ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1986, Gerechtshof 's-Gravenhage, 30-08-2011, MHD 200.044.701
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst. 
        Koper beroept zich op dwaling bij sluiten ontbindingsovereenkomst c.q. op tekortschieten van de verkoper wegens het niet-leveren van het gekochte perceel.

GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
      Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer MHD 200.044.701
    
    arrest van de eerste kamer van 30 augustus 2011
    
    in de zaak van
    
    
      1. [X.],
      2. [Y.],
      beiden wonende te [woonplaats], 
      appellanten,
      advocaat: mr. B. Poort,
    
    
    tegen:
    
    
      de coöperatieve vereniging DE STRANDLOPER U.A.,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,	
      advocaat: mr. S.B.A. Lhachmi,
    
    
    op het bij exploot van dagvaarding van 8 september 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Middelburg gewezen vonnis van 8 juli 2009 tussen appellanten als eisers en geïntimeerde als gedaagde. Appellanten worden hierna gezamenlijk in enkelvoud aangeduid als [X.] c.s. Geïntimeerde wordt hierna aangeduid als De Strandloper. 
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 61746/HA ZA 08-96) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het tussenvonnis van 13 augustus 2008, waarbij een comparitie van partijen werd gelast.
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] c.s. negen grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van zijn vorderingen zoals geformuleerd in de conclusie van de memorie van grieven.
    
    2.2. Bij memorie van antwoord heeft De Strandloper de grieven bestreden.
    
    2.3. [X.] c.s. heeft vervolgens een akte genomen. De Strandloper heeft hierna uitstel gevraagd voor het nemen van de antwoordakte, welk uitstel niet is verleend. 
     
    2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven. 
    
