ECLI:NL:GHAMS:2021:2204, Gerechtshof Amsterdam, 06-07-2021, 19/01589
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Volgens belanghebbende moet bij de waardevaststelling rekening worden gehouden met de eigen verkoopprijs van de woning. Aangezien de woning bijna drie jaar na de waardepeildatum is verkocht, houdt het Hof daar geen rekening mee.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 19/01589 
    
    
      6 juli 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , woonachtig te [Y] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: G. Gieben) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van 11 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/5036 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (hierna: de WOZ-waarde) [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 723.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op het bezwaar van 20 september 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 11 september 2019 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 23 oktober 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
        Op 16 oktober 2020 heeft het Hof van belanghebbende een aanvulling op het hoger beroepschrift ontvangen. Op 24 december 2020 heeft het Hof van de heffingsambtenaar een aanvulling op het verweerschrift ontvangen. 
      
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:  
      
      
        “Feiten
        1.	Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud bedraagt 489 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt 264 m2.”
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
      
    
    
      2.3.
      In beroep heeft de heffingsambtenaar een waarderapport als bijlage overgelegd. Daarin is een waarde voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2017 herleid door vergelijking met vier vergelijkingsobjecten die kort voor of kort na genoemde datum zijn verkocht. Deze objecten zijn in dezelfde straat in [plaatsnaam] als de woning gelegen. In het waarderapport en de daarbij gevoegde waardeopbouw zijn onder meer de volgende gegevens te vinden:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  (a) koopdatum, (b) prijs, en (c) geïndexeerde prijs
                
              
              
                
                  (a) m3 woonruimte (b) m2 grond, (c) m2 berging/schuur en (d) m2 aanbouw
                
              
              
                
                  Bouwjaar 
                
              
              
                
                  Prijs per m3 woonruimte
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                (a) 8 juli 2016
                (b) € 775.000
                (c) € 810.640
              
              
                (a) 556
                (b) 380
                (c) 9
                (d) n.v.t.
              
              
                1933
              
              
                € 742,3152
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                (a) 27 mei 2016
                (b) € 602.500
                (c) € 630.444
              
              
                (a) 483
                (b) 280
                (c) 7
                (d) n.v.t.
              
              
                1935
              
              
                € 732,2383
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                (a) 22 december 2016
                (b) € 557.500
                (c) € 558.631
              
              
                (a) 516
                (b) 164
                (c) n.v.t.
                (d) n.v.t.
              
              
                1935
              
              
                € 806,1537
              
            
            
              
                
                  [adres 5] 
              
              
                (a) 21 februari 2017
                (b) € 642.000
                (c) € 634.903
              
              
                (a) 483
                (b) 305
                (c) 15
                (d) n.v.t.
              
              
                1935
              
              
                € 765,2015
              
            
            
              
                
                  [adres 1] (de woning)
              
              
                (a) 3 februari 2020
                (b) € 750.000
              
              
                (a) 459
                (b) 264
                (c) 8
                (d) 10
              
              
                1933
              
              
                € 761,4772
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De woning is op 3 februari 2020 verkocht voor € 750.000. Deze verkoopprijs is tot stand gekomen in het kader van een reguliere transactie, tussen zakelijk handelende partijen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In geschil is of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen (belanghebbende is daarin aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Beoordeling van het beroep
    
    4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de warde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken. 
    
    5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door M. Kapiteijn. In dit waarderapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning van € 731.000. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] , [adres 3] , [adres 5] en [adres 2] , alle te [plaatsnaam] . 
    
    6. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Gezien de waardeopbouw heeft verweerder voorts rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals die bestaan in inhoud, aanwezige aan- en bijgebouwen en onderhoud. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met de gedateerdheid (factor 1; slecht) van de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 5] te [plaatsnaam] . In het waarderapport heeft verweerder foto’s opgenomen van onder meer de keuken van voornoemd vergelijkingsobject. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat voornoemd vergelijkingsobject in zeer gedateerde staat verkeerde met een benedengemiddelde onderhoudstoestand. Niet is gebleken dat verweerder de KOUDVL-factoren onjuist heeft gewaardeerd. 
    
    7. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat hij de waardekenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals die in het waarderapport zijn weergegeven, op zich niet betwist, maar dat verweerder de herleiding van de waardekenmerken van de vergelijkingsobjecten naar de waardekenmerken van de woning verkeerd heeft berekend. Immers bij een herleiding van een factor heeft verweerder meer dan 10% per punt in aanmerking genomen. 
    
    8. De taxateur van verweerder heeft ter zitting toegelicht hoe de waardekenmerken zijn herleid en hoe de berekening van de waarde van de woning van eiser is opgebouwd. Daarbij geldt dat een factor 3 correspondeert met 100%, een factor 2 met 90% en een factor 4 met 110%. Om een factor 4 te herleiden tot een factor 3 wordt de waarde behorend bij een factor 4 gedeeld door 110 en vermenigvuldigd met 100. Evenzo wordt om een factor 2 te herleiden tot factor 3, de waarde behorend bij factor 2 gedeeld door 90 en vermenigvuldigd met 100. 
    
    9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de berekening van de waarde van de woning tot stand is gekomen en hoe deze zich verhoudt tot de waarde van de vergelijkingsobjecten. De toelichting in het waarderapport onder het kopje ‘Afwijking per factor en motivering waardeonderdeel’, strookt met de door de taxateur gegeven uitleg. 
    
    10. Met het hiervoor vermelde waarderapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan en is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. 
    
    11. Het voorgaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. 
    
    12. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eiser wijst op het verkoopcijfer [adres 5] te [plaatsnaam] . De rechtbank overweegt als volgt. Dit object is ook door verweerder gebruikt als onderbouwende verkoop. Zoals de rechtbank hiervoor onder 6 heeft overwogen staat de verkooprijs van dit object – gelet op de onderlinge verschillen en met name de gedateerdheid en de benedengemiddelde onderhoudstoestand – in een juiste verhouding tot de voor de woning vastgestelde waarde van € 723.000. De rechtbank ziet geen aanleiding tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde. 
    
    13. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      
        Beslissing
      
    
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Standpunten belanghebbende
      
    
    
      5.1.1.
      In hoger beroep heeft belanghebbende primair het eigen verkoopcijfer van de woning aangevoerd ter ondersteuning van zijn betoog dat de WOZ-waarde van de woning door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld; de woning is op 3 februari 2020 verkocht voor € 750.000. Hoewel belanghebbende onderkent dat deze transactiedatum ver van de waardepeildatum ligt, acht belanghebbende het eigen verkoopcijfer in dit geval een duidelijke indicatie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Indien het verkoopcijfer wordt geïndexeerd, komt belanghebbende uit op een WOZ-waarde van € 590.000; dit is de waarde die hij primair voorstaat in hoger beroep.
      
    
    
      5.1.2.
      Subsidiair herhaalt belanghebbende zijn in eerste aanleg gehuldigde stelling dat de heffingsambtenaar de referenties vanuit de KOUDVL-factoren naar onjuiste gemiddelde waarden heeft teruggerekend. Zo dient bij het terugrekenen van een mindere voorziening met een 2 naar een gemiddelde 3, volgens belanghebbende 10% bij de vastgestelde m2-prijs te worden opgeteld. Gegeven deze berekeningsverschillen is de WOZ-waarde voor meer dan € 1.000 te hoog vastgesteld, uitgaande van de waarde van € 731.000 zoals vastgesteld door de taxateur van de gemeente in zijn waarderapport. Subsidiair bepleit belanghebbende een waarde van € 722.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft belanghebbende een waarderapport ingebracht dat is opgesteld door J.B. Verschuren RT. 
      
      
        
          Standpunten heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.2.1.
      De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist. Zo acht hij het eigen verkoopcijfer in dit geval niet bruikbaar aangezien het (veel) te ver van de waardepeildatum is gelegen, maar ook omdat in dit geval geen sprake is van een uniek pand, maar van een reguliere woning waarvoor hele goede vergelijkingsobjecten zijn te vinden gelegen in dezelfde straat en met verkooptransacties kort voor en na de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.2.2.
      Desgevraagd ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de herleiding van de m2-prijzen naar gemiddelde waarden vanuit de KOUDV-factoren niet is gebeurd zoals door belanghebbende is verondersteld; de 10% verschil is wel juist bij herleiding van de factor 2 naar factor 3, maar die 10% vermindering ligt al besloten in de oorspronkelijke m2-prijs. Dat betekent dat vanuit die oorspronkelijke m2-prijs, zijnde in dit voorbeeld 90%, moet worden herrekend naar 100% (niet vermenigvuldigen met 1,1, maar delen door 0,9). 
      
      
        
          Oordeel Hof
        
      
    
    
      5.3.1.
      Het Hof acht het door de rechtbank gegeven oordeel en de gronden waarop het berust juist en maakt deze tot de zijne. Hetgeen daartegen in hoger beroep is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel; het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking.  
      
    
    
      5.3.2.
      Hoewel een eigen verkoopcijfer ten opzichte van de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, van doorslaggevende betekenis kan zijn ter vaststelling van de WOZ-waarde, is het Hof van oordeel dat dat in dit geval niet opgaat. De transactiedatum, te weten 3 februari 2020, is daarvoor te ver, immers bijna 3 jaar, van de waardepeildatum gelegen om daaraan bij de waardering van de woning meer gewicht toe te kennen dan aan de vergelijking met de vergelijkingsobjecten, die het Hof geschikt acht om de waarde van de woning mee te staven. Dit houdt tevens in dat het Hof belanghebbende niet volgt in zijn stelling dat die transactieprijs dan geïndexeerd naar de waardepeildatum wel een goede indicatie is voor de WOZ-waarde. Bij dit laatste zij nog aangetekend dat belanghebbende een indexatiepercentage heeft gebruikt waarvan de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld dat het te algemeen is – geldend voor de provincie Noord-Holland – om te kunnen worden gebruikt voor het terugrekenen naar een waarde per waardepeildatum. 
      
    
    
      5.3.3.
      De herrekening uit de KOUDV-factoren naar gemiddelde waarden zoals door de heffingsambtenaar is toegelicht, acht ook het Hof een passende methode die aansluit op de door de heffingsambtenaar gegeven normpercentages bij die factoren. Die herrekening is ook consequent toegepast bij de vergelijkingsobjecten in de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde matrix. Dit houdt in dat het subsidiaire standpunt van belanghebbende, dat een betwisting van de juistheid van die berekeningsmethode inhoudt, en waarvoor een tegenberekening is ingebracht opgesteld door taxateur Verschuren, wordt verworpen. 
      
    
    
      5.3.4.
      Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.	
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 6 juli 2021 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.