ECLI:NL:RBSGR:2008:BG1015, Rechtbank 's-Gravenhage, 28-05-2008, 291478 - HA RK 07-813
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beschikking in een artikel 17 Wet voorkeusrecht gemeenten procedure waarin de rechtbank een oordeel geeft over de prijs van de door verweerster aan verzoekers aangeboden percelen. De agrarische bestemming van desbetreffende percelen zijn in het Intergemeenschappelijk Structuurplan Zuidplas gewijzigd in een bestemming van ondermeer woningbouw. De rechtbank acht de waardering van percelen als gegeven door de deskundigen juist en volgt de deskundigen in hun oordeel.

beschikking
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rekestnummer: 291478 / HA RK 07-813
    
    Beschikking van 28 mei 2008
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      KWEKERIJ [A] B.V., 
      gevestigd te [plaats],
      verzoekster,
      procureur: mr. R.W. de Vos van Steenwijk,
      advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts (voorheen mr. F.P.M. Sanders),
    
    
    tegen
    
    
      BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ZEVENHUIZEN - MOERKAPELLE,
      zetelende te Zevenhuizen,
      verweerders,
      procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
      advocaat: mr. P. de Boorder en mr. F.J. de Valck.
    
    
    Partijen worden hierna genoemd [verzoekster] en de gemeente.
    
    De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken waaronder het deskundigenrapport van 28 januari 2008 en van hetgeen door partijen is aangevoerd ter terechtzitting van 31 maart 2008.
     
    
      1. Feiten en het procesverloop
      1.1 [verzoekster] is eigenaar van de navolgende onroerende zaken: 
    
    	
    de perceelsgedeelten gelegen aan de [straat] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [sectie], nummers [nummers], bestaande uit tuinbouwkassen voorheen in gebruik als caravanstalling, thans in gebruik ten behoeve van kersenteelt (hierna: de percelen). 
    
    De totale oppervlakte van de percelen is 3 ha 78 a 40 ca. 
    
    1.2 Op de percelen is het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. 
    
    1.3 Ingevolge de vigerende bestemmingsplannen hebben de percelen een agrarische bestemming. Op 31 januari 2006 is voor de Zuidplaspolder (hierna ZPP) door betrokken gemeenten een structuurplan, te weten het Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas (hierna ISZ), vastgesteld. Daarin is de agrarische bestemming van de percelen gewijzigd in een bestemming voor woningbouw (nieuw accent wonen). 
    
    
      Artikel 16 Wvg procedure
      1.4 Bij brief van 23 mei 2005 heeft ing. W.P.E. Gerrickens van St. Joost Vastgoed Adviseurs B.V. te Gorinchem (hierna: St. Joost) namens [verzoekster] de percelen aan de gemeente op grond van artikel 10 Wvg te koop aangeboden. Bij brief van 1 juli 2005 heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat zij het aangebodene in beginsel wenst aan te kopen. Op 22 november 2005 heeft het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) in opdracht van de gemeente een bod, bestaande uit een prijs van € 32,-- per m² voor de percelen en een bedrag van € 465.000,-- voor de hierop gevestigde opstallen, uitgebracht. Bij brief van 30 november 2005 heeft St. Joost namens [verzoekster] aan de gemeente kenbaar gemaakt dit aanbod niet te accepteren en de gemeente verzocht op grond van artikel 16 Wvg de rechtbank te verzoeken deskundigen te benoemen teneinde een advies uit te brengen over de prijs van de percelen. Bij verzoekschrift ex artikel 16 lid 1 Wvg van 9 december 2005 heeft de gemeente deze rechtbank verzocht drie deskundigen te benoemen. De rechtbank heeft bij beschikking van 25 januari 2006 deskundigen benoemd teneinde een met redenen omkleed schriftelijk advies uit te brengen over de verkoopprijs van de percelen.
      De opneming door en de toelichting aan de deskundigen heeft plaatsgevonden op 11 april 2006. 
      De deskundigen hebben hun rapport ex artikel 16 Wvg met dagtekening 21 maart 2007 op 28 maart 2007 ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd.
    
    
    
      Artikel 17 Wvg-procedure 
      1.5 Bij brief van 17 april 2007 heeft mr. De Boorder namens de gemeente bericht dat zij zich met het door deskundigen uitgebrachte advies over de prijs kan verenigen. [verzoekster] kan zich daarentegen niet met de geadviseerde prijs verenigen. Bij verzoekschrift ex artikel 17 lid 1 Wvg van 16 juli 2007 heeft hij deze rechtbank verzocht een oordeel te geven over de verkoopprijs van de percelen. De rechtbank heeft bij beschikking van 31 juli 2007 het verzoek toegewezen en een datum voor opneming bepaald. 
      Op 6 september 2007 heeft de opneming van de percelen plaatsgevonden.
      De deskundigen hebben hun rapport als bedoeld in artikel 18 lid 2 Wvg met dagtekening 28 januari 2008 op 6 februari 2008 ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd. 
    
      
    
      2. De beoordeling
      Ontvankelijkheid
      2.1 Artikel 17 lid 2 Wvg bepaalt dat ingeval burgemeester en wethouders binnen de in het eerste lid gestelde termijn aan de verkoper hebben bericht dat zij zich met het advies kunnen verenigen, zij, behoudens het bepaalde in lid 3, tot uiterlijk drie maanden na dagtekening van dat bericht tegenover de verkoper daaraan gebonden zijn. In casu heeft mr. De Boorder bij brief van 17 april 2007 bericht dat de gemeente zich met het advies kan verenigen. [verzoekster] kon tot 3 maanden nadien, te weten tot 17 juli 2007, de rechtbank met redenen omkleed verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Nu vaststaat dat het verzoekschrift ex artikel 17 lid 2 Wvg namens [verzoekster] ter griffie is ingediend op 16 juli 2007, is het verzoek tijdig gedaan.   
      Onafhankelijkheid
      2.2  [verzoekster] stelt zich op het standpunt dat de onafhankelijkheid van de deskundigen niet op overtuigende wijze is komen vast te staan. Uit de beschikking van 25 januari 2006 blijkt immers niet dat de objectiviteit en onafhankelijkheid van de door de rechtbank benoemde deskundigen onderzocht en gewaarborgd is. Evenmin is ingegaan op het door St. Joost namens [verzoekster] bij brieven van 19 december 2005 en 20 januari 2006 gevoerde verweer aangaande de deskundigenbenoeming. 
    
    
    
      De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt.
      De onafhankelijkheid van de leden van de in deze benoemde deskundigencommissie is gewaarborgd. Immers, voorafgaande aan de benoeming is nagegaan of de deskundigen ten opzichte van de zaak vrijstaan. Anders dan [verzoekster] suggereert is de rechtbank niet gebleken van het bestaan van aanknopingspunten dan wel schijn van betrokkenheid. De rechtbank heeft echter, met name gelet op het bij voornoemde brieven door [verzoekster] gevoerde verweer, ten onrechte in haar beschikking van 25 januari 2006 hieromtrent niets overwogen. Vaststaat dat de deskundigen in soortgelijke zaken eerder hebben geadviseerd. Dit kan echter geen reden tot twijfel aan de objectiviteit en onafhankelijkheid van de deskundigen opleveren. De rechtbank zal derhalve aan dit verweer voorbij gaan. 
    
    
    
      Waarde van de percelen en de opstallen
      2.3 De rechtbank moet haar oordeel over de prijs vormen door een herbeoordeling van de door de deskundigen geadviseerde prijs in hun rapport dat is uitgebracht op grond van artikel 16 Wvg, aan de hand van argumenten die partijen daartegen hebben ingebracht. Dit betekent dat in de eerste plaats ter beoordeling staat de prijs ten tijde van het uitbrengen van het deskundigenadvies als bedoeld in artikel 16 Wvg, in dit geval dus 21 maart 2007. Vervolgens moet worden beoordeeld of zich na het uitbrengen van dit advies ontwikkelingen hebben voorgedaan waardoor de werkelijke waarde van het object is gewijzigd, in welk geval de prijs op een hoger of op een lager bedrag moet worden bepaald in de uitspraak als bedoeld in artikel 19 Wvg. 
    
    
    De deskundigen hebben de percelen inclusief de opstallen gewaardeerd op een bedrag van € 2.459.600,--.
    
    
      Standpunt gemeente
      2.4 Ter zitting heeft de gemeente haar eerder bij brief van 17 april 2007 gegeven instemming met het deskundigenadvies gehandhaafd en aangegeven bereid te zijn de gronden van [verzoekster] voor de geadviseerde prijs van € 65,-- per m² aan te kopen. Deze prijs sluit aan bij de prijzen waarvoor vergelijkbare transacties zijn gedaan. De gemeente verwijst hiertoe naar de als bijlage bij het rapport van het OBR gevoegde lijst van transacties in de ZPP van 2001 tot maart 2006. In tegenstelling tot datgene wat [verzoekster] heeft aangevoerd ziet deze lijst niet alleen op transacties met de Grondbank, maar ook op transacties met derden. 
      Ten aanzien van de waarderingsmethode heeft de gemeente opgemerkt dat in deze zaak voldoende bruikbare vergelijkingstransacties voor handen zijn op grond waarvan de vrije marktprijs bepaald kan worden. Voor een waardering op basis van de top-down methode dan wel de bottum-up methode is daarentegen onvoldoende aanleiding, nu onzeker is wanneer deze gronden in ontwikkeling worden gebracht en de plannen die daaraan ten grondslag liggen nog aan verandering onderhevig zijn.
      Tenslotte heeft de gemeente nog opgemerkt dat het rapport van Delarue ondeugdelijk, onvoldoende gemotiveerd en op verkeerde uitgangspunten gebaseerd is.
    
    
    
      Standpunt [verzoekster]
      2.5 [verzoekster] heeft tegen het advies van de deskundigen de navolgende bezwaren aangevoerd. 
    
    	
    
      motivering	
      [verzoekster] acht het prijsadvies van de deskundigen onvoldoende toegelicht en gemotiveerd. Verwijzend naar het arrest van het gerechtshof Arnhem, 22 november 2005, LJN AU7028 – waarin ondermeer is bepaald dat een advies, dat mogelijk door de rechtbank wordt gebruikt als grondslag voor een te geven beschikking, inzicht dient te geven in de gedachtegang die tot het advies heeft geleid – stelt [verzoekster] dat aan de motivering van het prijsadvies strenge eisen gesteld mogen worden. Te meer ook nu tegen de beschikking geen rechtsmiddelen aangewend kunnen worden. Uit het rapport blijkt onvoldoende welke uitgangspunten en vergelijkingstransacties aan de waardering ten grondslag liggen, waardoor de juistheid en zuiverhuid van het advies en de gehanteerde waarderingsmethode niet beoordeeld kunnen worden. Op zichzelf is juist dat de deskundigen niet gebonden zijn aan enige waarderingsmethode. Dit betekent echter geenszins dat zij geen inzicht hoeven te geven in de wijze waarop het advies tot stand is gekomen. Bij het hanteren van de vergelijkingsmethode zal in verband met de verifieerbaarheid op zijn minst gemotiveerd dienen te worden op basis van welke criteria de gekozen vergelijkingstransacties zijn geselecteerd. Een en ander leidt, aldus [verzoekster], tot de conclusie dat de onderbouwing niet zodanig is dat thans de waarde van de percelen bepaald kan worden. 
    
    
    
      waardering 
      Ten aanzien van de waardering heeft [verzoekster] het navolgende opgemerkt. 
      De verwijzing naar het door de deskundigen opgestelde transactieoverzicht – welk overzicht overigens niet als bijlage bij het rapport was gevoegd – kan slechts van geringe betekenis worden geacht. De meeste grondprijzen zijn onder invloed van de Wvg en het daarmee samenhangende prijsbeleid van de gemeente totstandgekomen. Ingrijpen van de overheid via de Wvg neemt echter de vrije markt weg en heeft een prijsdempend effect.
      Voorts is door voor de waardebepaling enkel vergelijkingstransacties in ogenschouw te nemen waarbij geen projectontwikkelaars betrokken waren, de prijsverhogende werking van deze meest gerede redelijk handelend koper en professionele marktpartij onderbelicht gebleven.	
      De deskundigen hebben tevens onvoldoende rekening gehouden met de actuele stand van de planvorming en derhalve miskend dat het meer concreet worden van de ontwikkelingsplannen en daarmee de verwachtingswaarde een positief effect heeft op de waarde van de percelen. In casu zijn er meer feiten en omstandigheden die de beoogde woningbouwontwikkeling concreter maken dan de deskundigen en de gemeente willen doen geloven. Immers, naast een structuurplan is op het gebied een herzien streekplan, de Startnotitie MER en een voorbereidingsbesluit van het te verwachten bestemmingsplan van toepassing.  
      Gelet op het voorgaande stelt [verzoekster] zich op het standpunt dat de door deskundigen geadviseerde prijs van € 65,-- per m² te laag is. Bij onderhandeling op de vrije markt tussen een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper zou er voor de percelen inclusief de opstallen een hogere prijs tot stand zijn gekomen. Hij verwijst hiertoe ondermeer naar het overgelegde taxatierapport van Delarue van 21 maart 2008. Delarue komt tot een waardering van € 3.600.000,--. Ook uit de overgelegde vergelijkingstransacties blijkt dat zowel in de ZPP (transactie Mont Royal/ Kwekerij de Zuidplas) als in vergelijkbare gebieden, waaronder de Wilderszijde te Bergschenhoek en Eikelenburg resp. Sion ‘t Haantje te Rijswijk, door marktpartijen gronden worden aangekocht voor hogere prijzen. Deze transacties zijn door de deskundigen ofwel terzijde geschoven of niet controleerbaar afgedaan als zijnde niet vergelijkbaar. 
      Gelet op de gesignaleerde tekortkomingen en het meer dan marginale verschil tussen de waarderingen verzoekt [verzoekster] de rechtbank om een nader deskundigenrapport uit te brengen al dan niet door andere deskundigen.  
    
    
    
      Standpunt deskundigen
      2.6 De deskundigen hebben op deze bezwaren, zowel in hun rapport als ter zitting, gemotiveerd gereageerd en daarbij volhard in hun advies. Ter onderbouwing van de waardering verwijzen de deskundigen naar een tweetal transacties in Waddinxveen. Voorts geven deskundigen aan bij de waardering acht te hebben geslagen op het door hen opgestelde en als bijlage bij het definitieve rapport gevoegde overzicht van een analyse van verkoopcijfers van glastuinbouwpercelen in de ZPP. Rekening houdend met genoemde transacties alsmede met het feit dat voor grotere glastuinbouwpercelen met een goede perceelsvorm een hogere prijs wordt betaald dan voor kleinere percelen met een slechtere perceelsvorm, het prijsverhogend effect bij het kopen van grond van de buurman, het prijsverlagend effect van de te slopen opstallen, de mogelijkheid tot realisatie van een bedrijfswoning en de verwachting van toekomstige woningbouw waarderen de deskundigen de grond van [verzoekster] op € 65,-- per m². 
    
    
    
      Waarderingsmethode
      2.7 [verzoekster] meent dat de deskundigen de waardering niet alleen door middel van de vergelijkingsmethode, maar ook door middel van de top-down methode zouden moeten motiveren.
    
    	
    
      De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt. 
      Volgens gevestigde jurisprudentie – zie ondermeer HR 13 augustus 2004, NJ 2005,151 en HR 15 februari 2008, LJN BB4775 – zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hen de juiste lijkt. Voor de waardering van de percelen van [verzoekster] hebben de deskundigen de vergelijkingsmethode toegepast. Een waardering door middel van de top-down methode resp. de bottum-up methode – waarvoor de uitgifteprijs bepaald dient te worden – achten zij niet opportuun aangezien hiervoor te weinig bouwstenen zijn en de planontwikkeling nog met te veel risico’s is omgeven. Het voorgaande komt de rechtbank aannemelijk voor. Een berekening op basis van de top-down methode resp. bottum-up methode is eerst zinvol wanneer duidelijkheid bestaat omtrent de planontwikkeling, hetgeen doorgaans pas op bestemmingsplanniveau het geval is. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat de waarderingskeuze van de deskundigen onjuist is. 
    
    
    
      Motivering en waardering 
      2.8 De rechtbank acht de taxatie van € 65,-- per m² juist en zal de deskundigen in deze waardering volgen. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze deze prijs tot stand is gekomen en welke vergelijkingstransacties aan de waardering ten grondslag liggen. De rechtbank ziet dan ook geen reden om tegemoet te komen aan het verzoek van [verzoekster] om een nader deskundigenrapport uit te laten brengen. 
      Ten aanzien van de opmerking van [verzoekster] dat het door de deskundigen opgestelde transactieoverzicht niet als bijlage bij het deskundigenrapport was gevoegd, overweegt de rechtbank als volgt. Het definitieve rapport is inclusief bijlage gedeponeerd en verzonden. Voorafgaande aan het depot hebben de deskundigen echter een ongetekend exemplaar zonder bijlage aan betrokkenen gestuurd hetgeen de reactie van [verzoekster] mogelijk kan verklaren. Onverlet het voorgaande had het echter op de weg van [verzoekster] gelegen om kort na ontvangst van het deskundigenrapport, te weten begin februari 2008, het ontbreken van het overzicht bij de commissie kenbaar te maken, zodat het alsnog nagezonden had kunnen worden. 
    
    
    
      rapport Delarue
      Voorts is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat aan de percelen van [verzoekster] een hogere waarde toekomt. Delarue taxeert de percelen weliswaar hoger, maar geeft onvoldoende inzicht in de gedachtegang die tot deze waardering heeft geleid. De deskundigen hebben dienaangaande nog opgemerkt dat het rapport op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd en derhalve niet zondermeer richtinggevend is. Immers, door toepassing van de bottum-up methode, zij het in combinatie met de vergelijkingsmethode, is door Delarue bij de waardering rekening gehouden met kosten en opbrengsten – ondermeer de kosten voor het bouwrijp maken, de exploitatiekosten en de uitgifteprijzen – waarvan de hoogte nog geheel onduidelijk is. Nu de ontwikkeling van de ZPP en daarmee de te verwachten opbrengsten en kosten onzeker zijn, is, aldus de deskundigen, de kans op fouten bij toepassing van deze waarderingsmethode groter. Mede gelet op datgene wat is overwogen onder rechtsoverweging 2.7 acht de rechtbank deze redenering juist en volgt zij de deskundigen hierin.  
    
    
    
      overgelegde transacties
      De door [verzoekster] overgelegde transacties geven evenmin aanleiding de door deskundigen geadviseerde prijs bij te stellen. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat deze transacties niet vergelijkbaar zijn. Immers, de transacties zien op kleinschaliger gebieden waarvan de planologische ontwikkeling beduidend meer zeker is dan de ontwikkeling van de ZPP en alwaar de risico’s kleiner zijn. Ook qua kosten- en opbrengstenstructuur zijn de gebieden niet met de ZPP vergelijkbaar. Indachtig deze verschillen is, aldus de deskundigen, begrijpelijk dat voor percelen gelegen in die gebieden hogere prijzen worden betaald dan voor de percelen gelegen in de ZPP.
      Ten aanzien van de transactie Katwijk/ Torenvliet hebben de deskundigen voorts nog opgemerkt dat hierbij sprake is van een minnelijke onteigening. De betaalde bedragen betreffen dus evenzeer financieringsschade en bijkomende kosten.
      De transactie Waddinxveen/ Trenforma kan volgens deskundigen evenmin als normale, althans vergelijkbare transactie worden beschouwd, aangezien de verkoper bestuurder is van de kopende vennootschap.
      De rechtbank acht dit op de kennis en ervaring van de deskundigen gebaseerde betoog ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de overgelegde transacties juist en volgt de deskundigen hierin.
      Gelet op het voorgaande zijn er geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de deskundigen de vergelijkingstransacties op oncontroleerbare wijze terzijde hebben geschoven. Evenmin is onvoldoende inzichtelijk gemaakt bij wie welke relevante informatie aangaande de overgelegde transacties is opgevraagd. Door aan te geven dat nadere informatie bij gemeenten is opgevraagd, is de informatiebron voldoende kenbaar gemaakt. Het bij naam noemen van de contactpersoon kan achterwege blijven. 
    
    
    
      projectontwikkelaars
      Met betrekking tot de stelling van [verzoekster] dat de deskundigen geen rekening hebben gehouden met het prijsopdrijvende effect van de aankopen door de projectontwikkelaars hebben de deskundigen het navolgende gerapporteerd. Overeenkomstig de systematiek van de artikelen 40b-40f van de Ow dient van de percelen de werkelijke waarde bepaald te worden. Aangezien projectontwikkelaars hogere prijzen bieden dan de grond waard is, dient dit aspect bij de bepaling van de waarde geëlimineerd te worden. Het voorgaande geeft geen blijk van een onjuiste opvatting. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. 
    
      
    
      Slotsom
      2.9 Voorts is niet gebleken van enige ontwikkeling dan wel aanwijzingen waardoor de werkelijke waarde van de percelen is gewijzigd en het deskundigenadvies bijgesteld dient te worden. 
      Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de verkoopprijs van de percelen overeenkomstig het advies bepalen op     € 2.459.600,--.
    
    
    3. Kosten
    
    3.1 Gelet op het bepaalde in artikel 20 lid 1 Wvg komen de kosten van de in de artikelen 18 en 19 omschreven procedure, het in artikel 18 bedoelde advies en de kosten van de deskundigen, verbonden aan het bijwonen van de in artikel 19 bedoelde terechtzitting ten laste van de gemeente. De gemeente heeft zich tegen de hoogte van deze kosten, te weten € 23.809,70, niet verzet. 
    
    3.2 De kosten die redelijkerwijze door de verkoper voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand zijn gemaakt komen op grond van genoemde bepaling eveneens ten laste van de gemeente. 
    
    
      3.3 [verzoekster] heeft bij brief van 21 maart 2008 van mr. Goorts resp. ter zitting vergoeding gevorderd van de navolgende kosten:
      - kosten juridische bijstand mr. Goorts			€   9.712,78
      - kosten juridische bijstand mr. Sanders			€   2.322,88	
      - kosten deskundige bijstand van St. Joost			€ 20.744,68
      - kosten deskundige bijstand van Delarue			€   5.801,25
      	Totaal				€ 38.581,59
    
    
    
      3.4 Nadien, te weten bij brief van 17 april 2008, heeft [verzoekster] nog vergoeding gevorderd van de navolgende kosten gemaakt na 21 maart 2008:
      - kosten deskundige bijstand van St. Joost			€   1.860,35
      - diverse kosten					€        25,00
      - kosten deskundige bijstand Delarue			€      375,00
      Totaal (inclusief 19% BTW)				€   2.689,82
    
    
    3.5 De gemeente heeft ter zitting resp. bij faxbericht van 16 mei 2008 tegen de hoogte van deze kosten bezwaar gemaakt. Zij acht het aantal partijdeskundigen en de door hen bestede uren bovenmatig. Het hebben van meerdere deskundigen werkt dubbele uren in de hand. Voorts hebben de partijdeskundigen geen rekening gehouden met de overlap in de werkzaamheden tussen deze procedure en de procedures van Verduijn. In tegendeel, de kosten zijn dubbel opgevoerd. De gemeente verwijst hiertoe ondermeer naar de gedeclareerde uren voor het bijwonen van de zitting van 31 maart 2008. Ook het laat in de procedure wisselen van raadsman brengt extra kosten met zich mee. De hoogte van het onderliggende financiële belang speelt hierbij geen rol. Gelet op het voorgaande is de gemeente van mening dat deze kosten niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 BW. Zij acht het derhalve niet redelijk dat zij dergelijke kosten volledig zou moeten vergoeden. 
    
    3.6 [verzoekster] heeft ter zitting opgemerkt dat de kosten gelet op het onderliggende forse financiële belang redelijk zijn. Van een overlap in de werkzaamheden tussen deze procedure en de procedures van Verduijn is slechts in zeer beperkte mate sprake. De kosten zijn door de partijdeskundigen echter naar evenredigheid over beide procedures verdeeld. Van een overlap in de werkzaamheden van de partijdeskundigen onderling is geen sprake. Gerrickens heeft met name de projectontwikkeling, het gebied en de diverse de vergelijkingstransacties nader onderzocht. Delarue is ingeschakeld om middels een taxatierapport het deskundigenrapport gemotiveerd te weerspreken. Bovendien hebben de partijdeskundigen de raadsman het nodige werk uit handen genomen waardoor laatstgenoemde tijd en kosten heeft bespaard. 
    
    
      3.7 Ten aanzien van de kosten weergegeven onder rechtsoverweging 3.3 overweegt de rechtbank als volgt. 
      Naar  het oordeel van de rechtbank heeft [verzoekster] ter zitting voldoende verklaard hoe de declaraties zijn opgebouwd en aangetoond dat de kosten van de partijdeskundigen, zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang, redelijk zijn. Gezien de samenhang van deze procedure met de procedures van Verduijn (HA RK 07-811 en 812) is evenwel sprake van enige overlap, doch niet zodanig dat het onredelijk is de gemeente volledig in deze kosten te verwijzen. Het enkele feit dat te elfder ure van raadsman is gewisseld leidt niet tot een andere conclusie. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de kosten genoemd onder rechtsoverweging 3.3 de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan en op grond van artikel 20 Wvg ten laste van de gemeente komen. 
    
    	
    
      3.8 Ten aanzien van de kosten weergegeven onder rechtsoverweging 3.4 overweegt de rechtbank als volgt. 
      De rechtbank acht het aantal door St. Joost en Delarue gedeclareerde uren voor het bijwonen van de zitting van 31maart 2008 niet juist. De procedure van [verzoekster] en de procedures van Verduijn (HA RK 07-811 en 812) zijn gevoegd behandeld. De zitting heeft in totaal 3 uur geduurd. Gelet op het voorgaande wordt een vergoeding van 1,5 uur passend geacht. Uitgaande van de hiervoor genoemde korting ten bedrage van (1,5 uur à € 145,-- kosten van St. Joost + 1,5 uur à € 125,-- kosten Delarue vermeerderd met 19% BTW=) € 481,95 resteert een bedrag van (€ 2.689,82 minus  € 481,95 =) € 2.207,87. Laatstgenoemd bedrag komt tezamen met het totaalbedrag genoemd onder rechtsoverweging 3.3 op grond van artikel 20 Wvg ten laste van de gemeente. De gemeente wordt derhalve verwezen in de kosten van rechtskundige en deskundige bijstand aan de zijde van [verzoekster] ten bedrage van (€ 2.207,87+  € 38.581,59 =) € 40.789,46. 
    
    
    3.9 De gemeente zal op grond van genoemde bepaling tevens worden verwezen in de overige kosten, te weten het door [verzoekster] betaalde griffierecht.
    
    
      4.De beslissing
      De rechtbank:
    
    
    I bepaalt de prijs van de onroerende zaken:
    
    de perceelsgedeelten, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie c, nummers [nummers],
    
     tezamen op € 2.459.600,--;
    
    II  veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze procedure verrichte werkzaamheden ten bedrage van € 23.809,70 (inclusief BTW);
    
    III veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand en de deskundige bijstand aan de zijde van [verzoekster] ten bedrage van € 40.789,46 (inclusief BTW);
    
    IV veroordeelt de gemeente in de overige kosten van de procedure, die aan de zijde van [verzoekster] worden begroot op € 251,-- aan griffierecht.
    
    Deze beschikking is gegeven door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. R. Overeem en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2008.