ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ7723, Gerechtshof 's-Gravenhage, 17-05-2011, BK-10/00420
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-05-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De Inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-10/00420
    
    
    
    Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer d.d. 17 mei 2011
    
    in het geding tussen:
    
    [belanghebbende], wonende te [Z] (Duitsland) hierna belanghebbende, 
    
    en 
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noord-Beveland, hierna de Inspecteur, 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van rechtbank 
      Middelburg van 10 juni 2010, AWB 09/547 betreffende na te noemen beschikking.
    
    
    De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 mei 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende bijgestaan door [A] en [B] namens de Inspecteur. 
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Gronden
    
    1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning) vastgesteld op € 82.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009.
    
    1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur in de uitspraak op bezwaar deze waarde gehandhaafd.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank tijdig in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    2.2. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. 
    
    2.3. Belanghebbende heeft met dagtekening van 12 januari 2011 en 16 april 2011 nadere stukken ingediend.
    
    3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een tussenwoning (vissershuisje) met tuin en ondergrond, welke gelegen is in het centrum van [P] en recreatief wordt gebruikt. Het bouwjaar is circa 1900. De inhoud van de woning is ongeveer 126 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 53 m².
    
    3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 september 2009 door [B], gediplomeerd en gecertificeerd WOZ-taxateur. Volgens dit taxatierapport heeft de taxateur de waarde van de woning getaxeerd op € 82.000. 
    
    4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning met € 82.000 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
    
    4.2. Het hoger beroep van belanghebbende strekt, naar het Hof begrijpt, tot vaststelling van de waarde van de woning op € 47.000.
    
    
      4.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden bepaald op € 47.000 - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd: 
      Bij de vaststelling van de waarde is onvoldoende rekening gehouden met de volgende omstandigheden:
    
    
    
      - op korte afstand van de woning staat een glascontainer, ligt een parkeerplaats en een commercieel benut stuk grond. Daarvan wordt (geluid) overlast ondervonden,
      - de woning is geen volwaardige woning, maar een kamer met dak en toilet.De vergelijkingspanden zijn wel volwaardige woningen. Ze zijn veel ruimer en bovendien gunstiger gelegen, 
      - de vastgestelde waarde is in een aantal jaren bijna verviervoudigd en dat is niet realistisch.
    
    
    4.4. De Inspecteur is van mening dat de vastgestelde waarde van € 82.000 ten minste de waarde in het economische verkeer van de woning is.
    
    5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    5.2.1. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe het in 3.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Bij de waardebepaling van de woning zijn de volgende verkopen betrokken:
    
    
      Woning	Verkoopda-tum	Bouwjaar	Verkoopprijs	Inhoud m³	Prijs/inhoud  Grondoppervlakte Prijs/
      					                        m²                            oppervlakte
      [a-straat 1]		ca.1900		126	€ 571	53	€ 165
    
    
    
      [b-straat 1]	2 juli 2008	1923	€ 112.500	116	€ 863	65	€ 165
      [c-straat 1]	24 december	1920	€ 128.000	150	€ 590	64	€ 165
      	2007	
      [a-straat 2] 	29 juni 2007	1935	€ 117.500	126	€ 832	45	€ 165
    
    
    
      5.2.2. De waarde van de woning is vastgesteld door, rekening houdend met verschillen qua grootte, kwaliteit en ligging, de met de vergelijkingspanden behaalde verkoopprijzen te herleiden tot die waarde. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur aangevoerde panden kunnen dienen als vergelijkingspanden, ook in aanmerking genomen de tussen die panden en het pand van belanghebbende bestaande verschillen.
      Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    5.3.1. Belanghebbende heeft gesteld dat zijn woning in tegenstelling tot de vergelijkingspanden geen volwaardige woning is. Hij heeft ter staving hiervan diverse foto’s van zijn woning overgelegd. De vergelijkingspanden en de woning zijn van hetzelfde type en dateren alle van voor de Tweede Wereldoorlog. De Inspecteur heeft ter zitting onbetwist gesteld dat indeling en voorzieningenniveau van dit soort woningen (vissershuisjes) doorgaans simpel zijn. Dat betekent dat men vanaf de straat rechtstreeks in de woonruimte komt en dat keuken, douche en toilet aan elkaar grenzen. Sommige mensen passen de huizen aan en creëren meer ruimte door het optrekken van het dak en het plaatsen van een dakkapel. Die mogelijkheid zou voor belanghebbende ook openstaan en met het ontbreken van dergelijke voorzieningen is in de waardering rekening gehouden. 
    
    5.3.2. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingspanden geen beduidend gunstiger ligging hebben, zoals belanghebbende stelt. Zij liggen allemaal in het oude centrum [P] met smalle straten waardoor het verkeer moet rijden. Daarbij heeft de Inspecteur onbetwist gesteld dat het vergelijkingspand [c-straat 1] evenals de woning erg dicht bij de straat ligt waarbij de bewoners bovendien tegen een dijk aan kijken. Uit de foto’s in het taxatierapport blijkt voorts dat ook de overige vergelijkingspanden dicht bij de straat liggen. De door belanghebbende overgelegde foto’s van de woning leiden het Hof niet tot de conclusie dat de woning niet volwaardig is.
    
    5.4. Op grond van de vermelde kubieke meterprijs van € 571 van de woning in vergelijking met de kubieke meterprijzen van de vergelijkingspanden van € 863, € 590 en € 832 is het Hof van oordeel dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in staat en ligging tussen de vergelijkingspanden en de woning. 
    
    5.5. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de hoge verkoopprijzen zijn betaald door liefhebbers overweegt het Hof als volgt. Kennelijk worden deze prijzen in de markt betaald door mensen die graag een (tweede) woning in [P] willen bezitten. Gesteld noch gebleken is dat deze prijzen zijn betaald op grond van andere, niet zakelijke overwegingen. Zij vertegenwoordigen dan ook de waarde in het economisch verkeer van de panden en kunnen daarom dienen ter bepaling van de WOZ-waarde. Ook staat de bepaling van de WOZ-waarde op een waardepeildatum los van de WOZ-waarden op andere waardepeildata, zodat een vergelijking daarmee niet relevant is. 
    
    5.6. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    5.7. Al het hiervoor overwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. 
    
    6. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 17 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.