ECLI:NL:RBNHO:2022:2986, Rechtbank Noord-Holland, 08-03-2022, 9624747 \ VV EXPL 22-3
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Gebreken. Klachten over schimmelvorming en overmatige tocht onvoldoende onderbouwd. Verhuurder hoeft geen vervangende woonruimte aan te bieden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9624747 \ VV EXPL 22-3
      Uitspraakdatum: 8 maart 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. H. Temel
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Pré Wonen 
      
      gevestigd te Haarlem en kantoorhoudende te Velserbroek
      gedaagde  
      verder te noemen: Pré Wonen
      gemachtigde: mr. D. de Vries
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft Pré Wonen op 11 januari 2022 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 februari 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren gebracht. Pré Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, ook heeft [eiseres] een eiswijziging aangekondigd.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 24 november 2005 van Pré Wonen een woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna ook: het gehuurde). Zij woont hier met haar echtgenoot en haar twee minderjarige kinderen van drie en zeven jaar oud.
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] lijdt aan astma. Ook haar jongste kind heeft sinds de geboorte (ernstige) luchtwegproblemen.
    
    
      2.3.
      Bij brief van 19 augustus 2019 heeft Pré Wonen aan [eiseres] geschreven: (…)16 november 2019 is uw woning geïnventariseerd door SGS Search. Hierbij hebben zij 2 asbestbronnen aangetroffen. 1. Panelen in gevel en in de deur naar het balkon. 2. Plaatmateriaal gelegd in specie op de schouw in de woonkamer. Bij dit onderzoek zijn verder geen asbesttoepassingen aangetroffen. De aangetroffen toepassingen zijn niet beschadigd en vormen geen gevaar voor de gezondheid. De panelen op het balkon worden door ons gesaneerd op het moment dat de kozijnen aan vervanging toe zijn. Tijdens ons gesprek heb ik u aangeboden om indien gewenst alsnog de schouwplaat te verwijderen. U gaf ons aan dat u geen vertrouwen heeft in het saneren door een door ons aangestuurde asbestsaneerder. Aan eht einde heb ik u het asbestinventarisatierapport verstrekt zoals deze ook in de bijlage zit. Hierin is te lezen dat er geen noodzaak is om de aanwezige toepassingen te verwijderen. 
    
    
      2.4.
      In het rapport van SGS Search staat bij beide in het gehuurde aangetroffen asbesttoepassingen: Het materiaal is niet beschadigd en het asbest is hechtgebonden. De kans op vezelemissie uit het materiaal bij normaal gebruik van de ruimte is gering. Op korte termijn saneren is niet noodzakelijk, geadviseerd wordt het materiaal vóór sloop- of renovatiewerkzaamheden te saneren. 
    
    
      2.5.
      Op 23 september 2020 heeft Intraclima in opdracht van Pré Wonen in de woning een binnenmilieu-onderzoek gedaan naar aanleiding van door [eiseres] geuite gezondheidsklachten. In het rapport van 1 oktober 2020 staat als conclusie onder meer:Monstername toont zowel in de binnenlucht als buitenlucht een vergelijkbare verhoogde concentratie schimmels, welke als slecht te classificeren is. Hoewel we in de woning fysiek een behoorlijk aantal bronnen van schimmels hebben waargenomen kunnen we niet vaststellen dat dit de oorzaak is van de hoge concentratie in de woning. Bij een dergelijke concentratie schimmels zijn gezondheidsklachten zoals irritatie aan de luchtwegen, slijmvliezen, ogen en huid te verwachten. Bij langdurige blootstelling kunnen klachten verergeren en van chronische aard worden.Onderstaande adviezen hebben als doel het binnenmilieu in de woning naar een acceptabel niveau te brengen, invloeden van buitenaf zijn met ventilatie type C lastiger te controleren (…)7. AdviesAlgemeen:1. Houten delen rondom kozijnen in de woning opschuren en opnieuw verven.2. Kitranden rond kozijnen in de woning vervangen.3. Ventieldoppen van het ventilatiesysteem en de luchtkanalen dienen gereinigd te worden volgens schema van de leverancier/fabrikant.4. Ventieldoppen van het ventilatiesysteem dienen opnieuw afgesteld te worden.5. Hygiene kan verbeterd worden, reinig de gehele woning regelmatig met schoonmaakmiddelen welke micro-organismen kunnen doden zoals Dettol.6. Condensvorming dagelijks drogen, wanneer de achterwand van de keuken nat is dient deze ook handmatig gedroogd te worden.7. Schakel een bestrijdingsdienst in om muizen te weren//bestrijdenKeuken:8. Kitrand en voegwerk rondom de keukenkraan vervangen.9. Vervuiling onder het keukenblok verwijderen.Badkamer:10. Voeg en kitwerk in de badkamer rondom de de douche en wasbak dienen vervangen te worden.
    
