ECLI:NL:GHARN:2012:BX6768, Gerechtshof Arnhem, 25-08-2012, 11/00753
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waarde woning in goede justitie bepaald.

GERECHTSHOF ARNHEM			
      Sector belastingrecht		
    
    
    
      nummer 11/00753
      uitspraakdatum: 28 augustus 2012
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X B.V., gevestigd te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 6 oktober 2011, nummer AWB 11/623 in het geding tussen belanghebbende en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar).
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1, te Z (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 575.000. 
    
    1.2	Belanghebbende heeft tegen deze beschikking bezwaar aangetekend. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 december 2010 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde voor het kalenderjaar 2010 gehandhaafd. 
    
    1.3	Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 oktober 2011 ongegrond verklaard.
    
    1.4	Belanghebbende heeft per fax op 15 november 2011 bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof) hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    1.5 	De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2012 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord namens belanghebbende gemachtigde A, bijgestaan door taxateur B. Namens de Ambtenaar is verschenen en gehoord C, bijgestaan door taxateur D.
    
    1.7	Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
     
    2.	Feiten 
    
    2.1. 		Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een eindwoning met een inhoud van 1007 m³ en een perceeloppervlakte van 227 m². De woning is in gebruik als studentenhuis en omvat 15 kamers.
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
    
    3.2	Belanghebbende staat een waarde voor van € 504.000. Ter onderbouwing hiervan verwijst belanghebbende onder andere naar een taxatierapport van taxateur E.
    
    3.3 	De Ambtenaar staat een waarde  voor van € 575.000. Ter staving daarvan verwijst de Ambtenaar onder andere naar een taxatierapport opgemaakt door taxateur D.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1 	Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    4.2	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar. 
    
    
      4.3 	Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van D van 11 april 2011 waarin de waarde is getaxeerd op 
      € 585.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobject gebruikt: 
    
     
    
    
      Object
      Bouwjaar	Inhoud	Waarde
      per m³	Waarde inhoud	Perceel	Waarde
      per m²	Waarde perceel	Bijgebouwen	WOZ Waarde
      (01-01-09)	koopsom
      a-straat 1	1909	1007 m³
      	€ 480
      	€ 483.360
      	227  m2 
      	€ 480
      	€ 102.480
      		€ 585.840
    
    	
    										
    
      b-straat 1	1902	1011 m³
      	€ 500	€ 505.500	242 m²	€ 480
      	€ 106.080		€ 611.580
      	€ 608.000
       (03-06-08)
      c-straat 1	1907	1001 m³
      	€ 610	€ 610.610	249 m²	€ 480
      	€ 107.760		€ 718.370	€ 715.000
      (01-02-08)
      d-straat 1	1923	1042 m³
      	€ 714	€ 744.016
      (incl. aanbouw)	522 m²	€ 480
      	€ 145.056	Garage 	€ 7.700
      Dakkapel 	€ 4.500  
      	€ 901.272	€ 900.000
      (30-03-09)
    
    
    4.4 	In aanvulling op het taxatierapport voert de Ambtenaar aan dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, een vergelijkbare plafondhoogte hebben (variërend tussen de 3,5 en 4 meter) en dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak van belanghebbende redelijk tot goed is – zoals ook het taxatierapport van belanghebbende weergeeft - en derhalve vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. Voorts stelt de Ambtenaar dat, hoewel kamerverhuur in de onroerende zaak niet per definitie hoeft te betekenen dat sprake is van een waardedrukkend effect omdat dergelijke panden als beleggingsobject in Nijmegen zeer gewild zijn, hij bij de beoordeling van de kwaliteit van de onroerende zaak rekening heeft gehouden met verhuur die in de onroerende zaak plaatsvond.
    
    4.5 Belanghebbende voert aan dat het door de Ambtenaar gebruikte vergelijkingsobject aan de c-straat 1 niet kan worden gebruikt als vergelijkingsobject omdat de transactiedatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum. De datum van ondertekening van de koopakte, zijnde 28 oktober 2007, moet volgens belanghebbende als doorslaggevende datum worden aangemerkt en niet de datum van passeren van de leveringsakte. Belanghebbende bestrijdt dat de Ambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de status van studentenwoning van de onroerende zaak. 
    
    4.6 Voorts stelt belanghebbende dat het vergelijkingsobject aan de d-straat 1 niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak gelet op de luxe uitvoering en afwerking. Belanghebbende bestrijdt dat dit pand voor verkoop op de markt is aangeboden. Daarenboven is dit pand ruim - namelijk 55% - boven de WOZ-waarde verkocht. Belanghebbende beroept zich op de normen vastgesteld door de Waarderingskamer waaruit zou blijken dat bij een verkoop van een onroerende zaak met een verkoopprijs welke meer dan van 35% afwijkt van de WOZ-waarde, deze verkoop niet mag worden gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde.
    
    4.7 Mede in het licht van wat belanghebbende heeft aangedragen, acht het Hof de Ambtenaar er niet in geslaagd dat hij met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Ten aanzien van de panden aan de c-straat 1 en d-straat 1 merkt het Hof het volgende op. Nu de verkoopdatum van pand aan de c-straat 1 te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum en het pand naast een betere staat van onderhoud ook een grotere kavel heeft, acht het Hof het pand niet geschikt als vergelijkingsobject. De kenmerken van het pand aan de d-straat 1 terzake luxe, afwerking en kavelgrootte acht het Hof  dermate afwijkend van de onroerende zaak dat het pand niet als vergelijkingsobject kan worden aanvaard. Voorts oordeelt het Hof dat de Ambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de kamerverhuur welke in de onroerende zaak heeft plaatsgevonden.
    
    
      4.8	Belanghebbende staat een waarde voor van € 504.000. Ter staving van de door haar bepleite waarde verwijst belanghebbende naar het taxatierapport van E van 
      30 juli 2010 waarin de waarde is getaxeerd op € 466.000. Ter zitting heeft belanghebbende een nieuwe taxatiekaart overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 504.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobject gebruikt: 
    
    
    
      Object
      Bouwjaar	Inhoud	Waarde
      per m³	Waarde inhoud	Perceel	Waarde
      per m² 	Waarde perceel	koopsom
      b-straat 1
      	1902	1011 m³
      	€ 490	€ 495.390	242 m²	€ 450
      	€ 108.900
      	€ 608.000 
      (03-06-08)
      c-straat 2	1901	 994 m³
      	€ 480	€ 477.120	165 m²	€ 500
      	€ 82.500
      	€ 560.000
      (18-12-08)
      b-straat 2	1910	885 m³	€ 435	€ 384.975	206 m²	€ 462	€ 95.172	€ 480.000
      (15-01-09)
      b-straat 2	1910	885 m³
      	€ 520	€ 460.200	206 m²	€ 462
      	€ 95.172
      	€ 550.000
      (01-07-09)
    
    
    4.9	Tegenover het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport stelt de Ambtenaar dat het door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobject aan de c-straat 2 niet als vergelijkingsobject kan worden aangevoerd aangezien het pand een twee maal zo grote frontbreedte heeft als de onroerende zaak, een tuin heeft van 30 m² en volledig ligt ingeklemd tussen andere woningen. Ter zitting heeft de Ambtenaar aangegeven dat het pand aan de b-straat 2 in beginsel als vergelijkingsobject kan worden aangemerkt nu ten tijde van de eerste verkoop in het jaar 2008 ook kamerverhuur plaatsvond. Echter, de door belanghebbende aangebrachte negatieve correctie voor kamerverhuur bij de calculatiematrix van de eenheidsprijzen is onterecht. 
    
    4.10 Ten aanzien van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport oordeelt het Hof als volgt. Wegens de ligging, de kleine tuin en het feit dat het pand volledig is ingebouwd tussen de belendende panden, acht het Hof het pand aan de c-straat 2 niet vergelijkbaar met de onroerende zaak. Nu in het pand aan de b-straat 2 reeds kamerverhuur plaatsvond, is de door belanghebbende doorgevoerde correctie ten onrechte aangebracht en kan de door belanghebbende verdedigde waarde van dit pand in de berekening van de eenheidsprijs voor de waardebepaling van de onroerende zaak niet worden aanvaard. Na de eerste verkoop is het pand verbouwd en niet langer geschikt voor verhuur aan studenten. De tweede verkoop welke plaatsvond in juli 2009 kan derhalve niet als maatgevend worden aangemerkt. Op grond van het voorgaande, acht het Hof de door belanghebbende bepleitte waarde niet aannemelijk gemaakt.
    
    4.11	Nu de Ambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 550.000.
    
    
    Slotsom 
    
    Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard.
    
    5. 	Proceskosten
    
    Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 218 voor de kosten in de bezwaarfase, € 874 voor de kosten in eerste aanleg en € 874 voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 1.966 en aan kosten van door een deskundige die aan een partij verslag heeft uit gebracht op € 386,70.
    
    
    6. 	Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      –	vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
      –	vermindert de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2010 tot € 550.000;
      –	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.352,70 en 
      –	gelast dat de gemeente Nijmegen aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 298 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 454 in verband met het hoger beroep bij het Hof, derhalve in totaal € 752.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. M.J. Peters, voorzitter, 
      mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2012.
    
    
    De voorzitter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen. In haar plaats tekent mr. R.F.C. Spek.
    
    
    
    De griffier,						Namens de voorzitter,
    
    
    
    (J.H. Riethorst)						(R.F.C. Spek)
    
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.