de richting dat deze jegens [appellanten] ter zake van de aankoop van het object in Loosdrecht enige verplichting kan hebben aanvaard, maar deze aanwijzing is tegenover al hetgeen in andere richting wijst niet sterk genoeg om de door [appellanten] gestelde bemiddelingsovereenkomst te aanvaarden. [Appellanten] hebben ook geen bewijs aangeboden van deze mededeling maar integendeel laten weten op dit punt geen bewijs te kunnen leveren, doordat [makelaar] is overleden.
      [Appellanten] mochten er op grond van hetgeen in dit geding wel is vast komen te staan evenmin redelijkerwijs op vertrouwen dat ter zake van de aankoop een bemiddelingsovereenkomst was tot stand gekomen.
      Conclusie is dat [appellanten] met hun eerste grief geen succes hebben.
    
    
    
      4.4 De tweede en derde grief lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
      Zij stellen de vraag aan de orde of [makelaar] zich in de toenmalige omstandigheden jegens [appellanten] onrechtmatig heeft gedragen.
      Partijen zijn het erover eens, zo is bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep gebleken, dat [makelaardij] B.V. aansprakelijk is voor eventueel onrechtmatig handelen van [makelaar]
    
    
    
      4.5 Bij de bespreking van deze kwestie wil het hof vooropstellen dat de verhouding die in de hier relevante periode bestond tussen [appellanten] en [makelaar] gemakkelijk tot misverstand kon leiden, in het bijzonder tot misverstand over het belang waarvoor [makelaar] stond. 
      [Appellant 1] had [makelaar] benaderd, omdat hij en [appellante 2] op zoek waren naar een andere woning en de woning in ’s-Graveland wilden verkopen. Op 1 november 2005 kreeg [makelaardij] B.V. de opdracht om bij de verkoop van de woning in ’s-Graveland te bemiddelen. Dat betekende minst genomen dat [makelaar] ermee rekening moest houden dat bij [appellanten] de idee had postgevat dat [makelaar] als makelaar hun belang in de gaten hield.
      [Makelaardij] B.V. was evenwel verkopend makelaar voor het object in Loosdrecht dat is aangeboden aan [appellanten] In die positie ging het niet om het belang van [appellanten], althans niet in de eerste plaats.
      Omstreden is of [appellanten] van deze dubbele positie op de hoogte zijn gesteld dan wel op de hoogte hadden kunnen zijn door kennis te nemen van de projectinformatie. Het antwoord op deze vraag kan in het midden blijven. Gesteld noch gebleken is dat [makelaar] deze dubbele positie aan [appellanten] heeft bekend gemaakt. Gesteld noch gebleken is bovendien dat [makelaar] aan [appellant 1] opheldering heeft verschaft hoe hij potentiële tegenstrijdige belangen dacht te voorkomen dan wel, als deze zich onverhoopt zouden voordoen, dacht te behandelen.
      Dat nu had wel op zijn weg gelegen.
    
    
    
      4.6 Tegenstrijdig belang heeft zich in dit geval, zo kan in dit geding worden vastgesteld, voorgedaan. [Makelaar] wilde het object in Loosdrecht graag verkopen. [Appellanten] hadden serieuze interesse maar besloten na onheilspellende informatie over de betrokken aannemer om het object niet te kopen.
      Het stond [makelaar] vervolgens vrij om te proberen [appellanten] tot andere gedachten te brengen, maar niet om dit te doen op basis van ogenschijnlijk geruststellende informatie over de aannemer die onvoldoende was geverifieerd. [Makelaardij] B.V. kan in het bijzonder niet aan [appellanten] verwijten dat zij onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de betrouwbaarheid van [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.], nu [makelaar] hen heeft bewogen hun besluit het object niet te kopen te heroverwegen en zij zich vervolgens hebben laten geruststellen door informatie die met behulp van hem, [makelaar], was verkregen. Zij hadden gelet op hun verhouding met [makelaar] geen enkele aanleiding om de met zijn hulp verkregen informatie verder te onderzoeken en dat hoefden zij in die situatie ook niet. Zij mochten er meer in het bijzonder op vertrouwen dat [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] was aangesloten bij NVOB en Bouw Garant en dit als aanwijzing voor de betrouwbaarheid van [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] beschouwen. 
      Dat [appellanten] tijdens het gesprek ten kantore van [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] werden vergezeld door de vader van [appellante 2] maakt in dit verband geen verschil. Dat brengt in het bijzonder niet mee dat zij niet langer op de van [makelaar] en door toedoen van [makelaar] verkregen informatie mochten afgaan.
    
