ECLI:NL:GHARL:2022:9765, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, 200.304.203
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verboden ingebruikgeving dan wel in onderhuur geven van woning door huurder aan derden. Bewijsopdracht aan verhuurder.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht, 
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.304.203
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9109720) 
    
    
    
      
        arrest van 15 november 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die in hoger beroep is gegaan,
      en die bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [appellant] ,
      vertegenwoordigd door mr. J. Zaim,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Mitros,
      
      die is gevestigd in Utrecht,
      tegen wie hoger beroep is ingesteld,
      en die bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Mitros, 
      vertegenwoordigd door mr. P.F.M. Broos. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 februari 2022 hier over.
      
    
    
      1.2
      Naar aanleiding van dat arrest heeft op 14 maart 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de memorie van grieven
        
        
          de memorie van antwoord.
        
      
       Hierna is het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Mitros heeft aan [appellant] de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning) verhuurd. Volgens Mitros heeft [appellant] zich niet als goed huurder gedragen. Mitros heeft daarom gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt dan wel voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 december 2021 eindigt. Ook vordert zij dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en stelt zij enige nevenvorderingen in. 
      
    
    
      2.2.
      In het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 15 september 2021 is de huurovereenkomst ontbonden en is [appellant] onder andere veroordeeld de woning te ontruimen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] niet als goed huurder heeft gehandeld door onvoldoende toezicht te houden op de woning als gevolg waarvan derden deze gebruikten. 
      
    
    
      2.3
      
        [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen, met terugbetaling van wat [appellant] intussen aan Mitros op grond van het vonnis heeft betaald. Verder vordert [appellant] dat het hof hem het recht toekent om in de woning te verblijven dan wel dat het hof aan hem een soortgelijke woning in Utrecht toekent. Een en ander met veroordeling van Mitros in de proceskosten van beide procedures.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        De beslissing van het hof
      
    
    
    
      3.1.
      Het hof zal Mitros een bewijsopdracht geven. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.
      
      
        
          De standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant] is het niet eens met het vonnis van de kantonrechter. Zijn tekortschieten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst is niet zo ernstig en zijn belang, bestaande uit zijn woonbelang en persoonlijke omstandigheden, is van dusdanig gewicht dat in dit specifieke geval ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. Doordat hij nu geen woning meer heeft en ook niet op korte termijn een nieuwe woning kan vinden verkeert hij in financieel moeilijke omstandigheden. Omdat hij dakloos is gaat ook zijn gezondheid achteruit. Mitros is het wèl eens met het vonnis van de kantonrechter. Volgens Mitros heeft [appellant] namelijk onvoldoende toezicht gehouden op de woning waardoor derden zich er toegang toe konden verschaffen. Verder heeft Mitros er een beroep op gedaan dat [appellant] in de woning niet zijn hoofdverblijf heeft. Ook is gebleken dat hij deze zonder haar toestemming had onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan derden. 
      
      
        
          Waar gaat het hof van uit
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [appellant] huurt de woning van Mitros met ingang van 17 november 2017. 
      
    
    
      3.4.
      Op 4 februari 2020 hebben medewerkers van Mitros een bezoek aan de woning gebracht waar zij niet [appellant] maar de heer [naam2] en de heer [naam3] (tezamen hierna: [namen 2 en 3] ) hebben aantroffen. [namen 2 en 3] hebben toen verklaard dat zij sinds 1 januari 2020 in de woning verblijven en met betrekking tot de woning een huurovereenkomst hebben gesloten. In de door [namen 2 en 3] aan Mitros overgelegde schriftelijke huurovereenkomst staat [naam4] als verhuurder vermeld, een huurprijs van € 1.200 per maand en een duur van zes maanden. [namen 2 en 3] hebben gebruik gemaakt van de woning, zonder voorafgaande toestemming van Mitros. 
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 19 februari 2020 heeft Mitros [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 27 februari 2020 over zijn woonsituatie. Op die datum is [appellant] niet verschenen. Op 3 maart 2020 heeft Mitros [appellant] bericht dat hij voor 13 maart 2020 de huurovereenkomst moet opzeggen omdat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. In reactie hierop heeft [appellant] in een e-mailbericht van 12 maart 2020 aan Mitros gemeld dat hij [namen 2 en 3] niet kent en dat zij niet met zijn toestemming in de woning verblijven. [appellant] heeft de huur niet opgezegd.
      
    
    
      3.6.
      
        Mitros heeft per brief van 22 juli 2021 de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd
        per 1 december 2021 wegens dringend eigen gebruik (sloop) en [appellant] verzocht binnen zes weken te kennen te geven of hij instemt met de opzegging. Niet is gebleken dat [appellant] daarmee heeft ingestemd. Wel heeft hij in de procedure bij de kantonrechter aanspraak gemaakt op een verhuisvergoeding vanwege de aangekondigde renovatie. In die vordering is hij niet-ontvankelijk verklaard. In dit hoger beroep speelt deze kwestie niet.
      
      
      
        
          Juridisch kader
          
        
      
    
    
      3.7.
      Als uitgangspunt geldt dat elke tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Dat is alleen anders als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of te geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Strijd met goed huurderschap kan onder omstandigheden worden gezien als een tekortkoming in de nakoming die ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk maakt. 
      
      
        
          De beoordeling
        
      
      
    
    
      3.8.
      Het bezwaar (grief) van [appellant] tegen de ontbinding van huurovereenkomst omdat hij door onvoldoende toezicht te houden niet als goed huurder heeft gehandeld slaagt. [appellant] stelt dat hij van 20 december 2019 tot 11 maart 2020 in Spanje is geweest. Hij heeft ter onderbouwing daarvan een reisspecificatie overgelegd. Mitros betwist gemotiveerd dat [appellant] in Spanje is geweest omdat er geen vliegtickets of boarding passes zijn overgelegd. Het hof gaat bij de verdere beoordeling er vanuit dat [appellant] circa tweeënhalve maand elders (al dan niet in Spanje) verbleef nu in elk geval is komen vast te staan dat [namen 2 en 3] in die periode in zijn woning woonde en [appellant] niet. Dat [appellant] onvoldoende toezicht op de woning heeft gehouden is gelet op dit beperkte tijdsverloop van onvoldoende gewicht om tot ontbinding te leiden. Het hof verwijst naar wat daarover hierna onder 3.9 wordt overwogen.
      
    
    
      3.9.
      Het terechte bezwaar van [appellant] leidt er toe dat het hof ook de andere gronden moet bespreken, waarop Mitros de ontbinding vanwege strijd met goed huurderschap heeft gebaseerd. Het hof gaat niet mee in de stelling van Mitros dat [appellant] niet het hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Het hoofdverblijf is de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen (vgl. het begrip ‘woonstede’ in art. 1:10 BW). Mitros voert voor het verlies van hoofdverblijf slechts de duur aan van het verblijf in het buitenland. Dat is naar het oordeel van het hof onvoldoende; een verblijf elders van 2,5 maand is te kort om te kunnen spreken van een verlies van hoofdverblijf. 
      
    
    
      3.10.
      Mitros heeft wèl genoeg gesteld om te onderbouwen dat [appellant] de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. Zij voert namelijk aan dat zij [naam2] en [naam3] als bewoners in de woning heeft aangetroffen. Zij hebben daarover schriftelijke verklaringen afgelegd. Ook hebben zij een huurovereenkomst ondertekend. Verder wijst Mitros op het ontbreken van braaksporen aan de deuren van de woning. [appellant] heeft echter gemotiveerd betwist dat hij daar iets mee te maken heeft, onder meer door te stellen dat hij [namen 2 en 3] niet kent. Ook wijst hij op de naam van een ander die op de huurovereenkomst staat en het feit dat door het vervangen van een cilinder een deur kan worden geopend zonder braaksporen. Gelet hierop is dat voldoende reden om Mitros overeenkomstig haar aanbod tot het bewijs toe te laten.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.11.
      Het hof zal daarom beslissen dat aan Mitros een bewijsopdracht zal worden gegeven. Deze houdt in dat Mitros wordt toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [appellant] de woning aan derden, namelijk aan [naam2] en [naam3] , heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven. Aansluitend aan de getuigenverhoren wordt een mondelinge behandeling bepaald omdat [appellant] onder andere vordert dat het hof hem een soortgelijke woning in [woonplaats1] toewijst. Het hof wil daarom weten waar [appellant] na 15 september 2021 heeft gewoond en onder welke voorwaarden (huurprijs, al dan niet tijdelijke huur enz.). Deze zitting wordt ook benut om te spreken over een eventuele onderlinge regeling van het geschil en het vervolg van de procedure. 
      
    
    
      3.12
      Het is aan het hof gebleken dat [appellant] niet in persoon is verschenen bij de comparitie van partijen bij de kantonrechter en evenmin bij de mondelinge behandeling door het hof. Omdat Mitros getuigenbewijs heeft aangeboden vindt het hof het belangrijk dat [appellant] in persoon bij de verhoren aanwezig is en zo nodig vragen van het hof over de getuigenverklaringen kan beantwoorden. Mitros dient bij de getuigenverhoren te worden vertegenwoordigd door een persoon die inhoudelijk goed op de hoogte is van deze zaak (artikel 167 Rv). Als [appellant] of Mitros toch niet aanwezig is kan het hof daaraan de conclusies verbinden die hem geraden voorkomt (artikel 179 lid 4 Rv.).
      
    
    
      3.13
      Alle overige beslissingen worden aangehouden.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      Het hof laat Mitros toe feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat [appellant] de woning aan derden, namelijk aan [naam2] en [naam3] , heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven en bepaalt dat aansluitend op het getuigenverhoor een mondelinge behandeling plaatsvindt.
      
    
    
      4.2.
      Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. A.J.J. van Rijen de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.
      
    
    
      4.3.
      Mitros moet op dinsdag 29 november 2022 laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
      
    
    
      4.4.
      Mitros moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij/wederpartijen en de griffier van het hof opgeven. 
      
    
    
      4.5.
      Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.
      
    
    
      4.6.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.J.J. van Rijen en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766 (Kinderen Rudge).
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6178.