ECLI:NL:RBARN:2012:BX0051, Rechtbank Arnhem, 13-06-2012, 220564
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verklaring voor recht dat SWB jegens eisers toerekenbaar is tekortgeschoten in de garantieverplichting, die inhoudt dat de bestemming van de percelen van eisers wordt gewijzigd in een woonbestemming.

Vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht[woonplaats]ummer / rolnummer: 220564 / HA ZA 11-1316
    
    Vonnis van 13 juni 2012
    
    in de zaak van
    
    
      [eisers]
      eisers,
      advocaat mr. R.A.C.J. van Kessel te Boxtel,
    
    
    tegen
    
    
      de stichting
      STICHTING WONINGBEHEER BETUWE,
      gevestigd te Lienden, gemeente Buren,
      gedaagde,
      advocaat mr. L.A. Burgersdijk te Amsterdam.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en SWB genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 7 december 2011
      -	het proces-verbaal van comparitie van 17 april 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	[eiser] c.s. hadden de gezamenlijke en onverdeelde eigendom van een perceel boomgaard met verdere aanhorigheden, gelegen te [woonplaats], gemeente [woonplaats], ter grootte van ongeveer 1.61.60 hectare, destijds kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie K, nummer 572.
    
    
    2.2.	[eiser] c.s. hebben dit perceel bij koopovereenkomst van 27 juni 2007 verkocht aan Bouw-, Beheer- en Beleggingsmaatschappij Hollands Midden B.V. (hierna: Hollands Midden). [eiser] c.s. hebben met het oog op de bouw van een woning voor [eiser] sr. van de koop uitgezonderd twee gedeelten van het oorspronkelijke kadastrale perceel, welke gedeelten in de bijlagen bij de koopovereenkomst gearceerd zijn weergegeven en zijn benoemd als perceel A en perceel B (hierna: de percelen van [eiser] c.s.). Op deze bijlagen is tevens te zien dat een strook grond van 50 m aan de oostelijke zijde van het gehele oorspronkelijke perceel is aangeduid als spuitzone. De percelen die eigendom zijn gebleven van [eiser] c.s. vallen grotendeels binnen deze spuitzone.
    
    2.3.	De artikelen 16 en 17 van de koopovereenkomst luiden, voor zover hier relevant, als volgt:
    
    
      Afspraken ten aanzien van percelen A en B
      Artikel 16
    
    
    Koper garandeert er voor 1 november 2012 zorg voor te dragen dat de bestemming van de, op de tekening van BIJLAGE 1 met de aanduiding A en B weergegeven percelen (“de percelen A en B”), ter grootte van gezamenlijk circa 1.250 m2, gelegen aan en nabij de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie K, nummer 572, wordt gewijzigd in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van deze percelen een vrijstelling van het bestemmingsplan te verkrijgen ten behoeve van de realisatie van woningbouw.
    
    Koper dient uitvoering te geven aan de hiervoor in dit artikel genoemde garantie op vergelijkbare wijze als hij doet om de bestemming van het verkochte te doen wijzigen in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van het verkochte een vrijstelling van het bestemmingsplan te verkrijgen ten behoeve van de realisatie van woningbouw.
    
    Indien koper er niet in slaagt om voor 1 november 2012 de bestemming van het verkochte te doen wijzigen in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van het verkochte een vrijstelling van het bestemmingsplan verkrijgen ten behoeve van woningbouw vervalt de hiervoor in dit artikel genoemde garantie en heeft koper dienaangaande geen verplichtingen meer jegens verkoper.
    
    Verkoper is zelf verantwoordelijk voor het ontwerpen en realiseren van bebouwing op de percelen A en B, voor het aanleggen van nutsvoorzieningen op de percelen A en B en het verkrijgen van de vereiste vergunningen.
    
