ECLI:NL:GHARN:2009:BI9731, Gerechtshof Arnhem, 23-06-2009, 200.015.646/01
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop boerderij. Verkoper krijgt spijt. Dat is geen reden om de koop te ontbinden.

Arrest d.d. 23 juni 2009
      Zaaknummer 200.015.646/01
    
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
      Nevenzittingsplaats Leeuwarden
    
    
    Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      1.	[appellant 1],
      	wonende te [woonplaats],
      2.	[appellant 2],
      	wonende te [woonplaats],
    
    
    
      appellanten,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten]
      advocaat: mr. P.M. Wilmink, kantoorhoudende te Arnhem,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      1.	[geïntimeerde 1],
      	wonende te [woonplaats],
      2.	[geïntimeerde 2],
      	wonende te [woonplaats],
    
    
    
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden].,
      advocaat: mr. E.H.M. Harbers, kantoorhoudende te Arnhem.
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kortgeding vonnis uitgesproken op 7 juli 2008 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 31 juli 2008 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden]. tegen de zitting van 21 oktober 2008. Bij herstelexploot van 31 oktober 2008 is dit gewijzigd in 11 november 2008.
    
    
    De conclusie van de memorie van grieven luidt:
    
    "dat [geïntimeerde 1] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn vorderingen, althans dat deze hem worden ontzegd of worden afgewezen, één en ander zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
    
    Met veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten in beide instanties."
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden]. verweer gevoerd met als conclusie:
    
    "het beroep van [appellant] niet ontvankelijk te verklaren, dan wel het vonnis van de rechtbank Zwolle van 7 juli 2008 te bekrachtigen, zonodig onder verbetering van gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van dit geding."
    
    Voorts hebben [appellanten] op 14 april 2009 een akte genomen en hebben [geïntimeerden]. op 28 april 2009 een antwoordakte genomen.
    
    Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. Het hof constateert dat in het procesdossier van [appellant]. c.s. de producties ontbreken die zij zelf voorafgaand aan de behandeling van het kort geding in eerste aanleg bij brieven van 18 en 20 juni 2008 hebben overgelegd, alsmede de producties zijdens [geïntimeerden]. die bij brief van 20 juni 2008 zijn overgelegd. 
    
    
      De grieven
      [appellanten] hebben zeven grieven opgeworpen.
    
    
    
    De beoordeling
    
    
      Ten aanzien van de feiten
      1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.19) van genoemd vonnis - dat aan dit arrest is gehecht - is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
      Zeer kort weergegeven gaat het in deze procedure om het volgende.
      1.1. [geïntimeerden]. hebben bij de schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst d.d. 4 december 2006 agrarische gronden, gelegen in de gemeente Deventer, met een oppervlakte van ruim 33 hectare gekocht van [appellanten], inclusief een perceel waarop een woning zou moeten worden gebouwd. De levering is in het koopcontract voorzien binnen twee maanden nadat "een onherroepelijke planologische bestemming, dan wel een vrijstelling ex artikel 19 WRO "wonen/woondoeleinden" is verkregen" waardoor de bouw van een vrijststaande woning mogelijk wordt gemaakt.
      1.2. [geïntimeerden]. hebben bouwplannen ontwikkeld en die voorgelegd aan de gemeente Deventer.
      1.3. [appellanten] hebben de koopovereenkomst op 18 februari 2008 buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete, groot € 145.500,--.
      [appellanten] hebben de gemeente Deventer bericht dat er geen rechtsverhouding meer tussen partijen zou bestaan, waarna de gemeente Deventer het overleg met (de architect van) [geïntimeerden]. heeft opgeschort.
    
    
    
      Het spoedeisend belang
      2. De vordering van [geïntimeerden]. strekt ertoe dat [appellanten] de gemeente Deventer dienen te berichten dat de procedure met betrekking tot de realisatie van het bouwplan van [geïntimeerden]. moet worden voortgezet en dat [appellanten] die niet mogen frustreren, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      De voorzieningenrechter heeft deze vordering voldoende spoedeisend bevonden. Daartegen richt zich grief 1.
    
    
    3. De stellingen van [geïntimeerden]. komen erop neer dat sprake is van een geldige koopovereenkomst die moet worden nagekomen, waarbij [geïntimeerden]. op het gekochte willen wonen en daar hun bedrijf willen uitoefenen. Het hof acht het spoedeisend belang bij een vordering tot nakoming van die koopovereenkomst, gelet op de houding die [appellanten] innemen, voldoende gegeven. Daaraan doet geenszins af dat [geïntimeerden]. zich ook bij de ontbinding zijdens [appellanten] zouden kunnen neerleggen en op zoek kunnen gaan naar andere percelen, danwel geheel van hun verhuisplannen zouden kunnen afzien. 
    
    4. Voorts staat in deze procedure voldoende vast dat de gemeente Deventer naar aanleiding van mededelingen zijdens [appellanten] de behandeling van de bouwvergunning aanvraag door [geïntimeerden]. heeft opgeschort. Daarin ligt een voldoende spoedeisend belang bij de vordering zoals die is ingesteld. Het hof acht voldoende aannemelijk dat er ook in hoger beroep nog steeds voldoende belang is bij de vordering, voor zover die ziet op het verbod om de realisatie van het bouwplan te frustreren. 
    
    5. Grief 1 faalt.
    
    
      De beoordeling van de overige grieven
      6. [appellanten] hebben de tussen partijen gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wegens een tekortkoming zijdens [geïntimeerden]. [geïntimeerden]. hebben betwist dat zij in de nakoming van hun contractuele verplichtingen zijn tekortgeschoten.
    
    
    
      7. [appellanten] betogen in de toelichting op grief 2 dat een soepel handelsverkeer er belang bij heeft dat (buitengerechtelijke) ontbindingen zoveel mogelijk in stand worden gelaten. Het hof onderschrijft dat uitgangspunt niet. Het
      uitgangspunt van het Nederlandse contractenrecht is dat overeenkomsten moeten worden nagekomen (artikel 6:248 BW, eerste lid). De tussentijdse verbreking van een contract - zoals de (buitengerechtelijke) ontbinding - is veeleer uitzondering. Een overeenkomst kan alleen worden ontbonden indien de wederpartij tekortschiet in haar verplichtingen. De stelplicht en bewijslast dat er sprake is van een tekortkoming berust, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv, bij [appellanten] [appellanten] miskennen dat het enkele inroepen van een buitengerechtelijke ontbinding nog niet inhoudt dat de overeenkomst daadwerkelijk ontbonden is.
    
    
    8. Het hof oordeelt voorts dat, hoewel juist is dat de voorzieningenrechter in het dictum van zijn vonnis geen verklaring voor recht kan geven - en een dergelijk declaratoir door [geïntimeerden]. terecht in dit kort geding niet is gevorderd - zulks in het geheel geen beletsel voor de voorzieningenrechter oplevert om - in de rechtsoverwegingen van zijn vonnis - een voorlopig oordeel uit te spreken over de gegrondheid van een ingeroepen ontbinding. 
    
    9. Grief 2 treft op geen enkel onderdeel doel.
    
    10. [appellanten] stellen dat [geïntimeerden]. tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst door op 12 december 2007 een bouwtekening bij de gemeente Deventer in te dienen die door de gemeente is afgekeurd. Daarmee hebben [geïntimeerden]. volgens [appellanten] artikel 19 van de koopovereenkomst geschonden, danwel de nadere afspraken van 27 juni 2007.
    
    
      11. Het hof overweegt dat artikel 19 van de koopovereenkomst, voor zover het de verplichtingen van [geïntimeerden]. als koper betreft, het volgende inhoudt:
      "Koper zal zich, op verzoek van verkoper, eveneens inspannen bij de gemeente Deventer om genoemde bouwlocatie bestemd te krijgen. Eventuele in te dienen bouwtekeningen voor de nieuw te bouwen woning en/of overige erfbebouwing, zullen op eerste verzoek van verkoper, door koper worden aangeleverd."
    
    
    
      Voorop staat dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      12. Niet langer ter discussie staat dat [geïntimeerden]., nadat [appellanten] daarop hadden aangedrongen, tijdig een bouwtekening naar de gemeente Deventer hebben gezonden. In de stellingen van [appellanten] ligt besloten dat [geïntimeerden]. een bouwplan hadden moeten indienen dat zondermeer de goedkeuring van de gemeente Deventer zou verkrijgen en dat zij opzettelijk een bouwplan hebben ingediend dat niet aan het planologische uitgangspunt voldeed dat de woning (zonder bijgebouwen) een inhoud van maximaal 750m2 mocht hebben. De gemeente heeft de aangebouwde fietsenschuur - die in het bouwplan van 12 december 2007 was opgenomen - tot de woning gerekend, waarmee de maximale inhoud werd overschreden. Op die grond heeft de gemeente de bouwplannen afgekeurd. 
    
    
    13. Het hof leest in artikel 19 van de koopovereenkomst niet de verplichting voor [geïntimeerden]. om op eerste verzoek van [appellanten] uitsluitend een bouwaanvraag in te dienen waarvan zonneklaar was dat de gemeente Deventer er mee in zou stemmen. Evenmin hebben [appellanten] voorshands aangetoond dat naderhand, rond 27 juni 2007, een nadere afspraak van die strekking zou zijn tot stand gekomen. [geïntimeerden]. hebben voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat, gelet op het gevoerde vooroverleg met de betreffende gemeentelijke diensten, het geenszins uitgesloten was dat de gemeente met het bouwplan met aangebouwde fietsenberging akkoord zou gaan. Dat [geïntimeerden]. bewust de verlening van een bouwvergunning - met bijbehorende vrijstelling ex artikel 19 WRO (oud) - zouden hebben getraineerd teneinde de van [appellant] aangekochte gronden (nog) niet te hoeven afnemen, acht het hof dan ook, evenals de voorzieningenrechter, op geen enkele wijze aannemelijk geworden.
    
    14. Hieruit volgt dat het hof, evenals de voorzieningenrechter, van oordeel is dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat [geïntimeerden]. zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Hierop stuiten de grieven 3 tot en met 5 af.
    
    
      15. In de toelichting op grief 6 stellen [appellanten] dat [geïntimeerden]. in ieder geval in verzuim zijn geraakt door niet tijdig te reageren op de ingebrekestelling van [appellanten] d.d. 5 februari 2008, waarbij zij [geïntimeerden]. hebben gesommeerd binnen 8 dagen een verbeterd bouwplan bij de gemeente Deventer in te dienen.
      Het hof deelt, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 12 en 13 is overwogen, niet het standpunt van [appellanten] dat [geïntimeerden]. op 5 februari 2008 reeds tekort waren geschoten in enige verplichting voortvloeiende uit de koopovereenkomst. Het hof deelt dan ook het oordeel van de voorzieningenrechter dat de ingebrekestelling een deugdelijke grondslag ontbeert.
    
    
    16. Daarmee deelt deze grief het lot van de vorige grieven.
    
    
      17. In de toelichting op grief 7 voeren [appellanten] aan dat [geïntimeerden]. voldoende kansen hebben gehad om de overeenkomst na te komen en dat [appellanten] teleurgesteld zijn in [geïntimeerden]. en hen niet langer als buren zien zitten. 
      18. In de voorgaande overwegingen ligt besloten dat het hof de mening van [appellanten] niet deelt dat [geïntimeerden]. in de nakoming van de overeenkomst zijn tekort geschoten. Dat de persoonlijke verstandhouding tussen partijen inmiddels danig is verslechterd is geen reden om [geïntimeerden]. hun rechten uit de koopovereenkomst te ontzeggen.
    
    
    19. Ook deze grief is tevergeefs voorgesteld.
    
    20. Teneinde een mogelijke burenvete te voorkomen, geeft het hof partijen wel in overweging te bezien of zij, door middel van mediation een oplossing kunnen van hun conflict kunnen bereiken die het hen beiden mogelijk maakt om ter plaatse naar genoegen te wonen. 
    
    
    
    
      De slotsom
      21. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellanten] in de op het hoger beroep gevallen kosten veroordelen, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat betreft te begroten op 1,5 punt naar tarief II.
    
    
    
      De beslissing
      Het gerechtshof:
    
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden]. tot aan deze uitspraak op € 303,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
    
    
    Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 juni 2009 in bijzijn van de griffier.