ECLI:NL:RBSGR:2011:BP4429, Rechtbank 's-Gravenhage, 09-02-2011, 366736 - HA ZA 10-1836
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Criteria totstandkoming koopovereenkomst registergoed en afgebroken onderhandelingen. Zie ook LJN BG2057. In dit geval slaagt specifiek voorbehoud van goedkeuring door daartoe bevoegd orgaan van gedaagde.

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 366736 / HA ZA 10-1836
    
    Vonnis van 9 februari 2011
    
    in de zaak van
    
    
      de heer [A]
      eiser wonende te [woonplaats],
      zaakadvocaat : mr. S.W. Claassen,
      procesadvocaat : mr. E. Grabandt,
    
    
    tegen
    
    
      de kerkelijke rechtspersoon DE PROTESTANTSE GEMEENTE TE LEIDEN,
      gedaagde gevestigd te Leiden,
      advocaat : mr. G.C.W. van der Feltz.
    
    
    Het procesverloop
    
    
      1. De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken waaruit ook het procesverloop blijkt:
      - de dagvaarding van 7 mei 2010 met 10 producties tegen de eerste rolzitting van 19 mei 2010;
      - de conclusie van antwoord van 30 juni 2010, met 3 producties;
      - het vonnis van 14 juli 2010, de beschikking datumbepaling van 25 augustus 2010 en het instructieformulier van 28 september 2010 van de rechtbank;
      - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 30 november 2010. 
    
    
    De feiten
    
    2. Op 4 maart 2009 heeft eiser een gesprek gevoerd met vertegenwoordigers van gedaagde over de eventuele aankoop/verkoop van een monumentaal hofjescomplex van gedaagde te [plaats A] aan de [A-straat]. Een vertegenwoordigster van gedaagde heeft een door haar bij een notaris geplande afspraak met eiser op 5 maart 2009 om "de koopovereenkomst voor te bespreken" afgezegd. Op 20 maart 2009 heeft tussen beide partijen correspondentie per e-mail plaatsgevonden over de voorwaarden van een/de eventuele koopovereenkomst voor een bedrag van € 1,2 miljoen. Op 25 maart 2009 heeft de vertegenwoordigster van gedaagde per e-mail de onderhandelingen met eiser afgebroken. Kort daarna heeft gedaagde het hofjescomplex aan een ander verkocht en per 1 mei 2009 geleverd voor een bedrag van € 1,4 miljoen.
    
    De geschillen
    
    3. Eiser vordert bij dagvaarding primair een verklaring voor recht "dat er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen eiser en gedaagde strekkende tot verkoop en levering van het hofjescomplex aan de [A-straat te plaats A] (...) en (dat) gedaagde haar verbintenis tot verkoop en levering jegens eiser uit die overeenkomst toerekenbaar niet is nagekomen en aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade voor eiser, nader op te maken bij staat". Subsidiair vordert eiser een verklaring voor recht "dat gedaagde door de onderhandelingen (...) af te breken (...) onrechtmatig heeft gehandeld jegens eiser en jegens eiser aansprakelijk is voor de daardoor veroorzaakte schade, nader op te maken bij staat". Tot slot vordert eiser veroordeling van gedaagde in de incassokosten en de proceskosten van eiser.
    
    4. Gedaagde voert gemotiveerd verweer tegen die vorderingen, daartoe samengevat stellende dat zij met eiser geen koopovereenkomst heeft gesloten en evenmin het vertrouwen heeft gewekt dat de door eiser gestelde koopovereenkomst tot stand zou kunnen komen. Ook betwist gedaagde dat eiser in privé schade heeft geleden.
    
    5. Voor de weergave van de onderbouwing van de standpunten van beide partijen en de details van de zaak volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de aan partijen en hun advocaten bekende inhoud van alle processtukken met alle producties, hiervoor door de rechtbank opgesomd in rov. 1.
    
    De beoordeling
    
    6.  Primair moet beoordeeld worden of in de gegeven feitelijke omstandigheden in maart 2009 wel of niet een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen eiser en gedaagde over de aankoop/verkoop van dit monumentale hofjescomplex te [plaats A] voor € 1,2 miljoen. Subsidiair gaat het om de vraag of gedaagde op 25 maart 2009 de onderhandelingen of gesprekken met eiser onrechtmatig heeft afgebroken. De rechtbank beantwoordt beide vragen ontkennend om de volgende redenen.
    
    7. Anders dan eiser en zijn advocaat lijken te veronderstellen, is de enkele wilsovereenstemming van eiser op hoofdpunten met de in de stukken genoemde Leidse oud-makelaar of met andere vertegenwoordigers van gedaagde en het (eventuele) gebruik van woorden door deze vertegenwoordigers zoals "deal" en "de door de notaris opgestelde koopovereenkomst" niet doorslaggevend. Dat zijn in kwesties zoals deze altijd alle bijzondere omstandigheden van het geval, waaronder de voorgeschiedenis, de intenties aan weerszijden, de hoedanigheid van partijen, de aard van het koopobject en de aard van de te sluiten koopovereenkomst, en al wat partijen in dit feitelijke geval over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten en moesten begrijpen.
    
    8. Een rol bij geschillen als deze speelt ook dat volgens Hoge Raad 12 augustus 2005, NJ 2005 nr. 467 als "strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf" heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. In zoverre is de door de advocaat van eiser genoemde oudere jurisprudentie en literatuur achterhaald. Zie ook het vergelijkbare geval berecht door de rechtbank Den Haag op 30 juli 2008, LJN nr. BG2057.
    
    9. In de gegeven omstandigheden van dit geval moest eiser zich naar het oordeel van de rechtbank realiseren dat uitsluitend het zogenaamde "College van Kerkrentmeesters" van gedaagde het bevoegde orgaan was om uiteindelijk definitief door haar expliciete goedkeuring over de specifieke voorwaarden van verkoop aan eiser te beslissen. Dat voorbehoud heeft de vertegenwoordigster van gedaagde jegens eiser ook duidelijk en ondubbelzinnig gemaakt als slotzin in haar e-mail aan eiser van 4 maart 2009, 13:53 uur, wat er ook moge zijn van de overige inhoud van deze e-mail. Daaraan kan in dit geval niet afdoen dat er door andere vertegenwoordigers van gedaagde eerder eventueel - dit is gesteld door eiser maar betwist door gedaagde en staat dus niet vast - "bagatelliserend werd gedaan" over de vereiste formele goedkeuring van het College.  
    
    10. Niet gesteld, gebleken of aannemelijk is dat dit College van Kerkrentmeesters van gedaagde bij eiser op enig moment op of na 4 maart 2009 het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat met haar expliciete goedkeuring een onvoorwaardelijke koopovereenkomst voor € 1,2 miljoen tot stand was gekomen of tot stand zou kunnen komen op de specifieke voorwaarden zoals door eiser gesteld. Het tegendeel blijkt uit de e-mail correspondentie van 20 maart 2009. Daarin is namens dit College van Kerkrentmeesters een correct tegenvoorstel aan eiser gedaan om tot 25 maart 2009 alsnog aan eiser te verkopen voor € 1,2 miljoen, maar dan op de eigen andersluidende voorwaarden van dit College. Eiser heeft dit aanbod echter niet geaccepteerd, waarna het gedaagde in de gegeven omstandigheden vrij stond de onderhandelingen met eiser op 25 maart 2009 af te breken en haar hofjescomplex kort daarna op voor haar College van Kerkrentmeesters kennelijk wel acceptabele (en dus door dit College wél expliciet goedgekeurde) voorwaarden voor € 1,4 miljoen te verkopen en te leveren aan een ander.
    
    11. Gelet op het bovenstaande oordeel van de rechtbank moeten alle vorderingen van eiser worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij moet hij de proceskosten van gedaagde betalen, door de rechtbank in dit geval begroot op € 263,- betaald griffierecht plus € 904,- fictief salaris advocaat volgens liquidatietarief II, dat is in totaal € 1.167,-.
    
    De beslissingen
    
    De rechtbank:
    
    - wijst de vorderingen af;
    
    - veroordeelt eiser tot betaling aan gedaagde van € 1.167,- aan proceskosten.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 9 februari 2011.