ECLI:NL:RBROT:2023:3184, Rechtbank Rotterdam, 31-03-2023, 9906889 / CV EXPL 22-16596
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. Huur woonruimte. Afrekening servicekosten. Verwarming. Bewijsopdracht.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 9906889 / CV EXPL 22-16596





datum uitspraak: 31 maart 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[eiseres01]

,


wonende in [woonplaats01] ,


eiseres,


die zelf procedeert,





tegen






Stichting Woonstad Rotterdam

,


gevestigd in Rotterdam,


gedaagde,


gemachtigde: mr. E. Boot, advocaat te Rotterdam.





Partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Woonstad’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 25 mei 2022, met bijlagen;




het antwoord, met een bijlage;




de brief van 24 oktober 2022 van Woonstad, met een bijlage;




de e-mail van 28 oktober 2022 van [eiseres01] , met bijlagen;




het proces-verbaal van de op 11 november 2022 gehouden mondelinge behandeling;




de spreekaantekeningen van [eiseres01] ;




de akte uitlaten van Woonstad, met een bijlage;




de mondelinge en schriftelijke reactie van [eiseres01] op de akte uitlaten van Woonstad, met bijlagen;




de (nadere) akte uitlaten van Woonstad, met een bijlage.









2

De inleiding





Waar gaat deze zaak over?





2.1.


[eiseres01] huurt sinds 22 april 2017 de woning aan het adres [adres01] in Rotterdam van Woonstad. [eiseres01] betaalt aan Woonstad maandelijks onder andere een voorschot op de servicekosten. Onderdeel van de servicekosten zijn de kosten voor de verwarming van de woning. [eiseres01] heeft op 11 augustus 2020 een afrekening van de servicekosten over het jaar 2019 ontvangen, waarin onder meer een bedrag van € 94,53 voor het gebruik van verwarming is opgenomen. [eiseres01] is het niet eens met dit gedeelte van de afrekening, omdat zij de verwarming in 2019 volgens eigen zeggen niet heeft gebruikt. Een monteur van Unica, de onderhoudspartij van Woonstad, heeft op 26 augustus 2020 ook geconstateerd dat de servomotor van de hoofd-cv-klep niet goed sloot in dichte stand, waardoor er water bleef stromen terwijl de verwarming uitstond en er spookverbruik werd geregistreerd. [eiseres01] heeft over de afrekening geklaagd bij Woonstad en zij heeft Woonstad verzocht om de afrekening aan te passen, maar daartoe was (en is) Woonstad niet bereid. [eiseres01] heeft daarna een verzoek bij de Huurcommissie ingediend, maar dat verzoek is tot tweemaal toe (in eerste instantie door de voorzitter van de Huurcommissie en vervolgens - nadat [eiseres01] in verzet ging - door de Huurcommissie) niet-ontvankelijk verklaard.





Wat vordert [eiseres01] ?






2.2.


[eiseres01] vordert in deze zaak een herberekening van de afrekening servicekosten over het jaar 2019, in die zin dat de verwarmingskosten op € 0,00 worden vastgesteld.





Wat is het verweer van Woonstad?






2.3.


Woonstad is het niet eens met de vordering van [eiseres01] en zij voert daartoe meerdere verweren aan. In de eerste plaats betwist Woonstad dat [eiseres01] in het jaar 2019 in het geheel geen verwarming heeft gebruikt en dat (al) haar verbruik over dat jaar aan spookverbruik te wijten is. Dit leidt Woonstad af uit de meterstanden van [eiseres01] . Woonstad voert bovendien aan dat een buurman van [eiseres01] pas op 30 juni 2020 over een piepend geluid uit de meterkast klaagde, hetgeen uiteindelijk veroorzaakt bleek te worden doordat de warmtemeter - vanwege de kapotte servokop - in storing stond. Woonstad betwist daarom dat de servokop over (heel) 2019 kapot is geweest. Volgens Woonstad had [eiseres01] ook veel eerder over het gebrek aan de servokop moeten klagen. Los van dit alles is Woonstad van mening dat de kapotte servokop niet aan haar kan worden toegerekend op grond van artikel 7:208 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’), omdat haar geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van de kapotte servokop. Woonstad voert aan dat zij pas van het gebrek aan de servokop op de hoogte is geraakt nadat [eiseres01] daarover klaagde en dat zij dit niet eerder kon weten, omdat zij niet verplicht is om haar meterkasten periodiek te inspecteren op dit soort problemen.







3

De beoordeling



3.1.


De kern van het geschil tussen partijen heeft betrekking op de vraag of de schade die [eiseres01] heeft geleden ten gevolge van het gebrek aan de servokop - waarvan niet in geschil is dát dit een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) is - door Woonstad moet worden vergoed.





Wat staat er in de artikelen 6:75 en 7:208 BW?






3.2.


Door de enkele aanwezigheid van een gebrek ontstaat nog niet een verplichting tot vergoeding van schade voor de verhuurder. Dit is pas het geval als het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. In artikel 6:75 BW staat dat een tekortkoming (en dus ook een gebrek) aan de schuldenaar (in dit geval: de verhuurder) kan worden toegerekend als het is te wijten aan haar schuld of op grond van de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt. Artikel 7:208 BW geeft een nadere precisering van de gevallen die op grond van de wet voor rekening van de verhuurder komen, door te bepalen dat de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is, indien (a) het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, (b) het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het gebrek toen kende of had moeten kennen of (c) de verhuurder aan de huurder bij het aangaan van de overeenkomst te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.





Kan het gebrek aan de servokop aan Woonstad worden toegerekend?






3.3.


Het is tussen partijen niet in geschil dat het gebrek aan de servokop na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan. [eiseres01] stelt in ieder geval niet dat het gebrek al bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was. Van de hiervoor genoemde omstandigheden onder (b) en (c) is dan ook geen sprake. Dan resteert de vraag of de onder (a) genoemde omstandigheid zich voordoet. De kantonrechter kan die vraag op basis van hetgeen partijen tot dusverre hebben gesteld nog niet beantwoorden. Hij legt dit als volgt uit.





3.4.


Een gebrek dat is ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst is toerekenbaar aan de verhuurder als het te wijten is aan haar schuld - bijvoorbeeld omdat de verhuurder haar onderhoudsverplichting heeft verzaakt - of het gebrek op grond van artikel 6:75 BW op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor haar risico komt. Geen toerekening kan plaatsvinden als de verhuurder ten aanzien van het gebrek een geslaagd beroep op overmacht toekomt. Daarbij moet worden gedacht aan gebreken die ontstaan door een natuurramp of andere genotsbelemmerende omstandigheden waarop de verhuurder geen invloed heeft, zoals een staking bij een derde waardoor het huurgenot wordt belemmerd, en die ook niet op grond van de verkeersopvattingen voor haar rekening komen. De meeste gebreken ontstaan echter door schuld of worden via de wet voor risico gebracht van de verhuurder. Het begrip 'gebrek' brengt al met zich dat de genotsbelemmerende omstandigheid niet aan de huurder is toe te rekenen (zie Tekst en Commentaar bij artikel 7:208 BW, aantekening 2 onder b).





3.5.


Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of Woonstad aan haar onderhoudsverplichting met betrekking tot de cv-installatie heeft voldaan en, in het verlengde daarvan, of het gebrek aan Woonstad kan worden toegerekend omdat het aan haar schuld is te wijten. Woonstad heeft onder verwijzing naar de verklaring van Unica, de partij die de verwarmingsinstallaties in het complex van [eiseres01] onderhoudt, gesteld dat het niet gebruikelijk is dat preventief of periodiek onderhoud wordt gepleegd aan de servokoppen. [eiseres01] heeft van haar kant weliswaar gesteld dat aan die verklaring geen betekenis toekomt, omdat Woonstad een zakelijke relatie heeft met Unica, doch de kantonrechter constateert dat [eiseres01] op geen enkele wijze de verklaring van Unica op inhoudelijke gronden heeft betwist. Het had onder de gegeven omstandigheden op haar weg gelegen om aan de hand van een verklaring van een ander bedrijf aannemelijk te maken dat er wél onderhoud gepleegd dient te worden aan die servokoppen en dat dus wél sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Stadswonen. Gelet op die stand van zaken kan de kantonrechter op basis van hetgeen partijen over en weer gesteld hebben op dit moment niet vaststellen in hoeverre sprake is van een tekortkoming aan de kant van Stadswonen. Daarvoor is bewijslevering noodzakelijk.




Aangezien op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijslast ten aanzien van dit geschilpunt op [eiseres01] rust, wordt [eiseres01] toegelaten tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat Woonstad niet aan haar onderhoudsverplichting met betrekking tot de cv-installatie heeft voldaan. De zaak wordt nu verwezen naar de rolzitting van

woensdag 26 april 2023 om 14:30 uur

, zodat [eiseres01] zich schriftelijk bij akte over de bewijslevering kan uitlaten.






3.6.


Gelet op het geringe financiële belang van deze zaak en de tijd en kosten die met eventuele bewijslevering gepaard zullen gaan, geeft de kantonrechter partijen in overweging om nogmaals met elkaar in overleg te treden om te bezien of het tussen hen gerezen geschil niet alsnog met een minnelijke regeling kan worden opgelost.





3.7.


Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.








4

De beslissing


De kantonrechter:




4.1.


laat [eiseres01] toe tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat Woonstad niet aan haar onderhoudsverplichting met betrekking tot de cv-installatie, meer in het bijzonder de servokop, heeft voldaan;





4.2.



bepaalt dat:


- [eiseres01] op de rolzitting van

woensdag 26 april 2023 om 14:30 uur

bij de te nemen akte in de gelegenheid is om mede te delen of en, zo ja, op welke wijze zij het bewijs wil leveren;


- en indien zij dit bewijs schriftelijk wil leveren zij bij die gelegenheid de op het bewijsthema betrekking hebbende stukken direct in het geding moet brengen;


- en indien zij dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen zij bij akte opgave moet doen van het aantal en de personalia van de door haar voor te brengen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden mei, juni, juli en augustus 2023, zodat vervolgens een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald;






4.3.


wijst [eiseres01] erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen tenminste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor schriftelijk aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd;





4.4.


bepaalt dat [eiseres01] te zijner tijd zelf zorg moet dragen voor behoorlijke oproeping van de eventueel voor te brengen getuigen;





4.5.


bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 in Rotterdam ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;





4.6.


houdt iedere verdere beslissing aan.




Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.


38671