ECLI:NL:RBOVE:2024:756, Rechtbank Overijssel, 13-02-2024, 10480904 \ CV EXPL  23-1704
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtbank veroordeelt de gedaagde om het gehuurde met medeneming van alle personen en zaken die zich daar vanwege gedaagde bevinden volledig en behoorlijk te ontruimen. Veroordeelt de gedaagde tot betaling van een schadevergoeding aan de eiser wegens huurderving en om meerdere boetes te betalen aan de eiser.
        Gedaagde huurde een bedrijfsruimte van eiser. Eiser stelt dat gedaagde op meerdere punten ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 10480904 \ CV EXPL  23-1704
    
    
    
      
        Vonnis van 13 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] B.V., 
      te [vestigingsplaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. E. Nijhof,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. J.W. van der Linde.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt een bedrijfsruimte van [eiser]. [eiser] stelt dat [gedaagde] op meerdere punten ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zo zou er onder meer sprake zijn van te late huurbetalingen, een huurachterstand, illegale ingebruikgeving van de bovenverdiepingen van het gehuurde aan arbeidsmigranten, niet vrijhouden van vluchtwegen en een schijnconstructie met een stroman. [eiser] vordert op grond van deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert zij betaling van onder meer een huurachterstand, diverse contractuele boetes en buitengerechtelijke kosten. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Op 11 juli 2023 is een tussenvonnis gewezen, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden. 
      
    
    
      2.2.
      
        Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiser] bij akte van 
        6 oktober 2023 aanvullende producties in het geding gebracht. Ook heeft zij haar eis vermeerderd door daar een feitelijke grondslag aan toe te voegen.
      
      
    
    
      2.3.
      Op 6 oktober 2023 heeft [gedaagde] een antwoordakte met producties ingediend. 
      
    
    
      2.4.
      Vervolgens heeft op 17 oktober 2023 de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is hierbij verschenen, [gedaagde] niet. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Mr. Nijhof heeft spreekaantekeningen overgelegd. Die zijn aan het dossier toegevoegd. 
      
    
    
      2.5.
      Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3Wat er aan deze zaak voorafging
    
    
      3.1.
      
        [eiser] beheert en exploiteert registergoederen. Onderdeel van haar activiteiten is het verhuren van horecapanden. [naam 1] (hierna: [naam 1]) is zelfstandig bevoegd bestuurder van [eiser]. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] maakt deel uit van een groep horecaondernemingen die met name in Deventer een groot aantal horecazaken exploiteert. [naam 2] (hierna: [naam 2]) is zelfstandig bevoegd bestuurder van de besloten vennootschap [bedrijf 1] B.V. Laatstgenoemde vennootschap is de bestuurder van [gedaagde]. 
      
    
    
      3.3.
      Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de huur en verhuur van de onroerende zaak aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 januari 2019 en eindigende op 31 december 2028.
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 4.10 van de huurovereenkomst is [gedaagde] de huur “bij vooruitbetaling verschuldigd” en “moet de huur vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”
      
      
        Verder is in artikel 7.1 van de huurovereenkomst bepaald:
        
          “huurder zal vóór 1 januari 2019 conform artikel 26.1 van de algemene bepalingen:
        
        
          een concerngarantie doen stellen voor een bedrag van drie maanden huur op basis van de huurprijs zonder huurkorting, ofwel een bedrag van € 9.000,-.” 
        
      
      
      
        En in artikel 12.5 is bepaald: 
        
          “Huurder dient gebreken die hij aan het gehuurde ontdekt onverwijld schriftelijk aan Verhuurder mede te delen, bij gebreke waarvan Huurder verplicht is alle schade te vergoeden die vanwege het gebrek aan het gehuurde wordt veroorzaakt. (…)”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen). In de algemene bepalingen staat onder andere:
      
      
        
          (Overheids)voorschriften en vergunningen
        
      
    
    
      4.1
      
        Zowel op als na ingangsdatum (…) van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (…). 
      
    
    
      4.3
      
        Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. (…)
      
      
      
        
          Gebruik
        
      
    
    
      5.1
      
         Huurder zal het gehuurde (…) daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
      
      
      
        
          Onderhuur
        
      
    
    
      6.1
      
         Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen (…)
      
    
    
      6.2
      
         Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.
      
      
      
        
          Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen
        
        
          (…)
        
      
    
    
      9.9
      
         Huurder zal vluchtwegen en nooddeuren in het gehuurde en het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt te allen tijde vrij houden en de bereikbaarheid van brandblusvoorzieningen garanderen. 
      
      
      
        
          Betalingen 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      25.3
      
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
      
      
      
        
          Bankgarantie/Waarborgsom
        
      
    
    
      26.1
      
         Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder een bankgarantie afgeven in overeenstemming met een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichtingen van huurder aan verhuurder dan wel waarborgsom storten op een door verhuurder opgegeven bankrekening. (…)
      
      
      
        
          Boetebepaling
        
        
          31
           Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op 6 mei 2019 heeft [bedrijf 1] B.V. zich schriftelijk garant gesteld voor de huurbetaling van [gedaagde] tot een bedrag van maximaal € 7.500,00.
      
    
    
      3.7.
      Op 18 maart 2020 heeft [eiser] schriftelijk verklaard dat het [naam 2] is toegestaan om het gehuurde te verpachten aan derden. 
      
    
    
      3.8.
      Op 11 januari 2022 zijn [gedaagde] en [naam 3] een allonge overeengekomen, onder meer inhoudende dat [gedaagde] het gehuurde met ingang van 1 november 2021 verpacht aan [naam 3]. 
      
    
    
      3.9.
      In het gehuurde heeft op 8 september 2022 een politiecontrole plaatsgevonden. De politie heeft naar aanleiding daarvan een rapport met foto’s opgesteld (hierna: het politierapport). In het politierapport staat onder meer dat er in totaal zes personen met de Bulgaarse nationaliteit op de bovenverdiepingen van het gehuurde zijn aangetroffen, dat er in de hal die toegang gaf tot de trap naar de bovenverdiepingen meerdere gasflessen en andere goederen opgeslagen stonden, die de vrije doorgang blokkeerden, en dat er op de route naar de eerste verdieping geen rookmelders en/of brandblussers aanwezig waren. 
      
    
    
      3.10.
      
        Op 15 september 2022 heeft de gemeente Deventer een brief naar [eiser] gestuurd. Daarin staat onder andere:
        
          “Op 8 september 2022 heeft de politie een controle uitgevoerd in uw pand aan de [adres]. Tijdens deze controle is geconstateerd dat er kamers worden bewoond in het pand. Dit is verboden zonder omzettingsvergunning. U hebt geen omzettingsvergunning. Dit betekent dat u in overtreding bent. 
        
