ECLI:NL:RBARN:2012:BY3463, Rechtbank Arnhem, 07-11-2012, 224172
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schending van zorgvuldigheidsplicht door taxateur; toerekenbare onrechtmatige daad van taxateur jegens financiële instelling; vordering tot schadevergoeding toegewezen.

Vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 224172 / HA ZA 11-1596
    
    Vonnis van 7 november 2012
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      CMIS NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      procesadvocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,
      advocaat mr. J.L. Snijders te Rotterdam,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagden]
      gedaagden,
      advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.
    
    
    
    Eiseres wordt CMIS genoemd, gedaagden worden [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] en [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] genoemd.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het incidenteel vonnis van 23 mei 2012
      -	het proces-verbaal van comparitie van 14 september 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Op 21 mei 2007 heeft [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] een opdracht tot taxatie ontvangen van de heer  [betrokkene], koper van het appartement aan de [adres] 9b te [woonplaats] (de woonstudio), zulks ten behoeve van de beoordeling van een te verstrekken financiering door een nader te noemen geldverstrekker.
    
    
    
      2.2.	Op 22 mei 2007 heeft [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)], makelaar in onroerende zaken en werkzaam bij [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], de woonstudio bezichtigd. Op dat moment werden nog werkzaamheden uitgevoerd om de oorspronkelijke eengezinswoning te verbouwen tot een appartementsgebouw met 8 of 9 woonstudio’s.
      2.3.	Op 25 mei 2007 heeft [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] - op papier voorzien van onder meer het logo van [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] - een taxatierapport opgesteld, dat kennelijk op 30 mei 2007 aan [betrokkene] is verstrekt. Blijkens het rapport heeft [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing bepaald op € 145.000,00 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing op € 130.500,00.
    
    
    2.4.	In het in r.o. 2.3 genoemde taxatierapport staat onder meer het navolgende vermeld:
    
    
      	“(…) A. OPDRACHT/OPNAME
      	Datum opdracht			: 21 mei 2007
      	Naam opdrachtgever			: De heer [...] [betrokkene]
      	 (…)
      	Opdracht is verstrekt aan			: [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] Makelaars & taxateurs
      	Adres opdrachtnemer			: [adres]
      					: [...] [woonplaats]
      	De taxatie is uitgevoerd door			: Mr. A.G. [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] 
      	(…)
    
    	
    
      	C. DOEL VAN DE TAXATIE
      	De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
      	1. een beoordeling van een aanvraag
      	(hypothecaire) geldlening bij/door		: Nader te noemen geldverstrekker.
      	(…)
    
    
    	H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
    
    
      1. Object
      a.	Nadere omschrijving van het object		: De zelfstandige woonstudio van ca. 36 m2 in 					het souterrain aan de achterzijde.
      (…)
      d.	Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, 	: Het pand zal door de huidige eigenaar nog verbouwingen				worden gesplitst in appartementsrechten. Per 					woonstudio zijn voorzieningen getroffen 						waardoor elke studio een zelfstandige 						woonruimte is gaan omvatten (voorzien van 					keuken, toilet en douche).
      (…)
      N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING
      1. Er is sprake van
      a. een in aanbouw zijnd pand			: nee
      b. verbouwings-, verbeterings- en/of 		: nee
      onderhoudswerkzaamheden danwel concrete
      plannen daartoe  
    
    
    2. De belangrijkste werkzaamheden		:
    
    
      3. De huidige stand van de werkzaamheden		:
      (…)
      O. NADERE MEDEDELINGEN
      Na de recent uitgevoerde verbouwing zijn een aantal aspecten nog gemeenschappelijk voor meerdere appartementsrechten, waaronder CV-ketel, boiler en electrische installatie. Tevens zijn de appartementsrechten aangesloten op dezelfde gas-, water- en electrameter. Volgens opgave is dit geschied in overeenstemming met de geldende gemeentelijke regelgeving. Taxateur heeft hier verder geen onderzoek naar doen verrichten. Uitgangspunt van dit taxatierapport is derhalve dat de toekomstige bouwkundige staat en de wijze waarop de splitsing in appartementsrechten tot stand zal worden gebracht overeenstemt met de huidige wet- en regelgeving, waaronder bouwbesluit en gemeentelijke verordeningen.
    
    
    Bij deze waardering is ervan uitgegaan dat de woonstudio op een dusdanige wijze is gerealiseerd dat zij momenteel volledig in overeenstemming is met de huidige, geldende (gemeentelijke) regelgeving dienaangaande. Taxateur heeft hiernaar geen nader onderzoek verricht. (…)”
    
    2.5.	Bij de stukken bevindt zich een aan de heer [betrokkene] gerichte offerte van CMIS (voorheen genaamd GMAC RFC Nederland B.V.) d.d. 25 mei 2007. Waarin onder meer het volgende is aangegeven:
    
    
      	“(…) Bedrag van de lening (totaal):		EUR 154.000,00 
      	Maximale leencapaciteit volgens de gedragscode 	EUR 100.589,00 (…)”
    
    
    2.6.	Bij brief van 14 juni 2007 heeft [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)], namens en op briefpapier van [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], in aanvulling op het taxatierapport, onder meer, het volgende geschreven aan [betrokkene]:
    
    	“(...) Bij de waardering staat vermeld de ‘onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik na 	verbouwing’. Wellicht roet dit de vraag van de financier op of er nu wel of niet nog verbouwd moet 	gaan worden; dat is uiteraard niet het geval.
    
    	De door mij getaxeerde waarde betreft de waardering van de studio op dit moment, in de huidige 	staat, en derhalve met inachtneming van de inmiddels door verkoper voor zijn rekening uitgevoerde en afgeronde verbouwing van de onderhavige studio, zulks onder de gelijktijdige inmiddels plaatsgevonden renovatie van de rest van het pand. (…)”
    
    [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] heeft de woonstudio niet meer bezichtigd alvorens het taxatierapport als voormeld aan te vullen. 
    
    2.7.	Bij brief van 15 juni 2007 heeft een medewerker van Hypotheek Visie [woonplaats], onder meer, het volgende geschreven aan CMIS:
    
    	“(…) Bijgaand de door u gevraagde stukken.
    
    
      	1. Het hoge loon uit de vorige werkgeversverklaring kwam doordat men een aantal vaste toeslagen in 	het loon had meegerekend.
      	De zijn nu apart opgegeven en exact over de afgelopen periode bepaald.
    
    
    	2. De taxateur heeft bijgaand verklaard dat het pand volledig is gerenoveerd en de verbouwing gereed is. (…)”
    
    
    2.8.	Bij de stukken bevindt zich een tweede aan de heer [betrokkene] gerichte offerte van CMIS d.d. 28 juni 2007. Hierin is, onder meer, het volgende aangegeven:
    
    
      	“(…) Bedrag van de lening (totaal):		EUR 154.000,00 
      	Maximale leencapaciteit volgens de gedragscode 	EUR 123.406,00 (…)”
    
    
    2.9.	CMIS heeft uiteindelijk aan [betrokkene] een hypothecaire geldlening verstrekt ter hoogte van € 154.000,00.
    
    2.10.	In de op 3 juli 2007 gepasseerde hypotheekakte wordt het (register)goed waarop het recht van (eerste) hypotheek is gevestigd als volgt omschreven: 
    
    	“(…) het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen in het 	souterrain met gemeenschappelijke hal en badruimte en vluchttrap op de begane grond, plaatselijk bekend [adres] 9B, 6[...] [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie B nummer 	6114 A2,(…).”
    
