ECLI:NL:RBROT:2021:8101, Rechtbank Rotterdam, 30-07-2021, 9030688
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: herstelkosten na oplevering huurwoning (oud huurrecht) matiging kosten

RECHTBANK ROTTERDAM
      
    
    
    
      zaaknummer: 9030688 \ CV EXPL  21-6536
    
    
    
      uitspraak: 30 juli 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting
      
      
        Stichting De Leeuw van Putten,
      gevestigd te Spijkenisse (gemeente Nissewaard),
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 9 februari 2021, 
      gemachtigde: mr. E.A.M. Grootscholten te Naaldwijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M. Heere-Helmink te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “DLVP” en “ [gedaagde] ”
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
    
      
        het exploot van dagvaarding van 9 februari 2021, met producties;
      
      
        de conclusie van antwoord met producties;
      
      
        het vonnis van 26 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, welke is gehouden op 23 juni 2021;
      
      
        de voorafgaand toegezonden producties van DLVP. 
      
    
    
    
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 23 juni 2021. Namens DLVP zijn verschenen de heren [persoon A] en [persoon B] , vergezeld van de gemachtigde. Aan de hand van de spreekaantekeningen heeft DLVP haar vordering nader toegelicht. Namens [gedaagde] is de gemachtigde verschenen. 
    
    
    
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
    
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1
      DLVP verhuurde op grond van een huurovereenkomst de zelfstandige woning aan de [adres] te Spijkenisse (hierna: het gehuurde) aan de heer [persoon C] (hierna: [persoon C] ). De huurovereenkomst is op 11 mei 1993 ondertekend en is per 25 mei 1993 voor onbepaalde tijd ingegaan. 
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagde] was bij het aangaan van de huurovereenkomst met [persoon C] gehuwd en werd van rechtswege medehuurder. 
      
    
    
      2.3
      In 2000 heeft [persoon C] het gehuurde verlaten. Met ingang van 1 april 2000 werd het gehuurde nog alleen door [gedaagde] bewoond. 
      
    
    
      2.4
      Op 30 april 2020 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 29 mei 2020. Per brief van dezelfde datum heeft DLVP de huuropzegging bevestigd en heeft zij de verdere gang van zaken met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst en de oplevering van het gehuurde aan [gedaagde] toegelicht. 
      
    
    
      2.5
      
        In de brief van 30 april 2020 van DLVP aan [gedaagde] staat het volgende: “De voorinspectie van uw woning zal vooralsnog niet plaatsvinden. Wij volgen de richtlijnen van het RIVM en er zullen geen huisbezoeken plaatsvinden.
        
          (…) 
        
        
          Uw nieuwe adres is belangrijk voor de goede afhandeling van de huuropzegging. Heeft u dit nog niet doorgegeven aan ons dan vragen wij u dit alsnog te doen. Voor wat betreft de verdere technische inspectie sturen wij een bijlage mee met deze brief. Wij verzoeken u de woning op te leveren volgens de bijgevoegde checklist”. 
        
      
      
    
    
      2.6
      Bij deze brief heeft DLVP tevens een verhuischecklist en een overnameformulier meegezonden. Daarin staat – onder meer – het volgende: “Tijdens de voor- en eindinspectie beoordeelt De Leeuw van Putten of de woning ‘in goede staat van onderhoud’ verkeert. Om dit goed te bepalen kunt u gebruik maken van deze checklist. Vanaf de voorinspectie dienen alle gebreken in orde te worden gemaakt tot aan het inleveren van de sleutel aan De Leeuw van Putten. Tijdens de eindinspectie wordt een opname gemaakt of uw woning voldoet aan de punten genoemd in deze checklist. U krijgt daarna nog de mogelijkheid om de laatste restpunten in orde te maken tot aan het inleveren van de sleutel. Mocht de woning dan nog niet voldoen aan de gestelde eisen uit deze checklist dan brengt De Leeuw van Putten alsnog herstelkosten bij u in rekening.”
      
    
    
      2.7
      Op 11 mei 2020 heeft de heer [persoon A] (hierna: [persoon A] ), bouwkundig opzichter, een opname gemaakt van de woning in verband met de eindoplevering. Tijdens de opname zijn er foto’s genomen van de staat waarin het gehuurde op dat moment verkeerde. Als gevolg van een technische fout zijn deze foto’s niet meer beschikbaar. 
      
    
    
      2.8
      
        
          [persoon A] heeft in een verklaring omschreven in welke staat hij de woning bij oplevering heeft aangetroffen. Ook heeft hij een omschrijving gemaakt van de uit te voeren werkzaamheden in verband met de gebrekkige oplevering en de door [gedaagde] veroorzaakte schade aan de woning. In de verklaring d.d. 5 januari 2021 staat – voor zover van belang - het volgende: “Inzake mevrouw [gedaagde] van de [adres] verklaar ik schriftelijk dat deze eengezinswoning in een zeer slechte staat is terug gegeven aan de Leeuw van Putten. In mijn opname rapport van 11 mei 2020 wordt per vertrek aangegeven wat er door mijn aannemer moet worden uitgevoerd om de woning weer verhuurbaar te krijgen. Dit document geeft precies weer in welke staat mevrouw [gedaagde] de woning heeft terug gegeven. Ik heb het beleeft alsof de huurder was gevlucht en alles de boel heeft gelaten dit blijkt ook wel uit het feit dat er zelfs nog roerende zaken in de woning achtergebleven waren. (…) 
        
          Op 14 mei 2020 heb ik de aangevraagde offerte ontvangen de totale kosten zouden op   € 20.615,25 exclusief BTW uitkomen. Ik heb hier met toestemming van dhr [persoon B] via de medewerker bedrijfsbureau opdracht voor laten verstrekken. (…)
        
        
          Het opname formulier geeft weer in welke staat ik de woning heb terug gekregen al deze werkzaamheden hebben wij moeten uitvoeren om de woning weer verhuurbaar te krijgen. De opdrachtverstrekking en de facturen bevestigen het uitgevoerde werk”.  
        
      
      
    
    
      2.9
      In de opnamestaat zijn de uit te voeren werkzaamheden opgenomen voor een totaalbedrag van € 17.2999,99. 
      
    
    
      2.10
      Op 15 juni 2020 heeft DLVP de eindafrekening aan [gedaagde] toegezonden, daarin is opgenomen een overzicht van de uit te voeren werkzaamheden met kosten, alsmede de onderverdeling van de onderhoudsverplichting met kosten. [gedaagde] heeft de herstelkosten niet betaald. 
      
    
    
      2.11
      Per brief van 6 juli 2020 heeft DLVP [gedaagde] gesommeerd om het verschuldigde bedrag met bijkomende kosten aan DLVP te voldoen. 
      
    
    
      2.12
      Aannemersbedrijf Moree B.V. heeft op 10 juli 2020 de werkzaamheden aan het gehuurde geoffreerd voor een totaalbedrag van € 21.255,19.
      
    
    
      2.13
      
        [gedaagde] heeft per brief van 12 juli 2020 betwist enig bedrag aan DLVP verschuldigd te zijn. 
      
    
  
  
    
      3.Het geschil  
    
      3.1
      DLVP heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 17.299,99 betreffende herstelkosten aan het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de datum van algehele voldoening, alsmede in de kosten van de procedure en in de nakosten van € 100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
      
    
    
      3.3
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling van het geschil 
    
      4.1
      De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord, is of [gedaagde] het gehuurde in goede staat heeft opgeleverd en zo niet, welke kosten DLVP bij [gedaagde] in rekening mag brengen voor het herstel van het gehuurde.  
      
    
    
      4.2
      Het staat vast dat [gedaagde] op 30 april de huurovereenkomst tussen partijen heeft opgezegd per 29 mei 2020. Bij het einde van de huur is de huurder dan ook verplicht het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. De huurovereenkomst is aangegaan vóór 1 augustus 2003, zodat ex artikel 208b Overgangswet NWB nog het oude artikel 7a:1599 BW van toepassing is. Op grond van dat artikel wordt [gedaagde] vanwege het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde verondersteld, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en moet zij het gehuurde in dezelfde staat terug geven aan de verhuurder. 
      
    
    
      4.3
      
        [gedaagde] heeft enkel gesteld dat zij het gehuurde schoon en onbeschadigd heeft opgeleverd. Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] verklaard dat alle spullen zijn weggehaald, maar dat er nog wel vloerbedekking in sommige kamers aanwezig was. De gemachtigde van [gedaagde] heeft niet kunnen aangeven of de radiatoren en muren in de woning in de kleuren crème/wit zijn. De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat één deur in de woning was beschadigd. DLVP heeft haar standpunt dat de woning niet in goede staat was opgeleverd onderbouwd met de verklaring van de bouwkundig opzichter van DLVP die de woning inspecteerde, de opnamestaat bij het einde van de huur, de eindafrekening van de aannemer waarin de herstelwerkzaamheden staan vermeld, de betalingsspecificatie, alsmede de aanvullende verklaring van de aannemer. Het verweer van [gedaagde] dat het gehuurde in een goede staat was opgeleverd wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Aan bewijslevering door [gedaagde] wordt dan ook niet toegekomen. 
      
    
    
      4.4
      In rechte is derhalve niet komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde in een goede staat heeft opgeleverd. [gedaagde] is daarom in beginsel een vergoeding voor de herstelkosten verschuldigd aan DLVP. 
      
    
    
      4.5
      
        [gedaagde] heeft echter de hoogte van de herstelkosten betwist. Zij heeft aangevoerd dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om zelf de eventuele beschadigingen te herstellen. 
      
    
    
      4.6
      Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is er geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten zijn indien hij niet bij het einde van de huur op de juiste wijze oplevert. Indien er geen voorafgaande inspectie heeft plaatsgevonden of de huurder niet in de gelegenheid is gesteld zelf de schade te herstellen, mogen slechts die kosten door de verhuurder in rekening worden gebracht die de huurder zelf zou hebben moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. 
      
    
    
      4.7
      Blijkens de brief d.d. 30 april 2020 van verhuurder waarin de verhuischecklist was bijgevoegd, heeft [gedaagde] tot het einde van de huurovereenkomst de gelegenheid gekregen om de woning volgens de checklist in orde te maken. Hoewel er in verband met de Corona-pandemie geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, heeft DLVP wel door middel van die brief en checklist aan [gedaagde] te kennen gegeven wat er nog van haar wordt verlangd en haar ook  de gelegenheid gegeven eventuele beschadigingen zelf te vervangen en/of herstellen. Ter zitting heeft DLVP aangegeven dat het onder normale omstandigheden gebruikelijk is om de huurder op de hoogte te stellen dat de woning nog niet in (voldoende) goede staat is en wordt de huurder nog in de gelegenheid gesteld om zelf de gebreken te herstellen. Maar omdat [gedaagde] geen nieuw adres heeft achtergelaten (ze heeft de sleutels van de woning in de brievenbus van DLVP achter gelaten en ze niet bij de balie ingeleverd) heeft DLVP geen contact met [gedaagde] kunnen opnemen. 
      
    
    
      4.8
      Hoewel [gedaagde] verantwoordelijk is voor het doorgeven van nieuwe contactgegevens, had van DLVP ook mogen worden verwacht dat zij enige inspanning verricht om met  [gedaagde] in contact te komen. In dit verband is niet gebleken welke naspeuringen door DLVP precies zijn gedaan en in elk geval staat vast dat zij geen brieven aan de huurwoning heeft gestuurd of daar heeft achter gelaten. Een en ander geldt temeer nu van [gedaagde] een zeer aanzienlijk bedrag wordt gevorderd. Daarbij speelt mee dat de opname reeds op 11 mei 2020 heeft plaatsgevonden en dat er al op 12 mei 2020 een offerte is opgevraagd, terwijl de huurovereenkomst pas per 29 mei 2020 eindigde. 
      
    
    
      4.9
      Dit betekent dat beoordeeld moet worden of en in hoeverre [gedaagde] goedkoper uit zou zijn geweest indien zij de werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd. Gelet op de opnamestaat d.d. 11 mei 2020 waarin de specificatie van de werkzaamheden staan vermeld, zou [gedaagde] niet alle werkzaamheden zelf hebben kunnen uitvoeren. Wel kan gedacht worden aan de posten: verwijderen/ afvoeren van diverse goederen uit het gehuurde, schuren en wit lakken, behangen en schoonmaken die [gedaagde] zelf had kunnen (laten) doen. Op basis van deze opnamestaat had [gedaagde] de posten 1-4, 6, 12, 13, 15, 17, 19, 23-25, 30, 33, 37, 40, 43, 45, 53, 54, 57 en 62 wel zelf kunnen herstellen. Deze posten bedragen ongeveer een totaalbedrag van € 7.500,-. De kantonrechter ziet derhalve aanleiding om deze herstelkosten te halveren en dus te verminderen met een bedrag van € 3.750,00. De schade zal worden begroot op een bedrag van € 13.500,-. Dit bedrag aan herstelkosten zal worden toegewezen.
      
      
    
    
      4.10
      
        [gedaagde] wordt (grotendeels) als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om aan DLVP tegen kwijting te betalen € 13.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 juli 2020 tot de dag van algehele voldoening; 
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DLVP vastgesteld op € 1.121,22 aan verschotten en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde, voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
      en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 100,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [gedaagde] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. 
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      821