    Indien koper overgaat tot de aanleg van infrastructuur ten behoeve van op het verkochte te realiseren woningbouw, zal koper tevens voor zijn rekening zorgdragen voor een behoorlijke ontsluiting van de percelen A en B en de aanleg van nutsvoorzieningen tot de grens van de percelen A en B. De aanleg zal geschieden rekening houdend met de door koper aan te houden fasering voor de realisatie van woningen en infrastructuur op het verkochte.
    
    Koper zal de verplichtingen als in dit artikel opgenomen bij wege van kettingbeding opleggen aan zijn rechtsopvolgers.
    
    
      ontbindende voorwaarden
      Artikel 17
      (…)
      3. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het volgende, voorts ontbonden (kunnen) worden als vóór 1 november 2012 van overheidswege geen bestemmingswijziging is gerealiseerd danwel geen bouwvergunning is afgegeven, alles zoals hiervoor in artikel 1 is vermeld.
      Partijen zullen ter verkrijging van de gemelde bestemmingswijziging danwel gemelde bouwvergunning al het hen mogelijke verrichten.
      4. Op vervulling van de in lid 3 gemelde voorwaarden kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris.
      Deze mededeling dient schriftelijk gedocumenteerd uiterlijk op 1 november 2012 in het bezit van de notaris te zijn.
    
    
    
    2.4.	Op 6 juni 2008 hebben [eiser] c.s. de eigendom van het verkochte geleverd aan Gatimel B.V., die door Hollands Midden ten tijde van de levering als verkrijger van het perceel is aangewezen. Op dezelfde dag heeft Gatimel het verkochte geleverd aan SWB. In de leveringsakte is de in artikel 16 van de koopovereenkomst van 27 juni 2007 neergelegde garantieverplichting letterlijk overgenomen onder het kopje ‘Garantie koper’.
    
    2.5.	SWB is voornemens op de aangekochte gronden woningbouw te ontwikkelen en te realiseren, hetgeen op grond van het huidige bestemmingsplan niet is toegestaan. Om die reden heeft SWB de gemeente [woonplaats] (hierna: de gemeente) verzocht planologische medewerking te verlenen aan haar project en hebben SWB en de gemeente een projectgroep samengesteld. 
    
    2.6.	De planologische situatie met betrekking tot het perceel van SWB is als volgt. Aan de westzijde van het perceel bevindt zich een spuitzone van 50 meter welke verband houdt met de naastgelegen agrarische percelen, terwijl de zuidzijde van het perceel valt binnen de beschermingssfeer van de Keur van het Waterschap Rivierenland (hierna: het Waterschap). Op de percelen van [eiser] c.s. overlappen de spuitzone en de dijkbeschermings-zone. Een klein deel van de percelen van [eiser] c.s. (ongeveer 140 m²) valt buiten de spuitzone. In verband met deze situatie heeft SWB overleg gevoerd met de gemeente en het Waterschap en is tot de conclusie gekomen dat het niet, althans voor een zeer beperkt deel, mogelijk zou zijn om de bestemming van de percelen van [eiser] c.s. te wijzigen in een woonbestemming.
    
    2.7.	SWB heeft medio 2009 een eerste schetsontwerp laten maken. Eind 2010 is het definitieve stedenbouwkundig ontwerp gemaakt en vervolgens heeft SWB op basis van dit ontwerp een conceptbestemmingsplan ter becommentariëring aan de gemeente voorgelegd. Hierop heeft de gemeente nog niet gereageerd. Vanuit de veronderstelling dat een woonbestemming voor de percelen van [eiser] c.s. niet haalbaar was, heeft SWB in conceptbestemmingsplan de bestemming ‘groen’ voorzien voor deze percelen. Ook voor het deel van haar eigen perceel dat in de spuitzone valt is niet voorzien in een woonbestemming.
    
    2.8.	In maart 2010 (of later) heeft SWB aan [eiser] c.s. medegedeeld dat het onmogelijk is een woonbestemming op hun percelen te verkrijgen. Medio juni 2010 heeft zij aan [eiser] c.s. medegedeeld dat zij van mening was geen verplichtingen meer te hebben jegens [eiser] c.s. Eind 2010 hebben [eiser] c.s. het perceel van SWB ontruimd. Tot die tijd hebben zij het perceel nog gebruikt voor de fruitteelt.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eiser] c.s. vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      1.	te verklaren voor recht dat SWB jegens [eiser] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende garantieverplichting, ten gevolge waarvan [eiser] c.s. schade hebben geleden en/of nog zullen lijden;
      2.	SWB te veroordelen om de door [eiser] c.s. geleden en/of nog te lijden schade te vergoeden, zulks op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      3.	SWB te veroordelen om aan [eiser] c.s. te voldoen de buitengerechtelijke kosten van € 902,-;
      4.	SWB te veroordelen in de kosten van deze procedure.
    
    
    3.2.	[eiser] c.s. leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. In de koopovereenkomst van 27 juni 2007 heeft Hollands Midden de garantieverplichting op zich genomen om de bestemming van de percelen van [eiser] c.s. te wijzigen in een woonbestemming. Deze verplichting is overgegaan op Gatimel en vervolgens op SWB. SWB is deze verplichting niet nagekomen hetgeen een toerekenbare tekortkoming oplevert jegens [eiser] c.s. Aangezien SWB zelf stelt dat nakoming blijvend onmogelijk is in de zin van artikel 6:74 lid 2 BW dient SWB de schade die daaruit voortvloeit aan [eiser] c.s. te vergoeden. Deze schade bestaat uit de misgelopen waardevermeerdering van de percelen van [eiser] c.s. (ter grootte van 1250 m²) doordat deze percelen niet als bouwgrond kunnen worden gebruikt. Tenslotte vorderen [eiser] c.s. schadevergoeding omdat SWB deze percelen niet adequaat heeft ontsloten en geen nutsvoorzieningen heeft aangelegd tot de grens van de percelen van [eiser] c.s. 
    
    3.3.	SWB voert verweer. 
    
    3.4.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	De vraag die in deze zaak centraal staat is of SWB jegens [eiser] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende garantieverplichting. SWB heeft als verweer aangevoerd dat op haar slechts een inspanningsverplichting rustte en dat zij aan die verplichting heeft voldaan. Aan de vraag of SWB toerekenbaar tekort is geschoten gaat dan ook de vraag vooraf waartoe SWB op grond van het onder 2.3 weergegeven garantiebepaling verplicht was jegens [eiser] c.s.
    
    
    
      4.2.	[eiser] c.s. stellen dat de in de koopovereenkomst opgenomen garantieverplichting een resultaatsverplichting is gelet op de duidelijke bewoordingen van de garantiebepaling. In deze bepaling is nergens het werkwoord ‘trachten’ gebruikt en een onderbouwing voor de stelling dat het hier toch om een inspanningsverplichting zou gaan ontbreekt. Het is ook uitdrukkelijk de bedoeling van Hollands Midden en [eiser] c.s. geweest om deze verplichting als garantie c.q. resultaatsverplichting in de koopovereenkomst op te nemen. Zij hebben daartoe een aantal omstandigheden aangevoerd, die onder 4.6 zullen worden weergegeven. [eiser] c.s. stellen dat zij, gelet op de kennis en ervaring van [betrokkene 1], er vanuit mochten gaan dat het wijzigen van de bestemming voor hun percelen mogelijk was. De spuitzone van 50 meter stond hieraan niet in de weg aangezien het gedeelte van perceel A dat buiten de spuitzone valt groot genoeg is voor één woning. Bovendien zag het ernaar uit dat de spuitzone zou worden verkleind naar 35 meter, in welk geval het hele perceel A buiten de spuitzone zou vallen. De dijkbeschermingszone is helemaal niet ter sprake geweest. 
      De 3e alinea van de garantiebepaling heeft betrekking op het niet kunnen verkrijgen van een woonbestemming voor het verkochte en dus voor het perceel van SWB. Op dit moment is SWB bezig met voorbereidende werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van dit perceel. De in de 3e alinea geschetste situatie doet zich derhalve niet voor, zo begrijpt de rechtbank de stelling van [eiser] c.s.. Indien deze alinea ook zou zien op de situatie dat geen woonbestemming zou kunnen worden verkregen voor de percelen van [eiser] c.s. moet de alinea aldus worden gelezen, dat SWB alsdan op 1 november 2012 jegens [eiser] c.s. geen verplichtingen meer heeft uit hoofde van de op haar rustende garantie, in die zin, dat SWB vanaf 1 november 2012 niet meer verplicht kan worden om ervoor te zorgen, dat de percelen van [eiser] c.s. alsnog een woonbestemming krijgen. Dat betekent echter niet dat SWB vanaf dat moment gevrijwaard was van een eventuele schadevergoedingsverplichting.
    
    
    
      4.3.	SWB stelt dat zij slechts een inspanningsverplichting op zich heeft genomen en voert daartoe het volgende aan. De term ‘garantie’ heeft geen vaste betekenis. De betekenis van een garantie dient door uitleg met behulp van de zogenaamde Haviltex-maatstaf te worden vastgesteld. Aangezien [eiser] c.s. op de hoogte waren van de spuitzone en dijkbeschermingszone en wisten dat voor een bestemmingswijziging medewerking van de betrokken bestuursorganen was vereist, mochten zij niet verwachten dat Hollands Midden de wijziging van de bestemming van hun percelen zonder enige voorwaarde had gegarandeerd. De wijze waarop aan die verplichting invulling diende te worden gegeven is in de overeenkomst uitgewerkt. Hollands Midden behoefde slechts ‘op vergelijkbare wijze’ zoals zij zou doen voor haar eigen perceel, te trachten om ook voor de aangrenzende percelen van [eiser] c.s. een woonbestemming mogelijk te maken. Als de benodigde publiekrechtelijke medewerking tot 1 november 2012 zou uitblijven, zou Hollands Midden de koopovereenkomst kunnen ontbinden en zou de onderhavige verplichting jegens [eiser] c.s. vervallen. Dit alles maakt dat sprake is van een inspanningsverplichting en niet van een resultaatsverplichting. 
      SWB heeft voorts aangevoerd dat de garantieverplichting ingevolge de 3e alinea van de garantie hoe dan ook vervalt nu het zeker is dat de bestemming van het perceel van SWB voor 1 november 2012 (nog) niet zal zijn gewijzigd in een woonbestemming. Daarmee vervalt ook enige schadevergoedingsplicht van SWB jegens [eiser] c.s., aldus SWB. 
    
     
    4.4.	De rechtbank overweegt dat de betekenis van de onderhavige garantieverplichting niet eenduidig is en door middel van uitleg dient te worden vastgesteld. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex). Vaak zal in praktisch opzicht aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen wel groot gewicht toekomen (HR 9 september 1994, NJ 1995, 285; HR 21 maart 1997, NJ 1998, 219; HR 11 juni 1999, NJ 1999, 750). 
    
    4.5.	In de 1e alinea van de onderhavige bepaling wordt de verplichting van SWB omschreven als een ‘garantie’. De garantieverbintenis kan zich in het recht in verschillende hoedanigheden voordoen. Indien het (zoals in dit geval) betreft de garantie die een schuldenaar van een verbintenis tot een geven, doen of niet-doen jegens zijn schuldeiser op zich neemt, zegt de schuldenaar in beginsel toe dat hij zal instaan voor bepaalde feiten of gebeurtenissen, waarvan het voorvallen of juist uitblijven aan correcte nakoming in de weg staat. Het gevolg hiervan is dat hij zich terzake daarvan niet op overmacht zal kunnen beroepen, zodat de in de wet geregelde gevolgen van wanprestatie (waaronder het recht van de schuldeiser op schadevergoeding) intreden. Dit gevolg treedt niet automatisch in, indien het begrip garantie wordt gebruikt als synoniem voor de verplichting van de schuldenaar om een bepaald resultaat te verwezenlijken, zulks in tegenstelling tot de verplichting die slechts bestaat uit het leveren van een zekere mate van inspanning. Zowel in het eerste geval als in het tweede geval (garantie in de betekenis van resultaatsverbintenis) dient nog steeds door uitleg van het beding te worden vastgesteld welke risico’s de schuldenaar precies op zich heeft genomen. Duidelijk is wel dat het woord garantie doorgaans niet op een inspanningsverbintenis duidt. Anders dan SWB lijkt te stellen, hoeft de in de 2e alinea van de garantie opgenomen bepaling dat de koper uitvoering dient te geven aan die garantie op vergelijkbare wijze als zij ten aanzien van het verkochte de woonbestemming wijzigt, niets af te doen aan het karakter van de in de 1e alinea genoemde garantie. Van algemene bekendheid is dat voor het wijzigen van een planologische bestemming de medewerking van de bestuursorganen is vereist en Hollands Midden zal dan ook ongetwijfeld onder ogen hebben gezien dat zij om het gewenste resultaat te behalen niet meer zou kunnen doen dan zich tot het uiterste in te spannen. Dit sluit echter niet uit dat zij om haar moverende redenen desalniettemin het beoogde resultaat aan [eiser] c.s. heeft gegarandeerd, althans zich daartoe heeft verbonden, en daarmee het risico op zich heeft genomen dat het resultaat niet zou (kunnen) worden gehaald. Dit kan de resultante zijn geweest van onderhandelingen, zoals in dit geval ook door [eiser] c.s. wordt gesteld. 
    
    4.6.	[eiser] c.s. hebben de navolgende omstandigheden aangevoerd die van belang zijn voor de context waarin de garantiebepaling moet worden geplaatst en daarmee voor de zin die partijen over en weer aan deze bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hollands Midden was in 2001 al geïnteresseerd in de grond van [eiser] c.s. met het oog op toekomstige woningbouw ter plaatse. Hollands Midden heeft bij monde van haar directeur [betrokkene 1] contact gezocht met [eiser] c.s. die de grond op dat moment voor fruitteelt gebruikten. De heren [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben aan [betrokkene 1] medegedeeld de grond wel te willen verkopen maar onder de voorwaarde dat zij op het perceel dat bij [eiser] c.s. in eigendom zou blijven een woning zouden kunnen bouwen voor [eiser] senior. Volgens [betrokkene 1] was dat geen enkel probleem en gelet op zijn ervaring en deskundigheid met grondzaken hebben [eiser] c.s. daar volledig op vertrouwd. In dit verband hebben [eiser] c.s. gesteld dat Hollands Midden al vanaf 1 december 1987 een onderneming exploiteert die zich toelegt op het beheer en beleggen van onroerende zaken. Zij is dan ook een professionele en in de onroerend goed sector gespecialiseerde marktpartij. De berichtgeving in de kranten bevestigde ook de verwachting dat het gehele perceel van [eiser] c.s. voor woningbouw zou worden bestemd. Artikel 16 is uitvoerig onderwerp van gesprek geweest. De koopovereenkomst met de onderhavige garantieverplichting is door Hollands Midden, althans door haar advocaat, opgesteld. Zowel [betrokkene 1] als [eiser] c.s. waren op de hoogte van het bestaan en de consequenties van de aanwezige spuitzone. Beide partijen verwachtten echter dat de spuitzone binnen afzienbare tijd zou worden versmald naar 35 meter. De keurzone van het Waterschap is tijdens de besprekingen met [betrokkene 1] niet aan de orde geweest. 
    
