ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ5717, Gerechtshof Amsterdam, 12-03-2013, 200.087.071-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming wegens serie van kleinere overtredingen, die gezamenlijk tot de conclusie leiden dat huurder niet bereid of in staat is om op een behoorlijke wijze rekening te houden met de belangen van de verhuurder

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
    
    zaaknummer 			:  200.087.071/01
    
    nummer rechtbank Amsterdam	:   1067864 CV EXPL 09-24496
    
    arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2013
    
    inzake
    
    
      [ APPELLANTE ],
      wonend te Amsterdam,
      appellante,
      tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. R.A. van Seumeren te Amsterdam,
    
    
    tegen:
    
    
      [ GEÏNTIMEERDE ],
      wonend te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      tevens incidenteel appellant, 
      advocaat: mr. V.G.J. Boumans te Amsterdam.
    
    
    
    1.	 Het geding in hoger beroep
    
    Partijen worden hierna [ appellante ] en [ geïntimeerde ] genoemd.
    
    [ appellante ] is bij dagvaarding van 26 januari 2011 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 25 juni 2010 en 5 november 2010, gewezen tussen [ geïntimeerde ] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [ appellante ] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
      -	memorie van grieven, met producties;
      -	akte overlegging producties zijdens [ appellante ];
      - 	memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties.
    
    
    Partijen hebben de zaak op 29 januari 2013 doen bepleiten, [ appellante ] door mr. Van Seumeren voornoemd en [ geïntimeerde ] door mr. O. van Dalsum, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [ geïntimeerde ] heeft bij akte nog producties in het geding gebracht. 
    
    Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
      [ appellante ] heeft  geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vordering van [ geïntimeerde ] geheel zal afwijzen, althans aan [ appellante ] een (het hof leest:) hogere tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal toekennen, met beslissing over de proceskosten.  
      [ geïntimeerde ] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis van 5 november 2010, toewijzing van zijn gewijzigde vorderingen en afwijzing van de vordering van [ appellante ], met beslissing over de proceskosten. 
    
    
    Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    2.	Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 25 juni 2010 onder 1, 1.1 tot en met 1.3, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, aangevuld met andere feiten die in hoger beroep als gesteld en niet (voldoende) weersproken zijn komen vast te staan, de volgende.
      i.	Met ingang van 1 maart 2000 heeft de rechtsvoorgangster van [ geïntimeerde ] aan [ X ] en [ Y ]verhuurd de horecaruimte gelegen aan [ adres ] te [ plaatsnaam ].  [ appellante ] is in 2005 in de plaats getreden van [ X ] en [ Y ]. Zij drijft in het gehuurde thans het restaurant [ Q ]. 	
      ii.	[ geïntimeerde ] drijft op de begane grond van hetzelfde pand de bar-bistro [ H ]. [ appellante ] en [ geïntimeerde ] delen de spoelkeuken op de tweede verdieping, alsmede de goederenlift. 
      ii.	De kantonrechter te Amsterdam heeft [ appellante ] bij vonnis van 28 oktober 2008 veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.608,48 aan achterstallige huur, met kosten. 
      iii.	[ geïntimeerde ] heeft bij aantekende brief van 28 november 2008 aan [ appellante ] de huur opgezegd tegen 1 maart 2010, op grond van slecht huurderschap en dringend eigen gebruik als ook een afweging van belangen. [ appellante ] heeft met de opzegging niet ingestemd. 
    
    
    
    3.	Beoordeling
    
    
      3.1	 In dit geding heeft [ geïntimeerde ] in eerste aanleg gevorderd dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst primair wordt ontbonden wegens wanprestatie en subsidiair wordt beëindigd na opzegging per 1 maart 2010, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van [ appellante ] tot ontruiming. Daarnaast vorderde [ geïntimeerde ] betaling van een bedrag van € 7.250,= aan achterstallige vergoeding voor de meeverhuurde horeca-apparatuur en inventaris over de periode van week 11 van 2006 tot en met week 52 van 2008, met rente en kosten.  In reconventie vorderde [ appellante ] betaling van een schadevergoeding van € 1.229,50. Bij het tussenvonnis van 25 juni 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Bij het eindvonnis van 5 november 2010 heeft de kantonrechter de vordering tot ontbinding afgewezen, de huurovereenkomst op grond van een belangenafweging beëindigd met ingang van 1 februari 2011, bepaald dat [ geïntimeerde ] aan [ appellante ] als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten een bedrag van € 5.000,= moet betalen, [ appellante ] veroordeeld tot betaling van € 500,= als vergoeding voor de meegehuurde horeca-apparatuur en inventaris over de periode van 28 oktober 2008 tot 1 januari 2009 en [ geïntimeerde ] veroordeeld tot betaling een schadevergoeding van € 500,=.
      Alleen de betalingsveroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
    3.2	In hoger beroep heeft [ geïntimeerde ] zijn eis in zoverre gewijzigd dat hij zijn vordering met betrekking tot de vergoeding voor horeca-apparatuur en inventaris heeft omgezet in een vordering tot verklaring voor recht en daarnaast betaling heeft gevorderd van vier weken achterstallige huur met de wettelijke rente daarover vanaf 10 april 2012 tot de voldoening, welke vordering hij ten pleidooi heeft verminderd tot de wettelijke rente over de inmiddels te laat betaalde weektermijnen alsmede een bedrag van € 433,21, zijnde de termijn van de week van 22 februari 2012, met de wettelijke rente daarover. 
    
    3.3 [ appellante ] zal niet ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 25 juni 2010, omdat zij daartegen geen grieven heeft aangevoerd.
    
    3.4	Met de principale grieven bestrijdt [ appellante ] de beëindiging van de huurovereenkomst en de hoogte van de toegekende tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Met de incidentele grieven bestrijdt [ geïntimeerde ] de afwijzing van de vergoeding voor de horeca-apparatuur en inventaris over de periode voor 28 oktober 2008, de afwijzing van het beroep op slecht huurderschap en dringend eigen gebruik, de afwijzing van de vordering tot ontbinding, de toewijzing van de vordering tot schadevergoeding en de beslissing over de proceskosten. 
    
    3.5	Grief V in het incidenteel appel is het meest vérstrekkend en zal daarom als eerste worden behandeld. Met deze grief betoogt [ geïntimeerde ] dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen had behoren te ontbinden op grond van de toerekenbare tekortkomingen van [ appellante ] in de nakoming daarvan.
    
    
      3.6	[ geïntimeerde ] heeft de volgende tekortkomingen aan de vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd.
      a. niet-nakoming van de in het kader van de vorige procedure gemaakte afspraak, dat [ appellante ] de aan [ geïntimeerde ] toebehorende inventaris op haar kosten zou opslaan; 
      b. dwarszitten van [ geïntimeerde ] door bezwaar te maken tegen de door hem aangevraagde terrasvergunning;
      c. niet-betaling van de ter comparitie van 30 januari 2008 op € 50,= per week vastgestelde vergoeding voor meegehuurde horeca-apparatuur en inventaris over de periode van week 11 van 2006 tot 1 januari 2009;
      d. afsluiten zonder toestemming van [ geïntimeerde ] van de ruimte in het gehuurde waarin zich de combiketel van het gehele pand bevindt, zodat [ geïntimeerde ] eventuele storingen niet zonder meer kan opheffen en de vluchtweg is geblokkeerd;
      e. weigering [ geïntimeerde ] een sleutel te geven van een ander vertrek in het gehuurde, waarin de koelmotoren van de horeca-apparatuur van [ H ] staan opgesteld, zodat [ geïntimeerde ] ook eventuele storingen daaraan niet zonder meer kan opheffen;  
      f. overtreding van de contractueel overeengekomen openingstijden;
      g. onbevoegde wijzigingen van en verbouwingen aan het gehuurde;
      h. geluidsoverlast in en vanuit het gehuurde;
      i. wanbetaling;
      j. volledige verstoring van de verhouding huurder-verhuurder, veroorzaakt door en tot uitdrukking komend in agressieve bejegening van het personeel van [ H ] door personeel van [ Q ] en velerlei kleinere incidenten.
    
    
    3.6	Ad a. Ter comparitie in eerste aanleg heeft [ appellante ] medegedeeld dat zij een deel van de bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezige inventaris, die eigendom is van [ geïntimeerde ], heeft weggegooid. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [ appellante ] aldus in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daaraan doet maar zeer ten dele af dat [ geïntimeerde ] in dit geding niet voldoende duidelijk heeft kunnen maken wat zijn belang bij het behoud van die inventaris; het blijft uiteindelijk het recht van [ geïntimeerde ] om te bepalen wat met zijn eigendommen moet gebeuren. Dat [ geïntimeerde ] zich hierop beroept is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook niet onaanvaardbaar. 
    
    3.7	Ad b. [ appellante ] heeft bij de gemeente bezwaar gemaakt tegen de door [ geïntimeerde ] aangevraagde terrasvergunning, zonder dat daarmee enig redelijk eigen belang was gediend.  Op grond van de geldende bestuursrechtelijke regelingen had zij immers zelf geen recht op een vergunning, aan welk feit de verlening van een vergunning aan [ geïntimeerde ] niets kon toe- of afdoen. Het bezwaar was dus kennelijk inderdaad alleen bedoeld om [ geïntimeerde ] dwars te zitten. Dat handelen was jegens [ geïntimeerde ] als haar buurman en verhuurder onbetamelijk en strijdig met haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Het handelen wordt geenszins gerechtvaardigd door het feit dat [ appellante ] en [ geïntimeerde ] van mening verschilden over de vraag of [ appellante ] op grond van de huurovereenkomst jegens [ geïntimeerde ] aanspraak kon maken op gebruik van een deel van het terras. Dat [ appellante ] ook zelf wel heeft begrepen dat haar handelen ongepast was blijkt uit het feit dat zij in eerste aanleg aanvankelijk (in strijd met artikel 21 Rv.) met klem heeft ontkend bezwaar te hebben aangetekend. 
    
    3.8	Ad c. In week 11 van 2006 is [ appellante ] opgehouden het bedrag te betalen dat in de huurovereenkomst was genoemd als vergoeding voor (onder andere) de huur van inventaris en apparatuur. In de daarop gevolgde procedure hebben partijen ter comparitie van 30 januari 2008 overeenstemming bereikt over het bedrag dat [ appellante ] voor die huur zou betalen, namelijk € 50,= per week. In die procedure heeft de kantonrechter niet beslist met ingang van wanneer [ appellante ] het overeengekomen bedrag moet betalen. Daarover verschillen partijen thans van mening. Bij het bestreden vonnis van 5 november 2010 heeft de kantonrechter beslist dat de betalingsverplichting was ingegaan op de datum van het eindvonnis in de eerdere procedure, 28 oktober 2008. Het hof kan zich in deze beslissing niet vinden. Partijen waren immers al op 30 januari 2008 met elkaar tot een vergelijk gekomen en zonder nadere stellingen, die ontbreken, valt niet in te zien waarom die afspraken pas zouden ingaan op het moment dat de kantonrechter, veel later, tot zijn eindvonnis kwam. Niet is gesteld of gebleken dat partijen bij het bereiken van overeenstemming over het bedrag ook een uitdrukkelijke ingangsdatum zijn overeengekomen. Dat zo zijnde hebben partijen over en weer hun afspraak redelijkerwijs aldus moeten en mogen begrijpen dat die inging met onmiddellijke ingang, maar zonder terugwerkende kracht, wat wil zeggen dat [ appellante ] het bedrag verschuldigd was vanaf 30 januari 2008. Het hof zal een verklaring voor recht van deze inhoud geven. Het voorgaande brengt mee dat [ appellante ] over de periode van 30 januari 2008 tot 1 januari 2009 ten onrechte het bedrag van € 50,= onbetaald heeft gelaten, hetgeen resulteert in een huurschuld van enige duizenden euro’s. Het feit dat discussie mogelijk is over de ingangsdatum van de verplichting maakt dat deze betalingsachterstand [ appellante ] niet al te zwaar kan worden aangerekend – zij het dat in ieder geval wel duidelijk was dat die ingangsdatum niet na 28 oktober 2008 zou liggen, zodat kan worden vastgesteld dat [ appellante ]  zonder enige redelijke grond betaling over de maanden november en december 2008 achterwege heeft gelaten.
    
    3.9	Ad d. Het feit dat [ appellante ] een ruimte in het gehuurde waarin zich de combiketel van het gehele pand bevindt heeft afgesloten en – afgezien van de vakantieperiodes – [ geïntimeerde ] alleen op diens verzoek toegang daartoe verleent illustreert weliswaar de stroefheid van de onderlinge relaties, maar levert geen strijd op met enige verplichting van [ appellante ] uit de huurovereenkomst, ook niet met de algemene verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Dat [ appellante ] door haar handelen een officiële vluchtroute heeft afgesloten is tegenover de betwisting door [ appellante ] niet komen vast te staan. 
    
    3.10	Ad e. Hetgeen hiervoor is overwogen geldt ook voor de klacht van [ geïntimeerde ] dat hij de koelmotoren van de horeca-apparatuur van [ H ] niet meer kan bereiken.
    
    3.11	Ad f. Het verwijt dat zij zich niet zou houden aan de contractueel overeengekomen openingstijden is, anders dan [ geïntimeerde ] in hoger beroep stelt, in eerste aanleg wel degelijk door [ appellante ] tegengesproken. Daaraan doet niet af dat zij zich tevens erop heeft beroepen dat met haar rechtsvoorgangers een ten opzichte van de tekst van het huurcontract verruimde regeling was afgesproken. Tegenover de betwisting door [ appellante ] heeft [ geïntimeerde ] zijn verwijt onvoldoende geconcretiseerd, zodat in het geheel niet duidelijk is geworden waarover [ geïntimeerde ] zich precies beklaagt. Aan dit verwijt moet derhalve worden voorbijgegaan.
     
    3.12	Ad g. [ geïntimeerde ] heeft in het bijzonder geklaagd over het als afval afvoeren van de verwarmingsradiatoren van het gehuurde. Bij conclusie van antwoord heeft [ appellante ] gesteld dat zij [ geïntimeerde ] op voorhand op de hoogte heeft gesteld van haar voornemen tot vervanging van de radiatoren en dat [ geïntimeerde ] bij de verbouwing aanwezig is geweest en toen geen punt heeft gemaakt van de vervanging. Nadat [ geïntimeerde ] bij conclusie van repliek had gewezen op een door [ appellante ] op 10 februari 2009 aan hem geschreven brief, waarin zij meldde: “Zoals (…) u al opgevallen is, zijn wij met een face-lift van onze zaak bezig”, heeft [ appellante ] bij dupliek haar eerder ingenomen standpunt ongemotiveerd herhaald. Aldus heeft zij de stelling van [ geïntimeerde ] dat hij geen toestemming heeft gegeven, onvoldoende gemotiveerd betwist. Door zonder toestemming van [ geïntimeerde ] tot vervanging over te gaan heeft [ appellante ] gehandeld in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daaraan kan niet afdoen dat, naar zij stelt, de vervanging noodzakelijk zou zijn geweest. Niet alleen mag op basis van de huurovereenkomst de huurder zonder toestemming van de verhuurder geen wijzigingen aan het gehuurde aanbrengen, maar bovendien is het niet aan [ appellante ] om te bepalen dat de eigendommen van [ geïntimeerde ] als afval kunnen worden afgevoerd. 
    
    3.13	Ad h. Ook in de eerdere procedure tussen partijen is aan de orde gekomen dat het bedrijf van [ appellante ] geluidsoverlast zou veroorzaken. De kantonrechter heeft deze klacht toen als onvoldoende gemotiveerd verworpen. In het onderhavige geding heeft [ geïntimeerde ] een brief van zijn verhuurster [ W ] van 15 april 2009 overgelegd, waarin hij aansprakelijk is gesteld voor de door zijn onderhuurster [ appellante ] veroorzaakte geluidsoverlast (het spelen van livemuziek in combinatie met een hoop “gejoel en geschreeuw”). Uit de brief en de eveneens overgelegde e-mails van de klagende buurman [ D ] blijkt dat deze kwestie al enige tijd speelde en dat [ W ] [ geïntimeerde ] daarop al eerder had aangesproken. Uit de brief van [ geïntimeerde ] van 13 mei 2009 blijkt, zonder dat dat door [ appellante ] is weersproken, dat [ geïntimeerde ] de geluidsoverlast al eerder bij [ appellante ] had aangekaart – hetgeen overigens ook al wel blijkt uit het feit dat over dezelfde soort geluidsoverlast in de eerdere procedure ook is gesproken. Bij het bestreden vonnis van 5 november 2010 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is weersproken dat er sinds juli 2009 geen klachten over geluidsoverlast meer zijn geweest, alsmede dat niet is gebleken dat [ appellante ] zodanige geluidsoverlast had veroorzaakt dat dit als strijdig met goed huurderschap moet worden aangemerkt. 
    
    3.14	De bedrijfsruimte is verhuurd om als restaurant te worden gebruikt. Zonder overleg heeft [ appellante ] het door haar overgenomen restaurant veranderd in een lounge waar ook meer clubachtige activiteiten plaatsvinden. Het is evident dat daardoor de kans op het veroorzaken van geluidsoverlast werd vergroot. Van [ appellante ] mocht worden verwacht dat zij haar best zou doen die overlast te voorkomen. Niet is gebleken dat het gehuurde in een staat verkeerde die bij een gewoon gebruik als restaurant tot geluidsoverlast zou hebben geleid. Bovendien is in de e-mails ook gerept van geopende ramen als oorzaak van de overlast. Door, ook na herhaalde waarschuwingen, niet te voorkomen dat haar bedrijfsvoering tot overlast voor de buren zou leiden heeft [ appellante ] niet als een goed huurder gehandeld. Aan deze conclusie staat niet in de weg dat na de inleidende dagvaarding geen klachten over geluidsoverlast meer zijn ontvangen. Daarmee zijn de overtredingen uit het verleden immers niet hersteld.
    
    3.15	Ad i. Partijen hebben over en weer melding gemaakt van grotere en kleinere onaangenaamheden in de onderlinge omgang. Hoewel partijen door het gedeelde gebruik van bepaalde voorzieningen nogal op elkaar zijn aangewezen en een goede samenwerking dus van belang is, kan niet worden vastgesteld dat een van beide partijen door zijn gedrag in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor zover het gestelde gedrag ernstig genoeg is om als een schending van de huurovereenkomst te worden aangemerkt zijn partijen verdeeld over de toedracht en de schuldvraag, terwijl ter zake dienende bewijsaanbiedingen ontbreken. 
     
    3.16 Ad j. [ geïntimeerde ] heeft gesteld dat [ appellante ] de huur over de weken 31 en 40 van 2010 en de weken van 22 en 29 februari 2012 onbetaald heeft gelaten. In verband met een kort daarvoor ontvangen betaling heeft [ geïntimeerde ] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep zijn vordering terzake verminderd tot een termijn uit 2012 en de wettelijke rente over de te laat betaalde termijnen uit 2010. Op de zitting is uitgebreid gesproken over een bankafschrift dat was gevoegd bij de op de rol geweigerde memorie van antwoord in incidenteel appel, die – kennelijk per abuis – wel was toegevoegd aan de door [ appellante ] ten behoeve van het pleidooi vervaardigde kopiedossiers. Het hof heeft toen gemeld dat uit dat bankafschrift bleek dat de huurtermijn van 29 februari 2012 enige dagen te laat was betaald en de termijn van 22 februari 2012 was ingehaald op 14 september 2012 (dat is: kort voor de datum van de geweigerde memorie). Van de zijde van [ geïntimeerde ] is er geen bezwaar tegen gemaakt dat het hof acht sloeg op voormeld bankafschrift, waaruit het hof afleidt dat [ geïntimeerde ] met dat stuk bekend was en geen bezwaar had tegen de overlegging daarvan op dat late tijdstip. De conclusie moet dan ook zijn dat [ appellante ] inmiddels haar huurachterstand heeft ingelopen, zodat alleen de vordering tot betaling van de wettelijke rente over de te laat betaalde termijnen toewijsbaar is. Het hof kan echter niet de ogen sluiten voor het feit dat [ appellante ] met het betalen van drie van de vier termijnen heeft gewacht totdat zij daartoe in rechte werd aangesproken en met het betalen van de laatste termijn zelfs tot kort voor het pleidooi. Ook dit handelen is in strijd met [ appellante ]’s verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
    
    3.17 Van die tien door [ geïntimeerde ] geuite klachten zijn in het voorafgaande zes gegrond bevonden. Hoewel de overtredingen los van elkaar beschouwd niet van groot gewicht zijn, moet de combinatie van al die kleinere overtredingen bij elkaar tot de conclusie leiden dat [ appellante ] kennelijk niet bereid of in staat is op een behoorlijke wijze rekening te houden met de belangen van haar verhuurder. Zij gaat in wezen haar eigen gang. Een dergelijke houding hoeft een verhuurder niet te accepteren, zeker niet in een situatie als de onderhavige waarin partijen, zoals hiervoor al werd aangestipt, in het gedeelde gebruik van de voorzieningen in het pand op elkaar zijn aangewezen. Het hof is van oordeel dat de (gecumuleerde) wanprestatie van [ appellante ] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het hof heeft wat betreft die gevolgen mede acht geslagen op het feit dat de verhouding tussen partijen inmiddels volledig is verstoord.
    
    3.18	Grief V in het incidenteel appel slaagt derhalve. Het hof zal de huurovereenkomst van partijen ontbinden per 1 juli 2013, met veroordeling van [ appellante ] om het gehuurde voor die datum te ontruimen.
    
    3.19	Het slagen van grief V in het incidenteel appel brengt mee dat [ appellante ] geen belang heeft bij de behandeling van haar grieven in het principaal appel. Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat de grieven I en II in het incidenteel appel, die betrekking hebben op de vergoeding voor de meegehuurde horeca-apparatuur en inventaris en de huurachterstand, gedeeltelijk gegrond zijn. Grief III in het incidenteel appel betreft de geluidsoverlast en is eveneens gegrond. Grief IV, inzake de te ruime openingstijden, faalt echter. Bij de behandeling van de grieven VI en VII, die op de opzegging zien, heeft [ geïntimeerde ] geen belang.  
    
    3.20	Met grief VIII in het incidenteel appel bestrijdt [ geïntimeerde ] de toewijzing van een bedrag van € 500,= als vergoeding voor de schade die [ appellante ] stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat de toegangsdeur van haar etablissement een dag afgesloten is geweest door een voor het pand geplaatste steiger. [ geïntimeerde ] meent dat dit bedrag ten onrechte is toegewezen, omdat de gasten van [ appellante ] via de toegangsdeur van [ H ] binnendoor de [ Q ] hadden kunnen bereiken, zodat [ appellante ] geen schade had hoeven leiden. Dit verweer slaagt. [ appellante ] stelt dat zij schade heeft geleden doordat zij de gasten die hadden gereserveerd heeft moeten afbellen. Niet valt in te zien waarom [ appellante ] niet aan [ geïntimeerde ] heeft verzocht, zo nodig met een beroep op diens verplichtingen uit de huurovereenkomst, haar gasten toegang te verlenen via [ H ]. Een briefje op de toegangsdeur van de [ Q ] zou dan voldoende zijn geweest om de gasten met reserveringen, en passanten, de juiste weg te wijzen. Het voorgaande brengt mee dat [ appellante ] niet voldoende heeft gedaan om haar schade te beperken. Haar vordering zal alsnog worden afgewezen. Ook grief VIII in het incidenteel appel slaagt dus.
    
    3.21	De kantonrechter heeft de gedingkosten in conventie en reconventie gecompenseerd. Hiertegen komt [ geïntimeerde ] met grief IX in het incidenteel appel terecht op. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [ appellante ] de kosten van het geding in eerste aanleg, conventie en reconventie, en principaal en incidenteel hoger beroep te dragen.
        
    
    4.	Beslissing
    
    Het hof:
    
    verklaart [ appellante ] niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het bestreden vonnis van 25 juni 2010;
    
    vernietigt het bestreden vonnis van 5 november 2010 en opnieuw rechtdoende:
    
    ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de horecabedrijfsruimte aan [ adres ], 1 hoog te Amsterdam per 1 juli 2013;
    
    veroordeelt [ appellante ] om voormelde horecabedrijfsruimte met alle daarin van harentwege aanwezige personen en goederen vóór 1 juli 2013 te verlaten en te ontruimen en onder overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van [ geïntimeerde ] te stellen;
    
    verklaart voor recht dat [ appellante ] vanaf 30 januari 2008 aan [ geïntimeerde ] als vergoeding voor de meegehuurde horeca-apparatuur € 50,= per week verschuldigd is; 
    
    veroordeelt [ appellante ] tot betaling van de wettelijke rente over de huur (€ 433,21 per week) over de weken 31 en 40 van het jaar 2010 vanaf de vervaldag tot 22 januari 2013 en over de week van 22 februari 2012 vanaf de vervaldag tot 14 september 2012;
    
    veroordeelt [ appellante ] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [ geïntimeerde ] in eerste aanleg in conventie begroot op € 293,98 aan verschotten en € 750,= voor salaris gemachtigde en in reconventie op € 300,= voor salaris gemachtigde en in principaal hoger beroep op € 284,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en in incidenteel hoger beroep op € 1.341,= voor salaris; 
    
    verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C.W. Rang en W.J. Noordhuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013.