ECLI:NL:RBUTR:2011:BU5854, Rechtbank Utrecht, 23-11-2011, 287156 - HA ZA 10-1190
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Mededelingsplicht verkoper, erfdienstbaarheden (7:15 BW).
        "Non-conformiteit onroerende zaak (feitelijke- en rechtsgebreken) en gestelde schending mededelingsplicht. Beroep op klachtplicht 7:23 BW."

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    
      Sector handel en kanton
      Handelskamer
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 287156 / HA ZA 10-1190
    
    Vonnis van 23 november 2011
    
    in de zaak van
    
    
      [eiseres],
      wonende te [woonplaats],
      eiseres,
      advocaat mr. H. Veldhuizen te Utrecht,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagden,
      advocaat mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 23 februari 2011,
      -	de akte na tussenvonnis tevens houdende akte overlegging producties tevens houdende vermeerdering van eis van [eiseres],
      -	de antwoordakte van [gedaagden].
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De verdere beoordeling
      2.1.	De rechtbank verwijst naar hetgeen in het tussenvonnis van 23 februari 2011 is overwogen en bepaald. Voor de verdere beoordeling, is het volgende van belang.
    
    
    2.2.	Overlast bedrijfsactiviteiten [X] -- artikel 7:23 BW 
    
    2.3.	Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [eiseres] zich primair op het standpunt dat [gedaagden] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daartoe voert [eiseres] aan dat [gedaagden] haar een zaak heeft geleverd die niet voldoet aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en haar voorafgaande aan de totstandkoming van die overeenkomst relevante informatie omtrent wezenlijke gebreken aan de gekochte zaak heeft onthouden. In dat kader betoogt [eiseres] in de eerste plaats dat zij op grond van de verkoopbrochure en mededelingen van [gedaagden] een woning op een rustige locatie mocht verwachten. Daarvan is volgens [eiseres] geen sprake omdat haar na de levering is gebleken dat op het naastgelegen perceel (illegaal) bedrijfsmatige activiteiten door buurman [X] worden verricht die (ernstige) overlast veroorzaken. Volgens [eiseres] was [gedaagden] hiervan op de hoogte maar heeft hij nagelaten [eiseres] daarover te informeren.
    
    2.4.	De rechtbank is met [gedaagden] van mening dat de door [eiseres] gestelde non-conformiteit wegens (overlast door) bedrijfsmatige activiteiten van [X] niet tot toewijzing van de vorderingen kan leiden. Zij heeft [gedaagden] immers niet binnen bekwame tijd na ontdekking daarvan op de hoogte gebracht, zoals is voorgeschreven in artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW). Zo heeft [eiseres] ter comparitie van partijen verklaard dat de overlast als gevolg van de bedrijfsactiviteiten reeds in het voorjaar van 2007 is begonnen. Vast staat echter dat [eiseres] [gedaagden] over deze overlast en de hinder die zij daarvan ondervond voor het eerst bij brief van 2 juni 2009 in kennis heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de tussenliggende termijn dermate lang dat dit niet als een voldoende tijdige kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 BW kan worden beschouwd. [gedaagden] had er als verkoper immers belang bij om tijdig op de hoogte te worden gesteld van de met de bedrijfsactiviteiten verband houdende klachten teneinde de aard, ernst en het al dan niet structurele karakter ervan te kunnen verifiëren en waar mogelijk een oplossing voor te bieden, een en ander ter voorkoming dat hij in zijn verdediging zou worden geschaad. Dit geldt temeer nu [gedaagden] gemotiveerd heeft betwist ooit enige hinder van de bedrijfsactiviteiten te hebben ondervonden. 
    
