ECLI:NL:RBOBR:2021:5169, Rechtbank Oost-Brabant, 08-07-2021, 8816294 Rolnummer: 20/6942
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser heeft bedrijfsruimte gehuurd van gedaagde. Na beëindiging van de huurovereenkomst heeft gedaagde herstelkosten geïncasseerd middels de door eiser verstrekte borg. Eiser is van mening dat door gedaagde te veel is geïncasseerd en vordert terugbetaling van een deel van de borg. De kantonrechter heeft de diverse door gedaagde genoemde kostenposten besproken en uiteindelijk geoordeeld dat een bedrag van ongeveer € 5.000,00 aan eiser moet worden terugbetaald.

vonnis
  
    Rechtbank Oost-Brabant
    Zaaknummer: 	8816294
    Rolnummer: 	20/6942
    Uitspraak:	8 juli 2021
  
  
    DE KANTONRECHTER IN EINDHOVEN
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
  
  
    
      [eiser] , wonend in [woonplaats 1] ,
    
      eiser,
      gemachtigde: mr. J. Wassink,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      [gedaagde 1] , wonend in [woonplaats 2] ,
    
      en
      
        
          [gedaagde 2] , wonend in [woonplaats 3] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. G.D. Bosman.
    
    
  
  
    Procedure
    
    
      Het verloop van het geding blijkt uit de stukken die zich in het dossier bevinden, te weten
    
    
      
        de dagvaarding
      
      
        het antwoord
      
      
        de aantekeningen van de skypezitting
      
    
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    
      1. Eiser, [eiser] , vordert dat gedaagden, [gedaagden] c.s., hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 6.889,68 plus rente en van een bedrag van € 870,58 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten,
    
    
    
      een en ander bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten plus rente.
    
    
    
      2.1
      
        [eiser] heeft een bedrijfsruimte van [gedaagden] c.s. in huur gehad en die huur is met een beëindigingsovereenkomst geëindigd op 30 september  2019.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] had bij aanvang van die huurovereenkomst een bankgarantie gesteld van € 7.260,-, die [gedaagden] c.s. hebben geïncasseerd. [eiser] vordert terug wat naar zijn mening te veel geïncasseerd is.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden] c.s. zijn niet bereid tot terugbetaling omdat naar hun mening [eiser] de bedrijfsruimte met schade en ongerechtigheden heeft achtergelaten. Zij becijferen de herstelkosten op 7.687,49, dus meer dan aan borgsom betaald is.
      
      
        
          Standpunten [eiser]
        
      
      
    
    
      3.1.
      Samengevat brengt [eiser] het volgende naar voren, primair en subsidiair aan elkaar.
      
    
    
      3.2.
      Hij, [eiser] , moet geacht worden de bedrijfsruimte te hebben opgeleverd in dezelfde staat als waarin die zich bij het begin van de huur bevond. De beschrijving die toen van het gehuurde gemaakt is maakt het niet mogelijk concreet en nauwkeurig te  bepalen hoe toen de staat van het gehuurde was en dus ook niet die bij de oplevering anders was. 
      
    
    
      3.3.
      Daarnaast is hem geen behoorlijke tijd gegund om tot een voorinspectie te komen; de uitnodiging daarvoor is hem pas op vrijdag 25 september 2019 om 16.08 uur gestuurd, terwijl de huurovereenkomst afliep op 30 september 2019. Hij is dus onvoldoende in de gelegenheid gesteld het herstelwerk zelf ui te voeren of te laten uitvoeren en daarom zijn [gedaagden] c.s. niet gerechtigd de kosten van het herstelwerk bij hem in rekening te brengen.
      
    
    
      3.4.
      Verder vermeldt het rapport dat is opgemaakt van de inspectie die in zijn aanwezigheid heeft plaatsgehad niet, zoals het wel hoort, welke werkzaamheden concreet door hem verricht zouden moeten worden.
      
    
    
      3.5.
      Hij kan niet verplicht worden aan de herstelkosten voor gebreken die niet in het inspectierapport staan opgesomd, maar door [gedaagden] c.s., naar zij zeggen, later geconstateerd zijn.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] bestrijdt een aantal posten.
      
      
        
          Standpunten [gedaagden] c.s.
        
      
      
      
        4. [gedaagden] c.s. bestrijden de standpunten van [eiser] .
      
      
      
        (hierna: beoordeling)
      
      
    
  
  
    Beoordeling
    
    
      Oplevering in dezelfde staat?
    
    
    
      5.1.
      
        [eiser] is aanwezig geweest bij de inspectie op 30 september 2019, waarvan [gedaagden] c.s. het rapport als productie 3 heeft overgelegd.
      
    
    
      5.2.
      Dat rapport is door [eiser] ondertekend en dat hij daarbij ten aanzien van een of meer onderdelen enig voorbehoud zou hebben gemaakt blijkt niet.
      
    
    
      6.1.
      Aangenomen mag worden dat [eiser] toen in zijn hoofd had hoe de staat was van bedrijfsruimte en wat erbij hoort toen hij de bedrijfsruimte bij aanvang van de huur in gebruik kreeg; dat hij de toenmalige staat van het gehuurde niet inbeeld had blijkt namelijk nergens uit.
      
    
    
      6.2.
      Bij de inspectie op 30 september 2019 kon dus wel degelijk vastgesteld worden of de bedrijfsruimte op de geïnspecteerde onderdelen in dezelfde staat waren als waarin ze destijds in gebruik gegeven zijn.
      
    
    
      6.3.
      Het andersluidende argument van [eiser] op dit punt wordt verworpen.
      
      
        
          Inspectie tijdig genoeg?
        
      
      
    
    
      7.1.
      
        [eiser] was uit hoofde van artikel 22.1. van de huurovereenkomst verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat die het had bij aanvang.
    
    
      7.2.
      Hij wist dit van meet af aan en moet zich het bovendien bij het ondertekenen van de beëindigingsovereenkomst op 22 augustus 2019 gerealiseerd hebben, toen hij ervoor tekende dat hij op 30 september 2019 zou hebben voldaan aan alle verplichtingen die voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiden. 
      
    
    
      7.3.
      Hij had er dus zelf belang bij zich er op tijd van de hoogte te stellen wat die verplichtingen ten aanzien van de oplevering zouden inhouden, opdat hij daar nog op tijd aan zou kunnen voldoen.
      
    
    
      7.4.
      Dat hij op een initiatief van [gedaagden] c.s. heeft gewacht moet dus voor zijn rekening blijven.
      
    
  
  
    (hierna: Rapport duidelijk….)
    
    
      
        Rapport duidelijk over uit te voeren herstelwerk?
      
    
    
    
      8. Op deze kwestie gaat de kantonrechter in bij de beoordeling van de afzonderlijke posten.
    
    
    
      
        Constateringen nadat het opleveringsrapport was opgemaakt.
      
    
    
    
      9.1.
      
        [gedaagden] c.s. hebben de inspectie aan de beheerder overgelaten. Dat een voorbehoud gold ten aanzien van de bevoegdheid van de beheerder om [gedaagden] c.s. te binden is niet gebleken.
      
    
    
      9.2.
      Zo’n inspectie wordt gearrangeerd om ten aanzien van de oplevering vast te stellen waar de huurder nog toe verplicht is. Na afloop en na de ondertekening van het rapport dient een huurder daarom te kunnen aannemen dat hij gekweten is ten aanzien van alles wat niet in het rapport is opgenomen.
      
    
    
      9.3.
      
        [eiser] is dan ook in ieder geval niet aansprakelijk voor kosten wegens andere mankementen dan in het rapport staan opgenomen.
      
      
        
          
            [eiser] aansprakelijk voor de kosten van de wèl opgenomen gebreken?
        
      
      
      
        10. Het oordeel onder 9.3. brengt mede dat van de lijst in productie 8 bij dagvaarding alleen de posten beoordeeld hoeven worden, die terug te brengen zijn op het inspectierapport.
      
      
      
        
          Reinigen vloer
        
      
      
    
    
      11.1.
      Het argument van [eiser] dat de vloer door hem gecoat is en er beter bij ligt dan in het begin, is onaannemelijk gelet op wat [gedaagden] c.s. onder 40 uitlegt over de aard van de vervuiling.
      
    
    
      11.2.
      Het rapport vermeldt bij deze post: ‘actie door’, nader te bepalen en ‘voor rekening voor’ eveneens: nader te bepalen. 
      
    
    
      11.3.
      Niet aannemelijk is dat [eiser] aan deze meldingen het recht kon ontlenen om die vervuiling in eigen beheer ongedaan te maken; hij heeft niet gesteld dat hij zelf nog iets had kunnen of willen doen en evenmin dat hij dat door derden goedkoper had kunnen laten doen dan waarvoor [gedaagden] c.s. het hebben laten uitvoeren.
      
    
    
      11.4.
      De post van € 750,- hebben [gedaagden] c.s. dus terecht in rekening gebracht.
      
      
        
          Reinigen vloerbedekking
        
      
      
      12. Deze post kan worden toegewezen (€ 150,-). De ruimte in kwestie is nooit door [eiser] gebruikt, voert hij aan. Daarmee zal hij bedoelen dat de ruimte geen functie had in zijn bedrijfsuitoefening. Maar dat betekent nog niet dat de vloerbedekking niet vervuild kan zijn geraakt in de periode dat hij de bedrijfsruimte in huur had. Het zou bij een eenmalig gebruik gebeurd kunnen zijn.
      
      
        
          Schoonmaakkosten
        
      
      
      13. Die hebben kennelijk betrekking op gebrek 9. Van een voorbehoud blijkt niets uit het rapport. 
      € 150,- terecht verrekend.
      
      
        
          Onderhoud/service ketel/reparatie toilet
        
      
      
      14. [eiser] ontkent dat hij schade aan het toilet heeft veroorzaakt en bewijs dat hij die veroorzaakt heeft ontbreekt. Alleen het erkende bedrag van € 279,75 is terecht verrekend.
      
      
        
          Keuren haspel
        
      
      
      15. Gebrek 9. [eiser] erkent deze post. Blijkens de nota (productie 19) is € 54,85 plus btw (€11,51) betaald.
      
      
        
          Keuren overheaddeur
        
      
      
      16. De kantonrechter acht de post (€175,-) terecht verrekend. [eiser] stelt dat [gedaagden] c.s. moeten aantonen dat die deur gekeurd is vóórdat de huurovereenkomst gesloten is. Dat argument is niet te beoordelen en wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Texwerk
        
      
      
      17. Het rapport meldt als gebrek 2 ‘vlekken op de muur’. Van het voorbehoud dat die er bij het begin van de huur al waren, blijkt niets uit het rapport. € 480,- is terecht verrekend.
      
      
        
          Makelaarskosten
        
      
      
      18. De beëindigingsovereenkomst bepaalt niets over deze kosten. [gedaagden] c.s. hebben op de zitting gezegd, dat zij het reëel vinden dat [eiser] die moet betalen; dat schept nog geen verplichting. Zij hadden die verplichting met [eiser] moeten overeenkomen en in de beëindigingsovereenkomst opnemen.
      
      
        
          A/K W/R
        
      
      
      19. Aannemelijk is dat derden bij de uitvoering van opgedragen herstelwerk deze post in rekening brengen boven de feitelijk geleverde zaken en diensten. Dit is nadeel dat [gedaagden] c.s. lijden als gevolg van de gebreken Die opslag hoort daarom tot de schade die vergoed moet worden. Omdat de stukken de kantonrechter echter niet in staat precies naar evenredigheid aan die post recht te doen, zal hij die schatten.
      
    
    
      20.1.
      
        De conclusie is, dat [gedaagden] c.s. met de waarborgsom van € 7.260,- terecht verrekend hebben
        * € 750,-	(overweging 11.4.)
        * € 150,-	(12)
        * € 150,-	(13)
        * € 279,75	(14)
        * € 54,85	(15)
        * € 150,-	(16)
        * € 480,-	(17)
      
      
      
        Subtotaal 
        € 2.014,60
        A/K W/R
        €	109,- (19)
      
      
      
        Totaal € 2.123,67.
      
      
    
    
      20.2.
      
        De vordering kan dus toegewezen worden tot een beloop van € 7.260,- minus 
        € 2.123,67, dus € 5.136,33. In het bedrag van € 279,75 (14) is btw begrepen. Dat dient bij de berekening in acht te worden genomen.
      
      
      21. Uit de stukken is op te maken dat buitengerechtelijk incassowerk van betekenis is gedaan. Toegewezen wordt een vergoeding naar evenredigheid. (€ 506,82 plus rente). Het btw-element moet buiten beschouwing gelaten worden.
      
      22. Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden [gedaagden] c.s. in de proceskosten veroordeeld.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      Veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 5.136,33, vermeerderd met de wettelijke rente daarover voor zo lang en voor zover dit onbetaald blijft vanaf 9 oktober 2020; dit met inachtneming van het btw-element bedoeld in overweging 20.2.
    
    
    
      Veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 506,82 als vergoeding voorbuitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover voor zover en voor zolang dit vanaf 9 oktober 2020 onbetaald blijft;
    
    
    
      Veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van [eiser] , gesteld op € 109,29 wegens dagvaardingskosten, € 236,- wegens griffierecht en € 622,- wegen gemachtigdensalaris, vermeerderd met de wettelijke rente daarover voor zover en voor zolang de bedragen vanaf de vijftiende dag na heden onbetaald blijven;
    
    
    
      Verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Aldus gewezen door mr. P.M. Knaapen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.