ECLI:NL:RBDOR:2004:AR7762, Rechtbank Dordrecht, 07-10-2004, t2340.41 138643 04-2340
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2004-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht; belangenafweging i.v.m. dringend eigen gebruik valt uit in voordeel huurders.

RECHTBANK DORDRECHT
    
    Kenmerk: 138643 CV EXPL 04-2340
    
    Vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 7 oktober 2004 in de zaak van:
    
    
      [EISER], wonende te […], eiser,
      gemachtigde: mr. C.J.M. Seuren,
    
    
    tegen :
    
    
      1. [GEDAAGDE] en 
      2. [GEDAAGDE], 
      beiden wonende te […], gedaagden,
      gemachtigde: mr. H.C. van der Pas.
    
    
    Verloop van de procedure
    
    De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
    
    
      1. de dagvaarding van 26 maart 2004;
      2. de conclusie van antwoord;
      3. de conclusie van repliek;
      4. de conclusie van dupliek;
      5. de overgelegde producties.
    
    
    Omschrijving van het geschil
    
    De feiten
    
    Als gesteld door de ene partij en niet of in onvoldoende mate weersproken door de andere partij wordt uitgegaan van het volgende.
    
    
      [eiser] is sinds 1998 eigenaar van de woning aan de […weg] te […]. Hij verhuurt de bovenwoning op nummer 209 aan [gedaagden] c.s.. De huurprijs bedraagt 
      € 220,83 per maand. [gedaagden] c.s. bewonen de bovenwoning sinds 1967. Een volwassen zoon  woont bij hen in. [gedaagden] c.s. zijn beiden thans 71 jaar oud.
      [eiser] bewoont de benedenwoning op nummer […] met zijn partner en - thans - twee jonge kinderen. 
    
    
    
      [eiser] heeft bij brief van 27 november 2003 gericht aan de gemachtigde van [gedaagden] c.s. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2003 op grond van dringend eigen gebruik in verband met gezinsuitbreiding.
      [Gedaagden] c.s. hebben niet met voormelde opzegging ingestemd.
    
    
    De vordering
    
    [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te beëindigen per 31 maart 2004 en [gedaagden] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van het geding.
    
    [eiser] stelt zich op het standpunt dat voor hem en zijn gezin een onhoudbare woonsituatie is ontstaan, waardoor hij recht en belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst.
    
    Ter ondersteuning van deze stelling voert hij – kort samengevat – het navolgende aan.
    
    
      De huidige woonsituatie van [eiser] is als volgt: woonkamer van 36 m2, 1 ouderslaapkamer van 9,2 m2, 1 kinderslaapkamer van 5,4 m2. 
      Deze woonsituatie is onhoudbaar om de volgende redenen:
      - Er ontbreekt een slaapruimte voor het tweede kind. De slaapkamer van het eerste kind is te krap om er een tweede bed bij te plaatsen.
      - Er ontbreekt een atelier voor de partner van [eiser]. De partner is kunstenares en huurt voor de uitoefening van haar beroep een atelier tegen een huur van € 154,00 per maand. Omdat haar beroep onvoldoende opbrengt om kinderopvang en een atelier te bekostigen, kan de partner, die thans de gehele zorg voor de kinderen heeft, zeer beperkt gebruik maken van het atelier, waardoor er minder inkomsten zijn en het atelier uit het salaris van [eiser] moet worden betaald. In geval van een atelier aan huis kan werk met opvoeding gecombineerd worden en zullen er meer inkomsten zijn.
      - Er ontbreekt een werkkamer voor [eiser], waardoor hij niet deels thuis kan werken en een deel van de zorgtaken kan overnemen.
      - Er ontbreekt een logeerruimte voor de in Canada wonende ouders van de partner.
    
    
    
      [eiser] is voornemens de woningen samen te voegen en heeft hiervoor een vergunning gekregen.
      Er is voor [gedaagden] c.s. vervangende passende woonruimte te verkrijgen. Het is zeer twijfelachtig of [eiser] vervangende woonruimte kan vinden. De prijzen van koopwoningen zijn sterk gestegen en een stijging van de woonlasten is voor [eiser] niet op te brengen. De kosten van verhuizen zullen voor [gedaagden] c.s. veel lager liggen dan voor [eiser]. [eiser] is bereid een compensatie te geven voor de te verwachten huurstijging en een vergoeding voor verhuiskosten.
    
    
    Het verweer
    
    [gedaagden] c.s. bestrijden de vordering op – samengevat – de navolgende gronden.
    
    
      Er is geen sprake van een dringende reden voor [eiser] om de bovenwoning in gebruik te nemen. 
      De benedenwoning biedt voldoende ruimte voor een gezin van vier personen. 
      In financieel opzicht is er geen noodzaak voor een atelier aan huis. Tegenover de besparing van € 154,-- per maand aan atelierhuur staat het wegvallen van de huurinkomsten van de bovenwoning ad € 220,83. 
      Niet valt in te zien waarom [eiser] een werkkamer nodig heeft om een deel van de zorgtaken op zich te kunnen nemen.
      Voor het onderbrengen van de ouders van de partner van [eiser] zijn andere oplossingen te bedenken dan het creëren van een logeerkamer.
      In de belangenafweging behoren de belangen van [gedaagden] c.s. te prevaleren boven die van [eiser] op grond van de hoge leeftijd van [gedaagden] c.s., de lange woonduur van 37 jaar en hun geworteldheid in de buurt.
    
    
    Er is geen vervangende passende woonruimte te verkrijgen in de wijk waarin [gedaagden] c.s. thans wonen.
    
    De opzegging van de huur is nietig omdat [eiser] heeft nagelaten de huurovereenkomst per aangetekende brief op te zeggen, de huuropzegging niet aan beide huurders persoonlijk en afzonderlijk heeft gericht en de juiste opzegtermijn niet in acht heeft genomen.
    
    Beoordeling van het geschil
    
    Het beroep op de nietigheid van de huuropzegging wordt verworpen. Nu de opzegging [gedaagden] c.s. middels hun gemachtigde heeft bereikt, zijn zij niet in enig rechtens te respecteren belang geschaad doordat [eiser] niet bij aangetekende brief heeft opgezegd, noch de huuropzegging aan beide huurders persoonlijk en afzonderlijk heeft gericht. Op de voet van art. 7:271 lid 6 BW geldt de op een termijn van drie maanden gedane opzegging als geconverteerd in een opzegging op de voorgeschreven termijn van zes maanden.
    
    De kantonrechter acht een gerechtelijke plaatsopneming gewenst om te bepalen of er sprake is van dringend eigen gebruik en om feiten en omstandigheden te onderzoeken teneinde tot een eventuele belangenafweging naar billijkheid te kunnen komen.
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    beveelt een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging van de benedenwoning aan de […]te […];
    
    gelast partijen, desgewenst vergezeld van hun gemachtigde, bij deze gelegenheid te verschijnen op de hiervoor aangegeven plaats voor het verstrekken van inlichtingen;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 oktober 2004, in aanwezigheid van de griffier.