ECLI:NL:RBNHO:2022:2560, Rechtbank Noord-Holland, 23-03-2022, C/15/321598 / HA ZA 21-567
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-03-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Zorgplicht makelaar. Geen tekortkoming van de makelaar. Het feit dat de makelaar niet direct de mondelinge afspraken schriftelijk heeft bevestigd, getuigt in de omstandigheden van dit geval niet van nalatigheid of onbekwaamheid. Vorderingen afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Bewind
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/321598 / HA ZA 21-567
    
    
    
      
        Vonnis van 23 maart 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    wonende te [woonplaats 1] ,
    2.	[eiseres],
    wonende te [woonplaats 2] ,
    3.	[eiser 2],
    
      wonende te [woonplaats 3] ( [land] ),
      eisers,
      advocaat mr. J.F.M. Verheij te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        VLIEG MAKELAARS BOG B.V.,
      gevestigd te Alkmaar,
      gedaagde,
      advocaat mr. K.M. Janssen te Alkmaar.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] en Vlieg Makelaars genoemd worden.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Vlieg Makelaars had een verkoopopdracht van [eisers] voor een bedrijfspand in [plaats] . Er meldde zich telefonisch een koper met een bod. Dat bod is kort erna weer ingetrokken. [eisers] verwijt Vlieg Makelaars dat zij het telefonische bod niet direct heeft bevestigd, waardoor de koop niet is doorgegaan. Zij vordert schadevergoeding van Vlieg Makelaars. De rechtbank wijst de vordering af.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 15 oktober 2021 met producties 1 tot en met 6;
        
        
          de conclusie van antwoord van 8 december 2021 met producties 19;
        
        
          het tussenvonnis van 22 december 2021;
        
        
          de akte uitlating na vonnis van 22 december 2021 van mr. Verheij met producties 7 en 8;
        
        
          de akte overlegging productie 9 van mr. Verheij;
        
        
          de brief van 31 januari 2022 van mr. Janssen met producties 20 tot en met 22;
        
        
          de mondelinge behandeling op 11 februari 2022, waar de heer [eiser 1] , mevrouw [eiseres] , de heer [xxx] (bedrijfsmakelaar/assistent taxateur) van Vlieg Makelaars en hun advocaten zijn verschenen. De heer [yyy] (vestigingsmanager) van Vlieg Makelaars heeft via een video-verbinding de zitting bijgewoond. Beide advocaten hebben een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] is eigenaar van het bedrijfspand gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het bedrijfspand). Vlieg Makelaars is een makelaarskantoor.
      
    
    
      2.2.
      In 2017 heeft [eisers] aan Vlieg Makelaars opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van het bedrijfspand. De vraagprijs is op € 495.000,- vastgesteld.
      
    
    
      2.3.
      Op 15 juli 2020 heeft een koper telefonisch contact opgenomen met Vlieg Makelaars. De koper kende de huurder van het te kopen pand en heeft een bod van € 400.000,- gedaan.
      
    
    
      2.4.
      
        Vlieg Makelaars heeft hierover nog dezelfde dag contact opgenomen met [eisers] , die te kennen gaf akkoord te zijn met het bod. Tevens werd gemeld dat de koper dan nog wel voor aanpassing van de meterkast zou moeten zorgen. Daarbij gaf de heer [eiser 2] van [eiser 1] te kennen dat de koopovereenkomst nog diezelfde week zou moeten zijn afgerond.
        Vervolgens heeft Vlieg Makelaars weer contact opgenomen met de koper en onder meer de aanvullende voorwaarde over de meterkast besproken. Daarmee is de koper niet akkoord gegaan, maar hij handhaafde zijn bod van € 400.000,-.
      
      
    
    
      2.5.
      
        De heer [yyy] van Vlieg Makelaars (hierna: [yyy] ) heeft een en ander op 16 juli 2020 met [eisers] overlegd. [eisers] is akkoord gegaan met het bod.
        De heer [xxx] van Vlieg Makelaars (hierna: [xxx] ) heeft de koper aan het eind van de middag gebeld en meegedeeld dat [eisers] akkoord ging met zijn voorstel. Diezelfde dag 16 juli 2020 om 22:22 uur heeft [xxx] een concept koopovereenkomst met bijlagen, waaronder de geldende huurovereenkomst, aan de koper gemaild.
      
      
    
    
      2.6.
      
        De volgende ochtend om 8:08 uur heeft de makelaar van de koper per 
        e-mail – samengevat – meegedeeld dat er eerst meer duidelijkheid moet worden verkregen inzake de huursituatie van het bedrijfspand. Pas daarna kan een beslissing worden gemaakt of de koper het bedrijfspand wenst aan te kopen.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 24 juli 2020 heeft Vlieg Makelaars namens [eisers] een brief aan de koper verzonden met de mededeling dat er sprake is van een bindende overeenkomst inzake de verkoop/aankoop van het bedrijfspand.
      
      
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 27 juli 2020 heeft de makelaar van de koper meegedeeld dat hij van de koop af ziet omdat de zittende huurder van het bedrijfspand voornemens was zijn onderneming te verkopen.
      
    
    
      2.9.
      
        
          [eisers] heeft de koper meegedeeld dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen en nakoming verlangd. De koper betwistte de geldigheid van de overeenkomst, omdat hij stelde een voorbehoud te hebben gemaakt over de huurder van het pand. Hem was ter ore gekomen dat er een andere huurder in de plaats zou komen van de hem bekende huurder. Deze kwestie mondde uit in een kort geding van [eisers] tegen de koper. De advocaat van [eisers] meldde in een vooroverleg aan [eisers] :
        
          “De (mogelijke) indeplaatsstelling ligt wat gevoeliger. Gesteld wordt dat dit relevante informatie betreft die verkoper had moeten melden. Dat punt zal ik morgen ook adresseren en betogen dat de pogingen van mevrouw [zzz] een losse flodder betreft, die niet noemenswaardig was. Of dat stand houdt valt te bezien.”
        
        De voorzieningenrechter heeft de vordering van [eisers] tot nakoming van de koopovereenkomst afgewezen, omdat in het kader van het kort geding – zonder nadere bewijslevering – niet eenduidig kon worden vastgesteld of een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen.
      
      
    
    
      2.10.
      
        [eisers] is geen bodemprocedure tegen de koper begonnen.
      
    
    
      2.11.
      Vlieg Makelaars was er niet van op de hoogte dat de huurovereenkomst mogelijk door een andere huurder zou worden overgenomen. Het pand is per 1 januari 2021 overgegaan naar een nieuwe huurder (een andere dan die waarover in de kort geding procedure werd gesproken).
      
    
    
      2.12.
      
        [eisers] heeft een tuchtklacht ingediend tegen [yyy] . De Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM heeft op 30 april 2021 deze tuchtklacht deels ongegrond en deels gegrond verklaard. Hierin is kort samengevat onder meer overwogen dat indien direct op 15 juli 2020 het bod van € 400.000,- zonder voorbehouden schriftelijk was bevestigd aan de koper het aannemelijk is dat de bewijsproblemen van [eisers] in het later tegen de koper gevoerde kort geding minder groot geweest zouden zijn.
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 15 juli 2021 heeft (de gemachtigde van) [eisers] [yyy] aansprakelijk gesteld. 
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 20 juli 2021 heeft [yyy] de aansprakelijkheid afgewezen.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht verklaart dat Vlieg Makelaars bij de uitvoering van de opdracht toerekenbaar tekort is geschoten, dan wel jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde schadeplichtig is;
        
        
          Vlieg Makelaars veroordeelt om aan [eisers] de geleden en nog te lijden schade te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        
        
          Vlieg Makelaars veroordeelt in de kosten van onderhavige procedure, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag:
      
        
          dat er sprake is van een overeenkomst van opdracht, namelijk een bemiddelingsovereenkomst
        
        
          dat Vlieg Makelaars niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan
        
        
          dat Vlieg Makelaars het bod en de eventuele voorwaarden aan de koper schriftelijk had moeten bevestigen
        
        
          dat Vlieg Makelaars toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Vlieg Makelaars voert verweer. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Het gaat in deze zaak om een overeenkomst van opdracht, specifiek een bemiddelingsovereenkomst. [eisers] verwijt Vlieg Makelaars dat zij niet de zorgplicht van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen doordat zij niet heeft zorggedragen voor het schriftelijk vastleggen van de telefonische gesprekken met een koper voor het bedrijfspand. 
      
    
    
      4.2.
      Het is aan [eisers] , die aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd dat Vlieg Makelaars is tekortgeschoten in haar zorgplicht, om concrete feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen, waaruit kan worden geconcludeerd dat Vlieg Makelaars in haar zorgplicht is tekortgeschoten. [eisers] heeft daartoe aangevoerd dat Vlieg Makelaars bij de verkooptransactie de voorwaarden die de koper al dan niet aan de bieding had verbonden, zorgvuldig had moeten inventariseren en schriftelijk had moeten bevestigen. Doordat Vlieg Makelaars dat heeft nagelaten, is [eisers] in verhouding tot de koper in bewijsproblemen geraakt. De koper betwist namelijk dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, aldus [eisers]
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat Vlieg Makelaars niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht tegenover [eisers] Door een enkele schriftelijke bevestiging per e-mail van een telefoongesprek met de koper wordt geen overeenkomst gesloten. Vlieg Makelaars heeft terecht aangevoerd dat dit slechts de eenzijdige bevestiging is van een mondeling gesloten overeenkomst. Pas als de koper de inhoud van die e-mail zou bevestigen, staat schriftelijk vast dat er overeenstemming is. Dat is hier niet het geval. 
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eisers] heeft donderdagmiddag om 17:38 uur aan [xxx] meegedeeld akkoord te gaan met het (tegen)bod van de koper. [xxx] heeft dit telefonisch aan de koper doorgegeven en vervolgens diezelfde avond om 22:22 uur de concept koopovereenkomst met bijlagen aan de koper verzonden. Zoals Vlieg Makelaars terecht stelt, maakt het direct schriftelijk bevestigen van het telefoongesprek met de koper en het enkele uren later verzenden van de concept koopovereenkomst geen verschil. De volgende ochtend om 8:08 uur heeft de makelaar van de koper namelijk direct meegedeeld dat er eerst meer duidelijkheid moet komen over de huursituatie in het bedrijfspand voordat wordt besloten om tot koop over te gaan. Indien Vlieg Makelaars het telefoongesprek de avond ervoor slechts per e-mail zou hebben bevestigd, zou dat niet tot een andere reactie hebben geleid. 
        Het feit dat Vlieg Makelaars niet direct het telefoongesprek schriftelijk heeft bevestigd, getuigt dan ook niet van nalatigheid of onbekwaamheid.
      
      
    
    
      4.5.
      
        Vlieg Makelaars heeft ook als verweer aangevoerd dat [eisers] haar zou hebben moeten informeren over de mogelijke overname van de huurovereenkomst. Door dat niet te doen is [eisers] in schuldeisersverzuim komen te verkeren. 
        En daarnaast voert Vlieg Makelaars aan dat nog niet vaststaat dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat dit door [eisers] niet in een bodemgeschil aan de orde is gesteld. Gelet op het onder 4.4 gegeven oordeel van de rechtbank kunnen deze verweren verder onbesproken blijven.
      
      
    
    
      4.6.
      De uitspraak van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM leidt niet tot een andere conclusie. Een tuchtprocedure heeft namelijk niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen. Bij de beoordeling van de vraag of een tuchtklacht gegrond is worden andere maatstaven gehanteerd dan bij de beoordeling van de civiele aansprakelijkheid.
      
    
    
      4.7.
      Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van [eisers] worden afgewezen. Vlieg Makelaars heeft geen zorgvuldigheidsnorm overtreden waardoor zij toerekenbaar te kort is geschoten of onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eisers]
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vlieg Makelaars worden begroot op:
      - griffierecht		667,00
      - salaris advocaat	€          1.126,00 (2 punten x tarief € 563,-)
      Totaal	€          1.793,00	
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Vlieg Makelaars tot op heden begroot op € 1.793,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022.
      
    
  
  
    artikel 7:425 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
    type: DdD 
    coll: LJS