ECLI:NL:OGEANA:2009:BL3771, Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, 01-12-2009, AR 118/2008
Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen — Uitspraak 
Datum: 2009-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kopers van huis vorderen dat vonnis in de plaats treedt van akte tot levering. Verkopers doen beroep op dwaling en bedrog. Gerecht oordeelt dat partijen overeenstemming bereikt hebben over de essentialia van de koopovereenkomst. Stelling dat deze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog dan wel dwaling faalt. De huurovereenkomst is tot stand gekomen om Century21 van haar aanspraak op courtage te beroven en aldus heeft deze overeenkomst een ongeoorloofde strekking en wordt deze door nietigheid getroffen. Vordering van kopers wordt toegewezen.

Vonnis van 1 december 2009
      Zaaknummer: AR 118/2008
      Vonnisnr.
    
    
    
      GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN
      zittingsplaats Sint Maarten
    
    
    VONNIS
    
    in de zaak van
    
    
      1. [H.D.],
      2. [S.D.],
      beiden wonende op Sint Maarten,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.G. Snow,
    
    
    tegen
    
    
      1. [E.W.],
      2. de rechtspersoon naar vreemd recht ROBERT J. FOLEY TRUST,
      wonende onderscheidenlijk gevestigd in de Verenigde Staten,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      gemachtigde: mr. D.E. Liqui-Lung.
    
    
    Partijen zullen hierna [kopers] c.s., [E.W.] en Foley Trust worden genoemd.
    
    
    1. De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het op 3 juni 2008 ingediende verzoekschrift met producties;
      - de rolbeschikking van 23 september 2008;
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties;
      - de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie;
      - de conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie met producties;
      - de conclusie van dupliek in reconventie.
    
    
    Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    2. De feiten
    
    2.1 Foley Trust is eigenaar van een perceel grond met woonhuis (hierna: het huis of de unit) gelegen te [adres] in Beacon Hill op Sint Maarten.
    
    2.2 Zij heeft het huis vanaf 20 juni 2007 te koop gezet via makelaarskantoor Century21 te Sint Maarten. Gedurende zes maanden had Century21 het exclusieve recht het huis aan te bieden. Voorts was tussen Foly Trust en Century21 overeengekomen dat indien het huis binnen zes maanden nadat dit exclusieve recht op 20 december 2007 geëindigd zou zijn, zou worden verkocht aan een koper die het huis gedurende de eerste zes maanden (‘the listing period’) met Century21 had bezichtigd, courtage verschuldigd zou zijn.
    
    2.3 Daarnaast was [E.W.] algemeen gevolmachtigd om voor Foley Trust te handelen.
    
    2.4 [kopers] c.s. hebben via hun vertegenwoordiger [B.D.] (hierna: [B.D.]) hun belangstelling voor de koop van het huis aan [E.W.] kenbaar gemaakt. [B.D.] heeft aan [E.W.] een bod uitgebracht. Per email van 26 oktober 2007 heeft [E.W.] een tegenvoorstel geformuleerd: de prijs is USD 525.000,-- bij levering in december 2007. Probleem daarbij was dat de vader van [E.W.] en zijn partner een verblijf in het huis hadden gepland vanaf midden januari 2008 gedurende drie maanden, zodat zij elders onderdak dienden te vinden.
    
    2.5 Partijen onderhandelen verder via emails tussen [B.D.] en [E.W.] en later ook tussen [S.D.] en [E.W.]. Partijen spreken eerst over het nieuwe bod van [kopers] c.s. om het huis voor USD 500.000,-- te kopen met overdracht begin januari 2008, waarbij de vader van [E.W.] en zijn partner gedurende hun vakantie in het appartement van [kopers] c.s. kunnen verblijven. Alternatief is dat zij zelf voor een vakantieonderkomen zorgen en dat de koopprijs wordt vastgesteld op USD 525.000,-- .
    
