ECLI:NL:RBROT:2022:9963, Rechtbank Rotterdam, 27-09-2022, 10027001 VV EXPL 22-300
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming afgewezen. Teveel onduidelijkheid over de feitelijke omstandigheden, hoe de huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden en welk regime op de huurovereenkomst van toepassing is.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 10027001 VV EXPL 22-300

    
    
    
      
datum uitspraak: 27 september 2022

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiser01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiser,

      
gemachtigde: mr. S. Kara,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01] ,


      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
gedaagde,

      
gemachtigde: mr. G.T. Poot.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 15 augustus 2022, met bijlagen;

        
        
          
het antwoord, met bijlagen;

        
        
          
de mail van 12 september 2022 van mr. S. Kara, met bijlagen;

        
        
          
de mail van 13 september 2022 van mr. G.T. Poot, met bijlage;

        
        
          
de spreekaantekeningen van mr. S. Kara.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 13 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser01] , bijgestaan door de gemachtigde mr. S. Kara en [gedaagde01] , bijgestaan door de gemachtigde mr. G.T. Poot en mr. I.M. Ighodaro.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
[eiser01] is hoofdhuurder van de woning aan de [adres01] ( [postcode01] ) te [plaats01] (hierna: het gehuurde).

      
    
    
      
2.2.

      
In november 2020 is tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van 2 kamers in het gehuurde en het gebruik van de badkamer, het toilet en de keuken. De huurprijs bedroeg € 550,-- per maand, inclusief gas, water en elektriciteit.

      
    
    
      
2.3.

      
In de periode 30 maart 2021 tot en met 26 november 2021 heeft [gedaagde01] ingeschreven gestaan op het adres van de vader van [eiser01] .

      
    
    
      
2.4.

      
[eiser01] en [gedaagde01] hebben het onderstaande document ondertekend:

      [afbeelding document]
      
    
    
      
2.5.

      
Bij brief van 18 februari 2022 heeft [gedaagde01] het volgende aan [eiser01] meegedeeld:

      
      
        
“ Beste heer [eiser01] ,

      
      
      
        
Ik maak bezwaar tegen de verhoging van mijn huur van 550 naar 800 euro per maand en tegen de eis dat ik uiterlijk 31-03-2022 moet vertrekken.

      
      
      
        
Het contract dat in november 2021 is gesloten, wil ik daarom annuleren omdat het zijn rechtsgeldigheid heeft verloren.

      
      
      
        

Verhoging van mijn huur


        
Volgens de Nederlandse wet worden de huurbedragen bevroren van 1 juli 2021 tot 1 juni 2022.

        
Daarom moet de huur van 550 euro die ik sinds december 2020 betaal, worden gehandhaafd tot 01 juli 2022. De Nederlandse wet bepaalt ook dat wanneer de huur “all-in” is, de huur niet kan worden verhoogd.

      
      
      
        

Eisend dat ik vertrek


        
Volgens onze mondelinge overeenkomst in december 2020, ben ik de huurder en jij de verhuurder.

        
Dat betekent dat wij een zakelijke relatie hebben waarbij ik huur betaal voor de ruimte die ik gebruik.

        
Ik zou daarom graag de reden van het ontruimingsbevel willen weten.

      
      
      
        

Annulering van het contract van november 2021


        
Om bovengenoemde redenen wil ik het contract van november 2021 annuleren en de twee kamers voor onbepaalde tijd en voor het bedrag van 550 euro per maand blijven huren, tenzij er een dwingende reden is om mijn vertrek uit deze flat te eisen.

      
      
      
        

Nota

: het bedrag van 1650 euro dat betrekking heeft op de maanden december 2021, januari en februari 2022 zal vandaag, 18 februari 2022, worden betaald zoals afgesproken.

        
(…)”

      
      
    
    
      
2.6.

      
Bij brief van 18 februari 2022 heeft [eiser01] het volgende aan [gedaagde01] geschreven:

      
      
        
“Beste heer [gedaagde01] ,

      
      
      
        
Ik ben niet de verhuurder maar de hoofdbewoner.

        
Jij bent bij mij ingetrokken en wij hebben samen afgesproken dat jij tot 31-03-2022 bij mij zou blijven, en in de tussentijd een eigen plek zou zoeken.

        
Onlangs heb je me verteld dat je al ’n plek hebt gevonden en er ook terecht kon, maar dat je toch zult blijven tot 31-03-2022.

        
De afgelopen 3 maanden ben je je afspraken niet nagekomen.

