ECLI:NL:RBARN:2010:BN8269, Rechtbank Arnhem, 20-09-2010, 685681 - CV EXPL  10-5881
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woningruil. Zwaarwichtig belang van huurster weegt zwaarder dan financiële belangen verhuurder. Bij indeplaatsstelling ex artikel 7:270 BW neemt de nieuwe huurder de bestaande huurrelatie volledig over. De huurovereenkomsten van de ruilwoningen blijven hetzelfde, hetgeen betekent dat ook de huurprijs ongewijzigd blijft. Het argument van de verhuurder dat de nieuwe huurder de huur niet kan betalen – omdat deze na de ruil zal worden verhoogd – gaat niet op. Verhuurder kan de indeplaatsstelling niet aangrijpen om de huurprijs te verhogen.

vonnis
    
    
    RECHTBANK ARNHEM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Arnhem
    
    
      zaakgegevens	685681 \ CV EXPL  10-5881 \ WE\390\eh
      uitspraak van	20 september 2010
    
    
    vonnis  
    
    in de zaak van
    
    
      [eisende partij] 
      wonende te Arnhem
      eisende partij
      gemachtigde mr.drs. C.M.H. Kloppers
    
    
    tegen
    
    
      de stichting Stichting Volkshuisvesting Arnhem
      gevestigd te Arnhem
      gedaagde partij
      gemachtigde mr. J.E. Brands
    
    
    Partijen worden hierna [eisende partij] en SVA genoemd.
    
    1.	De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 21 juni 2010
      -	de ten behoeve van de comparitie van partijen door [eisende partij] overgelegde producties
      -	de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 30 augustus 2010.
    
    
    2.	De vordering en het verweer
    
    
      2.1	[eisende partij] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, dat zij zal worden 
      gemachtigd om de heer [A] en mevrouw [B] (hierna: [A en B]), wonende te Amersfoort aan de [straat en nummer], ingaande 1 juli 2010, althans per vroegst mogelijke datum, in haar plaats te stellen als huurder van het perceel met toebehoren [straat, nummer en woonplaats], met veroordeling van SVA in de proceskosten.
      [eisende partij] stelt zich op het standpunt dat aan de vereisten van artikel 7:270 BW is voldaan, aangezien zij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil en er zich voorts geen afwijzigingsgronden voordoen. Er is geen huisvestingsvergunning nodig voor de woning aan de [straat, nummer en woonplaats] én de voorgestelde huurder, [A en B], biedt voldoende waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur. 
      Ter onderbouwing van het zwaarwichtig belang stelt [eisende partij] dat zij in haar huidige woning traumatische ervaringen heeft opgedaan. Deze ervaringen betreffen meervoudige verkrachting, bedreigingen, oplichting en stalking. De zoon van [eisende partij], eveneens woonachtig in Arnhem, bezoekt [eisende partij] regelmatig waarbij hij bedreigingen jegens haar uit. [eisende partij] heeft geen verdere familie of kennissen in Arnhem die haar kunnen ondersteunen. In Amersfoort heeft zij wel familie en vrienden die haar kunnen helpen. 
      [A en B] wenst vanwege een zwaarwichtig belang vanuit Amersfoort naar Arnhem te verhuizen.
      Op hetgeen [eisende partij] overigens heeft aangevoerd, zal hierna voor zover nodig worden teruggekomen.
    
    
    
      2.2	SVA betwist dat [eisende partij] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. 
      SVA voert voorts aan dat zij woningruil beschouwt als een nieuwe verhuring, waarbij de huurprijzen worden aangepast aan het door haar gehanteerde huurprijsbeleid. Indien woningruil plaatsvindt, zal de huurprijs worden verhoogd van € 475,20 per maand naar  € 700,14 per maand. De woning van [eisende partij] valt in de categorie luxe woningen. De huurprijs van € 700,14 komt boven de liberalisatiegrens uit, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. SVA stelt aan woningen in de categorie luxe woningen de inkomenseis dat het bruto-inkomen minimaal vier maal de maandhuur dient te bedragen. [A en B] voldoet niet aan deze eis, zodat woningruil geen doorgang kan vinden.
      SVA heeft voorts gesteld dat de verhuurder van de woning van [A en B] woningruil eveneens ziet als een nieuwe verhuring, waarbij een nieuwe huurprijs gaat gelden. De huurprijs van de woning van [A en B] gaat bij woningruil omhoog naar € 858,00 per maand. [eisende partij] kan deze huurprijs niet opbrengen. Bovendien heeft SVA gesteld dat [eisende partij] over een huisvestingsvergunning dient te beschikken om de woning in Amersfoort te kunnen huren. [eisende partij] beschikt niet over deze huisvestingsvergunning, bovendien is het de vraag of zij daarvoor in aanmerking komt, nu zij geen maatschappelijke of economische binding met Amersfoort heeft. Volgens SVA doet zich geen uitzonderingssituatie voor, zoals in de huisvestingsverordening zijn vastgelegd.
      Op hetgeen SVA overigens als verweer heeft aangevoerd, zal hierna voor zover nodig worden teruggekomen.
    
    
    3.	De beoordeling
    
    3.1	De kantonrechter is van oordeel dat op grond van de stellingen van [eisende partij], alsmede op grond van de door haar overgelegde verklaring van haar huisarts, voldoende is komen vast te staan dat [eisende partij] een zwaarwichtig belang heeft bij de verzochte woningruil. Hetgeen SVA op dit punt als verweer heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
    
    
      3.2	Vervolgens rijst de vraag of de voorgestelde huurder, [A en B], vanuit financieel oogpunt 
      voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Indien [A en B] onvoldoende waarborg biedt, dient de kantonrechter de vordering af te wijzen.
      Vooropgesteld wordt dat bij indeplaatsstelling de nieuwe huurder de bestaande huurrelatie volledig overneemt. De huurovereenkomsten van de ruilwoningen blijven hetzelfde, hetgeen betekent dat ook de huurprijs ongewijzigd blijft. 
      Indien de verhuurder instemt met woningruil kan zij een nieuwe huurovereenkomst sluiten met de nieuwe huurder. Daarbij staat het de verhuurder vrij nieuwe voorwaarden stellen.
      SVA stelt zich op het standpunt dat zij bij een verzoek tot woningruil altijd een nieuwe huurovereenkomst sluit, waarbij de huurprijs wordt aangepast aan het door haar gehanteerde beleid. 
      De kantonrechter is van oordeel dat deze stellingen van SVA niet opgaan bij een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:270 BW. Anders dan bij woningruil met wederzijdse instemming, dient de verhuurder bij indeplaatsstelling de nieuwe huurder, in casu [A en B], te accepteren als contractspartij in een bestaande huurovereenkomst. Nu de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet, zij het met [A en B] als nieuwe huurder, kan SVA de indeplaatsstelling niet aangrijpen om de huurprijs te verhogen. Voor dit laatste is in het Burgerlijk Wetboek een aparte (onder)afdeling opgenomen, namelijk ‘Huurprijzen en andere vergoedingen’. Indien een verhuurder een huurverhoging wenst, dient zij de wegen van deze afdeling te volgen. 
      Gesteld noch gebleken is dat [A en B] onvoldoende financiële draagkracht heeft om de geldende huurprijs van € 474,85 per maand te voldoen, zodat niet geoordeeld kan worden dat [A en B] onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
    
    
    
      3.3	Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SVA geen overige feiten en 
      omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de gevorderde machtiging dient te worden afgewezen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het zwaarwichtig (persoonlijk) belang van [eisende partij] bij deze vordering prevaleert boven de (financiële) belangen van SVA. 
      De vordering zal daarom worden toegewezen.
    
    
    3.4	SVA zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
    
    4.	De beslissing
    
    De kantonrechter
    
    4.1	machtigt [eisende partij] om de heer [A] en mevrouw [B], wonende te Amersfoort aan de [straat en nummer] per 1 oktober 2010 in haar plaats te stellen als huurder van het perceel met toebehoren [straat, nummer en woonplaats];
    
    4.2	veroordeelt SVA in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisende partij] begroot op € 90,91 aan dagvaardingskosten, € 111,00 aan vastrecht en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
    
    4.3	verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    4.4	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2010.