ECLI:NL:GHARL:2021:11721, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-12-2021, 200.282.716/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Erfpacht. Voorkeursrecht. Uitleg erfpachtakte. Hof oordeelt dat de contractuele boete op schending van het voorkeursrecht niet is verbeurd.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.282.716/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 168452)
    
    
    
    
      
        arrest van 21 december 2021 
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      bij de rechtbank: gedaagde,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. P. van Rossum, die kantoor houdt te Emmen,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        Meindersma-Sybenga Stichting,
      
      gevestigd te Leeuwarden,
      geïntimeerde,
      bij de rechtbank: eiseres,
      hierna: de stichting,
      advocaat: mr. P. Sipma, die kantoor houdt te Drachten.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1
      
        Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 februari 2021 hier over. 
        Bij dat arrest heeft het hof een mondelinge behandeling bepaald. Deze mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 december 2021; hiervan is proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden. Voorafgaand aan deze zitting hebben beide partijen nog producties aan het hof toegezonden.
      
      
    
    
      1.2
      Het hof heeft na afloop van de zitting een datum voor arrest bepaald, dat gewezen wordt op het dossier zoals dat voor de zitting is toegezonden, aangevuld met het proces-verbaal en de hiervoor genoemde aanvullende producties. 
      
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze procedure over?
    
    
      Dit geschil gaat over de vraag of [appellant] , als erfpachter, een contractuele boete heeft verbeurd aan de stichting als erfverpachter, omdat hij de erfpachtpercelen via een makelaar te koop heeft gezet zonder deze eerst schriftelijk aan de stichting aan te bieden. Het hof oordeelt dat dit niet het geval is. Het hof zal die beslissing hierna motiveren.
    
    
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
    
    
      3.1
      
        [appellant] heeft een melkveehouderijbedrijf geëxploiteerd te [plaats] . De boerderij was sinds ongeveer 1903 in bezit van zijn familie. 
      
    
    
      3.2
      In 2017 heeft [appellant] ongeveer 20 hectare landbouwgrond verkocht aan de stichting die hij daarna direct terugkreeg in erfpacht voor de duur van 25,5 jaar, eindigend op 1 november 2040. De canon bedroeg bij aanvang € 17.355,50 per jaar, te betalen in twee halfjaarlijkse termijnen, met een jaarlijkse verhoging gelijk aan het veranderpercentage van het Pachtprijzenbesluit 2007.
      
    
    
      3.3
      De akte van vestiging van het erfpachtrecht (verder: de erfpachtakte) bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen:
      
      
        “5.3 Slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar – aan welke toestemming voorwaarden kunnen worden verbonden – is het de verpachter toegestaan:
        a. het erfpachtrecht of enig deel daarvan te vervreemden (…)
      
      
    
  
  
    
      7Voorkeursrecht
    
      7.1
      De erfpachter verleent aan de grondeigenaar een voorkeursrecht tot koop van het onderhavige erfpachtrecht, evenwel onverminderd het in artikel 14 bepaalde.
    
    
      7.2
      Indien de erfpachter het erfpachtrecht anders dan op de wijze als bedoeld in artikel 14 geheel of gedeeltelijk wenst te vervreemden, dan dient hij de grondeigenaar daarvan kennis te geven middels een aangetekend schrijven met bericht van ontvangst.
    
    
      7.3
      Bij passering van dit voorkeursrecht verbeurt de erfpachter een direct opeisbare boete van tien maal de laatst geldende jaarcanon, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst nodig is. Deze boete laat onverlet het recht van de grondeigenaar op vergoeding van de door hem geleden en/of te lijden schade.
    
    
      7.4
      De grondeigenaar dient binnen één maand na ontvangst van gemeld schrijven aan de erfpachter te kennen geven of hij van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken.
    
    
      7.5
      
        Indien de grondeigenaar van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken, wordt de koopsom in onderling overleg tussen partijen vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming daaromtrent door drie deskundigen, welke worden benoemd op de wijze als bedoeld in artikel 20. De deskundigen dienen de waarde van het erfpachtrecht vast te stellen tegen de alsdan geldende marktwaarde. 
        (…)”
      
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] is als gevolg van ziekte en relatieproblemen in financiële moeilijkheden geraakt. De Rabobank heeft in november 2018 de financiering van het bedrijf opgezegd. [appellant] heeft daarna de beslissing genomen zijn bedrijf te verkopen. Hij heeft het hele bedrijf, inclusief het erfpachtrecht, te koop aangeboden via Schelhaas Makelaardij B.V met als behandelend makelaar [de makelaar] . [appellant] en [de makelaar] hebben, voordat de boerderij te koop werd aangeboden, de erfpachtgronden niet overeenkomstig artikel 7.2 van de erfpachtakte, aan de stichting aangeboden.
      
