ECLI:NL:GHDHA:2022:2573, Gerechtshof Den Haag, 15-12-2022, BK-21/00966
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Strategische keuze Heffingsambtenaar van de vergelijkingsobjecten? Verkooptransacties te ver verwijderd van waardepeildatum?

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-21/00966
  
  
    
      Uitspraak van 15 december 2022
    
  
  
    in het geding tussen:
  
  
    
      
        [X]
       te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
  
  
    en
  
  
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
  
  
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 augustus 2021, nummer SGR 20/6630.
  
  
    
      Procesverloop
    
  
  
    1.1.	De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 299.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
  
  
    1.2.	De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
  
  
    1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
  
  
    1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
  
  
    1.5.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 november 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
  
  
    
      Feiten
    
  
  
    2.1.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 1988 en betreft een rijwoning met een aanbouw, dakopbouw en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 296 m3 en de oppervlakte van het perceel is 126 m2.
  
  
    2.2.	De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De matrix bevat onder meer de volgende informatie:
  
  
    
      
      
      
      
      
      
      
        
          
            Adres
          
          
            Inhoud
          
          
            Oppervlakte
          
          
            Verkoopprijs
          
          
            Verkoop
          
          
            Bijgebouwen
          
        
        
          
            
              [adres 2]
            
          
          
            296 m3
          
          
            119 m2
          
          
            € 262.500
          
          
            30-11-2018
          
          
            Berging
          
        
        
          
            
              [adres 3]
            
          
          
            296 m3
          
          
            117 m2
          
          
            € 275.600
          
          
            31-08-2018
          
          
            Berging
          
        
        
          
            
              [adres 4]
            
          
          
            296 m3
          
          
            120 m2
          
          
            € 270.000
          
          
            26-04-2019
          
          
            Berging
          
        
      
    
  
  
    2.3.	Belanghebbende heeft in de stukken verwezen naar de verkooptransacties van [adres 5] , welk object op 10 april 2020 is gepasseerd voor een bedrag van € 267.500 en [adres 6] , welk object op 15 mei 2020 is gepasseerd voor een bedrag van € 281.000. 
  
  
    
      Oordeel van de Rechtbank
    
  
  3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
  
    “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
  
  5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en wat hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door een systematische vergelijking met woningen waarvan verkoopcijfers rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. Verweerder heeft aldus gehandeld in overeenstemming met artikel 4, eerste lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken waarin deze methode is vermeld.
  6. In de matrix worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
  - [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 30 november 2018 voor € 262.500;
  - [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 31 augustus 2018 voor € 275.600;
  - [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 26 april 2019 voor € 270.000.
  7. De vergelijkingsobjecten, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht, zijn wat betreft bouwkundige staat, kwaliteit, ligging en bouwjaar zeer goed vergelijkbaar met de woning. Verder betreft het allemaal rijwoningen. Het enkele feit dat de vergelijkingsobjecten geen dakopbouw en geen aanbouw hebben, maakt niet dat ze niet vergelijkbaar zijn met de woning.
  8. Uit de matrix blijkt dat voor de woning een lagere prijs per kubieke meter (€ 585) is gehanteerd dan bij de vergelijkingspanden (variërend van € 614 tot € 673). Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onderhoud en voorzieningen. De dakopbouw en de aanbouw heeft verweerder apart gewaardeerd. Gelet op de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten en het feit dat de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een aanbouw, een dakopbouw en een groter perceel heeft, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De verkooprijzen van [adres 5] en [adres 6] zijn te ver na de waardepeildatum gerealiseerd.
  9. Eiser heeft verder aangevoerd dat de hoorplicht is geschonden, omdat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Deze stelling faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Op 20 augustus 2020 heeft er immers een hoorgesprek plaatsgevonden tussen de gemachtigde en verweerder. Hiervan is een verslag opgemaakt, waarvan een kopie tot de gedingstukken behoort.
  10. De stelling van eiser dat verweerder pas bij uitspraak op bezwaar, en daarmee te laat, inzage heeft verstrekt in de raming van baten en lasten van de rioolheffing mist eveneens feitelijke grondslag. Verweerder heeft helemaal geen raming van baten en lasten overgelegd en dat is ook terecht nu eiser in bezwaar de opbrengstlimiet van de rioolheffing nimmer ter discussie heeft gesteld.
  11. Ter zitting heeft eiser gesteld dat hij met zijn opmerking over de raming van baten en lasten van de rioolheffing slechts reageert op wat er in de uitspraak op bezwaar wordt vermeld. In die uitspraak wordt namelijk vermeld dat eiser ook bezwaar heeft gemaakt tegen de rioolheffing, aldus eiser. De rechtbank kan eiser hierin echter niet volgen. In de uitspraak op bezwaar wordt vermeld:
  
    "Grieven:
    
      U heeft in uw bezwaarschrift aangegeven het oneens te zijn met de grondslag van de hierboven
      weergegeven aanslagregel."
    
