ECLI:NL:RBUTR:2006:AW2045, Rechtbank Utrecht, 13-04-2006, SBR 05-1690
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2006-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Geen gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare referentiewoningen aanwezig. Met inachtneming van de onweersproken aankoopprijs van een vergelijkbare woning, alsmede de ter zitting door partijen toegelichte marktontwikkelingen stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 625.000,-

RECHTBANK UTRECHT
      Sector bestuursrecht
    
    
    zaaknummer: SBR 05/1690
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 13 april 2006
    
    inzake
    
    
      [eiser],
      wonende te [wo[woonplaats]] 
      eiser,
    
    
    tegen
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] 
      verweerder.
    
    
    
      Inleiding
      1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 30 mei 2005, waarbij eisers bezwaar tegen de WOZ-beschikking van 28 februari 2005 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemd besluit is de WOZ-waarde van het object [adres] [woonplaats] (hierna: de woning) bepaald op € [bedrag] naar waardepeildatum 1 januari 2003.
    
    
    1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 16 maart 2006, waar eiser is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] beiden werkzaam bij de gemeente [woonplaats]
    
    
      Overwegingen
      2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
    In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
    
    Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
    
    2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde van € [bedrag] op de peildatum. Daartoe heeft hij aangevoerd dat verweerder van een onjuiste inhoud en een onjuist vloeroppervlak is uitgegaan. Voorts heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentieobjecten. Volgens eisers eigen berekening dient de waarde te worden bepaald op € [bedrag]. 
    
    2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
    
    2.4 Verweerder heeft verwezen naar twee taxatieverslagen. Blijkens de taxatieverslagen gaat het om een vrijstaande woning, met een carport. De inhoud bedraagt 837 m³ en de oppervlakte van de woning 108 m². Het betreft een paalwoning die in 2001 is gebouwd.
    
    2.5 Verweerder heeft het object in eerste instantie vergeleken met drie referentiewoningen, die qua perceel, karakter van de woning en ligging aanzienlijk verschillen van het object. Wat de invloed is van deze verschillen op de waardebepaling van het object heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook niet aannemelijk gemaakt dat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met het object, zodat verweerder deze objecten niet als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. 
    
    2.6 De twee referentiewoningen die verweerder na indiening van eisers beroep heeft aangevoerd zijn naar het oordeel van de rechtbank wel vergelijkbaar met het object. Van deze referentiewoningen zijn echter geen verkoopprijzen bekend. Bij gebrek aan gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen heeft verweerder daarom de vraagprijzen van deze in het jaar 2005 te koop staande referentiewoningen als onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde gebruikt.  De rechtbank is van oordeel dat nu het slechts vraagprijzen betreft, die bovendien ver van de peildatum van 1 januari 2003 liggen, deze een onvoldoende concrete onderbouwing vormen van de door verweerder vastgestelde waarde van het object. Verweerder heeft daarmee dan ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € [bedrag] niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. 
    
    2.7 Ten aanzien van de door eiser voorgestane waarde van € [bedrag] voor het object is de rechtbank van oordeel dat daarvan evenmin aannemelijk is dat die de economische waarde op de waardepeildatum vertegenwoordigt. Daartoe overweegt de rechtbank dat onweersproken is dat de met het object vergelijkbare woning [adres] in 2001 vrij op naam is aangekocht voor € [bedrag] Tevens is onweersproken dat er sinds de aankoop in 2001 en de peildatum een waardestijging heeft plaatsgevonden.
    
    2.8 Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de beschikking van 28 februari 2005 te herroepen. Met inachtneming van de vrij op naam prijs van de woning [adres], alsmede de ter zitting door beide partijen toegelichte marktontwikkelingen stelt de rechtbank de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar de waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast op [bedrag]] 
    
    2.9 In dit geval ziet de rechtbank aanleiding verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, Awb te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank is niet gebleken van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht moeten vergoeden.
    
    
      Beslissing
      De rechtbank Utrecht,
    
    
    3.1 verklaart het beroep gegrond;
    
    3.2 vernietigt de uitspraak van 30 mei 2005;
    
    3.3 voorziet zelf in de zaak, herroept de beschikking van 28 februari 2005 en verlaagt de waarde van de onroerende zaak tot € [bedrag] ;
    
    3.4 bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- aan hem vergoedt;
    		
    3.5 wijst de gemeente Woerden aan als de rechtspersoon die het onder 3.4 genoemde bedrag dient te betalen.
    
    Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen, lid van de enkelvoudige kamer, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2006.
    
    De griffier:					De rechter:
    
    
    
    
    mr. G. Delissen					  mr. H.J.H. van Meegen
     						 
    
    Afschrift verzonden op:
    
    
    Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
    
    
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
    
    
    N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.