ECLI:NL:RBOBR:2021:4118, Rechtbank Oost-Brabant, 04-08-2021, C/01/347229 / HA ZA 19-386
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2021-08-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: onderscheid tussen nader te noemen volmachtgever en contractsovername. Wat zijn partijen hierover overeengekomen ?  Uitleg en kwalificatie. Beroep op 6:248 BW gaat niet op

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Civiel Recht
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/347229 / HA ZA 19-386
    
    
    
      
        Vonnis van 4 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [plaats 1] ,
      2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiser 2]
        ,
      gevestigd te [plaats 2] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in voorwaardelijke reconventie,
      advocaat mr. M. Struik te Veldhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 3] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in voorwaardelijke reconventie,
      advocaat mr. A. Smeekes te Tilburg.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties,
        
        
          het tussenvonnis van 23 oktober 2019,
        
        
          de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, tevens akte overleggen producties en wijziging van eis, met producties,
        
        
          de op 21 juni 2021 toegezonden spreekaantekeningen van mr. Smeekes,
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 22 juni 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
      [eisers] c.s. heeft een woning en bedrijfshal verkocht aan [gedaagde] . Afgesproken werd dat [gedaagde] het geheel tegen maandelijkse betalingen in gebruik kon nemen, en dat de juridische levering vijf jaar later zou plaatsvinden. Ongeveer anderhalf jaar nadat [gedaagde] het pand heeft betrokken, heeft de politie een drugslaboratorium aangetroffen in de bedrijfshal, waarna de gemeente het pand voor de duur van een jaar heeft gesloten. [eisers] c.s. heeft de koopovereenkomst ontbonden en vordert schadevergoeding van [gedaagde] . [gedaagde] verweert door te stellen dat zij op het moment dat de problemen zich voordeden geen partij (meer) was bij de overeenkomst. Zij beroept zich er op dat haar positie als koper door een derde is overgenomen. Dit verweer slaagt en de vorderingen van [eisers] c.s. worden afgewezen. Aan de voorwaardelijke reconventie wordt niet toegekomen.  
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      De volgende feiten staan naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast en zijn relevant bij de beoordeling van deze zaak.
    
    
      3.2.
      
        [eisers] c.s. was eigenaar van (de appartementsrechten op het gebruik van) een bedrijfshal met op de verdieping tevens een woning. Hij wilde het geheel verkopen en heeft daarvoor een makelaar ingeschakeld, de heer [A] (hierna: de makelaar). 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is zangeres, pianiste en muziekdocente. Zij wilde na een verblijf van zeven jaar in [land 2] terugkeren naar Nederland en was op zoek naar een woning met ruimte voor een audio-opnamestudio. De manager van [gedaagde] , de heer [B] , kwam hierover in contact met de makelaar. 
      
      
        
          De totstandkoming van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.4.
      Alle communicatie ter voorbereiding van de koop verliep via de makelaar van [eisers] c.s. en de adviseurs van [gedaagde] . [gedaagde] zelf verbleef in die tijd nog in het buitenland.
      
    
    
      3.5.
      Omstreeks 23 maart 2017 heeft de manager van [gedaagde] aan de makelaar een voorstel gedaan voor de koop van de woning en de bedrijfshal, waarbij de feitelijke aanvaarding uiterlijk op 1 juni 2017 zou plaatsvinden, er vervolgens maandelijks rente en aflossing zou worden betaald en de juridische overdracht (en betaling van de restant koopsom) vijf jaar later zou plaatsvinden. In dit voorstel staat ook het volgende, waarbij met ‘koper’ wordt bedoeld [gedaagde] :
      
      
        “Koper gaat uit van koop van woning + bedrijfsruimte tezamen in één koop.
        Daarbij kan - ter vermijding van mogelijke fiscaal-juridische fricties - eventueel gebruik worden gemaakt van twee (rechts)personen.”
      
      
    
    
      3.6.
      In een mailbericht van 30 maart 2017 heeft de heer [C] , accountant-administratieconsulent (hierna: de accountant), namens [gedaagde] aan de makelaar onder meer het volgende laten weten:
      
      
        “In navolging van ons telefoongesprek. Voor het opstellen van de concept overeenkomst mag u uitgaan van mevrouw [gedaagde] als contractspartij. Haar gegevens zijn: (…)
        Als notarieel gemachtigde voor het aangaan van onroerend goed verplichtingen mag u mij als contactpersoon blijven houden. Echter gelet op haar komst naar Nederland kan het zijn dat de overeenkomst door mevrouw [gedaagde] zelf in persoon zal worden ondertekend.”
      
      
    
    
      3.7.
      In een mailbericht van 19 april 2017 heeft de accountant aan de makelaar onder meer het volgende laten weten:
      
      
        “Graag willen wij u verzoeken de Verkoper de akte (alvast) te laten ondertekenen. (…). De financieel adviseur, de heer [D] en de heer [B] kunnen dan vrijdagmiddag bij u langskomen om de getekende overeenkomst op te halen. De reden hiervoor is dat Mevrouw [gedaagde] maandag a.s. arriveert in Nederland en zij dan in de loop van volgende week de overeenkomst zelf kan tekenen en aan U/Verkoper kan doen toekomen. Op deze wijze is het niet nodig dat met machtigingen en getekend namens behoeft te worden gewerkt.”
      
      
    
    
      3.8.
      In mailberichten van 20 april 2017 hebben de accountant en de makelaar over en weer nog enkele tekstuele aanpassingen van de overeenkomst voorgesteld.
      
    
    
      3.9.
      In een mailbericht van 25 april 2017 aan de makelaar, heeft de heer [D] , financieel adviseur van [gedaagde] , gereageerd op een door de makelaar opgestelde conceptversie van 22 april 2017 van de koopovereenkomst, en daarbij nog enkele aanpassingen voorgesteld. De heer [D] heeft dit mailbericht als volgt afgesloten: 
      
      
        “In verband met mogelijk toekomstige fiscaal-juridische ontwikkelingen en tevens en vooral ten behoeve van financiering van de restant koopsom, dient te worden opgenomen dat koper het recht heeft een nader te noemen rechtspersoon in zijn plaats te stellen.”
      
      
    
    
      3.10.
      In een mailbericht van 30 april 2017 met als onderwerp “laatste concept”, heeft de heer [D] aan de makelaar het volgende laten weten:
      
      
        “Na intern overleg gaat mevrouw [gedaagde] akkoord met opname van de volgende bepalingen:
      
      
      
        
          Ontbinding
        
        (…)
      
      
      
        
          Overdraagbaarheid
        
        Het is zowel verkoper als koper toegestaan hun positie in de onderhavige overeenkomst over te dragen aan een rechtsopvolger, hetzij vóór maandag 16 mei 2022, hetzij op de datum van de juridische overdracht op maandag 16 mei 2022. Rechtsopvolgers dienen de rechten en plichten van de bestaande overeenkomst integraal over te nemen. Uitbreidingen of beperkingen daarbij zijn - op straffe van nietigheid van het overname contract - niet toegestaan. In voorkomend geval zullen partijen elkaar hierover informeren met opgave van de identiteit van een eventuele rechtsopvolger.
      
      
      
        
          Ik verzoek u de bestaande contract-tekst hiermee in overeenstemming te brengen; te schrappen wat weg kan blijven en in te voegen wat nu aan de orde is (…) 
        
        
          Aanstaande woensdagmiddag 3 mei zullen mevrouw [gedaagde] en ik aanwezig zijn bij het pand, voor kennismaking, ondertekening en korte bezichtiging (graag ook van de woning).”
      
      
      
        
          De koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.11.
      Op 3 mei 2017 hebben partijen een contract ondertekend over de koop van (de appartementsrechten op het gebruik van) de woning en de bedrijfshal. In dit contract, dat door de makelaar van [eisers] c.s. is opgesteld, is onder meer het volgende bepaald:
      
      
        “1. De heer [eiser 1] (…);
        	te dezen handelende:
        a. voor zichzelf in privé (…)
        b. in zijn hoedanigheid als enig bestuurder rechtsgeldig vertegenwoordigende van “ [eiser 2] ” (…)
        (…)
      
      
      
        hierna samen genoemd “verkoper”;
      
      
      
        verklaart te hebben verkocht aan de medeondergetekende,
      
      
      
        2. mevrouw [gedaagde] (…); 
      
      
      
        hierna genoemd “koper”:
      
      
      
        die verklaart voor zich en/of voor zijn nader te noemen meester (zie artikel 21 lid 16) van verkoper te hebben gekocht, 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Bijzondere bepalingen
        
        
          Artikel 21
        
        (…)
        2. feitelijke levering
        (…)
        c) Verkoper stemt ermee in dat koper het Verkochte B inricht en gebruikt als professionele audio-/video-opnamestudio met aanverwante werkzaamheden, benevens opslag van kunstvoorwerpen, oude schilderijen en antiek.
        (…)
        16. Overdraagbaarheid
        Het is zowel verkoper als koper toegestaan hun positie in de onderhavige overeenkomst over te dragen aan een rechtsopvolger, hetzij vóór maandag 16 mei 2022, hetzij op de datum van de juridische overdracht op 16 mei 2022. Rechtsopvolgers dienen de rechten en plichten van de bestaande overeenkomst integraal over te nemen. Uitbreidingen of beperkingen daarbij zijn – op straffe van nietigheid van het overname contract – niet toegestaan. In voorkomend geval zullen partijen elkaar hierover informeren met opgave van de identiteit van een eventuele rechtsopvolger.
      
      
    
    
      3.12.
      Op grond van deze overeenkomst bedroeg de koopprijs € 1.500.000,-, te weten € 375.000,- voor de woning, € 1.075.000,- voor de bedrijfshal, en € 50.000,- voor inventaris. Onder meer werd overeengekomen dat [gedaagde] vanaf het moment van de feitelijke levering tot aan de juridische levering maandelijks € 3.000,- rente en € 5.000,- aflossing aan [eisers] c.s. diende te betalen.
      
      
        
          De mededeling van [gedaagde] aan [eisers] c.s. van 12 september 2017
        
      
      
    
    
      3.13.
      De bedrijfshal is feitelijk aan [gedaagde] geleverd op 15 mei 2017. De woning kon zij betrekken op 1 augustus 2017.
      
    
    
      3.14.
      Op 12 september 2017 heeft [gedaagde] aan [eisers] c.s. per mail een verklaring gestuurd, gedateerd 9 september 2017, ondertekend door haar en door [B] namens de vennootschap naar [taal] recht [naam vennootschap] met, voor zover relevant, de volgende inhoud: 
      
      
        “Mededeling nader te noemen meester
      
      
      
        Aan:
        1. De heer [eiser 1]
        2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid : [eiser 2] (…)
      
      
      
        Hierbij verklaart 
      
      
      
        
          
            [gedaagde]
           , wonende [adres 1] , [postcode 1] [plaats 3] gebruikmakende van het bepaalde in artikel 21 lid 16 van de tussen hen gesloten koopovereenkomst de dato 3 mei 2017
        als nader te noemen meester aan te wijzen:
      
      
      
        
          [naam vennootschap] , [adres 2] ,
        geregistreerd en gedomicilieerd op het adres [adres 3]
         in [land 1] ,
      
      
      
        en voor zover nodig afstand te doen van alle rechten op levering voortvloeiende uit gemelde koopovereenkomst 
      
      
      
        Door mede ondertekening van [naam vennootschap] van dit stuk verklaart [naam vennootschap] , in zijn hoedanigheid als in de plaats gestelde koper, alle rechten en verplichtingen zoals opgenomen in de onderhavige koopovereenkomst te aanvaarden en getrouwelijk na te komen.
      
      
      
        Aldus opgemaakt en getekend te [plaats 3] op 9 september 2017,
      
      
      
        
          [gedaagde]			[naam vennootschap] / [B] ”
      
      
      
        In het begeleidende mailbericht heeft [gedaagde] aan [eisers] c.s. laten weten:  
      
      
      
        “Zie de bijlage, deze spreekt voor zich.
        Het origineel stuur ik je per post toe.
        Het mailadres van [naam vennootschap] . is: [e-mailadres]
        Het postadres in Nederland is: [adres 4] , [postcode 2] , [plaats 1] ”
      
      
    
    
      3.15.
      Het origineel van de verklaring heeft [gedaagde] op 16 september 2017 aangetekend aan [eisers] c.s. verstuurd.
      
    
    
      3.16.
      In een mailbericht van 12 september 2017 heeft [eisers] c.s. aan [gedaagde] laten weten het niet eens te zijn met de gang van zaken. Hij schrijft onder meer: 
      
      
        “Ik heb informatie opgevraagd en zo eenvoudig als jij nu de "voor zichzelf sprekende bijlage' aan mij stuurt is het niet,
        En wordt die voor nu dus ook niet door mij geaccepteerd.
        Ik heb verkocht aan jou, een privé persoon, en krijg nu te maken met een "Ltd" uit het buitenland en dat wil ik niet.
        Los daarvan, bij overdraagbaarheid dient de die partij zijn identiteit aan te tonen met als doel dat de verhaalbaarheid niet in het geding komt. Tenminste een uittreksel KvK van die onderneming zodat ook duidelijk is wie de bevoegd bestuurder is. Indien de nieuwe onderneming wordt bestuurt door een andere BV dan ook een uittreksel van die BV zodat duidelijk is hoe het bestuur is geregeld en van de bestuurder(s) dient een kopie legitimatie te worden overlegd.
        Dus, voor nu is de identiteit niet aangetoond, kredietwaardigheid niet geborgd, en blijf jij privé aansprakelijk voor nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst.
        (…)”
      
      
    
    
      3.17.
      In reactie hierop heeft [gedaagde] per mailbericht aan [eisers] c.s. laten weten:
      
      
        “toelichting:
        1- Je hebt verkocht aan mij en/of nader te noemen meester.
        2 - Je wist en weet dat ik internationaal opereer en samenwerk.
        3 - Ook met niet-Nederlandse relaties.
        4 - We leven al heel lang in de EU.
        5 - [naam vennootschap] is een EU-entiteit (geen vaag iets uit Verweggistan).
        6 - De naam is ontleend aan [plaats 4] in [land 2] , waar elk jaar een Jazz-Festival is.
        7 - Daar heb ik mijn eerste [land 2] successen beleefd.
        8 - De identiteit van de Ltd is vermeld in de mededeling over nader te noemen meester.
        9 - In bijlage certificaat handelsregister Ministerie van Justitie, [plaats 5] , [land 1] .”
      
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde] heeft destijds aan [eisers] c.s. het hiervoor bedoelde certificaat gestuurd, opgesteld in de [land 1] taal (in [naam] schrift). 
      
    
    
      3.19.
      De maandelijkse termijnen, die eerder door [gedaagde] aan [eisers] c.s. waren voldaan, werden na het bericht over de aanwijzing van de nader te noemen meester verricht vanaf een [land 1] bankrekening. [eisers] c.s. heeft daarover geklaagd bij [gedaagde] en haar manager. De manager van [gedaagde] heeft er vervolgens voor gezorgd dat de betalingen aan [eisers] c.s. voortaan werden verricht vanaf de Nederlandse bankrekening van een stichting, de [naam foundation] . Daarmee is [eisers] c.s. toen akkoord gegaan. 
      
      
        
          Beëindiging van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      3.20.
      Op 20 november 2018 heeft de politie in de bedrijfshal een drugslaboratorium aangetroffen. [gedaagde] woonde op dat moment nog altijd in de woning boven de bedrijfshal. Zij is aanvankelijk als verdachte aangemerkt. Uit een bericht van het Openbaar Ministerie van 4 september 2019 blijkt dat is besloten tot een sepot, wegens gebrek aan bewijs. 
      
    
    
      3.21.
      In een aangetekende brief van 17 december 2018 aan [gedaagde] en haar toenmalige advocaat heeft [eisers] c.s. de koopovereenkomst van 3 mei 2017 buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] gesommeerd het pand te ontruimen en te verlaten. [eisers] c.s. heeft daarvoor aangevoerd dat de maandelijkse betalingen over november en december 2018 niet waren voldaan, en dat [gedaagde] door de aanwezigheid van een drugslaboratorium in de bedrijfshal ernstig tekort was geschoten in de nakoming van de overeenkomst. In deze brief heeft [eisers] c.s. [gedaagde] ook aansprakelijk gesteld voor alle schade. 
      
    
    
      3.22.
      De burgemeester van de gemeente [plaats 1] heeft op 10 januari 2019 besloten tot sluiting van het gehele pand voor de duur van een jaar, ingaande op 21 januari 2019.
      
    
    
      3.23.
      Op 7 februari 2019 is het pand ontruimd.
      
    
    
      3.24.
      Sinds september 2020 heeft [eisers] c.s. weer een huurder voor het pand. Het is hem nog niet gelukt om het pand te verkopen.    
      
    
  
  
    
      4Het geschil 
    In conventie
    
    
      4.1.
      
        
          [eisers] c.s. vordert na wijziging van zijn eis  samengevat - het volgende:
        
          primair:
        
      
      1. een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] c.s. lijdt als gevolg van aan [gedaagde] toe te rekenen tekortkomingen, en [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 135.805,75, te vermeerderen met wettelijke rente, 
      
        subsidiair:
      
      2. een verklaring voor recht dat [gedaagde] de schade dient te vergoeden die [eisers] c.s. lijdt als gevolg van de door [gedaagde] gepleegde onrechtmatige daad, 
      3. een veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een schadevergoeding van € 135.805,75, te vermeerderen met wettelijke rente,
      4. een veroordeling van [gedaagde] tot het vergoeden van alle schade die [eisers] c.s. heeft geleden of nog zal lijden als gevolg van [gedaagde] toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige handelen, voor zover niet begrepen in het schadebedrag van € 135.805,75, nader op te maken bij staat,
      
        primair en subsidiair:
      
      5. een veroordeling van [gedaagde] in de kosten de procedure en in de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] c.s. verwijt [gedaagde] dat zij de maandtermijnen over november en december 2018 niet heeft voldaan (in totaal € 18.500,-), dat zij de eigenaarslasten niet volledig heeft voldaan (€ 6.305,75) en dat zij heeft gefaciliteerd dat strafbare feiten in het pand konden worden gepleegd, althans dat zij onvoldoende toezicht op het pand heeft gehouden, waardoor hij schade heeft geleden (vooralsnog begroot op minimaal € 110.000,- door de verplichte leegstand, de ontbinding van de koopovereenkomst en de gemaakte ontruimingskosten). Als voorschot op de totale schadevergoeding vordert [eisers] c.s. aldus € 135.805,75.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] meent dat [eisers] c.s. haar niet aansprakelijk kan houden omdat zij geen partij (meer) is bij de koopovereenkomst van 3 mei 2017. Voor het geval de rechtbank anders zal oordelen, doet [gedaagde] een beroep op dwaling en vernietigt zij de overeenkomst.
      
    
    
      4.4.
      
        [eisers] c.s. betwist dat [gedaagde] geen partij (meer) is bij de koopovereenkomst en meent dat ook haar beroep op dwaling moet worden verworpen.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen en verweren van partijen zal de rechtbank, voor zover van belang, hierna bij de beoordeling nader ingaan. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] vordert voorwaardelijk, te weten uitsluitend in het geval de rechtbank mocht oordelen dat [gedaagde] wel (nog) partij is bij de overeenkomst met [eisers] c.s. en/of jegens [eisers] c.s. aansprakelijk is te achten voor de vorderingen van [eisers] c.s. in conventie en dwaling niet reeds bij wege van verweer in conventie kan worden aangenomen, een verklaring voor recht dat de overeenkomst van 3 mei 2017 tussen [gedaagde] en [eisers] c.s. is vernietigd op grond van dwaling aan de zijde van [gedaagde] .
      
    
    
      4.7.
      
        [eisers] c.s. voert gemotiveerd verweer.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    In conventie
    
    
      5.1.
      
        [eisers] c.s. vordert schadevergoeding van [gedaagde] en voert daarvoor primair aan dat zij haar contractuele verplichtingen uit de koopovereenkomst van 3 mei 2017 niet is nagekomen. [gedaagde] voert als meest verstrekkend verweer aan dat zij geen partij (meer) is bij die koopovereenkomst. De rechtbank zal dit verweer hierna eerst beoordelen.
      
    
    
      5.2.
      Voor haar stelling dat zij geen partij (meer) is bij de koopovereenkomst voert [gedaagde] twee grondslagen aan. In de eerste plaats doet zij een beroep op artikel 3:67 BW en stelt zij dat zij de koopovereenkomst heeft gesloten als gevolmachtigde van een nog aan te wijzen derde, en dat zij die derde op 16 september 2017 heeft aangewezen waardoor die derde contractspartij is geworden. Subsidiair stelt zij dat per 16 september 2017 sprake is geweest van contractsoverneming door een derde in de zin van artikel 6:159 BW. De derde is in beide gevallen de vennootschap naar [taal] recht [naam vennootschap] , hierna ook kortweg aangeduid als ‘de Ltd’. 
      
      
        
          De rechtsfiguren van de artikelen 3:67 en 6:159 BW
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtsfiguren van artikel 3:67 BW (handelen voor een ‘nader te noemen meester’) en artikel 6:159 BW (contractsoverneming) kunnen in het kort als volgt worden omschreven. 
      
    
    
      5.4.
      Wie handelt voor een nader te noemen meester behoudt zich de bevoegdheid voor nader te bepalen wie contractspartij zal zijn. Bij het aangaan van de overeenkomst is dan aanvankelijk dus nog niet bepaald wie partij zal zijn. Indien de handelende persoon tijdig de naam noemt van de volmachtgever (de meester), dan is deze volmachtgever partij bij de overeenkomst. De handelende persoon is dan nooit partij geweest. Wijst de handelende partij geen meester aan, of doet hij dit althans niet tijdig, dan is hij in beginsel zelf partij, zo volgt uit artikel 3:67 lid 2 BW. Men kan hier spreken van een vorm van voorwaardelijke vertegenwoordiging.
      
    
    
      5.5.
      Bij contractsoverneming is er sprake van een situatie waarbij een persoon, die aanvankelijk partij is bij een overeenkomst, deze rechtsverhouding met de wederpartij overdraagt aan een derde, waardoor vanaf het moment van de overdracht in beginsel alle rechten en verplichtingen overgaan op die derde. De overdracht vindt plaats bij een tussen de overdragende partij en die derde opgemaakte akte. Voor de overdracht aan een derde is de medewerking van de wederpartij vereist. De wederpartij kan bij voorbaat toestemming verlenen voor een contractsovername. Die overname vindt dan plaats zodra de overdragende partij tot overeenstemming is gekomen met de derde en beiden de wederpartij schriftelijk van de overname in kennis hebben gesteld. De wederpartij kan de bij voorbaat gegeven toestemming niet herroepen, tenzij hij zich de bevoegdheid daartoe bij het verlenen van de toestemming heeft voorbehouden. Dit alles volgt uit de artikelen 6:159 lid 3 en 6:156 BW
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank dient te beoordelen of sprake is geweest van óf een handelen voor nader te noemen meester door [gedaagde] , óf een contractsovername, óf geen van beide. Het meest in het oog springende verschil tussen beide rechtsfiguren is dat bij het handelen voor een nader te noemen meester er met terugwerkende kracht maar één contractspartij is geweest (de nader genoemde meester of toch de handelende partij zelf) en dat bij een contractsovername sprake is van twee elkaar opvolgende contractspartijen. Voor de vraag of [gedaagde] kan worden aangesproken maakt in beginsel geen verschil welk van beide rechtsfiguren hier aan de orde is, omdat [gedaagde] in beide gevallen ten tijde van de beweerdelijke tekortkomingen niet (langer) partij was bij de overeenkomst. Indien van beide rechtsfiguren hier geen sprake is geweest, dan kan [eisers] c.s. [gedaagde] wel aanspreken als zijn contractuele wederpartij. 
      
      
        
          Wat [gedaagde] aanvoert ter onderbouwing van haar verweer
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] legt aan haar beroep op artikel 3:67 BW en artikel 6:159 BW hetzelfde feitencomplex ten grondslag. Dit houdt samengevat het volgende in. 
      
      
        5.7.1.
        
          [gedaagde] kon de koopprijs voor het gehele pand - woning én bedrijfshal - niet betalen. De manager van [gedaagde] zag mogelijkheden om in de grote bedrijfshal samen met partners activiteiten te beginnen, waaronder het bouwen van een studio voor het maken van bedrijfsvideo’s. De rechtspersoon van de gezamenlijke partners zou uiteindelijk eigenaar worden van het hele pand. [gedaagde] zou van die rechtspersoon de woning huren. Dat was van aanvang af het plan en daar heeft de manager van [gedaagde] overleg over gevoerd met de makelaar van [eisers] c.s.. Op verzoek van [gedaagde] en haar manager heeft de makelaar vervolgens in het contract expliciet opgenomen dat niet [gedaagde] maar een nader aan te wijzen derde (de meester) de uiteindelijke koper van het pand zou zijn. Dit is zo bepaald in de aanhef en in artikel 21 lid 16 van de koopovereenkomst. Door [eisers] c.s. zijn daarbij geen voorbehouden gemaakt. Met de aangetekende brief van 16 september 2017 heeft [gedaagde] de identiteit van de door haar aangewezen derde aan [eisers] c.s. medegedeeld, te weten de Ltd. De Ltd, die is opgericht door de manager van [gedaagde] , is daarmee met terugwerkende kracht de contractspartij van [eisers] c.s. geworden.
        
      
      
        5.7.2.
        Is van een handelen voor een nader te noemen meester geen sprake geweest, dan stelt [gedaagde] dat  de mededeling van 16 september 2017 aan te merken is als een akte als bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW. Het stuk is mede ondertekend door de gevolmachtigde van de Ltd en houdt in dat de Ltd verklaart alle rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst te aanvaarden en getrouwelijk te zullen nakomen. In de koopovereenkomst heeft [eisers] c.s. aan [gedaagde] op voorhand zijn ongeclausuleerde toestemming verleend om haar verplichtingen uit de overeenkomst aan een derde over te dragen. [gedaagde] heeft [eisers] c.s. conform het bepaalde in artikel 21 lid 16 van de koopovereenkomst over de overdracht geïnformeerd met opgave van de identiteit van de overnemende partij. Vanaf dat moment was de Ltd de contractspartij van [eisers] c.s..
        
      
      
        5.7.3.
        Na de aanwijzing van 16 september 2017 van de Ltd als contractspartij, zijn de maandelijkse betalingen aan [eisers] c.s. gedaan ten laste van de Ltd. Eerst vanaf de [land 1] bankrekening en later, op verzoek van [eisers] c.s., vanaf een Nederlandse bankrekening van de [naam foundation] . Dit was zo geregeld door de manager van [gedaagde] , die de drijvende persoon is achter de Ltd en ook de [naam foundation] heeft opgericht. De betalingen werden aldus niet langer door of namens [gedaagde] gedaan. [eisers] c.s. heeft (impliciet) met de Ltd als zijn wederpartij ingestemd, door de betalingen aan te nemen. 
        
      
      
        5.7.4.
        
          [gedaagde] stelt tot slot dat zij voor haar woning een huurovereenkomst had gesloten met de Ltd en dat de Ltd de bedrijfshal op enig moment heeft verhuurd aan een derde omdat bleek dat er geen eigen energieaansluiting in de bedrijfshal was - [eisers] c.s. zou niet hebben geleverd wat was afgesproken - waardoor de Ltd de voorgenomen activiteiten daar niet kon uitvoeren. Volgens [gedaagde] moet het die huurder zijn geweest die daar een drugslaboratorium heeft ingericht. Zij stelt daar op geen enkele wijze bij te zijn betrokken en daar ook niets van te hebben geweten. Zij stelt geen toegang te hebben gehad tot de bedrijfsruimte. [gedaagde] stelt dat zij inmiddels het contact met haar manager heeft verbroken.
        
        
          
            Wat [eisers] c.s. aanvoert in reactie op het verweer van [gedaagde]
          
        
        
      
    
    
      5.8.
      
        [eisers] c.s. stelt dat de Ltd niet op rechtsgeldige wijze contractspartij is geworden bij de koopovereenkomst die hij sloot met [gedaagde] . Niet als nader aangewezen meester en ook niet op grond van contractsoverneming. [eisers] c.s. voert daarvoor samengevat het volgende aan.
      
      
        5.8.1.
        In de communicatie voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst is [gedaagde] door haar adviseurs steeds als de kopende partij gepresenteerd en in de aanhef van het contract staat ook met zoveel woorden dat [gedaagde] voor zichzelf contracteert. [gedaagde] heeft weliswaar een recht van ‘indeplaatsstelling’ bedongen maar daarbij zou het dan gaan om een aan [gedaagde] gelieerde vennootschap. [eisers] c.s. had van zijn makelaar begrepen dat [gedaagde] de bedrijfshal zou gaan gebruiken voor eigen activiteiten en dat zij misschien vanuit fiscaal oogpunt op een later moment zou willen besluiten het pand op naam van een vennootschap te zetten. De tekst van artikel 21 lid 16 is op het laatste moment aangereikt door de financieel adviseur van [gedaagde] en zonder verder nog te zijn besproken opgenomen in de koopovereenkomst. [eisers] c.s. was ermee akkoord dat de koopovereenkomst zou voorzien in een eventuele overname, maar door in te stemmen met het opnemen van artikel 21 lid 16 in de koopovereenkomst heeft hij niet bij voorbaat ingestemd met een overname door elke willekeurige derde. Uit de tekst van dat artikellid blijkt ook niet dat voor een overname door een derde geen medewerking van [eisers] c.s. meer nodig was. 
        
      
    
    
      5.9.
      
        [eisers] c.s. voert verder dan dat hij  niet akkoord is gegaan met de Ltd als contractspartij. De voor een contractsovername vereiste overeenkomst tussen de drie betrokken partijen ontbreekt, net als de vereiste akte tussen de overdragende en overnemende partij. [eisers] c.s. stelde als voorwaarde dat de overnemende partij voldoende waarborgen zou bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst. Dat heeft hij ook aan [gedaagde] laten weten in zijn mailbericht van 12 september 2017 (zie onder 3.16). De Ltd biedt deze waarborgen niet en heeft deze ook nooit geboden. [eisers] c.s. weet niet eens of deze vennootschap wel echt bestaat en wie haar wettelijke vertegenwoordigers zijn. Ook weet hij niet of de overgelegde [land 1] stukken authentiek en valide zijn en of de mededeling van 9 september 2017 over de overname van het contract bevoegdelijk namens deze vennootschap is gedaan. De Engelse vertaling van de [land 1] stukken zag hij pas voor het eerst in deze procedure. [eisers] c.s. had met veel contactpersonen van [gedaagde] contact, maar van de Ltd kreeg hij nooit iemand te spreken. Een huurovereenkomst tussen de Ltd en [gedaagde] en/of een bewijs van huurbetalingen door [gedaagde] is niet overgelegd.
      
      
        5.9.1.
        
          [eisers] c.s. had er bezwaar tegen de maandelijkse betalingen vanaf een [land 1] bankrekening te ontvangen en daar heeft hij over geklaagd bij [gedaagde] en haar manager. [eisers] c.s. ging er vanuit dat de betalingen die hij vervolgens ontving van de [naam foundation] , werden gedaan voor [gedaagde] . Hij ging er op basis van de naam ‘ [naam foundation] ’ vanuit dat de stichting van ( [voornaam gedaagde] ) [gedaagde] en haar manager ( [voornaam manager] ) [B] was. 
        
      
      
        5.9.2.
        In reactie op de stelling van [gedaagde] dat de Ltd de bedrijfshal heeft verhuurd omdat de energieaansluiting niet voldeed, erkent [eisers] c.s. dat er werd geklaagd over het ontbreken van een eigen energiemeter in de bedrijfshal, waarna hij een energiemeter bij Enexis heeft aangevraagd, waar enige tijd overheen is gegaan. 
        
        
          
            De maatstaf voor de uitleg van een overeenkomst
          
        
        
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank overweegt dat het bij de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen over wie contractspartij zou zijn en over de mogelijkheden om een derde als partij aan te wijzen dan wel de overeenkomst aan een derde over te dragen, aankomt op een uitleg van de overeenkomst aan de hand van de zogenaamde Haviltexmaatstaf. 
      
    
    
      5.11.
      Deze maatstaf komt er kort gezegd op neer dat de vraag hoe de verhouding van partijen in een contract is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het aankomt op  de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      5.12.
      De rechtbank zal allereerst aan de hand van de Haviltexmaatstaf vaststellen wat partijen zijn overeengekomen over wie de contractspartij zou zijn (uitleg), en daarna beoordelen of hetgeen daarover is afgesproken voldoet aan de kenmerken van het handelen voor een nader te noemen volmachtgever of van contractsovername (kwalificatie).
      
      
        
          De tekst en totstandkoming van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.13.
      In de aanhef van de koopovereenkomst staat dat [gedaagde] verklaart het pand te hebben gekocht ‘voor zich en/of voor zijn nader te noemen meester’. Het gebruik van deze woorden lijkt te wijzen op een voorwaardelijke vertegenwoordiging in de zin van artikel 3:67 BW. Diezelfde aanhef bevat echter na het woord ‘meester’ een expliciete verwijzing naar artikel 21 lid 16 van de overeenkomst. De rechtbank neemt daarom aan dat de inhoud van dat artikellid een nadere  uitleg bevat van wat door partijen is bedoeld in de aanhef met ‘voor zich en/of voor zijn nader te noemen meester’ . 
      
    
    
      5.14.
      De tekst van artikel 21 lid 16, met als titel ‘overdraagbaarheid’ (zie 3.11), wijst door het gebruik van de woorden ‘overdragen van hun positie aan een eventuele rechtsopvolger’ en ‘overnemen van rechten en verplichtingen door de rechtsopvolger’ veeleer op een afspraak over het mogen overdragen van de aanvankelijk eigen positie als contractspartij aan een derde, en niet zozeer op een afspraak over het optreden als een vertegenwoordiger en het mogen aanwijzen van een derde (of zichzelf) als (eerste en enige) contractspartij.
      
    
    
      5.15.
      Het overleg voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst is niet gevoerd door [eisers] c.s. en [gedaagde] zelf, maar door respectievelijk hun makelaar en adviseurs. Uit de mailberichten tussen deze makelaar en adviseurs (zie 3.5 t/m 3.10) blijkt niet dat de adviseurs van [gedaagde] aan de makelaar hebben laten weten dat [gedaagde] de koopprijs niet kon betalen en dat zij met een (voorwaardelijke) volmacht handelde. In de mailberichten is de makelaar ook niet op de hoogte gesteld van een plan van [gedaagde] om het gehele pand door een derde te laten aankopen, van wie zij dan de woning zou kunnen huren. In het bericht van 30 maart 2017 heeft een adviseur van [gedaagde] daarentegen expliciet aangegeven dat [gedaagde] zelf als contractspartij in de overeenkomst moest worden opgenomen.
      
    
    
      5.16.
      In de berichten is wel van aanvang af gewezen op de mogelijkheid dat een tweede (rechts)persoon bij de koop zou worden betrokken. Deze berichten geven echter geen duidelijkheid over wat [gedaagde] en haar adviseurs nu precies voor ogen stond. In een bericht van 25 april 2017 schreef de financieel adviseur van [gedaagde] over het door de koper gewenste recht een nader te noemen rechtspersoon in zijn plaats te stellen ‘in verband met mogelijk toekomstige fiscaal-juridische ontwikkelingen en tevens en vooral ten behoeve van financiering van de restant koopsom’. In een bericht van 30 april 2017 leverde diezelfde adviseur zonder nadere toelichting de tekst aan van artikel 21 lid 16 over de overdraagbaarheid van de positie van koper, die door de makelaar van [eisers] c.s. in de definitieve koopovereenkomst is overgenomen.
      
    
    
      5.17.
      De makelaar van [eisers] c.s. heeft later verklaard, in een mail van 14 maart 2020, dat hij over deze ‘overdraagbaarheidsbepaling’ telefonisch contact had met de financieel adviseur van [gedaagde] , de heer [D] . Hij schrijft daarover onder meer het volgende:
      
      
        “(…) Het opnemen van de ‘overdraagbaarheidsbepaling’ had enkel als doel om koper meer mogelijkheden te bieden om de eigendomsoverdracht na 5 jaar te effectueren. Volgens de heer [D] zouden er op termijn participanten mee willen doen. Een BV structuur zou dan handiger zijn. Koper zou dan de mogelijkheid moeten hebben om een aan haar gelieerde vennootschap op te richten waarin participanten konden meedoen. Zoals hiervoor omschreven, enkel als doel na 5 jaar het object in eigendom te kunnen overdragen. (…)”
      
      
      
        
          Kwalificatie:  contractsovername.  
        
      
      
    
    
      5.18.
      Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen grond om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad dat [gedaagde] niet zelf partij zou zijn bij de overeenkomst, en dat zij deze zou sluiten op basis van een (voorwaardelijke) volmacht van een nog op te richten vennootschap. De rechtbank ziet daarvoor onvoldoende aanknopingspunten in de tekst en totstandkoming van de overeenkomst. Ook de uitvoering van de overeenkomst, waarbij [gedaagde] de eerste maandtermijnen zelf heeft betaald, wijzen  niet op een situatie waarin zij handelde voor een nader te noemen meester. Van kenmerken van een situatie als bedoeld in artikel 3:67 BW isin deze overeenkomst dan ook geen sprake, ook al wordt in de overeenkomst de term ‘nader te noemen meester’ gebruikt.  
      
      
    
    
      5.19.
      De rechtbank oordeelt dat uit de tekst en totstandkoming van de koopovereenkomst wel voldoende duidelijk naar voren komt dat partijen met het opnemen van artikel 21 lid 16 hebben gedoeld op de situatie van een eventuele contractsoverneming door een derde als bedoeld in artikel 6:159 BW Daarom kwalificeert de rechtbank hetgeen partijen hebben afgesproken over wie contractspartij zou zijn als contractsovername. 
      
      
        
          toestemming bij voorbaat ?
        
      
      
    
    
      5.20.
      Dat in artikel 21 lid 16 is bepaald dat het [gedaagde] als koper is toegestaan haar positie over te dragen aan een rechtsopvolger, en dat zij in een voorkomend geval [eisers] c.s. zal informeren met opgave van de identiteit van de rechtsopvolger, kan naar het oordeel van de rechtbank moeilijk anders worden uitgelegd dan dat [eisers] c.s. daarmee bij voorbaat zijn toestemming heeft gegeven voor een contractsoverneming. De voor contractsoverneming vereiste medewerking van [eisers] c.s. ligt naar het oordeel van de rechtbank in deze toestemming besloten. Een verdere medewerking van [eisers] c.s. was daarvoor niet nodig. 
      
    
    
      5.21.
      
        [eisers] c.s. heeft door in te stemmen met artikel 21 lid 16 zijn ongeclausuleerde toestemming gegeven. [eisers] c.s. stelt dat hij er vanuit ging dat de overnemende partij een aan [gedaagde] gelieerde vennootschap zou zijn, maar hij stelt niet dat door [gedaagde] in dit verband toezeggingen zijn gedaan. Het is de makelaar van [eisers] c.s. geweest die de uiteindelijke tekst van de koopovereenkomst heeft opgesteld. Indien het voor [eisers] c.s. belangrijk was dat een contractsoverneming zou gebeuren door een aan [gedaagde] gelieerde vennootschap, of als [eisers] c.s. andere voorwaarden had willen stellen aan een contractsoverneming of aan de overnemende partij, dan had het op de weg van hem en zijn makelaar gelegen om niet zonder meer in te stemmen met de tekst van artikel 21 lid 16 maar daarin een voorwaarde of voorbehoud te bedingen. Vaststaat dat dit door [eisers] c.s. en zijn makelaar niet aan de orde is gesteld.
      
      
        
          Contractsoverneming door de Ltd
        
      
      
    
    
      5.22.
      Gezien het voorgaande was voor een rechtsgeldige contractsoverneming aan de Ltd nog slechts nodig een tussen [gedaagde] en de Ltd opgemaakte akte (artikel 6:159 lid 1 BW) en het informeren van [eisers] c.s. over die overneming, met opgave van de identiteit van de Ltd (artikel 21 lid 16 van de koopovereenkomst).
      
    
    
      5.23.
      Aan het vereiste van een tussen [gedaagde] en de Ltd opgemaakte akte is voldaan. Immers hebben zij beiden op 9 september 2017 een stuk ondertekend waarin zij deze overneming hebben bevestigd (zie 3.16). Dit stuk is voor de Ltd ondertekend door [B] . Door [gedaagde] is een ‘General Power of Attorney’ overgelegd waaruit blijkt dat deze [B] daartoe door de Ltd gevolmachtigd was.
      
    
    
      5.24.
      
        [gedaagde] heeft [eisers] c.s. geïnformeerd door het toesturen van de in het Nederlands opgestelde akte van 9 september 2017, waarin staan vermeld de naam van de Ltd, het adres waarop de vennootschap in [land 1] staat geregistreerd en de “Unified Identification Code” van de Ltd. Dat laatste is het unieke nummer waarmee de vennootschap staat geregistreerd in het [land 1] handelsregister. In de begeleidende mail heeft [gedaagde] ook het postadres van de vennootschap in Nederland (het adres van de gekochte bedrijfshal) en het mailadres van de vennootschap doorgegeven. 
      
    
    
      5.25.
      De rechtbank is van oordeel dat de gegevens zoals die door [gedaagde] zijn verstrekt voldoende zijn om aan de hand daarvan de identiteit van de overnemende partij te kunnen vaststellen. Met het verstrekken van deze gegevens heeft [gedaagde] dan ook in beginsel voldaan aan haar informatieplicht van artikel 21 lid 16. Dit zou anders zijn indien zou komen vast te staan dat de Ltd helemaal niet bestaat of als de verstrekte gegevens anderszins onjuist zijn. Daarvoor ontbreken echter concrete aanknopingspunten. [eisers] c.s. stelt wel vraagtekens te hebben bij het bestaan van de Ltd en de authenticiteit van de overgelegde stukken, maar hij onderbouwt dit niet. De rechtbank begrijpt de twijfel van [eisers] c.s., in het licht van de latere gebeurtenissen, maar overweegt dat [eisers] c.s. voor die twijfel geen enkele concrete onderbouwing heeft gegeven. De rechtbank zal hier nog nader op ingaan in het kader van het beroep van [eisers] c.s. op artikel 6:248 BW.  
      
    
    
      5.26.
      Dat door [gedaagde] is voldaan aan haar informatieplicht van artikel 21 lid 16 neemt niet weg dat zij in september 2017 aan [eisers] c.s. meer uitleg had kunnen gegeven, zeker na de vragen die ze kreeg van [eisers] c.s. (zie 3.16). Ze had hem kunnen uitleggen dat de Ltd was opgericht door haar manager en zij had [eisers] c.s. de namen kunnen geven van de bevoegd bestuurder van de Ltd en van de contactpersoon van de Ltd in Nederland. Dat ze dat niet heeft gedaan, maar dat heeft overgelaten aan haar manager, die [eisers] c.s. alleen een voor hem onleesbaar (want in het [taal] opgesteld) certificaat uit het [taal] handelsregister heeft toegestuurd, is niet zorgvuldig geweest, maar leidt er naar het oordeel van de rechtbank niet toe dat de contractsoverneming niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
      
      
        
          Beroep op artikel 6:248 BW slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.27.
      
        [eisers] c.s. beroept zich er op dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 6:248 BW door haar positie over te dragen aan de Ltd omdat zij wist of behoorde te begrijpen dat de Ltd de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zou kunnen of willen nakomen en ook geen verhaal zou bieden. Volgens [eisers] c.s. is sprake van een schijnconstructie tussen [gedaagde] en de Ltd, waarbij de Ltd als ‘katvanger’ fungeert.
      
    
    
      5.28.
      
        [gedaagde] voert ter verweer aan dat [eisers] c.s. zijn beroep op artikel 6:248 BW onvoldoende heeft onderbouwd. Zij wijst er op dat na de overdracht aan de Ltd de maandtermijnen door de Ltd nog gedurende meer dan een jaar zijn voldaan en dat [eisers] c.s. daarmee ook akkoord ging. 
      
    
    
      5.29.
      De rechtbank vat het beroep van [eisers] c.s. op artikel 6:248 lid 2 BW zo op dat hij stelt dat [gedaagde] zich niet kan beroepen op een contractsovername op grond van artikel 21 lid 16 van de koopovereenkomst omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het beroep van [eisers] c.s. op deze beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zou kunnen slagen indien zou komen vast te staan dat sprake was van een schijnconstructie. [eisers] c.s. heeft dit echter onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      5.30.
      
        [eisers] c.s. stelt niet te weten of de Ltd wel bestaat en of de stukken wel authentiek en valide zijn, maar [eisers] c.s. heeft niet aangegeven waarop hij zijn twijfel baseert. Het feit dat de Ltd een [land 1] vennootschap is, kan daarvoor geen onderbouwing vormen. Het certificaat uit het [land 1] handelsregister, waarvan in deze procedure een Engelse vertaling is overgelegd, en de volmacht (‘General Power of Attorney’), ook voorzien van een Engelse vertaling, bieden op zichzelf geen aanknopingspunt om te twijfelen aan de authenticiteit of validiteit daarvan, en daarmee aan het bestaan van de Ltd. 
      
    
    
      5.31.
      
        [eisers] c.s. stelt dat hij nooit iemand van de Ltd te spreken kreeg, maar ook dat heeft hij niet onderbouwd. Uit de stukken en uit de eigen stellingen van [eisers] c.s. blijkt dat hij zich ook na de contractsoverneming uitsluitend is blijven richten tot [gedaagde] als zijn contractspartij. [eisers] c.s. stelt veelvuldig contact te hebben gehad met de adviseurs van [gedaagde] , waaronder ook de heer [B] , de manager van [gedaagde] . [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat deze manager de drijvende kracht was achter de Ltd en dat hij het was die er voor heeft gezorgd dat de betalingen van de Ltd aan [eisers] c.s., die eerst via een [land 1] bankrekening verliepen, vervolgens vanaf een Nederlandse bankrekening werden gedaan, omdat [eisers] c.s. dat wenste. Het lijkt er daarom op dat de manager van [gedaagde] hier (mede) optrad namens de Ltd, al was dat wellicht voor [eisers] c.s. niet duidelijk. Dat [eisers] c.s. zich op enig moment - vóór het aantreffen van het drugslaboratorium óf daarna - expliciet heeft gericht tot de Ltd, bijvoorbeeld door deze aan te schrijven op het postadres in [land 1] of in Nederland, door een mail te sturen naar het door [gedaagde] opgegeven mailadres, door contact te zoeken met gevolmachtigde [B] (wiens contactgegevens in Nederland in de volmacht staan vermeld), door de heer [B] als vertegenwoordiger van de Ltd aan te spreken of op enige andere wijze, is door [eisers] c.s. niet gesteld en blijkt ook niet uit de stukken.
      
    
    
      5.32.
      Vaststaat dat in de bedrijfshal een drugslaboratorium is aangetroffen. Daargelaten of het juist is, zoals [gedaagde] stelt, dat dit het werk is geweest van een huurder van de Ltd, staat vast dat de Ltd ernstig tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst met [eisers] c.s. en dat [eisers] c.s. hierdoor schade lijdt. Niet gesteld of gebleken is echter dat [eisers] c.s. de Ltd hier ooit op heeft aangesproken en dat de Ltd geen verhaal biedt. Indien dit niettemin het geval zou zijn, dan staat daarmee nog niet vast dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat de Ltd [eisers] c.s. op een dergelijke wijze schade zou berokkenen. 
      
    
    
      5.33.
      De conclusie luidt dan ook dat het beroep van [eisers] c.s. op artikel 6:248 lid 2 BW niet kan slagen en dat [gedaagde] zich met succes kan beroepen op artikel 21 lid 16 van de koopovereenkomst.  
      
      
        
          Beroep op artikel 6:162 BW slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.34.
      
        [eisers] c.s. spreekt [gedaagde] subsidiair aan wegens onrechtmatig handelen. 
      
    
    
      5.35.
      De rechtbank overweegt dat [eisers] c.s. niet duidelijk heeft aangegeven op welk handelen of nalaten van [gedaagde] hij hierbij precies doelt. Voor zover [eisers] c.s. bedoelt te stellen dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij als ‘faciliteerder’ voor het crimineel gebruik van zijn pand heeft opgetreden, of in ieder geval niet voldoende toezicht heeft gehouden, overweegt de rechtbank dat [eisers] c.s. die stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Zoals hiervoor in het kader van artikel 6:248 BW is overwogen, staat niet vast dat sprake is geweest van een schijnconstructie. Door [eisers] c.s. is ook te weinig aangevoerd over de persoonlijke rol die [gedaagde] bij alle gebeurtenissen heeft gespeeld om te kunnen oordelen dat zij onrechtmatig tegenover [eisers] c.s. heeft gehandeld. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.36.
      De conclusie van de rechtbank luidt dat de [eisers]   c .s. nietkunnenkunnen worden toegewezen. Voor   schade die hij lijdt, door de schendingen van de koopovereenkomst omstreeks [gedaagde] 2018, kan hij [gedaagde] niet aanspreken. Vanaf medio september 2017 was [gedaagde] niet nietzijnzijn de de .Voor een buitencontractuele aansprakelijkheid van [gedaagde] Voor en buitencontractuele  nd an onrechtmatig handelen ziet de.rechtbank geen grond.
      
      
        
          De kosten
        
      
      
      
        
          [eisers] c.s.   zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op :
      
      - griffierecht		81,00
      - salaris advocaat		3.540,00  +  (2,0 punten × tarief € 1.770,00)
      Totaal	€ 	3.621,00
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.37.
      Omdat aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld niet is voldaan, zal in de reconventie geen beslissing worden genomen en zal ook geen proceskostenveroordeling worden uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] c.s.   af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] c.s.   in de proceskosten , aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.621,00, 
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      stelt vast dat de voorwaarde voor het instellen van de vordering van [gedaagde] niet is vervuld .
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2021.
      
    
  
  
     Zie over deze rechtsfiguur ook Asser/Kortmann 3-III 2017/78
  
  
    type: NH
    coll: