ECLI:NL:RBROT:2022:8467, Rechtbank Rotterdam, 14-09-2022, C/10/623212 / HA ZA 21-696
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geen non-conformiteit bij koop van een onroerende zaak (ziekenhuis). Koper is een professional en mocht er, mede op grond van rapporten in de Data Room, niet van uitgaan dat slechts sprake zou zijn van een beperkte hoeveelheid asbest. Bovendien is de onroerende zaak “as is” gekocht.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
      Zittingsplaats Dordrecht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/623212 / HA ZA 21-696
    
    
    
      
        Vonnis van 14 september 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        CROSSING BORDERS DEVELOPMENT B.V.,
      gevestigd te Sliedrecht,
      eiseres,
      advocaten: mr. M.W. Renzen en mr. E.P.J. Verweij,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING ALBERT SCHWEITZER ZIEKENHUIS,
      gevestigd te Dordrecht,
      gedaagde,
      advocaten: mr. J.M. Henriquez en mr. S. Overbeeke.
    
    
    
      Partijen zullen hierna mede Crossing Borders en ASZ genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 27 juli 2021;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de spreekaantekeningen van mrs. M.W. Renzen en E.P.W. Verweij;
        
        
          de spreekaantekeningen van mrs. J.M. Henriquez en S. Overbeek.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 19 januari 2022 plaatsgevonden.  
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      ASZ was eigenaar van het perceel grond met daarop een ziekenhuis aan de [adres] (hierna: het ziekenhuis). Zij heeft het ziekenhuis te koop aangeboden en daarvoor gebruik gemaakt van een tender. Ten behoeve van die tender is een virtuele Data Room (hierna: de Data Room) ingericht.  
      
    
    
      2.2.
      Op 25 april 2018 is door B&C Milieuconsultancy B.V. (hierna: BCM) in opdracht van ASZ een rapport uitgebracht (rapport 17.155.3) betreffende een risicobeoordeling conform NEN2991: actuele en potentiële blootstelling aan asbest in gang SK-05 in de sub-kelder. Dit rapport is door ASZ in de Data Room geplaatst.
      
    
    
      2.3.
      Op 30 mei 2018 is door BCM in opdracht van ASZ een rapport uitgebracht (rapport 17.155.2 Versie 2) naar aanleiding van een onderzoek naar actuele en potentiële blootstelling aan asbest in diverse ruimten op de begane grond en in de sub-kelder van het ziekenhuis. Ook dit rapport is door ASZ in de Data Room geplaatst. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 31 mei 2018 is door BCM een asbestinventarisatierapport met betrekking tot het gehele ziekenhuis uitgebracht. Dit rapport is eveneens door ASZ in de Data Room geplaatst. Het rapport vermeldt in de samenvatting onder meer: 
        “Wij zullen het gehele bouwwerk onderzoeken en alle aangetroffen asbesthoudende materialen rapporteren. Aangezien het bouwwerk nog in gebruik is zal het onderzoek visueel uitgevoerd worden. Er zal geen destructief onderzoek worden uitgevoerd. 
        
          Gesloten onderdelen zoals koven, schachten, vaste vloer-/wand-/plafondafwerkingen, spouwen, bitumen, daken, technische installaties e.d. zullen niet worden geopend binnen dit onderzoek.” 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Crossing Borders en ASZ hebben op 20 december 2018 een koopovereenkomst gesloten. Crossing Borders heeft het ziekenhuis, dus: de grond met daarop liggende opstallen, van ASZ gekocht voor een prijs van € 3.398.100,- (k.k.). Op dat moment was het ziekenhuis nog in gebruik. Crossing Borders heeft het ziekenhuis gekocht met het doel dit te herontwikkelen tot urban villa’s met 100 appartementen. 
      
    
    
      2.6.
      
        De koopovereenkomst vermeldt in de inleiding onder meer het volgende:
        “D. 	Uitgangspunt bij de verkoopprocedure en de verkoop van het Verkochte is:
      
      
      
        
          dat de Verkoper de verkoopprocedure is gestart vanuit het principe dat de verkoop en levering van het Verkochte “as is” plaatsvindt en derhalve met alle aan het Verkochte verbonden rechten en verplichtingen, in de staat waarin het Verkochte zich op de Transportdatum bevindt. In het kader van dit uitgangspunt zijn diverse aansprakelijkheidsbeperkingen van toepassing en tegen die achtergrond dienen alle documenten – waaronder bijvoorbeeld dus begrepen de Proces Brief, de NDA, het Data Room protocol en deze Koopovereenkomst – te worden gelezen.”
      
