ECLI:NL:RBHAA:2012:BV8923, Rechtbank Haarlem, 14-03-2012, 182624 - HA ZA 11-753
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2012-03-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop bedrijfspand. Geen koopovereenkomst tot stand gekomen, nu over voor koper essentieel punt (een minimaal te realiseren niveau aan huurinkomsten) geen overeenstemming bestond.

vonnis
      RECHTBANK HAARLEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 182624 / HA ZA 11-753
    
    Vonnis van 14 maart 2012
    
    in de zaak van
    
    
      [A],
      wonende te Markenbinnen, gemeente Graft-De Rijp),
      eiser,
      advocaat mr. H.J. Bettink te Haarlem,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      PEACOCK VASTGOED B.V.,
      gevestigd te De Rijp, gemeente Graft-De Rijp,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.J.A. Jansen te Amsterdam.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [A] en Peacock Vastgoed genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 17 augustus 2011;
      -	het proces-verbaal van comparitie van 8 november 2011.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	In 2010 had [A] in eigendom de onroerende zaken bestaande uit de opstallen met onder- en bijgelegen grond en overige aanhorigheden staande en gelegen te [adres 1] kadastraal bekend Wormerveer, sectie [nummer]. Aldaar werd een opslagbedrijf voor de opslag van zaken van bedrijven en particulieren uitgeoefend door Self-Storage Zaanland B.V. (hierna: SSZ), waarvan [B] (hierna: [B]) bestuurder was, onder de naam Extrabox Wormerveer.
    
    
    2.2.	[B] is namens [A] met Peacock Vastgoed in overleg getreden over (onder meer) de verkoop van voornoemde onroerende zaken, inclusief daarbij behorende roerende zaken, bestaande uit inventaris/bedrijfsmiddelen (hierna tezamen ook aangeduid als: het bedrijfspand).
    
    
      2.3.	Bij de gedingstukken bevindt zich een gespreksverslag, opgesteld door [C] van Peacock Vastgoed, waarin onder meer het volgende is vermeld:
      "Vrijdag 02-10-2009 10.30 uur
      (…)
      Extrabox, [adres 1] WORMERVEER
      Bedrijfswoning, [adres 2] WORMERVEER
    
    
    
      1.	Aankoopbedrag: € 1.8500.000,00 kk
      Overdracht per 01-01-2010 of zoveel eerder of later zoals besproken
      Ontbindende voorwaarden: verkrijging van financiering, 6-8 weken
      Voorlopig koopcontract zal door Actus Notarissen te Obdam gemaakt worden.
      Overleg Hypotheek Nationale Nederlanden
      2.	Aankoopbedrag bedrijfswoning: € 275.000,00 kk / nog geen executie.
      Overdracht per 01-01-2010, of zoveel eerder of later zoals besproken
      Ontbindende voorwaarden: verkrijging van financiering, 6-8 weken
      Voorlopig koopcontract zal door Actus Notarissen te Obdam gemaakt worden. Dhr. [B] zal de bedrijfswoning terug huren (…)"
    
    
    
      2.4.	Op 20 oktober 2009 is door W.N. Vessies, notaris assistent bij Actus Notarissen te Obdam, aan partijen een concept-koopovereenkomst toegezonden. In deze concept-koopovereenkomst, waarin [B] en [A] als verkoper aan Peacock Vastgoed als koper het bedrijfspand en de bedrijfswoning verkopen, is als leveringsdatum opgenomen: 
      "uiterlijk op 31 december 2009 of zoveel eerder of later als verkoper en koper nader overeenkomen". 
      In de concept-koopovereenkomst is voorts een ontbindende voorwaarde ten behoeve van de koper opgenomen, inhoudende dat de koper de overeenkomst kan ontbinden indien niet uiterlijk op de datum van juridische levering aan koper een hypothecaire financiering is verstrekt.
    
    
    
      2.5.	Bij e-mail van 24 november 2009 heeft Peacock Vastgoed aan [D], accountant van SSZ, onder meer het volgende meegedeeld:
      "Wij willen u wijzen op het feit dat onze bankier specifiekere informatie verlangt dan de thans door u verstrekte informatie. Vooral voor de huurders groter dan € 500,- per maand, de kantoorhuurders, verlangt de bank zodanige informatie dat er eventueel de mogelijkheid is tot nader kredietonderzoek.
    
    
    
      Slot conclusie
      Zolang geen sprake is van een deugdelijke onderbouwing van de kasstroom en de investeringen is er geen sprake van koop aangezien de door ons gedane toezeggingen gebaseerd zijn op een onderbouwing van een kasstroom ad € 25.000,00 en acceptabele onderbouwing van de investeringen.
      Wij willen voor uiterlijk 4 december 2009 de deugdelijke onderbouwing in ons bezit hebben zodat wij deze kunnen beoordelen. Indien deze niet tijdig aanwezig is dan wel ter onzer keuze niet acceptabel is dan stellen wij dat alle gedane toezeggingen vervallen zijn en dat wij geen rechten of plichten meer hebben in de voorgenomen aankoop."
    
    
    
      2.6.	In reactie op deze e-mail heeft [B] aan Peacock Vastgoed bij brief van 3 december onder meer het volgende bericht:
      "Nu van enige verrekening geen sprake is en alle ruimten door de huurders, wel of niet gelieerd aan, of in eigendom van [B], worden betaald kunnen gewoon de totaalbedragen in aanmerking worden genomen. Als onder dit punt aangegeven moet de totale maandomzet € 3.300= hoger worden gesteld en voldoet daarmede ruimschoots aan het omzetbedrag van rond € 25.000= waarover steeds is gesproken.
      (…)
      U heeft u mondeling akkoord verklaard met de koopsom en het ter koop aangebodene. Wij gaan ervan uit dat wij u op correcte wijze alle informatie hebben aangeleverd en voor zover daartoe de wens bestaat, nog zullen aanleveren en dat u alle gemaakte afspraken met ons zult respecteren en nakomen."
    
    
    
      2.7.	Bij brief van 21 januari 2010 heeft Peacock Vastgoed aan [A] onder meer meegedeeld:
      "Wij zijn in onderhandeling met u gegaan ondermeer onder volgende voorwaarden:
      -	vanuit de kant van de verkopende partij is een huurstroom gegarandeerd van € 25.000,- per maand met betrekking tot de selfstore activiteiten vanuit het pand Industrieweg te Wormerveer.
      (…)
      Zodra aan deze voorwaarden is voldaan ben ik bereid om met u verder te onderhandelen om eventueel te komen tot een koop. Het komen tot een koop is zoals vanaf het begin van onze gesprekken gesteld onder voorbehoud van toestemming van mijn bank en de feiten en bewijzen die u dient aan te reiken waarop mijn aanbod is gedaan.
    
    
    Wij zijn nu reeds enkele maanden in gesprek en ik wil mij inspannen om met u tot een koop te komen indien aan alle voorwaarden wordt voldaan en mijn bank de zaak wil financieren. Indien niet uiterlijk maandag 1 februari 2010 alle benodigde stukken door ons zijn ontvangen waaruit blijkt dat aan de door ons gestelde voorwaarden wordt voldaan dan sluit ik de onderhandelingenvolledig af en dan bent u volledig vrij om met een andere partij in onderhandeling te gaan."
    
    2.8.	Bij dagvaarding van 1 juli 2010 hebben Allsafe Management B.V. en Allsafe Mini Opslag B.V. (hierna tezamen ook: Allsafe) [A] en SSZ gedagvaard en nakoming gevorderd van de (gestelde) rond 5 januari 2010 tot stand gekomen koopovereenkomst, waarbij Allsafe het bedrijfspand heeft aangekocht van [A] en SSZ. Bij vonnis van deze rechtbank van 29 juni 2011 (172825/HA ZA 10-1190) zijn de vorderingen van Allsafe afgewezen. In dit vonnis is onder meer als vaststaand feit opgenomen:
    
    
      "[B] (hierna: [B]) heeft omstreeks januari 2010 contact opgenomen met Allsafe Management om in overleg te treden over de verkoop van voornoemde onroerende zaken, inclusief daarbij behorende roerende zaken (…)
      Op 5 januari 2010 heeft in dat kader een bespreking plaatsgevonden tussen [E] (hierna: [E]) en [F] (hierna: [F]) namens Allsafe Management en [G] en [B] namens [A]. [B] trad in dat gesprek op krachtens een schriftelijke volmacht van [A]. Van de bespreking is door [F] een besprekingsverslag opgemaakt. Dit verslag luidt - voor zover van belang - als volgt. 
    
      
    
      Bijeenkomst ten behoeve van mogelijke koop Extrabox Wormerveer […] door en ten kantore van ALLSAFE Management B.V. […]
      […] 
      De bespreking is mede geagendeerd om na te gaan wat de status is vanaf 4 januari 2010, dit in verband met de eerdere onderhandelingen tussen Extrabox [B] en Peacock. 
      […] 
      Volgens [B] heeft Peacock de financiering niet tijdig, vóór 4 januari 2010 rond gekregen en hierdoor is Extrabox [B] nu vrij om Extrabox Wormerveer […] aan ALLSAFE aan te bieden zonder enige verplichting aan derden. 
      […] 
    
    
    2.9.	Eind 2010 is het bedrijfspand in het kader van een door de eerste hypotheekhouder aangevangen executie verkocht en geleverd aan [J] voor de prijs van € 1.050.000,00.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[A] vordert   samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor recht te verklaren dat Peacock Vastgoed schadeplichtig is jegens [A] en voorts Peacock Vastgoed te veroordelen aan [A] te betalen het bedrag door eiser ter zake geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met rente en kosten.
      [A] legt aan zijn vordering ten grondslag dat in oktober 2009 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij Peacock Vastgoed het bedrijfspand van [A] heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.850.000,000. Peacock Vastgoed is haar verplichtingen uit deze koopovereenkomst niet nagekomen, waardoor [A] schade heeft geleden, welke schade [A] aan Peacock Vastgoed dient te vergoeden, aldus [A].
    
    
    3.2.	Peacock Vastgoed betwist dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en voert daartoe aan dat geen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Voor zover geoordeeld moet worden dat wel een overeenkomst tot stand is gekomen, dan is deze ontbonden door de afwijzing van de financieringsaanvraag en de kennisgeving daarvan door Peacock Vastgoed aan [A]. Voorts voert Peacock Vastgoed ten verwere aan dat geen sprake is van verzuim en ten slotte dat geen causaal verband bestaat tussen de (vermeende) wanprestatie en de door [A] gestelde schade.
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	De rechtbank stelt allereerst vast dat door [A] in de onderhavige procedure uitsluitend de vraag is voorgelegd of tussen [A] en Peacock Vastgoed in oktober 2009 een (perfecte) overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de verkoop van het bedrijfspand. Nu uitdrukkelijk door [A], zowel in de dagvaarding als ter comparitie, is aangegeven dat de vraag of in de zomer van 2010 tussen partijen (alsnog) een (nadere) overeenkomst ter zake van de verkoop van het bedrijfskoop tot stand is gekomen, buiten de orde van de onderhavige procedure valt, zal de rechtbank zich daarbij aansluiten. Dat brengt mee dat de rechtbank de op die vraag ziende stellingen en verweren - waaronder die met betrekking tot de concept-koopovereenkomst van 23 juli 2010 en de door Peacock Vastgoed in juli 2010 aan (een vennootschap van) [B] gedane betaling van € 10.000,00 - niet zal bespreken.
    
    
    
      4.2.	Met betrekking tot de vraag of in oktober 2009 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen overweegt de rechtbank als volgt.
      Vast staat dat partijen met elkaar in onderhandeling zijn getreden teneinde (mogelijk) te komen tot aankoop van het bedrijfspand door Peacock Vastgoed. Blijkens het onder 2.3 genoemde gespreksverslag van 2 oktober 2009, dat volgens [A] de schriftelijke bevestiging is van de eerder mondeling bereikte overeenstemming, is door Peacock Vastgoed een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de financiering. Door [A] is in dit verband (eerst) ter comparitie verklaard dat dit financieringsvoorbehoud 'achteraf', dat wil zeggen nadat de koopovereenkomst reeds mondeling was gesloten, door Peacock Vastgoed eenzijdig in de schriftelijke bevestiging is toegevoegd, en daarom geen onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Gesteld noch gebleken is echter dat [A] kort na 2 oktober 2009 tegen deze toevoeging heeft geprotesteerd, en ook overigens kan uit de na 2 oktober 2009 gevoerde correspondentie tussen partijen niet worden afgeleid dat [A] van mening was dat Peacock Vastgoed zich niet op het financieringsvoorbehoud zou kunnen beroepen. Nu [A] zijn verklaring - tegenover het vorenstaande - overigens met onvoldoende feiten en omstandigheden heeft onderbouwd, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat een financieringsvoorbehoud weldegelijk aan de orde is geweest in de op 2 oktober 2009 gehouden bespreking.
    
    
    4.3.	Als onweersproken staat vast - en dit wordt ook bevestigd in onder meer de onder 2.5 tot en met 2.7 aangehaalde correspondentie tussen partijen - dat voor het verkrijgen van financiering door Peacock Vastgoed door de financierende partij onder meer als eis was gesteld dat een kasstroom (aan huurinkomsten uit het bedrijfspand) van minimaal € 25.000,00 per maand werd gerealiseerd. Daarmee was (duidelijkheid over) de hoogte van de huurinkomsten een voor Peacock Vastgoed essentieel punt, hetgeen [A] heeft behoren te begrijpen. Daarbij komt dat een aanzienlijk deel van de huurders bestond uit aan (vennootschappen van) [B] gelieerde bedrijven, waardoor - nu, zoals [B] ter comparitie heeft verklaard, een aantal bedrijven van hem in zwaar weer verkeerden - het belang van Peacock Vastgoed bij duidelijkheid over de continuïteit van de huurinkomsten evident was. Uit de zich bij de gedingstukken bevindende correspondentie tussen partijen blijkt dat zij van mening (blijven) verschillen over de vraag of de vereiste duidelijkheid is verstrekt en of het vereiste niveau van huurinkomsten wordt gehaald. 
    
    
      4.4.	Gelet op deze omstandigheden - in hun onderling verband beschouwd - is de rechtbank van oordeel dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu over een essentieel punt (een minimaal te realiseren niveau aan huurinkomsten) geen overeenstemming is bereikt.
      Bij dit oordeel weegt de rechtbank zwaar mee dat ([B] namens) [A] zich na 4 januari 2010 blijkens het onder 2.8 genoemde gespreksverslag vrij voelde om het bedrijfspand 'zonder enige verplichting aan derden' aan Allsafe aan te bieden en dat ([B] namens) [A] vervolgens ook daadwerkelijk met Allsafe onderhandelingen heeft gevoerd over de verkoop van het bedrijfspand aan Allsafe. Dit handelen van ([B] namens) [A] bevestigt dat ook in de visie van [A] (nog) geen bindende overeenkomst met Peacock Vastgoed tot stand was gekomen.
    
    
    4.5.	Overigens is de rechtbank van oordeel dat - ook wanneer ervan uit zou moeten worden gegaan dat in oktober 2009 wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen - deze overeenkomst is ontbonden door tijdige inroeping van het overeengekomen financieringsvoorbehoud door de koper. Blijkens de concept-koopovereenkomst (2.4), waarop [A] zich beroept ter onderbouwing van zijn stelling dat met Peacock Vastgoed overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst en die in zijn opdracht is opgesteld, kon koper immers tot aan de datum van juridische levering het financieringsvoorbehoud nog inroepen. Als onweersproken dat vast dat Peacock Vastgoed de financiering voor de aankoop van het bedrijfspand niet rond kreeg en dat Peacock Vastgoed van de afwijzing van zijn financieringsaanvraag aan [A] kennis heeft gegeven. Nu geen juridische levering van het bedrijfspand heeft plaatsgehad, heeft Peacock Vastgoed het financieringsvoorbehoud tijdig ingeroepen en is de koopovereenkomst - zo die al tot stand was gekomen - ontbonden.
    
    
      4.6.	Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [A] worden afgewezen.
      [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Peacock Vastgoed worden begroot op:
      - griffierecht	€	568,00
      - salaris advocaat	904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
      Totaal	€ 		1.472,00
    
      
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	wijst de vorderingen af,
    
    5.2.	veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Peacock Vastgoed tot op heden begroot op € 1.472,00,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem, mr. T.S. Röell en mr. S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2012.?