ECLI:NL:RBARN:2007:BJ2286, Rechtbank Arnhem, 22-01-2007, AWB 05/4049, 05/4051, 05/4052 en 05/4055
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2007-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting. Grond behoorde tot privévermogen zodat de winstcorrectie van de inspecteur niet terecht is.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummers: AWB 05/4049, 05/4051, 05/4052 en 05/4055
    
    
    Uitspraakdatum: 22 januari 2007
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [X], wonende te [Z], eiser,
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst[te P] verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 1998 een navorderingsaanslag (aanslagnummer [H.87]) inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen van f 451.165 (€ 204.727).
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 1999 een navorderingsaanslag (aanslagnummer [H.97]) IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen van f 347.848 (€ 157.847).
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2000 een navorderingsaanslag (aanslagnummer [H.07]) IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen van f 68.759   (€ 31.201).
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag (aanslagnummer [H.16]) IB/PVV opgelegd, berekend naar een inkomen uit werk en woning van    f 257.348 (€ 116.779). Na verrekening van een verlies van f 170.516 (€ 77.377) is het belastbaar inkomen uit werk en woning vastgesteld op f 86.830 (€ 39.402).
    
    Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 6 september 2005 de navorderingsaanslagen en aanslag gehandhaafd.
    
    Eiser heeft daartegen bij brieven van 7 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op            10 oktober 2005, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2006 te Arnhem. 
      Eiser heeft zich daar laten vertegenwoordigen door mr. [A], tot bijstand vergezeld van drs. [B]. Namens verweerder is verschenen mr. [C], tot bijstand vergezeld van [D]. 
    
    
    Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
    
    Ter zitting zijn gelijktijdig de beroepen behandeld tegen de navorderingsaanslagen IB/PVV 1995 en 2001 ten name van eiser (procedurenummers 05/4050 en 05/4054) en de navorderingsaanslagen vennootschapsbelasting 1999, 2000 en 2001 ten name van [E] BV (procedurenummers 05/4056, 05/4060 en 05/4061).
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. 
    
    Eiser drijft een eenmanszaak onder de naam ‘[F]’. In deze eenmanszaak exploiteert hij een taxibedrijf en voert hij reparaties aan auto’s uit. Tevens is eiser 100% aandeelhouder van de vennootschappen ‘[G] BV’ en ‘[E] BV’ (hierna: [E] BV). [E] BV drijft een onderneming die zich richt op de in- en verkoop van gebruikte auto’s en in mindere mate van nieuwe auto’s. In [G] BV vindt de verkoop van brandstoffen en de exploitatie van een shop plaats.
    
    In 1988 bouwde eiser een pand aan de [a straat 1] te [Z]. Vanuit dit pand en vanuit de belendende percelen werd de onderneming [F] gedreven en vonden de activiteiten plaats van de hiervoor genoemde vennootschappen/ondernemingen.
    
    In 1991 kwamen er klachten van omwonenden over overlast van geparkeerde auto’s. In 1993 voert eiser gesprekken met de gemeente [Q] (hierna: de gemeente) over een alternatieve vestigingsplaats voor het bedrijf. De burgemeester van de gemeente noemt een aantal percelen grond. Eén van de percelen die de burgemeester noemde was eigendom van wethouder [H].  
    
    In mei 1993 komt eiser mondeling met [H] overeen om percelen grond van hem te kopen voor f 245.000. Het betreft de percelen, kadastraal bekend gemeente [Q], sectie K nummer [1], gelegen nabij de [b straat 1] te [Z], met een grootte van in totaal 3.11.50 hectare. Deze percelen grenzen aan een bestaand industrieterrein (hierna: [I]) en hebben een agrarische bestemming. 
    
    De koopprijs voor de percelen grond is hoger dan de agrarische prijs, maar (veel) lager dan de prijs die voor industriegrond wordt betaald. Dit hangt volgens eiser samen met het feit dat het allerminst zeker was of een bestemmingswijziging tot industrieterrein zou worden goedgekeurd, aangezien de provincie (Gedeputeerde Staten) daarover het laatste woord had.
    
