ECLI:NL:RBOVE:2022:2396, Rechtbank Overijssel, 22-08-2022, 10026336 \ CV EXPL  22-2725
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontruiming in kort geding toegewezen. Kerkgenootschap komt betalingsverplichtingen niet na en er bestaat geen concreet uitzicht op het verwerven van extra inkomsten.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer	: 10026336 \ CV EXPL  22-2725 
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 augustus 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid THE VILLAGE GRONINGEN B.V.,gevestigd te Groningen,
      eisende partij, hierna te noemen The Village,
      gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      het rechtspersoonlijkheid bezittende kerkgenootschap THE NEW DIMENSION CHURCH,gevestigd te Groningen,
      gedaagde partij, hierna te noemen TNDC,
      vertegenwoordigd door de heer D.M.A. Jansen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met 15 producties;
      - het verwijzingsvonnis van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 juli 2022;
      - de aanvullende productie 16 van The Village;
      - de mondelinge behandeling van 8 augustus 2022;
      - de pleitnota van The Village;
      - de pleitnota met 14 producties van TNDC.
    
    
      1.2.
      Hierna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      TNDC heeft in augustus 2021 met [A] Beheer B.V. (hierna te noemen: [A] Beheer) een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een aantal (bedrijfs)ruimtes in het pand aan de Peizerweg 132/132A te Groningen (hierna te noemen: het gehuurde). 
    
    
      2.2.
      
        De huurprijs van het gehuurde bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst 
        € 8.500,00 per maand, vermeerderd met een voorschot op de servicekosten van € 500,00.  Vermeerderd met btw betrof dit in totaal € 9.105,00 per maand.
      
    
    
      2.3.
      Artikel 4 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
    
    
      4.6
      
        De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
        (…)
      
    
    
      4.10
      De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 
      
    
    
      2.4.
      Op de laatste pagina van de huurovereenkomst staat het volgende vermeld:
      
      
        Partijen zijn het volgende overeengekomen:
      
      
      
        (…)Huurder mag de zaal onderverhuren.
        (…)Een deel van de servicekosten worden verrekend met zelfwerkzaamheden door huurder.
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte’ van 11 juli 2003 van toepassing (hierna te noemen: de algemene bepalingen). Artikel 16 van die bepalingen luidt, voor zover relevant, als volgt:
        Kosten van leveringen en diensten
        (…)
      
    
    
      16.8
      Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten, onder meer in een geval als bedoeld in 16.7.
      
    
    
      2.6.
      TNDC heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een borg van € 6.000,00 betaald en het heeft voor een bedrag van € 14.634,52 geïnvesteerd in het gehuurde.
      
    
    
      2.7.
      In de periode van augustus tot en met november 2021 heeft TNDC in het gehuurde noodopvang van buitenlandse studenten verzorgd.
      
    
    
      2.8.
      The Village is per 1 januari 2022 eigenaar geworden van het gehuurde en heeft per die datum de huurovereenkomst met TNDC overgenomen.
      
    
    
      2.9.
      Per brief van 13 april 2022 heeft The Village TNDC bericht dat het voorschot op de servicekosten met terugwerkende kracht per 1 januari 2022 zou worden verhoogd tot een bedrag van € 1.875,00 per maand. TNDC heeft The Village vervolgens om een onderbouwing van die verhoging gevraagd.
      
    
    
      2.10.
      Per e-mail van 28 juni 2022 heeft The Village aan TNDC kenbaar gemaakt dat de servicekosten na een door The Village toegepaste korting van 50% € 3.215,39 exclusief btw per maand zouden gaan bedragen.
      
    
    
      2.11.
      Tussen partijen heeft meerdere keren een gesprek plaatsgehad vanwege het niet (tijdig) betalen van de huur en servicekosten. In die gesprekken heeft The Village TNDC alternatieve huurruimte aangeboden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      The Village vordert – samengevat – de ontruiming van het gehuurde en veroordeling van TNDC tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, waaronder begrepen € 2.500.00 voor het geval The Village met inschakeling van de deurwaarder tot ontruiming overgaat, en te vermeerderen met de wettelijke rente. 
      
    
    
      3.2.
      The Village legt aan deze vorderingen het navolgende ten grondslag. TNDC kan de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst niet (blijvend) nakomen en weigert alternatieve huurruimte te accepteren die beter aansluit bij zijn financiële mogelijkheden.  TNDC heeft een huurachterstand van € 16.735,75 laten ontstaan, die na dagvaarding verder is opgelopen tot een bedrag van € 24.899,50, terwijl The Village uit coulance slechts de  helft van de servicekosten in rekening heeft gebracht. Gelet op de wanprestatie van TNDC is aannemelijk dat in een nog te starten bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden. Van The Village kan niet worden verwacht dat zij die bodemprocedure afwacht, aangezien de huurachterstand oploopt en The Village de mogelijkheid heeft om de aan TNDC verhuurde ruimtes op korte termijn te verhuren aan de gemeente Groningen voor de noodopvang van vluchtelingen.
      
    
    
      3.3.
      TNDC voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding alleen dan plaats is, indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen en de uitkomst van de bodemprocedure, vanwege een spoedeisend belang aan de zijde van de verhuurder, niet kan worden afgewacht. In een bodemprocedure wordt een vordering tot ontruiming getoetst aan het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW), op grond waarvan iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 4.10 van de huurovereenkomst dient TNDC de huur en servicekosten bij vooruitbetaling vóór of op de eerste van iedere maand te voldoen. Vast staat dat het niet aan deze verplichting heeft voldaan. Niet alleen heeft het namelijk een huurachterstand laten ontstaan, maar ook heeft het de wél aan The Village betaalde bedragen nooit op of vóór de eerste van de maand voldaan. TNDC is dus toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.3.
      TNDC stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een forse huurachterstand, aangezien slechts een (klein) deel van de huur over de maanden juli en augustus 2022 onbetaald is gebleven. Het wijst erop dat het restant van de door The Village gestelde achterstand van aanvankelijk € 16.735,75 en inmiddels € 24.899,50 de verhoging van de servicekosten betreft en betwist dat het die verhoging verschuldigd is. Volgens TNDC heeft The Village de verhoging van de servicekosten ook niet volledig onderbouwd en past zij geen redelijke verdeelsleutel toe, aangezien de servicekosten per vierkante meter worden berekend en TNDC niet dagelijks gebruik maakt van het gehuurde. TNDC voert ook aan dat in de huurovereenkomst vermeld staat dat een deel van de servicekosten wordt verrekend met zelfwerkzaamheden en dat het vanaf het begin bereid is geweest tot het verrichten van dergelijke werkzaamheden, maar dat The Village daar niet mee akkoord is gegaan.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter stelt aan de hand van de huurovereenkomst vast dat ten aanzien van de servicekosten sprake is van een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening en dat The Village dus gerechtigd is alle daadwerkelijk gemaakte servicekosten (naar rato) bij TNDC in rekening te brengen. Ingevolge het bepaalde in artikel 16.8 van de algemene bepalingen is The Village bovendien bevoegd het voorschot op de servicekosten tussentijds aan te passen aan de door haar verwachte kosten. The Village heeft ter onderbouwing van de verhoging van de servicekosten een overzicht overgelegd van de kosten die deel uitmaken van de servicekosten, alsmede een groot aantal van de onderliggende facturen. TNDC heeft niet duidelijk gemaakt waarom het van mening is dat die onderbouwing niet volledig is, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan. De kantonrechter passeert ook de stelling van TNDC dat The Village geen redelijke verdeelsleutel heeft toegepast. TNDC huurt het gehuurde immers niet slechts voor bepaalde dagen of dagdelen, maar voor zeven dagen per week, hetgeen als consequentie heeft dat het volledig meedeelt in de kosten van de leveringen en diensten die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waar het gehuurde deel van uitmaakt. Ten aanzien van de afspraak omtrent de verrekening van de servicekosten met zelfwerkzaamheden door TNDC, geldt dat TNDC de concrete invulling daarvan niet aannemelijk heeft weten te maken en dat voorshands onvoldoende is gebleken van zelfwerkzaamheden waarmee TNDC de servicekosten zou kunnen verrekenen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat TNDC alle aan hem in rekening gebrachte servicekosten aan The Village verschuldigd is en dat er dus inderdaad sprake is van een betalingsachterstand van € 24.899,50. Gelet op de stelling van The Village ter zitting dat de huur inclusief servicekosten inmiddels € 11.253,25 per maand bedraagt, betekent dit dat ten tijde van de mondelinge behandeling sprake was van een huurachterstand van ruim twee maanden. Uitgaande van de (geïndexeerde) huurprijs van € 9.589,50 per maand, die uit productie 13 van The Village kan worden afgeleid, geldt daarbij overigens dat The Village slechts € 1.663,75 per maand in plaats van € 1.875,00 of € 3.215,39 aan servicekosten heeft gerekend. 
      
    
    
      4.5.
      De vraag is vervolgens of deze huurachterstand voldoende is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en daarmee de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit in de gegeven omstandigheden inderdaad het geval is en overweegt daartoe het volgende.
      
    
    
      4.6.
      TNDC heeft niet weersproken dat het op dit moment over onvoldoende financiële middelen beschikt om aan de forse maandelijkse verplichtingen uit de huurovereenkomst te kunnen voldoen. Weliswaar heeft het aangevoerd dat het druk doende is om inkomsten te verwerven zodat het wel aan zijn verplichtingen kan voldoen, bijvoorbeeld door het gehuurde deels onder te verhuren aan de RUG of aan te bieden als evenementenlocatie voor ‘Events for Christ’, maar voorshands is onvoldoende gebleken dat die pogingen tot een concreet en voldoende lucratief resultaat hebben geleid of zullen leiden. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat TNDC inderdaad niet in staat is om aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen en dat dit op korte termijn niet zal veranderen.
    
    
      4.7.
      
        TNDC heeft in dit kader nog betoogd dat het door toedoen van The Village niet over voldoende financiële middelen beschikt aangezien The Village ten onrechte haar medewerking weigert aan de onderverhuur van het gehuurde ten behoeve van de noodopvang van buitenlandse studenten, maar de kantonrechter is voorshands van oordeel dat TNDC zich jegens The Village er niet op kan beroepen dat zij dient mee te werken aan die onderverhuur/noodopvang. In de huurovereenkomst staat namelijk alleen vermeld dat TNDC de gehuurde zaal kan onderverhuren en TNDC heeft ter zitting zelf duidelijk gemaakt dat alleen die zaal niet voldoende is om de noodopvang van studenten te realiseren. TNDC heeft daarnaast ook niet aannemelijk gemaakt dat het een concreet uitzicht heeft op inkomsten uit die noodopvang. 
        Het enkele feit dat [A] Beheer in 2021 door middel van een vergunningaanvraag ervoor heeft gezorgd dat TNDC via de noodopvang van buitenlandse studenten wel extra inkomsten heeft kunnen genereren, betekent niet dat TNDC dit ook van The Village mag verwachten. TNDC zal er zelf voor moeten zorgdragen dat er genoeg inkomsten zijn om aan de maandelijkse huurverplichtingen te voldoen. Dat het daarin tot op heden niet is geslaagd wringt temeer, omdat het al vanaf maart 2022 door The Village is aangesproken op het (tijdig) nakomen van zijn betalingsverplichtingen. 
      
      
    
    
      4.8.
      Nu TNDC tot op heden tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en er geen concreet uitzicht bestaat op het verwerven van (voldoende) extra inkomsten om de huurverplichtingen te kunnen voldoen, acht de kantonrechter het zeer waarschijnlijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Aangezien The Village er belang bij heeft dat de betalingsachterstand niet verder oploopt en voorshands voldoende aannemelijk is dat zij op korte termijn zicht heeft op een solvabele huurder die wel aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst zal kunnen voldoen, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter bovendien een spoedeisend belang dat maakt dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Weliswaar kan uit de als productie 16 door The Village overgelegde e-mails niet duidelijk worden afgeleid dat deze zien op de noodopvang van vluchtelingen, maar hieruit volgt wel dat de gemeente Groningen het gehuurde op korte termijn wil inzetten voor piekopvang. De conclusie is dan ook dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding zal worden toegewezen. Het feit dat TNDC fors heeft geïnvesteerd in het gehuurde kan wat dit betreft, hoe spijtig ook, niet tot een ander oordeel leiden, net zo min als het feit dat The Village over een door TNDC betaalde borg van € 6.000,00 beschikt.  
      
    
    
      4.9.
      Omdat TNDC in het ongelijk wordt gesteld, zal het worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten zullen aan de zijde van The Village tot op heden worden begroot op een bedrag van € 130,83 aan exploitkosten, € 128,00 aan griffierecht, € 747,00 aan salaris gemachtigde en € 124,00 aan nakosten. Dit is in totaal € 1.129,83. De door The Village als onderdeel van de nakosten gevorderde ontruimingskosten van € 2.500,00 zijn niet toewijsbaar, omdat de hoogte van de eventuele ontruimingskosten op dit moment nog niet vast staat.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt TNDC om het gehuurde aan de Peizerweg 132/132A te Groningen, met al degenen die en datgene dat zich daarin of daarop bevinden/bevindt binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen volgens de huurovereenkomst en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van The Village te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt TNDC in de kosten van deze procedure, die tot op heden aan de zijde van The Village worden begroot op een bedrag van € 1.129,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2022.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      (DM(O)