ECLI:NL:RBOBR:2023:723, Rechtbank Oost-Brabant, 15-02-2023, 21/2455
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en voldoende en inzichtelijk rekening gehouden met de verschillen en het afnemend grensnut. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2455
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    15 februari 2023 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam] ).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 15 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en eveneens voor de heffingsambtenaar [naam] .
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 25 februari 2021 vastgesteld op € 190.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2021 de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit 1886. De woning heeft een inhoud van 702 m3 en een perceel heeft een oppervlakte van 566 m2.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 190.000) naar de getaxeerde waarde (€ 193.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 januari 2022 is opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. Eiseres bepleit een waarde van € 156.000.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] en [adres] en [adres] en [adres] .
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in het taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      3.5.
      Eiseres stelt op de zitting ter discussie of de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut ten aanzien van de inhoud van de woning. Op zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij dit heeft gedaan door een correctie van € 0,20 per m³ door te voeren waarvan het eindresultaat tot uitdrukking is gebracht in de taxatie in de rubriek “teruggerekende m³-prijs”. De rechtbank kan dit volgen.
      
    
    
      3.6.
      Verder ziet de rechtbank geen aanleiding om eiseres te volgen in haar standpunt dat de vergelijkingsobjecten vanwege een andere bestemming niet of onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. Het is weliswaar zo dat de vergelijkingsobjecten een woonbestemming hebben en de woning een agrarische bestemming, maar op grond van het bestemmingsplan is in alle gevallen bewoning toegestaan. De woning en alle vergelijkingsobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen in het buitengebied van de gemeente Boxtel en door de heffingsambtenaar is een specifiek voor bedrijfswoningen geldende grondstaffel toegepast. Niet is gebleken dat enkel het verschil in bestemming in dit geval van invloed is op de waarde.
      
    
    
      3.7.
      Eiseres en de heffingsambtenaar zijn het erover eens dat de woning wel andere negatieve liggingsaspecten heeft. Het gaat om de ligging aan een drukke weg, de nabijheid van een drukke spoorweg, een negatief imago dat de woning als tweede bedrijfswoning zou hebben en een niet optimaal ingedeeld perceel. De heffingsambtenaar is in zijn taxatie van een matige ligging uitgegaan en heeft aanleiding gezien daarnaast verdere correcties door te voeren die erin resulteren dat de (gestaffelde) grondprijs met ruim € 55.000 is verlaagd. Een zelfde situatie doet zich voor ten aanzien van de onderhoudstoestand (waarbij onder andere sprake is van scheurvorming en slecht schilder- en voegwerk) en de gedateerde voorzieningen (keuken, badkamer en sanitair) van de woning. De heffingsambtenaar is in zijn taxatie van een matige kwaliteit en onderhoud uitgegaan en heeft aanleiding gezien daarnaast verdere correcties door te voeren die erin resulteren dat de prijs voor de hoofdbouw met ruim € 60.000 is afgewaardeerd. Eiseres vindt deze correcties onvoldoende.
      
      
        3.7.1.
        Anders dan waarvan eiseres mogelijk uitgaat, kan de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport –  als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. In het licht van deze maatstaf ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de taxatie en de daarop door de heffingsambtenaar gegeven toelichting te twijfelen, mede gelet op wat daartegen door eiseres is ingebracht. De beroepsgronden van eiseres slagen in zoverre niet.
        
      
      
        3.7.2.
        In de taxatie heeft de heffingsambtenaar in het licht van wat eiseres in haar beroepschrift heeft aangevoerd voldoende inzichtelijk gemaakt met welke uit de permanente marktanalyse afkomstige gegevens de gerealiseerde verkoopcijfers heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor zover eiseres de inzichtelijkheid van deze gegevens op de zitting aan de orde heeft gesteld, laat de rechtbank dat buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank heeft eiseres op 10 februari 2022 het verweerschrift met de taxatie van de heffingsambtenaar toegezonden. Er is geen goede reden gebleken waarom eiseres niet eerder dan op de zitting dit geschilpunt kon aandragen, terwijl de heffingsambtenaar hierdoor wordt gehinderd daarop adequaat te reageren (door het overleggen van nadere informatie). Ten overvloede wijst de rechtbank er nog op dat de heffingsambtenaar op de zitting indexeringsgegevens van onder andere de NVM heeft overgelegd waaruit blijkt dat de door de heffingsambtenaar toegepaste indexeringspercentages geringer zijn dan de NVM voor de betreffende postcodegebieden hanteert. Eiseres is volgens de heffingsambtenaar dus niet benadeeld en de rechtbank kan dat volgen.
        
      
      
        3.7.3.
        Op de zitting heeft eiseres gewezen op het in haar ogen grote verschil in de waardering van zowel de woning (inclusief KOUDV-factoren) als de grond in het taxatieverslag behorende bij de aanslag en de taxatie die in beroep is overgelegd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht hoe dat verschil tot stand komt. Hij heeft in de beroepsfase een onafhankelijk taxateur ingeschakeld die los van de eerdere waardering door de heffingsambtenaar tot een eigen beoordeling van het object is gekomen. Die taxatie is voldoende inzichtelijk en met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden. De rechtbank wijst er ook op dat dat in beroep alleen de in die fase overgelegde taxatie als onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar ter toetsing voorligt.
        
      
    
    
      3.8.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarde is gekomen. Zij heeft met de door haar bepleite waarde daarom geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde geenszins onderbouwd.
      
    
    
      3.9.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2023.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
    Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.