ECLI:NL:RBROT:2023:1834, Rechtbank Rotterdam, 01-03-2023, C/10/652017 / KG ZA 23-84
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Heeft gedaagde ten onrechte een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst van een woning, waardoor zij de contractuele boete heeft verbeurd?

vonnis

    
RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
Team handel en haven

    
    
    
    
      
zaaknummer / rolnummer: C/10/652017 / KG ZA 23-84

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van 1 maart 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1.

[eiseres01] ,

    
      
2.

[eiseres02]

,

      
beiden wonende te Bleiswijk,

      
eiseressen in conventie,

      
verweersters in reconventie,

      
advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
wonende te Bleiswijk,

      
gedaagde in conventie,

      
eiseres in reconventie,

      
advocaat mr. F.J. Hordijk te Naaldwijk.

    
    
    
      
Partijen zullen hierna [eiseressen01] en [gedaagde01] genoemd worden.

    
    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
        
          
de dagvaarding van 10 februari 2023;

        
        
          
de 25 producties van [eiseressen01] ;

        
        
          
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie;

        
        
          
de 17 producties van [gedaagde01] ;

        
        
          
de mondelinge behandeling op 20 februari 2023;

        
        
          
de pleitnota van [eiseressen01] , waarbij zij hun vordering hebben verminderd;

        
        
          
de pleitnota van [gedaagde01] .

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Vervolgens heeft de voorzieningenrechter bepaald dat er vonnis wordt gewezen.

      
    
    
      
1.3.

      
Op 28 februari 2023 hebben partijen aan de voorzieningenrechter doorgegeven dat zij overeenstemming hebben bereikt over de vordering in voorwaardelijke reconventie en dat de reconventionele vordering wordt ingetrokken.

      
      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[gedaagde01] is ondernemer.

      
    
    
      
2.2.

      
Op 18 november 2022 heeft [gedaagde01] een gesprek gehad met een medewerker van ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO) over haar hypotheekmogelijkheden. Bij e-mail van diezelfde datum heeft ABN AMRO aan [gedaagde01] het volgende medegedeeld:

      
      
        

“(…)


        

We hebben de hypotheekmogelijkheden besproken.


        

Zoals gezegd denken wij dat een bestendig zakelijk inkomen tussen de EUR 100.000 en EUR 110.000 mogelijk moet zijn.


        

Om dit officieel te kunnen bepalen wil ik je graag vragen om de onderstaande documenten te mailen;


      
      
      
        
          

De aangifte IB 2019,2020 en 2021 (…)


        
        
          

De jaarcijfers van Forprema BV 2019, 2020,2021 (…) en voorlopige cijfers 2022 (…)


        
        
          

Prognose 2023/2024 indien beschikbaar (…)


        
        
          

De jaarcijfers Saron BV 2021 en voorlopige cijfers 2022 (…)


        
        
          

(…)


        
      
      
      
        

Zodra alle documenten ontvangen zijn dien ik het verzoek tot bepalen van het zakelijk inkomen in.


        

Succes met het bieden en hoor het graag als hier ontwikkelingen in zijn.”


      
      
    
    
      
2.3.

      
Bij e-mail van 28 november 2022 heeft [gedaagde01] een bod gedaan op het perceel grond met woning van [eiseressen01] , gelegen [adres01] te [plaats01] . In de mail is het volgende vermeld:

      
      
        

“Zoals besproken net telefonisch met [naam01] , wil ik graag een bod doen op dit huis:


      
      
      
        

1 maart overdracht


        

koopsom 685k


      
      
      
        

Het financieel voorbehoud geldt voor een bedrag van 170k.


        

Mijn bestaande hypotheek is 333k en die kan ik meenemen, daarnaast neem ik een overwaarde van 200k mee.


        

(…)”


      
      
    
    
      
2.4.

      
Op 10 december 2022 hebben [eiseressen01] hun perceel grond met woning verkocht aan [gedaagde01] tegen een koopsom van € 692.500,00. In de daartoe gesloten koopovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

      
      
        

“(…)


        

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding


      
    
    
      
11.1.

      

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.


    
    
      
11.2.

      
        

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.


        

(…)


      
      
      
        

artikel 15 Ontbindende voorwaarden


      
    
    
      
15.1.

      
        

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:


        

a. op 23 januari 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van


        

€ 180.000,--, zegge HONDERDTACHTIGDUIZEND EURO, geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…) bij de volgende hypotheekvorm: onder de normaal geldende rentetarieven en voorwaarden.


        

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;


        

(…)


      
    
    
      
15.3.

      
        

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (… ) te verkrijgen.


        

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de dag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.


        

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder "goed gedocumenteerd" in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken, zoals een kopie van de hypotheekaanvraag en dat koper bij tenminste één geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.


        

(…)”


      
      
    
    
      
2.5.

      
Bij e-mail van 12 december 2022 heeft [gedaagde01] de door ABN AMRO gevraagde stukken aan de bank verzonden. Daarbij heeft zij het volgende medegedeeld:

      
      
        

“(…)


        

Het huis ben ik voornemens te gaan kopen voor 692.500 (voorlopig koopcontract inmiddels getekend), ik heb een hypotheek nog van 330k en overwaarde vanuit [naam02] van 200k. Ik zou dus aanvullende hypotheek willen van 170/ 180k.


        

(…)”


      
      
    
    
      
2.6.

      
Bij brief van 3 januari 2023, met als onderwerp: “

Uw aanvraag voor een hypotheek

”, heeft ABN AMRO aan [gedaagde01] het volgende medegedeeld:

      
      
        

“(…)


        

U heeft ons gevraagd of wij u een hypotheek kunnen geven om een woning te kopen.


        

Op dit moment kunnen wij u helaas geen hypotheek geven. Om deze beslissing te kunnen nemen, hebben wij gekeken naar uw persoonlijke situatie:


      
      
        
          

uw inkomen


        
        
          

de waarde van de woning


        
        
          

de kosten die u gaat maken en


        
        
          

uw wensen voor de toekomst.


        
      
      
      
        

U heeft hierover informatie aangeleverd. Uit deze informatie is gebleken dat wij op dit moment geen vast en bestendig inkomen kunnen afgeven. Door het ontbreken van een vast en bestendig inkomen is het niet mogelijk om een hypotheekaanvraag te starten.


        

(…)”


      
      
    
    
      
2.7.

      
Bij e-mail van 9 januari 2023 heeft [gedaagde01] aan de makelaar van [eiseressen01] het volgende medegedeeld:

      
      
        

“Met tegenzin stuur ik dit mailtje, want had graag aan de [straatnaam01] gaan wonen. Zie bijlage de afwijzing van de bank, graag hoor ik wat er eventueel ontbreekt.”


      
      
    
    
      
2.8.

      
Partijen hebben nadien mailcorrespondentie gevoerd, waarbij [gedaagde01] documentatie met betrekking tot de financieringsaanvraag aan [eiseressen01] heeft verstrekt.

      
    
    
      
2.9.

      
Bij e-mail van 28 januari 2023 hebben [eiseressen01] aan [gedaagde01] medegedeeld dat haar beroep op het financieringsvoorbehoud niet op juiste gronden is geschied. [gedaagde01] is gesommeerd de koopovereenkomst alsnog na te komen door de woning af te nemen.

      
    
    
      
2.10.

      
Op 31 januari 2023 hebben [eiseressen01] , na daartoe verlof te hebben gekregen van de voorzieningenrechter te Rotterdam, ten laste van [gedaagde01] conservatoir beslag gelegd onder de [bedrijf01] (hierna: [bedrijf01] ) en op de onverdeelde helft van de onroerende zaak gelegen aan de [adres02] te [plaats01] . De vordering van [eiseressen01] op [gedaagde01] is begroot op € 90.025,00 (inclusief rente en kosten).

      
    
    
      
2.11.

      
Bij e-mail van 20 februari 2023 aan [gedaagde01] hebben [eiseressen01] te kennen gegeven dat de primaire vordering tot nakoming is komen te vervallen, dat zij in plaats daarvan de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom.

      
    
    
      
2.12.

      
        
[gedaagde01] heeft inmiddels, met haar partner, een andere woning gekocht.

        
De vraagprijs van die woning bedroeg € 350.000,00.

      
      
      
    
  
  
    

3.

Het geschil in conventie

    
    
      
3.1.

      
[eiseressen01] vorderen – na eisvermindering – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiseressen01] van:

      
      
        
          
de door haar verbeurde en onmiddellijk opeisbare boete van € 69.250,-, zijnde 10% van de koopsom, en dit te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met de bepaling dat dit binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis dient te worden voldaan;

        
        
          
de beslagkosten ter hoogte van een bedrag ad € 1.184,51 te vermeerderen met salaris advocaat, met de bepaling dat dit binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis dient te worden voldaan;

        
        
          
de kosten van deze procedure inclusief nakosten.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiseressen01] leggen aan de gevorderde boete ten grondslag dat [gedaagde01] , door de woning niet af te nemen terwijl zij dat had kunnen en moeten doen, tekort is geschoten in haar verplichting uit de koopovereenkomst en daarmee op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst de boete van 10% van de koopsom verschuldigd is aan [eiseressen01] Aan [gedaagde01] komt geen beroep toe op het financieringsvoorbehoud. Ten eerste is dat beroep te laat gedaan en heeft [gedaagde01] niet gedocumenteerd aangetoond dat zij geen financiering van € 180.000,00 heeft kunnen regelen. Ten tweede is [gedaagde01] tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens [eiseressen01] door in strijd met de (pre-contractuele) goede trouw een koopovereenkomst met [eiseressen01] te sluiten terwijl zij de oriënterende fase met betrekking tot haar financiële mogelijkheden, in het bijzonder het vaststellen van het toetsinkomen, nog niet helemaal had afgerond.

      
    
    
      
3.3.

      
Het verweer van [gedaagde01] strekt ertoe [eiseressen01] in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren althans deze hen te ontzeggen, met veroordeling van [eiseressen01] in de kosten van de procedure. [gedaagde01] voert daartoe aan dat zij zich voldoende heeft ingespannen om financiering voor de koop van de woning te verkrijgen en dat zij op juiste gronden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst heeft ontbonden.

      
    
    
      
3.4.

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

      
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling in conventie

    
      
4.1.

      
Partijen twisten over de vraag of het beroep van [gedaagde01] op de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud tijdig en op juiste gronden is geschied.

      
    
    
      
4.2.

      
Niet in geschil is dat [gedaagde01] , met haar mailbericht aan de makelaar van [eiseressen01] van 9 januari 2023, het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. Anders dan [eiseressen01] menen, is die inroeping niet tardief. In artikel 15.3. van de koopovereenkomst, tweede volzin, is immers bepaald dat [eiseressen01] of hun makelaar het beroep op het voorbehoud moet(en) hebben ontvangen uiterlijk op

“de dag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is”

. In de betreffende ontbindende voorwaarde, zijnde artikel 15.1. onder a., is de datum van 23 januari 2023 vermeld. Aldus dient inroeping van het voorbehoud uiterlijk op 24 januari 2023 te geschieden. [gedaagde01] zat ruimschoots binnen die termijn.

      
    
    
      
4.3.

      
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat [gedaagde01] terecht het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. Daartoe is het volgende redengevend.

      
    
    
      
4.4.

      
        
Uit artikel 15.3. van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde01] haar beroep op het financieringsvoorbehoud dient te onderbouwen met bewijsstukken dat zij bij tenminste één geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Als bewijsstukken worden aangemerkt een kopie van de hypotheekaanvraag en één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling.

        
De stelling van [eiseressen01] dat er geen officiële hypotheekaanvraag is ingediend door [gedaagde01] is onjuist. De hypotheekaanvraag blijkt uit het mailbericht van [gedaagde01] aan ABN AMRO van 12 december 2022 waarin zij, na een eerder oriënterend gesprek met de bank, de door de bank gevraagde stukken opstuurt en de bank duidelijk verzoekt om een aanvullende hypotheek van € 170.000,00 of € 180.000,00 (zie 2.5.). De afwijzing door de bank blijkt uit de afwijzingsbrief van 3 januari 2023 (zie 2.6.).

      
      
    
    
      
4.5.

      
Voorts rust, ingevolge artikel 15.3. (1e volzin) van de koopovereenkomst, op [gedaagde01] een algemene inspanningsverplichting om de financiering voor elkaar te krijgen. Niet gebleken is dat [gedaagde01] daarin tekort is geschoten. Het benaderen van één erkende geldverstrekkende bankinstelling, zoals ABN AMRO, is genoeg en [gedaagde01] heeft met de door haar overgelegde stukken (ruim) voldoende onderbouwd welke stukken zij aan ABN AMRO heeft verschaft ten behoeve van de beoordeling van haar hypotheekaanvraag. Een afschrift van die documentatie alsook de correspondentie met de bank heeft zij eveneens verstrekt aan [eiseressen01] Daarmee heeft zij aan [eiseressen01] voldoende inzichtelijk gemaakt welke inspanningen zij heeft verricht om de financiering te verkrijgen.

      
    
    
      
4.6.

      
[gedaagde01] kan niet worden verweten dat ABN AMRO op basis van de ingediende stukken haar aanvraag heeft afgewezen bij gebrek aan een vast en bestendig inkomen. Dat ABN AMRO in het eerste afgegeven oriëntatierapport (van 10 januari 2023) uitging van een verkeerd hypotheekbedrag en dat drie dagen daarna in het tweede oriëntatierapport heeft aangepast, doet daar niet aan af. ABN AMRO heeft in haar brief van 19 januari 2023 (productie 9 van [gedaagde01] ) aan [gedaagde01] uiteengezet hoe zij tot het oordeel van afwijzing is gekomen. Daarin bevestigt de bank dat zij op basis van de ingediende jaarcijfers tot de conclusie is gekomen geen bestendig inkomen af te kunnen geven, hetgeen betekent dat de bank op geen enkele wijze een hypotheeklening (ongeacht het bedrag) aan [gedaagde01] kan verstrekken. Ook heeft de bank in die brief een korte toelichting gegeven op de oriëntatierapporten. De bank heeft met de rapporten en die brief voldoende verklaard waarom zij tot een afwijzing is gekomen. Op [gedaagde01] rust geen contractuele verplichting om [eiseressen01] te voorzien van zodanige informatie dat [eiseressen01] in staat zijn te beoordelen of de bank op juiste gronden de financieringsaanvraag heeft afgewezen.

      
    
    
      
4.7.

      
Dat betekent dat [gedaagde01] heeft voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ zoals bedoeld in artikel 15.3. van de koopovereenkomst.

      
    
    
      
4.8.

      
[eiseressen01] stellen dat [gedaagde01] haar zorgplicht jegens hen heeft geschonden door ten onrechte bij hen de verwachting te wekken dat de financiering (vrijwel) in kannen en kruiken was, terwijl de eerste fase van het vaststellen van het toetsinkomen nog niet was afgerond. Daarmee heeft [gedaagde01] de koopovereenkomst met [eiseressen01] prematuur gesloten, aldus [eiseressen01] Dit standpunt komt er in feite op neer dat op [gedaagde01] , die ondernemer is, een zwaardere plicht rust om haar financiële mogelijkheden in kaart te brengen alvorens een koopovereenkomst met financieringsvoorbehoud aan te gaan. Een dergelijke verplichting kan in zijn algemeenheid echter niet worden aangenomen. Op basis van het voorlopige bericht van de bank van 18 november 2022, waarin de bank mededeelde dat het vaststellen van een bestendig zakelijk inkomen mogelijk moest zijn, is bovendien niet onbegrijpelijk dat [gedaagde01] een bod heeft gedaan op de woning van [eiseressen01] met een financieringsvoorbehoud van € 170.000,00 (zie 2.2. en 2.3.). Voor zover van een potentiële koper al mag worden verwacht zijn financiële mogelijkheden tevoren in kaart te brengen, is gelet op deze omstandigheden van onzorgvuldig handelen door [gedaagde01] hoe dan ook niet gebleken. Overigens heeft [gedaagde01] op dit punt terecht aangevoerd dat, indien er al sprake zou zijn van onzorgvuldig handelen, de door [eiseressen01] daardoor geleden schade niet zonder meer gelijk kan worden gesteld aan het bedrag van de contractuele boete.

      
    
    
      
4.9.

      
De voorzieningenrechter verwerpt de stelling van [eiseressen01] dat [gedaagde01] hun woning wel degelijk had kunnen afnemen. [gedaagde01] heeft inmiddels een woning gekocht in een veel lagere prijsklasse en bovendien samen met haar huidige partner. Dat geeft steun aan haar standpunt dat zij niet in staat was de woning van [eiseressen01] over te nemen. Op [gedaagde01] rustte in haar verhouding met [eiseressen01] geen verplichting om haar partner te betrekken bij de financiering van de woning.

      
    
    
      
4.10.

      
Dit alles overziend, acht de voorzieningenrechter het voldoende aannemelijk dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde01] tijdig en op juiste gronden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en op basis daarvan de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Dat leidt tot het voorlopig oordeel dat [gedaagde01] niet tekort is geschoten in enige verplichting uit de koopovereenkomst en dus geen contractuele boete is verschuldigd aan [eiseressen01]

      
    
    
      
4.11.

      
De vorderingen van [eiseressen01] worden op alle onderdelen afgewezen.

      
    
    
      
4.12.

      
[eiseressen01] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden begroot op:

      
- griffierecht € 1.301,00

      
- salaris advocaat

€ 1.079,00


      
Totaal € 2.380,00

      
      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De voorzieningenrechter:

    
    
      

in conventie


    
    
      
5.1.

      
wijst de vorderingen af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiseressen01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 2.380,00;

      
    
    
      
5.3.

      
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op

        
1 maart 2023.2091 / 1980