ECLI:NL:RBZWB:2021:3445, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-07-2021, 8815420 CV EXPL 20-3340
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-07-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte: toewijzing huurkorting wegens omzetderving vanwege getroffen overheidsmaatregelen in verband met coronacrisis. 
        Ontvangen TVL-vergoeding bij omzet betrokken, conform ‘Amsterdamse methode’

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
      zaak/rolnr.: 8815420 CV EXPL 20-3340
    
    
    
      
        vonnis d.d. 7 juli 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiseres] , 
      
      wonende te Oostburg, 
      eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, 
      hierna: [eiseres] , 
      gemachtigde: mr. F.L.I. de Vleesschauwer, advocaat te Terneuzen,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] handelend onder de naam [handelsnaam gedaagde] , 
      
      wonende te [woonadres gedaagde] , 
      gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie, 
      hierna: [gedaagde] , 
      gemachtigde: mr. T.M. Kools, advocaat te Roosendaal. 
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het tussenvonnis in deze zaak van 23 december 2020 met de daarin genoemde processtukken; 
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende conclusie tot vermeerdering van eis in conventie; 
        
        
          akte eiswijziging en indienen producties aan de zijde van [gedaagde] ; 
        
        
          akte eisvermeerdering aan de zijde van [gedaagde] ;  
        
        
          de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van 9 april 2021; 
        
        
          akte uitlaten producties aan de zijde van [eiseres] ;
        
        
          antwoordakte aan de zijde van [gedaagde] ; 
        
        
          antwoordakte aan de zijde van [eiseres] . 
        
      
      
    
    
      1.2
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1
      Partijen hebben op 7 april 2008 de huurovereenkomst ondertekend, op grond waarvan [eiseres] per 1 april 2008 aan [gedaagde] verhuurt de bedrijfsruimte staande en geleden te [adres bedrijfsruimte] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 4.768,00. 
      
    
    
      2.2
      In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een kledingwinkel. In het gehuurde is ook een kapsalon gevestigd. Een groot deel van het klantenbestand van de kledingwinkel is van Belgische afkomst. 
      
    
    
      2.3
      
        In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – de volgende bepaling opgenomen: 
        “(…) 
      
    
    
      4.9
      
        
          De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8. zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.4
      
        Op 1 november 2016 is namens [gedaagde] het volgende aan [eiseres] bericht: 
        “(…) 
        
          De huur wordt in de loop van deze week overgeboekt.
        
        
          (…)”
        Op 5 november 2016 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde] bericht: 
        “(…) 
        
          De huur staat nog niet op de rekening dus niet overgemaakt.
        
        
          (…)”
        Op 3 april 2017 is namens [gedaagde] het volgende aan [eiseres] bericht: 
        “(…)  
        
          De huur is overgemaakt. Excuus voor de vertraging. 
        
        
          (…)”
        Op 1 oktober 2019 is namens [gedaagde] het volgende aan [eiseres] bericht: 
        “(…)
        
          Het lukt ons momenteel nog niet om de huur naar je overmaken. Ik mail je zodra het overgeboekt wordt. Ik denk aan het eind deze week. Excuses voor het ongemak maar ik mail je zodra de huur is overgeboekt en lukt het eerder dan boek ik het uiteraard eerder over. 
        
        
          (…)”
        In een overgelegd e-mailbericht volgt dat [eiseres] op 3 oktober 2019 het volgende heeft geschreven: 
        
          “(…)
        
        
          Huur overmaken, en gaten afvoerpijpen reinigen op het plat dak, overal ligt slik op het plat dak…
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.5
      
        Om verspreiding van het virus ‘COVID-19’ (hierna: corona) tegen te gaan, zijn in 2020 in Nederland overheidsmaatregelen getroffen. Als gevolg van de maatregelen is het aantal klanten van [gedaagde] teruggelopen en heeft hij een omzetderving geleden. Deze overheidsmaatregelen leveren een onvoorziene omstandigheid op in de zin van artikel 
        6:258 BW. 
      
      
    
    
      2.6
      Op 2 december 2020 heeft tussen [eiseres] en de partner van [gedaagde] een handgemeen bestaan.
      
    
    
      2.7
      
        
          [eiseres] heeft een medische verklaring van ‘ [arts] ’ overgelegd. Hierin is het volgende opgenomen: 
        “(…)
        
          
            [eiseres] 
        
        
          onderzocht op heden 3-12-’20 wegens agressief gedrag van huurder op adres [adres bedrijfsruimte] . Patiënte vertoont verkrampte houding met spierspanning. Hypotensie. (…) door zenuwen en angst. Het verband met de gebeurtenissen op 2/12/20 is duidelijk. 
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.8
      Van 15 december 2020 tot 3 maart 2021 is de detailhandel, waaronder kledingwinkels, in Nederland verplicht gesloten geweest. Vanaf 3 maart tot 28 april 2021 was winkelen op afspraak mogelijk. Daarna mochten de kledingwinkels weer volledig open gaan.
      
    
    
      2.9
      
        [gedaagde] heeft voor de maanden maart, april en mei 2020, en de maanden januari, februari, maart en april 2021 de helft van de totale huurprijs voldaan. Van het totaalbedrag van € 33.376,00 heeft [gedaagde] € 16.688,00 betaald. 
      
    
    
      2.10
      Bij brief van 3 februari 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] onder meer aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat [eiseres] het niet eens is met de door [gedaagde] verrichte deelbetalingen.
      
    
    
      2.11
      
        
          [gedaagde] heeft een overzicht van zijn omzet (excl. btw) overgelegd. In een gedeelte van dit overzicht zijn de volgende bedragen opgenomen: 
        “(…)
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  2019
                
              
              
                
                  2020
                
              
              
                
                  2021
                
              
            
            
              
                
                  Januari
                
              
              
                
                  19.691
                
              
              
                
                  20.196
                
              
              
                
                  2.782
                
              
            
            
              
                
                  Februari
                
              
              
                
                  30.209
                
              
              
                
                  28.068
                
              
              
                
                  2.514
                
              
            
            
              
                
                  Maart
                
              
              
                
                  39.892
                
              
              
                
                  18.614
                
              
              
                
                  9.710
                
              
            
            
              
                
                  April
                
              
              
                
                  42.060
                
              
              
                
                  2.330
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Mei
                
              
              
                
                  28.133
                
              
              
                
                  9.457
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  December
                
              
              
                
                  29.463
                
              
              
                
                  10.150
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        (…)”
      
    
    
      2.12
      
        
          [gedaagde] heeft een overzicht overgelegd van de door hem ontvangen bedragen aan steunmaatregelen. In dit overzicht is onder meer het volgende vermeld: 
        “(…) 
        
          Ontvangen subsidies i.v.m. Coronaregelingen: 
        
        
          (…) 
          TOTAAL ONTVANGEN NOW		
          11.053
        
      
      
      
        
          TOGS en TVL, tegemoetkoming in vaste lasten: 
        
        
          TOGS, half maart t/m half juni 2020		4.000
        
        
          TVL 2.0 juni t/m september 2020		Geen recht, geen omzetdaling van meer dan 30%. 
        
        
          TVL 3.0 oktober t/m december 2020		1.987
        
        
          TVL 4.0 januari t/m maart 2021 		22.884	
          € 9.535 is voor vaste lasten en 
        
        
          € 13.349 is VGD-opslag 
        
        
          TOTAAL ONTVANGEN TOGS/TVL		
          28.871
        
      
      
      
        
          TOZO, tegemoetkoming van Gemeente [plaats bedrijfsruimte] voor inkomensvoorziening
        
        
          TOZO, maart t/m mei, netto ontvangen 	
          2.830
        
      
      
      
        
          Bedrijfskrediet Gemeente [plaats bedrijfsruimte] 
        
        
          Ontvangen lening van Gemeente [plaats bedrijfsruimte] 		
          10.157
        
        
          Let wel op, dit is geen subsidie, maar een lening, en moet terugbetaald worden. 
        
        
          (…)”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      3.1
      
        [eiseres] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel staande en gelegen te [adres bedrijfsruimte] ; 
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om met de zijnen en het zijne dat perceel te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en het perceel onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen en ook om dat perceel ontruimd te houden; 
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen een bedrag van € 16.688,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met april 2021 vermeerderd met de wettelijke rente, aan [eiseres] te betalen en dit tot de dag der algehele voldoening van deze achterstand en vanaf mei 2021 een bedrag van € 4.768,00 per maand voor elke maand dat de huurovereenkomst nog bestaat. 
        
      
      
    
    
      3.2
      
        
          [eiseres] legt aan haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde de artikelen 6:265 en 7:231 BW ten grondslag. [eiseres] stelt dat [gedaagde] zich op grond van de volgende vijf redenen niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ten eerste heeft [gedaagde] in het verleden vrijwel altijd, althans herhaaldelijk, de huurtermijnen onvoldoende tijdig betaald. Hierdoor heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 4.9 van de huurovereenkomst. Ten tweede heeft [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst verzuimd onderhoudswerkzaamheden aan (de buitenzijde van) het gehuurde te verrichten. Ten derde heeft [gedaagde] , in een periode van ernstige ziekte van [eiseres] , zonder toestemming grote wijzigingen aan het gehuurde aangebracht. Ten vierde heeft [eiseres] bij het handgemeen van 2 december 2020 lichamelijk letsel opgelopen. Ten vijfde heeft [gedaagde] zes maanden huur deels onbetaald gelaten. Kort en goed: [eiseres] stelt dat [gedaagde] zich niet enkel als gevolg van het niet (tijdig) betalen van de huurtermijnen niet als een goed huurder heeft gedragen, maar dat hij ook als gevolg van zijn verbale en fysieke opstelling jegens [eiseres] in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst. 
        Met betrekking tot haar geldvordering doet [eiseres] een beroep op nakoming door [gedaagde] van de huurovereenkomst. Hoewel [gedaagde] een huurkorting wenst vanwege zijn omzetderving als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen met betrekking tot de coronacrisis, maakt [eiseres] aanspraak op volledige betaling van de verschenen huurtermijnen. [eiseres] is arbeidsongeschikt en voor haar levensonderhoud en pensioenvoorziening namelijk afhankelijk van deze huurinkomsten. [eiseres] erkent in haar antwoordakte d.d. 26 mei 2021 dat deze overheidsmaatregelen kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW. [eiseres] stelt evenwel dat de mate van omzetderving onvoldoende is om te kunnen spreken van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst. [eiseres] voert hiertoe aan dat de mate van omzetderving van de kledingwinkel wordt gematigd door de inkomsten die worden genoten door exploitatie van de kapsalon. Een dempend effect gaat daarnaast uit van de overheidssteun die [gedaagde] heeft gekregen. [gedaagde] heeft vergoedingen ontvangen van de ‘Tegemoetkoming schade COVID-19’ (hierna: TOGS), de ‘Tegemoetkoming Vaste Lasten’ (hierna: TVL) en de ‘Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers’ (hierna: TOZO). Ook heeft [eiseres] aan [gedaagde] meerdere betalingsregelingen voorgesteld. Dat er sprake is van omzetderving ten aanzien van de kledingwinkel is verder aan [gedaagde] te wijten, nu hij de kledingwinkel in de periode van maart tot en met mei 2020 vrijwillig heeft gesloten, althans zeer beperkt heeft opengesteld. Ten slotte behoort een omzetderving tot het ondernemersrisico. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] zeer winstgevende jaren gekend. In deze winstgevende perioden is het bedrag aan huur evenmin verhoogd. [eiseres] stelt aldus dat [gedaagde] in magere jaren zijn financiële reserves dient aan te spreken. Volgens [eiseres] bestaat er geen aanleiding de resterende 50% van de huurtermijnen kwijt te schelden. 
      
      
    
    
      3.3
      
        [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen, althans haar deze als ongegrond en onbewezen te ontzeggen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.4
      
        [gedaagde] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad een verklaring voor recht dat de huurprijs over de maanden maart, april, mei en december 2020 alsmede over de maanden januari, februari en maart 2021 met 50% wordt verlaagd. Hij geeft aan dat hij in afwachting van de huurprijsvermindering, in de maanden waarin de financiële gevolgen van de coronacrisis het zwaarst waren, de betaling van de helft van de huur heeft opgeschort.
      
