ECLI:NL:RBMNE:2022:5020, Rechtbank Midden-Nederland, 07-12-2022, 9732210
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Schade als gevolg van exploitatie van een hennepkwekerij in een woning. Tussen partijen is in geschil welke herstelwerkzaamheden aan het gehuurde zijn verricht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9732210 UC EXPL  22-1707 QR/46974
    
    
    
      
        Vonnis van 7 december 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen [eiser] ,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. A.T. Eisenmann,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. S.N. Texel.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 14 februari 2022;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de nadere akte van [eiser] van 28 september 2022.
        
      
    
    
      1.2.
      De zaak is bij de kantonrechter besproken op 8 november 2022. Daarbij waren aanwezig de gemachtigden van eiser mr. A.T. Eisenmann en mr M.C.E.A. Kloosterman en de gemachtigde van [gedaagde] mr. S.N. Texel. [eiser] en [gedaagde] zijn niet ter zitting verschenen. De griffier heeft tijdens de zitting aantekeningen gemaakt.
    
  
  
    
      2Waar het in deze procedure om gaat 
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van het onroerend goed gelegen aan de [straat] [nummer] te [plaats] . [eiser] heeft als huurder met ingang van 1 oktober 2015 met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten betreffende het onroerend goed (hierna: de huurovereenkomst). [onderneming 1] is beheerder geweest van het gehuurde.
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft in strijd met artikel 1.2. en 11 sub o van de huurovereenkomst, alsmede artikel 13.3 sub c van de Algemene Bepalingen het gehuurde in gebruik genomen als een hennepkwekerij, -drogerij en -stekkerij. Dit is op 10 april 2019 door de politie Midden-Nederland op heterdaad ontdekt. Bij binnentreding op 10 april 2019 heeft de politie 681 hennepplanten, 219 gedroogde hennepplanten en 315 hennepstekken aangetroffen. Tevens was er sprake van diefstal van stroom. 
    
    
      2.3.
      
        In het overgelegde hennepinformatiebericht van de politie is opgenomen:
        “Korte beschrijving van de aangetroffen situatie; 
        
          In de woning op de begane grond waren 2 ruimtes ingericht als zijnde hennepkwekerij. In ruimte 1 bevond zich een kwekerij en in ruimte 2 bevond zich een gedeelte drogerij en stekkerij. Deze ruimtes waren geheel met planten afgedicht tegen het licht van buitenaf. Er was sprake van diefstal van stroom. Er was tevens sprake van een acuut brandgevaar. Er was geen verdachte aanwezig in de woning. Tevens stond er GBA niemand ingeschreven in de woning. 
        
      
      
      
        
          Indicatie over het aantal eerdere oogsten (…) 
        
        
          Wel indicatie, aantal eerdere oogsten: 
          15
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In het besluit van de gemeente van 11 april 2019 is – voor zover relevant – opgenomen:
        “Overwegingen woningsluiting: […]
      
      - “ “de overige aanwezige ruimten werden gebruikt als opslag voor bijvoorbeeld knipafval e.d. In een (voormalige) slaapkamerstond ook nog wel een tweepersoonbed maar deze ruimte werd overduidelijk al langere tijd niet gebruikt. Uit niets bleek dat (ook) sprake was van normaal gebruik van de woning;
      
        
          
            Er lagen veel vuilniszakken met knipafval en er lagen meerdere gebruikte koolstoffilters. Dit toont aant dat er meerdere oogsten zijn geweest;
          
        
        
          
            Er lagen meerdere isolatiebuiten en vuilniszakken met isolatieschuim;
          
        
        
          
            De inschatting is dat er sprake is geweest van 15 eerdere oogsten met een opbrengst van meer dan 1 miljoen euro.
          
        
        
          
            In de hal was een schakelbord gecreëerd. Er stond een stoppenkast van ongeveer 20 verlengsnoeren op de muur bevestigd. De stroomkabels vanuit deze zelf geplaatste stoppenkast lagen bloot. Er hing een enorme hitte in de ruimte. Kennelijk vanwege het zelf ook ingeschatte brandgevaar hingen twee brandblussers aan de wand;
          
        
        
          
             In de hal stonden twee grote groene dompelvaten gevuld met water. Deze vaten waren op de kweektenten in de twee hiervoor vermelde ruimten aangesloten; […]” 
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van de aangetroffen hennepkwekerij is het gehuurde op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet in eerste instantie op last van de burgemeester vanaf 12 april 2019 voor de duur van 12 maanden gesloten. De gedwongen sluiting is nadien op last van de burgemeester verkort van 12 naar 6 maanden. De woning is heropend op 14 oktober 2019 om 10.00 uur. 
    
    
      2.6.
      Op 21 mei 2019 is de huurovereenkomst per brief ontbonden. 
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft als gevolg van de exploitatie van de hennepkwekerij schade geleden om het gehuurde weer in de oude staat te krijgen. Ondanks sommaties van [eiser] is [gedaagde] weigerachtig gebleven om tot vergoeding van de schade over te gaan.
      
    
    
      2.8.
      
        
          [eiser] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,: 
        I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, althans een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [gedaagde] door het gehuurde als hennepkwekerij, en/of -drogerij, en/of -stekkerij te gebruiken;
        II. te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade, ontstaan door het door [gedaagde] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, althans zijn onrechtmatig handelen;
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de schade – na de eiswijziging ter zitting -, tegen bewijs van kwijting, van een bedrag van € 36.503,21 (53.261,67- 16.758,46), althans een in goede justitie te bepalen bedrag, zijnde kosten voor de herstelwerkzaamheden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2019, althans vanaf datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
        IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de schade, tegen bewijs van kwijting, van een bedrag van – na eiswijziging ter zitting - € 8.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, zijnde de gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.177,94 aan juridische kosten in 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 28.125 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VII. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 14.334,70 aan buitengerechtelijke incassokosten;
        VIII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat er een hennepkwekerij in de woning is geëxploiteerd en dat als gevolg hiervan schade aan de woning is ontstaan. De gevorderde verklaringen voor recht onder I en II worden dus toegewezen.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] heeft verschillende aannemers ingeschakeld om de gestelde schade te herstellen. [gedaagde] betwist kort gezegd dat alle herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren en stelt dat door de werkzaamheden het gehuurde verbeterd is ten opzichte van de staat bij aangaan van de huurovereenkomst. Bovendien heeft [eiser] niet onderbouwd dat de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde zijn verricht. [gedaagde] stelt dat [eiser] meerdere woonruimtes verhuurt in de buurt van het gehuurde en daarom had het op de weg van [eiser] gelegen om nader te onderbouwen dat de herstelwerkzaamheden daadwerkelijk aan de [straat] [nummer] zijn verricht. 
    
    
      3.3.
      In artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de huurder gehouden is om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin het is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:242 lid 2 BW). Indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn opleveringsverplichting heeft de verhuurder op grond van artikel 6:74 Bw recht op schadevergoeding. Deze schadevergoeding dient volgens vaste jurisprudentie concreet te worden vastgesteld. 
    
    
      3.4.
      Voor de staat waarin het verhuurde bij aanvang in verkeerde wordt door [eiser] verwezen naar de opleverstaat. Hierin is summierlijk opgenomen wat de staat van het gehuurde is bij aanvang van de huur:
      
        
          
        
      
    
    
      3.5.
      
        
          [eiser] heeft nagelaten deugdelijk te onderbouwen wat de staat bij heropening van de woning is geweest. Hierdoor is niet goed vast te stellen wat het verschil is tussen de staat bij aanvang van de huur en bij de heropening door de gemeente. Tijdens de zitting heeft de kantonrechter getracht hier meer duidelijkheid over te verkrijgen. Omdat beide partijen hier nauwelijks (onderbouwde) stellingen over hebben ingenomen, heeft de kantonrechter met partijen de facturen, die bij dagvaarding bij productie 8 zijn overgelegd, nagelopen. Tijdens de zitting heeft [eiser] bepaalde schadeposten laten vallen en [gedaagde] heeft bepaalde schadeposten erkent. De kantonrechter zal eerst de erkende en de vervallen schadeposten benoemen, voordat de schadeposten zullen worden behandeld die tussen partijen in geschil zijn. 
        
          Erkende schadeposten
        
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat de volgende schadeposten voor zijn rekening komen:
      
        
          electrical switch € 550,- ex. btw en € 665,50 inclusief 21 % btw, electrical box with fuses € 650,- ex. btw en € 786,50 inclusief 21 % btw en electrical extra line € 450,- ex. btw en € 544,50 inclusief 21% btw (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] van 1 april 2020). In totaal € 1.996,50 inclusief btw; 
        
        
          put laminat floor van € 1.000,- ex. btw en € 1.090 inclusief 9 % btw, put underlay van € 200 ex. btw en € 218 inclusief 9 % btw en montage plinth van € 500,- ex. btw en € 545 inclusief 9 % btw (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] van 19 januari 2020). In totaal € 1.853,- inclusief btw.
        
        
          painting windows inside € 900,- ex. btw en € 981 inclusief 9 % btw (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] van 12 januari 2020);
        
        
          plaster wall & ceiling € 2.500 ex. btw en € 2.725,- inclusief 9 % btw (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] van 22 november 2019);
        
        
          demolition en put garbage for 5 time 11m3 container: 40% van € 2.850, aldus € 1.140 ex. btw en € 1.379,40 inclusief 21% btw (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] 9 november 2019);
        
        
          10 m3 container onrecyclebaar afval afgevoerd op 29 oktober 2019 en 31 oktober 2019, ex. btw 985,40 en € 1.192.33 inclusief 21% btw (factuur [onderneming 3] van 5 november 2019).
        
      
    
    
      3.7.
      
        
          [gedaagde] zal dus in elk geval een bedrag van € 10.127,23(inclusief btw) aan [eiser] moeten betalen. Het voornoemde bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, omdat [gedaagde] vanaf dat moment op behoorlijke wijze de wettelijke rente is aangezegd.
        
          Schadeposten welke niet meer in rekening worden gebracht 
        
      
    
    
      3.8.
      Tijdens de zitting heeft [eiser] zijn eis verminderd voor wat betreft de volgende schadeposten:
      
        
          factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] van 15 november 2019 ten aanzien van posten 3 tot en met 6, corresponderend met € 325,- ex. btw en € 393,25 inclusief 21% btw;
        
        
          factuur timmerbedrijf [onderneming 4] corresponderend met € 1.830,- inclusief 21% btw;
        
        
          factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] van 1 april 2020 voor wat betreft posten 4 tot en met 7 corresponderend met € 1.285 ex btw en € 1.554,85 inclusief 21% btw;
        
        
          factuur [onderneming 2] van 24 januari 2021 corresponderend met € 6.655,- inclusief 21% btw;
        
        
          factuur [onderneming 2] van 19 januari 2020 ten aanzien van posten 4 tot en met 6, corresponderend met € 2.700,- ex. btw en € 3.126,12 inclusief btw (deels 9% en deels 21% btw);
        
        
          factuur [onderneming 3] van 17 januari 2020, corresponderend met € 459,80 inclusief 21% btw;
        
        
          factuur [onderneming 5] van 14 januari 2020, corresponderend met € 1.706,10 inclusief 21 % btw;
        
        
          factuur van [onderneming 3] van 4 december 2019, corresponderend met € 435,60 inclusief 21% btw.
        
        
          factuur van [onderneming 3] van 5 november 2019, ten aanzien van de post ‘10 m3 container onrecyclebaar afval afgevoerd’ op 4 november 2019 corresponderend met € 494,- ex. btw en € 597,74 inclusief 21% btw. 
        
      
    
    
      3.9.
      Concluderend leidt de voornoemde opsomming tot een eisvermindering van een bedrag van 16.758,46. 
      
      
        
          Overige schadeposten
        
      
    
    
      3.10.
      
        Tussen partijen zijn de hierna te noemen schadeposten nog in geschil. De kantonrechter zal deze gevorderde schadeposten doorlopen. Bij de beoordeling van de hieronder genoemde punten is telkens relevant dat [eiser] nagelaten heeft te onderbouwen wat het verschil tussen de staat van het gehuurde bij aanvang en bij heropening van de woning op 14 oktober 2019 is geweest. 
        
          Inhuren van containers voor het sloopafval
        
      
    
    
      3.11.
      
        [eiser] stelt dat hij voor het afvoeren van bouw- en sloopafval 5 containers heeft moeten inhuren, te weten op 29 en 31 oktober 2019, 8 en 12 novevember 2019 (€ 992,20 inclusief btw) en 15 januari 2020 (€ 459,80 inclusief btw). Zoals hiervoor is overwogen wordt door [gedaagde] het inhuren van de containers op 29 en 31 oktober 2019 niet betwist. 
    
