ECLI:NL:RBBRE:2006:AZ5428, Rechtbank Breda, 13-12-2006, 398458 cv 06-3152
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2006-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verborgen gebreken bij de koop/verkoop van een onroerende zaak.

RECHTBANK BREDA
      Sector kanton
    
    
    Locatie Bergen op Zoom
    
    zaak/rolnr.: 398458 CV 06-3152
    
    vonnis d.d. 13 december 2006
    
    inzake
    
    
      [eiser 1] en
      [eiser 2],
      eisers, 
      wonende te [adres],
      gemachtigde: mw.mr. M.J.M.T. van Maarle, van SRK Rechtsbijstand te Zoetermeer,
    
    
    tegen:
    
    
      1. [gedaagde 1],
      2. [gedaagde 2],
      gedaagden,
      wonende te [adres],
      gemachtigde: mr. J.A. Liewes, van Das Rechtsbijstand te ‘s-Hertogenbosch.
    
    
    
    1. Het verloop van het geding
    
    
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      1.1 de dagvaarding d.d. 3 mei 2006, met producties;
      1.2 de conclusie van antwoord;
      1.3 de conclusie van repliek, met producties;
      1.4 de akte houdende getuigenverklaring zijdens eisers, met bijgevoegde verklaring;
      1.5 de conclusie van dupliek, met producties;
      1.6 de akte uitlating bewijs zijdens gedaagden;
      1.7 de akte houdende uitlaten.
    
    
    De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
    
    2. Het geschil
    
    
      Eisers hebben gevorderd om gedaagden bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
      1) een bedrag ad € 3.175,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      2) een bedrag ad € 554,24 ter zake expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der sommatie althans de dag dat vonnis zal worden gewezen;
      3) een bedrag ad € 535,50 inclusief btw ter zake de buitengerechtelijke kosten;
      4) de proceskosten.
      Gedaagden hebben zich gemotiveerd tegen de vordering verweerd. 
    
    
    3. De beoordeling
    
    
      3.1
      Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
      a. gedaagden hebben het woonhuis met toebehoren, staande en gelegen te [adres] [adres] verkocht en op 31 augustus 2005 in eigendom overgedragen aan eisers;
      b. tussen partijen werd overeengekomen dat de aanvaarding van het gekochte door eisers geschiedde in de staat waarin dit zich ten tijde van de verkoop bevond;
      c. ongeveer 14 dagen na de eigendomsoverdracht van de betreffende woning zijn door eisers lekkages geconstateerd in de badkamer, ter hoogte van de douchecel;
      d. gedaagden zijn op of omstreeks 15 september 2005, samen met hun makelaar, langsgekomen om de situatie op te nemen;
      e. op 18 oktober 2005 heeft CED Nomex, in opdracht van eisers, een expertise verricht naar de lekkage, waarvan een rapportage is opgemaakt;
      f. in het rapport staat ondermeer vermeld dat de kitvoeg rondom het afvoerputje, dat niet star in de vloer aanwezig is en derhalve beweging vertoont, deels is onthecht met waterdoorlating tot gevolg; dat de kitvoeg ter plaatse van de douchevloer naar de douchewand (betreffende de scheidingswand tussen badkamer en trapopgang) is onthecht met waterdoorlating tot gevolg; en dat de onthechting van het voegwerk erop duidt dat de vloer onder de doucheruimte ook verzadigd zal zijn met vocht;
      g. CED Nomex beraamt de schade die samenhangt met het herstel van de door haar geconstateerde lekkages op een bedrag van € 3.800,00 inclusief BTW;
      h. de kosten van het expertiserapport bedragen € 554,24;
      i. eisers hebben gedaagden (onder meer) bij brieven d.d. 27 oktober 2005 en 18 november 2005 aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van voornoemde geconstateerde lekkages, waarop gedaagden aansprakelijkheid voor de gestelde (verborgen) gebreken hebben afgewezen. 
    
