ECLI:NL:RBLIM:2022:1741, Rechtbank Limburg, 02-03-2022, C/03/292282 / HA ZA 21-270
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-03-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Opschortende voorwaarde van instemming van bestuur en ALV van de VvE niet in vervulling gegaan, als gevolg waarvan de overeenkomst tot het vestigen van een erfpacht of ander gebruiksrecht geen werking heeft verkregen. Daarmee stond het gedaagden vrij te contracteren met een derde, zodat geen sprake is van onrechtmatig handelen van gedaagden jegens eisers.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/292282 / HA ZA 21-270
    
    
    
      
        Vonnis van 2 maart 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    2.	[eiseres sub 2],
    
      Beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. J.B.Th. van 't Grunewold te Roermond,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        HOLDING MAASPLASSEN B.V.,
      gevestigd te Valkenburg, gemeente Valkenburg aan de Geul,
    
    2.	[gedaagde sub 2],
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. A.P. Macro te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] en Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding, met 20 producties
        
        
          de akte van [eisers] , met  producties 21 tot en met 30,
        
        
          de conclusie van antwoord, met 3 producties, 
        
      
      het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 april 2022, met aangehecht de spreekaantekeningen van Van Bienen c.s
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] zijn middels een notariële akte van 1evering van 15 juni 2007 eigenaar geworden van een recreatiewoning met tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, bekend als woning [X] (kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 1] ), in het Maaspark Boschmolenplas aan de Schutteheide te Heel, gemeente Maasgouw. De kavel, waarop de woning is gebouwd, grenst aan de Boschmolenplas. 
      
    
    
      2.2.
      De recreatiewoning van [eisers] is één van meerdere recreatiewoningen in het Maaspark Boschmolenplas. Op grond van een in de koopovereenkomst opgenomen kettingbeding hebben [eisers] zich verbonden om een beheersovereenkomst te sluiten met de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) Maaspark Boschmolenplas, die het beheer voert over onder meer de recreatiewoningen in het park en de belangen van de eigenaren behartigt.
      
    
    
      2.3.
      De VvE Maaspark Boschmolenplas heeft een strook van de Boschmolenplas in eigendom. Deze strook grond en water van circa 15 meter breedte bevindt zich grenzend aan het perceel van [eisers] (en van naastgelegen recreatiewoningen waarvan de kavels aan het water grenzen), en is kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 2] . De strook eindigt circa 10 tot 15 meter uit de oeverlijn in het water. [eisers] hebben ter hoogte van hun kavel een steiger aangelegd in het water. De VvE heeft dit mogelijk gemaakt door op 15 april 2014 een recht van opstal te vestigen op de strook, en is aan een groot aantal eigenaren, waaronder [eisers] , het recht verleend tot de aanleg van een steiger met zwemtrap en daarbij behorende inrichtingen in het water dat tot deze strook behoort. 
      
    
    
      2.4.
      Het overige deel van de Boschmolenplas, dat aan voornoemde strook grenst, was vanaf de oprichting in 2002 (de plas is ontstaan door afgraving van grind) eigendom van Aqua Terra B.V. Holding Maasplassen is de rechtsopvolgster van Aqua Terra B.V. Zij heeft Aqua Terra op 3 juni 2011 opgevolgd. [gedaagde sub 2] is bestuurder van Aqua Terra en Holding Maasplassen geweest. 
      
    
    
