ECLI:NL:RBMNE:2025:5431, Rechtbank Midden-Nederland, 16-10-2025, 24/6631
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/6631 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1], de heffingsambtenaar 
      (gemachtigde: D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding 
    
    1. In de beschikking van 30 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.559.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
    
    2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
    
    3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
    
    4. De zaak is behandeld op de zitting van 7 oktober 2025. Eiseres, de partner van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Feiten 
      
    
    
    5. De woning is een in 2021 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 211 m2. De woning ligt op een perceel van 5000 m2. 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.559.000,-. 
    Beoordelingskader 
    
    7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten: 
    - [adres 2] in [plaats 2] , verkocht op 28 april 2023 voor € 1.280.000,-; 
    - [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 30 juni 2022 voor € 1.440.000,-; 
    - [adres 4] in [plaats 1] , verkocht op 20 december 2022 voor € € 1.400.000,-; 
    - [adres 5] in [plaats 2] , verkocht op 4 april 2023 voor € 1.215.000,-. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt? 
      
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.  
    
    
      
        De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen 
      
    
    11. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met haar woning. De woning van eiseres ligt namelijk in het buitengebied van [woonplaats] en de referentiewoningen liggen daarentegen in de bebouwde kom waarbij voorzieningen op een steenworp afstand liggen. 
    
    
      11.1.
      De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat de woning van eiseres een grote nieuwbouwwoning is, met een perceel van 5000 m2 en is gelegen in het buitengebied. De woning van eiseres is daarom een unieke woning. Daar komt bij dat [plaats 1] een klein buitengebied heeft. Hierdoor is het volgens de taxateur lastig om vergelijkbare verkopen in het buitengebied te vinden rondom de waardepeildatum. Daarom is de taxateur gaan kijken naar referentieobjecten waarvan het bouwjaar en het aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar zijn. Hierdoor heeft de taxateur een vergelijking gemaakt met vrijstaande woningen uit nieuwere wijken van [plaats 1] . De rechtbank kan de toelichting van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Nu het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en uitstraling van de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde referentieobjecten bruikbaar zijn. De woningwaarde per m2 van de woning is (aanzienlijk) lager dan de gemiddelde m2-prijs van de gehanteerde referentiewoningen. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          De ligging van de woning 
        
        12. Eiseres stelt daarnaast dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechtere ligging van haar woning. De woning van eiseres ligt namelijk in tegenstelling tot de referentiewoningen op 100 meter afstand van een spoorbaan. Daarnaast is de woning gelegen in een buitengebied zonder nabijgelegen voorzieningen, ligt nabij een kas en ligt aan een smalle slecht onderhouden doodlopende weg. 
      
      
    
    
      12.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de ligging van de woning nabij het spoor inderdaad een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning van eiseres. Er moest immers een besluit hogere grenswaarde worden verleend om de woning op deze plaats te mogen bouwen. Een dergelijk besluit houdt in dat voor geluidsgevoelige bestemmingen zoals een woning een hogere geluidsbelasting op de gevel van de woning wordt toegestaan dan de wettelijk vastgestelde voorkeursgrenswaarden. Aldus is aannemelijk dat (in ieder geval) buiten de woning er meer hinder als gevolg van geluid wordt ervaren, wat een waardedrukkend effect heeft. Dit wordt ook niet ontkend door de heffingsambtenaar. Wel staat de rechtbank voor de vraag of de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee heeft gehouden bij het vaststellen van de waarde van de woning.
      
    
    
      12.2.
      De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat normaliter de ligging van de woning van eiseres zou zijn gekwalificeerd op een ‘4’. De woning van eiseres heeft namelijk meer privacy dan een woning in een woonwijk en heeft geen overlast van de geluiden van een woonwijk. Hoewel de woning van eiseres dichtbij [plaats 1] is gelegen, zijn er volgens de taxateur hele woonwijken zonder voorzieningen en betekent dat op zichzelf niet dat er sprake is van een waardedrukkend effect. De smalle weg is verder volgens de taxateur inherent aan het buitengebied. Deze bovengemiddelde ligging zou een correctie van 20% op de grondwaarde betekenen, en daarmee zou de grondwaarde veel hoger worden gewaardeerd, omdat de woning op een groot perceel ligt. Vanwege de ligging bij het spoor heeft de taxateur de ligging van de woning echter op een ‘3’ gekwalificeerd. Bovendien is de woning van eiseres vergeleken met woningen die zijn gebouwd tussen 2007 en 2019. De woning van eiseres is echter gebouwd in 2021. De taxateur zou normaal gesproken de voorzieningen van de woning van eiseres ook op een ‘4’ hebben gekwalificeerd, omdat de woning van eiseres in vergelijking met de referentieobjecten nieuwer is. Daarmee heeft de taxateur de ongunstiger ligging ten opzichte van de referentiewoningen eveneens tot uitdrukking willen brengen. 
      
    
    
      12.3.
      
        De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen.
        Doordat de taxateur de ligging van de woning van eiseres op een ‘4’ zou hebben gekwalificeerd als de woning niet bij het spoor zou zijn gelegen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en de geluidhinder van het spoor. In het geval dat de woning van eiseres namelijk niet bij het spoor zou zijn gelegen, zou er immers een correctie van 20% op de grondwaarde zijn toegepast, en was de grondwaarde bijna 1,5 ton hoger gewaardeerd. Door daarnaast ook het voorzieningenniveau aan de onderkant te waarderen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de ligging van de woning nabij het spoor. Dat de andere elementen, zoals het voorzieningenniveau en de smalle weg een waardedrukkend effect hebben, acht de rechtbank gelet op de toelichting van de taxateur op zitting, onvoldoende aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt daarom niet. 
      
      
      
        
          
            [adres 6] en [adres 7]
        
        13. Eiseres voert daarnaast aan dat zij niet begrijpt dat de waardes van [adres 6] en [adres 7] gelijk zijn gebleven en de WOZ-waarde van haar woning is gestegen. [adres 6] is bijna identiek aan de woning van eiseres en heeft een WOZ-waarde van € 1.315.000,-. [adres 7] heeft een waarde van € 1.141.000,-, deze woning heeft wel een gebruiksoppervlakte van 74 m2 minder en een kleiner perceel, maar hetzelfde bouwjaar. Eiseres begrijpt daarom ook niet het verschil in de WOZ-waardes tussen haar woning en deze woningen. Daarnaast verwijst eiseres naar een grafiek met de prijsontwikkeling van de woningen in [woonplaats] - [plaats 2] van 2022 naar 2023. Hieruit blijkt volgens eiseres dat de waarde niet is gestegen maar enorm gedaald. 
      
      
    
    
      13.1.
      De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat met de WOZ-waardes van andere woningen in de straat of de stijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum geen ruimte is in de Wet WOZ. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen. 
      
    
    
      13.2.
      De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning, of andere woningen is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van [adres 6] en [adres 7] en de gemiddelde WOZ-waardestijging niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
      14. Voor zover eiseres een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres. In dit geval is hier niet aan voldaan. De verschillen tussen de woning van eiseres en [adres 6] en [adres 7] zijn volgens de rechtbank niet verwaarloosbaar. De woningen verschillen immers in gebruiks- en perceeloppervlakte. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiseres niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan haar woning. Her beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. 
      
      
        
          Het verkooprapport en de verkoopprijsindicatie 
        
      
      15. Eiseres stelt dat het door [makelaar] opgestelde verkooprapport, de waardering en de verkoopprijsindicatie een lagere waarde onderbouwen. Zoals op de zitting uitgelegd, komt alleen de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiseres ingediende verkooprapport, de waardering en de verkoopprijsindicatie. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      16. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 16 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     HR 5 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHALR:2022:5408.