ECLI:NL:GHAMS:2016:2387, Gerechtshof Amsterdam, 21-06-2016, 200.167.539/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroepsaansprakelijkheid advocaat. Advisering bij de verwerving van een perceel. Ook zonder expliciete daartoe strekkende opdracht mocht van mr. .., als redelijk handelend en redelijk bekwaam advocaat, worden verwacht dat hij ervoor zorg zou dragen dat hij zich op grond van de beschikbare stukken een beeld zou vormen van de afloop van de sanering die de Provincie had uitgevoerd, teneinde de omvang van de voor zijn cliënt als koper resterende restrisico’s in te kunnen schatten en daarover zo nodig nader te adviseren.

arrest
    ___________________________________________________________________ _ _
    
    
      
        GERECHTSHOF AMSTERDAM
      
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer					: 200.167.539/01
    
    
    
      zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/553635 / HA ZA 13-1711
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juni 2016
      
    
    
    
      inzake 
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] , [land] ,
      
        2. Monumenten Vennootschap Veldzicht B.V.
      
      gevestigd te Amsterdam,
      appellanten,
      advocaat: mr. A. van Reek te Amsterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        BOEKEL DE NERÉE N.V. ,
      
      gevestigd te Amsterdam ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant sub 1] , Veldzicht (gezamenlijk [appellanten] ) en Boekel genoemd.
    
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 28 januari 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 oktober 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en Boekel als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 29 maart 2016 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Van Reek voornoemd en Boekel door mr. A.E. Goossens, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Na het pleidooi is de zaak enige tijd aangehouden geweest in verband met schikkingsonderhandelingen. 
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.  
      Boekel heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.29 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen en door hen overgelegde producties, komen de feiten neer op het volgende.
      
      
        2.1.1.
         	Rubatex B.V. (hierna: Rubatex) was eigenaar van een perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend als [adres 1] , kadastraal bekend [plaats] , sectie [sectie 1] , nummer [nummer] (hierna: het terrein). Rubatex exploiteerde op het terrein een latexfabriek. Rubatex is in 1994 in liquidatie getreden, waarna haar vermogen is vereffend door mr. W.J.H. Wenselaar (hierna: Wenselaar).
        
      
      
        2.1.2.
         	Bij beschikking van 5 juni 1997 heeft de provincie Noord-Holland (hierna: de Provincie) besloten dat op het terrein sprake was van ernstige bodemverontreiniging en dat de sanering van het terrein als urgent werd beschouwd. 
        
      
      
        2.1.3.
         	Op 14 december 1998 verkregen [appellant sub 1] en [Z] , voormalig zakenpartner van [appellant sub 1] (hierna: [Z] ), voor een bedrag van NLG 100.000,- het eerste en tweede hypotheekrecht op het terrein.
        
      
      
        2.1.4.
         	In oktober/november 1999 hebben [appellant sub 1] en [Z] zich gewend tot mr. [Y] , destijds werkzaam als advocaat bij Boekel (hierna: mr. [Y] ), voor advies bij het uitwinnen van hun hypotheekrechten op het terrein.
        
      
      
        2.1.5.
         	In de periode van 21 januari 2000 tot 23 maart 2000 hebben er in opdracht van de Provincie op het terrein en het naastgelegen buurperceel saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Op 7 december 2000 is er ter zake van deze saneringswerkzaamheden door ingenieursbureau Oranjewoud B.V. (hierna: Oranjewoud) een “Rapport Evaluatie sanering Rubatex-terrein [adres 2] ” opgesteld (hierna: het Oranjewoud-rapport). In het Oranjewoud-rapport staat onder meer vermeld:
        
        
          
            Samenvatting
            :
          
        
        
        
          
            (…)
          
          
            Uit de verrichte bodemonderzoeken was gebleken dat op het voormalige Rubatex-terrein, het aangrenzende oostelijke graslandperceel en het slib in de perceelsloot tussen deze terreinen licht tot sterk verontreinigd waren met zware metalen en/of PAK. 
          
        
        
        
          
            (…)
          
          
            - De strook grond langs de oostelijke perceelsloot op het Rubatex-terrein wordt functioneel gesaneerd door middels van het ontgraven tot een diepte van 1 m -mv doch tot een diepte voor zover zonder toepassing van bouwkundige maatregelen (damwanden e.d) mogelijk is.
          
        
        
        
          
            (…)
          
          
            In totaal is tijdens de sanering 4.988 ton verontreinigde grond afgegraven. 
          
        
        
        
          
            (…)
          
          
            Op het Rubatex-terrein is voor de aanvullingen in totaal 700 m3 (vast) schoon aanvulzand geleverd en verwerkt en vervolgens afgedekt met een laagje teelaarde (25 m3). Op het graslandperceel is voor het aanvullen 2.740 m3 (vast) humeuze grond geleverd en verwerkt. 
          
        
        
        
          
            (…) 
          
          
            Buiten de ontgravingsgrenzen op het Rubatex-terrein moet bij graafwerkzaamheden rekening worden gehouden met sterke verontreinigingen in de bodem en dienen op dat moment de nodige veiligheidsvoorzieningen te worden getroffen. 
          