      2.5.
      Bij notariële akte van 19 december 2016 is het gehele aan Holding Maasplassen in eigendom toebehorend deel van de Boschmolenplas (op dat moment met kadastraal [kadasternummer 3] ), geleverd  aan mw. [naam] (hierna: [naam] ). Bij akte van 11 oktober 2017 is dit perceel gesplitst in twee kadastrale percelen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 18 mei 2018 is bij notariële akte door [naam] ten behoeve van duikschool RANE B.V. een recht van erfpacht, met optie tot koop, gevestigd op de gehele Boschmolenplas. Holding Maasplassen vertegenwoordigd door [gedaagde sub 2] , was eveneens partij bij deze akte.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 39.928,99, alsmede tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 2.659,61, de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] stellen daartoe dat Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] een onrechtmatige daad hebben gepleegd, doordat zij in strijd met een daartoe gemaakte afspraak geen recht van erfpacht, althans enig ander gebruiksrecht aan de VvE Maaspark Boschmolenplas hebben verstrekt met betrekking tot het recreatief gebruik van de ‘Boschmolenplas’ te Heel, maar dit recht in handen van een derde, RANE B.V. hebben gegeven. RANE B.V. verbiedt alle recreatieve gebruik van de betreffende plas. Vanaf de stichting van het recreatiepark Boschmolenplas is het eigenaars van recreatiewoningen altijd toegestaan dit recreatieve gebruik te kunnen en mogen hebben. Deze onrechtmatige daad heeft tot gevolg dat [eisers] schade hebben geleden in de vorm van een waardevermindering van hun recreatiewoning door het verbod tot recreatief gebruik van de Boschmolenplas en de nodeloos gemaakte kosten van de aanleg van de steiger, die door [eisers] is aangelegd in de veronderstelling dat zij recreatief gebruik konden maken van de Boschmolenplas.
      
    
    
      3.3.
      Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Zij stellen zich, kort gezegd, op het standpunt dat door toedoen van de VvE geen overeenkomst van erfpacht tot stand is gekomen met de VvE en dat Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] hier geen verwijt van kan worden gemaakt. De VvE heeft ook nooit nakoming geëist van de vermeend tot stand gekomen overeenkomst. [eisers] kunnen daarom geen zelfstandig recht ontlenen aan de vermeende, betwiste en niet aangetoonde onrechtmatige daad van Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] . Daarnaast is recreatief gebruik van het water buiten de strook van de VvE nooit toegestaan, zodat er geen sprake kan zijn van schade ten gevolge van een gewijzigde situatie.
      
    
    
      3.4.
      De standpunten van partijen zullen hierna, voor zover deze door de rechtbank relevant worden geacht, nader worden weergegeven.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Ter beoordeling staat of Holding Maasplassen B.V. en/of [gedaagde sub 2] in strijd met een met de VvE gemaakte afspraak geen recht van erfpacht, althans enig ander gebruiksrecht aan de VvE Maaspark Boschmolenplas hebben verstrekt en daardoor onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld.
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van het standpunt dat met de VvE afspraken zijn gemaakt op grond waarvan Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] gehouden waren een erfpachtrecht of enig ander gebruiksrecht te verstrekken hebben [eisers] het volgende aangevoerd. 
      
      
        4.2.1.
        De recreatiewoning is destijds door Holding Maasplassen (althans Aqua Terra) gesticht in het kader van de ontwikkeling van het project Boschmolenplas. Vanaf de stichting en initiële verkoop van de recreatiewoning door Holding Maasplassen is volgens [eisers] aan de rechtsvoorgangers van [eisers] , zoals overigens aan alle eigenaren van de recreatiewoningen (aan het water), voorgehouden dat van de Boschmolenplas recreatief gebruik kon worden gemaakt, zoals zwemmen en varen met een (zeil)boot. Over dit recreatief gebruik is door de jaren heen herhaaldelijk door het bestuur van de VvE met [gedaagde sub 2] gesproken. [gedaagde sub 2] trad hierbij op namens Holding Maasplassen en hij heeft aangeven dat dit gebruik geoorloofd was en ook aldus zou worden vastgelegd. 
        
      
      
        4.2.2.
        
