ECLI:NL:RBROT:2023:3807, Rechtbank Rotterdam, 09-03-2023, 10052092 VZ VERZ 22-10768
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: artikel 7:304 lid 2 BW: benoeming deskundige tot vaststelling huurprijs

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
zaaknummer: 10052092 VZ VERZ 22-10768

    
    
    
      
uitspraak: 9 maart 2023

    
    
    
      

beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

Kleding- en Textielbedrijf Carpe Diem B.V.


      
gevestigd te Rotterdam,

      
verzoekster,

      
gemachtigde: mr. J. Slager te Rotterdam,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

Marcan Vastgoed B.V.,


      
gevestigd te Rotterdam

      
verweerster,

      
gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam.

    
    
    
      
Partijen zullen hierna ‘Carpe Diem’ en ‘Marcan’ worden genoemd.

    
    
  
  
    

1.

Het verloop van de procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennisgenomen heeft:

      
        
          
het verzoekschrift ex artikel 7:304 BW, ter griffie binnengekomen op 17 augustus 2022, met producties;

        
        
          
het verweerschrift, ter griffie binnengekomen op 15 november 2022, met producties;

        
        
          
de e-mail van 10 november 2022 van Carpe Diem, met producties.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 februari 2023. Daarbij zijn aan de zijde van Carpe Diem [naam01] als adviseur en mr. J. Slager als gemachtigde verschenen. Aan de zijde van Marcan is mr. Th.C. Visser als gemachtigde verschenen.

      
    
    
      
1.3.

      
De procedure is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om te bezien of zij overeenstemming kunnen bereiken over de te benoemen deskundige en de peildatum. Bij brief van 8 februari 2023 heeft de gemachtigde van Carpe Diem, mede namens Marcan, laten weten dat zij overeenstemming hebben bereikt over de hiervoor genoemde punten.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Tussen Marcan als verhuurster en Carpe Diem als huurster is in januari 2012 een huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte aan [adres01] te [plaats01] gesloten voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 februari 2012 en lopende tot en met 31 januari 2022.

      
    
    
      
2.2.

      
Marcan heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 2022 en is bij de rechtbank Rotterdam een beëindigingsprocedure gestart. Deze (dagvaardings)procedure is bij de rechtbank bekend onder het zaaknummer 10036990 CV EXPL 22-23906. Op 23 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling in die procedure plaatsgevonden.

      
    
    
      
2.3.

      
Vanaf 1 februari 2022 gold een huurprijs van € 76.918,44 per jaar excl. btw. De thans geldende huurprijs vanaf 1 februari 2023 bedraagt € 87.917,76 per jaar excl. btw.

      
    
    
      
2.4.

      
Carpe Diem heeft [bedrijf01] (hierna: [bedrijf01] ) ingeschakeld om haar te adviseren over de geldende huurprijs. [bedrijf01] is tot de conclusie gekomen dat de huurprijs € 46.200 per jaar excl. btw zou moeten bedragen. Namens Carpe Diem heeft [bedrijf01] bij brief van 1 augustus 2022 aan Marcan verzocht of zij kan instemmen met een verlaging van de vigerende huurprijs tot € 46.200,00 per jaar excl. btw vanaf 1 september 2022.

      
    
    
      
2.5.

      
Bij e-mail van 1 augustus 2022 heeft (de gemachtigde van) Marcan aan [bedrijf01] het volgende – voor zover van belang – bericht:

      
      
        

“Als reactie op het verzoek dat u zojuist en eerder vandaag deed namens Carpe Diem om medewerking te verlenen aan een huurprijsverlaging geef ik u andermaal aan dat cliënte daaraan geen medewerking zal verlenen. Ik verwijs u verder naar de inhoud van de bijgevoegde dagvaarding en het overzicht van de producties.


      
      
      
        

In het kort gezegd zal cliënte (dus) het zij herhaald geen medewerking verlenen aan het benoemen van een deskundige. Ik wijs u op de mogelijkheid om daartoe een gerechtelijke procedure op te starten ex artikel 7:304 BW waarmee een deskundige door de rechter kan worden benoemd.


        

(…)”


      
      
    
    
      
2.6.

      
Bij brief van 12 augustus 2022 heeft (de gemachtigde van) Carpe Diem aan Marcan – voor zover van belang – het volgende bericht:

      
      
        

“(…)


        

Uit de ontvangen correspondentie tussen u en [naam01] maar ik op dat uw cliënte geen medewerking wenst te verlenen aan het benoemen van een deskundige. Behoudens uw tegenbericht uiterlijk maandag a.s. ga ik ervan uit dat uw cliënte geen medewerking wenst te verlenen aan het gezamenlijk benoemen van één of meerdere deskundigen. Namens cliënten zal ik dan volgende week een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW indienen bij de kantonrechter.”


      
      
    
    
      
2.7.

      
Op voornoemde brief is door Marcan niet gereageerd.

      
    
  
  
    

3.

Het verzoek

    
      
3.1.

      
Het verzoek van Carpe Diem strekt ertoe om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een deskundige te benoemen met de opdracht tot het adviseren over de nader vast te stellen huurprijs per 1 september 2022 met betrekking tot de winkelruimte aan [adres01] te [plaats01] , met veroordeling van Marcan in de proceskosten.

      
    
    
      
3.2.

      
Daartoe heeft Carpe Diem aangevoerd dat de thans tussen partijen geldende huurprijs niet langer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Marcan heeft laten weten niet te zullen meewerken aan een vermindering van de huurprijs. Daarnaast hebben partijen geen overeenstemming bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige in de zin van artikel 7:304 BW, zodat Carpe Diem recht en belang heeft om op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW benoeming van een deskundige te verzoeken.

      
    
  
  
    

4.

Het verweer

    
Het verweer van Marcan strekt tot afwijzing van het verzoek. Daartoe heeft Marcan het volgende aangevoerd. Carpe Diem heeft geen redelijk belang bij haar verzoek. Gelet op de locatie van het gehuurde en de huurprijzen van omliggende bedrijfsruimten, kan niet worden gezegd dat de huur die Carpe Diem betaalt te hoog is. De kans dat een huurprijsadvies van de te benoemen deskundige tot een lager bedrag zal leiden dan de huidige huurprijs is nihil. Verder heeft Carpe Diem haar verzoek niet onderbouwd, waardoor zij niet heeft voldaan aan haar substantiëringsplicht. Het enkele verzoek tot benoeming van de deskundige is onvoldoende om toegelaten te worden tot de onderhavige procedure. Daarnaast heeft Carpe Diem geen belang bij haar verzoek omdat de huurovereenkomst (uiteindelijk) zal worden beëindigd.

    
  
  
    

5.

De beoordeling

    
      
5.1.

      
Op grond van artikel 7:303 BW kunnen zowel huurder als verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse nader zal vaststellen. Ingevolge artikel 7:304 lid 1 BW is een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij (artikel 7:304 lid 2 BW).

      
    
    
      
5.2.

      
Voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige is vereist dat partijen voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg hebben gepleegd en geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker moet in het verzoekschrift stellen dat daarvan sprake is (HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856, NJ 2014/60 (Halfords/Dela). Aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen moet plaatsvinden, moeten geen hoge eisen worden gesteld. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en — gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is — zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging, als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in lid 2.

      
    
    
      
5.3.

      
Nu Marcan reeds bij e-mail van 1 augustus 2022 (zie onder 2.5) heeft laten weten niet te zullen meewerken aan de benoeming van een deskundige en zij vervolgens ook niet heeft gereageerd op de brief van 12 augustus 2022 (zie onder 2.6) van (de gemachtigde van) Carpe Diem, moet geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige, zodat daarmee aan de voorwaarde die de wet stelt aan toewijzing van het onderhavige verzoek is voldaan. Dat Carpe Diem haar verzoek niet deugdelijk zou hebben onderbouwd - wat daar ook van zij – doet daar niet aan af.

      
    
    
      
5.4.

      
De stelling van Marcan dat Carpe Diem geen belang heeft bij haar verzoek omdat Marcan niet verwacht dat de deskundige tot een lagere huurprijs zal komen, volgt de kantonrechter niet, nu deze procedure er juist voor is bedoeld om een deskundige te laten adviseren over de hoogte van de huurprijs. Bovendien kan Carpe Diem voldoende belang ontlenen aan het deskundigenadvies als zelfstandig feit. Voorshands valt niet uit te sluiten dat een te benoemen deskundige Carpe Diem, in haar standpunt dat de geldende huurprijs te hoog is, niet zal volgen, of slecht een geringe huurverhoging zal voorstellen. Carpe Diem kan zich dan beraden over de vraag of zij de hoofdprocedure wel zal inzetten.

      
    
    
      
5.5.

      
Evenmin leidt het verweer van Marcan dat Carpe Diem geen belang heeft bij haar verzoek omdat de huurovereenkomst (uiteindelijk) zal eindigen tot een ander oordeel. Niet op voorhand kan worden vastgesteld dat de huurovereenkomst in de lopende dagvaardingsprocedure zal eindigen. Zelfs in het geval de kantonrechter in die procedure zal oordelen dat de huurovereenkomst eindigt, valt niet uit te sluiten dat hierover door partijen zal worden doorgeprocedeerd. Carpe Diem kan dus wel degelijk een belang hebben bij haar verzoek.

      
    
    
      
5.6.

      
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter het verzoek tot benoeming van een deskundige toewijzen.

      
    
    
      
5.7.

      
Partijen hebben na afloop van de mondelinge behandeling overeenstemming bereikt over de benoeming van [naam02] van [bedrijf02] als deskundige en de peildatum van 1 januari 2023 waarop de deskundige de huurprijs dient vast te stellen. Nu partijen daarover overeenstemming hebben bereikt, kan de vraag of artikel 9.2 van de huurovereenkomst van toepassing is in het midden blijven.

      
    
    
      
5.8.

      
De deskundige heeft desgevraagd verklaard bereid en in staat te zijn om het verlangde onderzoek te verrichten. De deskundige heeft daarnaast te kennen gegeven geen binding met partijen te hebben en evenmin betrokken te zijn bij het onderhavige geschil. De deskundige heeft de aan het onderzoek verbonden kosten voor onderzoek en rapportage begroot op € 7.500,00 exclusief btw. Dit is een vaste vergoeding. Indien na het uitbrengen van het rapport nog werkzaamheden verricht zullen moeten worden, bedraagt het tarief

€ 225,00 per uur, te vermeerderen met btw.

      
    
    
      
5.9.

      
De kantonrechter wijst er op dat het door de deskundigen uit te brengen advies de kantonrechter in staat moet stellen om de huurprijs nader vast te stellen zoals bedoeld in artikel 7:303 BW. Ingevolge artikel 7:303 lid 2 BW let de kantonrechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering.

      
    
    
      
5.10.

      
Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige en hem opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 BW en daarbij ook zal bedingen dat de deskundige bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen om (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan, en van die voorstellen en de bevindingen van de deskundige naar aanleiding daarvan verslag te doen in het uit te brengen schriftelijke advies. Ook wordt aangenomen dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen (overige) opmerkingen te maken en verzoeken te doen en daarvan blijk zal geven in het op te maken (eind)rapport.

      
    
    
      
5.11.

      
Voor wat betreft de kosten van het advies van de deskundige oordeelt de kantonrechter als volgt. In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat voormelde kosten proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. Kort gezegd houdt voormelde bepaling in dat de kosten voor de deskundige – uiteindelijk – voor rekening komen van de partij die in de procedure tot huurprijsvaststelling in het ongelijk wordt gesteld. Op dit moment is zo'n procedure niet aanhangig en eveneens is niet duidelijk wie in die procedure in het ongelijk zal worden gesteld. Gelet op het feit dat het aan Carpe Diem zal zijn om te beslissen of de procedure tot huurprijsvaststelling ook daadwerkelijk gevoerd zal worden, gaat de kantonrechter er van uit dat zij thans, bij wijze van voorschot, het in 5.8 bedoelde bedrag zal betalen aan de deskundige. Carpe Diem kan van het door haar betaalde voorschot aan de deskundige opgave doen in de – zo nodig – nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure ook over de proceskosten (inclusief de deskundigenkosten) een beslissing zal worden genomen.

      
    
    
      
5.12.

      
Gelet op de aard van de procedure, bestaan termen om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

      
    
  
  
    

6.

De beslissing

    
De kantonrechter,

    
    
      
6.1.

      
benoemt tot deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW om onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 1 januari 2023 met betrekking tot de gehuurde winkelruimte aan [adres01] te [plaats01] , overeenkomstig de bepalingen in artikel 7:303 BW:

      
      
        
[naam03]

        
Functie: Taxateur o.g.

        
Kantoor: [bedrijf02] te [plaats03]

        
Adres: [adres02], [postcode01] [plaats02]

        
E-mail: [e_mail01]

        
Telefoonnummer: [telefoonnummer01]

      
      
    
    
      
6.2.

      
compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

      
      
        
Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

        
37555