ECLI:NL:RBMID:2006:AY7208, Rechtbank Middelburg, 08-03-2006, 49241HA ZA 2005/439
Rechtbank Middelburg — Uitspraak 
Datum: 2006-03-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verwerving onvoorwaardelijk optierecht

RECHTBANK MIDDELBURG
      Sector civiel recht
    
    
    
    Vonnis van 8 maart 2006 in de zaak van:
    
    rolnr: 05/439
    
    
    
      [eiser],
      wonende te Noordgouwe, gemeente Schouwen-Duiveland,
      eiser,
      procureur: mr. B. van Leeuwen,
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde],
      wonende te Burgh-Haamstede,
      gedaagde,
      procureur: mr. P. de Jonge.
    
    
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    
      1.1. Tussen partijen zijn de navolgende processtukken gewisseld:
      - inleidende dagvaarding;
      - conclusie van antwoord;
      - conclusie van repliek;
      - conclusie van dupliek;
    
    
    1.2. Voorafgaand aan deze procedure heeft de rechtbank op verzoek van [eiser] bij beschikking van 22 december 2004 een voorlopig getuigenverhoor bepaald. De getuigenverhoren hebben plaats gevonden op 18 april 2005. Afschriften van het inleidend verzoekschrift en van de processen-verbaal zijn aan de dagvaarding gehecht.
    
    
    2. De feiten
    
    [gedaagde] is op 23 december 2003 met [betrokkene] de commanditaire vennootschap "Paviljoen Duinzigt CV" aangegaan voor de duur van 1 december 2003 tot en met 1 december 2007, waarbij [gedaagde] als beherend vennoot optreedt en [betrokkene] als commanditaire vennoot. Deze vennootschap exploiteert de horecaonderneming in het aan [betrokkene] in eigendom toebehore[adres] te Burgh-Haamstede, voorheen genaamd restaurant "De Rotonde" en thans restaurant "Duinzigt". Aan [gedaagde] is het recht toegekend om na 1 december 2007 de onderneming voort te zetten en om de bij de vennootschap in gebruik zijnde goederen over te nemen, waaronder begrepen het recht van erfpacht met betrekking tot [adres] te Burgh-Haamstede, tegen betaling van een bedrag van € 400.000,00. 
    
    
    3. Het geschil
    
    
      3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
      primair zal verklaren voor recht dat [gedaagde] aan [eiser] een onvoorwaardelijk optierecht heeft verleend ten aanzien van het onroerend goed [adres] te Burgh-Haamstede, tussen partijen bekend als restaurant "Duinzicht", inhoudende dat eiser vanaf 1 december 2010 tegen een vooraf vastgestelde koopsom van € 200.000,00 k.k. voor 50% mede-eigenaar van het onroerend goed zou worden, welk optierecht bij vooroverlijden van [eiser] door zijn echtgenote zou kunnen worden uitgeoefend, en subsidiair, [gedaagde] te veroordelen met eiser de onderhandelingen af te ronden die dienen te leiden tot het vestigen van een optierecht als in het lichaam van de dagvaarding onder paragraaf 8 geformuleerd ter nakoming van de precontractuele binding tussen partijen, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
    
