ECLI:NL:RBOVE:2023:286, Rechtbank Overijssel, 18-01-2023, C/08/285089 / HA ZA 22-308
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2023-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. Koop/verkoop van een woning. Gebreken ontdekt, koper spreekt verkoper aan op grond van non-conformiteit en dwaling. Vordering op die grondslagen afgewezen vanwege een in de koopovereenkomst opgenomen ‘as is, where is’-clausule. Aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken daarmee volledig uitgesloten. Verkoper heeft wel toezeggingen gedaan m.b.t. het oplossen van gebreken, en aan die toezeggingen kan de koper hem houden. Omdat de oorzaak en omvang van de schade nog niet vast staat, moeten partijen zich daarover eerst nog bij akte uitlaten.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/285089 / HA ZA 22-308
    
    
    
      
        Vonnis van 18 januari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. J. Velten te Zwolle
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. R.V. Van den Wildenberg te Vught.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 12 oktober 2022 met de daarin genoemde stukken, waarbij een mondelinge handeling is bevolen;
      - de akte met daarin nadere producties aan de kant van [eiser] ; - de mondelinge behandeling van 6 december 2022, waarbij partijen zijn verschenen en waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier;
      - pleitaantekeningen van beide kanten.
      
    
    
      1.2.
      Omdat partijen onderling geen regeling hebben getroffen, hebben zij de rechtbank gevraagd vonnis te wijzen. Dit vonnis is bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2Inleiding en korte samenvatting van de beslissing
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagde] . Enkele dagen voorafgaand aan de levering van de woning heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten dat zich een lekkage in de woning had voorgedaan. [eiser] heeft vervolgens onderzoek laten doen naar de oorzaak van die lekkage. Omdat [gedaagde] volgens [eiser] al voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de lekkage is [eiser] van mening dat [gedaagde] hem hierover had moeten inlichten. Nu [gedaagde] dit niet heeft gedaan moeten de herstelkosten daarvan volgens [eiser] voor zijn rekening komen. [eiser] vraagt daarom in deze procedure om betaling van die herstelkosten door [gedaagde] . 
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser] op basis van de koopovereenkomst geen enkele aanspraak op [gedaagde] heeft voor gebreken aan de woning. Partijen hebben namelijk door middel van een zogenoemde ‘as is, where is’-clausule iedere aansprakelijkheid voor gebreken uitgesloten. Dit beding in de koopovereenkomst staat ook in de weg aan een beroep op dwaling, zoals door [eiser] subsidiair aan zijn vordering ten grondslag is gelegd. [gedaagde] heeft echter wel een toezegging gedaan met betrekking tot het oplossen van de (oorzaak van de) lekkage. [eiser] heeft zijn vordering mede op deze toezegging gebaseerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan [gedaagde] aan zijn toezegging worden gehouden. Dit zou betekenen dat de vordering van [eiser] gedeeltelijk toewijsbaar is. Omdat de oorzaak van de lekkage volgens de rechtbank nog niet geheel duidelijk is, moeten partijen zich hierover eerst nog uitlaten, evenals over de kosten van herstel. In dit vonnis bepaalt de rechtbank dat partijen daarvoor nog de gelegenheid krijgen.
      
    
    
      2.3.
      Dit verkort weergegeven oordeel zal hierna uitgebreider worden gemotiveerd.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Partijen hebben op 23 februari 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning), waarbij [gedaagde] de woning aan [eiser] heeft verkocht. 
      
    
    
      3.2.
      In de koopovereenkomst is – onder meer – het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          artikel 25 “as is”, where is clausule
        
        
          Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, dat de onroerende zaak (grondig) gerenoveerd moet worden en dat de verkoper de onroerende zaak niet recentelijk feitelijk heeft gebruikt. In verband hiermee wil verkoper geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare/verborgen gebreken. (…) In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘
          as is, where is’
          . Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier 
          wel
          /geen gebruik van gemaakt.”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Levering van de woning heeft op 4 april 2022 plaatsgevonden. Enkele dagen voor de levering hebben partijen contact gehad over een ontstane lekkage in de woning. [gedaagde] heeft vervolgens op 4 april 2022 het volgende aan [eiser] gemaild:
      
      
        
          “De ontstane schade door vermeende sneeuwval is geoffreerd op zo’n 1750€. Eventuele bijkomende schade van het matras van de benedenbewoner zal eveneens gecompenseerd worden door mij of mijn verzekeraar. Ik neem deze schades voor mijn rekening.
        
        
          De bovenwoning zoals ik deze zaterdag aantrof is geschikt voor bewoning. De ontstane schade aldaar betreft schilderwerk aan de plafonds.
        
        
          (…)
        
        
          	Met vriendelijke groet,
        
        
          
            [gedaagde] ”
        
      
      
      
        En daarnaast:
      
      
      
        
          “Aanvulling op vorig mail: als de schade niet ontstaan is door de genoemde sneeuwval maar blijkt dat er toch een leiding gesprongen is of dat het dak ondanks de controle van de aannemer toch lekkage vertoond, Zal dit eveneens door mij verholpen worden.
        
      
      
      
        
          Met vriendelijke groet,
        
        
          
            [gedaagde] ”
        
      
      
    
    
      3.4.
      In opdracht van [eiser] heeft VD Ontwerp en Realisatie (hierna: VD) op 8 april 2022 een inspectie uitgevoerd aan het dak van de woning. VD heeft een offerte opgesteld voor de herstelwerkzaamheden, die als volgt zijn omschreven: “Herstellen lekke goten, zink en zetwerk conform [offerte] .”
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben na de levering van de woning veelvuldig met elkaar gecorrespondeerd over een (financiële) oplossing van de (gevolgen van de) lekkage. Op enig moment is de communicatie via de advocaten van partijen gaan lopen.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] heeft met betrekking tot de lekkage nog geen herstelwerkzaamheden aan de woning laten verrichten.  
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – kort samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 31.887,14, dan wel op grond van dwaling de gevolgen van de koopovereenkomst voor dit bedrag te verminderen, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Aansprakelijkheid van [gedaagde] op grond van non-conformiteit
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiser] heeft primair non-conformiteit van de woning aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Dit houdt kort gezegd in dat de woning niet beantwoordt aan wat [eiser] op basis van de koopovereenkomst van de woning mocht verwachten. Hiertoe heeft [eiser] aangevoerd dat wat hij mocht verwachten van de woning wordt gekleurd door de mededelings- en onderzoeksplicht. Volgens [eiser] was [gedaagde] op de hoogte van een lekkende dakgoot waardoor op de eerste verdiepingsvloer ernstige waterschade is opgetreden. [eiser] heeft de woning weliswaar aanvaard met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, maar dit ontslaat [gedaagde] niet van zijn mededelingsplicht. Bovendien komt [gedaagde] , door de lekkage te verzwijgen, in redelijkheid geen beroep toe op de uitsluiting van aansprakelijkheid die in de koopovereenkomst is opgenomen, aldus [eiser] .
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank overweegt als volgt. Partijen zijn met artikel 25 van de koopovereenkomst, de zogenoemde ‘where is, as is’- clausule, een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid van [gedaagde] voor gebreken aan de woning overeengekomen. Uit de bewoordingen blijkt dat de verkoper, [gedaagde] , geen onderscheid heeft willen maken tussen gebreken; aansprakelijkheid van de verkoper voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken is uitgesloten. De clausule legt ook duidelijk uit waarom: de woning is oud, moet (grondig) gerenoveerd worden, en is door de verkoper niet recent zelf gebruikt. Partijen hebben hier nog een schepje bovenop gedaan door overeen te komen dat [eiser] het risico draagt indien de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. In de clausule staat ten slotte dat [eiser] in de gelegenheid is gesteld een bouwkundig onderzoek naar de woning te (laten) doen, maar dat hij dat niet heeft gedaan. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is van oordeel dat partijen met het overeenkomen van artikel 25 van de koopovereenkomst de mededelingsplicht van [gedaagde] als verkoper in feite buitenspel hebben gezet en de onderzoeksplicht allesbepalend hebben gemaakt. Uit de bewoordingen van artikel 25 blijkt dat [gedaagde] niets wenste mee te delen over gebreken, en dat [eiser] daarentegen alle gelegenheid kreeg om onderzoek te doen. [eiser] heeft, zoals artikel 25 ook met zoveel woorden vermeldt, om zijn moverende redenen er voor gekozen geen onderzoek te (laten) verrichten. Het is om die reden dan ook niet relevant of [gedaagde] op de hoogte was van de lekkage en de oorzaak daarvan. [gedaagde] heeft in artikel 25 van de koopovereenkomst namelijk expliciet verklaard dat de woning (grondig) gerenoveerd zou moeten worden, en heeft niet willen garanderen dat de woning die hij verkocht überhaupt bewoonbaar zou zijn. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat er voor [gedaagde] niets meer viel mee te delen voor wat betreft gebreken aan de woning. Zeker niet als in diezelfde clausule is opgenomen dat de koper de gelegenheid krijgt de woning bouwkundig te (laten) onderzoeken.
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] heeft nog aangevoerd dat artikel 25 van de koopovereenkomst een zogeheten ouderdomsclausule is, en dat deze enkel ziet op aansprakelijkheid voor gebreken die met de ouderdom van de woning te maken hebben. Hier gaat de rechtbank niet in mee. Allereerst omdat deze bedoeling niet uit de tekst van het artikel blijkt, daarin staat niet dat de bepaling alleen ziet op gebreken die met de ouderdom van de woning te maken hebben. Daarnaast volgt de rechtbank [eiser] hierin niet omdat [eiser] dit standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. [eiser] heeft namelijk enkel verwezen naar de eerste zin van artikel 25, waarin staat dat de woning meer dan 80 jaar oud is, en dat dit artikel naar de bedoeling van partijen moet worden uitgelegd. [eiser] heeft echter geen omstandigheden aangevoerd waaruit die bedoeling van partijen zou kunnen blijken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt daarom niet in te zien waarom artikel 25 van de koopovereenkomst op die manier zou moeten worden uitgelegd.
      
    
    
      5.5.
      
        Gelet op het voorgaande is er geen sprake van non-conformiteit van de woning en zal de primaire vordering van [eiser] worden afgewezen.
        
          Dwaling?
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] heeft subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij door het verzwijgen van de lekkage door [gedaagde] heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst. [eiser] vraagt de rechtbank om het nadeel dat [eiser] door deze dwaling heeft ondervonden op te heffen door de herstelkosten in mindering te brengen op de koopsom.
      
    
    
      5.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank kan [eiser] , gelet op de ‘where is, as is’- clausule, niet hebben gedwaald ten aanzien van gebreken aan de woning. Met het overeenkomen van de voorwaarde zoals die in artikel 25 van de koopovereenkomst is verwoord heeft [eiser] ingestemd met een woning die (grondig) gerenoveerd zou moeten worden en die mogelijk niet de eigenschappen zou bezitten voor normaal gebruik als woonhuis. Partijen hebben hiermee in feite dwaling ten aanzien van gebreken contractueel uitgesloten. Onder die omstandigheid kan [eiser] zich naar het oordeel van de rechtbank nadien niet op het standpunt stellen dat hij, wanneer hij op de hoogte was geweest van een bepaald gebrek, de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. Partijen zijn nu juist overeengekomen dat het risico hiervan volledig bij de koper ligt en hebben de onderzoeksplicht van de koper allesbepalend laten zijn. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [eiser] zich voor wat betreft gebreken aan de woning niet op dwaling kan beroepen. Dit betekent dat de vordering op grond van dwaling niet kan worden toegewezen. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het voorgaande heeft [eiser] met betrekking tot gebreken aan de woning op basis van de koopovereenkomst geen enkele aanspraak op [gedaagde] . In zoverre zal de vordering van [eiser] worden afgewezen.
      
      
        
          Toezegging(en) van [gedaagde] ?
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij zijn vordering mede baseert op de door [gedaagde] in zijn e-mails van 4 april 2022 gedane toezeggingen. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij inderdaad een toezegging heeft gedaan, maar tot een bedrag van ongeveer € 1.750,00, zijnde de geoffreerde herstelkosten voor schilderwerk aan de binnenkant van de woning.
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank overweegt als volgt. Voor wat betreft de geoffreerde herstelkosten voor het binnenwerk bestaat geen discussie over de vraag of [gedaagde] een toezegging heeft gedaan waaraan [eiser] hem kan houden, gelet op de verklaring van [gedaagde] hierover ter zitting. Partijen twisten wel over de vraag of [gedaagde] gehouden kan worden aan meer dan alleen die toezegging, namelijk de toezegging van [gedaagde] in de aanvullende e-mail, eveneens van 4 april 2022 (geciteerd onder rechtsoverweging 3.3.).
      
    
    
      5.11.
      De rechtbank is met [eiser] van oordeel dat [gedaagde] ook een toezegging heeft gedaan met betrekking tot het oplossen van een gebrek aan een gesprongen leiding of lekkage aan het dak en dat [eiser] nakoming van die toezegging kan verlangen. Hiervoor is van belang dat [gedaagde] in zijn aanvullende e-mail van 4 april 2022 duidelijk aangeeft dat hij deze mogelijke oorzaken van de lekkage ook zal oplossen. [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat hij meer heeft toegezegd dan betaling van herstelkosten tot een bedrag van € 1.750,00, maar hij heeft deze betwisting niet verder onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] geen omstandigheden aangevoerd die de toezegging in de aanvullende e-mail in een ander daglicht zetten, of omstandigheden die maken dat er voor de uitleg van deze toezegging niet alleen naar de tekst moet worden gekeken. Verder is voor dit oordeel van belang dat [gedaagde] deze toezegging in latere correspondentie meermaals heeft herhaald. Daarnaast is van belang dat [gedaagde] ook een andere toezegging heeft gedaan, namelijk met betrekking tot misgelopen huurinkomsten, en dat [gedaagde] die toezegging vervolgens is nagekomen. 
      
    
    
      5.12.
      
        Gelet op het voorgaande kan [eiser] [gedaagde] aan zijn toezegging in de tweede 
        e-mail van 4 april 2022 houden. Dit betekent dat [eiser] betaling van herstelkosten door [gedaagde] kan afdwingen voor zover de oorzaak van de lekkage is gelegen in (een defect aan het) dak of een gesproken leiding. Onder “dak” moet naar het oordeel van de rechtbank ook de dakgoot worden verstaan. Omstandigheden die op het tegendeel wijzen zijn door [gedaagde] namelijk niet aangevoerd.
      
      
    
    
      5.13.
      Voordat [gedaagde] tot betaling van herstelkosten kan worden veroordeeld moet eerst worden beoordeeld of de oorzaak van de lekkage voldoende vast is komen te staan.
      
      
        
          De oorzaak van de lekkage
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat een kapotte dakgoot de oorzaak is van de lekkage en heeft ter onderbouwing hiervan verwezen naar de dakinspectie en bijbehorende offerte van VD. [gedaagde] heeft aangevoerd dat ter onderbouwing van schade het enkele overleggen van een offerte onvoldoende is.
      
    
    
      5.15.
      De rechtbank overweegt als volgt. Dat de lekkage het gevolg is van een kapotte dakgoot is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vast komen te staan. [eiser] verwijst weliswaar naar de offerte van VD, maar daarin staat enkel dat VD een dakinspectie heeft uitgevoerd, gevolgd door een prijsopgave voor het herstellen van lekke goten. VD heeft in deze offerte het precieze defect aan de dakgoot (of dakgoten) niet omschreven, ook blijkt de omvang van het defect niet uit de offerte. Daarnaast verwijst VD naar een [offerte] , terwijl die offerte niet bij de stukken zit. Gelet hierop, en gelet op de betwisting door [gedaagde] , kunnen de door [eiser] gevorderde herstelkosten met betrekking tot de dakgoot op dit moment niet worden toegewezen. Daarvoor is een nadere onderbouwing nodig.
      
    
    
      5.16.
      De rechtbank zal [eiser] in de gelegenheid stellen om bij akte nader te onderbouwen dat de lekkage het gevolg is geweest van een defecte dakgoot. De rechtbank denkt hierbij in ieder geval aan een precieze omschrijving van wat er aan de dakgoot zou mankeren, ondersteund met voldoende duidelijk fotomateriaal. Op die manier zal [gedaagde] ook in staat worden gesteld deugdelijk te reageren. Ten slotte heeft [eiser] in zijn te nemen akte de gelegenheid om – indien en voor zover er iets aan de dakgoot mankeert – te onderbouwen wat de kosten van herstel moeten zijn. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte te reageren. Dit is het enige nog openstaande geschilpunt. Op opmerkingen die niet zien op hetgeen hiervoor is genoemd zal de rechtbank geen acht slaan.
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank merkt nog op dat het partijen vrij staat om naar aanleiding van dit tussen vonnis in minnelijk overleg te treden om te kijken of een onderlinge regeling mogelijk is.
      
    
    
      5.18.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 15 februari 2023 voor het nemen van een akte door [eiser] over wat is overwogen in rechtsoverweging 5.16., waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen;
      
    
    
      6.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023. (wv)