        
De balkon en keukenruimte moesten na gebruik schoon achtergelaten worden maar dat kom je niet na.

        
En we komen er niet uit dus wil ik zelf niet meer dat je bij mij blijft en ga ik niet akkoord met ’n contract dat je hier zult blijven.

        
Dat gezegd te hebben geef ik je nu tot 28-02-2022 de datum de tijd om te vertrekken”

      
      
    
    
      
2.7.

      
[gedaagde01] heeft op 19 februari 2022 het volgende aan [eiser01] meegedeeld:

      
      
        
“(…)

        
Ik aanvaard de door jou aangegeven redenen niet als redenen van hoge dringendheid.

Ik handhaaf daarom mijn bezwaar.


        
De aangetekende brief van bezwaar zal je vandaag 19-02-2022 per post worden toegezonden.

      
      
      
        
Aangezien jouw argumenten niet juridisch geldig zijn, zal ik aanstaande maandag 21-02-2022 mijn dossier bij mijn advocaat activeren.

        
(…)”

      
      
    
    
      
2.8.

      
Bij brief van 25 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser01] het volgende aan [gedaagde01] meegedeeld:

      
      
        
“ (…)

        
Cliënt is hoofdhuurder van de woning aan de [adres01] , [postcode01] te [plaats01] . Cliënt heeft met u op 16 november 2021 een overeenkomst gesloten, waarin de tussen u en cliënt gemaakte afspraken zijn vastgelegd ter zake uw inwoning en de kostenvergoeding voor uw inwoning. De tot stand gekomen overeenkomst eindigt per 31 maart 2022.

      
      
      
        
Cliënt heeft aan u schriftelijk medegedeeld dat de overeenkomst oer 31 maart 2022 eindigt en dat u de

        
woning dient te verlaten. Cliënt deelde mij mede dat u weigert de woning te verlaten. Door uw

        
weigerachtige houding zag cliënt zich genoodzaakt zich te wenden tot een advocaat.

      
      
      
        
In uw geval is sprake van een overeenkomst, waarin is expliciet is vastgesteld dat de overeenkomst

        
eindigt per 31 maart 2022. U heeft een termijn van acht weken om een andere woonruimte te vinden. Ik

        
verneem graag uiterlijk vrijdag 4 maart 2022 van u of u vrijwillig de woning zult verlaten. Uw reactie

        
ontvang ik graag per e-mail. U kunt mailen naar [e-mailadres01] .

      
      
      
        
In het geval ik geen reactie van u ontvang of in het geval u weigert de woning te verlaten, ziet cliënt

        
zich genoodzaakt rechtsmaatregelen jegens u te treffen. Uiteraard hoopt cliënt dat het niet zover zal

        
komen. Voor de goede orde attendeer ik u op de verplichting tot betaling van de maandelijkse termijnen

        
van € 800,- per maand. Op dit moment is de achterstand € 750,-. Ik verzoek u de achterstand per

        
ommegaande aan cliënt te voldoen.

        
(…)”

      
      
    
    
      
2.9.

      
Op 1 april 2022 heeft een incident tussen [eiser01] en [gedaagde01] plaatsgevonden.

      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
[eiser01] eist samengevat:

      
        
          
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 maart 2022, althans 31 mei 2022 dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum is geëindigd;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde aan het adres [adres01] te [plaats01] te ontruimen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking van [eiser01] te stellen;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen om aan [eiser01] te voldoen, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 februari 2022 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, de som van € 800,00;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen om aan [eiser01] te voldoen, een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

        
        
          
[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten, met rente en nakosten.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
[eiser01] baseert de eis -samengevat weergegeven- op het volgende.

      
      
        
3.2.1.

        
Op 16 november 2021 is tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient als ‘hospitaverhuur’ als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW te worden aangemerkt. In dat artikel is bepaald dat de in dat artikellid genoemde wetsartikelen (die onder andere op de bescherming van de positie van de huurder zien) gedurende negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst (proefperiode) niet van toepassing zijn op de huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder binnen de gestelde periode de huurovereenkomst opzeggen zonder vermelding van gronden en zonder dat er een rechterlijke toets plaatsvindt.

        
      
      
        
3.2.2.

        
De proefperiode is aangevangen met ingang van de datum van de huurovereenkomst, zijnde 16 november 2021. Nu de proefperiode nog niet is verstreken komt [gedaagde01] geen huurbescherming toe.

        
      
      
        
3.2.3.

        
          
Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is opzegging niet vereist en dient het verstrijken van de bepaalde duur enkel schriftelijk aan de huurder te worden aangezegd. De huur is dan ook van rechtswege geëindigd op de beëindigingsdatum van 31 maart 2022.

          
[eiser01] heeft de huurovereenkomst in februari 2022 opgezegd. Rekening houdend met een opzegtermijn van 3 maanden is de huurovereenkomst geëindigd per 31 mei 2022. [gedaagde01] verblijft derhalve zonder recht of titel in het gehuurde en weigert het gehuurde te verlaten. Het ligt in de rede dat in een eventuele bodemprocedure de vorderingen van [eiser01] worden toegewezen, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming kan worden toegewezen.

        
        
      
      
        
3.2.4.

        
Op 25 februari 2022 was sprake van een huurachterstand van € 750,-. [gedaagde01] betaalt sinds begin 2022 niet meer het afgesproken huurbedrag inclusief de kosten voor gas, water, elektriciteit en internet. Hij betaalt naar eigen goeddunken een willekeurig bedrag. [eiser01] vordert daarom betaling van een bedrag van € 800,00 per maand met ingang van 1 februari 2022.

        
      
      
        
3.2.5.

        
[eiser01] heeft buitengerechtelijke kosten moeten maken, aangezien [gedaagde01] geen gehoor heeft gegeven aan de verzoeken van [eiser01] om de woning in overleg te verlaten. [eiser01] heeft zich moeten wenden tot zijn gemachtigde die werkzaamheden heeft verricht die meer omvatten dan een enkele aanmaning, Overeenkomstig paragraaf 3.3. van rapport Voorwerk II worden de buitengerechtelijke kosten begroot op € 462,50, omdat de gevorderde hoofdveroordeling van onbepaalde waarde is.

        
      
      
        
3.2.6.

        
De onderlinge verstandhouding tussen partijen is dusdanig slecht dat een voortzetting van de huidige situatie niet veilig is. Op 1 april 2022 heeft een incident plaatsgevonden waarbij [eiser01] door [gedaagde01] fysiek is aangevallen en in een wurggreep is gehouden toen hij de kamer van [gedaagde01] binnenliep. Op dat moment waren vrienden van [eiser01] aanwezig die het incident hebben gefilmd. Voor [eiser01] is de situatie in de woning onhoudbaar en onveilig. Hij maakt zich zorgen over de veiligheid van zijn minderjarige dochter die ieder weekend bij hem in de woning verblijft. De dochter van [eiser01] is bang voor [gedaagde01] . Sinds het incident van 1 april 2022 voelt [eiser01] zich zodanig onveilig in de woning dat hij een camera in zijn kamer heeft geplaatst die voortdurend filmt.

        
      
      
        
3.2.7.

        
Van [eiser01] kan niet worden gevergd om nog langer met [gedaagde01] in een woning te verblijven. [eiser01] wordt getreiterd door [gedaagde01] . Daarnaast betaalt [gedaagde01] sinds begin 2022 niet meer het afgesproken huurbedrag. [eiser01] maakt zich het meeste zorgen over het agressieve gedrag van [gedaagde01] jegens zijn dochter. Bij afwijzing van de vordering is [eiser01] bang voor de gevolgen voor hem en zijn dochter. [eiser01] heeft dan ook een zwaarwegend belang bij toewijzing van zijn vordering tot ontruiming.

        
      
    
    
      
3.3.

      
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert -samengevat weergegeven- het volgende aan.

      
      
        
3.3.1.

        
Een kort geding is bedoeld voor het treffen van een ordemaatregel in een spoedeisende situatie en niet om de rechtspositie van partijen vast te stellen. De gevorderde verklaring voor recht moet daarom worden afgewezen.

        
      
      
        
3.3.2.

        
[eiser01] heeft geen spoedeisend belang bij de onderhavige procedure. Er is geen enkele reden waarom het treffen van een ordemaatregel in een spoedeisende situatie nu nodig is. Door de gemachtigde van [eiser01] zijn op 20 april 2022 verhinderdata opgevraagd. Deze zijn ook aan de gemachtigde verstrekt, maar daarna is nooit een kort geding procedure gestart. Inmiddels is het 5 maanden later en is de situatie onveranderd. In de ogen van [gedaagde01] kon de huidige situatie voort blijven bestaan. [eiser01] heeft niet onderbouwd waarom dat thans niet meer zo zou zijn.

        
      
      
        
3.3.3.

        
          
In november 2020 is tussen partijen mondeling een huurovereenkomst gesloten.

          
[eiser01] was namelijk op zoek naar iemand om de door hem gehuurde woning en de huursom mee te delen.

        
        
      
      
        
3.3.4

        
De onderhavige huurrelatie kwalificeert als hospitaverhuur. Op grond van artikel 7:232 BW is een aantal artikelen op deze huurvorm niet van toepassing (a) gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst en (b) indien niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest.

        
      
      
        
3.3.4.

        
          
Op grond van artikel 7:232 BW gingen de negen maanden in bij het aangaan van de huurovereenkomst, derhalve november 2020. Vervolgens zijn er twee mogelijkheden:

          
(i) het document van 16 november 2021 dient gezien te worden als voortzetting van de huurovereenkomst. De negen maanden zijn dan gerekend vanaf november 2020 verstreken;

          
(ii) het document van 16 november 2021 dient gezien te worden als nieuwe huurovereenkomst. In dat geval is de laatste zin van artikel 7:232 BW van toepassing.

          
In beide gevallen is de conclusie dat artikel 7:232 BW niet van toepassing is, zodat de artikelen ten aanzien van huurbescherming wel degelijk van toepassing zijn.

        
        
      
      
        
3.3.5.

        
Uit de tekst van het document van 16 november 2021 blijkt dat het document een voortzetting vormt van een eerdere huurovereenkomst. Dit blijkt ook uit het feit dat er woongenot werd verschaft en steeds betalingen zijn verricht.

        
      
      
        
3.3.6.

        
De toevoeging van de einddatum in het document van 16 november 2021 is niet afdwingbaar. De mondeling gesloten en voortgezette huurovereenkomst was immers reeds een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat [gedaagde01] het recht had om in de woning te blijven ondanks de (nieuw toegevoegde) einddatum.

        
      
      
        
3.3.7.

        
          
Ook de verhoging van de huur van € 550,-- naar € 800,-- is niet afdwingbaar. Op grond van artikel 7:248 BW kan een huurprijs worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst. Een dergelijk beding ontbreekt. Voor zover het beding met de nieuwe huurprijs te gelden zou hebben als een beding als bedoeld in artikel 7:2478 BW lid 1, hetgeen [gedaagde01] betwist, is dit beding nietig. Lid 2 van artikel 7:248 BW bepaalt immers dat als de toepassing van het beding in de huurovereenkomst leidt tot een verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door Onze Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, het beding nietig is voor zover zij tot dit hogere percentage leidt.

          
Verder geldt dat de verhuurder vanaf 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 de (kale) huur niet mocht verhogen.

        
        
      
      
        
3.3.8.

        
          
Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt dat deze niet is opgezegd. De brief van 18 februari 2022 is geen opzegging, maar slechts een reactie op de bezwaarbrief van [gedaagde01] . Nu geen sprake is van een opzegging is de huurovereenkomst ook niet op 31 mei 2022 geëindigd, zoals door [eiser01] is gesteld.

          
Bovendien strookt de stelling dat de huurovereenkomst op 31 mei 2022 is geëindigd of welke eerdere datum in het verleden dan ook, niet met het feit dat er na die tijd huurgenot is verschaft en huur is betaald.

        
        
      
      
        
3.3.9.

        
Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd en dat deze wel deugdelijk is opgezegd geldt dat de huurovereenkomst na 1 april 2022 is voortgezet met overeenstemming van partijen.

        
      
      
        
3.3.10.

        
[gedaagde01] betwist hetgeen [eiser01] stelt over overlast en agressief gedrag. Het is juist [eiser01] die al maandenlang intimiderend en pesterig gedrag vertoont. Het klopt dat op 1 april 2022 een incident heeft plaatsgevonden, maar de aanleiding daarvoor was dat [eiser01] en drie vrienden de kamer van [gedaagde01] wilden ontruimen en zijn spullen op straat dreigden te zetten. [eiser01] had toen geen andere keuze dan een korte, doch niet pijnlijke houtgreep.

        
      
      
        
3.3.11.

        
De stelling van [eiser01] dat [gedaagde01] het huurbedrag van € 800,-- per maand inclusief gas, water, elektriciteit en internet vanaf een bepaald moment niet meer betaalde is onjuist. [gedaagde01] heeft dit bedrag nooit betaald, omdat partijen hadden afgesproken dat de huur niet zou worden verhoogd. [gedaagde01] heeft alleen op 31 mei 2022 een lager bedrag aan huur betaald in verband met de continue pesterijen en luidruchtig islamitisch bidden. Deze inhouding is gestopt toen deze activiteiten even ophielden. Toen deze werden hervat heeft [gedaagde01] geprobeerd zich ervoor af te sluiten en het middel niet weer ingezet.

        
      
      
        
3.3.12.

        
[gedaagde01] heeft een zwaarwegend belang bij behoud van zijn woonruimte. Een uitzetting zou in strijd zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid. [gedaagde01] tracht continu om een andere woning te vinden, maar dit is in de huidige markt nagenoeg onmogelijk. Een uitzetting op korte termijn zal ertoe leiden dat hij dakloos wordt.

        
      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eiser01] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.

      
    
    
      
4.2.

      
De onder I. gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, omdat deze vordering declaratoir van aard is. In een kort geding procedure kan immers geen declaratoir vonnis worden gewezen. Het staat de kantonrechter in kort geding vrij bij de motivering waarom hij bepaalde voorzieningen toewijst, zijn oordeel te geven omtrent de rechtsverhouding van partijen; hij mag echter geen als bindend bedoelde uitspraak omtrent die rechten geven.

      
    
    
      
4.3.

      
De kantonrechter stelt vast dat [eiser01] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat partijen in november 2020 een (mondelinge) huurovereenkomst hebben gesloten. Dit staat daarmee tussen partijen vast. Ook staat vast dat partijen het document van 16 november 2021 hebben ondertekend. Over wat er in de tussentijd is gebeurd lopen de standpunten van partijen echter uiteen.

      
    
    
      
4.4.

      
[eiser01] stelt in dit verband dat de huurovereenkomst van november 2020 in april 2021 met wederzijds goedvinden is beëindigd en dat [gedaagde01] in de periode 30 maart 2021 tot en met 26 november 2021 feitelijk bij de vader van [eiser01] heeft ingewoond. Ter onderbouwing van die stelling verwijst hij naar de verklaring van zijn vader en naar een bericht van de gemeente Rotterdam. Verder stelt hij dat in de periode mei 2021 tot en met oktober 2021 geen huurbetalingen aan hem zijn gedaan. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij een betaaloverzicht over die periode overgelegd waarop volgens hem geen huurbetalingen aan hem staan vermeld. Verder wijst hij erop dat op de door [gedaagde01] overgelegde bankafschriften is te zien dat de huurbetalingen in de periode mei 2021 tot en met oktober 2021 naar een ander rekeningnummer dan dat van hem zijn overgemaakt.

      
    
    
      
4.5.

      
[gedaagde01] betwist dat de huurovereenkomst in april 2021 met wederzijdse instemming is beëindigd. Hij betwist eveneens dat hij in de periode van 30 maart 2021 tot en met 26 november 2021 daadwerkelijk bij de vader van [eiser01] heeft ingewoond. Het klopt dat hij in die periode op het adres van de vader van [eiser01] stond ingeschreven, maar dit was slechts een administratieve inschrijving, omdat [eiser01] problemen had in verband met een lening bij de bank en er daardoor geen 2 personen ingeschreven konden staan op zijn adres. Ter onderbouwing van die stelling verwijst hij naar een vertaling van een transcriptie van een spraakbericht van [eiser01] van 16 maart 2021 waarin hij, aldus [gedaagde01] , de gang van zaken uitlegt. [gedaagde01] heeft sinds november 2020 wel degelijk maandelijks huur aan [eiser01] betaald. Een aantal van deze betalingen is, vanwege de precaire financiële situatie, op verzoek van [eiser01] naar de rekening van zijn vader overgemaakt. [gedaagde01] benadrukt dat hij zijn stelling dat hij onafgebroken in het gehuurde heeft gewoond, met tal van bewijsstukken kan onderbouwen en heeft ook bewijs van die stelling aangeboden.

      
    
    
      
4.6.

      
De vraag die als eerste beantwoord moet worden is of met het tekenen van het document van 16 november 2021 tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten of dat de ter zitting erkende mondelinge huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van november 2020 onafgebroken is blijven doorlopen en er dus sprake is van een tussen partijen geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Immers voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gelden andere regels met betrekking tot de beëindiging daarvan dan voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Pas als duidelijk is hoe de huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden (bepaalde tijd of onbepaalde tijd), kan beoordeeld worden of het aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst is beëindigd of beëindigd zal worden.

      
    
    
      
4.7.

      
Als het antwoord op voornoemde vraag in het voordeel uitvalt van de overeenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van 4,5 maanden, dan is [gedaagde01] door middel van de brief van de gemachtigde van [eiser01] van 25 februari 2022 tijdig schriftelijk geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt en is de huurovereenkomst ingevolge het bepaalde in artikel 7:228 BW jo 7:271 lid 1 BW van rechtswege per 31 maart 2022 geëindigd. Dit zou betekenen dat [gedaagde01] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft en de vordering tot ontruiming toewijsbaar zou zijn.

      
    
    
      
4.8.

      
Als echter tot het oordeel wordt gekomen dat sprake is van een voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van november 2020, dan is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen sprake van een rechtsgeldige opzegging, nu de brief van 25 februari 2022 in dat geval niet voldoet aan de eisen die artikel 7:271 lid 2 BW aan een opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd stelt.

      
    
    
      
4.9.

      
Voor de beantwoording van de onder 4.6 geformuleerde vraag is van belang dat er duidelijkheid komt omtrent de feitelijke woonsituatie van [gedaagde01] in de periode 30 maart 2021 tot en met 26 november 2021. De kantonrechter stelt vast dat hij, op grond van wat partijen hebben aangevoerd en de door hen overlegde stukken, op dit moment niet kan vaststellen wie van hen op dit punt het gelijk aan zijn zijde heeft. Daarvoor is nader feitenonderzoek en eventuele bewijslevering nodig. De onderhavige kort gedingprocedure leent zich daar echter naar zijn aard niet voor.

      
    
    
      
4.10.

      
Voor zover [eiser01] verder bedoelt te betogen dat in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, het aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens de door hem gestelde overlast overweegt de kantonrechter het volgende. De stelling dat sprake is van overlast is alleen gebaseerd op het incident van 1 april 2022. Voor wat betreft de toedracht rond dat incident lopen de lezingen van partijen uiteen. [eiser01] stelt dat [gedaagde01] hem aanviel toen hij de kamer van [gedaagde01] binnenkwam. [gedaagde01] stelt dat het incident ontstond toen [eiser01] met drie vrienden zijn kamer wilde ontruimen en zijn spullen op straat dreigden te zetten. Daarnaast stelt [gedaagde01] dat niet hij, maar [eiser01] degene is die al maandenlang intimiderend en pesterig gedrag vertoont. Ten aanzien van de door [eiser01] gestelde onveilige situatie in de woning overweegt de kantonrechter dat hij de aard en ernst daarvan op basis van hetgeen thans voorligt niet kan beoordelen en dat daarom ook hier nader feitenonderzoek en eventuele bewijslevering nodig is, waarvoor de onderhavige kort geding procedure zich naar zijn aard niet leent.

      
    
    
      
4.11.

      
Nu in dit kort geding niet vastgesteld kan worden hoe de huurovereenkomst tussen partijen gekwalificeerd moet worden (voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd) en wat de toedracht rond het incident van 1 april 2022 is geweest, kan ook niet beoordeeld worden of het aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst reeds door opzegging tot een einde is gekomen of dat de bodemrechter de huurovereenkomst wegens de gestelde overlast zal ontbinden. De vordering tot ontruiming zal daarom worden afgewezen.

      
    
    
      
4.12.

      
        
Nu in dit kort geding niet kan worden vastgesteld welke overeenkomst tussen partijen heeft te gelden (de mondeling gesloten overeenkomst van november 2020 met een huurprijs van € 550 of de huurovereenkomst van 16 november 2021 met een huurprijs van

        
€ 800,-) wordt ook niet toegekomen aan de vraag of [gedaagde01] vanaf 1 februari 2022 een huurprijs van € 800,- per maand aan [eiser01] dient te voldoen. Deze vordering wordt daarom ook afgewezen.

      
      
      
        

buitengerechtelijke incassokosten en rente


      
      
    
    
      
4.13.

      
Nu de vorderingen worden afgewezen delen de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente in dat lot. Deze vorderingen wordt daarom eveneens afgewezen.

      
    
    
      
4.14.

      
De kantonrechter geeft partijen overigens tot slot in overweging elkaar met respect te (blijven) bejegenen en eventuele videocamera’s die in de woning op een voor een ieder toegankelijke ruimte (bijv. gang, overloop, hal) hangen of op dergelijke ruimtes gericht zijn, te verwijderen.

      
      
        

proceskosten


      
      
    
    
      
4.15.

      
[eiser01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 498,-- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] ook een bedrag betalen van € 124,--. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
      
    
    
      
4.16.

      
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.1.

      
wijst de vorderingen af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 498,00;

      
    
    
      
5.3.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
5.4.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

        
426