ECLI:NL:RBAMS:2024:2290, Rechtbank Amsterdam, 05-04-2024, 9305898 / CV EXPL 21-9382
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Depotakte- uitkering depotbedrag kan niet worden afgedwongen -meerwerk

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 9305898 \ CV EXPL  21-9382
    
    
    
      
        Vonnis van 5 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        DONATELLA ONROEREND GOED B.V., 
      gevestigd te Haarlem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Donatella ,
      gemachtigde: mr. P.J. de Booij,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R. Smith.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in incident van de kantonrechter van 21 oktober 2021, waarbij de kantonrechter zich onbevoegd heeft verklaard, 
      - het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 16 mei 2023, waarbij het vonnis van de kantonrechter is vernietigd en de zaak is terugverwezen naar de kantonrechter om te worden
      afgedaan met inachtneming van het arrest, 
      - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van 15 september 2023, met producties, 
      - het tussenvonnis van 29 september 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, 
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 november 2023 en de daarin genoemde stukken. De tussen partijen aanhangige zaak met nummer C/13/736608 / HA ZA 23-647 is gelijktijdig behandeld. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Op 27 februari 2020 hebben partijen een overeenkomst met als titel
        “koopovereenkomst” gesloten, waarmee Donatella het appartemensrecht rechtgevende op,
        kort gezegd, het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, met tuin en
        kelder, op het adres [adres] aan [gedaagde] heeft verkocht (hierna: de
        koopovereenkomst). 
      
      
    
    
      2.2.
      Het betrof een nog te realiseren renovatieproject. In het pand zat een restaurant geëxploiteerd door Donatella. De heer [naam] , eigenaar van Donatella, heeft het pand zelf verbouwd tot appartement. Hij heeft daarbij de hulp ingeschakeld van werknemers van het restaurant (die vanwege de coronamaatregelen niet in het restaurant konden werken) en anderen.
      
    
    
      2.3.
      Op 25 november en 8 december 2020 heeft een bouwkundige van Huiskeur B.V. (hierna: Huiskeur) in opdracht van [gedaagde] inspecties uitgevoerd en twee rapporten opgesteld. Daaruit blijkt dat de werkzaamheden nog niet gereed waren en dat het wel uitgevoerde werk gebreken vertoonde.  
      
    
    
      2.4.
      Donatella heeft het appartementsrecht op 11 december 2020 aan [gedaagde] geleverd.
    
    
      2.5.
      
        Dezelfde dag hebben partijen en notaris H.P.J. Thijssen een depotakte ondertekend.
        Daarin is onder meer opgenomen:
      
      
      
        
          “1. De notaris houdt een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00,), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens bij de oplevering van het verkochte geconstateerde gebreken dan wel nog niet gerealiseerde werkzaamheden, een en ander blijkende uit een tweetal opleveringsrapporten de dato 25 november 2020 en 9 december 2020, partijen genoegzaam bekend. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat dit door en voor rekening van [Donatella] wordt verholpen dan wel als nog wordt gerealiseerd dan wel - wat betreft de tekening – wordt aangeleverd.
        
      
      
      
        
          2. [Donatella] en [ [gedaagde] ] verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. Deze vordering wordt op één van de hierna vermelde wijzen onvoorwaardelijk:
        
        
          - na ondubbelzinnige gelijkluidende schriftelijke opdracht van [Donatella] en [ [gedaagde] ], dan wel
        
        
          - na een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.
        
        
          Alsdan zal het depotbedrag door de notaris worden uitgekeerd overeenkomstig die opdracht of dat vonnis.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde] heeft geen medewerking verleend aan het doen uitkeren van het depotbedrag
        aan Donatella.
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 13 september 2020 en 21 mei 2021 heeft Erol Techniek Donatella een factuur
        gestuurd voor extra elektrawerkzaamheden op het adres [adres] , ten
        bedrage van € 3.783,00 en € 1.488,30.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Donatella vordert, samengevat, dat [gedaagde] wordt veroordeeld binnen acht dagen na
        het vonnis aan notaris H.P.J. Thijssen te Haarlem te berichten dat hij het depot kan
        overmaken aan Donatella op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert Donatella dat
        
          [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van het meerwerk ad € 3.783,00 en € 1.488,30, echter
        beperkt tot € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Donatella legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij de werkzaamheden zoals
        die blijken uit de opleveringsrapporten van 25 november 2020 en 8 december 2020 en
        worden genoemd in de depotakte naar behoren heeft uitgevoerd en dat zij de betreffende
        tekening heeft aangeleverd. [gedaagde] is daarom gehouden de notaris opdracht te geven tot
        uitkering van het depotbedrag aan Donatella. Daarnaast is zij gehouden de meerwerkkosten
        voor elektra te vergoeden.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Donatella in de kosten. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de werkzaamheden aan het pand op het adres [adres] volgens de gemaakte afspraken zijn verricht. In deze kantonprocedure gaat het er in het bijzonder om of Donatella voldaan heeft aan haar verplichtingen uit de depotakte, namelijk het herstel van de gebreken genoemd in een tweetal opleveringsrapporten en het alsnog realiseren van een aantal werkzaamheden. In dat geval is [gedaagde] namelijk in beginsel verplicht om mee te werken aan uitkering van het depotbedrag aan Donatella. Daarnaast moet worden beoordeeld of [gedaagde] gehouden is de opgevoerde meerwerkkosten voor elektra te voldoen. 
      
      
        
          Heeft Donatella de (herstel)werkzaamheden uit de opleveringsrapporten verricht? 
        
      
      
    
    
      4.2.
      In het rapport van november 2020 staan – samengevat - de volgende gebreken:
      
        
          nog niet afgemonteerd sanitair in de badkamer;
        
        
          onvoldoende afwerking van de berging; 
        
        
          onvoldoende afwerking van voor- en achtergevel; 
        
        
          gebreken in de gang/hal;
        
        
          nog niet afgemonteerd elektra in woning;
        
        
          keuken nog niet geplaatst;
        
        
          ventilatieventiel slaapkamer nog niet afgewerkt;
        
        
          definitief toilet nog niet geplaatst;
        
        
          trap naar kelder beschadigd, nog niet geplaatst, leuningen, stootborden.
        
      
      
    
    
      4.3.
      In het rapport van december 2020 staan – samengevat - de volgende gebreken:
      
        
          nog niet afgemonteerd sanitair in de badkamer;
        
        
          niet afgetimmerde lichtstraat (achtergevel) en onvoldoende afwerking voorgevel;
        
        
          gebreken in gang/hal (traptrede naar woonkamer nog niet geplaatst);
        
        
          gebreken kelder (roosters niet geplaatst; stucwerk onvoldoende; trap naar kelder niet geplaatst);
        
        
          gebreken keuken (spotjes niet geplaatst/keukenkastjes niet op juiste hoogte);
        
        
          onvoldoende afwerking slaapkamer raam/plafondafwerking;
        
        
          gebreken toiletruimte;
        
        
          afwerking onvoldoende wasmachineruimte vloer;
        
        
          woonkamer achtergevel buitendeur hout (deur klemt/sluit niet)
        
      
      
    
    
      4.4.
      Donatella stelt dat de genoemde werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Zij heeft daartoe onder meer verwezen naar twee rapporten van Woningkeurgroep B.V. (hierna: Woningkeur) van 6 februari 2021 en 17 april 2021. 
      
    
    
      4.5.
      In beide rapporten van Woningkeur zijn tal van gebreken genoemd in de afwerking van het appartement. Donatella heeft op zichzelf terecht aangevoerd dat dit grotendeels andere gebreken betreft dan die genoemd zijn in de twee opleveringsrapporten van Huiskeur. Of Donatella aansprakelijk is voor die gebreken is niet onderwerp van deze kantonprocedure maar van de (gelijktijdig behandelde) bodemprocedure. Voor de vraag of [gedaagde] moet meewerken aan uitkering van het depotbedrag is slechts van belang of Donatella de gebreken uit de opleveringsrapporten van Huiskeur heeft hersteld. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt vast dat ook die gebreken niet volledig zijn hersteld. Uit de rapporten van Woningkeur blijkt dat Donatella in ieder geval niets heeft gedaan aan de gebreken in de kelder. De toegezegde keldertrap is niet geleverd en het stucwerk is niet hersteld. Donatella heeft in de dagvaarding gewezen op een reactie van haar gemachtigde van 19 mei 2021 (productie E12). Daarin wordt als verweer gevoerd dat de kelder en de afwerking daarvan niet zijn opgenomen in de technische omschrijving bij de koopovereenkomst. Dat mag zo zijn, maar laat onverlet dat de kelder is genoemd in de opleveringsrapporten waaraan Donatella zich in de depotakte heeft gecommitteerd. Donatella had deze werkzaamheden dan ook moeten uitvoeren. 
      
    
    
      4.7.
      Donatella kan bij deze stand van zaken niet de medewerking van [gedaagde] bij het uitkeren van het depotbedrag afdwingen. De kantonrechter wijst deze vordering dus af.  
      
      
        
          Meerwerk elektra
        
      
      
    
    
      4.8.
      In de tweede plaats wil Donatella dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van meerwerk. Ter onderbouwing heeft Donatella een offerte van 13 september 2020 voor een bedrag van € 3.783,00 en een factuur van 21 mei 2021 voor een bedrag van € 1.488,30, beide afkomstig van Erol Techniek, in geding gebracht (productie E14). [gedaagde] is het daar niet mee eens. Zij betwist dat zij opdracht heeft gegeven tot meerwerk. 
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter wijst ook deze vordering af. Gelet op de betwisting van [gedaagde] , had het op de weg van Donatella gelegen om te onderbouwen welke werkzaamheden Erol Techniek dan precies heeft verricht en waarom deze als meerwerk kwalificeren. Dit geldt te meer nu in de bijlage bij de koopovereenkomst staat vermeld dat meerwerk niet mag worden uitgevoerd zonder schriftelijke prijsopgave van de aannemer en schriftelijke opdracht van de opdrachtgever. Ook heeft Donatella niet toegelicht waarom deze kosten pas maanden na de levering (en na het ontstaan van het geschil) bij [gedaagde] in rekening worden gebracht en niet, zoals in de koopovereenkomst is bepaald, zijn opgeteld bij de koopsom. Bij gebreke van deze onderbouwing wordt de vordering afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        Donatella is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
        o € 1.086,00. (2 punten × € 543,00 aan salaris advocaat/gemachtigde =) 
        o € 135,00 (nakosten)
        Totaal: 	€ 1.221,00
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Donatella af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Donatella in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Donatella niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Donatella ook de kosten van betekening betalen,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema, rechter, bijgestaan door mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Vrugt op 5 april 2024.