ECLI:NL:RBAMS:2022:4838, Rechtbank Amsterdam, 11-05-2022, C/13/691816/HA ZA 20-1067
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afgebroken onderhandelingen. Geen grond voor vergoeding van gemaakte kosten en gelden schade.

vonnis 
    
    
      
        RECHTBANK AMSTERDAM
      
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      Zaaknummer / rolnummer: C/13/691816/HA ZA 20-1067
    
    
    
      
        Vonnis van 11 mei 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        FRED DEVELOPERS B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        STATIONSPLEIN DEN HAAG B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseressen,
      advocaat: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de rechtspersoon naar buitenlands recht
    
      
        COURT PROPCO S.À.R.L.,
      gevestigd te Luxemburg (Luxemburg),
    
    2. de rechtspersoon naar buitenlands recht
    
      
        CORESTATE CAPITAL TRANSACTIONS AG,
      gevestigd te Zug (Zwitserland),
      gedaagden,
      advocaat: mr. M.B. Klijn te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna Fred c.s. (afzonderlijk: FD en SP) en Corestate c.s. (afzonderlijk Propco en Capital) genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      Deze zaak gaat over afgebroken onderhandelingen over een vastgoedproject in Den Haag. Volgens Fred c.s. heeft Corestate c.s. deze onderhandelingen afgebroken, maar mocht zij dat niet meer doen zonder de door Fred c.s. gemaakte kosten te vergoeden. 
    
    
    
      1. 
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 28 september 2020, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord tevens incidentele conclusie houdende een exceptie van onbevoegdheid, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in het incident, met producties;
        
        
          het vonnis in incident van 27 januari 2021;
        
        
          het tussenvonnis van 22 september 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 10 maart 2022 en de daarin genoemde (proces)stukken.
        
      
      
    
    
      2.2
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten 
    
    
      3.1
      Fred c.s. is projectontwikkelaar. Zij was geïnteresseerd in de aankoop en herontwikkeling van een kantoorgebouw aan het Stationsplein in Den Haag, dat bekend staat als het ‘Groot Belastingkantoor’ (hierna: het gebouw). 
      
    
    
      3.2
      Fred c.s. was van plan om het gebouw eerst aan te kopen, vervolgens ingrijpend te verbouwen en uiteindelijk door te verkopen aan een eindbelegger (hierna ook wel: het project). De aankoop en herontwikkeling van het gebouw wilde zij laten voorfinancieren door de eindbelegger, die dus ook de uiteindelijke afnemer van het gebouw zou worden.
      
    
    
      3.3
      Op 26 december 2016 is (een rechtsvoorganger van) SP een koopovereenkomst aangegaan met de eigenaar van het gebouw, Dutch Company Vermeer A B.V. & Co. KG (hierna: FIG). Omdat Fred c.s. nog geen eindbelegger had gevonden, werd de overdracht van het gebouw uitgesteld.
      
    
    
      3.4
      Rond december 2018 vindt Fred c.s. in CoRE NL 2018 4 S.à.r.l. (hierna: AXA) een eindbelegger. SP sluit met AXA een turn key koop- en ontwikkelovereenkomst voor het gebouw (hierna: de overeenkomst met AXA). In dezelfde periode sluit SP ook alvast een huurovereenkomst met een beoogde gebruiker van het gebouw, de hotelexploitant Odyssey Hotel Group B.V. (hierna: Odyssey). 
      
    
    
      3.5
      De ontwikkelingsfase duurt langer dan gepland, waardoor de bouwkosten oplopen. De begrote bouwsom van de beoogde aannemer was hoger dan SP vooraf berekend had. Omdat het project daarnaast nog andere financiële tegenvallers kent, dreigt de overeenkomst met AXA niet winstgevend te worden voor Fred c.s. 
      
    
    
      3.6
      Fred c.s. vraagt AXA daarom of zij bereid is om een hoger bedrag te betalen. AXA is daartoe niet bereid, waarna Fred c.s. op zoek gaat naar een andere eindbelegger. 
      
    
    
      3.7
      Corestate c.s. behoort tot een groep van vennootschapen die zich onder meer bezig houdt met (het beheer van) vastgoedbeleggingen. Zij raakt op de hoogte van de zoektocht naar een eindbelegger. Zij schrijft Fred c.s. in een e-mail van 27 mei 2019 het volgende:
      
      
        
          “I would like to have a chat with you about your development Stationsplein in Den Haag. We are thinking about acquiring the asset and operate the residential part with the Quarters concept and the commercial part with our boarding house brand Joyn.”
        
      
      
    
    
      3.8
      Partijen bespreken hierna de voorwaarden voor een mogelijke samenwerking bij de aankoop en herontwikkeling van het gebouw (hierna: de transactie). Op 12 juni 2019 stuurt Corestate c.s. in dit verband een zogeheten letter of intent (hierna: de LOI) aan Fred c.s. 
      
    
    
      3.9
      Nadat partijen verschillende concepten uitwisselen, tekenen zij op 7 juli 2019 de finale versie. In de LOI staat onder meer:
      
      
        
          “According to the information provided and the conditions set out below, we are pleased to present our Offer in the amount of: 
           EUR 58,000,000.00
           (…) via an asset deal.(…)  
        
      
      
      
        
          The Offer can be fully paid from equity. Debt financing is not required for the closing of the transaction. However, it is envisaged to also include a local or international debt financing partner to fund the transaction.(…)
        
      
      
      
        
          Corestate acknowledges that [SP] has signed a deal with a different buyer and that a possible transaction with Corestate is only possible when an unconditional bid is made and accepted.(…)
        
      
      
      
        
          The Offer itself is based on the following assumptions: 
        
         Valid building permission for the offered usage type 
        
          (…)
        
         The redevelopment of the Asset into 
        o 5.779sqm co-living area
        o 7.818sqm hotel/boarding house area (171 rooms) 
        
          (…)
        
         Turnkey delivery of the Asset after completion of the redevelopment(…)
      
      
      
        
          The Offer is valid until July 31st and will remain, once signed, valid until the end of the exclusivity period. Due to the considerable costs emerging from the due diligence, Corestate requires a general exclusivity period of eight weeks starting from the day of the execution of this LOI for the final legal, tax and technical due diligence, with an extension option of two weeks for the conclusion of the transaction. 
        
        
          The exclusivity period will be extended until the agreed upon date of the notarization of the purchase agreement. 
        
      
      
      
        
          (…) Corestate’s investment committee has acknowledged this LOI and gave approval for a confirmatory due diligence process. The investment committee meets on a weekly basis, allowing for swift final approval/decision process. 
        
      
      
      
        
          The LOI does not, with the exception of the exclusivity and the confidentiality requirements, constitute any rights or obligations of Corestate or [Fred c.s.]. If a purchase agreement is not concluded, claims arising from the initiation and preparation of the transaction are deemed mutually exclusive.(…)
        
      
      
      
        
           	This LOI shall be governed by and construed in accordance with the laws of Germany”
        
      
      
    
    
      3.10
      Corestate c.s. verricht vervolgens een due diligence-onderzoek ten behoeve van de transactie. Partijen bezoeken in deze periode ook gebouwen die door Corestate c.s. ontwikkeld zijn volgens haar ‘JOYN’ en ‘Quarters’ concepten. 
      
    
    
      3.11
      Op 2 september 2019 ontvangt Fred c.s. van Corestate c.s. een eerste versie van de overeenkomst voor de aankoop van het gebouw door Corestate c.s. (hierna: de SPA). 
      
    
    
      3.12
      
        Corestate c.s. stuurt op 13 september 2019 ook een eerste concept voor de ontwerp- en aannemingsovereenkomst voor het gebouw. In de conceptovereenkomst is onder de Recitals het volgende opgenomen:  
        “ (…) the Contractor has developed an outline proposal for the turnkey redevelopment of  the Building, similar to the recently completed JOYN Services Apartment Building and the Quarters Project, which, accordingly, constitute as reference project. In order to realize the redevelopment of the Building into serviced apartments like JOYN and a co-living concept like Quarters, a new permit for building and deviation might be required. (…)”
      
      
    
    
      3.13
      Op 25 september 2019 vindt tussen de advocaten van partijen een telefonisch overleg plaats. De advocaten van Corestate c.s. (hierna ook wel: Houthoff) schrijven in een e-mail van die dag vervolgens aan Corestate c.s.:
      
      
        “We had a call with the lawyers from [Fred c.s.](…) this is what we discussed:
        
          (…) [SP] has signed an SPA with AXA which is now being terminated.(…)  FRED has signed a transaction with Odyssey (…) which is now being terminated. FRED and Odyssey are negotiating terms”
      
      
    
    
      3.14
      Op 10 oktober 2019 bespreken partijen de concepten voor de transactiedocumentatie. Fred c.s. deelt vervolgens op 14 oktober 2019 een gewijzigde versie van de ontwerp- en aannemingsovereenkomst, die zij het ‘Project Development Contract’ noemt (hierna: de PDC). In dit concept is opgenomen dat door Corestate c.s. gewenste aanpassingen aan het (reeds voor AXA opgestelde) ontwerp van het gebouw als wijziging worden aangemerkt, die volgens een prijsmechanisme worden afgerekend tussen partijen. 
      
    
    
      3.15
      Fred c.s. laat diezelfde dag aan FIG weten dat partijen ernaar streven om op 18 oktober 2019 de transactiedocumentatie te tekenen. 
      
    
    
      3.16
      Tijdens de bespreking op die dag blijken partijen verschillend te denken over het ontwerp en de hierop gebaseerde (vaste) prijs voor de aankoop en verbouwing van het gebouw. Corestate c.s. wil dat het reeds bestaande ontwerp wordt aangepast aan de JOYN- en Quarters-concepten en dat dit aangepaste ontwerp voor de aangeboden prijs van € 58 miljoen wordt uitgevoerd. Partijen spreken af dat zij als bijlage bij de PDC een zogenoemde deviation list zullen opstellen, waarop alle gewenste aanpassingen aan het oorspronkelijke ontwerp worden opgesomd en waarin de hiermee gepaard gaande kosten worden begroot (hierna: de deviation list, en samen met de SPA en de PDC: de transactiedocumentatie). 
      
    
    
      3.17
      Op 23 oktober 2019 stuurt Houthoff een zogenoemde closing checklist rond, waarin alle documenten worden opgesomd die voor het tekenen van de transactiedocumentatie moeten zijn ontvangen door partijen (hierna: de closing checklist). 
      
    
    
      3.18
      Corestate c.s. stuurt diezelfde dag en op 24 oktober 2019 nieuwe concepten van de SPA en de PDC aan Fred c.s. Op 29 en 30 oktober 2019 stuurt Fred c.s. haar opmerkingen over deze concepten. 
      
    
    
      3.19
      Fred c.s. schrijft in een e-mail van 30 oktober 2019 het volgende aan Corestate c.s. over de beëindiging van de overeenkomst met Odyssey:
      
      
        
          “(…) We have reached a settlement agreement with them which states that they will be compensated (625k) and this will be taken care of by the notary at transfer of the property.”
        
      
      
    
    
      3.20
      Op 5 november 2019 stuurt Fred c.s. aan AXA een brief waarin zij schrijft dat zij de overeenkomst met haar wil beëindigen. 
      
    
    
      3.21
      Houthoff stuurt in een e-mail van 7 november een bijgewerkte closing checklist, waarin zij ook het volgende aan Fred c.s. verzoekt:
      
      
        
          “(…) Could you please let us know when we can expect the following:
        
        1. proof regarding the termination of the AXA agreement (…)
        2. proof regarding the termination of the Odyssey agreement (…)” 
      
      
    
    
      3.22
      Op vrijdag 8 november 2019 bespreken partijen telefonisch dat zij de transactiedocumentatie op 15 november 2019 willen ondertekenen. Houthoff stuurt die middag een e-mail waarin zij over de closing checklist het volgende schrijft:
      
      
        
          “Since the envisaged transfer date is 15 November (next Friday), I would propose to have another update call regarding the outstanding items on Monday.”
        
      
      
    
    
      3.23
      In een e-mail van 11 november 2019 stuurt Fred c.s. aan Corestate c.s. de vaststellingsovereenkomst die zij in verband met de beëindiging van de overeenkomst met Odyssey heeft gesloten.
      
    
    
      3.24
      De voorgenomen ondertekening van de transactiedocumentatie wordt uitgesteld van 15 naar 22 november 2019, waarover Houthoff in een e-mail van 13 november 2019 aan Fred c.s. schrijft: 
      
      
        “Please find attached an updated [closing] checklist. I understood that the new proposed transaction date is next Friday, 22 November, or sooner if all required input and documents are in place and agreed (…) Please provide us with proof regarding the termination of the AXA agreement (…)”
      
      
    
    
      3.25
      Fred c.s. stuurt op 14 november 2019 een aangepaste versie van de PDC en de deviation list aan Corestate c.s.
      
    
    
      3.26
      Op 21 november 2019 stuurt Fred c.s. een brief van AXA door aan Corestate c.s., waarin zij bevestigt dat SP de overeenkomst met haar heeft beëindigd. 
      
    
    
      3.27
      Partijen komen vervolgens op 22 november 2019 bij elkaar, maar tekenen de transactiedocumentatie wederom niet. Corestate c.s. geeft aan Fred c.s. te kennen dat zij meer tijd nodig heeft om het nieuwe concept van de PDC en de deviation list te beoordelen.
      
    
    
      3.28
      Op 25 november 2019 bespreken Corestate c.s. en Fred c.s. telefonisch openstaande onderwerpen in de PDC. Fred c.s. schrijft in een e-mail van de volgende dag aan Corestate c.s.:
      
      
        
          “Please find below our proposal on the outstanding points in the PDC as discussed yesterday afternoon (…) yesterday should have been the day to settle on the deviation list so that you had today/tomorrow to go to your IC. Yesterday did not result in a final conclusion on the deviation list. With today as an extra day to tackle this, how does the timeline look like from your end so we can close on Friday the latest?”
        
      
      
    
    
      3.29
      Corestate c.s reageert bij e-mail van 27 november 2019 op de voorstellen van Fred. 
      
    
    
      3.30
      Op 28 november 2019 stuurt Corestate c.s. nieuwe concepten van de SPA en PDC aan Fred c.s. Zij laat dezelfde dag telefonisch aan Fred c.s. weten dat zij om fiscale redenen pas in 2020 tot de overdacht van het gebouw wil overgaan. 
      
    
    
      3.31
      Partijen onderzoeken hierna een alternatieve structuur voor de transactie. Zij komen tot een mogelijke oplossing, die Houthoff verwoordt in een e-mail van 29 november 2019 aan Fred c.s. en waarin zij verder schrijft:
      
      
        
          “(…) Subject to any further investigation, DD, tax advice and formal approvals from Corestate (…) FRED and Corestate and their advisors have long an intensively discussed the redevelopment, the plans, the specifications and the agreements. This took more time than anticipated but parties are almost ready. (…) We aim to finalize and execute the contracts the coming 2 weeks.”
        
      
      
    
    
      3.32
      Op 4 december 2019 deelt Fred c.s. met Corestate c.s. een gewijzigd concept van de PDC en de deviation list en haar opmerkingen over de documentatie voor de alternatieve transactiestructuur. 
      
    
    
      3.33
      Tijdens een telefoongesprek met Fred c.s. op 5 december 2019 laat Corestate c.s. weten dat de transactie toch niet in 2019 kan plaatsvinden. Zij stuurt enkele uren hierna ook een e-mail aan Fred c.s. waarin zij onder meer schrijft dat dit mede komt doordat partijen het niet eens zijn over de deviation list en de koopsom:
      
      
        
          “we currently see the following status in the transaction:
        
        - No final agreement on the deviation list
        - No final agreement on the purchase price
        - The agreements and appendices are not yet in agreed form
        - No internal approval can be obtained on Corestate side before end January
        
          Hence, the deal cannot be signed/closed now but we see that the work in the transaction is done for a great part. In summary, we are still interested in doing a deal but need finalized documentation as well as final board/committee approval as described above”
        
      
      
    
    
      3.34
      Fred c.s. stuurt dezelfde dag een brief aan Corestate c.s. waarin zij een deadline stelt, haar aansprakelijk houdt voor verdere vertraging van de transactie en onder meer schrijft:
      
      
        
          “You advised us that Corestate wishes to postpone the transaction until end of January 2020 for internal approval purposes (…) Corestate has already confirmed the approval of its investment committee, which leaves no room for additional approval conditions 
        
      
      
      
        
          (…) the closing was rescheduled to the first week of December 2019. Save some minor issues, which can be sorted out quickly the SPA and the PDC are ready for execution. 
        
      
      
      
        
          Corestate is keenly aware of the need of SP to close on very short notice. The time pressure results from the fact that FIG is at the verge of withdrawing its cooperation (…) and last, but not least, SP must pay its creditors. 
        
      
      
      
        
          Hence, the contract takeover, or SPA and PDC must be signed ultimately on 9 December failing which resulting in cancellation of the transaction by FIG. Needles to stress that this will result in substantial losses on our side. It is for these reasons that while reserving all rights we need to hold Corestate liable for all damages we may incur as a result of any delay of the closing later than 9 December 2019”
        
      
      
    
    
      3.35
      Corestate c.s. reageert op 6 december 2019 op deze brief. Zij schrijft nogmaals aan Fred c.s. dat de transactie onder meer niet kon plaatsvinden, omdat partijen volgens haar geen overeenstemming hadden bereikt over de deviation list en de koopsom:
      
      
        
          “(…) Corestate never committed to close at the beginning of December 2019. The proposal made by our advisor on 29 November 2019 was done subject to further investigation, due diligence , tax advice and formal approvals from Corestate. These condition precedents were never fulfilled (…)
        
      
      
      
        
          In addition, Corestate and Fred have not yet reached an agreement on several important topics. Just to name a few (not exhaustive):
        
        - The Deviation List and therefore the scope of work is still not final;
        - We have no agreement yet on the purchase price and contract sum under the PDC, amongst others because of the fact that the Deviation List is still not final (…)
        - Corestate has not yet made a final investment decision (which obviously could only take place once agreement on the exact scope and prices has been agreed);
        - Corestate will have to obtain internal (board/committee) approval prior to entering into the agreements, which cannot be obtained before the end of January 2020 (…)
      
      
      
        
          We are still interested in closing this deal with you in January 2020, however. We trust that parties will mutually negotiate and cooperate in good faith to reach an agreement on the final issues in short term, subject to obtaining the required internal approvals”
        
      
      
    
    
      3.36
      De advocaat van Fred c.s. (hierna ook wel: Newground) reageert in een brief van 13 december 2019 op deze brief en stelt Corestate c.s. en een van haar bestuurders aansprakelijk voor de schade door de vertraging van de transactie. Ook schrijft hij:
      
      
        
          “(…) To be clear, my clients do not dispute that no complete agreement has been reached. However, the remaining issues can be sorted out quickly. (…) A perfect SPA and PDC could have been established the second week of December 2019 at the latest. 
        
      
      
      
        
          Moreover, SP performed certain irrevocable legal acts necessary to enter in the SPA and the PDC, such as:
        
        - Invoke the break option included in the SPA with [AXA];
        - Terminate of the lease agreement with hotel operator Oddysey (…)”
      
      
    
    
      3.37
      Houthoff reageert namens Corestate c.s. op 27 december 2019 op deze brief als volgt:
      
      
        “Given the number and nature of the outstanding topics it would have been impossible to come to a complete agreement within this period (…) Amongst others, parties still haven’t reached agreement on the exact scope (in particular the deviation list) nor the corresponding price (…)
      
      
      
        
          That being said, Corestate is still willing to continue negotiations with your clients in good faith to try and reach agreement on all outstanding points”
      
      
    
    
      3.38
      Vervolgens verzoekt Fred c.s. Corestate c.s. in een e-mail van 23 januari 2020 om zich eerst uit te laten over de door Fred c.s. opgenomen en begrote onderdelen op de deviation list en de berekeningsmethode voor de totale turn key koopsom, die volgens Fred c.s. op € 61.349.860,-- zou uitkomen. Zij schrijft verder in deze e-mail:
      
      
        
          “For now it is fundamental that we come to an agreement that this method amounts to a maximum purchase price and that the current amount is not a dealbreaker for you. We need to have this confirmation to go forward”
        
      
      
    
    
      3.39
      Voordat Corestate c.s. op deze e-mail en de daarin genoemde koopsom reageert, wisselen partijen nog concepten van de SPA en de PDC met elkaar uit. Ook deelt Corestate c.s. op 5 februari 2020 een lijst met in totaal honderd volgens haar openstaande discussiepunten op de deviation list.
      
    
    
      3.40
      Op 14 februari 2020 reageert Corestate c.s. op de e-mail van Fred c.s. van 23 januari 2020 met de mededeling dat de voorgestelde koopsom te hoog is. Zij verzoekt Fred c.s. om de koopsom te verminderen met de (planning)optimalisaties die Fred c.s. op dat moment al verwacht te behalen en stelt voor dat verdere optimalisaties tijdens de uitvoering voor de helft op de koopsom in mindering worden gebracht:
      
      
        
          “(…) we can not agree with this fixed price as for one it is too high and we do not have a guarantee what the final price will be. Also, FRED as developer is not incentivized to really optimize on the planning. (…) I can agree on a fixed price that already includes part of the reduction from the optimisation with an agreed split of the potential further reductions. 
        
          In order to find an agreement on this can you please let me know your thoughts on this. Please note that this is subject to final approval from our board once the documentation including deviation list is finalized.”
        
      
      
    
    
      3.41
      Tussen partijen vindt die dag ook een telefoongesprek plaats, waarin Corestate c.s.  een koopsom van € 60 miljoen voorstelt. Fred c.s. geeft hierna haar akkoord op de door Corestate c.s. genoemde regeling voor optimalisaties en schrijft verder in een e-mail van die dag over de koopsom en de deviation list:
      
      
        
          “(…)The gap between the attached breakdown and the 60m you mentioned is what we need to bridge to come to a starting point for that. Earmarking your “must haves” in the deviation list is essential to come to a final deviations number before we can make a judgement on what is a reasonable starting point.”
        
      
      
    
    
      3.42
      Op 19 februari 2020 bericht Corestate c.s. aan Fred c.s. dat zij een selectie heeft gemaakt van de gewenste onderdelen op de deviation list, maar dat dit resulteert in een te hoge koopsom:
      
      
        
          “We compiled the deviation list (…) In total we end up at a total of €62.3m. As already indicated for that amount we will not receive a “go” from our committees. Hence, we can only agree on a fixed price that is below that number.”
        
      
      
    
    
      3.43
      Fred c.s. antwoordt op 20 februari 2020:
      
      
        “This is not an answer to our email of last Friday (…) What is your proposal on the additional costs of the deviation lists in order to determine the final purchase price.” 
      
      
    
    
      3.44
      Corestate c.s. laat die dag per e-mail aan Fred c.s. weten dat zij meer tijd nodig heeft en op 24 februari 2020 verwacht te reageren.
      
    
    
      3.45
      Bij gebrek aan een reactie stuurt Newground op 24 februari 2020 een brief aan Corestate c.s. In deze brief worden zij en haar bestuurders opnieuw aansprakelijk gehouden voor verdere vertraging van de transactie en gesommeerd om zo snel mogelijk de deviation list af te ronden, zodat de transactie kan plaatsvinden.
      
    
    
      3.46
      Op 4 maart 2020 stuurt Corestate c.s. een e-mail aan Fred c.s. waarin zij een koopsom van € 60 miljoen voorstelt:
      
      
        
          “After the sometimes unpleasant events during our process we want to come to a closing. Obviously, this proposal is subject to final board approval but I presume a high likelihood on a positive vote. Once we have agreed on the below deal we can sign and close within 5-7 days. 
        
        - Fixed purchase price for the attached deviation list of €60m. All potential savings are for the vendor’s account up until the purchase price, then split 50/50. 
        - A timely, conclusive and satisfactory negotiation of the transaction documentation (…)”
      
      
    
    
      3.47
      Fred c.s. reageert op 11 maart 2020 op deze e-mail. Zij wijst de voorgestelde koopsom af en doet een nieuw voorstel:
      
      
        
          “As you probably expected, the 60 million as a purchase price does not work for us. 
        
        
          To begin with, in your financial overview you do not take into account the additional costs that are the result of the delays and also the added levels of detailing in the final design work post-closing. (…) The total purchase price with these additions amounts to Eur 62,8 million 
        
      
      
      
        
          (…) we are confident that we jointly can find price optimisations (…) up to an amount of ca. € 1.000.000 excl. VAT. 
        
      
      
      
        
          As for potential savings, if we stay within the already issued building permit, Eur 160.000 can be saved in additional permit costs. These savings result in a “gap” of Eur 1.500.000 between what is needed and the offer of Eur 60 million in your e-mail.
        
      
      
      
        
          (…) To come to a closing of this deal, an adjusted purchase price of Eur 61.500.000 would work for us with a 50/50 split of potential future savings above the afore mentioned Eur 1.160.000 excl. VAT. (…)”
        
      
      
    
    
      3.48
      In een e-mail van 12 maart 2020 schrijft Corestate c.s. dat er tussen partijen zowel technische als commerciële discussiepunten zijn en dat zij eerst op de technische punten reageert.
      
    
    
      3.49
      Eind maart vindt tussen partijen een telefoongesprek plaats waarin Corestate c.s. aan Fred c.s. laat weten dat zij geen interne goedkeuring voor de transactie kan krijgen zonder externe financiering.
      
    
    
      3.50
      In een e-mail van 27 maart 2020 aan Corestate c.s. somt Fred c.s. het verloop van de onderhandelingen op en schrijft zij onder meer dat de voorwaarde van externe financiering onaanvaardbaar voor haar is, dat zij de transactie vanwege haar eigen financiële verplichtingen niet verder kan uitstellen en verzoekt zij Corestate c.s. om binnen vijf werkdagen met een voorstel voor de koopsom te komen:
      
      
        
          “Following your email of march the 4th and our following e-mail traffic and calls on this we feel it is necessary to summarize the past period.
        
      
      
      
         We have gone over the plans and the current pricing of the development and have found a possible optimization of one million euro's. 
         We both concluded that the open technical items are resolvable in a short period of time. 
         We are far past the DD period and are effectively in the communal design phase. 
         The gap with the aforementioned optimization between actual costs and your offer is down to 1,5 million euro's.
         You indicated that you found an optimizations in the Quarters floor layout which results in a higher rental income for you which added substantial value.
         You still have to respond on the latest version of the PDC and SPA with our comments and remarks.
         You still have to respond on our financial /commercial offer in our email of march the 11th.
         In your email you indicated that you can close the deal in 5-7 working days after coming to an agreement.
      
      
      
        
          In our latest calls you told us that you now will not get board approval on the deal without an end investor committing to the take out. This is yet another added condition to the deal without mutual consent. 
        
      
      
      
        
          From the LOI and onwards, the purchase always was and is without any conditions on financing. You even boasted on the fact that you were managing over 26 billion euro's and that you did not need any financing. Furthermore in our calls you even acknowledged that the funding part should not be our problem but that it now is. This is development unacceptable to us. 
        
      
      
      
        
          As mentioned before we have obligations to creditors and also depend on the willingness of the various subcontractors to do the redevelopment. We cannot keep them waiting and committed any longer. 
        
      
      
      
        
          We want to give you 5 working days to come with a counter proposal on the financial / commercial part of the transaction and in it a proposal on how to bridge the remaining financial gap so that we then can finalize the remaining open points in the following 5-7 days. From our end a delayed transfer at the end of April is something we are willing to discuss.”
        
      
      
    
    
      3.51
      Corestate c.s. reageert op 6 april 2020 als volgt op deze e-mail:
      
      
        “We agree that we have made progress in the open topics and that there is a limited amount of solvable topics outstanding. Yet, the critical part is that the condition in the LOI that the purchase can be signed/closed without being subject to external financing was true up until the effects of Covid-19 became present. Under the current circumstances we are not able to sign / close the transaction.
      
      
      
        
          	Even though we are, as discussed over the phone, looking for an external solution we unfortunately cannot commit a new timeline that would work for us.”
      
      
    
    
      3.52
      Partijen communiceren hierna enkel nog via hun advocaten. Op 10 april 2020 schrijft Newground aan Houthoff:
      
      
        
          “Given your client’s reluctance to commit to the adjusted time line it is evident that your client has aborted the negotiations (…)”
        
      
      
    
    
      3.53
      Tot een transactie tussen partijen komt het niet meer. FIG heeft het gebouw inmiddels aan een andere projectontwikkelaar verkocht. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil 
    
    
      1 
    
    
      4.1
      
        Fred c.s. vordert, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        (i) 	een verklaring voor recht dat de onderhandelingen tussen Fred c.s. en Corestate c.s. ten aanzien van de PDC en de SPA in een dusdanig stadium zijn geraakt dat het Corestate c.s. niet meer vrijstond zich uit de onderhandelingen terug te trekken zonder aan te bieden de door Fred c.s. geleden schade en kosten te vergoeden, met veroordeling van Corestate c.s. tot vergoeding van schade en kosten nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
        (ii)	hoofdelijke veroordeling van Corestate c.s. tot betaling aan Fred c.s. van € 600.000,-- voor de beëindiging van de overeenkomst met Odyssey en betaling van € 250.000,-- voor de beëindiging van de overeenkomst met AXA, als voorschot op de in de schadestaatprocedure vast te stellen schadevergoeding;
        (iii)	hoofdelijke veroordeling van Corestate c.s. in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      4.2
      Fred c.s. legt aan haar vorderingen, kort samengevat, ten grondslag dat Corestate c.s. met haar e-mail van 6 april 2020 op onaanvaardbare wijze de onderhandelingen heeft afgebroken. De onderhandelingen waren dusdanig vergevorderd dat Fred c.s. in redelijkheid erop mocht vertrouwen en erop heeft vertrouwd dat partijen overeenstemming zouden bereiken en dat Corestate c.s. de transactiedocumentatie zou tekenen. Fred c.s. had met medeweten en deels op verzoek van Corestate c.s. ook al ruim € 8,5 miljoen aan kosten gemaakt ten behoeve van het tot stand komen van de transactie. Het stond Corestate c.s. niet meer vrij om de onderhandelingen af te breken zonder deze kosten te vergoeden. Onder de kosten vallen in ieder geval de bedragen die Fred c.s. heeft betaald om de overeenkomsten met AXA en Odyssey te beëindigen.  
      
    
    
      4.3
      Corestate c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met hoofdelijke veroordeling van Fred c.s. in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling 
    
    
      
        Rechtsmacht en toepasselijk recht
      
    
    
    
      5.1
      Het geschil tussen partijen heeft een internationaal karakter, omdat Corestate c.s. in het buitenland gevestigd is. In het vonnis in incident van 27 januari 2020 is geoordeeld dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en dat deze rechtbank relatief bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. 
      
    
    
      5.2
      De vraag welk recht van toepassing is, moet worden beantwoord aan de hand van de Verordening (EG) nr. 864/2007 van het Europees Parlement en de Raad van 11 juli 2007 betreffende het recht dat van toepassing is op niet-contractuele verbintenissen (hierna: Rome II). Op grond van artikel 14 lid 1 van Rome II kunnen partijen een keuze maken voor het toepasselijk recht. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een rechtskeuze gemaakt. Partijen zijn overeengekomen dat hun geschil in eerste aanleg naar Nederlands recht beoordeeld zal worden. De rechtbank zal de vorderingen van Fred c.s. daarom naar Nederlands recht beoordelen.
      
      
        
          Heeft Corestate c.s. de onderhandelingen afgebroken?
        
      
      
    
    
      5.3
      Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of Corestate c.s. de onderhandelingen over de transactie heeft afgebroken. Fred c.s. stelt dat zij op grond van de e-mail van 6 april 2020 van Corestate c.s. (zie 3.51) ervan uit mocht gaan dat de onderhandelingen door Corestate c.s. beëindigd waren. Corestate c.s. weerspreekt dit en voert aan dat zij in deze e-mail slechts heeft benoemd dat zij de transactie enkel nog kon aangaan met externe financiering. 
      
    
    
      5.4
      Bij de beoordeling van dit geschilpunt moet de e-mail van Corestate c.s. van 6 april 2020 worden uitgelegd. Daarbij komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen in deze e-mail, maar moet ook gekeken worden naar wat partijen voorafgaand en na het versturen hiervan over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden daaruit redelijkerwijze mochten begrijpen.  
      
    
    
      5.5
      De rechtbank stelt vast dat beide partijen vanaf de aanvang van de onderhandelingen in juni 2019 voor ogen stond dat Corestate c.s. de transactie met eigen vermogen zou financieren. Dit volgt uit wat partijen hierover in de LOI hebben vastgelegd (zie 3.9): “the Offer can be fully paid from equity. Debt financing is not required for the closing of the transaction”) en uit wat Corestate c.s. zelf in haar e-mail van 6 april 2020 hierover heeft geschreven (zie 3.51): “the condition in the LOI that the purchase can be signed/closed without being subject to external financing was true”). 
      
    
    
      5.6
      Corestate c.s. heeft eind maart 2020 voor het eerst medegedeeld aan Fred c.s. dat externe financiering toch nodig is (zie 3.49). Fred c.s. heeft in haar e-mail van 29 maart 2020 hierop gereageerd (zie 3.50). Zij heeft daarin – samengevat – geschreven dat het voor haar onaanvaardbaar is dat Corestate c.s. toch externe financiering nodig heeft, dat Corestate c.s. eerder heeft toegezegd om de transactiedocumentatie binnen 5 tot 7 dagen te tekenen en dat zij de transactie vanwege haar eigen financiële verplichtingen niet langer kan uitstellen. Verder heeft Fred c.s. aan Corestate c.s. gevraagd of zij binnen vijf werkdagen kan terugkomen op haar eerdere vraag hoe Corestate c.s. het verschil van € 1,5 miljoen tussen de aan beide kanten voorgestelde koopsommen wil dichten. De e-mail van 6 april 2020 is het antwoord van Corestate c.s. hierop, waarin zij – samengevat – heeft geschreven dat zij onder de huidige omstandigheden niet in staat is om de transactie aan te gaan en dat zij zich niet kan toeleggen op een nieuwe tijdsplanning. 
      
    
    
      5.7
      Fred c.s. heeft de e-mail van 6 april 2020 zo mogen begrijpen dat Corestate c.s. de onderhandelingen over de transactie die partijen voor ogen stond had beëindigd. De noodzaak van externe financiering is immers pas na ruim een jaar onderhandelen door Corestate c.s. geïntroduceerd, nadat Fred c.s. haar bovendien meermalen op haar belang bij een spoedige doorgang van de transactie heeft gewezen. Op de hierna nogmaals door Fred c.s. geuite noodzaak om alsnog snel tot ondertekening van de transactiedocumentatie te komen en te blijven door onderhandelen over de koopsom, heeft Corestate c.s. slechts afwijzend gereageerd. Dat Corestate c.s. zoals zij aanvoert, hierna diverse financiers heeft benaderd over de eventuele financiering van de transactie, maakt dit niet anders. Zij heeft daarmee niet de bij Fred c.s. ontstane gerechtvaardigde indruk weggenomen, dat zij de transactie beëindigd had. 
      
      
        
          Mocht Corestate c.s. de onderhandelingen afbreken zonder Fred c.s. een vergoeding te betalen?
        
      
      
    
    
      5.8
      Nu vaststaat dat Fred c.s. mocht begrijpen dat Corestate c.s. de onderhandelingen had beëindigd, moet beoordeeld worden of dit Corestate c.s. nog vrij stond zonder de door Fred c.s. gemaakte kosten en geleden schade te vergoeden. 
      
    
    
      5.9
      Als vertrekpunt bij deze beoordeling geldt volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad de volgende – strenge en tot terughoudendheid nopende – maatstaf. Onderhandelende partijen zijn verplicht om hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Het staat ieder van de onderhandelende partijen vrij om de onderhandelingen af te breken zonder schadevergoeding aan te bieden. Dat wordt pas anders, als die beëindiging (i) op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst ofwel (ii) in verband met de andere omstandigheden van het geval, onaanvaardbaar zou zijn. Om te bepalen of het afbreken zonder schadevergoeding onaanvaardbaar is, moet onder meer gekeken worden naar de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en naar de gerechtvaardigde belangen van die partij. Doorslaggevend is hoe op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld over de onaanvaardbaarheid, bezien tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. 
      
      
        
          Mocht Fred c.s. gerechtvaardigd op de totstandkoming van de transactie vertrouwen?
        
      
      
    
    
      5.10
      Volgens Fred c.s. waren partijen dermate vergevorderd in de onderhandelingen en heeft Corestate c.s. zich steeds dusdanig naar haar uitgelaten, dat zij er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat de transactie gesloten zou worden. Corestate c.s. bestrijdt dit en voert aan dat partijen op belangrijke technische en commerciële onderdelen van de transactie te ver uit elkaar lagen om binnen afzienbare tijd overeenstemming te bereiken. 
      
    
    
      5.11
      Partijen zijn het er wel over eens dat zij voorafgaand aan de beëindiging van de onderhandelingen geen overstemming hadden over alle onderdelen van de transactie(documentatie). De vraag die voorligt, is of zij het – zoals Fred c.s. stelt – slechts oneens waren over ondergeschikte punten ofwel dat overeenstemming over de transactie in ieder geval binnen afzienbare tijd te verwachten was. Van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen van Fred c.s. zal in beginsel geen sprake zijn, als partijen het over essentiële onderdelen van de te sluiten overeenkomst nog niet eens zijn. Of bepaalde onderdelen als essentieel moeten worden aangemerkt, hangt onder meer af van de aard en het onderwerp van de te sluiten overeenkomst(en) en van de perceptie van partijen over het betreffende onderdeel, voor zover dit voor de onderhandelingspartner ook kenbaar is of had moeten zijn. Een en ander moet worden beoordeeld naar de stand van zaken op het moment waarop de onderhandelingen zijn afgebroken, onafhankelijk van enig totstandkomingsvertrouwen in een eerdere fase van de onderhandelingen. 
      
    
    
      5.12
      Partijen zijn het er ook over eens dat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs en de deviation list. Deze onderdelen van de nagestreefde overeenkomst moeten worden gekwalificeerd als essentieel. In de laatste fase van hun onderhandelingen probeerden partijen de uiteindelijke koopprijs mede te berekenen op basis van de werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande kosten op de deviation list. Dat zij vanwege het gebrek aan overeenstemming over deze lijst en de koopsom niet tot een deal kwamen, blijkt uit hun onderlinge correspondentie (zie onder meer de geciteerde e-mails in nummers 3.33, 3.38, 3.40, 3.41 en 3.42). Daaruit volgt dat het om essentiële onderdelen van de te sluiten overeenkomst gaat. Reeds vanaf haar e-mail van 5 december 2019 (zie nummer 3.33) had voor Fred c.s. duidelijk moeten zijn dat Corestate c.s. de koopprijs en de aanpassing van de deviation list als breekpunten in de onderhandelingen beschouwde. Dit volgt onder meer uit haar eigen e-mail van 23 januari 2020. Daarin schrijft zij dat zij overeenstemming over deze onderdelen als ‘fundamental’ en ‘dealbraker’ voor de hervatting van de onderhandeling ziet (zie nummer 3.38). Dat de deviation list volgens Fred c.s. pas werd opgesteld na verschil van inzicht over welk ontwerp als uitgangspunt zou moeten dienen voor de herontwikkeling (zie nummer 3.16), doet aan het kenbare belang dat partijen vervolgens aan deze lijst hebben toegekend niet af. 
      
    
    
      5.13
      Fred c.s. wordt niet gevolgd in haar stelling dat partijen op deze essentiële onderdelen dermate dicht bij elkaar waren, dat zij erop mocht vertrouwen dat hierover binnen afzienbare tijd overeenstemming zou worden bereikt. Dat partijen nog 1,5 miljoen euro uit elkaar lagen bij de koopsom en de hiermee verband houdende onderdelen op de deviation list staat vast, maar is hiervoor onvoldoende. Dit is immers een substantieel verschil en uit de door Fred c.s. overgelegde correspondentie tussen partijen volgt – anders dan Fred c.s. betoogt – niet dat Corestate c.s. de indruk heeft gewekt dat dit verschil binnen afzienbare tijd zou worden overbrugd. Vanaf haar e-mail van 5 december 2019 heeft Corestate c.s. namelijk, zoals zij aanvoert, benadrukt dat het gebrek aan overeenstemming over deze onderdelen voor haar juist een reden was om de transactie (steeds) uit te stellen. Dat Corestate c.s. in haar e-mail van 6 april 2020 schrijft dat het om ‘resolvable items’ gaat, betekent op zichzelf nog niet dat Fred c.s. ervan mocht uitgaan dat hierover ook binnen afzienbare tijd overeenstemming zou worden bereikt. Ook de eerdere mededeling van Corestate c.s. dat zij binnen 5 tot 7 dagen verwacht de transactiedocumentatie te onderteken, draagt hieraan niet bij. Uit de verdere inhoud van deze e-mail van 4 maart 2020 (zie  3.46) volgt immers dat deze termijn enkel en alleen opgaat, zodra Fred c.s. instemt met de lagere koopsom die Corestate c.s. in die e-mail voorstelt. Daardoor kan deze mededeling van Corestate c.s. niet aan het totstandkomingsvertrouwen hebben bijgedragen.
      
    
    
      5.14
      Ook de door Fred c.s. aangehaalde lange duur van de onderhandelingen en het feit dat Corestate c.s. zich gedurende de onderhandelingen meermaals heeft gecommitteerd aan een tijdslijn voor het ondertekenen van de transactiedocumentatie, maken dit niet anders. Uit het bovenstaande volgt dat partijen in het onderhandelingsproces geen overeenstemming over essentiële onderdelen van de overeenkomst hebben bereikt. Aan deze omstandigheden kon Fred c.s. daarom op 6 april 2020 geen gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat binnen afzienbare tijd wel overeenstemming over de essentiële onderdelen zou komen. Het gerechtvaardigd vertrouwen van Fred c.s. had immers op dat moment moeten bestaan. 
      
    
    
      5.15
      
        Fred c.s. kon het door haar gestelde vertrouwen ook niet ontlenen aan de door haar in november 2019 beëindigde overeenkomsten met AXA (zie 3.20) en Odyssey (zie 3.19 ). Dat deze beëindigingen – zoals Fred c.s. stelt – op verzoek van Corestate c.s. zouden hebben plaatsgevonden, is niet vast komen te staan. Hoewel Corestate c.s. een duidelijk belang had bij de beëindigingen en meermaals op een bevestiging hiervan heeft aangedrongen bij Fred c.s., volgt – zoals Corestate c.s. terecht aanvoert – uit de desbetreffende e-mails (zie 3.21 en 3.24) niet dat de beëindigingen ook op haar verzoek plaatsvonden. Het was bovendien in het belang van Fred c.s. dat deze overeenkomsten beëindigd werden, omdat zij anders geen deal met Corestate c.s. zou kunnen sluiten. De beëindiging van de overeenkomsten is dus een bewuste keuze van Fred c.s. en geen handeling van Corestate c.s. geweest en kan daardoor niet aan het totstandkomingsvertrouwen hebben bijgedragen.
        Zelfs al zou Corestate c.s. in oktober of november 2019 om de beëindiging van de overeenkomsten hebben verzocht, dan maakt dat nog niet dat Fred c.s. op 6 april 2020 gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat binnen afzienbare tijd overeenstemming over de essentiële onderdelen van de overeenkomst zou bestaan. Het door Fred c.s. gedane bewijsaanbod dat Corestate c.s. tijdens een bespreking om de beëindiging van de overeenkomsten zou hebben verzocht, wordt daarom gepasseerd.
      
      
    
    
      5.16
      De conclusie is dat Fred c.s. aan de door haar gestelde omstandigheden, ook in onderlinge samenhang bezien, in het licht van de strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf, niet het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat de transactie tot stand zou komen.
      
      
        
          Was het afbreken van de onderhandelingen om andere redenen onaanvaardbaar? 
        
      
      
    
    
      5.17
      Omdat hiervoor is geoordeeld dat Fred c.s. niet gerechtvaardigd op de totstandkoming van de transactie mocht vertrouwen, moet de vraag beantwoord worden of het afbreken van de onderhandelingen in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar was (zie 5.9). Fred c.s. wijst ook in dit verband erop dat zij op verzoek of in ieder geval met medeweten van Corestate c.s. de overeenkomsten met AXA en Odyssey heeft beëindigd en hierdoor kosten heeft gemaakt. 
      
    
    
      5.18
      
        Slechts in specifieke uitzonderingsgevallen en bij zwaarwegende omstandigheden kan het afbreken van onderhandelingen ondanks het ontbreken van totstandkomingsvertrouwen onaanvaardbaar zijn.  
        Dit soort omstandigheden doet zich in deze zaak niet voor. Dat Fred c.s. op verzoek dan wel met medeweten van Corestate c.s. de overeenkomsten met AXA en Odyssey heeft beëindigd en kosten heeft gemaakt, is in ieder geval niet een dergelijke omstandigheid. Het gaat immers om twee professionele partijen die zich over en weer hebben laten bijstaan door juridisch adviseurs en die bovendien afspraken hadden kunnen maken over de kosten bij het niet slagen van de onderhandelingen. Fred c.s. wist ten tijde van het aangaan van de onderhandelingen dat zij reeds overeenkomsten met AXA en Odyssey had gesloten. Haar inschatting dat zij geen winst uit de overeenkomst met AXA zou behalen, was voor haar de reden om de onderhandelingen met Corestate c.s. aan te gaan (zie 3.5 en 3.6). Voor zover zij de overeenkomst met AXA niet reeds om deze financiële reden wilde opzeggen, wist zij in ieder geval dat zij de overeenkomst bij het slagen van de onderhandelingen moest opzeggen en dat zij hiervoor een break fee verschuldigd was. Dat Fred c.s. beide overeenkomsten ongeclausuleerd en zonder nadere afspraken met Corestate c.s. over de hiermee gemoeide kosten heeft opgezegd, vormt geen uitzonderlijke situatie. Of deze beëindigingen op verzoek van Corestate c.s. zouden hebben plaatsgevonden, maakt hiervoor geen verschil. Het bewijsaanbod van Fred c.s. moet daarom ook op dit punt worden gepasseerd. 
      
      
      
        
          Wat betekent dit voor deze zaak?
        
      
      
    
    
      5.19
      
        De slotsom van dit alles is dat Corestate c.s. de onderhandelingen met Fred c.s. niet 
        op onaanvaardbare wijze heeft afgebroken. Dat betekent dat de door Fred c.s. gevorderde verklaring voor recht niet kan worden toegewezen. Omdat de door haar gevorderde schadevergoeding op dezelfde rechtsgrond gebaseerd is, moet ook die worden afgewezen. Nu aan de vaststelling van schade hierdoor niet wordt toegekomen, worden de verwijzing naar de schadestaatprocedure en de in verband hiermee gevorderde voorschotten eveneens afgewezen. Het door Corestate c.s. gevoerde verweer dat zij geen schadevergoedingsplicht heeft, omdat partijen in de LOI hun aansprakelijkheid bij het niet slagen van de onderhandelingen over en weer hebben uitgesloten, kan gelet op het voorgaande onbesproken blijven. 
      
      
      
        
          Kosten
        
      
      
    
    
      5.20
      
        Fred c.s. wordt als de partij die ongelijk heeft, met de proceskosten belast. De kosten van Corestate c.s. worden tot op de datum van dit vonnis begroot op:- griffierecht	 	€   4.131,--- salaris advocaat 		€   6.428,-- (2 punten x € 3.214,-)
         totaal 			€ 10.559,--
      
      
    
    
      5.21
      Fred c.s. wordt ook veroordeeld in de nakosten, voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot op de manier zoals hierna vermeld.
      
    
    
      5.22
      De door Corestate c.s. gevorderde hoofdelijke veroordeling van Fred c.s. in de kosten wordt toegewezen, omdat hiertegen geen verweer is gevoerd en die vordering niet onrechtmatig of ongegrond is.
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    De rechtbank:
    
    
      6.1
      wijst de vorderingen van Fred c.s. af;
      
    
    
      6.2
      veroordeelt Fred c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Corestate c.s. tot op heden begroot op € 10.559,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      6.3
      
        veroordeelt Fred c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn 
        bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Fred c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
      
      
    
    
      6.4
      verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.H. Broesterhuizen, mr. Q.R.M. Falger en mr. R.P.F. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.