ECLI:NL:RBDHA:2022:2354, Rechtbank Den Haag, 23-03-2022, C/09/597357 / HA ZA 20-781
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vorderingen over en weer met betrekking tot door gedaagde aan eiser verkochte vastgoedportefeuille, welke koopovereenkomst in de openbare registers is ingeschreven. Mocht gedaagde de koopovereenkomst ontbinden?

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/597357 / HA ZA 20-781
    
    
    
      
        Vonnis van 23 maart 2022
      
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , te [plaats 1],
      eiser in conventie,
      verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
      advocaat mr. J.B. Maliepaard te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , te [plaats 2],
      gedaagde in conventie,
      eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
      advocaat mr. Z.B. Gyömörei te Den Haag.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1Inleiding: waar gaat deze zaak over?
    
      1.1.
      Kort gezegd gaat deze zaak over de vraag of [eiser] levering kan vorderen van het door hem gekochte aandeel in de vastgoedportefeuille van [gedaagde], of dat [gedaagde] de koopovereenkomst inclusief een aanvullende overeenkomst heeft mogen ontbinden of vernietigen.
      
    
    
      1.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] op 28 februari 2020 niet in staat was om het aandeel in de vastgoedportefeuille te leveren omdat [gedaagde] daarover al een overeenkomst met een derde had gesloten. [eiser] vordert (heel kort gezegd) veroordeling van [gedaagde] tot levering van het vastgoed en tot betaling van de contractuele boete en een schadevergoeding van € 428.443,62.
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde] stelt het vastgoed wel te hebben kunnen leveren, maar meent dat juist [eiser] het op 28 februari 2020 heeft laten afweten. Hij vordert (heel kort gezegd) verklaringen voor recht, een veroordeling van partijen tot ongedaanmaking van de ontbonden koopovereenkomst, vernietiging van de aanvullende overeenkomst op grond van wilsgebreken, veroordeling van [eiser] tot betaling van de contractuele boete, een voorschot op de nader bij staat op te maken schadevergoeding, en opheffing van de door [eiser] gelegde beslagen.
      
    
    
      1.4.
      
        De rechtbank zal de vorderingen in conventie van [eiser] afwijzen en de vorderingen van [gedaagde] in reconventie deels toewijzen. De rechtbank is namelijk van oordeel dat [gedaagde] de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst heeft mogen ontbinden. 
        De aanvullende overeenkomst is naar het oordeel van de rechtbank niet tot stand gekomen voor zover het de boeteclausule betreft. [gedaagde] kan zich op die boeteclausule daarom niet beroepen. De gevorderde opheffing van de beslagen op de panden hangende hoger beroep wijst de rechtbank gelet op het verhaalsbelang van [eiser] af; de gevorderde opheffing van de beslagen op de privérekening van [gedaagde] wijst de rechtbank toe.
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 27 juli 2020, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 23 juni 2021, waarbij een mondeling behandeling is gelast;
        
        
          de akte vermeerdering van eis tevens akte overlegging nadere producties van [eiser], met producties;
        
        
          de antwoordakte eisvermeerdering tevens akte overlegging producties van [gedaagde];
        
        
          het proces-verbaal van de  mondelinge behandeling van 29 november 2021. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
    
      2.3.
      Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [eiser] heeft daarvan gebruik gemaakt bij brief van 28 december 2021 en [gedaagde] bij brief van 27 december 2021. Dit vonnis wordt gewezen met inachtneming van die opmerkingen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] hebben gedurende meer dan 30 jaar een vriendschappelijke relatie met elkaar gehad en hebben met elkaar samengewerkt in de kassenbouw. [gedaagde] heeft al 35 jaar een kassenbouwbedrijf. 
      
    
    
      3.2.
      Op 10 oktober 2019 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij [gedaagde] aan [eiser] voor een koopprijs van € 2.080.000 de helft van het onverdeelde aandeel in de eigendom van de volgende panden heeft verkocht:
      - Weteringkade 77 te Den Haag;
      - Zoutmanstraat 66-A, 66-B, 66C en 66-D te Den Haag;
      - Aronskelkweg 60D te Den Haag;
      - Haagweg 53 en Bilderdijklaan 1/1-A te Rijswijk;
      - Bilderdijklaan 4 en Haagweg 57 en 59 te Rijswijk;
      - Haagweg 69 te Rijswijk;
      - Haagweg 41 te Rijswijk;
      - Haagweg 63 te Rijswijk;
      - Bilderdijklaan 15 te Rijswijk;
      - Haagweg 121, 123 en 123A te Rijswijk;
      - Oranjelaan 38, 40 en 42 te Rijswijk.
      
    
    
      3.3.
      Op 16 oktober 2019 is de koopovereenkomst ex artikel 7:3 Burgerlijk Wetboek (BW) ingeschreven in de openbare registers. 
      
    
    
      3.4.
      De koopovereenkomst bevat het volgende beding:
      
      
        
          “Kernbeding(en)
        
        
          De verkoper en de koper verklaren dat onderhavige koopovereenkomst is aangegaan onder het volgende beding dat partijen beschouwen als een kernbeding, inhoudende dat deze koopovereenkomst zonder dit beding niet tussen partijen zou zijn overeengekomen:
        
        
          Na de levering van het gekochte, gaan de verkoper en de koper de diverse registergoederen – waarvan het gekochte het één/tweede onverdeeld onderdeel uitmaken – samen exploiteren.
        
      
      
      
        
          De nadere voorwaarden waaronder onderhavige (ver)koop plaatsvindt, zijn in concept opgesteld en zullen na door partijen te zijn besproken en goedgekeurd, schriftelijk vastgelegd worden.”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Vooruitlopend op de onder 2.4 bedoelde samenwerking is [eiser] in juni 2019 met instemming van [gedaagde] begonnen om werkzaamheden aan een deel van de panden te (laten) verrichten. 
      
    
    
      3.6.
      Bij e-mailbericht van 7 november 2019 heeft [eiser] aan zijn vaste notaris, mr. E. Qualm (hierna: Qualm), onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          “Het betreft aankoop vastgoed [gedaagde].
        
        
          Het ligt toch allemaal wat complexer in elkaar, er blijkt ook een soort terugkoopovereenkomst getekend te zijn door [naam 1] (woord voerder van [voornaam gedaagde] [[gedaagde], rechtbank] waardoor [gedaagde] niet mag verkopen.
        
        
          Ze zijn nu druk bezig om deze overeenkomst te ontbinden dit kan nog wel 2 weken duren.
        
        
          Graag ontvang ik mijn geld retour en zal het weer terug storten wanneer het nodig is.” 
        
      
      
      
    
    
      3.7.
      Bij e-mailbericht van 28 november 2019 heeft [eiser] aan Qualm onder meer het volgende meegedeeld:
      
      
        
          “Na een gesprek met Z. Gyomorei gisteren is mij verteld dat deze hele kwestie nog wel een tijd in beslag gaat nemen. Een belangrijke dag is 3 december dan weten we het standpunt van [naam 2] en consorten… [naam 2] is nog economisch eigenaar en [voornaam gedaagde] juridisch eigenaar dit moet eerst nog recht gezet worden voordat er gekocht gaat worden.
        
        
          We moeten allemaal nog even geduld hebben tot nadere order….helaas,helaas” 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op 22 januari 2020 hebben partijen de onder 2.4 bedoelde nadere voorwaarden vastgelegd in een “verklaring voorwaarden koopovereenkomst (aandeel in) registergoederen” (hierna: de aanvullende overeenkomst). In artikel 3 van de aanvullende overeenkomst is onder meer bepaald dat de akte van levering zal worden ondertekend op 30 oktober 2019, danwel zo spoedig mogelijk daarna. Artikel 10 luidt, voor zover nu van belang, als volgt:
      
      
        
          “1.	De partij die één of meer van de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet of niet tijdig nakomt, is - zonder dat daartoe een voorafgaande ingebrekestelling is vereist - aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade, met uitzondering van de schade die ontstaat uit een tekortkoming die niet aan die partij kan worden toegerekend op grond van het bepaalde in artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek ("overmacht”).
        
      
      
        2. 	De partij die één of meer van de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet of niet-tijdig nakomt, en die, nadat hij bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief in gebreke is gesteld, binnen een termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is desondanks verplicht tot vergoeding aan de wederpartij van de daaruit voor de wederpartij ontstane schade waarvoor hij op grond van lid 1 van dit artikel aansprakelijk is.
      
      
        3. 	Een partij is in verzuim indien hij nadat hij bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief in gebreke is gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van één of meer van de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
      
      
        	De wederpartij van een partij die in verzuim is heeft de keuze tussen:
      
      
        
          
            de vordering tot onverkorte nakoming van de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, in welk geval de nalatige partij voor iedere dag na verloop van de hiervoor bedoelde termijn van acht dagen tot en met de dag waarop de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen worden nagekomen een onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan drie promille (3‰) van de koopprijs verbeurt; of
        
        
          
            het inroepen van de ontbinding van deze koopovereenkomst door middel van een buitengerechtelijke verklaring, in welk geval de nalatige partij een onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan tien procent (10%) van de koopprijs verbeurt.
          
