ECLI:NL:RBARN:2012:BX6404, Rechtbank Arnhem, 11-07-2012, 222593
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verklaring voor recht dat de erfpachtverhouding tussen gedaagde in conventie en Natuurmonumenten geëindigd is per 22 maart 2011. Toegewezen.
        Beroep op art. 7:23 lid 2 BW verjaard.

Vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 222593 / HA ZA 11-1460
    
    
    Vonnis van 11 juli 2012
    
    
    in de zaak van
    
    
      de vereniging
      DE VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND,
      gevestigd te 's-Graveland,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle,
    
    
    tegen
    
    
      [eiser]
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. M.J.H. van Baalen te Wageningen.
    
    
    
    Partijen zullen hierna Natuurmonumenten en [eiser] genoemd worden.
    
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 18 januari 2012
      -	het proces-verbaal van comparitie van 29 mei 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Blijkens een verkoopbrochure van oktober 2011 van rentmeesterkantoor Procurator B.V. te De Steeg zocht Natuurmonumenten een erfpachter en een opstaller voor het perceel met daarop een recreatiewoning, plaatselijke bekend [adres] te [woonplaats], deel uitmakende van het Nationaal Park Veluwezoom. De brochure vermeldt onder meer dat de woning bestaat uit een tot recreatiewoning verbouwde potstal die waarschijnlijk eind negentiende eeuw (traditioneel) is gebouwd, alsmede dat de woning een rieten kap van matige kwaliteit heeft, niet is voorzien van isolerende beglazing en niet is aangesloten op gas en riolering.
      De brochure vermeldt voorts dat er geen onderzoek is gedaan naar de aanwezigheid van houtvernielende insecten en naar de kwaliteit van de gedateerde elektrische installatie, dat uit het bestemmingsplan volgt dat het pand [adres] is wegbestemd maar dat het mag blijven bestaan en gebruikt voor recreatie.
    
    
    2.2.	Met brief van 3 oktober 2001 schrijft [eiser], nadat hij zich als belangstellende voor het object heeft laten inschrijven, aan Natuurmonumenten onder meer dat het naar zijn ervaring als ambtenaar onder de huidige omstandigheden een onmogelijke zaak is de recreatieve bestemming in een woonbestemming te wijzigen, alsmede dat hem de bestemming niets uitmaakt.
    
    
      2.3.	Op 14 februari 2002 hebben de partijen een overeenkomst gesloten waarbij
      [eiser] de recreatiewoning van Natuurmonumenten heeft gekocht voor € 79.411,50 en Natuurmonumenten zich heeft verplicht ten behoeve van [eiser] een recht van erfpacht ten aanzien van het perceel te vestigen en een van het erfpachtrecht afhankelijk recht van opstal voor de recreatiewoning, welke woning op dat tijdstip door krakers werd bewoond. In het tweede lid van artikel 8 van die overeenkomst is vermeld dat het woonhuis op korte termijn in overleg met de grondeigenaar grondig zal moeten worden gerestaureerd en in het tweede lid van artikel 13 dat het herstel van de recreatiewoning zal gebeuren in overleg met de grondeigenaar volgens een door erfpachter en Natuurmonumenten nog op te stellen plan. 
    
    
    2.4.	Op 3 juli 2002 is de notariële akte verleden tot vestiging van het hiervoor bedoelde recht van erfpacht met een duur van 30 jaren en het daarvan afhankelijke opstalrecht. In artikel F3, lid 1 van die akte verplicht [eiser] zich om in overeenstemming met Natuurmonumenten en overeenkomstig de richtlijnen van Natuurmonumenten de gebreken aan de recreatiewoning op zijn kosten te herstellen en de woning in goede staat te houden. Volgens lid 4 zullen alle geschillen de uitvoering van werkzaamheden en het onderhoud van het erfpachtgoed betreffende worden beslecht door drie deskundigen, te benoemen op dezelfde wijze als in artikel F2 lid 4 is bepaald (Artikel F2 lid 4 bepaalt dat bij gebrek aan overeenstemming over herziening van de canon, deze op verzoek van de meest gerede partij door deskundigen zal worden vastgesteld en geeft aan op welke wijze die deskundigen worden aangewezen). Lid 5 verbiedt [eiser] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Natuurmonumenten: “gebouwen (bouw)werken, getimmerten of constructies op te richten, aan te brengen, te wijzigen of weg te nemen”. Bij overtreding van artikel F3 is [eiser] op de voet van artikel F11 een boete verschuldigd van 25 keer het bedrag van de op dat moment geldende jaarlijkse erfpachtcanon. Artikel F3 lid 17 sub a. bepaalt dat Natuurmonumenten zal trachten een permanente woonbestemming voor het erfpachtgoed te verkrijgen en voor zover nodig een vergunning en/of andere toestemming van de overheid om het erfpachtgoed permanent te bewonen en lid 19 van dat artikel dat de partijen wanneer de mogelijkheid tot permanente bewoning niet voor 3 juni 2007 is gerealiseerd, nader zullen overleggen.
    
    2.5.	Op 14 november 2002 heeft een door [eiser] ingeschakeld bedrijf, Ascor Analyse B.V. te Ulvenhout, een rapport opgesteld waarin is vermeld dat het plafond van de huiskamer van de recreatiewoning 2 tot 5% chrysotiel (witte asbest) bevat.
    
     
    
      2.6.	Op 13 november 2002 heeft Riet Advies V.O.F. te Ermelo op verzoek van
      [eiser] de kwaliteit van het rieten dak van de opstal beoordeeld. Het rapport vermeldt onder meer: “Helaas is uw rieten dak zo slecht dat reparatie economisch niet meer verantwoord is.” 
    
    
    2.7.	Met brief van 20 maart 2007 heeft [eiser] aan Natuurmonumenten medegedeeld dat hij niet tot herstel/herbouw van de opstal overgaat totdat de bestemming wonen definitief is en dat Natuurmonumenten tekort geschoten is in haar inspanningsverplichting om de bestemming wonen te realiseren.
    
    2.8.	Bij besluit van 24 juni 2008 heeft de gemeenteraad van [woonplaats] het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ vastgesteld. Blijkens de plankaart is op de locatie [adres] een recreatiewoning toegestaan.
    
    2.9.	 Met brief van 8 september 2008 heeft Natuurmonumenten [eiser] er op gewezen dat hij verantwoordelijk is om het pand in goede staat te houden conform het erfpachtcontract en verzoekt hem de renovatie met spoed ter hand te nemen.
    
    
      2.10.	Op 15 maart 2010 heeft een gesprek tussen de partijen plaatsgevonden. De gemaakte afspraken zijn met brief van 29 maart 2010 door Natuurmonumenten aan
      [eiser] bevestigd. Die afspraken komen er op neer dat [eiser] zowel plannen voor het opknappen van de woning als voor nieuwbouw bij Natuurmonumenten in zal leveren en dat vervolgens overleg zal plaatsvinden. 
    
    
    2.11	Op 19 april 2010 heeft [eiser] per e-mail aan Natuurmonumenten geschreven dat hij afzag van ver- of herbouwplannen en alleen nog herstelwerkzaamheden wilde verrichten om de recreatiewoning in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
    
    2.12.	In een brief van 26 april 2010 heeft Natuurmonumenten [eiser] geschreven dat zij de bij die plannen behorende bouwtekeningen met kostenraming wilde ontvangen.
      
    
      2.13.	Met e-mail van 16 mei 2010 heeft [eiser] aangegeven dat hij de zaak aan zijn advocaat uit handen had gegeven en met brief van 7 juni 2010 heeft de advocaat van
      [eiser] Natuurmonumenten in gebreke gesteld in verband met non-conformiteit van de recreatiewoning.
    
    
    2.14.	Op 20 augustus 2010 heeft Natuurmonumenten de woning geïnspecteerd en is haar gebleken dat [eiser] de recreatiewoning van binnen voor een groot deel had gesloopt, binnenmuren en vloerbalken waren verwijderd en de fundering was blootgelegd. 
    
    2.15.	Met brief van 14 september 2010 heeft (de advocaat van) Natuurmonumenten aan (de advocaat van) [eiser] geschreven dat hij in zo ernstige mate tekort is geschoten dat die de opzegging van de erfpacht rechtvaardigt en is aanspraak gemaakt op de in artikel 11 van de akte van vestiging bedoelde boete.
    
    2.16.	Met brief van 30 december 2010 heeft [eiser] aan Natuurmonumenten verzocht zijn adresgegevens te wijzigen in [adres].
    
    2.17.	Met brief van 28 februari 2011 heeft [eiser] verzocht correspondentie te richten aan zijn advocaat.
    
    2.18.	Op 22 februari 2011 heeft Natuurmonumenten aan: “(..) [eiser], zonder bekende woonplaats in Nederland; en daarbuiten, mitsdien aan de ambtenaar van het openbaar ministerie bij de rechtbank ’s-Gravenhage” exploot laten doen van opzegging van het recht van erfpacht en het daarvan afhankelijke recht van opstal met inachtneming van de geldende opzeggingstermijn tegen 22 maart 2011 en aan laten zeggen de onroerende zaak op die datum te verlaten en te ontruimen. Het opzeggingsexploot is op 9 maart 2011 ingeschreven in de openbare registers.
    
    2.19.	Met brief van 1 maart deelt de advocaat van Natuurmonumenten aan de advocaat van [eiser] het volgende mede:
    
    “Hierbij (*) zend ik u in kopie de brief met bijlagen die ik op 3 februari jl. toezond naar het door u opgegeven adres aan de [adres] te [woonplaats]”.
    
    Vorenbedoelde kopie is de kopie van een aan [eiser] gerichte brief waarin wordt medegedeeld dat Natuurmonumenten heeft besloten de erfpacht op te zeggen, dat de deurwaarder het opzeggingsexploot ‘een dezer dagen’ zal betekenen en dat de grond en de opstal een maand na de opzegging verlaten dient te zijn.
    
    2.20.	Op 22 maart 2011 had [eiser] de woning niet ontruimd.
    
    2.21.	In opdracht van Natuurmonumenten heeft J[makelaar] de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 9 februari 2011 getaxeerd op € 100.000,-- voor: “Ondergrond van de woning en erf en tuin 500 m²” en € 30.000,-- voor “opstal recreatiewoning ca. 300 m³”, totaal € 130.000,--.
    
    
    3.	Het geschil
    
    
      in conventie
      3.1.	Natuurmonumenten vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1.	voor recht zal verklaren dat de erfpachtverhouding tussen [eiser] en Natuurmonumenten geëindigd is per 22 maart 2011;
      2.	[eiser] zal bevelen om het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie A, nummer 320 geheel te ontruimen binnen een week na betekening van dit vonnis, en vervolgens ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag voor elke dag dat [eiser] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen;
      3.	[eiser] zal veroordelen tot betaling aan Natuurmonumenten van € 54.411,84, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 53.556,- vanaf 29 september 2010, en over het restant vanaf de dag van dagvaarding;
      4.    [eiser] in de kosten van de procedure zal veroordelen.
    
    
     
    Natuurmonumenten legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiser] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de akte van vestiging door de recreatiewoning zonder toestemming van binnen grotendeels te slopen en door de verbeurde boete onbetaald te laten. 
    
    3.2.	[eiser] voert verweer. 
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    
      in reconventie
      3.4.	[eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis, bij uitvoerbaar bij voorraad:
      1.	voor recht zal verklaren dat de opzegging geen rechtskracht dan wel -gevolg heeft;
      2.	voor recht zal verklaren dat Natuurmonumenten is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen;
      3.	de overeenkomst van 14 februari 2022 en de notariele akte van 3 juli 2002 zal ontbinden;
      4.	Natuurmonumenten zal veroordelen om de door [eiser] geleden schade groot
      € 371.065,- te vergoeden,
    
    
    en in voorwaardelijke reconventie:
    
    5. 	Natuurmonumenten zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 371.065,- te vermeerderen met de wettelijke rente
    
    in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
    
    6.	Natuurmonumenten zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover vanaf de 14de dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de volledige betaling.
    
    
      [eiser] legt op zijn beurt aan de vordering ten grondslag dat Natuurmonumenten toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en de akte van vestiging doordat:
      -	de opstal niet is geleverd conform de overeenkomst;
      -	Natuurmonumenten tekort is geschoten en tekort zal schieten in de nakoming van haar inspanningsverplichting de bestemming van het object te wijzigen;
      -	Natuurmonumenten niet bereid is over te gaan tot het verplichte nader overleg nadat de woonbestemming niet voor 3 juni 2007 was gerealiseerd;
      -	Natuurmonumenten onterecht en ongemotiveerd haar goedkeuring/toestemming onthoudt aan de door [eiser] ingediende plannen;
      -	Natuurmonumenten zich onvoldoende actief opstelt in de plannen om te komen tot herstel/nieuwbouw;
      -	Natuurmonumenten de geschillenregeling buiten toepassing laat.
    
    
    Voor het geval het erfpachtsrecht is geëindigd maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van de waarde van de opstal, door hem gesteld op € 371.065,--.
    
    3.5.	Natuurmonumenten voert verweer. 
    
    3.6.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    
      in conventie en in reconventie
      4.1.	Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
    
    
    4.2.	Niet in geschil is dat de partijen er van uit zijn gegaan dat de (recreatie)woning grondig diende te worden gerestaureerd en dat [eiser] zich daartoe heeft verplicht. Er mede op gelet dat [eiser] stelt dergelijke projecten vaker uit te voeren (randnummer 5.3.1. conclusie van antwoord tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie), dat hij de woning reeds in 2002 heeft laten onderzoeken op de aanwezigheid van asbest en een onderzoek heeft laten verrichten naar de kwaliteit van het rieten dak en dat hij van plan is geweest de opstal te slopen en opnieuw te bouwen, treft zijn klacht dat Natuurmonumenten in verband met bouwtechnische gebreken van de opstal niet heeft geleverd conform de mededelingen die zij daarover heeft gedaan – wat daar ook van zij –,  reeds geen doel omdat, er van uitgaande dat [eiser] in ieder geval omstreeks 2002 op de hoogte was van de bouwkundige staat van de opstal, een rechtsvordering op de grondslag dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, op de voet van artikel 7:23, lid 2 BW, is verjaard, zoals Natuurmonumenten terecht stelt.
    
    4.3.	[eiser] heeft onvoldoende betwist dat Natuurmonumenten heeft geprobeerd de gemeente te bewegen tot het geven van een woonbestemming en evenmin dat zij heeft moeten vaststellen dat een woonbestemming onhaalbaar was vanwege het ontbreken van een eerdere planologische inpassing van wonen en het volledig ontbreken van enige ‘woon-historie’ en na kennisname van de argumenten van de gemeente. Dat alles tegen de achtergrond van de ligging van het perceel midden in de natuur en van de onweersproken omstandigheid dat het landelijk, provinciaal en lokaal planologisch beleid ten volle in de weg stond en staat aan nieuwe woonbestemmingen in natuurgebieden. Gelet op de inhoud van zijn brief van 3 oktober 2001 beoordeelde ook [eiser] het wijzigen van de bestemming in een woonbestemming als onmogelijk. Verder gaat [eiser] er van uit dat een door Natuurmonumenten in te stellen beroep bij Gedeputeerde Staten en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State normaalgesproken geen soelaas zou hebben geboden. Dat blijkt wel uit zijn stelling dat dergelijke inspanningen van Natuurmonumenten niet op voorhand kansloos zouden zijn omdat zij een invloedrijke organisatie is. Hij sluit daarom niet uit dat een verzoek van Natuurmonumenten om een woonbestemming toe te kennen eerder zou worden gehonoreerd dan wanneer datzelfde verzoek door een particulier zou zijn ingediend. Van Natuurmonumenten mocht echter niet verwacht worden dat zij procedures aanhangig zou maken nu niet weersproken is dat zij op grond van objectieve gegevens tot de juiste conclusie was gekomen dat een woonbestemming kansloos was. De slotsom is dat Natuurmonumenten aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan.
    
    4.4.	[eiser] heeft de stelling dat Natuurmonumenten niet bereid is over te gaan tot het verplichte nader overleg nadat de woonbestemming niet voor 3 juni 2007 was gerealiseerd niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Hij heeft in zoverre niet aan zijn stelplicht voldaan. Deze stelling wordt buiten beschouwing gelaten.
    
    4.5.	Wat er ook zij van de door [eiser] in de loop van de jaren aan Natuurmonumenten voorgelegde bouwplannen, vast staat dat zij in september 2010 onder  voorwaarden akkoord is gegaan met het globale bouwplan van 30 juli 2010 van [eiser]. Het verwijt dat Natuurmonumenten onterecht en ongemotiveerd haar goedkeuring/ toestemming onthoudt aan de door hem ingediende plannen, treft daarom geen doel. Bovendien was het aan [eiser] om te komen tot herstel/nieuwbouw van de recreatiewoning, hij had zich immers verplicht tot een grondige renovatie. Behoudens in verband met de hiervoor besproken verplichting van Natuurmonumenten om zich voor een bestemmingsverandering in te spannen, rust op haar slechts de verplichting met [eiser] overleg te voeren over diens bouwplannen. Het mag zo zijn dat [eiser] niet tevreden is over de wijze waarop Natuurmonumenten dat overleg heeft gevoerd, niet kan worden gezegd dat Natuurmonumenten zich daaraan heeft onttrokken.
    
    4.6.	Het vierde lid van artikel F2 heeft betrekking op geschillen die naar aanleiding van het bepaalde in het derde lid mochten rijzen. Het derde lid betreft de verplichting om de uitvoering van werkzaamheden en het onderhoud naar genoegen van Natuurmonumenten te verrichten en bevat een regeling van de inspectie door haar of derden en de termijn waarbinnen geconstateerde tekortkomingen moeten worden opgeheven. De geschillen-regeling heeft aldus geen betrekking op een geschil als het onderhavige. Het verwijt dat Natuurmonumenten de geschillenregeling buiten toepassing heeft gelaten treft reeds daarom geen doel.
    
    4.7.	Het voorgaande leidt er toe dat het  sub 1. tot en met 4. in reconventie gevorderde niet kan worden toegewezen. Hetgeen [eiser] meer of anders heeft aangevoerd maakt dat niet anders.
    
    4.8.	Omdat uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat niet gezegd kan worden dat Natuurmonumenten haar medewerking aan de bouwplannen van [eiser] weigerde, laat staan dat zij dat op onrechtmatige gronden heeft gedaan, is er, anders dan [eiser] meent, geen sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van Natuurmonumenten en stond hem geen opschortingsrecht ter beschikking.
    
    4.9.	Natuurmonumenten legt aan de opzegging ten grondslag dat [eiser] tot op heden heeft verzuimd afdoende onderhoud aan de recreatiewoning te verrichten of een bouwplan in te dienen dat voldoet aan haar voorwaarden en dat hij de woning zonder haar toestemming van binnen grotendeels heeft gesloopt. [eiser] gaat er van uit dat de verplichting om gebreken aan de woning te herstellen slechts bestaat wanneer daarvoor een woonbestemming is verkregen. Dat is evenwel niet in overeenstemming met de koopovereenkomst en de akte van vestiging, waarin de verplichting van [eiser] tot herstel niet afhankelijk is gemaakt van het verkrijgen van een woonbestemming. Hij betwist niet dat hij geen toestemming van Natuurmonumenten had om de binnenkant van de woning te slopen. Het door Natuurmonumenten gestelde levert daarom naar het oordeel van de rechtbank een tekortkoming op die opzegging van de erfpacht en het opstalrecht rechtvaardigt.
    
    4.10.	[eiser] stelt terecht dat Natuurmonumenten het opzeggingsexploot aan zijn adres in Duitsland had moeten laten betekenen. Dat Natuurmonumenten dat niet heeft gedaan is echter onvoldoende reden om haar vordering af te wijzen. Nadat [eiser] in zijn conclusie van antwoord tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie had aangevoerd dat Natuurmonumenten hem door haar handelen inzake de betekening van het exploot onkundig van de opzegging heeft gehouden en Natuurmonumenten in haar conclusie van antwoord in reconventie daarentegen heeft gesteld dat het exploot [eiser] heeft bereikt, heeft hij daar niet meer op gereageerd. Er moet er daarom van worden uitgegaan dat het exploot [eiser] heeft bereikt. Daardoor is voldaan aan de ratio van de bepaling in de akte van vestiging waarin is voorgeschreven dat de opzegging bij exploot wordt gedaan, te weten te waarborgen dat [eiser] daarvan kennis heeft kunnen nemen.
    
    4.11.	Het voorgaande brengt mee dat de in rechtsoverweging 3.1. sub 1. en 2. bedoelde vorderingen zullen worden toegewezen als na te melden. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
    
    
      4.12.	Natuurmonumenten vordert betaling van € 54.411,84. Zij heeft daarbij de volgende posten op het oog:
      -	boete				€ 53.556,--
      -	kosten taxatie				€   1.011,50
      -	kosten bouwinspectie			€      307,02
      -	kosten rechtsbijstand			€   5.537,32
      -	interne kosten natuurmonumenten		€  15.000,--
      					€ 75.411,84.
      Na vermindering van dat bedrag met de getaxeerde waarde van de opstal van € 30.000,--, resteert € 45.411,84 en niet het door Natuurmonumenten gevorderde bedrag van
      € 54.411,84. De rechtbank zal van eerstbedoeld bedrag uitgaan.
    
    
    4.13.	Omdat de door [eiser] overgelegde taxatie is gebaseerd op het bestaan van een woonbestemming is die niet ter zake. Die taxatie blijft daarom buiten beschouwing. Omdat [eiser] geen zelfstandige bezwaren aanvoert tegen de taxatie van [makelaar], zal als waarde van de opstal € 30.000,-- worden aangenomen. 
    
    4.14.	Aangezien het taxatierapport van [makelaar] mede betrekking heeft op de waarde van het perceel waarop het recht van erfpacht is gevestigd, terwijl Natuurmonumenten alleen de waarde van de opstal aan [eiser] dient te vergoeden, zullen de kosten van de taxatie van de opstal worden begroot op 30/130 x € 1.011,50, ofwel € 233,42. Het is redelijk dat de partijen die kosten bij helfte dragen. De bijdrage van [eiser] in die kosten bedraagt dan € 116,71.
    
    4.15.	Niet valt in te zien waarom [eiser] de kosten van de bouwinspectie is verschuldigd. Natuurmonumenten had eenvoudig zelf kunnen constateren hetgeen zij aan de opzegging ten grondslag heeft gelegd. Daarvoor was geen bouwinspectie nodig.
    
    4.16.	De interne kosten van Natuurmonumenten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu gesteld noch gebleken is dat zij de desbetreffende personele kosten niet had gemaakt wanneer [eiser] niet zou zijn tekortgeschoten. Hetzelfde lot treft de kosten van rechtsbijstand omdat deze worden geacht begrepen te zijn in de proceskostenveroordeling.
    
    4.17.	Het beroep op matiging van de contractuele boete slaagt. Er op gelet dat de waardevermindering van de opstal voor zover die door [eiser] is veroorzaakt al tot uitdrukking komt in de veel lagere waarde daarvan dan de waarde bij het aangaan van de overeenkomst, is de bedongen boete buitensporig in verhouding tot de schade van Natuurmonumenten. Daarom eist de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de boete tot nihil.
    
    
      4.18.	Het sub 5. in reconventie gevorderde zal worden toegewezen tot een bedrag van
      € 30.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 maart 2011.
    
    
    4.18.	Omdat de partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zullen worden gesteld is er aanleiding om de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren als na te melden.
    
    5.	De beslissing
    
    De rechtbank
    
    
    in conventie
    
    5.1.	verklaart voor recht dat de erfpachtverhouding tussen [eiser] en Natuurmonumenten geëindigd is per 22 maart 2011;
    
    
      5.2.	beveelt [eiser]  om het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie A, nummer 320 geheel te ontruimen binnen twee weken na betekening van dit vonnis, en vervolgens ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag voor elke dag dat [eiser] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen, met een maximum van
      € 15.000,--;
    
    
    5.3.	veroordeelt [eiser] tot betaling van € 116,71, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot dag van betaling;
    
    5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    5.5.	compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt;
    
    5.6.	wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    
    in reconventie
    
    5.7.	veroordeelt Natuurmonumenten tot betaling van € 30.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 maart 2011 tot de dag van betaling;
    
    5.8.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    5.9.	compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt;
    
    5.10.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H.C.A. Walda en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.