ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ1331, Rechtbank Utrecht, 01-07-2009, 261480 / HA ZA 09-221
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2009-07-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van een woning. Geen tijdig beroep op ontbindende voorwaarde in verband met financieringsvoorbehoud. Matiging contractuele boete. Schijn volmachtverlening aan makelaar van verkoper.

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
      Sector handels- en familierecht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 261480 / HA ZA 09-221
    
    Vonnis van 1 juli 2009
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[eiser sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[eiseres sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. D. van Kampen,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[gedaagde sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      advocaat mr. E. Hunneman.
    
    
    
    Partijen zullen hierna Kopers of [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] respectievelijk Verkopers of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
     
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      •	het tussenvonnis van 25 maart 2009;
      •	het proces-verbaal van comparitie van 17 juni 2009.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	Eind augustus 2008 hebben Kopers via de makelaar van Verkopers een bod uitgebracht op de woning van Verkopers (hierna: “de woning”). Diezelfde dag hebben Kopers schriftelijk aan de makelaar van Verkopers laten weten dat zij in verband met het financieringsvoorbehoud een termijn van zes weken wensten. Kort daarna is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij een koopprijs van EUR 775.000,-- is overeengekomen. De levering van de woning zou plaatsvinden op 6 januari 2009.
    
    2.2.	Bij brief van 3 september 2008 van de makelaar van Verkopers ontvingen Kopers een reeds door Verkopers ondertekende koopakte (hierna: “de koopovereenkomst”). In artikel 16 van de koopovereenkomst is opgenomen dat Kopers deze overeenkomst kunnen ontbinden indien zij uiterlijk op 25 september 2008 voor de financiering van de woning geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe hebben verkregen.
    
    2.3.	In de brief van 3 september 2008 van de makelaar van Verkopers is het volgende vermeld:
    
    Zoals afgesproken is de ontbindende voorwaarde voor de financiering op 4 weken gezet, mocht blijken dat deze termijn te kort is dan zal de verkoper meewerken aan het verlengen van deze termijn met maximaal 2 weken.
    
    2.4.	Kopers hebben de koopovereenkomst op 15 september 2008 ondertekend. Zij hebben niet uiterlijk op 25 september 2008 aan de makelaar van Verkopers gevraagd of de termijn in verband met het financieringsvoorbehoud kon worden verlengd.
    
    2.5.	Op 29 september 2008 hebben Kopers op grond van artikel 4.2 van de koopovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van EUR 77.500,-- (10% van de koopprijs) gestort op een rekening van een door Verkopers aangewezen notaris (hierna: “het notariskantoor”). 
    
    2.6.	Bij brief van 8 oktober 2008 hebben Kopers onder overlegging van afwijzingsbrieven van twee banken aan Verkopers meegedeeld dat zij er niet in geslaagd zijn om de financiering rond te krijgen en dat zij een beroep deden op de ontbindingsclausule in de koopovereenkomst.
    
    
      2.7.	Verkopers hebben zich op het standpunt gesteld dat Kopers te laat een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Bij brieven van 12 december 2008 en 
      4 februari 2009 hebben zij Kopers in de gelegenheid gesteld om alsnog de woning af te nemen. Kopers hebben hieraan niet voldaan.
    
    
    3.	Het geschil
    
    
      in conventie
      3.1.	Kopers vorderen   samengevat - uitvoerbaar bij voorraad Verkopers te veroordelen:
    
    
    
      a)	primair: om binnen 24 uur na betekening van het vonnis in de onderhavige zaak het notariskantoor te berichten dat het onder deze rustende bedrag van EUR 77.500,-- aan Kopers wordt terugbetaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 500,-- per dag, te vermeerderen met de wettelijke rente over EUR 77.500,-- vanaf 9 oktober 2008;
      b)	subsidiair: om te verklaren voor recht dat de door Kopers te verbeuren boete wordt gematigd tot nihil, althans tot een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie oordeelt, en om binnen 24 uur na betekening van het vonnis in de onderhavige zaak aan het notariskantoor te berichten dat aan Kopers een door de rechtbank onder invloed van matiging te betalen bedrag dient te worden terugbetaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 500,-- per dag;
      c)	in de kosten van deze procedure.
    
    
    3.2.	Aan hun primaire vordering leggen Kopers ten grondslag dat zij door middel van hun brief van 8 oktober 2008 de koopovereenkomst tijdig, dat wil zeggen binnen de overeengekomen termijn van zes weken, hebben ontbonden en dat zij daarom gerechtigd zijn tot de door hen gestorte waarborgsom van EUR 77.500,--. Met betrekking tot hun subsidiaire vordering betogen Kopers dat een eventuele door hen te betalen contractuele boete van EUR 77.500,-- dient te worden gematigd omdat deze buitensporig hoog en daarom onaanvaardbaar is.
    
    3.3.	Verkopers voeren verweer. Zij betogen primair dat zij niet gehouden zijn om mee te werken aan terugbetaling van EUR 77.500,-- door het notariskantoor omdat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden, doordat de daarvoor bedoelde contractuele termijn van vier weken is overschreden. Subsidiair stellen zij dat de reden voor het afwijzen van de financiering niet is komen vast te staan. Meer subsidiair voeren Verkopers aan dat de boete niet dient te worden gematigd. Voor zover de rechtbank oordeelt dat de boete wel moet worden gematigd dan zal deze niet mogen worden gematigd tot minder dan de schade van Verkopers.
    
    3.4.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    in reconventie
    
    3.5.	Verkopers vorderen   samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Kopers:
    
    
      a)	tot betaling van EUR 77.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2009;
      b)	tot het binnen 24 uur na het in de onderhavige zaak te wijzen vonnis berichten van het notariskantoor dat het onder deze rustende bedrag van EUR 77.500,-- aan Verkopers dient te worden doorgestort, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
      c)	tot het vergoeden van de proceskosten in conventie en in reconventie.
    
    
    3.6.	Aan hun vorderingen leggen Verkopers ten grondslag dat Kopers tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst, door niet mee te werken aan het transport van de leveringsakte.
    
    3.7.	Kopers voeren verweer, onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie hebben gesteld. 
    
    3.8.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    
    4.	De beoordeling
    
    in conventie
    
    4.1.	De kern van het geschil betreft de vraag welke termijn partijen zijn overeengekomen met betrekking tot het financieringsvoorbehoud van Kopers. Wanneer sprake is van een termijn van zes weken (eindigend op 9 oktober 2008), zoals Kopers betogen, hebben zij door middel van hun brief van 8 oktober 2008 de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Zijn partijen daarentegen een termijn van vier weken overeengekomen, zoals Verkopers aanvoeren, dan hebben Kopers te laat een beroep gedaan op ontbinding van de koopovereenkomst in verband met het niet verkrijgen van een financiering voor de woning.
    
    4.2.	Het standpunt van Kopers, dat zij met Verkopers een termijn van zes weken zijn overeengekomen, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid uit de overgelegde stukken. De koopovereenkomst bevat immers een termijn van vier weken voor het beroep op de ontbindende voorwaarde in verband met het financieringsvoorbehoud. In de brief van 3 september 2008 van de makelaar van Verkopers is vermeld dat is afgesproken dat de ontbindende voorwaarde voor de financiering is gezet op vier weken. Uit het in 2.3 vermelde citaat uit die brief valt af te leiden dat kopers voor het einde van de termijn van vier weken (dus uiterlijk op 25 september) contact hadden moeten opnemen met de makelaar van Verkopers, teneinde een verzoek tot verlenging van de termijn te doen. 
    
    4.3.	Kopers betogen echter dat zij een termijn van zes weken met Verkopers zijn overeengekomen. In verband daarmee voeren zij aan dat zij voor het aangaan van de koopovereenkomst duidelijk hadden aangegeven dat zij een termijn van zes weken wensten en dat de makelaar van Verkopers niet tegen hen heeft gezegd dat Verkopers niet akkoord waren met een termijn van zes weken. Voorts betogen Kopers dat de makelaar van Verkopers hen heeft meegedeeld dat de termijn in de koopovereenkomst op vier weken werd gezet om de banken meer onder druk te zetten zodat dan wellicht eerder dan na zes weken uitsluitsel over de financiering kon worden gekregen. Ter zitting hebben Kopers echter ook verklaard dat de makelaar van Verkopers niet tegen hen gezegd dat Verkopers akkoord waren met een termijn van zes weken. Ook volgt uit hun verklaring ter zitting dat er geen sprake van is dat de makelaar van Verkopers hen heeft meegedeeld dat zij, in afwijking van de inhoud van zijn brief van 3 september 2008, niet uiterlijk op 25 september 2008 om verlenging van de termijn hoefden te vragen. 
    
    4.4.	De rechtbank stelt vast dat Kopers in de veronderstelling verkeerden dat zij met Verkopers een termijn van zes weken waren overeengekomen. Gelet op de tekst van de koopovereenkomst, de tekst van de brief van de makelaar, alsmede op de door Kopers ter zitting afgelegde verklaring komt de rechtbank echter tot het oordeel dat Kopers er niet op mochten vertrouwen dat een termijn van zes weken, zonder tussentijds verzoek tot verlenging, ook de bedoeling was van Verkopers. Op grond van de inhoud van de koopovereenkomst en de brief van de makelaar had het op de weg van Kopers gelegen om hetzij bezwaar te maken tegen de in de koopovereenkomst opgenomen termijn van vier weken, hetzij bij de makelaar van Verkopers navraag te doen of Verkopers, anders dan uit de tekst van de koopovereenkomst en de brief voortvloeide, er wel op voorhand mee akkoord waren dat de termijn zes weken bedroeg. Kopers hebben dit echter nagelaten. De rechtbank concludeert dan ook dat partijen een termijn van vier weken zijn overeengekomen voor een beroep op de ontbindende voorwaarde in verband met het financieringsvoorbehoud, derhalve eindigend op 25 september 2008. Aangezien Kopers niet uiterlijk op 25 september 2008 om verlenging van de termijn hebben verzocht en pas door middel van hun brief van 8 oktober 2008 een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, hebben Kopers de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. De vordering van Kopers zal daarom in het nog te wijzen eindvonnis worden afgewezen.
    
    4.5.	De overige stellingen van partijen behoeven gelet op het bovenstaande geen bespreking.
    
    
      4.6.	[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in het te wijzen eindvonnis in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
      - vast recht		EUR 	1.148,00
      - salaris procureur		1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
      Totaal		EUR 	2.936,00
    
    
    4.7.	De rechtbank houdt iedere beslissing aan.
    
    in reconventie
    
    4.8.	Verkopers eisen in reconventie op grond van artikel 10.2 van de koopovereenkomst nakoming van de contractuele boete van EUR 77.500,--. Kopers beroepen zich in verband daarmee op matiging van hun betalingsverplichting tot nihil, althans tot een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie oordeelt. Daartoe betogen Kopers dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
    
    4.9.	Verkopers hebben bij brief van 4 februari 2009 Kopers gesommeerd om binnen acht dagen alsnog te voldoen aan hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Ook is in die brief aan Kopers meegedeeld dat, indien zij niet aan die sommatie zouden voldoen, de koopovereenkomst per 13 februari 2009 zou worden ontbonden. De rechtbank stelt vast dat Kopers niet aan deze sommatie hebben voldaan, zodat de koopovereenkomst door Verkopers is ontbonden met ingang van 13 februari 2009. Gelet op hetgeen de rechtbank hierboven (onder “in conventie') heeft overwogen, concludeert de rechtbank dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Kopers in de nakoming van de op hen rustende verbintenis uit de koopovereenkomst tot het verlenen van medewerking aan het passeren van de akte van levering. Aan de voorwaarden van artikel 10 van de koopovereenkomst voor het vorderen door Verkopers van de contractuele boete van EUR 77.500,-- is dan ook voldaan.
    
    
      4.10.	Matiging van een contractuele boete is op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf is door de Hoge Raad nader ingevuld in zijn arrest van 24 april 2007, 
      NJ 2007, 262. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
    
    
    4.11.	De rechtbank is van oordeel dat toepassing van het boetebeding, op grond waarvan Kopers een boete van EUR 77.500,-- dienen te betalen, in dit geval tot een buitensporig en daarom tot een onaanvaardbaar resultaat kan leiden, afhankelijk van de nog vast te stellen hoogte van de schade van Verkopers. Daarbij neemt de rechtbank de volgende omstandigheden in aanmerking:
    
    
      a) Verkopers waren er voor het sluiten van de koopovereenkomst van op de hoogte dat Kopers een termijn van zes weken voor het financieringsbehoud wensten.
      b) Gesteld noch gebleken is dat Verkopers een zwaarwegend belang hadden bij een termijn van vier weken. Verkopers wensten een termijn van vier weken omdat was gebleken dat het huis niet gemakkelijk was te verkopen.
      c) Anders dan bijvoorbeeld door de mededeling van een makelaar, dat zijn (verkopende) opdrachtgever een bod van de koper aanvaardt, waarbij niet de schijn wordt gewekt van bevoegdheid van de makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst, is de rechtbank van oordeel dat Verkopers wel de schijn hebben gewekt dat hun makelaar de bevoegdheid had minder verstrekkende rechtshandelingen namens hen te verrichten. Verkopers lieten immers alle onderhandelingen met Kopers in het kader van de verkoop van de woning over aan hun makelaar. De brief van de makelaar van Verkopers van 3 september 2008 is in dit verband van belang. De tekst “mocht blijken dat deze termijn te kort is dan zal de verkoper meewerken aan het verlengen van deze termijn met maximaal 2 weken”, biedt geen aanknopingspunt om te veronderstellen dat indien Kopers aan de makelaar van Verkopers tijdig hadden gemeld dat het hen nog niet was gelukt om de financiering rond te krijgen, Verkopers desgevraagd toch geen medewerking aan verlenging van de termijn zouden geven. Met inachtneming van artikel 3:61 lid 2 BW is de rechtbank dan ook van oordeel dat Kopers er op mochten vertrouwen dat wanneer zij uiterlijk op 25 september 2008 om verlenging van de termijn met twee weken hadden gevraagd, zij die verlenging van Verkopers zouden hebben gekregen. In dat geval was de ontbinding van de koopovereenkomst door middel van de brief van 8 oktober 2008 tijdig geweest en waren Verkopers niet gerechtigd geweest tot enige vergoeding van Kopers.
    
    
    4.12.	Gelet op artikel 6:94 lid 1 BW mag matiging van de contractuele boete niet verder gaan dan de schadevergoeding waartoe Verkopers op grond van de wet gerechtigd zijn. Of de hiervoor vermelde omstandigheden tot matiging van de boete zullen leiden, zal daarom afhangen van de nog door Verkopers aan te tonen schade. Verkopers zullen in verband hiermee in de gelegenheid worden gesteld om bij akte hun schade te specificeren en met stukken te onderbouwen. Kopers zullen daarop vervolgens bij antwoord-akte mogen reageren.
    
    4.13.	Vooruitlopend hierop overweegt de rechtbank reeds nu het volgende. Ter vaststelling van de schade van Verkopers als gevolg van het niet afnemen van de woning door Kopers zal de rechtbank een vergelijking maken van de huidige financiële positie van erkopers met de hypothetische financiële positie in het geval dat Kopers de woning van Verkopers hadden afgenomen. Verkopers hebben ter zitting verklaard dat zij onlangs hun woning aan derden hebben verkocht voor EUR 745.000,-- en dat de levering van de woning aan die derden zal plaatsvinden op 15 oktober 2009. Voorts hebben Verkopers een deel van de inventaris van hun woning aan diezelfde derden verkocht voor EUR 5.000,--. Met Kopers waren Verkopers echter een koopprijs van EUR 775.000,-- overeengekomen, zonder dat er daarnaast sprake was van verkoop van een deel van de inventaris. De rechtbank is van oordeel dat het bedrag van EUR 5.000,-- niet in mindering strekt op de schade, aangezien Verkopers in de hypothetische situatie dat Kopers de woning hadden afgenomen nog een inventaris zouden hebben gehad die zij voor de kennelijke marktwaarde van EUR 5.000,-- hadden kunnen verkopen. Indien Verkopers met stukken aantonen dat zij hun woning inmiddels hebben verkocht voor EUR 745.000,-- zal de rechtbank de schade van Verkopers als gevolg van het verkrijgen van een lagere verkoopprijs vaststellen op EUR 30.000,--.
    
