ECLI:NL:RBMNE:2023:6298, Rechtbank Midden-Nederland, 14-11-2023, 10725823
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzoek verlenging ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW. Wanbetaling huurpenningen tijdens looptijd huurovereenkomst. Toepassing verplichte afwijzingsgrond artikel 7:230a lid 4 BW.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 10725823 \ ME VERZ  23-110
    
    
    
      
        Beschikking van 14 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoekster] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: [verzoekster] ,
      gemachtigde: mr. C.A. Gobbens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        CUBE CENTRE VASTGOEDFONDS C.V., 
      te Almere,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: Cube Centre,
      gemachtigde: mr. R. Kuizenga.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift, met producties, ingekomen op 28 september 2023; 
      - het verweerschrift, met producties, ingekomen op 27 oktober 2023; - de spreekaantekeningen van [verzoekster] ; 
      - de mondelinge behandeling van 31 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De feiten  
    
      2.1.
      Met ingang van 1 augustus 2022 huurt [verzoekster] van Cube Centre Unit [unit nummer] groot ca. 110 m2 in het gebouw met de naam [locatie] aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en eindigde op 1 augustus 2023. De aanvangshuurprijs met servicekosten bedraagt € 1.510,44 inclusief btw per maand. 
      
    
    
      2.2.
      In het [locatie] verhuurt Cube Centre showrooms aan partijen die actief zijn op het gebied van fashion en beauty. 
      
    
    
      2.3.
      
        [verzoekster] is een groothandel in lingerie en badmode en gebruikt het gehuurde als showroom en kantoorruimte.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 26 april 2023 heeft Cube Centre de huurovereenkomst tegen 31 juli 2023 opgezegd en de ontruiming per diezelfde datum aangezegd.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer 
    
      3.1.
      Het verzoek van [verzoekster] is gebaseerd op artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij heeft de kantonrechter verzocht om de ontruimingstermijn van het gehuurde te verlengen tot 1 oktober 2024, met veroordeling van Cube Centre in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [verzoekster] legt aan dit verzoek – kort gezegd – ten grondslag dat haar belangen bij een ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van Cube Centre bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde. 
      
    
    
      3.3.
      Cube Centre voert verweer. Zij wil dat het verzoek van [verzoekster] tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen en dat wordt bepaald dat het gehuurde op 30 november 2023 leeg en ontruimd wordt opgeleverd, met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      Ter onderbouwing van haar verweer heeft Cube Centre – kort gezegd – aangevoerd dat haar belangen bij een verlenging van de ontruimingstermijn ernstiger geschaad worden dan die van [verzoekster] bij een ontruiming. Ook stelt zij dat er een afwijzingsgrond uit artikel 7:230a lid 4 BW van toepassing is, omdat er sprake is geweest van structurele wanbetaling van de huur. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
      Ontvankelijkheid verzoek  
      
    
    
      4.1.
      Het verzoek van [verzoekster] heeft betrekking op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW waarvan de huurovereenkomst is geëindigd. De ontruiming is aangezegd tegen 31 juli 2023 en het verzoek is binnengekomen op 28 september 2023. Het verzoek is tijdig ingediend en kan inhoudelijk worden behandeld. 
      
      
        
          Geen verlenging van de ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt allereerst vast dat [verzoekster] op de zitting heeft erkend dat – anders dan zij heeft verzocht – verlenging van de ontruimingstermijn slechts mogelijk is tot 1 augustus 2024.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:230a lid 1 en lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van de huurder door de ontruiming van het gehuurde ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. 
      
    
    
      4.4.
      
        [verzoekster] heeft een aantal bedrijfsbelangen naar voren gebracht waaruit volgt dat haar belangen bij een ontruiming geschaad worden. Die belangen zijn met name gelegen in het unieke karakter van het [locatie] en de mogelijkheden die dit gebouw biedt om de producten van [verzoekster] breed onder de aandacht van potentiële afnemers en concullega’s te brengen. Daartegenover staan de belangen van Cube Centre, die vooral gelegen zijn in het (tijdig) ontvangen van de huur. De kantonrechter komt er niet aan toe om deze belangen tegen elkaar af te wegen. Zelfs als wordt vastgesteld dat de belangen van [verzoekster] zwaarder wegen dan die van Cube Centre, moet het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn worden afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder het gehuurde nog langer gebruikt. Dit volgt uit artikel 7:230a lid 4 tweede volzin BW. Van deze verplichte afwijzingsgrond is volgens de kantonrechter in deze zaak sprake. 
      
    
    
      4.5.
      
        Cube Centre heeft een overzicht met de betalingen van [verzoekster] overgelegd. Daaruit volgt dat [verzoekster] sinds de aanvang van de huur op 1 augustus 2022 tot en met het einde van de huurovereenkomst op 31 juli 2023 niet één keer de huur op tijd heeft betaald. Op 16 februari 2023 heeft Cube Centre zelfs het faillissement van [verzoekster] aangevraagd. Hierna hebben partijen een betalingsregeling afgesproken. Deze hield in dat [verzoekster] tot en met april 2023 een bedrag van 
        € 14.000,- (ruim negen maanden huur) verschuldigd is en dat dit bedrag in vier termijnen wordt afgelost. [verzoekster] is deze betalingsregeling niet nagekomen. Zij heeft pas vlak voor het einde van de huurovereenkomst – op 27 juli 2023 – een deelbetaling van 
        € 11.500,- gedaan. Dit betekent dat er tot het einde van de huurovereenkomst sprake is geweest van structurele wanbetaling. Pas in augustus 2023 – na het einde van de huurovereenkomst – is de betalingsachterstand volledig ingelopen. Sindsdien betaalt [verzoekster] de gebruiksvergoeding voor het gehuurde wel op tijd. Dit is volgens de kantonrechter echter niet voldoende om de wanbetaling uit het verleden uit te wissen en om de toepasselijkheid van de afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW uit te sluiten. Daarvoor is de wanbetaling in het verleden te ernstig geweest. Anders dan [verzoekster] kennelijk meent, volgt uit de tekst van de wet niet dat er voor de toepassing van de afwijzingsgrond sprake moet zijn van een actuele, lopende huurachterstand. De wet biedt ruimte voor de weging van de ernst van de tekortkoming (de wanbetaling). [verzoekster] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat zij de huur in de toekomst op tijd zal blijven betalen. De enkele stelling dat een kapitaalkrachtige investeerder is aangetrokken en het aanbod om drie maanden huur vooruit te betalen, is daarvoor – gelet op de voorgeschiedenis – onvoldoende concreet. 
      
      
    
    
      4.6.
      
        De conclusie is dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen, omdat Cube Centre aannemelijk heeft gemaakt dat van haar vanwege de ernstige wanbetaling van [verzoekster] gedurende het eerste huurjaar niet kan worden gevergd dat [verzoekster] het gehuurde nog langer gebruikt.
        
          
          Het tijdstip van de ontruiming
          
        
      
    
    
      4.7.
      
        Omdat het verzoek wordt afgewezen, moet de kantonrechter op grond van artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van de ontruiming vaststellen. De kantonrechter houdt hierbij rekening met de bedrijfsbelangen van [verzoekster] in verband met het bijwonen van de Bodyfashion Days die in februari 2024 in het [locatie] plaatsvinden. Het tijdstip voor ontruiming wordt daarom vastgesteld op 1 maart 2024. Dat betekent dat het gehuurde op die datum leeg en ontruimd aan Cube Centre moet worden opgeleverd. 
        
          
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [verzoekster] is in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Cube Centre betalen. De proceskosten van Cube Centre worden begroot op: 
      
      - salaris gemachtigde	€ 	528,00	(2 punten x tarief € 264,00)
      - nakosten	€ 	 132,00
      Totaal	€	660,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst af het verzoek van [verzoekster] om de ontruimingstermijn van het gehuurde te verlengen; 
      
    
    
      5.2.
      stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 maart 2024 en veroordeelt [verzoekster] om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Cube Centre, en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Cube Centre te stellen; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten van € 660,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoekster] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [verzoekster] ook de kosten van betekening betalen. 
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023.
      
      
      
        45353