ECLI:NL:RBAMS:2023:748, Rechtbank Amsterdam, 15-02-2023, C/13/723570 / HA ZA 22-787
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg van een financieringsvoorbehoud bij de koop van een woning. Inspanningsplicht en documentatieplicht voldaan. Ontbindende voorwaarde geldt als vervuld. Redelijkheid en billijkheid. Oog voor de gerechtvaardigde belangen van de ander.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/723570 / HA ZA 22-787
    
    
    
      
        Vonnis van 15 februari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      2.	[eiser 2],
      wonende te [woonplaats 2] ,
      eisers,
      advocaat: mr. D.W.N. Brand te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaten: mr. V.N. Gijlstra en mr. W.J. Berghuis te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 29 september 2022 met producties 1 tot en met 12,
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10,
        
        
          de akte overlegging productie 13 van [eisers] ,
        
        
          het tussenvonnis van 21 december 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 31 januari 2023 en de daarin vermelde stukken. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1.
      Op 26 november 2021 heeft [eisers] zijn woning op de [adres] verkocht aan [gedaagde] voor € 1.320.000,00 (hierna: de woning en de koopovereenkomst). 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
      
      
        (…)
        
          BIJZONDERE BEPALINGEN:
        
        (…)
        
          Ontbindende voorwaarden
        
        
          Artikel 7 
        
      
      
      
        De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat:
        a. Koper [ [gedaagde] , Rb] niet uiterlijk vier (4) weken na ondertekening van het onderhavige koopcontract door zowel Verkoper [ [eisers] , Rb] als Koper een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een in de zin van artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte [de woning, Rb] – (…) – tot een hoofdsom van € 1.320.000,00, onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde instelling gebruikelijk zijn en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met tenminste één (1) afwijzing van één hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instelling, aan Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden; (…)
        (…)
        Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging(en).
        (…)
        
          ALGEMENE BEPALINGEN
        
        (…)
        
          Tekortkoming (wanprestatie)
        
        
          Artikel VI
        
      
      
      
        1.	Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de tekortschietende Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente (…).
        2. 	Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen – (…) – kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.
        3.	Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding (…). 
        (…)
      
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] en haar partner, [naam] (hierna: [naam] ), ontvangen inkomsten uit hun onderneming in de handel, exposities en beurzen in kunst. Deze onderneming is ondergebracht in [naam bedrijf 1] B.V. met als directe bestuurders [naam bedrijf 2] B.V. en [naam bedrijf 3] B.V. en als middellijk bestuurder [gedaagde] .
      
    
    
      2.4.
      Op 29 november 2021 heeft [gedaagde] aan haar hypotheekadviseur, Trifium Hypotheekadviseurs B.V. (hierna: Trifium), diverse documenten toegestuurd met betrekking tot de financiële positie van [gedaagde] , [naam] en hun vennootschappen, zoals jaarcijfers en aangiften inkomstenbelasting.
      
    
    
      2.5.
      De financieringstermijn van artikel 7 van de koopovereenkomst liep 24 december 2021 af. [eisers] verleende op die datum uitstel van de financieringstermijn tot 15 januari 2022. Later is die termijn nog verlengd tot 20 januari 2022. 
      
    
    
      2.6.
      Op 10 januari 2022 heeft Trifium aan [gedaagde] geschreven dat er geen mogelijkheid wordt gezien om een financieringsaanvraag in te dienen, omdat de vennootschappen van [gedaagde] en [naam] in de voorgaande jaren te veel verliezen hebben geleden en het inkomen van [naam] niet meegenomen kan worden in verband met zijn BKRregistratie.
      
    
    
      2.7.
      Dezelfde dag benaderde [gedaagde] de hypotheekadviseur Zuyderleven Groep (hierna: Zuyderleven), om na te gaan of een kort lopend krediet van € 1.450.000,00 bij een private financier optioneel was. In dat bedrag zijn onder andere de kosten koper, taxatiekosten en notariskosten betrokken. 
      
    
    
      2.8.
      Op 20 januari 2022 heeft [gedaagde] [eisers] gemaild dat zij de koopakte ontbindt en een afwijzing van een kredietverstrekker nog zal toesturen.
      
    
    
      2.9.
      De volgende dag e-mailde [gedaagde] een afwijzing van een financieringsaanvraag bij Nationale-Nederlanden Bank N.V. (hierna: NN). Deze afwijzing luidt voor zover relevant als volgt:
      
      
        (…)
        Wij [NN en Trifium, Rb] hebben op 20 januari jl telefonisch contact gehad over de afwijzing van de hypotheekaanvraag (…) voor jouw klant [gedaagde]
      
      
      
        We wijzen de hypotheekaanvraag af omdat het inkomen van jouw klant niet past binnen de voorwaarden van Nationale-Nederlanden ten aanzien van maximale financiering. Bij de beoordeling is ook de financiële situatie van de onderneming meegenomen.
        (…)
      
      
    
    
      2.10.
      Later heeft [eisers] de woning opnieuw in de markt gezet en verkocht en geleverd aan derden.
      
    
    
      2.11.
      Op 11 april 2022 heeft de advocaat van [eisers] per deurwaardersexploot [gedaagde] bericht dat zij onvoldoende informatie heeft verstrekt, waardoor [eisers] niet kan beoordelen of [gedaagde] zich voldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen. Verder werd geschreven dat het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud ongeldig is en dat [gedaagde] gesommeerd wordt om binnen acht dagen schriftelijk informatie te verstrekken waaruit blijkt wanneer, voor welk bedrag en tegen welke voorwaarden [gedaagde] een hypotheek bij NN heeft aangevraagd en welke gegevens daarbij aan NN zijn verstrekt.
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens heeft [gedaagde] op 20 april 2022 de volgende documenten aan de advocaat van [eisers] verstuurd met betrekking tot de financieringsaanvraag bij NN en de financiële positie van [gedaagde] , [naam] en [naam bedrijf 2] B.V.: de financieringsopzet, de jaarcijfers [naam bedrijf 2] B.V. over 2018, 2019 en 2020, de aangiften inkomstenbelasting van 2018, 2019 en 2020 van [gedaagde] en [naam] , de prognose jaarcijfers [naam bedrijf 2] B.V. over 2021 en een quickscan van NN.
      
    
    
      2.13.
      Op 29 april 2022 heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagde] voor zover relevant het volgende gemaild:
      
      
        (…)
        Verkopers concluderen op basis van de door u verstrekte informatie dat u niet aan de op u rustende inspanningsverplichting heeft voldaan. U heeft het financieringsvoorbehoud daarom niet rechtsgeldig ingeroepen, waardoor de door u ingeroepen ontbinding geen effect heeft gesorteerd en u in verzuim bent ten aanzien van uw verplichtingen onder de koopovereenkomst (…)
      
      
      
        Als gevolg hiervan ontbinden cliënten de koopovereenkomst alsnog en maken zij aanspraak op de contractuele boete uit artikel VI lid 3 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst en op vergoeding van de door hen geleden schade.
        (…)
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        
          primair
        
        I	voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst door [eisers] buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel de koopovereenkomst in rechte te ontbinden,
      
      
      
        II	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 132.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente,
      
      
      
        
          subsidiair
        
        I	voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst,
      
      
      
        II	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 45.155,19 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente,
      
      
      
        
          zowel primair als subsidiair
        
        III	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt – kort gezegd – het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. [gedaagde] heeft niet voldaan aan de inspanningsplicht en documentatieplicht die voortvloeien uit het financieringsvoorbehoud. De afwijzing van NN is niet schriftelijk, maar slechts een e-mail die verwijst naar een telefoongesprek. Uit deze afwijzing volgt niet of [gedaagde] een hypothecair krediet tegen gebruikelijke voorwaarden en voor € 1.320.000,00 heeft aangevraagd. De inspanning die is gedaan, blijkt vooral gericht te zijn geweest op een afwijzing. Daardoor heeft [gedaagde] het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig ingeroepen. [eisers] heeft [gedaagde] conform de koopovereenkomst bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld op een termijn van acht dagen (zie onder 2.11). Na het verlopen van die termijn, trad [gedaagde] in verzuim. Vervolgens heeft [eisers] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (zie onder 2.13). Daarom wil [eisers] deze ontbinding voor recht hebben verklaard en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete dan wel de schadevergoeding.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met – uitvoerbaar bij voorraad – een hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] neemt – samengevat – het volgende standpunt in. [gedaagde] heeft genoeg inspanning geleverd en haar beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende gedocumenteerd. Helaas is de financiering niet gelukt en kon de koop niet doorgaan, maar daar was het financieringsvoorbehoud juist voor bedoeld. Het financieringsvoorbehoud is rechtsgeldig ingeroepen gelet op de vereisten die daaraan in de koopovereenkomst zijn gesteld. Indien dat anders zou zijn, geldt dat de inspanningsplicht geen afdwingbare verbintenis is waarin kan worden tekortgeschoten. Het is slechts een voorwaarde van het financieringsvoorbehoud. De ingebrekestelling en de ontbindingsverklaring van [eisers] hebben ook daarom geen rechtsgevolg. Van een boete of schadevergoeding kan geen sprake zijn en tegen de hoogte ervan wordt nog verweer gevoerd. Desondanks berust [gedaagde] in de ontbinding, omdat de woning inmiddels aan anderen is verkocht. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De hoofdvraag die voorligt is of de koopovereenkomst op 20 januari 2022 is ontbonden toen [gedaagde] het financieringsvoorbehoud inriep. Volgens [eisers] deed [gedaagde] dat onvoldoende gedocumenteerd en had [gedaagde] zich onvoldoende ingespannen om de financiering rond te krijgen. Deze twee aspecten worden hierna ook wel de documentatieplicht en de inspanningsplicht genoemd. Om vast te stellen wat de omvang van deze twee verplichtingen is geweest, wordt hierna eerst het financieringsvoorbehoud uitgelegd.
      
      
        
          Wat behelst het financieringsvoorbehoud?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het financieringsvoorbehoud uit artikel 7 van de koopovereenkomst gaf [gedaagde] de mogelijkheid om binnen de afgesproken (verlengde) termijn de koopovereenkomst te ontbinden, indien zij niet slaagde in het verkrijgen van voldoende financiering voor de aankoop van de woning. De omstandigheden waaronder [gedaagde] het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig mocht inroepen, hangen volgens vaste jurisprudentie af van de gekozen formulering, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      
    
    
      4.3.
      Uit de gekozen formulering volgt dat [gedaagde] bij tenminste één erkende en geldverstrekkende instelling een aanvraag heeft moeten doen om € 1.320.000,00 te financieren (de inspanningsplicht). Daarnaast volgt uit de gekozen formulering dat een beroep op het financieringsvoorbehoud schriftelijk en gedocumenteerd moet zijn geweest (de documentatieplicht). Tot slot is in het financieringsvoorbehoud opgenomen dat partijen “hun volle medewerking” verlenen tot het tijdig verkrijgen van een toezegging van een kredietverstrekker (zie onder 2.2).
      
    
    
      4.4.
      Tegenwoordig is gangbaar dat een algemene schriftelijkheidseis ook wordt ondervangen met een e-mailbericht, anders dan [eisers] stelt. Wat [eisers] verder redelijkerwijs van [gedaagde] mocht verwachten, hangt samen met het doel van de documentatieplicht. [eisers] moet aan de hand van de documenten op korte termijn kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. Dat betekent dat [eisers] uit het beroep op het financieringsvoorbehoud moet kunnen afleiden of [gedaagde] zich voldoende heeft ingespannen voor een financiering. Daarmee liggen de inspanningsplicht en de documentatieplicht in elkaars verlengde. 
      
      
        
          Heeft [gedaagde] aan haar verplichtingen voldaan?
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft op 20 januari 2022 het financieringsvoorbehoud ingeroepen en een afwijzing van NN nagestuurd (zie onder 2.8 en 2.9). Volgens [eisers] is dat onvoldoende gedocumenteerd geweest, omdat hieruit niet kan worden afgeleid of [gedaagde] financiering heeft aangevraagd voor € 1.320.000,00 of voor meer dan dat. Ook is volgens [eisers] onduidelijk welke inkomensbronnen zijn meegenomen en of de overwaarde van [gedaagde] huidige woning is betrokken in de financieringsaanvraag. [eisers] stelt daarom dat niet vast te stellen is of [gedaagde] aan haar inspanningsplicht heeft voldaan en dat zij daardoor in ieder geval niet aan haar documentatieplicht heeft voldaan. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat één afwijzing van een kredietverstrekker voldoende is. Dat geeft [gedaagde] slechts een beperkte inspanningsplicht. Ook is nadrukkelijk neergelegd dat het om een financieringsaanvraag tot € 1.320.000,00 moet gaan, zoals [gedaagde] heeft gedaan volgens de financieringsopzet die naderhand aan [eisers] is toegestuurd. Het aanwenden van eigen geld uit de overwaarde van haar huidige woning zou leiden tot een lagere financieringsbehoefte. Maar daartoe was [gedaagde] niet gehouden: het is in het financieringsvoorbehoud aan [gedaagde] overgelaten om te kiezen voor een financiering voor € 1.320.000,00 of voor een lager bedrag met inbreng van eigen geld. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat Trifium de financieringsopzet samen met andere documenten zoals jaarcijfers en aangiften inkomstenbelasting aan NN heeft toegestuurd en dat daarop de afwijzing volgde. Aangezien [gedaagde] bij NN een financieringsaanvraag deed voor € 1.320.000,00 en niet ter discussie staat dat NN een erkende kredietverstrekker is, heeft [gedaagde] aan haar inspanningsplicht voldaan. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft het inroepen van het financieringsvoorbehoud schriftelijk per e-mail gedaan en gedocumenteerd met het nasturen van de afwijzing van NN. [eisers] heeft deze e-mails ontvangen. De afwijzing van NN is kort, maar er blijkt in ieder geval uit dat de ondernemingsresultaten zijn meegenomen (zie onder 2.9). Dat was de belangrijkste inkomstenbron en daardoor was deze afwijzing voldoende voor [eisers] om in te schatten dat de ontbindende voorwaarde werd vervuld. Uit de later aan [eisers] overgelegde stukken blijkt dat de financieringsaanvraag is gedaan voor een hypotheekbedrag van € 1.320.000,00, zoals afgesproken, en dat bij de aanvraag de relevante informatie over inkomsten en bedrijfsresultaten is meegestuurd. [gedaagde] heeft dus ook aan haar documentatieplicht voldaan.
      
      
        
          Geldt de ontbindende voorwaarde als vervuld?
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] beroept zich daarnaast op artikel 6:23 lid 2 BW en daarin is het volgende bepaald. Als de inspanning van – in dit geval – [gedaagde] vanuit haar eigen belang slechts gericht was op een afwijzing van de financiering, geldt de ontbindende voorwaarde niet als vervuld indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval relevant. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] voert daartoe aan dat [gedaagde] handelen gericht was op een afwijzing in plaats van een serieuze financieringsaanvraag. Dat leidt [eisers] af uit de naderhand toegestuurde documenten met daarbij een quickscan van [naam bedrijf 2] B.V., uitgevoerd door Trifium en onderdeel van de aanvraag bij NN, waarin onder meer staat: “Geen inkomsten door Corona”, “bedrijf leeft volledig van de TVL” en “Gezien de vorderingen bij een gelieerde partij is en de cijfers hiervan benedenmaats zijn, zie ik zware problemen in de nabije toekomst ten aanzien van het voortbestaan”. [eisers] zet ook vraagtekens bij het feit dat alleen [naam bedrijf 2] B.V. in de quickscan wordt genoemd en onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] ook andere vennootschappen in haar aanvraag heeft betrokken. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en aangevoerd dat zij wel degelijk een serieuze aanvraag heeft gedaan.
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank gaat niet mee met het standpunt van [eisers] Aan de hand van de financiële informatie die Trifium ontving over [gedaagde] , [naam] en alle vennootschappen (zie onder 2.4), heeft Trifium een financieringsaanvraag opgesteld en bij NN ingediend. Trifium zal daarbij een selectie hebben gemaakt, wat verklaart dat mogelijk niet alle vennootschappen in de aanvraag zijn betrokken. [gedaagde] heeft naast Trifium nog een tweede hypotheekadviseur ingeschakeld, Zuyderleven, om na te gaan of een kort lopend krediet bij een private financier (dus een niet-erkende kredietverstrekker) optioneel was. Dat bleek niet zo te zijn. Ook hieruit leidt de rechtbank af dat [gedaagde] inspanning niet uitsluitend was gericht op een afwijzing. Het beroep op artikel 6:23 lid 2 BW wordt dus verworpen.
      
      
        
          Het onderliggende geschil
        
      
      
    
    
      4.11.
      Ter zitting is naar voren gekomen dat voor [eisers] het pijnpunt met name zit in de veronderstelling dat [gedaagde] de koopovereenkomst te lichtvaardig is aangegaan en ten onrechte om uitstel van de financieringstermijn heeft verzocht. [eisers] voelde zich aan het lijntje gehouden, doordat [gedaagde] met haar overtuigingskracht vertrouwen opwekte dat leidde tot tweemaal uitstel van de financieringstermijn. [eisers] ontleende dat vertrouwen uit het feit dat [gedaagde] heeft verteld dat zij jarenlang bij een bank heeft gewerkt, dat haar huidige woning overwaarde had, dat [gedaagde] niet heeft laten blijken dat haar onderneming verliezen heeft geleden en dat de makelaar van [gedaagde] bij de verlenging zei dat er nog financieringsmogelijkheden waren. Ook de makelaar van [eisers] voelde zich aan het lijntje gehouden, zo blijkt uit een overgelegde verklaring. Achteraf had er volgens [eisers] geen reële verwachting kunnen zijn om tot een financiering te komen en was [gedaagde] dus – minst genomen – naïef. [gedaagde] had van tevoren haar huiswerk moeten doen en daarmee nauwkeuriger moeten inschatten of de koop van de woning wel tot haar mogelijkheden behoorde. Gezien de quickscan van [naam bedrijf 2] B.V. was de aanvraag immers gedoemd te mislukken (zie onder 4.9). Het handelen van [gedaagde] heeft ertoe geleid dat [eisers] zijn woning niet in de top van de markt kon verkopen en dat hij aan een groot risico op een verkoop met verlies werd blootgesteld. [eisers] is daardoor de dupe geworden van de naïviteit van [gedaagde] in een op privégebied al onrustige periode, aldus steeds [eisers] 
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] heeft hiertegen gemotiveerd ingebracht dat zij zich aan de koopovereenkomst heeft gehouden en niet aan te spreken is voor de gestelde schade.
      
    
    
      4.13.
      Uit artikel 6:2 lid 1 BW volgt dat de rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar niet alleen worden bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst. Dat geldt vanaf het moment dat partijen in onderhandeling treden, omdat ze dan tot elkaar komen te staan in een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding. Partijen moeten oog hebben voor niet alleen hun eigen belangen, maar ook voor de gerechtvaardigde belangen van de ander.
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen de onderhandelingsfase en de uitvoeringsfase van de koopovereenkomst. Wat betreft de onderhandelingsfase is belangrijk dat het hier gaat om de koop van een woning waarbij beide partijen zijn bijgestaan door makelaars. Beide partijen moeten dan ook op de hoogte zijn geweest van de redenen voor en gevolgen van het afspreken van een financieringsvoorbehoud. Dat vooraf niet volledig in te schatten was of de financiering zou slagen, is juist de reden geweest dat het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen. Hoewel gelet op de tegenvallende ondernemingsresultaten wel enige naïviteit aan [gedaagde] kan worden verweten, was bij [eisers] en zijn makelaar bekend dat [gedaagde] in haar eentje, dus zonder haar partner, contracteerde en dat haar inkomen samenhing met de onzekere kunstsector. Zoals [gedaagde] terecht aanvoert, zijn de financieringsmogelijkheden voor een ondernemer lastiger in te schatten dan voor iemand in loondienst. Bij de onderhandeling heeft [eisers] verder niet doorgevraagd naar de plannen van [gedaagde] met haar huidige woning, of aangedrongen op het inzetten van de overwaarde van die woning bij de financieringsaanvraag, zodat hij er ook niet vanuit kon gaan dat [gedaagde] de woning hoe dan ook zou verkopen. Ook haar uitlatingen over haar vroegere werk bij een bank maken niet dat [gedaagde] in de onderhandelingsfase onvoldoende oog heeft gehad voor de gerechtvaardigde belangen van [eisers] 
      
    
    
      4.15.
      Wat betreft de uitvoeringsfase geldt het volgende. In goed vertrouwen heeft [eisers] tweemaal uitstel verleend van de financieringstermijn, maar dat had [eisers] niet hoeven doen. Hier speelt waarschijnlijk mee dat [eisers] zelf ook een belang had bij het verlenen van uitstel, omdat zo de kans werd vergroot dat de financiering – en daarmee de koop – zou doorgaan. Ter zitting heeft [gedaagde] verteld dat zij alle vertrouwen in een financiering had, in ieder geval totdat Trifium op 10 januari 2022 rood licht gaf (zie onder 2.6). Vervolgens heeft [gedaagde] alsnog geprobeerd om via Zuyderleven aan een kort lopende financiering te komen bij een private partij (zie onder 2.7). Er valt wat voor te zeggen dat het aanvragen van een relatief duur kort lopend krediet bij een nieterkende geldverstrekkende instelling niet kansrijk was en daarom geen recht deed aan de gerechtvaardigde belangen van [eisers] , maar deze onverplichte poging ging gepaard met een uitstel van de financieringstermijn met slechts vijf dagen. Die vijf dagen hebben de gerechtvaardigde belangen van [eisers] maar beperkt geraakt. Dat dit alles zich afspeelde in een voor [eisers] op privégebied onrustige periode is een ongelukkige samenloop van omstandigheden, waar [gedaagde] haar handelen niet noodzakelijkerwijs op hoefde af te stemmen. Alles samengenomen kan dan ook niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] bij de uitvoering van de overeenkomst onvoldoende oog heeft gehad voor de gerechtvaardigde belangen van [eisers]
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.16.
      De slotsom luidt dat [gedaagde] rechtsgeldig het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen, waarmee de koopovereenkomst werd ontbonden op 20 januari 2022. De ontbinding van [eisers] op 29 april 2022 heeft daardoor geen effect gesorteerd en niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] in strijd met de koopovereenkomst heeft gehandeld. Daarom worden de vorderingen van [eisers] afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op:
      - griffierecht		€ 2.277,00
      
        - salaris advocaat		€ 3.760,00 (2,0 punten x tarief € 1.880,00)
      
      Totaal			€ 6.037,00
      
    
    
      4.18.
      De nakosten worden toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] heeft de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW gevorderd over de proceskosten en de nakosten vanaf acht dagen na betekening van het vonnis. De rechtbank acht het redelijk om een termijn te geven van veertien dagen en zal de wettelijke rente dus vanaf dat moment toewijzen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 6.037,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de bedoelde aanschrijving tot de dag van algehele betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.