ECLI:NL:RBLEE:2004:AQ6773, Rechtbank Leeuwarden, 11-08-2004, 65376 KG ZA 04-217
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2004-08-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Erfpacht. Erfpachtovereenkomst niet terecht opgezegd; eigenaar veroordeeld om erfpachter toe te laten op de in erfpacht uitgegeven terreinen.

Rechtbank Leeuwarden
      Sector civiel recht
      afdeling handelsrecht
      Korte Gedingen
    
    
    
      Uitspraak: 11 augustus 2004 
      Kort-geding-nummer: 65376 / KG ZA 04-0217
    
    
    VONNIS
    
    van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden, in het kort geding van:
    
    
      de vereniging
      VOETBALVERENIGING FOARUT,
      zetelend te Menaldum,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie en voorwaardelijke reconventie, 
      hierna te noemen: de voetbalvereniging Foarut,
      procureur: mr. W.J.T. Bustin,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap
      SCHATZENBURG B.V.,
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      gedaagde in conventie, 
      eiseres in reconventie en voorwaardelijke reconventie, 
      hierna te noemen: Schatzenburg, 
      procureur: mr. V.M.J. Both,
      advocaat: mr. M.M. Kroone te Alkmaar.
    
    
    PROCESGANG
    
    in conventie
    
    
      De voetbalvereniging Foarut heeft Schatzenburg in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 6 augustus 2004. Ter zitting heeft de voetbalvereniging Foarut haar - ten opzichte van de aankondiging in de dagvaarding gewijzigde - eis aldus geformuleerd dat de rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      I.	primair:
       	Schatzenburg beveelt om binnen 24 uren na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan de voetbalvereniging Foarut schriftelijk aan te geven dat de oorzaak der vervallenverklaring naar haar oordeel is weggenomen, zodat de vervallenverklaring niet in werking zal treden en mitsdien het erfpachtrecht ongewijzigd zal blijven voortbestaan, tenzij de bodemrechter te zijner tijd anders zal beslissen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,-- euro per dag of deel daarvan dat Schatzenburg daarmee in gebreke zal zijn;
      II.	subsidiair:
      	Schatzenburg beveelt de leden van de voetbalvereniging Foarut toe te laten op de aan haar in erfpacht uitgegeven terreinen met bepaling dat deze leden op dezelfde wijze als voorheen gebruik kunnen blijven maken van de terreinen totdat de bodemrechter zich heeft uitgesproken over de rechtmatigheid van de vervallenverklaring, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,-- euro per dag of deel daarvan dat Schatzenburg daarmee in gebreke zal zijn;
      III. 	meer subsidiair:
      	een zodanig voorziening treft dat de leden van de voetbalvereniging Foarut ook na 15 augustus 2004 op dezelfde wijze als voorheen gebruik kunnen maken van de aan haar in erfpacht uitgegeven terreinen totdat de bodemrechter zich heeft uitsproken over de rechtmatigheid van de vervallenverklaring, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,-- euro per dag of een gedeelte daarvan dat Schatzenburg daarmee in gebreke zal zijn;
      IV.	zowel primair, subsidiair en meer subsidiair:
      	Schatzenburg veroordeelt in de kosten van dit geding. 
    
    
    Vervolgens hebben partijen hun standpunten nader doen toelichten door hun advocaten, die beiden mede aan de hand van pleitnotities het woord hebben gevoerd, waarbij Schatzenburg in conventie heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van de voetbalvereniging Foarut. 
    
