ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ5798, Rechtbank Amsterdam, 13-02-2013, 517821 / HA ZA 12-645
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtbank is van oordeel dat door in de brochure te melden: “Het zomerhuis in de tuin maakt het plaatje compleet: uw gasten of de aupair wanen zich in een bed & breakfast: een zit- en slaapkamer met douche en wastafel” en doordat bij de bezichtiging het zomerhuis feitelijk werd bewoond door een aupair de kopers er vanuit mochten gaan dat het zomerhuis inderdaad mocht worden bewoond. De verkopers hadden een plicht om mede te delen dat de mogelijkheid van bewoning van het zomerhuis niet bestond of onzeker was.
      
      Verkopers hebben gesteld dat zij aan die mededelingsplicht hebben voldaan, door dat de makelaar bij de bezichtiging zou hebben gezegd dat permanente bewoning waarschijnlijk niet mogelijk was. Verkopers worden toegelaten tot het bewijs van die door kopers betwistte stelling.

vonnis
      RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Zittingsplaats Amsterdam
    
    
    
    zaaknummer / rolnummer: C/13/517821 / HA ZA 12-645
    
    Vonnis van 13 februari 2013
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[A],
      wonende te --,
      2.	[B],
      wonende te --,
      eisers,
      advocaat mr. T.H. Geukes Foppen te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      [C],
      wonende te --,
      gedaagde,
      advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [A c.s.] en [C] genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 25 juli 2012
      -	het proces-verbaal van comparitie van 09 oktober 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Op 23 april 2010 is tussen [A c.s.] als kopers en [C] als verkoper een koopovereenkomst gesloten. De koopovereenkomst had betrekking op een woonhuis met ondergrond en erf aan de [adres] te [plaats].
      In de tuin bevindt zich een tuinhuis.
    
    
    
      2.2.	De folder van de makelaar bevatte, onder meer en voor zover belang, ten aanzien van de beschrijving van het tuinhuis de volgende zinsnede:
      “Het zomerhuis in de tuin maakt het plaatje compleet: uw gasten of de aupair wanen zich in een bed & breakfast: een zit- en slaapkamer met douche en wastafel”
      Ten tijde van de eerste bezichtiging van het object door [A c.s.] werd het tuinhuis bewoont door de au pair van [C].
    
    
    
      2.3.	Artikel 5 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:
      “Verkoper verklaart tot slot:
      a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van de gebruikseenheid op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd /verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. [..]” 
    
    
    2.4.	Het ter plaats geldende bestemmingsplan laat niet toe dat in het tuinhuis wordt gewoond.
    
    
      2.5.	Na de koop heeft zich aan [A c.s.] geopenbaard dat zich in de kelder van de woning een vochtprobleem voordeed. In een door Solid bouw opgesteld verslag wordt daarover opgemerkt:
      “Na het slopen van twee voorzetwanden hebben wij geconstateerd dat de achterliggende keldermuur drijfnat is.”
      [C] heeft [A c.s.] niet gewaarschuwd dat er in de kelder sprake was van een ernstig vochtprobleem.
    
    
    2.6.	Ten behoeve van [A c.s.] heeft Buro J op 13 april 2010 een technische inspectie gedaan.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	[A c.s.] vordert   samengevat - veroordeling van [C] tot betaling van € 44.076,18 vermeerderd met de wettelijke rente en tot betaling van € 900,--  per maand te vermeerderen met wettelijke rente alsmede tot betaling van € 1.788,00 aan buitenge¬rechte¬lijke kosten te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [C] in de proceskosten en de nakosten. 
    
    
    3.2.	[C] voert verweer. 
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	De rechtbank zal zich eerst uitlaten over de aansprakelijkheid, nu dat bij comparitie is afgesproken.
    
    
    
      4.2.	[A c.s.] vordert, primair op grond van non-conformiteit, subsidiair wegens dwaling vergoeding van schade.
      Hij stelt daartoe dat de woning niet voldoet aan de verwachtingen omdat er sprake was van een ernstig vochtprobleem in de kelder en omdat in het tuinhuis niet mag worden gewoond.
    
    
    4.3.	Dat zich in de kelder een ernstig vochtprobleem voordoet is door [C] niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank is door het aanwezig zijn van het vochtprobleem in beginsel sprake van non-conformiteit. [A c.s.] hoefde, ook bij een wat oudere woning als de onderhavige, niet te verwachten dat in kelder vocht door de muur zou binnentreden. De woning voldoet daarmee niet aan de kwaliteiten die daarvan mochten worden verwacht. Dat zou slechts anders zijn indien [C] voor de aanwezigheid van het probleem had gewaarschuwd, of de lekkage bij oppervlakkige inspectie kenbaar was geweest. [C] heeft niet gewaarschuwd en onbetwist is dat de lekkage achter een voorzetwand was verborgen. [A c.s.] heeft dus recht op vergoeding van de schade die het gevolg is van de tekortkoming.
    
    
      4.4.	Ten aanzien van het niet mogen bewonen van het tuinhuis overweegt te rechtbank als volgt.
      Het kunnen bewonen van een tuinhuis is niet zonder meer een kwaliteit die van een woning mag worden verwacht. In dit geval is de rechtbank echter van oordeel dat op [C] een mededelingsplicht rustte. Door in de brochure te melden: “Het zomerhuis in de tuin maakt het plaatje compleet: uw gasten of de aupair wanen zich in een bed & breakfast: een zit- en slaapkamer met douche en wastafel”
      en door dat bij de bezichtiging de au pair van het tuinhuis feitelijk bewoonde mocht [A c.s.] er immers in beginsel van uitgaan dat het tuinhuis kon worden bewoond. Het lag op de weg van [C] te waarschuwen dat die uiterlijke schijn niet of mogelijk niet door in overeenstemming was met de wettelijke bepalingen.
      [C] stelt dat zij aan die mededelingsplicht heeft voldaan, doordat de makelaar bij de bezichtiging heeft laten weten dat permanente bewoning waarschijnlijk niet mogelijk was. [A c.s.] betwist dat een dergelijke mededeling door de makelaar is gedaan. [C] heeft haar standpunt onderbouwd met een schriftelijke verklaring van de makelaar. Die verklaring is door [A c.s.] bij comparitie uitdrukkelijk betwist. De rechtbank zal [C] daarom in de gelegenheid stellen nader bewijs bij te brengen van haar stelling dat aan [A c.s.] door de makelaar is meegedeeld dat permanente bewoning waar¬schijnlijk niet mogelijk is.
    
    
    
      5.	De beslissing
      5.1.	laat [C] toe tot het bewijs dat de makelaar aan [A c.s.] heeft meegedeeld dat permanente bewoning van het tuinhuis waarschijnlijk niet was toegestaan;
    
    
    5.2.	verwijst de zaak naar de rol van 27 februari 2013 waar [C] kan mededelen of zij van de gelegenheid tot bewijslevering door getuigen gebruik zal maken en zo ja, met vermelding van het aantal getuigen alsmede met een opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen in de eerstvolgende vier maanden, waarna een dag voor getuigenverhoor, zal worden bepaald, 
    
    5.3.	bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. G.H. Marcus in het gerechtsgebouw te Amsterdam aan de Parnassusweg 220,
    
    5.4.	bepaalt dat indien een [C] het bewijs niet door getuigen wenst/wensen te leveren, maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, zij  op dezelfde rolzitting een akte met dit doel zal kunnen nemen;
    
    5.5.	bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
    
    5.6.	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. G.H. Marcus en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2013.?