ECLI:NL:RBAMS:2022:5653, Rechtbank Amsterdam, 17-08-2022, C/13/712352 / HA ZA 22-32
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-08-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eigenares van pand dat werd verbouwd is niet aansprakelijk voor schade aan naburig gelegen pand artikel 6:171 BW is niet van toepassing.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/712352 / HA ZA 22-32
    
    
    
      
        Vonnis van 17 augustus 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. R.R. Beuker te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde 1] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. A. van Dorsten te Amsterdam,
    
    2.	[gedaagde 2],
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. H.C. Koops te Amstelveen.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd, en gedaagden worden samen [gedaagden] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      De volgende stukken zitten in het dossier van de rechtbank:
      
      
        
          de dagvaarding van 8 december 2021 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord met producties,
        
        
          het tussenvonnis van 23 maart 2022 waarbij is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 6 juli 2022, met de daarin genoemde stukken. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De rechter heeft bepaald dat vandaag vonnis wordt gegeven.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] is sinds 28 februari 1977 eigenaar van het pand aan de [adres 1] . [gedaagde 1] is een professioneel vastgoedbelegger en eigenaar van het naastgelegen pand aan de [adres 2] . [naam] is enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde 1] .
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 2] is bouwadviseur/ bouwbegeleider en exploiteert sinds 14 februari 2008 zijn bouwadviesbureau, de eenmanszaak “ [naam bedrijf] ”. [gedaagde 2] is eind 2019 ingeschakeld door [gedaagde 1] .
      
    
    
      2.3.
      
        [naam] heeft de fundering van het pand van [gedaagde 1] laten onderzoeken door Adviesbureau Hoogeboom b.v. (hierna: Hoogeboom). Daaruit bleek dat de staat van de fundering slecht was. [naam] heeft toen het plan opgevat aan het pand de volgende werkzaamheden te laten verrichten: herstel van de fundering, plaatsing van een kelder, en vernieuwing en vergroting van de uitbouw op de begane grond. Hij heeft hiervoor constructeur Hoogeboom en [naam bedrijf] ingeschakeld. 
      
    
    
      2.4.
      
        [naam] heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor de voorgenomen werkzaamheden aan het pand van [gedaagde 1] . Deze vergunning is verleend op 16 juli 2019. Tegen deze vergunning heeft [eiser] samen met de bewoners van de [adres 3] bezwaar gemaakt.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde 2] heeft samen met [naam] op 13 november 2019 een bespreking gevoerd met [eiser] en andere buren over de voorgenomen werkzaamheden aan het pand van [gedaagde 1] . 
      
    
    
      2.6.
      Ben Veerman Expertise B.V. (hierna: Veerman) heeft in opdracht van [gedaagde 1] op 10 april 2020 een vooropname verricht van het pand van [eiser] . [gedaagde 2] heeft het rapport van Veerman aan [eiser] gestuurd.
      
    
    
      2.7.
      Het college van burgemeester en wethouders heeft op 7 mei 2020 het bezwaar tegen de omgevingsvergunning ongegrond verklaard. 
      
    
    
      2.8.
      N.C.T. Betonwerken B.V. (hierna: N.C.T.) is in mei/juni 2020 begonnen met de funderingswerkzaamheden aan het pand van [gedaagde 1] .
      
    
    
      2.9.
      Op 26 oktober 2020 heeft de zoon van [eiser] bij [gedaagde 2] melding gemaakt van scheurvorming bij het pand van [eiser] als gevolg van verzakking. Hij heeft verzocht het werk aan het pand van [gedaagde 1] te stoppen. Ook heeft de zoon van [eiser] aan de gemeente Amsterdam verzocht een bouwstop op te leggen. Dat verzoek is afgewezen. De werkzaamheden aan het pand van [gedaagde 1] zijn doorgegaan en in januari 2021 voltooid. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser] heeft diverse rapporten laten opstellen over de schade aan zijn woning en de oorzaak daarvan. Namens [gedaagde 1] heeft Hoogeboom daarop gereageerd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, nadat hij zijn eis heeft vermeerderd, dat de rechtbank:
      
      - voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] onrechtmatig ten opzichte van [eiser] hebben gehandeld en verplicht zijn de als gevolg daarvan door [eiser] geleden schade te
      vergoeden;
      
      - [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 138.669,98 (te vermeerderen met BTW), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met BTW en de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW te berekenen vanaf de dag van het vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele betaling, althans de procedure voor de vaststelling van de schade te verwijzen naar de schadestaatprocedure;
      
      
        
          [eiser] vordert ook [gedaagden] in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW te berekenen vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag der algehele betaling, en haar in de nakosten te veroordelen.
      
      
      
        
          [eiser] vordert dat de rechtbank daarbij beslist dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] stelt dat hij schade heeft aan zijn pand als gevolg van de funderingswerkzaamheden aan het pand van [gedaagde 1] . [gedaagden] heeft onrechtmatig gehandeld door de funderingswerkzaamheden zo uit te voeren dat schade is ontstaan aan het pand van [eiser] . [gedaagden] heeft daarmee haar zorgplicht geschonden ten opzichte van [eiser] . 
        
          [gedaagden] wist dat de fundering van het pand van [eiser] in slechte staat verkeerde en toch heeft zij geen maatregelen genomen ter voorkoming van schade. 
        Ook heeft [gedaagden] de zorgplicht geschonden doordat de verbouwing onzorgvuldig is verricht. De werkzaamheden zijn in de verkeerde volgorde gedaan waardoor de trillingen van de verbouwing hebben geleid tot verzakking en scheurvorming.
        
          [gedaagde 1] is aansprakelijk omdat zij een professional is en veel ervaring heeft met verbouwingen. Zij had moeten ingrijpen toen zij zag dat het werk verkeerd werd verricht. [gedaagde 2] is aansprakelijk omdat hij de aannemer is die het werk verkeerd heeft uitgevoerd. [gedaagden] moet daarom de schade die [eiser] heeft geleden gedeeltelijk vergoeden. De schade bestaat uit herstelwerkzaamheden en de kosten van de diverse deskundigenrapporten.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] is het niet eens met de stellingen van [eiser] en voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. [gedaagde 1] vordert daarbij tevens vergoeding van de kosten van het tweede rapport van Hoogeboom. [gedaagde 2] vordert de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW.
      
    
    
      3.4.
      Onder het kopje ‘de beoordeling’ zal de rechtbank ingaan op wat partijen verder hebben aangevoerd, voor zover dat nodig is.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Deze zaak gaat om de vraag of [gedaagden] verplicht is een deel van de kosten voor herstelwerkzaamheden aan het pand van [eiser] en de kosten van de deskundigen te betalen. Dat is alleen zo als aan een aantal vereisten is voldaan. In de eerste plaats het vereiste dat [gedaagden] verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade.
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet zo. Daarom kan de rechtbank in het midden laten of de schade aan de woning van [eiser] wel het gevolg is van (fouten bij) de uitvoering van de funderingswerkzaamheden. Bij het beoordelen van de aansprakelijkheid wordt hierna een onderscheid gemaakt tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat [gedaagde 1] de eigenaar is van het pand en [gedaagde 2] bij de uitvoering betrokken was.
      
      
        
          
            [gedaagde 1]
          
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde 1] als eigenaar van het pand aansprakelijk is. Als professionele vastgoedhandelaar heeft [gedaagde 1] veel ervaring met funderingsherstelwerkzaam-heden. Daarom geldt voor haar een zorgplicht. Die houdt in dat [gedaagde 1] er op toe moet zien dat het werk zodanig wordt verricht dat geen schade ontstaat aan het pand van [eiser] . [gedaagde 1] wist dat de fundering van het pand van [eiser] in slechte staat was en daarom had zij volgens [eiser] maatregelen moeten treffen ter voorkoming van schade en extra waakzaam moeten zijn tijdens de verbouwing. [gedaagde 1] had moeten ingrijpen toen zij zag dat het werk in de verkeerde volgorde werd gedaan. Dit heeft [gedaagde 1] niet gedaan. Uit de omstandigheid dat schade is ontstaan volgt dat [gedaagde 1] niet heeft voldaan aan de zorgvuldigheidsnorm, aldus steeds [eiser] .
      
    
    
      4.4.
      
        
          [gedaagde 1] erkent dat zij op de hoogte was van de slechte staat van de fundering van het pand van [eiser] . Juist daarom heeft zij de werkzaamheden zorgvuldig voorbereid. [gedaagde 1] heeft hiervoor constructeur Hoogeboom ingeschakeld. Verder heeft zij [gedaagde 2] ingeschakeld om de verbouwing te begeleiden. Beiden zijn deskundig op het gebied van funderingsherstelwerkzaamheden. Bovendien heeft zij Veerman een vooropname laten maken. 
        Bij de funderingswerkzaamheden is gebruik gemaakt van technieken die uitdrukkelijk bedoeld waren om zo min mogelijk trillingen te veroorzaken en door te geven aan de panden (en dus de fundering) van de buren. Zo is gebruik gemaakt van een zogenoemde tafelconstructie en zijn de palen trillingsvrij aangebracht. Er is dus geen sprake van dat [gedaagde 1] een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden, aldus steeds [gedaagde 1] . 
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde 1] de funderingswerkzaamheden niet zelf heeft uitgevoerd. Als de aannemer bij die werkzaamheden een fout zou hebben gemaakt, is [gedaagde 1] hiervoor als opdrachtgever niet zonder meer aansprakelijk ten opzichte van [eiser] . Daarvoor is nodig dat [gedaagde 1] zelf onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagde 1] heeft als professioneel vastgoedbeheerder vaker opdracht gegeven tot funderingswerkzaamheden en is uit dien hoofde bekend met de uitvoering van dit soort werk. Aan haar mogen daarom hogere eisen worden gesteld aan zorgvuldige voorbereiding en oplettendheid bij de werkzaamheden dan aan een particuliere opdrachtgever. De rechtbank is echter van oordeel dat [gedaagde 1] daaraan heeft voldaan.
      
