ECLI:NL:RBOBR:2014:6567, Rechtbank Oost-Brabant, 03-11-2014, 13 _ 5666
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2014-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Belanghebbende is eigenaar van drie agrarische objecten, een varkensbedrijf met woning en twee andere varkensbedrijven. Verweerder vermindert de waarde van het varkensbedrijf met woning, omdat verweerder na hertaxatie is gebleken dat  ten onrechte twee objectonderdelen in de waarde zijn betrokken. De door de heffingsambtenaar gehanteerde aftrek voor de aanwezigheid van asbesthoudende dakbedekking op de opstallen van vóór 1992 is voldoende. De heffingsambtenaar maakt verder de in beroep voorgestane waarden van de drie agrarische objecten aannemelijk. Beroep deels gegrond, verder ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: SHE 13/5666, SHE 13/5737 en SHE 13/5741
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 3 november 2014 in de zaak tussen
    
    
      [eiser], te [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: J.J.G. van der Voort),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
    (gemachtigde: mr. M. Boersma-Verhoeven).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij afzonderlijke beschikkingen, vervat in een op 28 februari 2013 gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, vastgesteld op € 1.553.000 voor [object 1] te Lithoijen, € 781.000 voor [object 2] (bedrijf) te Maren-Kessel en € 585.000 voor [object 3] (bedrijf)  te Maren-Kessel. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 16 november 2013 heeft verweerder de waarden van deze onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014. De zaken zijn gevoegd behandeld met de zaken SHE 13/5672 en SHE 14/8. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur C.L.M. van Summeren RMT/RT. Na de zitting zijn de zaken gesplitst, zodat separaat uitspraak wordt gedaan.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten 
        
        Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken. 
    
    
    
      Het object [object 1] betreft een intensieve veehouderij voor varkens met (bedrijfs)woning. Naast de bedrijfswoning uit 1973 omvat het bedrijf een varkensstal uit 2008 met bijbehorende mestkelder en twee schuren. Tot de onroerende zaak behoren een drietal percelen met een kadastrale oppervlakte van in totaal 120.270 m², waarvan 2.000 m² als grond bij woning en 18.000 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken. Het object [object 2] betreft een intensieve veehouderij voor varkens en omvat vier varkensstallen met bijbehorende mestkelders. Deze deelobjecten hebben verschillende bouwjaren, variërend van 1989 tot 2012. De erfverharding heeft een oppervlakte van 2.000 m². Tot de onroerende zaak behoren een tweetal percelen met een kadastrale oppervlakte van in totaal 37.535 m², waarvan 8.250 m² als grond bij de niet-woning in de waardebepaling is betrokken. 
    
    
    
      Het object [object 3] betreft een intensieve veehouderij voor varkens en omvat vier varkensstallen met bijbehorende mestkelders. Deze deelobjecten hebben verschillende bouwjaren, variërend van 1989 tot 2012. De erfverharding heeft een oppervlakte van 2.000 m². Tot de onroerende zaak behoren een tweetal percelen met een kadastrale oppervlakte van in totaal 55.360 m², waarvan 8.500 m² als grond bij de niet-woning in de waardebepaling is betrokken. 
    
    
    
      In verband met de aanwezigheid van asbest is bij de waardevaststelling van alle drie de objecten aftrek toegepast.
    
    
    
      
        Geschil en beoordeling
      
    
    1. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder bij zijn taxatie in beroep heeft geconstateerd dat voor de beide objecten [object 2] en [object 3] een varkensstal uit 2012 met bijbehorende mestkelder aanvankelijk niet in de waardering is betrokken. Voor het object [object 1] is een varkensstal, die in 2012 is gesloopt,  meegenomen bij de waardering. Verweerder heeft zich in verband hiermee, zoals ook toegelicht ter zitting, op het standpunt gesteld dat er veranderingen hebben plaatsgevonden als bedoeld in 
    artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt verweerder hierin. Anders dan eiser meent, heeft verweerder zich, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook terecht op het standpunt gesteld dat bij de waardering van de onderhavige objecten niet dient te worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaken op de waardepeildatum hadden. Vaststelling van deze waarde vindt plaats naar de staat van de zaken op de toestandsdatum, te weten 1 januari 2013, naar het waardeniveau op de waardepeildatum 1 januari 2012.
    
    2. Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat de waarde van het object [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, 
    € 1.502.000 bedraagt. Aangezien deze waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is genoemd, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven, voor zover daarbij de waarde van dit object door verweerder is gehandhaafd. Het beroep van eiser is in zoverre gegrond. Omdat eiser zich met de thans door verweerder voorgestane waarde voor dit object evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank tevens of de door verweerder in beroep verdedigde waarde voor [object 1] niet te hoog is.
    
    3. In geschil zijn de waarden van [object 1], [object 2] en [object 3] op de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2013.
    
    4. Eiser bepleit de volgende waarden: € 1.200.000 voor [object 1], € 700.000 voor [object 2] en € 500.000 voor [object 3].
    
    5. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de in beroep verdedigde waarde van [object 1] en ter onderbouwing van de voor [object 2] en [object 3] vastgestelde waarden naar de getaxeerde waarden, zoals die zijn opgenomen in de taxatierapporten die op 10 februari 2014 zijn opgesteld door de taxateurs K.A. Stolker en C.L.M. van Summeren RMT/RT. In deze rapporten zijn de waarden getaxeerd op 
    € 1.502.000 voor [object 1], € 929.000 voor [object 2] en € 879.000 voor [object 3]. De getaxeerde waarden voor [object 2] en [object 3] zijn hoger dan de vastgestelde waarden, omdat verweerder aanvankelijk van te kleine oppervlakten grond bij niet-woning en erfverharding was uitgegaan en mestkelders en varkensstallen niet had meegenomen in de waardering.
    
    6. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
    
    7. Eiser voert met betrekking tot [object 1] aan dat verweerder in de waardebepaling ten onrechte een varkensstal uit 1972 heeft betrokken, die in 2012 is gesloopt. De rechtbank overweegt dat verweerder in beroep de objecten opnieuw heeft laten taxeren en de taxateurs de objectkenmerken hebben vastgelegd in hun taxatierapporten van 10 februari 2014. Eiser geeft terecht aan dat de varkensstal uit 1972 is gesloopt. Om die reden heeft verweerder dit deelobject in beroep niet langer in de waarde van [object 1] betrokken. Aanvullend heeft eiser ter zitting opgemerkt dat verweerder ook de waarde van een mestbassin uit 1972 ten onrechte heeft meegenomen in de waardebepaling. Volgens eiser ligt dit bassin niet op het perceel van eiser, maar op een aangrenzend perceel, dat toebehoort aan eisers echtgenote. Verweerder heeft dit erkend. Verweerder heeft daarop aangegeven dat op de in beroep voorgestane waarde de waarde van het mestbassin in mindering moet worden gebracht. Dit betekent dat verweerder voor [object 1]  een waarde van 
    € 1.490.860 (€ 1.502.000 - € 11.140) voorstaat. Ook op dit punt slaagt eisers beroep.
    
    8. Bij de hertaxatie is verder gebleken dat verweerder bij de waardering van de drie in geding zijnde objecten in de bestuurlijke fase ook overigens van een aantal onjuiste objectkenmerken is uitgegaan. Verweerder heeft die gegevens in beroep gecorrigeerd. Daarbij heeft de taxateur desgevraagd ter zitting opgemerkt dat op bladzijde 4 van het taxatierapport met betrekking tot [object 3] aan de varkenstallen uit 1998 en 2012 oppervlakten van 800 m², respectievelijk 700 m² zijn toegekend. Dat moet zijn: 830 m², respectievelijk 712 m². Eiser heeft de in de rapporten opgenomen gegevens verder onweersproken gelaten. Dit betekent dat de rechtbank, met uitzondering van de hiervoor in rechtsoverweging 7 beschreven correcties, bij de boordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in de taxatierapporten beschreven objectgegevens.
    
    9. In de taxatierapporten is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde bedrijfsdelen en gebouwde bedrijfsdelen. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers overgelegd van een drietal agrarische objecten in de regio, te weten [object 4], een gemengd bedrijf te Venhorst, [object 5], een intensieve veehouderij (varkens) te Odiliapeel en [object 6], een gemengd bedrijf te Lith.
    
    10. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel kan worden gevolgd in zijn standpunt dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaken. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381.
    
    11. Eiser voert aan, zo begrijpt de rechtbank, dat verweerder in dit geval onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden. De financiële resultaten in de varkenshouderij zijn slecht, waardoor varkensbedrijven moeilijk verkoopbaar zijn, aldus eiser. 
    
    12. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in het taxatierapport de waarden van de opstallen bepaald aan de hand van de taxatiewijzers en de daarin gehanteerde kengetallen. Deze kengetallen zijn gebaseerd op transactieprijzen van agrarische objecten die zijn verkocht in 2011 en 2012, waaronder transacties van varkensbedrijven. Verweerder heeft de juistheid van de gebruikte kengetallen verder onderbouwd door, aanvullend, de gegevens van een aantal transacties in de regio te overleggen. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat de malaise in de varkenshouderij in de taxatiewijzer tot uitdrukking komt in de deelwaarden die bijvoorbeeld aan de varkensstallen worden toegekend. De afwaardering van varkensbedrijven zal dan ook hoger zijn dan die van andere agrarische bedrijven. Eiser heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd waarom de door verweerder gehanteerde kengetallen niet bruikbaar zijn bij de waardebepaling van de bedrijfsopstallen van de bedrijven van eiser.
    
    13. Eiser voert aan dat verweerder voor het object [object 1] de waarde van de varkensstal uit 2008 en de bijbehorende mestkelder te hoog heeft vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 900.000, gebaseerd op 3000 varkensplaatsen, vermenigvuldigd met een waarde van € 300 per plaats. 
    
    14. Deze beroepsgrond slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met de overlegging van het taxatierapport en hetgeen ter zitting is aangevoerd, de vastgestelde deelwaarden van de varkensstal uit 2008 en de daarbij behorende mestkelder aannemelijk gemaakt. Uit het taxatierapport maakt de rechtbank op dat verweerder, met inachtneming van de invloed die uitgaat van de slechte situatie in de varkenshouderij, voor de varkensstal en de mestkelder een waarde per m² heeft gehanteerd die overeenkomt met de bandbreedte die voor dergelijke stallen en mestkelders in de taxatiewijzer wordt gehanteerd. De berekening van de deelwaarde van deze objecten op een wijze zoals door eiser bepleit, kan niet als juist worden aanvaard in het kader van de Wet WOZ. Verweerder heeft terecht aangegeven dat in de door eiser voorgestelde berekeningswijze voorbij wordt gegaan aan de bijzondere kenmerken van het deelobject zoals oppervlakte, gebruikt materiaal, bouwjaar en kwaliteit, waarmee in verweerders taxatie wel rekening is gehouden. De getaxeerde waarde van dit deelobject, zoals vastgesteld door verweerder, staat bovendien in relatie tot de waarde in het economische verkeer zoals die kan worden afgeleid uit de rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers van vergelijkbare agrarische objecten. Eiser heeft nagelaten een onderbouwing met concrete marktgegevens van vergelijkbare objecten te geven, zodat de rechtbank ook niet in staat is de door eiser berekende waarde langs die weg op zijn juistheid te toetsen.
    
    15. Eiser voert verder aan dat verweerder de grond bij niet-woning bij alle objecten te hoog heeft gewaardeerd en dat dient te worden uitgegaan van € 12,32 per m². Eiser verwijst daarvoor naar de verkoop van een bedrijf aan de [object 7] te Maren-Kessel, die deze grondwaarde ondersteunt. 
    
    16. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. Verweerder heeft de waarde van de grond bij de niet-woning bepaald op grond van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. De door verweerder gehanteerde grondwaarde is gebaseerd op regionale verkoopcijfers van grond in het zuidelijk veehouderijgebied. Op grond van een aanvullende regionale correctie komt verweerder tot grondwaarden van € 18 en € 17 per m² voor [object 2], respectievelijk [object 3] en € 9 per m² voor [object 1], die liggen onder de waarden die volgen uit de Taxatiewijzer Grond bij agrarische gebouwen in het zuidelijk veehouderijgebied. In het geval van [object 1] ligt de door verweerder gehanteerde grondwaarde zelfs onder de waarde die eiser bepleit.
    
    17. Aan het door eiser ingebrachte verkoopcijfer van [object 7] te Maren-Kessel kent de rechtbank niet de waarde toe die eiser daaraan gehecht wenst te zien. Verweerder heeft gesteld dat in de betreffende transactie meerdere onroerende zaken zijn betrokken, dat het een transactie is tussen één verkopende partij en twee kopende partijen, waarbij tussen de kopende partijen een familierelatie bestaat en dat een deel van het object in verhuurde staat is verkocht. Verder is de in de koopakte vermelde grondprijs geen marktgegeven, maar is deze het resultaat van een opsplitsing van de transactieprijs. Voor een dergelijke opsplitsing kunnen diverse redenen bestaan, bijvoorbeeld fiscale, om bij de opsplitsing bepaalde onderdelen hoger aan te houden en andere wat lager. Verweerder heeft daarom geconcludeerd dat aan deze transactie geen conclusies kunnen worden verbonden voor de vaststelling van de grondwaarde (bij de niet-woning) in het kader van de Wet WOZ. Eiser heeft hiertegenover ter zitting niet veel meer gesteld dan dat hier toch sprake is van een reële transactie die kan dienen ter onderbouwing van de door hem bepleite grondwaarde. De rechtbank acht eisers betwisting van verweerders onderbouwde stellingen hiermee onvoldoende gemotiveerd. Ook de ter zitting ingebrachte verkoop van het bedrijf aan de [object 8] te Lithoijen kan eiser niet baten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de door eiser genoemde transactieprijs niet marktconform is. Volgens verweerder was sprake van een dwangverkoop en is het bedrijf bovendien op dezelfde dag voor € 1.440.000 respectievelijk € 2.100.000 doorverkocht. Verder is niet inzichtelijk gemaakt welke (al dan niet onroerende) zaken en rechten in deze transactie zijn betrokken. Gelet hierop volgt de rechtbank verweerder in diens redenering dat er niet vanuit kan worden gegaan dat de koopsommen van deze transacties daadwerkelijk de waarde in het economische verkeer zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ weergeven van dit specifieke object, daargelaten of deze transactie(s) leid(t)(en) tot de prijs die de meestbiedende gegadigde bereid is te betalen bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    18. Ten slotte betoogt eiser dat de waardecorrectie die verweerder toepast voor de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de dakbedekking van een aantal bedrijfsopstallen te laag is. Eiser bepleit, uitgaande van een gezamenlijk oppervlakte van 1.083 m² voor [object 1], 2.050 m² voor [object 2] en 2.002 m² voor [object 3], vermenigvuldigd met de factor 1,4  en met een aftrek van € 20 per m², een correctie van in totaal € 30.324 respectievelijk € 57.400 en € 56.056. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling ter zitting een offerte overgelegd ten behoeve van asbestverwijdering op [object 1].
    
    19. Verweerder heeft in verband hiermee allereerst opgemerkt dat eiser is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte voor de bepaling van de aftrek. De asbesthoudende dakbedekking bevindt zich volgens verweerder voor de objecten wat betreft [object 2] en [object 3]  slechts op de varkensstallen uit 1989 en 1992 en voor het object [object 1] alleen op de schuren uit 1972. Omdat eiser deze stelling onweersproken heeft gelaten, gaat de rechtbank ervan uit dat verweerders aannames kloppen. Verweerder concludeert op grond hiervan tot een totale oppervlakte van 2.976 m² ([object 2]), 2.876 m² ([object 3]) en 1.181 m² ([object 1]) aan asbesthoudende dakbedekking. Daarbij dient een vermenigvuldigingsfactor te worden gehanteerd van 1,2. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de vermenigvuldigingsfactor is bepaald op basis van de hoek die het dak ten opzichte van de opstal maakt. Uit de door verweerder ter zitting overgelegde berekeningen, ondersteund met foto’s, leidt de rechtbank af dat verweerder terecht heeft gesteld dat bij de bedoelde bedrijfsopstallen voor het merendeel sprake is van een dakhoek die ligt tussen ongeveer 16  en 21 graden. Weliswaar is bij één schuur sprake van een iets grotere dakhoek, maar verweerder heeft een factor 1,2 toegepast op de oppervlaktematen van alle hiervoor genoemde opstallen van de drie onroerende zaken van eiser. Een dergelijke factor komt overeen met een dakhoek van ongeveer 35 graden, zodat eiser door het hanteren van deze vermenigvuldigingsfactor niet is benadeeld. De rechtbank stelt wel vast dat verweerder voor [object 2] ten aanzien van de varkensstal uit 1992 en voor [object 3] ten aanzien van de varkensstal uit 1992 een lagere vermenigvuldigingsfactor heeft toegepast dan 1,2. Ter zitting heeft verweerder erkend dat dit onjuist is. Dat betekent dat voor de varkensstal uit 1992 van [object 2] met 1.725 m² asbesthoudende dakbedekking rekening moet worden gehouden (in plaats van 1.488 m²) en voor de varkensstal uit 1992 van [object 3] met 1.675 m² (in plaats van 1.396 m²). Wat betreft de door verweerder gehanteerde asbestaftrek van € 10 per m² heeft verweerder aangesloten bij de waarde die daarvoor in de taxatiewijzer wordt gehanteerd, die mede tot stand is gekomen in samenwerking met gerenommeerde asbestverwerkende bedrijven. 
    
    20. Eiser heeft, in tegenstelling tot verweerder (die een aftrek van € 11.977 bij 
    
      [object 1], € 30.178 bij [object 2] en € 29.164 bij [object 3] voorstaat) een aftrek bepleit van € 30.324 bij [object 1], € 57.400 bij [object 2] en € 56.056 bij [object 3], maar heeft zijn berekeningen onvoldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank stelt vast dat eiser inderdaad, zoals verweerder stelt, in zijn berekening is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de deelobjecten die asbesthoudende daken bevatten. Ook heeft eiser de door hem bepleite factor 1,4 onvoldoende onderbouwd. Tegen de door eiser ter zitting overgelegde offerte heeft verweerder terecht ingebracht dat het slechts één offerte betreft, die betrekking heeft op [object 1] en niet op de andere twee onroerende zaken. Uit deze offerte zijn geen doorslaggevende conclusies te trekken. Daar komt nog bij dat een terugrekening van de offerte (€ 28.000 inclusief BTW voor het verwijderen van circa 2500 m² aan asbestgolfplaten) naar de kosten per m² (en met hantering van het juiste percentage omzetbelasting van 19%, zoals geldend op de waardepeildatum) leidt tot een bedrag dat nagenoeg gelijk is aan de aftrek per m² die verweerder hanteert.  
    
    21. Zoals hierboven is overwogen, heeft verweerder de oppervlakten van de asbesthoudende dakbedekking van de varkensstal uit 1992 van [object 2] en die van [object 3] te laag vastgesteld. Dat leidt tot een opwaartse correctie van 237 m², respectievelijk 279 m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overlegging van de taxatierapporten en hetgeen ter zitting is aangevoerd, voor het overige aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde aftrek in verband met de aanwezigheid van asbest in de dakbedekking in de stallen en schuren voldoende is. De rechtbank verwijst naar haar rechtsoverweging 1, waar is vastgesteld dat beide deelobjecten (naast andere deelobjecten) aanvankelijk abusievelijk niet in de waardebepaling waren betrokken. Deze alsnog toegevoegde deelobjecten vertegenwoordigen een aanzienlijke deelwaarde (€ 153.866, respectievelijk € 149.372). De correcties betreffende de oppervlakten van de asbesthoudende dakbedekking wegen niet op tegen de als voormeld toegevoegde waarden.
    
    22. De rechtbank overweegt dat verweerder de waarden van de deelobjecten [object 2] en [object 3] heeft vastgesteld aan de hand van de taxatiewijzers. Eiser is tegen deze deelwaarden niet opgekomen. De rechtbank verwijst bovendien naar haar 
    rechtsoverweging 1, waar is vastgesteld dat in beroep is gebleken dat verweerder aanvankelijk abusievelijk een aantal deelobjecten niet in de waardebepaling heeft betrokken. 
    
    23. Voorgaande overwegingen brengen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapporten in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, vastgestelde waarden van € 781.000 voor [object 2], € 585.000 voor [object 3] en de in beroep door verweerder voorgestane waarde van € 1.490.860 voor [object 1] niet te hoog zijn. 
    
    24. Omdat de waarde van het object [object 1] in beroep alsnog is verminderd tot 
    € 1.490.860, zal de rechtbank het beroep in zoverre gegrond verklaren. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover daarbij de waarde van dit object werd gehandhaafd op € 1.553.000. Die waarde was immers te hoog. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de waarde van het betreffende object vaststellen op de door verweerder ter zitting bepleite waarde, zoals vermeld in de rechtsoverwegingen 7 en 23. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslagen dienovereenkomstig te verminderen.
    
    25. De rechtbank zal tevens bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
    
    26. De rechtbank veroordeelt verweerder tot slot in de door eiser in bezwaar en in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.217,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 243,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1). 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op [object 1];
      
    
    
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [object 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, tot een bedrag van € 1.490.860,- en draagt verweerder op de betreffende  aanslagen dienovereenkomstig te verminderen;
      
      
        bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
      
    
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,- aan eiser te vergoeden;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 1.217,-. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.S. Klerk, voorzitter, en mr. B.A.J. Zijlstra en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 november 2014.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier											voorzitter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.