ECLI:NL:RBDOR:2007:BB3130, Rechtbank Dordrecht, 24-08-2007, AWB- 05-1537
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2007-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: waardering van een appartement voor het WOZ-tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Het staat verweerder vrij om (eerst) in beroep een (nieuw) taxatierapport op te maken en daarin nieuwe vergelijkingspanden op te voeren.

RECHTBANK DORDRECHT		
      Sector Bestuursrecht
    
    
    procedurenummer: AWB 05/1537
    
    Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 26 Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
    
    
      [XXX],
      wonende te [woonplaats], eiser,
    
    
    tegen
    
    
      De heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard, verweerder. 
      gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 304.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
    
    Eiser heeft bij brief van 6 april 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
    
    Bij uitspraak van 17 november 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
    
    Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 11 december 2005, ingekomen op 19 december 2005, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
    
    De zaak is op 13 april 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting ingevolge artikel 8:64, van de Awb geschorst en bepaald dat de zaak op een nader te houden zitting zal worden behandeld.
    
    De zaak is wederom op 5 juni 2007 ter zitting van de enkelvoudige kamer behandeld.
    
    
      Eiser is ter zitting verschenen.
      Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Voor verweerder is voorts verschenen ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
    
    
    
      2. Overwegingen
      2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
    
    
    Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    2.2 De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder verwijst in beroep onder meer naar een op 23 januari 2006 door ir. M. van Eekelen opgemaakt taxatierapport en betoogt dat met name uit het verkoopcijfer van [adres 2] te [woonplaats] blijkt dat de waarde van het appartement van eiser niet te hoog is vastgesteld.  
    
    2.3 Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiser meent dat de waarde van de woning € 40.000 tot € 50.000,- te hoog is gewaardeerd en wijst daarbij op de omstandigheid dat een hoekappartement in de onderbouw met twee parkeerplaatsen dezelfde WOZ- waarde heeft terwijl die woning bij aanschaf veel duurder was dan eisers appartement. Ter zitting van 13 april 2007 heeft eiser voorts betoogd dat, in tegenstelling tot hetgeen zou blijken uit de door verweerder bij het taxatierapport gevoegde tekening, het appartement van eiser een tussenappartement is en de waardering daardoor lager dient te zijn.  
    
    2.4 De rechtbank overweegt het volgende.
    
    Eiser was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] (405 m²). Het betreft een in de nieuwbouwwijk [naam] gelegen appartement (bouwjaar 2000, kwaliteit uitstekend) op de eerste verdieping met een parkeerplaats op de begane grond.
    
    De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
    
    
      Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten:  
      - [adres 2], 410 m³, parkeerplaats, bouwjaar 2000, kwaliteit: uitstekend;
      - [adres 3], 575 m³, parkeerplaats, bouwjaar 2000. kwaliteit: uitstekend;
      - [adres 4], 300 m³, berging, bouwjaar 2001, kwaliteit: uitstekend.
    
    
    
      Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van de woning van eiser en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart, een indelingsoverzicht en een matrix. De rechtbank is, in weerwil van hetgeen door eiser is betoogd, van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging, bouwstijl, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten, en met name het verkoopcijfer van [adres 2] vanwege de vergaande overeenkomsten, als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten maken deel uit van het zelfde project en bevinden zich, met uitzondering van [adres 4], in hetzelfde gebouw.
      Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix  en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, overige voorzieningen en objectkenmerken in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. 
    
    
    
      Voor zover eiser zich erover beklaagt dat een hoekappartement op de begane grond met twee parkeerplaatsen dezelfde WOZ-waarde heeft, hetgeen zou moeten leiden tot verlaging van de WOZ-waarde van het appartement van eiser overweegt de rechtbank dat - bezijden de omstandigheid dat eiser zijn stelling niet nader heeft onderbouwd - verweerder zich voor de waardevaststelling heeft gebaseerd op verkoopcijfers van (nagenoeg) vergelijkbare appartementen en daarop een correctie heeft uitgevoerd voor de aanwezige verschillen. Zoals hiervoor overwogen mocht verweerder zich baseren op de desbetreffende verkoopcijfers en heeft verweerder de verschillen tussen de objecten op begrijpelijke wijze kenbaar gemaakt.    
      Voorts leidt de omstandigheid dat verweerder in het indelingsoverzicht per abuis een ander object als de woning van eiser heeft aangeduid niet tot verlaging van de waarde nu verweerder zich blijkens de matrix en de daarop gegeven toelichting vooral heeft gebaseerd op [adres 2], hetgeen evenals de woning van eiser een tussenwoning van het 'a-type' is.  
    
    
    De rechtbank is op voormelde gronden van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
    
    Hetgeen eiser daar voorts tegen naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde kunnen overtuigen. 
    
    
      De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de omstandigheid dat verweerder eerst in beroep een taxatierapport in geding heeft gebracht niet zonder consequenties mag blijven.
      Het staat verweerder volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad vrij om in beroep een (nieuw) taxatierapport op te maken en daarin, indien nodig, nieuwe vergelijkingspanden op te voeren. De Hoge Raad stelt hieraan evenwel de voorwaarde dat de nieuwe gegevens zodanig tijdig worden ingebracht dat de andere partij voldoende in de gelegenheid is om hierop te reageren. Niet is gesteld of gebleken dat eiser onvoldoende in de gelegenheid is geweest om op de inhoud van het taxatierapport te reageren.
    
    
    Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 304.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
    
    Het beroep is derhalve ongegrond.
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
    
    3. Beslissing
    
    De rechtbank Dordrecht:
    
    - verklaart het beroep ongegrond.
    
    Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en mr. C.Y. de Lange, griffier, ondertekend.
    
    De griffier,	De rechter,
    
    Uitgesproken in het openbaar op:
    
    Afschrift verzonden op:
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.