    2.6 Vervolgens doet [E.W.] het voorstel dat [kopers] c.s. het huis gedurende zekere tijd huren en pas na afloop van die termijn kopen. Reden daarvoor was geen courtage aan Century21 verschuldigd te worden. Immers, indien [kopers] c.s. het huis na 20 juni 2008 kopen, zouden zes maanden na de ‘listing period’ zijn verstreken. De huur tot en met 20 juni 2008 zou USD 25.000,-- bedragen, te betalen in twee gelijke termijnen op 1 februari en 15 maart 2008, en de koopprijs per die datum USD 500.000,--. [E.W.] stelt in dat verband voor om tot 20 juni 2008 te wachten met het tekenen van een koopcontract, waarvoor [E.W.] dan naar Sint Maarten zal reizen. Intussen hebben [kopers] c.s. met medeweten van [E.W.] op 1 december 2007 hun intrek in het huis genomen. Het vakantieverblijf van de vader van [E.W.] en zijn partner is niet langer opportuun.
    
    2.7 Medio januari 2008 stuurt [E.W.] een huurcontract voor de duur van 12 maanden ter beoordeling aan [kopers] c.s. Hierna, op 18 januari 2008, bericht [S.D.]aan [E.W.] dat zij reeds in oktober 2007 het huis met Century21 heeft bezichtigd. Vervolgens wordt de huurovereenkomst op 21 januari 2008 ondertekend en geantedateerd op 21 december 2007 teneinde te pretenderen dat na beëindiging van het contract met Century21 [kopers] c.s. als vrienden in het huis verblijven.
    
    2.8 Medio februari 2008 halen [E.W.]’ vader en zijn partner hun persoonlijke eigendommen bij het huis op. [kopers] c.s. verrichten op 25 januari en 28 februari 2008 de betalingen van USD 12.500,--. Partijen versturen vervolgens over en weer emails waarin zij andere constructies om geen courtage aan Century21 verschuldigd te worden de revue laten passeren.
    
    2.9 Bij email van 24 april 2008 laat [E.W.] aan [kopers] c.s. weten dat het huis niet te koop is. Het huis wordt niet geleverd ondanks schriftelijke aanmaning bij brief van 19 mei 2008 namens [kopers] c.s. om aan levering per uiterlijk 30 juni 2008 mee te werken.
    
    2.10 Foley Trust heeft in kortgeding gevorderd – kort gezegd – het huis te ontruimen. In reconventie vorderden [kopers] c.s. te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van een leveringsakte, althans Foley Trust te bevelen medewerking aan levering te verlenen. Het Gerecht heeft de vorderingen afgewezen.
    
    
    3. Het geschil
    
    &lt;u&gt;in conventie&lt;/u&gt;
    
    3.1 [kopers] c.s. vorderen – samengevat weergegeven – te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van een akte tot levering van het hier in het geding zijnde stuk grond te Beacon Hill, althans [E.W.] en Foley Trust op straffe van verbeurte van een dwangsom te bevelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis dit perceel aan [kopers] c.s. over te dragen, kosten rechtens.
    
    3.2 Aan hun vorderingen leggen [kopers] c.s. ten grondslag dat tussen partijen een koopovereenkomst ter zaken het huis tot stand is gekomen en dat Foley Trust deze dient na te komen.
    
    3.3 [E.W.] en Foley Trust voeren verweer dat, voor zover voor de beslissing van belang, aan de orde zal komen.
    
    &lt;u&gt;in reconventie &lt;/u&gt;
    
    3.4 [E.W.] en Foley Trust vorderen – samengevat weergegeven en na wijziging van eis – voor recht te verklaring dat geen koopovereenkomst tot stand gekomen is, althans deze te vernietigen wegen bedrog of dwaling te vernietigen. Verder vorderen zijn voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 31 december 2008 is beëindigd, althans deze te ontbinden en [kopers] c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom te gelasten het huis te ontruimen en hen te veroordelen de verschuldigde huur over de maanden juli 2008 tot en met december 2008 te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente.
    