        
        
        
          
            Eventueel hierbij vrijkomende verontreinigde grond dient op verantwoorde wijze te worden afgevoerd en verwerkt. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.6.
         	Begin 2000 hebben [appellant sub 1] en [Z] de opdracht aan mr. [Y] uitgebreid. Mr. [Y] zou hen – in ieder geval – adviseren op de volgende drie punten: 1) het verkrijgen van de eigendom van het terrein, 2) het ontruimen van krakers en 3) het afkopen van de vordering van de Staat uit ongerechtvaardigde verrijking vanwege de uitgevoerde sanering van de aangetroffen bodemverontreiniging. [appellant sub 1] en [Z] hebben geen advies gevraagd met betrekking tot de eventuele herontwikkeling en vervolgbestemming van het terrein.  
        
      
      
        2.1.7.
         	Bij brief van 16 april 2000 heeft mr. [Y] onder meer aan [appellant sub 1] en [Z] bericht:
        
        
          
            (…)
          
          
            Het object is een beschermd monument en onderwerp van twee besluiten als bedoeld in art. 55 Wet Bodembescherming, hetgeen kort gezegd betekent dat het perceel ernstig verontreinigd is. 
          
        
        
        
          
            (…)
          
          
            Bovendien bestaat de mogelijkheid dat de vordering van de Staat nog (veel) groter wordt met het voortduren van de saneringswerkzaamheden die op dit moment kennelijk plaatsvinden. Er dient rekening mee te worden gehouden dat die saneringskosten op grond van ongerechtvaardigde verrijking kunnen worden verhaald op de eigenaar c.q. een eventuele nieuwe eigenaar. (…)
          
        
        
        
          
            U gaf onlangs aan bereid te zijn het risico van een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking te nemen en te willen bezien of met de heer Wenselaar overeenstemming kan worden bereikt over verwerving van de eigendom van het object door u voor een gering bedrag. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.8.
         	Mr. [Y] is vervolgens – namens [appellant sub 1] en [Z] – met mr. W.Th. Braams, de landsadvocaat van de Staat (hierna: mr. Braams), in overleg getreden over rechtstreekse afkoop van de vordering van de Staat uit ongerechtvaardigde verrijking vanwege de uitgevoerde sanering van de aangetroffen bodemverontreiniging.
        
      
      
        2.1.9.
         Bij brief van 11 juli 2001 heeft mr. [Y] onder meer aan [appellant sub 1] en [Z] geschreven:
        
        
          
            (…) Als van Rubatex wordt gekocht, zal dat naar ik verwacht wel zonder enige garantie van de zijde van Rubatex zijn. Het perceel en de opstallen zullen derhalve worden gekocht in de staat waarin een en ander zich op dit moment bevindt, dus inclusief alle eventuele restverontreiniging in de grond alsmede eventuele gebreken en verontreiniging in/aan de opstallen. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.10.
         Bij e-mail van 7 augustus 2001 heeft mr. [Y] onder meer aan [appellant sub 1] geschreven:
        
        
          
            (…) De afkoop van de saneringsclaim zal betrekking hebben op alle werkzaamheden die van de zijde van de Staat zijn uitgevoerd, maar zonder garantie van de zijde van de Staat over de huidige staat van het perceel. De landsadvocaat liet tijdens onze bespreking immers weten dat hij verwacht dat er nog wel verontreiniging zal zijn, maar dat niet duidelijk is om welke mate van verontreiniging het gaat. (…) 
          
        
        
        
          
            Vervolgens zal door ons notariaat een koopakte worden opgesteld. Koop door en levering aan een nog op te richten monumenten BV/stichting. Fiscale aspecten doe jij, al dan niet samen met [A] . (…)
          
        
        
      
      
        2.1.11.
        Bij brief van 9 augustus 2001 heeft Wenselaar onder meer aan [appellant sub 1] geschreven:
        
        
          
            (…) 
          
        
        
          - U bent bereid tot aankoop over te gaan van de terreinen van Rubatex BV te Weesp;
        
        
        
          - U bent op de hoogte van de thans nog resterende bodemvervuiling ter plaatse; (…)
        
        
      
      
        2.1.12.
        Op 10 augustus 2001 heeft mr. [Y] een conceptbrief aan mr. Braams ter becommentariëring aan [appellant sub 1] en [Z] voorgelegd. In de brief is onder meer opgenomen:
        
        
          
            (…) Cliënten gaan er van uit dat de bodemgesteldheid ter plaatse door de sanering thans zodanig is, dat de komende jaren geen nadere sanering dient te worden uitgevoerd, althans niet op last van de overheid (…).
          
