ECLI:NL:OGHNAA:2009:BH9793, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, 24-03-2009, AR 1073 en 2396/06,  H-288/08
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba — Uitspraak 
Datum: 2009-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Volgens appellant is er jegens hem onrechtmatig gehandeld doordat LVMH de onderhandelingen heeft afgebroken op een moment dat bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen bestond dat tussen hen een (onder)huurovereenkomst tot stand zou komen. Appellant heeft echter in schriftelijke voorovereenkomst zijn beoogde toekomstige huurder de vrijheid gegeven op elk moment de onderhandelingen te staken. Appellant heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat gebruikmaken van deze vrijheid onaanvaardbaar was. Ook is er geen onrechtmatig handelen van de hotelgroep die een goedkopere huurprijs gaf.  De boete die appellant zou moeten betalen wegens verbreken huuroverkomst aan de hotelgroep, die nu de verhuurder is geworden aan de LVMH wordt gematigd tot nihil wegens de omstandigheden van het geval.

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      van de 
      NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
    
    
    VONNIS
    
    in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap GANDELMAN REAL ESTATE COMPANY N.V.,
      verder: GRE, voorheen eiseres in zaak AR 1073/06 en gedaagde in zaak 2396/06, en
      de naamloze vennootschap GANDELMAN JEWELERS (ARUBA) N.V., 
      verder: GJ, voorheen eiseres in zaak 1073/06; 
      thans beiden appellanten, verder gezamenlijk: Gandelman,
      beiden met gekozen woonplaatsen in Aruba ten kantore van hun gemachtigden,
      gemachtigden: de advocaten mrs. J.P. Sjiem Fat en R.J.T.M. Ooomen,
    
    
    tegen
    
    
      de vennootschap naar vreemd recht LVMH FASHION GROUP AMERICAS INC.,
      gevestigd te New York, Verenigde Staten van Amerika, verder: LVMH, en
      de naamloze vennootschap LOUIS VUITTON (ARUBA) N.V.,
      gevestigd in Aruba, verder: LVA,
      voorheen beiden gedaagden in zaak AR 1073/06, verder gezamenlijk: Louis Vuitton,
      gemachtigde: de advocaat mr. J.M. de Cuba, en
      de naamloze vennootschap BOULEVARD HOTEL N.V.,
      gevestigd in Aruba, verder: BH,
      voorheen gedaagde in zaak AR 1073/06 en eiseres in zaak 2396/06,
      gemachtigde: de advocaat mr. P.R.C. Brown,
      thans allen geïntimeerden.
    
    
    
    1. Verloop van de procedure 
    
    
      1.1  Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (verder: het GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis van 
      26 september 2007 in de gevoegde zaken AR 1073/06 en 2396/06 (verder: het vonnis). De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
    
    
    1.2  Gandelman is in hoger beroep gekomen van het vonnis door indiening van een akte van hoger beroep ter griffie van het GEA op 31 oktober 2007. Hij heeft bij op 6 december 2007 ingediende memorie van grieven acht grieven aangevoerd en toegelicht, en gevorderd dat het Hof het vonnis zal vernietigen, zijn (primaire of subsidiaire) vordering alsnog zal toewijzen en de vordering van BH alsnog zal afwijzen met haar veroordeling om aan Gandelman terug te betalen hetgeen hij op grond van het vonnis aan BH heeft betaald, en BH te bevelen bescheiden uit haar administratie over te leggen ten bewijze van haar schade, een en ander met veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten van beide instanties. 
    
    BH resp. Louis Vuitton hebben memories van antwoord ingediend waarin zij de grieven hebben bestreden en hebben geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis met veroordeling van appellanten in de proceskosten. Op de daartoe bepaalde datum hebben Gandelman, BH en Luis Vuitton elk pleitnota’s overgelegd. 
    
    1.3  De uitspraak van het vonnis in hoger beroep is nader bepaald op heden.
    
    
    2. Ontvankelijkheid
    
    Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat appellanten daarin kunnen worden ontvangen.
    
    
    3. Grieven
    
    3.1  Grief 7 klaagt over de afwijzing van de subsidiaire vordering van Gandelman (tot vergoeding van de door hem als gevolg van onrechtmatig handelen van BH en Louis Vuitton geleden schade) en zal voorafgaand aan de overige grieven worden besproken omdat de feiten waarop de grief is gebaseerd zijn voorafgegaan aan de feiten waarop de overige grieven zijn gebaseerd.
    
    3.2  De grieven 1, 2 en 3 beogen aan het oordeel van het Hof te onderwerpen de vraag of tussen (alle) partijen een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen die voor (elk van) geïntimeerden de verplichting meebrengt aan Gandelman US$ 300.000 te voldoen, en lenen zich voor gezamenlijke bespreking. 
    
    3.3  De grieven 4, 5 en 6 beogen aan het oordeel van het Hof te onderwerpen de vraag of BH is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst en of uit dien hoofde (elk van) GRE en GJ de overeenkomst mochten ontbinden, aanspraak hebben op schadevergoeding en uit hun huurbetalingsverplichting zijn ontslagen. Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
    
    3.3  Grief 8 klaagt over de verwerping van het subsidiaire verweer van GRE tegen de vorderingen van BH (tot betaling van huur en contractuele boete) en zal afzonderlijk worden besproken.
    
    
    4. Beoordeling
    
    4.1  Geen grief is gericht tegen de vaststelling van de feiten door het GEA en het Hof heeft geen ambtshalve bedenkingen bij deze vaststelling, zodat het van dezelfde feiten zal uitgaan. Het voorgaande lijdt uitzondering voor grief 1, die erover klaagt dat het GEA ten onrechte niet bij de vaststaande feiten heeft vermeld dat het schikkingsvoorstel van BH door Gandelman gaaf en onvoorwaardelijk is aanvaard. De grief faalt. De rechter dient slechts rechtsfeiten als vaststaand te beschouwen die door de ene partij zijn gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende betwist (art. 128 lid 1 Rv), en aan dit criterium is met betrekking tot de aanvaarding door Gandelman van het voorstel van BH in het bericht van zijn gemachtigde van 3 mei 2006 (productie 10 bij akte wijziging van eis) niet voldaan, gelet op de betwisting in de conclusie van dupliek van BH in zaak 1073/06 onder 10.
    
    4.2.1  Het onrechtmatig handelen van Louis Vuitton jegens hem heeft er volgens Gandelman uit bestaan dat Louis Vuitton de onderhandelingen over het aangaan van een (onder)huurovereenkomst heeft afgebroken op een moment dat bij Gandelman het gerechtvaardigd vertrouwen bestond dat tussen hen een huurovereenkomst tot stand zou komen. Vooropgesteld moet in dit verband worden “dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedinsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij” (HR 12 augustus 2005, LJN: AT7337). De subsidiaire vordering van Gandelman en diens grief  7 stuiten reeds af op het feit dat niet voldaan is aan het eerste vereiste voor het ontstaan van de verplichting van de partij die de onderhandelingen heeft afgebroken (Louis Vuitton) om aan de andere partij (Gandelman) diens schade te vergoeden: dat die laatstgenoemde partij het gerechtvaardigde vertrouwen had dat de overeenkomst tot stand zou komen, of dat het afbreken van de onderhandelingen in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar was. Gandelman en Louis Vuitton hebben een lease proposal ondertekend, bevattende enkele voorbehouden voor de totstandkoming van een verbintenisscheppende overeenkomst, waaronder een zogenoemde subject to contract- bepaling luidende “Neither of the parties is or will be bound unless and until a formal lease document is approved and signed by each of the parties. Until execution of the formal lease, each party is free to terminate negotiations at any time without stating the reason therefore” (Bijlage A bij inleidend verzoekschrift in zaak 1073/06). Een verhuurder die, zoals Gandelman heeft gedaan, in een schriftelijke voorovereenkomst zijn beoogde toekomstige huurder de vrijheid laat de onderhandelingen op elk moment en zonder opgave van reden te staken kan er, naar objectieve maatstaven, redelijkerwijs niet op vertrouwen dat de huurder van die vrijheid geen gebruik zal maken en dat een overeenkomst tot stand zal komen. Bijzondere omstandigheden die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat gebruikmaking door Louis Vuitton van zijn vrijheid om de onderhandelingen af te breken onaanvaardbaar was, heeft Gandelman niet met voldoende duidelijkheid aangevoerd. Van belang is in dit verband dat partijen het over de essentialia van een te sluiten overeenkomst reeds eens waren toe zij de lease proposal ondertekenden. De omstandigheid dat partijen overeenstemming over die essentialia hadden bereikt, kan daarom geen grond vormen voor het oordeel dat het beroep van Louis Vuitton op de in de lease proposal opgenomen freedom to terminate onaanvaardbaar zou zijn. De omstandigheden dat het zojuist geciteerde beding in de lease proposal is opgenomen en dat Louis Vuitton - met wiens gerechtvaardigde belangen mede rekening dient te worden gehouden - als gesteld en door Gandelman niet betwist tot de ontdekking kwam dat zij aan Gandelman een hogere huurprijs verschuldigd zou zijn dan wanneer zij rechtstreeks met BH zou contracteren, dragen bij aan het oordeel dat het afbreken van de onderhandelingen Louis Vuitton vrijstond. Grief 7 faalt jegens Louis Vuitton.
    
    4.2.2  Het onrechtmatig handelen van BH jegens hem heeft er volgens Gandelman uit bestaan dat BH het hiervoor beschreven onrechtmatig handelen van Louis Vuitton heeft uitgelokt, en daarmee “verraad” heeft gepleegd, zoals Gandelman het uitdrukt. Omdat, gelijk zojuist overwogen, het afbreken van de onderhandelingen door Louis Vuitton niet als onrechtmatig jegens Gandelman wordt gekwalificeerd, ontbreekt een grondslag voor aansprakelijkheid van BH. Grief 7 faalt ook in dit opzicht.
    
    4.3  Bij het antwoord op de vraag of en tussen welke partijen een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen staat voorop dat, zoals Gandelman in zijn memorie van grieven (p.10) erkent, Louis Vuitton BH niet heeft gemachtigd namens hem een vaststellingsovereenkomst aan te gaan, noch bij Gandelman het vertrouwen heeft gewekt dat zodanige volmacht bestond. 
    
    4.3.1  Voor het antwoord op de vraag of Louis Vuitton aan enige tussen de gemachtigden van BH en Gandelman namens die partijen gesloten overeenkomst gebonden is, is derhalve bepalend of Louis Vuitton als derde met gebondenheid aan zodanige overeenkomst heeft ingestemd. Uit geen der door Gandelman aan zijn vordering in dit opzicht jegens Louis Vuitton ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden kan een dergelijke gebondenheid worden afgeleid. 
    
    
      4.3.2  Voor het antwoord op de vraag of BH is gebonden aan een tussen haar gemachtigde en die van Gandelman namens deze partijen gesloten overeenkomst, is uiteraard in de eerste plaats bepalend of een overeenkomst geacht moet worden tot stand te zijn gekomen. Dat is het geval wanneer van de ene partij een voldoende bepaald aanbod uitgaat dat door de andere, ten minste wat betreft de essentialia van de te sluiten overeenkomst, wordt aanvaard (art. 6:217 lid 1 BW). De gemachtigde van BH heeft in zijn als aanbod (“proposal”) in de zojuist bedoelde zin op te vatten e-mailbericht van 3 mei 2006 onder andere als voorwaarde voor een te sluiten overeenkomst gesteld “d. comprehensive release document between all parties”. 
      Deze voorwaarde is niet vervuld omdat Louis Vuitton geen (deel van een) betalingsverplichting jegens Gandelman op zich wilde nemen, waartoe zij - zoals voortvloeit uit hetgeen hiervoor onder 4.2.1 is overwogen - ook niet gehouden was. Aldus kon de aanvaarding door Gandelman van het aanbod van BH niet tot een overeenkomst leiden. Over, bezien vanuit BH, ten minste een van de essentialia daarvan (wie van BH en Louis Vuitton zal tot betaling van welk gedeelte van US$ 300.000 jegens Gandelman gehouden zijn?) bestond kennelijk geen overeenstemming. De grieven 1, 2 en 3 falen.
    
