ECLI:NL:RBZWB:2021:3800, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-07-2021, 8844444 CV EXPL 20-4531
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:259 lid 1 BW. Mogen servicekosten voor leveringen en diensten die niet in de huurovereenkomst zijn genoemd aan huurders worden doorberekend. Stilzwijgende overeenstemming? Ongerechtvaardigde verrijking?
      
      De vervaltermijn van artikel 7:260 lid 2 BW geldt niet bij geliberaliseerde huur, maar huurders kunnen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer maken op terugbetaling van de over 2016 en 2017 voor servicekosten betaalde bedragen.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Tilburg
    
    
    
      zaaknummer: 8844444 CV EXPL 20-4531
    
    
    
      
        vonnis van 28 juli 2021
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [eiseres] , 
      
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      hierna te noemen: Huurster,
      gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Tilburg,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigden: mr. P.V. Kleijn, mr. E.K. Sneeuw en mr. C.G. Top, advocaten te Utrecht.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 28 april 2021 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de akte rectificatie eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
        
        
          de aantekeningen van de griffier van de zitting op 18 mei 2021.
        
      
      
      
        De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
      
      
    
    
      1.2
      Vervolgens is vonnis bepaald
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      2.1
      Huurster vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om aan Huurster een bedrag van € 1.300,00 (verschil tussen de betaalde voorschotbedragen en de werkelijke kosten die doorbelast kunnen worden op basis van het huurcontract plus de zonder rechtsgrond betaalde vergoeding ten behoeve van het restaurant) te betalen ter zake de servicekostenafrekening over het jaar 2019, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag; 
        
        
          het voorschotbedrag vanaf 1 oktober 2020 vast te stellen, op een bedrag van € 25,00 per maand, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag; 
        
        
          te bepalen dat de restaurantbijdrage komt te vervallen met ingang van 1 januari 2019;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de kosten van de gemachtigde van Huurster en het nasalaris.
        
      
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagde] heeft tegen de vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Huurster in de proces- en nakosten van het geding. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      2.3
      
        [gedaagde] vordert:
      
      
        I. te verklaren voor recht dat Huurster op grond van de servicekostenafrekening 2019 een bedrag van € 140,48 aan [gedaagde] verschuldigd is, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
        II. te verklaren voor recht dat Huurster vanaf 1 januari 2020 per maand een bedrag van € 125,-, als voorschot op de servicekosten aan [gedaagde] dient te betalen, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen voorschot.
      
      
      
        
          In voorwaardelijke reconventie
        
      
      
      
        Huurster te veroordelen tot betaling van het bedrag waarvoor Huurster
        ongerechtvaardigd is verrijkt, dan wel het (gedeeltelijk) toe te wijzen bedrag op
        grond van verrekening op nihil te stellen.
      
      
      
        
          In (voorwaardelijke) reconventie
        
      
      
      
        Huurster te veroordelen in de proces- en nakosten van het geding.
      
      
    
    
      2.4
      Huurster heeft daartegen verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      
        In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
      
    
    
    
      Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de volgende feiten:
    
    
      
        Huurster huurt van [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] . De woonruimte maakt deel uit van een appartementencomplex met in totaal 285 appartementen, waarvan 85 zogeheten zorgappartementen en 200 reguliere appartementen. In het complex bevinden zich verder onder meer diverse horecazaken (restauratieve voorzieningen), een zwembad, fitness- en wellnessruimtes, een pedicuresalon en een kapper. De woningen zijn bestemd voor senioren (55-plussers). 
      
      
        De  huurovereenkomst is op of omstreeks 7 oktober 2013, vóórdat de bouw van het appartementencomplex was gerealiseerd, gesloten en ondertekend.
      
      
        Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst  Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (hierna: de Algemene Bepalingen);
      
      
        De huur is ingegaan bij de oplevering van de woning door middel van de sleuteloverdracht aan Huurster begin februari 2016.
      
      
        De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:“Betalingsverplichting, betaalperiode4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit- de huurprijs- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)- de vergoeding voor overige diensten.4.2 De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 t/m 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast zoals daar aangegeven.4.3 (…)4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagtHuurprijs						€  1.041,60Servicekosten					€       85,00Bijdrage instandhouding restaurant			€      20(…). Leveringen en diensten6  De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:- stroomverbruik inclusief vastrecht gemeenschappelijke ruimten;- stroomverbruik inclusief vastrecht algemene voorzieningen (bijvoorbeeld liften, verlichting, intercom ed);- waterverbruik inclusief vastrecht algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten;- kleine herstellingen algemene ruimten;- periodiek verwisselen van lampen en starters algemene verlichting;- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats;- schoonmaak van algemene ruimten;- glasbewassing algemene ruimten, gemeenschappelijke ruimten;- 5% administratiekosten, vermeerderd met BTW. (…)”
      
      
        De Algemene Bepalingen bevatten onder meer de navolgende bepalingen:“Bijkomende leveringen en diensten14.1 Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.  14.2 Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht, die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van 12 maanden die een boekjaar vormt en welk boekjaar in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het hiervoor bedoelde overzicht op.Bij beëindiging van de huur heeft het overzicht als hiervoor bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar, dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.14.3 Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald.14.4 Verhuurder biedt huurder desgewenst de gelegenheid, gedurende een maand na verstrekking van een overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan. 14.5 Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”
      
      
        Op 28 juli 2017 heeft [gedaagde] aan Huurster de eindafrekening servicekosten over de periode van 15 februari 2016 tot en met 31 december 2016 verstrekt (hierna: eindafrekening 2016). Daarin zijn de volgende posten als servicekosten vermeld:1 Roerende zaken2 Brandblusser3 Huisvuil, vuilcontainer4 Huismeester5 Signaallevering6 Glas- en inboedelverzekering 7 Glazenwassen 8 Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten 9 Stroomverbruik gemeenschappelijke ruimten 10 Tuinonderhoud11 Onderhoud installaties12 Ontstoppen, leidingen en riolering13 Schoorsteenvegen en reinigen ventilatiekanalen14 Lampen vervangen15 Ongedierte bestrijding16 Schilderwerkzaamheden17 Fondsen18 Kleine herstellingen 19 Receptie20 Materialen21 Water22 Administratiekosten.
      
      
        De eindafrekening 2016 resulteerde in een door Huurster in totaal aan servicekosten te betalen bedrag van € 827,59. Dat betekende na aftrek van betaalde voorschotten een door Huurster terug te ontvangen bedrag van € 107,41. [gedaagde] heeft daarbij het nieuwe voorschot per 1 januari 2017 vastgesteld op € 80,00 per maand.
      
      
        Op 28 juni 2018 ontving Huurster de eindafrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: eindafrekening 2017). Daarbij zijn dezelfde posten in rekening gebracht als in 2016. Het totale aan servicekosten te betalen bedrag is berekend op € 966,38. Na aftrek van betaalde voorschotten resteerde een door Huurster terug te ontvangen bedrag van € 33,62. Het voorschot voor servicekosten werd door [gedaagde] over 2018 gehandhaafd op € 80,00 per maand.
      
      
        De eindafrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 heeft Huurster op 27 juni 2019 ontvangen (hierna: eindafrekening 2018). Hierin zijn de doorbelaste posten als volgt gespecificeerdOnderhoud installatiesAlgemene elektraAlgemene verlichtingBrandblusmiddelenVerzekeringenFacilitaire kostenTuin en terreinKleine herstellingenGlasbewassing buitenzijde en algemeenRioolreiniging.[gedaagde] heeft bij de doorbelasting naar Huurster een andere verdeelsleutel toegepast dan in de eindafrekeningen 2016 en 2017. In totaal is voor genoemde posten, vermeerderd met 5% administratiekosten, een bedrag van € 1.703,73 in rekening gebracht. Na aftrek van betaalde voorschotten is een door Huurster bij te betalen bedrag van € 743,73 door [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft tevens het per 1 januari 2019 te betalen maandelijks voorschot verhoogd naar € 140,00. Over de periode van 1 januari 2019 tot en met juli 2019 heeft [gedaagde] een bedrag van € 420,00 in rekening gebracht in verband met de verhoging van het voorschot.
      
      
        Naar aanleiding van de eindafrekening 2018 heeft Huurster zich gewend tot haar rechtsbijstandsverzekeraar. Haar gemachtigde heeft bij brief van 17 juli 2019 bezwaar gemaakt tegen het doorbelasten van kostenposten die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn vermeld en tegen de wijziging van de verdeelsleutel en de verhoging van het voorschotbedrag. [gedaagde] heeft in een reactie daarop van 9 augustus 2019 het namens Huurster ingenomen standpunt weersproken. Verdere correspondentie tussen de gemachtigden van partijen heeft niet tot een oplossing geleid. 
      
      
        De eindafrekening 2018 en de verhoging van het maandelijkse voorschot heeft bij meerdere huurders tot ongerustheid geleid.  Er is discussie ontstaan tussen [gedaagde] en meerdere huurders over de door te belasten posten, de onderbouwing van de daarvoor berekende bedragen en de toe te passen verdeelsleutel. Daarover is overleg gevoerd door [gedaagde] met de destijds bestaande bewonerscommissie en later de opvolger daarvan, de Vereniging van Huurders Woonlandschap de [gedaagde] . 
      
      
        Op 24 oktober 2019 is de Huurdersvereniging de [gedaagde] Tilburg opgericht, waarin de Vereniging van Huurders Woonlandschap de [gedaagde] is opgegaan. 
      
