ECLI:NL:RBZWB:2021:4475, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-09-2021, BRE 19/6798
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-09-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Voor deze uitspraak is geen samenvatting gemaakt.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, enkelvoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummer BRE 19/6798
    
    
    
      
        uitspraak van 6 september 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , gevestigd te [Vestigingsplaats] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [Object] (hierna: [het object] ) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 270.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 12 augustus 2021. Belanghebbende, vertegenwoordigd door [Vertegenwoordiger belanghebbende] , ter bijstand vergezeld van [bijstandverlener] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [Vertegenwoordiger heffingsambtenaar] , tevens taxateur.
    
    
  
  
    
      2Overwegingen
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      2.1.
      De gemeente Drimmelen is eigenaar van [het object] en het perceel waarop deze is gelegen. Belanghebbende heeft op 28 september 2018 het recht van erfpacht en het recht opstal verkregen. Het recht van opstal is daarbij voor een bedrag van € 47.000 overgegaan op belanghebbende. De gemeente en belanghebbende zijn voor het perceel een erfpachtcanon van € 1.500 per jaar overeengekomen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 487 m².
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van [het object] . De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Meer specifiek vindt ze dat de waarde van de opstallen maximaal € 47.000 is. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard akkoord te gaan met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het perceel (€ 36.408). De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het perceel inclusief de opstallen van € 270.000.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      2.4.
      De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
      
    
    
      2.5.
      De WOZ-waarde van een onroerende zaak bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      
    
    
      2.6.
      In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde. 
      
    
    
      2.7.
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad en artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde vastgesteld op ten hoogste de bedrijfswaarde indien een onroerende zaak bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. De bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt. 
      
      
        
          Juiste waarderingsmethodiek
        
      
      
    
    
      2.8.
      De heffingsambtenaar heeft [het object] gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde (met een correctie wegens functionele veroudering) zonder daarbij rekening te houden met de bedrijfswaarde. 
      
    
    
      2.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar [het object] ten onrechte niet gewaardeerd op de bedrijfswaarde. Tussen partijen is immers niet in geschil dat vanwege de specifieke kenmerken van [het object] er te weinig vergelijkbare transacties zijn geweest om de marktwaarde vast te stellen. Tevens is tussen partijen niet in geschil dat belanghebbende [het object] bedrijfsmatig exploiteert. Gelet op het feit dat de gemeente en belanghebbende een opstalrecht zijn overeengekomen voor een bedrag van € 47.000 en de heffingsambtenaar aan de opstallen een (gecorrigeerde vervangings)waarde heeft toegekend van circa € 233.500 acht de rechtbank het bovendien aannemelijk dat de bedrijfswaarde lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. 
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de waarde van de opstallen moet worden vastgesteld op € 47.000, het overeengekomen bedrag voor het opstalrecht. De heffingsambtenaar heeft in dat kader aannemelijk gesteld dat bij de totstandkoming van dit bedrag onder meer heeft meegespeeld dat de gemeente wilde stimuleren dat in het pand een [soortgelijk object] zou worden gevestigd en dat bij verkoop op de reguliere markt voor de opstallen een hogere prijs zou worden bedongen.
      
    
    
      2.11.
      Het voorgaande betekent dat beide partijen de bedrijfswaarde van [het object] niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank acht het niet zinvol om de zaak terug te naar de heffingsambtenaar. De onderneming van belanghebbende is immers pas zeer recent opgestart zodat op de peildatum, en vermoedelijk de aankomende jaren, nog geen betrouwbare cijfers beschikbaar zijn waaruit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid.
      
    
    
      2.12.
      De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde van het perceel met opstallen op waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 120.000. 
      
      
        Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Belanghebbende heeft geen kosten gesteld die voor vergoeding in aanmerking komen.
      
      
      
    
  
  
    
      3Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 120.000,- en vermindert de OZB-aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 aan deze vergoedt.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van 
      drs. L. Mattijssen, griffier, op 6 september 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
      De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te tekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
      rechter 
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      
        Bijlage 
      
    
    
    
      
        Artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken
      
    
    1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
    2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
    a. de aard en de bestemming van de zaak;
    b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
    (…)
    
    
      
        Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ 
      
    
    1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
    a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;.
    b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    2.  De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
    3.  (…)
    4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
  
  
    Onder andere Hoge Raad, 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB1992/298 en meer recent Hoge Raad, 17 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:443
    
  
  
     Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).