        
        
        
          
            Voor cliënten is het derhalve van groot belang dat zij er van verzekerd zijn dat zij door deze afspraak ook gevrijwaard zijn voor vorderingen van andere overheden die verband houden met de sanering van het onderhavige perceel. Bovendien willen zij er ook van verzekerd zijn dat na het totstandkomen van de onderhavige overeenkomst niet opnieuw van overheidswege een saneringsverplichting wordt opgelegd. (…). Zoals besproken zijn cliënten bereid om deze vrijwaringsverplichting voor toekomstige saneringskosten in tijd te beperken tot 5 jaren na het sluiten van deze overeenkomst. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.13.
        In reactie op de conceptbrief heeft [Z] op 13 augustus 2001 het volgende aan mr. [Y] geschreven:
        
        
          
            Wat ik echter niet snap is de termijn van 5 jaar (…) Dat bevalt mij lekker niets! Of de grond is nu schoon of hij is het niet! Als het niet zo is moeten ze nu aangeven wat er nog moet gebeuren en als ze dat niet doen het boek lekker sluiten! We moeten geen open eind hebben! Immers, doorverkopen van het object is waarschijnlijk en dat lukt een stuk minder makkelijk als er toch (al is het over vijf jaar) een claim vd overheid aan komt!
          
          
            
              [Z]
            
          
        
        
      
      
        2.1.14.
        Bij e-mail van 13 augustus 2001 heeft mr. [Y] hier als volgt op gereageerd:
        
        
          
            Ik zal de termijn weghalen, maar ik verwacht dat de Staat daar moeilijk over gaat doen. We zullen zien.
          
        
        
        
          
            De Staat is niet bereid om garanties te geven m.b.t. de gesteldheid van de grond. Daarom liet Braams tijdens het gesprek ook meerdere malen expliciet weten dat er waarschijnlijk nog wel verontreiniging zou bestaan.(…)
          
        
        
      
      
        2.1.15.
        
          [Z] heeft in reactie daarop bij e-mail van 13 augustus 2001 het volgende aan mr. [Y] geschreven:
        
        
          
            (…) Echter de staat zou exact moeten weten (en weet dat ook – zie enorm dik rapport) wat er nog wel en niet in aanmerking komt voor “schonen”. En ik stel dus voor dat wij een advies toevoegen of zo iets. Ik voel NIETS voor een tijdbom. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.16.
        Bij brief van 22 augustus 2001 heeft mr. [Y] het uiteindelijke voorstel (conform de conceptbrief van 10 augustus 2001, zonder de termijn van vijf jaren) aan mr. Braams verzonden. Bij brief van 25 september 2001 heeft mr. Braams hierop als volgt gereageerd:
        
        
          
            (…) Ten aanzien van de gevraagde verzekering dat niet opnieuw van overheidswege een saneringsverplichting (…) wordt opgelegd, wijs ik u er op dat dit een bevoegdheid van de provincie Noord-Holland betreft. Overigens heeft de provincie (…) ingestemd met het resultaat van de sanering en daarbij tevens bepaald dat sanering van de resterende verontreiniging niet urgent is. In een dergelijk geval is (…) verdere sanering in het kader van de Wbb niet aan de orde vóór 2015. (…). 
          
          
            Gelet op het bovenstaande stelt de Staat het volgende voor. Tegen betaling (…) door uw cliënten, ziet de Staat af van zijn huidige en mogelijkerwijs toekomstige vordering(en) op grond van ongerechtvaardigde verrijking jegens hen terzake van de geconstateerde verontreiniging op het onderhavige perceel. Verder verleent de Staat de door uw cliënten gevraagde vrijwaring op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor vorderingen van andere overheden die verband houden met de uitgevoerde danwel de mogelijkerwijs nog uit te voeren sanering(en) van het onderhavige perceel. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.17.
        Op 30 november 2001 hebben [Z] en [appellant sub 1] het voorstel van de Staat aanvaard.
        
      
      
        2.1.18.
        Begin juni 2002 hebben [appellant sub 1] en [Z] Boekel verzocht, ten behoeve van de financiering van de aankoop van het terrein, stukken toe te zenden waaruit de huidige staat van de grond van het terrein blijkt. In reactie op dit verzoek heeft mr. [B] , werkzaam bij Boekel (hierna: mr. [B] ), bij brief van 18 juni 2002 onder meer aan [appellant sub 1] geschreven:
        
        
          
            (…) Hierbij zend ik u, mede namens [Y] , ten behoeve van de bank, de stukken, waaruit de huidige staat van de grond van het terrein Rubatex blijkt. 
          
          
            (…)
          
          
            Concluderend bestaat er thans dus nog wel bodemverontreiniging op het perceel Rubatex, doch is er geen risico dat hieromtrent nog enige kosten voor rekening van u en de heer [Z] zullen komen. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.19.
        Op 10 september 2002 hebben [Z] en [appellant sub 1] (middels hun persoonlijke houdstervennootschappen) Veldzicht opgericht teneinde het terrein fiscaal gunstig te kunnen verwerven. Op 25 oktober 2002 is het terrein door Rubatex aan Veldzicht geleverd door het passeren van een notariële akte die was opgesteld door mr. [C] en mr. [D] , beiden toentertijd werkzaam als notaris respectievelijk notarieel medewerkster bij Boekel (hierna: mr. [C] en mr. [D] ).
        
      
      
        2.1.20.
        Op of omstreeks 8 februari 2005 heeft [appellant sub 1] Boekel gevraagd of de kosten van nadere sanering ten behoeve van de ontwikkeling van het terrein voor woningbouw voor rekening van de Staat kunnen worden gebracht. Mr. [Y] heeft hierop bij brief van 21 maart 2005 als volgt gereageerd:
        
        
          
            (…) Een garantie dat het perceel 100% schoon zou zijn cq. dat de bodemgesteldheid zou voldoen voor alle bestemmingen is door de Staat niet gegeven. (…) Door de Staat is geen garantie gegeven voor het geval nadere sanering noodzakelijk zou zijn in verband met een wijziging van de bestemming cq. een van de toenmalige bestemming afwijkend gebruik.
          
        
        
        
          
            Nu het thans kennelijk gaat om een sanering in verband met een artikel-19 procedure, verwacht ik gezien het voorgaande dat de daarmee gemoeide kosten naar het oordeel van de rechter niet op de Staat zullen kunnen worden verhaald onder de afspraken van augustus-december 2001.
          
        
        
      
      
        2.1.21.
        Omstreeks 29 april 2005 heeft Boekel de Provincie verzocht het Oranjewoud-rapport toe te zenden. Boekel heeft dit rapport, na ontvangst, op 9 juni 2005 aan [appellant sub 1] doorgestuurd. 
        
      
      
        2.1.22.
        Begin januari 2006 heeft [appellant sub 1] een kopie van het Oranjewoud-rapport bij Boekel opgevraagd. Bij e-mail van 11 januari 2006 heeft mr. [Y] [appellant sub 1] bericht dat hij het rapport bij brief van 9 juni 2005 al aan hem had verzonden. In die e-mail geeft mr. [Y] – desgevraagd – tevens advies ten aanzien van de koopinformatie voor potentiele kopers van het terrein. Dit betreft (onder meer) het volgende:
        
        
          
            (…) Wat de verkoopinformatie betreft; het verdient aanbeveling om in de verkoopinformatie te vermelden dat in 2000 van overheidswege sanering van de bodem heeft plaatsgevonden en daarbij te verwijzen naar het evaluatierapport. (…).
          
        
        
      
      
        2.1.23.
        Nadien, in 2006/begin 2007, heeft Veldzicht Oranjewoud opdracht gegeven om een rapport op te stellen. Bij e-mail van 25 april 2007 heeft [appellant sub 1] vervolgens het volgende aan mr. [Y] bericht:
        
        
          
            (…) Heb zojuist het rapport besproken dat ik Oranjewoud heb laten maken om inzicht te krijgen in de staat van de grond voor wat betreft de verontreiniging. 
          
        
        
        
          
            Mijn angst was terecht. Op het terrein is nog steeds sprake van zware verontreiniging (…) Ik ben voornemens om met de ontwikkeling van het terrein te beginnen in mei a.s.
          
        
        
        
          
            Zoals je weet heeft de vennootschap bij het afkopen van de claim die er lag na een ingrijpende sanering een vrijwaring van de overheid gekregen inzake de verplichting om de bestaande verontreiniging te saneren. Ik stel voor dat we nu aktie ondernemen richting overheid. (...)
          
        
        
      
      
        2.1.24.
        Bij brief van 14 mei 2008 heeft Boekel namens [appellant sub 1] de Staat aansprakelijk gesteld voor alle schade in verband met de nadere sanering. Bij brief van 2 juni 2008 heeft mr. Braams namens de Staat de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
        
      
      
        2.1.25.
        Bij brief van 17 juni 2009 hebben [appellant sub 1] en Veldzicht Boekel aansprakelijk gesteld in verband met in 2001 en 2002 beweerdelijk gemaakte beroepsfouten. Op 25 november 2009 heeft Boekel de aansprakelijkheid afgewezen.
        
      
      
        2.1.26.
        Op 11 januari 2010 is een derde rapport van Oranjewoud beschikbaar gekomen. In dat rapport is het volgende opgenomen:
        
        
          
            (…) Op het voormalige Rubatex-terrein heeft geen bodemsanering plaatsgevonden behoudens de bovengrond van een smalle grondstrook langs de watergang aan de oostzijde van het terrein. Op het naastgelegen terrein aan de zuidoostzijde van de locatie heeft in 2000 een bodemsanering plaatsgevonden (boomgaard) alsmede een deel van de waterbodem van de watergang tussen de boomgaard en het Rubatex-terrein.
          
        
        
        
          
            Uit bovenstaande beschrijving blijkt dat tot het recent uitgevoerde onderzoek nagenoeg geen bodemsanering heeft plaatsgevonden op het terrein van Rubatex. (…)
          
        
        
      
      
        2.1.27.
        Naar aanleiding van dit rapport hebben [appellant sub 1] en Veldzicht Boekel op 18 mei 2011 opnieuw aansprakelijk gesteld. Op 1 november 2011 heeft Boekel iedere aansprakelijkheid afgewezen. 
        
