ECLI:NL:GHARL:2016:2293, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2016, 15/01311
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz.  Waardevaststelling kantoorvilla. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer  15/01311
      uitspraakdatum: 22 maart 2016 
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 september 2015, nummer AWB 14/8480, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 809.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld op € 2.497,38.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 september 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2016 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende bijgestaan door [B] RT ( [C] vastgoedtaxaties), alsmede [D] namens de heffingsambtenaar bijgestaan door [E] (taxateur). 
    
    
      1.7
      Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota ingezonden, die door de griffier van het Hof is doorgezonden aan de heffingsambtenaar. 
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorvilla in de zogenoemde [F-wijk] te [Z] .
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is aangemerkt als gemeentelijk monument. Het bouwjaar is ca 1905. Het heeft vier bouwlagen met een totaal BVO van 699 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 715 m², inclusief 15 parkeerplaatsen. 
    
    
      2.3
      Op waardepeildatum, 1 januari 2013, werd de onroerende zaak in het geheel verhuurd als ruimte ten behoeve van gebruik als notarispraktijk. De jaarhuur bedroeg € 50.000.
    
    
      2.4
      Na het vertrek van de notaris per 1 januari 2014, is de begane grond met souterrain en vijf parkeerplaatsen voor een periode van drie jaar verhuurd aan notaris mr. [G] , voormalig kandidaat-notaris bij en opvolger van de voorheen zittende notaris, voor een bedrag van  (gemiddeld) € 32.500 per jaar. De bovenverdieping (eerste en tweede etage) met twee parkeerplaatsen wordt vanaf 1 januari 2015 voor een periode van drie jaar verhuurd aan [H] B.V. voor € 18.000 per jaar. Bij de totstandkoming van deze huurcontracten heeft [B] namens belanghebbende bemiddeld.
    
    
      2.5
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald op basis van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. De aldus vastgestelde waarde bedraagt € 809.000. 
    
    
      2.6
      Op het betreffende aanslagbiljet zijn meerdere WOZ-beschikkingen vermeld. Belanghebbende heeft daartegen bij afzonderlijke geschriften bezwaarschriften ingediend. Ter zake van één van die bezwaarschriften heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en daarvoor een proceskostenvergoeding op de voet van artikel 7:15 Algemene wet bestuursrecht toegekend voor die kosten van rechtsbijstand. De heffingsambtenaar heeft de vergoeding vastgesteld op € 273, namelijk € 243 in verband met het indienen van een bezwaarschrift en € 30 voor het bijwonen van de hoorzitting. 
    
    
      2.7
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. De Rechtbank heeft het daartegen gerichte beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
    
    
      2.8
      In het namens de heffingsambtenaar opgestelde taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak met inachtneming van de huurwaarde-kapitalisatiemethode getaxeerd op € 880.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van een bruto verhuurbaar oppervlak van 699 m², een genormaliseerde jaarhuur van € 92.636 (€ 84.386 voor de kantoorruimten en € 8.250 voor de parkeerplaatsen) en een kapitalisatiefactor van 9,5. 
    
    
      2.9
      Ook belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum door een taxateur op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode laten berekenen. Deze taxateur heeft die waarde aldus bepaald op € 658.605. Daarbij is hij eveneens uitgegaan van een bruto verhuurbaar oppervlak van de onroerende zaak van 699 m², echter neemt hij als uitgangspunt een genormaliseerde jaarhuur van € 69.866 en een kapitalisatiefactor van 9,43. 
    
    
      2.10
      Naar aanleiding van het overlijden van de echtgenoot van belanghebbende is de onroerende zaak door de taxateurs van belanghebbende ( [C] vastgoedtaxaties) en de Belastingdienst minnelijk getaxeerd. Zij hebben de waarde van de onroerende zaak (in verhuurde staat) op 11 oktober 2012 in onderling overleg, uitgaande van een jaarhuur van € 69.950  en een kapitalisatiefactor 9,65 vastgesteld op € 675.000.
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde voor de toepassing van de Wet WOZ van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 (en de aanslag OZB voor het jaar 2014). Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode.
    
    
      3.2
      Ter zitting hebben beide partijen zich akkoord verklaard met een te hanteren kapitalisatiefactor van 9,45. Deze is dan ook niet langer in geschil. 
    
    
      3.3
      Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Onder verwijzing naar de overgelegde taxatiekaart van de onroerende zaak opgesteld door kantoor [I] , staat belanghebbende een huurwaarde voor van € 69.866 per jaar. Aldus berekent zij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum in hoger beroep – met inachtneming van de niet langer in geschil zijnde kapitalisatiefactor – kennelijk nader op  9,45 x € 69.866 = € 660.233. 
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 809.000) niet te hoog is. Hij verwijst onder meer naar het door hem bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport, opgesteld door [E] , waarbij de waarde op waardepeildatum is berekend op € 880.000. 
    
    
      3.5
      Beide partijen hebben voor hun standpunt verder aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.6
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 660.233 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
    
    
      3.7
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin dit zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175).
    
    
      4.2
       De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: HWK-methode) en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000: AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251). Nu tussen partijen niet in geschil is dat voor het bepalen van de waarde de HWK-methode gebruikt kan worden, zal het Hof hen hierin volgen.
    
    
      4.4
      Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Zij is van oordeel dat het bedrag waarvoor de onroerende zaak in 2013, 2014 en later werd verhuurd, te weten (gemiddeld) € 50.500 per jaar, marktconform is, en in ieder geval aannemelijk maakt dat de door de heffingsambtenaar berekende jaarhuur van € 92.636 niet juist kan zijn. Daarvoor wijst zij op de overgelegde (kopieën van de) huurcontracten met [G] en [H] . Onder verdere verwijzing naar de overgelegde taxatiekaart van de onroerende zaak opgesteld door kantoor [I] , staat belanghebbende een huurwaarde voor van € 69.866 per jaar. Aldus berekent zij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum in hoger beroep nader op 9,45 x € 69.866 = € 660.233. Ter ondersteuning van deze waarde wijst belanghebbende verder op de gezamenlijke taxatie van de onroerende zaak door [C] vastgoedtaxaties en de Belastingdienst voor de erfbelasting (2.8). 
    
    
      4.5
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het door taxateur [E] opgemaakte taxatierapport dat bij de Rechtbank is overgelegd. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat de huurcontracten van belanghebbende met [G] en [H] niet goed bruikbaar zijn om de gezochte waarde te bepalen. 
    
    
      4.6
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met behulp van dit taxatierapport, de aanvullende gegevens en de ter zitting gegeven toelichting, in het licht van hetgeen namens belanghebbende is aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak door hem niet te hoog is vastgesteld. De door hem in het kader van de HWK-methode gehanteerde bruto huur acht het Hof in het licht van de voor de onroerende zaak gerealiseerde huur (zie 2.3 en 2.4) en de door hem ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde marktgegevens, te hoog. 
    
    
      4.7
      Met de verschillen tussen de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden. Zo hebben de objecten [b-straat] 2, [a-straat] 85 en [c-straat] 57 een beduidend kleinere vloeroppervlakte dan de onroerende zaak, terwijl het object [d-straat] 8 over ruim tweemaal zoveel vloeroppervlakte beschikt als de onroerende zaak. Met de verschillen in bruto huurwaarde per m² die hiermee in de markt gepaard gaan, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden. Ook met de verschillen in ligging, uitstraling en staat van onderhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening gehouden. Bovendien is voor geen van deze objecten een rond waardepeildatum in de markt gerealiseerde huur bekend, doch heeft de (taxateur) van de heffingsambtenaar de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten theoretisch berekend uitgaande van een door hem gehanteerde - doch niet nader inzichtelijk onderbouwde - kapitalisatiefactor. Onder deze omstandigheden kan aan de door de heffingsambtenaar berekende theoretische huurprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde onvoldoende bewijskracht worden ontleend.    
    
    
      4.8
      Van het door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [e-straat] 1 is wel een rond de waardepeildatum in de markt gerealiseerde huurprijs bekend. De voor dit object tot stand gekomen huurprijs (€ 170 per m² BVO) is door de heffingsambtenaar ook toegepast voor de onroerende zaak van belanghebbende. De genormaliseerde jaarhuur (exclusief parkeerplaatsen) van de onroerende zaak berekent de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport aldus op € 84.386. In de tot de stukken van het geding behorende door de heffingsambtenaar opgestelde taxatiekaart, heeft de heffingsambtenaar de genormaliseerde jaarhuur van de onroerende zaak per waardepeildatum (exclusief parkeerplaatsen) echter berekend op € 73.070. Ook bij die berekening heeft de heffingsambtenaar [e-straat] 1 als vergelijkingsobject gebruikt. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting voor dit verschil in genormaliseerde huur van € 11.316 per jaar geen enkele verklaring kunnen geven, terwijl dit nochtans bij gebruikmaking van de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor een verschil in waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum oplevert van ruim € 106.000. Ook hierom acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  
    
    
      4.9
      Voor zover de heffingsambtenaar nog heeft willen stellen dat hij de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voldoende heeft onderbouwd middels vergelijking met de verkoopprijzen van de door hem opgevoerde vergelijkingsobjecten [b-straat] 2, [a-straat] 85, [c-straat] 57 en [d-straat] 8, faalt dit betoog omdat – zoals het Hof reeds heeft overwogen in 4.7 – de heffingsambtenaar met de verschillen in ligging, uitstraling en staat van onderhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening heeft gehouden.
    
    
      4.10
      Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. De voor de onroerende zaak rond de waardepeildatum gerealiseerde jaarhuur acht het Hof reeds in het licht van de door de taxateur van belanghebbende zelf berekende genormaliseerde jaarhuur van € 69.866 niet marktconform. Bovendien blijkt uit de overgelegde huurcontracten dat sprake is van relatief kortlopende huurcontracten van drie jaar, met de – al dan niet wederzijdse – mogelijkheid voor belanghebbende als verhuurster om de contracten tussentijds zonder boete op te zeggen. Bovendien is het huurcontract met [H] geruime tijd na de waardepeildatum tot stand gekomen en betreffen beide huurcontracten slechts een deel van de onroerende zaak. Verder zijn niet alle beschikbare parkeerplaatsen in deze huurcontracten betrokken. Voorts zal, zoals het Hof ook reeds in de hoger beroepsprocedure voor de WOZ voor het kalenderjaar 2013 heeft overwogen, het feit dat het meest representatieve deel van de onroerende zaak reeds verhuurd was aan [G] alvorens het huurcontract met [H] werd gesloten, naar het oordeel van het Hof de huurprijs van het desbetreffende deel van de onroerende zaak nadelig kunnen hebben beïnvloed. De onderhavige huurcontracten kunnen in dat licht bezien niet dienen als basis voor de bepaling van de bruto huur. 
    
    
      4.11
      Verder heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de genormaliseerde jaarhuur van de onroerende zaak € 69.866 bedraagt. Belanghebbende heeft dit niet onderbouwd met marktgegevens van vergelijkingsobjecten. Ook de verwijzing van belanghebbende naar de minnelijk getaxeerde waarde (2.8) acht het Hof daartoe niet voldoende. De betreffende waarde is bepaald in het kader van de erfbelasting, aldus met inachtneming van andere uitgangspunten dan die van de Wet WOZ. Zo is de betreffende waarde die in verhuurde staat per oktober 2012. De waarde voor de WOZ dient daarentegen te worden bepaald volgens de uitgangspunten die zijn weergegeven in 4.1, derhalve vrij opleverbaar en naar de waardepeildatum 1 januari 2013.
    
    
      4.12
      
        Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken zal het Hof de waarde, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie vaststellen op € 750.000. 
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht en met inachtneming van HR 12 april 2013, nr. 12/02674, BZ6822 en HR 9 januari 2015, nr. 14/03962, 2015:19 en hetgeen is vermeld onder 2.7 voor de bezwaarfase vast op € 412,63 (€ 246 -/- € 30 = € 216 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand [1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, waarde per punt € 246, onder aftrek van de reeds eerder verleende vergoeding, wegingsfactor handhaaft het Hof op 1] en € 196,63 in verband met het taxatierapport [2,5 uur à € 65 vermeerderd met BTW]), € 1.006 voor de beroepsfase (€ 992 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand [1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 1] en € 14 in verband met de kosten van kadastrale uittreksels) en op € 992 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 1), derhalve in totaal op € 2.410,63. 
    
    
    
      De door belanghebbende vermelde verletkosten voor de heer [B] , die ter bijstand van de gemachtigde ter zitting van het Hof is verschenen, komen gelet op het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 750.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.410,63, 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 22 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2016
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.