ECLI:NL:GHSHE:2023:1479, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-05-2023, 200.305.612_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Dit betreft de kwestie(s) of, en zo ja: tussen welke partijen, de (ver)koop van een kantoorgebouw is overeengekomen. 
      
      Vervolg op ECLI:NL:GHSHE:2022:3018 in hoger beroep van ECLI:NL:RBLIM:2021:6741.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
  
  
    Team Handelsrecht
  
  
    zaaknummer 200.305.612/01
  
  
    
      arrest van 9 mei 2023
    
  
  
    in de zaak van 
  
  
    
      
        [appellant]
      ,
    wonende te [woonplaats] ,
    appellant,
    hierna: [appellant] ,
    advocaat: mr. D. Stikkelbroeck te Maastricht,
  
  
    tegen
  
  
    
      
        [geïntimeerde]
      ,
    wonende te [woonplaats] ,
    geïntimeerde,
    hierna: [geïntimeerde] ,
    advocaat: mr. J.A. Koster te Maastricht,
  
  
    als vervolg op het tussenarrest van 30 augustus 2022 in het hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 25 augustus 2021 (zaak C/03/285573 HA ZA 20-600).
  
  
    
      5Het verdere geding in hoger beroep
    
    
      5.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het voornoemde tussenarrest, waarbij het hof de zaak naar de rol heeft verwezen voor akte overlegging betekeningsexploot van de eiswijziging door [appellant] ;
        
        
          de akte van [appellant] met producties, waaruit blijkt dat de memorie van grieven (met de daarin opgenomen eiswijziging) en het tussenarrest aan [geïntimeerde] zijn betekend;
        
      
      - de rolaantekening dat het tegen [geïntimeerde] verleende verstek is gezuiverd;
      
        
          de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ;
        
        
          de schriftelijke toelichtingen van partijen.
        
      
      
    
    
      5.2
      Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en de stukken van de eerste aanleg. 
      
      
        
          	Kern van het geschil
        
      
    
    
      5.3
      Dit beroep gaat kort gezegd met name over de kwestie(s) of, en zo ja: tussen welke partijen, de (ver)koop van een kantoorgebouw is overeengekomen. 
      
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling in hoger beroep
    
    
      
        Feiten		
      
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      6.1
      Krachtens koop heeft [appellant] in 2005 de eigendom verkregen van [adres] [kantoorplaats] (hierna: kantoorgebouw). 
      
    
    
      6.2
      GDTC Group of Companies B.V. is een in 2006 opgerichte onderneming, die tevens handelt onder de naam Genius Capital Global (hierna: GDTC). [geïntimeerde] is sinds 2014 algemeen directeur en inmiddels ook grootaandeelhouder van GDTC, welke vennootschap zich bezig houdt met investeringen in vastgoed.
    
    
      6.3
      Op 5 april 2019 heeft [geïntimeerde] samen met [appellant] het kantoorgebouw bezichtigd. 
      
    
    
      6.4
      Op 6 april 2019 hebben [geïntimeerde] en [appellant] in Grand Hotel de l’Empereur in [plaats] met elkaar gesproken over een mogelijke koop van het kantoorgebouw. Bij aanvang van dat gesprek beschikten zij ieder over een identiek exemplaar van een daartoe door [appellant] vooraf vervaardigd schriftelijk stuk, dat een aantal voorwaarden  en bedingen vermeldde, maar waarbij nog niet alles was ingevuld (hierna: concept). Tijdens de bespreking op 6 april 2019 hebben [appellant] en [geïntimeerde] ieder op hun exemplaar van het concept handgeschreven toevoegingen geplaatst. Het document vermeldt als koper “ , CEO & Security Expert” en achter deze vermelding is een visitekaartje ingekopieerd van Genius Capital Global. Dit kaartje vermeldt tevens de bedrijfsnaam “GDTC Group of Companies B.V.” Aan het eind van het gesprek hebben [appellant] en [geïntimeerde] de door hen beschreven exemplaren van het concept over en weer aan elkaar overhandigd.
      
    
    
      6.5
      
        Bij op 10 april 2019 naar het e-mailadres [e-mailadres] verzonden e-mail heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven: 
        
          “(…) Hierbij bevestig ik andermaal de door u met mij op zaterdag 6 april 2019 in Grand Hotel de l’Empereur (…) gesloten koopovereenkomst inzake het kantoorgebouw (…) voor de koopprijs van € 6.500.000,- k.k. 
          
          (…) 
          
          Ik heb de akte heden aan de notaris gezonden met het verzoek om de voorbereiding voor de levering op te pakken. U zult daarover op korte termijn van de notaris per e-mail vernemen. (…)”
        
      
      
    
    
      6.6
      
        Bij op 25 april 2019 naar het e-mailadres [e-mailadres] verzonden e-mail heeft (een medewerker van) de notaris aan [geïntimeerde] gevraagd om nadere informatie en stukken aan te leveren. Omdat geen reactie werd ontvangen, heeft (een medewerker van) de notaris op 29 april 2019 naar datzelfde e-mailadres aan [geïntimeerde] geschreven:
        
          “(…) Op 25 april 2019 zond ik u een e-mail met het verzoek om stukken aan te leveren zodat voldaan kan worden aan tussen u en de verkoper gemaakte afspraak om op 1 mei 2019 bovenstaand pand te levering middels het passeren van een notariële leveringsakte, Ik ontving van u een leesbevestiging retour, waaruit ik afleid dat u mijn e-mail wel heeft gelezen. 
        
        
          Helaas heb ik echter tot op heden geen berichten mogen ontvangen, waardoor de afgesproken passeerdatum niet gehaald zal worden, Kunt u mij aub zo spoedig mogelijk alle stukken toesturen, zodat wij op korte termijn alsnog kunnen passeren? (…)”
        
        
          [geïntimeerde] heeft (ook) op die e-mail van 29 april 2019 niet gereageerd.
      
      
    
    
      6.7
      Bij deurwaardersexploot van 1 mei 2019 heeft [appellant] aan GDTC en [geïntimeerde] doen betekenen zijn handgeschreven “Ingebrekestelling en sommatie”.
      
    
    
      6.8
      
        Nadat vanuit het notariskantoor op 15 mei 2019 nogmaals aan [geïntimeerde] was verzocht om nadere informatie en stukken aan te leveren, heeft [geïntimeerde] op 16 mei 2019 via zijn [e-mailadres]-account aan (een medewerker van) de notaris gemaild:
        
          “Bedankt voor U email en heb het in goede orde ontvangen. 
          
          Had JL maandag nog kort contact met [appellant] maar ben daarna helaas ziek geworden met hoge koortsen. 
          
          Vandaar dat ik een aantal dagen niet bereikbaar was. Gelukkig gaat het weer beter. 
          
          Ik zal [appellant] morgen bellen na de middag en hij hoef zich geen zorgen te maken gezien we de locatie nodig hebben. 
          
          Maar wilde toch eerst zekerheid van de banken hebben die ik vanuit ga geen problemen zal geven. 
          
          Ik verwacht vandaag en morgen de bevestiging van de bank en zal dan daarna alles naar U te mailen a.s. maandag.”
        
      
      
    
    
      6.9
      In juli 2019 heeft de hypotheekhouder het kantoorgebouw openbaar doen veilen en is het gegund aan een derde voor € 2.450.000,--. Blijkens de kadastrale inschrijving heeft de derde de eigendom van het kantoorgebouw uiteindelijk krachtens koop verkregen voor een totale koopprijs van € 2.635.381,--.
      
      
        
          Vorderingen en uitspraken in eerste aanleg
        
      
    
    
      6.10
      In dit met de dagvaarding van 24 november 2021 ingeleide geding heeft [appellant] in eerste aanleg kort gezegd gevorderd:
      
        
          voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en dat [geïntimeerde] is gehouden de door [appellant] geleden schade te vergoeden;
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] € 650.000,-- te betalen, met wettelijke rente;
        
        
          
            [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      6.11
      Bij het beroepen vonnis heeft de rechtbank, samengevat, de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg, met wettelijke rente en nakosten.
      
