ECLI:NL:GHAMS:2018:1817, Gerechtshof Amsterdam, 22-05-2018, 200.215.930/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst studentenflat. Einde huurovereenkomst door opzegging? Onrechtmatige daad verhuurder? 
        Huurder wordt door medehuursters beschuldigd van aanranding. Enige weken na gesprek met verhuurder daarover ontruimt huurder het gehuurde. Huurder vordert schadevergoeding van verhuurder omdat deze ten onrechte heeft gedreigd met het doen van aangifte, een ontruimingsprocedure en het einde van zijn carrière en hem aldus heeft gedwongen het gehuurde te ontruimen. Verhuurder vordert onbetaald gebleven huurtermijnen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.215.930/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5311729 CV EXPL 16-25014
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 mei 2018
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. D.A. van Poorten te Velsen-Zuid, gemeente Velsen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        TIJDELIJK WONEN AMSTERDAM B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. R. Bagasrawalla te Nieuwegein.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en TWA genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 8 mei 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 februari 2017 onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en TWA als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord.
    
    
      
        [appellant] heeft een USB-stick met twee geluidsfragmenten gedeponeerd.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vordering in conventie zal toewijzen en die in reconventie zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.  
      TWA heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 is gericht tegen onderdelen van deze feiten. In aanmerking genomen de door [appellant] in deze grief geformuleerde bezwaren, zijn in ieder geval na te melden feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, komen vast te staan. Voor zover overigens van belang, zal deze grief hierna, onder het kopje ‘Beoordeling’ samen met de andere grieven worden besproken.
    
    
    
      2.1.
      
        TWA is verhuurder van studentenflats in het voormalige ACTA-gebouw in Amsterdam Nieuw-West. In 2012 is [appellant] , toen 19 jaar oud, gaan studeren. 
        Vanaf augustus 2012 heeft hij een studentenflat gehuurd van TWA tegen een huurprijs van € 292,80 per maand.
      
      
    
    
      2.2.
      Eind mei 2014 heeft TWA een melding gekregen van twee medeflatbewoonsters dat zij zouden zijn aangerand door [appellant] .
      
    
    
      2.3.
      Vervolgens heeft TWA [appellant] uitgenodigd om op gesprek te komen. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 4 juni 2014. Daarbij waren aanwezig: [appellant] en zijn moeder, twee medewerkers van TWA en twee politieagenten. [appellant] heeft dit gesprek opgenomen. Hij heeft van gedeelten daarvan een transcript in het geding gebracht en een geluidsdrager met het volledige gesprek bij het hof gedeponeerd. Na het gesprek is [appellant] met zijn moeder mee naar haar huis gegaan.
      
    
    
      2.4.
      Op 6 juni 2014 heeft de moeder van [appellant] telefonisch contact opgenomen met TWA. Ook dit gesprek is opgenomen en [appellant] heeft van gedeelten daarvan een transcript in het geding gebracht. Het telefoongesprek staat eveneens op de bij het hof gedeponeerde geluidsdrager.
      
    
    
      2.5.
      Bij brieven van 10 en 15 juni 2014 aan TWA, heeft [appellant] onder meer geschreven dat hij valselijk is beschuldigd, maar dat hij desondanks bereid is uit de flat te vertrekken indien onder meer geen aangifte zal worden gedaan, hij een vergoeding krijgt van € 2.250,=, de borg van € 350,= wordt terugbetaald en € 500,= aan verhuiskosten wordt vergoed. TWA heeft daarop niet gereageerd.
      
    
    
      2.6.
      De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 24 juni 2014 TWA aansprakelijk gesteld voor de door [appellant] geleden schade van € 2.642,80 en haar gesommeerd tot betaling daarvan. In de brief staat voorts dat [appellant] inmiddels een andere kamer heeft gevonden en zijn flat uiterlijk op 15 juli 2014 zal ontruimen.
      
    
    
      2.7.
      Op 10 juli 2014 is de studentenflat namens [appellant] ontruimd. 
      
    
    
      2.8.
      Eind juli 2014, heeft [appellant] , die tot dat moment bij zijn moeder had verbleven, een nieuwe kamer in Amsterdam betrokken.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd, inhoudende dat TWA hem op onrechtmatige wijze heeft gechanteerd en jegens hem aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Voorts heeft hij betaling gevorderd van in totaal € 2.724,03, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten. Hij heeft daartoe gesteld dat TWA hem heeft gechanteerd door te dreigen met het doen van aangifte en een gerechtelijke ontruimingsprocedure om hem ertoe te dwingen uit het gehuurde te vertrekken. Het gevorderde bedrag ziet op de niet terugbetaalde borg, de investeringen in de flat die hij niet heeft kunnen doorverkopen aan de opvolgende huurder, gemaakte verhuiskosten en het verschil tussen de oude en de nieuwe huur tot en met januari 2015.
      