      
      
      
        
          Wij willen dat u deze overtreding beëindigt en beëindigd houdt en om die reden zijn wij van plan om u een last onder dwangsom op te leggen. (…)”
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] op 18 oktober 2022 schriftelijk geïnformeerd over het politierapport en de brief van de gemeente. Verder wordt aanspraak gemaakt op een bedrag aan contractuele boetes. [gedaagde] wordt gesommeerd om binnen twee weken de onderhuur te staken, de bovenwoning te ontruimen en ontruimd te houden en de contractuele boetes te betalen. 
      
    
    
      3.12.
      Op 4 november 2022 heeft [eiser] aangekondigd een kort geding tegen [gedaagde] te starten. [naam 2] heeft hierop gereageerd. Tussen [naam 1] en [naam 2] heeft een mailwisseling plaatsgevonden. 
      
    
    
      3.13.
      
        
          [eiser] heeft vervolgens een deurwaarder ingeschakeld. Die is op 15 november 2022 naar het gehuurde gegaan. Van zijn bevindingen heeft de deurwaarder een proces-verbaal opgesteld waaraan 72 foto’s zijn gehecht (hierna: het proces-verbaal (van de deurwaarder)). Uit het proces-verbaal blijkt onder meer dat is geconstateerd dat ‘de bovenverdiepingen nagenoeg leeg en niet in gebruik waren, met uitzondering van 1 ruimte waarin de nodige horeca benodigdheden stonden’. Verder staat in het proces-verbaal onder andere:
        “Op de begane grond trof ik een heer die zich voorstelde als de heer [naam 4] en die aangaf de uitbater te zijn van de horeca onderneming die daar gevestigd is. De heer verklaarde mij dat hij schade heeft opgelopen door lekkage langs diverse afzuigbuizen.’
      
      
    
    
      3.14.
      Op 15 maart 2023 heeft [eiser] [gedaagde] schriftelijk geïnformeerd over door haar geconstateerde tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook wordt aanspraak gemaakt op een bedrag wegens een huurachterstand, diverse contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] wordt gesommeerd om binnen 14 dagen na dagtekening tot betaling en het alsnog stellen van een concerngarantie over te gaan en het in de plaats stellen van [naam 3] te staken. [gedaagde] heeft niet aan de sommatie voldaan. 
      
    
    
      3.15.
      Op 21 april 2023 is [eiser] onderhavige procedure gestart. 
      
    
    
      3.16.
      Op 18 mei 2023 hebben [gedaagde] en [naam 3] een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij zij overeen zijn gekomen dat [naam 3] per 1 juni 2023 afstand doet van haar huurovereenkomst met [gedaagde] en dat [gedaagde] de exploitatie van de in het gehuurde gevestigde horecagelegenheid weer zelf zal gaan exploiteren. 
      
    
    
      3.17.
      Op 30 augustus 2023 heeft een deurwaarder in opdracht van [eiser] conservatoir bankbeslag gelegd op de bankrekening van [gedaagde] en de roerende zaken/horeca-inventaris in het gehuurde. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert – enigszins samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. De huurovereenkomst zal ontbinden;
        II. [gedaagde] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde volledig en behoorlijk te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels in nette staat weer aan [eiser] ter vrije beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 ineens en te vermeerderen met een dwangsom van € 2.500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
        III. [gedaagde] zal veroordelen om de kosten van ontruiming aan [eiser] te voldoen;
        IV. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 125.796,38;
        V. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 2.888,33 incl. btw per maand ten titel van huur vanaf mei 2023 tot de datum van ontbinding en ten titel van schade vanaf de datum van ontbinding tot en met uiterlijk 31 december 2028, met de bepaling dat voor het geval het gehuurde in deze periode aan een derde wordt verhuurd, de door deze derde betaalde huur op het verschuldigde bedrag in mindering strekt;
        VI. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van:
        - een contractuele boete van 1% van het verschuldigde per maand met een minimum van € 300,00 per maand, een deel van een maand daaronder begrepen, voor elke nieuwe niet tijdig of niet volledig betaalde huurtermijn vanaf mei 2023 tot de dag van ontbinding;
        - een contractuele boete van € 250,00 per dag voor de dagen dat de overeengekomen concerngarantie na 17 april 2023 nog niet is afgegeven;
        - een contractuele boete van 2 x € 93,15 per dag voor de dagen dat de in de dagvaarding beschreven schijnconstructie na 17 april 2023 nog niet is opgeheven;
        VII. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde 
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] op negen punten ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiser] vordert op grond van deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal hierna de gestelde tekortkomingen puntsgewijs bespreken. Daarbij zullen eerst de stellingen van partijen worden weergegeven, waarna per punt een oordeel van de kantonrechter zal worden gegeven. De geldvordering zal hierbij ook aan de orde komen. Afgesloten wordt met een oordeel over de gevorderde ontbinding en ontruiming. 
      
      
        
          1) Te late huurbetaling
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat zij de huur stelselmatig te laat betaalt. 
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] erkent dat er sprake is van enigszins onregelmatig betalingsgedrag. Dat er in het verleden niet altijd op tijd betaald werd, heeft te maken met de destijds spelende verhouding tussen partijen, de nasleep van corona en de poging van [gedaagde] om een van haar medewerkers een vliegende start te geven met deze onderneming. Bovendien was er onduidelijkheid over de verschuldigdheid van bedragen, aldus [gedaagde].
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiser] bij akte van 6 oktober 2023 aanvullende producties in het geding gebracht. Eén van die producties (productie 22) omvat een overzicht van de huurbetalingen tot 4 oktober 2023, met achterliggende bankmutaties. Daaruit volgt dat [gedaagde] de huur over de maanden mei 2022 tot en met oktober 2022 en de maanden januari 2023 tot en met april 2023 niet tijdig heeft voldaan. Ook blijkt hieruit dat de huur over de maanden juni, juli, augustus en oktober 2023 op 4 oktober 2023 helemaal (nog) niet was voldaan. [gedaagde] heeft het door [eiser] overgelegde overzicht niet weersproken. Bovendien erkent zij dat zij de huur niet altijd op tijd heeft betaald. Daarover zijn in het verleden (in september 2020 en juni 2022) ook al eens procedures gevoerd bij deze rechtbank. De kantonrechter zal daarom hiervan uitgaan. Op grond van artikel 4.10 van de huurovereenkomst is [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling verschuldigd. De huur moet vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Door de huur niet altijd op tijd te betalen, heeft [gedaagde] in strijd met het bepaalde in voornoemd artikel gehandeld. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De redenen die [gedaagde] voor de te late betalingen heeft gegeven, doen hier niets aan af.
      
      
        
          2) Huurachterstand
        
      
      
    
    
      5.5.
      Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht om huur te betalen. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting, doordat zij de huur over de maanden oktober 2022 van € 2.666,67 en april 2023 van € 2.833,33 ten onrechte onbetaald heeft gelaten, aldus [eiser].
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagde] stelt zich in haar conclusie van antwoord op het standpunt dat er geen sprake is van huurachterstanden. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij een zelf opgesteld betalingsoverzicht overgelegd (productie 3 bij antwoord). 
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het door [eiser] als productie 22 overgelegde betalingsoverzicht blijkt, dat [gedaagde] de huur over de maand oktober 2022, alsmede de maanden juni, juli, augustus en oktober 2023 niet heeft betaald. De huur over de maand april 2023, waarvan [eiser] in de dagvaarding de betaling heeft gevorderd, is op 29 mei 2023 (dat is ná het uitbrengen van de dagvaarding in deze zaak) alsnog voldaan. [gedaagde] heeft de aanvullende productie niet weersproken. Uit het door haar opgestelde overzicht blijkt bovendien niet dat zij, zoals zij stelt, bij is met de betalingen. Sterker nog, bij de maand oktober 2022 staat “deze kan ik even niet terugvinden en heb de boekhouder om opheldering gevraagd”. [gedaagde] heeft hier verder niets meer over naar voren gebracht. Dat over deze maand huur is betaald, kan dan ook niet worden aangenomen. [gedaagde] is met betrekking tot de maand oktober 2022, alsmede de maanden juni, juli, augustus en oktober 2023 tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om huur te betalen. 
      
      
        
          3) Illegale ingebruikgeving bovenverdiepingen
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] de bovenverdiepingen van het gehuurde illegaal in gebruik heeft gegeven aan arbeidsmigranten. Zij verwijst hierbij naar het politierapport en de brief van de gemeente. Uit de brief van de gemeente volgt dat [gedaagde] die verplichtingen heeft geschonden door verkamering en overbewoning door tenminste zes arbeidsmigranten toe te laten, zonder te beschikken over de hiervoor benodigde omzettingsvergunning en zonder adequaat tegen die situatie op te treden, aldus [eiser]. Overbewoning door illegaal gehuisveste arbeidsmigranten, met een politiecontrole die veel aandacht trekt en de buurt in negatieve zin opschudt, vormen een schending van het goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [gedaagde] is op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst gehouden het gehuurde conform de contractuele bestemming (horeca) te gebruiken. Ook is zij verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen (artikel 4.3 algemene bepalingen). [gedaagde] heeft die huurverplichtingen geschonden, aldus nog steeds [eiser].
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat onderhuur van de bovenwoning op zichzelf niet onrechtmatig is. De huurovereenkomst zegt hier weliswaar niets over, maar de bovenste verdiepingen van het gehuurde zijn ingericht en bestemd om te worden gebruikt als woning en ook altijd zodanig in gebruik geweest. Dat is en was tussen partijen bekend en daar is ook regelmatig over gecorrespondeerd. [gedaagde] onderbouwt dit door Whatsappberichten en andere correspondentie van/namens [eiser] over te leggen. Daarin schrijft [eiser] onder andere: “Ik neem aan dat je de bovenwoning hebt verhuurd van [adres] dus dan zou de betaling niet zo’n zware last hoeven zijn” en “Kun je me het nummer van je onderhuurders geven?” en “De laatste 250 jaar is de bovenwoning van [adres] (…) als woonhuis in gebruik geweest” en “dat uw client niet de moeite heeft genomen om de bovenwoning te verhuren is geheel aan hem”. In het kort geding van juni 2022 is dit ook aan de orde gekomen. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 24 juni 2022 bevestigd dat onderhuur van de bovenwoning niet verboden is, aldus nog steeds [gedaagde]. Na het kort geding van juni 2022 hebben partijen gesproken over een huursplitsing van het pand, in die zin dat de bovenverdiepingen uit de huur zouden worden gehaald en door [eiser] zelf verhuurd zouden worden. Nadat een makelaar daarover geadviseerd had, heeft [eiser] hiervan afgezien. De uitspraak van de kantonrechter, de opdracht aan de makelaar om het pand te splitsen en de correspondentie tussen partijen rechtvaardigen volgens [gedaagde] de gedachte dat, in afwijking van de tekst van de huurovereenkomst, de woning als zodanig gebruikt mocht worden. De woning is na het kort geding verhuurd aan een uitzendbureau. Daarmee is de afspraak gemaakt dat er niet meer dan twee tot vier mensen zouden gaan wonen. Daar is het pand ook geschikt voor. Dat in afwijking van deze afspraak meer mensen in het pand woonden, wist [gedaagde] niet. Zodra zij hiervan op de hoogte raakte heeft zij de (onder)huur beëindigd, de bewoners eruit gezet en de sloten vervangen. [gedaagde] heeft nooit de intentie gehad dit gebruik toe te laten en zij is ook niet voornemens hier een vergunning voor aan te vragen.
      
    
    
      5.10.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het politierapport blijkt dat de verdiepingen van het gehuurde gebruikt zijn als verblijfsruimte voor een zestal arbeidsmigranten uit Bulgarije, die via het uitzendbedrijf Efesa B.V. werkzaam waren in de vleesindustrie in Nederland. Volgens de politie gebeurde dit in het kader van criminele arbeidsuitbuiting. De gemeente Deventer heeft [eiser] daarop aangeschreven in verband met het voornemen om aan [eiser] een last onder dwangsom op te leggen wegens onzelfstandige bewoning (kamerverhuur) door tenminste zes personen, zonder de daarvoor vereiste omzettingsvergunning krachtens de Huisvestigingswet 2014 en de Huisvestingsverordening Deventer 2022. Weliswaar blijkt uit de overgelegde correspondentie dat [eiser] heeft aangemoedigd om de bovenverdiepingen van het gehuurde te benutten voor onderverhuur, maar daaruit mag niet worden begrepen dat [eiser] ook akkoord was met illegale kamerbewoning van de geconstateerde aard en omvang. Ook is waar dat [gedaagde], nadat zij van de illegale kamerbewoning op de hoogte was geraakt, maatregelen heeft getroffen om hieraan een einde te maken, maar dat neemt niet weg dat de illegale toestand wel is ontstaan en dat [gedaagde] daar tegenover [eiser] verantwoordelijk voor is en daarop onvoldoende toezicht en controle heeft gehouden. Zij heeft daarover ook niet met de verhuurder gecommuniceerd. Er is sprake van handelen in strijd met het goed huurderschap (artikel 7:213 BW). [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
      
      
      
        
          4) Niet vrijhouden vluchtwegen en niet bereikbaar zijn van brandblusvoorzieningen
          
        
      
    
    
      5.11.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] de vluchtwegen in het gehuurde ten onrechte niet te allen tijde vrij heeft gehouden. Volgens [eiser] blijkt uit het politierapport dat vanaf de trapopgang op de begane grond naar boven toe, gasflessen waren opgesteld. Hierdoor werd de enige toegangsweg van en naar boven toe versperd, althans zodanig vernauwd dat die niet onbelemmerd kon worden doorgegaan. Verder volgt uit het politierapport dat er meerdere tassen, koffers en een matras op de overloop werden aangetroffen die de vrije doorgang versperden. De enige vluchtweg van en naar boven toe was niet vrij toegankelijk. Dit levert, zeker in combinatie met de ontploffingsgevaarlijke gasflessen, een gevaarlijke situatie op. Daar komt nog eens bij dat er op die plek geen brandblusvoorzieningen voorhanden waren. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] hierdoor artikel 9.9 van de algemene bepalingen heeft geschonden. 
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij in de gang kratten en horecamaterialen opsloeg, waaronder de gasflessen die bij de terrasverwarmers horen. Dat is misschien onwenselijk, maar niet bewezen zo gevaarlijk en problematisch als [eiser] stelt. Dat blijkt al uit het feit dat noch de politie, noch de gemeente consequenties verbindt aan die aanwezigheid, aldus [gedaagde]. [gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat de doorgang wel smaller was door de goederen die er stonden, maar dat deze niet geheel was versperd. Bovendien is er voor een deel sprake van gedrag van de onderhuurder, achter de voordeur, zodat de verhuurder daar geen zicht op heeft of kan hebben, zonder het verhuurde te betreden. Met het vertrek van de arbeidsmigranten is deze situatie beëindigd. In zoverre is dit dan ook niet langer relevant, aldus [gedaagde]. Tot slot voert [gedaagde] aan dat het feit dat er geen blusmiddelen of rookmelders aanwezig waren, wellicht aan de verhuurder kan worden toegerekend. Volgens [gedaagde] betreft dit namelijk een verhuurdersverplichting.
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 9.9 van de algemene bepalingen moet de huurder vluchtwegen in het gehuurde te allen tijde vrij houden en de bereikbaarheid van brandblusvoorzieningen garanderen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] in strijd met deze bepaling heeft gehandeld. Onvoldoende duidelijk is wat er onder vluchtwegen als bedoeld in voornoemd artikel dient te worden verstaan. Een trap van de ene verdieping naar de andere kan – zonder toelichting, die ontbreekt – niet zomaar worden gelijkgesteld met een vluchtroute. Ook is niet gesteld of gebleken dat er in het gehuurde sprake is van een specifieke vluchtroute. Bovendien was de doorgang niet in zijn geheel versperd, maar was het in geval van nood wel mogelijk om naar beneden te komen. Overigens ziet de kantonrechter – zonder nadere toelichting, die ook hier ontbreekt – niet in, in hoeverre de verhuurder hierdoor in haar belangen zou zijn geschaad. Een vrije doorgang zou immers eerder in het belang zijn van de gebruikers van het pand. Met betrekking tot de brandblusvoorzieningen overweegt de kantonrechter dat niet duidelijk is welke brandblusvoorzieningen niet bereikbaar zouden zijn geweest. Voor zover het gaat om het niet aanwezig hebben van brandblusvoorzieningen geldt bovendien dat [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] hiervoor verantwoordelijk is en [eiser] heeft dat niet weersproken. De kantonrechter wijst dit onderdeel als grondslag van de vordering tot ontbinding en ontruiming van de hand.
      
      
      
        
          5) Niet (volledig) afgeven concerngarantie
        
      
      
    
    
      5.14.
      Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] voor 1 januari 2019 een concerngarantie van € 9.000,00 zou stellen. [gedaagde] heeft verzuimd dat te doen, aldus [eiser].
      
    
    
      5.15.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er wel degelijk een concerngarantie is verstrekt.
      
    
    
      5.16.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] op grond artikel 7.1 van huurovereenkomst juncto artikel 26.1 van de algemene bepalingen verplicht was om een concerngarantie te verstrekken tot een bedrag van € 9.000,00. Verder stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] op 6 mei 2019 een concerngarantie heeft verstrekt tot een bedrag van maximaal € 7.500,00. [gedaagde] heeft dus niet de volledige concerngarantie voldaan. Ook na de sommatie van 15 maart 2023 heeft [gedaagde] de concerngarantie niet tot het juiste bedrag bijgesteld. [gedaagde] is dan ook tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
      
        
          6) Niet tijdig melden waterschade
        
      
      
    
    
      5.17.
      Volgens [eiser] zijn de arbeidsmigranten de douche, ondanks een verstopte afvoer, blijven gebruiken. Hierdoor is waterschade veroorzaakt. Die waterschade openbaarde zich ook op de begane grond, in de horecagelegenheid. [gedaagde] heeft de schade niet onverwijld en schriftelijk gemeld. Daartoe was zij op grond van artikel 12.5 van de huurovereenkomst wel verplicht. [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, aldus [eiser].
      
    
    
      5.18.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij niet op de hoogte was van een verstopte afvoer in de bovenliggende douche en ook niet met de oorzaak daarvan. Zij kon het dus ook niet melden. Dat hoefde zij ook niet te doen, omdat een dergelijke verstopping (kleine herstelling) onder de verantwoordelijkheid van de onderhuurder valt. Had [gedaagde] het wel geweten, dan had zij het zelf wel opgelost.
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Het staat vast dat er waterschade is ontstaan. Ook staat vast dat die schade niet door [gedaagde] is gemeld. [gedaagde] heeft zich echter op het standpunt gesteld dat zij dat ook niet kon doen, omdat zij hier niet van op de hoogte was. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] hier onvoldoende tegenin gebracht. Het is niet duidelijk wanneer de schade is ontstaan, hoe lang de schade al aanwezig was toen [eiser] er achter kwam, hoe ernstig de schade was en wat de precieze reden van het ontstaan van de schade is geweest. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat [gedaagde] de schade niet onverwijld heeft gemeld. Dat er is gehandeld in strijd met artikel 12.5 van de huurovereenkomst is daarom niet vast komen te staan. 
      
      
        
          7) Gebruik maken van een schijnconstructie
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        [eiser] stelt dat er sprake is van een schijnconstructie, waarbij een derde ([naam 4]) de horecagelegenheid in het gehuurde feitelijk exploiteert en een andere derde ([naam 3]) als stroman fungeert. Dat dit het geval is, blijkt volgens [eiser] uit het volgende. [naam 4] heeft tegenover [naam 1] verklaard dat hij het gehuurde feitelijk zou gaan exploiteren. Verder heeft [naam 4] verklaard dat hij de huurovereenkomst/de onderneming niet op naam kan nemen, omdat hij een uitkering ontvangt en hij niet wil dat deze in gevaar komt. Uit het proces-verbaal van de deurwaarder blijkt dat [naam 4] zich bij de deurwaarder heeft geïdentificeerd en dat hij tegenover de deurwaarder heeft verklaard dat hij de uitbater is van de horecaonderneming. Dat [naam 3] op papier/officieel de exploitant is van de horecagelegenheid in het gehuurde blijkt uit gegevens van de Kamer van Koophandel (hierna: KvK). Daaruit volgt dat [naam 3] een eenmanszaak exploiteert, genaamd ‘[bedrijf 2]’. Als bezoekadres staat het adres van het gehuurde vermeld. Verder volgt uit het KvK uittreksel dat [bedrijf 2] een horecagelegenheid is en dat de zaak vanaf 1 november 2021 actief is. [bedrijf 2] is een restaurant met een eigen website. [gedaagde] heeft op een bepaald moment aangegeven dat zij [naam 3] in haar plaats als huurder wilde stellen. Die wens speelt zich af tegen de achtergrond van feitelijke exploitatie door [naam 4]. Op 21 juli 2022 heeft [eiser] een e-mail naar [gedaagde] gestuurd waarin zij aangeeft dat zij niet bereid is om medewerking te verlenen aan deze constructie en aan een indeplaatsstelling van [gedaagde] door [naam 3]. [gedaagde] heeft zich niets aangetrokken van de bezwaren die [eiser] tegen de constructie heeft geuit. [gedaagde] handelt in strijd met het bepaalde in artikel 6.1 van de algemene bepalingen, waarin staat dat het haar verboden is om huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of de bedrijfsvorm te wisselen, aldus [eiser].
      
    
    
      5.21.
      
        [gedaagde] voert het volgende aan. Het gehuurde is gehuurd met de bedoeling dit uiteindelijk door een van haar medewerkers ([naam 3]) te laten exploiteren als mediterraan restaurant onder de naam [bedrijf 2]. Het ligt dan ook voor de hand dat zij zich bij de KvK inschrijft als ondernemer. [naam 3] heeft [bedrijf 2] opgezet en geëxploiteerd als zaakvoerder namens [gedaagde]. Dat is gebeurd op grond van een pachtovereenkomst, waarvoor [naam 1] schriftelijk toestemming heeft gegeven. [gedaagde] en [eiser] zijn later ook serieus in gesprek geweest over een indeplaatsstelling door [naam 3]. [gedaagde] bestrijdt dat zij de volledige huurrechten heeft overgedragen. Zij is altijd de betalende partij geweest en, op de achtergrond, de exploitant. [naam 4] is een kennis van [naam 2] en is als ondersteuning van [naam 3] behulpzaam en werkzaam geweest in [bedrijf 2]. Het is niet zo dat [gedaagde] een constructie met [naam 3] heeft opgezet om [naam 4] exploitant te maken. Dat hij zich als feitelijke leidinggevende heeft gepresenteerd kan alleen hem worden aangerekend. [gedaagde] heeft niet de indruk gewekt of verklaard dat dit het geval was. Inmiddels is de exploitatie door [naam 3] beëindigd en heeft [naam 2] deze weer zelf ter hand genomen.
      
    
    
      5.22.
      De kantonrechter overweegt als volgt. [naam 1] heeft op 18 maart 2020 schriftelijk toestemming aan [naam 2] gegeven om het gehuurde te verpachten aan derden. De kantonrechter begrijpt dit zo, dat het [naam 2] was toegestaan om het gehuurde ter exploitatie van een horecabedrijf in gebruik te geven aan een derde. Op 21 juli 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat zij niet akkoord kon gaan met een (schijn-)constructie waarbij [naam 3] op papier exploitant van het gehuurde zou zijn, maar in feite [naam 4] de horecagelegenheid zou uitbaten. Om die reden wilde [eiser] niet meewerken aan een indeplaatsstelling van [gedaagde] door [naam 3]. Dit doet op zich niets af aan de (onvoorwaardelijke) toestemming om de exploitatie te verpachten aan derden, zoals [naam 3]. De kantonrechter ziet dan ook niet in dat het verbreken van de samenwerking van [gedaagde] met [naam 3] gebeurde om [eiser] tegemoet te komen, zoals [gedaagde] in de antwoordakte van 6 oktober 2023 stelt. Bovendien heeft [gedaagde] in de conclusie van antwoord betwist dat zij de volledige huurrechten heeft overgedragen aan [naam 3] en gesteld dat zij altijd de betalende partij is geweest (de kantonrechter begrijpt: de huurder) en dat zij de exploitant op de achtergrond was. Voor de kantonrechter komt dat op gespannen voet met de door [gedaagde] als productie 9 overgelegde vaststellingsovereenkomst, waarin valt te lezen dat [naam 3] per 1 november 2021 [adres] van [gedaagde] huurde, dat zij per 1 juni 2023 afstand neemt van haar huurovereenkomst en dat [gedaagde] vanaf dat moment zelf weer de exploitatie voert, alsmede met de stelling van [gedaagde] dat zij niet (meer) over een exploitatievergunning beschikte. Daarbij komt dat [naam 4] zowel tegenover de deurwaarder als tegenover [naam 1] heeft verklaard dat niet [naam 3], maar hij de feitelijke exploitant van het gehuurde is. Tegen de hiervoor geschetste achtergrond acht de kantonrechter de verklaring die [gedaagde] hiervoor heeft gegeven, ontoereikend. De kantonrechter constateert dan ook dat [gedaagde] in strijd met artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen open kaart speelt over de afspraken tussen [gedaagde], [naam 3] en [naam 4] en niet alle relevante feiten volledig en naar waarheid aanvoert. Daarbij komt dat Humpie Dumpie op 17 oktober 2023 niet op de zitting is verschenen om de vragen van de kantonrechter te beantwoorden en de kantonrechter ook in het tussenvonnis van 11 juli 2023 (in rechtsoverweging 2.6) aan partijen te kennen heeft gegeven dat hij aan het niet verschijnen van partijen de gevolgen zou verbinden die de kantonrechter geraden voorkomen. De kantonrechter trekt al met al nu de conclusie dat [gedaagde] niet te goeder trouw is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiser] en dat zij zich aldus tegenover [eiser] niet als een goed huurder gedraagt.
      
      
        
          8) Niet-exploitatie van het gehuurde
        
      
      
    
    
      5.23.
      Volgens [eiser] is [gedaagde] vanaf (in ieder geval) eind augustus 2023 overgegaan tot niet-exploitatie van het gehuurde. Hierdoor handelt [gedaagde] in strijd met de exploitatieplicht van artikel 5.1 van de algemene bepalingen, aldus [eiser].
      
    
    
      5.24.
      
        [gedaagde] stelt dat zij, mede om tegemoet te komen aan [eiser], de samenwerking met [naam 3], als exploitant van het in het gehuurde gevestigde restaurant, heeft beëindigd. Omdat zij degene was met een exploitatievergunning, heeft [gedaagde] deze opnieuw moeten aanvragen. Zodra die vergunning verkregen is, zal de zaak weer geopend worden.
      
    
    
      5.25.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 5.1 van de algemene bepalingen is [gedaagde] verplicht om het gehuurde als horecaruimte te gebruiken. Het staat vast dat [gedaagde] dat niet meer doet. [gedaagde] beschikt ook niet over de daarvoor vereiste exploitatievergunning, zoals zij zelf stelt in haar antwoordakte van 6 oktober 2023. [gedaagde] schiet in zoverre dan ook tekort in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De feiten en omstandigheden die tot deze situatie hebben geleid komen voor rekening en risico van Humpie Dumpie’s zelf.
      
      
        
          9) Niet voldoen geldvordering
        
      
      
    
    
      5.26.
      
        
          [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het volgende bedrag aan haar moet betalen:
        - boete te late huurbetaling					€     3.000,00
        - huurachterstand						€     5.500,00
        - boete illegale ingebruikgeving bovenverdiepingen		€   12.098,46
        - boete niet vrijhouden vluchtweg				€     7.000,00
        - boete niet (volledig) afgeven concerngarantie		€     8.000,00
        - boete gebruik maken van een schijnconstructie		€   88.185,08
        - buitengerechtelijke incassokosten				€     2.012,84
        Totaal								€ 125.796,38
      
      
    
    
      5.27.
      
        [eiser] stelt dat er sprake is van een tekortkoming, nu [gedaagde] ondanks sommaties, niet tot betaling over is gegaan. [eiser] vordert bovendien betaling van dit bedrag.
      
    
    
      5.28.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij geen bedrag aan [eiser] verschuldigd is. Er is dan ook geen sprake van een tekortkoming, aldus [gedaagde].
      
    
    
      5.29.
      De kantonrechter zal hierna per post beoordelen of [gedaagde] al dan niet een bedrag aan [eiser] verschuldigd is. Vervolgens zal worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming. 
      
      
        
          Boete wegens te late huurbetaling
        
      
      
    
    
      5.30.
      
        [eiser] vordert op grond van artikel 4.8 en 4.10 van de huurovereenkomst en artikel 25.3 van de algemene bepalingen een bedrag van € 3.000,00 aan contractuele boetes vanwege te late huurbetalingen tot mei 2023. 
      
    
    
      5.31.
      De kantonrechter zal het gevorderde bedrag toewijzen. Hiervoor is al vastgesteld dat [gedaagde] de huur over de maanden mei 2022 tot en met oktober 2022 en de maanden van januari 2023 tot en met april 2023 te laat heeft voldaan. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is [gedaagde] daarom een boete van (10 maanden x € 300,00 maakt) € 3.000,00 verschuldigd. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      5.32.
      
        [eiser] stelt in de dagvaarding dat [gedaagde] de huur over de maanden oktober 2022 van € 2.666,67 en april 2023 van € 2.833,33 niet heeft betaald. 
      
    
    
      5.33.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Hiervoor is al geoordeeld dat [gedaagde] de huur over oktober 2022 ten onrechte onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot betaling hiervan. Omdat de huur over april 2023 inmiddels alsnog is betaald, zal dit gedeelte van de vordering worden afgewezen. 
      
      
        
          Illegale ingebruikgeving bovenverdiepingen
        
      
      
    
    
      5.34.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] een boete verschuldigd is vanwege schending van het ingebruikgevingsverbod. De schending is blijkens het politierapport in ieder geval aanwezig geweest vanaf 8 september 2022 (het moment van de politiecontrole) tot 15 november 2022 (het moment waarop door de deurwaarder is geconstateerd dat de arbeidsmigranten zijn vertrokken). [eiser] stelt dat zij op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen aanspraak kan maken op een bedrag van tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, zijnde over de periode van 8 september 2022 tot en met 15 november 2022 in totaal een bedrag van € 12.098,46. 
      
    
    
      5.35.
      De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter kan namelijk niet vaststellen van wanneer tot wanneer de arbeidsmigranten in het gehuurde hebben verbleven, zodat de hoogte van de boete niet kan worden vastgesteld. Bovendien gaat artikel 6.2 over onderhuur en niet over illegale kamerverhuur en [eiser] heeft onderhuur van de bovenverdiepingen zelf aangemoedigd, zo volgt uit eerdere overwegingen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat matiging van de boete tot nihil op grond van de redelijkheid en billijkheid in de rede ligt.
      
      
        
          Niet vrijhouden vluchtweg
        
      
      
    
    
      5.36.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] artikel 9.9 van de algemene bepalingen heeft geschonden door vluchtwegen niet te allen tijde vrij te houden. Zij vordert op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen over de periode van 18 oktober 2022 (het moment van de ingebrekestelling) tot en met 15 november 2022 (de controle van de deurwaarder) een contractuele boete van (28 dagen x € 250,00 maakt) € 7.000,00 vanwege het niet vrijhouden van de vluchtweg. 
      
    
    
      5.37.
      De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Eerder is immers al geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] in strijd met artikel 9.9 van de huurovereenkomst heeft gehandeld. [gedaagde] is hiervoor dan ook geen boete als bedoeld in artikel 31 van de algemene bepalingen verschuldigd. 
      
      
        
          Niet (volledig) afgeven concerngarantie
        
      
      
    
    
      5.38.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] in strijd met artikel 7.1 van de huurovereenkomst en artikel 26.1 van de algemene bepalingen handelt doordat zij niet voor 1 januari 2019 een concerngarantie ter hoogte van € 9.000,00 heeft gesteld. Zij vordert op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen over de periode van 15 maart 2023 (moment ingebrekestelling) tot en met 17 april 2023 (een aantal dagen voor de dagvaarding) een contractuele boete. Het gaat daarbij om (32 dagen van € 250,00 maakt) een totaalbedrag van € 8.000,00.
      
    
    
      5.39.
      
        De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde] heeft op 6 mei 2019 een concerngarantie gesteld tot een bedrag van maximaal € 7.500,00. Ook na de sommatie van 15 maart 2023 heeft [gedaagde] de concerngarantie niet tot het juiste bedrag van € 9.000,00 bijgesteld. Daarom is [gedaagde] op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen, nadat zij in gebreke is gesteld, een boete verschuldigd. Op 15 maart 2023 is [gedaagde] een termijn gegeven van 14 dagen om alsnog aan de concerngarantie te voldoen. Dat betekent dat [gedaagde] vanaf de vijftiende dag daarna in gebreke was met het tot de juiste hoogte bijstellen van de concerngarantie. De kantonrechter zal de boete daarom toewijzen vanaf 30 maart 2023 tot en met 17 april 2023, zijnde 18 dagen. Omdat de afgegeven concerngarantie voor 1/6e deel afwijkt van de overeengekomen concerngarantie, zal het boetebedrag worden gematigd tot een bedrag van (1/6e deel van € 250,00 maakt) € 41,67 per dag. Daarom zal een bedrag van € 750,06 worden toegewezen.
        
          Gebruik maken van een schijnconstructie
        
      
      
    
    
      5.40.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde], door gebruik te maken van een schijnconstructie, handelt in strijd met het bepaalde in artikel 6.1 van de huurovereenkomst. Zij stelt dat zij daarom op grond van artikel 6.2 van de huurovereenkomst per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een boete verbeurt van tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, zijnde vanaf 1 november 2021 (de bij de KvK geregistreerde startdatum van de onderneming van [naam 3]) tot en met 17 april 2023 (een aantal dagen voor de dag van dagvaarding) een bedrag van in totaal € 88.185,08. 
      
    
    
      5.41.
      
        De kantonrechter heeft hiervoor overwogen dat [gedaagde] niet te goeder trouw is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiser]. Maar de kantonrechter acht een boetebedrag van € 88.185,08 zo bovenmatig – vooral in het licht van de onvoorwaardelijke toestemming van [eiser] om de horecagelegenheid door [gedaagde] aan derden te verpachten – dat de kantonrechter deze boete matigt tot nihil. [eiser] heeft weliswaar te kennen gegeven dat ze, vanwege de gestelde schijnconstructie met [naam 4], niet wilde meewerken aan een indeplaatsstelling van [gedaagde] door [naam 3], maar gesteld noch gebleken is dat [eiser] aan [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat zij bezwaar had tegen de exploitatie van het horecabedrijf door [naam 3] zelf of ieder ander. 
        
          
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.42.
      
        [eiser] stelt dat zij aanspraak kan maken op een bedrag van € 2.012,84 aan buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      5.43.
      De kantonrechter stelt voorop dat uit het hiervoor overwogene volgt dat [gedaagde] een bedrag van in totaal € 6.416,73 aan [eiser] moet betalen (€ 3.000,00 aan boete vanwege te late huurbetalingen, € 2.666,67 aan huur over oktober 2022 en € 750,06 aan boete vanwege het niet volledig afgeven van een concerngarantie). Verder stelt de kantonrechter vast dat aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 2.012,84 is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 695,84 bij de toegewezen hoofdsom van € 6.416,73. De kantonrechter wijst daarom € 695,84 toe.
      
      
        
          Conclusie over de geldvordering
        
      
      
    
    
      5.44.
      
        [gedaagde] heeft voornoemd bedrag van € 6.416,73 plus € 695,84 aan buitengerechtelijke incassokosten, zijnde in totaal € 7.112,46 ten onrechte niet aan [eiser] betaald. In zoverre is zij dan ook tekortgeschoten in haar verplichtingen tegenover [eiser]. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot betaling van dit bedrag. 
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
        
      
      
    
    
      5.45.
      
        [eiser] vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege de tekortkomingen die hiervoor aan de orde zijn geweest. Zij stelt dat de tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Daarbij benadrukt zij dat er sprake is van herhaalde, structurele te late betalingen en een huurachterstand. Er is al twee keer eerder een procedure aanhangig gemaakt. Van [eiser] kan niet worden gevergd dat zij deze gang van zaken blijft accepteren, aldus [eiser].
      
    
    
      5.46.
      
        [gedaagde] bestrijdt de gestelde tekortkomingen, zoals hiervoor al is besproken. Verder voert zij aan dat, voor zover er wel sprake is van tekortkomingen, die van onvoldoende gewicht zijn om de ontbinding uit te spreken. Zij wijst er in dat verband op dat zij hoge kosten heeft gemaakt om het gehuurde te verbouwen tot het restaurant dat het nu is. Er is inmiddels goodwill opgebouwd en die is aan [gedaagde] toe te rekenen. Daarbij komt dat er sprake was van een moeilijke start in coronatijd en tegenwerking door [eiser] wat betreft de verhuur van de bovenverdiepingen en de indeplaatsstelling. De tekortkomingen wegen niet op tegen het belang van [gedaagde] tot voortzetting van de onderneming en de mogelijkheid de gedane investeringen terug te verdienen, aldus [gedaagde].
      
    
    
      5.47.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.48.
      
        [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen. Zo heeft zij de huur regelmatig te laat of zelfs in het geheel niet betaald. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er een huurachterstand van twee maanden (oktober 2022 en april 2023). In oktober 2023 is de huurachterstand vermeerderd met de verschuldigde huur over de maanden juni, juli, augustus en oktober 2023. Het (tijdig) betalen van de huur is één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bovendien heeft [gedaagde] ook op andere punten niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst voldaan. [eiser] heeft daarom in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Afgewogen tegen de ernst van de tekortkomingen en de belangen van [eiser] bij een betrouwbare huurder die zijn bedrijfsvoering op orde heeft, staan de door [gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden aan de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet in de weg. De door [gedaagde] gedane investeringen kunnen niet tot de conclusie leiden dat haar tekortkomingen van zo bijzondere aard of geringe betekenis zijn dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      5.49.
      De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde dan ook toewijzen. De kantonrechter acht de gevorderde ontruimingstermijn van 14 dagen een redelijke termijn. 
      
    
    
      5.50.
      Indien [gedaagde] het gehuurde niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zal hebben ontruimd, en [eiser] die ontruiming zelf moet bewerkstelligen, zal [gedaagde] de kosten van die ontruiming aan [eiser] moeten betalen. De door [eiser] over deze kosten gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding zal worden afgewezen. Onzeker is immers of deze kosten gemaakt zullen worden, en zo ja wanneer. Bovendien staat vast dat [eiser] deze kosten ten tijde van de dagvaarding in ieder geval nog niet verschuldigd was. 
      
    
    
      5.51.
      
        [eiser] vordert verder veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een dwangsom ineens, te vermeerderen met een dwangsom per dag, indien [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. Gelet op het feit dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel heeft om zelf tot gedwongen ontruiming over te gaan, had zij dienen te stellen en onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel nodig is in de vorm van een op te leggen dwangsom. Dat heeft zij niet gedaan, zodat de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen.
      
      
        
          Huur/schadevergoeding vanaf mei 2023
        
      
      
    
    
      5.52.
      
        [gedaagde] moet vanaf mei 2023 tot en met de maand van ontruiming van het gehuurde € 2.888,33 per maand betalen aan [eiser]. Tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst is [gedaagde] dat bedrag verschuldigd op basis van de huurovereenkomst onder de noemer huur. In de periode na ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde is [gedaagde] op basis van de wet (artikel 7:225 BW) een vergoeding verschuldigd ter hoogte van een bedrag gelijk aan de huurprijs. 
      
    
    
      5.53.
      De vordering van [eiser] tot vergoeding van een bedrag ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs vanaf het moment van ontruiming tot en met uiterlijk 31 december 2028 begrijpt de kantonrechter zo, dat [eiser] aanspraak maakt op een schadevergoeding ter zake gederfde huurinkomsten over de periode dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. [gedaagde] heeft tegen die vordering geen afzonderlijk verweer gevoerd. De kantonrechter stelt vast dat de ontbinding van de huurovereenkomst te wijten is aan [gedaagde]. Dit brengt met zich mee dat [gedaagde] schadeplichtig is (artikel 6:277 BW) en in beginsel – bij wijze van schadevergoeding – aansprakelijk is voor betaling van de resterende huurtermijnen tot en met 31 december 2028. Over de periode nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens nog niet mogelijk. [eiser] heeft immers ook een schadebeperkingsplicht en dient het gehuurde zo snel mogelijk aan een derde te verhuren. De kantonrechter zal [gedaagde] wat dit deel van de schade betreft daarom ambtshalve veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij de staat.
      
      
        
          Verdere contractuele boetes
        
      
      
    
    
      5.54.
      
        [eiser] vordert, naast de contractuele boetes die hiervoor onder 9 bij de geldvordering aan de orde zijn gekomen, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een contractuele boete van a) € 300,00 per maand voor elke nieuwe, niet tijdig of niet volledig betaalde huurtermijn vanaf mei 2023 tot het moment van ontbinding; b) € 250,00 per dag na 17 april 2023 dat de overeengekomen concerngarantie niet is afgegeven; en c) van 2 x € 93,15 per dag dat de schijnconstructie niet is opgeheven. Zij onderbouwt dit op dezelfde wijze als hiervoor onder 9 is beschreven. 
      
    
    
      5.55.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het bij akte van 6 oktober 2023 door [eiser] overgelegde betalingsoverzicht volgt dat de huur over de maanden juni, juli, augustus en oktober 2023 op 4 oktober 2023 (nog) niet was voldaan. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Dat betekent dat [gedaagde] de huur over deze maanden te laat betaald heeft. De over deze periode gevorderde boetes zullen daarom worden toegewezen. Dat leidt tot toewijzing van een bedrag van (4 maanden x € 300,00 maakt) € 1.200,00. De totale boete vanwege het niet op tijd betalen van de huur komt daarmee op (€ 3.000,00 plus € 1.200 maakt) € 4.200,00. Omdat op dit moment niet kan worden aangenomen dat [gedaagde] ook de andere huurtermijnen niet tijdig heeft voldaan of zal voldoen, zullen de op dit punt gevorderde boetes voor het overige worden afgewezen. 
      
    
    
      5.56.
      
        [eiser] heeft op 2 oktober 2023 een brief naar [gedaagde] gestuurd. Daaruit blijkt dat de concerngarantie op 2 oktober 2023 nog niet tot de juiste hoogte was bijgesteld. Omdat [gedaagde] hier niets tegenin heeft gebracht, zal de kantonrechter hiervan uitgaan. De gevorderde boete van € 250,00 per dag vanwege de concerngarantie zal worden toegewezen vanwege de redenen en op de wijze zoals eerder is overwogen. De kantonrechter ziet op basis van de redelijkheid en billijkheid aanleiding om de totaal in verband met het niet tot de juiste hoogte stellen van de concerngarantie verschuldigde boete niet hoger te laten oplopen dan tot € 1.500,00. Dit is namelijk het bedrag dat de gestelde concerngarantie lager is dan was overeengekomen. Hiervoor is al een bedrag van € 750,06 toegewezen. Daarom is [gedaagde] over de periode vanaf 17 april 2023 tot 2 oktober 2023 nog een bedrag van € 749,94 verschuldigd. De kantonrechter zal [gedaagde] hiertoe veroordelen.  
      
    
    
      5.57.
      De gevorderde boete vanwege de door [eiser] gestelde schijnconstructie zal worden afgewezen, vanwege dezelfde argumenten als eerder aan de orde zijn geweest. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.58.
      
        [gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij zal rekening worden gehouden met het toegewezen bedrag. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                109,44
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                847,50
              
              
                (2,5 punten x € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.470,94
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.59.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres]; 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, met medeneming van alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden, volledig en behoorlijk te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels in nette staat, overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst, weer aan [eiser] ter vrije beschikking te stellen; 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde], voor het geval zij niet voldoet aan de veroordeling onder 6.2 en [eiser] de ontruiming zelf moet bewerkstelligen, tot betaling van de kosten van ontruiming, dit binnen 14 dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.888,33 incl. btw per maand vanaf mei 2023 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde; 
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een schadevergoeding wegens huurderving over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat [eiser] het gehuurde aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot en met 31 december 2028, op te maken bij de staat en te vereffenen volgens de wet; 
      
    
    
      6.6.
      
        veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na dit vonnis en tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van:
        - € 4.200,00 aan boetes wegens te late huurbetalingen tot en met oktober 2023; 
        - € 2.666,67 aan huur over de maand oktober 2022; 
        - € 1.500,00 aan boetes vanwege het niet (volledig) afgeven van een concerngarantie; 
        - € 695,84 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.470,94, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 135,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.9.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.