ECLI:NL:RBMAA:2004:AO2574, Rechtbank Maastricht, 21-01-2004, 80590 - HA ZA 03-47
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2004-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onderhandelingen over bouw van grootschalig ausementscentrum. (Pre)contractruele verplichtingen?
        Gerechtvaardigd beroep op haalbaarheidsclausule?
        (Nog) geen partijen bindende overeenkomst.

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Civiel
    
    
    
      Vonnis	:  21 januari 2004
      Zaaknummer	: 80590 / HA ZA 03-47
    
    
    De meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Naam eiseres],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      eiseres,
      procureur mr. B.W.A. Muurmans;
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap  met beperkte aansprakelijkheid FAIR PLAY CENTERS B.V.,
      gevestigd te Kerkrade,
      gedaagde,
      procureur mr. M.C.G. Nijssen.
    
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    Eiseres, [G. ], heeft gedaagde, hierna te noemen "FPC", gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Bij die dagvaarding zijn producties overgelegd. FPC heeft daarna onder het overleggen van producties geantwoord. 
    
    Op de voet van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Bij brief van 24 juni 2003 zijn door [Eiseres] stukken overgelegd ten behoeve van de comparitie. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
    
    Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
    
    2. Het geschil
    
    
      2.1 Tussen partijen hebben in de periode van eind 2000 tot ongeveer medio 2002 besprekingen en onderhandelingen plaatsgevonden ter zake van de vestiging van een amusementscentrum te Nieuweschans op een door [Eiseres] te ontwikkelen locatie aan het Buremaplein (locatie voormalige Rabobank).
      In het kader van dit project hebben zich onder meer de volgende ontwikkelingen voorgedaan:
      - op 6 september 2000 is door [Eiseres] met de gemeente Reiderland, hierna te noemen "de gemeente" een realiseringsovereenkomst gesloten, kort gezegd inhoudende de verkoop en levering van de desbetreffende percelen aan [Eiseres] en de ontwikkeling van deze percelen door [Eiseres];
      - door FPC is eind november 2000 een conceptplan ontworpen voor een zogenaamd Fair Play Center (casino) op voormelde locatie;
      - op 26 januari 2001 zijn er tussen partijen een aantal zaken en voorstellen met betrekking tot de voorwaarden waaronder uitvoering van het project zou plaatsvinden doorgesproken. Bij brief van 30 januari 2001 (volgens bijlage bij de conclusie van antwoord van FPC gedateerd 31 januari 2001) bevestigt [Eiseres] de afspraken zoals die volgens haar bij die bespreking zijn gemaakt;
      - bij brief van 19 februari 2001 deelt FPC mede akkoord te kunnen gaan met de in de brief van 30/31 januari 2001 genoemde voorwaarden inzake de door [Eiseres] over de projectsom te berekenen marges, met uitzondering van de door [Eiseres] voorgestelde in rekening te brengen coördinatiekosten, waarop FPC in een later stadium wenst terug te komen; 
      - met instemming van FPC zijn er (voorlopige) schetsontwerpen door architect [W.] ontworpen;
      - op 20 maart 2001 sluiten de gemeente (vertegenwoordigd door [de burgemeester]), [Eiseres] (vertegenwoordigd door [K.]) en FPC (vertegenwoordigd door Mr. [W. ]) ten overstaan  van radio, TV- en schrijvende pers een overeenkomst inzake de ontwikkeling van het  plan "Buremaplein" (rabobank-locatie) te Nieuweschans. Daarin is in de considerans onder meer opgenomen dat [J.] (FPC) en [Eiseres], blijkens brieven gedateerd 30 januari 2001 en 19 februari 2001, overeengekomen zijn dat zij, in bouwteamverband, een hoogwaardig en grootschalig amusementscentrum (2000m²) en een parkeerkelder ( 1000m²) in genoemd plangebied turnkey zullen ontwikkelen. In artikel 1 van die overeenkomst  is opgenomen dat [Eiseres] en [J.] (FPC) de gemeente ervan in kennis hebben gesteld dat zij bereid zijn genoemd amusemenscentrum en parkeerkelder te ontwikkelen, onder de voorwaarden zoals tussen [Eiseres] en [J.] (FPC) overeengekomen;
      - in de periode van 5 april 2001 tot en met eind september 2001 vindt er tussen partijen schriftelijk en mondeling overleg plaats over de economische (on)haalbaarheid van het project in oorspronkelijke vorm en dientengevolge over de realisatie van het project in afgeslankte vorm.
    
    
    
      Bij brief van 5 februari 2002 deelt FPC mee dat zij, op grond van grondige calculatie en marktonderzoek en ook door de "a-perifere ligging" van Nieuweschans, heeft besloten in het geheel niet te zullen overgaan tot realisatie van het project en beroept zij zich daarbij onder meer op het door haar beweerdelijk gemaakte voorbehoud inzake de juridische en economische haalbaarheid. Bij brief van 19 februari 2002 reageert [Eiseres] hierop.
      Tijdens een onderhoud tussen partijen op 15 mei 2002 verzoekt FPC [Eiseres] te willen meewerken aan een mogelijk alternatief op de locatie van het voormalig Gemeentehuis te Nieuweschans. [Eiseres] geeft bij brief van 19 juni 2002 aan, onder voorbehoud van alle rechten zoals in een eerdere brief van 19 februari 2002 verwoord, hieraan te willen meewerken.
    
    
    
      2.2 [Eiseres] voert aan dat zij FPC zowel mondeling als schriftelijk heeft verzocht om haar van de verdere plannen van FPC op de hoogte te stellen, doch dat zij niets meer verneemt van FPC. Op 21 oktober 2002 heeft zij FPC, onder verwijzing naar de brief van 19 februari 2002, opnieuw in gebreke gesteld. 
      [Eiseres] stelt zich thans op het standpunt dat, gelet op de inhoud van de brieven van 30 januari en 19 februari 2001 en van de overeenkomst van 20 maart 2001, FPC gehouden was het project zoals in voormelde overeenkomst vastgelegd, samen uit te voeren en dat het haar niet vrij stond zich eenzijdig uit het project terug te trekken. Nu FPC dat wel heeft gedaan acht [Eiseres] haar aansprakelijk voor de als gevolg van deze wanprestatie veroorzaakte schade.
      De schade bestaat volgens [Eiseres] uit de door haar - als projectontwikkelaar en bouwonderneming - gemaakte kosten en gederfde winst ( bedragende € 370.567,71), alsmede uit de kosten en gederfde winst van de door haar, met instemming van FPC, ingeschakelde architect [W.] ( bedragende € 144.456,00).
      Voorts stelt zij op basis van de overeenkomst van 20 maart 2001 en de realiseringsovereenkomst van 6 september 2000 aansprakelijk te zijn voor de schade van de gemeente als gevolg van het niet doorgaan van het project en dat zij daarvoor inmiddels ook reeds door de gemeente is aangesproken, bedragende die schade € 209.150.00.
    
    
    
      2.3 Aldus heeft [Eiseres] op grond van het vorenstaande gevorderd:
      dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, FPC zal veroordelen tot betaling van € 724.173,71, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2001 en vermeerderd met de kosten voor verkrijging van voldoening buiten rechte ad € 4.448,--.
    
    
    2.4 De vordering wordt door  FPC weersproken, waartoe wordt verwezen naar de conclusie van antwoord en het proces-verbaal van de terechtzitting.
    
    3. De beoordeling
    
    
      3.1 FPC heeft de vordering gemotiveerd betwist, daartoe -  samengevat en voor zover van belang - primair het navolgende aanvoerende.
      Anders dan [Eiseres] stelt volgt volgens FPC uit de brief van 30/31 januari 2001, de brief van 19 februari 2001 en de overeenkomst van 20 maart  2001 niet dat zij gehouden was om met [Eiseres] een amusementscentrum van 2000m² en parkeerveld van 1000 m² te ontwikkelen en te realiseren, nu deze brieven dateren uit de ontwerpfase en enkel zien op de uitgangspunten voor eventuele onderhandelingen over een mogelijke uitvoeringsovereenkomst, indien en voor zover zij met [Eiseres] overeenstemming zou bereiken.
      Subsidiair beroept FPC zich op een beweerdelijk door haar gemaakt voorbehoud ten aanzien van de randvoorwaarden en een haalbaarheidsstudie met betrekking tot de economische exploitatiemogelijkheden in vergelijking tot het vereiste investeringsplan, alsmede een toetsing op juridische haalbaarheid, daartoe onder meer verwijzend naar het door haar gemaakte voorbehoud dienaangaande in het conceptplan van 29 november 2000, naar welk voorbehoud volgens haar ook wordt verwezen in artikel 1 van de overeenkomst van 20 maart 2001.
    
    
    
      3.2 [Eiseres'] vordering tot schadevergoeding is gebaseerd op de beweerdelijk door FPC gepleegde wanprestatie met betrekking tot de volgens [Eiseres] tussen partijen gesloten en hen bindende overeenkomst inhoudende realisatie van een hoogwaardig en grootschalig amusementscentrum te Nieuweschans.
      Derhalve staat vooreerst centraal de vraag of er sprake was van een partijen bindende overeenkomst als door [Eiseres] bedoeld.  
      In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.
      Onweersproken staat tussen partijen vast dat zij zowel gezamenlijk als over en weer bepaalde initiatieven hebben ontplooid om te bezien of en zo ja in welke vorm realisatie van een hoogwaardig en grootschalig amusementcentrum op de betreffende locatie tot de mogelijkheden behoorde.
      Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie in dit verband, met name de brieven van 30/31 januari en 19 februari 2001, blijkt onder meer dat partijen trachtten te komen tot het maken van afspraken inzake de financiële voorwaarden waaronder realisatie van het project zou kunnen plaatsvinden. 
      Anders dan [Eiseres] kent de rechtbank echter aan de inhoud van deze brieven een minder verstrekkende betekenis toe, nu deze brieven gelet op hun inhoud en context naar het oordeel van de rechtbank niet meer behelzen dan (voorstellen inzake bepaalde) financiële uitgangspunten c.q. voorwaarden inzake de bij een eventuele uitvoering van de plannen te hanteren kostenmarges.
      In haar conceptplan van 8 december 2000 geeft [Eiseres] zelf aan dat een definitieve invulling van het project afhankelijk is van spiegeling aan juridische en economische randvoorwaarden en dat het voorstel niet meer omvat dan een "aftrap" voor een eventuele op te starten discussie in de gemeentelijke organen en dat de ontwikkeling van het project eerst ter hand genomen kan worden na akkoord bevinding van de gemeente. Ook FPC maakt in haar conceptlan van  30 november 2000 een duidelijk voorbehoud inzake de economische en de juridische  haalbaarheid. Uit deze concepten valt naar het oordeel van de rechtbank dan ook af te leiden dat partijen zich alsdan bevinden in een oriënterende en marktverkennende fase voor wat betreft de mogelijkheden inzake de ontwikkeling van de betreffende locatie.
      De rechtbank acht het, in het licht van het bovenstaande en afgaande op hetgeen partijen terzake hebben gesteld, dan ook onaannemelijk dat aan de kort daarop, op 12 en 26 januari 2001 plaatsgehad hebbende besprekingen tussen partijen meer dan een nader oriënterend en de mogelijkheden tot samenwerking aftastend karakter kan worden toegekend.
      Ook de bevestiging c.q. akkoordbevinding door FPC van de op 26 januari 2001 tussen partijen besproken omvang van het project en de te hanteren kostenmarges zoals vervat in de brieven van 30/31 januari 2001 en 19 februari 2001 ziet de rechtbank - anders dan [Eiseres] - in deze context. Naar het oordeel van de rechtbank zien deze afspraken op de overeenstemming tussen partijen omtrent  bepaalde uitgangspunten om te komen tot een reële afweging inzake een mogelijke definitieve samenwerking en realisatie van het project.
    
    
    
      3.3 Bovendien ligt het naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de omvang van het geplande project en de dientengevolge daaraan verbonden grote financiële belangen van de betrokken partijen alsmede de door beide partijen erkende afhankelijkheid van het project van de overige invulling van het totaalplan alsmede van de akkoordbevinding door de gemeente, voor de hand dat partijen vooreerst trachten te komen tot een nadere concretisering van de plannen met betrekking tot de bouw en inrichting van het bedoelde project en in samenhang daarmede tot een kostenraming teneinde de plannen te toetsen op hun haalbaarheid, alvorens zich definitief te binden om  tot de uitvoering van het plan over te gaan.
      De rechtbank houdt er dan ook voor dat partijen zich in de eerste paar maanden na het schrijven van het conceptplan bevonden in een oriënterende fase met betrekking tot de ontwikkeling van het project.
    
    
    
      3.4 In dit licht dienen ook te worden gezien de door architect [W.] in opdracht van [Eiseres] eind februari en begin maart 2001 vervaardigde aan FPC gezonden  tekeningen en (voorlopige) schetsontwerpen, nu deze schetsontwerpen immers een indicatie (kunnen) vormen voor de (raming van de) bouwkosten waarbij de rechtbank niet relevant acht of deze ontwerpen al dan niet aanstonds door FPC werden goedgekeurd. 
      Anders dan [Eiseres] kennelijk wil betogen kan aan het feit dat FPC op de hoogte was danwel zo mogelijk heeft ingestemd met het honorariumvoorstel van de architect geen enkele gehoudenheid of aansprakelijkheid van FPC worden afgeleid, nu immers blijkens de ondertekening voor akkoord van die offerte enkel [Eiseres] opdrachtgever is en FPC geen partij is bij die overeenkomst.
    
    
    
      3.5 Nu bovendien is gesteld noch gebleken dat FPC het aanvankelijk door haar gemaakte haalbaarheidsvoorbehoud nadien ondubbelzinnig heeft prijsgegeven en voorts onweersproken vaststaat dat FPC [Eiseres] zelfs begin maart 2001 nog om toezending  van een globale kostenberaming in verband met een door haar te verrichten haalbaarheidsstudie heeft  verzocht, lijkt het  - mede bezien in het licht van de hiervoor onder 3.3 genoemde omstandigheden -  geenszins voor de hand te liggen dat partijen met het sluiten van de overeenkomst van 20 maart 2001 beoogd hebben zich reeds definitief en onvoorwaardelijk te binden om tot daadwerkelijke uitvoering van het plan over te gaan, nog los van de vraag of - zoals FPC betoogt - deze overeenkomst niet louter een publicitair doel diende.
      Weliswaar stelt [Eiseres] in dit verband dat, nu het door FPC gestelde voorbehoud noch in de brieven van 30/31 januari en 19 februari 2001 noch in de overeenkomst van 20 maart 2001 is terug te vinden, er met het sluiten van de bedoelde overeenkomst een "point of no-return" was bereikt, doch de rechtbank vermag niet in te zien waarom een aanvankelijk uitdrukkelijk gemaakt voorbehoud bij iedere gelegenheid of correspondentie herhaald dient te worden bij gebreke waarvan het als vervallen mag worden beschouwd.
      Bovendien stellen partijen naar het oordeel van de rechtbank hun bereidheid - anders dan [Eiseres] betoogt - ook in die overeenkomst afhankelijk van het haalbaarheidsonderzoek, nu in artikel 1 tweede alinea, laatste zinsnede door middel van verwijzing naar de tussen [Eiseres] en FPC overeengekomen voorwaarden wel degelijk - zij het impliciet - naar dat voorbehoud wordt verwezen.
      Hoewel de bewoordingen in de considerans van die overeenkomst suggereren dat  - zoals [Eiseres] stelt - partijen zijn overeengekomen bedoeld amusementscentrum in bouwteamverband te zullen ontwikkelen, wordt zulks vervolgens ontkracht door de inhoud van artikel 1 van die overeenkomst, waar partijen in de tweede alinea  verklaren de bereidheid tot de ontwikkeling van het project aan de gemeente kenbaar te hebben gemaakt, waarmee de strekking van de overeenkomst lijkt te worden beperkt tot  een soort "intentieverklaring".
      Mede gelet op de summiere inhoud van deze nagenoeg niet uitgewerkte overeenkomst, komt het de rechtbank dan ook niet aannemelijk voor dat partijen met het ondertekenen van deze overeenkomst ondubbelzinnig bedoeld hebben zich definitief te verplichten tot gezamenlijke uitvoering van het project.
    
    
    
      3.6 Voorzover [Eiseres] beoogt te stellen dat zij op grond van deze overeenkomst mocht verwachten dat er een partijen bindende overeenkomst tot stand was gekomen, faalt ook dit betoog.
      Immers gelet op het hiervoor onder 3.5 overwogene kon en mocht [Eiseres] er niet op vertrouwen dat de overeenkomst thans definitief was, in die zin dat partijen zich bij die overeenkomst definitief verplicht hebben om tot uitvoering over te gaan. 
      Te meer nu [Eiseres], gelet op het verzoek van FPC om cijfermateriaal begin maart 2001, derhalve ruim voor het tekenen van de beweerdelijke overeenkomst op 20 maart 2001,  wist althans behoorde te weten dat FPC nog doende was met een haalbaarheidsstudie terwijl voorts gesteld noch gebleken is dat [Eiseres] zich heeft verzet tegen dit, in haar ogen kennelijk niet meer aan de orde zijnde, haalbaarheidsonderzoek.
      Het bovenstaande impliceert dat rechtens niet aannemelijk is dat er een partijen bindende overeenkomst tot stand is gekomen danwel dat [Eiseres] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de door haar bedoelde overeenkomst tot stand was gekomen.
    
      
    
      3.7 In verband met het door [Eiseres] aangeboden bewijs van haar stellingen overweegt de rechtbank het volgende.
      Ook indien in rechte zou komen vast te staan dat partijen een overeenkomst zijn aangegaan zoals door [Eiseres] gesteld, kan haar dit niet baten omdat in dat geval haar vordering strandt op het subsidiaire verweer van FPC, inhoudende dat zij zich gerechtvaardigd op de economische onhaalbaarheid van het project heeft beroepen.
      De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. 
    
      
    
      3.8 [Eiseres] heeft aanvankelijk in dit verband betoogd dat het door FPC gemaakte voorbehoud met betrekking tot de economische haalbaarheid slechts betreft een kanttekening die enkel gold in de conceptfase. Later heeft zij haar stellingen naar de rechtbank begrijpt (dagvaarding 21. aanhef) aangevuld in die zin dat zij thans tevens betoogt dat het onderzoek danwel het beroep van FPC op dit voorbehoud te laat is geschied nu dit niet is verricht vóór 19 februari 2001 en (de rechtbank begrijpt: althans vóór) 20 maart 2001. Zoals de rechtbank echter reeds hiervoor onder meer onder r.o. 3.2 en 3.5 overwoog, is er naar haar oordeel sprake van een duidelijk en uitdrukkelijk door FPC gemaakt  en vervolgens gehandhaafd - overigens niet aan tijd gebonden - voorbehoud inzake de economische en juridische haalbaarheid van het beoogde project. Bovendien is door FPC onweersproken gesteld dat [Eiseres], hoewel FPC haar begin maart 2001 nog verzocht om toezending van een kostenraming in verband met dit haalbaarheidsonderzoek, heeft nagelaten  de gevraagde gegevens te verstrekken, waardoor FPC genoodzaakt was om op basis van een een door haar zelf ruw geschatte kostenopstelling aan de hand van de gemiddelde bouwprijzen een haalbaarheidsonderzoek te laten verrichten. Zulks is naar onbetwist is gesteld in de bespreking van 6 april 2001 tussen partijen besproken en vervolgens is uit dit onderzoek op 10 april 2001 de onhaalbaarheid van het bedoelde project in de besproken omvang van 2000 m² gebleken. De uitkomst van dit onderzoek is vervolgens op 4 mei 2001 door FPC met [Eiseres] besproken, waarna partijen - na enige discussie - uiteindelijk de mogelijkheden inzake de bouw van een kleiner project onderzoeken.
      Gesteld noch gebleken is dat [Eiseres] in deze periode op enig moment heeft geprotesteerd  tegen het verrichten van een haalbaarheidsstudie danwel het beroep van FPC op de resultaten van dat onderzoek. 
      Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat het onderzoek danwel het beroep van FPC op de resultaten van dit onderzoek niet tijdig zou zijn geschied.
      Nu door [Eiseres] geen andere redenen  zijn aangevoerd op grond waarvan het beroep op het voorbehoud  als in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden aangemerkt, acht de rechtbank het beroep van FPC op het door haar gemaakte voorbehoud derhalve gerechtvaardigd en kan er geen sprake zijn van wanprestatie.
    
      
    3.9  Nu het subsidiaire verweer doel treft en er van wanprestatie derhalve geen sprake kan zijn, passeert de rechtbank het door [Eiseres] gedane bewijsaanbod als niet meer ter zake dienende.  
    
    3.10 Al het vorenstaande brengt met zich dat de vordering moet worden afgewezen en dat [Eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure moet dragen.
    
    4. De beslissing
    
    Wijst het gevorderde af;
    
    Veroordeelt [Eiseres] in de kosten van de procedure aan de zijde van FPC gevallen en tot op heden begroot op:
    
    Vast recht                                           € 3632,00
     
    Salaris procureur                             € 4447,04
    
    Verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door Mrs. Douffet, De Kerpel - van de Poel en De Kort, rechters, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.