ECLI:NL:GHDHA:2022:615, Gerechtshof Den Haag, 22-03-2022, 200.267.922/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit woning?

GERECHTSHOF DEN HAAG     
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer	: 200.267.922/01
    
    
    
      Zaaknummer rechtbank	: C/10/559073 / HA ZA 18-917 
    
    
    
      
        arrest van 22 maart 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellante 2],
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      appellanten, 
      hierna te noemen: [appellant 1] c.s.,
      advocaat: mr. D.D. Senders te Leusden,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2. [geïntimeerde 2],
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s.,
      advocaat: mr. H.R. Flipse te Rotterdam.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1
      Deze zaak gaat over de vraag of kopers een woning hebben gekocht met gebreken die aan normaal gebruik daarvan in de weg staan. De kopers van de woning menen dat dit het geval is en vorderen de kosten van herstel van de verkopers. De kopers stellen zich daarbij ook op het standpunt dat de verkopers van sommige gebreken op de hoogte waren en dat zij hebben nagelaten deze mede te delen. 
      
    
    
      1.2
      Het hof geeft de kopers grotendeels ongelijk.
      
    
  
  
    
      2Procesverloop
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het dossier van de procedure bij de rechtbank Rotterdam;
        
        
          het tussen partijen gewezen vonnis van 13 maart 2019;
        
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 7 juni 2019, hersteld bij exploot van 28 juni 2019;
        
        
          het arrest van dit hof van 5 november 2019, waarin een comparitie van partijen is gelast (deze is niet gehouden); 
        
        
          de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis van [appellant 1] c.s., met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.
        
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.
      
    
    
      3.2
      
        [appellant 1] c.s. heeft op grond van een koopovereenkomst van 23 oktober 2017 (hierna: de koopovereenkomst) een woning aan de [adres] (hierna: de woning) van [geïntimeerde 1] c.s. gekocht voor een koopprijs van € 440.000,-. De woning dateert van omstreeks 1960.
      
    
    
      3.3
      In de koopovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
      
    
    
      
        	6.2. (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
        
        
          	(…)
        
        
          	Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)”
        
      
      
    
    
      3.4
      Voorafgaand aan de verkoop heeft er op 19 oktober 2017 in opdracht van [appellant 1] c.s. een bouwkundige keuring plaatsgevonden door BATF (Bouwkundig Advies- & Tekenburo Flakkee). In het naar aanleiding daarvan opgestelde keuringsrapport zijn – voor zover relevant – de volgende resultaten en bevindingen opgenomen:
      
      
        
          “Keuringsresultaten
        
        
          Metselwerk gevels en voegwerk		Redelijk, reparatie enkele scheurtjes en voegwerk.
        
        
          Houtwerk buiten (dakoverstek)	Matig, reparaties i.v.m. vroegere gootlekkages.
        
        
          (…)
        
        
          Dakconstructie / dakbeschot	Constructie: goed. Dakbeschot: redelijk (…)
        
        
          Dakbedekking, hellend dak 	Redelijk (keramische pannen; (…)
        
        
          Dakbedekking plat dak	Redelijk
        
        
          Goten / zink en h.w.a. / pvc	Gedateerd (zijn voorzien van gedateerde coating)
        
        
          Schoorsteen, nokvorsten, lood	Redelijk. 126: specieafdekking nazien,
        
        
          		ontmossen.
        
        
          (…)
        
        
          Binnenwanden-kozijnen-deuren	Redelijk, (123: matig in aanbouw)
        
        
          Plafonds	Redelijk, (…)
        
        
          Wand- en vloertegelwerk	Redelijk, 169: enkele scheuren in wandtegels.
        
        
          (…)
        
        
          CV en warmwatervoorziening	Goed (Vaillant HR ketel 2015) 181: roest
        
        
          		radiator.
        
        
          Elektra	Redelijk, plaatselijk slordige afwerking. 110:
        
        
          	gedateerde spotjes.
        
        
          (…)
        
        
          Schuur aangebouwd	Matig
        
      
      
      
        
          samenvatting bevindingen
        
        
          De woning is constructief in goede staat (…)
        
        
          Kans op kapotte pannen (144) in de toekomst en door gedateerde dakfolie (140)
        
        
          kans op lekkages.
        
        
          100, 101: Serredak is van gedateerde houten roeden. 100: rep. H.w.a. 101: roest
        
        
          hekwerk. 102 en 104: rotte onderdorpels. (…)
        
        
          111: hout gaat rotten zo. 112, 114: slecht boeiboord. 113, 129: goten niet recht en vervuild. 116: onderdorpel gaat rotten. (…) 138: vogelschade dak. (…)
        
        
          Totale kosten achterstallig onderhoud bedragen ca. € 10.000,-.”
        
      
      
      
        In de toelichting bij het keuringsrapport worden de waarderingen als volgt omschreven:
      
      
      
        
          “Goed		Beginnende veroudering door gebruik, weer en wind.
        
        
          Redelijk		Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen.
        
        
          			Incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden.
        
        
          Matig		Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep.
        
        
          			Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen.
        
        
          Slecht		Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden.
        
        
          			De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd.
        
        
          			Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt.
        
        
          			Regelmatig komen ernstige gebreken voor.
        
        
          (…)
        
        
          Gedateerd	Het einde van de technische en/of esthetische levensduur is vrijwel bereikt. Functievervulling is nog minimaal aanwezig, echter gebreken kunnen aanwezig zijn of zich in de nabije toekomst gaan voordoen.”
        
      
      
    
    
      3.5
      De woning is op 8 december 2017 aan [appellant 1] c.s. geleverd. [appellant 1] c.s. heeft feitelijk de beschikking over de woning gekregen op 12 januari 2018.
      
    
    
      3.6
      Direct na de sleuteloverdracht heeft [appellant 1] c.s. gebreken aan de woning geconstateerd en daarover op 15 januari 2018 telefonisch contact opgenomen met [geïntimeerde 1] c.s. Op 2 februari 2018 heeft [appellant 1] c.s. een e-mail gestuurd aan [geïntimeerde 1] c.s. met een opsomming van de door hem geconstateerde gebreken en het verzoek om binnen 1 week een afspraak te maken om de situatie te bespreken en schriftelijk aan te geven hoe de gebreken gaan worden opgelost. 
      
    
    
      3.7
      Bij brief van 19 februari 2018 heeft [appellant 1] c.s. [geïntimeerde 1] c.s. gesommeerd de gebreken te laten herstellen, bij gebreke waarvan [geïntimeerde 1] c.s. aansprakelijk zal worden gesteld voor de door [appellant 1] c.s. gemaakte herstel- en expertisekosten. [geïntimeerde 1] c.s. heeft aansprakelijkheid bij brief van 23 februari 2018 van de hand gewezen. 
      
    
    
      3.8
      Op 28 februari 2018 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden; daarbij is geen overeenstemming tussen partijen bereikt.
      
    
    
      3.9
      Nadat de woning was verbouwd, is [appellant 1] c.s. in april 2018 in de woning ingetrokken.
      
    
    
      3.10
      De woning is inmiddels door [appellant 1] c.s. verkocht en geleverd aan een derde.
      
    
  
  
    
      4Vordering en beslissing van de rechtbank
    
    
      4.1
      
        [appellant 1] c.s. heeft [geïntimeerde 1] c.s. gedagvaard en gevorderd [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 79.553,- te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten (€ 1.570,53) en tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      4.2
      Aan deze vordering heeft [appellant 1] c.s. ten grondslag gelegd dat de geleverde woning op vele punten niet voldeed aan de verwachtingen door de vele gebreken. [geïntimeerde 1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit (artikel 6.3 van) de koopovereenkomst, dan wel is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Hierdoor heeft [appellant 1] c.s. schade geleden, bestaande uit de kosten van herstel van de gebreken. Subsidiair heeft [appellant 1] c.s. een beroep gedaan op dwaling: [appellant 1] c.s. heeft een verkeerde voorstelling van zaken gehad, omdat [geïntimeerde 1] c.s. niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. 
      
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft geoordeeld dat enkel voor wat betreft de elektrische installatie sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Vanwege dat gebrek is een bedrag van € 3.500,- toegewezen, vermeerderd met rente. De overige gevorderde herstelkosten zijn afgewezen, evenals de buitengerechtelijke kosten. De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd.
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis
    
    
      5.1
      
        [appellant 1] c.s. is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft een groot aantal bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. [appellant 1] c.s. heeft zijn eis gewijzigd en vordert nu een bedrag van € 53.220,84.
      
    
    
      5.2
      De bezwaren (grieven) van [appellant 1] c.s. zien op de afwijzing van de verschillende schadeposten. 
      
    
  
  
    
      6Beoordeling door het hof
    
    
      6.1
      De eerste drie grieven zijn gericht tegen de feitenvaststelling dan wel de vermelding van de grondslagen van de vordering. Het hof heeft zelfstandig de feiten vastgesteld (onder 3.) waarbij, voor zover relevant, rekening is gehouden met hetgeen [appellant 1] c.s. heeft aangevoerd. Onder 4.2 zijn de gronden van de vordering vermeld. Tot vernietiging van het vonnis kunnen de grieven niet leiden. 
      
    
    
      6.2
      Het hof stelt verder vast dat geen grieven zijn gericht tegen de overwegingen 4.3 tot en met 4.5 van het bestreden vonnis. Ook het hof gaat daarom uit van de daarin geschetste uitgangspunten. Kort gezegd dient de vraag beantwoord te worden of [geïntimeerde 1] c.s. een woning heeft geleverd die op het moment van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor een normaal gebruik als woonhuis (artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 2 BW) en waarvan de afwezigheid niet aan koper bekend of kenbaar was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarnaast is de vraag of [geïntimeerde 1] c.s. een mededelingsplicht had. Het hof zal dit hierna per schadepost beoordelen, waarbij het hof opmerkt dat de bewijslast steeds bij [appellant 1] c.s. ligt.
      
      
        
          Cv-installatie
        
      
      
    
    
      6.3
      
        Volgens [appellant 1] c.s. heeft de rechtbank ten onrechte de vordering aangaande de gebrekkige cv-installatie afgewezen. Hij wijst er op dat hij duidelijk heeft aangegeven (door middel van een verklaring van Marco Warmte) dat de ketel continu aangevuld werd en het systeem daardoor in open verbinding stond met het drinkwater, hetgeen tot vervuiling van het drinkwater en daarmee tot gezondheidsproblemen kan leiden. [geïntimeerde 1] c.s. had van de lekkages, althans van het daarmee samenhangende drukverlies, moeten afweten omdat hij anders nooit de vulaansluiting permanent had opengezet. Daarbij komt dat het waterverbruik van [geïntimeerde 1] c.s. erg hoog was, namelijk 200 m3 per jaar terwijl dit verbruik doorgaans rond de 90m3 ligt. Er is dus sprake van een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat. Een woning dient namelijk, ook zonder kunstgrepen, gewoon verwarmd te kunnen worden. [geïntimeerde 1] c.s. kan, nu hij deze relevante informatie niet aan [appellant 1] c.s. heeft medegedeeld, geen beroep doen op de exoneratie; dat zou in strijd zijn met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 
        
          [geïntimeerde 1] c.s. heeft gemotiveerd betwist dat sprake was van een permanent openstaande vulaansluiting. Ook heeft hij betwist dat er lekkages waren. [geïntimeerde 1] c.s. heeft voorts aangevoerd dat sprake was van een oud verwarmingssysteem en dat in het BATF-rapport melding wordt gemaakt van roest op een radiator. Met betrekking tot het (hoge) waterverbruik heeft [geïntimeerde 1] c.s. aangevoerd dat hij twee inwonende kleindochters heeft. 
      
      
    
    
      6.4
      Naar het oordeel van het hof had het op de weg van [appellant 1] c.s. gelegen om, tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde 1] c.s., (de wetenschap van) het niet functioneren van de cv-installatie nader te onderbouwen. [appellant 1] c.s. heeft dat nagelaten. Dat mogelijk sprake was van een verroest en niet volkomen waterdicht leidingensysteem had [appellant 1] c.s. kunnen verwachten gelet op de ouderdom van de woning en de aanwezigheid van roest op een radiator, zoals vastgesteld door BATF. Dat het leidingensysteem ten tijde van de eigendomsoverdracht dermate lek was dat de cv-installatie niet normaal kon functioneren, is niet komen vast te staan. Uit de verklaring van Marco Warmte (productie 5 bij inleidende dagvaarding) volgt weliswaar dat er ten tijde van het eerste bezoek een permanente vulaansluiting is aangetroffen die gedeeltelijk open stond en die duidt op lekkages, maar uit de verklaring kan onvoldoende worden afgeleid dat de cv-installatie niet meer behoorlijk functioneerde na sluiting van die vulaansluiting. Bij het testen van het leidingnetwerk liep de druk volgens de verklaring van Marco Warmte weliswaar snel terug, maar dat kan, zoals [geïntimeerde 1] c.s. in zijn conclusie van antwoord (nr. 16) heeft aangevoerd, worden verklaard doordat bij het testen zoveel druk op het oude leidingnet is gezet dat lekkages zijn ontstaan die er ten tijde van de eigendomsoverdracht nog niet waren. In hoger beroep heeft [appellant 1] c.s. deze door [geïntimeerde 1] c.s. gepresenteerde verklaring onbesproken gelaten. Dat [geïntimeerde 1] c.s. wetenschap heeft gehad van lekkages kan het hof gelet op het bovenstaande evenmin vaststellen. Grief 4 faalt dus.
      
      
        
          Lekkage dak aanbouw/bijkeuken; huiszwam
        
      
      
    
    
      6.5
      
        [appellant 1] c.s. stelt dat hij bij het verwijderen van de plafondplaten geconfronteerd werd met een tot dan toe onzichtbaar oud, verrot en beschimmeld dak waar een dak overheen was gebouwd. De aanwezigheid van huiszwam impliceert een vochtprobleem, tast de draagkracht van houten constructies aan en is slecht voor de gezondheid. Volgens [appellant 1] c.s. moet [geïntimeerde 1] c.s. hiervan op de hoogte zijn geweest nu hij het dak in eigen opdracht heeft laten inbouwen. Het kan niet anders dan dat [geïntimeerde 1] c.s. de muffe schimmellucht had moeten waarnemen. Voor zover [geïntimeerde 1] c.s. onwetend zou zijn geweest, betreft het wederzijdse dwaling, die naar verkeersopvatting voor rekening van de verkoper dient te blijven, aldus [appellant 1] . 
      
    
    
      6.6
      Het hof is van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat de zwamaantasting daadwerkelijk al tot aantasting van de constructie van het dak heeft geleid of anderszins in de weg stond aan normaal gebruik als woning. Het aanvullend rapport van BATF van 31 januari 2018 (productie 3 bij inleidende dagvaarding) spreekt slechts over “sporen van zwamaantasting” en geeft aan dat het “aan te bevelen” is om het oude dak te verwijderen. In zoverre kan niet worden aangenomen dat de aangetroffen (summiere) zwamaantasting aan normaal gebruik van de woning in de weg heeft gestaan. [geïntimeerde 1] c.s. heeft bovendien betwist dat hij heeft geweten van de huiszwam/schimmellucht en naar het oordeel van het hof heeft [appellant 1] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit die wetenschap wel zou kunnen worden afgeleid, mede gelet op het gegeven dat de gestelde sporen van zwamaantasting niet direct zichtbaar waren omdat het oude dak van de woonruimte was afgescheiden door middel van plafondplaten. Daarbij geldt dat [geïntimeerde 1] c.s. er terecht op heeft gewezen dat [appellant 1] c.s. en BATF bij de bezichtiging en inspectie dan ook de muffe schimmellucht hadden moeten waarnemen. Voor wat betreft het beroep op wederzijdse dwaling, verwijst het hof naar hetgeen hierna onder 6.23 daarover wordt overwogen. Ook de vijfde grief slaagt niet.
      
      
        
          Lekkages in diverse ruimten
        
      
      
    
    
      6.7
      Volgens [appellant 1] c.s. hebben de goten al flinke lekkages vertoond voordat [geïntimeerde 1] c.s. de koopovereenkomst sloot met [appellant 1] c.s. [geïntimeerde 1] c.s. wist van de lekkages: achter de relatief nieuwe plafondplaten zaten de oude plafondplaten met daarin ernstige sporen van inwatering in de vorm van grote bruine kringen. [geïntimeerde 1] c.s. had dit moeten melden, aldus [appellant 1] c.s. 
      
    
    
      6.8
      
        [geïntimeerde 1] c.s. heeft op zijn beurt bestreden dat hij van deze lekkages op de hoogte was en heeft onder verwijzing naar het rapport van BATF aangevoerd dat het gebrek aan de dakgoten aan [appellant 1] c.s. bekend moet zijn geweest. Het hof is met [geïntimeerde 1] c.s. van oordeel dat hier sprake is van een gebrek dat ten tijde van de eigendomsoverdracht aan [appellant 1] c.s. bekend was of voor hem kenbaar is geweest en dat voor zijn risico komt. In het rapport van BATF staat immers vermeld dat sprake is geweest van “reparaties i.v.m. vroegere gootlekkages” en dat de “goten niet recht en vervuild” zijn. Ook is in het rapport opgenomen dat de dakgoten gedateerd zijn, dat wil zeggen dat functievervulling nog minimaal aanwezig is, maar dat gebreken al aanwezig kunnen zijn of zich in de nabije toekomst kunnen gaan voordoen. [appellant 1] c.s. heeft onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte was van de lekkages en hem daarover had moeten inlichten. Anders dan [appellant 1] c.s. aanvoert is uit de als productie 28 overgelegde foto’s niet af te leiden dat [geïntimeerde 1] c.s. recent herstelwerkzaamheden aan de dakgoot had verricht en op de hoogte was van de lekkages. De zesde grief kan dus evenmin slagen.
      
      
        
          Elektrische installatie
        
      
      
    
    
      6.9
      
        [appellant 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat niet uitsluitend enkele delen van de installatie die tot acuut gevaar zouden leiden vervangen moesten worden (zoals de rechtbank heeft geoordeeld) maar dat de gehele elektrische installatie voor vervanging in aanmerking kwam omdat het overgrote deel (brand)gevaarlijk was. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [appellant 1] c.s. verwezen naar de bevindingen van [A] (productie 9 bij inleidende dagvaarding). Deze heeft gewezen op een aantal verkeerd geïsoleerd aangelegde lichtpunten, enige in de muur weg gestuukte losse bedrading, een ondeugdelijk aangesloten en verbrande transformator in de badkamer, een onjuist aangesloten groepenkast in de garage, niet volgens de geldende normen aangelegde aansluitingen in de badkamer, diverse losse VMVL-kabels en aansluitingen achter het plafond en niet toegestane geïsoleerde bedrading.
      
    
    
      6.10
      
        Het hof overweegt als volgt. Met de enkele verwijzing naar voornoemde bevindingen van [A] heeft [appellant 1] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de gehele elektrische installatie brandgevaarlijk was. [A] concludeert in zijn rapport ook niet dat de gehele elektrische installatie (brand)gevaarlijk was en in haar geheel vervangen moest worden, maar schrijft dat na diverse onderlinge besprekingen is afgesproken “om de oude onbetrouwbare en zeer rommelige elektrische installatie maar in zijn geheel te vernieuwen.” Het was dus kennelijk ook mogelijk geweest om níet de gehele installatie te vernieuwen en goede onderdelen ervan te handhaven.
        Bovendien heeft de rechtbank juist voor de hierboven opgesomde gebreken een vergoeding toegekend van € 3.500,- (zie 4.11 van het vonnis). [appellant 1] c.s. heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat er meer of andere herstelkosten vergoed zouden moeten worden. Grief 7 kan daarom niet slagen.
      
      
      
        
          	Muizen- en rattenplaag
        
      
      
    
    
      6.11
      Volgens [appellant 1] c.s. waren er in het huis, op de plafonds en achter de wandaftimmering zeer grote hoeveelheden ratten- en muizenuitwerpselen aanwezig. [appellant 1] c.s. heeft meteen Rentokil ingeschakeld om de plaag te bestrijden. Er zijn in de opvolgende periode 14 ratten en 7 muizen gevangen, aldus de door [appellant 1] c.s. overgelegde rapportage van Rentokil. Het is ongeloofwaardig dat [geïntimeerde 1] c.s. niet geweten zou hebben dat er ongedierte in de woning aanwezig zou zijn en er geen last van gehad zou hebben, hetgeen blijkt uit de omstandigheid dat achter de aftimmering muizenvallen waren geplaatst. [appellant 1] c.s. heeft ook gewezen op een penetrante urinegeur in de sauna. [geïntimeerde 1] c.s. heeft de aanwezigheid van een muizen- en rattenplaag betwist en heeft ook betwist dat dit non-conformiteit van de woning oplevert. 
      
    
    
      6.12
      Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s. met het Rentokil-rapport voldoende heeft onderbouwd dat ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake is geweest van een muizen- en rattenplaag. Een muizen- en rattenplaag van de gestelde omvang staat aan normaal gebruik van de woning in de weg gelet op de gezondheidsrisico’s die daaraan kleven. Gelet op de ouderdom van de woning en ligging aan het water had [appellant 1] c.s. met de aanwezigheid van enig ongedierte wellicht rekening  kunnen houden, maar het hof is van oordeel dat op dit punt de mededelingsplicht van [geïntimeerde 1] c.s. prevaleert. De aanwezigheid van muizenvallen achter de aftimmering duidt er op dat [geïntimeerde 1] c.s. op de hoogte is geweest van de aanwezigheid van ongedierte. Dat dit enkel preventief zou zijn geweest acht het hof, mede gelet op de grote hoeveelheid aangetroffen (oude) ratten- en muizenuitwerpselen, niet geloofwaardig. Dit gebrek is bij e-mail van 2 februari 2018 tijdig aan [geïntimeerde 1] c.s. gemeld en bij brief van 19 februari 2018 is [geïntimeerde 1] c.s. deugdelijk in gebreke gesteld. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. de kosten van het onderzoeken en bestrijden van het ongedierte (€ 1.270,-) dient te vergoeden. Die kosten heeft [appellant 1] c.s. ook voldoende inzichtelijk gemaakt in zijn als productie 30 in eerste aanleg overgelegde kostenspecificatie en voldoende onderbouwd met de als bijlage E1 daarbij overlegde factuur van Rentokil. Grief 8 slaagt dus.
      
      
        
          	Serre/aanbouw
        
      
      
    
    
      6.13
      Voor wat betreft de serre stelt [appellant 1] c.s. dat er begin februari 2018 tijdens hevige regenval sprake is geweest van een ernstige lekkage langs de kozijnen van de serre en dat na onderzoek is gebleken dat de serreconstructie niet verankerd was aan de woning waardoor er een kier ontstond. Daarnaast vertoonden de kozijnen en glaslatten rotte plekken en zaten er gaten in het serreplafond. Er werd daar provisorisch aangebracht PUR-schuim en kit aangetroffen. Uit deze provisorische werkzaamheden blijkt duidelijk dat [geïntimeerde 1] c.s. bekend was met het niet waterdicht zijn van de serre. Een en ander is ook gebleken uit mededelingen van de voormalige buren. Een woning die niet waterdicht is, althans met dergelijke lekkages, is niet geschikt voor normaal gebruik, aldus [appellant 1] c.s. [geïntimeerde 1] c.s. heeft betwist dat de constructie onvoldoende was afgedicht. Lekkages hebben zich nooit voorgedaan. [geïntimeerde 1] c.s. heeft gewezen op de bevindingen van BATF. [appellant 1] c.s. had naar aanleiding daarvan rekening moeten houden met gebreken. 
      
    
    
      6.14
      
        Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellant 1] c.s. onvoldoende heeft aangegeven wat het gebrek is als gevolg waarvan de lekkage in de serre is ontstaan. Voor zover [appellant 1] c.s. meent dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in het serredak, heeft [geïntimeerde 1] c.s. terecht gewezen op de kenbaarheid daarvan voor [appellant 1] c.s. Uit het rapport van BATF wordt immers over het serredak opgemerkt dat dit van gedateerde houten roeden is. Volgens de toelichting betekent dit dat gebreken reeds aanwezig kunnen zijn dan wel zich in de nabije toekomst voor gaan doen. 
        Dat [geïntimeerde 1] c.s. ervan op de hoogte zou zijn geweest dat de serre niet waterdicht was,  kan het hof niet enkel uit de (provisorische) werkzaamheden afleiden. Mogelijk zijn er in het verleden lekkages geweest die met PUR-schuim en kit zijn verholpen maar het hof kan uit de stukken niet afleiden dat [geïntimeerde 1] c.s. ten tijde van de eigendomsoverdracht ervan op de hoogte was dat de serre niet waterdicht was.  Er zijn ook geen schriftelijke verklaringen van de buren in het geding gebracht die het standpunt van [appellant 1] c.s. zouden kunnen ondersteunen. Grief 9 faalt daarom.
      
      
      
        
          	Vloerverwarming
        
      
      
    
    
      6.15
      
        De aanwezigheid van zuurstofdiffusie in de leidingen van de vloerverwarming is volgens [appellant 1] c.s. niet ontstaan door ouderdom maar door lekkage in het systeem. Daardoor is de druk verlaagd en om dat tegen te gaan is de watertoevoer door [geïntimeerde 1] opengezet. De vloerverwarming verwarmde dus wel maar door een kunstgreep. Door de lekkages is zuurstof in het systeem gekomen en zijn de leidingen gaan corroderen en/of scheuren en moesten de warmtewisselaars in zijn geheel vervangen worden. [appellant 1] c.s. heeft daarbij verwezen naar het onderzoeksrapport van Marco Warmte van 5 februari 2018 (productie 5 bij inleidende dagvaarding). 
        Volgens [geïntimeerde 1] c.s. is onduidelijk welk concreet gebrek hem hier wordt verweten. Het systeem stamt uit 1988 en [appellant 1] c.s. moest wel degelijk rekening houden met ouderdom.
      
      
    
    
      6.16
      Zoals onder 6.4 overwogen heeft [geïntimeerde 1] c.s. bestreden dat er sprake was van een kunstgreep en heeft [appellant 1] c.s. zijn stellingen ten aanzien van (de wetenschap van [geïntimeerde 1] c.s. van) het niet normaal functioneren van de cv-installatie ten tijde van de eigendomsoverdracht niet voldoende onderbouwd. Ook uit het rapport van Marco Warmte kan het hof niet afleiden dat de zuurstofdiffusie in de leidingen van de vloerverwarming door lekkages is ontstaan. Weliswaar wordt genoemd dat de vloerverwarmingsverdeler lek is, corrosie heeft en dichtgeslibd is, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden vastgesteld dat dit door lekkages (en niet door ouderdom en slijtage) is ontstaan. Bovendien heeft [appellant 1] c.s. niet weersproken dat de vloerverwarming ten tijde van de eigendomsoverdracht verwarmde zodat, als er al sprake was van een gebrek, dit niet aan normaal gebruik van de woning in de weg stond. Grief 10 faalt.
      
      
        
          	Sauna
        
      
      
    
    
      6.17
      Volgens [appellant 1] c.s. heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat er ten aanzien van de sauna geen sprake was van een gebrek en ook niet van schade omdat [appellant 1] c.s. de sauna toch al had willen verwijderen. [appellant 1] had immers de sauna nog enige tijd willen gebruiken maar door de penetrante urinegeur als gevolg van de aanwezigheid van rattennesten boven op de sauna, was dit onmogelijk. 
      
    
    
      6.18
      Het hof volgt het betoog van [appellant 1] c.s. niet. Weliswaar heeft het hof onder 6.12 overwogen dat een ratten- en muizenplaag aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan, maar dat betekent niet dat er daardoor een noodzaak was om de sauna te verwijderen. Aangenomen moet worden dat na verwijdering van de rattennesten en bestrijding van de ratten- en muizenplaag de penetrante urinegeur verdwenen zou zijn en de sauna normaal gebruikt kon worden. [appellant 1] c.s. heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die dat anders zouden maken. Ook als er dus vanuit moet worden gegaan dat [appellant 1] c.s. de sauna nog enige tijd had willen gebruiken, zijn de kosten voor verwijdering van de sauna niet toewijsbaar. Ook grief 11 faalt.
      
      
        
          	Dakconstructie
        
      
      
    
    
      6.19
      
        [appellant 1] c.s. stelt dat hij op verschillende plekken gaten in de dakbeplating heeft aangetroffen. Het kan niet anders dan dat [geïntimeerde 1] c.s. hiervan heeft geweten omdat de gaten provisorisch afgedicht waren met piepschuim en kit. Ook de schoorstenen en gootbakken waren provisorisch bewerkt. [appellant 1] c.s. had graag voorafgaand aan de koop vernomen dat deze provisorische werkzaamheden hadden plaatsgevonden. [geïntimeerde 1] c.s. heeft hier echter niets over gezegd en [appellant 1] c.s. had dit niet hoeven te verwachten. De deskundige van BATF heeft het dakbeschot nog als redelijk bestempeld. [appellant 1] c.s. heeft uiteindelijk het hele dak vervangen en vordert vergoeding van 1/3e van de kosten. 
      
    
    
      6.20
      Het hof is van oordeel dat deze kosten niet toewijsbaar zijn gelet op het volgende. Kennelijk verwijt [appellant 1] c.s. [geïntimeerde 1] c.s. dat die hem niet heeft verteld dat er (provisorische) werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de dakbeplating, schoorstenen en gootbakken. Niet valt echter in te zien dat en waarom een verkoper alle in het verleden uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de koper zou moeten melden. Dat zou alleen anders kunnen zijn als die werkzaamheden niet het gewenste resultaat hebben gehad waardoor er ten tijde van de eigendomsoverdracht (nog) een gebrek bestaat. [appellant 1] c.s. heeft echter niet, althans onvoldoende onderbouwd,gesteld dat ten tijde van de eigendomsovedracht sprake was van gebreken aan het dak die in de weg stonden aan het normale gebruik als woonhuis Daarbij komt dat in het rapport van BATF op verschillende plekken opmerkingen zijn gemaakt over de staat van het dak. Zo is opgenomen dat er kans is op kapotte pannen in de toekomst en dat er kans is op lekkages door gedateerde dakfolie. Ook voor wat betreft de schoorsteen is genoteerd dat deze ‘redelijk’ is (het verouderingsproces is op gang gekomen) en ontmost moet worden; hierbij is tevens vermeld “specieafdekking nazien”. Ten aanzien van de goten is vermeld dat deze zijn voorzien van een gedateerde coating. Dat er herstelwerkzaamheden nodig waren voor het dak en de schoorsteen had [appellant 1] c.s. dus bekend kunnen zijn. Grief 12 slaagt dus niet.
      
      
        
          	Puin- en afvalcontainers
        
      
      
    
    
      6.21
      De gevorderde containerkosten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu het hof geen kostenposten toewijsbaar acht waarbij de inzet van afvalcontainers noodzakelijk is gebleken. Grief 14 faalt.
      
      
        
          (Wederzijdse) dwaling
        
      
      
    
    
      6.22
      Volgens [appellant 1] c.s. is hij de koopovereenkomst onder een verkeerde voorstelling van zaken aangegaan en behoort een wederzijdse dwaling voor rekening en risico van [geïntimeerde 1] c.s. te komen. [appellant 1] c.s. heeft er verder op gewezen dat de ouderdom van de woning niet relevant is omdat de woning na de jaren ‘60 aangepast en gemoderniseerd is. Ook de bevindingen van BATF maken niet dat [appellant 1] c.s. dit alles had hoeven te verwachten. Er is op zicht gekeurd en [geïntimeerde 1] c.s. is te zuinig geweest met het verstrekken van informatie. Artikel 6.3 pleit [geïntimeerde 1] c.s. niet vrij omdat daarin normaal gebruik wordt gegarandeerd. Voor zover deze garantie tevens een exoneratie behelst kan [geïntimeerde 1] c.s. daarop niet te goeder trouw een beroep doen omdat er wetenschap aanwezig was bij [geïntimeerde 1] c.s. en hij [appellant 1] c.s. niet geïnformeerd heeft.  
      
    
    
      6.23
      Voor zover [appellant 1] c.s. zich beroept op schending van de mededelingsplicht door [geïntimeerde 1] c.s. volgt uit het bovenstaande dat daarvan (met uitzondering van de muizen- en rattenplaag) naar het oordeel van het hof geen sprake is geweest. Voor zover moet worden aangenomen dat sprake is van wederzijdse dwaling, geldt dat de dwaling van [appellant 1] c.s., mede gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, voor zijn eigen rekening behoort te blijven. Anders dan [appellant 1] c.s. heeft betoogd speelt in dit verband ook de ouderdom van de woning een rol omdat vaststaat dat de modernisering niet van recente datum is en ook niet de hele woning is gemoderniseerd. Tot slot geldt dat [appellant 1] c.s. uit de bevindingen van BATF had kunnen afleiden dat de woning op onderdelen (mogelijk) gebreken had. Dat [appellant 1] c.s. op die punten geen nader onderzoek heeft laten doen om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen staat in de weg aan een beroep op dwaling. Ook grief 15 slaagt dus niet. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      6.24
      
        [appellant 1] c.s. heeft tot slot een grief gericht tegen afwijzing van de buitengerechtelijke kosten. Ook deze grief faalt nu [appellant 1] c.s. ook in hoger beroep heeft nagelaten de gestelde kosten te onderbouwen. 
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      6.25
      Het bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. zal worden gepasseerd nu [appellant 1] c.s. onvoldoende specifiek heeft aangegeven van welke stellingen hij bewijs aanbiedt.
      
      
        
          Conclusie en slot
        
      
      
    
    
      6.26
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] c.s. enkel slaagt voor wat betreft de afwijzing van de kosten voor ongediertebestrijding. Daarom zal het hof het vonnis op dat punt vernietigen en opnieuw rechtdoende ook die kosten toewijzen. Voor het overige zal het hof het vonnis bekrachtigen. Ook de kostencompensatie laat het hof in stand omdat blijft gelden dat partijen in eerste aanleg over en weer in het ongelijk zijn gesteld. In hoger beroep geldt [appellant 1] c.s. als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zodat het hof hem in de kosten van het hoger beroep zal veroordelen. 
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 maart 2019, maar uitsluitend voor zover daarbij de kosten voor ongediertebestrijding zijn afgewezen,
    
    
      
        en alleen in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    - veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [appellant 1] c.s. van een bedrag van € 1.270,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 september 2018 tot de dag van volledige betaling;
    
    - bekrachtigt het vonnis voor het overige;
    
    - veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 741,- aan verschotten en € 2.031,- aan salaris advocaat;
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    - wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, P.H. Blok en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 maart 2022 in aanwezigheid van de griffier.