ECLI:NL:GHSHE:2007:AZ8126, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-02-2007, C041599
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2007-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appellante dient, als eisende partij, te bewijzen dat tussen haar en FPC een definitieve en onvoorwaardelijke overeenkomst was tot stand gekomen, op grond waarvan FPC zich had verplicht samen met appellante een amusementscenter in [plaats 1] te bouwen zoals tussen partijen (aanvankelijk) besproken. [..] Daarbij kan van belang zijn - hetgeen appellante dus desgewenst eveneens zal kunnen bewijzen - of bij projectontwikkeling overeenkomsten gebruikelijk zijn waarbij partijen zich in een vroeg stadium vastleggen ook zonder dat overeenstemming bestaat over alle details en aspecten zoals door appellante in paragraaf 26 van de memorie van grieven genoemd (en dat ook in dit geval van een dergelijke overeenkomst sprake was).

typ. LD
      rolnr. C0401599/MA
    
     
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      eerste kamer, van 6 februari 2007,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap [APPELLANTE],
      gevestigd te [plaats],
      appellante,
      procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap FAIR PLAY CENTERS B.V., 
      gevestigd te Kerkrade,
      geïntimeerde,
      procureur: mr. N.J.W.M. de Leeuw,
    
    	
    op het bij exploot van dagvaarding d.d. 20 april 2004 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank te Maastricht onder rolnummer 80590/HA ZA 03-47 op 21 januari 2004 uitgesproken tussen appellante - nader te noemen [appellante] - als eiseres en geïntimeerde - nader te noemen FPC - als gedaagde.
    
    1. De procedure in eerste aanleg
    
    Hiervoor verwijst het hof naar het beroepen vonnis, welk vonnis zich bij de stukken bevindt. 
    
    2. De procedure in hoger beroep
    
    
      Bij memorie van grieven heeft [appellante] onder overlegging van producties vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd als in die memorie nader omschreven.
      Vervolgens heeft FPC bij memorie van antwoord onder overlegging van producties de grieven bestreden en geconcludeerd als in die memorie nader omschreven. 
      Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. In het dossier van FPC ontbreken bij de memorie van grieven door [appellante] overgelegde producties.
    
    
    3. De grieven
    
    Voor de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
     
    4. De beoordeling van het hoger beroep
    
    4.1. De grieven richten zich niet tegen de door de rechtbank in rechtsoverweging 2. vastgestelde feiten, zij het dat [appellante] aanvoert dat de rechtbank meer feiten had moeten vaststellen. Het hof gaat van dezelfde en navolgende feiten uit.
    
    
      4.2. Het gaat in dit geding, voor zover thans van belang, om het volgende.
      (a) Tussen [appellante] en FPC (onderdeel van de [bedrijf 1], verder steeds FPC te noemen) hebben in de periode van eind 2000 tot ongeveer medio 2002 besprekingen en onderhandelingen plaatsgehad betreffende de vestiging van een amusementscentrum te [plaats 1]. 
      (b) Aan deze gesprekken ging vooraf het sluiten (op [datum 1]) van een "realiseringsovereenkomst herontwikkeling locatie "Rabobank" op het [adres 1] te [plaats 1]" (productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg), tussen [appellante] en de gemeente Reiderland, waarbij [appellante] zich jegens de gemeente Reiderland verplichtte de ontwikkeling van de locatie Rabobank te [plaats 1] (deel uitmakend van de gemeente Reiderland) ter hand te nemen. 
      (c) Op 22 november 2000 heeft een gesprek plaatsgehad tussen [appellante] en FPC, tijdens welk gesprek de directeur van FPC [directeur geïntimeerde] meegedeeld heeft geïnteresseerd te zijn in de eventuele vestiging van een amusementscenter op de locatie te [plaats 1].
      (d) Op 30 november 2000 heeft FPC aan [appellante] een conceptplan toegezonden voor de locatie [plaats 1] (productie 1 bij conclusie van antwoord); daarin wordt in de 2e alinea van de inleiding opgemerkt:
      "De uitvoering c.q. nadere invulling van het hier voorgestelde concept is uiteraard afhankelijk van een aantal randvoorwaarden en een haalbaarheidsstudie met betrekking tot de economische exploitatie mogelijkheden in vergelijking tot het vereiste investeringsplan. Voorts dient het plan getoetst te worden op de juridische haalbaarheid."
      (e) Bij fax van 8 december 2000 (productie 2 bij conclusie van antwoord) heeft [appellante] aan FPC "de concepttekst m.b.t. [project plaats 1]" toegezonden met het verzoek om commentaar. In dit stuk wordt onder meer opgemerkt dat "dit voorstel niet meer dan een "aftrap" voor een eventueel op te starten discussie" is.
      (f) Op 12 januari 2001 bezoekt een delegatie van [appellante] en de gemeente Reiderland FPC in Kerkrade en het door FPC aldaar geëxploiteerde amusementscenter Taj Mahal.
      (g) Op 26 januari 2001 vindt te Kerkrade overleg plaats tussen [appellante] en (vertegenwoordigers van) FPC.
      (h) Bij brief van 31 januari 2001 (productie 3 bij conclusie van antwoord) deelt [appellante] aan FPC betreffende [project plaats 1] onder meer het volgende mee:
      "Refererend aan ons onderhoud te Kerkrade d.d. 26 januari jl., bevestig ik de afspraken welke wij daar over het bovengenoemde project hebben gemaakt.
      [appellante] heeft positie op deze locatie en handelt in dezen als Projectontwikkelaar/Aannemer. Zij zal dit project "Turn-key" ontwikkelen en opleveren in een 1:1 relatie in bouwteam met de [bedrijf 2].
      Er zal worden gewerkt met een open begroting waaraan de systematiek van de VG-Bouw ten grondslag ligt. Over de op deze wijze tot stand gekomen projectsom zal [appellante] de volgende marges berekenen:
      ( 7% Algemene Kosten
      ( 4% Winst & Risico
      ( 6% Projectontwikkelings-fee
      ( alsmede een eventuele opslag voor de t.b.v. dit project af te sluiten CAR-polis
      Daar waar nodig zal [bedrijf 2] haar eigen specifieke expertise en/of onderaannemers inbrengen ().
      Betaling zal geschieden aan de hand van zogenaamde "Termijnstaten", welke in overleg zullen worden vastgesteld. Het tijdstip van overdracht van de gronden zal in nader overleg worden bepaald, ten einde het fiscaal meest aantrekkelijke moment te kunnen bepalen.
      ()
      In overleg met uw [medewerker 1 geïntimeerde] is [architect] reeds opdracht verstrekt tot het maken van een 3-tal lay-out studies, welke medio maart zullen worden gepresenteerd en besproken. ()
      In het vertrouwen op deze wijze het project op een voorspoedige wijze succesvol te kunnen afronden, verzoek ik u een van deze exemplaren ondertekend retour te zenden waarna zo spoedig mogelijk daarna het bouwteam geformeerde opgestart kan worden." 
      (i) De brief is door FPC niet voor akkoord getekend geretourneerd.
