ECLI:NL:GHDHA:2023:1444, Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, BK-22/00226
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Uit het door belanghebbende ingebrachte, voldoende vergelijkbare vergelijkingsobject volgt niet dat de waarde van de woning te hoog is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-22/00226
    
    
    
    Uitspraak van 1 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 januari 2022, nummer ROT 21/18.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 775.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 20 oktober 2022. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 10 april 2023.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 april 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
        
          Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage. De woning heeft een woonoppervlakte van 242 m2 en een grondoppervlakte van 417 m2. Het bouwjaar is 2001. De woning is aan het water gelegen in de [woonplaats] wijk [naam wijk] . 
      
      
        2.2.1.
        De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 oktober 2021 door [naam taxateur] RT, WOZ taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 775.000. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Adres 
                  
                
                
                  
                    [adres] 
                
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    Soort object 
                  
                
                
                  Vrijstaande woning
                
                
                  Vrijstaande woning
                
                
                  Vrijstaande woning
                
                
                  Vrijstaande woning
                
              
              
                
                  
                    Bouwjaar
                  
                
                
                  2001
                
                
                  2001
                
                
                  2009
                
                
                  2013
                
              
              
                
                  
                    Woningoppervlakte
                  
                
                
                  242 m2
                
                
                  243 m2
                
                
                  218 m2
                
                
                  189 m2
                
              
              
                
                  
                    Grondoppervlakte  
                  
                
                
                  417 m2
                
                
                  376 m2
                
                
                  420 m2
                
                
                  630 m2
                
              
              
                
                  
                    WOZ-waarde 2020 
                  
                
                
                  € 775.000 
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    Verkoopdatum  
                  
                
                
                  3-3-2014
                
                
                  28-9-2018
                
                
                  1-8-2019
                
                
                  2-7-2018
                
              
              
                
                  
                    Verkoopcijfer 
                  
                
                
                  € 645.000 
                
                
                  € 729.500 
                
                
                  € 775.000 
                
                
                  € 772.500 
                
              
              
                
                  
                    Gecorrigeerde waarde 
                  
                
                
                  
                
                
                  € 729.500 
                
                
                  € 775.000 
                
                
                  € 772.500 
                
              
              
                
                  
                    Correctie naar waardepeildatum
                  
                
                
                   € 775.000 
                
                
                  € 751.385 
                
                
                  € 720.750 
                
                
                  € 818.850 
                
              
              
                
                  
                    Waarde woning
                  
                
                
                   € 528.080 
                
                
                  € 524.325 
                
                
                  € 494.360 
                
                
                  € 490.490 
                
              
              
                
                  
                    Waarde grond  
                  
                
                
                   € 224.920 
                
                
                  € 205.060 
                
                
                  € 226.390 
                
                
                  € 325.360 
                
              
              
                
                  
                    €/m2 woning 
                  
                
                
                   € 2.182 
                
                
                  € 2.158 
                
                
                  € 2.268 
                
                
                  € 2.595 
                
              
              
                
                  
                    Bijgebouw
                  
                
                
                   € 22.000 
                
                
                   € 22.000 
                
                
                   €    -   
                
                
                   € 3.000 
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.2.2.
        Uit de matrix volgt dat voor voorzieningen, ligging, kwaliteit en onderhoud (V-L-O-K) bij de woning respectievelijk de factoren 3-4-3-3 zijn toegekend (waarbij 3 staat voor gemiddeld en 4 staat voor goed). Bij de vergelijkingsobjecten zijn voor V-L-O-K eveneens respectievelijk de factoren 3-4-3-3 toegekend. 
        
      
      
        2.3.1.
        Belanghebbende heeft ook een matrix in het geding gebracht, waarin onder meer de volgende gegevens zijn opgenomen:
        
        
        
          
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Adres 
                  
                
                
                  
                    [adres] 
                
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
                
                  
                    [adres 6]
                  
                
              
              
                
                  
                    Soort object 
                  
                
                
                  Vrijstaande woning
                
                
                  Vrijstaande woning
                
                
                  Vrijstaande woning
                
                
                  Vrijstaande woning
                
              
              
                
                  
                    Bouwjaar
                  
                
                
                  2001
                
                
                  2001
                
                
                  2001
                
                
                  2003
                
              
              
                
                  
                    Woningoppervlakte
                  
                
                
                  242 m2
                
                
                  243 m2
                
                
                  257 m2
                
                
                  242 m2
                
              
              
                
                  
                    Grondoppervlakte  
                  
                
                
                  417 m2
                
                
                  376 m2
                
                
                  417 m2
                
                
                  382 m2
                
              
              
                
                  
                    WOZ-waarde 2020
                  
                
                
                  € 741.977 
                
                
                  € 751.385
                
                
                  € 754.688
                
                
                  € 711.000
                
              
              
                
                  
                    Verkoopdatum  
                  
                
                
                  
                
                
                  28-9-2018
                
                
                  7-10-2020
                
                
                  20-12-2019
                
              
              
                
                  
                    Verkoopcijfer 
                  
                
                
                  
                
                
                  € 729.500
                
                
                  € 862.500
                
                
                  € 735.000
                
              
              
                
                  
                    Correctie naar waardepeildatum
                  
                
                
                  
                
                
                  € 751.385
                
                
                  € 754.688
                
                
                  € 711.000
                
              
              
                
                  
                    Waarde woning
                  
                
                
                  € 492.712
                
                
                  € 524.465
                
                
                  € 505.423
                
                
                  € 480.810
                
              
              
                
                  
                    Waarde grond  
                  
                
                
                  € 227.265
                
                
                  € 204.920
                
                
                  € 227.265
                
                
                  € 208.190
                
              
              
                
                  
                    €/m2 woning 
                  
                
                
                  € 2.036
                
                
                  € 2.158
                
                
                  € 1.966
                
                
                  € 1.986
                
              
              
                
                  
                    €/m2 grond
                  
                
                
                  € 545
                
                
                  € 545
                
                
                  € 545
                
                
                  € 545
                
              
              
                
                  
                    Bijgebouw
                  
                
                
                  € 22.000
                
                
                  € 22.000
                
                
                  € 22.000
                
                
                  € 22.000
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.3.2.
        Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (K-O-U-D-V-L) bij de woning respectievelijk de factoren 3-3-3-3-3 zijn toegekend (waarbij 3 staat voor gemiddeld). Bij de vergelijkingsobjecten zijn voor K-O-U-D-V-L eveneens respectievelijk de factoren 3-3-3-3-3-3 toegekend. 
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe legt hij een taxatierapport van [naam taxateur] van 27 oktober 2021 over.
    
    5. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van een drietal vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] . Volgens eiser zijn [adres 4] en [adres 3] niet bruikbaar, omdat deze een (geheel) andere ligging hebben dan de onroerende zaak. Eiser wijst op het verkoopcijfer van [adres 7] van 29 mei 2020 van € 735.000,-, dat in plaats van deze twee objecten gebruikt zou moeten worden. Samen met het verkoopcijfer van [adres 2] , volgt dan een lagere waarde dan door verweerder vastgesteld, aldus eiser.
    
      5.1
      De rechtbank stelt vast dat de objecten [adres 4] en [adres 3] qua type, bouwstijl, onderhoud, kwaliteit en woonoppervlak goed of voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ook wat bouwjaar en perceeloppervlak zijn ze voldoende vergelijkbaar. Ze liggen inderdaad in een ander gedeelte van de wijk [naam wijk] , maar op hemelsbreed iets meer dan een kilometer van de onroerende zaak is dat niet doorslaggevend. Het belangrijkste is dat deze woningen aan het water en in dezelfde wijk als de onroerende zaak zijn gelegen. De rechtbank deelt de stelling van eiser niet dat de waarde moet worden onderbouwd door middel van het object [adres 2] samen met het verkoopcijfer van [adres 7] . Dit verkoopcijfer is ongeveer een jaar en vijf maanden na de waardepeildatum tot stand gekomen, zodat daaraan daarom voor deze waardepeildatum geen betekenis kan toekomen.
      
      6. Uit de drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Rekening houdend met het verschil in perceeloppervlak is de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten € 2.340,-, terwijl de prijs per m² van de onroerende zaak € 2.182,- is.
      
      
        Uit het verkoopcijfer van [adres 2] van € 729.000,- volgt inderdaad een iets lagere waarde dan de waarde van de onroerende zaak, maar een enkel verkoopcijfer is onvoldoende om een reëel beeld van de markt te krijgen. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt, maar dat is hier niet het geval. Hoewel [adres 2] wel het beste vergelijkingsobject is, is het niet dermate beter dan de andere dat die twee verkopen buiten beschouwing moeten blijven. Uit het totaalbeeld dat volgt uit de drie in het taxatierapport opgenomen verkopen blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De conclusie is dan dat verweerder in zijn bewijslast slaagt.
      
      
      7. Het beroep is ongegrond.
      
      8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 742.000. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. In de matrix zijn de gegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen (zie 2.2.1.). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van het perceel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof  heeft de Heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De vergelijkingsobjecten zijn eveneens aan het water gelegen vrijstaande woningen in de [woonplaats] wijk [naam wijk] en zijn qua type, bouwstijl, onderhoud, kwaliteit, en woon- en perceeloppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Het Hof ziet daarom geen aanleiding de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] buiten beschouwing te laten. Het Hof onderschrijft het oordeel van de Rechtbank in r.o. 5.1 over voornoemde vergelijkingsobjecten en neemt de gronden daartoe over. De bruikbaarheid van het vergelijkingsobject [adres 2] is niet tussen partijen in geschil. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden.  
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft ter betwisting van de vastgestelde waarde gewezen op twee andere transacties, te weten de verkoop van [adres 5] en [adres 6] , beide gelegen in dezelfde wijk en eerstgenoemd object in dezelfde straat als de woning. Een vergelijking tussen de woning en deze verkoopcijfers van respectievelijk € 862.500 en € 735.000, alsmede het verkoopcijfer van [adres 2] , leidt volgens belanghebbende tot de conclusie dat de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 742.000. Het Hof overweegt dat het verkoopcijfer van [adres 5] ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum is gelegen, namelijk op 7 oktober 2020. Dit verkoopcijfer is te ver verwijderd van de waardepeildatum en derhalve niet bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de woning. Het verkoopcijfer van [adres 6] dateert van 20 december 2019. Het Hof acht dit vergelijkingsobject, evenals [adres 2] , voldoende vergelijkbaar met de woning. Het Hof ziet geen aanleiding dit vergelijkingsobject buiten beschouwing te laten. De stelling van de Heffingsambtenaar dat [adres 6] niet geschikt is als vergelijkingsobject omdat het object ten tijde van de verkoop gebreken en achterstallig onderhoud had, hetgeen belanghebbende heeft bestreden, heeft de Heffingsambtenaar niet nader, bijvoorbeeld met stukken zoals een inlichtingenformulier, onderbouwd en hij heeft dus niet aan zijn stelplicht voldaan. 
      
    
    
      5.5.
      Niettemin leidt het in aanmerking nemen van het vergelijkingsobject [adres 6] niet tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Het in aanmerking nemen van [adres 6] leidt, tezamen met de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, tot een gemiddelde prijs per m² van € 2.252. De in aanmerking genomen prijs per m² van de woning bedraagt € 2.182 (een verschil van € 70), zodat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.  
      
    
    
      5.6.
      De stelling van belanghebbende dat (te) weinig verkoopcijfers in de nabije omgeving van de woning beschikbaar zijn, faalt, gelet het oordeel van het Hof dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en aldus geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde. De eerst ter zitting ingenomen stelling dat de Heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de indexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum, is tardief, zodat het Hof deze stelling buiten beschouwing laat.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.