ECLI:NL:RBMNE:2021:2843, Rechtbank Midden-Nederland, 16-06-2021, 8335743 UC EXPL  20-1226
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-06-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Bepalen redelijke aanvangshuurprijs. Bijzondere omstandigheden aanwezig om de afgegeven energie-index mee te nemen ondanks dat deze van na de peildatum is.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 8335743 UC EXPL  20-1226 TD/1475
    
    
    
      
        Vonnis van 16 juni 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen: [eiser] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. P.H. van der Vleuten,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , en
    
      2. [gedaagde sub 2] ,
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      verder gezamenlijk ook te noemen in mannelijk enkelvoud: [gedaagde sub 1] c.s.,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigden: mr. J.J. Strijder en mr. A. El Hri.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
         de dagvaarding van 1 februari 2020;
         de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, ingekomen op 19 mei 2020;
         de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, ingekomen op 7 augustus 2020;
         de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, ingekomen op 7 september 2020;
         de conclusie van dupliek in reconventie, ingekomen op 7 oktober 2020;
         de akte na conclusie van dupliek in reconventie van [gedaagde sub 1] c.s., ingekomen op 4 november 2020.
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 4 mei 2021. Namens [eiser] zijn verschenen de heer [eiser] , vergezeld door mevrouw [A] (dossierbehandelaar/vastgoedbeheerder), bijgestaan door zijn advocaat mr. P.H. van der Vleuten. Namens [gedaagde sub 1] c.s. zijn verschenen de heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] , bijgestaan door hun gemachtigden mrs. J.J. Strijder en A. El Hri. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen is aantekening gehouden.
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 september 2018 heeft [gedaagde sub 1] c.s. van [eiser] de woning aan de [adres] in [woonplaats] gehuurd (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 850,00 per maand. Per 1 september 2019 bedroeg de huurprijs € 870,40 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Op 28 november 2018 heeft [gedaagde sub 1] c.s. een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de huurcommissie in Den Haag.
      
    
    
      2.3.
      Op verzoek van de huurcommissie is het gehuurde gewaardeerd op grond van punten. De rapporteur heeft het aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel (hierna WWS) vastgesteld op 112.
      
    
    
      2.4.
      Op 3 oktober 2019 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan, verzonden op 20 december 2019. In de uitspraak is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        
          “(…)
        
        
          III Beoordeling
        
        
          All-in prijs
        
        
          De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. De gemachtigde van de huurder is van mening dat partijen bij het begin van de huurovereenkomst een all-in prijs zijn overeengekomen van € 850,00 per maand. De Huurcommissie overweegt hierover het volgende.
        
        
          Bij een all-in prijs zijn de kale huur en de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. In artikel 4 van de huurovereenkomst staat expliciet aangegeven dat de huurprijs inclusief gas, water en elektra is. Echter is gebleken dat de huurder zelf een vergoeding voor het verbruik van gas, water en elektra aan de leverancier betaald.
        
        
          Verder is in bijlage 1 van de huurovereenkomst een specificatie van de overige servicekosten opgenomen. De Huurcommissie begrijpt dat er verwarring kan ontstaan door de wijze waarop de (overige) servicekosten zijn opgenomen in de huurovereenkomst, maar zij is van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een all-in prijs.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Conclusie puntenaantal
        
        
          Gelet op het voorgaande stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2018 vast op 112 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 551.45 per maand (exclusief bijkomende kosten). De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd.
        
      
      
      
        
          Gebreken
        
        
          De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.
        
        
          Volgens het rapport van onderzoek waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte. De Huurcommissie is echter van oordeel dat deze gebreken niet zodanig ernstig zijn dat daarvoor een tijdelijke huurverlaging dient te worden toegepast. Wel merkt de Huurcommissie op dat zij erop vertrouwt dat er alsnog een afspraak wordt gemaakt om de plekken op het plafond te laten
        
        
          schilderen. Ook de Huurcommissie de huurders erop dat zij gehouden zijn om daaraan volledige medewerking te verlenen.
        
      
      
      
        
          IV Beslissing
        
        
          • Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 112 punten.
        
        
          • De met ingang van 1 september 2018 overeengekomen huurprijs van € 850,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
        
        
          • Een huurprijs van € 551,45 per maand met ingang van 1 september 2018 is redelijk.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft de huurovereenkomst per 1 juli 2020 opgezegd en het gehuurde ontruimd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert voor recht te verklaren dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 september 2018 € 850,00 per maand bedraagt en dat dit een redelijke huurprijs is. Verder vordert [eiser] om [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. vordert voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs van het gehuurde van € 850,00 per maand onredelijk is en dat met ingang van 1 september 2018 de huurprijs € 551,45 per maand bedraagt. Verder vordert [gedaagde sub 1] c.s. [eiser] te veroordelen tot betaling van de teveel betaalde huur, zijnde € 6.772,10, te  vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot vordert [gedaagde sub 1] c.s. [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat hij vanaf 1 september 2018 te veel huur heeft betaald, te weten € 298,55 per maand te veel in de periode 1 september 2018 tot 1 september 2019 en € 319,25 per maand te veel in de periode 1 september 2019 tot 1 juli 2020. 
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      
        substantiëringsplicht
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiser] niet heeft voldaan de bewijsaandraagplicht en substantiëringplicht als bedoeld in artikel 111 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zodat hij niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen dan wel zijn vorderingen moeten worden afgewezen. Op zijn beurt heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. niet heeft voldaan aan de substantiëringplicht, zodat [gedaagde sub 1] c.s. niet-ontvankelijk is voor wat betreft zijn reconventionele vorderingen. 
      
    
    
      4.2.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde sub 1] c.s. en [eiser] de vorderingen over en weer en de daaraan ten grondslag gelegde feiten goed begrepen gelet op de gemotiveerde verweren die zij tegen elkaars vorderingen hebben gevoerd. Geen van partijen is in zijn belangen geschaad en de verweren worden dan ook verworpen.
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      Gelet op de nauwe samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk worden behandeld.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt, indien de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiser] heeft zich binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter gewend, zodat van een veronderstelde wilsovereenstemming geen sprake is. 
      
    
    
      4.5.
      Een beslissing dient te worden genomen over de punten waarover de huurcommissie heeft geoordeeld en partijen nog een geschil hebben, namelijk de woningwaardering (puntentelling). Vervolgens dient te worden beoordeeld of [eiser] aan [gedaagde sub 1] c.s. nog bedragen dient terug te betalen uit hoofde van teveel betaalde huur. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter neemt bij zijn beoordeling, ondanks zijn zelfstandige taak, het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden alsmede het beleid van de huurcommissie als uitgangspunt.
      
    
    
      4.7.
      Onderwerp van geschil is de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van het gehuurde. [eiser] stelt dat de huurcommissie aan het gehuurde te weinig punten heeft toegekend en daardoor de huurprijs te laag heeft vastgesteld. Zijn kritiek op de puntentoekenning door de huurcommissie heeft betrekking op de volgende onderwerpen:
      
        
          de energieprestatie;
        
        
          de WOZ-waarde;
        
        
          oppervlakte;
        
        
          (luxe) keuken en sanitair.
        
      
      De kantonrechter zal deze onderwerpen hierna afzonderlijk bespreken.
      
      a. a) de energieprestatie
      
    
    
      4.8.
      De huurcommissie heeft bij de puntenwaardering geen rekening gehouden met de energie-index, omdat die pas na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is geregistreerd in ep-online. [eiser] is van mening dat het niet meenemen van de energie-index onredelijk is, omdat er bij de ingrijpende renovatie in de periode 2005-2008 naar is gestreefd het gehuurde te laten voldoen aan de hoogste kwaliteitseisen. Verder voert [eiser] aan dat het gerechtvaardigd is de energie-index mee te nemen bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs nu tussen het aanvangsmoment van de huurovereenkomst en de inschrijving van de energie-index geen verbouwingen/aanpassingen hebben plaatsgevonden. Anders gezegd: de energieprestatie bestond reeds bij aanvang van de huurovereenkomst. [gedaagde sub 1] c.s. sluit zich ten aanzien van de energieprestatie aan bij het oordeel van de huurcommissie. Het is volgens hem niet mogelijk een energie-index na de ingangsdatum van een huurovereenkomst alsnog bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs te betrekken.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter stelt vast dat niet, althans niet voldoende gemotiveerd, is betwist dat [eiser] bij de renovatiewerkzaamheden rekening heeft gehouden met en heeft toewerkt naar de energie-index A. De kantonrechter gaat daar dan ook van uit. Daarentegen staat ook vast dat deze energie-index niet was geregistreerd ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst. Registratie heeft bijna een jaar later plaatsgevonden, namelijk op 5 juni 2019.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs in zijn algemeenheid moet worden uitgegaan van de energie-index die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was ingeschreven. In dit geval doen zich echter bijzondere omstandigheden voor waardoor het gerechtvaardigd is van dit uitgangspunt af te wijken. Vast is komen te staan dat voor de renovatiewerkzaamheden het gehuurde nog niet bestond, pas na splitsing heeft het gehuurde een eigen kadastrale aanduiding gekregen, en dat de renovatie was gericht op en ook heeft geleid tot energie-index A. Het bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs buiten beschouwing laten van deze energie-index op de enkele grond dat deze energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst (nog) niet was vastgesteld en geregistreerd, met als gevolg dat voor de energieprestatie zou moeten worden teruggegrepen op het bouwjaar van het gehuurde (1913), zou in dit geval immers juist tot een onbillijk resultaat leiden. De staat van het gehuurde qua energieprestatie was op het moment van de keuring voor de energie-index dezelfde als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Het niet meewegen van deze energieprestatie zou in dit geval betekenen dat [gedaagde sub 1] c.s. en het voordeel van deze energieprestatie (waaronder lagere stookkosten) zou genieten en het voordeel van een verlaagde huurprijs. 
      
    
    
      4.11.
      Niet is betwist dat de vastgestelde energie-index leidt tot een bijtelling van 32 punten. Bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs moet daarom met deze bijtelling rekening worden gehouden. 
      
      
        
          b) de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] stelt dat de huurcommissie bij de waardering van de aanvangshuurprijs ten onrechte niet de meest recente WOZ-waarde van het gehuurde in aanmerking heeft genomen. Aangezien de huur is aangevangen per 1 september 2018 dient volgens [eiser] te worden uitgegaan van de - in 2019 - vastgestelde WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2018. 
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. is van mening dat de huurcommissie terecht is uitgegaan van de destijds laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, te weten de waarde vastgesteld in 2018 met peildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter deelt het standpunt van [eiser] niet. Uit Bijlage I onder A, punt 9 van het Besluit huurprijzen woonruimte volgt dat in het kader van de puntentelling voor de WOZ-waarde wordt aangesloten bij de voor het gehuurde laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Uit artikel 18 van de Wet WOZ volgt dat de peildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (tenzij de onroerende zaak wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging of van bestemming verandert of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere bijzondere omstandigheid). Dit betekent dat de WOZ-waarde zoals vastgesteld in 2018, met peildatum 1 januari 2017, in dit geval dient te worden aangehouden.
      
      
        
          c) oppervlakte
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] stelt dat de huurcommissie uit is gegaan van een onjuiste woonoppervlakte. Deze is verkeerd opgemeten en bedraagt 43 m2. Ook is de overige ruimte (entree/hal) zo vormgegeven dat deze woongenot biedt en dus ook moet worden meegenomen.
      
    
    
      4.16.
      Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is het standpunt van [eiser] onjuist en moet het oordeel van de huurcommissie worden gevolgd. 
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de entree/hal als “overige ruimte” moet worden aangemerkt. Uit het Beleidsboek “waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte” van de huurcommissie, alsmede uit Bijlage I onder A, punt 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte, volgt immers dat hallen of gangen niet vallen onder het begrip “overige ruimte”. Deze zijn aan te merken als verkeersruimten en worden daarom niet gewaardeerd met punten. Verder heeft [eiser] onvoldoende duidelijk gemaakt waarom de door de rapporteur van de huurcommissie gemeten oppervlakte niet correct zou zijn. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding daarvan af te wijken.
      
      
        
          d) (luxe) keuken en sanitair
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] stelt dat de huurcommissie bij de waardering van de keuken en het sanitair ten onrechte is uitgegaan van een standaarduitvoering, terwijl er sprake is van een luxere uitvoering met een hogere afwerking. Zo zijn er inbouwspots, is er een lichtstraat, een RVS-wasemkap, een luxe mengkraan, een RVS-inbouw vierpits gasstel, zijn er extra vloertegels en is sprake van design schakelmateriaal.
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. is van mening dat moet worden aangesloten bij het oordeel van de rapporteur van de huurcommissie. 
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter constateert dat uit de waardering van de rapporteur van de huurcommissie (producties 3 en 4 bij conclusie van antwoord) blijkt dat deze van oordeel is dat het gaat om een standaarduitvoering. Daarin is ook rekening gehouden met de door [eiser] aangevoerde punten. De kantonrechter heeft geen reden om van de waardering van de rapporteur af te wijken, zodat er geen aanleiding is om extra punten toe te kennen voor de uitvoering van de keuken en/of het sanitair. 
      
      
        
          resumerend
        
      
      
    
    
      4.21.
      Het gehuurde is door de huurcommissie gewaardeerd op 112 punten. Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat de kantonrechter het gehuurde waardeert op 144 punten (112 + 32). Dit correspondeert met een maximale huurprijs in 2018 van € 719,71 per maand. De aanvangshuurprijs is daarom niet redelijk en zal worden vastgesteld op € 719,71 per maand.
      
      
        
          teveel betaalde huur
        
      
      
    
    
      4.22.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. over de periode vanaf het begin van de huurovereenkomst op 1 september 2018 tot het einde van de huurovereenkomst op 1 juli 2020 teveel huur heeft betaald.
      
    
    
      4.23.
      Onweersproken is dat [gedaagde sub 1] c.s. in de periode 1 september 2018 tot 1 september 2019 een huurprijs heeft betaald van € 850,00 per maand, terwijl hij had moeten betalen € 719,71 per maand. In deze periode is per maand € 130,29 teveel betaald. Over deze 12 maanden heeft [gedaagde sub 1] c.s. dus uit hoofde van onverschuldigde betaling recht op terugbetaling van € 1.563,48
      
    
    
      4.24.
      Verder is onweersproken dat [gedaagde sub 1] c.s. in de periode 1 september 2019 tot 1 juli 2020 een huurprijs heeft betaald van € 870,70 per maand. Mede gelet op de door [eiser] toegepaste (en op zich zelf niet betwiste) huurverhoging van 2,435% had [gedaagde sub 1] c.s. moeten betalen € 737,23 per maand. In deze periode is per maand € 133,47 teveel betaald. Over deze 10 maanden heeft [gedaagde sub 1] c.s. dus uit hoofde van onverschuldigde betaling recht op terugbetaling van een bedrag van € 1.334,70.
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft ook de wettelijke rente over de teveel betaalde huur gevorderd. Daartegen heeft [eiser] geen verweer gevoerd, zodat deze vordering toewijsbaar. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van de conclusie van eis in reconventie (20 mei 2020).
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.26.
      In de omstandigheden van het geval, waarbij onder meespeelt dat beide partijen op onderdelen in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren, in die zin dat zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      5.1.
      stelt de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 september 2018 vast op € 719,71 per maand;
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde sub 1] c.s. van € 2.898,18 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode 1 september 2018 tot 1 juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 mei 2020 tot de dag van betaling;
      
      
        
          zowel in conventie als in reconventie:
        
      
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2021.