          Op 12 december 2016 is tussen de VvE en Holding Maasplassen, onder voorbehoud van instemming van het bestuur en de leden van de VvE, een overeenkomst tot stand gekomen tot het vestigen van een recht van erfpacht op het ‘tweede deel’ van de Boschmolenplas, tegen een pachtprijs van € 5.000,- per jaar, althans is minstens de gerechtvaardigde verwachting bij de VvE gewekt dat een dergelijk recht zou worden gevestigd.
          In een gesprek met een aantal van de (bestuurs)leden van de VvE heeft [gedaagde sub 2] op die datum medegedeeld dat de Boschmolenplas zou worden verkocht en dat duikschool RANE B.V. wellicht een recht van erfpacht zou krijgen op een gedeelte van de Boschmolenplas. [gedaagde sub 2] zou na de verkoop gevolmachtigde blijven van de nieuwe eigenaar. [eisers] stellen dat [gedaagde sub 2] in dat kader heeft medegedeeld dat de verkoop geen belemmering zou opleveren met betrekking tot het recreatief gebruik door de eigenaren van de recreatiewoningen en dat hij heeft voorgesteld om ten behoeve van de VvE een recht van erfpacht te vestigen op het ‘tweede deel’ van de Boschmolenplas. De aanwezige partijen zijn dit vervolgens (onder voorwaarde van voormelde instemming) overeengekomen. [gedaagde sub 2] heeft de overeenkomst bevestigd door het handgeschreven verslag van de bespreking te ondertekenen en per e-mail van diezelfde datum te schrijven: 
        
        
        
          “De pachtprijs voor het resterende water zal op jaarbasis vijfduizend euro gaan bedragen. Samenwerking tussen VvE en de duikclub zal in de toekomst ondersteund blijven door Leon [gedaagde sub 2] .” 
        
        
      
      
        4.2.3.
        In een gesprek tussen [gedaagde sub 2] en het bestuur van de VvE op 12 september 2017 is andermaal door [gedaagde sub 2] aangegeven dat de VvE het deel van de plas “rechts van de elektriciteitsdraden” kan pachten. 
        
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de stelling dat door Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] jegens de VvE in strijd met de gemaakte afspraken is gehandeld en dat daarmee onrechtmatig jegens [eisers] is gehandeld, is het volgende aangevoerd.
      
      
        4.3.1.
        In de overeenkomst van 19 december 2016 waarbij de eigendom van de Boschmolenplas aan [naam] is geleverd, is geen voorbehoud gemaakt ten aanzien van vestigen van een recht van erfpacht of anderszins ten behoeve van de VvE, of een kwalitatieve verplichting opgelegd. Noch is bij de overeenkomst van 18 mei 2018, waarbij ten behoeve van RANE B.V. een recht van erfpacht is gevestigd op de gehele Boschmolenplas, een kwalitatieve verplichting opgenomen waardoor RANE B.V. het recht van individuele eigenaren op recreatief gebruik zou moeten toestaan. Dit terwijl [gedaagde sub 2] nadrukkelijk met de VvE is overeengekomen dat het recht op recreatief gebruik zou blijven voortbestaan, ook wanneer er een nieuwe eigenaar zou volgen. [gedaagde sub 2] wist op het moment dat hij die afspraak maakte echter al dat er een mogelijk recht van erfpacht ten behoeve van RANE B.V. was. In de akte van 18 mei 2018 is immers vermeld dat hiermee uitvoering wordt gegeven aan de afspraken die op 30 december 2015 zijn gemaakt tussen Holding Maasplassen en RANE B.V. en dat [naam] die afspraken overneemt.
        
      
      
        4.3.2.
        Op zijn minst door medewerking te verlenen aan de akte van 18 mei 2018, maar ook anderszins door het negeren van afspraken die met de VvE zijn gemaakt komt Holding Maasplassen jegens de VvE toerekenbaar niet na, waarmee Holding Maasplassen een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens de individuele eigenaren, die aan Holding Maasplassen is toe te rekenen, aldus [eisers] . 
        
      
      
        4.3.3.
        Het onrechtmatig gedrag van [gedaagde sub 2] bestaat erin dat hij zijn medewerking heeft gegeven aan de akte van 18 mei 2018 en dat hij in de aktes van 19 december 2016 en 18 mei 2018 onvoldoende oog heeft gehad voor de belangen van de VvE en de individuele eigenaren, zulks terwijl hij kennis had van de tussen de VvE en Holding Maasplassen gemaakte afspraken. Hij heeft geen acht geslagen op het enerzijds al jaren bestaande recht van de eigenaren om recreatief gebruik te maken van de Boschmolenplas noch op de gemaakte afspraken met de VvE. Hij heeft de VvE zelfs doelbewust misleid. Hiervan valt hem een persoonlijk verwijt te maken in de zin van artikel 2:9 BW. Als bestuurder heeft hij nagelaten zijn taken behoorlijk en nauwgezet te vervullen.
        
      
    
    
      4.4.
      Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] betwisten de stellingen van [eisers] Het feit dat [eisers] wisten dat het recht tot recreatief gebruik van de Boschmolenplas buiten de 15-meter strook niet was vastgelegd geeft aan dat een dergelijk recht niet bestond, zo voeren zij aan. Voor gebruik van de Boschmolenplas buiten de 15 meter is nooit toestemming gegeven. Het recreatief gebruik  ‘zwemmen, maar ook het varen met een zeilboot’ buiten de strook was niet geoorloofd en dit is nooit toegezegd, ook niet door [gedaagde sub 2] . Wellicht is daar in een later stadium over gesproken in het kader van de gesprekken over een mogelijk recht van erfpacht, maar er is nimmer overeenstemming bereikt. Zij betwisten met klem de stelling dat gedurende de bespreking op 12 december 2016 met de VvE overeengekomen zou zijn dat aan het recreatief gebruik van de Boschmolenplas buiten de 15 meter-strook door de verkoop geen einde zou komen. Het handgeschreven verslag van 12 december 2016 is niet door [gedaagde sub 2] getekend en akkoord bevonden. Alleen de pachtprijs van € 5.000,- voor het restwater is door hem opgeschreven en daar heeft hij zijn handtekening bij gezet. De erfpachtovereenkomst is echter niet tot stand gekomen, omdat de VvE heeft nagelaten die geboden mogelijkheid te benutten. De voorwaarde dat het bestuur en de ALV moesten instemmen is nooit vervuld. In de akte van 19 december 2016 is niets vermeld over een erfpachtovereenkomst met de VvE, omdat er nog geen afspraken gemaakt waren; het akkoord van het bestuur en de ALV van de VvE was nog nodig. Het akkoord is er nooit gekomen en het voorstel is daarmee komen te vervallen. Als er daadwerkelijk een overeenkomst was bereikt, dan had de VvE de nakoming daarvan kunnen afdwingen, hetgeen zij niet heeft gedaan.
      
    
    
      4.5.
      Ten aanzien van de verwijten die aan [gedaagde sub 2] worden gemaakt, wordt verder nog aangevoerd dat hij pas sinds 2014 bestuurder van Holding Maasplassen was en eerder dus niet betrokken was bij gesprekken met de VvE. [gedaagde sub 2] had de taak om het vastgoed van Aqua Terra en Holding Maasplassen te verkopen en de activiteiten van die vennootschapen af te bouwen met als doel liquidatie daarvan. Hij had dus geen belang bij het doen van de gestelde toezeggingen. Hij heeft zich echter altijd ingespannen om de belangen van de VvE zoveel mogelijk in acht ten nemen. Zo heeft [gedaagde sub 2] met het oog op de belangen van de VvE bewerkstelligd dat Holding Maasplassen  in de akte van 18 mei 2018 heeft opgenomen dat RANE B.V. het recht heeft om een ondererfpacht te verlenen ten behoeve van de VvE.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op de betwisting door Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] en het ontbreken van een onderbouwing van die stelling door [eisers] , kan op dit moment door de rechtbank niet worden vastgesteld of [eisers] en andere leden van de VvE vanaf de oprichting van hun recreatiewoningen is voorgehouden dat van de Boschmolenplas recreatief gebruik kon worden gemaakt, zoals zwemmen en varen met een (zeil)boot en dat de plas, ook buiten de 15-meter strook, hier feitelijk ook altijd voor is gebruikt. Evenmin kan worden vastgesteld of door [gedaagde sub 2] in gesprekken met het bestuur van de VvE is aangegeven dat dit gebruik geoorloofd was en ook aldus zou worden vastgelegd. Wat op grond van de hiervoor weergegeven stellingen van partijen en hetgeen ter zitting is toegelicht wel kan worden vastgesteld, is dat namens Holding Maasplassen door Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] voorafgaand aan de verkoop van de Boschmolenplas, op 12 december 2016, het aanbod is gedaan om ten behoeve van de VvE een recht van erfpacht te vestigen op een deel van Boschmolenplas, hetgeen recreatief gebruik van in ieder geval dat deel van de plas door de leden van de VvE mogelijk zou maken en dat de aanwezige leden van de VvE hiermee akkoord zijn gegaan onder het voorbehoud van goedkeuring door het bestuur en de ALV. Gezien de stellingen van partijen kan tevens worden aangenomen dat de nieuwe eigenaresse, [naam] , ook lange tijd bereid is geweest om na de verkoop van de Boschmolenplas met de VvE tot die erfpachtovereenkomst te komen, totdat zij in 2018 dit deel van de plas ook aan de duikschool is gaan verpachten. Dat er in de overeenkomst met [naam] van 19 december 2016 geen verplichtingen zijn opgenomen tot het aangaan van een erfpachtovereenkomst of het verlenen van gebruiksrechten in welke vorm dan ook, is hier daarom in zoverre niet relevant. Wat namelijk wel kan worden vastgesteld is dat, als er op 12 december 2016 al een overeenkomst tot stand is gekomen, die overeenkomst nooit in werking is getreden, omdat er een voorwaarde aan verbonden is die niet vervuld is. Van de zijde van de VvE is de voorwaarde gesteld dat toestemming diende te worden verleend tot het aangaan van de erfpachtovereenkomst door het bestuur en de algemene ledenvergadering van de VvE. Die toestemming is er nooit gekomen, ook niet na de verkoop van de Boschmolenplas aan [naam] . Door [eisers] is op de vraag van de rechtbank waarom die toestemming niet verleend is gesteld dat Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] daartoe eerst een erfpachtovereenkomst hadden dienen te laten opstellen door de notaris, zodat die aan de ALV kon worden voorgelegd, welke overeenkomst zij hebben afgewacht. De rechtbank vermag echter niet in te zien dat de schriftelijke aantekeningen en de uitwerking daarvan, zoals overgelegd als producties 6 en 7 bij dagvaarding, niet aan het bestuur en de ALV hadden kunnen worden voorgelegd, zodat het bestuur en de ALV in ieder geval kennis hadden kunnen nemen van de essentiële elementen van de overeenkomst en hieraan hun akkoord hadden kunnen verlenen. In het licht hiervan kan Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] niet worden verweten dat op grond van de gemaakte afspraken geen recht tot erfpacht tot stand is gekomen, noch dat enig ander recht tot recreatief gebruik van de Boschmolenplas is vastgelegd of een verplichting daartoe is opgenomen in de akte van verkoop van de Boschmolenplas aan [naam] . 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan het antwoord op de vraag of er vanaf 2003 boten op de Boschmolenplas mochten varen in het midden worden gelaten. Aan het aanbod tot het leveren van het bewijs daarvan (zoals opgenomen onder bullit 1, pagina 5 van de spreekaantekeningen van de zijde van [eisers] ) wordt daarom niet toegekomen. Nu zoals hiervoor is overwogen de voorwaarde niet is ingevuld, wordt ook niet toegekomen aan de twee andere onderdelen van het bewijsaanbod, te weten het leveren van bewijs omtrent “de gang van zaken tijdens het gesprek van 12 december 2016, in het bijzonder dat aldaar een overeenkomst tussen gedaagden en de VvE tot stand is gekomen” en “omtrent de gang van zaken bij het gesprek van 12 september 2017, waarbij dit zelfde, zij het in afgeslankte vorm aan de orde werd gesteld en door gedaagden (hetgeen overigens door [naam] is aangeboden, niet door Holding Maasplassen Rb.) aangeboden.” 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat het gestelde onrechtmatig handelen van Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] niet kan worden vastgesteld. De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
      - griffierecht		2.076,00
      - salaris advocaat		2.148,00 (2,0 punten × tarief € 1.074,00)
      Totaal	€ 	4.224,00
      
      
        De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis.	
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Holding Maasplassen B.V. en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 4.224,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze bedragen met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022.
      
    
  
  
    type: EvdS
    coll: