ECLI:NL:RBUTR:2012:BX3489, Rechtbank Utrecht, 11-07-2012, 771616 UC EXPL  11-13817 DJ/4066
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurkwestie

RECHTBANK UTRECHT
    
    
      sector handel en kanton
      kantonrechter
    
    
    locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 771616 UC EXPL  11-13817 DJ/4066
    
    vonnis d.d. 11 juli 2012
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Lancelot Land B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      verder ook te noemen Lancelot,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. B.J. Groenhuijzen,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Rhinofly B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      verder ook te noemen Rhinofly,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M. Doomernik.
    
    
    
    Het verloop van de procedure
    
    
      De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 23 november 2011.
      De comparitie is gehouden op 10 februari 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
      Vervolgens hebben beide partijen een akte genomen.
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    
    Het geschil en de beoordeling daarvan
    
    1.	De feiten
    
    1.1.	Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot een bedrijfsruimte aan Kanaalweg 14 G te Utrecht. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing. Op basis van de huurovereenkomst is Rhinofly maandelijks een bedrag van € 1.112,38 exclusief BTW verschuldigd ter zake van voorschot op servicekosten. In de huurovereenkomst is aangegeven welke kosten als servicekosten worden aangemerkt. 
    
    1.2.	De huurovereenkomst is op 1 april 2009 geëindigd. 
    
    1.3.	Op 21 september 2009 heeft Lancelot Rhinofly een factuur gezonden ter zake van servicekosten over 2007. Rhinofly heeft bij brief van 22 september 2007 bezwaar gemaakt tegen deze afrekening.  Op 16 februari 2009 heeft Lancelot Rhinofly een factuur gestuurd ter zake van de eindafrekening servicekosten over 2009. 
    
    
    2.	De vordering en het verweer
    
    2.1.	Lancelot vordert dat de kantonrechter Rhinofly bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 39.036,44, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover, vanaf de dag van dagvaarding tot de voldoening, met veroordeling van Rhinofly in de proceskosten.
    
    
      2.2.	Lancelot legt aan haar vordering -kort weergegeven- het volgende ten grondslag.
      -	Rhinofly dient een bedrag van € 9.075,63 te betalen ter zake van servicekosten over 2007, een bedrag van € 24.644,67 ter zake van servicekosten over 2008 en € 3.227,07 ter zake van servicekosten over 2009.
      -	Rhinofly is in gebreke met de nakoming van deze betalingsverplichting. Op grond van de overeengekomen algemene voorwaarden dient zij een boeterente van 2% per maand te betalen, met een minimum van € 300,- per maand.
      -	Lancelot heeft door het tekortschieten door Rhinofly buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht welk zij begroot op € 1.000,- vermeerderd met BTW. 
    
    
    2.3.	Rhinofly heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Lancelot in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
    
    
      2.4.	Rhinofly baseert haar verweer -kort weergegeven- op het volgende.
      -	De dagvaarding voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen.
      -	Lancelot heeft ten aanzien van de servicekosten over 2007 haar rechten verwerkt door langdurig stil te zitten en niet te reageren op de mededeling van Rhinofly  dat zij het dossier ging sluiten. Rhinofly mocht uit het niet reageren afleiden dat over 2007 geen servicekosten meer in rekening gebracht zouden worden. 
      -	Ingevolge de huurovereenkomsten dienen afrekeningen van servicekosten binnen 14 maanden na de vorige afrekening te worden verstrekt. Lancelot heeft daaraan niet voldaan. Rhinofly doet een beroep op deze bepaling zoals zij reeds bij brief van 15 oktober 2009 aan Lancelot heeft laten weten. Lancelot heeft op die brief gereageerd door middel van een creditnota ten aanzien van de servicekosten over 2006. Rhinofly heeft daarop geantwoord dat zij ervan uitgaan dat de overige facturen ook gecrediteerd zouden worden. Lancelot heeft daarop niet gereageerd. 
      -	Rhinofly heeft nimmer een factuur over 2008 ontvangen.
      -	In juni 2011 heeft Rhinofly van Lancelot een grote doos met kopieën van facturen ontvangen, zonder nadere toelichting of indeling. Rhinofly heeft naar aanleiding van deze facturen getracht een berekening te maken. Een deel van de overgelegde en door Lancelot in rekening gebrachte facturen blijkt geen betrekking te hebben op hetgeen door Rhinofly werd gehuurd. Voorts worden facturen in rekening gebracht ten aanzien van werkzaamheden waarvan niet duidelijk is waarop ze betrekking hebben en op grond waarvan ze voor rekening van Rhinofly zouden komen. Ook de verhouding in de kosten tussen de verschillende jaren klopt niet. 
    
    
    2.5.	Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd komt, voor zover relevant, hierna aan de orde.
    
    
    3.	De beoordeling
    
    3.1.	Op grond van artikel 16.5 de Algemene bepalingen huurovereenkomst dient Lancelot als verhuurder een rubrieksgewijs overzicht te verstrekken van de kosten van de leveringen en diensten met vermelding van de wijze van berekening daarvan en het aandeel van de huurder in die kosten. Op grond van artikel 16.5 vindt verstrekking van dit overzicht plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. Vaststaat dat Lancelot pas na deze termijn van 14 maanden stukken heeft toegezonden. Het overschrijden van deze termijn heeft echter, anders dan Rhinofly betoogt, niet zonder meer tot gevolg dat Lancelot geen aanspraak meer op betaling zou kunnen maken. De algemene voorwaarden bevatten immers geen sanctie op overschrijding van deze termijn en gesteld noch gebleken is dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst een dergelijke verstrekkende consequentie voor ogen hebben gehad. 
    
    3.2.	Rhinofly stelt voorts dat sprake is van rechtsverwerking ten aanzien van de servicekostenafrekening over het jaar 2007 doordat Lancelot niet heeft gereageerd op haar correspondentie. Uit het feit dat Lancelot niet reageerde op brieven van de gemachtigde van Rhinofly dat het dossier werd gesloten blijkt volgens Rhinofly dat Lancelot daar stilzwijgend mee instemde en afstand heeft van haar vorderingsrecht. Rhinofly kan hierin niet worden gevolgd. Het enkele stil zitten brengt immers niet met zich dat sprake is van rechtsverwerking dan wel afstand van recht. Daartoe is vereist dat bijzondere omstandigheden met zich brengen dat bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet meer geldend zal maken dan wel dat de wederpartij in zijn positie onredelijk wordt benadeeld indien de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend maakt. Het enkele feit dat Lancelot niet heeft gereageerd en het feit dat zij een creditnota heeft gestuurd voor de servicekosten over het jaar 2006 brengt niet met zich dat Rhinofly er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij over het jaar 2007 geen afrekening zou krijgen. Dat de afrekeningen in een zo laat stadium werden verstrekt dat Rhinofly daardoor in haar positie onredelijk wordt benadeeld, is evenmin gebleken.
    
    3.3.	Rhinofly heeft voorts aangevoerd dat de vordering dient te worden afgewezen omdat in de dagvaarding niet is voldaan aan de substantiëringsplicht en de bewijsaandraagplicht. Wat hiervan ook zij, het niet naleven van deze verplichtingen leidt op zichzelf niet tot afwijzing van de vordering. Evenmin heeft het niet naleven ervan tot gevolg dat een eisende partij de ontbrekende informatie niet alsnog zou mogen inbrengen. Echter, het feit dat Lancelot heeft verzuimd om de bezwaren van Rhinofly, welke gelet op de uitvoerige correspondentie bij haar bekend moeten worden verondersteld, in de dagvaarding te vermelden en daarop haar reactie te geven brengt wel met zich dat thans hoge eisen gesteld mogen worden aan de onderbouwing van de vordering en de weerlegging van het verweer. Dit klemt temeer nu Lancelot ook tijdens de comparitie na antwoord niet of nauwelijks inhoudelijk op uitgebreide verweer van Rhinofly heeft gereageerd en Lancelot daartoe opnieuw in de gelegenheid is gesteld.
    
    3.4.	Lancelot heeft ten aanzien van de facturen die Rhinofly blauw gearceerd heeft, en waarvan Rhinofly stelt dat deze geen betrekking hebben op de door haar gehuurde gedeelten, aangevoerd dat een deel van de blauw gearceerde facturen geen betrekking heeft op het door Rhinofly gehuurde maar een deel ook wel. Het had op de weg van Lancelot gelegen om concreet aan te geven welke facturen wel en niet aan Rhinofly zijn doorberekend en op grond waarvan. Dit heeft Lancelot nagelaten.
    
    3.5.	Rhinofly heeft de facturen die betrekking hebben op het gehele business park oranje gearceerd. Lancelot heeft daarover aangevoerd dat deze kosten verband houden met het algemene onderhoud van de installaties, het park en de gebouwdelen alsmede voorzieningen als schoonmaak en terreinonderhoud. Deze heeft zij op basis van het door Rhinofly gehuurde aantal vierkante meters doorbelast. De totale kosten van onderhoud van het gehele business park bedragen volgens Lancelot over 2008 € 30.390,68. Volgens Lancelot bedraagt het totaal aantal m2 van het business park 30.256 m2 en dat van gebouw B1 (waarin Rhinofly een ruimte huurde) 2137 m2. Dit leidt volgens Lancelot voor het B1 gebouw tot een aandeel van € 2.586,44 in de totale kosten. Deze berekening komt echter als begrijpelijk voor: 2137/30.256 x € 30.390,68 is immers € 2.146,51. Verder valt op dat Lancelot in het overzicht dat zij als productie 10 heeft overgelegd uitgaat van 2122 m2 in plaats van 2137 m2 ten aanzien van het B1 gebouw. Het feit dat Lancelot in dit stadium van de procedure een berekening overlegt die nieuwe vragen oproept en onjuistheden bevat, moet voor rekening en risico van Lancelot komen, temeer nu deze berekening reeds bij dagvaarding in het geding had kunnen worden gebracht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om Lancelot alsnog de gelegenheid te geven de berekening te verhelderen of te herstellen. De berekeningen van Lancelot zullen dan ook buiten beschouwing worden gelaten. 
    
    3.6.	Het voorgaande brengt met zich dat het door Rhinofly gemaakte overzicht tot uitgangspunt moet worden genomen. Uit dit overzicht blijkt dat Rhinofly over het jaar 2007 een bedrag van € 3.762,73 had moeten betalen terwijl zij een voorschot van € 13.348,56 heeft voldaan. De berekening van Rhinofly leidt over 2008 tot een bijbetalingsverplichting van € 7.630,44. Rhinofly heeft in haar overzicht tevens een aantal vragen gesteld. Onder meer vraagt zij zich af waarom de kosten van elektra over 2008 zoveel hoger zijn dan over 2007. Lancelot heeft in haar reactie volstaan met de stelling dat een bedrag van € 1.500,- per maand ter zake van electriciteit gelet op de omvang van het bedrijf van Rhinofly niet ongebruikelijk is. De kantonrechter is van oordeel dat Lancelot in dit stadium van de procedure niet met een dergelijke algemene uitlating kon volstaan. Over 2008 wordt immers een substantieel hoger bedrag in rekening gebracht (€ 18.877,80 + € 3.748,34) ten opzichte van € 2.266,16 in 2007 en € 529,81 + 2.76,88 in 2009. Het had op de weg van Lancelot gelegen om deze verschillen, in antwoord op het gevoerde verweer, nader toe te lichten. Nu Lancelot dit heeft nagelaten dienen deze kosten buiten beschouwing te worden gelaten en dient ervan te worden uitgegaan dat Rhinofly over 2008 niets meer verschuldigd is. De overige onderdelen van de berekening behoeven verder geen bespreking. Op basis van de berekening van Rhinofly dient zij over 2009 nog een bedrag van € 249,61 te voldoen. Uiteraard strekt dit in mindering op hetgeen Rhinofly over 2007 teveel heeft betaald. 
    
    3.7.	Het voorgaande brengt met zich dat de vordering in zijn geheel moet worden afgewezen. Lancelot zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Rhinofly. Deze worden begroot op € 1.000,- aan salaris gemachtigde (2,5 punt x tarief € 400,-). De nakosten, waarvan Rhinofly betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal op de in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
    
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    wijst de vordering af;
    
    veroordeelt Lancelot tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Rhinofly, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.000,- aan salaris gemachtigde;
    
    
      veroordeelt Lancelot, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Rhinofly volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 100,- aan salaris gemachtigde vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na voormelde aanschrijving tot de dag van volledige betaling.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.