    3.5 Aan hun vorderingen leggen [E.W.] en Foley Trust ten grondslag dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Indien dat anders zou zijn, dan is deze onder invloed van dwaling aan de zijde van [E.W.] en Foley Trust of bedrog van [kopers] c.s. gesloten. [kopers] c.s. hebben zich niet als goed huurder gedragen. Bovendien hebben [kopers] c.s. vanaf 1 juli 2008 geen huur meer betaald.
    
    3.6 [kopers] c.s. voeren verweer dat, voor zover voor de beslissing van belang, aan de orde zal komen.
    
    
    4. De beoordeling
    
    &lt;u&gt;in conventie en in reconventie&lt;/u&gt;
    
    4.1 Nu [E.W.] en Foley Trust woont respectievelijk gevestigd is in de Verenigde Staten heeft de zaak een internationaal karakter. Het Gerecht zal eerst kort bezien of het bevoegd is en vervolgens welk recht het dient toe te passen. Het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen komt internationale rechtsmacht toe nu artikel 99 Rv het Gerecht als relatief bevoegde rechter aanwijst. Aangezien de onroerende zaak op Sint Maarten is ‘verhuurd’ en bij totstandkoming van een koopovereenkomst op Sint Maarten geleverd moest worden, zal het Gerecht het geschil naar Nederlands Antilliaans recht beoordelen.
    
    &lt;u&gt;in conventie voorts&lt;/u&gt;
    
    4.2 Bij de beoordeling van de vraag of partijen een koopovereenkomst ter zake van het huis te Beacon Hill is tot stand gekomen stelt het Gerecht het volgende voorop. Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. Daarbij kan zich de situatie voordoen dat de punten die eventueel nog moesten worden besproken, van ondergeschikte betekenis waren, hetgeen meebrengt dat de overeenkomst naar de bedoeling van partijen inmiddels was tot stand gekomen omdat omtrent de essentialia van deze overeenkomst inmiddels overeenstemming was bereikt en de eventueel nog niet geregelde punten van ondergeschikte betekenis waren (zie HR 26 september 2003, NJ 2004, 460).
    
    4.3 Naar Nederlands Antilliaans recht komt een koopovereenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding, die ook terzake van de koop van een woonhuis in ieder vorm kunnen geschieden. De koop behoeft niet schriftelijk te worden aangegaan.
    
    4.4 Naar het oordeel van het Gerecht hebben partijen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, te weten het object en de prijs. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
    
    4.5 Na een korte aanloop in de herfst van 2007 waarin partijen per email hebben onderhandeld over de prijs van het huis, hebben [kopers] c.s. op of omstreeks 1 december 2007 met medeweten – maar zonder protest – van Foley Trust hun intrek daarin genomen. Het laatste bod van [kopers] c.s. bedroeg toen USD 525.000,-- bij een overdracht in januari 2008. Foley Trust heeft vervolgens een aanbod gedaan van USD 500.000,-- voor de koop van het huis en voorts een bijdrage van USD 25.000,-- gevraagd voor de kosten van het verblijf van de vader van [E.W.] en zijn partner in een alternatieve accommodatie (cva., nr. 7). Bij email van 3 december 2007 vraagt [E.W.] aan [S.D.] of zij &lt;i&gt;“could have [B.D.] to draw up a ‘rental’ contract for the time you stay in the unit (…). I’m thinking that if we have an official contract, [makelaar van Century21]&lt;/i&gt; (van Century21, Gerecht) &lt;i&gt;would not be able to say that you found the place due to his advertising”&lt;/i&gt;. Vervolgens stuurt [E.W.] op 23 december 2007 een (door haar broer geformuleerd) voorstel dat bestaat uit twee opties. Optie 2 luidt als volgt: &lt;i&gt;“Rent house to buyers for 7 months until the end of June when [makelaar van Century21] will be entitled to absolutely nothing. The rent over the 7 month period will be $25.000, or $3571,42 per month. At the end of June we will agree to sell the house to them for $500.000. During this 7 month rental period the “tenants” are to be responsible for any and all maintenance and utility costs. This is to include any appliances and any minor or major home repairs. (…)&lt;/i&gt;. Daarop reageren [kopers] c.s. met: &lt;i&gt;“Thank you for your mail. Option 2 sounds brilliant and I’m quite positive that [B.D.] would agree with that as well”&lt;/i&gt;. Waarop [E.W.] antwoordt: &lt;i&gt;“I, too, think option 2 should be able to work. (…).”&lt;/i&gt; 
    
