ECLI:NL:GHARL:2019:9445, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-11-2019, 18/00883
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00883
    uitspraakdatum: 5 november 2019
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 6 september 2019, nummer AWB 18/2304, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zaltbommel (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 205.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 100.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was in het belastingjaar eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1966 gebouwde vrijstaande woning (bungalow) met serre, gelegen in het buitengebied van [Z] . De inhoud bedraagt ongeveer 300 m³. Het perceel heeft een grootte van 950 m².
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende oefende tot eind 1998 een tuinbouwbedrijf uit. Hij was tot 2015 tevens eigenaar van de naast de onroerende zaak gelegen kas en de daarbij behorende (onder)grond van circa 12.000 m². Belanghebbende heeft de kas en de bijbehorende grond in 2015 verkocht aan zijn neef, de heer [A] (hierna: [A] ).
      
    
    
      2.3.
      Op een tegen de voor het jaar 2005 vastgestelde WOZ-beschikking ingediend bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar op 5 december 2005 uitspraak gedaan. In deze uitspraak is vermeld dat is geconstateerd dat uit onderzoek ter plaatse is gebleken dat geen sprake is van een tuinbouwbedrijf, dat de objectsoort van het pand is gewijzigd in vrijstaande woning en dat deze wijziging - door indeling in een andere referentiegroep - van invloed is op de hoogte van de vastgestelde waarde. Tevens is vermeld dat de kassen hobbymatig worden gebruikt en dat hierdoor voor de heffing van de OZB geen cultuurgrondvrijstelling meer geldt voor de bij de kassen behorende grond. 
      
    
    
      2.4.
      In maart 2017 heeft belanghebbende bij de Omgevingsdienst Rivierenland (hierna: de Omgevingsdienst) een aanvraag ingediend voor het wijzigen van de agrarische bestemming van de onroerende zaak in woonbestemming. De gevraagde bestemmingswijziging is op 1 juni 2017 door de Omgevingsdienst geweigerd omdat - kort gezegd - niet werd voldaan aan de voorwaarde dat daarvoor de tuinbouwkas zou moeten worden gesloopt. Nader overleg met de gemeente en de Omgevingsdienst heeft niet tot een oplossing geleid.
      
    
    
      2.5.
      In bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport van de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt op 24 januari 2018 door [B] Makelaars. Volgens dit rapport is de onroerende zaak slecht onderhouden, is hij slordig gebruikt en is het gehele dak asbesthoudend. In dit rapport wordt de marktwaarde van de onroerende zaak op 24 januari 2018 op € 70.000 getaxeerd. In onderdeel N van het rapport is vermeld dat belanghebbende in de onroerende zaak zal blijven wonen op grond van een nog te vestigen eeuwigdurend vruchtgebruik en dat de in het rapport vermelde marktwaarde de waarde van het bloot eigendom betreft.
      
    
    
      2.6.
      In maart 2018 heeft belanghebbende onder voorbehoud van het recht van vruchtgebruik de eigendom van de onroerende zaak verkocht aan [A] . 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de bij beschikking of uitspraak bij bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix met bijbehorende grondstaffel overgelegd waarin de in bezwaar vastgestelde waarde (€ 100.000) wordt onderbouwd. Hierin wordt uitgegaan van een inhoud van de woning van 230 m³ en wordt de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende bepaald door vergelijking met verkooptransacties van drie onroerende zaken met dezelfde bestemming (agrarische bedrijfswoning). Bij de waardering van de onroerende zaak is uitgegaan van een grondwaarde overeenkomstig de toegepaste staffel van € 72.621, een waarde van € 50.600 (€ 220 per m³) voor de woning en € 1.240 (€ 9 per m³) voor de serre. Daarnaast is rekening gehouden met kosten van asbestverwijdering (€ 1.290) en achterstallig onderhoud (€ 23.000). De (berekende) waarde per m³ inhoud van de referentiewoningen bedraagt € 340, € 610 en € 234.
      
    
    
      4.4.
      Met voornoemde taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen woningen zijn eveneens in agrarisch gebied gelegen en het gebruik van deze woningen is onderworpen aan dezelfde (beperkende) regels als het gebruik van de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voldoende rekening houden. Niet alleen is bij de waardering van de onroerende zaak uitgegaan van een lagere waarde per m³ van de opstal, maar daarnaast heeft een afzonderlijke afwaardering wegens de slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak plaatsgevonden en is met de aanwezigheid van asbest rekening gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport doet hier niet aan af nu in dit rapport - anders dan belanghebbende kennelijk bepleit - de daarin vermelde waarde van € 70.000 niet de waarde in het economische verkeer (de vrije verkoopwaarde), maar de waarde van de blote eigendom van de onroerende zaak betreft. De vastgestelde waarde van € 100.000 voor de volle eigendom is daarmee in lijn.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft nog verwezen naar de onder de feiten opgenomen uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2005, waarin is vermeld dat de objectsoort van het pand is gewijzigd in vrijstaande woning. Voor zover deze verwijzing moet worden opgevat als een beroep op door de heffingsambtenaar gewekt vertrouwen dat de onroerende zaak niet meer als agrarische bedrijfswoning, maar als burgerwoning moet worden aangemerkt, kan dat belanghebbende in het kader van de waardering niet baten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat het aanmerken van de onroerende zaak als burgerwoning zou leiden tot een hogere waardering omdat in die situatie het aantal potentiële kopers aanzienlijk toeneemt. Het Hof acht dat aannemelijk.
      
    
    
      4.7.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 5 november 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (A.W.M. van der Waerden)	(A.I. van Amsterdam)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 november 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.