ECLI:NL:RBMNE:2023:5649, Rechtbank Midden-Nederland, 19-10-2023, AWB - 22 _ 181 en 22/1615
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: MK. Woz hotel. Waardering obv draagkrachthuurberekening en obv referenties. Omdat heffingsambtenaar noch eiseres de waarden aannemelijk hebben gemaakt bepaalt de rechtbank de waarden. Gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: UTR 22/181 en UTR 22/1615
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 19 oktober 2023 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] BV., te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: C.A. van Reenen)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,     
    (vertegenwoordiger: A. Prawirodirdjo).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 30 april 2020 en 22 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [vestigingsplaats] voor de jaren 2020 en 2021 naar de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 vastgesteld op € 12.630.000,- (de beschikkingen). Gelijktijdig met de beschikkingen zijn voor de jaren 2020 en 2021 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd, voor elk jaar één in de van eigenaren geheven OZB en één in de van gebruikers geheven OZB (de aanslagen). De heffingsmaatstaf waarnaar de aanslagen zijn berekend is gelijk aan de bij de beschikkingen vastgestelde waarde. Voor elk van beide jaren zijn de beschikkingen en aanslagen bekendgemaakt en verenigd in één aanslagbiljet.  
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt.
    
    
    
      In twee uitspraken op bezwaar van 29 december 2021 (de uitspraken op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking en de aanslagen voor 2020 gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak en de heffingsmaatstaf van de aanslagen nader vastgesteld op € 12.429.000,- en het bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen voor 2021 ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen schriftelijk gereageerd. Deze stukken zijn ontvangen door de rechtbank op 16 augustus 2023 (de nadere stukken), één inzake het beroep tegen de beschikking en de aanslagen voor het jaar 2000 en één inzake het beroep tegen de beschikking en de aanslagen voor het jaar 2021. Bij elk nader stuk is een taxatierapport gevoegd.
    
    
    
      In een e-mail van 25 augustus 2023 heeft eiseres de rechtbank verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling van de beroepen. In het verzoek wijst zij erop dat zij de twee nadere stukken met bijlagen pas 17 dagen vóór de dag van de zitting heeft ontvangen. Dit verbaast haar omdat de (motiveringen van de) beroepen al in het eerste halfjaar van 2022 zijn ingediend. Zij stelt dat het haar, gelet op de late indiening van de nadere stukken en de omvang ervan (inclusief bijlagen 90 bladzijden per stuk)  niet lukt om daarop tijdig te reageren.
    
    
    
      De rechtbank heeft het verzoek om uitstel afgewezen.  
    
    
    
      De rechtbank heeft de zaken tegelijkertijd op 7 september 2023 op zitting behandeld. Eiseres is niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar heeft A. Prawirodirdjo deelgenomen, die werd bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.  
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. De onroerende zaak is een hotel. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het hotel. Het hotel
      is in 1995 gebouwd en is in 2002 en 2015 uitgebreid. Het heeft 202 hotelkamers, 22 multifunctionele zalen, een restaurant, een binnenzwembad en 450 parkeerplaatsen. De totale vloeroppervlakte van het hotel is 20.598 m2. De tot het hotel behorende grond heeft een oppervlakte van 36.883 m2.
    
    
  
  
    Geschil 
    
    2. In geschil is of de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde waarden van het hotel van € 12.429.000,- voor het jaar 2020 en € 12.630.000,- voor het jaar 2021, te hoog zijn.
    
    3. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de (nader) vastgestelde waarden niet te hoog zijn.  
    
    4. Eiseres is het daar niet mee eens.  Zij vindt:
    
      1e. dat de (nader) vastgestelde waarden van het hotel te hoog zijn, en 
      2e. dat de waarden van het hotel nader moeten worden vastgesteld op de in het schema hieronder vermelde bedragen:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
          
            
              jaar 
            
            
              waardepeildatum
            
            
              primair
            
            
              subsidiair
            
            
              meer subsidiair
            
          
          
            
              2020
            
            
              1 januari 2019
            
            
              € 9.000.000
            
            
              € 9.200.000
            
            
              € 10.000.000
            
          
          
            
              2021
            
            
              1 januari 2020
            
            
              € 8.300.000
            
            
              € 9.220.000
            
            
              niet van toepassing
            
          
        
      
    
    
  
  
    Beoordeling
    
    5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het hotel moet worden bepaald op de waarde die aan het hotel moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Omdat dit gemeenschappelijke standpunt van partijen naar het oordeel van de rechtbank niet op een onjuiste rechtsopvatting berust, sluit zij zich erbij aan. 
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de voor 2020 en 2021 (nader) vastgestelde waarden van het hotel niet te hoog zijn. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank ook in aanmerking nemen wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarden. Aan een beoordeling van de door eiseres voorgestane waarden komt de rechtbank alleen toe als de heffingsambtenaar niet in het van hem verlangde bewijs is geslaagd. Dit volgt uit vaste rechtspraak.   
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de (nader) vastgestelde waarden niet te hoog zijn?	 
      
    
    
    7. Om aan zijn bewijslast te voldoen heeft de heffingsambtenaar twee taxatierapporten overgelegd. De rapporten zijn op 1 augustus 2023 opgemaakt door [taxateur 2] , WOZ-taxateur. In de taxatierapporten berekent de taxateur de waarde van het hotel naar de staat waarin het hotel zich op de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 bevond op twee manieren, namelijk op basis van de te realiseren omzet (draagkrachthuurberekening) en op basis van referenties.
    
    8. De draagkrachthuurberekening voor de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 houdt het volgende in:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Berekening draagkrachthuren
              
            
          
          
            
              
            
            
              
                Omzet
              
            
            
              
                Huurcomponent
              
            
            
              
                Draagkrachthuur
              
            
          
          
            
              Kamers
            
            
              €      4.219.514
            
            
              25%
            
            
              €   1.054.879
            
          
          
            
              Food & Beverage
            
            
              €    11.196.424
            
            
              10%
            
            
              €   1.119.642
            
          
          
            
              Zalen
            
            
              €         837.783
            
            
              10%
            
            
              €        83.778
            
          
          
            
              Overig
            
            
              €         179.500
            
            
              20%
            
            
              €        35.900
            
          
          
            
              
                Totale omzet
              
            
            
              €    16.433.121
            
            
              
                Draagkrachthuur
              
            
            
              €   2.294.199
            
          
          
            
              Bepaling huurwaarde waardepeildatum 1 januari 2000 op basis van gegevens 2018-2020
            
          
          
            
              
            
            
              
                Omzet
              
            
            
              
                Huurcomponent
              
            
            
              
                Draagkrachthuur
              
            
          
          
            
              Kamers
            
            
              €      4.296.580
            
            
              25%
            
            
              €   1.074.145
            
          
          
            
              Food & Beverage
            
            
              €      9.192.482
            
            
              10%
            
            
              €      919.248
            
          
          
            
              Zalen
            
            
              €         876.145
            
            
              10%
            
            
              €        87.615
            
          
          
            
              Overig
            
            
              €         147.222
            
            
              20%
            
            
              €        29.444
            
          
          
            
              
                Totale omzet
              
            
            
              €    14.512.429
            
            
              
                Draagkrachthuur
              
            
            
              €   2.110.452
            
          
          
            
              
                Berekening  WOZ-waarde uitgaande van de draagkrachthuren
              
            
          
          
            
              
            
            
              
                1 januari 2019
              
            
            
              
                1 januari 2020
              
            
          
          
            
              
                Huurwaarde
              
            
            
              €     2.294.199
            
            
              €     2.110.452
            
          
          
            
              
                Yield/NAR
              
              Basisrendement
              Risico-opslag
              NAR
            
            
              
              0,39%
              6,50%
              6,89%
            
            
              
              - 0,17%
              7,07%
              6,89%
            
          
          
            
              
                Waarde VON
              
            
            
              €    33.321.702
            
            
                €    30.630.655
            
          
          
            
              
                Kosten koper
              
              6% overdrachtsbelasting
              1% verwervingskosten
            
            
              
              €      1.886,134
              €         329.918
            
            
              
              €      1.733.811
              €         303.274
            
          
          
            
              
                Waarde KK
              
            
            
              €    31.105.650
            
            
              €    28.583.570
            
          
          
            
              
                Correcties
              
              Makelaar/marketing 15% jaarhuur
              Ingebruikname leeg, 50% jaarhuur
              Onderhoud 20.598 m2 à € 13 per m2
              Entrepreneurial fee, 50% jaarhuur
            
            
              
              €         344.130
              €      1.147.100
              €         267.734
              €         147.100
            
            
              
              €           16.568
              €      1.055.226
              €           67.774
              €      1.055.226
            
          
          
            
              
                Investeringen
              
              Renovatie 60 hotelkamers
              Afkoppelen gasnet
              Energievoorziening warmtepomp
            
            
              
              €      2.400.000
              €      1.000.000
              --
            
            
              
              --
              --
              €     1.000.000
            
          
          
            
              
                Totaal correcties/investeringen
              
            
            
              €      6.306.103
            
            
              €     3.694.794
            
          
          
            
              WOZ-waarde
            
            
              €    24.799.547
            
            
              €   24.898.776
            
          
          
            
              Waarde na 20% [naam] -korting
            
            
              €    19.933.314
            
            
                    €   20.100.073
            
          
        
      
    
    
    9. De waardeberekeningen op basis van referenties voor de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 houden het volgende in:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              
              
                [adres 1]
              
               [vestigingsplaats]
            
            
              
                Koopreferentie
              
              
                [adres 2]
              
              
                [plaats 1]
              
            
            
              
                Koopreferentie
              
              
                [adres 3] 
               , [plaats 2]
            
            
              
                Huurreferentie
              
              
                [adres 4]
              
              
                [plaats 3]
              
            
            
              
                Huurreferentie
              
              
                [adres 3] 
               , [plaats 2]
            
          
          
            
              Soort
            
            
              Hotel
            
            
              Hotel
            
            
              Hotel
            
            
              Hotel
            
            
              Hotel
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1995
            
            
              2000
            
            
              2013
            
            
              2017
            
            
              2013
            
          
          
            
              Koopsom/huursom 
            
            
              --
            
            
              €  22.500.000
            
            
              € 9.500.000
            
            
              € 1.699.997
            
            
              € 585.900
            
          
          
            
              Transactiedatum
            
            
              --
            
            
              06-08-2021
            
            
              17-06-2021
            
            
              31-03-2017
            
            
              17-06-2021
            
          
          
            
              K-O-U-D-V
            
            
              3-3-3-3-3
            
            
              3-3-5-3-3
            
            
              3-3-3-3-3
            
            
              3-3-5-3-3
            
            
              3-3-3-3-3
            
          
          
            
              Oppervlakte (m2)
            
            
              20.598
            
            
              8.234
            
            
              2.208
            
            
              10.481
            
            
              2.208
            
          
          
            
              Huurprijs per m2 (€)
            
            
              120
            
            
              200
            
            
              265
            
            
              162
            
            
              265
            
          
          
            
              Huurwaarde (€)
            
            
              2.471.760
            
            
              1.645.800
            
            
              585.120
            
            
              1.697.922
            
            
              585.120
            
          
          
            
              Bhwkf 2020
            
            
              11,8
            
            
              13,6
            
            
              16,2
            
            
              12,2
            
            
              16,2
            
          
          
            
              Bhwkf 2021
            
            
              11,8
            
            
              13,6
            
            
              16,2
            
            
              12,9
            
            
              16,2
            
          
          
            
              Waarde (€)
            
            
              29.166.768
            
            
              22.396.480
            
            
              9.478.944
            
            
              21.903.193
            
            
              9.478.944
            
          
          
            
              Waarde na correcties (€)
            
            
              20.100.073
            
            
              geen correcties
            
            
              geen correcties
            
            
              geen correcties
            
            
              geen correcties
            
          
          
            
              Getaxeerde eindwaarde (€)
            
            
              20.100.073
            
            
              22.396.480
            
            
              9.478.944
            
            
              21.903.193
            
            
              9.478.944
            
          
        
      
    
    
    
      De huurwaarden [adres 4] en [adres 3] zijn gelijk aan de in het bovenstaande schema genoemde huursommen van deze referenties. De huurwaarden van het hotel en van [adres 2] zijn getaxeerd. 
    
    
    
      De correcties op de waarde van het hotel voor het jaar 2000 zijn:
      Aftrek [naam] formule:		€ 5.833.354
      Aftrek renovatie kamers		€ 2.400.000
      Afkoppeling gasnet		€ 1.000.000
    
    
    
      De correcties op de waarde van het hotel voor het jaar 2001 zijn:
      Aftrek [naam] formule:		€ 5.833.354
      Aftrek Corona 10%		€ 2.233.341
      Afkoppeling gasnet		€ 1.000.000
    
    
    
      De brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf) van het hotel is als volgt berekend:
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              Getaxeerde huurwaarde
              Getaxeerde herbouwwaarde
            
            
              €   2.471.760
              € 27.498.330
            
          
          
            
              
                Exploitatielasten (§ 3.4)
              
            
          
          
            
              
            
            
              % van de huur
            
            
              % van de herbouwwaarde
            
          
          
            
              Onderhoudslasten (§ 3.4.1)
            
            
              11,1%
            
            
              1,0%
            
          
          
            
              Vaste lasten (§ 3.4.2)
            
            
              5.0%
            
            
              0,5%
            
          
          
            
              Beheerskosten (§ 3.4.,3)
            
            
              2,0%
            
            
              0,2%
            
          
          
            
              Leegstandsrisico (§ 3.4.3)
            
            
              5,0%
            
            
              0,4%
            
          
          
            
              Totaal
            
            
              23,1%
            
            
              
            
          
          
            
              Leegstand uitgedrukt in maanden per 10 jaar
            
            
              maanden    6
            
          
          
            
              Netto huur als % van de bruto huur
            
            
              76,9%
            
          
          
            
              
                Yield
              
            
          
          
            
              
            
            
              2000
            
            
              2001
            
          
          
            
              Basisrendement (§ 3.3.1)
            
            
              0,39%
            
            
              -   0,17%
            
          
          
            
              Opslagrisico (§ 3.3.2)
            
            
              5,75%
            
            
              6,33%
            
          
          
            
              Netto Yield
            
            
              6,14%
            
            
              6,16%
            
          
          
            
              Netto factor (1 / Netto Yield)
            
            
              16,3
            
            
                             16,2
            
          
          
            
              Netto huur als % van de brutohuur x netto factor
            
            
              
              12,5
            
            
              
                             12,5
            
          
          
            
              
                Correctie kosten
              
            
          
          
            
              Correctie kosten koper (bijlage 4)
            
            
              6,1%
            
          
        
      
    
    
    10. De rechtbank stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast in een geschil over de waarde van (een) onroerende zaak (zaken), wel of geen  gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, als zij besluit van (een) waarderingsmethode(n) gebruik te maken, vrij is in de keuze van de waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter beoordeelt uitsluitend of de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde, en, als hij toekomt aan een beoordeling van de door de belanghebbende verdedigde waarde (zie onder 6), of de door de belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijk waardebegrip kan doorstaan. Is het wettelijk waardebegrip, zoals in dit geschil, de marktwaarde, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.
    
    11. De marktwaarde van een onroerende zaak moet worden bepaald door uit te gaan van de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht. Dit brengt mee dat de waardebepaling objectief dient te zijn in die zin, dat de bestemming die de eigenaar aan de onroerende zaak heeft gegeven als waardebepalende factor wordt uitgeschakeld. Geen steun in artikel 17 lid 2 Wet WOZ vindt de opvatting dat, als de onroerende zaak door de eigenaar van de onroerende zaak zodanig aan de daaraan door hem gegeven specifieke bestemming is aangepast dat de onroerende zaak daaraan haar hoogste waarde ontleent, bij de bepaling van de marktwaarde van die specifieke bestemming kan worden uitgegaan. Wel van betekenis zijn de bestemmingen die potentiële kopers aan de onroerende zaak kunnen geven. 
    
    12. De heffingsambtenaar moet feiten stellen en - bij weerspreking door eiseres - aannemelijk maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarden van € 12.429.000,- (2020) en 12.630.000,- (2021) niet hoger zijn dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van het hotel op de voor het hotel meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de staat waarin het hotel zich op de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 bevond, met inachtneming van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties.
    
    13. Ongeacht of de heffingsambtenaar bij waardebepaling een bepaalde waarderingsmethode gebruikt en zo ja, ongeacht welke waarderingsmethode de heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem in elk geval verlangd worden dat hij de door hem bij de waardebepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve, verifieerbare gegevens. Als hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, behalve van de zo-even genoemde marktgegevens of andere objectieve, verifieerbare gegevens, ook gebruik maakt van aannames en keuzes, moet hij zorg dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
    
    14. In de onderbouwing van de waarden van het hotel voor de jaren 2019 en 2020 op basis van te realiseren omzet (draagkrachthuurberekening; zie onder 8) gaat de taxateur van de heffingsambtenaar uit van omzetgegevens die eiseres bij de beroepschriften aan de heffingsambtenaar heeft verstrekt. Deze gegevens zijn tussen partijen niet in geschil en behoeven dus geen bewijs. Dat geldt echter niet voor de bij de afleiding van de draagkrachthuren uit de omzetgegevens gebruikte variabelen, onder meer de huurcomponenten van de omzet en, in het verlengde daarvan, de deeldraagkrachthuren van kamers, food & beverage, zalen en overig, de risico-opslagen en, in het verlengde daarvan, de nettoaanvangsrendementen (NAR), almede de correcties voor makelaar/marketing, ingebruikname leeg, onderhoud en entrepreneurial fee. Deze variabelen heeft de heffingsambtenaar in de waardebepaling op basis van de draagkrachthuurberekening niet met marktgegevens of andere objectieve, verifieerbare gegevens onderbouwd en evenmin anderszins inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardebepaling op basis van de draagkrachthuurberekening niet aannemelijk heeft gemaakt dat de (nader) vastgestelde waarden van het hotel niet te hoog zijn.
    
    15. De rechtbank kan, na haar hierboven gegeven oordeel, in het midden laten of de berekening van de waarde van het hotel op basis van te realiseren omzet (draagkrachthuurberekening) objectief is in die zin, dat de bestemming die de eigenaar aan het hotel heeft gegeven, daarin als waardebepalende factor is uitgeschakeld (zie onder 11).
    
    16. De onderbouwing van de waarden van het hotel voor de jaren 2019 en 2020 op basis van referenties (zie onder 9) voldoet evenmin. Dat in de waardeberekeningen op basis van referenties voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen het hotel en de huur- en koopreferenties, heeft de heffingsambtenaar niet met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens onderbouwd en evenmin anderszins inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Ook de berekening van de brutohuurwaarde kapitalisatiefactor (zie onder 9) mist een deugdelijke onderbouwing. De enkele verwijzing naar een aantal paragrafen van en een bijlage bij de Taxatiewijzers HWK is daarvoor niet genoeg, ook al omdat eiseres de bruikbaarheid van de Taxatiewijzers HWK gemotiveerd heeft betwist. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardebepaling op basis van referenties evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de (nader) vastgestelde waarden van het hotel niet te hoog zijn.
    
    17. De rechtbank is tot haar onder 14 en 16 gegeven oordelen gekomen zonder aandacht te besteden aan de wijze waarop de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep te werk is gegaan. Op de zitting heeft de rechtbank de heffingsambtenaar haar twijfels op dit punt voorgehouden.
    
      Ten eerste heeft de rechtbank de heffingsambtenaar erop gewezen dat hij in de loop van de procedure tot twee maal toe de getaxeerde waarden van het hotel heeft verhoogd. In de taxatieverslagen waarmee de heffingsambtenaar de in de beschikkingen vastgestelde waarden heeft onderbouwd, bedraagt de waarde € 12.630.000; dit is ook de in de beschikkingen vastgestelde waarde. Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de door hem getaxeerde waarden verhoogd tot € 13.929.000 (2020) en € 14.715.594 (2021). Van deze verhogingen heeft hij direct gebruik gemaakt om waardecorrecties ten voordele van eiseres van € 1.500.000 voor 2020 en € 1.471.556, voor 2021, (nagenoeg) geheel “intern te compenseren”. In de bij de nadere stukken gevoegde taxatierapporten verhoogt de heffingsambtenaar de geschatte waarden nogmaals, tot respectievelijk € 19.933.314 en € 20.100.173, maar liefst ruim € 7.000.000 hoger dan de (nader) vastgestelde waarden. Deze enorme verhogingen maken de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapporten er niet geloofwaardiger op. 
      Ten tweede heeft de rechtbank de heffingsambtenaar er op gewezen dat hij na de indiening van de beroepschriften door de gemachtigde van eiseres, waarin deze de door de heffingsambtenaar gevraagde omzetgegevens e.d. heeft verstrekt, 16 maanden heeft gewacht met het geven van een reactie daarop. Deze reactie bevatte een volledig nieuwe onderbouwing van de (nader) vastgestelde waarden, in de vorm twee lijvige taxatierapporten die als bijlage bij de nadere stukken zijn gevoegd. Gevolg hiervan was dat de gemachtigde van eiseres nauwelijks de tijd had om anders dan oppervlakkig van de uiteindelijke onderbouwing van de (nader) vastgestelde waarden kennis te nemen en daarover met eiseres te overleggen. Aan een schriftelijke reactie vóór de zitting kwam de gemachtigde van eiseres helemaal niet toe. Deze aanpak van de heffingsambtenaar doet af aan de kwaliteit van de voorbereiding van het onderzoek ter zitting.
      De rechtbank behoefde haar hiervoor geschetste twijfels niet in haar beoordeling te betrekken om tot haar onder 14 en 16 gegeven oordelen te komen. Dat wil niet zeggen dat de rechtbank in andere procedures, waarin zij deze twijfels ook heeft, de twijfels eveneens buiten de beoordeling zal houden.
    
    
    
    
      
        Heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn?
      
    
    
    18. Aangezien de heffingsambtenaar, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet erin geslaagd is te bewijzen dat de (nader) vastgestelde waarden van het hotel van € 12.429.000,- (2020) en 12.630.000,- (2021) niet te hoog zijn, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden (zie onder 4) niet te laag zijn. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
    
    19. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden heeft eiseres voor zowel 2020 als 2021 een dekkingswaardeberekening overgelegd. 
    
      In die berekeningen gaat eiseres voor het jaar 2020 uit van het gemiddelde van de omzetten in de jaren 2016 tot en met 2019 en voor het jaar 2021 van het gemiddelde van de omzetten in de jaren 2016 tot en met 2020. Eiseres heeft de omzetten gesplitst in deelomzetten voor het restaurant, het hotel en de zalen (tezamen de horeca-omzet) en de deelomzetten van overige activiteiten, zoals de shop en de speelautomaten. Van de gemiddelde omzetten van het restaurant, het hotel en de zalen heeft eiseres respectievelijk 10%, 20% en 20% aangemerkt als huurwaarde van het restaurant, het hotel en de zalen. In het verdere verloop van de dekkingswaardeberekening spelen de omzet en de huurwaarde van de overige activiteiten geen rol meer. Van het totaal van de op grond van de deelomzetten berekende huurwaarden van het restaurant, het hotel en de zalen wordt 20% toegerekend aan de “ [naam] ”. Op de resterende “gecorrigeerde huurwaarde” worden bedragen voor vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico en genormeerd onderhoud in mindering gebracht; deze bedragen zijn bepaald op respectievelijk 6%, 2%, 6% en 5%. De zo berekende netto huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een netto factor van 1/netto Yield. Op de uitkomst van deze vermenigvuldiging wordt een correctie van 6% voor kosten koper toegepast. 
      Op grond van deze berekening concludeert eiseres dat de waarde van het hotel voor 2020  (afgerond) € 9.000.000,- en voor het jaar 2021 (afgerond) € 8.300.000 bedraagt.
    
    
    20. In de onderbouwing van de waarden van het hotel voor de jaren 2019 en 2020 op basis van de dekkingswaarde gaat eiseres uit van niet door de heffingsambtenaar betwiste omzetgegevens die (dus) geen bewijs behoeven. Dat geldt echter niet voor de bij bepaling van de waarden van voor de jaren 2019 en 2020 op basis van de dekkingswaarde gebruikte variabelen, onder meer de huurcomponenten van de gemiddelde omzetten van het restaurant, het hotel en de zalen van respectievelijk 10%, 20% en 20%, de op de som van de huurwaarden van het restaurant, het hotel en de zalen toegepaste vermindering van 20% op grond van de ‘ [naam] ’, de op de aldus gecorrigeerde huurwaarde toegepaste correcties voor vaste lasten, beheerskosten, leegstandsrisico en genormeerd onderhoud, de netto Yield en in het verlengde daarvan de netto factor van 1/netto Yield. Deze variabelen heeft eiseres niet met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve, verifieerbare gegevens onderbouwd en evenmin anderszins inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar primair verdedigde waarden van het hotel niet te laag zijn. Voor de door eiseres  subsidiair en – wat betreft 2020 – meer subsidiair verdedigde waarden geldt, mutatis mutandis, hetzelfde. 
    
    
      
        Waardebepaling door de rechtbank
      
    
    
    21. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarden van het hotel op de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 schattenderwijs bepalen op respectievelijk € 11.400.000,- en € 11.500.000,-. 
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    
    22. De rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de bezwaren en de beroepen heeft moeten maken. De rechtbank bepaalt deze kosten met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.429,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting en een bedrag per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en een bedrag per punt van € 837,-. Zowel voor de in bezwaar als de in beroep gemaakte kosten stelt de rechtbank de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak en de wegingsfactor voor (twee) samenhangende zaken op 1).
    
    23. Voorts zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 730,- (tweemaal € 365,-) aan haar dient te vergoeden. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart de beroepen gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;  
      
      
        wijzigt de beschikkingen aldus dat daarbij de waarde van het hotel voor 2020 nader wordt vastgesteld op € 11.400.000,- en de waarde voor 2021 nader wordt vastgesteld op € 11.500.000,-;
      
      
        vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; 
      
      
        bepaalt dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft moeten maken ten bedrage van 
      
    
    € 1.429,-;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 730,- aan haar dient te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, en mr. K. de Meulder en mr. M.W.A. Schimmel, leden, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2023.
    
    
    
    
    
      						De voorzitter is verhinderd de
      						uitspraak te ondertekenen
    
    
    
      griffier						voorzitter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
  
  
     Zie HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee-arrest)
  
  
     De in het schema genoemde §-nummers verwijzen naar de  paragrafen met die nummers in  de Taxatiewijzers deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 (de Taxatiewijzers HWK) Het in het schema genoemde bijlagenummer verwijst naar de bijlage “Overzicht voor de kosten voor de koper”  bij Taxatiewijzers HWK.  
  
  
     Vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610
  
  
     Vergelijk HR 20 februari 1980, nr. 19619, ECLI:NL:HR:1980:AX0047. De tekst van dit arrest is niet gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. Wel is daar een als vindplaats van de tekst BNB 1980/127 genoemd. 
  
  
     Vergelijk HR 26 september 1979, nr. 19315, ECLI:NL:1979:AX0154. Ook de tekst van dit arrest is niet gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. Als vindplaats van de tekst wordt daar BNB 1980/15 genoemd. 
  
  
     Vergelijk art. 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.