ECLI:NL:GHDHA:2022:277, Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, BK-21/00152
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-02-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde woning niet aannemelijk gemaakt; vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar. Waardebepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-21/00152
    
    
    
    Uitspraak van 2 februari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    de erven [X] te [Z] , belanghebbenden,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 3 februari 2021, nummer SGR 20/510.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 156.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslag) aan [A] opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is € 134 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbenden een nader stuk met bijlagen ontvangen. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 164 m³.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De eisers bepleiten een waarde van € 139.000. Ter onderbouwing van dit standpunt stellen zij dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat de onderhavige woning een omgebouwde kantine betreft en derhalve bouwkundig van een minder niveau is dan de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de woning een slechtere ligging dan de vergelijkingsobjecten, aangezien de woning in de slagschaduw van een hotel ligt en geen uitzicht heeft op zee.
    
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 oktober 2019 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 156.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de ligging, de bouwkundige kwaliteit en de staat van het onderhoud.
    
    9. Hetgeen de eisers hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De gemachtigde van de eisers heeft verder slechts algemene en weinig inhoudelijke op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten, zoals bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten en rompslomp, ingebracht, zonder aan te geven - als een en ander al aan de orde is - welke invloed deze aspecten kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige appartementen. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
    10. Eisers hebben gesteld dat een verslag van de mondelinge behandeling van het bezwaar ontbreekt. Deze beroepsgrond treft geen doel. Op grond van artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet verweerder een verslag van de hoorzitting maken. Artikel 7:7 van de Awb schrijft niet voor in welke vorm het verslag wordt opgemaakt. Gelet hierop heeft verweerder kunnen volstaan om wat tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in de tekst van de uitspraak op bezwaar te verwerken.
    
    11. Voor zover eisers hebben verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden concluderen – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 139.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en tot vergoeding van proceskosten en immateriële schade.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de woning 
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 156.000 niet te hoog is.
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof overweegt daartoe het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het waarderapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het waarderapport en de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, type en locatie niet vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten maken deel uit van een meerlaags appartementencomplex, terwijl de woning is gebouwd op het dak van een voormalige tenniskantine, nu kantoorruimte, welke locatie oorspronkelijk niet is bedoeld voor de bouw van een woning. Daarbij komt dat de woning aanzienlijk minder goed is gelegen dan de vergelijkingsobjecten, namelijk naast het hotel [naam hotel] en zonder noemenswaardig uitzicht. 
      
    
    
      5.4.
      Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden de door hun verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Voor de stellingen van belanghebbenden met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof, geldt dat niet is onderbouwd dat van dergelijke omstandigheden sprake is met betrekking tot de woning en welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van de woning. Het Hof zal hieraan dan ook voorbij gaan. De verwijzing door belanghebbenden naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca acht het Hof niet van belang, reeds omdat in het onderhavige geval sprake is van de waardering van een woning voor een tijdvak dat is gelegen vóór de coronacrisis. Belanghebbenden hebben de door hun verdedigde waarde dan ook niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.5.
      Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 150.000.
      
      
        
          Overige geschilpunten
        
      
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbenden hebben in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbenden hebben alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbenden niet hebben aangevoerd dat hun grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.7.
      Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt zowel voor de fase van bezwaar en beroep als voor de fase van hoger beroep een termijn van twee jaren als redelijke termijn voor de beslechting van een belastinggeschil (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 8 april 2019. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 3 februari 2021. De redelijke termijn voor de berechting van een geschil is in de procedure in bezwaar en in eerste aanleg dan ook niet overschreden. Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 16 maart 2021. Aangezien het Hof binnen een jaar uitspraak doet, is ook in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbenden hebben dus geen recht op een vergoeding van immateriële schade. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbenden gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase, welke kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 2.702 (bezwaar: 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269 en wegingsfactor 1; beroep: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541 en wegingsfactor 1).
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbenden voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 182 te vergoeden.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 150.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
      
    
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op € 2.702; en
    - gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 182 aan belanghebbenden te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 2 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.