ECLI:NL:RBDOR:2009:BJ9290, Rechtbank Dordrecht, 23-09-2009, 78512 - HA ZA 08-2758
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2009-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde komt tevergeefs op tegen antispeculatiebeding van Gemeente. Vordering afgewezen.

vonnis
      RECHTBANK DORDRECHT
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 78512 / HA ZA 08-2758
    
    Vonnis van 23 september 2009
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser]
      wonende te Papendrecht,
      eiser,
      advocaat mr. V.J. Groot,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      GEMEENTE HENDRIK-IDO-AMBACHT,
      zetelend te Hendrik-Ido-Ambacht,
      gedaagde,
      advocaat mr. H.J. Breeman.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 4 februari 2009 met de daarin genoemde stukken;
      -	het proces-verbaal van comparitie van 18 mei 2009;
      -	de brief van 12 juni 2009 van de Gemeente.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	De Gemeente en Kanters Projectontwikkeling B.V. (verder: Kanters) hebben op 
      31 maart 1999 een samenwerkingsovereenkomst en op 6 december 2001 een projectrealisatie-overeenkomst gesloten ter zake de ontwikkeling en realisatie van woningen in het gebied ‘De Volgerlanden’. In dit gebied is onder meer gelegen het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E, nummers 2448, 3464, 5170, 5171, 9536 en 9537 (verder: het perceel) allen gedeeltelijk ten behoeve van de bouw van de woning aan de [adres] (verder: de woning). 
    
    
    
      2.2.	In de projectrealisatie-overeenkomst tussen de Gemeente en Kanters is onder artikel 1 onder meer opgenomen:
      (…) Het project behelst de ontwikkeling en realisering van: (…)
    
    
    21 sociale koopwoningen met een maximale v.o.n.-verkoopprijs per woning van tweehonderdzeven duizend achthonderd gulden (NLG 207.800,00 (EUR 94.295,53)) (prijspeil 2001) (…)
    
    2.3. 	Bij overeenkomst d.d. 15 januari 2002 heeft de Gemeente het perceel aan Kanters verkocht. De Gemeente en Kanters zijn toepasselijkheid van de ‘Algemene Grondverkoopvoorwaarden voor alle woningen versie 3 d.d. 13 maart 2000’ op deze verkoopovereenkomst overeengekomen. Met betrekking tot doorverkoop aan een derde is in artikel 11 van deze algemene voorwaarden onder meer het volgende bepaald:
    
    
      “1. Onverminderd het hiervoor in artikel 10 lid 4 bepaalde, staat de gemeente toe dat realisator, haar rechten op levering van de bouwgrond overdraagt aan de koper van de door haar op de verkochte kavels te bouwen woningen eventueel voordat die bebouwing is voltooid, onder de voorwaarde dat in de tussen realisator en haar koper te sluiten koop- (en aannemings-) overeenkomst bij wijze van kwalitatieve verplichting en, voor zover naar het oordeel van de gemeente noodzakelijk, bij wijze van kettingbeding het navolgende wordt opgenomen: (…)
      c. De verplichting dat de koper van sociale koopwoningen tot f. 186.000,-- v.o.n. en middeldure koopwoningen tot f. 265.000,-- v.o.n. (prijspeil 2000, de maximale vrij op naam van de sociale koopwoning en de middeldure koopwoning wordt jaarlijks vastgesteld door het ministerie van VROM) een percentage van de overwinst van de door hem/haar gekochte woning bij verkoop en levering gedurende 5 jaar na de datum van eerste ingebruikname aan de gemeente zal afdragen. Bij verkoop in het eerste jaar dient 100% van de overwinst te worden afgedragen. Dit bedrag wordt jaarlijks met 20% afgebouwd. (…)”
    
    
    2.4.	Artikel 3 van de overeenkomst d.d. 15 januari 2002 tussen de Gemeente en Kanters luidt als volgt:
    
    “Artikel 3 Wijziging anti-speculatiebeding voor sociale koopwoningen
    
    In afwijking van het bepaalde in artikel 11, lid 1 sub c en lid 7 van de algemene voorwaarden is koper verplicht om in de koop(aannemingsovereenkomst) met derden ten behoeve van verkoper te bedingen dat de duur van het anti-speculatiebeding voor sociale koopwoningen geldt voor een periode van 10 jaar. De af te dragen overwinst neemt voor die woningen jaarlijks af met tien procent (10%).”
    
    
      2.4.	Ingevolge de koop-/aannemingsovereenkomst van 21 november 2001 tussen [eiser] en Kanters bedraagt de totale koop/aanneemsom voor het perceel en de woning 
      € 94.295,53. De koop-/aannemingsovereenkomst is door [eiser] ondertekend. Boven de handtekening van [eiser] staat onder meer vermeld:
    
    
    
      “De verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van:
      (…)5. bepalingen welke onderdeel uit kunnen maken van de notariële akte van levering d.d. 15 november 2001.(…)” 
    
    
    In de ‘bepalingen welke onderdeel uit kunnen maken van de notariële akte van levering d.d. 15 november 2001’ is onder meer opgenomen:
    
    
      Artikel 11 Doorverkoop
      1. Onverminderd het hiervoor in artikel 10 lid 4 bepaalde, staat de gemeente toe dat realisator, haar rechten op levering van de bouwgrond overdraagt aan de koper van de door haar op de verkochte kavels te bouwen woningen eventueel voordat die bebouwing is voltooid, onder de voorwaarde dat in de tussen realisator en haar koper te sluiten koop- (en aannemings-)overeenkomst bij wijze van kwalitatieve verplichting en, voor zover naar het oordeel van de gemeente noodzakelijk, bij wijze van kettingbeding het navolgende wordt opgenomen: (…)
      b. De verplichting dat de koper de gekochte woning uitsluitend zal gebruiken om deze zelf (met hun eventuele gezinsleden) gedurende tenminste twee jaar als eigenaar te bewonen en de woning gedurende die periode niet aan een derde zal verkopen. 
      c. De verplichting dat de koper van sociale koopwoningen tot éénhonderd zes en tachtig duizend gulden (f 186.000,00) vrij op naam en middeldure koopwoningen tot tweehonderd vijf en zestig duizend gulden (f 265.000,00) vrij op naam (prijspeil 2000, de maximale vrij op naam prijs van de sociale koopwoning en de middeldure koopwoning wordt jaarlijks vastgesteld door het ministerie van VROM) een percentage van de overwinst van de door hem/haar gekochte woning bij verkoop en levering gedurende tien (10) jaar na datum van eerste ingebruikname aan de gemeente zal afdragen. Bij verkoop in het eerste jaar dient één honderd procent (100%) van de overwinst te worden afgedragen. Dit bedrag wordt jaarlijks met tien procent (10%) afgebouwd (respectievelijk negentig procent (90%), tachtig procent (80%), zeventig procent (70%), zestig procent (60%), vijftig procent (50%), veertig procent (40%), dertig procent (30%), twintig procent (20%), tien procent (10%)). De overwinst bestaat uit het positieve verschil tussen de oorspronkelijke koopsom voor het in eigendom verkrijgen van de woning en de prijs die de woning in dezelfde staat op het moment van taxatie in de vrije verkoop op zou brengen. Het bedrag van de overwinst wordt door het college van burgemeester en wethouders in het uitgiftebesluit vastgesteld.(…)
    
    
    
      5. Burgemeester en wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 sub b van dit artikel. Deze ontheffing wordt steeds verleend in geval van:
      a.  verandering van werkkring van koper of diens partner op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
      b. overlijden van koper of een van zijn gezinsleden;
      c. ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding of beëindiging van de samenleving of geregistreerd partnerschap;
      d. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van koper of van een van zijn gezinsleden. (…)
    
    
    
      7. Bij vervreemding van de sociale- en middeldure koopwoning binnen tien (10) jaar na inschrijving van de koper op het betreffende adres in het bevolkingsregister wordt door de notaris bij de eigendomsoverdracht het van toepassing zijnde percentage van de in het uitgiftebesluit bepaalde overwinst in depot gehouden. (…)
      8. Burgemeester en wethouders kunnen op schriftelijk verzoek van de koper en onder nader vast te stellen voorwaarden, geheel of gedeeltelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 c en/of 6 van dit artikel. Het verzoek om ontheffing dient voor rekening van de koper te worden gemotiveerd door een verklaring van een beëdigd taxateur, dat de waarde van de woning bij verkoop lager is dan de oorspronkelijke koopsom van de woning vermeerderd met de in het uitgiftebesluit bepaalde overwinst. (…)”
    
    
    2.5.	Het perceel is door de inschrijving van de notariële akte van levering van 30 januari 2002 aan [eiser] geleverd. In de akte van levering is het anti-speculatiebeding zoals hiervoor onder 2.4. geciteerd, woordelijk opgenomen.
    
    2.6.	Bij besluit van de Gemeenteraad van Hendrik-Ido-Ambacht d.d. 4 maart 2002 zijn de ‘Algemene grondverkoopvoorwaarden voor alle woningen’ vastgesteld met daarin een gewijzigd anti-speculatiebeding. In artikel 11b van deze voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen: 
    
    
      1. Het is de koper gedurende de periode ingaande op de datum van het sluiten van de ingebruikname, zijnde de datum van inschrijving van de koper als (hoofd)bewoner op het desbetreffende adres in het bevolkingsregister, zonder schriftelijke toestemming van de gemeente verboden de door hem gekochte woning, onder welke titel of benaming dan ook, geheel dan wel gedeeltelijk te vervreemden. (…) 
      3. De toestemming als bedoeld in lid 1 van dit artikel wordt verleend onder de verplichting voor de koper om aan de gemeente te vergoeden: 
      (…)
      f. een bedrag van twaalf duizend vijfhonderd euro (€ 12.5000,--) indien sedert de datum van eerste ingebruikname als bedoeld in lid 1 van dit artikel maximaal zes jaar is verstreken; (…)”
    
    
    
      2.7.	Op 5 maart 2002 is de woning getaxeerd. In het taxatierapport is onder meer opgenomen:
      “Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
      - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en	:€ 147.000,00 zegge: honderd en zeven en
         gebruik geen rekening houdend met anti-	 veertig duizend euro		
         speculatiebeding, bewoningsplicht en	
         inkomenscriteria
      - onderhandse verkoopwaarde rekening	:€ 118.000,00 zegge: honderd en achttienduizend
         houdend met anti-speculatiebeding,		 euro
         bewoningsplicht en inkomenscriteria
    
    
    
      (…) NADERE MEDEDELINGEN
      T.b.v. de taxatie wordt gemeld dat de projectontwikkelaar geen keuken noch een stelpost voor een keuken levert. Taxateur is er t.b.v. de taxatie van uitgegaan dat er wel sprake is van een keuken dan wel een stelpost. Dit i.v.m. het voldoen aan de eisen van een woonhuis. (…)”
    
    
    2.8.	Op 23 december 2002 heeft [eiser] de woning betrokken. 
    
    2.9.	Op 5 juni 2008 heeft [eiser] de woning aan een derde geleverd voor een bedrag van € 202.000,--. 
    
    2.10.	Op verzoek van de Gemeente heeft de notaris ten laste van [eiser] een bedrag van € 12.500,-- in depot gehouden.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      - de Gemeente te veroordelen om de notaris ten overstaan van wie de akte d.d. 5 juni 2008 (productie 2) is verleden, schriftelijk te instrueren om het inzake het anti-speculatiebeding ten laste van [eiser] ingehouden bedrag ad € 12.500,-- onverwijld alsnog aan [eiser] uit te betalen, en de Gemeente voorts te veroordelen om aan [eiser] de wettelijke rente over voormeld bedrag ad € 12.5000,-- over de periode van 5 juni 2008 tot aan de dag der algehele voldoening te betalen, alsmede te gehengen en te gedogen dat vorenbedoelde notaris de gevorderde betaling aan [eiser] verricht;
      - subsidiair: de Gemeente te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag ad         
      € 12.500,-- vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 juni 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
      - de Gemeente te veroordelen om de buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten van deze procedure aan [eiser] te voldoen. 
    
    
    
      3.2.	[eiser] stelt daartoe het volgende.
      Het anti-speculatiebeding is uit hoofde van art. 6:233 sub b BW om twee redenen vernietigbaar.
      1) Het beding is onredelijk bezwarend. [eiser] is genoodzaakt om te verhuizen omdat de woning te klein is voor de huidige gezinssamenstelling. Het is uit sociaal en psychisch oogpunt onwenselijk om in de woning te blijven wonen. De wens om te verhuizen is niet ingegeven door financieel gewin. De te verwachten opbrengst bij verkoop van de woning is volledig nodig om een nieuwe woning aan te kunnen kopen.
      2) [eiser] heeft geen redelijke mogelijkheid gehad om van het anti-speculatiebeding kennis te nemen. De algemene voorwaarden waarin het huidige anti-speculatiebeding is opgenomen behorende bij de koop-aannemingsovereenkomst, heeft [eiser] niet ontvangen. 
    
    
    3.3.	In de algemene voorwaarden die de Gemeente in de overeenkomst met Kanters hanteert, is een anti-speculatiebeding met een duur van 5 jaar opgenomen. Die termijn is verstreken, dus [eiser] is niet meer gebonden aan het anti-speculatiebeding.
    
    
      3.4.	De Gemeente heeft de overwinst niet goed berekend. 
      Bij de taxatie van de woning is rekening gehouden met het bestaan van een keuken, terwijl deze niet is opgeleverd.[eiser] heeft de keuken zelf laten plaatsen. De kosten van de keuken dienen in mindering te worden gebracht op de overwinst, evenals overige kosten van meerwerk. De overwinst is niet in het uitgiftebesluit vastgesteld en dit had wel gemoeten. Taxatie van de woning vond plaats voordat deze gebouwd was. Bij de berekening dient te worden uitgegaan van de (lagere) getaxeerde waarde in de situatie dat het anti-speculatiebeding van toepassing is. 
    
    
    3.5. 	De Gemeente heeft de grond uitgegeven voor een prijs die gelijk is aan die in de vrije sector. De overwinst is ‘opgebouwd’ doordat Kanters een te lage verkoopprijs van de woningen heeft gehanteerd. Door onder die omstandigheden aanspraak te maken op het anti-speculatiebeding, wordt de Gemeente ongerechtvaardigde verrijkt.
    
    3.6.	Het anti-speculatiebeding doorkruist het landelijke fiscale- en volkshuisvestingsbeleid omdat niet de totale opbrengst van de woning kan worden aangewend voor de aankoop van een nieuwe woning, hetgeen verval van aftrekbaarheid van rentekosten tot gevolg heeft. Verder is het beding in strijd met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet omdat in geval van echtscheiding of ander werk het anti-speculatiebeding komt te vervallen.
    
    
    
    
    
      Het verweer
      3.7.	Het verweer van de Gemeente strekt tot afwijzing van de vordering. 
      Zij voert daartoe het volgende aan. [eiser] is een anti-speculatiebeding met een duur van 10 jaar overeengekomen. [eiser] was bekend met het beding. De inhoud daarvan is opgenomen in de akte van levering. Tevens is in de koop/aannemingsovereenkomst verwezen naar algemene voorwaarden waarin dit beding was opgenomen. [eiser] heeft getekend voor ontvangst van die voorwaarden. 
      [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd waarom het beding onredelijk bezwarend zou zijn. Een dergelijk beding is gebruikelijk in de gemeentelijke grond ontwikkelingspraktijk. 
      Ingevolge het overeengekomen anti-speculatiebeding had de notaris € 24.352,24 in depot moeten houden. De Gemeente heeft echter in lijn met de nieuwe algemene voorwaarden  verzocht een bedrag van € 12.500,-- in depot te houden. 
      De Gemeente kan de opmerking van [eiser] over doorkruising van het fiscale- en volkshuisvestingsbeleid niet plaatsen en deze stelling is onvoldoende onderbouwd. [eiser] komt niet in aanmerking voor ontheffing van het anti-speculatiebeding, want hij voldoet niet aan de daarvoor gestelde voorwaarden.
    
    
    3.8.	De overwinst is berekend conform de wijze die is bepaald in het anti-speculatiebeding zelf. Meerwerk blijft buiten beschouwing bij het bepalen van de overwaarde. Het uitgiftebesluit van 15 januari 2001 ziet op verkoop van de bouwgrond. Er waren toen nog geen woningen gerealiseerd. Aan de hand van het taxatierapport is de overwinst alsnog vastgesteld bij besluit van 20 juni 2002. Dit is een gebruikelijke werkwijze en [eiser] is hierdoor niet benadeeld. 
    
    Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Het is de Gemeente in beginsel toegestaan een antispeculatiebeding overeen te komen met haar contractspartijen en dezen te verplichten dat op te nemen in contracten met anderen. Dat is slechts anders, indien een dergelijk beding naar tekst of strekking in strijd is met hogere regelgeving. Als, zoals in casu, het beding algemeen is geformuleerd en er primair op gericht is tegen te gaan dat een koper de grond verwerft met het doel deze kort na aankoop met speculatiewinst door te verkopen, is daarvan in beginsel geen sprake.
    
    
    
      Doorkruising fiscale- en volkshuisvestingsbeleid? 
      4.2.	Voorzover al juist is dat de fiscus geen rekening houdt met het aan de Gemeente betaalde boetebedrag bij het bepalen van de overwaarde op de woning, treft de stelling van [eiser] geen doel. Die nadelige fiscale consequentie komt namelijk voor rekening en risico van [eiser]. Deze nadelige gevolgen van de contractsvrijheid van partijen leveren geen zodanige strijd op met hogere regelgeving dat geoordeeld moet worden dat ze niet toegepast mogen worden. 
    
    
    
      Onredelijk bezwarend beding?
      4.3.	Voor vernietigbaarheid is vereist dat het beding onredelijk bezwarend is voor [eiser], waarbij gelet moet worden op alle omstandigheden van het geval. Voor wat betreft de bezwarendheid van een beding moet acht worden geslagen op alle nadelen waaraan de betreffende voorwaarde de wederpartij blootstelt. In die zin gaat het om een abstracte toets. Daarbij moet worden geoordeeld naar het moment waarop de algemene voorwaarde in de overeenkomst wordt opgenomen. Voor wat betreft de onredelijkheid van de bezwarendheid zijn relevant: de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en hetgeen overigens nog van belang kan zijn. 
    
    
    4.4.	Wat betreft de potentiële nadelen van het anti-speculatiebeding voor [eiser] kan worden vastgesteld dat hij in de eerste plaats beperkt wordt in zijn mogelijkheden tot verkoop van de woning. De woning kan immers niet verkocht worden binnen 10 jaar na ingebruikname zonder een boete verschuldigd te zijn. Dit nadeel is in zoverre beperkt, dat het beding een beperking in tijd kent en de boete een per jaar afnemend percentage van de door [eiser] te realiseren winst bedraagt. Daarnaast kent het beding een ontheffingsbepaling, als hiervoor weergegeven in r.o. 2.4. De door [eiser] aangevoerde omstandigheden waren voorzienbaar bij het aangaan van de overeenkomst of kunnen naar hun aard voor zijn rekening worden gelaten. Daarnaast wordt rekening gehouden met het (grote) voordeel dat [eiser] heeft genoten door een woning te kunnen kopen voor een prijs die toen ruim € 50.000,-- lager was dan de getaxeerde waarde. Wanneer het vooroverwogene wordt afgewogen tegen de door [eiser] gestelde omstandigheden, is geen sprake van een onredelijk bezwarend beding. 
    
    
      Geen redelijke mogelijkheid om kennis te nemen?
      4.5.	De gebruiker van algemene voorwaarden moet zijn wederpartij een redelijke mogelijkheid bieden om van de inhoud van de algemene voorwaarden kennis te nemen. In het algemeen dient de gebruiker de algemene voorwaarden uiterlijk op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten, aan de wederpartij ter hand te hebben gesteld. 
      [eiser] heeft bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst getekend voor ontvangst van de bepalingen d.d. 15 oktober 2001, waarin het huidige anti-speculatiebeding is opgenomen. Indien van Gorsel heeft bedoeld dat hij die bepalingen niet heeft ontvangen terwijl hij daar wel voor getekend had, dan had het op zijn weg gelegen om die bepalingen alsnog op te vragen. Daarbij komt nog dat het beding woordelijk is opgenomen in de akte van levering. Indien [eiser] heeft bedoeld dat hij zich met die bepaling niet kon verenigen, dan had het op zijn weg gelegen daartegen te protesteren. Aldus heeft [eiser] een redelijke mogelijkheid gehad om kennis te nemen van het anti-speculatiebeding.
    
    
    
      Algemene voorwaarden Gemeente en Kanters: 5 of 10 jaar?
      4.6.	Weliswaar zijn op de verkoopovereenkomst tussen de Gemeente en Kanters algemene voorwaarden toepasselijk waarin het op te leggen anti-speculatiebeding een duur van 5 jaar heeft, maar de Gemeente en Kanters zijn hiervan in artikel 3 van de verkoopovereenkomst uitdrukkelijk afgeweken. In die overeenkomst is vastgelegd dat Kanters bij wijze van kettingbeding aan kopers van sociale koopwoningen een duur van 10 jaar zou overeenkomen. Conform die overeenkomst is bij [eiser] een anti-speculatiebeding van 10 jaar bedongen. De stelling van [eiser] dat hij slechts gedurende 5 jaar aan het anti-speculatiebeding gebonden zou zijn, faalt dus. 
    
    
    
      Discriminatie?
      4.7.	Allereerst wordt overwogen dat de door [eiser] aangehaalde gronden voor ontheffing (hiervoor onder 2.4. lid 5) bedoeld zijn voor de situatie in lid 1 sub b van het beding (de verplichting om de woning gedurende de eerste twee jaar zelf te gebruiken om als eigenaar te bewonen). Nu deze situatie niet aan de orde is, is de opgeworpen stelling van [eiser] niet relevant. Overigens heeft [eiser] niet gesteld dat hij voldoet aan de voorwaarden voor ontheffing van het onderhavige boetebeding (artikel 11 lid 8). Daardoor valt niet in te zien waarom van de Gemeente zou mogen worden verwacht dat zij [eiser] ontheffing van het anti-speculatiebeding zou verlenen, voor zover [eiser] dat heeft bedoeld te stellen. 
    
    
    
      Berekening overwinst
      4.8.	Ingevolge artikel 11 lid 1 sub c van de algemene voorwaarden (hiervoor onder 2.4.) bestaat de overwinst uit het positieve verschil tussen de oorspronkelijke koopsom voor het in eigendom verkrijgen van de woning en de koopprijs die de woning in dezelfde staat op het moment van taxatie in de vrije verkoop zou opbrengen. Bij berekening van de overwinst dient te worden uitgegaan van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde zonder rekening te houden met het anti-speculatiebeding. Een derde aan wie de woning verkocht wordt, is immers niet gebonden aan dit beding. 
    
    
    
      4.9. 	Een taxatie voorafgaand aan de oplevering van de woning brengt niet per definitie een onbetrouwbare taxatie met zich mee. Nu [eiser] het taxatierapport niet inhoudelijk heeft betwist, ligt slechts ter beoordeling voor, de vraag of de Gemeente de door [eiser] gemaakte kosten van de keuken en het overige meerwerk had moeten betrekken bij het bepalen van de overwinst. 
      Wat betreft de kosten van de keuken wordt overwogen dat als onbetwist vast staat dat Kanters de woning heeft opgeleverd zonder keuken. Blijkens het taxatierapport is bij het bepalen van de vrije verkoopwaarde wél uitgegaan van het bestaan van een keuken, aangezien dit vereist is voor een woonhuis. Nu [eiser] de kosten van de keuken zelf heeft gedragen, had de Gemeente deze kosten geheel, dan wel gedeeltelijk, in mindering moeten brengen op de overwinst. Hoewel deze stelling van [eiser] doel treft, is deze niet relevant voor de beoordeling van de vraag of het in depot gehouden bedrag terecht in depot is gehouden. Immers, zelfs wanneer de totale door [eiser] gestelde kosten voor de keuken (€ 8.860,--), in mindering zouden worden gebracht op de overwinst, is het totaal in depot te houden bedrag conform het contractuele boetebeding, hoger dan het uiteindelijk in depot gehouden bedrag van € 12.500,--. 
    
    
    Door [eiser] is onvoldoende gemotiveerd onderbouwd waarom de kosten van het overige gestelde meerwerk in mindering zou moeten worden gebracht op de overwinst, nu dit tussen partijen niet is overeengekomen en het meerwerk een vrije keuze van [eiser] is geweest. 
    
    4.10.	De overwinst is niet in het uitgiftebesluit van 15 januari 2002, maar bij besluit van 20 juni 2002 vastgesteld. De stelling van [eiser] dat dit ‘wel had gemoeten’ kan in zoverre onderschreven worden nu partijen dit zijn overeengekomen. Hieraan zal echter geen consequentie verbonden worden nu [eiser] heeft nagelaten te stellen dat, en op welke wijze, hij hiervan nadeel heeft ondervonden en hij geen conclusie verbindt aan zijn stelling.
    
    
      Ongerechtvaardigde verrijking?
      4.11.	Een verrijking is ongerechtvaardigd wanneer daarvoor geen redelijke grond aanwezig is. Niet ongerechtvaardigd is een verrijking die haar grondslag vindt in een rechtshandeling, zoals in dit geval de koopovereenkomst. Door de woning te kopen, heeft [eiser] het antispeculatiebeding vrijwillig aanvaard, welke aanvaarding een eventuele verrijking rechtvaardigt. In het midden kan blijven of daadwerkelijk sprake is van verrijking van de Gemeente en verarming van [eiser]. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake zou is van ongerechtvaardigde verrijking van de Gemeente, zodat die stelling wordt gepasseerd.
    
     
    4.12.	De vordering wordt afgewezen. 
    
    
      4.13.	[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Gemeente worden begroot op:
      - vast recht	€	306,00
      - salaris advocaat	€	904,00 (2 punten × tarief II € 452,00)
      Totaal	€ 	1.210,00
    
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	wijst de vorderingen af,
    
    5.2.	veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van De Gemeente tot op heden begroot op € 1.210,00;
    
    5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. Broeders en in het openbaar uitgesproken door 
      mr. A. Eerdhuijzen op 23 september 2009.