      
        
          	Vorderingen en uitspraken in hoger beroep
        
      
    
    
      6.12
      
        In beroep formuleert [appellant] elf grieven en vordert [appellant] na eiswijziging in de kern dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en kort gezegd:
        I. primair: voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, dat deze koopovereenkomst rechtsgeldig is of zal worden ontbonden en dat [geïntimeerde] is gehouden de door [appellant] geleden schade te vergoeden;
        
          subsidiair: voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] in zijn hoedanigheid van bestuurder van GDTC onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld en dat [geïntimeerde] is gehouden de door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vergoeden;
        II. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te betalen € 650.000,--, met wettelijke rente;
        III. [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald, met wettelijke rente;
        IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, met wettelijke rente.
      
      
    
    
      6.13
      
        [geïntimeerde] weerspreekt de grieven en concludeert in hoofdlijn dat het hof het beroep zal verwerpen, het beroepen vonnis zal bekrachtigen en [appellant] uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep, met wettelijke rente.
      
      
        
          Rechtsstrijd in hoger beroep
        
      
    
    
      6.14
      Dit geding beperkt zich tot de rechtsverhouding tussen [appellant] en [geïntimeerde] zelf. Andere (rechts)personen zijn hier geen partij en beslissingen in dit geding binden andere (rechts)personen dus niet.
      
    
    
      6.15
      Voor zover [appellant] blijkens de grieven 1, 2, 3 de feitenvaststelling door de rechtbank onvolledig acht, kan dat onbesproken blijven. Een rechterlijke feitenvaststelling pretendeert geen volledigheid, maar bevat op basis van het partijdebat geselecteerde feiten die de rechter relevant acht voor de beoordeling. Bovendien onderzoekt het hof de relevante feiten zelf en zal het hof zo nodig -onder de feitenvaststelling of in het kader van de beoordeling- aanvullende feiten vaststellen. Bij dit alles komt nog dat dit bezwaar zelfs bij juistheid, niet tot andere (dan de door de rechtbank gegeven) eindbeslissingen leidt. Dat hangt af van de (te onderzoeken) overige grieven. 
      
    
    
      6.16
      
        [geïntimeerde] meent dat [appellant] in strijd met de tweeconclusieregel van artikel 347 Rv nieuwe gronden of feiten ter zake van bestuursaansprakelijkheid presenteert. Daarmee miskent [geïntimeerde] echter dat [appellant] dit -met gebruikmaking van de hem op grond van de artikelen 130 lid 1 jo. 353 lid 1 Rv toekomende bevoegdheid om de (grondslag van de) eis of zijn standpunt in beroep te mogen wijzigen- al bij zijn eerste memorie heeft gedaan. Voor zover [appellant] die tijdig gedane wijziging nu nader toelicht, komt dat niet in strijd met de tweeconclusieregel. [geïntimeerde] weerspreekt de gewijzigde eis inmiddels ook nadrukkelijk. Nu dat niet in strijd komt met de eisen van een goede procesorde, is de eiswijziging dan ook toelaatbaar en zal het hof op de gewijzigde eis van [appellant] beslissen. 
      
    
    
      6.17
      Aldus legt [appellant] met de in beroep geformuleerde vorderingen en alle overige grieven de voornoemde vorderingen I tot en met IV ter beslissing aan het hof voor.
      
      
        
          	Vordering I primair en subsidiair
        
      
    
    
      6.18
      
        [appellant] legt aan vordering I primair in de kern ten grondslag dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de afnameplicht die voortvloeit uit een op 6 april 2019 tot stand gekomen koopovereenkomst met [appellant] als verkoper en [geïntimeerde] als koper. Naar het hof uit de stellingen van [appellant] begrijpt, doelt [appellant] met deze vordering in beroep niet alleen op het geval dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst nadrukkelijk voor zichzelf is aangegaan, maar ook op het geval dat [geïntimeerde] de overeenkomst in naam van een nader te noemen (rechts)persoon is aangegaan maar [geïntimeerde] door het niet (tijdig) noemen van diens naam geacht wordt de overeenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan. Nu [geïntimeerde] tegen deze beide varianten verweer voert, heeft [geïntimeerde] dat ook zo begrepen.
      
    
    
      6.19
      
        [appellant] legt aan vordering I subsidiair in de kern ten grondslag dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door als bestuurder namens GDTC de koopovereenkomst met [appellant] te hebben gesloten, terwijl hij wist of redelijkerwijs had moeten weten dat GDTC haar verplichtingen daaruit niet zou kunnen nakomen en ook geen verhaal zal bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade.
      
    
    
      6.20
      In het licht van die door [appellant] voor de vorderingen I primair en I subsidiair ingeroepen grondslagen en waar [geïntimeerde] zich verweert met de ontkenning dat op 6 april 2019 enige koopovereenkomst werd gesloten, spitst dit geding zich toe op de twee (kern)vragen: 
      
        
          is op 6 april 2019 tussen [appellant] en [geïntimeerde] op basis van het contract (qua inhoud) een koopovereenkomst tot stand gekomen?
        
        
          zo ja: heeft [geïntimeerde] die koopovereenkomst toen voor zichzelf, namens GDTC of namens een nader te noemen (rechts)persoon gesloten?
        
      
      Beide kwesties moeten worden beoordeeld naar de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Dat moet dus niet alleen worden vastgesteld door een objectieve uitleg van gemaakte of beschreven afspraken, maar hangt met name af van wat partijen -althans de voor hen opgetreden personen- daarover vóór of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 6 april 2019 tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden of verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
      
      
        
          Koopovereenkomst?
        
      
    
    
      6.21
      Voor zover [appellant] stelt dat op 6 april 2019 tussen [appellant] en [geïntimeerde] op basis van het contract in ieder geval (qua inhoud) een koopovereenkomst tot stand is gekomen, kan het hof [appellant] daarin om de navolgende redenen niet volgen.
      
    
    
      6.22
      Voor zover [appellant] zich uitvoerig beroept op feiten van na 6 april 2019, kunnen die latere omstandigheden niet inkleuren wat [appellant] en [geïntimeerde] uiterlijk bij het vermeende sluiten van de koopovereenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden of verwachten. Dergelijke latere omstandigheden kunnen hooguit een aanwijzing geven voor wat toen (achteraf) werd begrepen, bedoeld of verwacht. Voor zover [appellant] verwijst naar latere correspondentie waarin de door hem beweerde inhoud van de overeenkomst aan [geïntimeerde] zou zijn bevestigd, betreft dat bovendien slechts e-mails en brieven van (de advocaat van) [appellant] zelf. Dat [geïntimeerde] daarop niet steeds ontkennend heeft gereageerd, mag nog niet worden opgevat als de erkenning van de door [appellant] in voorafgaande correspondentie gedane beweringen. 
      
    
    
      6.23
      
        Het door [appellant] voor de bijeenkomst van 6 april 2019 opgestelde concept, zoals dat bij aanvang van hun gesprek bij zowel [appellant] als [geïntimeerde] in bezit was, vermeldde:
        
          “Geachte [appellant] ,
        
        
          Middels dit schrijven willen wij u onze interesse bevestigen in de aankoop van het [hof: kantoorgebouw] onder de navolgende voorwaarden: 
          
          object 		[hof: het kantoorgebouw]. 
          
          verkoper 	(…) [appellant] (…). 
          
          koper 		APM [geïntimeerde]	[hof: GDTC]
        
        
          CEO & Security Expert
        
        
          Mobile (…) [hof: huisadres [geïntimeerde] ] 
          
          E-mail: [e-mailadres] 
        
        
          (…)
        
        
          koopsom 
          
          (…) 
          
          BEDINGEN 
          
          NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING 
          
          Artikel 1 
          
          De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen van (…) Notarissen (…) 
          op uiterlijk
        
        
          (…) 
          
          INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETE 
          
          Artikel 12
        
        
          (…) 
          
          3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij (…) ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de bruto koopprijs ad € . 
          
          (…).”
        
        Bij gebreke van concrete gestelde of gebleken feiten voor een andere uitleg, wijst de aanhef van dat vooraf opgemaakte concept er niet op dat het van meet af aan bedoeld was om te dienen tot bewijs van een koopovereenkomst. Daaruit volgt dat het juist meer bedoeld was als bevestiging van een door [geïntimeerde] getoonde interesse voor een mogelijke koop en dat het vooraf is opgesteld als informatiebron voor een geïnteresseerde koper. Voor zover [appellant] dat anders mocht hebben bedoeld, blijkt dat in ieder geval niet uit het concept als zodanig, terwijl enige onduidelijkheid over dat eenzijdig vooraf door [appellant] opgemaakte concept in zoverre ten nadele van [appellant] als opsteller dient te worden uitgelegd.
      
