ECLI:NL:RBUTR:2012:BW3534, Rechtbank Utrecht, 11-04-2012, 767758 UC EXPL  11-12382 msl 4221
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurovereenkomst bedrijfsruimte. Beroep op opschortingsrecht huur door huurder verworpen door onvoldoende onderbouwing van de klachten voorafgaand aan de procedure en gelet op de toezegging van de verhuurder ter comparitie dat hij de klachten in overleg met huurder zou onderzoeken.

RECHTBANK UTRECHT
      sector handel en kanton
      kantonrechter
    
    
    locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 767758 UC EXPL  11-12382 msl 4221
    
    vonnis d.d. 11 april 2012
    
    inzake
    
    
      [eiser]
      wonende te [woonplaats],
      verder ook te noemen [eiser],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: Bronwasser Incasso Nederland B.V.,
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde], zaakdoende onder de naam [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      verder ook te noemen [gedaagde],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. M. Bloemers.
    
    
    
    1.	Het verloop van de procedure
    
    
      De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 28 september 2011.
      [eiser] ter gelegenheid van de comparitie een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
      De comparitie is gehouden op 12 december 2011. Daarvan is aantekening gehouden.
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	[eiser] verhuurt sinds 1 april 2009 voor de duur van vijf jaar aan [gedaagde], op grond van een tussen partijen op 6 april 2009 ondertekende huurovereenkomst, de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. In die huurovereenkomst is bepaald dat de maandelijks door [gedaagde] verschuldigde huur € 6.500,-bedraagt. Tevens is tussen [eiser] en [gedaagde] overeen gekomen dat [gedaagde] in verband met de overname van inventaris en inrichting uiterlijk op 24 april 2009 een bedrag van € 40.000,- dient te voldoen aan [eiser]. Ter gelegenheid van de comparitie hebben partijen verklaard dat [gedaagde] van dit bedrag nog € 3.000,- dient te voldoen.
    
    2.2.	[gedaagde] heeft met instemming van [eiser] het gehuurde onderverhuurd aan een derde die het gehuurde vanaf augustus 2010 enige maanden in gebruik heeft gehad.
    
    
    3.	Het geschil 
    
    in conventie
    
    
      3.1.	[eiser] vordert de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 20.825,46 vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Dit bedrag is opgebouwd uit:
      -	€ 8.900,- wegens verschuldigde huur over de periode van 1 juli 2010 tot en met 1 juli 2011;
      -	€ 3.900,- wegens de verschuldigde contractuele boete bij niet tijdige huurbetaling;
      -	€ 5.000,- restant koopprijs volgens de op 2 april 2009 tussen partijen gesloten koopovereenkomst;
      -	€ 355,46 zijnde de verschuldigde wettelijke handelsrente tot en met 30 juni 2011;
      -	€ 2.670,- zijnde een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke kosten.
      [eiser] vordert voorts de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de verschuldigde huurtermijn van € 6.500,- per maand over de periode vanaf 1 juli 2011 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in het genot van het gehuurde blijft, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,- per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de huur niet tijdig op de eerste van iedere maand betaalt, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente in geval van niet tijdige betaling en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, de nakosten en de eventueel na executoriale beslaglegging verschuldigde kosten van € 258,-.
    
    
    
      3.1.1.	[eiser] legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag.
      [gedaagde] heeft ondanks aanmaningen en erkenning van de huurschuld een totaalbedrag aan huur van € 8.900,- onbetaald gelaten over de genoemde periode en is op grond van de bepalingen in de huurovereenkomst van rechtswege in verzuim. Tevens is daardoor de in artikel 26.2 van de Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst overeengekomen boete verschuldigd tot het berekende bedrag. Op grond van de op 2 april 2009 gesloten koopovereenkomst is [gedaagde] nog een restant koopsom verschuldigd van € 5.000,-. 
      [eiser] maakt verder aanspraak op betaling van de nog niet verschenen huurtermijnen omdat [eiser] goede grond heeft te vrezen dat [gedaagde] ook in de toekomst zal tekort schieten in haar verplichting tot tijdige huurbetaling.
    
    
    3.1.2.	[gedaagde] heeft de vorderingen bestreden. Op hetgeen partijen hebben aangevoerd zal hierna worden ingegaan voor zover dit voor de beoordeling relevant is.
    
    in reconventie
    
    
      3.2.	[gedaagde] vordert de veroordeling van [eiser] tot:
      -	betaling van een bedrag van € 15.000,- vermeerderd met wettelijke rente ingaande 7 september 2011,
      -	het doen van onderhoud aan het gehuurde als omschreven in productie 6 bij de conclusie van eis in reconventie binnen twee dagen na betekening van het vonnis op verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat [eiser] in gebreke mocht blijken en tot voltooiing van dat onderhoud binnen twee maanden, dit eveneens op verbeurte van de genoemde dwangsom,
      alles met veroordeling van thomas in de kosten van de procedure.
    
    
    3.2.1.	[gedaagde] legt aan die vorderingen ten grondslag dat [eiser] al geruime tijd geen onderhoud heeft gepleegd aan het gehuurde met omzetderving als gevolg. [gedaagde] meent dat een vergoeding van € 15.000,- van haar als hoofdhuurder aan de onderhuurder gepast is. Tevens dient [eiser] direct het noodzakelijke onderhoud uit te voeren, bestaande uit het vervangen van de c.v. installatie, het oplossen van het vochtprobleem in de kelder en het repareren van het dak zodat de veiligheid van de klanten is gewaarborgd en lekkages zijn verholpen. 
    
    3.2.2.	[eiser] heeft de vorderingen bestreden. Op hetgeen partijen hebben aangevoerd zal hierna worden ingegaan voor zover dit voor de beoordeling relevant is.
    
    4.	De beoordeling 
    
    in conventie
    
    4.1.	[gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat partijen een verlaging van de huurprijs tot € 6.250,- met ingang van 1 augustus 2010 zijn overeengekomen. Zij heeft een niet ondertekend stuk, genaamd “Allonge bij de huurovereenkomst d.d. 6 april 2009” (hierna: de allonge genoemd), overgelegd. Ter comparitie heeft [eiser] de gestelde afspraak erkend met de toelichting dat de allonge door partijen is ondertekend op 19 maart 2011. [eiser] stelt evenwel dat die afspraak is komen te vervallen als gevolg van de uit een verzonden e-mail blijkende vernietiging van die overeenkomst door [gedaagde] en omdat de in de allonge opgenomen ontbindende voorwaarde van niet tijdige huurbetaling is vervuld.
    
    4.1.1.	De kantonrechter oordeelt dat uit de overgelegde e-mailberichten niet blijkt dat [gedaagde] de in de allonge opgenomen afspraken heeft vernietigd, zoals [eiser] stelt. Naar de kantonrechter aanneemt, heeft [eiser] het oog op de door [gedaagde] overgelegde e-mail van 23 maart 2011 (gericht aan een heer [A]) waarin zij haar “getekende verklaring ongeldig verklaart”.  Blijkens de toelichting van [gedaagde] bij deze e-mail heeft zij met deze “getekende verklaring” de allonge bedoeld. [gedaagde] heeft ter comparitie toegelicht dat zij de overeenkomst heeft willen herroepen, omdat [eiser] zelf de allonge niet had ondertekend en zij niet wist wat er ging gebeuren. Dit is echter geen vernietiging van de gemaakte afspraken in de juridische betekenis daarvan. Blijkens de stellingen van partijen was ondanks het ontbreken van een ondertekening van de allonge door [eiser] over en weer overeenstemming bereikt, zoals weergegeven in de allonge. De eenzijdige mededeling van [gedaagde] op een later tijdstip, dat zij die overeenstemming wil herroepen, doet aan het bereikt zijn van die overeenstemming niet af. 
    
