ECLI:NL:GHARL:2023:6894, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-08-2023, 21/01664
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 21/01664
    uitspraakdatum: 15 augustus 2023
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 oktober 2021, nummer UTR 21/59, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Rhenen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 41 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 642.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 815,98 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 13 januari 2023 en 2 maart 2023 nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 2 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels MRE als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] .
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met vrijstaande garage (160 m3) en een zwembad. Het bouwjaar is 2000. De inhoud  van de woning is 682 m3. De kaveloppervlakte is 1.575 m2. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 642.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 599.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep overgelegde waarderapport opgemaakt op 4 maart 2021 door WOZ-taxateur [naam1] , waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 642.000 (hierna: het waarderapport). Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In de bijbehorende matrix is het volgende opgenomen:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroeren-de zaak
              
              
                
                  [adres1] 17
              
              
                
                  [adres2] 133
              
              
                
                  [adres1] 45
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand 
              
              
                Vrijstaand
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2000
              
              
                2008
              
              
                2005
              
              
                1975/2008
              
            
            
              
                Grond
              
              
                1.575 m2
              
              
                845 m2
              
              
                730 m2
              
              
                 1.393 m2
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 148
              
              
                € 235
              
              
                € 252
              
              
                € 164
              
            
            
              
                Waarde grond
              
              
                € 233.416
              
              
                € 199.333
              
              
                € 184.000
              
              
                € 229.170
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                682 m3
              
              
                734 m3
              
              
                603 m3
              
              
                674 m3
              
            
            
              
                Prijs per m3 
              
              
                € 538
              
              
                € 618
              
              
                € 552
              
              
                € 654
              
            
            
              
                Waarde woondeel
              
              
                € 366.631
              
              
                € 453.774
              
              
                € 333.177
              
              
                € 441.018
              
            
            
              
                Opslag/maga-zijn
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 83.134
              
            
            
              
                Garage
              
              
                € 29.500
              
              
                € 19.875
              
              
                € 9.000
              
              
                
              
            
            
              
                Zwembad
              
              
                € 9.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 4.000
              
              
                
              
              
                € 4.000
              
              
                
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                4
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 681.000
                (07-06-2019)
              
              
                € 537.500
                (02-07-2019)
              
              
                € 767.500
                (06-09-2019)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koopsom
              
              
                
              
              
                € 672.982
              
              
                € 530.177
              
              
                € 753.322
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 642.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        In het waarderapport is ook de gebruikte grondstaffel opgenomen.
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het waarderapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, onder andere met betrekking tot de transactiedatum (datum leveringsakte) en de waardeontwikkelingen tussen de transactiedatum en de waardepeildatum, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar met de onderliggende verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Wat betreft de soort woning, de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling en de doelmatigheid zijn de scores van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Het Hof voegt daar nog aan toe dat twee vergelijkingsobjecten in dezelfde straat ( [adres1] 45 is zelfs het buurpand) zijn gelegen zodat, indien er al sprake zou zijn van de door belanghebbende gestelde verloedering, dit ook geldt voor deze vergelijkingsobjecten en dus is verdisconteerd in de transactieprijzen. Het Hof heeft in dit oordeel meegewogen dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 538 per m3, terwijl de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 608 per m3.
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het door belanghebbende aangedragen argument dat het bouwjaar van de onroerende zaak 2000 is en die van de vergelijkingsobjecten 2005 en 2008 weegt niet op tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar omdat het niet een heel groot verschil in jaren betreft en de heffingsambtenaar bij de factor voorzieningen hiermee rekening heeft gehouden. Belanghebbende heeft eerst ter zitting van het Hof gesteld dat de heffingsambtenaar de iWOZ- kaarten (hierna: de kaarten) had moeten overleggen. Het Hof merkt op dat uit het waarderapport, ook bevattende foto’s, genoegzaam blijkt op grond waarvan de heffingsambtenaar tot de vastgestelde waarde is gekomen. Aangezien belanghebbende al in een eerder stadium om de kaarten had kunnen vragen en zij niet heeft aangegeven waarom zij de kaarten wil inzien, faalt haar betoog.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2023
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 17 augustus 2023
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.