    4. De beoordeling
    
    
      4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
      a. [X.] c.s. heeft bij koopovereenkomst van 28 januari 2006 van De Strandloper gekocht het perceel bosterrein gelegen aan de [straat] te [vestigingsplaats], gemeente Sluis, kadastraal bekend gemeente Oostburg sectie [sectieletters] nummer [sectienummer], groot 3,86 are voor een koopprijs van € 116.000,00 exclusief btw (hierna aangeduid als het perceel). In de koopovereenkomst is onder meer bepaald (productie 1 bij de inleidende dagvaarding):
      “Artikel 9:
      Ontbindende voorwaarden
      Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
      (…)
      c. Op uiterlijk een juli tweeduizend zes geen bouwplan bij de Gemeente Sluis is afgegeven waarop een bouwvergunning verleend kan worden;
      d. koper niet uiterlijk een juli tweeduizend zeven een juridisch perfecte onherroepelijke niet voor bezwaar of beroep vatbare bouwvergunning met betrekking tot het verkochte heeft verkregen.” 
      b. In de Algemene Bepalingen, die deel uitmaken van de overeenkomst, is onder meer bepaald (productie 1 bij de inleidende dagvaarding):
      “Artikel IX
      Koper is verplicht binnen vier weken na ondertekening van deze koopovereenkomst opdracht aan een deskundig bureau te verlenen om een schetsplan te maken volgens de bouwvoorschriften.
      Alle kosten van ontwerp, bouwtekeningen, bouwaanvraag, bestemmingswijziging etcetera en eventueel overleg met de Gemeente komen voor rekening van de koper.” 
      c. De Strandloper heeft zich voor, bij en na de totstandkoming van de koopovereenkomst laten bijstaan door de heer [Z.] (hierna aangeduid als [Z.]), als makelaar werkzaam bij [A.] Bedrijfsmakelaars. In een brief van de Gemeente Sluis (hierna aangeduid als de gemeente) van 2 december 2005 is onder meer het volgende aan [Z.] meegedeeld (productie 2 bij de inleidende dagvaarding):
      “In het verleden heeft u herhaalde malen de vraag gesteld of u op het bewuste perceelsgedeelte grond in [straat] een woning zou mogen bouwen. Daarop is steeds negatief gereageerd wegens strijd met het geldende bestemmingsplan, terwijl er geen voldoende zwaarwegende gronden aanwezig waren om, bijvoorbeeld met een vrijstelling, daarvan af te wijken. Het bebouwen van het tot “groenvoorzieningen” bestemde perceel werd als een ruimtelijk ongewenste verdichting van de bebouwing gezien, terwijl het perceel grond een duidelijke functie zou hebben als groenvoorziening in het plan. 
      U heeft aangegeven dat het betreffende, thans braakliggende perceel geen functie heeft als groenvoorziening, terwijl gelet op de directe omgeving de bouw van een woning op het bewuste perceel niet zal leiden tot een onevenredig verdichting van de bebouwing van het gebied. Voorts heeft u verklaard bereid te zijn op volledig vrijwillige basis een bijdrage ad € 42.500,-- aan de gemeente te willen betalen indien de door u gewenste bouwmogelijkheid wordt verkregen. Deze bijdrage kan vervolgens worden ingezet in het kader van de noodzakelijke herstructurering van de permanente woningvoorraad. 
      Na ampel beraad en na opname van de situatie ter plaatse, hebben wij besloten bereid te zijn op uw laatstgenoemd voorstel in te gaan en in principe medewerking te willen verlenen aan het op bedoeld perceel bouwen van een nieuwe woning op een stedenbouwkundig verantwoorde wijze. De kosten voor het volgen van de vereiste planologische procedure zijn voor rekening van de aanvrager, terwijl ook het risico van planschade door u moet worden afgedekt. 
      Wij stellen u voor een en ander te regelen in de vorm van een zogenoemde bevoegdhedenovereenkomst. Binnenkort zal u een concept daarvoor worden toegezonden. Nadat daaromtrent overeenstemming is bereikt en de ondertekening heeft plaats gevonden, kunnen de verdere stappen worden genomen.” 
      De Strandloper dan wel de gemeente heeft deze brief aan [X.] c.s. doen toekomen. 
      d. Bij e-mail van 9 juli 2007 heeft De Strandloper aan [X.] c.s. een concept driepartijenovereenkomst tussen de gemeente, [X.] c.s. en De Strandloper doen toekomen. [X.] c.s. heeft deze overeenkomst niet getekend. In deze conceptovereenkomst is onder meer het volgende bepaald (productie 3 bij de inleidende dagvaarding):
      “ARTIKEL 1
      1.1 Het doel van deze overeenkomst is het vastleggen van voorwaarden krachtens welke partijen hun bevoegdheden zullen aanwenden om het bouwplan te realiseren. 
      1.2 Om dit doel te bereiken betaalt de grondeigenaar (bedoeld is De Strandloper, toevoeging hof) aan de gemeente een bijdrage.
      ARTIKEL 2
      2.1 De door verzoeker (bedoeld is [X.] c.s., toevoeging hof) krachtens het bouwplan beoogde woningbouw is in strijd met de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan.
      2.2 De gemeente spant zich in om, teneinde de voorbereidende werkzaamheden en de beoogde woningbouw doorgang te laten vinden, op schriftelijk verzoek van verzoeker een planologische procedure te volgen.
      (…)
      ARTIKEL 3
      3.1 Verzoeker is aan de gemeente een bijdrage verschuldigd die bestaat uit: de reguliere bouwleges over de bouwkosten conform de legesverordening; de kosten van de planologische procedure. Deze bedragen worden vóór het starten van de procedure(s) in rekening gebracht bij de verzoeker en moeten door verzoeker aan de gemeente zijn voldaan binnen 30 dagen na ontvangst van de betreffende facturen. (…)
      3.6 Voorts betaalt de grondeigenaar op het moment dat de planologische vrijstelling is verleend en onherroepelijk is een bijdrage van € 42.500,00 aan de gemeente ten behoeve van de reserve stedelijke vernieuwing van het ISV-fonds. Dit bedrag wordt direct nadat het bestemmingsplan is gewijzigd en/of de vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 WRO is verleend in rekening gebracht bij de grondeigenaar en moet door de grondeigenaar aan de gemeente zijn voldaan binnen 30 dagen na ontvangst van de betreffende facturen.” 
      e. [X.] c.s. heeft in een e-mail van 4 september 2007 het volgende aan De Strandloper meegedeeld (productie 5 bij de inleidende dagvaarding):
      “Zoals afgesproken in ons telefoongesprek eerder vandaag bevestig ik hierbij dat wij er mee accoord gaan dat u, indien u andere gegadigden voor het perceel aan de [straat] in [vestigingsplaats] vindt, dit aan hen te koop aanbiedt en daarmee de koopovereenkomst met ons ontbonden kan worden, opdat er geen kosten voor beide partijen zullen zijn.”
      f. De Strandloper heeft hierop gereageerd in een e-mail van 10 september 2007 5:56 PM. Daarin is aan [X.] c.s. meegedeeld (productie 5 bij de inleidende dagvaarding):
      “Wij gaan akkoord met uw aanbod voor ontbinding van de overeenkomst. Zoals hieronder omschreven. Wij zullen morgen de notaris verzoeken de zaak verder af te werken. Mocht u alsnog de schetsplannen en of overige informatie ter beschikking willen stellen vernemen wij dat graag van u”  
      g. [X.] c.s. heeft bij e-mail van 10 september 2007 11:14 PM vervolgens onder meer het volgende aan De Strandloper meegedeeld (productie 5 bij de inleidende dagvaarding):
      “Zoals vanavond in ons telefonisch kontakt al aangegeven, vroegen wij even de tijd om e.e.a. op een rijtje te zetten.
      Na ampel beraad deze avond hebben wij het definitieve besluit genomen er toch voor te willen gaan om de overeenkomst alsnog gestand te doen. 
      Wij hebben daarbij onze architect, de heer [B.] van [C.] Architecten te [vestigingsplaats], volledig gemachtigd om namens ons te handelen in deze. 
      Ik verzoek u dan ook met hem verder kontakt te onderhouden over de voortgang.” 
      h. De Strandloper heeft in een e-mail van 11 september 2007 onder meer het volgende aan [X.] c.s. meegedeeld (productie 2 bij de conclusie van antwoord):
      “Hiermee willen wij nogmaals bevestigen dat u vorige week de ontbinding heeft aangeboden met reden dat u niet de totaal alle kosten voor het wijzigen van de planologische procedure (het gronstuk van tuingrond naar bouwgrond) aan de gemeente niet wenste te voldoen. Wij hebben u erop gewezen dat u met ons bent overeengekomen in de koopakte dat u de totale kosten voor het wijzigen van de bestemming voor uw rekening komen. Hieronder vallen proceure kosten, bouwtekeningen etc maar ook de kosten voor de gemeente ten behoeve van de reserve stedelijke vernieuwing ISV fonds t.w. € 42.500,-- euro (omschrijving bij planologische vrijstelling) U was een andere mening toegedaan en wenst de overeenkomst te ontbinden en wij kregen de opdracht een ander koper te zoeken. (zie mail 4 september) Wij hebben de opdracht uitgevoerd en uw het aanbod schriftelijk geaccepteerd en met een cc.mail aan notaris Mr Loof gestuurd om 5.56 uur.” 
      i. In een brief d.d. 14 september 2007 heeft notaris mr. [D.] onder meer het volgende aan de architect van [X.] c.s. meegedeeld (productie 3 bij de conclusie van antwoord): 
      “Blijkens de e-mail van de heer [Y.] aan de heer [Z.] gedateerd 4 september 2007 is tussen partijen klaarblijkelijk overleg geweest over deze verkoop. De heer [Y.] schrijft daarin letterlijk dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden zonder dat er voor partijen daaraan kosten zijn verbonden. Uiteraard staat het partijen volledig vrij om in onderling overleg een overeenkomst te ontbinden. Blijkens de e-mail van de heer [Z.] van 11 september heeft hij ook medegedeeld namens de Coöperatieve Vereniging De Strandloper U.A. met die ontbinding akkoord te gaan. 
      Gezien bovenstaande e-mails ga ik er vanuit dat er ook enig overleg tussen partijen over deze zaak heeft plaatsgevonden. Dit komt niet zomaar uit de lucht vallen. 