    
      3.12.
      
        
          [gedaagde] betwist echter wel dat de containers op 9 en 12 november 2019 zijn gebruikt voor het afvoeren van bouw- en sloopafval van de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Hij stelt dat de containers net zo goed gebruikt kunnen zijn voor renovatiewerkzaamheden aan een van de andere woningen van [eiser] in de buurt van de [straat] [nummer] . De kantonrechter volgt [gedaagde] hier niet in. De kantonrechter heeft namelijk geen aankopingspunten dat de containers zijn gebruikt voor het afvoeren van bouw- en sloopmaterialen van andere woningen. Op 15 november 2019 factureert aannemersbedrijf [onderneming 2] voor gedane werkzaamheden aan het gehuurde en door [gedaagde] is niet betwist dat post 1 (new ceiling in livingroom) en 2 (Plaster Wall & Ceiling) zijn uitgevoerd. Dit geldt ook voor de werkzaamheden halvewege januari 2020. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat een deel van de werkzaamheden op de factuur van 12 januari 2020 van aannemingsbedrijf [onderneming 2] zijn verricht aan het gehuurde. Een deel van de gefactureerde werkzaamheden rondom die factuurdatum zagen op de renovatie van de badkamer, hetgeen rederlijkerwijs veel bouw- en sloopafval creëert. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het aannemelijk dat ook deze drie containers daadwerkelijk zijn gebruikt om bouw- en sloopmaterialen af te voeren naar aanleiding van herstelwerkzaamheden in het gehuurde. 
        
          Herstelwerkzaamheden keuken van € 3.967,51 (factuur [onderneming 6] van 22 januari 2020)
        
      
    
    
      3.13.
      
        
          [eiser] vordert een bedrag van € 3.967,51 voor de vervanging van de keuken in het gehuurde. [gedaagde] betwist dat hij gehouden is deze schade te vergoeden. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens en zal deze vordering dan ook afwijzen. [eiser] heeft immers niet duidelijk gemaakt dat de keuken is beschadigd door toedoen van [gedaagde] . Het had op de weg van [eiser] gelegen om, bijvoorbeeld door middel van het overleggen van gedateerde foto’s, de staat van de woning na heropening op 14 oktober 2019 door de gemeente te onderbouwen. De kantonrechter kan daardoor geen vergelijk maken tussen de situatie bij aanvang van de huur en de situatie op 14 oktober 2019. 
        
          Herstelwerkzaamheden badkamer van € 8.470,- (facturen aannemersbedrijf [onderneming 2] 22 november 2019, 8 december 2019 en 12 januari 2020)
        
      
    
    
      3.14.
      Tussen partijen is in geschil of de badkamer geheel hersteld dient te worden. [eiser] is van mening dat dit wel diende te gebeuren. [gedaagde] betwist dat de badkamer hersteld moest worden, omdat de badkamer niet gebruikt is als ruimte waar hennep is gekweekt en/of verwerkt. 
    
    
      3.15.
      
        De kantonrechter acht het redelijk om [gedaagde] te veroordelen tot het voldoen van de kosten voor een eenvoudige vervanging van de badkamer, hetgeen redelijkerwijs wordt geschat op een bedrag van € 3.500,-. Alhoewel [eiser] niet heeft onderbouwd dat de badkamer daadwerkelijk is gebruikt voor het kweken en/of verwerken van de hennep, gaat de kantonrechter er wel vanuit dat de badkamer in een lange periode van leegstand niet schoongemaakt is en gebruikt is voor het doen van behoeftes en/of het aftappen van water voor de hennepkwekerij. De kantonrechter beschikt niet over foto’s van de staat van de badkamer, maar zij gaat er gelet op de overgelegde foto’s van de andere ruimtes vanuit dat de badkamer niet goed schoon gehouden is. Het voorgaande rechtvaardigt een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van vervanging van de badkamer. Dit gaat echter niet zo ver dat [gedaagde] in de alle kosten van vervanging van de badkamer veroordeeld moet worden. Uit de staat van aanbrengen blijkt namelijk – anders dan [eiser] stelt - dat de badkamer niet geheel nieuw en goed onderhouden was bij aanvang van de huur. Uit de staat van aanbrengsten blijkt dat er schimmel aanwezig is op de kitranden van de badkamer. Concluderend acht de kantonrechter het redelijk om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.500,- aan schadevergoeding. 
        
          Painting wall & ceiling van € 3.400,-, New ceiling in livingroom € 1.050,- (factuur aannemersbedrijf [onderneming 2] 8 december 2019; factuur aannemersbedrijf [onderneming 2] 15 november 2019)
        
      
    
    
      3.16.
      
        
          [eiser] vordert betaling voor de posten ‘painting wall & ceiling’ en ‘new ceiling in livingroom’. [gedaagde] heeft de noodzaak van deze werkzaamheden bestreden maar dat niet  gemotiveerd. Omdat de woning kennelijk jaren onbewoond is geweest en in gebruik is geweest als hennepplantage , acht de kantonrechter het aannemelijk dat de wanden en het plafond zijn aangetast door vocht en vuil en dus een opknapbeurt nodig hadden. De opgevoerde kosten voor het opnieuw schilderen van de muren en het plafond en het plaatsen van een nieuw plafond komen de kantonrechter ook niet onredelijk voor. De kantonrechter wijst deze vordering daarom toe.
        
          Floor insulation van € 300,- (de kantonrechter begrijpt: isolation) en carpet corridor van € 100,- (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] 1 april 2020)
        
      
    
    
      3.17.
      
        
          [eiser] vordert betaling voor de posten ‘floor isolation’ en ‘carpet corridor’. [gedaagde] heeft de noodzaak van deze werkzaamheden bestreden en gesteld dat de vloer was afgedekt met plastic en dat het opnieuw isoleren van de vloer en leggen van een nieuw tapijt daarom niet nodig is geweest. [gedaagde] heeft dit standpunt echter niet onderbouwd bijvoorbeeld door het overleggen van foto’s, terwijl dat wel van hem had mogen worden verwacht omdat aannemelijk is dat schade aan de vloer ontstaat als een ruimte wordt ingericht voor het kweken en drogen van hennep en geen beschermende voorzieningen worden getroffen. Zo blijkt uit het besluit van de gemeente dat in de hal vaten met groeimiddelen stonden (zie overweging 2.4, laatste streepje). Omdat de gestelde schade niet gemotiveerd wordt betwist en de opgevoerde kosten de kantonrechter niet onaannemelijk voorkomen zal deze kostenpost worden toegewezen. 
        
          Painting doors inside van € 2.000 (factuur aannemingsbedrijf [onderneming 2] 12 januari 2020)
        
      
    
    
      3.18.
      
        Tijdens de zitting heeft [eiser] voorgesteld om de schadepost ten aanzien van het schilderen van de binnendeuren te verminderen met de helft. [gedaagde] heeft tegen de veroordeling in deze schadepost geen gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter acht het aannemelijk dat door de exploitatie van de hennepkwekerij de deuren beschadigd en/of vervuild zijn geraakt en dat om die reden het opnieuw schilderen van de binnendeuren noodzakelijk is. De kantonrechter vindt het voorstel van [eiser] bij de mondelinge  behandeling – om uit te gaan van de helft van de gestelde schadepost - redelijk en zal daarom een bedrag van € 1.000,- toewijzen. 
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.19.
      
        Het voorgaande leidt ertoe dat nog een bedrag aan herstelkosten van € 24.429,34 (10.127.23 + 459,80 + 992,20 + 3.500 + 1.050 + 3.400 + 3.500 + 100 + 300 + 1.000) wordt toegewezen. Een bedrag van € 1.000,- aan waarborgsom wordt hier nog op in mindering gebracht, zodat een bedrag van € 23.429,34 resteert. Het voornoemde bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, omdat [eiser] vanaf dat moment op behoorlijke wijze de wettelijke rente is aangezegd. 
        
          Huurderving
        
      
    
    
      3.20.
      
        
          [eiser] vordert als schade de door hem gederfde huurinkomsten wegens de gedwongen sluiting door de gemeente en de periode waarin hij de woning moest (laten) herstellen en opruimen. Partijen zijn het tijdens de mondelinge behandeling eens geworden over een door [gedaagde] te betalen schadevergeoding gelijk aan de huursom over een termijn van 6 maanden (wegens gedwongen sluiting) plus 2 maanden ( wegens renovatietijd), hetgeen neerkomt op een bedrag van (8 x € 1.000,-) € 8.000. De kantonrechter wijst de vordering tot dit bedrag toe, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding.
        
          Kosten van juridische bijstand in 2019
        
      
    
    
      3.21.
      
        Partijen zijn het erover eens dat [eiser] kosten heeft moeten maken voor juridische bijstand in 2019, zijnde het instellen van bezwaar tegen de sluiting van het gehuurde door de burgemeester, die voor vergoeding in de vorm van schadevergoeding in aanmerking komt in het kader van redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust (artikel 6:96 lid 2 sub a BW). [eiser] heeft bij akte van 28 oktober 2022 zijn eis op dit punt verminderd tot € 1.177,94. Tijdens de zitting heeft [eiser] zijn vordering nogmaals verminderd tot € 820,99. [gedaagde] is bereid dit bedrag aan [eiser] te betalen. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe, te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemd bedrag vanaf de dagvaarding.
        
          Contractuele boete
        
      
    
    
      3.22.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] op grond van artikel 20.6 van de Algemene bepalingen een boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd is, wegens het schenden van een verplichting uit de huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene bepalingen. [eiser] stelt dat het gehuurde ruim drie jaar als hennepkwekerij door [gedaagde] is gebruikt en dat [gedaagde] daarom een boete van € 28.125,- verschuldigd is.
    
    
      3.23.
      Het boetebeding valt onder het bereik van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 93/13). De kantonrechter merkt [eiser] aan als professionele verhuurder, omdat hij beroepsmatig meerdere woningen verhuurd. Er is daarom sprake van een consumentenovereenkomst.
    
    
      3.24.
      
        De kantonrechter merkt het boetebeding aan als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn en vernietigt het beding. In het boetebeding is namelijk geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete. Dat kan leiden tot de situatie dat – te beoordelen op het moment van aangaan van de overeenkomst – het mogelijk is dat de verhuurder voor een relatief lichte overtreding een buitenproportionele boete kan vorderen die niet meer in verhouding staat tot het belang van de verhuurder bij de verplichting waarop de boete is gesteld als prikkel tot nakoming. Daarnaast dient de kantonrechter op basis van rechtspraak van het HvJ EU bij de beoordeling van het beding bovendien rekening te houden met de mogelijke cumulatie van het beding met andere sancties voor dezelfde gedraging. [eiser] heeft in artikel 13.3 Algemene huurvoorwaarden ook bedongen dat hij naast de boete ook beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan vorderen. Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering af.
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      3.25.
      
        [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. In de algemene voorwaarden is daarover een beding opgenomen. 
    
    
      3.26.
      Deze procedure heeft zoals voornoemd betrekking op een overeenkomst tussen een bedrijfsmatig handelende verhuurder en een consument-huurder. Daarom moet de kantonrechter beoordelen of het beding oneerlijk is tegenover de consument in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 93/13). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a BW. In de artikelen 6:236 en 6:237 BW staan voorbeelden genoemd van oneerlijke bedingen. In deze artikelen is kort gezegd bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is tegenover de consument vernietigbaar is. 
    
    
      3.27.
      
        De kantonrechter constateert dat het toepasselijke contractuele beding ten nadele van de consument afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en/of 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: Besluit), omdat er een te hoog minimum bedrag is opgenomen. Dat mag niet, zo blijkt uit artikel 6:96 lid 5 BW (zie ook overweging 3.7. van het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). Daarmee staat vast dat het beding onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) is voor de consument en vernietigd moet worden.De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.28.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals hierna is bepaald. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaarding		€	125,03
      - griffierecht		€	693,00
      - salaris gemachtigde	€ 	996,00	(2 punten x tarief € 498,00)
      Totaal			€	1.814,03
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
      4.1.
      verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, althans een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [gedaagde] door het gehuurde als hennepkwekerij, en/of -drogerij, en/of -stekkerij te gebruiken
    
    
      4.2.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade, ontstaan door het door [gedaagde] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, althans zijn onrechtmatig handelen
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen:
      
        
          € 23.429,23 aan schadevergoeding in verband herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; en
        
        
          € 8.000,- aan schadevergoeding in verband met gederfde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
        
        
          € 820,99 aan schadevergoeding wegens redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;.
        
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde]  tot betaling van de proceskosten van [eiser] , die worden begoot op € 1.814,03, waarvan € 996,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,;
      
    
    
      4.5.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.6.
      wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 7 december 2022, in aanwezigheid van de griffier.