ECLI:NL:RBNHO:2021:6672, Rechtbank Noord-Holland, 12-08-2021, 9276003 VV EXPL 21-88
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-08-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Gestelde gebreken aan huurwoning zijn niet aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9276003 \ VV EXPL  21-88
      Uitspraakdatum: 12 augustus 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] , h.o.d.n. [handelsnaam] , i.z.h.v. bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [onderbewindgestelde]
      gevestigd te [plaats]
      eiseres 
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. M.J.R. Roethof
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting Stichting Pré Wonen 
      gevestigd te Zandvoort 
      gedaagde  
      verder te noemen: Pré Wonen 
      gemachtigde: mr. D. de Vries
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft Pré Wonen op 16 juni 2021 gedagvaard.  
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juli 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen, [eiseres] bij brief van 27 juli 2021 en Pré Wonen bij brieven van 26 en 28 juli 2021, nog stukken toegezonden. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 5 september 2019 huurt [eiseres] van (woonstichting Lieven de Key (hierna: De Key), de rechtsvoorganger van) Pré Wonen, de woning, gelegen aan [adres] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft De Key op 11 april 2020 gedagvaard. In die procedure heeft zij onder meer gevorderd De Key te veroordelen het ratten- en vochtprobleem in de woning te verhelpen. Die vordering is afgewezen, kort gezegd omdat De Key de gelegenheid diende te krijgen de gestelde gebreken te onderzoeken. [eiseres] is van het vonnis in hoger beroep gegaan. In hoger beroep hebben partijen ter beëindiging van hun geschil afspraken gemaakt, neergelegd in een proces-verbaal. In dit proces-verbaal d.d. 5 oktober 2020 staat:  
      
      
        ‘1. [eiseres] zal via de website van De Key gespecificeerd melden wat de klachten zijn met betrekking tot de woning, en met De Key een afspraak maken voor een onderzoek op locatie door De Key. Daarna zal De Key binnen twee weken dat onderzoek verrichten, waarbij ook de oorzaak van de beweerdelijke problemen wordt onderzocht.2. [eiseres] zal onbelemmerd toegang geven tot de woning.3. Beide partijen delen de resultaten van dat onderzoek met hun advocaten en de advocaat van de andere partij.4. Indien De Key constateert dat er gebreken zijn die niet aan de huurder kunnen worden toegeschreven neemt zij het herstel voor haar rekening. Voor zover er wordt geconstateerd dat dat anders is treedt De Key met [eiseres] in overleg.5. Aan het vonnis in eerste aanleg kunnen geen rechten meer worden ontleend.(..)’.
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] heeft de gebreken via de website van de toenmalige verhuurder geprobeerd te melden. Toen dat niet lukte, heeft zij bij e-mailbericht van 19 oktober 2020 reparatieverzoeken ingediend. In deze e-mail heeft zij melding gemaakt van klachten met betrekking tot: - de riolering: ‘Bij doortrekken van het toilet komt het water nog steeds eerst omhoog. Bij doorlopen van de kranen in de keuken alsook de badkamer hoort men het water borrelend weglopen.’- vochtprobleem: ‘Alle vertrekken hebben last van vochtige muren. Deze voelen duidelijk klam aan bij aanraking. Er hangt door de gehele woning een muffe lucht welke, ondanks het vele en dagelijkse luchten van de woning maar niet weggaat. Er zijn hydrometers geplaatst in diverse vertrekken. Zelfs gedurende de zomermaanden bleven deze meters in het rood staan. Inmiddels is duidelijk geworden via derden dat de luiken van de kruipruimte niet zoals wettelijk voorgeschreven staat, geisoleerd zijn.’- het rattenprobleem: ‘November 2019 was door De Key aangegeven dat de verwarming in de huiskamer vernieuwd diende te worden. Tot op heden is dit niet gebeurd.’- kap van bomen: ‘Bij de naaste buren zouden drie grote bomen worden gekapt in opdracht van De Key. Tot op heden dit nog niet gebeurd. Zolang de kap niet heeft plaatsgevonden is het niet mogelijk om op een ordentelijke manier een schutting te plaatsen in de tuin.’- de schuur: ‘Eind 2019 is een kolenkit uit de tuinschuur verwijderd. Sedertdien blijft er in de schuur een vieze overheersende stank hangen.’
    