        
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In dit geding hebben [appellanten] een verklaring voor recht gevorderd dat Boekel jegens hen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen uit hoofde van de met hen gesloten overeenkomsten van opdracht, met veroordeling van Boekel tot betaling van de door [appellanten] geleden schade, nader op te maken bij staat, met kostenveroordeling. Zij hebben aan hun vordering – kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang– ten grondslag gelegd dat Boekel toerekenbaar tekort is geschoten omdat mr. [Y] hen nooit expliciet heeft gewaarschuwd dat er in opdracht van de Staat slechts een beperkte sanering van het terrein heeft plaatsgevonden en dat er ook daarna nog steeds sprake was van substantiële bodemverontreiniging. Volgens [appellanten] hebben zij door de toerekenbare tekortkomingen van Boekel schade geleden doordat:
      a. zij niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden een overeenkomst met de Staat hadden gesloten als zij de beperkte betekenis van die overeenkomst zouden hebben gekend;
      b. zij niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden tot aankoop van het terrein zouden zijn overgegaan als Boekel hen adequaat had geadviseerd over de beperkte omvang van de uitgevoerde sanering;
      c. zij niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden de op het terrein aanwezige krakers hadden uitgekocht;
      d. zij beslissingen ten aanzien van de ontwikkeling en financiering van het terrein hebben genomen die zij niet zouden hebben genomen als Boekel hen adequaat over de risico’s zou hebben geadviseerd;
      e. zij het project in ieder geval niet op de wijze zoals thans is gebeurd fiscaal zouden hebben gestructureerd.
      
    
    
      3.2
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Daartoe werd -  sterk verkort weergegeven - als volgt overwogen. De opdracht van ’ [appellanten] aan mr. [Y] ten tijde van de verwerving van het terrein in 2002 zag niet op de herontwikkeling dan wel de vervolgbestemming van het terrein. Niet is gesteld of gebleken dat mr. [Y] op de hoogte was van de eventuele plannen van [appellant sub 1] tot herontwikkeling. Mr. [Y] hoefde dan ook niet op eigen initiatief te waarschuwen over de hoogte van aanvullende saneringskosten bij herontwikkeling. Als de exacte bodemgesteldheid voor [appellant sub 1] van belang was, had het op zijn weg gelegen om daarover nader advies te vragen. Dat heeft hij niet gedaan. Het had voor [appellant sub 1] verder duidelijk moeten zijn dat de overeenkomst met de Staat alleen zag op claims uit ongerechtvaardigde verrijking van de Staat, niet op eventuele saneringskosten voor [appellant sub 1] in verband met een bestemmingsplanwijziging. 
      
    
    
      3.3
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering zijn [appellanten] onder aanvoering van 13 grieven in hoger beroep gekomen. Met deze grieven voeren [appellanten] in de kern en naar het hof begrijpt aan, dat van mr. [Y] als redelijk handelend en redelijk bekwaam advocaat mocht worden verwacht dat hij zijn cliënt wijst op de feitelijke situatie waarvan hij op de hoogte is, althans had behoren te zijn, en de risico’s die die situatie voor de cliënt meebrengt. Aldus had mr. [Y] hen eigener beweging moeten waarschuwen voor de omvang van en de risico’s met betrekking tot de resterende verontreiniging van het terrein.
      
    
    
      3.4
      Het hof overweegt als volgt. Kern van het verwijt van [appellanten] aan Boekel betreft de advisering door mr. [Y] aan zijn cliënt [appellant sub 1] ten tijde van de verkoop van het terrein. Dat is de periode voorafgaand aan de oprichting van Veldzicht. Cliënten van mr. [Y] waren toen [appellant sub 1] en [Z] ; Veldzicht kon toen nog geen cliënt van mr. [Y] zijn. Gesteld noch gebleken is dat zij dat na haar oprichting wel is geworden. [appellanten] hebben onvoldoende feiten gesteld waaruit kan volgen dat mr. [Y] Veldzicht in de periode na haar oprichting heeft geadviseerd en daarbij jegens Veldzicht toerekenbaar is tekortgeschoten. Voor zover Veldzicht heeft beoogd haar vordering in te stellen in hoedanigheid van cessionaris van vorderingen van [appellant sub 1] , heeft zij die stelling in haar processtukken niet dan wel onvoldoende concreet betrokken en evenmin met bescheiden onderbouwd. Dit lag wel op haar weg, zeker nu Boekel  de cessie in eerste aanleg ook heeft bestreden. Dat betekent dat de grieven met betrekking tot Veldzicht falen.
      
    
    
      3.5
      Bij de beoordeling van de gegrondheid van de grieven met betrekking tot [appellant sub 1] moet worden beoordeeld of mr. [Y] jegens [appellant sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten door hem niet te waarschuwen zoals aan het slot van r.o. 3.3 verwoord. Het hof neemt bij die beoordeling enerzijds in ogenschouw dat [appellant sub 1] mr. [Y] geen andere opdracht heeft gegeven dan de opdracht die onder r.o. 2.1.6 is verwoord, dat mr. [Y] [appellant sub 1] in zijn onder 2.1.9 geciteerde brief erop heeft geattendeerd dat het terrein door hem zou worden gekocht “inclusief alle eventuele restverontreiniging” en dat [appellant sub 1] mr. [Y] niet heeft gevraagd om hem over de (consequenties van die) eventueel nog aanwezige verontreiniging te adviseren. Anderzijds betrekt het hof bij zijn beoordeling dat mr. [Y] in diens hoedanigheid van (gespecialiseerd vastgoed-)advocaat door [appellant sub 1] (en [Z] ) bij de verwerving van het terrein is betrokken, dat mr. [Y] wist dat zijn cliënten ervan verzekerd wilden zijn dat hun na het sluiten van de overeenkomst niet van overheidswege een saneringsverplichting zou worden opgelegd (zie de in r.o. 2.1.12 geciteerde conceptbrief van mr. [Y] ) en dat zijn cliënten in verband met de verontreiniging niets voelden voor een “open eind” of een “tijdbom” (zie r.o. 2.1.13 en 2.1.15). Dat deze termen door [Z] zijn gebruikt en niet door [appellant sub 1] is niet van belang, nu gesteld noch gebleken is dat [appellant sub 1] daarover een andere mening had. 
      
      
        3.5.1.
         	In het licht van deze feiten en omstandigheden is het hof van oordeel dat mr. [Y] in zijn advisering aan [appellant sub 1] is tekortgeschoten. Ook zonder expliciete daartoe strekkende opdracht mocht van mr. [Y] , als redelijk handelend en redelijk bekwaam advocaat, worden verwacht dat hij ervoor zorg zou dragen dat hij zich op grond van de beschikbare stukken een beeld zou vormen van de afloop van de sanering die de Provincie had uitgevoerd, teneinde de omvang van de voor zijn cliënt als koper resterende restrisico’s in te kunnen schatten en daarover zo nodig nader te adviseren. Het Oranjewoud-rapport, dat op de sanering betrekking heeft, dateert van 7 december 2000; de onderhandelingen over de koop van het terrein vonden met name in 2001 plaats. Boekel heeft aangevoerd dat mr. [Y] ten tijde van de koop van het terrein niet over het Oranjewoud-rapport beschikte maar dat baat haar niet, nu zij niet tevens heeft aangevoerd dat hij ook niet over dat rapport kon of mocht beschikken. Juist als advocaat die cliënten bij de verkoop van het (net door de Provincie gesaneerde) terrein begeleidde had mr. [Y] het Oranjewoud-rapport, waarvan hij mocht aannemen dat het bestond, bij de Provincie moeten opvragen en vervolgens op zijn minst van de hoofdlijnen daarvan kennis moeten nemen. Indien mr. [Y] dat had gedaan zou hij daaruit allereerst hebben afgeleid dat de sanering die in dat rapport wordt beschreven met name het naast het Rubatex-terrein gelegen grasland en de tussenliggende sloot betreft. Bovendien zou hij hebben gelezen dat de hoeveelheid grond ter aanvulling van de verwijderde vervuilde grond voor het Rubatex-terrein (700 m3 zand + 25 m3 teelaarde) qua volume beduidend geringer was dan de hoeveelheid grond die diende ter aanvulling van het naastgelegen grasland (2.740 m3), zodat de sanering van het Rubatex-terrein zelf in het totaal van de saneringsoperatie slechts beperkt van omvang was. Ten slotte zou hij hebben kunnen opmerken dat buiten de (gelet op het bovenstaande: beperkte) ontgravingsgrenzen van het Rubatex-terrein bij graafwerkzaamheden nog steeds rekening moet worden gehouden met sterke verontreiniging in de bodem. Al deze gegevens staan vermeld in de samenvatting van twee bladzijden waarmee het rapport aanvangt. 
        
      
      
        3.5.2.
         	Uit deze gegevens had mr. [Y] kunnen afleiden dat er geen “eventuele” restverontreiniging was, maar dat er moest worden uitgegaan van ernstige verontreiniging van aanmerkelijke omvang. Van een dergelijke verontreiniging behoorde mr. [Y] [appellant sub 1] zonder meer op de hoogte te stellen, temeer nu [appellant sub 1] bij herhaling had laten weten niet bereid te zijn op dat vlak enig financieel risico te willen lopen. Deze verplichting had mr. [Y] ook als ten tijde van de koop nog niet vaststond wat [appellant sub 1] en [Z] met het terrein zouden gaan doen. Wat er ook zij van hun verdere ontwikkelingswensen of -mogelijkheden (uit de in r.o. 2.1.13 geciteerde mail van [Z] aan mr. [Y] van 13 augustus 2001 volgt overigens dat doorverkoop (toen) waarschijnlijk werd geacht), het is een feit van algemene bekendheid dat ernstige verontreiniging van grond een belangrijk waardedrukkend effect op die grond heeft. Het risico dat de grond beduidend minder waard was dan de prijs die [appellant sub 1] bereid was betalen is bij uitstek een risico dat mr. [Y] als advocaat behoorde te (laten) onderzoeken en waarover hij zijn cliënt diende te waarschuwen. Dat heeft hij nagelaten. Mr. [Y] heeft [appellant sub 1] en [Z] bij brief van 11 juli 2001 erop gewezen dat de grond werd gekocht inclusief “alle eventuele restverontreiniging”, en hen bij brief van 7 augustus 2001 medegedeeld dat de staat geen garantie zou geven over de huidige staat van het perceel. Deze bagatelliserende mededelingen volstaan gezien de omvang en ernst van de nog aanwezige vervuiling niet als voldoende duidelijke waarschuwingen. Daar komt bij dat deze mededelingen van mr. [Y] niet los kunnen worden gezien van het gegeven dat de Provincie de sanering van het terrein had afgerond en overige sanering niet urgent achtte. Tegen die achtergrond en daarbij tevens in aanmerking nemend dat de Staat uiteindelijk bereid bleek om [appellant sub 1] te vrijwaren voor alle claims (ook die van lagere overheden) wegens ongerechtvaardigde verrijking, moest mr. [Y] er rekening mee houden dat [appellant sub 1] die aanwezige “restverontreiniging” en de daarmee samenhangende financiële risico’s beschouwde als van relatief geringe omvang ten opzichte van de in 2000 reeds verrichte sanering. Temeer had het op zijn weg gelegen om [appellant sub 1] in aanmerkelijk krachtiger bewoordingen te waarschuwen. 
        
      
      
        3.5.3.
         Boekel heeft (in eerste aanleg) naar voren gebracht dat [appellant sub 1] erop uit was het terrein voor “een prikje” in eigendom te verkrijgen en bereid was met verontreiniging gepaard gaande risico’s te dragen. Ook als dat zo is geweest doet dat de hiervoor gegeven oordelen niet anders zijn, nu [appellant sub 1] dat standpunt kennelijk heeft verlaten en bij gelegenheid van de verkoop expliciet een ander standpunt heeft ingenomen.
        
      
      
        3.5.4.
        Boekel heeft nog aangevoerd dat het ten tijde van de advisering in 2000-2001 niet bekend was dat in het kader van bestemmingsplanwijziging verdere sanering als voorwaarde kon worden gesteld, maar aan dat standpunt gaat het hof voorbij. De mate van verontreiniging van het terrein die uit het Oranjewoudrapport volgt was naar het oordeel van het hof zodanig dat zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet kan worden volgehouden dat mr. [Y] , indien hij de inhoud van dat rapport kende, van mening zou zijn geweest dat daaruit geen wezenlijk financieel nadeel te verwachten was. Dat dat nadeel zich uiteindelijk in de vorm van een saneringsverplichting heeft voorgedaan is daarbij niet van belang.
        
      
      
        3.5.5.
         	In eerste aanleg heeft Boekel gesteld dat [appellant sub 1] en [Z] moeten hebben geweten dat de sanering door de provincie beperkt was, omdat zij beschikten over een taxatierapport van juni 1998 waarin staat vermeld dat de (beoogde) saneringswerkzaamheden zagen op het ontgraven van een strook grond die grenst aan nog bestaande en in gebruik zijnde bebouwing van het Rubatex-terrein. De te verrichten werkzaamheden zouden dus niet het gehele terrein betreffen. Het hof verwerpt dit betoog. Het gaat in het onderhavige geval om de situatie ná sanering door de Provincie. Daarop heeft het taxatierapport geen betrekking. Ook indien het taxatierapport een aanwijzing bevatte dat het terrein na sanering nog verontreinigd zal zijn, doet dat niet af aan de op Mr. [Y] rustende verplichting om, als hiervoor overwogen, zich op basis van de beschikbare stukken een beeld te vormen van de situatie na sanering en deze met [appellant sub 1] te bespreken. 
        
      
      
        3.5.6.
         	Ook heeft Boekel een beroep gedaan op eigen schuld aan de zijde van [appellant sub 1] omdat hij, terwijl hij wist dat er restverontreiniging was, geen onderzoek heeft laten uitvoeren naar de bodemgesteldheid van het terrein. Dat betoog faalt ook. In het hiervoor overwogene ligt reeds besloten dat het aan mr. [Y] was om hieromtrent aan zijn cliënt te adviseren, hetgeen hij heeft nagelaten. [appellant sub 1] heeft ook onweersproken gesteld dat het terrein het eerste onroerend goed-project is dat [appellant sub 1] is begonnen en dat [Z] daarmee evenmin ervaring had, zodat Boekel hem niet kan tegenwerpen dat hij als professional zelf reeds over voldoende deskundigheid beschikte.  Hetgeen Boekel overigens naar voren heeft gebracht volstaat evenmin om tot eigen schuld van [appellant sub 1] te concluderen. 
        
      
    
    
      3.6
      Het voorgaande leidt ertoe dat mr. [Y] toerekenbaar tegenover [appellant sub 1] is tekortgeschoten. De grieven 2 tot en met 10 slagen. Bij dit oordeel heeft het hof verder geen aanvullende waarde toegekend aan de inhoud van de - van na de verwerving van het terrein daterende - e-mail van mr. [B] van 18 juni 2002. Hoewel de bewoordingen van deze brief op het eerste gezicht duidelijk lijken, kan deze niet in een daarvoor voldoende rechtstreeks verband worden gebracht met de eerdere advisering door mr. [Y] . De grieven 11, 12 en 13 falen daarom. Bij bespreking van grief 1 bestaat geen belang meer.
      
    
    
      3.7
      Boekel heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat de vordering van [appellant sub 1] tot schadevergoeding is verjaard. Om de gegrondheid van dat verweer te beoordelen moet, gelet op het bepaalde in artikel 3:310 lid 1 BW, allereerst worden vastgesteld wanneer [appellant sub 1] met zijn schade en de daarvoor aansprakelijke persoon daadwerkelijk bekend is geworden. Dat tijdstip (en niet, zoals Boekel lijkt te veronderstellen, het tijdstip waarop toerekenbaar is tekortgeschoten) bepaalt immers wanneer de verjaringstermijn van vijf jaren gaat lopen. Naar ’s hofs oordeel bestond die daadwerkelijke bekendheid in elk geval niet eerder dan op 2 juni 2008, toen de Staat de aansprakelijkheid voor [appellant sub 1] schade van de hand wees. Feiten of omstandigheden waaruit een eerdere daadwerkelijke bekendheid van [appellant sub 1] volgt zijn onvoldoende concreet gesteld noch gebleken. De aansprakelijkstelling van 17 juni 2009 die [appellant sub 1] tegen Boekel uitbracht was dan ook tijdig. De sedertdien lopende verjaringstermijn is in ieder geval gestuit door de op 1 november 2013 uitgebrachte dagvaarding. De vorderingen zijn dus niet verjaard.
      
    
    
      3.8
      Boekel heeft voorts een beroep gedaan op artikel 6:89 BW. Volgens Boekel is zij in haar verweermogelijkheid, waaronder haar bewijspositie, geschaad door het lange tijdsverloop sedert - kennelijk - de periode waarin de gewraakte advisering plaatsvond, zijnde 2000-2002. Dat standpunt miskent allereerst dat van [appellant sub 1] niet gevergd kon worden te klagen, zolang hij zich niet van de tekortkoming van mr. [Y] bewust was. In dat verband is verder van belang dat [appellant sub 1] , nadat hij in 2006/2007 bekend raakte met de aard en omvang van de verontreiniging van het terrein, zich tot mr. [Y] heeft gewend en eerst samen met hem de Staat daarvoor aansprakelijk heeft gesteld. Ongeveer een jaar nadat de Staat aansprakelijkheid had afgewezen, heeft [appellant sub 1] Boekel aansprakelijk gesteld. Gelet op dit samenstel van feiten is het hof van oordeel dat Boekel niet kan worden gevolgd in haar betoog dat [appellant sub 1] niet binnen bekwame tijd bij haar heeft geprotesteerd.  
      
    
    
      3.9
      Boekel heeft voorts het causaal verband tussen tekortschieten en schade betwist. Zij heeft er in dat verband op gewezen dat voordat het terrein werd verworven, [appellant sub 1] de hypotheken al hadden gekocht voor € 100.000,=, daarmee kennelijk suggererend dat [appellant sub 1] het terrein, hoe mr. [Y] ook had geadviseerd, tegen gelijke condities zou hebben gekocht. [appellant sub 1] heeft echter aangevoerd en geconcretiseerd dat ondanks de eerdere verwerving van de hypotheken hem wel degelijk alternatieven ten dienste stonden, zodat het beroep op ontbreken van causaal verband reeds daarom faalt.  
      
    
    
      3.10
      Boekel heeft betwist dat [appellant sub 1] schade heeft geleden, omdat niet [appellant sub 1] maar Veldzicht op 25 oktober 2002 het terrein heeft verworven. Dat gegeven staat er evenwel niet aan in de weg dat de mogelijkheid van schade van [appellant sub 1] als gevolg van het tekortschieten van mr. [Y] wel aannemelijk is; meer is niet vereist voor toelating tot de schadestaatprocedure. Weliswaar heeft [appellant sub 1] in eerste aanleg bij gelegenheid van de comparitie na antwoord meegedeeld dat hij alle vorderingen ter zake de beroepsaansprakelijkheid van mr. [Y] aan Veldzicht heeft overgedragen, maar hij heeft dat niet met stukken onderbouwd en Boekel heeft deze cessie ter comparitie ook betwist. Het hof kan er daarom niet vanuit gaan dat deze vorderingen van [appellant sub 1] aan Veldzicht zijn overgedragen. 
      
    
    
      3.11
       Hetgeen Boekel in hoger beroep of in het geding in eerste aanleg meer of anders heeft aangevoerd leidt niet tot andere oordelen dan hiervoor gegeven. Aan het bewijsaanbod van Boekel wordt, als onvoldoende gespecificeerd, voorbijgegaan. 
      
    
    
      3.12
      Nu de grieven 2 tot en met 10 slagen voor wat de vorderingen van [appellant sub 1] betreft zal het vonnis waarvan beroep in zoverre worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd. Boekel zal als grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van [appellant sub 1] van het geding in beide instanties.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
    
      Het hof:
    
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vorderingen van [appellant sub 1] zijn afgewezen en [appellant sub 1] hoofdelijk met Veldzicht in de proceskosten van Boekel is veroordeeld;
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      verklaart voor recht dat Boekel jegens [appellant sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen uit hoofde van de met hem gesloten overeenkomst van opdracht;
    
    
    
      veroordeelt Boekel tot betaling van de door [appellant sub 1] geleden schade, nader op te maken bij staat;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt Boekel in de kosten van [appellant sub 1] in het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant sub 1] begroot op € 1.569,71 aan verschotten en € 904,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 405,19 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, C.C. Meijer en A.J. Akkermans en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2016.