ECLI:NL:RBHAA:2007:BA4090, Rechtbank Haarlem, 24-04-2007, 337079 HP VERZ 07-6
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn na opzegging huur bedrijfsruimte. Verzoek afgwezen omdat belangen van verhuurder zwaarder wegen. Huurder heeft te lang afgewacht om andere ruimte te zoeken.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaaknummer: 337079/HP VERZ 07-6 
      datum uitspraak: 24 april 2007
    
    
    BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Indygo Haarlem B.V.
      te Haarlem
      verzoekster tevens verweerster
      hierna te noemen Indygo
      gemachtigde mr. D.N. Allick
    
    
    tegen
    
    
      [verweerder]
      te [woonplaats]
      verweerder tevens verzoeker
      hierna te noemen [verweerder]
      gemachtigde mr. E.D. den Engelsman
    
    
    De procedure
    
    
      Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
      - het ter griffie op 2 februari 2007 ingekomen verzoekschrift, met producties,
      - het op 22 maart 2007 ter griffie ingekomen verweerschrift, tevens houdende een eigen verzoek en een verzoek strekkende tot een voorlopige voorziening, met producties,
      - de aantekeningen van de griffier van de op 27 maart 2007 gehouden mondelinge behandeling,
      - de door de gemachtigden van partijen voorafgaande aan en tijdens de mondelinge behandeling overgelegde producties respectievelijk pleitaantekeningen.
    
    
    De feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
      a. Bij overeenkomst van 18 november 2004 heeft [verweerder] verhuurd aan “[XXX] advies B.V. i.o. of een andere naam voor de op te richten BV” (vertegenwoordigd door [XXX]) de bedrijfsruimte aan het adres Jansstraat 68, 2011 RW te Haarlem.
      b. De huur is aangegaan voor de duur van 3 jaar, ingaande op 1 januari 2004 en lopende tot en met 31 december 2006. Na het verstrijken van die periode wordt de overeenkomst telkens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 3 jaar.
      c. De overeengekomen huurprijs bedraagt €18.000,00 per jaar.
      d. De bedrijfsruimte kan uitsluitend worden gebruikt als kantoorruimte.
      e. Opzegging van de huurovereenkomst is steeds mogelijk tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 1 jaar.
      f. Bij aangetekend schrijven van 29 december 2005 (dat ook per fax en gewone post is verzonden) heeft [verweerder] op grond van het bepaalde bij artikel 3 van de huurovereenkomst de huur opgezegd tegen 31 december 2006 onder gelijktijdige aanzegging dat de bedrijfsruimte uiterlijk per 1 januari 2007 leeg en ontruimd moet worden opgeleverd.
      g. Deze opzeggingsbrief van 29 december 2005 is door [verweerder] verzonden aan:
      “[XXX] Advies B.V. i.o. en/of
      Indygo Haarlem B.V. en/of
      Indygo Administraties
      T.a.v. de heer [XXX]
      [adres]
      [woonplaats]
    
    
    
      [XXX] Advies B.V. i.o. en/of
      Indygo Haarlem B.V. en/of
      Indygo Administraties
      T.a.v. de heer [XXX]
      [adres]
      [woonplaats]”
      h. Uit uittreksels uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Amsterdam blijkt het volgende:
      - [XXX] is algemeen directeur van De Stichting Administratiekantoor van Aandelen Bellerophon,
      - de Stichting Administratiekantoor van Aandelen Bellerophon is enig aandeelhoudster van Bellerophon B.V.,
      - Bellerophon B.V. is de bestuurder van Indygo Haarlem B.V.
      i. Indygo heeft in november 2006 opdracht verstrekt aan een makelaar om andere bedrijfsruimte te zoeken.
    
    
    Het verzoek
    
    Indygo verzoekt dat de kantonrechter zal bepalen dat de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde door Indygo moet plaatsvinden wordt verlengd met de maximale periode van één jaar na 31 december 2006, derhalve tot 31 december 2007, dan wel met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, zulks onder onverminderde toepassing van de bepalingen van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, met veroordeling van [verweerder] in de kosten van de procedure.
    
    Indygo heeft het volgende aan haar verzoek ten grond-slag gelegd:
    
    
      Indygo voert in het gehuurde een financieel advies- en assurantiekantoor, Indygo Financiële Diensten genaamd.
      Indygo Haarlem B.V. heeft één aandeelhouder/bestuurder, namelijk Bellerophon B.V.
      Laatstgenoemde vennootschap heeft op haar beurt één aandeelhouder, te weten: Stichting Administratiekantoor van Aandelen Bellerophon, waarvan [XXX] de bestuurder is.
      De in het huurcontract bedoelde oprichtende partij is derhalve Bellerophon B.V., de bestuurder van Indygo.
      De locatie van het gehuurde is voor Indygo van groot belang. Zij is voor haar omzet goeddeels afhankelijk van haar opgebouwde lokale bekendheid. Een eventuele nieuwe kantoorruimte dient derhalve in de nabije omgeving van het gehuurde te zijn gelegen. Indygo is er nog niet in geslaagd gelijkwaardige vervangende ruimte te vinden. Een vergelijkbare huurruimte tegen een zelfde huurprijs zal in het centrum van Haarlem niet eenvoudig te vinden zijn.
      De opzegging van de huur met ontruiming van het gehuurde op korte termijn zal tot onredelijk hoge kosten en schade aan de zijde van Indygo leiden.
      Indygo heeft de volgende belangen bij verlenging van de ontruimingsperiode:
      - bekendheid bij haar klanten,
      - kosten van verhuizing en herinrichting,
      - de in het pand door Indygo gedane investeringen zijn nog niet afgeschreven,
      - de uitkomst van de arbitrageprocedure en de financiële afwikkeling tussen partijen,
      Indygo meent dat [verweerder] de huurovereenkomst op oneigenlijke gronden heeft opgezegd.
      De directeur en aandeelhouder van Indygo ([XXX]) heeft met [verweerder] een vennootschap onder firma opgericht. Deze vennootschap onder firma werd per 1 januari 2004 gestaakt. Er bestaat thans een geschil over de afwikkeling/scheiding en deling van de vennootschap onder firma, welk geschil thans onderwerp is van arbitrage. De uitkomst van die arbitrage is van groot belang voor de voortzetting van de huurovereenkomst. Op grond daarvan dient de ontruimingsverplichting te worden geschorst totdat in de arbitrage een bindende uitspraak is gedaan. Immers, de gemaakte afspraken met betrekking tot de huur maken deel uit van de totale afwikkeling van de vennootschap onder firma.
    
    
    Het verweer en eigen verzoek, alsmede het verzoek om een voorlopige voorziening
    
    [verweerder] heeft het volgende tegen het verzoek aangevoerd:
    
    
      Primair stelt [verweerder] zich op het standpunt dat Indygo geen partij is bij de huurovereenkomst, zodat zij niet-ontvankelijk is in haar verzoek. 
      Subsidiair stelt [verweerder] zich op het standpunt dat de belangenafweging niet in het voordeel van Indygo uitvalt.
      Aan de belangenafweging kan echter niet worden toegekomen aangezien artikel 7:230a lid 4 BW wanbetaling als verplichte afwijzingsgrond kent en er in het onderhavige geval sprake is van evidente wanbetaling. Tot op heden heeft Indygo, ondanks vele aanmaningen daartoe van [verweerder], nog nooit huurpenningen voldaan. Ook aan het laatste verzoek tot huurbetaling van 19 maart 2007 heeft Indygo niet voldaan. Indygo heeft derhalve ruim drie jaar lang niet betaald voor het gebruik van het gehuurde. 
      Voor het geval de kantonrechter toch aan een belangenafweging toekomt, heeft [verweerder] het volgende aangevoerd:
      Het eigendomsrecht is sterker dan het huurrecht. In geval van gelijke belangen is het belang van Indygo onvoldoende om een schorsing van de ontruimingsverplichting te bewerkstelligen.
      Er zijn diverse vergelijkbare bedrijfsruimtes te huur aangeboden de afgelopen periode voor een vergelijkbare of zelfs lagere huur. 
      Indygo heeft reeds sedert 31 december 2005 de tijd gehad om alternatieve huisvesting te zoeken. Zij was immers reeds op die datum bekend met de opzegging van de huurovereenkomst.
      Gezien het aanbod van geschikte huurruimte in Haarlem betwist [verweerder] dat Indygo zich voldoende heeft ingespannen om nieuwe ruimte te vinden.
      Het feit dat de per 31 december 2006 geldende huurprijs relatief laag is, mag geen argument zijn voor Indygo.
      Verhuis- en herinrichtingskosten zijn onvermijdelijk gezien het feit dat de huurovereenkomst is  opgezegd.
      Anders dan Indygo stelt, is noch de directeur noch de aandeelhouder van Indygo als vennoot genoemd in het contract van de vennootschap onder firma.
      De vennootschap onder firma is niet per 1 januari 2004 gestaakt. De op 18 november 2004 gesloten samenwerkingsovereenkomst kan gezien worden als een aanpassing op de op dat moment geldende afspraken onder het v.o.f.-contract. Het v.o.f.-contract en de samenwerkingsovereenkomst zijn per 31 december 2005 geëindigd doordat [verweerder] deze overeenkomsten tegen voornoemde datum heeft opgezegd.
      De opzegging van de huurovereenkomst is geen onderwerp van geschil in de arbitrage procedure. De uitkomst daarvan is derhalve niet relevant voor de beoordeling van het onderhavige verzoek.
      Het belang van [verweerder] bestaat uit de volgende vier componenten:
      a. Commercieel belang. [verweerder] wenst op korte termijn zijn eigen bedrijf in de gehuurde ruimte te vestigen.
      b. De huurprijs is in vergelijking met vergelijkbare panden laag.
      c. De verhouding tussen partijen is verstoord.
      d. [verweerder] is eigenaar met het meest omvattende eigendomsrecht, terwijl Indygo slechts huurster is.
      Het belang van [verweerder] bij de ontruiming van het gehuurde is groter dan dat van Indygo bij voortduren van het gebruik. Niet alleen wenst [verweerder] op korte termijn het gehuurde zelf in gebruik te nemen, ook de relatief lage huurprijs en de verstoorde relatie met Indygo zijn van belang. Voorts zijn de belangen van Indygo niet feitelijk onderbouwd, te wijten aan nalaten van Indygo en weerlegd door [verweerder].
    
    
    
      Voorts heeft [verweerder] zelf verzocht dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      a. ex artikel 7:230a lid 6 tweede zin BW de gebruiksvergoeding gedurende de periode vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd tot aan de datum dat de ontruimingtermijn uiteindelijk verlengd blijkt te worden, zal bepalen op €2.300,00 per maand of gedeelte van een maand, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te rekenen vanaf de eerste dag van de ontruimingstermijn te weten 1 januari 2007 tot aan de datum tot wanneer de ontruimingstermijn wordt verlengd, te voldoen bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van iedere periode waarop de betaling betrekking heeft;
      b. bij wege van voorlopige voorziening een reëel gebruiksvergoeding zal vaststellen van €2.300,00 per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag dat Indygo voor de eerste van iedere maand aan [verweerder] dient te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand, te rekenen vanaf 1 januari 2007, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dag, tot aan de dag dat Indygo het pand gelegen aan de Jansstraat 68 te Haarlem leeg en ontruimd aan [verweerder] zal hebben opgeleverd;
      c. bij afwijzing van het verzoek van Indygo tot verlenging van de ontruimingstermijn het tijdstip van ontruiming ex artikel 7:230a lid 7 op een zo kort mogelijke termijn zal vaststellen en de beschikking uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren;
      d. Indygo in de kosten van deze procedure zal veroordelen.
    
    
    [verweerder] heeft het volgende aan deze verzoeken ten grondslag gelegd:
    
    Indien de ontruimingsperiode wordt verlengd, dan geldt dat deze voor een zo kort mogelijke periode moet worden vastgesteld. Gedurende deze periode dient Indygo een reële gebruiksvergoeding te betalen, die ten minste gelijk is aan de (gebruikelijke) huurprijs die thans ter plaatse wordt betaald. De hoogte hiervan bedraagt €2.300,00 per maand. Een reële gebruiksvergoeding komt daarmee op een bedrag van €2.300,00 per maand.
    
    Voor het geval partijen tijdens de mondelinge behandeling geen overeenstemming over de te betalen gebruiksvergoeding bereiken, verzoekt [verweerder] ex artikel 7:230a lid 6 tweede zin BW de gebruiksvergoeding gedurende de periode vanaf de datum waartegen ontruiming is aangezegd tot aan de datum tot welke de ontruimingsverplichting uiteindelijk verlengd blijkt te worden, te bepalen op €2.300,00 per maand.
    
    Vooruitlopend op de vaststelling van de gebruiksvergoeding verzoekt [verweerder] tevens een gebruiksvergoeding bij wege van voorlopige voorziening vast te stellen op €2.300,00 per maand.
    
    De beoordeling van het geschil
    
    
      De kantonrechter verwerpt het primaire verweer van [verweerder] dat Indygo niet de juiste contractspartij bij de huurovereenkomst is. Gebleken is dat de huurovereenkomst is gesloten door: “[XXX] advies B.V. I.O. of een andere naam voor de op te richten BV”.   
      Uit de overgelegde uittreksels uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabriek voor Amsterdam blijkt dat [XXX] uiteindelijk de verantwoordelijke man is achter Indygo en dat hij de huurovereenkomst is aangegaan in zijn hoedanigheid van vertegenwoordiger van de op te richten besloten vennootschap.  
      De kantonrechter is daarom van oordeel dat Indygo als contractspartij bij de huurovereenkomst moet worden gezien. Dit geldt temeer nu ook [verweerder] zelf in de adressering van de huuropzegging de naam van Indygo heeft gebruikt.
    
    
    
      De kantonrechter verwerpt vervolgens het beroep van [verweerder] op wanbetaling. Tussen partijen staat vast dat sprake is geweest van een samenwerking in een vennootschap onder firma. 
      Volgens Indygo is de huur in het kader van die samenwerking in rekening courant verrekend. Weliswaar heeft [verweerder] zich erop beroepen dat hij die verrekening niet toestond, maar dat  betekent niet dat nu zonder meer kan worden gezegd dat sprake is van wanbetaling aan de zijde van Indygo. Onder deze omstandigheden kan [verweerder] naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep doen op deze vermeende wanbetaling.
    
    
    
      De kantonrechter komt derhalve toe aan een belangenafweging en overweegt daarover het volgende.
      Indygo heeft geruimte tijd de gelegenheid gehad om naar andere bedrijfsruimte uit te zien. Zij wist immers reeds in december 2005 dat de huur werd beëindigd. Dat zij pas in november 2006 daadwerkelijk stappen heeft gezet om andere bedrijfsruimte te vinden komt geheel voor haar rekening.
    
    
    Beide partijen hebben belang bij gebruik van de verhuurde ruimte voor hun onderscheiden bedrijfsactiviteiten. Dat partijen verwikkeld zijn in een arbitrageprocedure met betrekking tot de afwikkeling van de vennootschap onder firma, brengt niet met zich dat ontruiming van de gehuurde ruimte om die reden zou moeten worden uitgesteld. De huur van die ruimte maakt immers geen onderdeel uit van de vennootschappelijke afwikkeling. Dat geldt temeer nu onweersproken is dat de gehuurde ruimte privé eigendom is van [verweerder] en niet is ingebracht in de vennootschap onder firma. 
    
    
      De belangen die Indygo naar voren heeft gebracht zijn zeker reëel, maar zij zijn slechts de algemene belangen die voor iedere ondernemer bij ontruiming van bedrijfsruimte spelen. Zij vertegenwoordigen geen specifiek belang voor Indygo op grond waarvan de balans in haar voordeel zou moeten doorslaan.
      Deze belangen wegen daarom niet op tegen de belangen die [verweerder], als eigenaar van de bedrijfsruimte, bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft gesteld.
    
    
    Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat het verzoek van Indygo moet worden afgewezen.
    
    Gelet op het bepaalde bij artikel 7:230a lid 7 BW zal de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vaststellen op 1 augustus 2007.
    
    Nu geen verlenging van de ontruimingsperiode plaatsvindt, moeten de daarop betrekking hebbende verzoeken onder a. en b. van [verweerder] ten aanzien van de te betalen vergoeding tijdens de verlengde ontruimingsperiode worden afgewezen.
    
    Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd.
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Wijst het verzoek van Indygo af.
    
    Stelt het tijdstip van ontruiming vast op uiterlijk 1 augustus 2007.
    
    Verklaart deze beschikking ten aanzien van het tijdstip van ontruiming uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Wijst het meer of anders door [verweerder] verzochte af en weigert de door hem gevraagde voorlopige voorziening.
    
    Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.