ECLI:NL:RBNHO:2021:9174, Rechtbank Noord-Holland, 11-10-2021, 9252233
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afwijkend huurbeding in combinatie met franchiseovereenkomst. Rechten huurder worden niet meer aangetast door goedkeuring dan bij onthouding ervan. Geldt niet voor alle 'opvolgende' franchiseovereenkomsten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./repnr.: 9252233 \ HZ 21-19
      Uitspraakdatum: 11 oktober 2021
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter in het gezamenlijke verzoek van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid1. FFC Vastgoed B.V.2. FFC Franchise B.V.
      beiden gevestigd te Zeistverzoekers sub 1
      verder gezamenlijk te noemen: FFC
      gemachtigde: [betrokkene 1] , ter zitting vertegenwoordigd door [betrokkene 2]
      
        en 
    
  
  
    
      1
      1. [verzoeker sub 2 onder 1]wonende te [woonplaats]2. [verzoeker sub 2 onder 2]wonende te [woonplaats]3. [verzoeker sub 2 onder 3]wonende te [woonplaats]allen handelend in hun hoedanigheid van vennoten van de vennootschap onder firma [naam vof]verzoekers sub 2 
    
      verder te noemen: [verzoekers sub 2]
      gemachtigde: [verzoeker sub 2 onder 1]
      en hierna gezamenlijk te noemen: verzoekers 
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Op 1 juni 2021 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoekers. 
      
    
    
      1.2.
      Op 13 september 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [betrokkene 2] namens FFC en [verzoeker sub 2 onder 1] namens [verzoekers sub 2] zijn verschenen. Verzoekers hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Verzoekers hebben per 1 juni 2021 een franchiseovereenkomst gesloten ter zake van de Kwalitaria-formule. In het kader en voor de duur van de franchiseovereenkomst stelt FFC aan [verzoekers sub 2] een locatie aan [adres] (hierna: het gehuurde) ter beschikking. Het gehuurde heeft als bestemming uitsluitend een cafetaria conform de Kwalitaria-formule. Verzoekers hebben met betrekking tot het gebruik van het gehuurde per 1 juni 2021 een (onder)huurovereenkomst gesloten lopende tot en met 30 november 2025. 
        FFC huurt het gehuurde op haar beurt van Hoorne B.V. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de tussen partijen gesloten (onder)huurovereenkomst is het volgende artikel opgenomen:10.9 Naast de voorwaarden die in de Overeenkomst zijn opgenomen omtrent het eindigen van de huurovereenkomst, eindigt onderhavige overeenkomst eveneens:- Wanneer de tussen FFC en huurder bestaande Franchiserelatie, gebaseerd op de Franchiseovereenkomst dan wel opvolgende franchiseovereenkomsten, eindigt;- Wanneer de huurovereenkomst tussen Hoofdverhuurder en Onderverhuurder/
        
          Franchisegever eindigt.
          
          Partijen verklaren uitdrukkelijk dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de per 1 juni 2021 tussen partijen bestaande Franchiserelatie, gebaseerd op de Franchiseovereenkomst dan wel opvolgende franchiseovereenkomsten. De artikelen 29 en 30 van de Franchiseovereenkomst zijn onverkort van toepassing. Partijen komen overeen dat de huurovereenkomst direct eindigt indien en zodra de Franchiserelatie, gebaseerd op de Franchiseovereenkomst dan wel opvolgende franchiseovereenkomsten  – om welke reden dan ook – tot een einde komt. De beëindiging geldt dan als een beëindiging met wederzijds goedvinden. Partijen wijken daarmee bewust en in het belang van zowel Verhuurder en Huurder af van artikel 7:293 lid 3 BW. Voor die afwijking wordt door partijen gezamenlijk goedkeuring gevraagd aan de bevoegde kantonrechter. 
          
        
      
    
    
      2.3.
      Voornoemd beding wijkt ten nadele van [verzoekers sub 2] als huurder af van de bepalingen van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      Verzoekers verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan het afwijkend beding als opgenomen in artikel 10.9 van de huurovereenkomst. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar, tenzij zij zijn goedgekeurd door de kantonrechter. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden in redelijkheid niet behoeft.
    
    
      4.2.
      Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
    
    
      4.3.
      In het geval van [verzoekers sub 2] is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een onderneming die gezien haar maatschappelijke positie geen bescherming behoeft. Daarmee ligt ter beoordeling voor of het hiervoor opgenomen afwijkend beding de bescherming die [verzoekers sub 2] aan de wettelijke bepalingen ontleent, wezenlijk aantast. Daarbij zijn de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval van belang. 
    
    
      4.4.
      Het beding dat ter goedkeuring voorligt, maakt deel uit van een (onder)huurovereenkomst en komt er op neer dat indien de hoofdhuurovereenkomst (tussen FFC en Hoorne B.V) wordt beëindigd, de (onder)huurovereenkomst (tussen FFC en [verzoekers sub 2] ) gelijktijdig zal worden beëindigd. Hetzelfde geldt in geval de franchiseovereenkomst tussen partijen eindigt. Hiermee beogen verzoekers niet aan termijnen gebonden huurbeëindigingsgronden aan de wettelijke gronden toe te voegen, waarmee zij de wettelijke termijn- en opzegbescherming aantasten. Het gevolg is voorts dat – in geval het beding wordt goedgekeurd – huurder niet langer de mogelijkheid heeft om desgewenst de rechter te laten toetsen of de verhuurder in geval van een opzegging, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid gebruik heeft gemaakt van zijn (opzeg)bevoegdheid.
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat deze afwijkingen in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betekenen. De kantonrechter acht het echter van belang dat partijen in de (onder)huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de (onder)huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst. Gelet hierop zijn onder meer de artikelen 29 en 30 van de franchiseovereenkomst onverkort van toepassing. Hierin staat onder andere opgenomen dat [verzoekers sub 2] , in het geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst en daarmee de (onder)huurovereenkomst, verplicht is om haar onderneming aan Franchisegever aan te bieden waarbij Franchisegever en Franchisenemer met elkaar over de koopprijs en daarbij komende voorwaarden en condities zullen overleggen. Voor zover Franchisegever geen gebruik wenst te maken van haar voorkeursrecht, kan Franchisegever de aan de franchiseformule gerelateerde inventaris tegen een marktconforme vergoeding overnemen. De waarde van de vastgestelde goodwill komt volledig toe aan Franchisenemer. Hiermee is het risico dat [verzoekers sub 2] haar investeringen in geval van voortijdige beëindiging van de (onder)huurovereenkomst niet kan terugverdienen naar het oordeel van de kantonrechter voldoende afgedekt. Verder is uit de aanvullende toelichting van verzoekers gebleken dat [verzoekers sub 2] bewust de keuze voor Kwalitaria heeft gemaakt en dat zij vóór het tekenen van de overeenkomst haar vragen heeft kunnen stellen. Partijen hebben gesproken over de koppeling tussen de huur- en franchiseovereenkomst en wat voor gevolgen deze kan hebben. Verder heeft [verzoekers sub 2] de overeenkomsten na laten kijken door mensen uit haar kennissenkring. FFC heeft nog aangevoerd dat het gaat om een samenwerking tussen de Franchisegever en Franchisenemer waarbij een goede kwaliteit van de franchise ook in het voordeel van de Franchisenemer is. Ook komt het nauwelijks voor dat een franchiseovereenkomst van FFC voortijdig eindigt, mede omdat Franchisenemers van de Kwalitaria-formule zowel vooraf als gedurende de contractperiode goed begeleid worden door FFC, aldus FFC. Desgevraagd heeft [verzoekers sub 2] ter zitting aangegeven dat zij dik tevreden is over de begeleiding door en samenwerking met FFC. 
    
    
      4.6.
      
        Op grond van al het voorafgaande, in onderling samenhang bezien, komt de kantonrechter tot de conclusie dat alle belangen in aanmerking genomen de rechten van [verzoekers sub 2] door goedkeuring aan het beding te geven niet méér worden aangetast dan door deze te onthouden. In zoverre is er geen sprake van een wezenlijke aantasting. Dit geldt echter niet voor de zinsnede ‘opvolgende franchiseovereenkomsten’ zoals opgenomen is in artikel 10.9. De kantonrechter kan immers geen goedkeuring geven ten aanzien van bedingen/overeenkomsten die nog niet gesloten zijn. Dit betekent dat de kantonrechter de goedkeuring zal geven ten aanzien van artikel 10.9 van de huurovereenkomst voor zover dit ziet op het deel:- wanneer de tussen FFC en huurder bestaande Franchiserelatie eindigt;- wanneer de huurovereenkomst tussen Hoofdverhuurder en Onderverhuurder/
        Franchisegever eindigt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      5.1.
      geeft goedkeuring aan het verzochte afwijkende huurbeding zoals opgenomen in artikel 10.9 van de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] voor zover dit ziet op het deel:- wanneer de tussen FFC en huurder bestaande Franchiserelatie eindigt;- wanneer de huurovereenkomst tussen Hoofdverhuurder en Onderverhuurder/Franchisegever eindigt;
      
    
    
      5.2.
      wijst het overige of anders verzochte af. 
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. I. de Greef, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
      
        De griffier																												De kantonrechter