ECLI:NL:RBHAA:2009:BK1288, Rechtbank Haarlem, 28-08-2009, 08/89
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2009-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Uit de akte van levering kan niet anders worden afgeleid dan dat eiser en verkoper een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen. Verweerder heeft zijn stelling dat partijen bij de akte van levering iets ander voor ogen hebben gehad dan de uiteindelijke tekst van de akte, niet aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK HAARLEM 
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 08/89
    
    Uitspraakdatum: 28 augustus 2008
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    X, wonende te Z, eiser,
     
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/P, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Bij akte van levering van 7 maart 2005 heeft eiser de juridische en economische eigendom van de hierna vermelde onroerende zaak verkregen, waarbij op aangifte een bedrag van € 1.650 aan overdrachtsbelasting is voldaan.
    
    1.2. Met dagtekening 28 juni 2007 heeft verweerder aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd groot € 11.661, alsmede bij beschikking een verzuimboete van 10% tot een bedrag van € 1.166.
    
    1.3. Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 19 november 2007 de naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 11.550 en de boete verminderd tot € 1.155. 
    
    1.4. Eiser heeft daartegen bij brief van 18 december 2007, ontvangen bij de rechtbank op 19 december 2007, beroep ingesteld. 
    
    1.5. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2008. Namens eiser is verschenen diens gemachtigde A. Namens verweerder is verschenen B en C. 
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Bij akte van levering, opgemaakt op 7 maart 2005, heeft D (hierna: de verkoper) aan eiser de juridische en economische eigendom overgedragen van het recht van opstal tot 2024 op het gedeelte van de [straat] om de Q, zijnde een perceel grond, eigendom van het Waterschap E, kadastraal bekend Q sectie AA nummer 0000, ter grootte van 4.70 are, met de rechten van de opstalhouder van het zich daarop bevindende woonhuis, plaatselijk bekend als [straat] te R, hierna: de onroerende zaak. 
    
    2.2. De verkoper heeft het recht van opstal in eigendom verkregen op 10 september 2004. 
    
    
      2.3. Voorafgaand aan de levering hebben verkoper en eiser op 9 februari 2005 een koopakte overeenkomstig het Model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis, model juli 2004, opgemaakt. In deze koopakte is de volgende bepaling opgenomen:
      “Artikel 16 Ontbindende voorwaarden
      16.1. deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
      a. (…);
      b. op 24 februari 2005 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom en kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan of een rentepercentage niet hoger dan, bij de volgende hypotheekvorm: tegen de normaal geldende condities en rente. (…)”
    
    
    2.4. In de akte van levering is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
    
    
      “BEPALINGEN
      Voormelde koopovereenkomst is, voor zover ten deze nog van belang, gesloten onder de volgende:
      kosten en belastingen
      Artikel 1
      (…)
      leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat
      Artikel 2
      (…)
      tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico
      Artikel 3
      De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van de akte van kwijting. 
      Vanaf dat tijdstip komen de baten de koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. 
      (…)”
    
    
    en:
    
    
      “ONTBINDENDE VOORWAARDEN
      Deze overeenkomst is ontbonden in het volgende geval, te weten:
      de totale koopprijs, vermeerderd met de kosten en de belastingen terzake de levering van het verkochte, door de koper niet is voldaan uiterlijk op zes april tweeduizend vijf (06-04-2005)”. 
    
    
    2.5. Nadat is gebleken dat eiser de koopsom met de kosten en de belastingen ter zake van de levering heeft gestort op een rekening van de notaris, is op 6 april 2005 de akte van kwijting verleden. De verkoper heeft daarbij aan eiser volledige kwijting verleend. Daarnaast wordt onder het kopje onvoorwaardelijke levering vermeld dat op grond van het bovenstaande de levering thans onvoorwaardelijk is geworden en wordt de notaris opdracht verleend de akte van levering tezamen met de akte van kwijting bij afschrift te doen inschrijven ten Kantore van de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers teneinde de juridische levering te bewerkstelligen. 
    
    2.6. Bij de aangifte overdrachtsbelasting heeft eiser een beroep gedaan op artikel 13, eerste lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BVR), waarin is bepaald dat in geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander, de waarde wordt verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtbelasting naar het gewone tarief welke niet in mindering heeft gestrekt van recht van successie, van schenking of van overgang, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht.
    
    3.	Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of er sprake is van een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging als bedoeld in artikel 13, eerste lid, Wet BVR. Meer specifiek is in geschil of sprake is van een levering onder een ontbindende voorwaarde of van een levering onder een opschortende voorwaarde. Ten slotte is in geschil of verweerder aan eiser terecht een verzuimboete heeft opgelegd. 
    
    3.2. Eiser stelt zich op het standpunt dat artikel 13, eerste lid, Wet BVR van toepassing is nu de verkrijging heeft plaatsgevonden binnen zes maanden na de verkrijging van het recht van opstal door de verkoper. Volgens eiser is er sprake van een levering onder een ontbindende voorwaarde, waardoor de datum waarop de akte van levering is opgemaakt, 7 maart 2005, geldt als tijdstip van verkrijging. Uit de akte van kwijting valt niet op te maken of er sprake is van een ontbindende of opschortende voorwaarde. Dat blijkt wel uit de akte van levering: het betreft hier een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vernietiging van de naheffingsaanslag en vernietiging van de boetebeschikking. 
    
    3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat uit zowel de akte van levering als de akte van kwijting blijkt dat, hoewel de voorwaarde wordt gepresenteerd als een ontbindende voorwaarde, er sprake is van een opschortende voorwaarde. De verkrijging kon niet eerder plaatsvinden dan op het tijdstip waarop de notariële akte van kwijting werd opgemaakt. Dat betekent dat overdrachtsbelasting verschuldigd is nu er meer dan een zes maanden verstreken is tussen de verkrijging van eiser en een vorige verkrijging. Verweerder verwijst hierbij naar de uitspraak van Hof Den Haag van 24 juni 1986, nr. 113/85-M-3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1. Ingevolge artikel 2, Wet BVR wordt overdrachtsbelasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. 
      Ingevolge artikel 8, Wet BVR vindt de verkrijging van een onroerende zaak plaats op het tijdstip waarop de in de openbare registers in te schrijven akte van levering wordt opgemaakt. Ingevolge het tweede lid van artikel 8, Wet BVR komt een verkrijging krachtens een rechtshandeling die onder opschortende voorwaarde is verricht, tot stand op het tijdstip waarop de voorwaarde wordt vervuld.
    
    
    4.2. Voor het antwoord op de vraag of de voorwaarde de overeenkomst opschort dan wel ontbindt, is bepalend de uitleg die eiser en verkoper in de gegeven omstandigheden, gezien de formulering, redelijkerwijze aan de voorwaarde mogen toekennen en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mogen verwachten.
    
    4.3. Uit de onder 2.4. aangehaalde passage uit de akte van levering kan niet anders worden afgeleid dan dat eiser en verkoper een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen. Verweerder, die de bewijslast daarvan draagt, heeft zijn stelling dat partijen bij de akte van levering iets ander voor ogen hebben gehad dan de uiteindelijke tekst van de akte, niet aannemelijk gemaakt.
    
    4.4. Evenmin kan uit het feit dat de akte van levering pas is ingeschreven tezamen met de akte van kwijting en dat feitelijke levering pas plaatsvindt bij de akte van kwijting, worden afgeleid dat sprake is van een opschortende voorwaarde. De levering van een onroerende zaak geschiedt weliswaar door het opmaken van een notariële akte die tot levering is bestemd en de inschrijving daarvan in de openbare registers (artikel 3:89, eerste lid, BW). Artikel 8, eerste lid, Wet BVR, bepaalt daarentegen dat de verkrijging in de zin van artikel 2 van de Wet BRV plaatsvindt op het tijdstip waarop de akte van levering wordt opgemaakt. 
    
    4.5. Nu de akte van levering blijkens haar redactie is overeengekomen onder een ontbindende voorwaarde, heeft de verkrijging, ingevolge artikel 8, eerste lid, Wet BVR plaatsgevonden ten tijde van het opmaken van de akte van levering op 7 maart 2005. Dit betekent dat deze verkrijging volgt binnen zes maanden na een vorige verkrijging op 10 september 2004, zodat eiser terecht een beroep op artikel 13, eerste lid, Wet BVR heeft gedaan.
    
    4.6. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond en wordt de naheffingsaanslag verminderd tot nihil. De overige gronden van beroep behoeven daarmee geen behandeling meer. 
    
    
    5.	Proceskosten
    
    Aangezien de gemachtigde van eiser ter zitting heeft verklaard (mede) op te treden namens de verzekeraar van de betrokken notaris, is niet gebleken dat sprake is van door eiser gemaakte kosten van rechtsbijstand. De rechtbank vindt derhalve geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
    
    
    6.	Beslissing
    
    De rechtbank:
    
    
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de naheffingsaanslag en de boete tot nihil;
      -	gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiseres betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 28 augustus 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Polak, rechter, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.
    
    
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.