ECLI:NL:RBDHA:2022:6355, Rechtbank Den Haag, 29-06-2022, 613662 / 21-552
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-06-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Haviltex; verkoop woning met legaal dakterras? Bewijsopdrachten aan beide partijen.

Vonnis 
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/613662 / HA ZA 21/552
    
    
    
      
        Vonnis van 29 juni 2022 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [eiser] ,
      
      wonende te [plaats 1] ,
      advocaat: mr. J.J.M. van Lint, te Sassenheim, 
      eiser,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    wonende te [plaats 2] ,
    2. [gedaagde 2] ,
    wonende te [plaats 3] ,
    3. [gedaagde 3] ,
    
      wonende te [plaats 4] ,
      advocaat: mr. Y.A. Rampersad, te Leiden, 
      gedaagden.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          de dagvaardingen van 3 juni 2021 met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          het tussenvonnis van 6 april 2022;
        
        
          de akte van [eiser] van 24 mei 2022;
        
        
          de akte van [eiser] van 25 mei 2022;
        
        
          de mondelinge behandeling van 30 mei 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] heeft in 2012 van [gedaagden] een beleggingspand in het centrum van [plaats 2] gekocht. De gemeente Leiden heeft op 24 juli 2019 geconstateerd dat het pand een illegaal dakterras heeft en dat het dakterras niet te legaliseren is. [eiser] stelt dat het pand niet voldoet aan de overeenkomst en spreekt [gedaagden] aan voor de schade van in totaal € 32.586,25. [gedaagden] betwist dat hij in 2012 het pand met een dakterras heeft verkocht. Daarnaast stelt hij dat de vordering van [eiser] is verjaard. 
        Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] , wordt [eiser] in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat het dak tijdens de bezichtiging(en) was ingericht als terras, en mag [gedaagden] aantonen dat hij [eiser] er op heeft gewezen dat het dak nog moest worden voorzien van een op de bouwtekening aangegeven dakconstructie. 
      
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] was eigenaar van het pand in [plaats 2] . Op 1 april 2003 heeft [gedaagden] een bouwvergunning aangevraagd; bij de aanvraag zaten bouwtekeningen.
      
    
    
      2.3.
      Bij besluit van 11 november 2003 heeft de gemeente vrijstelling verleend voor strijdig gebruik met het bestemmingsplan, om het pand te kunnen gebruiken als pakhuis met daarboven twee bovenwoningen. 
      
    
    
      2.4.
      De gemeente heeft op 27 juli 2004 de vergunning verleend op basis van de bijgevoegde bouwtekeningen. Op de tekeningen staat een volledig schuin dak met een gedeeltelijke vide/vliering.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagden] heeft het pand in de jaren 2005 tot en met 2008 gedeeltelijk verbouwd volgens de bouwtekeningen die aan de vergunningsaanvraag waren gehecht. De benedenverdieping bleef een bedrijfsruimte, daarboven zouden twee appartementen worden gerealiseerd. Eén van de twee appartementen had [gedaagden] nog niet afgebouwd, waardoor er een ‘open plek’ in het dak zat.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagden] heeft dit pand verkocht voor € 425.000,00 aan [eiser] via Victoria Vastgoed , nadat [eiser] het pand met zijn zoon had bezichtigd. [eiser] had eerder vastgoed voor de verhuur aangekocht; zijn zoon, die het appartement waar het terras bij hoort ook is gaan bewonen, exploiteert een vastgoedonderneming gericht op winkelpanden. Tijdens de zitting is naar voren gekomen dat partijen bij de bezichtigingen wel op de ‘open plek’ van het dak hebben gestaan, maar het niet over de bestemming van die ‘open plek’ hebben gehad. 
      
    
    
      2.7.
      Op 7 en 8 maart 2012 hebben partijen de koopovereenkomst getekend en op 16 april 2012 heeft de levering van het pand plaatsgevonden. De koopovereenkomst bepaalt – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        
          “Verkoper heeft verkocht aan koper:
        
        
          het voormalig pakhuis met onder- en bijbehorende grond en verdere aanhorigheden, thans zijnde twee appartementen met onderliggende opslag/garage, plaatselijk bekend als [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer] , groot één are en veertien centiare.
        
      
      
      
        
          (..)
        
      
      
      
        
          Koper gaat de koop aan om het object te (doen) gebruiken als beleggingsobject. Ten aanzien van dit gebruik van het object deelt verkoper mede dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Koper/gebruiker dient voor eigen kosten en risico te onderzoeken of het door hem beoogde gebruik door de Gemeente Leiden is/wordt toegestaan. Verkoper heeft in het verleden een bouwvergunning gekregen voor het in gebruik nemen als woning voor de thans bestaande showroomruimte op de 2e en 3e verdieping. Verkoper heeft na verlening hiervan, geen aanschrijvingen of correspondentie van de gemeente ontvangen waaruit zou blijken dat dit gebruik voor bewoning op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet zou zijn toegestaan.
        
      
      
      
        
          (..)
        
      
      
      
        
          Koper is er mee bekend dat één van de twee appartementen, te noemen appartement I, niet volwaardig is afgebouwd en thans niet is verhuurd. Bijgaand is de lijst van roerende zaken bijgevoegd welke een onderdeel van deze koopakte vormt. Een en ander genoegzaam bij partijen bekend.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Op 24 juli 2019 heeft een inspecteur van Bouw- en woningtoezicht van de gemeente Leiden het pand geïnspecteerd en geconstateerd dat het pand een illegaal dakterras heeft.
      
    
    
      2.9.
      Op 5 juni 2020 heeft [eiser] na overleg met de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd voor bouwkundige aanpassingen aan het dak, waarin het dak niet geheel wordt gesloten maar het dakterras wel wordt aangepast (beperkt). De gemeente heeft de gevraagde vergunning op 17 juli 2020 verleend.
      
      
        
          Mocht [eiser] een dakterras verwachten?
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser] stelt dat sprake is van non-conformiteit van het pand en vordert vergoeding van zijn schade. Deze bestaat volgens hem uit € 16.486,25 aan bouwkosten en € 16.100,00 aan waardevermindering ten gevolge van de bouwkundige aanpassingen.
      
    
    
      2.11.
      Van non-conformiteit is sprake als bij de levering van een zaak het geleverde niet beantwoordt aan hetgeen de koper mocht verwachten. [eiser] stelt dat de ‘open plek’ in het dak tijdens de bezichtigingen door [gedaagden] was ingericht als een dakterras. Volgens [eiser] mocht hij verwachten dat de bouwkundige toestand waarin het pand zich bevond, dus met dakterras, legaal was. [gedaagden] betwist dat en brengt daar tegenin dat hij geen dakterras heeft verkocht. Het pand moest nog in lijn met de bouwtekeningen die bij de vergunning zaten, afgebouwd worden, wat inhield dat op de ‘open plek’ in het dak nog een kap moest worden gebouwd. [eiser] was daarvan op de hoogte, aldus [gedaagden] . 
    
    
      2.12.
      
        De rechtbank is van oordeel dat als het dak tijdens de bezichtiging(en) was ingericht als terras én [eiser] zoals hij stelt voor de koop geen tekeningen of andere informatie heeft ontvangen waaruit bleek dat geen terras was vergund, [eiser] erop mocht vertrouwen dat het pand zou worden geleverd in de staat waarin hij het had aangetroffen en dat die staat ook legaal was. 
        Als [eiser] daarentegen voor de koop wel tekeningen of andere informatie had ontvangen waaruit bleek dat geen terras was vergund, of als de open plek op het dak tijdens de bezichtiging(en) niet als terras was ingericht, mocht [eiser] er naar het oordeel van de rechtbank niet op vertrouwen dat het pand zou worden geleverd met een door de gemeente toegestaan dakterras. Noch in de gesprekken tussen partijen vóór de koop, noch in de koopovereenkomst is immers iets gezegd over een terras.
      
      
    
    
      2.13.
      Gelet op de gemotiveerde betwistingen over en weer, zal de rechtbank partijen de gelegenheid geven te bewijzen:
      a. a) [eiser] dat het dak tijdens de bezichtiging(en) was ingericht als terras, en 
      b) [gedaagden] dat hij [eiser] voor de koop informatie heeft verschaft waaruit [eiser] duidelijk moest zijn dat geen vergunning was verleend voor een dakterras. 
      Uit oogpunt van efficiëntie mogen partijen direct tegenbewijs leveren tegen het aan de wederpartij opgedragen bewijs.
      
    
    
      2.14.
      In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank:
    
      3.1.
      draagt [eiser] op te bewijzen dat het dak tijdens de bezichtiging(en) was ingericht als terras;
      
    
    
      3.2.
      draagt [gedaagden] op te bewijzen dat hij [eiser] voor de koop informatie heeft verschaft waaruit [eiser] duidelijk moest zijn dat geen vergunning was verleend voor een dakterras;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 31 augustus 2022 voor uitlating door partijen of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel; 
      
    
    
      3.4.
      bepaalt dat partijen, als zij bewijsstukken willen overleggen, die stukken uiterlijk op 24 augustus 2022 in het geding moeten brengen; 
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat de partij die getuigen wil laten horen, bij de uitlating op 31 augustus 2022 de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september 2022 tot en met november 2022 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
      
    
    
      3.6.
      bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in een van de zalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag;
      
    
    
      3.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022.