    4.6 Enige tijd later, op 13 januari 2008, stuurt [E.W.] een email aan [S.D.] en [B.D.] met de volgende inhoud: &lt;i&gt;“We would like to wait until June 20th to sign an agreement of sale. [makelaar van Century21]  is waiting for us to make a mistake so he and Century 21 can make a commission. Unless we hear otherwise from a lawyer in SXM, we don’t think it is in our best interest to sign anything. I can give you my word that we do want to sell the unit to you as soon as possible. I am ready and willing to visit SXM this summer to close on the deal.(…).”&lt;/i&gt; [S.D.]  beantwoordt deze mail als volgt: &lt;i&gt;“We understand and respect your point of view. We trust that you will keep your word, so we’ll just have to wait until you’re here to close on the deal!”&lt;/i&gt;
    
    4.7 Uit de voorgaande weergave van de onderhandeling blijkt dat [kopers] c.s. het aanbod het huis over te nemen tegen betaling van USD 500.000,-- hebben aanvaard. Nadat dit bedrag andermaal namens Foley Trust was genoemd hebben [kopers] c.s. zowel bericht dat de optie 2 waarin dat bedrag werd genoemd &lt;i&gt;“brilliant”&lt;/i&gt; was als het daarop volgende erewoord van [E.W.] voor de verkoop aangenomen. Vervolgens is de koopprijs van het huis in een veelheid aan emails geen onderwerp van discussie meer geweest.
    
    4.8 Ook mag deze overeenstemming blijken uit de betaling in twee termijnen van USD 25.000,--, welk bedrag onlosmakelijk verbonden was met de deze koopprijs. Dit leidt het Gerecht af uit het volgende. Toen vakantieverblijf van de vader van [E.W.] en zijn partner is het huis niet meer aan de orde was – zij hadden elders onderdak gevonden – konden [kopers] c.s. in het huis blijven. Daarvoor diende [kopers] c.s. wel te betalen. Ondertekening van een koopovereenkomst en levering was toen echter niet opportuun omdat Foley Trust courtage verschuldigd zou worden aan Century21. Daarom hebben [kopers] c.s. USD 25.000,-- van de koopsom als verkapte huur vooruit betaald in de wetenschap dat zij eind juni 2008 de restant koopsom van USD 500.000,-- zouden voldoen. Zonder koopovereenkomst was er derhalve voor [kopers] c.s. geen aanleiding ‘huur’ van USD 25.000,-- (het zelf voor Sint Maartense begrippen forse bedrag van USD 3.571,-- per maand) te betalen, zeker niet nu de huurovereenkomst de – weinig alledaagse – bepaling bevatte dat [kopers] c.s. alle risico’s voor het pand zou dragen, zelfs voor groot onderhoud en orkaanschade.
    