    2.5.	Feiten of omstandigheden die het tijdstip waarop [eiseres] haar beklag bij [gedaagden] deed op dit punt rechtvaardigen, zijn naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld of anderszins gebleken. De stelling van [eiseres] dat het bestaan van bedrijfsactiviteiten op het perceel van [X] haar eerst geruime tijd na de overdracht, in de loop van 2009 duidelijk werd, komt de rechtbank, mede gelet op de nabijheid van die activiteiten, de sinds het voorjaar van 2007 bestaande overlast daarvan en de gesprekken die zij vervolgens met [X] over die overlast heeft gevoerd, niet geloofwaardig voor. [eiseres] laat ook na dit verder te onderbouwen. In ieder geval staat vast dat [eiseres] in 2008 met de bedrijfsactiviteiten bekend was. Zij is toen immers een procedure tegen [X] begonnen teneinde een staking daarvan te bewerkstelligen. Daarover eerst ruim een half jaar later klagen, is naar het oordeel van de rechtbank te laat. De stelling van [eiseres] dat [gedaagden] haar bij de verkoop over de bedrijfsactiviteiten had moeten informeren, kan haar evenmin baten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de rechtbank niet in op grond waarvan op [gedaagden] een verplichting zou rusten om de enkele aanwezigheid van bedrijfsactiviteiten op het naastgelegen perceel van [X] aan [eiseres] mede te delen. Zij had dit naar het oordeel van de rechtbank eenvoudig zelf eerder kunnen ontdekken bij de aan de verkoop voorafgaande bezichtigingen of bijvoorbeeld door onderzoek in het handelsregister te doen. Het bedrijf van [X] stond daar sinds 2000 ingeschreven. Gesteld noch gebleken is waarom deze onderzoeksplicht niet van haar gevergd had mogen worden.  
     
    2.6.	Het vorenstaande wordt niet anders voor zover [eiseres] ten aanzien van de overlast door bedrijfsactiviteiten een beroep op dwaling of onrechtmatige daad doet. De klachttermijn van artikel 7:23 BW is daarop eveneens van toepassing nu beide berusten op dezelfde feiten en omstandigheden als die ten grondslag liggen aan de gestelde non-conformiteit.  
    
    Opstallen zonder vergunning
    
    2.7.	[eiseres] heeft verder gesteld dat een aantal opstallen op het door haar gekochte perceel zonder de vereiste bouwvergunningen is gebouwd. [gedaagden] heeft dit niet gemotiveerd betwist. Volgens [eiseres] is [gedaagden] tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door na te laten [eiseres] hierover bij de verkoop in te lichten en [eiseres] het ontbreken van bouwvergunningen ook niet behoefde te verwachten. [eiseres] beroept zich daarbij op de conformiteitseis in artikel 7:17 BW, die in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is herhaald. 
    
    2.8.	Het beroep van [gedaagden] op artikel 7:23 BW gedaan faalt. [gedaagden] heeft niet betwist dat [eiseres] pas medio februari 2010, bij ontvangst van de vooraanschrijving van de gemeente, bekend werd met de ontbrekende vergunningen. Feiten of omstandigheden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [eiseres] hiermee eerder bekend had kunnen of moeten zijn, zijn door [gedaagden] niet gesteld en ook anderszins niet gebleken. Nu [eiseres] [gedaagden] begin april 2010 van haar ontdekking daarvan op de hoogte heeft gebracht, heeft zij naar het oordeel van de rechtbank tijdig geklaagd.
    
    2.9.	Of het ontbreken van de vereiste bouwvergunningen en het zwijgen van [gedaagden] daarover tot een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst leidt, moet naar het oordeel van de rechtbank ontkennend worden beantwoord. De rechtbank overweegt dienaangaande het volgende.
    
    2.10.	Een koper mag verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW). Op de verkoper rust een mededelingsplicht jegens de koper indien de verkoper weet of moet weten dat de verkochte zaak ongeschikt is voor dat normale gebruik. Het enkele feit dat de vereiste bouwvergunningen ontbraken, brengt naar het oordeel van de rechtbank echter niet zonder meer met zich dat de opstallen daardoor ongeschikt zijn voor een normaal gebruik ervan. Niet betwist is immers dat de gemeente het ongestoorde gebruik en genot van de opstallen, ondanks het ontbreken van de vereiste vergunningen, heeft gedoogd in de ruim twintig jaar dat [gedaagden] daar de eigenaar van was. De door [eiseres] genoemde aanschrijving van de gemeente van 30 maart 2010 maakt dit niet anders. Hieruit blijkt bovendien dat de gemeente heeft besloten om ten aanzien van een van de opstallen, de aan de woning verbonden schuur, niet handhavend op te treden. Weliswaar heeft de gemeente [eiseres] in het hierin opgenomen besluit gelast om de twee andere opstallen, een schuur en de garage, wel te verwijderen, maar dit besluit is vernietigd bij een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht van 19 mei 2010. [eiseres] heeft gesteld dat de gemeente in de toekomst mogelijk wel handhavend zou kunnen optreden. Zij heeft echter tegenover de betwisting daarvan door [gedaagden] geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat de verwachting dat dit gebeurt gerechtvaardigd is. Zou dat anders zijn, dan komt deze (toekomstige) omstandigheid van gewijzigd beleid voor rekening van [eiseres] en kan niet jegens [gedaagden] als verkoper worden tegengeworpen. Verder kan niet worden uitgesloten dat [eiseres] op enig moment alsnog de vereiste bouwvergunningen voor de betreffende opstallen verkrijgt. 
    
    2.11.	Gelet op het vorenstaande mocht [eiseres] niet zonder meer verwachten dat de vereiste vergunningen aanwezig zouden zijn maar lag het op haar weg om hier zelf onderzoek naar te doen. Dit geldt temeer indien de aanwezigheid van die vergunningen voor [eiseres] van wezenlijk belang waren, zoals zij in deze procedure stelt. Nu niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] dit onderzoek heeft verricht of hierover navraag bij [gedaagden] heeft gedaan, moeten de gevolgen daarvan voor haar eigen rekening en risico blijven. Van een (toerekenbare) tekortkoming van de zijde van [gedaagden] is op dit punt naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake zodat ontbinding op die grondslag niet gehonoreerd kan worden. 
    
    Erfafscheiding en overhangende begroeiing
    
    2.12.	De andere door [eiseres] in het licht van artikel 7:17 BW aangevoerde klachten kunnen niet tot een ander oordeel leiden. [eiseres] heeft daartoe onvoldoende (gemotiveerd) gesteld. Het enkele feit dat het door [X] voor de verkoop geplaatste hek deels op het perceel van [eiseres] staat, levert op zichzelf geen tekortkoming van de zijde van [gedaagden] op. Bij de koop van onroerende zaken moet in beginsel immers worden uitgegaan van het vermoeden dat de vermelding van de oppervlakte slechts als aanduiding bedoeld is zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de rechtbank geen aanleiding in de onderhavige kwestie van dit uitgangspunt af te wijken. Dit geldt temeer nu [gedaagden] onbetwist heeft gesteld dat het stuk grond dat door [X] wordt gebruikt zeer klein en van niet wezenlijke betekenis is. Daar komt bij dat niet is gesteld of gebleken dat dit gebruik door [X] een normaal gebruik van het perceel door [eiseres] belemmert. Ten aanzien van de overhangende beplanting merkt de rechtbank op dat zij niet inziet op welke grond [gedaagden] gehouden zou zijn om [eiseres] in te lichten over het gebruik rond het snoeien daarvan. Vast staat in ieder geval dat er ten tijde van de levering geen sprake was van overhangende beplanting, zodat een beroep op non-conformiteit alleen al om die reden niet kan slagen.  
    
    2.13.	Nu bovenstaande feiten en omstandigheden niet tot een tekortkoming van de zijde van [gedaagden] kunnen leiden, is er naar het oordeel van de rechtbank evenmin sprake van de door [eiseres] gestelde dwaling of onrechtmatig handelen door [gedaagden]. [eiseres] heeft daarvoor immers geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd dan die ten grondslag zijn gelegd aan de niet gebleken tekortkoming. Daarmee heeft [eiseres] haar stellingen terzake onvoldoende onderbouwd. 
    
