ECLI:NL:RBROT:2022:6880, Rechtbank Rotterdam, 27-07-2022, 629553 / HA ZA 21-1035
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Boetebeding koopovereenkomst percelen grond. Zijn kopers tekortgeschoten in naleving inspanningsverplichting? Beroep op dwaling.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: 629553 / HA ZA 21-1035
    
    
    
      
        Vonnis van 27 juli 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats eiser],	
      eiser,
      advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. 
      [naam gedaagde 1],
    
      2.	[naam gedaagde 2],
      beiden wonende te [woonplaats gedaagden],
      gedaagden,
      advocaat mr. P.H. de Bruin te Bleiswijk.
    
    
    
      Partijen zullen hierna ‘[naam eiser]’ en ‘[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2]’ genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 november 2021, met producties 1 tot en met 10;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 11 tot en met 20;
        
        
          de oproepingsbrieven van deze rechtbank van 17 maart 2022;
        
        
          de brieven van deze rechtbank van 10 mei 2022 met agendapunten voor de mondelinge behandeling;
        
        
          de op 26 mei 2022 ingekomen akte overlegging producties van [naam eiser], met producties 1 tot en met 8;
        
        
          de spreekaantekeningen zijdens [naam eiser];
        
        
          de spreekaantekeningen zijdens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2];
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 juni 2022; 
        
        
          het bericht van de rechtbank aan partijen van 7 juli 2022;
        
        
          de brief van 8 juli 2022 met een reactie op het proces-verbaal zijdens [naam eiser];
        
        
          de brief van 14 juli 2022 met een reactie op het proces-verbaal zijdens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2];
        
        
          de brief van de rechtbank van 14 juli 2022 naar aanleiding van de reacties van partijen op het proces-verbaal.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [naam eiser] is de eigenaar van twee percelen grond aan de [adressen] (hierna: de percelen).
      
    
    
      2.2.
      Op 9 januari 2020 heeft bureau Peutz een rapport uitgebracht met als onderwerp “Invloed bouwplan Overschiese Kleiweg op windvang De Speelman Rotterdam” (hierna: het rapport Peutz). De inhoud van het rapport Peutz is, kort samengevat, als volgt. Het voornemen bestaat om op de percelen twee nieuwbouwwoningen te bouwen die de bestaande bebouwing zullen vervangen. Omdat de percelen zich bevinden binnen de molenbiotoop van molen De Speelman (hierna: de molenbiotoop), geldt op grond van de provinciale verordening een maximaal toegestane bouwhoogte. Dit maximum zou door de beoogde nieuwbouw worden overschreden, maar dit zou mogelijk kunnen worden gecompenseerd door het rooien van een grote kastanjeboom op de percelen.
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 8 april 2020 is namens de Provincie Zuid-Holland aan onder meer [naam eiser] bevestigd dat de overschrijding van de binnen de molenbiotoop geldende maximale bouwhoogte kon worden gecompenseerd door het kappen van de kastanjeboom, zoals voorgesteld in het rapport Peutz. 
      
    
    
      2.4.
      De gemeente Rotterdam heeft op 1 september 2020 twee vrijwel identieke omgevingsvergunningen afgegeven voor de bouw van een vrijstaande woning op ieder van de percelen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 30 maart 2021 heeft [naam 1] van Stad & Land NVM Makelaars, de verkoopmakelaar van [naam eiser], een e-mail gestuurd aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] met een aantal bijlagen. Daaronder bevond zich één van de twee afgegeven omgevingsvergunningen en een vergunning voor het kappen van de kastanjeboom. De andere omgevingsvergunning is op 1 april 2021 door [naam 1] toegestuurd aan [naam 2], de architect van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] (hierna: [naam 2]).
      
    
    
      2.6.
      Op 13 april 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam eiser] de percelen aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] heeft verkocht voor een koopprijs van € 1.150.000,00 (hierna: de koopovereenkomst).
      
