ECLI:NL:GHARL:2023:6895, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-08-2023, 21/01668
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01668
    uitspraakdatum: 15 augustus 2023 
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 oktober 2021, nummer UTR 20/4407, ECLI:NL:RBMNE:2021:6775 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 619.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 976.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde en de opgelegde aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 2 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1973 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een vrijstaande garage en een dakterras. De woning heeft een inhoud van 268 m2 en ligt op een kavel van 1.623 m2. De woning is op 16 februari 2017 door belanghebbende gekocht voor een bedrag van € 490.000.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en staat een waarde voor van € 514.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix van 23 maart 2021, opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 634.000 (hierna: de matrix). Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Object
              
              
                
                  [adres2] 22
              
              
                
                  [adres2] 52
              
              
                
                  [adres3] 130
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Vrijstaande semi-bungalow
              
              
                Vrijstaande semi-bungalow
              
              
                Vrijstaande semi-bungalow
              
              
                Vrijstaande semi-bungalow
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1973
              
              
                1972
              
              
                1974
              
              
                1999
              
            
            
              
                Oppervlakte woondeel m2
              
              
                268 
              
              
                285
              
              
                230 
              
              
                207
              
            
            
              
                Kaveloppervlak m2
              
              
                1.623 
              
              
                1.566
              
              
                1.577
              
              
                1.048
              
            
            
              
                Waarde woondeel €
              
              
                348.400
              
              
                558.600
              
              
                336.260
              
              
                372.600
              
            
            
              
                Eenheidsprijs woondeel €
              
              
                1.300
              
              
                1.960
              
              
                1.462
              
              
                1.800
              
            
            
              
                Aanbouw €
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                34.500
              
            
            
              
                Garage €
              
              
                16.000
              
              
                16.000
              
              
                12.500
              
              
                16.000
              
            
            
              
                Dakterras €
              
              
                5.770 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Carport €
              
              
                
              
              
                2.500
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Tuinhuis/blokhut €
              
              
                
              
              
                1.235
              
              
                
              
              
                1.000
              
            
            
              
                Zwembad €
              
              
                
              
              
                30.000
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kavel €
              
              
                264.549
              
              
                259.956
              
              
                258.628
              
              
                198.072
              
            
            
              
                Kw – Oh – Do
              
              
                3 – 3 – 3
              
              
                4 – 4 – 3
              
              
                3 – 3 – 3 
              
              
                3 – 3 – 3
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                4
              
            
            
              
                Verkoopwaarde €
              
              
                
              
              
                825.000
              
              
                550.000
              
              
                575.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Verkoopdatum 
              
              
                
              
              
                30-6-2018
              
              
                6-1-2018
              
              
                17-2-2018
              
            
            
              
                Taxatiewaarde €
              
              
                634.000
              
              
                868.000
              
              
                607.000
              
              
                622.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn vrijstaande semi-bungalows met, behoudens referentieobject [adres3] 130, een vergelijkbaar bouwjaar en zijn gelegen in dezelfde wijk. Daarnaast hebben alle in de matrix genoemde refentieobjecten vergelijkbare scores wat betreft de waardekenmerken kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid, respectievelijk Kw, Oh en Do in de matrix. Met de onderlinge verschillen, onder meer wat betreft de bijgebouwen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning een eenheidsprijs voor het woondeel heeft gebruikt van € 1.300 per m2 terwijl de gemiddelde eenheidsprijs van de referentieobjecten € 1.740 per m2 bedraagt. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het eigen koopcijfer van de woning als uitgangspunt moet nemen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in dit geval mogen afwijken van het uitgangspunt dat de waarde van een onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Redengevend daarvoor acht het Hof dat dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen voorhanden zijn en dat de woningmarkt in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling is geweest. De aankoopprijs van de woning op 16 februari 2017 is dan te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2019 gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven van de woning op die waardepeildatum.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld door aan de dubbele garage een waarde toe te kennen die gelijk is aan de dubbele waarde van één enkele garage. Zo er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat belanghebbende zou moeten worden gevolgd in zijn stelling dat bij de waardering van de woning aan de garage de waarde van één enkele garage zou moeten worden toegekend, dan zou dit leiden tot een waardedaling van € 8.000 waardoor de taxatiewaarde zou dalen van € 634.000 naar € 626.000. Bijgevolg faalt het betoog van belanghebbende omdat ook in dat geval de beschikte waarde van € 619.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn voor het eerst ter zitting van het Hof ingenomen stelling dat de heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens had moeten overleggen. Aangezien belanghebbende al in een eerder stadium om deze gegevens had kunnen vragen en hij niet heeft aangegeven waarom deze gegevens van belang zijn, faalt dit betoog.  
      
    
    
      4.8.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld nu uit zijn berekeningen naar voren komt dat de waarde van de woning in de periode 2019-2020 is gestegen met 27% terwijl de waardestijging voor woningen in de gemeente Lelystad in die periode gemiddeld genomen 17% bedraagt. Redengevend daarvoor acht het Hof dat de waardering van ieder jaar op zichzelf staat zodat aan de waardering van andere jaren geen relevantie toekomt voor de waardering van onderhavig jaar. Bovendien is naar het oordeel van het Hof het gemiddelde cijfer voor de hele gemeente Lelystad te algemeen om enig licht te werpen op de waarde van de woning. In dat gemiddelde zijn immers ook objecten met geheel andere object- en liggingskenmerken opgenomen.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de geïndexeerde koopsommen van de referentieobjecten ten onrechte niet is uitgegaan van een percentage van rond 10% op jaarbasis. Uit de in de matrix opgenomen gegevens volgt dat de heffingsambtenaar bij alle referentieobjecten een percentage heeft gebruikt dat nagenoeg gelijk is aan het door belanghebbende voorgestane percentage. Derhalve faalt belanghebbendes betoog.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2023
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 17 augustus 2023
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.