    2.11.	In de eveneens op 3 juli 2007 gepasseerde akte van levering, is onder meer, de volgende passage opgenomen:
    
    
      	“(…)
      	Artikel 6
      	Feitelijke staat
      	6.1Verkoper garandeert dat het registergoed de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal 	gebruik als woonstudio (onzelfstandige woonruimte) nodig zijn. Verkoper staat er niet voor in dat het 	registergoed ook voor ander gebruik dan het hiervoor gemelde gebruik geschikt is.
      	Met betrekking tot het vorenstaande wordt nadrukkelijk verwezen naar een schrijven van verkoper 	aan koper de dato twee juli tweeduizend en zeven (2-7-2007), waarvan een kopie aan deze akte is gehecht, met de inhoud van welk schrijven koper bekend is.
      	Gelet op de huidige staat van het registergoed is door de gemeente [woonplaats] een 	onttrekkingsvergunning verleend ten behoeve van kamerbewoning (onzelfstandige woonruimte), maar 	niet ten behoeve van zelfstandige woonruimte. Indien koper door de gemeente [woonplaats] uiterlijk op één oktober tweeduidend en zeven (1-10-2007) gedwongen mocht worden om voor zodanige bouwkundige aanpassingen te zorgen dat het registergoed kwalificeert als zelfstandige woonruimte- en verkoper en/of koper ondanks hun gezamenlijke inspanning er niet in slagen om deze gedwongen aanpassingen in of buiten rechte te voorkomen - zullen alle kosten voor de benodigde bouwkundige aanpassingen en de benodigde vergunningen voor rekening van verkoper komen.
    
    
    2.12.	Op 12 januari 2009 heeft CMIS een brief gezonden aan [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], ter attentie van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. In de brief zijn aan [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] de volgende vragen gesteld:
    
    
      	“(…)
      1. Uit onderdeel L1 ‘Objectvergelijking’ blijkt, dat de desbetreffende taxatie is besproken door meerdere (NVM) makelaars/taxateurs. Wij zijn erg benieuwd met wie u de taxatie heeft besproken en op welke wijze u de waarde heeft vastgesteld.
    
    
    
    
    	2. Bij punt ‘O’ geeft u aan dat u ervan uit bent gegaan dat de woonstudio op een dusdanige wijze is 	gerealiseerd dat zij momenteel volledig in overeenstemming is met de huidige, geldende (gemeentelijke) regelgeving dienaangaande. Ook verklaart u dat u hiernaar geen nader onderzoek heeft gedaan. Wij vragen ons af wat de hiervoor geldende gemeentelijke regelgeving behelst. Ook vragen wij ons af waarom u hiernaar geen onderzoek heeft gedaan. (…)”
    
    2.13.	Bij brief van 14 januari 2009 schrijft [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)], namens en op briefpapier van [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], onder meer, het volgende aan CMIS:
    
    	“(…) De verwijzing naar de bespreking van de taxatie met meerdere NVM-makelaars/taxateurs ziet 	op het feit dat wij hier op kantoor een 4-tal gecertificeerde makelaars kennen met wie alle uit te brengen taxaties worden kortgesloten. Het is derhalve een interne aangelegenheid en ziet niet op het raadplegen van taxateurs van buiten ons kantoor. Het vergelijkingsmateriaal bestaat uit diverse andere objecten in en rondom het centrum van [woonplaats], die op een vergelijkbare wijze (derhalve middels het hierboven omschreven koopstudio-concept) in het recente verleden zijn gerealiseerd.
    
    	De weergegeven waardes betreffen de getaxeerde waardes die de studio kent na afronding van de 	verbouwingswerkzaamheden, die ten tijde van de daadwerkelijke opname en inspectie van het object nog in volle gang waren. Om deze reden is de door u aangehaalde toevoeging aan het taxatierapport opgenomen; de getaxeerde waardes kunnen uiteraard alleen worden gerealiseerd indien de werkzaamheden op een juiste, nette en vakbekwame wijze worden uitgevoerd en afgerond en wel op een dusdanige wijze dat het appartement/studio na verbouwing volledig voldoet aan alle relevante 	regelgeving. Hierbij dient onder andere gedacht te worden aan eisen van welstand, bouwbesluit, brandpreventie e.d.
    
    	Ik heb na het uitbrengen van de taxatie overigens geen nader verzoek gekregen van de financier of 	opdrachtgever om het object na realisatie opnieuw te bezoeken, teneinde vast te stellen of de wijze van verbouwing/renovatie op een dusdanige wijze is geschied dat de getaxeerde waardes ook daadwerkelijk gerealiseerd zouden kunnen worden. Derhalve is het voor mij ook niet mogelijk geweest te controleren (zulks aan de hand van vergunningen en/of keuringen na afronding van de verbouwing) of het object na verbouwing volledig voldeed aan de vigerende regelgeving. (…)”
    
    2.14.	Op 19 januari 2009 zendt CMIS opnieuw een brief aan [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], ter attentie van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. In deze brief is, onder meer, het volgende opgenomen:
    
    	“(…) We hebben eerder genoemd taxatierapport nogmaals bestudeerd. Uit dit rapport blijkt niet dat 	ten tijde van de opname de renovatie nog in volle gang was. In onderdeel ‘N-b’, op bladzijde 5 ‘verbouwings-, verbeterings en/of onderhoudswerkzaamheden, danwel concrete plannen daartoe verklaart u: “nee”. In onderdeel ‘O’, eveneens op bladzijde 5, opent u de alinea met “Na de recent uitgevoerde verbouwing zijn een aantal aspecten nog gemeenschappelijk voor meerdere appartementsrechten, waaronder CV-ketel, boiler en elektrische installatie”. In een aanvulling die u heeft afgegeven op 31 augustus 2007 verklaart u het volgende: “De getaxeerde waarde betreft dan ook de waarde in de staat waarin het pand zich bevond ten tijde van de opname ter plaatse; derhalve 	reeds in gerenoveerde staat”. (…)”
    
    2.15.	Op de op 19 januari 2009 gezonden brief is door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] noch [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] gereageerd.
    
    
    
    2.16.	In opdracht van CMIS heeft mevrouw [medewerker], makelaar in onroerende zaken en werkzaam bij [X] Makelaardij [woonplaats], na een opname op 22 januari 2009 over de woonstudio een taxatierapport uitgebracht, waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is bepaald op € 20.000,00 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 17.500,00, terwijl overeenkomende waarden in verhuurde staat uitkwamen op € 12.000,00, respectievelijk € 10.500,00.
    
    2.17.	In het in r.o. 2.16 genoemde taxatierapport staat onder meer het navolgende vermeld:
    
    	“(…) H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
    
    
      	1. Object
      	a. Nadere omschrijving van het object	: Kelderruimte met gemeenschappelijke gang, 						badkamer en keukenopstelling.
      	(…)
      	e. Indeling			: Begane grond: entree woning, halpartij met 						toegang naar kelder. 
      	Kelder: 			gezamenlijke hal met wasmachine 						opstellingen en CV opstelling en badkamer ten 						behoeve van twee bewoners.
      				entree exclusieve ruimte: ruimte ingericht als 						woonverblijf met eenvoudige keukenopstelling 						en een raam.
      	f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud		: Woonoppervlakte: ca 20m2
      						Inhoud: ca. 45 m3
      	 (…)
    
    
    
      	K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)
      	1. Eigen gebruik
      	Volgens opgave van			: huurder
      	a. wordt het object thans volledig bewoond		: Nee, de ruimte wordt bewoond door een 	door de eigenaar				huurder
      	(…)
      	2. Bijzonderheden
      	Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik		: De ruimte is ingericht voor bewoning maar 	en de bewoning				voldoet niet aan de eisen van een bouwbesluit. 						Er is onvoldoende hoogte, onvoldoende 							daglicht en waarschijnlijk onvoldoende 							ventilatie.
    
    
    
      	L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
      	(…)
      	2. Courantheid
      	Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde	: het enige waar de ruimte momenteel geschikt 	waarde zal deze waarde naar verwachting van de	voor is naar de mening van de taxateur is als 	taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een 	berging. Om de getaxeerde waarde te 	termijn van circa				bereiken zal er een onderverdeling van 							ruimtes nodig zijn. Zo zullen er vier bergingen 						gerealiseerd kunnen worden met een waarde 						van € 5.000,00 per berging. De bergingen zijn 						dan alleen maar te verkopen aan andere 							appartementseigenaren. (…)”
    
    
    2.18.	Bij brief van 19 maart 2009 heeft mevrouw [medewerker], onder meer, het volgende geschreven aan CMIS:
    
    
      	“(…) In het door mij uitgevoerde taxatierapport van 22 januari 2009 is de volgende zinsnede 	opgenomen:
      		De ruimte is ingericht voor bewoning maar voldoet niet aan de eisen van het bouwbesluit. Er is onvoldoende hoogte, onvoldoende daglicht en waarschijnlijk onvoldoende ventilatie.
    
    
    De reden om dit in het taxatierapport te vermelden was om nader te verklaren waarom de waarde 		van het getaxeerde zo laag was in verhouding tot het aankoopbedrag. (Volgens kadaster informatie 		145.000,00 euro k.k.).
    
    Feitelijk is alleen sprake van een kelderruimte met een keukenopstelling. Het gebruik van toilet en 		douche is samen de andere “woon”ruimte. Er is dus geen sprake van een zelfstandige wooneenheid. 		Bovendien is het gebruik in strijd met de eisen van het bouwbesluit. (…)”
    
    2.19.	CMIS heeft de hypothecaire lening aan de heer [betrokkene] vanwege een betalingsachterstand op 4 november 2009 opgeëist. 
    
    2.20.	Op 16 november 2009 heeft de Raad van Toezicht te Arnhem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM (verder: de Raad van Toezicht Arnhem) een door CMIS tegen [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] ingediende klacht gegrond verklaard. De Raad van Toezicht Arnhem heeft, onder meer, het volgende overwogen:
    	
    	“(…) De beoordeling van de klacht:
    
    
      	4.1
      	Beklaagde heeft, kort weergegeven, het volgende aangevoerd.
      	Omdat de verbouwing tot woonstudio ten tijde van de taxatie nog niet was afgerond, heeft beklaagde 	de taxatie uitgevoerd onder in het taxatierapport opgenomen aannames.
      	Indien de hypotheekverstrekker naar aanleiding van de aannames nadere informatie had willen 	verkrijgen had zij opdracht moeten geven tot een nader onderzoek. 
      	Een eventuele onvoldoende hoogte van het appartement kan worden opgelost door de vloer door 	uitgraven te verlagen.
      	Er zijn mogelijkheden om onvoldoende daglicht en onvoldoende ventilatie te verhelpen, maar die 	aanpassingen vergen nadere investeringen.
    
    	
    
      	4.2
      	Beklaagde heeft het desbetreffende taxatierapport aan zijn opdrachtgever verstrekt ten behoeve van 	de beoordeling van een te verstrekken financiering door een nader te noemen geldverstrekker.
    
    
    
    
    	Door de - gestandaardiseerde - inhoud van het rapport wordt beoogd de geldverstrekker over alle 	voor deze beoordeling relevante feiten betreffende het taxatieobject te informeren. Daarbij is het 	mogelijk dat het rapport wordt uitgebracht onder het voorbehoud dat een taxatieobject, in aanbouw zijnde, volgens bestek en tekeningen wordt gerealiseerd.
    
    
      	Beklaagde heeft in zijn onder 2.3 genoemde taxatierapport de hiervoor genoemde informatie niet op 	eenduidige en ondubbelzinnige wijze verstrekt. Zo is in hoofdstuk H van het rapport vermeld dat alle 	woonstudio’s in het appartementengebouw, en derhalve ook die van zijn opdrachtgever, zijn voorzien van een keuken, toilet en douche, en in hoofdstuk O is sprake van een recent uitgevoerde verbouwing.
      	Daar tegenover staat dat beklaagde de taxatiewaarden heeft bepaald voor de situatie dat de 	verbouwing zal zijn uitgevoerd, en in hoofdstuk O heeft beklaagde vermeld als uitgangspunt te 	hebben genomen dat de toekomstige bouwkundige staat volgens de vigerende wet- en regelgeving zal worden tot stand gebracht.
    
    
    	Weliswaar is het uitbrengen van een niet-eenduidig en dubbelzinnig taxatierapport reeds laakbaar, 	maar dit ontbeert thans belang, nu beklaagde bij brief van 14 juni 2007 – waarvan kennelijk ook 	klaagster, de financiering voor beklaagdes opdrachtgever beoordelend, heeft kennisgenomen – expliciet heeft verklaard dat de taxatiewaarden de waardering van de studio betreffen “op dit moment, in huidige staat, en derhalve met inachtneming van inmiddels door verkoper voor zijn rekening uitgevoerde en afgeronde verbouwing van de studio en onder de gelijktijdige inmiddels plaatsgevonden renovatie van de rest van het pand.” Deze zinsnede is niet anders te begrijpen dan dat beklaagde zijn eerdere voorbehoud over de toekomstige staat heeft ingetrokken en dat de taxatiewaarden betrekking hebben op een gerealiseerde zelfstandige woonstudio voorzien van keuken, toilet en douche.
    
    	Het staat vast dat de door beklaagde getaxeerde woonstudio niet een zelfstandige woonruimte betreft. 	Er is een gezamenlijke hal met wasmachine-opstellingen en CV-opstelling en een badkamer met douche en toilet gemeenschappelijk ten behoeve van de voormelde woonstudio en de andere woonstudio’s in het souterrain.
    
    Beklaagde heeft voorts niet weersproken dat de woonstudio niet aan de eisen van het bouwbesluit voldoet doordat deze onvoldoende hoogte, onvoldoende daglicht en waarschijnlijk onvoldoende ventilatie heeft. Beklaagde heeft aangevoerd, dat hij heeft aangenomen dat de woonstudio aan de wet- en regelgeving zou voldoen op het moment dat de verbouwing was afgerond. Voor zover een dergelijk voorbehoud al te rijmen is met het doel van de taxatie, was het voor beklaagde in ieder geval – blijkens zijn eerder genoemde brief van 14 juni 2007 – op dat moment kenbaar of de woonstudio al dan niet aan de eisen van het bouwbesluit voldeed en had hij daaromtrent afzonderlijke mededelingen behoren te doen.
    
    
      Het taxatierapport in samenhang met de bijbehorende brief van 14 juni 2007 bevat derhalve onvolledige en onjuiste informatie en is ongeschikt om op basis daarvan een te verstrekken financiering te beoordelen. De klacht is dan ook gegrond.
      (…)
    
    
    De Beslissing:
    
    Verklaart de klacht gegrond.
    
    
      Legt aan beklaagde de straf op van berisping alsmede een geldboete ten bedrage van € 5.000,00 te betalen aan het algemeen bestuur van de NVM, zomede de straf van schorsing voor de duur van drie maanden.
      Bepaalt dat de laatstgenoemde straf niet zal worden tenuitvoergelegd, tenzij beklaagde binnen twee jaar na de datum van deze beslissing zich niet gedraagt als een behoorlijk makelaar betaamt.” (…)
    
    
    2.21.	In verband met het door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] tegen de beslissing van de Raad van Toezicht ingestelde hoger beroep, heeft het makelaarslid van de Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen NVM (verder: de Centrale Raad van Toezicht), op 13 januari 2011 de woonstudio opgenomen. In het naar aanleiding hiervan opgemaakte proces-verbaal van oplevering staat onder andere:
    
    	“(…) De woning maakt deel uit van een herenhuis gesplitst middels horizontaal eigendom in 	appartementsrechten.
    
    	Via een diepe gang op de begane grond is er links achter in een trap naar het souterrain, waar enkele 	wasmachines staan opgesteld voor gemeenschappelijk gebruik. Aan de voor- en achterzijde van het gebouw is er een woonstudio. Het gaat om de studio aan de achterzijde.
    
    
      	De ruimte is leeg op een klein keukenblokje na, verkerend in een slechte staat. Er bevindt zich in de 	ruimte geen sanitaire voorziening. Hiervoor dient elders in de woning gebruik gemaakt te worden van een gemeenschappelijke douche en toilet. Volgens de regels van het Bouwbesluit voldoet de ruimte 	niet aan de eisen die aan een woning worden gesteld, daarbij komt dat er bijna geen toetreding is van daglicht.
      	De ruimte kan beter worden aangeduid als opslag- en of bergruimte in de kelder en zou opgesplitst 	kunnen worden in twee delen ten behoeve van opslag voor bewoners in het gebouw (…)”.
    
    
    2.22.	Bij beslissing van de Centrale Raad van Toezicht van 29 februari 2012 is ook in hoger beroep de door CMIS tegen [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] ingediende klacht gegrond verklaard. De Centrale Raad van Toezicht heeft onder meer het navolgende overwogen:
    
    
      	“(…)
      	4. Het hoger beroep
      	4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende 	aangevoerd.
    
    
    	4. 2 Na het uitbrengen van het taxatierapport heeft appellant van klaagster geen verzoek gekregen om 	het object nogmaals te bezichtigen met het doel om te beoordelen of dit na uitvoering van de 	verbouwingswerkzaamheden, de eigenschappen bezat die een financier daarvan mag verwachten. Tegen betaling van een aanvullend honorarium verzoeken andere financieringsinstellingen de taxateurs daartoe wel.
    
    
      	4.3 Ten onrechte gaat de Raad van Toezicht voorbij aan het feit dat appellant opdracht is gegeven om 	het appartement te taxeren als ware dit reeds verbouwd. De op het moment van taxatie door appellant waargenomen doucheruimte, keuken en toilet bleken te zijn verwijderd op het moment van taxatie door [medewerker]. Aan appellant kan niet worden verweten dat na de bezichtiging van de ruimte en na het opstellen van het taxatierapport, daaraan wijzigingen zijn aangebracht dan wel daaruit voorzieningen zijn verwijderd. De opdrachtgever van appellant heeft hem kennelijk doelbewust misleid. Appellant heeft geen belang bij het verstrekken van onjuiste informatie aan klaagster.
      	4.4 In het taxatierapport is vermeld dat appellant ervan uit is gegaan dat de verbouwing is uitgevoerd 	met inachtneming van de daarvoor geldende regels. Uitdrukkelijk is ook de bepaling opgenomen dat daarnaar door appellante geen nader onderzoek is verricht. Indien klaagster daarover zekerheid had willen verkrijgen, had het op haar weg gelegen om een nader onderzoek te gelasten. (…)
    
    
    
      	5. Het verweer
      	5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende 	aangevoerd.	
    
    
    	5.2 Op grond van de inhoud van het taxatierapport bestond voor klaagster geen aanleiding om een 	nader onderzoek uit te (doen) voeren. Dat gold temeer nadat appellant in zijn brief van 14 juni 2007 een in zijn rapport opgenomen voorbehoud had ingetrokken. In deze brief heeft appellant vermeld dat zijn taxatie betrekking had op een gerealiseerde zelfstandige woonstudio voorzien van keuken, toilet en douche. Klaagster mocht afgaan op de inhoud van het rapport en de daarbij behorende brief. Indien een tweede bezichtiging volgens appellant noodzakelijk zou zijn geweest, dan had het op zijn weg gelegen om daarvan melding te maken.
    
    	5.3 Uit de in de brief van 14 juni 2007 opgenomen toelichting van appellant op zijn taxatierapport, 	heeft klaagster kunnen afleiden dat geen werkzaamheden meer uitgevoerd behoeden te worden om aan het object een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 145.000,-- toe te kennen. Uit zijn rapport kon de werkelijke onderhandse verkoopwaarde van € 20.000,-- niet worden afgeleid.
    
    	5.4 Eerst in hoger beroep heeft appellant aangevoerd dat na zijn bezichtiging van de ruimte, daaruit 	onder meer de douche, keuken en toilet zijn verwijderd en in de plaats daarvan gemeenschappelijke 	voorzieningen zijn aangebracht. Een dergelijke gang van zaken is onwaarschijnlijk en wordt door klaagster bij gebrek aan wetenschap betwist. Appellant laat na om zijn stelling door middel van fotomateriaal te onderbouwen. Overigens kan het verschil in waarde daardoor niet kan worden verklaard.
    
    	5.5 Appellant heeft niet weersproken dat voorafgaande aan de verbouwing, de woonstudio niet 	voldeed aan de eisen van het bouwbesluit op grond van aspecten als (sta)hoogte en onvoldoende licht en ventilatie. Hij heeft nagelaten om daarvan in zijn rapport melding te maken. (…)
     
    
      	6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
      	(…)
      	6.2 Appellant heeft in zijn taxatierapport de woonruimte omschreven als hiervoor weergegeven onder 	2.2. Naar aanleiding van een verzoek daartoe van koper, heeft appellant in zijn brief van 14 juni 2007 vermeld, dat zijn waardering is gebaseerd op de toestand van de woonruimte na de in opdracht van de verkoper nog uitgevoerde verbouwing. Tijdens de behandeling ter zitting van 25 oktober 2011 van de Centrale Raad van Toezicht, heeft appellant echter meegedeeld dat hij de woonruimte heeft getaxeerd op het moment waarop in het souterrain nog geen verbouwingswerkzaamheden waren uitgevoerd. Hij heeft voorts verklaard dat hij op het moment van taxatie niet de beschikking had over de (concept)splitsingsakte, en hij na kennisname daarvan in een later stadium, heeft vastgesteld dat met betrekking tot de indeling van het souterrain kennelijk is afgeweken van de aan hem door de verkoper geschetste plannen.
    
    
    
    6.3 Uit het proces-verbaal van de op 13 januari 2011 door voornoemd lid van de Centrale Raad van Toezicht gehouden descente volgt, dat de getaxeerde ruimte niet is voorzien van enige sanitaire voorziening en daarin slechts een in slechte staat verkerend klein keukenblok is geplaatst. In het proces-verbaal is voorts opgenomen dat in de ruimte de toetreding van daglicht zeer beperkt is waardoor niet wordt voldaan aan de regels van het bouwbesluit.  Deze bevindingen sluiten aan bij de hiervoor onder 2.5 en 2.6 weergegeven passages uit het taxatierapport van 22 januari 2009 van makelaar [medewerker], die de woonruimte op 22 januari 2009 heeft bezichtigd.
    
    
      6.4 Op grond van het voorgaande komt de Centrale Raad van Toezicht tot de conclusie dat de door appellant in zijn taxatierapport opgenomen beschrijving van het getaxeerde object onjuist is. Appellant heeft er op gewezen dat in zijn taxatierapport is vermeld, dat bij de waardering er van is uitgegaan dat de woonstudio zal voldoen aan de regelgeving, maar daarnaar geen nader onderzoek is ingesteld. De Centrale Raad van Toezicht gaat aan dit verzoek voorbij, nu appellant in zijn in de brief van 14 juni 2007 opgenomen toelichting op zijn taxatierapport uitdrukkelijk heeft vermeld dat de  door hem getaxeerde waarde is gebaseerd op de toestand van de woonruimte na de in opdracht van de verkoper nog uitgevoerde verbouwing.
      6.5 Door de inhoud van het taxatierapport en de inhoud van de daarmee verbonden brief van 14 januari 2007 heeft appellant, in strijd met de werkelijkheid het beeld geschetst dat, na uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden sprake was van een zelfstandige woonruimte waarvan de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik door hem werd getaxeerd op € 145.000,--.
    
    
    6.6 Appellant heeft desgevraagd geen inzicht kunnen geven in de wijze waarop hij tot de door hem gegeven waardering is gekomen. Nu zowel makelaar [medewerker] als voornoemd makelaarslid van de Centrale Raad van Toezicht hebben vermeld dat de getaxeerde ruimte niet als woonruimte kan worden gebruikt, maar deze in feite slechts geschikt kan worden geacht voor het gebruik als opslagruimte/berging, heeft appellant niet in redelijkheid tot het door hem getaxeerde bedrag kunnen komen.
    
    6.7 De tegen appellant ingediende klacht betreft de wijze waarop hij uitvoering heeft gegeven aan een taxatieopdracht. De Centrale Raad van Toezicht toetst de op de klacht betrekking hebbende feiten en gedragingen ondermeer aan Regel 1 van de Erecode waaraan appellant is verbonden. Dit artikel luidt, voorzover hier aan de orde:
    
    	“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”
    
    	Hierin ligt besloten dat appellant bij het uitbrengen van taxaties zich als makelaar er rekenschap van 	moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die appellant afgeeft, hoge eisen gesteld mogen worden. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierapporten kunnen 	afgaan.
    	
    	6.8 Appellant heeft door het schetsen van een bepaald onjuist beeld van het getaxeerde object in 	ernstige mate miskend dat hoge eisen worden gesteld aan de uitvoering van taxatieopdrachten. De Centrale Raad van Toezicht verbindt daaraan het oordeel dat appellant zijn functie in dit geval niet betrouwbaar en professioneel heeft uitgeoefend.
    
    	6.9 Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van 	taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde 	taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Nu appellant de in zijn taxatierapport opgenomen onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing van € 145.000,-- op geen enkele wijze heeft kunnen onderbouwen en makelaar [medewerker] per 22 januari 2009 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en 	gebruik heeft getaxeerd op € 20.000,--, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat appellant in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarde heeft kunnen komen.
    
    	6.10 Appellant heeft door zijn handelwijze het vertrouwen in de stand der makelaars ernstig 	ondermijnd en gehandeld in strijd met de eer van die stand. Daarom kan niet worden volstaan met de door de Raad van Toezicht opgelegde straf. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist. De Centrale Raad van Toezicht is voorts van oordeel dat termen bestaan om appellant te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in beide instanties.
    
    	6.11 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Cetrale 	Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
    
    	7. Beslissing in hoger beroep
    
    	7.1 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Arnhem van 16 november 2009 voorzover 	daarbij de klacht gegrond is verklaard.
    
    	7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige.
    
    	7.3 Legt aan appellant de straf op van schorsing als NVM Makelaar voor de tijd van vier maanden, 	ingaande op 15 maart 2012.
    
    	7.4 Legt aan appellant de straf op van een geldboete van € 5.000,--. (…)”
    
    
      2.23.	De woonstudio is op 7 juni 2011 executoriaal verkocht voor een bedrag van 
      € 30.555,00.
    
    
    2.24.	In verband met het overlijden van de heer [betrokkene] op 21 juli 2011, heeft zijn levensverzekeraar Reaal Verzekeringen het verzekerde bedrag van € 41.711,05 uitgekeerd aan CMIS.
    
    2.25.	Op 18 november 2011 heeft CMIS, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter te Arnhem, ten laste van [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] conservatoir beslag gelegd onder Coöperatieve Rabobank Nijmegen U.A., ABN Amro Bank N.V. en ING Bank N.V.
    
    2.26.	Op 19 juli 2012 heeft mr. B. B[notaris], de notaris ten overstaan van wie zowel de hypotheek- als de leveringsakte genoemd in r.o. 2.10 en 2.11 zijn verleden, onder meer het volgende geschreven aan de advocaat van gedaagden:
    
    
      	“(…) In mijn overtuiging is het schrijven van de gemeente overigens ook wel degelijk met de financier 	besproken, in die zin dat voor de financier duidelijk was dat het “slechts” om een studio ging, welke 	studio door haar faciliteiten wel voldeed aan de eisen om voor rente-aftrek in de IB (“eigen woning”) 	in aanmerking te komen.” (…)
      3.	Het geschil
      3.1.	CMIS vordert na vermindering van eis   samengevat - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      -	een verklaring voor recht dat gedaagden onrechtmatig jegens CMIS hebben gehandeld,
      -	hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling aan CMIS van een bedrag van            € 99.933,80, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening,
      -	hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten begrepen.
    
    
    3.2.	Gedaagden voeren verweer. 
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	CMIS stelt dat zij zich bij de verstrekking van de hypothecaire lening aan [betrokkene] heeft gebaseerd op de onjuiste, te hoge taxatie van de woonstudio die is uitgebracht door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. Nadat [betrokkene] is overleden is de woonstudio executoriaal verkocht en resteert volgens CMIS een schuld tot het gevorderde bedrag. CMIS spreekt zowel [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] als [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] hiertoe aan op grond van onrechtmatige daad. [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] wordt rechtstreeks aangesproken, [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] op grond van haar risico-aansprakelijkheid als werkgever (6:170 BW). CMIS betoogt dat zij de hypothecaire lening aan [betrokkene] niet zou hebben verstrekt als zij had beschikt over een juiste taxatie.
    
    
    4.2.	Gedaagden hebben allereerst aangevoerd dat de vorderingen tegen [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] in persoon afgewezen dienen te worden omdat geen grond bestaat om [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] persoonlijk aansprakelijk te houden. Zij voeren in dit kader aan dat [betrokkene] de opdracht tot het uitbrengen van de taxatie heeft verstrekt aan [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], dat [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] in het rapport als opdrachtnemer vermeld staat en dat [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] heeft gefactureerd aan [betrokkene]. [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] heeft, aldus gedaagden, derhalve slechts gehandeld namens [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)].
    
    4.3.	Dat [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] bij het uitbrengen van de taxatie heeft gehandeld namens zijn werkgever [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], hetgeen op zich vast staat tussen partijen, staat aan een eventuele persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] jegens CMIS niet in de weg. Dat slechts een contractuele relatie bestond tussen [betrokkene] en [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] en niet tussen [betrokkene] en [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] in persoon, speelt - nu de vordering van CMIS is gebaseerd op vermeend onrechtmatig handelen door zowel [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] als [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] - geen rol. 
    
    
      4.4.	[gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] wordt door CMIS aangesproken als werkgever van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. Voor aansprakelijkheid van een werkgever is, gelet op het bepaalde in artikel 6:170 lid 1 BW, in de eerste plaats vereist dat het handelen van de ondergeschikte (werknemer) op zichzelf is aan te merken als een toerekenbare onrechtmatige daad en dat daarnaast aan alle andere in dit artikel opgenomen vereisten voor werkgeversaansprakelijkheid is voldaan. 
      De rechtbank zal, gelet hierop, eerst beoordelen of sprake is van een door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] jegens CMIS gepleegde onrechtmatige daad. Slechts indien daarvan sprake is, zal beoordeeld worden of (voorts) voldaan is aan de overige vereisten voor aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] als werkgever.
      4.5.	CMIS heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de onderhandse verkoopwaarde van de woonstudio te bepalen op        € 145.000,00, terwijl de werkelijke waarde daarvan, blijkens de latere taxatie van mevrouw [medewerker], op € 20.000,00 lag. [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] heeft volgens CMIS bij de taxatie van de woonstudio niet de zorg in acht genomen die van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. CMIS wijst in dit verband op de beslissing van de Raad van Toezicht te Arnhem van 16 november 2009. 
    
    
    
      4.6.	Gedaagden erkennen dat in het taxatierapport van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] (r.o. 2.4) en in de brief van 14 juni 2007 (r.o 2.6) een fout is gemaakt. Meer in het bijzonder wordt erkend dat daarin onvoldoende duidelijk is omschreven in welke toestand de woonstudio zich bevond ten tijde van de bezichtiging door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] heeft, zo stellen gedaagden, de toestand beschreven die volgens hem gerealiseerd zou worden na verbouwing. Hij is er, op grond van hetgeen aan hem is verteld door de verkoper, vanuit gegaan dat de woonstudio als zelfstandige woonruimte zou worden verbouwd en geleverd aan [betrokkene]. Gedaagden merken op dat de onderhandse verkoopwaarde van een dergelijke zelfstandige woonstudio in [woonplaats] in 2007 wel degelijk in de buurt van € 145.000,00 lag, zodat volgens hen het probleem niet zit in de getaxeerde waarde, maar in het feit dat de woonstudio niet is afgebouwd tot een zelfstandige woonruimte die voldoet aan alle daarvoor geldende eisen.
      Gedaagden betwisten voorts dat sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de gestelde schade. Subsidiair wordt aangevoerd dat sprake is van eigen schuld in de zin van 6:101 BW aan de zijde van CMIS.
    
    
    Onrechtmatigheid / toerekenbaarheid
    
    4.7.	Vooropgesteld wordt dat, mede gelet op de erkenning van gedaagden, tussen partijen vast staat dat [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] bij het opstellen van het taxatierapport en de brief van 14 juni 2007 een fout heeft gemaakt. Hij is bij de waardebepaling in de taxatie immers uitgegaan van de waarde na een verbouwing die op het moment van de taxatie nog niet had plaatsgevonden, zonder dit uitdrukkelijk uit het rapport en de nagezonden brief te laten blijken. Sterker nog, de brief van 14 juni 2007 wekt de indruk dat de verbouwing reeds had plaatsgevonden.
    
    
      4.8.	Gelet op het feit dat het voor [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] duidelijk was dat [betrokkene] het taxatierapport heeft laten opmaken zodat een nader te noemen geldverstrekker aan de hand daarvan een financieringsbeslissing met betrekking tot de woonstudio zou kunnen nemen, bestond voor [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] niet alleen een contractuele verplichtingen jegens [betrokkene], maar tevens een zorgvuldigheidsplicht jegens eventuele geldverstrekkers, in casu CMIS.
      Door in het taxatierapport aan de woonstudio een taxatiewaarde toe te kennen uitgaande van de waarde van een zelfstandige woonruimte die voldeed aan alle daarvoor geldende eisen, welke status de woonstudio pas zou (kunnen) bereiken na een (niet geringe) verbouwing die op het moment van de taxatie nog niet had plaatsgevonden, zonder dit uitdrukkelijk in het rapport en de nagezonden brief te laten blijken, heeft [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] naar het oordeel van de rechtbank niet de zorgvuldigheid betracht die van hem als makelaar mocht worden verwacht. Hij heeft een op hem rustende zorgvuldigheidsplicht geschonden en als gevolg daarvan jegens CMIS een onrechtmatige daad begaan die hem naar het oordeel van de rechtbank kan worden toegerekend.
    
    
    
    Conditio sine qua non / relativiteit
    
    4.9.	Beoordeeld dient te worden of sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] en de gestelde schade. Voor de vaststelling van het causaal verband in de zin van conditio sine qua non, moet de vraag worden beantwoord of er nadeel is geleden dat zou zijn uitgebleven als [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] een zorgvuldig taxatierapport, met daarin een passend waardeoordeel, zou hebben opgesteld. 
    
    4.10.	CMIS stelt dat zij, de onrechtmatige daad van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] weggedacht, niet tot financiering van de woonstudio zou zijn overgegaan. Zij voert aan dat haar restschuld na de executoriale verkoop van de woonstudio € 99.933,80 bedraagt en vordert dit bedrag aan schade.
    
    4.11.	Gedaagden betwisten dat de door CMIS gevorderde schade het gevolg is van het handelen van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. Zij werpen in dit verband op dat niet blijkt dat de brief van 14 juni 2007 (r.o. 2.6) een rol heeft gespeeld bij de financieringsbeslissing van CMIS. Voorts betogen zij dat CMIS wist, althans behoorde te weten dat geen sprake was van een zelfstandige woonstudio en (derhalve) naar alle waarschijnlijkheid ook zonder nadere taxatie tot financiering zou zijn overgegaan, als in het taxatierapport wel expliciet vermeld zou hebben gestaan dat de woonstudio ten tijde van de bezichtiging door de taxateur nog niet was afgebouwd.
    
    
      4.12.	CMIS heeft haar stelling dat sprake is van een conditio sine qua non-verband tussen het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] en de gestelde schade in die zin aangevuld, dat zij heeft tegengesproken geweten te hebben dat geen sprake was van een zelfstandige woonstudio. Ter comparitie heeft de behandelend medewerker van CMIS verklaard dat juist vanwege een verschil tussen de koopovereenkomst en het taxatierapport omtrent de zelfstandigheid van de woonruimte, nadere informatie is opgevraagd bij de tussenpersoon. CMIS geeft aan dat haar tussenpersoon haar hierop bij brief van 15 juni 2007 (r.o. 2.7) de brief van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] van 14 juni 2007 (r.o. 2.6) heeft toegezonden. Deze laatste brief, waarin door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] is aangegeven dat de verbouwingswerkzaamheden reeds waren verricht, was voor CMIS aanleiding om er vanuit te gaan dat reeds sprake was van een zelfstandige woonruimte en heeft dus wel degelijk een rol gespeeld bij de financieringsbeslissing, zo stelt CMIS. CMIS wijst er voorts op dat destijds op grond van interne normen bij een executiewaarde onder de € 80.000,00 überhaupt niet tot financiering over werd gegaan. Als uit de taxatie was gebleken dat de woonstudio nog niet was afgebouwd, zou zij derhalve niet tot financiering zijn overgegaan. 
      Gedaagden hebben deze nadere onderbouwing op zich niet bestreden. Ter comparitie is enkel opgemerkt dat hetgeen in de brief van de tussenpersoon staat niet precies strookt met hetgeen [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] in zijn brief van 14 juni 2007 nader heeft verklaard. Deze losse opmerking kan, - zeker nu de rechtbank constateert dat hetgeen in de brief van 15 juni 2007 door de tussenpersoon is samengevat wel degelijk de inhoud van de brief van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] van 14 juni 2007 weergeeft en niet gesteld of gebleken is dat sprake is van (nog) een andere brief of verklaring van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)], of een andere taxateur, waarnaar door de tussenpersoon verwezen zou kunnen zijn - niet worden aangemerkt als een voldoende gemotiveerde betwisting. 
    
    
    
    
    
    4.13.	Nu op de gemotiveerde en gestaafde nadere onderbouwing van de stelling van CMIS onvoldoende betwisting is gevolgd, is de conclusie gerechtvaardigd dat CMIS niet tot de financiering zou zijn overgegaan indien [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] een zorgvuldig taxatierapport had opgesteld met een bij de stand van de woonstudio passende taxatiewaarde. De vraag of CMIS via andere kanalen wist, althans behoorde te weten dat geen sprake was van een zelfstandige woonstudio, kan nu de rechtbank reeds heeft overwogen dat CMIS (ook) in dat geval niet tot financiering zou zijn overgegaan, in dit verband in het midden blijven. De rechtbank is gelet op bovenstaande van oordeel dat sprake is van causaal verband in de zin van conditio sine qua non.
    
    4.14.	Gelet op al het vorenstaande wordt overwogen dat [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] jegens CMIS een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd waaruit schade is ontstaan die in conditio sine qua non-verband staat tot het handelen van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. Nu de door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] geschonden norm bovendien strekt tot bescherming van de schade zoals CMIS die heeft geleden, is [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] in beginsel gehouden de schade te vergoeden die in redelijkheid aan hem kan worden toegerekend.
    
    Toerekening schade 
    
    4.15.	Bij het bepalen van de omvang van de aan [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] toerekenbare schade, moet worden uitgegaan van het bepaalde in artikel 6:98 BW. Voor vergoeding komt op grond van dit artikel slechts in aanmerking die schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis, kan worden toegerekend.
    
    4.16.	CMIS stelt dat [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] (en met hem [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] als diens werkgever)(hoofdelijk) aansprakelijk is voor alle door CMIS geleden schade, bestaande uit de na executoriale verkoop van de woonstudio nog resterende schuld van € 99.933,80. 
    
    
      4.17.	Gedaagden werpen op dat de door CMIS gevorderde schade niet aan de door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] gemaakte fout kan worden toegerekend. Zij stellen hiertoe in de eerste plaats dat CMIS op het moment van het passeren van de akte van hypotheek, op 3 juli 2007, wist of behoorde te weten dat geen sprake was van een zelfstandige woonruimte. Gedaagden voeren in dit kader onder meer aan dat de notaris als hulppersoon van CMIS moet worden aangemerkt, zodat bij de notaris aanwezig kennis uit de hypotheek- en de leveringsakte van de woonstudio dient te worden toegerekend aan CMIS. Nu CMIS ondanks de wetenschap dat geen sprake was van een zelfstandige woonruimte, de woonstudio niet opnieuw heeft laten taxeren, maar over is gegaan tot verstrekking van de hypothecaire lening, kan de gestelde schade niet aan gedaagden worden toegerekend, zo stellen zij. 
      Gedaagden voeren voorts aan dat de ontstane schade mede het gevolg is geweest van overkreditering en financiering boven de executiewaarde door CMIS. Hoewel in de offertes van 25 mei 2007 (r.o. 2.5) en 28 juni 2007 (r.o. 2.8) melding is gemaakt van een maximale leencapaciteit van € 100.589,00, respectievelijk € 123.406,00, heeft CMIS aan [betrokkene] een hypotheek verstrekt ter hoogte van € 154.000,00. Dit bedrag van € 154.000,00 stijgt bovendien uit boven de in het taxatierapport van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] opgenomen executiewaarde van de woning, van € 130.500,00. Gedaagden stellen zich op het standpunt dat eventuele schade door overkreditering danwel financiering boven de executiewaarde, voor risico van CMIS dient te komen en niet toerekenbaar is aan de onrechtmatige daad van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)]. 
      Hetzelfde geldt volgens hen voor schade ontstaan door waardedalingen en onzekerheidsmarges op de woningmarkt. Gedaagden merken ten slotte op dat CMIS een risico heeft genomen door geen door NHG gedekte hypotheek af te sluiten.
    
    
    
      4.18.	De rechtbank verwerpt het verweer dat CMIS wist of althans behoorde te weten dat geen sprake was van een zelfstandige woonruimte. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Uitgangspunt is dat een financiële instelling bij de beslissing om al dan niet tot een financiering over te gaan, af moet kunnen gaan op een door een erkend taxateur uitgebrachte taxatie. Van een financiële instelling kan in beginsel niet gevergd worden dat zij aan de hand van allerhande documenten en aktes probeert te achterhalen of de taxateur van de juiste aannames is uitgegaan. Slechts indien zonder meer vast zou staan dat CMIS bepaalde wetenschap over het te financieren object had die niet overeenkwam met de inhoud van de taxatie en de nagezonden brief van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)], zou zich de situatie voor kunnen doen dat CMIS niet zonder meer tot financiering over had mogen gaan. 
      CMIS erkent dat de koopovereenkomst (en derhalve de daarin opgenomen passage over de gemeenschappelijke hal en badruimte) bij haar bekend waren voorafgaand aan de financieringsbeslissing. Zij geeft evenwel aan dat dit juist de reden is geweest om via de tussenpersoon om nadere informatie te vragen aangaande de zelfstandigheid van de woonruimte. Hierop heeft CMIS de brief van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] van 14 juni 2007 ontvangen. Wetenschap bij CMIS over de onzelfstandigheid van de woonruimte vloeit derhalve niet voort uit kennis van de koopovereenkomst. 
      CMIS betwist kennis te hebben gehad van de akte van splitsing. Nu gedaagden enkel hebben gesteld dat CMIS de (concept)splitsingsakte kende, maar deze stelling ondanks de betwisting door CMIS niet nader hebben onderbouwd, gaat de rechtbank aan dit gedeelte van het verweer voorbij. 
      De rechtbank overweegt dat de notaris, gelet op de beperkte reikwijdte die artikel 6:76 BW aan dit begrip geeft, niet als hulppersoon van CMIS kan worden gezien. Niet gesteld of gebleken is immers dat CMIS, zoals hiervoor vereist is, gebruik heeft gemaakt van de hulp van de notaris bij de uitvoering van de verbintenis tot verstrekking van de financiering   (vgl. HR 14 juni 2002, NJ 2002, 495). Sterker nog, CMIS heeft expliciet aangegeven dat de notaris - zoals te doen gebruikelijk - is gekozen door de koper, [betrokkene]. Bij de notaris aanwezige kennis uit de hypotheek- en leveringsakte, kan derhalve niet aan CMIS worden toegerekend. Dat CMIS, voorafgaand aan de verstrekking van de hypotheek, op andere wijze bekend was geworden met de inhoud van de hypotheek- en leveringsakte, is gesteld noch gebleken.
      Voor zover gedaagden hebben betoogd dat uit de brief van notaris mr. B[notaris] (r.o. 2.26) blijkt dat de notaris CMIS voorafgaand aan de verstrekking van de financiering op de hoogte heeft gesteld van het feit dat de woonstudio (slechts) een onzelfstandige woonruimte betrof, zodat de thans ontstane schade niet aan [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] kan worden toegerekend, deelt de rechtbank dit standpunt niet. Uit de brief van de notaris blijkt niet meer dan dat de notaris de overtuiging heeft dat het voor de financier duidelijk was dat het “slechts” om een studio ging, die door haar faciliteiten wel voldeed aan de eisen voor rente-aftrek. Nu met het begrip studio over het algemeen juist een - weliswaar kleine maar - volledig zelfstandige woonruimte wordt aangeduid, kan de door gedaagden voorgestane en door CMIS betwiste uitleg niet aan de brief worden gegeven. 
    
    
    
    
    
      4.19.	De rechtbank ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of overkreditering, dan wel financiering boven de executiewaarde aan toerekenbaarheid (in de zin van 6:98 BW) van de schade aan de door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] gepleegde onrechtmatige daad in de weg staat. Vast staat dat CMIS een financiering heeft verstrekt voor een bedrag van € 154.000,00, terwijl [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] in zijn taxatierapport (r.o. 2.4) de executiewaarde van de woonstudio vrij van huur en gebruik na verbouwing had bepaald op € 130.500,00. CMIS heeft aldus een financiering verstrekt tot 118 % van de getaxeerde executiewaarde en was er derhalve reeds op het moment van verstrekking van op de hoogte dat het aan haar te verlenen recht van hypoheek niet tot zekerheid kon dienen voor de gehele financiering. Hoewel CMIS heeft gesteld dat het destijds gebruikelijk was om tot 125 % van de executiewaarde te financieren, dient het feit dat zij voor een bedrag van € 23.500,00 bovenop de getaxeerde waarde van de woonstudio heeft gefinancierd, voor haar eigen rekening en risico te komen. Dit gedeelte van de schade kan niet aan de door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] gepleegde onrechtmatige daad worden toegerekend. 
      Dit ligt anders bij het gedeelte waarvoor CMIS een financiering heeft verstrekt die uitsteeg boven de in de gedragscode opgenomen maximale leencapaciteit van [betrokkene], van 
      € 123.406,00 (althans voor het verschil tussen € 130.500,00 en € 123.406,00). CMIS mocht, zoals hierboven overwogen, bij haar financieringsbeslissing immers uitgaan van de door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] getaxeerde (executie)waarde van de woonstudio van € 130.500,00. Dat zij - volgens haar eigen zeggen overeenkomstig interne regels en de Gedragscode Hypotheker 2007 - aan [betrokkene] een hogere financiering heeft verleend dan blijkens de offerte (r.o. 2.8) volgens de gedragscode was toegestaan, maakt dit niet anders.
    
    
    4.20.	Dat de door CMIS gevorderde schade daadwerkelijk het gevolg is geweest van waardedalingen en onzekerheidsmarges op de woningmarkt is gesteld nog gebleken. Van niet aan het onrechtmatig handelen toerekenbare schade is op deze grond dan ook geen sprake. Ook het feit dat CMIS een zeker risico heeft genomen door geen door NHG gedekte hypotheek af te sluiten, staat aan toerekenbaarheid (in de zin van 6:98 BW) van de door CMIS gevorderde schade niet in de weg. 
    
    4.21.	Al hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot de volgende beslissing ten aanzien van de voor vergoeding in aanmerking komende schade. CMIS heeft, na vermindering van eis,    - onbetwist - gesteld dat haar restschuld € 99.933.80 bedraagt. In dit totaalbedrag is ook het op grond van het overwogene in r.o. 4.19 gevorderde maar niet toerekenbare gedeelte van de schade ad € 23.500,00 opgenomen. De rechtbank overweegt dat dit gedeelte in mindering  dient te worden gebracht op de (totale) vordering zodat het maximale bedrag dat voor vergoeding door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] in aanmerking komt € 76.433,80 (€ 99.933,80 - € 23.500,00) bedraagt. Deze schade staat in zodanig verband tot de onrechtmatige daad van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] dat de schade, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de onrechtmatige daad kan worden toegerekend.
    
     
    Eigen schuld
    
    4.22.	Gedaagden hebben ten slotte al hetgeen zij eerder hebben aangevoerd, nog aangevoerd in het kader van een beroep op eigen schuld aan de zijde van CMIS. De rechtbank overweegt ten aanzien hiervan, voor zover nog nodig, als volgt. Gedaagden hebben aangevoerd dat CMIS niet alle redelijke maatregelen heeft getroffen om de schade te beperken door de woonstudio via een executieveiling te verkopen. Nu CMIS heeft opgeworpen dat gelet op de status van het object, te weten een berging, een executieveiling de enige (reële) mogelijkheid was, had het had op de weg van gedaagden gelegen hun stellingen op dit punt nader te onderbouwen. Nu gedaagden dit niet hebben gedaan, hebben zij niet voldaan aan hun stelplicht. 
    
    4.23.	Ook aan de stelling dat in overleg met [betrokkene] de mogelijkheden bekeken hadden moeten worden om het object alsnog in orde te brengen voor zelfstandige bewoning, wordt nog los van de vraag of dit van een redelijk handelend schuldeiser gevergd kan worden, voorbijgegaan nu niet zonder meer valt in te zien dat de daarmee gemoeid zijnde kosten in verhouding zouden hebben gestaan tot de daarmee te bereiken beperking van de schade. 
    
    4.24.	Gelet op al hetgeen eerder is overwogen is sprake van een door [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] jegens CMIS gepleegde onrechtmatige daad op grond waarvan een bedrag van € 76.433,80 voor vergoeding in aanmerking komt. Nu niet bestreden is dat aan alle voorwaarden van artikel 6:170 BW is voldaan, is (tevens) sprake van een door [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)], als werkgever van [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)], jegens CMIS gepleegde onrechtmatige daad. [gedaagde sub 2 (medewerker ged. sub 1)] en [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] zullen gelet hierop hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de door CMIS geleden schade van                 € 76.433,80. Nu dit niet betwist is, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding. De rechtbank overweegt dat CMIS gelet hierop geen belang meer heeft bij toewijzing van de door haar gevorderde verklaring voor recht. Dit gedeelte van haar vordering zal derhalve worden afgewezen.
    
    4.25.	Voorts valt niet in te zien dat en zo ja welk belang [gedaagde sub 1 (makelaarskantoor)] nog heeft bij overdracht van het hypotheekdossier, zoals overwogen in het vonnis in incident d.d. 23 mei 2012.
    
    4.26.	Nu CMIS haar eis heeft verminderd met het verzekerde bedrag van € 41.711,05 dat door Reaal Verzekeringen is uitgekeerd aan haar, bestaat geen grond meer voor het verbinden van een voorwaarde aan de veroordeling tot voldoening van de schade zoals gedaagden hebben gevraagd. 
    
    
      4.27.	Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partijen, hoofdelijk, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van CMIS worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	78,81
      - griffierecht		2.969,00
      - salaris advocaat		2.842,00 (2,0 punt × tarief € 1.421,00)
      Totaal	€ 	5.889,81
    
    
    
    
    
    
    
    en ten aanzien van het beslag op:
    
    
      - explootkosten		€ 	841,71
      - griffierecht			560,00
      - salaris advocaat		1.421,00 (1,0 punt × tarief € 1.421,00)
      Totaal		€ 	2.822,71
    
    
    4.28.	De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
    
    4.29.	De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
    
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan CMIS te betalen een bedrag van € 76.433,80 (zesenzeventig duizend vierhonderd drieëndertig euro en tachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
    
    5.2.	veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen, aan de zijde van CMIS tot op heden begroot op € 8.712,52 (achtduizend zevenhonderd twaalf euro en tweeënvijftig eurocent),
    
    5.3.	veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
    
    5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Graat en in het openbaar uitgesproken op                                 7 november 2012.