ECLI:NL:GHAMS:2011:BP6204, Gerechtshof Amsterdam, 25-01-2011, 200.055.956-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-01-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Uitleg verlengingsbeding. Geen tekortkoming huurder. Vordering van verhuurder tot schadevergoeding afgewezen.

25 januari 2011 
    
    
    
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      WESTERGRACHT VASTGOED B.V.,  
      gevestigd te Amsterdam, 
      APPELLANTE,
      advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      KONINKLIJKE TNT POST B.V.,
      gevestigd te ‘s-Gravenhage, 
      		GEÏNTIMEERDE,
      		advocaat: mr. J.A. van der Kolk te Rotterdam.
    
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    Bij dagvaarding van 15 januari 2010 is appellante, Westergracht Vastgoed, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 25 november 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 428945/ CV EXPL 09-6508 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en geïntimeerde, TNT, als eiseres in conventie/verweerster in reconventie. 
    
    Bij memorie van grieven heeft Westergracht Vastgoed vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van TNT zal afwijzen en de vorderingen van Westergracht Vastgoed zal toewijzen, met veroordeling van TNT in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    Bij memorie heeft TNT de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en Westergracht Vastgoed zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten (naar het hof verstaat) van het hoger beroep. 
    
    Op 13 december 2010 hebben partijen de zaak door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn nog inlichtingen verschaft door de partijen.
    
    Ten slotte is arrest gevraagd. 
    
    
    2. De feiten 
    
    De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “De feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
    
    
    3. Beoordeling
    
    3.1 TNT heeft met ingang van 31 december 1998 na een zogenoemde sale en lease-back van Westergracht Vastgoed gehuurd een expeditieknooppunt aan de Westergracht 70 te Haarlem voor de duur tot 31 maart 2001. De huurprijs bedroeg f 500.000,- per jaar. In artikel 2 lid 3 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen: “Na ontvangst bouwvergunning [door TNT] voor nieuwbouw op het P-terrein zal de huur minimaal 1 jaar maximaal 2 jaar voortduren”. In 2000 en in het eerste kwartaal van 2001 is tussen partijen gecorrespondeerd over verlenging van de huurovereenkomst. Op 29 maart 2001 heeft TNT aan Westergracht Vastgoed bericht dat de bouwvergunning voor de nieuwbouw was verleend en dat de huurovereenkomst derhalve ingevolge artikel 2 lid 3 was verlengd. De huur is vervolgens voortgezet, waarvoor TNT de huurprijs van f 500.000,- per jaar is blijven betalen. Uiteindelijk heeft TNT de huur opgezegd tegen 31 oktober 2002, waarna zij is verhuisd naar nieuwbouw in de Waarderpolder. In december 2006 heeft Westergracht Vastgoed voor de kantonrechter in Haarlem tegen TNT een vordering ingesteld tot betaling van het verschil tussen de door TNT betaalde huurprijs van f 500.000,- per jaar en een huurprijs van       f 800.000,- per jaar, die volgens Westergracht Vastgoed met de voornoemde correspondentie in 2000 en begin 2001 zou zijn overeengekomen, voor de periode 1 april 2001 tot het einde van de huur op 31 oktober 2002, per saldo ten bedrage van         € 203.411,78 vermeerderd met rente. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen en TNT heeft ter voldoening daarvan         € 253.997,29 aan Westergracht Vastgoed betaald, doch in hoger beroep heeft het hof te Amsterdam bij arrest van 30 september 2008 deze vordering alsnog afgewezen. Westergracht Vastgoed heeft het bedrag van € 253.997,29 niet aan TNT terugbetaald.
    
    3.2 TNT heeft in eerste aanleg in conventie (terug-)betaling gevorderd van het door haar ingevolge het vonnis van de kantonrechter aan Westergracht Vastgoed voldane bedrag van    € 253.997,29, te vermeerderen met rente en kosten, op de grond dat deze betaling door haar onverschuldigd is gedaan, als gevolg van de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. Westergracht Vastgoed heeft deze vordering betwist met een beroep op verrekening met haar in reconventie ingestelde vordering. In reconventie heeft Westergracht Vastgoed van TNT schadevergoeding gevorderd, op de grond dat TNT toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de verlenging van de huurovereenkomst waarop zij recht kon doen gelden als gevolg van de aan haar verleende bouwvergunning, door uiteindelijk te besluiten niet tot de oprichting van de nieuwbouw aan de Westergracht over te gaan. Deze schade stelt Westergracht Vastgoed op € 468.465,66 als gevolg van door haar te missen betalingen gedurende 30 jaren, die TNT aan haar verschuldigd zou zijn geweest voor een ten behoeve van TNT door haar te vestigen recht van opstal voor de nieuwbouw. Na verrekening met de door TNT onverschuldigd betaalde € 253.997,29 resteert aldus nog € 214.468,37 aan door TNT te betalen schadevergoeding. 
    
    3.2.1 De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen en die in reconventie afgewezen. 
    
    3.3 Met de grieven 1, 2 en 3 komt Westergracht Vastgoed op tegen de beslissing van de kantonrechter dat met het arrest van het hof te Amsterdam van 30 september 2008 onherroepelijk is komen vast te staan, dat de beslissing van TNT om niet tot de nieuwbouw aan de Westergracht over te gaan, niet meebrengt dat TNT jegens Westergracht Vastgoed is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
    
    3.3.1 Westergracht Vastgoed acht deze beslissing van de kantonrechter onjuist omdat de kantonrechter daaraan ten grondslag heeft gelegd de opvatting dat Westergracht Vastgoed ook in de eerdere procedure, die geleid heeft tot het arrest van 30 september 2008, aan haar vordering op TNT ten grondslag had gelegd het verwijt aan TNT dat zij tekort was geschoten in haar verplichtingen onder de huurovereenkomst, zodat de afwijzing van die vordering door het hof in die eerdere zaak, als gevolg van het daaraan verbonden gezag van gewijsde, aan een hernieuwde beoordeling van die vordering in deze procedure in de weg staat. Die opvatting acht Westergracht Vastgoed onjuist, omdat zij in die eerdere zaak aan haar vordering niet een tekortkoming van TNT ten grondslag heeft gelegd in de nakoming van het bepaalde in artikel 2 onder 3 van de huurovereenkomst, maar betaling heeft gevorderd van naar haar mening nog door TNT verschuldigde huur. Het hof oordeelt als volgt.
    
    3.3.2 In het midden kan blijven de met deze grieven aan de orde gestelde vraag in hoeverre de beslissingen in het arrest van dit hof van 30 september 2008 in deze zaak (moeten) doorwerken. Westergracht Vastgoed legt aan haar vordering tot schadevergoeding in reconventie (en overeenkomstig aan haar verweer in conventie) ten grondslag dat TNT uiteindelijk heeft afgezien van het oprichten van nieuwbouw aan de Westergracht. Westergracht Vastgoed merkt dat aan als een tekortkoming van TNT, omdat TNT aldus enerzijds gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot verlenging van de huurovereenkomst met een beroep op de verkregen bouwvergunning voor nieuwbouw aan de Westergracht, doch anderzijds vervolgens, na voorzetting van de huur vanaf 31 maart 2001 tot 31 oktober 2002, uiteindelijk zonder het oprichten van de nieuwbouw, en zonder dat Westergracht Vastgoed kon profiteren van de inkomsten verbonden aan het daarvoor te vestigen recht van opstal, naar een andere lokatie is verhuisd. Of daarin een tekortkoming van TNT besloten ligt is evenwel een kwestie van uitleg van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst en met name afhankelijk van de vraag of TNT krachtens de overeenkomst ook verplicht was om, na aanspraak te hebben gemaakt op verlenging van de huurovereenkomst met een beroep op de verkregen bouwvergunning, daadwerkelijk over te gaan tot de nieuwbouw aan de Westergracht. Dat is niet het geval. TNT heeft zich er op beroepen dat de mogelijkheid van verlenging van de huurovereenkomst in artikel 2 lid 3 was opgenomen teneinde haar de tijd te geven om te kunnen bezien of nieuwbouw aan de Westergracht dan wel verhuizing naar een andere locatie voor haar het meest geëigend zou zijn. Dat komt het hof aannemelijk voor, maar ook indien dat terzijde wordt gelaten blijkt niet van een verplichting van TNT tot het oprichten van de nieuwbouw. Die verplichting is in artikel 2 lid 3, en ook overigens in de huurovereenkomst niet te lezen en Westergracht Vastgoed heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zij redelijkerwijs aan deze bepaling de door haar thans voorgestane zin mocht toekennen of dat zij in dat verband redelijkerwijs van TNT mocht verwachten dat zij daadwerkelijk tot de nieuwbouw zou overgaan. Daaraan staan alleen al in de weg de onzekerheden die, naar tussen partijen vast staat, waren verbonden aan het bestuursrechtelijke traject dat TNT had te gaan. Daarbij past geenszins de veronderstelling dat TNT zo’n verstrekkende verplichting op zich had willen nemen. Westergracht Vastgoed had dat moeten begrijpen. Nader bewijs dat partijen een dergelijke verplichting tot nieuwbouw zouden zijn overeengekomen is ook niet aangeboden. Hierop stuit ook af het beroep van Westergracht Vastgoed op schuldeisersverzuim van TNT (waarmee Westergracht Vastgoed klaarblijkelijk doelt op schuldeiserswanprestatie van TNT) door de nieuwbouw niet op te richten en het recht van opstal niet te nemen, nu, naar uit het voorgaande volgt, TNT niet gehouden was de nieuwbouw op te richten of medewerking te verlenen aan het daarvoor vestigen van een recht van opstal.
    
    3.3.3 Dit betekent dat de beslissing in eerste aanleg, dat (vast staat dat) TNT niet is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, juist is, en dat de grieven 1, 2 en 3 falen.
    
    3.4 Grief 4 is een concluderende slotgrief zonder zelfstandige betekenis en deelt derhalve het lot van de overige grieven.
    
    3.5 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet Westergracht Vastgoed de kosten van het hoger beroep dragen.  
    
    
    
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het bestreden vonnis; 
    
    verwijst Westergracht Vastgoed in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van TNT gevallen, op € 263,= aan verschotten en      € 9.789,= voor salaris advocaat;
    
    verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, W.J. Noordhuizen en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 25 januari 2011.