    4.7.	Deze door [eiser] c.s. gestelde omstandigheden zijn door SWB niet weersproken terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De omstandigheid dat SWB niet op de hoogte stelt te zijn van de onderhandelingen die tussen [eiser] c.s. en Hollands Midden hebben plaatsgevonden, doet daar niet aan af. De rechtbank zal de onder 4.6 genoemde omstandigheden dan ook als vaststaand aannemen. 
    
    4.8.	Gelet op de door [eiser] c.s. tijdens de onderhandelingen gestelde voorwaarde voor verkoop van de grond aan Hollands Midden, de toezegging die van de zijde van Hollands Midden aan [eiser] c.s. is gedaan en de professionaliteit van de opsteller van de koopovereenkomst, gaat de rechtbank ervan uit dat het gebruik van het woord garantie in de 1e alinea niet op een vergissing berust en bewust is gekozen. Onder de gegeven omstandigheden moet dan ook worden aangenomen dat Hollands Midden daarmee het risico dat zij niet zou slagen in het wijzigen van de bestemming, welk risico zij kennelijk laag inschatte, volledig naar zich toe heeft getrokken, althans dat [eiser] c.s. redelijkerwijs die betekenis mochten toekennen aan de als garantie omschreven verplichting van Hollands Midden. De hoedanigheid van partijen is daarbij van groot belang. Gelet op de in artikel 17 lid 3 opgenomen eenzijdige ontbindingsmogelijkheid mag bovendien worden aangenomen dat het risico dat Hollands Midden daarmee op zich nam beperkt was. Zij had immers nog de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden indien vóór 1 november 2012 van overheidswege geen bestemmingswijziging zou zijn gerealiseerd dan wel geen bouwvergunning zou zijn afgegeven. Deze datum van 1 november 2012 komt terug in de 1e en 3e alinea van artikel 16 en is kennelijk door partijen gekozen als peildatum om te bezien of de bestemmingswijziging gerealiseerd kon worden. In het positieve geval zou er dan niet ontbonden hoeven worden en zouden zowel Hollands Midden als [eiser] c.s. profiteren van de aan een bestemmingswijziging verbonden (bouw)mogelijkheden. In het negatieve geval zou Hollands Midden haar pogingen om de bestemming (voor het geheel) te doen wijzigen kunnen staken, zou zij de overeenkomst kunnen ontbinden en zou de garantieverplichting jegens [eiser] c.s. vervallen. Uit de 3e alinea in samenhang met de 1e alinea van artikel 16 leidt de rechtbank af dat partijen het niet redelijk hebben geacht dat de garantieverplichting jegens [eiser] c.s. zou voortduren of een schadevergoedingsverplichting jegens [eiser] c.s. zou ontstaan, indien de bestemmingswijziging (voor het geheel) niet haalbaar zou blijken te zijn. Kennelijk zijn partijen ervan uitgegaan dat als de bestemmingswijziging voor het perceel van Hollands Midden niet zou kunnen slagen, dit dus ook niet zou kunnen slagen voor de percelen van [eiser] c.s. en dat Hollands Midden in dat geval ook haar pogingen ter zake van de percelen van [eiser] c.s. zou mogen staken. 
    
