ECLI:NL:GHSGR:2007:BA9069, Gerechtshof 's-Gravenhage, 22-02-2007, BK-07/00087
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2007-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eén van de 42 gesplitste zaken BK-07/00063 t/m BK-07/00104 in vervolg op de tussenuitspraak van 9 januari 2007 inzake BK-03/01566 (LJN: BA9037) betreffende WOZ-waardering van 864 woningen uit het bestand van stichting Vestia Groep (Delft). 
      
      Het beroep betreffende twaalf woningen is ongegrond. Belanghebbende heeft de woningen bestemd voor de sloop. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij met zijn standpunt omtrent de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de slechte technische staat van de woningen. Belanghebbende heeft haar standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 9.325 per object, zijnde de grondwaarde minus de sloopkosten, niet aannemelijk gemaakt.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
      derde meervoudige belastingkamer 
      22 februari 2007
      nummer BK-07/00087
    
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van de stichting Stichting Vestia Groep, statutair gevestigd te Rotterdam, tegen de uitspraken van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente Delft, betreffende na te noemen beschikkingen.
    
    
    1.		Tussenuitspraak en splitsing
    
    1.1	Het Hof verwijst naar hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in zijn tussenuitspraak van 9 januari 2007 in de zaak met het kenmerk 03/01566 (hierna: de tussenuitspraak). 
    
    1.2	Voor het procesverloop verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen daaromtrent is vermeld onder 1 tot en met 3.2 van de tussenuitspraak. 
    
    1.3	Na de tussenuitspraak is die zaak gesplitst in 42 zaken, waaronder deze, in welke zaken heden uitspraak wordt gedaan. Ook wordt heden in de zaak met het kenmerk 03/01566 de (eind)uitspraak gedaan.
    
    1.4	Het onderhavige beroep is gericht tegen de uitspraken van de Inspecteur op het bezwaar tegen 12 beschikkingen, waarbij de Inspecteur het bezwaar ongegrond heeft verklaard. Die beschikkingen en uitspraken hebben betrekking op de volgende 12 onroerende zaken:
    
    
      Object  Waarde bij beschikking
      [...]   [...]
    
    
    
    2.		Geschil en standpunten van partijen
    
    2.1	Voor het geschil en de standpunten van partijen verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 4 is vermeld. Wat het subsidiaire standpunt van belanghebbende en de bestrijding daarvan door de Inspecteur betreft, is voorts het volgende van belang.
    
    2.2	Partijen hebben ieder voor zich de woningen, die in Delft bij belanghebbende in eigendom zijn, gegroepeerd, zoveel mogelijk voor elk van die groepen een - al dan niet tot die groep behorende - representatieve woning aangewezen (referentiewoning) en de waarde hiervan getaxeerd. Vervolgens hebben partijen - wederom ieder voor zich - de waarde van de woningen in elk van de groepen afgeleid van de getaxeerde waarde van de desbetreffende referentiewoning. Ter schraging van de waarde van die referentiewoning zijn objecten genoemd die werkelijk zijn verkocht, met vermelding van enkele kenmerkende gegevens van zowel de referentiewoning als de verkochte objecten, zoals verkoopprijs- en datum, bouwvolume, perceel- of tuinoppervlakte, woningtype, bouwjaar en wijknummer, terwijl ook een of meer foto's zijn bijgevoegd.
    
    2.3	Partijen hebben de (referentie-)woningen volgens verschillende methoden getaxeerd. De Inspecteur heeft gebruik gemaakt van een taxatiemodel van Kafi, volgens welk de waarde is samengesteld uit een aantal elementen en waarbij bedragen zijn toegekend aan het bouwvolume, de perceel- of tuinoppervlakte, aanhorigheden en dakkapellen. In beroep heeft de Inspecteur dezelfde methode gehanteerd om de waarde van door hem of belanghebbende gekozen referentiewoningen te schatten. Belanghebbende heeft in beroep voor de door haar gekozen referentiewoningen vergelijkbare objecten genoemd en de verkoopprijzen daarvan gedeeld door het bouwvolume om met het gemiddelde daarvan en ook rekening houdend met belangrijke verschillen, de waarde van de referentiewoning te schatten. 
    
    2.4	Een en ander heeft ertoe geleid dat belanghebbende de woningen anders heeft gegroepeerd dan de Inspecteur, dat voor de te waarderen woningen in de meeste gevallen door partijen is gerefereerd aan verschillende referentiewoningen en dat zij voor specifieke woningen op verschillende resultaten zijn uitgekomen. 
    
    2.5	Het Hof heeft partijen gevraagd of zij het eens kunnen worden over de groepsindeling en de daarbij behorende referentiewoningen, doch partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
    
    2.6	De Inspecteur heeft onder meer gesteld dat met betrekking tot een aantal verkochte woningen, die in de taxatierapportages van belanghebbende zijn vermeld, de taxateur is uitgegaan van een onjuist bouwvolume. Belanghebbende heeft hieromtrent ter zitting te kennen gegeven dat de door de Inspecteur genoemde bouwvolumes voor juist moeten worden gehouden. 
    
    2.7	Partijen bestrijden elkaars taxatiemethoden en stellen dat bij een taxatie met de eigen methode de waarde van de woningen beter kan worden benaderd. Voor de argumenten die partijen daarbij bezigen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
    
    
    3.		Vaststaande feiten
    
    Het Hof merkt het in de tussenuitspraak onder 1 en 3 vermelde als vaststaand aan. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is verder, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    3.1	Acht van de onderhavige woningen zijn appartementwoningen gelegen in wijk 28. De woningen hebben een bouwvolume variërend van 40 tot 164 m3. Omtrent de andere vier woningen is weinig bekend. De Inspecteur heeft de woningen ingedeeld in groep 02859, terwijl belanghebbende de woningen heeft aangeduid als sloopwoningen. 
    
    3.2	Op de waardepeildatum (1 januari 1999) had belanghebbende plannen om de woningen te doen slopen. Dit was toen publiekelijk bekend. Belanghebbende heeft het sloopbesluit in goed overleg met de gemeente Delft genomen, maar er was geen sprake van een verplichting tot sloop. De woningen verkeerden op de waardepeildatum in een slechte technische staat omdat onderhoud sinds 1995, toen het plan tot sloop ontstond, achterwege is gebleven. Op de waardepeildatum en ook twee jaren later, bij het begin van het tijdvak waarvoor de onderhavige beschikkingen golden, was er met betrekking tot de woningen geen sprake van een meer dan normale leegstand. Daarvan was eerst sprake tegen het einde van het jaar 2003. Toen zijn ook woningen dichtgespijkerd, zoals blijkt uit door belanghebbende in het geding gebrachte foto's.
    
    3.3	In bijlage 2 bij het verweerschrift van de Inspecteur zijn gegevens omtrent de verkoop van drie objecten vermeld waarop het standpunt van de Inspecteur berust dat de waarden van de vorenbedoelde acht woningen, rekening houdend met het achterstallig onderhoud, bij de primaire beschikkingen niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    3.4	Belanghebbende heeft de waarde van de woningen niet op de onder 2.2 beschreven wijze getaxeerd. Zij stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woningen moet worden bepaald op € 9.325 elk. Dit is de grondwaarde minus de sloopkosten. Voor details hieromtrent verwijst het Hof naar het gestelde in het beroepschrift, bladzijden 12 tot en met 14.
    
    
    4.		Beoordeling van het beroep
    
    Vorm en wijze van bekendmaking van de beschikkingen
    
    4.1	Wat betreft de vorm en wijze van bekendmaking van de onderwerpelijke beschikkingen verwijst het Hof naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 5.3 en 5.4 is overwogen en geoordeeld.
    
    De waarde van de onroerende zaken
    
    4.2	De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
      4.3	De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de inspecteur. 
      4.4	Het Hof is na afweging van de door partijen over en weer aangedragen feiten en argumenten en op grond van zijn waardering van de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen tot het oordeel gekomen dat de Inspecteur de door hem in beroep verdedigde nadere waarden van de onderscheidene woningen als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, voldoende aannemelijk heeft gemaakt en dat de door belanghebbende verdedigde waarden van de woningen op zichzelf onwaarschijnlijk laag zijn.
    
    
    4.5	Belanghebbende heeft tegenover het in 3.3 verwoorde standpunt van de Inspecteur niet gesteld, althans niet met voldoende kracht van argumenten en bewijzen, dat de Inspecteur met dat gemotiveerde en gedocumenteerde standpunt onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte technische staat van de woningen rond de waardepeildatum. Daarom aanvaardt het Hof dat standpunt van de Inspecteur. Met betrekking tot de vier woningen waaromtrent te dezen weinig gegevens bekend zijn, heeft belanghebbende ook te weinig aangevoerd om haar standpunt dienaangaande te schragen.
    
    4.6	Het vorenoverwogene betekent dat het beroep ongegrond is.
    
    
    5.		Proceskosten
    
    Het Hof acht voor een veroordeling van de gemeente Delft tot vergoeding aan belanghebbende van proceskosten of schade als bedoeld in artikel 8:75, onderscheidenlijk artikel 8:73, van de Awb, geen termen aanwezig. 
    
    
    6.		Beslissing
    
    Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 22 februari 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    
    
    
    
    (Otto) (Vierhout)
    
    Deze uitspraak is ondertekend door mr. Vierhout omdat de voorzitter daartoe verhinderd was.
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.