ECLI:NL:RBUTR:2011:BU8760, Rechtbank Utrecht, 14-12-2011, 252817 - HA ZA 08-1561
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-12-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening. Schadevergoeding: het bestemmingsplan dat uitsluitend strekt tot de juridisch planologische onderbouwing van het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, wordt bij de beoordeling buiten beschouwing gelaten. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen.

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    
      Sector handel en kanton
      Handelskamer
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 252817 / HA ZA 08-1561
    
    Vonnis van 14 december 2011
    
    in de zaak van
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN VERKEER EN WATERSTAAT, RIJKSWATERSTAAT UTRECHT),
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiser,
      advocaat mr. J.M. van Noort,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      niet verschenen,
      2.	[gedaagde sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat dr. mr. M.R. Ruygvoorn.
    
    
    De gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk aangeduid als [gedaagden] en individueel met de eigen naam. Eiser wordt aangeduid als de Staat.
    
    
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	De rechtbank verwijst naar het vonnis van 27 augustus 2008 waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van het volgende perceelsgedeelte (hierna: het perceelsgedeelte): 
      				van het perceel kadastraal
      grondplan		te onteigenen grootte	bekend gemeente Utrecht	ter grootte van 
      nr.   13.6		00.07.66 ha		sectie [perceel]		00.11.60 ha
    
    
    1.2.	Het door de Staat aan de [gedaagden] gezamenlijk te betalen voorschot is bij voormeld vonnis bepaald op € 86.976,00 zijnde 90% van het door de Staat gedane aanbod voor het perceelsgedeelte. 
    
    1.3.	Op 4 juli 2008 hebben de bij beschikking van deze rechtbank van 9 april 2008 benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van het perceelsgedeelte opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.
    
    1.4.	De deskundigen hebben hun op 1 oktober 2010 gedateerde advies omtrent de aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank op 7 oktober 2010 gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies, gedateerd 22 februari 2010, voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. De Staat en [gedaagde sub 2] hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door de advocaten van partijen verwoorde reacties zijn aan het op 7 oktober 2010 gedeponeerde advies gehecht. 
    
    1.5.	[gedaagde sub 2] heeft ter gelegenheid van de zitting van 13 december 2010 de bij brieven van 26 november 2010, 6 december 2010 (abusievelijk gedateerd 26 november 2010) en 10 december 2010 aan de rechtbank toegezonden specificatie en declaraties in geding gebracht. De Staat en [gedaagde sub 2] hebben voorts ter gelegenheid van deze zitting hun standpunten bepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitnota’s. 
    
    1.6.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De schadeloosstelling volgens deskundigen en partijen
    
    
      2.1.	De rechtbank verwijst naar hetgeen zij in haar tussenvonnis heeft overwogen. 
      Bij dit eindvonnis zal het totale bedrag van de door de Staat aan [gedaagden] wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling worden vastgesteld. Bij het bepalen van deze schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop de onteigening in de openbare registers is ingeschreven, zijnde 3 oktober 2008.
    
    
    Het advies van de deskundigen
    
    2.2.	De deskundigen hebben in hun advies over de schadeloosstelling het volgende tot uitgangspunt genomen. 
    
    2.2.1.	Het onteigende bestaat uit een voormalige varkensschuur met erf en enige ongebonden grond en maakt deel uit van het perceel [perceel]. Het perceel [perceel] bevindt zich achter het perceel plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] en weegt via dat perceel uit op de Rijksstraatweg. Het onteigende meet 766 m2. Ten tijde van de onteigening was het onteigende vrij van huur en gebruik door derden.
    
    2.2.2.	Hetgeen na onteigening resteert uit het perceel [perceel] is door de deskundigen aangeduid als ‘het overblijvende’. Het overblijvende bestaat eveneens uit een opstal met enig erf en een ontsluitingspad naar de Rijksstraatweg. Het overblijvende meet 394 m2. 
     
    2.2.3.	Het werk waarvoor onteigend is, bestaat uit een reconstructie van Rijksweg A2 tussen, kort gezegd, de rivier Leidsche Rijn en het begin van de oostelijke afrit 8 van Rijksweg A2.
    
