ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1803, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-08-2011, HD 200.072.596
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2011-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil over servicekosten bij gehuurd appartement. 
        Geen exclusieve bevoegdheid huurcommissie op grond van artikel 7:260 BW. 
        Laten ontstaan van huurachterstand van zes maanden rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, ook al wordt de achterstand enige tijd na het beroepen vonnis, waarbij ontbinding en ontruiming zijn uitgesproken, alsnog voldaan.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
      Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer HD 200.072.596
    
    arrest van de zevende kamer van 30 augustus 2011
    
    in de zaak van
    
    
      [X.],
      wonende te [woonplaats], 
      appellant,
      hierna aan te duiden als [X.],
      advocaat: mr. D.M.J. Dexters,
    
    
    tegen:
    
    
      WOONSTICHTING DE VOORZORG,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als De Voorzorg,
      advocaat: mr. H.P.M. Stevelmans,
    
    
    op het bij exploot van dagvaarding van 27 juli 2010 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, van 16 juni 2010, gewezen tussen [X.] als gedaagde en De Voorzorg als eiseres.
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 372943 CV EXPL 10-2935) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 7 april 2010.
    
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vijf producties overgelegd, 11 grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot hetgeen overigens aan het slot van die memorie staat omschreven.
    
    2.2. Bij memorie van antwoord heeft De Voorzorg vijf producties overgelegd, de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis.
     
    2.3. [X.] heeft vervolgens bij akte zes producties in het geding gebracht (genummerd 6 tot en met 11).
    
    2.4. De Voorzorg heeft een antwoordakte genomen.
    
    2.5. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    
      4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      a) Met ingang van 1 februari 2001 is [X.] van De Voorzorg de woning gelegen aan de  [woonadres] te [woonplaats] gaan huren. 
      b) Volgens artikel 1 van de huurovereenkomst bestaat de huurprijs uit een vergoeding voor het genot en gebruik van de woning (destijds ƒ 433,37 per maand) en een voorschot voor bijzondere voorzieningen zoals stookkosten, stroomverbruik voor verlichting gemeenschappelijke ruimten, voor dat van liften en centraal antennesysteem, kosten voor gemeenschappelijke groenvoorziening en verdere leveringen en diensten, ongeacht of de huurder al dan niet gebruik maakt van die voorzieningen (destijds ƒ 157,32 per maand). Artikel 1 bevat tevens een regeling voor verhoging/indexering van de genoemde bedragen en de bepaling dat de huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling zonder korting of schuldvergelijk moet worden voldaan.
      c) [X.] is met ingang van december 2009 gestopt met het betalen van de maandelijkse huur. De huur bedroeg op dat moment € 352,37 per maand (inclusief genoemd voorschot). In maart 2010 was de huurachterstand opgelopen tot € 1.409,48 (vier maanden). In mei 2010 was de huurachterstand verder opgelopen tot € 2.114,22 (zes maanden).
    
    
    
      4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde De Voorzorg bij inleidende dagvaarding van 15 maart 2010, kort weergegeven:
      A. ontbinding van de huurovereenkomst;
      B. veroordeling van [X.] tot ontruiming van het gehuurde;
      C. veroordeling van [X.] tot betaling van € 1.409,60 aan huurachterstand berekend tot en met maart 2010, vermeerderd met wettelijke rente;
      D. veroordeling van [X.] tot betaling van € 352,37 voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf 31 maart 2010 tot het tijdstip van de ontruiming.
    
    
    4.2.2. Aan deze vordering heeft De Voorzorg ten grondslag gelegd dat [X.] ernstig tekort geschoten is in zijn verplichting tot betaling van de huur. Volgens De Voorzorg rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
    
    
      4.2.3. [X.] heeft in eerste aanleg als verweer, samengevat, het volgende aangevoerd.
      Sinds de aanvang van de huur heeft [X.] een geschil met De Voorzorg over de hoogte van het in rekening gebrachte voorschot. De servicekosten zijn volgens [X.] oneerlijk hoog. Het betwiste bedrag is opgelopen tot meer dan € 1.900,-- en daarom is [X.] met ingang van december 2009 gestopt met het betalen van de huur. Naar het hof begrijpt stelt [X.] aldus een tegenvordering te hebben op De Voorzorg uit hoofde van onverschuldigd betaalde servicekosten en wenst hij die tegenvordering te verrekenen met de door hem verschuldigde huurpenningen. 
    
    
    4.3.1. Bij het tussenvonnis van 7 april 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
    
    
      4.3.2. In het eindvonnis van 16 juni 2010 heeft de kantonrechter geoordeeld dat hij niet toe kan komen aan een inhoudelijke beoordeling van het betoog van [X.] over de servicekosten, omdat die kwestie thuishoort bij de Huurcommissie en [X.] de termijn om zich tot de huurcommissie te wenden ongebruikt heeft laten verlopen.
      De kantonrechter heeft daar de gevolgtrekking aan verbonden dat de vordering ter zake de huurachterstand toewijsbaar is en dat de tekortkoming (het onbetaald laten van de huur) de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
      Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, kort gezegd:
      A. de huurovereenkomst ontbonden;
      B. [X.] veroordeeld het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen;
      C. [X.] veroordeeld tot betaling van € 2.114,22 aan huurachterstand tot en met mei 2010, vermeerderd met wettelijke rente;
      D. [X.] veroordeeld tot betaling van € 352,37 vanaf 1 juni 2010 voor elke maand of gedeelte daarvan waarin [X.] het gehuurde niet ontruimd ter vrije beschikking van De Voorzorg heeft gesteld;
      met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
      De kantonrechter heeft dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
    4.4.1. [X.] is vervolgens een kort gedingprocedure gestart tegen De Voorzorg. In die procedure heeft [X.] gevorderd De Voorzorg te verbieden het vonnis van 16 juni 2010 ten uitvoer te leggen, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
    
    4.4.2. Bij vonnis in kort geding van 29 juli 2010 (zaaknr. 152956/KG ZA 10-320) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht die vordering toegewezen. De voorzieningenrechter is tot die beslissing gekomen op grond van zijn oordeel dat voor toetsing van in rekening gebrachte servicekosten de gang naar de huurcommissie niet exclusief is voorgeschreven. In zoverre berust het vonnis van 16 juni 2010 van de kantonrechter volgens de voorzieningenrechter op een juridische misslag, waardoor de mogelijkheid open blijft dat het verrekeningsverweer van [X.] in de bodemprocedure kan slagen.
    
    4.5.1. Het hof zal de grieven I tot en met V van [X.] tegen het vonnis van 16 juni 2010 gezamenlijk behandelen. Die grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het betoog van [X.] over de servicekosten thuishoort bij de huurcommissie zodat hij, de kantonrechter, aan een beoordeling van dat betoog niet toe kan komen.
    
    4.5.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat het betoog van [X.] over de servicekosten door hem gevoerd is over de periode vanaf 1 juli 2005 (het hof gaat ervan uit dat de vermelding “01/05/2005” in punt 3.13 van de memorie van grieven een kennelijke verschrijving is en dat daarmee “01/07/2005” is bedoeld). Uit artikel 208g Overgangswet NBW volgt dat op dit betoog de op 1 augustus 2003 in werking getreden artikelen 7:259 en 7:260 BW moeten worden toegepast.
    
    4.5.3. Volgens artikel 7:260 lid 1 BW kan de huurder of de verhuurder, indien zij geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten, aan de huurcommissie verzoeken daarover uitspraak te doen. Al onder het recht dat vóór 1 augustus 2003 gold, was vaste rechtspraak dat de procedure bij de huurcommissie niet exclusief was. Het stond de huurder onder het oude recht vrij om bij de kantonrechter een verklaring voor recht te vorderen van hetgeen zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten was en terugbetaling te vorderen van hetgeen hij meer had betaald (zie onder meer HR 3-5-1991, LJN: ZC0231). Onder het sinds 1 augustus 2003 geldende recht is dat niet anders. Er is geen aanwijzing dat de wetgever op dit punt een wijziging heeft beoogd.
    
    4.5.4. Het voorgaande brengt mee dat de huurder ook bij wege van verweer tegen een vordering tot betaling van huurpenningen en bijkomende vergoedingen mag aanvoeren dat hij een tegenvordering heeft ter zake te veel betaalde servicekosten. In het kader van de beoordeling van dat verweer kan door de rechter in beginsel de omvang van de betalingsplicht ter zake de servicekosten worden vastgesteld, ook zonder dat de huurder die kwestie aan de huurcommissie heeft voorgelegd. De grieven I tot en met V zijn in zoverre terecht voorgedragen.
    
    4.5.5. Volledigheidshalve stelt het hof vast dat [X.] in de onderhavige procedure geen eis in reconventie heeft ingesteld, maar dat dit ook niet noodzakelijk was om zijn als verweer gestelde tegenvordering uit hoofde van te veel betaalde servicekosten onder de aandacht van de rechter te brengen. In zoverre bestaat bij de beoordeling van grief II geen belang.
    
    4.5.6. [X.] heeft het hof verzocht om de zaak na het gegrond bevinden van de grieven I tot en met V ter verdere behandeling terug te verwijzen naar de kantonrechter. [X.] heeft daartoe aangevoerd dat de kantonrechter zich als het ware onbevoegd heeft verklaard om kennis te nemen van het geschil over de servicekosten en daardoor die kwestie ten onrechte in het geheel niet ten gronde heeft behandeld. Naar het oordeel van het hof is terugverwijzing van de zaak naar de kantonrechter echter niet mogelijk omdat de kantonrechter in het beroepen vonnis een inhoudelijke beslissing heeft gegeven over het door De Voorzorg gevorderde en niet heeft volstaan met een onbevoegdverklaring.
    
    4.6. Het voorgaande brengt mee dat het hof nader moet oordelen over het verweer van [X.] dat hij een tegenvordering heeft op De Voorzorg uit hoofde van te veel betaalde servicekosten. Daarna zal het hof voor zover nodig nog ingegaan op de grieven VI tot en met XI.
    
    4.7.1. In punt 3.6 van de memorie van grieven stelt [X.] dat hij over de jaren 2008 en later een beslissing kan vorderen van de kantonrechter, maar in punt 3.13 van de memorie van grieven stelt hij de servicekosten vanaf 1 juli 2005 ter discussie. Het hof zal gelet op deze tegenstrijdige stellingen eerst onderzoeken over welke periode [X.] de juistheid van de aan hem in rekening gebrachte servicekosten, waar [X.] kennelijk mede stookkosten onder verstaat, in de onderhavige procedure ter discussie kan stellen. Op grond van de stellingen van partijen en de door [X.] bij zijn akte overgelegde producties 7 en 8 gaat het hof er daarbij vanuit dat ter zake de stookkosten elk jaar over de periode van juli tot en met juni een eindafrekening werd vastgesteld en dat ter zake de andere servicekosten (niet zijnde stookkosten) een eindafrekening per kalenderjaar werd verstrekt. 
    
    4.7.2. [X.] heeft gesteld dat zijn verzoek gebonden is aan de 24 maandentermijn zoals genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW ([X.] spreekt in punt 3.13 van de memorie van grieven abusievelijk van artikel 7:259 lid 2 BW). Nu De Voorzorg niet heeft betwist dat deze termijnregeling uit het BW toepasselijk is, zal het hof daar ook vanuit gaan. Het hof overweegt voorts dat [X.] de kwestie van de servicekosten in zijn mondeling antwoord van 31 maart 2010 aan de kantonrechter heeft voorgelegd. 
    
    4.7.3. Het voorgaande betekent voor de per kalenderjaar berekende servicekosten (niet zijnde stookkosten) het volgende. Uit artikel 7:259 lid 2 volgt dat De Voorzorg uiterlijk zes maanden na het einde van elk kalenderjaar ter zake deze servicekosten een uitgesplitst overzicht diende te verstrekken. In artikel 7:260 lid 2 BW staat dat het verzoek van de huurder aan de rechter gedaan kan worden tot uiterlijk 24 maanden nadat de termijn van zes maanden voor het verstrekken van het overzicht is verstreken. Over het kalenderjaar 2006 diende De Voorzorg uiterlijk op 30 juni 2007 een overzicht te verstrekken. Op 30 juni 2009 is ten aanzien van het kalenderjaar 2006 de termijn van 24 maanden verstreken. Dit brengt mee dat [X.] op 31 maart 2010 de servicekosten over het kalenderjaar 2006 niet meer ter discussie kon stellen. De kosten over het jaar 2007 echter wel; ten aanzien van die kosten verstreek de termijn van 24 maanden pas op 30 juni 2010. De kosten over de jaren na 2007 kunnen vanzelfsprekend ook ter discussie worden gesteld.
    
