ECLI:NL:GHARL:2022:10326, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-11-2022, 21/01641
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01641
    uitspraakdatum: 29 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 18 oktober 2021, nummer UTR 21/204, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [woonplaats] (BghU) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 215 BS te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 320.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 296.000 en de opgelegde aanslag OZB 2020 dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft partijen bij brief van 24 mei 2022 laten weten voornemens te zijn zonder mondelinge behandeling uitspraak te doen en partijen gevraagd uiterlijk binnen twee weken week na die datum bijgevoegd formulier te retourneren. Het Hof heeft hierbij vermeld dat als het formulier niet binnen twee weken na dagtekening van de brief is geretourneerd, het Hof ervan uitgaat dat de desbetreffende partij geen zitting wenst. De heffingsambtenaar heeft aangegeven geen behoefte te hebben aan een zitting. Belanghebbende heeft eveneens het formulier geretourneerd.
      
    
    
      1.6.
      
        Bij brief van 25 oktober 2022 heeft het Hof partijen laten weten dat geen van de partijen heeft verzocht om een (nadere) zitting en dat daarom het Hof bovenvermelde zaak zal afdoen zonder (nadere) mondelinge behandeling. Vervolgens is het onderzoek gesloten.
        2. Vaststaande feiten
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1931 gebouwde bovenwoning met een oppervlakte van ongeveer 103 m2. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 236.385 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2020
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 296.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, opgemaakt op 28 april 2021 door [naam1] , taxateur, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 296.001. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O) en voorzieningen (V) en ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
                
              
              
                Bouw-jaar
                
                
              
              
                Kwaliteit
                Onderhoud 
                Voorzieningen
                
              
              
                Ligging
              
              
                Gebruiksopp.
                (m2)
                
              
              
                Woningwaarde per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ/Koopsom (€)
                Datum koopcontract
              
            
            
              
                
                  [adres1] 215 BS
                (getaxeerde object)
              
              
                1931
                
                
              
              
                voldoende 
                matig 
                eenvoudig 
              
              
                Aan een doorgaande weg naast coffeeshop
              
              
                103
                
                
              
              
                2.874
                
                
              
              
                
              
              
                296.001
                
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 55 BS
                
                
              
              
                1926
                
                
              
              
                voldoende 
                voldoende 
                eenvoudig 
              
              
                Aan drukke doorgaande weg met busbaan
              
              
                100
                
                
              
              
                3.710
                
                
              
              
                Dakterras 26 m2
                € 14.000
              
              
                365.000
                05-07-2018
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 301 BSA
                
                
              
              
                1931
                
                
                
              
              
                voldoende 
                voldoende 
                luxe
              
              
                Aan doorgaande weg, tussen horecagelegenheid en supermarkt
              
              
                125
                
                
                
              
              
                3.828
                
                
                
              
              
                Dakterras 41 m2 
                € 20.500
              
              
                425.000
                12-10-2017
                
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 2 BSA
                
              
              
                1935
                
                
              
              
                voldoende 
                voldoende 
                normaal
              
              
                Op de hoek met de [adres1] t.o. [adres1] 215
              
              
                98
                
                
              
              
                3.327
                
                
              
              
                Balkon 4 m2
                € 2.000
              
              
                326.000
                09-12-2018
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 279 BS
                
                
              
              
                1937
                
                
              
              
                voldoende 
                matig 
                eenvoudig
              
              
                Aan doorgaande weg
              
              
                100
                
                
              
              
                3.305
                
                
              
              
                Balkon 5 m2
                € 2.500
              
              
                325.000
                24-10-2018
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de onroerende zaak een eenvoudige en gedateerde inrichting heeft en dat sprake is van grootschalig achterstallig onderhoud. Hij heeft er in dit verband onder andere op gewezen dat dakbedekking, cv-ketel, wastafels, keuken, toilet en douche aan vervanging toe zijn. Volgens belanghebbende moeten de door de heffingsambtenaar gebruikte referentietransacties bijna allemaal buiten beschouwing blijven omdat de kwaliteit en de onderhoudstoestand van die woningen veel beter is dan die van de woning. Ten aanzien van referentieobject [adres1] 279 BS geeft belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar wel stelt dat dat pand ook slecht onderhouden is, maar dat dat niet uit de stukken van het dossier blijkt. Ook van [adres2] 55 BS waarvan gesteld wordt dat de voorzieningen eenvoudig zijn, ontbreekt fotomateriaal. De iWOZ-vastgoedkaarten van deze objecten zijn, ondanks verzoeken daartoe, niet overgelegd. Daarnaast dient volgens belanghebbende rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de aan- en afvoerleidingen van gas, water, elektriciteit en riool van de woning door het ondergelegen bedrijfspand lopen, zodat bij verkoop van de onroerende zaak afzonderlijk van het bedrijfspand eerst hoge kosten moeten worden gemaakt om verkoop mogelijk te maken. Ten slotte heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de naastgelegen smartshop en coffeeshop. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Rechtbank over het belastingjaar 2014 stelt belanghebbende dat die waardedruk vanwege de aanwezigheid van de coffeeshop al op € 411 per m2 zou moeten worden gezet, maar vanwege de aanwezigheid van nu ook een smartshop moet worden gesteld op € 800 per m2. Ten slotte geeft belanghebbende aan dat ook geen rekening is gehouden met de overlast van het gevaarlijke afval dat voor en achter de woning van belanghebbende wordt gedumpt.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierbij is van belang dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de coffeeshop en de smartshop. De coffeeshop wordt weliswaar in de matrix genoemd, maar de aanwezigheid van de smartshop, welke aanwezigheid de heffingsambtenaar niet heeft betwist, is niet in de matrix opgenomen. De verwijzing naar de overlast die de referentieobjecten ondervinden is onvoldoende, omdat deze overlast niet wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van een coffeeshop en een smartshop. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar zich in het geheel niet heeft uitgelaten over het door belanghebbende genoemde waardeverminderende effect van het gevaarlijke afval dat voor en achter de woning wordt gedumpt. Bovendien bestaat onduidelijkheid of voldoende rekening is gehouden met de waardevermindering als gevolg van het achterstallige onderhoud van de woning, welke waardevermindering belanghebbende op € 70.000 schat. Hierbij speelt mee dat juist ten aanzien van het referentieobject [adres1] 279 BS, waarvan de heffingsambtenaar stelt dat dit pand eveneens achterstallig onderhoud kent, de iWOZ-kaarten of andere informatie die dit kan onderbouwen ontbreekt. Dit maakt het onmogelijk te beoordelen hoe het onderhoud van [adres1] 279 BS zich verhoudt tot het onderhoud van de woning. Ook ten aanzien van de [adres2] 55 BS ontbreekt dergelijke informatie
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 236.365, afgeleid van de in de matrix van de heffingsambtenaar vermelde gegevens van de referentieobjecten en de daaruit af te leiden gemiddelde prijs per vierkanten meter, te verminderen met een afwaardering wegens overlast van de coffeeshop van € 411 per m2 en een vermindering van € 700 per m2 wegens achterstallig onderhoud. Daarnaast stelt belanghebbende dat de afwaardering nog groter moet zijn vanwege de aanwezigheid van de smartshop. Een onderbouwing van de gestelde afwaardering wegens overlast ontbreekt. Een afwaardering van € 411 per m2 kan niet worden afgeleid uit de uitspraak van de Rechtbank voor het jaar 2014. Dat de komst van de smartshop leidt tot een bijna verdubbeling van de afwaardering wordt wel gesteld, maar niet onderbouwd. Ook belanghebbende heeft daarom de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenstaande zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 250.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 250.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Breedveld, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 november 2022.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)	
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 november 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.