ECLI:NL:RBALK:2009:BJ6777, Rechtbank Alkmaar, 22-07-2009, 293852 CV EXPL 09-1519 WG
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2009-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser vordert schadevergoeding van makelaar (gedaagde) wegens de schade als gevolg van het niet tijdig inroepen van de ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Uitleg bemiddelingsovereenkomst.

RECHTBANK ALKMAAR
      Sector Kanton
    
    
    Locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr/rolnr.: 293852 CV EXPL 09-1519 WG
      Uitspraakdatum: 22 juli 2009
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      1. [eiser sub 1]
      2. [eiser sub 2],
      beiden wonende te Heemskerk,
      eisende partijen, 
      (toev.4HJ1075)
      verder ook te noemen, in enkelvoud: [eiser],
      gemachtigde: mr. M.B. Meindersma, advocaat te Beverwijk,
    
    
    tegen
    
    
      [naam], handelend onder de naam [...] Makelaars Heerhugowaard,
      wonende te Heerhugowaaard,
      gedaagde partij, 
      verder ook te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr.D.J.M. Volkholz-Plaum, advocaat te Rotterdam.
    
    
    
    Het procesverloop
    
    
      -	[eiser] heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 18 maart 2009.
      -	[gedaagde] heeft bij antwoord verweer gevoerd.
      -	De kantonrechter heeft op 13 mei 2009 een tussenvonnis uitgesproken.
      -	Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 22 juni 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden, 		waarvan aantekeningen zijn gemaakt. Bij gelegenheid van die comparitie heeft de gemachtigde van [eiser] 		producties en pleitaantekeningen overgelegd.
      -	De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast. 
      -	Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
    
    
    
    De vaststaande feiten 
    
    1.1 [eiser] heeft begin 2008 aan [gedaagde] de opdracht gegeven te bemiddelen bij de aankoop van een woonhuis. [gedaagde] die als NVM-makelaar werkzaam is, heeft deze opdracht aanvaard. 
    
    1.2 Op 21 mei 2008 is tussen [eiser] als kopers en [...] en [...] als verkopers een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende de woning aan de IJssel 14 te Heerhugowaard. De koopsom bedroeg € 205.000,-. [gedaagde] heeft [eiser] bijgestaan bij de totstandkoming van het koopcontract. In het koopcontract,  dat door [eiser] op 21 mei 2008 is ondertekend, is bepaald dat de leveringsdatum zal zijn “31 december 2008 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen”. Verder bevat de koopovereenkomst een als ontbindende voorwaarde opgenomen financieringsvoorbehoud. [eiser] kan de koopovereenkomst ontbinden indien uiterlijk “op 14 juni 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom plus kosten, geen hypothecaire geldlening of aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instantie heeft verkregen …”
    
    1.3 De koopovereenkomst is in augustus 2008 ontbonden omdat [eiser] de financiering niet rond kreeg. De verkopers van de woning hebben vervolgens aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 20.500,-. Uiteindelijk is [eiser] met de verkopers overeengekomen dat de boete wordt beperkt tot € 5.000,-.
    
    
    Het geschil
    
    2.1 [eiser] stelt thans, zakelijk weergegeven, dat [gedaagde] als makelaar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. [eiser] is een leek op het gebied van de aankoop van onroerende zaken en [gedaagde] is een deskundige. [eiser] heeft aangegeven dat de termijn voor het verkrijgen van een financiering te kort was. Daarop heeft [gedaagde] wel de datum waarop een waarborgsom moest worden gestort, gewijzigd van 26 juni 2008 in 26 juli 2008, maar het contract niet aangepast of laten aanpassen op het punt van de financieringstermijn. Ook heeft [gedaagde] niet bewerkstelligd dat er voor 14 juni 2008, de uiterste dag voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, duidelijkheid was over de mogelijkheid van financiering. Dit terwijl de financiering is aangevraagd bij De Hypotheekwinkel, die in hetzelfde pand is gevestigd als [gedaagde] en waarnaar [gedaagde] [eiser] heeft verwezen. In de dagen voor het verstrijken van de termijn voor het financieringsvoorbehoud heeft [eiser] een aantal maal telefonisch contact met [gedaagde] gehad en [gedaagde] gewezen op de termijn. [gedaagde] zei daarop dat het wel goed zou komen. Pas op 18 juni 2008 kwam de mededeling van Obvion dat de financiering niet akkoord was. [eiser] heeft die brief meteen aan [gedaagde] gegeven en gevraagd een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. In plaats daarvan heeft hij [eiser] geadviseerd een financieringsaanvraag bij ABN-Amro te doen. Dit terwijl de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde reeds was verstreken. Ook ABN-Amro wees de financiering af. Op 29 augustus 2008 is de koopovereenkomst uiteindelijk ontbonden. Ter beperking van de schade, zijn [eiser] en de verkopers van de woning overeengekomen dat de door [eiser] verschuldigde boete zou worden gematigd tot € 5.000,-. 
    
    2.2 [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 5.000,-, kosten rechtens.
    
    2.3 [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering. Hij betwist dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst. Zakelijk weergegeven voert [gedaagde] daartoe aan dat [eiser] hem voor het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft gezegd dat hij al een hypotheektoezegging van ABN-Amro had en dat de termijn van het financieringsvoorbehoud daarom niet van belang was. [gedaagde] heeft [eiser] wel geadviseerd een second opinion te vragen bij De Hypotheekwinkel. Op verzoek van De Hypotheekwinkel heeft [eiser] wel aan [gedaagde] gevraagd de termijn voor het storten van een waarborgsom met een maand te verlengen. Nadat de financieringsaanvraag bij Obvion was afgewezen heeft De Hypotheekwinkel [eiser] nog geadviseerd een aanvraag bij ABN-Amro te doen. Pas op 18 augustus 2008 ontving [gedaagde] een fax van [eiser] waarin hij meedeelde dat hij de koopovereenkomst wilde ontbinden. Nog dezelfde dag heeft [gedaagde] die fax doorgestuurd naar de verkopende makelaar. [eiser] heeft [gedaagde] nooit verzocht de termijn voor het financieringsvoorbehoud te verlengen. Het handelen van De Hypotheekwinkel kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Het was niet de taak van [gedaagde] om de termijn van het financieringsvoorbehoud te bewaken. 
    
    
    De beoordeling
     
    3.1 In de kern draait dit geschil om het antwoord op de vraag wat [eiser] uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst van [gedaagde] mocht verwachten. Daarbij komt het niet louter aan op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten. 
    
    
      3.2 Onbetwist staat vast dat [eiser] een leek op het gebied van de aankoop van onroerende zaken is. Verder blijkt uit de door [gedaagde] gehanteerde (en op de bemiddelingsovereenkomst toepasselijk verklaarde) NVM Consumentenvoorwaarden 2006 (hierna: de Voorwaarden) dat de makelaar de door hem aanvaarde opdracht naar beste weten en kunnen uitvoert en met inachtneming van de belangen van de consument (Artikel 8 lid 1). 
      Artikel 10 van de Voorwaarden bepaalt, voor zover hier van belang, dat de kern van de opdracht tot bemiddeling betreft het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. Daarnaast staan, tenzij anders overeengekomen, de opdrachtgever uit hoofde van een opdracht tot bemiddeling ter beschikking de deeldiensten “besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten” en “begeleiding bij de afwikkeling”. Afwijkende afspraken zijn gesteld noch gebleken.
      Volgens artikel 6 van de Voorwaarden blijkt dat de overeenkomst eindigt indien de beoogde overeenkomst tot stand is gekomen. Echter, “Het vervuld zijn doet niet af aan zijn uit die opdracht voortvloeiende verplichting om de consument bij de afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten waarvan de definitieve totstandkoming of verplichting tot uitvoering krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht daarvan afhankelijk”, aldus artikel 6 lid 2 van die voorwaarden. Tenslotte mocht [eiser] ervan uitgaan dat [gedaagde] zou handelen zoals van een redelijk handelende en redelijk bekwame makelaar mag worden verwacht. 
    
    
    3.3 Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, dient zijn handelen los te worden gezien van de verplichtingen van De Hypotheekwinkel, die heeft bemiddeld bij het tot stand komen van een hypotheek. Het had [eiser] voldoende duidelijk kunnen en moeten zijn dat het hier twee verschillende bedrijven betreft met ieder een eigen discipline. Hetgeen [eiser] op dit punt heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. Aan [gedaagde] valt dan ook niet te verwijten dat de hypotheekoffertes van de Hypotheekwinkel (te) laat zijn binnengekomen. 
    
    3.4 Gelet op hetgeen de Voorwaarden vermelden over de verplichtingen van de makelaar, behoort het (in beginsel) wel tot de taken van de aankopende makelaar een financieringsvoorbehoud in het koopcontract te laten opnemen en de kopers (tijdig) te wijzen op de consequenties van het aflopen van die termijn. Immers, over het algemeen staat of valt de aankoop van een woning met het verkrijgen van financiering daarvoor. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] [eiser] voor de afloop van de termijn van het financieringsvoorbehoud op de consequenties daarvan heeft gewezen. 
    
    3.5 [gedaagde] voert daartegen aan dat [eiser] voor het sluiten van de koopovereenkomst aan hem heeft meegedeeld dat de financiering al rond was en dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud niet van belang was. Hij hoefde [eiser] daarom niet te waarschuwen toen de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde verliep, aldus [gedaagde]. Dit verweer faalt. [gedaagde] mocht als professioneel makelaar niet zonder meer afgaan op die mededeling van [eiser] die, zoals reeds vastgesteld, een leek is op dit gebied. Daarbij speelt mee dat een financiering pas “rond” is als er een (al dan niet door de koper ondertekende) offerte door de financier is uitgebracht. Daarvan was hier geen sprake en kon ook geen sprake zijn. In de eerste plaats omdat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst nog niet duidelijk was welk object gefinancierd moest worden en, in de tweede plaats, omdat een offerte slechts geldig is gedurende drie maanden en eventueel, na een verlenging, voor zes maanden, zoals [gedaagde] ter terechtzitting heeft erkend. Als [eiser] al heeft medegedeeld dat de financiering rond was ([eiser] betwist dat), had [gedaagde] ten minste moeten verifiëren in hoeverre dit juist was. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] dit heeft gedaan. Het lag daarom op de weg van [gedaagde] om [eiser] te waarschuwen voorafgaand aan het aflopen van de financieringtermijn en te wijzen op de consequenties van het al dan niet inroepen van de ontbindende voorwaarde. Nu hij dat heeft nagelaten, is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. 
    
    3.6 Niet in geschil is dat, indien [gedaagde] [eiser] wel tijdig had gewaarschuwd voor de consequenties van het verlopen van de termijn voor het financieringsvoorbehoud, die ontbindende voorwaarde tijdig was ingeroepen. In dat geval was [eiser] geen boete verschuldigd. Aldus staat vast dat [eiser] door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] de door hem gestelde schade heeft geleden. Het gevorderde is derhalve toewijsbaar.
    
    3.7 [gedaagde] dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
    
    
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 5.000,-.
    
    
      Veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die tot heden voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 693,98 [inclusief BTW indien en voor zover door [gedaagde] verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 400,00 voor salaris van de gemachtigde van [eiser] [waarvoor [gedaagde] geen BTW verschuldigd is].
      en veroordeelt [gedaagde] om daarvan te voldoen:
      € 52,00 van deze verschotten aan [eiser]
      en
      € 641,98 aan de griffier op de voet van artikel 243 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voor salaris en overige verschotten na toezending van de daarvoor bestemde acceptgiro.
    
    
    Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 22 juli 2009 in het openbaar uitgesproken. 
    
    De griffier						De kantonrechter