ECLI:NL:GHSHE:2011:BT7654, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-10-2011, HD 200.085.651
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2011-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afgebroken onderhandelingen inzake huurovereenkomst voor nog te bouwen hangar.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
      Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer HD 200.085.651
    
    arrest van de zevende kamer van 11 oktober 2011
    
    in de zaak van
    
    
      1. AVIATION COSMETICS B.V.,
      2. AVIATION COSMETICS HOLDING B.V.,
      beiden gevestigd te [vestigingsplaats], 
      appellanten,
      advocaat: mr. J.L.M. van Gastel,
    
    
    tegen:
    
    
      MAASTRICHT AACHEN AIRPORT B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,	
      advocaat: mr. H.A.J. Stollenwerck,
    
    
    op het bij exploot van dagvaarding van 1 april 2011 (en herstelexploot van 11 april 2011) ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht gewezen vonnis van 9 maart 2011 tussen appellanten - AC - als eiseressen in conventie, verweersters in reconventie en geïntimeerde - MAA - als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer/rolnummer 142683/HA ZA 09-916) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 14 oktober 2009.
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1 AC is tijdig van het eindvonnis van 9 maart 2011 in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft AC onder overlegging van drie producties zestien grieven aangevoerd. AC verlangt vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, alsnog toewijzing van haar vorderingen in conventie.
    
    2.2 Bij memorie van antwoord heeft MAA de grieven bestreden.
     
    2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. Met de grieven legt AC het geschil in conventie in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
    
    4. De beoordeling
    
    
      4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
      a) Aviation Cosmetics BV drijft op het vliegveld Eindhoven een onderneming in het cosmetisch onderhoud (interieur en exterieur) van vliegtuigen. MAA exploiteert een vliegveld in Beek. Medio 2006 zijn partijen in overleg getreden over de vestiging van de onderneming van Aviation Cosmetics BV in twee nieuw te bouwen hangars op het vliegveld van MAA. Met het oog daarop is in 2006 Aviation Cosmetics Holding BV opgericht. Beide vennootschappen hebben (indirect) dezelfde bestuurder.
      b) Tussen Aviation Cosmetics Holding BV i.o. en  MAA is op 5 september 2006 een overeenkomst gesloten tot het aangaan van huurkoop van twee hangars, een workshop, opslagruimte, kantoor en parkeerplaats, tot het aangaan van een overeenkomst van ondererfpacht van grond en tot medegebruik van het platform. Het opstellen van deze overeenkomst hield verband met het indienen van een subsidieaanvraag bij het ministerie van Economische Zaken. Tussen partijen was afgesproken dat zij aan deze overeenkomst op geen enkele wijze rechten konden ontlenen. Dit laatste is bevestigd bij e-mail van 1 september 2006 van de advocaat van MAA (waar beide partijen naar verwijzen maar die in de procedure niet is overgelegd).
      c) Bij brief van 25 april 2007 heeft de advocaat van MAA aan de advocaat van AC laten weten dat is besloten om de onderhandelingen af te breken, met name om de redenen die in die brief worden opgesomd. AC heeft hier van haar kant bezwaar tegen gemaakt. AC heeft getracht in kort geding hervatting van de onderhandelingen te bewerkstelligen, maar is daar niet in geslaagd. Bij vonnis van 2 juli 2007 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van AC afgewezen. Een tegen dit vonnis ingesteld hoger beroep is ingetrokken. 
      d) Op verzoek van AC heeft op 22 en 23 april 2009 tussen partijen een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Het proces-verbaal hiervan behoort tot de gedingstukken.
    
    
    4.2 In de onderhavige procedure stelt AC dat partijen vrijwel overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van een overeenkomst inzake de huur door AC van een terrein en een gebouw op het vliegveld dat MAA exploiteert. Het ging hierbij onder meer om twee hangars waarvan er een geschikt zou zijn voor het onderhoud aan een Airbus 380, het grootste vliegtuig van dit moment. Volgens AC is MAA in de laatste fase van de onderhandelingen nieuwe en onredelijk eisen gaan stellen waaraan AC op de eenzijdig door MAA gestelde, onredelijk korte termijn niet kon voldoen. MAA handelde daarmee volgens AC jegens haar onrechtmatig en is gehouden de daardoor ontstane schade aan AC te vergoeden. Op grond daarvan vordert AC in conventie, samengevat, een verklaring voor recht dat MAA jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld en veroordeling van MAA tot betaling van € 3.211.067,70 met rente aan schadevergoeding. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank deze vorderingen afgewezen.
    
    4.3 In eerste aanleg vorderde MAA in reconventie vergoeding van bepaalde kosten. Deze vordering is eveneens afgewezen, waartegen niet is opgekomen. In hoger beroep is de reconventionele vordering daarom verder niet aan de orde.
    
    4.4 Het gaat in deze zaak om schadevergoeding bij afgebroken onderhandelingen. Het hof stelt bij de beoordeling van de vorderingen van AC dienaangaande het volgende voorop. Als - strenge en tot terughoudendheid nopende - maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).
    
    4.5 Toepassing van deze maatstaf op de onderhavige kwestie leidt ertoe dat het aan MAA in beginsel vrij stond de onderhandelingen met AC af te breken, tenzij dat onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn. Het is aan AC om te stellen en zo nodig te bewijzen dat een dergelijke uitzondering zich in dit geval voordoet. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat die uitzondering zich niet voordoet en wel om de volgende redenen.  	
    
    4.6 Een onderscheid dient te worden gemaakt tussen de huurkoopovereenkomst van 5 september 2006 en de huurovereenkomst die partijen op het oog hadden. Tussen partijen staat vast dat zij aan de huurkoopovereenkomst geen rechten konden ontlenen. Deze overeenkomst had kennelijk niet ten doel een tot op dat moment tussen partijen bereikte overeenstemming vast te leggen, maar om mede de grondslag te bieden voor een aanvraag om subsidie. Die aanvraag is afgewezen en daarmee is de functie van de huurkoopovereenkomst, en de betekenis ervan voor deze procedure, ten einde. Meer dan een bevestiging dat partijen serieus in onderhandeling waren, kan er niet in worden gezien en dat dit het geval is geweest, wordt niet betwist.
    
    4.7 De overeenkomst die partijen op het oog hadden, betreft een huurovereenkomst voor een nog te bouwen gebouw op het terrein van het vliegveld. Zoals MAA terecht heeft opgemerkt, betrof dit niet een willekeurig gebouw dat voor allerhande doeleinden gebruikt zou kunnen worden, maar met name een hangar die geschikt was om werkzaamheden te verrichten aan een bijzonder groot vliegtuig en daarop was ingericht. Het ligt voor de hand dat dit voor een verhuurder een duidelijk risico meebrengt. Wanneer de huurder voor wie het gehuurde aanvankelijk specifiek gebouwd wordt om welke reden dan ook wegvalt, zal het niet eenvoudig zijn een nieuwe huurder te vinden voor het gebouw dat met het oog op die bestemming is ingericht. Gelet ook op de kosten die een dergelijk project meebrengt, is het niet verwonderlijk dat de voorbereiding van een huurovereenkomst geruime tijd in beslag neemt en dat in de loop van de onderhandelingen zich (nieuwe) omstandigheden kunnen voordoen die de voortgang daarvan en het tot stand komen van een overeenkomst kunnen belemmeren. Een bijzondere omstandigheid in dit geval is gelegen in de positie van Eurocontrol. Voor een goede uitoefening van haar taak dient Eurocontrol te kunnen beschikken over antennes die zodanig zijn geplaatst en ingericht dat zij geen hinder ondervinden van de bebouwing ter plaatse. Voor de bouw van het door AC te huren gebouw was een aanpassing van de antennes van Eurocontrol vereist. Eurocontrol was bereid aan een aanpassing mee te werken, waarbij de financiering voor rekening van belanghebbenden diende te komen. Partijen hielden aanvankelijk rekening met een hiervoor te financieren bedrag van € 300.000,=. Tijdens de onderhandelingen kwam aan de orde dat hiermee een aanzienlijk hoger bedrag gemoeid zou zijn, namelijk € 2.000.000,=. AC betwist in haar memorie van grieven de hoogte van deze bedragen, maar waar het hier om gaat is dat dit de bedragen zijn waar partijen in het verloop van de onderhandelingen mee te maken kregen, en met name met de verhoging ervan waarvoor geen financiering voorhanden was. Welk bedrag de aanpassing van de antennes van Eurocontrol uiteindelijk zou hebben gevergd wanneer deze daadwerkelijk zou worden uitgevoerd, is in dit verband niet van belang. Een andere bijzondere omstandigheid was gelegen in het feit dat volgens MAA de markt voor de Airbus 380 verslechterde. Door AC is niet voldoende gemotiveerd betwist dat daarvan sprake was. Bij de voorgenomen bouw van een hangar die juist op een type vliegtuig van de omvang van een Airbus 380 is ingericht, is dit een ontwikkeling die de beoogde verhuurder van een dergelijk gebouw gegronde reden geeft tot aarzelingen over het project als geheel. Uit de overgelegde correspondentie en uit de verklaringen die bij gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor zijn afgelegd is verder af te leiden dat de verstandhouding tussen partijen in ieder geval vanaf begin 2007 verslechterde, terwijl daaruit naar het oordeel van het hof niet is op te maken dat dit alleen of grotendeels aan MAA is te wijten. De afname van het onderling vertrouwen die hiervan het gevolg was, is eveneens aan te merken als een relevante omstandigheid die de voortgang van de het project in negatieve zin heeft beïnvloed.     
    
    4.8 AC verwijt MAA dat zij in een laat stadium met onredelijke nieuwe eisen kwam. In de brief van de advocaat van MAA van 25 april 2007 staan in punt 1 bedoelde eisen samengevat. Naar het oordeel van het hof heeft AC niet aannemelijk gemaakt dat het hierbij ging om onredelijke dan wel voor AC niet te voorziene vereisten. Het gaat steeds om punten die al in discussie waren en waarvan het redelijk was dat deze zouden worden vervuld teneinde uitzicht te houden op een succesvolle uitvoering van het project. AC heeft in haar memorie van grieven onder meer aangevoerd dat de rechtbank zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van het langdurige onderhandelingsproces. Wat daar ook van zij, juist in geval van een omvangrijk en gecompliceerd project als waarvan hiervan sprake is, komt het moment dat over en weer voldoende duidelijkheid wordt geschapen om tot definitieve afspraken te kunnen komen. Een langdurig onderhandelingsproces leidt niet automatisch tot een overeenkomst, daar is meer voor nodig. Uit deze brief blijkt dat MAA tijdens de bespreking op 16 maart 2007 AC uitdrukkelijk de wacht heeft aangezegd teneinde tot de noodzakelijke duidelijkheid te geraken. Uit hetgeen AC naar voren heeft gebracht kan niet worden afgeleid dat zij aan de gerechtvaardigde wensen van MAA tegemoet is gekomen en evenmin dat zij binnen afzienbare tijd in staat en bereid zou zijn daaraan tegemoet te komen.
    
    4.9 De overeenkomst die partijen in dit stadium van de onderhandelingen op het oog hadden, is een huurovereenkomst. Zoals MMA in haar memorie van antwoord terecht heeft aangevoerd, stond hierover nog niets vast. Met betrekking tot de verschillende essentialia van een te sluiten huurovereenkomst (het gehuurde, de looptijd, de huurprijs) hadden partijen geen overeenstemming bereikt en waren geen stukken voorhanden op basis waarvan binnen een redelijke termijn overeenstemming bereikt zou kunnen worden. Bij deze stand van zaken bestaat geen grond voor een gerechtvaardigd vertrouwen bij AC dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Door AC is in ieder geval onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze MAA bij AC het vertrouwen had opgewekt dat die overeenkomst er zou komen. Naar het oordeel van het hof is in dit geval sprake van een project waar beide partijen aanvankelijk mogelijkheden in zagen, is het vertrouwen in een goede afloop van het project en in de wederpartij in de loop van de onderhandelingen allengs afgenomen zonder dat dit vooral of uitsluitend aan MAA te wijten is en is het afbreken van de onderhandelingen door MAA op 25 april 2007, rekening houdend met alle aangevoerde en gebleken omstandigheden, niet onaanvaardbaar te achten. Toepassing van de hiervoor onder 4.4 weergegeven maatstaf leidt niet tot de conclusie dat MAA jegens AC onrechtmatig heeft gehandeld door op 27 april 2007 de onderhandelingen over een tussen partijen te sluiten huurovereenkomst af te breken.
    
    4.10 De consequentie hiervan is dat de vorderingen van AC niet voor toewijzing in aanmerking komen. Het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd en de daartegen gerichte grieven worden verworpen. AC zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, zoals gevorderd hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad.
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt appellanten hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerde begroot op € 4.713,= aan vast recht en op € 4.580,= aan salaris advocaat;
    
    verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 oktober 2011.