ECLI:NL:GHARL:2023:3942, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 21/01006
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01006
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 juni 2021, nummer UTR 20/3564, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 18A te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 907.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.064,81 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 820.000 en de aanslag verminderd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 30 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] (WOZ-taxateur).
      
    
    
      1.6.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inpandige garage (84 m3) en drie dakkapellen. Het bouwjaar is 2002. De inhoud van de woning is ongeveer 622 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.635 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 820.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 719.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de brug die leidt tot de gezamenlijke oprit naar de onroerende zaak en [adres1] 18 niet tot de onroerende zaak moet worden gerekend. 
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de objectafbakening correct is omdat bij de waardebepaling van de onroerende zaak de brug niet is meegenomen in de waardering. De brug maakt geen onderdeel uit van de onroerende zaak omdat het openbaar bezit is, aldus de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een luchtfoto van de onroerende zaak, opgenomen in vervolgblad 8 van het verweerschrift in eerste aanleg. In vorenbedoelde foto zijn de kadastrale grenzen van het perceel in zwarte lijnen uiteengezet.
      
    
    
      4.3.
      Gelet op evengenoemde luchtfoto en de daarin opgenomen kadastrale grenzen eindigt de onroerende zaak aan het water aan de voorzijde van het perceel. De brug valt, mede gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, naar het oordeel van het Hof buiten deze kadastrale grens en is dan ook terecht niet in de onroerende zaak betrokken. 
      
    
    
      4.4.
      Dat de gezamenlijke oprit als een brandgang dienst zou doen ten behoeve van het naastgelegen object [adres1] 16 en volgens belanghebbende reeds daarom buiten de onroerende zaak zou moeten worden gelaten, slaagt naar het oordeel van het Hof niet. Gelet op de gemotiveerde stelling van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof dat [adres1] 16 over een eigen oprit beschikt en geen gebruik maakt van de gezamenlijke oprit behorende tot het perceel van belanghebbende is de gezamenlijke oprit voor zover dit betrekking heeft op belanghebbendes gedeelte van de oprit terecht meegenomen in de onroerende zaak. Het beroep van belanghebbende is in zoverre ongegrond. 
      
      
        
          Motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door niet in te gaan op alle door belanghebbende ingebrachte grieven. 
    
    
      4.6.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar uitgebreid ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde grieven en heeft voldoende inzicht verschaft in diens motivering om het bezwaar van belanghebbende ongegrond te verklaren.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.7.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.9.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam1] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 820.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de taxatiematrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres2] 14
              
              
                
                  [adres2] 24
              
              
                
                  [adres3] 25
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2002
              
              
                1998
              
              
                2003
              
              
                1989/2012
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                Kavelopp.
              
              
                1.635 m2
              
              
                828 m2
              
              
                2.365 m2
              
              
                1.040 m2
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 248.175
              
              
                € 254.318
              
              
                € 311.304
              
              
                € 258.933
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                622 m3
              
              
                588 m3
              
              
                738 m3
              
              
                504 m3
              
            
            
              
                Prijs per m3
              
              
                € 870
              
              
                € 858
              
              
                € 840
              
              
                € 1.029
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 541.140
              
              
                € 504.504
              
              
                € 620.371
              
              
                € 518.613
              
            
            
              
                Garage
              
              
                € 19.000
              
              
                € 15.000
              
              
                € 21.250
              
              
                € 15.300
              
            
            
              
                Zwembad
              
              
                
              
              
                € 18.144
              
              
                
              
              
                € 11.250
              
            
            
              
                Kelder
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 85.284
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 12.000
              
              
                € 8.000
              
              
                € 16.000
              
              
                € 8.000
              
            
            
              
                Aanbouw (in m3)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                124 € 127.599
              
            
            
              
                Diversen
              
              
                
              
              
                € 1.000
              
              
                € 1.175
              
              
                € 3.000
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 808.000
                (01-05-2019)
              
              
                € 890.000
                (01-03-2018)
              
              
                € 970.000
                (31-05-2018)
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 820.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      De vermelde eenheidsprijs voor het woondeel is de prijs per m³ na correctie voor de verschillen in KOUDVfactoren tussen het desbetreffende vergelijkingsobject en de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.10.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar zich beroepen op de objecten [adres1] 69 te [woonplaats] verkocht op 15 januari 2018 voor een bedrag van € 1.162.600 (inhoud woongedeelte 686 m3 en perceeloppervlakte 12.000 m2 verkocht in slechte staat en gelegen tegenover de onroerende zaak) en [adres4] 111 te [plaats1] verkocht op 2 januari 2018 voor een bedrag van € 720.000 (inhoud woongedeelte 456 m3 en perceel 710 m2 met vergelijkbare ligging en gedeelde oprit). 
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.9 opgenomen taxatiematrix en de aanvulling (4.10) alsmede de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft uitstraling en doelmatigheid en met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Zo heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de overlast van de steenmarter door de kwaliteit van de onroerende zaak op score 2 te stellen. Dit leidt tot een vermindering van 7% van de opstalwaarde (vermindering van € 43.000). Ook heeft hij rekening gehouden met de gestelde gebreken aan de onroerende zaak door de staat van onderhoud op score 2 te stellen, hetwelk eveneens tot een vermindering van 7% van de opstalwaarde ten opzichte van de gemiddelde marktwaarde van de vergelijkingsobjecten leidt. Voor wat betreft de ligging heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat van een waardedruk vanwege een slechte ligging, zoals belanghebbende voorstaat, geen sprake is. Een score van 3, inhoudende een gemiddelde ligging van de onroerende zaak, is gelet op een afgebakend perceel aan het water aan de voorzijde en met aan de linkerzijde van het perceel veel privacy, naar het oordeel van het Hof in deze gerechtvaardigd. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van de vergelijkingsobjecten [adres2] 24 en [adres4] 111 gemotiveerd gesteld en het Hof acht dit aannemelijk dat geen waardedruk uitgaat van de aanwezigheid van een gezamenlijk oprit en voor zover hiervan al waardedruk uitgaat dit is verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen. Desondanks heeft de heffingsambtenaar de laatste meters van de gezamenlijke oprit van de onroerende zaak voor een lagere m2-prijs gewaardeerd (€ 5 per m2 in plaats van € 65 per m2) en is hiermee afdoende tegemoetgekomen aan belanghebbendes grieven. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 870 terwijl vergelijkbare objecten een gemiddelde eenheidsprijs (uitgaande van vijf vergelijkingsobjecten) hebben van € 990.
      
    
    
      4.12.
      Hetgeen belanghebbende hiertegenover overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De raadsheer,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.