ECLI:NL:RBHAA:2012:BW9625, Rechtbank Haarlem, 13-06-2012, 522815 CV EXPL 11-10435
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2012-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bedrijfshuur. Uitleg vaststellingsovereenkomst. Haviltex.
        Na ontruiming door huurder van de van verhuurder gehuurde bedrijfspanden, vordert verhuurder (onder meer) veroordeling van huurder tot nakoming van de huurovereenkomsten. Huurder beroept zich op een vaststellingsovereenkomst die partijen in het kader van een tussen hen gespeeld hebbend kort geding hebben gesloten en waarbij partijen elkaar over en weer finale kwijting hebben verleend. Huurder voert aan dat de in die vaststellingsovereenkomst genoemde voorwaarde voor de finale kwijting, de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen verhuurder en een nieuwe huurder, is vervuld. Verhuurder betwist de vervulling van de voorwaarde, omdat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen zoals bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst was bedoeld..
        De kantonrechter overweegt dat het bij de interpretatie van de vaststellingsovereenkomst, gelet op de aard van de vaststellingsovereenkomst en het feit dat deze tot stand is gekomen tussen professionele partijen, die daarbij terzijde werden gestaan door hun gemachtigden, tevens aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Voorts zijn bij de uitleg van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 
        Slotsom: De in de vaststellingsovereenkomst genoemde voorwaarde is vervuld, zodat huurder niet meer door verhuurder kan worden aangesproken met betrekking tot de tussen hen bestaan hebbende huurovereenkomsten. De vordering wordt afgewezen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 522815 / CV EXPL 11-10435 
      datum uitspraak: 13 juni 2012
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      [XXX]
      te [woonplaats]
      eiser in conventie en in het incident
      verweerder in (voorwaardelijke) reconventie
      hierna te noemen [XXX]
      gemachtigde mr. A.J. Bakhuijsen
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [YYY] FOODSERVICES 
      te Rotterdam
      gedaagde in conventie en in het incident
      eiseres in (voorwaardelijke) reconventie
      hierna te noemen [YYY]
      gemachtigde mr.drs. A.J. Fontijn
    
    
    
    In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
    
    
      De procedure
      Bij tussenvonnis van 30 november 2011 heeft de kantonrechter de vordering in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen en de zaak voor het overige verwezen naar de rolzitting van 28 december 2011 voor het nemen van een conclusie in repliek in conventie door [XXX]. Nadat [XXX] had geconcludeerd voor repliek in conventie, hebben partijen vervolgens nog over en weer gereageerd.
      Vonnis is bepaald op heden.
    
    
    
      De verdere beoordeling in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
      1. De vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      De kantonrechter blijft bij de inhoud van het tussenvonnis van 30 november 2011. 
    
    
    
      2. [YYY] beroept zich primair op de vaststellingsovereenkomst van 18 januari 2011. Volgens [YYY] is de voorwaarde waaronder partijen elkaar finale kwijting hebben verleend met betrekking tot de tussen hen bestaan hebbende huurovereenkomsten, vervuld door de ondertekening door [ZZZ] op 25 maart 2011 van een huurovereenkomst voor pand nr. 4. Dat betekent volgens [YYY] dat de huurovereenkomsten tussen haar en [XXX] op die datum zijn geëindigd, zodat [XXX] niets meer van haar te vorderen heeft. 
      [XXX] stelt daartegenover dat de voorwaarde uit de vaststellingsovereenkomst niet is vervuld, omdat tussen [XXX] en [ZZZ] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen zoals op 18 januari 2011 was bedoeld. Dat komt, zo stelt [XXX], omdat [YYY] [ZZZ] heeft voorgehouden dat deze met betrekkelijk weinig investeringen (ca. € 25.000,00) het pand geschikt kon maken voor bedrijfsvoering. Dit bleek echter niet mogelijk te zijn, o.a. omdat de koelingen niet goed functioneerden, [YYY] de telefooncentrale had meegenomen en er diverse reparaties nodig waren voor het verkrijgen van een HACCP-certificering. Uit een door BT Makelaars opgesteld rapport volgt dat in totaal € 206.000,00 aan investeringen nodig was, dus € 181.000,00 meer. [ZZZ] wilde toen alleen maar tekenen, als er een regeling kwam die het nadeel van de meerkosten ophief. [XXX] heeft concessies moeten doen om het pand aan [ZZZ] te verhuren. Hij is [ZZZ] tegemoet gekomen met een lagere huurprijs (€ 120.000,00 per jaar excl btw) en met betaling van € 181.000,00 als bijdrage in de herstelkosten, aldus nog steeds [XXX]. 
      [YYY] voert aan dat de essentialia van de huurovereenkomst tussen [XXX] en [ZZZ] al vastlagen in het aanbod van [ZZZ] van 10 januari 2011. De huurovereenkomst behoefde alleen nog in een akte te worden vastgelegd. Volgens [YYY] ligt het in de risicosfeer van [XXX] dat hij het aanbod van [ZZZ] van 10 januari 2011 niet heeft aanvaard, maar met hem is gaan onderhandelen door van dat aanbod afwijkende voorstellen te doen.
    
    
    
      3. Bepalend voor de beantwoording van de vraag of het primaire verweer van [YYY] doel treft, is de uitleg die aan de vaststellingsovereenkomst van 18 januari 2011 moet worden gegeven. Het gaat hier om een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW, tot stand gekomen tussen professionele partijen. Een vaststellingsovereenkomst is naar zijn aard bedoeld om een einde te maken aan een geschil tussen partijen en eenduidig de rechtsverhouding van partijen tot elkaar te regelen. 
      De interpretatie van de vaststellingsovereenkomst kan niet alleen worden gebaseerd op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen ervan, maar daarbij komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ  1981, 635  — Haviltex). Voorts zijn bij de uitleg van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 
    
    
    4. [XXX] en [YYY] zijn beide professionele partijen die al langere tijd met elkaar hebben samengewerkt. Aanvankelijk was sprake van huurovereenkomsten tussen [XXX] (als verhuurder) en [XXX] Vers Grootverbruik B.V. (als huurder). [XXX] en [YYY] zijn destijds gaan onderhandelen over integrale overneming door [YYY] van [XXX] Vers Grootverbruik. De beoogde aandelentransactie is vervangen door een activa/passivatransactie op 16 september 2003. [YYY] heeft de bestaande huurovereenkomsten met [XXX] feitelijk voortgezet.
    
    
    
    
      5. Bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, gesloten in het kader van een door [YYY] bij de rechtbank Amsterdam ingediend verzoek tot het leggen van derdenbeslag ten laste van [XXX], werden beide partijen bijgestaan door hun raadslieden. [XXX] was volledig op de hoogte van de inhoud van het aanbod van [ZZZ]. Dit aanbod bevatte de essentialia van de mogelijk te sluiten huurovereenkomst, waaronder een expliciet voorstel voor de huurprijs, te weten € 7.500,00 per maand vanaf         1 mei tot 31 december 2011, € 9.000,00 per maand vanaf 1 januari tot 31 juni 2012 en          € 10.750,00 per maand vanaf 1 juli tot 31 december 2012. Het lijkt niet logisch dat [XXX] akkoord is gegaan met de vaststellingsovereenkomst, als over de inhoud van het aanbod van [ZZZ] nog moest worden onderhandeld. Bovendien is het aanbod gedaan na diverse bezichtigingen van het pand door [ZZZ]. Ter zake is door [XXX] ook geen voorbehoud gemaakt in de vorm van een opschortende of ontbindende voorwaarde. 
      Daarbij komt dat de consequenties van een en ander niet van dien aard zijn, dat deze door de professionele partijen en hun advocaten niet ten tijde van de vaststellingsovereenkomst voorzien hadden behoeven te worden.
    
    
    6. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat partijen op 18 januari 2011 een geldige vaststellingsovereenkomst hebben gesloten ([XXX] heeft geen beroep gedaan op dwaling) waarin de voorwaarde voor finale kwijting ondubbelzinnig is vastgelegd. Nu tussen [XXX] en [ZZZ] een huurovereenkomst tot stand is gekomen, is die voorwaarde vervuld. Dat [XXX] na de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst met [ZZZ] is gaan onderhandelen, maakt dat niet anders. De gevolgen daarvan komen voor rekening en risico van [XXX], te meer daar [YYY] niet bij die verdere onderhandelingen betrokken was en daar dus geen invloed op heeft kunnen uitoefenen. Mede gelet daarop, is de visie van [XXX] dat [YYY] het risico van het mislukken van die onderhandelingen draagt, niet logisch.
    
    7. Na de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [XXX] en [ZZZ] mocht [YYY] er dus op vertrouwen, dat verdere problemen in de uitwerking en uitvoering van die huurovereenkomst voor risico van [XXX] zouden blijven en dat zij niet meer door [XXX] kon worden aangesproken met betrekking tot de tussen hen bestaan hebbende huurovereenkomsten. Dit betekent dat het primaire verweer slaagt, zodat de vordering in conventie zal worden afgewezen.
    
    8. Nu de voorwaarde voor de vordering in reconventie niet is vervuld, zal deze als niet ingesteld worden beschouwd.
    
    9. De proceskosten in conventie, zowel in de hoofdzaak als in het incident, komen voor rekening van [XXX] als de in het ongelijk gestelde partij.
    
    
    
      Beslissing 
      De kantonrechter:
    
    
    In conventie in de hoofdzaak
    
    - wijst de vordering af;
    
    
    
    In conventie in de hoofdzaak en in het incident
    
    - veroordeelt [XXX] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [YYY] tot en met vandaag worden begroot op € 2.600,00 aan salaris van de gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
    
    In reconventie
    
    - verstaat de vordering als niet ingesteld.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Udo de Haes en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
    
    Coll.