ECLI:NL:RBSGR:2007:BB8446, Rechtbank 's-Gravenhage, 14-11-2007, 07/2073 (290518)
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2007-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: zie ook BB8439, BB8441 en BB8444
        De rechtbank spreekt vervroegd de onteigening uit ten name en ten behoeve van de gemeente. Op basis van de feiten en omstandigheden die de Kroon ten tijde van haar besluit bekend waren, heeft zij in redelijkheid tot het oordeel kunnen komen dat [A.] niet had aangetoond te beschikken over een in het kader van de onteigening aanvaardbare samenwerkingsovereenkomst, op grond waarvan in redelijkheid zou moeten worden geoordeeld dat [A] bereid en in staat is de bestemming zelf overeenkomstig de wensen van de gemeente te realiseren. 
        Voorzover geklaagd wordt over een onjuiste belangenafweging van de onteigeningstitel dienen de bezwaren al in de administratieve procedure kenbaar te zijn gemaakt, tenzij de bezwaren feiten en/of omstandigheden betreffen die zich na de datum van het onteigenings-KB hebben voorgedaan. De thans tegen de vervroegde onteigening aangevoerde bezwaren zijn niet reeds eerder in het kader van de administratieve procedure aangevoerd zodat daaraan in dit kader voorbij dient te worden gegaan. 
        Van een schending van de onderhandelingsplicht ex artikel 17 Ow door de gemeente is niet gebleken. 
        De noodzaak tot onteigening is gegeven. De gemeente heeft uit de omstandigheid dat [A] de door de gemeente gedane aanbiedingen niet heeft geaccepteerd, mogen afleiden dat partijen niet in der minne tot overeenstemming hebben kunnen komen en is daarom terecht tot het opstarten van de onderhavige onteigeningsprocedure overgegaan.

ILB/II
      rolnummer 07/2073 (290518)
      14 november 2007 
    
    
    
      RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
      sector civiel recht - meervoudige kamer
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      De Gemeente 's-Gravenhage,
      zetelende te 's-Gravenhage,
      eiseres bij dagvaarding van 26 juni 2007,
      procureur: mr. E.J. Storm,
    
    
    tegen
    
    
      [persoon A.2],
      wonende te [woonplaats], 
      gedaagde,
      procureur: mr. J.P. van Ginkel,
      advocaat: mr. I.J.M.I. Souren,
    
    
    en tegen
    
    
      [persoon A 1.],
      wonende te [woonplaats],
      verzoeker tot interventie,
      procureur: mr J.P. van Ginkel,
      advocaat: mr. I.J.M.I. Souren,
    
    
    en tegen
    
    
      de vennootschap onder firma
      [A.] & [H.], handelende onder de naam [A.]-[Q.],
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      verzoekster tot interventie,
      procureur: mr. J.P. van Ginkel, 
      advocaat: mr. I.J.M.I. Souren.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als "de Gemeente", "[A.]", "[persoon A 1.]" en "[A.]-[Q.]".
    
    De rechtbank heeft kennis genomen van de stukken, alsmede van hetgeen ter zitting van 1 oktober 2007 is verhandeld. 
     
    RECHTSOVERWEGINGEN
    
    1. De vordering strekt tot het vervroegd uitspreken van de onteigening van de in de dagvaarding genoemde onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, [sectienummer 0001], plaatselijk bekend als [a-straat]. 
    
    2 Bij Koninklijk Besluit van 7 december 2006 is goedgekeurd het besluit van de raad van de Gemeente 's-Gravenhage van 23 februari 2006 tot onteigening ten algemene nutte ten name van de Gemeente 's-Gravenhage ten behoeve van de verwezenlijking van het bestemmingsplan "Rivierenbuurt, vijfde herziening", waarbij - onder meer - de hiervoor genoemde onroerende zaak ter onteigening is aangewezen. [A.] is in de bij dit Koninklijk Besluit behorende lijst als eigenaar van die onroerende zaak aangewezen.
    
    3. Op 27 juni 2007 heeft de Gemeente ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd (depotnummer 07/26) een afschrift van de bladzijden 22 en volgende van de Staatscourant van 20 december 2006 (nummer 248), waarin opgemeld Koninklijk Besluit bekend is gemaakt. 
    
    4. Volgens opgave van de Gemeente zijn enkele bedrijfsruimten in het pand [a-straat] verhuurd aan de vennootschap onder firma [A.] & [H.], handelende onder de naam [A.]-[Q.], alsmede (voor zover het huurcontract niet is overgenomen door [A.]-[Q.]) aan de coöperatie Deco Droom Interior U.A.. Aan het betekeningsvoorschrift van artikel 18 lid 5 van de Onteigeningswet (Ow) is voldaan.
    
    5. Voorts staat volgens opgave van de Gemeente op het adres [a-straat] ingeschreven de vennootschap onder firma The Sales Unit Den Haag, gevestigd sedert 25 september 2006. Ook zijn een aantal ruimtes om niet in bruikleen bij de heren [P.], [R.] en [S.] (ten behoeve van [S.] Photography). De woonruimte op het adres [a-straat] (tweede en derde verdieping), deel uitmakend van de te onteigenen onroerende zaak, wordt verhuurd aan de heer [persoon A 1.]. Aan het betekeningsvoorschrift van artikel 18 lid 5 Ow is voldaan. Ter zitting van 1 oktober 2007 heeft de Gemeente aangegeven dat de locatie, waarop v.o.f. The Sales Unit gevestigd is ([a-straat]) niet bestaat, maar dat deze vennootschap gevestigd is op de onderhavige, te onteigenen, locatie [a-straat] (grondplannummer 1).
    
    6. Voorts rust op het te onteigenen perceel blijkens een notariële akte van 18 juli 2005 een recht van hypotheek ten gunste van de naamloze vennootschap CenE Bankiers N.v., thans Van Lanschot Bankiers N.V. te 's-Hertogenbosch, voor een hoofdsom van € 154.000,00, vermeerderd met  € 61.600,00 aan rente en kosten. Aan het betekeningsvoorschrift van artikel 18 lid 4 Ow is voldaan.
    
    7. De Gemeente heeft bij dagvaarding aan [A.] een schadeloosstelling aangeboden van € 390.000,00, voor alle schaden en kosten, hoe ook genaamd. 
    
    8. [A.] heeft zich bij conclusie van antwoord tegen de gevorderde onteigening verzet. Hij heeft daartoe het navolgende aangevoerd.
    
    uitkomst civiele dagvaardingsprocedure tot nakoming van afspraken tot zelfrealisatie
    
    9. Tussen [A.] en de Gemeente loopt een civiele dagvaardingsprocedure (rolnummer 07/501), waarin [A.], tezamen met [persoon A 1.] en [A.] Vastgoed B.V. (hierna ook wel te noemen: "[A.] c.s."), de Gemeente hebben gedagvaard, teneinde deze te veroordelen primair om het project [a-straat]/[b-straat], waarvan het te onteigenen perceel deel uit maakt, te ontwikkelen met Sarah Holding B.V. en Standvastgoed B.V, danwel met [C.] Projectmanagement, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom; en subsidiair om een residueel grondbod te doen op de eigendommen van [A.] c.s. aan het [a-straat]/[b-straat], gebaseerd op het inmiddels onherroepelijk geworden bestemmingsplan, zulks eveneens op verbeurte van een dwangsom. Voorts hebben [A.] c.s. daarbij gevorderd de Gemeente te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Een voor [A.] positieve uitkomst van deze civiele procedure zal wat betreft de onderhavige onteigeningsprocedure moeten leiden tot het oordeel dat sprake is van zelfrealisatie, hetgeen toewijzing van de gevorderde vervroegde onteigening in de weg staat. 
    
    beroep op zelfrealisatie
    
    10. Zoals hiervoor reeds aangeduid, heeft [A.] de noodzaak tot de gevorderde onteigening betwist door een beroep te doen op zelfrealisatie. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij de aan het te onteigenen perceel toebedachte bestemming (kantoren en koopwoningen) tezamen met zijn zoon, de heer [persoon A 1.], eigenaar van de eveneens in het onderhavige onteigeningsproject betrokken onroerende zaak [c-straat] 5, 9-11 en 13-15 en [b-straat] 53-55-57(rolnummer 07/2072), en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A.] Vastgoed B.V., van wie [A.] en [persoon A 1.] voornoemd eigenaar zijn en wie eigenaar is van de eveneens in het onderhavige onteigeningsproject betrokken onroerende zaak [c-straat] 7 en [b-straat] 59 (rolnummer 07/2074), en in samenwerking met een projectontwikkelaar én de Gemeente (die immers 40% van de [a-straat]-/[b-straat]-gronden in eigendom heeft) zelf wenst te realiseren. [A.] heeft zulks vroegtijdig aan de Gemeente kenbaar gemaakt en reeds vanaf 1997 zijn daarover besprekingen met de Gemeente gevoerd. [A.] c.s. zijn thans, in samenwerking met BAM Vastgoed B.V., bereid en in staat om de op de onderhavige te onteigenen zaak rustende bestemming zelf te verwezenlijken, zodat onteigening voor dat doel niet noodzakelijk is. De met BAM Vastgoed B.V. gesloten overeenkomst gaat uit van de verkoop door [A.] van zijn grond. Indien de Gemeente dit niet wenst, is [A.] (ook) bereid om risicodragend te participeren. Dat [A.] niet zou beschikken over aaneengesloten grond om binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan zelf tot realisering over te gaan en de te onteigenen grond geen afzonderlijk deel van het te realiseren complex kan vormen, laat het beroep op zelfrealisatie onverlet, nu de enige op de Gemeente rustende taak haar regiefunctie is, teneinde zeker te stellen dat overeenkomstig het bestemmingsplan en de door haar gewenste planuitvoering wordt gebouwd. Dit is het geval. Ook de Kroon heeft zulks miskend. Er is een concrete en schriftelijk vastgelegde vorm van samenwerking tussen grondeigenaren en ontwikkelaars, er is voldoende kennis, er zijn voldoende financiële middelen en vast staat dat de bestemming binnen de termijn van vijf jaar kan worden gerealiseerd. Aldus ontbreekt een belang tot de gevorderde vervroegde onteigening in de zin van het in artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalde. 
    
    11. De Gemeente heeft naar aanleiding daarvan opgemerkt dat [A.] niet voldoet aan alle vereisten voor een succesvol beroep op zelfrealisatie, omdat hij afhankelijk is van een samenwerking met een projectontwikkelaar om in staat te zijn het project, zoals dat de Gemeente voor ogen staat, te realiseren. Zij heeft [A.] in dat kader reeds vanaf het begin aangegeven dat een voorwaarde voor een gezamenlijke ontwikkeling zou zijn dat een betrouwbare en ter zake kundige projectontwikkelaar zou worden gevonden. Ondanks de omstandigheid dat door [A.] in de loop der jaren een groot aantal ontwikkelaars zijn voorgedragen, zijn slechts in twee gevallen daadwerkelijk onderhandelingen gevoerd en is met één partij (Strabag) een principe-overeenkomst gesloten. Voorts heeft de Gemeente betwist dat [A.] bereid is tot zelfrealisatie, omdat hij - blijkens de stukken - met Sarah Holding B.V./Standvastgoed een koopovereenkomst met betrekking tot de te onteigenen gronden is aangegaan. Ook heeft de Gemeente opgemerkt dat volgens vaste kroonjurisprudentie een beroep op zelfrealisatie dient te stranden, indien de benodigde grond niet in zijn geheel in het bezit is van de zich op zelfrealisatie beroepende eigenaar en hierop geen afzonderlijk planonderdeel kan worden gerealiseerd. [A.] heeft in het onderhavige geval (tezamen met [persoon A 1.] en [A.] Vastgoed B.V.) circa 40% van de projectlocatie, waarop de nieuwe woontoren is geprojecteerd, in eigendom. De overige 60% (inclusief omliggende openbare ruimte en opstallen) is eigendom van de Gemeente. Teneinde tot zelfrealisatie te kunnen overgaan zal [A.] (dan wel de projectontwikkelaar) de gronden van de Gemeente moeten aankopen, of zullen zij met de Gemeente tot overeenstemming moeten komen over gezamenlijke realisatie. Dit laatste is in het verleden nog nooit gelukt. Tenslotte heeft de Gemeente nog betwist dat bij [A.] een concreet voornemen tot zelfrealisatie bestaat, omdat het nooit tot een planuitwerking is gekomen. De door Bureau Wilmink opgestelde plannen betreffen schetsontwerpen en voldoen niet aan de gestelde eisen (gebouw te hoog, onvoldoende parkeerruimte). De (kennelijk) tussen [A.] en BAM Vastgoed B.V. na het Kroonbesluit gesloten beginselovereenkomst, doet bij de toetsing van het onteigeningsbesluit - ex tunc - niet ter zake.
    
    gebreken in Koninklijk Besluit
    
    
      12. [A.] heeft voorts nog de navolgende bezwaren tegen het Kroonbesluit van 7 december 2006.
      De Kroon heeft in dat besluit volgens hem ten onrechte overwogen dat de tussen [A.] c.s. en Sarah Holding B.V. en Standvastgoed B.V. op 16/18 april 2006 gesloten koopovereenkomst voor de Gemeente niet aanvaardbaar zou zijn "met het oog op de voorgestane realisatietermijn" en dat " alleen samenwerking op basis van een ontwikkelingsovereenkomst voor de Gemeente bespreekbaar was". [A.] c.s. en de diverse projectontwikkelaar(s), met wie zij in zee wilden gaan, waren immers bereid om met inachtneming van de wensen van de Gemeente wat betreft de fasering, kwaliteit en rand-voorwaarden zo spoedig mogelijk tot zelfrealisering over te gaan en terzake bij te dragen in de exploitatiekosten. Daartoe heeft zij op 16 april 2004 aan de Gemeente aangeboden een exploitatie-overeenkomst aan te gaan. Een door [A.] c.s. uitgewerkte plannings-schema ging uit van een aanzienlijk snellere realisering dan de onteigening. Voorts heeft te gelden dat ook de inzet van de Gemeente er op was gericht om [A.] "zijn grond te laten inbrengen (verkoop aan een ontwikkelaar)", zoals de Kroon in zijn besluit ook heeft overwogen. In zoverre is het besluit niet-concludent. De samenwerkingsovereenkomst met Sarah Vastgoed B.V. en Standvastgoed B.V. is door voornoemde projectontwikkelaars in het zicht van een door de Gemeente opgestarte “vernietigings”-procedure op de voet van artikel 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten ("Wvg") ontbonden. Ook andere nadien met diverse projectontwikkelaars gesloten samenwerkingsovereenkomsten op basis van ontwikkeling van zowel de gronden van [A.] c.s. als die van de Gemeente zijn gestrand door toedoen van de Gemeente, omdat - naar [A.] meent - deze projectontwikkelaars hun (goede) relatie met de Gemeente in stand wilden laten en de Gemeente, na het bekend worden van het bestemmingsplan telkenmale ieder reëel overleg uit de weg is gegaan. De project-ontwikkelaars blijven echter geïnteresseerd in de ontwikkeling van dit project en zo hebben [A.] c.s. recent nog met BAM Vastgoed B.V. een samenwerkingsovereenkomst gesloten, welke door BAM Vastgoed B.V. eveneens op voormelde grond is ontbonden, doch waarbij BAM Vastgoed B.V. bij brief van 24 juli 2007 heeft aangegeven om - door tussenkomst van advocaten - alsnog bereid te zijn op basis van de concept-koopovereenkomst met partijen in overleg te treden. [A.] c.s. zijn aldus, tezamen met BAM Vastgoed B.V., in staat de bestemming tijdig zelf te realiseren met inachtneming van de gemeentelijke regiefunctie. Zij hebben reeds vroegtijdig (zelfs vóór het raadsbesluit en het Koninklijk Besluit) hun plannen tot zelfrealisatie kenbaar gemaakt en uitsluitend het handelen/nalaten van de Gemeente heeft aan het bereiken van dit resultaat in de weg gestaan. Dit handelen, hetgeen dient te worden gekwalificeerd als "détournement de pouvoir", dient als onrechtmatig handelen te worden aangemerkt. De onteigening weggedacht zou [A.] zonder meer tot zelfrealisatie hebben kunnen overgaan, waardoor zij nu schade lijdt (opbrengst bij koop/ samenwerking met BAM Vastgoed B.V. € 2,5 miljoen versus aanbod bij onteigenings-dagvaarding € 560.000,00). Aldus maakt de Gemeente misbruik van haar bevoegdheid en handelt daarmee onrechtmatig jegens [A.]. Een kennelijk inmiddels door de Gemeente gestarte Tenderprocedure om een geschikte ontwikkelaar te vinden, aan wie (ná onteigening) alle [a-straat]-/[b-straat]-gronden zullen worden geleverd, laat zulks onverlet. 
    
    
    13. Voorts heeft de Kroon miskend dat de enige op de Gemeente rustende taak haar regiefunctie is, teneinde zeker te stellen dat overeenkomstig het bestemmingsplan en de door haar gewenste planuitvoering wordt gebouwd. Dit zou volgens [A.] het geval zijn. Dat hij niet over aaneengesloten grond zou beschikken om binnen de mogelijkheden van het bestemmings-plan zelf tot realisering over te gaan en dat de te onteigenen grond geen afzonderlijk deel van het te realiseren complex kan vormen, laat het beroep op zelfrealisatie onverlet. Het regerings-standpunt (TK 2005/2006, 27581, nr. 26) met betrekking tot het recht tot zelfrealisatie is dat een gemeente in geval van zelfrealisatie voldoende mogelijkheden heeft om haar regiefunctie ten volle te bewaren. 
    
    14. Gelet op het door [A.] gedane, en gerechtvaardigde, beroep op zelfrealisatie, als hierna verder nader aangeduid, ontbreekt een belang tot de gevorderde vervroegde onteigening in de zin van het in artikel 3:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalde, en had de Kroon niet in redelijkheid, gezien alle feiten en omstandigheden, tot het oordeel moeten komen dat de noodzaak tot onteigening vast staat.
    
    
      schending onderhandelingsplicht
      15. Voorts heeft de Gemeente volgens [A.] niet voldaan aan haar in de wet (artikel 17 Ow) opgedragen onderhandelingsplicht, doordat zij noch in de administratieve fase, noch in de fase voorafgaand aan de gerechtelijke onteigeningsprocedure serieus met hem heeft onderhandeld. Zoals hiervoor aangeduid is de Gemeente - aldus [A.] - elk redelijk overleg uit de weg gegaan en heeft zij nagelaten een beloofd bod op basis van residuele waarde, zoals bevestigd bij brieven van 8 en 26 juli 2004, te doen. 
    
    
    16. De Gemeente heeft ter zake opgemerkt dat sinds 2000 met [A.] onderhandelingen zijn gevoerd over een gezamenlijke ontwikkeling en dat aan [A.] in dat kader (vóór de eerste tervisielegging) bij brieven van 12 juli 2005 en (na het Koninklijk Besluit) van 9 februari 2006, 15 februari 2007 en 6 juni 2007 een schriftelijke bod is uitgebracht. Partijen blijven verdeeld over de ter zake te hanteren berekeningsmethodiek en daarmee over de hoogte van de residuele grondwaarde. Op basis van de voorliggende grondexploitatie zal de residuele grondwaarde, aldus de Gemeente, - in verband met de hoge bouwkosten van met name de parkeergarage, de saneringskosten en verwervingskosten ter zake de opstallen van de voormalig erfpachter [erfpachter H.] - negatief (-/- € 450.577,00) zijn.
    
    ontbreken belang/noodzaak/misbruik van recht
    
    17. [A.] betwist het bestaan van enig publiek belang tot onteigening, nu de realisatie zal strekken tot de bouw van een complex met kantoren en dure koopwoningen. De Kroon heeft terzake ten onrechte overwogen dat het persoonlijk belang van de grondeigenaren moet wijken voor het publieke belang van de grondeigenaren. Daarbij komt nog dat [A.] terzake schade dreigt te lijden, alleen al vanwege het verschil tussen hetgeen hij bij vrije verkoop (koop-/samenwerkingsovereenkomst met BAM) zou kunnen hebben realiseren en hetgeen de Gemeente hem bij dagvaarding heeft aangeboden. Voorts handelt de Gemeente in strijd met het publiek belang door de Gemeentekas het positieve resultaat van € 2 miljoen te onthouden, welk bedrag zij had kunnen realiseren bij uitvoering van het plan van [A.] c.s. en BAM (inbreng van de 40% gronden van de Gemeente). 
    
    18. Ook is de Kroon op grond van het in artikel 79 Ow bepaalde niet, althans onvoldoende nagegaan of de voorgenomen uitvoering van het werk zodanig urgent is, dat onteigening gerechtvaardigd is. Dit is volgens [A.] niet het geval, omdat hij heeft aangegeven bereid en in staat te zijn de plannen van de Gemeente te realiseren overeenkomstig de wensen van de Gemeente. Bovendien is uit de overwegingen bij het Kroonbesluit niet, althans onvoldoende gebleken dat het plan binnen vijf jaar vanaf het begin van de administratieve procedure zal worden gerealiseerd. En voorts zou volgens [A.] de noodzaak tot onteigening ontbreken, omdat het project volgens de exploitatiebegroting van de Gemeente uit 2006 zeer verliesgevend is, en daarmee niet, althans onvoldoende de vereiste duidelijkheid bestaat omtrent de mogelijkheden en het tijdstip van verwezenlijking van de bestemming.
    
    19. De Gemeente maakt volgens [A.] voorts misbruik van recht om - ná onteigening van de grond van [A.] - de gronden als geheel via een Tenderprocedure aan een projectontwikkelaar aan te bieden. Hij acht het onbehoorlijk en daardoor onaanvaardbaar dat de Gemeente ondanks haar minderheidspositie (40%) [A.] c.s. (60%) gedwongen kan uitkopen, nu de Gemeente zelf de zelfrealisatie frustreert door ondanks gedane toezeggingen niet tot overeenstemming te willen komen met projectontwikkelaars over de inbreng van de Gemeente-gronden. Dit klemt te meer, daar [A.] bij onteigening slechts de waarde van de panden krijgt, die momenteel relatief laag is, omdat hij deze gereed maakte voor zelfrealisatie (= sloop).
    
    20. De Gemeente heeft in dit kader opgemerkt dat de thans door [A.] aangevoerde bezwaren met betrekking tot het ontbreken van een publiek belang en de urgentie van de onteigening niet in de administratieve fase naar voren zijn gebracht, zodat deze thans niet meer aan de orde kunnen worden gesteld.
    
    beoordeling van geschil met betrekking tot de betwisting van de gevorderde onteigening
    
    
      21. Ter toetsing ligt voor de onteigeningstitel, dat wil zeggen het besluit om de daarin aangewezen onroerende zaak te onteigenen in het publiek belang van de ruimtelijke ordening en ten algemenen nutte. Deze toets dient zich te beperken tot beantwoording van de vraag of de Kroon bij de afweging van de bij het onteigenings-KB betrokken belangen al dan niet in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat het in de dagvaarding bedoelde perceel ter uitvoering van een (onherroepelijk geworden) bestemmingsplan dient te worden onteigend.
      Naar vaste jurisprudentie (HR 30 september 1998, NJ 1999/ 412) dienen, voor zover wordt geklaagd over een onjuiste belangenafweging van de onteigeningstitel, de bezwaren al in de administratieve procedure kenbaar te zijn gemaakt, tenzij de bezwaren feiten en/of omstandigheden betreffen, die zich na de datum van het onteigenings-KB hebben voorgedaan. 
    
    
    22. De rechtbank is vooreerst van oordeel dat de omstandigheid dat tussen [A.] en de Gemeente onder rolnummer 07/501 eveneens een civiele procedure aanhangig is, geen omstandigheid vormt op grond waarvan de onderhavige onteigeningsprocedure zou moeten worden aangehouden, nu de gevorderde vervroegde onteigening ter zelfstandige toetsing aan de onteigeningsrechter is voorbehouden.
    
    23. Uit de stukken is gebleken dat de door [A.] thans tegen de gevorderde vervroegde onteigening aangevoerde bezwaren, als weergegeven in de rechtsoverwegingen 17, 18 en 19, niet reeds eerder in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure zijn aangevoerd, zodat daaraan, nu geen sprake is van een relevant novum, welke een uitzondering op de vaste regel zou kunnen rechtvaardigen, in dit kader voorbij dient te worden gegaan. 
    
    
      24. Het meest vérstrekkende verweer van [A.] tegen de gevorderde vervroegde onteigening houdt verband met het door hem gedane beroep op zelfrealisatie. Ook de door hem aangevoerde bezwaren tegen het Kroonbesluit, als weergegeven in de rechtsoverwegingen 12, 13 en 14, hebben daarop betrekking. De rechtbank overweegt te dien aanzien als volgt.
      Het oordeel van de Kroon in haar besluit van 7 december 2006 dat de bestemming op het ter onteigening aangewezen gedeelte van [A.] zich niet goed leent afzonderlijk te worden gerealiseerd, gelet op de omvang en de situering van de onroerende zaak, in samenhang met de aansluitende gronden en de daarop gesitueerde bestemmingen, komt de rechtbank juist voor. Onweersproken is immers dat [A.] niet alle gronden van de te ontwikkelen locatie in eigendom heeft en voor de ontwikkeling daarvan afhankelijk is van samenwerking met de Gemeente. Tot een dergelijke samenwerking hebben partijen, zoals vast staat, tot op heden niet kunnen komen. De Kroon heeft daarbij terecht - naar het oordeel van de rechtbank - kunnen oordelen dat aan de door de Gemeente in het publieke belang voorgestane plan-uitvoering een groter gewicht dient te worden toegekend dan aan het persoonlijk belang van [A.] bij een zelfuitvoering en dat geen enkele zekerheid bestaat dat zonder de grondverwerving in de door de Gemeente gewenste vorm daadwerkelijk zal worden gerealiseerd. Op basis van de feiten en omstandigheden die de Kroon ten tijde van haar besluit bekend waren (te weten de afgeketste onderhandelingen met de diverse ontwikkelaars, de koopovereenkomst met Sarah Holding en Standvastgoed, de bezwaren van de Gemeente tegen deze koopovereenkomst en de lopende artikel 26 Wvg procedure), heeft de Kroon in redelijkheid tot het oordeel kunnen komen dat [A.] niet had aangetoond te beschikken over een in het kader van de onteigening aanvaardbare samenwerkingsovereenkomst, op grond waarvan in redelijkheid zou moeten geoordeeld dat [A.] bereid en in staat is de bestemming zelf overeenkomstig de wensen van de Gemeente te realiseren. Of het ontbreken van een dergelijke samenwerkingsovereenkomst al dan niet aan de Gemeente te wijten is, zoals [A.] heeft gesteld, is in het kader van de onteigenings-procedure niet van belang. De vraag of de Gemeente onrechtmatig jegens [A.] zou hebben gehandeld door de totstandkoming van een dergelijke samenwerkingsovereenkomst te belemmeren (de Gemeente is immers eigenaar van 40% van de gronden van het huidige huizenblok, en - zoals zij ter zitting heeft gesteld - van 60% van de gronden van de projectlocatie) kan in de onderhavige onteigeningsprocedure slechts marginaal worden getoetst. Doorslaggevend is dat de Kroon heeft kunnen oordelen dat [A.] de bestemming, toebedacht aan de bij hem (én bij [persoon A 1.] en [A.] Vastgoed B.V.) in eigendom zijnde gronden (tezamen 60% van het huizenblok), niet zelf zal kunnen realiseren en dat een samenwerkingsovereenkomst tussen [A.] c.s., de Gemeente en een project-ontwikkelaar met betrekking tot de realisatie van de aan de gronden (én de gronden van de Gemeente) toebedachte bestemming niet tot stand heeft kunnen komen. De beginselovereenstemming tussen [A.] en BAM Vastgoed BV dateert van na het Kroonbesluit en is geen omstandigheid die tot nieuwe inzichten ten opzichte van het KB leidt. Aan dit verweer van [A.] zal derhalve worden voorbij gegaan.
    
    
    25. Wat betreft het verweer van [A.] dat de Gemeente niet heeft voldaan aan haar in artikel 17 Ow gestelde onderhandelingsplicht is de rechtbank van oordeel dat van schending daarvan niet is gebleken. Volgens vaste jurisprudentie dienen bij de beoordeling van de vraag of voldoende is onderhandeld ook de pogingen die zijn gedaan vóór de totstandkoming van de onteigeningstitel in aanmerking te worden genomen. De Gemeente heeft in dat kader gesteld dat zij aan [A.] op 12 juli 2005 (vóór de eerste tervisielegging) en (ná het Koninklijk Besluit) op 9 februari 2006, 15 februari 2007 en 6 juni 2007 een aanbod heeft gedaan om het ter onteigening aangewezen perceel in der minne te verwerven. Dat dit bod niet het door [A.] voorgestane aanbod op basis van de residuele waarde betreft, doet hier niet aan af. De Gemeente heeft immers gesteld dat de residuele waarde, voorzover zij al aan [A.] zou hebben toegezegd een daarop gebaseerd aanbod te doen, hetgeen door haar overigens wordt betwist, negatief zou zijn. [A.] heeft dit weliswaar betwist, maar niet vast staat dat de residuele waarde hoger zou zijn dan het aanbod van de gemeente. Aldus valt niet in te zien dat de hiervoor aangeduide door de Gemeente gedane aanbiedingen niet redelijk zouden zijn. De Gemeente heeft uit de omstandigheid dat [A.] de door haar gedane aanbiedingen niet heeft geaccepteerd, terecht mogen afleiden dat partijen niet in der minne tot overeenstemming hebben kunnen komen en daarom terecht tot het opstarten van de onderhavige onteigeningsprocedure heeft mogen overgaan. Daarmee is de noodzaak tot deze onteigening gegeven. 
    
    26. Nu alle door [A.] tegen de gevorderde onteigening aangevoerde verweren zijn verworpen, en de rechtbank heeft vastgesteld dat alle op straffe van nietigheid voorgeschreven wettelijke termijnen en formaliteiten ook overigens in acht zijn genomen, zal zij de gevorderde onteigening toewijzen. Met de aan (het verwerpen van) deze weren van [A.] verbonden kosten zal eventueel ter gelegenheid van het eindvonnis rekening worden gehouden.
    
    IN DE HOOFDZAAK VERDER 
    
    in het eerste incident
    
    27. Ter zitting van 1 oktober 2007 heeft [persoon A 1.] verzocht in de onderhavige procedure te mogen tussenkomen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij huurder is van een gedeelte van het ter onteigening aangewezen perceel, namelijk sedert juni 2004 de woonruimte op de tweede verdieping en sedert januari 2006 de woonruimte op de eerste verdieping van het perceel [a-straat], zulks op basis van een mondelinge huurovereenkomst voor een huurprijs van € 425,00 per maand. 
    
    28. De Gemeente en [A.] hebben zich niet tegen de verzochte tussenkomst verzet en hebben zich ter zake gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. 
    
    29. [persoon A 1.] heeft naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam aangetoond dat er voor hem belang bestaat tussen te komen in de onderhavige procedure. Nu de incidentele vordering is ingesteld met inachtneming van hetgeen in de artikelen 217 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is voorgeschreven, zal de rechtbank - mede gelet op artikel 3 lid 2 Ow - het verzoek tot tussenkomst toewijzen. 
    
    30. De Gemeente zal als de onteigenende partij worden veroordeeld in de kosten van dit incident.
    
    in het tweede incident
    
    31. Ter zitting van 1 oktober 2007 heeft [A.]-[Q.] verzocht in de onderhavige procedure te mogen tussenkomen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij sedert 29 maart 2005 huurster is van de winkelruimte annex bedrijfsruimte gelegen in een gedeelte van het ter onteigening aangewezen perceel ([a-straat] 262) voor een huurprijs van € 2.500,00 per maand. 
    
    32. De Gemeente en [A.] hebben zich niet tegen de verzochte tussenkomst verzet en hebben zich ter zake gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. 
    
    33. [A.]-[Q.] heeft naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam aangetoond dat er voor haar belang bestaat tussen te komen in de onderhavige procedure. Nu de incidentele vordering is ingesteld met inachtneming van hetgeen in de artikelen 217 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is voorgeschreven, zal de rechtbank - mede gelet op artikel 3 lid 2 Ow- het verzoek tot tussenkomst toewijzen. 
    
    34. De Gemeente zal als de onteigenende partij worden veroordeeld in de kosten van dit incident.
    
    
    WEDEROM IN DE HOOFDZAAK VERDER 
    
    35. [A.] heeft bij conclusie van antwoord voorts het hem bij dagvaarding gedane aanbod als zijnde ongenoegzaam verworpen. De rechtbank zal aldus op de voet van het bepaalde in artikel 54i lid 2 Ow het voorschot op de schadeloosstelling voor [A.]  bepalen op 90% van het hem bij dagvaarding gedane aanbod (€ 390.000,00), aldus op een bedrag van € 351.000,00. Voor vaststelling van het voorschot op een ander bedrag, dan wel het horen van de deskundigen daarover, ziet de rechtbank thans onvoldoende aanleiding. 
    
    36. Ingevolge het bepaalde in artikel 54i lid 4 Ow zal de rechtbank bepalen dat de Gemeente voor [A.] een bedrag van € 39.000,00 als zekerheid zal stellen voor de voldoening van de aan hem verschuldigde schadeloosstelling, en wel door middel van het stellen van een bankgarantie, of een nader tussen partijen overeen te komen zekerheid. 
    
    37. Ingevolge het bepaalde in artikel 54j lid 1 Ow zal de rechtbank deskundigen benoemen ter begroting van de schadeloosstelling van [A.], [persoon A 1.], [A.]-[Q.], en mogelijke andere derde-belanghebbenden. Deze deskundigen worden door de rechtbank geselecteerd uit een vaste commissie van door de rechtbank benoemde deskundigen in het arrondissement ‘s-Gravenhage. Voor een kenbaarmaking van een voorgenomen benoeming aan [A.], zoals door hem wordt aangegeven in de conclusie van antwoord, bestaat geen grond. Voorts zal de rechtbank één harer leden als rechter-commissaris benoemen om, vergezeld van de griffier, bij de opneming door de deskundigen aanwezig te zijn. Partijen zullen daartoe door de griffier worden opgeroepen.
    
    38. Tenslotte zal de rechtbank een nieuws-/advertentieblad aanwijzen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
    
    
    BESLISSING
    
    De rechtbank:
    
    in de incidenten
    
    I laat [persoon A 1.] en [A.]-[Q.] toe als tussenkomende partij;
    
    II veroordeelt de Gemeente in de kosten van deze incidenten, welke tot hiertoe aan de zijde van de [A.] worden begroot op € 452,00 ter zake van procureurssalaris en aan de zijde van [persoon A 1.] en [A.]-[Q.] eveneens op (voor beide) € 452,00 aan procureurssalaris;
    
    in de hoofdzaak
    
    
      III spreekt vervroegd de onteigening uit ten name en ten behoeve van de Gemeente van de onroerende zaak:
      kadastraal bekend Gemeente ‘s-Gravenhage, [sectienummer 0001] (bedrijvigheid, detailhandel), groot 00.02.80 hectare (grondplannummer 1), plaatselijk bekend als [a-straat],
    
    
    vrij van alle lasten, rechten, huren en pacht;
    
    IV bepaalt het voorschot op de schadeloosstelling van [A.] op € 351.000,00;
    
    V bepaalt de som van de door de Gemeente voor [A.] te stellen zekerheid op € 39.000,00, te voldoen bij wege van bankgarantie of nader tussen partijen overeen te komen zekerheid;
    
    alvorens verder te beslissen: 
    
    VI benoemt tot deskundigen om de schadeloosstelling van [A.], [persoon A 1.] en [A.]-[Q.], en andere mogelijke derde-belanghebbenden, te begroten:
    
    
      de heren mr. H.J.M. van Mierlo, J.S.L. Korteweg en W.Ph.J. Korff de Gidts,
      (correspondentie-adres: Commissie van Deskundigen in het Arrondissement 's-Gravenhage, 
      p/a AKD Prinsen Van Wijmen, Postbus 4714, 4803 ES Breda, telefoon: 088-253.59.76);
    
    
    VII benoemt tot rechter-commissaris mr. G.H.I.J. Hage;
    
    VIII bepaalt de opneming door de deskundigen op donderdag 10 januari 2008 om 10.00 uur op de ter onteigening aangewezen locatie;
    
    IX verstaat dat de toelichting aansluitend zal plaatsvinden op een nader - ter gelegenheid van de opneming - te bepalen locatie en tijdstip; 
    
    X gelast de oproeping bij brief van partijen en vorenbenoemde deskundigen, onder toezending van een afschrift van dit vonnis;
    
    XI wijst de "AD/Haagsche Courant" en de "Posthoorn" aan als nieuws-/advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen;
    
    XII bepaalt dat de Gemeente de deskundigen uiterlijk twee weken voor de opneming in het bezit zal stellen van een afschrift van de processtukken;
    
    XIII  houdt iedere verdere beslissing aan.
     
    Dit vonnis is gewezen door mrs. Dedel-van Walbeek, Van Engelen en Kroft en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 november 2007 in tegenwoordigheid van de griffier