    4.9 Het Gerecht verwerpt het verweer van Foly Trust en [E.W.] dat de onderhandelingen zijn stukgelopen nadat zij er achter kwamen dat  [S.D.] reeds in het najaar 2007 het huis had bezichtigd onder leiding van [makelaar van Century21]  van Century21 (cva., nr. 21). Bij email van 18 januari 2008 schrijft [S.D.] aan [E.W.]: &lt;i&gt;“Way before [B.D.] got involved, [makelaar van Century21] indeed showed me the unit and at that time I told him that I am willing to pay USD 450.000 max.”&lt;/i&gt; Los van het feit dat [E.W.] en Foley Trust (tevens) hebben gesteld dat deze bezichtiging aanleiding was de overdracht naar eind juni 2008 te verplaatsen (cva., nrs 15 en 19), blijkt van afbreken van onderhandelingen in het geheel niet. Op 24 januari 2008 schrijft Foley Trust: &lt;i&gt;“They are well aware that you are buying the unit (my dad is quite confused about the whole thing…), and A knows how to keep it from BB. (…). It would be great if we can do it through your offshore account. (…). Ik look forward to meeting you in June! (…)&lt;/i&gt;.En op 2 februari 2008: &lt;i&gt;“We’ll close in June and hopefully be able to leave [makelaar van Century21] out of it.”&lt;/i&gt; Ook in de daarop volgende correspondentie is dat niet te lezen.
    
    4.10 Wel hebben partijen verder van gedachten gewisseld over wijze waarop kon worden bewerkstelligd dat de koop van het huis bij Century21 uit beeld zou blijven. Om die reden hadden partijen op 21 januari 2008 reeds een verkapte huurovereenkomst getekend, maar Foley Trust was er niet zeker van dat dit daartoe voldoende zou zijn. [E.W.] doet op 16 februari 2008 het voorstel een overeenkomst te tekenen op grond waarvan [kopers] c.s. Foley Trust zouden vrijwaren: &lt;i&gt;“We/they would like it if a document could be drawn up by your lawyer stating that if at anytime C-21 decides to come after the estate for wrongdoing, my dad’s estate would not be responsible for paying out any money. (…). I know you are quite confident about the legality of the sale, so we would like something stating that the Buyer would be responsible for any settlement. (…)”&lt;/i&gt; [S.D.] houdt de boot af in een antwoord-email op 22 februari 2008: &lt;i&gt;“(…) I discussed the matter with my lawyer and my accountant – he’s an offshore expert – and they both reassured me that the offshore company is absolutely safe. The company that’s buying the property is entirely set up in Nevis, so there is no trace of this company on St Maarten. Nevis will not give any information to anyone either. There is no reason whatsoever to worry. (…).”&lt;/i&gt; Verder hebben [kopers] c.s. onbetwist gesteld dat zij nog een mogelijkheid hebben aangedragen om Century21 het zicht op de verkoop aan hen te ontnemen. Bij email van 15 maart 2008 heeft [S.D.] aan Foley Trust bericht dat een kennis, [kennis], het huis zal kopen. Zij schrijft: &lt;i&gt;”[kennis] is literally buying the property through his company, so I AM NO LONGER BUYING THE PROPERTY(…). Therefore I kindly asked [kennis] if he is willing to buy the property (under the same conditions) as an “investment” and he agreed to do so. (…).”&lt;/i&gt; In zijn schriftelijke verklaring van 19 augustus 2008 aan mr. Snow bevestigt [kennis] dat aankoop van het huis een oplossing behelsde om de aankoop ervan door [kopers] c.s. te bespoedigen. Tegen de achtergrond van de opzet om Century21 courtage te onthouden en daarom verkoop aan [kopers] c.s. onzichtbaar te maken, aangezien zij door [makelaar van Century21]  in het huis waren rondgeleid, heeft Foley Trust deze mail niet mogen begrijpen als een beëindiging van de onderhandelingen. Integendeel, hieruit volgt dat [kopers] c.s. de koop wilden doorzetten. Zonder ‘oplossing’ voor de commissie leek Foley Trust niet bereid te verkopen (cva., nr. 15; cvd., nr. 9), zodat iedere vondst – naast de reeds gesloten fictieve huurovereenkomst – om de koop door [kopers] c.s verder te maskeren ook in hun belang was. Ten slotte roept het Gerecht in herinnering dat [kopers] c.s. op 25 januari 2008 en 28 februari 2008 – na 18 januari 2008 derhalve – in totaal USD 25.000,-- hebben betaald. Nu die aanbetaling onlosmakelijk samenhing met de koop van het huis, is niet aannemelijk dat de onderhandelingen naar aanleiding van een – een week voor de eerste deelbetaling ontvangen – email van [S.D.] waren stukgelopen.
    
