ECLI:NL:RBDHA:2023:3067, Rechtbank Den Haag, 17-03-2023, 10173266 RP VERZ  22-50504
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Verzoek tot het verlenen van een bevel tot wijziging van de splitsingsakte (artikel 5:144 BW). Beroep op bevrijdende verjaring dan wel natrekking. Afgewezen.

RECHTBANK DEN HAAG


Zittingsplaats Den Haag




AJJ/c


zaaknummer: 10173266 RP VERZ 22-50504


17 maart 2023






Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:







[verzoeker01]

,


wonende te [woonplaats01] ,


verzoekende partij,


gemachtigde: mr. Y.H. van Ballegooijen,





tegen





de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging van eigenaars



[naam vereniging01] te [plaats01]

,


gevestigd te [vestigingsplaats01] ,


verwerende partij,


gemachtigde: mr. H. Stroeve.





Verzoekende partij wordt verder aangeduid als “ [verzoeker01] ”. Verwerende partij wordt aangeduid als “de VvE”.







1

Procedure




1.1.


De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:




het verzoekschrift met producties 1 tot en met 16, ter griffie ingekomen op 1 november 2022;




het verweerschrift met producties 17 tot en met 25;




productie 17 van de zijde van [verzoeker01] .







1.2.


Op 17 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij [verzoeker01] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen de leden [naam01] , [naam02] en [naam03] , bijgestaan door de gemachtigde. Gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd en hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekening gemaakt die zich in het dossier bevinden. Vervolgens is de beschikking bepaald op heden.







2

De feiten




2.1.


[verzoeker01] is eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend [adres01] te [plaats01] , kadastraal bekend [plaats01] sectie E nummer 3318 A-27. Het gebouw aan het [adres02] bevat 23 appartementen en een kantoorruimte, met 19 bergingen op de begane grond en 6 bergingen op de derde etage. De appartementen zijn per 6 verspreid over 4 etages. Boven de etages is over de volle breedte een zolderverdieping gesitueerd met gedeeltelijk plat dak en schuine kappen.





2.2.


Bij akte van splitsing van 12 juli 1991 is het gebouw in appartementsrechten gesplitst en de VvE opgericht. De akte is in de openbare registers ingeschreven op 15 juli 1991. Op de splitsing is van toepassing het modelreglement 1983. In de akte is het appartementsrecht van [verzoeker01] als volgt omschreven:

‘het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de driekamerwoning op de derde verdieping met berging op de begane grond en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres01] te [plaats01] , kadastraal bekend gemeente [plaats01] sectie E nummer 3318


A-15


, welk appartementsrecht uitmaakt het acht en tachtig/negentienhonderd twee en veertigste aandeel in de hiervoor omschreven gemeenschap’






2.3.


De akte van splitsing is bij akte van 5 oktober 1992 met bijbehorende splitsingstekening gewijzigd. De wijziging ziet met name op het feit dat bij sommige appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht van [verzoeker01] , de zolderverdieping aan het privégedeelte is toegevoegd. Verder zijn de appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht van [verzoeker01] , vernummerd. Het appartementsrecht van [verzoeker01] is na die wijziging als volgt omschreven:

‘het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de driekamerwoning op de derde verdieping


met


zolder en berging op de begane grond en verder toebehoren aan het [adres01] te [postcode01] [plaats01] , kadastraal bekend gemeente [plaats01] sectie E nummer 3318


A-27


, welk appartementsrecht uitmaakt het een en vijftig /eenduizendste aandeel in de hiervoor omschreven gemeenschap’






2.4.


De splitsingstekening bij akte van 5 oktober 1992 laat zien dat de ruimte aangeduid als “loos” tussen de privézolders 27 en 28 aan drie zijden is omlijnd en daarmee afgescheiden van de privégedeelten:












2.5.


[verzoeker01] heeft op 1 juli 2020 per e-mail aan de VvE toestemming gevraagd voor het aanbrengen van dakramen en lichtkoepels op haar zolder. Eén van de lichtkoepels die [verzoeker01] wenst aan te brengen bevindt zich boven het trappenhuis ter hoogte van de loze ruimte.





2.6.



Bij brief van 19 februari 2021 deelt de (toenmalige) gemachtigde van de VvE aan de (toenmalige) gemachtigde van [verzoeker01] onder meer het volgende mede:



‘ (…) Bij nadere bestudering van de tekening van MAD (…) d.d. 6 januari 2020 en de tekening die uw cliënte in juli 2020 aan de VvE zond, is het bestuur gebleken dat één van de lichtkoepels is gepland boven/in een gemeenschappelijke ruimte van de VvE (…) het gaat om de ruimte tussen de appartementsindices 27 en 28. Graag ontvangt de VvE hierop een toelichting. Is uw cliënte voornemens om dit gemeenschappelijke gedeelte geheel of gedeeltelijk bij haar privégedeelte te betrekken of heeft zij dit wellicht al gedaan? De VvE is in ieder geval van een dergelijk voornemen of een dergelijke aanpassing niet op de hoogte. (…)’






2.7.



Bij brief van 11 maart 2021 reageert de gemachtigde van [verzoeker01] als volgt:



‘(…) U overlegt een tekening inzake de zolder. U stelt dat de ‘loze’ ruimte gemeenschappelijk zou zijn. Deze stelling is evenwel nergens op gebaseerd. (…) De tekening op zich zelf is onjuist en afwijkend met betrekking tot de werkelijke situatie. (…) De huidige, via de woning van cliënte te bereiken, zolder is in zijn geheel van cliënte met daarin betrokken de vermeende ‘loze’ ruimte. (…) de doorgang heeft er altijd gezeten.







2.8.



Bij brief van 25 maart 2021 antwoordt de gemachtigde van de VvE als volgt:



‘(…) De ‘loze’ ruimte valt buiten de dikke lijnen die het appartementsrecht van uw cliënte aanduiden. Alles buiten de dikke lijnen die begrenzingen van het privégedeelte aanduiden, zijn gemeenschappelijke gedeelten. (…) Sprake is aldus van een situatie die in strijd is met de splitsingsstukken. (…)’







2.9.



Een memo d.d. 25 mei 2021 van [naam04] (JMJ Bouwmanagement BV), vermeldt onder meer het volgende:



‘(…) Op 11 mei 2021 is de situatie ter plaatse opgenomen door ondergetekende in het bijzijn van de bewoonster [verzoeker01] , dhr. [naam05] en dhr. [naam06] .




Bevindingen







(…) Het gedeelte van de vloer wat zich boven het appartement bevindt is geheel voorzien van vloerdelen. Boven het trappenhuis, het gedeelte wat als loos is aangemerkt op de splitsingstekening (…) is gedeeltelijk voorzien van vloerdelen. De vloerbalklaag ligt hier lager dan de overige vloeren en lijkt een kleinere afmeting te hebben. Daar waar geen vloerdelen zijn aangebracht is het stucplafond boven het trappenhuis zichtbaar.






De toegang tot de ruimte boven het trappenhuis lijkt later aangebracht te zijn. (…) Bovendien zijn op het kalkzandsteen metselwerk reparaties zichtbaar. Dit mogelijk na het verwijderen van het metselwerk. (…)’








2.10.



De gemachtigde van de VvE heeft bij e-mailbericht van 11 juni 2021 onder meer het volgende aan de gemachtigde van [verzoeker01] laten weten:



‘(…) Het strekt ter aanbeveling eerst middels een intentiebesluit te peilen hoe de eigenaars tegenover de plannen van uw cliënte staan. Wordt de voor wijziging van de akte vereiste meerderheid reeds niet gehaald bij het nemen van een eventueel intentiebesluit, dan is het immers zeer de vraag of het ingaan van een traject tot het wijzigen van de akte (…) zinvol is. (…)’







2.11.



Bij brief van 22 oktober 2021 deelt [naam07] onder meer het volgende aan de VvE mede:



‘(…) Het appartement [adres01] is op 31 maart 1993 door [naam08] en ondergetekende, [naam07] verkocht aan (…) [verzoeker01] . Ondergetekende, [naam07] is eigenaar van het naast [adres01] gelegen appartement


[adres03]


.




Geschiedenis:




Het gebouw [adres02] is in februari 1938 gebouwd door mijn grootvader (…) [naam09] en is tot 1990 eigendom geweest van de familie [naam09] .




Na liquidatie van de familiezaak hebben [naam08] en ik op 28 december 1990 het gebouw [adres04] gekocht. In deze periode heeft noch de familie [naam09] noch [naam08] en


ik enige verbouwing aan de zolder


verricht.




(…) heeft de VvE (…) op 5 oktober 1992 een tweede Splitsingsakte opgesteld (….). De tekening bij de Splitsingsakte en de gegevens van het Kadaster komen duidelijk overeen met de werkelijkheid. (…)’







2.12.



Bij gelegenheid van de algemene ledenvergadering van 25 oktober 2021 is aan [verzoeker01] verzocht om ten aanzien van de zolder bij appartement [adres01] met een voorstel te komen dat tijdens de volgende ledenvergadering ter besluitvorming kan worden ingebracht. Op de volgende algemene ledenvergadering, d.d. 16 mei 2022, is geen voorstel ingediend.



3. Verzoek






3.1.


[verzoeker01] verzoekt bij beschikking, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:




te bevelen dat de akte van splitsing van 5 oktober 1992 met bijbehorende splitsingstekening d.d. 20 januari 1992 waarvan het appartementsrecht van [verzoeker01] onderdeel uitmaakt, wordt gewijzigd conform het aan de in deze te wijzen beschikking gehechte concept dat als productie 16 bij dit verzoekschrift in het geding is gebracht;




[verzoeker01] te machtigen de handelingen te verrichten die nodig of nuttig zijn om voormelde wijziging te bewerkstelligen en in dat verband [verzoeker01] te machtigen de gewijzigde akte conform het concept dat als productie 16 bij het verzoekschrift is gehecht in definitieve vorm (te doen) inschrijven in de openbare registers.




verweerder te veroordelen in de kosten van de procedure.







3.2.


[verzoeker01] legt aan dit verzoek – samengevat en voor zover relevant – het volgende ten grondslag. De splitsingstekening geeft een situatie weer die niet overeenkomt met de werkelijkheid. Op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW kan een bevel tot wijziging van de akte van splitsing worden gegeven wanneer de bouw of inrichting van het gebouw niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing. Primair stelt [verzoeker01] zich op het standpunt dat de loze ruimte door extinctieve verjaring haar eigendom is geworden. De loze ruimte is sinds 1993 feitelijk als onderdeel van de zolder in haar bezit. Dit blijkt uit het feit dat de loze ruimte in een open verbinding staat met de zolder van [verzoeker01] , dat de loze ruimte slechts toegankelijk is vanuit de privéruimte van [verzoeker01] en dat de loze ruimte een geheel vormt met de zolder van [verzoeker01] . Het bezit heeft dus meer dan 20 jaar geduurd. [verzoeker01] heeft gebruik gemaakt van de loze ruimte door onder andere vloerdelen te leggen en de ruimte als opslag te gebruiken. Dat zijn bezitsdaden die naar buiten toe kenbaar zijn geweest. Het appartementsrecht is destijds met de vermelde open verbinding tussen zolder en loze ruimte aan [verzoeker01] verkocht door personen die nauw betrokken zijn geweest bij de splitsing en het bestuur van de VvE vormden, waaronder [naam07] . Subsidiair stelt [verzoeker01] zich op het standpunt dat de loze ruimte door natrekking haar eigendom is. Er is hier sprake van de uitzonderingssituatie beschreven in artikel 5:20 lid 1 sub e BW. De loze ruimte is vanwege de open verbinding met de zolder als onderdeel van het appartement nagetrokken. Naar verkeersopvatting dient te gelden dat de loze ruimte die exclusief bij [verzoeker01] in gebruik is en slechts via het appartement van [verzoeker01] toegankelijk is, tot het appartementsrecht van [verzoeker01] behoort. De zolder van [verzoeker01] is zonder die loze ruimte onvoltooid.







4

Het verweer



4.1.


De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het verzoek van [verzoeker01] , met veroordeling van [verzoeker01] in de proceskosten. De VvE stelt dat er geen sprake is van verkrijging van eigendom door verjaring of natrekking, maar van onrechtmatige toe-eigening. Artikel 5:144 lid 1 sub b en c is niet van toepassing op deze situatie. De loze ruimten zijn nooit bestemd om als privégedeelten te fungeren en zijn niet als zodanig ingericht. Het wijzigen van deze inrichting door een muur te verwijderen wijzigt het karakter van deze bestemming niet. De akte is niet onjuist maar de feitelijke toestand dient terug te worden gebracht in de oorspronkelijke staat, zoals vastgelegd in de akte.










5

De beoordeling




5.1.


Het verzoek is gebaseerd op artikel 5:144 lid 1 sub b en c BW. Op grond van deze bepaling kan de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de splitsingsakte is vereist, bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw niet (meer) beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte. Deze bepaling kan worden toegepast, zowel wanneer de afwijking tussen de inrichting en de indeling volgens de splitsingsakte vanaf het begin af heeft bestaan, als wanneer deze afwijking pas later is ontstaan, door welke oorzaak dan ook.





5.2.


De kantonrechter heeft zich er, met het oog op artikel 5:144 lid 3 jo 5:140 lid 4 BW, van vergewist dat de belanghebbenden en beperkt gerechtigden behoorlijk zijn opgeroepen teneinde op het verzoekschrift te worden gehoord. De beperkt gerechtigden hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op het verzoekschrift.





wijziging splitsingsakte







5.3.


Vooropgesteld wordt dat moet worden uitgegaan van wat is vastgelegd in de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte splitsingstekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte splitsingstekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.





5.4.


Op de splitsingstekening (2.4) is te zien dat op de zolderverdieping, die is verdeeld in de nummers [nummer03] tot en met [nummer01] , tussen de nummers [nummers01] , [nummers02] en [nummers03] van de privégedeelten afgesloten ruimten zijn ingetekend, de zogenaamde loze ruimten. Uit de belijning is af te leiden dat deze ruimten niet bij de privégedeelten behoren. De loze ruimten tussen de nummers [nummers01] en [nummers03] zijn ook nu nog afgesloten van de betreffende zolders. Verder staat vast dat de loze ruimte tussen [nummers02] momenteel in open verbinding staat met de zolder van [verzoeker01] ( [nummer02] ), nu een gedeelte van de muur die op de splitsingstekening is te zien, ontbreekt. [verzoeker01] wenst aanpassing van de splitsingstekening aan de feitelijke situatie.





5.5.


Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat de VvE vóór 2020 wist van de open verbinding tussen de zolder van [verzoeker01] en de loze ruimte, en de ingebruikname van de loze ruimte door [verzoeker01] . Volgens [verzoeker01] was deze open verbinding bij de aankoop van het appartementsrecht in 1993 in ieder geval bij het bestuur, waaronder [naam07] , bekend. [verzoeker01] heeft echter niet aangetoond waar deze bekendheid van de VvE uit blijkt, en [naam07] stelt in zijn brief (r.o. 2.11) dat de splitsingstekening van 1992 overeen stemt (stemde) met de werkelijkheid. De kantonrechter zal het er daarom voor houden dat de splitsingstekening van 1992 de feitelijke situatie van destijds weergeeft, wat inhoudt dat de loze ruimte tot de gemeenschappelijke ruimte behoorde, en dat de afwijking pas later is ontstaan.





5.6.



Beoordeeld dient te worden of de loze ruimte tot het appartementsrecht van [verzoeker01] behoort of is gaan behoren en of zij daarmee het exclusieve gebruiksrecht van die ruimte heeft verkregen. [verzoeker01] heeft daarbij een beroep gedaan op bevrijdende verjaring dan wel natrekking.



extinctieve verjaring






5.7.


Een rechtsvordering (tot beëindiging van bezit) verjaart op grond van artikel 3:306 BW in beginsel na 20 jaar. Artikel 3:105 bepaalt dat de bezitter van een goed op het tijdstip dat de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was het bezit niet te goeder trouw. In het wettelijk begrip bezit ligt besloten dat het bezit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ is, wat betekent dat de rechthebbende tegen wie de verjaring loopt, uit het gedrag van de bezitter niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn.





5.8.


De kantonrechter is van oordeel dat van een situatie als hiervoor omschreven in de onderhavige zaak geen sprake is. Onweersproken heeft de VvE gesteld dat aan haar tot 2020 geen toegang tot de zolder van [verzoeker01] en de loze ruimte werd gegeven. [verzoeker01] heeft niets aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de VvE wél op de hoogte was van de open verbinding tussen loze ruimte en zolder. Het enkele feit dat [verzoeker01] vloerdelen heeft gelegd in de loze ruimte betekent niet dat de VvE daarmee op de hoogte is geraakt van de situatie. Die vloerdelen konden net zo goed bestemd zijn voor (de zolder van) het appartement. De aanwezigheid van een vlizotrap zegt wellicht iets over een toegang naar de zolder, maar niets over de wetenschap van de VvE over de open verbinding tussen de zolder en de loze ruimte. Dat [naam07] (en daarmee de VvE) op de hoogte was wordt door [naam07] weersproken en door [verzoeker01] niet nader onderbouwd.





5.9.


Een en ander betekent dat het “bezit” van [verzoeker01] niet als openbaar en ondubbelzinnig kan worden aangemerkt, en daarmee niet als bezit in de zin van artikel 3:105 BW. De VvE kon immers geen rechtsvordering tot beëindiging van dit “bezit” instellen omdat zij er niet van op de hoogte was dat [verzoeker01] pretendeerde het exclusieve gebruiksrecht van de loze ruimte te hebben. Dit werd pas bekend in 2020. Voor zover [verzoeker01] wil betogen dat de VvE in 2014 van de situatie afwist (wat de VvE ontkent), leidt dat evenmin op een geldig beroep op verjaring omdat, ook als die stelling juist zou zijn, er sinds 2014 minder dan 20 jaar zijn verstreken. Van eigendom op grond van bevrijdende verjaring is dus geen sprake.





natrekking






5.10.


Uit artikel 5:20 lid 1 sub e BW vloeit voort dat de eigenaar van een perceel grond eigenaar is van de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. Verder geldt dat bestanddeel van een zaak is al hetgeen naar verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van een zaak (art. 3:4 lid 1 BW). Dit betekent dat de appartementseigenaars die gezamenlijk eigenaar zijn van het gebouw [adres02] , ook eigenaar zijn van de loze ruimten op de zolderverdieping. Dit is slechts anders, indien de loze ruimte – zoals [verzoeker01] heeft aangevoerd – bestanddeel is van haar appartement. [verzoeker01] voert daartoe ter onderbouwing aan dat de loze ruimte slechts toegankelijk en bereikbaar is via haar zolder, constructief met de zolder is verbonden en dat de zolder zonder die loze ruimte onvoltooid is, althans een functionele eenheid met de zolder vormt. Dit leidt er volgens [verzoeker01] toe dat naar verkeersopvatting de loze ruimte als bestanddeel van haar appartement heeft te gelden.





5.11.


De enkele omstandigheid dat de loze ruimte slechts toegankelijk is via de zolder van [verzoeker01] brengt niet mee dat deze ruimte als bestanddeel van het appartementsrecht moet worden beschouwd. Ook naar verkeersopvatting kan niet worden aangenomen dat de loze ruimte bestanddeel is (geworden) van de zolder van [verzoeker01] . Zoals hiervoor al is vastgesteld was in de oude situatie de loze ruimte afgescheiden van de zolder(s), wat ook volgt uit de belijning op de splitsingstekening (2.4). Dit brengt met zich mee dat de loze ruimte en de zolder van [verzoeker01] niet constructief op elkaar zijn afgestemd en evenmin dat zij als incompleet gelden zonder elkaar. Dit komt overigens ook naar voren uit de bevindingen van [naam04] bij memo van 25 mei 2021 (2.9). Dit leidt ertoe dat de loze ruimte ook niet naar verkeersopvatting als bestanddeel van (de zolder van) het appartement van [verzoeker01] kan worden beschouwd. De oude situatie kan eenvoudigweg worden hersteld door (terug)plaatsing van het ontbrekende gedeelte van de muur. Er is dus geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 3:4 BW.





5.12.


Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [verzoeker01] noch door bevrijdende verjaring noch door natrekking de eigendom van de loze ruimte heeft verkregen. Dit betekent dat er geen grond is voor toewijzing van het verzoek van [verzoeker01] , nu de loze ruimte niet is bestemd voor het gebruik als privéruimte. Het ligt dan veeleer voor de hand tot herstel van de oude toestand, conform de splitsingstekening, over te gaan, nu dit op relatief eenvoudige wijze kan worden bereikt.





5.13.


De verzoeken zullen daarom worden afgewezen.





5.14.


[verzoeker01] zal, nu zij in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten van de procedure worden veroordeeld.







6

De beslissing




De kantonrechter:





6.1.


wijst de verzoeken af;





6.2.


veroordeelt [verzoeker01] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.058,- als het aan de gemachtigde van de VvE toekomende salaris.




Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. A.J. Japenga en uitgesproken ter openbare zitting van 17 maart 2023.