ECLI:NL:GHARL:2022:9769, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, 200.307.130
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Grondtransactie. Uitleg. Beroep op nabetaling.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer 200.307.130
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 515457
    
    
    
      
        arrest van 15 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats1] ,
      appellant,
      in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. N.S. Commijs,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Exploitatiemaatschappij Schalkwijk B.V.,
      gevestigd te Tull en ’t Waal,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, 
      hierna: Schalkwijk,
      advocaat: mr. L. Alberts.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 10 november 2021 dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, heeft gewezen onder bovenvermeld zaaknummer (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep	
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van 1 februari 2022,
      - het herstelexploot van 14 februari 2022,
      - de memorie van grieven, met producties,
      - de memorie van antwoord,
      - het tussenarrest van 16 augustus 2022,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 oktober 2022, waar partijen de zaak nader hebben toegelicht aan de hand van de overgelegde spreekaantekeningen.
      
    
    
      2.2.
      Vervolgens heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    
      3.1.
      
        Op 30 november 2001 heeft [appellant] een perceel weiland, kadastraal bekend
        gemeente Houten, sectie [A] nummer [nummer1] (hierna: het perceel), verkocht aan Schalkwijk voor een bedrag van fl. 633.330,00 (€ 287.392,63).
      
    
    
      3.2.
      
        In de schriftelijke koopovereenkomst is onder “Bijzondere bepalingen” onder meer – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen over de levering:
        “5. Indien en voor zover het verkochte geheel of gedeeltelijk vóór 31 december 2020 door koper kan worden gebruikt conform een onherroepelijk geldig bestemmingsplan ter plaatse voor bouwgrond cum annexis, zal koper aan verkoper ter verhoging van de koopsom voldoen een bedrag van f 25.--. Zegge vijfentwintig gulden per centiare, onmiddellijk te voldoen bij het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan of zoveel eerder als de betreffende grond ten behoeve van de realisatie van de nieuwe bestemming in gebruik zal worden genomen. (…)6. (…)
        
          7. De levering van het verkochte zal plaatshebben:
        
        
          I. 	Indien verkoper het door hem thans uitgeoefende veeteeltbedrijf op het verkochte en de overige aan hem in eigendom toebehorende percelen met een totale oppervlakte van ongeveer éénentwintig hectaren (± 21.00.00 ha) staakt en hij deze percelen juridisch in eigendom heeft overgedragen. Alsdan zal de hiervoor sub 5 omschreven nabetaling — ondanks dat wellicht nog niet is voldaan aan de voorwaarde dat koper het verkochte kan gebruiken conform een onherroepelijk geldig bestemmingsplan ter plaatse voor bouwgrond cum annexis — door koper aan verkoper verschuldigd zijn bij het tekenen van de leveringsakte van het verkochte. Deze levering zal dienen te geschieden binnen twee maanden nadat ten genoegen van de koper is komen vast te staan dat verkoper aan de in deze bepaling omschreven voorwaarden heeft voldaan.
        
        
          II.	Binnen één maand nadat is voldaan aan de voorwaarde dat koper het verkochte geheel of gedeeltelijk kan gebruiken conform een onherroepelijk bestemmingsplan ter plaatse voor bouwgrond cum annexis.
        
        
          III. 	Indien op 31 december 2020 geen bestemmingsplanwijziging conform artikel 5 zal zijn gerealiseerd of zoveel eerder koper wenst, mits door hem aan al zijn verplichtingen uit deze overeenkomst is voldaan casu quo zekerheid is gesteld.”
      
      
    
    
      3.3.
      
        Op 19 juni 2003 vond op verzoek van Schalkwijk de levering plaats. Partijen hebben in dat verband aanvullende afspraken gemaakt, die zijn opgenomen in de akte van levering. Onder Artikel 12 (“Bijzondere bepalingen”) worden de hiervoor genoemde artikelen 5 tot en met 7 uit de koopovereenkomst herhaald, met de volgende toevoeging:
        “8. In afwijking van het sub 7 overeengekomen vindt de juridische levering van het verkochte reeds plaats per heden, ondanks dat niet is voldaan aan één der overeengekomen voorwaarden. 
      
      
      
        
          Tot zekerheid voor de nakoming van de hiervoor gemelde nabetaling is koper verplicht bij de juridische levering ten behoeve van de verkoper recht van eerste hypotheek op het verkochte te verlenen tot een bedrag gelijk aan de eventuele nabetalingsverplichting begroot op € 400.000,-- zegge vierhonderdduizend euro. 
        
        
          (…)
        
        
          RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 
        
        
          UIT DE KOOPOVEREENKOMST
        
        
          Onverminderd het bepaalde in het vorige artikel blijft al hetgeen verkoper en koper eerder zijn overeengekomen - tenzij in deze akte van levering daarvan uitdrukkelijk is afgeweken - tussen hen onverminderd van kracht.”
      
    
    
      3.4.
      Eveneens op 19 juni 2003 heeft Schalkwijk ten gunste van [appellant] een recht van hypotheek gevestigd op het perceel tot zekerheid voor de mogelijke verplichting tot nabetaling als neergelegd in de akte van levering. 
    
    
      3.5.
      In februari 2017 is [appellant] elders, te [plaats1] , een veeteeltbedrijf gaan uitoefenen. De percelen die hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van 30 november 2001 in eigendom had en de onderdelen van het oorspronkelijke melkveebedrijf heeft hij nadien verkocht.
    
    
      3.6.
      Bij brief van 20 december 2019 aan Schalkwijk heeft [appellant] het voortgezet gebruik van het perceel opgezegd per 1 januari 2020. In diezelfde brief heeft [appellant] bij Schalkwijk aanspraak gemaakt op nabetaling. Bij brief van 17 februari 2020 heeft (de advocaat van) Schalkwijk die aanspraak van de hand gewezen. 
    
    
      3.7.
      Per 31 december 2020 was het perceel nog niet als bouwgrond bestemd.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        In eerste aanleg heeft [appellant] in conventie gevorderd dat Schalkwijk wordt veroordeeld tot betaling van € 387.692,65 vermeerderd met de wettelijke rente alsmede € 3.713,00 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van Schalkwijk in de kosten.
        Aan die vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat Schalkwijk de nabetaling zoals bedoeld in artikel 5 juncto artikel 7 van de koopovereenkomst is verschuldigd. 
      
      
    
    
      4.2.
      Schalkwijk heeft in reconventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot (het verlenen van medewerking aan) doorhaling van de desbetreffende hypothecaire inschrijving. 
      
    
    
      4.3.
      In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen en die van Schalkwijk toegewezen, daartoe overwegend dat de nabetalingsverplichting van artikel 7 sub I alleen bestaat in combinatie met de levering van het perceel en niet is geformuleerd als een zelfstandige grondslag voor nabetaling. [appellant] heeft volgens de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat partijen daarmee niettemin een zelfstandige aanspraak hebben beoogd. [appellant] is in de kosten veroordeeld, in conventie en in reconventie. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in hoger beroep
    
    
      
        Waar gaat het in deze zaak over?
      
    
    
    
      
        [appellant] stelt met zijn vijf grieven in de kern de vraag aan de orde of hij ook aan artikel 7 sub I van de Bijzondere bepalingen een recht kan ontlenen op de in artikel 5 bedoelde nabetaling. Daartoe stelt [appellant] dat hij als gevolg van het staken van zijn veeteeltbedrijf – anders dan de rechtbank oordeelde – wel degelijk aanspraak kan maken op nabetaling. Schalkwijk heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
    
    
    
    
    
      
        Het oordeel van het hof
      
    
    
    
      5.1.
      Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat de “Bijzondere bepalingen” uit de koopovereenkomst woordelijk zijn overgenomen in de akte van levering; in het onderstaande zal gemakshalve worden verwezen naar de koopovereenkomst. 
    
    
      5.2.
      Niet in geschil is dat vóór 31 december 2020 de bestemming van het perceel niet (onherroepelijk) is gewijzigd naar bouwgrond als bedoeld in artikel 5 van de koopovereenkomst, zodat [appellant] op die grond geen aanspraak toekomt op nabetaling.
    
    
      5.3.
      De betekenis van het door [appellant] ingeroepen artikel 7 sub I van de Bijzondere bepalingen dient te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      
    
    
      5.4.
      In artikel 7 van de koopovereenkomst hebben partijen afgesproken in welke gevallen en op welk moment levering kan plaatsvinden. Het gaat daarbij om drie afzonderlijke leveringsscenario’s. Artikel 7 sub I bepaalt in het kort dat levering plaatsvindt wanneer [appellant] zijn veeteeltbedrijf staakt en de eigendom van de desbetreffende grond heeft overgedragen. In dat geval (“alsdan”) wordt de in artikel 5 van de koopovereenkomst genoemde nabetaling al verschuldigd ondanks dat op dat moment wellicht nog niet is voldaan aan de voorwaarde dat Schalkwijk het verkochte als bouwgrond kan gebruiken conform een onherroepelijk geldig bestemmingsplan. Niet in geschil is dat partijen in dit geval het leveringsscenario van artikel 7 sub III van de koopovereenkomst hebben gevolgd (“(…) of zoveel eerder koper wenst”); de levering van het perceel heeft immers in 2003 op initiatief van Schalkwijk plaatsgevonden en Schalkwijk heeft ten gunste van [appellant] een recht van hypotheek gevestigd op het perceel tot zekerheid van de mogelijke nabetalingsverplichting als bedoeld in artikel 5. Daarmee is artikel 7 van de koopovereenkomst uitgewerkt en dat hebben partijen ook zo moeten begrijpen. Eenmaal geleverd langs de route van artikel 7 sub III is een levering langs de weg van artikel 7 sub I immers niet meer denkbaar. Nu geen levering als bedoeld in artikel 7 sub I heeft plaatsgevonden kan in het midden blijven of [appellant] in het geval dat wél een levering langs die route zou hebben plaatsgevonden aanspraak op nabetaling zou hebben gehad. 
      
    
    
      5.5.
      Volgens [appellant] hebben partijen met artikel 7 sub I van de koopovereenkomst niettemin een zelfstandige nabetalingsgrondslag beoogd. Dat zou betekenen dat volgens de stellingen van [appellant] hij hoe dan ook recht heeft op nabetaling in geval van staking en verkoop van de desbetreffende percelen, dus ook wanneer levering op grond van een van de andere scenario’s al heeft plaatsgehad. Die opvatting kan om verschillende redenen niet slagen. Allereerst volgt die lezing niet uit de hiervoor besproken systematiek van artikel 7 noch uit de bewoordingen van artikel 7 sub I. [appellant] heeft daarnaast onvoldoende feitelijke aanknopingspunten verschaft waaruit kan worden afgeleid dat partijen met artikel 7 sub I hebben bedoeld een zelfstandige nabetalingsgrondslag in het leven te roepen. Dat had wel op zijn weg gelegen omdat hij aanspraak maakt op een daaruit voor Schalkwijk voortvloeiende verbintenis tot betaling. Voor zo’n feitelijke onderbouwing bestond temeer reden nu in artikel 7 sub I uitdrukkelijk wordt verwezen naar de in artikel 5 opgenomen mogelijkheid van nabetaling indien de verkoper het op het verkochte uitgeoefende veeteeltbedrijf staakt en de percelen worden geleverd (“Alsdan zal de hiervoor sub 5 omschreven nabetaling (…)”). Dat roept nadrukkelijk de vraag op hoe het standpunt van [appellant] dat de nabetaling geheel losstaat van de leveringsvariant van artikel 7 sub I zich verhoudt tot de uitdrukkelijke verwijzing naar artikel 5. Op die vraag heeft [appellant] geen overtuigend antwoord gegeven. Tussen partijen is bovendien niet in geschil dat artikel 5 uitdrukking geeft aan de gedachte dat beide partijen profijt hebben bij het mogelijke intreden van de opschortende voorwaarde van een onherroepelijke bestemmingswijziging vóór 31 december 2020: de door de koper gekochte grond vertegenwoordigt in dat geval een hogere waarde, als gevolg waarvan hij aan de verkoper de overeengekomen nabetaling moet doen. Het standpunt van [appellant] over artikel 7 sub I valt met die profijtgedachte niet te rijmen: de consequentie zou immers zijn dat Schalkwijk een nabetaling moet doen ook indien het verkochte niet vóór 31 december 2020 door koper kan worden gebruikt conform een onherroepelijk geldig bestemmingsplan terwijl daar voor Schalkwijk geen enkel voordeel tegenover staat. Dat dit de bedoeling van partijen is geweest bij het sluiten van de overeenkomst in 2001, zodat Schalkwijk redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat zij ook los van het leveringsscenario van artikel 7 sub I in het door [appellant] bedoelde geval een nabetaling zou moeten doen, kan zonder feitelijke onderbouwing – die [appellant] niet geeft – niet worden aangenomen.  
    
    
      5.6.
      
        Het hof gaat ook niet mee in het betoog van [appellant] dat als het de bedoeling was de nabetaling als genoemd in artikel 7 te koppelen aan de levering, de verwijzing in de akte van levering naar de leveringsbepaling van artikel 7 van de koopovereenkomst overbodig is (omdat op dat moment reeds duidelijk was dat er vervroegd geleverd werd). Dat in de leveringsakte (naast artikel 5) wordt verwezen naar artikel 7 uit de koopovereenkomst is op zichzelf onvoldoende om daaruit een betalingsgrondslag te kunnen afleiden. Verder wijst Schalkwijk er terecht op dat direct na de levering het hypotheekrecht is gevestigd juist omdat de betalingsverplichting op grond van artikel 5 op dat moment nog had kunnen ontstaan (namelijk in geval van bestemmingswijziging voor 31 december 2020), welke situatie zich echter uiteindelijk niet heeft voorgedaan. 
        
          Bewijsaanbiedingen
        
      
      
    
    
      5.7.
      Aan de bewijsaanbiedingen van partijen wordt voorbijgegaan omdat geen concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden. 
      
      
    
  
  
    
      6Slotsom
    
    
      De slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Schalkwijk. Deze kosten worden conform het liquidatietarief vastgesteld op:
    
    
    - griffierecht		€ 783,00
    - salaris advocaat	€ 8.128,00 (2 punten tegen appeltarief VI).
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    - bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Schalkwijk vastgesteld op € 783,00 aan griffierecht en op € 8.128,00 voor salaris; 
    
    - verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, C.J.H.G. Bronzwaer en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.