    2.2.4.	Het onteigende had ten tijde van de onteigening de bestemming Verkeersdoeleinden in het Bestemmingsplan A2 Hogeweide - Oudenrijn. Voordien had het onteigende een agrarische bestemming (Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Vleuten-De Meern). In een op de kaart aangegeven bouwblok mochten gebouwen worden opgericht. Het van de agrarische bestemming afwijkende gebruik van de varkensschuur op het onteigende (opslag voor derden) is langdurig door de gemeente Vleuten - De Meern en nadien de gemeente Utrecht gedoogd. Het overblijvende ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht (1999) en heeft daarin de bestemming “Gemengde Doeleinden”. De Raad van State heeft evenwel bij uitspraak van 27 februari 2002 aan die bestemming haar goedkeuring onthouden voor het gedeelte van het plangebied waarin het onteigende en het overblijvende liggen. Blijkens het Structuurplan woongebied Rijnvliet van februari 2008 heeft de gemeente Utrecht het voornemen dit gedeelte van het plangebied te ontwikkelen tot woonruimte.
    
    2.2.5.	De deskundigen hebben overwogen dat de bestemming van het onteigende verband houdt met de verlegging en verbreding van de Rijksweg A2 en dat de gemeente Utrecht bij het vaststellen van de bestemming verkeersdoeleinden geen keuze had dan zich aan te sluiten bij de plannen van de Staat. De deskundigen concluderen dat aldus aan het onteigende een onrendabele bestemming is gegeven die verband houdt met het werk, zodat de aan die bestemming verbonden voor- en nadelen moeten worden geëlimineerd en dat uitgegaan moet worden van bestemmingen die passend zijn in het gemengd programma zoals voorzien in het Structuurplan woongebied Rijnvliet. 
    
    2.2.6.	Het onteigende moet worden gewaardeerd als voor opslag geschikte schuur met bijbehorend erf en enige ongebonden grond, vrij van huur en gebruik. 
    
    
      2.2.7.	De deskundigen maken bij de waardering van het onteigende onderscheid tussen het onteigende bestaande uit A) schuur en erf en B) circa 416 m2 ongebonden grond. 
      Het onteigende onder A) bereikt volgens deskundigen zijn hoogste waarde bij taxatie naar het bestaande toegelaten, deels gedoogd gebruik. De netto huurwaarde van de schuur met bijbehorend erf taxeren de deskundigen op € 7.200,- bestaande uit een jaarlijkse huuropbrengst van (200 m2 à € 40,- =) € 8.000,- verminderd met de jaarlijkse en op 10% van de bruto huurwaarde geschatte exploitatiekosten van € 800,-. Deskundigen achten een kapitalisatiefactor van 12,5 passend bij ligging en staat van onderhoud van het onteigende. Dit resulteert in een aan het onteigende toe te kennen waarde van (12,5 x € 7.240,- is) € 90.000,-.  De deskundigen taxeren de onderhandse verkoopwaarde van het onteigende op dit bedrag verminderd met de op een bedrag van € 5.887,85 begrote aankoopkosten (notariskosten en overdrachtsbelasting), derhalve op € 84.112,15.
      Het onteigende onder B) bereikt volgens de deskundigen zijn hoogste waarde als deel van het te ontwikkelen complex Leidsche Rijn. Bij gebreke van (geschikte) exploitatiegegevens taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op basis van vergelijking met andere aankopen van vergelijkbare percelen in het complex op € 37,50 per m2 ofwel voor het totaal van € 15.600,- (416 m2 x € 37,50).
    
    
    Deskundigen taxeren de totale waarde van het onteigende derhalve op € 84.112,15 + € 15.600,- ofwel afgerond € 100.000,-.
    
    2.2.8.	Deskundigen hebben vastgesteld dat zich geen waardevermindering van het overblijvende voordoet. Zij taxeren de bijkomende schade voor aanpassing van installaties, verharding en erfafscheiding op € 10.000,-.
    
    2.2.9.	De schade die [gedaagden] hebben geleden door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, taxeren de deskundigen op 3% per jaar vanaf 3 oktober 2008 tot de dag van dit vonnis. 
    
    Het standpunt van de Staat
    
    2.3.	De Staat kan zich in grote lijnen vinden in de conclusies van de deskundigen. De Staat maakt bezwaar tegen de door [gedaagde sub 2] gemaakte kosten voor de inschakeling van een tweede rentmeesterskantoor en meent dat de kosten van dat kantoor, Eelerwoude B.V., buiten de kostenveroordeling dienen te blijven.
    
    Het standpunt van [gedaagde sub 2]
    
    
      2.4.	[gedaagde sub 2] is het niet eens met de waardering door deskundigen van de onteigende schuur en erf op basis van het huidig gebruik en van de ongebonden grond op basis van de complexprijs Leidsche Rijn. 
      [gedaagde sub 2] stelt zich op het standpunt dat aan het perceel waarvan het onteigende deel uitmaakt de bestemming “gemengde doeleinden” zou zijn toegekend, indien de bestemming “verkeersdoeleinden” wordt weggedacht. De bestemming “gemengde doeleinden” laat weliswaar meer functies toe dan woningbouw, maar gelet op de ligging van het perceel, achter bestaande en in het bestemmingsplan “Leidsche Rijn” gehandhaafde lintbebouwing, is de meest gerede invulling de bouw van één of een klein aantal vrijstaande woningen. Een bouwvergunning zou op de peildatum zijn verleend. Er is voor zowel het onteigende als voor het overblijvende geen reden om aan te sluiten op de complexwaarde “Leidsche Rijn”, nu het gehele perceel (onteigende en overblijvende) moet worden aangemerkt als een zogenoemde “voorstrook”. Dit brengt mee dat de waarde van het perceel moet worden afgeleid van de prijs van gereed woningbouwterrein. Die prijs bedroeg volgens [gedaagde sub 2] ten tijde van de peildatum € 300,- per m2.
      [gedaagde sub 2] is voorts van mening dat in het geval het bestemmingsplan Leidsche Rijn buiten beschouwing wordt gelaten, het perceel van [gedaagde sub 2] onder de provinciale rood voor rood-regeling zou vallen. Die regeling strekt tot het stimuleren van het opruimen van agrarische “verstening” door in ruil voor dat opruimen de eigenaar planologisch toe te staan om een woonhuis te bouwen. Er geldt een ondergrens van 1.000 m2, waaraan het perceel van [gedaagde sub 2] met een oppervlak van 1.160 m2 voldoet. Ook om deze reden ligt het in de rede om uit te gaan van een bouwmogelijkheid van één of een klein aantal vrijstaande woningen.
    
    
    2.4.1.	De waardevermindering van het overblijvende is niet op de juiste wijze door de deskundigen getaxeerd. Een juiste taxatie is gebaseerd op een vergelijking van de waarde van het geheel vóór onteigening met de som van de afzonderlijke waarden van het onteigende en het overblijvende. Deskundigen dienen dus hierover, alsmede over de aspecten van waardevermindering als gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt en het gebruik van het gehele werk, alsnog aanvullend te adviseren.
    
    2.4.2.	[gedaagde sub 2] maakt voorts aanspraak op wederbeleggingskosten gelijk aan negen procent van de vermogensschade omdat het onteigende voor de inkomenspositie op de oude dag werd aangehouden en [gedaagde sub 2] belang heeft bij wederbelegging in vastgoed in plaats van aandelen en valuta, waarvan de markten ten tijde van de peildatum uitermate volatiel zijn.
    
    2.4.3.	[gedaagde sub 2] concludeert met het verzoek aan de rechtbank een tussenvonnis overeenkomstig de genoemde uitgangspunten te wijzen.
    
    
    3.	Het oordeel van de rechtbank
    
    3.1.	De rechtbank volgt, evenals partijen, het advies van deskundigen dat de aan het onteigende in bestemmingsplan A2 Hogeweide - Oudenrijn gegeven bestemming “verkeersdoeleinden” bij de beoordeling buiten beschouwing moet worden gelaten omdat deze bestemming slechts de juridisch planologische onderbouwing is van het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt (HR NJO 1979,1 en 1980,7 alsmede NJ 2010,631).
    
    3.2.	Uit de toelichting van de deskundigen vloeit voorts voort dat in dat geval ervan moet worden uitgegaan dat het onteigende een bestemming zou hebben verkregen passend in het gemengd programma zoals voorzien in het Structuurplan woongebied Rijnvliet. Uitgangspunt dient verder te zijn, gelet op de toelichting van deskundigen, dat het van de voorheen geldende agrarische bestemming afwijkende gebruik van het perceel (opslag voor derden) kan worden gehandhaafd. De deskundigen adviseren voor de waarde van het onteigende uit te gaan van de waarde als onderdeel van het complex Leidsche Rijn, die (bij gebreke van exploitatiecijfers) op basis van vergelijking met andere vergelijkbare aankopen door deskundigen is gesteld op € 37,50 per m2. Dit geldt echter niet voor het gedeelte van het onteigende met de voor opslag geschikte schuur, omdat met de huurwaarde daarvan een hogere waarde wordt bereikt. 
    
    3.3.	De rechtbank stelt voorop, dat - nu het bestemmingsplan Leidsche Rijn niet is goedgekeurd voor het gebied, waarin het perceel [perceel] is gelegen - uitgegaan moet worden van het laatst geldende bestemmingsplan (het bestemmingsplan A2 Hogeweide - Oudenrijn weggedacht), zodat op het perceel uitsluitend een agrarische bestemming rust waarbij, naar de deskundigen onweersproken door partijen hebben aangevoerd, geen woningbouw en alleen bouw met een agrarische bestemming mogelijk is. Hiervan uitgaande verwerpt de rechtbank het standpunt van [gedaagde sub 2], dat op het perceel zonder meer gebouwd kan worden. Wel stelt de rechtbank vast dat ten tijde van de peildatum sprake was van een nog niet afgeronde bestemmingsplanprocedure, waarbij het uitgangspunt was dat op het perceel de bestemming “gemengde doeleinden” komt te rusten, welke bestemming woningbouw wel mogelijk maakt. Ook de, na het onthouden van de goedkeuring aan dat bestemmingsplan, door de gemeente Utrecht ontwikkelde “Structuurvisie” gaat uit van een ontwikkeling van het gebied rond het perceel tot woongebied (het woongebied Rijnvliet). Blijkens de “Structuurvisie” is dit woongebied onderdeel van de Centrale Zone. Deze Centrale Zone is omschreven als het sluitstuk van de ontwikkeling van de Vinex-locatie Leidsche Rijn. Dit alles rechtvaardigt de aanbeveling van de deskundigen om uit te gaan van een waardering van de grond als onderdeel van het in ontwikkeling te brengen complex Leidsche Rijn. Dit uitgangspunt is overigens door geen van partijen weersproken, evenmin als het advies van de deskundigen daarbij uit te gaan van de na raadpleging van vergelijkbare transacties verkregen vergelijkingsprijs van € 37,50 per m2 voor “gemiddelde” grond gelegen binnen dit complex.
    
    
      3.4.	Het standpunt van [gedaagde sub 2] komt er op neer dat in dit geval reden is om van de vergelijkingsprijs af te wijken, gelet op het bijzondere karakter van het gehele perceel [perceel] als zogenoemde “voorstrook” aan de Rijksstraatweg. In de visie van [gedaagde sub 2] staat het bestemmingsplan Leidsche Rijn met de bestemming “gemengde doeleinden” zonder meer toe dat mag worden gebouwd, waarbij het perceel door zijn karakter van “voorstrook” niet afhankelijk is van het beschikken over naburige gronden (het perceel is al verhard en heeft voorzieningen van water, gas en elektra en een zelfstandige uitweg op de Rijksstraatweg). [gedaagde sub 2] verbindt hieraan de conclusie dat er geen reden is om aansluiting te zoeken bij de complexprijs. 
      De rechtbank verwerpt dit standpunt. Zoals de rechtbank hiervoor in 3.3 heeft geoordeeld was het ten tijde van de peildatum niet zeker dat, het bestemmingsplan A2 Hogeweide - Oudenrijn weggedacht, op het perceel één of meerdere woningen mag worden gebouwd. De op dat moment op het perceel rustende agrarische bestemming stond daar immers aan in de weg. Het enkele feit dat een redelijk handelend koper ten tijde van de peildatum de verwachting had kunnen hebben dat het perceel de bestemming “gemengde doeleinden” zal verkrijgen, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat die redelijk handelend koper óók kon uitgaan van de verwachting dat op het perceel zonder meer woningbouw wordt toegestaan. In dit verband hebben de deskundigen ter zitting terecht de aandacht gevraagd voor het gegeven dat het perceel gelegen is binnen bestaande lintbebouwing in agrarisch gebied en dat het niet voor de hand ligt om aan te nemen dat die bestaande lintbebouwing verder geïntensiveerd zal worden. Nu er geen sprake is van een zekerheid van toegestane woningbouw, kan, zoals de deskundigen ter zitting hebben opgemerkt, niet gezegd worden dat een redelijk handelend koper op de peildatum bereid was een hogere prijs voor het perceel te betalen dan de door de deskundigen genoemde vergelijkingsprijs. Het antwoord op de vraag of het perceel door zijn karakter als “voorstrook” moet worden aangemerkt,maakt deze conclusie niet anders. 
    
    
    
      De provinciale “rood-voor-rood regeling”
      3.5.	[gedaagde sub 2] heeft subsidiair betoogd dat zijn perceel onder de provinciale rood-voor-rood of ruimte-voor-ruimte regeling valt, die het de eigenaar van dat perceel planologisch mogelijk maakt om in ruil voor het opruimen van agrarische verstening woningbouw te realiseren. De daarvoor geldende ondergrens van 1.000 m2 is volgens [gedaagde sub 2] gehaald, gelet op de totale oppervlakte van het perceel van 1.160 m2. De deskundigen hebben ter zitting aangevoerd dat de ondergrens van 1.000 m2 ziet op de oppervlakte van de te verwijderen agrarische bebouwing en dat die oppervlakte op het perceel van [gedaagde sub 2] 600 m2 is, dus te gering om voor de regeling in aanmerking te komen. Daarnaast hebben de deskundigen er op gewezen dat de regeling alleen geldt bij bedrijfsbeëindiging, waarvan in dit geval geen sprake kan zijn omdat de loods al jarenlang leeg staat en er dus niet gesproken kan worden van het beëindigen van een agrarisch bedrijf.
    
    
    3.6.	De rechtbank stelt vast dat de zogenoemde ruimte-voor-ruimte regeling blijkens het op 13 december 2004 door Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde provinciaal streekplan ook geldt voor gebouwen van al eerder gestopte agrarische bedrijven. Aldus komt geen betekenis toe aan de vraag of thans wel sprake is van een bedrijfsbeëindiging door [gedaagde sub 2]. Wel blijkt uit dit streekplan dat de ondergrens van 1.000 m2 niet betrekking heeft op de perceelsomvang, waar [gedaagde sub 2] van uitgaat, maar op de oppervlakte van de te verwijderen bebouwing. [gedaagde sub 2] heeft niet bestreden dat de oppervlakte van op het perceel [perceel] te verwijderen bebouwing minder is dan 1.000 m2, zodat de ondergrens om in aanmerking te komen voor de ruimte-voor-ruimte regeling van de provincie Utrecht niet is gehaald. De rechtbank concludeert dat er geen reden is om bij de waardebepaling uit te gaan van de mogelijkheden van de provinciale Utrechtse ruimte-voor-ruimte regeling.
    
    
      Waardevermindering overblijvende
      3.7.	[gedaagde sub 2] verwijt de deskundigen dat zij de waardevermindering van het overblijvende niet op de voorgeschreven wijze hebben getaxeerd (taxatie van de waarde van het geheel vóór onteigening minus de som van de afzonderlijke waarde van het onteigende en het overblijvende). Ook dient volgens [gedaagde sub 2] gekeken te worden naar de invloed op de waarde van het overblijvende door de aanwezigheid van het werk waarvoor onteigend wordt en het gebruik van het hele werk.
    
    
    3.8.	De rechtbank verwerpt ook dit bezwaar van [gedaagde sub 2]. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat het overblijvende (een opstal in de vorm van een loods met enig erf en een ontsluitingspad) geen waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening. Zonder toelichting van [gedaagde sub 2], die ontbreekt, valt niet in te zien dat de waarde van het overblijvende (een loods met bijbehorend perceel) een vermindering ondergaat als gevolg van het op het onteigende slopen van een loods en het vervolgens daarop aanbrengen van voorzieningen in verband met het werk waarvoor onteigend is. Het beroep van [gedaagde sub 2] in dit verband op de waardering als voorstrook kan hem niet baten, gelet op het door de rechtbank in overweging 3.4 uitgesproken oordeel. De onteigening leidt in dit geval tot het wegvallen van huurinkomsten, maar dit heeft geen gevolg voor de waarde van het overblijvende.
    
    
      wederbeleggingskosten
      3.9.	Voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerend goed is alleen dan plaats, indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert. Van een duurzame belegging is naar het oordeel van de rechtbank sprake, indien de eigenaar slechts geïnteresseerd is in de opbrengst van het onroerend goed en niet in de waarde ervan.
    
    
    3.9.1.	De deskundigen hebben vastgesteld dat het onteigende van tijd tot tijd aan derden werd verhuurd en zij hebben de waarde van het onteigende ontleend aan de door hen vastgestelde huurwaarde van de schuur met erf.  Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] het onroerend goed aanhielden met het oogmerk dit op termijn met winst te verkopen dan wel om van dit onroerend goed gebruik te maken anders dan om daar rendement uit te verkrijgen. De rechtbank concludeert dat het onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden.
    
    3.9.2.	De rechtbank oordeelt evenwel dat er onvoldoende grond is om te oordelen dat het redelijk belang van [gedaagden] herbelegging in onroerend goed vordert. Daarvoor is redengevend dat het onteigende al vanaf 2004 niet meer is verhuurd. Het te bereiken rendement, waarvan de deskundigen in hun rapport uitgaan, van € 7.200,- per jaar op een investering van € 90.000,- wordt aldus in de praktijk niet door [gedaagden] gehaald. Onder die omstandigheden valt niet in te zien dat het belang van [gedaagde sub 2] juist herbelegging in onroerend goed wenselijk maakt. Het argument van [gedaagde sub 2] dat ten tijde van de peildatum aandelenmarkten en valuta “uitermate volatiel” zijn, treft reeds geen doel nu ook andere beleggingsmogelijkheden bestaan. Dat bij al die mogelijkheden een groter risico en minder rendement wordt verkregen dan door de wijze van beleggen in onroerend goed is niet door [gedaagde sub 2] aangevoerd.
     
    3.9.3.	De conclusie is dat er geen grond is voor toekenning van een vergoeding voor wederbeleggingskosten. 
    
    
      3.10.	De rechtbank volgt dan ook het advies van de deskundigen en zal daarom de schadeloosstelling als volgt vaststellen:
      - waarde van het onteigende perceelsgedeelte [perceel] 	€   100.000,-
      - bijkomende schade			€     10.000,-
      Totaal				€   110.000,-
      De rechtbank heeft bij vonnis van 27 augustus 2008 de vervroegde onteigening uitgesproken en het voorschot bepaald op € 86.976,00. De Staat dient derhalve per saldo nog een bedrag van € 23.024,- aan [gedaagden] te betalen. De schade die [gedaagden] lijden als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, stelt de rechtbank conform het advies van de deskundigen op jaarbasis vast op 3% over € 23.024,- vanaf 3 oktober 2008 tot de datum van dit vonnis. Vanaf heden zal de wettelijke rente verschuldigd zijn.
    
    
    Proceskosten
    
    
      3.11.	Ter zitting van 13 december 2010 en nadien aangevuld bij brief van 16 december 2010 heeft [gedaagde sub 2] de volgende opgave gedaan van de door hem gemaakte kosten van het geding als bedoeld in artikel 50 Onteigeningswet:
      - kosten advocaat 		€ 12.027,61
      - kosten rentmeester Van Gellicum Vastgoed BV	€ 13.398,95
      - kosten adviseur Eelerwoude BV	€   5.348,22
      Totaal			€ 30.774,78
    
    
    3.11.1.	De Staat heeft in eerste instantie bezwaar gemaakt tegen de berekende kosten van de werkzaamheden van twee rentmeesters. Ter zitting heeft de Staat zich ten aanzien van die kosten, gehoord de toelichting van [gedaagde sub 2] dat de werkzaamheden van de door hem ingeschakelde rentmeesters volgtijdelijk zijn verricht en elkaar niet overlappen, gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. De Staat heeft ten aanzien van de overige kosten geen opmerkingen gemaakt. Op de bij brief van 16 december 2010 door [gedaagde sub 2] aan de rechtbank en aan de Staat verzonden aanvullende kostenopgave heeft de Staat gereageerd bij e mailbericht van 20 oktober 2010. In dat e mailbericht maakt de Staat geen bezwaar tegen de aanvullend opgegeven kosten. Wel heeft de Staat opgemerkt dat hij blijft bij zijn bezwaar (als verwoord in de pleitnota onder 6.) tegen de berekende kosten van de werkzaamheden van twee rentmeesters, omdat volgens de Staat volstaan had kunnen worden met de inschakeling van één rentmeester. Dit bezwaar wordt verworpen gelet op de door [gedaagde sub 2] verstrekte en in zoverre ook niet door de Staat bestreden toelichting dat de werkzaamheden van de rentmeesters volgtijdelijk en niet gelijktijdig zijn verricht. De rechtbank oordeelt dat er geen grond bestaat om aan te nemen dat de door [gedaagde sub 2] gemaakte kosten niet redelijk zijn en niet in redelijkheid zijn gemaakt. De rechtbank zal de vergoeding van de door [gedaagde sub 2] gemaakte kosten daarom vaststellen op € 30.774,78 voor salaris en verschotten.
    
    Kosten deskundigen
    
    3.12.	De Staat dient de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te dragen. De rechtbank zal deze kosten, overeenkomstig het door de deskundigen in een brief van 23 december 2010 gedane voorstel, begroten op € 14.205,16 inclusief BTW. 
    
     
    
      Griffierecht
      3.13.	De Staat zal tevens worden veroordeeld het door [gedaagde sub 2] verschuldigde griffierecht aan hen te vergoeden. Het door [gedaagde sub 2] verschuldigde griffierecht zal worden bepaald op € 1.148,-. Het door de Staat verschuldigde griffierecht zal definitief worden vastgesteld door de griffier.
    
    
    Kosten advertenties
    
    3.14.	Gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de onteigende partij. De griffier zal daartoe een acceptgiro zenden. 
    
    
      4.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    4.1.	bepaalt het bedrag van de totaal door de Staat aan [gedaagden] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van 27 augustus 2008 uitgesproken onteigening op € 110.000,-;
    
    4.2.	veroordeelt de Staat om aan [gedaagden] als schadeloosstelling pro resto te voldoen een bedrag van € 23.024,- te vermeerderen met een rentevergoeding over dit bedrag van 3% per jaar vanaf 3 oktober 2008 tot heden, welk totaalbedrag vermeerderd dient te worden met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van de voldoening;
    
    4.3.	veroordeelt de Staat in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde sub 2]  begroot op een bedrag van € 1.148,- aan griffierecht alsmede een bedrag van € 30.774,78 voor salaris en deskundigenkosten;
    
    4.4.	bepaalt dat de Staat zal voldoen de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, tot op deze uitspraak begroot op € 14.205,16;
    
    4.5.	bepaalt dat de Staat aan de griffier van deze rechtbank zal voldoen de kosten van de hierna te vermelden plaatsing in het nieuwsblad. De Staat zal van de griffier daartoe een acceptgiro ontvangen;
    
    4.6.	wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    4.7.	wijst het Algemeen Dagblad/Utrechts Nieuwsblad aan als het nieuwsblad waarin de griffier een uittreksel uit dit vonnis dient te plaatsen.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, mr. H.AE. Uniken Venema en mr. J.P.H. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2011.