ECLI:NL:GHARL:2022:1965, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-03-2022, 21/00095
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00095
    uitspraakdatum: 15 maart 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] BV te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 december 2020, nummer UTR 20/501, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 752.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 1 december 2020 het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot een immateriële schadevergoeding van € 1.000 en tot een  vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van respectievelijk € 354 en € 525. Deze uitspraak is op 10 december 2020 aan partijen verzonden.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 18 januari 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 541. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 6 augustus 2021 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 18 februari 2022 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en taxateur [naam2] . Belanghebbende heeft ter zitting nadere stukken ingediend. Aangezien belanghebbende deze stukken eerder in de procedure ook reeds had ingebracht, is de heffingsambtenaar daardoor niet geschaad in zijn processuele positie.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1905 gebouwd en in 2009 gerenoveerd winkelpand in het centrum van [vestigingsplaats] (A1-locatie). Het winkelpand heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 258 m2. In het kader van de zogenoemde ITZA-methode (‘In Terms of Zone A’) kan daarvan 125 m2 worden aangemerkt als optimale zone (A-zone), welke is gelegen aan de etalagezijde van de winkel.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende exploiteert een [bedrijf] in het winkelpand. In december 2009 is tussen de verhuurder en een aan belanghebbende gelieerde vennootschap een huurprijs overeengekomen van € 82.000 per jaar. Op 1 juli 2013 is de huurovereenkomst verlengd. Daarbij is een jaarhuur overeengekomen van 10% van de jaarlijkse winkelomzet exclusief omzetbelasting.
      
    
    
      2.3.
      Blijkens brieven van de accountant van 5 februari 2019 en 3 februari 2020 heeft belanghebbende in de jaren 2018 en 2019 een winkelomzet gerealiseerd van respectievelijk € 418.621 en € 454.054, zodat de huursom in die jaren respectievelijk € 41.862  en € 45.405 heeft bedragen. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt en dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft in dat verband gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte een huurwaarde van € 66.014 in aanmerking heeft genomen. Volgens belanghebbende dient de overeengekomen omzetafhankelijke huurprijs als huurwaarde te worden genomen, in dit geval te stellen op € 50.000. Verder betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking heeft genomen. Deze factor dient vanwege het hogere leegstandsrisico – 20% in plaats van 10% – geen 11,4  te bedragen, maar slechts 9,8. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 490.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 752.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [naam2] van 17 augustus 2020. De daarin vermelde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] . 
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44 en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 752.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [naam2] van 17 augustus 2020, waarin de waarde als volgt is bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  vvo
                
              
              
                
                  itza
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 104
                (winkel)
              
              
                258 m2
                (bgg 213 m2)
              
              
                125 m2
              
              
                € 256/m2
              
              
                € 66.014
              
              
                11,4
              
              
                € 752.560
                (01-01-17)
              
              
                 > € 62.500
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 31
                (winkel)
              
              
                325 m2
                (bgg 144 m2)
              
              
                180 m2
              
              
                € 403/m2
              
              
                € 131.000
              
              
                13,0
              
              
                € 2.370.000
                (28-02-17)
              
              
                Niet bekend
              
            
            
              
                
                  [adres2] 34
                (winkel)
              
              
                888 m2
                (bgg 325 m2)
              
              
                217 m2
              
              
                € 192/m2
              
              
                € 171.000
              
              
                12,8
              
              
                € 2.862.115
                (28-01-16)
              
              
                Niet bekend
              
            
            
              
                
                  [adres2] 9
                (winkel met bovenwoning)
              
              
                108 m2
                (bgg 108 m2)
              
              
                85 m2
              
              
                € 703/m2
              
              
                € 76.000
              
              
                13,0
              
              
                € 1.440.000
                (02-12-16)
              
              
                Niet bekend
              
            
            
              
                
                  [adres1] 73
                (winkel)
              
              
                194 m2
                (bgg 167 m2)
              
              
                90 m2
              
              
                € 283/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 55.000
                  (miv 01-08-16)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 92
                (winkel)
              
              
                162 m2
                (bgg 162 m2)
              
              
                92 m2
              
              
                € 320/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 52.000
                  (miv 16-01-17)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 102
                (winkel)
              
              
                288 m2
                (bgg 288 m2)
              
              
                130 m2
              
              
                € 243/m2
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 70.000
                  (miv 01-06-16)
              
            
            
              
                
                  [adres1] 131
                (winkel)
              
              
                180 m2
                (bgg 180 m2)
              
              
                108 m2
              
              
                € 338/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 61.000
                  (miv 01-06-17)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 1.440.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 9. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat van deze koopsom een bedrag van € 240.000 kan worden toegerekend aan de bovenwoning, zodat aan het winkelgedeelte een bedrag kan worden toegerekend van € 1.200.000. Dit vergelijkingsobject is eveneens in het centrum van [vestigingsplaats] gelegen op circa 500 meter afstand van de onroerende zaak, heeft een vergelijkbare uitstraling, heeft een kleinere verhuurbare vloeroppervlakte en heeft minder m2 in de zogenoemde A-zone. Gesteld noch gebleken is dat het winkelgedeelte was verhuurd ten tijde van de transactie, zodat ervan wordt uitgegaan dat de prijsvorming niet is beïnvloed door een bestaand huurcontract. Nu het winkelgedeelte van dit goed vergelijkbare object een prijs heeft opgeleverd van € 1.200.000, acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 752.000 niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Dit oordeel vindt bevestiging in de waarde zoals deze op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie tot stand is gekomen. In dat verband hecht het Hof geen waarde aan de eigen – omzet gerelateerde – huurprijs, nu deze prijs te zeer afhankelijk is van de bedrijfsresultaten van de huurder en daarom niet zonder meer als een marktconforme huur kan worden aanvaard. Wel hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde huurprijs voor het vergelijkingsobject [adres1] 102. Dit object is gelegen naast de onroerende zaak, is zowel qua verhuurbare vloeroppervlakte als oppervlakte in de zogenoemde A-zone goed vergelijkbaar, maar heeft blijkens de tot de gedingstukken behorende foto’s een mindere uitstraling. De huurprijs voor dit vergelijkingsobject bedraagt € 70.000 per jaar, zodat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen huurwaarde voor de onroerende zaak van € 66.014 niet te hoog is. De kapitalisatiefactor van 11,4 heeft de heffingsambtenaar via de zogenoemde bottom-up-methode inzichtelijk gemaakt. Het daarbij in aanmerking genomen leegstandsrisico van 10% (half jaar leegstand per periode van vijf jaar) voor het centrum van [vestigingsplaats] acht het Hof aannemelijk gelet op de door de taxateur ter zitting afgelegde verklaring, zodat het Hof uitgaat van de juistheid ervan. Uitgaande van een huurwaarde van € 66.014 en kapitalisatiefactor van 11,4 is de vastgestelde waarde van € 752.000 niet te hoog. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2022.
    
    
    
    
      De griffier,  De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 15 maart 2022
    
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.