ECLI:NL:RBOBR:2023:640, Rechtbank Oost-Brabant, 07-02-2023, 21/2438
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Eigen verkoopcijfer markconform. Laten leiden door emotie bij de aankoop maakt niet dat sprake is van het tegendeel (vgl. ECLI:NL:GHARL:2013:8378 en ECLI:NL:RBOBR:2022:1997). Onderhoudstoestand verdisconteerd in eigen verkoopcijfer. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2438
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    7 februari 2023 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [gemachtigde] ).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan het [adres] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 31 januari 2021 vastgesteld op € 202.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 september 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit 1995.  De woning heeft een hoofdbouw van 337 m3, een aangebouwde berging van 27 m3, een aangebouwde berging van 24 m3, en een tuinhuis. De woning heeft een perceel met de oppervlakte van ongeveer 213 m2.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 202.000) primair naar het geïndexeerde eigen verkoopcijfer van de woning. Subsidiair verwijst hij naar de getaxeerde waarde (€ 202.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 20 januari 2021 (de rechtbank begrijpt: 2022) is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar. Eiseres bepleit een waarde van € 170.000.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De woning is verkocht op 3 mei 2019. De rechtbank overweegt dat in de vaste rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de waarde vertegenwoordigt. Als een partij – in dit geval: eiseres – vindt dat het verkoopcijfer niet de waarde vertegenwoordigt, dan moet die partij met feiten of omstandigheden komen waardoor dat aannemelijk wordt. Eiseres is daarin niet geslaagd.
      
    
    
      3.4.
      Eiseres stelt dat zij voor de woning mogelijk meer heeft betaald dan de marktwaarde om persoonlijke redenen die samenhangen met de gezondheidstoestand van haar echtgenoot, die toen maakten dat eiseres en haar echtgenoot een andere woning wensten. De rechtbank gelooft eiseres dat deze persoonlijke situatie en de daarmee verband houdende wensen van eiseres en haar echtgenoot een rol hebben gespeeld bij de bereidheid om het uiteindelijke verkoopcijfer te betalen. Maar dat daarmee geen sprake meer is van een markconforme prijs heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. Daar komt bij dat al eerder in de rechtspraak is overwogen dat het laten leiden door emotie bij het aankopen van een woning niet zondermeer betekent dat het verkoopcijfer daarom niet bruikbaar is.
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft het eigen verkoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum tot € 202.000. Eiseres heeft geen gronden tegen deze indexering aangevoerd. Wat eiseres overigens heeft opgemerkt over de onderhoudstoestand van de woning, moet worden geacht te zijn verdisconteerd in het verkoopcijfer.
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde bewijs aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met het noemen van een lagere dan de vastgestelde waarde door eiseres heeft zij daarover geen twijfel gezaaid. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 202.000 niet te hoog is.
      
    
    
      3.7.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8378, en rechtbank Oost-Brabant 19 mei 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:1997.