ECLI:NL:RBUTR:2007:AZ5769, Rechtbank Utrecht, 04-01-2007, SBR 06-734
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2007-01-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde is ten onrechte bepaald aan de hand van de WOZ-waarden van de referentiewoningen. Tevens zijn de verkoopdata van de twee van de drie referentiewoningen te verwijderd van de peildatum. Tot het perceel behoort een (later aangekocht) stuk grond met een agrarische bestemming - verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hiermee rekening is gehouden.

RECHTBANK UTRECHT
      Sector bestuursrecht
    
    
    zaaknummer: SBR 06/734
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2007
    
    inzake
    
    
      [eiser],
      wonende te [P], 
      eiser,
    
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [P], 
      verweerder.
    
    
    
    
      Inleiding
      1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 30 december 2005, waarbij eisers bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2005 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [P] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 457.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
    
    
    1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 7 december 2006, waar eiser in persoon is verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], werkzaam bij de gemeente [P], bijgestaan door [taxateur], WOZ-taxateur in dienst van Tog Nederland Midden B.V. te Veenendaal (verder: Tog).
    
    
    
      Overwegingen
      2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
    In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
      2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder het object niet met de juiste woningen heeft vergeleken, aangezien het object aan een redelijk drukke doorgangsweg is gelegen, terwijl de referentiewoningen aan rustige wegen zijn gelegen. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het gegeven dat het object uit de jaren 30 van de vorige eeuw stamt en derhalve enige investering behoeft. Mede gelet op de verkoopbedragen van de referentiewoningen staat eiser een waarde van circa € 375.000,- voor. Ter zitting heeft eiser er nog op gewezen dat het oorspronkelijke perceel een oppervlakte had van 465 m² en dat hij nadien een aangrenzend stuk weiland met een oppervlakte van 227 m² heeft gekocht, waarvan de waarde per vierkante meter aanmerkelijk lager is dan die van het oorspronkelijke perceel.
    
    
    2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
    
    2.4 Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van 4 april 2006 van [taxateur 2], gediplomeerd WOZ-taxateur in dienst van Tog. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een vrijstaande woning met een garage/berging. De oppervlakte van het totale perceel is 692 m² en de inhoud van het object, inclusief aanbouw, bedraagt circa 484 m³.
    
    2.5 Verweerder heeft het object vergeleken met de volgende drie referentiewoningen in [P]: [a- straat, 1,2 en 3]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze woningen als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
    
    2.6 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, de oppervlakte, de bijgebouwen en de dakkapellen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. 
    
    2.7 In dit kader wijst de rechtbank in eerste instantie op het volgende. Uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de daarbij ter zitting gegeven toelichting is gebleken dat verweerder aan de hand van de WOZ-waarden van de referentiewoningen heeft bepaald wat de waarde van de diverse waardebepalende onderdelen is. Deze zijn vervolgens vergeleken met de diverse waardebepalende onderdelen van het object. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierbij een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd, nu uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van het object uitgegaan dient te worden van de verkoopcijfers - en niet van de WOZ-waarden - van de referentiewoningen. De rechtbank acht hierbij tevens van belang dat de referentiewoningen aan de [a-straat 2 en 3] zijn verkocht op een datum die ver verwijderd ligt van de waardepeildatum 1 januari 2003, terwijl voorts onvoldoende inzicht is gegeven in het verschil tussen de WOZ-waarden op 1 januari 2003 en de verkoopprijzen op de verkoopdata.
    
    2.8 De rechtbank wijst er verder op dat blijkens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer de uitspraak van 20 december 2002, www.rechtspraak.nl, LJN: AF2256) bij de waardering ingevolge de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met beperkingen die uit wettelijke voorschriften, waaronder begrepen bestemmingsplanvoorschriften, voortvloeien. Niet in geding is dat een gedeelte van eisers perceel, te weten 227 m², een agrarische bestemming heeft op grond waarvan de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden beperkter zijn dan voor het andere gedeelte van eisers perceel. Verder is niet in geding dat gronden met een agrarische bestemming veelal een aanzienlijk lagere waarde hebben dan (tuin)grond bij een woning. Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hiermee rekening is gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Aan verweerders stelling ter zitting dat de lagere waarde van het weiland-gedeelte van eisers perceel is verdisconteerd in de prijs per vierkante voor het gehele perceel (ad € 428,-), gaat de rechtbank voorbij nu verweerder deze stelling niet nader heeft onderbouwd.
    
    2.9 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt hoe de waardebepaling van het object tot stand is gekomen. Verweerder is er dan ook niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. De bestreden uitspraak is genomen in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht waarin is bepaald dat de beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering. De rechtbank heeft thans onvoldoende houvast om de waarde te kunnen vaststellen, zodat het aan verweerder is om een nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen.
    
    2.10 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eiser gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd. De rechtbank is niet gebleken van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht moeten vergoeden.
    
    
    
      Beslissing
      De rechtbank Utrecht,
    
    
    3.1 verklaart het beroep gegrond;
    
    3.2 vernietigt de uitspraak van 30 december 2005;
    
    3.3 draagt verweerder op om binnen zes weken na bekendmaking van deze uitspraak een nieuwe uitspraak op het bezwaar te nemen;
    
    
      3.4 bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- aan hem vergoedt, te betalen door de gemeente [P] als rechtspersoon.
       Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2007.
    
    
    De griffier:					 De rechter:
    
    
    
    
    
    mr. M.E. Companjen				 mr. H.J.H. van Meegen
     
    						 
    Afschrift verzonden op:
    
    
    Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.