ECLI:NL:GHAMS:2022:554, Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, BKDH-21/00854
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; indienen nadere stukken niet in strijd met goede procesorde; schending hoorplicht?; op de zaak betrekking hebbende stukken; iWOZ-rapportages; waardering woning; erfpachtcorrectie; beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur; afronding op duizendtallen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BKDH-21/00854
    
    
    
    Uitspraak van 27 januari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 20 maart 2019, nummer AMS 18/5841.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 459.500 (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 30 november 2021 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft op 5 december 2021 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 16 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00858, BKDH-21/00860, BKDH-21/00861, BKDH-21/00862, BKDH-21/00868, BKDH-21/00866, BKDH-21/00870, BKDH-21/00871, BKDH-21/00872 en BKDH-21/00873, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 119 m2 en de oppervlakte van het perceel is 65 m2.
      
      
        2.2.1.
        De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 459.500. Hij heeft in beroep, bij brief van 8 maart 2019, ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (matrix 1) overgelegd, waarin, aan de hand van verkooptransacties van een drietal vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning is berekend op € 631.000. Matrix 1 vermeldt als situatiedatum 1 januari 2018 en als prijspeildatum 1 januari 2017 en in matrix 1 wordt de waarde van de woning berekend aan de hand van de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten per 1 januari 2017. 
        
      
      
        2.2.2.
        Bij brief van 12 maart 2019, derhalve daags voor de zitting, heeft de Heffingsambtenaar de Rechtbank het volgende bericht:
        
        
          “Bijgaand treft u het juiste waarde overzicht aan. Het waarde overzicht die u is toegezonden op 8 maart 2019 is niet correct. Tevens is er ook een exemplaar van het juiste waarde overzicht verzonden naar de gemachtigde.”
        
        
        
          Bij de brief is ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (matrix 2) overgelegd, waarin, aan de hand van verkooptransacties van een tweetal vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning is berekend op € 459.500. Matrix 2 vermeldt als situatiedatum 1 januari 2016 en als prijspeildatum 1 januari 2015 en in matrix 2 wordt de waarde van de woning berekend aan de hand van de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten per 1 januari 2015. In matrix 2 zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Adres
                
                
                  Woning-deel m2
                
                
                  Kavel m2
                
                
                  Transactie- datum
                
                
                  Koopsom 
                
                
                  Erfpacht- correctie
                
                
                  Gecorrigeerde transactieprijs
                
                
                  Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015
                
              
              
                
                  
                    [adres]
                  
                
                
                  119 m2
                
                
                  65 m2 
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
                
                  140 m2
                
                
                  120 m2
                
                
                  26-11-2015
                
                
                  € 725.000
                
                
                  € 29.688
                
                
                  € 754.688
                
                
                  € 686.000
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
                
                  157 m2
                
                
                  119 m2
                
                
                  2-7-2014
                
                
                  € 687.100 687.100.000
                
                
                  € 28.368
                
                
                  € 715.468
                
                
                  € 714.500
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.2.3.
        Bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk heeft de Heffingsambtenaar wederom een “Overzicht taxatiewaarden” (matrix 3) overgelegd die exact overeenkomt met matrix 2, maar waarin een in matrix 2 opgenomen omissie is hersteld in de regel “Woningdeel (m2) neutraal K&O en Ligging”. In deze matrix zijn dezelfde gegevens als hiervoor onder 2.2.2 weergegeven opgenomen. Voorts heeft de Heffingsambtenaar bij het nadere stuk berekeningen overgelegd van de in de matrix opgenomen “Erfpacht Correctie”.
      
      
        2.3.1.
        De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld:
        
        
          “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
        
        
        
          Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)
        
        
        
          
            Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)
          
          Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”
        
        
      
      
        2.3.2.
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:
        
      
    
  
  
    Antwoord op vragen 1, 2 en 3:
    “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
    
    
      Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
      Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
    
    
    
      De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
    
    
    
      Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
    
    
    
      Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
    
    
    
      Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
      De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
    
    
  
  
    Antwoord op vraag 4:
    “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
    
    
      Gevolgen voor de Overstapregeling
      Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
    
    
    
      Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
    
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres:
    
    
      
        “Schending van de hoorplicht?
      
    
    
    3. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).1 De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden.
    1. Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. 
    
    4. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzittingen van 1 en 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd.
    
    5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.2 In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord.
    2 Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834.  
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
      
    
    
    6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 413.000,-.
    
    7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 631.000,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres in elk geval niet te hoog is vastgesteld.
    
    8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.3 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".4
    De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    3 Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
    4 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
    
    9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    
      1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
      2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    
    10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
    
    11. Eiseres voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m². Op zitting heeft eiseres deze beroepsgrond nader toegelicht. Het komt er volgens eiseres op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiseres wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.5
    5 Eiseres baseert zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1316. 
    
    12. Dit betoog van eiseres slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.6 De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen.
    De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen. 
    6 Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken 
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    
    - Erfpachtcorrectie
    
    13. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend.
    
    14. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 30.147,-, € 31.327,-, en € 32.317,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 218,- per m²-woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.505,-) en die van de woning van eiseres (€ 4.819,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.
    
    15. Verder wijst eiseres op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Ook wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad7.
    7 Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018.  
    
    16. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.
    
    17. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 –  te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiser op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet.
    
    - Kenmerken van de eigen woning
    
    18. Eiseres voert aan dat de woning een gedateerde keuken en badkamer heeft en dat de woning gehorig is. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende rekening gehouden.
    
    19. Voor zover de woning van eiseres in een slechtere staat van onderhoud verkeerde dan de vergelijkingspanden, vindt de rechtbank dat daarmee voldoende rekening is gehouden in het substantiële verschil tussen het gemiddelde van de gerealiseerde m2-prijzen van het woningdeel van de vergelijkingspanden (€ 5.505,-) en de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning van eiseres (€ 4.819,-). Dat is een verschil van (€ 686,-) per m². Aangezien de woning van eiseres een oppervlakte heeft van 119 m2, komt dat neer op een verschil van (€ 81.634,-) (119 m2 x € 686,-). Eiseres heeft niet onderbouwd hoeveel het kost om de woning in dezelfde staat te brengen als de vergelijkingspanden. Hierdoor is niet gebleken dat de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    - Ligging van de vergelijkingsobjecten
    
    20. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de eigen woning.
    21. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het verschil in ligging tot uiting komt in een waardeverschil van ongeveer 5 tot 10% in de kavelprijs. De kavelprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger omdat die objecten aan een plantsoen zijn gelegen, aldus de taxateur.
    De gemachtigde van eiseres heeft deze toelichting niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank is met deze toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    - Afronden op duizendtallen?
    
    22. Eiseres voert nog aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Eiseres beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 20098 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
    8 ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2. 
    
    23. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres over de afronding van waardevaststellingen, omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar aan is gehouden.9
    9 Zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.  
    
    24. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen overigens is aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    25. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
    
    26. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarnaast is een aantal geschilpunten van formele aard aan de orde.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – primair tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 413.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een vergoeding van immateriële schade.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      5.1.1.
      De gemachtigde heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen de nadere stukken die de Heffingsambtenaar in het geding heeft gebracht. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij de nadere stukken, hoewel op 30 november 2021 bij het Hof ingediend, pas op 6 december 2021 heeft ontvangen. Gelet op het aantal zaken dat ter zitting wordt behandeld en waarin hij als gemachtigde optreedt, heeft hij onvoldoende tijd gehad om de nadere stukken die in elke zaak zijn ingediend, te bestuderen. Daarnaast had hij de stukken in een aantal zaken aan een deskundige willen voorleggen. Ook verzet de systematiek van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met name het bepaalde in artikel 8:42 Awb, zich tegen de handelwijze van de Heffingsambtenaar, aldus de gemachtigde. 
      
    
    
      5.1.2.
      Het Hof heeft in hetgeen de gemachtigde heeft aangevoerd, geen aanleiding gezien de nadere stukken van de Heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten of de mondelinge behandeling aan te houden. Het Hof heeft de nadere stukken van de Heffingsambtenaar aangemerkt als nader stuk in de zin van artikel 8:58 Awb. Gelet op het bepaalde in dat artikel zijn de stukken tijdig ingediend. De Heffingsambtenaar heeft bij zijn nadere stuk een aangepaste matrix (“Overzicht taxatiewaarden”; matrix 3), waarin een omissie in een eerder in beroep overlegde matrix (matrix 2) is hersteld, en berekeningen van de in matrix (2 en) 3 opgenomen bedragen aan “Erfpacht Correctie” overgelegd. Het gaat derhalve om een gering aantal stukken dat eenvoudig te doorgronden is. De aanpassing van de reeds eerder in de procedure overgelegde matrix 2 betreft slechts één bladzijde en betreft het rechtzetten van een omissie in de regel “Woningdeel (m2) neutraal K&O en Ligging”. Het Hof is van oordeel dat de goede procesorde zich niet verzet tegen het in aanmerking nemen van de stukken. De gemachtigde heeft ter zitting op de nadere stukken kunnen reageren. Daar komt bij dat belanghebbende zelf tien dagen voor de zitting een nader stuk heeft ingediend van een aanmerkelijk grotere omvang. Het nadere stuk van belanghebbende betreft twaalf bladzijden en bevat tevens nieuwe stellingen, waarbij nog circa honderdtien bladzijden aan bijlagen zijn gevoegd. Het Hof heeft zowel het nadere stuk van belanghebbende als dat van de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen. Verder heeft het Hof in de late ontvangst door de gemachtigde van het nadere stuk van de Heffingsambtenaar geen aanleiding gezien de mondelinge behandeling aan te houden. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat aanhouding een onwenselijke vertraging in de procesgang zou opleveren, aangezien de uitspraak van de Rechtbank al van langer dan twee jaar terug dateert en belanghebbende ter zitting in voldoende mate in de gelegenheid is gesteld op de stukken te reageren. Het betoog van de gemachtigde over de systematiek van de Awb volgt het Hof niet. Artikel 8:42 Awb is met de wet van 13 juli 2016 inzake vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht (Stb. 2016, 288), inwerkingtreding op 12 juni 2017 (Stb. 2017, 174, art. III, derde streepje), zodanig aangepast dat een bestuursorgaan een verweerschrift mag indienen, maar de verplichting daartoe vervallen is. Het feit dat de Heffingsambtenaar een verweerschrift heeft ingediend en daarna ruim twee weken vóór de zitting nog een nader stuk, staat er niet aan in de weg dat nadere stuk als zogenaamd tiendagenstuk in de zin van artikel 8:58 Awb aan te merken.	
      
      
        
          Schending hoorplicht?
        
      
    
    
      5.2.1.
      Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van de hoorplicht. Er is ten onrechte geen gelegenheid gegeven om per object op de erfpachtcorrecties te reageren, maar slechts in zijn algemeenheid die mogelijkheid geboden. Belanghebbende verwijst daartoe naar de verslagen van de hoorgesprekken op 1 juni 2018 en 22 juni 2018. Er is volgens belanghebbende sprake van feiten en omstandigheden als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, zodat belanghebbende in de gelegenheid had moeten worden gesteld daarover te worden gehoord, ook nadat het overleg tussen de Heffingsambtenaar en de heren [A] en [B] op 22 juni 2018 had plaatsgevonden. 
      
    
    
      5.2.2.
      Artikel 7:9 Awb bepaalt dat wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten en omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden wordt meegedeeld en zij in de gelegenheid worden gesteld daarover te worden gehoord. Artikel 7:9 Awb ziet derhalve niet alleen op feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de hoorzitting, maar ook op relevante feiten waarvan het bestuursorgaan eerst nadien op de hoogte raakt. 
      
    
    
      5.2.3.
      Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de Rechtbank dat het beroep van belanghebbende op artikel 7:9 Awb niet slaagt en bij de door de Rechtbank daarvoor gegeven gronden. Niet duidelijk is welke nieuw bekend geworden feiten en omstandigheden volgens belanghebbende van aanmerkelijk belang kunnen zijn voor de waardebepaling van de woning. Tevens blijkt uit de hoorverslagen dat belanghebbende haar standpunt ten aanzien van de erfpachtcorrecties heeft kunnen doen toelichten door de heren [A] en [B] , zoals zij wenste.
      
      
        
          iWOZ-rapportages
        
      
    
    
      5.3.1.
      Belanghebbende voert aan dat aan de Heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten had dienen over te leggen. Zij stelt dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar veel fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrices die in beroep worden overgelegd. Belanghebbende vindt dat zij de gelegenheid moet krijgen om op basis van de iWOZ-rapporten te controleren of de op de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
      
    
    
      5.3.2.
      iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Het Hof is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrices die in (hoger) beroep worden overgelegd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.4.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
      
        5.6.1.
        Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de Heffingsambtenaar in eerste instantie in beroep matrix 1 overgelegd, waarin de waarde per prijspeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 is berekend. Dit betreft niet het onderhavige kalenderjaar en niet de daarbij behorende prijspeildatum. Nadien heeft de Heffingsambtenaar matrix 2 overgelegd, waarin de waarde van de woning per prijspeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 (het onderhavige jaar derhalve) is berekend. Inmiddels is in hoger beroep matrix 3 overgelegd, die overeenkomt met matrix 2 onder herstel van een daarin voorkomende omissie. Het Hof zal matrix 3 als uitgangspunt nemen voor de beoordeling of de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
        
      
      
        5.6.2.
        Daarbij geldt dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). Het staat de Heffingsambtenaar dus vrij in iedere fase van het geding andere vergelijkingsobjecten te gebruiken. Het standpunt van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar strategisch zou hebben gekozen bij de keuze voor vergelijkingsobjecten, faalt dan ook. Ook het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel, waarbij belanghebbende het standpunt inneemt dat belanghebbende er op mag vertrouwen dat de in de bezwaarfase berekende gemiddelde prijs per vierkante meter zou gelden in plaats van de uit matrix 3 blijkende hogere gemiddelde prijs per vierkante meter en dat dit om die reden tot een waardevermindering zou moeten leiden, stuit op voormelde vrijheid van de Heffingsambtenaar af. Bovendien heeft belanghebbende aan het taxatieverslag niet redelijkerwijs het vertrouwen kunnen en mogen ontlenen dat de Heffingsambtenaar zich in alle fasen van het geschil tot een modelmatige waardebepaling zou beperken. Daarenboven geldt dat de eindwaarde van de woning ter discussie staat en niet de losse elementen waaruit de waarde is opgebouwd. 
        
      
      
        5.6.3.
        Naar volgt uit matrix 3 is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 459.500 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
        
      
      
        5.6.4.
        Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten, die in dezelfde wijk zijn gelegen, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in matrix 3 opgenomen vergelijkingsobjecten zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. De Heffingsambtenaar heeft in matrix 3 de relevante gegevens opgenomen en daarin, aangevuld ter zitting, voldoende inzicht gegeven in hoe hij de diverse aspecten van de vergelijkingsobjecten heeft gewaardeerd en hoe hij dit heeft vertaald naar de waardering van de diverse aspecten en onderdelen van de woning. Door de Heffingsambtenaar zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten in dat kader kwalificaties gegeven voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer woonoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en aanwezigheid van een berging en dakterras is in matrix 3 in voldoende mate rekening gehouden. In zoverre kunnen de gegevens in matrix 3 als uitgangspunt dienen.
        
      
      
        5.6.5.
        De Heffingsambtenaar heeft aan de factoren kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning de kwalificatie gemiddeld toegekend. Belanghebbende heeft hiertegenover niet aannemelijk gemaakt dat de genoemde factoren minder dan gemiddeld zijn. Niet aannemelijk is geworden dat reden bestaat voor een neerwaartse aanpassing van de waarde van de woning wegens de volgens belanghebbende in de woning aanwezige gedateerde badkamer en keuken. De enkele stelling dat dit zo is, zonder enige onderbouwing daarvan, is onvoldoende. Dit geldt eveneens voor de aangevoerde gehorigheid in de woning. De vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde bouwjaar en hebben dezelfde bouwkaraktereigenschappen hebben, waarmee eventuele gehorigheid in de woning evenzeer voor de vergelijkingsobjecten zal gelden en in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd is. Belanghebbende stelt verder dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voor de beide vergelijkingsobjecten is voor Ligging de kwalificatie “goed” toegekend. Met verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is derhalve reeds rekening gehouden. Voor zover buiten het liggingsaspect, waar in de matrix reeds rekening mee is gehouden, al sprake zou zijn van eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is daarmee voldoende rekening gehouden, gelet op het verschil in gehanteerde vierkantemeterprijzen voor de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft voor de vergelijkingsobjecten rekening gehouden met een gemiddelde prijs per vierkante meter woningdeel van € 4.109 (gemiddelde van € 4.252 en € 3.967) en voor de woning van belanghebbende met een prijs per vierkante meter van € 3.491. Hierin zit voldoende marge voor mogelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
        
      
      
        5.6.6.
        Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in matrix 3 opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
        
        
          
            Erfpachtcorrecties
          
        
      
      
        5.7.1.
        De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.
        
      
      
        5.7.2.
        Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door haar overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 
        
      
      
        5.7.3.
        Het Hof is van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Immers ook als de erfpachtcorrectie van gemiddeld € 196 per m2-woningdeel buiten beschouwing wordt gelaten, is de m2-prijs van het woningdeel van de woning nog steeds beduidend lager dan de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten en blijft er voldoende marge voor de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
        
      
      
        5.7.4.
        Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.7.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.
        
      
      
        5.7.5.
        Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen.
      
      
        5.7.6.
        Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.7.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.7.4 genoemde uitspraken).
        
      
      
        5.7.7.
        Evenmin ziet het Hof aanleiding anders te oordelen naar aanleiding van het standpunt van belanghebbende dat het doel waartoe de WOZ-waarde (hier mede) dient te worden vastgesteld, namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam, een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vergt. De berekening van de erfpachtcorrecties dient naar de mening van belanghebbende met dit civiele aspect in gedachten nauwkeurig plaats te vinden en voor de waardering van de woning dient met zoveel mogelijk transacties rekening te worden gehouden. Vergelijking met twee (vanuit het perspectief van de Heffingsambtenaar beste) transacties levert volgens belanghebbende geen voldoende nauwkeurig resultaat op. Indien modelmatig wordt gewaardeerd op basis van alle beschikbare gegevens ontstaan lagere WOZ-waarden. Belanghebbende beroept zich hierbij op het recht van eigendom en specifiek op het EVRM en het IVBPR. Het Hof is van oordeel dat binnen de Wet WOZ slechts één wettelijk waardebegrip bestaat, namelijk het begrip dat is gedefinieerd in artikel 17, lid 2 van die wet. Dit begrip wordt niet anders ingevuld indien het wordt gebruikt voor een ander doel, in dit geval de mogelijke deelname aan de civielrechtelijke Overstapregeling. De wijze die de Heffingsambtenaar toepast is voor alle woningen en hun waardebepaling hetzelfde. Anders dan belanghebbende meent is er derhalve geen sprake van een ongelijke behandeling tussen woningeigenaren. 
        
      
      
        5.7.8.
        De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de onderbouwing van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten overgelegd, zodat is tegemoetgekomen aan de klacht van belanghebbende op dit punt. Anders dan belanghebbende meent is het beroep niet reeds gegrond omdat de berekeningen van de erfpachtcorrecties eerst in hoger beroep zijn overgelegd.
        
        
          
            Toepassing 2%-korting
          
        
      
      
        5.8.1.
        Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.4.1 en 2.4.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.8.2.
        Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:
        
        
          “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.
        
      
      
        5.3.2.
        Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).
      
      
        5.3.3.
        
          Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
          Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.
          Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”
        
        
      
      
        5.8.3.
        Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2016 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen.
        
        
          
            Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest
          
        
      
      
        5.9.1.
        Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan de vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
        
      
      
        5.9.2.
        Niet alleen heeft belanghebbende deze stellingname niet aangevoerd met betrekking tot de in matrix 3 door de Heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten, maar voor vergelijkingsobjecten die in een eerdere fase door de Heffingsambtenaar zijn gebruikt, en worden deze vergelijkingsobjecten door het Hof, om in 5.6.1 vermelde redenen, niet in de beoordeling betrokken, maar voorts geldt dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2). 
        
        
          
            Gelijkheidsbeginsel
          
        
      
      
        5.10.1.
        Belanghebbende heeft een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en betoogd dat gelet op de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten per waardepeildatum een lagere waarde voor de woning moet worden vastgesteld.
        
      
      
        5.10.2.
        Dit beroep behoeft geen behandeling, nu belanghebbende dit beroep heeft onderbouwd met verwijzing naar vergelijkingsobjecten die in een eerdere fase door de Heffingsambtenaar zijn gehanteerd ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde en deze vergelijkingsobjecten door het Hof buiten beschouwing zijn gelaten. De verlaten vergelijkingsobjecten zijn bovendien geruime tijd na de waardepeildatum verkocht en niet (vrijwel) identiek aan de woning wat betreft oppervlakte, kavelgrootte en bijgebouwen.
        
        
          
            Overige beginselen van behoorlijk bestuur
          
        
      
      
        5.10.3.
        Het beroep faalt ook voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur.
        
        
          
            Conclusie
          
        
      
    
    
      5.11.
      Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie en indexering. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
      
      
      
        
          Afronding WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.12.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 459.500 vastgestelde WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele € 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.11 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.
      
    
    
      5.13.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden) mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
      
    
    
      6.3.
      In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43).
      
      
        6.4.1.
        Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 18 oktober 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 27 januari 2022, vier jaar en (afgerond) vier maanden zijn verstreken.
        
      
      
        6.4.2.
        De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158).
        
      
    
    
      6.5.
      Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak niet is overschreden.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      7.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 27 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad 
        www.hogeraad.nl
        . 
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ). 
      
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
        	a. de naam en het adres van de indiener;
      
      
        	b. de dagtekening;
      
      
        	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
         	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
  
  
     Zie Kamerstukken II 2014/15, 34 059, nr. 3, p. 116.