    
      4.14.	Volgens hun verklaring ter zitting hadden Verkopers, wanneer de woning wel op 
      6 januari 2009 aan Kopers zou zijn geleverd, de intentie om een huis te huren en om op een door hen gekocht perceel grond in Friesland een huis te laten bouwen (zie ook hierna). In verband daarmee betogen Verkopers dat zij maandelijks EUR 2.200,-- schade lijden in verband met het voortduren van de hypotheeklasten, de onroerende zaakbelasting en de waterschapsbelasting. Om proceseconomische redenen wijst de rechtbank er reeds nu op dat, indien aannemelijk wordt dat Verkopers inderdaad een woning zouden hebben gehuurd, zij in het kader van hun eventuele onderbouwing van deze schade rekening moeten houden met de omstandigheid dat zij bij levering van de woning aan Kopers op 6 januari 2009 huurpenningen hadden moeten betalen en mogelijk ook gebruikersdelen van de onroerende zaakbelasting en waterschapsbelasting. Verkopers zullen in verband hiermee tevens moeten onderbouwen welke bedragen in mindering strekken op hun schade.
    
    
    4.15.	Ter zitting hebben Verkopers voorts verklaard dat zij in november 2007 een perceel grond in Friesland hebben gekocht voor ruim EUR 250.000,--, met de intentie om daarop een huis te laten bouwen. De daarmee verband houdende bestemmingsplanprocedure wordt naar verwachting in december 2009 afgerond. Verkopers voeren aan dat zij contractueel gehouden zijn tot afname van dat perceel binnen enkele weken na afronding van de bestemmingsplanprocedure. Verkopers sluiten echter niet uit dat zij niet in staat zullen zijn om de koopsom te financieren, in welk geval zij een contractuele boete van ruim EUR 25.000,-- verschuldigd zullen worden. Voor het geval zich die situatie voordoet betogen Verkopers dat dit schade oplevert welke een gevolg is van de wanprestatie van Kopers. 
    
    4.16.	Met Kopers is de rechtbank echter van oordeel dat er geen causaal verband bestaat tussen die wanprestatie en de mogelijke verplichting van Verkopers om in verband met de koop van het perceel in Friesland ruim EUR 25.000,-- te betalen. Het door Verkopers in oktober 2009 naar alle waarschijnlijkheid te ontvangen bedrag van EUR 750.000,-- is in vergelijking met de met Kopers overeengekomen koopprijs van EUR 775.000,-- nog steeds aanzienlijk. Bovendien hebben Verkopers ter zitting verklaard dat de opbrengst uit de recente verkoop van hun woning niet voldoende zal zijn om kooprijs van het perceel grond in Friesland te financieren, nu zij geraakt zijn door de financiële crisis en hun aandelen in waarde zijn verminderd. Nog afgezien van het feit dat nog niet is gebleken dat Verkopers niet in staat zullen zijn om het perceel in Friesland te financieren, zal de rechtbank bij de begroting van de schade van Verkopers stellingen dienaangaande dan ook buiten beschouwing laten, nu aan Kopers de mogelijke waardevermindering van de aandelen niet is toe te rekenen.
    
    4.17.	De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
    
    
    5.	De beslissing
    
    De rechtbank
    
    in conventie
    
    De rechtbank houdt iedere beslissing aan.
    
    in reconventie
    
    5.1.	bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 juli 2009 voor het nemen van een akte door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over hetgeen is vermeld onder 4.12 tot en met 4.14.
    
    5.2.	De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 
      1 juli 2009. 
    
    
    w.g. griffier				w.g. rechter