ECLI:NL:GHARL:2022:7196, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-08-2022, 21/01045, 21/01046 en 21/01437, 21/01438
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-08-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 21/01045, 21/01046, 21/01437 en 21/01438
    uitspraakdatum: 16 augustus 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op de hoger beroepen van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) en  
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zaltbommel (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 5 augustus 2021, nummers AWB 20/2826 en AWB 20/3115,
    
    
    
      in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de objecten [adres1] 19 en [adres1] 21 te [plaats1] per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 84.000 respectievelijk € 110.000. Daarbij zijn tevens aanslagen in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De tegen die beschikkingen en aanslagen gemaakte bezwaren zijn door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard en de vastgestelde waarden verminderd tot € 80.000 respectievelijk € 105.000.
      
    
    
      1.4.
      Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 3 augustus 2022. Belanghebbende is aldaar verschenen alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] (taxateur). 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak [adres1] 19 (hierna: nummer 19) en de onroerende zaak [adres1] 21 (hierna: nummer 21), die belanghebbende in eigendom toebehoren, zijn gelegen in het centrum van de gemeente Zaltbommel. Nummer 19 is een in 1890 gebouwde bovenwoning met een inhoud van 205 m3, met een zolderruimte met vier dakkapellen. Nummer 21 betreft een in 1890 gebouwde benedenwoning met een inhoud van 229 m3 (inclusief aanbouw). Nummer 19 is gelegen boven nummer 21. Beide objecten zijn een gemeentelijk monument.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van nummer 19 en van nummer 21 per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 84.000 respectievelijk € 110.000.
      
    
    
      2.3.
      De Rechtbank heeft die waarden in goede justitie nader bepaald op € 80.000 respectievelijk € 105.000.
      
    
    
      2.4.
      Beide partijen hebben hoger beroep aangetekend.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil zijn de waarden van de nummers 19 en 21 op de waardepeildatum 1 januari 2019. 
      
    
    
      3.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende waarden van nihil en de heffingsambtenaar van € 84.000 onderscheidenlijk € 110.000, zoals bij de beschikkingen vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit lagere waarden dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep verwezen naar de door hem in hoger beroep overgelegde, door de taxateur [naam2] op 13 december 2021 opgemaakte taxatierapporten. In die rapporten zijn de waarden van nummers 19 en 21 per waardepeildatum 1 januari 2019 bepaald  op respectievelijk € 124.000 en  € 122.000. Deze waarden zijn bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij voor beide objecten dezelfde vier vergelijkingspanden zijn gehanteerd, te weten de objecten [adres2] 13, [adres3] 4, [adres4] 17 en [adres1] 23, alle gelegen in het centrum van de gemeente Zaltbommel.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende voert in hoger beroep aan, kort gezegd, dat de gehanteerde vergelijkingspanden niet bruikbaar zijn en dat volstrekt onvoldoende rekening is gehouden met de verstopte riolering in de straat, met het achterstallige onderhoud aan de objecten en dat sprake is van een gemeentelijk monument. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de in de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde taxatierapporten genoemde vergelijkingspanden minder goed bruikbaar ter bepaling van de gezochte WOZ-waarden dan gewenst. [adres3] 4  en [adres4] 17 zijn namelijk in verhuurde staat verkocht, zodat de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen niet stroken met het in overweging 4.1 genoemde uitgangspunt van de Wet WOZ. Voorts betreft het object [adres2] 13 een ander type woning dan de onderhavige objecten en bestaat het pand [adres1] 23, het ‘buurpand’,  uit zowel een beneden- als een bovenverdieping. Niettemin werpen de voor deze panden omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen wel licht op het waardeniveau van de in het centrum van de gemeente Zaltbommel gelegen woningen op de waardepeildatum. Daarom past een vergelijking met deze objecten, ondanks de ‘mitsen en maren’,  naar het oordeel van het Hof beter dan een vergelijking met objecten uit een andere gemeente, zoals door de Rechtbank is overwogen. Dienaangaande heeft de heffingsambtenaar geloofwaardig verklaard dat het waardeniveau van woningen in het centrum van de gemeente Zaltbommel significant afwijkt van het waardeniveau van de woningen die zijn gelegen in de dorpen in de omgeving van de gemeente Zaltbommel.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de riolering in de [adres1] telkens verstopt raakt hetgeen waardedrukkend is, waarmee de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de gemeente Zaltbommel de riolering in de [adres1] in 2017 heeft vernieuwd.  Wat er ook zij van de stelling van belanghebbende, aannemelijk is in ieder geval dat het buurpand [adres1] 23 dan ook last zou moeten hebben van de rioleringsproblemen en dat zulks in de verkoopprijs van dit object moet zijn verdisconteerd. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van de nummers 19 en 21. Blijkens de in hoger beroep overgelegde taxatierapporten heeft taxateur [naam2] echter ermee rekening gehouden dat de staat van onderhoud van de onderhavige objecten minder is dan die van de vergelijkingsobjecten (‘matig’ tegenover ‘voldoende’; verder is de taxateur ook ervan uitgegaan dat de kwaliteit en de voorzieningen matig zijn).
      
    
    
      4.7.
      Gelet op met name de op 11 juni 2019 gerealiseerde verkoopprijs van € 290.000 voor het ‘buurpand’ [adres1] 23 (bouwjaar 1900; 417 m3), en gelet op de onderlinge verschillen tussen dit pand en de onderhavige objecten waarmee de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening heeft gehouden, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden van de nummers 19 en 21 per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 84.000 respectievelijk € 110.000 niet te hoog zijn. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd (onder meer dat sprake is van een gemeentelijk monument), doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en dat van de heffingsambtenaar gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen grond voor een vergoeding van het griffierecht en voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof :
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 augustus 2022
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.