    
      4.9.	Thans doet de situatie zich voor dat SWB er op 1 november 2012 nog niet in zal zijn geslaagd om de bestemming van haar eigen perceel te wijzigen in een woonbestemming maar dat het in samenspraak met de gemeente opgestelde conceptbestemmingsplan voorziet in een woonbestemming voor het grootste deel van het perceel van SWB (behoudens de spuitzone). Voorbereidende werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van dit perceel worden reeds getroffen. Anderzijds zijn de percelen van [eiser] c.s. buiten het conceptbestemmingsplan gehouden, althans voorziet dit plan niet in een woonbestemming voor de percelen van [eiser] c.s. SWB heeft daarbij laten weten dat zij geen inspanningen meer zal verrichten om een woonbestemming voor de percelen van [eiser] c.s. te verkrijgen. 
      Uit de redactie van artikel 16 en 17 en de door [eiser] c.s. gegeven toelichting kan worden afgeleid dat de situatie die zich thans voordoet, namelijk dat [eiser] c.s. blijven zitten met een stuk grond waar zij in feite niets mee kunnen, door partijen niet is voorzien en in zoverre aan de hand van de kennelijke bedoelingen van partijen een leemte in de overeenkomst dient te worden aangevuld. Gelet op de bovenstaande uitleg, kan niet worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de garantiebepaling ook zou vervallen indien de woonbestemming weliswaar nog niet voor 1 november 2012 maar wel in de nabije toekomst zou worden gerealiseerd. Een redelijke uitleg van artikel 16 van de koopovereenkomst brengt dan ook mee dat de 3e alinea van dit artikel onder de gegeven omstandigheden aldus dient te worden gelezen dat de garantieverplichting jegens [eiser] c.s. uitsluitend vervalt indien SWB er niet in is geslaagd en ook niet in zal slagen om op (het grootste deel van) haar eigen perceel een woonbestemming te realiseren.
      De uitleg die SWB verdedigt van de 3e alinea van de garantiebepaling wordt niet gevolgd. Deze uitleg zou immers meebrengen dat SWB uitsluitend het realiseren van een woonbestemming op haar eigen perceel zou hoeven te vertragen tot na 1 november 2012 om van haar verplichtingen jegens [eiser] c.s. verlost te zijn. Zij zou dan vervolgens nog steeds haar doel om woningbouw te realiseren op het aangekochte perceel kunnen bereiken, terwijl [eiser] c.s. zou blijven zitten met twee percelen waarop in verband met de planologisch belemmering geen woning gebouwd kan worden. 
    
    
    4.10.	Het voorgaande betekent dat SWB met een beroep op de 3e alinea van de garantiebepaling niet van haar verplichtingen jegens [eiser] c.s. is of zal zijn bevrijd. Nu nakoming van de verplichting om voor 1 november 2012 een woonbestemming op de percelen van [eiser] c.s. te doen realiseren volgens SWB blijvend onmogelijk is geworden, moet worden geconcludeerd dat SWB is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting. Deze tekortkoming is toerekenbaar aangezien door het aanvaarden van het kettingbeding, SWB jegens [eiser] c.s. heeft gegarandeerd dat zij het beoogde resultaat zou behalen en daarmee de gevolgen van het niet (kunnen) nakomen van de verplichting voor haar rekening en risico zijn gekomen. Of en zo ja, in hoeverre [eiser] c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst zelf rekening hadden moeten houden met reële belemmeringen voor het realiseren van een woonbestemming ter plaatse, is gelet op het door de koper gegarandeerde resultaat niet relevant. SWB is in beginsel dan ook gehouden de schade voor zover die door dit toerekenbare tekortschieten is ontstaan of nog zal ontstaan, aan [eiser] c.s. te vergoeden. 
    