    
    4.4  Geen grieven zijn gericht tegen het oordeel van het GEA (rov. 4.4) dat de huurovereenkomst gold tussen BH als verhuurder en GRE als huurder. Het Hof komt tot hetzelfde oordeel. Het Hof gaat er dus met het GEA (rov. 4.5) van uit dat de huurovereenkomst tussen BH en GRE tot stand is gekomen. Zowel de (onvoorwaardelijke) buitengerechtelijke ontbinding door Gandelman als de vordering van BH zijn daar immers op gebaseerd. Nagegaan dient dan te worden of van een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit die huurovereenkomst door BH sprake was. Als zodanig kan niet gelden de zinsnede in het e-mailbericht van BH van 6 februari 2006 “(…) since we do not have a signed contract and are proceeding purely on good faith promises”. Deze mededeling was, zowel wanneer werd gedoeld op een schriftelijk contract tussen BH en GRE als wanneer (meer waarschijnlijk omdat de e-mail is gericht aan Louis Vuitton en spreekt van “we”) werd gedoeld op een schriftelijk contract tussen BH en LVA, feitelijk juist. Geen rechtsregel verplicht een verhuurder zich van het doen van dergelijke mededelingen aan een beoogd (onder)huurder te onthouden. Voor de stelling van Gandelman dat BH met deze mededeling aan Louis Vuitton doelbewust heeft uitgelokt dat deze de onderhandelingen met Gandelman over een onderhuurovereenkomst zou afbreken, bieden de gedingstukken (de conclusies, memories en producties voor zover voldoende duidelijk naar delen daarvan is verwezen) bij objectieve lezing onvoldoende steun. Als tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen door BH kan evenmin gelden het feit dat zij zich heeft beroepen op een volgens haar bestaande verplichting van GRE als huurder om te zorgen dat Luis Vuitton een deel van het gehuurde zou gaan gebruiken althans daarin als merk zou worden verkocht, en het feit dat dit - naar zich liet aanzien - niet gebeurde aan te merken als toerekenbare tekortkoming in de nakoming door GRE van haar verplichtingen. Geen rechtsregel verbiedt een verhuurder een a prima vista niet evident onjuist standpunt in te nemen en daaraan gevolgen voor de voortzetting van de overeenkomst te verbinden. De grieven 4, 5 en 6 falen.
    
    4.5.1  Overeenkomsten moeten, behoudens uitzonderingssituaties zoals die van overmacht, waarvan hier niet is gebleken, worden nagekomen. Met zijn verweer tegen de vordering van BH tot betaling van huur, welke blijkens de conclusie van repliek tevens wijziging van eis in zaak 2396/06 enkel strekt tot nakoming, ziet GRE eraan voorbij dat bij een vordering tot nakoming, anders dan bij één tot schadevergoeding, de uit art. 6:101 lid 1 BW voortvloeiende schadebeperkingsplicht niet van toepassing is (HR 19 november 1999, NJ 2000, 117). Voor bewijslevering over de (snelheid van) wederverhuur door BH bestaat daarom geen grond. Bewijs van de impliciete stelling dat BH het gehuurde eerder dan zij stelt aan een derde (Louis Vuitton) heeft verhuurd en dus minder schade heeft geleden dan zij vordert, heeft GRE niet althans onvoldoende specifiek aangeboden. Grief 8 faalt in dit opzicht.
    