        
      
      
        	Verbeurte van de onder a. en b. bedoelde boetes heeft geen invloed op de bevoegdheid van de wederpartij van een partij die in verzuim is tot het vorderen van onverkorte nakoming van de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen of het vorderen van aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de verhaalskosten.”
      
      
    
    
      3.9.
      Op 21 februari 2020 heeft [eiser] per WhatsApp bericht aan [gedaagde] laten weten dat hij - [eiser] - zijn werkzaamheden aan de panden stopzet. [eiser] heeft onder meer meegedeeld:
      
      
        
          “ga ook werken zoals mijn advocaat me adviseert.
        
        
          P.s. je bent wel echt een fucker werk me helemaal kapot voor ons vastgoed
        
        
          Zal alle jongens vanmiddag opdracht geven om direct met alle werkzaamheden te stoppen.
        
        
          Succes met alles”
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser] heeft de door hem ingeschakelde werklieden weggehaald, heeft de sleutels van de panden bij [gedaagde] ingeleverd en is vervolgens een maand op vakantie gegaan naar Thailand. 
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 28 februari 2020 heeft mr. Maliepaard aan [gedaagde] het volgende bericht:
      
      
        
          “Cliënt is de heer [eiser] die mij een kopie verstrekte van de tussen u beider tot stand gekomen koopovereenkomst d.d. 10 oktober 2019, welke koopovereenkomst in het kadaster is ingeschreven.
        
      
      
      
        
          Van cliënt heb begrepen dat levering van de onroerende zaken zoals genoemd in de betreffende koopovereenkomst tot op heden niet heeft plaatsgevonden. Van cliënt heb ik tevens begrepen dat er een oudere koopovereenkomst met betrekking tot dezelfde registergoederen met een derde zou zijn, waardoor u niet in staat bent de verplichtingen jegens mijn cliënt na te komen. U verkeert hierdoor van rechtswege in verzuim (zonder dat een nadere ingebrekestelling nodig is). Dit betekent dat mijn cliënt de mogelijkheid heeft om te kiezen tussen een vordering tot schadevergoeding dan wel een vordering tot nakoming van de koopovereenkomst. De gehele gang van zaken heeft cliënt behoorlijk bevreemd. Temeer daar cliënt na ondertekening van de overeenkomst intussen veel tijd
        
        
          en middelen geïnvesteerd heeft.
        
      
      
      
        
          Alvorens een keuze te maken in hoeverre cliënt (al dan niet in rechte) aanspraak wenst te maken op nakoming of schadevergoeding wenst hij u eenmalig in de gelegenheid te stellen om middels een concreet voorstel kenbaar te maken op welke wijze een voor cliënt bevredigende oplossing in deze situatie kan worden gevonden.
        
      
      
      
        
          Cliënt stelt daartoe een termijn van 7 dagen waarna cliënt zich vrij acht om verdere rechtsmaatregelen te treffen.
        
      
      
      
        
          Mag ik tijdig van u vernemen?”
        
      
      
    
    
      3.12.
      Bij e-mail van 4 maart 2020 heeft mr. Maliepaard aan [gedaagde] het volgende bericht:
      
      
        
          “Van mijn cliënt, de heer [eiser] begreep ik dat u had aangegeven dat u mijn brief van 28 februari niet had ontvangen. Bijgaand zend ik u deze nogmaals. Recentelijk gaf mijn client aan dat hij er op dit moment de voorkeur aan geeft om (conform het contract) 10% van de koopsom als
        
        
          compensatie te ontvangen om verdere procedures e.d. te voorkomen. Hoe staat u daartegenover?”
        
      
      
    
    
      3.13.
      Hierop heeft mr. Gyömörei per e-mail van 6 maart 2020 als volgt gereageerd:
      
      
        
          “Cliënt ontving uw brief afgelopen woensdag. Ik heb u direct gebeld. Gisteren hebben wij inhoudelijk overleg gehad. Wat is het standpunt van uw cliënt, wil hij alsnog nakoming? Naar het zich laat aanzien, zal ik de heer [naam 2] namens cliënt volgende week in gebreke stellen met een termijn van tien dagen. Neemt de heer [naam 2] niet af, dan zal de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden worden.
        
      
      
      
        
          Ik houd u op de hoogte.”
        
      
      
    
    
      3.14.
      Vervolgens heeft mr. Maliepaard bij e-mail van 27 maart 2020 het volgende bericht: 
      
      
        
          “Inmiddels sprak ik de heer [eiser]. Hij heeft nogmaals expliciet aangegeven niet meer verder te willen. Het is een gevoelskwestie en hij voelt zich er niet me[e]r goed bij. Hij heeft mij verzocht de boete op te eisen, eventueel in rechte indien noodzakelijk.
        
      
      
      
        
          Naar ik begrepen heb trad u in het verleden met grote regelmaat op voor mijn cliënt. Hij zou zich er dan ook niet prettig bij voelen indien u nu tegen hem zou optreden. Naar ik heb begrepen is dat al aan de orde gekomen In het gesprek tussen u en cliënt.
        
      
      
      
        
          Indien [gedaagde] bereid is de boete te voldoen omdat hij inziet dat zulks onvermijdelijk is dan verneem ik dat graag van u. Dan kan uiteraard de afwikkeling via uw bemiddeling plaatsvinden.”
        
      
      
    
    
      3.15.
      Bij e-mail van 9 april 2020 heeft mr. Maliepaard aan mr. Gyömörei het volgende bericht:
      
      
        
          “Naar aanleiding van mijn onderstaande mail van 27 maart jl. heb ik nog niet van u vernomen. Ik verneem graag uiterlijk woensdag 15 april a.s. of u nog mogelijkheden ziet in het kader van de 2e optie zoals geschetst in die mail. Indien die mogelijkheid er niet is verneem ik dat ook graag. Dan zal ik een procedure starten.
        
      
      
      
        
          Verneem ik niets van u dan ga ik er van uit dat het minnelijke traject zoals beschreven in de email niet mogelijk is en zal ik tot dagvaarding overgaan. Zonder andersluidend bericht ga ik er dan ook van uit dat ik uw cliënt rechtstreeks zal dienen aan te schrijven.”
        
      
      
    
    
      3.16.
      Bij brief van 30 april 2020 heeft mr. Maliepaard aan [gedaagde] het volgende meegedeeld:
      
      
        
          “U heeft op 11 oktober 2019 een koopovereenkomst gesloten met cliënt de heer [eiser] ingevolge waardoor u op 30 oktober 2019 registergoederen aan cliënt in eigendom diende te leveren. U heeft dit niet gedaan. In mijn brief d.d. 28 februari bent u reeds op de hoogte gesteld van het feit dat cliënt inmiddels kennis heeft genomen van verkoop van de registergoederen aan een derde partij, waardoor u niet (meer) in staat bent om de verplichtingen jegens mijn cliënt na te komen. U bent daardoor van rechtswege in verzuim.
        
      
      
      
        
          Per brief d.d. 28 februari 2020 heb ik u namens cliënt de heer [eiser] in de gelegenheid gesteld om een concreet voorstel te doen voor een oplossing. U heeft hier niet inhoudelijk op gereageerd. Per e-mail bericht d.d. 27 maart 2020 bent u middels uw advocaat ervan op de hoogte gesteld dat cliënt niet meer verder wenst te gaan en aanspraak maakt op de boete die u op grond van de koopovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde voorwaarden aan cliënt dient te voldoen. U bent verzocht kenbaar te maken of dat u deze boete vrijwillig zult voldoen. U heeft hier niet op gereageerd, ook niet nadat u hier per email van 9 april 2020 aan uw advocaat aan bent herinnerd.
        
      
      
      
        
          Voor zover rechtens vereist wordt u hierbij in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld om alsnog binnen acht dagen na dagtekening van dit bericht uw verplichtingen na te komen en de registergoederen aan cliënt te leveren. Indien en voor zover u dat niet tijdig doet bent u in verzuim en zegt cliënt hierbij al de ontbinding van de koopovereenkomst aan ex artikel 10 lid 3 sub b van de Verklaring voorwaarden koopovereenkomst (aandeel in) registergoederen d.d. 21 januari 2020, dan wel op grond van artikel 6:265 BW. U bent dan onmiddellijk de contractuele boete van € 208.000 aan cliënt verschuldigd en dient die te voldoen op de derdengeldenrekening van mijn kantoor met nummer (…)
        
      
      
      
        
          Namens cliënt worden alle rechten en weren voorbehouden, onder andere het vorderen van een vergoeding voor de door cliënt ingevolge uw handelen geleden schade.”
        
      
      
    
    
      3.17.
      In reactie hierop heeft mr. Gyömörei bij brief van 4 mei 2020 aan mr. Maliepaard geschreven:
      
      
        
          “1. 	Partijen hebben een door notaris mr. Qualm opgestelde koopovereenkomst getekend op 11 en 15 oktober 2019. In deze koopovereenkomst worden partijen genoemd, hetgeen verkocht wordt, de koopprijs én een kernbeding. Dit kernbeding luidt:
        
      
      
      
        
          "De verkoper en de koper verklaren dat onderhavige koopovereenkomst is aangegaan onder het volgende beding dat partijen beschouwen als een kernbeding, inhoudende dat deze koopovereenkomst zonder dit beding niet tussen partijen zou zijn overeengekomen: na de levering van het gekochte, gaan de verkoper en de koper de diverse registergoederen - waarvan het gekochte het één/tweede onverdeeld aandeel uitmaken - samen exploiteren."
        