      Nu er tussen partijen overeenstemming bestond over de ontbinding van de koopovereenkomst staat het de kopers naar mijn mening niet vrij hier weer op terug te komen en één week later te schrijven dat zij de overeenkomst toch maar gestand willen doen. Immers, naar mijn mening was er overeenstemming tussen partijen om de koopovereenkomst te ontbinden. Ook dan geldt als er een nadere overeenkomst is gesloten kan die alleen in onderling overleg worden veranderd. Kort om: naar mijn mening is de koopovereenkomst ontbonden.
      (…)
      Hoe het ook zij, gezien mijn bovenstaande mening zou ik er niet aan meewerken dat te mijner kantore een levering plaatsvindt van het betreffende perceel aan uw cliënten zolang het bovenstaande niet definitief geregeld is.” 
      j. In een brief d.d. 2 oktober 2007 van de toenmalig advocaat van [X.] c.s. is onder meer het volgende aan De Strandloper meegedeeld (productie 6 bij de inleidende dagvaarding):
      “Ik begrijp van cliënten dat er tussen u en cliënten een discussie is ontstaan omtrent een vergoeding ad € 42.500,00 welke aan de gemeente zou moeten worden voldaan. Cliënten hebben voor het sluiten van de koopovereenkomst een brief ontvangen waarbij de heer [Z.] jegens de gemeente verklaart dat hij bereid (is, toevoeging hof) om op volledig vrijwillige basis een bijdrage ad € 42.500,00 aan de gemeente te willen betalen. In de koopovereenkomst komt dit bedrag nergens terug. Cliënten waren dan ook in de veronderstelling dat dat bedrag was opgenomen in het bedrag ad € 116.000,00. Gezien de m2 prijs is dat ook een meer dan logische gedachte. 
      Evenwel hebben cliënten begin juli 2007 van uw makelaar, de heer [Z.], een email ontvangen waarbij was gevoegd een conceptovereenkomst. Tot grote verbazing van mijn cliënten waren mijn cliënten in een keer partij in een overeenkomst tussen de gemeente Sluis en de coöperatie. Bovendien zou uit de conceptovereenkomst kunnen worden afgeleid dat het bedrag ad € 42.500,00 voor rekening van mijn cliënten zou zijn. Ik begrijp van mijn cliënten dat de heer [Z.] er ruim anderhalf jaar over gedaan heeft voordat hij deze conceptovereenkomst in zijn bezit had. Vervolgens stelt de heer [Z.] dat mijn cliënten binnen een week respectievelijk anderhalve week de overeenkomst moeten tekenen. 
      Mijn cliënten hebben uitstel gevraagd en tijd voor beraad. Evenwel hebben cliënten niet of nauwelijks tijd gehad. De heer [Z.] heeft cliënten dusdanig onder druk gezet en daarbij toegevoegd dat het wellicht verstandiger was wanneer mijn cliënten de koopovereenkomst zouden ontbinden. Mijn cliënten hebben aangegeven dat zij daartoe in beginsel niet bereid waren maar slechts onder voorwaarden. 
      Die voorwaarden waren dat er een koper zou komen voor het betreffende perceel en dat de kosten van cliënten volledig zouden worden vergoed. Het betreft daarbij om ongeveer een bedrag van € 37.950,00, terzake de reeds door cliënten betaalde kosten aan onder andere architect, gemeente en andere adviseurs. Cliënten hebben aangegeven dat zij onder die voorwaarden bereid waren eventueel mee te werken aan een ontbinding van de overeenkomst. Cliënten hebben dat vastgelegd in een email van 4 september 2007. De email van 4 september 2007 moet volgens cliënten aldus worden uitgelegd dat zij een aanbod doen onder welke voorwaarden zij bereid zijn om met een ontbinding van de overeenkomst in te stemmen. Dat betekent dat ertoe vereist zijn een koper en het vergoeden van schade.” 
      k. Het perceel is op 30 november 2007 aan de nieuwe kopers geleverd. 
    
