ECLI:NL:RBMAA:2011:BQ0220, Rechtbank Maastricht, 30-03-2011, 375892 CV EXPL 10-1821
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2011-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte - mutatieschade

RECHTBANK MAASTRICHT
      Sector Kanton 
    
    
    Locatie Maastricht
     
    zaaknr: 375892 CV EXPL 10-1821
    
    
    Vonnis van 30 maart 2011
    
    in de zaak
    
    
      STICHTING WOONPUNT,
      statutair gevestigd te Beek en mede kantoorhoudend te Maastricht,
      eisende partij, 
      verder te noemen: Woonpunt,
      gemachtigden: M.M.J. Haenen en J.M.H.C. Haenen, deurwaarders te Maastricht,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonend te [adres],
      gedaagde partij, 
      verder te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. B.H.M. Nijsten, advocaat te Maastricht.
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Woonpunt heeft bij dagvaarding van 13 april 2010 een vordering ingesteld tegen [gedaagde] en heeft zich daarvoor mede beroepen op zes aan het exploot van dagvaarding gehechte (ongenummerde) producties.
      [gedaagde] heeft geantwoord.
      Woonpunt heeft vervolgens voor repliek geconcludeerd  onder toevoeging van drie 
      (meervoudige) producties.
      [gedaagde] heeft hierop gedupliceerd.
    
    
    Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader op heden gesteld is. 
    
    
    MOTIVERING
    
    Woonpunt vordert bij exploot van dagvaarding veroordeling van [gedaagde] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van een bedrag van € 20.495,26, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 17.390,97 vanaf de dag van dagvaarding, 13 april 2010, tot de dag van algehele voldoening, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten van de procedure.
    
    
    
      Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, het navolgende vast.
      Woonpunt heeft aan [gedaagde] tot 16 december 2005 verhuurd de woning met aanhorigheden staande en gelegen te [adres].
      Na het einde van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] de woning verlaten.
    
    
    
      Woonpunt grondt haar vordering op de stelling dat [gedaagde] genoemde woning indertijd in een dusdanige toestand heeft achtergelaten, dat zij zich genoodzaakt zag onderhoudswerkzaamheden uit te voeren althans uit te laten voeren. Hieruit resulteerden zogenoemde mutatie- dan wel reparatiekosten in verband met de noodzaak om de woning geheel terug te brengen in de staat waarin die zich bij de aanvang van de huur bevond.
      [gedaagde] is ondanks sommatie in gebreke gebleven de hieruit voortvloeiende mutatie/reparatiekosten tot een bedrag van € 17.390,07 aan Woonpunt te vergoeden. Dit bedrag vordert Woonpunt thans van [gedaagde].
      Door de niet-betaling heeft Woonpunt buiten rechte kosten moeten maken tot een bedrag van € 3.104,29, welk bedrag zij eveneens van [gedaagde] vordert.
      Tot slot vordert Woonpunt de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.
    
    
    [gedaagde] heeft verweer gevoerd en gesteld - kort gezegd - dat de vordering van Woonpunt dient te worden afgewezen, omdat zij de litigieuze woning deugdelijk opgeleverd heeft. Een correcte opleveringsprocedure heeft nooit plaatsgevonden. Bovendien - aldus [gedaagde] - blijkt uit de door Woonpunt (bij haar conclusie van repliek) in het geding gebrachte opnamestaat geenszins dat de in die lijst genoemde kosten daadwerkelijk verband houden met onderhoudsgebreken.
    
    Woonpunt heeft in voortgezet debat gesteld dat zij alleen die zaken die [gedaagde] heeft nagelaten te repareren dan wel te vervangen, aan haar in rekening heeft gebracht. Woonpunt verwijst daartoe ook naar het door haar bij haar conclusie van repliek in fotokopie in het geding gebrachte mutatieformulier. In dit tevens als offerte aangeduide formulier zijn volgens Woonpunt de daadwerkelijke schadeposten vermeld.
    
    [gedaagde] blijft in voortgezet debat de stellingen van Woonpunt betwisten. Bovendien stelt [gedaagde] dat zij niet verantwoordelijk gehouden kan worden voor de beweerde onderhoudskosten nu zij door Woonpunt niet in de gelegenheid gesteld is om de onderhoudswerkzaamheden zelf te doen uitvoeren.
    
    
      Uit de niet weersproken stellingen blijkt dat de huurovereenkomst tussen partijen ongeveer vijftien jaar geduurd heeft, zodat deze in ieder geval aangegaan is vóór 1 augustus 2003. Dit impliceert dat het recht van vóór 1 augustus 2003 gelding behouden heeft (artikelen 7A:1598 en 7A:1599 BW) en met name dat artikel 7:224 lid 2 BW toepassing mist.
      Dit betekent dat [gedaagde] de woning in goede staat geacht wordt te hebben aanvaard en zij de woning ook in goede staat dient achter te laten. Het bewijs dat zij de woning in goede staat achtergelaten heeft is dan ook aan haar.
      Aan de andere kant stelt de kantonrechter vast dat Woonpunt verzuimd heeft om tezamen met [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst een inspectie van de woning te houden, waarbij [gedaagde] dan gewezen had kunnen worden op eventuele gebreken. Het is derhalve aan Woonpunt om de door haar gestelde gebreken ten tijde van het einde van de huur te bewijzen. 
    
    
    
    Voor zover het verweer van [gedaagde] zou inhouden dat zij niet in gebreke gesteld is door Woonpunt en dat zij derhalve niet in verzuim is komen te verkeren, wordt verworpen. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn, waardoor afzonderlijke ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van verzuim.
    
    Vaststaat wel - immers het tegendeel is niet door Woonpunt gesteld - dat er geen voorinspectie plaatsgevonden heeft en dat [gedaagde] geen gelegenheid gehad heeft de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, zodat naar het oordeel van de kantonrechter alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening mogen worden gebracht waarvan [gedaagde] ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat zij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen.
    
    Dat slechts zodanige kosten in rekening gebracht zijn aan [gedaagde], blijkt echter geenszins uit de door Woonpunt in het geding gebrachte opnamestaat (bij conclusie van repliek), noch uit andere door Woonpunt in het geding gebrachte producties.
    
    Bovendien worden er posten opgevoerd - voor zover althans voorshands op te maken valt - die aangemerkt kunnen worden als gebreken die het gevolg zijn van normale slijtage en/of veroudering en die derhalve voor rekening van de verhuurder dienen te blijven.
    
    De kantonrechter zal derhalve - alvorens verder te beslissen - Woonpunt in de gelegenheid  stellen een gespecificeerde opgave te verstrekken van de werkzaamheden en de daarmee gepaard gaande kosten die volgens haar nodig waren om de woning in een redelijke staat te brengen. Woonpunt dient daarbij rekening te houden met hetgeen eerder in dit vonnis overwogen is.
    
    De kantonrechter zal [gedaagde] uiteraard - na ontvangst van een dergelijke verantwoording van Woonpunt - in de gelegenheid stellen daarop te reageren.
    
    
    BESLISSING
    
    
    Alvorens verder te beslissen.
    
    Stelt Woonpunt in de gelegenheid om bij akte een gespecificeerde opgave te verstrekken in bovenbedoelde zin.
    
    Verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van woensdag 27 april 2011 te 10.00 uur voor akte aan de zijde van Woonpunt.
    
    
    
    
    
    
    
    Bepaalt dat [gedaagde] na indiening van een dergelijke akte de gelegenheid krijgt om een antwoordakte te nemen.
    
    Houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. STAAL, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.
      HP