ECLI:NL:GHSGR:2011:BR3292, Gerechtshof 's-Gravenhage, 26-07-2011, 200.074.788-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: ontbinding huur wooruimte. hennepkwekerij.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector Civiel recht
    
    
    Zaaknummer: 200.074.788/01
    
    Rolnummer rechtbank: 947051/RL EXPL 10-9343
    
    arrest d.d. 26 juli 2011
    
    inzake
    
    
      [Appellant],
      wonende te 's-Gravenhage,
      appellant,
      hierna te noemen: [appellant],
      advocaat: mr. J.M.G. Hulsman te Delft,
    
    
    tegen
    
    
      Stichting Vestia Groep, h.o.d.n. Vestia Den Haag Scheveningen,
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: Vestia,
      advocaat: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep te 's-Gravenhage.
    
    
    
    De verdere loop van het geding
    
    Bij tussenarrest van 16 november 2010 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze is op 24 januari 2011 gehouden. Van de zitting is proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Vestia de grieven bestreden.
    
    Vervolgens heeft Vestia de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
    
    2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
    
    2.1 Van de Plas huurde sedert 15 november 2006 van Vestia de woning aan de Reepstraat 37 te Den Haag. In de huurovereenkomst was onder meer bepaald: "het gehuurde betreft een 1 kamer etagewoning en is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van diens huishouden)."
    
    2.2 Op 23 februari 2010 heeft de politie een inval gedaan in de woning. Bij die inval is een hennepkwekerij aangetroffen in de afgegraven kruipruimte van het gehuurde. In het naar aanleiding daarvan opgemaakte "Algemeen verslag woningonttrekking (hennepkwekerij)"  is onder meer te lezen: 
    
    
      "(…) De kruipruimte van de woning is tijdens de controle in gebruik om bedrijfsmatig hennep te kweken. De elektra wordt illegaal afgenomen. Er is sprake van woningonttrekking. De kruipruimte (van de op staal gefundeerde woning) is uitgegraven. Er is een grote hoeveelheid zand uit de kruipruimte gehaald om ruimte te creëren voor de kwekerij (…) 
      Door (…) netbeheerder STEDIN is deze situatie op gebied van de elektra als brandgevaarlijk beoordeeld. (…)
      Door het onvakkundig installeren van de elektra is er een reëel gevaar voor het doorsmelten van de elektrakabels. (…) De elektra is afgesloten.(…)
      Ruimte 2: Deze ruimte is toegankelijk via een luik in de woonkamer.
      Deze ruimte betreft een uitgegraven kruipruimte. (…) In de ruimte is een hennepkwekerij in werking aangetroffen. In de kruipruimte zijn aangetroffen 152 hennepplanten; 8 assimilatielampen, 8 transformatoren, 1 koolstoffilter, 2 aanjagers, 2 kachels en een schakelkast. De wanden zijn voorzien van PVC folie. (…) 
      Door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling is bestuursdwang toegepast, de woning is gesloten en verzegeld. (…)"
    
    
    2.3 Vestia heeft [appellant] aansprakelijk gesteld voor de door hem veroorzaakte schade en heeft hem de gelegenheid geboden in samenspraak met DSO de schade te herstellen. [appellant] heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
    
    2.4 [appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen de sluiting van de woning. Bij beslissing op bezwaar van 20 juli 2010 hebben Burgemeester en Wethouders van Den Haag dat bezwaar ongegrond verklaard en hebben zij - omdat de kruipruimte inmiddels weer in de oude toestand was hersteld - tevens besloten tot opheffing van de sluiting van de woning. 
    
    2.5 In eerste aanleg heeft Vestia - kort gezegd en voor zover thans nog van belang - de ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gevorderde.
    
    2.6 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Vestia toegewezen.
    
    2.7 In oktober 2010 is de woning ontruimd.
    
    3.1 In hoger beroep vordert [appellant] i) de vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende de aan Vestia toegewezen vorderingen alsnog af te wijzen, ii) Vestia op te dragen met voorrang te zorgen voor een vergelijkbare sociale huurwoning voor [appellant], iii) de veroordeling van Vestia in de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding,  alsmede iv) de veroordeling van Vestia in de proceskosten van het kort geding van 14 oktober 2010 en de op [appellant] verhaalde ontruimingskosten, met veroordeling van Vestia in de kosten van beide instanties.
    
    3.2 Voor zover [appellant] meer vordert dan de afwijzing van de vorderingen van Vestia is sprake van een reconventionele vordering. Ingevolge het bepaalde in artikel 353, lid 1 Rv is dat niet mogelijk. Weliswaar kan in hoger beroep met het oog op het verkrijgen van een executoriale titel aan de vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis een vordering tot ongedaanmaking van de ingevolge dat vonnis verrichte prestatie worden verbonden, maar daarvan is in casu geen sprake. Indien de ongedaanmaking onmogelijk is, kan niet in plaats daarvan een vordering tot schadevergoeding worden ingesteld, althans niet in deze procedure (zie HR 30 januari 2004, LJN: AN7327). Dit betekent dat [appellant] in zijn vorderingen ii) t/m iv) niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
    
    3.3 De eerste grief is gericht tegen het hennepconvenant Den Haag. In de toelichting op deze grief stelt [appellant] dat dit convenant, door ondertekening waarvan Vestia zich heeft verplicht heeft in geval van hennepteelt ontbinding van de huurovereenkomst te vragen, in samenhang met het tekort aan sociale huurwoningen en de privatisering van woningcorporaties ertoe leidt dat sociaal zwakkeren worden uitgesloten van betaalbare huurwoningen. Aldus wordt een inbreuk gemaakt op het in artikel 8 van het EVRM vastgelegde huisrecht, zo meent [appellant].
    
    
      3.4 Het hof overweegt als volgt.
      Nu Vestia haar vordering niet heeft gebaseerd op het convenant, maar op het algemeen verbintenissenrecht, heeft [appellant] geen belang bij toetsing van het door hem geschetste beleid aan het EVRM. De eerste grief kan daarom verder onbesproken blijven.
    
    
    3.5 De tweede en derde grief zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst zodanig ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
    
    3.6 Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In casu kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis, nu [appellant] - in strijd met de huurovereenkomst - een hennepkwekerij in de woning heeft gevestigd hetgeen een zeer brandgevaarlijke situatie opleverde en zonder toestemming van Vestia de kruipruimte heeft uitgegraven, hetgeen invloed had op de stabiliteit van de fundering van de woning. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat ondanks het ontegenzeggelijke belang van [appellant] bij behoud van zijn woning, de ontbinding gerechtvaardigd is. Daaraan doen niet af de door [appellant] bij memorie van grieven onder 32 genoemde omstandigheden (onder meer: het volgens hem ontbreken van een risico op herhaling, het feit dat hij de schade heeft hersteld, het feit dat hij zijn huur heeft doorbetaald toen zijn woning was afgesloten en hij op straat leefde, zijn gestelde medische problemen en het feit dat het voor hem de komende jaren naar eigen zeggen onmogelijk zal zijn om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning). 
    
    3.7 Dit betekent dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kostenveroordeling zal - zoals door Vestia gevorderd - uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    - verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen ii) t/m iv);
    
    -  bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage van 30 september 2010;
    
    - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 263,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
    
    - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, R.C. Schlingemann en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.