ECLI:NL:GHAMS:2012:BY6340, Gerechtshof Amsterdam, 30-10-2012, 200.092.631-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Onderverhuur en wijzigingen in het gehuurde. Huurder van een aantal woningen heeft daarin ingrijpende verbouwingen gepleegd en de woningen daarna voor veel hogere huren wederverhuurd. Was de door de eigenaar van de eigenaresse ingeschakelde beheerder bevoegd de huurder toestemming te geven voor die verbouwingen en is die toestemming ook daadwerkelijk gegeven? Was de beheerder bevoegd toestemming voor onbeperkte onderverhuur te geven? Beroep op schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Bewijsopdrachten.

30 oktober 2012
    
    
    
      GERECHTSHOF AMSTERDAM
      TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      1) [ APPELLANTE SUB 1 ], 
      wonende te [ woonplaats ],
      2) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [ X ] BEHEER B.V.
      gevestigd te [ plaatsnaam ],
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      [ GEÏNTIMEERDE ],
      wonende te [ woonplaats ], 
      		GEÏNTIMEERDE,
      		advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam.
    
    
    
    1.	Het geding in hoger beroep
    
    1.1.	Bij dagvaarding van 25 juli 2011 zijn appellanten, [ Appellanten ], in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 september 2010 en 2 mei 2011, in deze zaak onder kenmerk CV 10-20778 gewezen tussen hen als eisers en geïntimeerde, [ Geïntimeerde ], als gedaagde.
    
    1.2.	Op 15 november 2011 heeft een comparitie van partijen na aanbrengen plaatsgehad, na afloop waarvan de zaak naar de rol is verwezen.
    
    1.3.	Bij memorie hebben [ Appellanten ] 14 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    1.4.	Bij memorie van antwoord heeft [ Geïntimeerde ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ Appellanten ] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 
    
    1.5.	Op 5 september 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [ Appellanten ] door mr. Phijffer voornoemd en [ Geïntimeerde ] door mr. T.S. Cnossen, advocaat te Amsterdam. Beide advocaten hebben hun pleitnotities overgelegd. Partijen hebben inlichtingen verschaft. 
     
    1.6.	Ten slotte is arrest gevraagd. 
    
    
    2.	De feiten 
    
    2.1.	De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 2 mei 2011 onder 1.1. tot en met 1.11. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende. 
     
    
      2.2.	[ Appellanten ] zijn eigenaar van (onder meer) de woningen aan de [ straatnaam ] te [ plaatsnaam ] met de huisnummers 
      34 II, 34 III, 34 IV (dat wil zeggen, de zolderetage boven 34 III) 36 I, 36 III en 44 hs (hierna: de woningen).
    
    
    2.3.	Het beheer van deze woningen is door [ Appellanten ] – op grond van een mondelinge overeenkomst – opgedragen aan Gebroeders [ Y ] B.V. (hierna: [ Y ] B.V.).
    
    2.4.	Door [ Y ] B.V. zijn de woningen – met uitzondering van 36 III – verhuurd aan [ Geïntimeerde ]. 36 III is verhuurd aan N. [ R ], een vriendin van [ Geïntimeerde ].
    
    2.5.	In de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [ straatnaam ] 44 hs is onder meer het volgende vermeld:
    
    
      7.1 Het is huurder niet toegestaan, zulks op verbeurte van een boete van ƒ 100,00 per dag (…), het gehuurde geheel dan wel gedeeltelijk in onderhuur/gebruik aan derde(n) af te staan, zulks al dan niet tegen betaling.
      Huurder heeft met deze verbodsbepaling ingestemd en zal deze bepaling stipt naleven.
    
    
    7.2 Huurder heeft het recht om de woning onder te verhuren aan derden. (…) 
    
    2.6.	In de op 11 mei 2000 ondertekende overeenkomst met betrekking tot de woning aan de [ straatnaam ] 36 I is geen beding opgenomen dat onderverhuur toestaat.
    
    2.7.	In de op 28 april 2004 ondertekende overeenkomst met betrekking tot de woning aan de [ straatnaam ] 34 III (inclusief zolderkamer) is onder meer het volgende vermeld:
    
    
      10.2. Huurder heeft het recht om de woning onder te verhuren aan derden. (…)
      10.3. Huurder kiest geen domicilie in het gehuurde.
    
    
    2.8.	In de op 15 maart 2006 ondertekende overeenkomst met betrekking tot de woning aan de [ straatnaam ] 34 II (inclusief zolderkamer) is een gelijkluidende bepaling opgenomen.
    
    2.9.	[ Geïntimeerde ] heeft de woningen verbouwd en onderverhuurd.
    
    2.10.	Op de huurstaten die [ Y ] B.V. verstrekte aan [ Appellanten ] stond [ Geïntimeerde ] tweemaal vermeld. Eenmaal als K. (Klaas, hof) [ Geïntimeerde ] en eenmaal als N.W. [ Geïntimeerde ]. De andere woningen die hij huurde, stonden in de huurstaten op naam van de voormalige huurders.
    
    2.11.	Op 13 april 2007 schreef [ Y ] namens [ Y ] B.V. aan [ Appellante sub 1 ] ]:
    
    Naar aanleiding van uw emailbericht van 1 april 2007 deel ik nogmaals mede dat ik de gang van zaken betreur, maar desalniettemin de hoop uitspreek dat een en ander dient worden opgelost.
    
    Met betrekking tot de door u gestelde vragen bericht ik u als volgt.
    
    
      De heer [ Geïntimeerde ] huurt op dit moment vijf woningen aan de [ straatnaam ]. (…) In eerste instantie zijn twee woningen aan [ Geïntimeerde ] verhuurd. Voor zover ik steeds van mijn vader heb begrepen is dit destijds in overleg met u gebeurd. De appartementen in zijn algemeenheid dienden te worden aangepast aan de eisen van deze tijd. (…) [U] gaf aan niet grondig te willen investeren. [ Geïntimeerde ] was hiertoe wel bereid. In ruil daarvoor gold voor hem geen verbod tot onderverhuur.
      (…)
      In alle oprechtheid heb ik vervolgens later, na de overname van de zaak, nog drie woningen aan [ Geïntimeerde ] verhuurd.
    
    
    2.12.	Op 28 oktober 2009 schreef [ M ] (hierna: [ M ]) aan [ Appellanten ]:
    
    We hebben eventuele veranderingen in kaart gebracht, maar ook gekeken naar de staat van het appartement en of er veranderingen in slechte/goede zin zijn aangebracht al weten we het jaartal daar niet van. (…)
    
    Onze bevindingen zijn als volgt:
    
    
      [ straatnaam ] 44 huis:
      -----------------------------
      In de slaapkamer aan tuinzijde is een muur met een deur geplaatst. De ene helft is badkamer geworden met bad, de andere helft washok. Dus een van de twee slaapkamers is opgeofferd.(…)
    
    
    
      In de andere slaapkamer is een entresol geplaatst.
      In de huiskamer (twee suites) hebben de schuifdeuren plaatsgemaakt voor een wand. Zo zijn er in totaal 3 studentenkamers gecreëerd. Onduidelijk waar de schuifdeuren zijn gebleven.
      (…)
      In de tuin is een grote schuur gebouwd die ook als woonruimte is ingericht.
    
    
    (…)
    
    
      [ straatnaam ] 36-1 hoog:
      -----------------------------
      (…)
      Ook hier is een van de twee slaapkamers veranderd in een badkamer met bad/ douche en twee wastafels (…). 
    
    
    Zelfs in de hal is nog een tweede douche gemaakt (…).
    
    
      De twee suites en 1 slaapkamer zijn studentenkamers geworden.
      (…)
    
    
    
      [ straatnaam ] 34-drie hoog:
      -----------------------------
      (…)
      De muur tussen de oorspronkelijke slaapkamer en keuken is weggehaald. Deze hele slaapkamer is verdwenen ten koste van een grotere keuken. (…)
      In de achterste suite is een kleine badkamer en een kleine slaapkamer gebouwd.
      Daartoe ook een nieuwe deur in de bouwmuur.
    
    
    
      De bouwmuur tussen de huiskamer en de slaapkamer aan de voorkant is over een lengte van 320 cm, helemaal tot aan het plafond en tot aan de buitenmuur weggehaald.
      (…)
      De achterste woonkamer is veranderd in een kleine slaapkamer. De voorste woonkamer is groter geworden.
      (…)
      Bovendien is ook deze woning veranderd in een studentenverblijf en ongeschikt gemaakt voor een gezin.
      (…)
    
    
    2.13.	Op 4 november 2010 heeft de Rechtbank Amsterdam (sector bestuursrecht) geoordeeld dat het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Amsterdam [ Geïntimeerde ] terecht een vergunning heeft geweigerd voor bedrijfsmatige bemiddeling bij de verhuur van woningen. Ook zijn bezwaar tegen een opgelegde last onder dwangsom om bedrijfsmatige bemiddeling te staken is ongegrond verklaard. Op 3 augustus 2011 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State die uitspraak bekrachtigd. In twee instanties is daarbij overwogen dat [ Geïntimeerde ] niet beschikte over de voor onderverhuur/bemiddeling vereiste schriftelijke toestemming van de eigenaar van de woningen.
    
    
     
    3.	Beoordeling
    
    3.1.	[ Appellanten ] vorderen (samengevat) een verklaring voor recht dat [ Geïntimeerde ] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen en onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, zodat de ontbinding van de overeenkomsten gerechtvaardigd is en [ Geïntimeerde ] gehouden is de schade van [ Appellanten ] te vergoeden, nader op te maken bij staat. Daarnaast vorderen [ Appellanten ] een veroordeling van [ Geïntimeerde ] tot ontruiming met de zijnen en het zijne van de woningen, op straffe van een dwangsom en vergoeding van de schade aan de woningen ad € 46.050,00 onder veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de buitengerechtelijke incassokosten en in de proceskosten in beide instanties. Ook vorderen [ Appellanten ] dat het hof een gerechtelijke plaatsopneming van de woningen zal bevelen. Zij voeren daartoe, samengevat, aan dat [ Geïntimeerde ] de woningen heeft verbouwd en onderverhuurd, zonder dat [ Appellanten ] daarvan wisten of daarvoor toestemming hebben gegeven.
    
    3.2.	[ Geïntimeerde ] heeft de vorderingen bestreden en daartegen, samengevat, aangevoerd dat hij van [ Y ] B.V., namens [ Appellanten ], toestemming heeft verkregen om de woningen te verbouwen en onder te verhuren. [ Y ] B.V. was daartoe bevoegd, althans [ Geïntimeerde ] mocht daarvan uitgaan. [ Appellanten ] hebben kennelijk spijt van de gemaakte afspraken, aldus nog steeds [ Geïntimeerde ].
    
    3.3.	De kantonrechter heeft de vorderingen van [ Appellanten ] afgewezen en daartoe overwogen (samengevat) dat [ Geïntimeerde ] mocht vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [ Y ] B.V. als professionele beheerder. Een eventuele overtreding van de publiekrechtelijke regels omtrent de bemiddeling bij (onder-)verhuur van woningen levert niet zonder meer een civielrechtelijke tekortkoming op, in het licht van de toestemming van [ Y ] B.V.
    
    3.4.	[ Appellanten ] voeren grieven aan tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vorderingen van [ Appellanten ] moeten worden afgewezen, aangezien – samengevat – door [ Appellanten ] niet is betwist dat de huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen en [ Appellanten ] zijn gebonden aan de door [ Y ] B.V. met [ Geïntimeerde ] gemaakte afspraken. Ook voeren [ Appellanten ] grieven aan tegen de overweging dat het handelen van [ Geïntimeerde ] geen toerekenbare tekortkoming jegens [ Appellanten ] oplevert. Tot slot grieven [ Appellanten ] tegen de weigering om een descente te gelasten en tegen de overweging dat de vordering met betrekking tot 36 III niet toewijsbaar is.
    
    3.5.	Vast staat dat [ Y ] B.V. bevoegd was om namens [ Appellanten ] huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen af te sluiten. De huurovereenkomsten met [ Geïntimeerde ] zijn derhalve rechtsgeldig tot stand gekomen en [ Appellanten ] zijn daaraan – in beginsel - gebonden. Indien echter komt vast te staan dat [ Geïntimeerde ], zonder toestemming van [ Appellanten ], de woningen heeft verbouwd en onderverhuurd, levert dat een toerekenbare tekortkoming op in de nakoming van die huurovereenkomsten. 
    
    3.6.	[ Geïntimeerde ] beroept zich erop dat hem door [ Y ] B.V., namens [ Appellanten ], toestemming is verleend voor de verbouwing en de onderverhuur, terwijl [ Appellanten ] betwisten dat die toestemming is gegeven en voorts stellen dat als die toestemming wel zou zijn gegeven, [ Y ] B.V. daartoe niet bevoegd was, zodat [ Appellanten ] aan die toestemming niet is gebonden.
    
    3.7.	Met betrekking tot de onderverhuur overweegt het hof dat uit de overeenkomsten met betrekking tot de woningen aan de [ straatnaam ] 34 II en 34 III blijkt dat daartoe door [ Y ] B.V. toestemming is verleend. Terecht stellen [ Appellanten ] dat de overeenkomst met betrekking tot 44 hs innerlijk tegenstrijdig is: onderhuur is zowel verboden als toegestaan. Het hof dient derhalve te beoordelen wat partijen op dat punt op grond van hun verklaringen en gedragingen over en weer redelijkerwijs mochten verwachten. 
    
    3.8.	In de e-mail van [ Y ] (zie onder 2.11) schrijft hij dat en waarom volgens hem het verbod op onderverhuur voor [ Geïntimeerde ] niet gold. [ Appellanten ] voeren wel aan dat het verbod op onderverhuur wel geldt voor [ Geïntimeerde ], maar niet dat [ Y ] (en vóór hem diens vader), namens [ Y ] B.V., tegenover [ Geïntimeerde ] anders hebben verklaard dan zoals door Coen [ Y ] verwoord in de e-mail. In dit geding moet het daarom ervoor worden gehouden dat [ Y ] B.V. zich jegens [ Geïntimeerde ] op het standpunt heeft gesteld dat het onderverhuurverbod voor [ Geïntimeerde ] niet gold. [ Geïntimeerde ] heeft dat redelijkerwijs dus ook zo mogen begrijpen. De overeenkomst met betrekking tot 44 hs moet dan ook op die wijze worden uitgelegd, ondanks de interne tegenstrijdigheid. Ook ten aanzien van de overeenkomst met betrekking tot 36 I mocht [ Geïntimeerde ] op grond van de uitlatingen en gedragingen van [ Y ] B.V. redelijkerwijs erop vertrouwen – ondanks het ontbreken van een daartoe strekkend schriftelijk beding – dat [ Y ] B.V. hem toestemming had gegeven voor onderverhuur.
    
    3.9.	Datzelfde geldt voor het aanpassen van de woning “aan de eisen van deze tijd”. Ook hier blijkt uit de e-mail van Coen [ Y ] dat hij van mening was dat [ Geïntimeerde ] daarvoor toestemming van [ Y ] B.V. had verkregen. [ Appellanten ] stellen echter dat de werkzaamheden die zijn verricht niet alleen zien op groot onderhoud, maar ook op – kort gezegd – een andere indeling van de woningen. [ Appellanten ] stellen dat zij daardoor en – zo begrijpt het hof - door de ondeugdelijke wijze waarop de werkzaamheden zijn uitgevoerd, schade hebben geleden. 
    
    3.10.	De feitelijke waarnemingen van [ M ], zoals hiervoor weergegeven onder 2.12, zijn door [ Geïntimeerde ] onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof acht die door [ Geïntimeerde ] aangebrachte wijzigingen – wat er ook zij van de bouwkundige merites daarvan – zó ingrijpend dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, tenzij blijkt dat daarvoor bevoegdelijk toestemming is verleend.
    
    3.11.	Het hof is van oordeel dat vooralsnog niet is komen vast te staan dat [ Geïntimeerde ] toestemming had gekregen van [ Y ] B.V. voor de verbouwingen zoals die blijken uit het rapport van [ M ]. 
    
    3.12.	[ Geïntimeerde ] zal worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat [ Y ] B.V. hem toestemming heeft gegeven voor de verbouwingen zoals die zijn uitgevoerd. Als [ Geïntimeerde ] niet slaagt in dat bewijs, volgt daaruit dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten toewijsbaar is en [ Geïntimeerde ] gehouden is bij het einde van de huurovereenkomsten de woningen terug te brengen in de staat waarin zij bij aanvang verkeerden en dat – voor zover hij daartoe niet overgaat – de schadevordering toewijsbaar is. Indien komt vast te staan dat [ Geïntimeerde ] van [ Y ] B.V. toestemming had verkregen en [ Appellanten ] daaraan zijn gebonden, geldt dat de verbouwingen geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten opleveren.
    
    3.13.	Vervolgens is de vraag aan de orde of [ Y ] B.V. met de door haar (mogelijk) gegeven toestemming met betrekking tot de onderverhuur van de woningen en de verbouwing daarvan ook [ Appellanten ] heeft kunnen binden. [ Geïntimeerde ] stelt op dit punt dat [ Y ] B.V. een toereikende volmacht had van [ Appellanten ] en – subsidiair – dat tenminste de schijn van volmachtverlening was gewekt.
    
    3.14.	Het standpunt van [ Geïntimeerde ] dat [ Y ] B.V. expliciet toestemming heeft verkregen van [ Appellante sub 1 ] c.q. [ Appellanten ] om de gestelde afspraken met betrekking tot het verbouwen en onderverhuren van de woningen te maken, acht het hof voldoende gemotiveerd betwist. [ Geïntimeerde ] dient op dit punt – indien het subsidiaire beroep op de schijn van volmachtverlening niet slaagt - toegelaten te worden tot het leveren van het door hem aangeboden bewijs.
    
    3.15.	Veronderstellenderwijs uitgaande van het ontbreken van een toereikende volmacht, overweegt het hof als volgt. Een pseudo-volmachtgever zoals [ Appellanten ] kan tegen [ Geïntimeerde ], indien [ Geïntimeerde ] op grond van een verklaring of gedraging van [ Appellanten ] heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze aanname geen beroep doen (artikel 3:61 lid 2 BW).
    
    3.16.	Het meest verstrekkende verweer van [ Appellanten ], inhoudende dat [ Geïntimeerde ] in zijn geheel niet heeft aangenomen dat een toereikende volmacht bestond, verwerpt het hof, aangezien [ Appellanten ] onvoldoende feiten stellen ter onderbouwing daarvan. De enkele omstandigheid dat [ Geïntimeerde ] een bekende is van Coen [ Y ], betekent – indien al juist – niet dat [ Geïntimeerde ] op de hoogte was van het – eventueel – ontbreken van een toereikende volmacht.
    
    3.17.	Het hof neemt derhalve aan dat [ Geïntimeerde ] heeft gehandeld in het vertrouwen op een toereikende volmacht van [ Y ] B.V. Het hof dient derhalve te beoordelen of [ Geïntimeerde ] ook redelijkerwijs op het bestaan van een toereikende volmacht mocht vertrouwen. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat voor toerekening van de schijn van volmachtverlening aan [ Y ] B.V. ook plaats kan zijn ingeval [ Geïntimeerde ] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan [ Y ] B.V. op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [ Appellanten ] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigings¬bevoegdheid kan worden afgeleid (HR NJ 2010, 115). Het aanstellen van [ Y ] B.V. als beheerder is een toedoen van [ Appellanten ] en komt ook voor hun risico. 
    
    3.18.	Vaste rechtspraak is dat uit de aanstelling in een bepaalde functie ligt besloten dat toereikende volmacht is verleend om overeenkomsten te sluiten die naar verkeersopvattingen uit vervulling van die functie voortvloeien (HR NJ 1999, 179). Het hof dient derhalve te beoordelen of naar verkeersopvatting uit het vervullen van een beheerdersfunctie ook de bevoegdheid voorvloeit om de huurder toestemming te geven de gehuurde woning(-en) ingrijpend te verbouwen en zonder enige beperking onder te verhuren.
    
    3.19.	Hoewel, zoals hiervoor reeds werd overwogen, de door [ Geïntimeerde ] gepleegde verbouwingen zeer ingrijpende wijzigingen van het gehuurde inhouden, is het hof van oordeel dat het geven van toestemming daarvoor nog (net) valt binnen de normale taakomschrijving van een beheerder. Hieruit vloeit voort dat, indien een daartoe strekkende toestemming van [ Y ] B.V. komt vast te staan, de verbouwingen jegens [ Appellanten ] geen toerekenbare tekortkoming opleveren.
    
    3.20.	Anders moet worden geoordeeld over het verlenen van toestemming tot onbeperkte onderverhuur van de woningen. Door het verlenen van deze toestemming wordt in wezen aan de huurder/onderverhuurder het recht verleend de woningen te exploiteren, zulks ten koste van de hoofdverhuurder/eigenaar en zonder enige beperking in de tijd. Een dergelijke gang van zaken is zo afwijkend van een normaal beheer van woningen dat een beheerder in beginsel niet kan worden geacht daartoe bevoegd te zijn.
    
    3.21.	[ Geïntimeerde ] heeft zich beroepen op bijkomende feiten en omstandigheden op grond waarvan hij, naar hij stelt, desalniettemin heeft mogen aannemen dat [ Y ] B.V. terzake over een toereikende  volmacht beschikte. De door hem genoemde feiten en omstandigheden zijn echter onvoldoende.
    
    3.22.	Immers, nu vast staat dat [ Geïntimeerde ] tot 2007 geen rechtstreeks contact met [ Appellanten ] heeft gehad, kan de door [ Geïntimeerde ] gegeven verklaring voor de reden van het verlenen van de toestemming voor onderverhuur, namelijk dat R.F.B. [ Appellante sub 1 ] onvoldoende middelen had om te investeren en dat in ruil voor de bevoegdheid onder te verhuren [ Geïntimeerde ] die investeringen zou doen, niet ontleend zijn aan een mededeling of toedoen van [ Appellanten ] Voor zover deze uitleg door [ Y ] B.V. is gegeven, komt dat niet voor risico van [ Appellanten ] Daarbij komt dat [ Appellanten ] gemotiveerd aanvoeren dat na 2001 – het moment waarop [ X ] Beheer de helft van het eigendom verwierf - ook niet meer geloofwaardig is dat [ Appellanten ] niet in staat waren te investeren in de woningen. Voort kan niet worden geoordeeld dat [ Appellanten ] de situatie op toerekenbare wijze hebben laten voortbestaan, aangezien vast staat dat [ Y ] B.V. tot 2007 geen volledig juiste informatie aan [ Appellanten ] heeft verstrekt. Dat [ Geïntimeerde ] daarbij niet betrokken was en daarvan geen weet had, maakt dat niet anders. Tenslotte biedt ook het enkele feit dat [ Y ] B.V. een gerenommeerde vastgoedbeheerder was niet voldoende basis voor een voetstootse aanname dat haar een toereikende volmacht was verleend.
    
    3.23.	De slotsom is derhalve dat niet kan worden geoordeeld dat [ Geïntimeerde ] redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat [ Y ] B.V. een toereikende volmacht had om toestemming te geven voor onbeperkte onderverhuur.
    
    3.24.	Dit laat echter onverlet dat niet uitgesloten is dat een dergelijke volmacht wel bestond. Dat brengt mee, zoals reeds overwogen onder 3.14, dat [ Geïntimeerde ] zal worden toegelaten tot bewijs van zijn stelling dat [ Y ] B.V. van [ Appellanten ] een volmacht had verkregen om de huurder toestemming te verlenen om de woningen door middel van onderverhuur te exploiteren.
    
    3.25.	Vooruitlopend op de bewijslevering overweegt het hof reeds als volgt. Met betrekking tot 36 III is het bestaan van de huurovereenkomst met [ R ] niet betwist. Dat brengt met zich dat de vordering tot ontbinding van die overeenkomst en ontruiming van die woning jegens haar moet worden ingesteld en jegens [ Geïntimeerde ] niet toewijsbaar is. Of het handelen van [ Geïntimeerde ] met betrekking tot die woning jegens [ Appellanten ] onrechtmatig is, is afhankelijk van de contractuele relaties tussen enerzijds [ Appellanten ] en [ R ] en anderzijds tussen [ R ] en [ Geïntimeerde ]. Nu op deze punten onvoldoende respectievelijk geen stellingen zijn betrokken die de vorderingen van [ Appellanten ] voor zover die zien op 36 III zouden kunnen dragen, liggen de vorderingen met betrekking tot 36 III voor afwijzing gereed.
    
    3.26.	Uit de overgelegde producties blijkt dat [ Appellanten ] de huidige bewoners van de woningen hebben aangeschreven. Een aantal van de bewoners heeft zich beroepen op een (onder-) huurovereenkomst met [ Geïntimeerde ]. Voor zover het gaat om zelfstandige woonruimte waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, voorziet de wettelijke regeling (artikel 7:269 BW) in een voortzetting van de huur door [ Appellanten ] als verhuurders, met beperkte wettelijke beëindigingsgronden. Ook indien komt vast te staan dat [ Y ] B.V. buiten haar bevoegdheden trad door [ Geïntimeerde ] de bevoegdheid te verlenen om de woningen onder te verhuren, wordt dat niet anders. Niet is betwist dat [ Geïntimeerde ] overeenkomsten van onderhuur heeft gesloten met degenen die de woningen thans bewonen. Uit het rapport van [ M ] volgt niet zonder meer dat het gaat om onzelfstandige woonruimte. Derhalve is niet voldoende aannemelijk gemaakt dat die onderhuurders – zelfs in het geval van ontbinding van de huurovereenkomsten van [ Geïntimeerde ] – in de woningen verblijven zonder recht of titel en gehouden zijn de woningen te ontruimen. De vordering tot ontruiming is derhalve alleen jegens [ Geïntimeerde ] toewijsbaar en zal niet onder dwangsom worden toegewezen.
    
    3.27.	De verdere beoordeling van de grieven wordt aangehouden tot na de bewijslevering. 
    
    
    
     
    
    
    4. Beslissing
    
    Het hof: 
      
    laat [ Geïntimeerde ] toe tot het bewijs: 
      
    - dat [ Geïntimeerde ] toestemming heeft verkregen van [ Y ] B.V. voor de verbouwingen zoals weergegeven onder 2.12;
      
    - dat [ Y ] B.V. van [ Appellanten ] een volmacht had verkregen om [ Geïntimeerde ] toestemming te verlenen om de woningen door middel van onderverhuur te exploiteren;
      
    beveelt dat een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe als raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam op donderdag 13 december 2012 van 9.00 tot 13.00 uur; 
      
    bepaalt dat de advocaat van [ Geïntimeerde ] dient na te (laten) gaan of partijen, hun raadslieden en de door [ Geïntimeerde ] voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn – uiterlijk op 13 november 2012 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de maanden december 2012 en januari en februari 2013 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen; 
      
    houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.E. van Tuyll van Serooskerken – Röell en E.M. Polak	en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 30 oktober 2012.