ECLI:NL:GHDHA:2023:940, Gerechtshof Den Haag, 13-04-2023, BK-22/00129
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Eigen aankoopcijfer niet WOZ-conform. In voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00129
    
    
    
    Uitspraak van 13 april 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: mevrouw […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 4 januari 2022 (de Rechtbank), nummer SGR 21/16.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 620.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning van het bouwjaar 1998 met inpandige garage, een dakkapel van het bouwjaar 2011 en een tuin grenzend aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m3, de oppervlakte van het perceel ongeveer 484 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport en een matrix overgelegd. In de matrix staan, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk van het bouwjaar 1988, 1989 en 1983, en hebben respectievelijk een bruto-inhoud van ongeveer 685 m3, 544 m3 en 575 m3. Bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] behoren garages met een inhoud van ongeveer 70 m3 respectievelijk 125 m3. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      ”7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het waarderapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar en met name ook ligging en kwaliteit van de opstallen. Voor wat betreft de ligging overweegt de rechtbank dat zij niet aannemelijk acht dat die minder is dan waar verweerder vanuit is gegaan (kwalificatie 3, ‘gemiddeld’). De ligging nabij de flatgebouwen met sociale woningbouw en overige sociale woningbouw, acht de rechtbank voldoende gecompenseerd door de ligging aan het water zoals die uit het waarderapport blijkt. Dat genoemde liggingsfactoren een sterkere waardeverminderende invloed hebben, heeft eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt en dus niet aannemelijk gemaakt. Ook heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de nabijgelegen duiker een dusdanige stankoverlast veroorzaakt dat daarvan een waardeverminderende invloed uitgaat, waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. De enkele stelling van eiser dat dit zo is, acht de rechtbank, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, daartoe onvoldoende. Hetzelfde geldt voor eisers stelling dat sprake is van drijfafval waarvan een waardeverminderende invloed uit zou gaan. Voor zover eiser meent dat zijn woning qua kwaliteit/luxe, onderhoud en/of voorzieningen minder is dan de vergelijkingsobjecten en dat daarmee ten onrechte geen dan wel te weinig rekening is gehouden, volgt de rechtbank hem daarin niet. Eiser heeft ook dit niet inzichtelijk gemaakt of nader onderbouwd en heeft dit, afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd - onder meer met zijn verwijzing naar (de objectkenmerken van) vergelijkingsobject [adres 2] - niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van overige (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet gesteld en ook niet gebleken.
    
    9. Ook hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend; de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 571.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep, en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
      
      
    
    
      5.2.
      Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 620.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in deze op hem rustende bewijslast geslaagd. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – wat betreft onder meer bouwwijze en -jaar, oppervlakte, inhoud, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. Voorts liggen de transactiedatums van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] dicht tegen de waardepeildatum aan. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het waarderapport en de matrix aannemelijk maakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar en met name ook ligging en kwaliteit van de opstallen. Wat betreft de ligging is niet aannemelijk dat die minder is dan waar de Heffingsambtenaar vanuit is gegaan (kwalificatie 3, ’gemiddeld’). Voor zover belanghebbende meent dat zijn woning wat betreft kwaliteit/luxe, onderhoud en/of voorzieningen minder is dan de vergelijkingsobjecten en dat daarmee ten onrechte geen dan wel te weinig rekening is gehouden, kan belanghebbende daarin niet worden gevolgd. Belanghebbende heeft ook dit niet inzichtelijk gemaakt of nader onderbouwd en heeft dit, afgezet tegen wat de Heffingsambtenaar daartegenover heeft aangevoerd - onder meer met zijn verwijzing naar (de objectkenmerken van) vergelijkingsobject [adres 2] - niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van overige (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet gesteld en ook niet gebleken.
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende wijst op het eigen aankoopcijfer van de woning van 27 juni 2017. Belanghebbende heeft de woning gekocht van zijn moeder. Vast staat dat de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden en uit het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat zou worden opgeleverd. De in genoemd taxatierapport gehanteerde waarderingsgrondslag (vermeld in onderdeel D van het taxatierapport) wijkt af van de onder punt 5.1 gedefinieerde waarde in de zin van artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De eigen aankoopprijs is in dit geval dan ook niet bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde. Naar de opvatting van het Hof is het veelzeggend, dat de taxateur, die in zijn rapport een definitie van het begrip marktwaarde heeft opgenomen, expliciet vermeldt dat de overdracht van de woning binnen de familiesfeer plaatsvindt en in dat kader getaxeerd wordt, en de woning in bewoonde staat verkeert. Deze twee omstandigheden, in huiselijke sfeer overgedragen en in bewoonde staat, hebben hun invloed gehad op de waardebepaling. De Heffingsambtenaar heeft hier terecht op gewezen.
    
    
      5.5.
      Belanghebbende wijst voorts op de aanwezigheid van sociale woningbouw in de nabijheid van de woning, waaronder een tweetal hoge flatgebouwen, waarvan één schuin tegenover de woning, en ook op de in de nabijheid in de wijk gelegen overige sociale woningbouw. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de woning is gelegen in een rij villa’s aan de rand van een woonwijk met sociale woningbouw en aan een fraaie, brede waterpartij, reden waarom volgens deze sprake is van een min of meer gemiddelde ligging. Het Hof overweegt dat de ligging nabij de flatgebouwen met sociale woningbouw en overige sociale woningbouw voldoende wordt gecompenseerd door de ligging aan het water en aan de rand van een wijk met gelijksoortige koopwoningen zoals die uit het waarderapport blijkt. Dat genoemde liggingsfactoren een sterkere waardeverminderende invloed hebben, heeft belanghebbende onvoldoende inzichtelijk en derhalve niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende wijst tot slot op inkijk vanuit de flatgebouwen in huis en tuin van de woning, op de nabijgelegen waterpartij, door belanghebbende geduid als sloot met duiker, die stankoverlast en zichthinder door drijfafval veroorzaakt, op de naast de woning lopende [straat] , die een drukke straat is met veel verkeersoverlast, en stelt dat daarvan waardeverminderende invloeden uitgaan, waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. Dat van drijfafval in het belendende water een waardedrukkende invloed zou moeten uitgaan, is niet aannemelijk nu de Heffingsambtenaar onvoldoende weersproken heeft gesteld dat de duiker in de waterpartij waaraan de tuin van de woning grenst, regelmatig wordt gereinigd, in de regel geen stankoverlast veroorzaakt, en alleen een verandering van de waterstand door regenval of droogte incidenteel enige reuk kan veroorzaken. De inkijk vanuit de flatgebouwen in huis en tuin van de woning is uitgesloten vanwege de afstand, de stand van het flatgebouw en de begroeiingen. De [straat] is ter hoogte van de woning een betrekkelijk brede en overigens rustige woonstraat met verkeersdrempels en een dertigkilometerzone. De ter zitting aan gemachtigde van belanghebbende voorgehouden openbaar beschikbare geografie van het programma ’Streetview’, heeft het Hof niet de overtuiging gebracht dat in dit specifieke geval zoveel meer verkeersbewegingen plaatsvinden dat gesproken kan worden van een waardedrukkend effect.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, H.A.J. Kroon en A. van Dongen in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 13 april 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.