      
        
          [gedaagde] heeft, wegens toegezegde coulance in het hierboven onder l. bedoelde overleg, op 13 december 2019 het bedrag van de bijbetaling van € 743,73 over 2018 plus de verhoging van het voorschot over de maanden januari 2019 tot en met juni 2019 gecrediteerd en, voor zover Huurster deze had betaald, na verrekening met eventuele openstaande posten terugbetaald. 
      
      
        Op 16 oktober 2020 heeft [gedaagde] aan Huurster  de afrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 (hierna: eindafrekening 2019) toegezonden. Hierin zijn de doorbelaste kosten op dezelfde wijze gespecificeerd als in de eindafrekening 2018, met dien verstande dat in plaats van de post “Facilitaire kosten” zijn vermeld de afzonderlijke posten schoonmaakkosten, huismeester en front office/receptie. In totaal is voor servicekosten een bedrag berekend van € € 1.460,48, inclusief 5% administratiekosten. Na aftrek van in rekening gebrachte voorschotten resteert een door Huurster bij te betalen bedrag van € 140,48. [gedaagde] heeft voor dit bedrag, in verband met de inmiddels aanhangige procedure, nog geen factuur gestuurd. [gedaagde] heeft op de eindafrekening als nieuw voorschot voor 2020 een bedrag vermeld van € 125,00 per maand. 
      
    
    
    
      3.2.1
      De vorderingen van Huurster hebben betrekking op de eindafrekening servicekosten 2019 en op de in artikel 4 van de de huurovereenkomst vermelde “bijdrage instandhouding restaurant” van € 20,00 per maand (hierna: de restuarantbijdrage).  
      
    
    
      3.2.2
      Voor wat betreft de servicekosten legt Huurster aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] geen andere kosten mag doorbelasten dan de werkelijke kosten voor de posten die zijn vermeld in artikel 6 van de huurovereenkomst. Andere dan die posten zijn niet overeengekomen. Ten aanzien van de wel overeengekomen posten stelt Huurster onder meer dat [gedaagde] de werkelijke kosten onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verder belast [gedaagde] volgens haar voor sommige posten kosten door die voor rekening van verhuurder horen te blijven. Zij maakt ook bezwaar tegen de door [gedaagde] gehanteerde verdeelsleutel en de verhoging van het voorschot. Huurster vordert terug wat zij stelt over het jaar 2019 meer aan voorschotten servicekosten te hebben betaald dan aan werkelijke kosten over dat jaar op grond van de huurovereenkomst kan worden doorbelast.
      
    
    
      3.2.3
      Verder vordert Huurster de restaurantbijdrage terug vanaf 1 januari 2019. Zij stelt dat zij die zonder rechtsgrond heeft betaald, omdat het betreffende beding in de huurovereenkomst nietig is.
      
    
    
      3.3.1
      
        [gedaagde] stelt dat zij vanaf de oplevering van de woning alle diensten heeft geleverd en de kosten heeft gemaakt die in de afrekeningen servicekosten zijn vermeld en dat zij gerechtigd is deze aan de huurders door te belasten. In artikel 6 van de huurovereenkomst zijn de posten vermeld die destijds voorzienbaar waren, maar die opsomming is volgens [gedaagde] niet limitatief. Huurster heeft vanaf de oplevering van de woning gebruik kunnen maken van alle faciliteiten en diensten en hebben vanaf de eindafrekening 2016 kunnen zien wat [gedaagde] doorbelast. Zij heeft daar, tot juli 2019, nooit bezwaar tegen gemaakt. Met verwijzing naar onder meer artikel 7:259 lid 1 BW en het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de doorbelasting van de in de eindafrekeningen vermelde posten tussen partijen (stilzwijgend) is overeengekomen. Zij stelt verder dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Huurster daarmee instemde. Daarnaast voert zij, met een beroep op artikel 6:248 lid 1 BW, aan dat de rechtsverhouding tussen partijen, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, aldus moet worden aangevuld, dat Huurster – net als de overige bewoners – mee moet betalen aan de kosten voor de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten. 
      
    
    
      3.3.2
      Voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat de niet in de huurovereenkomst vermelde servicekosten niet tussen partijen zijn overeengekomen, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat Huurster ongerechtvaardigd is verrijkt en op die grond verplicht is ook voor de wel geleverde maar niet in de huurovereenkomst vermelde posten te betalen. 
      
    
    
      3.3.3
      Op de hierboven genoemde gronden vordert [gedaagde] om voor recht te verklaren dat Huurster voor de eindafrekening 2019 nog een bedrag van € 140,48 moet betalen en dat zij vanaf 1 januari 2020 een voorschot van € 125,00 per maand moet voldoen.
      
    
    
      3.3.4
      
        [gedaagde] betwist dat het beding in de huurovereenkomst betreffende de restaurantbijdrage nietig is.
      
    
    
      3.4
      Wat partijen over en weer ter onderbouwing van hun standpunt naar voren hebben gebracht wordt, voor zover van belang, hierna besproken.
      
      
        De kantonrechter overweegt als volgt.
      
      
    
    
      3.5
      De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of servicekosten voor posten die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn genoemd door [gedaagde] aan Huurster mogen worden doorberekend of niet. 
      
    
    
      3.6
      Partijen hebben op de zitting verzocht om eerst in een tussenvonnis een oordeel te geven over die vraag. Als daarover een beslissing is genomen, willen zij een poging doen om in onderling overleg alsnog tot overeenstemming te komen over de resterende geschilpunten.
      
    
    
      3.7
      Alvorens daar verder inhoudelijk op in te gaan, stelt de kantonrechter vast dat de specificatie van de servicekosten in de eindafrekening van 2018 (en daarmee ook van 2019) afwijkt van die in 2016 en 2017. [gedaagde] heeft toegelicht dat in alle eindafrekeningen dezelfde posten zijn doorbelast, maar dat in het overzicht van 2018 enkele posten onder één noemer vermeld zijn. Zij heeft dat met het volgende overzicht inzichtelijk gemaakt (de cursivering in het overzicht heeft de kantonrechter aangebracht).
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Kostenspecificatie eindafrekening
                
                
                  2016/2017
                
              
              
                
                  Kostenspecificatie eindafrekening
                
                
                  2018
                
              
            
            
              
                Roerende zaken
              
              
                Geen kosten gemaakt, dus niet
                opgenomen
              
            
            
              
                Brandblusser
              
              
                Brandblusmiddelen
              
            
            
              
                Huisvuil, vuilcontainer
              
              
                Geen kosten voor in rekening gebracht,
                dus niet opgenomen
              
            
            
              
                Huismeester
              
              
                Facilitaire kosten
              
            
            
              
                Signaallevering
              
              
                Onderhoud installaties
              
            
            
              
                Glas- en inboedelverzekering
              
              
                Verzekeringen
              
            
            
              
                
                  Glazenwassen
                
              
              
                Glasbewassing buitenzijde en algemeen
              
            
            
              
                
                  Schoonmaken gemeenschappelijke
                
                
                  ruimten
                
              
              
                Facilitaire kosten
              
            
            
              
                
                  Stroomverbruik gemeenschappelijke
                
                
                  ruimten
                
              
              
                Algemene elektra
              
            
            
              
                Tuinonderhoud
              
              
                Tuin en terrein
              
            
            
              
                Onderhoud installaties
              
              
                Onderhoud installaties
              
            
            
              
                Ontstoppen, leidingen en rioleringen
              
              
                Rioolreiniging
              
            
            
              
                Schoorsteenvegen en reinigen
                ventilatiekanalen
              
              
                Onderhoud installaties
              
            
            
              
                
                  Lampen vervangen
                
              
              
                Algemene verlichting
              
            
            
              
                Ongediertebestrijding
              
              
                Tuin en terrein
              
            
            
              
                Schilderwerkzaamheden
              
              
                Facilitaire kosten
              
            
            
              
                Fondsen
              
              
                Verzekeringen
              
            
            
              
                
                  Kleine herstellingen
                
              
              
                Kleine herstellingen
              
            
            
              
                Receptie
              
              
                Facilitaire kosten
              
            
            
              
                Materialen
              
              
                Kleine herstellingen
              
            
            
              
                
                  Water
                
              
              
                Ook in dit jaar heeft [gedaagde] deze kosten voor haar rekening genomen en derhalve niet opgenomen als
                kostenpost
              
            
            
              
                
                  Administratiekosten
                
              
              
                Administratiekosten
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.8
      Omdat in de eindafrekeningen van 2016 en 2017 alle posten afzonderlijk zijn vermeld, zal de kantonrechter hierna uitgaan van de posten zoals daarin vermeld.
      
    
    
      3.9
      Vooropgesteld wordt dat servicekosten slechts aan een Huurster kunnen worden doorbelast indien en voor zover partijen dat zijn overeengekomen. 
      
    
    
      3.10
      De in de linker kolom cursief weergegeven posten zijn in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemd als door of vanwege [gedaagde] te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Voor deze posten geldt dus, dat is overeengekomen dat de daarvoor door [gedaagde] gemaakte werkelijke kosten in beginsel aan Huurster mogen worden doorbelast. Huurster heeft ten aanzien van sommige van die posten nog betoogd dat daarin door [gedaagde] bij de eindafrekeningen kosten zijn meegenomen die op grond van de wet en/of aanvullende regelgeving voor rekening van [gedaagde] als verhuurder dienen te blijven. Dat is echter een andere discussie, waarover, als partijen daar onderling niet uitkomen, eventueel later zal worden geoordeeld. 
      
    
    
      3.11
      De overige (in de linker kolom niet cursief weergegeven) posten vallen niet onder één van de in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemde leveringen en diensten. Dit betekent dat in elk geval bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2013 nog niet is overeengekomen dat die leveringen en diensten door [gedaagde] zouden worden geleverd en dat Huurster daarvoor zou moeten betalen. 
      
    
    
      3.12
      
        [gedaagde] stelt dat alle in de eindafrekeningen vermelde leveringen en diensten vanaf de oplevering van de woning begin 2016 door haar zijn verzorgd en geleverd. Van een uitbreiding van het servicepakket is volgens haar geen sprake. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet: het mag dan zo zijn dat het servicepakket sinds het moment dat de huur is ingegaan niet is uitgebreid, maar ten opzichte van wat in de huurovereenkomst is vermeld, is wel sprake van uitbreiding. 
      
    
    
      3.13
      Vaststaat dat [gedaagde] en Huurster een dergelijke uitbreiding van het servicepakket na het sluiten van de huurovereenkomst niet expliciet zijn overeengekomen. 
      
    
    
      3.14
      
        [gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat, nu alle in de eindafrekeningen vermelde leveringen en diensten vanaf het ingaan van de huur zijn geleverd en de meeste daarvan voor Huurster kenbaar waren en in ieder geval bekend waren bij ontvangst van de eindafrekeningen 2016 (op 28 juli 2017) en 2017 (op 28 juni 2018) en Huurster tegen die eindafrekeningen nooit heeft geprotesteerd, de niet in de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten (stilzwijgend) onderdeel zijn geworden van de huurovereenkomst tussen partijen. Huurster heeft dat gemotiveerd betwist. Er kan naar haar mening geen sprake zijn van een stilzwijgende overeenkomst met betrekking tot de niet in de huurovereenkomst benoemde servicekosten. 
      
    
    
      3.15
      
        [gedaagde] beroept zich ter onderbouwing van haar standpunt op artikel 7:259 lid 1 BW en diverse rechtspraak, waaronder het al in deze uitspraak (rechtsoverweging 3.3.1) genoemde arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020. 
      
    
    
      3.16
      
        Artikel 7:259 lid 1 BW luidt als volgt:
        
          De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.
        
      
      
    
    
      3.17
      Deze bepaling geldt volgens artikel 7:247 BW ook in geval van geliberaliseerde huur, waarvan hier sprake is, en is blijkens artikel 7:265 BW van dwingend recht.
      
    
    
      3.18
      In het arrest van 24 april 2020 overweegt de Hoge Raad onder meer (onderstreping kantonrechter):
      
        3.1.3
        
          De zinsnede
           in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘
          dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten
          . Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht. Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging.
        
        
      
    
    
      3.19
      
        [gedaagde] stelt met verwijzing naar (onder meer) dit arrest dat het standpunt van Huurster, dat enkel de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten zijn overeengekomen en dat zij voor andere door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten niet hoeft te betalen, onjuist is. Wat in de huurovereenkomst is bepaald is immers geen gefixeerd gegeven, gelet op genoemd arrest. Partijen dienen elk jaar opnieuw tot overeenstemming te komen over (de hoogte van) de te vergoeden servicekosten, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      3.20
      De kantonrechter volgt de uitleg die [gedaagde] kennelijk geeft aan dit arrest niet. Naar zijn oordeel ziet het arrest met name op (de hoogte van) het bedrag dat voor servicekosten verschuldigd is en is de essentie van het arrest dat dit bedrag gebaseerd moet zijn op de jaarlijks af te rekenen werkelijke kosten van de overeengekomen door verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en dienste en dus niet vooraf in de huurovereenkomst kan worden gefixeerd. De kantonrechter leest in het arrest geen ondersteuning voor het standpunt van [gedaagde] dat het uitblijven van protest tegen de jaarlijkse afrekening er zonder meer toe leidt dat in rekening gebrachte servicekostenposten die niet in de huurovereenkomst staan, geacht worden deel te zijn gaan uitmaken van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.21
      
        
          [gedaagde] stelt, met een beroep op commentaar bij voormeld artikel 7:259 BW en door haar genoemde rechtspraak, dat in geval van voortdurende of vaker terugkerende concrete serviceverlening al snel stilzwijgende wilsovereenstemming kan worden aangenomen. De kantonrechter is, mét Huurster, van oordeel dat artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen, zich ertegen verzet om snel van stilzwijgende wilsovereenstemming uit te gaan. 
        De huurovereenkomst is door [gedaagde] , althans in haar opdracht opgesteld. De opsomming in artikel 6 van de door haar te verzorgen leveringen en diensten was haar verantwoordelijk-heid. [gedaagde] stelt dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst – ruim 2 jaar voor de oplevering van het complex – in artikel 6 de leveringen en diensten zijn opgenomen die toen voorzienbaar waren. Als [gedaagde] daarmee bedoelt te stellen dat alle vanaf 2016 door [gedaagde] doorbelaste posten die niet in artikel 6 zijn benoemd, destijds niet voorzienbaar waren, stelt Huurster daar naar het oordeel van de kantonrechter terecht vraagtekens bij. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was het hele concept van het complex, – in de considerans van de huurovereenkomst aangeduid als woon-zorgresort in een hoogwaardige woonomgeving –, bekend. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat posten als bijvoorbeeld tuinonderhoud, huismeester en receptie destijds ook voorzienbaar waren. 
      
      
    
    
      3.22
      
        [gedaagde] heeft zich met artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen verbonden om bij uitbreiding van het in artikel 6 van de huurovereenkomst vermelde servicepakket, de in artikel 14.5 beschreven procedure te volgen. Vaststaat dat die procedure tot op heden niet is gevolgd. Deze bepaling biedt Huurster een zekere bescherming in geval van inkrimping of uitbreiding van het in de huurovereenkomst opgenomen servicepakket en de daarvoor te betalen kosten. Het artikel laat daarbij overigens onverlet dat Huurster op andere wijze met [gedaagde] een uitbreiding van het servicepakket kunnen overeenkomen. Maar de beoogde bescherming van Huurster zou in feite teniet worden gedaan als het standpunt van [gedaagde] zou worden gevolgd dat al snel sprake is van stilzwijgende wilsovereenstemming. [gedaagde] zou de procedure van artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen op die manier gemakkelijk kunnen omzeilen. 
      
    
    
      3.23
      Tegen die achtergrond moet worden beoordeeld of de manier waarop na het sluiten van de huurovereenkomst door beide partijen feitelijk is omgegaan met de verzorgde leveringen en diensten en de afrekeningen daarvan, de conclusie rechtvaardigt dat over de niet in artikel 6 van de huurovereenkomst benoemde kostenposten nadien alsnog overeenstemming is bereikt. 
      
    
    
      3.24
      Vaststaat dat Huurster niet heeft geprotesteerd tegen de eindafrekeningen 2016 en 2017. Huurster stelt dat daaruit niet kan worden afgeleid dat zij instemde met het in rekening brengen van niet in de huurovereenkomst benoemde servicekosten en daarmee dus met een uitbreiding, ten opzichte van die overeenkomst, van het servicepakket. Zij stelt dat zij zich er in eerste instantie niet van bewust was dat met de eindafrekeningen veel meer kostenposten werden doorbelast dan in de huurovereenkomst vermeld. Zij ging er in goed vertrouwen van uit dat [gedaagde] als professionele verhuurder zou weten hoe met de afrekening van servicekosten moest worden omgegaan. Zij had, zeker gezien het feit dat de eindafrekeningen 2016 en 2017 tot een terugbetaling leidden,ook geen aanleiding nader onderzoek te doen of een en ander wel in overeenstemming was met de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.25
      De stellingen van Huurster komen erop neer dat er bij haar geen sprake was van een expliciet op het overeenkomen van een uitbreiding van het servicepakket gerichte wil. De kantonrechter is, mét Huurster, van oordeel dat de eindafrekeningen niet kunnen worden beschouwd als een aanbod tot uitbreiding van het servicepakket, nu [gedaagde] er bij die eindafrekeningen en de toelichting daarop, op geen enkele wijze op heeft gewezen dat meer servicekostenposten werden doorberekend dan in de huurovereenkomst waren overeengekomen. Van een (stilzwijgende) aanvaarding en het aldus tot stand komen van een overeenkomst met betrekking tot uitbreiding van het servicepakket kan dus ook geen sprake zijn. 
      
    
    
      3.26
      
        [gedaagde] stelt verder dat zij erop mocht vertrouwen dat Huurster instemde met de levering en doorbelasting van alle in die eindafrekening vermelde posten, omdat zij aanvankelijk niet protesteerde tegen de eindafrekeningen. [gedaagde] wijst er daarbij op dat Huurster uit de specificatie kon opmaken welke posten aan haar werden doorbelast. [gedaagde] beroept zich in dat verband ook op artikel 3:35 BW. Dat artikel luidt: “Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.”
      
    
    
      3.27
      Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het enkele feit dat Huurster in de specificatie op de eindafrekeningen kon zien welke posten aan haar werden doorbelast en dat zij daartegen aanvankelijk niet heeft geprotesteerd, nog niet dat [gedaagde] ervan uit mocht gaan dat Huurster ermee instemde dat al die posten voortaan deel uit zouden maken van de huurovereenkomst en aan haar zouden worden doorbelast. Daarvoor zou op zijn minst ook nodig zijn dat Huurster zich ervan bewust was dat meer posten werden doorberekend dan in de huurovereenkomst vermeld, dat dus sprake was een uitbreiding van het servicepakket ten opzichte van de huurovereenkomst en dat zij niet zonder meer verplicht was daarmee in te stemmen en tot betaling over te gaan. Huurster heeft betwist dat dit besef bij haar bestond. [gedaagde] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat Huurster wist dat meer posten werden doorbelast dan in de huurovereenkomst waren benoemd en overeengekomen.
      
    
    
      3.28
      Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] ook geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat Huurster zich ervan bewust was dat posten werden doorbelast die eerder, in de huurovereenkomst, nog niet waren overeengekomen, en dat daarmee in feite sprake was van een uitbreiding van het eerder overeengekomen servicepakket. Op grond van alles wat tot nu toe in de procedure van de zijde van [gedaagde] is gesteld en overgelegd, dringt zich zelfs de vraag op of [gedaagde] zélf zich daarvan bewust was en of zij, bij het opstellen van de eindafrekeningen, artikel 6 van de huurovereenkomst überhaupt nog “op het netvlies” had. 
      
    
    
      3.29
      Ten slotte beroept [gedaagde] zich erop, met verwijzing naar artikel 6:248 BW, dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de rechtsverhouding, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, aldus moet worden aangevuld dat Huurster moet meebetalen aan de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten. Zij wijst er daarbij op dat [gedaagde] genoodzaakt is die leveringen en diensten te blijven aanbieden, ook al zou Huurster daarvoor niet betalen, omdat zij in huurovereenkomsten met bewoners die later in het complex zijn komen wonen die posten wel expliciet is overeengekomen. [gedaagde] stelt dat dit voor haar onacceptabele financiële gevolgen zou hebben. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] heeft zichzelf in die positie gebracht door én niet alle leveringen en diensten die zij wenst door te belasten op te nemen in artikel 6 van de huurovereenkomst, én niet de in artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen voorgeschreven procedure voor uitbreiding van het servicepakket te volgen. De gevolgen daarvan dienen vooralsnog voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven en kunnen niet met een beroep op artikel 6:248 BW op Huurster worden afgewenteld. De kantonrechter sluit niet uit dat zich situaties kunnen voordoen waarin daarover anders kan worden geoordeeld. Bijvoorbeeld indien in overleg, of na een alsnog door [gedaagde] te volgen traject op grond van 14.5 van de Algemene Bepalingen geen overeenstemming wordt bereikt over uitbreiding van het servicepakket met posten die huurders in alle redelijkheid niet kunnen weigeren.
      
    
    
      3.30
      Op grond van vorenstaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat een redelijke uitleg van de huurovereenkomst, rekening houdend met wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten, niet tot de conclusie leidt dat partijen de niet in artikel 6 van de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten alsnog zijn overeengekomen. [gedaagde] kan die posten dus niet op grond van de huurovereenkomst aan Huurster doorbelasten. 
      
    
    
      3.31
      Voor dat geval heeft [gedaagde] zich subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking beroepen. Zij stelt dat Huurster wel profijt heeft gehad van de door [gedaagde] extra verzorgde leveringen en diensten en daardoor is verrijkt. Daartegenover is [gedaagde] naar zij stelt verarmd, doordat zij kosten heeft gemaakt en daarvoor geen vergoeding heeft ontvangen. Daarmee is volgens [gedaagde] voldaan aan de in artikel 6:212 BW genoemde vereisten om jegens Huurster aanspraak te maken op een vergoeding van haar schade. Huurster heeft dat gemotiveerd betwist.
      
    
    
      3.32
      De kantonrechter is van oordeel dat het enkele feit dat [gedaagde] , ongevraagd, extra leveringen en diensten heeft verzorgd, die Huurster ook niet kón weigeren, nog niet betekent dat Huurster daarvan profijt heeft gehad en is verrijkt. En voor zover zij al profijt heeft gehad van die leveringen en diensten, geldt dat op grond van artikel 6:212 BW degene die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, slechts verplicht is de schade van die ander te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking, voor zover dat redelijk is. Voor zover er al sprake zou zijn van verrijking van Huurster, acht de kantonrechter het gelet op artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen niet redelijk dat zij de schade die [gedaagde] zou lijden vergoedt, omdat anders langs deze weg artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen eveneens (zie hierboven rechtsoverweging 3.22) gemakkelijk zou kunnen worden omzeild en van de bescherming van deze bepaling voor huurders weinig zou overblijven. De kantonrechter ziet hier een parallel met het arrest van de Hoge Raad van 12 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016: 236, NJ 2017/282), waarin de Hoge Raad een verrijkingsvergoeding onredelijk acht omdat zij in strijd zou komen met de strekking van zekere consumentenbeschermende bepalingen.
      
    
    
      3.33
      Over de door Huurster betwiste verschuldigdheid van de restaurantbijdrage van € 20,00 per maand overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
    
    
      3.34
      Vaststaat dat deze bijdrage in artikel 4 van de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen. 
      
    
    
      3.35
      Huurster stelt zich echter op het standpunt dat deze bijdrage in strijd is met het systeem van de wet en dat de betreffende bepaling in de huurovereenkomst nietig is. Deze bijdrage kan volgens haar niet onder de noemer servicekosten, zoals gedefinieerd in artikel 7:237 lid 3 BW, worden gebracht, omdat het niet een levering of dienst is in verband met de bewoning van de woonruimte. Huurster stelt dat het commercieel geëxploiteerde restaurant ook toegankelijk is voor derden en dat dus geen sprake is van een gebruiksrecht van uitsluitend huurders van gemeenschappelijke ruimten. Andere soorten kosten dan in artikel 7:237 BW genoemd kunnen volgens Huurster niet worden overeengekomen. De bijdrage is verder te beschouwen als een subsidie voor door [gedaagde] uitgevoerde commerciële activiteiten en is volgens Huurster nietig op grond van artikel 7:264 BW.
      
    
    
      3.36
      
        [gedaagde] heeft toegelicht dat de restauratieve voorzieningen door haar zelf worden geëxploiteerd en dat zij haar eigen medewerkers daarvoor inzet. De bijdrage is een vergoeding om ten behoeve van de huurders de restauratieve voorzieningen ook open te stellen op momenten dat de opbrengsten niet kostendekkend zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat onder de “prijs” van woonruimte in artikel 7:237 lid 1 BW ook andere overeengekomen verplichtingen kunnen vallen dan in de overige leden van dat artikel genoemd.
      
    
    
      3.37
      
        De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de restaurantbijdrage niet een levering of dienst is in verband met de bewoning van de woonruimte in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW en dus niet valt onder de noemer servicekosten. De bijdrage is in de huurovereenkomst ook als een afzonderlijke verplichting, naast de huurprijs en de servicekosten, vermeld. Naar het oordeel van de kantonrechter sluit artikel 7:237 BW niet uit dat tot “het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt”, zoals in lid 1 vermeld, andere verplichtingen kunnen behoren dan betaling van de in de volgende leden van het artikel genoemde kosten. Het staat partijen in beginsel vrij andere vergoedingen dan daar vermeld overeen te komen. De bescherming van partijen tegen onredelijke afspraken in een huurovereenkomst is gewaarborgd door artikel 7:264 BW. Dat artikel luidt: 
        “1 Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.
        
          2 Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.”
      
      
    
    
      3.38
      Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 BW aan huurders beoogt te bieden, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verder is het vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, niet (afzonderlijk) aan huurders in rekening kunnen worden gebracht. Dergelijke kosten dienen uit de huurprijs te worden bestreden. 
      
    
    
      3.39
      Vaststaat dat de restauratieve voorzieningen in het complex ook toegankelijk zijn voor derden en in zoverre commercieel worden geëxploiteerd. De stelling van [gedaagde] dat zij de horeca zelf exploiteert en daar eigen mensen voor inzet, is niet weersproken en staat dus vast. Dat geldt ook voor de stelling van [gedaagde] dat zij ten behoeve van de huurders de voorzieningen ook openstelt op tijden dat de kosten niet opwegen tegen de baten. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [gedaagde] aldus, dat zij stelt dat een commercieel verantwoorde exploitatie niet de ruime openingstijden mogelijk zou maken zoals [gedaagde] die ten behoeve van de huurders hanteert. Om de openstelling op de voor [gedaagde] onrendabele tijden mogelijk te maken en de restauratieve voorzieningen draaiende te houden, wordt een bijdrage van huurders gevraagd. Daarvan uitgaande kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] tegenover de vergoeding een prestatie levert, waarvan Huurster profijt kan hebben. De kosten van openstelling van de horeca op die onrendabele tijden kunnen niet worden beschouwd als inherent aan een normale woningexploitatie. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het in beginsel niet onredelijk is dat daarvoor enige afzonderlijke vergoeding wordt gevraagd. Of de overeengekomen vergoeding in strijd is met artikel 7:264 BW is vervolgens ook afhankelijk van de hoogte van het bedrag. Het in dit geval overeengekomen bedrag van € 20,00 per maand acht de kantonrechter niet onredelijk.
      
    
    
      3.40
      Het bovenstaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de restaurantbijdrage in dit geval niet nietig is. Huurster is die bijdrage dus aan [gedaagde] verschuldigd. 
      
    
    
      3.41
      
        De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de hierna vermelde rolzitting, om partijen in de gelegenheid te stellen zich er over uit te laten óf en in hoeverre zij onderling overeenstemming hebben bereikt.
        Voor zover een deskundige zou moeten worden ingeschakeld, worden partijen verzocht een – bij voorkeur gezamenlijk – voorstel te doen voor de te benoemen deskundige. 
      
      
    
    
      3.42
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      
        In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
      
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 6 oktober 2021 om 9:00 uur voor uitlaten partijen zoals in rechtsoverweging 3.41 vermeld.
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.