ECLI:NL:RBROT:2009:BJ9072, Rechtbank Rotterdam, 25-08-2009, 820444
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een verhuurder van een bedrijfsruimte vordert vaststelling van de huurprijs. De huurder vordert in een tegenvordering vergoeding van kosten van achterstallig onderhoud.
        De vordering tot vaststelling van de huurprijs wordt door de kantonrechter afgewezen. Wat betreft de tegenvordering wordt eiser toegelaten om bewijs te leveren aard, omvang en kosten van het onderhoud dat door hem aan het gehuurde is gepleegd.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eiser] resp. [gedaagde]
    
    
    Het verloop van de procedure.
    
    De kantonrechter heeft kennisgenomen van de navolgende processtukken:
    
    
      ­ De dagvaarding en de daarbij behorende producties;
      ­ De conclusie van antwoord in de conventie tevens van eis in reconventie;
      ­ De conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie;
      ­ De conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
      ­ De conclusie van tripliek in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie;
      ­ Het tussenvonnis van 29 februari 2008 waarbij een comparitie van partijen is gelast welke heeft plaatsgevonden op 14 april 2008;
      ­ De aantekeningen van de griffier van deze comparitie, alsmede de op die datum door [gedaagde] genomen akte;
      ­ De akte na comparitie van [eiser];
      ­ De akte na comparitie van partijen van [gedaagde].
    
    
    De kantonrechter heeft de uitspraak van zijn vonnis nader bepaald op heden.
    
    
    De vaststaande feiten:
    
    
      1. [eiser] heeft met ingang van 1 januari 2000 de exploitatie van zijn bedrijf gevestigd op het adres Zeekant 59 te Hoek van Holland aan [gedaagde] verhuurd/verpacht.
      In de desbetreffende (opeenvolgende) huurcontracten is – voor zover thans van belang – opgenomen dat de onderneming omvat het cafetariabedrijf, de inventaris, de handelsnaam en de goodwill. Deze huurovereenkomsten zijn aangegaan voor één seizoen. In de huurovereenkomst(en) is (zijn) geen beding(en) opgenomen terzake van huurverhoging of indexering.
    
    
    2. De tussen partijen van kracht geweest zijnde huurovereenkomsten zijn, blijkens vonnis van 23 mei 2006 van de kantonrechter te Rotterdam, waartegen geen beroep is ingesteld, achteraf aangemerkt als een huurovereenkomst ex artikel 7: 290 en volgende B. W. ingaande 1 januari 2000, welke huurovereenkomst van rechtswege verlengd is met ingang van 1 januari 2005 voor een periode van vijf jaar.
    
    
      3. [gedaagde] heeft aan [eiser] sedert de aanvang van de huurovereenkomst (voor het eerst over 2000) de navolgende (huur)bedragen per jaar aan [eiser] betaald:
      over 2000 een bedrag aan huur van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) inclusief BTW en inclusief elektriciteit, gas en water;
      over 2001 een bedrag aan huur van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) exclusief BTW en inclusief elektriciteit, gas en water;
      over 2002 een bedrag aan huur van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) exclusief BTW en inclusief elektriciteit, gas en water;
      over 2003 een bedrag aan huur van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) exclusief BTW, exclusief  elektriciteit, gas en water;
    
    
    4. Naar aanleiding van een verzoek van [eiser] is tussen partijen ter zitting van 19 oktober 2006 in het kader van het bepaalde in artikel 7: 304 BW als deskundige benoemd de heer J. Wijnker van B.B.W. Makelaars en taxateurs te Rotterdam.
    
    5. Op 7 december 2006 heeft deze deskundige een taxatierapport uitgebracht waarin door hem de economische huurwaarde is gewaardeerd op € 11.800,-- op jaarbasis per opname datum van 7 december 2006 en exclusief BTW.
    
    IN CONVENTIE.
    
    De vordering, net verweer en de standpunten van partijen
    
    [eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurprijs van de bedrijfsruimte nader vast te stellen op € 11.500,-- per jaar, althans op een zodanig hoger bedrag, dan de geldende huurprijs, als in goede justitie zal worden geoordeeld, met bepaling dat op deze nader vastgestelde huurprijs voortaan een indexeringsregeling toepasselijk is, volgens welke deze huurprijs jaarlijks per 1 januari, voor het eerst per 1 januari 2008, zal worden herzien aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) (2006 = 100). Een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van het advies van de deskundige dat door [eiser] in dit geding is overgelegd, voor zover die kosten voor rekening van [eiser] zijn gekomen, zijnde een bedrag van € 797,30, alsmede de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van [eiser] en het salaris en de noodzakelijke verschotten.
    
    [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijkheid van [eiser], althans tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
    
    Partijen voeren gemotiveerde stellingen aan, deels aan de hand van producties. De argumenten van partijen zullen hierna worden besproken, voorzover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
    
    De beoordeling van het geschil.
    