    4.11 Evenmin blijkt uit de overgelegde correspondentie dat partijen zijn overeengekomen dat het verschuldigd raken van courtage aan Century21 als ontbindende voorwaarde heeft te gelden, zoals Foley Trust subsidiair heeft gesteld. Uit de overgelegde correspondentie, waaruit hiervoor is geciteerd, blijkt dat Foley Trust de koop door [kopers] c.s. zo wilde optuigen dat Foley Trust geen courtage aan Century21 verschuldigd werd. Niet valt daaruit af te leiden dat partijen zijn overeengekomen dat het mislukken van die opzet voor Foley Trust grond zou geven de koopovereenkomst te ontbinden. Illustratief in dit verband is dat Foley Trust in de laatste mail over de verkoop van het huis, waarin [E.W.] schrijft: &lt;i&gt;“As stated is the past, the home is not for sale”&lt;/i&gt;, met geen woord rept over het (toch) verschuldigd worden van courtage, laat staan over een daarop geënte – thans in te roepen – ontbindende voorwaarde.
    
    4.12 Gezien het uitgangspunt dat het Gerecht hiervóór onder 4.2 vooropstelde, doet het feit dat partijen nog geen afspraak hadden gemaakt over de datum van ondertekening – eind juni of begin juli – en van transport alsmede over overige doorgaans bij de koop van een huis nog te bespreken onderwerpen zoals bijvoorbeeld de naam van de notaris die de leveringsakte zou passeren of garanties ten aanzien van het gekochte, niet af aan de vaststelling dat zij reeds een gave koopovereenkomst hadden gesloten.
    
    4.13 Uit hetgeen hierna in reconventie zal worden overwogen volgt dat deze koopovereenkomst in stand blijft, zodat de leveringsakte zal moeten worden gepasseerd. Foley Trust zal worden veroordeeld aan levering mee te werken. Voor het geval Foley Trust weigert mee te werken overweegt het Gerecht reeds nu dat als twee partijen verplicht zijn samen een onderhandse of notariële akte op te maken en één partij weigert medewerking, de ander op grond van artikel 3:300 lid 2 BWNA de rechter kan verzoeken te bepalen dat de uitspraak van de rechter in de plaats treedt van de akte of een deel daarvan. Dat hebben [kopers] c.s. gedaan en daartegen hebben [E.W.] noch Foley Trust verweer gevoerd.
    
    4.14 Als de in het ongelijk gestelde partij worden Foley Trust en [E.W.] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [kopers] c.s. worden begroot op NAfl. 1.800,-- wegens salaris gemachtigde (2 punten × tarief  NAfl. 900,--), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de betaling,
    
    &lt;u&gt;in reconventie voorts&lt;/u&gt;
    
    4.15 De gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, is gezien hetgeen in conventie is overwogen niet toewijsbaar. De gelegde beslagen zijn niet ten onrechte gelegd, zodat de vordering tot opheffing daarvan ook zal worden afgewezen.
    
    4.16 [E.W.] en Foley Trust hebben gesteld dat de koopovereenkomst onder invloed van bedrog dan wel dwaling tot stand gekomen is en derhalve voor vernietiging in aanmerking komt. Daartoe voeren zij aan dat [kopers] c.s. opzettelijk hebben verzwegen dat [S.D.] het huis met een makelaar van Century21 hebben bezichtigd gedurende de periode dat het huis bij die makelaar in de verkoop stond. Dit betoog faalt.
    