    
    
      4.7 Naar het oordeel van het hof heeft [makelaar] met deze handelwijze in strijd gehandeld met de zorgvuldigheid die hij jegens [appellanten] in acht had te nemen. Voor [appellanten] is door zijn toedoen relevante informatie verborgen verbleven. Vast staat immers dat [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] bij NVOB noch Bouw Garant was aangesloten. Vast staat ook dat de gegoedheid van [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] in de periode dat [appellanten] het object in Loosdrecht kochten niet in orde was. Beide omstandigheden had [makelaar] op eenvoudige wijze kunnen achterhalen, alvorens zijn geruststellende mededelingen aan [appellanten] te doen.
      Dat [makelaar] mogelijk ook zelf door [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] om de tuin is geleid, kan daaraan niet in de weg staan, alleen al omdat hij de ongerustheid bij [appellanten] heeft weggenomen op ontoereikende gronden. Hij heeft immers het doen van bedoeld eenvoudig onderzoek nagelaten, terwijl ook niet kan worden gezegd dat hij op basis van zijn eigen ervaringen met [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] goede reden had om aan te nemen dat zijn eigen mededelingen juist waren.
      Als gezegd is [makelaardij] B.V. in beginsel aansprakelijk voor de schade die voor [appellanten] is voortgekomen uit dit onrechtmatige handelen van [makelaar] 
    
    
    
      4.8 Het hof heeft vervolgens te onderzoeken of de door [appellanten] gestelde schade ten bedrage van in totaal € 73.616,33 voor rekening van [makelaardij] B.V. komt. 
      [Appellanten] hebben vergoeding van de volgende schadeposten aan de orde gesteld:
      - teveel betaald aan [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.]: € 52.821,65 
      - herstartkosten: € 5.117,00
      - huurwoning: € 11.415,00
      - tekeningen/begeleiding: € 1.624,05
      - rente over € 52.821,65: p.m.
      - voorlopig deskundigenonderzoek: € 2.572,78 
      - TNT: € 65,85.
      Daarover overweegt het hof als volgt.
    
    
    
      4.9 De schadevergoeding behoeft niet beperkt te blijven tot het maximum dat Bouw Garant zou hebben vergoed. Aangenomen moet worden dat [appellanten] zonder de door [makelaar] bewerkstelligde geruststelling zouden zijn gebleven bij hun besluit om het object niet aan te kopen.
      Om die reden kan evenmin causaal verband worden aangewezen tussen de gestelde schade en de omstandigheid dat [appellanten] zich als opdrachtgever niet hebben aangemeld bij Bouw Garant. 
    
    
    
      4.10 [Appellanten] hebben aan [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] € 217.000,- inclusief BTW betaald. Met dit bedrag hebben zij aan [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] meer betaald dan zij verplicht waren. Zij hebben met name per termijn meer betaald dan zij met [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] waren overeengekomen: € 31.000,- in plaats van € 29.800,-, in totaal (7 x € 1.200,- =) € 8.400,-. Met dit betalingsgedrag hebben zij zelf een deel van de schade veroorzaakt. In zover komt de schadepost “teveel aan [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] betaalde” niet voor vergoeding in aanmerking.
      [Makelaardij] B.V. heeft verder betoogd dat [appellanten] de voortgang van de bouw onvoldoende in de gaten hebben gehouden en als gevolg daarvan meer aan [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] hebben betaald dan waartoe zij ingevolge de aannemingsovereenkomst gehouden waren. De toelichting op dit verweer is te vaag, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, om de conclusie te rechtvaardigen dat aan [appellanten] op goede grond een dergelijk verwijt kan worden gemaakt. In het bijzonder bevat die toelichting niets dat erop wijst dat [appellanten] hun betalingen niet goed hebben afgestemd op de voortgang van het werk.
    
    
    
      4.11 In deze kwestie heeft in juni 2007 een voorlopig deskundigenonderzoek plaatsgehad. De door de rechtbank benoemde deskundige [D] heeft de waarde van het door [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] uitgevoerde werk begroot op € 137.965,- exclusief BTW en het bedrag dat gemoeid zou zijn met het voltooien van de voorziene bouw begroot op € 129.090,- exclusief BTW. De extra kosten voor het opnieuw opstarten van de bouw heeft hij geraamd op € 4.300,- exclusief BTW.
      De deskundige heeft het door [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] tot stand gebrachte werk niet gezien maar slechts het door de nieuwe aannemer, [Bouwbedrijf H], afgebouwde huis. De deskundige heeft zich daarvan in zijn rapportage rekenschap gegeven. Hij heeft, zo heeft hij uiteengezet, bij zijn onderzoek gebruik gemaakt van informatie van de oorspronkelijk betrokken architect en aannemer alsmede van informatie van de nieuwe architect en aannemer en verder van een reeks foto’s die de nieuwe architect en aannemer hem ter beschikking hebben gesteld. Van de beschikbare schriftelijke informatie maken onder meer deel uit de bouwtekening van de oorspronkelijke architect en de toenmalige technische omschrijving alsmede de technische omschrijving van de nieuwe architect en de begroting van de nieuwe aannemer. 
    
