ECLI:NL:GHARN:2012:BY2301, Gerechtshof Arnhem, 06-11-2012, 200.088.129
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontruimingstermijn overeengekomen. Nieuwe huurovereenkomst?

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.088.129
      (zaaknummer rechtbank 693936)
    
    
    arrest van de tweede civiele kamer van 6 november 2012
    
    in de zaak van
    
    
      [X], 
      wonende te [woonplaats],
      appellant in het principaal beroep,
      geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel beroep,
      hierna: [X]
      advocaat: mr. E.H.J. Slager,
    
    
    tegen:
    
    
      [Y],
      handelende onder de naam ‘[bedrijf Y]’,
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde in het principaal beroep,
      appellante in het voorwaardelijk incidenteel beroep,
      hierna: [Y]
      advocaat: mr. M.H.E. Brands.
    
    
    
      1	Het geding in eerste aanleg
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 20 april 2011, dat de kantonrechter van de rechtbank Utrecht, locatie Amersfoort, tussen principaal appellant als eiser en principaal geïntimeerde als gedaagde heeft gewezen. 
      2	Het geding in hoger beroep
      2.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      ¦	de dagvaarding in hoger beroep d.d. 16 mei 2011;
      ¦	de memorie van grieven;
      ¦	de akte van depot met nummer 21/2011;
      ¦	de memorie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel beroep;
      ¦	de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel beroep;
      ¦	de akte uitlating productie van [Y];
      ¦	de antwoordakte van [X]. 
    
    
    
      2.2	Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overge-legd en heeft het hof arrest bepaald.
      3	De vaststaande feiten
      3.1	Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvol-doende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staat het navolgende vast.
      3.2	Op 7 mei 2007 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, met [X] als ver-huurder en [Y] als huurder, met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats], voor de periode van 1 mei 2007 tot en met 30 november 2008. Het opschrift van de schriftelijke huurovereenkomst luidt: “HUUROVEREENKOMST KAN-TOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. De huurprijs bedroeg (laatstelijk) € 2.737,60 per maand inclusief BTW en voorschot kosten gas, water en licht.
      3.3	Op 14 november 2008 hebben partijen een overeenkomst gesloten, waarvan het op-schrift luidt: “Vaststellingsovereenkomst”. Deze overeenkomst houdt onder meer het vol-gende in:
      “Considerans:
      a.	tussen partijen bestaat een huurovereenkomst d.d. 07-05-2007 (hierna: “Huur-overeenkomst”) (…);
      b. 	de Huurovereenkomst is aangegaan voor een korte bepaalde tijd vanwege de voorgenomen herontwikkeling van het gebied waar het gehuurde deel van uit-maakt;
      c. 	de Huurovereenkomst eindigt per 30 november 2008;
      d.	voor de herontwikkeling dient de bestemming die volgens het huidige bestem-mingsplan voor het gebied waar het gehuurde deel van uitmaakt te worden gewij-zigd;
      e.	de huidige verwachting is dat een werkbare bouwvergunning voor het realiseren van de herontwikkeling, conform de gewijzigde bestemming, niet eerder dan per 1 augustus 2011 zal zijn verkregen;
      f.	in verband met de geplande werkzaamheden in het kader van herontwikkeling kan de huurder een bepaalde ontruimingstermijn worden gegund na 30 november 2008;
      g.	partijen wensen ter uitvoering van hetgeen onder f is gesteld in onderling overleg een definitieve ontruimingsdatum vast te stellen, op welke datum huurder het ge-huurde leeg en ontruimd aan verhuurder ter beschikking zal stellen;
      h. 	partijen wensen voorts af te spreken dat huurder op de overeengekomen ontrui-mingsdatum daadwerkelijk zal ontruimen en dat huurder na deze datum geen be-roep op ontruimingsbescherming of andere termijnbescherming toekomt;
      i.	partijen wensen deze afspraken vast te leggen in de onderhavige vaststellings-overeenkomst.
      Zijn overeengekomen als volgt:
      Artikel 1 
      1.1	Partijen komen overeen dat de Huurovereenkomst eindigt met wederzijds goed-vinden per 30 november 2008.
      1.2	Partijen komen overeen dat huurder het gehuurde zal ontruimen uiterlijk op 1 au-gustus 2011, hierna te noemen: ‘de ontruimingsdatum’, door het gehuurde op ui-terlijk de ontruimingsdatum leeg en ontruimd aan verhuurder op te leveren, met al het zijne en de zijnen, vrij van gebruik en gebruikers, tegen inlevering van alle sleutels e.d. en overigens conform de bepalingen uit hoofde van de tussen partijen geldende Huurovereenkomst.
      1.3	Huurder verklaart na de overeengekomen ontruimingsdatum als bepaald in artikel 1.2 geen recht te hebben op enig beroep op ontruimingsbescherming of termijn-bescherming in welke vorm dan ook, en doet voor zover nodig bij deze uitdrukke-lijk afstand van eventuele rechten op de hier bedoelde bescherming.
      1.4	Indien huurder zijn verplichtingen uit hoofde van dit artikel niet nakomt, verbeurt hij jegens verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ad € 5.000,- per kalender-dag of gedeelte daarvan, onverminderd de rechten van verhuurder op nakoming, waaronder de rechten op vergoeding van schade.
      Artikel 2
      2.1	Tot aan de ontruimingsdatum zullen de rechten en plichten van huurder en ver-huurder uit hoofde van de huurovereenkomst, waaronder de betalingsverplichtin-gen, onverminderd van kracht blijven.
      Artikel 3
      3.1	Dit is een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW.
      3.2	Ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst is uitgesloten.
      (…)”
      3.4	[Y] heeft bij ongedateerde brief eind juli 2009 aan [X] medegedeeld dat zij “de huurovereenkomst” wegens economische redenen per 1 september 2009 moet opzeg-gen en dat zij zal zorgdragen voor afgifte van de sleutels en een schone en lege bedrijfsruim-te per 1 september 2009.
      4	De motivering van de beslissing in hoger beroep 
      4.1	Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de uitleg van de overeenkomst van 14 november 2008. Volgens [X] is sprake van een huurovereenkomst, en wel van een huur-overeenkomst met betrekking tot zogenaamde 7:290-bedrijfsruimte, die tot 1 augustus 2011 voortduurde en die niet tussentijds kon worden opgezegd. Op grond daarvan vordert hij in dit geding onder meer betaling van huur tot 1 augustus 2011, vermeerderd met wettelijke han-delsrente, en ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens [Y] is niet sprake van een huurovereenkomst maar van een vaststellingsovereenkomst die onder meer een ont-ruimingstermijn bevatte en stond het haar vrij het gebruik van het oorspronkelijk gehuurde, na opzegging, eerder te beëindigen. De oorspronkelijke huurovereenkomst (de overeenkomst van 7 mei 2007) had volgens [Y] betrekking op zogenaamde 7:230a-bedrijfsruimte.
      4.2	Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het standpunt van [X] in zoverre gevolgd, dat volgens hem de overeenkomst van 14 november 2008 (mede) een huurovereen-komst is, maar vervolgens heeft de kantonrechter niettemin de vorderingen van [X] afge-wezen op grond van zijn uitleg van de inhoud van de overeenkomst.
      4.3	Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.
      4.4	Met betrekking tot de vraag of de overeenkomst van 14 november 2008 (mede) als een huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd, stelt het hof voorop dat daarvoor niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wet-telijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in haar geheel beschouwd als een huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 11 februari 2011, LJN BO9673.
      4.5	Tegen deze achtergrond beantwoordt het hof de bedoelde vraag in een andere zin dan de kantonrechter. Artikel 1 begint met de bepaling dat de huurovereenkomst per 30 novem-ber 2008 eindigt (onder 1.1). Ook in de considerans neemt de beëindiging van die huurover-eenkomst een centrale plaats in. Het voortgezet gebruik door [Y] na 30 novem-ber 2008 hebben partijen noch in de considerans noch in de artikelen 1, 2 en 3 van de over-eenkomst als een nieuwe huurovereenkomst benoemd. Ook is het einde van dat voortgezet gebruik in de overeenkomst niet omschreven als het einde van een tussen partijen bestaande huurverhouding, maar in plaats daarvan uitsluitend in termen van “ontruiming”. Gelet op een en ander is geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een vaststellingsovereenkomst strekkende tot de beëindiging van de tussen partijen voordien bestaande huurverhouding en de afwikkeling daarvan. Dat partijen in de overeenkomst zichzelf aanduiden als “verhuurder” en “huurder”, doet hieraan niet af. Op het moment van het aangaan van de overeenkomst waren de kwalificaties van “verhuurder” en “huurder” op hen nog van toepassing. Ook arti-kel 2.1 is met het voorgaande niet in strijd. Die bepaling houdt niet meer in dan dat op het voortgezet gebruik de bepalingen van de oorspronkelijke huurovereenkomst van overeen-komstige toepassing zijn. Ook de omstandigheid dat [Y] in de onder 3.4 bedoel-de brief van een “huurovereenkomst” spreekt, is onvoldoende om tot een andere kwalificatie te komen. Gelet op de omstandigheid dat eerder tussen partijen een huurovereenkomst had bestaan en [Y] met overeenkomstige toepassing van de bepalingen van die over-eenkomst een gebruiksvergoeding verschuldigd was, is een verwarring met huur alleszins begrijpelijk. De feiten en omstandigheden waarop [X] zich voor het overige nog heeft beroepen, kunnen al evenmin leiden tot een ander oordeel omtrent de vraag wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. 
      4.6	Vervolgens rijst de vraag in welke zin de overeengekomen “ontruimingstermijn” moet worden opgevat, aldus dat [Y] de overeengekomen vergoeding voor het voort-gezet gebruik hoe dan ook tot 1 augustus 2011 verschuldigd zou zijn (standpunt van [X]), dan wel in andere zin, volgens [Y] aldus dat het aan haar vrijstond om het voort-gezet gebruik desgewenst met inachtneming van een redelijke opzegtermijn eerder te beëin-digen. In dit verband komt het erop aan wat partijen over en weer redelijkerwijs hebben mo-gen begrijpen en verwachten. Daarbij draagt [X] volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de stelplicht en bewijslast. Hij legt de door hem voorgestane uitleg immers ten grondslag aan zijn vorderingen.
      4.7	In de tekst van de considerans onder g ligt een aanwijzing ten gunste van het stand-punt van [X] besloten. Daar is immers sprake van “een definitieve ontruimingsdatum”, wat suggereert dat partijen niet hebben voorzien in de mogelijkheid van ontruiming op een eerde-re datum. Tegenover deze aanwijzing ten gunste van het standpunt van [X] staan aanwij-zingen in tegenovergestelde zin. De tekst van artikel 1 onder 1.2 suggereert door het gebruik van het (herhaalde) woordje “uiterlijk” dat de overeengekomen ontruimingstermijn het be-lang van [Y] diende en dat het haar vrijstond om het gehuurde op een eerder moment te ontruimen. Dat zij in dat geval niettemin de (volledige) gebruiksvergoeding ver-schuldigd zou zijn tot 1 augustus 2011, is in de overeenkomst niet te lezen (in ieder geval niet met zoveel woorden). Belangrijk is verder dat [Y] bij de vaststellingsover-eenkomst afstand deed van ontruimingsbescherming of (uitgaande van het standpunt van [X] dat sprake is van art. 7:290-bedrijfsruimte) zelfs huurbescherming, terwijl de overeen-gekomen gebruiksvergoeding gelijk was aan de huursom van de voorafgaande huurovereen-komst (en dus niet lager, als tegemoetkoming voor de prijsgegeven bescherming). Bij die stand van zaken ligt het weinig voor de hand dat de overeengekomen ontruimingstermijn (mede) was bedoeld om [X] tot aan het einde van die termijn van inkomsten te verzekeren ter grootte van de voorheen geldende huurprijs, onverschillig of [Y] het voorma-lige gehuurde tot dat moment zou kunnen en willen gebruiken. Ook de considerans onder f is met een zodanige uitleg bezwaarlijk te verenigen; volgens die bepaling was de ontruimings-termijn immers iets wat aan [Y] werd “gegund”. 
      4.8	Gelet op het voorgaande staat de juistheid van de door [X] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde uitleg van de overeenkomst van 14 november 2008 geenszins vast. [X] heeft bij memorie van grieven onder 17 en 22 in dit verband bewijs aangeboden, maar con-crete feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van zijn uitleg zou kunnen volgen – an-ders dan die hiervoor reeds zijn besproken – zijn door hem niet aangeduid, zodat hij zijn bewijsaanbod onvoldoende heeft gespecificeerd. Zijn stellingen zijn in zoverre ook onvol-doende gemotiveerd. Bij deze stand van zaken kunnen de grieven in het principaal beroep geen doel treffen. Naar volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, is daarvoor niet van belang of sprake is van art. 7:230a- dan wel art. 7:290-bedrijfsruimte.
      5	Slotsom
      De grieven in het principaal beroep falen en de voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld, is niet vervuld. Het bestreden vonnis dient dus te worden bekrachtigd (met ver-betering van de gronden, naar volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen). Het hof zal [X] veroordelen in de kosten van het principaal beroep. Aan de zijde van [Y] be-groot het hof die kosten op € 649,— voor griffierecht en op € 1.341,— voor salaris overeen-komstig het liquidatietarief (anderhalf punt tarief II, namelijk één punt voor de memorie van antwoord in het principaal beroep en een half punt voor de akte uitlating productie).
      6	De beslissing
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Utrecht, locatie Amersfoort, van 20 april 2011;
      veroordeelt [X] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Y] begroot op € 649,— voor griffierecht en op € 1.341,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
      Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, L.F. Wiggers-Rust en D. Stoutjesdijk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 november 2012.