ECLI:NL:GHSGR:2003:AN8067, Gerechtshof 's-Gravenhage, 06-06-2003, BK-02/03035
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2003-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-beschikking. Funderingsgebreken ook bij de waardebepaling van de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen. Vierkante meterprijs is niet doorslaggevend.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
      twaalfde enkelvoudige belastingkamer 
      6 juni 2003
      nummer BK-02/03035
    
    
    
    
    PROCES-VERBAAL
     
    van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te P.
    
    De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 mei 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar zijn verschenen namens de Inspecteur A en B. Belanghebbende, die door de griffier bij aangetekende brief met ontvangstbevestiging, verzonden op 11 april 2003, onder vermelding van plaats en tijdstip is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft bij telefaxbericht van 18 mei 2003 schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Gronden
    
    
      1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak 
      a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande woning met schuur casu quo tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 410 m3, inclusief de aanbouw, die van de schuur casu quo het tuinhuis ongeveer 105 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 803 m2.
    
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde na bezwaar op € 312.200 (ƒ 688.000) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van € 147.479 (ƒ 325.000) bepleit.
    
    3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur B, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 11 oktober 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 312.200 (ƒ 688.000).  
     
    5. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 312.200 bedroeg.
    
    6. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name het bouwjaar, de grootte, onderhoudstoestand en ligging, in voldoende mate is rekening gehouden. Met de door belanghebbende genoemde funderingsgebreken is naar 's Hofs oordeel voldoende rekening gehouden. De stelling van belanghebbende dat "het jarenlang uitblijven van de juiste maatregelen om een aanvaardbare staat van onderhoud, dan wel renovatie van de gehele a-straat te realiseren […] tot een beschamende, nauwelijks nog acceptabele wegsituatie [heeft] geleid", kan hem niet baten. Genoemde omstandigheid is bij de waardebepaling van de vergelijkingsobjecten, die alle aan de a-straat zijn gelegen, in aanmerking genomen, zodat deze reeds in de waarde van de woning is verdisconteerd. 
    
    
      7.1. De stelling van belanghebbende dat een gelijke vierkante meterprijs als die voor het vergelijkingsobject a-straat 2 is gehanteerd op zijn plaats is, alsmede de stelling dat de opstalwaarde te hoog is vastgesteld, falen. 
      7.2. In geding is de waarde van de woning. In het licht van hetgeen onder 5 en 6 is overwogen komt in het onderhavige geval aan de waardering van de afzonderlijke elementen van de woning geen zelfstandige betekenis meer toe. Bovendien is de perceeloppervlakte van het object a-straat 2 ruim 42 percent groter dan die van de woning. 
    
    
    8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond. 
    
    9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld op 6 juni 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Lader.
    
    
    
    
    
    (Lader)		(Biemond)
    
    
    
    
     
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:	
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
      De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.