ECLI:NL:RBOBR:2023:2574, Rechtbank Oost-Brabant, 26-05-2023, 22/2288
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Indexering voldoende onderbouwd en vergelijkingsobjecten zijn verglijkbaar waarbij voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de verschillen. Aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichting om in beroep de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/2288
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2023 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar
      (gemachtigde: mr. A. el Azouti).
    
    
    
  
  
    Inleiding 
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 393.000 en deze geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2022 (de uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 mei 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] , kantoorgenoten van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
      
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1991. De woning, gelegen in Gemert, bestaat uit een hoofdbouw van 384 m³, een aanbouw van 56 m³, een garage van 23 m², een overkapping van 18m² en een tuinhuis van 6 m².  De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 429 m². 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Het beroep van eiser is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een waarde van € 372.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 393.000) naar de getaxeerde waarde (€ 406.000), zoals is opgenomen in het taxatierapport dat op 16 februari 2023 is opgesteld door taxateur A. el Azouti.
    
    
      4.1.
      Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is (bewijslast). De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. 
      
      
        
          De indexering 
        
      
    
    
      4.2.
      Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of, en op welke wijze, is geïndexeerd. Daarom is de eindwaarde niet inzichtelijk gemaakt. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er in de bezwaarfase op verzoek van eiser de nodige stukken zijn toegezonden, waaronder een taxatieverslag. Verder heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat er door eiser vervolgens geen vragen zijn gesteld over het toegepaste indexeringspercentage of de onderbouwing van dit percentage. Als er na toezending van het taxatieverslag nog onduidelijkheden over de indexering of de onderbouwing daarvan waren, had het naar oordeel van de rechtbank op de weg van een professioneel gemachtigde, die namens eiser deze procedure voert, gelegen om hierover nadere vragen te stellen, bijvoorbeeld op de hoorzitting. In dat verband wijst de rechtbank op de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 8 februari 2023, meer specifiek rechtsoverweging 4.12 tot en met 4.14. 
      
    
    
      4.3.
      Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ook in beroep onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat op juiste wijze is geïndexeerd. In de matrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van de leveringsdatum, maar uit de stukken blijkt niet wat de datum van de koopovereenkomst is. Eiser vindt dat hij daarom niet kan controleren of vanaf de juiste datum naar de waardepeildatum is geïndexeerd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat uit vaste rechtspraak blijkt dat, indien de periode tussen de koopovereenkomst en de levering minder dan drie maanden bedraagt, uit kan worden gegaan van de datum van levering. In de onderhavige situatie is gekozen voor vergelijkingsobjecten waarbij de periode tussen de koopovereenkomst en de levering steeds minder dan drie maanden betreft. Daarnaast heeft eiser niet eerder verzocht gegevens betreffende de transactiedata te ontvangen. Bovendien heeft de gemachtigde van eiser inzage in het Kadaster en kon hij de gegevens daar opvragen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze toelichting op zitting en de overlegde stukken voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, en heeft geen reden om aan te nemen dat de indexering onjuist is. Weliswaar blijkt uit de matrix van de heffingsambtenaar niet wat de data van de koopovereenkomsten zijn, maar de rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar. Daarbij overweegt de rechtbank, dat als eiser deze twijfel wel had, het op zijn weg had gelegen om dit tijdig aan te voeren. Doordat eiser zijn standpunt over de inzichtelijkheid van de indexering in de beroepsfase pas op de zitting voor het eerst heeft betrokken, heeft hij de heffingsambtenaar de kans ontnomen om hier adequaat op te reageren. Indien eiser deze beroepsgrond tijdig had aangevoerd, was de heffingsambtenaar namelijk in staat geweest om stukken in het geding te brengen waaruit blijkt wat de datum van de koopovereenkomst is. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift en taxatierapport een prijsindex voor vrijstaande woningen in Gemert-Bakel overgelegd. Met die stukken is de indexering inzichtelijk gemaakt en is ook inzichtelijk welke verkoopcijfers zijn gebruikt. Eisers beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          De vergelijkingsobjecten
        
      
    
    
      4.4.
      Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar geen inzicht gegeven heeft in de waarde van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit het verweerschrift en het daarbij gevoegde taxatierapport, dat de heffingsambtenaar op 29 maart 2023 in het geding heeft gebracht, volgt inzichtelijk dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. De bijgebouwen zijn apart opgenomen. Voor de onderlinge verschillen in kwaliteit, inhoud en bouwjaar is inzichtelijk gecorrigeerd. Uit de waardematrix blijkt vervolgens dat het gecorrigeerde gemiddelde van de hoofdbouw van de vier vergelijkingsobjecten uitkomt op € 571 per m³. De prijs per m³ van de woning van eiser ligt precies op dat gemiddelde. Tot slot is de perceelwaarde bepaald met toepassing van de grondstaffel. Uit deze grondstaffel volgt inzichtelijk dat de waarde per m² grond lager wordt gewaardeerd naarmate het totale aantal m² grond toeneemt. Verder is al in het taxatieverslag in bezwaar duidelijk inzicht gegeven in de aanwezigheid van de diverse bijgebouwen, de maten van deze bijgebouwen en de KOUDV-factoren van deze bijgebouwen. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank maakt uit de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde matrix op dat de heffingsambtenaar de woning in de beroepsfase vergelijkt met andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] ter onderbouwing van de waarde laten vallen en vervangen door een drietal andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Het object [adres] is in zowel de bezwaarfase als de beroepsfase aan de waardeonderbouwing ten grondslag gelegd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Onweersproken is dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning van eiser. Ook de rechtbank ziet geen aanleiding voor een ander oordeel. Het betreft alle vrijstaande woningen in Gemert-Bakel, met een vergelijkbaar bouwjaar en redelijk goed vergelijkbare inhoud en perceeloppervlakte. Nu de heffingsambtenaar in beroep de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] niet langer aan de waardevaststelling ten grondslag legt, behoeft hetgeen eiser hiertegen heeft aangevoerd geen bespreking meer. 
    
    
      4.6.
      Eiser voert aan dat vergelijkingsobject [adres] in een andere wijk ligt en dat niet inzichtelijk is op welke wijze dit is verdisconteerd. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft, onderbouwd met een luchtfoto, toegelicht dat [adres] in dezelfde wijk ligt als de woning van eiser. De rechtbank stelt vast dat dit inderdaad het geval is.
      
      
        
          KOUDV-factoren
        
      
    
    
      4.7.
      Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de slechte ligging van zijn woning. De woning ligt namelijk vlakbij een elektrahuis van de PNEM welke geluidsoverlast geeft door middel van een zoemend geluid. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank kan zich inbeelden dat een continu aanwezig zoemend geluid bijzonder veel ergernis kan opwekken, maar eiser heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hier daadwerkelijk sprake van is. Het had op de weg van eiser gelegen om zijn stelling dat sprake is van dergelijke geluiden met gegevens – bijvoorbeeld een geluidsmeting – te onderbouwen. Dat heeft eiser niet gedaan. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat er geen klachten zijn binnengekomen over geluidsoverlast door het transformatorhuisje. Ook heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het geluid van een transformatorhuisje hooguit 30 dB bedraagt. Dat is zo zacht dat het wordt overstemd door wind en andere geluiden zoals verkeer.
      
    
    
      4.8.
      Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat zijn woning in een matige tot slechte onderhouds- en kwaliteitstoestand verkeert. De kozijnen en afvoerpijpen van het regenwater zijn van matige tot slechte kwaliteit. Daarnaast is de keuken gedateerd, althans de keukens en badkamers van de vergelijkingsobjecten verkeren in een betere staat dan de woning van eiser. Onderhoud en kwaliteit zouden daarom als matig moeten worden beoordeeld. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de foto’s die hij op de zitting heeft laten zien. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op de door eiser getoonde foto’s zichtbaar is dat de kozijnen en een regenpijp achterstallig onderhoud hebben. Dat betreft echter regulier onderhoud en is daarom geen reden om het onderhoudsniveau van de woning als matig aan te merken. Ook heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat uit deze foto’s blijkt dat de woning, gelet op het bouwjaar, een als gemiddeld te beschouwen keuken en badkamer heeft. Daarnaast wordt voor het bepalen van de KOUDV-factoren gekeken naar de gehele woning en niet alleen naar specifieke punten. De rechtbank is -gelet op de foto’s en op de toelichting van de heffingsambtenaar- van oordeel dat de heffingsambtenaar voor onderhoud en kwaliteit van de woning heeft kunnen komen tot het toekennen van een cijfer 3 (gemiddeld).
      
      
        
          Conclusie over de waardebepaling
        
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 393.000 niet te hoog is. Eiser heeft in beroep een waarde van € 372.000 bepleit, maar heeft deze bepleite waarde niet onderbouwd met een taxatierapport of anderszins. Daardoor leidt die gestelde waarde niet tot twijfel aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Het enkel bepleiten van een waarde zonder nadere onderbouwing is namelijk onvoldoende.
      
      
        
          De op de zaak betrekking hebbende stukken
        
        5. Eiser voert ter zitting aan dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken door de heffingsambtenaar zijn toegevoegd aan het dossier. Het gaat om de in 4.8. bedoelde en door hem in de bezwaarfase aangeleverde foto’s die betrekking hebben op de toestand van de woning. Derhalve is sprake van een schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Deze beroepsgrond slaagt niet. Op grond van artikel 8:42 van de Awb is de heffingsambtenaar verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen aan de rechter en de belanghebbende. Dit zijn alle stukken die de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. In dat verband wijst de rechtbank op de uitspraak van de Hoge Raad van 4 mei 2018, meer specifiek rechtsoverweging 3.4.4. Stukken die de heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit is bijvoorbeeld het geval ten aanzien van stukken die betrekking hebben op een element van de aanslag dat in beroep niet (meer) ter discussie staat. De door eiser genoemde foto’s zijn naar het oordeel van de rechtbank niet als zodanig aan te merken, omdat eiser de toestand van de woning in zijn beroepschrift niet ter discussie heeft gesteld. Dat eiser dit op de zitting alsnog heeft gedaan, maakt het voorgaande niet anders.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.  
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink rechter, in aanwezigheid van
      mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 26 mei 2023.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier								rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 8 februari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:482.
  
  
    Hoge Raad, 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672.