ECLI:NL:GHARL:2023:1309, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2023, 22/00612
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 22/00612
    uitspraakdatum: 14 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 maart 2022, nummer UTR 21/1370, ECLI:NL:RBMNE:2022:927, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (BGHU) (hierna: de Heffingsambtenaar)
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 24 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 293.000. 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 februari 2021, de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 3 maart 2022 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 24 maart 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 136. 
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft op 28 oktober 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 13 januari 2023 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1988 gebouwde rijwoning met een oppervlakte van 109 m2 en een vrijstaande schuur/berging van datzelfde bouwjaar van 8 m2. De perceeloppervlakte bij de onroerende zaak bedraagt 139 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De naast de onroerende zaak van belanghebbende gelegen woning, aan de [adres1] 26 te [woonplaats] , is op 14 augustus 2020 verkocht voor € 375.000. Deze onroerende zaak is nagenoeg gelijk aan de onroerende zaak van belanghebbende. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 277.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 293.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 293.000. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 277.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 293.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de Heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam4] van 16 september 2021. Daarin is vermeld dat het referentieobject [adres2] 23 als uitstraling/type een hoekwoning zou zijn. Partijen hebben ter zitting uitdrukkelijk en eensluidend verklaard dat [adres2] 23 een rijwoning betreft. De taxatiematrix, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode is vastgesteld, ziet er daarmee als volgt uit:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 24 
                (rijwoning)
              
              
                1988
              
              
                109 m2
              
              
                € 1.933
              
              
                € 210.654
              
              
                139 m2
              
              
                 € 564
              
              
                € 78.346
              
              
                Berging/schuur     € 4.000
                
              
              
                € 293.000
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 2 
                (hoekwoning)
              
              
                1988
              
              
                109 m2
              
              
                € 2.190
              
              
                € 238.697
              
              
                162 m2
              
              
                € 520
              
              
                € 84.303
              
              
                Berging/schuur € 4.000
              
              
                € 325.000
                (13-11-2018)
                
                  Gecor.r:
                
                
                  € 327.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 23 
                (rijwoning)
              
              
                1988
              
              
                113 m2
              
              
                € 2.105
              
              
                € 237.913 
              
              
                138 m2
              
              
                 € 566
              
              
                € 78.087
              
              
                Berging/schuur € 4.000
                
              
              
                € 311.111
                (02-07-2018)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 320.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 7 
                (rijwoning)
              
              
                1988
              
              
                109 m2
              
              
                € 1.729
              
              
                € 188.467 
              
              
                132 m2
              
              
                 € 580 
              
              
                € 76.533
              
              
                Berging/schuur     € 4.000
                
              
              
                € 255.000
                (02-02-2018)
                
                  Gecorr.::
                
                
                  € 269.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 13 (hoekwoning)
                
              
              
                1988
              
              
                111 m2
              
              
                € 2.140
              
              
                € 237.546 
              
              
                151 m2
              
              
                 € 539 
              
              
                € 81.454
              
              
                Berging/schuur € 4.000
                
              
              
                € 320.000 
                (08-11-2018)
                
                  Gecorr.::
                
                
                  € 323.000
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de Heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt per 2 juli 2018 gerealiseerde koopprijs van € 311.111 voor het referentieobject [adres2] 23, dat in dezelfde wijk circa 400 meter verderop is gelegen. Deze woning betreft een zelfde woningtype (rijwoning) als de woning van belanghebbende. De onderhoudstoestand (voldoende), de bouwtechnische kwaliteit (voldoende) en het voorzieningenniveau (normaal) van de onroerende zaak en dit referentieobject zijn goed vergelijkbaar. Het referentieobject heeft voorts een zelfde bouwjaar (1988) en de woonoppervlakte (109 m2 versus 113 m2) en de perceeloppervlakte (139 m2 versus 138 m2) zijn nagenoeg identiek. Het referentieobject aan de [adres3] 7, waarop belanghebbende zijn standpunten baseert, acht het Hof een minder goede referentie omdat het voorzieningenniveau van dat object lager is gewaardeerd dan de onroerende zaak (matig versus normaal). De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat dit verschil zijn oorzaak vindt in het feit dat dit referentieobject ten tijde van de verkoop een casco opgeleverde, ex-huurwoning betrof. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum van 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.5
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.
    
    
    
      De griffier,			De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	 (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.