ECLI:NL:RBDHA:2022:12444, Rechtbank Den Haag, 23-11-2022, C/09/619609 / HA ZA 21-939
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-11-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eisers hebben een kavel gekocht om een woning op te bouwen. Anders dan zij hadden verwacht, was bij de verlening van de omgevingsvergunning voor de bouw de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. Volgens eisers duurde het daarom langer voor zij met de bouw van de woning konden beginnen. De rechtbank ziet geen grond om te oordelen dat de kavel niet voldoet aan de koopovereenkomst.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/619609 / HA ZA 21-939
    
    
    
      
        Vonnis van 23 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij sub 1] te [plaats 1] ,
    
      2.	[eisende partij sub 2] te [plaats 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. M.R. van Buiten te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1ONTWIKKELINGSCOMBINATIE SANCTA MARIA C.V. te Papendrecht,
    
      2.	ONTWIKKELINGSCOMBINATIE SANCTA MARIA BESTUUR B.V. te Papendrecht,
      gedaagden,
      advocaat mr. W.Th. van Dijk te Rotterdam .
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisende partij sub 1 c.s.] en OCSM genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 15 oktober 2021, met producties 1 tot en met 17;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
        
        
          het tussenvonnis van 20 juli 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
        
        
          de akte overleggen nadere stukken, met producties 18 tot en met 21. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2022. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die zijn toegevoegd aan het griffiedossier. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      OCSM kocht in 2008 het landgoed Sancta Maria om dit te ontwikkelen tot een woongebied met kavels, villa’s, herenhuizen en appartementen.
      
    
    
      2.2.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben interesse getoond in de aankoop van een kavel om daarop een vrijstaande villa te bouwen. OCSM heeft hen daarover een verkoopdocumentatieset gestuurd. Verder hebben [eisende partij sub 1 c.s.] contact gehad met [Makelaardij] , de door OCSM voor het project ingeschakelde makelaar (hierna: de makelaar). Op 8 juli 2019 heeft OCSM op verzoek van [eisende partij sub 1 c.s.] kavels [I] en [I] gereserveerd.
      
    
    
      2.3.
      
        Bij e-mail van 15 augustus 2019 heeft de makelaar, in reactie op door hen gestelde vragen, aan [eisende partij sub 1 c.s.] een antwoord van OCSM doorgestuurd. Hierin staat:
        
          ‘De exacte procedure dient nog met de gemeente voor kavel [I] te worden afgestemd. Daarbij is het de verwachting dat het gaat om een uitgebreide procedure.’
        
      
      
      
        Bij e-mail van 15 augustus 2019 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] aan de makelaar geschreven:
        
          ‘Hoi [.....] , dan voor je update. We willen graag ook de procedure voor [I] vooraf weten, stel dat we over de nullijn willen bouwen.’
        
      
      
      
        Bij e-mail van 16 augustus 2019 heeft de makelaar daarop geantwoord:
        
          ‘De procedure is voor beide kavels gelijk, verwacht ik.
        
        
          Ik zal de vraag voor de zekerheid nog even doorgeven.’
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Bij e-mail van 6 september 2019 heeft [de projectontwikkelaar] , projectontwikkelaar bij OCSM (hierna: [de projectontwikkelaar] ), [eisende partij sub 1 c.s.] een zogenoemd kavelpaspoort gestuurd, dat ook onderdeel was van de verkoopdocumentatieset. Op het kavelpaspoort staan een groot en een klein bouwvlak. Op het kavelpaspoort staat voorts, voor zover van belang:
        
          ‘Het bouwvlak waarin hoofd- en bijgebouwen worden gepositioneerd is onder voorbehoud van goedkeuring gemeenten [Gemeente 1] en [Gemeente 2] .’
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 6 oktober 2019 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] en OCSM een optieovereenkomst gesloten voor kavel [I] (hierna: de kavel). Een gedeelte van de kavel lag in de gemeente [Gemeente 1] en een gedeelte in de gemeente [Gemeente 2] .
      
    
    
      2.6.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben vervolgens [X Architecten] te [plaats 2] een schetsontwerp voor een vrijstaande villa met bijgebouw laten maken. 
      
    
    
      2.7.
      
        Op 10 februari 2020 heeft OCSM het schetsontwerp getoetst. OCSM heeft in het rapport van deze toetsing, voor zover van belang, vermeld:
        
          ‘Op 15 januari jl. hebben wij een schets ontwerp van jullie villa op kavel [I] op landgoed Sancta Maria ontvangen. Vanuit de Ontwikkelingscombinatie Sancta Maria hebben wij het ontwerp getoetst. Onze toetsing is tweeledig. Ten eerste wordt een toets gedaan van de voorwaarden waaraan voldaan dient te worden vanuit het handboek voor kavelbebouwing en het bestemmingsplan. Ten tweede wordt het ontwerp van de woning bekeken.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Zodra u de omgevingsvergunningaanvraag voor de bouw van u villa doet zal de ODWH (Omgevingsdienst West-Holland, toevoeging rechtbank), namens de gemeente [Gemeente 1] , het ontwerp finaal toetsen aan het bestemmingsplan en zal het ontwerp door welstand definitief worden beoordeeld.’
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 13 maart 2020 hebben OCSM en [eisende partij sub 1 c.s.] een koopovereenkomst gesloten.
      
      
        In artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst staat, voor zover van belang:
        
          ‘Koper is voornemens het gekochte te gebruiken voor de realisering van een vrijstaande villa. De verkoper verklaart dat dit voorgenomen gebruik van de koper mogelijk is en niet stuit op bezwaren van publiekrechtelijke of privaatrechtelijke aard, mits de aanvraag voor een omgevingsvergunning blijft binnen de kaders van het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de beplantingsrichtlijn.’
        
      
      
      
        Artikel 7 lid 4 van de koopovereenkomst luidt:
        
          ‘De koper heeft de inspanningsverplichting zoveel mogelijk te bevorderen dat zo spoedig mogelijk een onherroepelijke omgevingsvergunning wordt verkregen. Alle in verband daarmee noodzakelijke aanpassingen respectievelijk wijzigingen in het bouwplan worden zo spoedig mogelijk aan de gemeente doorgegeven respectievelijk in een aanvraag verwerkt.’
        
      
      
      
        Artikel 7 leden 5 en 6 van de koopovereenkomst betreffen bepalingen over de aanvang en voltooiing van de bouw. 
      
      
    
    
      2.9.
      Op 28 juli 2020 heeft OCSM de kavel aan [eisende partij sub 1 c.s.] geleverd.
      
    
    
      2.10.
      Op 10 september 2020 heeft de aannemer van [eisende partij sub 1 c.s.] een procesplanning voor de bouw afgegeven. In die planning is uitgegaan van de start van de bouw op 22 maart 2021.
      
    
    
      2.11.
      
        Op 24 november 2020 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de bouw van een woning met bijgebouw ingediend. 
        Het bouwplan van [eisende partij sub 1 c.s.] was in strijd met het bestemmingsplan ‘Landgoed Sancta Maria’ van de gemeente [Gemeente 1] , omdat de woning was voorzien op een zogenoemd nulvlak, waar geen woningen waren toegestaan. Ook was het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan ‘Landgoed Sancta Maria’ van de gemeente [Gemeente 2] , omdat de woning was voorzien op een maatvoeringsvlak met de aanduiding ‘maximum aantal woningen 6’ (hierna: het zesvlak), waar maximaal zes woningen zijn toegestaan en al zes omgevingsvergunningen waren verleend voor woningen.
      
      
    
    
      2.12.
      
        Bij e-mail van 2 januari 2021 heeft [de projectontwikkelaar] [eisende partij sub 1 c.s.] geschreven, voor zover van belang:
        
          ‘Op basis van het bestemmingsplan en jullie kavel kan de woning gewoon aan de [Straat] worden gerealiseerd.’
        
      
      
    
    
      2.13.
      Bij e-mail van 22 februari 2021 heeft [de adviseur] , adviseur Wabo-vergunningen van de Omgevingsdienst West-Holland, aan [eisende partij sub 1 c.s.] geschreven dat de beslissing op hun aanvraag met een uitgebreide voorbereidingsprocedure zou worden voorbereid.
      
    
    
      2.14.
      Op 8 december 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [Gemeente 1] , na voorbereiding met de uitgebreide voorbereidingsprocedure, de door [eisende partij sub 1 c.s.] aangevraagde omgevingsvergunning verleend. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eisende partij sub 1 c.s.] hebben, samengevat en na eiswijziging, gevorderd dat de rechtbank:
        I. 	primair: voor recht verklaart dat de kavel niet conform de koopovereenkomst is, de overeenkomst gedeeltelijk ontbindt en voor recht verklaart dat op grond van de ontbinding aan [eisende partij sub 1 c.s.] een financiële vergoeding is verschuldigd;
        II.	subsidiair: voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen OCSM en [eisende partij sub 1 c.s.] gedeeltelijk vernietigbaar is op grond van dwaling en de gevolgen van de overeenkomst wijzigt zodat OCSM een financiële vergoeding aan [eisende partij sub 1 c.s.] is verschuldigd;
        III.	voor recht verklaart dat OCSM toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisende partij sub 1 c.s.] dan wel OCSM op grond van artikel 6:162 Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk is en OCSM veroordeelt tot vergoeding van de schade van [eisende partij sub 1 c.s.] ;
        IV.	bepaalt dat de onder I. tot en met III. gevorderde vergoedingen dienen te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet en dat deze moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente;
        V.	OCSM veroordeelt tot betaling, bij wijze van voorschot op de gevorderde vergoedingen, van € 200.000,00;
        VI.	voor recht verklaart dat door [eisende partij sub 1 c.s.] geen boetes zijn verbeurd aan OCSM en dat OCSM geen aanspraak kan maken op schade, boete of welke vordering dan ook in verband met schending(en) van verplichtingen uit de koopovereenkomst;
      
      
      
        een en ander onder veroordeling van OCSM in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] leggen aan de vordering onder I. het volgende ten grondslag. OCSM diende op basis van de koopovereenkomst een kavel te leveren waarop een vrijstaande villa kon worden gerealiseerd zonder dat [eisende partij sub 1 c.s.] zouden stuiten op bezwaren van publiekrechtelijke aard. Nadat [eisende partij sub 1 c.s.] een omgevingsvergunning hadden aangevraagd, werden zij er echter mee geconfronteerd dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing was in plaats van de kortere, reguliere voorbereidingsprocedure. Het bleek namelijk dat al zes omgevingsvergunningen waren verleend voor woningen in het zesvlak. OCSM had, nu zij meer dan zes kavels in het zesvlak te koop aanbood, moeten meedelen dat het een mogelijkheid was dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing was. [eisende partij sub 1 c.s.] konden door een en ander pas veel later een woning op de kavel bouwen dan in maart 2021. Voorts is volgens [eisende partij sub 1 c.s.] het zesvlak een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW.
      
    
    
      3.3.
      Aan de vordering onder II. leggen [eisende partij sub 1 c.s.] ten grondslag dat zij de overeenkomst met OCSM niet, althans niet op dezelfde voorwaarden, zouden zijn aangegaan indien zij een juiste voorstelling van zaken ten aanzien van de publiekrechtelijke bezwaren tegen de bouw van een vrijstaande villa zouden hebben gehad. Aan de vordering onder III. leggen [eisende partij sub 1 c.s.] ten grondslag dat de verklaring in de koopovereenkomst dat er geen publiekrechtelijke bezwaren bestonden tegen realisatie van een vrijstaande villa in de gegeven omstandigheden een onrechtmatige daad oplevert. Ook heeft OCSM volgens hen onrechtmatig gehandeld door meer dan zes kavels binnen het zesvlak te verkopen. Aan de vordering onder IV. leggen [eisende partij sub 1 c.s.] ten grondslag dat, hoewel aansprakelijkheid in deze procedure reeds kan worden vastgesteld, dit niet geldt voor de hoogte van de schadevergoeding. [eisende partij sub 1 c.s.] leggen aan de vordering onder V. ten grondslag dat op basis van een voorlopige begroting kan worden vastgesteld dat de schade aanzienlijk is. Aan de vordering onder VI. leggen [eisende partij sub 1 c.s.] ten grondslag dat de termijnen als bedoeld in artikel 7 leden 5 en 6 van de koopovereenkomst niet haalbaar zijn vanwege aan OCSM toerekenbare omstandigheden.
      
    
    
      3.4.
      OCSM heeft verweer gevoerd. Volgens OCSM voldeed het ontwerp van de woning die [eisende partij sub 1 c.s.] wilden bouwen in meerdere opzichten niet aan het bestemmingsplan en moest bij de aanvraag van de omgevingsvergunning alleen om die reden al een uitgebreide voorbereidingsprocedure worden toegepast. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben dit dus zelf in de hand gehad. Anders dan [eisende partij sub 1 c.s.] stellen, heeft OCSM het ontwerp niet (volledig) aan het bestemmingsplan getoetst, maar slechts aan die vereisten van het bestemmingsplan die in het handboek (onderdeel van de verkoopdocumentatieset en koopovereenkomst) zijn opgenomen. Bovendien heeft OCSM vermeld dat de gemeente het ontwerp finaal zal toetsen aan het bestemmingsplan zodra de omgevingsvergunning voor de bouw wordt aangevraagd. OCSM bestrijdt dus dat zij de verwachting heeft gewekt dat de omgevingsvergunning met toepassing van een reguliere procedure kon worden verleend.  OCSM heeft er in dit verband nog op gewezen dat [eisende partij sub 1 c.s.] werden bijgestaan door een gerenommeerd architectenbureau.OCSM heeft weliswaar bevestigd dat ook de omstandigheid dat er al zes andere omgevingsvergunningen voor het zesvlak waren afgegeven in de weg stond aan het volgen van de reguliere voorbereidingsprocedure. Maar anders dan [eisende partij sub 1 c.s.] menen, had OCSM hen hiervoor niet hoeven of kunnen waarschuwen, nu dit ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet aan de orde was omdat er op dat moment nog maar een enkele omgevingsvergunning was afgegeven, zo stelt OCSM.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      Vordering onder I. 
      
    
    
      4.1.
      De kern van het verwijt van [eisende partij sub 1 c.s.] is dat de door hun gekochte kavel niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de woning, anders dan zij hadden verwacht, een uitgebreide voorbereidingsprocedure moest worden gevolgd. 
      
    
    
      4.2.
      Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van non-conformiteit stelt de rechtbank voorop dat een geleverde zaak op grond van artikel 7:17 lid 1 BW aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. Art. 7:17 lid 2, eerste volzin, BW omschrijft wanneer de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.
      
      
        
          Toepassing artikel 7:17 BW
        
      
      
    
    
      4.3.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht en dus kunnen partijen in een koopovereenkomst van dat artikel afwijken. Anders dan OCSM, is de rechtbank van oordeel dat dat in dit geval niet is gebeurd. In artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst is (slechts) nader gespecificeerd welke eigenschappen [eisende partij sub 1 c.s.] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Op grond van dit artikel uit de koopovereenkomst kan dan ook niet worden geconcludeerd dat partijen van artikel 7:17 BW hebben willen afwijken. 
      
      
        
          Normaal gebruik
        
      
      
    
    
      4.4.
      De vraag of de kavel de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik nodig waren in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt de rechtbank bevestigend. Uit artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst volgt dat het realiseren van een vrijstaande villa op de kavel mogelijk was. Zoals OCSM terecht heeft aangevoerd, en door [eisende partij sub 1 c.s.] niet is betwist, is het vervolgens ook mogelijk gebleken om een vrijstaande villa op de kavel te bouwen, al dan niet na toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. [eisende partij sub 1 c.s.] beschikken inmiddels over een omgevingsvergunning en bouwen een vrijstaande villa op de kavel. 
      
      
        
          Bijzonder gebruik
        
      
      
    
    
      4.5.
      Vervolgens is de vraag aan de orde of de kavel de eigenschappen bezat die nodig waren voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst was voorzien in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Bij de beantwoording van die vraag is in de eerste plaats van belang of [eisende partij sub 1 c.s.] op basis van mededelingen van OCSM mochten verwachten dat de voor het bouwen van een vrijstaande villa benodigde omgevingsvergunning na voorbereiding met de reguliere voorbereidingsprocedure zou worden verleend. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe het volgende.
      
    
    
      4.6.
      Voor zover [eisende partij sub 1 c.s.] stellen dat uit het kavelpaspoort kan worden afgeleid dat voor het bouwen in de daarop aangegeven bouwvlakken met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure een omgevingsvergunning zou worden verleend, volgt de rechtbank dat niet. In het kavelpaspoort is immers expliciet vermeld dat goedkeuring van de gemeenten [Gemeente 1] en [Gemeente 2] nodig was. 
      
    
    
      4.7.
      Voorts heeft OCSM in artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank niet toegezegd dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande villa met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure kon worden verleend. Zelfs als de rechtbank [eisende partij sub 1 c.s.] volgt in hun stelling dat een uitgebreide voorbereidingsprocedure als een bezwaar van publiekrechtelijke aard kan worden beschouwd, staat in artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk dat de aanvraag voor een omgevingsvergunning moet passen binnen het bestemmingsplan. Uit het artikellid kan niet worden afgeleid dat de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing was in de situatie dat een aanvraag niet binnen het bestemmingsplan past. 
      
    
    
      4.8.
      Voor zover [eisende partij sub 1 c.s.] zich beroepen op de e-mail van 2 januari 2021, zoals weergegeven onder 2.12, kan ook dit hen niet baten. De e-mail van 2 januari 2021 heeft OCSM ruim na de koop van de kavel verzonden. De rechtbank kent daarom aan die e-mail geen betekenis toe in het kader van de vraag wat [eisende partij sub 1 c.s.] mochten verwachten.
      
    
    
      4.9.
      In de tweede plaats is van belang of [eisende partij sub 1 c.s.] om andere redenen mochten verwachten dat de omgevingsvergunning na voorbereiding met de reguliere voorbereidingsprocedure zou worden verleend. Daarbij kent de rechtbank betekenis toe aan de onderzoeksplicht van de [eisende partij sub 1 c.s.] als kopers en de mededelingsplicht van OCSM als de verkoper. Of op de koper en de verkoper een onderzoeksplicht respectievelijk mededelingsplicht rust hangt af van alle relevante omstandigheden van het geval (zie de conclusie van de procureur-generaal van 10 juli 2020, ECLI:NL:PHR:2020:686, voor het arrest van de Hoge Raad van 11 december 2020).
      
    
    
      4.10.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben erop gewezen dat een verkoper, indien hij een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, zich niet met succes tegen een beroep op non-conformiteit kan verweren door aan te voeren dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. Hoewel dit in algemene zin juist is, betekent dit, anders dan [eisende partij sub 1 c.s.] kennelijk menen, niet dat niet van belang is of op [eisende partij sub 1 c.s.] een onderzoeksplicht rustte. Het gaat immers om een algemene regel: of een dergelijk verweer in dit geval slaagt, is afhankelijk van alle relevante omstandigheden van het geval. De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of [eisende partij sub 1 c.s.] gehouden waren zelf onderzoek te doen naar de mogelijke toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure.
      
    
    
      4.11.
      De onderzoeksplicht van de koper hangt samen met zijn verwachtingen. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Indien de koper twijfelt dan wel behoort te twijfelen, dan is de koper gehouden zelf onderzoek te (laten) doen (zie de hiervoor genoemde conclusie).
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank overweegt dat [eisende partij sub 1 c.s.] er niet van konden uitgaan dat hun bouwplan in overeenstemming zou zijn met de ter plaatse geldende bestemmingsplannen. OCSM heeft zowel in het kavelpaspoort als bij de toetsing van het schetsontwerp verwezen naar de gemeentelijke toetsing van het bouwplan aan bestemmingsplannen. Ook in artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst is gewezen op het belang van een bouwplan dat in overeenstemming is met het bestemmingsplan. In artikel 7 lid 4 van de koopovereenkomst is de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning bij [eisende partij sub 1 c.s.] neergelegd.
      
    
    
      4.13.
      Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat voor [eisende partij sub 1 c.s.] aanleiding bestond om eraan te twijfelen dat, als hun bouwplan in strijd was met de ter plaatse geldende bestemmingsplannen, hiervoor met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure een omgevingsvergunning kon worden verleend. Zij hebben tijdens de zitting bevestigd dat zij bekend waren met het verschil tussen de reguliere voorbereidingsprocedure en de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Ook hebben zij tijdens de zitting bevestigd dat zij door raadpleging van de bestemmingsplannen, die openbaar zijn, bekend konden zij met het zesvlak. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben ook niet ontkend dat, zoals door OCSM aangevoerd, de verkoopdocumentatieset informatie bevatte die inhield dat het de bedoeling van OCSM was om negen kavels in het zesvlak te verkopen. 
      
    
    
      4.14.
      Gelet op het voorgaande, waren [eisende partij sub 1 c.s.] naar het oordeel van de rechtbank gehouden om onderzoek te (laten) doen naar de vraag of met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure een omgevingsvergunning kon worden verleend voor hun bouwplan. De rechtbank zal hierna voorts ingaan op de vraag of op OCSM een mededelingsplicht rustte.
      
    
    
      4.15.
      Op grond van artikel 7:17 BW rust op de verkoper een mededelingsplicht indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat de koper zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zou maken. Of op de verkoper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een mededelingsplicht rustte, is, zoals hiervoor al is overwogen, afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.16.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] stellen dat OCSM uit het schetsontwerp had moeten afleiden dat zij een woning wilden bouwen in het zesvlak. Hoewel de rechtbank het met OCSM eens is dat de positionering op de kavel geen onderdeel was van de toetsing van het schetsontwerp, is deze positionering wel een aanwijzing dat het bouwplan van [eisende partij sub 1 c.s.] op dit punt in strijd zou zijn met het bestemmingsplan ‘Landgoed Sancta Maria’. De rechtbank ziet echter onvoldoende aanleiding om te oordelen dat het schetsontwerp voor OCSM reden had moeten zijn om [eisende partij sub 1 c.s.] mee te delen dat bij de beslissing op een aanvraag van een omgevingsvergunning de uitgebreide voorbereidingsprocedure mogelijk zou worden toegepast. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ten tijde van de toetsing van het schetsontwerp het maximaal aantal vergunningen voor woningen in het zesvlak nog niet was bereikt. 
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank neemt verder in aanmerking dat, zoals OCSM aanvoert, het schetsontwerp is gemaakt door een architect, die in het schetsontwerp is ingegaan op (een deel van) de ter plaatse geldende regels. OCSM mocht er ook daarom van uitgaan dat [eisende partij sub 1 c.s.] zich bewust waren van de mogelijke strijdigheid van het bouwplan met de ter plaatse geldende bestemmingsplannen en de als gevolg daarvan benodigde procedure om een omgevingsvergunning te krijgen voor lief namen. 
      
    
    
      4.18.
      Daarnaast betrekt de rechtbank bij haar oordeel dat uit het door [eisende partij sub 1 c.s.] gestelde niet blijkt dat het voor OCSM kenbaar was dat het voor [eisende partij sub 1 c.s.] van wezenlijk belang was dat een omgevingsvergunning na voorbereiding met de reguliere voorbereidingsprocedure zou worden verleend. OCSM heeft aangevoerd dat haar tot de ontvangst van de dagvaarding niet bekend was dat [eisende partij sub 1 c.s.] verwachtten dat zij met de bouw van de woning in maart 2021 konden beginnen, hetgeen [eisende partij sub 1 c.s.] niet hebben betwist. Daar komt bij dat de makelaar bij e-mail van 16 augustus 2019 [eisende partij sub 1 c.s.] had laten weten dat de verwachting was dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure moest worden gevolgd. Dit heeft [eisende partij sub 1 c.s.] er niet van weerhouden om op 3 september 2019 een optieovereenkomst te sluiten voor de kavel. Volgens [eisende partij sub 1 c.s.] kan hieraan geen betekenis worden gehecht, omdat de e-mail van 16 augustus 2019 betrekking had op bouwen in het nulvlak. Tijdens de zitting hebben [eisende partij sub 1 c.s.] gesteld dat bij het bouwen in het nulvlak wél de reguliere voorbereidingsprocedure kon worden toegepast en dat, voor zover dit anders zou zijn, zij bereid waren geweest het bouwplan zodanig aan te passen dat de woning niet binnen het nulvlak zou zijn gesitueerd. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben echter niet gesteld dat voor OCSM kenbaar was dat voor hen een situering in het nulvlak overkomelijk was, terwijl zij een situering in het zesvlak als onoverkomelijk beschouwden.
      
    
    
      4.19.
      Nu geconcludeerd is dat op OCSM geen mededelingsplicht rustte, is niet van belang wat OCSM daadwerkelijk heeft medegedeeld. De rechtbank laat daarom in het midden of bij de verkoop van de kavel is gesproken over het zesvlak, zoals OCSM heeft aangevoerd. 
      
      
      
        
          Bijzondere last of beperking
        
      
      
    
    
      4.20.
      Van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW is ook geen sprake, nu daarvan immers alleen sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit (zie HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159). Een bestemmingsplan vindt niet zijn grondslag in een specifiek tot de (rechtsvoorganger van) rechthebbende op de desbetreffende onroerende zaak gericht besluit. Voor een daarin opgenomen maatvoeringsvlak, zoals het zesvlak, is dat niet anders. Bestemmingsplannen zijn besluiten van algemene strekking en worden bekendgemaakt langs elektronische weg en in de Staatscourant, dus niet door toezending of uitreiking van het besluit op grond van artikel 3:41 lid 1 Algemene wet bestuursrecht aan enig rechthebbende. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.21.
      De conclusie van alles wat hiervoor staat is dat geen grond bestaat om voor recht te verklaren dat de kavel niet conform de koopovereenkomst is. Voor gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst bestaat daarom evenmin grond. Dat geldt ook voor toekenning van de door [eisende partij sub 1 c.s.] op de ontbinding gebaseerde gevorderde financiële vergoeding. Kortom, de rechtbank wijst de vordering onder I. af.
      
      
        
          Vorderingen onder II. tot en met VI.
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] hebben (subsidiair) ook nog een beroep gedaan op dwaling dan wel onrechtmatige daad. Gelet op het voorgaande kunnen ook deze grondslagen niet tot toewijzing van de vorderingen leiden. Dat betekent dat ook de vorderingen onder II. tot en met V. worden afgewezen. Dat geldt ook voor de vordering onder VI, nu niet is gebleken dat de vertraging van de bouw te wijten is aan OCSM. Dat wat [eisende partij sub 1 c.s.] ter onderbouwing van deze vorderingen verder nog hebben gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden en zal de rechtbank daarom niet bespreken.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [eisende partij sub 1 c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
      
    
    
      4.24.
      De kosten aan de zijde van OCSM worden begroot op € 1.793,00 (€ 667,00 aan griffierecht en € 1.126,00 aan salariskosten voor haar advocaat (2 punten x € 563,00 volgens tarief II)). 
      
    
    
      4.25.
      Voor aparte veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, aangezien de nakosten reeds in de proceskosten zijn begrepen. Wel zal de rechtbank de nakosten, zoals gevorderd, begroten. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij sub 1 c.s.] om de proceskosten en begroot deze kosten aan de zijde van OCSM op € 1.793,00 en op € 163,00 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,00 in geval van betekening en met de wettelijke rente over de te maken nakosten te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Smeets en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Dondorp, rolrechter, op 23 november 2022.
      
      
    
  
  
    type: 3053
    coll: