ECLI:NL:GHARL:2022:10101, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, 21/01413 en 21/01414
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 21/01413 en BK-ARN 21/01414
    uitspraakdatum: 22 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 27 juli 2021, nummers AWB 20/6892 en AWB 20/6893, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken [adres1] 84a en 86 te [plaats1] (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 100.000 en € 190.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De woningen zijn in 1952 gebouwd en hebben een inhoud van ongeveer 142 m3 (nr. 84a) en 346 m3 (nr. 86).
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil zijn de waardes van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2019. 
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit zo hoog mogelijke waardes en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot verhoging van de bij beschikking vastgestelde waardes en van de aanslagen OZB 2020.
      
    
    
      3.1
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waardes van respectievelijk € 100.000 (nr. 84a) en € 190.000 (nr. 86) niet te laag zijn vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd hogere waardes dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waardes niet te laag zijn. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes verwijst de heffingsambtenaar naar twee taxatierapporten, opgemaakt door [naam2] op 9 juni 2021, waarin de waardes van de onroerende zaken zijn getaxeerd op respectievelijk € 100.000 en € 190.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. Op basis van de vergelijkingsmethode is een aantal, eveneens in [plaats1] gelegen, panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met ligging (L), kwaliteit (K) en onderhoud (O) van de woningen en de referentieobjecten. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                L K O 
                
                
              
              
                Inhoud
                (m3)
                
              
              
                Prijs per m3
                (€)
              
              
                Waarde hoofdgebouw
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
                
              
              
                Koopprijs
                Datum koop
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 84a
              
              
                1920
              
              
                3-3-3
              
              
                142
              
              
                696
              
              
                98.832
              
              
                Dakkapel € 1.500
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 12
              
              
                1954
              
              
                3-3-3
              
              
                196
              
              
                624
              
              
                122.304
              
              
                Berging/ schuur € 4.000
              
              
                € 129.000
                26-11-2018
              
            
            
              
                
                  [adres3] 163
                
              
              
                1961
              
              
                3-2-3
              
              
                180
                
              
              
                558
                
              
              
                100.440
              
              
                Berging/ schuur € 2.000
                Balkon € 400
              
              
                € 105.000
                06-09-2018
              
            
            
              
                
                  [adres2] 7e
                
              
              
                1954
              
              
                3-3-3
              
              
                180
                
              
              
                692
                
              
              
                124.560
              
              
                Berging/ schuur € 1.250
                Balkon € 600
              
              
                € 125.000
                03-08-2018
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                L K O 
                
                
              
              
                Inhoud
                (m3)
                
              
              
                Prijs per m3
                (€)
              
              
                Waarde hoofdgebouw
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
                
              
              
                Koopprijs
                Datum koop
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 86
              
              
                1920
              
              
                3-3-3
              
              
                346
              
              
                546
              
              
                188.916
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 57b
                
              
              
                2005
              
              
                3-4-3
              
              
                352
                
              
              
                554
                
              
              
                195.008
              
              
                Berging/ schuur € 0
                
              
              
                € 223.000
                16-04-2020
              
            
            
              
                
                  [adres5] 9
                
              
              
                1900
              
              
                3-3-3
              
              
                399
                
              
              
                568
                
              
              
                226.632
              
              
                Dakterras € 2.000
                
              
              
                € 260.000
                27-03-2020
              
            
            
              
                
                  [adres6] 10a
              
              
                1900
              
              
                3-4-3
              
              
                383
                
              
              
                783
                
              
              
                299.899
              
              
                Kelder € 7.200
                Garage € 10.000
              
              
                € 357.501
                03-02-2020
              
            
            
              
                
                  [adres7] 23
                
              
              
                1955
              
              
                4-4-4
              
              
                465
                
                
              
              
                490
                
                
              
              
                227.850
              
              
                Dakkapel € 1.500
                Berging € 1.500
                Balkon € 2.000
              
              
                € 265.000
                13-07-2020
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 93BG
              
              
                1908
              
              
                3-3-3
              
              
                368
                
              
              
                578
                
              
              
                212.704
              
              
                Kelder € 7.200
                Garage € 0
              
              
                € 266.000
                22-01-2021
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te laag zijn vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woningen en hebben een vergelijkbare inhoud en uitstraling. Met de verschillen tussen de woningen en de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden. Anders dan belanghebbende bepleit geven de m3-prijzen van de referentieobjecten geen aanleiding de waardes van de woningen naar boven bij te stellen. Dat hierin ruimte zou zitten, blijkt naar het oordeel van het Hof niet uit de matrices. Belanghebbende heeft dit verder ook niet met concrete gegevens onderbouwd.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 november 2022.
    
    
    
    
    
      De griffier,		Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
      (A.Vellema)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 november 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.