ECLI:NL:RBSGR:2008:BG2025, Rechtbank 's-Gravenhage, 30-07-2008, 245305 / HA ZA 05-2007
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigeningen; schadeloosstelling op grond van liquidatie.

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht – afdeling II
    
    zaaknummer / rolnummer: 245305 / HA ZA 05-2007
    
    Vonnis van 30 juli 2008
    
    in de zaak van
    
    
      de GEMEENTE DEN HAAG,
      zetelende te Den Haag,
      eiseres,
      procureur: mr. P.S. Kamminga,
    
    
    tegen
    
    
      de GEMEENTE DEN HAAG L,
      zetelende te Den Haag, 
      gedaagde,
      procureur: mr. K.T.B. Salomons,
    
    
    en tegen
    
    
      [interveniënt A.],
      handelende onder de naam HACO ([A.]), DE FINSE DOE HET ZELF SUPERMARKT,
      wonende te [woonplaats],
      interveniënt,
      procureur: mr. J.G. Geelkerken.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als “de Gemeente” en “[A.]” of  “Haco”.
    
    
      De rechtbank heeft opnieuw kennis genomen van de stukken, waaronder nu ook:
      - het in deze zaak gewezen en op 28 maart 2007 uitgesproken vonnis;
      - het bij brief van 16 mei 2008  toegezonden definitief nadere deskundigenrapport, 
      - de brieven van mr. Geelkerken van 3, 4, 9 en 10 juni 2008,
      - de aanvullende notitie van de deskundigen van 13 juni 2008 en
      - de ter zitting van 16 juni 2008 overgelegde pleitnota’s.
    
    
    RECHTSOVERWEGINGEN
    
    1. Bij voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank de deskundigen opgedragen nader te rapporteren over de vraag of in het pand Grote Markt 10-13, dat in beginsel geschikt werd geacht als vervangende vestigingsplaats voor de onderneming van [A.], een winstgevende bedrijfsvoering mogelijk is, aan de hand een aantal in het vonnis omschreven uitgangspunten. Daarbij is overwogen dat niet uitgesloten is dat het aanvullend rapport tot uitkomst heeft dat een positieve exploitatie op de locatie niet mogelijk is en dat in dat geval de deskundigen over de schadeloosstelling dienen te adviseren op basis van liquidatie.
    
    
      2. In hun nader rapport hebben de deskundigen geconcludeerd dat liquidatie van de onderneming meer in de rede ligt dan verplaatsing ervan. Hiervan uitgaande hebben zij de schadeloosstelling als volgt begroot:
      - vermogensschade	€   531.880,50
      - inkomensschade	€   904.668,16
      - belastingschade	€            P.M.
      Totaal, behoudens P.M.-posten	€ 1.436.548,66
      Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
    
    
    Verplaatsing of liquidatie
    
    3. De deskundigen hebben extern advies ingewonnen bij het Bureau voor Ruimtelijk Marktonderzoek Strabo te Amsterdam (hierna te noemen “Strabo”) met betrekking tot de vraag of de locatie Grote Markt 13 te Den Haag een geschikte locatie voor een Haco-vestiging is. Strabo heeft daartoe opgesteld de “Analyse locatie Grote Markt 10-13 te Den Haag ten behoeve van een verplaatsing van een HACO-vestiging, voorheen gevestigd aan het Hobbemaplein te Den Haag, najaar 2007”. In die rapportage heeft Strabo onder paragraaf 2.7. geconcludeerd , als volgt:
    
    “De vloerproductivteit die HACO op de locatie Grote Markt kan realiseren zal zonder enige twijfel ver achterblijven bij de uitzonderlijk hoge, edoch verklaarbare omzet die op het Hobbemaplein gerealiseerd werd. Enerzijds door de kwaliteit van de locatie (ligging ten opzichte van bronpunten, aanwezigheid flankerend aanbod, maaiveldparkeren), anderzijds door het verschil in de omvang van de voor HACO relevante passantenstromen tussen het Hobbemaplein en de Grote Markt. Gegeven het feit dat het pand ook kleiner is, betekent dit dat dit ons inziens niet als een gelijkwaardig alternatief aangemerkt kan worden.”
    
    4. De deskundigen zijn op grond van dit advies, in samenhang met de door de rechtbank gegeven uitgangspunten, te weten een huurprijs van € 185.000,- per jaar en de noodzaak tot investeren onder meer in vergroting van de lift, tot het oordeel gekomen dat het pand aan de Grote Markt 10-13 te Den Haag niet kan worden aangemerkt als een adequate vervangende locatie voor de onderneming van [A.]. 
    
    5. De Gemeente kan zich met deze conclusie van de deskundigen niet verenigen. Zij is van mening dat de door de deskundigen aan Strabo gestelde vraag, dan wel de benadering daarvan door Strabo onzuiver is geweest. De Gemeente vermoedt dat aan Strabo ten onrechte een selectie van de processtukken ter beschikking is gesteld. Zij acht het rapport van Strabo gekleurd en deels onjuist (onjuiste omschrijving en waardering locatie Hobbemaplein, onjuiste betekenis en bezoekersaantallen Haagse Markt). Dat de Grote Markt geen gelijkwaardig alternatief zou zijn voor het Hobbemaplein rechtvaardigt bovendien nog niet de conclusie dat het bedrijf daar verliesgevend zou zijn. Daarnaast had Strabo moeten onderzoeken of ook andere locaties als een geschikte vervangende locatie zouden zijn te kwalificeren. In dit verband wijst de Gemeente op de locaties die zij voor en tijdens het pleidooi in september 2006 heeft genoemd.
    
    6. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat zij aanvankelijk een winstgevende exploitatie aan de Grote Markt mogelijk achtten, onder meer op grond van de verwachting van een ten opzichte van het Hobbemaplein gelijkblijvende vloerproductiviteit per vierkante meter verkoopoppervlak. Nu die verwachting door Strabo wordt weersproken en anderzijds rekening moet worden gehouden met hogere bedrijfskosten dan in eerste instantie geraamd (een hogere huurprijs en verbetering van de liften op kosten van Haco) moesten de deskundigen concluderen dat een winstgevende exploitatie aan de Grote Markt niet mogelijk is, zo wordt gesteld.
    
    7. De rechtbank acht de redenering van de deskundigen overtuigend. Het rapport Strabo sluit aan bij de bevindingen van het eerder door [A.] ingebrachte CBW-advies en ondersteunt de conclusie van dat advies dat het jaarlijkse exploitatieresultaat aan de Grote Markt negatief zal zijn. Dat Strabo, zoals de gemeente stelt, op grond van onjuiste of onvolledige gegevens heeft geadviseerd is niet aannemelijk geworden.
    
    8. In het tussenvonnis heeft de rechtbank zich aangesloten bij het oordeel van de deskundigen, gemotiveerd in het advies van 27 juni 2006 en nader toegelicht op de zitting van 11 september 2006, dat op de peildatum geen andere panden dan Grote Markt 10-13 te koop of te huur waren, waarheen de onderneming van [A.] kon worden verplaatst. De rechtbank ziet geen reden daarover thans anders te oordelen. Er was voor de deskundigen geen grond de vraagstelling aan Strabo uit te breiden tot een onderzoek naar andere locaties. De door de rechtbank gedeelde vaststelling dat [A.] geen passende vervangende bedrijfsruimte zal kunnen verkrijgen heeft tot gevolg dat de schadeloosstelling niet op grondslag van verplaatsing kan worden vastgesteld (HR 20 juni 2003, NJ 2003, 522).
    
    9. De schadeloosstelling is dan ook terecht begroot op basis van liquidatie.
    
    Vermogensschade
    
    
      liquidatieschade
      10. De deskundigen hebben in hun definitief rapport geconcludeerd dat geen liquidatieschade wordt geleden. Op grond van de toelichtingen op de bedrijfsvoering van [A.] bij brieven van 15 januari 2008 en 14 maart 2008 en de notities van de boekhouder van [A.] van 8 januari 2008 en 12 maart 2008 gaan de deskundigen ervan uit dat de voorraad meubels in de winkel in voorgaande jaren tegen hoge korting werd verkocht of geheel werd afgewaardeerd wegens incourantheid. Uitgaande van de gemiddelde balanswaarde van de gemiddelde voorraad in de winkel over de jaren 2002 tot en met 2004 (€ 268.351,00) hebben de deskundigen de inkoopwaarde van de op de peildatum in de winkel aanwezige voorraad op dat bedrag geschat. Daarvan wordt, de onteigening weggedacht, 45% afgewaardeerd wegens incourantheid en de rest, met een inkoopwaarde van € 147.593,-, gemiddeld tegen de inkoopwaarde verkocht. Gelet op de daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst uit de verkoop van de winkelvoorraad ten bedrage van € 160.611,00 zal er per saldo geen liquidatieschade op de winkelvoorraad ontstaan. De kosten van de door [A.] gehuurde afvalcontainers ter afvoer van de laatste voorraad kunnen worden bestreden uit het positief saldo, dat uit deze berekening voorvloeit.
    
    
    11. De Gemeente is het met deze redenering eens, maar meent dat het berekende positief saldo van omstreeks € 13.000,- als verrekenbaar vrijkomend kapitaal moet worden beschouwd. [A.] bestrijdt dat goederen geheel worden afgewaardeerd. Hij stelt dat de gehele winkelvoorraad voor tenminste de inkoopwaarde wordt verkocht. Dit is al meegenomen in de winstcijfers van het bedrijf. De benadering van de deskundigen komt zijns inziens neer op een dubbeltelling. 
    
    12. De rechtbank stelt vast dat de benadering van de deskundigen steun vindt in de van de zijde van [A.] overgelegde gegevens en is van oordeel dat deze benadering niet onredelijk is. Aangezien de berekening, bij gebrek aan gegevens over bijvoorbeeld de balanswaarde op de peildatum, ten dele berust op gemiddelden en aannames, is het eveneens redelijk dat het berekende positief saldo is toegerekend aan noodzakelijke uitgaven en niet is beschouwd als verrekenbaar vrijkomend kapitaal.
    
    
      ontslagvergoedingen
      13. De beëindiging van de onderneming brengt met zich dat [A.] de in dienst zijnde werknemers heeft moeten ontslaan. De kosten gemoeid met het ontslag van de werknemers zijn naar het oordeel van de deskundigen een direct en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Ten tijde van de peildatum waren 11 werknemers in dienst. Vier werknemers zijn herplaatst in een door zonen van [A.] geëxploiteerde meubelzaak in Rotterdam. Bij uitspraken van 8 december 2005 heeft de kantonrechter de overige arbeidsovereenkomsten ontbonden wegens verandering in de omstandigheden en bepaald dat deze overeenkomsten eindigen per 31 december 2005, met toekenning van ontslagvergoedingen van in totaal 
      € 514.593,00. Deze kosten dienen volgens de deskundigen integraal aan [A.] te
      worden vergoed. Ook de kosten gemoeid met rechtsbijstand dienaangaande komen
      voor vergoeding in aanmerking. Op grond van informatie van mr. Geelkerken hebben
      de deskundigen deze kosten begroot op € 7.087,50 (exclusief B.T.W.).
    
    
    
      14. De Gemeente stelt dat de deskundigen ten onrechte zonder meer zijn uitgegaan van de door de kantonrechter bepaalde ontslagvergoedingen. Een redelijk handelend ondernemer zou reeds direct na het uitbrengen van de dagvaarding tot onteigening op 20 juni 2005 zijn overgegaan tot gefaseerde beëindiging van bestaande dienstverbanden. 
      Dit betoog treft geen doel. Vaste rechtspraak is dat op de onteigende geen verplichting rust zijn schade te beperken vóór de inschrijving van het vonnis tot vervroegde onteigening, tenzij daarover afspraken zijn gemaakt met de onteigenaar (o.a. HR 22 juli 1992, NJ 1993, 556). Niet gebleken is dat in dit geval dergelijke afspraken zijn gemaakt.
    
    
    
      15. De Gemeente stelt voorts dat de ontbinding had moeten worden gevraagd per 1 maart 
      2006, omdat de gemeente voortgezet gebruik van het onteigende tot die datum heeft aangeboden. De deskundigen zijn van oordeel dat [A.] schadebeperkend heeft gehandeld door de onderneming op of kort na 31 december 2005 te beëindigen, omdat in de maanden januari en februari een lage omzet pleegt te worden behaald in de meubelbranche. Voorts achten zij niet aannemelijk dat lagere ontslagvergoedingen zouden zijn toegekend indien ontbinding per 1 maart 2006 zou zijn gevraagd. De rechtbank ziet geen aanleiding hierover anders te oordelen. 
    
    
    16. De rechtbank volgt deskundigen in hun oordeel dat de kosten voor rechtsbijstand in de ontslagprocedures als vermogensschade kunnen worden vergoed. Voorts volgt de rechtbank de deskundigen in de vaststelling dat voor de werkzaamheden van mr. De Weerdt en mr. Geelkerken tezamen 30 uur kan worden vergoed. De rechtbank is van oordeel dat daarnaast  de kosten van mr. Van der Mandele (9,5 uur x € 130,-) ter hoogte van € 1.235,- voor vergoeding in aanmerking komen. Aldus wordt een totaal van (€ 7.087,50 + € 1.235,-) € 8.322,50  (voor 39, 5 uur)  vergoed voor 11 ontbindingsprocedures, hetgeen de rechtbank redelijk voorkomt, gelet ook op het verweer dat enkele werknemers in de ontslagprocedures hebben gevoerd. Ook de kantoorkosten (5 % van € 8.3322,50,-) van € 416,- komen voor vergoeding in aanmerking. Deskundigen hebben bij de berekening van de kosten voor rechtsbijstand in de ontslagprocedure niet het griffierecht van deze procedures meegeteld. Dit bedrag van € 1.133,- dient naar het oordeel van de rechtbank ook als vermogensschade te worden toegewezen.  
    
    17. De totale vermogensschade zal de rechtbank dan ook vaststellen op (€ 10.200,00 +     € 514.593,00 + € 7.087,50 + € 1.235,- + € 416,- + € 1.133,- =) € 534.664,50.
    
    Inkomensschade
    
    
      inkoopverplichting
      18. [A.] maakt aanspraak op vergoeding van de schade die hij lijdt omdat hij niet kan voldoen aan zijn contractuele verplichting jegens de Haco-organisatie tot een jaarlijkse inkoop voor een bedrag van € 1.800.000,-. Met verwijzing naar een brief van de penningmeester van de organisatie van 21 september 2007 stelt hij € 259.200,- verschuldigd te zijn aan de Haco-organisatie. De deskundigen zijn van oordeel dat, gelet op de omstandigheid dat [A.] als gevolg van de onteigening noodgedwongen zijn onderneming geheel zal dienen te beëindigen, zoals hij ook feitelijk heeft gedaan, hij zich jegens de Haco-organisatie op het standpunt kan stellen dat de niet-nakoming van zijn inkoopverplichting geen toerekenbare tekortkoming oplevert, maar feitelijk een geval van overmacht betreft. De deskundigen gaan er van uit dat ter zake geen schade voor [A.] optreedt.
    
    
    19. [A.] bestrijdt dit. Hij wijst er op dat het feit dat hij niet aan zijn inkoopverplichting kan voldoen een gevolg is van de onteigening. Niet valt in te zien dat de daaruit voortvloeiende schade niet door de onteigenaar zou moeten worden vergoed. De schade behoort zijns inziens niet te worden afgewenteld op de inkooporganisatie van Haco. 
    
    20. De rechtbank volgt de redenering van de deskundigen. Ervan uitgaande dat sprake is van een concrete vordering van de Haco-organisatie mag van [A.]  worden verwacht dat hij deze betwist. In dit verband acht de rechtbank mede van belang dat ook voor de Haco-organisatie ten tijde van de ondertekening van het inkoopcontract voorzienbaar was dat [A.] zou worden onteigend en dat niet is gebleken dat van [A.] garanties zijn gevraagd. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de tekortkoming naar de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [A.] komt. De regel dat de onteigende geen schadebeperkingsplicht heeft, geldt niet voor de contractpartners van [A.]. 
    
    
      winstderving
      21. Als gevolg van de onteigening zal [A.] de door hem uit de onderneming gegenereerde winst derven. Over de jaren 2002 tot en met 2004 bedroeg die gemiddelde netto-jaarwinst € 118.767,00. Dit bedrag behoort volgens de deskundigen nog te worden vermeerderd met een bedrag van € 6.550,- per jaar, betrekking hebbend op kosten van met de onteigening verband houdende rechtsbijstand, die voor de bepaling van het inkomen moeten worden weggedacht. De deskundigen hebben de totale inkomensschade begroot aan de hand van de kapitalisatiefactor 7. Naar het oordeel van de deskundigen zal voorts, gelet op de negatieve vermogenspositie van de onderneming en de terzake te maken kosten geen sprake zijn van vrijkomend kapitaal, derhalve evenmin van te verrekenen rente daarover.
    
    
    22. [A.] is van mening dat de gemiddelde jaarwinst uit de jaren 2002 tot en met 2004 in belangrijke mate is verlaagd door het werk waarvoor onteigend is (de sloop en  nieuwbouw van een viertal bouwblokken in de directe omgeving van het winkelpand). Hij wijst er in dit verband op dat de daling van de omzet in deze jaren sterker is geweest dan het landelijk gemiddelde. Hij meent dat moet worden uitgegaan van het gemiddelde over de jaarcijfers van 1998 tot en met 2004. Op deze wijze wordt ook beter rekening gehouden met de conjunctuurschommelingen die zich in de meubelbranche voordoen, aldus [A.].
    
    23. De deskundigen hebben opgemerkt dat de onderneming van [A.] aan het Hobbemaplein door de jaren heen goed bereikbaar is gebleven. In aanmerking nemend de gunstige ligging in de looproute naar de Haagse markt achten zij het onwaarschijnlijk dat de omzet heeft geleden onder de sloop- en bouwwerkzaamheden in de omgeving. De verhoudingsgewijs sterke daling van de omzet kan huns inziens ook door andere factoren worden verklaard, zoals de verhoging van de bruto winstmarge. De rechtbank acht dit op kennis en ervaring gebaseerde oordeel van de deskundigen overtuigend. Ook overigens ziet zij geen reden af te wijken van de  gebruikelijke werkwijze de inkomensschade te bepalen aan de hand van de cijfers over de drie voorafgaande jaren. [A.] heeft nog bepleit dat de gemiddelde netto jaarwinst vermeerderd moeten worden met een rente van 6 % over negatief kapitaal ten bedrage van € 120.000,00. De rechtbank volgt dit betoog niet. Voor zover rente is betaald blijkt niet dat hier sprake is van een door de onteigening veroorzaakte kostenpost.
    
    24. De Gemeente heeft bezwaar tegen toepassing van de kapitalisatiefactor 7. De kapitalisatiefactor 7 houdt geen rekening met het gegeven dat de huur van het pand aan het Hobbemaplein na het verstrijken van twee termijnen van vijf jaar vanaf het aangaan van het huurcontract in 1991, van jaar tot jaar door de gemeente kon worden opgezegd. De Gemeente bepleit daarom kapitalisatie met een factor 3. Ook maakt de Gemeente bezwaar tegen het bijtellen van een bedrag van € 6.550,- terzake van rechtsbijstand bij de jaarwinst, gelet ook op de kapitalisatiefactor. Gesteld wordt dat het wegdenken van de kosten ertoe leidt dat deze kosten zeven keer worden vergoed en dat volstaan moet worden met vergoeding van kosten op de voet van artikel 50 Ow. 
    
    25. De rechtbank volgt de deskundigen in hun keuze voor de kapitalisatiefactor 7. Zij heeft geen enkel aanknopingspunt om te oordelen dat, de onteigening weggedacht, [A.] rekening had moeten houden met opzegging van de huur. Van een beperkte genotsverwachting was geen sprake. De rechtbank volgt de deskundigen ook in hun vaststelling dat de kosten van rechtsbijstand, die onweersproken werden veroorzaakt door de onteigeningsplannen van de gemeente, als bedrijfskosten de winst over de jaren 2002 tot en met 2004 hebben gedrukt. Zonder deze kosten zou de jaarwinst       € 6.550,- hoger zijn geweest. Dit behoort in de vergoeding van de inkomensschade tot uitdrukking te komen. 
    
    
      Resultaat exploitatie voortgezet gebruik
      26. De deskundigen begroten het resultaat van de exploitatie voortgezet gebruik op een nadeel van € 27.449,16. De rechtbank ziet geen aanleiding de deskundigen niet te volgen op dit punt.
    
    
    
      Vrijkomende arbeid 
      27. De deskundigen menen dat van [A.], gelet op zijn leeftijd, zijn positie in de samenleving en achtergrond van zelfstandig ondernemer, niet gevraagd kan worden elders in loondienst te treden. Hij zal mogelijk elders in de Haco-organisatie werkzaam blijven, maar of dit, mede gelet op de familieverhoudingen, zal leiden tot een hogere financiële beloning, is volgens hen onduidelijk. Daarom hebben zij de aftrek wegens vrijkomende arbeid begroot op nihil.
    
    
    28. Volgens de Gemeente is er wèl rekening te houden met de aftrek wegens vrijkomende arbeid, gelet op de betrekkelijk jeugdige leeftijd van [A.] en de omstandigheid dat [A.] ook een vestiging zou hebben aan de Hobbemastraat en dat hij tezamen met zijn zoon een bedrijf zou exploiteren in Rotterdam. Ten onrechte hebben de deskundigen ook niet gelet op de vrijkomende arbeid van de echtgenote van [A.], die medevennoot in de onderneming is. 
    
    29. De rechtbank stelt vast dat [A.] en zijn echtgenote op de peildatum 53 jaar oud waren. [A.] had toen ongeveer veertig jaar meubels verkocht in de Schilderswijk, waarvan 33 jaar als zelfstandig ondernemer. Zijn echtgenote, medevennoot, verzorgde de administratie. Gelet op zijn achtergrond als zelfstandig ondernemer op één bepaald terrein kan van [A.] niet in redelijkheid worden verlangd dat hij, na het verlies van zijn bedrijf, zijn vrijkomende arbeidstijd elders gaat benutten. Het gaat te ver om, zoals de Gemeente wenst, ervan uit te gaan dat de inkomensschade voor [A.] (en dus voor de Gemeente) kan worden beperkt door de Haco-organisatie of door het starten van een nieuwe onderneming. Hetzelfde geldt voor de echtgenote van [A.]. De rechtbank zal dan ook geen aftrek toepassen op de vergoeding van inkomensschade op grond van een veronderstelde mogelijkheid voor [A.] en zijn echtgenote om binnen of buiten de Haco-organisatie loonvormende arbeid te verrichten.
    
    30. De totale inkomensschade zal de rechtbank, met overneming van het advies van de deskundigen, vaststellen op € 904.668,16. De vermogens- en inkomensschade tezamen bedraagt € 1.439.332,66. 
     
    
      Bijkomende schade/ renteschade
      31. De deskundigen hebben geadviseerd de rentelasten die voor [A.] zijn voortgevloeid uit de noodzakelijke externe financiering van de ontslagvergoedingen voor zijn werknemers, als schade voor vergoeding in aanmerking te brengen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [A.] voldoende onderbouwd dat hij deze kosten heeft moeten maken, omdat hij nog niet over de volledige schadeloosstelling kon beschikken. Het verweer van de Gemeente, dat deze schade te laat naar voren is gebracht, wordt door de rechtbank verworpen. Nu er van moet worden uitgegaan dat de ontslagvergoedingen eind maart 2006 zijn uitgekeerd zal de rechtbank - hierbij afwijkend van het advies van de deskundigen- de betaalde rente van 6,2% over het bedrag van € 534.664,50 terzake van de ontslagvergoedingen en de kosten van rechtsbijstand in de ontslagprocedures als bijkomende schade voor vergoeding in aanmerking brengen over de periode van 1 april 2006 tot de datum van het vonnis van de rechtbank. Voor vergoeding van 6% renteschade over het gehele door [A.] geleende bedrag van € 720.000,- ziet de rechtbank geen aanleiding. In zijn brief van 10 juni 2008 stelt mr. Geelkerken immers dat van het uitbetaalde voorschot de bestaande rekening-courantschuld kon worden aangezuiverd en het merendeel van de crediteuren betaald, zodat nagenoeg geen gebruik is gemaakt van het krediet.
    
      
    32. De deskundigen hebben de renteschade, die [A.] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, voor het overige geschat op 3,75% per jaar vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis  tot de datum van het vonnis van de rechtbank. De rechtbank zal dit percentage aanhouden.
    
    33. De Gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [A.] over het verschil tussen het voorschot op en de definitieve schade¬loosstelling vermeerderd met de vergoeding van renteschade de wettelijke rente moeten vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
    
    
      belastingschade
      34. Niet uit te sluiten is dat voor [A.] als gevolg van de onteigening belastingschade zal ontstaan. De Gemeente heeft aangeboden aan [A.] te vergoeden het bedrag dat hij eventueel meer of eerder aan belasting moet betalen dan wanneer de onteigening niet zou hebben plaatsgehad, voor rekening van de Gemeente vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. [A.] heeft dit aanbod aanvaard. De rechtbank zal de gemeente veroordelen het aanbod gestand te doen.
    
    
    
      voorts
      35. Niet is gebleken dat de deskundigen overigens verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen, met inachtneming van het hiervoor overwogene, over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [A.] dienovereenkomstig vaststellen.
    
    
    36. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave bij brieven van 14 maart 2006, 8 september 2006 en 13 juni 2008 in totaal         € 82.740,29 (inclusief B.T.W.). Tegen de hoogte van deze kosten heeft de Gemeente geen bezwaar gemaakt, met uitzondering van het door mr. Vermeulen gehanteerde percentage van de kantooropslag. De rechtbank komen de door de deskundigen gemaakte kosten, inclusief het gehanteerde percentage voor de kantooropslag, niet onredelijk voor zodat die voor toewijzing in aanmerking komen.
    
    37. [A.] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van de navolgende kostenposten:
    
    
      Voor bijstand van deskundigen:
      - Meeùs Bedrijfshuisvesting (meetbrieven) declaratie 16 maart 20            €   2.200,72
      - CBW rapporten, opgave d.d. 29 augustus 2006	            €   6.260,00
      - administratiekantoor ABRI, nota 31 augustus 2006     €   3.857,50
      - administratiekantoor ABRI, nota 12 maart 2008-06-17    €   1.365,00
      Totaal							                  € € 13.683,22
    
    
    
      Voor juridische bijstand:
      - kosten mr. Geelkerken en mr. Verhaegh totaal 320,5 uur á € 225,- en 5 % kantoorkosten.
    
    
    38. De Gemeente acht de opgegeven tijdsbesteding extreem hoog. Kosten die niet zijn terug te voeren op de onteigeningsprocedure dienen voor rekening en risico te blijven van [A.]. De kosten samenhangend met het verzoek om verhoging van het voorschot komen in ieder geval niet voor vergoeding in aanmerking omdat al een kostenbeslissing is gegeven. De door CBW opgegeven 60 uren acht de gemeente exorbitant, gelet op de beperkte rapportage naast het bestaande algemene rapport.  
    
    39. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. De door CBW in rekening gebrachte kosten betreffen twee rapportages. Deze kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk en komen voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde kan worden gezegd van de kosten van Meeùs en Abri, zodat in totaal € 13.683,22 voor vergoeding in aanmerking komt. De opgegeven kosten voor bestemmingsplan perikelen e.d. (30 uur) komen naar het oordeel van de rechtbank niet voor vergoeding in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de door mr. Geelkerken aan de ontslagprocedures bestede uren, voorzover deze niet als vermogensschade worden vergoed. De kosten besteed aan het verzoek om verhoging van het voorschot (12 uren) worden niet vergoed omdat bij de afwijzing van het verzoek al een kostenbeslissing is gegeven. De uren van mr. Verhaegh (24 uur) worden niet vergoed, omdat niet duidelijk is geworden waartoe die uren zijn besteed. De kosten die verband houden met onderhandelingen met de Gemeente om de onteigening af te wenden danwel vervangende locaties te vinden komen naar het oordeel van de rechtbank wel voor vergoeding in aanmerking. Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat van de door mr. Geelkerken opgegeven uren 242, 50 uren á € 225,-   ( € 54.562,50), vermeerderd met kantoorkosten van 5 % (€ 2.728,12), derhalve een bedrag van € 57.290,62, voor vergoeding terzake van juridische bijstand in aanmerking komt. De totale vergoeding voor bijstand bedraagt € 70.773,84.
    
    40. Voorts zal de Gemeente als onteigenende partij worden verwezen in het  griffierecht aan de zijde van [A.].
    
    41. Tenslotte zal een nieuws-/advertentieblad worden aangewezen overeenkomstig het in de Onteigeningswet bepaalde.
    
    
    BESLISSING
    
    De rechtbank:
    
    I stelt de schadeloosstelling voor [A.] vast op € 1.439.332,66, waarin begrepen het  reeds betaalde voorschot van € 625.500,00, te vermeerderen met een samengestelde rente van 3,75% per jaar over € 813.832,66 (schadeloosstelling minus voorschot) vanaf 26 oktober 2005 tot 1 april 2006 en over € 279.168,16 (schadeloosstelling minus voorschot minus € 534.664,50) vanaf 1 april 2006 tot heden, alsmede een samengestelde rente van 6,2 % per jaar over € 534.664,50 vanaf 1 april 2006 tot heden;
    
    II veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [A.] van een bedrag van € 813.832,66, vermeerderd met de hiervoor sub I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    III  veroordeelt de Gemeente tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [A.] voordoende belastingschade, vast te stellen door de SAOZ te Rotterdam;
    
    IV veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, welke tot op heden € 82.740,29 (inclusief B.T.W.) bedragen;
    
    V veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [A.] van de door hem gemaakte kosten van rechts- en deskundige bijstand tot een bedrag van € 70.973,84; 
    
    VI veroordeelt de Gemeente in de overige kosten van de procedure, welke aan de zijde van [A.] worden begroot op € 3.595,00 ter zake van griffierecht;
    
    VII wijst de “AD/Haagsche Courant” en de “Posthoorn” aan als nieuws- en advertentie¬blad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J.A. Huijgens, mr. C.C. Dedel-van Walbeek en 
      mr. I.A.M. Kroft en in het openbaar uitgesproken door mr. C.C. Dedel-van Walbeek op 30 juli 2008