ECLI:NL:RBROT:2022:2670, Rechtbank Rotterdam, 08-04-2022, 9468269
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-04-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Opvolgend verhuurder, 7:226 BW, BIK toewijsbaar omdat ten tijde van aanmaning sprake was van achterstand

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9468269 \ CV EXPL  21-32131
    
    
    
      uitspraak: 8 april 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid
    
    
      1. JVI Vastgoed Investments III B.V.,
    2. Onroerendgoed Maatschappij Maaskroon B.V.,
    
      beide gevestigd te Amsterdam,
      eisers, 
      gemachtigde: H.A.M. Over de Vest te Zoetermeer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde]
        ,
      gevestigd in [vestigingsplaats gedaagde],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.C.V. Dornstedt.
    
    
  
  
    
      1. Het procesverloop
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding met een productie van 23 september 2021;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties;
        
        
          de conclusie van repliek met producties, die ook een vermindering van eis bevat;
        
        
          de conclusie van dupliek met een productie;
        
        
          de akte uitlaten productie van eisers;
        
        
          de akte uitlaten van gedaagde.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    
      2.1.
      Gedaagde huurt de woonruimte gelegen aan het adres [adres], tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 1.578,26, bij vooruitbetaling te voldoen.
      
    
    
      2.2.
      Gedaagde heeft de huur van de maanden juni, juli en augustus 2021, dus in totaal een bedrag van € 4.734,78, niet tijdig betaald. Daarop heeft de gemachtigde van eisers op 24 augustus 2021 per aangetekende post een aanmaning verzonden aan gedaagde, waarin zij betaling van dat bedrag vordert. Verder maakt zij daarin aanspraak op € 598,48 aan incassokosten en € 18,68 aan rente.
      
    
    
      2.3.
      Op 25 augustus 2021 heeft gedaagde een bedrag van € 4.734,78 betaald.
      
    
    
      2.4.
      De huur van de maanden september en oktober 2021 is door gedaagde op 26 oktober 2021 betaald.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      Eisers hebben, na vermindering van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen tot betaling van € 598,48, met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Aan hun verminderde eis leggen eisers het volgende ten grondslag. Gedaagde huurt de woonruimte van eisers. Gedaagde heeft een huurachterstand laten ontstaan over de maanden juni tot augustus 2021 (2.2). Eisers hebben daarom hun vordering ter incasso uit handen gegeven. Pas na het verrichten van incassowerkzaamheden heeft gedaagde de vordering betaald. Hij dient daarom de gemaakte incassokosten te vergoeden, namelijk een bedrag van € 598,48. 
      
    
    
      3.3.
      Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende aangevoerd. Gedaagde huurt de woning niet van eisers, maar van [naam bedrijf 1] Eisers hebben daarom geen vordering op gedaagde. Voor zover hieraan voorbij wordt gegaan moet de vordering worden afgewezen. Inmiddels is namelijk geen sprake meer van een huurachterstand. Bovendien hebben eisers slechts één brief gestuurd, zodat de gevorderde vergoeding niet redelijk is. Eisers dienen verder te worden veroordeeld in de reële proceskosten, gezien de evidente ongegrondheid van hun vordering. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Eerst dient te worden vastgesteld of eisers een vorderingsrecht hebben op gedaagde, namelijk of sprake is van een huurrelatie tussen partijen. Eisers hebben in dat kader bij conclusie van repliek, onder overlegging van een huurcontract en uittreksel uit het Kadaster, aangevoerd dat gedaagde de woonruimte aanvankelijk huurde van de voormalige eigenaar [naam bedrijf 2], maar dat het eigendom van de woonruimte nadien is overgegaan op eisers. Gedaagde heeft dit bij conclusie van dupliek niet betwist. Op grond van de wet (artikel 7:226 BW) zijn daarom de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgegaan op eisers. Eisers kunnen daarom in deze procedure aanspraak maken op betaling van de huur (en bijkomende kosten). Gedaagde heeft bij conclusie van dupliek nog aangevoerd dat eisers zich niet als nieuwe verhuurder bekend hebben gemaakt bij gedaagde. Dat is echter niet relevant voor de vraag of eisers dienen te worden aangemerkt als verhuurders. Het ontbreken van de mededeling zou slechts een rol kunnen spelen bij de hypothetische vraag of gedaagde aan de vorige huurder bevrijdend kan betalen. Aan het primaire verweer van gedaagde wordt daarom voorbijgegaan.
      
    
    
      4.2.
      Eisers vorderen een vergoeding van de door hen gemaakte buitengerechtelijke kosten. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW komen de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte voor vergoeding in aanmerking. In dat kader is het volgende van belang. Vast staat dat eisers ten minste één aanmaning hebben verstuurd, namelijk op 24 augustus 2021 (productie 1 dagvaarding). Niet ter discussie staat dat er op dat moment sprake was van een betalingsachterstand van € 4.734,78. Eisers hebben daarom op 24 augustus 2021 in redelijkheid over kunnen gaan tot het verrichten van buitengerechtelijke werkzaamheden. Dat brengt mee dat gedaagden daarom de vergoeding zijn verschuldigd die volgt uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat er mogelijk slechts sprake is van één aanmaning is daarbij niet relevant, omdat de aard en omvang van de incassohandelingen in het wettelijk stelsel niet van belang zijn (HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405, r.o. 3.6). Ook de door gedaagde bij dupliek (in tegenstelling tot de conclusie van antwoord) aangevoerde omstandigheid dat zij mogelijk toevalligerwijs kort voor het ontvangen van die aanmaning alsnog het gehele bedrag heeft betaald, maakt niet dat zij die kosten niet verschuldigd is. Vast staat immers dat de buitengerechtelijke werkzaamheden, waartoe eisers in redelijkheid konden overgaan, toen reeds hadden plaatsgevonden. De gevorderde vergoeding, die is berekend conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke werkzaamheden, wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      4.3.
      Aangezien de vordering van eisers wordt toegewezen is van evidente ongegrondheid van de vorderingen geen sprake, temeer aangezien ten tijde van de dagvaarding de huur van de maand september 2021 verschuldigd, maar niet betaald was. Daarom is er geen aanleiding om eisers in de (reële) proceskosten te veroordelen zoals door gedaagde gesteld. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt gedaagde veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers worden vastgesteld op € 507,- aan griffierecht en € 100,98 aan dagvaardingskosten (de in de dagvaarding genoemde btw daarover wordt niet toegewezen, aangezien zonder nadere toelichting niet valt in te zien waarom eisers die niet kunnen verrekenen) en € 311,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt à € 187,- en 1 punt à € 124,- gezien de verminderde eis). 
      
    
    
      4.4.
      Het subsidiaire verzoek van gedaagde om bij toewijzing van de vordering te oordelen dat gedaagde bij betaling aan een van de eisers zal zijn bevrijd van haar verplichting om aan de andere eiser te betalen, wordt als onbetwist toegewezen.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      veroordeelt gedaagde om aan eisers, des dat zij aan de één betalend ten opzichte van de ander zal zijn bevrijd, € 598,48 te betalen;
    
    
    
      veroordeelt gedaagde, des dat zij aan de één betalend ten opzichte van de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers vastgesteld op € 607,98 aan verschotten en € 311,- aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spiering en in het openbaar uitgesproken.
      33394