    
      4.11.	SWB heeft ten aanzien van de door [eiser] c.s. gestelde schade aangevoerd dat enig causaal verband tussen die schade en het handelen van SWB ontbreekt. [eiser] c.s. miskennen volgens SWB dat met de verkrijging van de benodigde planologische bestemming, de realisatie van woningbouw op hun percelen nog niet is gegeven. Zij voert daartoe aan dat de percelen in de beschermingszone van de Waaldijk vallen. Om die reden zou bebouwing slechts zijn toegestaan indien het Waterschap de vigerende Keur wijzigt dan wel daarvan ontheffing verleent. Voorts voert zij aan dat het niet aannemelijk is dat de gemeente ten behoeve van de percelen van [eiser] c.s. een bouwvlak zal opnemen in het bestemmingsplan of daartoe een omgevingsvergunning zal verlenen. 
      Nog daargelaten dat [eiser] c.s. met een brief van 24 maart 2011 van het Waterschap gemotiveerd heeft betwist dat het Waterschap de vereiste vergunning niet zou hebben verstrekt, is ook op basis van de stellingen van SWB niet geheel uit te sluiten dat [eiser] c.s. daadwerkelijk een woning had kunnen bouwen op de betrokken percelen. De mogelijkheid dat [eiser] c.s. schade heeft geleden doordat de grond minder waard is dan wanneer de voor woningbouw benodigde woonbestemming was verkregen, is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende aannemelijk gemaakt. Het is vaste rechtspraak dat voor de toewijzing van een vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat voldoende is dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden, aannemelijk is gemaakt. Het door SWB gevoerde causaliteitsverweer staat dan ook niet aan toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht in de weg, met dien verstande dat niet voor recht zal worden verklaard dat [eiser] c.s. schade heeft geleden en/of zal lijden ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van SWB. Dit zal in de schadestaatprocedure moeten blijken.
    
    
    
      4.12.	SWB heeft ten aanzien van de schade nog aangevoerd dat indien zij al schadeplichtig zou zijn, zij dat niet is voor niet verkregen bouwvergunningen aangezien [eiser] c.s. dit volgens de garantiebepaling zelf moest regelen. Ook is zij niet aansprakelijk voor schade als gevolg van het niet behoorlijk ontsluiten van de percelen en aanleggen van nutsvoorzieningen tot de grens van de percelen. Aan deze verplichtingen behoeft koper volgens de garantie pas te voldoen, indien koper overgaat tot de aanleg van infrastructuur ten behoeve van op het verkochte te realiseren woningbouw. SWB is echter nog niet overgegaan tot de aanleg van infrastructuur ten behoeve van haar eigen woningbouw. 
      Hoewel er met betrekking tot deze verplichtingen inderdaad (nog) geen sprake is van een tekortschieten aan de zijde van SWB, is niet uitgesloten dat de hier door [eiser] c.s. bedoelde schade geheel of gedeeltelijk aan SWB kan worden toegerekend indien zou komen vast te staan dat deze schade in causaal verband staat tot het niet nakomen van de in 1e alinea van de garantie opgenomen verplichting om zorg te dragen voor een woonbestemming. Dit zal zo nodig in de schadestaatprocedure moeten worden beoordeeld. Dit laatste geldt ook voor het door SWB gevoerde eigen schuldverweer.
    
    
    4.13.	Het voorgaande betekent dat de rechtbank zal toewijzen de gevorderde verklaring voor recht dat SWB jegens [eiser] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende garantieverplichting, ten gevolge waarvan [eiser] c.s. schade hebben geleden en/of nog zullen lijden. Tevens zal worden toegewezen de vordering SWB te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] c.s. van die schade, op te maken bij staat.
    
    4.14.	Dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt heeft SWB betwist. Het had op de weg van [eiser] c.s. gelegen te stellen welke werkzaamheden daartoe zijn verricht en welke kosten daarmee gemoeid zouden zijn geweest waarvoor een proceskosten-veroordeling geen vergoeding pleegt in te sluiten. Dat hebben zij niet gedaan, bij gebreke waarvan dit deel van de vordering moet worden afgewezen. 
    
    
      4.15.	SWB zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
      - dagvaarding		€ 	95,30
      - griffierecht			260,00
      - salaris advocaat		904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
      Totaal		€ 	1.259,30
    
      
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	verklaart voor recht dat SWB jegens [eiser] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende garantieverplichting,
    
    5.2.	veroordeelt SWB tot vergoeding aan [eiser] c.s. van de schade die [eiser] c.s. heeft geleden en/of nog zal lijden ten gevolge van de onder 5.1 bedoelde toerekenbare tekortkoming van SWB, op te maken bij staat,
    
    5.3.	veroordeelt SWB in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot op heden begroot op € 1.259,30,
    
    5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2012.