ECLI:NL:RBROT:2025:1781, Rechtbank Rotterdam, 29-01-2025, C/10/688787 / HA ZA 24-932
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening, tussenvonnis.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/688787 / HA ZA 24-932
    
    
    
      
        Vonnis van 29 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ROTTERDAM,
      zetelend in Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    1.	MR. G.J.M. DE JAGER in zijn hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet (hierna: Ow) voor de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] 
    
      
        te Rotterdam,
      kantoorhoudend in Rotterdam,
      gedaagde,
    
    2.	EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ KREWERD B.V.,
    
      statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Bergschenhoek,
      gedaagde,
      advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna de gemeente, De Jager en Krewerd genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 28 oktober 2024;
        
        
          de akte houdende overlegging van producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van De Jager en Krewerd.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Daarnaast heeft de rechtbank kennisgenomen van:
      
        
          de beschikking van deze rechtbank van 4 oktober 2024 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken op grond van artikel 54a Ow van de gemeente, met zaak-rekestnummer 683142 / HA RK 24-680;
        
        
          de exploten van 28 oktober 2024, waarbij ter voldoening aan artikel 18 Ow de dagvaarding is overbetekend aan:
        
      
      
        a) [persoon A] en [persoon B] , als (voormalige) huurders (hierna: [persoon A] en [persoon B] );
        b) [persoon C] , wonende in Rotterdam, als huurder (hierna: [persoon C] );
        c) [persoon D] , wonende in Rotterdam, als huurder (hierna: [persoon D] );
      
      - de akte depot stukken met nummer 180.109/2024 van 1 november 2024 van de op die datum ter griffie ontvangen stukken.
      
    
    
      1.3.
      Daarna heeft de rechtbank vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        Bij Koninklijk Besluit van 22 maart 2024, nr. 2024000736 (hierna: KB), gepubliceerd in de Staatscourant van 14 mei 2024, nr. 11553, zijn op naam van de gemeente verschillende onroerende zaken aangewezen om te worden onteigend in verband met de uitvoering van het bestemmingsplan “Urkersingel” (artikelen 77 en 78 Ow).
        Deze procedure gaat over één van die onroerende zaken. 
      
      
    
    
      2.2.
      In bovengenoemd KB is aangewezen de onroerende zaak, met als kadastrale aanduiding gemeente Charlois:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                grondplan nummer
                
              
              
                sectie en nummer
              
              
                omschrijving
              
              
                totale grootte in ha - a - ca
              
              
                te onteigenen grootte in
                ha - a – ca
              
            
            
              
                8
              
              
                
                  [sectie] [perceelnummer]
              
              
                Wonen
              
              
                00.02.73
              
              
                00.02.73
                (273 m²)
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        De onroerende zaak is een perceel dat behoort tot een gemeenschap van appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW, bekend als de Vereniging van Eigenaars, [naam VvE] te Rotterdam (hierna: de VvE), gevestigd te Rotterdam. 
        Het gaat om een gebouw met zes woningen met ieder een bijbehorende berging in de kelder van het gebouw.
      
      
    
    
      2.4.
      In het KB is als betrokken Vereniging van Eigenaars vermeld de VvE. Ook in de basisregistratie van het kadaster (hierna: de basisregistratie) staat zij als betrokken VvE genoemd.
      
    
    
      2.5.
      In het KB zijn de hierboven genoemde appartementsrechten kadastraal aangeduid als gemeente Charlois, sectie [sectie] , complexaanduiding [complexnummer] , index A1 tot en met A6 (hierna: de appartementsrechten).
      
    
    
      2.6.
      In het KB is als eigenares van de appartementsrechten met index A1 tot en met A6 aangewezen Krewerd. In de basisregistratie staat zij ook als eigenares van deze appartementsrechten vermeld.
      
      
        2.6.1.
        Het appartementsrecht met index A2, de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) Rotterdam, is aan [persoon A] en [persoon B] op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst verhuurd geweest.
        
      
      
        2.6.2.
        Het appartementsrecht met index A6 is aan [persoon C] , wonend aan de [adres 2] te ( [postcode] ) Rotterdam, op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst verhuurd.
        
      
      
        2.6.3.
        Het appartementsrecht met index A4 is aan [persoon D] , wonend aan de [adres 3] te ( [postcode] ) Rotterdam, op basis van een (tijdelijke) huurovereenkomst verhuurd.
        
      
      
        2.6.4.
        De woningen met toebehoren aan de [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te ( [postcode] ) Rotterdam, waarop de appartementsrechten met index A1, A3 en A5 recht geven, zijn op het moment van dagvaarding niet bewoond of in gebruik.
        
