ECLI:NL:GHSHE:2022:1696, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 31-05-2022, 200.288.618_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-05-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte. Onder meer soft- en harddrugs aangetroffen in het gehuurde. Tekortkoming van huurder onder de huurovereenkomst van voldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.288.618/01
    
    
    
      
        arrest van 31 mei 2022
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Stichting Leystromen,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als Leystromen,
      advocaat: mr. P.L.T. Roks te Tilburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      appellant in incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. A. Smeekes te Tilburg,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 18 januari 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 oktober 2020 (hierna: het bestreden vonnis), door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen Leystromen als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8432170 CV EXPL 20-1296)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het bestreden vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
      
      
        de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
      
      
        de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
      
      
        de mondelinge behandeling, waarbij van de kant van [geïntimeerde] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in principaal en incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      
        De feiten
      
    
    
    
      3.1.
      De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2.1 van het bestreden vonnis vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief I in het principaal hoger beroep en de daarop gegeven toelichting komt Leystromen op tegen deze vaststelling van de feiten. Het bezwaar dat Leystromen met principale grief I tegen die feitenvaststelling opwerpt, houdt in de kern in dat de kantonrechter enkele feiten waarvan Leystromen meent dat zij voor het geschil van belang zijn, niet heeft vermeld. Het vaststellen van de relevante feiten is voorbehouden aan de rechter. Het enkele onvermeld laten van (een) feit(en) die een van de partijen van belang vindt, kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Grief I faalt dan ook.
      
    
    
      3.2.
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
        a.	[geïntimeerde] huurt met ingang van 20 november 2014 van Leystromen de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde).
      
      
      
        b.	Op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte’ (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing. In artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald:
      
      
      
        
          “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te doen kweken, drogen of knippen dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Indien huurder tekortschiet in de nakoming van deze verplichting, start verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
        
      
      
      
        c.	[geïntimeerde] huurt daarnaast van [persoon A] (hierna: [persoon A] ) sinds 5 april 2019 als onderhuurder een kantoor met bedrijfsruimte en entresol binnen een bedrijfspand staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan de [adres 2] vanuit waar hij zijn computerbedrijfje ‘ [[Y]] ’ exploiteert (hierna: de bedrijfsruimte).
      
      
      
        d.	Op 21 februari 2020 heeft de politie Eenheid Zeeland-West-Brabant belast met de ondersteuning van de gemeente bij een bestuurlijke controle het gehuurde en de bedrijfsruimte doorzocht. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal van bevindingen van 28 februari 2020 staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
      
      
      
        
          “ [adres 2] , [vestigingsplaats] .
        
        
          	Ik, [verbalisant] , constateerde op grond van mijn kennis en ervaring, opgedaan bij eerdere ontmantelingen van hennepkwekerijen, dat er hennep-gerelateerde goederen in het bedrijfspand aanwezig waren. Deze hennep-gerelateerde goederen zijn onder andere verboden en strafbaar gesteld bij artikel 3 jo 11 en 11a van de Opiumwet. Deze hennep-gerelateerde goederen lagen opgeslagen in een ‘hok’ op de eerste etage van het bedrijfspand. (…).
        
        
          	[adres 1] , [plaats] . 
        
        
          In het “hok” binnen het bedrijfspand aan de [adres 2] werden de volgende goederen aangetroffen. 2x Slakkenhuis 5x Koolstoffilter 24x Lampenkappen 22x Transformatoren 5x Dozen met groeimiddel 5x zakken met potten (100) stuks 27x Nieuwe lampen 400 watt 4x Dozen grote gripzakken 3x Rollen witte kabel 3x Luchtbevochtigers 1x Zak sealbags (…).
        
      
      
      
        
          	In de woning aan de [adres 1] te [plaats] werden door mij de volgende goederen aangetroffen: 140 gram hennep, 10 gram hasjiesj 1 gram cocaïne. Deze goederen zijn onder andere verboden en strafbaar gesteld bij artikel 3c jo 11 van de Opiumwet. Tevens werden er op de tweede etage van de woning, zijnde de zolder, meerdere kweekbakjes en een droogtent ten behoeve van hennep aangetroffen. De voornoemde hennep, hasjiesj werden door [geïntimeerde] uit een dressoir in de woonkamer van de woning gehaald. De cocaïne werd door [geïntimeerde] uit een nachtkastje naast zijn bed op de eerste etage van de woning gehaald. (…).
        
        
          	Door Hulp Officier van Justitie [persoon B] werd, in verband met de slechte kwaliteit van de hennep en hasjiesj besloten om de drugs te vernietigen en daarbij geen vervolging in te stellen.”
        
      
      
      
        
          [geïntimeerde] heeft de in het bedrijfspand aangetroffen hennep-gerelateerde goederen afgevoerd naar het stort.
      
      
      
        e.	Bij brief van 5 maart 2020 heeft de burgemeester van [plaats] (hierna: de burgemeester) aan Leystromen aangekondigd dat hij voornemens is om over te gaan tot sluiting van het gehuurde vanwege de aangetroffen drugs.
      
      
      
        f.	Bij brief van 10 maart 2020 heeft Leystromen aan [geïntimeerde] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen omdat er drugs in het gehuurde zijn gevonden. Van deze mogelijkheid heeft [geïntimeerde] geen gebruik gemaakt.
      
      
      
        g.	Bij brief van 23 maart 2020 heeft de burgemeester aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat hij afziet van zijn voornemen om over te gaan tot sluiting van het gehuurde naar aanleiding van de door [geïntimeerde] ingediende zienswijze over zijn persoonlijke omstandigheden.
      
      
      
        h.	In een schriftelijke verklaring, gedateerd 11 mei 2020, verklaart [persoon A] het volgende:
      
      
      
        
          “(…). Ik [persoon A] huur het gehele pand op contract van de Firma [[X]] . [geïntimeerde] onderhuurt van mij hier op de begane grond het kantoorgedeelte. (…) de spullen die in het “hok” gevonden zijn op de 1e verdieping, bevonden zich dus niet in de door de heer [geïntimeerde] gehuurde ruimte. Ook heeft [geïntimeerde] geen permanente toegang tot dit deel van het gebouw.”
        
      
      
      
        i.	[geïntimeerde] wordt op eigen initiatief begeleid door GGZ Impegno B.V..
      
      
      
      
        
          De zaak bij de kantonrechter
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        Bij de kantonrechter vorderde Leystromen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I.	de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;
        II.	[geïntimeerde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [geïntimeerde] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen, met inlevering van alle sleutels;
        III.	[geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten en het salaris en verschotten van de gemachtigde van Leystromen.
      
      
    
    
      3.4.
      
        Samengevat, legde Leystromen bij de kantonrechter aan haar vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met Leystromen. [geïntimeerde] heeft in het gehuurde in strijd gehandeld met de Opiumwet door een handelshoeveelheid softdrugs, een handelshoeveelheid harddrugs als ook hennep-gerelateerde materialen aanwezig te hebben. Door in het gehuurde de Opiumwet te overtreden, is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de op hem krachtens artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden rustende verplichting om in het gehuurde geen activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Deze tekortkoming van [geïntimeerde] is van meer dan voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen dragen.
        	Daarnaast is er een link tussen de gevonden hennep-gerelateerde goederen in de bedrijfsruimte en de gevonden drugs in het gehuurde. Leystromen hanteert een strikt ‘zero-tolerance’ beleid inhoudende dat de huurovereenkomst van huurders die zich met deze activiteiten bezig houden, wordt ontbonden.
        	Gezien de aard en ernst van de gedragingen van [geïntimeerde] , samen met de negatieve invloed daarvan op het woon- en leefklimaat voor haar huurders, de overlast die veelal gepaard gaat met drugshandel, alsmede de nadelige gevolgen voor het imago van de buurt, heeft Leystromen als woningcorporatie belang bij een ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] , aldus nog steeds Leystromen.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [geïntimeerde] voerde gemotiveerd verweer. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
      
    
    
      3.6.
      In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Leystromen afgewezen en Leystromen in de proceskosten en andere kosten veroordeeld, een en ander op de wijze zoals in het dictum van het bestreden vonnis is opgenomen.
      
      
        
          De zaak in (principaal en incidenteel) hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.7.
      Leystromen voert in het principaal hoger beroep zes grieven aan, genummerd I tot en met VI en steeds voorzien van een toelichting. Leystromen concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. [geïntimeerde] bestrijdt de grieven in het principaal hoger beroep gemotiveerd. Hierna wordt ingegaan op wat [geïntimeerde] in dat verband aanvoert, voor zover dat voor de beoordeling van het hoger beroep van belang is.
      
    
    
      3.8.
      
        [geïntimeerde] voert in het incidenteel hoger beroep twee grieven aan, genummerd 1 en 2; ook zij zijn voorzien van een toelichting. [geïntimeerde] concludeert, kort gezegd, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, zo nodig onder verbetering van gronden, met veroordeling van Leystromen in de kosten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] in antwoord op vragen van het hof bevestigd dat hij in hoger beroep bekrachtiging wenst van het door de kantonrechter gewezen vonnis, hooguit onder verbetering van gronden, en dat hij met het incidenteel hoger beroep niet heeft beoogd een andere uitspraak te krijgen dan die welke is opgenomen in het bestreden vonnis. Het incidenteel hoger beroep is daarmee onnodig ingesteld. 
      
    
    
      3.9.
      Hiervoor is in rechtsoverweging 3.1 al overwogen dat en waarom principale grief I niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Zij behoeft hierna geen verdere behandeling. Ook de principale grieven II tot en met VI kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het hof zal hierna uiteenzetten waarom dat zo is. Het hof ziet aanleiding om eerst de principale grieven II, III en IV te behandelen. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      
      
        
          De principale grieven II, III en IV
        
      
      
    
    
      3.10.
      Met de principale grieven II, III en IV en de daarop gegeven toelichtingen komt Leystromen op tegen de rechtsoverwegingen 4.2, 4.4 en 4.5 van het bestreden vonnis. Daarin overwoog de kantonrechter, verkort weergegeven, dat [geïntimeerde] door in het gehuurde de geconstateerde handelshoeveelheden harddrugs (cocaïne) en softdrugs (hennep en hasjiesj) aanwezig te hebben, heeft gehandeld in strijd met artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden en dat dit handelen een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn huurovereenkomst met Leystromen oplevert die Leystromen op grond van artikel 6:265 lid 1 BW in beginsel het recht geeft de huurovereenkomst te ontbinden, maar dat onder de omstandigheden van dit geval die tekortkoming onvoldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
    
    
      3.11.
      Het hof schaart zich achter het oordeel van de kantonrechter. De redenen daarvoor zijn de volgende.
      
    
    
      3.12.
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Onjuist is de opvatting dat de in het ‘tenzij’-deel neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts bij uitzondering toegepast kan worden of op een zeldzaam geval betrekking heeft. In artikel 6:265 lid 1 BW brengen de hoofdregel en het ‘tenzij’-deel tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In zo’n geval behoeft niet van een schuldeiser verlangd te worden dat deze met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder gaat. De inhoudelijke maatstaf dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid. De schuldeiser moet stellen, en zo nodig bewijzen, dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar; de schuldenaar dient de omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die zijn beroep op het ‘tenzij’-deel van artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigen (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446).
      
    
    
      3.13.
      Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist staat in dit geding vast dat [geïntimeerde] in het gehuurde 140 gram hennep, 10 gram hasjiesj en 1 gram cocaïne aanwezig had. Daarmee heeft [geïntimeerde] gehandeld in strijd met het bepaalde van de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet. Die bepalingen verbieden immers het aanwezig hebben van deze middelen. Daarbij vindt het hof mede van belang dat het gaat om handelshoeveelheden softdrugs en harddrugs. Verder staat in dit geding vast dat in het gehuurde, op de zolder, meerdere kweekbakjes en een zogeheten droogtent aanwezig waren. Leystromen betoogt dat [geïntimeerde] hiermee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst, en wijst daarbij primair op het bepaalde in artikel 7.7 van de door Leystromen gehanteerde algemene huurvoorwaarden (onderdeel van productie 1 bij de inleidende dagvaarding). Dat bepaalt onder andere dat het de huurder, in dit geval [geïntimeerde] , niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. In het licht van het voor [geïntimeerde] redelijkerwijs kenbare doel en de voor hem eveneens redelijkerwijs kenbare strekking van artikel 7.7, te weten - algemeen geformuleerd - het in het belang van de algehele leefbaarheid van de woonomgeving tegengaan van aan drugs gerelateerde overlast en onveiligheid, brengt naar het oordeel van het hof een redelijke uitleg daarvan mee dat daaronder ook valt het aanwezig hebben van handelshoeveelheden softdrugs en harddrugs. Anders dan [geïntimeerde] bepleit (memorie van antwoord tevens incidenteel appel, randnummer 50 en verder), behoefde Leystromen daarvoor niet expliciet op te schrijven dat ook het enkele aanwezig hebben van drugs onder het bereik van artikel 7.7 valt en doet aan een en ander niet af dat het ging om verouderde drugs.
      
    
    
      3.14.
      
        [geïntimeerde] heeft over artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden nog wel betoogd dat het in de contractrelatie tussen Leystromen en [geïntimeerde] niet van toepassing is. Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. Door Leystromen is een kopie van de tussen haar en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst in het geding gebracht (onderdeel van productie 1 bij de inleidende dagvaarding). De huurovereenkomst is op pagina 2 onder ‘Huurder’ bij de naam van [geïntimeerde] ondertekend. Van de huurovereenkomst maakt artikel 9 deel uit. Daarmee verklaart [geïntimeerde] als huurder de algemene huurvoorwaarden te hebben ontvangen, terwijl daarin verder is bepaald dat die voorwaarden deel uitmaken van de huurovereenkomst. Op de huurovereenkomst zijn daarom de daarin aangeduide algemene huurvoorwaarden van toepassing. [geïntimeerde] heeft verder betoogd, zakelijk weergegeven, dat de algemene huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn andere voorwaarden betreffen dan die zijn opgenomen in de set algemene huurvoorwaarden die door Leystromen als onderdeel van productie 1 bij de inleidende dagvaarding zijn overgelegd. Hij wijst daartoe op de aanduiding ’10-2016’ linksonder op iedere pagina, dat volgens [geïntimeerde] staat voor ‘oktober 2016’, terwijl de huurovereenkomst al in 2014 is gesloten. Leystromen heeft er echter terecht op gewezen dat op de laatste pagina van de overgelegde set algemene huurvoorwaarden staat vermeld ‘Vastgesteld op 31/01/11’ als ook dat de aanduiding ‘10-2016’ slechts aangeeft wanneer de overgelegde set algemene huurvoorwaarden is uitgeprint. Dit is door [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken. Gelet daarop moet naar het oordeel van het hof worden aangenomen dat de door Leystromen overgelegde set algemene huurvoorwaarden de toepasselijke set is. Het door Leystromen ingeroepen artikel 7.7 maakt daarvan deel uit.
      
    
    
      3.15.
      Door [geïntimeerde] is verder aangevoerd dat artikel 7.7 onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW, en daarom vernietigbaar. Ook hierin volgt het hof [geïntimeerde] niet. Dat [geïntimeerde] de algemene huurvoorwaarden niet zou hebben gelezen, zoals hij betoogt, komt behoudens bijzondere omstandigheden, die niet zijn gesteld of gebleken, voor zijn rekening en risico en maakt artikel 7.7 niet onredelijk bezwarend. Dat laatste geldt ook voor de door [geïntimeerde] gestelde omstandigheid dat hij door Leystromen nooit is gewezen op het grote belang van artikel 7.7, in het licht van het door Leystromen op basis daarvan gevoerde ‘zero-tolerance’-beleid. Dat toepassing door Leystromen van artikel 7.7 voor [geïntimeerde] ingrijpende gevolgen heeft, is evenmin een omstandigheid die op zichzelf en zonder meer maakt dat artikel 7.7 voor [geïntimeerde] onredelijk bezwarend is. 
      
    
    
      3.16.
      
        [geïntimeerde] heeft zich in dit verband ook nog beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. [geïntimeerde] heeft dat beroep echter slechts in algemene bewoordingen onderbouwd en daarbij niet gewezen op specifieke feiten en omstandigheden die in dit concrete geval zouden rechtvaardigen dat dit beroep wordt gehonoreerd. Het hof passeert daarom het beroep van [geïntimeerde] op artikel 6:248 lid 2 BW.
      
    
    
      3.17.
      De conclusie op basis van het voorgaande is dat artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden van toepassing is, dat dit artikel voor [geïntimeerde] niet onredelijk bezwarend is en het ook niet afstuit op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, als ook dat een redelijke uitleg ervan meebrengt dat de aanwezigheid van handelshoeveelheden softdrugs en harddrugs, meerdere kweekbakjes en een zogeheten droogtent valt onder de in artikel 7.7 bedoelde activiteiten die in het gehuurde niet zijn toegestaan.
      
    
    
      3.18.
      Naar het oordeel van het hof brengt het voorgaande ook mee dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst. Er is immers sprake van gedrag van [geïntimeerde] in het gehuurde dat op grond van artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden niet is toegestaan. Op grond van deze tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is Leystromen in beginsel bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden. Naar het oordeel van het hof brengen de omstandigheden in deze zaak echter mee dat de tekortkoming van [geïntimeerde] , alles overziende, als te gering van betekenis moet worden beschouwd om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, zoals bedoeld in het ‘tenzij’-deel van artikel 6:265 lid 1 BW. Het volgende is daarbij van belang.
      
    
    
      3.19.
      Voorop staat dat, zoals volgt uit wat hiervoor in rechtsoverweging 3.12 is overwogen, het geheel van wat is bepaald in artikel 6:265 lid 1 BW meebrengt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Op grond van de volgende omstandigheden is naar het oordeel van het hof de tekortkoming van [geïntimeerde] niet van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
      
    
    
      3.20.
      Door de burgemeester is aan [geïntimeerde] een brief gezonden, gedateerd 23 maart 2020 (zie hiervoor onder 3.2 sub g; productie 8 bij conclusie van antwoord). Daarmee informeert de burgemeester [geïntimeerde] dat hij onder voorwaarde heeft besloten terug te komen op zijn voornemen om het gehuurde tijdelijk te sluiten. Volgens de brief heeft de burgemeester daartoe besloten in het kader van zijn verplichting om na te gaan of het besluit kan worden genomen. Daarbij dient de burgemeester alle omstandigheden van het geval te betrekken en te bezien, zakelijk weergegeven, of deze op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als zodanig bijzondere omstandigheden dat het handelen overeenkomstig gemeentelijk beleid, in dit geval het zogenoemde Damoclesbeleid, gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met het beleid te dienen doelen. De burgemeester heeft zijn besluit om onder voorwaarde terug te komen op het eerdere voornemen het gehuurde tijdelijk te sluiten gebaseerd op de volgende drie omstandigheden (naar de kern samengevat): [geïntimeerde] heeft met zijn ex-partner een minderjarig kind waarover gedragsafspraken zijn gemaakt en wordt opgevangen in het gehuurde; het gebrek aan alternatieven op de woningmarkt en daarmee het belang van het voortduren van de huur van het gehuurde; het niet vastgesteld zijn van verhandeling vanuit het gehuurde van de aangetroffen drugs op basis van politiewaarnemingen, meldingen en dergelijke als ook het niet geconstateerd zijn van overlast als gevolg van eventuele handel. Naar het oordeel van het hof kunnen de redenen die de burgemeester noemt in zijn brief van 23 maart 2020 voor zijn besluit om onder voorwaarde terug te komen van zijn eerdere sluitingsvoornemen al in belangrijke mate het oordeel dragen dat de tekortkoming van [geïntimeerde] niet van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij gaat het hof voor wat betreft het gebrek aan alternatieven voor [geïntimeerde] op de woningmarkt voorbij aan de andersluidende stellingen daarover van Leystromen, nu zij deze blijkens de bewoordingen waarin zij zijn gesteld, baseert op aannames over door haar veronderstelde mogelijkheden van [geïntimeerde] en niet op concrete feiten; zij leggen daarom onvoldoende gewicht in de schaal.
      
    
    
      3.21.
      Aan dat oordeel draagt verder bij dat uit het proces-verbaal van bevindingen van de politie Eenheid Zeeland-West-Brabant van 28 februari 2020 (productie 3 bij de inleidende dagvaarding) blijkt dat het OM niet overgaat tot vervolging van [geïntimeerde] wegens het in bezit hebben van de aangetroffen drugs, mede vanwege de slechte kwaliteit. Dit ondersteunt naar het oordeel van het hof de stelling van [geïntimeerde] , kort gezegd, dat hij de aangetroffen drugs niet aanwezig had voor de handel, waaraan onder deze omstandigheden dan niet kan afdoen dat het ging om hoeveelheden die op grond van relevante regelgeving op zichzelf als handelshoeveelheden kwalificeren.
      
    
    
      3.22.
      Bij het voorgaande betrekt het hof ook dat [geïntimeerde] blijkens een verslag van het onderzoek door Tilburgse Orthopedagogen en Psychologenpraktijk (hierna: Topp) dat op 30 september en 1 oktober 2008 plaatsvond is gediagnosticeerd als, kort gezegd, belast met een Pervasieve Ontwikkelingsstoornis en met kenmerken van ADHD, waarbij het hof als feit van algemene bekendheid aanneemt dat dit blijvende persoonskenmerken zijn, en dat uit de evaluatie van [geïntimeerde] door zijn ambulant begeleider bij GGZ Impegno B.V. (productie 3 bij conclusie van antwoord) blijkt, samengevat, dat [geïntimeerde] zich vrijwillig heeft aangemeld voor ambulante begeleiding en zich daarbij bereidwillig en, zo begrijpt het hof, lerend opstelt en nooit onder invloed van genotsmiddelen is gezien. Daarnaast betrekt het hof hierbij dat [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep op vragen van het hof te kennen heeft gegeven, kort gezegd, in te zien dat de situatie zoals deze op 21 februari 2020 door de politie in zijn woning is geconstateerd er één is die zich niet dient te herhalen als ook dat deze bij herhaling grond kan zijn voor daadwerkelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.23.
      De hiervoor uiteengezette omstandigheden voeren in onderlinge samenhang tot de conclusie dat de schending door [geïntimeerde] van het bepaalde in artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden niet van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Leystromen en [geïntimeerde] te rechtvaardigen. Dat wordt niet anders door de omstandigheid dat in het gehuurde een imitatiewapen is aangetroffen, omdat zonder concrete nadere toelichting, die ontbreekt, daaruit niet volgt dat [geïntimeerde] aan drugs gerelateerde activiteiten ontplooide dan wel beoogde daarmee andere activiteiten te ontplooien die een goed huurder dient na te laten. Het wordt evenmin anders door de omstandigheid dat blijkens het hiervoor genoemde proces-verbaal van bevindingen van de politie Eenheid Zeeland-West-Brabant in het bedrijfspand dat [geïntimeerde] deels huurt voor de uitoefening van zijn bedrijf, diverse hennep-gerelateerde goederen zijn aangetroffen. Ten eerste bevonden die goederen zich daarmee niet in de van Leystromen gehuurde woning, zoals artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden verlangt. Los daarvan zijn die goederen aangetroffen in een ander deel van het bedrijfspand dan het deel dat [geïntimeerde] huurt. Daartoe wijst het hof op de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte verklaringen van [persoon C] en [persoon A] (producties 6 en 7 bij conclusie van antwoord) in combinatie met de eveneens door [geïntimeerde] overgelegde huurovereenkomst kantoorruimte van 5 april 2019 (productie 5 bij conclusie van antwoord). Bij gebreke van door Leystromen concreet aangeduide feiten die erop wijzen dat [geïntimeerde] toch betrokken was bij hennepteelt in het betreffende bedrijfspand, is de aanwezigheid van de aldaar aangetroffen hennep-gerelateerde goederen in redelijkheid niet aan [geïntimeerde] toe te rekenen. 
      
    
    
      3.24.
      Het beroep dat Leystromen in dit verband nog doet op het bepaalde in artikel 7.3 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW kan haar evenmin baten. Dit beroep is in de kern gebaseerd op dezelfde feiten en omstandigheden die het hof bij het beoordeling van het beroep op artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden, alles afwegende, van onvoldoende gewicht heeft geoordeeld voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Het beroep van Leystromen op het bepaalde in artikel 7.3 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:123 BW moet daarom het lot delen van haar beroep op artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden.
      
    
    
      3.24.
      De conclusie is dat de geconstateerde tekortkoming van [geïntimeerde] onder de huurovereenkomst niet van voldoende gewicht is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Grieven V en VI slagen daarom evenmin. De op ontbinding van de huurovereenkomst gerichte vordering van Leystromen moet worden afgewezen. Het bestreden vonnis kan in stand blijven en zal worden bekrachtigd. Leystromen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld van het principaal hoger beroep, op de wijze als is bepaald in het dictum. In het incidenteel hoger beroep blijft beoordeling en een kostenveroordeling achterwege omdat het betrekking heeft op geschilpunten die het hof ook zonder dat (incidenteel) beroep moet behandelen, vanwege het ingestelde principaal appel.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        op het principaal hoger beroep
      
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt Leystromen in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 338,-- aan griffierecht en op € 2.228,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
        en bepaalt dat de bedragen van € 338,-- en € 2.228,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan,  bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
      
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit arrest voor wat betreft de onder 4.2. verwoorde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, B.E.L.J.C. Verbunt en M.M.L. Kalsbeek en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 mei 2022.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer