ECLI:NL:RBLIM:2022:4269, Rechtbank Limburg, 02-06-2022, ROE 20/1107
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-06-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde dagactiviteitencentrum; gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft de verlenging van de levensduur niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.

RECHTBANK limburg
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROE 20/1107 
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juni 2022 in de zaak tussen
    
    
      
        Stichting Regionale Instelling voor Beschermende Woonvormen Heuvelland en Maasvallei, te Sittard, eiseres
      (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
      (gemachtigden: R.M.A.L. Heijman en J.P.M. Cox).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Bij beschikking van 16 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 261.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. 
    
    
    
      Bij de uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 4 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 14 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door D. Ruijten, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en [naam taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
    
    
    
      Met mededeling aan partijen is de uitspraak op de zaak aangehouden tot na de behandeling van 42 vergelijkbare zaken op de zitting van 10 en 11 februari 2022.
    
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een dagactiviteitencentrum met een inloopvoorziening, dagbesteding en werkprojecten voor mensen met psychosociale en/of psychiatrische problemen. De onroerende zaak omvat een hoofdgebouw uit 1980 van één bouwlaag. Daarnaast zijn er drie garageboxen uit 1980 aanwezig. Het buitenterrein is geheel verhard. 
    
    
      
        Het geschil 
      
    
    
    2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. Partijen verschillen wel van mening over het archetype. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven dat de grondwaarde en de functionele afschrijving niet meer in geschil zijn. 
    
    
      
        De standpunten van eiseres
      
    
    
    3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 141.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 24 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
    
    
      3.1.
      In het taxatierapport zijn de taxateurs uitgegaan van een grondwaarde van € 42,- inclusief BTW per m² (totaal inclusief BTW: 1.342 m² x € 42,- = € 56.364,-). Daarnaast zijn de taxateurs uitgegaan van een waarde van € 240,- voor infrastructuur. 
      
    
    
      3.2.
      Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N1800000 (‘Dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten’) uit de Taxatiewijzer. De taxateurs hebben een correctie toegepast van 15% en nog eens 20% voor de grootte. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 722.502,- (inclusief BTW).
      
    
    
      3.3.
      Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018 en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017. In de taxatie van eiseres is gekozen voor een restwaarde voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Eiseres is uitgegaan van een levensduur van de onderdelen van de onroerende zaak van respectievelijk 47 (ruwbouw), 27 (afbouw) en 17 jaar (installaties). Omdat het activiteitencentrum dateert uit 1980 en dus op de waardepeildatum 38 jaar oud was, is de levensduur van de afbouw en de installaties verstreken en daarom moeten deze onderdelen, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 2015, een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.
      
      
        
          De standpunten van verweerder 
        
      
      
      
        4.	Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2020 door R. Heijman. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
      
      
    
    
      4.1.
      De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 45,- exclusief en € 54,50,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 1.342 m² grond bij niet woning x € 54,50,- = € 73.071,-).
      
    
    
      4.2.
      De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N1800000 uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 520.715,- (inclusief BTW) bedraagt.
      
    
    
      4.3.
      
        Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 25, 20, 20%). 
        Ter onderbouwing heeft de taxateur verwezen naar de in de Taxatiewijzer opgenomen transactiecijfers van (geanonimiseerde) zorgobjecten in Utrecht, Echt-Susteren, Simpelveld, Beverwijk en Rotterdam en de daaruit berekende restwaarden. 
      
      
    
    
      4.4.
      Verweerder is bij het onderhavig object voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties uitgegaan van een levensduur van 55, 43 en 43 jaar. Voor de onderdelen afbouw en installaties is volgens de Taxatiewijzer de maximale levensduur respectievelijk 35 en 20 jaar. Omdat het onderhavig object op de waardepeildatum 38 jaar oud was, zijn de onderdelen afbouw en installaties verlengd. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 11 juli 2019 ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij geconcludeerd dat het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de onroerende zaak ‘voldoende’ zijn.
      
    
    
      4.5.
      
        In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 261.000,-. Die waarde is gelijk aan de beschikte waarde (€ 261.000,-) van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.
        
          Bewijslastverdeling (algemeen)
        
      
      
      5. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
      
      
        
          Wettelijk kader
        
      
      
      6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
      7. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      
        de aard en de bestemming van de zaak;
        de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
      
      8. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
      
        
          Bruto vervangingswaarde
        
      
      
      9. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen binnen de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype N1800000 is gebleven. De gekozen vervangingswaarde (per m²) ligt voor ieder onderdeel rond het midden van de bandbreedte. De rechtbank acht verweerders inschatting van de vervangingswaarde aannemelijk. Bovendien gaat eiseres uit van een hogere vervangingswaarde. 
      
      
      
        
          Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur 
        
      
      10. De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur van de ruwbouw niet van mening verschillen. Verweerder heeft de levensduur van de afbouw en de installaties verlengd. De levensduren van de afbouw en de installaties zijn ten opzichte van de maximale levensduur van archetype N1800000 respectievelijk 8 en 23 jaar verlengd tot 43 jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat van gebouwgebonden installaties in overeenstemming is met de ouderdom van het object. 
      11. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de afbouw en installaties van de onroerende zaak op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, omdat eiseres dit betwist.
      12. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de installaties gerechtvaardigd is. 
      
      13. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld. 
      
      
        
          “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering. 
          
          In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.
        
      
      
      
        2.3.4
        
          Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.
        
        
      
      
        2.3.5
        
          Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.”
        
        
        14. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld.
        
        
          “4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:
        
        
          ­ dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;
          ­ dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;
          ­ dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;
          ­ dat de installaties normaal functioneren; en
          ­ dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.
        
        
        
          
            (…)
          
        
        
      
      
        4.2.6 (…)
        
          De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur.”
        
        15. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende.
        
        
          “4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt.”
        
        
        16. De rechtbank overweegt dat uit de onder 13 tot en met 15 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de onderdelen afbouw en installaties van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van deze onderdelen. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van deze onderdelen in overeenstemming is met de ouderdom van het object, is daarom op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen aanleiding om de levensduur van de afbouw en installaties op de waardepeildatum te verlengen tot 43 jaar. 
        
        
          
            Correctie technische veroudering – restwaarde
          
        
        
        17. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de gehanteerde archetypen, namelijk ongeveer op het gemiddelde van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder een aantal marktgegevens van vergelijkbare, geanonimiseerde objecten toegevoegd die nog substantiële restwaarden aantonen, namelijk TRN1 te Utrecht, TRN18 te Echt-Susteren, TRN 20 te Simpelveld, TRN21 te Beverwijk, TRN24 te Beverwijk TRN43 te Rotterdam, TRN44 te Rotterdam.
        
        18. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de door verweerder genoemde transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.
        
        19. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken. 
        
        20. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”. 
        
        21. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 15%, 10% en 5% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.
        
        22. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met zeven verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn een aantal objecten, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.   
        
        23. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.
        
        24. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
        25. Gelet op het vorenstaande volgt de rechtbank verweerder niet in de levensduurverlenging voor de afbouw en de installaties. 
        
        26. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 141.000,- niet aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 235.000,-. 
        
        
          
            Griffierecht en proceskosten 
          
        
        
        27. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden. 
        
        28. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen in bezwaar worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting in bezwaar) met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) met een waarde van € 541,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 2.430,-. 
        
        29. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting. Uit de in beroep overgelegde factuur blijkt dat de taxateur van eiseres 8 uur heeft besteed aan het taxatierapport tegen een uurtarief van € 120,- exclusief BTW. De rechtbank acht dit tijdsbeslag en tarief redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 30 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 60,- exclusief BTW bedraagt. 
        
        30. De rechtbank merkt op dat eiseres in deze zaak geen verzoek om immateriële schadevergoeding heeft gedaan.  
        
          Beslissing
        
        
        
          De rechtbank:
        
        
        
          ­ verklaart het beroep gegrond;
          ­ vernietigt het bestreden besluit;
          ­ herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres] te [plaats] per waardepeildatum 1 januari 2018 vast op € 235.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
          ­ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden;
          ­ veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 2.430,- en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 1.020,- (exclusief BTW). 
        
        
        
        
          Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A. Gruiters (voorzitter), en mr. E.P.J. Rutten en mr. A. Snijders, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022					.
        
        
        
        
        
        
        
        
          griffier	voorzitter
        
        
        
        
        
        
          Afschrift verzonden aan partijen op: 2 juni 2022
        
        
        
      
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
    ECLI:NL:GHARL:2018:3824.
  
  
    ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
    ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410 en ECLI:NL:GHAMS:2015:5017.
  
  
    ECLI:NL:HR:2020:169.
  
  
    ECLI:NL:GHSHE:2020:4097.
  
  
    Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
  
  
    Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153.
  
  
    Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2020:1121.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
  
  
     Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen.
  
  
     De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376.