ECLI:NL:RBZWB:2023:2523, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-04-2023, 20/9715
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 20/9715 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2023 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats], belanghebbende,
      (gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus B.V.),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar.
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 oktober 2020. 
      
    
    
      1.2.
      Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag watersysteemheffing opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft betrekking op de woning die belanghebbende huurt, op het adres [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 100.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft op 3 januari 2023 nadere stukken van belanghebbende ontvangen waarin wordt verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en om een vergoeding van de proceskosten voor het indienen van het verzoek. Een afschrift van dit verzoek is aan deze uitspraak gehecht, ter completering van het dossier van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende A. van den Dool, verbonden aan Previcus B.V. en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). 
      
    
    
      1.8.
      Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar/verhuurder van de woning op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Belanghebbende is huurder van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1980 met een woonoppervlakte van 52 m2 en een grondoppervlakte van 96 m2.. 
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 75.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 100.000 juist, althans niet te hoog, is. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen een aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. 
      
      
        
          Beoordeling van de waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      3.3.
      De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 6 april 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 101.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix). 
      
    
    
      3.4.
      De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe. 
      
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
      
      
    
    
      3.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de drie tussenwoningen goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten hebben ongeveer hetzelfde bouwjaar en nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren. 
      
    
    
      3.6.
      
        Weliswaar is [adres 2] een hoekwoning, maar de verkoopprijs ligt nagenoeg op de waardepeildatum. Daarmee is het naar het oordeel van de rechtbank toch een krachtige vergelijking. Met de verschillen is voldoende rekening gehouden. 
        De stelling van gemachtigde dat [adres 3] in de vergelijking had moeten worden betrokken slaagt niet. Dit object maakte onderdeel uit van de onderbouwing van de uitspraak op bezwaar. Weliswaar heeft dit object een relatief lage prijs per vierkante meter, maar in dezelfde vergelijking is ook het vergelijkingsobject [adres 4] meegenomen, die een substantieel hogere prijs per vierkante meter heeft. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij niet aannemelijk gemaakt waarom specifiek en uitsluitend [adres 3] als vergelijkingsobject gecontinueerd had moeten worden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ontstaat de indruk dat dit object voor het voetlicht is gebracht omwille van de lage kubieke meterprijs. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om gronden aan te voeren wat maakt dat juist dit object bovenmatig sterker vergelijkbaar is met de woning waarbij de vergelijkbaarheid van de andere vergelijkingsobjecten vervaagt. Dat is niet het geval. 
      
      
      
        
          Gedateerde voorzieningen
        
      
      
    
    
      3.7.
      Partijen zijn het erover eens dat de woning gedateerd is. Ter zitting is tussen partijen komen vast te staan dat de gedateerdheid moet worden geschaard onder kwaliteit en niet onder voorziening. De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix reeds rekening gehouden met een KOUDV-factor 2 voor voorziening waarvoor rekening gehouden wordt met een waardevermindering van 7%. Aangezien voor kwaliteit ook een vermindering van 7% wordt verleend is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar reeds voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde toestand van de woning. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de matige isolatie en de enkele beglazing reeds is verdisconteerd in de verkoopcijfers nu drie van de vier vergelijkingsobjecten eveneens over een matige isolatie en enkele beglazing beschikken.  
      
      
        
          Dakbedekking
        
      
      
    
    
      3.8.
      Niet in geschil is dat de woning beschikt over een plat dak met een bitumen dakbedekking en dat de vergelijkingsobjecten alle beschikken over een pannendak. Ter zitting hebben partijen hierover een uitvoerig betoog gevoerd. Met de enkele stelling van belanghebbende dat door de aanwezigheid van een plat dak de doelgroep bij verkoop zeer beperkt is heeft hij niet voldoende aannemelijk gemaakt dat daar rekening mee moet worden gehouden. Belanghebbende heeft zijn stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende nader onderbouwd.  
      
      
      
      
        
          Ligging
        
      
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een dusdanig verschil in ligging is van de woning en de vergelijkingsobjecten waarmee rekening gehouden zou moeten worden.  
      
      
        
          Indexeringspercentage
        
      
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Een procedurele bepaling zoals artikel 40 Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. Indien een belanghebbende in de bezwaarfase niet aanvoert dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de indexeringscijfers, mist, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning mee te controleren. Met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Omdat belanghebbende in de bezwaarfase, op zijn laatst tijdens het hoorgesprek, niet heeft gevraagd om het (aanvullend) toezenden van de indexeringscijfers, is in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
    
    
      3.11.
      Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 29 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 13 april 2023, zijn sindsdien 37 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met dertien maanden overschreden. 
      
    
    
      3.12.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.13.
      
        Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij een belanghebbende veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang.
        Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door de belanghebbende te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbende is als huurder van de woning immers niet in de heffing van onroerende zaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat hij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af. 
      
      
    
    
      3.14.
      Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft gesteld maakt het voorgaande niet anders. Voor het nemen van meer of andere procesbeslissingen dan hetgeen in het bovenstaande is behandeld, ziet de rechtbank geen aanleiding. 
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 13 april 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
    
    
    
    
      
        Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
      
    
    
    
      
        Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
      
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. 
      Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      	Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      
        Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
      
      Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    
    
  
  
     Zie de bijlage voor een korte beschrijving van de relevante wettelijke bepalingen
  
  
     Vgl. ECLI:NL:HR:2013:1361 en ECLI:NL:HR:2017:292