ECLI:NL:RBLIM:2018:3367, Rechtbank Limburg, 11-04-2018, 6580614 CV EXPL 18-273
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2018-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Samenvatting: Mogelijkheid beëindiging huurovereenkomst in de eerste twee jaar. Beëindiging rechtsgeldig zonder aangetekend schrijven. Beroep op verrekening slaagt.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 6580614 CV EXPL 18-273
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 11 april 2018
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. B. Kusters,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonend te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. L.E.I.K. Jaminon.
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de conclusie van antwoord
        
        
          de rolbeschikking waarbij een comparitie van partijen is bepaald
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 28 februari 2018.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] heeft van [eiser] een woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 1] gehuurd voor € 600,- per maand. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
        
          “Art 2. Huurtijd
        
        
          Deze overeenkomst is aangegaan op 1-12-2016 voor de duur van minimaal 2 jaar. 
        
        
          Indien de huurder deze overeenkomst wenst te beëindigen, dient hij per aangetekend schrijven de huurovereenkomst aan de verhuurder op te zeggen voor de 16de van de maand, doch met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één maand.
        
        
          Indien de verhuurder deze overeenkomst wenst te beëindigen (…).
        
        
          (...)
        
        
          Art 3. De huurder zal bij vooruitbetaling vóór de eerste dag van elke maand aan de verhuurder een bedrag voldoen van € 600,00 (…)
        
        
          (…)
        
        
          Art 5. Indien de huurder een huurachterstand van meer dan een maand heeft is hij aan de verhuurder een boete schuldig van 8% per maand, waarbij een gedeelte van de maand voor de hele maand telt.”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben uitgebreid gecorrespondeerd via WhatsApp. Deze gesprekken hielden onder meer het volgende in:
      
        
          
            [gedaagde] op 20-12-2016: “(…) Ik denk dat je beter op zoek kunt gaan naar een nieuwe huurder want dit gaat niks worden Zo . Na de feestdagen ga ik op zoek naar een andere woning . (…)
        
        
          
            [eiser] op 20-12-2016: “(…) Je bent natuurlijk vrij om andere woonruimte te zoeken als het op deze locarie voor jou niet mogelijk is om de regels van het huurcontract na te komen.”
        
        
          
            [gedaagde] op 1-1-2017: “(…) Per 1 februari woon ik ergens anders. Want in deze situatie worden wij niet gelukkig van elkaar.
        
        
          
            [eiser] op 1-1-2017: “(…) Het is mij niet helemaal duidelijk of je nu de huur op zegt per 31-1-2017. Voor meer info verwijs ik naar het huurcontract.”
        
        
          
            [gedaagde] op 11-1-2017: “Ik wil mijn huurcontract opzeggen ivm de verborgen gebreken. Per 1 februari is het pand weer verhuurbaar. Ik zorg dat hij dan netjes is opgeleverd . Huur wat ik voor februari overgemaakt had kun je voor januari gebruiken.”
        
        
          
            [eiser] op 12-1-2017: “(…) Je kunt niet per app opzeggen. In het huurcontract staat hoe op te zeggen.”
        
        
          
            [gedaagde] op 13-1-2017: “Ik heb het op officiële wijze gedaan. vandaag of morgen ontvang je de aangetekende brief . Heb een opzegtermijn van 1 maand wat dus halverwege februari zou zijn. (…)”
        
        
          
            [eiser] op 22-1-2017: “Ik zou je willen adviseren om op te vragen wie de aangetekende brief in ontvangst heeft genomen. Op dat tijdstip was ik namelijk in Kerkrade.”
        
        
          
            [eiser] op 24-1-2017: “(…) Je hebt een huurcontract voor 2 jaar getekend, ik heb je een reëel voorstel gedaan, als je daarvan geen gebruik wilt maken is dat voor mij geen probleem. (…)” en “Ik heb net 2 sleutels in de brievenbus gevonden. Voor de duidelijkheid! dit houdt niet in dat je je aan de verplichtingen van het huurcontract kunt onttrekken. (…) De sleutels kun je bij mij persoonlijk komen ophalen. (…)
        
        
          
            [gedaagde] op 5-4-2017: “Ik wil je een voorstel doen even zonder advocaat. (…) 1.300 euro (…) Of ik neem de sleutel terug en kom er weer wonen en betaal je met terugwerkende kracht de huur terug.”
        