    
    
      3.2.
      TWA heeft in reconventie betaling gevorderd van een bedrag van € 433,79, te vermeerderen met de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld dat [appellant] door middel van een brief van zijn advocaat van 2 juli 2014 de huur heeft opgezegd, dat partijen een opzegtermijn van een maand zijn overeengekomen en dat [appellant] de huur dus tot en met de maand augustus 2014 was verschuldigd. [appellant] heeft de maanden juni, juli en augustus 2014 niet voldaan en daarmee een huurachterstand van € 894,62 laten ontstaan. Na verrekening met de waarborgsom en de servicekosten resteert een openstaand bedrag van € 433,79, aldus TWA.
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen. [appellant] is daarbij belast met de kosten in conventie en in reconventie, met dien verstande dat de kosten in reconventie zijn begroot op nihil.
      
    
    
      3.4.
      Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Gelet op de onderlinge samenhang lenen de grieven zich voor gezamenlijke behandeling.
      
    
    
      3.5.
      
        [appellant] heeft in de memorie van grieven passages uit het transcript van het gesprek op 4 juni 2014 aangehaald en gesteld dat daaruit naar voren komt dat hij onder dreiging van een strafrechtelijke aangifte en een civielrechtelijke ontruimingsprocedure gedwongen werd om zijn flat te verlaten, hetgeen een vorm van chantage is die een strafbaar feit oplevert althans jegens hem onrechtmatig is. In de door hem geciteerde passages van het transcript werd zijns inziens concreet gedreigd. Hij heeft verder gesteld dat ook de rest van het gesprek, dat anderhalf uur duurde, heel kwetsend, dwingend en bijzonder heftig was, dat hij op twee derde van het gesprek in huilen uitbarstte en dat ook zijn moeder steeds meer geëmotioneerd raakte. Dreigen met een ontruimingsprocedure, wetende dat het zeer de vraag is of die ontruiming zal worden toegewezen, is tot daar aan toe, aldus [appellant] , maar dreigen met een aangifte van aanranding bij de politie en het einde van zijn carrière als hij niet zou vertrekken is verboden en dus niet legitiem. TWA heeft hem niet toegestaan terug te keren naar het gehuurde en moet geacht worden de huur te hebben opgezegd. Hij heeft de huur in ieder geval niet opgezegd, aldus in de kern genomen, de toelichting van [appellant] op zijn grieven. 
      
    
    
      3.6.
      
        TWA is geconfronteerd met de melding van twee van haar huursters over aanranding door [appellant] . Zij huurden alle drie een studentenflat op dezelfde afdeling. Inherent aan de aard van de gedane meldingen is enerzijds dat de waarheid niet eenvoudig en snel was te achterhalen en anderzijds dat de ontstane situatie niet ongemoeid kon voortduren. TWA en de beide politieagenten hebben [appellant] , die daarbij werd vergezeld door zijn moeder, tijdens het gesprek op 4 juni 2014 voorgehouden dat het voor hem beter zou zijn als hij vrijwillig zijn flat zou  verlaten, zodat hij de eer aan zichzelf kon houden en elders zonder verder gedoe een frisse start zou kunnen maken. Tijdens het gesprek is [appellant] bij herhaling erop gewezen dat de medebewoonsters nog geen aangifte van aanranding hadden gedaan, maar dat in ieder geval een van hen overwoog dat wel te doen als zij op de afdeling nog zou worden geconfronteerd met [appellant] . Ook is [appellant] in dat verband gewezen op de gevolgen van een eventueel strafrechtelijk onderzoek voor hem, zijn privéleven en zijn toekomstige carrière. TWA gaf bovendien te kennen dat zij een gerechtelijke ontruimingsprocedure zou beginnen wanneer [appellant] niet vrijwillig zou willen vertrekken. Anders dan [appellant] meent, was het TWA gelet op de jegens [appellant] geuite beschuldigingen toegestaan mededelingen te doen van de rechtsmaatregelen die door de medebewoonster (aangifte), respectievelijk TWA (ontruimingsprocedure) konden worden genomen. Hoe dreigend de (gedurende het gesprek meermaals herhaalde) mededeling van die maatregelen ook moge zijn overgekomen op [appellant] , dat betekent niet dat TWA, geconfronteerd met de tegenstrijdige belangen van drie van haar huurders en een potentieel belastende situatie voor alle bewoners van de afdeling, jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door hem voor te houden wat de consequenties konden zijn van zijn eventuele keuze om te blijven. Terecht heeft de kantonrechter meegewogen dat TWA in het gesprek op 4 juni 2014 niet verlangde dat [appellant] terstond zijn keuze maakte, maar hem bedenktijd heeft gegeven. Deze bedenktijd bood [appellant] ook de mogelijkheid zich van rechtskundige bijstand te voorzien, van welke mogelijkheid hij gebruik heeft gemaakt. Hij heeft dus de gelegenheid gehad zich goed geïnformeerd te beraden op de door hem te maken keuze en over de vraag of hij het hoofd wilde bieden aan eventuele strafrechtelijke en/of civielrechtelijke gevolgen van zijn keuze. Dat hij zich in de gegeven omstandigheden gedwongen heeft gevoeld te vertrekken, betekent niet dat hem de keuze om in de studentenflat te blijven wonen is onthouden. Ook in hoger beroep is niet gebleken dat TWA [appellant] eenzijdig de toegang tot zijn flat heeft ontzegd. Dat blijkt ook niet uit het transcript, noch uit de geluidsopname van het gesprek. Het bewijsaanbod dat [appellant] op dit punt heeft gedaan wordt als te weinig gespecificeerd verworpen. 
        
