ECLI:NL:RBAMS:2017:9481, Rechtbank Amsterdam, 15-12-2017, 4783231  CV EXPL  16-3777
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Oud-huurders van een woning in de Jordaan hoeven flink minder huur te betalen omdat een deskundige heeft vastgesteld dat de woning minder energiezuinig is dan eerder werd aangenomen.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 4783231  CV EXPL  16-3777
      vonnis van:  15 december 2017
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    1. [eiser 1] ,
    2. [eiser 2] ,
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers in conventie, 
      verweerders in reconventie,
      nader te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. J. Elte,
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie, 
      eiser in reconventie,
      nader te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
    
    
    VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Op 20 februari 2017 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft de deskundige [naam] , een deskundigenrapport uitgebracht, waarna partijen in de gelegenheid zijn gesteld op het rapport en de bijgevoegde declaratie te reageren. Daarop heeft [gedaagde] bij akte gereageerd, waarbij [gedaagde] haar vordering in reconventie heeft verminderd. [eisers] heeft zich vervolgens bij antwoordakte uitgelaten. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de nota van de deskundige.
    
    
    
      Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Beoordeling
    
  
  
    In conventie en in reconventie
    
    
      
        Bij voormeld tussenvonnis, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast geldt en waaraan de kantonrechter zich houdt, is [naam] als deskundige benoemd. Aan de deskundige is gevraagd wat de energie-index van de woning aan de [adres] te [plaats] is en op basis van welke objectieve feiten en omstandigheden deze vaststelling tot stand is gekomen. Verder is gevraagd of de deskundige nog opmerkingen heeft die voor de zaak van belang zijn.
      
      
        De deskundige heeft in zijn rapport een energie-index vastgesteld van 1,72, in plaats van de oorspronkelijk vastgestelde 1,12. De deskundige heeft in zijn rapport de vloerisolatie buiten beschouwing gelaten, een stuk van de gevel in de berekening meegenomen en de isolatie van de rechtergevel niet bij de beoordeling betrokken, omdat deze niet is nageïsoleerd waardoor het renovatiejaar niet meer mag worden toegepast en de lengte van de warmwaterleidingen heeft aanleiding gegeven tot een aanpassing.
      
      
        De kantonrechter neemt de conclusie van de deskundige over. Partijen zijn het eens over deze door de deskundige vastgestelde energie-index van 1.72, zodat deze bij de beoordeling als uitgangspunt zal worden genomen. Als gevolg van deze gewijzigde energie-index heeft de woning een lagere bijtelling in de puntentelling ter zake de vaststelling van de huurprijs. Partijen gaan er blijkens hun conclusies na deskundigenbericht vanuit dat op basis van de bijgestelde energie-index van de oorspronkelijke 150 punten slechts 137 punten voor de woning resteren, welk aantal zal worden overgenomen. Dit leidt ertoe, zoals terecht door beide partijen is aangevoerd, dat de huur van de woning niet langer boven de liberalisatiegrens valt.
      
      
        Voor zover door [eisers] nog is betoogd dat ook dit puntenaantal moet worden verlaagd in verband met – zo begrijpt de kantonrechter de stellingname van [eisers] – andere tekortkomingen in de woning, wordt zij in dit standpunt niet gevolgd. Het enkele feit dat de woning na het vertrek van [eisers] leeg is gekomen, door [gedaagde] volledig wordt gerenoveerd, is – voor zover al juist - daarvoor onvoldoende. Verder heeft [eisers] geen overtuigende argumenten naar voren gebracht die aanleiding geven om een lager puntenaantal aan de woning toe te kennen. De algemene opmerkingen van de zijde van [eisers] over het ontbreken van ventilatie zijn daartoe onvoldoende.
      
      
        Tussen partijen staat vast dat de maximaal toegestane huurprijs die overeenkomt met 137 punten € 686,94 per maand bedraagt, zodat deze huurprijs bij de berekening van de door [eisers] verschuldigde huurprijs tot uitgangspunt zal worden genomen.
      
      
        De huurovereenkomst heeft gelopen van 1 april 2015 tot 1 november 2016, zodat [eisers] over deze periode 19 maanden huur verschuldigd is. Niet in debat is dat [eisers] vijf maanden de oorspronkelijk overeengekomen huur van € 1.500,00 per maand heeft betaald, waarna zij de huurbetaling heeft opgeschort. Tegen de door [gedaagde] verminderde vordering heeft [eisers] ook geen inhoudelijk verweer meer gevoerd, zodat € 5.551,66 aan onbetaalde huur, met inachtneming van hetgeen in het tussenvonnis van 14 november 2016 is overwogen, toewijsbaar is.
      
      
        Wat betreft de gevorderde boete overweegt de kantonrechter als volgt. Het beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde. Nu uit de dagvaarding blijkt dat de [eisers] een consument is, zal de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve hebben te beoordelen of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer  de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ De kantonrechter is in navolging van het hof Amsterdam (zie onder meer hof Amsterdam 21 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:950 en 29 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:35) van oordeel dat een rentebeding van 1% per maand op grond van de omstandigheden dat het gaat om een vaste en aanmerkelijk hogere rente dan de te lande geldende wettelijke rente en marktrente in zijn algemeenheid een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en ook in dit geval oneerlijk is, nu geen feiten zijn gesteld die maken dat dit beding in de gegeven omstandigheden als redelijk moeten worden geoordeeld. Het beding zal buiten toepassing worden gelaten. 
      
      
        De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu uit de overgelegde aanmaning niet gebleken is dat aan de [eisers] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst van de aanmaning, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
      
      
        Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en de omstandigheid dat [eisers] de woning inmiddels heeft verlaten, valt niet in te zien welk belang zij nog heeft bij de in conventie gevorderde verklaring voor recht, zodat deze wordt afgewezen.
      
      
        Nu beide partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, is er aanleiding de proceskosten als na te melden te compenseren, met uitzondering van de kosten van het deskundigenbericht die voor rekening van [gedaagde] dienen te komen, nu zijn stellingen door de deskundige niet zijn gevolgd en de conclusies van de deskundige worden overgenomen. De deskundige heeft voor zijn werkzaamheden bij factuur van 29 mei 2017 een bedrag van € 450,00 inclusief BTW in rekening gebracht. Partijen hebben hiertegen geen bezwaar aangevoerd en het bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk voor. De kantonrechter zal de kosten dan ook begroten op dit bedrag.
      
      
        Aan voorschot is door [gedaagde] dit bedrag in depot gestort. Aan de griffier zal de opdracht worden gegeven het door de deskundige gefactureerde bedrag van € 450,00 uit het in depot gestorte voorschot te voldoen aan de deskundige.
      
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
  
  
    In conventie:
    
    
      wijst de vordering af
      
    
  
  
    In reconventie:
    
    
      veroordeelt [eisers] tot betaling aan [gedaagde] van € 5.551,66 aan huurachterstand;
      
    
    
      verklaart de betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
  
  
    In conventie en in reconventie:
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de deskundige, begroot op € 450,00, inclusief BTW, welk bedrag uit het reeds door [gedaagde] in depot gestorte voorschot zal worden voldaan;
      
    
    
      draagt de griffier op voornoemde nota van de deskundige van € 450,00 inclusief BTW uit het voorschot te voldoen; 
      
    
    
      compenseert de proceskosten tussen partijen voor het overige aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.