    4.7.4. Voor wat betreft de stookkosten, die per “stookseizoen” van 1 juli tot en met 30 juni van het daaropvolgende jaar werden berekend, volgt uit de genoemde regeling dat [X.] op 31 maart 2010 de stookkosten vanaf 1 juli 2006 nog ter discussie kon stellen, en de daarvoor gelegen kosten niet. Ter zake de stookkosten over de periode van 1 juli 2006 tot 30 juni 2007, diende het overzicht immers uiterlijk op 30 juni 2008 verstrekt te zijn en verstreek de termijn van 24 maanden op 30 juni 2010.
    
    
      4.8. Bij de inhoudelijke beoordeling van de bezwaren die [X.] tegen de stookkosten en andere servicekosten heeft aangevoerd, stelt het hof het volgende voorop. In dit hoger beroep heeft [X.] als appellant op grond van artikel 347 lid 1 Rv de mogelijkheid om één conclusie van eis (memorie van grieven) te nemen, waarna De Voorzorg als geïntimeerde één conclusie van antwoord (memorie van antwoord) kan nemen. Deze twee-conclusie-regel beoogt het debat in hoger beroep te beperken (zie onder meer HR 20-6-2008, LJN: BC4959). 
      Met deze regel is niet te verenigen dat [X.] bij zijn in hoger beroep genomen akte als productie 6 een uitgebreide schriftelijke reactie heeft overgelegd, waarin hij nader ingaat op het geschil en bovendien kwesties aanroert die in de memorie van grieven in het geheel niet aan de orde zijn gesteld (zoals de glasverzekering). Het stond [X.] wel vrij om na de memorie van antwoord van De Voorzorg nog een akte te nemen, maar daaronder is slechts te verstaan een processtuk dat een korte mededeling, zoals een enkele erkenning of ontkenning, een bewijsaanbod, de aankondiging van een productie of een reactie daarop bevat. 
      De genoemde productie 6 heeft het karakter van een nadere memorie, die niet is toegestaan. Het hof zal de genoemde productie 6 dus buiten beschouwing laten. Het feit dat De Voorzorg in haar antwoordakte wel beknopt op aspecten uit die productie 6 is ingegaan, brengt het hof niet tot een ander oordeel (vgl. HR 10-9-2010, BM6086). Het verweer van [X.] dat hij een tegenvordering heeft terzake ten onrechte in rekening gebrachte serviceskosten wordt daarom uitsluitend beoordeeld op basis van hetgeen [X.] daarover in eerste aanleg en bij memorie van grieven naar voren heeft gebracht, waarbij de producties 7 tot en met 11 van [X.] wel in beschouwing kunnen worden genomen.
    
    
    
      4.9. Dat aan [X.] over de te beoordelen periode te veel stookkosten in rekening zijn gebracht is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan. De Voorzorg heeft immers gemotiveerd gesteld dat de stookkosten juist zijn berekend en daarbij uiteengezet:
      - dat de variabele stookkosten per appartement worden gemeten en berekend;
      - dat daarnaast sprake is van “vaste” stookkosten die naar rato van de vloeroppervlakte van elk appartement worden omgeslagen;
      - dat deze verdeelsleutel eerder geaccordeerd is door de huurcommissie.
      Uit de door [X.] overgelegde producties is niet af te leiden dat De Voorzorg een onjuist systeem voor de berekening van de stookkosten heeft gehanteerd. Evenmin is uit die producties af te leiden dat aan [X.] te veel stookkosten in rekening zijn gebracht. Hetgeen door [X.] is aangevoerd bevat onvoldoende aanknopingspunten voor zijn stelling dat te veel stookkosten in rekening zijn gebracht. Het hof zal de stellingen van [X.] over een tegenvordering ter zake te veel betaalde stookkosten daarom verwerpen.
    
