ECLI:NL:RBOVE:2022:3147, Rechtbank Overijssel, 19-10-2022, C/08/269504 HA ZA 21-319
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2022-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser heeft in 2004 een perceel grond verkocht aan een woningstichting, met de afspraak dat de woningstichting twee andere percelen grond, die bij eiser in eigendom bleven, bouw- en woonrijp zou maken. Ook zou de woningstichting een toegangsweg aanleggen over haar eigen aangekochte grond. Dit alles is nog steeds niet gebeurd en eiser vordert dat de woningstichting verplicht wordt de afspraak nu na te komen. De rechtbank wijst de vordering af, omdat nog niet aan de voorwaarden die waren afgesproken, is voldaan. De woningstichting hoeft de percelen van eiser pas bouw- en woonrijp te maken als zij haar eigen perceel ook kan ontwikkelen, en daarvoor heeft zij nog geen vergunning van de gemeente. Ook is de situatie dat ontwikkeling van het perceel van de woningstichting definitief niet door zal gaan, en partijen in redelijk overleg over de situatie moeten treden, nog niet aan de orde.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Almelo
    
    
      zaaknummer	: C/08/269504 HA ZA 21-319
    
    
    
      
        Vonnis van 19 oktober 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] , 
      
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. M.A. Schuring te Almelo,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting met rechtspersoonlijkheid
      
        WONINGSTICHTING DOMIJN,
      
      gevestigd en kantoorhoudende te Enschede
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Domijn,
      advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 1 december 2021 waarin een mondelinge behandeling is gelast, 
        
        
          de door [eiser] op 25 januari 2022 overgelegde producties ten behoeve van de mondelinge behandeling,
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 februari 2022 met daaraan gehecht de pleitnota namens [eiser] en de brieven in reactie op het proces-verbaal namens [eiser] d.d. 15 februari 2022 en namens Domijn d.d. 17 februari 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na niet gelukte schikkingsonderhandelingen hebben partijen op 6 april 2022 vonnis gevraagd, welk vonnis nader is bepaald op heden. 
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over
    
      [eiser] heeft in 2004 een aantal percelen grond verkocht aan Domijn. Daarbij hebben zij afgesproken dat Domijn een drietal percelen grond die [eiser] in eigendom behield, bouw- en woonrijp zou maken en een toegangsweg zou aanleggen. Dat is tot op heden niet gebeurd. [eiser] vordert in deze procedure onder meer dat Domijn wordt verplicht om dat nu te gaan doen. Domijn meent dat dat nog niet kan omdat nog niet aan alle voorwaarden die partijen hadden afgesproken, is voldaan. 
    
    
      De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. Hieronder wordt toegelicht waar dat oordeel op is gebaseerd. 
    
    
    
  
  
    
      3Waarvan uitgegaan kan worden (vaststaande feiten)
    
    
      3.1.
      
        [eiser] en Domijn hebben in 2004 een koop-intentieovereenkomst gesloten. Hierbij heeft (de rechtsvoorganger van) Domijn de woning met tuin en erf van [eiser] aan [het adres] te [woonplaats] gekocht. Daarnaast heeft Domijn een deel van een weiland van [eiser] gekocht. Het overblijvende deel van dit weiland is onderverdeeld in 3 kavels. Op één daarvan zou [eiser] een woonhuis voor zichzelf laten bouwen en de andere twee zou hij als bouwkavel verkopen. 
      
      
        Het deel van het weiland dat is verkocht aan Domijn wordt thans aangeduid met nummer [kavelnummer 4] . 
        De grondstukken die bij [eiser] in eigendom bleven, hebben de nummers [kavelnummer 1] , dit is de kavel waarop [eiser] zijn woning heeft laten bouwen) en [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] (elk groot 8 are, dit zijn de kavels die door [eiser] als bouwkavels verkocht zouden worden). 
      
      
      
        Partijen hebben een uitgestelde levering afgesproken. 
      
      
    
    
      3.2.
      Alle verkochte kavels hadden een agrarische bestemming. Om woningbouw op het (voormalige) weiland mogelijk te maken, moet de bestemming worden gewijzigd. 
      
    
    
      3.3.
      In de koop-intentieovereenkomst is onder meer het volgende bepaald. 
      
      
        3.3.1.
        
          Op blad 2 in artikel B van de koop-intentieovereenkomst staat dat Domijn (dat wil zeggen: haar rechtsvoorganger SWL) als tegenprestatie niet alleen de koopsom zal voldoen, maar ook de betaling (de kosten voor) het bouw- en woonrijp maken van de drie kavels voor [eiser] . 
          Onder het bouw- en woonrijp maken is uitdrukkelijk inbegrepen de aanleg van de ontsluitingsweg voor de drie bouwkavels van [eiser] met alle daarbij behorende voorzieningen, zoals straatverlichting, aanleg riolering en nutsvoorzieningen. 
        
        
      
      
        3.3.2.
        
          Vervolgens staat in de koop-intentieovereenkomst (blad 2):
          
            SWL draagt verder zorg voor:
          
        
        
          1. het in twee fasen bouw- en woonrijp maken van de bouwkavels;
        
        
          - eerste fase (fase 1); het bouwkavel met een oppervlakte van twintig are (20 a);
        
        
          - tweede fase (fase 2A); de twee bouwkavels met een oppervlakte van elk acht are (8 a);
        
        
          2. (…)
        
        
        
        
        
      
      
        3.3.3.
        
          Onder het kopje “Koopsommen” staat: 
          
            (…)
          
          
            In geval dat de bouw van de twee woningen (fase 2A) op de bouwkavels van [eiser] elk met een oppervlakte van acht are (8 a) ten gevolge van het niet rondkomen van de bestemmingsplanwijziging voor fase 2A/B geen doorgang kan vinden binnen een termijn van vijf (5) jaar na goedkeuring van bestemmingsplan “fase 1”, zal deze koopsom worden verhoogd met vijftigduizend euro (€ 50.000,00) (…).  
          
        
        
      
      
        3.3.4.
        In de koop-intentieovereenkomst staat verder onder het kopje “Planfasering”:
        
        
          
            Voor de totale transactie moet een tijdpad worden doorlopen. Partijken erkennen dat dit tijdpad niet geheel voorspelbaar is. 
          
          
            Het tijdpad wordt bepaald door bestemmingsplanprocedures en procedures voor andere vergunningen. 
          
        
        
        
          
            Vanwege mogelijk te overwinnen bezwaren tegen plannen in het te ontwikkelen weiland (…) wordt rekening gehouden met planvertragingen. Om zo spoedig mogelijk te komen tot het bouwen van een nieuwe woning voor [eiser] en de kans op planvertragingen hiervoor te minimaliseren, zal de ontwikkeling van de weilanden in fasen worden uitgevoerd. 
          
        
        
        
          
            Fase 1: ontwikkeling ten behoeve van het bouwkavel van twintig are (20 a)
          
          
            Fase 2A: ontwikkeling ten behoeve van twee bouwkavels van elk acht are (8 a)
          
          
            Fase 2B: de rest van het plangebied. 
          
          
            (…)
          
          
            Met de procedures voor fase 2 zal worden gestart, zodra de bestemmingsplanprocedure voor fase 1 is doorlopen. 
          
        
        
      
    
    
      3.4.
      In 2006 heeft de [gemeente] een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een woning op perceel [kavelnummer 1] . [eiser] heeft op dit perceel een woning gebouwd. 
      
    
    
      3.5.
      De levering van de verkochte percelen heeft plaatsgevonden op 20 juli 2006. In de Akte van Levering staat: 
      
      
        
          In afwijking van het bepaalde in de koop-intentieovereenkomst op blad 2 onder B verklaart SWL dat de ontsluitingsweg voor de drie (3) bouwkavels van [eiser] thans nog niet kan worden aangelegd door toedoen van de [gemeente] . De [gemeente] wil in dit stadium, achteraf gezien, geen openbare weg aanleggen, doch een inrit met een maximale breedte van drie (3) meter, aldus SWL. In plaats hiervan zal door SWL in verband met de bouw van de woning van [eiser] in fase één (fase 1), eerst een tijdelijke puinweg worden aangelegd, met een breedte van drie (3) meter. Zodra de nieuwbouwwoning van [eiser] kapdicht is, zal deze puinweg op afroep van [eiser] bestraat worden als inrit, conform de aan deze akte gehechte tekening. (…). De hiervoor genoemde inrit is, in afwijking van de bedoelde koop-intentieovereenkomst van tijdelijke aard. De bestratingen met toebehoren, zoals gemeld in de koop-intentieovereenkomst, zullen worden aangelegd door en voor rekening van de SWL, zodra de mogelijkheid daartoe bestaat. 
        
      
      
      
      
      
      
        Verder staat in deze akte van levering: 
      
      
      
        
          Ingeval de bouwplannen van SWL in fase 2b niet doorgaan, doch [eiser] wel zal mogen bouwen op zijn twee (2) kavels in fase 2a, zal tussen SWL en [eiser] op basis van redelijkheid en billijkheid, nader overleg plaatsvinden over de bereikbaarheid van de twee (2) kavels van [eiser] in fase 2a over het bij deze akte aan SWL overgedragen kadastrale perceel nummer O [kavelnummer 4] . 
        
      
      
    
    
      3.6.
      In de loop van de tijd hebben er verschillende gesprekken plaatsgevonden en is er gecorrespondeerd tussen [eiser] , Domijn en de [gemeente] over wijziging van de bestemming en het bouw- en woonrijp maken en het aanleggen van een toegangsweg. De [gemeente] verbindt aan medewerking om het bestemmingsplan voor de percelen van [eiser] te wijzigen, de voorwaarde dat de percelen goed ontsloten worden. 
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 28 januari 2020 heeft de [gemeente] [eiser] laten weten dat zij in beginsel medewerking zal verlenen aan de realisatie van woningbouw op de percelen van [eiser] omdat het gebied in de Structuurvisie is aangewezen als ontwikkelgebied. De [gemeente] schrijft verder dat [eiser] hier evenwel niet onbeperkt het recht aan kan ontlenen om twee woningen te bouwen. Door geen gebruik te maken van de mogelijkheden die worden geboden, aanvaardt [eiser] het risico dat de opvattingen omtrent het bouwen van woningen in het algemeen en/of in [woonplaats] Noord in het bijzonder wijzigen. De [gemeente] geeft [eiser] daarom in overweging om te blijven werken aan een uitvoerbaar plan.  
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser] is daarop weer in overleg getreden met Domijn om te komen tot ontwikkeling van de percelen. Partijen zijn echter niet tot overeenstemming gekomen. 
      
      
    
  
  
    
      4De vordering
    
    
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (enigszins samengevat weergegeven): 
    
    
    1. voor recht verklaart dat op Domijn de verplichting rust om de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] , te ontsluiten via perceel [kavelnummer 4] , in die zin dat beide percelen afzonderlijk van elkaar te bereiken zijn via de hiervoor aan te leggen weg; 
    
    2. voor recht verklaart dat op Domijn de verplichting rust om de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] , bouw- en woonrijp te maken;
    
    3. Domijn veroordeelt om binnen dertig dagen na het eerste schriftelijk verzoek van [eiser] na het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning op perceel [kavelnummer 2] of [kavelnummer 3] , uitvoering geeft aan het ontsluiten met bijbehorende voorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de beide percelen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,= per dag tot Domijn hiermee na betekening van het vonnis in gebreke blijft;
    
    4. Domijn veroordeelt in de kosten van deze procedure. 
    
    
  
  
    
      5De standpunten van [eiser] en Domijn. 
    
      5.1.
      
        [eiser] onderbouwt zijn vordering als volgt. 
      
      
        Domijn stelt het aanleggen van de ontsluitingsweg en het bouwrijp maken van de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] afhankelijk van de ontwikkeling van perceel [kavelnummer 4] . Het feit dat Domijn nog geen onherroepelijke toestemming van de [gemeente] heeft gekregen om perceel [kavelnummer 4] (fase 2b) te ontwikkelen, staat echter niet in de weg aan het bouw- en woonrijp maken van percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] . Het een is niet feitelijk afhankelijk van het ander. Dat blijkt uit de bepaling in de Akte van Levering. 
        De [gemeente] heeft laten weten dat ze zal meewerken aan het wijzigen van de bestemming en het verlenen van een omgevingsvergunning voor de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] . De [gemeente] heeft echter ook laten weten dat de medewerking afhankelijk is van de aanleg van een ontsluitingsweg. Om die reden moet Domijn nu veroordeeld worden om die werkzaamheden uit te voeren. 
        Voor de route van de ontsluitingsweg kan aangesloten worden bij een ontwerpbestemmingsplan dat de gemeente in 2012 heeft opgesteld.
      
      
      
        Ter zitting is daar namens [eiser] aan toegevoegd dat de [gemeente] inmiddels kenbaar heeft gemaakt dat het bestemmingsplan zal worden gewijzigd en dat ook perceel [kavelnummer 4] een woonbestemming zal krijgen. 
      
      
    
    
      5.2.
      Domijn heeft kort samengevat als verweer gevoerd dat partijen het er weliswaar over eens zijn dat Domijn de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] woon- en bouwrijp dient te maken, maar dat zij dat pas hoeft te doen als: 
      1. [eiser] een wijziging van het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning voor bouwen heeft gekregen van de [gemeente] voor zijn twee percelen, en
      2. Domijn naast [eiser] ook mag ontwikkelen op haar perceel en dus ook voor haar perceel de benodigde bestemmingsplanwijziging en een relevante omgevingsvergunning heeft gekregen. 
      Aan deze twee voorwaarden is nog niet voldaan, dus kan Domijn niet gedwongen worden om de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] bouw- en woonrijp te maken en een ontsluitingsweg aan te leggen. 
      
      
        Volgens Domijn is ook de bepaling over “redelijk overleg” uit de Akte van Levering nog niet aan de orde omdat de daar beschreven situatie zich nog niet voordoet. Immers: 1) het staat nog niet vast dat [eiser] mag bouwen op zijn percelen en 2) het staat ook nog niet vast dat de bouwplannen van Domijn niet doorgaan. 
      
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling door de rechtbank
    
      6.1.
      
        [eiser] beoogt met zijn vorderingen te bereiken dat Domijn ertoe gedwongen wordt om over te gaan tot het bouw- en woonrijp maken van zijn percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] en het aanleggen van de ontsluitingsweg over perceel [kavelnummer 4] . De rechtbank zal gezien het verweer van Domijn beoordelen of zij daartoe (reeds) gehouden is. 
      
      
      
      
      
        
          Is aan de voorwaarden voldaan?
        
      
      
    
    
      6.2.
      Domijn stelt dat er twee voorwaarden zijn waaraan voldaan moet zijn voordat zij gehouden is om de ontsluitingsweg aan te leggen en de percelen bouw- en woonrijp te maken. Volgens haar is aan beide voorwaarden niet voldaan. 
      
      
        
          Voorwaarde 1: [eiser] moet beschikken over een omgevingsvergunning voor bouwen voor zijn percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] . 
        
      
      
    
    
      6.3.
      Terecht stelt Domijn dat zij de percelen van [eiser] niet bouw- en woonrijp mag maken zolang aan [eiser] geen (onherroepelijke) omgevingsvergunning is verleend op basis van een gewijzigd bestemmingsplan. [eiser] erkent gezien zijn stellingen het bestaan van deze voorwaarde. Vast staat dat aan deze voorwaarde nog niet is voldaan, aangezien de percelen van [eiser] vooralsnog een agrarische bestemming hebben. 
      
      
        
          Voorwaarde 2: ook Domijn moet beschikken over een omgevingsvergunning voor bouwen op haar perceel [kavelnummer 4] . 
        
      
      
    
    
      6.4.
      
        Domijn voert daarnaast aan dat partijen hebben afgesproken dat fase 2A en 2B aan elkaar zijn gekoppeld. Dat betekent volgens haar dat zij nog niet gedwongen kan worden de percelen van [eiser] bouw- en woonrijp te maken en een toegangsweg aan te leggen zolang zij zelf nog geen omgevingsvergunning voor bouwen heeft gekregen en zij haar ontwikkeling door kan laten gaan. Dit volgt volgens Domijn uit de koop-intentieovereenkomst en uit de Akte van Levering. 
        
          [eiser] stelt dat partijen geen koppeling hebben beoogd. 
      
      
      
        
          Beoordelingsmaatstaf 
        
      
    
    
      6.5.
      De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die ingevuld moet worden, kan volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad niet alleen beoordeeld worden naar de taalkundige betekenis. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In latere jurisprudentie heeft de Hoge Raad daar aan toegevoegd dat er onder omstandigheden wel groot gewicht kan worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis. 
      
      
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
    
    
      6.6.
      De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat partijen hebben beoogd fase 2A en 2B aan elkaar te koppelen, in die zin dat gelijktijdig wordt aangevangen met de ontwikkeling van enerzijds de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] van [eiser] en anderzijds perceel [kavelnummer 4] van Domijn. 
      
      
        6.6.1.
        Wat de koop-intentieovereenkomst betreft volgt dat uit hetgeen is opgenomen onder het kopje “planfasering” (zie r.o. 3.3.4, laatste alinea). Fase 2A en 2B worden bijeen genomen. De enige reden dat fase 2A en 2B worden onderscheiden is dat de percelen verschillende eigenaren hebben, maar kennelijk is hier bedoeld de fase na fase 1 (namelijk fase 2) in één keer, dus gelijktijdig te ontwikkelen. 
        
      
      
        6.6.2.
        De rechtbank wijst voorts op de nabetalingsverplichting (zie r.o. 3.3.3). Er wordt een regeling getroffen voor het geval de percelen van [eiser] niet bebouwd kunnen worden ten gevolge van het niet rondkomen van een bestemmingsplanwijziging voor fase 2A/B. Hieruit leidt de rechtbank af dat fase 2A samengenomen wordt met fase 2B. Er moet kennelijk een bestemmingsplanwijziging voor alle percelen ( [kavelnummer 2] , [kavelnummer 3] en [kavelnummer 4] ) zijn, voordat met ontwikkeling van percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] wordt begonnen. 
        
      
      
        6.6.3.
        De koppeling van fase 2A aan fase 2B volgt ook uit de Akte van Levering (zie r.o. 3.5, laatste alinea). Uit deze bepaling blijkt dat partijen in de Akte van Levering uitgingen van de situatie dat percelen [kavelnummer 2] , [kavelnummer 3] en [kavelnummer 4] tegelijk ontwikkeld zouden worden. De hier bedoelde bepaling is de uitzondering. Voor dat - onverhoopte - geval is redelijk overleg voorgeschreven. 
        
      
      
        6.6.4.
        Het is ook logisch dat partijen voor ogen hadden dat de percelen tegelijk ontwikkeld zouden worden. De toegangsweg die ten behoeve van percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] moet worden aangelegd, zou immer over perceel [kavelnummer 4] komen te liggen. Het was de bedoeling dat de toegangsweg onderdeel zou zijn van de aan te leggen woonwijk. Zonder bestemmingsplanwijziging die ook op perceel [kavelnummer 4] ziet, is de aanleg van een woonwijk, maar ook de aanleg van enkel een toegangsweg, juridisch niet mogelijk. Over een perceel met een agrarische bestemming mag immers niet zomaar een weg worden aangelegd. De [gemeente] zal geen omgevingsvergunning verlenen zolang de bestemming niet is gewijzigd. 
        
      
      
        6.6.5.
        Tot slot is in dit verband van belang dat niet ter discussie staat dat het bouw- en woonrijp maken van de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] van [eiser] en het aanleggen van de toegangsweg over perceel [kavelnummer 4] , niet van elkaar los te koppelen werkzaamheden zijn; zolang Domijn nog geen toegangsweg over haar perceel kan aanleggen, is zij dus ook nog niet gehouden om de percelen van [eiser] bouw- en woonrijp te maken. Immers, tijdens de mondelinge behandeling heeft (de advocaat van) [eiser] verklaard dat het aanleggen van de toegangsweg en het bouwrijp maken van de percelen aan elkaar vast hangt en dat deze werkzaamheden niet van elkaar los te koppelen zijn. Daarnaast heeft Domijn onweersproken aangevoerd dat het bouwrijp maken van de percelen van [eiser] onder meer inhoudt dat nutsvoorzieningen aangelegd worden onder de te realiseren ontsluitingsweg, zodat de betreffende werkzaamheden van elkaar afhankelijk zijn.  
        
        
          
            Conclusie
          
        
      
    
    
      6.7.
      De conclusie is dat Domijn niet kan worden gedwongen om de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] bouw- en woonrijp te maken en een toegangsweg aan te leggen, zolang zij zelf geen omgevingsvergunning heeft en ook de ontwikkeling van haar perceel door kan gaan. 
      
      
        
          Redelijk overleg
        
      
      
    
    
      6.8.
      Partijen zijn in de Akte van Levering overeen gekomen dat als de plannen van Domijn in fase 2B niet doorgaan maar [eiser] wel mag bouwen in fase 2A, partijen op basis van redelijkheid en billijkheid overleg zullen voeren over de toegankelijkheid van de percelen van [eiser] over perceel [kavelnummer 4] .   
      
    
    
      6.9.
      Domijn heeft aangevoerd dat ook nog niet wordt toegekomen aan het “redelijk overleg” zoals bedoeld in de Akte van Levering. 
      
    
    
      6.10.
      De rechtbank constateert dat [eiser] zijn vorderingen niet op deze bepaling uit de Akte van Levering heeft gebaseerd. Desondanks overweegt de rechtbank het volgende. 
      
    
    
      6.11.
      
        Het feit dat [eiser] nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft, is geen belemmering voor redelijk overleg, omdat dit als voorwaarde kan worden meegenomen. 
        Wel heeft Domijn terecht aangevoerd dat de situatie dat de plannen van Domijn definitief niet doorgaan, nog niet aan de orde is, althans dat staat voor de rechtbank niet vast. Kennelijk heeft Domijn wel de bedoeling het perceel te ontwikkelen. Dat heeft zij tijdens de mondelinge behandeling immers uitdrukkelijk gezegd. En ook de [gemeente] wil dat dit perceel ontwikkeld wordt, althans staat er niet negatief tegenover.
      
      
    
    
      6.12.
      Volgens [eiser] gaat deze bepaling niet over de situatie dat de plannen van Domijn definitief niet doorgaan, maar nog niet doorgaan. De rechtbank volgt [eiser] daarin niet. De bepaling is geformuleerd als situatie waarin vast staat dat Domijn niet gaat ontwikkelen. Dat is ook logisch want zolang er serieuze en reële plannen bij Domijn bestaan om tot ontwikkeling van perceel [kavelnummer 4] over te gaan, wordt de toegangsweg tot percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] daarin meegenomen. Zoals hiervoor overwogen bestaan er nog steeds reële plannen en mogelijkheden om perceel [kavelnummer 4] te ontwikkelen voor woningbouw. 
      
    
    
      6.13.
      De conclusie is dat het in de Akte van Levering bedoelde redelijk overleg over de bereikbaarheid van de twee kavels (de aanleg van de ontsluitingsweg), nog niet is af te dwingen. 
      
    
    
      6.14.
      
        De vraag kan gesteld worden of er op enig moment een omslagpunt is bereikt. [eiser] wacht al jaren op de toegangsweg tot percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] en het bouw- en woonrijp maken van deze percelen. Zoals partijen de bepalingen hebben geformuleerd, ontstaat die situatie echter pas als vast staat dat de plannen van Domijn met perceel [kavelnummer 4] niet doorgaan. Die situatie doet zich bijvoorbeeld voor als Domijn dat verklaart en/of als de [gemeente] laat weten het bestemmingsplan voor perceel [kavelnummer 4] niet te willen wijzigen, of een bestemmingsplanwijziging het wegens ingediende bezwaren niet haalt. 
        De rechtbank merkt nog op dat, zelfs dan, partijen de medewerking van de [gemeente] nodig hebben als zij een toegangsweg willen aanleggen over perceel [kavelnummer 4] . Het is dus zaak om de gesprekken met de [gemeente] voort te zetten. 
      
      
      
        
          Consequenties voor de vorderingen van [eiser]
        
      
      
      
        
          Vordering 1 en 2
        
      
    
    
      6.15.
      
        [eiser] vordert onder 1 en 2 -  kort gezegd - verklaringen voor recht dat Domijn verplicht is om (1) een ontsluitingsweg aan te leggen ten behoeve van de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] over perceel [kavelnummer 4] en (2) de percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] bouw- en woonrijp te maken. 
      
      
        Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar. De formulering van de gevraagde verklaringen voor recht gaat immers voorbij aan de bovengenoemde twee (opschortende) voorwaarden voor het ontstaan van de verplichting van Domijn tot het verrichten van deze werkzaamheden; kort gezegd is Domijn pas verplicht om deze werkzaamheden uit te voeren, zodra (1) [eiser] een toereikende (omgevings)vergunning heeft verkregen om zijn percelen [kavelnummer 2] en [kavelnummer 3] te bebouwen en (2) Domijn een toereikende (omgevings)vergunning heeft verkregen om haar perceel [kavelnummer 4] te ontwikkelen. 
      
      
      
        
          Vordering 3
        
      
    
    
      6.16.
      
        [eiser] vordert hier dat Domijn wordt veroordeeld om binnen 30 dagen na het schriftelijk verzoek na het krijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen van een woning op perceel [kavelnummer 2] of [kavelnummer 3] , een ontsluitingsweg met bijbehorende voorzieningen aan te leggen en de percelen bouw- en woonrijp te maken. 
      
      
        Deze vordering is evenmin toewijsbaar, omdat (nog) niet voldaan is aan de tweede (opschortende) voorwaarde voor het ontstaan van deze verplichting voor Domijn; Domijn heeft immers nog geen toereikende vergunning verkregen voor de beoogde ontwikkeling van haar perceel. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      6.17.
      De vorderingen van [eiser] kunnen niet worden toegewezen. Dat betekent dat [eiser] , als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten van deze procedure zal moeten dragen. De kosten worden aan de zijde van Domijn als volgt berekend: 
      - salaris gemachtigde: 2 procespunten maal € 563,00 (tarief II) = € 1.126,00,
      - griffierecht: € 667,00.  
      De door Domijn verzochte wettelijke rente en nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna opgenomen. 
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    De rechtbank
    
    
      I. 	wijst de vorderingen af;
      
    
    
      II.	veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot op € 1.126,00 wegens het salaris van de gemachtigde en € 667,00 wegens verschotten, alsmede in de nakosten, deze bedragen te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en – indien voldoening van de (na)kosten niet binnen deze termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening, tot de datum van algehele voldoening; 
      
    
    
      III.	verklaart onderdeel II uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg – van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
    
  
  
     Rechtsvoorganger van Domijn was SWL. Koper zal hierna worden aangeduid als Domijn, tenzij sprake is van een citaat. 
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex)
  
  
     Dat blijkt onder meer uit berichten van de [gemeente] die zijn overgelegd als productie 13, de bijlage bij productie 17 en productie 22 bij dagvaarding en de later overgelegde productie 27. Ook ter zitting is dit aan de orde gekomen. 
  
  
     Alinea 46 dagvaarding