      
      
      
        2.	Uw cliënt heeft diverse malen aan cliënt onvoorwaardelijk en uitdrukkelijk verklaard dat hij de registergoederen niet samen wil exploiteren. Aldus is uw cliënt in verzuim zonder ingebrekestelling ex artikel 6:83 onder c BW. Cliënt sommeert hierbij uw cliënt om alsnog onvoorwaardelijk te verklaren dat hij zich zal houden aan het kernbeding, binnen de termijn zoals genoemd in uw brief van 30 april 2020, bij gebreke waarvan cliënt reeds thans voor alsdan de overeenkomst, voor zover rechtens vereist, ontbindt.
      
      
      
        3. 	In het kader van de samenwerking heeft uw cliënt nog vóór de levering het appartement aan de Aronskelkweg van binnen volledig laten slopen door ongekwalificeerde, door uw cliënt meegenomen buitenlandse krachten. Onder andere zijn draagmuren weggehaald, zonder vergunning. Als tweede voorbeeld kan de Zoutmanstraat genoemd worden. Uw cliënt heeft na het ondertekenen van de nadere overeenkomst van 21 en 22 januari 2020 alle werken per direct laten stilleggen en was verder niet meer bereikbaar. Uw cliënt is naar Thailand vertrokken. Ik heb diverse malen telefonisch contact met u opgenomen. U heeft mij gezegd dat u uw cliënt in Thailand niet kon bereiken.
      
      
      
        4. 	De koopovereenkomst is ingeschreven ex artikel 7:3 BW. Aldus door deze Vormerkung verkreeg uw cliënt het eerst ingeschreven recht op levering. U zult uw cliënt daarop hebben gewezen. Cliënt was in staat zijn verplichtingen jegens uw cliënt na te komen. Ten onrechte stelt u dat cliënt van rechtswege in verzuim is geraakt. Uw cliënt heeft de zes-maandentermijn om hem moverende redenen laten verstrijken. Degene die nu de registers raadpleegt, mag ervan uitgaan dat de koop met uw cliënt inmiddels is ontbonden.
      
      
      
        5.	Notaris mr. Qualm heeft met uw cliënt een stuk opgesteld met opschrift "Verklaring voorwaarden koopovereenkomst (aandeel in) registergoederen". Op het moment van het opstellen van dit stuk en op het moment van het ondertekenen van dit stuk op 21 en 22 januari 2020 waren de notaris en uw cliënt ervan op de hoogte dat er sprake was van een koopovereenkomst en een zogenaamde sleutelovereenkomst die cliënt in 2017 gesloten had met de heer [naam 2]. Ondanks deze wetenschap is tóch het stuk opgesteld. De notaris en uw cliënt wisten dat ik op dat moment de belangen behartigde van de heer [gedaagde]. De notaris en uw cliënt hebben mij van het stuk vooraf niet op de hoogte gesteld. Buiten mij om heeft uw cliënt de heer [gedaagde] benaderd en hij heeft grote druk op de heer [gedaagde] gelegd om het stuk te ondertekenen. 22 januari 2020 ’s ochtends om 06.00 uur belde uw cliënt de heer [gedaagde] op. Partijen zouden naar de Zoutmanstraat gaan. Éérst moest er getekend worden, volgens uw cliënt. Uw cliënt dreigde: "anders kap ik ermee." en "anders trek ik alles weg." Cliënt is naar de Zoutmanstraat gegaan en heeft er uw cliënt ontmoet. Er moest echter getekend worden, volgens uw cliënt. De heer [gedaagde] heeft onder die druk ook daadwerkelijk getekend. Het was uw cliënt en de notaris bekend dat de heer [gedaagde] een burn-out had.
      
      
      
        6. 	In artikel 3 van de verklaring is in januari 2020 vermeld dat geleverd moet worden op 30 oktober 2019. In artikel 3 lid 2 is vermeld: "De verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot overdracht ten tijde van het ondertekenen van de akte van levering."
      
      
      
        7.	Op dat moment waren zowel mr. Qualm als de heer [eiser] bekend met de overeenkomst en de sleutelovereenkomst uit 2017 van de heer [gedaagde] met de heer [naam 2]. In artikel 4 is vermeld dat de heer [eiser] niet gehouden is zekerheid te stellen in de vorm van een garantie of een waarborgsom. Dat is een afwijkende bepaling, in het nadeel van cliënt. In artikel 5 lid 8 is vermeld:
      
      
      
        
          "De verkoper verklaart dat ten aanzien van het verkochte geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens wilsrecht, voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop of leasing."
        
      
      
      
        8.	Nogmaals, de notaris en de heer [eiser] waren op dat moment bekend met de koopovereenkomst en de sleutelovereenkomst uit 2017. 
      
      
      
        9.	In artikel 6 garandeert de verkoper dat er geen huurovereenkomsten zijn. In artikel 10 is in feite bepaald dat de heer [gedaagde] direct bij ondertekening de boete verbeurt van 10% van de koopprijs. In artikel 15 is bepaald dat de kosten van de koopovereenkomst voor rekening komen van de verkoper.
      
      
      
        10.	Op grond van het voorgaande vernietig ik hierbij namens cliënt het door notaris mr. Qualm opgestelde stuk, door partijen ondertekend op 21 en 22 januari 2020, met als opschrift "Verklaring voorwaarden koopovereenkomst (aandeel in) registergoederen", op grond van dwang, dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden.
      
      
      
        11.	De heer [eiser] heeft, buiten u en mij om, op dinsdagochtend 14 april 2020 wederom druk gezet op de heer [gedaagde], ditmaal om direct de boete te betalen, in de wetenschap dat de heer [gedaagde] die druk niet aan kon. Tijdens het gesprek heeft de heer [gedaagde] gezegd dat hij onwel werd, maar uw cliënt bleef doorgaan, kennelijk omdat cliënt op 22 januari 2020 was bezweken voor deze druk en de door mr. Qualm opgestelde overeenkomst tekende. De heer [gedaagde] wilde nu niet toegeven. Uiteindelijk heeft de heer [gedaagde] het contact moeten verbreken. Direct daarna werd hij naar het ziekenhuis vervoerd (bijlagen).
      
      
      
        12.	De koopovereenkomst met de heer [naam 2] en de daarop voortbouwende zogenaamde sleutelovereenkomst heeft cliënt inmiddels ontbonden. Indien en voor zover rechtens vereist is een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de zogenaamde sleutelovereenkomst.
      
      
      
        13.	In uw brief van 30 april 2020 stelt u namens uw cliënt cliënt in gebreke. U stelt: 
      
      
      
        
          "Voor zover rechtens vereist wordt u hierbij in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld
        
        
          om alsnog binnen acht dagen na dagtekening van dit bericht uw verplichtingen na te komen
        
        
          en de registergoederen aan cliênt te leveren."
        
      
      
      
        14.	Indien en voor zover cliënt verplichtingen heeft jegens uw cliënt, verklaar ik hierbij dat cliënt deze verplichtingen zal nakomen. Cliënt stelt zich op het standpunt dat de door u gestelde termijn onder de gegeven omstandigheden onredelijk kort is. Indien en voor zover binnen de door u gestelde termijn geleverd dient te worden, dan is cliënt hiertoe in staat en bereid, onder de voorwaarde dat uw cliënt onvoorwaardelijk en schriftelijk bericht dat hij het kernbeding tussen partijen zal nakomen én dat hij zijn betalingsverplichtingen jegens cliënt zal nakomen, onder andere door het storten van de koopprijs op de kwaliteitsrekening van de notaris, binnen de in uw brief van 30 april 2020 gestelde termijn, bij gebreke waarvan, reeds thans voor alsdan, uitdrukkelijk voor zover rechtens vereist, de overeenkomst wordt ontbonden.
      
      
      
        15.	Cliënt behoudt zich al zijn rechten en weren voor, onder andere behoudt cliënt zich het recht voor om na de eigendomsoverdracht de zaak ter beoordeling aan de rechtbank voor te leggen, waarbij cliënt zal stellen dat uw cliënt jegens hem toerekenbaar tekort is gekomen dan wel onrechtmatig heeft gehandeld, op grond waarvan onder andere een verklaring van recht zal worden gevorderd en schadevergoeding.”
      
      
    
    
      3.18.
      Vervolgens heeft mr. Maliepaard bij brief van 8 mei 2020 onder meer geschreven:
      
      
        
          “2.	Met betrekking tot de inhoud van de brief geldt het volgende. Partijen hebben een door mr. Qualm opgestelde koopovereenkomst getekend op 11 en 15 oktober 2019 met de bedoeling om in een later stadium nadere voorwaarden van de koop verder uit te werken. De voorwaarden zijn uitgewerkt in de Verklaring voorwaarden koopovereenkomst (aandeel in) registergoederen (de Voorwaarden).
        
      
      
      
        3. 	In uw brief vernietigt u de door mr. Qualm opgestelde Voorwaarden op grond van dwang, dwaling, bedrog en misbruik van omstandigheden. Er zou sprake zijn van ontoelaatbare druk en er zou buiten u om zijn gehandeld. Van enige druk is geen sprake geweest, laat staan van ontoelaatbare druk. Een afdoende grondslag voor dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden is niet aanwezig.
      
      
      
        4 . 	Uw schrijven heeft een paradoxaal karakter. U vraagt cliënt om nakoming van de koopovereenkomst en stelt dat cliënt in verzuim verkeert, hetgeen impliceert dat uw cliënt zou hebben willen nakomen en mijn cliënt niet en tegelijk ontbindt u de overeenkomst en vernietigt u deze. 
      
      
      
        5. 	Dit roept de vraag op in hoeverre uw cliënt wel bereid is om conform de overeenkomst en mijn ingebrekestelling (voor zover die nog nodig was) te leveren.
      
      
      
        6.	Van verzuim aan de zijde van mijn cliënt is geen enkele sprake. Cliënt was niet op de hoogte van de reeds bestaande sleutelovereenkomst met een derde partij. Toen cliënt wel in kennis werd gesteld van deze sleutelovereenkomst heeft hij uw cliënt alle tijd en gelegenheid gegeven om tot een nadere levering te komen. Doordat uw cliënt tevens met een derde heeft gecontracteerd en hij daarvoor geen oplossing wist te vinden en die partij nog steeds rechten doet laten gelden lukte het uw cliënt niet de overeenkomst na te komen.
      
      
      
        7.	U stelt dat uw cliënt in staat was om zijn verplichtingen jegens cliënt na te komen, maar dat is aantoonbaar onjuist. U heeft dat zelf ook aangegeven namens de heer [gedaagde]. De sleutelovereenkomst tussen uw cliënt en de derde partij stelt u inmiddels te hebben ontbonden. Kennelijk is dat een buitengerechtelijke ontbinding die niet door de derde partij is aanvaard. Kennelijk is het niet gelukt om deze derde partij te bewegen tot het laten vallen van alle aanspraken die zij heeft of meent te hebben. Dit is met het oog op de reeds verrichte werkzaamheden en de daaraan verbonden kosten zorgwekkend voor mijn cliënt. 
      
      
      
        8. 	U verwijt het mijn cliënt dat uw cliënt ziek is geworden. Dat enig verband bestaat tussen de ziekte en mijn cliënt blijkt uit niets. Aangezien noch u noch uw cliënt medisch onderlegd is denk ik dat het niet gepast is dergelijke verwijten jegens mijn cliënt te ventileren. Dat zou juist het uitoefenen van (ontoelaatbare) druk zijn. De stellingen en verwijten die u maakt duiden wel op een ernstig verstoorde verhouding tussen partijen.
      
      
      
        9. 	Dat roept de vraag op waarom uw cliënt nog gezamenlijk met mijn cliënt het vastgoed zou willen beheren en exploiteren. Nu uw cliënt stelt toch in staat te zijn te leveren meen ik dat het voor de hand ligt dat partijen verdelen in plaats van gaan samenwerken. Mijn cliënt zal zich echter aan de overeenkomst houden voor zover uw cliënt niet bereid is op dit punt van de oorspronkelijke afspraak af te wijken.
      
      
      
        10. 	Cliënt heeft al verscheidene kosten gemaakt. Hij is al ruim een half jaar in afwachting van eventuele levering van de registergoederen. Cliënt verkeert dan ook al geruime tijd in onzekerheid. Cliënt is bereid de koopprijs op de kwaliteitsrekening van de notaris te voldoen. De Voorwaarden zoals die in de overeenkomst zijn opgenomen blijven echter van kracht. Indien uw cliënt daarvan af wil zal hij de boete moeten betalen van 10%. In het kader van een minnelijke regeling is cliënt dan bereid zijn vordering tot schadevergoeding (en hij heeft al zeer veel kosten gemaakt) te laten vallen.
      
      
      
        11. 	Indien uw cliënt zijn standpunt laat varen dat er gezamenlijk geëxploiteerd moet worden dan kan er een onafhankelijke taxatie van de registergoederen plaatsvinden op grond waarvan verdeling van de portefeuille kan plaatsvinden. Uw cliënt moet dan wel in staat zijn te leveren. Belangrijke voorwaarde voor cliënt is dat levering van de aan cliënt toegewezen registergoederen geschiedt voor 1 juni 2020. Van hem kan niet worden gevergd dat hij nog langer blijft wachten.
      
      
      
        12. 	Kort en goed geldt aldus het volgende. Uw cliënt verkeerde reeds in verzuim zodat de boete opeisbaar was. Gezien het paradoxale karakter van uw brief kan deze onmogelijk worden opgevat als een verklaring dat zal worden nagekomen. Gevolg daarvan is dat niet binnen de ingebrekestelling is geleverd. Ook op die grond is dus de boete van 10% verschuldigd geraakt.
      
      
      
        13. 	Cliënt is bereid deze niet te incasseren indien alsnog wordt geleverd. In dat kader wordt uw cliënt nogmaals 8 dagen de tijd gegeven om zijn eerdere beroepen op vernietiging en ontbinding e.d. te laten varen zodat hij onvoorwaardelijk kan nakomen. Daarbij geef ik uw cliënt in overweging om de panden te laten taxeren en te verdelen als gevolg van de slechte verhoudingen.
      
      
      
        14. 	Indien binnen de gegeven termijn van deze 8 dagen geen levering tot stand komt, zal cliënt de boetes gaan incasseren.
      
      
      
        15. 	Indien uw cliënt niet aan de gemaakte afspraken wenst te voldoen of nakoming door uw cliënt uitblijft, zegt cliënt hierbij alsnog de eerder aangekondigde ontbinding van de koopovereenkomst aan ex artikel 10 lid 3 sub b van de Voorwaarden.
      
      
      
        16. 	Namens cliënt worden alle rechten en weren voorbehouden, met name houdt cliënt zich het recht voor om, indien nakoming van uw cliënt uitblijft, over te gaan tot incasso van de contractuele boete.”
      
      
    
    
      3.19.
      In reactie hierop heeft mr. Gyömörei bij brief van 12 mei 2020 als volgt bericht:
      
      
        
          “1. 	In mijn brief van 4 mei 2020 bericht ik in de tweede alinea: 
        
      
      
      
        
          	"Cliënt sommeert hierbij uw cliënt om alsnog onvoorwaardelijk te verklaren dat hij zich zal houden aan het kernbeding, binnen de termijn zoals genoemd in uw brief van 30 april 2020, bij gebreke waarvan cliënt reeds thans voor alsdan de overeenkomst, voor zover rechtens vereist, ontbindt."
        
      
      
      
        2. 	Ik stel vast dat uw cliënt niet onvoorwaardelijk heeft verklaard dat hij zich zal houden aan het kernbeding. Op grond hiervan beschouwt cliënt de koopovereenkomst tussen partijen als ontbonden. Voor zover noodzakelijk wordt de koopovereenkomst hierbij alsnog ontbonden.
      
      
      
        3. 	In mijn brief van 4 mei 2020 bericht ik u in alinea 14:
      
      
      
        
          	"Indien en voor zover cliënt verplichtingen heeft jegens uw cliënt, verklaar ik hierbij dat cliënt deze verplichtingen zal nakomen. Cliënt stelt zich op het standpunt dat de door u gestelde termijn onder de gegeven omstandigheden onredelijk kort is. Indien en voor zover binnen de door u gestelde termijn geleverd dient te worden, dan is cliënt hiertoe in staat en bereid, onder de voorwaarde dat uw cliënt onvoorwaardelijk en schriftelijk bericht dat hij het kernbeding tussen partijen zal nakomen én dat hij zijn betalingsverplichtingen jegens cliënt zal nakomen, onder andere door het storten van de koopprijs op de kwaliteitsrekening van de notaris, binnen de in uw brief van 30 april 2020 gestelde termijn, bij gebreke waarvan, reeds thans voor alsdan, uitdrukkelijk voor zover rechtens vereist, de overeenkomst wordt ontbonden."
        
      
      
      
        4.	Uw cliënt heeft niet onvoorwaardelijk en schriftelijk bericht dat hij het kernbeding tussen partijen zal nakomen. Uw cliënt heeft niet de koopprijs op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort, binnen de in uw brief van 30 april 2020 gestelde termijn. Uw cliënt is in gebreke gesteld, met aanzegging dat bij niet-nakoming de koopovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden. Cliënt beschouwt op grond van het voorgaande de koopovereenkomst tussen partijen als ontbonden. Indien en voor zover vereist ontbindt cliënt de koopovereenkomst hierbij. 
      
      
      
        5. 	In uw brief van 8 mei 2020 bericht u in alinea 4 dat mijn brief van 4 mei 2020 een paradoxaal karakter zou hebben. Ik kan u daarin niet volgen. Uw cliënt heeft cliënt bij herhaling bericht dat hij weigert het kernbeding na te komen. U heeft dat ook bericht namens uw cliënt. Aldus verkeert uw cliënt in verzuim. U stelt dat ik de overeenkomst zou hebben ontbonden. Dat is niet juist. Ik heb namens cliënt uw cliënt in gebreke gesteld, met aanzegging van ontbinding.
      
      
      
        6. 	Ik heb u in mijn brief van 4 mei 2020 in alinea 12 bericht dat de koopovereenkomst met de heer [naam 2] inmiddels is ontbonden en dat, voor zover vereist, een beroep is gedaan op de vernietigbaarheid van de zogenaamde sleutelovereenkomst. Misschien gaf dit verwarring.
      
      
      
        7. 	In mijn brief van 4 mei 2020 bericht ik u niet dat de koopovereenkomst tussen uw cliënt en mijn cliënt is ontbonden. Dat is wat anders. De vernietiging betreft de nadere overeenkomst van 21 en 22 januari 2020. Ik meld u dat in alinea 10 van mijn brief van 4 mei 2020.
      
      
      
        8. 	U stelt dat van verzuim aan de zijde van uw cliënt geen sprake is. In de zesde alinea van uw brief haalt u dan de sleutelovereenkomst aan. Die sleutelovereenkomst heeft niets te maken met het verzuim van uw cliënt. Uw cliënt is in verzuim geraakt omdat hij weigert het kernbeding tussen partijen na te komen. Van een dergelijk verzuim is sprake zonder ingebrekestelling. Voor de zekerheid heb ik uw cliënt in mijn brief van 4 mei 2020 toch nog in gebreke gesteld.
      
      
      
        9. 	De koopovereenkomst tussen partijen was ingeschreven. U behartigt de belangen van uw cliënt. U zult uw cliënt erop gewezen hebben dat de inschrijving levering mogelijk maakt, ook al is sprake van een eerdere koopovereenkomst. Dat bewerkstelligt de Vormerkung. De kwestie is dat uw cliënt geen levering wilde. 
      
      
      
        10.	De bedoeling van partijen is volledig vastgelegd in het kernbeding. Cliënt heeft de portefeuilles in 2016 gekocht tegen executiewaarde. Uw cliënt heeft van een deel van de betreffende onroerende zaken de onverdeelde helft gekocht, na ruim drie jaar waardestijging, voor een nóg lagere prijs dan waarvoor cliënt had gekocht. Cliënt was zwaar overspannen. Hij moest van de druk af. Uw cliënt heeft vastgoedervaring en zou de portefeuille samen met cliënt gaan exploiteren. Nogmaals, dat is vastgelegd in het kernbeding.
      
      
      
        11. 	Uiteindelijk wil uw cliënt het kernbeding niet nakomen. Uw cliënt wil op een simpele manier de boete incasseren en als ik uw brief lees, wil hij ook de overwaarde realiseren die verbonden was aan het kernbeding, zonder het kernbeding na te komen. Wat uw cliënt wil en wat u voor uw cliënt wilt bewerkstelligen, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
      
      
        12. 	Ik heb diverse malen telefonisch contact met u opgenomen om de zaak op te lossen en u medegedeeld dat cliënt de overeenkomst met de heer [naam 2] zou ontbinden, maar dat ik dan wel de heer [naam 2] in gebreke moest stellen. Voor een sommatie tot nakoming was het noodzakelijk dat cliënt ook daadwerkelijk kon nakomen. De inschrijving moest er dus af. Ik heb dat volledig met u doorgesproken en u zei dat u het begreep. Na ontbinding van de overeenkomst met de heer [naam 2], welke ontbinding op voorhand al vaststond omdat de heer [naam 2] technisch failliet is, kon de onverdeelde helft direct aan uw cliënt geleverd worden. U zou terugbellen, maar deed dat niet. Ik heb daarom nogmaals telefonisch contact met u opgenomen en wij hebben het hele overleg nogmaals gehad. Als uw cliënt had meegewerkt, dan was hij nu allang eigenaar geweest van de onverdeelde helft en dan hadden partijen samen kunnen exploiteren, voor uw cliënt voordelig en voor mijn cliënt voordelig. Uw cliënt had ook de inschrijving kunnen handhaven en sommeren tot nakoming. Dan was er geleverd. Dat heeft uw cliënt niet gedaan. Uw cliënt heeft de termijn van inschrijving laten verstrijken. Uw cliënt wil zonder iets te doen de boete incasseren en de overwaarde. U werkt toe naar een onredelijk resultaat.
      
      
      
        13. 	Cliënt beschouwt de koopovereenkomst tussen partijen thans als ontbonden. De door de notaris opgestelde nadere overeenkomst bouwt voort op de inmiddels ontbonden koopovereenkomst. Indien en voor zover vereist is een beroep gedaan op de vernietigbaarheid. Cliënt wenst geen overeenkomst met uw cliënt meer te sluiten.
      
      
      
        14. 	Het is spijtig dat het zo moet lopen. Als uw cliënt te goeder trouw had gehandeld, dan had de eigendomsoverdracht allang plaatsgevonden en dan hadden partijen kunnen samenwerken.
      
      
      
        15. 	Mocht overigens in een procedure het beroep op vernietiging van de nadere overeenkomst niet gehonoreerd worden, dan zal cliënt van zijn kant aanspraak maken op de boete.”
      
      
    
    
      3.20.
      Hierop heeft mr. Maliepaard bij brief van 15 mei 2020 als volgt gereageerd:
      
      
        
          “Ten aanzien van de overige inhoud van uw brief geldt het navolgende. U tracht op zeer opzichtige wijze verzuim aan de zijde van mijn cliënt te construeren in een poging om onder de overeenkomst vandaan te komen. Daar zit dan dus mede het paradoxale karakter van de stellingname van uw cliënt. Hij stelt mijn client in gebreke maar wil kennelijk niet leveren aan mijn cliënt of is daar niet toe in staat en doet in dat kader een beroep op allerhande onzinnige ontbinding of vernietigingsgronden.
        
      
      
      
        
          Uw opmerking dat in mijn schrijven geen uitdrukkelijke verklaring zit dat de overeenkomst zal worden nagekomen inclusief de bepaling die door u wordt omschreven als 'kernbeding' is feitelijk onjuist. In randnummer 9 schrijf ik expliciet dat cliënt de oorspronkelijke overeenkomst zal nakomen indien uw cliënt daarvan niet wil afwijken. Dat wordt nog eens herhaald in randnummer 13. Ook in het beweer[de]lijke ontbreken van de wil van mijn cliënt om na te komen kunt u dus geen mogelijkheid vinden om van de overeenkomst af te komen hetgeen uw cliënt klaarblijkelijk lijkt te wensen.
        
      
      
      
        
          Dat brengt mij op het volgende. In randnummer 11 schrijft u dat mijn cliënt op een simpele manier de boete wil incasseren. U heeft de brief niet goed gelezen. Cliënt zal de boete incasseren indien uw cliënt niet kan of wil nakomen. Niet voor niets geef ik uw cliënt nogmaals een termijn om na te komen. Mijn cliënt wil daadwerkelijk de oorspronkelijke overeenkomst nakomen, mits uw client daartoe in staat is. Hetgeen daaraan steeds in de weg heeft gestaan is dat er met een derde een koopovereenkomst en een sleutelovereenkomst bleek te zijn gesloten. Daardoor kon de overeenkomst niet worden nagekomen. Uit uw brief lijkt te volgen dat dit probleem zou zijn opgelost. Daarvan zou mijn cliënt graag de bevestiging zien. Uw mededeling daarvoor is gezien de wijze waarop u met vertrouwelijkheid omgaat niet voldoende. Als de koop met de derde partij is ontbonden wenst cliënt het bewijs te zien in de vorm van een vonnis waaruit die ontbinding blijkt dan wel een verklaring van de betreffende derde dat de ontbinding is geaccepteerd. Hetzelfde geldt ten aanzien van de vernietiging van de sleutelovereenkomst. Indien het immers gaat om buitengerechtelijke ontbinding en vernietiging die niet door een rechtbank zijn bevestigd en door de wederpartij worden betwist dan is de buitengerechtelijke verklaring van generlei waarde. 
        
      
      
      
        
          In randnummer 12 van uw brief schrijft u dat als mijn cliënt had meegewerkt dat er al lang zou zijn geleverd. Waar baseert u dat op? Op 30 oktober 2019 was er een afspraak gemaakt voor overdracht bij de notaris. Cliënt had al € 600.000 gestort en had acceptatie van zijn bank zij het restant zou storten toen 2 dagen voor levering bleek dat er nog een koper was en een hypotheekrecht van nog weer een andere partij. Mijn cliënt heeft een half jaar lang meegewerkt en er gebeurde niets. U schrijft nu dat in gebreke gesteld moest worden maar dat daarvoor de inschrijving van tafel moest. Uw stelling is feitelijk onjuist en toon eens te meer aan hoe belangrijk het is dat u zich uit deze zaak terugtrekt. Het niet mijn intentie om met deze email uitputtend op de standpunten uit uw brief te reageren.
        
