ECLI:NL:RBAMS:2022:3065, Rechtbank Amsterdam, 25-05-2022, 9773001
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur restaurant; corona-huurkorting in kort geding; ondanks ontbreken referentie-omzet voor startend bedrijf toch huurkorting als voorlopige voorziening vooruitlopend op eventuele bodemprocedure.

RECHTBANK AMSTERDAM
      
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9773001 KK EXPL 22-191
      vonnis van:  25 mei 2022
      func.:  48614
    
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter	kort geding
      
    
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V.
      
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      gedaagde
      nader te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. B. Coskun
    
    
    
      
        VERLOOP VAN DE PROCEDURE
      
    
    
    
      Bij dagvaarding van 30 maart 2022, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 april 2022. [eiser] is in persoon verschenen samen met [naam 1] (zijn zoon) en de heer [naam 2] (de makelaar/beheerder van de bedrijfsruimte) vergezeld door de gemachtigde. Voor [gedaagde] is de heer [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand een conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties in het geding gebracht. Beide partijen hebben daarna nog nadere producties ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten ( [eiser] aan de hand van pleitnotities) toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
      
        GRONDEN VAN DE BESLISSING
      
    
    
  
  
    
      1Uitgangspunten
    
    
      Als uitgangspunt geldt het volgende.
      1.1
      
        [gedaagde] huurt de bedrijfsruimte staande en gelegen op de begane grond van de [adres 1] (hierna: het gehuurde) sinds 1 januari 2020 van [eiser] . 
      1.2
      Op de op 19 december 2019 ondertekende huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing. 
    
    
    
      1.3
      In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder het kopje “Bijzondere bepalingen” het volgende vermeld:	
      “(…) Ontbindende voorwaarde
      De huurovereenkomst wordt aangegaan onder een ontbindende voorwaarde van verkoop van het restaurant [naam restaurant] , [adres 2] , uiterlijk op 30 maart 2020. Dit restaurant is thans in eigendom van de heer [naam 3] in privé. Als het restaurant – door welke oorzaak dan ook – uiterlijk op 31 maart 2020 niet daadwerkelijk is verkocht en geleverd, dan zal deze huurovereenkomst per 31 mei 2020 eindigen. (…)”
    
    
    
      1.4
      In artikel 30.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat: 
      “In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. Artikel 6:96 BW leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitenrechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
    
    
    
      1.5
      Enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] is [naam holding] B.V., waarvan [naam 3] (hierna: [naam 3] ) enig aandeelhouder en bestuurder is. 
    
    
    
      1.6
      
        [gedaagde] exploiteert een restaurant in het gehuurde. 
    
    
    
      1.7
      In april 2020 heeft [gedaagde] voor het eerst, als gevolg van de coronapandemie, niet de volledige huur tijdig betaald. 
    
    
    
      1.8
      Over de maanden april en mei 2020 is een huurkorting toegepast van 25%.
    
    
    
      1.9
      Omdat [gedaagde] er vanaf september 2020 opnieuw niet in slaagde de huur (volledig) te voldoen zijn partijen in overleg getreden. 
    
    
    
      1.10
      Partijen hebben vervolgens op 1 december 2020 een vaststellingsovereenkomst gesloten, welke op 22 december 2020 formeel is vastgelegd en door partijen ondertekend. In de overeenkomst is een overzicht opgenomen van de openstaande bedragen, bestaande uit de op dat moment openstaande huurfacturen, de huur over januari tot en met juni 2021, alsmede het nog niet betaalde deel van de waarborgsom. Uit dat overzicht blijkt dat over de maanden september t/m december 2020 een huurkorting is toegepast van 25% en dat per 1 januari 2021 de huur werd verhoogd van € 7.199,50 naar € 7.460,81 per maand. 
      1.11
      In de vaststellingsovereenkomst is, onder meer, het volgende vastgelegd: 
      
        “(…) Het bedrag dat u op grond van vorenstaande thans aan ons verschuldigd bent bedraagt per 1 juli 2021 in totaal maximaal een bedrag ad € 66.302,12. Wij spraken af dat bovenstaand bedrag zal worden voldaan in 31 termijnen van € 2.000,00 alsmede een slottermijn van € 2.302,12. De eerste termijn vervalt per 1 juli 2021.
        
        (…) Zoals afgesproken zal op de huurtermijnen over de periode januari 2021 tot en met juni 2021 geen huurkorting worden verstrekt. 
        
        (…) Deze betalingsregeling wordt bovendien aangegaan onder de voorwaarde dat alle toekomstige huurtermijnen, dus met ingang van 1 juli 2021, binnen de in de huurovereenkomst opgenomen betalingstermijn worden voldaan. Indien door welke omstandigheid dan ook het verschuldigde bedrag van deze betalingsregeling, dan wel een toekomstige huurtermijn, op de vervaldatum niet op onze onderstaande bankrekening is bijgeschreven, dan eindigt deze betalingsregeling per die datum en zijn alle vorderingen, zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbaar.(…)”
      
    
    
    
      1.12
      Op 28 juni 2021 is voornoemde vaststellingsovereenkomst door partijen herzien, in die zin dat de ingangsdatum van de aflossingen van 1 juli 2021 werd opgeschoven naar 1 oktober 2021. 
    
    
    
      1.13
      Op 30 september 2021 is tot slot een addendum op de vaststellingsovereenkomst overeengekomen waarin partijen het volgende hebben afgesproken: 
      “(…) Gedurende de periode 1 oktober 2021 tot en met 1 december 2021 zal zowel de reguliere maandhuur als de betreffende termijn van aflossing van bovengenoemde betalingsregeling ad € 2.000,00 per maand in afwijking van de gemaakte afspraken, voor 50% verschuldigd zijn op de eerste dag van de betreffende maand en voor 50% verschuldigd zijn op de 15e van de betreffende maand. Per 1 januari 2022 komt deze afspraak te vervallen en zullen de periodieke betalingen aan huur weer volledig worden voldaan zoals overeengekomen in de Huurovereenkomst (…).”
    
    
    
      1.14
      
        [gedaagde] is de betalingsregeling niet nagekomen en heeft maandelijks slechts een deel van de huur overgemaakt. 
    
    
    
      1.15
      Bij brief van 28 januari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] verzocht de betalingsachterstand aan te zuiveren door betaling van € 4.730,81 op uiterlijk 31 januari 2022, bij gebreke waarvan de gehele vordering ter incasso uit handen zou worden gegeven. 
    
    
    
      1.16
      Bij gebreke van een reactie van [gedaagde] heeft de gemachtigde van [eiser] bij e-mail van 4 februari 2022 [gedaagde] opnieuw verzocht over te gaan tot betaling. 
    
    
    
      1.17
      Bij e-mail van 7 februari 2022 heeft [naam 3] namens [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] laten weten de achterstand niet te kunnen betalen en verzocht om met terugwerkende kracht in te stemmen met een huurkorting. 
    
    
    
      1.18
      Bij e-mail van 18 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] mede aan de inmiddels ingeschakelde gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld dat [eiser] gezien de opgelopen huurachterstand huurbeëindiging overweegt. [gedaagde] kan wat [eiser] betreft kiezen tussen betaling van de huur over de maand februari 2022 en overleg over afwikkeling van de huurachterstand of vertrek uit het gehuurde. 
    
    
    
      1.19
      Partijen hebben een afspraak gemaakt op 28 februari 2022 voor overleg, die [gedaagde] heeft afgezegd. 
    
    
    
      1.20
      Bij e-mail van 28 februari 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] laten weten dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet wenst te beëindigen en dat overleg om die reden weinig zin heeft. 
    
    
    
      1.21
      Bij e-mail van 28 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] een aantal opties voorgelegd aan [gedaagde] om tot een regeling te komen. Deze voorstellen houden kort gezegd het volgende in: A) beëindiging van de huurovereenkomst; B) voortzetting van de huurovereenkomst met een aanvullende betalingsregeling en C)  voortzetting van de huurovereenkomst in combinatie met korting in ruil voor direct afrekenen. 
    
    
    
      1.22
      Partijen zijn samen niet tot een regeling gekomen.
    
    
  
  
    
      2Vordering en verweer in conventie en reconventie 
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      2.1
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        primair 
        [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 78.515,36 aan huurachterstand, vermeerderd met € 7.647,33 voor elke maand gedurende welke [gedaagde] het gehuurde in gebruik houdt vanaf 1 april 2022, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 18 maart 2022, vermeerderd met € 11.777,30 aan buitengerechtelijke kosten, zulks binnen 8 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen, met machtiging van [eiser] zulks te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm. 
      
        subsidiair  [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 19.212,99 aan huurachterstand, vermeerderd met € 7.647,33 voor elke maand gedurende welke [gedaagde] het gehuurde in gebruik houdt vanaf 1 april 2022, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 18 maart 2022, vermeerderd met € 2.881,95 aan buitengerechtelijke kosten, binnen 8 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen, met machtiging van [eiser] zulks te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
      en zowel primair als subsidiair [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 
    
    
    
      2.2
      
        [eiser] stelt hiertoe, samengevat, dat [gedaagde] tekortschiet door niet aan haar betalingsverplichtingen te voldoen, ondanks herhaaldelijke sommatie daartoe, terwijl zij bovendien de bedrijfsruimte gesloten houdt, zodat zij ook geen inkomsten verwerft om de huurachterstand te voldoen. Dit is tevens in strijd met de verplichting uit de huurovereenkomst het gehuurde te exploiteren. Er is sprake van een zodanige huurachterstand, dat de huurovereenkomst niet kan voortduren. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op betaling van incassokosten. 
    
    
    
      2.3
      
        [gedaagde] voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde zal komen. 
      
        In reconventie 
      
    
    
    
      2.4
      
        [gedaagde] vordert dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot het gehengen en gedogen van een huurkorting van 50% per maand vanaf maart 2020 tot en met mei 2022, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag/kortingspercentage tot en met december 2022. Voorts vordert [gedaagde] dat [eiser] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van het teveel betaalde aan huurpenningen dat ontstaat met een kortingspercentage van 50%, te weten  € 26.018,62. Tenslotte vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
    
    
    
      2.5
      
        [gedaagde] stelt hiertoe dat er sprake is van een gebrek dan wel een onvoorziene omstandigheid, omdat zij door de maatregelen in verband met de coronacrisis het gehuurde niet, althans minder, heeft kunnen gebruiken. Daarom maakt zij aanspraak op een huurkorting. 
    
    
    
      2.6
      
        [eiser] voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde zal komen. 
    
    
  
  
    
      3Beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      3.1
      De vorderingen in conventie en reconventie hangen dusdanig samen dat zij tegelijkertijd zullen worden beoordeeld.
    
    
    
      3.2
      In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of de vorderingen van partijen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    
    
    
      3.3
      Het gaat in dit kort geding in de kern om de vraag of het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen, gelet op de gevolgen van wat hierna met de coronapandemie zal worden aangeduid, dat van [gedaagde] niet kan worden verwacht dat zij de huurbetalingsverplichting volledig nakomt en of er - al dan niet na een eventuele toepassing van een huurkorting -  sprake is van een zodanige huurachterstand, althans tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde moet worden toegewezen. De kantonrechter zal achtereenvolgens op deze vragen ingaan.
    
    
    
      
        Gebrek aan het gehuurde of onvoorziene omstandigheden? 
      
    
    
    
      3.4
      
        [gedaagde] heeft aan haar vordering tot het toewijzen van huurkorting ten grondslag gelegd dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde (artikel 7:204 BW) dan wel dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor de op grond van de huurovereenkomst tussen partijen geldende huurprijs gedurende een periode moet worden aangepast (artikel 6:258 BW). 
      3.5
      De vraag of de maatregelen die door de overheid in verband met de coronapandemie zijn genomen onvoorziene omstandigheden opleveren dan wel of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde omdat het door die maatregelen niet kan worden gebruikt is door de Hoge Raad beantwoord in een uitspraak van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Uit die uitspraak volgt dat de maatregelen in verband met de coronapandemie, die tot (gedeeltelijke) sluiting van het gehuurde leiden, geen gebrek aan het gehuurde opleveren omdat de maatregelen zijn genomen in verband met omstandigheden die de volksgezondheid betreffen en de sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak zelf. Wel kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Dat is afhankelijk van de feitelijke situatie. 
    
    
    
      3.6
      
        [gedaagde] drijft een restaurant in het gehuurde, aldus bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, zoals ook in de huurovereenkomst staat vermeld. Het is algemeen bekend dat de overheid in de periode vanaf 15 maart 2020 in 2020, 2021 en 2022 maatregelen heeft getroffen die inhielden dat horeca (al dan niet gedeeltelijk) moest sluiten. Dit betekende ook voor [gedaagde] dat zij haar deuren moest sluiten. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat zij een restaurant drijft, dat met name is gericht op diners, zodat de maatregelen haar hard hebben getroffen. Op grond van deze toelichting is voldoende duidelijk dat het gehuurde niet (of niet volledig) kon worden gebruikt door de coronacrisis, en dat [gedaagde] door de overheidsmaatregelen is belemmerd in het genereren van omzet. Er is derhalve sprake van een onvoorziene omstandigheid.
    
    
    
      3.7
      
        [eiser] beroept zich erop dat partijen in de loop van de coronacrisis op meerdere momenten afspraken hebben gemaakt om te voorzien in de gevolgen van de coronacrisis en dat [gedaagde] daaraan is gebonden. Deze afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst en amendementen daarop (zie hierboven in rov. 1.10-1.13). [gedaagde] heeft zich niet aan deze overeenkomsten gehouden en ook overigens een grote huurachterstand laten ontstaan. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] , gelet op deze vaststellingsovereenkomsten geen aanspraak kan maken op meer huurkorting dan daarin is afgesproken.
      Daarin volgt de kantonrechter [eiser] niet: in het licht van voornoemde uitspraak van de Hoge Raad, waarin is overwogen dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt en dat een huurder daarom in beginsel recht heeft op huurkorting - volgens de daarin genoemde methode - gedurende de gehele periode waarin de huurder in verband met de coronapandemie het gehuurde niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, acht de kantonrechter het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een verhuurder zich beroept op een vaststellingsovereenkomst die is aangegaan op een moment waarop de huurder onder zware financiële druk stond als gevolg van de coronacrisis, zonder concreet uitzicht op het einde van deze crisis en in de meeste gevallen tegenover een verhuurder die verdere kortingen weigerde en dat de bodemrechter in dit concrete geval zal oordelen dat [eiser] zich daarom niet op de vaststellingsovereenkomsten kan beroepen en dat aldus voor de gehele periode van de coronacrisis op grond van de zogenaamde vastelasten-methode van de Hoge Raad moet worden vastgesteld of en zo ja welke huurkorting moet worden toegepast. Dat bij voornoemde afspraken tussen partijen adviseurs betrokken waren, doet daaraan niet af. 
    
    
    
    
    
      3.8
      Het hiervoor overwogene geldt temeer in dit specifieke geval, waarin [naam 3] (en daarmee [gedaagde] ) extra gedupeerd is door de coronacrisis, omdat de onderhavige huurovereenkomst afhankelijk is gesteld van de verkoop van het bedrijf dat [naam 3] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst voor het gehuurde exploiteerde in de bedrijfsruimte aan de [adres 2] . [naam 3] huurde deze bedrijfsruimte ook van [eiser] . [naam 3] , die voor het opzetten van de bedrijfsvoering in het gehuurde per 1 januari 2020 afhankelijk was van de opbrengst van de verkoop van het bedrijf aan de [adres 2] , heeft dit bedrijf na het uitbreken van de coronacrisis voor een aanzienlijk lager bedrag verkocht dan aanvankelijk met de koper was afgesproken, terwijl hij bovendien gedurende een aantal maanden dubbele huur voor beide panden aan [eiser] heeft moeten betalen.Ook wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] , zeker gedurende de eerste maanden van de pandemie geen aanspraak heeft kunnen maken op overheidssteun, omdat zij geen relevante referentie-omzet kon aantonen over de periode voor maart 2020.
      Vanzelfsprekend dient ook het belang van [eiser] worden meegewogen, die als privé-persoon zijn vaste lasten voor het gehuurde moet voldoen. [eiser] heeft echter vooralsnog niet voldoende onderbouwd op welke gronden en zo ja, op welke wijze zou moeten worden afgeweken van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen, te weten dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die meebrengt dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. 
    
    
    
      3.9
      Het is een feit van algemene bekendheid dat de coronamaatregelen die de horeca raakten op 25 februari 2022 zijn geëindigd. Na die datum bestaat er daarom geen reden meer voor een huurkorting op grond van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid. De huurkorting zal daarom worden berekend tot en met februari 2022.  
    
    
    
      
        Hoogte huurkorting
      
    
    
    
      3.10
      De Hoge Raad heeft in voornoemde uitspraak van 24 december 2021 uitgangspunten geformuleerd voor de berekening van de huurkorting. De uitgangspunten zijn de volgende.
    
    
    
      
        De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
      
      
        Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
      
      
        De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet). 
      
      
        Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel). 
      
    
    
      Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
    
    
      3.11
      In deze zaak zijn niet alle gegevens voorhanden die nodig zijn om op basis van het voorgaande tot een berekening van de huurkorting te komen. 
    
    
    
      3.12
      Bekend zijn de huurprijs (€ 7.199,50), de vaste lasten over 2020, 2021 en 2022 en de omzet over de periode maart 2020 tot en met april 2022. Niet bekend is of en zo ja, in hoeverre aan [gedaagde] TVL is toegekend, terwijl evenmin een omzet over de periode voor maart 2020 bekend is, waarmee de omzetdaling kan worden vastgesteld. In de door de Hoge Raad gehanteerde formule dient voor de berekening van de huurkorting de omzet in de corona-periode vergeleken te worden met de daarvoor behaalde omzet. Enerzijds heeft [gedaagde] niet onderbouwd op basis van welke gegevens de behaalde omzet tijdens de coronaperiode moet worden vergeleken met een “normale” omzet, behoudens slecht vergelijkbare cijfers van zijn vorige onderneming, anderzijds staat vast dat hij vanaf 1 januari 2020 een zeer beperkte omzet heeft gedraaid. Dit kort geding leent zich er niet voor om vast te stellen op welke wijze kan worden vastgesteld in hoeverre de omzet gedurende de coronacrisis afwijkt van een in normale omstandigheden te behalen omzet. Dat criterium zal in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld. Daardoor valt thans niet vast te stellen met welke omzetdaling rekening moet worden gehouden en daarmee niet op welke huurkorting [gedaagde] aanspraak kan maken. Tegen de achtergrond van al het hiervoor overwogene, waaronder de hiervoor in rov. 3.8 genoemde bijzondere omstandigheden en vooruitlopend op een - door de meest gerede partij te entameren - bodemprocedure waarin een criterium om de omzet te vergelijken met normale cijfers wel kan worden vastgesteld, acht de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening een huurkorting van 35% (huurprijs x 70 % omzetverlies x 50 %) redelijk. 
    
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      
        Hoogte huurachterstand
      
    
    
    
      3.13
      Uitgegaan wordt van het volgende. De huur is telkens op 1 januari verhoogd. Per 1 januari 2020 bedroeg de huur € 7.199,50 per maand, per 1 januari 2021 was dat  € 7.460,81 per maand en per 1 januari 2022 is de huurprijs € 7.647,33 per maand. 
    
    
    
      3.14
      Op grond daarvan bedraagt de totaal verschuldigde huur in de periode maart 2020 tot en met februari 2022 zonder korting, € 176.819,38. Voorshands uitgaande van een huurkorting van 35% over diezelfde periode is nog 65% daarvan verschuldigd, ofwel € 114.932,59. Uit het door [eiser] overgelegde overzicht blijkt dat [gedaagde] over die periode reeds 
      € 106.150,13 aan huur heeft voldaan. Wat dan nog resteert aan huurachterstand tot en met februari 2022 is een bedrag van € 8.782,46. Daar bovenop komt dan nog de volledige huurprijs van de maanden maart en april 2022, te weten € 15.294,66. De totale huurachterstand tot en met april 2022 bedraagt dan € 24.077,12.  Dit bedrag is toewijsbaar op de hierna te vermelden wijze. 
    
    
    
      
        Vordering tot ontruiming 
      
    
    
    
      3.15
      Voor de vraag of de gevorderde ontruiming toewijsbaar is, zijn de specifieke omstandigheden van het geval van belang. Er is aan de ene kant sprake van een forse achterstand in de huurbetalingen - ook na aftrek van de hiervoor berekende huurkorting - en [gedaagde] schiet dus tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] heeft er belang bij dat die achterstand wordt betaald, omdat hij de hypotheek van het gehuurde als privé-persoon moet betalen van de huurinkomsten. Hij heeft er daarom belang bij dat de huurachterstand op korte termijn zal worden ingelopen en dat bij voortzetting van de huur per direct de huurbetalingen zullen worden voortgezet. Daarbij stelt [eiser] terecht dat van voortzetting geen sprake kan zijn, wanneer [gedaagde] de exploitatie van het restaurant, die ten tijde van de mondelinge behandeling nog steeds stillag, niet hervat.
    
    
    
      3.16
      Aan de andere kant heeft het verlies van de bedrijfsruimte voor [gedaagde] grote gevolgen, terwijl er voor de coronacrisis geen sprake van huurachterstand was. Voorts heeft [gedaagde] een verklaring overgelegd van een financier, die bereid is een extra lening te verstrekken op het moment dat [gedaagde] de levensvatbaarheid van de onderneming aantoont. [gedaagde] heeft er aldus groot belang bij dat hij in het gehuurde kan blijven. 
    
    
    
      3.17
      Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, zal de gevorderde ontruiming voorwaardelijk worden toegewezen, in die zin dat alleen ontruimd kan worden indien [gedaagde] niet binnen een termijn van één maand gerekend vanaf de datum van het vonnis, de huurachterstand, gebaseerd op 65 % van de totaal verschuldigde huur over de periode 15 maart 2020 tot en met april 2022 heeft betaald (zie hiervoor in rov. 3.14: € 24.077,12) én zij de lopende huur over de maanden mei en juni 2022 niet op tijd heeft betaald.
    
    
    
      
        Buitengerechtelijke kosten
      
    
    
    
      3.18
      De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke kosten  zijn niet toewijsbaar. De coronapandemie en de gevolgen die deze pandemie heeft voor de exploitatie van de onderneming van [gedaagde] , alsmede het feit dat in dit kort geding een aanzienlijk lager bedrag wordt toegewezen dan door [eiser] is gevorderd, maakt dat de billijkheid in dit geval eist dat de buitengerechtelijke kosten op nihil dienen te worden gesteld. 
    
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    
      3.19
      
        [gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten belast. 
    
    
    
      
        In reconventie 
      
    
    
    
      3.20
      Gelet op hetgeen in conventie reeds is overwogen, wordt [eiser] in reconventie bij wijze van voorlopige voorziening veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat [gedaagde] een huurkorting van 35 % toepast op de huurprijs in de maanden maart 2020 tot en met februari 2022. Van een surplus is in dit geval geen sprake, zodat de vordering op dit punt wordt afgewezen
    
    
    
      3.21
      Er is aanleiding om de kosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
    
      
        BESLISSING
      
    
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 24.077,12 aan huurachterstand, berekend tot en met april 2022;
      
      
        en indien en voor zover [gedaagde] niet binnen één maand na heden het onder I. genoemde bedrag heeft betaald en de lopende huur over de maanden mei en juni 2022 heeft betaald: 
      
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan de [adres 1] te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
      
        en in alle gevallen 
      
      
    
    
      
        veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op: 
        exploot	€	131,18
        salaris	€	747,00griffierecht	€	693,00		-----------------totaal	€	1.571,18voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw; 
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      veroordeelt [eiser] om bij wijze van voorlopige voorziening te gehengen en te gedogen dat [gedaagde] in de periode vanaf maart 2020 tot en met april 2022 een huurkorting van 35% per maand in mindering op de huur brengt; 
      
    
    
      compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.