    4.17 Voor een geslaagd beroep op bedrog en dwaling is – naast het bestaan van een kunstgreep onderscheidenlijk de afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken – vereist dat tussen het bedrog onderscheidenlijk de dwaling en het aangaan van de overeenkomst een causaal verband moet bestaan. Naar het oordeel van het Gerecht blijkt uit hetgeen in conventie onder 4.9 en 4.10 is overwogen dat niet aannemelijk is geworden dat Foley Trust de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden hadden gesloten indien [kopers] c.s. reeds vóór 18 januari 2008 hadden medegedeeld dat zij door [makelaar van Century21]  in het huis waren rondgeleid. De overige vereisten voor een geslaagd beroep op bedrog of dwaling kunnen aldus onbesproken blijven.
    
    4.18 Verder vorderen [E.W.] en Foley Trust dat het Gerecht voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 31 december 2008 zal zijn geëindigd, althans dat het Gerecht deze overeenkomst per die datum ontbindt. Daarnaast vorderen zij – kort gezegd – ontruiming van het huis en betaling van achterstallige huur over de maanden juli 2008 tot en met december 2008.
    
    4.19 Naar het oordeel van het Gerecht laat hetgeen in conventie is overwogen geen andere conclusie toe, dan dat partijen hebben bedoeld om ten opzichte van Century21 – als deze bijvoorbeeld na overdracht van het huis in de zomer van 2008 om betaling van courtage zou verzoeken – de valse schijn te wekken, dat de koopovereenkomst eerst eind juni of begin juli 2008 was gesloten, om Century21 zo van haar, volgens partijen kennelijk alleszins legitieme, aanspraak op courtage te beroven. Aldus heeft de ‘huurovereenkomst’ een ongeoorloofde strekking en wordt deze ingevolge het bepaalde in artikel 3:40 lid 1 BWNA door nietigheid getroffen.
    
    4.20 Gevolg daarvan is dat de gevorderde ontbinding en verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 december 2008 is geëindigd niet toewijsbaar zijn. Invordering van achterstallige huur tot en met december 2008 is bij gebreke van een huurovereenkomst evenmin aan de orde. De reeds betaalde USD 25.000,-- van de koopsom is voldaan uit hoofde van de koopovereenkomst, die uiteraard niet wordt aangetast. De gevorderde ontruiming is niet toewijsbaar nu Foley Trust daarbij geen belang heeft. Uit hetgeen in conventie en in reconventie is overwogen volgt dat levering van het huis aan [kopers] c.s. spoedig zal plaatsvinden.
    
    4.21 De conclusie luidt dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij worden Foley Trust en [E.W.] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [kopers] c.s. worden begroot op NAfl. 900,-- wegens salaris gemachtigde (2 punten × factor 0,5 × tarief NAfl. 900,--).
    
    
    5. De beslissing
    
    Het Gerecht in eerste aanleg:
    
    &lt;u&gt;in conventie&lt;/u&gt;
    
    5.1 veroordeelt Robert J. Foley Trust om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van de volle eigendomsrechten op het perceel grond met meetbriefnummer 334/1996 gelegen in Beacon Hill op Sint Maarten en daartoe uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, te verschijnen voor een door [kopers] c.s. aan te wijzen notaris op Sint Maarten en mee te werken aan het passeren van de notariële leveringsakte, zulks onder de verplichting van [kopers] c.s. om de restantkoopsom van USD 500.000,-- te betalen;
    
    5.2 bepaalt dat bij gebreke van medewerking door Robert J. Foley Trust aan het opmaken van de transportakte dit vonnis in de plaats treedt van de akte van levering;
    
    5.3 veroordeelt [E.W.] en Foley Trust hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [kopers] c.s. tot op heden begroot op NAfl. 829,-- aan verschotten en Nafl. 1.800,-- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de betaling;
    
    5.4 verklaart het vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    5.5 wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    &lt;u&gt;in reconventie&lt;/u&gt;
    
    5.6 wijst de vorderingen af;
    
    5.7 veroordeelt [E.W.] en Foley Trust hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [kopers] c.s. tot op heden begroot op NAfl. 900,-- aan salaris gemachtigde;
    
    5.8 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Thierry, rechter in dit gerecht en in het openbaar uitgesproken op 1 december 2009 in aanwezigheid van de griffier.