    
    4.10.1. Voor wat betreft de andere servicekosten (niet zijnde stookkosten) heeft [X.] in zijn memorie van grieven alleen de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening (het zogeheten tuinfonds) met name genoemd. Volgens [X.] heeft de rond het apparementencomplex gelegen groenvoorziening een open karakter en is de groenvoorziening voor iedereen toegankelijk. [X.] stelt onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 9 juni 2000 (LJN: AA6157) dat voor een dergelijke voor iedereen toegankelijke groenvoorziening geen servicekosten in rekening mogen worden gebracht aan de huurders. [X.] stelt voorts dat de bewoners in het geheel niet zijn betrokken bij het ontwerp van de groenvoorziening en dat daarom geen sprake is van een voorziening die extra huurgenot geeft.
    
    
      4.10.2. Als reactie op deze stellingen van [X.] heeft De Voorzorg gemotiveerd aangevoerd:
      - dat de groenvoorziening geen openbaar karakter heeft;
      - dat de groenvoorziening uitsluitend bestemd is voor de bewoners van het complex;
      - dat de groenvoorziening fysiek is afgesloten voor buitenstaanders door afrasteringen;
      - dat ter plaatse van de toegangen en uitgangen borden zijn geplaatst met de tekst “eigen terrein” en “verboden toegang”.
    
    
    4.10.3. Het hof stelt vast dat [X.] het door hem gestelde “openbare karakter” van de groenvoorziening niet heeft geconcretiseerd. Gelet op de stellingen van De Voorzorg kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de groenvoorzieningen een openbaar karakter hebben en dat de huurders het genot dat zij van die voorziening hebben niet aan de huurovereenkomst ontlenen. Er is dus niet komen vast te staan dat de kosten voor het “tuinfonds” ten onrechte in rekening zijn gebracht aan [X.]. De stellingen van [X.] over ten onrechte voor het tuinfonds betaalde bedragen worden verworpen. Of de huurders al dan niet betrokken zijn geweest bij het ontwerp van de groenvoorzieningen kan in het midden blijven.
    
    4.11. [X.] heeft in de toelichting op zijn zesde grief nog aangevoerd dat hij De Voorzorg meermalen heeft gevraagd om inzage in de aan de afrekeningen van de servicekosten ten grondslag liggende bescheiden en dat De Voorzorg die inzage heeft geweigerd. [X.] stelt dat hij om deze reden zijn verplichting tot betaling rechtmatig heeft opgeschort. Ook deze stelling van [X.] – dat hij om inzage van bescheiden heeft verzocht waarna hem die inzage is geweigerd – is door De Voorzorg gemotiveerd betwist. [X.] heeft geen stukken overgelegd waaruit af te leiden is dat hij op enig moment aan De Voorzorg een dergelijk verzoek heeft gedaan, en evenmin heeft hij op dit punt een bewijsaanbod gedaan. Reeds om die reden kunnen deze stellingen hem niet baten. Grief VI faalt dus.
    
    4.12. Voor zover [X.] in zijn memorie van grieven nog andere bezwaren tegen de in rekening gebrachte servicekosten heeft aangevoerd, heeft hij die onvoldoende onderbouwd. Het voorgaande brengt mee dat het hof, zij het onder aanvulling van gronden, de door de kantonrechter uitgesproken veroordelingen van [X.] tot betaling van de huur (zie hiervoor, r.o. 4.3.2 sub C en D) juist acht. Grief VII faalt daarom ook.
    
    
      4.13.1. Grief VIII is gericht tegen de toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In verband met deze grief voert [X.] aan dat hij:
      - in het verleden de huur steeds tijdig heeft voldaan;
      - betaling van de huurpenningen heeft opgeschort omdat De Voorzorg op geen enkele wijze bereid was om overleg te voeren over de servicekosten;
      - graag in het gehuurde wil blijven wonen;
      - na het vonnis van de voorzieningenrechter van 29 juli 2010 de huurachterstand in een keer heeft afgelost;
      - nadien de lopende huurtermijnen steeds heeft voldaan.
    
    
    4.13.2. De Voorzorg heeft als reactie op deze grief aangevoerd dat de huurachterstand die [X.] heeft laten ontstaan, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De Voorzorg heeft voorts onder verwijzing naar door haar overgelegde producties gesteld dat [X.] in het verleden vaker huurachterstanden heeft gehad.
    
    4.13.3. Het hof stelt voorop dat in beginsel iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 BW). Naar het oordeel van het hof kan in dit geval niet worden gezegd dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De verplichting tot betaling van huur is een van de meest wezenlijke verbintenissen van een huurder. [X.] is in de nakoming van die verbintenis tekort geschoten door op een bepaald moment de huurbetalingen geheel te staken en de daaruit resulterende huurachterstand te laten oplopen tot in ieder geval zes maanden (zie hiervoor, r.o. 4 .1 sub c). Dat [X.] daarvoor een geldige reden had, te weten een substantiële tegenvordering ter zake te veel betaalde servicekosten, is in de onderhavige procedure niet komen vast te staan. Bij deze stand van zaken deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat een ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden gevolgen, zoals ontruiming van het gehuurde, gerechtvaardigd was. De belangen aan de zijde van [X.] voeren niet tot een ander oordeel. Ook het feit dat [X.] enige tijd na het beroepen vonnis de huurachterstand geheel heeft voldaan, voert niet tot een ander oordeel. Daarmee wordt niet ongedaan gemaakt dat [X.] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en De Voorzorg zo heeft genoopt een gerechtelijke procedure te voeren. Dat [X.] tekortgeschoten is in zijn verplichting om de huur tijdig te betalen, wordt door de latere aanzuivering van het tekort niet weggenomen. 
    
    4.14.1. Grief IX is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de termijn voor ontruiming van het gehuurde te stellen op vier weken na betekening van het beroepen vonnis. Volgens [X.] is het voor hem onmogelijk om binnen die termijn een vervangende woonruimte te vinden terwijl De Voorzorg geen belang heeft bij een dergelijke korte termijn. 
    
    4.14.2. De Voorzorg heeft als reactie op deze grief aangevoerd dat ter plaatse voldoende vervangend woonaanbod is en dat zij belang heeft bij een spoedig vertrek van [X.].
    
    4.14.3. Nu de uitvoerbaarheid bij voorraad van het beroepen vonnis van 16 juni 2010 is geschorst door het vonnis van de voorzieningenrechter van 29 juli 2010, zal het hof een nieuwe ontruimingstermijn bepalen. Het hof zal die termijn stellen op acht weken na betekening van dit arrest. Ook de door de kantonrechter gegeven machtiging aan De Voorzorg om de ontruiming zelf met behulp van de deurwaarder en politie te laten uitvoeren is niet toewijsbaar. Gelet op het bepaalde in artikel 556 Rv is de deurwaarder belast met de executie van de veroordeling tot ontruiming. De deurwaarder ontleent zijn ontruimingsbevoegdheid rechtstreeks aan art. 556 Rv. Gelet op een en ander zal het hof de veroordeling tot ontruiming vernietigen en opnieuw formuleren.
    
    4.15. Grief X is gericht tegen de veroordeling van [X.] in de kosten van het geding in eerste aanleg. Deze grief faalt. Gelet op de afloop van het onderhavige hoger beroep heeft [X.] te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. De kantonrechter heeft [X.] dus terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg veroordeeld.
    
    4.16. Grief XI is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om het beroepen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Omdat het hof, zij het op andere gronden dan de kantonrechter, tot het oordeel komt dat de vorderingen van De Voorzorg toewijsbaar zijn, faalt deze grief. Het hof zal de opnieuw te formuleren veroordeling tot ontruiming van het gehuurde uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
    
    4.17. Het hof zal het beroepen vonnis grotendeels bekrachtigen. Alleen de veroordeling tot ontruiming wordt vernietigd en op na te melden wijze opnieuw geformuleerd. Dit brengt mee dat [X.] in hoger beroep grotendeels in het ongelijk is gesteld en dus in de kosten van het hoger beroep zal worden veroordeeld.
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    
      vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen partijen gewezen vonnis van 16 juni 2010, doch uitsluitend voor zover het betreft de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
      - veroordeelt [X.] de woonruimte met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats], gemeente [gemeentenaam], aan de [woonadres] binnen acht weken na betekening van dit arrest met al de zijnen en het zijne te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van De Voorzorg te stellen en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    bekrachtigt het vonnis van 16 juni 2010 voor het overige;
    
    veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van De Voorzorg tot op heden begroot op € 314,-- aan vast recht en op € 1.341,-- aan salaris advocaat.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 augustus 2011.