ECLI:NL:GHDHA:2021:2554, Gerechtshof Den Haag, 28-12-2021, 200.277.620-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurwoning moet dringend gerenoveerd worden. Tussenarrest gelast om te bespreken 'met of zonder instandhouding huurovereenkomst'  en kwesties van 'redelijk aanbod' en/of 'andere passende woonruimte'

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.277.620/01
      Zaaknummer rechtbank		: 8147118\CV EXPL 19-47722
    
    
    
      
        Arrest van 28 december 2021  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eigenaar]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant in het principaal hoger beroep,
      verweerder in het incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [eigenaar] ,
      advocaat: mr. J.J. van de Velde te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      verweerster in het principaal hoger beroep,
      appellante in het incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [huurder] , 
      advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1
      Deze zaak gaat over de vraag of [huurder] de door haar gehuurde woning moet ontruimen, met beëindiging van de huurovereenkomst, omdat [eigenaar] renovatiewerkzaamheden wil uitvoeren. De kantonrechter oordeelde in het vonnis dat de huurovereenkomst zal eindigen en dat [huurder] de woning moet ontruimen zodra het vonnis definitief is geworden. Beide partijen hebben bezwaren tegen het vonnis.  
    
    
      1.2
      Het hof komt tot het oordeel dat dringende renovatiewerkzaamheden aan de woning moeten worden uitgevoerd en dat [huurder] gedurende de werkzaamheden de woning moet verlaten. Voor het hof is nog onduidelijk of de huurovereenkomst daarvoor tot een einde moet komen, zoals [eigenaar] vordert, of dat renovatie mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst.  In het eerste geval moet [huurder] andere passende woonruimte kunnen krijgen. In het tweede geval moet [eigenaar] een redelijk aanbod doen. Het hof zal een mondelinge behandeling gelasten om deze punten met partijen te bespreken.
    
  
  
    
      2Procesverloop
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;
        
        
          het tussen partijen gewezen vonnis van 10 april 2020;
        
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 24 april 2020, met daarin opgenomen de memorie van grieven van [eigenaar] ;
        
        
          de memorie van antwoord in principaal appel van [huurder] , tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in incidenteel appel van [eigenaar] , met bijlagen;
        
        
          de akte van [huurder] , met een bijlage;
        
        
          de antwoordakte van [eigenaar] van 8 december 2020;
        
        
          de antwoordakte van [eigenaar] van 19 januari 2021.
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      De feiten die de kantonrechter in het vonnis (in overwegingen 2.1 tot en met 2.3) heeft vastgesteld staan tussen partijen niet ter discussie. Daarom gaat ook het hof ervan uit.
    
    
      3.2
      Samengevat staat tussen partijen onder meer het volgende vast.
      
    
    
      3.3
      
        [huurder] huurt sinds 1980 zelfstandige woonruimte, nummer 6-A-01, (hierna: de woning of het gehuurde) op de eerste verdieping van het pand aan de [adres] . De woning beslaat de volle breedte van de eerste verdieping en bestaat uit drie kamers. Daarnaast heeft [huurder] de beschikking over twee ruimtes op de derde (zolder)verdieping. Het pand is in 1901 gebouwd. De huurprijs voor de woning is € 248,00 per maand. Het pand is onderverdeeld in verschillende woningen zoals hieronder schematisch weergegeven. 
      
      
        
          
        
      
      
        
          
        
      
      
      
        
      
    
    
      3.4
      
        [eigenaar] is sinds 2007 eigenaar van het pand en verhuurder van [huurder] . [eigenaar] wil het pand grondig renoveren en herinrichten. Dit kan volgens hem niet met handhaving van de huurovereenkomst van [huurder] . Omdat [huurder] niet wil meewerken aan beëindiging van de huurovereenkomst heeft [eigenaar] de huur opgezegd bij brief van 5 juni 2019 op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie.
    