    
    
      3.2
      Eisers stellen dat gedaagden niet conform het bepaalde in artikel 7:17 BW hebben geleverd. Door de aanwezigheid van het gebrek in de badkamer bezit het verkochte niet de eigenschappen welke voor een normaal gebruik van het verkochte noodzakelijk zijn. 
      Eisers stellen voorts dat gedaagden hun mededelingsplicht hebben geschonden door geen melding te maken van het gebrek. 
      De daadwerkelijk gemaakte herstelkosten -die samenhangen met de geconstateerde lekkages- bedragen € 3.175,00, voor welke kosten eisers gedaagden aansprakelijk hebben gesteld. Daar betaling van laatstgenoemd bedrag alsmede van de expertisekosten ad € 554,24 -ondanks sommaties- is uitgebleven, maken eisers tevens aanspraak op vergoeding van door hen gemaakte buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 535,50 en op de wettelijke rente.
    
    
    
      3.3
      Gedaagden voeren aan dat zij nimmer een lekkage aan de douchecel hebben opgemerkt. Door hen wordt betwist dat de genoemde lekkages reeds bij het tot stand komen van de overeenkomst bestonden. Er kan volgens gedaagden dan ook geen sprake zijn van het schenden van een mededelingsplicht. Mocht er al sprake zijn van een (verborgen) gebrek ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst, dan komt dit voor rekening en risico van eisers nu zij de woning hebben aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de verkoop bevond. Gedaagden geven aan dat zij na de eigendomsoverdracht een geringe lekkage in de douchecel hebben aangetroffen. Coulancehalve hebben zij aangeboden het kitwerk, dat niet goed meer was, te herstellen, hetgeen door eisers van de hand is gewezen. Door gedaagden wordt naast de verschuldigdheid, ook de hoogte van de gevorderde bedragen betwist. 
    
    
    
      3.4
      expertiserapport en gebrek
      Het in het geding gebrachte expertiserapport vermeldt dat er lekkages aan de douchecel zijn geconstateerd. Het rapport vermeldt voorts dat de geconstateerde onvolkomenheden reeds geruime tijd aanwezig lijken te zijn en zeker niet recent zijn ontstaan. Het vermoeden wordt uitgesproken dat de lekkages zich meer dan een jaar voordoen. 
      Gedaagden stellen weliswaar dat zij in het geheel niet bij de expertise betrokken zijn geweest, doch zij hebben niet betwist dat het expertisebureau de uitnodiging voor gedaagden voor het bijwonen van de expertise -bij gebreke van een juist adres- naar de betrokken notaris heeft gestuurd. Voor zover gedaagden met hun stelling bedoelen te betogen dat sprake is van een partijdeskundige -zoals gedaagden ook bij dupliek nog naar voren brengen- wordt deze stelling verworpen nu deze verder op geen enkele wijze wordt gestaafd of onderbouwd. Tussen partijen staat vast dat gedaagden in ieder geval bij brief van 26 oktober 2005 op de hoogte zijn gesteld van het door het expertisebureau uitgevoerde onderzoek, welke brief gedaagden ontvangen stellen te hebben op 2 november 2005. Alhoewel gedaagden betwisten dat er ten tijde van de eigendoms-overdracht sprake was van een lekkage en zij voorts aangeven dat de door hen nadien aangetroffen lekkage slechts van geringe betekenis was, zijn zij er -gezien de bevindingen in het expertiserapport van CED-Nomex- niet toe overgegaan om een contra-expertise te laten verrichten. Overigens worden de door de expert gedane constateringen onderschreven door de aannemer die de betreffende lekkages -voor een totaalbedrag ad € 3.175,00- heeft hersteld. In de overgelegde verklaring d.d. 4 september 2006 zegt de heer N.W. Rombouts dat de lekkages zijn ontstaan omdat de constructie van de inloopdouche niet deugdelijk was gemaakt en het niet anders te herstellen was dan door de douche af te breken en opnieuw op te bouwen. Gelet hierop wordt de stelling van gedaagden verworpen en wordt van de juistheid van de inhoud van het expertiserapport uitgegaan. 
      Gezien de in het aanwezige expertiserapport gedane constateringen en voornoemde verklaring van de aannemer, in samenhang met het feit dat eisers omstreeks 14 dagen na de eigendomsoverdracht melding hebben gemaakt van door hen geconstateerde lekkages, wordt ervan uitgegaan dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht reeds sprake was van de door eisers bedoelde lekkages. Gezien de ernst van de lekkages en de conclusies van de deskundige kon de doucheruimte niet worden gebruikt, zodat niet voldaan is aan het vereiste dat de woning, waarvan de doucheruimte een belangrijk onderdeel vormt, de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor normaal gebruik. 
    