     
    
      4.2.2. [X.] c.s. vordert, na wijziging van eis in hoger beroep, zakelijk weergegeven:
      I. primair: 
      voor recht te verklaren dat De Strandloper is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst gesloten tussen [X.] c.s. en De Strandloper alsmede dat [X.] c.s. terecht de koopovereenkomst heeft ontbonden vanwege een tekortkoming aan de zijde van De Strandloper in de zin van artikel 6:74 en artikel 6:265 BW, zodat De Strandloper gehouden is de  geleden schade van [X.] c.s. in de zin van artikel 6:74 en/of 6:277 BW te vergoeden;  
      II. subsidiair: 
      te verklaren voor recht dat, voor zover de koopovereenkomst tussentijds is ontbonden door De Strandloper, De Strandloper is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting uit de nadere overeenkomst gesloten tussen De Strandloper en [X.] c.s., zodat De Strandloper gehouden is de door [X.] c.s. daardoor geleden schade te vergoeden;
      III. meer subsidiair: 
      te verklaren voor recht dat de rechtshandeling, althans de nadere overeenkomst waarbij partijen zich akkoord hebben verklaard de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden te ontbinden, tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan de zijde van [X.] c.s. in de zin van artikel 6:228 sub a BW en door [X.] c.s. is vernietigd, alsmede dat door deze vernietiging de koopovereenkomst niet is ontbonden met wederzijds goedvinden en [X.] c.s. terecht nadien de koopovereenkomst heeft ontbonden vanwege een tekortkoming aan de zijde van De Strandloper in de zin van artikel 6:74 en artikel 6:265 BW, zodat De Strandloper gehouden is de geleden schade van [X.] c.s. in de zin van artikel 6:74 en/of 6:277 BW te vergoeden;
      IV. uiterst subsidiair: 
      te verklaren voor recht dat, voor zover de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden is ontbonden, De Strandloper aansprakelijk is voor de onrechtmatige gedragingen van [Z.] in de zin van artikel 6:74 jo 6:76 BW en/of artikel 6:162 jo 6:172 BW, zodat De Strandloper gehouden is de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden;
      en
      V. primair:
      De Strandloper op basis van één van de onder I tot en met III vermelde grondslagen te veroordelen aan [X.] c.s. te vergoeden de schade die is ontstaan als gevolg van het niet-leveren van de grond aan [X.] c.s. en/of het door een tekortkoming van De Strandloper moeten ontbinden van de koopovereenkomst en/of het niet schadeloos stellen na de ontbinding van de koopovereenkomst en/of het onrechtmatig handelen van de hulppersoon c.q. vertegenwoordiger van De Strandloper, welk is begroot op een bedrag van € 318.140,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2007, subsidiair vanaf 28 november 2007, meer subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      VI. subsidiair: 
      op basis van één van de onder I tot en met III vermelde grondslagen De Strandloper te veroordelen aan [X.] c.s. te betalen de boete zoals opgenomen in artikel V lid 2 sub b van de koopovereenkomst, zijnde een bedrag van € 11.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2007, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      VII. meer subsidiair: 
      op basis van de onder II vermelde grondslag De Strandloper te veroordelen om aan [X.] c.s. te vergoeden de gemaakte kosten ter zake de koop van het perceel, begroot op een bedrag van € 18.140,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2007, subsidiair vanaf 28 november 2007, meer subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      en:
      VIII. De Strandloper te veroordelen om aan [X.] c.s. te betalen de buitengerechtelijke kosten ad € 1.185,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      één en ander met veroordeling van De Strandloper in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na betekening en voor zover mogelijk alle veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.  
    
    
    4.2.3. De rechtbank heeft de vorderingen van [X.] c.s. afgewezen en [X.] c.s. veroordeeld in de kosten van het geding. 
    
    4.3. Het hof stelt voorop dat tussen partijen vaststaat dat [Z.] in casu is opgetreden als makelaar van De Strandloper en alle communicatie via hem is gelopen. Aangezien is gesteld noch gebleken dat [Z.] buiten zijn opdracht is getreden, kan het handelen van [Z.] naar het oordeel van het hof in beginsel aan De Strandloper worden toegerekend.  
    
    4.4. Het hof ziet aanleiding de grieven in navolgende volgorde te behandelen. 
    
    4.5.1. De derde tot en met de zesde grief en een deel van de zevende grief zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep van [X.] c.s. op dwaling niet opgaat. [X.] c.s. voert ten eerste aan dat hij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Hij doet echter geen beroep op vernietiging van die overeenkomst. Het beroep op dwaling wordt in zoverre buiten beschouwing gelaten. 
    
    4.5.2. [X.] c.s. voert voorts aan dat hij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst tot ontbinding van de koopovereenkomst. Hij beroept zich dienaangaande op artikel 6:228 sub a BW. Hij voert aan dat De Strandloper, althans [Z.], de onjuiste mededeling heeft gedaan dat hij ([X.] c.s.) op grond van de koopovereenkomst verplicht was om het bedrag van € 42.500,00 aan de gemeente c.q. De Strandloper te betalen. Indien hij had geweten dat deze mededeling onjuist was, had hij nimmer ingestemd met de ontbinding. De reden voor de ontbinding was immers het feit dat [X.] c.s. niet in staat was het betreffende bedrag te betalen, aldus [X.] c.s. 
    
    
      4.5.3. Tussen partijen staat vast dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst niet expliciet hebben gesproken over het bedrag van € 42.500,00. [X.] c.s. ging ervan uit dat het bedrag in de koopprijs was begrepen. De Strandloper ging ervan uit dat [X.] c.s. begreep dat hij dit bedrag moest betalen. Zij beroept zich dienaangaande op de brief van 2 december 2005, artikel IX van de Algemene Bepalingen en de driepartijenovereenkomst. 
      Het hof overweegt als volgt. De driepartijenovereenkomst was bij het aangaan van de koopovereenkomst nog niet opgesteld. Wel beschikte [X.] c.s. voorafgaand aan de koopovereenkomst over de brief van 2 december 2005. Uit deze brief volgt naar het oordeel van het hof dat de gemeente in het verleden niet bereid is geweest het bouwen van een woning op het betreffende perceel toe te staan wegens strijd met het bestemmingsplan. Zij was evenmin bereid een vrijstelling te verlenen. Daarnaast volgt uit de brief dat De Strandloper bereid was een vergoeding van € 42.500,00 aan de gemeente te betalen, indien zij de door haar gewenste bouwmogelijkheid zou verkrijgen. Naar het oordeel van het hof valt hieruit af te leiden dat De Strandloper vrijwillig heeft aangeboden het bedrag van € 42.500,00 aan de gemeente te betalen, terwijl de gemeente bereid was om in ruil voor deze betaling bebouwing van het perceel toe te staan. De betaling van dit bedrag kan aldus, in tegenstelling tot hetgeen [X.] c.s. stelt, niet als zuiver vrijwillig worden beschouwd. Zonder de bereidheid van de gemeente had [X.] c.s. voorts geen belang bij de koopovereenkomst, nu het doel van de koopovereenkomst was de bouw van een vakantiewoning. Voorts hebben [X.] c.s. een perceel bosgrond gekocht, zodat het risico bestond dat de bestemmingswijziging niet door zou gaan. Naar het oordeel van het hof ligt het niet voor de hand dat De Strandloper als verkoper de kosten van die bestemmingswijziging zou moeten dragen. Dit wordt ondersteund door artikel IX van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat alle kosten van bestemmingswijziging en eventueel overleg met de gemeente voor rekening van de koper zijn. Naar het oordeel van het hof kan het bedrag van € 42.500,00 hieronder worden begrepen. Gelet op deze omstandigheden had het naar het oordeel van het hof op de weg van [X.] c.s. gelegen om bij De Strandloper te informeren wie het bedrag van € 42.500,00 voor zijn rekening moest nemen. Hierbij is van belang dat het in casu om een aanzienlijk bedrag ging, € 42.500,00 bij een koopprijs van € 116.000,00, waarvan [X.] c.s. niet zonder meer mocht aannemen dat De Strandloper dit voor haar rekening zou nemen. Nu [X.] c.s. reeds voor de totstandkoming van de koopovereenkomst had moeten begrijpen dat de bereidheid van de gemeente afhing van de betaling, kan hij zich voorts niet beroepen op de tijdsdruk die ontstond nadat aan hem in juni 2007 de driepartijenovereenkomst was voorgelegd. Hieruit volgt dat zijn stelling dat hij geen tijd had om juridisch advies in te winnen evenmin opgaat. Dat [X.] c.s. geen professionele partij is en [Z.] wel, kan gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden. 
    
    
    4.5.4. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat, voor zover al moet worden aangenomen dat [X.] c.s. heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst tot ontbinding van de koopovereenkomst, deze dwaling voor zijn rekening dient te blijven. Nu het beroep op dwaling niet opgaat, wordt de gevorderde verklaring voor recht dat de ontbindingsovereenkomst is vernietigd, afgewezen. Aan een bewijsopdracht op dit punt wordt niet toegekomen. De derde tot en met de zesde grief falen. Hetzelfde geldt voor de zevende grief, voor zover deze betrekking heeft op de gestelde dwaling. 
    	
    4.6.1. [X.] c.s. legt aan zijn vorderingen voorts ten grondslag dat De Strandloper is tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van de koopovereenkomst op haar rustende verplichtingen. Het hof begrijpt deze stelling aldus dat [X.] c.s. aanvoert dat nu geen ontbinding met wederzijds goedvinden heeft plaatsgevonden, althans [X.] c.s. terecht is teruggekomen op de ontbinding, De Strandloper op grond van de koopovereenkomst gehouden was het perceel aan [X.] c.s. te leveren. Aangezien De Strandloper dit heeft nagelaten, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, aldus [X.] c.s.
    
    
      4.6.2. [X.] c.s. voert in de eerste en de tweede grief aan dat hij heeft ingestemd met de ontbinding van de koopovereenkomst onder de voorwaarde dat 1) [Z.] nieuwe kopers zou vinden en 2) de door [X.] c.s. reeds gemaakte kosten zouden worden vergoed door de nieuwe kopers. In ruil hiervoor zou [X.] c.s. aan de nieuwe kopers de schetsplannen en andere stukken van de architect ter beschikking stellen. [X.] c.s. heeft hieromtrent bij gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie aangevoerd dat hij op 4 september 2007 telefonisch aan [Z.] heeft meegedeeld dat hij wilde meewerken aan ontbinding van de koopovereenkomst, indien de reeds door hem gemaakte kosten zouden worden vergoed. [Z.] heeft op 10 september 2007 telefonisch aan [X.] c.s. meegedeeld dat er kopers waren gevonden en dat de koopovereenkomst kon worden ontbonden, indien deze kopers de beschikking zouden krijgen over het schetsontwerp van de architect. [X.] c.s. heeft volgens zijn stellingen vervolgens meegedeeld dat hij hierover eerst wilde overleggen met de architect. [Z.] heeft echter zonder de uitkomst van het overleg met de architect af te wachten per e-mail van 10 september 2007 laten weten dat De Strandloper instemde met ontbinding. Aangezien de architect uiteindelijk niet akkoord is gegaan met het afgeven van het schetsontwerp, heeft [X.] c.s. de gemaakte kosten aan de architect moeten betalen zonder dat hij deze kosten kon verhalen op de nieuwe kopers, aldus [X.] c.s. Hij verwijst ter onderbouwing naar zijn e-mail van 4 september 2007 (zie hiervoor onder 4.1). 
      Naar het oordeel van het hof valt uit deze e-mail weliswaar af te leiden dat partijen de overeenkomst wensten te beëindigen zonder dat daaraan kosten zouden zijn verbonden voor beide partijen, maar niet dat partijen zijn overeengekomen dat de ontbinding enkel doorgang zou vinden, indien de eventuele nieuwe kopers de door [X.] c.s. gemaakte kosten voor hun rekening zouden nemen. Dit ligt ook niet voor de hand, aangezien de koopovereenkomst niet is uitgevoerd, omdat [X.] c.s. niet in staat was of niet bereid was om het bedrag van € 42.500,00 te betalen. Dat hij wel rekening had moeten houden met de verschuldigdheid van dit bedrag volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen. Voorts is het feit dat de kopers niet bereid waren de kosten van de architect te betalen in ieder geval mede het gevolg geweest van de weigering van de architect om het schetsontwerp ter beschikking van de nieuwe kopers te stellen. Dit is een omstandigheid die voor rekening van [X.] c.s. dient te blijven. Gelet op deze omstandigheden is het hof van oordeel dat De Strandloper terecht de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen en dat [X.] c.s. niet op de ontbinding kon terugkomen. De Strandloper is dan ook niet gehouden enige schade aan [X.] c.s. te vergoeden – ook niet de architectkosten - dan wel de contractuele boete te betalen. Het bewijsaanbod van [X.] c.s. dient als niet ter zake dienend te worden gepasseerd. De eerste, tweede en ook de zevende grief in zoverre, falen. 
    
    
    4.7. [X.] c.s. voert in de achtste grief aan dat De Strandloper aansprakelijk is voor het tekortschieten van haar hulppersoon [Z.]. Hij voert hieromtrent aan dat [Z.] hem heeft misleid, aangezien hij voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft verzwegen dat [X.] c.s. het bedrag van € 42.500,00 moest betalen en na het sluiten van de koopovereenkomst de onjuiste mededeling heeft gedaan dat [X.] c.s. het betreffende bedrag aan de gemeente dan wel De Strandloper moest betalen. Zoals hiervoor is overwogen, is het hof van oordeel dat het op de weg van [X.] c.s. had gelegen nader te informeren wie het bedrag van € 42.500,00 voor zijn rekening moest nemen. Aldus treft [Z.] geen verwijt dat hij één en ander niet voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst expliciet aan [X.] c.s. heeft meegedeeld. Voor zover [Z.] daarna, bij de totstandkoming van de ontbindingsovereenkomst, al een onjuiste mededeling heeft gedaan, levert dit naar het oordeel van het hof geen toerekenbare tekortkoming c.q. onrechtmatige daad van De Strandloper op. Het stond De Strandloper immers vrij zich op het standpunt te stellen dat [X.] c.s. op grond van onder meer de bepalingen van de koopovereenkomst  het bedrag van € 42.500,00 diende te betalen. De achtste grief faalt eveneens. 
    
    4.8. Nu [X.] c.s. voor het overige niets heeft aangevoerd wat tot toewijzing van zijn vorderingen kan leiden, worden deze afgewezen. Het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd. De negende grief faalt. 
    
    4.9. [X.] c.s. wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep als na te melden. 
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [X.] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van De Strandloper tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 6.174,00 aan verschotten en € 3.263,00 aan salaris advocaat;
    
    verklaart dit arrest wat betreft deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.Th. Begheyn, Th.C.M. Hendriks-Jansen en M.J. van Laarhoven en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 augustus 2011.