    
    
      4.6.
      Dat het werk is voorbereid zoals is vermeld in 4.4 wordt op zichzelf niet betwist en staat daarom vast. [eiser] heeft onvoldoende gesteld dat de voorbereiding van de werkzaamheden onvoldoende zorgvuldig was of dat de gekozen methode met een tafelconstructie en het trillingsvrij aanbrengen van de palen ondeugdelijk was. Verder heeft [eiser] niet gesteld dat iets is aan te merken op de keuze van [gedaagde 1] om Hoogeboom, [gedaagde 2] en N.C.T. in te schakelen. [gedaagde 1] heeft de werkzaamheden dus voldoende zorgvuldig voorbereid om te voorkomen dat schade aan derden zou worden toegebracht.
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot de uitvoering van het werk geldt het volgende. [gedaagde 1] heeft weliswaar vaker opdracht gegeven tot dit soort werk, maar zij verricht de werkzaamheden niet zelf. Van haar kan daarom niet zonder meer worden gevergd dat zij voldoende inzicht heeft om tijdens het werk te constateren dat het werk op zo’n manier werd verricht dat het schade zou kunnen aanrichten aan naburige panden. Bovendien kan van haar als opdrachtgever niet verwacht worden dat zij zelf continu toezicht houdt op het werk. [gedaagde 1] mocht afgaan op de expertise van haar opdrachtnemers. [eiser] heeft onvoldoende gesteld dat de gestelde fouten bij de werkzaamheden dusdanig ernstig en zichtbaar waren dat die voor [gedaagde 1] kenbaar hadden moeten zijn.
      
    
    
      4.8.
      Als [eiser] een beroep heeft willen doen op artikel 6:171 BW met zijn stelling dat [gedaagde 1] heeft gehandeld in de uitoefening van een bedrijf en uit dien hoofde aansprakelijk is voor fouten van de aannemer, dan slaagt dit beroep niet. De bedrijfsuitoefening van [gedaagde 1] is namelijk het beheren en verhuren van bij haar in eigendom zijnde panden. Het verrichten van funderingsherstelwerkzaamheden vereist een bijzondere deskundigheid waarover [gedaagde 1] niet beschikt. Hiervoor is overwogen dat het opdracht geven tot dit soort werk niet maakt dat zij zelf expertise heeft verkregen in het verrichten van het werk. Er was geen aanleiding voor [eiser] om ervan uit te gaan dat [gedaagde 1] wel over die expertise beschikte of om [gedaagde 1] te vereenzelvigen met de aannemer. 
      
    
    
      4.9.
      De conclusie van de rechtbank is dat [gedaagde 1] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade aan het pand van [eiser] . 
      
      
        
          
            [gedaagde 2] 
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde 2] als aannemer aansprakelijk is omdat [gedaagde 2] de werkzaamheden in de verkeerde volgorde heeft verricht, waardoor de schade is ontstaan. Mr. Van Dorsten heeft namens [gedaagde 2] in een e-mail aan [eiser] erkend dat hij de aannemer was, zodat dit vaststaat, aldus [eiser] . 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank stelt voorop dat dat er in elk geval geen sprake is van een gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) door [gedaagde 2] dat hij de aannemer was. De e-mail waarnaar [eiser] verwijst is immers voorafgaand aan de procedure verzonden. Met [eiser] is de rechtbank het wel eens dat de e-mail van 12 november 2020 van Van Dorsten kan worden geïnterpreteerd als een bevestiging dat [gedaagde 2] de werkzaamheden zelf heeft verricht. Zo schrijft zij: “ [gedaagde 2] is de uitvoerder van de verbouwingswerkzaamheden die aldaar plaatsvinden”. Dit kan evenwel niet worden gezien als een erkentenis waarvan [gedaagde 2] in de procedure niet meer zou mogen terugkomen. Terecht voert [gedaagde 2] in dat verband aan dat een uitvoerder binnen de context van een bouwproject niet hetzelfde is als een aannemer. 
    
    
      4.12.
      Omdat geen sprake is van een erkentenis, ligt de stelplicht en zo nodig de bewijslast van de stelling dat [gedaagde 2] aannemer was, volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv bij [eiser] . [eiser] stelt dat hij onder de omstandigheden [gedaagde 2] mocht aanzien voor aannemer omdat [gedaagde 2] tijdens de verbouwing zichtbaar aanwezig was in het pand van [gedaagde 1] . [gedaagde 2] heeft gemotiveerd betwist dat hij aannemer was. Hij was slechts adviseur en bouwbegeleider. [gedaagde 2] heeft daarbij ook de daadwerkelijke aannemer genoemd, namelijk N.C.T. Hij heeft gewezen op de offerte van N.C.T. van 9 maart 2020. Daarin wordt een omschrijving gegeven van de werkzaamheden die N.C.T. heeft verricht aan het pand van [gedaagde 1] , waaronder funderingswerkzaamheden. In het licht van die betwisting heeft [eiser] zijn stelling dat [gedaagde 2] de aannemer was, onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 2] kan dus niet op die grond verantwoordelijk worden gehouden voor de gestelde schade aan het pand van [eiser] .
      
    
    
      4.13.
      Voor zover [eiser] stelt dat [gedaagde 2] als adviseur en bouwbegeleider in strijd met een ongeschreven zorgvuldigheidsnorm heeft gehandeld, heeft hij dit niet genoeg onderbouwd. Hij stelt namelijk alleen dat schade is ontstaan tijdens de bouwwerkzaamheden, niet welke norm [gedaagde 2] als bouwbegeleider heeft geschonden. Voor zover schade inderdaad is ontstaan aan het pand van [eiser] tijdens het werk dat onder begeleiding van [gedaagde 2] is verricht, dan levert dit nog niet automatisch een schending op van een zorgvuldigheidsnorm. 
      
    
    
      4.14.
      De conclusie van de rechtbank is dus dat [gedaagde 2] ook niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade aan het pand van [eiser] .
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst de wens geuit N.C.T. in deze procedure op te roepen. De rechtbank begrijpt dit als een subsidiair beroep op artikel 118 Rv voor het geval wordt geoordeeld dat [gedaagde 2] niet de aannemer is en N.C.T. het werk heeft uitgevoerd. [eiser] had dit verzoek ook direct na de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] kunnen doen. Dat heeft hij echter niet gedaan. In dit stadium van de procedure zou het oproepen van een derde de zaak onredelijk vertragen. N.C.T. zou namelijk moeten worden opgeroepen met inachtneming van de voor de dagvaarding geldende termijnen en als zij verweer voert, zal een nieuwe mondelinge behandeling moeten plaatsvinden. Eventuele proceseconomische voordelen om N.C.T. te betrekken in deze procedure wegen niet op tegen het nadeel (vooral voor [gedaagden] ) van verlenging van de procedure. N.C.T. wordt daarom niet opgeroepen.
      
    
    
      4.16.
      Dit betekent dat de rechtbank de vorderingen van [eiser] afwijst. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] krijgt dus ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten van [gedaagden] betalen. [eiser] heeft verzocht de proceskosten van [gedaagde 2] voor diens rekening te laten, omdat het aan zijn toenmalig advocaat mr. Van Dorsten te wijten is dat [eiser] [gedaagde 2] heeft aangezien voor aannemer. De rechtbank ziet hiertoe geen aanleiding.
      
      
      
      
      
      
        De rechtbank begroot de proceskosten van [gedaagde 1] op:
      
      
      - griffierecht		 4.200,-
      
        - salaris advocaat	   3.540,- (2 punten × tarief V € 1.770,-)
      
      Totaal	€ 7.740,-
      
      
        De rechtbank begroot de proceskosten van [gedaagde 2] op:
      
      
      - griffierecht		 1.666,-
      
        - salaris advocaat	   3.540,- (2 punten × tarief V € 1.770,-)
      
      Totaal	€ 5.206,-
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] wordt ook veroordeeld in de nakosten voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De manier waarop de nakosten worden begroot staat hieronder in de beslissing.
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank wijst de vordering van [gedaagde 1] tot vergoeding van de kosten van Hoogeboom als onderdeel van de proceskosten af. Zonder toelichting, die ontbreekt, is immers niet duidelijk om welke kosten het gaat en op welke grond vergoeding daarvan wordt gevorderd. 
      
    
    
      4.20.
      De door [gedaagde 2] gevorderde rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 7.740,- inclusief eventueel verschuldigde btw;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten van [gedaagde 1] , begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 5.206,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten van [gedaagde 2] , begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.6.
      verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, bijgestaan door mr. D.K.W. Collins, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2022.