ECLI:NL:GHAMS:2002:AE9145, Gerechtshof Amsterdam, 23-08-2002, 00/2644
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2002-08-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering van onroerende zaak met achterstallig onderhoud op verontreinigde grond. Aannemelijk is dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Vijftiende Enkelvoudige Belastingkamer
    
    
    
      UITSPRAAK
      ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen, verweerder.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 20 juli 2000, aangevuld bij brief van 11 oktober 2000.
      Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 14 juni 2000, betreffende de ten name van belanghebbende gestelde beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 2 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
      Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 30 november 1998 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 245.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 145.000.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde, uiteindelijk tot negatief ƒ 1.692.822.
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
      Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
      Bij brief van 19 november 2001 heeft belanghebbende nadere stukken ingezonden
      Het beroep is behandeld ter zitting van 30 november 2001 te zamen met het beroep van belanghebbende betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 (kenmerk 00/02643). Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.
      Op 14 december 2001 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal op 17 december 2001 aangetekend aan partijen is verzonden. Bij brief van 3 januari 2002, ter griffie ingekomen op 4 januari 2002, heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van € 36 is tijdig betaald.
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 2 te Z (hierna: de woning). De woning bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 108 m² en daarop een tussenhuis, gebouwd rond 1904, met een bruto vloeroppervlak van circa 180 m². De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen. De grond onder de woning is vervuild.
      2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1995 wordt getaxeerd op ƒ 145.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen A-straat 3, A-straat 4, A-straat 5 en A-straat 6, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de waardering is verweerder uitgegaan van een waarde van de woning indien de grond niet zou zijn vervuild van ƒ 245.000 en heeft hij daarop een aftrek toegepast van 40%, ofwel afgerond ƒ 100.000, in verband met de bodemvervuiling.
      2.3. Belanghebbende verwijst naar de verkoop van het pand A-straat 7. Dit pand is op 30 december 1992, gedeeltelijk in verhuurde staat, verkocht voor ƒ 155.000.
      2.4. Belanghebbende heeft - bij zijn brief van 19 november 2001 - een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B, makelaar o.g./taxateur (B en C makelaardij te Z), dat onder meer als volgt luidt:
      "	Ondergetekende,
      B (…)
      Verklaart (…) te hebben opgenomen en gewaardeerd;
      de panden gelegen aan de A-straat nummer 1 en 2 te Z.
      Verontreiniging
      Reeds vanaf 1979 is bij de gemeente bekend dat de grond onder deze panden is vervuild. In 1990 is een nader onderzoek geweest. Vanaf 1993 is duidelijk geworden dat de grond onder deze panden ernstig is vervuild dat men het kan plaatsen in de categorie ernstige bodemverontreiniging. Uit de gegevens van de Provincie D is ook moeilijk op te maken wat de kosten zijn voor een dergelijke bodemsanering. Gezien de vervuiling van zowel de grond als het grondwater onder deze beide panden zullen de kosten bij benadering fl. 950.000,-- of meer per pand gaan bedragen.
      Onderhoud
      Beide panden hebben achterstallig onderhoud. Nummer 1 is in een redelijke staat van onderhoud en nummer 2 in een redelijk tot slechte staat van onderhoud. Indicatief heeft nummer 1 circa fl. 150.000,-- achterstallig onderhoud en nummer 2 circa fl. 225.000,-- achterstallig onderhoud.
    
    
    
      Op basis van vergelijking van panden in de direkte omgeving en het aantal m2 bruto vloeroppervlak is een waarde vast te stellen. (…) Per saldo betekent dit dat deze panden zonder rekening te houden met achterstallig onderhoud en bodemverontreiniging een waarde hebben van fl. 360.000,-- per pand. Rekening houdende met achterstallig onderhoud is de waarde voor nummer 1 fl. 210.000,-- en voor nummer 2 fl. 135.000,--
      (…)
      Waarde in het economisch verkeer
      A-straat nummer 1 te Z	negatief fl. 740.000,--
      (…)
      A-straat nummer 2 te Z	negatief fl. 815.000,-- "
    
    
    
      2.5. Op 23 oktober 1998 heeft het Hof uitspraak (kenmerk 96/3242) gedaan op het beroep van belanghebbende, als erfgenaam van E, tegen een uitspraak van verweerder betreffende een aan E opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1992, die betrekking heeft op de woning. Het Hof overwoog onder meer:
      "	5.2.2. Bij de waardebepaling is voorts rekening gehouden met het achterstallige onderhoud aan het pand door op de waarde (…) een bedrag van ƒ 58.000 (…) in mindering te brengen. (…)
      5.2.3. Wat betreft de bij de waardebepaling van het pand toegepaste aftrek van ƒ 20.000 wegens de ligging ervan naast een garagebedrijf merkt het Hof het volgende op. (…)
      5.2.5. Wat betreft de saneringskosten merkt het Hof op, dat de door belanghebbende gestelde kosten ad ƒ 1.500.000 kennelijk betrekking hebben op het perceel A-straat x. Dit bedrag is dus niet maatgevend voor de hoogte van de voor het pand te maken saneringskosten. Voorts acht het Hof aannemelijk dat op waardepeildatum nog niet zeker was in hoeverre die saneringskosten zouden kunnen worden verhaald op de veroorzaker van de vervuiling, maar dat zodanig verhaal toen ook geenszins was uit te sluiten. Hiervan uitgaande schat het Hof de waardedrukkende invloed van de verontreiniging in goede justitie op 40% van de waarde van het pand, na toepassing van de in punt 5.2.2 en 5.2.3 vermelde afwaardering met ƒ 58.000 en ƒ 20.000.
      5.2.6. De eventueel uit de Wet bodembescherming voor de gemeente Z voortvloeiende verplichting om het pand te kopen kan bij de onderwerpelijke waardering geen rol spelen. Die verplichting ontstaat immers pas nadat bij beschikking is vastgesteld dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Ten aanzien van het pand is van een zodanige beschikking (nog) geen sprake. De door belanghebbende overgelegde concept-beschikking van december 1997 heeft betrekking op een andere onroerende zaak, te weten het perceel A-straat x. "
      De Hoge Raad heeft het tegen deze uitspraak ingestelde beroep in cassatie verworpen bij arrest van 25 juli 2000, nr. 34.942.
      3. Geschil
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak A-straat 2 te Z.
      4. Standpunten van partijen
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1. In de eerste plaats is in geschil welke waarde aan het pand toegekend moet worden wanneer de bodemverontreiniging wordt weggedacht. Bij de beoordeling hiervan kiest het Hof als vertrekpunt het door belanghebbende overgelegde taxatierapport-B, voorzover daarin de waarde van het pand wordt gesteld op ƒ 360.000,-, wanneer niet alleen de bodemverontreiniging maar ook het achterstallig onderhoud wordt weggedacht. Terzijde merkt het Hof op dat deze taxatie goed lijkt te stroken met de transactieprijs van het door verweerder aangedragen vergelijkingsobject A-straat 3, overeenkomsten en verschillen in aanmerking genomen.
      5.2. Bij de bepaling van de aftrek wegens achterstallig onderhoud volgt het Hof niet het rapport-B (aftrek voor nr. 2: ƒ 225.000), maar de schatting die belanghebbende zelf heeft gemaakt in de aanvulling op het beroepschrift (aftrek voor nr. 2: ƒ 100.000). Gegeven (1) dat belanghebbende uit eigen wetenschap bekend is met de toestand waarin het pand op 1 januari 1995 verkeerde, B niet; en (2) dat belanghebbende van professie technisch ingenieur is behoefde nadere toelichting waarom B het achterstallig onderhoud ruim tweemaal zo hoog schat als belanghebbende zelf. Zodanige toelichting is achterwege gebleven.
      5.3. Combinatie van de beide gegevens leidt tot een waarde van ƒ 260.000, bij de veronderstelling dat de grond schoon is. Bij diezelfde veronderstelling heeft verweerder het pand gewaardeerd op ƒ 245.000. De waardering van verweerder wordt door het Hof aanvaard.
      5.4. Hoewel de vergelijking door belanghebbende met het pand A-straat 7 reeds wordt ondergraven door het rapport-B, overweegt het Hof daaromtrent nog het volgende. Uit de door belanghebbende overgelegde stukken blijkt dat de door hem maatgevend geachte transactieprijs van ƒ 155.000 niet tot stand gekomen is vlak vóór de overdrachtsdatum (29 december 1995), maar reeds op 30 december 1992, derhalve twee jaar vóór de waardepeildatum van de onderhavige zaak; bovendien lijkt aannemelijk dat de toen overeengekomen koopprijs was gebaseerd op een taxatie naar peildatum 3 februari 1990, derhalve bijna vijf jaar vóór de waardepeildatum van de onderhavige zaak; tenslotte blijkt dat het pand is verkocht aan de zittende huurder van de bovenwoning. De vergelijking gaat mank. 
      5.5. In de tweede plaats is in geschil met welk bedrag of percentage het hierboven aanvaarde bedrag van ƒ 245.000 moet worden gecorrigeerd in verband met de waardedrukkende invloed van de aanwezige bodemverontreiniging. Verweerder heeft een correctie met 40% toegepast, belanghebbende komt na verdiscontering van de verontreiniging (laatstelijk) op een negatieve waarde voor het pand van ƒ 1.692.822.
      5.6. De onderhavige zaak verschilt in zoverre van die waarin de Hoge Raad oordeelde in zijn arresten van 16 september 1992 (BNB 1994/287) en 14 april 1999 (BNB 1999/329) dat op de waardepeildatum de aanwezigheid van bodemverontreiniging reeds bekend was. Desgevraagd heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting echter het standpunt ingenomen dat uit de genoemde arresten tevens valt af te leiden dat in een geval als het onderhavige mede rekening moet worden gehouden met al hetgeen tussen de waardepeildatum en de datum van sluiting van het onderzoek ter zitting nader bekend geworden is omtrent de precieze aard en omvang van de verontreiniging, en omtrent de saneringskosten; en wel in beide richtingen, dat wil zeggen zowel indien de situatie ernstiger blijkt, als indien deze minder ernstig blijkt dan op de waardepeildatum viel te schatten. De juistheid van dit standpunt kan in het midden blijven, omdat de waardering van verweerder aanvaardbaar is zowel wanneer uitsluitend wordt gelet op gegevens die bekend waren op de waardepeildatum, als wanneer mede rekening wordt gehouden met alle tot op heden bekend geworden gegevens.
      5.7. Op de voor deze zaak geldende waardepeildatum (1 januari 1995) waren niet méér of andere gegevens voorhanden dan die waarmee het Hof rekening heeft gehouden in zijn uitspraak van 23 oktober 1998, kenmerk P96/3242, waarin het ging om de waardering van ditzelfde object naar waardepeildatum 1 januari 1991. Hetgeen belanghebbende thans (in de onderhavige zaak) naar voren heeft gebracht geeft het Hof geen aanleiding om anders te oordelen dan toen, dat wil zeggen dat het Hof ook thans - onder handhaving en overneming van de motivering onder 5.2.5-6 van zijn eerdere uitspraak - de waardedrukkende invloed van de verontreiniging in goede justitie schat op 40% van de waarde die het pand zou hebben indien de verontreiniging wordt weggedacht. Correctie met dit percentage is reeds door verweerder toegepast.
      5.8. In het bijzonder geeft het thans overgelegde rapport-B geen aanleiding tot zodanig ander oordeel. Daarin worden immers de saneringskosten geschat op ƒ 950.000,- per pand, ofschoon in de voorafgaande volzin wordt vermeld dat uit de geraadpleegde gegevens van de Provincie D moeilijk valt op te maken wat de kosten zullen zijn; en worden de geschatte kosten volledig toegerekend aan de waarde van het pand, ofschoon ook wordt vermeld dat onduidelijk is voor wiens rekening de saneringskosten zullen komen. In zoverre is de taxatie onvoldoende onderbouwd. Bij de gegeven onzekerheden kwam en komt het Hof in goede justitie tot een andere schatting dan B.
      5.9. Evenmin geeft het thans door belanghebbende benadrukte gezondheidsrisico aanleiding om thans anders te oordelen dan in de eerdere uitspraak. Vast staat dat de verontreiniging aan het licht is gekomen toen belanghebbende in 1993 een sleuf hakte in de betonvloer van zijn kelder, waaruit benzinedampen optrokken. Direct daarna is het eerste onderzoek verricht. Het Hof acht aannemelijk dat de overheid maatregelen zou hebben genomen of voorgeschreven indien sprake was van gezondheidsrisico's. Daarvan is niet gebleken. Volgens F's verklaring ter zitting zijn geen gezondheidsrisico's aangetoond, noch door inademing noch door drinkwaterconsumptie. Voorzover gegadigden voor het pand niettemin een vermeend gezondheidsrisico zouden verdisconteren in hun biedprijs, is daarmee voldoende rekening gehouden bij de door verweerder toegepaste correctie met 40%.
      5.10. Onder de gegevens die na de waardepeildatum bekend zijn geworden springt in het oog dat volgens de gemeente (brief van 20 september 2001 aan belanghebbende) in de eerste helft van 2001 een succesvolle bodemsanering heeft plaatsgehad; dat men verwacht de grondwatersanering medio 2002 te kunnen beëindigen; en dat belanghebbende geheel buiten de kosten blijft. Wanneer deze gegevens mede in aanmerking worden genomen bij de vaststelling van de waarde van het pand per 1 januari 1995, is verweerders correctie met 40% naar 's Hofs oordeel stellig niet te laag.
      5.11. In dit verband verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende dat de sanering van begin 2001 zou zijn "mislukt". Ter zitting is dit namens verweerder door F met klem betwist. Deze betwisting was voor belanghebbende voorzienbaar, nu de gemeente de sanering in haar zo-even geciteerde brief "succesvol" had genoemd. Indien belanghebbende meende dat de mislukking wordt gestaafd door de inhoud van het evaluatierapport - ook dat is door F met klem betwist - had het voor de hand gelegen om dat rapport (dat door de gemeente was gevoegd bij de wél op voorhand aan het Hof toegezonden brief) eveneens op voorhand aan het Hof toe te zenden. De mondelinge behandeling leent zich niet voor adequaat hoor en wederhoor (begrip van rechter en griffier daaronder begrepen) omtrent de interpretatie van een rapport dat door de gemachtigde van belanghebbende bij het tonen ervan dik en ingewikkeld is genoemd, wanneer het pas ter zitting wordt overgelegd. Het Hof is dan ook ter zitting niet ingegaan op het aanbod van de gemachtigde van belanghebbende om het alsnog over te leggen. 
      5.12. Terzake van beide geschilpunten is het gelijk aan de zijde van verweerder. Het beroep is ongegrond.
      6. Proceskosten
      Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
      7. Beslissing
      Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
      De uitspraak is ter vervanging van de mondelinge uitspraak vastgesteld op 23 augustus 2002 door mr. Steenbergen, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier.
    
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.	Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2.	Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3.	Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      	-	de naam en het adres van de indiener;
      	-	de dagtekening;
      	-	een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	-	de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.  In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.