    4.1.2.	[eiser] heeft ook een beroep gedaan op de in de allonge opgenomen ontbindende voorwaarde dat de overeengekomen huurkorting vervalt, indien “de betalingen onder artikel 1 en artikel 2 niet binnen twee weken na verval datum volledig en conform de bepalingen van deze allonge worden verricht”. Tussen partijen is blijkens de ter comparitie verkregen toelichting niet in geschil dat deze ontbindende voorwaarde betrekking heeft op de tijdige maandelijkse huurbetaling. Volgens [eiser] is deze voorwaarde vervuld omdat van de over de maand juli 2010 verschuldigde huur slechts € 600,- is betaald. [eiser] meent op die grond aanspraak te kunnen maken op de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs van € 6.500,- en wel vanaf juni 2010. [gedaagde] heeft daartegenover aangevoerd de volledige betaling van die huurprijs te hebben opgeschort om [eiser] te stimuleren tot nakoming van de op hem rustende onderhoudsverplichting. 
    
    4.1.3.	De kantonrechter oordeelt dat aldus de vraag rijst of [gedaagde] terecht een beroep op opschorting heeft gedaan. Zo ja, dan is de ontbindende voorwaarde niet vervuld en zal de vordering van [eiser] tot betaling van achterstallige huur en van de daarmee corresponderende boete worden afgewezen. Zo neen, dan zal onderzocht worden of aan de vereisten voor toewijzing van de vordering tot betaling van de achterstallige huur is voldaan.
    
    4.2.	Tussen partijen is verder niet in geschil dat [gedaagde] op grond van de op 2 april 2009 gesloten koopovereenkomst thans - na een inmiddels uitgevoerde betaling - nog aan [eiser] een restant koopsom verschuldigd is van € 3.000,-. Ten aanzien van deze restschuld heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze middels huurkoop aangeschafte goederen niet voldeden aan de daaraan te stellen verwachtingen. Ter zitting heeft zij gesteld dat van huurkoop geen sprake is en dat zij haar betaling opschort totdat het volgens haar achterstallig onderhoud aan het gehuurde door [eiser] is verricht. De kantonrechter verwerpt het verder niet onderbouwde verweer dat de aangeschafte goederen niet voldeden aan de verwachtingen nu [gedaagde] daar verder geen consequenties aan heeft verbonden en het enkel aanwezig zijn van een gebrek in het geleverde haar niet ontslaat van haar verbintenis tot betaling van de koopsom. Het beroep op opschorting van haar betalingsverplichting zal hierna worden beoordeeld. 
    
    
      4.3.	[gedaagde] heeft omtrent de onderhoudsgebreken het volgende aangevoerd:
      -	De c.v. installatie moet worden vervangen om een binnen temperatuur van minimaal 22 graden Celsius te kunnen bereiken bij een buitentemperatuur van min 15 graden Celsius. 
      -	In de kelder is sprake van een ernstig vochtprobleem, waardoor deze ongeschikt is voor de opslag van goederen en etenswaren
      -	Het dak lekt en sommige dakpannen liggen los wat een gevaar oplevert voor terrasbezoekende klanten.
      Ter comparitie heeft [gedaagde] nog toegelicht: de gordijnen moeten dicht omdat het anders echt te koud is. Mijn gasten lopen weg omdat het zo koud is, daarnaast rotten de stellingen weg. Het luik in de kelder is kapot waardoor leveranciers er niet meer overheen durven lopen. Soms staan leveranciers tot op hun enkels toe in het water. Ik heb twee keer mijn borden af moeten wassen omdat er regen binnen was gekomen. Ook zijn alle sponningen verrot.
      Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [gedaagde] een rapport “bouwkundig onderzoek” van 16 augustus 2011 van Perfectbouw BV overgelegd. Ook heeft zij verwezen naar door haar overgelegde e-mailberichten van 8 december 2010 (waarin [gedaagde] aangeeft dat de cv-installatie onvoldoende warmte geeft voor de verwarming van het hele pand en dat slechts een temperatuur van 18,5 graden is te bereiken door de verwarming in de keuken uit te zetten) en van 6 mei 2011 (waarin [gedaagde] meldt dat ondanks aan de cv installatie uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden sprake blijft van onvoldoende verwarming en zij verder klaagt over onvoldoende isolatie, scheve dakpannen, vochtige kelder, kortsluitingen in de elektra, regelmatige verstopping herentoilet en achterstallig schilderwerk). 
    
     
    
      4.4.	[eiser] heeft bestreden dat er nog sprake is van gebreken aan het gehuurde. Met uitzondering van het schilderwerk zijn volgens hem alle gebreken na de mail van 6 mei 2011 hersteld. [eiser] heeft een email overgelegd van [B] van de firma Cool&Heat company, waarin deze [B] verklaart in november 2010 op verzoek van [eiser] naar aanleiding van de klachten de verwarming te hebben gecontroleerd, dat zij het systeem hebben bijgevuld en van de toenmalige kok en een mevr. [C] ter plaatse hebben gehoord dat er geen klachten over de verwarming waren. Daarnaast heeft [eiser] een schriftelijke verklaring overgelegd van [D] van 3 november 2011, waarin zij bevestigt dat de firma Cool en Heat langs is geweest en verklaart dat na het ontluchten van de radiatoren alles weer prima was. Ook verklaart zij dat [eiser] maatregelen tegen de tocht heeft getroffen door strips te plaatsen, waarna het volgens haar verklaring prima toeven was in het restaurant. Voorts heeft [eiser] overgelegd een brief van 9 november 2011 van [E] van [E] Groep BV waarin deze verklaart die dag op verzoek van [eiser] een onaangekondigd  bezoek te hebben gebracht aan het gehuurde om de eventuele gebreken op te nemen maar dat hem tijdens de bezichtiging door [gedaagde] en haar zoon is meegedeeld dat hij die dag niet welkom was. Hij heeft verklaard wel de kelder te hebben gezien, dat de kelder niet muf rook en op de pompput na droog was en dat hij geen bijzondere gebreken tijdens zijn korte rondgang heeft kunnen zien. [eiser] heeft daarnaast een verklaring overgelegd van [F] elektrotechniek d.d. 4 november 2011 dat de elektrische installatie op 18 oktober 2010 door hen was gecontroleerd en in orde was bevonden. Tot slot heeft [eiser] verklaringen overgelegd van een aantal voormalig medewerkers van het restaurantbedrijf dat in het gehuurde werd gevoerd, te weten, voor zover gelet op de periode van belang, die van:
      - [G], die verklaart van 5 oktober 2010 tot 2 oktober 2011 in het gehuurde te hebben gewerkt en geen mankementen of lekkages te hebben meegemaakt en 
      - [H], die verklaart vanaf de herfst 2010 tot de herfst 2011 in het gehuurde te hebben gewerkt en dat de verwarming zorgde voor een aangename temperatuur. 
      Tevens heeft [eiser] een e-mailbericht van 21 mei 2011 overgelegd van de onderhuurder van het pand, [J] en [K], waarin deze aangeven dat op dat moment alles in het pand naar behoren werkt en dat schilderwerk vanwege het terrasgebruik in onderling overleg is uitgesteld.
    
    
    
      4.5.	De kantonrechter oordeelt als volgt. 
      Uit de overgelegde e-mailberichten blijkt genoegzaam dat [gedaagde] klachten over het goed functioneren van de verwarmingsinstallatie aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt. 
      De eerste e-mail dateert van 8 december 2010. Deze e-mail dateert van na de inspectie door de firma Cool&Heat company in november 2010, maar heeft betrekking op verwarmingsklachten in de weken daarvóór. Nu de klacht van [gedaagde] betrekking had op een periode waarbinnen het onderzoek van Cool&Heat company was uitgevoerd, is het niet onbegrijpelijk dat [eiser] er van uit ging dat de problemen met de cv-installatie waren opgelost (zoals aan [gedaagde] is gemeld in de e-mail van [A] van 27 december 2010). Gesteld noch gebleken is voorts dat [gedaagde] dit uitgangspunt in de daaropvolgende  periode tot haar e-mail van 6 mei 2011 heeft bestreden. 
      Naar aanleiding van de e-mail van 6 mei 2011 heeft [eiser] contact opgenomen met de onderhuurder van [gedaagde], die feitelijk het gehuurde in gebruik had. De hiervoor weergegeven reactie van de onderhuurder van 21 mei 2011 heeft geleid tot het e-mailbericht aan [gedaagde] van 23 mei 2011 (namens [eiser] dat bij navraag bij de gebruikers van het gehuurde was gebleken dat de klachten niet (meer) bestonden. [gedaagde] reageert bij e-mail van 29 juni 2011 dat de gebreken er wel zijn en zij betaalt vervolgens slechts € 600,- van de over de maand juli 2011 verschuldigde huur. [eiser] heeft ter comparitie aangevoerd, hetgeen door [gedaagde] niet is weersproken, dat [gedaagde] sedertdien helemaal geen huur meer heeft betaald.
    
    
    4.6.	Tegenover de klacht van [gedaagde] dat de verwarming onvoldoende capaciteit heeft, staat de mededeling van de onderhuurder op 21 mei 2011 dat er op dat moment geen klachten waren en het eerder door de firma Cool en Heat op verzoek van [eiser] uitgevoerde onderzoek aan de cv-installatie die dat bevestigt. De overgelegde verklaringen van de medewerkers van het restaurant bedrijf ondersteunen die bevindingen. [gedaagde] kan dus niet volstaan met haar enkele stelling dat de verwarming niet werkt. Het door haar overgelegde bouwkundig rapport van Perfectbouw BV van 16 augustus 2011 (hierna aangeduid als het bouwkundig rapport) geeft slechts aan dat het cv-systeem gedateerd is en dat de radiatoren niet de afgifte capaciteit hebben van de moderne radiatoren. Daarmee is echter niet gezegd dat er ook onvoldoende capaciteit is. In het bouwkundig rapport wordt een koudeval vastgesteld die wordt toegeschreven aan de in de kozijnen geplaatste enkele beglazing. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat deze uitvoering van de beglazing als gebrek moet worden aangemerkt. Het bouwkundig rapport gaat ervan uit dat de begane grond niet warm is te stoken als gevolg van het ontbreken van isolatie op de zolderverdieping, maar uit het rapport blijkt niet waarop de vaststelling, dat de begane grond niet warm is te stoken, is gebaseerd. Aldus moet de conclusie zijn dat een door [eiser] te verhelpen gebrek aan de verwarmingsinstallatie allerminst is komen vast te staan. In die situatie is voor enige opschorting van de huurpenningen slechts reden in het geval [eiser] niet bereid is adequaat op de nog steeds door [gedaagde] geuite klacht in te gaan, bijvoorbeeld door nader onderzoek in te stellen indien daar wel aanleiding voor was.
    
    Tegenover de stelling van [gedaagde] dat de kelder te vochtig is, heeft [eiser] ter zitting aangevoerd dat dit mede wordt bepaald door de inwerkingstelling van de pomp in de kelder en hij geeft gewezen op de verklaring van [E] van [E] Groep BV dat de kelder op het moment van diens bezichtiging droog was. In het door [gedaagde] overgelegde rapport is op dit onderdeel te lezen dat in de kelder een te hoog vochtpercentage is vastgesteld en dat op het moment van het onderzoek de in de kelder aanwezige pomp werkte, dat op de muren schimmel zichtbaar is en dat de houten stellingen aangetast of reeds rot zijn.
    
    Dat er sprake is van lekkages is niet gemeld in de door [gedaagde] overgelegde correspondentie en is eerst aangevoerd in deze procedure (conclusie van antwoord van 7 september 2011), overigens ondersteund door het overgelegde bouwkundig rapport. 
    
    4.7.	Reeds ter zitting heeft de kantonrechter aangegeven dat [eiser] uiteraard op de gerechtvaardigde klachten van [gedaagde] adequaat dient te reageren en dat de oplossing voor partijen er in is gelegen dat een van partijen onafhankelijke deskundige de door [gedaagde] gesignaleerde problemen onderzoekt onder opgave van de noodzakelijke oplossingen. [eiser] heeft zich ter zitting bereid verklaard om langs die weg tot een oplossing te komen, op voorwaarde dat de huur weer wordt betaald. [gedaagde] heeft daarop te kennen gegeven geen vertrouwen te hebben in de financiële mogelijkheden voor [eiser] om de gebreken te herstellen en de huurbetalingen te willen blijven opschorten.
    
    4.8.	De kantonrechter oordeelt dat de klachten over de cv-installatie vooralsnog onvoldoende door [gedaagde] zijn onderbouwd om op basis daarvan een volledige vervanging van de verwarmingsinstallatie te verlangen en met het oog daarop de huurbetaling op te schorten. Dat het vochtprobleem in de kelder niet onmiddellijk door [eiser] is onderzocht, is gelet op het standpunt van de onderhuurders in mei 2011, dat er geen problemen waren met het gehuurde, niet onbegrijpelijk. Bovendien heeft het uiteindelijk door [eiser] ingeschakelde bureau [E] Groep BV het probleem niet kunnen vaststellen omdat hij niet in de gelegenheid is gesteld de situatie ter plaatse op te nemen. Dit bureau heeft wel vastgesteld dat bij het vluchtig bezoek aan de kelder niet van vochtoverlast sprake was. Onder deze omstandigheden is er evenmin grond voor opschorting van de huurpenningen met het oog op het verhelpen van dit gestelde vochtprobleem. Het probleem van de lekkages is eerst in het kader van deze procedure aan de orde gesteld en ook hier heeft te gelden dat [gedaagde] dit probleem onder de aandacht van het bureau [E] Groep BV had kunnen brengen toen dit bureau op verzoek van [eiser] de situatie ter plaatse op nam. 
    
    4.9.	Uit het voorgaande volgt dat er onvoldoende grond voor [gedaagde] is voor het nog langer (vrijwel) volledig inhouden van huurpenningen vanaf juni 2011 en voor het inhouden van de restant koopprijs voor de aangeschafte inventaris. [eiser] dient zijn verplichtingen als verhuurder na te komen en de klachten van de huurder serieus te nemen door in het licht van de thans bestaande discussie een in overleg met [gedaagde] aan te stellen deskundige de klachten te laten onderzoeken en daarvoor oplossingen aan te dragen en deze oplossingen vervolgens, voor zover het op hem als verhuurder rust die oplossingen te bieden, ook uit te voeren. Gelet op de toezegging van [eiser] ter comparitie dat hij hiertoe onmiddellijk na betaling van de achterstallige huurpenningen zal overgaan, bestaat er op dit moment onvoldoende grond voor het (nog langer) opschorten van de huurpenningen en de restant koopprijs. Dat dit onderzoek niet eerder door [eiser] is uitgevoerd is goed verklaarbaar vanuit de aan [eiser] bekende informatie. Het uitblijven van dit onderzoek in de afgelopen maanden is daarmee geen signaal dat de toezegging van [eiser] niet serieus is te nemen.
    
    4.10.	De vervolgens te beantwoorden vraag is of [gedaagde] tot het moment van de gemelde toezegging door [eiser] terecht een beroep op een haar toekomend opschortingsrecht heeft gedaan. Het antwoord op deze vraag is immers beslissend voor de aanspraak van [eiser] op betaling van de volgens de algemene voorwaarden bij niet tijdige betaling van de huurpenningen verschuldigde boete en ook voor de aanspraak op rente en voor het beroep van [eiser] op het vervuld zijn van de in de allonge opgenomen ontbindende voorwaarde.
    
    4.11.	De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] voorafgaand aan deze procedure onvoldoende aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat hij niet mag afgaan op de informatie (van de onderhuurder/gebruiker van het gehuurde en de overige aan hem verstrekte informatie) dat er geen sprake was van gebreken aan het gehuurde. Eerst in deze procedure heeft [gedaagde] daarvoor een onderbouwing gegeven, waarop de toezegging van [eiser] is verkregen. Onder deze omstandigheden kwam aan [gedaagde] geen beroep toe op een opschortingsrecht, zodat zij de overeengekomen boete is verschuldigd. De vraag of [eiser] een beroep toekomt op de bepaling in de overeengekomen algemene voorwaarden, dat huurbetaling zonder beroep op opschorting dient plaats te vinden, behoeft thans geen bespreking meer. De gevorderde boete en rente zal worden toegewezen als na te melden.
    
    4.12.	De kantonrechter oordeelt evenwel dat het beroep van [eiser] op de in de allonge overeengekomen ontbindende voorwaarde (nog) geen doel treft. Deze voorwaarde is blijkens de stellingen van partijen weliswaar overeengekomen om tijdige betaling van de huur door [gedaagde] te verzekeren, maar er is onvoldoende grond om aan te nemen dat partijen die bepaling ook hebben bedoeld voor het geval waarin [gedaagde] een beroep doet op een vermeend opschortingsrecht. Nu, ondanks het hiervoor uitgesproken juridisch oordeel, niet gesteld kan worden dat dit beroep van [gedaagde] op een opschortingsrecht tegen beter weten in is gedaan en [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven de huur op zich gewoon te kunnen betalen, doet zich hier (nog) niet de situatie voor waarop de ontbindende voorwaarde betrekking heeft. Dit kan anders worden in het geval [gedaagde] niet aan dit vonnis voldoet. Dit betekent voor de beoordeling thans, dat [gedaagde] bij de huurbetaling terecht is uitgegaan van de overeengekomen korting op de huurprijs. Voor zover [eiser] het met die korting overeenkomend bedrag aan huur heeft gevorderd, wordt die vordering afgewezen. Dit lot treft ook de daarmee verband houdende vordering tot betaling van boete en rente. 
    
    4.13.	De slotsom voor de beoordeling van de vorderingen in conventie is het volgende.
    
    4.13.1.	[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de restant huur over de maand juli 2011 van (€ 6.250 - € 600 =) € 5.650,- en tot betaling van de restant koopsom van € 3.000,-. Ook de over de maand juli 2011 berekende boete van € 300,- is wegens de te late betaling verschuldigd en wordt toegewezen. De door [eiser] gevorderde rente van € 355,46 is opgebouwd uit een bedrag van € 243,29 berekend (vanaf 24 mei 2009 tot en met 31 december 2009) over de restant koopsom en overigens over het door [gedaagde] (wegens de aan haar verleende korting) niet betaalde deel van de huur over de periode tot en met juni 2011. Gelet op de beslissing in dit vonnis is dit meerdere niet toewijsbaar. Het bedrag van € 243,29 is niet door [gedaagde] bestreden en zal worden toegewezen.
    
    4.13.2.	[eiser] heeft ook betaling gevorderd van de op het moment van dagvaarden nog niet opeisbare toekomstige huurtermijnen. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde] de sedert de dagvaarding tot de comparitie verschenen termijnen (de maanden augustus 2011 tot en met december 2011, derhalve vijf termijnen) niet heeft betaald. Ook deze termijnen zullen worden toegewezen tot een bedrag van (5 x € 6.250,- =) € 31.250,- vermeerderd met de gevorderde contractuele boete van € 300,- per maand, derhalve (5 x € 300,- =) € 1.500,- alsmede met de wettelijke handelsrente over iedere termijn en boete vanaf het opeisbaar worden daarvan tot de betaling. 
    
    4.13.3.	De kantonrechter ziet voorts grond voor beperkte toewijzing van de gevorderde betaling van op het moment van de zitting toekomstige termijnen tot de datum van dit vonnis, nu [gedaagde] in de conclusie van antwoord in conventie / eis in reconventie op voorhand heeft meegedeeld dat zij die huurtermijnen niet zal betalen en zal reserveren. Gelet op het onvoorwaardelijk door [gedaagde] ingenomen standpunt, zal tevens de over deze termijnen verschuldigde boete van steeds € 300,- per maand worden toegewezen. Dit komt neer op de  huur over januari 2012 tot en met april 2012 (4 x € 6.250,- =) € 25.000,- en de boete van (4 x € 300,- =) € 1.200,-. De kantonrechter acht echter niet voldoende grond aanwezig om [gedaagde] reeds thans te veroordelen tot betaling van op het moment van het vonnis nog niet opeisbare termijnen, zodat de vordering in zoverre wordt afgewezen. Mocht [eiser] zich niet houden aan zijn ter zitting gedane toezegging als genoemd in overweging 4.9, dan kan immers opnieuw de vraag rijzen of [gedaagde] tot opschorting van haar betalingsverplichting gerechtigd is.
    
    4.14.	Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 5.650,-  + € 3.000,- + € 300,- + € 234,29 + € 31.250,- + € 1.500,- + € 25.000,- + € 1.200,- ofwel in totaal € 68.134,29.
    
    
      4.15.	De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. [eiser] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
      De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
    
    
    4.16.	[gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
    
    
      - dagvaarding	€	97,81
      - griffierecht	€	426,00
      - salaris gemachtigde	€ 	1.200,00	(2 punten x tarief € 600,00)
      Totaal	€	1.723,81
    
    
    in reconventie
    
    4.17.	De vordering van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 15.000,- wordt afgewezen. Aan deze vordering is ten grondslag gelegd dat [gedaagde] en haar onderhuurder niet het genot van het gehuurde hebben gehad dat zij bij het aangaan van de overeenkomst in 2009 mochten verwachten en dat verhuurder meerdere malen is gesommeerd de staat van onderhoud te verbeteren. [eiser] heeft daartegenover voldoende onderbouwd aangevoerd dat hij naar de destijds gestelde gebreken onderzoek heeft ingesteld en op basis daarvan mocht menen dat er geen sprake was van eventuele gebreken. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen haar klacht vervolgens nader te onderbouwen. Nu deze onderbouwing eerst in het kader van dit geding is gekomen en [eiser] daarop heeft toegezegd deskundig onderzoek naar de klachten te zullen instellen, is van verzuim aan de zijde van [eiser] (nog) geen sprake. 
    
    4.18.	Daarnaast heeft [gedaagde] het door haar gevorderde bedrag aan schadevergoeding slechts onderbouwd met de stelling dat zij deze schadevergoeding verlangt omdat zij het passend acht dit bedrag als tegemoetkoming aan haar onderhuurder te betalen. Die stelling is in het licht van de overgelegde verklaring van de onderhuurder volstrekt onvoldoende onderbouwd. Dat de onderhuurder aanspraak heeft gemaakt op deze vergoeding, is niet gesteld. Bovendien zou een dergelijke aanspraak een nadere toelichting vergen, dit gelet op de door [eiser] overgelegde verklaring van de onderhuurder dat van gebreken geen sprake is. Dat [gedaagde] zelf inkomstenderving of schade heeft geleden als gevolg van de gestelde tekortkomingen is niet of onvoldoende gesteld.
    
    4.19.	Bij de vordering van [gedaagde] om [eiser] te veroordelen tot nakoming van zijn onderhoudsverplichtingen heeft [gedaagde] gezien de toezegging van [eiser] ter zitting onvoldoende belang, zodat deze vordering wordt afgewezen.
    
    4.20.	[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
    
    
      - salaris gemachtigde	€ 	150,00	(0,5 punt x tarief € 300,00)
      Totaal	€	150,00
    
    
    
     
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    in conventie:
    
    veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 68.134,29 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de met ingang van 1 augustus 2011 tot de datum van dit vonnis verschuldigde huurtermijnen en boetebedragen, te berekenen over iedere afzonderlijke huurtermijn en elk boetebedrag vanaf het tijdstip waarop deze termijn en boete opeisbaar werd tot de voldoening;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.723,81, waarin begrepen € 1.200,- aan salaris gemachtigde;
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    in reconventie:
    
    wijst de vorderingen af;
    
    veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde;
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 april 2012.