      (j) Bij fax van 7 februari 2001 (productie 5 bij inleidende dagvaarding) heeft [architect] voornoemd aan [medewerker 1 geïntimeerde] voornoemd ter informatie toegezonden "de offerte inzake [project plaats 1], zoals verstuurd aan [appellante]".
      (k) Op [datum 2] (productie 8 bij inleidende dagvaarding) is ten overstaan van radio, tv en schrijvende pers een stuk getiteld "overeenkomst [adres 1] [plaats 1]" ondertekend door de burgemeester van de gemeente Reiderland, door [directeur appellante], en door [directeur geïntimeerde] als directeur van FPC. In dit stuk is onder meer opgenomen:
      "IN AANMERKING NEMENDE ()
      Dat [bedrijf 1] en [appellante], blijkens brieven gedateerd 30 januari 2001 en 19 februari 2001, overeengekomen zijn dat zij, in bouwteamverband, een hoogwaardig en grootschalig amusementscentrum (2000 m²) en een parkeerkelder (1000 m²) in genoemd plan gebied turnkey zullen ontwikkelen.
      VERKLAREN HET VOLGENDE
      Artikel 1
      () Dat [appellante] en [bedrijf 1] de gemeente ervan in kennis hebben gesteld dat zij bereid zijn, in bouwteamverband, een amusementscentrum (2.000 m²) en een parkeerkelder (1.000 m²) in genoemd plangebied turn-key te ontwikkelen, een en ander onder de voorwaarden zoals deze tussen [appellante] en [bedrijf 1] zijn overeengekomen."
      (l) Bij brief van 30 mei 2001 (productie 9 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft [appellante] aan FPC een brief gezonden waarvan de aanhef luidt:
      "Refererend aan de diverse besprekingen en bijeenkomsten aangaande bovengenoemd project en met name als gevolg van het aan u gerichte en in afschrift aan ons gezonden schrijven van de Gemeente Reiderland d.d. 17 mei jl., willen wij onderstaand onze sterke bezorgdheid omtrent de uitvoering en de voortgang van de tussen onze ondernemingen vastgelegde afspraken uitspreken."
      Na een "chronologische recapitulatie" besluit de brief als volgt:
      "Met het oog op de geplande bijeenkomst d.d. 4 juli a.s. te Arnhem verzoek ik u dan ook dringend uw plannen nogmaals in heroverweging te nemen en alsnog te komen tot realisatie van het plan in vergelijkbare vorm als overeengekomen tussen partijen. Ik sluit niet uit dat de Gemeente Reiderland een degradatie van deze plannen in de door u voorgestelde vorm niet zou kunnen honoreren. De dan, na een ingebrekestelling, onherroepelijk te verwachten claims wegens gederfde inkomsten en gemaakte kosten van de diverse bij dit project betrokken partijen zouden een - naar mijn stellige overtuiging: overbodige - zware wissel trekken op onze zeer aangename verstandhouding. Onzerzijds zullen wij, even als voorheen, ons tot het uiterste inspannen om tot een voor alle partijen acceptabele oplossing te geraken."
      (m) Op deze brief heeft FPC bij brief van 7 juni 2001 (productie 12 cva) onder meer geantwoord:
      "Wij zullen niet ingaan op de door u geschetste chronologische opsomming van de feiten. Dat wil niet zeggen dat we het daarmee eens zijn. In dit stadium is het ons inziens niet nodig om alles tot op de komma te weerleggen.
      Belangrijker is dat wij steeds hebben laten blijken dat het project economisch en juridisch haalbaar moet zijn.
      Tot nu toe is hoofdzakelijk de juridische haalbaarheid bekeken, waarbij e.e.a. in een stroomversnelling is gekomen, vandaar de overeenkomst van 20 maart jl. door het vertrek van [burgemeester gemeente Reiderland], burgemeester van de gemeente Reiderland.
      In bedoelde overeenkomst is de bereidheid neergelegd om in bouwteamverband een amusementscenter in het plangebied Tunkey te ontwikkelen, evenwel onder de voorwaarden die over en weer zijn uitgesproken. Een van die voorwaarden is uiteraard de economische haalbaarheid van het project.
      Wij zijn thans druk doende om het project op haar economische haalbaarheid toetsen. Naar het ons voorkomt is een project van een omvang zoals aanvankelijk gedacht, economisch niet haalbaar."
      (n) Bij brief van 11 juli 2001 (productie 23 bij het verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor dat door [appellante]
      als productie A bij mvg is overgelegd) van [appellante] aan FPC (de heer [medewerker 1 geïntimeerde]) deelt [appellante] FPC onder meer mee:
      "Naar aanleiding van de briefwisseling hieromtrent d.d. 30 mei 2001 onzerzijds en uw antwoordschrijven d.d. 7 juni 2001, heeft overleg over de voortgang van dit project plaatsgevonden. 
      U gaf tijdens deze bespreking aan exploitatie van het bestaande ontwerp economisch niet haalbaar te achten en te streven naar een kleiner volume. Uitgangspunt uwerzijds is een bruto oppervlakte van 500 m² en een aantal in te richten parkeerplaatsen op maaiveldniveau van ca. 30.
      Ondergetekende gaf aan vast te houden aan de oorspronkelijk overeengekomen uitgangspunten. Wel zijn wij bereid mee te werken aan een oplossing van deze impasse onder de voorwaarde van gegarandeerde, redelijke, financiële compensatie-elementen voor het dan niet te realiseren bouwvolume.()
      Vooropgesteld dient wel te worden dat de Gemeente Reiderland met een alternatieve ontwikkeling kan instemmen. Indien dit niet het geval zal blijken te zijn, zullen wij nakoming van de geformuleerde overeengekomen uitgangspunten moeten vorderen ()."
      (o) Bij brief van 5 juli 2001 (productie 24 bij het verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor) heeft eerdergenoemde [architect] aan [appellante] onder meer meegedeeld: 
      "() Begin dit jaar vonden, na meerdere besprekingen met zowel de heer [medewerker 1 geïntimeerde] als de heer [directeur geïntimeerde], onderhandelingen plaats over de voorwaarden waaronder deze opdracht aan ons bureau in opdracht is gegeven en onze verdere betrokkenheid bij een eventueel nu te wijzigen ontwerp. ()
      Tijdens de bespreking te Arnhem werd mij duidelijk dat het oorspronkelijke ontwerp waarschijnlijk niet gerealiseerd zal worden en waarschijnlijk voor een veel kleiner alternatief gekozen zal gaan worden, indien de Gemeente Reiderland daarmee akkoord kan gaan. ()"
      (p) Bij brief van 26 juli 2001 (productie 25 bij verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor) heeft FPC aan [appellante] onder meer meegedeeld:
      "Met betrekking tot de plannen rond het amusementscenter in [plaats 1] hebben wij kennisgenomen van uw brief van 11 juli 2001.
      Wij betreuren het dat u hetgeen in onze ogen besproken is op 
      4 juli j.l., niet geheel juist weergeeft. In aanvulling en afwijking van uw brief is volgens ons het volgende besproken en afgesproken.
      Naar onze mening is in de brieven van 31 januari en 19 februari nooit de grootte van het te realiseren amusementscenter overeengekomen. Wel zijn de uitgangspunten tot het realiseren van enig (van welke omvang dan ook) amusementscenter besproken.
      Nadat wij de schetsontwerpen hebben ontvangen van [architect] heeft onze heer [medewerker 1 geïntimeerde] aan betrokkenen meegedeeld dat het schetsontwerp niet voldeed aan de door Fair Play gehanteerde normen. Het schetsontwerp is dan ook nimmer door Fair Play goedgekeurd. Begin maart 2001 heeft de heer [medewerker 1 geïntimeerde] aan u een globale kostenopstelling van voornoemd schetsontwerp gevraagd, zodat wij de economische haalbaarheid van het project zouden kunnen toetsen. Deze kostenopstelling is tot op heden echter nog niet ontvangen! 
      Hierop hebben wij zelf een berekening gemaakt omtrent de economische haalbaarheid van het project. Zoals de heer [medewerker 1 geïntimeerde] op 4 juli aan u heeft medegedeeld zijn wij tot de conclusie gekomen dat de thans door u voorgestelde plannen voor ons economisch niet haalbaar zijn. Wij zijn voorts tot de conclusie gekomen dat een amusementscenter met een aanmerkelijk kleiner vloeroppervlak dan thans door u wordt voorgesteld, economische wel haalbaar zou kunnen zijn. 
      Uiteraard is ook voor ons van belang dat de gemeente Reiderland instemt met het uiteindelijke plan. Zonder dat wij deze zaak op de spits willen drijven (wij gaan er vanuit dat we een amusementscenter kunnen ontwikkelen waar alle betrokken partijen zich in kunnen vinden), moet ons toch van het hart, dat wij niet inzien waarom nakoming door u gevorderd zou kunnen worden. ()"
      (q) Bij brief van 24 augustus 2001 (productie 26 verzoekschrift) heeft de gemeente Reiderland aan FPC onder meer meegedeeld: 
      "Nadat op 20 maart jongstleden door drie partijen, te weten [bedrijf 2], [appellante] en de gemeente Reiderland een overeenkomst is getekend met de expliciete beschrijving van de omvang van het project, zijn wij met verve gaan werken aan de hiertoe vereiste goedkeuringen, bestemmingsplannen en reconstructie van [adres 2] en het [adres 1], alwaar dit Fair Play Center is gesitueerd. ()
      Als een van de drie betrokken partijen zouden wij het op prijs stellen van u te vernemen dat de vorm en het aanzicht van het pand niet zal worden verstoord en dat mede de exploitatieactiviteiten die vervolgens daaruit zullen volgen, conformiteit vertonen met het door u aan ons gepresenteerde. ()"
      (r) Bij brief van 4 september 2001 (productie 28 bij verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor) heeft [appellante] aan FPC onder meer meegedeeld:
      "Op 27 augustus jl. bespraken wij de voortgang van bovenstaande project op uw kantoor te Kerkrade, in aanwezigheid van uw medewerkers [medewerker 1 geïntimeerde], [medewerker 2 geïntimeerde] en (gedeeltelijk) [medewerker 3 geïntimeerde]. Tevens waren aanwezig onze architect, de heer [architect] en ondergetekende. Ondergetekende zette uiteen dat zijdens [appellante] de uitgangspunten, als verwoord in de brief van 11 juni 2001, onverkort van kracht blijven. ()
      Namens [bedrijf 2] formuleert de heer [medewerker 1 geïntimeerde] vervolgens de voorwaarden waaronder de heer [medewerker 1 geïntimeerde] de voortgang van dit project mogelijk acht:
      a. De parkeerkelder dient in zijn geheel te vervallen, evenals het bouwblok dat de toegang daartoe markeert. ()
      b. Na akkoord [bedrijf 2] met dit VO zal door [appellante] hiervoor aan [bedrijf 2] een globale kostenbegroting worden verstrekt.
      c. Na akkoord kosten begroten door [bedrijf 1] zal overleg met de gemeente Reiderland plaatsvinden over al dan niet verlenen instemming met het plan-alternatief.
      d. Daarna toetsing van financieel kader nieuw ontwerp versus bestaand ontwerp en het bereiken van overeenstemming tussen [bedrijf 2] en [appellante] omtrent eventueel uit deze toetsing voortvloeiende noodzaak tot compensatie ten behoeve van [appellante] als omschreven in bovenaangehaald schrijven d.d. 11 juli jl. ()"
      (s) Bij brief van 26 september 2001 (productie 32 bij verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor) heeft [appellante] aan FPC onder meer meegedeeld:
      "Refererend aan het aangename onderhoud () vat ik, met instandhouding van hetgeen hierover in onze eerdere schrijvens is vermeld, onderstaand kort samen hetgeen daar toen is besproken. ()
      De hierboven genoemde VO's zijn door u goedgekeurd waar het betreft de contouren van de plattegrond en de bouwhoogte is. ()
      Gestreefd zal worden nog dit jaar voor het project tot een bouwvergunningsaanvraag te komen."
      (t) Bij brief van 5 februari 2002 (productie 39 bij verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor) heeft FPC aan [appellante] onder meer meegedeeld: 
      "Zoals reeds in bovengenoemd gesprek medegedeeld, zal de geplande afspraak d.d. 7 februari aanstaande geen doorgang vinden. Onderwerp van genoemde bespreking zou de verdere ontwikkeling van het [project plaats 1], meer specifiek de vestiging van een Fair Play amusementscenter te [plaats 1] zijn.
      Op grond van de grondige calculatie en marktonderzoek inzake dit project zien wij ons echter genoodzaakt het besluit te nemen, dat, mede ook door de a-perifere ligging van [plaats 1], wij niet zullen overgaan tot realisatie van een Fair Play amusementscenter te [plaats 1]. Zoals reeds een eerdere schrijven en besprekingen ook aangegeven, is bij de realisatie van het project voortdurend het voorbehoud ten aanzien van de juridische en economische haalbaarheid gemaakt. Helaas zijn wij tot de conclusie gekomen, dat op economische gronden de haalbaarheid van een amusementscenter conform het Fair Play concept in [plaats 1] niet verantwoord is."
      (u) Bij brief van 19 februari 2002 (productie 40 bij verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor) bestrijdt [appellante] dat FPC voortdurend een voorbehoud zou hebben gemaakt. 
      (v) Bij verzoekschrift van 2 maart 2005 heeft [appellante] dit hof verzocht een voorlopig getuigenverhoor te doen houden in verband met dit geschil, welk verzoek door het hof is afgewezen.
    
