ECLI:NL:RBAMS:2023:6590, Rechtbank Amsterdam, 20-10-2023, 10341393 CV EXPL 23-2344
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Toetsing aanvangshuurprijs art. 7:249 BW. Is verzoek tijdig ingediend? Daarvoor is van belang of de huurovereenkomst van bepaalde of onbepaalde tijd is gesloten. Haviltex: onduidelijkheid voor rekening van verhuurder.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10341393 CV EXPL 23-2344
      vonnis van: 20 oktober 2023
      fno.: 94
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      nader te noemen: huurster
      gemachtigde: G.C. Zijlstra
    
    
    
      t e g e n
    
    
    1. [gedaagde 1]
    2. [gedaagde 2]
    
      beiden wonende te [woonplaats]
      gedaagden
      nader te noemen: verhuurders
      procederend in persoon
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
      
        In het dossier bevinden zich de volgende processtukken:
      - de dagvaarding van 3 februari 2023 met producties;- het proces-verbaal van het mondeling antwoord en het schriftelijk antwoord met producties;- het instructievonnis;- de dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 september 2023. Huurster is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Verhuurders zijn verschenen bij gedaagde sub 2.  Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Huurster huurt met ingang van 1 maart 2021 van verhuurders de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] . De aanvangshuurprijs bedroeg € 480,00 per maand.
    
    
      1.2.
      De huurovereenkomst luidt -voor zover van belang- als volgt:1.1	Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden, namelijk ingaande op 01 Maart 2021 en lopende tot en met 28 Februari 2022 met optie tot verlenging. (…)1.3	Niettegenstaande het in dit artikel overeengekomen heeft Huurder het recht de termijn zoals vermeld in artikel 1.1 te verlengen, mits er sprake is wederzijdse goedvinden tussen Huurder en Verhuurder. Indien de Verhuurder ervoor kiest om het Gehuurde weer in gebruik te nemen wordt deze overeenkomst na 01 Maart 2022 niet verlengd.Indien Huurder gebruik wenst te maken van dit recht van optie, dient zij tenminste 1 maand voor die tijd de Verhuurder hiervan schriftelijk te berichten. Opzegtermijn van deze overeenkomst is één maand. Opzegging geschiedt te allen tijde schriftelijk per einde van de maand.(…)Artikel 14 Tijdelijke huurHuurder erkent dat deze overeenkomst van tijdelijke aard is. Verhuurder bedingt uitdrukkelijk dat Huurder het Gehuurde op of voor de in artikel 1 genoemde einddatum zal ontruimen.
    
    
      1.3.
      Bij e-mail van 12 januari 2022 heeft gedaagde sub 2 aan huurster geschreven:“As you know your contract is coming to an end soon. You seem to be getting along well with my schoon-moeder … so we’re happy that you stay beyond that. Is that what you want? If so, the new rent will reflect the very inflation at the moment ( energy costs, porperty taxes, etc). 850 EUR seems reasonable to me.Let me know what you plan to do,”
    
    
      1.4.
      Huurster heeft daarop geantwoord dat zij graag het contract wil verlengen en heeft vragen gesteld over de huurverhoging.
    
    
      1.5.
      Gedaagde sub 2 heeft daarop bij e-mail van 28 februari 2022 geantwoord:“(…) I’m not sure what the rules are, the amount I proposed is to account for the energy/taxes increases. You don’t need to accept, in which case you should leave at the end of the contract. But I thought you said ok the last time. Let me know.”
    
    
      1.6.
      De huurovereenkomst is vervolgens voortgezet.
    
    
      1.7.
      Huurster heeft op 7 juni 2022 de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de per 1 maart 2021 overeengekomen huurprijs.
    
    
      1.8.
      De huurcommissie heeft op 19 augustus 2022 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Volgens het daarvan opgemaakte Rapport van Onderzoek dient het gehuurde met 109 punten te worden gewaardeerd waarmee een maximale huurprijs per 1 juli 2020 correspondeert van € 236,67 per maand.
    
    
      1.9.
      De huurcommissie heeft bij uitspraak van 12 december 2022, aan partijen verzonden op 21 december 2022, geoordeeld dat het verzoek van huurster niet-ontvankelijk is omdat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hadden gesloten en het verzoek niet binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst was ingediend als bedoeld in artikel 7:249 lid 1 BW. 
    
  
  
    Vordering
    
    2. Huurster vordert dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad:I	de huurprijs van het gehuurde vaststelt op € 236,67 per maand met ingang van 1  	maart 2021:II	verhuurders hoofdelijk veroordeelt aan huurster € 5.839,92 aan onverschuldigde  	huur over de periode 1 maart 2021 t/m februari 2023 te betalen, vermeerderd met  	de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de  	voldoening:III	verhuurders hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding.
    3. Zij stelt daartoe dat de huurcommissie ten onrechte haar niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek. Zij betwist dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. Uit artikel 1.3 en 14 van de huurovereenkomst blijkt duidelijk dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die slechts met de goedkeuring van verhuurders verlengd kon worden. Verder blijkt dat volgens haar ook uit de e-mailwisseling tussen partijen. Onduidelijkheden in het contract kunnen niet aan haar worden tegengeworpen. Nu zij zich op grond van artikel 7:249 lid 2 BW binnen 6 maanden na het einde van de bepaalde tijd en derhalve tijdig tot de huurcommissie heeft gewend, had de huurcommissie de huurprijs moeten vaststellen. Zij vordert daarom thans vaststelling van de huurprijs op basis van het door de huurcommissie berekende aantal punten van 109 in totaal, hetgeen neerkomt op een huurprijs van € 236,67 per maand. 
    4. Huurster stelt verder dat zij vanaf 1 maart 2021 t/m februari 2023 in totaal € 5.839,92 teveel aan huur heeft betaald en vordert dit als onverschuldigd betaald van verhuurders.
  
  
    Verweer
    5. Verhuurders voeren aan dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van 12 maanden hebben gesloten. Dit blijkt uit het feit dat huurster niet binnen de eerste periode van 12 maanden kon opzeggen en de verhuurder de huurovereenkomst niet middels een aanzegging kon beëindigen. Dat het huurcontract en de WhatsApp berichten hierover niet helemaal duidelijk waren, kan hun niet worden tegengeworpen omdat zij geen professionele verhuurders zijn.
    
  
  
    Beoordeling
    
    6. Nu huurster op grond van artikel 7:262 lid 1 BW tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie (zie 1.9), is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
    
    7. De kantonrechter dient dus allereerst vast te stellen of huurster haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs tijdig bij de huurcommissie heeft ingediend. Daarvoor is van belang vast te stellen of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Indien sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt dat het verzoek uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst moet worden ingediend (artikel 7:249 lid 2 BW), terwijl in het geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dit verzoek uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst moet zijn gedaan (artikel 7:249 lid 1 BW).
    
    8. Voor de uitleg van bepalingen in een overeenkomst is niet alleen de zuiver taalkundige uitleg van die bepalingen van belang, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).
    9. De tekst van de huurovereenkomst kent kenmerken van zowel de tijdelijke overeenkomst als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimumduur). Enerzijds staat in artikel 1.1 dat er een optie tot verlenging bestaat en in artikel 1.3 dat huurster het recht heeft de huurovereenkomst te verlengen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Echter in artikel 1.3 is verder uitdrukkelijk vermeld dat het recht tot verlenging bestaat “mits er sprake is van wederzijds goedvinden tussen huurder en verhuurder. Indien de verhuurder ervoor kiest om het gehuurde weer in gebruik te nemen wordt deze overeenkomst na 1 maart 2022 niet verlengd”. Voor de verlenging was dus de goedkeuring van verhuurders nodig is en verhuurders mochten het gehuurde ook zelf weer in gebruik nemen. Het stond niet ter vrije bepaling van huurster of de huurovereenkomst kon worden verlengd. Hieruit kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard is. Daarbij komt dat in artikel 14 ook met zoveel woorden is bepaald dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard is. Voor deze uitleg valt ook steun te vinden in de whatsappberichten van partijen. Gedaagde sub 2 heeft immers in zijn e-mail van 12 januari 2022 huurster erop gewezen: “As you know your contract is coming to an end soon” en in zijn bericht van 25 februari 2022 aan huurster over de nieuwe huurprijs geschreven: “You don’t need to accept, in which case you should leave at the end of the contract”. Hieruit blijkt dat verhuurders zelf ook van mening waren dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Immers indien huurster de verhoogde huurprijs niet zou accepteren, zou de huurovereenkomst eindigen.
    10. De kantonrechter is bovendien van oordeel dat de onduidelijkheden in het contract voor de verhuurder - die verantwoordelijk is voor het opstellen van de overeenkomst - moeten komen. Dat verhuurders geen juridische kennis van het huurrecht hadden, doet daaraan niet af, alleen al niet omdat tijdens de rechtszitting gebleken is dat verhuurders meerdere woningen verhuren en gedaagde sub 1 bovendien advocaat is. 
    11. Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd dient te worden aangemerkt. Nu huurster haar verzoek bij de huurcommissie op 7 juni 2022, en derhalve binnen 6 maanden na afloop van de bepaalde tijd heeft ingediend, heeft de huurcommissie huurster ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek de huurprijs te laten toetsen.
    12. Verhuurders hebben geen verweer gevoerd tegen de puntentelling van de huurcommissie en de daarbij horende huurprijs van € 236,67 per maand zodat de huurprijs van de woning met ingang van 1 maart 2021 zal worden vastgesteld op dit bedrag.
    13. Huurster vordert verder een bedrag van € 5.839,92 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode 1 maart 2021 t/m februari 2023. Nu verhuurders dat niet hebben betwist, zal ook dit deel van de vordering worden toegewezen.
    14. Verhuurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      stelt de huurprijs van de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] vast op € 236,67 per maand met ingang van 1 maart 2021;
    
    
      veroordeelt verhuurders hoofdelijk tot betaling aan huurster van € 5.839,92 aan onverschuldigd betaalde huur in de periode 1 maart 2021 t/m februari 2023 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2023 tot aan de dag van de voldoening:
      
    
    
      veroordeelt verhuurders hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van huurster begroot op:exploot	€	125,86salaris	€	622,00griffierecht	€	244,00		-----------------totaal	€	991,86voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      veroordeelt verhuurders hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.