    1. Ingevolge het bepaalde in artikel 303 lid 1 BW kunnen zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen na afloop van de overeengekomen duur van de overeenkomst, dan wel in alle andere gevallen telkens wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan.
     
    2. Blijkens de uitspraak van de Hoge Raad van 01-02-2008 (NJ 2008, 84) kan de rechter eerst een nieuwe huurprijs vaststellen na het verstrijken van vijf jaren na de laatstelijk vastgestelde huurprijs tussen partijen ook indien bij een overeenkomst voor bepaalde tijd binnen de looptijd daarvan tussentijds een nieuwe huurprijs is overeengekomen. Dit leidt uitzondering indien de nadere huurprijsvaststelling tussen partijen van verwaarloosbare betekenis was.
    
    3. Het meest verstrekken verweer van [gedaagde] – al gevoerd bij conclusie van antwoord in conventie – was dat bij analoge toepassing van art. 303 lid 1 sub b BW er nog geen plaats is voor een nadere huurprijsvaststelling, welk verweer feitelijk door de Hoge Raad in voormelde uitspraak is bevestigd.
    
    4. Tussen partijen is blijkens de vaststaande feiten per 1 januari 2003 de huurprijs laatstelijk vastgesteld op een bedrag aan huur van € 6.806,70 (ƒ 15.000,00) exclusief BTW, exclusief elektriciteit, gas en water. Daarmede is de huur met ingang van die datum verhoogd met de vanaf dat moment door [gedaagde] zelf te betalen kosten voor de nutsvoorzieningen. Dioor [eiser] is onvoldoende weersproken dat dit een bedrag vertegenwoordigd van om en nabij de € 1.685,--per jaar. De huurprijs is dan ook met dat bedrag gestegen hetgeen neerkomt op een huurverhoging van ca. 25 %. Een dergelijke verhoging is niet van verwaarloosbare betekenis.
    
    5. [eiser] is dan ook niet ontvankelijk in zijn conventionele vordering nu deze is ingesteld binnen de termijn van vijf jaar, waarbij een deskundigenbericht is overgelegd dat eveneens uitgaat van een waardering binnen deze vijf jaar en derhalve niet als uitgangspunt kan worden genomen.
    
    6. Aan het vorenstaande doet niet af dat de Kantonrechter te Rotterdam bij uitspraak van 23 mei 2006 heeft overwogen dat [eiser] inhoudelijk gerechtigd was om met ingang van van 1 januari 2006 een nadere huurprijsvaststelling te vorderen, nu de kantonrechter daarmede niet een tussen partijen bindende beslissing heeft gegeven over de vraag of die dan ook ontvankelijk zou zijn of zou worden toegewezen. M.a.w. heeft de kantonrechter geen geschilpunt tussen partijen beslecht en is er geen sprake van een gezag van gewijsde hebbende beslissing van de kantonrechter.
    
    7. Evenmin doet aan het vorenstaande af dat [eiser] stelt dat feitelijk [gedaagde] vanaf de eerste dag al de kosten van nutsvoorziening zou hebben te voldoen aangezien uit de overgelegde overeenkomsten dat niet voortvloeit en ten aanzien van de latere overeenkomsten nadrukkelijk is bedongen dat de energienota komt ten koste van huurder ([gedaagde]). Dit standpunt van [eiser] is derhalve in strijd met de eigen overeenkomsten van [eiser] en de nadere overeenkomsten die daarna zijn gesloten. Zonder nadere onderbouwing daarvan, hetwelk [eiser] heeft nagelaten, behoeft [eiser] ook niet te worden tot bewijslevering dienaangaande.
    
    
      8. Hetgeen overigens is besproken in conventie behoeft geen verdere bespreking nu zulks niet tot ontvankelijkheid zou kunnen leiden. Dat geldt ook voor de vordering tot het opnemen van een indexeringsregeling nu deze is gevorderd in het kader van de nadere huurprijsvaststelling.
      De kosten van het deskundigenonderzoek blijven voor rekening van [eiser]
    
    
    9. [eiser] zal als in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
    
    IN RECONVENTIE.
    
    De vordering, het verweer en de standpunten van partijen.
    
    
      [gedaagde] heeft gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de somma van € 6.633,07 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie (7 september 2007) tot aan die der algehele voldoening, alsmede [eiser] te veroordelen om uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de buitenruiten in het toilet en de toegangsdeur te herstellen, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 100,-- per dag voor iedere dag dat beide ruiten niet gerepareerd zullen blijken te zijn.
      Een en ander met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
    
    
    [eiser] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering in reconventie, zulks met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
    
    Partijen voeren gemotiveerde stellingen aan, deels aan de hand van producties. De argumenten van partijen zullen hierna worden besproken, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
    
    De beoordeling van het geschil.
    
    10. [gedaagde] heeft aan deze vordering als eerste ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ten onrechte de precariorechten heeft moeten voldoen terwijl [eiser] mede gebruik is blijven maken van de handelsnaam welke zij bij overeenkomst aan [gedaagde] heeft verhuurd.
    
    11. Uit de vordering zelve blijkt echter dat [gedaagde] dienaangaande daadwerkelijk geen vordering heeft ingesteld. [gedaagde] vordert enkel betaling van een bedrag van € 6.633,07 te vermeerderen met rente. Dit bedrag is blijken productie 6 bij eis in reconventie exact het bedrag dat [eiser] vordert van door [gedaagde] verricht achterstallig onderhoud dat voor rekening van [eiser] zou moeten komen.
    
    12. Nu geen vordering dienaangaande is ingesteld behoeft geen oordeel dienaangaande te worden gegeven.
    
    
      13. [gedaagde] vordert vergoeding van een bedrag van € 6.633,07 terzake van door hem verricht onderhoud aan het gehuurde dat feitelijk voor rekening van [eiser] zou dienen te komen.
      Aan dit standpunt heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat [eiser] zijn verplichting om het gehuurde te onderhouden en gebreken te verhelpen niet is nagekomen ook niet nadat hij dienaangaande door [gedaagde] in gebreke is gesteld.
    
    
    14. [eiser] heeft deze stellingen van [gedaagde] slechts in zeer algemene bewoordingen weersproken en niet anders aangeven dan dat hij het gebouw regematig heeft onderhouden en dat zulks niet anders kan op een plaats zo dicht bij zee.
    
    15. Het enige wat hij concreet tegenover de stellingen van [gedaagde] stelt is dat de Heer Gerlach al 24 jaar onderhoudswerkzaamheden zijn verricht aan het door hem verhuurde gebouw. Hij laat vervolgens na om aan te geven of en zo ja in welke mate hij daaraan kosten heeft besteed.
    
    16. In het licht van het vorenstaande alsmede het feit dat [eiser] de gevorderde bedragen op zichzelf niet inhoudelijk heeft bestreden acht de kantonrechter het vooralsnog voldoende aannemelijk dat [gedaagde] de betreffende kosten heeft gemaakt ten behoeve van de verplichtingen die [eiser] had ten aanzien van het onderhoud van de gehuurde zaak.
    
    17. Nu [eiser] bewijs heeft aangeboden van zijn stellingen zal hij worden toegelaten tot het tegenbewijs en mag [eiser] derhalve bewijs bij brengen van aard, omvang en kosten van het onderhoud dat door hem is gepleegd aan de verhuurde zaak in de jaren 2002 tot en met 2007.
    
    
      18. Tussen [gedaagde] is voorts nog in geschil de vraag of [eiser] de twee ruiten heeft vervangen. [eiser] heeft zijn gehoudenheid daartoe erkent en ter gelegenheid van de comparitie van partijen is aangeven dat één ruit is vervangen, maar onduidelijk is gebleven welke ruit dat was.
      Op [eiser] rust de bewijslast in deze dat de beide ruiten zijn vervangen. Dienaangaande zal hij worden toegelaten tot het leveren van bewijs.
    
    
    19. De beslissing in conventie zal worden aangehouden tot na deze bewijslevering.
    
    
    De beslissing.
    
    De kantonrechter te Rotterdam
    
    IN CONVENTIE.
    
    verklaart [eiser] niet ontvankelijk in zijn vordering.
    
    veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 800,-- voor het salaris van de gemachtigde van [gedaagde].
    
    IN RECONVENTIE.
    
    Laat [eiser] toe tot het leveren van bewijs als onder 17 en 18 van dis vonnis overwogen.
    
    bepaalt dat [eiser] dit bewijs kan leveren door alle middelen rechtens, meer speciaal door het horen van getuigen, waartoe op verzoek van [eiser] een datum voor getuigenverhoor zal worden bepaald en bepaalt dat partijen bij die verhoren aanwezig zullen zijn.
    
    verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 22 september 2009 te 10.00 uur teneinde [eiser] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten of, en zo ja op welke wijze aan deze bewijsopdracht gevolg wordt gegeven en indien zulks geschiedt door het horen van getuigen onder opgave van het aantal en de namen van de voor te brengen getuigen, alsmede van de verhinderdata van gemachtigden en die van getuigen. Tevens kan [eiser] bij die gelegenheid bij akte desgewenst nadere schriftelijke bewijsstukken al dan niet voorzien van toelichting in het geding brengen.
    
    Aldus gewezen en uitgesproken ter openbare terechtzitting door Mr. A.J.L.M. van der Wildt.