    
      2.4.
      
        Op 22 oktober 2020 heeft [naam] , Manager Wonen van De Key, hierop als volgt schriftelijk gereageerd:‘(..)Uw dient specifieker aan te geven welke vochtproblemen er in de woning zijn.Dit zijn wij met elkaar overeengekomen in de rechtbank. Uw client geeft nu aan dat er een vochtprobleem is door de gehele woning. (..) Deze melding strookt niet met de oorspronkelijke melding van uw client en is voor ons onvoldoende specifiek. Graag ontvangen wij van een gerichtere melding, zodat wij dit ook gericht kunnen verhelpen.De meldingen die geen betrekking hebben op de vochtproblemen nemen wij op dit moment niet in behandeling.Wij zijn in de rechtbank namelijk overeengekomen dat het vochtprobleem prioriteit heeft. Reparatieverzoeken die geen betrekking hebben op de vochtproblemen kan uw client via de website indienen. Die zullen wij dan op een passend moment beoordelen en indien nodig verhelpen. (..)
        
          Graag ontvang ik op korte termijn uw antwoord. Als wij overeenstemming hebben over het reparatieverzoek, dan plannen wij het reparatiemoment op de woning.’.
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mailbericht van 1 december 2020 aan De Key heeft [eiseres] het vochtprobleem als volgt nader gepreciseerd:‘HalBij binnenkomst woning.Muren voelen vochtig.Er hangt een muffe geur. Ondanks het dagelijks luchten van de woonvertrekken blijft de muffe geur aanwezig in de woning.HuiskamerBij binnenkomen rechtermuur voelt vochtig. Onderaan de muur is het vochtiger. Overige muren voelen ook vochtig aan.Plafond vochtig. Verf laat los en bladdert naar beneden.CV-radiator roestig.KeukenMuur bij keukenraam en links achter deur is vochtig.Onderaan de muur en op de plinten zichtbaar schimmelgroei.Bij binnenkomst keuken rechtermuur vochtig en onderaan de muur schimmelgroei.KelderMuren vochtig. Het stinkt.Er hangt een penetrante geur.Slaapkamer tuinkant 1e verdiepingMuren en plafond voelen vochtigSlaapkamer straatkant 1e verdiepingMuren en plafond voelen vochtig.ZolderLinker muur bij trap naar zolder voelt vochtig.Zoldermuur voelt klam.Geplaatste hygrometers in de vertrekken slaan allemaal in het rood uit.’.
    
    
      2.6.
      Op 17 februari 2021 heeft Pré Wonen een brief aan [eiseres] gestuurd, met daarin de onder rechtsoverweging (r.o.) 2.5. geciteerde gestelde vochtproblemen en met de aankondiging van een huisbezoek.
    
    
      2.7.
      Bij e-mailbericht van 1 maart 2021 heeft [eiseres] gevraagd naar de stand van zaken met betrekking tot haar dossier, waarbij zij de in r.o. 2.3 genoemde klachten herhaalt, met de precisering van de vochtklachten zoals hiervoor vermeld in r.o. 2.5. 
    
    
      2.8.
      Het huisbezoek heeft op 11 maart 2021 plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig [eiseres] , haar zuster [zus] en [vriend] , een vriend. Namens Pré Wonen waren aanwezig [teamcoördinator] , teamcoördinator dagelijks onderhoud en [consulent bewonerszaken] , consulent bewonerszaken. 
      
    
    
      2.9.
      Na de inspectie heeft (de gemachtigde van) Pré Wonen bij e-mailbericht van 7 april 2021 het volgende aan [eiseres] meegedeeld: ‘Cliënte heeft op 11 maart 2021 een huisbezoek aan de sociale huurwoning gelegen aan de [adres] van uw cliënte afgelegd. Tijdens dit huisbezoek heeft zij geconstateerd dat er geen sprake is van een vochtprobleem, noch van een rattenprobleem en noch van andere bijzondere omstandigheden die aanleiding zouden geven om niet in de huurwoning te wonen. (..).’. 
      
    
    
      2.10.
      Pré Wonen heeft het verslag van de inspectie d.d. 11 maart 2021, opgesteld door [consulent bewonerszaken] , overgelegd. Hierin staat, voor zover relevant: ‘(..)Het huisbezoek heeft als doel dat de opzichter kan kijken naar de eventuele gebreken, zoals die zijn genoemd in het vonnis.Daarnaast wordt er gekeken naar de bewoning van de woning. (..)
      
      
        
          De muren zijn netjes wit. Geen schimmel. (..)
          
          Het is droog in de woning, geen vochtplekken of vochtige lucht. Mevrouw zegt dat er een vieze lucht in de woning hangt, maar zelf ruiken wij dat niet.
          
          De vochtplekken op de zolder, waar mevrouw melding van heeft gemaakt, zijn zichtbaar door bruine plekken op de houtbalken. De opzichter heeft hier foto’s van gemaakt.
          
          Er is eerder een aannemer geweest op het dak om het gebrek te verhelpen.’. 
      
      
    
    
      2.11.
      Pré Wonen heeft ook een verslag van de inspectie d.d. 11 maart 2021, opgemaakt door [teamcoördinator] op 20 juli 2021, overgelegd. Hierin staat, voor zover relevant: ‘(..)Tijdens deze inspectie heb ik geen onregelmatigheden in de woning aangetroffen. In het bijzonder heb ik geen van de klachten van het lijstje van 1 maart 2021 van [eiseres] vastgesteld. Zo heb ik het toilet doorgetrokken en de kranen opengedraaid. Ik heb geen borrelend geluid gehoord en/of geconstateerd dat het water omhoog komt. Daarnaast heb ik bij de schuur geen vieze, overheersende stank waargenomen of een mogelijke oorzaak daarvan. Verder trof ik een ‘stofdroge’ woning aan. (..) Ik heb de gehele woning geïnspecteerd, maar – met uitzondering van een opdrogende vochtplek op zolder (gevolg van een meteen verholpen lekkage in jan/feb 2021) – geen aanwijzingen zoals vochtplekken en/of schimmels aangetroffen die duiden op een vochtprobleem. De muren in het gehele huis voelen bovendien droog aan en in de woning hangt geen penetrante geur. Deze constateringen spreken het standpunt van [eiseres] tegen dat er in de woning een vochtprobleem is. Dit geldt ook voor het gestelde rattenprobleem. Ik heb in het gehele huis geen ratten(keutels) gezien of iets dat duidt op de aanwezigheid van ratten. De kelder heb ik samen met huurder grondig bekeken en ook hier zijn door mij geen sporen van ratten waargenomen.’. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:I primair: Pré Wonen veroordeelt op grond van artikel 3:296 lid 1 BW (de afspraken in) het proces-verbaal d.d. 5 oktober 2020 na te komen, in die zin dat Pré Wonen wordt veroordeeld binnen twee dagen na vonnisdatum over te gaan tot:- het laten verrichten van deugdelijk onderzoek door een gespecialiseerd en/of professioneel bedrijf naar de door [eiseres] gemelde gebreken in het gehuurde:- het verrichten van deugdelijke herstelwerkzaamheden waarmee het ratten- en vochtprobleem wordt verholpen, onder onmiddellijke verstrekking van een (vergoeding voor) tijdelijke vervangende woonruimte aan [eiseres] ;subsidiair: Pré Wonen veroordeelt binnen zeven dagen na vonnisdatum passende c.q. geschikte vervangende permanente woonruimte aan [eiseres] aan te bieden, met veroordeling van Pré Wonen de verhuis- en inrichtingskosten van [eiseres] te betalen;II Pré Wonen verbiedt in verband met het recht van [eiseres] op respectering van haar grondrecht op privé- en familieleven om tijdens eventuele inspecties en/of onderzoeken en/of werkzaamheden een verkapt onderzoek te doen naar de hoofdverblijfplaats van [eiseres] ;III bepaalt dat Pré Wonen een dwangsom van € 500,00 verbeurt voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder I en II gevorderde, met een maximum van € 20.000,00; IV Pré Wonen veroordeelt in de kosten van de tenuitvoerlegging van het onder I tot en met III gevorderde;V Pré Wonen veroordeelt herstelwerkzaamheden te verrichten aan het dak van de woning van [eiseres] .
        VI Pré Wonen veroordeelt in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiseres] recht heeft op ongestoord huurgenot. Pré Wonen dient op grond van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW) in samenhang met artikel 7:206 BW op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te herstellen. De gebreken aan de woning van [eiseres] zijn geen gebreken die op grond van artikel 7:217 BW door de huurder zelf moeten worden hersteld. Het gaat hier niet om kleine herstellingen. Daarom dient Pré Wonen te worden veroordeeld de afspraken in het proces-verbaal na te komen en daarnaast de nodige herstelwerkzaamheden aan het dak te verrichten. Verhuizing brengt aanzienlijke kosten met zich mee, waardoor [eiseres] schade lijdt. Pré Wonen is op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk voor deze schade en dient deze te vergoeden. 
      