    in reconventie
    
    
      In reconventie heeft Schatzenburg gevorderd dat de rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      I.	de voetbalvereniging Foarut verbiedt de terreinen aan de Rypersterdyk te Menaldum, zoals beschreven en vastgelegd bij notariële erfpachtsakte van 22 juli 1998, vanaf 15 augustus 2004 te betreden en/of daarvan gebruik te maken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 10.000,-- euro per overtreding of dag dat de overtreding voortduurt;
      II.	de voetbalvereniging Foarut veroordeelt om na 15 augustus 2004 en binnen 2 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de opstallen en de gronden op de terreinen aan de Rypersterdyk te Menaldum, zoals beschreven en vastgelegd bij de onder sub I gevorderde genoemde notariële erfpachtsakte, te hebben ontruimd en aan Schatzenburg ter vrije beschikking te hebben gesteld, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 10.000,-- euro per overtreding of dag dat de overtreding voortduurt;
      III.	de voetbalvereniging Foarut veroordeelt om aan Schatzenburg te betalen de verschuldigde boete van 11.344.51 euro;
      IV.	de voetbalvereniging Foarut veroordeelt om aan Schatzenburg te betalen de verschuldigde canon en de explootkosten van  55,69 euro;
      V.	de voetbalvereniging Foarut veroordeelt om aan Schatzenburg te betalen eenderde van de kosten van de bouwtechnische rapporten van 1.728,95 euro;
      VI.	de voetbalvereniging Foarut veroordeelt in de kosten van dit geding. 
    
    
    in voorwaardelijke reconventie
    
    
      In voorwaardelijke reconventie heeft Schatzenburg, voor het geval de vorderingen in conventie mochten worden toegewezen, gevorderd dat de rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      I.	de voetbalvereniging Foarut veroordeelt om Schatzenburg of een door Schatzenburg aangewezen deskundige of gemachtigde onverminderd toegang te verschaffen tot elk gedeelte binnen en buiten van de opstallen en gebouwen en van het terrein, welke staan op de erfpachtsrechten van de voetbalvereniging Foarut aan de Rypersterdyk te Menaldum, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 10.000,-- euro per overtreding of dag dat de overtreding voortduurt;
      II.	de voetbalvereniging Foarut verbiedt om op de toegangswegen, parkeerterreinen en overigens alle overige terreinen van het recreatiepark Schatzenburg aan de Rypersterdyk te Menaldum voertuigen te hebben, te plaatsen en/of laten rijden, al dan niet van leden, bezoekers van wedstrijden, toernooien of andere evenementen die de voetbalvereniging Foarut houdt of van derden die in opdracht van de voetbalvereniging Foarut het recreatiepark betreden om al dan niet goederen af te leveren, welke voertuigen een gewicht (met lading) overschrijden van meer dan 2.000 kilogram, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van 10.000,-- euro per overtreding of dag dat de overtreding voortduurt.
    
    
    De voetbalvereniging Foarut heeft geconcludeerd tot afwijzing van de reconventionele en voorwaardelijk reconventionele vordering met veroordeling van Schatzenburg in de kosten van dit geding, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    RECHTSOVERWEGINGEN
    
