ECLI:NL:RBMNE:2021:5329, Rechtbank Midden-Nederland, 04-11-2021, C/16/526600 / KL ZA 21-218
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding, verkoop woning, gebreken dak, voorschot op schadevergoeding, ontbreken spoedeisend belang. 
      
      Koper heeft van verkoper een woning gekocht. Koper stelt dat de woning meerdere gebreken vertoont, waaronder gebreken aan het dak. Omdat een deel van het dak op instorten zou staan, vordert koper in kort geding een voorschot van € 30.000,00 op schadevergoeding. Met dat geld wil hij het dak vervangen. Ter onderbouwing van de stelling dat het dak op instorten staat, verwijst koper naar offertes van een dakdekker. Om met succes een geldvordering in kort geding te vragen, is vereist dat het door spoed noodzakelijk is dat een onmiddellijke voorziening wordt getroffen. Uit de offertes van de dakdekker blijkt dat het dak in slechte staat is (verzakking, houtrot en kapotte pannen worden genoemd), maar hieruit blijkt niet dat het dak op instorten staat. Uit het taxatierapport en deskundigenrapport die in de procedure een rol spelen, blijkt ook niet dat het dak op instorten staat. De koper heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat het dak op instorten staat. Ten slotte is onvoldoende aannemelijk geworden dat er anderszins sprake is van de vereiste spoed. Het spoedeisend belang om het dak te vervangen ontbreekt in dit geval, zodat de vordering wordt afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/526600 / KL ZA 21-218
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 november 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    2.	[gedaagde sub 2],
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. T. Bruinsma te Lemmer,
    
    
    
      en
    
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde sub 3] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. K. Franken-Schoemaker te Houten.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagden c.s.] ’ en ‘ [gedaagde sub 3] ’ genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 6 september 2021 en 13 september 2021 inclusief 5 producties; 
        
        
          de conclusie van antwoord inclusief 6 producties namens [gedaagde sub 3] ;
        
        
          de brief van 12 oktober 2021 met aanvullende producties 6 tot en met 10 namens [eiser] ; 
        
        
          de akte wijziging/vermeerdering van eis namens [eiser] ; 
        
        
          de mondelinge behandeling op 14 oktober 2021; 
        
        
          de pleitnota namens [gedaagden c.s.]
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Op 17 december 2020 hebben [gedaagden c.s.] aan [gedaagde sub 3] opdracht verstrekt te bemiddelen bij de verkoop van hun woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: ‘de woning’). 
      
    
    
      2.2.
      Op 5 februari 2021 heeft [eiser] de woning bezichtigd. Hierbij waren de partner van [eiser] en de heer [A] - makelaar bij [gedaagde sub 3] - aanwezig. Op 22 februari 2021 heeft [eiser] de woning nogmaals bezichtigd, samen met zijn partner. [gedaagden c.s.] waren daarbij aanwezig.
      
    
    
      2.3.
      Op 23 februari 2021 hebben [eiser] en [gedaagden c.s.] een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] de woning voor € 686.000,00 van [gedaagden c.s.] koopt. 
      
    
    
      2.4.
      Op 1 april 2021 heeft [eiser] een taxatie laten verrichten door [taxatiebureau] BV. In het taxatierapport is over de daken/dakbedekking geschreven dat deze - voor zover visueel waarneembaar - redelijk zijn. Verder staat in het taxatierapport dat de constructie van de woning goed is en dat de globale staat van onderhoud redelijk is.
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens heeft [eiser] een bouwkundige keuring voor de gehele woning laten uitvoeren door [adviesbureau] .  
      
    
    
      2.6.
      
        Op 13 juli 2021 heeft [adviesbureau] een bouwkundig rapport uitgebracht. In het rapport staat dat de inspectie van [adviesbureau] betrekking heeft op datgene wat visueel waarneembaar is. Verder staat in het rapport voor zover relevant: 
        ‘in het dak voelen wij een aantal zachte plekken, dit kan betekenen dat er schade is aan het dakbeschot. Wij adviseren u om het dak te laten controleren en waar nodig te laten herstellen’ 
      
      
      
        en
      
      
      
        ‘de dakbedekking verkeert in voldoende conditie. Wel rekening houden met regulier onderhoud (…). In de loop der jaren verzamelt zich onder de pannen vuil en nestmateriaal. Dit verhindert de ventilatie en kan verrotting van het dakbeschot of pannenlatten veroorzaken. Veel dakpannen moeten op enig moment herlegd worden om de ventilatie te waarborgen’ 
      
      
      
        en
      
      
      
        ‘het dak is vervuild (…) geadviseerd wordt het vuil te verwijderen’
      
      
      
        en 
      
      
      
        ‘de dakbedekking is economisch afgeschreven. Het geheel verkeert in matige conditie. Op termijn moet er een nieuwe dakbedekking worden aangebracht. Door de minder goede conditie van deze bedekking is er een verhoogd risico op lekkage en/of vervolgschade aan de dakconstructie, wat tijdens de inspectie niet zichtbaar was’. 
      
      
    
    
      2.7.
      Op 16 juli 2021 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. 
    
    
      2.8.
      Op 16 juli 2021 heeft (de advocaat van) [eiser] [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] aansprakelijk gesteld. Op 16 juli 2021 respectievelijk 19 juli 2021 hebben [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] laten weten dat zij geen aansprakelijkheid erkennen. 
      
    
    
      2.9.
      
        
          [eiser] heeft vervolgens offertes opgevraagd bij [bedrijf] . In de offerte van 24 juli 2021 met het onderwerp ‘totale renovatie daken’ van [bedrijf] staat voor zover relevant: 
        ‘de pannen kappen zijn in die staat dat deze gerenoveerd zullen moetenworden op korte termijn veel kapotte pannen foly weggerot en plastic gaten verstopt en op diverse plaatsen afgekit. (…) De pannenkap hoge dak is het slechts doorgezakt veel rotte plekken en veel pannen kapot. De goot rondom is zo slecht dat de oude dakbedekking de boel bij elkaar houd.’ 
      
      
    
    
      2.10.
      Op 28 juli 2021 heeft [bedrijf] in een brief met de kop ‘offerte’ geschreven: ‘naar aanleiding van de inspectie op 22 julie op de [adres] te [woonplaats] hebben wij geconstateerd dat het dak in zeer slechtte staat verkeerd. (…) Alle delen van deze daken zijn aan vervanging toe. Echter de hoge pannenkap is zo slecht (verzakking, houtrot en kapotte pannen) dat deze met spoed gerenoveerd zal moeten worden, bij regen stroomt het water langs de gevel en de woning in. Bij niet snel ingrijpen zal de schade oplopen door houtrot verzadiging isolatie enz. (…) Conclusie daken zijn zeer slecht en hoge dak zeker op korte termijn renoveren’.
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] heeft een bodemprocedure bij de rechtbank Noord-Nederland aanhangig gemaakt, waarin hij - kort samengevat - schadevergoeding vordert van [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] . 
      
    
  
  
    
      3De standpunten van partijen
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert na eiswijziging, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        I. [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] , ieder hoofdelijk, te veroordelen om aan [eiser] een voorschot op de totale schadevergoeding te betalen ter hoogte van een bedrag van € 30.000, althans een door de rechtbank goed te achten voorschot;
        II. te bepalen dat het onder I toegewezen bedrag mag worden verhaald op het bedrag dat de notaris in de depot houdt; 
        III. [gedaagden c.s.] , ieder hoofdelijk, te veroordelen om toestemming te geven aan de notaris om het onder I toegewezen bedrag te storten op de rekening van [eiser] , en - indien mogelijk - dat de toestemming van een hunner geldt als een toestemming gedaan namens beiden, en verder dat [gedaagden c.s.] , ieder hoofdelijk, alle medewerking zullen moeten verlenen en te doen wat nodig is en redelijkerwijs in hun macht ligt om te doen om de notaris te geven wat nodig is at de notaris over kan gaan tot betaling van het onder I gevorderde bedrag uit het depot;
        IV. Te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [gedaagden c.s.] indien zij weigeren om binnen 2 dagen na vonnis hun schriftelijke toestemming aan de notaris te geven;
        V. Kosten rechtens. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagden c.s.] hebben jegens hem wanprestatie gepleegd dan wel onrechtmatig gehandeld. Het dak van de woning vertoont ernstige gebreken en dat wisten [gedaagden c.s.] , maar dit hebben zij verzwegen. Het dak verkeert in een dermate slechte staat dat onmiddellijk herstel, met de daarbij komende kosten, noodzakelijk is.
        
          [gedaagde sub 3] heeft jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld omdat ook zij van de gebreken wist, althans had moeten weten, en heeft verzuimd dat aan [eiser] mee te delen.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] voeren verweer en concluderen [eiser] niet-ontvankelijk te verklaren ofwel zijn vorderingen af te wijzen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] stellen ter onderbouwing van hun verweer dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij een voorschot op de schadevergoeding. Zij betwisten dat het dak in slechte staat verkeert en met spoed herstel nodig heeft. Zij hebben daarnaast alle relevante informatie aan [eiser] medegedeeld en geen aanleiding gehad te veronderstellen dat het dak gebreken vertoonde. Verder stellen [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] dat er een restitutierisico bestaat. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde sub 3] stelt aanvullend dat het causaal verband tussen de vermeende onrechtmatige daad en de gevorderde schadevergoeding ontbreekt. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Inleiding
    
