ECLI:NL:RBOVE:2024:3598, Rechtbank Overijssel, 04-07-2024, 11148093 \ CV EXPL  24-2002
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De voorzieningenrechter wijst de vordering tot ontruiming van het gehuurde in een appartementencomplex van eiser toe. Eiser heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er een onhoudbare situatie met dreiging voor verdere escalaties in het appartementencomplex is ontstaan vanwege het gedrag van de zoon van gedaagde. Dit kan aan gedaagde worden toegerekend. Omdat ontruiming wordt toegewezen wordt de gevorderde afgifte van een positieve verhuurdersverklaring voor gedaagde afgewezen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo 
    
    
    
      Zaaknummer: 11148093 \ CV EXPL  24-2002
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. A. Prascevic,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. F. Hoff.
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding met producties
    - de akte houdende eis in reconventie met producties
    - de mondelinge behandeling van 20 juni 2024
    - de pleitnota van [eiser] - de pleitnota van [gedaagde].
    
  
  
    
      2De samenvatting
    De voorzieningenrechter wijst de vordering tot ontruiming van het gehuurde in een appartementencomplex van [eiser] toe. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er een onhoudbare situatie met dreiging voor verdere escalaties in het appartementencomplex is ontstaan vanwege het gedrag van de zoon van [gedaagde]. Dit kan aan [gedaagde] worden toegerekend. Omdat ontruiming wordt toegewezen wordt de gevorderde afgifte van een positieve verhuurdersverklaring voor [gedaagde] afgewezen. 
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is eigenaar van het appartement aan de [adres 1], hierna te noemen ‘het gehuurde’. Het gehuurde is onderdeel van een appartementencomplex van negen appartementen, hierna te noemen ‘het appartementencomplex’. [eiser] heeft het beheer en de verhuur van deze appartementen opgedragen aan [bedrijf], hierna te noemen ‘[bedrijf]’. De contacten met de huurders lopen via [bedrijf]. 
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] verhuurt het gehuurde vanaf 1 juli 2007 aan [gedaagde]. 
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte ROZ van 30 juli 2003, hierna te noemen: algemene bepalingen, van toepassing.
      
      
    
    
      3.3.
      De meerderjarige zoon van [gedaagde], [naam], hierna te noemen ‘[naam]’, woont bij [gedaagde] in het gehuurde.  
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – de ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en dat dit uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer met conclusie tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser] in haar vordering, of deze af te wijzen en haar te veroordelen in de kosten van deze procedure.  
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] vordert – samengevat – afgifte van een positieve verhuurdersverklaring aan haar, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en dat dit uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] voert verweer met conclusie tot afwijzing van het in reconventie gevorderde. 
      
    
    
      4.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      
        [eiser] baseert haar vordering tot ontruiming van het gehuurde op artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit artikel staat dat een huurder zich bij het gebruik van het gehuurde als goed huurder moet gedragen. Volgens [eiser] hebben [gedaagde] en haar 38-jarige zoon [naam] dat niet gedaan en is [gedaagde] daarom tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en artikel 13 lid 4 van de algemene bepalingen. [eiser] stelt dat [gedaagde] en haar zoon [naam] vanaf 2021 ernstige overlast bezorgen bij de overige huurders van het appartementencomplex, bij omwonenden en de medewerkers van [bedrijf] in de vorm van intimidatie, bedreigingen en het aanvallen van een medehuurder. Zij stelt in de kern dat [naam], vanwege door hem ervaren geluidsoverlast, in emotionele toestand op verschillende momenten bij verschillende medehuurders aan de deur is geweest, op de deur heeft geslagen en in een enkel geval is binnengedrongen in de afgelopen maanden. Dat heeft, ook op andere momenten waarop [naam] medehuurders aansprak, tot meerdere incidenten geleid. [naam] - één keer ook [gedaagde] - heeft op dreigende en intimiderende toon medehuurders bejegend en aan hen allerlei (gewelddadige) acties in het vooruitzicht gesteld, ook aan een moeder in het bijzijn van een jong kind. Eén keer is het tot een fysieke confrontatie gekomen. Voor één van de medehuurders was de situatie zelfs zo onveilig dat hij niet meer alleen zijn woning kon verlaten, wat voor hem traumatiserend was. Hij heeft politiebegeleiding gehad en tijdens het passeren van [gedaagde] en [naam] is hij op agressieve wijze benaderd. Om escalaties te voorkomen is bij verhuizingen van medehuurders politiebijstand verleend. Op 29 mei 2024 is [bedrijf] door de politie gewaarschuwd om de deur van het kantoor op slot te doen, omdat [naam] op weg zou zijn naar hun kantoor om ‘verhaal te halen’. Diverse medewerkers van het kantoor hebben in de dagen erna thuisgewerkt om een confrontatie met [naam] op hun kantoor te vermijden. Volgens [eiser] tolereert [gedaagde] het gedrag van haar zoon - althans verhindert zij dit niet - en neemt zij er zelfs aan deel. Verzoeken van [eiser] om het gedrag van haar zoon te stoppen negeert zij, aldus [eiser]. Inmiddels zijn drie van de vier directe boven- en onderburen verhuisd uit angst voor verdere escalatie, agressie en intimidatie. Het appartement boven het gehuurde ([adres 2]) staat nu leeg. De directe onderbuurvrouw van [adres 3] - die daar nu nog woont met haar dochtertje - heeft om veiligheidsredenen ook gemeld te willen verhuizen, maar dit is vanwege de krapte op de huizenmarkt nog niet gelukt. Volgens [eiser] is inmiddels sprake van een volledig onhoudbare en bedreigende situatie en zij vreest voor de veiligheid van haar huurders en de medewerkers van [bedrijf]. [eiser] stelt daarom dat zij, ook vanwege de leegstand van één van de appartementen omdat deze niet meer kan worden verhuurd onder deze omstandigheden, een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Volgens haar is geen sprake van een spoedeisend belang, zodat deze zaak zich niet leent voor een behandeling in kort geding. Ook is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming die ontruiming - vooruitlopend op een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst - rechtvaardigt. [gedaagde] betwist dat [naam] zich schuldig heeft gemaakt aan intimidatie en bedreiging. [naam] is volgens haar een lieve goedaardige jongeman, maar hij wordt vaak niet begrepen omdat hij zich niet goed kan uiten. Hij moet bij haar inwonen, omdat hij vanwege zijn lage begaafdheid en (niet aangeboren) hersenletsel niet zelfstandig kan wonen. Vanaf 2021 is een aantal buren vertrokken waarvoor nieuwe huurders in de plaats zijn gekomen. Sindsdien ervaren zij en [naam] met grote regelmaat geluidsoverlast van deze nieuwe onder- en bovenburen. Het is ook dit groepje buren dat volgens [gedaagde] stelselmatig klaagt over [naam], pestgedrag naar haar en [naam] vertoont en nieuwe bewoners tegen [naam] opzet omdat hij moeilijkheden veroorzaakt. [gedaagde] betwist dat [naam] op 29 mei 2024 ‘verhaal wilde halen’ bij [bedrijf]. Hij is niet naar dit kantoor gegaan. Inmiddels is een aanvraag voor zorg bij het CIZ ingediend voor [naam]. Op 17 juni 2024 heeft [naam] een intakegesprek gehad bij Mediant om in aanmerking te komen voor de Pazzage studio’s. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gemeld dat [naam] aldaar terecht kan. Van een dreiging voor de veiligheid van omwonenden of medewerkers van [bedrijf] of een dreigende escalatie is geen sprake volgens [gedaagde]. Als zij en [naam] het gehuurde op korte termijn moeten verlaten dan kan dit tot gevolg hebben dat ze op straat komen te staan. [gedaagde] kampt sinds enkele jaren met lichamelijke gebreken en gezondheidsklachten. Sinds 18 maart 2024 staat zij al ingeschreven voor een andere woning op de begane grond of met een lift, maar dit heeft nog niet tot resultaat geleid. Nu zij en [naam] ook niet terecht kunnen bij familie of vrienden, dreigt er ingeval van toewijzing van de vordering een noodsituatie te ontstaan, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      5.3.
      De voorzieningenrechter overweegt het volgende. De vordering tot ontruiming in dit kort geding is slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering toewijst en indien van [eiser] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarbij dient een belangenafweging te worden gemaakt, waarbij meegewogen wordt dat de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] diep ingrijpt in haar leven. 
      
    
    
      5.4.
      Vast staat dat meerdere (mede)huurders in korte tijd na elkaar het appartementencomplex hebben verlaten. Volgens [eiser] is dit veroorzaakt door de hiervoor beschreven aanhoudende intimidaties en bedreigingen door [naam] en het tolereren en deelnemen aan dit gedrag door [gedaagde]. Ter onderbouwing van de door haar gestelde omstandigheden heeft [eiser] verklaringen van de (reeds vertrokken) directe bovenburen op [adres 2], van de opvolgende bovenbuurman (inmiddels ook vertrokken) op [adres 2] en van de (nog zittende) onderbuurvrouw op [adres 3] overgelegd. Ter ondersteuning van haar betwisting dat [naam] zich schuldig heeft gemaakt aan intimidatie en bedreiging legt [gedaagde] verklaringen over van de broer van [naam], zijn oom en een vriendin van [gedaagde]. Ook legt zij een verklaring over van de buurvouw van Van [adres 4].  
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een onhoudbare situatie met dreiging voor verdere escalaties. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat zij en [naam] zich niet schuldig hebben gemaakt aan intimidatie en bedreigingen, maar de verklaringen van de familieleden en de vriendin van [gedaagde] zeggen alleen iets over dat [naam] een goedaardig en niet agressief gedragend persoon is (met gebruiksaanwijzing). De buurvrouw van Van [adres 4] verklaart onder meer in haar verklaring dat alle buren goed met elkaar overweg kunnen, met name zij en [gedaagde]. Dat alle buren goed met elkaar overweg kunnen strookt niet met de verklaringen van de voormalig bewoners van [adres 2], de opvolgend voormalig bewoner van dat adres en de bewoner(s) van [adres 3]. Deze bewoners verklaren over incidenten waarbij [naam] betrokken is. Niet in geschil is bovendien dat de politie meerdere keren betrokken is geweest bij de gang van zaken in het appartementencomplex. Daarnaast lijkt een overgelegd mailbericht van [naam] zelf van 4 juni 2024, op een aantal punten, het beeld dat opgeroepen wordt in de door [eiser] overgelegde verklaringen te bevestigen. Zo schrijft [naam] bijvoorbeeld over één van de situaties: (…) toen bonste ik hard tegen de deur waardoor die open deed toen ben ik naar binnen gestapt met de voet bij de deur zodat hij de deur niet weer dicht kon doen (…) en heb hem toen gewaarschuwd niet bedreigt maar gewaarschuwd dat die moest stoppen met dat kinderachtige gedrag met dat uitlokken van hem want heb mijzelf straks niet meer in de hand en geen zin heb om bloed aan mijn handen te hebben en wat je krijgt als je iemand een bloedneus slaat? bloed aan de handen (…). In zijn uitgebreide mail schrijft [naam] verder onder meer (…) dit is overduidelijk een samenspanning en zij worden geholpen dit is veels te voor de hand liggende alles acties duiden daarop wie dat is ga ik ook zeker achter komen die dag (…). [gedaagde] heeft aangevoerd dat [naam] een (niet aangeboren) hersenletsel heeft en daarom niet zelfstandig kan wonen. De voorzieningenrechter constateert dat in de door [gedaagde] overgelegde aanvraag bij het CIZ van 22 april 2024 is beschreven dat bij [naam] de grens (om te incasseren) steeds kleiner geworden is, dat hij risicovol maatschappelijk probleemgedrag vertoont en zelf niet gemotiveerd is voor behandeling. Ook staat vermeld dat, gelet op de conflicten in de buurt, het niet langer houdbaar is dat [naam] samen met zijn moeder in één woning verblijft. Bovendien vermeldt deze aanvraag dat door zijn problematiek en het onvoorspelbare gedrag (het niet kunnen omgaan met emoties en overvraging) maar de vraag is hoelang het duurt voordat er fysieke escalatie dreigt. 
      
    
    
      5.6.
      Het spoedeisend belang is daarmee gegeven. Daaraan doet niet af dat [eiser] tien maanden geleden al rechtsmaatregelen heeft aangekondigd, zoals [gedaagde] aanvoert. Bovendien heeft [eiser] aangevoerd op dit moment geconfronteerd te worden met leegstandsschade, omdat zij het niet verantwoord acht om de leegstaande appartementen onder de huidige omstandigheden te verhuren. 
      
    
    
      5.7.
      De dreigende situatie is voornamelijk veroorzaakt door gedragingen van [naam], die vanwege zijn beperking problemen heeft in de omgang met zijn buren in het appartementencomplex. Dit kan aan [gedaagde] worden toegerekend. De voorzieningenrechter betrekt daarbij dat sprake is geweest van langdurige problematiek en meerdere incidenten ten aanzien van verschillende (mede)huurders en meerdere waarschuwingen van [eiser]. Gelet hierop is de voorzieningenrechter van oordeel dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding hoogstwaarschijnlijk zal toewijzen.
    
    
      5.8.
      Ondertussen zijn er echter wel belangrijke stappen gezet door [gedaagde] en [naam] om, vooral ook voor [naam], naar een oplossing te zoeken. [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat [naam] een gesprek heeft gehad bij Mediant om in aanmerking te komen voor de Pazzage studio’s. Tijdens een schorsing van de zitting doet [gedaagde] desverzocht navraag en ontvangt zij het bericht van Mediant dat er binnen één of twee dagen plek is voor [naam]. De voorzieningenrechter heeft daarna met partijen besproken of het een mogelijkheid is om deze kort gedingprocedure aan te houden voor bepaalde tijd, zodat kan worden bezien of de situatie in het appartementencomplex zich na het vertrek van [naam] gaat normaliseren. [eiser] heeft daartegen uitdrukkelijk bezwaar gemaakt. Ook op basis van deze mondelinge mededeling is er volgens haar nog geen zekerheid dat de veiligheid van haar huurders in het appartementencomplex gewaarborgd is. Voor [eiser] is de maat echt vol en zij wil niet langer afwachten totdat er gewonden vallen, omdat de situatie grimmiger en bedreigender wordt. Een telefonische toezegging van Mediant zegt volgens [eiser] ook niets over de duur en de tijden van het begeleid wonen voor [naam]. Het is geen gedwongen opname en [naam] is dus altijd vrij om op elk moment naar zijn moeder (terug) te gaan in het gehuurde. Het is dus volgens [eiser] wachten op verdere escalatie als [naam] nog langer in het gehuurde komt. [eiser] heeft daarbij aangevoerd dat de bagatelliseerde houding van [gedaagde] in het verleden haar geen vertrouwen geeft. [gedaagde] heeft daarentegen aangevoerd dat er weliswaar sprake is van een oplossing van tijdelijke aard, maar dat het de bedoeling is dat de opname uiteindelijk overloopt in een definitieve oplossing voor [naam] voor begeleid wonen. 
      
    
    
      5.9.
      Ten aanzien van de gevorderde ontruiming staan daarmee twee zwaarwegende belangen tegenover elkaar. Enerzijds het belang van [eiser] die inmiddels ernstig vreest voor de veiligheid van haar huurders (waaronder een huurder met een jong kind) en de medewerkers van [bedrijf]. Anderzijds het belang van [gedaagde] dat zij niet in een noodsituatie terecht komt, waarbij zij mogelijk op straat komt te staan. 
      
    
    
      5.10
      Hoewel de voorzieningenrechter oog heeft voor de uiterst ingewikkelde situatie van [gedaagde], die haar zoon onderdak heeft willen geven, komt de voorzienigenrechter, alles afwegende, in dit geval tot het oordeel dat het belang van een rustige en veilige woonomgeving in het appartementencomplex prevaleert boven het belang van [gedaagde] op voortzetting van het gebruik van het gehuurde. Van [gedaagde] mocht op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder worden verwacht dat zij, nu zij op de hoogte was van de problematiek van haar zoon, eerder de redelijkerwijs van haar te eisen maatregelen had getroffen om de huidige situatie te voorkomen. Zij is in dit verband al in december 2022 door de advocaat van [eiser] aangeschreven en daarna nogmaals in juli 2023. In die tijd heeft [eiser] ook geprobeerd verdere escalatie te voorkomen door een geluidsisolerende vloer aan te laten brengen, waarna ook ten aanzien van een nieuwe opvolgend huurder een vergelijkbare problematische situatie is ontstaan. [eiser] heeft bovendien aangevoerd de nu leegstaande appartementen, waaruit huurders vanwege de gedragingen van [naam] zijn vertrokken, niet opnieuw te hebben verhuurd omdat zij dit onder de huidige omstandigheden niet verantwoord acht. Onder die omstandigheden kan van [eiser] niet langer worden gevergd dat zij een bodemprocedure moet afwachten, danwel dat zij afwacht of een eventuele nieuwe woonsituatie van [naam] daadwerkelijk de-escalatie tot gevolg heeft en de overlast zal stoppen. Het belang van de omwonenden om weer rustig en veilig in hun woning te wonen zonder overlast en het belang van [eiser] om alle appartementen weer te kunnen verhuren gaat nu voor, hoe schrijnend dat voor [gedaagde] ook is. Niet alleen voor [gedaagde] is het, zoals zij stelt, lastig om andere woonruimte te vinden. Dat is het ook voor de omwonende huurders die zich niet veilig voel(d)en en op korte termijn om die reden wens(t)en te verhuizen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, evenals de uitvoerbaarverklaring bij voorraad. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] heeft verzocht om de termijn waarbinnen zij en [naam] het gehuurde dienen te verlaten te verlengen. Deze termijn zal worden gesteld op veertien dagen.
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      - kosten van de dagvaarding		€ 	135,97
      - griffierecht				€	  87,00
      - salaris advocaat			€	814,00
      - nakosten				€	135,00 (plus de verhoging zoals
      
        vermeld in de beslissing)
        					€         1.171,97
      
      
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat [eiser] ten onrechte heeft geweigerd  om een positieve verhuurdersverklaring aan haar af te geven. Zij heeft zich als goed huurder gedragen en zij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor gedragingen van [naam] die niet altijd begrepen wordt. Door deze weigering is [gedaagde] zo goed als kansloos bij het vinden van vervangende woonruimte voor haarzelf. 
      
    
    
      5.14.
      
        [eiser] voert aan dat zij niet in strijd met de waarheid kan en mag verklaren dat [gedaagde] zich als goed huurder heeft gedragen, omdat er grote problemen zijn geweest met overlast, intimidatie en bedreigingen, waarvoor [gedaagde] verantwoordelijk is te houden en waaraan [gedaagde] in één geval ook heeft bijgedragen. 
      
    
    
      5.15.
      Nu de ontruiming in conventie wordt toegewezen, dient de vordering in reconventie te worden afgewezen. Van [eiser] kan reeds om die reden niet worden gevergd een positieve verhuurdersverklaring af te geven.    
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 407,00 (factor 0,5 x € 814,00) voor salaris advocaat. 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het appartement aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.171,97, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.5.
      wijst de vordering van [gedaagde] af,
      
      
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 407,00, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      6.7.
      verklaart dictumonderdeel 6.6. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M. van Diggele op 4 juli 2024.