    
    
      2.7.
      Artikel 11 van de koopovereenkomst bevat bepalingen over ontbinding van de overeenkomst en een boetebeding. Dit artikel luidt, voor zover relevant, als volgt:
      
      
        “Ingebrekestelling / Ontbinding
      
    
    
      11.1.
      Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
    
    
      11.2.
      Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
    
    
      11.3.
      Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
      
    
    
      2.8.
      Partijen zijn op 13 april 2021 ook een addendum overeengekomen (hierna: het eerste addendum). In de koptekst van het eerste addendum is vermeld dat dit onlosmakelijk verbonden is met de koopovereenkomst. Artikel 1 van het eerste addendum luidt, voor zover relevant, als volgt: 
      
      
        “1) Koper [[naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2], rb.] is bekend met het feit dat er twee omgevingsvergunningen zijn afgegeven voor de bouw van twee vrijstaande woningen de locatie [adres 1] (…) en [adres 2] (…).
        Beide woningen hebben een nokhoogte van circa 8,45 meter t.o.v. peil en een goothoogte van 3,45 meter t.o.v. peil. 
        De bouwvlakken zijn elk circa 98,5 m2 exclusief vergunningsvrije aanbouw (bijvoorbeeld een serre), in tegenstelling tot de aan verkoper [[naam eiser]] verleende 2 omgevingsvergunningen is koper voornemens een omgevingsvergunning aan te vragen voor 1 vrijstaande woning met de mogelijkheid de twee bouwvlakken op te tellen tot circa 197 m2 exclusief vergunningsvrije aanbouw en overigens met inachtneming van de hierboven beschreven afmetingen.
      
      
      
        Deze overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat koper geen omgevingsvergunning verkrijgt voor het bouwen van 1 vrijstaande woning welke voldoet aan de voorwaarden in de reeds afgegeven vergunningen (zie bijlagen). 
        Koper verplicht zich om alles te doen wat in zijn macht ligt om voormelde omgevingsvergunning te verkrijgen.”
      
      
    
    
      2.9.
      In artikel 2 van het eerste addendum is voorts bepaald dat er een bodemonderzoek zal worden uitgevoerd, dat eventuele saneringskosten voor rekening van [naam eiser] zullen komen en dat de sanering voor de overdracht van de percelen voltooid moet zijn. 
      
    
    
      2.10.
      Op 10 mei 2021 heeft [naam 2] namens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een aanvraag tot vooroverleg ingediend bij de gemeente Rotterdam. 
      
    
    
      2.11.
      Op 31 mei 2021 heeft [naam 3], eveneens van Stad & Land NVM Makelaars, aan [naam 2] een e-mail verstuurd met onder meer de volgende inhoud:
      
      
        “Via mijn zoon [naam 1] heb ik begrepen dat de aanvraag omgevingsvergunning [naam gedaagde 1]/[naam gedaagde 2] te Rotterdam vergezeld dient te gaan met ontheffing van de provincie.
        Die ontheffing is verleend na een bijzonder traject van (kostbare) rapporten en berekeningen met betrekking tot de molenbiotoop van de nabijgelegen molen de Speelman (zie bijlagen). 
      
    
    
      2.12.
      Het rapport Peutz was als bijlage bij deze e-mail gevoegd, evenals de e-mail van de Provincie Zuid-Holland van 8 april 2020 (zie 2.3 hierboven). 
      
    
    
      2.13.
      Op 8 juni 2021 heeft [naam 2] de e-mail van [naam 3] van 31 mei 2021, met bijlagen (het rapport Peutz en de e-mail van de Provincie Zuid-Holland) doorgestuurd aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2]. 
      
    
    
      2.14.
      Partijen zijn op 7 juli 2021 een tweede addendum bij de koopovereenkomst overeengekomen (hierna: het tweede addendum). In artikel 1 van het tweede addendum is opgenomen dat 50% van de kosten van de bodemsanering door [naam eiser] voor zijn rekening zullen worden genomen. Artikel 2 bepaalt voorts:
      
      
        “Koper verklaart dat de notariële overdracht zal plaatsvinden zodra de gemeente goedkeuring heeft gegeven op het door architect [naam 2] namens koper ingediend vooroverleg om één woning te bouwen op het verkochte perceel zoals beschreven in het eerste addendum.”
      
      
    
    
      2.15.
      Op 28 juli 2021 heeft de gemeente Rotterdam een negatief advies afgegeven naar aanleiding van de door [naam 2] namens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ingediende aanvraag vooroverleg. 
      
