ECLI:NL:RBLIM:2022:9319, Rechtbank Limburg, 23-11-2022, 10139970 CV EXPL 22-4374
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst in de zin van art. 7:230a BW of van art. 7:290 BW ? De kwalificatie van de overeenkomst. Partijbedoelingen. Omzetting door gebruik. Geen voor publiek toegankelijke ruimte. 
        De kwalificatie van de overeenkomst moet plaatsvinden aan de hand van de inhoud en strekking daarvan alsmede aan de hand van de achterliggende partijbedoelingen. Bij overeenkomst zijn partijen overeengekomen “Op deze overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst van kantoor- en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing.” Partijen hebben het gehuurde destijds uitdrukkelijk als huur bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW bestempeld. Gedaagde heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd noch aannemelijk gemaakt dat de rechtsvoorganger(s) van verhuurder of verhuurder zelf ermee heeft/hebben ingestemd dat huurder in het gehuurde een autobedrijf (reparatie, onderhoud en herstel van auto’s voor derden) mocht vestigen.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10139970 \ CV EXPL  22-4374
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 23 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , h.o.d.n. [handelsnaam 1],
      gevestigd en kantoor houdend te [vestigingsplaats 1] aan de [adres 1] ,
      eiser,
      gemachtigde mr. L.C.P.M. van Acker,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , h.o.d.n. [handelsnaam 2],
      gevestigd en kantoor houdend te [vestigingsplaats 2] aan de [adres 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde mr. J. Zandberg.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het exploot van dagvaarding met 33 producties,
        
        
          de e-mails van [gedaagde] van 3 en 4 november 2022 met vier en zeven producties, 
        
        
          de mondelinge behandeling van 7 november 2022 waarbij de gemachtigden van [eiser] en van [gedaagde] pleitnotities hebben overgelegd.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Artha Beheer B.V. (verder: Artha) was eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een stalling, een kantoor en werkplaats en deels overkapte boxen, door partijen aangeduid als “cellen”, met nummers 40 t/m 44, aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 1] . 
      
    
    
      2.2.
      Tussen Artha en [gedaagde] is met ingang van 1 april 2012 een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor cel met nummer 43 voor een bedrag van € 100,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst van kantoor- en bedrijfsruimte van toepassing verklaard. Nadien is tussen Artha en [gedaagde] een mondelinge huurovereenkomst gesloten voor een overdekte open ruimte naast cel 44 waarin [gedaagde] een autobrug heeft geplaatst. Beide ruimten waren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet voorzien van water en elektra; ook was er geen toiletvoorziening. 
    
    
      2.3.
      Artha heeft op enig moment de onroerende zaak aan de echtelieden [naam 1] verkocht die de huurovereenkomsten met [gedaagde] hebben voortgezet. [naam 1] . hebben de huur aan [gedaagde] opgezegd maar daar verder geen gevolg aan gegeven. [naam 1] . hebben vervolgens de onroerende zaak aan [eiser] verkocht die sinds februari 2022 daarvan eigenaar is. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft tweemaal, laatstelijk op 23 juni 2022 tegen 1 augustus 2022, aan [gedaagde] de huurovereenkomst van cel 43 en de open ruimte naast cel 44 (de brugruimte) opgezegd en bij schrijven van 3 oktober 2022 [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om deze ruimtes en de helft van cel 44 vrijwillig te verlaten. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeeld:
      
        
          om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de ruimtes gelegen te [vestigingsplaats 1] aan de [adres 1] , aangeduid als cel 43, cel 44 en de open ruimte met brug gelegen naast cel 44, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van alle sleutels, zowel die van de cellen als die van de toegangspoort, behoorlijk schoongemaakt ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiser] , zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen, met een maximum van € 15.000,00;
        
        
          tot betaling van de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en, indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de huur rechtsgeldig is opgezegd en dat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft alsmede dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huur en dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering. Dat vloeit reeds voort uit de aard van de zaak, te weten de ontruiming van ruimtes waarvan de huur is opgezegd.
      
      
        
          Nadere stukken
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat de door [gedaagde] op 4 november 2022 ingediende producties buiten beschouwing moeten worden gelaten omdat die te laat en in strijd met het procesreglement zijn aangeleverd waardoor hij van de inhoud geen kennis kon nemen. Dat verweer wordt gepasseerd. De aangeleverde producties bestaan, naast bankafschriften van betalingen van huurpenningen door [gedaagde] aan [naam 1] . en zeven deels niet ondertekende getuigenverklaringen die zeer beperkt in omvang zijn, uit stukken die van [eiser] afkomstig zijn en uit een overzicht van de diverse huurders van [eiser] waarvan [eiser] wordt verondersteld die te kennen.
      
      
        
          Kwalificatie van de overeenkomst 
        
      
      
    
    
      4.3.
      In deze zaak dient beoordeeld te worden of, vooruitlopend op een oordeel in een bodemprocedure, toewijzing van de vordering van [eiser] gerechtvaardigd is. Daartoe moet worden geanticipeerd op het antwoord op de vraag of de tussen partijen bestaande over-eenkomst gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst in de zin van art. 7:230a BW of van art. 7:290 BW. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat kwalificatie van de overeenkomst moet plaatsvinden aan de hand van de inhoud en strekking daarvan alsmede aan de hand van de achterliggende partijbedoelingen. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat partijen hebben bedoeld om een huurovereenkomst bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW aan te gaan, althans – zo begrijpt de kantonrechter – dat de situatie, gelet op het plaatsen van de brug en het aanleggen van elektra, gaandeweg in een 7:290-huurregime is geconverteerd. Volgens [gedaagde] volgt dat weliswaar niet uit de (tekst van de) overeenkomst maar blijkt dat uit het feitelijk gebruik van het gehuurde, waar hij zich van meet af aan heeft beziggehouden met de handel in auto’s, met het repareren en herstellen en het onderhouden daarvan en met het ontvangen van klanten, hetgeen voor iedereen zichtbaar was. Verder stelt [gedaagde] dat in de huurovereenkomst “inzake” stalling van voertuigen staat vermeld en daaruit volgt niet dat het gehuurde uitsluitend voor stalling mag worden gebruikt maar wel dat het de bedoeling van partijen was dat er een onderneming in werd gehuisvest. Dat geldt ook voor de overige bedrijven, waaronder een bandenbedrijf, bouwbedrijven en een administratiekantoor die ter plaatse zijn gehuisvest. Ten aanzien van de elektra en het gebruik van cel 44 heeft hij niet onrechtmatig gehandeld. Er was geen elektriciteit in het gehuurde aanwezig behalve de stroomkabels voor de brugruimte. Die kabels waren van [naam 1] . en nadat een sloper de kabels had doorgeknipt heeft [gedaagde] aan Artha gevraagd om de stroomvoorziening te herstellen. Toen dat uitbleef heeft hij dat zelf provisorisch hersteld. Na inspectie bleek dat hij dat niet deugdelijk had gedaan, waarop [naam 1] . hem hebben gewezen en een installateur opdracht hebben gegeven om de elektrische installatie in orde te maken. [gedaagde] huurde cel 44 al toen Artha nog eigenaar was en heeft steeds de huurpenningen betaald onder vermelding van “Bedrijfsruimte [adres 1] [vestigingsplaats 1] , huurperiode ** celruimte 43-44 en brugruimte”. [eiser] zond hem facturen waarin stond “Opslagruimte Box 43, Opslagruimte Box 44 en Opslagruimte overdekt”. Ook hieruit volgt dat hij cel 44 niet onrechtmatig in gebruik heeft. Hij heeft afsluitbare hekken bij het terrein geplaatst om ongenode gasten te weren, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.5.
      Volgens [eiser] is sprake van een huurovereenkomst ex art. 7:230a BW. Het gehuurde bevindt zich binnen een afgesloten terrein waarvan de poort altijd gesloten dient te zijn, er is geen elektriciteit noch wc, en het aan [gedaagde] verhuurde is, net als alle overige bedrijfsruimten binnen het complex, enkel bestemd voor stalling. Zijn rechtsvoorgangers Artha en [naam 1] . hebben het gehuurde uitdrukkelijk als 7:230a BW ruimten aan [gedaagde] verhuurd en het als zodanig gekwalificeerd. Dat volgt uit de huurovereenkomst en uit de verklaringen van [naam 2] (van Artha) en van [naam 1] .  In december 2018 hebben [naam 1] . de huur opgezegd en toen [gedaagde] daar niet mee instemde hebben [naam 1] . [gedaagde] bericht dat activiteiten buiten de overeenkomst (stalling) niet zijn toegestaan. Dat [gedaagde] de bestemming van het gehuurde gedurende de looptijd heeft gewijzigd omdat hij deze met instemming van de verhuurder mocht gebruiken voor de uitvoering van werkzaamheden voor derden, is onjuist want Artha noch [naam 1] . heeft [gedaagde] toestemming voor een wijziging van het gebruik verleend. [gedaagde] heeft het gebruik eenzijdig uitgebreid en dat maakt niet dat daardoor sprake is van een art. 7:290 BW bedrijfsruimte. Dat [gedaagde] met toestemming van de vorige eigenaar de helft van cel 44 in gebruik heeft genomen en dat dit in de huurprijs besloten was is evenmin juist want cel 44 is nooit aan [gedaagde] verhuurd en daarvoor is nooit door [gedaagde] betaald. Dat volgt ook uit de e-mail van [naam 2] van Artha (productie 23). Verder heeft [gedaagde] of anderen ten behoeve van [gedaagde] met de elektriciteit geknoeid en stroom van de centrale meterkast afgetapt en daar evenmin voor betaald en (ook) hieruit volgt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt.  
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat in de huurovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) is vermeld: “Op deze overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst van kantoor- en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing.” Ter mondelinge behandeling hebben beide partijen bevestigd dat voormelde (vanwege kopie moeilijk leesbare) tekst juist is. Hieruit volgt dat de rechtsvoorgangers van [eiser] – én [gedaagde] – het gehuurde destijds uitdrukkelijk als huur bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW hebben bestempeld. De kantonrechter ziet geenszins in dat het gebruik van het woord “inzake”, zoals [gedaagde] ingang wil doen vinden, dat anders zou maken.
      
    
    
      4.7.
      Hiervan uitgaande, moet het er voorshands voor gehouden worden dat partijen ook hebben bedoeld een huurovereenkomst ex art. 7:230a BW aan te gaan. Het ligt dan op de weg van [gedaagde] om feiten en omstandigheden aan te voeren – en bij betwisting aannemelijk te maken – waaruit blijkt dat de rechtsvoorganger(s) van [eiser] en/of [eiser] ermee heeft/hebben ingestemd dat [gedaagde] in het gehuurde een autobedrijf (reparatie, onderhoud en herstel van auto’s voor derden) mocht vestigen. [gedaagde] is daarin niet geslaagd. Weliswaar is er kennelijk met toestemming van de toenmalige verhuurder op enig moment een autobrug in het gehuurde geplaatst en heeft [gedaagde] daar zelf elektra mogen aanleggen, maar dat sluit geenszins uit dat dat was, zoals [eiser] stelt, om aan zijn eigen auto’s te sleutelen. Het kan best zijn dat [gedaagde] daar in werkelijkheid (bedrijfsmatig) auto’s van anderen repareerde – zoiets lijkt in ieder geval te volgen uit de door [gedaagde] ingebrachte producties – maar nergens blijkt uit dat verhuurder ( [eiser] of zijn voorganger(s)) daar toestemming voor heeft/hebben gegeven. Uit de verklaringen van Artha en [naam 1] . (producties 11 en 23) volgt juist het tegendeel. 
      
    
    
      4.8.
      Ook de overige omstandigheden van deze zaak spreken niet in het voordeel van [gedaagde] . Voor het feit dat [gedaagde] voor zijn activiteiten aan het adres van het gehuurde geen inschrijving bij de Kamer voor Koophandel heeft gedaan, heeft hij geen verklaring gegeven. Dat is op zijn minst merkwaardig voor iemand die betoogt daar een onderneming te drijven en ook de huurovereenkomst op deze wijze wil invullen. Verder staat ook zijn stelling dat hij afsluitbare hekken om het terrein heeft geplaatst om zo ongenode gasten te weren en dat de cellen, vanaf de straat bezien, aan het oog worden onttrokken, op gespannen voet met een art. 7:290 BW-situatie. Daaruit volgt immers niet dat eenieder de locatie zomaar kon betreden om gebruik te kunnen maken van de door [gedaagde] gestelde dienstverlening en dat het gehuurde voor het publiek toegankelijk zou zijn. Dat de aanvankelijk op de voet van art. 7:230a BW aangegane huurovereenkomst tussentijds zou zijn omgezet in een huur ex art. 7:290 BW is alles overziend niet aannemelijk geworden. De omschrijving die [gedaagde] de betaling van de huur heeft meegegeven maakt dat ten slotte niet anders. 
      
    
    
      4.9.
      Nu [eiser] de overeenkomst met inachtneming van de opzegtermijn rechtsgeldig heeft opgezegd, is de huurovereenkomst (in elk geval per 3 oktober 2022) geëindigd. Dat betekent dat de vordering van [eiser] zal worden toegewezen met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen zal worden gesteld. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      
        
          dagvaarding	€ 103,33
        
        
          griffierecht	86,00
        
        
          salaris gemachtigde 	  747,00 (1 x tarief € 747,00)
        
      
      totaal 	€  936,33.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de ruimtes gelegen te [vestigingsplaats 1] aan de [adres 1] , aangeduid als cel 43, cel 44 en de open ruimte met brug gelegen naast cel 44, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van alle sleutels van de cellen en de toegangspoort, behoorlijk schoongemaakt ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiser] , zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen, met een maximum van € 15.000,00,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van € 936,33, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag der voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
        type: YT