ECLI:NL:GHAMS:2023:580, Gerechtshof Amsterdam, 14-03-2023, 200.296.393/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil over eigendom strook grond. Het hof oordeelt dat de strook bij akte wel degelijk is overgedragen en vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Of de strook in bezit is genomen is daarmee niet van belang.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 	200.296.393/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland:	8245185 / CV EXPL 19-19992
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 maart 2023 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. W.M. Bijloo te Middelharnis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde 1]
         en
      
        
          [geïntimeerde 2]
        ,
      beiden wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. F.R. Duijn te Zaandam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 30 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 17 februari 2021, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties; 
    - akte overlegging producties tevens uitlating producties aan de zijde van [appellant] .
    
    
      Op 19 januari 2023 is de zaak mondeling behandeld. Namens [appellant] is het woord gevoerd door mr. Bijloo voornoemd en namens [geïntimeerden] door mr. Duijn voornoemd. Mr. Bijloo heeft zijn spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn in hoger beroep gewijzigde en hierna weer te geven vorderingen zal toewijzen en de reconventionele vordering van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
    
    
    
      2.1
      Bij notariële akte van 15 november 1989 droeg [naam] (hierna: [naam] ) aan een maatschap waarvan [appellant] en zijn vader de enige vennoten waren de boerderij “ [X] ” aan de [straatnaam] 714 te [plaats] over, alsmede bouw- en weiland dat als volgt is omschreven:
      
      
        
          a. het perceel kadastraal bekend (…) nummer [nummer 1] , groot negen hectare acht en zeventig are zeventig centiare; en
        
        
          b. een gedeelte ter grootte van ongeveer vijftien hectare twee en veertig are vijftien centiare van het perceel kadastraal bekend (…) nummer [nummer 1] , te weten dit perceel geheel doch met uitzondering van een ongeveer noord-oostelijke hoek ter grootte van ongeveer negen en veertig are zestig centiare van voormeld perceel nummer [nummer 1] , van welke uitgezonderde hoek de ongeveer zuid-oostelijke grens wordt gevormd door een lijn lopende ongeveer evenwijdig aan en op een afstand van ongeveer tachtig meter gemeten van de ongeveer noord-westelijke kadastrale grens van voormeld perceel nummer [nummer 1] , de ongeveer zuid-westelijke grens wordt gevormd door de zuid-westelijke buitenzijde van het op deze uitgezonderde hoek aanwezige kippenhok en het verlengde daarvan in ongeveer noord-westelijke en in ongeveer zuid-oostelijke richting, terwijl de overige grenzen van deze uitgezonderde hoek samenvallen met de overeenkomstige kadastrale grenzen, een en ander zoals ter plaatse is aangeduid (…).
        
      
      
    
    
      2.2
      Bij de notariële akte van levering is een handgeschreven tekening gevoegd waarop het van de eigendomsoverdracht uitgesloten perceel is aangegeven. Dit perceel heeft blijkens de tekening rechte zijden en hoeken van negentig graden en heeft de vorm van een rechthoek. Op deze tekening lopen de zuidoost grens en de noordwest grens evenwijdig aan elkaar. Bij de tekening is vermeld dat de zuidoostelijke zijde van het perceel plusminus 62 meter lang is. 
      
    
    
      2.3
      In de loop der tijd zijn twee stukken van het perceel dat [naam] in eigendom heeft gehouden, groot respectievelijk 50 m2 en 100 m2, door hem verkocht. Het resterende perceel is in 2008 door zijn erfgenamen verkocht en geleverd aan [geïntimeerden] In de notariële akte van 22 december 2008 is de overgedragen onroerende zaak als volgt omschreven:
      
      
        
          de vrijstaande villa met garage, schuur en ondergrond, erf, tuin en alle verdere aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als [straatnaam] 710 te (…) [plaats], kadastraal bekend (…) nummer [nummer 2], groot éénenvijftig are negentig centiare (51.90 are).
        
      
      
    
    
      2.4
      Na het overlijden van zijn vader is [appellant] enig eigenaar geworden van de onder 2.1 omschreven onroerende zaken.
      
    
    
      2.5
      In 2007, 2016 en 2018 heeft het Kadaster landmetingen uitgevoerd. Steeds is daarbij geconstateerd dat de noordoostelijke grens niet recht (en evenwijdig aan de zuidoost grens) zou lopen, maar schuin, waardoor het perceel van [geïntimeerden] groter zou zijn dan op de onder 2.2 bedoelde tekening is ingetekend (het verschil hierna te noemen: de strook).
      
    
    
      2.6
      Bij brief van 26 april 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] zich jegens [geïntimeerden] op het standpunt gesteld dat de strook op grond van de leveringsakte tussen [appellant] en [naam] dan wel op grond van verkrijgende verjaring zijn eigendom is. [geïntimeerden] heeft dit standpunt bestreden. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      3.1
      In conventie heeft [appellant] , samengevat, gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de strook het eigendom is van [appellant] en [geïntimeerden] tot medewerking aan de inschrijving van de juiste erfgrens in het Kadaster veroordeelt. [appellant] heeft aan deze vordering primair ten grondslag gelegd dat [naam] de strook op 15 december 1989 heeft overgedragen aan hem (althans de maatschap waarin hij vennoot was), en subsidiair dat hij door middel van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden. [geïntimeerden] heeft tot afwijzing van deze vorderingen geconcludeerd, omdat de strook behoort tot zijn perceel en dat ook blijkt uit de kadastrale metingen. Verkrijgende verjaring heeft zich volgens [geïntimeerden] niet voorgedaan omdat [appellant] de strook niet tenminste tien jaar onafgebroken in zijn bezit heeft gehad. Op grond van dit standpunt heeft [geïntimeerden] in reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de strook zijn eigendom is.
      
    
    
      3.2
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat de omschrijving van het in 1989 door [naam] aan (de maatschap van) [appellant] overgedragen perceel zoals opgenomen in de notariële akte en de daarbij gevoegde tekening dermate onnauwkeurig zijn dat daaruit de exacte omvang daarvan niet kan worden afgeleid. Daardoor is niet vast komen te staan dat de strook aan [appellant] is overgedragen. [appellant] heeft voorts onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat hij de strook in bezit heeft genomen. Het was namelijk [naam] en niet [appellant] die het hekwerk heeft geplaatst. Dat hekwerk maakte de strook ook niet volledig ontoegankelijk. Het door [appellant] over de strook rijden met een tractor en de aanwezigheid van een (verwaarloosde) moestuin is evenmin voldoende. Datzelfde geldt voor het zaaien van bloemenzaad. In reconventie heeft de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht gegeven.
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.3
      Tegen deze beslissingen en de gronden waarop die berusten, komt [appellant] in hoger beroep op met vier grieven. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd met een vordering [geïntimeerden] te verbieden de strook te betreden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per overtreding met een maximum van € 50.000,00.
      
      
        
          Eigendom van de strook, medewerking inschrijving en indeplaatsstelling
        
      
      
    
    
      3.4
      Als de strook in 1989 in eigendom is overgedragen aan [appellant] , waren de erven van [naam] op 22 december 2008 niet bevoegd om de strook aan [geïntimeerden] over te dragen. Omdat artikel 3:86 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet van toepassing is op registergoederen en de situatie van artikel 3:88 BW zich hier niet voordoet, kan die beschikkingsonbevoegdheid aan [geïntimeerden] worden tegengeworpen, ook als hij te goeder trouw is geweest. Dit betekent dat het hof eerst grief 2 zal behandelen. 
      
    
    
      3.5
      Met deze grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet geconcludeerd kan worden dat [appellant] op basis van de overdracht in 1989 eigenaar van de strook is geworden, omdat de omschrijving van de strook in de akte en de daarbij gevoegde tekening dermate onduidelijk zijn dat de exacte omvang van het niet overgedragen deel van het perceel daaruit niet kan worden afgeleid en dat de verdere inhoud van de akte geen aanknopingspunten biedt met betrekking tot de partijbedoeling ten aanzien van het niet overgedragen deel. 
      
    
    
      3.6
      Het hof volgt de kantonrechter niet in dit oordeel. Naar het oordeel van het hof heeft [naam] de strook bij de notariële akte van 15 november 1989 wel degelijk overgedragen aan (de maatschap van) [appellant] . Daartoe wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      3.7
      Bij de beantwoording van de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Daarbij zal acht mogen worden geslagen op de elders in de notariële akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Deze uitlegmaatstaf brengt mee dat de eigendomsverhoudingen niet noodzakelijkerwijs overeen hoeven te komen met de aanduiding van de erfgrens tussen de percelen in het Kadaster. Het Kadaster is hier volgend en niet leidend. 
      
    
    
      3.8
      Uit de notariële akte volgt dat de zuidoostelijke grens van het van overdracht uitgezonderde gedeelte (dat is de grens tussen de percelen van [appellant] en [geïntimeerden] ) ongeveer evenwijdig loopt aan de noordwestelijke grens (de afscheiding van het perceel van [geïntimeerden] met de [straatnaam]). Daaruit leidt het hof af dat het de bedoeling van de partijen bij de akte is geweest om een rechthoekig gedeelte van het perceel uit te sluiten van overdracht. Weliswaar staat in de akte opgenomen dat de grenzen ongeveer evenwijdig lopen, maar niets uit de notariële akte duidt erop dat daarmee bedoeld zou zijn een schuine strook uit te sluiten van de overdracht. Het ligt meer voor de hand dat partijen bedoeld hebben daarmee te ondervangen dat het uitgesloten perceel niet exact is opgemeten voorafgaand aan de overdracht. Daarbij komt dat de tekening die bij de notariële akte is gevoegd op dit punt aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Het uitgezonderde perceel heeft blijkens die tekening uitsluitend hoeken van negentig graden, waardoor de zuidoostelijke en noordwestelijke grenzen op die tekening duidelijk evenwijdig aan elkaar lopen. Van een schuine strook die niet aan [appellant] wordt overgedragen blijkt niet.
      
    
    
      3.9
      Dat de partijen bij de akte werkelijk hebben beoogd een rechthoekig perceel uit te sluiten van de overdracht blijkt voorts uit het feit dat als de lengte van de zuidoostelijke zijde, ongeveer 62 meter, wordt vermenigvuldigd met de ongeveer 80 meter die volgens de akte ligt tussen de noordwestelijke en de zuidoostelijke grens, de oppervlakte van het uitgesloten perceel ongeveer 4.960 m2 is, zoals ook in de tekst staat vermeld. 
      
    
    
      3.10
      Met betrekking tot die oppervlakte geldt nog het volgende. [appellant] heeft als argument voor de juistheid van zijn standpunt aangevoerd dat [geïntimeerden] geen eigenaar kan zijn van de strook, omdat de in hun overdrachtsakte vermelde oppervlakte (5.190 m2) veel groter is dan de oppervlakte van hetgeen in de akte van 1989 bij [naam] is achtergebleven (4.960 m2). Het verschil wordt volgens [appellant] gevormd door de strook. [geïntimeerden] heeft hiertegen ingebracht dat de partijen bij de akte uit 1989 de maten en oppervlakten niet juist hebben geschat. Zo hebben zij de plaats van het kippenhok verkeerd geschat, waardoor de zuidoostelijke en noordwestelijke zijden van het perceel in werkelijkheid 65,3 meter lang waren. Ook is volgens [geïntimeerden] de in de akte genoemde afstand van 80 meter in werkelijkheid slechts 77,43 meter. Verder heeft [geïntimeerden] erop gewezen dat in de loop der tijd delen van het bij [naam] in eigendom gebleven perceel zijn verkocht. 
      
    
    
      3.11
      Als de zuidoostelijke en noordwestelijke zijde van het uitgezonderde perceel inderdaad 65,3 meter lang waren en de afstand van 80 meter in werkelijkheid 77,43 meter, resulteert dat in een oppervlakte van afgerond 5.056 m2. Voor de overdracht aan [geïntimeerden] is van het uitgezonderde perceel in totaal 150 m2 verkocht, wat zou betekenen dat aan [geïntimeerden] een perceel van 4.906 m2 kon worden overgedragen. Overgedragen is echter 5.190 m2, een verschil dat mogelijk kan worden verklaard door de vaststelling dat aan [geïntimeerden] de strook is overgedragen, terwijl die in 1989 niet bij het uitgezonderde perceel behoorde. Het verweer van [geïntimeerden] op dit punt overtuigt dus in elk geval niet. 
      
    
    
      3.12
      Met het voorgaande staat vast dat de strook in 1989 rechtsgeldig aan [appellant] is overgedragen, zodat die niet in 2008 ook aan [geïntimeerden] kan zijn geleverd. 
      
    
    
      3.13
      
        [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat [appellant] geen belang heeft bij zijn vorderingen, omdat [appellant] zijn bedrijf en grond zou hebben verhuurd aan een derde. Naar het oordeel van het hof staat de gestelde verhuur niet aan toewijzing van de vorderingen van [appellant] in de weg, omdat het hem als eigenaar vrij staat te beschikken over de strook en zijn perceel. Naar haar aard is verhuur bovendien tijdelijk. 
      
    
    
      3.14
      Op grond van het voorgaande zal het hof voor recht verklaren dat [appellant] eigenaar is van de strook. [appellant] heeft er ten behoeve van de duidelijkheid en rechtszekerheid belang bij dat zijn eigendom van de strook in het Kadaster wordt vastgelegd. Het hof zal [geïntimeerden] daarom veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de inschrijving van de erfgrens van de strook in het Kadaster op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250 per dag, met een maximum van € 25.000. Omdat [appellant] al eigenaar is, valt echter niet in te zien waarom het opmaken van een notariële akte nodig zou zijn.
      
    
    
      3.15
      Dit betekent dat grief 2 slaagt. Dat brengt met zich dat ook grief 1 slaagt, waarmee is opgekomen tegen het oordeel dat vaststaat dat de strook blijkens de kadastrale metingen eigendom van [geïntimeerden] Datzelfde geldt voor grief 4, waarmee [appellant] opkomt tegen de toewijzing van de verklaring voor recht in reconventie, de afwijzing van de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht en de medewerking aan de wijziging van de inschrijving in het Kadaster. Aangezien het hof oordeelt dat de strook rechtsgeldig aan [appellant] is overgedragen, kan in het midden blijven of [appellant] de strook in bezit heeft genomen, of hij daarbij te goeder trouw was en daardoor de strook door middel van verkrijgende verjaring heeft verkregen. Grief 3 kan daarom onbesproken blijven. 
      
      
        
          Vordering niet betreden strook
        
      
      
    
    
      3.16
      
        [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd dat het hof [geïntimeerden] veroordeelt de strook niet te (doen) betreden op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het hof zal die vordering toewijzen, aangezien [appellant] eigenaar is van de strook en het een afgesloten erf betreft zodat [geïntimeerden] behoudens toestemming van [appellant] niet bevoegd is de strook te betreden (zie artikel 5:22 BW). Het hof ziet geen aanleiding aan dat verbod een dwangsom te verbinden, omdat het geschil tussen partijen niet is ontstaan uit onwil maar uit een verschil van inzicht over de vraag wie eigenaar is van de strook. Over die kwestie hebben partijen met dit arrest duidelijkheid verkregen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      3.17
      
        Grief 4 richt zich onder meer tegen de afwijzing van de kantonrechter van de door [appellant] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De grief slaagt, omdat de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. 
        De vordering van [appellant] heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is en wordt daarom getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport BGK-integraal. Op grond van dit rapport kan een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegekend. Voor vaststelling van hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten zal aansluiting worden gezocht bij de in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde, en door het hof redelijk geachte tarief. Aangezien deze zaak gaat over een vordering van onbepaalde waarde, die in de wettelijke staffel ontbreekt, zal het gevorderde bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg. 
      
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      3.18
      Het vonnis waarvan beroep zal uit doelmatigheidsoverwegingen in zijn geheel worden vernietigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerden] veroordeeld in de kosten in beide instanties.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      verklaart voor recht dat de strook gelegen ten zuidoosten van het perceel van [geïntimeerden] eigendom is van [appellant] ;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest medewerking te verlenen aan de inschrijving van het voornoemde eigendomsrecht bij het Kadaster, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat niet aan deze veroordeling is voldaan, met een maximum van € 25.000;
    
    
    
      verbiedt [geïntimeerden] de strook te (doen) betreden en te gebruiken;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van € 462,50 aan [appellant] aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 24 december 2019 tot de dag van volledige betaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 184,10 aan verschotten en € 747,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 450,62 aan verschotten en € 2.228,00 voor salaris en € 163 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2023.