ECLI:NL:GHLEE:2012:BW2119, Gerechtshof Leeuwarden, 27-03-2012, 200.076.289/01
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2012-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg koopakte

Arrest d.d. 27 maart 2012
      Zaaknummer: 200.076.289/01
    
    
    GERECHTSHOF LEEUWARDEN
    
    Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
    
      [appellante],
      gevestigd te Gieten, gemeente Aa en Hunze,
      appellante,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna te noemen: [appellante],
      advocaat: mr. S.A. Frijling, 
    
    
    
    tegen
    
    
    
      1.[geïntimeerde 1],
      wonende te Meppel,
      2.[geïntimeerde 2],
      wonende te ’s-Gravenhage, 
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: eiseressen,
      hierna (gezamenlijk en in enkelvoud) te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. A.P. Maes
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 17 juni 2009, 21 juli 2010 en 25 augustus 2010, door de rechtbank Assen.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 13 oktober 2010 heeft [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 26 oktober 2010. Bij memorie van grieven heeft [appellante] 21 grieven tegen dit vonnis aangevoerd, welke grieven [geïntimeerden] bij memorie van antwoord heeft bestreden. Ten slotte hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor arrest. 
    
    
    
    De beoordeling
    
    1.	Het vonnis van 25 augustus 2010 is een herstelvonnis, waarin de ingangsdatum van de wettelijke rente is gecorrigeerd. Dit vonnis zal tezamen met het vonnis van 21 juli 2010 hieronder als “het eindvonnis” worden aangeduid en het vonnis van 17 juni 2009 als “het tussenvonnis”.
    
    2.	De in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.11 weergegeven feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.
    
    
      3.	In deze zaak moet antwoord worden gegeven op de vraag of [appellante] al dan niet een toeslag van € 254.283,91, vermeerderd met rente, aan [geïntimeerden] verschuldigd is boven de door [appellante] in 1998 aan [geïntimeerden] betaalde koopprijs voor twee percelen grond, gelegen in [adres]. Deze percelen waren betrokken in een ruilverkaveling; partijen verwachtten dat in het kader van die ruilverkaveling in plaats van deze twee percelen een perceel van 7 ha. grond, eveneens gelegen in [adres] aan [geïntimeerden] (of haar rechtsopvolger) zou worden toebedeeld. Het hof begrijpt dat zodanige toedeling naderhand inderdaad heeft plaatsgevonden. Het toegedeelde perceel wordt hieronder, in navolging van partijen, aangeduid met “[perceel X]” – naar de naam van de toenmalige pachter -. Dit perceel is gelegen in het gebied tussen [weg 1], [weg 2], [weg 3] en [weg 4] (verder ook: “het gebied”). 
      Het gebied tussen de vier genoemde wegen beslaat volgens opgave van partijen ongeveer 40 ha.
    
    
    4.	De rechtbank heeft in haar tussenvonnis op één geschilpunt het verweer van [appellante] verworpen en ten aanzien van een ander geschilpunt de juistheid van het standpunt van [geïntimeerden] voorshands voldoende bewezen geoordeeld; daarbij heeft zij [appellante] opgedragen te dier zake tegenbewijs te leveren. Bij eindvonnis heeft zij [appellante] in dit tegenbewijs niet geslaagd geoordeeld en de vordering van [geïntimeerden] tot het betalen van de toeslag, vermeerderd met rente, toegewezen. 
    
    5.	Tegen deze vonnissen is [appellante], onder aanvoering van 21 grieven, in hoger beroep gekomen. Blijkens de grieven en de toelichting daarop, alsmede de daaraan voorafgaande inleiding, beoogt [appellante] het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen.
    
    
      6.	Ter inleiding merkt het hof op dat de in 1998 door [appellante] aan [geïntimeerden] betaalde koopsom gebaseerd was op de landbouwprijs, dat wil zeggen een prijs die gebruikelijk voor gronden met een landbouwbestemming wordt betaald. De toeslag zou [appellante] verschuldigd worden indien zandwinning mogelijk zou blijken, op een plaats en onder voorwaarden als door partijen afgesproken.
      Volgens [geïntimeerden] is aan de voorwaarden, waaronder [appellante] de toeslag verschuldigd werd, voldaan toen en doordat een of meer transacties plaatsvonden met [B] en [C] betreffende hun in eigendom toebehorende percelen (verder: [de percelen A]). [appellante] betwist dat daardoor aan bedoelde voorwaarden werd voldaan.
    
    
    7.	Partijen wijzen ter beantwoording van de hierboven onder 3 weergegeven vraag vooral op de volgende bepalingen van de koopakte d.d. 6 en 7 januari 1998, de leveringsakte d.d. 13 februari 1998 en de bankgarantie d.d. 12 februari 1998:
    
    
      (Koopakte)
      In het eerste gedeelte daarvan wordt een totaalprijs genoemd, namelijk de som van de in artikel 2 aangeduide twee gedeelten. 
      artikel 2: ”De betaling van de koopprijs zal als volgt plaatsvinden:
      - een gedeelte van .. (de landbouwprijs, hof) bij het verlijden van de akte van levering van het verkochte;
      - een gedeelte van .. (de toeslag, hof), indien en zodra alle noodzakelijke vergunningen ten behoeve van de zandwinning in [adres] in het gebied tussen (volgen de namen van de vier hierboven onder 3 genoemde wegen, hof) onherroepelijk zijn afgegeven en daadwerkelijk met de zandwinning kan worden begonnen of het verkochte in een grondruil kan worden betrokken teneinde zandwinning elders te realiseren.
      Indien voormelde vergunningen voor het genoemde gebied definitief niet zullen worden afgegeven, wordt voormelde koopprijs verminderd tot … (de landbouwprijs, hof)…..”
      artikel 4.2: “In plaats van deze waarborgsom te storten kan koper ….een schriftelijke bankgarantie doen stellen, mits deze bankgarantie onvoorwaardelijk is, voortduurt tot tenminste één maand nadat voormelde vergunningen onherroepelijk zijn geworden…Deze bankgarantie vervalt indien koper genoegzaam kan aantonen dat zandwinning in het betreffende gebied niet kan plaats vinden t.g.v. niet aan koper te wijten omstandigheden.” 
      artikel 15.3: “De verkopers verklaren bij deze dat zij nimmer bezwaar zullen aantekenen tegen zandwinning in het gebied, waarin het bij deze verkochte, dan wel hetgeen daarvoor in de ruilverkaveling…zal worden toegedeeld, is gelegen.”
    
    
    
      (Leveringsakte)
      Daarin is (bladzijde 2) de bepaling over de toeslag als volgt geformuleerd: 
      “dat een toeslag van…zal worden voldaan indien en zodra alle noodzakelijke vergunningen ten behoeve van de zandwinning in [adres] in het gebied tussen (volgen weer de namen van de vier wegen, hof) onherroepelijk zijn afgegeven en door koper, of diens rechtsopvolger(s) onder welke titel ook, daadwerkelijk met zandwinning kan worden begonnen op het beoogde perceel [X], dan wel dat [perceel X] door koper of diens rechtsopvolgers onder welke titel ook in een grondruil kan worden betrokken, teneinde zandwinning elders te realiseren”.
      Ten aanzien van de bankgarantie is (ook bladzijde 2) bepaald:
      “dat deze notaris deze garantie uitsluitend kan inroepen, indien door hem is geverifieerd dat door, dan wel in opdracht van [appellante] daadwerkelijk met zandwinning in [perceel X] kan worden begonnen, waarbij onder het woord “daadwerkelijk” dient te worden verstaan de mogelijkheid tot het feitelijk aanvangen met de zandwinning in het betreffende perceel [X] en zeker is dat tegen de zandwinning niet zodanige bezwaren zullen of zijn gemaakt, dan wel beperkingen zijn of worden opgelegd van zodanige aard dat zandwinning in [perceel X] niet mogelijk is dan wel uitsluitend mogelijk is op andere percelen dan de percelen ten behoeve waarvan de koopovereenkomst met verkopers is gesloten. Benutting van [perceel X] ten behoeve van uitruil binnen het zandwinningsgebied valt onder de werking van de garantie.
      Onder “Volmacht” (bladzijde 7) is nog bepaald:
      “Voorts geven verkoper en koper volmacht aan de op het kantoor van de notaris werkzame medewerkers om zonodig namens hen op te treden in een akte van kwijting, in welke akte kwijting zal worden verleend voor de voldoening van het restant van de koopprijs, indien en zodra alle noodzakelijke vergunningen ten behoeve van de zandwinning in [adres] in het gebied tussen (volgen weer de namen van de vier wegen, hof) onherroepelijk zijn afgegeven en daadwerkelijk met zandwinning kan worden begonnen, waarbij onder het woord “daadwerkelijk” dient te worden verstaan de mogelijkheid tot het feitelijk aanvangen met de zandwinning, of het gekochte in een grondruil kan worden betrokken teneinde zandwinning elders te realiseren”.
      (Bankgarantie)
      Hierin is de bepaling over de toeslag woordelijk gelijk aan de overeenkomstige bepaling van de leveringsakte. Hetzelfde geldt voor de formulering van de bankgarantie.
    
    
    
      8.	Bij beantwoording van de onder 3 genoemde vraag komen de volgende geschilpunten in beeld :
      (i) Is de zaak beslist doordat – naar vast staat – geen vergunningen voor het betrokken gebied in [adres] zijn afgegeven en daar niet met de zandwinning kon worden begonnen? Dit is de, vooral in de inleiding op de memorie van grieven, verkondigde, opvatting van [appellante].
      (ii) Wat betekent “elders”, zoals dat onder meer in artikel 2 van de koopakte voorkomt? Is dit begrip beperkt tot het gebied tussen de vier wegen (standpunt [appellante]) of mag daarin geen beperking – tot welk gebied dan ook – worden gelezen (standpunt [geïntimeerden])?
      Dit is van belang omdat [de percelen A], die in 2006 in een of meer transacties met [appellante] waren betrokken, net buiten het gebied liggen.
      (iii) Indien in “elders” geen beperking mag worden gelezen, zijn dan de transacties in 2006 met [B] (en o.a. [appellante]) te beschouwen als “grondruil” in de zin van de hiervoor weergegeven bepalingen?
    
    
    
      9.	Ad 8 (i)
      Volgens [appellante] is het onherroepelijk afgegeven zijn van alle noodzakelijke vergunningen ten behoeve van het gebied conditio sine qua non voor de verschuldigdheid van de toeslag. De in artikel 2 van de koopakte uitgedrukte voorwaarden zijn volgens haar immers cumulatief in de zin dat én de vergunningen voor het gebied moeten zijn verstrekt (voorwaarde a) én daadwerkelijk met de zandwinning kan worden begonnen (voorwaarde b1) of het verkochte in een grondruil kan worden betrokken teneinde zandwinning elders te realiseren (voorwaarde b2). Voorwaarde a moet dus steeds vervuld zijn, wil de toeslag verschuldigd zijn en daarnaast óf voorwaarde b1 óf voorwaarde b2. Nu vaststaat, aldus [appellante], dat voorwaarde a niet is vervuld, kan er van verschuldigdheid van de toeslag reeds daarom geen sprake zijn.
      Het hof oordeelt als volgt. De door [appellante] in drie stukken (a, b1 en b2) geknipte zin kan op zichzelf ook zó worden gelezen dat er sprake is van alternatieve in plaats van cumulatieve voorwaarden: de toeslag is verschuldigd indien de vergunningen voor het gebied zijn afgegeven en daadwerkelijk met zandwinning kan worden begonnen (alternatief 1) óf
      het verkochte in een grondruil kan worden betrokken teneinde zandwinning elders te realiseren (alternatief 2). Aan [appellante] kan echter worden toegegeven dat de volgende zin in artikel 2 van de koopakte (“Indien voormelde vergunningen voor het genoemde gebied definitief niet zullen worden afgegeven, wordt voormelde koopprijs verminderd tot.. (de landbouwprijs, hof)..” voor de door haar voorgestane uitleg pleit. Het hof komt hierop terug bij de hieronder te bespreken betekenis van het woord “elders” in (onder meer) artikel 2 van de koopakte.
    
    
    
      10.	Ad 8(ii)
      Het eerste deel van de toeslagvoorwaarde in de koopakte luidt: “indien en zodra alle noodzakelijke vergunningen ten behoeve van de zandwinning in [adres] in het gebied tussen de (vier genoemde) wegen onherroepelijk zijn afgegeven en daadwerkelijk met de zandwinning kan worden begonnen”.
      Strikt genomen staat na het woord zandwinning niet: “op [perceel X]”, maar indien dit niet wordt ingelezen, is de toeslag al verschuldigd wanneer weliswaar in het gebied zandwinning zou kunnen plaatsvinden, maar niet (tevens) op [perceel X]. Dat zou dan landbouwgrond blijven en het is weinig voorstelbaar dat [appellante] voor dat scenario (zonder uitruil) een toeslag aan [geïntimeerden] zou hebben willen betalen. Naar het oordeel van het hof diende [geïntimeerden] daarom, met toepassing van de zogenaamde Haviltex-maatstaf, het geciteerde zinsgedeelte te verstaan zoals zojuist weergegeven. 
      Voor dit “inlezen” is tevens een argument te ontlenen aan de brief van 15 januari 1998 van mr. Geene (mvg, prod. b) . Mr. Geene, de toenmalige advocaat van [appellante], noemt immers als verplichting van [appellante] de toeslag te betalen “indien en zodra alle noodzakelijke vergunningen ten behoeve van de zandwinning …(in het gebied, hof) onherroepelijk zijn afgegeven en door koper daadwerkelijk met zandwinning kan worden begonnen op het beoogde perceel [X], dan wel…” . Blijkbaar vindt ook [geïntimeerden] die toevoeging vanzelfsprekend; bij het volgens haar op juiste wijze van citeren van het onderhavige artikel (mva, 74) voegt zij de woorden “op het beoogde perceel [X]” toe. Voor het inlezen daarvan bieden voorts de teksten van de leveringsakte en de bankgarantie steun. De ingelezen woorden zijn in die teksten uitdrukkelijk vermeld, zonder dat gesteld of gebleken is dat partijen op dit punt na het tekenen van de koopakte onderhandelingen hebben gevoerd. Ook de gehoorde getuigen hebben zich niet in die zin uitgelaten.
    
    
    
      11.	De ingelezen woorden zijn van belang voor de betekenis van het woord “elders”. Bij inlezing kan dit woord duiden op “elders in het gebied”. Worden de woorden niet ingelezen, dan kan dat niet, want dan zou er in de koopakte kort achter elkaar tweemaal hetzelfde staan, namelijk in het gebied en (elders) in het gebied. [geïntimeerden] signaleert dat op zichzelf terecht. 
      Het hof houdt het er op grond van het voorgaande echter voor dat deze taalkundige interpretatie van [geïntimeerden] – die mogelijk is vanwege het ontbreken van de ingelezen woorden – niet dwingend of overtuigend is. 
    
    
    12.	Dat “elders” in de door [appellante] voorgestane (beperkte) zin moet worden verstaan, volgt naar het oordeel van het hof met name uit de wijze waarop de bankgarantie in zowel de leveringsakte als in de afgegeven bankgarantie-akte is geformuleerd. Nadat, zoals hierboven aangegeven, daarin is verwoord dat de bankgarantie uitsluitend kan worden ingeroepen, indien – zakelijk weergegeven – met zandwinning op [perceel X] kan worden begonnen, is vermeld: “Benutting van [perceel X] ten behoeve van uitruil binnen het zandwinningsgebied valt onder werking van de garantie”. Deze tekst is zonneklaar: de toeslag wordt alleen verkregen bij mogelijk gebleken zandwinning op [perceel X] of bij uitruil binnen het zandwinningsgebied, waarmee het gebied binnen de vier wegen is aangeduid. Voor uitruil ten behoeve van zandwinning buiten dit gebied dient de bankgarantie dus niet. 
    
    
      13.	[geïntimeerden] heeft dit laatste erkend, maar aangevoerd dat dit voor de uitleg van de koopakte en/of de (overige inhoud van de) leveringsakte van geen betekenis is. Dat de bankgarantie voor de toeslag slechts is gekoppeld aan zandwinning binnen het gebied komt volgens haar omdat over de mogelijkheid daartoe binnen enkele jaren duidelijkheid zou bestaan; bij “uitruil” zou de duidelijkheid veel langer op zich kunnen laten wachten en zo’n lange duur strookt niet met het karakter van een bankgarantie. Daarom was deze uitsluitend “aan het gebied” verbonden. Deze beperking zegt, aldus [geïntimeerden], daarom niets over de verplichtingen van [appellante] in geval van uitruil buiten het gebied.
      Het hof acht dit argument zwak. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst stond, naar [geïntimeerden] zelf omstandig betoogd heeft (onder andere in de antwoordconclusie na enquête), allerminst vast waar precies zandwinning zou kunnen plaatsvinden, zodat het ook nog wel even kon duren voordat duidelijk werd of zandwinning binnen het gebied mogelijk zou zijn. Dat de te verstrijken tijd tot het verkrijgen van zekerheid hierover zich duidelijk en aanmerkelijk onderscheidde van de tijd die zou verstrijken voordat [geïntimeerden] [perceel X] in een uitruil buiten het gebied zou (kunnen) betrekken, heeft [geïntimeerden] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellante], zoals in deze zaak ook is gebleken, [perceel X] zo spoedig mogelijk van de hand zou willen doen, indien daarop zandwinning niet mogelijk zou zijn. Wat moest zij met landbouwgrond aanvangen? 
      Bovenal verliest [geïntimeerden] echter uit het oog dat de bankgarantie is gesteld “tot meerdere zekerheid van de stipte nakoming door koper of diens rechtsopvolger(s) onder welke titel ook van de financiële verplichtingen met betrekking tot de toeslag krachtens vorenvoormelde overeenkomsten”. De garantie dekt dus alle toeslagverplichtingen van [appellante]. Een onderscheid naar verplichtingen “binnen en buiten het gebied” wordt daarin niet gemaakt.
    
    
    14.	Het hof komt nu terug op hetgeen hierboven aan het slot van r.o. 9 is weergegeven. De aldaar geciteerde zin (“Indien voormelde vergunningen voor het genoemde gebied definitief niet zullen worden afgegeven, wordt voormelde koopprijs verminderd tot.. (de landbouwprijs, hof)..” is met het voorgaande in overeenstemming. Het gaat om het gebied en niet “elders buiten het gebied”. Indien er in het gebied geen zandwinning zou plaatsvinden, was er geen toeslag verschuldigd. In deze opvatting dekt de bankgarantie, zoals de onder 13 geciteerde woorden ervan ook uitdrukken en beogen, inderdaad alle toeslagverplichtingen van [appellante]. 
    
    15.	Op grond van het vorenstaande komt het hof tot de slotsom dat, buiten de niet mogelijk gebleken zandwinning op [perceel X], [appellante] de toeslag slechts aan [geïntimeerden] verschuldigd zou worden, indien dit perceel betrokken zou worden in een uitruil teneinde zandwinning elders in het gebied te realiseren. Naar vast staat, is dit laatste niet geschied.
    
    
      16.	Aan het vorenstaande doet niet dan wel onvoldoende af hetgeen [geïntimeerden] overigens tegen deze inperkende interpretatie van het woord “elders” heeft ingebracht. Het hof bespreekt deze verdere argumenten van [geïntimeerden] in het kort.
      a. In de in 2006 door [appellante] afgegeven vrijwaringverklaring ziet [geïntimeerden] een aanwijzing voor een bij [appellante] bestaand besef dat [geïntimeerden] wel degelijk aanspraak op de toeslag zou hebben, indien [perceel X] werd betrokken in een uitruil ten einde zandwinning buiten het gebied mogelijk te maken. Hiertegenover heeft [appellante] opgemerkt dat [B en C] wensten dat [appellante] een dergelijke vrijwaring zou afgeven omdat dezen waren gestuit op de in het kadaster ingeschreven kwalitatieve verplichting tot het betalen van een toeslag en dat [appellante] bereid was deze vrijwaring te verschaffen om de transactie met [B en C] mogelijk te maken. Daarbij was [appellante], zo voert zij aan, niet bevreesd dat het afgeven van deze verklaring kon leiden tot het vestigen van een aansprakelijkheid die voordien – in haar opinie – niet bestond. 
      Het hof is van oordeel dat, mede vanwege deze toelichting, niet gezegd kan worden dat [appellante] door het enkele afgeven van de verklaring aansprakelijkheid voor de verschuldigdheid van de toeslag erkende.
      b. [geïntimeerden] heeft gesteld dat niet begrijpelijk is wat het doel van de beperking zou zijn. Zij heeft erop gewezen dat zowel bij aankoop van zandwinningpercelen buiten het gebied als bij aankoop van zodanige percelen binnen het gebied (gevolgd door uitruil met het [X]perceel) [appellante] voor die zandwinningpercelen aan een derde extra zou moeten betalen; die derde zou immers vanwege bedoelde exploitatiemogelijkheden noch binnen, noch buiten het gebied genoegen willen nemen met slechts de landbouwprijs. Dit komt op zichzelf juist voor, maar betekent niet dat er voor [appellante] geen verschil zou zijn. Zo heeft [appellante] gewezen op de goede mogelijkheden voor de afvoer van zand binnen de vier wegen die een perceel binnen dat gebied voor haar aantrekkelijk maakte. Niet valt zonder meer aan te nemen dat zandwinningpercelen buiten het gebied over vergelijkbaar goede afvoermogelijkheden zouden beschikken of dat er overigens voor [appellante] geen verschillen zouden zijn.
      c. [geïntimeerden] heeft voorts gewezen op de door [notaris] aan haar kenbaar gemaakte interpretatie. Deze berust echter, naar uit zijn brief blijkt, niet op mededelingen die partijen hem tijdens het onderhandelingsproces hebben gedaan. Het hof beoordeelt zijn interpretatie, naar uit het bovenstaande blijkt, als onjuist.
      d. In een concept voor de akte van levering had nog gestaan: “elders (binnen het gebied)”, maar op aanwijzing van mr. Geene zijn in de leveringsakte de tussen haakjes geplaatste woorden niet opgenomen. Dit wijst op een bewuste duiding van “elders” naar percelen buiten het gebied, aldus [geïntimeerden]. 
      Aan de tekstaanleveringen door mr. Geene in de periode tussen de datum van de koopakte en die van het transport lagen echter - ook volgens [geïntimeerden] - geen onderhandelingen ten grondslag over wat onder “elders” moest worden verstaan. Reeds daarom kan aan het vervallen van bedoelde woorden in de leveringsakte niet het door [geïntimeerden] gewenste gevolg worden verbonden. Bovendien blijkt uit de door mr. Geene aan het notariskantoor verzonden telefaxbericht d.d. 19 januari 1998 dat dit kantoor voor de tussen haakjes geplaatste woorden nog een alternatief zou aanleveren (mvg, prod. c). Dit is kennelijk niet geschied en het duidt daarom veeleer op een vergissing dan op een bewuste keuze dat bedoelde woorden zijn vervallen, zonder dat daarvoor in de plaats iets anders is geformuleerd. Dat het hier om een vergissing gaat, volgt naar het oordeel van het hof tevens uit de omstandigheid dat de hierboven onder 12 weergegeven formulering van de bankgarantie - óók in dezelfde leveringsakte opgenomen - uitdrukkelijk beperkt is tot uitruil binnen het gebied.
      e. [geïntimeerden] stelt dat de “verminderingsbepaling” (hierboven o.a. onder 14 geciteerd) niet uitsluit dat na de vermindering de toeslag weer geldend zou zijn in een andere situatie. Het hof is van oordeel dat, indien dit werkelijk de bedoeling van partijen was, het voor de hand had gelegen deze bedoeling voor die andere situatie uitdrukkelijk te formuleren. Dit is echter niet geschied. 
      [geïntimeerden] wijst er voorts op dat deze verminderingsbepaling niet in de akte van levering is opgenomen. Het hof is van oordeel dat dit slechts is toe te schrijven aan de veranderde opzet van de koopprijs. In de koopakte was sprake van een totaalprijs en een vermindering tot de landbouwprijs, indien de voorwaarde niet zou intreden. In de leveringsakte is – naar uit voorafgaande correspondentie blijkt – om fiscale reden gekozen voor een andere benadering: ten einde niet reeds dadelijk voor een eventueel toekomstige toeslag overdrachtsbelasting verschuldigd te worden, is gekozen als prijs de landbouwprijs te benoemen met een toeslag onder de besproken voorwaarden. Het niet terugkeren van de verminderingsbepaling in de leveringsakte levert daarom niet het door [geïntimeerden] gewenste argument op.
      f. Artikel 15.3 van de koopakte – hierboven onder 7 geciteerd – bevat volgens [geïntimeerden] een aanwijzing dat “elders” ook betrekking heeft op percelen buiten het gebied. Daarin is, aldus [geïntimeerden], immers sprake van toedeling (in plaats van het gekochte) van een perceel “in de ruilverkaveling [adres]”. Dit ruilverkavelinggebied is ruimer dan het gebied tussen de vier wegen; ook [de percelen A] liggen in dit gebied.
      Naar het oordeel van het hof snijdt dit argument geen hout. De formulering doet er niet aan af dat partijen verwachtten – hetgeen blijkens de considerans van de leveringsakte de reden voor de transactie was – dat [perceel X] aan [appellante] c.q. haar rechtsopvolger zou worden toebedeeld. Met betrekking tot het gebied, waarin dit toe te delen perceel was gelegen – tussen de vier wegen – diende [geïntimeerden] zich te onthouden van het aantekenen van bezwaar tegen zandwinning. Deze onthoudingsplicht strekt zich naar de formulering van artikel 15.3 niet uit tot het gehele ruilverkavelinggebied. 
    
    
    17.	Op grond van al het vorenstaande is het hof van oordeel dat aan één van de zelfstandige voorwaarden voor het door [appellante] verschuldigd worden van de toeslag niet is voldaan: er heeft geen uitruil plaats gevonden van het [X]perceel met een perceel elders in het bij de overeenkomst beoogde zandwinninggebied. De verklaringen van de in eerste aanleg gehoorde getuigen bevestigen de door het hof voorgestane lezing van de onderhavige voorwaarde nog.
    
    18.	Vanwege bovenstaand oordeel behoeft het onder 8 (iii) weergegeven geschilpunt geen bespreking. Het eventuele gelijk van [geïntimeerden] ten aanzien van dit punt leidt niet tot toewijzing van haar vordering.
    
    
      19.	Het hof oordeelt de door [appellante] aangevoerde grieven in zoverre als hiervoor aangegeven gegrond. [geïntimeerden] heeft opgemerkt dat naar haar idee “alle bewijsaspecten in eerste aanleg uitvoerig aan de orde geweest”. Zij acht nadere bewijslevering niet nodig en heeft geen specifiek bewijsaanbod gedaan.
      Het hof zal de vonnissen waarvan beroep vernietigen en de vordering van [geïntimeerden] alsnog afwijzen. [geïntimeerden] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
    
    
    20.	Het hof zal [geïntimeerden] tevens tot terugbetaling van het door [appellante] ingevolge het eindvonnis betaalde bedrag veroordelen. In de toelichting op grief 19 stelt [appellante] tevens recht te hebben op de wettelijke rente over de betaalde bedragen, maar het hof constateert dat zij deze niet vordert. Het hof gaat ervan uit dat dit in overeenstemming is met een volgens [geïntimeerden] (mva, 141) te dier zake gemaakte afspraak.
    
    
      De beslissing
      Het hof:
    
    
    vernietigt de vonnissen, waarvan beroep en opnieuw recht doende:
    
    wijst de vordering van [geïntimeerden] af,
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, aan de zijde van [appellante] begroot:
      - in eerste aanleg tot aan het vonnis van 25 augustus 2010 op een bedrag van 
      € 4.798,= voor verschotten en € 8.000,= voor salaris advocaat,
      - in hoger beroep tot aan de uitspraak van dit arrest op een bedrag van € 74,= voor de appeldagvaarding, € 4.723,89 voor vast recht en € 6.526,= voor salaris advocaat, 
      en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van de uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening, 
    
    
    veroordeelt [geïntimeerden] aan [appellante] terug te betalen een bedrag van € 320.891,54,
    
    verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, H.Warnink en R.F. Groos en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 maart 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.