ECLI:NL:OGEAC:2023:122, Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, 15-05-2023, CUR202203280
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao — Uitspraak 
Datum: 2023-05-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst - bedrijfsruimte - ongeoorloofd binnentreden - schending huurgenot.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
    
    
      Zaaknummer: CUR202203280 
    
    
    
      Vonnis van 15 mei 2023
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        CRISTIQ B.V.,
      
      gevestigd in Curaçao,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. X.A. Chelius, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        CONCILIUM INTERNATIONAL B.V., 
      
      gevestigd in Curaçao,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      verschenen in persoon bij haar directeur dhr. [naam 1].  
    
    
    
    
      Partijen worden hierna verhuurder en huurder genoemd.  
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      1.1.
      Het procesverloop blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift van 25 augustus 2022, met producties, 
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis, met producties, 
        
        
          de mondelinge behandeling van 3 april 2023,
        
        
          de pleitnotitie van huurder en de door haar ter zitting overgelegde foto’s. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Op 18 oktober 2021 hebben huurder, een verzekeringsbedrijf, en verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor kantoorunit 9 (hierna: het kantoor) in een complex gelegen aan [adres A] in Curaçao (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 
        1 januari 2022 tot 31 december 2023. De maandelijkse huurprijs bedraagt NAf 2.750, inclusief onder andere water en elektriciteit. 
      
      
    
    
      2.2.
      In maart 2022 heeft huurder een verzoek gedaan voor een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst wegens groei van haar onderneming en de ligging van het kantoor. Dit verzoek is door verhuurder afgewezen. 
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 22 april 2022 heeft verhuurder huurder verzocht om zuinig met elektriciteit om te gaan, omdat het de schoonmaakster een paar keer is opgevallen dat de airconditioner na kantooruren nog aanstaat terwijl niemand aanwezig is. 
      
    
    
      2.4.
      Op 12 juni 2022 heeft verhuurder geconstateerd dat huurder de airconditioner van het kantoor heeft laten aanstaan. De verhuurder is zonder toestemming van huurder het kantoor binnengetreden om de airconditioner uit te zetten.   
      
    
    
      2.5.
      Op 13 juni 2022 heeft huurder de volgende e-mail aan verhuurder verstuurd, voor zover van belang:
      
      
        	“(…)
        Wij stappen binnenkort over naar een nieuwe CRM-systeem. Hiervoor dienen wij gegevens uit onze oude CRM over te zetten naar de nieuwe. Dit brengt een hoop administratie met zich mee waardoor ons kantoor de komende tijd wat rommelig eruit kan zien met documenten. 
      
      
      
        Deze documenten kunnen klantgevoelige informatie bevatten. Gelet hierop is het per heden niet meer toegestaan om zonder uitdrukkelijke toestemming mijnerzijds het kantoor te betreden. 
      
      
      
        (…) Bij mijn afwezigheid mogen ook de schoonmaaksters niet naar binnen. 
        (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Op 25 juni 2022 heeft verhuurder zonder toestemming van huurder het kantoor betreden om de airconditioner uit te zetten.  
      
    
    
      2.7.
      Op 28 juni 2022 heeft verhuurder zonder toestemming van huurder het kantoor betreden om met huurder in gesprek te gaan, terwijl zij op dat moment in zijn kantoor op het toilet zat. 
    
    
      2.8.
      Op 29 juni 2022 heeft huurder het kantoor ontruimd. 
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 30 juni 2022 heeft huurder de overeenkomst per 1 juli 2022 ontbonden. In deze brief staat, voor zover van belang:
      
      
        “(…)
        U heeft wederom zonder de toestemming van Concilium, en vooraankondiging het gehuurde van Concilium meermaals betreden. (…) Ook in de huurovereenkomst is toegang van de verhuurder geconditioneerd aan de toestemming van de huurder, tenzij er sprake is van een noodgeval waarbij de verhuurder gerechtigd is om zonder overleg en buiten opgenomen werkdagen en tijden het gehuurde te betreden. 
      
      
      
        Van een noodgeval is in het onderhavige geval geen sprake. U stelt dat u op 25 juni 2022 bent binnengetreden om de airco’s uit te schakelen. (…)
      
      
      
        Daarnaast heb ik geconstateerd dat u op dinsdag 28 juni 2022 weer het gehuurde was binnengedrongen. (…)
      
      
      
        Ondanks de omstandigheid dat ik heb gehoord dat u het slot van het gehuurde opendraaide en het gehuurde bent betreden, heeft u mij op het toilet gevraagd naar de reden waarom het gehuurde leeg was. Vaststaat dat u het gehuurde bent betreden zonder mijn medeweten en toestemming. De omstandigheid dat ik op het toilet zat heeft u niet weerhouden, hetgeen eenieder (…) als zeer onprettig en onprofessioneel ervaart. Duidelijk is dat een verhuurder zich niet op deze wijze behoort te gedragen. Uw handelen heeft voor Concilium een groot wantrouwen opgewekt en is niet meer weg te nemen. 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Gelet op het voorgaande kan niet anders geconcludeerd worden dan dat u met uw handelen, meer specifiek het meermaals betreden van het gehuurde zonder toestemming, bent tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (…)
      
      
      
        Namens Concilium ontbind ik om de redenen die hiervoor zijn aangehaald de huurovereenkomst per 1 juli 2022. (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      Per 1 februari 2023 heeft verhuurder het kantoor aan een derde verhuurd.  
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        Verhuurder vordert – na wijziging van eis en samengevat – dat het gerecht:
        I. de huurovereenkomst per 1 juli 2022 ontbindt, 
        II. huurder veroordeelt tot betaling aan verhuurder van: NAf 20.405 aan gederfde huurinkomsten, NAf 4.116,64 aan schade wegens aanschaf van meubels en NAf 78 aan openstaande facturen voor gebruikskosten telefonie, een en ander te vermeerderen met contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten,
        III. huurder veroordeelt in de proceskosten. 
      
      
      
        
          in reconventie
          
        
      
    
    
      3.2.
      
        Huurder vordert – samengevat – dat het gerecht:
        I. de huurovereenkomst per 1 juli 2022 ontbindt, 
        II. verhuurder veroordeelt tot betaling aan huurder van NAf 2.750 aan borgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente,
        III. voor zover de schadevergoedingsvorderingen van verhuurder worden toegewezen, bepaalt dat de borgsom daarmee dient te worden verrekend,
        IV. verhuurder veroordeelt in de proceskosten. 
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling. 
      
    
    
      4.2.
      Het gerecht stelt vast dat huurder de huurovereenkomst bij brief van 30 juni 2022 per 1 juli 2022 heeft ontbonden. In artikel 6:265, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.3.
      Huurder stelt in dit verband dat verhuurder erkent het kantoor zonder toestemming van huurder te hebben betreden. Mocht het zo zijn dat huurder haar airconditioner had laten aanstaan, lag het op de weg van verhuurder om huurder alvorens het binnentreden te berichten en niet steeds achteraf. Voor zover het aanlaten van de airconditioner leidt tot kosten die het voorschot (inbegrepen in de huurprijs) te boven gaan, heeft verhuurder het recht deze additionele kosten in rekening te brengen bij huurder. Dit geldt temeer daar het ongeoorloofde binnentreden door verhuurder ertoe heeft geleid dat privacygevoelige documenten van klanten zijn blootgesteld aan derden. Dat verhuurder haar grenzen niet kent blijkt uit het feit dat zij huurder heeft aangesproken terwijl huurder op het toilet zat. Dit vormde voor huurder de druppel om het kantoor per direct te verlaten. Het ongeoorloofd binnentreden van het kantoor is een tekortkoming van de verplichtingen van verhuurder. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is dan ook gerechtvaardigd, aldus steeds huurder. 
      
    
    
      4.4.
      Verhuurder voert daartegen aan dat huurder er meermaals op is gewezen (hetgeen ook is vastgelegd in het huishoudelijk reglement) dat de airconditioner uitgezet moet worden als er niemand in het kantoor aanwezig is. Ondanks beloftes van huurder, bleef de airconditioner aanstaan. Huurder heeft de situatie die zij nu aangrijpt om de huurovereenkomst te ontbinden, zelf in de hand gewerkt. Door na te laten de airconditioner in het kantoor uit te zetten, heeft zij verhuurder daartoe genoodzaakt. Door haar nalaten schendt huurder haar kernverplichting om zich als goed huurder te gedragen. Hierdoor is er zijdens huurder schuldeisersverzuim ontstaan, waardoor zij de bevoegdheid mist om de huurovereenkomst te ontbinden. Voor zover voornoemd binnenlopen van verhuurder als een tekortkoming zou hebben te gelden, rechtvaardigt deze tekortkoming volgens verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst door huurder niet.  
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het gerecht is verhuurder, gelet op de gemotiveerde stellingen van huurder, tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst. Daartoe overweegt het gerecht dat verhuurder meermaals – in ieder geval op 12, 25 en 28 juni 2022 – zonder toestemming van huurder het kantoor heeft betreden. Verhuurder heeft daarmee haar verplichting om het kantoor ongestoord aan huurder ter beschikking te stellen en dus het recht op huurgenot van huurder geschonden. Dit ongeoorloofd binnentreden door verhuurder is des te bezwaarlijker, omdat huurder bij brief van 13 juni 2022 expliciet heeft aangegeven dat het niet is toegestaan om zonder haar uitdrukkelijke toestemming het kantoor te betreden wegens aanwezigheid van privacygevoelige informatie van haar klanten. Deze tekortkoming is derhalve van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.6.
      Het beroep van verhuurder op schuldeisersverzuim gaat niet op. Anders dan verhuurder heeft aangevoerd, maakt de omstandigheid dat huurder de airconditioner heeft laten aanstaan niet dat verhuurder zonder toestemming van huurder het kantoor kon betreden. Het gerecht is van oordeel dat het dat het zonder toestemming betreden van het kantoor niet als een gerechtvaardigd ingrijpen kan worden aangemerkt. Het nalaten de airconditioner uit te zetten is weliswaar in strijd met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Echter, verhuurder had  ook anders kunnen optreden in plaats van meteen de drastische maatregel van het eigenmachtig binnentreden van het kantoor te nemen. Zo had verhuurder onder meer de huurder (vooraf) kunnen informeren over haar constateringen en huurder kunnen verzoeken om zelf de airconditioner uit te zetten bij gebreke waarvan verhuurder additionele kosten bij huurder in rekening kon brengen. De conclusie is dat huurder terecht de huurovereenkomst bij brief van 30 juni per 1 juli 2022 heeft ontbonden.  
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande zal het gerecht, zoals partijen ook hebben gevorderd, voor recht verklaren dat de huurovereenkomst per 1 juli 2022 is ontbonden. 
      
    
    
      4.8.
      Verhuurder heeft de vordering van huurder om de borgsom van NAf 2.750 aan haar terug te betalen, niet betwist. Deze vordering wordt daarom toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, omdat – zoals verhuurder onbetwist heeft aangevoerd – partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat verhuurder geen rente is verschuldigd over de onder haar berustende borgsom.  
      
    
    
      4.9.
      Huurder heeft de vordering van verhuurder van NAf 78 aan openstaande facturen voor gebruikskosten telefonie erkend. Deze vordering wordt eveneens toegewezen, zij het dat die zal worden verrekend met de borgsom die verhuurder aan huurder dient te betalen.  
      
    
    
      4.10.
      Nu de tekortkoming van verhuurder een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, komen de schadevergoedingsvorderingen van verhuurder wegens gederfde huurinkomsten en aanschaf van meubels niet voor vergoeding in aanmerking. Deze vorderingen en de nevenvorderingen worden daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Omdat verhuurder (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt verhuurder veroordeeld in de proceskosten. De kosten in conventie en in reconventie worden aan de zijde van huurder tot op heden begroot op nihil, aangezien zij in persoon procedeert bij haar directeur. 
      
    
    
      4.12.
      De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.  
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het gerecht:
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juli 2022 is ontbonden, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurder van NAf 2.672,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van huurder tot op heden begroot op nihil, 
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, bijgestaan door 
        mr. H. Akbuz, griffier, en in het openbaar uitgesproken.