ECLI:NL:RBUTR:2012:BV8661, Rechtbank Utrecht, 14-03-2012, 780742 UC EXPL  11-17223
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-03-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering ontbinding huurovereenkomst en ontruiming. De kantonrechter oordeelt dat huurder en zijn gezinsleden in onacceptabele mate overlast hebben veroorzaakt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat GroenWest voldoende gewaarschuwd heeft en zich voldoende coöperatief heeft opgesteld om tot een oplossing te komen. Van een verbetering van de situatie is onvoldoende gebleken. De kantonrechter komt dan ook, alle belangen afwegende, tot het oordeel dat de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

RECHTBANK UTRECHT
      sector handel en kanton
      kantonrechter
    
    
    locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 780742 UC EXPL  11-17223 VS/4192
    
    vonnis d.d. 14 maart 2012
    
    inzake
    
    
      de stichting
      Stichting GroenWest,
      gevestigd te Woerden,
      verder ook te noemen GroenWest,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. G.J. Scholten, advocaat te [gemeente],
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats], gemeente Utrecht,
      verder ook te noemen [gedaagde],
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. M.J. Hoogendoorn, advocaat te Utrecht,
    
    
    1.	Het verloop van de procedure
    
    
      De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 21 december 2011.
      GroenWest heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht (producties 28 tot en met 32).
      De comparitie is gehouden op 10 februari 2012. Daarvan is aantekening gehouden.
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	De rechtsvoorgangster van GroenWest, Stichting GroenrandWonen (hierna: GroenrandWonen), heeft met ingang van 25 mei 2005 aan [gedaagde] verhuurd de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).
    
    
      2.2.	Bij de huurovereenkomst is een aanhangsel (‘alonge’) gevoegd waarin het volgende, voor zover hier van belang, staat vermeld:
      “(…) Huurder is op 2 juli 2003 ontruimd bij Mitros wegens huurachterstand en ernstige overlast en verhuurder zal geen coulance betrachten, zowel tegen betalingsachterstand als ook vormen van overlast vanuit het gehuurde en onverwijld ontruimen.
      (…)
      4.1 Huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden zich in het gehuurde bevinden.
      (…)
      4.8 Huurder dient er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden. (…)”
    
    
    2.3.	[gedaagde] heeft twee zonen, [zoon 1] ([1978]) en [zoon 2] ([1986]), en twee dochters, [dochter 1] ([1977]) en [dochter 2] ([1983]). [zoon 1] en [zoon 2] staan sinds 25 mei 2005 ingeschreven op het adres van het gehuurde. [dochter 1] en [dochter 2] en hun kinderen hebben op het adres ingeschreven gestaan, maar wonen thans elders.
    
    2.4.	[gedaagde] is in de periode april 2006 tot en met augustus 2011 meerdere malen door GroenrandWonen aangeschreven met betrekking tot overlast, te weten bij brief van 25 april 2006, 29 juli 2006, 9 november 2006, 9 augustus 2007, 24 maart 2009, 11 maart 2010, 29 juni 2011, 16 augustus 2011 en 19 augustus 2011. Deze overlast bestaat ondermeer uit regelmatig luide muziek vanuit de woning, schreeuwen, luid ruzie maken in de woning en op straat, hard rijden met auto’s door de straat door huisgenoten en bezoekers.
    
    2.5.	Door de heer [wijkagent] (hierna: [agent]), wijkagent, werkzaam bij de Politie Utrecht, is op 24 september 2011 een sfeerproces-verbaal opgemaakt. In dit proces-verbaal, dat op ambtseed is opgemaakt, is onder meer het volgende opgenomen:
    
    
      “(…) De Familie &gt; 2005-2009
      (…)
      De eerste melding van geweld tussen familieleden is op 2 juli 2005. Toen waren de broers [zoon 1] en [zoon 2] elkaar op de openbare weg te lijf gegaan met stukken houten plank.
      (…)
      Door onder andere [gedaagde] en [dochter 1] [gedaagde] wordt regelmatig aangegeven dat [zoon 2] dan wel [zoon 1] [gedaagde] zou moeten worden opgenomen en behandeld, echter zodra er pogingen worden gedaan om dit in verband met het ontbreken van bereidheid tot behandeling van zowel [zoon 1] als [zoon 2], om het geheel te laten lopen via een gedwongen opname en behandeling, proberen alle familieleden dit koste wat het kost te voorkomen.
    
    
    
      Het is al langer bekend dat ook geweld binnen het gezin hoort bij de huis- en leefregels van het gezin. Tussen 25 mei 2005 en 4 mei 2009 zijn er 102 meldingen, al dan niet met vervolgacties, bekend over het adres [adres]. Het merendeel van deze meldingen bestaan uit geluidsoverlast, overlast van voertuigen (vooral in de zomer), meldingen van ruzies en geweld tussen de bewoners onderling. Bij onderzoek blijkt dat een deel van deze meldingen en overlast worden veroorzaakt door luide discussies, maar ook hard gepraat en luidkeelse vreugde tussen de bewoners onderling en tussen bewoners en bezoekende familie en kennissen op straat.
      (…)
      In de periode 2005 tot 2009 zijn er divers hulpverleningsinstanties bezig geweest met het gezin als geheel dan wel met leden van het gezin. (…) In het vervolgtraject blijkt echter telkens dat men wel hulp vraagt, maar zelf niet bereid of in staat is om daar aan mee te werken. Er is hooguit een afwachten op wat de hulpverlening gaat doen en niet een actief deelnemen. (…) Wel toont het gezin en de leden hiervan gewenst gedrag op het moment dat zij, door de politie, wordt aangesproken op hun gedrag. Deze gedragsaanpassing bleek echter nooit van langere duur.
      (…)
      De familie &gt; 2009-heden
      (…)
      Per 16 april 2009 is het gezin aangemeld bij de Aanpak ernstig overlastgevende gezinnen met politie-justitiecontacten (EOG). (…)
    
    
    Op 30 juli 2009 is er een informatiebijeenkomst voor de buurtbewoners door Woonoverlast en Groenrand; Zuwe Welzijn en Politie en diverse buurtbewoners. Het gevolg van de terugkoppeling aan de familie [familie] is, dat de Familie [familie] weer bij de meeste buren op de stoep staat. (…)
    
    De zomer van 2009 resulteert in diverse meldingen van overlast. Met name door op bezoek zijnde familie uit Duitsland en Italië. (…)
    
    Sinds januari 2010 zijn er 8 meldingen van ernstige overlast. De omgeving geeft ondertussen aan dat ze alleen als het echt te erg wordt nog met de politie bellen, omdat ze anders wel aan de gang kunnen blijven. (…)
    
    21 januari 2011 komt het weer tot een gewelddadige ruzie tussen [zoon 1] en [zoon 2] [gedaagde]. (…)
    
    Voorjaar 2011&gt; Er zijn vrijwel geen meldingen meer, waardoor Woonoverlast hun dossier sluit zoals al besproken in het EOG. (…) Op dat moment is er nog 1 klager uit de buurt. Andere buurtbewoners zeggen dat het geheel nu verhoudingsgewijs rustig of zeer rustig is.
    
    
      Zomer 2011&gt; Op het moment dat het EOG het dossier voor nazorg wil overdragen aan het “Leger des Heils” komen er toch weer meldingen binnen van overlast. Deels van bekende melders, maar ook van nieuwe. Gesproken wordt voornamelijk over geluidsoverlast. Bij navraag en onderzoek blijkt dat het inderdaad geruime tijd rustiger is geweest rond het adres, maar dat de overlast voor omwonenden nu weer sterk toeneemt. Ook wordt gemeld dat mensen niet meer melden omdat de “meldmoe” zijn en niet de indruk hebben dat zij gehoord worden. (…)
      Op 18 augustus 2011 gaat het weer mis tussen [zoon 1] en [zoon 2].(…)
    
    
    
      Dit geheel heeft geleid tot de doorstart van het EOG. Daartoe is ook een derde gespreksronde gehouden met de buurtbewoners. Dit betrof zowel huurders van de corporatie als bezitters van koopwoningen in de omgeving. Bij deze bijeenkomst bleek dat er zeker nog sprake is van overlast en deels zelfs van ernstige overlast. Tevens voelen buurtbewoners zich in hun veiligheid aangetast. Twee bewoners geven aan bedreigd te zijn door de bewoners van [adres]. Dit was in beide gevallen nadat door hen was gereageerd of gemeld naar aanleiding van overlast door de familie [familie]. Men zegt geen aangifte te doen omdat men bang is voor eventuele reactie van de familie. Diverse bewoners hebben het over auto’s die met hoge snelheid naar en van het perceel [adres] rijden. Men heeft het over geschreeuw, hard gehuil en gegil van alle bewoners van de [adres]. 
      Men spreekt uit dat de kinderen niet meer op straat durven te spelen als er weer ruzie is op de [adres]. (…) Al met al geven de buurtbewoners in ruime mate aan dat de situatie wel is verbeterd sinds de zomer van 2009, echter dat de door hun ervaren situatie niet zodanig is dat zij met een prettig en veilig gevoel wonen in de omgeving van de [adres]. Volgens de bewoners was en blijft de sfeer en het gedrag intimiderend. Bewoners geven aan dat ze niet meer melden, omdat ze het geloof hebben verloren dat dit zou kunnen leiden tot een oplossing van de problematiek. (…)
    
    
    Bij dit sfeerverbaal is een overzicht gevoegd van alle bij de politie bekend zijnde meldingen, welke direct gerelateerd kunnen worden aan de bewoners en het perceel [adres] te [woonplaats]. Deze 20 registraties beslaan de periode 1 maart 2009 tot en met 14 september 2011.(…)”.
    
    2.6.	[agent] heeft op 1 november 2011 een proces-verbaal “verhoor anonieme getuigen” opgemaakt. In dit proces-verbaal zijn de verklaringen opgenomen van tien personen over de overlast die zij ondervinden van de bewoners en bezoekers van het perceel [adres]. In overleg met H.K.L. Heijerman, hulpofficier van justitie, inspecteur van politie en wijkchef B van het wijkteam Vleuten-De Meern, is besloten om in dit proces-verbaal de betreffende betrokkenen onder nummer te horen. In dit proces-verbaal zijn alleen de verklaringen opgenomen van personen waarvan [agent] middels een geldig legitimatiebewijs de personalia heeft vastgesteld.
    
    3.	De vordering en het verweer
    
    3.1.	GroenWest vordert - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    3.2.	[gedaagde] voert verweer. Hierop wordt, voor zover nodig, hierna ingegaan.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    4.1.	GroenWest heeft de vordering gegrond op de stelling dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat vanuit het gehuurde overlast wordt veroorzaakt, zoals beschreven in de diverse klachten die zij van omwonenden heeft ontvangen en de door de wijkagent opgemaakte processen-verbaal.
    
    4.2.	[gedaagde] heeft betwist dat sprake is van overlast. Zowel de dagvaarding als het sfeerproces-verbaal bedient zich van algemene indrukken en mededelingen van (anonieme) derden. De stelling dat de bewoners niet willen of durven te verklaren omdat zij bedreigd zouden worden of ‘meldmoe’ zouden zijn fungeert naar de mening van [gedaagde] slechts als stoplap, bij gebreke aan daadwerkelijk bewijs van overlast. Als er uit de overgelegde stukken al concrete gevallen van overlast zouden zijn af te leiden, dan valt daaruit nog niet te concluderen dat sprake is van overlast die dat wat men binnen de bebouwde kom mag verwachten, te buiten gaat. [gedaagde] is de mening toegedaan dat de klachten grotendeels het gevolg zijn van een negatieve houding van enkele buurtbewoners ten opzichte van Roma.
    
    4.3.	Vooropgesteld wordt dat in beginsel iedere tekortkoming van een partij, hier [gedaagde], in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij, hier GroenWest, de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Of de tekortkoming toerekenbaar is, is in dit kader niet van belang.
    
    
      4.4.	 Uit het sfeerproces-verbaal van de wijkagent volgt dat in de periode tussen 
      25 mei 2005 tot het najaar van 2011 bij de meldkamer van de politie veelvuldig meldingen zijn binnengekomen met betrekking tot overlast in en om het gehuurde. De politie is de afgelopen jaren in verband met verschillende incidenten ter plaatse geweest. De broers [zoon 2] en [zoon 1] hebben met regelmaat gewelddadige ruzies, die zich soms op de openbare weg afspelen. Uit de overgelegde verslagen van de gesprekken (naar aanleiding van de huisbezoeken) die met [gedaagde] zijn gevoerd, volgt voorts dat de gezinsleden ook zelf verklaren dat zij onderling regelmatig ruzie hebben, wat gepaard gaat met geschreeuw. Een en ander is aanleiding geweest voor de burgemeester van Utrecht om in samenwerking met de partners in het Veiligheidshuis Utrecht het gezin aan te melden voor het project gezinsaanpak ernstig overlastgevende gezinnen (EOG). Verder hebben omwonenden regelmatig klachten bij GroenrandWonen geuit over ruzie’s, schreeuwen en scheldpartijen van de gezinsleden van [gedaagde], naar aanleiding waarvan GroenrandWonen [gedaagde] herhaaldelijk heeft aangeschreven de overlast te staken. De verschillende overlastklachten zijn door GroenrandWonen met [gedaagde] besproken. Ook enkele buren hebben [gedaagde] op de overlast aangesproken. In het Wijkservicecentrum in [woonplaats] hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden, waar vertegenwoordigers van de gemeente, van GroenrandWonen, van hulpverleningsinstanties en politieambtenaren aanwezig waren. De (geanonimiseerde) verklaringen van omwonenden, die door de wijkagent in een proces-verbaal zijn neergelegd, bevestigen het beeld dat de familieleden van [gedaagde] structureel overlast veroorzaken. Hoewel voornoemde getuigenverklaringen op details verschillen, volgt uit alle verklaringen dat de familieleden van [gedaagde] luidruchtig zijn, regelmatig ruzie met elkaar hebben en dat dit hoorbaar is in de directe woonomgeving. Hiervan gaat een bedreigende en beangstigende sfeer uit voor de buurtbewoners. De kantonrechter heeft geen aanleiding te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de verklaringen van de buurtbewoners. Voor de stelling van [gedaagde] dat sprake zou zijn van, zo begrijpt de kantonrechter, een gerichte actie van de buurtbewoners, ziet de kantonrechter geen enkele steun in de gedingstukken. Dit verweer wordt dan ook verworpen. Dat de overlast minder erg zou zijn dan uit de stukken blijkt, althans zodanig dat deze binnen de grenzen van de bebouwde kom aanvaardbaar zou zijn, zoals bij antwoord is gesteld, heeft [gedaagde] ook op geen enkele wijze onderbouwd. Aan bewijslevering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen. 
    
    
    4.5.	De kantonrechter kan op grond van alle vorenstaande omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, tot geen andere conclusie komen dan dat familieleden van [gedaagde] de afgelopen jaren, naar objectieve maatstaven bezien, in onacceptabele mate overlast hebben veroorzaakt. Nu [gedaagde] verantwoordelijk is voor de familieleden, die met haar toestemming in het gehuurde verblijven, kan het overlastgevende gedrag haar worden aangerekend. Hiermee is [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
    
    
      4.6.	Bij de vraag of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dient een belangenafweging te worden gemaakt. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming heeft grote gevolgen voor [gedaagde] en haar gezin.
      Als verhuurder heeft GroenWest echter ook de belangen van haar overige huurders te beschermen en het woongenot te waarborgen. GroenWest heeft gesteld dat huurders in de directe nabijheid van [gedaagde] herhaaldelijk hebben geklaagd, zich storen aan de gedragingen van de gezinsleden van [gedaagde] en dat voor hen de maat vol is. Dat volgt ook uit de door de wijkagent opgemaakte processen-verbaal. Op welke wijze [gedaagde] haar best heeft gedaan om de overlast te verminderen, nadat zij daarop was aangesproken, is onvoldoende aangetoond. Niet is weersproken dat GroenWest wel verschillende pogingen heeft gedaan om de situatie te verbeteren. GroenWest heeft meerdere gesprekken gevoerd met [gedaagde], waarbij ook familieleden van [gedaagde] zijn betrokken. De van de zijde van [gedaagde] ter zitting naar voren gebrachte stelling dat er onvoldoende hulp zou zijn aangeboden, verwerpt de kantonrechter nu hiervoor geen steun kan worden gevonden in de stukken. In de als productie 32 overgelegde “Beknopte inzet EOG in dossier [gedaagde]-[woonplaats]”, dat op 30 januari 2012 is opgemaakt door de projectleider mw. [projectleider] staat immers - onder meer - het volgende vermeld: 
    
    
    “(…) De conclusie is: er is door veel partijen (reclassering, Altrecht, gemeente (EOG gezinsmanager), Groenwest, Portes Woonoverlast) veel geïnvesteerd in het verminderen van de overlast maar de situatie is niet stabiel gebleken en blijft voor omwonenden een terugkerend fenomeen. De hoofdbewoonster en de inwonende/bezoekende familie ontbreekt het besef van goed huurderschap: er is geen reflectie op het eigen (overlast-)gedrag, eigen verantwoordelijkheid wordt in deze niet genomen.”. 
    
    Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat verschillende pogingen zijn gedaan de situatie te verbeteren, doch dat dit niet heeft mogen baten. Gelet hierop biedt de enkele omstandigheid dat een aantal gezinsleden het gehuurde heeft verlaten en er ook periodes zijn van betrekkelijke rust in het gehuurde, onvoldoende houvast om te kunnen concluderen dat de belangen van GroenWest en de omwonenden in de toekomst voldoende gewaarborgd zijn. Gezien de historie is het niet reëel om te verwachten dat de kinderen van [gedaagde] en andere familieleden het gehuurde niet zullen bezoeken. De kantonrechter merkt in dit verband op dat, ondanks de stelling van [gedaagde] dat [zoon 2] en [dochter 1] niet meer in de woning wonen, agenten naar aanleiding van een melding op 7 januari 2012 ter plaatse hebben geconstateerd dat er een ruzie in de woning was en dat [zoon 2] en [dochter 1] daar aanwezig waren. 
    
    4.7.	De kantonrechter is dan ook van oordeel dat GroenWest voldoende gewaarschuwd heeft en zich voldoende coöperatief heeft opgesteld om tot een oplossing te komen. Van een verbetering van de situatie is onvoldoende gebleken, terwijl [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om die situatie te verbeteren. GroenWest hoeft de overlast daarom niet langer te dulden. De kantonrechter komt dan ook, alle belangen afwegende, tot het oordeel dat de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Of al dan niet sprake is van andere tekortkomingen - het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en overbewoning - kan daarom in het midden blijven.
     
    4.8.	Slotsom van het voorgaande is dat de vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De door GroenWest gevorderde machtiging om de ontruiming zelf, desnoods met behulp van de sterke arm, uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
    
    4.9.	[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van GroenWest worden begroot op:
    
    
      - explootkosten		€	97,81
      - vast recht		€	106,00
      - salaris gemachtigde	€ 	300,00	(2 punten x tarief € 150,00)
      Totaal		€	503,81
    
    
     
    5.	De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats];
    
    veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van GroenWest te stellen;
    
    veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van GroenWest, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 503,81, waarin begrepen € 300,00 aan salaris gemachtigde;
     
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. L. Jongen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier uitgesproken op 14 maart 2012.