ECLI:NL:RBROT:2011:BQ8162, Rechtbank Rotterdam, 18-05-2011, 357756 / HA ZA 10-2042
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-05-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg handgeschreven beding inzake door verkoper nog te verrichten werkzaamheden in verkocht huis. Deel koopsom in depot. Tegenbewijs.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 357756 / HA ZA 10-2042
    
    Vonnis van 18 mei 2011
    
    in de zaak van
    
    
      de stichting STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. E.J. Lichtenveldt,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. E.A. Kronenburg.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als Woonstad respectievelijk [gedaagde].
    
    
    
      1	Het verloop van het geding
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      -	dagvaarding d.d. 18 juni 2010 met producties;
      -	conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
      -	tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 13 oktober 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      -	conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
      -	proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 18 januari 2011;
      -	akte uitlaten producties aan de zijde van Woonstad.
    
    
    
    
      2	De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
      2.1 Partijen hebben in oktober 2009 afspraken gemaakt omtrent de verkoop door Woonstad aan [gedaagde] van een recht van ondererfpacht op een appartementsrecht aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Bij brief van 7 oktober 2009 heeft Woonstad deze afspraken aan [gedaagde] bevestigd. De brief luidt voor zover relevant als volgt:
    
    
    
      “U koopt het appartementsrecht onder de volgende voorwaarden:
      […]
      7. Woonstad zal onderstaande werkzaamheden verrichten vóór het notarieel transport;
      - lekkage badkamer verhelpen
      - gehele plafond in de woonkamer sausen;
      - schimmel in de slaapkamers ter plaatse behandelen met anti-schimmel
      - ter plaatse breuken in de slaapkamermuur stucen
      Na ontvangst van finaal akkoord voor de financiering, zal Woonstad […] de badkamer opnieuw betegelen, waarbij koopster zorgdraagt voor de tegels.”
    
    
    De brief vermeldt als auteur [persoon 1].
    
    2.2 Op 19 oktober 2009 is de schriftelijke overeenkomst getekend. De koopovereenkomst vermeldt dat de woning zal worden geleverd in de staat waarin deze zich ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. Voorts bevat de overeenkomst de verplichting voor [gedaagde] de woning te gebruiken als woonhuis.
    
    2.3 Bij de koopovereenkomst behoort een allonge die beide partijen hebben ondertekend. De allonge bevat de opsomming van de door Woonstad te verrichten werkzaamheden, zoals vermeld in de brief van 7 oktober 2009. De allonge vermeldt als leveringsdatum 3 december 2009.
    
    2.4 [gedaagde] heeft de woning op de dag van de levering (3 december 2009) in aanwezigheid van [persoon 1] bezichtigd. Bij die gelegenheid hebben partijen de volgende afspraken gemaakt en in een handgeschreven stuk vastgelegd:
    
    “Partijen zijn overeengekomen dat de werkzaamheden gespecificeerd in, badkamer betegelen, plafond badkamer in oude staat brengen, badkamermeubels en sanitair terug plaatsen, plafond woonkamer stucen, wanden slaapkamer en de wanden in de hal plaatselijk stucen, binnen een termijn van 2 weken vanaf heden alsnog gerealiseerd zullen worden en dat er een bedrag van € 15.700,= (10% van de koopsom) in depot gehouden zal worden. Bij niet nakomen van deze afspraak in de afgesproken termijn zal mevrouw [gedaagde] de werkzaamheden zelf laten verrichten. Alle kosten, zoals hyprente, verzekeringspremie ed zal door Woonstad vergoed worden.”
    
    2.5 Op 3 december 2009 is de woning aan [gedaagde] geleverd. Bij die gelegenheid is een bedrag van € 15.700,= van de koopsom in depot gehouden door de notaris.
    
    2.6 Bij brief van 16 december 2009 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] aan Woonstad laten weten 
    
    “dat het plafond in de woonkamer niet conform vorenbedoelde afspraak goed en deugdelijk is gestuct.”
    
    Verder bevat de brief een ingebrekestelling, inhoudende dat uiterlijk 17 december 2009 alsnog goed gestuct moet zijn, bij gebreke waarvan [gedaagde] aanspraak maakt op vergoeding van schade, “zoals onnodig gemaakte woonlasten”. De brief sluit af met de volgende opmerking:
    
    “Zodra de overeengekomen stucwerkzaamheden goed en deugdelijk uitgevoerd zijn, zal cliënte haar medewerking verlenen aan vrijgave van het depot bij de notaris.”
    
    2.7 In de daarop volgende weken zijn nog diverse werkzaamheden in opdracht van Woonstad in de woning uitgevoerd. Daarover en over de al dan niet door [gedaagde] geleden schade heeft correspondentie plaatsgevonden tussen Woonstad en de toenmalige advocaat van [gedaagde].
    
    2.8 Het bedrag van € 15.700,= staat tot op heden in depot bij de notaris.
    
    
    
      3	De vordering in conventie
      De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis (voor zover mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad voor recht te verklaren dat het depot niet langer gerechtvaardigd is en [gedaagde] te veroordelen medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot en uitkering van dat bedrag aan Woonstad, met rente en kosten. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Woonstad aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    
    3.1 De afspraak ter zake het storten van een deel van de koopsom in depot bij de notaris diende als stok achter de deur, zodat Woonstad daadwerkelijk de afgesproken werkzaamheden zou verrichten. Die werkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] is dus gehouden mee te werken aan de vrijgave van het depot ten behoeve van Woonstad.
    
    3.2 Bij brief van 22 april 2010 heeft Woonstad [gedaagde] gesommeerd binnen zeven dagen haar medewerking te verlenen aan de vrijgave van het depot. Zij is dus wettelijke rente verschuldigd per 29 april 2010.
    
    
    
      4	Het verweer in conventie
      Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de kosten van het geding. [gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
    
    
    4.1 Met de overeenkomst van 3 december 2009 hebben partijen bedoeld dat Woonstad binnen twee weken nadien de afgesproken werkzaamheden zou verrichten, bij gebreke waarvan het bij de notaris in depot gestorte bedrag geheel aan [gedaagde] zou toekomen. Nu de werkzaamheden niet op tijd zijn afgerond, heeft [gedaagde] aanspraak op het depotbedrag.
    
    4.2 Woonstad heeft gebrekkig werk afgeleverd. Er zijn scheuren ontstaan op de aanvankelijk door Woonstad herstelde plaatsen en de wc is verstopt. Het plafond was bovendien niet correct gewit. 
    
    
    
      5	De voorwaardelijke vordering in reconventie
      De vordering luidt – verkort weergegeven – om toe te wijzen aan [gedaagde] de nader bij staat op te maken kosten bestaande uit de extra woonlasten van 3 december 2009 tot 22 januari 2010, met rente en kosten. Aan deze vordering heeft [gedaagde] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    
    5.1 Op grond van de op 3 december 2009 gemaakte afspraken dient Woonstad alle extra woonlasten in verband met de nog te verrichten werkzaamheden te vergoeden. Die kosten moeten berekend worden vanaf het moment van de levering (3 december 2009) tot aan het moment dat [gedaagde] uiteindelijk de woning kon betrekken (21 januari 2010).
    
    5.2 Met deze kosten is een bedrag gemoeid van € 1.654,68. Dit bedrag dient Woonstad te betalen.
    
    5.3 De eis in reconventie is voorwaardelijk in die zin dat zij wordt ingetrokken als Woonstad erkent gehouden te zijn tot vergoeding van de kosten vanaf de datum der levering.
    
    
    
      6	Het verweer in reconventie
      Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [gedaagde] in de kosten van het geding. Naast hetgeen Woonstad in conventie heeft betoogd, heeft zij daartoe het volgende aangevoerd:
    
    
    6.1 Op 3 december 2009 is slechts afgesproken dat Woonstad de extra kosten zou vergoeden die verband houden met eventueel niet binnen de termijn van twee weken nadien afronden van alle werkzaamheden. 
    
    6.2 Voor zover Woonstad al gehouden zou zijn kosten te vergoeden, dan dienen die dus berekend te worden vanaf 17 december 2009. Dergelijke kosten zijn er niet. De werkzaamheden die nadien nog zijn verricht stonden een normaal gebruik van de woning niet in de weg. Die latere werkzaamheden hebben hooguit enige ergernis veroorzaakt, maar dat is onvoldoende voor een schadevergoedingsplicht. Ook de einddatum van 21 januari 2010 klopt dus niet.
    
    6.3 Het gestelde schadebedrag is onvoldoende onderbouwd.
    
    
    
      7	De beoordeling
      in conventie
    
    
    7.1 Partijen twisten over de uitleg van de op 3 december 2009 gemaakte afspraken, zoals zij deze hebben vastgelegd in het handgeschreven stuk van die datum (zie 2.4). Het gaat hier dus om de uitleg van een overeenkomst. Daarbij komt het aan op de betekenis die zij over en weer aan de gedane mededelingen en de gebruikte bewoordingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs hebben kunnen geven. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang, steeds gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Daarbij valt te denken aan de hoedanigheid van partijen, zoals een bijzondere deskundigheid of juist het ontbreken daarvan. In de praktijk komt ook vaak betekenis toe aan de betekenis die de gebruikte bewoordingen in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Stelplicht en eventuele bewijslast rusten op Woonstad. Zij beroept zich op de rechtsgevolgen van de gestelde feiten, te weten een verplichting van [gedaagde] mee te werken aan vrijgave van het depot ten behoeve van Woonstad. Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt.
    
    7.2 Woonstad heeft gesteld (14 antwoord in reconventie en ter comparitie) dat partijen met de onder 2.4 weergegeven afspraak hebben bedoeld dat het depotbedrag voor Woonstad een stok achter de deur zou zijn om er voor te zorgen dat de afgesproken werkzaamheden alsnog zouden worden uitgevoerd en voorts dat het depotbedrag zou worden vrijgegeven als de werkzaamheden daadwerkelijk zouden zijn uitgevoerd. De rechtbank begrijpt de stellingen van Woonstad aldus dat in haar visie partijen niet concreet hebben gesproken over de vraag wat er met het depot zou moeten gebeuren als de werkzaamheden niet binnen de termijn van twee weken zouden zijn uitgevoerd. Wel heeft Woonstad uitdrukkelijk betwist dat [persoon 1] heeft gezegd dat in dat geval het gehele depot aan [gedaagde] zou toekomen. Dat laatste legt [gedaagde] ten grondslag aan haar betwisting van de door Woonstad bepleite uitleg van de overeenkomst.
    
    7.3 In feite komt de door [gedaagde] (in het kader van de betwisting van de stellingen van Woonstad) bepleite uitleg er op neer dat het gehele depot aan haar zou toekomen als niet alle werkzaamheden binnen de termijn van twee weken zouden zijn afgerond, dus ongeacht de aard en omvang van de nog resterende werkzaamheden. Een dergelijke uitleg ligt naar het oordeel van de rechtbank in het geheel niet voor de hand. Die uitleg verdraagt zich niet met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daartegenover staat de door Woonstad bepleite uitleg, die er op neer komt dat bij niet tijdige afronding van de werkzaamheden de als gevolg van die nog resterende werkzaamheden geleden schade op het depot wordt ingehouden en het restant aan Woonstad toekomt. Die uitleg ligt op zichzelf reeds veel meer voor de hand. Zij vindt bovendien steun in de tekst van de overeenkomst. Die houdt immers in dat in het geval van “niet nakomen van deze afspraak in de afgesproken termijn” [gedaagde] “de werkzaamheden zelf [zal] laten verrichten”. De rechtbank begrijpt deze passage aldus dat [gedaagde] na ommekomst van de termijn van twee weken gerechtigd zou zijn de resterende werkzaamheden zelf te laten verrichten en dat de kosten daarvan ten laste van het depotbedrag gebracht zouden worden. Voorts vindt de door Woonstad bepleite uitleg steun in de uitlatingen van de toenmalige advocaat van [gedaagde], zoals weergegeven in 2.6. De aldaar weergegeven brief bevat weliswaar een aansprakelijkstelling voor schade die het gevolg is van eventueel niet tijdig afronden van de werkzaamheden, maar ook, los van die aansprakelijkstelling, de aankondiging dat het depotbedrag zal worden vrijgegeven zodra de werkzaamheden goed zijn uitgevoerd. Deze aankondiging wijst er niet op dat [gedaagde] meende dat zij aanspraak had op het gehele depotbedrag als niet alles stipt binnen twee weken klaar zou zijn.
    
    7.4 Op grond van deze overwegingen is de rechtbank voorshands van oordeel dat de overeenkomst moet worden uitgelegd overeenkomstig de visie van Woonstad. Dat zou echter anders zijn als zou komen vast te staan dat [persoon 1] daadwerkelijk tegen [gedaagde] heeft gezegd dat het volledige depotbedrag aan [gedaagde] zou toekomen als de werkzaamheden niet binnen twee weken zouden zijn afgerond. In dat geval heeft [gedaagde] op die uitlating mogen vertrouwen, als bepalend voor de uitleg van de overeenkomst. Daarbij komt ook betekenis toe aan de omstandigheid dat [persoon 1], als vertegenwoordiger van Woonstad, in de verhouding tot [gedaagde] moet worden beschouwd als de professionele en deskundige partij. In dat geval komt minder gewicht toe aan de latere opmerkingen van de voormalige advocaat van [gedaagde]. [gedaagde] heeft uitdrukkelijk gesteld dat [persoon 1] zich in de hier bedoelde zin heeft uitgelaten. Daarom zal de rechtbank [gedaagde] (na de in reconventie te gelasten conclusiewisseling) gelegenheid geven bij wijze van tegenbewijs bewijs te leveren van de gestelde uitlating van [persoon 1].
    
    7.5 Voor wat betreft de nog te verrichten werkzaamheden geldt het volgende. Woonstad heeft gesteld, zo begrijpt de rechtbank, dat alle werkzaamheden binnen twee weken na 3 december 2000 waren uitgevoerd. Waar op zichzelf vast staat dat na ommekomst van die termijn nog stuc-, saus- en korrelwerkzaamheden aan het plafond in de woonkamer hebben plaatsgevonden, heeft Woonstad gesteld dat die werkzaamheden onverplicht waren en niet voortvloeiden uit de overeenkomst. [gedaagde] heeft deze stelling betwist. 
    
    7.6 De rechtbank verwerpt het standpunt van Woonstad. De overeenkomst spreekt zonder enig voorbehoud van het stuccen van het plafond van de woonkamer. Uit de overeenkomst kan niet worden afgeleid, anders dan Woonstad betoogt, dat het stuccen beperkt kon worden tot een kennelijk aanwezige lekkageplek. Woonstad heeft geen feiten gesteld die een dergelijke beperkte lezing ondersteunen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de overeenkomst op dit punt aldus moet worden uitgelegd dat het gehele plafond (deugdelijk) gestuct moest zijn binnen een termijn van twee weken na 3 december 2009. Uit het vaststaande feit dat na ommekomst van die termijn nog stucwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, volgt dat Woonstad niet aan deze verplichting heeft voldaan. Dat geldt te meer, nu ook vast staat dat het plafond nadien nog is gesaust. Woonstad heeft gesteld dat ook dit onverplicht was, in verband waarmee zij ter comparitie heeft gewezen op het feit dat het sausen van het plafond wel werd genoemd in de allonge bij de koopovereenkomst (zie 2.3, zie ook 2.1) maar niet meer in de handgeschreven overeenkomst van 3 december 2009. Dit acht de rechtbank niet overtuigend. Waar partijen aanvankelijk hebben afgesproken dat Woonstad het plafond zou sausen en er later kennelijk redenen waren om het plafond ook door Woonstad te laten stuccen, is redelijkerwijs geen andere uitleg denkbaar dan dat behalve het stuccen ook het sausen nog door Woonstad gedaan zou moeten worden. Na stuccen is sausen immers de logische afwerking, zeker als partijen dat sausen aanvankelijk ook al hadden afgesproken. Woonstad heeft geen feiten gesteld die steun zouden kunnen bieden aan de gedachte dat [gedaagde] in tweede instantie van het sausen zou hebben afgezien in ruil voor het stuccen. Nu vast staat dat het sausen heeft plaatsgevonden na ommekomst van de termijn van twee weken, kan in het midden blijven of het daarna nog korrelen van het plafond ook voortvloeide uit de overeenkomst.
    
    7.7 Vast staat dus dat niet alle overeengekomen werkzaamheden tijdig zijn afgerond. Dat betekent dat, als [gedaagde] slaagt in haar tegenbewijs, de vordering van Woonstad moet worden afgewezen. In dat geval heeft Woonstad immers geen aanspraak op het depotbedrag. Slaagt [gedaagde] niet in haar tegenbewijs, dan geldt het volgende.
    
    7.8 Het niet tijdig afgerond hebben van alle werkzaamheden impliceert dat Woonstad per 17 december 2009 (twee weken na 3 december 2009) in verzuim was (artikel 6:83 onder a BW). Zij is dus gehouden de als gevolg daarvan door [gedaagde] geleden schade te vergoeden. Uit de stellingen van [gedaagde] kan echter niet worden afgeleid dat zij als gevolg van het te laat stuccen en afwerken van het plafond schade heeft geleden, nog daargelaten dat zij zich (in conventie) niet op opschorting of verrekening heeft beroepen en (in reconventie) geen schadevergoeding vordert. Dit is ook niet onlogisch, nu [gedaagde], hoewel de overeenkomst haar daartoe het recht gaf, er kennelijk niet voor heeft gekozen de werkzaamheden (ten laste van het depot) zelf te laten uitvoeren maar het afronden van die werkzaamheden aan Woonstad heeft overgelaten. Het te laat afronden van de werkzaamheden aan het plafond betekent dus niet dat een deel van het depotbedrag niet aan Woonstad toekomt (in het geval [gedaagde] niet slaagt in haar tegenbewijs).
    
    7.9 [gedaagde] heeft gesteld dat Woonstad op andere punten ondeugdelijk werk heeft geleverd. Zij klaagt over het niet goed doorlopen van de wc en over de terugkeer van scheuren in muren die eerder door Woonstad waren gestuct. Deze stellingen kunnen niet in de weg staan aan toewijzing van de vordering van Woonstad (in het geval [gedaagde] niet slaagt in haar tegenbewijs). In de eerste plaats niet, omdat [gedaagde] zelf geen gevolg verbindt aan deze stellingen. Zij heeft niet gesteld dat Woonstad alsnog deugdelijk dient te presteren, noch dat Woonstad schade dient te vergoeden, noch anderszins. Niet duidelijk is, kortom, wat [gedaagde] wil bereiken met haar betoog ter zake de wc en de scheuren. In de tweede plaats staan de hier bedoelde stellingen niet aan toewijzing van de vorderingen van Woonstad in de weg omdat het verband tussen die stellingen en de in de overeenkomst van 3 december 2009 neergelegde afspraken niet zonder meer aannemelijk is. Uit de overeenkomst volgt niet dat werkzaamheden aan de wc zijn overeengekomen. Dat de afvoer van de wc mogelijk bij een eerdere verbouwing is volgestort (p. 8 conclusie van antwoord), maakt nog niet dat Woonstad uit hoofde van de in de overeenkomst neergelegde afspraken zou kunnen worden aangesproken. Verder valt zonder nadere toelichting, die [gedaagde] niet heeft gegeven, niet in te zien dat de terugkeer van scheuren in de door Woonstad gestucte muren zou duiden op ondeugdelijk stucwerk. Eerder lijkt dat te wijzen op problemen met de (fundering van de) muren zelf, maar daarop heeft de overeenkomst geen betrekking.
    
    7.10 De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
    
    in reconventie
    
    7.11 Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft Woonstad gesteld dat de vordering van [gedaagde] tot de competentie van de kantonrechter behoort, kennelijk vanwege het geldelijke belang van die vordering. Vanwege de samenhang tussen de conventie en de reconventie zal Woonstad zich echter niet verweren tegen gezamenlijke behandeling, zo stelt zij. Die (onmiskenbare) samenhang brengt echter reeds op grond van artikel 97 lid 1 Rv mee dat de sector civiel van deze rechtbank ook ten aanzien van de vordering in reconventie bevoegd is. Behandeling van de vordering in reconventie door deze sector is dus geheel in overeenstemming met de wet.
    
    7.12 In haar conclusie van antwoord (p. 11) heeft [gedaagde] gesteld dat zij ter besparing van griffierecht geen eis in reconventie zal instellen. Vervolgens heeft zij aan het slot van die conclusie toch een dergelijke vordering geformuleerd. Ook Woonstad heeft dit slot blijkens haar conclusie van antwoord in reconventie kennelijk als reconventionele vordering begrepen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] daadwerkelijk een reconventionele vordering heeft willen instellen.
    
    7.13 [gedaagde] heeft aan haar vordering een voorwaardelijk karakter gegeven. Ter comparitie heeft zij in dit verband verklaard dat het voorwaardelijke hiermee te maken heeft dat zij de vordering intrekt als Woonstad erkent gehouden te zijn tot vergoeding van de kosten vanaf 3 december 2009. Daargelaten dat een dergelijke voorwaarde in principe iedere vordering voorwaardelijk maakt, stelt de rechtbank vast dat Woonstad de hier bedoelde erkenning niet heeft gedaan. In zoverre is aan de voorwaarde voldaan.
    
    7.14 Hoewel de slotzin van de conclusie van eis in reconventie anders doet vermoeden, heeft [gedaagde] ter comparitie uitdrukkelijk verklaard dat van de vordering in reconventie geen deel uitmaakt de uitbetaling aan [gedaagde] van het depotbedrag. Daarvan gaat de rechtbank dus uit.
    
    7.15 De rechtbank begrijpt de vordering aldus dat deze strekt tot nakoming van de in de handgeschreven overeenkomst van 3 december 2009 gemaakte afspraak dat Woonstad “alle kosten” zal vergoeden. In de visie van [gedaagde] wordt met deze passage bedoeld dat Woonstad alle woonlasten van [gedaagde] zou vergoeden vanaf 3 december 2009 (datum levering) tot het moment waarop de woning min of meer bewoonbaar was, te weten op 21 januari 2010. Zij heeft in dit verband gesteld dat de hier bedoelde passage los staat van de afgesproken termijn van twee weken voor het verrichten van de resterende werkzaamheden. Ook heeft zij gesteld dat de woning op het moment van de levering nog niet bewoonbaar was, nu er onder meer een badkamer ontbrak. Woonstad heeft de stellingen van [gedaagde] betwist. In haar visie moet de hier bedoelde passage in deze zin worden begrepen dat Woonstad de kosten zou vergoeden indien en voor zover de werkzaamheden niet tijdig zouden zijn afgerond, dus te rekenen vanaf 17 december 2009. Van extra woonlasten is in de visie van Woonstad bovendien geen sprake, nu de resterende werkzaamheden niet van dien aard waren dat [gedaagde] de woning niet kon betrekken. De rechtbank overweegt als volgt.
    
    7.16 Vast staat dat op het moment van de levering van de woning aan [gedaagde] nog diverse werkzaamheden verricht moesten worden. Anders dan Woonstad heeft betoogd, waren die werkzaamheden van dien aard dat aangenomen moet worden dat de woning op dat moment nog niet geschikt was om (in normale omstandigheden) te bewonen. Blijkens de tekst van de overeenkomst van 3 december 2009 moesten de badkamermeubels en het sanitair immers nog geplaatst worden en moest er in grote delen van de woning nog gestuct en gesaust worden. Er was dus beduidend meer aan de hand dan louter enige genotsderving, zoals Woonstad bij akte na comparitie heeft betoogd. Gegeven deze uitgangspositie per 3 december 2009 ligt het voor de hand de hier bedoelde passage uit de overeenkomst aldus uit te leggen dat Woonstad de extra woonlasten van [gedaagde] per die datum zou vergoeden. De tekst van de overeenkomst staat aan deze uitleg niet in de weg, nu de onderhavige passage is opgenomen in een zin die los staat van de passage over de nog te verrichten werkzaamheden binnen een termijn van twee weken. Woonstad heeft geen feiten gesteld die tot een andere uitleg leiden. De in dit verband door Woonstad aangehaalde brief van de toenmalige advocaat van [gedaagde] (zie 2.6) maak dat niet anders, nu het in die brief gaat over schadevergoeding in geval van verzuim en het bij de vordering van [gedaagde] gaat om nakoming van de gemaakte afspraken. Aldus moet als aanvangsdatum voor de vergoedingsplicht van Woonstad 3 december 2009 worden aangehouden. 
    
    7.17 Partijen hebben niet voorzien in het einde van die aldus voor Woonstad vastgestelde vergoedingsplicht. Gelet op de kennelijke strekking van de afspraak moet redelijkerwijs worden aangenomen dat die verplichting zich uitstrekte tot het moment waarop de woning redelijkerwijs als zodanig kon worden gebruikt. [gedaagde] heeft gesteld dat de woning pas op 21 januari 2010 “min of meer bewoonbaar was”. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] die gestelde einddatum onvoldoende heeft onderbouwd. Al bij dagvaarding heeft Woonstad gesteld dat laatstelijk op 22 december 2009 in de woning is gestuct. [gedaagde] heeft die stelling niet betwist. Voorts moet uit de stellingen van partijen worden afgeleid dat het sanitair al daarvoor was teruggeplaatst. Na 22 december 2009 is kennelijk alleen nog gesaust en gekorreld. Van die werkzaamheden kan echter worden aangenomen dat zij niet aan normaal gebruik van de woning in de weg hebben gestaan, hoezeer zij ook enige overlast zullen hebben veroorzaakt. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de einddatum van de periode waarover Woonstad gehouden is de kosten van [gedaagde] te vergoeden moet worden vastgesteld op 21 december 2009.
    
    7.18 De aldus vastgestelde periode is korter dan waarvan [gedaagde] is uitgegaan. De rechtbank zal haar dan ook in de gelegenheid stellen haar vordering aan de vastgestelde periode aan te passen. Daarbij kan zij de gestelde kosten ook nader onderbouwen, mede gelet op de stellingen van Woonstad bij akte na comparitie. De rechtbank wijst erop dat de tot nu toe gegeven onderbouwing ook afgezien van de periode tekort schiet. Niet inzichtelijk is welke extra kosten [gedaagde] heeft gemaakt. Op haar rust in dit verband de stelplicht. Dat betekent dat zij ook het risico loopt van een tekort schietende onderbouwing.
    
    7.19 Omdat niet uitgesloten kan worden dat ook ten aanzien van de vordering in reconventie bewijsverrichtingen zullen moeten plaatsvinden, zal de rechtbank de zaak nu eerst naar de rol verwijzen voor conclusiewisseling in reconventie. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
    
    
    
      8	De beslissing
      De rechtbank,
    
    
    in reconventie
    
    verwijst de zaak naar de rol van woensdag 15 juni 2011 voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis als bedoeld in 7.18 door [gedaagde], waarna Woonstad kan reageren;
    
    in conventie en (voorts) in reconventie
    
    houdt iedere (verdere) beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
    
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      1980/548