    
      3.5
      In opdracht van [eigenaar] heeft [deskundige a] ( [deskundige a] ) van de Hanselman Groep op 8 oktober 2019 een deskundigenrapport (hierna: rapport Hanselman) opgemaakt over de staat van het pand, na inspectie van het pand in aanwezigheid van [eigenaar] en [huurder] op 12 september 2019. De inhoud hiervan is grotendeels weergegeven in het vonnis in overweging 2.2. De strekking van dit rapport is dat de bouwkundige staat van het pand zodanig is dat het noodzakelijk is om renovatiewerkzaamheden uit te voeren. [deskundige a] heeft daarbij gewezen op aspecten ‘Constructief, Veiligheid, Energiezuinigheid, Duurzaamheid, Comfort en Esthetisch’. Bij brief van 12 februari 2020 heeft [deskundige a] geschreven dat de noodzaak voor renovatie op de eerste verdieping en opgaande verdiepingen even groot is. Als nuance heeft [deskundige a]  geschreven dat de inrichting van de badkamer op de eerste verdieping minder dan 50 jaar oud is. Ook zijn er op de eerste verdieping geen noemenswaardige scheuren in de wanden en is er geen noodzaak tot vervanging van de balkonconstructie. [deskundige a] heeft de brief besloten met de opmerking dat het relatief voordeliger is het nodige nieuwe leidingwerk (elektra, water, cv, riool) in één keer in het hele pand opnieuw aan te leggen dan in verschillende fasen, per verdieping.
    
    
      3.6
      Inmiddels is het bedrijfspand op de begane grond (nrs. 6BL en 6BR) deels verbouwd. De bestaande loden leidingen zijn aldaar vervangen. Het is de bedoeling dat daar drie zelfstandige woningen komen. De huurovereenkomsten in het pand, behoudens die van [huurder] , zijn inmiddels ten einde gekomen.
    
    
      3.7
      In hoger beroep hebben beide partijen berichten van deskundigen overgelegd. Het hof zal daar hierna op ingaan.
    
  
  
    
      4Vorderingen en beslissing van de kantonrechter 
    
      4.1
      
        [eigenaar] heeft, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd, samengevat:-		de huurovereenkomst met [huurder] te beëindigen en het tijdstip van de    	ontruiming vast te stellen;-		[huurder] te veroordelen om de woning te ontruimen;-		[huurder] te veroordelen in de proceskosten.
    
    
      4.2
      Volgens [eigenaar] moet het hele pand dringend worden gerenoveerd. Dit is niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [huurder] . Daarom heeft hij de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft in het vonnis vastgesteld dat de huurovereenkomst eindigt per 1 augustus 2020 en het ontruimingstijdstip op die datum vastgesteld. Ook is [huurder] in de proceskosten veroordeeld. De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft de kantonrechter afgewezen. 
    
    
      4.4
      De kantonrechter heeft daarvoor (kort samengevat) de volgende argumenten gebruikt:(a)	Uit het rapport Hanselman blijkt dat er veel verbouwd en verbeterd moet    	worden aan het pand, ook aan de woning van [huurder] . De doorgebroken     	muur in de woning zorgt voor een onveilige situatie.(b)	Een deel van de beoogde investeringen verhoogt het woongenot en moet dus    	worden gekwalificeerd als ‘renovatie’.(c)	De noodzakelijke werkzaamheden raken voor een deel aan de veiligheid 		(onverantwoorde aanpassingen aan een draagmuur, onveilige elektra,    	vervanging loden leidingen). Deze herstelwerkzaamheden moeten zo snel   	mogelijk gebeuren. Daarnaast ligt het, gelet op de hele staat van het pand en de  		mate waarin bijvoorbeeld isolatie van geluid niet gehaald wordt, voor de hand     	dat deze werkzaamheden tegelijkertijd plaatsvinden. Daarvoor moeten de   	vloeren eruit en moet bijvoorbeeld de gemeenschappelijke trap (die  		 gebruikt om bij haar zolder te komen) totaal vernieuwd worden.   		Dit zijn geen werkzaamheden die ‘om de huurder heen’ kunnen. Bovendien   	wordt gewerkt met een andere indeling van het pand.(d)	De renovatie moet dus dringend worden uitgevoerd en dit kan niet met    	instandhouding van de huurrelatie.(e )	Een belangenafweging valt in het voordeel van [eigenaar] uit.(f)	Voor [huurder] is andere passende woonruimte beschikbaar.(g)	Daarbij gaat het niet om een woning die hetzelfde woongenot moet bieden voor   		dezelfde prijs. Het gaat erom dat de woning passend moet zijn voor deze     	huurder, gelet bijvoorbeeld op inkomen en gezinssamenstelling.(h)	Vast staat dat [huurder] niet in aanmerking komt voor een sociale  		huurwoning, en dat in het aanbod van Woonnet Rijnmond ook particuliere     	woningen staan. Vast staat ook dat [eigenaar] aan [huurder] verschillende     	woningen in het toekomstige complex heeft aangeboden. Deze zijn weliswaar     	kleiner en duurder, maar niet is gebleken dat ze niet passend zijn.(i)	Artikel 7:272 BW staat in de weg aan toewijzing van de door [eigenaar]    	gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
    
    
      5.1
      Beide partijen hebben bezwaren tegen het vonnis aangevoerd.
    
    
      5.2
      
        [eigenaar] klaagt over de afwijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
    
    
      5.3
      
        [huurder] is het niet eens met de inhoudelijke beslissingen in het vonnis. Zij stelt dat de kantonrechter zich ten onrechte louter op het rapport Hanselman ( [deskundige a] ) baseert en aldus de verkeerde feiten hanteert. Er is hoogstens sprake van achterstallig onderhoud, niet van een noodzaak tot renovatie. Dit onderhoud kan bovendien plaatsvinden met instandhouding van de huurovereenkomst. Er is geen sprake van dringend eigen gebruik. Haar belangen wegen zwaarder dan die van [eigenaar] . Zij kan geen passende woonruimte krijgen. Indien de vordering onverhoopt wordt toegewezen, verzoekt [huurder] een verhuiskostenvergoeding van € 11.750. De kantonrechter heeft niet gemotiveerd waarom hij geen verhuiskostenvergoeding heeft toegewezen. Zij is ook ten onrechte veroordeeld in de proceskosten. 
    
    
      5.4
      
        [huurder] heeft een ander rapport in het geding gebracht, namelijk een rapport van 26 juni 2020, dat in haar opdracht is opgemaakt door Bouwcentrum Advies cv door [deskundige b] , die op 18 juni 2020 een inspectie heeft uitgevoerd (hierna: rapport Bouwcentrum Advies). Volgens dit rapport voldoet de woning bijna volledig aan het Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw. Er is wel sprake van noodzakelijke aanpassingen (aardlekbeveiliging, brandwerende voorzieningen tussen woonruimten en de beide traphallen), maar dit behoort tot het noodzakelijke onderhoud. Weliswaar ziet de woning er niet gelikt uit, maar dat is niet in strijd met het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit stelt dat bij renovatie, bedoeld wordt ingrijpende renovatie, aan de eisen van nieuwbouw moet worden voldaan, tenzij dat niet mogelijk is en dan geldt ‘het rechtens verkregen niveau’.
    
    
      5.5
      
        [eigenaar] heeft hier tegenovergesteld een tweede aanvullende brief van Hanselman van 27 augustus 2020 en een Expertiserapport Herzien van Hanselman van dezelfde datum.
    
    
      5.6
      
        [eigenaar] vordert in hoger beroep toewijzing van zijn gehele vordering (inclusief de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad). [huurder] op haar beurt wil dat het hof de vorderingen van [eigenaar] alsnog helemaal afwijst.
    
  
  
    
      6Beoordeling door het hofAlgemeen
    
    
      6.1
      Partijen leggen met hun bezwaren het geschil in volle omvang aan het hof voor.
    
    
      6.2
      
        Het gaat hierbij, zoals gezegd, aan de kant van [eigenaar] om de door de kantonrechter geweigerde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Volgens [eigenaar] is in dit geval uitvoerbaarverklaring bij voorraad (in afwijking van de hoofdregel van artikel 7:272 BW) wel degelijk gerechtvaardigd. Aan de kant van [huurder] gaat het om de toegewezen beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (renovatie zonder instandhouding van de huurovereenkomst). 
        
          Dringend eigen gebruik/noodzaak tot renovatie? 
          
        
      
    
    
      6.3
      Voor het hof is duidelijk dat in het hele pand en ook in de woning dringend werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en dat deze werkzaamheden aanzienlijk méér inhouden dan louter onderhoud/herstel van gebreken. Het gaat immers om een pand van ruim 120 jaar oud met veel zaken, die deels weliswaar nog functioneren (zoals kachels en niet-geïsoleerde vloeren), maar bij lange na niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen. Aanpassing hiervan is duidelijk genotsverhogend. Daarnaast is er hier en daar sprake van (mogelijk) onveilige situaties, zoals het feit dat een draagmuur is doorgebroken en er sprake is van een verouderde elektriciteitsvoorziening. Loden waterleidingen in het pand geven gezondheidsrisico’s, zodat vervanging ervan dringend gewenst is. Er moeten dus wel degelijk dringende renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. Deze kunnen niet zonder verhuizing door [huurder] plaatsvinden.
    
    
      6.4
      Voor het hof is echter nog niet duidelijk of deze werkzaamheden kunnen worden verricht met instandhouding van de huurovereenkomst (in de zin van artikel 7:220, leden 2 en 5 BW), zoals [huurder] wil, of dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd (op grond van artikel 7:274 lid 1c BW), zoals [eigenaar] wil. Hoe dan ook, [huurder] kan slechts worden bevolen om de woning (al dan niet tijdelijk) te verlaten wanneer (i) ofwel haar een redelijk aanbod (in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW) wordt gedaan (ii) ofwel zij andere passende woonruimte (in de zin van artikel 7:274 lid 1c BW) kan krijgen. Bij dit laatste mag overigens ook van [huurder] gevergd worden dat zij binnen redelijke grenzen meewerkt aan (voorstellen tot) het verkrijgen van andere woonruimte. 
    
    
      6.5
      
        Het hof zal een mondelinge behandeling gelasten om onder meer deze punten te bespreken. Met name [eigenaar] wordt verzocht om uiterlijk vier weken vóór de mondelinge behandeling schriftelijk concrete gegevens te verstrekken over de varianten  (i en ii) , die het hof hiervóór in overweging 6.4 heeft aangesneden. Mocht [huurder] daarop schriftelijk willen reageren, dan dient die reactie uiterlijk tien dagen  vóór de zitting door het hof te zijn ontvangen.
        
          Conclusie en slot
        
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
    
    
      6.6
      Het hof wil met partijen op de zitting (mondelinge behandeling) over het voorgaande praten. Daarbij zal ook worden bekeken of een schikking mogelijk is. De zitting zal enkelvoudig (met één raadsheer) plaatsvinden. Mochten partijen daar bezwaren tegen hebben, dan verzoekt het hof partijen om te handelen zoals omschreven in 4.14 van het landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven. 
    
    
      6.7
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        beveelt partijen in persoon, vergezeld van hun advocaten, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling (zie overweging 6.4 en overweging 6.5) te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage op donderdag 17 februari 2022 om 15.00 uur; 
      
      
        bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen in de maanden februari tot en met april 2022, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de mondelinge behandeling zal vaststellen;
      
      
        verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de mondelinge behandeling niet nodig is;
      
      
        bepaalt dat partijen de in dit arrest opgevraagde overige stukken tijdig (zoals aangegeven in overweging 6.5) in kopie zullen zenden aan de griffie handel van dit hof en naar de wederpartij;
      
      
        bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;
      
    
    - houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en P. Glazener en getekend en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2021 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.
    
    
    
  
  
     Productie 6 inleidende dagvaarding van Schmeding 
  
  
     Productie 8 van Schmeding (bij akte van 27 februari 2020).
  
  
     Producties 2 en 3 bij memorie van antwoord in incidenteel appel.