    
    
      3.5
      
        
          [de makelaar] heeft op 2 mei 2019, nadat de stichting zich daarover had beklaagd, aan de stichting onder meer het volgende geschreven:
        “In de verkoop omschrijving wordt het recht van erfpacht aangeboden. De potentiële kopers worden geïnformeerd over het recht van erfpacht en worden op de hoogte gesteld van het feit dat wij het recht van erfpacht aanbieden onder voorbehoud dat de Stichting akkoord gaat met verkoop conform artikel 5.3 van de erfpachtvoorwaarden en onder de voorwaarde dat de Stichting het recht van erfpacht niet zelf wil terug kopen conform artikel 7 van de erfpachtvoorwaarden.
      
      
      
        Zolang er geen koper is voor de boerderij kan de heer [appellant] zijn recht van erfpacht nog niet aanbieden aan de Stichting en is hij voornemens zijn exploitatie voor te zetten.
      
      
      
        Zodra er zicht komt op verkoop van de boerderij inclusief het recht van erfpacht van de Stichting zullen wij ons bij u melden met het verzoek aan de Stichting om toestemming voor verkoop van het recht. Tevens zullen wij op dat moment het recht van erfpacht te koop aan bieden aan de Stichting conform artikel 7.”
      
      
    
    
      3.6
      
        [appellant] had op het moment van het te koop aanbieden van de boerderij een aanzienlijke achterstand in de betaling van de canon.
      
    
    
      3.7
      
        In de weken voordat het vonnis in deze procedure door de rechtbank werd gewezen hebben partijen onderhandeld over het verlenen van medewerking door de stichting aan de overdracht van het erfpachtrecht aan [naam 2], de koper die geïnteresseerd was in aankoop van de boerderij. Partijen hebben op 31 maart 2020 – daags voordat het vonnis werd gewezen – overeenstemming bereikt over betaling door [appellant] van achterstallige erfpacht, vergoeding van kosten tot een bedrag van € 12.100,- en een extra bedrag van 
        € 10.000,- aan de stichting voor de medewerking aan de overdracht. Deze bedragen zijn op 31 maart 2020 aan de (advocaat van de) stichting overgemaakt. 
      
      
    
    
      3.8
      
        [naam 2] heeft de koopovereenkomst voor wat betreft het erfpachtrecht ontbonden. Het gesloten koopcontract bood hem daartoe de ruimte. De verkoop van de rest van de boerderij is wel in stand gebleven. De verkoopopbrengst is vrijwel uitsluitend aangewend voor de aflossing van de leningen van de Rabobank en de betaling van de verkoopkosten. Op het restantbedrag rusten nog verschillende beslagen, waaronder dat van de stichting.
      
    
    
      3.9
      
        [appellant] heeft na het terugtrekken van [naam 2] de erfpachtpercelen aan de stichting aangeboden voor een bedrag gerelateerd aan de koopprijs die met [naam 2] was overeengekomen. De Stichting heeft dit op 5 mei 2020 aangemerkt als een aanbieding als bedoeld in artikel 7.2 van de erfpachtakte, maar is niet met deze prijs akkoord gegaan. Nadien heeft zich nog een geïnteresseerde koper gemeld ( [naam1] ), maar de Stichting was niet akkoord met de voorwaarden waaronder deze koper het erfpachtrecht wilde verkrijgen. 
    
    
      3.10
      Partijen waren ten tijde van de mondelinge behandeling bij het hof niet overgegaan tot het benoemen van deskundigen overeenkomstig 7.5 van de erfpachtakte.
      
    
    
      3.11
      
        [appellant] heeft na maart 2020 geen canon betaald aan de stichting.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing van de rechtbank
    
    
      4.1
      De stichting heeft bij dagvaarding van 27 juli 2019 de betaling van de op dat moment achterstallige canon van € 27.071,61 gevorderd, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 mei 2019, alsmede de boete van artikel 7.3 van de erfpachtakte, begroot op € 173.555,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. Daarnaast heeft zij betaling van de kosten van beslaglegging gevorderd en van de proceskosten.
      
    
    
      4.2
      
        [appellant] heeft, vanwege onenigheid met zijn toenmalige advocaat, in de procedure bij de rechtbank geen verweer gevoerd.
      
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft de vorderingen van de stichting toegewezen, waarbij de beslagkosten zijn begroot op € 3.411,79 en de proceskosten op € 5.894,06.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van de grieven en de vordering in hoger beroep
    
    
      5.1
      
        [appellant] vordert in hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de rechtbank. Zijn bezwaren (grieven) tegen het vonnis keren zich feitelijk tegen de toewijzing van de boete en tegen de toewijzing van de beslag- en proceskosten, voor zover deze zijn gebaseerd op de hoogte van de boetevordering.
      
    
    
      5.2
      De vraag die voorligt is of [appellant] een boete heeft verbeurd, omdat hij de erfpachtrechten niet schriftelijk aan de stichting te koop heeft aangeboden voordat hij via makelaardij Schelhaas zijn boerderij inclusief de erfpachtpercelen te koop heeft gezet. De stichting stelt dat alleen al de wens tot vervreemding - en daarmee elk voornemen daartoe -  voldoende  om de aanbiedingsplicht aan de stichting overeenkomstig artikel 7.2 van de erfpachtakte in werking te stellen. Volgens de stichting heeft [appellant] de boete van artikel 7.3 al verbeurd doordat hij niet, voordat hij makelaardij Schelhaas had ingeschakeld, de erfpachtrechten schriftelijk aan de stichting te koop had aangeboden. 
      
    
    
      5.3
      Voor de beantwoording van deze vraag moet het hof artikel 7.3 van de erfpachtakte uitleggen. Naar vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van een notariële akte waarbij een erfdienstbaarheid is vastgelegd, aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht,  welke bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarop bestaat een uitzondering indien het gaat om in de akte neergelegde afspraken die alleen tussen de oorspronkelijke contractspartijen van belang zijn – in dat geval moet conform de Haviltex-norm worden uitgelegd - maar daarvan is in dit geval naar het oordeel van het hof geen sprake, omdat het voorkeursrecht in algemene bewoordingen is gesteld en betrekking heeft op elke overdracht van het erfpachtrecht.
    
    
      5.4
      Het hof legt artikel 7.3 van de erfpachtakte zo uit dat de boete is verbeurd als het erfpachtrecht daadwerkelijk wordt overgedragen zonder dat de stichting in staat is gesteld van haar voorkeursrecht als bedoeld in artikel 7.1  gebruik te maken. De tekst van artikel 7.3 wijst er niet op dat het enkele niet in acht nemen van de vormvoorschriften van artikel 7.2 al leidt tot verbeuren van de hoge boete van artikel 7.3. In de opvatting van de stichting kan de erfpachter meerdere malen de boete verbeuren zonder dat daadwerkelijk een overdracht van de erfpachtpercelen heeft plaatsgevonden, welk gevolg het hof onaannemelijk en ook onevenredig voorkomt. 
      
    
    
      5.5
      Voor zover de grieven gericht zijn tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] de boete van artikel 7.3 van de erfpachtakte heeft verbeurd, zijn deze dan ook terecht voorgedragen.
      
    
    
      5.6
      Aangezien [appellant] geen boete heeft verbeurd wegens schending van het voorkeursrecht slaagt ook de grief over de hoogte van het toegewezen salaris voor het beslagexploot dat de rechtbank heeft gebaseerd op het tarief dat geldt voor een vordering waarin de maximale hoogte van de boete is verdisconteerd.  Het hof zal die kosten begroten op 1 punt naar het tarief dat hoort bij de niet betwiste achterstand in de betaling van de erfpachtcanon ten tijde van de beslaglegging, welk tarief neerkomt op € 695,-. Tezamen met de verder niet betwiste kosten van de beslaglegging als zodanig ad € 1.009,79 is aan beslagkosten een bedrag van € 1.704,79 toewijsbaar. 
      
    
    
      5.7
      Gelet op deze uitkomst komen de proceskosten van de eerste aanleg in aanmerking voor compensatie, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen.
      
      
        
          De slotsom.
        
      
    
    
      5.8
      De grieven treffen grotendeels doel. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen met uitzondering van de veroordeling tot betaling van de achterstallige canon en opnieuw rechtdoende daarnaast uitsluitend een bedrag aan beslagkosten toewijzen als hiervoor begroot. De kosten in eerste aanleg zullen worden gecompenseerd. In hoger beroep zal het hof de stichting in de kosten van de procedure veroordelen, begroot op het van [appellant] geheven griffierecht (€ 1.727,-), de kosten van de appeldagvaarding ( € 87,99) en de kosten van de advocaat (€ 4.982,-), begroot op 2 punten naar tarief VI ad €  2.491,- per punt.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 1 april 2020, behalve de niet in hoger beroep aangevochten veroordeling onder 3.1,
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling van de kosten van het door de stichting gelegde beslag, tot op heden begroot op € 1009,79, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 april 2020 tot de dag van volledige betaling;
    
    
    
      compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in die zin dat beide partijen de eigen kosten moeten dragen;
      veroordeelt de stichting in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.814.99  voor verschotten en op € 4.982,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, I. Tubben en D.J.  Keur en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 december 2021.
    
    
  
  
     HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511