    
    
      3.5
      
        
          [gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de getroffen overheidsmaatregelen vanwege de coronacrisis kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid die van dien aard is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangt en [gedaagde] de gehele huurprijs moet betalen. [gedaagde] voert aan dat de pijn van de omzetdaling als gevolg van de coronacrisis gelijkelijk over partijen moet worden verdeeld. De omstandigheden van het geval rechtvaardigen aldus een huurprijsvermindering van 50%, althans 35,8%. Vanwege de getroffen overheidsmaatregelen is het langere tijd onmogelijk geweest voor Belgische klanten om de grens over te gaan naar Nederland. Omdat een groot deel van het klantenbestand van de kledingwinkel van Belgische afkomst is, is het aantal klanten drastisch teruggelopen. [gedaagde] is hierdoor voor de maanden maart, april en mei 2020 geconfronteerd met een forse omzetdaling van ruim 70% ten opzichte van voorgaande jaren. Volgens [gedaagde] is deze omzetdaling niet aan hem te wijten. De kledingwinkel is enkel op zondag 
        15 maart 2020 de gehele dag gesloten geweest omdat op die datum de gehele binnenstad van [plaats bedrijfsruimte] op aanraden van de middenstandsvereniging is gesloten. In tegenstelling tot andere winkels die geheel gesloten zijn geweest, heeft [gedaagde] in de weken na 15 maart 2020 zijn kledingwinkel dagelijks beperkt opengesteld van 10.00 tot 14.00/15.00 uur. Deze beperkte openstelling laat zich verklaren omdat er nauwelijks klanten zijn gekomen. De winkel ligt in het centrum van [plaats bedrijfsruimte] , waar het na de verplichte sluiting van de horecabedrijven en het wegblijven van toeristen erg stil is geworden. Te meer na het advies van de overheid om thuis te blijven en alleen voor noodzakelijke activiteiten naar buiten te gaan. Verder betwist [gedaagde] bij gebrek aan wetenschap dat [eiseres] voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de huurinkomsten. Ingeval [eiseres] arbeidsongeschikt is, ontvangt zij uitkeringen uit hoofde van haar arbeidsongeschiktheidsverzekering. Volgens [gedaagde] valt niet in te zien dat de helft van de huurprijs van € 4.768,00 voor [eiseres] onvoldoende is om in haar levensonderhoud te voorzien. Volgens [gedaagde] hebben de door hem ontvangen steunmaatregelen een dempend effect gehad op zijn mate van omzetderving. [gedaagde] heeft bedragen ontvangen vanwege de ‘Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid’ (hierna: NOW), de TOGS, TVL en TOZO. Voorts heeft [gedaagde] een bedrijfskrediet aangevraagd bij de gemeente [plaats bedrijfsruimte] . [gedaagde] voert aan dat de vergoeding van de NOW buiten beschouwing moet worden gelaten bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot omdat deze vergoeding is geoormerkt om bij te dragen aan de loonkosten. Ook dient het bedrijfskrediet bij de gemeente [plaats bedrijfsruimte] buiten beschouwing te worden gelaten omdat dit een lening betreft die moet worden terugbetaald. [gedaagde] acht het redelijk dat het deel van de TVL dat verband houdt met de huurkosten bij de omzet wordt betrokken, daar een deel van de TVL is bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en een direct dempende werking heeft op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot. 
      
      
    
    
      3.6
      
        [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , althans tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagde] in zijn vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
      
        
          In conventie en reconventie 
        
      
      
    
    
      3.7
      
        [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen in de proceskosten alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        In conventie en reconventie 
      
    
    
    
      4.1
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vordering in reconventie zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen. 
      
    
    
      4.2
      
        De kantonrechter vangt aan met een behandeling van de vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zogezegd heeft [eiseres] aan deze vordering artikel 6:265 jo. 7:231 BW ten grondslag gelegd. Artikel 
        6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De afweging of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 r.o. 3.5 en 3.8.1). Ingevolge artikel 7:231 lid 1 BW dient de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak te worden uitgesproken door de kantonrechter. 
      
      
    
    
      4.3
      
        De kantonrechter zal eerst beoordelen of er in onderhavig geval sprake is van een tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit het geval. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] de huurtermijnen in het verleden vrijwel altijd, althans herhaaldelijk te laat heeft betaald. Hoewel [gedaagde] ter zitting heeft betwist dat er aan de zijde van [gedaagde] een patroon van wanbetaling bestaat, is erkend dat in het verleden incidenteel betalingen een paar dagen later zijn verricht dan uiterlijk op de overeengekomen eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. Gelet op hetgeen door [eiseres] is gesteld en de gedeeltelijke erkenning daarvan door [gedaagde] , kan tussen partijen als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde] de huurtermijnen in ieder geval te laat heeft betaald voor de onder punt 2.4 genoemde maanden. Het feit dat de huurbetaling slechts enkele dagen later is verricht, doet aan de kwalificatie van deze betaling als tekortkoming in de nakoming van artikel 4.9 van de huurovereenkomst niet af. Immers, het is blijvend onmogelijk om de niet (tijdig) nagekomen verplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst alsnog tijdig na te komen 
        (vgl. HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 (Gjanovitch/Schwartz)). Tussen partijen moet voorts als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst, en ondanks hiertoe te zijn gesommeerd, in gebreke is gebleven met het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan (de buitenzijde van) het gehuurde, nu hij deze stelling van [eiseres] in het geheel niet heeft betwist. Voorts heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] in een periode van ernstige ziekte van [eiseres] , zonder toestemming grote wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht. Omdat [gedaagde] deze stelling evenmin heeft betwist, staat ook dit gegeven tussen partijen vast. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] zich evenmin als goed huurder heeft gedragen vanwege zijn fysieke opstelling jegens haar. Immers, [eiseres] stelt dat zij lichamelijk letsel heeft opgelopen bij het incident van 2 december 2020. Haar letsel zou bestaan uit een bebloede hand en gekneusde ribben. 
        Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij de onder punt 2.7 opgenomen medische verklaring overgelegd. Ter zitting heeft [gedaagde] deze stelling voldoende gemotiveerd betwist door aan te voeren dat uit de medische verklaring niet blijkt van lichamelijk letsel, en het incident is voorgevallen met de partner van [gedaagde] en aldus niet aan hem kan worden toegeschreven. Gezien de gemotiveerde betwisting, zal de kantonrechter deze stelling van [eiseres] als onvoldoende onderbouwd passeren. Ten slotte heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen omdat hij zes huurtermijnen deels onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter zal ook deze stelling passeren. Uit de navolgende overwegingen zal namelijk blijken dat [gedaagde] met recht en reden betaling van een gedeelte van de huurtermijnen heeft opgeschort. Samengevat bestaat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] in het niet tijdig betalen van de huurpenningen, het niet onderhouden van de buitenzijde van het gehuurde en het zonder toestemming aanbrengen van grote wijzigingen aan het gehuurde. 
      
      
    
    
      4.4
      De kantonrechter zal beoordelen of de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen. Zogezegd geschiedt deze afweging aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder een belangenafweging van partijen. [eiseres] heeft – samengevat weergegeven – gesteld dat zij belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat op grond van meerdere redenen geen sprake is van goed huurderschap door [gedaagde] . [eiseres] heeft (ter zitting) gesteld dat zij genoeg heeft van de verbale en fysieke opstelling van [gedaagde] jegens [eiseres] en dat hij haar zowel emotionele en lichamelijke schade heeft toegebracht. Naar de kantonrechter begrijpt, heeft [gedaagde] belang bij behoud van het gehuurde omdat hij zijn kledingwinkel al ruim dertien jaar vanuit het gehuurde exploiteert. [gedaagde] heeft aan dit adres aldus naamsbekendheid en een vast klantenbestand opgebouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de tekortkomingen van [gedaagde] , gezien hun geringe betekenis, niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. In 12 jaar tijd hebben de huurbetalingen zoals weergegeven onder punt 2.4 slechts drie maal enkele dagen te laat plaatsgevonden. Ook het feit dat [gedaagde] op 3 oktober 2019 door [eiseres] is aangesproken op het reinigen van gaten en afvoerpijpen op het plat dak, is een tekortkoming van geringe betekenis. Het vormde voor [eiseres] geen aanleiding om daaraan op dat moment consequenties te verbinden. Dit geldt ook voor de onweersproken gestelde wijzigingen die [gedaagde] in het gehuurde heeft aangebracht. [eiseres] heeft niet nader onderbouwd wat deze wijzigingen inhielden waardoor niet is in te zien dat [eiseres] hierdoor in haar belangen is geschaad. De conclusie uit het voorgaande is dat het belang van [gedaagde] bij continuering van de exploitatie van de kledingwinkel in het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aldus afwijzen.
      