      
    
    
      6.24
      
        Het voorgaande laat onverlet dat het concept op enig moment tijdens de bespreking op 6 april 2019 alsnog had kunnen worden gebruikt als onderhandse akte met bewijsbestemming, maar dat is niet (voldoende) aannemelijk geworden. Tijdens de bespreking op 6 april 2019 hebben [appellant] en [geïntimeerde] ieder op hun exemplaar handgeschreven toegevoegd:- in de rechter kantlijn bij “koper”:  		“Genius Group of Companies LTD., HK”- achter “koopsom”: “€ 6.500.000,- kk.”;- aan het slot van artikel 1 als uiterste leverdatum: “1 mei 2019”;- in artikel 12 lid 3 als bruto koopprijs:“6.500.000,-”;- onderaan de laatste pagina van het concept:	“ [appellant] 	[geïntimeerde]
        
          verkoper 		kopers”
        
        Voor zover [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] met het schrijven van zijn voorletters en naam onderaan de laatste pagina het concept zou hebben ondertekend waardoor het zou kwalificeren als een onderhandse akte met dwingende bewijskracht, verwerpt het hof dat betoog. Reeds omdat beide partijen niet alleen hun eigen voorletters en naam onderaan de laatste pagina van hun exemplaar hebben geschreven maar ook die van de ander, heeft [appellant] die handeling van [geïntimeerde] redelijkerwijs niet als diens ondertekening van het concept mogen begrijpen. Dat [geïntimeerde] -evenals [appellant] - onder die bijgeschreven personalia van hemzelf de hoedanigheid van koper(s) heeft toegevoegd en onder die van [appellant] de hoedanigheid van verkoper, maakt ook nog niet dat [appellant] daaruit redelijkerwijs de ondertekening van het concept door [geïntimeerde] heeft mogen opmaken. Bij dit alles komt bovendien nog dat tussen de bijgeschreven voorletters en namen van [appellant] en [geïntimeerde] enerzijds en hun vermelde hoedanigheden anderzijds ruimte is opengelaten, zoals die naar algemene ervaringsregels voor het nader plaatsen van handtekeningen pleegt te worden gebruikt. Nader geplaatste vermeldingen of  aantekeningen die als handtekeningen zouden kunnen worden geduid, ontbreken evenwel.
      
      
    
    
      6.25
      Ook overigens blijkt niet (voldoende) dat op grond van wat [appellant] en [geïntimeerde] op basis van het concept met handgeschreven toevoegingen tijdens de bespreking op 6 april 2019 tegenover elkaar hebben verklaard en daaruit over en weer hebben mogen afleiden of verwachten, volgt dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daartoe benodigde (gestelde of gebleken) concrete feiten op basis waarvan [appellant] zou hebben mogen afleiden dat [geïntimeerde] op 6 april 2019 de volledige inhoud van het concept met handgeschreven toevoegingen als koopovereenkomst -namens wie dan ook- heeft willen aanvaarden, zijn niet (voldoende) gesteld of gebleken. Zo heeft [appellant] het hiervoor reeds nader besproken feit dat (ook) [geïntimeerde] zijn eigen voorletters en naam als koper(s) onderaan de laatste pagina van het concept heeft geschreven, redelijkerwijs niet als (ondertekening, maar ook niet anderszins als) diens aanvaarding van de inhoud van het concept met handgeschreven toevoegingen mogen begrijpen. Bovendien zijn toen tussen [appellant] en [geïntimeerde] kennelijk wel de door hen handgeschreven toevoegingen op enigerlei wijze genoemd, maar blijft (te) onduidelijk of, en zo ja: en in hoeverre, tussen [appellant] en [geïntimeerde] toen ook andere in het concept opgenomen bedingen aan de orde zijn gekomen, laat staan met welke verklaring of gedraging [geïntimeerde] -zonder diens ondertekening- de gebondenheid daaraan zou hebben aanvaard. Hoewel voor een dergelijke gebondenheid in het algemeen niet is vereist dat een wederpartij dergelijke bedingen zelfs maar kent, is dat in dit geval zonder nadere (maar ontbrekende) toelichting door [appellant] niet zonder meer begrijpelijk. [appellant] had het concept met de daarin opgenomen bedingen vooraf immers speciaal opgesteld als informatiebron voor de geïnteresseerde koper, die [geïntimeerde] op 6 april 2019 volgens [appellant] nu eenmaal was, althans vertegenwoordigde.
      
    
    
      6.26
      Al het voorgaande samen en in onderling verband beziend, concludeert het hof dat op 6 april 2019 inhoudelijk nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat toen nog slechts sprake was van een onderhandelingsfase. Nu het hof de eerste vraag (naar de totstandkoming van een koopovereenkomst) uiteindelijk negatief beantwoordt, behoeft de tweede vraag (wie daarbij als partij geldt) eigenlijk geen beantwoording meer.
      
      
        
          	Wederpartij?
        
      
    
    
      6.27
      Met betrekking tot de beoogde wederpartij van [appellant] bij een eventuele overeenkomst, overweegt het hof nog wel het navolgende.
      
    
    
      6.28
      
        Voor zover [appellant] stelt dat [geïntimeerde] op 6 april 2019 namens GDTC is opgetreden, vindt dat steun in het door [appellant] zelf vooraf opgestelde concept. Met het oog op het op 6 april 2019 in Grand Hotel de l’Empereur in [plaats] te voeren gesprek had [appellant] in het concept immers vooraf (door het inkopiëren van diens zakelijke visitekaartje) als koper vermeld: GDTC, althans [geïntimeerde] als bestuurder van GDTC. Deze vermelding ligt ook in lijn met de door zijn makelaar bij e-mail van 5 april 2019 aan ( [persoon A] die fungeerde als mailadres voor) [appellant] aangekondigde bezichtiging door: 
        
          “(…) [geïntimeerde] . Hij is directielid van [hof: GDTC]. Zij investeren in mijnbouw-, electra-, vastgoedprojecten etc. Voor hun Europese activiteiten zoekt men een hoofdkantoor.”
        
        
          [appellant] stelt (in de memorie van grieven) ook zelf dat tijdens de bespreking op 6 april 2019 op aangeven van [geïntimeerde] in de rechter kantlijn bij “koper” handgeschreven “Genius Group of Companies LTD., HK” werd toegevoegd:
        
          “9.3 (…) als mogelijke partij aan wie het vastgoed geleverd zou moeten worden.”
        
        Wat [geïntimeerde] volgens [appellant] namelijk:
        
          “2.20 (…) enkel aan [appellant] vertelde, is dat hij nog niet zeker wist aan wie het vastgoed zou moeten worden geleverd. Dat zou [geïntimeerde] zelf dan wel een andere, nog op te richten, entiteit zijn. Daartoe schreef hij de naam van de nog op te richten Hong Kongse vennootschap alvast op de eerste pagina van de koopovereenkomst. (…).” 
        
        Voor zover [appellant] wil betogen dat [geïntimeerde] zich op 6 april 2019 feitelijk heeft gepresenteerd als optredend namens GDTC dan wel namens een nog nader te noemen (rechts)persoon, verduidelijkt [appellant] geen van beide stellingnames (voldoende) met eenduidige relevante concrete feiten. Beide stellingnames zijn bovendien niet zonder meer te rijmen met de nadrukkelijke en prominente (derde) stellingname van [appellant] dat [geïntimeerde] het kantoorgebouw voor zichzelf wilde kopen. [appellant] benadrukt dit laatste bij herhaling, bijvoorbeeld waar [appellant] in de memorie van grieven nadrukkelijk stelt:
      
      
        
          
            “2.18 (…) [appellant] wist niet beter dan dat [geïntimeerde] voor zichzelf wilde kopen.”; 
          
        
        
          
            “7.2 [appellant] vertrouwde - en mocht erop vertrouwen - dat [geïntimeerde] het pand in privé wilde kopen om de eenvoudige reden dat [geïntimeerde] nooit heeft aangegeven dat hij voor een ander optrad. (…)”; 
          
        
        
          
            “9.2 (…) [geïntimeerde] nooit heeft aangegeven dat zijn b.v. de koper zou zijn.”; 
          
        
        
          
            “12.3 Zoals aangegeven, ging [appellant] er van begin af aan vanuit dat [geïntimeerde] het pand in privé had gekocht nu [geïntimeerde] nooit heeft aangegeven dat hij voor investeerders optrad en het pand namens iemand anders kocht. (…)”
          
        
      
      
        Het tegendeel van deze stellingname volgt uit het inkopiëren van het visitekaartje van [geïntimeerde] en de vermelding in het desbetreffende stuk van diens functie onder zijn naam. Concrete (gestelde of gebleken) feiten voor de prominente (derde) stellingname van [appellant] (dat [geïntimeerde] het kantoorgebouw voor zichzelf wilde kopen) ontbreken echter. Het staat ook haaks op het feit dat [appellant] haar e-mails nadien steeds heeft verstuurd naar het zakelijk e-mailadres van [geïntimeerde] en [geïntimeerde] toen ook steeds nadrukkelijk heeft aangeschreven als bestuurder (“CEO”) van GDTC. Dat (ook) voor [appellant] duidelijk was dat [geïntimeerde] zelf in ieder geval niet de kopende (weder)partij was, ziet het hof bevestigd in het feit dat (een medewerker van) de notaris bij aan het huisadres van [geïntimeerde] verzonden brief van 25 april 2019 aan GDTC heeft geschreven:
        
          “(…) Graag verneem ik van u: 
          
          - 	(…) 
          
          - 	wie het onroerend goed koopt (GGDTC Group of Companies BV te 
        
        
          
            [plaats] of Genius Group of Companies LTD. te Hong Kong of beiden. 
          
          Verder ontvang ik dan graag van u de statuten en het uittreksel uit de Kamer van Koophandel van de betreffende bedrijven. (…)”
        
        Blijkens die brief van 25 april 2019 was de notaris op basis van door [appellant] verstrekte informatie onduidelijk welke (rechts)persoon precies de koper(s) van het kantoorgebouw zou(den) zijn, maar was de notaris klaarblijkelijk wel duidelijk dat [geïntimeerde] zelf die koper in ieder geval niet was. 
      
      
    
    
      6.29
      Dat op 6 april 2019 nog niet duidelijk was wie de eventuele kopende wederpartij van [appellant] zou worden, bevestigt voor het hof de al eerdergenoemde conclusie dat op 6 april 2019 inhoudelijk nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, niet met [geïntimeerde] in privé, maar ook niet met GDTC Group of Companies B.V. of Genius Group of Companies Ltd., al dan niet “i.o.”, maar dat toen nog slechts sprake was van een onderhandelingsfase. 
      
      
        
          	Vorderingen I, II, III en IV
        
      
    
    
      6.30
      Dat op 6 april 2019 inhoudelijk nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat toen nog slechts sprake was van een onderhandelingsfase, brengt het hof tot het oordeel dat de vorderingen I primair en I subsidiair niet toewijsbaar zijn. Dit maakt dat de daarop voortbouwende vorderingen II, III en IV (voor zover het de kosten van de eerste aanleg betreft) ook niet toewijsbaar zijn. 
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
    
    
      6.31
      Het hof passeert het door [appellant] gedane bewijsaanbod, dat (te) algemeen en niet (voldoende) concreet is en dat geen relevante feiten bevat die het hof anders kunnen doen oordelen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      6.32
      Alles bij elkaar komt het hof tot de slotsom dat de grieven van [appellant] doel missen en dat het beroepen vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het beroep veroordelen, zodat vordering IV overigens (voor zover het de kosten van dit beroep betreft) ook niet toewijsbaar is. Daarbij worden de salariskosten begroot op basis van het forfaitaire liquidatietarief en zijn de verlangde wettelijke rente en uitvoerbaarverklaring bij voorraad ook toewijsbaar. Wat partijen verder nog aanvoeren, bevat geen feiten die het hof anders kunnen doen beslissen. Het hof beslist als volgt. 
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het beroepen vonnis van 25 augustus 2021;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.756,-- aan griffierecht en op € 10.304,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 mei 2023.
    
    
    
    
      griffier					rolraadsheer