    
  
  
    Motivering:
    U heeft de WOZ-waarde van bovengenoemd adres op het aanslagbiljet [aanslagnummer] ontvangen. Tegen deze WOZ-waarde heeft u een bezwaarschrift ingediend. In de uitspraak op dit bezwaar heb ik uw bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd. Dit betekent dat ik geen aanleiding heb de aanslag rioolheffing te herzien."
    
    
      De in dit citaat bedoelde aanslagregel betreft de rioolheffing voor het jaar 2020. De grondslag voor de rioolheffing is de WOZ-waarde van de woning. Hiermee heeft verweerder slechts aangegeven dat eiser bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-waarde en dat is juist. Deze tekst kan niet zo worden gelezen dat eiser ook bezwaar zou hebben gemaakt tegen de rioolheffing als zodanig. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar slechts voor de volledigheid vermeld dat de aanslag rioolheffing wordt gehandhaafd nu het bezwaar tegen de WOZ-waarde is afgewezen.
    
    
    12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is er ook overigens geen reden om het beroep gegrond te verklaren.
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
      
        Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
      
    
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 263.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
        
          Beoordeling van het hoger beroep
        
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.3.
      
        Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 299.769, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
        Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer perceeloppervlakte, staat van onderhoud, voorzieningen en de aanwezige bijgebouwen – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk ( [naam wijk] ) gelegen als de woning, stammen uit hetzelfde bouwjaar, hebben dezelfde bruto inhoud en zijn wat betreft type woning, bouwkundige staat, kwaliteit, uitstraling en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de aanwezige verschillen heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        5.4.1.
        Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de bovengemiddelde staat van de vergelijkingsobjecten, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar de objectkenmerken van de woning als gemiddeld heeft gekwalificeerd. Verder volgt daaruit dat de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 2] als ‘goed’ is gekwalificeerd, de staat van onderhoud en de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 3] als ‘goed’ zijn gekwalificeerd en de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 4] als ‘goed’ zijn gekwalificeerd. De prijzen per m3 die volgen uit de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten, bedragen achtereenvolgens € 614 ( [adres 2] ), € 673 ( [adres 3] ) en € 644 ( [adres 4] ). Bij de woning is daarentegen een m3-prijs in aanmerking genomen van € 585. Het Hof acht aannemelijk dat hiermee in voldoende mate met de aanwezige verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden.
        
      
      
        5.4.2.
        Belanghebbende wijst verder op de verkooptransacties van [adres 5] en [adres 6] , welke objecten op respectievelijk 10 april 2020 en op 15 mei 2020 aan een derde zijn geleverd voor respectievelijk € 267.500 en € 281.000 en die volgens belanghebbende beter geschikt zijn omdat ze over hetzelfde niveau van staat van onderhoud en voorzieningen beschikken als de woning. Het Hof acht de door belanghebbende aangedragen objecten minder goed bruikbaar, aangezien deze transacties één jaar en vier maanden respectievelijk één jaar en vijf maanden na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. De door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn alle verkocht binnen enkele maanden rond de waardepeildatum. Om die reden zal het Hof de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten buiten beschouwing laten. 
        
      
      
        5.4.3.
        Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn stelling dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat de Heffingsambtenaar de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten strategisch heeft gekozen door alleen objecten op te nemen met een relatief hoge verkoopprijs in tegenstelling tot de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten. Het Hof merkt hierbij op dat het de Heffingsambtenaar vrij staat die verkopen te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan ‘de beste verkoop tegen de beste prijs’ en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen. Dat mogelijk andere vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan die keuzevrijheid van de Heffingsambtenaar niet af. Om diezelfde reden is de Heffingsambtenaar er evenmin toe gehouden om de door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten te betrekken in de vaststelling van de waarde van de woning. Ten aanzien van die objecten heeft het Hof overigens onder 5.4.2 geoordeeld dat zij minder geschikt zijn om als vergelijkingsobject te dienen dan de door de Heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten, gelet op de transactiedatum die verder verwijderd is dan één jaar na de waardepeildatum.
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.5.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
      6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
        Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 15 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        aangetekend aan
        partijen verzonden:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.