ECLI:NL:RBZWB:2022:4547, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-08-2022, BRE 20/6078
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde, referentieobjecten, gelijkheidsbeginsel, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 20/6078 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2022 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
         te [plaats] ,
      belanghebbende (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 maart 2020.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 326.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaak-belastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de in 1.3 genoemde beslissing beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [naam] deelgenomen. Namens belanghebbende is niemand verschenen.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekappartement gelegen op de eerste woonlaag binnen het in 2018 gerealiseerde appartementencomplex “ [naam complex] ” met een inhoud van ongeveer 330 m3. Bij het appartement hoort een berging en een parkeerplaats in de kelder van het gebouw. 
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 326.000. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld. 
      
      
        
          Beoordelingskader 
        
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning kan worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Beoordeling 
        
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daartoe heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een taxatierapport gedateerd op 27 mei 2020 en opgemaakt door taxateur [naam 2] , waarin onder meer een gegevensmatrix van de woning is opgenomen en de woning is vergeleken met een aantal referentieobjecten. Daarbij heeft hij met name gelet op de woningen in hetzelfde complex [naam complex] en gewezen op de verschillende koopsommen die de verkoper van dat complex voor de diverse appartementen hanteerde. 
      
    
    
      3.6.
      In dat taxatierapport is de waarde van de woning op  1 januari 2019 bepaald op € 326.000. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentieobjecten vergeleken met de woning van belanghebbende. 
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar neemt de stelling in dat hij aan de hand van de gegevens uit het taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 326.000 niet te hoog is. 
      
    
    
      3.8.
      De rechtbank overweegt dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten alle in [plaats] gelegen appartementen betreffen. De referentieobjecten zijn binnen een jaar voor en tot circa een jaar na de waardepeildatum verkocht. De woning en de referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en hebben nagenoeg dezelfde indicaties qua ligging en onderhoud. In het taxatierapport zijn ook de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden.
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende voert aan dat de waarde van zijn woning voor het jaar 2019 niet in lijn is met de waarde die in eerdere jaren aan de woning is toegekend en de ligging van zijn appartement niet beter is dan de ligging van het appartement [adres 6] , terwijl aan die woning een waarde is toegekend van € 297.000. 
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend. Ook kunnen bij eerdere waarderingen fouten gemaakt zijn die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld; ook daarom kunnen aan eerdere waardebepalingen geen rechten worden ontleend. Indien de waarde van een woning aan de hand van objectief verifieerbare cijfers (concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen) op de peildatum kan worden bepaald, is niet meer belang of er sprake is van een waardeverschil ten opzichte van de vorige peildatum. Om deze reden gaat ook de door belanghebbende voorgestane vergelijking met de vastgestelde waarde van de woning van het appartement [adres 6] niet op.
      
    
    
      3.11.
      Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de vastgestelde waarde van het appartement [adres 6] een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, overweegt de rechtbank als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Evenmin is aannemelijk dat sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen (meerderheidsregel). De omstandigheid dat de heffingsambtenaar bij één buurpand abusievelijk een te lage waarde heeft vastgesteld, kan het beroep op de meerderheidsregel niet doen slagen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt dan ook.
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag niet worden verminderd. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 5 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      De griffier,	De rechter,
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 	a. de naam en het adres van de indiener;
    
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
      Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.