ECLI:NL:GHARL:2024:4326, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-06-2024, 23/1396
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/1396
      uitspraakdatum: 25 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 maart 2023, nummer AWB 22/244, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 316 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 631.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft, op digitale wijze, plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                Tussenwoning 
              
            
            
              
                Wijk
              
              
                
                  [de wijk] te [woonplaats]
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1932
              
            
            
              
                Inhoud (incl. kelder)
              
              
                813 m3
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                209 m2
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met daarin een taxatieopbouw laten opmaken. Dit rapport met dagtekening 21 maart 2022 is opgemaakt door [naam3] , taxateur. De woning is daarin aan de hand van de vergelijkingsmethode per waardepeildatum 1 januari 2020 gewaardeerd op € 646.000. Er worden drie referentiewoningen gehanteerd, alle tussenwoningen in de wijk [de wijk] te [woonplaats] . De gegevens van het taxatierapport en van de taxatieopbouw zijn de volgende, waarbij een ‘2’ als ‘matig’, een ‘3’als ‘standaard’ en een ‘4’ als ‘goed’ moeten worden gelezen:
      
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 1932, inhoud woning (hoofdgebouw) 612 m3, inhoud kelder 201 m3, waardering: kwaliteit ‘2’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, prijs per m3 voor hoofdgebouw € 642, prijs per m3 voor kelder € 450, perceeloppervlakte 209 m2, prijs per m2 € 782,  getaxeerde waarde € 646.000, 
        
        
          
            
              [adres1] 168,  tussenwoning, bouwjaar 1936, inhoud woning (hoofdgebouw) 674 m3, inhoud kelder 86 m3, berging/schuur, 2 dakkapellen, verkoop 28 oktober 2019, verkoopprijs € 662.500,  economische waarde per waardepeildatum € 679.505, waardering: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, prijs per m3 voor hoofdgebouw woning € 685, prijs per m3 voor kelder € 480, dakkapellen € 9.000, perceeloppervlakte 219 m2, prijs per m2 € 765, 
        
        
          
            
              [adres1] 312, tussenwoning, bouwjaar 1932, inhoud woning (hoofdgebouw)  597 m3, inhoud kelder 148 m3, 2 dakkapellen, verkoop 14 april 2020, verkoopprijs € 630.000,  economische waarde per waardepeildatum € 608.096, waardering kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, prijs per m3 voor hoofdgebouw woning € 620, prijs per m3 voor kelder € 434, dakkapellen € 9.000, perceeloppervlakte 212 m2, prijs per m2 € 777, 
        
        
          
            
              [adres1] 314, tussenwoning, bouwjaar 1932, inhoud woning (hoofdgebouw) 549 m3, inhoud kelder 155 m3, 2 dakkapellen, verkoop 11 september 2018, verkoopprijs € 589.000,  economische waarde per waardepeildatum € 680.208, waardering: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, prijs per m3 voor woning € 775, prijs per m3 voor kelder € 543, dakkapellen € 9.000, perceeloppervlakte 204 m2, prijs per m2 € 792. 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Als bijlage bij zijn nader stuk in hoger beroep heeft belanghebbende een WOZ-deskundigenrapport ingediend. In dit stuk met dagtekening 1 mei 2024 is de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 gewaardeerd op € 574.000. Daarbij is een matrix gevoegd met daarin dezelfde referentieobjecten als in het taxatierapport van de heffingsambtenaar. In tegenstelling tot dat rapport zijn in de matrix van belanghebbende prijzen per m2 voor het hoofdgebouw van de woningen en voor de kelder/souterrain gehanteerd. Als bijlagen heeft belanghebbende de verkoopinformatie van “de Juiste Waarde’ van de referentiewoningen [adres1] 312, 314 en 168 meegestuurd, alsmede de uit het WOZ-waardeloket verkregen informatie over die woningen.    
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit primair een waarde van € 534.000 en subsidiair een waarde van € 574.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn beroep op schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk ingetrokken. Dit geldt ook voor het punt of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd omdat niet volledig zou zijn weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.1.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.1.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.1.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op zijn taxatierapport met daarin de taxatieopbouw. Hierin is de woning aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen getaxeerd op € 646.000. Tussen partijen is niet in geschil dat [adres1] 168 en 312 ter bepaling van de waarde van de woning goede referentiewoningen zijn. Het Hof volgt partijen daarin. Dat [adres1] 314 in september 2018 is verkocht, maakt, anders dan belanghebbende betoogt, niet dat deze woning voor de waardebepaling per 1 januari 2020 onbruikbaar is. Juist de omstandigheid dat die woning de naastgelegen (tussen)woning van de woning van belanghebbende is, maakt deze bij uitstek als referentiewoning geschikt. Bovendien bevestigt belanghebbende de bruikbaarheid van [adres1] 314 door in zijn matrix deze woning ook op te nemen.  
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het uitgebreide taxatierapport, de taxatieopbouw en de daarop (ter zitting) gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is, gelet op het taxatierapport, de daarin opgenomen taxatieopbouw en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan het hoofdgebouw van de woning en aan de kelder/souterrain toegekende waarden zijn herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding staan tot die van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat als uitgegaan wordt van de beschikte waarde van € 631.000, de prijs per m3 voor de woning € 616 bedraagt. Dit is de laagste prijs per m3 vergeleken met de voor de referentiewoningen gehanteerde prijzen per m3 (€ 620 - € 775), zodat mede daarom niet gezegd kan worden dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ook is voldoende toegelicht hoe de taxateur is gekomen tot de aan de referentiewoningen toegekende waarderingen van de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Dat niet een exacte berekening is bijgevoegd, maakt niet dat het gevraagde inzicht ontbreekt of dat een en ander oncontroleerbaar is. Belanghebbende betwist met een verwijzing naar de door hem overgelegde verkoopinformatie de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud. Gelet op de overgelegde kuberingsstaat van [adres1] 314 met daarin een inhoud van 703 m3, die van [adres1] 168 met een inhoud van 760 m3 en die van de woning met daarin een inhoud van 820 m3, welke gegevens belanghebbende niet gemotiveerd heeft betwist, acht het Hof de door de heffingsambtenaar voor die objecten gehanteerde inhoud voldoende aannemelijk gemaakt. Verder vermeldt de verkoopinformatie van [adres1] 312 een inhoud die in lijn is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud, zodat de heffingsambtenaar daarvan naar het oordeel van het Hof terecht is uitgegaan. De door belanghebbende overgelegde verkoopinformatie, zonder nadere onderbouwing, kan aan het voorgaande niet afdoen. Wat betreft de waardering van de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van [adres1] 314 en de waardering van  voorzieningen van [adres1] 312 blijkt niet uit de door belanghebbende overgelegde verkoopinformatie dat de heffingsambtenaar van een te lage waardering daarvan is uitgegaan. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat gelet op de in de verkoopinformatie opgenomen jaar van vervanging van keukenapparatuur en gelet op de foto’s van de badkamer en het toilet en andere foto’s de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van [adres1] 314 niet meer dan als ‘gemiddeld’ kunnen worden gewaardeerd. Ook de voorzieningen van [adres1] 312 zijn terecht op ‘3’ gesteld gelet op de toelichting ter zitting van de heffingsambtenaar dat de jaren van vervanging van de keuken (2009) en van vernieuwing van de badkamer (2013) er niet toe nopen dat per waardepeildatum van 1 januari 2020 de voorzieningen hoger gewaardeerd moeten worden. Met de beneden gemiddelde staat van het binnen- en buitenschilderwerk, het houtwerk, de balkonweringen en het lekkende balkon van de woning heeft de heffingsambtenaar ook voldoende rekening gehouden door aan de kwaliteit een ‘2’ toe te kennen. 
      
    
    
      4.5.
      Verder stelt belanghebbende dat niet of onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken en badkamer van de woning. Ook is volgens hem geen of onvoldoende rekening gehouden met de verrotte steunbalken, de schoorsteen en de verwilderde tuin van [adres1] 318, de buurwoning waarmee de woning een scheidingsmuur deelt. Nu de heffingsambtenaar deze waardedrukkende omstandigheden betwist, ligt het op de weg van belanghebbende aannemelijk te maken dat sprake is van die omstandigheden. Naar het oordeel van het Hof is hij met de enkele blote stelling zonder onderbouwing daarin niet geslaagd. 
      
    
    
      4.6.
      Voor zover daarvan een waardedrukkende effect uitgaat, heeft de heffingsambtenaar de ligging van de woning aan een drukke weg, tegenover een bushalte en dicht bij een hondenuitlaatplek  voldoende meegewogen in de waardevaststelling, aangezien de referentiewoningen [adres1] 312 en 314 met eenzelfde ligging in de vergelijking zijn betrokken. Ook deze stelling van belanghebbende faalt. 
      
    
    
      4.7.
      Voor de stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de geïndexeerde verkoopprijzen en de verkoopdata van de referentieobjecten, de indexeringspercentages - en daarmee de waarde - voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Het object [adres1] 168 is bovendien nagenoeg op de waardepeildatum verkocht, zodat deze transactie de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde ook zonder enige indexering onderbouwt. De invloed van een eventuele onjuistheid in de indexering zal naar het oordeel van het Hof verwaarloosbaar zijn.
      
    
    
      4.8.
      Het door belanghebbende in hoger beroep overgelegde WOZ-deskundigenrapport doet aan het oordeel dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast niet af. In de matrix bij dit rapport, waarin prijzen per m2 zijn gehanteerd, is uitgegaan van gebruiksoppervlakken voor de woning en de referentiewoningen die niet stroken met de tot de stukken behorende  kuberingsstaten en bouwtekeningen. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof de in de matrix gehanteerde gebruiksoppervlakken niet nader kunnen onderbouwen. Reeds hierom is het WOZ-deskundigenrapport onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.9.
      Ten slotte doet belanghebbende een beroep op artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hij vindt dat de heffingsambtenaar de iWOZ-vastgoedkaarten en de bouwtekeningen moet overleggen. De heffingsambtenaar heeft de bouwtekeningen van de woning, van [adres1] 314 en van [adres1] 168 overgelegd, alsmede de iWOZ-vastgoedkaart van [adres1] 168. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar gesteld dat hij de bouwtekeningen van [adres1] 312 en de iWOZ-vastgoedkaarten van de andere woningen niet heeft geraadpleegd, niet heeft opgevraagd of ter beschikking heeft gehad. Belanghebbende heeft dit niet voldoende gemotiveerd betwist. Daarmee zijn die stukken naar het oordeel van het Hof geen stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb, zodat belanghebbendes beroep daarop eveneens faalt.   
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      K. de Jong-Braaksma	G.B.A. Brummer
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 juni 2024.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.