ECLI:NL:GHARL:2022:7038, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-08-2022, 21/01633
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-08-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01633
    uitspraakdatum: 9 augustus 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 7 oktober 2021, nummer AWB 21/272, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 61a te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op 1 januari 2020, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 345.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 373.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tweeondereenkapwoning met een inpandige berging en een garage. De inhoud van de woning is 845 m3, de oppervlakte van de garage is 68 m2 en de oppervlakte van het perceel is 1.372 m2.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft in 2019 een deel van de woning gemoderniseerd en geschikt gemaakt voor bewoning.
      
    
    
      2.3.
      Ter zitting is vast komen te staan dat de inhoud van de woning 845 m3 bedraagt en dat  de helft van die inhoud toerekenbaar is aan de gemoderniseerde woning en de andere helft aan het nog niet gerenoveerde deel van de woning.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 270.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van € 345.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar ter zitting een nadere taxatiematrix met toelichting overgelegd, omdat hij tot het inzicht was gekomen dat in de oorspronkelijk in beroep overgelegde taxatiematrix niet van de juiste inhoudsmaten was uitgegaan. Uit deze matrix blijkt dat rekening is gehouden met de kwaliteit (kw) en het onderhoudsniveau (oh) van de woning en de garage. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van de woning ervoor gekozen één waarde, op basis van één eenheidsprijs van € 262 per m³, toe te kennen aan zowel het gemoderniseerde als het nietgerenoveerde woningdeel. Op deze waarde heeft hij een correctie toegepast, omdat hij de kwaliteit en staat van onderhoud van deze beide delen tezamen met een twee als matig heeft gekwalificeerd. De twee is volgens de heffingsambtenaar het gemiddelde van de punten voor de gemoderniseerde woning (“3”) en het niet-gerenoveerde woningdeel (“1”). Ter zitting is tussen partijen vast komen te staan dat de helft van de woning toerekenbaar is aan de gemoderniseerde woning en de andere helft aan het nietgerenoveerde deel van de woning. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof niet voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en het onderhoudsniveau van de woning door voor deze factoren aan de woning als geheel een “2” toe te kennen. Hoewel de heffingsambtenaar ter zitting terecht heeft erkend dat het niet-gerenoveerde deel van de woning in het geheel ongeschikt is voor bewoning en dus moet worden gewaardeerd op basis van een “1”, volgt het Hof de heffingsambtenaar niet in zijn stelling dat het gerenoveerde deel van de woning moet worden gewaardeerd op basis van een “3”. Het Hof acht gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s namelijk niet aannemelijk dat de kwaliteit en het onderhoudsniveau van het gerenoveerde deel van de woning even goed  kunnen worden gewaardeerd als de kwaliteit en het onderhoudsniveau van de referentieobjecten. Daar komt nog bij dat, zelfs als wel van een “3” zou moeten worden uitgegaan voor het gerenoveerde deel van de woning, niet duidelijk is welke invloed dit cijfermatig zou hebben op de eenheidsprijs voor de woning als geheel en hoe die invloed zich verhoudt tot de invloed die het toekennen van een “1” aan het nietgerenoveerde deel heeft op die eenheidsprijs. Daarom is evenmin duidelijk of de berekening van de heffingsambtenaar, waarbij voor het geheel van de woning wordt uitgegaan van een “2”, in dat geval overeen zou stemmen met het uitgangspunt dat 50% van de woning onbewoonbaar is. De heffingsambtenaar had dit inzichtelijk kunnen maken door de waarde van de woning uit te splitsen per deel, maar dat heeft hij niet gedaan. 
      
    
    
      4.6.
      Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is, is het aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van € 270.000 niet te laag is.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter zitting verwezen naar zijn nader stuk ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde. In zijn nader stuk heeft belanghebbende niet aangesloten bij de uitgangspunten zoals die ter zitting zijn vastgesteld omtrent de verhouding tussen de gerenoveerde en niet-gerenoveerde delen van de woning, maar bij de uitgangspunten die de heffingsambtenaar in zijn eerste taxatiematrix heeft gehanteerd. Hierbij heeft belanghebbende aan de woning een waarde toegekend die gebaseerd is op het gemiddelde van het  gemoderniseerde woningdeel en het niet-gerenoveerde woningdeel zonder de berging. Zoals hiervoor ook ten aanzien van de taxatie van de heffingsambtenaar is overwogen, acht het Hof dit gemiddelde zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet bruikbaar. Daarnaast heeft belanghebbende de waarde van de berging van € 13.330 vastgesteld aan de hand van een prijs van € 215 per m2. Volgens belanghebbende is de inhoud van de berging 357 m3, waardoor de waarde neerkomt op afgerond een prijs van € 38 per m3. Belanghebbende heeft deze lage prijs per m3 niet onderbouwd, anders dan door te verwijzen naar de door beide partijen als onjuist aangemerkte taxatiematrix die de heffingsambtenaar in beroep heeft ingebracht. Het Hof is daarom van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.8.
      Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende heeft niet voldaan aan de op hun rustende bewijslast. Het Hof zal daarom, gelet op de gedingstukken en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2019 schattenderwijs vaststellen op € 295.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.574.
    
    
    
      De door belanghebbende in de bezwaarfase verzochte vergoeding van € 5,20 voor kosten van kadastrale marktinformatie kent het Hof eveneens toe, nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat hij die op grond van artikel 1, eerste lid, onderdeel f, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende kosten tot dat bedrag heeft gemaakt.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 295.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.579,20, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. J.A.L. Heldens, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2022.
    
    
    
    
      	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak
      te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 augustus 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.