ECLI:NL:RBROT:2023:859, Rechtbank Rotterdam, 03-02-2023, 9714307
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurcommissie. Huurprijsvermindering vanwege gebreken (lekkages en gevolgschade).

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 9714307 CV EXPL 22-6184

    
    
    
      
datum uitspraak: 3 februari 2023

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiser in conventie,

      
verweerder in reconventie,

      
gemachtigde: mr. J.J. Blok,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
woonplaats: [woonplaats02] ,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
gemachtigde: mr. S.M. Posthumus.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 17 februari 2022, met producties;

        
        
          
de conclusie van antwoord met eis in reconventie, met producties;

        
        
          
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 29 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken, gelijktijdig met de zaak met het zaaknummer 9718277 CV EXPL 22-6209. Daarbij waren aanwezig: [naam01] (namens de beheerder), de gemachtigde van [eiser01] , [gedaagde01] , [naam02] (onderbuurman van [gedaagde01] en gedaagde in de hiervoor genoemde zaak) en de gemachtigde van [gedaagde01] .

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Tussen [eiser01] als verhuurder en [gedaagde01] als huurster bestaat sinds 18 september 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte op de tweede etage van de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde).

      
    
    
      
2.2.

      
Op 30 juni 2019 heeft [gedaagde01] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan de beheerder, Trotz Vastgoed B.V.:

      
      
        
“Ik teken bezwaar aan tegen deze huurverhoging vanwege een nog altijd bestaand probleem

        
betreffende diverse lekkageplekken in huis.

      
      
      
        
Reeds kort nadat ik in september 2015 het huis betrok, heb ik bovenstaand probleem voor het eerst gemeld. Ondanks veelvuldig telefonisch en schriftelijk contact met verschillende medewerkers van Trotz Vastgoed B.V. en meerdere beloften dat het probleem verholpen zou worden, zijn uiteindelijk pas in juni 2017 reparaties aan het dak en de afwatering uitgevoerd.

        
Er is mij nadien herhaaldelijk toegezegd dat de reeds aangerichte schade aan de muren en het plafond eveneens verholpen zou worden. Echter pas op 27 mei j.l. - bijna 2 jaar later - is er voor het eerst weer een klusjesman langs geweest om de schade op te nemen. Deze constateerde dat er op sommige plekken sprake was van ernstige aantasting van de muren en met name het plafond, waarbij er een potentieel gevaar bestaat in de vorm van schimmelinfecties en het begeven van het plafond.”

      
      
    
    
      
2.3.

      
Op 8 april 2020 heeft [gedaagde01] melding gemaakt van een lekkage bij de beheerder.

      
    
    
      
2.4.

      
Op 8 mei 2020 heeft [gedaagde01] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan de beheerder:

      
      
        
“Zoals vanochtend telefonisch besproken met een van jullie medewerkers, stuur ik (nogmaals) foto's van de schade in mijn huis aan de [adres01] ontstaan als gevolg van langdurige lekkage (zie ook voorgaande correspondentie hierover).”

      
      
    
    
      
2.5.

      
Op 9 juni 2020 heeft [gedaagde01] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot verlaging van de huurprijs vanwege gebreken.

      
    
    
      
2.6.

      
Op 23 juni 2020 heeft [gedaagde01] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan de beheerder:

      
      
        
“Ik mail aangaande het bij u bekende, reeds langdurig bestaande probleem van lekkage en vochtoverlast met als gevolg diverse vocht-/lekkageplekken en overige schade (zie hiervoor ook de foto's uit onderstaande mail die ik op 8 mei jl. stuurde).

        
Ondanks veelvuldig telefonisch en schriftelijk contact in de afgelopen jaren, is het probleem nog steeds niet verholpen en neemt de gevolgschade toe.

      
      
      
        
De afgelopen weken heeft zich tijdens de hevige regenbuien meerdere keren een forse lekkage bij het raam op de overloop voorgedaan waarbij de muren en het tapijt op de trap volledig nat waren.”

      
      
    
    
      
2.7.

      
Op 12 juli 2021 heeft een door [eiser01] ingeschakelde aannemer het dak bekeken. De aannemer heeft toen één hemelwaterafvoer gereinigd. Op 20 oktober 2021 was sprake van vochtdoorslag in het gehuurde. Op 28 oktober 2021 zijn de overige twee hemelwaterafvoeren op het dak gereinigd.

      
    
    
      
2.8.

      
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat sprake is van ernstige gebreken in het gehuurde. In verband met deze gebreken is de huurprijs door de Huurcommissie verlaagd met 40% vanaf 1 juni 2020 totdat de gebreken zijn hersteld. [eiser01] en [gedaagde01] zijn in verzet gekomen tegen deze uitspraak van de Huurcommissie. In de uitspraak van de Huurcommissie van 14 oktober 2021 (verzonden op 23 december 2021) is het verzet van [eiser01] ongegrond verklaard en het verzet van [gedaagde01] gegrond. De beslissing van de Huurcommissie luidt, voor zover van belang, als volgt:

      
      
 “ “Op 1 januari 2020 heeft de woonruimte de volgende ernstige gebreken:

      
1. Vlekken op het plafond in de slaapkamer als gevolg van een inmiddels

      
herstelde lekkage. Dit is een gebrek in de categorie C8 (gevolgschade)

      
2. Zichtbare gevolgschade bij het raam in de keuken en de badkamer als

      
        
gevolg van een inmiddels opgeheven gebrek. Dit is eveneens een gebrek in

        
de categorie C8.

      
      
3. Vochtdoorslag bij regen bij het kunststofraam in de trapopgang van de

      
woning. De constructie is vochtig. Dit is een gebrek in de categorie CV2 (vochtplekken in een verkeersruimte).

      
 De geldende huurprijs van € 587,08 per maand wordt vanaf 1 januari 2020

      
tijdelijk verlaagd tot € 352,25 per maand.”

      
    
    
      
2.9.

      
Op 26 en 27 januari 2022 hebben herstelwerkzaamheden (oververven van meerdere vochtplekken, verwijderen van schimmel in de kleine slaapkamer, restaureren van het plafond in de slaapkamer en het vervangen van een deel van het kouten kozijn op de overloop) in het gehuurde plaatsgevonden.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
[eiser01] eist - na eiswijziging -

in conventie

samengevat:

      
      
        
          
voor recht te verklaren dat in het gehuurde reeds sinds 12 augustus 2021, althans 28 oktober 2021 geen sprake meer is van gebreken;

        
        
          
voor recht te verklaren dat [gedaagde01] geen aanspraak maakt op huurprijsvermindering wegens gebreken vanwege de te geringe omvang daarvan, dan wel een redelijk kortingspercentage te bepalen;

        
        
          
voor recht te verklaren dat de huurprijsvermindering, voor zover aan de orde, niet eerder kan ingaan dan per 1 juni 2020;

        
        
          
voor recht te verklaren dat [gedaagde01] vanaf 12 augustus 2021, althans 28 oktober 2021 de volledige huur verschuldigd is;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiser01] baseert zijn eis op het volgende. [eiser01] kan zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie. De enkele opgedroogde vochtplekken hebben het huurgenot niet aangetast, zodat ook geen grond bestaat voor een huurprijsvermindering. Het gebrek aan het raam bij de trapopgang is in augustus 2021 verholpen. De overige door de Huurcommissie gesignaleerde gebreken betreffen enkel restklachten, verminderen op zichzelf niet het woongenot en rechtvaardigen geen doorlopende huurprijsvermindering. Met betrekking tot de periode waarover eventueel aanspraak bestaat op huurprijsvermindering, merkt [eiser01] op dat deze niet eerder kan ingaan dan op 1 juni 2020. Op 12 augustus 2021 zijn alle primaire gebreken verholpen en resteerden slechts nog esthetische punten.

      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis van [eiser01] en eist

in reconventie

samengevat:

      
      
        
          
te bepalen dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 januari 2020 tot en met 27 januari 2022 wordt verminderd met 40%;

        
        
          
[eiser01] te veroordelen tot terugbetaling aan [gedaagde01] van € 4.221,76 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen;

        
        
          
[eiser01] te veroordelen in de proceskosten;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.4.

      
[gedaagde01] baseert haar tegeneis op het volgende. [gedaagde01] is het eens met de uitspraak van de Huurcommissie. De steeds terugkerende lekkages en de daardoor veroorzaakte schade hebben het woongenot van [gedaagde01] jarenlang ernstig aangetast. [gedaagde01] maakt al sinds 2015 meldingen van gebreken, maar er is pas een adequate oplossing gekomen toen zij de Huurcommissie had ingeschakeld. Uiteindelijk zijn op 27 januari 2022 alle herstelwerkzaamheden aan het gehuurde voltooid. In de jaren 2020 en 2021 heeft [gedaagde01] de volledige huurprijs van € 707,78 per maand betaald. Uitgaande van een kortingspercentage van 40%, heeft zij in die periode € 5.635,92 te veel aan haar betaald aan [eiser01] . [gedaagde01] heeft in 2022 € 1.414,16 aan huurpenningen ingehouden, zodat een bedrag van € 4.221,76 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen resteert.

      
    
    
      
3.5.

      
De kantonrechter gaat op de overige stellingen van partijen, voor zover van belang voor de uitkomst van deze procedure, bij de beoordeling nader in.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
De kantonrechter beoordeelt de eis van [eiser01] en de tegeneis van [gedaagde01] hierna gezamenlijk, omdat beide eisen gebaseerd zijn op dezelfde feiten en neerkomen op de vraag of, en zo ja in welke mate, [gedaagde01] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

      
    
    
      
4.2.

      
Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 23 december 2021. De dagvaarding is op 17 februari 2022 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. De uitspraak van de Huurcommissie is dus komen te vervallen.

      
    
    
      
4.3.

      
In deze procedure moet daarom opnieuw beoordeeld worden of [gedaagde01] aanspraak kan maken op tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken in het gehuurde. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW in combinatie met artikel 7:241 BW moet het gaan om een gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit betreffen ernstige tot zeer ernstige gebreken. In het gebrekenboek van de Huurcommissie (hierna: ‘het gebrekenboek’) heeft de Huurcommissie ter verduidelijking een toelichting opgenomen bij de gebreken die zijn vastgelegd in voornoemde bijlage.

      
    
    
      
4.4.

      
        
Tussen partijen zijn de constateringen van de (rapporteur van de) Huurcommissie niet in geschil. Dat betekent dat vaststaat dat in het gehuurde kort gezegd sprake was van (1) vlekken op het plafond van de slaapkamer als gevolg van een lekkage, (2) zichtbare gevolgschade bij het raam in de keuken en de badkamer en (3) vochtdoorslag bij regen bij het raam in de trapopgang. In geschil is of deze gebreken het huurgenot van [gedaagde01] (doorlopend) ernstig hebben aangetast. Daarbij is van belang dat [gedaagde01] in de procedure bij de Huursommissie heeft gesteld dat weliswaar de dakgoot is vervangen maar dat aan de lekkage nog niets is gedaan en dat het probleem nog niet is opgelost.

        
De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

      
      
    
    
      
4.5.

      
Uit de door [gedaagde01] overgelegde correspondentie en haar nadere toelichting blijkt dat zij vanaf 2015 geregeld melding heeft gemaakt van lekkages na hevige regenval en dat zij de beheerder hier steeds over heeft geïnformeerd. In de jaren 2020 en 2021 hebben zich een zevental grote lekkages voorgedaan volgens [gedaagde01] . Dat is ook niet door [eiser01] betwist. [gedaagde01] heeft onweersproken gesteld dat bij hevige regenval het regenwater langs de muren stroomde en dat zij telkens met theedoeken het water moest opvangen. Hoewel [eiser01] heeft betwist dat alle lekkages in het gehuurde als oorzaak een verstopte hemelafvoer hadden, staat vast dat de lekkages steeds zijn veroorzaakt door mankementen aan het dak, hetgeen kwalificeert als een gebrek. Gezien de frequentie (volgens [eiser01] heeft [gedaagde01] 27 meldingen gedaan), aard en ernst van de lekkages en de gevolgschade is de kantonrechter van oordeel dat het huurgenot van [gedaagde01] ernstig is verminderd. Dat er ook periodes zijn geweest waarin er geen lekkages waren en dat er mogelijk verschillende oorzaken waren voor de verschillende lekkages (zoals [eiser01] - overigens zonder enige onderbouwing - heeft gesteld), doet aan het voorgaande niet af en betekent niet dat er in die periodes geen sprake is geweest van derving van huurgenot. Ook in die periodes had [gedaagde01] , gelet op de veelheid en ernst van de verschillende lekkages en het ontbreken van concrete aanwijzingen dat de mankementen aan het dak blijvend waren opgelost, immers de gerechtvaardigde vrees voor een nieuwe lekkage. Voorts staat als onbetwist vast dat het verlaagde plafond in de slaapkamer volledig was kromgetrokken en dat hierdoor het gevaar bestond dat het plafond - waaronder [gedaagde01] sliep - het zou begeven met alle gevolgen van dien. De kantonrechter is van oordeel dat het huurgenot van [gedaagde01] ook door dit gebrek in ernstige mate is aangetast.

      
    
    
      
4.6.

      
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. Volgens [eiser01] staat deze vermindering niet in verhouding tot de vermindering van het huurgenot. De kantonrechter volgt [eiser01] hierin niet. Een lekkage als gevolg van een verstopte hemelwaterafvoer of van een lekke dakgoot is volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie een gebrek in de categorie C, waaraan een kortingspercentage van 40% is gekoppeld. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van dit kortingspercentage af te wijken. Hiervoor is in r.o. 4.5 immers uiteengezet dat het huurgenot van [gedaagde01] door de aanhoudende lekkages in ernstige mate is aangetast. Ook de gevolgschade van de lekkages is volgens het gebrekenboek een gebrek in de categorie C. Mede gelet op de (onbetwiste) gevaarzetting als gevolg van het kromgetrokken plafond in de slaapkamer is de kantonrechter van oordeel dat dit gebrek een kortingspercentage van 40% rechtvaardigt. Aangezien [gedaagde01] in deze procedure ook dat percentage eist, is een beoordeling van de gevolgschade bij het raam in de keuken en de badkamer en het kunststofraam bij de trapopgang niet meer nodig.

      
    
    
      
4.7.

      
In geschil is vanaf wanneer [gedaagde01] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. In dat verband heeft [eiser01] aangevoerd dat hij uit het e-mailbericht van 30 juni 2019 van [gedaagde01] heeft mogen afleiden dat geen sprake meer was van gebreken in het gehuurde. Daarin volgt de kantonrechter [eiser01] niet. [gedaagde01] spreekt in haar e-mail immers van “een nog altijd bestaand probleem betreffende diverse lekkageplekken in huis”. Dat [gedaagde01] in haar e-mail heeft benoemd dat in juni 2017 een reparatie aan het dak had plaatsgevonden, is onvoldoende om aan te nemen dat [eiser01] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat alle gebreken waren verholpen. [gedaagde01] maakt immers niet voor niets bezwaar tegen de aangekondigde huurverhoging. Dat [gedaagde01] daarna pas voor het eerst op 8 april 2020 weer melding heeft gemaakt van een lekkage, maakt dat - tegen de achtergrond van de veelvoud aan meldingen die [gedaagde01] in de periode voor juni 2019 heeft gedaan - niet anders. Zoals hiervoor overwogen had [gedaagde01] in de tussentijd immers de gerechtvaardigde vrees dat zich een nieuwe lekkage zou voordoen. Gelet op artikel 7:257 lid 3 BW kan [gedaagde01] daarom aanspraak maken op huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2020 (zoals ook door de Huurcommissie is beslist).

      
    
    
      
4.8.

      
De aanspraak van [gedaagde01] op huurprijsvermindering eindigt op het moment waarop de gebreken zijn verholpen. Vaststaat dat het kromgetrokken plafond pas op 27 januari 2022 is hersteld. Dat betekent dat [gedaagde01] over de periode van 1 januari 2020 tot en met 27 januari 2022 aanspraak kan maken op 40% huurprijsvermindering. De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen op de tegeneis van [gedaagde01] .

      
    
    
      
4.9.

      
Ten aanzien van de eis tot terugbetaling aan [gedaagde01] van te veel betaalde huurpenningen, merkt de kantonrechter op dat [eiser01] de berekening van [gedaagde01] , en de bedragen die daaraan ten grondslag liggen, niet heeft betwist, zodat de kantonrechter het gevorderde bedrag van € 4.221,76 toewijst.

      
    
    
      
4.10.

      
Dan resteren de verschillende verklaringen voor recht die [eiser01] vordert. De verklaring voor recht dat in het gehuurde geen sprake meer is van gebreken, wordt afgewezen. Niet alleen is de formulering te onbepaald, maar [eiser01] heeft ook niet gesteld welk belang hij heeft bij deze verklaring voor recht. Daarbij komt dat [gedaagde01] ter zitting onbetwist heeft gesteld dat in de badkamer van het gehuurde sprake is van een lekkage. In het voorgaande ligt ook besloten dat de verklaring voor recht dat [gedaagde01] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, althans niet eerder dan 1 juni 2020, wordt afgewezen. De verklaring voor recht dat [gedaagde01] vanaf 12 augustus 2021 (of een in goede justitie te bepalen datum) de volledige huur verschuldigd is, wordt eveneens afgewezen. Weliswaar is [gedaagde01] in beginsel vanaf 28 januari 2022 weer de volledige huur verschuldigd, maar die verplichting vloeit reeds voort uit de huurovereenkomst en [eiser01] heeft geen afzonderlijk belang gesteld bij een verklaring voor recht op dit punt.

      
    
    
      
4.11.

      
Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
4.12.

      
[eiser01] krijgt in conventie en reconventie ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,- tarief). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 330,- aan salaris voor de gemachtigde (½ x 2 punten x € 330,- tarief). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 330,- tarief met maximum € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
      
        

Uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.13.

      
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
    
      
5.1.

      
wijst het gevorderde af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 660,-;

      
      
        

in reconventie


      
      
    
    
      
5.3.

      
bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 januari 2020 tot en met 27 januari 2022 wordt verminderd met 40%;

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt [eiser01] om aan [gedaagde01] een bedrag van € 4.221,76 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen te betalen;

      
    
    
      
5.5.

      
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 330,-;

      
    
    
      
5.6.

      
wijst al het andere af;

      
      
        

in conventie en reconventie:


      
      
    
    
      
5.7.

      
verklaart de onderdelen 5.2, 5.4 en 5.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

        
49039