ECLI:NL:GHAMS:2007:BA5922, Gerechtshof Amsterdam, 11-01-2007, 1367/06 SKG
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Omdat voormalige eigenaar niet aan hypotheekverplichtingen voldeed is verhuurde woning (onderhands) verkocht. Onvoldoende gebleken dat huurster de woning niet zelf in gebruik heeft, welke de omvang van achterstallige huurpenningen is, of dat voormalige eigenaar zich intimiderend gedraagt.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
      [X], wonend te [...],
      APPELLANTE,
      procureur: mr. M.L. Cohen,
    
    
    t e g e n
    
    
      [Y], wonend te [...],
      GEÏNTIMEERDE,
      procureur: mr. H.C. Bollekamp.
    
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    De partijen worden hierna [X] en [Y] genoemd.
    
    1.1 Bij dagvaarding van 23 augustus 2006 is [X] in hoger beroep gekomen van het kortgedingvonnis van 26 juli 2006 met het nummer KK EXPL 06-686, dat de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) in deze zaak heeft gewezen tussen [X] als eiseres en [Y] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.
    
    1.2 [X] heeft zeven grieven geformuleerd en toegelicht met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog, zal beslissen als in de appeldagvaarding omschreven, met kosten.
    
    1.3 Daarop heeft [Y] geantwoord en bescheiden in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met kosten.
    
    1.4 Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
    
    2. Beoordeling
    
    2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.8, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook in hoger beroep daarvan kan worden uitgegaan. 
    
    2.2 [Z] was eigenaar van de woning gelegen aan [adres]. Op 20 januari 2005 heeft hij de woning voor een periode van twee jaar verhuurd aan [Y]. De huurpijs bedraagt € 2.600,-- per maand. [Z] heeft de woning op de voet van art. 3:268 lid 2 BW verkocht en op 17 februari 2006 in eigendom overgedragen aan [X].
    
    2.3 In eerste aanleg vorderde [X] in deze zaak –kort gezegd- veroordeling van [Y] tot ontruiming van de woning en betaling van enige bedragen. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. 
    
    2.4 In hoger beroep vordert [X] –kort samengevat- wederom veroordeling van [Y] tot ontruiming van de woning, alsmede thans tot betaling van (i) € 10.308,-- ter zake van huurachterstand, (ii) € 31.028,40 als contractuele boete in verband met het in strijd met de huurovereenkomst onderverhuren althans in gebruik geven van de woning aan anderen, (iii) € 3.227,-- per maand vanaf 20 juli 2006 totdat [Y] de woning daadwerkelijk ontruimd heeft, en (iv) € 256,20 per dag eveneens vanaf 12 juli 2006 totdat [Y] de woning daadwerkelijk ontruimd heeft.
    
    
      2.5 Met grief I stelt [X] dat [Y] niet zelf in de woning woont, maar deze heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven aan [Z]. 
      Vast staat dat [Y] in de Gemeentelijk Basis Administratie is ingeschreven op het adres van de woning. Volgens [Y] maakt zij niet zeer veel gebruik van de woning, omdat zij fotomodel is en veel reist. Voor zover uit [W’s] toelichting op deze grief moet worden begrepen dat zij meent dat [Y] als huurder haar hoofdverblijf in de woning moet hebben is haar opvatting onjuist. Noch de wet noch de tussen partijen geldende huurovereenkomst verplicht [Y] daartoe. Voor zover [X] bedoelt te stellen dat [Y] de woning zelf niet feitelijk in gebruik heeft, geldt dat het op de weg van [X] ligt om in een kort geding daartoe zodanig feitenmateriaal aan te dragen dat haar stelling voorshands voldoende aannemelijk wordt. De omstandigheden dat [Z] en een zekere [J] regelmatig in de woning verblijven, dat [Y] nimmer bij enige rechtszitting met betrekking tot de woning is verschenen, en dat [Y] de huurpenningen voldoet via de derdenrekening van een notaris of van haar raadsman, acht het hof onvoldoende om reeds thans te kunnen zeggen dat [Y] de woning zelf niet in gebruik heeft.
      De eerste grief slaagt dus niet.
    
    
    
      2.6 Grief II houdt in dat [Y] inmiddels een zodanige huurschuld heeft opgebouwd en zodanig onregelmatig de huurpenningen voldoet dat op die grond ontruiming van de woning gerechtvaardigd is.
      Het hof stelt voorop dat van een verhuurder die vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, ontruiming van een woning wenst te bewerkstelligen op grond van wanbetaling, verwacht mag worden dat hij bij betwisting een deugdelijk overzicht in het geding brengt waaruit –mede gelet op het door [X] ingeroepen art. 6:44 BW- enerzijds blijkt welke bedragen op welk tijdstip verschuldigd zijn geworden en anderzijds welke bedragen zijn ontvangen en hoe deze zijn afgeboekt. [X] heeft dat verzuimd, zodat het hof onvoldoende in staat is gesteld te beoordelen of een verstrekkende vordering als ontruiming van de woning wegens wanbetaling in kort geding toewijsbaar is. De geldvordering van [X] in deze zaak voor zover die betrekking heeft op achterstallige huurpenningen, is derhalve evenmin toewijsbaar, nu de omvang daarvan niet dadelijk en eenvoudig is vast te stellen. Op een en ander stuit de tweede grief af.
    
    
    
      2.7 Grief III heeft betrekking op ontruiming van de woning wegens slecht huurderschap. 
      Voor het geval [X] hiermee een andere grond aan haar vorderingen ten grondslag wenst te leggen dan wanprestatie zoals aan de orde is gekomen bij de grieven I en II, doelt zij kennelijk op art. 7:274 lid 1 sub a BW. In dat verband is van belang dat gesteld noch gebleken is dat [X] de huurovereenkomst op die grond heeft opgezegd op de wijze als bedoeld in art. 7:271 BW en evenmin dat zij heeft voldaan aan de daarin genoemde eisen. Dan kan zonder deugdelijke toelichting –welke ontbreekt- vooralsnog niet worden aangenomen dat in een bodemprocedure  de rechter een vordering tot  vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zal toewijzen. Voor toewijzing van een daarop vooruitlopende vordering tot ontruiming is derhalve geen plaats.
      Voor zover [X] ook bij deze grief doelt op wanprestatie als bedoeld in art. 7:231 lid 1 BW is van belang dat [X] –kort gezegd- als feiten aandraagt dat [Y] (i) haar betalingsverplichtingen niet (tijdig) nakomt, (ii) toelaat dat [Z] en [J] in de woning verblijven, (iii) toelaat dat [Z] zich intimiderend gedraagt jegens [X] en haar raadsman [...], en (iv) [Y] er alles aan doet om contact tussen haar en [X] te frustreren.
      De onder (i), (ii) en (iv) genoemde feiten zijn reeds aan de orde gekomen bij de bespreking van de grieven I en II. Zij zijn daar ongenoegzaam bevonden om ontruiming van de woning te rechtvaardigen, en dat is hier niet anders. Feit (iii) is zo weinig gesubstantieerd dat ook dit onvoldoende grond oplevert om, al dan niet in samenhang met eerder genoemde feiten, vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming van de woning te rechtvaardigen. 
      De derde grief is dus evenmin doeltreffend.
    
    
    
      2.8 Volgens [X] vloeit uit de art. 4.1 en 4.3 van de huurovereenkomst voort dat [Y] maandelijks een bedrag groot € 575,-- aan servicekosten aan [X] dient te voldoen, aldus grief IV.
      In § 2.4.5 van de appeldagvaarding stelt [X] zelf dat zij de service waarvoor zij een vergoeding verlangt niet heeft geleverd. Zij verwijt dat [Y], omdat personen die de woning namens [X] willen bezoeken door [Z] en zijn hond worden weggejaagd. [Y] betwist dat laatste.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat [X] niet de kosten heeft gemaakt waarvoor zij thans een vergoeding verlangt terwijl vooralsnog niet aannemelijk is geworden dat [Y] op grond van de huurovereenkomst kosten verschuldigd is als deze niet zijn gemaakt. Haar vordering ter zake is dus ongegrond, zodat ook de vierde grief geen doel treft.
    
    
    
      2.9 Met grief V betoogt [X] dat de ROZ Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepasing zijn tussen partijen.
      In art. 7.1 van de huurovereenkomst is vermeld “Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing”. Daarnaast is in art. 7.2 sprake van ”(...) de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurder”. Volgens [X] gaat het daarbij om bedoelde ROZ-voorwaarden. Deze heeft [Z] indertijd ook getoond aan de executerend notaris. 
      [Y] bestrijdt dat alles. 
      Het hof acht vooralsnog onvoldoende aangetoond dat de ROZ-voorwaarden van toepassing zijn zodat, nu een kort geding zich niet leent voor nadere bewijslevering, daarvan derhalve niet kan worden uitgegaan. De vijfde grief slaagt evenmin.
    
    
    2.10 Uit hetgeen tot hier is overwogen volgt dat er onvoldoende grond is om in kort geding de vordering tot ontruiming van de woning en de daarmee samenhangende geldvorderingen als hiervoor weergegeven onder 2.4 (iii) en (iv) toe te wijzen. Nu voorts de vordering bedoeld onder (i) niet toewijsbaar is en evenmin genoegzaam is gebleken dat [Y] enige boete heeft verbeurd wegens het in onderhuur of in gebruik aan derden geven van de woning (ii), kan niet anders worden geconcludeerd dat ook de vorderingen zoals in eerste aanleg geformuleerd met juistheid zijn afgewezen. De kantonrechter heeft derhalve [X] ook op goede grond veroordeeld in de proceskosten, zodat ook grief VI geen hout snijdt.
    
    2.11 Grief VII heeft geen zelfstandige betekenis en kan derhalve buiten beschouwing blijven.
    
    3. Slotsom en kosten
    
    Geen van de grieven slaagt, zodat het vonnis moet worden bekrachtigd. [X] heeft als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen. 
    
    4. Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    verwijst [X] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van [Y] gevallen, op € 248,-- voor verschoten en € 894,-- voor salaris van de procureur;
    
    verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mr. N. van Lingen, mr. J.H. Huijzer en mr. E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2007.