ECLI:NL:GHAMS:2016:111, Gerechtshof Amsterdam, 19-01-2016, 200.167.670/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Kort geding. Veroordeling tot ontruiming wegens jarenlange ernstige overlast.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.167.670/01 KG
    
    
    
      zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/579877/KG ZA 15-70  
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 januari 2016
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.J.R. Roethof te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING YMERE,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 30 maart 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter civiel in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 3 maart 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer in kort geding gewezen tussen hem als gedaagde en Ymere als eiseres. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak op 30 november 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Ymere zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. 
      Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis , met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.20 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere relevante feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    a.	Met ingang van 4 januari 2010 huurt [appellant] de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) van Ymere. Het gaat om een sociale huurwoning. Bij de woning hoort een berging gelegen op de zolder. Het is niet toegestaan de berging te bewonen. Op grond van artikel 5.11 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is het [appellant] verboden om overlast aan omwonenden te veroorzaken.
    
    b.	In een brief van 5 april 2011 van [A] , bewoonster van de woning op de begane grond van [adres 2] , aan Ymere staan de volgende passages:
    
      
        Sinds enkele weken heb ik (...) regelmatig last van een doordringend bonkend basgeluid dat soms de hele nacht aanhoudt en veroorzaakt wordt door mijn bovenbuurman op [adres 1] . (...) Soms stond de muziek boven mijn woonkamer wat hard, maar dat moet kunnen, vind ik. Sinds enkele weken heb ik dus wel behoorlijk last. (...) 
      
      
        Op 5 april ca. 13 uur,
         vandaag dus. Ik bel aan. Hij reageert via de intercom: “Ja?” Ik: “Met de benedenbuurvrouw”. Hij: “Ik praat niet met de buren.” (...)
      
    
    
    c.	Bij brief van 6 april 2011 aan Ymere heeft [appellant] geklaagd over geluidsoverlast die hij van zijn buren ondervindt. Het zou gaan om slaan met de deuren en stampen op de trappen. Ook zouden er goederen in het trappenhuis staan opgeslagen.
    
    d.	In augustus 2011 heeft [A] een brief aan [appellant] gestuurd waarin zij vraagt om een oplossing voor de overlast. Daarop heeft [appellant] schriftelijk gereageerd. In dat briefje staat, voor zover hier relevant:
    
      Ik 
      verzoek
       u geen schrijven meer naar mij toe stuurt (...)
    
    
    e.	Op 16 augustus 2011 heeft [B] . de toenmalige bewoonster van de [adres 3] , aan Ymere een e-mail gestuurd waarin onder meer staat:
    (...) Ik kwam dinsdagavond thuis en ging de trap op (...). Aangekomen op de 1e etage staat mijn onderbuurman plots daar en begint me van alles agressief toe te roepen en heeft daarbij z’n broek half open. (…) Hij schreeuwt dat ik deur te hard dicht liet vallen en dat ik ook verantwoordelijk zou zijn voor alle geluidsoverlast. Het geluid waar ik zelf dus ook last van heb. Zijn houding is daarbij bedreigend, z’n taalgebruik grof en intimiderend. Na het voorval bel ik m’n vriend (...) op die zo snel als mogelijk komt. Hij belt aan bij de onderbuurman om 21:00 om te vragen wat er exact gebeurde. Hij stelt zich daarbij open op en steekt z’n hand uit om zich voor te stellen. (...) De buurman is in het contact met m’n vriend wederom bedreigend. Hij weigert direct de hand van m’n vriend, is wederom grof gebekt en roept luid verwensingen. Een normaal gesprek is geheel niet mogelijk. Na minder dan een minuut slaat hij zeer hard de deur in het gezicht van m’n vriend dicht. (…)
    
    f.	Bij brieven van 17 februari en 18 april 2012 heeft [appellant] nogmaals bij 
    Ymere geklaagd over (geluids)overlast, veroorzaakt door zijn buren.
    
    g.	In een e-mail die een van de buren op 23 juli 2012 aan Ymere heeft geschreven staat onder meer:
    
      
        (...) In het kort ervaar ik de overlast van mijn buurman (...) door het volgende:
      
      
        * Rommel achterlaten op de overloop (zie foto’s);
      
      
        * Intimiderend gedrag (d.m.v. het dichtslaan van zijn deur op momenten dat ik langs loop);
      
      
        * Veel kabaal maken op de gang (gooien met spullen, stampen, met deuren slaan). Dit binnen een tijdsbestek van 2 minuten tot soms 2 uur en op diverse tijden (maar met name als ik slaap of net nadat ik thuis ben gekomen). (...)
      
      
        Alleen ervaar ik de overlast als zodanig dat het mijn eigen gevoel van veiligheid aantast. 
      
      
        (…)
      
      
        * Pogingen om dit zelf op te lossen zijn er geweest. Ik heb geprobeerd om zelf bij de buurman langs te gaan. Op momenten dat ik langs kwam werd er niet open gedaan. Recentelijk ben ik hier mee gestopt vanwege het intimiderende gedrag. 
      
      
        * N.a.v. de overlast is contact met de buurman van [adres 4] ontstaan. Hij heeft aangegeven dat hij van dezelfde dingen last heeft (en hierover ook contact met jullie heeft opgenomen).
      
      
        * Op dit moment is mijn intentie niet om de betreffende buurman het huis uit te krijgen, Ik wil alleen het veilige gevoel terug op het moment dat ik naar huis toe ga/ben. Ook wil ik niet dat de situatie onnodig gaat escaleren.
      
    
    
    h.	In de periode tussen augustus 2012 en augustus 2013 heeft [appellant] in het buitenland verbleven. Als gevolg hiervan is een Beter-Burentraject, waarmee een eerste aanvang was gemaakt, beëindigd. 
    
    i.	Op 6 september 2013 heeft de onder g. genoemde buur aan Ymere een aanvulling op zijn e-mail van 23 juli 2012 gestuurd, waarin de eerdere klachten zijn herhaald en voorts onder meer het volgende is opgemerkt:
    
      
        * Pogingen om dit zelf op te lossen zijn er geweest. Ik heb geprobeerd om zelf bij de buurman langs te gaan. Op momenten dat ik langs kwam werd er niet open gedaan. Hier ben ik mee gestopt vanwege het intimiderende gedrag.
      
      
        Daarnaast heb ik voor de tweede keer contact opgenomen met Beter Buren. Een terugkoppeling zal volgende week plaatsvinden. 
      
      Voorts is in deze e-mail herhaald dat het op dit moment niet de intentie is om de betreffende buurman het huis uit te krijgen, maar thuis het veilige gevoel terug te krijgen. 
    
    
    j.	Op 13 september 2013 heeft [C] , de bewoner van [adres 4] , aan Ymere een e-mail gestuurd met, zover hier relevant, de volgende inhoud:
    (...) Sinds ongeveer 2 jaar heb Ik ernstig overlast van de bewoner van [adres 1] midden in de nacht (Vaak meerdere keren op de nacht) komt hij naar de bovenste etage waar de bergingen zijn gelegen, hij sluipt naar boven, en gaat Dan veel lawaai maken door middel van met de deur te slaan, daarna sluipt hij weer naar beneden. Dit is ’n aantal maanden niet gebeurd (… ). Sinds enkele maanden is meneer weer terug en de overlast is weer in hevigheid toegenomen. (...) Reeds meerdere keren heb ik u (Ymere) en de politie op de hoogte gesteld van het gedrag van de bewoner an [adres 1] . (...)
    
    k.	In september 2013 is wederom een Beter Buren-traject gestart. In een e-mail aan Ymere van 17 oktober 2013 heeft een van de buren van [appellant] daarover geschreven dat het traject gaande is en dat zij (de bewoners) binnen afzienbare tijd zullen worden benaderd voor een gesprek.
    
    l.	In een e-mail van een bovenbuurman aan Ymere van 13 oktober 2013 staat
    
      onder meer:
      
        Ik wil (wederom) melding maken van de overlast die ik door de benedenbuurman ervaar.
      
      
        De situatie lijkt na jullie bezoek verslechterd i.p.v. verbeterd. Vooral het intimiderende
      
      
        karakter van zijn gedrag baart mij zorgen. Gisteren heeft hij (bijna) de hele zaterdag lopen
      
      
        bonken, rammen (op de gang, tegen mijn deur), glas kapot gemaakt en de muziek hard
      
      
        aanstaan. Dit lijkt zich vandaag te herhalen. (...)
      
    
    
    m.	In oktober 2013 heeft [D] , destijds consulent gebiedsbeheer bij Ymere, met twee medewerkers van de GGD [appellant] bezocht om over de overlastklachten te praten.
    
    n.	Het Beter Buren-traject is stilgevallen doordat [appellant] in november 2013 naar
    het buitenland is vertrokken. Ymere heeft [appellant] toestemming gegeven voor huisbewaring door [E] (hierna: [E] ) voor de periode van 15 november 2013 tot en met 14 november 2014. Eind 2014 heeft [appellant] [E] toestemming gegeven om nog tot en met 30 december 2014 in de woning te verblijven.  
    
    o.	Na zijn terugkeer uit Suriname heeft [appellant] zijn intrek genomen in de berging op zolder, omdat [E] nog in de woning verbleef. Hij maakte wel gebruik van de keuken en badkamer in de woning. 
    
    p.	Bij brief van 27 november 2014 heeft Ymere [appellant] gesommeerd het gebruik van de zolder voor bewoning per direct te slaken en hem te kennen gegeven dat [E] desgewenst tot het eind van het jaar bij [appellant] mocht blijven wonen. Bij brief van 16 december 2014 heeft (de advocaat van) Ymere [appellant] nogmaals gesommeerd het oneigenlijke gebruik van de berging te beëindigen en daarnaast ervoor zorg te dragen dat [E] de woning uiterlijk op 30 december 2014 zou verlaten. [E] heeft enige tijd later de woning verlaten.
    
    q.	Op 12 januari 2015 heeft [F] , bewoner van [adres 3] , aan Ymere per e-mail geschreven:
    
      
        (...) zaterdagavond van 9 uur tot 1 uur in de nacht heeft heer [appellant] voor ernstige geluidsoverlast door te slaan/bonken op de vloer en/of wanden
      
      
        daarna is hij er zondag-ochtend om 6 uur weer mee begonnen, en dat heeft tot in de middag geduurd. 
      
      
        (...) de overlast duurt nu met ‘n onderbreking van 1 jaar welke heer [appellant] in Suriname is geweest, al enkele jaren. (...)
      
      
        Heer [appellant] woont sinds zijn terugkeer (medio november 2014) uit Suriname nl. op de berging van zijn woning, pal boven de woning van de heer (...), welke enorme geluidsoverlast geeft en dat niet alleen op de dag maar juist ook veelvuldig de nacht door. 
      
      
        Buiten dat het niet mag, daar te verblijven, is het ook levensgevaarlijk, er zit in die berging alleen maar ‘n lichtpunt, dus geen gas (gelukkig maar) en water, wel heeft heer [appellant] ‘n kabel aangelegd van de eerste verdieping door het trappenhuis naar de berging. 
      
      
        (...)
    
    
    r.	In een e-mail van een van de buren aan Ymere van 17 januari 2015 staat
    
      onder meer:
      
        Gisteren (...) er was ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door heer [appellant] , hij heeft nl. ‘n radio keihard aan staan op de berging, + er kwam ‘n ernstige wietlucht van die berging vandaan, 
      
      
        of dat nu roken is of wat anders weet ik niet. Ook rook ik die lucht ernstig bij het portaal van heer [appellant] z’n appartement op [adres 1] .
      
      
        Ook afgelopen nacht (van vrijdag op zaterdag) om ca. 5 uur heeft heer [appellant] weer voor enorme geluidsoverlast gezorgd en eveneens vanochtend om 9 uur weer, dit door middel van bonken op de vloer en/of wand.
      
      
        Wat wel zeker is, is dat heer [appellant] bijna altijd verblijft op/in zijn berging (...).
      
    
    
    s.	Bij brief van 2 februari 2015 heeft de advocaat van Ymere aan [appellant] een kort geding tot ontruiming aangekondigd, omdat [appellant] ondanks de sommaties overlast blijft veroorzaken en de bergruimte als woonruimte blijft gebruiken.
    
    t.	Bij het bestreden kortgedingvonnis van 3 maart 2015 heeft de voorzieningenrechter [appellant] en hen die verblijven in de woning wegens door [appellant] veroorzaakte overlast veroordeeld de woning binnen acht dagen na de betekening van dat vonnis te ontruimen. 
    
    u.	Bij dagvaarding van 11 maart 2015 heeft [appellant] in kort geding gevorderd de executie van het bestreden vonnis te schorsen. Deze vordering is bij vonnis van 13 maart 2015 afgewezen. Vervolgens heeft [appellant] de woning ontruimd. 
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      
        Dit hoger beroep heeft betrekking op het hiervoor onder 2 t. genoemde kortgedingvonnis van 3 maart 2015, waarbij [appellant] tot ontruiming is veroordeeld. 
        
          [appellant] komt tegen dat vonnis op met acht grieven. 	
      
      
    
    
      3.2
      Met de eerste grief betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter heeft miskend dat hij vóór 5 april 2001, toen bij Ymere de eerste klacht tegen hem werd ingediend, al meermalen bij Ymere had geklaagd over de geluidsoverlast die hij van zijn buren ondervond. Hij beroept zich in dit verband op brieven van 24 januari 2011 en 17 februari 2011. Ymere heeft betwist de brief van 24 januari 2011 te hebben ontvangen. Die brief is ook niet in kopie gevoegd bij het schrijven van [appellant] van 18 april 2012, waarin naar die brief is verwezen (productie 15 bij de pleitnota van de advocaat van [appellant] in eerste aanleg). Dat die klachtbrief is gestuurd is niet voldoende aannemelijk geworden. De vermelding van een brief van 17 februari 2011 berust kennelijk op een verschrijving, aangezien Ymere heeft betwist een brief van die datum te hebben ontvangen en bij eerdergenoemd schrijven van 18 april 2012 wel een kopie is gevoegd van een klachtbrief van 17 februari 2012. Al met al is niet voldoende aannemelijk geworden dat [appellant] , zoals hij stelt, eerder dan 6 april 2011 bij Ymere over zijn buren heeft geklaagd. Deze grief faalt. 
      
    
    
      3.3
      De tweede, derde en vierde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven houden, kort samengevat, in dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] ernstige overlast heeft veroorzaakt in de vorm van geluidsoverlast en intimiderend gedrag jegens zijn buren. 
      
      
        3.3.1
        In de toelichting op deze grieven voert [appellant] aan dat de over hem ingediende klachten voornamelijk van een en dezelfde anonieme buurman afkomstig zijn. Het hof volgt hem niet in dit betoog. Zoals uit de feitenweergave hierboven blijkt hebben alle buren in het pand [adres 2] op enig moment bij Ymere over het gedrag van [appellant] geklaagd. Sommige van hen deden dat meermalen. Bij de meeste van de hierboven vermelde klachten is bovendien de naam van de klager vermeld, doordat bij de behandeling van het kort geding in eerste aanleg de buren [F] , [C] en [A] aanwezig waren en de tot dan toe door Ymere in acht genomen anonimiteit grotendeels is opgeheven. Met betrekking tot sommige andere e-mails, zoals die onder 2.g. en i., geldt dat uit de inhoud ervan genoegzaam kan worden afgeleid wie de afzender is, namelijk de bewoner van de tweede verdieping.  [appellant] wist en weet dus wel degelijk tegen wie hij zich heeft te verweren. 
        
      
      
        3.3.2
        Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat op grond van de door de buren ingediende klachten voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] over een periode van vier jaar, steeds onderbroken door een periode van ongeveer een jaar verblijf in het buitenland, ernstige overlast aan zijn buren heeft bezorgd door het veroorzaken van geluidshinder en door intimiderend gedrag. Aan dit oordeel doet niet af dat geen politierapporten in het geding zijn gebracht. Het hof acht de inhoud van de klachten zelf overtuigend genoeg.
        
      
      
        3.3.3
        Met name het feit dat álle andere bewoners van het pand klachten over [appellant] hebben ingediend brengt het hof tot die overtuiging. Er bestaat immers geen enkele aanleiding te veronderstellen dat de buren van [appellant] zouden hebben samengespannen om [appellant] op grond van valse beschuldigingen uit zijn woning te doen verwijderen, zoals [appellant] suggereert, laat staan om aan te nemen dat [appellant] het slachtoffer is geworden van een campagne van pesterijen van de zijde van zijn buren. Zo al juist zou zijn dat het voordeurslot van [appellant] eenmaal of zelfs meermalen met lijm onklaar is gemaakt, dan nog is niet aannemelijk geworden dat de buren van [appellant] dat op hun geweten hebben.  Het hof acht het veelzeggend dat, nadat de bewoonster van de tweede verdieping, die zich over [appellant] had beklaagd, was verhuisd, vervolgens ook de nieuwe bewoner [F] bij Ymere zijn beklag heeft gedaan. Bovendien blijkt uit de onder 2.g. en i. geciteerde e-mails dat de desbetreffende buurman aanvankelijk juist niet erop uit is geweest [appellant] uit zijn woning verwijderd te krijgen, maar integendeel tot twee maal toe heeft geprobeerd door middel van het Beter Buren-traject tot een andere oplossing te komen.
        
      
      
        3.3.4
        Het hof deelt het oordeel van de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk is geworden dat de klachten van de buren van [appellant] een reactie zijn op klachten van [appellant] over hen. Niet alleen zijn de klachten over [appellant] al eerder begonnen (zoals blijkt uit de behandeling van de eerste grief), maar bovendien wordt de strekking van de klachten ondersteund door de eigen ervaringen van medewerkers van Ymere, die hebben verklaard over het intimiderende en onredelijke optreden van [appellant] . Hoewel deze personen in dienst zijn bij Ymere, die partij is in dit geding, acht het hof hun verklaringen niet partijdig.
        
      
      
        3.3.5
        
          [appellant] stelt dat het juist die buren zijn die overlast veroorzaken. Dit is echter niet aannemelijk geworden. Uit de door [appellant] overgelegde foto’s blijkt niet dat de door hem gefotografeerde rommel door [C] , [B] en [F] op zolder en in het trappenhuis is achtergelaten. Uit de door [appellant] overgelegde getuigenverklaringen van familie en kennissen kan worden afgeleid dat [C] bepaalde spullen op de overloop op zolder heeft neergezet en heeft geweigerd [appellant] de gelegenheid te geven de katrol te gebruiken. Zelfs als dat juist is, rechtvaardigt dat geenszins het in de klachtbrieven beschreven gedrag van [appellant] . Mededelingen in de door [appellant] overgelegde getuigenverklaringen over geluidsoverlast door de buren van [appellant] lijken voor het overgrote deel te berusten op van horen zeggen door [appellant] . Voor het overige acht het hof die verklaringen niet overtuigend. Dat [appellant] zelf geen overlast zou hebben veroorzaakt blijkt uit die verklaringen in ieder geval niet. Het enkele feit dat zijn familie en kennissen [appellant] kennen als een rustige, vriendelijke en sociale man  neemt niet weg dat de buren van [appellant] hem blijkbaar op een heel andere manier hebben leren kennen. Voorts is van belang dat noch [E] , noch de nieuwe bewoner van de voormalige woning van [appellant] ooit over het gedrag van de overige bewoners van [adres 2] heeft geklaagd.
        
      
      
        3.3.6
        Het hof merkt nog het volgende op. Uit de e-mail van [appellant] ’ voormalige bovenbuurvrouw [B] van 16 augustus 2011 (die begint met de zinnen: “Er is op de [adres 2] last van geluidsoverlast. Dit lijkt ergens van nummer [huisnummer] te komen.”) kan worden afgeleid dat [B] op dat moment last had van geluid dat niet door [appellant] werd veroorzaakt en waarvan [appellant] zelf ook last had. Door wie dat geluid werd veroorzaakt is in dit geding niet opgehelderd. Het hof heeft echter geen reden om aan te nemen dat de buren van [appellant] zich in hun klachten over [appellant] hebben vergist in de bron van de door hen ondervonden herrie. Anders dan ten pleidooie in hoger beroep gesuggereerd kan uit de klachtbrieven juist wel worden afgeleid dat de overlast verdween tijdens het verblijf van [appellant] in het buitenland (zie hiervoor onder 2.j. en q.). 
        
      
      
        3.3.7
        Dat [appellant] , zoals hij aanvoert, volledig arbeidsongeschikt is en slechts over een kleine stereoinstallatie zou beschikken, staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan de conclusie dat hij intimiderend heeft opgetreden en geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Wat dat laatste betreft: het is in confesso dat het pand [adres 2] gehorig is. 
        
      
      
        3.3.8
        Al met al komt ook het hof tot de conclusie dat in dit geding aannemelijk is geworden dat [appellant] de gestelde overlast heeft veroorzaakt. De tweede, derde en vierde grief falen. 
        
      
    
    
      3.4
      De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat een alternatieve oplossing voor de door [appellant] veroorzaakte overlast, in de vorm van bemiddeling, geen zin had, omdat [appellant] na zijn laatste terugkeer uit het buitenland geen poging heeft ondernomen het Beter Buren-traject weer op gang te brengen en [appellant] in gesprekken en zijn optreden ter zitting geen blijk heeft gegeven zijn eigen rol in het probleem te onderkennen. Tegen dit oordeel is de vijfde grief gericht. Het hof volgt de voorzieningenrechter in haar oordeel. Twee maal is door anderen het initiatief genomen tot het starten van een Beter Buren-traject en twee maal is dat misgelopen door vertrek van [appellant] naar het buitenland. Zelf heeft [appellant] geen enkel initiatief genomen. Ook in hoger beroep is niet gebleken dat [appellant] enig inzicht heeft in zijn eigen aandeel in de problemen. Hij beroept zich in feite op het bestaan van een complot. Dat is geen vruchtbare basis voor welk gesprek dan ook. 
      
    
    
      3.5
      De zesde en zevende grief bestrijden de door de voorzieningenrechter aan de overlast verbonden consequentie van toewijzing van de ontruimingsvordering. [appellant] betwist dat Ymere voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Hij meent voorts dat Ymere onvoldoende feitelijk onderzoek heeft gedaan naar de gegrondheid van de klachten over en weer. Hij wijst op het grote belang dat hij heeft bij behoud van zijn woonruimte, omdat hij geen alternatieve huisvesting heeft en bovendien probeert zijn kinderen uit het buitenland naar Nederland te halen, hetgeen zonder vaste huisvesting illusoir is. De ontruimingstermijn van acht dagen acht hij onredelijk kort. 		
      
        3.5.1
        Bij de beoordeling of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een zeer ingrijpende maatregel als veroordeling tot ontruiming kan worden getroffen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor de toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. 
        
      
      
        3.5.2
        Naar het oordeel van het hof doet de hiervoor omschreven situatie zich in dit geval voor. Het is zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming zal besluiten. Immers is voldoende aannemelijk geworden dat [appellant] zijn buren gedurende lange tijd overlast heeft aangedaan. Voorts kan van die buren niet worden gevergd dat zij nog langer in die situatie blijven verkeren. Ook moet worden voorkomen dat de situatie escaleert. De door [appellant] genoemde persoonlijke belangen wegen niet op tegen die van de andere bewoners van het pand. De vordering tot ontruiming is door de voorzieningenrechter terecht toegewezen. Nu Ymere [appellant] in de praktijk een langere ontruimingstermijn heeft gegund, voelt het hof zich niet geroepen een oordeel te geven over de in het vonnis gegeven ontruimingstermijn van acht dagen. 
        
      
    
    
      3.6
      Met de zevende grief komt [appellant] op tegen de kostenveroordeling. Hij meent dat Ymere onnodig advertentiekosten heeft gemaakt voor het dagvaarden van “hen die verblijven”, aangezien naast hemzelf niemand in de woning woonde. Dit betoog wordt verworpen. Ter zitting in hoger beroep heeft Ymere toegelicht dat zij op grond van de omstandigheid dat [appellant] ook na het vertrek van [E] de berging is blijven bewonen, vreesde dat iemand anders in de woning woonde. Het hof acht dit begrijpelijk en ziet geen grond de kostenveroordeling aan te passen. 
      
    
    
      3.7
      Alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 711,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
    
    
    
      verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2016.