    
  
  
    
      4Het verweer 
    
    
      4.1.
      Pré Wonen betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat partijen op 5 oktober 2020 zijn overeengekomen dat De Key (inmiddels haar rechtsopvolger Pré Wonen) de problemen zou onderzoeken. [teamcoördinator] is bouwkundig onderlegd en heeft met [consulent bewonerszaken] het gestelde vocht- en rattenprobleem onderzocht. [teamcoördinator] heeft op de zolder van de woning sporen van een lekkage aangetroffen, waarbij hij er door [vriend] op is gewezen dat kort daarvoor een loodgieter is langs geweest om de lekkage te verhelpen. [teamcoördinator] noch [consulent bewonerszaken] hebben elders in de woning vochtplekken gezien; de woning was stofdroog. Ratten, rattenkeutels, rattensporen of -paden zijn door hen niet aangetroffen. Dat Pré Wonen de gestelde gebreken aan de woning tijdens de inspectie niet heeft geconstateerd, heeft zij op 7 april 2021 aan [eiseres] laten weten. Van eventuele nieuwe lekkageproblemen is zij niet eerder op de hoogte gesteld. Nadat de loodgieter op 8 maart 2021 een lekkage had verholpen, heeft [eiseres] niet meer geklaagd over een lekkage. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu [eiseres] stelt dat het gehuurde ernstige gebreken vertoont.
    
    
      5.2.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
      
    
    
      5.3.
      Het verwijt van [eiseres] komt erop neer dat de inspectie d.d. 11 maart 2021 niet deugdelijk is uitgevoerd. De medewerkers van Pré Wonen waren niet bouwkundig onderlegd; ze hebben het vocht- en rattenprobleem niet onderzocht en zijn de schuur niet binnen geweest. Daarom betwist zij de conclusie van Pré Wonen. Dat er wel degelijk een vocht- en rattenprobleem is, wordt door verschillende buren beaamd en uit overgelegde foto’s blijkt dat wel sprake is van een vochtprobleem. Daarom dient nu een deskundige de gebreken te onderzoeken en zonodig te herstellen. Na de inspectie is door Pré Wonen slechts een briefje gestuurd met een ongemotiveerde afwijzing van de klachten en heeft geen overleg plaatsgevonden, zoals in het proces-verbaal wel was voorgeschreven. 
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter overweegt dat, mede gelet op de verklaringen van [consulent bewonerszaken] en [teamcoördinator] zoals geciteerd in r.o. 2.10. en r.o. 2.11., [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt dat Pré Wonen geen deugdelijk onderzoek heeft verricht. Zoals uit het proces-verbaal blijkt en Pré Wonen terecht heeft aangevoerd, hebben partijen niet afgesproken dat de inspectie door een derde partij zou worden verricht. Dat [teamcoördinator] geen bouwkundige achtergrond heeft, is door [eiseres] slechts betwist bij gebrek aan wetenschap, zo heeft zij ter zitting verklaard. Dit laatste houdt gelet op de door Pré Wonen gegeven toelichting op de deskundigheid en ervaring van [teamcoördinator] dan ook geen stand.  
      
    
    
      5.5.
      
        [eiseres] (althans [vriend]) heeft een geluidsopname gemaakt van de inspectie. Echter, die opname is geen representatieve weergave van het bezoek van [teamcoördinator] en [consulent bewonerszaken] aan het gehuurde; sommige delen zijn onverstaanbaar en [vriend] is niet overal bij geweest. Pré Wonen heeft daarnaast aangevoerd dat er in de opname is geknipt, in ieder geval op 16 minuten 17 seconden. Dit alles is onvoldoende betwist door [eiseres] . Op basis van de geluidsopname kan dus niet worden geconcludeerd dat [teamcoördinator] en/of [consulent bewonerszaken] hebben nagelaten de woning op vocht(plekken) en aanwezigheid van ratten te inspecteren, zoals gesteld door [eiseres] . Uit de opname valt wel op te maken dat [teamcoördinator] de schuur heeft geïnspecteerd; [vriend] was daarbij en heeft de deur van de schuur voor [teamcoördinator] geopend.
      
    
    
      5.6.
      Haar stelling dat anderen in de buurt (ook) last hebben van vochtproblemen en ratten en een sinkhole in de tuin hebben (de kantonrechter begrijpt: een door ratten gegraven gat) heeft [eiseres] in het geheel niet onderbouwd en dat doet daarom aan de bevindingen van Pré Wonen niet af. De door [eiseres] ter onderbouwing van het bestaan van gebreken overgelegde producties 10 (foto’s), 13 en 14 (filmpjes) zijn niet gedateerd en kunnen daarom evenmin leiden tot de conclusie dat de inspectie niet deugdelijk is verricht en/of, indien en voor zover [eiseres] dit stelt, ter onderbouwing van de stelling dat Pré Wonen haar verplichtingen uit hoofde van artikel 7:206 BW niet nakomt. Uit productie 10 blijkt voorts niet duidelijk waar deze meting is gedaan; het lijkt erop dat dit op de zolder is geweest, maar dat daar een (recente) lekkage heeft plaatsgevonden, wordt niet door Pré Wonen weersproken. 
    
    
      5.7.
      
        De geluidsopname is wel van belang voor de situatie op de zolder van de woning, nu [eiseres] ook vordert dat Pré Wonen het dak herstelt. Blijkens de geluidsopname op 11 maart 2021 staat [vriend] op de zolder te praten met [teamcoördinator] . [vriend] zegt dat ze de lekkage de week daarvoor hebben geconstateerd. Daarna hebben ze de stroom eraf gehaald en is er een loodgieter gekomen, daar was [vriend] bij. De loodgieter heeft na de reparatie tegen [vriend] gezegd: ‘ik weet niet of het afdoende is, wacht het af.’. Tot nu toe heeft het nog niet gelekt. [teamcoördinator] zegt: ‘Ik zie het. Ik zal in ieder geval de loodgieter terugbellen.’. Pré Wonen stelt dat haar van een nieuwe lekkage niets bekend is. Zij heeft een e-mailbericht overgelegd van [onderhoudsbedrijf] d.d. 28 juli 2021, waarin staat: ‘Op 08-03-2021 kregen wij een melding dat er een lekkage zou zijn op [adres] . Ik heb de opdracht uitgezet bij onze Loodgieter. Loodgieter is bij de bewoner langs geweest en heeft werkzaamheden verricht.Werkomschrijving: - Dak lekkage op zolder onderzocht.- Op hoge pannenschil dak lekkage/nok onderzocht en dak onderbreking waterdicht afgewerkt.materialen die gebruikt zijn om de lekkage te verhelpen:- Diversen dak, lood, kit en bevestiging materialen.- Loodgieter is hier 2 uur bezig geweest.
        
          Dit is de enige melding die wij hebben uitgevoerd op bovenstaand adres. (..)’. 
      
      
      
        Hieruit maakt de kantonrechter op dat de lekkage kort voor 11 maart 2021 is verholpen. [vriend] zegt op 11 maart 2021 dat het op dat moment (nog) niet lekt. Omdat gesteld noch gebleken is dat na 11 maart 2021 opnieuw een lekkage is opgetreden, waarvan [eiseres] melding heeft gedaan, is Pré Wonen niet in verzuim en ontbeert de vordering het dak te herstellen (vordering onder V) grondslag. 
      
    
    
      5.8.
      Met betrekking tot het kappen van de bomen in de tuin van de buren van [eiseres] overweegt de kantonrechter dat dit geen onderdeel uitmaakte van de verplichtingen van Pré Wonen zoals vermeld in het proces-verbaal. De Key heeft hierop in haar e-mail van 7 oktober 2020 ook gewezen. Dat betekent dat [eiseres] de reguliere weg had moeten bewandelen: het indienen van een klacht/reparatieverzoek bij Pré Wonen. Dat zij dit heeft gedaan, wordt door Pré Wonen betwist en is door [eiseres] niet aannemelijk gemaakt. Het enkele feit dat ‘Bomen kappen’ staat op de gebrekenlijst die is opgemaakt in het kader van de uitvoering van de afspraken uit het proces-verbaal d.d. 9 oktober 2020 en 1 maart 2021, is gelet op de eerste twee zinnen van deze rechtsoverweging daartoe onvoldoende.
    
    
      5.9.
      Nu [eiseres] het bestaan van een vocht- en rattenprobleem in de woning niet aannemelijk heeft gemaakt, is er geen grond om Pré Wonen te veroordelen tot het laten doen van verder onderzoek en het (laten) verrichten van herstelwerkzaamheden. Hieruit volgt dat de vordering tot verstrekking van een (vergoeding voor) tijdelijke vervangende woonruimte eveneens wordt afgewezen (primaire vordering onder I).
    
    
      5.10.
      De vordering van [eiseres] haar een permanente andere woning aan te bieden is niet met duidelijke bewoordingen onderbouwd, maar de kantonrechter begrijpt deze vordering aldus dat [eiseres] stelt dat de woning wegens gebreken onbewoonbaar is. Daarvan is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen sprake. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld dat de woning specifiek voor haar, gelet op haar gezondheid, onbewoonbaar is, wijst de kantonrechter erop dat het begrip ‘gebrek’ in artikel 7:204 BW is geobjectiveerd: het gaat er niet om wat [eiseres] mag verwachten van de woning, maar wat een doorsnee huurder mag verwachten; persoonlijke omstandigheden van de huurder spelen daarbij geen rol, dit alles nog daargelaten dat mr. Roethof ter zitting heeft bevestigd dat de overgelegde medische informatie alleen dient ter illustratie van het spoedeisend belang en het feit dat [eiseres] de trap niet op kan. Ook de subsidiaire vordering onder I wordt afgewezen. 
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter merkt op dat het hebben van het hoofdverblijf in de woning uitvoerig onderwerp van debat is geweest in de stukken van beide partijen en ter zitting, maar Pré Wonen heeft geen tegenvordering tot ontruiming van het gehuurde wegens het niet hebben van het hoofdverblijf ingesteld. Evenmin zijn er andere aanknopingspunten (afgezien van hetgeen hierna wordt overwogen in r.o. 5.12.) die ertoe leiden dat dit onderwerp moet worden betrokken bij de beoordeling van de vorderingen van [eiseres] , die immers betrekking hebben op gebreken aan de woning. 
    
    
      5.12.
      
        [eiseres] stelt dat de inspectie door Pré Wonen niet meer inhield dan een verkapt onderzoek naar het hebben van haar hoofdverblijf in de woning. Zij verwijst daarbij naar het verslag van [consulent bewonerszaken] waarin staat: ‘Daarnaast wordt gekeken naar de bewoning van de woning.’. Ter zitting heeft [consulent bewonerszaken] toegelicht dat onderzoek naar ‘bewoning van de woning’ moet worden beschouwd als een onderzoek in het kader van het gesteld rattenprobleem, omdat dan van belang kan zijn hoe het zit met de afvoer van het vuilnis en het stoken in de woning. Dat medewerkers van Pré Wonen tijdens dat onderzoek in de woning van [eiseres] de indruk hebben dat de woning niet als hoofdverblijf dient, kan hen niet worden tegengeworpen. Dit doet aan de deugdelijkheid van de inspectie niet af. Het onder II gevorderde wordt reeds hierom afgewezen. Aan al hetgeen door [eiseres] en Pré Wonen in deze procedure over het hebben van het hoofdverblijf in de woning naar voren is gebracht wordt daarom wegens gebrek aan relevantie in deze procedure voorbijgegaan.
    
    
      5.13.
      Uit het voorgaande volgt dat ook het onder III en IV gevorderde wordt afgewezen. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
      
    
    
      5.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] omdat zij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pré Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Pré Wonen; 
      
    
    
      6.3.
      verklaart de veroordeling in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter