ECLI:NL:RBALK:2010:BN3268, Rechtbank Alkmaar, 05-08-2010, 120991 /  KG ZA 10-224
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2010-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: "ontruiming bedrijfspand wordt toegewezen in verband met voortdurende wanprestatie"

RECHTBANK TE ALKMAAR
    
    
      Sector civiel recht
      CVZ/HW
    
    
    
      KG nummer: 120991/KG ZA 10-224 
      datum: 5 augustus 2010
    
    
    Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
    
    in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap 
      B.V. HANDEL- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ [BEDRIJF 1]],
      gevestigd te Den Haag,
      EISERES IN KORT GEDING,
      advocaat  mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ULTEAM B.V.,
      gevestigd te Alkmaar,
      GEDAAGDE IN KORT GEDING,
      advocaat  mr. D.N. Allick te Amsterdam.
    
    
    Partijen zullen verder worden genoemd "[bedrijf 1]]" respectievelijk "Ulteam".
    
    1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
    
    Ter terechtzitting van 27 juli 2010 heeft [bedrijf 1]] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. 
    
    Ulteam heeft de vordering bestreden.
    
    Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van [bedrijf 1]] de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
    
    De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
    
    2. DE UITGANGSPUNTEN
    
    2.1 [bedrijf 1]] is eigenaar van een bedrijfsruimte met terras alsmede een aantal parkeerplaatsen gelegen aan de [adres] te De Cocksdorp, gemeente Texel. Zij verhuurt deze bedrijfsruimte aan Ulteam sinds 1 mei 2007, aanvankelijk voor een periode van twee jaar, welke periode met ingang van 1 mei 2009 is verlengd voor de duur van drie jaar, derhalve tot 30 april 2012.
    
    2.2 Tussen partijen is een omzetgerelateerde huur overeengekomen van 10% van de omzet exclusief BTW. Teneinde de verschuldigde huur te kunnen vaststellen dient Ulteam maandelijks uiterlijk op de 15e van de maand door een door beide partijen aangewezen accountant goedgekeurde omzetcijfers van de voorafgaande maand over te leggen. Omdat Ulteam niet tijdig aan deze verplichting voldeed, is [bedrijf 1]] overgegaan tot het in rekening brengen van voorschotbedragen. In de periode van oktober 2008 tot en met april 2009 heeft zij maandelijks een bedrag van [euro] 3.927,84 in rekening gebracht en vanaf mei 2009 maandelijks een bedrag van [euro] 3.986,40. Genoemde bedragen zien telkens op een voorschot huur en een voorschot  servicekosten, inclusief BTW.
    
    2.3 Op 11 november 2009 heeft Ulteam een niet door een accountant goedgekeurde jaaropgave over 2008 overgelegd over de exploitatie van het bedrijfspand, van Horecacentrum Texel Airport B.V., zijnde een dochteronderneming van Ulteam.
     
    2.4 Ulteam heeft de afgelopen jaren meermalen een huurachterstand laten ontstaan. Tussen partijen is meerdere keren een betalingsregeling overeengekomen voor het inlopen van die achterstanden. 
    
    2.5 Omdat Ulteam in december 2009 opnieuw een aanzienlijke huurachterstand had laten ontstaan, heeft [bedrijf 1]] een kort geding procedure aanhangig gemaakt. Kort voor de zittingsdatum heeft Ulteam toen een bedrag van circa [euro] 8.000,-- ineens betaald en is voor het overige tussen partijen opnieuw een betalingsregeling getroffen. De kort geding procedure is door [bedrijf 1]] ingetrokken. De overeengekomen regeling is door Ulteam niet stipt nagekomen. Nadat vanaf 27 mei 2010 iedere verdere betaling achterwege bleef, is [bedrijf 1]] opnieuw overgegaan tot het dagvaarden van Ulteam in kort geding. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding bestond er nog een huurachterstand van circa [euro] 30.000,-. Een dag voor de zitting van 27 juli 2010 heeft Ulteam nog een bedrag van [euro] 12.500,-- contant betaald in verband met de achterstand. Tevens heeft zij op dezelfde dag nog een bedrag van ruim  [euro] 4.000,-- overgemaakt, welk bedrag op 27 juli 2010 door [bedrijf 1]] op haar rekening is ontvangen. 
    
    3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
    
    3.1 [bedrijf 1]] vordert - verkort weergegeven - dat Ulteam zal worden veroordeeld de bedrijfsruimte binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en daarnaast vordert zij dat Ulteam wordt veroordeeld tot betaling van de achterstand en de lopende huur tot aan de dag der ontruiming, een en ander met veroordeling van Ulteam in de kosten van de procedure. 
    
    3.2 [bedrijf 1]] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Ulteam haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen niet nakomt, doordat zij telkens nalaat tijdig aan haar verplichting tot het betalen van huur te voldoen. Daarbij voert [bedrijf 1]] aan dat zij ook veel klachten ontvangt over de wijze waarop Ulteam haar bedrijf uitoefent in het pand, welke slechte bedrijfsvoering het imago van het restaurant, Texel Airport en het Airport Hotel schaadt. [bedrijf 1]] stelt dat zij er om die reden belang bij heeft dat Ulteam thans op zo kort mogelijke termijn het pand ontruimt zodat zij het kan verhuren aan een meer geschikte kandidaat voor de gewenste bedrijfsvoering. Zij verklaart dat zij reeds een serieuze gegadigde heeft hiervoor, die bereid is de bedrijfsvoering vanaf 1 september 2010 op zich te nemen.
    
    3.3 Ulteam heeft verweer gevoerd Zij heeft erkend dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan maar heeft er nadrukkelijk op gewezen dat deze huurachterstand inmiddels minder bedraagt dan drie maanden, zodat niet aannemelijk is dat de bodemrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen en deze vordering om die reden ook in kort geding niet kan worden toegewezen. Voorts heeft zij zich op het standpunt gesteld dat thans omzetcijfers beschikbaar zijn over 2008 en dat, gelet op die cijfers, [bedrijf 1]] vasthoudt aan onjuiste huurbedragen. Op grond van die cijfers zou er immers over 2008 een bedrag van [euro] 6.000,-- aan haar terugbetaald dienen te worden. Rekening houdend met verrekening van dat bedrag op de achterstand zou er nog slechts een huurachterstand bestaan van circa [euro] 10.000,--, aldus Ulteam.  Voorts heeft zij nadrukkelijk betwist dat zij het pand niet naar behoren exploiteert. Zij heeft er in dat verband op gewezen dat alle klachten afkomstig zijn van dezelfde persoon en dat haar nota bene door vertegenwoordigers van [bedrijf 1]] was verteld dat zij zich van deze klachten niets hoefde aan te trekken, omdat deze persoon bekend staat als een notoire klager.
    
    3.4 Voor zover voor de beslissing van belang zal hierna nader op de verschillende standpunten worden ingegaan.
    
    4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    4.1 In dit kort geding gaat het om een vordering tot ontruiming van een bedrijfpand in verband met een ontstane huurachterstand. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding dient voldoende aannemelijk te worden dat de bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex tot toewijzing van de vordering zal komen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter doet die situatie zich hier voor en daarbij wordt het volgende van belang geacht.
    
    4.2 In dit geding is voldoende aannemelijk geworden dat Ulteam stelselmatig niet voldoet aan haar verplichting om de huurtermijnen (tijdig) te voldoen. Aanvankelijk zijn partijen een omzetgerelateerde huur overeengekomen. Ter bepaling van het verschuldigde bedrag diende Ulteam maandelijks voor de 15e van de maand de door een door beide partijen aangewezen accountant goedgekeurde omzetcijfers over de afgelopen maand over te leggen aan de [bedrijf 1]]. Aangezien Ulteam niet aan deze voorwaarde voldeed, is [bedrijf 1]] ertoe overgegaan om voorschotbedragen aan Ulteam in rekening te brengen. Deze voorschotbedragen zijn gerelateerd aan de omzet die in het algemeen mogelijk geacht wordt voor een pand als het onderhavige op deze locatie. Gelet op hetgeen ter zitting hieromtrent door Ulteam is aangevoerd, is voldoende aannemelijk geworden dat de in rekening gebrachte voorschotbedragen inderdaad zien op een haalbare omzet. Toch zijn deze voorschotbedragen door Ulteam niet steeds tijdig voldaan. Ulteam heeft meerdere keren een achterstand van enkele maanden laten ontstaan in het voldoen van de huurtermijnen. Telkens is tussen partijen een betalingsregeling afgesproken, de laatste keer in december 2009. Door [bedrijf 1]] is evenwel onweersproken gesteld dat zij reeds in januari 2010 Ulteam opnieuw heeft moeten sommeren om haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de betalingsregeling na te komen. Ulteam bleef echter in gebreke stipt en volledig aan haar verplichtingen te voldoen en vanaf 27 mei 2010 werd in het geheel niets meer betaald. Vervolgens heeft [bedrijf 1]] Ulteam betrokken in het onderhavige geding, in de dagvaarding stellende dat er een achterstand bestond van ruim [euro] 30.000,--. Opnieuw heeft Ulteam kort voor de zitting nog een substantieel bedrag betaald, te weten [euro] 16.500,--. Door Ulteam is ter zitting betoogd dat de achterstand thans niet meer bedraagt dan circa [euro] 10.000,--.
    
    4.3 Het niet, dan wel niet tijdig, betalen van de huurpenningen valt aan te merken als een wanprestatie van Ulteam. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval is voldoende komen vast te staan dat Ulteam meermalen een aanzienlijke achterstand heeft laten ontstaan en dat zij vervolgens ook overeengekomen betalingsregelingen niet altijd stipt naleeft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter bij een dergelijke voortdurende wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand zal toewijzen. De omstandigheid dat Ulteam kort voor de zitting alsnog een substantieel deel van de achterstand heeft ingelost, neemt de wanprestatie op zich immers niet weg. Om die reden is de gevorderde ontruiming ook thans bij wijze van ordemaatregel toewijsbaar. Nu de ontruiming reeds om die reden kan worden toegewezen, behoeft de gestelde, maar betwiste slechte exploitatie van het bedrijfspand hier geen nadere bespreking. De hierna te vermelden termijn voor ontruiming wordt redelijk geacht. 
    
    4.4 De gevorderde machtiging van [bedrijf 1]] om de ontruiming zonodig te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van Ulteam, kan eveneens worden toegewezen.
    
    4.5 De gevorderde betaling van de huurachterstand betreft een geldvordering. Deze is in kort geding slechts toewijsbaar indien het bestaan en de omvang van de vordering voldoende komen vast te staan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat er nog een huurachterstand bestaat. Nu partijen van mening verschillen over de hoogte van de resterende achterstand, maar deze achterstand volgens Ulteam ongeveer [euro] 10.000,-- bedraagt is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering, bij wijze van voorschot, in dit geding tot dat bedrag kan worden toegewezen. 
    
    4.6 De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is eveneens toewijsbaar. 
    
    4.7 Ook de gevorderde verplichting om de huur door te betalen vanaf 9 juni 2010 tot de datum van de ontruiming kan worden toegewezen.
    
    4.8 Ulteam zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
    
    5. DE BESLISSING
    
    De voorzieningenrechter: 
    
    - veroordeelt Ulteam om het gehuurde uiterlijk binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde leeg en bezemschoon aan [bedrijf 1]] ter beschikking te stellen, met machtiging aan [bedrijf 1]] om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van justitie en politie en om de daaraan verbonden kosten op Ulteam te verhalen;
    
    - veroordeelt Ulteam tot betaling aan [bedrijf 1]] van een bedrag van [euro] 10.000,-- (tienduizend euro), als voorschot op de huurachterstand tot en met 9 juni 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata van de resterende achterstallige huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    - veroordeelt Ulteam tot betaling van (een voorschot op) de opeisbaar geworden huur vanaf 9 juni 2010 tot aan de datum van de ontruiming;
     
    - veroordeelt Ulteam in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [bedrijf 1]] begroot op [euro] 748,89 aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris advocaat;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - weigert de meer of anders gevorderde voorziening;
    
    Gewezen door mr. H. Warnink, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 augustus 2010 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.