ECLI:NL:RBROT:2022:3983, Rechtbank Rotterdam, 18-05-2022, 9796079 / VV EXPL 22-152
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Geen dringende werkzaamheden, maar wel renovatiewerkzaamheden. Tijdelijke ontruiming van het gehuurde. Toewijzing.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9796079 / VV EXPL 22-152
    
    
    
      datum uitspraak: 18 mei 2022
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende in [woonplaats 1] ( [land] ),
      eiser, 
      gemachtigden: mrs. L.C.M. de Vos en D. van der Wal te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende in [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger te Rotterdam.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 22 april 2022, met bijlagen 1 tot en met 15;
        
        
          de brief van 29 april 2022 aan de zijde van [gedaagde] , met bijlagen 1 tot en met 10;
        
        
          de pleitaantekening van de gemachtigde van [gedaagde] ;
        
        
          de pleitaantekeningen van de gemachtigden van [eiser] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 15 februari 2016 de woning aan de [straatnaam] 5D in Rotterdam (hierna: het gehuurde) tegen betaling van een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs ten bedrage van op dit moment € 376,00 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde maakt deel uit van een complex met in totaal negen woningen. Het gehuurde betreft de kleinste woning van het complex en bevindt zich op de bovenste verdieping aan de rechterzijde.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft het gehuurde aanvankelijk van de heer [persoon A] , de vader van [eiser] , gehuurd. Na het overlijden van de heer [persoon A] is het eigendom van het gehuurde op 8 april 2020 overgegaan op [eiser] . Sindsdien huurt [gedaagde] het gehuurde van [eiser] .
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen hebben sinds april 2020 gecorrespondeerd over werkzaamheden die [eiser] in het gehuurde wil uitvoeren. Bij e-mail van 11 maart 2022 heeft één van de gemachtigden van [eiser] - voor zover van belang - het volgende aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht:
      
      
        “(…) Cliënt heeft uw cliënte meerdere malen, sinds vorig jaar, geïnformeerd over de voorgenomen plannen en werkzaamheden. Het was (en is) voor alle bewoners van de [straatnaam] 5 (a, b en c) en 7 (a, b, c, d en e) bekend wat deze plannen zijn, zo ook voor uw cliënte. Daarbij geldt dat met alle overige bewoners overeenstemming is bereikt. Zij zijn tijdelijk in een wisselwoning verbleven, keren terug in een volledig gerenoveerde woning en betalen daar een aangepaste huurprijs voor die passend is voor hun inkomenssituatie. (…) Alleen uw cliënte weigert medewerking te verlenen.
      
      
      
        
          De werkzaamheden die cliënt aan alle hiervoor genoemde woonruimten in de [straatnaam] 5 en 7 heeft laten uitvoeren hebben betrekking op de energietransitie en zijn aldus noodzakelijke energiebesparende voorzieningen. Cliënt is verplicht om zijn woningen (beter) te isoleren en een alternatief te vinden voor de huidige wijze van verwarmen. De bestaande verwarmingsinstallatie moet daartoe volledig vervangen worden. Voorts moeten de bestaande meters en aansluitpunten voor cai water en gas verplaatst worden als gevolg van de verzwaarde isolatie en worden de buitenmuren dikker. Daarbij moeten de vloeren en het plafond geheel opengebroken worden om alle installaties aan te passen naar de nieuwe vertrekpunten in de nieuw te maken meterkast. (…)
        
      
      
      
        
          Van cliënt heb ik begrepen dat Stedin op 20 mei 2022 alle meters, gas en elektra in alle appartementen van cliënt in de [straatnaam] opnieuw plaatst en aansluit. Vóór die datum moeten alle wanden van de appartementen van vier verdiepingen volledig geïsoleerd zijn en moeten de meterkasten compleet gemaakt zijn met vloerdoorvoeringen etc. Eveneens voor die datum, maar na gereed melding door cliënt van de genoemde werkzaamheden, vindt er door Stedin een vooropneming plaats zodat Stedin vervolgens daadwerkelijk opdracht kan geven.
        
      
      
      
        
          Er is in die zin sprake van dringende werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgevoerd. Uw cliënte dient deze werkzaamheden te gedogen. Als de werkzaamheden niet volledig uitgevoerd kunnen worden, blijven onder meer de loden waterleidingen behouden hetgeen schadelijk voor de gezondheid van uw cliënte is. Cliënt wil deze leidingen volledig kunnen vervangen. Indien uw cliënte haar medewerking niet verleent, bestaat het nadeel van cliënt ook uit het mislopen van een (financieel) voordeel omdat de werkzaamheden niet projectmatig uitgevoerd kunnen worden. De kosten lopen in dat geval fors op. Cliënt wijst er op dat in dat geval enkel ten behoeve van uw cliënte een warmtepomp geplaatst moet worden waardoor hij ook een extra buitenruimte moet creëren.
        
      
      
      
        
          Gelet op het voorgaande spreekt het voor zich dat uw cliënte gedurende de uitvoering van de werkzaamheden niet in de woonruimte kan verblijven. Namens cliënt wijs ik uw cliënte op het volgende:
        
      
      
      
         De werkzaamheden duren circa 9 maanden;
         Uw cliënte kan tijdens de duur van deze werkzaamheden in een wisselwoning verblijven, te weten de woning aan de [adres 1] in ( [postcode] ) Rotterdam. Gedurende die periode blijft haar huidige huurprijs van kracht. Dit betekent dat zij die maanden slechts EUR 372,00 aan cliënt blijft betalen;
         Na afronding van de werkzaamheden keert uw cliënte terug naar de woning aan de [adres 2] . Cliënt is bereid de kosten voor de verhuizing op zich te nemen door het verhuisbedrijf in te schakelen dat hij ook aan de overige bewoners van zijn appartementen aan de [straatnaam] heeft aangeboden; en
         Na renovatie wordt de huurprijs verhoogd. De nieuwe huurprijs bedraagt EUR 868,46 exclusief servicekosten. Ter onderbouwing van deze nieuwe huurprijs verwijs ik naar bijgevoegde huurprijscheck dat door cliënt is ingevuld.
      
      
      
        
          Een alternatief is dat uw cliënte slechts één keer verhuist. Cliënt is bereid de woning aan de [adres 1] in ( [postcode] ) Rotterdam als vervangende woonruimte aan uw cliënte aan te bieden. De kale huurprijs van deze woning bedraagt op basis van het puntenaantal van 142 € 749,62 per maand (zie eveneens de bijlage). Cliënt zal uw cliënte in dat geval een nieuwe huurovereenkomst aanbieden. Het spreekt voor zich dat cliënt in dat geval ook bereid is om de kosten voor de verhuizing op zich te nemen door het verhuisbureau in te schakelen waar hij ook ten behoeve van de andere bewoners mee heeft gewerkt.
        
      
      
      
        
          Als uw cliënte deze woning wil bezichtigen dan kan ze hier uiteraard op korte termijn een afspraak voor maken. Ik hoor graag of ze hier gebruik van wil maken.
        
      
      
      
        
          Cliënt meent met het voorgaande een redelijk voorstel te hebben gedaan. Aangezien uw cliënte hier al meerdere malen op gewezen is ontvang ik graag 
          binnen één week na heden
           of zij instemt zodat de verhuizing naar de wisselwoning op korte termijn kan worden georganiseerd.
        
      
      
      
        
          Blijft instemming uit, dan is cliënt genoodzaakt de medewerking van uw cliënte via de rechter te bewerkstelligen. (…)”.
      
      
    
    
      2.5.
      In reactie hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij e-mail van 17 maart 2022 - voor zover van belang - het volgende aan de gemachtigde van [eiser] bericht:
      
      
        “(…) Vooralsnog concludeer ik dat er sprake is van beperkte verbeteringen. Opzegging van de huurovereenkomst is niet aan de orde. Indien er wijzigingen aan de woning worden uitgevoerd, dan is verhoging van de huurprijs te berekenen aan de hand van het beleidsboek van de huurcommissie. Dan lijkt het mij zeer onwaarschijnlijk dat op basis van die berekeningen de huurprijs boven de € 800 zou uitkomen.
      
      
      
        
          De heer [eiser] moet eerst maar eens meer duidelijkheid verschaffen. Op basis daarvan kunnen huurder en verhuurder het wellicht eens worden. (…)”.
      
      
    
    
      2.6.
      Eén van de gemachtigden van [eiser] heeft hier bij e-mail van 21 maart 2022 - voor zover van belang - als volgt op gereageerd:
      
      
        “(…) De plannen van cliënt zijn omschreven in mijn e-mail van 11 maart 2022 en uitgewerkt op de daarbij gevoegde tekeningen. Zoals aangegeven betreffen de werkzaamheden:
      
      
      
         het volledig vervangen van de bestaande verwarmingsinstallatie;
         het verplaatsen van de bestaande meters en aansluitpunten voor cai water en gas als gevolg van verzwaarde isolatie;
         het verbreden van de buitenmuren ten behoeve van de installatie (deze worden dikker);
         het volledig openbreken van de vloeren en het plafond om de installaties aan te passen naar de nieuwe vertrekpunten in de nieuw te maken meterkast.
      
      
      
        
          Om het voorgaande te verduidelijken heeft cliënt nieuwe tekeningen gemaakt, zie bijlage.
        
      
      
      
        
          Als de buitenmuren dikker worden met isolatie moeten ook alle binnenwanden en plafonds gesloopt en vervangen worden om koude bruggen te voorkomen. De nieuwe wanden worden dan aangesloten op de geïsoleerde buitengevel en plafonds en hebben dan geen thermische verbinding meer. Cliënt heeft dit ook verduidelijkt op de door hem gemaakte tekeningen.
        
      
      
      
        
          De indeling van de woning moet als gevolg van het voorgaande ook aangepast worden. Ter illustratie wijst [eiser] erop dat de toiletruimte en de gang als gevolg van de verdikking van de wanden onbruikbaar worden. Bovendien wordt ook de keuken van uw cliënte vervangen en voorzien van een inductiekookplaat en elektrische oven ter voorbereiding op het volledig gasvrij maken van de woningen. Foto's van de nieuwe staat van de appartementen heb ik u namens cliënt toegestuurd op 11 maart jl.
        
      
      
      
        
          De energiebesparende maatregelen hebben betrekking op woningverbetering. Het is algemeen bekend dat woningeigenaren energiebesparende maatregelen moeten treffen om de klimaatdoelstellingen te halen. Dit is eveneens neergelegd in het u wellicht bekende Rotterdamse Klimaatakkoord. Van het plaatsen van een WKO-installatie is geen sprake.
        
      
      
      
        
          Het is cliënt op grond van deze veranderingen en toevoegingen toegestaan de huurprijs te verhogen. Cliënt heeft op basis van de voorgenomen werkzaamheden een berekening van de nieuwe huurprijs gemaakt. Gelet op de eveneens op 11 maart 2022 toegestuurde huurprijscheck komt hij uit op 143 punten, waar een maximale huurprijs van € 755,18 voor is vastgesteld. Cliënt is in het kader van een minnelijke regeling bereid onder de liberalisatiegrens te blijven en slechts een huurprijs van € 755,00 bij uw cliënt in rekening te brengen.
        
      
      
      
        
          Voor het overige geldt nog steeds het voorstel van cliënt:
        
      
      
      
         de werkzaamheden duren circa 9 maanden;
         Uw cliënte kan tijdens de duur van deze werkzaamheden in een wisselwoning verblijven, te weten de woning aan de [adres 1] in ( [postcode] ) Rotterdam. Gedurende die periode blijft haar huidige huurprijs van kracht. Dit betekent dat zij die maanden slechts EUR 372,00 aan cliënt blijft betalen;
         Na afronding van de werkzaamheden keert uw cliënte terug naar de woning aan de [adres 2] . Cliënt is bereid de kosten voor de verhuizing op zich te nemen door het verhuisbedrijf in te schakelen dat hij ook aan de overige bewoners van zijn appartementen aan de [straatnaam] heeft aangeboden; en
         Na renovatie wordt de huurprijs verhoogd. De nieuwe huurprijs bedraagt € 755,00 exclusief servicekosten.
      
      
      
        
          Namens cliënt verneem ik graag 
          deze week, uiterlijk 25 maart aanstaande,
           of uw cliënte instemt met het voorstel. Het voorstel van cliënt om de huidige huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen en een nieuwe overeenkomst te sluiten voor de woning aan de [adres 1] in ( [postcode] ) Rotterdam - waarbij dan een kale huurprijs zal gelden van € 749,62 per maand excl. servicekosten - blijft ook tot voornoemde datum geldig.
        
      
      
      
        
          Langer uitstel is niet mogelijk. Cliënt meent met het voorgaande een passend en redelijk voorstel te hebben gedaan. Daarbij wijs ik er nogmaals op dat cliënt met alle andere bewoners overeenstemming heeft bereikt en de werkzaamheden in andere appartementen al worden uitgevoerd. De planning van cliënt is hier op afgestemd.
        
      
      
      
        
          Blijft instemming uit, dan is hij genoodzaakt de medewerking van uw cliënte via de rechter te bewerkstelligen. (…)”.
      
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 25 maart 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] - voor zover van belang - het volgende aan de gemachtigde van [eiser] bericht:
      
      
        	“(…) Mijn cliënte kan niet met het voorstel instemmen.
      
      
      
        
          Het plan van de heer [eiser] komt in feite neer op een interne verbouwing, grondige wijziging van de indeling van het kleine appartement. (…)
        
      
      
      
        
          Er is geen enkele noodzaak, noch inhoudelijk nog wettelijk tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. Het appartement verkeert in zeer goede staat van onderhoud. De verwarming, gaskachel in de woonkamer is adequaat. Ook de overige voorzieningen functioneren goed.
        
      
      
      
        
          Zoals u weet is de enkele wens van de eigenaar/verhuurder om te renoveren onvoldoende om een noodzaak aan te nemen. Van een ‘voorbereiding gasvrij maken’ kan al helemaal niet gesproken worden. De voorgestelde werkzaamheden kunnen zonder bezwaar, en zonder extra kosten, worden uitgevoerd aan het einde van de huurovereenkomst. (…)”.
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] eist, na wijziging van eis:
      
        
          
            primair om [gedaagde] te veroordelen om de uitvoering van de dringende werkzaamheden te gedogen en [eiser] binnen twee dagen na dagtekening van dit vonnis gelegenheid te geven om die werkzaamheden uit te (doen) voeren;
        
        
          
            subsidiair om [gedaagde] te veroordelen om de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden te gedogen en [eiser] binnen twee dagen na dagtekening van dit vonnis gelegenheid te geven om die werkzaamheden uit te (doen) voeren;
        
        
          
            primair en subsidiair [gedaagde] , voor het geval zij niet (vrijwillig) medewerking verleent aan de dringende werkzaamheden, dan wel renovatiewerkzaamheden, te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde tijdelijk te ontruimen voor de duur van en voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden te (laten) uitvoeren, met een maximumduur van negen maanden;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met rente en nakosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] baseert de gewijzigde eis op het volgende. 
      
      
        3.2.1.
        
          Primair betreffen de voorgenomen werkzaamheden in het gehuurde dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, omdat deze niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. De werkzaamheden zijn voor [eiser] goedkoper als hij alle werkzaamheden in één bouwstroom met de andere woningen in het complex aan de [straatnaam] kan laten uitvoeren. De kosten die [eiser] extra moet maken als [gedaagde] nu geen medewerking verleent, worden door [eiser] begroot op € 37.904,95. [gedaagde] moet de uitvoering van de dringende werkzaamheden derhalve gedogen en daaraan haar medewerking verlenen.
        
      
      
        3.2.2.
        
          Subsidiair is sprake van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Er is sprake van toename van woongenot ten gevolge van de uit te voeren werkzaamheden. [eiser] heeft een redelijk renovatievoorstel gedaan. De belangen van [eiser] bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden wegen zwaarder dan de bezwaren van [gedaagde] tegen die werkzaamheden. [gedaagde] moet de uitvoering van de werkzaamheden derhalve gedogen en daaraan haar medewerking verlenen.
        
      
      
        3.2.3.
        
          Zowel primair, als subsidiair vordert [eiser] dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk zal ontruimen. Het is namelijk niet mogelijk om de werkzaamheden in bewoonde staat uit te laten voeren. De werkzaamheden zullen ongeveer negen maanden bedragen, hetgeen een overzienbare periode betreft.
        
      
      
        3.2.4.
        
          [eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen. De werkzaamheden moeten in één werkstroom worden uitgevoerd. De gehele binneninstallatie moet bovendien op de uitvoeringsdatum van Stedin (20 mei 2022) veilig, inclusief veiligheidsaarding, en bedrijfsgereed zijn aangesloten en bovendien moet de binneninstallatie voldoen aan de NEN-norm die van toepassing is. Stedin zal (stagnatie)kosten bij [eiser] in rekening brengen als hij afspraken tegenover Stedin niet nakomt en de uitvoering vertraging oploopt. Het spoedeisend belang is ook gelegen in het opkomen tegen het gevaar van koolmonoxidevergiftiging bij andere huurders en omwonenden. Tot slot maakt [eiser] aanspraak op de nieuwe Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) die op 1 april 2022 in werking is getreden. Het enkele feit dat deze subsidie beschikbaar is, onderstreept het belang van verduurzaming van huurwoningen. Het is niet aan [gedaagde] om deze voorgenomen verduurzaming te dwarsbomen of [eiser] de kans op het verkrijgen van subsidie te ontnemen.
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de gewijzigde eis en voert het volgende aan.
      
      
        3.3.1.
        Er is geen sprake van dringende werkzaamheden. Het gehuurde verkeert in zeer goede staat, kent geen gebreken en is voorzien van dubbel glas, adequate verwarming en een gangbare keuken, toilet en badkamer. De geiser in de keuken is in orde. Er is een voorziening voor de afvoer van rookgas. Er is geen koolmonoxidegevaar. Door de voorgenomen werkzaamheden wordt enkel de indeling van het gehuurde geheel gewijzigd. De door [eiser] overgelegde prijsopstelling vormt geen deugdelijke onderbouwing van zijn stelling dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Er zit geen enkele toelichting bij de prijsopstelling en de opstelling lijkt - gezien het tempo van de werkzaamheden in de andere appartementen - ook zeer onwaarschijnlijk. Het is [eiser] te doen om de hogere huurprijzen. Er bestaat namelijk geen enkele verplichting voor [eiser] om het gehuurde te verduurzamen. Bovendien is het gehuurde al voorzien van dubbelglas en het energieverbruik van [gedaagde] is uitermate laag. Een hogere huurprijs zal er, ondanks de huurtoeslag, voor zorgen dat de netto woonlasten van [gedaagde] aanzienlijk stijgen.
        
      
      
        3.3.2.
        
          [gedaagde] heeft niet ingestemd met renovatiewerkzaamheden. [gedaagde] zit niet te wachten op een nieuwe vloerbedekking, overbodige keukenapparatuur en dergelijke. Een cv-installatie is niet perse noodzakelijk voor een dergelijk klein appartementje. [eiser] heeft nooit een voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW gedaan, terwijl er volgens de jurisprudentie een helder voorstel moet worden gedaan. De omschrijving van de uit te voeren werkzaamheden was aanvankelijk zeer summier. Pas bij e-mail van 11 maart 2022 (zie 2.4.) wordt door de gemachtigde van [eiser] een nadere toelichting op de uit te voeren werkzaamheden gegeven, maar die toelichting is nog steeds summier en daar blijkt ook geen noodzaak voor de werkzaamheden uit. Alle werkzaamheden in de andere appartementen kunnen worden uitgevoerd zonder dat het gehuurde wordt aangepast. Subsidies worden niet gemist en tijd speelt kennelijk geen rol. De periode van negen maanden dat [gedaagde] het gehuurde zou moeten verlaten, is overigens krankzinnig lang en voor [gedaagde] - die een Wajong-uitkering ontvangt vanwege autisme - zeer bezwaarlijk. Woningstichtingen voeren werkzaamheden in een appartement in drie tot vier weken uit.
        
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eiser] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft onweersproken gelaten dat de gehele binneninstallatie op de uitvoeringsdatum van Stedin (20 mei 2022) veilig, inclusief veiligheidsaarding, en bedrijfsgereed moet zijn aangesloten en dat Stedin (stagnatie)kosten bij [eiser] in rekening zal brengen als hij afspraken tegenover Stedin niet nakomt en de uitvoering vertraging oploopt. Het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vorderingen is hiermee gegeven.
      
    
    
      4.3.
      Aan de orde is de vraag of [gedaagde] al dan niet moet gedogen dat [eiser] dringende werkzaamheden, dan wel renovatiewerkzaamheden in het gehuurde uitvoert en of [gedaagde] het gehuurde daartoe tijdelijk moet ontruimen en verlaten.
      
      
        
          Dringende werkzaamheden?
        
      
    
    
      4.4.
      Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Niet alleen dringende reparaties maar alle dringende werkzaamheden vallen hieronder, dus zowel herstelwerkzaamheden in de zin van artikel 7:206 BW als werkzaamheden ter voorkoming van een gebrek (preventief onderhoud). Dringend in de zin van dit artikel houdt in dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. ‘Nadeel’ in dit verband is niet alleen het oplopen van de directe herstelkosten, maar kan ook bestaan uit het mislopen van subsidie, fiscaal voordeel of het voordeel dat ontstaat door de werkzaamheden projectmatig uit te voeren.
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat de uit te voeren werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. [eiser] voert daartoe aan dat het voor hem goedkoper is als alle werkzaamheden in één bouwstroom (projectmatig) kunnen worden uitgevoerd, ter onderbouwing waarvan hij naar een door hemzelf opgesteld kostenoverzicht verwijst. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is echter niet komen vast te staan dat de werkzaamheden aan het gehuurde niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. [gedaagde] heeft immers gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden daadwerkelijk in één bouwstroom worden uitgevoerd en daarnaast heeft zij ook de juistheid van het door [eiser] opgestelde kostenoverzicht gemotiveerd betwist. Op dit moment kan de kantonrechter dan ook niet vaststellen of de werkzaamheden daadwerkelijk in één bouwstroom worden uitgevoerd en of het uitstellen van de in het gehuurde uit te voeren werkzaamheden daadwerkelijk tot financieel nadeel voor [eiser] zullen leiden. Daarvoor is bewijslevering noodzakelijk en daar leent een kort geding zich naar haar aard niet voor.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat sprake is van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, zodat de primaire vordering van [eiser] wordt afgewezen.
      
      
        
          Renovatie?
        
      
    
    
      4.7.
      Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW moet de huurder een renovatie gedogen als de verhuurder daartoe - met voortzetting van de huurovereenkomst - wil overgaan en aan de huurder gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder schriftelijk een redelijk voorstel doet. Of een voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW redelijk is, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder. Onder ‘renovatie’ wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het huurgenot als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde. In het algemeen worden energiebesparende maatregelen geacht te leiden tot een toename van het woongenot. 
      
    
    
      4.8.
      Eén van de gemachtigden van [eiser] heeft [gedaagde] bij e-mails van 11 maart 2022 (zie 2.4.) en 21 maart 2022 (zie 2.6.) een voorstel gedaan voor de in het gehuurde uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dit voorstel, zeker als beide e-mails in samenhang worden gelezen, voldoende helder en concreet. In die e-mails worden de uit te voeren renovatiewerkzaamheden namelijk op een zodanige wijze uiteengezet, dat het voor [gedaagde] helder moet zijn geweest welke werkzaamheden [eiser] wenst uit te voeren.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft niet weersproken dat de renovatiewerkzaamheden ertoe zullen leiden dat het gehuurde energielabel B krijgt en dat dit een beter energielabel is dan dat het gehuurde op dit moment - zonder de werkzaamheden - heeft. Alleen al op grond hiervan leiden de renovatiewerkzaamheden tot een toename van het woongenot.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft er belang bij de renovatiewerkzaamheden uit te voeren, zodat zijn oude woningen (meer) voldoen aan de eisen van deze tijd. Hiervoor geldt dat het efficiënter is om de (identieke) werkzaamheden aan de woningen van het complex waar het gehuurde deel van uitmaakt in één werkstroom uit te voeren. Dat [gedaagde] een nieuwe vloerbedekking, keukenapparatuur en een cv-installatie niet nodig vindt, betekent niet dat [eiser] de renovatiewerkzaamheden niet mag uitvoeren. Het is in principe immers aan [eiser] om de basisuitrusting van zijn woningen te bepalen en niet aan [gedaagde] om te bedenken op welke werkzaamheden zij al dan niet “zit te wachten”. De omstandigheid dat [gedaagde] na de renovatiewerkzaamheden een (significant) hogere huurprijs zal moeten betalen, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot de conclusie te leiden dat het door [eiser] gedane renovatievoorstel niet redelijk is. Dit geldt te meer nu [eiser] te kennen heeft gegeven dat de huurprijs van het gehuurde na de renovatiewerkzaamheden niet boven de liberalisatiegrens zal uitkomen.
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] heeft tot slot, zowel voorafgaand aan deze procedure, als tijdens de mondelinge behandeling, vervangende woonruimte aan [gedaagde] aangeboden.
      
    
    
      4.12.
      Bij deze stand van zaken acht de kantonrechter het renovatievoorstel - naar haar voorlopig oordeel - redelijk. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de renovatie-werkzaamheden moet gedogen, zodat de subsidiaire vordering in die zin toewijsbaar is.
      
      
        
          Tijdelijke ontruiming?
        
      
    
    
      4.13.
      Door [eiser] is onbetwist gesteld dat de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd als [gedaagde] in het gehuurde verblijft. Zij zal daarom, zoals gevorderd, worden veroordeeld om het gehuurde tijdelijk te ontruimen. De kantonrechter zal bepalen dat [gedaagde] het gehuurde voor een maximale duur van twee maanden moet ontruimen, welke termijn de kantonrechter gelet op de uit te voeren werkzaamheden redelijk acht. Er bestaat geen aanleiding om [eiser] een langere periode te vergunnen om de renovatiewerkzaamheden uit te voeren, nu hij in het geheel niet heeft onderbouwd dat hij voor de werkzaamheden de gevorderde termijn van negen maanden nodig heeft.
      
    
    
      4.14.
      Gelet op het ingrijpende karakter dat een gedwongen tijdelijke ontruiming voor [gedaagde] kan hebben, wordt aan haar een periode van twee weken na het wijzen van dit vonnis verleend om het gehuurde vrijwillig te ontruimen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 711,43. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.16.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden te gedogen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om, indien zij niet binnen twee weken na het wijzen van dit vonnis het gehuurde vrijwillig tijdelijk ontruimt en verlaat, het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten, te weten voor de duur dat dit voor [eiser] en de door hem ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om de renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren, met dien verstande dat [gedaagde] het gehuurde voor de duur van maximaal twee maanden zal moeten ontruimen en verlaten;
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eiser] tot vandaag vastgesteld op € 711,43 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de na vandaag te maken proceskosten, begroot op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde en, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend, de explootkosten van deze betekening;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        38671