ECLI:NL:RBBRE:2012:BZ3548, Rechtbank Breda, 20-12-2012, 12/1737
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2012-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Rechtbank vermindert WOZ-waarde van woning met agrarisch bedrijf. Aannemelijk is namelijk dat door de directe ligging aan een fourageergebied voor ganzen de doelmatigheid van de grond, en daarmee ook van de bedrijfsgebouwen aanmerkelijk lager ligt dan door de heffingsambtenaar aangenomen.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 12/1737
    
    Uitspraakdatum: 20 december 2012
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [belanghebbende], wonende te [woonplaats],
      belanghebbende,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
      De bestreden uitspraken op bezwaar 
      De uitspraken van de heffingsambtenaar van 29 februari 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2012.
    
    
    
      Zitting 
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2012 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde]. 
    
    
    1. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 536.000;
      - vermindert de aanslag eigenarenbelasting tot € 433;
      - vernietigt de aanslag gebruikersbelasting;
      - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan deze vergoedt.
    
    
    2. Gronden
    
    Vooraf
    
    2.1. Als een belanghebbende bezwaar maakt tegen een eerder gedane uitspraak op bezwaar of als hij, nadat uitspraak is gedaan, nogmaals bezwaar maakt tegen een beschikking en/of aanslag zal het tweede bezwaarschrift in het algemeen beschouwd moeten worden als een beroepschrift tegen de al gedane uitspraak. De heffingsambtenaar moet dat beroepschrift dan ingevolge artikel 6:15 van de Awb doorsturen naar de rechtbank om het in behandeling te nemen. Het bericht van belanghebbende van 4 april 2012 aan de gemeente had naar het oordeel van de rechtbank in vorenstaande zin moeten worden behandeld. Dat is ten onrechte niet gebeurd. Het beroep van belanghebbende is dan ook tijdig.
    
    Ten gronde
    
    2.2. De onroerende zaak bestaat uit een woonhuis met bedrijfsgedeelte (agrarisch tuinbouwbedrijf). De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 567.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslagen gehandhaafd. 
    
    2.3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, alsmede de hoogte van de aanslag.
    
    De waarde
    
    2.3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    2.4.1. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft hiertoe een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [taxateur], gediplomeerd WOZ taxateur. 
    
    2.4.2. In het rapport is de waarde van de onroerende zaak (na toepassing van de cultuurgrondvrijstelling) bepaald op € 567.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de taxatiewijzer en kengetallen voor grond bij agrarische objecten en kengetallen voor de diverse agrarische gebouwen. De taxateur heeft rekening gehouden met het vigerende bestemmingsplan. Verder zijn foto’s van de onroerende zaak en gegevens uit het kadaster bijgevoegd.
    
    2.5.1. Belanghebbende heeft de in het rapport genoemde waarde van het woongedeelte (€ 388.192) in de voormelde taxatie als zodanig niet bestreden. Gelet hierop en het overwogene onder 2.4.2, is de rechtbank van oordeel dat het taxatierapport in zoverre kan dienen ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. 
    
    2.5.2. Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardering van het bedrijfsgedeelte (€ 236.750) ten onrechte is uitgegaan van een doelmatigheidscijfer van 3. Volgens belanghebbende zijn de gebruiksmogelijkheden namelijk beperkt door de feitelijke situatie die is ontstaan doordat de onroerende zaak is gelegen in een gebied met de bestemming “agrarisch met de waarde behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het leefgebied voor weidevogels, foerageergebied voor ganzen te weten: het open weidegebied”. Belanghebbende heeft in dit verband onweersproken gesteld dat thans, direct grenzend aan zijn perceel, een fourageergebied voor ganzen wordt ingericht, hetgeen het bedrijven van groenteteelt bemoeilijkt, zo niet onmogelijk maakt en tevens dat hij vanwege de bestemming geen vergunning kon krijgen voor kersenteelt. Uitgaande van deze feitelijke situatie acht de rechtbank aannemelijk dat de twee tot de onroerende zaak behorende loodsen welke zijn ingericht voor het bedrijven van groenteteelt van weinig nut zullen zijn binnen een dergelijk bedrijf en dat in verband hiermee de doelmatigheid van het bedrijfsgedeelte aanmerkelijk lager ligt dan door de taxateur aangenomen. Tussen partijen is niet in geschil dat de huidige bestemming de gebruiksmogelijkheden van de grond beperkt. 
    
    2.5.3. De rechtbank ziet in de onder 2.5.2 genoemde beperkingen aanleiding om een aftrek van 10% op de waarde voor het bedrijfsgedeelte toe te passen. Hieraan doet niet af dat het door belanghebbende in dit kader gedane verzoek om planschade is afgewezen. Dit reeds omdat deze afwijzing is geschied op formele gronden. Het in dat kader door SAOZ opgesteld rapport biedt overigens steun aan belanghebbendes standpunt in deze. De stelling van de heffingsambtenaar dat uit dit rapport volgt dat de waardevermindering miniem is, is in het rapport niet cijfermatig onderbouwd.
    
    2.5.4. Naar het oordeel van de rechtbank is in het taxatierapport ten onrechte niet tot uitgangspunt genomen dat belanghebbende de tunnelkas, zijnde een stellage met folie, in 2005 heeft overgenomen voor een bedrag van € 3.000. Het bedrag van € 10.200 voor deze kas is te hoog. De kosten gemaakt voor de bouw van de loods in 2009 wijzen er naar het oordeel van de rechtbank niet op dat het bedrag dat voor deze loods als zodanig in aanmerking is genomen te hoog is. Te meer niet indien in aanmerking wordt genomen dat dit een bedrag inclusief de bijbehorende grond betreft.
    
    2.5.5. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de onroerende zaak te worden verminderd tot € 567.000 -/- 10% van (236.750 -/- 7.200) -/- € 7.200 (tunnnelkas) ofwel afgerond € 536.000. 
    
    2.5.6. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde verder moet worden verminderd. Hij heeft geen taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht bijgebracht.
    
    De aanslagen
    
    2.6. Belanghebbend heeft aangevoerd dat de aanslag OZB in 2011 € 443,13 bedroeg en is gestegen naar € 1.308,86 in 2012.
    
    2.7. Het voorgaande verschil vloeit voort uit de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak in 2012 ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet heeft aangemerkt als “niet-woning”. In verband hiermee zijn aan belanghebbende twee aanslagen onroerende-zaakbelastingen opgelegd, namelijk een aanslag gebruikersbelasting (€ 341,38) en een aanslag eigenarenbelasting (€ 923,08). In 2011 was de onroerende zaak ingevolge voornoemd artikel aangemerkt als “woning”. 
    
    2.8.1. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Voor de onroerende zaak dient dan ook de vraag te worden beantwoord of de waarde die aan het woongedeelte kan worden toegerekend ten minste 70 percent bedraagt van de totale WOZ-waarde van die zaak.
    
    2.8.2. Ingevolge artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ dient bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
    
    2.8. De waarde die aan het woongedeelte kan worden toegerekend is € 388.192. Uit het overwogene onder 2.5.5 volgt dat de onder 2.7.2 bedoelde WOZ-waarde € 536.000 bedraagt. De waarde die aan het woongedeelte kan worden toegerekend bedraagt dan ruim 72% (388.192/536.000) van de WOZ-waarde. Daarmee dient de onroerende zaak ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet in hoofdzaak tot woning.
    
    2.9. Uit het overwogene onder 2.8 volgt dat de heffingsambtenaar de aanslag gebruikersbelasting ten onrechte heeft opgelegd. Deze aanslag is dan ook vernietigd. Voor de aanslag eigenarenbelasting is ten onrechte het tarief toegepast voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen (0,1628%). Het tarief voor woningen is volgens de  “Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2012” van de gemeente Gilze en Rijen 0,0808%. De aanslag eigenarenbelasting is dan ook verminderd tot € 433.
    
    Slotsom
    
    2.11. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet geen reden voor een proceskostenveroordeling nu niet aannemelijk is gemaakt dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. 
    
    Deze uitspraak is gedaan op 20 december 2012 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier. 
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 21 december 2012
    
    Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.