ECLI:NL:RBROT:2024:9493, Rechtbank Rotterdam, 25-09-2024, C/10675411 HA ZA 24-236 en C/10/675404 HA ZA 24-235
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop van bouwkavel. Daarin blijken op een onverwachte plaats 10.000 Volt elektriciteitskabels te liggen (de kabels waren niet aangegeven op de aan de koopovereenkomst gehechte situatietekening). Op de kabels is inmiddels een woning gebouwd. Omvat het opstalrecht van nutsbedrijf Stedin ook deze kabels? Rb. beantwoordt die vraag bevestigend. Rb. acht Stedin niet aansprakelijk om reden dat deze geen bezwaar heeft gemaakt tegen de bouw van een woning bovenop de middenspanningskabels, wegens mogelijke gezondheidsschade voor bewoners. Is de projectontwikkelaar/verkoper aansprakelijk en op grond van de koopovereenkosmt gehouden om kabels te verleggen? Rb. oordeelt dat dit niet het geval is. Rb. is voorts van oordeel dat verkoper niet tot schadevergoeding is gehouden op grond van dwaling, omdat verkoper geen omrechtmatig handelen kan worden verweten. Voor prijsvermindering wegens wederzijdse dwaling is onvoldoende aangevoerd.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      
        Vonnis van 25 september 2024
      
    
    
    
      in de gevoegde zaken:
    
    
    
      met zaaknummer / rolnummer: C/10/675411 HA ZA 24-236 van:
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      2.	[eiser 2],
      beiden wonende te Delfgauw, gemeente Pijnacker - Nootdorp,
      eisers in de hoofdzaak,
      eisers in het incident tot voeging en het (voorwaardelijke) incident ex artikel 843a Rv,
      advocaat eerst mr. A.M. Klunne te Breda, nu mr. M.A.J.G. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        STEDIN NETBEHEER B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde in de hoofdzaak,
      verweerster in het incident tot voeging en het (voorwaardelijke) incident ex artikel 843a Rv,
      advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te Den Haag,
    
    
    
      en met zaaknummer / rolnummer C/10/675404 / HA ZA 24-235 van:
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      2.	[eiser 2],
      beiden wonende te Delfgauw, gemeente Pijnacker - Nootdorp,
      eisers in de hoofdzaak,
      eisers in het incident tot verwijzing en voeging,
      advocaat eerst mr. A.M. Klunne te Breda, nu mr. M.A.J.G. Janssen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SDJ VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
      gevestigd te Den Haag,
      gedaagde in de hoofdzaak,
      verweerster in het incident tot verwijzing en voeging,
      advocaat mr. R.M. Köhne te Voorburg.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser 1] (in enkelvoud), Stedin en SDJ genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in de zaak 24-236 ([eiser 1]/Stedin)
    
      1.1.
      Het verloop van de onderhavige procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding tevens conclusie van eis in het voorwaardelijke incident ex artikel 843a Rv van 22 maart 2022, met producties 1 t/m 25;
        
        
          de conclusie van antwoord van Stedin in het voorwaardelijk incident tot het verstrekken van stukken (843a Rv) en in het incident tot voeging (220 lid 1 Rv);
        
        
          het vonnis van de rechtbank in het incident van 1 juni 2022, waarin een beslissing op het verzoek van [eiser 1] ex artikel 843a Rv vooralsnog is aangehouden;
        
        
          de conclusie van antwoord van Stedin, met producties 1 t/m 8;
        
        
          het oproepbericht van de rechtbank van partijen voor een mondelinge behandeling;
        
        
          de akte van [eiser 1] overlegging producties met toelichting, tevens akte uitlating voorwaardelijke incidentele vordering ex artikel 843a Rv, met producties 1 t/m 23;
        
        
          de nadere akte van Stedin van 11 januari 2023, met twee producties;
        
        
          de e-mail van Stedin van 19 januari 2023, met ongenummerde bijlagen,
        
        
          de akte overlegging nadere productie van [eiser 1], met productie 24;
        
        
          de mondelinge behandeling in de beide zaken van 6 februari 2023, waarbij in de onderhavige zaak van de zijde van de advocaat van [eiser 1] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
        
      
      De zaak is vervolgens naar de parkeerrol verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over het bereiken van een schikking. Op 24 maart 2024 heeft [eiser 1] de zaak weer opgebracht en vonnis gevraagd.
      
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure in de zaak 24-235 ([eiser 1]/SDJ)
    
      2.1.
      Het verloop van de onderhavige procedure blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding voor de rechtbank Den Haag van 22 maart 2022, met producties 1 t/m 23;
        
        
          de conclusie van antwoord in het incident van SDJ van 20 april 2022;
        
        
          het vonnis in incident van de rechtbank Den Haag van 15 juni 2022, waarbij de zaak naar de rechtbank Rotterdam is verwezen en is overwogen dat de verwijzing van rechtswege tot voeging van de beide zaken leidt;
        
        
          het oproepingsexploot door [eiser 1] van SDJ voor de rechtbank Rotterdam;
        
        
          de incidentele conclusie tot voeging tevens conclusie van antwoord (in de hoofdzaak) met producties 1 t/m 12;
        
        
          het oproepbericht van de rechtbank van partijen voor een mondelinge behandeling;
        
        
          de akte overlegging producties met toelichting van [eiser 1] met producties 1 t/m 28;
        
        
          akte van SDJ;
        
        
          de antwoordakte van SDJ met producties 13 t/m 19;
        
        
          de akte overlegging nadere productie van [eiser 1] met productie 29;
        
        
          de akte overlegging aanvullende productie van [eiser 1] met productie 30;
        
        
          de e-mail van mr. Klunne van 31 januari 2023 met bijlage;
        
        
          de brief van mr. Köhne van 1 februari 2023 met bijlage;
        
        
          de akte wijziging van eis van [eiser 1] op 6 februari 2023;
        
        
          de mondelinge behandeling van 6 februari 2023, waarbij door de advocaten van beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd.
        
      
      De zaak is vervolgens voor overleg tussen partijen naar de parkeerrol verwezen. Op 24 maart 2024 is de zaak weer opgebracht door [eiser 1]. SDJ heeft verzocht een akte te nemen. Die akte is genomen, onder overlegging van producties 21 t/m 23. Daarna heeft [eiser 1] een antwoordakte ingediend. Ten slotte is vonnis bepaald.
      
        3.	De feiten waarvan de rechtbank uitgaat (in beide zaken)
      
    
    
      3.1.
      Bij koopovereenkomst gedateerd op 11 februari 2016 (maar door de partijen daarbij ondertekend op respectievelijk 23 februari 2016 en 11 maart 20016) heeft [eiser 1] van SDJ twee percelen gekocht met kadastrale nummers [nummer 1] en [nummer 2] in de gemeente Pijnacker-Nootdorp (hierna ook wel “de kavel” genoemd) voor de prijs van € 181.072,-. Op dezelfde dag sloot [eiser 1] met Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten B.V. een aannemingsovereenkomst ten behoeve van de op de kavel te bouwen woning. 
      
    
    
      3.2.
      De eigendom van de percelen is op 26 juli 2016 aan [eiser 1] overgedragen door Schouten Holding B.V., eigenares van de percelen en moedermaatschappij van de groep van vennootschappen waarvan SDJ en Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten deel uitmaakten. Diverse vennootschappen van de groep Schouten zijn in 2019 failliet verklaard, onder wie Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten en Schouten Holding.
      
    
    
      3.3.
      Op de aan [eiser 1] verkochte kavel stond een transformatiehuisje van Stedin. In 2015 is dit transformatiehuisje (op verzoek van SDJ) door Stedin, met vergunning van de gemeente, verplaatst naar een locatie tegenover de latere percelen van [eiser 1]. 
      
    
    
      3.4.
      In verband met de verplaatsing van het transformatiehuisje heeft Stedin nieuwe (elektriciteit)kabeltracés aangelegd, die op het nieuwe transformatiehuisje zijn aangesloten. 
      
    
    
      3.5.
      In de ondergrond van de kavel bevonden zich twee in 1997 en 2002 door gestuurde boringen door Stedin aangelegde kabeltracés. Eén van deze twee kabeltracés, met twee 10kV middenspanningskabels, is ook na de verplaatsing van het transformatiehuisje in de kavel blijven liggen en nog steeds bij Stedin in gebruik. De kabels van het tweede kabeltracé, waarin zich een middenspanningskabel en zes telecomkabels bevonden, zijn met de verplaatsing van het transformatiehuisje verlegd en dit tweede tracé is niet meer in gebruik. 
      
    
    
      3.6.
      
        In de aanvullende bepalingen van de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en SDJ is onder 26, onder d, met betrekking tot de kabels van Stedin in de kavel het volgende vastgelegd:
        “AANVULLENDE BEPALINGEN
      
      
        26. Verplichtingen
      
      
        (…)
      
      
        d. bij bouwnummer 3 d.i. de kavel van [eiser 1], toevoeging rb.] 
      
        
          Koper is verplicht de in de kavel aanwezige kabels en leidingen te gedogen. Het is niet toegestaan om op de strook waar de leidingen zich bevinden en zoals aangegeven op bijgevoegde situatietekening nummer KC002 te bouwen of een gesloten verharding aan te brengen.
        
        
          Deze verplichting zal als erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting in de leveringsakte worden gevestigd.”
      
    
    
      3.7.
      Op de bedoelde situatietekening, met nummer KC002, is een gearceerde strook ingetekend, gelegen in een hoek van het perceel langs de woning van [eiser 1], waarin staat “leidingtracé”. De bedoelde situatietekening (hierna verder te noemen: de verkooptekening) is hieronder (verkleind) weergegeven:
      
        
          
        
      
    
    
      3.8.
      In de koopovereenkomst onder aanvullende bepalingen onder 26 sub 4 is met betrekking tot zich in de kavel bevindende kabels en leidingen bepaald:
      
      
        “4 	Koper geeft in de akte van levering onherroepelijk volmacht aan Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. en alle medewerkers van Zwart & Partners Netwerk Notarissen te Leidschendam-Voorburg, om zonodig ten laste van het gekochte erfdienstbaarheden en zakelijke rechten van opstal te vestigen in verband met de aanwezigheid van kabels, leidingen etcetera ten behoeve van de Nutsbedrijven.”
      
      
    
    
      3.9.
      
        Voordat de percelen door Schouten Holding aan [eiser 1] werden geleverd, hebben Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten en Stedin, op 15 juli 2016, een overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal gesloten. Artikel 1 van deze overeenkomst luidt, voor zover van belang:
        “De eigenaar verleent aan het bedrijf [d.i. Stedin, toevoeging rechtbank], gelijk het bedrijf van de eigenaar aanvaardt, het recht van opstal ten behoeve van het plaatsen, aanleggen, in eigendom hebben, onderhouden, vervangen en zonodig verwijderen van een nieuw transformatorstation ten behoeve van distributie en een 10 kV verdeelstation met diverse kabel- en leidingtracés, waarin zich laag- en middenspanningskabels met eventuele bijbehoren bevinden in een gedeelte van de percelen, kadastraal bekend gemeente Pijnacker sectie G nummers 4860 [dat het latere perceel [nummer 1] omvat, toevoeging rechtbank] en [nummer 3], met een totale oppervlakte van 504 m2 (…) alsmede recht van toegang om met (motor)voertuigen te komen van en naar de openbare weg, op een wijze die is aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende tekeningen (…) welke partijen voldoende bekend zijn, zodat zij geen nadere omschrijving ervan behoeven.”
      
      
    
    
      3.10.
      
        
          
            
          
        Een van de (drie) tekeningen waarnaar in artikel 1 van de overeenkomst van 15 juli 2016 wordt verwezen en bij die overeenkomst is gevoegd is de onderstaande (verkleinde) situatietekening, die in de overeenkomst wordt aangeduid als “Kadastrale situatie behorende bij deze overeenkomst (106004/133518) d.d. 09-05-2014 inzake de diverse kabel- en leidingtracés”, waarop met een stippellijn een deel van de percelen 4860 en [nummer 3] is afgebakend.
      
    
    
      3.11.
      
        In de vestigingsakte van 20 juli 2016 van het ten behoeve van Stedin gevestigde opstalrecht staat dat als opstalrecht voor Stedin is gevestigd:
        “het zakelijk recht van opstal ten behoeve van het plaatsen, aanleggen, in eigendom hebben, onderhouden, vervangen en zonodig verwijderen van een nieuw transformatorstation ten behoeve van de distributie en een tien kilovolt (10KV) verdeelstation met diverse kabel- en leidingtracés, waarin zich laag- en middenspanningskabels met eventuele bijbehoren bevinden in een gedeelte van de percelen, kadastraal bekend gemeente Pijnacker, sectie G, nummers [nummer 3], groot vijfenveertig centiare, [nummer 4] en [nummer 1], aan welk laatste twee percelen een voorlopig nummer (... ), alsmede recht van toegang om met (motor)voertuigen te komen van en naar de openbare weg op een wijze die is aangegeven op de aan deze akte te hechten tekening.”
        
          Een separate tekening is door Stedin niet aangetroffen als bijlage bij de akte van 20 juli 2016 waarbij het opstalrecht van Stedin is gevestigd.
      
      
    
    
      3.12.
      Op 26 juli 2016 zijn, zoals hiervoor al vermeld, de percelen [nummer 1] en [nummer 2] door Schouten Holding aan [eiser 1] geleverd. In de leveringsakte is onder meer bepaald:
      
      
        “perceel nummer [nummer 1] [] belast [is] met een zakelijk recht van opstal ten behoeve van N.V. Stedin Netten Delfgauw, gevestigd te Rotterdam, in verband met de aanwezigheid van kabels en leidingen”.
      
      
      
        Alsmede:
      
      
      
        “LASTEN EN BEPERKINGEN
        
          De koper aanvaardt de eventuele lasten en beperkingen met betrekking tot het
        
        
          registergoed die voortvloeien uit ingeschreven erfdienstbaarheden, andere beperkte
        
        
          rechten, kwalitatieve verplichtingen volgens artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek en uit
        
        
          overeenkomst, die hem door de verkoper zijn meegedeeld en die welke de koper uit
        
        
          anderen hoofde kent of uit de situatie ter plaatse kenbaar zijn.”
      
      
    
    
      3.13.
      Eind 2016 heeft Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten bij het uitzetten van het palenplan van de woning van [eiser 1] bemerkt dat in de grond waarop de woning zou worden gebouwd elektriciteitskabels van Stedin lagen. Omdat zij daarmee geen rekening had gehouden, heeft Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten bij de gemeente een nieuw funderingsplan/palenplan ingediend.
      
    
    
      3.14.
      SDJ en/of Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten heeft in die periode eveneens contact met Stedin opgenomen. Stedin heeft in een reactie van 22 december 2016 per e-mail meegedeeld dat de aanwezigheid van de elektriciteitskabels onder de woning geen gevolgen heeft voor de volksgezondheid van de kopers. 
      
    
    
      3.15.
      Op of omstreeks 27 januari 2017 heeft directeur van SDJ Zaadhof telefonisch contact gehad met [eiser 1] en [eiser 1] meegedeeld dat diens woning, anders dan aanvankelijk was aangenomen, kon worden voorzien van de door [eiser 1] gewenste uitbouw over de volle breedte aan de achterzijde van de woning in plaats van over een gedeelte daarvan, omdat de elektriciteitskabels van Stedin op een andere plaats lagen dan tot dan toe was verondersteld, en dat SDJ daarvoor geen meerkosten in rekening zou brengen. (N.B. Tussen partijen is in geschil of Zaadhof toen met zoveel woorden heeft meegedeeld dat de kabels van Stedin niet náást, zoals tot dan toe werd gedacht, maar ook ónder de woning zouden liggen en of de mededelingen van Zaadhof aan [eiser 1] in het telefoongesprek met een emailbericht van SDJ aan [eiser 1] zijn bevestigd ([eiser 1] betwist dit en ontkent het door SDJ overgelegde e-mailbericht van 27 januari 2017, met deze inhoud, te hebben ontvangen).
      
    
    
      3.16.
      Op of omstreeks 8 mei 2019 heeft [eiser 1] contact gehad met Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten. Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten heeft toen toegezegd om op haar kosten, zonder gehoudenheid daartoe en zonder erkenning van enige aansprakelijkheid, een elektromagnetische meting te laten uitvoeren door een onafhankelijk gerenommeerd adviesbureau. Dat onderzoek is uitgevoerd door Peutz, die op 29 augustus 2019 daarover rapport heeft uitgebracht. In haar rapport heeft Peutz onder andere geconcludeerd:
      
      
        “Uit het onderzoek blijkt dat de berekende jaargemiddelde magnetische veldsterkte in de woonkamer 0,24 μT bedraagt. In de tuin bedraagt de berekende jaargemiddelde magnetische veldsterkte 0,32 μT. De jaargemiddelde magnetische veldsterkte van de tuin én de woonkamer samen bedraagt dan 0,26 μT.
        
          De berekende jaargemiddelde magnetische veldsterkten in de verblijfsruimten van de woning voldoen aan de voorzorgsrichtwaarde van het RIVM voor een jaargemiddelde
        
        
          magnetische veldsterkte van 0,4 μT. Hiermee wordt automatisch voldaan aan de EUrichtwaarde van 100 μT.”
      
      
    
    
      3.17.
      Bij brief van 3 juli 2020 heeft [eiser 1] SDJ voor non-conforme levering c.q. toerekenbare tekortkoming aansprakelijk gesteld. In de loop van 2020 heeft [eiser 1] ook Stedin aansprakelijk gesteld.
      
    
  
  
    
      4De vorderingen 
    in de zaak 24-236 ([eiser 1]/Stedin)
    
      4.1.
      
        
          [eiser 1] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
        Stedin zal veroordelen tot het verleggen van de aanwezige kabels en leidingen van Stedin in het perceel [nummer 1] op een wijze dat deze alsnog zullen liggen overeenkomstig het tracé van de verkooptekening en op voldoende veilige diepte en het verwijderen van de aanwezige kabels en leidingen van Stedin in perceel [nummer 2];
        
          subsidiair
        
        zal verklaren voor recht dat Stedin aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade en Stedin te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 juli 2016 tot de dag der algehele voldoening;
        
          primair en subsidiair
        
        Stedin zal veroordelen in de gemaakte advocaatkosten ter vaststelling van schade en
        aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte van € 4.256,21 en de kosten van het grondradaronderzoek van € 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        met veroordeling van Stedin in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten met ingang van twee weken na datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
    
    
      4.2.
      Stedin concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en nakosten.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in de zaak 24-235 (tegen SDJ)
        
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eiser 1] vordert na wijziging van eis bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
        SDJ te veroordelen tot herstel en te veroordelen tot nakoming van de gedane toezegging om tot een oplossing te komen, in beide gevallen door middel van het (laten) verleggen van de aanwezige kabels en leidingen van Stedin in het perceel [nummer 1] op een wijze zodat deze alsnog zullen liggen overeenkomstig het tracé van de verkooptekening en op voldoende veilige diepte en het (laten) verwijderen van de kabels en leidingen van Stedin in perceel [nummer 2], te vermeerderen met de schade die [eiser 1] hierdoor lijdt, dit alles binnen een periode van 3 maanden na datum vonnis en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere kalenderdag dat SDJ te laat is met een maximum aan dwangsommen van € 200.000,00;
        
          subsidiair
        
        de koopovereenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden en SDJ te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding, welke schadevergoeding nader opgemaakt dient te worden bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        
          meer subsidiair
        
        de koopovereenkomst op grond van dwaling (gedeeltelijk) te vernietigen en SDJ te veroordelen tot het terugbetalen van de koopsom tot het bedrag gelijk aan de herstelkosten dan wel waardeverlies, welke kosten dan wel waardeverlies nader opgemaakt dienen te worden bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 juli 2016 tot de dag der algehele voldoening;
        
          nog meer subsidiair
        
        te verklaren voor recht dat SDJ onrechtmatig heeft gehandeld en SDJ aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] daardoor geleden heeft en nog lijdt en SDJ te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding, welke schadevergoeding nader opgemaakt dient te worden bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        
          primair en (meer) subsidiair
        
        SDJ te veroordelen in de gemaakte advocaatkosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte van € 4.256,21 en de kosten van het grondradaronderzoek van € 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        met veroordeling van SDJ in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten met ingang van twee weken na datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
    
    
      4.5.
      SDJ concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] in de kosten van het geding.
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling 
    in beide zaken
    
      5.1.
      Deze zaken gaan kort gezegd om het volgende. [eiser 1] spreekt SDJ en Stedin aan tot het verwijderen van elektriciteitskabels en -leidingen in de grond onder en naast zijn woning. Volgens [eiser 1] is hij met SDJ, die de grond waarop de woning is gebouwd aan hem heeft verkocht, overeengekomen dat slechts in de gearceerde strook op de verkooptekening elektriciteitskabels zouden mogen liggen en behoefde hij, ook afgezien daarvan, niet te verwachten dat er 10kV (middenspannings)kabels onder zijn woning zouden liggen. SDJ is dus naar het oordeel van [eiser 1] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en zij dient daarom, aldus [eiser 1], alsnog zorg te dragen voor verwijdering van de kabels onder zijn woning. Daartoe is zij ook gehouden omdat zij dat aan [eiser 1] heeft toegezegd een oplossing te bewerkstelligen. [eiser 1] verwijt Stedin onrechtmatig jegens hem te hebben gehandeld en te handelen doordat zij kabels en leidingen in strijd met het voor haar gevestigde recht van opstal en in strijd met de aan haar verstrekte vergunning van de gemeente, in percelen van [eiser 1], zowel naast als onder zijn woning, heeft liggen en de woning daarop heeft laten bouwen. Ook Stedin moet naar zijn mening de ligging van bedoelde kabels in overeenstemming met de verkooptekening brengen en de kabels buiten het in die tekening aangewezen leidingtracé verwijderen. Subsidiair wil [eiser 1] van SDJ en Stedin vergoeding van de schade die hij lijdt door aanwezigheid van de elektriciteitskabels onder en naast zijn woning die hij niet behoeft te dulden. Volgens [eiser 1] leveren de kabels gezondheidsschade op en leiden ze tot waardevermindering van de woning.
      
      
        
          in de zaak 24-236 (tegen Stedin)
        
      
    
    
      5.2.
      
        
          
            
          
        De centrale stelling van [eiser 1] is dat het opstalrecht van Stedin alleen gevestigd is op de strook grond die gearceerd is weergegeven op de verkooptekening. Volgens [eiser 1] zijn SDJ en Stedin er altijd van uitgegaan dat de kabels en leidingen van Stedin in het gearceerde deel van die tekening lagen en hadden zij de bedoeling dat op dat gedeelte een opstalrecht zou worden gevestigd. Daarvoor verwijst [eiser 1] tevens naar een andere situatietekening (dan de verkooptekening), die volgens hem is aangetroffen in het dossier van de notaris voor wie de akte is verleden waarmee het opstalrecht van Stedin werd gevestigd. Die tekening wordt hieronder (verkleind) weergegeven: 
      
    
    
      5.3.
      De kabels en leidingen op zijn percelen liggen, aldus [eiser 1], buiten het gearceerde gedeelte van de verkooptekening en dat op de bij de notaris teruggevonden tekening, dus buiten het gebied waarop het recht van opstal ten behoeve van Stedin is gevestigd, met name onder zijn woning. Deze kabels en leidingen liggen aldaar dus zonder rechtsgrond en onrechtmatig, aldus [eiser 1]. In perceel [nummer 2] liggen volgens [eiser 1] kabels en leidingen zonder rechtsgrond in de grond omdat op dat perceel in het geheel geen opstalrecht is gevestigd en hij aan Stedin geen toestemming heeft gegeven voor het hebben van kabels of leidingen in dat perceel. 
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank volgt [eiser 1] niet in zijn stellingname. Voor perceel [nummer 1] is ten behoeve van Stedin op 20 juli 2016 een opstalrecht gevestigd dat naar het oordeel van de rechtbank (mede) ziet op het volledige perceel [nummer 1], dus met alle daarin liggende kabels. Dit volgt uit de ruime omschrijving van het opstalrecht in de vestigingsakte, waarin wordt verwezen naar de aan de vestigingsakte van het opstalrecht gehechte tekening, en uit de aan de overeenkomst tot het vestigen van het opstalrecht van Stedin gehechte kadastrale situatietekening d.d. 09-05-2014 inzake de diverse kabel- en leidingtracés, waarop de strook waarop het opstalrecht met een stippellijn is ingetekend en waarvan voldoende aannemelijk is dat dit de tekening is die in de vestigingsakte wordt bedoeld. Voldoende staat daarmee vast dat het door de stippellijn op deze tekening afgebakende gebied het gebied is waarop het opstalrecht is gevestigd. De strook die op de kadastrale situatietekening met een stippellijn is aangeduid, omvat naar voor de rechtbank voldoende is gebleken het gehele perceel [nummer 1], zoals door Stedin genoegzaam is onderbouwd met de in haar conclusie van antwoord opgenomen projectie van het oppervlak van de bewuste strook op de luchtfoto met ingetekende kadastrale kaart. [eiser 1] heeft niet aannemelijk weten te maken dat de kabels onder de woning buiten het gebied liggen waarop het opstalrecht rust. Ter adstructie van zijn stelling dat dit anders is, heeft slechts verwezen naar een paar handmatige globale schetsen van de loop van de kabels onder de woning (productie 14 bij akte van 5 december 2023). Deze stukken vormen voor die conclusie een onvoldoende betrouwbare basis. Waar het om gaat is dat de stelling van [eiser 1] dat het opstalrecht beperkt zou zijn tot de gearceerde strook van de verkooptekening of tot de gearceerde strook op de situatietekening die volgens [eiser 1] in het dossier van de notaris is aangetroffen, niet uit de vestigingsakte kan worden afgeleid. Het is ook onaannemelijk dat de verkooptekening voor Schouten Holding en Stedin, die daarbij geen partijen waren, leidend zou zijn geweest. Daarnaast is het onaannemelijk dat de door [eiser 1] overgelegde situatietekening (hierboven onder 5.2 weergegeven) de tekening is waarnaar in de vestigingsakte van het opstalrecht wordt verwezen. Dit laatste is het geval, alleen al omdat niet goed voorstelbaar is dat partijen bij de vestiging van het opstalrecht alleen zouden hebben willen verwijzen naar een (bouw)tekening waarop alleen perceel [nummer 1] zichtbaar is, terwijl de door Stedin aan te leggen nieuwe kabels niet alleen daar maar ook in de verdere omgeving (van perceel [nummer 1]) zouden worden gelegd. Het standpunt van [eiser 1] dat het opstalrecht van Stedin slechts gevestigd is op het beperkte gebied van de gearceerde strook van de verkooptekening wordt ook al niet ondersteund door de leveringsakte van de percelen aan [eiser 1] van 20 juli 2016, waarin zonder enige beperking ten aanzien van de omvang van het (dan inmiddels gevestigde) opstalrecht van Stedin wordt bepaald dat (het gehele en dus niet een deel van het) perceel met nummer [nummer 1] belast is met een zakelijk recht van opstal ten behoeve Stedin in verband met de aanwezigheid van kabels en leidingen. 
      
    
    
      5.5.
      Aan het hiervoor overwogene doet niet af dat vermoedelijk alle betrokkenen tot eind 2016 ervan zijn uitgegaan dat de kabeltracés van Stedin niet onder de (toen nog te bouwen) woning van [eiser 1] zouden komen te liggen maar in een strook schuin langs de zij- en achterkant van die woning. Dit is voor de omvang van het gevestigde opstalrecht niet relevant, omdat voor de uitleg van de omvang van een gevestigd recht als vermeld in de akte de objectieve uitlegmaatstaf geldt (HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933). De precieze ligging van de kabeltracés is pas later in kaart gebracht en de bij het vestigen van het opstalrecht direct betrokkenen hadden vermoedelijk een onjuist beeld van de ligging van de kabels en leidingen in het terrein. Dit doet echter niets af aan de ruime omschrijving van het gebied waarop het opstalrecht is gevestigd, zoals dat in de akte en in de daaraan voorafgaande overeenkomst met Stedin voldoende blijkt, zoals hiervoor is overwogen. Voor een ruime omschrijving van het opstalrecht zal waarschijnlijk ook gekozen zijn omdat kabels en leidingen naar de ervaring leert nooit exact op de plek liggen waar zij volgens de tekeningen of berekeningen zouden moeten liggen.
      
    
    
      5.6.
      Uit het voorgaand vloeit voort dat Stedin op 20 juli 2016 van de toenmalige eigenares van het perceel, Schouten Holding, een opstalrecht heeft verkregen om kabels en leidingen in perceel [nummer 1] te hebben en te houden. Dit opstalrecht heeft tevens betrekking op het de kabels en leidingen onder de woning van [eiser 1]. Stedin kan dus, anders dan [eiser 1] wil en hij primair vordert, niet worden verplicht tot verwijdering of verlegging van de kabels en leidingen in dat perceel.
      
    
    
      5.7.
      Met betrekking tot het perceel met nummer [nummer 2] geldt het volgende. Stedin heeft erkend dat is verzuimd om ook op dit perceel een opstalrecht te vestigen voor de zich in die grond bevindende kabels en leidingen van Stedin. Op 15 juni 2022 heeft Stedin een verzoek tot het nemen van een gedoogbeschikking voor de instandhouding van de tracés in Perceel [nummer 2] op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht ingediend. De door Stedin gevraagde gedoogplicht heeft de Minister bij beschikking van 23 december 2022 opgelegd, nadat [eiser 1] daarover was gehoord. Deze beschikking brengt mee dat ook voor zover kabels van Stedin in perceel [nummer 2] lopen, deze daar rechtmatig aanwezig zijn. De juistheid van de bij de mondelinge behandeling door [eiser 1] ingenomen stelling dat nog andere kabels in perceel [nummer 2] liggen, waarvoor geen gedoogplicht zou zijn opgelegd, kan naar niet worden vastgesteld op basis van het enkele door [eiser 1] overgelegde rapport van McLarens dat op dat punt niet door duidelijkheid uitblinkt, zodat Stedin op basis daarvan niet kan worden veroordeeld om die kabels ondanks de opgelegde gedoogplicht te verwijderen, nog daargelaten dat Stedin dan onmiddellijk de Minister om een verruiming van de gedoogplicht zal vragen. Ook voor zover de primair ingestelde vordering van [eiser 1] betrekking heeft op de verwijdering van de kabels van Stedin uit perceel [nummer 2] zal deze vordering daarom worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering van [eiser 1] die gericht is op schadevergoeding wegens de aanwezigheid van de kabels. Die vordering kan niet in deze procedure worden beoordeeld, omdat de Belemmeringenwet Privaatrecht een exclusieve rechtsgang bij de kantonrechter kent voor eventuele schadevergoeding voor de aanwezigheid van kabels en leidingen waarvoor een gedoogplicht is opgelegd.
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser 1] heeft tevens betoogd dat de aanwezigheid van de kabels en leidingen van Stedin in de percelen van [eiser 1] onrechtmatig jegens hem is, omdat Stedin niet over een toereikende vergunning van de gemeente daarvoor zou beschikken. 
      
    
    
      5.9.
      Ook in dat betoog volgt de rechtbank [eiser 1] niet. Op 19 mei 2015 heeft het college van B&W van de gemeente Pijnacker Stedin vergunning verleend voor het aanpassen van de kabeltracés naar aanleiding van de verplaatsing van het bestaande transformatiehuisje en het plaatsen van een nieuw 10KV-station. Door Stedin is voldoende toegelicht, waartegenover [eiser 1] onvoldoende gemotiveerd stelling heeft genomen, dat deze vergunningverlening zag op de te verleggen kabels in verband met de verplaatsing van het bestaande transformatiehuisje en door hem is onvoldoende bestreden dat de kabeltracés op de plaats waar de woning van [eiser 1] is gebouwd, die zich dus thans onder de woning van [eiser 1] bevinden, al in 1997 en 2002 vergund waren.
      
    
    
      5.10.
      Ten slotte heeft [eiser 1] aangevoerd dat Stedin onrechtmatig handelt omdat de middenspanningskabels onder de woning van [eiser 1] veiligheids- en gezondheidsrisico’s meebrengen, de ligging van die kabels in strijd is met art. 3.4 van de door Stedin bij het vestigen van opstalrechten gehanteerde Algemene Voorwaarden bij vestiging van een Zakelijk Recht (A.V.Z.) en in strijd met de NEN-normen en het Bouwbesluit 2012. 
      
    
    
      5.11.
      
        Stedin heeft hierover opgemerkt dat het in algemene zin de voorkeur heeft om
        (middenspannings)kabels en leidingen te plaatsen in een tracé waar zij goed bereikbaar blijven voor de uitvoering van bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden, maar dat in het onderhavige geval SDJ/Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten Stedin nadrukkelijk heeft verzocht om toch boven de middenspanningskabels in perceel [nummer 1] te mogen bouwen, en dat Stedin daarmee bij uitzondering akkoord is gegaan, gelet op het feit dat het hier gestuurde boringen betreft, op een betrekkelijk grote diepte van circa 2,5 à 3 meter. Artikel 3.4 van de A.V.Z. staat toe dat Stedin voor wat betreft de bebouwing op/rondom de kabels/leidingen van haar, schriftelijk toestemming verleent dat daarvan wordt afgeweken.
        Stedin betwist voorts de stelling van [eiser 1] dat de ligging van de kabels in strijd zou zijn met het Bouwbesluit, NEN 7171-1 en/of NPR 7171-2. [eiser 1] heeft die stelling naar haar mening onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De rechtbank deelt dat oordeel.
      
      
    
    
      5.12.
      Het elektromagnetisch veld veroorzaakt door middenspanningskabels op de genoemde diepte is volgens Stedin op maaiveldniveau nauwelijks meetbaar en blijft, als jaargemiddelde, ook ver af van de door [eiser 1] genoemde (overigens voor hoogspanningskabels aangehouden) 0,4 micro Tesla. Uit het door [eiser 1] zelf overgelegde onderzoek van Euroradar blijkt dat de ter plaatse aangetroffen kabels liggen op een diepte van circa 2 meter of dieper en dus niet op, zoals [eiser 1] zelf, zonder onderbouwing vermeldt, een diepte van circa 50 centimeter. Uit de (diepte)metingen van de gestuurde boringen (zie productie 9 dagvaarding) volgt dat deze op het uittredepunt, dat zich enkele meters naast de woning van [eiser 1] bevindt, op een meter diepte zijn gelegen en onder de woning van [eiser 1] (dus) juist (veel) dieper zijn gelegen. Stedin verwerpt ten slotte uitdrukkelijk de stelling van [eiser 1] dat er gevaar bestaat op kortsluiting, waarbij zij opmerkt dat als er sprake zou zijn van beschadiging van de kabels, Stedin deze inmiddels allang gedetecteerd zou hebben en dat gevaar niet kan ontstaan bij kabels diep in de grond onder een woning die niet wordt ‘geroerd’. De conclusie van Stedin is dat er geen enkele reden is om aan te nemen dat de kabels onder de woning van [eiser 1], die inmiddels al geruime tijd daar liggen, niet op voldoende diepte liggen en dat zij tot enige detecteerbare straling op maaiveldniveau leiden, en dus enig risico opleveren voor de veiligheid en/of de gezondheid van [eiser 1]. [eiser 1] heeft hiertegenover niets aangevoerd wat als een voldoende gemotiveerde stellingname kan worden aangemerkt. De door [eiser 1] overgelegde e-mail van de GGD bevat geen informatie die afwijkt van hetgeen Stedin heeft opgemerkt over het niet bestaan van gezondheidsrisico’s. Uit die e-mail blijkt, anders dan [eiser 1] stelt, niet dat volgens de GGD nader onderzoek zou moeten worden gedaan. Onderzoek naar de gestelde elektromagnetische straling van de kabels in de percelen van [eiser 1] is overigens, na tussen [eiser 1] en SDJ gevoerd overleg, op verzoek van SDJ door de firma Peutz uitgevoerd. [eiser 1] heeft hiertegenover zich niet beroepen op ander deskundig onderzoek, maar slechts verwezen naar een door [eiser 1] zelf opgesteld commentaar op het rapport. In het rapport van Peutz wordt, zoals hiervoor is vastgesteld, geconcludeerd dat de berekende jaargemiddelde magnetische veldsterkten in de verblijfsruimten van de woning van [eiser 1] voldoen aan de voorzorgsrichtwaarde van het RIVM voor een jaargemiddelde magnetische veldsterkte van 0,4 μT en dat daarmee automatisch wordt voldaan aan de EU-richtwaarde van 100 μT. Het commentaar van [eiser 1] op het rapport van Peutz kan naar het oordeel van de rechtbank niet als een voldoende gemotiveerde onderbouwing gelden van de, door [eiser 1] aannemelijk te maken, stelling dat de onder de woning aanwezige (middenspannings)kabels, anders dan Stedin voldoende gemotiveerd heeft weersproken, tot gezondheidsschade bij mensen of anderszins tot gevaar zou kunnen leiden.
      
    
    
      5.13.
      De rechtbank bereikt op grond van het voorgaande de conclusie dat [eiser 1] de stelling dat sprake is van veiligheids- en gezondheidsrisico’s ten gevolge van de aanwezigheid van de kabels onder de woning onvoldoende heeft gesubstantieerd, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. De rechtbank ziet geen grond om een deskundigenbericht te gelasten, zoals [eiser 1] verzoekt. Dit verzoek is op geen enkele wijze nader toegelicht en de rechtbank acht dit verzoek dan ook onvoldoende onderbouwd. [eiser 1] maakt niet duidelijk welke deskundige zou moeten worden ingeschakeld en welke vragen zouden moeten beantwoord. Het verzoek is daarmee onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd en wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      5.14.
      Uit het voorgaande volgt dat geen grond bestaat voor het verwijt van [eiser 1] aan Stedin dat zij een onrechtmatige daad tegen [eiser 1] heeft gepleegd. De subsidiair door [eiser 1] gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.15.
      
        De slotsom is dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [eiser 1] tegen Stedin zullen worden afgewezen. De primair en subsidiair gevorderde veroordeling van Stedin in de gemaakte advocaatkosten ter vaststelling van schade en
        aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte moet als een van de hoofdvorderingen afhankelijke vordering het lot van de hoofdvordering delen. 
      
      
    
    
      5.16.
      
        [eiser 1] had een incidentele vordering op grond van artikel 843a Rv ingesteld. Deze vordering heeft de rechtbank in het vonnis in het incident van 1 juni 2022 voorlopig aangehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser 1] geen voldoende belang meer bij toewijzing van de vordering. Stedin heeft in de loop van de procedure de stukken waarom [eiser 1] had gevraagd geproduceerd. [eiser 1] heeft per e-mail van 17 november 2022 laten weten dat hij behoefte heeft aan meer stukken dan die welke al door Stedin zijn overgelegd, namelijk ook “een kaveltekening en uitgewisselde correspondentie in het kader van de bouw van de woning” tussen Stedin en Schouten. Voor zover Stedin nadere stukken ter zake heeft kunnen achterhalen, heeft zij die per e-mail Stedin van 19 januari 2023 toegezonden, waarna [eiser 1] op de incidentele vordering niet meer is teruggekomen. Die vordering zal daarom eveneens worden afgewezen. Er bestaat aanleiding de proceskosten van het incident tussen partijen te compenseren, zodat ieder de eigen kosten draagt.
      
    
    
      5.17.
      
        [eiser 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure van de hoofdzaak, voor zover aan de zijde van Stedin gevallen (inclusief nakosten), moeten worden veroordeeld. Die kosten worden begroot op:
      - griffierecht		€ 2.837,00
      - salaris advocaat		€ 1.495,00 (2,5 punten x tarief II ad € 598,00)
      - nakosten		€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal			€ 4.510,00
    
    
      5.18.
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
        
          
          in de zaak 24-235 (tegen SDJ)
        
      
    
    
      5.19.
      De kern van het geschil in de zaak van [eiser 1] tegen SDJ is de vraag of de geleverde percelen beantwoorden aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.
      
    
    
      5.20.
      Volgens [eiser 1] is dat niet het geval om redenen zoals hiervoor al kort uiteengezet. De kabels en leidingen in perceel [nummer 1] liggen volgens [eiser 1] op een andere locatie dan aangegeven op de verkooptekening en de kabels en leidingen in perceel [nummer 2] zijn evenmin in overeenstemming met die tekening en dus niet overeengekomen. [eiser 1] hoefde kabels onder zijn woning ook anderszins niet te verwachten, omdat de kabels onder zijn woning een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Er is volgens [eiser 1] zoveel straling afkomstig van de middenspanningskabels (in combinatie met de straling van de in de woning aanwezige elektriciteit) dat dit een bedreiging vormt voor de gezondheid van de gebruikers van de percelen. Er is ook een veiligheidsrisico door moffen onder de grond die ontploffingsgevaar met zich meebrengen. Verwijdering van de kabels is noodzakelijk, ook wanneer de aanwezigheid van de middenspanningskabels het normaal gebruik van de woning niet belemmeren. Volgens [eiser 1] heeft SDJ de non-conformiteit erkend en toegezegd dat deze zal worden opgelost. SDJ moet die toezegging nakomen.
      
    
    
      5.21.
      SDJ betwist dat er sprake is van non-conformiteit van het geleverde. Zij betwist dat partijen zijn overeengekomen dat er behalve de kabels en leidingen in het op de verkooptekening gearceerde gedeelte geen kabels en leidingen in het perceel aanwezig zouden zijn. Dat volgt volgens haar niet uit de koopakte of de verkooptekening en ook niet uit de koopakte of de verkooptekening in onderlinge samenhang. [eiser 1] heeft geen perceel gekocht waarin geen kabels zouden mogen liggen. Artikel 26 onder d van de aanvullende bepalingen van de koopovereenkomst bepaalt dat [eiser 1] verplicht is alle in het perceel aanwezige kabels en leidingen te gedogen. De twee gestuurde boringen lagen vanaf 1997 en 2004 al in het perceel waar het nu om gaat. De daarin aangebrachte kabels heeft [eiser 1] dus te gedogen. De kabels die er liggen zijn niet schadelijk voor de volksgezondheid en deze staan het normale gebruik van de woning niet in de weg. SDJ betwist dat zij de gestelde non-conformiteit heeft erkend en heeft toegezegd dat deze zal worden opgelost. Zij heeft althans geen toezegging gedaan met de bedoeling dat daarvan in rechte nakoming kan worden gevorderd. Ten slotte voert SDJ het verweer dat [eiser 1] al vanaf begin 2017 op de hoogte is van de ligging van de kabels op de plaats waar de woning zou worden gebouwd, zodat zijn vorderingen vervallen althans verjaard zijn (7:23 BW). Overigens is de door [eiser 1] gevorderde verwijdering van de kabels volgens SDJ voor haar onmogelijk uit te voeren, althans is verlegging van die kabels voor SDJ zo bezwaarlijk en nadelig, dat dit in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd, aldus steeds SDJ.
      
    
    
      5.22.
      De rechtbank overweegt als volgt. 
      
      
        
          non-conformiteit?
        
      
      
    
    
      5.23.
      Artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het antwoord op de vraag of [eiser 1] ervan mocht uitgaan dat in het perceel alleen kabels en leidingen conform het gearceerde deel op de verkooptekening lagen en dat er verder geen andere kabels en leidingen in het perceel zouden bevinden, hangt af van de uitleg die gegeven moet worden aan de in de koopovereenkomst ter zake opgenomen bepalingen en verder van alle overige omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      5.24.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het enkele feit dat [eiser 1] ervan is uitgegaan dat slechts in de gearceerde strook op de verkooptekening kabels of leidingen van Stedin zouden lopen, onvoldoende om te concluderen dat SDJ als verkoper door hem erop mag worden aangesproken dat zich in werkelijkheid buiten die strook kabels en leidingen van Stedin bleken te bevinden. Dat is alleen het geval als het niet aanwezig zijn van kabels en leidingen van Stedin buiten die strook tussen partijen is overeengekomen. 
      
    
    
      5.25.
      De koopakte (de tekst van de koopovereenkomst) biedt voor deze uitleg van wat partijen zijn overeengekomen naar het oordeel van de rechtbank geen grond. In de koopovereenkomst is immers in de aanvullende bepaling onder 26 sub d, zoals SDJ terecht aanvoert, slechts te lezen dat [eiser 1] de aanwezigheid van kabels en leidingen in de percelen heeft te gedogen en verder niet meer dan dat het niet is toegestaan om op de strook waar de leidingen zich bevinden en zoals aangegeven op de verkooptekening, te bouwen of een gesloten verharding aan te brengen. Ook die laatste bepaling houdt niet de verplichting van SDJ in of de garantie dat die kabels of leidingen elders in de kavel niet aanwezig zijn. 
      
    
    
      5.26.
      
        [eiser 1] heeft voorts niet voldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat SDJ buiten de koopovereenkomst om toezeggingen heeft gedaan of mededelingen heeft gedaan, waaruit [eiser 1] mocht opmaken dat hij SDJ erop zou mogen aanspreken als zich buiten het in de verkooptekening aangegeven leidingtracé kabels of leidingen zouden bevinden. De enkele omstandigheid dat ook SDJ, evenals [eiser 1], bij het sluiten van de koopovereenkomst in de veronderstelling verkeerde dat de kabels en leidingen van Stedin alleen in het leidingtracé aanwezig waren, brengt niet mee dat SDJ zich contractueel jegens [eiser 1] tot het leveren van een perceel waarin buiten dat tracé geen kabels en leidingen zouden liggen, heeft verplicht. Met SDJ is de rechtbank dan ook van oordeel dat niet is komen vast te staan dat dit tussen partijen is overeengekomen.
      
    
    
      5.27.
      In artikel 7:17 lid 2 BW is (verder) bepaald dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Deze bepaling kan [eiser 1] ook niet baten. Hoezeer begrijpelijk is dat [eiser 1] geen kabels Stedin onder de woning heeft verwacht, betekent het feit dat twee middenspanningskabels in de grond onder de woning lopen, nog niet dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is en dat [eiser 1], afgezien van de hierna te bespreken situatie dat dit de gezondheid van de bewoners van de woning zou kunnen aantasten, er niet over behoefde te twijfelen dat die kabels zich daar niet zouden bevinden. [eiser 1] heeft niet gesteld, en ook is niet is gebleken, dat hij en zijn gezin door het leidingtracé onder de woning niet in de woning zouden kunnen wonen of deze niet normaal zouden kunnen gebruiken. 
      
    
    
      5.28.
      Dat zou, zoals al gezegd, anders zijn, als de kabels een gevaar voor de gezondheid zouden kunnen opleveren. Dat is echter geenszins komen vast te staan. Zoals in dit vonnis onder 5.12 en 5.13 in de zaak van [eiser 1] tegen Stedin al is overwogen, heeft [eiser 1] zijn stelling dat sprake zou zijn van mogelijke veiligheids- en/of gezondheidsrisico’s ten gevolge van de aanwezigheid van het kabeltracé onder de woning (ten enenmale) onvoldoende gesubstantieerd, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. De rechtbank heeft ook hiervoor onder 5.13 van het vonnis al overwogen dat zij geen aanleiding ziet om een deskundigenbericht hierover te bevelen. Het verzoek daartoe van [eiser 1] is onvoldoende toegelicht en onderbouwd en naar het oordeel van de rechtbank is er geen goede reden om het uitbrengen van een dergelijk bericht te gelasten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de firma Peutz al rapport heeft uitgebracht over de eventuele gezondheidsrisico’s van de aanwezigheid van de kabels onder de woning. Die risico’s zijn er volgens dit rapport niet, en [eiser 1] heeft daartegenover onvoldoende ingebracht om te veronderstellen dat zich wel gezondheidsrisico’s zouden (kunnen) voordoen. Als hier herhaald en ingelast heeft te gelden wat de rechtbank hiervoor in overweging 5.12 al heeft overwogen.
      
    
    
      5.29.
      Het voorgaande brengt mee dat geen contractuele grondslag bestaat voor de primaire vordering van [eiser 1] om SDJ te veroordelen tot herstel door middel van het (laten) verleggen van de aanwezige kabels en leidingen van Stedin in het perceel [nummer 1] en tot het (laten) verwijderen van de kabels en leidingen van Stedin in perceel [nummer 2], te vermeerderen met aan [eiser 1] te betalen schadevergoeding. De stelling van [eiser 1] dat SDJ in 2019 heeft toegezegd hiervoor te zullen zorgdragen, mist een deugdelijke onderbouwing. Voor de vordering om SDJ te veroordelen tot nakoming van de gedane toezegging om tot een oplossing met voornoemde inhoud te komen, bestaat daarom evenmin grond. 
      
    
    
      5.30.
      Omdat [eiser 1] tevergeefs aanvoert dat SDJ in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst is tekortgeschoten, kan ook de subsidiaire vordering van [eiser 1] tot ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding niet worden toegewezen.
      
      
        
          dwaling?
        
      
      
    
    
      5.31.
      
        [eiser 1] beroept zich er voorts op dat hij bij de koop van de percelen heeft gedwaald. Als hij zou hebben geweten dat het voor Stedin gevestigde opstalrecht zo uitgelegd moet worden dat dit ook gevestigd zou zijn voor de kabels onder zijn woning en hij geweten zou hebben dat zich onder zijn woning 10kV kabels zouden komen te bevinden, zou [eiser 1], naar hij aanvoert, deze percelen niet hebben gekocht. De rechtbank overweegt als volgt.
      
    
    
      5.32.
      Artikel 6:228 aanhef en lid 1 onder b BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien (sub b:) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 
      
    
    
      5.33.
      Op het punt van de omvang van het opstalrecht mislukt het beroep van [eiser 1] op dwaling. Uit de koopovereenkomst volgt immers dat hij ervoor heeft getekend dat SDJ zonder enige beperking ten behoeve van Stedin een opstalrecht voor de in de percelen aanwezige kabels en leidingen mocht (doen) vestigen, zie de hiervoor onder 3.8 geciteerde clausule. 
      
    
    
      5.34.
      Uit hetgeen [eiser 1] in deze procedure heeft aangevoerd, kan verder niet de conclusie worden getrokken dat hij zich op het standpunt stelt dat SDJ ten tijde van het sluiten wist of had behoren te weten dat zich in het gedeelte buiten de gearceerde strook van de verkooptekening een kabeltracé bevond. Door [eiser 1] is, integendeel, omstandig naar voren gebracht dat beide partijen “de bedoeling” hadden althans aannamen dat alleen in het leidingtracé op de verkooptekening kabels zouden liggen. De precieze locatie van het kabeltraject is pas in de loop van 2016 met door Stedin verricht onderzoek dan wel door haar in verband met de verplaatsing van het trafohuisje verrichte werkzaamheden duidelijk geworden. Het beroep van [eiser 1] op de hiervoor genoemde dwalingsbepaling mislukt dus ook voor wat betreft de voor partijen onverwachte aanwezigheid van kabels en leidingen buiten het bedoelde leidingtracé op de verkooptekening.
      
    
    
      5.35.
      
        [eiser 1] heeft voorts onvoldoende naar voren gebracht om de conclusie te kunnen trekken dat hij aanspraak zou kunnen maken op de, naast door hem in het kader van het beroep op dwaling meer subsidiair gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst, in dat kader gevorderde veroordeling van SDJ tot het terugbetalen van de koopsom tot het bedrag gelijk aan de herstelkosten dan wel waardeverlies (welke kosten of waardeverlies volgens [eiser 1] ook nog nader dienen te worden opgemaakt bij staat). Voor vergoeding van kosten of waardeverlies, wat neerkomt op schadevergoeding, is slechts plaats als SDJ kan worden verweten [eiser 1] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet voldoende te hebben geïnformeerd (dus toen onrechtmatig zou hebben gehandeld), welke situatie zoals hiervoor besproken, zich niet voordoet. De stellingen van [eiser 1] bieden geen aanknopingspunten voor de vaststelling van bijvoorbeeld een financiële compensatie ter hoogte van bijvoorbeeld het prijsverschil tussen wat hij bij een juiste voorstelling van zaken over de liggen van het kabeltracé zou hebben betaald en de daadwerkelijk door hem betaalde koopprijs voor de percelen, welke compensatie in beeld zou kunnen komen als wordt uitgegaan van wederzijdse dwaling (Asser/Hijma 7-I 2019/722). Hieromtrent heeft [eiser 1] echter, zowel op maar ook na de mondelinge behandeling, bijvoorbeeld in de akte na het opbrengen van de zaak, geen stellingen betrokken of concrete informatie in het geding gebracht, die aanleiding kunnen geven daarop nader in te gaan.
      
      
        
          onrechtmatige daad?
        
      
      
    
    
      5.36.
      
        Volgens [eiser 1] heeft SDJ althans onrechtmatig jegens hem gehandeld. Toen SDJ ontdekte dat er kabels onder de woning lagen, zou zij dat in strijd met de vereiste zorgvuldigheid niet aan hem hebben meegedeeld. Ten tijde van het bouwen van de woning had [eiser 1] echter niet meer van doen met SDJ. En ook niet omgekeerd. SDJ had na de verkoop en levering van de percelen geen verplichtingen meer jegens [eiser 1]. Zij was ook niet gehouden ervoor zorg te dragen dat de woning zou worden gebouwd op de kavel of deze laatste daarvoor gereed te maken. [eiser 1] had immers op dat moment uitsluitend en alleen van doen met Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten, die de woning voor [eiser 1] zou bouwen. De nog meer subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat SDJ onrechtmatig heeft gehandeld en dat SDJ aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] daardoor geleden heeft en nog lijdt, met veroordeling van SDJ tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, is dus ongegrond en zal worden afgewezen.
        Een en ander brengt mee dat niet verder behoeft te worden ingegaan op het discussiepunt tussen partijen of SDJ [eiser 1] al dan niet begin 2017 ervan op de hoogte heeft gesteld dat de woning zou worden gebouwd op grond waarin een kabeltracé gelegen was (zie hiervoor onder 3.15 slot).
      
    
    
      5.37.
      Ten slotte zal het onder primair en (meer) subsidiair door [eiser 1] gevorderde worden afgewezen, aangezien dit onderdeel van het gevorderde gelet op de aard daarvan het lot van de eerdere vorderingen deelt.
      
    
    
      5.38.
      De rechtbank bereikt de slotsom dat [eiser 1] als in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure, voor zover aan de zijde van SDJ gevallen (inclusief nakosten), moet worden veroordeeld. De kosten van het verwijzingsincident bij de rechtbank Den Haag zullen tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt. De door SDJ gevorderde voeging bij deze rechtbank is niet toewijsbaar omdat de zaken al uit hoofde van de verwijzing door de rechtbank Den Haag waren gevoegd. De proceskosten (voor zover bij SDJ gevallen) worden begroot op:
      - griffierecht		€ 2.837,00
      - salaris advocaat		€ 1.495,00 (2,5 punten x tarief II ad € 598,00)
      - nakosten		€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal			€ 4.510,00
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      
        in de zaak 24-236 ([eiser 1]/Stedin):
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten aan de zijde van Stedin vastgesteld op in totaal 4.510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser 1] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser 1] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in de zaak 24-235 (tegen SDJ):
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vorderingen van [eiser 1] af;
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten aan de zijde van SDJ vastgesteld op in totaal € 4.510,00.	Als [eiser 1] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.
        615/3152