        
          
            [gedaagde] op 20-4-2017: “Wanneer kan ik de sleutel ophalen en overnieuw intrekken in de woning?”
        
        
          
            [eiser] op 20-4-2017: “Het was uw eigen wens om alles via uw advocaat regelen, doe dat dan ook. Ik vind het ongepast naar uw advocaat toe om mij buiten haar om mij te benaderen. (…)”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 28 maart 2017 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aangegeven dat [eiser] (al dan niet stilzwijgend) heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst en hem gesommeerd, in het geval hij van mening is dat de huurovereenkomst nog voortduurt, per omgaand zorg te dragen voor afgifte van de sleutels.
      
    
    
      2.4.
      
        Bij brief van 2 april 2017 is [gedaagde] niet ingegaan op de sommatie om de sleutels af te geven. Wel schrijft hij onder meer:
        
          “(…) Inmiddels is er sprake van een huurachterstand van 3 maanden (…)
        
        
          Ik verzoek u dan ook met nadruk om uw cliënt te overtuigen van de noodzaak om de achterstallige huur per omgaande over te maken, dat is namelijk de eerste vereiste en plicht van een goed huurder. (…) Er is van mijn kant zeker de bereidwilligheid om tot een oplossing te komen die voor uw cliënt gunstiger uit kan pakken dan de nu ingeslagen weg te blijven volgen. (…) Vereiste is wel dat uw cliënt bereid is per omgaande de volledige achterstallige huur over te maken. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 13 april 2017 is [eiser] , in het geval hij niet akkoord gaat met de in de brief voorgestelde regeling, door de gemachtigde van [gedaagde] nogmaals gesommeerd per omgaand zorg te dragen voor afgifte van de sleutels.
      
    
    
      2.6.
      
        Bij brief van 18 april 2017 heeft [eiser] onder meer geschreven: 
        
          “Als u cliënt de woning weer wilt betrekken is dat natuurlijk mogelijk mits door uw cliënt eerst aan de contractuele verplichtingen is voldaan.”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van:
      
        
          € 5.400,- aan huurtermijnen van februari 2017 tot en met oktober 2017 (hoofdsom)
        
        
          € 270,- aan buitengerechtelijke incassokosten
        
        
          € 432,- aan boete over de maanden februari 2017 tot en met oktober 2017 op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst
        
        
          € 119,77 aan wettelijke rente over de hoofdsom tot en met 24 oktober 2017
        
        
          de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 25 oktober 2017
        
        
          € 48,- aan boete per kalendermaand m.i.v. 1 november 2017
        
        
          € 600,- per maand aan huur m.i.v. 1 november 2017 tot het tijdstip van de huurovereenkomst door de kantonrechter zal worden ontbonden
        
        
          € 600,- per maand aan schadevergoeding m.i.v. ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment van wederverhuur echter wel ten hoogste tot en met 30 november 2018
        
        
          de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
    
      4.1.
      Volgens [gedaagde] is de overeenkomst op 16 februari 2017 geëindigd middels opzegging dan wel beëindiging met wederzijds goedvinden. Niet voor niets appte [eiser] aan [gedaagde] dat hij vrij was om te gaan, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd. Volgens hem was er geen overeenstemming over tussentijdse beëindiging, heeft de aangetekende opzegging hem niet bereikt ( [eiser] voert aan dat hij op het tijdstip van aanbieding niet thuis was en dat de handtekening niet van hem is) en kon de huurovereenkomst bovendien de eerste twee jaar niet opgezegd worden. Het stond [gedaagde] vrij een andere woning te zoeken, maar dat betekent niet dat de huurovereenkomst dan tot een einde komt, aldus [eiser] .
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. Op de comparitie heeft [eiser] verklaard dat er in de huurovereenkomst eerst een termijn stond van één jaar, maar dat hier op verzoek van [gedaagde] twee jaar van is gemaakt. Hieruit maakt de kantonrechter op dat [gedaagde] zich wilde beschermen tegen voortijdige opzegging door [eiser] . Deze bedoeling, dat [eiser] zou zijn gebonden aan de termijn, maar [gedaagde] niet, is niet zonder meer in strijd met de tekst van de overeenkomst. Blijkbaar ging ook [eiser] er niet van uit dat [gedaagde] gebonden was aan de termijn van minimaal twee jaar. In eerste instantie appte [eiser] immers enkel over de wijze van opzegging. Pas ruim een maand nadat [gedaagde] voor het eerst laat weten de huurovereenkomst te willen beëindigen beroept [eiser] zich voor het eerst op de minimale huurtermijn. Op basis hiervan oordeelt de rechter dat het [gedaagde] was toegestaan de huurovereenkomst te beëindigen.
      
    
    
      4.4.
      Dan de vraag of de opzegging door [gedaagde] rechtsgeldig, met het effect van beëindiging, is gebeurd. [eiser] betwist dat is voldaan aan de voorwaarde hiervoor, omdat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt. Uit de WhatsApp-correspondentie blijkt echter dat [eiser] ervan op de hoogte was dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. [gedaagde] heeft [eiser] hiervan voor de 16de (namelijk op 13 januari) op de hoogte gesteld, wat betekent dat de huurovereenkomst op grond van artikel 2 met ingang van 15 februari 2017 is geëindigd (zie 2.1.). Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van [gedaagde] op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang [eiser] kan hebben gehad bij een opzegging per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst (voor zover hiervan geen sprake is). De wilsverklaring van [gedaagde] , gericht op beëindiging van de huurovereenkomst,  was hem immers bekend, en hij heeft hier aanvankelijk mee ingestemd.. [eiser] had er dan ook rekening mee moeten houden dat hij naar een andere huurder moest gaan zoeken. 
      
    
    
      4.5.
      Voorgaande betekent dat [gedaagde] huurpenningen is verschuldigd tot en met 15 februari 2017. Tussen partijen staat vast dat hij januari niet en februari wel heeft betaald. [gedaagde] heeft in februari dus teveel huur betaald, te weten ( € 600 / 28 * 13=) € 278,57. Dit betekent dat hij in beginsel voor de huur van januari 2017 nog (€ 600 -/- € 278,57 =) € 321,43 verschuldigd is. 
      
    
    
      4.6.
      Eveneens ligt de gevorderde boete over de huur van januari 2017 voor toewijzing gereed op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst, te weten € 48,-.
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. In de zogenoemde veertiendagenbrief is een verkeerde termijn gehanteerd (te weten veertien dagen na dagtekening in plaats van veertien dagen na ontvangst van de brief).
      
    
    
      4.8.
      Volgens [gedaagde] moet hetgeen hij moet betalen worden verrekend met de door hem betaalde borgsom van € 500,- en de schade die hij heeft geleden ten gevolge van het ontbreken van woongenot, welke schade hij begroot op € 600,- per maand.
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van het gestelde ontbreken van woongenot overweegt de kantonrechter als volgt. Dat [gedaagde] werd beperkt in het huurgenot in januari 2017 staat niet vast. Niet blijkt dat toentertijd sprake was van gebreken (deze niet onderbouwde stelling van [gedaagde] is door [eiser] immers betwist en [gedaagde] heeft dit vervolgens niet nader onderbouwd, wat hij wel had moeten doen). Voor zover er wel sprake was van – voor huurprijsvermindering in aanmerking komende – gebreken, staat niet vast dat [eiser] ten aanzien van het herstel hiervan in verzuim verkeerde. In zoverre slaagt het beroep op verrekening niet.
      
    
    
      4.10.
      Wel slaagt het verrekeningsberoep voor zover het gaat om de borg. [eiser] heeft niet betwist dat [gedaagde] € 500,- aan borg heeft betaald en geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan de borgsom niet terugbetaald hoeft te worden.
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen nu [eiser] in het licht van de verrekening geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat rente verschuldigd is geworden en zo ja, over welk bedrag en over welke periode.
      
    
    
      4.12.
      Door de verrekening zijn de vorderingen van [eiser] en [gedaagde] op elkaar tot hun gemeenschappelijk beloop teniet gegaan. Dat betekent dat [eiser] ten aanzien van de huur van januari 2017 geen vordering meer heeft op [gedaagde] .
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] is gelet op bovenstaande als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Hij zal worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] , die tot vandaag worden begroot op € 500,- aan salaris gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde] , tot vandaag begroot op € 500,-,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
        type: GD