ECLI:NL:RBGEL:2022:3323, Rechtbank Gelderland, 22-06-2022, C/05/393972 / HA ZA 21-506
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Overdracht recht van erfpacht. Ontbindingsverweer slaagt niet. Geen verzuim. Beletsel artikel 5:91 BW? Artikel 3:300 BW. Niet uitvoerbaar bij voorraad.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/393972 / HA ZA 21-506 / 943/871
    
    
    
      
        Vonnis van 22 juni 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. E.P.J. Verweij te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        TWENTEX BEHEER B.V.,
      statutair gevestigd te Haarlem en kantoorhoudende te Laag Zuthem,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. M. van Gastel te Hellevoetsluis.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en Twentex genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 27 oktober 2021
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met producties 9 en 10
        
        
          de akte vermeerdering eis in reconventie
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 12 januari 2022
        
        
          de akte wijziging van eis in conventie met producties 11 en 12
        
        
          de antwoordakte in reconventie
        
        
          de antwoordakte in conventie. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Medio 2012 heeft [eiseres] van Twentex een pand in [plaatsnaam] gekocht. Op een nabijgelegen perceel, te weten de [adres] , heeft Twentex een winkelpand gesticht. Het perceel is eigendom van de gemeente [plaatsnaam] en Twentex heeft het recht van erfpacht. In augustus 2012 heeft [eiseres] het recht van erfpacht van het perceel met de rechten van Twentex op het daarop gestichte winkelpand met toebehoren van Twentex gekocht. Het recht van erfpacht eindigt op 31 december 2024. 
    
    
      2.2.
      Bij de koop werd [eiseres] vertegenwoordigd door haar partner, [partner eiseres] (hierna: [partner eiseres] ). [partner eiseres] heeft omstreeks 1 augustus 2012 een bedrag van € 30.000,00 contant betaald aan [medewerker gedaagde] van Twentex. 
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben de gemaakte afspraken over het verkochte recht van erfpacht op 22 oktober 2012 in een koopovereenkomst vastgelegd. De koopprijs bedraagt € 60.000,00.In artikel 1 van de koopovereenkomst staat:
      
      
        De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van één van de notarissen van [naam notaris(kantoor)] voor of op 1 mei 2014, of zoveel eerder of later als partijen eventueel nader zullen overeenkomen.
      
      
      
        Artikel 13 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
      
      
      
        1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. (…)
        2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
        3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van de boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. (…)
      
      
      
        Artikel 19 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
      
      
      
        In verband met de ruime termijn die verkoper aan koper heeft gegeven voor de eigendomsoverdracht, zijn partijen overeengekomen dat koper aan verkoper vanaf 1 november 2012 tot aan de datum van eigendomsoverdracht een rentevergoeding zal voldoen op basis van (…) 5,5% per jaar over de koopsom, (…)
      
      
    
    
      2.4.
      De levering van het recht van erfpacht heeft niet plaatsgevonden. [eiseres] heeft het pand wel in gebruik genomen en exploiteerde het enige jaren als horecagelegenheid annex winkel in Oosterse (eet)waren. Op enig moment heeft [eiseres] de exploitatie gestaakt. Toen zij de exploitatie wilde voortzetten, werd de hiervoor vereiste vergunning door de gemeente [plaatsnaam] niet verstrekt. [eiseres] gebruikt het pand nu voor opslag en is voornemens een sportschool in het pand te beginnen.
      
    
    
      2.5.
      Bij deurwaardersexploot van 15 oktober 2020 heeft Twentex [eiseres] in gebreke gesteld met betrekking tot haar afnameverplichting.
      
    
    
      2.6.
      Bij deurwaardersexploot van 30 november 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] Twentex gesommeerd om uiterlijk 8 december 2020 het pand aan [partner eiseres] te leveren door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering. 
      
    
    
      2.7.
      Daarop hebben de gemachtigde van [eiseres] en [medewerker gedaagde] (hierna: [medewerker gedaagde] ) van Twentex op 1 december 2020 telefonisch contact gehad. Per e-mail van diezelfde datum schrijft de gemachtigde van [eiseres] aan [medewerker gedaagde] :
      
      
        (…) Vanochtend heb ik de notaris gesproken, en het zal wel enige tijd duren voordat alle formaliteiten met betrekking tot de akte van levering geregeld zullen zijn. Laten wij eerst duidelijkheid krijgen over de koopprijs, en daarna vervolgafspraken maken over de praktische afwikkeling van de levering.
      
      
      
        Daarop reageert [medewerker gedaagde] per e-mail van 2 december 2020 als volgt:
      
      
      
        U gaf terecht aan dat in de ingebrekestelling per 15-10-2020 van de heer [partner eiseres] inzake zijn verplichting tot afname van het pand (…) geen termijn is genoemd waarbinnen de heer [partner eiseres] alsnog zijn verplichting kon nakomen. Om hierin te voorzien wil ik bij deze aangeven de heer [partner eiseres] alsnog 3 weken de gelegenheid tot nakoming te geven, t.w. tm woensdag 23-12-2020. Met nadruk wil ik vermelden dat bij niet nakoming van de verplichting zoals hiervoor vermeld de koopovereenkomst ontbonden zal zijn. 
        (…)
        Per 01-08-2012 is door de heer [partner eiseres] een bedrag van € 30.000,- voldaan, welk bedrag in mindering komt op de koopsom van € 60.000,- (k.k.). Van de koopsom resteert derhalve nog (…) een bedrag van € 30.000,-.
      
      
      
        In reactie daarop schrijft de gemachtigde van [eiseres] op 3 december 2020 aan [medewerker gedaagde] het volgende: 
      
      
      
        (…) Ik zal direct met de notaris contact opnemen met het uitdrukkelijke verzoek de zaak zo snel mogelijk te behandelen, maar het is niet uitgesloten dat hier méér tijd voor nodig is dan drie weken.
        (…)
        Graag ontvang ik uiterlijk maandag 7 december a.s. om 12.00 uur uw bevestiging dat ik de notaris de opdracht kan geven om alles in orde te maken om de levering voor te bereiden tegen betaling van het resterende deel van de koopprijs zonder verdere rente (…).
      
      
      
        
          [medewerker gedaagde] reageert per e-mail van 7 december 2020 als volgt:
      
      
      
        Ik realiseerde mij niet meer dat er 7 jaar geleden een afspraak is gemaakt dat er geen rente behoeft te worden betaalde over de restant hoofdsom. (…)
        De genoemde € 30.000,- is mij indertijd door de heer [partner eiseres] contant ter hand gesteld.
      
      
      
        Bij deze bevestig ik dat u de notaris opdracht kunt geven de levering conform de overige voorwaarden zoals in de koopovereenkomst vermeld te regelen.
      
      
    
    
      2.8.
      Nog diezelfde dag heeft de gemachtigde van [eiseres] de heer [naam notaris(kantoor)] benaderd. [naam notaris(kantoor)] is kandidaat-notaris bij (thans) [naam notaris(kantoor)] . 
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mailbericht van 14 december 2020 schrijft de gemachtigde van [eiseres] aan [medewerker gedaagde] :
      
      
        Het is topdrukte bij de notarissen (…). Ik heb ondertussen de derde notaris gemaild met het verzoek een akte in orde te maken omdat de eerste twee een lange wachttijd hadden, maar daar wordt dus aan gewerkt.
      
      
      
        Ik houd u op de hoogte.
      
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 2 juni 2021 heeft Twentex de koopovereenkomst ontbonden. De gemachtigde van Twentex schrijft aan [eiseres] het volgende:
      
      
        (…)
        Tot op heden heeft u niet voldaan aan uw verplichting tot afname van het gekochte. (…) aan u [is] de gelegenheid gegeven t/m dinsdag 23 december 2020 om na te komen, dat wil zeggen om het gekochte af te nemen.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Nu sedert 23 december 2020 inmiddels meer dan vier maanden zijn verstreken zonder dat mijn cliënte iets van u dan wel uw advocaat omtrent de levering heeft vernomen, constateer ik dat u - onder verwijzing naar artikel 13 van de koopovereenkomst - in verzuim bent en ontbind ik hierbij met onmiddellijke ingang de koopovereenkomst.
      
      
      
        Ingevolge artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst ben u een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare contractuele boete verschuldigd gelijk aan 10% van de totale koopprijs derhalve een bedrag van € 6.000,00. Cliënte maakt aanspraak op betaling van deze boete en zal die verrekenen met de door u in het verleden gedane contante aanbetaling van € 30.000,00 zodat resteert door mijn cliënte terug te betalen een bedrag van € 24.000,00.
      
      
      
        (…)  
      
      
    
    
      2.11.
      Op 10 juni 2021 benadert kandidaat-notaris [naam notaris(kantoor)] Twentex in verband met de akte van levering. Daarop schrijft de gemachtigde van Twentex op 22 juni 2021 aan de gemachtigde van [eiseres] dat Twentex bij haar standpunt blijft dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat zij zich niet meer geroepen voelt om mee te werken aan levering. 
      
    
    
      2.12.
      Bij beschikking van deze rechtbank van 25 juni 2021 is op verzoek van [eiseres] tot zekerheid van verhaal van haar vordering verlof verleend leveringsbeslag te leggen op het pand gelegen aan de [adres] . Op 28 juni 2021 heeft de deurwaarder conservatoir beslag gelegd op het recht van erfpacht welk beslag op 30 juni 2021 aan Twentex is betekend.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair Twentex op straffe van een dwangsom veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan overdracht en levering van het (recht van) erfpacht ten aanzien van de woning aan de [adres] met inbegrip van de rechten van Twentex op het daarop gestichte winkelpand met toebehoren en conform de bepalingen van de koopovereenkomst door middel van ondertekening van een notariële akte van levering, alsmede dat de rechtbank bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van (de handtekening onder) de akte van levering (artikel 3:300 BW) als Twentex niet bij de notaris verschijnt. Subsidiair, indien de koopovereenkomst rechtsgeldig zou zijn ontbonden, vordert [eiseres] dat de rechtbank Twentex veroordeelt tot (terug)betaling van € 30.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente. Zowel primair als subsidiair vordert [eiseres] veroordeling van Twentex in de kosten van de procedure, waaronder de beslagkosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] baseert haar vordering tot overdracht en levering op de koopovereenkomst. Volgens [eiseres] kan Twentex geen beroep doen op ontbinding van die koopovereenkomst. Omdat partijen na de ingebrekestelling van Twentex in overleg zijn getreden over de uitvoering van de levering, is [eiseres] niet in verzuim. Bovendien verkeert Twentex volgens [eiseres] in schuldeisersverzuim omdat Twentex niet heeft gereageerd op verzoeken van de notaris. Ook is een beroep op ontbinding volgens [eiseres] in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat Twentex zelf jarenlang niet heeft meegewerkt aan nakoming van de overeenkomst terwijl zij wel een flinke aanbetaling op de koopprijs onder zich heeft gehouden. Als Twentex de koopovereenkomst volgens de rechtbank rechtsgeldig heeft ontbonden, is Twentex volgens [eiseres] gehouden de reeds door haar betaalde aanbetaling terug te betalen. 
      
    
    
      3.3.
      Twentex voert gemotiveerd verweer. Twentex beroept zich op (buitengerechtelijke) ontbinding van de koopovereenkomst. Volgens de koopovereenkomst zou de levering plaatsvinden vóór of op 1 mei 2014. [eiseres] heeft ook na ingebrekestelling niet aan haar afnameverplichting voldaan en is per 24 december 2020 in verzuim geraakt. Voor zover Twentex voor laatstgenoemde datum door [eiseres] in gebreke is gesteld bij brief van 30 november 2020, verkeert [eiseres] volgens Twentex in schuldeisersverzuim. [eiseres] heeft niet aan haar eigen termijn van levering op uiterlijk 8 december 2020 voldaan. Door dit schuldeisersverzuim van [eiseres] is verzuim aan de zijde van Twentex vervallen en was Twentex bevoegd om de koopovereenkomst op 2 juni 2021 te ontbinden. Wat betreft de terugbetalingsverplichting die dan ontstaat, beroept Twentex zich op verrekening met de contractuele boete van 10% van de koopprijs, derhalve € 6.000,00, welke boete [eiseres] verschuldigd is op grond van artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      Twentex vordert, na vermeerdering van eis en kort samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht verklaart dat Twentex de koopovereenkomst op 2 juni 2021 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden dan wel subsidiair dat de rechtbank de koopovereenkomst ontbindt. Daarnaast vordert Twentex zowel primair als subsidiair ontruiming van het pand. Ook vordert Twentex dat de rechtbank [eiseres] veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 500,00 per maand vanaf 1 februari 2017 tot aan de ontbindingsdatum, alsmede tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 500,00 per maand vanaf de ontbindingsdatum tot de datum van ontruiming. Tot slot vordert Twentex om [eiseres] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met rente. 
      
    
    
      3.6.
      Twentex baseert haar vordering tot ontbinding op dezelfde stellingen als in conventie (zie overweging 3.3.). Ontbinding van de koopovereenkomst heeft volgens Twentex tot gevolg dat [eiseres] het pand moet ontruimen. Zowel in de situatie dat de koopovereenkomst is ontbonden als in de situatie dat Twentex zou worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan levering, geldt dat [eiseres] het pand vanaf 22 oktober 2014 dan wel 1 januari 2015 ononderbroken in gebruik heeft gehad. [eiseres] betaalde voor dit gebruik geen vergoeding terwijl Twentex de kosten van water (Vitens) en de gemeentelijke belastingen betaalde. Volgens Twentex gebruikt [eiseres] het pand zonder recht of titel en in elke andere situatie had [eiseres] huur of een gebruiksvergoeding betaald zoals gebruikelijk is bij een ingebruikname vóór levering. Tot aan de beoogde leveringsdatum van 1 mei 2014 is geen gebruiksvergoeding overeengekomen. Maar ook daarna heeft [eiseres] het pand gebruikt en enige gebruiksvergoeding is op zijn plaats en een vergoeding van € 500,00 per maand is voor een bedrijfspand redelijk, aldus Twentex.
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] voert gemotiveerd verweer. Volgens haar is tussen partijen geen wilsovereenstemming bereikt over een datum waarop de levering voltooid zou moeten zijn. [eiseres] is dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming. Twentex heeft haar recht verwerkt om alsnog een beroep te doen op de datum van 1 mei 2014 omdat Twentex daaraan zelf ook geen uitvoering heeft gegeven. En, zelfs als [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van haar afnameverplichting, dan nog is zij niet in verzuim omdat Twentex in schuldeisersverzuim verkeert. Immers, uit de ontbinding blijkt dat Twentex zelf geen uitvoering wil geven aan de overeenkomst, aldus [eiseres] . Zolang Twentex in verzuim verkeert, kan [eiseres] niet in verzuim raken en kan Twentex geen beroep doen op ontbinding van de koopovereenkomst. Verder is een gebruiksvergoeding op grond van artikel 7:225 BW volgens [eiseres] niet toewijsbaar omdat geen sprake is van een huurovereenkomst. Ook op grond van artikel 6:212 BW is een dergelijk vergoeding niet toewijsbaar omdat Twentex onvoldoende heeft gesteld waarom aan alle vereisten is voldaan. Partijen hebben afgesproken dat [eiseres] het pand mocht gebruiken totdat het recht van erfpacht formeel zou worden geleverd. Verder is het enkele gebruik van het pand op zichzelf niet voldoende om aan te nemen dat sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking na een eventuele ontbinding, aldus [eiseres] . Als de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen, maakt [eiseres] bezwaar tegen een vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Na jarenlang gebruik heeft ontruiming ingrijpende gevolgen terwijl Twentex nagenoeg geen belang heeft bij ontruiming op korte termijn.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
      4.1.
      Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de rechtbank deze gezamenlijk.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat vast dat [eiseres] van Twentex heeft gekocht en Twentex aan  [eiseres] heeft verkocht het recht van erfpacht op het perceel aan de [adres] met de rechten van Twentex op het daarop gestichte winkelpand. Voor de overdracht van het recht van erfpacht zullen beide partijen moeten handelen: op [eiseres] rust de verbintenis het recht van erfpacht af te nemen en op Twentex rust de verbintenis tot levering van het recht van erfpacht. [eiseres] beroept zich in conventie op nakoming van laatstgenoemde leveringsverplichting. Twentex verweert zich in conventie met een beroep op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst en vordert daarvan in reconventie een verklaring voor recht dan wel ontbinding van de koopovereenkomst. Zowel in conventie als in reconventie moet daarom eerst de vraag worden beantwoord of de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden dan wel ontbonden kan worden. 
      
      
        
          Ontbinding van de koopovereenkomst?
        
      
      
    
    
      4.3.
      Voor ontbinding van een overeenkomst is naast een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis ook verzuim van de schuldenaar vereist voor zover de nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is (artikel 6:265 BW). Verzuim treedt in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen die termijn uitblijft (artikel 6:82 lid 1 BW). Los van de vraag of [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting tot afname, is de rechtbank van oordeel dat aan het vereiste van verzuim niet is voldaan. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      De bij deurwaardersexploot van 15 oktober 2020 uitgebrachte brief van Twentex is niet aan te merken als een ingebrekestelling in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW. Een redelijke termijn voor nakoming ontbreekt daarin. In haar e-mailbericht van 2 december 2020 heeft Twentex alsnog een termijn gegeven, te weten een termijn van drie weken tot en met 23 december 2020. Twentex heeft echter aanvaard dat deze termijn wellicht niet zou worden gehaald. Op de mededeling in de e-mail van 3 december 2020 van [eiseres] dat niet is uitgesloten dat voor het passeren van een akte bij de notaris meer tijd nodig is dan de gegeven drie weken, heeft Twentex niet gereageerd. In de e-mail van [medewerker gedaagde] van 7 december 2020, waarin onder meer wordt bevestigd dat [eiseres] de notaris opdracht kan geven de levering volgens de voorwaarden van de overeenkomst te regelen, wordt tegen die aankondiging van het mogelijk niet halen van de termijn niet geprotesteerd. Ook na de e-mail van 14 december 2020 over topdrukte en lange wachttijden bij de notarissen heeft Twentex niet gereageerd. [eiseres] mocht er dan ook op vertrouwen dat haar extra tijd werd gegund om het passeren van de akte van levering via de notaris in orde te maken. Toen de datum van 23 december 2020 naderde en verstreek, is Twentex niet in actie gekomen door te informeren of de koopovereenkomst te ontbinden. Dit laatste doet Twentex pas ruim vijf maanden later met de brief van 2 juni 2021. Gelet op deze handelwijze heeft Twentex bij [eiseres] de verwachting gewekt dat haar extra tijd voor nakoming werd gegund. De datum van 23 december 2020 was op het moment van de ontbindingsverklaring niet (meer) als een fatale datum te beschouwen en het had op de weg van Twentex gelegen eerst een duidelijke nadere termijn te stellen alvorens zij tot ontbinding zou overgaan. 
      
    
    
      4.5.
      Omdat [eiseres] niet in verzuim verkeert en daarmee niet aan alle vereisten van artikel 6:265 BW is voldaan, had Twentex op 2 juni 2021 niet de bevoegdheid de koopovereenkomst te ontbinden en kan ontbinding in de huidige situatie niet worden uitgesproken. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dan wel gevorderde ontbinding zullen worden afgewezen, alsook de daarmee samenhangende gevorderde ontruiming. Omdat het ontbindingsverweer van Twentex in conventie niet slaagt, is zij in conventie in beginsel gehouden haar medewerking te verlenen aan de overdracht van het recht van erfpacht. 
      
      
        
          Overdracht recht van erfpacht
        
      
      
    
    
      4.6.
      Erfpacht is een beperkt, zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 BW). De inhoud van het recht wordt bepaald door de wet en door de erfpachtvoorwaarden zoals die in de akte van vestiging worden opgenomen. De erfpachter kan zijn recht op de zaak aan een ander overdragen (artikel 3:83 lid 1 BW) overeenkomstig de regels die gelden voor overdracht van een onroerende zaak, dat wil zeggen door de inschrijving in de openbare registers van een voor de overdracht bestemde notariële akte (artikel 3:98 juncto artikel 3:89 BW). De wet gaat uit van de vrije overdraagbaarheid van het erfpachtrecht door de erfpachter maar in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen (artikel 5:91 BW). Dit betekent dat het erfpachtrecht zonder de vereiste toestemming, niet overdraagbaar is in de zin van artikel 3:83 BW. Wordt de erfpacht in strijd met een in de akte van vestiging opgenomen beding zonder toestemming van de eigenaar overgedragen, dan is de overdracht niet geldig. 
      
    
    
      4.7.
      Vast staat dat de gemeente Arnhem eigenaar is van het perceel. Uit artikel 6 en artikel 15 van de koopovereenkomst blijkt dat de:
      - ‘bijzondere bepalingen voorkomende in de akte van uitgifte in erfpacht op 7 november 1950 verleden’;
      - ‘van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht’; en 
      - ‘brief van de gemeente [plaatsnaam] d.d. 20 september 212’ (lees: 2012) in kopie aan de koopovereenkomst zouden zijn gehecht. Deze stukken zijn in de procedure niet overgelegd. De mogelijkheid bestaat dat de gemeente [plaatsnaam] in de akte van vestiging van het recht van erfpacht jegens Twentex voorwaarden heeft opgenomen ten aanzien van overdracht van het recht van erfpacht en dat daarvoor haar toestemming nodig is. 
      
    
    
      4.8.
      Uit de stellingen van partijen blijkt niet of van een situatie als bedoeld in artikel 5:91 BW sprake is. De in conventie gevorderde veroordeling tot, kort gezegd, het verlenen van medewerking en de gevorderde toepassing van artikel 3:300 BW kunnen dan ook alleen worden toegewezen voor zover er geen beletselen voor overdracht bestaan als bedoeld in artikel 5:91 BW. De rechtbank zal daarom aan de hierna uit te spreken veroordeling en toepassing van artikel 3:300 BW een voorwaarde van die strekking verbinden. Verder zal het vonnis in verband met de ingrijpende goederenrechtelijke gevolgen tot zover niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat de gemachtigde van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd heeft meegedeeld dat [eiseres] in geval van toepassing van artikel 3:300 BW geen aanspraak maakt op een dwangsom.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.9.
      Ook in de situatie dat Twentex veroordeeld wordt om mee te werken aan de levering, vordert zij in conventie van [eiseres] een gebruiksvergoeding van € 500,00 per maand. Volgens Twentex gebruikt [eiseres] het pand zonder recht of titel. 
      
    
    
      4.10.
      Uit de koopovereenkomst vloeit voort dat [eiseres] het pand, in afwachting van de levering van het recht van erfpacht, mocht gebruiken. Partijen zijn daarvoor geen aparte gebruiksvergoeding overeengekomen. Uit hoofde van de koopovereenkomst rust op [eiseres] derhalve geen betalingsverplichting voor een gebruiksvergoeding. Voor zover Twentex meent dat zij aanspraak kan maken op een gebruiksvergoeding als schadevergoeding, overweegt de rechtbank dat Twentex niet (onderbouwd) heeft gesteld dat [eiseres] onrechtmatig zou hebben gehandeld. Ook verder heeft Twentex niet gesteld op welke andere grondslag zij de gevorderde gebruiksvergoeding baseert. Omdat een grondslag voor toewijzing van een gebruiksvergoeding ontbreekt, wordt deze vordering in reconventie afgewezen.
      
      
        
          Beslagkosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] vordert in conventie vergoeding van door haar gemaakte beslagkosten. De rechtbank constateert dat beslag is gelegd op het recht van erfpacht terwijl verlof is verleend om beslag te leggen op het pand aan de [adres] . Daargelaten wat de consequenties zijn voor de geldigheid van het gelegde beslag, moet reeds om die reden de vordering tot vergoeding van de beslagkosten worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      In conventie zal Twentex als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	125,09
      - griffierecht		€ 952,00
      - salaris advocaat		2.228,00 (2,0 punten × tarief € 1.114,00)
      Totaal	€ 	3.305,09
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
    
      4.14.
      
        Twentex zal in reconventie eveneens als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
        € 422,25 (1,5 punten × factor 0,5 × tarief € 563,00) aan salaris advocaat. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt Twentex medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van het recht van erfpacht ten aanzien van de woning aan de [adres] met inbegrip van de rechten van Twentex op het daarop gestichte winkelpand met toebehoren en conform de bepalingen van de koopovereenkomst, door middel van ondertekening van een notariële akte van levering, een en ander onder de voorwaarde dat er geen beletselen voor de overdracht zijn als bedoeld in artikel 5:91 BW, 
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als de vereiste medewerking en handtekening voor de levering van het onder 5.1. vermelde recht van erfpacht indien Twentex in gebreke blijft aan het onder 5.1. van dit vonnis bepaalde te voldoen en er geen beletselen voor de overdracht zijn als bedoeld in artikel 5:91 BW,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Twentex in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 3.305,09, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Twentex in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Twentex niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling onder 5.3. en 5.4. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.7.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Twentex in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 422,25,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022.
      
    
  
  
     Productie 1 bij conclusie van antwoord
  
  
     Productie 2 bij dagvaarding
  
  
     Productie 9 bij conclusie van antwoord in reconventie
  
  
     Productie 3 bij dagvaarding
  
  
     Productie 3 bij dagvaarding
  
  
     Productie 3 bij dagvaarding
  
  
     Productie 4 bij dagvaarding
  
  
     Productie 12 bij akte wijziging eis in conventie
  
  
     Productie 5 bij dagvaarding
  
  
     Productie 6 bij dagvaarding
  
  
     Productie 4 bij conclusie van antwoord
  
  
     Productie 8 bij dagvaarding
  
  
     Productie 11 bij akte wijziging eis in conventie