      
      
      
        
          Cliënt wenst een snelle oplossing. Als uw cliënt kan en wil nakomen dan is een procedure overbodig en kunnen we snel schakelen. Indien uw cliënt niet kan of wil nakomen dan geldt dat de boete verschuldigd is en dat mijn cliënt reële schadevergoeding kan vorderen. Die schadevergoeding is beduidend hoger dan de boete. Uw cliënt is dan dus beduidend slechter uit. Deze kwestie hoeft niet langer gerekt te worden dan nodig. Uw cliënt heeft het grootste belang bij nakoming. Dat u nu allerhande juridische constructies probeert op te werpen om dat tegen te gaan terwijl nakoming wel mogelijk zou zijn bevreemdt mij ten zeerste. 
        
      
      
      
        
          Als uw cliënt nog wil nakomen verzoek ik u mij de gevraagde bevestigingen (inde vorm van een vonnis, schikking, erkenning etc.)van de ontbinding en vernietiging toe te zenden, zodat we verder kunnen schakelen. Indien uw cliënt op andere wijze vrij is gekomen van verplichtingen jegens de derde verneem ik dat ook graag. Cliënt zal dan het benodigde bedrag storten bij de notaris. Indien uw cliënt niet wenst na te komen dan hoor ik dat ook graag direct want dan laat u mijn cliënt geen andere keuze dan om de boete op te eisen en daarbij schadevergoeding te vorderen. Dat is dan echter zijn eigen keuze.”
        
      
      
    
    
      3.21.
      Op 29 juni 2020 heeft [eiser], met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag tot levering gelegd op het door [eiser] van [gedaagde] gekochte aandeel in de vastgoedportefeuille en conservatoir derdenbeslag gelegd onder de Rabobank en ING. Het beslag onder ING is inmiddels opgeheven.  
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    in conventie
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, na wijziging van eis, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair:
        
        I	[gedaagde] veroordeelt om, onder voorwaarde van betaling van de koopsom van€ 2.080.000 door [eiser] middels storting bij de notaris waar de leveringsakte zal passeren, binnen veertien dagen na het vonnis medewerking te verlenen aan de levering van de helft van het aandeel in de onder 2.2 bedoelde registergoederen:
        II	bepaalt dat de levering zal plaatsvinden door notaris mr. Jaques P. Buitenman, verbonden aan notariskantoor Codex Legal te Den Haag, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen notaris;
        III	bepaalt dat, indien door [gedaagde] gedurende tien dagen, nadat veertien dagen na het vonnis zijn verstreken, geen medewerking is verleend aan de levering, het vonnis dezelfde kracht toekomt als de door [gedaagde] benodigde medewerking tot levering van de onroerende zaken zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW op zodanige wijze dat het vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagde] benodigde medewerking voor het passeren van de leveringsakte;
        IV	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen de contractuele boete van € 6.240 per dag vanaf 9 mei 2020 tot aan de dag van levering van de helft van het aandeel in de registergoederen zoals opgesomd onder I;
        V	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen ten titel van schadevergoeding een bedrag van € 428.443,62 bestaande uit de gederfde huuropbrengsten dan wel indien dit bedrag niet toewijsbaar wordt geacht een bedrag van € 3.345 per maand vanaf april 2020 tot de dag van levering van de helft van het aandeel in de registergoederen zoals opgesomd onder I;
        
          subsidiair:
        
        VI	de overeenkomst van 10 oktober 2019 [de koopovereenkomst, rb.] ontbindt;
        VII	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen de contractuele boete van € 208.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 juli 2020;
        VIII	[gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te voldoen ten titel van schadevergoeding een bedrag van € 428.443,62 bestaande uit de gederfde huuropbrengsten dan wel indien dit bedrag niet toewijsbaar wordt geacht een bedrag van € 3.345 per maand vanaf april 2020 tot de dag van ontbinding;
        
          primair en subsidiair:
        
        IX	[gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure en de beslagkosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis;
        X	[gedaagde] veroordeelt in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.4.
      
        
          [gedaagde] vordert, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I	voor recht verklaart dat de koopovereenkomst, waaronder de aanvullende overeenkomst, tussen partijen is ontbonden door de buitengerechtelijke verklaring, dan wel de koopovereenkomst, waaronder de aanvullende overeenkomst, te ontbinden, met veroordeling van partijen tot ongedaanmaking;
        II	voor recht verklaart dat de aanvullende overeenkomst tussen partijen niet geldig is omdat deze voortbouwt op de ontbonden koopovereenkomst, dan wel voor recht te verklaren dat de aanvullende overeenkomst niet tot stand is gekomen wegens het ontbreken van een op rechtsgevolg gerichte wil, dan wel voor recht te verklaren dat de aanvullende overeenkomst door de buitengerechtelijke verklaring is vernietigd, althans deze aanvullende overeenkomst te vernietigen, met veroordeling van partijen tot ongedaanmaking, dan wel de aanvullende overeenkomst, in ieder geval het boetebeding op grond van artikel 6:248 lid 2 BW buiten toepassing te plaatsen;
        III	voor recht verklaart dat [eiser] (toerekenbaar) tekort is gekomen jegens [gedaagde], met veroordeling van [eiser] om de daaruit voortvloeiende schade aan [gedaagde] te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
        IV	[eiser] veroordeelt tot het betalen van een voorschot op schadevergoeding voor de herbouwkosten van de Aronskelkweg om dit appartement verhuurklaar te maken, tenminste begroot op € 68.225,85 (het gemiddelde van de twee offertebedragen inclusief omzetbelasting) en als voorschot de gederfde huur van € 850,- per maand, van 1 februari 2020 tot de datum dat het appartement weer kan worden verhuurd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
        V	[eiser] veroordeelt om de drie betalingen, die [gedaagde] aan hem heeft gedaan om te trachten een regeling te treffen, te weten € 6.251, € 3.345 en € 3.345, per saldo€ 12.941 terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
        VI	voor het geval de aanvullende overeenkomst niet wordt vernietigd, [eiser] veroordeelt om de boete van € 208.000,- bij ontbinding te betalen aan [gedaagde], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, dan wel de dag waarop het vonnis wordt gewezen, tot aan de dag van algehele voldoening;
        VII	bij geheel of gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen in conventie, deze niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans uitsluitend tegen het stellen van zekerheid;
        VIII	de door [eiser] ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslagen op te heffen, ongeacht het instellen van hoger beroep;
        IX	[eiser] veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten, zulks met bepaling dat over het bedrag van de proceskostenveroordeling wettelijke rente verschuldigd is met ingang van veertien dagen na de datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke (handels-)rente over de proceskosten bij het uitblijven van betaling van de proceskosten binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
        in conventie 
      
      
        Wijziging van eis 
      
    
    
    
      5.1.
      Allereerst is aan de orde het bezwaar van [gedaagde] tegen de wijziging van eis van [eiser], die volgens [gedaagde] in strijd is met de goede procesorde. De wijziging van eis houdt in dat [eiser] betaling vordert van de helft van de huurinkomsten van de panden waarover deze zaak gaat met een beloop van € 428.443,62.     
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank verwerpt het bezwaar, nu [gedaagde] zowel in zijn antwoordakte eisvermeerdering, als ter zitting verweer heeft kunnen voeren tegen de gewijzigde vorderingen van [eiser], zodat geen sprake is van een onredelijke bemoeilijking van de verdediging. Er zal dan ook op de gewijzigde eis worden beslist.
      
      
        
          Vordering I: vordering tot levering
        
      
      
    
    
      5.3.
      Vervolgens dient te worden beoordeeld of [eiser] nog levering kan vorderen van het door hem van [gedaagde] gekochte aandeel in de panden. Dit hangt af van het antwoord op de vraag of [gedaagde] de koopovereenkomst (inclusief de aanvullende overeenkomst) bij de onder 3.19 bedoelde brief van 12 mei 2020 heeft mogen ontbinden of dat de koopovereenkomst vernietigbaar is.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de koopovereenkomst heeft mogen ontbinden, gelet op het volgende.
      
    
    
      5.5.
      Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Aanvullend hierop is in artikel 10 van de aanvullende overeenkomst geregeld op welke wijze ingebrekestelling moet plaatsvinden en welke termijn voor nakoming moet worden gegeven. 
      
    
    
      5.6.
      Bij uitvoering van de koopovereenkomst zouden partijen gemeenschappelijk eigenaar worden van de panden, op welke rechtsverhouding titel 7, afdeling 1 van boek 3 Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 6:2 BW van toepassing is. In titel 7 zijn onder meer bepalingen opgenomen over het genot, gebruik en beheer van de gemeenschappelijke goederen, waarover ook bij overeenkomst afspraken kunnen worden gemaakt (artikel 3:166 BW).   
      
    
    
      5.7.
      Partijen hebben het essentiële belang van samenwerking vastgelegd door in de koopovereenkomst als ‘kernbeding’ op te nemen dat zij de panden gezamenlijk zouden gaan exploiteren en te bepalen dat zonder dit kernbeding de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen. Dit beding moet ook worden bezien tegen de verschillende achtergrond van partijen: [eiser] had veel ervaring met (de exploitatie van) vastgoed; [gedaagde] had dit niet en was dus vooral aangewezen op [eiser], die vooruitlopend op de levering van zijn aandeel al in juni 2019 is begonnen met renovatiewerkzaamheden aan een aantal van de panden. 
      
    
    
      5.8.
      In de aanvullende overeenkomst is onder meer bepaald dat de levering aan [eiser] 30 oktober 2019 of zo spoedig mogelijk zou plaatsvinden. Aangezien deze overeenkomst door partijen pas op 22 januari 2020 is getekend, zou de levering dus zo spoedig mogelijk na 22 januari 2020 moeten plaatsvinden.
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] is - naar zijn zeggen - eind februari 2020 ermee bekend geworden dat [gedaagde] de panden al - voordat de transactie met [eiser] tot stand was gekomen - had verkocht aan een derde, [naam 2] (hierna: [naam 2]), zodat er sprake zou kunnen zijn van botsende rechten op levering. [eiser] heeft daarop [gedaagde] gevraagd de koopovereenkomst met [naam 2] te verstrekken, maar [gedaagde] was daartoe destijds niet bereid. Uit het vervolgens op 21 februari 2020 door [eiser] aan [gedaagde] gestuurde WhatsApp bericht (zie 2.9) maakt de rechtbank op dat [eiser] op dat moment geen vertrouwen meer had in verdere samenwerking met [gedaagde].
      
    
    
      5.10.
      Kort daarna, bij brief van 28 februari 2020, heeft mr. Maliepaard zich jegens mr. Gyömörei op het standpunt gesteld dat [gedaagde], zonder ingebrekestelling, van rechtswege in verzuim verkeerde omdat [gedaagde] vanwege de eerdere verkoop van de panden aan [naam 2] niet in staat zou zijn om aan [eiser] te leveren. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat dit standpunt onjuist is, gelet op het volgende.  
      
    
    
      5.11.
      Bij botsende rechten op levering geldt ingevolge artikel 3:298 BW de hoofdregel dat het oudste recht op levering voorgaat. Uitzondering op deze hoofdregel is de Vormerkung als bedoeld in artikel 7:3 BW. Hieruit volgt onder meer (lid 3 sub a) dat tegen de koper wiens koop is ingeschreven niet kan worden ingeroepen een na die inschrijving tot stand gekomen vervreemding door de verkoper, tenzij (onder meer) deze vervreemding plaatsvond uit hoofde van een recht op levering dat volgens artikel 3:298 BW ging voor dat van de koper en dat de koper op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende of ten aanzien waarvan op dat tijdstip het proces-verbaal van een conservatoir beslag tot levering was ingeschreven. De Vormerkung verliest haar werking met terugwerkende kracht, indien het registergoed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd is (lid 4).  
      
    
    
      5.12.
      Vast staat dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] is ingeschreven op 16 oktober 2019. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] ten tijde van deze inschrijving het recht op levering van [naam 2] kende of dat een proces-verbaal van een conservatoir beslag tot levering aan [naam 2] was ingeschreven. Dit betekent dat [eiser] tot 16 april 2020 beschermd werd tegen [naam 2], dat [gedaagde] tot die datum in staat was aan [eiser] te leveren en dat [gedaagde] dus op 28 februari 2020 niet van rechtswege in verzuim verkeerde. 
      
    
    
      5.13.
      Bij e-mail van 4 maart 2020 heeft mr. Maliepaard meegedeeld dat [eiser] de voorkeur had om de contractuele boete ontvangen. Hieruit maakt de rechtbank op dat [eiser] de voorkeur had om de koopovereenkomst te ontbinden en dus niet (meer) wilde samenwerken met [gedaagde]. Dit volgt nog sterker uit de daarop volgende e-mail van mr. Maliepaard van 27 maart 2020, waarin is meegedeeld dat [eiser] expliciet heeft aangegeven “niet meer verder te willen”, dat het “een gevoelskwestie” is en dat hij en aanspraak maakte op de contractuele boete. 
      
    
    
      5.14.
      In zijn brief van 30 april 2020 aan [gedaagde] heeft mr. Maliepaard zijn standpunt herhaald dat [gedaagde] van rechtswege in verzuim was. Daarnaast is [gedaagde] (zekerheidshalve) in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen - dus tot en met 8 mei 2020 - gegeven om tot levering van het aan [eiser] verkochte aandeel in de panden over te gaan. De brief bevat geen duidelijke blijk van de wil van [eiser] om de panden gezamenlijk met [gedaagde] te exploiteren. Integendeel, mr. Maliepaard heeft gerefereerd aan de hiervoor bedoelde e-mail van 27 maart 2020, en niet is meegedeeld dat [eiser] van gedachten was veranderd. 
      
    
    
      5.15.
      Ten tijde van deze brief van mr. Maliepaard was de Vormerkung inmiddels met terugwerkende kracht vervallen. Hiermee was echter niet uitgesloten dat [gedaagde] tot levering aan [eiser] over zou kunnen gaan, aangezien, zoals mr. Gyömörei in zijn brief van 4 mei 2020 aan mr. Maliepaard heeft meegedeeld, hij de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam 2]  buitengerechtelijk had ontbonden. Wel was nog onzeker of [naam 2] deze ontbinding zou accepteren. 
      
    
    
      5.16.
      Dit laatste neemt niet weg dat, gelet op de hiervoor besproken terugtrekkende bewegingen van [eiser], en gezien de aard en inhoud van het kernbeding, [gedaagde] redelijkerwijs heeft mogen verlangen dat [eiser] onvoorwaardelijk bevestigde dat hij zich zou houden aan het kernbeding, met andere woorden dat [eiser] (nog steeds) bereid was om in samenwerking met [gedaagde] de panden te gaan exploiteren. Om deze onvoorwaardelijke bevestiging - binnen de door mr. Maliepaard gestelde termijn van acht dagen - heeft mr. Gyomörei dus terecht gevraagd in zijn brief van 4 mei 2020. 
      
    
    
      5.17.
      
        In zijn reactie hierop heeft mr. Maliepaard bij brief van 8 mei 2020 geschreven:
        
          “Nu uw cliënt stelt toch in staat te zijn te leveren meen ik dat het voor de hand ligt dat partijen verdelen in plaats van gaan samenwerken. Mijn cliënt zal zich echter aan de overeenkomst houden voor zover uw cliënt niet bereid is op dit punt van de oorspronkelijke afspraak af te wijken.” Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat deze passage, op zichzelf en gezien de verdere inhoud van de brief, niet de door [gedaagde] verlangde onvoorwaardelijke bevestiging inhoudt. Eerder valt daarin te lezen dat [eiser] verdeling wenst van de panden, nu mr. Maliepaard ook heeft geschreven: “Daarbij geef ik uw cliënt in overweging om de panden te laten taxeren en te verdelen als gevolg van de slechte verhoudingen”. Hieruit maakt de rechtbank op dat [eiser] nog steeds niet van gedachten was veranderd. 
      
      
    
    
      5.18.
      Gelet op deze brief van mr. Maliepaard heeft [gedaagde] mogen concluderen dat [eiser] in de nakoming van het kernbeding toerekenbaar zal tekortschieten (artikel 6:83 aanhef en onder c BW). Dit brengt mee dat het verzuim van [eiser] is ingetreden en dat mr. Gyömörei de koopovereenkomst (inclusief de aanvullende overeenkomst) bij brief van 12 mei 2020 heeft mogen ontbinden. Niet gesteld of gebleken is dat de tekortkoming van [eiser], gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.19.
      Nu de koopovereenkomst (inclusief de aanvullende overeenkomst) is ontbonden, kan [eiser] geen nakoming daarvan meer vorderen en stranden hiermee ook de overige vorderingen in conventie.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] begroot de rechtbank op € 9.674 namelijk€ 1.639 aan griffierecht en € 8.035 aan salaris advocaat (2½ punten à € 3.214 per punt, volgens tarief VII), te vermeerderen met volgens het liquidatietarief te begroten nakosten en de gevorderde wettelijke rente.     
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Vordering I: verklaring voor recht dat de koopovereenkomst (waaronder de aanvullende overeenkomst) is ontbonden en veroordeling tot ongedaanmaking
        
      
      
    
    
      5.21.
      Gelet op wat in conventie is overwogen en beslist, komt de onder I gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing in aanmerking.
      
    
    
      5.22.
      Over de gevorderde veroordeling van partijen tot ongedaanmaking van de koopovereenkomst (inclusief de aanvullende overeenkomst) wordt het volgende overwogen. Ontbinding bevrijdt partijen van de daardoor getroffen verbintenissen en voor zover deze reeds zijn nagekomen, blijft de rechtsgrond voor deze nakoming in stand, maar ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking (artikel 6:271 BW). [gedaagde] heeft niet gesteld dat (een van) partijen enige verbintenis uit de koopovereenkomst al is nagekomen. [eiser] heeft zich niet over ongedaanmaking uitgelaten. Dit leidt ertoe dat dit onderdeel van vordering I, omdat dit onderdeel onvoldoende bepaald is, niet voor toewijzing in aanmerking komt.
      
      
        
          Vordering II: verklaring voor recht dat de aanvullende overeenkomst tussen partijen niet geldig is, althans niet tot stand is gekomen, althans vernietigd is, vernietigd moet worden althans buiten toepassing moet blijven.   
        
      
      
    
    
      5.23.
      Naar de rechtbank begrijpt vordert [gedaagde] primair dat de rechtbank voor recht verklaart dat de aanvullende overeenkomst tussen partijen niet geldig is omdat deze voortbouwt op de ontbonden koopovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] de vordering op het punt van de geldigheid niet toereikend onderbouwd en kan deze in zoverre niet worden toegewezen. [gedaagde] vordert verder een verklaring voor recht dat de aanvullende overeenkomst niet tot stand is gekomen door het ontbreken van een op rechtsgevolg gerichte wil van [gedaagde]. [gedaagde] beroept zich hierbij gemotiveerd en specifiek op het ontbreken van zijn wil bij (de totstandkoming van) de boeteclausule in artikel 10 lid 3 onder a en b van de aanvullende overeenkomst (welke standpunten neer komen op hetgeen mr. Gÿomörei in zijn brief van 4 mei 2020 onder 5 t/m 9 aan mr. Maliepaard heeft geschreven, zie r.o. 3.17) . [eiser] heeft de stellingen van [gedaagde] op dit punt niet (voldoende) gemotiveerd weersproken. Uit niets blijkt dat de (kennelijke) gedachte van [eiser] (2.47 CvA reconventie) dat een boete zou compenseren voor door [eiser] geleverde werkzaamheden, met [gedaagde] is besproken, zodat diens wil daarop niet gericht kan zijn geweest. De verklaring voor recht dat de aanvullende overeenkomst, althans de boeteclausule, niet tot stand is gekomen komt voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          Vordering III: verklaring voor recht dat [eiser] toerekenbaar is tekortgekomen jegens [gedaagde] en veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat.
        
      
      
    
    
      5.24.
      Gelet op wat onder 5.18 is beslist, komt de gevorderde verklaring voor recht en de veroordeling tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] heeft de mogelijkheid van schade aannemelijk gemaakt. Aan de lage drempel voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is dan ook voldaan.
      
      
        
          Vordering IV: voorschot op schadevergoeding voor Aronskelkweg: herstelkosten en gederfde huurinkomsten. 
        
      
      
    
    
      5.25.
      Ter zake van het gevorderde voorschot op de schadevergoeding geldt het volgende. Beoordeeld moet worden of een afweging van de materiële belangen het gevorderde voorschot rechtvaardigt, waarbij heeft te gelden dat dit doorgaans alleen het geval is, gelet op het in aanmerking te nemen restitutierisico, indien de vordering tot het beloop van het gevorderde voorschot reeds voldoende vast staat dan wel op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld.
      
    
    
      5.26.
      
        [gedaagde] heeft aan zijn vordering, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Nadat [eiser] de werkzaamheden aan onder meer het pand aan de Aronskelkweg had gestaakt, is gebleken dat [eiser] (met zijn werklieden) de steunmuren van het pand had weggehaald, zodat het pand dreigde in te zakken. Het pand staat sinds 1 februari 2020 leeg, terwijl de oude huurprijs € 850 per maand was. Om het pand weer verhuurbaar te maken moet [gedaagde] volgens twee offertes € 59.895 tot € 76.556,70 aan kosten maken. Het gemiddelde is € 68.225,85. Totdat het pand is hersteld, derft [gedaagde] per maand € 850 aan huurinkomsten.
      
    
    
      5.27.
      Bij conclusie van antwoord heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat hij schade aan het pand heeft toegebracht. [eiser] heeft aangevoerd dat het pand aan de Aronskelkweg moest worden gerenoveerd en opnieuw ingedeeld, omdat het was uitgewoond door de vertrekkende huurders. [gedaagde] zou de gestelde kosten dus ook hebben moeten maken, als [eiser] de werkzaamheden niet zou hebben gestaakt. En ook zonder geschil tussen partijen zou het pand niet per 1 februari 2020 zijn verhuurd, aldus nog steeds [eiser].
      
    
    
      5.28.
      Bij antwoordakte eiswijziging heeft [gedaagde] ter onderbouwing van zijn vordering nog een offerte en enkele facturen in het geding gebracht. 
      
    
    
      5.29.
      Bij deze stand van zaken, en in aanmerking nemende dat de vordering ter zitting niet inhoudelijk is besproken, is de rechtbank van oordeel dat de vordering tot het beloop van het gevorderde voorschot niet voldoende vast staat en niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld. Dit brengt mee dat deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. 
      
      
        
          Vordering V: terugbetaling van € 12.941 
        
      
      
    
    
      5.30.
      Vast staat dat [gedaagde] aan [eiser] bedragen met een beloop van € 12.941 heeft betaald ter vergoeding van de rente die [eiser] verschuldigd was in het kader van de financiering van de onder 2.2. bedoelde koopsom van € 2.080.000. [gedaagde] heeft niet toegelicht op welke rechtsgrond [eiser] tot terugbetaling gehouden is. Bovendien heeft [eiser] aangevoerd dat de betaling heeft plaatsgevonden op basis van overeenstemming tussen partijen, wat [gedaagde] op zijn beurt niet heeft bestreden. Dit leidt ertoe dat deze vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Vordering VI: betaling van de contractuele boete 
        
      
      
    
    
      5.31.
      
        [gedaagde] maakt, indien de boeteovereenkomst niet wordt vernietigd, terwijl de koopovereenkomst terecht is ontbonden door mr. Gyömörei of wordt ontbonden door de rechtbank, aanspraak op de boete van € 208.000,- bij ontbinding, te betalen door [eiser]. Deze vordering zal de rechtbank afwijzen, omdat toewijzing daarvan niet verenigbaar is met de toe te wijzen verklaring voor recht onder II, dat de (wederkerige) boeteclausule, niet tot stand is gekomen.
      
      
        
          Vordering VII: geen uitvoerbaarheid bij voorraad in conventie
        
      
      
    
    
      5.32.
      Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie, komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van deze vordering in reconventie. 
      
      
        
          VIII: opheffing van beslagen 
        
      
      
    
    
      5.33.
      
        [gedaagde] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat hij opheffing vordert van de beslagen, om zijn schade te beperken, dat hij de panden wil kunnen verkopen en dat hij nog jaren met de panden zal blijven zitten, als er hoger beroep en wellicht nog cassatie zal worden ingesteld.  
      
    
    
      5.34.
      
        [eiser] heeft zijn belang bij handhaving van de beslagen bij een voor hem ongunstige uitkomst van de procedure toegelicht door onder meer erop te wijzen dat hij in dat geval hoger beroep zal instellen en dat gegronde vrees is dat [gedaagde] zal proberen de panden te verkopen, als het beslag wordt opgeheven.
      
    
    
      5.35.
      Artikel 704 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat indien de eis in de hoofdzaak is afgewezen, van rechtswege het beslag vervalt, indien de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. [gedaagde] vordert echter al opheffing van het beslag vóórdat sprake is van kracht van gewijsde. Opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht (vergelijk artikel 705 Rv). De beoordeling kan echter niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. In dit verband verdient opmerking dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade zal kunnen worden aangesproken. 
      
    
    
      5.36.
      Hoewel uit de beoordeling van de vorderingen van [eiser] volgt dat voldoende aannemelijk is geworden dat de door [eiser] ingestelde vorderingen ondeugdelijk zijn, moet de belangenafweging toch in het voordeel van [eiser] uitvallen, nu [gedaagde] voornemens is de beslagobjecten te verkopen. Dit betekent dat de vordering tot opheffing van de beslagen op de panden wordt afgewezen. De verhaalsmogelijkheden van [eiser] zijn naar het oordeel van de rechtbank aldus voldoende verzekerd, zodat [eiser] geen belang heeft bij handhaving van het beslag onder de privérekening van [gedaagde] bij de Rabobank. Het derdenbeslag onder de Rabobank zal worden opgeheven. 
      
    
    
      5.37.
      Uit de akte eiswijziging van [gedaagde] leidt de rechtbank af dat het beslag van [eiser] op de aandelenportefeuille van [gedaagde] bij ING inmiddels is opgeheven, zodat de beslissing van de rechtbank zich niet uitstrekt over dit beslag.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.38.
      De rechtbank zal de proceskosten tussen partijen compenseren, nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 9.674 aan tot op heden gemaakte proceskosten, en op € 163 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85 in geval van betekening, alle kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien [eiser]   voormelde kosten niet voordien heeft vergoed, tot de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      6.3.
      verklaart de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      verklaart voor recht dat de koopovereenkomst, waaronder de aanvullende overeenkomst, tussen partijen is ontbonden door de buitengerechtelijke verklaring van mr. Gyömörei in zijn brief van 12 mei 2020;
      
    
    
      6.5.
      verklaart voor recht dat de boeteclausule tussen partijen niet tot stand is gekomen door het ontbreken van een op rechtsgevolg gerichte wil van [gedaagde];
      
    
    
      6.6.
      verklaart voor recht dat [eiser] (toerekenbaar) tekort is gekomen jegens [gedaagde] en veroordeelt [eiser] om de daaruit voortvloeiende schade aan [gedaagde] te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      6.7.
      heft op het derdenbeslag gelegd onder de Rabobank;
      
    
    
      6.8.
      verklaart de veroordeling onder 6.6 tot schadevergoeding en verwijzing naar de schadestaat uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.9.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      6.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022.
      
    
  
  
    type: 1554 
    coll: