ECLI:NL:RBMNE:2022:3851, Rechtbank Midden-Nederland, 14-09-2022, 9436445 UC EXPL 21-6520
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur onbebouwd onroerend goed (perceel voor benzinestation) waarop regime 7:290 BW van toepassing is verklaard in huurovereenkomst. Einde huur o.g.v. dringend eigen gebruik gemeente perceel wegens herinrichting straat. Geen vergoeding 7:295 BW. Geen uvbv.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9436445 UC EXPL  21-6520 MB/40202
    
    
    
      
        Vonnis van 14 september 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Utrecht,
      gevestigd in Utrecht,
      verder ook te noemen: Gemeente Utrecht,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. M. Stokdijk,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. J.P.M. Borsboom.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met productie 1 tot en met 21 die op 3 september 2021 aan [gedaagde] is betekend;
        
        
          de conclusie van antwoord.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 mei 2022. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen daar is besproken. Na sluiting van de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden om partijen de gelegenheid te geven verder te onderzoeken of een minnelijke regeling zou kunnen worden bereikt. Beide partijen hebben op de rol van 22 juni 2022 de kantonrechter bericht dat er geen regeling is getroffen en hebben verzocht om vonnis. 
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Gemeente Utrecht heeft met ingang van 1 januari 1986 aan de rechtsvoorgangster van [gedaagde] , [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ), verhuurd twee percelen grond gelegen aan de oost- en westzijde van de [straat] in [plaats] ten behoeve van de exploitatie van een motorbrandstofverkooppunt (hierna: het gehuurde). Aan de oostzijde betreft het een bemand motorbrandstofstation met shop en wasstraat en aan de westzijde betreft het een onbemand station.
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 1] [.] . [..] . is onder meer het volgende overeengekomen:
        
          “
          Artikel 1. HUURTIJD
        
      
      
        
          
            De overeenkomst wordt aangegaan voor een termijn van 5 jaren, met ingang van 1 januari 1986, en derhalve eindigende op 31 december 1990. 
          
        
        
          
            Indien partijen niet uiterlijk één jaar voor het einde der huurovereenkomst schriftelijk aan elkander te kennen geven de huurovereenkomst op de afloopdatum te willen beëindigen, wordt de huurtermijn krachtens het bepaalde in art. 1624 B.W. verlengd met 5 jaren tot en met 31 december 1995.
          
        
        
          
            (…).
          
        
        
          
            (…).
          
        
      
      
        
          (…)
        
        
          Artikel 5. BESTEMMING
        
      
      
        
          
            Aan het gehuurde mag, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, geen andere bestemming worden gegeven dan die van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 B.W., in casu een motorbrandstofstation. 
          
        
        
          
            (…).
          
        
        
          
            (…).
          
        
        
          
            (…).
          
        
      
      
      
        
          Artikel 13. TOEPASSELIJKHEID VAN DE ARTIKELEN 1586 t/m 1623 B.W.
        
      
      
        
          
            Voorzover niet in strijd met de artikelen 1624 e.v. B.W. en voorzover in deze overeenkomst ook niet anders is bepaald, zijn de artikelen 1586 tot en met 1623 B.W. van toepassing. 
          
        
        
          
            (…).”
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        De omvang van de twee percelen is in 1988, 1989 en 1992  uitgebreid middels allonges op de huurovereenkomst. In de laatste allonge is het gehuurde als volgt omschreven:
        
          “(…) komen hierbij overeen dat de omschrijving van het verhuurde terrein in de aanhef van de vigerende huurovereenkomst nr. [nummeraanduiding 1] [.] . [..] . in die zin wordt gewijzigd, dat de totaal-oppervlakte ingaande 1 september 1991 circa 2105 m2 bedraagt, welke oppervlakte met een rode kleur is aangegeven op de aangehechte tekening nr. [....] en deel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] , nr. [nummeraanduiding 2] (ged.).”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Het deel van de [straat] waar het gehuurde is gelegen, grenst direct aan het gebied dat bekend staat als de [locatie] . Deze zone is door Gemeente Utrecht aangewezen als belangrijke nieuwbouwlocatie in de stad. 
      
    
    
      2.5.
      
        In de brief van 3 februari 2005 heeft Gemeente Utrecht aan [onderneming 1] onder meer het volgende geschreven:
        
          “De huidige huurovereenkomsten van de gemeente Utrecht en [onderneming 1] B.V. ( [onderneming 1] ) zijn inmiddels alle verlopen of lopen dit jaar af. (…) Na diverse onderhandelingsrondes is de gemeente Utrecht derhalve bereid [onderneming 1] voor de locaties [straat] (oost- en westzijde) (…) nieuwe huurovereenkomsten aan te bieden met ingangsdatum 1 januari 2005 en een looptijd van 10 jaar, waarna deze van jaar tot jaar automatisch verlengd worden met een wederzijdse opzegtermijn van 12 maanden. (…) 
        
        
          Voor het LPG vulpunt en de LPG verkoop op de [straat] is afgesproken dat [onderneming 1] ervoor zorgdraagt dat het LPG vulpunt is verwijderd en de LPG verkoop is gestaakt per 1 juli 2009, tenzij de LPG verkoop en/of het vulpunt op dat moment op geen enkele manier een nieuw- of verbouwontwikkeling in de weg staat. Mocht op 1 juli 2009 blijken dat de LPG installatie geen belemmering vormt, dan zal de LPG verkoop van jaar tot jaar mogen worden voortgezet, waarbij een opzegtermijn van 12 maanden geldt. (…).” 
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij overeenkomst van contract overneming van 29 september 2014 heeft [onderneming 2] B.V. de rechtsverhouding van [onderneming 1] ten opzichte van Gemeente Utrecht zoals die bestaat in de huurovereenkomst met goedkeuring van Gemeente Utrecht overgenomen. Het registratienummer van de huurovereenkomst is bij die gelegenheid gewijzigd naar [nummeraanduiding 3] .
      
    
    
      2.7.
      
        [onderneming 2] B.V. is met ingang van 1 januari 2016 krachtens fusie tussen [onderneming 2] B.V. en [onderneming 3] B.V. overgedragen aan [gedaagde] . Als gevolg van de fusie is [gedaagde] met ingang van 1 januari 2016 de huidige contractspartij van Gemeente Utrecht met betrekking tot de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.8.
      Gemeente Utrecht heeft op 8 februari 2018 de omgevingsvisie [locatie] deel 1 vastgesteld.
      
    
    
      2.9.
      
        In de brief van 3 december 2018 heeft Gemeente Utrecht (nog gericht aan [onderneming 2] B.V.) onder verwijzing naar de afspraken die zijn gemaakt in 2005 (zie 2.3) onder meer het volgende aan [gedaagde] bericht met betrekking tot het gehuurde:
        
          “In dit kader bericht ik u, dat thans het moment is aangebroken dat gelet op nieuwbouwontwikkelingen ter plaatse de verkoop van LPG moet worden gestaakt en het LPG-vulpunt moet worden verwijderd. (…) Conform de eerder gemaakte afspraken neemt de gemeente daarbij een termijn van 12 maanden in acht, hetgeen betekent dat per 1 januari 2020 de verkoop van LPG dient te worden gestaakt en het LPG-vulpunt moet zijn verwijderd.”   
        
        Partijen hebben na overleg afspraken gemaakt over de beëindiging van de verkoop en opslag van LPG in 2022. 
      
      
    
    
      2.10.
      Gemeente Utrecht heeft op 10 maart 2021 de omgevingsvisie [locatie] deel 2 vastgesteld. Dezelfde dag heeft Gemeente Utrecht schriftelijk gereageerd op de door [gedaagde] ingediende zienswijze ten aanzien van de omgevingsvisie en toegelicht dat en waarom de inpassing van de brandstofstations bij herinrichting van de [straat] niet mogelijk en wenselijk is. 
      