    in conventie en in reconventie en in voorwaardelijke reconventie
    
    Vaststaande feiten
    
    
      In dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
      1.1.	Bij notariële akte van 22 juli 1998 heeft de gemeente Menaldumadeel twee percelen grond met daarop onder meer een een kleedgebouw en een kantine tegen een canon van fl. 1,-- per jaar voor een periode van vijftig jaren vanaf 1 januari 1997 aan de voetbalvereniging Foarut in erfpacht gegeven. 
      1.2.	In artikel 6 van de erfpachtsakte is (onder meer) vermeld dat de erfpachter de grond en de gebouwen in goede staat moet onderhouden en dat de erfpachter bij overtreding hiervan zonder enige ingebrekestelling een direct opeisbare, niet voor matiging vatbare boete verbeurt van fl. 25.000,--. Artikel 8 bevat -voorzover van belang- de volgende bepaling:
      	(...)
      indien de erfpachter langer dan vierentwintig maanden in gebreke is gebleven om de canon te betalen, alsmede ingeval de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen, door, de grondeigenaar het erfpachtsrecht worden opgezegd.
      	(...).
      	(...)
      Indien vóór de door de grondeigenaar vastgestelde tijdstip waartegen het erfpachtsrecht wordt opgezegd de oorzaak der opzegging naar het oordeel van de grondeigenaar is weggenomen en vóór die dag bovendien aan de grondeigenaar de kosten vergoed zijn van bovenbedoelde betekening(en)/kennisgeving(en), zal het erfpachtsrecht ongewijzigd blijven voortbestaan.  
      	(...). 
      1.3.	Bij koopovereenkomst, getekend op 1 en 6 december 2001, heeft de gemeente Menaldumadeel het recreatie- en sportcomplex, waaronder de gronden waarop de voetbalvereniging Foarut een erfpachtsrecht heeft, aan Schatzenburg B.V. verkocht. 
      1.4.	Op 31 december 2003 heeft Schatzenburg B.V. het onder 1.3. bedoelde recreatie-en sportcomplex aan De Hoorn B.V. verkocht en is daarmee erfverpachter van de voetbalvereniging Foarut geworden. De Hoorn B.V. heeft op dezelfde datum haar naam in Schatzenburg B.V. gewijzigd.   
      1.5.	Bij brief van 12 mei 2004 heeft de advocaat van Schatzenburg op grond van artikel 8 van de erfpachtsakte de erfpacht opgezegd tegen 15 augustus 2004, daartoe stellende dat de voetbalvereniging Foarut niet aan haar verplichting om de grond en de gebouwen in goede staat te onderhouden en de canon over de afgelopen drie jaren heeft voldaan. Schatzenburg heeft daarbij tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van de boete van 11.344,50 euro (fl. 25.000,--).
      1.6.	Op 13 mei 2004 heeft Schatzenburg bij deurwaardersexploot het erfpachtsrecht van de voetbalvereniging Foarut opgezegd tegen 15 augustus 2004. 
      1.7.	In de maand juni 2004 heeft Bouwtechnisch Keuringsburo [D.], naar aanleiding van een opdracht van Schatzenburg, met betrekking tot kleedkamer van de voetbalvereniging gerapporteerd dat de bouwaard van het pand in relatie tot het bouwjaar redelijk/goed is. Volgens de deskundige dient onder meer het voegwerk en het schilderwerk hersteld te worden. Met betrekking tot de kantine van de voetbalvereniging heeft de deskundige gerapporteerd dat de bouwaard van het pand in relatie tot het bouwjaar slecht is. De deskundige is van mening dat dakbedekking en mogelijk de dakconstructie vervangen moet worden. Verder dienen de boeidelen (deels) vervangen te worden, alsmede dient de hemelwaterafvoer hersteld te worden. Daarnaast dienen de kozijnen en ramen deels vervangen en hersteld te worden en dient de gehele kantine geschilderd te worden. 
      1.8.	Op 4 augustus 2004 heeft Bouwkundig Bureau [J.], in opdracht van Schatzenburg, gerapporteerd dat de algemene indruk van de sportvelden van de voetbalvereniging matig tot slecht is. Volgens de deskundige staat het hekwerk er niet kant en recht bij. Daarnaast dienen, zo heeft de deskundige gerapporteerd, de palen opnieuw uitgelijnd te worden en is de houten draagconstructie van de reclameborden verrot. Verder is het schilderwerk van de reclameborden slecht en geven de reclameborden het geheel geen verzorgd aanblik. Met betrekking tot de kleedruimten is de deskundige van mening dat de algemene indruk van de kantine slecht is. Het uiterlijk is volgens de deskundige ronduit waardeloos. Daarnaast is de bouwkundige staat niet al te best. De kozijnen en de gevelbekledingen zijn op meerdere plaatsen slecht tot zeer slecht. De schorten en de panelen vertonen aan de onderzijde rotte delen, aldus de deskundige.  
    
    
    Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    2.	De voetbalvereniging Foarut heeft gesteld dat zij voor wat betreft betaling van de canon nimmer in gebreke is gesteld, zodat er geen sprake van verzuim is. Daarnaast rechtvaardigt volgens haar een achterstand van driemaal fl. 1,-- een opzegging niet, terwijl zij bovendien de oorzaak van de opzegging door betaling van de achterstallige canon heeft weggenomen. Met betrekking tot de onderhoudstoestand is de voetbalvereniging Foarut van mening dat de bouwaard van het pand in relatie tot het bouwjaar goed is, zodat er op de onderhoudstoestand van de opstallen niets is aan te merken. 
    
