ECLI:NL:RBARN:2003:AL7635, Rechtbank Arnhem, 07-08-2003, 92965 / KG ZA 02-705
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2003-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht
        Uitleg huurovereenkomst
        Voortbestaan zangkoor komt in gevaar nu niet de gehele ruimte gebruikt kan worden

Rechtbank Arnhem	
      Sector civiel recht
    
    
    
    
      	Zaak-/rolnummer:	92965 / KG ZA 02-705
      	Datum vonnis:	7 augustus 2003
    
    
    
    Vonnis
    
    in kort geding
    
    in de zaak van
    
    
      R.K. PAROCHIE VAN DE HEILIGE DOMINICUS,
      gevestigd te [adres]
      eiseres in conventie bij dagvaarding van 19 november 2002,
      verweerster in reconventie,
      procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
      advocaat mr. S.W. Vos te [adres]
    
    
    tegen
    
    
      X,
      wonende te [adres]
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      verschenen in persoon.
    
    
    Partijen worden hierna genoemd: respectievelijk de parochie en X.
    
    
    
    Het verloop van de procedure
    
    De parochie heeft X ter terechtzitting in kort geding op vier december 2002, doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. X heeft ter terechtzitting op 4 december 2002 geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen en tevens een vordering in reconventie ingesteld. De parochie heeft geconcludeerd tot weigering van de in reconventie gevorderde voorzieningen. Partijen hebben vervolgens hun standpunten toegelicht en daarbij producties in het geding gebracht. De voorzieningenrechter heeft daarna met instemming van partijen de zaak doorverwezen naar het Project Mediation van deze rechtbank, om partijen in de gelegenheid te stellen met behulp van een mediator hun geschil op te lossen. De verdere behandeling van de zaak in kort geding is vervolgens aangehouden, in afwachting van de uitkomst van de mediation (bemiddeling). De bemiddelingspoging is niet geslaagd. Partijen hebben ook onderling geen oplossing gevonden.                            Ter terechtzitting op 24 juli 2003 heeft een verdere mondelinge behandeling van de zaak in kort geding plaatsgehad, waarin partijen over en weer hun vorderingen handhaven en concluderen tot weigering van het over en weer gevorderde. Partijen hebben hun standpunten vervolgens nader toegelicht en daarbij producties in het geding gebracht. Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd.
    
    
    De vaststaande feiten
    
    1. Na levering bij notariële akte van 6 maart 2000 door de parochie aan hem, heeft X de eigendom verworven van het parochiegebouw (De Witsenburgh) met garage, gelegen aan de Professor Molkenboerstraat en de Groenewoudseweg te Nijmegen -hierna (ook) te noemen, respectievelijk: het parochiegebouw en de garage-. In de notariële leveringsakte staat onder andere vermeld:
    
    “5. De feitelijke levering van het verkochte vindt heden plaats voor zover nodig ontruimd -behoudens de tussen verkoopster en koper gesloten huurovereenkomsten-.”
    
    2. Aan de overdracht van de eigendom van het parochiegebouw met garage door de parochie aan X, ligt de koopovereenkomst van 13 november 1999 -hierna (ook) te noemen: de koopovereenkomst-  ten grondslag. Daarin is onder andere opgenomen: 
    
    
      “Met ingang van de dag van de juridische levering zullen tussen koopster als verhuurder en de verkoopster als huurster afzonderlijke vijf-jarige huurovereenkomsten worden gesloten voor:
      - De huur (…) van een door de verhuurder gemeubileerd instructielokaal respectievelijk vergaderruimte door de verhuurder aan te wijzen op de begane grond of op de eerste verdieping, ongeveer ter grootte van de bestaande zaal 1 op de begane grond, zulks ten behoeve van vergaderingen;
      - de huur voor eenmaal per week in de avonduren, tijdens het weekeinde of op Christelijke feestdagen, van een ruimte voor bijeenkomsten van het jongerenkoor en een bergingsruimte voor muziekinstrumenten door de verhuurder in het gebouw aan te wijzen ter grootte van de huidige verblijfsruimte van het jongerenkoor;
      - (…)
      Met ingang van de dag van de juridische levering zal tussen de koopster als verhuurder en de verkoopster als huurster een afzonderlijke huurovereenkomst worden gesloten voor de door de koopster gekochte garage voor de huurprijs van eenhonderd vijftig gulden (f 150,00) per maand, welke huurprijs jaarlijks zal worden geïndexeerd.”.
    
    
    3. In de door partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst van 4 april 2001 aangaande de verhuur door X aan de parochie van vergaderruimte in het parochiegebouw -zoals hiervóór bedoeld- staat onder andere vermeld:
    
    “9.11 Huurder zal geen gebruik maken van het recht op huur van een ruimte voor bijeenkomsten van het jongerenkoor en een berging voor muziekinstrumenten.”.
    
    Het jongerenkoor wordt hierna ook genoemd: ODEON.
    
    4. Bij brief van 3 september 2001 aan het parochiebestuur schrijft X onder andere:
    
    “Door het feitelijke vertrek van pastoor Y is de huur komen te vervallen en heeft de parochie per 31 augustus j.l. de garage leeggeruimd.”.
    
    5.	De vice-voorzitter van het parochiebestuur schrijft bij brief             van 16 oktober 2002 aan X onder meer:
    
    “Op 10 september 2002 schreef ik u een aangetekende brief met betrekking tot de oplevering van de ruimte voor ODEON. Hoewel u uw eerdere toezeggingen tegen 24 mei en voor de bouwvak niet gestand gedaan hebt, koesterde ik de illusie dat u in ieder geval er wel zorg voor zou dragen, dat u op 15 september 2002 de ruimte wel zou opleveren. Ik heb echter op                   of  na 15 september 2002 niets van u vernomen, reden waarom ik op of omstreeks 30 september 2002 getracht heb u telefonisch te bereiken. U hebt daarna met mij contact opgenomen en mij medegedeeld, dat u een onderhoud met mij wenste. Wij hebben daarna gesproken op donderdag              3 oktober 2002. U hebt mij medegedeeld dat de opleveringsdatum                       (15 september jl.) niet gehaald was. De aangevoerde redenen waren enerzijds het feit dat volgens u de parochie afstand gedaan had van de voorwaarde,     dat door u een ruimte voor ODEON gemaakt zou worden. Ik heb u meegedeeld dat volgens mij er geen afstand door de parochie gedaan was.         Ik heb u in ieder geval meegedeeld dat -indien die vermeende afstand gedaan zou zijn- daarna (in ieder geval mondeling en bindend) door u toegezegd is dat u de zolderruimte tussen het voormalige parochiegebouw                               De Witsenburgh enerzijds en de Pastorie anderzijds  zou verbouwen om te kunnen verhuren aan ODEON. Vanaf 18 januari 2002 zijn alle contacten met het kerkbestuur via ondergetekende verlopen. In die gesprekken hebt u steeds concrete data genoemd. Nooit is er door u in die periode meegedeeld dat er geen overeenkomst was tussen het kerkbestuur en u. In mijn brief                                van 10 september 2002 staan een aantal opleveringsdata genoemd; opleveringsdata die u op zich niet betwistte, maar waarvan u pas op donderdag 3 oktober jl. meedeelde, dat u die data genoemd had omdat u zich door mij onder druk gezet voelde. (…) U kon geen nieuwe einddatum noemen, waarop de oplevering plaats kon vinden (…) Deze gang van zaken is onacceptabel, en wordt door het kerkbestuur niet langer geaccepteerd.                 Er is reeds een behoorlijke schade opgetreden, doordat de oplevering vele maanden langer op zich liet wachten, dan door u was toegezegd. (…)                   De schade voor ODEON bestaat enerzijds uit het feit dat ODEON thans belemmerd wordt in het aantrekken van nieuwe leden, anderzijds uit het feit dat wij ons als kerkbestuur moreel verplicht gevoeld hebben om jegens ODEON een financiële tegemoetkoming te verstrekken. De schade voor het kerkbestuur is, dat het vertrouwen van ODEON in het kerkbestuur sterk gedaald is. Wij voelen ons derhalve genoodzaakt om u een laatste, fatale termijn te stellen. Wij verwachten van u, en zonodig sommeren wij u, om uiterlijk binnen drie weken na heden de ruimte voor ODEON op te leveren. Verder verwachten wij van u, en zonodig sommeren wij u, om ons schriftelijk binnen vier dagen na heden te berichten dat u zich aan bovenstaande termijn zult houden. Blijft u in gebreke, dan zijn wij genoodzaakt nadere stappen te ondernemen.”
    
    6.	De bewuste zolderruimte is nog steeds niet opgeleverd.
    
    
    De vorderingen
    
    In conventie
    
    
      1. De parochie vordert, uitvoerbaar bij voorraad, X te veroordelen: 
      -   aan de parochie twee sleutels af te geven van de toegang tot de zolderruimte boven de voormalige garage van de pastorie, alsmede dat gedeelte van de garage, dat toegang geeft tot die zolderruimte, welke ruimtes gelegen zijn aan de Groenewoudseweg, en wel binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ter grootte van € 1.00,00 per dag, welke dwangsommen verbeurd worden na twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
      -   aan de parochie operationeel op te leveren de zolderruimte boven de voormalige garage van de pastorie, alsmede dat gedeelte van de garage, dat toegang geeft tot die zolderruimte, welke ruimtes gelegen zijn aan de Groenewoudseweg, en wel binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, welke dwangsommen verbeurd worden na twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
      -   tot betaling van € 380,00 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      -   in de proceskosten. 
    
    
    2. Als grondslag van het gevorderde voert de parochie primair aan dat zij geen afstand heeft gedaan van het recht op (het gebruik van) ruimte voor het jongerenkoor, maar alleen van het recht op een ruimte voor het jongerenkoor in het parochiegebouw. Volgens de parochie is namelijk afgesproken dat het jongerenkoor, in plaats van in het parochiegebouw, van X een ruimte zou krijgen in, dan wel boven de garage, zodat X de voor het jongerenkoor in het parochiegebouw bestemde ruimte kon verhuren aan derden.                                                                              Subsidiair voert de parochie aan dat X mondeling bindend heeft toegezegd dat hij de zolderruimte boven de garage zou verbouwen ten behoeve van het jongerenkoor. Volgens de parochie blijkt uit correspondentie waartegen X vóór deze procedure nooit heeft geageerd, uit (gespreks-)notities en uit geplaatste stukjes in het parochieblad “Dominicus onder weg” van de afspraken met X, dan wel van diens toezeggingen.                                                                                     De parochie stelt een spoedeisend belang bij de zolderruimte te hebben omdat het voortbestaan van het koor in gevaar komt als het nog langer geen eigen ruimte geboden kan worden.                                                   Volgens de parochie is de verbouwing van de zolderruimte (nagenoeg) klaar. De parochie stelt dat zij schade lijdt omdat X maar steeds de zolderruimte niet oplevert. Volgens de parochie heeft zij ter compensatie € 380,00 aan het jongerenkoor betaald, omdat het jongerenkoor, zolang het geen eigen ruimte heeft, noodgedwongen moet uitwijken naar de stad waar consumpties duurder zijn dan in een eigen ruimte.    
    
    3. X voert gemotiveerd verweer tegen het gevorderde, waarop hierna -voor zover nodig- zal worden ingegaan.
    
    In reconventie
      
    4. X vordert rectificatie van het in november 2002 in het parochieblad “Dominicus op weg” geplaatste stukje van het jongerenkoor, waarin onder andere vermeld staat:
    
    “Grootste agendapunt was de ruimte. Omdat X zich uiteraard ook niet aan de ‘tigste’ deadline in 2 jaar hield, is de ruimte nog steeds niet gereed. Hij maakte de afgelopen maanden geen aanstalten om er mee verder te werken, terwijl hij al grotendeels af lijkt. Slechts de mededeling dat de laatste genoemde deadline (15 september 2002) niet gehaald kon worden, is zijn antwoord op de vraag wanneer de ruimte nu wel af zou komen. Een nieuwe deadline wil hij niet geven, wat op zich ook geen verschil maakt, omdat een deadline van dhr. X toch geen deadline is”.
    	
    5. X ervaart deze tekst als bijzonder ongepast en onnodig grievend.
    
    6. De parochie voert tegen de gevorderde rectificatie gemotiveerd verweer, waarop hierna -voor zover nodig- zal worden ingegaan.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    De motivering van de beslissing
    
    In conventie
     
    1. Ter beantwoording ligt de vraag voor of X op grond van een overeenkomst of toezegging, is gehouden de zolderruimte boven de garage ten behoeve van het jongerenkoor in gebruik te geven aan de parochie.  
    
    2. Volgens X heeft de parochie bij de hiervóór onder punt 3 van de vaststaande feiten genoemde overeenkomst van 4 april 2001 jegens X afstand gedaan van haar recht op ruimte voor het jongerenkoor. X betwist dat hij op grond van toezeggingen jegens de parochie gebonden is om de zolderruimte boven de garage gereed te maken voor het jongerenkoor. X (veronder)stelt dat het huidige parochiebestuur -en ook het jongerenkoor- niet de achtergronden kent van de afstanddoening op 4 april 2001 van het recht op ruimte voor het jongerenkoor. Tot (in) januari 2002 was niet de huidige vice-voorzitter van het parochiebestuur, maar een ander lid van dat bestuur voor X contactpersoon van de parochie. Volgens X is artikel 9.11 in de huuroveerenkomst van 4 april 2001 opgenomen omdat de ruimte die in het parochiegebouw voor het jongerenkoor bestemd zou worden, gehuurd moest kunnen worden door S.O.O.G en M.A.R.N. om zo de echtgenoot van de contactpersoon, die werkzaam is bij S.O.O.G. en/of M.A.R.N. ondanks diens ziekte in staat te stellen langer in het arbeidsproces te blijven. De echtgenoot van de toenmalige contactpersoon zou dan dichter bij huis komen te werken. De verhuur van de bewuste ruimten door S.O.O.G. en M.A.R.N. is in maart 2001, dus vóór de ondertekening van het huurcontract van 4 april 2001 gerealiseerd. X betoogt dat hij bereid was om alternatieve ruimte voor het jongerenkoor te helpen zoeken, vooral omwille van de goede band die hij met de toenmalige contactpersoon van de parochie had (en heeft). X stelt dat hij in dat kader en geheel op basis van vrijwilligheid is begonnen met het verbouwen van de zolderruimte boven de garage -nadat de huur van de garage aan de parochie was geëindigd door het vertrek van pastoor Y per 31 augustus 2001- zonder dat de parochie daar rechten aan kan ontlenen. X betoogt dat juist vanwege de goede band met de voormalig contactpersoon hij de achtergrond van de opname van artikel 9.11 in de huurovereenkomst van 4 april 2001 pas onlangs heeft aangeroerd. Volgens X ligt de verbouwing van de zolderruimte boven de garage sinds september 2002 stil omdat zijn nieuwe contactpersoon -de huidige vice-voorzitter van het parochiebestuur- hem met eisen, waaronder het stellen/vragen van opleveringsdata, onder druk zet. X betwist dat de zolderruimte (nagenoeg) gereed is voor gebruik. Volgens X is de zolderruimte nog niet aangesloten op het waterleiding- en electriciteitnet, en is de zolderruimte slechts in ruwbouw gereed.  
    
    3. De parochie stelt nu wel -en onderbouwt dit met gebruikelijke verklaringen van (ex-)bestuursleden- dat zij nimmer afstand van het recht op ruimte voor het jongerenkoor heeft gedaan, er ligt echter wel de door het bestuur van de parochie op 4 april 2001 ondertekende huurovereenkomst, waarin artikel 9.11 bepaalt dat de parochie geen gebruik zal maken van het recht op huur van een ruimte voor het jongerenkoor. Niet weersproken is dat die overeenkomst namens de parochie door twee terzake bevoegde bestuursleden is ondertekend en dat dit is gebeurd nadat X aan S.O.O.G en M.A.R.N. de bewuste ruimten had verhuurd. Artikel 9.11 vermeldt ook niet dat afstand is gedaan onder de voorwaarde dat X elders ruimte voor het jongerenkoor ter beschikking zou stellen. Onder deze  omstandigheden moet voorshands worden aangenomen dat X aannemelijk heeft gemaakt dat de parochie onverkort afstand heeft gedaan van haar recht op ruimte voor het jongerenkoor. Het bewijs van het tegendeel dient de parochie te leveren. Daartoe leent dit kort geding zich echter niet.
    