    
    
      2.11.
      
        In de aangetekende brief van 1 mei 2021 heeft Gemeente Utrecht de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2023. Gemeente Utrecht heeft over de opzegging onder meer het volgende geschreven:
        
          “De gemeente heeft het gehuurde dringend nodig ten behoeve van de herinrichting van de [straat] als gevolg van de ontwikkeling van de [locatie] . Ten behoeve van het realiseren hiervan en de daarmee samenhangende herinrichting van de [straat] zal de planologische bestemming van het gehuurde wijzigen. Ter verwezenlijking van het bestemmingsplan wenst de gemeente te beschikken over de grond die aan u is verhuurd. Bij een afweging van de belangen acht de gemeente het bovendien gerechtvaardigd dat de huurovereenkomst met [gedaagde] B.V. niet wordt voortgezet.”
        
      
      
    
    
      2.12.
      Het ‘Crisis- en herstelwet bestemmingsplan [locatie] deelgebied 5, [straat] fase 1’ , is in februari 2022 vastgesteld. Ten tijde van de mondelinge behandeling was het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Gemeente Utrecht vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      1. primair: te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 3] tussen Gemeente Utrecht en [gedaagde] betrekking heeft op de huur en verhuur van een onbebouwde onroerende zaak en dat deze huurovereenkomst door opzegging per 1 januari 2023, althans per en door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, zal eindigen;
      
        subsidiair: het tijdstip waarop de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 3] tussen Gemeente Utrecht en [gedaagde] zal eindigen vast te stellen op 1 januari 2023, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
      2. te bepalen dat [gedaagde] het gehuurde per 1 januari 2023, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, overeenkomstig het bepaalde in artikel 28 van de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 3] aan Gemeente Utrecht ter beschikking dient te stellen en [gedaagde] aldus:
      
        
          het bedieningsgebouw en de overige op of in het gehuurde ten behoeve van de exploitatie van het motorbrandstofstation aangebrachte zaken binnen vier weken dient te (laten) verwijderen;
        
        
          een van gemeentewege ingesteld onderzoek naar de aanwezigheid van voor de volksgezondheid of het milieu schadelijke stoffen of voorwerpen te gedogen en de kosten daarvan dient te dragen;
        
        
          indien en voor zover – met inachtname van de bevindingen van het bedoelde onderzoek – is komen vast te staan dat het gehuurde verontreinigd is, het gehuurde tot een naar verkeersopvattingen aanvaardbaar niveau van deze verontreiniging te schonen;
        
        
          het gehuurde vrij van huur of gebruik en geheel ontruimd van opstallen, funderingen tanks of leidingen aan Gemeente Utrecht ter beschikking dient te stellen;
        
      
      3. te bepalen dat Gemeente Utrecht de ontruiming met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal kunnen realiseren indien [gedaagde] in gebreke blijft om aan de veroordeling tot ontruiming en ter beschikkingstelling met inachtneming van artikel 28 van de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 3] te voldoen, en voorts te bepalen dat de ontruiming en andere handelingen ter uitvoering van artikel 28 van deze huurovereenkomst in dat geval geschieden op kosten van [gedaagde] , met bevel aan [gedaagde] om deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een proces-verbaal van de met deze ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder, aan Gemeente Utrecht te voldoen;
      4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de proceskosten, nakosten en kosten van tenuitvoerlegging indien betaling daarvan binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis uitblijft. 
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vorderingen legt Gemeente Utrecht, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag. Zij stelt primair dat zij een onbebouwde onroerende zaak heeft verhuurd aan [gedaagde] , zodat het huurregime van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) e.v. niet van toepassing is. Dit betekent dat er geen huurbescherming toekomt aan [gedaagde] en de huur eindigt per 1 januari 2023 als gevolg van de rechtsgeldige opzegging. Subsidiair stelt Gemeente Utrecht dat – voor zover het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. wel van toepassing is – zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, verwezenlijking van een bestemmingsplan en een in haar voordeel uitvallende belangenafweging bij deze opzegging. Het vonnis dient volgens Gemeente Utrecht uitvoerbaar te worden verklaard bij voorraad, omdat zij daartoe een zwaarwegend belang heeft. Art. 7:295 BW bepaalt dat een huurovereenkomst in stand blijft totdat onherroepelijk is beslist over de opzegging, maar daarvan kan worden afgeweken als het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is of zeer weinig kans heeft. Dat laatste is in het geval, aldus Gemeente Utrecht.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Gemeente Utrecht in de proceskosten. Samengevat voert [gedaagde] daartoe aan dat het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing is op het gehuurde zodat zij huurbescherming geniet. [gedaagde] weerspreekt de drie gronden die Gemeente Utrecht aan de opzegging ten grondslag heeft gelegd. Subsidiair, in het geval de vorderingen van Gemeente Utrecht worden toegewezen, verzoekt [gedaagde] de kantonrechter i) een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan [gedaagde] toe te kennen, ii) te bepalen dat het gehuurde niet eerder hoeft te zijn ontruimd dan de datum waarop de grondwerkzaamheden in het kader van de herinrichting van de [straat] in [plaats] daadwerkelijk een aanvang nemen, over welke datum Gemeente Utrecht [gedaagde] ten minste drie maanden van tevoren schriftelijk dient te informeren, en/of iii) een of meer andere in goede justitie te bepalen voorwaarden te stellen. De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad dient te worden afgewezen omdat het systeem van de wet zich daartegen verzet en [gedaagde] geen kennelijk ongegrond verweer voert. 
      
    
    
      3.4.
      Op stellingen van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Kwalificatie huurverhouding
      
    
    
      4.1.
      De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is hoe de overeengekomen huurverhouding moet worden gekwalificeerd. Deze kwalificatie is van belang, omdat voor de huur en verhuur van een onbebouwde onroerende zaak een ander huurregime (andere wettelijke regels) geldt dan voor de huur en verhuur van een bebouwde onroerende zaak, zijnde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
      
    
    
      4.2.
      Gemeente Utrecht stelt dat er een onbebouwde onroerende zaak is verhuurd aan (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] en dus dat de huurovereenkomst door de opzegging per 1 januari 2023 eindigt. [gedaagde] betwist op zichzelf niet dat zij een onbebouwde onroerende zaak huurt, maar stelt zich op het standpunt dat het destijds de partijbedoeling is geweest om het huurregime van artikel 7A:1624 BW oud ten aanzien van bedrijfsruimte (hierna: huurregime bedrijfsruimte) op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren. [gedaagde] verwijst in dit kader naar de artikelen 1.2, 5.1 en 13.1 van de huurovereenkomst (zie 2.2). Gemeente Utrecht betwist deze door [gedaagde] gestelde partijbedoeling en voegt daaraan toe dat voor zover het huurregime bedrijfsruimte wel van toepassing zou zijn op de huurovereenkomst, ten aanzien van de opzegging daarvan is afgeweken omdat de opzeggingsgronden niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn opgenomen. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat noch uit artikel 1.2, noch uit artikel 5.1 van de huurovereenkomst kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest om het gehele huurregime bedrijfsruimte op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren. Het enkele noemen van één specifiek wetsartikel dat ziet op de huurtermijn, dan wel op de bestemming van het gehuurde, is daarvoor op zichzelf onvoldoende. 
      
    
    
      4.4.
      Dit is anders ten aanzien van artikel 13.1 van de huurovereenkomst. Daarin staat immers dat de overige huurrechtelijke wetsartikelen in artikel 1586 tot en met 1623 BW oud op de huurovereenkomst van toepassing zijn voor zover deze niet in strijd zijn met het huurregime bedrijfsruimte (artikel 1624 e.v.). Hieruit volgt onmiskenbaar dat door partijen het huurregime bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7A:1624 e.v., thans artikel 7:290 BW e.v. op de huurovereenkomst van toepassing is verklaard. 
      
    
    
      4.5.
      Ook onder het oude BW gold de huurbescherming voor de huurder, hetgeen ook toen betekende dat de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte alleen kon worden opgezegd op de in de wet genoemde opzeggingsgronden. Dat partijen ten aanzien van de huurbescherming zouden zijn afgeweken van het huurregime bedrijfsruimte, volgt de kantonrechter niet. Dat de wettelijke opzeggingsgronden niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, is daarvoor niet relevant.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de primair gevorderde verklaring van recht wordt afgewezen, omdat het huurregime bedrijfsruimte op de huurovereenkomst van toepassing is en de huurovereenkomst dus niet zonder meer door de opzegging eindigt. 
      
      
        
          Einde huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik 
        
      
    
    
      4.7.
      De volgende vraag die partijen verdeeld houdt is of de huurovereenkomst moet eindigen wegens het bestaan van een wettelijke opzeggingsgrond. Volgens artikel 68a van de Overgangswet Burgerlijk Wetboek heeft het nieuwe BW dat in 2003 is ingevoerd onmiddellijke werking. Dit betekent dat de opzegging van de (in 2003 reeds bestaande) huurovereenkomst moet worden beoordeeld naar de eisen die de artikelen 7:295 BW juncto 7:296 BW daaraan stellen.  
      
    
    
      4.8.
      Gemeente Utrecht heeft in haar opzeggingsbrief een drietal opzeggingsgronden gegeven (zie 2.11) op grond waarvan zij de kantonrechter nu op voet van artikel 7:295 lid 2 BW verzoekt het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Gemeente Utrecht stelt allereerst dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. 
      
    
    
      4.9.
      De vraag of Gemeente Utrecht het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Gemeente Utrecht hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en hoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. 
      
    
    
      4.10.
      Gemeente Utrecht heeft in dit kader onweersproken gesteld dat er sprake is van herontwikkeling van de [locatie] , welk gebied onmiddellijk grenst aan de [straat] waaraan het gehuurde is gelegen. De [locatie] zal veranderen van een bedrijventerrein in een, bijna helemaal autovrije, stadswijk waar plaats is voor in totaal ruim 10.000 woningen. De [straat] is onderdeel van het kernnet OV, dat bestaat uit drukke busverbindingen met veel reizigersvraag en een functie voor de regio en stad Utrecht. Omdat de stedelijke regio van Utrecht fors groeit, onder meer door de ontwikkelingen in de [locatie] , is een hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) baan op de [straat] noodzakelijk. Gelet op dit alles is herinrichting van de [straat] nodig. 
      
    
    
      4.11.
      In omgevingsvisie 1 en 2 (zie 2.8 en 2.10) is het wensprofiel van de [straat] aangegeven. Dit is opgebouwd uit een vrij liggende OV-baan, die geschikt is voor een toekomstige lightrail, met groene bermen en daarnaast aan weerszijden 2x1 rijbanen met een brede, groene zijberm, een fietspad en ruimte voor een groenstrook, voetgangers, verblijfsplekken en een overgangszone tussen publieke ruimte en bebouwing. Op de plek van het gehuurde (aan weerszijden van de huidige [straat] en in de nieuwe situatie aan weerszijden van de te realiseren HOV baan) komen de vrij liggende autorijbanen, bermen, groenzones en oversteekzones te liggen, waardoor er geen plek is voor een motorbrandstoffenpunt. Om genoemde ontwikkelingen mogelijk te maken is het bestemmingplan in februari 2022 vastgesteld. 
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter is van oordeel dat Gemeente Utrecht met de gestelde ontwikkeling van de [locatie] en de daarmee samenhangende herinrichting van de [straat] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat het beoogde gebruik niet dringend is, omdat het na 1 januari 2023 nog geruime tijd zal duren voordat daadwerkelijk een aanvang wordt gemaakt met de herinrichting van de [straat] . Voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik is echter niet vereist dat er sprake is van haast. Het gebruik van een ruime aanzeggingstermijn brengt niet met zich dat er daardoor geen dringend eigen gebruik kan zijn. Die tijdigheid kan immers bedoeld zijn om de nodige zekerheid te verkrijgen van het daadwerkelijke einde van de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.13.
      Het voorgaande brengt met zich dat er sprake is van een persoonlijk dringend eigen gebruik van het gehuurde door Gemeente Utrecht daaruit bestaande dat zij het gehuurde nodig heeft voor de herinrichting van de [straat] , hetgeen zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voor een belangenafweging binnen die grond is geen ruimte. De twee andere grondslagen voor de beëindiging behoeven derhalve geen bespreking.
      
    
    
      4.14.
      De subsidiaire vordering van Gemeente Utrecht wordt toegewezen, waarbij het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld op 1 januari 2023. 
      
      
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      4.15.
      Gemeente Utrecht vordert voorts te bepalen dat het gehuurde op 1 januari 2023 aan haar ter beschikking wordt gesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 28 van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft tegen de gevorderde datum verweer gevoerd, omdat Gemeente Utrecht volgens [gedaagde] pas belang heeft bij ontruiming van het gehuurde op het moment dat de grondwerkzaamheden in het kader van de herinrichting van de [straat] daadwerkelijk een aanvang nemen. Dit moment zal ver na 1 januari 2023 zijn gelegen, aldus [gedaagde] . 
    
    
      4.16.
      Hoewel het verweer van [gedaagde] op dit punt begrijpelijk is en het zeker niet ondenkbaar is dat de werkzaamheden later gaan plaatsvinden, is een objectief vast te stellen datum die gekoppeld is aan de aanvang van de werkzaamheden niet te bepalen. [gedaagde] heeft daarvoor ook geen concreet voorstel gedaan. En een niet concrete of in ieder geval objectief te bepalen datum biedt Gemeente Utrecht onvoldoende zekerheid dat het gehuurde beschikbaar is wanneer zij met herinrichting van de [straat] wil starten. De kantonrechter wijst daarom de gevorderde datum van 1 januari 2023 toe. Daarbij bepaalt de kantonrechter dat het gehuurde ter beschikking dient te worden gesteld conform het bepaalde in artikel 28 van de huurovereenkomst, nu daartegen geen verweer is gevoerd door [gedaagde] . 
      
    
    
      4.17.
      De vordering van Gemeente Utrecht om te bepalen dat Gemeente Utrecht de ontruiming met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal kunnen realiseren indien [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, begrijpt de kantonrechter als een gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren. Die vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan Gemeente Utrecht om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zal Gemeente Utrecht na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen het gehuurde te verlaten. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. 
      
    
    
      4.18.
      Gemeente Utrecht heeft ook vergoeding gevorderd van de kosten van de ontruiming en andere handelingen ter uitvoering van artikel 28 van de huurovereenkomst in geval van gedwongen ontruiming. Ook deze vordering moet worden afgewezen. Op grond van de wet (artikel 237 lid 3 Rv) kan de partij die ongelijk krijgt alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt, dan wel kosten die nog niet zijn gemaakt maar zich al wel laten begroten. Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en laten zich niet op voorhand begroten. Op de datum van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn. Gemeente Utrecht zal in zo’n geval een nieuwe procedure moeten starten waarin zij de eventuele executiekosten van [gedaagde] kan vorderen.
      
      
        
          Geen tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
        
      
    
    
      4.19.
      Vervolgens komt de vraag aan de orde of [gedaagde] een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toekomt, zoals zij ook heeft verzocht. De kantonrechter kan op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag vaststellen dat Gemeente Utrecht aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Deze bepaling geeft de kantonrechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij rust op de huurder de stelplicht dat het in (of in dit geval op) het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt verplaatst alsook van de daarmee gemoeide kosten.
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat in het geval van beëindiging van de huurovereenkomst zij het motorbrandstoffenpunt zal verhuizen naar een andere locatie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegelicht dat voor haar nog niet duidelijk is of en zo ja wanneer zij zou moeten verhuizen, omdat zij inzet op beëindiging van de huurovereenkomst in goed overleg en met wederzijds goedvinden. Om die reden heeft zij ook geen concrete plannen gemaakt. Hoewel de kantonrechter dit kan volgen, neemt dit niet weg dat [gedaagde] , dan wel haar rechtsvoorgangster, vanaf 2005 (zie 2.5 en 2.9) weet dat de huurovereenkomst na 2015 jaarlijks door Gemeente Utrecht opzegbaar is vanwege de herontwikkeling van de [locatie] en had zij in ieder geval vanaf het moment dat zij in deze procedure aanspraak heeft gemaakt op de tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW onderzoek kunnen doen naar een alternatieve locatie en had zij een eerste indicatie van de kosten kunnen geven die een verhuizing van het motorbrandstoffenpunt met zich zou brengen. Omdat zij dit heeft nagelaten, zal de kantonrechter geen bedrag vaststellen dat Gemeente Utrecht aan [gedaagde] moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten.
      
      
        
          Geen uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.21.
      Ten slotte het punt van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het in deze te wijzen (eind) vonnis, zoals gevraagd door Gemeente Utrecht en bestreden door [gedaagde] . Gelet op het bepaalde in lid 1 van artikel 7:295 BW is een uitvoerbaarheid bij voorraad van het in deze te wijzen vonnis niet mogelijk omdat de (door Gemeente Utrecht opgezegde) huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de kantonrechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Uitvoerbaarheid bij voorraad zou de rechtsmiddelen van de huurder illusoir (kunnen) maken.
      
    
    
      4.22.
      
        De uitzonderingsbepaling van de laatste zin van lid 1 doet zich hier niet voor: het verweer van [gedaagde] is weliswaar blijkens de overwegingen hiervoor ongegrond bevonden, maar was niet kennelijk ongegrond. Niet volgehouden kan worden dat [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van haar positie door met oneigenlijke argumenten zich te verzetten tegen de huuropzegging (op de gevorderde datum) teneinde de exploitatie zo lang mogelijk gedurende de periode van verzet voort te zetten. 
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Utrecht worden begroot op:
      - dagvaarding			€	127,24
      - griffierecht			€	126,00
      - salaris gemachtigde		€ 	498,00	(2 punten x tarief € 249,00)
      Totaal				€	751,24
      
    
    
      4.24.
      De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 3] tussen Gemeente Utrecht en [gedaagde] eindigt vast op 1 januari 2023;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat [gedaagde] het gehuurde per 1 januari 2023 overeenkomstig het bepaalde in artikel 28 van de huurovereenkomst met registratienummer [nummeraanduiding 3] aan Gemeente Utrecht ter beschikking dient te stellen en veroordeelt [gedaagde] tot:
      
        
          het binnen vier weken (laten) verwijderen van het bedieningsgebouw en de overige op of in het gehuurde ten behoeve van de exploitatie van het motorbrandstofstation aangebrachte zaken;
        
        
          het gedogen van een van gemeentewege in te stellen onderzoek naar de aanwezigheid van voor de volksgezondheid of het milieu schadelijke stoffen of voorwerpen en de kosten daarvan te dragen;
        
        
          het gehuurde tot een verkeersopvattingen aanvaardbaar niveau van deze verontreiniging te schonen indien en voor zover – met inachtname van de bevindingen van het bedoelde onderzoek – is komen vast te staan dat het gehuurde verontreinigd is;
        
        
          het gehuurde vrij van huur of gebruik en geheel ontruimd van opstallen, funderingen tanks of leidingen aan Gemeente Utrecht ter beschikking te stellen;
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Utrecht tot op heden begroot op € 751,24, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Gemeente Utrecht volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening;
    
    
      5.5.
      wijs het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 14 september 2022.