    
      2.6.
      Op 19 januari 2021 heeft [eiseres] bij Pré Wonen geklaagd over schimmelvorming in de woning. Omdat [eiseres] niet tevreden is over de afhandeling van haar klacht heeft zij op 13 april 2021 een klacht ingediend bij de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Kennemerland en IJmond (hierna: de geschillencommissie). 
    
    
      2.7.
      Naar aanleiding van deze klacht heeft [medewerker] , opzichter onderhoud bij Pré Wonen, samen met buurtbeheerder [buurtbeheerder] op 1 september 2021 een huisbezoek aan het gehuurde gebracht. In een e-mail van 3 september 2021 schrijft hij daarover:Wat opviel bij binnenkomst is dat alle ramen en sommige deuren geopend waren, en de algehele staat van de woning mij enigszins tegenviel. De staat van de woning wil ik als volgt omschrijven:- De vloeren waren niet schoon en mijn schoenen plakte.- De algehele hygiëne was zeer matig te noemen.- Een aantal vensterbanken zijn afgebroken en/of gescheurd (hier heeft mevrouw een reparatieverzoek ingediend bij de aannemer)- De doucheruimte voelde erg vochtig aan, en de deur was niet afgesloten.- De wasmachine staat in de doucheruimte en niet in de daarvoor bestemde wasruimte- De staat van de keuken is matig te noemen.- De kozijnen vertoonde iets schimmel tussen de randen van de glaslatten.Schimmel klachten; Om van de schimmel af te komen, is het vervangen van kit absoluut niet nodig, en dient alleen gereinigd te worden. Dit kan al met dikke bleek, maar moet wel gedaan worden. De voegen van de badkamer zijn ook prima te reinigen, en daar zijn voldoende schoonmaakmiddelen voor om dit te kunnen doen. Dit is de verantwoording van de huurder, en gezien de gezondheidsklachten noodzakelijk.AsbestIk heb aangeboden om de delen die asbest bevatten te laten saneren, en gaat uitgevoerd worden. Ik benadruk dat dit geen gevaarlijke delen zijn, en heb in de bijlage de inventarisatie bijgevoegd waar de asbesthoudende delen aangegeven staan. Mijn collega [naam] heeft dit als eens aangeboden, maar werd toen geweigerd door mevrouw. (zie mail in bijlage)Bij de opmerking van collega [buurtbeheerder] , die aangaf dat het aanrecht droog gemaakt dient te worden gaf mevr. aan dit altijd te doen, en toch zit er schimmel op de kitrand van het aanrecht. Echter ik kon ook zien dat het aanrecht dus niet voldoende droog gemaakt wordt. In de doucheruimte waren ook vochtplekken aanwezig in de voegen, en begint het plafond iets op te bollen. Dit is duidelijk een gebrek aan voldoende ventileren mijns inziens (…)
    
    
      2.8.
      Op 5 november 2021 heeft de geschillencommissie een advies uitgebracht over de klacht van [eiseres] . In het advies staat onder meer:In het voorgaande is uiteengezet dat klaagster op enkele onderdelen terecht een beroep heeft gedaan op Pré Wonen om een aantal onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Pré Wonen is daarop ingegaan. Het gaat dan met name om een opknapbeurt van het ventilatiesysteem en enig voeg- en kitwerk. Klaagster zegt vooral last te hebben van schimmelvorming en vocht maar dat zijn kwalen die de huurder zelf dient te voorkomen door het hele huis, ook de ventielen en luchtkanalen van het ventilatiesysteem goed schoon te houden. Bij het recente onderzoek van de heren [medewerker] en [buurtbeheerder] is gebleken dat de woning, anders dan klaagster zegt, maar matig schoon was en ook vochtig. Ook aan het verminderen van condensvocht kan klaagster zelf het nodige doen. Omdat het grotendeels vernieuwde ventilatiesysteem alleen functioneert als de deuren van de vochtige ruimte worden gesloten en de wanden, als ze vochtig zijn geworden, worden gedroogd, is het zaak dat klaagster zich daaraan houdt. De opvatting van klaagster dat de schimmel veroorzaakt wordt door gebreken aan de woning wordt door Pré Wonen betwist, waarbij Pré Wonen wijst op de constatering dat de woning onvoldoende schoon wordt gehouden. Klaagster heeft haar standpunt dat de schimmelvorming komt door gebreken aan de aan de woning, niet toegelicht of onderbouwd. De commissie moet dan ook concluderen dat klaagster niet heeft bewezen of aannemelijk gemaakt dat de schimmel veroorzaakt wordt door een gebrek aan de woning. (…)
    