    
      4.1.
      Voorop staat dat de vordering van [eiser] een geldvordering is. Volgens vaste jurisprudentie is bij toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. Voor toewijzing moeten het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Daarnaast is vereist dat het vanwege de spoedeisendheid noodzakelijk is dat een onmiddellijke maatregel getroffen wordt. Tot slot moeten de belangen van partijen worden afgewogen waarbij de aanwezigheid van een restitutierisico nadrukkelijk van belang kan zijn. Aan de motivering dat een voorziening tot betaling van een voorschot geboden is uit onverwijlde spoed, worden verzwaarde motiveringseisen gesteld. 
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft het vereiste spoedeisend belang bij een onmiddellijke voorziening, mede gelet op de verzwaarde motiveringseisen die hieraan worden gesteld, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daartoe is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van het spoedeisend belang stelt [eiser] dat het hogere dakdeel van de woning op instorten staat, zodat dit deel van het dak direct vervangen moet worden. Bij een flinke regenbui kan het dak instorten, waardoor er vrees is voor een gevaarlijke situatie nu het zomerseizoen ten einde loopt. [eiser] verwijst ter motivering van zijn stellingen naar de offertes van [bedrijf] van 24 en 28 juli 2021. Anders dan [eiser] stelt, volgt uit de offertes van [bedrijf] echter niet dat het dak op instorten staat. Weliswaar schrijft [bedrijf] op 24 en 28 juli 2021 dat het hoge pannendak in slechte staat is (verzakking, houtrot en kapotte pannen worden genoemd) en dat bij niet snel ingrijpen de schade zal oplopen door houtrot en verzadiging van de isolatie, maar dat sprake is van een acuut gevaarlijke situatie vanwege het gevaar op instorten blijkt, zoals ook aangevoerd door [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] , niet uit de offertes. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat ‘verzakken’ volgens de dakdekker ‘instorten’ betekent, maar er is geen verklaring van de dakdekker ingebracht ter onderbouwing van deze stelling. De voorzieningenrechter kan [eiser] in dat standpunt alleen om die reden al niet volgen. Bij de beslissing wordt verder in overweging genomen dat uit het taxatierapport van 1 april 2021 en het rapport van [adviesbureau] van 13 juli 2021 (hoewel deze laatste slechts een visuele inspectie heeft gedaan) niet volgt dat het hoge dakdeel kan instorten. Uit de rapporten blijkt slechts van een matige tot redelijke staat van de dakbedekking en uit het rapport van [adviesbureau] volgt dat het dak op termijn vervangen moet worden, maar uit de rapporten blijkt niet dat een onmiddellijke voorziening vereist is. 
      
    
    
      4.4.
      Daar komt bij dat de verklaringen van de dakdekker in offertes staan. Zoals [gedaagden c.s.] terecht hebben aangevoerd, geldt dat het dakdekkersbedrijf een financieel belang heeft bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Dit betekent dat aan de offertes minder waarde wordt gehecht dan aan een onafhankelijk deskundigenrapport. Een onafhankelijk deskundigenrapport waaruit blijkt dat het hoge dakdeel op instorten staat, is door [eiser] niet in het geding gebracht. 
      
    
    
      4.5.
      Door [eiser] is verder, ter onderbouwing van het spoedeisend belang, gesteld dat er water de woning inloopt. Dit is betwist door zowel [gedaagden c.s.] als [gedaagde sub 3] . [eiser] heeft zijn stelling slechts onderbouwd door te wijzen op de verklaring van de dakdekker en productie 7 (een foto waarop een vlek te zien is, die zich onder twee lagen behang achter de koelkast bevond). Dit is echter onvoldoende om aan te nemen dat er water de woning inloopt. Van [eiser] had namelijk op zijn minst verwacht mogen worden dat hij concreet zou onderbouwen waar de lekkage zich voordoet en dat dit wordt veroorzaakt door water dat door het dak is gekomen. Ook had van [eiser] verwacht mogen worden dat hij concreet zou onderbouwen welke gevolgen de gestelde lekkage heeft voor het gebruik van de woning en hoe de vervanging van het hoge dakdeel kan bijdragen aan een oplossing. [eiser] heeft daarbij zelf ter zitting verklaard dat hij geen lekkages heeft gezien ten tijde van het bezichtigen van de woning. [gedaagden c.s.] hebben verklaard dat zij na een renovatie in 2008 geen last meer hebben gehad van lekkage en [gedaagde sub 3] heeft verklaard geen lekkage te hebben waargenomen bij de inspectie van de woning. Ten slotte noemt ook [adviesbureau] in het bouwkundig rapport van 13 april 2021 niet dat water de woning inloopt. Op grond van het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat er op zodanige manier water de woning inloopt, dat daardoor als spoedeisende voorziening (betaling van een voorschot ter) vervanging van het hoge dakdeel noodzakelijk is.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande betekent dat het spoedeisend belang bij het gevorderde voorschot onvoldoende aannemelijk is geworden, met als gevolg dat de vorderingen worden afgewezen.
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
      
      
        De kosten aan de zijde van [gedaagden c.s.] worden begroot op:
      
      - griffierecht		€ 952,00
      - salaris advocaat		€ 1.016,00
      Totaal: 		€ 1.968,00
      
      
        De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 3] worden begroot op: 
      
      - griffierecht		€ 2.076,00
      - salaris advocaat		€ 1.016,00
      Totaal		€ 3.092,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden c.s.] tot op heden begroot op € 1.968,00 en aan de zijde van [gedaagde sub 3] tot op heden begroot op € 3.092,00. 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken door mr. S.C. Hagedoorn op 4 november 2021.
      
    
  
  
    type:  
    coll: