ECLI:NL:GHSGR:2008:BF1296, Gerechtshof 's-Gravenhage, 24-07-2008, 105.003.420/02 , C05/1024 (oud)
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: art. 7:309 + 7:310 BW

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    
      Zaaknummer		: 105.003.420/02
      Rolnummer (oud)	: 05/1024
    
    
    Rolnummer rechtbank	: 04-1068 (sector kanton)
    
    arrest van de derde civiele kamer d.d. 24 juli 2008
    
    inzake
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE MIDDELBURG,
      zetelend te Middelburg,
      appellant in het principaal appel,
      verweerder in het incidenteel appel,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      procureur: mr. H.J.A. Knijff,
    
    
    tegen
    
    
      1. de vennootschap onder firma [Winkel X] V.O.F.,
      gevestigd en kantoorhoudend te [Plaatsnaam],
      2. [Vennoot 1], en
      3. [Vennoot 2],
      beiden wonende te [Woonplaats],
      geïntimeerden in het principaal appel,
      appellanten in het incidenteel appel,
      hierna gezamenlijk te noemen: [Geïntimeerde] (enkelvoud),
      procureur: mr. M.L. Kleyn.
    
    
    
    Het verdere verloop van het  geding
    
    Bij arrest van 8 augustus 2007 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van aktes. De Gemeente heeft een akte overlegging producties, tevens houdende verzoek vermeerdering van eis genomen en daarbij producties overgelegd. [Geïntimeerde] heeft een akte na tussenarrest met producties genomen, waarna de Gemeente een antwoord-akte heeft genomen. Tenslotte hebben beide partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
    
    De verdere beoordeling van het hoger beroep
    
    1. Bij akte overlegging producties, tevens houdende verzoek vermeerdering van eis heeft de Gemeente haar vordering ter zake van de kosten van de sloop van de loods vermeerderd tot in hoofdsom een bedrag van € 7.932,20. [Geïntimeerde] heeft zich hiertegen niet op de bij de wet voorgeschreven wijze verzet, terwijl het hof ook overigens van strijd met een goede procesorde niet gebleken is. Mitsdien zal worden uitgegaan van een eis in conventie als laatstelijk gewijzigd.
    
    
      2. [Geïntimeerde] stelt de daadwerkelijk geleden schade op:
      Verlies possession gebouw				€ 	120.000,00
      Verlies huurrecht					       860,00
      Verplaatsingskosten					  30.222,68
      Herhuisvestingskosten per jaar					    3.834,32
      Gederfd inkomen per jaar					  24.000,00
      Sloopkosten						P.M.           +
      					€	151.082,68
      Plus jaarlijkse schade van 				€          	  27.834,32
      Plus sloopkosten					P.M.
      En belastingschade					P.M.
    
    
    
      [Geïntimeerde] betoogt dat de jaarlijkse schade contant gemaakt dient te worden tegen een factor 13,5. De sloopkosten worden geraamd op € 3.000,--, totaal € 529.844,00.
      De belastingschade wordt geraamd op 45% van dit bedrag en dient te worden gebruteerd, zodat de bruto schade circa € 963.353,00 bedraagt.
    
    
    De Gemeente betwist de schade gemotiveerd. 
    
    Voortzetting onderneming?
    
    
      3. Het hof zal eerst ingaan op de vraag of voortzetting van het bedrijf door [Geïntimeerde] op een andere locatie dan wel liquidatie het meest in de rede ligt. Uitgangspunt is wat iemand in de omstandigheden als [Geïntimeerde] als redelijk handelend persoon zou doen indien hij zijn bedrijf niet meer op de voorheen gehuurde locaties kan voortzetten, ongeacht de persoonlijke voorkeur van [Geïntimeerde] (HR 7.9.2007, NJ 2008, 200). 
      In dit geval is de situatie in die zin gecompliceerd dat [Geïntimeerde] niet alleen verkocht via de loods op het perceel aan de [Locatie 1], maar ook via de winkel in de [locatie 2] in [Plaatsnaam] en via markten. 
      Uit de jaarstukken valt af te leiden wat de jaarlijkse bruto omzet via de [Locatie 1], de totale jaarlijkse bruto bedrijfsopbrengst en de totale jaarlijkse netto winst was:
      Jaar	[Locatie 1]		totale bedrijfsopbrengst		nettowinst
      1996	€ 32.094,16		€ 39.270,24			€ 16.085,09
      1997	€ 31.928,85		€ 36.932,28			€ 13.555,40
      1998	€ 27.731,64		€ 29.377,05			€   6.707,44
      1999	€ 27.210,93		€ 30.954,62			€   8.934,32
      2000	€ 25.086,20		€ 27.739,45			€   8.790,18
      2001	€ 13.302,54		€ 15.265,60			€   1.011,81
      2002	€ 13.396,48		€ 17.256,48			€   3.682,68
      2003	€ 12.345,00		€ 16.239,00			€   4.531,25
      2004	€ 14.540,00		€ 16.594,00			€   5.358,06.
      Deze nettowinst werd overeenkomstig een bepaalde verdeelsleutel over de beide vennoten verdeeld. Op het moment van de winstverdeling was nog geen vergoeding aan de vennoten toegekend voor de geleverde arbeidsprestatie. Met andere woorden, de netto winst vormt de enige vergoeding voor de door de vennoten verrichte arbeid en het geïnvesteerde kapitaal. 
    
    
    
      4. Het hof gaat uit van de netto winst en niet van de brutowinst, zoals [Geïntimeerde] doet op blz 6 van de akte na tussenarrest, aangezien het de nettowinst is die een ongeflatteerd inzicht geeft in het resultaat van de onderneming.
      Het verloop van de hiervoor weergegeven cijfers geeft aan dat sprake was van een afnemende winstgevendheid van de onderneming. Het hof leidt voorts uit dit overzicht af dat een zeer groot deel van de totale omzet werd gerealiseerd door verkoop vanuit de loods aan de [Locatie 1]. 
      [Geïntimeerde] stelt dat de omzet van € 30.000,-- uit de negentiger jaren bij ongewijzigde voortzetting van de exploitatie gehandhaafd zou zijn, maar dat de omzet door werkzaamheden in en om het station tijdelijk een neergang hebben laten zien.
      Dit betoog wordt verworpen. Uit de hiervoor weergegeven cijfers blijkt immers dat juist voorafgaand aan de werkzaamheden in en om het station zich de meest markante neergang heeft voorgedaan, en wel tussen 1997 en 1998. De werkzaamheden voor de revitalisering van het stationsgebied zijn immers vanaf 2001 uitgevoerd, zie blz 6 akte na tussenarrest. Dat één van de vennoten van [Geïntimeerde] in de periode 1997, 1998 ernstig ziek is geweest en minder heeft kunnen werken, blz 6 akte na tussenarrest, komt voor rekening en risico van [Geïntimeerde] en staat los van de werkzaamheden in en om het stationsgebied. Gelet ook op de inhoud van de verklaring van de huisarts, productie S bij akte na tussenarrest, welke kennelijk ziet op een in 2004 stabiel slechte situatie, moet het ervoor gehouden worden dat de betreffende vennoot ook thans in verminderde mate in staat is ondernemingsactiviteiten te ontplooien en dat dit in hoge mate bepalend is voor de ook na afloop van de werkzaamheden in en om het stationsgebied gerealiseerde omzet. 
      Het hof wijst er tot slot op dat uit de overgelegde producties niet kan worden afgeleid dat de netto winst na 2004 in enige mate gestegen is, laat staan gestegen is tot waarden die in de negentiger jaren behaald zijn. Integendeel, de netto winst is uitermate gering gebleven.
    
    
    
      5. Tussen partijen staat vast dat de jaarlijkse huur voor het onbebouwde terrein [Locatie 1] ad  € 430,18 (ƒ 948,--) in 2004 (zie blz 7 van het definitieve rapport van Geschiere-Josiasse), plus de afschrijvingen voor de instandhoudingskosten van de loods veel lager was dan de toen gebruikelijke kosten voor de huur van gelijkwaardige loodsruimte. In dit kader wijst het hof er op dat de afschrijvingen voor de verbouwing in 1999 zijn geëindigd, zie ad 9c akte na tussenarrest. Overigens betrof de afschrijving voor de loods een gering bedrag; in 2004 werd voor het laatst € 530,-- afgeschreven, zie slot 9c akte na tussenarrest. Het hof leidt hieruit af dat de omvang van de nettowinst in positieve zin is beïnvloed door de lage huisvestingskosten voor het perceel [Locatie 1].
      Voor de loodsruimte die thans in gebruik is bij [Geïntimeerde] werd aanvankelijk € 4.200,-- per jaar betaald, in 2007 € 4.264,32 (zie punt 9a akte na tussenarrest en de daarbij gevoegde productie E). Niet in geschil is dat deze huur de ter plaatse gebruikelijke huur is. Het is [Geïntimeerde] tot op heden niet gelukt een met de [Locatie 1] vergelijkbaar voordelige locatie te vinden. Dit brengt mee dat ook bij een gelijkblijvende bedrijfsopbrengst de nettowinst in negatieve zin beïnvloed wordt door de hogere huisvestingskosten.
      Naar het oordeel van het hof ligt het in deze omstandigheden gezien het niveau van de netto winst in de rede dat een redelijk handelend ondernemer, indien genoodzaakt tot verplaatsing van zijn bedrijf ertoe zou overgaan het bedrijf te liquideren. De telkens dalende netto winst, welke ook nog geflatteerd is door zeer lage huisvestingskosten, is naar objectieve maatstaven onvoldoende om een ondernemingsinspanning van twee vennoten te rechtvaardigen.
      Het hof wijst er daarnaast op dat, ook indien ervan uit wordt gegaan dat een loods gehuurd zou kunnen worden op vergelijkbare voorwaarden als welke golden voor het perceel [Locatie 1], de netto winst dermate laag is dat deze onvoldoende is om voortzetting van de onderneming in de rede te doen liggen. Dat [Geïntimeerde] ervan blijk heeft gegeven daadwerkelijk een voortzettingsbedoeling te hebben, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien de persoonlijke voorkeur van [Geïntimeerde] in dit kader geen rol speelt (HR 7.9.2007, NJ 2008, 200).
      Vast staat dat zowel beide vennoten vanaf in ieder geval 1996 tot op heden een WAO-uitkering genoten. De omstandigheid dat de vennoten aldus een zekere mate van bestaanszekerheid hadden en voor hun inkomen niet (volledig) afhankelijk waren van het bedrijfsresultaat van de onderneming leidt niet tot een ander oordeel. 
      Slotsom is derhalve dat liquidatie van de onderneming het meest in de rede ligt en dat dit als uitgangspunt heeft te gelden voor de door de Gemeente te betalen schadevergoeding.
    
    
    Verlies huurrecht [Locatie 3]
    
    
      6. In rechtsoverweging 3 van eerdergenoemd arrest heeft het hof overwogen dat art. 7:309 BW de financiële gevolgen van de opzegging van de huurovereenkomst regelt. 
      De tussen [Geïntimeerde] en NS ten aanzien van dit perceel gesloten huurovereenkomst (zie randnummer 13 inleidende dagvaarding) houdt onder meer in dat de NS het perceel met ingang van 21 maart 1994 aan [Geïntimeerde] als huurder verhuurt, alsmede (in de bijzondere bepalingen):
      “art. 4. Het is de huurder bekend dat er een procedure loopt m.b.t. sloop van de door de huurder gehuurde ruimte.”
      Op onder meer 30 maart 2000 is in de Provinciale Zeeuwse Courant aandacht besteed aan gezamenlijke grootschalige nieuwbouwplannen in het stationsgebied van Middelburg (productie 5 conclusie van dupliek in reconventie). In juni 2001 heeft de Gemeente de eigendom van het perceel verworven met het oog op de verwezenlijking van het bestemmingsplan. [Geïntimeerde] heeft hiervan bericht ontvangen. Vanaf 25 september 2001 (productie 8 bij productie 2 bij de memorie van grieven) is overleg gevoerd tussen de Gemeente en [Geïntimeerde] over de inpassing dan wel verplaatsing van de antiekhal. In 2002 is daadwerkelijk een aanvang gemaakt met het uitvoeren van werkzaamheden in en om het stationsgebied.  Bij brief van 15 juli 2003 heeft de gemeente de huur opgezegd, blz 7 conclusie van dupliek in reconventie. Kort na 6 juni 2005 heeft [Geïntimeerde] onder meer dit perceel ontruimd, zie rechtsoverweging 1h in eerdergenoemd arrest. 
      Het hof leidt uit artikel 4 van de bijzondere bepalingen af dat [Geïntimeerde] vanaf 1994 bekend was met de mogelijkheid van sloop van het gehuurde. Vanaf de aanvang van de huur van dit perceel wist [Geïntimeerde] derhalve dat het pand gesloopt kon worden en er met het oog daarop een einde zou kunnen komen aan de huurverhouding. Vanaf 15 juli 2003 diende het voor [Geïntimeerde] duidelijk te zijn dat de kans op het gedurende langere tijd voortduren van de huurverhouding zeer gering was. Dit brengt mee dat op 6 juni 2005 er geen sprake van was dat de kans verloren was gegaan dat de sinds 1994 bestaande huurverhouding zonder de eigendomsovergang naar de Gemeente zou hebben voortgeduurd.
    
    
    
      7. Het vorenstaande brengt mee dat overeenkomstig het bepaalde in art. 42 lid 2 Onteigeningswet aan [Geïntimeerde] een schadeloosstelling toekomt, die gelijk staat aan de huurprijs van twee jaren. 
      De bestaande huur voor dit pand bedroeg € 1.350,-- (blz 8 definitief deskundigenbericht Geschiere-Josiasse). Twee maal deze jaarhuur beloopt € 2.700,--. Dat deze huur in 2005 op een ander bedrag gesteld zou moeten worden, is gesteld noch gebleken.
    
    
    Verlies huurrecht [Locatie 1]
    
    8. Partijen zijn het erover eens dat de Gemeente aan [Geïntimeerde] als schadeloosstelling een bedrag gelijk aan twee maal de jaarhuur betaalt, te weten (in totaal) € 860,--. Hiervan zal worden uitgegaan.
    
    Verlies ‘possession’ loods [Locatie 1]
    
    
      9. Het volgende is komen vast te staan.
      Het perceel [Locatie 1] is gelegen op het emplacement van het station Middelburg. Het terrein is sedert 1982 voor een verhoudingsgewijze lage huursom als onbebouwd terrein verhuurd aan [Geïntimeerde]. [Geïntimeerde] heeft de op dat terrein gelegen loods van de vorige huurder gekocht voor ƒ 35.000,--. Het recht van [Geïntimeerde] op de loods is verbintenisrechtelijk van aard. Er is geen recht van opstal ten aanzien van de loods gevestigd. Het goederenrechtelijk recht van eigendom van de loods berust bij de Gemeente, die eigenaar van de grond is. In de tussen [Geïntimeerde] en de Gemeente gesloten huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst te allen tijde opzegbaar blijft en dat, als de overeenkomst eindigt, [Geïntimeerde] het terrein voor eigen rekening volledig dient te ontruimen en in goede staat dient op te leveren (vaststaand feit 1a in eerdergenoemd arrest). 
      De loods is gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van antiek en curiosa.
      Ten behoeve van de aanschaf van de loods en het opknappen daarvan is aan [Geïntimeerde] in januari 1983 een krediet verschaft van ƒ 45.000,-- (productie F bij akte na tussenarrest). 
      In februari 1988 is voor ƒ 5.400,-- een nieuwe gevel geplaatst (productie Q bij akte na tussen arrest). In juni 1989 is voor ƒ 11.850,-- een zoldervloer met trap aangebracht (productie R bij akte na tussen arrest). De afschrijvingen op de verbouwing zijn blijkens de jaarstukken geëindigd in 1999 (zie blz 5 akte na tussenarrest). Blijkens de fiscale balans over 2004 bedroeg de waarde per 31 december 2004 van de loods € 3.745,00, terwijl de waarde daarvan per 31 december 2003 € 4.275,00 had bedragen (zie blz 5 akte na tussenarrest).
      Zoals hiervoor in de rechtsoverwegingen 3 tot en met 5 is overwogen, dient ervan te worden uitgegaan dat het bedrijf geliquideerd wordt. 
    
    
    
      10. [Geïntimeerde] stelt de waarde van de loods op € 120.000,--. De deskundigen Josiasse, Minderhoud en Rennen gaan in hun rapport van 1 november 2004 uit van een waarde van de loods van € 120.000,-- en nemen daarbij aan dat de huur van het perceel [Locatie 1] nog maximaal 10 jaar zou hebben geduurd. De deskundigen hadden bij het opstellen van hun rapport niet de beschikking over de bedrijfsgegevens van [Geïntimeerde]. Hoe de deskundigen bij het bedrag van € 120.000,-- zijn gekomen is in het geheel niet gemotiveerd, zodat het hof daaraan voorbij gaat. 
      De bijzondere juridische constellatie waarvan in dit geval sprake is, brengt mee dat de waarde van de loods op juist deze locatie in het maatschappelijk verkeer op geen enkel moment gelijk is geweest aan die van een loods van vergelijkbare ouderdom en bouw, gesitueerd op eigen grond, dan wel voorzien van een recht van opstal. Vanaf het aangaan van de huurovereenkomst diende [Geïntimeerde] er immers rekening mee te houden dat de huurovereenkomst opgezegd kon worden en dat de loods alsdan verwijderd zou moeten worden. Dat het gehuurde uiteindelijk van 1982 tot juni 2005 bij [Geïntimeerde] in gebruik is geweest, vormt geen reden op dit punt anders te oordelen, aangezien het perceel op het emplacement van het station lag en het in de lijn der verwachtingen ligt dat een dergelijk gebied, zeker als het verouderd is, zich op enig moment leent voor herontwikkeling en nieuwe bedrijvigheid. 
      Ingevolge de huurovereenkomst was [Geïntimeerde] gehouden de loods van het gehuurde te verwijderen bij het einde van de huurovereenkomst. Doorverkoop van de loods aan een opvolgend huurder is derhalve niet aan de orde, zodat de verkoopwaarde van de loods geen grondslag voor de waardebepaling daarvan kan vormen.
      Gesteld noch gebleken is dat (onderdelen van) de loods voor hergebruik geschikt zijn/is en uit dien hoofde enige waarde toekomen/toekomt.
      Het voorgaande leidt het hof ertoe de waarde van het verlies van het recht de loods te gebruiken vast te stellen aan de hand van het dankzij die loods verkregen rendement. Mede gelet op het uitgangspunt van liquidatie van het bedrijf na juni 2005 begroot het hof de waarde van dat verlies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op 2 keer de gemiddelde netto jaarwinst in de periode voorafgaand aan de ontruiming, derhalve (afgerond) € 10.000,--.
    
    
    
      11. Het hof verwerpt het verweer van de Gemeente dat de rendementswaarde van de possession gesteld dient te worden op nihil. Uit het hiervoor in rechtsoverweging 3 weergegeven verloop van via de loods gegenereerde omzet en netto winst volgt dat het recht in de loods antiek en curiosa te verkopen de mogelijkheid bood in een (zeer) bescheiden mate inkomsten te genereren. Aan dit recht kan derhalve een in geld uit te drukken waarde worden toegekend. Dat de vennoten van [Geïntimeerde] hun vrijkomende arbeid ook anderszins kunnen aanwenden om inkomen te genereren en dat de hoogte van het minimumloon zodanig is dat dit al snel profijtelijker is dan de toenmalige antiek en curiosa handel, leidt niet tot een ander oordeel.
      De Gemeente betoogt voorts dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de te betalen schadevergoeding hoger uitvalt dan het bedrag dat in totaal aan huur voor dit perceel is betaald, te weten 23 jaar ad € 430,--, derhalve € 9.860,--.
      Dit verweer wordt verworpen. De hoogte van de jaarhuur voor het perceel als onbebouwd terrein is weliswaar niet hoog, maar daar staat tegenover dat de juridische basis van de met medeweten van de verhuurder gekochte en geëxploiteerde loods wankel was en dat de huurovereenkomst te allen tijde opzegbaar bleef. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, moet het ervoor gehouden worden dat het gebrek aan juridische zekerheden voor de huurder  in een nauw verband stond met een verhoudingsgewijze lage huur. De door de verhuurder genoten inkomsten vormen derhalve in deze bijzondere situatie geen bovengrens.
    
    
    Sloopkosten
    
    12. [Geïntimeerde] vordert bij wege van Pro Memorie post vergoeding van de sloopkosten voor de loods. Hij raamt deze kosten op € 3.000,--. Deze vordering dient te worden afgewezen. Blijkens de huurovereenkomst voor het perceel [Locatie 1] was [Geïntimeerde] immers gehouden het terrein voor eigen rekening volledig te ontruimen en in goede staat op te leveren, zie vaststaand feit 1a in eerdergenoemd arrest. Dit betekent dat de sloopkosten contractueel bij het einde van de huurverhouding voor rekening van [Geïntimeerde] komen en niet ten laste van de Gemeente kunnen worden gebracht. Aangezien de huurovereenkomst ontbonden is, is [Geïntimeerde] gehouden het terrein volledig te ontruimen.
    
    
      13. Bij akte overlegging producties tevens houdende verzoek vermeerdering van eis heeft de Gemeente haar eis op dit punt in die zin gewijzigd dat zij vordert de veroordeling van [Geïntimeerde] tot vergoeding van sloopkosten ad € 7.932,20--. Ter onderbouwing van deze vordering heeft de Gemeente diverse facturen overgelegd. 
      Tussen partijen staat vast dat de Gemeente zorg gedragen heeft voor de sloop van de loods.
      Hoewel daartoe in de gelegenheid heeft [Geïntimeerde] de hoogte van het gevorderde bedrag niet gemotiveerd betwist. Dit brengt mee dat genoemd bedrag voor toewijzing vatbaar is en dat [Geïntimeerde] zal worden veroordeeld dit te betalen aan de Gemeente. Hoewel de wettelijke rente reeds bij inleidende dagvaarding van 27 februari 2004 gevorderd is, zal het hof deze toewijzen vanaf het moment dat de sloopkosten daadwerkelijk betaald zijn en derhalve de schade geleden is. Gelet op productie 3 bij akte van 18 oktober 2007 stelt het hof deze datum op 15 maart 2006. 
    
    
    Verplaatsingskosten
    
    
      14. [Geïntimeerde] vordert vergoeding van kosten verbandhoudend met de verhuizing van de voorraad uit de percelen [Locatie 3] en [Locatie 1] naar een andere loods. De Gemeente betwist de verschuldigdheid van enig bedrag terzake.
      Het hof stelt voorop dat in geval van liquidatie van een bedrijf het alleszins voorzienbaar is dat niet alle voorraad verkocht is op het moment dat het bedrijf vertrekt van de oude locatie. Dit klemt temeer, wanneer tussen partijen zoals in dit geval tot op het laatst een langdurige en omvangrijke juridische strijd woedt op diverse fronten, waarbij de inzet van de ondernemer erop gericht is het bedrijf op de bestaande locatie voort te zetten. Dit brengt mee dat de omstandigheid dat de voorraad op het moment van verhuizing omvangrijker was dan het geval zou zijn geweest bij tijdige uitverkoop en de kosten van verplaatsing dientengevolge hoger uitvielen, niet als eigen schuld van [Geïntimeerde] in de zin van art. 6:101 BW kan worden aangemerkt. Het verweer van de gemeente dat indien [Geïntimeerde] tijdig de aanschaf van nieuwe antiekvoorraad had gestaakt en zijn verkoopinspanningen had versterkt, er niet of nauwelijks voorraad te verhuizen zou zijn geweest, wordt verworpen. Dit brengt mee dat liquidatie in dit geval meebrengt dat gedurende korte tijd opslagruimte voor de resterende voorraad wordt gehuurd, teneinde in die termijn de voorraad te liquideren. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid stelt het hof die termijn op 4 maanden gelet op de bijzondere omstandigheden van dit geval.
    
    
    
      15. Wat betreft de hoogte van de schade stelt [Geïntimeerde] dat de verhuizing geheel in eigen beheer is uitgevoerd met behulp van familie en vrienden. [Geïntimeerde] heeft hiervoor geen betalingen verricht. [Geïntimeerde] vordert 675 manuur à € 15,--, derhalve € 10.125,--. De directe kosten betreffen de huur van een busjes ad € 162,63 en € 930,--, derhalve in totaal 
      € 1.092,63. In dit bedrag zijn de kosten voor benzine inbegrepen (productie A bij akte na tussenarrest). Aan maaltijden voor de hulppersonen vordert [Geïntimeerde] € 907,37.
      Daarnaast vordert [Geïntimeerde] de kosten voor aansluiting van energie en telefoon ad tezamen 
      € 200,--, alsmede de kosten van een op verzoek van de Gemeente ingeschakelde taxateur en de kosten van de advocaat. De Gemeente betwist deze kosten gemotiveerd.
    
    
    
      16. Gesteld noch gebleken is dat [Geïntimeerde] kosten heeft gemaakt of zal maken voor de door familie en vrienden verleende hulp bij het verhuizen. Blijkens de akte na tussenarrest nummer 9a zijn voor de werkzaamheden van deze derden geen directe kosten gemaakt, maar zullen deze werkzaamheden uiteindelijk terugbetaald worden in wederdiensten. Dit brengt mee dat [Geïntimeerde] in dit opzicht geen vermogensschade heeft geleden. De kosten ad 
      € 10.125,-- zullen worden afgewezen.
      De kosten voor de huur van busjes ad € 1.092,63 zijn niet betwist en voor vergoeding vatbaar. 
      Naar het oordeel van het hof is het alleszins redelijk dat de belangeloos bij de verhuizing meehelpende familie en vrienden voorzien worden van maaltijden. De hiervoor gevorderde kosten ad € 907,37, die door de Gemeente niet betwist worden, komen het hof redelijk voor en zijn voor toewijzing vatbaar.
    
    
    
      17. De noodzaak gedurende korte tijd opslagruimte te huren met het oog op de liquidatie brengt mee dat ook kosten gemaakt moeten worden voor het aansluiten van energie en telefoon. Het bedrag van € 200,-- wordt toegewezen. 
      Wat betreft de kosten van taxateur Rijk ad € 4.187,02 (inclusief BTW), zie productie C bij akte na tussenarrest, betwist de Gemeente alleen de verschuldigdheid van de BTW ad 
      € 668,52. Dit verweer wordt verworpen. Ingevolge de wet is [Geïntimeerde] gehouden hetgeen hem in rekening is gebracht inclusief BTW door te belasten aan de Gemeente. Nu de verschuldigdheid van dit bedrag overigens niet betwist is, zal het bedrag van € 4.187,02 (inclusief BTW) worden toegewezen.
      De kosten van de advocaat worden afgewezen. Enige toelichting waarom in dit geval voldaan zou zijn aan het bepaalde in art. 6:96 BW ontbreekt. Blijkens de als productie D bij akte na tussen arrest overgelegde declaraties zien de werkzaamheden waarvan vergoeding gevorderd wordt op werkzaamheden waarvoor art. 241 Rv vergoeding insluit. 
      Aan verplaatsingskosten wordt derhalve in totaal € 6.387,02 toegewezen.
    
    
    Herhuisvestingskosten
    
    
      18. Aangezien voortzetting van de onderneming niet aan de orde is, zullen de herhuisvestingskosten worden afgewezen. 
      Wel voor toewijzing vatbaar zijn de kosten verbonden aan het huren van de loods aan [locatie 4] gedurende 4 maanden, zie rechtsoverweging 14. In 2006 bedroeg de huur voor deze loods € 350,-- per maand, zie productie E akte na tussenarrest. Dit betekent dat 
      € 1.400,-- wordt toegewezen.
    
    
    Gederfd inkomen, jaarlijkse schade en belastingschade
    
    19. Gegeven het uitgangspunt van liquidatie bestaat voor vergoeding van gederfd inkomen,  jaarlijkse schade en belastingschade geen grond. Gesteld noch gebleken is dat de voorraad beneden de inkoopprijs verkocht is. Van verlies is derhalve geen sprake. De terzake gevorderde bedragen worden afgewezen. 
    
    Proceskosten
    
    
      20. In conventie is [Geïntimeerde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen en de sloopkosten ad 
      € 7.932,20 te vergoeden. In reconventie wordt de Gemeente veroordeeld tot schadevergoeding aan [Geïntimeerde], te weten in totaal € 21.347,02. Het meerdere dat door de Gemeente ter uitvoering van het op 6 juni 2005 gewezen vonnis door de Gemeente aan [Geïntimeerde] is betaald, dient door [Geïntimeerde] te worden terugbetaald aan de Gemeente. Het hof merkt [Geïntimeerde] aan als de in eerste aanleg, in conventie en in principaal appel grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Volgens de griffie van de rechtbank Middelburg is € 190,-- aan griffierecht geheven. In reconventie zijn partijen over en weer in het gelijk en ongelijk gesteld gezien de oorspronkelijke vordering van [Geïntimeerde].  Dit geldt ook voor het door [Geïntimeerde] ingestelde incidenteel appel. In de reconventie in eerste aanleg en in incidenteel appel zullen partijen worden aangemerkt als over en weer in het gelijk en ongelijk gesteld. Deze proceskosten zullen aldus worden gecompenseerd dat ieder de eigen kosten draagt. 
    
    
    Slotsom
    
    21. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de huurovereenkomst inzake [Locatie 1] een huurovereenkomst van een onbebouwde onroerende zaak betreft. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Ook de veroordeling tot terugbetaling van hetgeen door de Gemeente ter uitvoering van het op 6 juni 2005 teveel is betaald, zal worden toegewezen. Het in conventie en reconventie gewezen vonnis zal deels worden vernietigd. Na het voorafgaande behoeven de grieven en de door partijen overigens aangevoerde stellingen geen afzonderlijke behandeling meer. 
    
    Beslissing
    
    vernietigt het in conventie en in reconventie tussen partijen gewezen vonnis van 6 juni 2005 van de rechtbank Middelburg, sector kanton, behoudens voor zover [Geïntimeerde] is veroordeeld het gehuurde ([Locatie 3] en [Locatie 1]) te verlaten en te ontruimen, met nevenveroordelingen, alsmede behoudens voor zover voor recht is verklaard dat aan [Geïntimeerde] geen recht van opstal toekomt en dat beide huurovereenkomsten zijn geëindigd op 31 januari 2004 en behoudens de in reconventie bepaalde compensatie van kosten;
    
    en voor het overige opnieuw rechtdoende:
    
    in conventie:
    
    verklaart voor recht dat de huurovereenkomst voor het perceel [Locatie 1] moet worden gekwalificeerd als huur van een onbebouwde onroerende zaak;
    
    veroordeelt [Geïntimeerde] tot betaling  aan de Gemeente van € 7.932,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 25 maart 2006 tot de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt [Geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen door de Gemeente ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [Geïntimeerde] is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 18 juni 2005 tot de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt [Geïntimeerde] in de proceskosten in conventie in eerste aanleg, tot op heden begroot op aan verschotten € 260,40 (€ 70,40 + € 190,--) en op € 1.200,-- aan salaris voor de procureur;
    
    in reconventie:
    
    veroordeelt de Gemeente om aan [Geïntimeerde] te betalen € 21.347,02, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 juni 2005 tot de dag der algehele voldoening;
    
    veroordeelt [Geïntimeerde] in de proceskosten in principaal appel, tot op heden begroot op € 329,60 aan verschotten (€ 85,60 + € 244,--) en op € 5.264,-- (2 punten tarief V) aan salaris voor de procureur;
    
    compenseert de proceskosten in incidenteel appel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    verklaart dit arrest wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E. Schmitz, C.G. Beyer-Lazonder en M.C.M. van Dijk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juli 2008 in aanwezigheid van de griffier.