ECLI:NL:RBNHO:2022:10286, Rechtbank Noord-Holland, 23-11-2022, 324060
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Asbest sanering dak loods. Geen sprake van (wederzijdse) dwaling omdat uit de saneringsdocumentatie niet blijkt dat de aanwezigheid van asbest volledig kan worden uitgesloten; garantie is niet gevraagd of gegeven; ook geen sprake van wanprestatie of o.d.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/324060 / HA ZA 22-31
    
    
    
      
        Vonnis van 23 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] WATERSPORT HOLDING B.V., 
      te [plaats 1],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser],
      advocaat: mr. C.W.L. van de Merbel te Tilburg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [plaats 1],
      advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 1],
      advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar,3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        LOCATIE 19 B.V., 
      te Zaanstad,
      advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar,4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        N.A.G. B.V., 
      te Zaanstad,
      advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar,5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde 3] SLOOP- EN MILIEUWERKEN B.V., 
      te [plaats 2],
      advocaat: mr. T. Segers te 's-Hertogenbosch,6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde 4] ASBESTSANERING B.V., 
      te Aartswoud, gemeente Opmeer,
      advocaat: mr. M. Bonefaas te Hoorn Nh,7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SGI COMPLIANCE ENVIRONMENTAL CONTROL B.V., 
      te Rotterdam,
      advocaat: mr. A. van Pelt te 's-Hertogenbosch,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagde 1] c.s..
    
    
    
      Gedaagden hierna ieder afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1], [gedaagde 2], Locatie 19, NAG, [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI worden genoemd. 
      
        [gedaagde 1], [gedaagde 2] en Locatie 19 hierna samen te noemen: Verkopers.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft een bedrijfspand bestaande uit vier loodsen van Verkopers gekocht. Voorafgaande aan de koop was het dak van een van de loodsen gesaneerd, waarbij de asbesthoudende dakplaten zijn vervangen door nieuwe dakplaten. Na de overdracht werden bij de verbouwing toch nog asbestdeeltjes aangetroffen en is opnieuw een asbestsanering  uitgevoerd. [eiser] stelt dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald omdat zij er beide vanuit gingen dat er in de loods, althans in het dak daarvan, geen asbest meer aanwezig was en maakt aanspraak op vermindering van de koopprijs, althans vergoeding van schade, met een bedrag van € 92.580,00. De rechtbank wijst de vorderingen af omdat van (wederzijdse) dwaling geen sprake is, nu uit de saneringsdocumentatie niet blijkt dat de aanwezigheid van asbest volledig kan worden uitgesloten en een dergelijke garantie ook niet gevraagd of gegeven is en evenmin sprake is van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad jegens [eiser]. Ook de vordering jegens NAG wordt afgewezen, omdat van enige toerekenbare tekortkoming niet is gebleken. De vordering jegens [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI worden eveneens afgewezen omdat niet is gebleken dat de sanering gebrekkig is uitgevoerd en/of geïnspecteerd zodat van onrechtmatig handelen van één van hen jegens [eiser] geen sprake is.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          dagvaarding van 29 november 2021 met 25 producties;
        
        
          conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 23 februari 2022 met 28 producties van de kant van Verkopers en NAG;
        
        
          conclusie van antwoord van 23 februari 2022 met 1 productie van de kant van [gedaagde 3];
        
        
          conclusie van antwoord van 23 februari 2022 met 5 producties van de kant van [gedaagde 4];
        
        
          conclusie van antwoord van 23 februari 2022 met 4 producties van de kant van SGI;
        
        
          conclusie van antwoord in reconventie van 20 april 2022 met productie 26 tot en met 28
        
        
          het tussenvonnis van 29 juni 2022;- B8 formulier van de kant van [eiser] van 22 september 2022 met productie 29;
        
        
          mondelinge behandeling van 3 oktober 2022 waarbij partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekening is bijgehouden.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is een financiële holding en enig aandeelhouder van [eiser] Watersport B.V. die zich onder andere bezig houdt met de verkoop en verhuur van sloepen. 
      
    
    
      3.2.
      Verkopers waren gezamenlijk eigenaar van het bedrijfspand bestaande uit vier loodsen met ondergrond erf en overige aanhorigheden, gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 3] (hierna: de loodsen). 
      
    
    
      3.3.
      NAG is een dakdekkersbedrijf van de zoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. NAG huurde de loodsen van Verkopers.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde 3] houdt zich onder meer bezig met sloop en asbestsanering. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde 4] is een gespecialiseerd asbestverwijderaar. 
      
    
    
      3.6.
      SGI, voorheen handelend onder de naam ‘Kiwa Inspection & Testing B.V.’ is een inspectie-instelling en houdt zich onder meer bezig met het in kaart brengen en analyseren van gevaarlijke stoffen zoals asbest.
      
    
    
      3.7.
      Verkopers zijn (destijds als verhuurders) met NAG (als huurder) begin 2020 overeengekomen dat NAG de asbesthoudende dakbedekking van één van de loodsen (hierna: loods 1) zou verwijderen en nieuwe (uit haar assortiment afkomstige) dakplaten aan zou brengen.
      
    
    
      3.8.
      NAG heeft in verband daarmee aan [gedaagde 3] opdracht voor een asbestsanering van het dak van loods 1 verstrekt. Het ging daarbij om een zogenaamde ‘openlucht sanering’.  In de offerte [gedaagde 3] zijn de algemene voorwaarden van [gedaagde 3] sloop & milieuwerken B.V. van toepassing verklaard. Artikel 7B.7 en 7B.9 van de algemene voorwaarden luiden:
      
      
        
          7B.7	[gedaagde 3] is niet aansprakelijk voor schade die Opdrachtgever en/of derden lijden uit welke hoofde dan ook en die op welke wijze dan ook verband houdt met een namens [gedaagde 3] uitgevoerde asbestinventarisatie. Opdrachtgever vrijwaart [gedaagde 3] voor elke aanspraak van derden ter zake.
        
      
      
      
        
          7B.9	De eindbeoordeling zoals bedoeld in artikel 7B.8 is het bewijs dat de asbestverwijdering conform de opdracht is uitgevoerd en daarmee wordt [gedaagde 3] door de Opdrachtgever gevrijwaard voor eventuele asbestbronnen en asbestverontreinigingen die worden aangetroffen na oplevering van het werk.
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [bedrijf] heeft in opdracht van [gedaagde 3] de asbestinventarisatie uitgevoerd. Op 14 februari 2020 heeft zij een asbest rapportage aan [gedaagde 3] afgegeven. Hierin staat onder meer:
      
      
        
          Geschiktheid van de rapportage voor de volgende doelen:
        
        
          (…)
        
        
          x Voor uitsluitend het verwijderen van het in dit rapport genoemde asbesthoudende materiaal
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Tijdens het onderzoek zijn de volgende asbesthoudende bronnen aangetroffen:
        
        
          Bron	Ruimte		Bron				Risico-
        
        
            nr.							Klasse
        
        
          1	Dak		Golfplaat			   2
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De volgende redelijke vermoedens (van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen) zijn van toepassing voor dit bouwwerk. Een aanvullend onderzoek voor deze locatie is op korte termijn echter niet noodzakelijk, daar deze geen raakvlakken hebben met de beoogde werkzaamheden:
        
        
          Locatie				Materiaal		Reden
        
        
          	Bekisting van de betonnen poeren	Plaatmateriaal		Valt buiten het kader van deze 
        
        
          								opdracht
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde 4] heeft vervolgens in opdracht van [gedaagde 3] de asbestsanering van het dak van loods 1 uitgevoerd.
      
    
    
      3.11.
      Op 20 en 22 juli 2020 heeft SGI in opdracht van [gedaagde 4] een visuele inspectie van de rechter en daarna de linker dakhelft van loods 1 uitgevoerd. SGI heeft voor beide inspecties een ‘rapport eindcontrole na asbestverwijdering’ uitgebracht. In deze rapporten staat onder meer vermeld dat de naden tussen het isolatiemateriaal zijn uitgesloten van de inspectie. Ook heeft SGI twee certificaten afgegeven waarin onder meer staat vermeld:
      
      
        
          Omschrijving geïnspecteerd gebied	linker dakdeel plus omliggende gebied
        
        
          (…)
        
        
          Verwijderd materiaal	deel van bron 1, verwijderd Ca 600 m2, 10-15% Chrysotiel hechtgebonden
        
      
      
      
        
          Verwijderde broncode(s) conform	deel bron 1 
        
        
          Inventarisatierapport
        
      
      
      
        respectievelijk
      
      
      
        
          Omschrijving geïnspecteerd gebied	Rechter dakdeel en circa 5 mtr. Vanaf de verwijderde bron (Bron-1)
        
        
          (…)
        
        
          Verwijderd materiaal	Asbestcement golfplaat (Bron-1), 10-15% Chrysotiel hechtgebonden
        
      
      
      
        
          Verwijderde broncode(s) conform	Asbestcement golfplaat (Bron-1) 
        
        
          inventarisatierapport	
        
      
      
      
        en in beide certificaten (vrijwel gelijkluidend):
      
      
      
        
          Conclusie
        
        
          De LMRA is IN ORDE bevonden.
        
        
          De geïnspecteerde ruimte of oppervlakte is gesaneerd conform opgegeven werkplan (200272) en inventarisatierapport (200736).  
        
      
      
    
    
      3.12.
      Na de asbestsanering van het dak van loods 1 heeft NAG nieuwe kunststof dakpanplaten (Weikhoplex) op de bestaande houten gordingen aangebracht. De onderliggende isolatieplaten zijn daarbij niet verwijderd, behoudens daar waar NAG licht doorlatende dakplaten heeft aangebracht.
      
    
    
      3.13.
      Verkopers hebben de loodsen bij koopovereenkomst van 8 december 2020 aan [eiser] voor € 1.600.000,00 verkocht, waarna de loodsen op 29 december 2020 aan [eiser] zijn geleverd.
      
    
    
      3.14.
      Op 29 januari 2021 heeft BBA Restore aan [eiser] een offerte uitgebracht voor het demonteren van de bestaande kunststof dakpanplaten inclusief onderliggende wol, het op de houten constructie aanbrengen van nieuwe dakpanelen voorzien van isolatie en afwerking voor een bedrag van € 67.580,00 ex btw. Bij de uitvoering van dit werk in april 2021 is door de aannemer bij het dak van loods 1 (vermoedelijk) asbesthoudend materiaal aangetroffen.
      
    
    
      3.15.
      SGS Search heeft vervolgens in opdracht van [eiser] onderzoek naar het dak van  loods 1 gedaan en op 1 juni 2021 een asbestinventarisatie rapport uit (hierna: het rapport SGS) uitgebracht. De conclusie en aanbevelingen van de asbestinventarisatie luiden: 
      
      
        
          De restanten zijn beschadigd, maar zijn door de huidige constructie afgeschermd van de rest van het gebouw, waardoor de kans op vezelemissie bij normaal gebruik zeer gering is. Geadviseerd wordt de restanten te saneren voorafgaand aan werkzaamheden aan het dak of de isolatieplaten. 
        
        
          Onder de kunststof dakpanelen zijn asbesthoudende restanten aanwezig, De verontreiniging is ook aanwezig in de isoaltieplaten en dienen dan ook als asbesthoudend behandeld te worden.
        
        
          Op korte termijn saneren is niet noodzakelijk, geadviseerd wordt het materiaal vóór sloop- of renovatiewerkzaamheden te saneren.
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser] heeft vervolgens aan BBA Restore opdracht gegeven om de in het rapport SGS geadviseerde asbestsanering uit te voeren en daarna het nieuwe dak aan te brengen zoals overeengekomen. BBA Restore heeft [eiser] € 19.150,00 in rekening gebracht voor de asbestsanering en € 5.200,00 voor kosten van inspectie.
      
    
    
      3.17.
      Op verzoek van [eiser] heeft SGS Search de saneringswerkzaamheden gemonitord en een ‘Rapportage Materiaalmonster’ opgesteld. In de begeleidende brief van  8 september 2021 staat onder meer het volgende: 
      
      
        
          Op 23 t/m 26 augustus heeft er een beoordeling van de saneringswerkzaamheden plaatsgevonden (…)
        
      
      
      
        
          De saneringswerkzaamheden betreffen het verwijderen van de isolatieplaten, dakplaten en restanten plaatmateriaal (golfplaat). Het eerste deel van de werkzaamheden was het, vanuit de binnenkant, verwijderen van glaswol isolatieplaten tegen de binnenzijde van de kapconstructie. (…) 
        
        
          Tijdens het verwijderen van de isolatieplaten is geconstateerd dat op meerdere locaties restanten plaatmateriaal in het onderliggende werkgebied, begane grond ca. 1000m2, terecht kwamen. Het betreft restanten van tussen de ca 1 en 5cm2. In het werkgebied waar nog geen verwijdering van de isolatieplaten was verricht zijn geen asbesthoudende restanten waargenomen. Er is op 7 locaties monstername van restanten plaatmateriaal verricht, welke ook verwijderd zijn. 
        
      
      
      
        
          Tegen de verwijderde isolatieplaten zijn op meerdere locaties kleine restanten plaatmateriaal waargenomen. Van de restanten plaatmateriaal tegen de isolatieplaten zijn een drietal monsters genomen.
        
      
      
      
        
          Na het verwijderen van de isolatieplaten worden de asbestvrije dakplaten verwijderd. Op locaties waar de dakplaten zijn verwijderd is geconstateerd dat op de balkconstructies restanten plaatmateriaal aanwezig zijn. Op een drietal locaties is monstername verricht van de restanten op de balkconstructie.
        
      
      
      
        
          De conclusie van de beoordeling is dat door het verwijderen van de isolatieplaten er restanten in de hal van ca. 1000m2 terecht zijn gekomen. Deze zijn gesaneerd. Ook de balkconstructie, over het gele dakvlak, was verontreinigd met restanten plaatmateriaal. Ook deze zijn gesaneerd.
        
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          Primair:
      
      
        
          te verklaren voor recht dat de tussen [eiser] en Verkopers op 8 december 2020 gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en daarom de gevolgen van de tussen [eiser] en Verkopers gesloten koopovereenkomst ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel te wijzigen aldus dat de tussen partijen overeengekomen koopprijs wordt verlaagd met een bedrag van € 92.580,00 met veroordeling van Verkopers tot betaling van dit bedrag aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag;
        
        
          indien en voor zover de primaire vordering onder 1 niet wordt toegewezen, te verklaren voor recht dat Verkopers toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de op 8 december 2020 gesloten koopovereenkomst en de door [eiser] daardoor geleden schade te begroten op een bedrag van € 92.580,00;
        
        
          indien en voor zover de primaire vordering onder 1 niet en onder 2 ook niet wordt toegewezen, te verklaren voor recht dat Verkopers onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld en de door [eiser] daardoor geleden schade te begroten op een bedrag van € 92.580,00;
        
        
          Verkopers te veroordelen in de kosten van de procedure, de beslag- en nakosten daaronder begrepen en de nakosten op voorhand te begroten.
        
      
      
        Subsidiair:
      
        
          te verklaren voor recht dat NAG toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de in randnummer 55 van de dagvaarding beschreven aannemingsovereenkomst en de door [eiser] daardoor geleden schade te begroten op een bedrag van € 92.580,00 ;
        
        
          NAG te veroordelen in de kosten van de procedure, de beslag- en nakosten daaronder begrepen en de nakosten op voorhand te begroten.
        
      
      
        Meer subsidiair:
      
        
          te verklaren voor recht dat [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld en de door [eiser] daardoor geleden schade te begroten op een bedrag van € 92.580,00;
        
        
          
            [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen en de nakosten op voorhand te begroten.
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] c.s. voeren verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      Verkopers en NAG vorderen bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht te verklaren dat het op 16 november 2021 namens [eiser] ten laste van Verkopers gelegde conservatoir derdenbeslag onder notaris mr. J.H. Jacobs, nietig is, althans het betreffende beslag op te heffen, althans een in goede justitie door de rechtbank te nemen beslissing te nemen;
        II. [eiser] te veroordelen om de notaris binnen 48 uur na betekening van het vonnis te informeren dat het beslag als opgeheven en vervallen dient te worden beschouwd, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 100.000,00, althans een in goede justitie door de rechtbank te nemen beslissing te nemen; 
        III. voor recht te verklaren dat het door de notaris mr. H.J. Jacobs, verbonden aan het kantoor Zaannotarissen, conform de depotovereenkomst van 28 december 2020 in depot gehouden bedrag van € 100.000,00 aan Verkopers toekomt, zodat de notaris ex artikel 3 sub b van de depotovereenkomst gerechtigd is om conform de depotovereenkomst tot uitbetaling aan Verkopers over te gaan, althans een in goede justitie door de rechtbank te nemen beslissing te nemen;
        IV. [eiser] te veroordelen om aan de notaris de schriftelijke opdracht te verstrekken om het door hem in depot gehouden bedrag van € 100.000,00 conform depotovereenkomst van 28 december 2020 binnen vijf dagen na die opdracht aan Verkopers uit te betalen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 100.000,00, althans een in goede justitie door de rechtbank te nemen beslissing te nemen;
        V. [eiser] te veroordelen om de proceskosten tegen kwijting aan Verkopers en NAG te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag van algehele voldoening;
        VI. [eiser] te veroordelen om voorts de na het gewezen vonnis verschuldigde kosten tegen kwijting aan Verkopers en NAG te voldoen, bestaande uit nasalaris van de advocaat en te vermeerderen met nasalaris van de advocaat ingeval deze kostenveroordeling niet binnen veertien dagen is voldaan en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet plaatsvindt binnen de hiervoor genoemde termijn van veertien dagen.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] voert verweer.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      De rechtbank zal bij de beoordeling van de vorderingen jegens de verschillende gedaagden de volgorde van het petitum aanhouden en beginnen met de vorderingen jegens Verkopers.
      
      
        
          Vorderingen jegens Verkopers
        
      
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] stelt dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Aan partijen was bij gelegenheid van het sluiten van de koopovereenkomst bekend dat er op loods 1 tot medio 2020 asbesthoudende dakbedekking aanwezig was geweest en dat Verkopers deze asbesthoudende dakbedekking hebben laten saneren en vervangen door nieuwe dakbedekking. [eiser] stelt dat zij gezien de reeds uitgevoerde asbestsanering en de verklaring van Verkopers in de koopovereenkomst niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest, er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat in het door Verkopers aan [eiser] verkochte en geleverde pand geen asbest meer aanwezig was. Volgens [eiser] waren partijen beiden in de veronderstelling dat geen asbest meer aanwezig was, in ieder geval niet in het dak van loods 1. Deze veronderstelling is wederzijds onjuist gebleken, aldus [eiser]. Volgens [eiser] staat vast dat de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden (meer in het bijzonder niet tegen dezelfde koopsom) tot stand zou zijn gekomen als partijen vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte zouden zijn geweest van de aanwezigheid van asbest. Dit zou een neerwaarts effect hebben gehad op de overeengekomen koopprijs. 
      
    
    
      5.3.
      Verkopers betwisten dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. Zij voeren aan dat zij er bij het sluiten van de koopovereenkomst niet van uit zijn gegaan dat met 100% zekerheid kon worden uitgesloten dat er ((stof)deeltjes) asbest in het pand aanwezig was/waren en zij bovendien ook niet hadden behoeven te begrijpen dat [eiser] bij een juiste voorstelling van zaken daardoor van het sluiten van de koopovereenkomst zou worden afgehouden, althans tussen partijen een lagere koopprijs zou zijn overeengekomen. Verkopers voeren aan dat [eiser] op dit punt ook niet om een garantie heeft gevraagd of ter zake enig voorbehoud heeft gemaakt. [eiser] wilde het pand graag hebben omdat het direct aan het water en dicht bij zijn eigen bedrijfspand ligt, aldus Verkopers. Dit verweer slaagt.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de uitgevoerde asbestsanering uitsluitend de verwijdering van de asbesthoudende golfplaten van het dak van loods 1 betrof en niet de onderliggende constructie van het dak met isolatiemateriaal. Er was enkel sprake van een buitensanering. Uit de rapporten van [bedrijf] en SGI blijkt dat ook enkel de op het dak bevestigde dakplaten zijn geïnventariseerd en de sanering van buiten af is geïnspecteerd. In het rapport van SGI staat bovendien expliciet vermeld dat de naden tussen het isolatiemateriaal van de inspectie zijn uitgesloten. Dit betekent derhalve dat de aanwezigheid van asbest in het onder de dakplaten aanwezige isolatie materiaal (en de naden daar tussen) niet kon worden uitgesloten. Een asbestvrij verklaring is door SGI ook niet afgegeven. 
      
    
    
      5.5.
      Verder staat als onweersproken vast dat bij de onderhandelingen over de verkoop van de loodsen weliswaar de recente sanering van de asbesthoudende dakplaten ter sprake is gekomen, maar dat over (een uitsluiting van de aanwezigheid van) asbest verder niet is gesproken. [eiser] heeft in dit verband ook niet om een garantie gevraagd of enig voorbehoud gemaakt (terwijl hij bijvoorbeeld wel een elektrakeuring vooraf verlangde). Gelet hierop kan [eiser] niet worden gevolgd in haar stelling dat Verkopers hadden moeten begrijpen dat de afwezigheid van asbest van doorslaggevend belang was en de koopovereenkomst anders niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, tot stand zou zijn gekomen. Te meer niet nu de saneringskosten ten bedrage van circa € 25.000,- in het niet vallen ten opzichte de koopsom van € 1.600.000,00. Het beroep van [eiser] op wederzijdse dwaling gaat derhalve niet op.
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW evenmin sprake. Daartoe is vereist dat de onjuiste voorstelling van zaken van de dwalende te wijten is aan inlichtingen van de wederpartij. Dat Verkopers aan [eiser] zouden hebben medegedeeld dat het pand, althans het dak van loods 1 volkomen asbestvrij was, is echter gesteld, noch gebleken. Zoals hiervoor onder 5.5. is overwogen is bij de onderhandelingen weliswaar ter sprake gekomen dat recent een asbestsanering had plaatsgevonden waarbij de asbesthoudende dakplaten van loods 1 waren vervangen, maar is over asbest verder niet gesproken. [eiser] heeft over de asbestsanering verder geen vragen gesteld, noch om een garantie gevraagd en door Verkopers is in dit verband ook geen enkele uitspraak gedaan. Dat [eiser] in de (onjuiste) veronderstelling verkeerde dat in het pand, althans in het dak van loods 1, vanwege de eerder uitgevoerde asbestsanering, de aanwezigheid van asbest was uitgesloten, komt dan ook voor haar rekening. 
      
    
    
      5.7.
      Ook de omstandigheid dat het saneren van asbest dient te gebeuren met door van overheidswege opgelegde werkwijzen en verplichtingen, zoals [eiser] stelt, leidt niet tot een ander oordeel. Uit de saneringsdocumentatie blijkt immers dat slechts een buitensanering (en geen totale sanering) heeft plaats gevonden en een asbestvrij verklaring niet is afgegeven. Bovendien blijkt uit de rapporten van SGI duidelijk dat de naden tussen de isolatieplaten niet zijn geïnspecteerd. Anders dan [eiser] stelt, mocht zij er dan ook niet zonder meer vanuit gaan dat bij het verwijderen van de onderliggende constructie met isolatiemateriaal geen asbest zou worden aangetroffen. 
      
    
    
      5.8.
      Ook de verklaring van Verkopers in artikel 4 sub c van de koopovereenkomst, die luidt: ‘Het is hem niet bekend dat zich in het Verkochte asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden.’, leidt niet tot een andere conclusie. Dit betreft een zogenaamde standaard bepaling die een verkoper naar beste weten afgeeft en houdt verder geen enkele garantie in.
      
      
      
        
          Toerekenbaar tekortschieten en onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      5.9.
      De (meer) subsidiaire vordering(en) jegens Verkopers op grond van toerekenbaar tekortkomen en onrechtmatige daad slagen evenmin. [eiser] stelt dat Verkopers artikel I onder 8 van de algemene bepalingen van de koopoverkomst hebben geschonden, doordat zij hebben verklaard dat NAG aan de verplichtingen uit de gesloten overeenkomst heeft voldaan en zij het werk van NAG hebben goedgekeurd en aanvaard. Voor zover [eiser] met haar stelling heeft bedoeld dat zij als gevolg hiervan geen rechten meer kan uitoefenen jegens NAG kan de rechtbank die redenering niet volgen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      5.10.
      Artikel I onder 8 van de algemene bepalingen van de koopovereenkomst luidt voor zover van belang als volgt:
      
      
        
          Verkoper draagt, onder opschortende voorwaarde van de levering van het Verkochte, aan Koper over alle aanspraken, die Verkoper nu of te eniger tijd uit hoofde van overeenkomsten, onrechtmatige daad of anderszins kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot, Verkopers rechtsvoorganger(s) (…), de aannemer(s), de onderaannemer(s) (...) van het Verkochte (…), alsmede de rechten uit eventuele (…) garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder enige vrijwaring gehouden zijn. (…)
        
      
      
      
        De e-mail van 26 januari 2021 van [gedaagde 2] aan [eiser] waarin over bedoelde goedkeuring wordt gesproken, luidt voor zover van belang als volgt:
      
      
      
        
          Betreffende de vraag over het dak wat nieuw is aangebracht, ik heb N.A.G. B.V. de opdracht verstrekt om het asbest te laten verwijderen en deze dakplaten aan te brengen gezien N.A.G. B.V. deze ook ging leveren aan derde en dit een mooi project was om aan de klant te laten zien.
        
        
          De eisen die ik daar aan heb gesteld zijn ook zo uitgevoerd en heb daar ook mijn goedkeuring voor gegeven (…)
        
        
          uiteraard moet het waterdicht zijn maar isolatie waarde en eventueel condens normen waren toen der tijd niet van toepassing en is dan ook geen eis van mij geweest (…)
        
      
      
      
        Uit het citaat van de e-mail kan weliswaar worden afgeleid dat [gedaagde 2] het werk heeft goedgekeurd, maar daaruit volgt niet dat hij en/of Verkopers NAG hebben gevrijwaard voor de op dat moment (nog) niet kenbare gebreken. Van overtreding van artikel I lid 8 van de algemene bepalingen van de koopovereenkomst is dan ook geen sprake. 
      
      
    
    
      5.11.
      Voor zover [eiser] erkent dat zij formeel wellicht enige aanspraak jegens NAG overgedragen heeft gekregen, maar materieel niet omdat Verkopers in deze procedure hebben verklaard dat NAG niet is tekortgeschoten, kan de rechtbank die redenering evenmin volgen. Niet valt te begrijpen hoe [eiser] de mogelijkheid is ontnomen om met succes te betogen dat NAG de asbestsanering niet naar behoren heeft uitgevoerd door een verklaring van Verkopers die is afgegeven nadat zij hun rechten jegens NAG aan [eiser] hebben overgedragen. 
      
    
    
      5.12.
      
        Van een onrechtmatige daad van Verkopers jegens [eiser] is gelet op het vorenstaande evenmin gebleken. 
        
          Vordering jegens NAG
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser] stelt dat NAG tekort is gekomen in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de tussen NAG en Verkopers gesloten overeenkomst. Na oplevering is de uitgevoerde asbestsanering gebrekkig gebleken, omdat zich nog steeds grote hoeveelheden asbest in het dak bevonden, als gevolg waarvan asbestsanering opnieuw noodzakelijk was, aldus [eiser]. NAG is volgens [eiser] als aannemer aansprakelijk voor deze gebreken. 
      
    
    
      5.14.
      
        NAG betwist de vordering en voert aan dat geen sprake is van een aanneemovereenkomst tussen Verkopers en NAG, onder meer omdat de werkzaamheden niet zijn uitgevoerd tegen een door Verkopers te betalen prijs in geld en dus niet is voldaan aan het vereiste van artikel 7:750 BW. NAG betwist voorts dat zij is tekortgeschoten. NAG wijst er op dat zij niet gehouden was om het pand volledig te saneren en voor 100% te garanderen dat er zich geen asbestdeeltjes meer in het pand bevonden. Als er al een overeenkomst was, dan was deze beperkt tot het verwijderen van de asbest golfplaten en het terugplaatsen van kunststof dakpanplaten. Daarin is zij niet tekortgeschoten.
        NAG voert verder aan dat zij de werkzaamheden heeft uitbesteed aan een professionele asbestsaneerder die de uitvoering van de sanering op haar beurt door SGI heeft laten inspecteren. 
      
      
    
    
      5.15.
      De rechtbank overweegt als volgt. Daargelaten de vraag of sprake is van een aanneemovereenkomst tussen Verkopers en NAG, is naar het oordeel van de rechtbank van gebreken waarvoor NAG als (hoofd)aannemer aansprakelijk is, niet gebleken. Weliswaar blijkt uit het door SGS Search opgestelde rapport dat op 1 juni 2021 onder de kunststof dakpanelen asbesthoudende restanten zijn aangetroffen en dat de verontreiniging met asbest ook aanwezig is in de isolatieplaten, maar daarmee is niet vast komen te staan dat de asbestsanering medio 2020 gebrekkig is uitgevoerd. NAG heeft gemotiveerd betwist dat deze asbestsanering zag op meer dan het verwijderen van de asbesthoudende golfplaten op het dak van loods 1. Overige delen van het pand vielen buiten het kader van de opdracht. Bovendien worden in het rapport SGS geen uitspraken gedaan over de vraag of de door SGS geïnventariseerde stukjes asbesthoudend materiaal afkomstig waren van de uitgevoerde saneringswerkzaamheden. De uitgevoerde sanering is bovendien door SGI geïnspecteerd en gecertificeerd. Omdat sprake was van een ‘buitensanering’ bleef dit beperkt tot een visuele inspectie. SGI heeft geconstateerd dat de aanwezigheid van asbest niet meer visueel waarneembaar was. In de rapporten van SGI zijn ter illustratie hiervan meerdere foto’s opgenomen. Verder staat in die rapporten vermeld dat de naden tussen het isolatiemateriaal zijn uitgesloten van de inspectie. Het is was dus mogelijk dat in de naden tussen het isolatiemateriaal nog asbest aanwezig was dat visueel niet waarneembaar was. Dat maakt de asbestsanering echter niet gebrekkig. De sanering en de eindbeoordeling waren immers beperkt tot de door [bedrijf] geïnventariseerde asbesthoudende golfplaten. In het licht hiervan is door [eiser] onvoldoende gesteld om de conclusie te dragen dat NAG of de door haar ingeschakelde (onder)aannemer(s) bij de uitvoering van de werkzaamheden onzorgvuldig is/zijn geweest. 
      
      
        
          Vordering jegens [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI
        
      
      
    
    
      5.16.
      Uit het vorenstaande volgt dat ook de vorderingen jegens [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI niet slagen. Anders dan [eiser] betoogt, is niet gebleken dat [gedaagde 3] en [gedaagde 4] de asbestsanering niet overeenkomstig de bij of krachtens de wet gestelde regels, dan wel niet volgens de ‘regelen der kunst’ met inachtneming van hetgeen in het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, hebben uitgevoerd. Dit geldt evenzeer voor de stelling dat SGI de eindcontroles niet overeenkomstig de bij of krachtens de wet gestelde regels, dan wel met inachtneming van hetgeen in het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, heeft uitgevoerd. De rechtbank is met [gedaagde 3], [gedaagde 4] en SGI van oordeel dat [eiser] niet aan haar stelplicht en bijbehorende bewijslast heeft voldaan, nu zij niet heeft onderbouwd in strijd met welke wettelijke plicht of maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm zij hebben gehandeld. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
      
        
          Verkopers en NAG
        
      
    
    
      5.17.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Verkopers en NAG als volgt begroot:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat 
              
              
                €
              
              
                
                  2.228,00 
                
              
              
                (2,00 punten × € 1.114,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.065,00,
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.
      
    
    
      5.18.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          
            [gedaagde 3]
          
        
      
    
    
      5.19.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 3] als volgt begroot:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat 
              
              
                €
              
              
                
                  2.228,00 
                
              
              
                (2,00 punten × € 1.114,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.065,00,
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        
          [gedaagde 4]
        
      
    
    
      5.20.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 4] als volgt begroot:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat 
              
              
                €
              
              
                
                  2.228,00 
                
              
              
                (2,00 punten × € 1.114,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.065,00,
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        SGI
      
    
    
      5.21.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van SGI als volgt begroot:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.837,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat 
              
              
                €
              
              
                
                  2.228,00 
                
              
              
                (2,00 punten × € 1.114,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.065,00,
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        in reconventie
      
      
    
    
      5.22.
      
        [eiser] heeft ter verzekering van het verhaal van haar vordering op 16 november 2021 ten laste van Verkopers conservatoir derdenbeslag laten leggen onder notaris mr. J.H. Jacobs die in het kader van de koopovereenkomst tussen Verkopers en [eiser] een depot aanhoudt van € 100.000,00. 
      
    
    
      5.23.
      Verkopers vorderen onder meer een verklaring voor recht dat het conservatoir derdenbeslag nietig is, althans het betreffende beslag op te heffen.
      
    
    
      5.24.
      De rechtbank zal de vordering tot nietigverklaring van het beslag afwijzen. Dat het beslag niet op de juiste wijze is overbetekend, is niet gebleken. De vordering tot opheffing van het beslag zal de rechtbank wel toewijzen nu de vorderingen van [eiser] in conventie worden afgewezen en [eiser] geen verweer tegen de opheffing heeft gevoerd. 
      
    
    
      5.25.
      Verkopers hebben voorts onbetwist gesteld dat aan de voorwaarde voor vrijgave van het depot is voldaan, zodat ook de vorderingen met betrekking tot de uitbetaling van het depot aan Verkopers zullen worden toegewezen. De gevorderde dwangsommen zullen eveneens als onbetwist worden toegewezen en gemaximeerd zoals in de beslissing vermeld.
      
    
    
      5.26.
      De vorderingen in reconventie zijn mede namens NAG ingesteld. De rechtbank zal NAG in deze vorderingen niet-ontvankelijk verklaren, omdat het conservatoir beslag niet ten laste van NAG is gelegd. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.27.
      
        [eiser] is de partij die – grotendeels – ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Verkopers als volgt begroot:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                557,00
              
              
                (0,5 × € 1.114,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                557,00         
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.
      
      
    
    
      5.28.
      De door Verkopers gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Verkopers en NAG tot dit vonnis begroot op € 5.065,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over die proceskosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis voor Verkopers en NAG ontstane kosten, begroot op:
      - € 163,00 aan salaris advocaat,
      - te vermeerderen met € 42,50 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en betekening van deze uitspraak heeft plaatsgevonden, en
      - te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 3] tot dit vonnis begroot op € 5.065,00,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 4] tot dit vonnis begroot op € 5.065,00,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van SGI tot dit vonnis begroot op € 5.065,00,
      
    
    
      6.7.
      verklaart de proceskostenveroordelingen hiervoor onder 6.2 tot en met 6.6 uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.8.
      verklaart NAG in de vorderingen niet-ontvankelijk,
      
    
    
      6.9.
      heft het op 16 november 2021 namens [eiser] ten laste van Verkopers gelegde conservatoir derdenbeslag onder notaris mr. H.J. Jacobs op,
      
    
    
      6.10.
      veroordeelt [eiser] om de notaris mr. H.J. Jacobs binnen achtenveertig uur na betekening van het vonnis te informeren dat het beslag als opgeheven en vervallen dient te worden beschouwd, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
      
    
    
      6.11.
      verklaart voor recht dat het door de notaris mr. H.J. Jacobs conform de depotovereenkomst van 28 december 2020 in depot gehouden bedrag van € 100.000,00 aan Verkopers toekomt, zodat de notaris ex artikel 3 sub b van de depotovereenkomst gerechtigd is om conform de depotovereenkomst tot uitbetaling aan Verkopers over te gaan,
      
    
    
      6.12.
      veroordeelt [eiser] om aan voornoemde notaris de schriftelijke opdracht te verstrekken om het door hem in depot gehouden bedrag van € 100.000,00 conform depotovereenkomst van 28 december 2020 binnen vijf dagen na die opdracht aan Verkopers uit te betalen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
      
    
    
      6.13.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Verkopers tot dit vonnis vastgesteld op € 557,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.14.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 92,00 aan salaris advocaat,
      - te vermeerderen met € 42,50 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      6.15.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.16.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op             23 november 2022
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Concipient: 1621