    
    3.2. [eiser] licht zijn vordering als volgt toe. Partijen zijn gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar geweest van het pand aan [adres] te Zierikzee, in welk pand restaurant "De Beuze" is gevestigd. Medio 2003 hadden partijen overeenstemming over het feit dat als [gedaagde] het pand [adres] te Burgh-Haamstede, tussen partijen bekend als restaurant Duinzicht, zou aankopen, hij dit gezamenlijk met [eiser] zou doen en dat het pand zou worden verhuurd. [eiser] verwijst naar de door partijen gemaakte afspraken, zoals verwoord in de door de getuigen in het kader van het op 18 april 2005 gehouden voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen. Uit deze verklaringen blijkt dat de samenwerking tussen partijen vaststond en dat alleen de vorm van de samenwerking nog onderwerp van bespreking was. Dat hield verband met de fiscale positie van ieder van partijen. Omdat [betrokkene] bij verkoop van het pand fiscaal zou moeten afrekenen zou zij nog enige tijd bij de onderneming betrokken moeten blijven in de vorm van een commanditaire vennootschap. Omdat deze constructie ook weer fiscale gevolgen zou hebben voor [gedaagde] heeft op het kantoor van WEA op 9 oktober 2003 een gesprek plaats gevonden tussen van den Berg en [eiser]. Het ging niet om de vraag óf [eiser] zou participeren in de onroerende zaak maar over de vraag op welke wijze en op welke termijn. Omdat [gedaagde] enige tijd zou gaan participeren in de commanditaire vennootschap is bekeken op welke wijze de samenwerking tussen partijen zou moeten worden vormgegeven om te voorkomen dat de fiscale constructie tussen [betrokkene] en [gedaagde] zich tegen [gedaagde] zou keren. Het kwam er op neer dat [eiser] zeven jaar zou moeten wachten en in 2010 zou kunnen toetreden. Partijen waren het daarover volledig eens. 
    
    
      3.3. [gedaagde] voert verweer. Voordat hij met de zaakwaarnemers van [betrokkene] heeft gesproken, heeft hij [eiser] gepolst of hij geïnteresseerd was in deelname in de aankoop van "De Rotonde" op de wijze à la "De Beuze". Partijen hebben daar vervolgens met elkaar over gesproken, maar de gevolgen en consequenties van een eventuele deelname door [eiser], in het bijzonder op het fiscaalrechtelijke vlak zijn niet, dan wel niet voldoende duidelijk en helder geworden en een overeenkomst is niet tot stand gekomen. Op het moment dat hij voor het eerst met [eiser] sprak over een eventuele deelname was [gedaagde] niet op de hoogte van de fiscale positie van [betrokkene]. Hij heeft nog geen idee wat de fiscale consequenties van een deelname van [eiser] zijn en welke keuzes hij moet maken. Indien hij na verwerving van het pand na 1 december 2007 de helft van het pand aan [eiser] zou verkopen, dan zal hij over de fiscale reserve met de fiscus moeten afrekenen. De verkoop van de helft aan [eiser] zou dan eerst na 2010 aan de orde komen. Zou hij er voor kiezen om het pand in zijn besloten vennootschap onder te brengen, dan zou [eiser] pas na 2013 als mede eigenaar in beeld kunnen komen in verband met de problematiek rond de stamrechtvrijstelling. [gedaagde] verwijst naar de brief van [deskundige] van WEA van 5 juli 2004 aan mr. B. van Leeuwen, de raadsman van [eiser], waarin hij onder meer schrijft:
       Naar aanleiding van onze verklaring van 29 april 2004 waren enige vragen gerezen. Met deze aanvulling vertrouwen wij er op deze vragen te hebben beantwoord.
      ? De termijn waarbinnen de optie mag worden uitgeoefend is tijdens de bespreking van van 9 oktober 2003 vastgesteld op een tijdstip dat gelegen is na 1 december 2010. Een en ander heeft te maken met het feit dat de heer [gedaagde] de onderneming na het beëindigen van de Commanditaire Vennootschap in een besloten vennootschap zou kunnen onderbrengen, waarna een wachttijd geldt voor het vervreemden van bedrijfsmiddelen van 3 jaar.
      ? Daarnaast heeft de heer [gedaagde] de opmerking gemaakt dat een en ander ook voor hem zo fiscaal gunstig mogelijk zou moeten zijn en de fiscale consequenties wilde weten  (dit zou er eventueel toe kunnen leiden dat de optie nog later dan het hiervoor genoemde tijdstip uitgeoefend zou kunnen worden, maar hierover zijn op 9 oktober 2003 geen nadere afspraken gemaakt). 
      ? Het recht zou alleen toekomen aan [eiser] persoonlijk, dan wel bij zijn overlijden aan zijn echtgenote, die direct na de uitoefening van het recht, het aandeel aan in het onroerend goed aan [gedaagde] zou moeten terugleveren, en niet aan diens erven.
      ? Het paviljoen is gelegen op grond dat eigendom is van het waterschap Zeeuwse Eilanden. Het waterschap zal mee moeten werken aan de eigendomsoverdracht van het paviljoen per 1 december 2007 van [betrokkene] aan [gedaagde].
    
    
    3.4. Nadat hij met de exploitatie van het pand is gestart heeft [gedaagde] moeten vaststellen dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Onduidelijk is hoe daarmee om moet worden gegaan. Hetzelfde geldt met betrekking tot een eventuele uitbreiding. De subsidiaire vordering kan evenmin worden toegewezen. [eiser] heeft zelf de onderhandelingen beëindigd. Hij heeft normaal contact tussen partijen onmogelijk gemaakt. Door toedoen van [eiser] zijn de verhoudingen tussen partijen verstoord geraakt. [eiser] kan zich niet beroepen op een gerechtvaardigd vertrouwen dat een overeenkomst tot stand is gekomen. 
    
    
    4. De beoordeling van het geschil
    
    De rechtbank is van oordeel dat op grond van de stellingen van partijen in samenhang met de in het kader van het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen en de overgelegde brieven van WEA weliswaar is komen vast te staan dat [gedaagde] aan [eiser] het recht heeft verleend om voor de helft deel te nemen in het onroerend goed [adres] te  Burgh-Haamstede, maar dat de voorwaarden waaronder dit zou kunnen gebeuren nog te weinig concreet zijn uitgewerkt om te kunnen spreken van een onvoorwaardelijk optierecht  waarvan [eiser] thans de nakoming kan afdwingen. Met name bestaat nog onduidelijkheid over de fiscale consequenties en in verband daarmee over het moment van deelneming en daarnaast hebben partijen nog geen regeling uitgewerkt voor het geval er (groot) onderhoud moet plaats vinden, een verbetering en/of uitbreiding wordt gerealiseerd voordat [eiser] de aan hem te verlenen optie inroept. [eiser] mag er immers niet zonder meer vanuit gaan dat de door hem genoemde en niet door [gedaagde] weersproken prijs van € 200.000 ongewijzigd blijft indien tussentijds groot onderhoud, een verbetering en/of  een uitbreiding plaatsvindt. De rechtbank zal het primair gevorderde derhalve afwijzen. Zij is wel met [eiser] van oordeel dat [gedaagde] bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat hij op enig moment zou kunnen deelnemen in het onroerend goed [adres] te Burgh-Haamstede, tussen partijen bekend als restaurant "Duinzicht". Het is [gedaagde] zelf geweest die daartoe in de richting van [eiser] het initiatief heeft genomen door zijn interesse te polsen. Toen duidelijk werd dat een deelneming in verband met de verschillende fiscale belangen op dat moment niet mogelijk was hebben partijen de gesprekken voortgezet. Het feit dat [eiser] op enig moment, kennelijk tot ongenoegen van [gedaagde], gepoogd heeft een doorbraak te forceren, heeft [gedaagde] niet het recht gegeven de onderhandelingen niet voort te zetten. Niettemin is de rechtbank van oordeel dat de subsidiaire vordering hetzelfde lot dient te treffen als de primaire vordering. [eiser] heeft zijn vordering zo geformuleerd dat deze nagenoeg neerkomt op hetgeen hij primair heeft gevorderd. Zijn vordering laat geen enkele ruimte voor verder onderhandelen. Kenmerk van onderhandelen is immers dat de uitkomst niet vooraf vaststaat. De vordering van [eiser] komt echter neer op een veroordeling van [gedaagde] om met de door [eiser]e gewenste uitkomst van de onderhandelingen in te stemmen. Van het voortzetten van onderhandelingen kan in dat geval niet worden gesproken. De rechtbank zal derhalve ook de subsidiaire vordering afwijzen. [eiser] dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding.
    
    
    5. De beslissing
    
    
    De rechtbank:
    
    
    - wijst de vordering van  af;
    
    - veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit moment worden begroot op €  244,00 wegens griffierecht en € 904,00 wegens procureurssalaris;
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.