    
      Op 6 oktober 1993 dient architectenburo [J] een aanvraag wijziging bestemmingsvoorschriften in bij het college van B&W van de gemeente (bijlage 8 bij het verweerschrift). Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:
      ‘ Betreffende plannen van Autobedrijf [E] BV (…), tot het oprichten van een garagebedrijf met showroom, verkoopruimte en dienstwoning  op een terrein gelegen aan de [b straat 1] te [Z] (…).
      Met referte aan Uw schrijven van 19.05.1993 (…) verzoeken wij U namens Autobedrijf [E] BV medewerking te verlenen tot wijziging van de vigerende Bestemmingsvoorschriften op voornoemd terrein, zodat de realisatie van beoogd garagebedrijf mogelijk gaat worden (…).’
    
    
    
      Op 9 november 1993 is een advies aan Burgemeester en Wethouders van de gemeente uitgebracht door een medewerker van de gemeente over de bestemmingsplanwijziging ten behoeve van [E] BV (bijlage 9 bij het verweerschrift). Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:
      ‘ (…) Door ruimtegebrek gedwongen is [E] bv – in overleg met het bestuur – op zoek gegaan naar een alternatieve vestigingsplaats. Diverse in aanmerking komende lokaties zijn op haalbaarheid onderzocht en uiteindelijk is het bedrijf erin geslaagd het terrein aan de [b straat 1] te verwerven.
      (…) 
      Gelet op de ligging van de grond komt het mij voor, dat er goede argumenten richting provincie zijn aan te voeren om een positieve beslissing op het voorliggende verzoek te krijgen. Zeker, nu het gaat om de verplaatsing van een “eigen” bedrijf.
      Wel rijst nu de vraag of het verzoek van [E] aanleiding moet zijn na te denken over een verdere uitbreiding van de [J] in oostelijke richting: naar mijn mening de enige reeële optie als u de mogelijkheid nog enig bedrijfsterrein voor plaatselijke bedrijven aan te kunnen bieden wilt open houden.
      (…)
      Dit schept tevens de mogelijkheid – indien ingestemd wordt met deze gedachte – om een kader te scheppen voor het aangaan van een exploitatieovereenkomst met [E] bv, zodat middelen worden verkregen als bijdrage in de toekomstige ontsluiting en het overige bouwrijpmaken van het genoemde gebied (…)’.
    
    
    Als bijlage 10 bij het verweerschrift is een handgeschreven gespreksaantekening gevoegd van een op 19 november 1993 gevoerd gesprek tussen een medewerker van de gemeente en eiser. Hierin is vermeld dat de gemeente in beginsel bereid is medewerking te verlenen aan wijziging van het bestemmingsplan. Verder is gesproken over het ontwikkelen van een visie voor het hele gebied ten oosten van de [J], de ontsluiting van de [J], de riolering, het handhaven van het huidige pand, een exploitatiebijdrage, de kosten van het bestemmingsplan en het gebruik van het terrein.
    
    Op 6 mei 1994 is de akte van levering gepasseerd. Als koper treedt op eiser in privé. Hierin is onder meer vermeld dat de koopovereenkomst is gesloten door eiser in privé en dat de feitelijke levering plaatsvindt terstond na het ondertekenen van de akte. 
    
    
      Als bijlage 15 bij het verweerschrift is een brief van 25 april 1995 gevoegd. Hierin verzoekt de gemeente aan [K] b.v. een offerte te doen voor de wijziging van het bestemmingsplan “[I]”. Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:
      ‘ (…) In beide varianten wordt de aan te leggen weg geheel gesitueerd op de gronden, eigendom van [H] ([E]) met wie overeenstemming is bereikt over het sluiten van een exploitatieovereenkomst, op basis waarvan de gemeente de te maken kosten kan verhalen. [H] neemt het aan de [b straat 1] grenzende deel van ± 1.5 ha. van zijn grond in eigen gebruik t.b.v. zijn van de [c straat 1]/[a straat 1] naar de [J] te verplaatsen garagebedrijf. De rest van zijn grond is beschikbaar voor uitgifte aan geïnteresseerde bedrijven, bij voorkeur vanuit de gemeente c.q. de partnergemeenten in de KLMD. (…)’
    
    
    Na verschillende gesprekken en onderhandelingen over de exploitatieovereenkomst stuurt de gemeente bij brief van 1 september 1995 aan [E] BV de concept-exploitatieovereenkomst toe. Tevens verzoekt de gemeente [E] BV in te stemmen met de offerte van [K] b.v. (bijlage 16 bij het verweerschrift).
    
    
      Op 14 november 1996 vindt er een informatie- en inspraakbijeenkomst plaats betreffende het (voor-)ontwerp van het bestemmingsplan Industriegebied [I] uitbreiding 1996 (bijlage 18 bij het verweerschrift). Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:
      ‘ (…) De provincie voert een beleid, dat zich richt op beperking van plaatselijke bedrijfsterreinen, maar biedt nog wel ruimte voor het verplaatsen van bedrijven die overlast veroorzaken. Daar is in dit geval sprake van. Het bedrijf [E] geeft op de huidige vestigingsplaats overlast en om die reden is de gemeente bereid eventueel mee te werken aan verplaatsing ervan nu het de betrokken grond heeft verworven. (…)
      De heer [H] zegt, dat hij de grond heeft gekocht zonder enige toezegging m.b.t. bebouwing t.b.v. zijn bedrijf. (…)’
    
    
    Zowel voor als na deze bijeenkomst wordt er verder onderhandeld over de exploitatieovereenkomst en worden adviezen uitgebracht aan de gemeente. De correspondentie afkomstig van eiser vindt plaats op briefpapier van [E] BV.
    
    Op 21 januari 1998 wordt het voorstel van het college van B&W omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan “Industrieterrein [I] Uitbreiding 1997” en het aangaan van een exploitatie-overeenkomst met eiser in de gemeenteraad besproken (bijlage 22 bij het verweerschrift). De gemeenteraad neemt het voorstel van het college van B&W aan. Wel moet in de overeenkomst een termijn worden genoemd waarbinnen de invulling van het terrein moet zijn gerealiseerd.
    
    
      Op 15 mei 1998 wordt tussen de gemeente en [E] BV de exploitatieovereenkomst gesloten (bijlage 23 bij het verweerschrift). Hierin is onder meer vermeld dat [E] BV de gronden in eigendom heeft verworven, met als doel deze gronden te ontwikkelen als bedrijfsterrein. Tevens is hierin vermeld dat de activiteiten van de gemeente zich beperken tot de voorbereiding van en het toezicht op de uitvoering. De totale realisering – omvattende het bouwrijp maken en het woonrijp maken – behoort tot de verplichtingen van [E] BV (de exploitant). De exploitant verplicht zich aan de gemeente te betalen een bijdrage in verband met de kosten van het in bouwexploitatie brengen van de gronden. Deze bedraagt f 270.000 exclusief BTW + p.m. Tevens is in de exploitatieovereenkomst, voor zover hier van belang, vermeld:
      ‘ Artikel 6	Grondtransakties
      (…)
      6.2	De exploitant verbindt zich jegens de gemeente om in volle en vrije eigendom over te dragen de gronden bestemd voor groenvoorzieningen, bermen, grasberm of beplantingsstrook en verkeersdoeleinden.
      (…)
      Artikel 7	Verkoop van bedrijfsterrein
      7.1	Partijen verbinden zich er naar te streven de uit te geven bedrijfsterreinen ten goede te laten komen aan bedrijven gevestigd in de gemeente [Q] en zullen ter zake overleg voeren indien één der partijen daarom vraagt.
      7.2	Exploitant zal de gemeente – alvorens contracten af te sluiten -  in kennis stellen van de door hem geselecteerde kandidaat-kopers.
      (…)
      Artikel 8	Vervreemding tijdens ontwikkeling
      8.1	De exploitant is verplicht het plan zelf te exploiteren en 10000 m2 van het te ontwikkelen bedrijfsterrein zelf uit te geven aan daartoe als in art. 7.1. bedoelde in aanmerking komende bedrijven/particulieren en wel vóór 1 juli 2002. Van het overige bedrijfsterrein zal door exploitant 10000 m2 in eigen gebruik worden genomen en wordt 5000 m2 voorlopig gereserveerd voor eventuele uitbreiding van het bedrijf. (…)’
    
    
    In juni 1998 hebben Gedeputeerde Staten het bestemmingsplan goedgekeurd.
    
    Nadat het terrein door [E] BV was ontwikkeld, heeft eiser vanaf juli 1999 12.000 m2 verpacht aan [E] BV. Aanvankelijk bedroeg de pacht f 11.190 op jaarbasis. Vanaf 2000 is de pacht verhoogd met f 166 als gevolg van een nabetaling aan de gemeente van f 8.623. (zie verder hierna, toelichting bijlage 3 bij het beroepschrift). De eenmanszaak van eiser huurt 500 m2 van [E] BV. [G] BV huurt 80 m2 van [E] BV. Op 28 april 1999 heeft eiser 3.000 m2 verkocht aan een derde voor  f 432.500. Voor de privé-woning en het privé-erf wordt een gedeelte van 4.000 m2 gebruikt. Het resterende gedeelte van 6.000 m2 blijft vooralsnog braakliggend terrein.
    
    
      Als bijlage 3 bij het beroepschrift is een verdeling van de met de aankoop en ontwikkeling gemoeide kosten gevoegd. Deze verdeling is in het beroepschrift als volgt toegelicht:
      -	de aankoopkosten van de grond ad f 262.813 zijn voor rekening gekomen van eiser in privé;
      -	de kosten voor de bestemmingswijziging af f 326.762 (zijnde f 270.000 plus f 47.250 BTW plus f 889 kadasterkosten plus f 7.339 afrekening plus f 1.284 BTW) zijn door [E] BV doorberekend aan eiser (toegerekend als aankoopkosten) en verdeeld over de grond naar rato van de oppervlakte. Dit laatste is mede van belang voor het bepalen van de pachtsom welke is gebaseerd op 5% van de aankoopkosten van 12.000 m2 van de grond, oftewel f 11.356;
      -	de kosten van de weg ad f. 1.293.422 (inclusief BTW) zijn naar rato van oppervlakte verdeeld over de stukken grond die baat hebben bij deze weg. Deze kosten zijn niet toegerekend aan het privé-erf van eiser omdat deze reeds aan de openbare weg lag. Het restant van de kosten voor de investering in de weg zijn doorberekend aan eiser;
      -	in 1999 zijn de kosten van de weg verdeeld zonder rekening te houden met nabetalingen aan de gemeente in 2000 en 2001. De aan de door [E] BV gepachte grond toe te rekenen kosten van de weg bedroegen f 609.955. Als gevolg van nabetalingen in 2000 en 2001 is het bedrag verhoogd naar f. 633.500;
      -	op de geconsolideerde balans van [E] BV is aan investeringen een bedrag van             f 4.301.770 vermeld. In dit bedrag is het aandeel in de kosten van de weg van f. 609.955 begrepen;
      -	over het door [E] BV geïnvesteerde bedrag van f 633.550 wordt 3 1/3 % per jaar afgeschreven, ofwel f 21.118;
      -	de investeringen in bedrijfsgebouwen en terreinen zijn door [E] BV voornamelijk gefinancierd door middel van een geldlening bij een bank.
    
    
    
      Op 19 november 2003 heeft verweerder een boekenonderzoek ingesteld bij eiser, waarbij onder meer de aanvaardbaarheid van de aangiften inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen over 1999 tot en met 2001 is onderzocht. Van dit onderzoek is op 27 september 2004 een rapport opgemaakt waarin, voor zover hier van belang, is vermeld:
      ‘ Belastbaarheid voor de inkomstenbelasting
      Omdat het bouwrijp maken van het gehele gebied (…) op naam en voor rekening van dhr [H] zijn uitgevoerd dienen de voordelen verkregen met het handelen cq projectontwikkeling van het industrieterrein [I] IV in de inkomstenbelasting te worden belast.
    
    
    
      Ter ondersteuning van het bovenstaande worden van de zijde van de fiscus de volgende stellingen ingenomen:
      A)	Het feit dat dhr. [H] eigenaar is van garage [E], c.q. autobedrijf [E] B.V., heeft hem in staat gesteld de bestemming op de grond gewijzigd te krijgen, te ontwikkelen en een nieuw bedrijfspand en woning te bouwen.
      Een willekeurige derde zou hier niet in zijn geslaagd. Wij stellen daarom dat de winsten dienen te worden aangemerkt als winst uit onderneming van de eenmanszaak garagebedrijf [E].
      B)	De ontwikkeling van het industrie terrein [I] IV door dhr. [H] gaat normaal vermogensbeheer cq beheer van onroerendgoed te boven.
      Er is sprake van bedrijfsmatig handelen op het gebied van de projectontwikkeling van onroerend goed. De winsten dienen te worden aangemerkt als winst uit onderneming van een grondbedrijf van dhr. [H].
      C)	De ontwikkeling van het industrie terrein [I] IV door dhr. [H] gaat normaal vermogensbeheer cq beheer van onroerendgoed te boven. Indien niet aan te merken als bedrijfsmatig handelen (zie stelling A en B), dan aan te merken als andere inkomsten uit arbeid artikel 22, lid 1. letter b van de wet inkomstenbelasting 1964, c.q. belastbaar inkomen uit werk en woning artikel 3.1 van de wet inkomstenbelasting 2001.
    
    
    
      De waarde van het onroerend goed en de behaalde winst worden als volgt vastgesteld:
      Aankoop grond incl kosten					f    262.416,-
      Kosten bouwrijp maken, aanleg weg en nutsvoorzieningen	 	f 1.001.720,-
      Kosten exploitatieovereenkomst gemeente				f    278.228,-
      Totale kosten excl. OB						f 1.542.364,-
      Totale oppervlakte grond		31.150 m2
      Overgedragen aan Gemeente	  6.150 m2
      Netto oppervlakte grond		25.000 m2
    
    
    De kostprijs van de grond bedraagt: f. 1.542.364,- : 25.000 = f. 61,69 per m2
    
    
      Overdracht grond woning naar privé tegen waarde
      in het economische verkeer 4000 m2 x f 175,- excl. OB		f    700.000,- excl. OB
      Opbrengst verkoop grond [d straat 1] 3000 m2			f    515.000,- excl. OB
      Totale opbrengst excl. OB						f 1.215.000,- excl. OB
    
    
    
      Kostprijs verkochte cq overgedragen grond
      7000 m2 x f 61.69 =				f 431.830,-
      Kosten Nuon aansluiting perceel [d straat 1]		f     3.090,-
      Kostprijs verkochte cq overgedragen grond				f   434.920,- excl. OB
      Winst op grond transacties					f   780.080,- excl. OB
    
    
    Berekening waarde grond per 31-12-2001;
    
    
      Kostprijs grond					f 1.542.364,-
      Verkoop cq overdracht 7000 m2 x 61,69		f    431.830,-
      						f 1.110.534,-
      Kosten inzaai vrije grond				f        5.900,-
      Te activeren waarde per 31-12-2001		f 1.116.434,-
    
    
    Op de te activeren waarde kan niet worden afgeschreven.
    
    (…)
    
    Correctie in [E] BV geactiveerde kosten met betrekking tot het ontwikkelen van het industrieterrein.
    
    
      De bij [E] BV geactiveerde kosten in verband met de aanleg van de ontsluitingsweg en bouwrijp maken van het industrieterrein kunnen niet worden aangemerkt als investering in onroerend goed voor de B.V. omdat deze kosten deel uitmaken van de kostprijs van de grond.
      De ontwikkelingskosten van het industrieterrein worden aangemerkt als investeringen in onroerend goed in de persoonlijke onderneming van dhr [H].
      Op deze investeringen kan niet worden afgeschreven omdat het kosten betreft die samenhangen met de ontwikkeling van het industrieterrein, c.q. deel uitmaken van de kostprijs van de grond.
    
    
    Correctie afschrijving op kosten bouwrijp maken			f. 53.030,-
    
    Lagere balanswaarde onroerendgoed [E] BV per 31-12-2001	f 633.550,-
    
    Vaststelling pacht
    
    Door dhr. [H] wordt de ondergrond waarop de bedrijven zijn gevestigd verpacht aan [E] BV.
    
    Er wordt een pacht berekend van 5% over de kostprijs van de ondergrond exclusief de kosten van de aanleg van de ontsluitingsweg. De kostprijs is door de adviseur berekend op f. 227.122,-
    
    De pachtprijs moet echter worden berekend over de waarde van de grond in het economische verkeer, rekening houdend met de bestemming van de ondergrond.
    
    De economische huurwaarde is door [L], als taxateur onroerende zaken werkzaam bij de Belastingdienst [adresR], vastgesteld op f. 162.634.
    
    (…)’
    
    
      Naar aanleiding van de bevindingen tijdens het boekenonderzoek heeft verweerder aan eiser een navorderingsaanslag IB/PVV 1998 opgelegd. Deze moet volgens verweerder als volgt worden berekend:
      Eerder vastgesteld belastbaar inkomen		f   18.002 -/-
      Winstcorrecties					f 453.240
      Correctie buitengewone lasten			f     4.281
      Correctie zelfstandigenaftrek			f   11.085
      Gecorrigeerd belastbaar inkomen		f 450.604  (€ 204.475) 
    
    
    De navorderingsaanslag is echter berekend naar een belastbaar inkomen van f 451.165. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat uitgegaan moet worden van het door verweerder berekende bedrag van f 450.604.
     
    
    
      Tevens is een navorderingsaanslag IB/PVV 1999 opgelegd. Deze is als volgt berekend:
      Eerder vastgesteld belastbaar inkomen		f    83.009 -/-
      Verkoop grond (winstcorrectie)			f. 326.840
      Hypotheekrente					f    17.624 -/-
      Meer pacht					f    75.722
      Privé gebruik auto				f    40.000
      Buitengewone lasten				f      5.919
      Gecorrigeerd belastbaar inkomen		f  347.848  (€ 157.847)
    
    
    
      Ook over het jaar 2000 is een navorderingsaanslag IB/PVV opgelegd. Deze is berekend als volgt:
      Eerder vastgesteld belastbaar inkomen			f    87.508 -/-
      Bedrijfskosten						f.     2.238
      Hypotheekrente						f    35.249 -/-
      Meer pacht						f   151.278
      Privé gebruik auto					f    38.000
      Gecorrigeerd belastbaar inkomen			f    68.759  (€ 31.201)
    
    
    
      Voor het jaar 2001 is een aanslag IB/PVV opgelegd en een verliesbeschikking vastgesteld. Deze zijn berekend als volgt:
      Aangegeven inkomen uit werk en woning		f    99.202
      Bedrijfskosten						f.        367
      Hypotheekrente						f     35.249 -/-
      Meer pacht						f   151.278
      Privé gebruik auto					f     41.750
      Vastgesteld inkomen uit werk en woning		f   257.348  	(€ 116.779)
      Verrekende verliezen 							 €   77.377
      Belastbaar inkomen uit werk en woning					 €   39.402
    
    
    3.	Geschil
    
    
      In geschil is,
      a.	voor de jaren 1998 en 1999,
      of de winst die eiser heeft behaald met de verkoop van de grond is belast. Meer in het bijzonder is in geschil:
      1.	of de in 1993 aangekochte grond tot het verplichte ondernemingsvermogen van eisers eenmanszaak behoort; en zo nee,
      2.	of de werkzaamheden met betrekking tot de grond een zelfstandige onderneming vormen op het gebied van projectontwikkeling van vastgoed;
      3.	of ter zake van deze werkzaamheden sprake is van andere inkomsten uit arbeid;
      4.	of de waardesprong van de grond moet worden gezien als inkomsten uit dienstbetrekking van eiser bij [E] BV;
      5.	of de waardesprong van de grond aangemerkt worden als uitdeling van winst van [E] BV aan haar aandeelhouder. 
      b. voor de jaren 1999, 2000 en 2001:
      	de hoogte van de door eiser van [E] BV ontvangen pacht.
    
    
    Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    a.	Belastbaarheid winst behaald met verkoop grond
    
    De rechtbank stelt voorop dat een redelijke verdeling van de bewijslast met zich brengt dat de bewijslast, dat de winst die is behaald met de verkoop van de grond is belast bij eiser, bij verweerder rust.
    
    Met betrekking tot de stelling van verweerder dat deze winst is belast omdat de in 1993 aangekochte grond tot het verplichte ondernemingsvermogen van eiser behoorde overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft de grond in 1993 in privé aangekocht. De aankoopkosten van de grond zijn voor rekening van eiser gekomen en ook gebleven. De rechtbank acht het gelet op de hiervoor weergegeven feiten, anders dan verweerder, niet aannemelijk dat op het moment van deze aankoop al voorzienbaar was dat de bestemming van de gronden zou wijzigen. 
    
    Eiser speculeerde er ten tijde van de aankoop van de grond op dat hij een gedeelte van deze grond zou kunnen gaan verhuren aan [E] BV, dit gelet op de overlast die de door [E] BV gedreven onderneming op de toenmalige locatie veroorzaakte. De rechtbank acht aannemelijk dat de werkzaamheden met betrekking tot de bestemmingswijziging en de exploitatie van de grond vervolgens door [E] BV zijn verricht. Het enkele feit dat in een aantal stukken de naam van eiser wordt genoemd maakt dit niet anders. Eiser is immers directeur van [E] BV en uit dien hoofde bevoegd deze BV te vertegenwoordigen. Ook alle met deze werkzaamheden samenhangende kosten zijn in eerste instantie voor rekening van [E] BV gekomen. De rechtbank is niet gebleken dat eiser bij de aankoop van de grond in 1993 handelde binnen het kader van zijn onderneming (de eenmanszaak). Verweerder gaat er in dit verband ten onrechte vanuit dat de eenmanszaak van eiser en [E] BV als één onderneming gezien moet worden. 
    
    Wat dan nog rest is het enkele feit dat de eenmanszaak van eiser in het jaar 1999 500 m2 heeft gehuurd van [E] BV. Dit is echter onvoldoende om de grond als verplicht ondernemingsvermogen van de door eiser gedreven eenmanszaak te etiketteren. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder dan ook niet geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat de grond op het moment van aankoop tot het ondernemingsvermogen van eiser behoorde.
    
    Nu de rechtbank aannemelijk acht dat alle werkzaamheden met betrekking tot bestemmingswijziging en de exploitatie van de grond zijn verricht door [E] BV kan de stelling van verweerder, dat de winst bij eiser is belast omdat sprake is van een zelfstandige onderneming van eiser dan wel van andere inkomsten uit arbeid, niet slagen.
    
    Met betrekking tot de stelling van verweerder dat de winst bij eiser is belast omdat sprake is van een uitdeling van winst van [E] BV aan haar aandeelhouder overweegt de rechtbank als volgt. Hiervoor is vereist dat de winst die is behaald met de verkoop van de grond voorzienbaar was, de aandeelhouder en de vennootschap zich bewust zijn of redelijkerwijs bewust hebben moeten zijn van de bevoordeling van de aandeelhouder en de aandeelhouder de bevoordeling in zijn hoedanigheid van aandeelhouder heeft aangenomen.
    
    [E] BV heeft in eerste instantie alle kosten die met de bestemmingswijziging en de exploitatie in verband staan betaald. [E] BV heeft deze kosten voornamelijk gefinancierd middels een geldlening bij de bank. Nadat de bestemmingswijziging was gerealiseerd en de grond was ontwikkeld, heeft er een verdeling van de kosten plaatsgevonden tussen eiser, en de overige gerechtigden tot de grond. De kosten zijn verdeeld naar rato van de oppervlakte die de betreffende gerechtigden in gebruik en/of eigendom hebben. Het restant van de kosten is doorberekend aan eiser. Verweerder heeft niet gesteld en de rechtbank is ook niet gebleken dat de wijze waarop deze kosten vervolgens zijn doorberekend het standpunt van verweerder, dat sprake is van een uitdeling, ondersteunen. Gelet op de feiten was evenmin sprake van een voorspelbaar voordeel. Van een uitdeling van winst is dan ook geen sprake. 
    
    Dat de waardestijging van de grond bij eiser belast is als inkomsten uit dienstbetrekking heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt. 
    
    Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de winst die is behaald met de verkoop van de grond ten onrechte bij eiser heeft belast. 
    
    b.	Pacht
    
    Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat de bewijslast, dat uitgegaan moet worden van een hogere pacht, op verweerder rust. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de pacht te laag is, een taxatierapport overgelegd. De rechtbank stelt echter vast dat de taxateur van verweerder bij de berekening van de pacht van verkeerde veronderstellingen is uitgegaan. Geen rekening is gehouden met de kosten die voor rekening van [E] BV zijn gekomen. Reeds hierom kan deze taxatie en de daaruit voortvloeiende berekening van de pacht door verweerder, niet worden gevolgd.
    
    Naar het oordeel van de rechtbank kan de berekening van de pacht door eiser wel worden gevolgd. Gesteld noch gebleken is dat, wanneer rekening wordt gehouden met de kosten die voor rekening van [E] BV zijn gekomen, de pacht die voor de onderhavige jaren is berekend, te laag is.
    
    Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op  € 966 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van  €  322,- en een wegingsfactor 1 en factor 1,5 in verband met het feit dat het gaat om 4 of meer samenhangende zaken).
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -	vernietigt de navorderingsaanslagen IB/PVV 1998, 1999 en 2000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
      -	vermindert de aanslag IB/PVV 2001 tot een aanslag berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 48.132 (f 106.070) met een te verrekenen verlies van € 77.377              (f 170.516) en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 966, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      -	gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.C.G.J. van Well, voorzitter, mr. M.M. Bijker - Veen en mr. R.P. van Baaren, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier, op 22 januari 2007
    
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.