    
    
      3.5
      aansprakelijkheid
      Als gedaagden bekend waren met de in het geding zijnde gebreken, hadden zij eisers -gezien de ernst van die gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden- van die gebreken op de hoogte moeten stellen. 
      Uitgaande van de stelling van gedaagden dat zij niet wisten dat voornoemde ernstige lekkages aanwezig waren, dan vloeit daaruit voort dat (de gevolgschade van) die lekkages ook niet voor eisers waarneembaar zijn geweest ten tijde van de woninginspectie. Nu onder 3.4 reeds is overwogen dat de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en eisers de geconstateerde gebreken -mede nu de doucheruimte (recentelijk) in 2000 is gebouwd- niet behoefden te verwachten, zijn gedaagden te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Aangezien in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de verkopers garant staan voor een normaal gebruik van de woning, is deze tekortkoming aan gedaagden toerekenbaar. Dit heeft tot gevolg dat gedaagden in beginsel aansprakelijk zijn voor de schade die eisers ten gevolge van de tekortkoming hebben geleden.
    
      
    
      3.6
      schade
      De schade van eisers als gevolg van de gebreken in de badkamer, bestaat blijkens het expertiserapport men name uit kosten die samenhangen met een grondige renovatie van de douchecabine en uit gevolgschade. De kosten gepaard gaande met de renovatie van de douchecabine worden in het expertiserapport beraamd op een bedrag van € 3.000,00 (inclusief btw) en de kosten van het herstel van de gevolgschade op een bedrag van € 800,00 (inclusief btw). De totale kosten van de aannemer die de renovatie heeft uitgevoerd bedragen blijkens de factuur d.d. 13 januari 2006 een bedrag van € 3.175,00 inclusief btw. Door gedaagden wordt de hoogte van dit bedrag betwist, waarbij zij aanvoeren dat eisers de badkamer compleet hebben vernieuwd, terwijl zij hadden kunnen volstaan met het afdichten van twee onthechte kitvoegen hetgeen beduidend minder zou hebben gekost. Echter gedaagden hanteren hierbij onterecht het uitgangspunt dat de gebreken zijn te verhelpen door het vervangen van twee kitvoegen. In het expertiserapport wordt immers gesteld dat de douchecabine -ten gevolge van de lekkages- op zeer korte termijn een grondige renovatie dient te ondergaan. Ook de aannemer van eisers heeft verklaard dat het opnieuw kitten geen optie was, omdat de kit direct weer los zou laten en opnieuw lekkage zou vertonen. Volgens de aannemer is de constructie van de inloopdouche niet deugdelijk gemaakt en was de lekkage niet anders te herstellen dan door de douche af te breken en opnieuw op te bouwen. 
      De uit te voeren werkzaamheden zijn door de aannemer uitgewerkt in de overgelegde offerte d.d. 28 oktober 2005. Niet is gebleken dat eisers van de gelegenheid gebruik hebben gemaakt om -zoals door gedaagden aangevoerd- de hele badkamer te renoveren. Eisers hebben immers middels productie 14 bij dagvaarding uiteengezet welke werkzaamheden de aannemer heeft verricht en welke kosten eisers voor eigen rekening hebben genomen. Tevens hebben zij gesteld onder meer de kosten van de materialen, zoals een nieuwe douchebak met cabine en kranen en de kosten van het overige sanitair, voor eigen rekening te hebben genomen. Nu de totale herstelkosten ad € 3.175,00 lager uitvallen dan aanvankelijk in het expertiserapport begroot ( € 3.800,00), is de kantonrechter van oordeel -nu gedaagden niet nader gemotiveerd hebben onderbouwd welke kosten door eisers onterecht, in het kader van een totale renovatie van de badkamer, worden opgevoerd en gelet op het hiervoor overwogene- dat het bedrag van € 3.175,00 ter zake herstelkosten -in beginsel- toewijsbaar is. 
    
    
    
      3.7
      nieuw voor oud
      Het verweer van gedaagden dat bij het bedrag aan herstelkosten ad € 3.175,00 geen rekening is gehouden met een afschrijving van nieuw voor oud, kan hen niet baten. Immers met de schadevergoeding wordt beoogd eisers in de situatie te brengen als hadden zich de schadeveroorzakende feiten -de lekkages- niet voorgedaan. In het onderhavige geval betekent dit dat de doucheruimte grondig gerenoveerd diende te worden. Indien dit met zich mee heeft gebracht dat een aantal nieuwe materialen zijn aangekocht voor die reparatie, is dat niet een omstandigheid die voor rekening en risico van eisers zou moeten komen, omdat gesteld noch gebleken is van afschrijvingstermijnen of andere omstandigheden, die zouden nopen tot een ander oordeel. 
    
    
    
      3.8
      verzuim en ingebrekestelling
      Aangezien gedaagden hun verweer bij antwoord -dat een ingebrekestelling hen nimmer heeft bereikt, hetgeen aan een vordering tot schadevergoeding in de weg zou staan- na de door eisers gegeven uiteenzetting bij conclusie van repliek, te weten dat gedaagden slechts hebben aangeboden een kitrandje te vervangen,  niet langer hebben gehandhaafd, wordt aan dit verweer voorbij gegaan. Overigens is uit het vooroverwogene gebleken dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van een verbintenis uit de tussen partijen gesloten overeenkomst. Nu gedaagden -nadat zij door eisers op deze tekortkoming zijn gewezen- herhaaldelijk aansprakelijkheid hebben afgewezen, is hieruit af te leiden dat zij niet meer correct wilden nakomen. Bij brief van 27 oktober 2005 hebben eisers aan gedaagden medegedeeld dat zij schadevergoeding in plaats van nakoming wensten. Derhalve is aan alle formele vereisten voldaan op grond waarvan eisers aanspraak kunnen maken op schadevergoeding en zijn er -mede gezien het voorgaande- geen gronden gesteld of gebleken die aan een toewijzing van het gevorderde bedrag ad € 3.175,00 in de weg staan. 
    
    
    
      3.9
      Wegens betalingsverzuim van gedaagden is ook de gevorderde wettelijke rente toewijsbaar. Aangezien eisers deze rente hebben gevorderd vanaf de dag der sommatie zonder hierbij een concrete datum te noemen, zal de rente worden toegewezen vanaf 8 dagen na de sommatiebrief van eisers gedateerd 18 november 2005.  
    
    
    
      3.10
      Wat betreft de gevorderde expertisekosten ad € 554,24 wordt geoordeeld dat deze voor toewijzing in aanmerking komen. De kosten kunnen worden beschouwd als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. 
    
    
    
      3.11
      Gebleken is dat door de gemachtigde van eisers werkzaamheden zijn verricht anders dan ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak. Er heeft immers een uitvoerige correspondentie tussen de gemachtigden van beide partijen plaatsgevonden en er zijn pogingen ondernomen om de zaak minnelijk te regelen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 535,50 zullen dan ook worden toegewezen.  
    
    
    
      3.12
      Als de in het ongelijk gestelde partij worden gedaagden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van eisers gevallen. 
    
    
    4. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    - veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling aan eisers van een bedrag van:
    
    
      ? € 3.175,00 ter zake herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 november 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
      ? € 554,24 ter zake expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 november 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
      ? € 535,50 ter zake de buitengerechtelijke kosten;
    
    
    - veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van eisers gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 680,87, waaronder een bedrag van € 400,00 aan salaris gemachtigde;
    
    - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, kantonrechter, en uitge-sproken ter openbare terechtzitting van woensdag 13 december 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.