ECLI:NL:RBAMS:2010:BL6781, Rechtbank Amsterdam, 20-01-2010, 359075 / HA ZA 06.4121
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Onteigening, waarderingsmethode van strook grond die niet als een afzonderlijk object in de markt is te brengen
      
      
        Het gaat in dit geval om een strook grond die overeenkomstig de voorgaande bestemming in gebruik is als tuin bij een woning, een uitrit en een wei. In dat verband is van belang dat een strook grond als de onderhavige naar moet worden aangenomen niet als een afzonderlijk object in de markt is te brengen, zodat de basisfictie van artikel 40b Onteigeningswet - de redelijk handelende verkoper en koper - niet als uitgangspunt voor een taxatie kan worden gebruikt. Deskundigen hebben opgemerkt dat in zo’n situatie verschillende waarderingsmethoden gangbaar zijn, en vervolgens als uitgangspunt genomen dat de waarde van de strook grond kan worden vastgesteld naar de mate waarin die meer of minder toevoegt aan het gehele perceel met de woning. Daarbij is volgens deskundigen onder meer de verhouding van belang tussen de oppervlakte van de strook en die van het gehele perceel. 
        Dat uitgangspunt van deskundigen houdt in feite in, dat bij onverkoopbaarheid van het onteigende als zelfstandige eenheid, mag worden uitgegaan van de waarde die het hele object met woning in het vrije verkeer heeft, gevolgd door toerekening van een gedeelte daarvan aan het onteigende deel. Deze methode is, anders dan gedaagde aanvoert, niet in strijd met het door hem in dit verband aangehaalde arrest (HR 21 maart 1962, NJ 1962/171), zij het dat deskundigen in dit geval ervan uitgaan dat naarmate de strook grond verder is gelegen van de woning, en ten opzichte van het geheel kleiner is, het nut en het voordeel en dus ook de waarde minder zullen zijn. Dit op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde oordeel komt reëel voor, gelet ook op de omstandigheid dat het bij zogenoemde voorstroken vrijwel altijd gaat om bijzondere omstandigheden en de waarde van die stroken sterk uiteen kan lopen.

vonnis
      ____________________________________________________________________________    __
      RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
    Meervoudige civiele kamer 
    
    Onteigening 
    
    Vonnis van 20 januari 2010
    
    In de zaak met nummer 359075 / HA ZA 06.4121 van 
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      de provincie NOORD-HOLLAND
      waarvan de zetel is gevestigd te Haarlem,
      eiseres, 
      advocaat mr. J.W. van Rijswijk, 
    
    
    tegen:
    
    
      [A],
      wonende te --,
      gedaagde, 
      advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, 
    
    
    Partijen worden hierna de Provincie en [A] genoemd.  
    
    1.	De procedure
    
    
      1.1	De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
      -	het vonnis van 17 januari 2007, met de daarin genoemde stukken, waarbij ten laste van [A] vervroegde onteigening is uitgesproken en een rechter-commissaris en deskundigen zijn benoemd;
      -	het proces-verbaal van de op 8 maart 2007 gehouden gerechtelijke plaatsopneming, met de daarin genoemde stukken;
      -	de brief van de raadsman van [A] van 9 maart en 30 mei 2007 aan deskundigen, met bijlagen;
      - 	de brief van de raadsman van de Provincie van 7 juni en 6 juli 2007 aan deskundigen, met bijlagen;
      -	het ontwerpadvies van deskundigen van 18 maart 2009, met bijlagen;
      -	het advies van deskundigen van 12 november 2009, met bijlagen; 
      -	het proces-verbaal van het op 3 december 2009 gehouden pleidooi, met de daarin genoemde stukken; 
      -	de brief namens deskundigen van 10 december 2009 ten aan aanzien van de kosten;
      -	de brief van de raadsman van [A] van 18 december 2009, met bijlagen;
      -	de brief van de raadsman van de Provincie van 8 januari 2010 ten aanzien van de kosten.    
    
    
    1.2	Vervolgens is vonnis bepaald. 
    
    2.	Het advies van deskundigen en de standpunten van partijen
    
    2.1	De onteigening heeft betrekking op een deel van aan [A] in eigendom toebehorende percelen een en ander zoals aangegeven in onderstaande tabel. De onteigening is uitgesproken bij vonnis van 17 januari 2007. Het door de Provincie aan [A] te betalen voorschot is bepaald op € 22.760,--.  Het onteigeningsvonnis is op 2 mei 2007 ingeschreven in de openbare registers. 
    
     
    
    
      2.2	Deskundigen hebben geadviseerd vanwege de onteigening aan [A] een schadeloosstelling toe te kennen van € 30.500,-- (€ 137,-- per m²) te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar over € 7.740,-- vanaf 2 mei 2007 tot aan de datum van het te wijzen vonnis en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over het aldus verkregen totaal vanaf de datum van het vonnis tot aan de voldoening. Deskundigen taxeren de schade die [A] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee het toe te leggen bedrag het voorschot te boven gaat op 3 % per jaar van het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling. Deskundigen hebben de schade gespecificeerd als volgt:
      	-	waarde van het onteigende 		€ 30.000,--
      	-	bijkomende schade 			€      500,--
      	totaal 						€ 30.500,--
    
    
    2.3	Deskundigen hebben in hun rapport verder uiteengezet dat het onteigende bestaat uit een drietal aaneengesloten perceelsgedeelten, die onderdeel uitmaakten van een siertuin bij een woning, een uitrit en een wei voor kleinvee. Het geheel maakt onderdeel uit van een dijktalud en heeft een enigszins schuine ligging. Het onteigende heeft een oppervlakte van totaal 219 m². 
    
    2.4	Ter nadere toelichting hebben deskundigen onder meer het volgende opgemerkt:
    		
    
      [...] het onteigende heeft een verkeersbestemming welke verband houdt met de omlegging van de provinciale weg N201. De gemeente Amstelveen heeft bij het vaststellen van de huidige bestemming voor het onteigende niet anders kunnen doen dan zich aansluiten bij de plannen van eiseres en heeft derhalve aan het onteigende een (onrendabele) bestemming moeten geven welke verband houdt met het werk waarvoor onteigend wordt. In een dergelijk geval worden de voor- en nadelen welke aan de te verwachten bestemming verbonden zijn geëlimineerd. 
      [...] het onteigende kan worden getaxeerd naar zijn voorgaande bestemmingen. [...]. 
    
    
    Deskundigen nemen voor het beoordelen van de waarde van het onteigende de verhouding in aanmerking tussen de aard en omvang van het woonhuis en de passende grootte van het daarbij horende perceel. In het geval dat een perceel groter is dan de bij het woonhuis passende grootte, geeft de extra oppervlakte aan de grond een toegevoegde waarde die lager is dan de gemiddelde waarde per vierkante meter van het qua oppervlakte passende perceel. In dit geval zal bij de vermindering van het perceel met woning van in totaal 75m2 een oppervlakte resteren welke als ruim passend moet worden beoordeeld. [...]
    	
    
      		Deskundigen hebben in het ontwerprapport de in de brief van mr. J.J. Hoekstra d.d. 
      30 mei 2007 genoemde vergelijkingstransacties niet behandeld omdat zij deze niet goed vergelijkbaar achten. Deskundigen lichten dit als volgt toe. 
    
    
    
      -	Vergelijkingstransactie 1: het gaat hier om een transactie uit 1990. 
      -	Vergelijkingstransactie 2: bij deze transactie was een woning betrokken; het gaat om projectontwikkeling. 
      -	Vergelijkingstransactie 3: ook hierbij was een woning betrokken. De transactie geeft derhalve geen maatstaf voor de waarde van niet bebouwde grond bij de woning. 
      -	Vergelijkingstransactie 4: ook hier gaat het om een woning.  [...] 
    
    
    Waardevermindering overblijvende 
    
    Eiseres heeft bij de descente toegezegd dat de border van de tuin met sierbeplanting, zoals die thans in opgehoogde vorm aanwezig is langs het fietspad, op dezelfde wijze d.w.z. met dezelfde hoogte en omvang zal worden aangelegd op het overblijvende voor rekening van de Provincie. Op basis van het uitgangspunt dat deze toezegging is of zal worden gestand gedaan adviseren deskundigen dat zich geen te vergoeden waardevermindering van het overblijvende voordoet. 
    
    Bijkomende schade 
    
    Gedaagde zal enige kosten moeten maken voor herinrichting van het overblijvende. Het gaat daarbij met name om verplaatsing van afrastering, een geitenhok en bijbehorend eenvoudig grondwerk. Deskundigen taxeren de te maken kosten op EUR 500,-- inclusief omzetbelasting. 
    
    Het onteigende bestaat voornamelijk uit borders met enkele struiken en voor een klein gedeelte uit gazon. Het bestaat voorts uit een inrit met een brievenbus en een inrit naar het bedrijventerrein achter de woning van gedaagde. Het bestaat ten slotte uit een berm, alsmede een dierenweide met zes berken. Op een betonvoetje staat een hok. Voorts zijn er vier betonnen palen waarop vroeger een geitenhok heeft gestaan. Ten slotte is er een klein geitenhok op een pallet, met 25 tegels. Het talud in de tuin is veel hoger dan het talud in het geitenweitje. De afrastering is zeer eenvoudig, bestaande uit groen harmonica-achtig gaas met houten palen. Deze afrastering zal twee meter moeten worden teruggezet omdat de weg dichter bij het huis komt. Deskundigen trekken uit een en ander onverminderd de conclusie dat een waardevermindering overblijvende zich niet voordoet indien eiseres, zoals bij de descente toegezegd, de border van de tuin met sierbeplanting op dezelfde wijze, dat wil zeggen met dezelfde hoogte en omvang, voor haar rekening op het overblijvende zal doen aanleggen. Zij blijven er voorts bij dat gedaagde voor zijn rekening niet meer kosten dan hiervoor in deze paragraaf reeds begroot zal moeten maken. [...] 
    
    2.5	De Provincie kan zich verenigen met de waarde die deskundigen aan het onteigende toekennen. De Provincie raamt de kosten voor het opnieuw inrichten van de tuin en het verzetten van het hek echter hoger dan deskundigen. Zij komt voor die werkzaamheden uit op een bedrag van € 3.500,--. De totale schade zou daarmee volgens de Provincie komen op € 33.500,--.   
    
    2.6	De Provincie maakt bezwaar tegen de kosten van de door [A] ingeschakelde deskundige ing. W.T. Zeestraten (hierna: Zeestraten). Aanvankelijk bestond het plan om het gehele bedrijf van [A] te kopen, waarbij  Zeestraten ook als adviseur was betrokken, en de Provincie heeft geen bezwaar tegen de kosten die daarmee verband houden (€ 3.750,-- exclusief BTW). De daarna ontstane kosten hebben echter - blijkens de toelichting van Zeestraten - betrekking op 15 gesprekken van drie uur, hetgeen onbegrijpelijk is aldus de Provincie. Zeestraten was immers inmiddels volledig op de hoogte van de situatie ter plaatse. De Provincie stelt verder dat de kosten voor juridische bijstand substantieel afwijken van het gebruikelijke liquidatietarief in onteigeningszaken (ongeveer 10 keer hoger). Op basis van dat tarief komt de Provincie tot een bedrag wegens juridische bijstand van € 2.895,-- te vermeerderen met het griffierecht. 
    
    
      2.7	[A] bestrijdt de bevindingen van de deskundigen. Eerst door toekenning van een bedrag van € 125.937,-- (exclusief p.m. posten), zou sprake zijn van volledige schadeloosstelling, aldus [A]. Deskundigen miskennen een aantal schadeposten en zij hebben de waarde van het onteigende te laag getaxeerd. [A] komt tot de volgende schadeopstelling:
      	-	waarde van het onteigende 			€  76.650,--
      	-	waardevermindering van het overblijvende 	€  20.000,--
      	-	inrichten siertuin					€  11.746,--
      	-	verplaatsen hekwerk 				€    4.210,--
      	-	verplaatsen geitenhok				€    1.368,--
    
    	
    2.8	[A] voert aan dat de waarde van het onteigende € 350 per m² bedraagt, hetgeen in totaal neerkomt op € 76.650,--. [A] wijst daarbij op een transactie van een naastgelegen perceel (€ 400,-/m²) en op het feit dat de gemeente Amstelveen zogenoemde snipperpercelen groen verkoopt voor een bedrag van € 300,-- tot € 400,-- per m². Eerder zijn ook andere vergelijkingstransacties aan deskundigen ter hand gesteld, aldus [A]. [A] voert aan dat dient te worden “teruggevallen” op transacties waarbij een woning is betrokken, omdat nagenoeg nooit voorstroken worden verkocht. Een splitsing in waarde van de woning en van tuin leidt dan tot een relevante grondprijs per m², zoals Zeestraten is gekomen tot een bedrag van € 350,-- per m².  
    
    2.9	[A] voert verder aan dat met betrekking tot de overige schade, aanpassingen aan de tuin dienen plaats te vinden, bestaande uit het ophogen van de border en de herinrichting van de tuin. Blijkens een overgelegde offerte bedragen de kosten voor het opnieuw inrichten van de tuin € 11.746,--. Het verplaatsen van het hek om de wei kost blijkens een offerte € 4.210,-- en het verplaatsen van het geitenhok € 1.368,--. Deskundigen hebben ten onrechte voor de bijkomende schade slechts een bedrag van € 500,-- opgenomen, aldus [A].  
    
    2.10	[A] voert ook aan - onder verwijzing naar jurisprudentie - dat sprake is van waardevermindering van het overblijvende, omdat de overlast van het verkeer zal toenemen door de aan te leggen opstelstrook. Verder is de perceelsvorm ongunstiger (schuiner) geworden door de onteigening. [A] raamt die waardevermindering, met verwijzing naar het rapport van Zeestraten, op € 20.000,--. 
    
    2.11	[A] meent dat het rentepercentage over het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling door deskundigen te laag is geschat. Dit dient 3,5 à 4 % te bedragen, aldus [A], die wijst op jurisprudentie op dit punt. 
    
    2.12	[A] maakt tenslotte aanspraak op vergoeding van de kosten voor de door hem ingeschakelde deskundige en de kosten voor juridische bijstand. Die kosten zijn, anders dan de Gemeente stelt niet te hoog, aldus [A].  	  
      
    3.	Beoordeling
    
    
      3.1	Waarde van het onteigende 
      De bezwaren van [A] tegen de door deskundigen getaxeerde waarde van het onteigende hebben vooral betrekking op de uitgangspunten die deskundigen hanteren. Het gaat in dit geval om een strook grond die overeenkomstig de voorgaande bestemming in gebruik is als tuin bij een woning, een uitrit en een wei. In dat verband is van belang dat een strook grond als de onderhavige naar moet worden aangenomen niet als een afzonderlijk object in de markt is te brengen, zodat de basisfictie van artikel 40b Onteigeningswet - de redelijk handelende verkoper en koper - niet als uitgangspunt voor een taxatie kan worden gebruikt. Deskundigen hebben opgemerkt dat in zo’n situatie verschillende waarderingsmethoden gangbaar zijn, en vervolgens als uitgangspunt genomen dat de waarde van de strook grond kan worden vastgesteld naar de mate waarin die meer of minder toevoegt aan het gehele perceel met de woning. Daarbij is volgens deskundigen onder meer de verhouding van belang tussen de oppervlakte van de strook en die van het gehele perceel. 
    
    
    3.2	Dat uitgangspunt van deskundigen houdt in feite in, dat bij onverkoopbaarheid van het onteigende als zelfstandige eenheid, mag worden uitgegaan van de waarde die het hele object met woning in het vrije verkeer heeft, gevolgd door toerekening van een gedeelte daarvan aan het onteigende deel. Deze methode is, anders dan [A] aanvoert, niet in strijd met het door hem in dit verband aangehaalde arrest (HR 21 maart 1962, NJ 1962/171), zij het dat deskundigen in dit geval ervan uitgaan dat naarmate de strook grond verder is gelegen van de woning, en ten opzichte van het geheel kleiner is, het nut en het voordeel en dus ook de waarde minder zullen zijn. Dit op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde oordeel komt reëel voor, gelet ook op de omstandigheid dat het bij zogenoemde voorstroken vrijwel altijd gaat om bijzondere omstandigheden en de waarde van die stroken sterk uiteen kan lopen. 
    
    3.3	Bij de door [A] genoemde vergelijkingstransacties, wordt eraan voorbij gegaan dat,  zoals deskundigen in hun advies ook opmerken, in die gevallen wordt uitgegaan van de gemiddelde waarde per m² als bouwgrond. Dat geldt ook voor de taxatie van Zeestraten. In dit geval is een waarde aan het onteigende toegekend die overeenkomt met het nut en het voordeel die de strook grond, waarop blijkens de bestemming niet mag worden gebouwd, aan het geheel toevoegen. De vergelijkingen van [A] gaan derhalve mank. De omstandigheid dat de gemeente Amstelveen zogenoemde snipperpercelen groen zou verkopen voor een bedrag van € 300,-- tot € 400,-- per m² is niet doorslaggevend, nu niet duidelijk is of die situaties vergelijkbaar zijn met dit geval, waarbij zoals gezegd de waarde kan variëren, naarmate het perceel waar het bij hoort groter of kleiner is, dan wel de strook grond dichtbij of verder gelegen van de woning is gesitueerd. 
    
    3.4	Gelet op het voorgaande neemt de rechtbank de conclusies en adviezen van deskundigen met betrekking tot waarde van het onteigende over. De op hun op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde taxatie is voldoende inzichtelijk. De schadeloosstelling voor het onteigende zal derhalve worden vastgesteld op € 30.000,--.
    
    
      3.5	Waardevermindering  van het overblijvende 
      	[A] heeft zowel bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming als het pleidooi aangevoerd dat er sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Ook in het schriftelijke commentaar van 22 juni 2009 op het conceptadvies van deskundigen, heeft [A] uiteengezet dat deskundigen ten onrechte voorbij gaan aan deze schadepost. Deskundigen gaan ervan uit dat de waarde van het overblijvende door de onteigening niet is verminderd. Zij zijn niet ingegaan op de door [A] aangedragen argumenten: extra overlast en een ongunstiger vorm van het overblijvende - ook niet na het commentaar van [A] op het conceptadvies. De Provincie heeft tegen de stellingen van [A] op dit punt geen verweer gevoerd. 
    
    
    3.6	Naar vast staat zal het onteigende worden benut voor verkeersdoeleinden (een opstelstrook). Dat brengt mee dat, zoals [A] onweerspoken aanvoert, verkeer op kortere afstand van zijn woning voorbij zal komen dan voorheen het geval was. Gelet op de afstand tot de woning en de relatief beperkte breedte van de onteigende strook grond, zoals dat ook bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming is gebleken, zal dat naar moet worden aangenomen van beperkte betekenis zijn. Uit de overgelegde tekeningen bij het advies van deskundigen blijkt ook dat, zoals [A] aanvoert, de vorm van het overblijvende perceel iets ongelukkiger uitvalt. De daaruit voortvloeiende praktische bezwaren zullen echter van beperkte aard zijn. Het voorgaande brengt mee dat de rechtbank er bij gebrek aan betwisting door de Provincie van zal uitgaan dat sprake is van waardevermindering van het overblijvende. De rechtbank acht het door [A] gevorderde bedrag van € 20.000,-- echter te hoog, gelet ook op de hiervoor geschetste relatief beperkte betekenis van de door [A] genoemde nadelen. De rechtbank acht een waardevermindering van het overblijvende van € 5.000,-- op zijn plaats.        
    
    
       3.7	Inrichten tuin, verplaatsen hekwerk en geitenhok	 
      	Bij gelegenheid van het pleidooi zijn de Provincie en [A] het eens geworden over een vergoeding van € 5.000,-- exclusief BTW voor het door [A] zelf ophogen van de border (het dijktalud). De rechtbank zal dit bedrag in de schadeloosstelling opnemen. Uit de stukken blijkt dat [A] op de peildatum niet meer als zelfstandig ondernemer werkzaam was op het perceel, zodat ervan zal worden uitgegaan dat [A] de BTW niet kan verrekenen. Als schade zal daarom een bedrag van € 5.950,-- inclusief BTW worden opgenomen.  
    
    
    3.8	De Provincie heeft bij gelegenheid van het pleidooi uiteengezet dat, anders dan deskundigen begroten, voor de inrichting van de tuin, het verplaatsen van het hek en het geitenhok een bedrag van € 3.500,-- toereikend zou moeten zijn. Bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming is gebleken dat het gaat om een eenvoudig hek van gaas en palen en om twee op een losse verharding staande hokken voor kleinvee, een en ander zoals weergegeven op onder staande foto (1) die bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming is genomen. Wat de beplanting op het onteigende betreft is bij de gerechtelijke plaatsopneming gebleken dat op een deel van het onteigende struiken en lagere planten voorkomen, zoals weergegeven op onderstaande foto (2). Op een ander deel van het onteigende staan meerdere vrij hoog opgeschoten berkenbomen.     
    
    
    
    
    
    
    
     
               foto 1
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
             foto 2
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    3.9	De rechtbank ziet, anders dan deskundigen adviseren, geen aanleiding ervan uit te gaan dat de werkzaamheden met betrekking tot de tuin, het hek en de hokken voor kleinvee, bij wijze van zelfwerkzaamheid door [A] zouden moeten worden uitgevoerd. De hokken voor kleinvee staan dichtbij of wellicht zelfs gedeeltelijk op het onteigende zodat, anders dan deskundigen ter zitting nog hebben geadviseerd, de rechtbank ervan zal uitgaan dat die hokken verplaatst moeten worden. Verder acht de rechtbank het door de Provincie voorgestelde bedrag van € 3.500,-- als vergoeding voor het verplaatsen van het hek en de hokken, alsmede voor het herinrichten van een deel van de tuin voldoende. Wel is er reden om (extra) rekening te houden met de vrij hoog opgeschoten berkenbomen. Die zijn, naar uit de offerte van [B] blijkt, niet te verplaatsen en zullen opnieuw moeten worden aangeschaft om in een vergelijkbare positie te komen. Het bedrag van € 3.500,-- is, naast de overige werkzaamheden, naar moet worden aangenomen daarvoor niet voldoende. De rechtbank zal daarom aansluiting zoeken bij de door [B] opgegeven prijs voor bomen en (een deel van de) planten en naast het door de Provincie voorgestelde bedrag van € 3.500,-- een bedrag van € 2.100,-- (€ 2.500,-- inclusief BTW) als extra schadeloosstelling opnemen.  
    
    
      3.10	Schadeloosstelling    
      	De totale schadeloosstelling bedraagt dan als volgt:
      	-	waarde van het onteigende 				€ 30.000,-- 
      	-	waardevermindering van het overblijvende  		€   5.000,--
      	-	vergoeding voor ophogen van het talud			€   5.950,--
      	-	vergoeding voor herinrichting tuin en verplaatsen 
      van het hek en de hokken voor kleinvee			€   3.500,--
      	-	kosten voor aanschaf bomen				€   2.500,--  
      	totaal 								€ 46.950,--
    
    
    
      3.11	Rentepercentage
      	[A] voert aan dat het door deskundigen gehanteerde rentepercentage over het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling te laag is geschat. Dit betoog wordt verworpen. Deskundigen hebben ter zitting uiteengezet dat de taxatie is gebaseerd op de depositorente op de peildatum, hetgeen de rechtbank juist acht. De door [A] op dit punt nog aangehaalde jurisprudentie maakt dit niet anders omdat daaruit niet blijkt op basis van welke uitgangspunten en naar welk moment het daar gehanteerde percentage tot stand is gekomen.  
    
    
    
      3.12  Kosten
      [A] vordert vergoeding van de kosten voor bijstand door deskundigen. De rechtbank acht het redelijk dat hij zich heeft voorzien van rechtskundige bijstand en van bijstand door een vakdeskundige, zodat de redelijk gemaakte kosten daarvan ook voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten voor juridische bijstand bedragen blijkens overgelegde kopiefacturen tot en met 30 juni 2009 € 11.071,-- inclusief BTW. Verder zijn nog kosten in rekening gebracht bij [A] over de periode november en december 2009 tot een bedrag van € 2.025,82 inclusief BTW. De totale kosten voor rechtsbijstand komen hiermee op € 13.096,82. 
    
    
    3.13	De Provincie betwist de kosten voor juridische bijstand en beroept zich op het zogenoemde liquidatietarief. Uitgangspunt bij onteigening is dat de onteigende partij volledig schadeloos wordt gesteld, waaronder in beginsel ook de kosten voor rechtsbijstand vallen. In dit geval zijn die kosten behoorlijk opgelopen. Uit de specificatie van de facturen blijkt echter voldoende waaraan en waarom de kosten zijn gemaakt. Met betrekking tot die kosten kan worden opgemerkt dat er aanvankelijk plannen bestonden om het gehele perceel van [A] te onteigenen. Dat is niet doorgegaan, maar ook die kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht de hoogte van de kosten, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk en zal als vergoeding een bedrag van € 13.096,82 opnemen.  
    
    3.14	Daarnaast komt ook het door [A] betaalde griffierecht voor vergoeding in aanmerking. Tot nu toe is daarvoor een bedrag van € 248,-- in rekening gebracht. Gelet op artikel 2 lid 1 ten 2° onder f. Wet tarieven in burgerlijke zaken zal dit bedrag worden verhoogd tot 2,2 % van de toegewezen schadeloosstelling. In dit geval komt dat neer op € 1.030,--. 
    
    3.15	[A] maakt ook aanspraak op vergoeding van de kosten voor Zeestraten. De kosten van Zeestraten bedragen blijkens overgelegde stukken € 4.462,50 inclusief BTW voor de periode van 9 mei 2003 tot en met maart 2004, toen nog sprake was van het plan om het gehele perceel van [A] te onteigenen. De Provincie heeft geen bezwaar tegen deze kosten, zodat die zullen worden opgenomen. De Provincie maakt wel bezwaar tegen de verder nog door Zeestraten gemaakte kosten voor het zogenoemde tweede traject, de huidige onteigening. Die kosten bedragen blijkens de stukken € 9.371,25 inclusief BTW. Uit de specificatie van Zeestraten blijkt dat het gaat om kosten die verband houden met 15 gesprekken van drie uur. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - valt niet in te zien waarom er in het tweede traject nog 45 uur aan advieswerk noodzakelijk is geweest. De situatie ter plaatse bij [A] was bij Zeestraten inmiddels bekend van het eerste plan, zodat het zonder toelichting ervoor moet worden gehouden dat kon worden volstaan met het actualiseren van de situatie, de uitgangspunten en de taxatie. De rechtbank acht het redelijk dat voor het tweede traject een bedrag van € 5.000,-- wordt vergoed, zodat de totale vergoeding voor de kosten voor Zeestraten komt op € 9.462,50.    
    
    3.16	Deskundigen hebben hun kosten opgegeven tot het bedrag van € 9.075,16 inclusief BTW. Zowel [A] als de Provincie heeft geen bezwaren geuit tegen de kostenopgave van deskundigen. Die zullen derhalve worden vastgesteld op het in rekening gebrachte bedrag. 
    
    3.17	De kosten komen ingevolge artikel 50 Onteigeningswet ten laste van de Provincie als onteigenende partij.   
    
    
      3.18	Overige belanghebbenden
      De Provincie heeft met Amstelland N.V., als zakelijk rechthebbende, alsmede met de Coöperatieve Centrale Raifeissenbank-Boerenleenbank BA als hypotheekhouder een regeling getroffen, zodat die schade buiten beschouwing kan blijven. Verder is niet gebleken van andere belanghebbenden die als gevolg van de onteigening schade hebben geleden. 
    
    
    BESLISSING
    
    de rechtbank:
    
    -	bepaalt de aan [A] toekomende schadeloosstelling wegens de onteigening van de percelen, zoals genoemd in de onder 2.1 genoemde tabel, op € 46.950,--, te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar over € 24.190,-- vanaf 2 mei 2007 tot aan 20 januari 2010 en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over het aldus verkregen totaal vanaf 20 januari 2010 tot aan de voldoening;
    
    -	veroordeelt de Provincie om aan [A] te betalen € 24.190,-- (zegge: vierentwintig duizend honderdnegentig euro), te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar vanaf 2 mei 2007 tot aan 20 januari 2010 en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over het aldus verkregen totaal vanaf 20 januari 2010 tot aan de voldoening;
    
    -	wijst aan als dagblad waarin door de griffier dit vonnis in uittreksel zal worden gepubliceerd: Het Parool;
    
    -	veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 22.559,32 aan salaris advocaat en deskundige en € 1.030,-- aan verschotten;  
    
    -	stelt de kosten van deskundigen vast op het bedrag van € 9.075,16;
    
    -	veroordeelt de Provincie in de kosten van deskundigen. 
     
    Gewezen door mrs A.J. Beukenhorst, voorzitter, A.C.A. Wildenburg en W.A.H. Melissen, leden van genoemde kamer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 januari 2010.