ECLI:NL:RBROT:2023:461, Rechtbank Rotterdam, 25-01-2023, 641577
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop nieuw gebouwde woning. Artikel 6.3 NVM-koopakte. Staan gestelde gebreken normaal gebruik als woning in de weg? Mede toetsing aan vereisten Bouwbesluit 2012. Ouderdom woning speelt rol bij gerechtvaardigd verwachtingspatroon.

RECHTBANK Rotterdam

    
    
      
Team handel en haven

    
    
    
      
Zaaknummer: C/10/641577 / HA ZA 22-554

    
    
    
    
      

Vonnis van 25 januari 2023


    
    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1.

[eiser01] ,

    
      
2.

[eiser02]

,

      
beiden wonende in Rhoon,

      
eisers,

      
advocaat: mr. A.J. Kievit in 's-Gravenhage,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

DA'S GOED B.V.

,

      
gevestigd in Rhoon,

      
gedaagde,

      
advocaat: mr. A.M. Roepel in Rotterdam.

    
    
    
      
Eisers worden hierna gezamenlijk [eisers] en gedaagde wordt hierna Da’s Goed genoemd.

    
    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- de dagvaarding van 7 juli 2022 met producties,

      
- de conclusie van antwoord met producties,

      
- de brief van de rechtbank van 16 september 2022, met een oproeping voor een mondelinge behandeling op 12 december 2022,

      
- de brief van de rechtbank van 11 november 2022, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling,

      
- de akte aanvullende producties van [eisers] , met producties,

      
- het B8-formulier van [eisers] van 29 november 2022 met een aanvullende productie,

      
- de mondelinge behandeling van 12 december 2022,

      
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 december 2022 en de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen van [eisers] en Da’s Goed.

      
    
    
      
1.2.

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
    
      
2.1.

      
Het college van B&W van de gemeente Albrandswaard heeft op 13 februari 2018 een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van een in 2010 (vergunde) bedrijfsruimte naar een woning (hierna: de vergunning). Het betreft de locatie [adres01] in [plaats01] . De aanvraag voor de vergunning dateert van 9 november 2017. In de vergunning staat onder meer het volgende:

      
      
        

“


Overwegingen


        

Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat:


      
      
      

- het hier betreft het bouwen van een woning in de (vergunde) bedrijfsruimte van het pand;


      

- op 1 november 2010 onder kenmerk 2008.00318 een bouwvergunning is verleend voor het bouwen van 2 woningen, naast de bestaande woning (voorhuis) met garage en een bedrijfsruimte in het bestaande pand;


      

- deze verbouwing nog niet is uitgevoerd;


      

[…]


      

- het aannemelijk is dat het bouwplan voldoet aan de eisen van de gemeentelijke bouwverordening en het Bouwbesluit;


      
        

[…]


        

Voorschriften


        

De volgende voorschriften zijn van toepassing:


        

[…]


      
      

2. Voor zover niet uit de gewaarmerkte, bij deze vergunning behorende, gegevens valt op te maken, moet het bouwen geschieden overeenkomstig de bepalingen van het Bouwbesluit en de bouwverordening van gemeente, zoals deze van kracht waren op het moment van indiening van de aanvraag.


      

[…]”


      
    
    
      
2.2.

      
In 2019 is in opdracht van Da’s Goed op de locatie [adres01] in [plaats01] een woning gebouwd (hierna: de woning).

      
    
    
      
2.3.

      
Bij koopovereenkomst van 17 januari 2020 hebben [eisers] de woning van Da’s Goed gekocht voor een koopsom van € 580.500,00 vrij op naam (hierna: de koopovereenkomst). De woning is op 1 april 2020 door Da’s Goed aan [eisers] geleverd. De artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst luiden:

      
      
        

“


artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik


      
    
    
      
6.1.

      
        

. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.


        

[…]


      
    
    
      
6.3.

      
        

. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:


woning


.


        

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.


        

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.


        

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”


      
      
    
    
      
2.4.

      
Bij brief van 20 mei 2021 heeft de advocaat van [eisers] onder meer het volgende aan Da’s Goed geschreven:

      
      
        

“[…]


        

Bij cliënten bestaat het vermoeden dat de woning op meerdere punten niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012 en dat de woning daarmee niet voldoet aan de conformiteitseis ex artikel 7:17 BW. Ter vaststelling hiervan, zal ik namens cliënten een onafhankelijke deskundige inschakelen die ter plekke onderzoek zal verrichten aan de woning. Hierbij nodig ik u uit om aanwezig te zijn bij dit onafhankelijke deskundigenonderzoek. De deskundige zal contact met u opnemen.


        

[…]”


      
      
    
    
      
2.5.

      
Op 8 juli 2021 heeft Bureau voor Bouwpathologie te Montfoort in opdracht van (de advocaat van) [eisers] onderzoek gedaan naar gebreken aan de woning. In zijn rapport van 30 november 2021 heeft ing. [naam01] van Bureau voor Bouwpathologie (hierna: de deskundige) onder meer het volgende geschreven (blz. 5 van 20 en 19 van 20):

      
      
        

“Ondergetekende is van mening dat aan [eiser01] is verkocht een nieuwbouwwoning die zou moeten voldoen aan de nieuwbouweisen volgens het van toepassing zijnde Bouwbesluit, een en ander als in de analyse aangegeven. Hier wordt echter op een aantal belangrijke aspecten niet voldaan. Dit geldt vrijwel zeker voor de volgende voorgelegde aspecten:


      
      
      

- EPC (minimaal de totstandkoming daarvan)


      

- Ventilatie


      

- Daglicht


      

- Geluid (geluidisolatie tussen woning en mogelijk geluidisolatie voor wegverkeer)


      

- Rioolontspanning/-aanleg


      

- Waterkerendheid van de uitwendige scheidingsconstructie (met name de kozijnen aan de voorzijde, de garagedeuren en de boeren deuren)”


      
        

[…]


        

Vraag 4


: Wat is de schade op basis van herstel en/of waardevermindering?


      
      
      
        

Antwoord: De herstelkosten worden in totaal geraamd voor de volgende onderdelen:


      
      

- Herberekenen EPG.


      

- Aanpassen ventilatieafvoer zowel woning als beide parkeerplaatsen/garages.


      

- Aanpassen ventilatietoevoer zowel woning als beide parkeerplaatsen/garages.


      

- Realiseren ontspanningsleiding en watersloten.


      

- Controleren, inregelen en officieel in bedrijfstellen van de warmtepomp installatie door een daartoe gecertificeerd installateur die ook een certificaat mag afgeven.


      

- Het vervangen van de garagedeuren van de parkeerplaatsen door een waterkerende variant.


      
      
        

De totale herstelkosten voor bovengenoemde herstelpunten worden geraamd tussen de


€ 15.000


,--


en € 19.000.


[…]


        

Alle genoemde bedragen zijn exclusief 21% B.T.W.”


      
      
    
    
      
2.6.

      
Bij brief van 6 december 2021 van (de advocaat van) [eisers] aan (de advocaat van) Da’s Goed is Da’s Goed onder verwijzing naar het rapport van de deskundige aansprakelijk gesteld voor de door [eisers] te maken (herstel)kosten in verband met de geconstateerde gebreken, waarbij een termijn van twee weken is verleend om de herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten. Bij brief van 10 januari 2022 heeft de advocaat van Da’s Goed elke aansprakelijkheid afgewezen.

      
    
    
      
2.7.

      
Bij brief van 7 april 2022 heeft [eisers] de verbintenis tot nakoming omgezet in een vordering tot schadevergoeding en is Da’s Goed gesommeerd om de herstelkosten binnen 16 dagen te voldoen. Da’s Goed heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
    
      
3.1.

      
[eisers] vorderen -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Da’s Goed veroordeelt om aan hen te betalen (1) als schadevergoeding een bedrag van € 22.990,00 (inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid, (2) de expertisekosten van € 2.196,15 (inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, (3) als buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 1.242,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, (4) de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis.

      
    
    
      
3.2.

      
[eisers] leggen aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. De door Da’s Goed geleverde woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 lid 1 BW. De woning is een nieuwbouwwoning, die niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten op grond van artikel 7:17 lid 2 BW. De door de deskundige geconstateerde non-conformiteit -de woning voldoet op bepaalde punten niet aan het Bouwbesluit 2012- levert een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst en is aan Da’s Goed toerekenbaar. Da’s Goed is daarom aansprakelijk voor de schade. De woning bezit zonder de noodzakelijke herstelwerkzaamheden niet de eigenschappen die nodig zijn voor het in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegarandeerde normale gebruik als woning.

      
    
    
      
3.3.

      
Da's Goed voert verweer. Da's Goed concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.

      
    
    
      
3.4.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
    
      

Inleiding


    
    
    
      
4.1.

      
In deze procedure staat -kort gezegd- de vraag centraal of Da’s Goed aansprakelijk is voor de schade die [eisers] stellen te lijden als gevolg van de door hen gestelde gebreken aan de woning. De rechtbank zal deze vraag beantwoorden aan de hand van beantwoording van de volgende vragen:

      
      
        
          
hebben [eisers] te laat geklaagd? (randnummers 4.2 - 4.5)

        
        
          
wat is het toetsingskader in deze zaak? (randnummers 4.6 - 4.10)

        
        
          
staan de gestelde gebreken normaal gebruik in de weg? (randnummers 4.11 - 4.27)

        
        
          
waren de gebreken ‘kenbaar’ voor [eisers] ? (randnummers 4.28 - 4.29)

        
      
      
      
        

Hebben [eisers] te laat geklaagd?


      
      
    
    
      
4.2.

      
Da’s Goed heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat [eisers] te laat hebben geklaagd en dat zij daarmee de klachtplicht van artikel 7:23 BW hebben geschonden. De woning is op 1 april 2020 geleverd en pas in december 2021 is er geklaagd over de warmtepomp. Da’s Goed kan niet beoordelen of een eerdere melding over de warmtepomp bij de aannemer in januari 2021 zag op hetzelfde probleem. Ook over de overige punten die onderwerp zijn van deze procedure is pas in december 2021 geklaagd. In de brief van de advocaat van [eisers] van 20 mei 2021 wordt alleen maar een vermoeden geuit dat de woning niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. Dat is onvoldoende.

      
    
    
      
4.3.

      
[eisers] betwisten dat zij te laat hebben geklaagd. Zij stellen zich, onder meer met verwijzing naar e-mail- en whatsappcorrespondentie, op het standpunt dat zij vrijwel direct na levering van de woning voor het eerst hebben geklaagd over de gebrekkige ventilatie in de woning, over de warmtepomp en over de rioollucht. Toen in het najaar 2020 bij de staldeuren en de garagedeuren lekkages optraden, is er ook meteen bij Da’s Goed aan de bel getrokken.

      
    
    
      
4.4.

      
De rechtbank overweegt het volgende. De vraag of een koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de geleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Die vraag moet worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of Da’s Goed nadeel lijdt door het tijdsverloop tot het moment dat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.

      
    
    
      
4.5.

      
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] niet te laat hebben geklaagd. Uit de door [eisers] voor de mondelinge behandeling in het geding gebrachte e-mails en whatsappberichten valt af te leiden dat zij op 16 april 2020, ruim twee weken na levering van de woning, al bij Da’s Goed hebben geklaagd over een gebrekkige ventilatie. In april 2020, juni 2020, juli 2020, oktober 2020 en december 2020 is er geklaagd over het feit dat de warmtepomp het niet goed deed. In mei 2020 is er geklaagd over een rioollucht. Da’s Goed heeft daarnaast niet de stelling van [eisers] weersproken dat zij in het najaar van 2020 hebben geklaagd over lekkages bij de staldeuren en garagedeuren. Met de brief van hun advocaat van 20 mei 2021 hebben [eisers] vervolgens aangekondigd dat zij een deskundige zouden instrueren om onderzoek te doen, omdat zij het vermoeden hadden dat de woning op meerdere punten niet voldeed aan het Bouwbesluit 2012. De rechtbank stelt dan ook vast dat [eisers] vrijwel direct na levering van de woning en vervolgens op meerdere momenten in 2020 klachten hebben geuit over gebreken, die in deze procedure onderwerp van geschil zijn. Met genoemde brief van hun advocaat is vervolgens aangegeven dat zij het er niet bij lieten zitten. Daarnaast is ook van belang dat Da’s Goed niet concreet heeft onderbouwd welk nadeel zij lijdt als gevolg van welk tijdsverloop in deze zaak. Weliswaar heeft zij tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de mogelijkheid tot het zetten van druk naar andere partijen ontbreekt, maar zij heeft hier helemaal geen handen en voeten aan gegeven. Dit kon in het kader van haar beroep op de klachtplicht wel van haar verwacht worden.

      
      
        

Wat is het toetsingskader in deze zaak?


      
      
    
    
      
4.6.

      
De rechtbank komt dan ook toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van [eisers] Voordat de verschillende door hen aan de orde gestelde gebreken worden besproken, zal de rechtbank eerst vaststellen wat in deze zaak het toetsingskader is.

      
    
    
      
4.7.

      
De koopovereenkomst tussen [eisers] en Da’s Goed, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat onder meer de hierboven in randnummer 2.3 geciteerde artikelen 6.1 en 6.3. Da’s Goed heeft door middel van artikel 6.3 aan [eisers] verklaard dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woning nodig zijn en dat zij niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

      
    
    
      
4.8.

      
De beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van de gestelde gebreken betekent dat de woning niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vergt uitleg van dat artikel. Het betreft een standaardbepaling uit het NVM-model. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van die bepaling aan op de betekenis die partijen er naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt ook de ouderdom van de woning een rol.

      
    
    
      
4.9.

      
In deze zaak is sprake van een in 2019 in opdracht van Da’s Goed nieuw gebouwde woning, waarvan [eisers] de eerste bewoners zijn. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] als kopers en eerste bewoners van een nieuw gebouwde woning onder meer mogen verwachten dat de bij de bouw gebruikte materialen nieuw zijn en dat de in de woning aangebrachte installaties naar behoren functioneren. Bovendien mogen zij verwachten dat de woning is gebouwd met inachtneming van de vergunning en van de ten tijde van de bouw geldende voorschriften.

      
    
    
      
4.10.

      
In de vergunningvoorschriften van de vergunning staat dat het bouwen moet plaatsvinden overeenkomstig de bepalingen van het Bouwbesluit en de bouwverordening van de gemeente zoals deze van kracht waren op het moment van indiening van de aanvraag (vgl. randnummer 2.1). De vergunningaanvraag dateert van 9 november 2017. Op dat moment gold het Bouwbesluit 2012, zoals toen voor het laatst gewijzigd op 1 juli 2017. Volgens de vergunning is sprake van het verbouwen van de in 2010 vergunde bedrijfsruimte. Op grond van artikel 1.12 lid 1 aanhef en onder a. Bouwbesluit 2012 geldt bij verbouw het nieuwbouwniveau uit de hoofdstukken 2 tot en met 5 van het Bouwbesluit 2012, tenzij in de afdeling van een voorschrift anders is bepaald. Daarnaast bevat hoofdstuk 6 van het Bouwbesluit 2012 eisen voor installaties.

      
      
        

Staan de gestelde gebreken normaal gebruik van de woning in de weg?


      
      
    
    
      
4.11.

      
De rechtbank zal nu, met inachtneming van dit toetsingskader, de door [eisers] gestelde gebreken, die zij allemaal onderbouwt met het rapport van de deskundige, beoordelen. Per gebrek zal de vraag beantwoord worden of sprake is van strijd met het Bouwbesluit 2012 en/of dat het gebrek het normaal gebruik van de woning op andere wijze in de weg staat.

      
      
        

EPC-berekening


      
      
    
    
      
4.12.

      
Bij de vergunning hoort een zogenaamde EPG-berekening van Duijnwijck Technisch Advies van 13 december 2017 (hierna: Duijnwijck). EPG staat voor Energie Prestatie Gebouwen. Onderdeel van deze berekening is de zogenaamde EPC-norm, waarbij EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt. Dat is de hoeveelheid energie die nodig is om een woning te verwarmen. Volgens de deskundige wordt er in de woning niet aan de berekende EPC-norm voldaan, omdat er afwijkend is gebouwd ten opzichte van de vergunning. Zo is er geen CV-combiketel geplaatst maar een warmtepompinstallatie. Op de verdieping zijn geen convectoren aangebracht, maar is vloerverwarming toegepast. Een herberekening is noodzakelijk om te kunnen bepalen of er wordt voldaan aan de geldende eisen. [eisers] vorderen de kosten voor het maken van deze herberekening.

      
    
    
      
4.13.

      
Da’s Goed voert als verweer dat het onduidelijk is op welke punten er afwijkingen van de toepasselijke normen zouden bestaan. Zij betwist dat er een grondslag is voor het alleen vorderen van het maken van een nieuwe berekening.

      
    
    
      
4.14.

      
De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil is dat bij de bouw van de woning op onderdelen is gekozen voor een andere uitvoering dan in de vergunningsaanvraag staat (warmtepomp in plaats van CV-combiketel en vloerverwarming in plaats van convectoren). Dat brengt weliswaar met zich mee dat de voorafgaand aan de bouw uitgevoerde EPC-berekening op andere uitgangspunten is gebaseerd, maar dat hoeft nog geen strijd op te leveren met het Bouwbesluit 2012. [eisers] hebben ook niet concreet onderbouwd dat daarvan sprake is of dat een normaal gebruik van de woning op andere wijze in de weg wordt gestaan. Het lag wel op de weg van [eisers] om deze onderbouwing te geven. De rechtbank zal deze vordering om die reden afwijzen.

      
      
        

Ventilatietoevoer en -afvoer van de woning en de parkeerplaatsen


      
      
    
    
      
4.15.

      
Volgens de deskundige voldoet de ventilatie in de woning niet aan het vergunde eisenniveau en wat betreft de inpandige parkeerplaatsen ook niet aan het Bouwbesluit 2012. De deskundige heeft bij zijn onderzoek metingen in de woning uitgevoerd, waarbij is waargenomen dat er beduidend minder wordt afgezogen dan zou moeten volgens de bij de vergunning horende ventilatieberekening van Duijnwijck van 13 december 2017. Wat betreft de parkeerplaatsen geldt dat deze alleen te ventileren zijn door het openen van een buitendeur of een uitzetraampje daarboven. Dat is in strijd met artikel 3.34 lid 9 Bouwbesluit 2012. [eisers] hebben voor de mondelinge behandeling een e-mail van de deskundige van 22 november 2022 in het geding gebracht, waarin de deskundige aanvullend aangeeft dat er sprake is van strijd met de normen die volgen uit artikel 3.38 lid 1 en leden 3 tot en met 7 Bouwbesluit 2012. [eisers] hebben bij de mondelinge behandeling nader onderbouwd dat de luchtkwaliteit op de slaapkamers zeer slecht is, doordat er geen ventilatieroosters zijn geplaatst conform de vergunning. Hierdoor hebben zij vaak last van hoofdpijn. De totale afvoercapaciteit in de woning is lager dan zou moeten. Er is te weinig volumesnelheid en de afvoer is onjuist verdeeld over de verschillende ventielen. Dit heeft ook tot gevolg dat [eisers] niet kunnen douchen, zonder dat de hele badkamer extreem vochtig wordt (zelfs als de deur open blijft staan).

      
    
    
      
4.16.

      
Da’s Goed voert aan dat de woning is gebouwd volgens de vergunning en voldoet aan de geldende normen. Volgens haar is onduidelijk aan welke ventilatieberekening de deskundige refereert. Zij betwist dat er minder wordt afgezogen dan uit enige berekening zou blijken.

      
    
    
      
4.17.

      
De rechtbank overweegt als volgt. Da’s Goed heeft onvoldoende concreet betwist dat de ventilatie in de woning en de inpandige parkeerplaatsen niet voldoet aan de eisen uit de vergunning en uit genoemde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012. Tegenover de onderbouwde bevindingen van de deskundige en de door deze uitgevoerde metingen kan Da’s Goed niet volstaan met en volharden in haar, in algemene bewoordingen geuite, betwisting. Het lag op de weg van Da’s Goed om met stukken onderbouwd aan te tonen dat en waarom de in de woning aangebrachte ventilatie, anders dan [eisers] stellen, wel aan alle daarvoor geldende normen voldoet. Dit had zij bijvoorbeeld kunnen doen door een contra-expertise te laten uitvoeren of de bevindingen van de deskundige door een eigen deskundige te laten beoordelen. De rechtbank gaat dan ook aan de betwisting van Da’s Goed voorbij. Zij ziet ook verder geen aanleiding om te twijfelen aan de bevindingen van de deskundige. Dat betekent dat wat betreft de ventilatie in de woning en de parkeerplaatsen sprake is van strijd met de eisen uit de vergunning en genoemde normen uit het Bouwbesluit 2012. De door [eisers] beschreven problemen leveren bovendien een mogelijk gevaar op voor de gezondheid -dat geldt in ieder geval voor het krijgen van hoofdpijn als gevolg van slechte ventilatie- en zij betekenen hoe dan ook een wezenlijke aantasting van het woongenot. Daarmee is sprake van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

      
      
        

De ontluchting van het riool


      
      
    
    
      
4.18.

      
Volgens de deskundige voldoet de ontluchting van het riool niet aan de eisen. Tijdens zijn onderzoek heeft de deskundige waargenomen dat de hemelwaterafvoer van de goten aan de voet van het dak dienst doen als ontspanningsleiding. Daaruit is een sterke rioollucht waargenomen van huishoudelijk afvalwater. De oorzaak daarvan is ofwel dat de afvoeren niet zijn voorzien van een waterslot, ofwel dat de afvoeren zijn aangesloten op de huishoudelijke afvalwaterriolering van de woning. Er is sprake van een ongezonde situatie en daarmee van strijd met artikel 6.16 lid 2 Bouwbesluit 2012 en de daarin genoemde NEN 3215. Bij de mondelinge behandeling hebben [eisers] hieraan toegevoegd dat het gaat om vlagen rioollucht en dat alle ramen dicht moeten om de lucht niet in de woning te krijgen.

      
    
    
      
4.19.

      
Da’s Goed betwist de aanwezigheid van de gestelde rioollucht buiten de woning. Het ruiken van een rioollucht buiten de woning staat volgens haar bovendien een normaal gebruik van de woning niet in de weg. Bij de mondelinge behandeling heeft de aanwezige directeur van Da’s Goed, de heer [naam02] (hierna: [naam02] ), verklaard dat hij in het verleden (voor de bouw van de woning) op deze locatie wel eens rioollucht heeft geroken en dat het gemeenteriool op enig moment is vernieuwd. Dat is volgens hem alleen iets anders dan wat [eisers] nu als gebrek opvoeren. De gestelde rioollucht kan ook van de straat komen.

      
    
    
      
4.20.

      
De rechtbank overweegt dat Da’s Goed de bevindingen van de deskundige ook op dit punt onvoldoende concreet heeft betwist. De deskundige heeft een onderzoek in de woning gedaan op 8 juli 2021. [naam02] was uitgenodigd voor dit onderzoek, was blijkbaar aan het begin heel even aanwezig maar heeft ervoor gekozen om verder bij het onderzoek zelf niet aanwezig te zijn. Dat onderzoek was hét moment om gezamenlijk - met de deskundige en [eisers] - vast te stellen of er daadwerkelijk een rioollucht was. Deze mogelijkheid heeft [naam02] voorbij laten gaan. Onder deze omstandigheden kan Da’s Goed niet nu volstaan met een kale betwisting van de aanwezigheid van een rioollucht. Hieraan gaat de rechtbank dus voorbij. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de door de deskundige tijdens zijn onderzoek waargenomen en de door [eisers] beschreven rioollucht aanwezig is. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de in het rapport gemotiveerde bevinding van de deskundige dat daarmee sprake is van strijd met artikel 6.16 lid 2 Bouwbesluit 2012. Bovendien levert het steeds weer moeten ruiken van een rioollucht een wezenlijke aantasting van het woongenot op. Er is dus sprake van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

      
      
        

De warmtepomp


      
      
    
    
      
4.21.

      
De deskundige heeft in zijn rapport als waarneming beschreven dat de warmtepompinstallatie nog niet naar behoren functioneert, alsmede dat de installatie nog niet juist lijkt te zijn ingeregeld en dat nog niet alle opmerkingen van de gecertificeerd installateur bij het in bedrijf stellen van de installatie zijn opgelost. Bij de mondelinge behandeling hebben [eisers] hieraan toegevoegd dat zij de woning niet kunnen verwarmen zoals zij willen. Bij de keuken, waar de leidingen binnenkomen, komt er wel warmte binnen maar die loopt niet verder de woning door. Alle binnendeuren moeten opengezet worden om warmte verder de woning in te krijgen. Op de bovenverdieping gebruiken [eisers] ventilatoren en kachels om de slaapkamers warm te krijgen. Het zoontje van [eisers] komt vaak bij zijn ouders in bed liggen omdat zijn slaapkamer niet warm wordt. De aanbevolen leiding is maat 42, maar er is bij de bouw maat 35 gebruikt. De zekeringen van de installatie zijn ook nog niet voldoende. Het aansturingssysteem (Danvos) communiceert niet goed en brengt geen warmte of kou in de vloer. In het Bouwbesluit 2012 stond destijds nog niets over warmtepompen.

      
    
    
      
4.22.

      
Da’s Goed betwist dat de warmtepomp niet goed is ingeregeld. Zij voert aan dat er door [eisers] wordt gesproken over het niet functioneren van de warmtepomp, terwijl de vordering ziet op het opnieuw inregelen van de warmtepomp. Er is een certificaat voor de waterpomp afgegeven en de garantiestukken zijn verstrekt bij overdracht van de woning. De leverancier is hiervoor nu verantwoordelijk. Op de eerdere klachten van [eisers] is door Da’s Goed naar behoren geacteerd.

      
    
    
      
4.23.

      
De rechtbank overweegt als volgt. In het Bouwbesluit 2012 (versie juli 2017) staan geen specifieke eisen voor warmtepompen. In het geval van een in 2019 nieuw gebouwde woning, die op 1 april 2020 is geleverd, mag echter worden verwacht dat de geïnstalleerde warmtepomp naar behoren functioneert, hetgeen wil zeggen dat deze alle vertrekken naar behoren verwarmt zonder buitensporig energieverbruik. Door Da’s Goed is onvoldoende concreet betwist dat [eisers] de door hen beschreven problemen met het verwarmen van de woning, welke problemen worden ondersteund door de bevindingen van de deskundige, ervaren. Daaraan doet niet af dat door Da’s Goed in een eerder stadium maatregelen zijn genomen naar aanleiding van klachten van [eisers] Dat betekent immers niet per definitie dat de warmtepomp daarna wel naar behoren functioneert. Het niet goed functioneren van de warmtepomp levert daarnaast minst genomen een wezenlijke aantasting van het woongenot op. Daarmee staat het een normaal gebruik van de woning in de weg.

      
      
        

Lekkage garagedeuren en staldeuren


      
      
    
    
      
4.24.

      
De deskundige beschrijft in zijn rapport dat de garagedeuren van de parkeerplaatsen onvoldoende waterkerend zijn. Bij de mondelinge behandeling hebben [eisers] hieraan het volgende toegevoegd. In de dagvaarding worden alleen de garagedeuren genoemd, maar dit gebrek gaat ook over de zogenoemde staldeurramen in twee slaapkamers op de eerste verdieping. De deskundige noemt dit gebrek ook in zijn rapport. De kosten voor het herstellen van de staldeuren zijn ook inbegrepen in de vordering zoals die is ingesteld. [eisers] hebben voor de mondelinge behandeling drie foto’s in het geding gebracht. Op de foto met de zwarte vloer is de lekkage bij de garagedeuren te zien. Op de andere twee foto’s is lekkage bij de staldeurramen zichtbaar. De staldeurramen zouden zogenaamde ‘kiep/kantel’-ramen zijn, maar deze kunnen alleen normaal open. Daardoor komt het water meteen naar binnen als het raam openstaat. Bij de garagedeuren komt er bij elke regenbui water naar binnen onder de deur door. De garagedeuren en staldeuren zijn onvoldoende waterkerend als vereist volgens artikel 3.26 leden 1 tot en met 3 Bouwbesluit 2012.

      
    
    
      
4.25.

      
Da’s Goed betwist dat er sprake is van een lekkage onder de garagedeuren door. Als er misschien een keer incidenteel water in de garage naar binnen zou komen, levert dat niet een gebrek op dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Er is gebouwd volgens de vergunning. Verder voert Da’s Goed aan dat het in de stukken voor wat betreft dit gebrek alleen maar gaat over de garagedeuren en niet ook over de staldeurramen.

      
    
    
      
4.26.

      
De rechtbank overweegt om te beginnen over de lekkage onder de garagedeuren het volgende. Tegenover de gemotiveerde onderbouwing van [eisers] heeft Da’s Goed onvoldoende concreet betwist dat er water onder de garagedeur door komt bij elke regenbui, zoals ook te zien is op de door [eisers] in het geding gebrachte foto. Evenmin heeft Da’s Goed betwist dat daarmee sprake is van strijd met artikel 3.26 leden 1 tot en met 3 Bouwbesluit 2012. De rechtbank ziet ook verder geen aanleiding om aan de bevinding van de deskundige op dit punt te twijfelen. Dat betekent dat sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

      
    
    
      
4.27.

      
Wat betreft de lekkage bij de staldeuren constateert de rechtbank dat in de dagvaarding niet over dit gebrek wordt gesproken. Blijkens de door de deskundige ten behoeve van de mondelinge behandeling verstrekte uitsplitsing van de herstelkosten over de gestelde gebreken volgt dat de kosten voor herstel van de staldeuren (door hem ook boeren deuren genoemd) wel zijn inbegrepen in de door [eisers] gevorderde hoofdsom. Hiervan uitgaande en in aanmerking nemende dat op de door [eisers] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte foto’s overduidelijk een lekkage bij de staldeuren is te zien, is de rechtbank van oordeel dat [eisers] hun stelling (en daarop gebaseerde vordering) dat de staldeuren onvoldoende waterkerend zijn voldoende hebben onderbouwd. Da’s Goed heeft de gestelde lekkage bij de staldeuren ook niet betwist. Dat betekent dat de rechtbank ook voor dit gebrek vaststelt dat sprake is van strijd met artikel 3.26 leden 1 tot en met 3 Bouwbesluit 2012 en dat daarmee sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

      
      
        

Waren de gebreken ‘kenbaar’ voor [eisers] ?


      
      
    
    
      
4.28.

      
Dat brengt de rechtbank bij beantwoording van de vraag of de gebreken waarvan is vastgesteld dat die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, voor [eisers] bekend of kenbaar waren. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat Da’s Goed immers niet in voor gebreken die bekend of kenbaar waren voor [eisers]

      
    
    
      
4.29.

      
De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat door Da’s Goed een nieuw gebouwde woning aan [eisers] is verkocht en geleverd, waarvan [eisers] de eerste bewoners zijn. Gesteld noch gebleken is dat de gebreken voor [eisers] kenbaar waren en/of dat er op een of andere wijze voor hen aanleiding bestond om nader onderzoek naar één of meer gebreken te (laten) doen. De conclusie is dan ook dat Da’s Goed aansprakelijk is voor de schade die [eisers] lijden als gevolg van de gebreken die normaal gebruik van de woning in de weg staan.

      
      
        

Wat is de schade van [eisers] ?


      
      
    
    
      
4.30.

      
Met dit oordeel komt de rechtbank toe aan beoordeling van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding. De rechtbank stelt daarbij om te beginnen voorop dat Da’s Goed op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst alleen aansprakelijk is voor de kosten van herstel van de gebreken.

      
      
        

Herstelkosten


      
      
    
    
      
4.31.

      
[eisers] vorderen als herstelkosten een bedrag van € 22.990,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de verschuldigdheid. Dit bedrag is het hoogste van de door de deskundige in zijn rapport genoemde bedragen, te weten € 19.000,000, vermeerderd met btw. Ter nadere onderbouwing van de vordering hebben [eisers] voor de mondelinge behandeling desgevraagd een door de deskundige opgestelde uitsplitsing van de kosten over de gebreken in het geding gebracht. De deskundige heeft daarbij per gebrek aangegeven hoe hoog de herstelkosten naar zijn globale inschatting minimaal en maximaal zullen bedragen.

      
    
    
      
4.32.

      
Da’s Goed voert als verweer aan dat de herstelkosten niet zijn onderbouwd en dat [eisers] zonder enige toelichting het hoogste bedrag vorderen dat de deskundige heeft geschat. Da’s Goed betwist verder dat vervanging van de boerendeuren (de staldeurramen) onderdeel uitmaakt van hetgeen is gevorderd. De kosten van vervanging van de garagedeuren zijn volgens haar te hoog ingeschat, omdat deze al vervangen kunnen worden voor een bedrag van € 1.700,00 á € 1.800,00.

      
    
    
      
4.33.

      
De rechtbank overweegt dat zij op grond van artikel 6:97 BW bevoegd is om de schade te begroten op de wijze die met de aard van de schade in overeenstemming is, of de schade te schatten als deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Met inachtneming van deze maatstaf zal de rechtbank de door [eisers] geleden schade vaststellen op basis van de door de deskundige gegeven inschatting van de herstelkosten. De rechtbank zal daarbij per post uitgaan van het gemiddelde van de door de deskundige genoemde bedragen, omdat [eisers] onvoldoende hebben toegelicht waarom van de hoogste bedragen uitgegaan moet worden. Daarvoor is immers onvoldoende hun verder niet onderbouwde stelling dat de herstelkosten in de praktijk hoger zullen uitvallen. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van Da’s Goed dat de kosten van vervanging van de garagedeuren te hoog zijn ingeschat. Da’s Goed heeft dat verweer onvoldoende concreet onderbouwd. Verder maken de kosten van vervanging van de staldeuren, zoals blijkt uit de uitsplitsing van kosten, wel onderdeel uit van de door [eisers] gevorderde hoofdsom.

      
    
    
      
4.34.

      
Wat betreft de in aanmerking te nemen posten heeft de deskundige in totaal bedragen genoemd van minimaal € 14.500,00 en maximaal € 18.400,00 (exclusief btw). Het gemiddelde van deze bedragen is € 16.450,00 exclusief btw, derhalve € 19.904,50 inclusief btw. De rechtbank ziet geen aanleiding om rekening te houden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. De rechtbank volgt [eisers] in hun stelling dat er geen reden is om deze aftrek toe te passen omdat sprake is van een nieuwe woning. Da’s Goed heeft zich weliswaar op het standpunt gesteld dat een nieuw voor oud aftrek niet geheel uit te sluiten is, maar zij heeft dat standpunt niet verder onderbouwd. De rechtbank stelt de herstelkosten dan ook vast op een bedrag van € 19.904,50. Da’s Goed moet dat bedrag aan [eisers] betalen.

      
    
    
      
4.35.

      
[eisers] vorderen de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid. De rechtbank begrijpt dit aldus dat zij aanspraak maken op rente vanaf het moment dat zij de kosten verschuldigd zijn aan degenen die de gebreken gaan herstellen. Tegen deze vordering heeft Da’s Goed geen afzonderlijk verweer gevoerd. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen met ingang van de data dat [eisers] de herstelkosten zullen maken indien en voor zover Da’s Goed op die momenten de herstelkosten nog niet aan [eisers] heeft betaald.

      
      
        

Expertisekosten


      
      
    
    
      
4.36.

      
[eisers] vorderen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW een bedrag van € 2.196,15 aan expertisekosten. Ter onderbouwing van dit bedrag hebben zij een factuur van de deskundige in het geding gebracht. Da’s Goed heeft als verweer aangevoerd dat er geen grond was voor het inschakelen van de deskundige, omdat er op dat moment geen sprake was van een concrete klacht. De kosten van de deskundige vallen daarmee volgens haar niet onder artikel 6:96 BW.

      
    
    
      
4.37.

      
De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank heeft mede op basis van het rapport van de deskundige de gebreken vastgesteld, die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat maakt dat de kosten van de deskundige kwalificeren als expertisekosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 onder b BW. Da’s Goed heeft daarnaast de factuur van de deskundige op zichzelf niet betwist. Het bedrag van € 2.196,15 wordt dan ook toegewezen. Hetzelfde geldt voor de daarover gevorderde wettelijke rente.

      
      
        

Buitengerechtelijke kosten


      
      
    
    
      
4.38.

      
[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding. Volgens Da’s Goed is er geen grond voor toewijzing van de buitengerechtelijke kosten, omdat sprake is van handelingen ‘ter instructie van de zaak’ die onder een reguliere kostenveroordeling vallen. De rechtbank stelt vast dat aan de wettelijke eisen voor een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Volgens de bij het Besluit horende staffel hebben [eisers] over de toe te wijzen hoofdsom recht op een bedrag van € 974,05. De rechtbank wijst dit bedrag dan ook toe. Hetzelfde geldt voor de gevorderde wettelijke rente hierover.

      
      
        

Proceskosten en nakosten


      
      
    
    
      
4.39.

      
Da's Goed is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:

      
      
      
- kosten van de dagvaarding € 131,18

      
- griffierecht € 1.301,00

      
- salaris advocaat € 1.442,00 (2,0 punten x tarief € 721,00)

      
        
----------------------

        
Totaal € 2.874,18

      
      
      
        
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.

      
      
    
    
      
4.40.

      
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853) leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over de gevorderde nakosten.

      
      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
    
      
De rechtbank

    
    
    
      
5.1.

      
veroordeelt Da's Goed om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 19.904,50 (inclusief btw) aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de data dat [eisers] betreffende herstelkosten zullen maken tot de dag van volledige betaling, indien en voor zover Da’s Goed dit bedrag op die momenten nog niet aan [eisers] heeft betaald,

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt Da’s Goed om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.196,15 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt Da’s Goed om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 974,05 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt Da's Goed in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.874,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
5.6.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.

[1918/1582]