ECLI:NL:GHARL:2023:3943, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 21/01452
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01452
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 augustus 2021, nummer UTR 20/4117, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 282.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 444 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 30 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een geschakelde woning met een garage, carport en een tuinhuis. Het bouwjaar is 2000. De woonoppervlakte is ongeveer 105 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 379 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 282.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van primair € 251.000 en subsidiair van € 263.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam3] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 282.000 (hierna: de taxatiematrix). Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de taxatiematrix is het volgende opgenomen:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres2] 19
              
              
                
                  [adres3] 5
              
              
                
                  [adres4] 64
              
              
                
                  [adres1] 15
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Geschakelde bungalow
              
              
                Geschakelde bungalow
              
              
                Patio-bungalow
              
              
                Geschakelde bungalow
              
              
                Geschakelde bungalow
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2000
              
              
                2000
              
              
                1975
              
              
                1976
              
              
                2000
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Kavelopp.
              
              
                379 m2
              
              
                379 m2
              
              
                289 m2
              
              
                460 m2
              
              
                348 m2
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 90.960
              
              
                € 90.960
              
              
                € 76.585
              
              
                € 101.200
              
              
                € 85.956
              
            
            
              
                Woonopp.
              
              
                105 m2
              
              
                105 m2
              
              
                115 m2
              
              
                123 m2
              
              
                105 m2
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 1.640
              
              
                € 1.880
              
              
                € 1.640
              
              
                € 1.975
              
              
                € 1.530
              
            
            
              
                Waarde woondeel
              
              
                € 172.200
              
              
                € 197.400
              
              
                € 188.600
              
              
                € 242.925
              
              
                € 160.650
              
            
            
              
                Garage
              
              
                € 13.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 10.000
              
              
                € 13.000
              
            
            
              
                Carport
              
              
                € 5.500
              
              
                € 5.500
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 5.500
              
            
            
              
                Berging
              
              
                
              
              
                € 13.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Tuinhuis
              
              
                € 1.100
              
              
                € 1.100
              
              
                € 1.100
              
              
                € 1.100
              
              
                € 1.100
              
            
            
              
                Aanbouw 
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 13.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Dakopbouw (35 m2)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 25.000
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                2
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigh.
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzien. 
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 270.000
                (05-12-2017)
              
              
                € 287.500
                (10-05-2019)
              
              
                € 335.000
                (14-07-2018)
              
              
                € 307.500
                (10-08-2019)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 306.860
              
              
                € 279.285
              
              
                € 355.225
              
              
                € 291.206
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 282.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De vermelde eenheidsprijs voor het woondeel is de prijs per m2 na correctie voor de verschillen in KOUDVfactoren tussen het desbetreffende vergelijkingsobject en de onroerende zaak. Verder is in de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 13,2% bedraagt en in de periode 1 januari 2019 tot 1 januari 2020 8,5%. 
      
      
      
        
          Motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctiepercentages inzichtelijk en controleerbaar moeten zijn, waarbij wordt verwezen naar het arrest van 17 augustus 2018, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316, r.o 2.3.3. De gehanteerde prijs per m2 is dan ook een niet controleerbaar gegeven, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in diens stelling. De heffingsambtenaar heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ingebracht en heeft op alle grieven die door belanghebbende naar voren zijn gebracht gereageerd. 
      
      
      
        
          
            [adres2] 19 transactiedatum
        
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 19 stelt belanghebbende dat de transactie meer dan een jaar van de waardepeildatum is verwijderd, waardoor dit object niet kan worden meegenomen.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat, alhoewel er tussen de transactiedatum (5 december 2017) en de waardepeildatum (1 januari 2019) iets meer dan een jaar is verstreken, [adres2] 19 als vergelijkingsobject licht kan werpen op de in het onderhavige geval gezochte waarde omdat dit vergelijkingsobject zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak.
      
      
        
          Gebezigde indexatiecijfers
        
      
    
    
      4.8.
      Verder blijkt volgens belanghebbende uit het verkoopcijfer van [adres2] 12 te [woonplaats] dat er sprake is van een stabiel prijspeil. Dit object is op 24 maart 2019 verkocht voor € 300.000. Hierdoor twijfelt belanghebbende aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardestijgingspercentages van respectievelijk 13,2% en 8,5%.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat [adres2] 12, dat op 3 februari 2019 voor een bedrag van € 300.000 is verkocht, ook als vergelijkingsobject had kunnen worden genomen. De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling evenwel gekozen voor, naar zijn mening, nog beter vergelijkbare objecten. Objecten waarvan – anders dan bij [adres2] 12 – meer achtergrondinformatie bekend is geworden aan de hand van door de kopers van de betreffende vergelijkingsobjecten opgevraagde PMA-formulieren. 
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft zich naar het oordeel van het Hof terecht gebaseerd op de stijgingspercentages zoals die uit het gebruikte gemeentelijke softwarepakket (VRIS) blijken. Dit systeem is immers gebaseerd op de in de gemeente gerealiseerde transactiecijfers en zijn daardoor het meest specifiek voor de waardeontwikkeling van de objecten behorende tot het segment waartoe de onroerende zaak behoort en die zijn gelegen binnen de gemeente. 
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
      
    
    
      4.11.
      Ook heeft belanghebbende bestreden dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. [adres3] 5 is volgens belanghebbende een bovengemiddelde woning, waarvan de gemiddelde prijs per m2 (€ 1.640 x 90% =) € 1.476 dient te bedragen en geen € 1.640. Met betrekking tot [adres4] 64 is volgens belanghebbende reeds erkend dat de kwaliteit en onderhoud bovengemiddeld zijn, waardoor de gemiddelde prijs per m2 (€ 1.975 x 0,8 =) € 1.580 dient te bedragen en geen € 1.975. Inzake het vergelijkingsobject [adres1] 15 heeft belanghebbende gesteld dat de gehele woonoppervlakte dient te worden meegerekend, waardoor deze 130 m2 bedraagt. De waarde bedraagt dan (€ 185.650 : 130 =) € 1.494 per m2 en niet € 1.530. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof volgt belanghebbende in diens stelling dat de inhoud van de dakopbouw gerekend moet worden tot het woondeel, waardoor voor [adres1] 15 zal worden uitgegaan van 130 m². Uitgaande van een m²-prijs van € 1.494 komt de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten neer op € 1.747 in plaats van de door de heffingsambtenaar voorgestane gemiddelde m²-prijs van € 1.756.
      
    
    
      4.13.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen taxatiematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de taxatiematrix opgenomen vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof merkt nog op dat met name het vergelijkingsobject [adres2] 19 zeer goed vergelijkbaar is. Dat object ligt in dezelfde straat, is van hetzelfde bouwjaar, heeft dezelfde woonoppervlakte en kaveloppervlakte en behoort daarmee tot dezelfde groep. Dit vergelijkingsobject is weliswaar eind 2017 verkocht maar rekening houdend met de forse waardestijgingspercentage van de woningen die tot dezelfde groep behoren, is de m²-prijs een goede indicatie voor de waarde van de onroerende zaak. Het Hof weegt verder in zijn oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een prijs per m2 van € 1.640 en dat dit onder de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten van € 1.747 ligt.
      
    
    
      4.14.
      De door belanghebbende aangedragen objecten aan [adres1] 9, [adres5] 2 en [adres6] 16, alsmede de andere door belanghebbende aangedragen argumenten, wegen niet op tegen de door de heffingsambtenaar aangedragen onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak.
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.