    
    
      4.5
      Tussen partijen is niet in geschil dat de getroffen overheidsmaatregelen ter voorkoming van verspreiding van het coronavirus, kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen twisten evenwel over de vraag of deze onvoorziene omstandigheid van zodanige aard is, dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De kantonrechter overweegt dat voor de beantwoording van deze vraag van doorslaggevend belang is of er sprake is (geweest) van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is, hangt af van de vraag of [gedaagde] door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie uitgesloten was, of door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt. Daardoor zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt (vgl. Rb Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, r.o. 10). De kantonrechter is van oordeel dat in onderhavig geval sprake is geweest van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de door [eiseres] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst. Hiertoe overweegt de kantonrechter het volgende. Tussen partijen kan als vaststaand worden aangenomen dat een groot deel van het klantenbestand van [gedaagde] van Belgische afkomst is. In dit verband heeft [eiseres] de stelling van [gedaagde] in het geheel niet betwist dat de toestroom van Belgisch winkelpubliek vanwege de getroffen overheidsmaatregelen in bepaalde perioden is uitgebleven. Tussen partijen staat eveneens vast dat de kledingwinkel van 15 december 2020 tot 3 maart 2021 van overheidswege verplicht is gesloten. Volgens de kantonrechter is ten slotte van bijzonder belang dat [eiseres] niet heeft betwist dat de onder punt 2.11 opgenomen omzetderving, direct verband houdt met de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een fundamentele evenwichtsverstoring waardoor [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De kantonrechter zal de gevolgen van de huurovereenkomst aldus met terugwerkende kracht wijzigen ex artikel 6:258 lid 1 BW.
      
    
    
      4.6
      Als uitgangspunt bij een wijziging van de huurovereenkomst in verband met onvoorziene omstandigheden heeft te gelden dat het financiële nadeel gelijkelijk over partijen wordt verdeeld (50/50), daar geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheden. Op deze plaats zal de kantonrechter beoordelen of in onderhavige casus aanleiding bestaat van deze verdeling af te wijken. In dit verband is van belang dat [eiseres] zonder nadere onderbouwing heeft gesteld dat de door [gedaagde] overgelegde kwartaalcijfers onvolledig zijn, daar [gedaagde] ook inkomsten geniet uit de exploitatie van de kapsalon die in het gehuurde is gesitueerd. Omdat [gedaagde] ter zitting heeft betwist dat de kapsalon thans door hem wordt geëxploiteerd, daar deze slechts wordt gebruikt voor het verlenen van vriendendiensten, zal de kantonrechter het standpunt van [eiseres] als onvoldoende onderbouwd passeren. Daarnaast heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] debet is aan de mate van omzetderving omdat hij, in tegenstelling tot andere detailhandelaren in de winkelstraat van [plaats bedrijfsruimte] , zijn kledingwinkel heeft gesloten, althans beperkt heeft opengesteld. Ter onderbouwing van het standpunt dat de (kleding)winkels in Nederland waren geopend, heeft [eiseres] een foto overgelegd waarop geopende winkels waarneembaar zijn die buiten kledingrekken hebben uitgestald. Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde] zijn winkel heeft gesloten, heeft [eiseres] een foto overgelegd van het door [gedaagde] op de voordeur van zijn kledingwinkel aangebrachte formulier waarop – verkort weergegeven – staat geschreven dat de winkel is gesloten en klanten naar aanleiding van het sturen van een bericht, welkom zijn in de winkel. Ter zitting heeft [gedaagde] betwist dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat andere kledingwinkels in [plaats bedrijfsruimte] wel waren geopend, nu niet blijkt op welke datum deze foto’s zijn gemaakt. [gedaagde] heeft voorts betwist dat hij de kledingwinkel, afgezien van 15 maart 2020, volledig heeft gesloten. [gedaagde] heeft erkend dat hij zijn winkel beperkt heeft opengesteld. Hiertoe heeft hij aangevoerd dat hij enkel met de naastgelegen winkel was geopend, en dat het, gezien de afwezigheid van klanten, niet rendabel was de winkel een gehele dag open te houden. Gelet op deze betwisting, passeert de kantonrechter het standpunt van [eiseres] . Ten slotte heeft [eiseres] aangevoerd dat de omzetderving als gevolg van de overheidsmaatregelen, kwalificeert als ondernemersrisico. In dit verband overweegt de kantonrechter dat in de literatuur terughoudend wordt omgegaan met de kwalificatie van de coronacrisis als ondernemersrisico. De argumentatie bestaat hierin dat de coronacrisis zijn oorsprong heeft in grote gezondheidsproblemen, die buiten iedere vorm van menselijk economisch handelen zijn opgetreden, en vervolgens ongekende overheidsmaatregelen zijn uitgevaardigd die ongekend grote financiële en bedrijfseconomische consequenties hebben gehad over de volle breedte van de mondiale maatschappij (vgl. H. Schelhaas & J. Spanjaard, ‘Contract en coronacrisis’, NJB 2020/881, par. 5.2.3). Omdat de kantonrechter ook dit standpunt van [eiseres] – dat de omzetderving kwalificeert als ondernemersrisico – passeert, bestaat in onderhavig geval naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van het uitgangpunt van de gelijkelijke verdeling van het financieel nadeel over partijen.
      
    
    
      4.7
      Ter beoordeling ligt thans voor op welke wijze de gevolgen van de huurovereenkomst dienen te worden gewijzigd. Bij het vaststellen van de gewijzigde huurprijs vormen de omzetcijfers het uitgangspunt. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de vergoeding uit hoofde van de NOW bij de bepaling van de omzet buiten beschouwing moet worden gelaten, daar deze vergoeding bijdraagt aan de loonkosten en aldus niet relevant is bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de TVL dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dit gedeelte van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot (vgl. Rb Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937, r.o. 14). Omdat de ontvangen vergoeding uit hoofde van de TOGS niet enkel ziet op vergoeding van huurlasten maar ook op andere vaste lasten, en zij naar omvang zeer beperkt is, laat de kantonrechter deze vergoeding – in lijn met de opvatting in de literatuur – buiten beschouwing. Omdat de ontvangen vergoeding uit hoofde van de TOZO evenmin rechtstreeks verband houdt met de huurlasten maar bijvoorbeeld ook strekt ter voorziening in het levensonderhoud van de zelfstandig ondernemer, laat de kantonrechter deze vergoeding eveneens buiten beschouwing. Het voorgaande brengt met zich dat bij de vaststelling van de omvang van de omzetderving de kantonrechter alleen de vergoeding van de TVL in de berekening meeneemt.
      
    
    
      4.8
      De kantonrechter hanteert de ‘Amsterdamse methode’ waarbij de TVL-vergoeding in de berekening wordt meegenomen door deze bij de omzet te betrekken (vgl. Rb Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937). De Amsterdamse methode gaat ervan uit dat aanspraak bestaat op (enige) huurkorting wegens corona bij een omzetdaling van minimaal 30%. Als de TVL bij de omzet wordt gerekend en deze 100% van de huurkosten dekt, moet er dus sprake zijn van een verschil van tenminste 30% tussen aan de ene kant de omzet vóór corona en aan de andere kant de omzet tijdens corona plus de huurkosten. De kantonrechter neemt de onder punt 2.11 weergegeven omzetcijfers tot uitgangspunt. De kantonrechter zet allereerst de totale omzet van de maanden maart, april en mei 2019 af tegen de totaalomzet van deze maanden in 2020. Dit zijn respectievelijk bedragen van € 110.085,00 en € 30.401,00. Het betreft een omzetderving over drie maanden van € 79.684,00, ook wel 72,38%. Omdat in deze maanden geen aanspraak heeft bestaan op een TVL-vergoeding, zal dit financiële nadeel gelijkelijk over partijen worden verdeeld: een huurkorting van 36,19%. Het betreft een huurkorting van € 5.176,62 over drie maanden en € 1.725,54 per maand. De kantonrechter zal de huurprijs voor de maanden maart, april en mei 2020 met terugwerkende kracht wijzigen in € 3.042,46 per maand. Dit houdt in dat [gedaagde] over deze maanden nog een bedrag aan [eiseres] is verschuldigd van (€ 3.042,46 - € 2.384,00 =) € 658,46 per maand, een totaalbedrag over deze drie maanden van € 1.975,38. In verband met de gevorderde huurkorting voor de maand december 2020, zet de kantonrechter de behaalde omzet over de maand december 2019 af tegen de omzet van december 2020. Het betreft respectievelijk bedragen van € 29.463,00 en € 10.150,00. Blijkens het onder punt 2.12 opgenomen overzicht, heeft [gedaagde] voor de maanden oktober tot en met december 2020 een bedrag van € 1.987,00 aan TVL-vergoeding ontvangen. Omdat de kantonrechter deze vergoeding betrekt in de omzet van de maand december 2020, is het totaalbedrag aan omzet (incl. TVL) over deze maand € 12.137,00. Het betreft een omzetderving van € 17.326,00, ook wel 58,81%. Over deze maand is aldus een huurkorting gerechtvaardigd van 29,41%, hetgeen gelijkstaat aan een bedrag van € 1.402,27. De kantonrechter zal de huurprijs voor de maand december 2020 met terugwerkende kracht wijzigen in € 3.365,73. Omdat [gedaagde] voor deze maand de volledige huur van € 4.768,00 heeft voldaan, heeft hij recht op restitutie van een bedrag van € 1.402,27. Vervolgens zet de kantonrechter de totale omzet van de maanden januari, februari en maart 2019 af tegen de totaalomzet van deze maanden in 2021. Dit zijn respectievelijk bedragen van € 89.792,00 en € 15.006,00. Uit het door [gedaagde] overgelegde overzicht volgt dat hij voor de maanden januari tot en met maart 2021 een TVL-vergoeding van € 9.535,00 heeft gekregen voor de vaste lasten. De totale omzet, inclusief TVL-vergoeding, over de maanden januari tot en met maart 2021 bedraagt € 24.541,00. Er is sprake van een omzetderving van € 65.251,00, ook wel 72,67%. Daarmee is de drempel van 30% aan omzetdaling behaald. Omdat dit nadeel over de partijen gelijkelijk wordt verdeeld, is sprake van een huurkorting van 36,33%. Het betreft een huurkorting van € 5.196,64 over drie maanden en € 1.732,21 per maand. De kantonrechter zal de huurprijs voor de maanden januari, februari en maart 2021 met terugwerkende kracht wijzigen in € 3.035,79 per maand. Dit houdt in dat [gedaagde] over deze maanden nog een bedrag aan [eiseres] is verschuldigd van (€ 3.035,79 - € 2.384,00 = ) € 651,79 per maand, een totaalbedrag over deze drie maanden van € 1.955,37. De kantonrechter zal voorts het gevorderde bedrag van € 2.384,00 aan huur voor de maand april 2021 als onweersproken toewijzen. Het totale bedrag dat [gedaagde] nog aan [eiseres] dient te betalen is (€ 6.314,75 - € 1.402,27 =) € 4.912,48. 
      
    
    
      4.9
      De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente over de bedragen aan achterstallige huurpenningen zal als onweersproken worden toegewezen en wel redelijkerwijs vanaf heden.
      
    
    
      4.10
      In de omstandigheid dat partijen ieder voor een deel in het ongelijk worden gesteld wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten (waartoe ook de nakosten behoren) draagt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie: 
      
    
    
    
      5.1
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 4.912,48 aan achterstallige huurpenningen tot en met april 2021, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening en vanaf mei 2021 tot een bedrag van € 4.768,00 voor iedere maand dat de huurovereenkomst nog bestaat; 
      
      
        
          In reconventie: 
        
      
      
    
    
      5.2
      verklaart voor recht dat de huurprijs over de maanden maart, april en mei 2020 met 36,19% wordt verlaagd, alsmede over de maand december 2020 met 29,41% wordt verlaagd, alsmede over de maanden januari, februari en maart 2021 met 36,33% wordt verlaagd; 
      
      
        
          In conventie en reconventie: 
        
      
      
    
    
      5.3
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
      
    
    
      5.4
      verklaart de in dit vonnis uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      5.5
      wijst af het meer of anders gevorderde.  
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.H.J.M. Thielen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2021. 
        
          EAdV