ECLI:NL:RBHAA:2010:BQ1318, Rechtbank Haarlem, 13-12-2010, 10-3286
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2010-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Gelet op de stukken was op 27 april 2004 voorzienbaar dat het bedrijf G het pand zou huren, zodat met die omstandigheid rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op die datum. Of eiser al dan niet op de hoogte was of kon zijn van de voorgenomen huur is daarbij niet van belang.

RECHTBANK HAARLEM 
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    Zaaknummer: AWB 10/3286
    
    Uitspraakdatum: 13 december 2010
    
    Uitspraak in het geding tussen
    
    
      X, wonende te Z, eiser,
      gemachtigde: mr. A 
    
    
    en 
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/P, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Verweerder heeft met dagtekening 18 december 2009 aan eiser een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer x) opgelegd ten bedrage van € 33.300. Tevens is bij beschikking € 7.477 heffingsrente in rekening gebracht.
    
    1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 mei 2010 de naheffingsaanslag en de beschikking gehandhaafd. 
    
    1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 november 2010. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd en B. Namens verweerder zijn verschenen C en D. 
    
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    
      2.1. Eiser is in 2003 directeur-grootaandeelhouder van E B.V. (hierna: E). E is de houdster van alle aandelen van F B.V. (hierna: F BV). 
      F BV is in Nederland de dealer voor producten van G KG (hierna: G). F BV oefent haar ondernemingsactiviteiten uit vanuit een bedrijfspand aan de a-weg 1 te Y (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit een productiehal en kantoorruimte, ondergrond, parkeerterrein en erf. In F BV zijn onder andere de agentuur van G en de onroerende zaak met inventaris ondergebracht.
    
    
    
      2.2. Bij notariële akte van 31 december 2003 is door F BV aan E de onroerende zaak geleverd voor een koopsom van 
      € 900.000.
    
    
    2.3. Bij notariële akte van 27 april 2004 is door E de onroerende zaak aan eiser geleverd voor een koopsom van € 945.000. Op 6 mei 2004 heeft eiser op aangifte € 56.700 overdrachtsbelasting voldaan.
    
    2.4. Op 21 augustus 2009 heeft H, als taxateur werkzaam bij de Belastingdienst I een taxatierapport opgemaakt inzake de waarde van de onroerende zaak op de peildata 1 januari 2004 en 27 april 2004. Hij schat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in vrij opleverbare staat op € 1.125.000 en in verhuurde staat op € 1.500.000. De toelichting op het taxatierapport vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
    
    
      “(...)
      Opbouw taxatie:
      Uitgegaan wordt van een brutovloeroppervlak. Voor het vaststellen van de waarde in vrij opleverbare staat is gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. 
      Voor het vaststellen van de waarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van de brutoaanvangsrendementsmethode (BAR).
    
    
    
      Waarde vrij opleverbaar:
      Berekening economische huurwaarde.
      Kantoorruimte begane grond en 1e verdieping 650 m2 à € 110 p/m² = 		€   71.500
      Opslaghal (hoog) 350 m² à € 60 p/m² =				€   21.000
      Magazijnruimte (laag) 150 m² à € 50 p/m² =				€     7.500
      						------------
      Totaal berekende huurwaarde					€ 100.000
    
    
    
      Bruto factor 12 geeft een waarde vrij op naam van	€ 1.200.000
      Kosten koper 6,75%. Waarde kosten koper		€ 1.124.121 afgerond  € 1.125.000
    
    
    
      Waarde in verhuurde staat:
      Berekende economische huurwaarde € 100.000
      Bij een BAR van 8,25% is de waarde vrij op naam	€ 1.212.121
      Verschil berekende en gerealiseerde huur € 57.000.
      Bij 10 jaar en een rekenrente van 7% is dat contant 	€    393.320
      				--------------
      Totaal waarde vrij op naam			€ 1.605.441
      Minus kosten koper van 6,75% is de waarde K.K.	€ 1.503.926 afgerond € 1.500.000”
    
    
    2.5. Bij brief van 23 november 2009 met kenmerk y heeft verweerder aan eiser het volgende bericht:
    
    
      “Betreft
      Naheffingsaanslag overdrachtsbelasting
    
    
    Geachte heer X,
    
    
      Bij akte d.d. 27 april 2004 (…) is door u in eigendom verkregen de onroerende zaak aan de a-weg 1 te Y voor een koopsom groot € 945.000.
      (…)
      De waarde van de onroerende zaak wordt door mij per 27 april 2004 gesteld op € 1.500.000. Gelet op het voorgaande is door u te weinig overdrachtsbelasting betaald. Ik ben van plan om de te weinig geheven belasting na te heffen. Tevens zal heffingsrente worden berekend. De naheffingsaanslag wordt als volgt berekend.
      Waarde per 27 april 2004 ad € 1.500.000 à 6% =	 € 90.000
      reeds geheven				 € 56.700
      				    ----------
      naheffing				 € 33.300.
      (…)”
    
    
    2.6. Met dagtekening 18 december 2009 is de naheffingsaanslag opgelegd. Op de achterzijde van de naheffingsaanslag staat onder meer vermeld:
    
    
      “(…)
      Reden voor deze naheffingsaanslag
      Voor de reden van deze naheffingsaanslag wordt u verwezen naar de brief van de heer C van 23 november 2009 met kenmerk y.
      (…)”
    
    
    2.7. In een brief van 9 juli 2007 namens eiser aan de Belastingdienst staat onder meer vermeld:
    
    
      “(…)
      Betreft: Toelichting koopprijs pand, betreffende E BV (…) en de heer X (...).
      Medio augustus 2003 heeft de heer X zelfstandig F verkocht aan G K.G. Daartoe was de topman van G uit Duitsland overgekomen. De heer X heeft toen € 1,2 miljoen op de aandelen F geboden gekregen, exclusief het pand, zonder verdere details uit te werken. Partijen konden het niet eens worden over het pand. De heer X wilde destijds dat G ook het pand zou overnemen, daar bedrijfsonroerend goed op industrieterreinen een risicovolle belegging betreft. Echter G wilde het pand niet overnemen, daar ze in principe geen onroerend goed op hun balans wilde hebben.
      (…)
      3. Ziekte X
      (…)
      De heer X heeft daarom de heer K (vertrouwensman en belastingadviseur) gemachtigd om alvast de verkoop van de aandelen verder af te wikkelen. De heer K heeft in de maanden oktober, november, december 2003 te samen met enkele stafmedewerkers van G en L Advocaten de afspraken verder uitgewerkt in een koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst (bijlage I) is getekend door K op 30 januari 2004, daar X niet in staat was om zelf te tekenen.
    
    
    
      4. Waarde pand a-weg
      Toen is afgesproken dat G het pand niet zou overnemen, doch als huurder zou gaan optreden. 
      (…)”
    
    
    2.8. Een conceptkoopovereenkomst van 4 december 2003 waarin E als verkoper en G als koper staan genoemd, vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
    
    
      “(…)
      Zwischen den Parteien besteht einvernehmen darüber, dass der Käufer die sich auf dem Grundstück befindende Immobilie ab dem 1. Januar 2004 als Mieter anmietet und weiterhin für die Handelsvertretung G benutzen wird. Die Parteien werden hierzu noch einen gesonderten Mietvertraf abschließen. Sofern der Verkäufer nicht selbst Erwerber des Grundstückes sein wird, steht er dafür ein, dass der Erwerber das Grundstück dem Käufer zu den mit dem Verkäufer vereinbarten Konditionen zu Miete überlässt.
      (…)”
    
    
    2.9. Op 4 februari 2004 wordt definitieve koopovereenkomst tussen E en G gesloten. Daarin staat – voor zover hier van belang – het volgende:
    
    
      “(…)
      E. In Bezug auf Immobilien
      1.	Die Gesellschaft war Eigentümerin eines Grundstücks am a-weg 1 in Y. Dieses Grundstück ist verkauft worden. Der Kaufvertrag ist derartig formuliert, dass für die Gesellschaft aus diesem Kaufvertrag im Zusammenhang mit oder im Hinblick auf das Grundstück nach dem 31. Dezember 2003 keinerlei Verpflichtungen mehr entstehen. Der Verkaüfer stellt den Kaüfer unbedingt und unbefristet von allen Forderungen frei, die im Zusammenhang mit oder im Hinblich auf das Grundstück geltend gemacht werden.
      2.	Der Verkaüfer wird sich bei dem Kaüfer des Grundstückes, nach besten Kräften dafür einsetzen, dass der Kaüfer das Grundstück teilweise nutzen und ggfs. auch zukünftig mieten kann.
      (…)”
    
    
    2.10. Op 7 september 2004 is een huurovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed gesloten tussen eiser als verhuurder en G als huurder. De overeenkomst gaat in op 1 januari 2004 en heeft een looptijd van 10 jaar. De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 156.000
    
    
    3.	Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. Tussen partijen is in geschil of de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de beschikking heffingsrente in stand kunnen blijven.
    
    3.2. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de beschikking heffingsrente met veroordeling van verweerder in de proceskosten, zowel in bezwaar als in beroep.
    
    3.3. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. 
    
    
     
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1.1. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat het niet vermelden van het tijdstip van de overdracht van de onroerende zaak op de naheffingsaanslag een essentieel verzuim van vormen oplevert. De brief van 23 november 2009 biedt geen duidelijkheid waarop de naheffingsaanslag ziet. Er hebben zich voor de overdrachtsbelasting twee opeenvolgende verkrijgingen voorgedaan en de naheffingsaanslag vermeldt niet tussen welke partijen de transactie waarvoor wordt nageheven heeft plaatsgevonden. Bovendien dient, aldus eiser, de naheffingsaanslag op naam van F BV te worden gesteld.
    
    4.1.2. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat door de verwijzing in de naheffingsaanslag naar de brief van 23 november 2009 voldoende duidelijk is ter zake van welke verkrijging de naheffingsaanslag is opgelegd, temeer daar over de verkrijging van 31 december 2003 geen overdrachtsbelasting verschuldigd is omdat die verkrijging op grond van artikel 15, eerste lid, aanhef en onder h, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr) is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. 
    
    4.2.1. De rechtbank is van oordeel dat door de verwijzing in de naheffingsaanslag naar de brief van 23 november 2009, waarvan de van belang zijnde inhoud hiervoor onder 2.5 is weergegeven, voor eiser voldoende duidelijk moet zijn geweest ter zake van welke verkrijging die naheffingsaanslag is opgelegd. De stelling dat ook nog had moeten worden vermeld wie eisers wederpartij bij de aan die verkrijging ten grondslag liggende transactie was, vindt geen steun in het recht. 
    
    4.2.2. Nu ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak door E op 31 december 2003 geen overdrachtsbelasting verschuldigd is en de verkrijger en niet de vervreemder van een in Nederland gelegen onroerende zaak in voorkomende gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd is, vermag de rechtbank niet in te zien waarom de naheffingsaanslag opgelegd had moeten worden aan F BV ter zake van de transactie op 31 december 2003.
    
    4.3. In artikel 9, eerste lid, van de Wbr is – voor zover thans van belang – bepaald dat de belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Artikel 52, eerste lid, van de Wbr bepaalt vervolgens dat onder waarde moet worden verstaan de waarde in het economische verkeer. 
    
    4.4.1. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op 27 april 2004 in afwijking van de aangifte € 1.500.000 bedroeg. In dat verband heeft verweerder erop gewezen dat op grond van de door hem overgelegde stukken op 27 april 2004 voorzienbaar was dat de onroerende zaak aan G zou worden verhuurd, zodat overdrachtsbelasting verschuldigd is over de waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat en dat bij het bepalen daarvan van een huurprijs van € 156.000 per jaar mocht worden uitgegaan. 
    
    4.4.2. Eiser stelt daar tegenover dat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is, zodat feiten en omstandigheden die zich na de verkrijging op 27 april 2004 hebben voorgedaan buiten beschouwing moeten blijven. Op 27 april 2004 was er nog geen huurovereenkomst en er werd op die datum geen huur betaald. Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat hij niet was betrokken bij de onderhandelingen tussen G en L dan wel G en E, zodat hetgeen tussen die partijen besproken is over de huur van de onroerende zaak niet aan hem kan worden toegerekend. De brief van 9 juli 2007 is achteraf opgemaakt door zijn huidige accountant die in 2003/2004 nog niet voor hem werkte en wekt daardoor ten onrechte de indruk dat eiser voorafgaand aan de verkrijging op 27 april 2004 op de hoogte was van de toekomstige huur van de onroerende zaak door G.
    
    
      4.5. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de hiervoor onder 2.7 tot en met 2.9 genoemde stukken op 27 april 2004 voorzienbaar was dat G het pand zou huren, zodat met die omstandigheid rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op die datum. Of eiser al dan niet op de hoogte was of kon zijn van de voorgenomen huur is daarbij niet van belang. Volgens vaste jurisprudentie dient onder de waarde in het economische verkeer immers te worden verstaan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het gaat er dus om wat een koper die op 27 april 2004 op de hoogte was van de voorgenomen verhuur bereid zou zijn geweest voor de onroerende zaak te betalen. Aangezien de op 7 september 2004 tussen eiser en G gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak met terugwerkende kracht ingaat op 1 januari 2004, mocht verweerder bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat op 27 april 2004 uitgaan van de in die huurovereenkomst afgesproken jaarhuur van € 156.000. Verweerder heeft met het hiervoor onder 2.4 genoemde taxatierapport derhalve voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de datum van verkrijging € 1.500.000 bedroeg. 
      De door eiser overgelegde taxatierapporten doen aan het vorenstaande niet af. De taxatierapporten waar eiser zich op beroept dateren van 28 augustus 2000 en 7 april 2003 en in die rapporten is de waarde van de onroerende zaak in vrij opleverbare staat bepaald en niet in verhuurde staat. Ook het beroep van eiser op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2007 van de onroerende zaak kan niet slagen. Deze WOZ-waarde is immers gebaseerd op de waarde van de onroerende zaak in vrij opleverbare staat per waardepeildatum 1 januari 2005.
    
    
    4.6.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting binnen de in artikel 20, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: Awr) bepaalde termijn is opgelegd. Eiser stelt zich echter op het standpunt dat de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente desondanks niet in stand kunnen blijven en geeft hiervoor de volgende onderbouwing. Op 17 oktober 2003 is door F BV in het kader van de vennootschapsbelasting een verzoek tot minnelijke waardering van de onroerende zaak ingediend bij de Belastingdienst. Na diverse rappellen heeft de inspecteur op dit verzoek gereageerd en een vragenlijst toegezonden, die door F BV is geretourneerd. De inspecteur beschikte daardoor op 13 april 2004 al over de voor het opleggen van de naheffingsaanslag benodigde informatie. De naheffingsaanslag is pas op 18 december 2009 opgelegd. Eiser mocht er, zo stelt hij, op grond van het tijdsverloop sinds 13 april 2004 op vertrouwen dat er geen naheffingsaanslag meer zou volgen. Door tot 18 december 2009 te wachten met het opleggen van de naheffingsaanslag is de heffingsrente voorts onnodig opgelopen en moet deze worden beperkt tot twee maanden in plaats van 5 à 6 jaren.
    
    4.6.2. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat door of namens hem nooit is toegezegd dat geen naheffingsaanslag zou worden opgelegd. Voorts stelt verweerder zich op het standpunt dat de heffingsrente terecht en tot het juiste bedrag in rekening is gebracht. Daarnaast wijst hij erop dat het verzoek tot minnelijke waardering op 17 oktober 2003 is gedaan namens F BV in het kader van de vennootschapsbelasting en niet namens eiser, zodat hij van dat verzoek en van de in het kader van dat verzoek verstrekte informatie niet op de hoogte was.
    
    4.7. Dit beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel faalt. De enkele omstandigheid dat een periode van ongeveer vijf jaren en acht maanden is verstreken tussen de verkrijging en de dagtekening van de ter zake van die verkrijging opgelegde naheffingsaanslag overdrachtbelasting is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat verweerder in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld door de naheffingsaanslag op te leggen. Van een bewuste standpuntbepaling van de zijde van verweerder is geen sprake. Het enkele tijdsverloop op zichzelf is daartoe onvoldoende.
    
    4.8. Het in rekening brengen van heffingsrente vloeit voort uit de wet en wel uit artikel 30f van de Awr. De heffingsrente, zowel het in rekening brengen als het vergoeden, is bedoeld ter compensatie van niet genoten rente door de belastingplichtige dan wel de Schatkist. Het in rekening brengen is uitdrukkelijk niet bedoeld als een sanctie. Wanneer heffingsrente in rekening wordt gebracht, heeft de belastingplichtige gedurende de periode waarover de heffingsrente wordt berekend de mogelijkheid gehad om over dat geld rente te ontvangen bij een bank. Gedurende die periode behoorde het belastingbedrag eigenlijk toe aan de Schatkist en heeft de Schatkist daarom gedurende die periode geen rente over dat bedrag kunnen ontvangen. Ter compensatie wordt heffingsrente in rekening gebracht aan de belastingplichtige. 
    
    
      4.9. Tussen partijen is niet in geschil dat het verzoek om minnelijke waardering op 
      17 oktober 2003 door F BV in het kader van de vennootschapsbelasting is gedaan en dat F BV op 13 april 2004 dat verzoek nader heeft onderbouwd onder meer door het overleggen van een akte van levering. Nu dat verzoek door een ander dan eiser is gedaan, in het kader van een andere belasting en in verband met een andere transactie dan de onderhavige, kan een en ander niet leiden tot het oordeel dat verweerder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden door zonder enige beperking heffingsrente aan eiser in rekening te brengen. De door F BV op 13 april 2004 overgelegde akte van levering ziet immers niet op de onderhavige levering van 27 april 2004. De grief faalt.
    
    
    4.10. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    6.	Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, en mr. M.C. van As en mr. M.H.L.C. Bijvoet, leden, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2010.
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.