ECLI:NL:RBDOR:2008:BF7496, Rechtbank Dordrecht, 08-10-2008, 70101/ HA ZA 07-2313
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2008-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerende zaak. Beroep op dwaling, wan prestatie en onrechtmatige daad. Eiser heeft een woonhuis met loods gekocht van gedaagde. Eiser stelt dat gedaagde hem voorafgaand aan de koop heeft medegedeeld dat bedrijfsmatig gebruik van de loods was toegestaan. Naderhand bleek dat de publiekrechtelijke bestemming woonhuis en loods uitsluitend wonen toeliet. Eiser vordert in het kader van zijn beroep op dwaling wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst (6:228 lid 1 sub a jo 230 BW). Gedaagde stelt dat hij iets anders gezegd heeft voorafgaand aan de koop. Hij betwist de omvang van het door eiser gestelde nadeel. Bewijslast van hetgeen gedaagde heeft gezegd rust nu op eiser. Voorhands wort zijn lezing als vaststaand aangenomen. Gedaagde wordt toegelaten tegenbewijs te leveren. Voor het geval hij dat bewijs niet levert, wordt reeds het een en ander overwogen omtrent (vaststelling van) het nadeel.

vonnis
      RECHTBANK DORDRECHT
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 70101/ HA ZA 07-2313
    
    Vonnis van 8 oktober 2008
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te Giessenburg,
      eiser,
      advocaat mr. Th.H.P. van den Kieboom
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te Giessenburg,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.Th. de Haan.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd. 
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 29 augustus 2007
      -	het proces-verbaal van comparitie van 21 februari 2008.
    
     
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	 [gedaagde] was eigenaar van een woonhuis, loods en ondergrond aan de [adres] te Giessenburg. 
    
    
    2.2.	[gedaagde] heeft de loods ergens halverwege de jaren tachtig van de vorige eeuw gebouwd, om daarin het bedrijf dat hij had voort te zetten. Aanvankelijk was hem een aantal keren een bouwvergunning geweigerd, omdat er een woonbestemming op het perceel rustte. Op een gegeven moment is wel een bouwvergunning verleend.
    
    
      2.3.	In een notitie van 6 april 1987 van de afdeling Gemeentewerken aan B&W van de gemeente Giessenlanden staat onder meer “De heer [gedaagde] heeft al enkele jaren regelmatig kranen op zijn erf staan. Deze kranen heeft hij in de verhuur en komen dan regelmatig voor reparatie naar huis (werkplaats). De bouw van onderwerpelijke berging-garage is ook voor het verrichten van deze onderhoudswerkzaamheden gebouwd. Men kan dan ook stellen dat de gemeente door het afgeven van de bouwvergunning, de bestaande situatie heeft gelegaliseerd.(…) 
      Op grond van het bestemmingsplan kan er worden opgetreden tegen de opslag van kranen e.d., maar het is de vraag of het verstandig is een aanschrijving te doen uitgaan, omdat de gemeente bij het verlenen van de bouwvergunning berging-garage (loods) zich ook niet aan het bestemmingsplan heeft gehouden. Misschien is het beter om in overleg met de heer [gedaagde] tot een oplossing te komen en de opslag c.q. stalling van werktuigen zoveel mogelijk te voorkomen ”.
    
    
    2.4.	In 2004 heeft [eiser] het onroerend goed gekocht van [gedaagde] tegen betaling van een koopsom van € 720.000,=. 
    
    2.5.	In verband met de koop hebben partijen een door [eiser] opgesteld stuk ondertekend, gedateerd 22 mei 2004, dat door partijen wordt aangeduid als de “voorovereenkomst”. Hierin staat onder meer: “Verklaren te zijn overeengekomen de verkoop v.h. woonhuis loods erf en ondergrond met toebehoren (…). Vrij van vervuiling verborgen gebreken en geen beperkingen voor exploitatie van loods en erf vanuit de Gemeente Giessenlanden ivm opslag of werkzaamheden op terrein of loods.”. 
    
    2.6.	In augustus 2004 hebben partijen een stuk getiteld “koopovereenkomst” ondertekend. Artikel 5 lid 6 van die overeenkomst luidt: “Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: als woonhuis en loods. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. ” 
    
    2.7.	In de periode tussen de ondertekening van de voorovereenkomst en de ondertekening van de koopovereenkomst hebben partijen geen contact met elkaar gehad.
    