          [appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. De kantonrechter heeft de in conventie gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot betaling van schadevergoeding dan ook terecht afgewezen. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht dat en in hoeverre TWA ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt door de – achtergelaten – wijzigingen die hij heeft aangebracht aan het gehuurde, zodat de gevorderde schadevergoeding op deze grond evenmin toewijsbaar is.
      
      
    
    
      3.7.
      Enige dagen na het gesprek op 4 juni 2014 heeft [appellant] TWA geschreven dat hij onder voorwaarden bereid was uit het gehuurde te vertrekken. Daarna heeft zijn advocaat op 24 juni 2014 geschreven dat [appellant] andere woonruimte had gevonden en zijn flat uiterlijk op 15 juli 2014 zou ontruimen. Uit de in het geding gebrachte correspondentie kan niet worden afgeleid dat [appellant] de huurovereenkomst heeft opgezegd. In het licht van die correspondentie kan ook niet worden aangenomen dat de advocaat van [appellant] dat vervolgens in een – niet in het geding gebrachte confraternele – brief van 2 juli 2014 wèl zou hebben gedaan. TWA heeft geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. De kantonrechter heeft dan ook ten onrechte overwogen dat [appellant] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Anders dan [appellant] betoogt, kan echter evenmin worden volgehouden dat TWA de huur heeft opgezegd. Gelet op hetgeen partijen over en weer tegen elkaar hebben verklaard, te weten de keuze die TWA [appellant] gaf om vrijwillig te vertrekken enerzijds en de mededeling van [appellant] via zijn advocaat dat hij uiterlijk 15 juli 2014 zou zijn vertrokken anderzijds, moet de overeenkomst geacht worden met wederzijdse instemming te zijn beëindigd op 15 juli 2014. 
      
    
    
      3.8.
      De huurovereenkomst heeft de volledige maand juni 2014 voortgeduurd. Zoals hiervoor is overwogen is niet gebleken dat TWA [appellant] eenzijdig te toegang tot zijn flat heeft ontzegd. [appellant] heeft onvoldoende gesteld voor de conclusie dat TWA ook bereid was de huur over de maand juni 2014 gedeeltelijk te restitueren als hij het gehuurde pas na afloop van die maand zou ontruimen. De huur over de maand juni is dan ook integraal verschuldigd. Wel heeft [appellant] de door TWA in het gesprek van 4 juni 2014 herhaaldelijk geuite bereidheid om bij vrijwillig vertrek van [appellant] tijdens de lopende maand een deel van de maandhuur te restitueren, in de gegeven omstandigheden en mede gelet op de – terecht – gegunde bedenktijd, gerechtvaardigd mogen opvatten als een bereidheid die zich ook uitstrekte tot een vrijwillig vertrek tijdens de maand juli 2014.  Nu [appellant] , zoals aangekondigd, daadwerkelijk voor 15 juli 2014 uit het gehuurde is vertrokken, betekent dit dat [appellant] geen huur meer is verschuldigd vanaf 15 juli 2014 en dat de vordering in reconventie van TWA, die een paar euro minder bedraagt dan anderhalve maand huur, in eerste aanleg ten onrechte is toegewezen. 
      
    
    
      3.9.
      
        De slotsom is dat de grieven deels falen en deels slagen.
        
          [appellant] heeft weliswaar aan het slot van zijn memorie van grieven in algemene zin bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. 
        Het bestreden vonnis in conventie wordt bekrachtigd, met inbegrip van de kostenveroordeling ten laste van [appellant] als in het ongelijk gestelde partij. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover het de veroordelingen in reconventie betreft. De vordering van TWA wordt alsnog afgewezen en zij dient de kosten van het geding in reconventie te dragen; deze kosten worden, gelet op de samenhang met de vordering in conventie begroot op nihil. Nu partijen in hoger beroep over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd als na te melden.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen in conventie;
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen in reconventie, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vordering in reconventie af;
    
    
    
      veroordeelt TWA in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, tot heden begroot op nihil;
    
    
    
      compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    
    
      verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.E. Molenaar en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2018.