    4. Vervolgens is aan de orde de vraag of X op enig moment na de ondertekening van de huurovereenkomst van 4 april 2001 mondeling met de parochie heeft afgesproken, dan wel dat hij de parochie heeft toegezegd, om in of boven de garage een ruimte te creëren voor het jongerenkoor. Hierover verschillen partijen van mening.
    
    5. Met de parochie is de voorzieningenrechter van oordeel dat het bevreemding wekt dat X na het vertrek van pastoor Y omstreeks september 2001, tot augustus 2002 actief bezig is geweest de zolderruimte boven de garage te verbouwen zodanig dat deze geschikt is voor gebruik door het jongerenkoor, en dat X op de brieven waarin de (nieuwe) vice-voorzitter telkenmale opleveringsdata schriftelijk is gaan bevestigen, nimmer schriftelijk afwijzend heeft gereageerd. Wat er zij van de vraag of het bestuur van de parochie afstand heeft gedaan van het gebruik van ruimte voor het jongerenkoor, X heeft lange tijd op zijn minst de suggestie gewekt dat hij nog steeds bereid was boven de garage ruimte te creëren voor het jongerenkoor. Pas in deze procedure komt hij met het betoog over de rol van de toenmalige contactpersoon van het parochiebestuur en dat hij uit coulance en genegenheid voor haar op basis van vrijwilligheid is begonnen met de verbouwing. Deze persoon was ter zitting niet aanwezig. Zijdens de parochie is betoogd dat er geen tijd/gelegenheid meer was voor een schriftelijke verklaring van deze persoon om het door X gestelde te ontzenuwen. Of het door X gestelde over de rol van de toenmalige contactpersoon klopt, kan in dit kort geding derhalve niet worden geverifieerd; dat zal in een bodemprocedure aan de orde moeten komen. Dit alles in samenhang bezien leidt tot de conclusie dat er thans onvoldoende grond is voor toewijzing van de vordering tot afgifte van sleutels en oplevering van de zolderruimte. Er is ook geen zodanig spoedeisend belang dat een ordemaatregel moet worden genomen en het resultaat van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Tengevolge daarvan staat thans ook onvoldoende vast dat X aansprakelijk is voor de door de parochie gestelde schade. Mitsdien zal ook de vordering tot betaling van € 380,00 met wettelijke rente, worden afgewezen.   
    
    6. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de parochie worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    In reconventie
    
    7. X is bevoegd om in reconventie een vordering in te stellen. Evenwel dient hij dit bij procureur te doen nu de parochie zich tegen instelling van de vordering heeft verzet. Omdat X in persoon is verschenen -dus zonder procureur- kan hij dan ook geen reconventionele vordering instellen. Om die reden zal X niet ontvankelijk worden verklaard.
    
    8. Als de in het ongelijk gestelde partij zal X worden veroordeeld in de proceskosten, waarbij de kosten van de parochie op nihil zullen worden begroot omdat op beide zittingen de reconventionele vordering niet of nauwelijks inhoudelijk is behandeld.
    
    De beslissing
    
    De voorzieningenrechter:
    
    in conventie
    
    weigert de gevorderde voorzieningen;
    
    veroordeelt de parochie in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van X bepaald op € 205,00 voor griffierecht;
    
    in reconventie
    
    verklaart X niet ontvankelijk in zijn vordering;
    
    veroordeelt X in de kosten van deze procedure;
    
    begroot de kosten van de parochie tot aan deze uitspraak op nihil.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.Z. Hooft Graafland en in   tegenwoordigheid van de griffier mr. M.J. Daggenvoorde uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2003.