ECLI:NL:RBOVE:2021:2861, Rechtbank Overijssel, 13-07-2021, 9098326 \ CV EXPL  21-1364
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2021-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Verhuurder/eigenaar van woning vordert (vaststelling van een datum van) beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Het dringend eigen gebruik is voldoende aannemelijk geworden, geoordeeld wordt dat de huurder ook andere passende woonruimte kan verkrijgen en de belangenafweging valt uit in het voordeel van de verhuurder. De verhuurder moet wel een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten betalen.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      Zaaknummer	: 9098326 \ CV EXPL  21-1364 
    
    
    
      
        Vonnis van 13 juli 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.C.E. Siebenga-Moggré
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. Spithoff.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 mei 2021;
      - de akte met aanvullende producties van de zijde van [eiser] ;
      - de akte met aanvullende producties en pleitnota van de zijde van [gedaagde] ;
      - de pleitnota van de zijde van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling op 30 juni 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Hij heeft een dochter die op dit moment 10 jaar oud is en een aantal dagen per week bij hem woont.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] huurt sinds 10 augustus 2012 de woning van [eiser] . De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van zes maanden. Daarna is de overeenkomst automatisch verlengd, zodat op grond van artikel 7:271 lid 1 onder b BW sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 940,00 per maand.
      
    
    
      2.3.
      Op 30 november 2020 heeft [eiser] bij aangetekend schrijven de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2021, onder vermelding van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Bij brief van 8 januari 2021 heeft [gedaagde] laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bepaalt:
      
        
          dat de huurovereenkomst eindigt op 30 juni 2021, althans een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, met bepaling dat [gedaagde] tegen dat tijdstip de woning moet hebben verlaten en het gehuurde moet hebben ontruimd, met medeneming van alle persoonlijke eigendommen en achterlating van datgene dat bij de woning hoort;
        
        
          dat het [eiser] is toegestaan om deze ontruiming te effectueren door deurwaardersbijstand, indien [gedaagde] niet, na de betekening van dit vonnis, de woning zal hebben verlaten en ontruimd;
        
        
          dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd omdat hij zijn woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij heeft zijn woning aan [gedaagde] verhuurd toen hij ging samenwonen. Zijn relatie is in 2015 beëindigd en sindsdien heeft hij – met zijn dochter – in verschillende tijdelijke ‘woningen’ gewoond, waaronder ook leegstandswoningen en campings. Zijn huidige huurovereenkomst loopt tot 31 juli 2021. [eiser] heeft zijn woning daarom zelf nodig om te kunnen bewonen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vordering. Mocht de vordering toch worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om hem een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten, zoals bepaald in artikel 7:275 lid 1 BW, toe te kennen.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Het toetsingskader
    
    
      4.1.
      
        [eiser] baseert zijn vordering op zijn brief van 30 november 2020, waarin hij de huurovereenkomst met [gedaagde] opzegt op grond van dringend eigen gebruik.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan de rechter deze vordering alleen toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
      
    
    
      4.3.
      
        Gelet op vaste rechtspraak dient eerst de vraag te worden beantwoord of [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als hij daarin is geslaagd dient te worden beoordeeld of [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Vervolgens moet een belangenafweging worden gemaakt.
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [eiser] heeft gesteld dat hij de woning nodig heeft om er zelf te kunnen gaan wonen. Hij heeft sinds de beëindiging van zijn relatie in 2015 in tijdelijke huurwoningen (op basis van de Leegstandswet en de Wet Doorstroming Huurmarkt) en op campings gewoond. Zijn huidige huurovereenkomst eindigt op 31 juli 2021. Daarmee is ook de dringendheid van het eigen gebruik gegeven. Dat [eiser] door zijn eigen keuzes (weer) een aflopend huurcontract heeft en daarmee de dringendheid zelf in de hand heeft gewerkt, staat niet in de weg aan het oordeel dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ook het standpunt dat [eiser] zelf een andere huurwoning kan zoeken en daarmee een alternatief zou hebben, staat niet aan het dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de weg. Beide omstandigheden zullen worden meegenomen in de nog te maken belangenafweging.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat er twijfel bestaat over de intenties van [eiser] met de woning. Vervreemding van de woning valt immers niet onder dringend eigen gebruik en [eiser] zou een verkoopmakelaar hebben ingeschakeld. [eiser] erkent dat hij in 2018 met een verkoopmakelaar naar de woning is gaan kijken. Het doel van dat bezoek was om te beoordelen of er groot onderhoud nodig zou zijn en of de woning te verkopen was. De woning zou volgens de verkoopmakelaar echter minder opleveren dan [eiser] had gehoopt. Van een intentie tot verkoop is volgens [eiser] geen sprake meer. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] , door de omstandigheid dat hij de laatste jaren steeds tijdelijke woonruimte heeft gehad, dat hij tussentijds steeds bij [gedaagde] heeft geïnformeerd naar diens bereidheid om de woning te verlaten en dat onbetwist is dat het huidige huurcontract van [eiser] binnenkort afloopt, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn woning zelf wil gaan bewonen.
      
      
        
          Andere passende woonruimte
        
      
      
    
    
      4.6.
      De volgende vraag is of [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [eiser] heeft een overzicht van beschikbare woningen in [plaats] overgelegd. [gedaagde] betwist dat deze woningen voor hem passend zijn. Woningen die groot genoeg zijn, op loopafstand van het station liggen en qua prijs passend zijn, zijn volgens [gedaagde] niet beschikbaar. De kantonrechter overweegt dat passende woonruimte niet gelijk hoeft te zijn aan de woning die [gedaagde] nu huurt. Het overzicht dat [eiser] heeft verstrekt, betreft nog maar een klein deel van [plaats] . De kantonrechter is van oordeel dat woningen die wat verder van het station liggen, of woningen die iets minder groot zijn, ook als passende woonruimte kunnen worden aangemerkt. Passende woonruimte kan nu eenmaal wezenlijk ander en (vaak) ook minder woongenot bieden. Ook mag, op grond van rechtspraak van de Hoge Raad, gewicht worden toegekend aan de omstandigheid dat [gedaagde] onvoldoende actief is geweest in het zoeken naar een nieuwe huurwoning. [gedaagde] staat weliswaar ingeschreven bij Woningzoeker en Delta Wonen, maar dat hij meer heeft gedaan dan zich inschrijven, wordt door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Dat gebrek aan activiteit in het zoeken van een nieuwe (huur-)woning werkt des te meer in het nadeel van [gedaagde] , nu [gedaagde] sinds 2015 wist dat [eiser] de woning zelf wilde gaan bewonen. 
      
      
        
          Afweging van belangen
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        Tenslotte moet [eiser] de woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
        Tegenover het belang bij dringend eigen gebruik van [eiser] als eigenaar van de woning, heeft [gedaagde] gesteld dat hij aan de woning is verknocht. Zijn sociale contacten, het park en het station zijn in de buurt en hij heeft goed contact met de buren. Daarnaast is een verhuizing in verband met zijn werk praktisch niet mogelijk, omdat zijn werk, het binnenhalen van werk, en daarmee zijn toekomstige inkomen, niet onderbroken zouden moeten worden. 
        Deze belangen van [gedaagde] zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet zo bijzonder dat deze de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] doen uitvallen. De zoektocht naar een woning en een verhuizing kosten nu eenmaal tijd en energie. Dat geldt evengoed voor [eiser] als voor [gedaagde] . Niet valt in te zien dat het belang dat [gedaagde] hecht aan zijn huidige sociale setting zwaarder zou moeten wegen dan het belang van [eiser] om in zijn eigen woning te kunnen wonen in plaats van als een nomade rond te trekken in afwachting van het vrijkomen van zijn woning. Ook kan het argument van [gedaagde] , dat hij zo druk bezig is met zijn werk c.q. zijn eigen bedrijf, dat hij geen tijd kan vrijmaken om een andere woning te zoeken en de verhuizing te organiseren, de kantonrechter niet overtuigen. Afgezien van de vraag waar [gedaagde] dan zo druk mee bezig is, is de kantonrechter van oordeel dat van hem gevergd moet kunnen worden om tijd vrij te maken voor een verhuizing. Aan de zijde van [eiser] legt de omstandigheid dat hij een dochter heeft, die een aantal dagen per week bij hem woont, meer gewicht in de schaal. Daar komt bij dat het oorspronkelijk de bedoeling van beide partijen was om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan en dat [gedaagde] al lange tijd weet dat [eiser] de woning zelf wil gaan bewonen.
        Dat [eiser] ook zelf een andere woning kan zoeken, hoeft naar het oordeel van de kantonrechter niet in het nadeel van [eiser] te werken. [eiser] heeft immers een woning die zijn eigendom is. Om diezelfde reden hoeft van [eiser] ook niet te worden gevergd dat hij in tijdelijke woningen en op campings blijft wonen.
        Al met al dienen de belangen van [eiser] bij dringen eigen gebruik van de woning naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder te wegen dan de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie dat de huurovereenkomst beëindigd dient te worden op grond van dringend eigen gebruik. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt, zal worden bepaald op 31 januari 2022, zodat [gedaagde] enige tijd wordt gegund om andere woonruimte te vinden.
      
      
        
          Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter acht het, met inachtneming van artikel 7:275 lid 1 BW, aangewezen dat [eiser] een tegemoetkoming aan [gedaagde] betaalt. Ter zitting heeft [eiser] verklaard dat het stellen van een termijn op grond van lid 2 van dat artikel achterwege kan blijven. Nu de huurovereenkomst wordt beëindigd in verband met dringend eigen gebruik, zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij de situatie dat een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte op vordering van de verhuurder wordt beëindigd wegens eigen gebruik in de zin van renovatie (art. 7:274 lid 1 sub c juncto lid 3 BW). In die gevallen heeft de huurder recht op de in artikel 7:275 lid 4 BW bedoelde, bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage. Die bijdrage, die op dit moment € 6.334,00 bedraagt, zal dan ook als vergoedingsbijdrage worden vastgesteld.
      
      
        
          Ontruiming door de deurwaarder
        
      
      
    
    
      4.10.
      De vordering die [eiser] heeft ingesteld om de ontruiming te laten effectueren door een deurwaarder, zal worden afgewezen. Als [gedaagde] de woning niet op tijd ontruimt, kan voor de gedwongen ontruiming de bijstand worden ingeroepen van de deurwaarder op grond van artikel 556 ev. Rv. In het licht die bepaling heeft [eiser] geen belang bij een afzonderlijke veroordeling.
      
      
        
          Niet uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.11.
      Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een huurovereenkomst van woonruimte na opzegging door de verhuurder van kracht, totdat door de rechter onherroepelijk is beslist op een vordering tot beëindiging van de overeenkomst. Dat leidt ertoe dat de beslissing op deze vordering niet uitvoerbaar bij voorraad mag worden verklaard, tenzij sprake is van uitzonderlijke omstandigheden. Die omstandigheden acht de kantonrechter niet aanwezig.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten aan de zijde van [eiser] betalen. Deze kosten bestaan uit € 106,31 aan kosten voor de dagvaarding, € 85,00 aan griffierecht dat [eiser] aan de rechtbank heeft betaald en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] . Dat is in totaal € 565,31.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] eindigt, vast op 31 januari 2022;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning, gelegen aan de [adres] in [plaats], uiterlijk 31 januari 2022 te verlaten en te ontruimen, met medeneming van alle persoonlijke eigendommen en achterlating van datgene dat bij de woning hoort;
      
    
    
      5.3.
      kent aan [gedaagde] , ten laste van [eiser] , een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe ten bedrage van € 6.334,00;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 565,31;
      
    
    
      5.5.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021. (SB)
      
    
  
  
    ECLI:NL:HR:1983:AG4713 (Erdogan).
  
  
     ECLI:NL:HR:1985:AG5009 (Van Weert/Ruis).
  
  
    ECLI:NL:HR:1985:AG5009 (Van Weert/Ruis).