ECLI:NL:GHSHE:2009:BI7766, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-06-2009, HD 103.005.605
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2009-06-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is verhuurder tekortgeschoten in zijn verplichting het gehuurde te koop aan te bieden aan huurder?

Zaaknr. HD 103.005.605
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      sector civiel recht,
      zevende kamer, van 2 juni 2009,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.] HOLDING B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      appellante bij exploot van dagvaarding van 12 september 2007,
      hierna te noemen: [X.],
      advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TECHNON SERVICE B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde bij gemeld exploot, 
      hierna te noemen: Technon,
      advocaat: mr. C.W. Ching,
    
    
    op het hoger beroep van de door de rechtbank ’s-Hertogenbosch gewezen von¬nissen van 31 mei 2006 en 13 juni 2007 tussen Technon als eiseres en [X.] als gedaagde.
    
    1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr./rolnr. 126519 / HA ZA 05-1130) 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen, alsmede naar het tussenvonnis van 6 juli 2005.
    
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] onder overlegging van vier producties acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van Technon, althans tot ontzegging aan haar van deze vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van Technon in de kosten van beide instanties.
    
    2.2. Bij memorie van antwoord heeft Technon onder overlegging van drie producties de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [X.] in haar vorderingen, althans tot ontzegging aan haar van deze vorderingen als ongegrond dan wel onbewezen en tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [X.] in de kosten van beide instanties.
    
    
      2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [X.] door mr. E.H.H. Schelhaas en Technon door mr. C.W. Ching.
      Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van een pleitnota, welke is overgelegd. Ten behoeve van het pleidooi is namens [X.] nog een tweetal nadere producties in het geding gebracht. Hoewel deze stukken te laat bij het hof zijn ingekomen, is door de raadsman van Technon geen bezwaar gemaakt tegen het in het geding brengen van deze stukken.
    
    
    2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. Partijen hebben in december 1998 een huurovereenkomst geloten, op grond waarvan Technon met ingang van 1 januari 1999 van [X.] het bedrijfspand, gelegen aan de [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats], huurde. Deze bedrijfsruimte is een onderdeel van een groter bedrijfscomplex waarvan tevens de bedrijfsruimten aan de [vestigingsadres B.] en[vestigingsadres C.] deel uitmaken. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor een periode van vijf jaar, maar is stilzwijgend door partijen voortgezet.
    
    
      4.2. Partijen hebben in augustus 1999 een nadere overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is onder meer bepaald:
      “het gehuurde pand, [vestigingsadres A.] te [vestigingsplaats], dient te worden verbouwd;
      verhuurder verklaart deze verbouwing in eigen beheer uit te voeren en hiervoor de financiering te regelen;
      de totale verbouwingskosten worden in de resterende huurtermijnen tot 31 december 2003 terugbetaald in maandelijkse termijnen met een jaarlijkse vergoeding van 6 % op jaarbasis… ;
      … aan huurder wordt het recht van eerste koop toegekend voor het … complex, inclusief lopende huurcontracten. Uiterlijk na afloop van de huurovereenkomst, 31 december 2003 zullen partijen hierover nader onderhandelen. Indien verhuurder het pand op een eerder stadium wil verkopen en hier van derden een bod aangereikt krijgt, zal te allen tijde huurder het recht verkrijgen om tegen eenzelfde bod het complex over te nemen. Bij verkoop door derden zal het huidig huurcontract ongewijzigd doorlopen, inclusief deze aanvullende overeenkomst… ;
      … bij koop van het complex zal op de uiteindelijk koopsom het uiteindelijk investeringsbedrag volledig in mindering worden gebracht.”
    
    
    4.3. Met laatstgenoemde investeringsbedrag wordt het bedrag bedoeld waarvoor in de door Technon gehuurde bedrijfs- ruimte ten behoeve van de bedrijfsvoering van Technon verbouwingen hebben plaatsgevonden, die door [X.] zijn gefinancierd. Deze financiering heeft Technon via maandelijkse betalingen bovenop de huurprijs aan [X.] vergoed. Tussen partijen staat vast dat het investeringsbedrag fl. 150.000,- (€ 68.067,03) bedraagt.
    
    4.4. Op 20 februari 2001 is door partijen aan de overeenkomst van augustus 1999 toegevoegd dat het aan Technon toe- gekende recht van eerste koop niet geldt ten aanzien van het gehele bedrijvencomplex, maar ten aanzien van de bedrijfs- ruimten aan de [vestigingsadres A.] (het door Technon gehuurde) en[vestigingsadres C.] (de daarnaast gelegen bedrijfshal).
    
    
      4.5. Bij brief van 6 december 2004 heeft makelaar [Y.] van Partner Bedrijfshuisvesting B.V. namens [X.] aan Technon medegedeeld dat een derde het gehele bedrijvencomplex wilde kopen. Technon is onder verwijzing naar de overeenkomst van augustus 1999, gewijzigd op 20 februari 2001, in de gelegenheid gesteld het door haar gehuurde gedeelte en de naastgelegen bedrijfs-ruimte te kopen tegen de condities die de koper met [X.] is overeengekomen, zonder verrekening van het in r.o. 4.3 bedoelde investeringsbedrag. Tevens is aangegeven dat Technon tot 6 januari 2005 gebruik kon maken van haar kooprecht.
      Bij brief van 30 december 2004 heeft Technon gereageerd op het voorgaande en een aantal voorwaarden aan de koop van het gehuurde en de naastgelegen bedrijfsruimte gesteld.
      Bij brief van 7 januari 2005 heeft makelaar [Y.] namens [X.] te kennen gegeven dat het aanbod ingevolge het eerste recht van koop was komen te vervallen, nu Technon niet de bereidheid heeft getoond om het complex tegen hetzelfde bod als de koper over te nemen en ongunstigere voorwaarden heeft gesteld.
      Namens Technon is bij brief van 14 januari 2005 aangegeven dat Technon alsnog de mogelijkheid diende te krijgen om een serieus bod uit te brengen. Dit heeft [X.] geweigerd.
    
    
    4.6. [X.] heeft het gehele bedrijvencomplex verkocht en geleverd aan een derde, LKL Staal. 
    
    
      4.7. Technon heeft [X.] in rechte betrokken en, kort gezegd, gevorderd te bepalen dat [X.] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen, voortvloeiend uit de huurovereenkomst en uit dien hoofde aansprakelijk is jegens Technon. Technon heeft daarnaast gevorderd [X.] te veroordelen de daardoor ontstane schade te vergoeden, nader op te maken bij staat.
      [X.] heeft hiertegen verweer gevoerd.
    
    
    
      4.8. Bij tussenvonnis van 31 mei 2006 heeft de rechtbank geoordeeld dat [X.] tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de met Technon gesloten huurovereen-komst. Voorts heeft de rechtbank partijen de gelegenheid gegeven zich nader uit te laten over de wenselijkheid van het bepalen van een nadere comparitie van partijen om te onderzoeken of partijen het ten aanzien van de door Technon gevorderde schadevergoeding alsnog eens kunnen worden.
      Deze nadere comparitie heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden.
    
    
    4.9. Bij eindvonnis van 13 juni 2007 heeft de rechtbank de vorderingen van Technon toegewezen en [X.] veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
      4.10. [X.] stelt in haar eerste grief dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het beding ten aanzien van het recht van eerste koop is opgenomen in de huurovereenkomst tussen partijen. Dit beding is opgenomen in de aanvullende overeenkomst tussen partijen van augustus 1999.
      De tweede grief van [X.] houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat sprake is van een voor [X.] uit een overeenkomst met Technon vloeiende (aanbiedings)verplichting. [X.] stelt dat het recht van eerste koop van Technon, gelet op de inhoud van de overeenkomst van augustus 1999, na 31 december 2003 is komen te vervallen en dat haar aanbod in de brief van 6 december 2004 een ‘gewoon’ aanbod is in de zin van artikel 6:217 lid 1 BW, welk aanbod door Technon is verworpen. 
      In haar derde grief stelt [X.] dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de verbouwingskosten van fl. 150.000,- zouden dienen te worden verrekend met de koopprijs die Technon zou dienen te betalen. 
      De vierde grief van [X.] houdt, kort gezegd, in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [X.] met Technon in gesprek/ onderhandeling had dienen te treden.
      Zelfs indien nog sprake was van het recht van eerste koop, dan heeft [X.] naar haar mening Technon correct in de gelegen- heid gesteld om van dat recht gebruik te maken. [X.] betwist in haar vijfde grief dat zij van Technon niet de voorwaarden heeft geaccepteerd die zij van de derde/koper wél heeft aanvaard. 
      In haar zesde grief stelt zij dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het op de weg van [X.] had gelegen om veel eerder en serieus met Technon in onderhandeling te treden over de (mogelijke) aankoop. Naar de mening van [X.] miskent de rechtbank het karakter van een recht van eerste koop. De zevende grief van [X.] houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de omstandigheid dat van Technon wellicht verwacht had mogen worden dat zij zelf ook voortvarender te werk was gegaan, geen rol speelt bij de vaststelling van een tekortkoming van [X.].
      In haar achtste grief stelt [X.] tenslotte dat de rechtbank ten onrechte in haar eindvonnis heeft geoordeeld dat [X.] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij uit dien hoofde aansprakelijk is.
    
    
    
      4.11. Technon heeft in haar memorie van antwoord de grieven van [X.] bestreden. 
      Technon betwist dat haar recht van eerste koop is komen te vervallen. Zij is voorts van mening dat het bod, genoemd in het beding ten aanzien van het recht van eerste koop, niet gelijk valt te stellen met een gedetailleerd onderhandelingsresultaat. [X.] had, aldus Technon, direct nadat er koopinteresse door een derde was getoond, inhoudelijk met Technon in gesprek moeten treden om te bezien of er ten aanzien van het recht van eerste koop overeenstemming kon worden bereikt. 
      Technon is tenslotte van mening dat zij voldoende voortvarend te werk is gegaan. Zij had naar haar zeggen niet eerder de mogelijkheid om te reageren op de brief van de makelaar van [X.] van 6 december 2004, laat staan dat zij toen al de financieringsmogelijkheden serieus kon hebben onderzocht.
    
    
    4.12.1. Naar het oordeel van het hof slaagt de eerste grief van [X.]. Uit de stukken blijkt dat het recht van eerste koop niet is opgenomen in de huurovereenkomst, maar in de tussen partijen in augustus 1999 gesloten overeenkomst. Technon heeft dit ook erkend in haar memorie van antwoord.
    
    
      4.12.2. Aan het hof staan twee geschilpunten ter beoordeling.
      Ten eerste zijn partijen het oneens over de uitleg van de overeenkomst van augustus 1999, welke door partijen is gewijzigd op 20 februari 2001. [X.] stelt dat het aan Technon verleende recht van eerste koop was komen te vervallen per 1 januari 2004 (tweede en derde grief), terwijl in de visie van Technon de overeenkomst van augustus 1999 en daarmee het recht van eerste koop na de stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst per 1 januari 2004 is blijven gelden.
      Ten tweede verschillen partijen van mening omtrent het antwoord op de vraag of [X.] had moeten ingaan op de brief van Technon van 30 december 2004 dan wel mocht concluderen dat haar aanbod in de brief van haar makelaar van 6 december 2004 niet door Technon was aanvaard, zodat zij vrij was om het gehuurde aan LKL Staal te verkopen (vierde tot en met zevende grief).
    
    
    
      4.12.2. Het hof zal eerst het laatstgenoemde geschilpunt behandelen. Hierbij wordt er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat partijen in december 2004 nog gebonden waren aan de tussen hen gesloten overeenkomst van augustus 1999, gewijzigd op 20 februari 2001.
      Gesteld noch gebleken is dat partijen nadere afspraken hebben gemaakt over de wijze van uitvoering van de overeenkomst van augustus 1999 en derhalve evenmin over de wijze waarop aan het in die overeenkomst neergelegde recht van eerste koop inhoud moest worden gegeven. De wijze waarop partijen feitelijk invulling hebben gegeven aan het recht van eerste koop zal het hof toetsen aan de redelijk en billijkheid die partijen als contractanten jegens elkaar in acht dienen te nemen. Aldus dient de redelijkheid te worden getoetst van het aanbod van [X.] aan Technon in de brief van 6 december 2004 en van de reactie daarop van Technon in de brief van 30 december 2004. Hierbij dient tevens het karakter van het door partijen overeengekomen recht van eerste koop in aanmerking te worden genomen. Mede gelet op de tekst van de overeenkomst van augustus 1999 diende [X.] op grond van het recht van eerste koop Technon in de gelegenheid te stellen om het gehuurde en de naastgelegen bedrijfsruimte - binnen redelijke grenzen - tegen dezelfde condities te kopen als die golden voor LKL Staal.
      Niet is betwist dat de koopsom waartegen Technon het gehuurde en de naastgelegen bedrijfs-ruimte van [X.] kon kopen 
      (€ 825.000,-), is gebaseerd op dezelfde m2-prijs die LKL Staal voor het gehele complex bereid was betalen. 
      In zoverre heeft [X.] voldaan aan haar verplichting, voortvloeiende uit het recht van eerste koop.
      Bij de brief van 6 december 2004 is Technon echter tevens medegedeeld dat ten aanzien van de koopsom geen verrekening kon plaatsvinden met de door Technon in het gehuurde pand gedane investeringen. Ervan uitgaande dat de tussen partijen gesloten overeenkomst van augustus 1999 nog gold, kon [X.] zulks in redelijkheid niet bedingen. In de overeenkomst van augustus 1999 was immers uitdrukkelijk bepaald dat bij koop van het complex door Technon het uiteindelijke investerings- bedrag in mindering zou worden gebracht op de uiteindelijke koopsom. Voor zover Technon in haar brief van 30 december 2004 bezwaar heeft gemaakt tegen dit onderdeel van het aanbod van [X.], heeft zij dit bezwaar terecht aangevoerd. 
      Het bezwaar van Technon omvatte echter veel meer dan dat. Technon stelde in voornoemde brief nog de navolgende voorwaarden:
      een termijn van zes weken om de financiering te regelen;
      verlenging van de geldigheid van het aanbod met een maand;
      onderhandelbaarheid van de koopprijs, dan wel het geven van inzicht in de wijze van totstandbrenging van deze prijs door de makelaar per pand;
      de aanwezigheid van een schone-grondverklaring;
      het voldoen van het pand aan de huidige eisen van de brandweer;
      het verhelpen door [X.] van een lekkage op drie plaatsen aan het dak en van een lekkage aan de hemelwater afvoergoten;
      het functioneren van de roldeur conform de veiligheid besturing.
      Naar het oordeel van het hof kunnen de door Technon gestelde voorwaarden aan de koop van het gehuurde en de naastgelegen bedrijfsruimte niet als redelijk worden aangemerkt, gelet op het karakter van het overeengekomen recht van eerste koop. [X.] hoefde niet te accepteren dat op essentiële onderdelen opnieuw onderhandeld moest worden met Technon. Dit was geenszins de bedoeling van het recht van eerste koop. 
      Nu Technon op een groot aantal punten wenste af te wijken van het aanbod van [X.], kan de brief van Technon van 30 december 2004, anders dan Technon stelt, niet worden aangemerkt als een aanvaarding van het aanbod van [X.]. Deze brief dient naar het oordeel van het hof te worden beschouwd als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke aanbod van [X.], als bedoeld in artikel 6:225 lid 1 BW. [X.] was onder de gegeven omstandigheden niet gehouden om op dit nieuwe aanbod van Technon in te gaan. 
      De stelling van Technon dat [X.] haar een onredelijk korte termijn heeft gegund om te reageren op haar aanbod, wordt door het hof verworpen. Vast staat dat Technon de haar gegunde termijn van een maand ongebruikt voorbij heeft laten gaan en uit het door partijen overeengekomen recht van eerste koop vloeide, zoals hiervoor reeds is overwogen, geenszins een verplichting van [X.] voort om met Technon nader in onderhandeling te treden.
      Gezien hetgeen hierboven is overwogen, is het hof, anders dan de rechtbank, van oordeel dat [X.] niet tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens Technon. Dit betekent dat de vorderingen van Technon alsnog dienen te worden afgewezen. De vierde tot en met achtste grief van [X.] slagen. Het hof hoeft gelet hierop geen oordeel meer te geven ten aanzien van het eerste geschilpunt van partijen (de vraag of het recht van eerste koop al dan niet is komen te vervallen, grieven twee en drie). 
    
    
    4.13. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd. Technon zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    vernietigt het vonnis waarvan beroep;
    
    en opnieuw rechtdoende:
    
    wijst de inleidende vorderingen van Technon alsnog af;
    
    veroordeelt Technon in de kosten van beide instanties en begroot deze aan de zijde van [X.] in eerste aanleg op € 244,- voor vast recht en € 1.356,- voor salaris advocaat en in hoger beroep op € 370,85 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris advocaat;
    
    verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Kleijngeld en Visser en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juni 2009.