      
    
    
      2.7.
      
        Artikel 6.2 van de koopovereenkomst luidt: 
        “Koper aanvaardt de (milieukundige) staat van het Verkochte (waaronder begrepen het risico op asbest), de van het Verkochte deel uitmakende grond en het tot het Verkochte behorende grondwater in de milieukundige staat waarin het zich heden bevindt.”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 8 augustus 2019 is het gebruik van het ziekenhuis door ASZ geëindigd. Op 30 augustus 2019 heeft de levering aan Crossing Borders plaatsgevonden.
      
    
    
      2.9.
      Op 15 januari 2021 heeft BCM in opdracht van Crossing Borders een asbestinventarisatierapport uitgebracht. Dit rapport betrof een geactualiseerde versie van het rapport van 31 mei 2018, in die zin dat het ziekenhuis nu ook destructief is onderzocht op de aanwezigheid van asbest. Op basis van dit rapport heeft BCM een kostenraming gemaakt van kosten voor asbestsanering, gebaseerd op de resultaten van het destructieve onderzoek. Deze worden geraamd op € 521.607,45.
      
    
    
      2.10.
      
        Bij brief van 1 februari 2021 heeft Crossing Borders onder meer het volgende bericht aan ASZ:
        
          “(…)
        
        
          Cliënte heeft in de archiefkasten die in het gekochte zijn achtergebleven documentatie gevonden, waaruit volgt dat er tekeningen beschikbaar waren waarop de asbestkanalen staan aangegeven het betreft tekeningen uit januari 1973. Voorts is er technische documentatie door u achtergelaten waaruit volgt dat er in 2012 en 1993 diverse asbestinventarisaties hebben plaatsgevonden. De tekeningen en rapporten zijn door u niet in de Data Room geplaatst. Dit terwijl u wist of behoorde te weten dat de rapporten aanwezig waren en u gevoeglijk bekend was (of had moeten zijn) het grote belang van het beschikbaar stellen van voornoemde rapportages en tekeningen in de Data Room, opdat cliënte daarvan kennis had kunnen nemen en daarmee mede op de (vermoedelijke) aanwezigheid van asbest en de kosten om dat te verwijderen had kunnen verwerken in haar bieding. Met andere woorden: als cliënte bekend zou zijn geweest met deze informatie, dan zou zij de gevolgen daarvan – de kosten van asbestverwijdering en de hogere sloopkosten – hebben verdisconteerd in de prijs die zij bereid was te betalen. Er is sprake van een ernstig gebrek dat het normale gebruik van het gekochte in de weg staat, dat reeds bij aankoop van het gekochte aanwezig was en voor cliënte niet zichtbaar was. Het betreft gebreken die u kende of behoorde te kennen en waarvan u cliënte niet op de hoogte hebt gebracht. 
        
        
          (…)”
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        Crossing Borders vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        primair:
      
      i. ASZ te veroordelen om aan Crossing Borders te betalen een bedrag van                   € 516.497,14, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2021, althans vanaf 7 juli 2021 tot de dag dat aan de veroordeling zal zijn voldaan uit hoofde van een schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst;
      subsidiair:
      de koopovereenkomst te wijzigen door de koopprijs te verminderen met een bedrag van € 516.497,14 en ASZ te veroordelen aan Crossing Borders te betalen een bedrag van € 516.497,14, vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2021, althans vanaf 7 juli 2021 tot de dag dat aan de veroordeling zal zijn voldaan;
      uiterst subsidiair:
      de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen voor wat betreft het gedeelte van de koopprijs ten bedrage van € 516.497,14 en ASZ te veroordelen om aan Crossing Borders te betalen een bedrag van € 516.497,14, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2021, althans vanaf 7 juli 2021 tot de dag dat aan de veroordeling zal zijn voldaan;
      primair, subsidiair en uiterst subsidiair:
      
         ASZ te veroordelen om aan Crossing Borders te betalen een bedrag van € 4.357,49 aan buitengerechtelijke incassokosten;
         ASZ te veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis;
      
      € 26.750,- vanaf 1 juli 2021 tot de voldoening, alsmede de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met rente indien deze kosten niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis zijn voldaan. 
      
      
        3.2.1.
        
          Crossing Borders onderbouwt haar vordering – samengevat – als volgt. 
          De onroerende zaak die zij van ASZ heeft gekocht voldoet niet aan de overeenkomst. Nadat Crossing Borders toegang heeft gekregen tot het ziekenhuis, heeft zij in de technische ruimte op de tweede verdieping relevante informatie met betrekking tot asbestinventarisaties gevonden en oude tekeningen van verdiepingen. Deze informatie was niet in de data room opgenomen. Dat had ASZ wel moeten doen. 
        
        
      
      
        3.2.2.
        Primair is sprake van non-conformiteit, omdat het ziekenhuis niet de eigenschappen bezit die Crossing Borders op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. ASZ heeft informatie verborgen over de omvang van het asbestprobleem. Door de non-conformiteit is sprake van een tekortkoming en dient ASZ de schade die Crossing Borders daardoor heeft geleden te vergoeden. 
        
      
      
        3.2.3.
        Crossing Borders heeft extra kosten moeten maken. Er bleek namelijk veel meer asbest in het ziekenhuis aanwezig dan zij op basis van de verstrekte informatie hadden kunnen voorzien. Deze kosten bestaan uit vier onderdelen:
        
          
            kosten van inkaderingsonderzoek
          
          
            kosten van destructief onderzoek
          
          
            kosten voor het verwijderen en saneren van extra asbest 
          
          
            overdrachtsbelasting die Crossing Borders ten onrechte heeft betaald 
          
          
            vertragingskosten
          
        
        Het totaal van deze kostenposten laat zich begroten op € 516.497,14. Crossing Borders vordert dit bedrag als schadevergoeding. 
        
      
      
        3.2.4.
        Subsidiair stelt Crossing Borders dat ASZ niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. Daardoor heeft Crossing Borders gedwaald. Crossing Borders vordert wijziging van de overeengekomen koopprijs, ter opheffing van het nadeel. Meer subsidiair vordert Crossing Borders gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst, te weten het deel van de koopprijs dat gelijk is aan het schadebedrag. 
        
      
    
    
      3.3.
      ASZ voert verweer en zij verzoekt om Crossing Borders te veroordelen in de werkelijke kosten van de procedure. Op de motivering van haar verweren wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    Non-conformiteit
    
      4.1.
      Partijen zijn onder meer verdeeld over de vraag of ASZ tekort is geschoten in de nakoming van een verplichting uit de koopovereenkomst. Crossing Borders stelt dat dit het geval is. Volgens haar heeft ASZ aan haar een non-conforme zaak geleverd, als bedoeld in artikel 7:17 BW. Volgens Crossing Borders bevond zich in het ziekenhuis namelijk veel meer asbest dan zij op basis van de overeenkomst hoefde te verwachten. ASZ betwist dat gemotiveerd.  
      
    
    
      4.2.
      Artikel 7:17 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, ofwel: non-conform is, als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
      
    
    
      4.3.
      Gelet op de grondslag van de vordering van Crossing Borders moet dus worden vastgesteld wat zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten ten aanzien van de aanwezigheid van asbest. In dat kader is het volgende van belang. 
      
      
        4.3.1.
        
          De koopovereenkomst waar het om draait, is een overeenkomst tussen twee professionele partijen. Crossing Borders houdt zich bezig met de ontwikkeling en realisering van vastgoedprojecten. Ten behoeve van de (beoogde) verkoop van het ziekenhuis een Data Room is ingericht, waar Crossing Borders toegang toe heeft gekregen. Vast staat dat in die Data Room drie asbestrapporten van BCM zijn geplaatst. Het rapport van 31 mei 2018 vermeldt expliciet dat twee asbest risicovolle situaties zijn aangetroffen en dat geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden. Crossing Borders diende op grond daarvan er rekening mee te houden dat zich in het ziekenhuis asbest bevond, zoals zij ook erkent. Maar anders dan Crossing Borders stelt, mocht zij op basis van dit rapport er niet vanuit gaan dat er slechts een beperkte hoeveelheid asbest aanwezig zou zijn. Niet alleen vermeldt het rapport dit niet, maar ook overigens blijkt niet waarom zij daarvan uit mocht gaan. Dat temeer wanneer dit rapport wordt bezien in samenhang met de twee andere rapporten. Zo wordt in het rapport van 31 mei 2018 bijvoorbeeld melding gemaakt van eerdere saneringen en de reeds gesaneerde luchtkanalen. Crossing Borders wist bovendien dat het ziekenhuis op het moment van het sluiten van de overeenkomst en tijdens de due dilligence als zodanig nog werd geëxploiteerd, waardoor geen destructief onderzoek werd uitgevoerd. Crossing Borders kan ASZ dit nu niet tegenwerpen. Zij had zelf op een dergelijk onderzoek kunnen aansturen, maar dit is niet gebeurd. 
          Tot slot heeft Crossing Borders het ziekenhuis “as is” gekocht en maakt asbest expliciet onderdeel uit van deze clausule. 
        
        
      
    
    
      4.4.
      Gelet op dit alles kan Crossing Borders niet worden gevolgd in haar stelling dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat slechts sprake zou zijn van een geringe hoeveelheid asbest. Zowel de inhoud van de koopovereenkomst, als de gang van zaken voorafgaand aan het sluiten daarvan, bieden geen aanknopingspunten voor deze stelling van Crossing Borders. Van non-conformiteit is daarmee geen sprake en de vordering van Crossing Borders op deze grondslag slaagt niet. 
      
    
    
      4.5.
      Voor zover Crossing Borders als grondslag voor haar vordering een beroep heeft gedaan op de mededelingsplicht van ASZ, althans de schending daarvan, door het achterhouden van tekeningen en rapporten, is ook deze grondslag door ASZ betwist. ASZ betwist allereerst de relevantie van die tekeningen en rapporten. Zij voert onder meer aan dat de genoemde rapporten niet meer relevant zijn, omdat deze zijn opgesteld voorafgaand aan asbestsaneringen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft ASZ verwezen naar vrijgave rapporten en de manier waarop deze zijn verwerkt in de rapporten van BCM (onder meer in rapport 17.155.3). Hoe en op welke wijze deze historische documenten meer inzicht zouden geven in de hoeveelheid asbest ten tijde van de verkoop van het ziekenhuis, is door Crossing Borders vervolgens niet nader onderbouwd. Dat zij door (mis)informatie van de zijde van ASZ een zaak geleverd heeft gekregen die niet aan de overeenkomst beantwoordt, kan dus evenmin worden aangenomen. 
      
      
        
          Dwaling 
        
      
    
    
      4.6.
      
        Subsidiair heeft Crossing Borders gesteld dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst. 
        Dat Crossing Borders aan mededelingen van ASZ het vertrouwen mocht ontlenen dat slechts in beperkte mate asbest aanwezig zou zijn, is – zoals hiervoor reeds overwogen – niet gebleken. Dat Crossing Borders nadien nog bouwtekeningen en asbestrapportages heeft gevonden, maakt dit niet anders. Uit die stukken blijkt immers slechts dat in het verleden asbest is gesaneerd. Dat er aanwijzingen waren voor grotere hoeveelheden asbest blijkt niet uit die stukken, dit is pas tijdens het destructieve onderzoek ten behoeve van de sloop aan het licht gekomen. Van een onjuiste voorstelling van zaken, zoals artikel 6:228 BW vereist, is dan ook geen sprake. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.7.
      Crossing Borders wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        4.7.1.
        
          ASZ heeft gevorderd dat Crossing Borders zal worden veroordeeld tot vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Voor het toewijzen van een dergelijke (reële) proceskostenveroordeling – in afwijking van de gebruikelijke, forfaitaire vergoeding – is in deze zaak geen aanleiding. Voor een dergelijke vergoeding is slechts plaats wanneer sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering evident ongegrond is en, vanwege de betrokken belangen van partijen, achterwege had moeten blijven. Met andere woorden: de lat ligt hoog, omdat met een dergelijke kostenveroordeling het recht op toegang tot de rechter kan worden beperkt. 
          Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat met het aanbrengen van deze zaak geen sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. De gevorderde vergoeding van de werkelijk gemaakte (proces)kosten zal dus worden afgewezen. 
        
        
      
      
        4.7.2.
        
          Een en ander betekent dat Crossing Borders wordt veroordeeld in de kosten die tot op heden aan de zijde van ASZ worden bepaald op € 4.200,- aan vastrecht en op € 6.428,- (2 punten tarief VII x € 3.214,-) aan salaris voor de advocaten.
          Deze veroordeling in de proceskosten omvat een veroordeling in de nakosten als in het dictum bepaald. De proceskostenveroordeling zal voorts, zoals gevorderd, worden vermeerderd met de wettelijke rente.
        
        
        
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      wijst de vorderingen van Crossing Borders af;
    
    
    
      veroordeelt Crossing Borders in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van ASZ bepaald op € 4.200,- aan vastrecht en op € 6.428,- aan salaris voor de advocaten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt Crossing Borders in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Crossing Borders niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 80,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      verklaart dit vonnis, wat de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2022. 
    
  
  
    uittreksel KvK; productie 1 bij dagvaarding
  
  
    zie onder 2.4.
  
  
    zie bijvoorbeeld bijlage A van productie 8 bij dagvaarding
  
  
    zie bijvoorbeeld Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:HR:2012:BV7828