ECLI:NL:RBLIM:2022:1405, Rechtbank Limburg, 23-02-2022, 9033139 \ CV EXPL  21-911
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Na aankoop van de woning blijkt dat het zwembad lekt. Vordering tot vergoeding van schade.  In het koopcontract is opgenomen dat de kopers de woning kopen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Verder is overeengekomen dat het gehuurde de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik van woonhuis met garage, tuin en erf. Het zwembad is niet uitdrukkelijk genoemd. Dit is daarom uitgesloten van zaken waarvoor de verkoper moest instaan. Overweging ten overvloede: niet is uit te sluiten dat de lekkage is ontstaan bij het schoonmaken van het zwembad door de koper.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 9033139 \ CV EXPL  21-911
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 23 februari 2022
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
  
  
    
      1 [eiser] ,wonend te [woonplaats] ,
    
      2.	[eiseres],wonend te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. W.G.M. Vos,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,wonend [adres] ,[postcode] [plaats] , gemeente [gemeente] ,
    
      2.	[gedaagde sub 2],wonend [adres] ,[postcode] [plaats] , gemeente [gemeente] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mw. mr. A.M. Zoete-Van der Zwart, ARAG SE.
    
    
    
      Partijen worden hierna in het mannelijk enkelvoud als [eiser] en [gedaagde] aangeduid.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de conclusie van antwoord
        
        
          de conclusie van repliek
        
        
          de conclusie van dupliek
        
        
          de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
        
        
          de mondelinge behandeling op 25 januari 2022. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft op basis van een koopovereenkomst van 19 mei 2020 van [gedaagde] een woning met zwembad gekocht. Het adres van de woning is: [adres] te [postcode] [plaats] . De notariële akte is gepasseerd op 17 juli 2020.
      
    
    
      2.2.
      
        In artikel 6 van de schriftelijke koopovereenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
        (..)
        “6.1.
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.
        
      
      
      
        
          …
        
      
      
      
        
          6.3.
        
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als 
          woonhuis met garage, erf en tuin
          .
        
      
      
      
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
      
      
      
        
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
      
      
      
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
        
      
      
      
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
        
        
          (..)
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft [gedaagde] een (Engelstalige) vragenlijst ingevuld. Bij de staat van het zwembad zijn geen opmerkingen geplaatst.
        
          [gedaagde] heeft aan [eiser] een handgeschreven toelichting verstrekt over het zwembad, waarbij onder meer is vermeld welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarbij is opgemerkt dat het zwembad is gebruikt tussen 2010 en 2015, daarna niet meer, en dat “all worked as it should” en dat er geen redenen zijn om te geloven dat het nu anders zou zijn maar er geen garanties worden gegeven. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Bij de inspectie van het zwembad heeft [gedaagde] medegedeeld dat de installatie functioneel is. 
      
    
    
      2.5.
      Ten tijde van de bezichtiging van de woning door [eiser] en tijdens de levering stond het zwembad vol met vies water. [eiser] heeft het water eruit gehaald, het zwembad schoongemaakt en weer met gevuld met water. Toen lekte er water uit het zwembad. 
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft de lekkage gemeld bij de makelaar en hiervoor is via e-mail gecorrespondeerd.
      
    
    
      2.7.
      Volgens de offerte van Zwembad en Luxe bedragen de kosten voor het verhelpen van de lekkages € 4.699,64. Het betreft dan het aanbrengen van en nieuwe zwembadliner en een nieuwe pomp.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 9 september 2020 stelt [eiser] [gedaagde] in gebreke en wordt [gedaagde] gesommeerd tot betaling van € 4.699,64. [gedaagde] wijst aansprakelijkheid van de hand.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert - samengevat – het volgende:
        I 
        
          Primair: 
          [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.699,64, te vermeerderen met rente;
        
          Subsidiair: Gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.699,64;
        
          Meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 4.669,64;
      
      
      
        II. [gedaagde] te veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 594,96;
      
      
      
        III. [gedaagde] te veroordeling in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser] dat er een ondeugdelijk zwembad is geleverd. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis uit de koopovereenkomst op die [gedaagde] verplicht tot schadevergoeding. Subsidiair lijdt de tekortkoming tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Meer subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en stelt dat er geen sprake is van non-conformiteit. Hij was niet op de hoogte van gebreken en is daarom ook niet daarvoor aansprakelijk te houden. Het gestelde gebrek is ontstaan door ouderdom (een liner heeft maar een levensduur van 10 jaar). [gedaagde] betwist zijn mededelingsplicht te hebben geschonden en voert aan dat [eiser] zelf onvoldoende onderzoek heeft gedaan.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Voor dit oordeel is het volgende van belang.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is in geschil of de woning voldoet aan de koopovereenkomst. De regeling van de non-conformiteit is in de wet vastgelegd in artikel 7:17 BW. Partijen zijn echter vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat [eiser] de woning kocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Met andere woorden, gebreken komen in beginsel voor rekening van de koper. Hierop zijn in de koopovereenkomst slechts twee uitzonderingen gemaakt.
      
    
    
      4.3.
      In de eerste plaats moet [gedaagde] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst  er wel voor in staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met garage, tuin en erf. [eiser] heeft niets gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat het gekochte voor dat gebruik niet geschikt zou zijn. De problemen betreffen immers het zwembad, en daar wordt blijkens de tekst van de overeenkomst niet voor ingestaan.
      
    
    
      4.4.
      
        Voor zover [eiser] meent dat het zwembad “er gewoon onder valt” deelt de kantonrechter die opvatting niet. Partijen hebben immers meerdere zaken benoemd waarvoor ingestaan zou moeten worden wat betreft het gewone gebruik, te weten de woning, de garage en het erf. Het zwembad wordt niet genoemd en er is dus kennelijk voor gekozen om dat er niet onder te laten vallen. Het is vervolgens niet logisch om te menen dat het zwembad toch onder het geheel begrepen moet worden want dan ontvalt de noodzaak om überhaupt elementen apart te benoemen. De tuin, garage en erf hadden dan ook niet apart genoemd hoeven te worden.
        Kortom, naar het oordeel van de kantonrechter is het zwembad uitgesloten van de zaken waarvoor [gedaagde] moest instaan, zodat eventuele gebreken voor rekening en risico van [eiser] komen. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        In de tweede plaats is [gedaagde] gehouden de kosten van herstel van de gebreken aan het zwembad te vergoeden als hij vóór de koop daarvan op de hoogte is geweest en hij heeft verzuimd dit aan [eiser] mee te delen. Dit is echter niet komen vast te staan. 
        Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij het water de laatste jaren (vanaf 2015) niet meer heeft aangevuld of verschoond. Voor [gedaagde] was er daarom geen enkele indicatie op grond waarvan hij moest aannemen dat er gebreken waren aan het zwembad. [eiser] heeft dat niet weerlegt.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog het volgende. Uit de gehele feitelijke gang van zaken krijgt de kantonrechter sterk de indruk dat het gebrek niet aanwezig was vóór de levering. [eiser] bevestigt dat hij bij de bezichtiging en direct na de levering een gevuld zwembad heeft aangetroffen. Het water was (sterk) vervuild. 
        
          [eiser] heeft aangegeven dat hij, na informatie te hebben ingewonnen, het zwembad heeft laten leeglopen, heeft schoongemaakt en vervolgens weer heeft gevuld met water. De volgende dag bleek een substantieel deel van het water alweer uit het zwembad weggelopen te zijn. Was een dermate grote lekkage al eerder aanwezig geweest, dan zou [gedaagde] het zwembad regelmatig hebben moeten bijvullen om het water op het geconstateerde niveau te brengen en dan zou het water niet dermate vervuild zijn geweest als [eiser] bij de bezichtiging en de levering heeft vastgesteld. Dit rechtvaardigt de conclusie dat het gebrek, bestaande uit lekkages, pas is ontstaan na de levering, mogelijk bij het schoonmaken.
      
      
    
    
      4.7
      Dat kan het gevolg zijn geweest van onoordeelkundig schoonmaken door [eiser] . Het kan ook het gevolg zijn van de leeftijd van de liner of een combinatie van beiden. Hoe dan ook, voor de vraag wie de gevolgen moet dragen maakt dat niet uit nu dit hoe dan ook valt onder de algemene regeling van artikel 6.1 uit de koopovereenkomst, het risico ligt bij [eiser] .
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding [eiser] toe te laten tot nadere bewijslevering.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 622,00 (2 x tarief € 311,00) als salaris voor de gemachtigde.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op € 622,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: PLG
        coll: