ECLI:NL:ORBBNAA:2000:BU4040, Raad van Beroep voor Belastingzaken (Nederlandse Antillen en Aruba), 28-07-2000, 1999/221
Raad van Beroep voor Belastingzaken (Nederlandse Antillen en Aruba) — Uitspraak 
Datum: 2000-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting / Belastingjaar 1993
      
      De kosten welke in mindering komen op de onzuivere voordelen uit de verkoop van de bouwkavels bestaan uit (i) de waarde van het perceel vóór de aanvang van de werkzaamheden en (ii) de uitgaven gedaan voor de verkaveling en de ontwikkeling van het perceel.  Partijen hebben afgesproken dat van de totale kosten elk jaar een deel in aftrek gebracht evenredig aan de in dat jaar verkochte m2 grond. Een redelijke uitleg van deze afspraak meebrengt, dat de kosten worden toegerekend aan het gedeelte van het perceel dat voor vrije verkoop beschikbaar is.

Beschikking van 28 juli 2000, nr. 1999/221.
    
    
      DE RAAD VAN BEROEP VOOR BELASTINGZAKEN
      zitting houdende in Aruba,
    
    
    
    1. Loop van het geding
    
    1.1. Van appellant is op 22 september 1999 een beroepschrift ontvangen. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de Inspecteur van 27 juli 1999 op het bezwaar van appellant tegen de hem opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting voor het jaar 1993.
    
    1.2. De Inspecteur is gedeeltelijk tegemoet gekomen aan het bezwaar dat appellant tegen de aanslag heeft gemaakt. Bij de uitspraak op het bezwaarschrift is de aanslag berekend naar een belastbaar inkomen van Af 149.984. 
    
    
      1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de bovenvermelde uitspraak van de Inspecteur 
      en – naar de Raad begrijpt – tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van Af 108.447 (Af 149.984 minus Af 41.537). 
    
    
    1.4. De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend, dat door de Raad is ontvangen op 24 januari 2000. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
    
    1.5. De zaak is behandeld ter zitting van de Raad van 28 april 2000 op Aruba. Verschenen zijn de gemachtigde, alsmede de Inspecteur.
    
    1.6. Partijen hebben elk een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De pleitnota’s behoren tot de gedingstukken.
    
    1.7. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak die bij de Raad aanhangig is onder nummer 1999/222 betreffende de aan appellant opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting voor het jaar 1994.
    
    
    2. Vaststaande feiten
    
    2.1. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting neemt de Raad de navolgende feiten als vaststaand aan. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken.
    
    
      2.2. Appellant was eigenaar van een stuk grond op Aruba met een totale oppervlakte van 32.940 m2 (hierna: het perceel). Hij heeft deze grond in 1975 gekocht. Het perceel is in 1992 getaxeerd op een waarde van Af 720.000, hetgeen neerkomt op een waarde van (afgerond) 
      Af 21,85 per vierkante meter. 
    
    
    2.3. Vanwege een toenemende behoefte aan bouwgrond op Aruba heeft appellant sinds 1991 activiteiten ontplooid, gericht op de verkaveling van het perceel, het bouwrijp maken ervan en de verkoop van de kavels. Bij de aanvang van deze werkzaamheden had het perceel reeds de voornoemde waarde van Af 720.000.  
    
    2.4. Op grond van vergunningsvoorwaarden van de overheid diende appellant op het perceel wegen te doen aanleggen. Van de totale oppervlakte is 5.238 m2 voor dat doel bestemd. De wegen met de ondergrond dient appellant te zijner tijd aan de overheid over te dragen voor de symbolische prijs van Af 1. De overige 27.702 m2 van het perceel mag appellant vrij verkopen. 
    
    2.5. In de jaren 1991 tot en met 1998 heeft appellant, afgezien van de waarde van de grond, in totaal Af 377.239 aan kosten gemaakt voor het project. Hierin is niet begrepen de grondbelasting, welke appellant in mindering op zijn belastbare inkomens heeft gebracht. 
    
    2.6. Tussen partijen is buiten geschil dat de zuivere voordelen die door appellant worden verkregen met voornoemde werkzaamheden belastbaar zijn krachtens art. 6, eerste lid, van de Landsverordening inkomstenbelasting. Partijen hebben een afspraak gemaakt met betrekking tot het tijdstip waarop de door appellant gemaakte kosten die op de onzuivere voordelen in mindering komen bij de heffing van de inkomstenbelasting in aanmerking zullen worden genomen. Deze afspraak houdt in dat van de totale kosten telkenjare een deel in aanmerking wordt genomen evenredig aan de in dat jaar verkochte m2 grond.         
    
    2.7. In 1993 heeft appellant 2 kavels verkocht met een totale oppervlakte van 2.771 m2. De verkoopopbrengst daarvan bedroeg Af 112.290. 
    
    
    3. Geschil
    
    Het geschil betreft de vraag welk bedrag aan kosten in het onderhavige jaar in mindering komt op de voordelen die appellant heeft behaald bij de verkoop van de kavels. Partijen verschillen met name van mening over de vraag of bij de bepaling van de aan de verkochte kavels toe te rekenen kosten ook in aanmerking mag worden genomen een deel van de taxatiewaarde van de ondergrond van de wegen, alsmede een deel van de kosten van de aanleg van de wegen. Appellant beantwoordt deze laatste vraag bevestigend,  de Inspecteur ontkennend.
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen verwijst de Raad naar de gedingstukken.
    
    4.2. Het standpunt van appellant houdt in essentie in, dat nu de voordelen die hij met het verkavelingsproject hoopt te behalen slechts kunnen worden verkregen door de verkoop van 27.702 m2  en niet door de verkoop van 32.940 m2, de kosten in aanmerking dienen te worden genomen naar rato van de verkoop van de zoëven bedoelde 27.702 m2 .
    
    4.3. De Inspecteur is daarentegen van mening dat de kosten van het project dienen te worden toegerekend aan het totaal aantal m2  dat het perceel groot was, derhalve aan 32.940 m2 .  In die opvatting kan in het onderhavige jaar niet meer dan 2.771/32.940 van de totale kosten in aanmerking worden genomen.
    
    
    5. Overwegingen omtrent het geschil
    
    
      5.1. De kosten welke in mindering komen op de onzuivere voordelen van appellant uit de verkoop van de bouwkavels bestaan uit (i) de waarde van het perceel vóór de aanvang van de werkzaamheden en (ii) de uitgaven gedaan voor de verkaveling en de ontwikkeling van het perceel. Naar de Raad verstaat heeft appellant zich alsnog verenigd met de uitkomst van het taxatierapport, zulks in afwijking van het standpunt dat hij in het beroepschrift heeft ingenomen; in ieder geval heeft appellant in het geheel niets aangevoerd dat erop wijst dat de taxatiewaarde onjuist is. De waarde van het perceel beliep mitsdien Af 720.000, de uitgaven 
      Af 377.239. De totale kosten belopen derhalve Af 1.097.239.
    
    
    5.2. Partijen hebben een afspraak gemaakt over het tijdstip waarop de hiervoor bedoelde kosten voor de heffing van de inkomstenbelasting in aanmerking zullen worden genomen. Volgens die afspraak wordt van de totale kosten elk jaar een deel in aftrek gebracht evenredig aan de in dat jaar verkochte m2 grond. De Raad is van oordeel dat een redelijke uitleg van deze afspraak meebrengt, dat de kosten worden toegerekend aan het gedeelte van het perceel dat voor vrije verkoop beschikbaar is. De uitgaven voor de aanleg van de wegen en de waarde van de ondergrond daarvan zijn immers offers die appellant zich heeft moeten getroosten om de verkoop van de bouwkavels mogelijk te maken. Dit betekent dat de kostprijs per vierkante meter voor vrije verkoop beschikbare grond moet worden gesteld op Af 39,61. Dit bedrag is verkregen door Af 1.097.239 te delen door 27.702 m2.
    
    
      5.3. Aangezien de Inspecteur bij de uitspraak op het bezwaarschrift een kostprijs van slechts 
      Af 33,30 in aanmerking heeft genomen, dient het belastbaar inkomen nader te worden verminderd met 2.771 x (Af 39,61 - Af 33,30) = Af 17.485.
    
    
    5.4. Het beroep is derhalve ten dele gegrond.
    
    
    6. Beslissing
    
    De Raad vernietigt de uitspraak waarvan beroep en vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van Af 132.499 (Af 149.984 - Af 17.485).
    
    
    mrs. A.W.M. Bijloos als voorzitter en de leden C.W.M. van Ballegooijen en L.F. van Kalmthout.