ECLI:NL:RBHAA:2010:BN2841, Rechtbank Haarlem, 14-07-2010, 454377-CV EXPL 10-1748
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2010-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Geen all-in huur. Huurder is op grond van de toepasselijke algemene bepalingen boven de huurprijs de kosten verschuldigd voor de levering en het gebruik van nutsvoorzieningen.  Afwijzing van de vordering ter zake bijkomende kosten, nu gesteld noch gebleken is dat huurder zijn verplichting tot het afsluiten van overeenkomsten met de nutsbedrijven voor de levering en het gebruik van gas, water en stroom niet is nagekomen en de kosten van het daadwerkelijke verbruik van die voorzieningen in het gehuurde dientengevolge door de nutsbedrijven aan verhuurder in rekening zijn gebracht en door hem zijn betaald.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      Zaak/rolnummer: 454377/CV EXPL 10-1748
      Datum uitspraak: 14 juli 2010 
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      [eiserer 1],
      wonende te [woonplaats]
      en 
      [eiser 2],
      wonende te [woonplaats],
      eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [eiser],
      gemachtigde: Van den Bor Deurwaarders, 
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap J.D. COMMUNICATIE B.V.,
      gevestigd te Haarlem,
      gedaagde,
      hierna te noemen: JD Communicatie,
      gemachtigde: mr. M. Bitter 
    
    
    
      De procedure
      [eiser] heeft JD Communicatie gedagvaard op 29 januari 2010. JD Communicatie heeft schriftelijk geantwoord. Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, heeft [eiser] schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna JD Communicatie nog een schriftelijke reactie heeft gegeven.
    
    
    
      De [XXX].	[XXX] (hierna: [XXX]) en JD Communicatie hebben een huurovereenkomst gesloten, waarbij JD Communicatie vanaf 1 maart 2005 en voor de duur van vijf jaar de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] van [XXX] heeft gehuurd. 
      b.	Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing. 
      c.	Bij de aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs € 2.000,00 per maand.
      d.	JD Communicatie heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 6.000,-- aan [XXX] betaald. 
      e.	[XXX] heeft de bedrijfsruimte in augustus 2008 in eigendom overgedragen aan [eiser], zodat deze sindsdien de verhuurder daarvan is. 
      f.	Met ingang van 1 september 2008 is de huurprijs verhoogd naar € 2.052,00 per maand.
      g.	[eiser] heeft vanaf 1 september 2008 tevens € 550,13 per maand aan bijkomende kosten aan JD Communicatie in rekening gebracht.
      h.	De huurovereenkomst is op 1 maart 2010 geëindigd op grond van een tijdige opzegging van JD Communicatie. 
    
    
    
      De vordering
      [eiser] vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de bedrijfsruimte en veroordeling van JD Communicatie tot betaling van € 17.184,98, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 13.711,03 vanaf 29 januari 2010.
      [eiser] legt aan de vordering (samengevat) het volgende ten grondslag.
      JD Communicatie is vanaf september 2008 haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet correct nagekomen. Zij  heeft - ondanks aanmaningen - een betalingsachterstand laten ontstaan van € 13.711,03, gerekend tot en met januari 2010. 
      Gelet op de hoogte van deze achterstand heeft [eiser] recht en belang om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de ontruiming van het gehuurde te vorderen. 
      Door niet te reageren op de aanmaningen heeft JD Communicatie [eiser] genoodzaakt de vordering ter incasso uit handen te geven aan de deurwaarder. De daaraan verbonden buitengerechtelijke kosten van € 800,00 dienen voor rekening van JD Communicatie te komen. Tevens vordert [eiser] € 2.673,95 als schade voor de maand februari 2010. 
      Door niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen te voldoen is JD Communicatie ook de wettelijke rente verschuldigd geworden.
    
    
    
      Het verweer
      JD Communicatie betwist de vordering. Zij voert (samengevat) aan dat zij met [XXX] 
      een all-in huurprijs is overeengekomen. Uit de huurovereenkomst blijkt ook niet dat er bijkomende kosten zijn overeengekomen. De verschuldigde huur voor de laatste drie maanden heeft zij verrekend met de waarborgsom. 
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    1. 	De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen bij gebreke van belang worden afgewezen. De huurovereenkomst is immers al op 1 maart 2010 geëindigd en onweersproken is dat JD Communicatie het gehuurde al heeft ontruimd. 
    
    
      2.	Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs vanaf 1 september 2008 € 2.052,00 
      per maand is gaan bedragen. Op grond van het - in zoverre door JD Communicatie niet betwiste - betalingsoverzicht over de periode van 1 september 2008 tot 1 februari 2010 (productie 2 bij dagvaarding) kan worden geoordeeld, dat JD Communicatie van de door haar in die periode (in ieder geval) verschuldigde huurprijs van in totaal 
      (18 x € 2.052,00 =) € 36.936,00 slechts € 30.545,00 heeft voldaan, zodat € 6.391,00 als 
      verschuldigd resteert. JD Communicatie beroept zich op verrekening met de door haar betaalde waarborgsom van € 6000,00. Nu [eiser] dit beroep bij repliek niet heeft weersproken zal de kantonrechter € 391,00 toewijzen, vermeerderd met wettelijke rente. 
    
    
    
      3.	Voor het overige heeft het geschil betrekking op het door [eiser] over de periode september 2008 tot en met februari 2010 gevorderde bedrag van € 550,13 per maand voor bijkomende kosten. JD Communicatie betwist dit voorschot te zijn verschuldigd. 
      Daartoe voert zij aan dat zij een ‘all-in’ huurprijs met [XXX]  is overeengekomen als compensatie voor haar aandeel in de verbouwingskosten van het gehuurde. [eiser]  heeft het bestaan van een all-in huurprijs betwist. 
    
    
    
      4.	Naar het oordeel van de kantonrechter heeft JD Communicatie haar stelling dat een 
      all-in huurprijs is overeengekomen niet voldoende onderbouwd. De bijzondere bepaling over de verbouwingskosten bevat geen enkel aanknopingspunt voor de gestelde afspraak en de verklaring hierover van [AAA] (productie 1 bij conclusie van antwoord) is veel te vaag. [AAA] maakt slechts gewag van een ‘voorstel’ dat naar hij van de heer [BBB] heeft ‘begrepen’ door [XXX] is aanvaard. Dit is niet voldoende om het bestaan van de afspraak over een all-in huurprijs aannemelijk te achten. 
    
    
    
      5.	JD Communicatie beroept zich voorts op de artikelen 4.8 en 5 van de huurovereenkomst. Hieruit blijkt inderdaad dat er naast de huurprijs geen bijkomende kosten zijn overeengekomen, maar daaruit volgt niet dat er ‘dus’ sprake is van een 
      all-in huurprijs. In artikel 16.1 van de algemene bepalingen is voor dat geval immers bepaald dat de huurder ‘boven de huurprijs’ de kosten is verschuldigd voor de levering en het gebruik van nutsvoorzieningen. De toepasselijkheid van deze algemene bepaling is niet uitgesloten in de huurovereenkomst. 
    
    
    6.	Het voorgaande betekent dat de kosten voor de levering en het gebruik van de nutsvoorzieningen (water, gas en elektra) ingevolge de huurovereenkomst wel voor rekening van JD Communicatie kwamen en dat zij gehouden was daartoe zelf de benodigde overeenkomsten met de betrokken nutsbedrijven af te sluiten. Het betekent echter ook dat [eiser] niet gerechtigd was de huurovereenkomst op dit punt eenzijdig te wijzigen door vanaf 1 september 2008 een voorschot voor ‘bijkomende kosten’ aan  JD Communicatie in rekening te gaan brengen. 
    
    7.	Indien JD Communicatie haar verplichting tot het afsluiten van overeenkomsten met de nutsbedrijven voor de levering en het gebruik van gas, water en stroom evenwel niet is nagekomen en de kosten van het daadwerkelijke verbruik van die voorzieningen door  J.D. Communicatie in het gehuurde dientengevolge door de nutsbedrijven aan [eiser] in rekening zijn gebracht en door hem zijn betaald, is hij gerechtigd JD Communicatie tot vergoeding daarvan aan te spreken. [eiser] heeft hierover in deze procedure echter niets concreets gesteld. In het bijzonder is niet gesteld of gebleken dat, en zo ja hoeveel, [eiser] terzake zou hebben betaald. De gevorderde ‘bijkomende kosten’ van € 550,13 per maand moeten daarom - als niet behoorlijk onderbouwd - worden afgewezen.
    
    8.	[eiser 1] en [eiser 2] hebben buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, waarbij zij  stellen dat zij daadwerkelijk kosten hebben moeten maken en zich beroepen op de geldende algemene voorwaarden. JD Communicatie heeft deze stelling niet voldoende gemotiveerd betwist. Nu aan hoofdsom € 391,00 wordt toegewezen zullen de verschuldigde buitengerechtelijke kosten overeenkomstig de staffel van het rapport Voorwerk II worden bepaald op € 75,00. 
    
    9.	De proceskosten zullen tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
    
    
    
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    - 	veroordeelt J.D. Communicatie tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van € 466,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 391,00 vanaf  29 januari 2010 tot aan de dag van de algehele voldoening; 
    
    - 	bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
    
    - 	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    -	wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.