    
    
      2.16.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben [naam 1] op 8 augustus 2021 per e-mail als volgt bericht:
      
      
        “(…) I do hereby confirm that de Gemeente Rotterdam has disapproved our application to build one house on the above plot as per our design. 
        Therefore it is with great regret and disappointment that we have to withdraw from the purchase contract of the said plot as per the clause in the purchase contract.”
      
      
    
    
      2.17.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben voorts op 9 augustus 2021 telefonisch aan de notaris, [naam 4] (hierna: [naam 4]) medegedeeld dat zij de koopovereenkomst hadden ontbonden. 
      
    
    
      2.18.
      Op 18 augustus 2021 heeft [naam 4] een e-mail gestuurd aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2], met [naam eiser] in cc, met de volgende inhoud:
      
      
        “After your phone call regarding your appeal to the resolutive condition of not getting the building permit (…). 
        The vendor has informed me that you only did the appeal orally and not in writing. The vendor has now asked me to ask you to do the appeal in writing and explain which resolutive condition is applicable and why. Also the vendor would like to know what you have done to get the building permit.”
      
      
    
    
      2.19.
      Bij brief van 1 september 2021 heeft de raadsman van [naam eiser] [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bericht dat het negatieve advies van de gemeente naar aanleiding van het vooroverleg niet heeft geleid tot het intreden van de ontbindende voorwaarde uit het eerste addendum, zodat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig door hen is ontbonden. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] worden in de brief in gebreke gesteld en gesommeerd te voldoen aan de in het eerste addendum opgenomen verplichting om al het mogelijke te doen om een vergunning te krijgen, door binnen twee weken een nieuwe aanvraag tot vooroverleg in te dienen, op straffe van verbeurte van een boete ter hoogte van 10% van de koopsom.
    
    
      2.20.
      Op 3 september 2021 heeft [naam 2] per brief gereageerd op de brief van de raadsman van [naam eiser] van 1 september 2021. [naam 2] schrijft onder meer:
      
      
        “Ik heb met mijn cliënten overlegd en zij zijn bereid een nieuw plan te laten maken en verder investering en moeite te willen doen om toch op dit kavel een huis naar hun wens te kunnen bouwen dat binnen de regels van de gemeente goedgekeurd wordt. 
      
      
      
        U stelt echter een termijn voor van 14 dagen die niet haalbaar is. (…)
      
      
      
        Wij zullen het plan zo snel mogelijk maken maar verwachten hiervoor 4 weken nodig te hebben.”
      
      
    
    
      2.21.
      In een e-mail van 6 september 2021 heeft de raadsman van [naam eiser] aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] medegedeeld dat de termijn voor het indienen van een nieuwe aanvraag vooroverleg zal worden verlengd tot 29 september 2021. 
      
    
    
      2.22.
      Op 1 oktober 2021 heeft de raadsman van [naam eiser] in een e-mail aan [naam 2], [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] het volgende geschreven: 
      
      
        “Indien u niet uiterlijk maandag 4 oktober a.s. 14:00 heeft bevestigd dat de bewuste aanvraag de gemeente inmiddels heeft bereikt, (…) gaat cliënt ervan uit dat u zulks ook niet heeft gedaan en ook niet meer zal doen. U bent dan met de nakoming van uw verplichtingen in verzuim (…)
        Cliënt is in dat geval vrij te onderhandelen over de grond met derden (…). Tevens maakt hij in dat geval bij u aanspraak op vergoeding van zijn schade en of de betaling van de boete, zoals is bepaald in de overeenkomst.”
      
      
    
    
      2.23.
      In een e-mail van 6 oktober 2021 aan de toenmalige raadsman van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] heeft de raadsman van [naam eiser] de koopovereenkomst ontbonden en [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] verzocht aan [naam eiser] een boete te betalen gelijk aan 10% van de koopsom (€ 115.000,00). 
      
    
    
      2.24.
      Op 29 oktober 2021 heeft [naam eiser] ten laste van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] beslag doen leggen onder de ING Bank, Rabobank en ABN AMRO Bank. 
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      
        [naam eiser] vordert [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [naam eiser] van:
      
        
          een hoofdsom van € 115.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 oktober 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de betekende dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          de kosten van deze procedure, waaronder de beslagkosten ter hoogte van € 759,87, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de betekende dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
        
        
          de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 dagen na dagtekening van het vonnis, indien en voor zover [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet voor die tijd hebben betaald.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] voeren verweer, strekkende tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser], met veroordeling van [naam eiser] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    De grondslag van de vorderingen van [naam eiser]
    
    
      4.1.
       heeft aan zijn vordering het volgende ten grondslag gelegd.
      
    
    
      4.2.
      Partijen zijn in het eerste addendum overeengekomen dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] alles zouden doen wat in hun macht lag om een omgevingsvergunning te verkrijgen voor de bouw van één vrijstaande woning op de percelen (hierna: de inspanningsverplichting). [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de inspanningsverplichting door na het negatieve advies van de gemeente naar aanleiding van de aanvraag vooroverleg niet binnen een redelijke termijn een nieuwe aanvraag in te dienen. [naam eiser] heeft daarop de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden op 6 oktober 2021. Vanaf dat moment waren [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] uit hoofde van de koopovereenkomst een onmiddellijk opeisbare contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom verschuldigd, oftewel € 115.000,00. 
      
    
    
      4.3.
      Ter zitting heeft [naam eiser] gesteld dat hij met dit betoog een beroep doet op artikel 11.3 van de koopovereenkomst. In reactie op het proces-verbaal van de zitting heeft [naam eiser] toegelicht dat sprake was van verwarring en dat hij in werkelijkheid heeft bedoeld zijn vordering primair te stoelen op artikel 11.2 en slechts subsidiair op artikel 11.3 van de koopovereenkomst. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben zich in hun reactie op het proces-verbaal op het standpunt gesteld dat [naam eiser] zich ter zitting enkel op 11.3 heeft beroepen en dat dit in het proces-verbaal juist is weergegeven. 
      
    
    
      4.4.
      In het proces-verbaal is terecht opgenomen dat [naam eiser] ter zitting heeft gesteld dat zijn vordering is gestoeld op artikel 11.3 van de koopovereenkomst. [naam eiser] heeft dit ook niet bestreden. Desondanks zal de rechtbank er in het navolgende van uitgaan dat [naam eiser] inderdaad heeft bedoeld om (primair) een beroep te doen op artikel 11.2 van de koopovereenkomst en ter zitting per abuis artikel 11.3 als grondslag heeft aangewezen. Dit uitgangspunt strookt immers met wat [naam eiser] in de dagvaarding onder 26 uitdrukkelijk heeft aangevoerd, namelijk dat in zijn ogen de boete na ontbinding van de koopovereenkomst onmiddellijk in zijn volledigheid verschuldigd is geraakt. Het feit dat [naam eiser] ter zitting artikel 11.3 als grondslag van zijn vordering heeft genoemd, maakt niet dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] daaruit mochten begrijpen dat [naam eiser] dit standpunt liet varen. De rechtbank zal de vordering van [naam eiser] dan ook in de eerste plaats op deze primaire grondslag (artikel 11.2) beoordelen en enkel voor zover dan nog relevant op de subsidiaire grondslag (artikel 11.3).
      
      
      
      
      
        
          Zijn [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van de inspanningsverplichting?
        
      
      
    
    
      4.5.
      De inspannningsverplichting verplichtte [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] alles te doen wat in hun macht lag om een omgevingsvergunning te verkrijgen voor de bouw van één vrijstaande woning op de percelen. [naam eiser] heeft gesteld dat op basis van de inspanningsverplichting van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] kon worden gevergd dat zij een nieuwe aanvraag vooroverleg zouden indienen bij de gemeente en dat hij [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] een redelijke termijn heeft geboden om deze verplichting na te komen. De oorspronkelijk door [naam eiser] geboden termijn is namelijk op verzoek van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] verruimd van twee naar vier weken. 
      
    
    
      4.6.
      Dat op grond van de inspanningsverplichting in het eerste addendum van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] gevergd kon worden om na het negatieve advies van de gemeente een nieuwe aanvraag vooroverleg in te dienen, wordt door hen niet bestreden. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij ook daadwerkelijk met de voorbereiding van een nieuwe aanvraag vooroverleg zijn begonnen en dat zij deze voorbereidingen pas hebben gestaakt op het moment dat [naam eiser] begin oktober 2021 per brief aanspraak maakte op een boete ter hoogte van 10% van de koopsom.
      
    
    
      4.7.
      De verbintenis tot het indienen van een nieuwe aanvraag vooroverleg was volgens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] echter niet opeisbaar. De koopovereenkomst noch het eerste addendum verschafte [naam eiser] namelijk de mogelijkheid om eenzijdig een termijn voor het indienen van een nieuwe aanvraag vooroverleg op te leggen. Voor zover al sprake was van een opeisbare verbintenis, was de door [naam eiser] geboden termijn te kort en daardoor in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het feit dat binnen de door [naam eiser] gestelde termijn geen nieuwe aanvraag vooroverleg was ingediend, betekent volgens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] dan ook niet dat zij tekortgeschoten zijn of dat [naam eiser] de koopovereenkomst gerechtvaardigd kon ontbinden.
      
    
    
      4.8.
      Het is juist dat uit de koopovereenkomst of het eerste addendum geen specifieke termijn kan worden afgeleid waarbinnen indiening van een nieuwe aanvraag vooroverleg zou moeten plaatsvinden. Op grond van artikel 6:38 BW is een verbintenis echter terstond opeisbaar wanneer geen tijd voor de nakoming is bepaald. Dat geldt in dit geval dus ook voor de uit de inspanningsverplichting voortvloeiende verplichting voor [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] om een nieuwe aanvraag vooroverleg in te dienen.
      
    
    
      4.9.
      De partij die op grond van artikel 6:38 BW terstond nakoming kan vorderen, dient hierbij op grond van artikel 6:2 BW wel de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen, zodat aan de schuldenaar een redelijke termijn voor het verrichten van de opeisbare prestatie moet worden gegund. 
      
    
    
      4.10.
      Na op 1 september 2021 in gebreke te zijn gesteld door [naam eiser], hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bij monde van [naam 2] op 3 september 2021 aangegeven dat zij het nieuwe plan zo snel mogelijk zouden maken en dat zij dachten hier vier weken voor nodig te hebben. Het ter zitting door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ingenomen standpunt dat er maanden nodig zouden zijn voor het indienen van een nieuwe aanvraag, strookt dan ook niet met wat zij destijds aan [naam eiser] kenbaar hebben gemaakt. 
      
    
    
      4.11.
      Ook het betoog van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] dat [naam eiser] bij het stellen van de termijn voor het indienen van een nieuwe aanvraag rekening had behoren te houden met de nog openstaande kwestie van de bodemsanering, gaat niet op. In artikel 2 van het eerste addendum is bepaald dat de bodemsanering voltooid dient te zijn voor de datum van overdracht van de percelen. De door [naam eiser] aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] geboden termijn ziet echter niet op de verplichting tot het afnemen van de percelen, maar op de verplichting tot het indienen van een nieuwe aanvraag vooroverleg. Hoe en waarom [naam eiser] de kwestie van de bodemsanering bij het stellen van de termijn had moeten betrekken, is door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet geconcretiseerd.
      
    
    
      4.12.
      
        [naam eiser] heeft [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] uiteindelijk tot 4 oktober 2021, en daarmee langer dan vier weken, gegund voor het indienen van een nieuwe aanvraag. [naam eiser] stelt dan ook terecht dat de geboden nakomingstermijn zelfs iets ruimer is dan de termijn die door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zelf is voorgesteld. 
      
    
    
      4.13.
      
        Dat de termijn door het moment waarop deze aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] werd medegedeeld de facto slechts twee weken was, zoals [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ter zitting hebben aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. De Raadsman van [naam eiser] heeft [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] per e-mail van 6 september 2021 tot 29 september 2021 geboden om een nieuwe aanvraag in te dienen. Later is die termijn verlengd tot 4 oktober 2021. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben op de e-mail van de raadsman van [naam eiser] van 6 september 2021 nog diezelfde dag gereageerd. Het ter zitting door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ingenomen standpunt dat dit bericht hen pas effectief op 14 september 2021 zou hebben bereikt, is dan ook niet houdbaar. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben bovendien op 3 september 2021 bij monde van [naam 2] reeds aangegeven zo snel mogelijk met het maken van een nieuw plan te zullen beginnen. Zij hadden dit dan ook kunnen en moeten doen. 
        
          [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben ter zitting verklaard (zie r.o. 4.6) serieus een begin te hebben gemaakt met een nieuw plan. Daartegenover is zijdens [naam eiser] aangevoerd dat bij herhaling is gevraagd naar de vorderingen daarmee, maar dat een inhoudelijke reactie op die verzoeken uitbleef. Dat is niet weersproken. Gesteld noch gebleken is verder dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] [naam eiser] hebben verzocht om de gestelde termijn nogmaals te verlengen. Bij die stand van zaken is begrijpelijk dat [naam eiser] meende dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet serieus met nieuwe plannen bezig waren en aanspraak op de boete is gaan maken. 
      
      
    
    
      4.14.
      Uit de voorgaande overwegingen volgt dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2], ook nadat zij door [naam eiser] in gebreke waren gesteld en een redelijke termijn voor nakoming waren geboden, niet hebben gedaan waartoe zij op grond van de inspanningsverplichting in het eerste addendum waren gehouden. 
      
      
        
          Kan de tekortkoming aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] worden toegerekend?
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben gesteld dat een eventuele tekortkoming in de nakoming van de inspanningsverplichting niet aan hen kan worden toegerekend, omdat de vertraging aan [naam eiser] was te wijten. De rechtbank begrijpt dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hiermee een beroep doen op artikel 6:92 lid 3 BW, dat bepaalt dat een schuldeiser geen nakoming van een boetebeding kan vorderen indien de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend.
      
    
    
      4.16.
      Dit verweer treft geen doel. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben in dit kader gewezen op het feit dat het rapport Peutz en de e-mail van de Provincie Zuid-Holland van 8 april 2020 pas na het sluiten van de koopovereenkomst en het indienen van de eerste aanvraag vooroverleg aan hen zijn toegestuurd. Echter blijkt uit niets dat dit hen belette om na afwijzing van die eerste aanvraag vooroverleg binnen de gestelde redelijke termijn een nieuwe aanvraag in te dienen. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben dit ook niet gesteld. 
      
      
        
          Maakt het eerste addendum onderdeel uit van de koopovereenkomst?
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben aangevoerd dat de inspanningsverplichting uit het eerste addendum niet wordt bestreken door het boetebeding in artikel 11 van de koopovereenkomst, omdat het eerste addendum van die overeenkomst geen deel uitmaakt. Een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van de inspanningsverplichting kan volgens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] dan ook geen grond vormen voor ontbinding en het verschuldigd raken van een boete. 
      
    
    
      4.18.
      Het feit dat in de koopovereenkomst niet wordt verwezen naar het eerste addendum, zoals door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] is aangevoerd, betekent niet dat het eerste addendum daarvan geen onderdeel is gaan uitmaken. In het eerste addendum zelf is immers wel uitdrukkelijk bepaald dat dit onlosmakelijk met de koopovereenkomst verbonden is en het is ook op dezelfde dag als de koopovereenkomst gesloten. Het eerste addendum – en de daarin vervatte inspanningsverplichting – zijn dus onderdeel van de overeenkomst tussen partijen en de inspanningsverplichting wordt dan ook bestreken door de bepalingen over ontbinding en het boetebeding in artikel 11 van de koopovereenkomst. 
      
      
        
          Het beroep op dwaling
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij de koopovereenkomst hebben vernietigd door middel van een beroep op dwaling. 
      
    
    
      4.20.
      Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is, indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
      
    
    
      4.21.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben erop gewezen dat het rapport Peutz en de e-mail van de Provincie Zuid-Holland dateren van de eerste helft 2020, terwijl tussen partijen vaststaat dat deze pas enkele weken na het tekenen van de koopovereenkomst via [naam 2] aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ter beschikking zijn gesteld (vgl. 2.11 tot en met 2.13). Hieruit volgt volgens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door [naam eiser] niet deugdelijk zijn geïnformeerd over de molenbiotoop, waardoor zij op dit punt hebben gedwaald.
      
    
    
      4.22.
      Het betoog van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] gaat eraan voorbij dat de conclusies van het rapport Peutz en de inhoud van de e-mail van de Provincie Zuid-Holland van 8 april 2020 zijn verwerkt in de twee eerder verstrekte omgevingsvergunningen. Partijen zijn het erover eens dat deze omgevingsvergunningen wél voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zijn toegestuurd, zoals onder 2.5 is vastgesteld. In deze vergunningen wordt uitdrukkelijk en uitvoerig besproken (i) dat de percelen in een molenbiotoop gelegen zijn, (ii) dat de provinciale verordening daarom eisen stelt aan de maximale bouwhoogte, (iii) dat bureau Peutz een rapportage heeft opgesteld waarin zij concludeert dat het effect op de windvang kan worden gecompenseerd en (iv) dat die conclusie door de Provincie Zuid-Holland wordt onderschreven. Gelijktijdig met de omgevingsvergunning heeft [naam 1] op 30 maart 2021 aan [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] bovendien de vergunning voor het kappen van de kastanjeboom toegestuurd, waarin is vermeld “De reden voor uw aanvraag is het kappen van een kastanjeboom vanwege windvang naastgelegen molen en nieuwbouw van een woning”. 
      
    
    
      4.23.
      Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat [naam eiser] essentiële informatie over de molenbiotoop heeft achtergehouden of dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ten aanzien van het bestaan en de gevolgen van de molenbiotoop hebben gedwaald. Het beroep op dwaling faalt daarom.
      
    
    
      4.24.
      Ten overvloede geldt dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] – op wie in het kader van het beroep op dwaling de stelplicht rust – niet hebben gesteld dat (of waarom) zij de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten als [naam eiser] hen voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst meer of anders had ingelicht. Zoals uit de onder 4.20 aangehaalde wetsbepaling volgt, is dat voor een geslaagd beroep op dwaling wel noodzakelijk.
      
      
        
          Hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] de koopovereenkomst (eerder) ontbonden?
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben zich verder op het standpunt gesteld dat zij de overeenkomst – voor zover deze niet op grond van dwaling is vernietigd – rechtsgeldig hebben ontbonden door middel van hun e-mail aan [naam 1] van 8 augustus 2021, dan wel door middel van de telefonische mededeling aan [naam 4] van 9 augustus 2021. Daaruit volgt in hun visie dat de ontbinding van [naam eiser] per 6 oktober 2021 geen doel heeft getroffen, zodat deze niet tot het verschuldigd raken van de boete kan hebben geleid. Ter zitting hebben [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] aangevoerd dat aan de ontbinding ten grondslag lag dat de in het eerste addendum opgenomen ontbindende voorwaarde was vervuld, omdat de gemeente een negatief advies had afgegeven naar aanleiding van de door hen ingediende aanvraag vooroverleg. 
      
    
    
      4.26.
      De rechtbank volgt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] niet in dit betoog. Op grond van het eerste addendum zou de koopovereenkomst worden ontbonden in het geval [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] geen omgevingsvergunning zouden krijgen om op de percelen één vrijstaande woning te bouwen die voldeed aan de voorwaarden van de eerder afgegeven omgevingsvergunningen. Het ontvangen van een negatief advies van de gemeente naar aanleiding van het vooroverleg, is niet gelijk te stellen met het niet verkrijgen van een omgevingsvergunning. Tussen partijen is immers niet in geschil dat een nieuwe aanvraag vooroverleg kon worden ingediend om uiteindelijk alsnog een omgevingsvergunning te verkrijgen. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben, na hun aanvankelijke beroep op de ontbindende voorwaarde, ook toegezegd dit te zullen doen. Daaruit blijkt dat ook in de ogen van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] het  negatieve advies van de gemeente niet zonder meer betekende dat geen omgevingsvergunning meer zou kunnen worden verkregen.
      
      
        
          Schending artikel 21 Rv?
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat [naam eiser] wegens schending van de waarheidsplicht van artikel 21 Rv in zijn vorderingen niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Zij hebben daartoe aangevoerd dat [naam eiser] in deze procedure een misleidende voorstelling van zaken heeft gegeven door ten onrechte de koopovereenkomst als belangrijkste grondslag voor zijn vordering te nemen en door informatie achter te houden over de kwaliteit van de grond, de te realiseren plannen en de molenbiotoop. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben echter onvoldoende geconcretiseerd waarom de stellingen van [naam eiser] als misleidend zouden moeten worden bestempeld, of welke specifieke informatie [naam eiser] zou hebben achtergehouden. Om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding tot enige gevolgtrekking op grond van artikel 21 Rv. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.28.
      Uit de voorgaande overwegingen volgt dat [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] ook nadat zij door [naam eiser] in gebreke waren gesteld en een redelijke termijn voor nakoming was geboden, niet hebben gedaan wat op grond van de inspanningsverplichting in het eerste addendum van hen verwacht mocht worden. Daarmee waren de voorwaarden voor ontbinding op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst vervuld. [naam eiser] heeft de koopovereenkomst op 6 oktober 2021 dan ook rechtsgeldig ontbonden en kon vanaf dat moment uit hoofde van artikel 11.2 aanspraak maken op een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van 10% van de koopprijs. Het beroep van [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] op de vernietiging dan wel de eerdere ontbinding van de koopovereenkomst faalt en staat aan de toewijsbaarheid van de vorderingen van [naam eiser] dus niet in de weg.
      
    
    
      4.29.
      In dit geval komt 10% van de koopprijs neer op het gevorderde bedrag van € 115.000,00. Nu een matigingsverweer niet is gevoerd, zal de rechtbank dit bedrag in zijn volledigheid toewijzen. 
      
    
    
      4.30.
      Over het toe te wijzen bedrag is wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd. Nu tegen de ingangsdatum van de rente geen verweer is gevoerd, zal deze worden toegewezen zoals gevorderd.
      
    
    
      4.31.
      De gevorderde hoofdelijke veroordeling is niet door [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] betwist, zodat de rechtbank hen hoofdelijk tot betaling zal veroordelen. 
      
    
    
      4.32.
      
        [naam eiser] vordert verder een bedrag van € 1.925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering wordt afgewezen. Op grond van artikel 6:96 lid 6 BW zijn [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] deze vergoeding namelijk pas verschuldigd nadat zij onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling vruchteloos zijn aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag na aanmaning. Aan dit vereiste is niet voldaan, althans [naam eiser] heeft dit niet gesteld.
      
    
    
      4.33.
      
        [naam eiser] vordert [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hebben deze niet betwist. De beslagkosten worden begroot op € 2.838,87 bestaande uit € 759,87 aan explootkosten, € 309,00 aan griffierecht en € 1.770,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 1.770,00).
      
    
    
      4.34.
      
        [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van [naam eiser] worden begroot op:
      
      - dagvaarding	€	119,21
      - griffierecht	€	1.357,00 	 (resterend na aftrek van € 309,00 aan 
      				 griffierecht beslag van € 1.666,00). 
      - salaris advocaat	€ 	3.540,00	 (2 punten × tarief € 1.770,00)
      Totaal	€	5.016,21 
      
    
    
      4.35.
      
        [naam eiser] heeft over de beslag- en proceskosten wettelijke rente gevorderd vanaf de datum van betekening van de dagvaarding. De verbintenis voor [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] tot betaling van de beslag- en proceskosten zal echter niet eerder dan per de uitspraak van dit vonnis ontstaan, zodat de wettelijke rente niet vanaf de door [naam eiser] gevorderde, voor de uitspraak gelegen, datum kan worden toegewezen. De rechtbank zal in plaats daarvan de wettelijke rente toewijzen vanaf de vijftiende dag na de uitspraak van dit vonnis, indien en voor zover betaling tot op dat moment is uitgebleven. 
      
    
    
      4.36.
      Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en de wettelijke rente daarover.
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk aan [naam eiser] te betalen een bedrag van € 115.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 4 oktober 2021 tot de dag van volledige betaling, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.838,87, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden begroot op € 5.016,21, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.
        1885/3492