ECLI:NL:GHARL:2014:1379, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-02-2014, 200.071.256-01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De exploitatie van het café-restaurant in Noordpolderzijl wordt na het overlijden van de uitbaatster voortgezet door de erfgenamen. De verhuurder (een stichting, die ook eigenaar is) heeft de huur opgezegd. Omdat de erfgenamen niet hebben ingestemd met de huuropzegging, is de zaak aan de rechter voorgelegd. De rechtbank in Groningen heeft uitgesproken dat de stichting de huur mocht opzeggen. Tegen dit vonnis hebben de erfgenamen hoger beroep aangetekend.
        Hangende het hoger beroep heeft de stichting het café-restaurant verkocht aan de gemeente Eemsmond. De gemeente Eemsmond heeft plannen met Noordpolderzijl. Vanwege die plannen wil de gemeente ook dat de huur van de erfgenamen eindigt. De hoger beroepsprocedure is aan de zijde van de verhuurder voortgezet op naam van de gemeente Eemsmond. Het gerechtshof oordeelt dat de gemeente zich niet kan beroepen op de opzegging door de vorige verhuurder, de stichting. Dat het bestuur van die stichting door de gemeente werd beheerst, maakt dat niet anders - aldus het hof - omdat de verkoop van het café-restaurant aan de gemeente toch een relevante wijziging in de verhouding tussen huurder en verhuurder kan betekenen. De vordering van de gemeente om de huur te beëindigen, is daarom afgewezen door het hof.
        De erfgenamen hebben gevorderd dat iemand anders in hun plaats als huurder wordt aangemerkt. Deze vordering heeft het hof ook afgewezen. Eén van degenen die als huurder zou gaan fungeren, heeft zich zo onbetamelijk over de gemeente en haar burgemeester uitgelaten dat het onredelijk zou zijn om de gemeente tegen haar wil met zo'n huurder op te zadelen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.071.256/01
      (zaaknrs. rechtbank Groningen 386050 / CV EXPL 08-16677 en 382624 / 08-120)
    
    
    
      
        arrest van de eerste kamer van 25 februari 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de gezamenlijke erfgenamen van mevrouw [X],
      laatstelijk gewoond hebbende te [woonplaats 1] (gemeente Eemsmond),
      appellanten,
      in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
      hierna te noemen: de erfgenamen,
      advocaat: mr. J.F. Koenders, kantoorhoudende te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de gemeente Eemsmond,
      zetelende te Uithuizen,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      hierna te noemen: de gemeente,
      advocaat: mr. J. Werle, kantoorhoudende te Leeuwarden.
    
    
    
    
      Het arrest in het incident van het toenmalige gerechtshof te Leeuwarden van 23 oktober 2012 wordt hier overgenomen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
      1.1
      Bij akte van 26 maart 2013 hebben de erfgenamen kenbaar gemaakt dat het geding wordt hervat, maar dat zij niet instemmen met de geldigheid van het pleidooiverzoek van de gemeente.
      
    
    
      1.2
      De gemeente heeft vervolgens pleidooi gevraagd.
      
    
    
      1.3
      Partijen hebben hun zaak doen bepleiten. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de gemeente bij akte drie producties (nrs. 22, 23 en 24) in het geding gebracht en hebben de advocaten van de erfgenamen en van de gemeente pleitnotities overgelegd.
      
    
    
      1.4
      Ten pleidooie is beslist dat de memorie van antwoord, welke de gemeente bij brief van 7 juni 2013 aan het hof had gezonden, is geweigerd.
      
    
    
      1.5
      Partijen hebben arrest gevraagd. De erfgenamen hebben hiertoe de stukken overgelegd.
      
    
    
      1.6
      Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Stb. 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden. 
      
    
  
  
    
      2De omvang van het geschil
    
      2.1
      De erfgenamen hebben appel ingesteld tegen de vonnissen van de kantonrechter van 26 februari 2009 en 29 april 2010, zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010. Tegen het vonnis van 26 februari 2009 zijn echter geen grieven ontwikkeld, zodat het hoger beroep in zoverre dient te worden verworpen.
      
    
    
      2.2
      De gemeente heeft er (na de hervatting van het geding in de stand waarin het zich na de schorsing bevond) voor gekozen om pleidooi te vragen in plaats van verwijzing naar de rol om (alsnog) van antwoord te mogen dienen. Het rolreglement (Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven) staat er echter aan in de weg dat de memorie van antwoord buiten de rol om wordt genomen. Om deze reden heeft het hof de memorie van antwoord van de gemeente geweigerd. Dit heeft na te melden gevolgen voor de omvang van het geschil.
      
    
    
      2.3
      De in de jurisprudentie van de Hoge Raad ontwikkelde "in beginsel strakke regel" houdt onder meer in dat in appel nieuwe standpunten met een zelfstandige betekenis uiterlijk bij (eerste) memorie moeten worden aangevoerd en anders in beginsel buiten beschouwing moeten blijven. Uitzonderingen op die regel kunnen worden aangenomen indien de wederpartij ondubbelzinnig instemt met het later poneren van nova, wanneer de aard van het geschil erom vraagt, indien aanpassing aan eerst na de conclusie voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden geïndiceerd is, of wanneer het verlate novum in het verlengde ligt van de reeds door partijen gevoerde rechtsstrijd in appel.
    
    
      
        2.4	De omstandigheid dat de gemeente niet van antwoord heeft gediend, brengt in dit geval dan ook mee dat de inhoud van de door mr. Werle voorgedragen pleitnota door het hof buiten beschouwing zal worden gelaten op die onderdelen die verder strekken dan het uitdiepen van reeds in eerste aanleg ingenomen stellingen en/of het responderen op de door de erfgenamen geformuleerde grieven, behoudens voor zover één van de hiervoor in 2.3 bedoelde uitzonderingen van toepassing is. Voorafgaand aan en tijdens het pleidooi is de gemeente hierop gewezen.
      
    
    
      2.5
      De producties (nrs. 22, 23 en 24) zijn door de gemeente formeel te laat ingebracht en namens de erven is hiertegen bezwaar gemaakt. Het hof is aan dit bezwaar voorbij gegaan en heeft de producties toelaatbaar geoordeeld, omdat de erven, gelet op de geringe omvang van deze producties, niet in hun processuele belangen zijn geschaad. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1
      Het hof ziet aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen. In aanvulling op de feiten die in de onderdelen 1.1 t/m 1.4 van het incidenteel arrest van 23 oktober 2012 zijn vermeld,  staan in hoger beroep de navolgende feiten als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, vast.
      
    
    
      3.2
      De Stichting [Q] (hierna: de stichting) als verhuurster en wijlen mevrouw [X] en haar toenmalige echtgenoot de heer [Z] als huurders, zijn met ingang van 1 juli 1996 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het café-restaurant "[Y]" met onzelfstandige bedrijfswoning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1]. De huurovereenkomst is (nu van de opzegmogelijkheid tegen het einde van het tweede jaar geen gebruik is gemaakt) aangegaan voor de duur van vijf jaren en na afloop daarvan met dezelfde termijn verlengd. Na 1 juli 2006 is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.
      
    
    
      3.3
      Na het overlijden van mevrouw [X] op 4 juni 2008 hebben de erfgenamen de exploitatie van [Y] voortgezet, in welk verband bij de Kamer van Koophandel staat ingeschreven dat café [Y] als eenmanszaak wordt gedreven voor rekening van [A].
      
    
    
      3.4
      Op 10 juli 2008 hebben de erfgenamen een overeenkomst gesloten waarbij de inventaris en goodwill van café-restaurant [Y] voor (totaal) € 85.000,- wordt verkocht aan [Y. B.V.] (i.o.), gevestigd te Groningen, onder de ontbindende voorwaarde dat laatstsgenoemde vennootschap in de plaats wordt gesteld als huurder van het bedrijfspand. [Y. B.V.] (i.o.) wordt vertegenwoordigd door de heren [1], wonende te [woonplaats 2] (hierna: [1]), en [2], wonende te [woonplaats 3] (hierna: [2]), die - al dan niet middellijk - de aandelen van [Y. B.V.] (i.o.) houden.
      
    
    
      3.5
      Bij brief van 10 juli 2008 hebben de erfgenamen een verzoek tot indeplaatsstelling aan de stichting gericht. In het verzoek is aangegeven dat de erfgenamen het bedrijf wensen over te dragen aan [Y. B.V.] (i.o.). De stichting is gevraagd ermee in te stemmen dat [Y. B.V.] (i.o.) de huurovereenkomst voortzet in de plaats van de erfgenamen. De gevraagde instemming zijdens de stichting is uitgebleven.
      
    
    
      3.6
      Behoudens indien tot beëindiging met wederzijds goedvinden zou worden overgegaan, waarover partijen geen overeenstemming hebben bereikt, heeft de stichting bij brief van 28 juli 2008 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2009. De opzegging is primair gegrond op dringend duurzaam eigen gebruik, bestaande uit de renovatie en/of herstructuring van [woonplaats 1], waarvan het gehuurde - aldus de opzeggingsbrief - een integrerend onderdeel uitmaakt en welke renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast is de opzegging er (subsidiair) op gebaseerd dat de belangen van de stichting bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van de erfgenamen bij voortzetting van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.7
      Bij provisioneel vonnis van 19 november 2008 heeft de kantonrechter de vordering van de stichting tot ontruiming van [Y] afgewezen.
      
    
    
      3.8
      Met ingang van 14 juni 2012 heeft de gemeente [Y] geleverd gekregen door de stichting, op grond waarvan de gemeente thans eigenaar en verhuurder van [Y] is. De erfgenamen zijn van deze rechtsopvolging in kennis gesteld bij brief van 2 juli 2012, waarin onder meer is vermeld:
      
      
        (…) Hierbij deel ik u mee dat de overdracht inmiddels heeft plaatsgevonden op 14 juni 2012. Vanaf dat moment is de Gemeente eigenaar en verhuurder van [Y] en zal zij als zodanig ook als procespartij in de plaats komen van de Stichting in de lopende appèlprocedure bij het Hof Leeuwarden.
      
      
      
        Voor u als huurder betekent de overdracht dat de huurpenningen in het vervolg moeten worden overgemaakt op een ander rekeningnummer. (…)
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1
      De erfgenamen hebben elf grieven opgeworpen. 
      
    
    
      4.2
      
        Grief I bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het duidelijk is dat de erfgenamen na het plotselinge overlijden van hun moeder de onderneming wilden overdragen. Met grief II komen de erfgenamen op tegen de overweging van de kantonrechter dat niet gesteld of gebleken is dat de erfgenamen de onderneming hebben willen verkopen aan een koper voor wie zij een speciale voorkeur hebben gehad. Grief III strekt ertoe dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de stichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. De erfgenamen stellen met grief IV aan de orde dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de voorgestelde upgrading van [woonplaats 1] als een renovatie in ruime zin kan worden aangemerkt. Volgens grief V heeft de stichting niet aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft dat zij het gehuurde terug krijgt, onder meer omdat de subsidie van het Waddenfonds klaarligt. Het oordeel van de kantonrechter dat het belang van de erfgenamen moet wijken voor dat van de stichting, wordt bestreden met grief VI, waaraan grief VII toevoegt dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de stichting een eigen en een publiek belang heeft om [woonplaats 1] een aantrekkelijker locatie voor bezoekers te maken. Tegen de vaststelling door de kantonrechter van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen op 1 augustus 2010, komen de erfgenamen op met grief VIII. Met grief IX willen de erfgenamen ingang doen vinden dat rechtsoverweging 4.3.3 (die betrekking heeft op de toewijsbaarheid van de gevorderde schadevergoeding) van het vonnis van 29 april 2010 onjuist is. Grief X bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat de stichting de erfgenamen een redelijke compensatie heeft aangeboden. Tot slot heeft de kantonrechter ten onrechte beslist dat partijen de proceskosten in eerste aanleg voor eigen rekening moeten nemen, aldus grief XI.
      
    
    
      4.3
      Aan hun grieven hebben de erfgenamen in hun akte van 4 september 2012 nog het volgende (samengevat) toegevoegd:
      
      
        
          Primair:
        De vorderingen tot ontbinding dan wel beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn gegrond op (1) de gestelde wanprestatie en (2) de opzegging wegens dringend eigen gebruik gebaseerd op art. 7:296 lid 1 sub b BW en de algemene belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW. Deze vorderingen zijn sterk aan de persoon van de oorspronkelijke verhuurder (de stichting) verbonden en zijn niet mee overgegaan naar de gemeente. Omdat de stichting geen belang meer heeft bij toewijzing, moeten de vorderingen alsnog worden afgewezen. Vervreemding van de bedrijfsruimte valt op grond van art. 7:296 lid 1 sub b BW in elk geval niet onder duurzaam eigen gebruik en de wachttijd van drie jaar ex art. 7:296 lid 2 BW is nog niet verstreken.
      
      
      
        
          Subsidiair:
        Overdracht van [Y] heeft tot gevolg dat alleen de ná de overdracht opeisbaar geworden rechten en verplichtingen mee overgaan naar de gemeente. De vóór dat moment opeisbare rechten blijven bij de stichting. Op grond van art. 7:226 BW kan na de overdracht geen ontbinding meer worden gevorderd op basis van een "oude" wanprestatie. Dat geldt eveneens voor de beëindiging door opzegging. De gemeente zal met inachtneming van de wettelijke termijnen opnieuw dienen op te zeggen, omdat de oorspronkelijke opzeggingsgronden sterk (persoonlijk) verbonden zijn aan de stichting.
      
      
      
        Aldus tot zover de erfgenamen.
      
      
    
    
      4.4
      Het hof oordeelt de hiervoor in 4.3 vermelde nieuwe stellingen - die deels als grieven moeten worden aangemerkt - van de erfgenamen toelaatbaar, omdat de overgang van [Y] van de stichting naar de gemeente een uitzondering op de in 2.3 bedoelde "in beginsel strakke regel" rechtvaardigt. Op deze nieuwe stellingen heeft de gemeente bij pleidooi ten volle kunnen reageren, ondanks het ontbreken van de memorie van antwoord en de gemeente heeft van die gelegenheid ook gebruik gemaakt.
      
    
    
      4.5
      De in 4.3 bedoelde nieuwe grieven van de erfgenamen strekken ertoe dat de vorderingen van (thans) de gemeente alsnog geheel moeten worden afgewezen en dat de vorderingen van de erfgenamen mede gelet op de overige grieven alsnog geheel moeten worden toegewezen.
      
    
    
      4.6
      De meest verstrekkende argumenten van de erfgenamen stellen aan de orde of de (in eerste aanleg in conventie door de stichting gevorderde) ontbinding kan worden toegewezen ondanks de overdracht van [Y] aan de gemeente, en of de beëindiging van de huurovereenkomst (met nevenvorderingen) kan worden toegewezen op grond van de opzegging door de stichting bij brief van 28 juli 2008. De erfgenamen stellen dat de gemeente met inachtneming van de wettelijke termijnen opnieuw dient op te zeggen. 
      
    
    
      4.7
      De gemeente heeft ten verwere aangevoerd dat zij kan worden vereenzelvigd met de stichting, omdat de stichting niet meer dan een door de gemeente bestuurde rechtspersoon was. De gemeente heeft in dit verband gewezen op arresten van het hof te Amsterdam van    4 mei 2006 (ECLI:NL:GHAMS:2006:AY4984), van het hof 's-Gravenhage van 28 januari 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BR3461) en van de Hoge Raad van 10 juli 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BI3820) alsmede op enkele passages in het boek "Huurrecht bedrijfsruimten" van mr. M.F.A. Evers. Volgens de gemeente zou het ook onevenredig zijn om geen vereenzelviging aan te nemen.
      
    
    
      4.8
      Het hof stelt voorop dat de opzegging van 28 juli 2008 een rechtshandeling van de stichting is, gericht tegen de erfgenamen. Deze opzegging heeft vooralsnog niet het door de stichting gewenste effect gehad. Weliswaar heeft de kantonrechter in het aangevallen vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vastgesteld op 1 augustus 2010, maar een tijdstip voor de ontruiming heeft de kantonrechter niet vastgesteld, terwijl dit wel was gevorderd. Bovendien is het vonnis van de kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zodat de huurovereenkomst tussen de stichting en de erfgenamen op grond van art. 295 lid 1 BW na   1 augustus 2010 van rechtswege van kracht is gebleven. De gemeente is vervolgens vanaf de overdracht op 14 juni 2012 de verhuurder van de erfgenamen. Gelet op de inhoud van de in onderdeel 3.8 aangehaalde brief van de gemeente aan de erfgenamen d.d. 2 juli 2012, is de gemeente zich hiervan bewust geweest.
      
    
    
      4.9
      Gesteld noch gebleken is dat de gemeente (ook) zelf de tussen haar en de erfgenamen bestaande huurovereenkomst heeft opgezegd. Het verweer van de gemeente komt er op neer dat de opzegging door de stichting tevens heeft te gelden als een opzegging door de gemeente en/of dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat het beroep van de erfgenamen op de rechtsgevolgen van de overdracht van [Y] aan de gemeente zou worden gehonoreerd.
      
    
    
      4.10
      Het hof overweegt dat op grond van art. 7:226 lid 1 BW bij de overdracht van het verhuurde object de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. Deze bepaling is van dwingend recht ingevolge art. 7:226 lid 4 BW. Art. 7:226 BW houdt een afwijking in van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen. Deze afwijking heeft alleen betrekking op huur, zodat art. 7:226 lid 1 BW uitsluitend een opvolging regelt in de rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de gehuurde zaak gedurende een bepaalde tijd tegen een door de huurder te betalen prijs (HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1955). De opzegging door de stichting is naar het oordeel van het hof niet te beschouwen als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde, zodat de opzegging door de stichting niet op de voet van art. 7:226 lid 1 BW (mede) als een opzegging door de gemeente kan worden beschouwd.
      
    
    
      4.11
      De door de gemeente (ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van vereenzelviging van de stichting met de gemeente of andersom) aangehaalde jurisprudentie en literatuur leidt niet tot het door haar gewenste oordeel. Het arrest van 28 januari 2011, waarin het hof te 's-Gravenhage onder meer oordeelde dat de opvolgend verhuurder belanghebbende is in een verzoekschriftprocedure tot benoeming van een deskundige in verband met de huurprijsvaststelling, is voor de onderhavige zaak niet relevant, nu het geschil tussen partijen niet de huurprijs betreft. In de arresten van het hof te Amsterdam van 4 mei 2006 en van 10 juli 2009 van de Hoge Raad gaat het over de (thans niet relevante) vraag of de opvolgend verhuurder binnen drie jaar na de rechtsopvolging de huurovereenkomst kan opzeggen, ondanks het verbod van art. 7:296 lid 2 BW. Het arrest van het hof te Amsterdam kan de gemeente niet baten, reeds omdat in die zaak geen vereenzelviging is aangenomen na een splitsing. In het arrest van 10 juli 2009 oordeelde de Hoge Raad onder meer dat het hof te 's-Hertogenbosch terecht had beslist dat de verhuurder als rechtsopvolger onder algemene titel zich kon beroepen op de opzeggingsbrief van haar rechtsvoorgangster. Aangezien de overdracht van [Y] aan de gemeente een rechtsopvolging onder bijzondere titel is, kan de gemeente zich niet met succes op dit oordeel van de Hoge Raad beroepen. 
      
    
    
      4.12
      De gemeente heeft voorts gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de erfgenamen zich erop beroepen dat de vorderingen van (thans) de gemeente alsnog moeten worden afgewezen vanwege de overdracht van [Y] van de stichting aan de gemeente. De stichting was slechts "een vehikel" van de gemeente, het "Projectplan [Y]" van de gemeente van 3 november 2008 (hierna: het projectplan) blijft gelden als het uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkelingen en de stichting is na de overdracht van [Y] aan de gemeente geliquideerd, aldus de gemeente.
      
    
    
      4.13
      De gemeente bedoelt kennelijk aan te geven dat de overdracht van [Y] door de stichting aan de gemeente voor de erfgenamen geen relevante wijziging in de verhouding verhuurder-huurder betekent, reden waarom het volgens de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn wanneer de erfgenamen zich ter afwering van de tegen hen ingestelde vorderingen, met succes op de rechtsgevolgen van die overdracht zouden kunnen beroepen.
      
    
    
      4.14
      Ten aanzien van dit betoog overweegt het hof als volgt. Ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst op 28 juli 2008 bepaalden de statuten van de stichting dat het bestuur uit minimaal vier en maximaal zeven leden diende te bestaan, waarvan twee leden aan te wijzen door de gemeente. Na de statutenwijziging van de stichting op 24 oktober 2008, diende het bestuur van de stichting te bestaan uit minimaal drie en maximaal vijf natuurlijke personen, te benoemen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eemsmond en waarbij is bepaald dat voor de functie van voorzitter slechts de burgemeester van genoemde gemeente in aanmerking komt. De enkele omstandigheid dat vanwege de gemeente (in toenemende mate) invloed werd uitgeoefend op het bestuur van de stichting, is echter onvoldoende om het oordeel te schragen dat de belangen van de stichting bij opzegging van de huurovereenkomst met de erfgenamen zich één op één verhouden met de belangen van de gemeente bij opzegging van die huurovereenkomst. Weliswaar heeft de stichting zich bij haar opzegging op 28 juli 2008 (onder meer) beroepen op het (concept-)projectplan en de nauwe samenwerking met de gemeente, maar ook - primair - op (gestelde) door de erfgenamen jegens de stichting gepleegde toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De stichting had voorts een geheel eigen doelstelling, welke bij genoemde statutenwijziging is veranderd van "de verwerving, restauratie en instandhouding van het Zijlhuis te [woonplaats 1]" in "de instandhouding en exploitatie van [Y] als cultureel erfgoed en in nauwe samenhang daarmee de instandhouding, het beheer en de verdere toeristische ontwikkeling van [woonplaats 1], waaronder het beheer en de exploitatie van de haven, camping en andere facilitaire (toeristische) voorzieningen". Ondanks de nauwe samenwerking tussen de gemeente en de stichting en de kennelijk tussen die partijen bestaande overeenstemming over de herstructurering van [woonplaats 1] zoals voorgesteld in het (concept-)projectplan, is gesteld noch gebleken dat de doelstelling van de stichting steeds parallel liep met de publieke belangen die de gemeente dient. Bovendien zijn de omstandigheden inmiddels gewijzigd, doordat gebleken is dat de grond vervuild is en eerder toegekende subsidie van het Waddenfonds voor de herstructurering van [woonplaats 1] is vervallen, hetgeen - zo heeft de gemeente ten pleidooie aangegeven - tot aanpassing van de herstructureringsplannen noopt. De gemeente heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de overdracht door de stichting van [Y] aan de gemeente voor de erfgenamen geen relevante wijziging in de verhouding verhuurder-huurder betekent, dan wel tot een rechtens relevante wijziging in de materiële verhouding tussen huurder en verhuurder zou kunnen leiden. Daarom verwerpt het hof het beroep van de gemeente op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
      
    
    
      4.15
      
        Op grond van hetgeen hiervoor in 4.8 t/m 4.14 is overwogen, verwerpt het hof het in 4.7 bedoelde verweer van de gemeente en oordeelt dat de gemeente zich jegens de erfgenamen niet kan beroepen op toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst (welke door de erfgenamen overigens worden betwist) die zij zouden hebben begaan jegens de stichting. De primaire vorderingen van de gemeente (een verklaring voor recht, ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen en een veroordeling tot vergoeding van de schade) komen reeds hierom niet voor toewijzing in aanmerking. De (subsidiair) gevorderde vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming, stuit mede af op het vorenoverwogene alsmede op het oordeel dat de gemeente zich niet kan beroepen op de opzegging van de huurovereenkomst door de stichting op 7 juli 2008 en op de omstandigheid dat de gemeente niet zelf de tussen haar en de erfgenamen bestaande huurovereenkomst heeft opgezegd. 
        De in 4.3 weergegeven nieuwe grieven van de erfgenamen slagen derhalve en de vorderingen van de gemeente (in conventie) zullen alsnog worden afgewezen. Het belang bij bespreking van de grieven III, IV, V, VII en VIII, waarmee de erfgenamen in essentie opkomen tegen de toewijzing van de beëindiging van de huurovereenkomst door de kantonrechter, is daarmee vervallen. In zoverre ten overvloede merkt het hof nog op dat zelfs indien de gemeente zich wel op de opzeggingsbrief van de stichting had kunnen beroepen, niet valt in te zien dat het door de stichting gestelde dringend eigen gebruik samenvalt met dringend eigen gebruik door de gemeente. De grieven IX en X hebben betrekking op overwegingen van de kantonrechter aangaande de toewijsbaarheid van een vergoeding aan de erfgenamen, welke vordering (in reconventie) voorwaardelijk is ingesteld, te weten: bij toewijzing van de beëindigingsvordering. Nu deze voorwaarde niet is vervuld, hebben de erfgenamen geen belang meer bij bespreking van deze grieven.
      
      
    
    
      4.17
      Vervolgens is aan de orde bespreking van de grieven I, II en VI, waarmee de erfgenamen in essentie opkomen tegen de afwijzing door de kantonrechter van hun (reconventionele) vorderingen, voor zover onvoorwaardelijk ingesteld: de machtiging van de erfgenamen om [Y. B.V.] (i.o.) in hun plaats te stellen als huurder van [Y].
      
    
    
      4.18
      
        Art. 7:307 BW voorziet in een bijzondere vorm van contractsovername waarbij de huurder - in afwijking van art. 6:159 BW - ook tegen de zin van de verhuurder zijn positie als huurder kan overdragen aan een derde. De wetgever heeft daarbij (zoals blijkt uit de oorspronkelijke memorie van toelichting; Kamerstukken II, 1966/67, nr. 3, p. 9) de situatie voor ogen gehad dat de huurder gedurende de huurtijd een zwaarwichtig belang kan krijgen om zijn bedrijf te verkopen:
        "Overdracht van het bedrijf is dan niet mogelijk zonder overdracht van het huurrecht. Voor die gevallen is een bijzondere regeling ontworpen, in die zin dat de huuroverdracht met rechterlijke tussenkomst zal plaatsvinden indien de verhuurder niet bereid is zijn medewerking te verlenen. Wanneer van de huurder naar maatschappelijke opvattingen moeilijk anders verwacht kan worden dan dat hij zijn bedrijf overdraagt en hij daarvoor ook de huur moet overdragen, weegt het belang van de verhuurder om zich te houden aan de door hemzelf gekozen huurder niet zwaar genoeg."
      
      
    
    
      4.19
      Bij de voorgeschreven belangenafweging dient de rechter te beslissen met inachtneming van de omstandigheden van het geval. De eis dat het belang van de ondernemer-huurder zwaarwichtig moet zijn, vloeit daaruit voort dat de verhuurder gedwongen wordt een huurder te aanvaarden die hij niet zelf heeft uitgekozen. Er is immers geen reden tegen de wil van de verhuurder een andere huurder door de rechter te doen aanwijzen, indien de huurder zijn bedrijf ook zal kunnen overdragen aan een kandidaat-huurder die de voorkeur van de verhuurder heeft en die overdracht van het bedrijf ook overigens voor de huurder dezelfde voordelen biedt (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 11). Indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft en bovendien niet gebleken is dat de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een correcte nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, mag de vordering tot indeplaatsstelling niet zonder meer worden toegewezen, maar moet rekening worden gehouden met de overige door de verhuurder aangevoerde bezwaren tegen indeplaatsstelling (HR 5 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993: ZC0850 en HR 4 oktober 2002, ECLI:NL:HR: 2002:AE4079). Een bezwaar van de verhuurder kan bijvoorbeeld zijn dat in het winkelcentrum waartoe de bedrijfsruimte behoort, nieuwe activiteiten moeten worden ontwikkeld (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 11).
      
    
    
      4.20
      Ter onderbouwing van hun zwaarwichtig belang hebben de erfgenamen gesteld dat zijzelf eigenlijk te weinig horeca-ervaring hebben om het café-restaurant op een rendabele manier te exploiteren en dat zij daarom - gegeven het overlijden van hun moeder, mevrouw [X] - het bedrijf willen overdragen aan [Y. B.V.] (i.o.) conform de in 3.4 weergegeven overeenkomst. [Y. B.V.] (i.o.) biedt een bankgarantie aan voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst en haar medewerkers voldoen aan alle in de horeca geldende eisen voor de bedrijfsvoering, aldus de erfgenamen. Hun belang is ook, zo stellen zij, dat de huidige wijze van exploitatie van [Y] wordt voortgezet op de manier zoals hun overleden moeder dat deed.
      
    
    
      4.21
      De gemeente heeft het vorenstaande onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof (evenals de kantonrechter) als vaststaand aanneemt dat sprake is van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de erfgenamen en dat [Y. B.V.] (i.o.) voldoende waarborgen biedt voor een correcte nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
      
    
    
      4.22
      De bezwaren van de gemeente tegen de indeplaatsstelling zijn in essentie gericht tegen de voorgestelde huurder, [Y. B.V.] (i.o.), en met name tegen haar vertegenwoordiger [1]. Kort gezegd komen de bezwaren erop neer dat de gemeente in [Y. B.V.] (i.o.) geen geschikte exploitant van café-restaurant [Y] ziet, omdat deze vennootschap de plannen die de gemeente heeft met [woonplaats 1] (het projectplan) niet onderschrijft, dat bij monde van [1] ook in onparlementaire bewoordingen heeft laten blijken en daarbij niet heeft geschuwd de pers in te schakelen.
      
    
    
      4.23
      Bij de beoordeling overeenkomstig het in 4.18 en 4.19 weergegeven kader, betrekt het hof de navolgende omstandigheden:
      
      ( a)	[1] heeft op 9 juni 2009 een brief geschreven aan mevrouw [burgemeester], de burgemeester van de gemeente, in haar functie als voorzitter van de stichting. Formeel gaat het hier om een brief waarin [1] solliciteert naar de positie van exploitant van [Y] voor de situatie na uitvoering van het projectplan. Inhoudelijk is het zeven pagina's tellende epistel meer een aanklacht, waarin [1] zijn afkeuring over de weigering van de stichting om in te stemmen met de indeplaatsstelling laat blijken. Hij gebruikt daarbij zinsneden als "U neemt een loopje met de mensen" en "Waar haalt u het lef vandaan?" [1] gaat daarbij ook in op de dubbelrol van de burgemeester als voorzitter van de stichting. Hij bezigt in dit verband (onder meer) termen als "machtsmisbruik" en "zeer kwalijke verwevenheid". [1] verwijt de stichting dat zij "met intimidatie" en "pure chantage" heeft "getracht de erven [X] het bedrijf te ontfutselen en om hun de waarde van de erfenis van hun moeder en grootvader af te nemen". [1] beschuldigt de stichting ervan de erfgenamen "kapot te procederen" met gemeenschapsgeld en de burgemeester dat zij zich daarvoor niet schaamt: "En al loopt het op tot een ton, het jeukt u niet." Het projectplan is volgens [1] een "excuus om [woonplaats 1] en [Y] te kunnen verminken."
      
      ( b)	Als voorzitter van de vereniging [Vereniging Q] heeft [1] onder andere pamfletten verspreid waarin mensen worden opgeroepen lid te worden "om tegengas te bieden aan de gemeentelijke plannen" en "deze waanzin te stoppen".
      
      ( c)	In de eerste helft van 2011 hebben besprekingen plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van de gemeente en van [Y. B.V.] (i.o.), onder leiding van een door de gemeente ingehuurde bemiddelaar, de heer [B]. Tegen de zomer van 2011 zou er (zo stellen de erfgenamen) overeenstemming zijn bereikt, inhoudende (onder meer) dat [Y. B.V.] (i.o.) de nieuwe huurder van [Y] zou worden en ook het beheer op zich zou nemen van de haven, het nieuw te realiseren voorzieningengebouw en de camping.    Aan de belangen van de erfgenamen zou de gemeente tegemoet komen door betaling van een bedrag voor gemaakte kosten van rechtsbijstand. Het bereikte compromis is neergelegd in een concept-raadsvoorstel. Op 29 augustus 2011 heeft [1], in zijn hoedanigheid van voorzitter van de vereniging [Vereniging Q], aan alle leden van de raad van de gemeente een uitgebreide e-mail (zeven pagina's) gezonden. In de e-mail stelt [1] (onder meer en kort samengevat) dat er geen enkele behoefte is aan een voorzieningengebouw en een camping en stelt hij vraagtekens bij de betrouwbaarheid van de gemeente als verhuurder. Voorts beschuldigt [1] het college van B&W van de gemeente ervan "achter de rug van de bemiddelaars met de erven contact op te nemen om te bezien of met een zak geld niet rechtstreeks met de erven zaken kan worden gedaan om zodoende alsnog de handen vrij te hebben." Dit kwalificeert [1] als een "achterbakse en bovenal kansloze actie", als "manipuleren" en als een poging de erfgenamen "om te kopen". De raad van de gemeente heeft vrijwel unaniem uitgesproken dat geen goedkeuring wordt gegeven aan het compromis met de erfgenamen en [Y. B.V.] (i.o.).
      
      
        Het hof is op grond van het vorenstaande van oordeel dat [1] zich herhaaldelijk zodanig onbetamelijk jegens en over de gemeente en/of haar organen heeft uitgelaten, dat het zwaarwichtig belang van de erfgenamen bij de indeplaatsstelling onder deze omstandigheden niet opweegt tegen het belang van de gemeente om niet tegen haar wil te worden opgezadeld met een (vertegenwoordiger van een) huurder (lees: [1]) door wiens uitlatingen de verhoudingen reeds op voorhand geheel verstoord zijn geraakt en waarvan niet valt te verwachten dat die huurder constructief zal meewerken aan de verwezenlijking van de plannen die de gemeente heeft met [woonplaats 1] en waarin een niet onbelangrijke rol voor [Y] is weggelegd. In rond Nederlands: [1] heeft zichzelf als potentiële huurder van [Y] onmogelijk gemaakt. 
      
      
    
    
      4.24
      Op grond van vorenstaande overwegingen zal het hof de vordering tot indeplaatsstelling afwijzen. De grieven I, II en VI slagen derhalve niet.
      
    
    
      4.25
      De erfgenamen hebben tevens een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst ingaande 1 augustus 2009 met vijf jaar (althans een in goede justitie te bepalen termijn) zal worden verlengd. De kantonrechter is aan deze vordering begrijpelijkerwijs niet toegekomen. Op grond van de devolutieve werking van het appel beoordeelt het hof deze vordering alsnog.
      
    
    
      4.26
      Ter onderbouwing van deze vordering hebben de erfgenamen gesteld dat de rechter hiertoe bevoegd is op grond van de algemene regels die geldt voor de huur van bedrijfsruimte. De termijn van vijf jaar is bedoeld om de ondernemers van [Y. B.V.] (i.o.) de zekerheid te geven dat zij gedurende een zekere periode hun investeringen kunnen terugverdienen. De erfgenamen hebben belang bij verlenging van de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar, omdat zij op grond van de overeenkomst met [Y. B.V.] (i.o.) de mogelijkheid hebben om het bedrijf terug te kopen en de exploitatie weer zelf ter hand te nemen. Aldus tot zover de erfgenamen.
      
    
    
      4.27
      Aangezien de vordering tot indeplaatsstelling zal worden afgewezen, lijkt het belang van de erfgenamen bij toewijzing van de verklaring voor recht, gezien hun toelichting, niet meer zo groot. En anders dan de erfgenamen is het hof van oordeel dat uit de algemene regels voor de huur van bedrijfsruimte niet volgt dat de huurovereenkomst met vijf jaar zal worden verlengd, aangezien in 3.2 als vaststaand is aangenomen dat de huurovereenkomst na 1 juli 2006 voor onbepaalde tijd is voortgezet. Door de afwijzing van de vordering van de gemeente tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, verandert hier niets aan. Voor zover de erfgenamen bij hun vordering het oog hebben gehad op toepassing van de laatste volzin van art. 7:300 lid 4 BW, is het hof van oordeel dat er geen aanleiding is voor het vaststellen van een termijn die langer is dan één jaar. De gevorderde verklaring voor recht zal derhalve worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      5De slotsom
    
      5.1
      Voor zover gericht tegen het vonnis van 26 februari 2009 zal het hoger beroep worden verworpen.
      
    
    
      5.2
      De in 4.3 bedoelde nieuwe grieven van de erfgenamen slagen, in die zin dat de (conventionele) vorderingen van de gemeente alsnog zullen worden afgewezen. De grieven I t/m X van de erfgenamen slagen niet. De (reconventionele) vorderingen van de erfgenamen zullen worden afgewezen.
      
    
    
      5.3
      Het aangevallen vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) zal worden vernietigd, behoudens de in het vonnis van 29 april 2010 (zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010) gegeven proceskostenveroordeling in conventie en in reconventie. Aangezien de erfgenamen en de gemeente zowel in eerste aanleg als in hoger beroep over en weer als de (gedeeltelijk) in het ongelijk te stellen partijen zijn te beschouwen, dienen zij in beide instanties hun eigen proceskosten te dragen. Grief XI, waarmee de erfgenamen opkomen tegen de compensatie van de proceskosten door de kantonrechter, is dan ook tevergeefs voorgesteld.
      
      
        
          De beslissing 
        
        Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
      
      
      
        verwerpt het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van 26 februari 2009;
      
      
      
        vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 29 april 2010, zoals hersteld bij vonnis van 20 mei 2010, behoudens de daarin gegeven beslissing over de proceskosten in conventie en in reconventie,
      
      
      
        en opnieuw rechtdoende:
      
      
      
        wijst de vorderingen (in conventie) van de gemeente af;
      
      
      
        wijst de vorderingen (in reconventie) van de erfgenamen af;
      
      
      
        compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
      
      
        wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. E.W.J. de Groot en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 25 februari 2014.