    2.8.	De levering van het onroerend goed vond plaats op 30 september 2004.
    
    2.9.	Bij brief van 24 oktober 2006 heeft de Gemeente Giessenlanden aan de advocaat van [eiser] meegedeeld: “De heer [ ] [gedaagde], vorige eigenaar van genoemd perceel, heeft destijds bedrijfsmatige activiteiten uitgeoefend in strijd met het op dat moment geldende bestemmingsplan “Langs de Giessen” van de voormalige gemeente Giessenburg. De op het betreffende perceel rustende bestemming was “woondoeleinden”en “erf”. Met de heer [gedaagde] is daarover correspondentie gevoerd en in 1996 heeft de heer [gedaagde] zich vervolgens gevestigd op het bedrijventerrein te Giessenburg. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” op 28 mei 1998 heeft de gemeenteraad van Giessenlanden de bestemming “woondoeleinden” voor het in eigendom van de heer [gedaagde] zijnde perceel opgenomen. Een functiewijziging naar bedrijfsbestemming voor opslag met showroom strookt niet met het gemeentelijk beleid (…). Wij zijn dan ook, gelet op het bovenstaande, niet bereid medewerking te verlenen om de door u aangegeven bedrijfsactiviteiten mogelijk te maken door middel van een vrijstellingsprocedure (…) ”.
    
    2.10.	[eiser] heeft het onroerend goed weer verkocht.
    
    
    
      3.	De vordering 
      3.1.	[eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
    I.	Primair wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van door [eiser] geleden nadeel van € 86.953,90 door vermindering van de koopprijs met dat bedrag en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dat bedrag,
    
    Subsidiair te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst partieel is ontbonden, althans vernietigd, waardoor de koopprijs is verminderd met € 86.953,90 en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dat of een in goede justitie te bepalen bedrag,
    
    Meer subsidiair veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 86.953,90 aan schadevergoeding wegens onrechtmatige daad en € 1.788,= buitengerechtelijke kosten,
    
    steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening, 
    
    II.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.788,= buitengerechtelijke kosten en van de proceskosten, de kosten van executie daaronder begrepen.
    
    3.2.	[eiser] stelt daartoe het volgende.
    
    3.3.	[eiser] heeft gedwaald. Voorafgaand aan de koop heeft hij tegen [gedaagde] gezegd dat hij de loods commercieel wilde gaan exploiteren door deze te gaan verhuren aan kleinschalige bedrijven. [gedaagde] antwoordde toen dat er geen publiekrechtelijke beperking op het onroerend goed lag ten aanzien van bedrijfsmatige exploitatie. Later bleek de bestemming louter wonen te zijn. 
    
    3.4.	Door essentiële informatie te verzwijgen, althans het tegendeel te beweren, heeft [gedaagde] ook wanprestatie gepleegd. 
    
    3.5.	Voorts heeft [gedaagde] zodoende onrechtmatig gehandeld. 
    
    
      3.6.	Het gevorderde bedrag van in totaal  € 86.953,90 is opgebouwd uit:
      - € 75.000,= aan teveel betaalde koopprijs
      - € 9.800 aan kosten van het bedrijfsklaar maken van loods en erf
      - € 2.153,90 (excl. BTW) aan kosten ter vaststelling van de schade (taxateurs). 
    
    
    3.7.	[eiser] heeft kosten voor buitengerechtelijke rechtsbijstand moeten maken. De gevorderde kosten zijn berekend op basis van Voorwerk II.
    
    
    
      4.	Het verweer
      4.1.	[gedaagde] concludeert tot niet ontvankelijk verklaring, althans ontzegging van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Hij voert als verweer het volgende aan.
    
    
    4.2.	[eiser] heeft geen belang (3:303 BW).
    
    4.3.	[eiser] was al voor augustus 2006 op de hoogte van de gemeentelijke bestemming en had daarom eerder moeten klagen.
    
    4.4.	[gedaagde] heeft aan [eiser] verteld dat verhuur voor opslag mocht, maar vestiging van een bedrijf niet. Dat was juist. [gedaagde] zou niet weten waarom verhuur voor opslag niet zou mogen, nu dat overal op erven van boerderijen e.d. gebeurt.
    
    4.5.	[eiser] had zelf onderzoek moeten doen naar de bestemming.
    
    4.6.	[eiser] had de gemeente kunnen houden aan de “legalisatie”waarover in de gemeentelijke notitie van april 1987 wordt gesproken.
    
    4.7.	Als er sprake is van dwaling hoort deze in verband met de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [eiser] te blijven.
    
    4.8.	De omvang van het gevorderde wordt betwist. [gedaagde] ging zelf destijds uit van een vraagprijs van € 740.000,=. Dit was een reële prijs, ook bij alleen een woonbestemming. De in opdracht van [eiser] verrichte taxaties worden betwist. [eiser] heeft bij de verkoop een aanzienlijke winst gemaakt. De opgevoerde kosten kunnen niet worden beschouwd als nadeel (dwaling). Het gaat om waardeverhogende kosten. Voorts wordt betwist dat de uitgevoerde werkzaamheden zijn verricht voor verbouwing tot bedrijf. Betwist wordt dat daadwerkelijke buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt, nu de advocaat van [eiser] slechts één brief heeft gestuurd.
    
    
    
      5.	De beoordeling
      5.1.	Het beroep van [gedaagde] op het ontbreken van belang in de zin van artikel 3:303 BW en schending van een klachtplicht door [eiser] wordt verworpen. [gedaagde] draagt geen feiten of omstandigheden aan die deze verweren kunnen dragen. Deze verweren zijn daarom onvoldoende gemotiveerd.
    
    
    Toetsingskader primaire grondslag: dwaling
    
    
      5.2.	[eiser] stelt weliswaar dat [gedaagde] een mededelingsplicht heeft geschonden ten aanzien van het toegestane gebruik, maar de feiten die hij aanvoert houden in dat [gedaagde] foute inlichtingen heeft verstrekt.
      5.3.	Daarvan uitgaande wordt het toetsingskader gevormd door art. 6:228 lid 1 sub a jo 230 BW: de rechter kan de gevolgen van een overeenkomst wijzigen, als die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Dit geldt ook als de wederpartij de betreffende inlichting te goeder trouw gaf.
      5.4.	Wil het beroep van [eiser] op dwaling slagen, dan moet komen vast te staan:
      (1) dat [eiser] zich een bepaalde voorstelling van zaken heeft gevormd dóór een inlichting van [gedaagde] (causaliteit);
      (2) dat die voorstelling onjuist was;
      (3) dat [eiser] bij een juiste voorstelling van zaken de koop niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten;
      (4) dat de dwaling niet voor rekening van [eiser] moet blijven;
      (5) dat [eiser] nadeel leed. 
      Ad (1) Door [gedaagde] verstrekte inlichting
    
    
    5.5.	 Uit de stellingen van partijen over en weer blijkt dat zij voorafgaand aan de koop met elkaar hebben gesproken over het door [eiser] voorgenomen gebruik van het onroerend goed. Dat staat dus vast. De lezingen van partijen over wat er toen door [gedaagde] is gezegd, zijn echter verschillend:
    
    - volgens [eiser] heeft [gedaagde] expliciet meegedeeld dat er geen  publiekrechtelijke beperking bestond ten aanzien van bedrijfsmatige exploitatie. 
    
    - [gedaagde] voert aan dat hij letterlijk tegen [eiser] heeft gezegd “je mag het verhuren voor opslag, je mag er geen werkplaats vestigen, dan moet je naar de gemeente” (proces-verbaal comparitie na antwoord). 
    
    5.6.	Als juist is wat [gedaagde] omtrent het gesprek aanvoert kan niet worden gezegd dat de voorstelling van zaken, waar [eiser] van uitging, is veroorzaakt dóór [gedaagde]. In dat geval was [eiser] er immers voor gewaarschuwd dat het vestigen van een bedrijf niet mocht.     
    
    5.7.	[eiser] stelt weliswaar dat hij óók heeft gedwaald als de lezing van [gedaagde] juist is. In dat geval heeft [gedaagde] namelijk gezegd dat verhuur voor louter opslag mocht, terwijl ook dat volgens [eiser] niet was toegestaan. [eiser] heeft echter onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat deze mededeling (verhuur voor uitsluitend opslag toegestaan) voor [eiser] relevant is geweest. Tijdens de comparitie heeft [eiser] juist meegedeeld dat het [gedaagde] zonder meer duidelijk was dat hij de loods wilde gaan verhuren voor meeromvattende bedrijvigheid dan enkel opslag. Het was [eiser] dus te doen om meer dan enkel verhuur voor opslag.
    
    5.8.	Gezien het voorgaande, is voor de vraag of het beroep op dwaling slaagt beslissend van welke lezing van het gesprek moet worden uit gegaan. De bewijslast rust op [eiser] (artikel 150 Rv). Hij beroept zich immers op rechtsgevolgen (wijziging van het gevolg van de koop) van de door hem gestelde mededeling van [gedaagde]. De rechtbank overweegt het volgende in verband met de vraag of het bewijs nu reeds is geleverd.
    
    5.9.	Partijen onderbouwen hun verschillende lezingen van het gesprek door te wijzen op de diverse overeenkomsten, die zij verschillend uitleggen. Het geschil over wat er is gezegd (beroep op dwaling) en de bewijslast die daarmee samen hangt valt daarom samen met het geschil over wat er is afgesproken (beroep op wanprestatie):
    
    - [eiser] wijst op de voorovereenkomst, waarin de door hem gestelde lezing is vastgelegd. Volgens hem wijkt de koopovereenkomst daar inhoudelijk niet van af.
    
    - [gedaagde] wijst op de koopovereenkomst (en de wat dit betreft gelijkluidende leveringsakte), die volgens hem de uiteindelijk gemaakte afspraken weergeeft en waarin slechts is opgenomen dat [eiser] het onroerend goed als woonhuis en loods wil gebruiken. Volgens hem moet de voorovereenkomst worden uitgelegd in de context van hetgeen hij naar zijn stelling heeft gezegd. 
    
    5.10.	Uit de stellingen van partijen over en weer blijkt dat de voorovereenkomst is ondertekend direct of kort na het gesprek over het voorgenomen gebruik. In die voorovereenkomst staat dat er “geen beperkingen” zijn “voor exploitatie van loods en erf” in verband met “opslag of werkzaamheden op terrein of loods”. Deze tekst is op zichzelf duidelijk. De rechtbank is van oordeel dat, nu de door [eiser] gestelde lezing van het gesprek kort na dat gesprek in duidelijke bewoordingen in de voorovereenkomst is vastgelegd, de lezing van [eiser] over het gesprek voorshands bewezen moet worden geacht.
    
    5.11.	[gedaagde] voert weliswaar aan dat in deze tekst staat “exploitatie” en niet “bedrijfsmatige exploitatie”. De rechtbank hecht daar echter geen betekenis aan, omdat onder exploitatie naar normaal taalgebruik bedrijfsmatig gebruik wordt begrepen. 
    
    5.12.	Ook de verwijzing van [gedaagde] naar de tekst van de koopovereenkomst en leveringsakte treft geen doel. Die tekst is weliswaar niet hetzelfde als die van de voorovereenkomst, maar spreekt de voorovereenkomst niet tegen. In de koopovereenkomst staat immers dat [eiser] het onroerend goed als “woonhuis en loods” wil gebruiken. Dat sluit bedrijfsmatig gebruik van de loods niet uit. Voorts staat vast dat partijen tussen de voorovereenkomst en de koopovereenkomst geen contact met elkaar hebben gehad. Er is dus geen reden om aan te nemen - en [gedaagde] stelt ook niet -, dat partijen enig moment na ondertekening van de voorovereenkomst zijn teruggekomen op hetgeen partijen eerder hadden besproken en in de voorovereenkomst hadden vastgelegd.  
    
     5.13.	[gedaagde] verwijst voorts naar verklaringen van Hak en Muis. Die verklaringen zijn echter niet onder ede afgelegd en de inhoud wordt gemotiveerd betwist door [eiser]. 
    
    5.14.	[gedaagde] heeft bewijs van zijn lezing aangeboden. Hij zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren tegen het voorshands als vaststaand aangenomen feit dat hij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tegen [eiser] heeft gezegd dat er “geen beperkingen” zijn “voor exploitatie van loods en erf” in verband met “opslag of werkzaamheden op terrein of loods” of woorden van gelijke strekking. 
    
    5.15.	Voor het geval [gedaagde] het tegenbewijs niet levert, wordt nu reeds al het hierna volgende overwogen. 
    
    
      Ad (2) Onjuiste voorstelling van zaken
      5.16.	[eiser] stelt dat zijn voorstelling van zaken niet juist was, omdat na de koop is gebleken dat er een woonbestemming op het onroerend goed rustte. [gedaagde] betwist de woonbestemming niet en hij erkent dat er geen bedrijf in de loods mocht worden gevestigd. Dit betekent dat – als [gedaagde] niet in het tegenbewijs slaagt - vast staat dat [eiser] van een onjuiste voorstelling van zaken uitging. 
    
    
    
    Ad (3) Overeenkomst niet onder zelfde voorwaarden gesloten
    
    5.17.	[eiser] stelt dat hij dit onroerend goed wilde kopen om de loods bedrijfsmatig uit te baten, zodat hij minder zou kunnen gaan werken. Toen dat niet mogelijk bleek, vanwege de bestemming, heeft hij het onroerend goed daarom weer verkocht. [gedaagde] heeft dat alles niet betwist. Dit is voldoende om aan te nemen dat [eiser] de koop niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij niet had gedwaald. 
    
    Ad (4) Dwaling voor rekening van [eiser] 
    
    5.18.	[gedaagde] voert aan dat de dwaling naar verkeersopvattingen voor rekening van [eiser] moet blijven. Volgens hem had [eiser] zelf de bestemming moeten onderzoeken en had hij de gemeente kunnen houden aan de “legalisatie” uit 1987. Dat verweer wordt verworpen.
    
    5.19.	In beginsel mag een koper op de juistheid van de door de verkoper verstrekte inlichtingen afgaan en rust op de koper geen onderzoeksplicht. [gedaagde] voert geen feiten of omstandigheden aan op grond waarvan [eiser] in dit geval niet op de juistheid van zijn mededelingen af mocht gaan. 
    
    5.20.	In tegendeel, er was sprake van omstandigheden op grond waarvan [eiser] juist niet hoefde te twijfelen aan de mededelingen van [gedaagde]. [eiser] wijst terecht op de omvang van de loods, die (zo tonen de in het geding gebrachte foto’s) naar zijn uiterlijk veeleer bedrijfsmatig dan privé gebruik deed vermoeden en ook voor bedrijfsmatig gebruik was gebouwd. [eiser] wijst er voorts op dat hij altijd bedrijvigheid op het perceel heeft waargenomen. Die bedrijvigheid wordt door [gedaagde] erkend: tot in de jaren negentig had hij er zijn bedrijf,  kort voor de koop stond er nog steeds een loopcatkraan, voorts had zijn schoonzoon er hout opgeslagen dat door medewerkers van het bedrijf van zijn schoonzoon werd gebracht of gehaald, terwijl er ook wel eens werd gewerkt aan zaagmachines en er nog materialen van het eigen bedrijf van [gedaagde] opgeslagen stonden, die ook werden gebracht en gehaald.  
    
    5.21.	Als [eiser] de gemeente al had kunnen houden aan de legalisatie van de bedrijfsmatige situatie, als bedoeld in de gemeentelijke notitie uit 1987, zou [gedaagde] daar redelijkerwijs slechts een beroep op hebben kunnen doen als hij [eiser] daar vóór de koop over had geïnformeerd. Dat is niet gebeurd.
    
    Ad (5) Nadeel
    
    5.22.	[gedaagde] bewist dat [eiser] nadeel heeft geleden, waartoe hij aanvoert dat [eiser] het onroerend goed binnen drie jaar na aankoop (in april 2007) juist met een zeer grote winst heeft verkocht, namelijk voor € 829.000,=. Tijdens de comparitie na antwoord heeft [eiser] meegedeeld dat de verkoopprijs € 770.000,= was en dat dit bedrag in het kadaster staat. [gedaagde] heeft dat vervolgens slechts bij gebrek aan wetenschap en zonder motivering betwist en geen onderbouwing gegeven voor het door hem eerder genoemde bedrag van € 829.000,=. Dit verweer wordt dan ook verworpen omdat het niet is onderbouwd.
    
    5.23.	Het nadeel bestaat volgens [eiser] uit het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de koopprijs die [gedaagde] bedongen zou kunnen hebben als was uit gegaan van de bestemming wonen. Deze wijze van waarderen van het nadeel is op zichzelf juist en wordt door [gedaagde] ook niet betwist.
    
    
      5.24.	[eiser] stelt dat de koopprijs bij bestemming wonen per 1 oktober 2004 
      € 645.000,= was, waarbij hij verwijst naar een taxatie van B/Mak. [gedaagde] betwist dat. Volgens hem was de betaalde prijs ook bij een woonbestemming een reële prijs. Hij verwijst daartoe naar een brief van makelaar Ing Van den Toren, die in die brief onder meer opmerkt dat, gezien de locatie en de kwaliteit van de woning “wonen de hoogste opbrengst [zal] genereren t.o.v. bedrijfsdoeleinden”.   
      Gezien deze aldus gemotiveerde betwisting van [gedaagde] kan de taxatie van B/Mak niet zonder meer als juist worden aangenomen. De taxatie van Koster kan niet aan het bewijs bijdragen, alleen al omdat die een waarde taxeert per 20 februari 2007.
    
    
    5.25.	Dit betekent dat op dit moment niet kan worden vastgesteld dat nadeel is geleden ter hoogte van € 75.000,=. [eiser] zal nader bewijs moeten leveren. De rechtbank acht het wat dit betreft noodzakelijk om een deskundige in te schakelen.  Die deskundige zal de vraag moeten beantwoorden wat de marktwaarde van het onroerend goed was (vrij van huur) bij aankoop in september 2004 (1) bij bestemming uitsluitend wonen en (2) bij gecombineerde bestemming wonen en bedrijven. De beslissing hieromtrent zal worden aangehouden tot na de bewijslevering.
    
    5.26.	Een geslaagd beroep op dwaling leidt alleen tot opheffing van het nadeel in de hier boven overwogen zin. De door [eiser] gevorderde kosten behoren daar niet toe en komen in het kader van dwaling dus niet voor vergoeding in aanmerking. Daarom wordt hierna nog de subsidiaire grondslag beoordeeld.
    
    Wanprestatie
    
    
      5.27.	Als [gedaagde] niet in zijn tegenbewijsopdracht slaagt heeft hij de mogelijkheid van bedrijfsmatige exploitatie contractueel aan [eiser] toegezegd en is hij tekort geschoten in de naleving van die toezegging. Dat rechtvaardigt op zichzelf een beroep op partiële ontbinding en daaruit voortvloeiende verplichtingen tot ongedaanmaking. Dit leidt wat de vermindering van koopprijs betreft niet tot een ander resultaat dan hiervoor in r.o. 5.23 tot en met 5.25 is overwogen. 
      Ten aanzien van de kosten wordt het volgende overwogen.
    
    
    
      5.28.	De tekortkoming is toerekenbaar aan [gedaagde]. Hij heeft zelf immers meegedeeld dat hij wist dat de loods niet als bedrijf mocht worden gebruikt. Dat betekent dat hij zich ervan bewust was dat zijn antwoord aan [eiser] onjuist was.
      Dat betekent dat [gedaagde] ook aansprakelijk is voor eventuele schade die [eiser] heeft geleden. 
    
    
    5.29.	De taxatiekosten komen voor vergoeding in aanmerking als schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW (kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid). 
    
    5.30.	De kosten van het bedrijfsklaar maken van de loods komen niet voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] voert terecht aan dat dit niet als schade moet worden gezien, maar als waardeverhogende investering. Blijkens de door [eiser] in het geding gebrachte facturen gaat het hoofdzakelijk om aanleg van (nieuwe) elektriciteit, riolering in de loods,  herstel van het asfalt voor de loods, aanleg van hekwerken om en toegangspoorten tot het terrein. Het gaat dus om verbetering van de loods en het terrein. [eiser] heeft niet gesteld dat deze verbetering alleen maar waardeverhogend zou zijn geweest, als de bestemming bedrijfsmatig gebruik toeliet. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat deze investering sowieso (ongeacht de bestemming) een waardeverhogend effect heeft gehad.   
    
    5.31.	De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] voert aan dat zijn advocaat slechts één brief van de advocaat van [eiser] heeft ontvangen – in plaats van de door [eiser] gestelde uitgebreide correspondentie -, hetgeen daarna niet door [eiser] is betwist. Uit de door [eiser] in het geding gebrachte brieven blijkt overigens dat er twee brieven aan [gedaagde] zijn gestuurd. Gezien de inhoud daarvan betreft het echter werkzaamheden die onder artikel 241 Rv plegen te worden begrepen. 
    
    
    
      6.	De beslissing
      De rechtbank:
    
    
    draagt [gedaagde] op tegenbewijs te leveren, desgewenst door middel van getuigen, tegen het voorshands als vaststaand aan te nemen feit dat [gedaagde] voorafgaand aan de koop tegen [eiser] heeft gezegd dat er geen beperkingen waren vanuit de gemeente Giessenlanden voor exploitatie van loods en erf in verband met opslag of werkzaamheden op terrein of loods, of woorden van gelijke strekking;
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 5 november 2008 om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen alsdan
      bij akte bewijsstukken over te leggen
      en/of
      de namen en woonplaatsen van de voor te brengen getuigen op te geven en de verhinderdata van die getuigen en van beide partijen en hun raadslieden in de daaropvolgende vier maanden mede te delen;
    
    
    bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden voor mr. W.J.M. Diekman, die daartoe zal overgaan op een nader te bepalen datum en tijdstip in het gebouw van de rechtbank aan het Steegoversloot 36 te Dordrecht;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.M. Diekman en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2008.?