      
    
    
      2.7.
      De appartementsrechten zijn niet bezwaard met enig recht van hypotheek.
      
    
    
      2.8.
      Bij beschikking van 4 oktober 2024 heeft deze rechtbank De Jager benoemd  tot derde als bedoeld in artikel 20 Ow ten behoeve van de VvE.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        Het verzoek aan de Kroon om de onroerende zaak ter onteigening aan te wijzen is
        vóór 1 januari 2024 ingediend. Op grond van artikel 4.4 van de Invoeringswet
        Omgevingswet blijft het voor 1 januari 2024 geldende recht (en daarmee de Ow) van
        toepassing op deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente vordert om bij vonnis ten name van haar de vervroegde onteigening uit te spreken van de onder 2.2 genoemde onroerende zaak, ten behoeve van de VvE en Krewerd (het voorschot op) de schadeloosstelling te bepalen, te bepalen dat het in de procedure met zaak-rekestnummer 683142 / HA RK 24-680 uit te brengen voorlopig oordeel heeft te gelden als een concept deskundigenrapport in de onderhavige procedure en de data voor de nederlegging van het (concept) deskundigenrapport vast te stellen.
      
    
    
      3.3.
      De gemeente heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij er belang bij heeft dat de hiervoor genoemde onroerende zaak zo spoedig mogelijk tot haar vrije beschikking komt voor de uitvoering van het bestemmingsplan Urkersingel, dat voorziet in de realisatie van nieuwbouwwoningen om aan de woningvoorraad meer diversiteit toe te kennen, wat zal leiden tot een structurele verbetering van de woonomgeving. 
      
    
    
      3.4.
      De conclusie van zowel De Jager als Krewerd strekt tot referte ten aanzien van de gevorderde (vervroegde) onteigening en (voor wat betreft De Jager: vooralsnog) tot verwerping ten aanzien van de hun aangeboden schadeloosstelling.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Nu de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen en De Jager en Krewerd zich niet tegen de gevorderde onteigening hebben verzet, is deze voor toewijzing vatbaar.
      
    
    
      4.2.
      De gemeente heeft De Jager een schadeloosstelling van nihil aangeboden, omdat de VvE geen eigenares of – volgens de gemeente – anderszins belanghebbende is en zij dan ook geen schade lijdt. De Jager (voor de VvE) heeft dit aanbod (vooralsnog) niet aanvaard, zodat (in beginsel) omtrent de hoogte van het aan haar toe te kennen bedrag van de schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen.
      
    
    
      4.3.
      De gemeente heeft Krewerd een schadeloosstelling aangeboden van € 1.060.000,00 voor alle schade en kosten, exclusief de eventuele belastingschade en de kosten van deskundige bijstand.
      
    
    
      4.4.
      Krewerd heeft het tot haar gerichte aanbod tot schadeloosstelling uitdrukkelijk verworpen, zodat omtrent de hoogte van het aan haar toe te kennen bedrag van de schadeloosstelling een bericht van deskundigen behoort te worden ingewonnen.
      
    
    
      4.5.
      De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met de huurders [persoon C] (appartementsrecht A6 (zie 2.6.2)) en [persoon D] (appartementsrecht A4 (zie 2.6.3)) huurbeëindigingsovereenkomsten heeft gesloten. Deze overeenkomsten houden in dat de huur eindigt op 1 september 2024 of zodra de gemeente eigenares wordt door verwerving of onteigening. [persoon C] en [persoon D] ontvangen dan een vergoeding voor de huurbeëindiging. Daarnaast heeft de gemeente [persoon C] en [persoon D] aangeboden te voorzien in de begeleiding bij het vinden van een nieuwe woning. [persoon C] en [persoon D] zijn in deze procedure (nog) niet tussengekomen en hebben niet voor antwoord geconcludeerd. In beginsel worden zij dan ook geacht het tot hen gerichte aanbod tot schadeloosstelling te hebben verworpen. Door in dit vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenares van de door [persoon C] en [persoon D] gehuurde appartementen. Dit betekent dat op de datum van dit vonnis ook de huurovereenkomsten eindigen. De rechtbank gaat er in deze situatie van uit dat [persoon C] en [persoon D] op grond van de tussen hen en de gemeente gesloten huurbeëindigingsovereenkomsten een vergoeding (hebben) ontvangen voor de huurbeëindiging en zij geen schade (meer) lijden als gevolg van de onteigening. 
      
    
    
      4.6.
      
        De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met de huurders [persoon A] en [persoon B] (appartementsrecht A1 (zie 2.6.1)) een huurbeëindigingsovereenkomst heeft gesloten en dat deze huurders de huurovereenkomst vrijwillig hebben opgezegd voordat de gemeente eigenares is geworden (/wordt) door verwerving of onteigening. Door in dit vonnis de vervroegde onteigening uit te spreken, wordt de gemeente eigenares van het voorheen door [persoon A] en [persoon B] gehuurde appartementsrecht. 
        Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat [persoon A] en [persoon B] niet langer belanghebbenden zijn in deze onteigeningsprocedure, omdat zij geen schade als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening lijden.
      
      
    
    
      4.7.
      
        De gemeente heeft een verzoekschrift als bedoeld in artikel 54a Ow ingediend (zaak-rekestnummer 683142 / HA RK 24-680). Bij beschikking van 4 oktober 2024 heeft de rechtbank – voor zover hier van belang – deskundigen benoemd om de ligging en de gesteldheid van de onder 2.2 genoemde onroerende zaak op te nemen. Het vervroegde deskundigenonderzoek heeft nog niet plaatsgehad op de datum van dit vonnis. De rechtbank zal daarom overeenkomstig het bepaalde in artikel 54j Ow deskundigen benoemen om de schadeloosstelling te begroten. Uit praktisch oogpunt zal het door de rechtbank (bij de hiervoor genoemde beschikking in voormelde verzoekschriftprocedure) bepaalde vervroegde deskundigenonderzoek op 4 februari 2025 (mede) worden benut als opneming door deskundigen in het onderhavige onteigeningsgeding.
        De rechtbank zal het door de deskundigen uit te brengen voorlopig oordeel aanmerken als een concept deskundigenbericht.
      
      
    
    
      4.8.
      Omdat de (voorlopige) plaatsopneming nog niet heeft plaats gevonden, zal de rechtbank nu nog niet overgaan tot het vaststellen van de data voor de nederlegging van het (concept) deskundigenrapport. Die data zullen tijdens de (voorlopige) plaatsopneming in overleg met partijen worden vastgesteld.  
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank zal conform de (subsidiaire) vordering van de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling ten behoeve van;
      a. a) De Jager (voor de VvE) overeenkomstig het aanbod van de gemeente vaststellen op nihil:
      b) Krewerd bepalen op € 954.000,00 (zijnde 90% van het aangeboden bedrag), en verder bepalen dat, nu Krewerd geen afstand heeft gedaan van haar recht op zekerheidstelling, de gemeente zekerheid stelt voor € 106.000,00 (artikel 54i lid 4 Ow) danwel er voor kiest het volledige bedrag van de aangeboden schadeloosstelling (€ 1.060.000,00) te betalen. Hierna zal in de beslissing worden aangegeven hoe de zekerheidsstelling dient plaats te vinden.
      
    
    
      4.10.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank,
    
    
      5.1.
      spreekt uit de vervroegde onteigening ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Urkersingel” en ten name van de gemeente, vrij van alle met betrekking tot die zaken bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaak met de kadastrale aanduiding gemeente Charlois: 
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                grondplan nummer
                
              
              
                sectie en nummer
              
              
                omschrijving
              
              
                totale grootte in ha - a - ca
              
              
                te onteigenen grootte in
                ha - a – ca
              
            
            
              
                8
              
              
                
                  [sectie] [perceelnummer]
              
              
                Wonen
              
              
                00.02.73
              
              
                00.02.73
                (273 m²)
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      5.2.
      stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor De Jager vast op nihil,
      
    
    
      5.3.
      
        stelt het voorschot op de schadeloosstelling voor Krewerd vast op 
        € 954.000,00 en veroordeelt de gemeente tot betaling van dit voorschot aan Krewerd,
      
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat de gemeente ten behoeve van Krewerd zekerheid stelt voor € 106.000,00, danwel er voor kiest het volledige bedrag van de aangeboden schadeloosstelling (€ 1.060.000,00) te betalen; waarbij zekerheidsstelling dient plaats te vinden door € 106.000,00 te storten onder een door de gemeente aan te wijzen notaris, of door het stellen van een bankgarantie ten gunste van Krewerd,
      
    
    
      5.5.
      benoemt tot deskundigen ter begroting van de aan De Jager en Krewerd toekomende schadeloosstellingen:
      - mr. I.P.A. van Heijst;
      - mr. S.G. van Hoogmoed;
      - A. Roos,
      
    
    
      5.6.
      benoemt tot rechter-commissaris het lid van de rechtbank mr. R.J.A.M. Cooijmans, bij afwezigheid te vervangen door een andere door de rechtbank te benoemen rechter-commissaris, om vergezeld van de griffier bij de opneming door de deskundigen van de ligging en de gesteldheid van de onroerende zaak waarop de onteigening betrekking heeft aanwezig te zijn,
      
    
    
      5.7.
      stelt vast dat de rechtbank de opneming door deskundigen heeft bepaald op dinsdag 4 februari 2025, te beginnen om 13.00 uur in het gerechtsgebouw van deze rechtbank aan het Wilhelminaplein 100/125 te (30272 AK) Rotterdam, aansluitend, bij benadering om 14.30 uur, gevolgd door een bezichtiging ter plaatse, 
      
    
    
      5.8.
      wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54j Ow de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen,
      
    
    
      5.9.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans, rechter, in aanwezigheid van 
        mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.
      
      
      
        1451/1694