    
      2.9.
      De geschillencommissie heeft geadviseerd de klacht ongegrond te verklaren.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
       [eiseres] vordert – na wijziging van eis – dat Pré Wonen, bij wijze van voorlopige voorziening, wordt veroordeeld om binnen één week na betekening van dit vonnis vervangende woonruimte zonder gebreken aan haar aan te bieden, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat Pré Wonen hieraan niet voldoet. Subsidiair vordert [eiseres] dat Pré Wonen wordt veroordeeld om binnen één week na betekening van dit vonnis de gebreken in de huurwoning te herstellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat Pré Wonen hieraan niet voldoet.
    
    
      3.2.
       [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij in het gehuurde te maken heeft met ernstige tocht en schimmelvorming. Ook is sprake van asbest. [eiseres] stelt dat zij en haar gezin zoveel last van deze gebreken hebben dat zij niet meer in het gehuurde kunnen verblijven. Omdat het gehuurde volgens [eiseres] toch binnen twee jaar zal worden gesloopt, vindt zij dat Pré Wonen haar daarop vooruitlopend een andere woning moet aanbieden. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan moet Pré Wonen de gebreken verhelpen. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Pré Wonen wil dat de vordering wordt afgewezen. Zij betwist de gestelde gebreken en voert aan dat [eiseres] deze ook niet heeft onderbouwd. Van plannen om het gehuurde binnen twee jaar te slopen is haar niets bekend. Daarnaast betwist Pré Wonen het spoedeisend belang van [eiseres] . Op het verweer van Pré Wonen zal hieronder worden ingegaan.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu volgens [eiseres] sprake is van zodanige gebreken dat zij niet langer in het gehuurde kan verblijven. 
    
    
      5.2.
       [eiseres] wil primair dat Pré Wonen haar een vervangende woonruimte aanbiedt omdat het gehuurde toch binnen twee jaar wordt gesloopt. [eiseres] heeft deze enkele stelling echter niet onderbouwd of geconcretiseerd. Op de zitting heeft [medewerker 2] , team coördinator dagelijks onderhoud van Stichting Pré Wonen, verklaard dat hem niets bekend is over sloop van de woning. De vordering van [eiseres] kan dan ook niet op deze grondslag worden toegewezen. De vervolgvraag is of Pré Wonen aan [eiseres] vanwege haar klachten over gebreken een andere woning moet aanbieden dan wel “de gebreken” moet herstellen. Op zitting is duidelijk geworden dat [eiseres] met “de gebreken” (overmatige) tocht, schimmelvorming en de aanwezigheid van asbest bedoelt. De kantonrechter zal deze onderdelen hierna bespreken.(overmatige) tocht
    
    
      5.3.
      Allereerst de (overmatige) tocht. Volgens [eiseres] laten de kozijnen in de woonkamer en slaapkamer veel tocht door. Ook is sprake van veel tocht bij het keukenraam en komt er mede door een afbrokkelende muur veel tocht onder de vensterbank in de slaapkamer, aldus [eiseres] . Pré Wonen heeft ter zitting aangevoerd dat deze klachten haar onbekend zijn. Pré Wonen vindt dat de vordering alleen hierom al moet worden afgewezen. De kantonrechter volgt Pré Wonen hierin. Vast staat dat de betreffende tochtklachten geen onderdeel uitmaakten van de procedure bij de geschillencommissie. Evenmin is gebleken dat [eiseres] op een andere manier deze klachten aan Pré Wonen kenbaar heeft gemaakt. Blijkens de door Pré Wonen overgelegde lijst van klachten van [eiseres] , heeft zij op 15 april 2019 voor het laatst geklaagd over tocht (waarna een reparatie is uitgevoerd) en heeft zij in september 2019 en maart 2020 nog enkele keren geklaagd over niet goed sluitende kozijnen/ramen, naar aanleiding waarvan ook reparaties zijn uitgevoerd. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om aannemelijk te maken dat en wanneer zij over tocht heeft geklaagd. Daar komt bij dat [eiseres] ook geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt van (overmatige) tocht in het gehuurde. De in het geding gebrachte foto’s zijn daarvoor onvoldoende. In het kader van dit kort geding is dan ook niet aannemelijk geworden dat de gestelde tocht een gebrek oplevert waarvoor Pré Wonen verantwoordelijk is. Wel gaat de kantonrechter er vanuit dat als [eiseres] haar klacht (via de geëigende weg) aan Pré Wonen meldt, Pré Wonen deze klacht zal onderzoeken (en zo nodig zal repareren), zoals zij op de zitting heeft aangegeven.schimmelvorming
    
    
      5.4.
      Vervolgens de schimmelvorming. Vast staat dat Intraclima naar aanleiding van een eerdere melding uitgebreid onderzoek naar schimmelvorming in het gehuurde heeft gedaan. Uit dat onderzoek is naar voren gekomen dat zowel door Pré Wonen als door [eiseres] zelf een aantal maatregelen moest worden genomen om schimmelvorming tegen te gaan. Pré Wonen heeft aangevoerd dat zij de maatregelen heeft genomen die van haar als eigenaar/verhuurder verwacht mogen worden. Zo heeft zij de door Intraclima in haar rapport van 1 oktober 2020 onder 1, 2, 3, 4, 8 en 10 vermelde werkzaamheden (zie hiervoor onder 2.3) uitgevoerd. [eiseres] heeft dit weliswaar betwist, maar heeft niet aangegeven dat zij Pré Wonen hierop enig moment heeft aangesproken, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.  De kantonrechter volgt Pré Wonen in haar stelling dat het in de eerste plaats aan [eiseres] is om de overige punten in het rapport van Intraclima op te volgen. Onvoldoende duidelijk is of [eiseres] dit ook doet. Uit het verslag van [medewerker] van 3 september 2021 kan worden afgeleid dat het slechte binnenklimaat en de schimmelvorming het gevolg zijn van bewonersgedrag. [eiseres] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Dit leidt ertoe dat onvoldoende duidelijk is geworden dat hier sprake is van een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en dus van een gebrek waarvoor Pré Wonen aansprakelijk is. Voor een nader onderzoek naar de feiten is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. asbest
    
    
      5.5.
      Ten slotte het asbest. Vast staat dat bij de inventarisatie van SGS Search in het gehuurde twee asbestbronnen zijn aangetroffen. Het gaat daarbij om panelen (in de gevel en in de deur naar het balkon) en plaatmateriaal (gelegd in specie op de schouw in de woonkamer). Hoewel de aanwezigheid van asbest in het gehuurde ongewenst is, heeft Pré Wonen terecht aangevoerd dat dit niet zonder meer een gebrek oplevert. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig. Uit het inventarisatierapport blijkt dat er geen noodzaak is om het (hechtgebonden) asbest te verwijderen omdat de panelen niet beschadigd zijn en (daarom) geen gevaar voor de gezondheid vormen. [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de panelen op dit moment wel een gevaar opleveren, althans dat deze een verstoring van haar woongenot vormen. Een verband tussen de gezondheidsklachten van [eiseres] en haar gezinsleden en het aanwezige asbest is niet aannemelijk geworden. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden de aanwezigheid van asbest niet als een gebrek kan worden aangemerkt. Daar komt bij dat Pré Wonen in elk geval in 2019 heeft aangeboden om het asbest te laten verwijderen, maar dat [eiseres] daarvan destijds geen gebruik heeft gemaakt. Pré Wonen heeft ter zitting aangegeven nog steeds bereid te zijn het betreffende asbest te laten verwijderen. Meer kan van Pré Wonen niet worden verwacht. Anders dan [eiseres] heeft betoogd, valt uit het inventarisatierapport niet af te leiden dat nader onderzoek (aanvullend type B onderzoek) op dit moment noodzakelijk is: dat zou alleen het geval kunnen zijn als werkzaamheden zouden gaan plaatsvinden. conclusie
    
    
      5.6.
       De conclusie is dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen. De door [eiseres] gestelde gebreken zijn onvoldoende komen vast te staan en/of zij heeft Pré Wonen daarover niet geïnformeerd. Hierbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat de vordering tot toewijzing van een andere woning binnen zeven dagen hoe dan ook niet realistisch is en uit de door Pré Wonen overgelegde klachtenlijst volgt dat iedere klacht van [eiseres] wordt onderzocht en zo mogelijk verholpen.  proceskosten
    
    
      5.7.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      	wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pré Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Pré Wonen; 
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter