ECLI:NL:RBHAA:2007:AZ9726, Rechtbank Haarlem, 15-03-2007, zaak/rolnr.: 330431 / CV EXPL 06-7219
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. De feitelijke huurbescherming die de huurder kan ontlenen aan de beperkte mogelijkheden om de huur wegens dringend eigen gebruik te beëindigen, is niet bedoeld om de huurder een middel in handen te geven om een door hem gewenste overnamesom af te dwingen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton Locatie[Zaandam]
    
    
    
      zaak/rolnr.: 330431 / CV EXPL 06-7219
      datum uitspraak: 15 maart 2007
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      [eiser]
      te [adres]
      eisende partij
      hierna te noemen [eiser]
      gemachtigde mr. J.H.N. Peters
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [adres]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. B. Külbs.
    
    
    De procedure
    
    [eiser] heeft op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen [gedaagde].
    
    Hierop heeft [gedaagde] geantwoord. 
    
    Vervolgens zijn partijen ter terechtzitting verschenen voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Daarvan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt. 
    
    De gemachtigden van partijen hebben de zaak toen tevens bepleit, waarvan pleitaantekeningen zijn overgelegd.
    
    Een schikking bleek niet haalbaar.
    
    Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
    
    De inhoud van alle processtukken, waaronder begrepen de mogelijk door partijen overgelegde producties, wordt als hier overgenomen beschouwd.
    
    De vordering
    
    [eiser] vordert zakelijk weergegeven, zoals de kantonrechter begrijpt dat hij bedoelt, dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoer-baar bij voorraad, het tijdstip zal vaststellen waarop de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst zal eindigen met vaststelling van het tijdstip van ontruiming, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    Het verweer
    
    Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering.
    
    De feiten
    
    In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
    
    
      1. [eiser] is eigenaar van de woning staande en gelegen te [adres] aan de [adres]. Het betreft een zogenaamde eengezinswoning, die is aan te merken als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7.233 van het Burgerlijk Wetboek. Op de woning is een hypotheek gevestigd ter zekerheid van een lening van € 235.000,--.
      2. De hiervoor bedoelde woning is met ingang van 15 augustus 2004 voor de duur van een jaar verhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 795,-- per maand exclusief bijkomende leveringen en diensten. Deze huurovereenkomst loopt (thans) voor onbepaalde tijd door. [gedaagde] is alleenstaand. Hij exploiteert elders een aantal sportscholen/fitnesscentra
      3. In het huurcontract is als bijzondere bepaling de volgende zinsnede opgenomen: De heer [gedaagde] heeft over een jaar de eerste optie tot koop. Dit zal drie maanden voor het einde van deze huurovereenkomst verder besproken worden,
      4. Toen [gedaagde] de woning in huur aanvaardde ontbrak daarin een badkamer, waren er problemen met de elektra en was de vloerverwarming defect. [gedaagde] heeft een en ander op eigen kosten verholpen.
      5. Bij brief van 14 september 2005 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] bevestigd dat [gedaagde] gebruik wenste te maken van de hiervoor bedoelde koopoptie. Aangeboden werd om de woning te kopen voor een bedrag groot € 205.000,-- zijnde volgens hem de getaxeerde vrije verkoopwaarde minus de volgens [gedaagde] gedane investeringen. Deze koop is niet doorgegaan, al dan niet mede omdat de hypotheekbank, vanwege de hiervoor onder 1. bedoelde hypothecaire lening, weigerde mee te werken aan doorhaling van de hypotheek.
      6. In mei 2006 zijn partijen in onderhandeling getreden over een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. In dat verband is gesproken over een vergoeding door [eiser] aan [gedaagde] van de door laatstgenoemde gedane investeringen (overnamesom). In de verwachting dat deze onderhandelingen tot een gunstig eindresultaat zouden leiden heeft [gedaagde] elders (in Amsterdam) woonruimte gezocht en gevonden. Uiteindelijk ging de zaak echter niet door omdat [eiser] niet (voldoende) wilde of kon betalen. Daarop heeft [gedaagde]  zijn nieuwe huurwoning afgezegd.
      7. Inmiddels had het gezin van [eiser] door de geboorte van een kind uitbreiding ondergaan. De door [eiser] in Almere gehuurde woning was daardoor te krap geworden, waarna hij het plan heeft opgevat weer in zijn woning te [adres] te gaan wonen. Daarom heeft hij zijn huurwoning te Almere per 1 september 2006 opgezegd, per welke datum zijn kind in [adres] op de crèche is ingeschreven. Omdat de beoogde vrijwillige beëindiging van de huur van zijn woning te [adres] uiteindelijk niet doorging, dreigde hij op straat te komen staan. Tot 23 september 2006 kon hij echter nog in Almere blijven huren, waarna hij in afwachting van het vrijkomen van zijn woning te [adres] met zijn gezin is ingetrokken in de eveneens te [adres] gelegen woning aan de [adres]. De daarop betrekking hebbende huurovereenkomst, gedateerd 23 september 2006, is gesloten voor de duur van zes maanden, omdat het pand in de verkoop is. Mocht het pand dan nog niet verkocht zijn dan behoort een aanvullende huurperiode tot de mogelijkheden. 
      8. Bij aangetekende brief van 15 september 2006 heeft [eiser] aan [gedaagde] de huur opgezegd met ingang van 1 maart 2007. Als opzeggingsgronden zijn de volgende vermeld:
      a. dat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, aangezien mij gebleken is dat u het gehuurde in strijd met het huurcontract niet bewoont en recentelijk de huurpenningen niet op tijd heeft betaald;
      b. dat ik het verhuurde dringend nodig heb voor eigen gebruik, daar ik met mijn gezin het verhuurde zelf wil gaan bewonen nu ik elders geen woonruimte meer heb en u passende woonruimte elders heeft, zodat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
    
    
    
      9. [eiser] heeft niet binnen 6 weken na de hiervoor bedoelde opzegging bericht ontvangen dat [gedaagde] in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt.
      .
      De beoordeling van het geschil
    
    
    [eiser] beoogt in dit geding een einde te doen maken aan de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van slecht huurderschap en/of dringend eigen gebruik, zoals bedoeld in artikel 7.274 lid 1 aanhef en onder a. en c. van het Burgerlijk Wetboek.
    
    Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [gedaagde] bij wijze van formeel verweer naar voren doen brengen, dat de opzegging van 15 september 2006 aan nietigheid lijdt, nu de verplichte opzeggingsgronden daarin onvoldoende zijn gespecificeerd. Met name waar het de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik betreft zou [eiser] tekort zijn geschoten in zijn verplichting een en ander behoorlijk te onderbouwen.
    
    Daarover wordt als volgt geoordeeld.
    
    Aan [gedaagde] moet onmiddellijk worden toegegeven dat een verhuurder in de voorgeschreven opzeggingsbrief niet mag volstaan met een letterlijke weergave van een of meer in artikel 7.241 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek gegeven opzeggingsgronden. Van de verhuurder mag worden gevergd dat hij een nadere toelichting geeft aan de hand waarvan de huurder enige inschatting kan maken van zijn juridische positie. Naar mijn oordeel voldoet de opzeggingsbrief van 15 september 2006 echter aan deze eisen. De daarin gegeven toelichting is weliswaar summier, maar geeft wel kort en krachtig aan waarom [eiser] ontruiming wenst. Volgens [eiser] zou [gedaagde] immers niet zelf in de woning wonen en recentelijk te laat zijn geweest met de huurbetaling, terwijl [eiser] verder laat weten de woning dringend zelf nodig te hebben, omdat hij met zijn gezin elders geen woonruimte meer heeft. Dat lijkt mij voldoende duidelijk. Het hier besproken formele verweer wordt daarom verworpen.
    
    Inhoudelijk heeft [gedaagde] om te beginnen betwist dat hij zich schuldig zou hebben gemaakt aan slecht huurderschap, zoals door [eiser] aangevoerd. Dat verweer treft in zoverre doel, dat [eiser] niet heeft aangetoond dat [gedaagde] het gehuurde niet zelf zou bewonen. Daarvan is geen bewijs geleverd noch voldoende concreet aangeboden. Het verweer treft ook overigens doel, voor zover [gedaagde] wordt verweten dat hij niet steeds stipt heeft voldaan aan zijn betalingsverplichtingen. Zoals bij gelegenheid van het pleidooi nog onbetwist is aangevoerd, werd de huur altijd voor drie maanden tegelijk betaald. Hoewel dat eenmaal niet is gebeurd, om redenen die niet hoeven te worden onderzocht, is dat immers klaarblijkelijk van incidentele aard geweest. In elk geval is thans geen sprake (meer) van een serieuze huurachterstand. 
    
    Inhoudelijk heeft [gedaagde] verder betwist dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, alsmede dat de in artikel 7.274 lid 1 aanhef en onder c. van het Burgerlijk Wetboek voorgeschreven belangenafweging in het voordeel van [eiser] zou mogen uitvallen.
    
    Daarover oordeel ik als volgt.
    
    Onbetwist is gebleven dat de voorheen door [eiser] te Almere gehuurde woning te klein geworden was voor diens gezin. Een verhuizing naar zijn eigen woning in [adres] zou dit probleem oplossen. Zo bezien kan daarom zeker worden gezegd dat  [eiser] deze woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daaraan kan niet afdoen dat [eiser] inmiddels (noodgedwongen) andere woonruimte te [adres] heeft betrokken, al was het maar omdat het voorziene gebruik van deze laatste huurwoning hoogstwaarschijnlijk van beperkte duur zal zijn. Het betreft hier immers slechts tijdelijke woonruimte. Daaraan kan evenmin afdoen dat [eiser] misschien iets te haastig is geweest met het opzeggen van zijn huurwoning te Almere, nu uitgangspunt is en blijft dat die te klein was geworden.
    
    Met het voorgaande is tevens het belang van [eiser] gegeven bij deze woning. Hij heeft een gezin, bestaande uit man, vrouw en een kind, waarvoor deze woning bij uitstek geschikt is. De woning is daarentegen wel erg ruim bemeten voor een man alleen, zoals [gedaagde]. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] een bijzonder belang heeft, laat staan welk belang,  bij voortzetting van de huur van juist déze woning, behalve dan de daarin door hem gepleegde investeringen, waarop ik hierna afzonderlijk zal ingaan. Zo bezien moet de in artikel 7.274 lid 1 aanhef en onder c. voorgeschreven belangenafweging in het voordeel van [eiser] uitpakken en kan niet van hem worden gevergd dat de huurovereenkomst zal worden verlengd.
    
    Verder mag uit de hiervoor vastgestelde feiten worden afgeleid dat [gedaagde] weinig moeite zal ondervinden bij het vinden van andere, passende woonruimte. Zo bleek hij in het recente verleden om te beginnen bereid een behoorlijk bod uit te brengen op deze woning, waaruit mag worden afgeleid dat hij kennelijk de middelen heeft om elders een passende woning in eigendom te verkrijgen. Dit geldt zeker voor Zaanstad en Purmerend, waar de woningprijzen, zoals een feit van algemene bekendheid is, veel lager liggen dan in Amsterdam. Verder bleek [gedaagde] in het recente verleden volgens zijn eigen stellingen zelfstandig in staat een kennelijk passende huurwoning in Amsterdam te bemachtigen, welke hij later weer heeft afgezegd. Niet aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] thans niet weer in staat zou zijn om zo’n huurwoning te verkrijgen. 
    
    
      De vraag is nu of het voorgaande tot een andere uitkomst moet leiden als mede in beschouwing wordt genomen dat [gedaagde], al dan niet in verband met de hem verleende koopoptie,  aanmerkelijke investeringen heeft gedaan in het gehuurde en dat [eiser] tot nu toe niet bereid en/of in staat is gebleken om daarvoor een voor [gedaagde] aanvaardbare vergoeding te betalen. 
      Ik beantwoord die vraag ontkennend. Indien [gedaagde] mocht menen dat hij voor wat betreft de koopoptie en de al dan niet in verband daarmee gedane investeringen door [eiser] tekort is of dreigt te worden gedaan, dan dient hij daarover een afzonderlijke rechtsvordering in te stellen. Een en ander behoort niet in de weg te staan aan een toewijzing van een vordering als de onderhavige. Anders gezegd: als [eiser], door het betrekken van de thans aan [gedaagde] verhuurde woning, ten nadele van laatgenoemde onterecht bevoordeeld wordt, dan lost zich dat op in een verplichting tot schadevergoeding dan wel tot het ongedaan maken van een daarin gelegen ongerechtvaardigde verrijking. De huurbescherming, die een huurder feitelijk kan ontlenen aan de beperkte mogelijkheden tot opzegging wegens dringend eigen gebruik, is niet bedoeld om de huurder een middel in handen te geven teneinde een door hem gewenste overnamesom te kunnen afdwingen.
    
    
    Samenvattend is de vordering gegrond te achten  Nu de vordering tot beëindiging van de huur moet worden toegewezen, zal ingevolge het bepaalde in artikel 7.272 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek een datum voor het einde van de huur alsmede een ontruimingsdatum moeten worden vastgesteld. Nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] zijn tijdelijke woning aan de [adres] inderdaad reeds per 23 maart 2007 moet verlaten, zal ik een ruime termijn in acht nemen, opdat [gedaagde] de tijd krijgt naar andere woonruimte om te zien, alles zoals hierna te bepalen.
    
    Een verhuis- en herinrichtingvergoeding,  zoals bedoeld in artikel 7.275 van het Burgerlijk Wetboek is niet gevraagd. Ik zie geen aanleiding om deze ambtshalve toe te kennen.
    
    De gevraagde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal ik niet toewijzen, nu (vooralsnog) niet gebleken is van feiten of omstandigheden die zouden nopen tot afwijking van het wettelijk verbod daarop. Ten overvloede wordt erop gewezen dat het voorgaande niet in de weg hoeft te staan aan het toewijzen van een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening, als daartoe voldoende gronden bestaan of alsnog mochten ontstaan.
    
    Omtrent de proceskosten moet worden beslist zoals hierna bepaald.
     
    Beslissing
    
    De huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte met aanhorigheden staande en gelegen te [adres] aan de [adres] zal met ingang van 1 augustus 2007 eindigen. 
    
    De datum voor ontruiming wordt vastgesteld op 31 juli 2007.
    
    Verstaat dat [gedaagde] deze woonruimte  met aanhorigheden met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] mocht bevinden uiterlijk op 31 juli 2007 moet hebben verlaten en ontruimd en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking moet hebben gesteld van [eiser], met machtiging aan [eiser] om, als [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
    
    [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 639,74 waarvan € 450,-- wegens salaris van de gemachtigde (3 punten, waaronder 1 voor pleidooi).
    
    Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 15 maart 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.