ECLI:NL:GHAMS:2025:561, Gerechtshof Amsterdam, 04-03-2025, 200.339.022/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtsvordering van kopers van een voortdurend recht van erfpacht tot opheffing van een onrechtmatige toestand op een gedeelte van het desbetreffende perceel is verjaard.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.339.022/01 
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/729490 / HA ZA 23-128
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 maart 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      en
      2. [appellant 2]
      beiden wonend te [plaats] ,
      hierna: [appellanten] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. W. Albers te [plaats] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      en
      2. [geïntimeerde 2],
      beiden wonend te [plaats] ,
      hierna: [geïntimeerden 2] ,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      3 [geïntimeerde 3] ,
    
      en
      
        [nummer 3] . [geïntimeerde 4],
      beiden wonend te [plaats]
      hierna: [geïntimeerden 1] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Purmerend.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De rechtsvordering van kopers van een voortdurend recht van erfpacht tot opheffing van een onrechtmatige toestand op een gedeelte van het desbetreffende perceel is verjaard.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 13 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 13 september 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] en de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) als gedaagden.
    
    
    
      Daarna is een memorie van grieven en een memorie van antwoord ingediend.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      
        [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
    
    
    
      
        [appellanten] en [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt. 
    
    
    a. [appellanten] zijn sinds 2 juli 2020 eigenaar van de woning gelegen aan [straat 1] in [plaats] .
    
    b. De grond van het perceel [straat 1] is eigendom van de gemeente, in elk geval sinds 1989. Op 15 mei 1997 heeft de gemeente de grond van het perceel [straat 1] in erfpacht uitgegeven aan Stichting Het Woningbedrijf Amsterdam, tegenwoordig Stichting Ymere (hierna: Ymere). In 2020 heeft Ymere de voortdurende erfpacht met de zich daarop bevindende opstal (een woonhuis) aan [appellanten] verkocht. Het koopcontract van 11 mei 2020 tussen Ymere en [appellanten] bevat onder meer de volgende bepaling: 
    
    
      
        Verdere bijzondere bepalingen
      
      
        Artikel 15
      
      
        (…)
      
    
    
      
        [nummer 2] . Koper is op de hoogte van het feit dat de kadastrale (erf)grens niet overeenkomt met de feitelijke (zichtbare) (erf)grens. Een deel van het kadastrale perceel waartoe het Verkochte behoort is in gebruik genomen door de gerechtigde(n) tot het achterliggende perceel. Verkoper zal ter zake die situatie 
      geen
       actie ondernemen., in welke zin dan ook (bijvoorbeeld door over te gaan tot uitmeting en verticale splitsing). Bij het bepalen van de koopprijs is rekening gehouden met het vorenstaande. Koper vrijwaart Verkoper hierbij van alle verantwoordelijk dan wel aansprakelijkheid terzake, zulks uit welken hoofde ook.
    
    
    c. [geïntimeerden 2] zijn sinds 11 juni 2019 eigenaar van de woning gelegen aan [straat 2] in [plaats] . Zij hebben deze woning gekocht van [naam 1] , die met wijlen zijn echtgenote sinds 27 september 1990 eigenaar was van de woning (hierna gezamenlijk: [man en vrouw] ). [man en vrouw] hebben de woning gekocht van [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 2] was eigenaar van de woning sinds 16 december 1981.
    
    d. [geïntimeerden 1] zijn sinds 1 december 1980 eigenaar van de woning gelegen aan de [straat 3] in [plaats] . [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] zijn buren.
    
    e. Alle woningen zijn voorzien van een achtertuin. De achtertuin van [appellanten] grenst aan de achtertuinen van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1]
    
    f. Bij brief van 11 oktober 1989 hebben [geïntimeerden 1] bij de gemeente (Sektiepost Groen & Recreatie) een ‘Aanvraag tuinuitbreidingen [straat 4] [nummer 1] , [nummer 2] te [plaats] [plek] ” ingediend. Deze aanvraag bevat onder meer de volgende passage:
    
    
      
        Met verwijzing naar ons telefoongesprek d.d. 5 september j.l. dien ik hierbij een aanvraag in, namens mij en mijn buren, de overgebleven strook grond tussen het perceel [straat 1] en de percelen [straat 5] , de nrs. [nummer 3] , [nummer 1] en [nummer 2] toe te voegen aan onze tuinen.
      
      
        Gebleken is dat deze strook grond nogal aan verwaarlozing onderhevig is, waardoor veel overlast bij ons is.
      
    
    
    g. De gemeente (Stadsdeel Amsterdam-Noord) heeft bij brief van 10 januari 1990 onder meer het volgende aan [geïntimeerden 1] geschreven:
    
    
      
        Uw aanvraag om een stukje openbaar groen in gebruik te mogen nemen, is (…) goedgekeurd. Dat wil zeggen dat het Stadsdeel Amsterdam Noord u het gevraagde stuk openbaar groen in gebruik wil geven. Hiertoe gaan wij met u een gebruiksovereenkomst aan waarbij de volgende voorwaarden worden gesteld:
      
    
    
    1. De oppervlakte van de aan u in gebruik te geven grond bedraagt 22 m2 (…)
    (…)
    
      5.  De grenzen van de aan u in gebruik te geven grond zullen door onze afd. Beheer en Onderhoud Groen en Rekreatie uitgezet worden .
      
      (…)
    
    7. Indien de gemeente t.b.v. uit te voeren werken e.d. de uitgegeven grond in hergebruik wenst te nemen, dient deze grond of een gedeelte daarvan, zonder enig recht op schadevergoeding, binnen een termijn van uiterlijk drie maanden na opzegging van onze kant te worden ontruimd.
    
    
      
        [geïntimeerden 1] hebben een kopie van deze brief voor akkoord ondertekend. [naam 2] heeft een vergelijkbare brief ontvangen en voor akkoord ondertekend. Deze brief zal hierna, in navolging van partijen, worden aangeduid als ‘de bruikleenovereenkomst’.
    
    
    h. [geïntimeerden 1] en [naam 2] hebben het stuk openbaar groen waarop de bruikleenovereenkomst betrekking heeft in maart 1990 in gebruik genomen. Dit stuk groen behoort grotendeels tot het perceel [straat 1] . Dit stuk groen zal hierna, eveneens in navolging van partijen, worden aangeduid als ‘de litigieuze strook’. De oppervlakte van de litigieuze strook bedraagt ongeveer 40 m2. [geïntimeerden 1] kregen daarnaast nog een stuk openbaar groen in gebruik dat behoort tot het perceel [straat 6] .
    
    i. De toenmalige huurder of eigenaar van het perceel [straat 1] heeft direct nadat [geïntimeerden 1] en [naam 2] de litigieuze strook in gebruik hadden genomen een schutting geplaatst op de grens van de litigieuze strook en het overige deel van het perceel [straat 1] . Daardoor was de litigieuze strook niet meer toegankelijk vanaf het perceel [straat 1] . Deze schutting is sindsdien blijven staan.
    
    j. De gemeente (Stadsdeel Amsterdam-Noord) heeft bij brief van 26 november 2009 onder meer het volgende aan Oostdijck geschreven:
    
    
      
        Voorts is u meegedeeld dat het Stadsdeel een aanliggend perceelgrond alsmede (een deel van) het door u gebruikte stuk grond in erfpacht wenst te geven. De erfpachtovereenkomst is gesloten.
      
      
        Gelet op het voorgaande heeft het Stadsdeel belang bij beëindiging van de onderhavige bruikleenovereenkomst. Daarom zeg ik hierbij namens het Stadsdeel Amsterdam-Noord de hierboven genoemde bruikleenovereenkomst op 
        tegen 28 februari 2010
         (…).
      
    
    
    k. Deze aanzegging heeft niet ertoe geleid dat [geïntimeerden 1] het gebruik van hun deel van de litigieuze strook hebben gestaakt. Ook [man en vrouw] die toen nog de woning aan de [straat 2] bewoonden, zijn hun deel van de litigieuze strook blijven gebruiken. De litigieuze strook bleef van het overige deel van het perceel [straat 1] afgescheiden door de in 1990 geplaatste schutting.
    
    l. [geïntimeerden 1] hebben over de gang van zaken 2009 een klacht ingediend bij de gemeentelijke ombudsman. Deze heeft op 6 augustus 2010 geoordeeld dat de onderzochte gedraging van de gemeente onzorgvuldig is.
    
    m. De gemeente (Stadsdeel [plaats] -Noord) heeft bij brief van 17 augustus 2010 onder meer het volgende aan [geïntimeerden 1] geschreven:
    
    
      
        Onderwerp: grond achter [straat 3] en [nummer 4]
      
      
        (…)
      
      
        Inmiddels heeft de gemeentelijke ombudsman zijn oordeel in het rapport van 6 augustus jl. gegeven. Dat de handelswijze van de gemeente als onzorgvuldig is aangemerkt betreuren wij. Het oordeel doet echter niet af aan de civiel juridische verhouding van u met het Stadsdeel.
      
      
        In navolging van mijn eerdere brief verzoek ik u vriendelijk om mij uiterlijk 1 september a.s. schriftelijk te bevestigen dat u het perceel voor 1 oktober zult ontruimen.
      
    
    
    
      
        [geïntimeerden 1] hebben daarop het gebruik van het stuk openbaar groen dat behoort tot het perceel [straat 6] gestaakt. Zij hebben het gebruik van ‘hun deel’ van de litigieuze strook voortgezet.
    
    
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      
        
          [appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd na vermindering van eis, kort gezegd:
        
          primair veroordeling van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] tot ontruiming van de litigieuze strook grond en tot medewerking aan het slaan van piketpaaltjes door het Kadaster op basis van de kadastrale kaart op straffe van een dwangsom;
        
          subsidiair een verklaring voor recht dat [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] onrechtmatig hebben gehandeld met veroordeling van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] tot teruggave van de litigieuze strook als schadevergoeding in natura.
      
      
    
    
      4.2
      
        [appellanten] hebben aan deze aanspraak ten grondslag gelegd, samengevat, dat zij een erfpachtrecht hebben verkregen dat rust op het gehele perceel [straat 1] en dus ook op de litigieuze strook die blijkens het Kadaster tot dit perceel behoort. [appellanten] betalen hiervoor een erfpachtcanon aan de gemeente. [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] verhinderen het gebruik van de litigieuze strook grond, terwijl [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] weten dat niet zij, maar de gemeente daarvan eigenaar is. De bruikleenovereenkomst is geëindigd. [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] kunnen daaraan geen rechten meer ontlenen. De subsidiaire vordering van [appellanten] is gestoeld op de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309. 
      
    
    
      4.3
      
        [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] hebben zich erop beroepen dat de rechtsvordering van [appellanten] jegens [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] is verjaard. De litigieuze strook is vanwege de geplaatste schutting sinds 1990 niet meer toegankelijk vanaf perceel [straat 1] en is sindsdien onafgebroken in gebruik bij [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] dan wel hun rechtsvoorgangers. Noch de gemeente noch Ymere hebben tegen dit gebruik opgetreden.
      
    
    
      4.4
      De rechtbank heeft het beroep van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] op de verjaring van de rechtsvordering van [appellanten] gehonoreerd. Zij heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat de vordering van [appellanten] een vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand is. Op deze rechtsvordering is de verjaringstermijn van artikel 3:306 BW van toepassing, hetgeen betekent dat deze rechtsvordering verjaart door verloop van twintig jaar. Ingevolge artikel 3:314 lid 1 BW vangt deze verjaringstermijn aan op de dag die volgt op die waarop de onmiddellijke opheffing van de onrechtmatige toestand kan worden gevorderd. Vaststaat dat het gebruik van de litigieuze strook door [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] en hun rechtsvoorgangers door het voegen van deze door de geplaatste schutting afgescheiden strook bij hun tuinen sinds 1990 naar buiten toe kenbaar was. Ymere heeft als erfpachter daartegen niet opgetreden. De (hierboven onder 3.j en 3.m weergegeven) brieven van de gemeente uit 2009 en 2010, waarnaar [appellanten] hebben verwezen, hebben geen stuitende werking gehad, omdat zij niet door of namens Ymere zijn verzonden en omdat [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] onweersproken hebben aangevoerd dat deze correspondentie perceel [straat 6] betrof. De rechtbank heeft in het midden gelaten of [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] dan wel hun voorgangers de litigieuze strook voor zichzelf hebben gehouden. De rechtbank heeft hierbij benadrukt dat in deze zaak geen vordering is ingesteld door [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] die gericht is op de vraag of [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] door verkrijgende verjaring eigenaar van de litigieuze strook zijn geworden. De rechtbank heeft daarom die kwestie niet beoordeeld. Aangezien [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] althans hun rechtsvoorgangers de litigieuze strook te goeder trouw in gebruik hadden op het moment dat het erfpachtrecht werd uitgegeven, kan hun handelen niet als onrechtmatig jegens de erfpachter worden aangemerkt, aldus, ten slotte, de rechtbank. De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.
      
    
    
      4.5
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vier grieven op. Met de eerste drie grieven is aangevoerd dat [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] als houders van de litigieuze strook dienen te worden beschouwd en houders geen beroep op verjaring mogen doen noch bezitters kunnen worden (grief 1) en dat [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] ook geen daad van in bezit nemen in de periode 1997 tot 2003 hebben gesteld (grieven 2 en 3). Deze grieven falen. Zij miskennen dat de primaire vordering van [appellanten] niet is afgewezen op de vaststelling dat [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] door verjaring na bezitshandelingen eigenaar zijn geworden van de litigieuze grond. De vraag of dit zo is, heeft de rechtbank nadrukkelijk onbeantwoord gelaten. De primaire vordering van [appellanten] is door de rechtbank afgewezen op de vaststelling dat die rechtsvordering is verjaard; de periode waarbinnen de onmiddellijke opheffing van de onrechtmatige toestand kon worden gevorderd is verstreken. Dit kan daarom niet jegens [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] worden gevorderd volgens de rechtbank, ongeacht de precieze positie van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] ten opzichte van de litigieuze strook. Tegen dit oordeel zijn de grieven niet gericht. De stelling van [appellanten] dat de gemeente in 2010 een brief heeft verzonden die als stuiting moet worden aangemerkt, gaat (reeds) niet op omdat die brief niet binnen zes maanden door een procedure is gevolgd, zoals hier voor een stuiting is vereist.
      
    
    
      4.6
      Ook de vierde grief die is gekeerd tegen de afwijzing van het subsidiair gevorderde en waarbij is aangevoerd dat het gebruik van de litigieuze strook door [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] onrechtmatig is, struikelt op het bovenstaande. De vierde grief heeft dus evenmin succes.
      
    
    
      4.7
      Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
      
    
    
      4.8
      De gemeente diende in dit hoger beroep niet te worden opgeroepen. De zaak betreft immers niet de eigendom van de litigieuze strook maar het recht van erfpacht. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het hof voorgelegd;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden 2] en [geïntimeerden 1] begroot op € 343,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M. Scheeper en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025.