    
    
      4.12 [Makelaardij] B.V. heeft aangevoerd dat de door de deskundige [D] gevonden waarde van het door [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] tot stand gebrachte werk, € 164.178,35 inclusief BTW, niet bruikbaar is ten behoeve van de schadebegroting, omdat [D] het door [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] tot stand gebrachte werk niet heeft gezien. 
      Het hof volgt [makelaardij] B.V. hierin niet. In de eerste plaats is niet juist dat de deskundige [D] zijn bevindingen uitsluitend heeft gebaseerd op gesprekken met betrokkenen en foto’s van [Bouwbedrijf H]. Daarbij komt dat de deskundige [D] uitvoerig en gedetailleerd inzicht heeft gegeven in de wijze waarop hij te werk is gegaan. Daarmee heeft hij [makelaardij] B.V. in staat gesteld om veel preciezer dan zij gedaan heeft uit te leggen op welke punten zijn rapport niet zou deugen. [Makelaardij] B.V. mocht, gegeven de door de deskundige verstrekte toelichting, niet volstaan met een algemene betwisting.
      Nu ook overigens het rapport van de deskundige overtuigend voorkomt, zal het hof de bevindingen van de deskundige volgen en het verweer van [makelaardij] B.V. passeren.
    
    
    4.13 De schadeposten herstartkosten, huurwoning, tekeningen/begeleiding, voorlopig deskundigenonderzoek en TNT zijn onbestreden gebleven. Zij behoeven geen afzonderlijke bespreking.
    
    4.14 Ook tegen de gevorderde rente van 5,1% over het teveel aan [Bouw- en Aannemeningsbedrijf X B.V.] betaalde bedrag ingaande 21 mei 2006 is geen verweer gevoerd. Die post is evenwel door [appellanten] verder niet toegelicht. Toelichting had op de weg van [appellanten] gelegen, omdat vertragingsschade door het uitblijven van betaling van schadevergoeding is gefixeerd in wettelijke rente. Het valt op dat [appellanten] ook de wettelijke rente over deze schadepost vorderen. Een en ander voert het hof tot de slotsom dat slechts de wettelijke rente over deze schadepost toewijsbaar is vanaf 21 mei 2006.
    
    
      4.15 Het hof ziet onvoldoende aanleiding om te oordelen dat [appellanten] door hun eigen handelen nog meer hebben bijgedragen aan het ontstaan van de schade dan reeds overwogen.
      De door de handelwijze van [makelaar] veroorzaakte schade zal het hof op grond van bovenstaande overwegingen begroten op een bedrag groot (€ 73.616,33 - € 8.400,- =) € 65.216,33. [Makelaardij] B.V. moet de door [appellanten] geleden schade tot dat bedrag vergoeden.
    
    
    5. Slotsom
    
    
      De eerste grief faalt.
      Met de tweede en derde grief hebben [appellanten] succes. 
      Het vonnis waarvan beroep kan niet in stand blijven.
      Bij gebreke van ter zake dienende stellingen kan bewijslevering achterwege blijven.
      De vordering van [appellanten] is toewijsbaar tot een bedrag groot € 65.216,33, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag groot € 44.421,65 vanaf 21 mei 2006 tot 10 juni 2008 en over een bedrag groot 
      € 65.216,33 vanaf 10 juni 2008 tot de dag der voldoening.
      De vorderingen van [makelaardij] B.V. worden afgewezen.
      [Makelaardij] B.V. is de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft de proceskosten te dragen zowel die van de eerste aanleg, conventie en reconventie, als die in hoger beroep.
    
    
    6. Beslissing
    
    Het hof:
    
    vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende,
    
    veroordeelt [makelaardij] B.V. tot betaling aan [appellanten] van een bedrag groot € 65.216,33 (vijfenzestigduizend tweehonderd zestien euro en drieëndertig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag groot € 44.421,65 vanaf 21 mei 2006 tot 10 juni 2008 en over een bedrag groot € 65.216,33 vanaf 10 juni 2008 tot de dag der voldoening;
    
    wijst de vorderingen van [makelaardij] B.V. af;
    
    veroordeelt [makelaardij] B.V. in de proceskosten en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] voor de eerste aanleg op € 1.705,44 voor verschotten en € 1.788,- voor salaris advocaat in conventie en € 894,- voor salaris advocaat in reconventie alsmede voor het hoger beroep op € 2.295,98 voor verschotten en € 4.893,- voor salaris advocaat;
    
    verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het door [appellanten] meer of anders gevorderde af.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en W.J. Noordhuizen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2009 door de rolraadsheer.