ECLI:NL:RBUTR:2009:BK5965, Rechtbank Utrecht, 09-12-2009, 244067 / HA ZA 08-348
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2009-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: beoordelingsmaatstaf waardering te verdelen huis.

vonnis
    
    RECHTBANK UTRECHT
    
    Sector handels- en familierecht
    
    zaaknummer / rolnummer: 244067 / HA ZA 08-348
    
    Vonnis van 9 december 2009
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. A.A.T. Werner,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde sub1],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker,
      2.	[gedaagde sub2],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. drs. A.J.F. Gonesh.
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] genoemd worden.
     
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 9 juli 2009;
      -	het proces-verbaal van comparitie van 27 februari 2009;
      -	de akte van [gedaagde sub2] van 18 maart 2009;
      -	de antwoordakte van [eiser] van 15 april 2009;
      -	de akte van [gedaagde sub2] van 8 juli 2009;
      -	de antwoordakte van [eiser] van 22 juli 2009.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	De broers [A] en [B] waren ieder voor de helft eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats], hierna te noemen: de onroerende zaak.
    
    2.2.	[A] is op [2004] overleden. [eiser] en [gedaagde sub2] zijn de zonen en enig erfgenamen van [A]. Zij zijn sinds het overlijden van [A] ieder voor 25% eigenaar van de onroerende zaak.
    
    2.3.	[B] is op [2006] overleden. Zijn echtgenote [gedaagde sub1] is zijn enig erfgenaam. Zij is sinds het overlijden van [B] voor 50% eigenaar van de onroerende zaak.
    
    2.4.	[eiser] wil tot verdeling van de onroerende zaak komen, maar partijen zijn hierover in onderling overleg niet tot overeenstemming gekomen.
    
    3.	Het geschil
    
    
      in conventie
      3.1.	[eiser] vordert:
    
    
    
      1.	scheiding en deling te gelasten van de gemeenschap waarin de erven van [A] en [B] deelgenoten zijn;
      2.	scheiding en deling te gelasten van de gemeenschap waarin [eiser] en [gedaagde sub2] deelgenoten zijn;
      3.	openbare verkoop te gelasten van de zaken van de gemeenschappen, vrij van huur en gebruik;
      4.	een notaris te benoemen die met de scheiding en verdeling van de gemeenschap belast zal zijn;
      5.	onzijdige personen te benoemen voor ieder van gedaagden.
    
    
    3.2.	[gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      in reconventie
      3.3.	[gedaagde sub2] vordert:
    
    
    
      1.	de scheiding en deling te gelasten van de gemeenschap waarin [eiser] en [gedaagde sub2] deelgenoten zijn;
      2.	als wijze van verdeling te gelasten dat het enig actief dat tot deze gemeenschap behoort, te weten de onverdeelde helft van de onroerende zaak gelegen te [woonplaats] aan de [adres], kadastraal bekend: gemeente [woonplaats], [sectie], [nummer], groot 1 ha, 54 a, 55 ca, geheel aan [gedaagde sub2] wordt toegedeeld onder de verplichting van [gedaagde sub2] om de overwaarde aan [eiser] te vergoeden in dier voege dat er hierbij van wordt uitgegaan dat voornoemde onroerende zaak geheel in bewoonde staat verkeert;
      3.	alsmede tot betaling van de kosten van de onderhavige procedure, onder de bepaling dat indien deze kosten niet binnen 8 dagen na de dag waarop de rechtbank in dezen vonnis heeft gewezen aan [gedaagde sub2] zijn voldaan, de wettelijke rente vanaf de datum van de uitspraak over de proceskosten door [eiser] verschuldigd zal zijn.
    
    
    3.4.	[eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    4.	De beoordeling
    
    in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.	[eiser] vordert verdeling van de onroerende zaak waarvan hij tezamen met [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] eigenaar is. Hij stelt zich op het standpunt dat er sprake is van twee gemeenschappen, te weten (i) de gemeenschap waarin hij tezamen met zijn broer [gedaagde sub2] deelgenoot is en (ii) de gemeenschap waarin de eerdergenoemde gemeenschap enerzijds en [gedaagde sub1] anderzijds deelgenoot zijn. [eiser] vordert scheiding en deling van beide gemeenschappen. 
      [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] zijn van mening dat de laatstgenoemde gemeenschap niet verdeeld hoeft te worden, maar dat slechts de gemeenschap tussen [eiser] en [gedaagde sub2] verdeeld dient te worden. [gedaagde sub1] staat daar buiten.
    
    
    4.2.	Uit de stellingen van partijen volgt dat zij gedrieën eigenaar zijn van de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat tussen [eiser], [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] daarom op grond van artikel 3:166 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met betrekking tot de onroerende zaak één gemeenschap bestaat als bedoeld in dit artikel. De rechtbank gaat daarom voorbij aan hetgeen partijen hebben gesteld over het bestaan van twee gemeenschappen, waarbij de ene gemeenschap deelgenoot zou zijn in de andere gemeenschap. Dit betekent dat ook [gedaagde sub1] – zo er een verdeling dient plaats te vinden – daarbij als deelgenoot betrokken is.
    
    4.3.	Uit de stellingen van partijen volgt voorts dat zij het erover eens zijn dat een verdeling dient plaats te vinden die eruit zal bestaan dat [eiser] zijn aandeel in de onroerende zaak overdraagt aan [gedaagde sub2]. [gedaagde sub2] heeft immers aangegeven het aandeel van [eiser] te willen overnemen en [gedaagde sub1] heeft tijdens de comparitie van partijen aangegeven dat zij met die overdracht instemt. Voor zover [gedaagde sub2] financieel niet in staat is het aandeel van [eiser] over te nemen, heeft  [gedaagde sub1] aangegeven bereid te zijn dit aandeel over te nemen. Nu hierover tussen partijen geen discussie bestaat, zal de rechtbank er in het hiernavolgende van uitgaan dat het aandeel van [eiser] zal worden overgenomen door [gedaagde sub2] (en eventueel [gedaagde sub1]). Het is daarom niet nodig het pand openbaar te verkopen aan een derde, zoals [eiser] heeft gevorderd. De vraag die echter beantwoord dient te worden is op welke wijze de waarde van het aandeel van [eiser] dient te worden gewaardeerd.
    
    4.4.	[eiser] stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden getaxeerd vrij van huur en gebruik. Volgens [gedaagde sub2] moet de onroerende zaak getaxeerd worden “in bewoonde staat”, nu [gedaagde sub1] en hij in het huis woonachtig zijn. Voorts dient er bij de taxatie van te worden uitgegaan dat Kusuma Nederland en Multi Products Associates B.V. opslag-/bedrijfsruimte huren in de onroerende zaak en dat er circa 85 stallingsovereenkomsten bestaan met boot- en caravaneigenaren. Tenslotte dient rekening gehouden te worden met het feit dat een deel van de woonruimte van [gedaagde sub1] door haar wordt verhuurd aan haar zoon [C]. 
    
    4.5.	De rechtbank is van oordeel dat het feit dat [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] zelf in de onroerende zaak woonachtig zijn, niet met zich brengt dat de waarde van de onroerende zaak in verhuurde of bewoonde staat dient te worden vastgesteld. [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] zijn immers niet als huurders aan te merken. Zij hebben geen contractueel bewoningsrecht van de onroerende zaak maar bewonen de onroerende zaak op grond van hun mede-eigendomsrecht. Zij hebben het zodoende – anders dan indien er sprake zou zijn geweest van een huurrecht – in hun macht het pand leeg op te leveren. Bovendien biedt de in artikel 3:185 lid 2 sub c BW opgenomen regeling de mogelijkheid voor een deelgenoot om in een geval als het onderhavige – waarin sprake is van een in vrije mede-eigendom bezeten huis dat wordt bewoond door twee der mede-eigenaren – scheiding en deling te vorderen. Toewijzing van een dergelijk verzoek kan met zich brengen dat de onroerende zaak vrij van bewoning moet worden verkocht. Ook daarom is er aanleiding om in de onderhavige zaak bij de berekening van de waarde aansluiting te zoeken bij de waarde vrij van huur of bewoning.
    
    4.6.	Dit ligt anders met de huurovereenkomsten met Kusuma Nederland en Multi Products Associates B.V. en met de circa 85 stallingsovereenkomsten. [eiser] heeft niet betwist dat die huur- en stallingsovereenkomsten bestaan. Derhalve zal er bij de taxatie van de onroerende zaak met het bestaan van deze huur- en stallingsovereenkomsten rekening moeten worden gehouden. Of deze overeenkomsten – zoals [eiser] stelt – eenvoudig en op korte termijn opzegbaar zijn, zal de taxateur moeten beoordelen en bij zijn taxatie moeten betrekken.
    
    
      4.7.	Resteert de vraag of een gedeelte van het woonhuis door [gedaagde sub1] is verhuurd aan [C] en of daarmee rekening moet worden gehouden bij de taxatie van het huis. 
      [gedaagde sub1] en [gedaagde sub2] hebben geen huurovereenkomst overgelegd die zou gelden tussen [gedaagde sub1] en [C]. De rechtbank gaat er van uit dat een dergelijke schriftelijke huurovereenkomst niet bestaat. Daarnaast hebben zij nagelaten een omschrijving te geven van wat [C] van [gedaagde sub1] zou huren en hebben zij evenmin aangegeven of het bedrag dat [C] maandelijks aan zijn moeder betaalt (€ 485,00) een reële huurprijs is, of dat dit eerder moet worden gezien als vergoeding voor de kosten die [gedaagde sub1] maandelijks voor haar zoon maakt. Dit klemt te meer omdat [gedaagde sub1] tijdens de comparitie van partijen heeft verklaard dat het door haar zoon maandelijks betaalde bedrag moet worden gezien als:
    
    
    “een soortement van huur, zeg maar kostgeld.”
    
    Nu [gedaagde sub2] na de comparitie van partijen nog tweemaal een akte heeft genomen, waarbij hij telkens nog producties in het geding heeft gebracht is hij ruimschoots in de gelegenheid geweest zijn stelling dat [C] van zijn moeder zou huren nader te onderbouwen. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt en de verklaring van [gedaagde sub1] tijdens de comparitie geen steun biedt aan de stelling dat er sprake zou zijn van huur, heeft [gedaagde sub2] zijn stelling naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de te benoemen taxateur er bij zijn taxatie van uit dient te gaan dat er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen [gedaagde sub1] en [C].
    
    4.8.	Partijen hebben tijdens de comparitie allen aangegeven geen behoefte te hebben zich nader uit te laten over de persoon van een te benoemen deskundige of de aan hem te voor te leggen vragen. De rechtbank zal daarom in dit vonnis overgaan tot het benoemen van een deskundige. Als deskundige wordt benoemd: de heer C.G. Plomp van Plomp makelaars & taxateurs, Remiseweg 2, 3438 LB Nieuwegein (telefoon: 030-6008735).
    
    4.9.	Aan de deskundige worden de volgende vragen voorgelegd:
    
    
      1.	Wat is de huidige onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend: gemeente [woonplaats], [sectie], [nummer], groot 1 ha, 54 a 55 ca, rekening houdend met de verhuur van (bedrijfs)gedeelten van deze onroerende zaak aan Kusuma Nederland en Multi Products Associates B.V. en met de circa 85 stallingsovereenkomsten, mede gelet op de in deze overeenkomsten opgenomen opzegmogelijkheden? Bij de taxatie dient er van uitgegaan te worden dat er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen [gedaagde sub1] en [C].
      2.	Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
    
    
    4.10.	Gezien de familierechtelijke betrekking tussen partijen is de rechtbank van oordeel dat de kosten van de deskundige(n) gelijkelijk door partijen dienen te worden gedragen. Partijen zullen daarom ieder de helft van dit voorschot moeten betalen.
    
    5.	De beslissing
    
    De rechtbank
    
    in conventie en in reconventie
    
    het deskundigenonderzoek
    
    5.1.	beveelt een deskundigenonderzoek naar de in nummer ?4.9 van dit vonnis geformuleerde vragen,
    
    5.2.	benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen de heer C.G. Plomp van Plomp makelaars & taxateurs, Remiseweg 2, 3438 LB Nieuwegein,
    
    5.3.	bepaalt dat het onderzoek zal worden verricht onder leiding van mr. J.W. Wagenaar, die ten deze tot rechter-commissaris wordt benoemd,
    
    de kosten
    
    
      5.4.	bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot terzake van de kosten van de deskundige het volgende:
      - de deskundige dient binnen drie weken na de datum van dit vonnis een begroting van zijn kosten op te geven aan mr. J.W. Wagenaar, gespecificeerd naar het aantal uren, het uurtarief en de overige kosten;
      - de civiele griffie zal bedoelde opgave toezenden aan partijen;
      - partijen kunnen binnen twee weken daarna bij mr. J.W. Wagenaar schriftelijk bezwaar maken tegen de begroting;
      - indien niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt het voorschot terzake van de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige te begroten bedrag;
      - indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke beslissing;
    
    
    5.5.	bepaalt dat ieder van partijen de helft van het bedrag van het voorschot ter griffie moet deponeren binnen twee weken nadat zij een daartoe strekkend betalingsverzoek van de civiele griffie hebben ontvangen,
    
    de werkwijze van de deskundige
    
    5.6.	draagt de deskundige op een schriftelijk en met redenen omkleed bericht met een duidelijke conclusie, en een gespecificeerde einddeclaratie in te leveren ter griffie van deze rechtbank,
    
    5.7.	bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk, ondertekend bericht ter griffie moet worden ingeleverd op drie maanden na de datum van dit vonnis, met dien verstande dat de deskundige niet met het onderzoek behoeft te beginnen voordat deze van de griffie van de rechtbank bericht heeft ontvangen dat het voorschot is gedeponeerd,
    
    5.8.	schrijft de deskundige voor dat hij bij het onderzoek partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het rapport van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het rapport tevens melding dient te worden gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken,
    
    5.9.	bepaalt dat de deskundige een concept van het rapport aan partijen zal toezenden en hen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen over het concept te maken,
    
    5.10.	bepaalt dat uit het rapport van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan terwijl in het rapport tevens melding dient te worden gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen, en verzoekt de deskundige om in het rapport te reageren op de opmerkingen van partijen over het concept,
    
    5.11.	verzoekt de deskundige in acht te nemen hetgeen is overwogen in nummer 4.5 tot en met 4.7 van dit vonnis,
    
    de overige beslissingen
    
    5.12.	draagt de griffier op een afschrift van dit vonnis toe te zenden aan de deskundige,
    
    5.13.	bepaalt dat de verdere processtukken binnen één week na de datum van dit vonnis aan de deskundige dienen te worden toegezonden door [eiser],
    
    5.14.	draagt de griffier op om na inlevering van het schriftelijk bericht door de deskundige de zaak op een termijn van 4 weken weer op de rol te plaatsen voor het nemen van een conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eiser] en om partijen daarvan bericht te doen,
    
    5.15.	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2009.
    
    JJW/PD