    3.	Schatzenburg heeft primair aangevoerd dat de erfpacht is opgezegd, aangezien de canon over de jaren 2001, 2002 en 2003 niet is betaald. De voetbalvereniging Foarut is op grond van de erfpachtsakte verplicht de canon jaarlijks voor één januari te betalen, zodat een ingebrekestelling niet noodzakelijk is. Nu de canon niet is betaald, noch de betekeningskosten, is de opzegging rechtsgeldig. Volgens Schatzenburg blijkt uit de rapporten van Bouwtechnisch Keuringsburo [D.] en van Bouwkundig Bureau [J.] dat het onderhoud van de opstallen slecht is. De voetbalvereniging Foarut is weliswaar van mening dat zij alle punten heeft hersteld, maar dit staat volgens de erfpachtsakte ter beoordeling van de erfpachter en deze is van mening dat de voetbalvereniging Foarut niet alle gebreken heeft hersteld. Met dit oordeel maakt zij geen misbruik van haar bevoegdheid.  
    
    4.	De rechter stelt voorop dat, zoals Schatzenburg heeft aangevoerd, de primaire vordering van de voetbalvereniging Foarut neerkomt op een verklaring voor recht. Een  verklaring die zodanig ver strekt als de onderhavige kan in kort geding echter niet worden gegeven, zodat de primaire vordering zal worden afgewezen.  
    
    
      5.1.	Partijen twisten over het antwoord op de vraag of Schatzenburg de erfpachtovereenkomst terecht heeft opgezegd. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan Schatzenburg als grondeigenaar de erfpacht opzeggen, indien de erfpachter in verzuim is met betaling van de canon over twee achtereenvolgende jaren of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. De rechter constateert dat de opzegging gebaseerd is op non-betaling van de canon over de jaren 2001, 2002 en 2003 en op het niet nakomen van de onderhoudsverplichting. 
      5.2.	Allereerst dient beoordeeld te worden of er sprake is van verzuim met betrekking tot de betaling van twee achtereenvolgende jaren van de canon. De voetbalvereniging Foarut heeft niet betwist dat zij de achterstallige canon over de jaren 2001, 2002 en 2003 niet aan Schatzenburg heeft betaald, zodat de erfpachtsovereenkomst op 12 mei 2004 rechtsgeldig kon worden opgezegd. Tijdens de terechtzitting heeft de voetbalvereniging Foarut aangeboden de achterstallige canon, vermeerderd met de betekeningskosten van de opzegging, te betalen. Zij heeft vervolgens aan het einde van de zitting de achterstallige canon en de betekeningskosten aan Schatzenburg betaald, zodat deze oorzaak van de opzegging is weggenomen.    
      5.3.	Vervolgens dient beoordeeld te worden of de voetbalvereniging Foarut in haar onderhoudsverplichting ernstig tekort is geschoten. De rechter constateert dat de deskundigen [D.] en [J.] beiden hebben gerapporteerd dat de algemene indruk van de staat van onderhoud van de opstallen van de voetbalvereniging Foarut slecht is. De rechter heeft de staat van onderhoud van de opstallen van de voetbalvereniging Foarut ter plaatse bekeken en is van oordeel dat de staat van onderhoud op een aantal onderdelen slecht is. Voetbalvereniging Foarut heeft echter onweersproken gesteld dat zij geld heeft gereserveerd voor het plegen van nieuwbouw, waartoe zij in verband met de onzekere situatie van haar erfpachtsrecht nog niet is overgaan. Dit brengt met zich dat Schatzenburg geen redelijk belang bij opzegging van het erfpachtsrecht op grond van een ernstige tekortkoming in het onderhoud heeft.  
    
    
    6.	Het hiervoor overwogene brengt met zich dat de erfpachtsovereenkomst ook op en na 15 augustus 2004 zal blijven bestaan. Teneinde nakoming van de veroordeling onder 5. te kunnen afdwingen zal de rechter daaraan een dwangsom verbinden van 500,00 euro per dag of deel daarvan met een maximum van 20.000,-- euro aan te verbeuren dwangsommen. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging. 
    
    7.	Toewijzing van de vordering in conventie brengt met zich dat de reconventionele vordering zal worden afgewezen. Daarbij komt dat met betrekking tot de boete en de kosten van de bouwtechnische rapporten geen spoedeisend belang gesteld of anderszins is gebleken, hetgeen toewijzing in kort geding eveneens in de weg staat. 
    
    
      8.1.	De voorwaardelijke reconventionele vordering om Schatzenburg toegang te verschaffen, zal de rechter toewijzen, nu de omstandigheid dat de directeur van Schatzenburg in de woorden van de voetbalvereniging Foarut "geen vriend van de voetbalvereniging Foarut is" geen reden kan zijn, om Schatzenburg of zijn gemachtigde de toegang te ontzeggen. Schatzenburg heeft op grond van artikel 5 van de erfpachtsakte toegang tot de grond en de opstallen teneinde te kunnen controleren of de opstallen overeenkomstig de tekeningen zijn gewijzigd. De vordering zal daarom worden toegewezen. De rechter zal aan deze veroordeling een dwangsom van 500,00 euro per dag of deel verbinden met een maximum van 20.000,00 euro aan te verbeuren dwangsommen. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging.   
      8.2.	De tweede voorwaardelijke reconventionele vordering heeft Schatzenburg gestoeld op de omstandigheid dat door het zware verkeer de toegangsweg tot het recreatiepark wordt beschadigd. De voetbalvereniging Foarut heeft aangevoerd dat Schatzenburg op grond van de koopovereenkomst met de gemeente Menaldumadeel gehouden is om de toegangsweg en de parkeervoorzieningen openbaar, toegankelijk en op zijn kosten in stand te houden. De rechter is van oordeel dat uit de erfpachtsovereenkomst voortvloeit dat de voetbalvereniging in staat moet zijn om haar clubgebouw te kunnen bevoorraden, zodat het verbod van Schatzenburg te ver gaat en daarom zal worden afgewezen.
    
    
    9.	Gezien het bovenstaande dient Schatzenburg als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de voetbalvereniging Foarut te worden verwezen, zoals hieronder nader zal worden aangegeven. Nu voor de procedure in reconventie en voorwaardelijke reconventie geen bijzondere proceshandelingen zijn verricht, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
     	
    BESLISSING
    
    De rechter, rechtdoende in kort geding:
    
    in conventie:
    
    beveelt Schatzenburg de leden van de voetbalvereniging Foarut toe te laten op de aan haar in erfpacht uitgegeven terreinen met bepaling dat deze leden op dezelfde wijze als voorheen gebruik kunnen blijven maken van de terreinen totdat de bodemrechter zich heeft uitgesproken over de rechtmatigheid van de vervallenverklaring, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,-- euro per dag of deel daarvan dat Schatzenburg daarmee in gebreke zal zijn, met een maximum van 20.000,-- euro aan te verbeuren dwangsommen;
    
    veroordeelt Schatzenburg in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de voetbalvereniging Foarut begroot op 324,78 euro aan verschotten en 705,00 euro aan salaris procureur;
    	
    	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    	wijst af het anders of meer gevorderde;
    
    in reconventie:
    
    	wijst de vorderingen af;
    
    	compenseert de proceskosten, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    in voorwaardelijke reconventie:
    
    veroordeelt de voetbalvereniging Foarut om Schatzenburg of een door Schatzenburg aangewezen deskundige of gemachtigde onverminderd toegang te verschaffen tot elk gedeelte binnen en buiten van de opstallen en gebouwen en van het terrein, welk staan op de erfpachtsrechten van de voetbalvereniging Foarut aan de Rypersterdyk te Menaldum, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van 500,-- euro per dag of deel dat de overtreding voortduurt, met een maximum van 20.000,-- euro aan te verbeuren dwangsommen;
    
    	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    	compenseert de proceskosten, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    	wijst af het anders of meer gevorderde. 
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, voorzieningenrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 augustus 2004.
    
    
    fn 347