ECLI:NL:RBROT:2022:9084, Rechtbank Rotterdam, 14-10-2022, 9809847 CV  EXPL 22-11381
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand 230a-bedrijfsruimte. Aanwezigheid gebrek niet bekend bij verhuurder en ook tijdens procedure niet onderbouwd. Huurder niet gerechtigd tot opschorting volledige huurbetaling. Ontbinding en ontruiming toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9809847 CV EXPL 22-11381

    
    
    
      
datum uitspraak: 14 oktober 2022

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      
de besloten vennootschap

      

United NL 2021 Propco V B.V.

,

      
vestigingsplaats: Amsterdam,

      
eiseres,

      
gemachtigde: mr. G.E Hamer,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

, die handelt onder de naam [bedrijf01] ,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
gedaagde,

      
die zelf procedeert.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘United’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
    
  
  
    

1
.
De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 5 april 2022, met producties;

        
        
          
de aantekening van het mondelinge antwoord van [gedaagde01] ;

        
        
          
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de akte van United, met productie 5;

        
        
          
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 29 juni 2022;

        
        
          
de email van 31 juli 2022 van [gedaagde01] ;

        
        
          
de aantekening van de mondelinge reactie van [gedaagde01] van 2 augustus 2022;

        
        
          
de aantekening van de mondelinge reactie van [gedaagde01] van 30 augustus 2022

        
        
          
de akte van United van 30 augustus 2022;

        
      
      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[gedaagde01] huurt vanaf 15 april 2021 een bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) aan de [adres01] te Rotterdam van de rechtsvoorgangster van United, die sinds 1 juli 2021 eigenaresse is van het gehuurde. Het gehuurde betreft een onroerende zaak als bedoeld in artikel 230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). De maandelijkse huurprijs moet bij vooruitbetaling worden betaald en bedroeg tot en met de maand april 2022 € 1.028,50. Met ingang van de maand mei 2022 bedraagt de maandelijkse huurprijs € 1.094,54.

      
    
    
      
2.2.

      
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. In artikel 23.2 van de algemene bepalingen staat onder meer:

      
      
        
“

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)

.”

      
      
      
    
  
  
    

3
.
Het geschil

    
      
3.1.

      
United eist samengevat:

      
        
          
[gedaagde01] te veroordelen aan United te betalen € 13.345,02, vermeerderd met de contractuele rente van € 300,00 per maand vanaf 4 april 2022;

        
        
          
de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;

        
      
      
en voorts

      
- primair:

      
[gedaagde01] te veroordelen aan United te betalen de lopende huurtermijnen (inclusief indexering), dan wel een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief indexering), vanaf 1 mei 2022 tot de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd;

      
- subsidiair:

      
        
[gedaagde01] te veroordelen aan United te betalen de lopende huurtermijnen (inclusief indexering), dan wel een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief indexering), vanaf 1 mei 2022 tot de dag van ontruiming van gehuurde;

        
alsmede

      
      
        
          
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
      
        
Het bedrag van € 13.345,02 dat wordt geëist, bestaat uit:

      
      
        
€ 9.256,50 aan huur (€ 1.028,50 per maand, tot en met april 2022)

        
€ 1.388,51 aan incassokosten (€ 154,28 per maand, tot en met april 2022)

        
€ 2.700,00 aan boeterente (€ 300,00 per maand, tot en met april 2022).

      
      
    
    
      
3.2.

      
United baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand laten ontstaan over de maanden augustus 2021 tot en met april 2022. In de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde01] voor elke maand dat hij de huur niet tijdig betaalt, een boete van € 300,00 per maand verschuldigd is aan United. Daarnaast is [gedaagde01] incassokosten verschuldigd. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Aan het gehuurde kleeft een gebrek, namelijk een lekkend dak. Omdat dit gebrek niet is opgelost, kon [gedaagde01] het gehuurde niet gebruiken en daarom heeft hij geen huur meer heeft betaald. Daarnaast voert [gedaagde01] aan dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd.

      
      
    
  
  
    

4
.
De beoordeling

    
    
      

Huurachterstand, opschorting en opzegging


    
    
    
      
4.1.

      
Tussen partijen is niet in geschil dat de huur vanaf augustus 2021 niet meer is betaald.

      
    
    
      
4.2.

      
[gedaagde01] beroept zich allereerst op een opschortingsrecht, namelijk dat hij geen huur hoefde te betalen omdat het gehuurde een gebrek vertoonde, te weten een lekkend dak. United heeft erkend dat er ‘iets’ aan de hand was met het dak. Zij heeft vervolgens een dakdekker ingeschakeld om dit te verhelpen.

      
    
    
      
4.3.

      
[gedaagde01] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat de lekkage ondanks de inzet van de dakdekker niet is opgelost. Aan hem was door de dakdekker te kennen gegeven dat het dak vervangen moest worden. [gedaagde01] voert aan dat hij zowel tegen de dakdekker als tegen de technisch beheerder heeft gezegd dat hij als gevolg daarvan geen huur meer zou betalen.

      
    
    
      
4.4.

      
United ging ervan uit dat de lekkage door de dakdekker was verholpen. Zij heeft de rekening van de dakdekker voldaan en enige noodzaak tot het vervangen van het dak is haar niet bekend. United heeft niets meer vernomen van [gedaagde01] met betrekking tot de lekkage. [gedaagde01] heeft erkend de nadien door United verstuurde facturen voor de lopende huurtermijnen te hebben ontvangen. [gedaagde01] heeft verklaard dat hij in reactie op deze facturen enkel contact heeft opgenomen met de dakdekker.

      
    
    
      
4.5.

      
Omdat [gedaagde01] zijn stellingen niet met stukken heeft onderbouwd, heeft de kantonrechter de zaak aangehouden om [gedaagde01] alsnog in de gelegenheid te stellen om dit te doen. [gedaagde01] heeft vervolgens enkele foto’s aangeleverd. Uit deze foto’s blijkt echter niet dát, waar en wanneer er lekkage heeft plaatsgehad in het gehuurde. Evenmin wordt hierdoor duidelijk of, wanneer en met wie [gedaagde01] hierover contact heeft opgenomen.

      
    
    
      
4.6.

      
Daarnaast heeft United zich tijdens de mondelinge behandeling bereid verklaard om alsnog samen met [gedaagde01] het gehuurde te bekijken en de eventuele lekkage en de gevolgen daarvan te beoordelen. Daarbij zou [gedaagde01] de gelegenheid hebben gekregen om de sleutels van het gehuurde in te leveren en zodoende een verder oplopende huurachterstand te voorkomen. Partijen hebben daarop een afspraak met elkaar gemaakt bij het gehuurde. [gedaagde01] is op deze afspraak echter niet verschenen, ook niet na meerdere contactpogingen daartoe van United.

      
    
    
      
4.7.

      
Gezien dit verloop overweegt de kantonrechter als volgt. In beginsel kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld (HR 6 juni 1997; ECLI:NL:HR: 1997:ZC2389).

      
    
    
      
4.8.

      
        
In dit geschil staat vast dat er werkzaamheden zijn verricht aan het dak van het gehuurde. Als er na deze werkzaamheden nog steeds sprake was geweest van lekkage, zoals [gedaagde01] stelt en United bij gebrek aan wetenschap ontkent, had het op de weg van [gedaagde01] gelegen om hierover contact op te nemen met United. United is als verhuurder immers de partij waartoe [gedaagde01] zich dient te wenden als er sprake is van een gebrek.

        
Nu [gedaagde01] dit niet heeft gedaan, ook niet na ontvangst van de maandelijkse facturen van United, was een opschorting van de volledige huurbetaling aan zijn zijde dan ook niet gerechtvaardigd.

      
      
    
    
      
4.9.

      
Dat [gedaagde01] vervolgens zelf heeft besloten om geen huur meer te betalen en geen gebruik meer te maken van het gehuurde, komt gezien het bovenstaande dan ook voor zijn eigen rekening en risico.

      
    
    
      
4.10.

      
Datzelfde geldt voor de door [gedaagde01] gestelde opzegging van de huurovereenkomst; een dergelijke opzegging dient [gedaagde01] te richten aan zijn wederpartij, United. Een enkele mondelinge mededeling aan een ter plaatse aanwezige medewerker van de technisch beheerder is hiertoe niet voldoende.

      
    
    
      
4.11.

      
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is opgezegd maar nog altijd voortduurt en dat [gedaagde01] in gebreke is gebleven met zijn verplichting die hieruit voortvloeit, namelijk het betalen van de huur. Ten tijde van de mondelinge behandeling bedroeg de huurachterstand tot en met juni 2022 € 11.445,58. [gedaagde01] wordt veroordeeld om dit bedrag aan United te betalen.

      
      
        

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde


      
      
    
    
      
4.12.

      
De huurachterstand van [gedaagde01] bedroeg ten tijde van de mondelinge behandeling elf maanden. [gedaagde01] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom de huurovereenkomst niet zou moeten worden ontbonden. De kantonrechter zal de tussen partijen bestaande huurovereenkomst dan ook ontbinden. Aangezien de huurovereenkomst niet tegen een datum in het verleden kan worden ontbonden, wordt de huurovereenkomst per de datum van dit vonnis ontbonden.

      
    
    
      
4.13.

      
[gedaagde01] wordt ook veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, met dien verstande dat de termijn tot ontruiming wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

      
    
    
      
4.14.

      
United maakt aanspraak op een schadevergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurtermijnen over de periode vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag waarop het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd. Of het gehuurde aan een ander zal worden verhuurd, en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Dit zal mede afhankelijk zijn van de inspanningen die United levert in het aanzoeken van een nieuwe huurder. De kantonrechter ziet hierin voldoende aanleiding om dit primair gevorderde af te wijzen, maar het door United subsidiair gevorderde wel toe te wijzen. Dit betekent dat [gedaagde01] de huur moet blijven betalen tot en met de maand waarin hij het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten en de sleutels heeft ingeleverd, dan wel tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt.


      
      
        

Contractuele boete


      
      
    
    
      
4.15.

      
United vordert daarnaast de contractuele boete van € 300,00 per maand op basis van artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Over de periode augustus 2021 tot en met juni 2022 komt dit neer op een totaalbedrag van € 3.300,00 (€ 300,00 × 11 maanden). Omdat dit niet door [gedaagde01] is betwist, zal dit deel van de vordering worden toegewezen. Hierbij geldt dat [gedaagde01] deze contractuele boete tevens verschuldigd is voor de maanden waarin hij de huurtermijnen niet tijdig heeft betaald na juni 2022 tot en met de maand van ontbinding van de huurovereenkomst.

      
    
    
      
4.16.

      
United vordert de contractuele boete ook voor de periode ná ontbinding van de huurovereenkomst. Vanaf het moment van ontbinding is er echter geen contractuele basis meer voor de gevorderde boete. United heeft niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde01] desondanks na ontbinding van de huurovereenkomst de contractuele boete verschuldigd zou zijn, zodat dat deel van de vordering zal worden afgewezen.

      
      
        

Buitengerechtelijke incassokosten


      
      
    
    
      
4.17.

      
De buitengerechtelijke incassokosten van € 1.388,52 worden toegewezen, omdat [gedaagde01] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen.

      
      
        

Toe te wijzen bedrag


      
      
    
    
      
4.18.

      
Gezien hetgeen hiervoor is overwogen zal worden toegewezen:

      
        
 huurachterstand t/m juni 2022 € 11.445,58

        
 contractuele boete t/m juni 2022 € 3.300,00

        
 buitengerechtelijke incassokosten € 1.388,52

      
      
        
------------ +

        
totaal € € 16.134,10

      
      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
4.19.

      
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van United tot vandaag vast op € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,00 tarief). Dit is totaal € 2.235,31.

      
      
        

Uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.20.

      
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.1.

      
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres01] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van United te stellen;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan United te betalen € 16.134,10, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,00 per maand voor elke maand dat de betreffende huurtermijn niet tijdig is voldaan, gedurende de periode juli 2022 tot en met oktober 2022.

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt [gedaagde01] om aan United te betalen € 1.094,54 per maand met ingang van juli 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van United tot vandaag vastgesteld op € 2.235,31;

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.6.

      
wijst af het meer of anders gevorderde.

      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A. van Egmond en in het openbaar uitgesproken.

        
51668

      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
Na ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van artikel 7:225 BW een vergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd.