ECLI:NL:RBSGR:2011:BQ2576, Rechtbank 's-Gravenhage, 13-04-2011, 362456 - HA ZA 10-1118
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Op te laag peil gebouwde woning. Onrechtmatige daad gemeente door onvoldoende voorlichting over en toezicht op vloerpeil? Bewijsopdracht aan gemeente.

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 362456 / HA ZA 10-1118
    
    Vonnis van 13 april 2011
    
    in de zaak van
    
    
      1.[eiser sub 1],
      2.[eiseres sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats],
      eisers,
      advocaat mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon 
      DE GEMEENTE PIJNACKER-NOOTDORP,
      zetelende te Pijnacker, gemeente Pijnacker-Nootdorp,
      gedaagde,
      advocaat mr. G.J.S. ter Kuile te 's-Gravenhage.
    
    
    Partijen worden hierna [eisers] c.s. (in meervoud) en de gemeente genoemd.
     
    
      1.De procedure
      1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 11 maart 2010;
      - de akte houdende overlegging producties van [eisers] c.s. van 24 maart 2010, met 25 producties;
      - de conclusie van antwoord, met zes producties;
      - het tussenvonnis van 6 oktober 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      - de akte van [eisers] c.s. van 3 maart 2011;
      - het proces-verbaal van comparitie van 3 maart 2011, met bijlage.
    
    
    1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.De feiten
      2.1.De gemeente heeft tezamen met de gemeente Den Haag, verenigd in het openbaar lichaam met rechtspersoonlijkheid 'Samenwerkingsverband Ypenburg' (hierna: het Samenwerkingsverband), het gebied rond Ypenburg ontwikkeld als Vinex-locatie. Een van de onderdelen van de Vinex-locatie is een gebied genaamd 'Landgoed van Vermeer', bestaande uit 75 kavels. Dit gebied is door het Samenwerkingsverband ontwikkeld met hulp van Heijmans Vastgoed Realisatie B.V. (hierna: Heijmans). Hiertoe heeft het Samenwerkingsverband de door hem bouwrijp gemaakte grond verkocht aan Heijmans, die op haar beurt 71 van de 75 kavels heeft doorverkocht aan particulieren, onder oplegging van de verplichting om hierop een woning te bouwen. 
    
    
    2.2.Op 15 november 2006 hebben [eisers] c.s. van Heijmans kavel [nummer] van het 'Landgoed van Vermeer' gekocht.
    
    2.3.Heijmans heeft aan [eisers] c.s. onder meer de 'Nota Bouw- en Woonrijp maken 44 vrije kavels Deelplan 16, Ypenburg' (hierna ook: de nota bouw- en woonrijp maken) verstrekt. Deze nota vermeldt onder meer het volgende:
    
    "Het vloerpeil voor de woningen is voorlopig bepaald op 2,55m-NAP; dit is 0,15m boven het hoogste punt in de weg.
    
    
      Let op:
      Het definitieve vloerpeil wordt door de gemeente in de bouwvergunning vastgesteld.
      (...)
      De kavel zal worden opgeleverd op de hoogte van 2,85m-NAP (...)"
    
    	
    2.4.Op 8 december 2006 hebben [eisers] c.s. met Bouw- en Aannemingsbedrijf [A] B.V. (hierna: [A]) een overeenkomst gesloten tot de bouw van een woning op de kavel.
    
    2.5.Door inschrijving van de desbetreffende notariële akte van 15 december 2006 is de kavel aan [eisers] c.s. geleverd.
    
    2.6.Op 1 augustus 2007 heeft de gemeente aan [eisers] c.s. bouwvergunning verleend voor de woning. Bij de bouwvergunning behoren bouwtekeningen, vervaardigd door (of in opdracht van) [A]. Op (de door het bedrijf [C] - Partners vervaardigde) bouwtekening genaamd 'Palenplan + Fundering + Wapening' is onder meer vermeld: 'Peil = ± 2,83 m- t.o.v. N.A.P. (n.t.b.)'. Met 'n.t.b.' wordt bedoeld: nader te bepalen. Op de eveneens bij de bouwvergunning behorende (door [A] vervaardigde) bouwtekening genaamd 'Hei- en uitgraafdiepte' is vermeld bij de begane grondvloer: 'Peil = 0' en '-2,83 tov NAP'. Verder is op deze tekening onder meer vermeld: 'Maaiveld  = -2,93 tov NAP' en 'Schoeing = -2,33 tov NAP'.
    
    2.7.Op 28 september 2007 heeft het door de gemeente ingeschakelde Bureau Anker Landmeetkunde B.V. (hierna: Anker) het referentiepeil van -2,33 m NAP op de kavel uitgezet. Dit referentiepeil was gelijk aan de bovenkant van op de kavel aanwezige beschoeiing.
    
    2.8.Kort nadat de heiwerkzaamheden op de kavel waren uitgevoerd, hebben zowel [A] als [eisers] c.s. aan J. van der Plas (hierna: Van der Plas), inspecteur bouw- en woningtoezicht van de gemeente, gevraagd of de woning hoger mocht worden gebouwd. Van der Plas heeft daarop (direct) afwijzend gereageerd.   
    
    
      2.9.Op 27 februari 2008 heeft Anker in opdracht van de gemeente het peil van de afgewerkte beganegrondvloer van de woning gecontroleerd. Dit bleek -2,65 m NAP te zijn, 20 cm lager dan het volgens de gemeente juiste peil van -2,45 m NAP.
      2.10.Bij e-mailbericht van 12 maart 2008 hebben [eisers] c.s. de gemeente onder meer meegedeeld voorbereidingen te treffen voor 'juridische stappen' tegen de gemeente wegens het te lage peil van de woning.  
    
    
    2.11.Op 9 april 2008 heeft de gemeente met onder meer [eisers] c.s., [A] en Heijmans overleg gevoerd over het te lage peil van de woning. Ter voorbereiding van die bespreking heeft de heer [B] (hierna: [B]) van [A] een notitie opgesteld, waarin onder meer het volgende is vermeld:
    
    "Op kaveltekening Kavel [nummer] uit de map van het landgoed Vermeer is voor de hoogte van het maaiveld de term aanleghoogte in meters ten opzichte van het NAP gebruikt. De hoogte die hierbij staat vermeld is -2,85 m tov het NAP.
    
    
      Op Tekening Ypenburg, deelplan 16, woonrijp blad 4 uit de map van het landgoed Vermeer staat een doorsnede afgebeeld waarop de hoogte van het maaiveld (aanleghoogte) ook als
      - 2,85 m tov het NAP staat aangegeven.
    
    
    Op de pagina Nota Bouw- en Woonrijp maken, 44 vrije kavels Deelplan 16, Ypenburg, versie 4 oktober 2006 blad 3 van 7 uit de map landgoed Vermeer staat het volgende vermeld namelijk,
    
    
      -Het Vloerpijl voor de woningen is voorlopig bepaald op - 2,55 m tov NAP; dit is 0,15m boven het hoogste punt in de weg.
      -Let op: het definitieve vloerpijl wordt door de gemeente in de bouwvergunning vastgesteld
    
    
    In de veldrapporten van Geomet waarin de gegevens van de sonderingen staan vermeld staat de hoogte van het maaiveld als -2,93 tov NAP vermeld, omdat dit verschilde met de hoogten die in de map van het landgoed vermeer waren vermeld zijn wij van de werkelijke situatie uitgegaan en de hoogte van de afgewerkte vloer van de woning op 100mm boven het maaiveld gesitueerd, dus de hoogte van ons vloerpijl staat op -2,83 m tov NAP (-2,93 m - 100mm = - 2,83m tov NAP)
    
    
      Zodoende hebben wij onze bestektekeningen op deze hoogte gebaseerd, deze tekeningen zijn vervolgens naar constructie bureau [C] partners verzonden.
      [C] partners heeft vervolgens zijn constructie berekeningen en tekeningen vanaf deze bestektekeningen naar de gemeente Pijnacker - Nootdorp verzonden waarop vervolgens door de heer J van der Plas goedkeuring is gegeven. Op deze tekeningen staat duidelijk bij de opmerkingen Peil= +/- 2,83 m- tov NAP (ntb)
      Door het ontbreken van een tweede sondering zijn deze tekeningen meerdere malen ter goedkeuring bij de gemeente geweest met het gevolg dat [A] in het bezit is meerdere tekeningen met een door het bouw en woningtoezicht gezette paraaf.
      Inmiddels kregen wij de reguliere bouwvergunning in ons bezit, hierin stond geen hoogte vermeld dus zijn wij er vanuit gegaan dat de hoogte op de tekeningen waarop de goedkeuring was gegeven voldeed."
    
    
    2.12.Op 24 april 2008 heeft [A] de woning opgeleverd.
    
    
      2.13.Bij brief van 13 augustus 2009 hebben [eisers] c.s. de gemeente aansprakelijk gesteld voor hun schade als gevolg van het te lage peil van de woning.
      2.14.Bij vonnis van deze rechtbank van 25 augustus 2009 is [A] in staat van faillissement verklaard.
    
    
    
      3.Het geschil
      3.1.[eisers] c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      primair:
      Ivoor recht verklaart dat de gemeente aansprakelijk is voor het feit dat de woning van [eisers] c.s. lager is gelegen, met veroordeling van de gemeente om het perceel en de woning met 20 cm, althans een hoogte in goede justitie te bepalen, op te hogen conform de offerte van REVAC (productie 19 van [eisers] c.s.) en alle bijkomende werkzaamheden als omschreven in de alinea's 30 en 31 van de dagvaarding, alsmede eventuele onvoorziene werkzaamheden die direct verband houden met de ophoging;
      subsidiair:
      IIde gemeente veroordeelt in de schade van € 97.535,34, te vermeerderen met loodgieterskosten en de kosten van Heijmans en het schuurtje (zie productie 20 van [eisers] c.s.) en alle overige kosten voortvloeiend uit het ophogen van de woning, althans een bedrag dat in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 maart 2009, althans van de dag van dagvaarding, althans vanaf een tijdstip in goede justitie te bepalen, en te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.842,-, althans een bedrag in goede justitie te bepalen,
      een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure, te
      vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na
      dagtekening van het vonnis worden voldaan.
    
    
    3.2.[eisers] c.s. leggen aan deze vordering, samengevat, de volgende stellingen ten grondslag. In het kader van haar grondbeleid dient de gemeente het peil van de woning uit te zetten. In dit geval heeft gemeente het verkeerde peil aan [A] meegedeeld, althans heeft Anker het verkeerde peil uitgezet. Voor eventuele fouten van Anker is haar opdrachtgever de gemeente aansprakelijk. Daarnaast heeft de gemeente een publieke taak om controle uit te oefenen op het naleven van de bouwvergunning (bouw- en woningtoezicht). Daarin heeft zij gefaald. Van der Plas is tweemaal op de kavel geweest, waarvan de eerste maal op 11 oktober 2007 tijdens het heien. Tijdens zijn bezoeken heeft Van der Plas niets opgemerkt over de hoogte van het vloerpeil. De gemeente heeft daarnaast geweigerd de oorzaak van het lager liggen van de woning en de fundering te onderzoeken. Zij heeft ook geen bouwstop opgelegd. Bovendien heeft Van der Plas geweigerd toestemming te verlenen om de woning hoger te mogen bouwen. [eisers] c.s. mochten erop vertrouwen dat het bouwtoezicht en het uitzetten van het peil correct werden uitgevoerd. Een en ander brengt mee dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met een wettelijke verplichting (artikel 100 Woningwet oud), althans in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, hetgeen een onrechtmatige (overheids)daad oplevert. Op grond hiervan is de gemeente gehouden de kavel met woning op te hogen, althans de door [eisers] c.s. geleden en nog te lijden schade te vergoeden. Deze schade bestaat uit waardevermindering, nu de kavel en de woning veel lager zijn gelegen dan de belendende kavels.
    
    
      3.3.De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      4.De beoordeling
      4.1.Vast staat dat de woning van [eisers] c.s. is gebouwd op het vloerpeil -2,65 m NAP, 20 cm lager dan het door de gemeente vastgestelde peil van -2,45 m NAP. Aan de orde is de vraag of hiervan aan de gemeente al dan niet een verwijt kan worden gemaakt.
    
    
    4.2.De rechtbank neemt het volgende tot uitgangspunt. Iemand die een woning wil bouwen, dient dat te doen volgens de daarvoor geldende voorschriften. Hiertoe behoort onder meer dat de woning wordt gebouwd op het vloerpeil dat door de desbetreffende gemeente wordt vastgesteld. De bouwer is dus aangewezen op informatie vanuit deze gemeente. Als er eenmaal is gebouwd, zal de bouwer moeten kunnen verklaren hoe hij de vereiste informatie van de gemeente heeft verkregen.
    
    
      4.3.[eisers] c.s. hebben in dit opzicht verwezen naar de notitie van [B] als bedoeld onder 2.11. Deze notitie vermeldt onder meer dat [A] op grond van gegevens van derden is gekomen tot het vermelden van -2,83 m NAP als nader te bepalen vloerpeil op de door haar vervaardigde bouwtekening. Dit peil is later door [C] - Partners overgenomen op de door haar vervaardigde tekening. Aangezien een tweede sondering ontbrak, zijn de tekeningen meermalen bij de gemeente ingediend. [A] is ervan uitgegaan dat
      -2,83 m NAP het juiste vloerpeil was, nu de gemeente de bouwtekeningen telkens zonder opmerkingen had geparafeerd en in de bouwvergunning zelf, in afwijking van de nota bouw- en woonrijp maken, geen vloerpeil was vermeld. [eisers] c.s. hebben voorts gesteld dat [A] telefonisch contact heeft opgenomen met Van der Plas met het verzoek om het NAP duidelijk uit te zetten, maar dat hierbij niet het vloerpeil (-2,45 m NAP) is doorgegeven. 
    
    
    4.4.Hiermee hebben [eisers] c.s., op zichzelf bezien, een alleszins mogelijke en niet op voorhand onaannemelijke verklaring gegeven voor hun bekendheid met het (in hun ogen) voor hun woning geldende vloerpeil.
    
    4.5.De gemeente heeft daartegenover aangevoerd dat het bij haar sinds jaar en dag gebruikelijk is dat een bouwer (aannemer, architect of de opdrachtgever zelf) telefonisch de vereiste informatie opvraagt en dat dit in dit geval ook zo is gegaan, namelijk dat Van der Plas aan [A] het vloerpeil heeft doorgegeven.
    
    4.6.Ook deze verklaring is, op zichzelf bezien, alleszins mogelijk en niet op voorhand onaannemelijk.
    
    4.7.Gegeven deze twee, niet met elkaar verenigbare, lezingen van het gebeurde, dient bewijslevering plaats te vinden. De rechtbank is van oordeel dat de bewijslast op de gemeente berust. Dit oordeel berust op de volgende gronden. De door de gemeente opgegeven vaste gedragslijn is riskant. Een slechts telefonische, niet schriftelijk bevestigde, vermelding brengt immers het risico van misverstanden mee. De gemeente heeft tijdens de comparitie verklaard dat zij over een lijst van vloerpeilen ter plaatse beschikte, maar heeft die destijds niet aan [eisers] c.s. verstrekt. Ook dit is onverstandig en vormt een omstandigheid die een rol speelt bij de verdeling van de bewijslast. Voorts is van belang dat de lezing van [eisers] c.s. op onderdelen steun vindt in de vaststaande feiten, met name de onderdelen 2.3 en 2.6. Daarbij komt nog dat de gemeente de lezing van [B], voor zover die onder 2.11 is weergegeven, niet als feitelijk onjuist heeft aangemerkt. Ten slotte verdient opmerking dat het voor de hand ligt dat indien [A] wist van het door de gemeente vastgestelde vloerpeil, zij dat peil in acht zou hebben genomen in plaats van een veel lager peil. 
    
    4.8.De rechtbank zal de gemeente, conform haar aanbod, toelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden op voldoende duidelijke wijze aan [eisers] c.s. en/of [A] heeft meegedeeld dat het voor de woning vastgestelde vloerpeil -2,45 m NAP was. 
    
    4.9.De rechtbank acht van beslissende betekenis of de gemeente al dan niet slaagt in het haar op te dragen bewijs. Hiertoe wordt het volgende overwogen. 
    
    als de gemeente slaagt in het bewijs
    
    4.10.Als de gemeente slaagt in dit bewijs, staat vast dat [A] bij de voorbereidingen van de bouw van de woning op de hoogte was van het door het door de gemeente vastgestelde vloerpeil van -2,45 m NAP. In dat geval moet het niet hanteren van dit vloerpeil als een fout van [A] worden aangemerkt. Deze fout komt in de rechtsverhouding tussen de gemeente en [eisers] c.s. voor risico van laatstgenoemden, nu [A] als hun hulppersoon is opgetreden (artikel 6:76 BW). 
    
    4.11.Hiermee resteert het verwijt van [eisers] c.s. dat de gemeente heeft gefaald bij haar toezicht tijdens de bouwwerkzaamheden. De rechtbank stelt hierbij voorop dat, zoals de gemeente onweersproken heeft aangevoerd, het vloerpeil geen veiligheids- of welstandsnorm is. Hieruit volgt dat ten aanzien van dit peil minder strikt gemeentelijk toezicht verwacht mag worden dan bij het toezicht op veiligheids- of welstandsnormen.  
    
    4.12.Hierbij komt nog dat, zoals de gemeente onweersproken heeft aangevoerd, het  zonder technische hulpmiddelen niet mogelijk was om ter plaatse het vloerpeil te controleren. Dit een en ander brengt mee dat niet verwacht mocht worden dat Van der Plas op eigen initiatief het vloerpeil controleerde.
    
    4.13.Met betrekking tot de verzoeken de woning hoger te mogen bouwen hebben [eisers] c.s. gewezen op het arrest van de Hoge Raad van 8 januari 1999, NJ 1999, 319. Hieruit volgt  volgens [eisers] c.s. dat als er een klacht is, of informatie naar boven komt die tot vragen leidt, de overheid altijd onderzoek moet doen. Een dergelijke algemene regel volgt echter niet uit dit arrest. In het onderhavige geval acht de rechtbank van belang dat niet is gesteld of gebleken dat bij de (telefonische) verzoeken aan Van der Plas om de woning hoger te mogen bouwen, is meegedeeld op welk vloerpeil de woning werd gebouwd. Voorts wijst de rechtbank op hetgeen onder 4.11 en 4.12 is overwogen. Dit leidt haar tot het oordeel dat in de omstandigheden van het geval Van der Plas, zonder nader onderzoek, ervan heeft mogen uitgaan dat het door hem meegedeelde vloerpeil was gehanteerd. Zijn afwijzende beslissing op de verzoeken kan dan ook niet als onrechtmatige daad van de gemeente jegens [eisers] c.s. worden aangemerkt.  
    
    4.14.Het voorgaande leidt ertoe dat, indien de gemeente slaagt in het haar opgedragen bewijs, de vordering zal worden afgewezen.
    
    als de gemeente niet slaagt in het bewijs  
    
    4.15.De gemeente heeft onder meer aangevoerd dat uit de wetsgeschiedenis en de literatuur bij de Woningwet oud volgt dat het niet tot haar taak behoort om het in de bouwtekeningen vermelde (vloer)peil te toetsen, te minder nu het vloerpeil geen veiligheids- of welstandsnorm is. 
    
    4.16.De rechtbank acht dit betoog, hoewel in zijn algemeenheid juist, niet beslissend. Zij kent in dit geval betekenis toe aan de nota bouw- en woningtoezicht. Dat deze nota niet door de gemeente is opgesteld, neemt niet weg dat hieraan ten gunste van [eisers] c.s. werking kan toekomen. Tijdens de comparitie is immers niet weersproken dat de nota in het kader van de samenwerking met Heijmans door de gemeente is gezien. Nu de nota is uitdrukkelijk is vermeld dat de gemeente in de bouwvergunning het definitieve vloerpeil zou vaststellen, had van de gemeente ten minste mogen worden verwacht dat zij [A] dan wel [eisers] c.s. liet weten dat het vloerpeil in de ingediende bouwtekeningen te laag was en dat in plaats daarvan het door de gemeente vastgestelde vloerpeil gold. In de gegeven omstandigheden had de gemeente erop bedacht behoren te zijn dat de woning op een lager peil dan het door de gemeente vastgestelde peil zou worden gebouwd. Dit oordeel geldt temeer nu het vloerpeil in de door [A] vervaardigde bouwtekening nog als 'nader te bepalen' was vermeld. In dit geval heeft de gemeente stilgezeten en slechts de tekeningen geparafeerd. Zij had deze nalatigheid nog kunnen herstellen door bij het verzoek om de kavel uit te zetten het vloerpeil mee te delen, doch ook dat heeft de gemeente niet gedaan. Bovendien is zij daarmee afgeweken van haar eigen vaste gedragslijn.
    
    4.17.Uit het voorgaande volgt dat de gemeente in de hier besproken situatie jegens [eisers] c.s. onzorgvuldig heeft gehandeld en daarmee tevens bij hen en [A] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij het vloerpeil in de bij de bouwvergunning behorende tekeningen als vastgesteld aanmerkte. 
    
    4.18.Dit een en ander leidt ertoe dat de gemeente jegens [eisers] c.s. toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld, waarmee haar schadeplichtigheid vaststaat. Hetgeen [eisers] c.s. de gemeente overigens verwijten behoeft dan ook geen bespreking.
    
    4.19.Met betrekking tot de omvang van de vergoedingsplicht heeft de gemeente onder meer aangevoerd dat het handelen van [A] als hulppersoon van [eisers] c.s. in hun risicosfeer ligt. Deze omstandigheid is volgens de gemeente aan [eisers] c.s. toe te rekenen op de voet van artikel 102 lid 2 BW in samenhang met artikel6:76 BW. De gemeente duidt dit aan als 'risico-eigen-schuld'. 
    
    4.20.De rechtbank onderschrijft dit uitgangspunt in zoverre dat bij de toepassing van artikel 6:101 BW gedragingen van [A] als hulppersoon van [eisers] c.s. in beginsel voor risico komen van [eisers] c.s. Artikel 6:102 lid 2 BW is evenwel niet van toepassing. Het gaat in dit geval immers niet om een hoofdelijke aansprakelijkheid. 
    
    
      4.21.Naar de rechtbank begrijpt, stelt de gemeente in dit verband dat [A] het volgende kan worden verweten: 
      a) [A] had haar eigen ontwerp kritischer moeten beoordelen op onjuistheden, temeer nu zij als aannemer en architect optrad,
      b)[A] had bij de gemeente inlichtingen moeten inwinnen over het vloerpeil, nu Heijmans drainage had aanbevolen, en
      c)[A] had moeten onderzoeken wat de wijze was waarop in de gemeente het referentie- en het vloerpeil werden gecommuniceerd en met de wijze waarop het referentiepeil werd uitgezet.
    
    
    4.22.Hierover wordt het volgende overwogen. Vast staat dat [A] bekend was met het gebruik van de gemeente om het referentiepeil uit te zetten. Bovendien heeft dat peil niet ertoe geleid dat [A] een te laag vloerpeil heeft gehanteerd. Met betrekking tot de overige verwijten is de rechtbank van oordeel dat deze afstuiten op hetgeen onder 4.16 is overwogen. Hieruit volgt dat in de omstandigheden van het geval de mededelingsplicht van de gemeente met betrekking tot het juiste vloerpeil gaat boven een eventuele onderzoeksplicht van [A]. Het beroep van de gemeente op 'risico-eigen-schuld' wordt dan ook afgewezen.
    
    4.23.Uit de door [eisers] c.s. overgelegde foto's blijkt voldoende duidelijk dat hun woning zichtbaar lager ligt dan de belendende woningen en de verdere omgeving. Hierbij wijst de rechtbank in het bijzonder op productie 11. Gelet hierop moet worden aangenomen dat de waarde van de woning in het economisch verkeer lager is dan de waarde die de woning zou hebben gehad bij een vloerpeil van -2,45 m NAP.  
    
    4.24.De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat deze waardevermindering van de woning geen schade is waartegen de norm van een vloerpeil beoogt te beschermen. Het vloerpeil is immers geen welstandsnorm. Er is volgens haar dan ook niet voldaan aan het vereiste van relativiteit, neergelegd in artikel 6:163 BW. Slechts schade ten gevolge van wateroverlast of niet aangesloten kunnen worden op leidingen en nutsvoorzieningen zou volgens de gemeente voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.  
    
    4.25.Uit hetgeen onder 4.16 is overwogen volgt dat de door de gemeente geschonden norm een ongeschreven zorgvuldigheidsnorm is. Deze norm heeft naar het oordeel van de rechtbank tevens de strekking te beschermen tegen waardevermindering van de woning in geval van zichtbaar lagere ligging van deze woning ten opzichte van belendende woningen die op het juiste vloerpeil zijn gebouwd. Er is dan ook voldaan aan het relativiteitsvereiste.  
     
    4.26.Ingevolge artikel 6:103 BW kunnen [eisers] c.s. in plaats van schadevergoeding in geld aanspraak maken op vergoeding in natura door ophoging van de woning en de kavel. 
    
    4.27.Dit een en ander leidt de rechtbank tot de conclusie dat, indien de gemeente niet slaagt in het haar opgedragen bewijs als bedoeld onder 4.8, de primaire vordering zal worden toegewezen, met dien verstande dat het aan de gemeente zal zijn te bepalen door wie en op welke wijze zij de woning en de kavel zal laten ophogen. Deze werkzaamheden zullen uiteraard wel op deskundige wijze en binnen redelijke termijn behoren te geschieden. 
    
    bewijslevering en comparitie
    
    4.28.In afwachting van de uitkomst van de bewijslevering houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan. Wel wijst zij partijen erop dat zij dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren mogelijk een mondeling tussenvonnis zal wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de 
    
    zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen. Een rechtspersoon moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging.
    
    4.29.In geval van verhindering van een van de partijen of van een getuige dient de desbetreffende partij hiervan binnen twee weken na de dagtekening van dit vonnis melding te maken, met gelijktijdige opgave van de verhinderdata aan beide zijden in de periode van 30 mei tot 15 juli 2011.
    
    4.30.Deze zaak en de zaak van [D] c.s. tegen de gemeente (zaaknummer / rolnummer: 362458 / HA ZA 10-1119) zijn op een gezamenlijke comparitie behandeld. Ook in laatstgenoemde zaak wordt heden vonnis gewezen, waarbij bewijsopdrachten worden gegeven. In beide zaken heeft de rechtbank het in onderdeel 5.2 vermelde tijdstip voor de getuigenverhoren bepaald. Het komt de rechtbank namelijk doelmatig voor als zoveel mogelijk verhoren, in beide zaken (en inzake [D] c.s. ten aanzien van beide bewijsopdrachten), op één dagdeel plaatsvinden. De advocaten van partijen wordt in overweging gegeven zich hierover met elkaar te verstaan.
     
    
      5.De beslissing
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.laat de gemeente toe het bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden op voldoende duidelijke wijze aan  [eisers] c.s. en/of [A] heeft meegedeeld dat het voor de woning vastgestelde vloerpeil
      -2,45 m NAP was;
    
    
    5.2.bepaalt dat, indien de gemeente het bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. H.F.M. Hofhuis in één van de zalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage op maandag 23 mei 2011 om 12:30 uur; 
    
    5.3.bepaalt dat, indien de gemeente het bewijs (mede) wil leveren door overlegging van schriftelijke stukken, dergelijke stukken uiterlijk binnen twee weken vóór het getuigenverhoor aan de rechtbank - ter attentie van de griffie van de sector civiel recht - en aan [eisers] c.s. moeten worden ingezonden; 
    
    5.4.houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
    Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.