ECLI:NL:RBMAA:2008:BD9761, Rechtbank Maastricht, 30-07-2008, 266248 CV EXPL 07-2505
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2008-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte - wanprestatie: huurder weigert tuin te onderhouden. Definitie van minmaal onderhoud tuin en veroordeling de gedogen dat verhuurder voor rekening van de huurder het tuinonderhoud  verricht.

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Kanton 
      locatie Sittard-Geleen
    
    
    
    
      vonnis d.d. 30 juli 2008
      zaak/rolnr.: 266248 cv expl 07-2505
      typ.: 
      coll.: 
    
    
    
    De kantonrechter van de locatie Sittard-Geleen heeft het navolgende vonnis gewezen 
    
    inzake
    
    
      de stichting STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN, gevestigd te Sittard, gemeente Sittard-Geleen, in deze zaak domicilie kiezende te Best aan de Raadhuisstraat 42 ten kantore van de advocaat en procureur mr. J.M.G.A. Sengers,
      gemachtigde mr. Sengers voornoemd,, 
      eisende partij in conventie
      gedaagde in reconventie
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], wonende te [adres], 
      procederende in persoon,
      eisende partij in conventie,
      eiser in reconventie.
    
    
    
    
      1. Het verdere verloop van de procedure in conventie en in reconventie
      De bij vonnis van 2 januari 2008 bepaalde plaatselijke bezichtiging en inlichtingencomparitie heeft op 11 februari 2008 plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
      De kantonrechter heeft ter comparitie expliciet aan partijen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevraagd of zijn vordering in reconventie onvoorwaardelijk is. Partij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarop te kennen gegeven dat dit het geval is, zodat de kantonrechter deze vordering ook als zodanig zal beoordelen.
      Partijen wisselden daarna nog de volgende stukken:
      - conclusie na descente aan de zijde van eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
      - conclusie na descente met producties aan de zijde van gedaagde, eiser in reconventie.
      Daarna heeft de kantonrechter andermaal vonnis bepaald en de uitspraak daarvan gesteld op heden.
      De inhoud van alle stukken geldt als hier ingelast.
    
    
    
    
      2. De verder beoordeling in conventie en in reconventie
      2.1. de vaststaande feiten
      De kantonrechter volhardt in de vaststaande feiten zoals genoemd in het vonnis van 2 januari 2008.
    
    
    
      2.2. in conventie
      Uit hetgeen de kantonrechter bij gelegenheid van de plaatselijke bezichtiging heeft waargenomen, blijkt zonneklaar dat de tuin hoort tot het gehuurde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], de kantonrechter verwijst in het bijzonder naar de waarnemingen zoals omschreven in het proces-verbaal. De woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is gelegen in een complex dat voorspruit uit de socailae woningbouw van de voormalige mijnindustrie in Zuid-Limburg, waarvan juist het kenmerk is dat elke woning, hoe klein ook, is voorzien van een tuin. Dat is ook het geval voor woningen die niet op de begane grond liggen. In de straat van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ligt een aantal identieke woningen als die van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], waarvan de bewoners overduidelijk de identiek als bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gesitueerde tuin gebruiken en onderhouden. 
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een woning met tuin liggend aan de voorkant, zijkant en achterkant van de woning huurt, die hij als een goed huurder minimaal dient  te onderhouden. Daaronder verstaat de kantonrechter dat de tuin vrij is van zaken die niet dienen om de tuin naar gangbare maatstaven te stofferen en dat de tuin geen door onkruid overwoekerd braakliggend stukje grond is.
      Uit wat de kantonrechter heeft waargenomen verrichtte [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] totaal geen onderhoud aan deze tuin. De tuin oogt als een braakliggend stuk rond waarop afval is gedumpt.
      [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich in het kader van de comparitie echter, de voorlopige opvatting van de kantonrechter gehoord hebbende, verbonden om de tuin (met grote tegenzin) te zullen onderhouden. 
      Uit hetgeen Zo Wonen bij nadere conclusie heeft gesteld blijkt dat hij deze toezegging slechts zeer ten dele is nagekomen en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weerspreekt niet, in elk geval niet voldoende gemotiveerd, dat in de achtertuin nog steeds oud tuinmeubilair en kratten van hem liggen, rommel die de kantonrechter ook heeft waargenomen.
      Het argument van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de (voor)tuin niet onderhouden zijnde dat Zo Wonen in de tuin gewerkt heeft om het riool te vernieuwen, is irrelevant: als Zo Wonen de tuin voor werkzaamheden heeft opengemaakt dient zij die in oude staat terug te brengen. Gezien de niet-onderhouden staat van de tuin kan dat alleen maar tot verbetering leiden. Het rioolwerk van Zo Wonen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] alleen maar extra arbeid bespaard, het is in elk geval geen argument om dan maar (opnieuw), niets aan minimaal onderhoud van de tuin te doen.
      Gelet op hetgeen kantonrechter heeft waargenomen en partijen over en weer (nader) hebben gesteld, oordeelt de kantonrechter dat de vorderingen van eiseres in conventie gegrond zijn en daardoor, als zijnde overigens niet of onvoldoende weersproken, in de gestelde omvang kunnen worden toegewezen.
    
    
    
      2.3. reconventionele vordering
      De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de bezichtiging expliciet aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevraagd welke zijn reconventionele vordering(en) is (zijn). De vordering die hij alstoen formuleerde is verwoord in het proces-verbaal en luidt niet meer of anders dan  Zo Wonen te veroordelen om de zolder toegankelijk te maken door het aanbrengen van Vlizotrap en de zolder door beplanking geschikt te maken om zaken op te bergen.
      Blijkens de stellingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft Zo Wonen zoals bij gelegenheid van de comparitie toegezegd, dit werk uitgevoerd.
      Dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (nu weer) met nieuwe argumenten komt waarom hij de zolder niet kan gebruiken, er zou asbesthoudende beplating zijn, geschiedt op een zodanig laat moment in deze procedure dat de kantonrechter dit  in strijd met de goede procesorde acht en daarom aan deze argumenten voorbijgaat. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wekt met dit ook eerder in en buiten rechte vertoonde gedrag wel de indruk steeds met iets anders op de proppen te komen om onder zijn plicht tot tuinonderhoud uit te komen.
      De vordering in reconventie wordt als ongegrond afgewezen, met veroordeling van eiser in de proceskosten aan de zijde van gedaagde.
    
     
    
      3. De beslissing
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1. in conventie, 
      3.1.1. machtigt Zo Wonen te machtigen tot het verrichten van het noodzakelijk onderhoud aan de tuin, behorend bij de woning aan [adres], welke werkzaamheden vooral bestaan uit het verwijderen van onkruid, rommel en overbodige beplanting uit de voortuin en de achtertuin van de woning en het schonen van beide tuinen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Zo Wonen, zulks voor rekening en ten laste van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]; 
      3.1.2. veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de betreffende werkzaamheden te gehengen en te gedogen en daar waar nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder toegang tot het gehuurde verschaffen van medewerkers van Zo Wonen of derden die hiertoe van Zo Wonen opdracht hebben gekregen, met machtiging op Zo Wonen om, indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in gebreke blijft om Zo Wonen tot de woning en/of de voortuin en/of de achtertuin en tot de werkzaamheden toe te laten, zich toegang tot de woning en de tuin(en) te verschaffen desnoods met behulp van de sterke arm; 
      3.1.3. veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de hieraan verbonden kosten binnen vier weken na de datum van betekening door Zo Wonen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van de op de werkzaamheden als voormeld betrekking hebbende gespecificeerde facturen, vergezeld van werkstaten en/of de factuur inzichtelijk onderbouwende berekeningen, aan Zo Wonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen; 
      3.1.4.  veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Zo Wonen in conventie gerezen en tot op de datum van dit vonnis begroot op € 861,81, waaronder € 437,50 gemachtigdensalaris; 
    
    
    
      3.2 in reconventie
      3.2.1. wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in reconventie gesteld af;
    
    
    3.2.2. veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Zo Wonen in reconventie gerezen, tot op de datum van dit vonnis begroot op € 150,-- gemachtigdensalaris;
    
    
      5.3. In reconventie en in reconventie
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    Aldus gewezen door mr. J.J. Groen, kantonrechter en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting, in tegenwoordigheid van de griffier.