    4.5.2  Het criterium voor matiging van een bedongen boete is, naar het GEA terecht want in overeenstemming met art. 6:94 BW heeft geoordeeld, dat de billijkheid deze klaarblijkelijk eist. Het enkele uiteenlopen van de werkelijke schade en de boete vormt geen grond voor matiging; een wanverhouding tussen beide kan daartoe wel grond vormen, evenals andere omstandigheden van het geval, zoals die waaronder de tekortkoming in de nakoming die grond tot aanspraak op de boete heeft gevormd, werd begaan. Vast staat dat het kort nadat de huurovereenkomst tussen GRE en BH was gesloten al tot een breuk tussen deze partijen is gekomen en dat (memorie van antwoord van BH onder 26), als de overeenkomst zou zijn voortgezet, een zeven maanden durende verbouwing van het gehuurde zou hebben plaatsgevonden, gedurende welke periode geen huur verschuldigd zou zijn geweest en het gehuurde leeg zou hebben gestaan. GRE zou pas huur verschuldigd worden vanaf 1 augustus 2006. Vast staat dat - kort na de breuk tussen partijen - op 14 juli 2006 een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen BH en Luis Vuitton, een partij voor wier komst naar Aruba GRE zich heeft ingespannen, met wie GRE op een haar na een huurovereenkomst had gesloten - wat buiten toedoen van Gandelman op het laatste moment niet doorging omdat Louis Vuitton een huurovereenkomst direct met BH verkoos boven onderhuur van GRE - en die BH slechts hoefde “over te nemen”. Vast staat voorts dat Louis Vuitton vanaf 15 november 2006 huur is gaan betalen en dat ook deze huurder (kennelijk tussen 14 juli en 15 november 2006) een verbouwing in het gehuurde heeft doen uitvoeren gedurende welke het leeg heeft gestaan. Het Hof vindt in deze omstandigheden grond om de boete te matigen tot nihil. Grief 8 slaagt in dit opzicht. 
    
    4.5.3  GRE heeft voldoende belang bij een veroordeling van BH tot terugbetaling aan haar van hetgeen (Afl. 107.000,-) zij onverschuldigd heeft betaald. De wettelijke rente hierover wordt, als gevorderd en in zoverre niet betwist, toegewezen vanaf 11 oktober 2007, mede gelet op het feit dat in het algemeen de verbintenis uit onverschuldigde betaling voor de ontvangende partij ontstaat op het moment waarop de betaling door de gevende partij is verricht.
    
    4.6  Voor een bevel aan BH ex art. 141 Rv tot overlegging van onder haar rustende boeken, bescheiden of andere gegevensdragers zoals Gandelman in verband met zijn verweer tegen de vordering ter zake van huur en contractuele boete heeft verzocht, bestaat gelet op de voorgaande overwegingen geen reden.
    
    4.7  Het vonnis wordt bevestigd behoudens voor zover GRE daarin is veroordeeld de contractuele boete te betalen. Gandelman wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van BH en Louis Vuitton in hoger beroep.
    
    
    Beslissing
    
    Het Hof: 
    
    bevestigt het vonnis waarvan beroep behoudens voor zover GRE daarin, in de procedure met nummer 2396/06, is veroordeeld aan BH het bedrag van Afl. 107.000,- te betalen als contractuele boete over de periode vanaf 1 augustus 2006 tot 1 december 2006 en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    matigt de contractuele boete tot nihil en wijst de vordering van BH in zoverre af;
    
    veroordeelt BH om aan GRE terug te betalen het bedrag van Afl. 107.000,- dat deze ter zake van boete heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2007 tot de dag der voldoening;
    
    veroordeelt Gandelman in de proceskosten van Louis Vuitton en BH, tot de uitspraak van dit vonnis aan salaris voor elk van beider gemachtigden begroot op Afl. 12.400,- en aan verschotten op Afl. 220,- voor BH en Afl. 209 voor Louis Vuitton;
    
    
    
    verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mrs. J.R. Sijmonsma, E.P. van Unen en H.L. Wattel, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba op 24 maart 2009.