ECLI:NL:RBZWB:2024:4322, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-06-2024, AWB-23_10747
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, aankoopsom, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 23/10747
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2024 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.  
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 september 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: object) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.333.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelasting eigenaar van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZBE).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: [naam] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. M. Kintou en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een supermarkt met bouwjaar 1965. Het object bestaat uit een winkel/ verkoopruimte (1.255 m²), opslag/ magazijn (157 m²) en kantoor (60 m²). 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 3.333.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 4.333.000. 
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van het object is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van winkels die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Aankoopsom 
        
      
      
      
        6. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van uit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
        
      
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van het object uitgegaan moet worden van de door de huidige eigenaar op 3 november 2022 betaalde aankoopprijs van € 4.850.000. Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen marktconforme transactie, omdat er een hogere koopsom betaald is. Belanghebbende stelt dat de reden hiervoor is dat de zittende huurder werd gedreigd om middels de ‘dringend eigen gebruik’ clausule uit de onroerende zaak te worden gezet. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor het object op 3 november 2022 betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet. Uiteindelijk is de aankoopprijs van € 4.850.000 betaald voor het object. De rechtbank is van oordeel dat de aankoopprijs een marktconforme prijs is voor het object, dit blijkt ook uit de gegevens uit door de heffingsambtenaar als subsidiair standpunt ingebrachte vergelijkingsmethode. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 4.333.328 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object.
      
    
    
      6.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het referentieobject aan [plein] voldoende vergelijkbaar. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van het object niet. Het object is weliswaar op 26 januari 2024 verkocht, maar de verkoopprijs is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Anders dan het object aan [plein] beschikt het object van belanghebbende over parkeerplaatsen. Uit het voorgaande blijkt dat de aankoopprijs van het object een marktconforme prijs is, ondanks de goodwill die belanghebbende zou hebben betaald. 
      
    
    
      6.4.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      7.1.
      Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 26 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610