ECLI:NL:GHSGR:2009:BL0760, Gerechtshof 's-Gravenhage, 30-06-2009, 105.006.952-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Advisering verkoop onroerende zaak. Projectontwikkeling. Uitleg overeenkomst. Leemte.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    
      Zaaknummer	: 105.006.952/01
      Rolnummer (oud)	: C07/1087	
    
    
    Rolnummer rechtbank	: 269384 / HA ZA 06-2375
    
    Arrest van de eerste civiele kamer van 30 juni 2009
    
    inzake
    
    
      MAATPLEIN B.V.,
      gevestigd te Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland,
      appellante,
      hierna te noemen: Maatplein,
      advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te ‘s-Gravenhage,
    
    
    tegen
    
    
      [BHE},
      gevestigd te Zoetermeer,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: BHE,
      advocaat: mr. B.J.M. Veldhoven te ‘s-Gravenhage.
    
    
    
    Het geding
    
    
      Bij exploot van 24 juli 2007 is Maatplein in hoger beroep gekomen van het vonnis van 25 april 2007, door de rechtbank te ‘s-Gravenhage tussen partijen gewezen.
      Bij memorie van grieven heeft Maatplein zeven grieven aangevoerd, die door BHE zijn bestreden bij memorie van antwoord.
      Tot slot hebben partijen hun procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      1	Maatplein heeft geen grieven aangevoerd tegen de samenvatting van de feiten in hoofdstuk 2 van het beroepen vonnis, zodat ook het hof daarvan uitgaat. 
      Met inachtneming daarvan gaat het in dit geding – beknopt samengevat – om het volgende.
    
    
    1.1	BHE heeft een perceel grond in Leimuiden met daarop een fabriek in banketprodukten in eigendom gehad. Toen zij in 2003 overwoog dit van de hand te doen en naar Velp te verhuizen heeft haar directeur, [directeur BHE], de bij Maatplein werkzame [A] benaderd met het verzoek hem advies te geven over de verkoopwaarde van het object en over de mogelijkheden bij verkoop de hoogst mogelijke prijs te realiseren. Maatplein hield zich indertijd met projectontwikkeling bezig.
    
    
      1.2	In een brief d.d. 1 juni 2004 heeft [A] de waarde van het object in de toenmalige staat gesteld op een bedrag, uiteenlopend van € 903.000,- tot
      € 1.141.000,-. [A] heeft BHE verder gewezen op de mogelijkheid van ontwikkeling van het perceel voor onder meer woningbouw in de koopsfeer en volgens een bij de brief gevoegde calculatie zou dat kunnen resulteren in een winst van € 1.499.500,- tot € 2.439.000,- boven de op € 950.000,- gestelde waarde van de grond. Daarvoor zou wel de bestemming moeten worden aangepast en zou het Luchthavenindelingbesluit Schiphol geen roet in het eten mogen gooien.
    
    
    1.3	BHE was geïnteresseerd in de voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheid. Na verkennend overleg met de gemeente Jacobswoude op basis van een schetsplan van een architect hebben partijen besloten een samenwerking aan te gaan, die gericht was op de ontwikkeling van appartementen voor de vrije particuliere marktsector. De hierover bereikte overeenkomst is vastgesteld in een tien punten tellende notitie d.d. 13 september 2004, verder te noemen: de notitie. Onderdeel 2 daarvan luidt: Opzet nu is project voor de vrije particuliere appartementen markt.
    
    1.4	Vervolgens heeft verder overleg met onder meer de gemeente plaatsgevonden, hetgeen ertoe heeft geleid dat de gemeente bij brief van 14 juni 2005 heeft bevestigd uiterlijk op 1 januari 2006, na indiening van een ontvankelijke bouwaanvraag van BHE, voor dit bouwplan een planologische procedure te zullen starten teneinde een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO van het geldende bestemmingsplan te kunnen verlenen. Hierna heeft tussen partijen opnieuw overleg plaatsgevonden.
    
    
      1.5	Medio november 2005 heeft – naar het hof begrijpt: bij verrassing – een  buurman van BHE een bod op het perceel met het fabriekspand gedaan ten bedrage van € 2.000.000,-. Dit is door BHE geaccepteerd, nadat zij eerst aan Maatplein had aangeboden het object voor die prijs aan te kopen. Maatplein is niet op dat aanbod ingegaan.
      De nieuwe eigenaar heeft de bestaande bebouwing geamoveerd en op de grond een uitbreiding van zijn eigen bedrijf gerealiseerd.
    
    
    1.6	De samenwerking van partijen, gericht op de realisering van appartementen (woningbouw), was zodoende niet meer te realiseren.
    
    
      1.7	Maatplein heeft vervolgens om uitbetaling van een tijdsevenredig deel van de ontwikkelingsfee en het aandeel in de winst gevraagd, die haar in haar visie volgens de onderdelen 4 respectievelijk 6 van de notitie toekwamen. 
      BHE heeft daarop slechts aangeboden ten dele de gevraagde ontwikkelingsfee te voldoen.
    
    
    1.8	Hierna heeft Maatplein bij de rechtbank te ’s-Gravenhage een vordering ten bedrage van € 337.623,60, te vermeerderen met btw, rente en kosten, ingesteld.
    
    2	Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering, voor zover ziende op betaling van de ontwikkelingsfee, toegewezen en de vordering, voor zover ziende op betaling van een aandeel in de winst, afgewezen.
    
    2.1	In hoger beroep vormt nog slechts het afgewezen deel van het oorspronkelijk gevorderde de inzet van het geding.
    
    2.2	De rechtbank is – kort weergegeven – in haar oordeelsvorming dienaangaande  in de eerste plaats nagegaan wat partijen in de notitie bedoeld hebben met ‘het project’ in relatie tot de bepaling over de winstverdeling. Zij heeft vervolgens geconcludeerd dat een taalkundige uitleg in combinatie met hetgeen de notitie verder bepaalde de doorslag moest geven. Zij heeft ten slotte geconcludeerd dat de notitie geen grondslag voor de winstaanspraak van Maatplein biedt in de zich hier voordoende situatie, namelijk beëindiging van de samenwerking doordat BHE het object in een vroeg stadium verkoopt.
    
    3	De eerste grief vormt een aanloop naar de grieven 2 tot en met 6 maar bevat geen zelfstandige klacht. De grieven 2 - 6 komen op tegen onderdelen van de met elkaar samenhangende rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.15 van het beroepen vonnis en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
    
    
      3.1	Het hof begrijpt de grieven aldus dat zij op de volgende manier kunnen worden samengevat:
      a) ten onrechte heeft de rechtbank bij de uitleg van onderdeel 6 van de notitie betekenis toegekend aan onderdeel 4 daarvan;
      b) ten onrechte heeft de rechtbank het begrip winst in onderdeel 6 van de notitie niet opgevat als de resultante van de door BHE bij de minnelijke verkoop aan de buurman ontvangen koopsom, verminderd met de inbrengwaarde, bepaald op 
      € 950.000,-, en enige gemaakte kosten, waaronder de ontwikkelingsfee van Maatplein.
    
    
    3.2	Met de rechtbank is het hof van oordeel, dat de notitie geen rechtstreeks en ondubbelzinnig antwoord geeft op de vraag wat in onderdeel 6 van de notitie, luidende: “Winst verdeling tussen partijen. BB 70% DD 30%. Winst is nettowinst voor VPB.”, moet worden verstaan onder het begrip winst in de thans aan de orde zijnde situatie, namelijk de beëindiging van de samenwerking op een geheel andere manier dan partijen blijkens onderdeel 2 (zie hierboven sub 1.3) voor ogen heeft gestaan. In wezen is het project, gericht op de totstandbrenging van appartementen voor verkoop aan particulieren en de verkoop van de gerealiseerde appartementen, nauwelijks van de grond gekomen. De notitie voorziet niet in een regeling van de rechtsverhouding voor deze specifieke situatie en vertoont aldus een leemte, die zal moeten worden opgevuld aan de hand van hetgeen is bepaald in artikel 6:248 BW.
    
    
      3.3	Tussen partijen is niet in discussie dat het BHE vrijstond het haar in eigendom toebehorende object tussentijds, dus lopende de ontwikkeling van het project, te verkopen en aldus feitelijk de samenwerking te laten eindigen. Tussen partijen staat ook niet ter discussie dat Maatplein onder die omstandigheden aanspraak zou kunnen blijven maken op een deel van de in onderdeel 4 van de notitie geregelde ontwikkelingsfee, zij het dat partijen aanvankelijk wel van mening verschilden over de maatstaf ter bepaling van dat deel; maar aan dat debat heeft de rechtbank een einde gemaakt in het deel van het vonnis (rechtsoverwegingen 4.16 tot en met 4.22) waartegen geen van partijen in hoger beroep is opgekomen. 
      Anders dan voor de ontwikkelingsfee geeft de notitie echter, zoals eerder overwogen, geen antwoord op de vraag of Maatplein ook in de ‘winst’ zou mogen participeren in de situatie dat BHE gebruik zou maken van haar vrijheid het object tussentijds voetstoots te vervreemden, terwijl de notitie evenmin een ondubbelzinnig aanknopingspunt biedt voor de bepaling van de hoogte van het winstaandeel waarop Maatplein onder die omstandigheden eventueel aanspraak zou kunnen maken. Het laat zich denken, zoals BHE ook betoogt, dat de ‘winst’ niet of op een andere manier verdeeld zou moeten worden in de situatie dat Maatplein nog relatief weinig activiteiten voor de realisering van het beoogde doel heeft behoeven te verrichten.
    
    
    
      3.4	Het hof acht het juist dat de rechtbank, zoekend naar een concretisering van de maatstaf om in deze leemte te voorzien, een vergelijking heeft gemaakt met de in onderdeel 4 van de notitie geregelde situatie met betrekking tot de ontwikkelingsfee. Daar is geregeld wat ten aanzien van die fee zou gelden voor bepaalde gevallen van tussentijdse beëindiging van het project, in onderdeel 2 gedefinieerd als het project voor de vrije particuliere appartementen markt.
      Aan Maatplein kan worden toegegeven dat de regeling van onderdeel 4 niet zonder meer getransponeerd kan worden naar onderdeel 6 van de notitie. Dat is echter door de rechtbank ook niet gedaan.
    
    
    
      3.5	Geconstateerd moet worden dat, in afwijking van hetgeen partijen blijkens de notitie en de daarmee verbonden begroting voor ogen heeft gestaan, de samenwerking tussentijds is geëindigd en daardoor niet tot een uit de beoogde uitvoering van het project voortvloeiende en te verdelen winst heeft geleid. De rechtbank is dan ook terecht tot de conclusie gekomen, dat Maatplein onder deze omstandigheden geen betaling uit hoofde van onderdeel 6 van de notitie meer toekomt.
      De grieven 1 tot en met 6 worden verworpen.
    
    
    
      3.6	De zevende grief richt zich tegen de motivering van de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling.
      Het hof acht deze motivering echter in overeenstemming met de wettelijke maatstaven en feitelijk juist.
      Ook deze grief wordt derhalve verworpen.
    
    
    3.7	Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen. Bij deze uitkomst past, dat Maatplein wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van BHE gevallen.
    
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    - bekrachtigt het vonnis van 25 april 2007 van de rechtbank te ’s-Gravenhage, tussen partijen gewezen;
    
    - veroordeelt Maatplein in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van BHE tot heden begroot op € 3.263,- voor salaris advocaat en € 5.916,- voor verschotten.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, S.A. Boele en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2009 in aanwezigheid van de griffier.