    
    
      4.3. In eerste aanleg heeft [appellante], stellende dat tussen haar en FPC een definitieve en onvoorwaardelijke overeenkomst was tot stand gekomen met betrekking tot de bouw van een amusementscenter te [plaats 1], en dat FPC de schade diende vergoeden die is ontstaan omdat zij de overeenkomst niet is nagekomen, gevorderd FPC te veroordelen tot betaling van E. 724.173,71 vermeerderd met rente en kosten.
      Nadat FPC de vordering had weersproken, heeft de rechtbank geoordeeld dat uit de overgelegde stukken moet worden afgeleid dat partijen zich eind 2000 bevonden in een oriënterende en marktverkennende fase, en dat dan ook onaannemelijk is dat aan de op 12 en 26 januari 2001 plaatsgehad hebbende besprekingen meer dan een nader oriënterend karakter kan worden toegekend, terwijl bovendien FPC het aanvankelijk door haar gemaakte haalbaarheidsvoorbehoud nadien nimmer ondubbelzinnig heeft prijsgegeven. [appellante] mocht, aldus de rechtbank, dan ook niet verwachten dat er een de partijen bindende overeenkomst tot stand was gekomen. Bovendien heeft de rechtbank ten aanzien van het door [appellante] aangeboden bewijs van haar stellingen overwogen, dat ook als vast zou komen te staan dat partijen een overeenkomst waren aangegaan dit [appellante] niet kan baten, omdat dan haar vordering strandt op het subsidiaire verweer van FPC, inhoudende dat zij zich gerechtvaardigd op de economische onhaalbaarheid van het project heeft beroepen, nu niet gezegd kan worden dat het beroep van FPC op het haalbaarheidsonderzoek niet tijdig zou zijn geschied.
      De rechtbank heeft daarop de vordering van [appellante] afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.
    
    
    4.4. De grieven 1 tot en met 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Al deze grieven hebben immers betrekking op het hiervoor weergegeven oordeel van de rechtbank dat uit de voorliggende feiten hetgeen door [appellante] wordt gesteld niet voortvloeit, terwijl bovendien er op grond daarvan geen aanleiding was [appellante] tot bewijs toe te laten. 
    
    
      4.5. Het hof overweegt hierover als volgt. 
      4.5.1. [appellante] dient, als eisende partij, te bewijzen dat tussen haar en FPC een definitieve en onvoorwaardelijke overeenkomst was tot stand gekomen, op grond waarvan FPC zich had verplicht samen met [appellante] een amusementscenter in [plaats 1] te bouwen zoals tussen partijen (aanvankelijk) besproken.
      4.5.2. Voor zover [appellante] zich beroept op afspraken met anderen dan FPC (zoals afspraken met de gemeente en met de architect [architect]) zijn deze slechts van beperkt belang voor de beantwoording van de vraag waar het in dit geding om gaat. Ook als [appellante] immers vaste afspraken had met de gemeente en/of de architect, dan impliceert dat wellicht dat [appellante] erop vertrouwde dat er ook sprake was van een definitieve overeenkomst met FPC, maar dat enkele vertrouwen is onvoldoende om te kunnen aannemen dat er ook met FPC een definitieve en onvoorwaardelijke overeenkomst was gesloten. Het is dan ook begrijpelijk dat de rechtbank niet alle door [appellante] overgelegde producties - in het bijzonder niet de producties die betrekking hadden op afspraken met de gemeente en/of de architect, zonder dat FPC daarbij betrokken was - in haar feitenoverzicht heeft opgenomen. Bovendien was de rechtbank ook niet gehouden alle feiten die door [appellante] waren gesteld in dat overzicht op te nemen.
      4.5.3. [appellante] stelt in haar grieven onder andere dat de rechtbank in haar vonnis blijk geeft van onbekendheid met het gebruikelijke verloop van een ontwikkelingsproject als het onderhavige. 
      Volgens [appellante] wordt bij een dergelijk ontwikkelingsproject juist in een vroeg stadium overeenstemming bereikt waaraan partijen (naar het hof begrijpt: definitief) zijn gebonden, ook zonder dat overeenstemming bestaat over alle aspecten en onderdelen van het project. 
      Uit deze stelling van [appellante] vloeit op zich voort dat [appellante] erkent de overeenkomst nog vele ongeregelde elementen bevatte, die wellicht in vele gevallen tot de conclusie zouden moeten leiden dat er nog geen definitieve overeenkomst kon zijn. Uit die stelling vloeit dan echter tevens voort dat dit volgens [appellante] in dit geval anders was, nu het hier om projectontwikkeling ging. FPC harerzijds benadrukt daartegenover op hoeveel punten er nog onduidelijkheid bestond, en betoogt juist op grond daarvan dat zij in die fase nimmer goedkeuring heeft of kan hebben verleend juist vanwege die onduidelijkheid.
      4.5.4. Voorts overweegt het hof, dat hoewel ook een overeenkomst met grote financiële belangen als de onderhavige tot stand kan komen zonder dat deze uitdrukkelijk op schrift wordt gezet, het toch voor de hand ligt om een schriftelijke instemming te verlangen. [appellante] heeft dat ook gedaan in haar brief van 31 januari 2001, maar vast staat dat FPC die instemming nimmer (schriftelijk) heeft verleend. Ook uit de door [appellante] overgelegde stukken van FPC blijkt niet van een dergelijke instemming, terwijl in die stukken in een aantal gevallen juist de visie van [appellante] op de stand van zaken wordt weersproken.
      4.5.5. Ook staat vast dat FPC in ieder geval aanvankelijk een voorbehoud heeft gemaakt voor de juridische en economische haalbaarheid van het project. Weliswaar is dat voorbehoud, nadat het aanvankelijk was gemaakt, vervolgens niet bij ieder contact herhaald, maar daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat dat voorbehoud dan was vervallen; in ieder geval heeft [appellante] geen stukken overgelegd waaruit van het intrekken van een voorbehoud dan wel het niet meer relevant zijn van een voorbehoud blijkt. 
      Wel kan in dit verband van belang zijn de hierboven genoemde - door FPC weersproken - stelling van [appellante] dat bij een project als het onderhavige reeds in een vroegtijdig stadium tussen partijen tot overeenstemming wordt gekomen zonder dat over alle onderdelen al duidelijkheid bestaat. Als dat immers het geval is, dan mocht [appellante] uit het feit dat FPC - zoals [appellante] stelt - de overeenkomst definitief was aangegaan in die vroege fase, erop vertrouwen dat ook het door FPC gemaakt voorbehoud was vervallen. Die eventuele onduidelijkheid zou dan immers slechts een van de onduidelijkheden zijn die partijen naar de stelling van [appellante] voor lief namen bij het definitief sluiten van de overeenkomst.
      4.5.6. [appellante] beroept zich onder meer op de op [datum 2] vanwege de gemeente, FPC en [appellante] getekende overeenkomst (genoemd in rechtsoverweging 4.2 onder k). FPC heeft daartegen aangevoerd dat het stuk slechts om publicitaire redenen is getekend, en geen zelfstandige betekenis heeft.
      Naar het oordeel van het hof is niet zonder meer duidelijk waarom bedoeld stuk is ondertekend anders dan om de door FPC genoemde redenen. In ieder geval is het stuk thans onvoldoende om de stellingen van [appellante] bewezen te achten.
      4.5.7. FPC heeft de stellingen van [appellante] ook overigens voldoende gemotiveerd weersproken. [appellante] zal dus - zoals door haar aangeboden - haar stelling dat tussen partijen een definitieve en onvoorwaardelijke overeenkomst was gesloten met betrekking tot de bouw van het amusementscenter in [plaats 1] dienen te bewijzen. Daarbij kan van belang zijn - hetgeen [appellante] dus desgewenst eveneens zal kunnen bewijzen - of bij projectontwikkeling overeenkomsten gebruikelijk zijn waarbij partijen zich in een vroeg stadium vastleggen ook zonder dat overeenstemming bestaat over alle details en aspecten zoals door [appellante] in paragraaf 26 van de memorie van grieven genoemd (en dat ook in dit geval van een dergelijke overeenkomst sprake was).
    
    
    5. De beslissing
    
    Het hof:
    
    laat [appellante] toe te bewijzen dat tussen haar en FPC een definitieve en onvoorwaardelijke overeenkomst was gesloten met betrekking tot de bouw van het amusementscenter in [plaats 1] alsmede dat bij projectontwikkeling overeenkomsten waarbij partijen zich in een vroeg stadium vastleggen ook zonder dat overeenstemming bestaat over alle details en aspecten zoals door [appellante] in paragraaf 26 van de memorie van grieven genoemd gebruikelijk zijn (en dat ook in dit geval van een dergelijke overeenkomst sprake was);
    
    bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Begheyn als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
    
    verwijst de zaak naar de rolzitting van 20 februari 2007 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
    
    bepaalt dat de procureur van [appellante] bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
    
    bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
    
    bepaalt dat de procureur van [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Begheyn, Hendriks-Jansen en Fikkers en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 6 februari 2007.