ECLI:NL:RBZUT:2001:AB1432, Rechtbank Zutphen, 03-05-2001, 2885 HAZA 99-1103
Rechtbank Zutphen — Uitspraak 
Datum: 2001-05-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: -

ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ZUTPHEN
    
    
      Rolnummer: 28865 HAZA 99-1103
      Uitspraak   : 3 mei 2001
    
    
    Vonnis van de meervoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
    
    
      [Eiseres]
      gevestigd te [….],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      procureur: mr. A.J.H. Ozinga,
      advocaat : mr. W. van de Wetering te Enschede,  
    
    
    en
    
    
      [Gedaagde]
      gevestigd te [….],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      procureur: mr. P.J. Eshuis.  
    
    
    Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als eiseres en gedaagde. 
    
    
    1.	Het verdere verloop van de procedure
    
    
      Dit verloop blijkt uit:
      het vonnis van 2 maart 2000
      het proces-verbaal van de op 5 april 2000 gehouden comparitie van partijen 
      de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie
      de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie
      de conclusie van dupliek in reconventie 
      de op 5 april 2001 gehouden pleidooien, waarbij over en weer pleitnotities en twee producties in het geding zijn gebracht.
    
    
    2.	De vaststaande feiten 
    
    
      2.1	Tussen partijen is op 26 juli 1996 een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen, strekkende tot bemiddeling door Eiseres bij de verkoop van de aan Gedaagde in eigendom toebehorende onroerende zaak, bestaande uit een laboratorium met kantoor c.a., gelegen aan [….]. 
      In de schriftelijke bevestiging van de verkoopopdracht door Eiseres d.d. 10 juli 1996 staat onder meer vermeld:
      “Na het tot stand komen van een transactie zullen wij u courtage in rekening brengen overeenkomstig de Voorwaarden en Adviestarieven der NVM geldend voor bedrijfs-onroerend-goed, waarvoor u bijgaand het tarievenboekje gelieve aan te treffen.” 
    
    
    Gedaagde heeft bij brief van 26 juli 1996 aan Eiseres laten weten onder meer met de courtageregeling te kunnen instemmen.  
    
    
      2.2	Door bemiddeling van de toen bij Eiseres in dienst zijnde makelaar [X] is voormelde onroerende zaak op 23 juni 1997 verkocht aan de heer [….] (hierna: de koper) tegen een koopsom van f 1.000.000,--.
      In de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst komen onder meer de navolgende bepalingen voor:
    
    
    
      “(….)
      artikel 1 (….)
      Met betrekking tot de omzetbelasting (BTW) geldt het volgende:
      Verkoper verklaart zijn medewerking te verlenen aan een B.T.W. belaste levering. Koper zal voor de datum van eigendomsoverdracht mededelen of hij al dan niet voor een B.T.W. belaste levering opteert (….)
    
    
    
      artikel 3 (….)
      De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 augustus 1997 of  zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen (….)
    
    
    artikel 10 (….)
    
    Indien de wederpartij op grond van artikel 10.1. nakoming van deze overeenkomst verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom(….).”.
    
    2.3	Eiseres heeft op 8 juli 1997 aan Gedaagde een factuur ad f 23.856,03 ter zake van courtage verzonden. Gedaagde heeft die factuur onbetaald gelaten, ook nadat zij door Eiseres bij brief van 18 december 1997 tot betaling was gesommeerd, onder aanzegging van de wettelijke rente met ingang van 17 januari 1998.
    
    2.4	Tussen de koper en Gedaagde is een nadere leveringsdatum -7 oktober 1997- overeengekomen. De eigendomsoverdracht van voormeld object heeft op voormelde dag niet plaatsgevonden. Dit hield verband met het feit dat de koper opteerde voor een niet met BTW belaste levering, terwijl Gedaagde slechts medewerking wenste te verlenen aan een met omzetbelasting belaste levering. Uiteindelijk heeft (nadat ter zake door de koper een kort geding jegens Gedaagde aanhangig was gemaakt) de -niet met BTW belaste- eigendomsoverdracht op 14 november 1997 plaatsgevonden.  
     
    2.5	Gedaagde heeft terzake van voormelde overdracht, na aangifte, ter zake van verschuldigde omzetbelasting een bedrag van f 117.541,-- aan de fiscus voldaan. De omzetbelasting was verschuldigd omdat het object binnen de herzieningstermijn van 10 jaar was verkocht, waardoor over de resterende herzieningstermijn (5 jaar en 2 maanden) nog omzetbelasting afgedragen moest worden.
    
    2.6	In verband met de later dan nader overeengekomen levering heeft de koper jegens Gedaagde onder meer aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete. Bij -in kracht van gewijsde gegaan- vonnis van deze rechtbank (rolnummer: 15105 HAZA 98-16) d.d. 24 september 1998 is Gedaagde veroordeeld om aan de koper te betalen een bedrag van f 66.000,-- ter zake van verbeurde boetes, vermeerderd met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 16 december 1997 tot aan de dag der algehele voldoening. Voorts is Gedaagde veroordeeld in de kosten van het geding ad in totaal f 7.633,50. 
    
    
      2.7	Bij brief van 11 mei 1999 heeft Gedaagde jegens makelaar X een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht te Zwolle van de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM (hierna: de Raad). De klacht behelst -zakelijk weergegeven- dat X naar de mening van Gedaagde tekort is geschoten in zijn voorlichtende taak met betrekking tot de aanzienlijke fiscale consequenties die voor Gedaagde verbonden zouden zijn aan de in de koopovereenkomst aan de koper (geheel onverplicht) gegeven keuzevrijheid, met betrekking tot een al dan niet met BTW belaste levering. 
      De Raad heeft bij beslissing van 9 februari 2000 onder meer de klacht gegrond verklaard en aan X de maatregel van berisping opgelegd.
      X is van die beslissing in hoger beroep gegaan bij de Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, welke instantie evengemelde beslissing van de Raad bij beslissing van 12 december 2000 heeft bekrachtigd.
    
        
    
    3.	De vordering in conventie
    
    3.1	Eiseres vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Gedaagde zal veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van f 30.227,78, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van f 23.856,03 vanaf 23 november 1999 tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander met veroordeling van Gedaagde in de kosten van deze procedure.  
    
    3.2	Eiseres legt aan haar vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
    
    Nu de koopovereenkomst door haar bemiddeling tot stand is gekomen heeft zij op grond van de overeenkomst van opdracht en de daarbij van toepassing verklaarde Voorwaarden en Adviestarieven der N.V.M. aanspraak op courtage tot het hiervoor sub 2.3 vermelde bedrag. 
    
    Gedaagde is toerekenbaar tekortgeschoten jegens haar door bedoeld bedrag niet te betalen.
    
    Zij maakt tevens op grond van evenbedoelde algemene voorwaarden aanspraak op de door haar in redelijkheid gemaakte buitengerechtelijke kosten, welke kosten op grond van die voorwaarden op een bedrag van f 3.759,97 worden gesteld.
    
    De wettelijke rente vanaf 17 januari 1998 tot 23 november 1999 bedraagt f 2.661,78.
    
    4.	Het verweer in conventie
    
    4.1	Gedaagde concludeert dat de rechtbank Eiseres niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans haar deze zal ontzeggen met haar veroordeling in de kosten van deze procedure.
    
    4.2	Gedaagde voert de navolgende verweren aan.
    
    
      Eiseres heeft de opdracht, inhoudende verkoop tegen een netto opbrengst van
      f 1.000.000,--, niet uitgevoerd, daar van de netto opbrengst na voldoening van de verschuldigde omzetbelasting een bedrag van minder dan voormeld bedrag resteerde. Van een opeisbare courtagevordering is derhalve geen sprake.
    
    
    
      Voor zover zij enig bedrag aan Eiseres verschuldigd mocht zijn heeft zij de voldoening van haar schuld opgeschort dan wel heeft zij haar schuld verrekend met de hogere vordering die zij op Eiseres heeft wegens schade die zij heeft geleden ten gevolge van het toerekenbaar tekortschieten van Eiseres in diens voorlichtende taak, zodat beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop zijn tenietgegaan. .
      Van buitengerechtelijke activiteiten is geen sprake geweest, nu  de aan de dagvaarding voorafgaande sommaties noodzakelijk aan een procedure verbonden handelingen zijn. Het gevorderde bedrag is onevenredig hoog, gelet op de geringe werkzaamheden die feitelijk zijn verricht. Zij betwist bij gebrek aan wetenschap dat het ter zake gevorderde bedrag dan wel enig bedrag verschuldigd zou zijn op grond van de toepasselijke NVM-voorwaarden. 
    
       
    5.	De vordering in  reconventie
    
    5.1	Gedaagde vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Eiseres zal veroordelen om aan haar tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van f 212.611,54, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 december 1997, althans dit bedrag verminderd met het bedrag waartoe zij eventueel in conventie wordt veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 december 1997, een en ander met veroordeling van Eiseres in de kosten van deze procedure. 
    
    5.2	Gedaagde legt aan haar vordering tegen de achtergrond van de vaststaande feiten  de navolgende stellingen ten grondslag.
    
    
      De schade die zij heeft geleden als gevolg van het door Eiseres toerekenbaar tekortschieten in haar voorlichtende taak bestaat naast de belastingclaim ad
      f 117.541,--, welke het direct gevolg is geweest van de keuze door de koper voor een niet met BTW belaste levering, uit de navolgende componenten.
    
    
    Zij heeft ter beperking van haar schade aanvankelijk geweigerd om mee te werken aan de door de koper gewenste onbelaste levering. Ondanks daartoe strekkend verzoek heeft Eiseres niet met haar meegedacht op welke wijze de verplichting om mee te werken aan de onbelaste levering met de daaruit voor haar voortvloeiende belastingclaim kon worden afgewend. De boetesom ad f 66.000,-- die als gevolg van te late levering moest worden betaald, de proceskosten ad f 7.838,50 (inclusief nakosten) in verband met de hiervoor sub 2.6 vermelde procedure alsmede de wettelijke rente van f 2.730,41 over de verbeurde boetesom, vloeien direct voort uit het verkeerde advies dan wel het niet geven van enig advies door Eiseres en de poging van Gedaagde om voormelde belastingclaim alsnog te ontgaan, zodat Eiseres ook deze schadeposten zal dienen te vergoeden.
    
    Hetzelfde geldt voor de door haar gemaakte kosten van rechtsbijstand, welke zij tot aan de onderhavige procedure heeft moeten maken. Bedoelde kosten bedragen tot 1 januari 2000 f 18.501,63 (inclusief BTW).
        
    6.	Het verweer in reconventie 
    
    6.1	Eiseres concludeert dat de rechtbank Gedaagde niet-ontvankelijk zal verklaren in  haar vorderingen, althans haar deze zal ontzeggen met haar veroordeling in de kosten van deze procedure.
    
    6.2	Op het verweer van Eiseres zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.
    
    7.	De beoordeling van het geschil in conventie 
    
    
      7.1	Vast staat dat door bemiddeling van Eiseres de ten processe bedoelde koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarmee is op grond van de overeenkomst van opdracht gegeven dat Gedaagde courtage aan Eiseres verschuldigd is. De stelling van Gedaagde, dat uit de overeenkomst van opdracht zou voortvloeien dat zij slechts courtage verschuldigd zou zijn indien de door haar gewenste netto opbrengst van
      f 1.000.000,-- zou worden gerealiseerd, gaat niet op. Voor de beantwoording van de vraag of Gedaagde courtage verschuldigd is, is immers niet van belang haar bij pleidooi betrokken stelling dat zij het koopcontract nimmer zou hebben ondertekend, indien zij zich toen bewust zou zijn geweest van de lagere netto opbrengst, nu voor het verschuldigd worden van courtage niet de ondertekening van het contract doch het totstandkomen van een overeenkomst bepalend is.
      Nu de hoogte van de door Eiseres gevorderde courtage niet door Gedaagde is bestreden is zij bedoeld bedrag van f 23.856,03 dan ook in beginsel opeisbaar aan Eiseres verschuldigd. Ontbinding van de overeenkomst tot bemiddeling is immers niet gevorderd, en aan alle (overige) voorwaarden is voldaan.
    
    
    7.2	Het door Gedaagde gedane beroep op verrekening wordt verworpen omdat de gegrondheid van de door Gedaagde gepretendeerde tegenvordering -gelet op het gemotiveerde verweer van Eiseres- niet op eenvoudige wijze is vast te stellen.
    
    7.3	Het door Gedaagde gedane beroep op opschorting slaagt evenwel. Immers, uit hetgeen hierna in reconventie zal worden overwogen en beslist volgt dat Eiseres in de nakoming van de met Gedaagde gesloten overeenkomst van opdracht toerekenbaar is tekortgeschoten alsmede dat zij deswege jegens Gedaagde schadeplichtig is voor een hoger bedrag dan hetgeen Gedaagde aan courtage aan Eiseres verschuldigd is. Dit brengt met zich dat Eiseres -zolang zij de schade niet aan Gedaagde heeft vergoed- geen nakoming van de verbintenis tot het betalen van courtage kan vorderen alsmede dat Gedaagde ten aanzien van haar verbintenis tot betaling van courtage niet in verzuim kan geraken en om die reden reeds niet gehouden is tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten en het betalen van wettelijke rente.
    
    7.4	Het vorenoverwogene brengt met zich dat de vordering in conventie niet voor toewijzing vatbaar is. Daar Eiseres in beginsel wel aanspraak op courtage heeft en die aanspraak, zoals hierna zal blijken, in reconventie wordt verrekend, zullen de kosten van deze procedure tussen partijen worden gecompenseerd als na te melden. 
    
    8.	De beoordeling van het geschil in reconventie
    
    8.1	Eiseres heeft bij pleidooi niet langer bestreden dat zij in de nakoming van de met Gedaagde gesloten overeenkomst van opdracht een verwijtbare beroepsfout heeft gemaakt. De hoogte van de daardoor ten laste van Gedaagde gekomen zijnde omzetbelasting is door Eiseres evenmin weersproken.
    
    
      8.2	Eiseres heeft evenwel ten verwere aangevoerd dat de heer [Y], die in deze namens Gedaagde is opgetreden, zich tijdens de gesprekken met X en tijdens de onderhandelingen met de gegadigden heeft gedragen als zou hij op het gebied van BTW deskundig zijn. Y heeft -aldus Eiseres- zonder aarzelingen op vragen van X aangegeven dat het voor Gedaagde niet uitmaakte of er al dan niet met BTW belast werd geleverd. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst is Y door de adviseur van de koper, de heer [Z], uitdrukkelijk gewaarschuwd
      voor de mogelijke fiscale gevolgen van een al dan niet met BTW belaste levering. Door niettemin een koopovereenkomst aan te gaan met een BTW-clausule, zoals deze uiteindelijk is geformuleerd, moet de BTW-schade van Gedaagde geacht worden mede het gevolg te zijn van een omstandigheid, die aan Gedaagde kan worden toegerekend. Op grond daarvan -aldus nog steeds Eiseres- dient, gelet op het bepaalde in artikel 6:101 lid 1 BW, haar vergoedingsplicht terzake de belastingschade te vervallen, althans dient deze te worden verminderd.
    
    
    
      8.3	Dienaangaande wordt het navolgende overwogen.
      Het enkele feit dat Y jegens X de stellige indruk heeft gewekt dat het voor Gedaagde niets uitmaakte of de ten processe bedoelde onroerende zaak al dan niet met BTW belast zou worden geleverd, brengt niet met zich dat de -achteraf gebleken- onjuiste inschatting van de BTW- problematiek aan de zijde van Y aan Gedaagde kan worden toegerekend. X had er immers niet zonder meer op mogen vertrouwen dat Y/Gedaagde de BTW-kwestie overzag. Gesteld noch gebleken is dat Y specifieke op de BTW-problematiek toegespitste uitlatingen jegens X heeft gedaan, waaruit X de deskundigheid van Y danwel het door Gedaagde overzien van de consequenties van een niet met BTW-belaste levering zou hebben kunnen afleiden. De omstandigheid dat Gedaagde actief deelneemt aan het handelsverkeer maakt een en ander niet anders. Het was nu juist de verantwoordelijkheid van X als professionele dienstverlener om de door hem aangestipte BTW-kwestie -al dan niet na het inwinnen van fiscaal advies elders- helder naar Y toe te verwoorden en aan Y voor te houden dat uit een niet met BTW belaste levering voor Gedaagde een substantiële aanslag ter zake van omzetbelasting zou voortvloeien. Slechts indien dat zou zijn gebeurd -hetgeen niet het geval is- zou in zoverre gezegd kunnen worden dat de belastingschade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde -Gedaagde- zou kunnen worden toegerekend.
      Het bovenstaande wordt niet anders indien juist zou zijn de -door Gedaagde bestreden- stelling van Eiseres dat Z Y in het bijzijn van X voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst gewaarschuwd zou hebben voor de fiscale risico’s welke voor Gedaagde zouden kleven aan een niet met BTW belaste levering van de onroerende zaak. Een dergelijke waarschuwing had voor X eens te meer aanleiding moeten zijn om hetzij zelf deskundig advies in te winnen, hetzij Y met klem te adviseren zich door een ter zake kundige te doen voorlichten. Het een noch het ander is geschied. Dat Y zou hebben aangedrongen op spoedige ondertekening van het koopcontract doet er niet aan af dat in deze van X een krachtiger houding had mogen worden verwacht. Dit geldt temeer omdat de omvang van het risico dat Gedaagde in deze liep op dat moment zelfs bij benadering niet door Y en ook niet door X kon worden overzien.
      Eiseres heeft weliswaar voor het eerst bij pleidooi nog gesteld dat X aan Y zou hebben geadviseerd om het tekenen van het contract uit te stellen, doch Gedaagde heeft met klem ontkend dat van een dergelijk advies sprake zou zijn geweest. Meer in het bijzonder heeft Gedaagde op dit punt de juistheid van de door de raadsman van Eiseres opgestelde en door Z ondertekende schriftelijke verklaring d.d. 28 maart 2001 bestreden. Eiseres heeft ter zake ook geen specifiek bewijsaanbod gedaan, zodat aan dit punt verder voorbij kan worden gegaan. 
    
     
    
      8.4	Vast staat dat er naar aanleiding van de inmiddels voor Gedaagde duidelijk geworden consequenties welke de keuze van de koper voor een niet met BTW belaste levering voor haar had op 29 augustus 1997, derhalve na het sluiten van de koopovereenkomst, een bespreking heeft plaatsgevonden op het kantoor van Eiseres, waarbij X, Y en Z aanwezig waren. Eveneens staat vast dat tijdens die bespreking door Z, namens de koper, is gesteld dat koper bereid zou zijn om alsnog aan een met BTW belaste levering mee te werken, indien de koopprijs met een bedrag van
      f 60.000,-- zou worden verlaagd. Gedaagde heeft -nadat Y dit aanbod had teruggekoppeld naar het bestuur van Gedaagde- enige dagen nadien aan Z te kennen gegeven dat Gedaagde dat aanbod niet accepteerde. Indien Gedaagde dat aanbod wel zou hebben geaccepteerd, dan zou Gedaagde hebben voorkomen dat zij ter zake van omzetbelasting een bedrag van f 117.541,-- aan de fiscus zou hebben dienen te betalen en zou haar schade tot een bedrag van f 60.000,-- (de met dat bedrag verminderde verkoopprijs) beperkt zijn gebleven. In zoverre dient dan ook geoordeeld te worden dat schade van Gedaagde mede een gevolg is van een omstandigheid die aan Gedaagde kan worden toegerekend. 
      Ofschoon voorstelbaar is dat Y en/of Gedaagde het aanbod van Z heeft opgevat als een poging van koper om munt te slaan uit het voor Gedaagde  dreigende belastingnadeel, zou acceptatie van het aanbod -hoezeer ook tegen het gevoel van Gedaagde in- zakelijk bezien een verstandige schadebeperkende maatregel zijn geweest. Juist op dit moment was er voor X een belangrijke taak weggelegd om te voorkomen dat Gedaagde uit emotionele overwegingen de verkeerde beslissing van het niet aanvaarden van het aanbod zouden nemen. In plaats van aan Y dringend te adviseren om het bestuur van Gedaagde het aanbod te laten accepteren is X -naar Gedaagde onweersproken heeft gesteld- in deze volstrekt passief gebleven. 
      Dit brengt mee, dat het niet beperken van de schade door Gedaagde in gelijke mate mede aan X wordt toegerekend, zodat wegens de uiteenlopende ernst van de wederzijds gemaakte fouten de billijkheid meebrengt dat 75% van de door Gedaagde geleden belastingschade voor rekening van Eiseres dient te komen, hetgeen in casu correspondeert met een bedrag van f 88.155,75.
    
    
    8.5	De vordering ter zake van de verbeurde boete (+wettelijke rente) en de daarmee samenhangende proceskosten is niet voor toewijzing vatbaar. Immers, na het sluiten van de koopovereenkomst en nadat koper te kennen had gegeven aanspraak te maken op een niet met BTW belaste levering van de onroerende zaak, had Gedaagde in haar relatie tot de koper geen rechtens te honoreren argument in handen om op een met BTW belaste levering aanspraak te maken. Gedaagde heeft er desondanks zelf voor gekozen om hierover nog met de koper in gesprek te treden alsmede om op de met koper nader overeengekomen leveringsdatum niet aan transport mee te werken. Gesteld noch gebleken is dat X Y/Gedaagde zou hebben geadviseerd om niet aan levering op de nader overeengekomen transportdatum mee te werken, laat staan dat X van het voornemen van Gedaagde om niet te leveren op de nader overeengekomen transportdatum op de hoogte was. Onder deze omstandigheid ontbreekt het causaal verband tussen het tekortschieten van X in zijn voorlichtingsplicht met betrekking tot de BTW-kwestie en voormelde schadeposten. Bij deze stand van zaken is het door Gedaagde bij conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie onder 19 gedane bewijsaanbod niet van belang, zodat dit dient te worden gepasseerd.   
    
    
      8.6	Met betrekking tot de gevorderde kosten van rechtsbijstand wordt vooropgesteld dat Eiseres de ter zake door Gedaagde bij conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie overgelegde urenspecificatie van haar raadsman niet heeft bestreden. 
      In aanmerking genomen dat de niet tijdige levering van de onroerende zaak voor rekening en risico van Gedaagde komt, kunnen de daarmee samenhangende kosten van juridische bijstand niet ten laste van Eiseres worden gebracht. Dit ligt evenwel anders met betrekking tot de kosten van juridische bijstand in verband met de hiervoor sub 2.7 vermelde tuchtrechtelijke procedures. In verband met de bepaald niet eenvoudig te beantwoorden vraag naar de omvang van de voorlichtingsplicht van X, was het redelijk dat Gedaagde ter vaststelling van de aansprakelijkheid van Eiseres allereerst een oordeel vroeg aan een tuchtrechtelijke instantie, welke bij haar oordeelsvorming de voor de beroepsgroep van makelaars geldende gedragsregels zou betrekken. Ofschoon de burgerlijke rechter niet aan het oordeel van de tuchtrechter is gebonden, vormt voor hem een dergelijk oordeel toch een niet onbelangrijke factor bij zijn oordeelsvorming. 
      De voor vergoeding in aanmerking komende kosten van juridische bijstand bedragen
      -gelet op de inhoud van voormelde specificatie- de advocaatkosten vanaf 10 mei 1999 tot en met 29 november 1999 (met inbegrip van de op 28 juni 1999 en 23 december 1999 berekende kantoorkosten over 1999), hetgeen neerkomt op een bedrag van in totaal f 1.135,03 (inclusief BTW).  
    
    
    8.7	Op het uit het vorenstaande voortvloeiende voor toewijzing vatbare bedrag van in totaal f 89.290,78 dient in mindering te komen de door Gedaagde verschuldigde courtage ad f 23.856,03,  zodat resteert een bedrag van f 65.434,75, vermeerderd met de wettelijke rente als gevorderd, nu daartegen met recht -gelet op de sommatiebrief van Gedaagde aan Eiseres d.d. 3 december 1997- geen verweer is gevoerd. 
    
    8.8	Het vorenoverwogene leidt tot na te melden beslissing. Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van deze procedure tussen hen op na te melden wijze worden gecompenseerd. 
    
    De beslissing
    
    De rechtbank, rechtdoende,
    
    in conventie
    
    wijst het gevorderde af;
     
    in reconventie
    
    veroordeelt Eiseres om aan Gedaagde tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van f 65.434,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 11 december 1997 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    in conventie en in reconventie 
    
    compenseert de kosten van deze procedure aldus, dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
    
    
    in reconventie andermaal
    
    wijst af het meer of anders gevorderde. 
    
    
     
    
      Dit vonnis is gewezen door mrs. J.M.H. van Staveren, M.C.J. Heessels en
      M. Engelbert-Clarenbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 
      3 mei 2001.
    
    
    
    
    [….]