ECLI:NL:RBROT:2023:12487, Rechtbank Rotterdam, 27-11-2023, 668416 / KG ZA 23-995
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Onrechtmatige beëindiging huur woonruimte door verhuurder. Belangenafweging met betrekking tot de vraag wie van beide huurders de woning mag blijven gebruiken.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: 668416 / KG ZA 23-995
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 27 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat: mr. J.M.F. Honders,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      niet verschenen,
    
    
  
  
    
      2 [gedaagde 2] ,
    
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door haar bestuurder [persoon A] ,
    
    
  
  
    
      3 [gedaagde 3] ,
    
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      verschenen in persoon.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De kern van de zaak en het procesverloop
    
      1.1.
      
        [gedaagde 2] heeft de huur van een woning buiten de rechter om beëindigd. Een van de huurders ( [eiser] ) is vertrokken. De ander ( [gedaagde 3] ) woont nog in de woning. [eiser] wil zijn woning terug. In dit vonnis oordeelt de voorzieningenrechter dat [gedaagde 2] onjuist heeft gehandeld. [eiser] en [gedaagde 3] kunnen echter niet meer samen in de woning verblijven. Het belang van [gedaagde 3] om in de woning te kunnen blijven weegt zwaarder dan het belang van [eiser] om naar de woning terug te kunnen keren. De vorderingen worden daarom afgewezen.
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 10 november 2023, met producties;
        
        
          de mondelinge behandeling van 16 november 2023;
        
        
          de bij die gelegenheid door [gedaagde 3] overgelegde print van een whatsappgesprek.
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] is eigenaar van de woning aan de [adres] in Schiedam.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 2] treedt op als makelaar en beheerder voor deze woning en is bevoegd om namens [gedaagde 1] huurovereenkomsten te sluiten.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 2] heeft de woning met ingang van 21 juni 2023 verhuurd aan [eiser] en [gedaagde 3] . In de huurovereenkomst wordt [gedaagde 3] als hoofdhuurder en [eiser] als medehuurder genoemd.
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van twee jaar. Verder bevat de huurovereenkomst een bepaling op grond waarvan beide partijen de overeenkomst tussentijds kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.
      
    
    
      2.5.
      De relatie tussen [eiser] en [gedaagde 3] is verslechterd. Dit heeft geleid tot verschillende incidenten waarbij de politie betrokken is geraakt. [gedaagde 3] heeft aangifte tegen [eiser] gedaan wegens geweldpleging. 
      
    
    
      2.6.
      Vanaf september 2023 heeft [gedaagde 2] klachten van omwonenden ontvangen over overlast uit de door [eiser] en [gedaagde 3] gehuurde woning. 
      
    
    
      2.7.
      Bij mail van 6 oktober 2023 heeft [gedaagde 2] , onder de kop “Onmiddellijke beëindiging tijdelijke huurovereenkomst”, aan [eiser] en [gedaagde 3] bericht de overeenkomst “voortijdig te ontbinden.” In de mail noemt [gedaagde 2] als reden voor deze stap het voortdurende handelen van [eiser] en [gedaagde 3] in strijd met de verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder het veroorzaken van overlast en schade aan de woning.
      
    
    
      2.8.
      Enkele dagen later is [eiser] uit de woning vertrokken en heeft hij de sleutels bij [gedaagde 3] achtergelaten. Sindsdien verblijft hij in de woning van een bekende.
      
    
    
      2.9.
      Met instemming van [gedaagde 2] verblijft [gedaagde 3] nog altijd in de woning.
      
    
    
      2.10.
      In januari 2024 moet [eiser] verschijnen bij de strafrechter naar aanleiding van de in 2.5 bedoelde aangifte.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, het volgende:
      
      
        
          veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot het per direct weer tot de woning toelaten van [eiser] , op straffe van een dwangsom;
        
        
          het oordeel dat [eiser] het alleenrecht op het gebruik van de woning zal hebben en dat [gedaagde 3] de woning zal moeten verlaten;
        
        
          veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voeren verweer. Hun verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Spoedeisend belang
    
      4.1.
      Voor behandeling van een zaak in kort geding is nodig dat de zaak spoed heeft. Dat is hier het geval. Het gaat om toegang voor [eiser] tot de door hem gehuurde woonruimte. Dat is logischerwijs spoedeisend.
      
      
        
          De beëindiging van de huurovereenkomst deugt niet
        
      
    
    
      4.2.
      Uit de bespreking van de zaak tijdens de zitting en uit de inhoud van de mail van 6 oktober 2023 volgt dat [eiser] en [gedaagde 3] volgens [gedaagde 2] wanprestatie hebben gepleegd en dat zij ( [gedaagde 2] ) om die reden de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang heeft ontbonden. Die ontbinding heeft echter geen (juridisch) gevolg gehad. Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een woning kan namelijk alleen door de rechter worden uitgesproken (artikel 7:231 BW).
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde 2] heeft zich ook beroepen op de bepaling in de huurovereenkomst dat deze tussentijds door de verhuurder kan worden opgezegd. Ook deze (mogelijke) opzegging heeft niet tot het einde van de huurovereenkomst geleid. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW kan de huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds opzeggen. Iedere afwijking van de bepalingen van artikel 7:271 BW is nietig (lid 7). Dit betekent dat de verhuurder de overeenkomst niet tussentijds kan opzeggen.
      
    
    
      4.4.
      De mail van [gedaagde 2] van 6 oktober 2023 heeft dus niet tot het einde van de huurovereenkomst geleid. Zolang de overeenkomst niet is geëindigd, moet [gedaagde 2] het huurgenot verschaffen (artikel 7:201 BW). Daaruit volgt dat [gedaagde 2] in beginsel aan zowel [eiser] als [gedaagde 3] gelegenheid moet geven om van de woning gebruik te maken. Niet van belang is dat de een als hoofdhuurder in de overeenkomst wordt aangeduid en de ander als medehuurder. Beiden hebben dezelfde rechten op het gebruik van de woning.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde 2] heeft naar voren gebracht dat zij in de gegeven omstandigheden niet anders kon dan een streep trekken door de huurovereenkomst. Er waren klachten van omwonenden, er werd schade toegebracht aan de woning en er was sprake van geweld waardoor zelfs de politie moest worden ingeschakeld. Deze situatie was volgens [gedaagde 2] niet langer houdbaar. De voorzieningenrechter wil niet afdoen aan de ernst van de door [gedaagde 2] genoemde omstandigheden. Toch rechtvaardigen die omstandigheden niet dat zij het recht in eigen hand heeft genomen. Zij had de kantonrechter kunnen vragen de huurovereenkomst te ontbinden en, daarop vooruitlopend, in kort geding de ontruiming van de woning kunnen vorderen. Zij heeft in plaats daarvan ervoor gekozen voor eigen rechter te spelen. 
      
    
    
      4.6.
      De voorzieningenrechter is op grond van al het voorgaande van oordeel dat de beëindiging van de huurovereenkomst door [gedaagde 2] niet geldig is en dat [eiser] er in beginsel recht op heeft om weer van de woning gebruik te kunnen maken.
      
      
        
          Is een maatregel passend en nodig?
        
      
    
    
      4.7.
      Voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] is het zojuist gegeven oordeel niet voldoende. Nodig is ook dat de belangen van partijen worden afgewogen en dat die afweging leidt tot de conclusie dat de belangen van [eiser] zwaarder moeten wegen dan die van de gedaagde partijen. Daarbij spelen dus ook de belangen van [gedaagde 3] een rol, nu [eiser] ook haar in deze procedure heeft betrokken.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] heeft gesteld dat hij groot belang heeft bij het weer kunnen gebruiken van de woning, omdat hij een vaste plek om te wonen nodig heeft en geen alternatieven heeft. Hij is afkomstig uit Spanje en heeft in Nederland geen vrienden of familie bij wie hij zou kunnen verblijven. Zijn huidige verblijfplaats is hoogst onzeker. Hij verblijft in de huurwoning van een bekende, die voor heel even plek voor hem heeft gemaakt. Dit kan van de ene op de andere dag afgelopen zijn. Wat hem betreft is het geen probleem als ook [gedaagde 3] in de woning verblijft, zolang ze elkaar maar met rust laten. Als dit toch niet kan, moet zijn belang zwaarder wegen dan dat van [gedaagde 3] , omdat zij volgens [eiser] op familie kan terugvallen. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde 3] meent dat zij en [eiser] onder geen beding meer in hetzelfde huis kunnen verblijven. Daarvoor is er teveel gebeurd. Niet voor niets heeft zij aangifte tegen [eiser] gedaan en moet [eiser] in januari 2024 voor de strafrechter verschijnen. [gedaagde 3] bestrijdt dat de huidige verblijfplaats van [eiser] zo onzeker is. Als [eiser] toch terugkeert in de woning, komt zij op straat te staan. Zij zal dan naar haar moeder gaan, bij wie zij eigenlijk ook niet kan verblijven.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde 2] voert aan dat met het vertrek van [eiser] uit de woning de rust is teruggekeerd. Duidelijk is dat [eiser] en [gedaagde 3] niet samen in de woning kunnen verblijven. In de gegeven omstandigheden vindt [gedaagde 2] het logisch dat zij partij voor [gedaagde 3] heeft gekozen. Bovendien werkt [eiser] in Delft, waar hij nu dus ook verblijft.
      
    
    
      4.11.
      Het is voldoende duidelijk dat [eiser] en [gedaagde 3] niet meer samen in de woning kunnen verblijven. Tijdens de zitting bleken onmiskenbaar grote spanningen tussen hen beiden te bestaan. Het verblijf van de een betekent dus feitelijk het vertrek van de ander. Sinds begin oktober is de feitelijke situatie zo dat [eiser] met zijn spullen is vertrokken en dat [gedaagde 3] in haar eentje in de woning verblijft. Ook is een feit dat sprake is geweest van een incident, waarbij [eiser] door de politie is meegenomen en is verhoord. [gedaagde 3] heeft in dit incident aanleiding gezien aangifte wegens geweldpleging tegen [eiser] te doen, voor welke aangifte [eiser] zich in januari bij de strafrechter moet verantwoorden. Hoewel dit kort geding niet bedoeld en geschikt is om hierover een oordeel te vellen, zijn deze omstandigheden – in het nadeel van [eiser] – toch van belang in het kader van de belangenafweging. Daarbij speelt een rol dat [eiser] weliswaar ontkent [gedaagde 3] te hebben geslagen, maar wel heeft verklaard dat [gedaagde 3] hem heeft “uitgelokt” en dat hij daarom “boos” is geworden. Deze omstandigheden brengen in beginsel mee dat het belang van [gedaagde 3] bij behoud van de huidige situatie zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om weer naar de woning terug te verhuizen. 
      
    
    
      4.12.
      Dit zou anders kunnen zijn als [eiser] in een duidelijk slechtere positie zou verkeren dan [gedaagde 3] . Dat is echter niet zo. [eiser] en [gedaagde 3] hebben allebei toegelicht dat zij weliswaar tijdelijk onderdak hebben gevonden respectievelijk zullen kunnen krijgen, maar dat dit slechts van heel korte duur kan zijn. Zij vinden over en weer dat de ander in dit verband een onjuist beeld schetst. In dit kort geding kan de voorzieningenrechter echter niet vaststellen hoe het werkelijk zit. Aangenomen moet daarom worden dat het voor beiden moeilijk zal zijn om op korte termijn een andere verblijfplaats te vinden die enigszins structureel van aard is. De belangen van beiden wegen op dit punt dus even zwaar. Dat geldt ook voor de vraag wie van beiden in staat zal blijken te zijn in zijn eentje de huur te betalen. Wat dat betreft heeft [gedaagde 3] namelijk verklaard dat zij sinds het vertrek van [eiser] de huur alleen betaalt. [eiser] heeft dat niet weersproken. 
      
    
    
      4.13.
      De voorzieningenrechter is al met al dus van oordeel dat het belang van [gedaagde 3] bij behoud van de huidige situatie zwaarder moet wegen. Dit belang vergt dat het [eiser] niet wordt toegestaan weer in de woning te gaan wonen. Op deze conclusie stuiten alle vorderingen van [eiser] af.
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] heeft tijdens de zitting een aantal keer opgemerkt dat hij bij het begin van de huur de borg heeft betaald. [gedaagde 2] heeft dat niet bestreden. Nu [gedaagde 2] vindt dat de huurovereenkomst met in elk geval [eiser] is geëindigd en zij hem ook niet meer tot de woning toelaat, ligt het in principe voor de hand dat zij de borg aan [eiser] terugbetaalt. Dit kan anders zijn als door toedoen van [eiser] nog kosten moeten worden gemaakt waarvoor de borg kan worden gebruikt. Hoe dan ook geldt echter dat een eventuele terugbetaling van de borg geen deel uitmaakt van de vorderingen, zodat daarover geen beslissing kan worden gegeven. Bovendien maakt het feit dat [eiser] de borg heeft betaald geen verschil voor de uitkomst van de belangenafweging.
      
      
        
          De positie van [gedaagde 1]
        
      
    
    
      4.15.
       is niet verschenen. [gedaagde 2] heeft onbetwist verklaard dat [gedaagde 1] bij deze kwestie niet betrokken is, omdat hij alles wat met de verhuur en het beheer van de woning aan [gedaagde 2] heeft overgelaten. In de huurovereenkomst wordt [gedaagde 2] ook als verhuurder aangemerkt. Gelet hierop heeft [eiser] onvoldoende belang bij zijn vordering op [gedaagde 1] . 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.16.
      Vanwege de voormalige relatie tussen [eiser] en [gedaagde 3] worden de proceskosten in die verhouding gecompenseerd. Dat betekent dat de proceskosten voor eigen rekening komen. In de verhouding tussen [eiser] en [gedaagde 2] is van belang (i) het oordeel dat laatstgenoemde onjuist heeft gehandeld en (ii) het gegeven dat de uitkomst van de belangenafweging in het nadeel van [eiser] slechts verband houdt met omstandigheden in de verhouding tussen [eiser] en [gedaagde 3] . Dit rechtvaardigt dat ook in de verhouding tussen [eiser] en [gedaagde 2] de proceskosten worden gecompenseerd.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2023.
        [1980/2009]