ECLI:NL:RBHAA:2009:BJ3638, Rechtbank Haarlem, 22-07-2009, 148609 - HA ZA 08-996
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2009-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg antispeculatiebeding van een woningstichting.

vonnis
    
    RECHTBANK HAARLEM
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 148609 / HA ZA 08-996
    
    Vonnis van 22 juli 2009
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[Eiser],
      wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
      2.	[Eiseres],
      wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
      eisers,
      advocaat mr. B.P. van Overeem,
    
    
    tegen
    
    
      de stichting
      STICHTING YMERE,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. B.D. Roelink.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eisers] en Stichting Ymere genoemd worden.
     
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 12 november 2008
      -	het proces-verbaal van comparitie van 6 januari 2009
      -	de akte van [eisers], met 3 producties
      -	de akte van Stichting Ymere.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	[eisers] huurden van (de rechtsvoorganger) Stichting Ymere sinds 1995 een woning aan de […] te Hoofddorp.
    
    
      2.2.	Op of omstreeks 7 november 2002 hebben [eisers] de woning van Stichting Ymere gekocht voor een aankoopsom van € 65.798,13. In de koopovereenkomst is – onder meer – opgenomen:
      “(…)
      Indien de koper de woning binnen tien jaar na de datum van eigendomsoverdracht in eigendom
      doet overgaan, is hij aan verkoper een bedrag verschuldigd indien de verkoopprijs hoger is dan
      de koopsom waarvoor hij de woning van de verkoper heeft gekocht.
      Het verschuldigde bedrag is, ingeval de woning wordt verkocht en in eigendom overgaat
      gedurende het eerste, onderscheidenlijk het tweede, het derde, het vierde, het vijfde, het zesde,
      het zevende, het achtste, het negende of het tiende jaar na de datum van aankoop van de woning
      éénhonderd (100), respectievelijk negentig (90), tachtig (80), zeventig (70), zestig (60), vijftig
      (50), veertig (40), dertig (30), twintig (20) of tien (10) procent van het bedrag, waarmee de
      verkoopsom de aankoopsom van het verkochte te boven gaat.
      Indien de koper gedocumenteerd kan aantonen dat door hem na de eigendomsverkrijging
      verbeteringen van bouwkundige aard in of aan de woning zijn aangebracht, kunnen de kosten van
      deze verbeteringen na akkoordbevinding door verkoper in mindering worden gebracht op de
      hiervoor bedoelde verkoopsom. 
      (…) Het is de koper gedurende gemelde periode van tien jaar niet toegestaan om zonder toestemming van verkoper een hogere hypothecaire geldlening te nemen, met het verkochte als onderpand, dan éénhonderddertien duizend vijfhonderd euro (113.500,--). (…)”.
    
    
    Naar deze bepaling zal hierna verwezen worden als: het “antispeculatiebeding”.
    
    2.3.	Op 29 juni 2007 hebben [eisers] de woning verkocht voor een verkoopsom van € 289.000,=. De woning is uiteindelijk geleverd op 10 januari 2008.
    
    2.4.	Stichting Ymere heeft akkoord bevonden dat de door [eisers] ten behoeve van de uitbouw aan de woning gemaakte kosten in mindering worden gebracht op de verkoopsom.
    
    2.5	Tussen partijen is een geschil ontstaan over de hoogte van het door eisers aan gedaagde verschuldigde bedrag als genoemd in het antispeculatiebeding. Partijen zijn op 10 januari 2008 in verband met hun geschil overeengekomen dat van de verkoopsom een bedrag van € 89.100,94 in depot wordt gehouden bij notaris J.B. Boeser.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[eisers] vordert   samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
    
     
    
      Primair:
      a) voor recht verklaart dat [eisers] uit hoofde van het in de met Stichting Ymere op 7 november 2002 gesloten koopovereenkomst opgenomen antispeculatiebeding aan Stichting Ymere een bedrag dienen af te dragen van € 36.817,30 en dat [eisers] van het bedrag van € 89.100,94 dat in depot staat bij notaris J.B. Boeser toekomt een bedrag van € 52.283,64, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag zoals bepaald in artikel 4.1 van de depotakte van 10 januari 2008;
    
    
    
      subsidiair:
      b) voor recht verklaart dat [eisers] uit hoofde van het in de met Stichting Ymere op 7 november 2002 gesloten koopovereenkomst opgenomen antispeculatiebeding aan Stichting Ymere een bedrag dienen af te dragen van ten hoogste € 45.297,79 en dat [eisers] van het bedrag van € 89.100,94 dat in depot staat bij notaris J.B. Boeser toekomt een bedrag van € 43.803,15, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag zoals bepaald in artikel 4.1 van de depotakte van 10 januari 2008;
    
    
    
    
      primair en subsidiair:
      c) Stichting Ymere veroordeelt in de kosten van de depotakte ten bedrage van € 185,- exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het aanhangig zijn van deze procedure;
    
    
    d) Stichting Ymere veroordeelt in de kosten van deze procedure.
    
    3.2.	Stichting Ymere voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    4.	De beoordeling
    
    
      4.1.	Tussen partijen is in geschil op welke wijze het antispeculatiebeding moet worden uitgelegd. 
      [eisers] stellen zich op het standpunt dat bedoeld is dat alle kosten van alle verrichte investeringen, zijnde verbeteringen, aan zowel de woning als tuin, die aard- en nagelvast zijn, waaronder ook te verstaan de verbeteringen die door hen zelf zijn aangebracht en voorts de gemaakte “kosten koper” op de verkoopsom in mindering mogen worden gebracht. Die kosten bedragen € 132.606,29.  Ter onderbouwing van de door hen gestelde kosten hebben [eisers] een door henzelf opgesteld overzicht overgelegd. 
      Volgens Stichting Ymere wordt met “verbeteringen van bouwkundige aard”, uitsluitend bedoeld werkzaamheden zoals door een bouwbedrijf worden verricht. Overigens zijn partijen overeengekomen dat Stichting Ymere vooraf akkoord moet gaan en zijn Van den Boogaard derhalve niet zelfstandig bevoegd de daarvoor in aanmerking komende kosten van de koopsom af te trekken, aldus Stichting Ymere.
    
    
    4.2.	De rechtbank stelt voorop dat de uitleg van bepalingen uit een overeenkomst dient te geschieden aan de hand van de zogenaamde ‘Haviltex-maatstaf’ (NJ 1981, 635). De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang dat gesteld noch gebleken is dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gediscussieerd over het antispeculatiebeding. Ter comparitie heeft Stichting Ymere aangegeven dat het antispeculatiebeding ook in de overeenkomsten met andere kopers is opgenomen. Niet in geschil is dat het antispeculatiebeding derhalve een modelbepaling betreft en sprake is van een algemene voorwaarde als bedoeld in artikel 6:231 BW. Het staat vast dat de koopovereenkomst een overeenkomst betreft tussen een consument en een professionele aanbieder. Al het voorgaande brengt met zich dat, gelet op hetgeen daaromtrent is bepaald in artikel 6:238 lid 2 BW, bij twijfel over de betekenis van een beding de voor de wederpartij (in casu [eisers]) meest gunstigste uitleg dient te prevaleren.
    
    4.3.	Stichting Ymere heeft de woning destijds verkocht tegen een prijs onder de marktwaarde in het economisch verkeer. Aldus werd aan gegadigden uit een specifieke doelgroep de mogelijkheid geboden om tegen een gunstige koopprijs in de woningmarkt te stappen. De ratio van het bij de koop overeengekomen antispeculatie beding was dat kopers werden ontmoedigd om deze woning vervolgens snel te verkopen en daarmee – in feite ten koste van de Stichting Ymere -  te profiteren van de algemene waardestijging op de woningenmarkt. Met het antispeculatiebeding is evenwel nadrukkelijk niet bedoeld om waardevermeerdering van de woning als gevolg van investeringen van kopers geheel ten goede te laten komen van Stichting Ymere.  
    
    
      4.4	Bij de beoordeling van de vraag welke kosten door de koper op de verkoopsom in mindering kunnen worden gebracht, dient het te gaan om investeringen in en aan de woning (waaronder tevens kan worden verstaan de tuin), die naar objectieve maatstaven een verbetering inhielden en in zijn algemeenheid, dat wil zeggen voor een gemiddelde koper, tot een stijging van de waarde van de woning hebben geleid.
      In het antispeculatiebeding is geen uitzondering gemaakt voor een bepaalde categorie kosten zodat een redelijke uitleg meebrengt dat, voor zover sprake is van verbeteringen als hiervoor bedoeld, alle in verband daarmee gemaakte kosten door de koper in mindering op de verkoopsom kunnen worden gebracht. Wél zijn partijen overeengekomen dat die kosten gedocumenteerd moeten worden aangetoond. Dat houdt in dat de koper aan de hand van documenten (zoals facturen) dient aan te tonen welke kosten zij destijds hebben gemaakt. Daardoor kan daaronder naar het oordeel van de rechtbank niet vallen de door de koper verrichte eigen arbeid. 
    
    
    4.5 	Naar door de Stichting Ymere is erkend, vormt de uitbouw van de woning een verbetering in de hiervoor bedoelde zin. Stichting Ymere is akkoord gegaan met deze kosten, zodat de daarop betrekking hebbende kosten op de verkoopprijs in mindering kunnen worden gebracht. Met betrekking tot de stelling van Stichting Ymere dat zij vooraf haar akkoord dient te geven, overweegt de rechtbank nog het volgende. In de overeenkomst staat niet, en het valt daarin ook niet te lezen, dat deze akkoordbevinding voorafgaand aan de investeringen dient te geschieden. Die akkoordbevinding ziet slechts op het in verrekening mogen brengen van gemaakte kosten en dat brengt met zich dat de akkoordbevinding, zoals door Stichting Ymere gesteld, eerst plaats vindt op het moment dat het op verrekenen aankomt. Naar het oordeel van de rechtbank kan Stichting Ymere een akkoord slechts weigeren, indien en voor zover die kosten niet voldoen aan de inhoud van het antispeculatiebeding (zie r.o. 4.4) en/of sprake is van een onvoldoende onderbouwing van de gestelde te verrekenen kosten.
    
    4.6	Stichting Ymere heeft ter comparitie nog aangevoerd dat zij een bepaald type woningen moet kunnen aanbieden en dat de woningen niet te duur mogen worden. Voor zover Stichting Ymere daarmee heeft bedoeld te betogen dat de investeringen/verbeteringen niet te duur/luxe mogen zijn, faalt dit betoog. Omtrent een maximale hoogte van de kosten van verbeteringen is in het antispeculatiebeding of elders in de overeenkomst niets opgenomen.
    
    4.7 	Uit hetgeen onder r.o. 4.4. is overwogen volgt dat de door [eisers] gemaakte “kosten koper”, die immers niet zijn aan te merken als een investering in de woning zoals hiervoor bedoeld, geen aftrekpost kunnen vormen in het kader van het antispeculatiebeding.
    
    
      4.8	De vraag of de overige door [eisers] gestelde verbeterposten daadwerkelijk een verbetering in de zin van r.o. 4.4. betreffen zou door en deskundige moeten worden beantwoord. Partijen hebben ter comparitie overeenstemming bereikt over het benoemen van een deskundige en de persoon van deze deskundige. Bij akte hebben partijen zich uitgelaten over de aan deze deskundige te stellen vragen.
      Teneinde de aan hem voor te leggen vragen te kunnen beantwoorden, dient de deskundige te beschikken over een gedocumenteerd (dat wil zeggen voorzien van schriftelijke bewijsstukken) overzicht van de verbeteringen die Van den Boogaard hebben aangebracht, per verbeterpost voorzien van een overzicht van de werkzaamheden die daartoe zijn verricht, en de daarbij behorende kosten (facturen) die destijds aan hen in rekening zijn gebracht en ook door hen zijn betaald. De rechtbank zal [eisers] in de gelegenheid stellen bedoelde overzichten bij akte in het geding te brengen, aangezien de door hen bij akte na comparitie overgelegde lijsten niet voldoen. 
    
    
    4.9	De rechtbank houdt verder iedere beslissing aan.
    
    
    5.	De beslissing 
    
    De rechtbank
    
    5.1.	bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 26 augustus 2009 voor het nemen van een akte door [eisers] over hetgeen vermeld is onder r.o. 4.4 en 4.8, 
    
    5.2.	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer, mr. E.L. Grosheide,  mr. L.M. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2009.?