    Erfdienstbaarheden
    
    2.14.	Voorts heeft [eiseres] bij de onder 1.1. genoemde akte nog gesteld dat [gedaagden] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de onroerende zaak niet vrij van bijzondere lasten en beperkingen te leveren, nu ten laste van het door [eiseres] gekochte perceel twee erfdienstbaarheden blijken te rusten. Uit de door [gedaagden] overgelegde notariële akte van 22 juni 1976 blijkt echter dat de erfdienstbaarheid bestaande uit een recht van voetpad geëindigd is. Niet betwist is dat de andere erfdienstbaarheid, bestaande uit een verplichting om in de voortuin geen beplanting of afscheiding te plaatsen hoger dan één meter, nog wel van kracht is. Dit betekent in beginsel dat [gedaagden] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst om, zoals artikel 7:15 BW vereist, de verkochte zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen. Dat zou alleen anders zijn indien [eiseres] deze erfdienstbaarheid uitdrukkelijk zou hebben aanvaard. Daarvan is echter geen sprake nu niet betwist is dat [gedaagden] het bestaan van deze erfdienstbaarheid niet aan [eiseres] heeft medegedeeld en deze geen onderwerp van overeenstemming is geweest. [gedaagden] stelt echter dat [eiseres] desondanks geen beroep op artikel 7:15 BW toekomt. Hij doet daarbij een beroep op artikel 7:23 BW en stelt voorts dat [eiseres] de erfdienstbaarheden door eigen onderzoek zelf eerder had kunnen en moeten ontdekken. Dit betoog faalt. Een erfdienstbaarheid is een rechtsgebrek in de zin van artikel 7:15 BW en valt daarmee buiten het terrein van artikel 7:23 BW. Verder blijkt uit de wetsgeschiedenis dat artikel 7:15 BW een mededelingsplicht op de verkoper legt die zo fundamenteel is dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten en beperkingen die de koper had kunnen kennen door onderzoek in de openbare registers te doen. Het beroep van [gedaagden] op artikel 3:23 BW faalt eveneens. Dat artikel betreft een goederenrechtelijke derdenbeschermingsbepaling en komt in de contractuele rechtsverhouding koper en verkoper niet aan de orde.
    
    2.15.	Het vorenstaande brengt met zich dat [gedaagden] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Met [gedaagden] is de rechtbank echter van oordeel dat deze tekortkoming, gelet op haar geringe betekenis, niet voldoende is om een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Zonder nadere toelichting (die ontbreekt) ziet de rechtbank immers niet in welke belangen van [eiseres] zijn geschaad door deze tekortkoming. Dit geldt temeer nu uit de stellingen van [eiseres] zelf kan worden afgeleid dat zij belang hecht aan een vrij uitzicht op de Vecht. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat evenmin ruimte voor toekenning van schadevergoeding. Nu [eiseres] de door haar gestelde schade, die zou bestaan uit een niet nader omschreven waardevermindering, en het oorzakelijk verband met de erfdienstbaarheid, tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] op geen enkele wijze heeft onderbouwd met concrete feiten of omstandigheden, komt de rechtbank aan bewijslevering op dit punt niet toe.
    
    2.16.	De rechtbank laat de door [eiseres] bij akte na tussenvonnis nieuw aangevoerde feiten buiten beschouwing nu de rechtbank bij tussenvonnis uitdrukkelijk heeft bepaald dat de akte uitsluitend mocht zien op de bij comparitie aan de orde gestelde erfdienstbaarheden. Bovendien acht de rechtbank het in een zo laat stadium inbrengen van nieuwe feiten in strijd met de goede procesorde. 
    
    2.17.	Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat voor de vorderingen van [eiseres] geen grond bestaat. Deze dienen derhalve te worden afgewezen. Daarmee zal ook de nevenvordering met betrekking tot de proceskosten worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
    
    
      - vast recht		263,00
      - salaris advocaat   		           6.450,00 (2,5 punten × tarief EUR 2.580,00)
      Totaal	EUR 	6.713,00
    
    
    
      2.18.	De rechter, ten overstaan van wie de comparitie na antwoord is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
      3.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    3.1.	wijst de vorderingen af,
    
    3.2.	veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 6.713,00, waarvan EUR 6.450,-- aan salaris,
    
    3.3.	verklaart dit vonnis wat het onder 3.2. bepaalde betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2011.?