ECLI:NL:RBROT:2023:9034, Rechtbank Rotterdam, 12-09-2023, 10654213 VV EXPL 23-399
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding; vordering tot ontruiming woonruimte toegewezen. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd is van rechtswege geëindigd. De huurovereenkomst was een laatste kans overeenkomst vanwege overlast in de vorige huurwoning van gedaagde. Besluit tot niet verlenging van de huurovereenkomst is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en er is geen sprake van misbruik van bevoegdheid.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam




zaaknummer: 10654213 VV EXPL 23-399




datum uitspraak: 12 september 2023





Vonnis in kort geding van de kantonrechter





in de zaak van





Stichting Havensteder

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


eiseres,


gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot,




tegen





[gedaagde01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.




De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.




1. De procedure



1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 23 augustus 2023, met bijlagen;




de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde01] .





1.2. Op 29 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken.




2. De feiten



2.1. [gedaagde01] huurde van Havensteder de woning aan de [adres01] in Rotterdam. In en vanuit die woning heeft [gedaagde01] overlast veroorzaakt. Partijen hebben vanwege die overlast die huurovereenkomst met betrekking tot die woning met wederzijds goedvinden beëindigd.



2.2. Havensteder heeft vervolgens met ingang van 25 augustus 2021 een huurovereenkomst met [gedaagde01] gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres02] in Capelle aan den IJssel (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Havensteder van toepassing.


Havensteder was bereid deze huurovereenkomst aan te gaan met [gedaagde01] als ‘laatste kans overeenkomst’. Aan deze huurovereenkomst is een overeenkomst tussen Stichting Pameijer en [gedaagde01] tot verplichte woonbegeleiding in het gehuurde gekoppeld.




2.3. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, en dus tot


25 augustus 2023.




2.4. In de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde staat onder meer het volgende:




“(…)



A. Verhuurder stelt zich mede ten doel actief en met voorrang woonruimte te verhuren aan mensen uit bijzondere doelgroepen. Het betreft mensen die volgens de [naam zorgpartij stichting Pameijer] (hierna te noemen: “zorgpartij”) – naast een eventuele behandeling – in aanmerking komen voor woonbegeleiding gericht op sociale rehabilitatie en die deze nodig hebben om te leren om (weer) zelfstandig te leren wonen.


Deze cliënten kunnen op de reguliere woningmarkt niet terecht en zijn moeilijk te huisvesten en zij zijn dus afhankelijk van het aanbod van woningen dat verhuurder doet in het kader van de samenwerking met zorgpartij en, dus buiten het normale aanbod om.


Huurder is cliënt en onder behandeling van de zorgpartij, de zorgpartij biedt huurder woonbegeleiding en heeft met de huurder een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten.


De woonbegeleidingsovereenkomst is aan deze huurovereenkomst gehecht vormt daarmee een onlosmakelijk geheel.


Verhuurder verhuurt de woning niet aan huurder als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de zorgpartij ten behoeve van de woonbegeleiding.



(…)





2

Duur overeenkomst




De huurovereenkomst is tijdelijk en wordt ingegaan van 25 augustus 2021 voor een periode van twee jaar, waarbij om de 3 maanden een evaluatiegesprek zal plaatsvinden. Na verloop van twee jaar eindigt de overeenkomst van rechtswege op 25 augustus 2023





(…)







7

Specifieke overlastbepalingen




(…)





Huurder heeft vanuit zijn woning gelegen aan de [adres01] te Rotterdam overlast veroorzaakt bestaande uit:





(…)


- Daarnaast heeft verhuurder geconstateerd dat de woning en tuin van huurder vol staat met spullen. Het is niet te controleren of deze spullen, van huurder zijn of van zijn onderhuurders. De woning stinkt ook en is zeer slecht onderhouden. Het lijkt erop dat huurder nooit de moeite heeft genomen om de woning te stofferen. Ook de muren hebben nog een ruwe afwerking.


- De woning stinkt en is zwaar vervuild. De vele, ongewenste, bezoekers van huurder hebben een zware tol geëist op de woning. Verhuurder heeft op de begane grond geconstateerd dat de woning behoorlijk uitgeleefd en beschadigd is. Dat is duidelijk te zien aan de vieze muren, vloeren en deuren. Ook de inboedel is zwaar verouderd en vies.


- In de woning is een groot raam gebroken en een illegaal gebouwde serre ligt vol met vuil en spullen. De tuin grenzend aan de serre ligt vol met fietswrakken, waarbij het vermoeden bestaat dat dit gestolen fietsen zijn.


- De overige verdiepingen zijn niet door verhuurder gecontroleerd, maar door een ambtenaar van de gemeente Rotterdam en hij schetst hetzelfde beeld als de begane grond.


(…)







8

Specifieke voorwaarden




8.4



Verhuurder is bereid huurder een laatste kans te geven. Verhuurder is hiertoe echter slechts bereid indien:


(…)




8.4.2


Huurder zijn nieuwe woning geheel gestoffeerd, conform de algemene voorwaarden. (…)




8.4.3


Uiterlijk op 30 september 2021 zal verhuurder de woning aan de [adres02] controleren op stoffering en de inboedel. Huurder zal zijn medewerking verlenen aan de controle van verhuurder hierop in de woning;




8.4.4



Huurder de woning vanaf heden goed zal onderhouden, dat wil zeggen geen vervuiling en/of achterstallig onderhoud, waarvoor huurder verantwoordelijk is;


(…)





8.4.8



Voor wat betreft de overlast, het is huurder verboden om nog om te gaan met de oude “vrienden”. Deze vrienden (onbevoegden/onderhuurders), hebben op de [adres01] het woongenot van veel omwonenden zwaar aangetast. Daarom stelt verhuurder de strenge regel dat zeker in de eerste twee jaar, geen enkel bezoek aan de [adres02] mag komen.


Wil huurder zijn vrienden zien, dan zorgt hij voor een alternatieve plek, maar

NIET

de woning van verhuurder. Samen met de begeleiding zal verhuurder in een later stadium kijken hoe het met huurder gaat en eventueel aanvullende afspraken daarover maken. Huurder mag uiteraard wel zijn 1e lijns familieleden ontvangen. Denk daarbij aan vader, moeder, zussen of broers. Deze dienen zich wel te kunnen legitimeren.





8.4.9



Verhuurder zal zeker de eerste twee jaren van de tijdelijke bewoning hierop controleren en handhaven. Onaangekondigde huisbezoeken zullen een onderdeel van de controle zijn. Huurder dient hieraan altijd zijn medewerking te verlenen en mag de medewerkers van verhuurder niet belemmeren in hun werk. Zij dienen altijd toegang tot de woning te krijgen.


(…)






8.6


Huurder beseft dat als verhuurder alsnog overlastmeldingen of signalen ontvangt dat er zonder onze toestemming onbevoegden worden binnengelaten, zij gebruik zal maken van haar ruimte om een procedure aanhangig te maken om zo een ontruiming van de woning te bewerkstelligen. Dat geldt eveneens als huurder niet meewerkt aan de onaangekondigde huisbezoeken. Bij elke tegenwerking zal een ontruiming volgen.




8.7



Huurder beseft ook dat verhuurder, in het kader van de laatste kans die aan hem is geboden, naar aanleiding van het niet nakomen van één van de voorwaarden van artikel 8.4 gebruik zal maken van haar recht en ontruiming van de woning zal bewerkstelligen.”


(…)





Huurder verklaart dat hij met een nieuwe start in de woning aan de [adres02] zich als een goed huurder zal gedragen en op geen enkele manier overlast zal veroorzaken. Dit alles conform de algemene huurvoorwaarde, die hem zijn aangeboden. (…)”






2.5.


Op 11 oktober 2021 heeft Havensteder de volgende notitie toegevoegd in het dossier van [gedaagde01] naar aanleiding van informatie die zij had ontvangen over [gedaagde01] en het gehuurde van de huismeester van het wooncomplex waar het gehuurde in gelegen is:





“





Meneer heeft tweepersoons boxspring in woonkamer




Eenpersoonsbed in slaapkamer




Hij laat daar iemand wonen (naar eigen zeggen 5 dagen), volgens Pameijer is hij daar al 4/5 weken geleden op aangesproken!




Hier gaat zijn begeleider hem direct hard op aanspreken.




Woning is niet bekleed (Pameijer heeft Bijzondere Bijstand aangevraagd, dit proces loopt nog)




Matras tegen het raam i.p.v. raambekleding




Houtkorf in zijn woning (?) naar eigen zeggen gebruikt hij dit niet in zijn woning




[naam01] volledig op de hoogte gesteld (Pameijer)




Dinsdag 12 oktober moet meneer naar het spreekuur van de huismeester.”








2.6.


Op 29 juni 2022 heeft woonconsulent de heer [naam02] (hierna: [naam02] ) van Havensteder het volgende aan [gedaagde01] geschreven naar aanleiding van een huisbezoek:




“(…)





Ik heb gezien dat u uw best doet de woning schoon en leefbaar te houden. Toch zie ik ook ernstige tekortkomen en overtredingen.






De volgende punten zijn onvoldoende en in strijd met de huurvoorwaarden:






Uw balkon staat te vol met spullen.




De kamer grenzend aan de badkamer staat vol met spullen.




Er staan meerdere fietsen in uw woning/op het balkon




Ontbreken van raambekleding aan de voorkant van de woning.






We verzoeken u de gemelde punten uit te voeren en op te lossen. (…)”






2.7.


Op 6 september 2022 heeft [naam02] van Havensteder het volgende aan [gedaagde01] geschreven:




“(…)


Omwonenden ervaren nog steeds overlast van u. We hebben met u afspraken gemaakt om de overlast te stoppen. U houdt zich niet aan de afspraken.






Nakomen van de gemaakte afspraken



De volgende meldingen ontvangen we op dit moment:






U heeft meerdere fietsen binnen gebracht in het wooncomplex.




U was bezig met het repareren van deze fietsen voor uw deur, in de hal.




U volgde de aanwijzingen van de huismeester niet op.




Het naar binnen brengen en repareren van (oude) fietsen in en rond uw woning is niet toegestaan. Dit is een overtreding van de algemene huurvoorwaarden en de aanvullende voowaarden van uw laatste-kans-contract.






Dringend vragen we u nogmaals per direct dit niet meer te doen. Ook verzoeken wij u om aanwijzingen van de huismeester op te volgen.






Mogelijke gevolgen



Ontvangen we nieuwe overlastmeldingen, dan dragen we uw zaak mogelijk over aan onze advocaat. (…)”






2.8.


Bij brief van 25 november 2022 heeft Havensteder het volgende aan [gedaagde01] geschreven:




“(…)





De huurovereenkomst eindigt op 25 augustus 2023 en kan mogelijk omgezet worden in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.





Zoals u weet is het daarvoor van groot belang dat u zich aan de afspraken houdt die wij met u gemaakt hebben en die in de huurovereenkomst uitgebreid zijn vastgelegd. U woont nu ruim een jaar aan de [adres02] en helaas is dat niet het geval. Wij hebben u al vele malen aangesproken en aangeschreven op het niet nakomen van de afspraken.





We kunnen ons niet aan de indruk onttrekken dat u onze vele waarschuwingen niet serieus neemt. Maar de grens is voor ons nu echt bereikt. Omdat uw gedrag ernstige gevolgen voor u heeft – namelijk dat u uit uw woning gezet wordt – hebben wij besloten u nog éénmaal te waarschuwen. De eerstvolgende keer echter dat u op welke wijze dan ook de huurovereenkomst en de bijbehorende huurvoorwaarden niet nakomt, zullen wij de rechter vragen de huurovereenkomst met u per direct te ontbinden.





(…)”






2.9.


Op 9 januari 2023 was [naam02] in het kader van een evaluatie in het gehuurde. [gedaagde01] heeft toen het volgende tegen [naam02] gezegd:




“ Gooi jij mij mijn huis uit, dan kom ik jou thuis opzoeken.”






2.10.


In de brief van 9 februari 2023 van een kantoorgenoot van de gemachtigde van Havensteder aan [gedaagde01] staat het volgende:




“(…)





U hebt met Havensteder een huurzorgovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres02] . U bent in deze woning komen wonen omdat de situatie in uw vorige woning, die u ook van Havensteder huurde, onhoudbaar was geworden. De woning was in slechte staat, ernstig vervuild en er was sprake van ernstige overlast. (…)





Ook in uw huidige woning gaat het niet goed. Havensteder is meerdere malen ter controle in uw woning geweest. Er is geconstateerd dat uw woning opnieuw steeds voller raakt met allerlei spullen, dat u (terwijl u wist dat dat niet mocht) iemand in uw woning liet verblijven en dat u aan oude fietsen sleutelde in de hal van uw wooncomplex. Op 25 november 2022 heeft Havensteder u een laatste waarschuwing gegeven om u aan de afspraken uit uw huurzorgovereenkomst te houden.





Op 9 januari 2022 bleek dat u zich niet aan die waarschuwing heeft gehouden. Tijdens een huisbezoek door Havensteder bleek dat uw woning alleen maar verder was vervuild en dat er opnieuw meer spullen stonden. Daarnaast bleek dat u de rookmelder van het plafond had getrokken omdat u ’s nachts, tijdens het bakken van een pannenkoek, in slaap was gevallen. Ten slotte heeft u een medewerker van Havensteder bedreigd.





Havensteder heeft er geen enkel vertrouwen meer in dat u haar woning als een goed huurder kunt gebruiken. De begeleiding door Pameijer lijkt niet het beoogde effect te hebben en de problemen die zich in de vorige woning voordeden, doen zich nu weer voor.





Uw huurzorgovereenkomst is gestart op 25 augustus 2021, voor de duur van twee jaar. Dat betekent dat deze per 25 augustus 2023 eindigt. Met deze brief informeer ik u dat Havensteder de huurzorgovereenkomst niet zal verlengen.





(…)”






2.11.


In de brief van 31 mei 2023 van de gemachtigde van Havensteder aan [gedaagde01] staat het volgende:




“(…)


Door middel van deze brief laat ik u weten dat Havensteder de huurovereenkomst met u niet (voor onbepaalde tijd) zal verlengen en dat de huur derhalve eindigt op 25 augustus 2023. Voor de redenen dat Havensteder de huurzorgovereenkomst met u niet verlengt, verwijs ik u naar de brief van 9 februari 2023 van mijn kantoorgenoot, de heer [naam04] .





Het beëindigen van de huurovereenkomst houdt in dat u uiterlijk 25 augustus 2023 de woning leeg, bezemschoon en schadevrij moet opleveren en de sleutels van de woning bij Havensteder moet inleveren. (…)”






3. Het geschil






3.1.


Havensteder eist samengevat:




[gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;




[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;




het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.







3.2.



Havensteder baseert de eis op het volgende, voor zover van belang.


De huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is geëindigd. Sinds


25 augustus 2023 verblijft [gedaagde01] zonder recht of titel in het gehuurde.






3.3.


[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Er is geen sprake van voldoende vaststaande feiten die zo ernstig zijn dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. Vallen en opstaan door de huurder moet worden ingecalculeerd bij het aangaan van een huurzorgovereenkomst. [gedaagde01] boekt vooruitgang qua woongedrag.





4. De beoordeling




juridisch kader in kort geding






4.1.


Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de gedaagde partij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.





huurovereenkomst voor bepaalde tijd; einde van rechtswege






4.2.


Partijen zijn met elkaar een huurovereenkomst aangegaan voor de bepaalde duur van twee jaar, vanaf 25 augustus 2021 tot 25 augustus 2023. Zo’n huurovereenkomst eindigt van rechtswege, als de verhuurder het einde van die huurovereenkomst tijdig aanzegt. Dit laatste is in deze zaak gebeurd.





Besluit tot niet verlenging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Of misbruik van bevoegdheid?






4.3.


In principe is het gevolg daarvan dat [gedaagde01] sinds 25 augustus 2023 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Dit kan anders zijn als geconcludeerd moet worden dat Havensteder misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid door te besluiten de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd te verlengen of dat dat besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter oordeelt als volgt hierover.





4.4.


De kantonrechter stelt voorop dat geen aanknopingspunten aanwezig zijn om ervan uit te gaan dat voor [gedaagde01] niet of onvoldoende duidelijk is geweest dat hij met Havensteder een laatste kans overeenkomst aanging. Hoewel duidelijk is geworden dat [gedaagde01] een bepaalde problematiek heeft, is niet duidelijk geworden wat die problematiek precies is én kan ervan uitgegaan worden dat hij zich er bewust van was dat hij een periode van twee jaar kreeg van Havensteder om te bewijzen dat hij zich als goed huurder kan gedragen. In die twee jaar heeft Havensteder herhaaldelijk woongedrag geconstateerd dat in strijd is met de bedoeling van de laatste kans overeenkomst. Zo heeft zij, zoals blijkt uit overgelegde foto’s, herhaaldelijk geconstateerd dat het gehuurde te vol met allerlei spullen stond. Ook bracht [gedaagde01] fietsen mee naar het wooncomplex, waar het gehuurde in gelegen is, en sleutelde hij voor de voordeur van het gehuurde aan die fietsen. Havensteder heeft [gedaagde01] hierop aangesproken en in verband hiermee gewaarschuwd. Bovendien wordt ervan uitgegaan dat Havensteder overlastmeldingen heeft ontvangen over [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft de stellingen over overlastmeldingen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende betwist. Daar komt bij dat [gedaagde01] een dreigement heeft geuit richting een medewerker van Havensteder. Over de ernst van (de gevolgen van) het gedrag van [gedaagde01] valt weliswaar te twisten, maar onder de gegeven omstandigheden kan niet gezegd worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Havensteder de huurovereenkomst met [gedaagde01] niet wenste te verlengen of dat Havensteder misbruik van bevoegdheid maakt door de huurovereenkomst niet te verlengen.





toewijzing ontruimingsvordering






4.5.


De kantonrechter concludeert dan ook dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels van rechtswege is geëindigd met ingang van 25 augustus 2023 en dat [gedaagde01] sinds die datum zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. In het verlengde hiervan ligt dat de vordering tot ontruiming wordt toegewezen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de ontruimingstermijn ruimer dan gebruikelijk te bepalen, zoals onder de beslissing vermeld.





proceskosten






4.6.


[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 786,14. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).





uitvoerbaarheid bij voorraad






4.7.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).





5. De beslissing



De kantonrechter:






5.1.


veroordeelt [gedaagde01] om uiterlijk op 1 november 2023 de woning aan de [adres02] in Capelle aan den IJssel te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;





5.2.


veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder tot vandaag worden vastgesteld op € 786,14;





5.3.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





5.4.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.


757