ECLI:NL:RBARN:2012:BY0809, Rechtbank Arnhem, 10-10-2012, 227569
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagden hebben in 2001 een woning verkocht aan eiseres.Gedaagden zijn toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW door de woning aan eiseres in eigendom over te dragen terwijl die bezwaard was met een bijzonder last en  eiseres noch wijlen haar echtgenoot die last hebben aanvaard. Aangezien gedaagden de woning derhalve niet vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen hebben overgedragen, is de primair gevorderde verklaring voor recht in zoverre toewijsbaar. 
        Ingevolgde artikel 6:74 BW zij gedaagden verplicht de schade te vergoeden die eiseres door deze toerekenbare tekortkoming lijdt. Gelet op de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 BW, rustte op eiseres dan wel haar makelaar geen onderzoeksplicht ter zake van bijzondere lasten of beperkingen. Van eigen schuld van eiseres door nalatig handelen van haar makelaar dan wel van de notaris is geen sprake.

Vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 227569 / HA ZA 12-195
    
    Vonnis van 10 oktober 2012
    
    in de zaak van
    
    
      [eiseres]
      eiseres in c[woonplaats]verweerster in reconventie,
      advocaat mr. H. Dzigal te Arnhem,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagden]
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      advocaat mr. P.J.M. Hermsen te Bemmel.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden]. genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 23 mei 2012,
      -	de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis,
      -	het proces-verbaal van comparitie van 14 augustus 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	[moeder van gedaagde sub 1] heeft aan [gedaagden] (hierna: [gedaagden].) verkocht en op 1 mei 1991 geleverd de woning aan de [adres] ([postcode]) te [woonplaats] (hierna: de woning) voor de koopsom van Fl. 143.800,-.  In de transportakte wordt geen melding gemaakt van een bijzondere bestemming van de woning. [De ouders van gedaagde sub 1] hebben de woning ruim voor 1978 op het terrein laten bouwen ten behoeve van de hen in eigendom toebehorende achtergelegen bedrijfshal.
    
    
    
      2.2.	Op 2 april 2001 heeft de makelaar van [gedaagden]., [makelaar], de woning met de volgende omschrijving te koop aangeboden:
      ‘(…)
      ALGEMEEN
      Soort object		Woonhuis
      (…)
      DETAILS
      Woonhuis			bungalow, vrijstaande woning, semi-bungalow
      Algemene informatie		Huidig gebruik: Woonhuis; huidige bestemming: Woonhuis
      (…)’
    
    
    2.3.	[gedaagden]. hebben op 24 april 2001 met [eiseres] en haar inmiddels overleden echtgenoot een schriftelijke koopovereenkomst gesloten waarin de woning is verkocht voor Fl. 665.000,- (€ 297.226,-). In deze koopovereenkomst is het gekochte omschreven als ‘het vrijstaande woonhuis, garage, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend (…)’. Partijen zijn onder meer overeengekomen:
    
    5.3	De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis voor eigen bewoning (…).
    
    2.4.	[gedaagden]. hebben de woning op 5 oktober 2001 aan [eiseres] geleverd.
    
    2.5.	Bij brief van 26 augustus 2010 heeft de gemeente [woonplaats] [eiseres] erop gewezen dat zij een dienstwoning bewoont en haar verzocht om de bewoning van de woning uiterlijk 1 januari 2011 te beëindigen. De brief luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
    
    
      ‘(…)
      Juridisch kader
      In het geldende bestemmingsplan [woonplaats]/[woonplaats] heeft het perceel [adres] de bestemming Bedrijfsdoeleinden. De woning is aan te merken als een dienstwoning. Een dienstwoning is een woning kennelijk slechts bestemd voor (het gezin van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is. 
      (…) 
      U woont in een dienstwoning terwijl er geen relatie is met het bedrijf. (…)
      Legaliseringsonderzoek
      Het toestaan van burgerwoningen op het bedrijventerrein heeft mogelijk gevolgen voor de aanwezige bedrijven. Voor dienstwoningen gelden andere normen en afstanden dan het geval is met burgerwoningen. Gevolg kan zijn dat bedrijven worden gehinderd in de bedrijfsvoering door de aanwezigheid van burgerwoningen. Gezien het voorgaande vinden wij het ongewenst om de overtreding te legaliseren.
      (…)’
    
    
    2.6.	Nadat [eiseres] haar zorgen had geuit over de ontstane situatie heeft de gemeente [woonplaats] [eiseres] vervolgens bij brief van 19 november 2010 bericht, voor zover hier van belang:
    
    
      ‘(…)
      Opschorten termijn
      Toch willen wij aangeven begrip te hebben voor de ontstane situatie en de omstandigheid dat u graag gedurende uw oude dag zou willen blijven wonen in het pand. Om u tegemoet te komen zullen wij de termijn van 1 januari 2011 zoals gesteld in de waarschuwingsbrief opschorten. Wij zullen u na 1 januari 2012 telefonisch benaderen om de stand van zaken kort te sluiten en op de hoogte te worden gesteld van eventuele wijzigingen in uw situatie. Op deze wijze willen wij u in staat stellen om vooralsnog woonachtig te blijven op het perceel [adres] te [woonplaats] en tevens geen belemmeringen voor omliggende bedrijven veroorzaken.
      (…)’
    
    
    2.7.	De advocaat van [eiseres] heeft [gedaagden]. bij brief van 16 december 2010 aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiseres].
    
    2.8.	Bij e-mail van 12 oktober 2011 heeft de gemeente [woonplaats] nogmaals aan de advocaat van [eiseres] bevestigd dat het omzetten van de bestemming van de woning naar burgerwoning niet aan de orde is.
    
    2.9.	Volgens een taxatierapport van Guijt makelaardij van 15 december 2011 bedroeg de marktwaarde van de woning volgens de vigerende bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ per oktober 2011 € 192.226,-.
    
    2.10.	Bij e-mail van 11 juni 2012 heeft de gemeente [woonplaats] aan de advocaat van [eiseres] geschreven, voor zover hier relevant:
    
    
      (…) U heeft mij op 6 juni 2012 gevraagd naar de reden waarom de gemeente het standpunt inneemt dat omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning niet aan de orde is. 
      (…) Ook de aanwezigheid van bedrijfswoningen en de noodzaak daarvan staat ter discussie. Zie hiervoor de bijgevoegde notitie.
    
    
    Indien voor de omzetting een verzoek om bestemmingsplanwijziging wordt ingediend dan zal deze, gezien de huidige inzichten, niet gehonoreerd worden.’
    
    
      3.	Het geschil
      in conventie
      3.1.	[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      Primair:
      I.	voor recht te verklaren dat [gedaagden]. toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiseres] omdat zij de woning niet aan [eiseres] in eigendom hebben overgedragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen althans omdat de woning – gelet op de mededelingen van [gedaagden]. omtrent de bestemming – niet aan de overeenkomst beantwoordt;
      II.	[gedaagden]. hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting als voorschot te voldoen een bedrag van € 176.145,41 op voormelde gronden verschuldigd, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 176.145,41 vanaf 22 februari 2012 tot aan de dag van volledige voldoening;
      Subsidiair:
      III.	voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [gedaagden]. een onrechtmatige daad hebben gepleegd jegens [eiseres] door te handelen in strijd met hun wettelijke plicht ex art. 7:15 lid 1 BW althans door te handelen in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt;
      IV.	de koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de door [eiseres] voldane koopprijs van € 297.226,00 ter opheffing van het nadeel van [eiseres], wordt verminderd met het onder II gevorderde bedrag zodat [gedaagden]. hoofdelijk worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen het bedrag van € 176.145.41 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 februari 2012 tot aan de dag van volledige voldoening;
      Meer subsidiair (in geval van vernietiging van de overeenkomst en ongedaanmaking):
      V.	[gedaagden]. hoofdelijk te veroordelen om naast teruggave van de koopprijs als voorschot te voldoen een bedrag van € 213.160,55 op voormelde gronden verschuldigd, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 213.160,55 vanaf 22 februari 2012 tot aan de dag van volledige voldoening;
      Primair, subsidiair en meer subsidiair:
      VI.	[gedaagden]. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van schadevergoeding als gevolg van toerekenbare tekortkoming althans de onrechtmatige gedraging nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      VII.	[gedaagden]. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 2.842,00;
      VIII.	[gedaagden]. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de WR over die kosten.
    
    
    3.2.	[gedaagden]. voert verweer. 
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      in voorwaardelijke reconventie
      3.4.	Indien en voor zover de rechtbank zal oordelen dat [eiseres] heeft gedwaald althans dat er sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW, althans dat er sprake is van een schending van de mededelingsplicht ex artikel 7:15 BW en in beginsel de vordering(en) van [eiseres] in conventie voor toewijzing in aanmerking zou(den) komen, vordert [gedaagden]. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
    
     
    de op 24 april 2011 gesloten en op 14 mei 2011 schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst met betrekking tot het woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend te [woonplaats], gemeente [woonplaats], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nummer 713 te vernietigen en te gelasten dat de over en weer uit hoofde van die overeenkomst verrichte prestaties ongedaan worden gemaakt, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
    
    3.5.	[eiseres] voert verweer.  
    
    3.6.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      in conventie en in voorwaardelijke reconventie
      4.1.	De vorderingen en stellingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie hangen sterk met elkaar samen en zullen daarom gezamenlijk worden beoordeeld.
    
    
    toerekenbare tekortkoming op grond van schending artikel 7:15 BW
    
    
      4.2.	[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar primaire vordering het volgende gesteld. 
      De bestemming als dienstwoning, moet worden gekwalificeerd als een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW nu het gaat om een last die op deze woning in het bijzonder rust (zie HR 27 februari 2004, NJ 2004, 635 en tevens Hof Arnhem 21 oktober 2008, LJN BH1293). Gelet op de verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW om de verkochte zaak over te dragen vrij van bijzonder lasten en beperkingen, hadden [gedaagden]. hierover op de hoogte behoren te zijn en hierover juiste mededelingen moeten doen. [gedaagden]. zijn op gelijke wijze aansprakelijk voor het doen en nalaten van de door hen ingeschakelde makelaar als voor hun eigen gedragingen.  De tekortkoming in de nakoming van hun verplichting uit hoofde van artikel 7:15 BW is aan [gedaagden]. toe te rekenen aangezien zij hebben nagelaten te onderzoeken welke bijzondere lasten en beperkingen op de woning rustten. 
    
    
    4.3.	Ten aanzien van de primaire vordering van [eiseres] ex artikel 7:15 BW verweren [gedaagden]. zich door te stellen dat [eiseres] de bijzondere bestemming (mogelijk) uitdrukkelijk heeft aanvaard en voorts dat een eventuele schadevergoedingsplicht geheel dan wel voor een substantieel deel komt te vervallen doordat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eiseres].
    
    4.4.	Vaststaat dat de woning de bestemming dienstwoning heeft, dat deze bestemming ook ten tijde van de verkoop in 2001 al op de woning rustte en dat [gedaagden]. [eiseres] daar niet over hebben geïnformeerd. Tussen partijen is niet in geschil dat het hier een bijzondere last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 BW betreft. Anders dan bij feitelijke gebreken als bedoeld in artikel 7:17 BW geldt bij rechtgebreken dat de verplichting van de verkoper om vrij van deze rechtsgebreken te leveren door de wetgever als zo fundamenteel wordt beschouwd, dat geen uitzondering is gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen door onderzoek te doen (vergl. TM, Parl. Gesch. InvW 7, p. 113 en MvA II, Parl. Gesch. InvW 7, p.116). Op de koper rust dan ook geen onderzoeksplicht ter zake van rechtsgebreken. Uit de formulering van artikel 7:17 BW volgt dat tenzij de koper de bijzondere lasten en beperkingen uitdrukkelijk heeft aanvaard, het risico van het aanwezig zijn hiervan bij de verkoper ligt. De verkoper is immers verplicht om de verkochte zaak te leveren zonder die bijzondere lasten en beperkingen. 
    
    4.5.	[gedaagden]. hebben aangevoerd dat indien de akten betrekking hebbende op de verkrijging van het woonhuis een indicatie geven voor de bijzondere bestemming, [eiseres] deze dan uitdrukkelijk heeft aanvaard. Hiervan is echter geen sprake. De enige akte die betrekking heeft op de verkrijging van de woning door [gedaagden]. geeft immers geen indicatie voor een bijzondere bestemming en gesteld noch gebleken is dat [eiseres] of wijlen haar echtgenoot deze op andere wijze zou hebben aanvaard. De omstandigheid dat [eiseres] c.q. haar makelaar door het inzien van het vigerende bestemmingsplan op de hoogte hadden kunnen zijn van de last is niet relevant nu, zoals hiervoor is aangehaald, op de koper geen onderzoeksplicht rust ter zake van bijzondere lasten en verplichtingen als bedoeld in artikel 7:15 BW. Het verweer van [gedaagden]. dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW kan niet slagen nu deze klachtplicht niet geldt voor rechtsgebreken als bedoeld in artikel 7:15 BW.
    
    
      4.6.	De conclusie is derhalve dat [gedaagden]. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW door de woning aan [eiseres] in eigendom over te dragen terwijl die bezwaard was met een bijzonder last en [eiseres] noch wijlen haar echtgenoot die last hebben aanvaard. Aangezien [gedaagden]. de woning derhalve niet vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen hebben overgedragen, is de primair gevorderde verklaring voor recht in zoverre toewijsbaar. De vraag of de woning tevens non-conform is in de zin van art. 7:17 BW hoeft om die reden niet meer te worden behandeld. Nu het primair gevorderde sub I in beginsel toewijsbaar is, hoeft ook het subsidiair gevorderde niet te worden behandeld. 
      Ingevolge artikel 6:74 BW zijn [gedaagden]. verplicht de schade te vergoeden die [eiseres] door deze toerekenbare tekortkoming lijdt.
    
    
    eigen schuld
    
    4.7.	[gedaagden]. hebben zich beroepen op artikel 6:101 BW en hebben daartoe gesteld dat de door [gedaagden]. ingeschakelde deskundigen, te weten de makelaar en de notaris, in gebreke zijn gebleven met het onderzoeken van het vigerende bestemmingsplan. Dit verweer kan niet slagen. Gelet op de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 BW, rustte op [eiseres] dan wel haar makelaar geen onderzoeksplicht ter zake van bijzondere lasten of beperkingen. Zij mochten afgaan op de mededelingen van de verkoper, in dit geval op de bestemming zoals die in de koopovereenkomst was opgenomen. Bovendien staat vast dat [gedaagden]. zich eveneens hebben laten bijstaan door een makelaar, dat informatie over de bestemming voor deze makelaar op gelijke wijze te verkrijgen was als voor de makelaar van [eiseres] en dat beide makelaars in de ligging/situering van de woning kennelijk geen aanleiding hebben gezien het door [gedaagden]. bedoelde onderzoek te verrichten. Niet valt in te zien waarom het nalaten van een dergelijk onderzoek door de makelaar van [eiseres] onder deze omstandigheden tot een vermindering van de schadevergoedingsverplichting van [gedaagden]. zou moeten leiden. 
    
    
      4.8.	Ten aanzien van de notaris geldt het volgende. [gedaagden]. hebben niet gesteld op grond waarvan een notaris gehouden zou zijn de bestemming van een woning in het bestemmingsplan te controleren, indien – zoals hier aan de order was – geen melding wordt gemaakt van een bijzondere bestemming in de transportakte krachtens welke de verkoper de eigendom heeft gekregen, in de koopovereenkomst geen bijzondere bestemming is opgenomen en de ligging van de woning geen duidelijke aanwijzing vormt voor het vermoeden dat het om een dienstwoning gaat. Uit het door [gedaagden]. genoemde arrest van het Hof Leeuwarden valt, anders dan [gedaagden]. hebben aangevoerd, een dergelijke vergaande onderzoeksplicht voor de notaris niet af te leiden. Voorts is gesteld noch gebleken dat de notaris anderszins nalatig is geweest terwijl evenmin is gesteld of gebleken op grond waarvan enige nalatigheid van de notaris, die als onafhankelijke functionaris voor beide partijen optreedt, aan een van beide partijen zou moeten worden toegerekend. 
      Van eigen schuld van [eiseres] door nalatig handelen van haar makelaar dan wel van de notaris is dan ook geen sprake. 
    
    
    4.9.	[gedaagden]. hebben voorts nog gesteld dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar schadebeperkingsplicht door geen formeel verzoek tot bestemmingsplanwijziging in te dienen. [gedaagden]. stellen dat de last mogelijk kan of had kunnen worden opgeheven en verwijzen daarbij naar een geval waarin de gemeente [woonplaats] heeft meegewerkt aan een bestemmingsplanwijziging. Het betrof hier een bestemmingsplanwijziging met betrekking tot het perceel ‘[het perceelnummer] te [woonplaats]’.
    
    4.10.	Op basis van de stellingen van [gedaagden]. en de verklaringen van de gemeente [woonplaats] is niet aannemelijk (genoeg) geworden dat het indienen van het bewuste verzoek de last had kunnen opheffen zodat het door [gedaagden]. gesuggereerde causale verband met de schade ontbreekt. Daarbij speelt een rol dat het door [gedaagden]. genoemde geval op diverse punten niet vergelijkbaar is met de woning van [eiseres], dat de gemeente [woonplaats] diverse keren heeft bevestigd een verzoek van [eiseres] niet te zullen honoreren en dat de gemeente een discretionaire bevoegdheid heeft in deze. Er bestaat dan ook geen aanleiding om op deze grond een deel van de schade die [eiseres] heeft geleden voor rekening van [eiseres] te laten.
    
    wederzijdse dwaling
    
    4.11.	[gedaagden]. hebben aan hun (voorwaardelijke) reconventionele vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst ten grondslag gelegd dat indien er sprake is van dwaling, zowel [eiseres] als [gedaagden]. hebben gedwaald. 
    
    4.12.	[eiseres] heeft als verweer tegen deze vordering aangevoerd dat voor zover [gedaagden]. niet op de hoogte waren van de werkelijke bestemming van de woning, deze dwaling op grond van de in het verkeer geldende opvattingen en de omstandigheden van het geval voor rekening van [gedaagden]. behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Zij heeft daartoe onder meer verwezen naar de in de koopovereenkomst vermelde onjuiste bestemming en de omstandigheid dat [gedaagden]. vanwege artikel 7:15 lid 1 BW hiervan op de hoogte had behoren te zijn. Ook heeft zij gesteld dat verkopersdwaling in het algemeen voor rekening van de verkoper komt, tenzij de koper een mededelingsplicht schond. 
    
    4.13.	De rechtbank oordeelt dat, ervan uitgaande dat ook [gedaagden]. hebben gedwaald omtrent de bestemming van de woning, deze dwaling op grond van het tweede lid van artikel 6:228 BW voor hun rekening behoort te blijven aangezien, zoals hiervoor is gebleken, sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden].. 
    
    4.14.	De vordering van [gedaagden]. uit hoofde van wederzijdse dwaling kan dan ook niet worden toegewezen.
    
    schadevergoeding 
    
    4.15.	De schade van [eiseres] bedraagt het verschil tussen de door haar voor de (burger)woning zonder bijzondere last of beperking betaalde koopsom van € 297.226,- (Fl. 665.000,-) en de waarde van de woning met de bijzondere last of beperking, te weten een bestemming als dienstwoning, ten tijde van de levering in oktober 2001 (zo ook Hof Arnhem 21 november 2008, LJN BH1293, r.o. 4.8). 
    
    4.16.	Onder verwijzing naar het onder 2.9 genoemde taxatierapport van Guijt stelt [eiseres] dat de waarde van de woning als dienstwoning in oktober 2001 € 192.226,- bedroeg. Aldus berekent zij haar schade op een bedrag van € 105.000,- (€ 297.226,- minus € 192.226,00), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag. Deze rente, berekend vanaf 5 oktober 2001 tot en met 21 februari 2012, beloopt een bedrag van € 67.976,16.  Naast de hoofdsom en rente vordert [eiseres] een bedrag van € 327,25 voor gemaakte kosten ter vaststelling van de schade (het taxatierapport) en € 2.842,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. In totaal bedraagt haar op 21 februari 2012 te begroten schade € 176.145,41, aldus [eiseres]. 
    
    4.17.	[gedaagden]. betwisten de juistheid van het taxatierappport. Zij vragen zich af of de makelaar-taxateur is uitgegaan van de landelijke gemiddelde grondprijs of van de locale gemiddelde prijzen. Ook vragen zij zich af of rekening is gehouden met een door [eiseres] gedurende de afgelopen jaren gerealiseerd fiscaal voordeel. Dit laatste hebben [gedaagden]. verder niet toegelicht of onderbouwd en wordt dan ook buiten beschouwing gelaten. [eiseres] heeft vervolgens een e-mailbericht van 6 juni 2012 van de betreffende makelaar-taxateur in het geding gebracht waarin deze bevestigt dat hij is uitgegaan van de locale prijzen. Daarnaast heeft [eiseres] erop gewezen dat Guijt Makelaardij is gevestigd aan de [adres] te [woonplaats] en derhalve zeer deskundig is ten aanzien van de waarde van het plaatselijke onroerend goed. Waarom desalniettemin zou moeten worden getwijfeld aan het rapport van Guijt hebben [gedaagden]. vervolgens niet nader onderbouwd. Zij hebben ook geen ander rapport in het geding gebracht waaruit een hogere waarde van de woning als dienstwoning in 2001 blijkt. Gelet hierop hebben [gedaagden]. hun betwisting van het rapport van Guijt niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Bovendien komt de inhoud van het rapport de rechtbank begrijpelijk en deugdelijk gemotiveerd voor. 
    
    
      4.18.	De rechtbank oordeelt op grond van het voorgaande dat van de juistheid van de in het taxatierapport genoemde waarden moet worden uitgegaan en dat [eiseres] geacht moet worden ten tijde van de overdracht in 2001 schade te hebben geleden bestaande uit een bedrag van € 105.000,- dat zij teveel heeft betaald voor de woning. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen. Dit geldt tevens voor de onweersproken wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2001 tot de dag van volledige betaling. De rente, berekend vanaf 5 oktober 2001 tot en met 21 februari 2012, beloopt een bedrag van € 67.976,16.  De vanaf 21 februari 2012 gevorderde wettelijke rente is op grond van de wet niet toewijsbaar over reeds berekende rente voor zover deze niet over een geheel jaar verschuldigd is.
      De kosten van het taxatierapport van € 327,25 kunnen worden aangemerkt als redelijke kosten die zijn gemaakt ter vaststelling van de schade en zijn derhalve toewijsbaar op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. 
    
    
    4.19.	Naast een voorschot op de schadevergoeding bestaande uit de reeds geleden schade vordert [eiseres] dat [gedaagden]. worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat aangezien een deel van de schade die [eiseres] lijdt nog niet kan worden begroot. Zij stelt daartoe dat niet is te voorzien hoe lang het zal duren alvorens de dienstwoning zal zijn verkocht en gedurende welke periode zij dientengevolge dubbele woonlasten zal moeten dragen. 
    
    4.20.	Nu de mogelijkheid van enige nadere schade aannemelijk is, zal de vordering van [eiseres] om [gedaagden]. te veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat worden toegewezen. Daarbij wordt echter opgemerkt dat de schade die [eiseres] thans voorziet mogelijk reeds verdisconteerd is in de toe te wijzen schadevergoeding dan wel deze schade niet in zodanig verband staat met de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden]. dat zij hen mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze tekortkoming kan worden toegerekend
    
    4.21.	Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 2.842,00 hebben [gedaagden]. gesteld dat de werkzaamheden van de advocaat van [eiseres] nagenoeg geheel werkzaamheden zijn geweest ten behoeve van de procedure. Vervolgens heeft de advocaat van [eiseres] geen toelichting of specificatie van haar werkzaamheden verstrekt waaruit het tegendeel is gebleken. In het dossier bevinden zich twee brieven van de advocaat van [eiseres] aan [gedaagden]. [eiseres] heeft daarmee onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Het terzake gevorderde bedrag van € 2.842,- zal daarom worden afgewezen. 
    
    
      4.22.	[gedaagden]. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
      - dagvaarding		€ 	104,64
      - griffierecht			73,00
      - salaris advocaat		2.842,00 (2,0 punten × tarief € 1.421,00)
      Totaal		€ 	3.019,64
    
    
    4.23.      [gedaagden]. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in voorwaardelijke reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 1.421,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 1.421,00) voor salaris advocaat.
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    
      in conventie
      5.1.	verklaart voor recht dat [gedaagden]. toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiseres] omdat zij de woning niet aan [eiseres] in eigendom hebben overgedragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen;
    
    
    5.2.	veroordeelt [gedaagden]. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 173.303,41 (éénhonderddrieënzeventig duizenddriehonderddrie euro en éénenveertig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over € 105.327,25,- met ingang van 22 februari 2012 tot de dag van volledige betaling, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de vervallen rente van € 67.976,16 met ingang van 22 februari 2012 tot de dag van volledige betaling, met dien verstande dat de wettelijke rente niet toewijsbaar is over reeds berekende rente voor zover deze niet over een geheel jaar verschuldigd is,
    
    5.3.	veroordeelt [gedaagden]. hoofdelijk tot betaling van schadevergoeding als gevolg van de toerekenbare tekortkoming, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
    
    5.4.	veroordeelt [gedaagden]. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 3.019,64, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, waarvan € 104,64 aan explootkosten moet worden voldaan aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 56.99.90.548 ten name van MvJ arrondissement Arnhem onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer, en waarvan het restant van € 2.915,00 (voor griffierecht en salaris advocaat) moet worden voldaan aan de advocaat van [eiseres],
    
    5.5.	verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.6.	wijst het meer of anders gevorderde af,
    
    
      in reconventie
      5.7.	wijst de vorderingen af,
    
    
    5.8.	veroordeelt [gedaagden]. in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.421,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
    
    5.9.	verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2012.